如何避免老來住在蝸居?#461案窮中產

92年220萬買入兩房, 有子女做銀行用員工息月供五千多元, 但及後減息變了街息比員工息還要高, 沒理會, 至兩年多前才轉按到市面銀行, 套現三十萬元做定期, 再月供5900多元再供廿年 本人已年過六十退休, 現只有子女每月給家用共15000, 及一約值380-420萬的物業每月收租6000(扣除公司持有開支, 實收5800左右) 現自住樓已升值至465萬, 有子女想將早兩年套現的30萬元用來做裝修, 到時可能他們還要再補十萬八萬.     本人的其餘現金只有約十多萬元, 由以上擁有共值八百多萬的物業應如何再分配 因四名字女應陸續會結婚遷出, 可能最後只留下二三人住, 應否拿三四十萬來大裝修(現很殘舊,雜物極多, 人亦多) 還是應有更好方法重新分配資金供款, 或換過另一居所     如換大屋, 由子女供, 他們將來結婚遷出也要自己供自己的樓, 再由他們額外加碼看來沒可能 應怎可改善居住環境, 又能善用手頭資金及資產, 又令支出不會有額外增加?? 答案 相信有計劃的理財,會令讀者活得比現在更好。一句「沒理會」,錯失投資良機,降低自身生活質素。現在持有「380-420萬樓房」,可能因讀者未想透露內情,不知為何只收$6000那麼少的租。八百萬物業,當中有幾百萬仲未還清,當然賣哂兩間樓可套出五百萬再安排,惟相信讀者冇此氣魄,如有應全個故事與今日不同。由於讀者年輕時的收入已用來供養四位子女,現時老來只想住好一點裝下修,卻因積蓄不多令決定極為受制。最後令讀者以「五人住478呎蝸居」為題來信,作為後輩的筆者試行作答。   由於讀者已達「耳順之年」,相信自知要改善居住環境,又沒有沒有額外支出是很難的。現在有舊居一幢,在之前市旺之時錯失套現良機。另外收租樓可能由於讀者太好人定係「唔知市價」,只收租六千,便宜左人又害苦自己。明明仔女全部成人,倆老可享清福,現卻要用「現很殘舊,雜物極多,人亦多」形容住處。有緣看到本網頁的讀者請加緊一下,學懂理財(不是交比人打理),就似上星期六本站邀請講者上市公司主席thomas所說:「想係冇用,今天細小的行動為你日後改善不少!」你見筆者都唔係只做「諗樣」! 每日有同讀者親身見面接觸的。   早年讀者努力養大四位為他提供一份$15000家用收入,可以能否維持此數實在不敢俘證。唔係話讀者兒女無孝心,而是他日子女有自己家庭,父母實在「不想打擾」。那各位應如何作法? 為晚年維持一個有尊嚴的生活呢? 首先明白現金不多,現在套有三十萬寧願第時比仔女做首期聯名買樓,總好過用於現時大裝修。可能到此會想:「幫得一個仔女,另一個問你「借首期」點算?」 所以現時裝修不好做,第時借錢講明要問過全部仔女通過先好做。老人家已辛苦了十幾廿年,難度幾十萬老本都要分埋比仔女? 太好的環境不能令人奮發,仔女要住好些少可自己出去租房。四個仔女唔係野少,「招呼」到一個都「攪唔掂」另一個。學施老闆的「無為而治」最可安身。   讀者自己已六十歲,借貸力大減,已經唔可以學筆者早前為其他讀者安排那樣,靠自己加按投資買樓或收高息去改善生活了。筆者的理財理念是用借貸力,可是年老最殺掉借貸力。故解決問題之關鍵,在於讀者有間收租樓能加按多少,同埋有冇仔女肯「借出借貸力」比佢,做擔保人。如果該樓有契在手,加按二百幾萬絕有成事。搵個仔女黎做擔保,可分廿幾年還那每月只還萬餘元,年青人收入加上該房收回租金還可抵銷。   比著我係讀者,如查明該收租樓係自己控制,即召開家庭會議,同仔女講想計劃自己百年後想留番一人一間樓,等孫仔有屋住。但現時只有兩間,間過銀行又唔肯借錢比自己,要搵仔女擔保,套現後再等下年先買一間樓。那要看你邊個仔女最有能力同遠見了,其實只要仔女肯簽個名做擔保人,就有半間樓落自己名。加按了的樓可靠加租去抵銷萬餘元套現支出,四百萬樓一定可收租萬餘元,除非讀者攪錯。新買的樓可三成上會,自行考慮會否租出。如租出又係收回租金即可抵銷供樓支出。最先舉手參與「此計劃」的仔女就咁搞掂婚後一間樓,或穩獲老豆分到一間樓。過幾年再買一間,那手持四間樓「千幾萬資產」實在有可能。如仔女一聽見要供樓就掉頭走,那他在知識及心態上都要調整一下,勞煩父母為他上可能是最後一課。   作者較複雜,字數都比較多,唔明可以再問,或到課堂查詢。到肉分析只為客觀道卞讀者環境及警醒各人,希望利用星期一用心再想。

