分清收息與賺價。減低關連性系數 #571案半山居民

看讀者之發問: 80後智取五樓在手的下一步   昨天談及賣樓套現後得四百萬如何打理。比起坊間介紹一變二、二變四的投資方法,我們傾向介紹約6-20%年回報的收息方案。筆者愚見是,將自己資源借比人去獲取利息容易、想投資於一個機會去賺價比較難。畢竟世界上聰明仔多的是、乜真係咁容易輪到你?   何況借野比人去獲得自身好處是人類千年社會運行之其一模式,你攞我件衫去用我收到一定回報,而金額受件衫既配置成本所限,即不會太高,好處係借完可以再借,我相信大家父母都有教借完野係要成件完整比返人,否則唔係叫「借」。   相反賺大錢機會當中回報近乎無限,可是此事同投資套戥既原理相近、大多是自我摧毀的,即一鋪過遊戲,唔係「長做長有」。收息同賺大錢根本係兩個完全唔同的納財方法、而有人想將收息回報之運行模式配上賺大錢的方案,就好似澳門賭仔成晚係台「磨爛蓆」一樣,賭得多自然輸,否則何生點會賺錢。贏大錢? 一次就好收手。就當你係出色「老千」,都會有日成為賭場禁客,所以又回歸此理:「賺大錢機會是會自我摧毀的。」   今天80後在20年少時算羸左一鋪,短時間內都係唔好返「賭場」啦,即買樓。另建議淨低三間出租樓要由細換大,政府在2014-2020都應集中供應細單位、間隔在三房或以上的單位看俏,而三房屋苑樓下的地段根本值租,因而相互推升樓價,在跌市時亦收穩定之效。何謂「三房屋苑」? 即屋苑內大部份單位間格都係三房或以上的、你見此等屋苑的幼稚園都比其他地方開多兩間,因係香港住得三房都多數有小朋友。有個小朋友又伸延出一系列服務。同此道理,你知道點解有些籃籌屋苑同三房屋苑都係比較價硬了。一個地方點解樓價會升,在乎地上面既工作者能產出多少金錢,商廈價格直接受此影響,屋苑價格間接受住客影響。   四百萬已提及有6-16%即月入$20000至$53333的收息方案,做法如下: 開心地將錢投入在少人提及的債券市場 如直債,可分而入手不同點評之直債。回報保證 債券是一個好的抵押品、可考慮轉到私人銀行的轉介,讀者剛好「夠秤」 如堅持要每月收息,那直債投資份額減少,在另方面增加 應配合一衍生物加1ETF去沖銷現有樓房下跌及加息之風險。風險不是每日睇報紙去留意的、而是及早計算作出有效對沖的 在配置資產上可選一些低關連性的投資物,筆者找出了幾種在投資品計算如下:   2006 – 2013 September 日本首都圈地價指數(平方米) /Barclays High Yield Bond Idx  = 0.6369 日本首都圈地價指數(平方米) /中原城市指數  = 0.4288 中原城市指數 / Barclays High Yield Bond Idx  = 0.32 恆生指數 / Barclays High Yield Bond Idx = 0.8993 恆生指數 […]

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80後智取五樓在手的下一步 #570半山居民

Thanks looking into my case and please see how can I make the best use of my assets. Btw, my case is single, age 34, no dependent and no debt, mthly spend around $25,000。My annual income is 330,000 and my commission used to be  0.5M annually but now drops a lot with new compensation package. I […]