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自掘墳墓求生#437庸才

自掘墳墓求生 諗大師,求救!自命專才的庸才抵不住新樓的宣傳誘惑,在此樓市高峰買入兩個單位,自知自尋煩惱繞了遠路,還望大師指點迷津。 庸才的case 如下: 收入: 27歲已婚、兩人月入$8萬、有上升空間、預算5年後遞升至$12萬、可假設之後打橫行、打算到時有小朋友 支出: 按揭$2.5萬(下述)、養老及開支 $3萬、月儲 $2.5萬 資產負債: 1. 新界 2房樓花、預計明年初入伙、會自住、欠 $360萬、月供 $1.5萬 2. 市區1房單幢樓、現自住、新界樓收樓後打算放租、欠 $250萬、月供 $1萬、預算月租收入扣除管理費雜費約 $1萬 3. 現金+股票 $40萬 1. 短線可做的,係咪只係等個市跌同時儲錢吼住第三層樓?五年後如果有小朋友想住三房,可以點樣部署?幾時係入市時機?同埋五年後應選何區份?考慮到現持的兩件貨係細單位,到時應否沽貨離場定係繼續持貨收租? 2. 長線如果想 50 歲前退休唔知有無可能?我倆生活費唔駛多,維持 $3萬 一個月就可以,不過想供仔女出國讀書,預算 $100萬;最好仲可以儲多層樓的首期俾佢,到時佢想唔想買樓由佢話事。 3. 我地亦有考慮過 5 年後移民才生仔,假設資產唔成問題(我倆職業應可申請技術移民),但唔知移民加拿大/澳洲收香港租金駛唔駛俾當地物業稅?之後賣樓又唔知駛唔駛俾當地資產增值稅?到時需唔需要沽貨離場買外國貨,定係用香港貨養外國租好 D? 多謝諗大師,敬祝身體健康,亦願各讀者早日財務自由!   answer: 澳洲存款收息要徵稅,物業升值要打稅(自住除外)。大多國家稅制比香港複雜,移民要做好多比稅準備。至於加拿大是每個省份稅制有不同,曾經有個客人在澳紙兌港幣時六算買樓,在澳洲借錢用澳幣供樓,到澳紙升到近8.0時當然大失預算,要將錦繡花園加按先填平澳洲筆按揭,變相轉做美金還先安定一點。當然兌價不是在較低位時換算,但都比現價約7.0高。舉此例時指出用香港樓加按、盡量在低息國家舉債是好一點。當外幣「一球球」咁買或借時、利率之變異一樣可令人心驚。當然深諳此道的亦可趁此機賺錢,如有銀行推出抵押外幣定期、借入另種外幣服務。即你可以將正作定期的澳元作抵押,用成本約1.5%年息去借入港幣。那澳元照收3%年息、借出港幣只收1.5%p.a洗費、不失現金流之餘可淨袋1.5%息差。更冒險可抵押澳元借日本(yen)紙,此舉等於睇淡日元,借貸成本比1.5%更低。當日元下跌你可以賺近2%息差,又可以盡食日元匯價! 當然睇錯邊會受懲罰。想講出簡單如外幣,識玩既都可以出神入化、大茶飯照食可也。想達成財務自由的同學要趁早理解槓桿、流動性、現金流等概念。     講開新樓,近日肯定要提荃灣及元朗加及三個新盤,新鴻基(譽88)、新世界(溱柏)、長實(昇柏山)皆放貨力谷,四叔尚悅更提早開賣。上述樓盤位置偏遠價錢稍貴等要點已有其他blogger代勞,不用在此再提。筆者著眼點是昇柏山的交樓時間為2015年,一個較長時間的樓花,反而長實另外一個在荃灣西近建成的項目則未見有售。長實賣樓方針一向值得研究,由嘉湖山莊推出合時可見其團隊對掌握樓市周期較有心得。今次捨近而急於推出位置較偏遠的樓盤,明顯是不希望荃灣西新盤打殘昇柏山,更要趕為質素較次之新盤盡快mark價,慎防樓市下跌令自己傷上加傷。低二手價5%的銷售價、兩房即供減10%、三房即供減13.5%,實在是為2013年下半年新盤罩死樓市之主軸作定調。且看長實何時何價推出荃灣西(爵悅庭附近)的新盤,市場如何反應、新盤價錢獲得承接將是下半年樓市最要留意地方。政府相信唔會再推出新策、現時銀行按揭部門已冇咩好做、等炒等收工。   讀者總借貸力為80000/10000*2.59*50%=10.36mil。現借貸3.6+2.5mil=6.1mil,已用借貸力之59%,在旺市持貨稍多。在參加現金流遊戲的同學能察覺、讀者新盤的投資不大機會產生正現金流、能判別該項或其他投資是否優質。由於兩間樓獲利頗微(或未收樓),根本未有加按套現之可能,惟在廿八歲完成兩間樓的配置已是不錯,請加強投資知識及敏銳度,耐心等待下次買入三房的機會。新樓同意收回後再出租,因收樓同時有大量租盤掛出,租不到好價錢。原有市區一房不算是好投資、客路窄加上租務回報不高,既然自己已知做錯,惟有再持有一會守住。     最後讀者問如想月入三萬作退休應如何打算。首先要理解他應是想在退休時永遠維持現今三萬的購買力,要知今日三萬蚊,到你老時去程台灣都未必得。為何筆者推薦樓房作退休投資,就是因為租金收入勉強可隨通賬上升,你在某時為自己製造了三萬租金收入,日後大概都收回等同三萬蚊購買力的租。當然是「勉強」可以,暫時未有一樣投資物能完全對沖通賬風險。那三萬租金要持有幾多物業? 先作fair assumption,租金回報長期平均數為3.8%,那你持有$30000*12/3.8%=9.47mil之物業(供滿),你大概可以退休了。那現時讀者距離退休多遠呢? 假定佢地兩套房合共還了一百萬的本金,而每月按揭還本金額是$18000(總供$25000),仲要捱的月數是:   […]

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藝術家的理財之路#425

諗大師, 你好,完成2個買賣後,感覺迷失,不知如何步署買入第3間,煩請賜教。 小女子(32, 政府工,月入38K)與男朋友(32, freelancer,月入約15K)聯名持有2個單位: – 大埔單位1,  2007年11月買入(1.18M, 按9成), 現值3M, 2012曾加按買入單位2, 月供7K, 欠銀行2.1M – 大埔單位2, 2012年8月買入(2.25M, 按7成),月供6K, 放租8.2K, 欠銀行1.5M p.s.  男朋友為了追尋藝術理想,放棄了一份優薪糧準的工作,轉為freelancer。這個決定曾多次被三姑六婆挑戰,煩不勝煩,但現在他有兩個單位在手,那些人的尊咀不得不「收皮」,令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。 因此現在開始部署,準備購入第三間作收租之用,煩請諗sir指教。 答案 放棄薪厚糧準的工作為自己、亦為大家提供創作,你行嗎?就當你決擇向此路邁進,仍有不少小人在旁,為錢為咀快而說三道四,只好待作正常不過的事。正所謂有麝自然香,好創作自然會得大眾歡迎,先祝讀者男友在創作路上行得愉快、創作工作悅己悅人。   Freelancer在理財方面,最不同是借貸力較難證明,如果你開立了有限公司及年年報稅,稅單可作入息證明。如果你是在某公司有服務協議的,將每月出糧支票影印及將工資入到同一戶口,有連續六個月記錄可令批貸機會大增。更詳細解說在買樓101,現希望有9月堂過後, 10月尾再有堂。有讀者問9月來不了可否知幾時下次,筆者希望個多月可舉辦一次。   兩人月入是38k+15k(如收入太波動有可能被打折),借貸力計為53000/10000*50%*2.59mil=6.86mil。現在已借了2.1mil+1.5mil=3.6mil,用了借貸力之3.6/6.86=52%,附合在旺市只用一半借貸力之原則,亦請不要在此時買樓加貸了。你深信有樓在手能將三姑六婆的尊咀「收皮」,可是現時動用了借貸力失去了他人跌市批貨的機會,除非你少到一半借貸力都未用到,否則現時投資者再加注買住宅不宣再做。政府已經做左好多事去抵制再去你買樓收租,一是買樓收租只借樓價五成、二是有SSD即三年內賣樓要比稅、三是有住宅人仕再買樓要比雙倍印花稅(BSD),今天再寫出當係同大家溫故知新。在此政策下由於兩個名下單位都係聯名持有,再買個四百萬單位要比4.5%稅,收一年租都未夠cover稅項,所以能力有限就不要勉強,要順風而行。   其實讀者同好多致富教室既同學仔一樣,都想令自己生活自由一點,隨心所作。分別只係在工作上,讀者做自己喜歡的工作、開首賺少點錢。而正看著文章的你,很可能十分厭惡自身工作,但為了快點達成財務自由所以不願放棄高薪厚職(而不少人更是低薪及感受屈辱)。無論你點看待你的事業,筆者的工作是為大家在財務自由的路上減少絆倒可能,快些完成夢想。

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一千五百萬退休目標能否達成?#420

Hi Lum sir,   Sorry I am not good at typing Chinese.  Pls don’t mind if I share my case in English.   Case : Age : early 40 Family income : around 100K (not regular income) Family expense : around 60K Regular saving : around 40K   Investment Portfolio : 2 properties in TKO, Fund […]

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港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小 妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少.     兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000     兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期 對現有物業都不希望放售.     問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排?   多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案 香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭,只要第二套房都是自住的,就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓,是可以在第二套房九成上會,當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策,即將現居屋由聯名轉單名,DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。     還有一點就是,同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓),如在港購買多一間住宅,是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問,惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策,未必有好多人有類同經驗。     家庭總收入為$48000,已假設所收租金為可核實收入,租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL,剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯,買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL),最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點,現時估價都係1.9MIL,但市場做緊2.6MIL附近,此為讀者活生生提供的例子,說明唐樓有其投資好處,但在首期上,及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計,回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%,不過不失。   […]

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二百萬食糊求番身

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟 小弟31歲, 太太30歲,有一小朋友4歲, 月入大家約共$44k, 本人收入不穩, 每月出現金約25k,太太收入穩定每月19k,  兩人資產如下:股票資金: HK$150,000流動資金: HK$200,000   兩個未供完物業: a) 自住居屋兩房未補地價:自己名, 6年前買入110萬, 現每月供$5300 b) 屯門兩房私人樓, 太太名, 上年買入220萬, 現租$7800, 月供$5900 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000  問題如下: 1.    自知收入不算高同儲蓄不多, 如現在放售自住居屋, 可放290萬, 增大現金流及購買力, 不知應該賣與否?如賣出後打算再買一單位出租, 自己就租住單位.是否可行? 請問諗sir有沒有什麼提議?   2. 另外本人想於36歲前擁有3個物業, 應如何部署? 自知投資技巧不高, 只會做基本投資, 但睇多左 homeblogger 後識多左d樓市上既野,  多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案   先計你們的購買力,由於你出糧出現金,要保存好受聘合約,每月入人工去同一個戶口,有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友,讀者算起步得好早,五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。 而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。     其實此家庭收入,有兩間樓係手再加上讀者收入不穩,算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間,實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬,當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起,二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到,仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋,套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。       放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅,另可在下次跌浪買入更優質私樓,所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間,老實說都係庸才一個,係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多,如不及早理財及借助時機,在此洗費早及銀紙貶值的香港,根本好難有出路。     賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本,二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月,稍進取可以有一萬元,夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧,那等跌市再用二百萬求一開二未遲,有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房,淨低另外一百萬再作打算。     本樣的書本快要面世了! 係同「有出路」有關的。希望我的意見可幫大家在此「亂世」,求一個出路吧!

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換樓及買賣樓房之困境

諗 sir, 您好!最近拜讀您blog已有段時間,覺得您寫的文章很實用,值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。 我們剛剛結婚,均為28歲。我是香港出生,太太是內地留港畢業生,現已居港三年。本人於九龍灣返工,太太於中環返工。我們的工作都較穩定,月入分別為28K與17K。 我們現供兩層樓,一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+,可望到少少海景,2007年1.7M買入,九成按,分25年供,每月供7K, 我單名,宜家父母住緊,帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺,2011年中2.5M買入,九成按30年供,每月供款9K,太太單名。帳面升值約三成,由於當時未有BSD,所以太太可以單名持有。   照諗 sir之計算方法,借貸總額為:(17000+28000)/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後,合理借貸額度為2.9M,現稍有超過,但尚能負擔。於未來兩年,我們的收入有保證的增長,預計約為80K(本人50K,太太30K) 由於現居的沙田居所較細,我們想待加薪時(兩年後)換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高,同時看到blog之前有些相近案例,考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄,所以我們想維持兩層樓,努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋,基於家庭原因,此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友,當有小朋友時,我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制,2~3年內需要換樓或再買樓。 – 1.誠心請教lum sir, 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境,想搬有前後花園的獨立屋居住(如錦繡花園)。衡量自身條件,我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期,請問我們應否先租住錦繡或其他,待儲夠後再買入呢?另外,也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。 2.或者,請問您有否其他屋苑可以推薦,接近大自然的三房?(希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約) 3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了,若我把其中的一套物業轉到父母名下,可否再借九成?另外因三房單位價格偏高,如遇跌市杠杆使用過高,想必應是重傷。所以,想按7~8成,不知想法是否合理呢?4.沙田層樓是否可以轉按至三成,然後出租呢?還是必須要供至五成,才能合法出租呢?   盼望回覆,非常感謝!   您的忠實讀者   答案 你好,相信計劃買房前,有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下,如太太在香港未住夠七年,和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢?  筆者見過一個個案,就係老婆同鬼佬買樓,有人未講清楚要否付BSD,令買家賠訂。你在文中已提一次BSD,相信你已有所對策,另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。     由於讀者暫時人工不高,家庭月入為(45K),最好莫過於早年買了樓,現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%,所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限,放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸,所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住,一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的,但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋,有望借到九成。但再深層一點,如果你買的房是村屋,就算你係自住,都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的,賁在不多。所以如一心搬入獨立屋,你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按,所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意,惟現欠款約為樓價七成,如要合法租出,實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途,方可租出。     相信現時手上現金不多,如兩年後小寶寶出世,當時樓價高企(不升不跌),你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居,正式通知銀行將沙田租出,所收租金可以當為核實收入。 多了核實收入自己借貸力高了。不過由於樓價貴還是去租獨立屋好些,以租養租。用沙田收回之金融補貼租樓支出。     如兩年後小寶寶出世,當時樓價升了20%,那沙田樓房自然可以唔補錢都順利出租,記得同銀行申請改變用途,唔批就轉按至另一家銀行。租出沙田後仍是不應買入樓房。就當你兩年 後加了人工, 家庭月入至80K,還是未能將本身買房能力改善多少。因人工加了40%,而樓價又升了20%,其實你只增加了少許能力去改善居住環境。     如樓價下跌20%,而人工順利加至80K,即借貸力為:(80000)/2*2.59=10.4MIL。樓價回復至2011年下半年之水位,而你的欠款約為2.6MIL,你是可以買入3.0MIL之樓房而令借貸力維持在只用一半的。2011年之下半年水位不見得十分低,其實到時用約5MIL買入平了的錦繡獨立屋,會令你的借貸力用掉2.6+5/10.4=70%。應是可承受的上限吧,再買貴些少而你想等於在2011年市況下就盡用借貸力,有點不妥。所以退下來買一些4.0左右的獨立屋,較易負擔。 4.0MIL的獨立屋,即時現價約5.0MIL的獨立屋,錦繡已沒有。反而錦繡附近,悅富豪園 ,或是馬灣新建成村屋都仲有貨賣,至於能否做到九成按揭,你先不要預算有了。住得村屋而又想省下首期,選擇實是很少的。說得是你喜歡的環境,當然是你實力再好些少的時候,才可安然換到的。現在已是不差了,加油!  

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五層樓置業夢能否完成?

諗樣你好,小第今年39,已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset ,希望 50 歲前能有 5 個物業,請諗樣給小第一些意見如何善用,優化,整合。家庭收入和支出如下﹕   收入﹕ 自己+太太月入﹕    $90k X 12 = $1.08m 單位A+車位租金﹕    $20k X 12 = $0.24m 共 $1.32m 另外3,6,9月每季大概有$100k quarterly bonus ,年尾$300k, total $600k 大概一年家庭總收入$1.92m   支出﹕ 單位A+B﹕    $33k X 12 = $396k 車﹕                $10k X 12 = $120k 讀書﹕            $10k X 12 = $120k […]

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