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四樓樓主加薪四萬養起七個人 #569案偽專才

謝謝諗Sir,相逢恨晚偽專才: 現況:家庭收入$101K, 租金收入$15K,夫婦年齡38,有2小孩7歲及2歲與工人姐姐同住 自住:荃灣兩房 市值4.2M,欠銀行0.7M, Hibor + 0.7%, 自己持有 父母住:荃灣三房 市值5.2M, 共欠銀行3.7M (2.2M 2.15 % mortgage link, 1.5M Hibor + 0.7%), (剛完成加按) 出租1:元朗細戶市值3M,欠銀行1.3M (2.15% mortgage link), 租金$7300,自己持有 出租2:洋樓細戶市值2.6M,租金$7800,冇欠銀行,丈夫持有 扣除家庭開支每月可儲45K左右,現有現金5.2M, 股票0.8M 想再買新界2房收租 around 3M, 或自已買3房自住 around 4-5M. 是否太進取. 偽專才   答案 讀者算得上犀利! 38歲完成一生四宅、正向下一目標進發。手上物業有:     市值 欠款 收入 正現金流 荃灣兩房 4.2mil 0.7mil 自住 Zero 荃灣三房 5.2mil […]

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避免一些食水深既投資物 #568案

由於落堂後收到不少問題,現一口氣答兩條,一男一女。   男仕問: 今日上完你的收息101,真的學左一樣新的收息投資方法,但就有不少的問題,請為小弟解答。   問1.   我跑過去你說的「小銀行」去問…但職員都係一知半解,係咪真係好似堂上咁講,點解佢地唔係人人都會sell呢? 答: 首先筆者在收息堂上說的方法只限某年資的職員為客戶訂做。試問你入銀行搵個後生仔,佢有冇能力處理到大跌市時要親自打比客call loan既壓力呢? 比人call當然慘,打比人個位都好有學問架。仲有,如果個後生仔零經驗,到臨「瀨」先黎call你,你就真係「瀨野」。   問2.   除了收息投資課外,下個月上的收息103會否有其它投資的用品與債券及所談基金的性質相似?可以穩陣、又可以加按及享高息? 答: 101提及的方法較溫和,亦因時間所限只淺談基金、作了債券教學,留意如將收息課學到的投資物混合應用可減低風險及增加回報。咩話? 可能有人問點可以減低風險又提升回報呢? 係咪呃人!? 留意其實街客的真正回報是:   客人回報  = 投資物的回報 – 銀行傭金 所以只要同學學懂避免一些「食水深」既投資品,是有辦法將原本銀行賺你個份放返入自己袋去提高回報。而作為sales,介紹一些高傭產品是正常的。   另有同學上101及102後已得溫和及年息10.8%的收息方法,已不需要再返黎。不過有同學想進一步再提高回報,那可參與收息103。更會講解在香港投資消費者有什麼權益、有咩文件根本唔使簽,免得他日申索時後悔。加上一些很要注意的地方。   問3.   你說的方法除了有機會被CALL LOAN之外,還會有其它的潛在風險嗎? 答: 方法已提及很有可能同恆指同步令人更易因市況避險、波幅降低了而利息每月派出。但有一定市場風險。被CALL LOAN是低機會、但無可能完全避免的。由於「小銀行」計法同坊間有異、唔係好似股票行咁計架。所以已再教曉同學如何計出被CALL的觸發點。費事大家自己計錯中哂招。   問4.加息只會令債券價格回落嗎? 答: 唔同債券對加息之反應都不同。單憑加息> 就判斷債價跌。其實筆者都想呢個世界咁簡單。讓我們見面時說得詳盡一點     問5.   Private Bank 是淨指Morgan Stanley ,UBS?會否包括HSBC premier類似的銀行戶口?另外點建Premier唔比將直債按出黎投資呢? 答: HSBC Premier 是一個中階的存帳戶,如在同一銀行享有私銀服務,入場點為三千萬港元。知道有些同學是介乎中間的,已告知如何用五百萬搞好私銀戶口,由此盡用借貸及運用「買左等於未買」既法門。至於HSBC premier是可以將直債抵押出錢黎投資的,不過借貸成本為6%。   問6. 你說用澳元作投資同一基金可比另一版本獲得再多2-3%年回報,我怕當中外幣下跌風險,可否先講講又收高息而又免卻兌匯風險之法門? 答: 這亦是我們將收息課重編做四堂的原因。同學在首兩堂知道方法後,在尾兩堂懂得用期權或ETF減走部份風險。留意sales只會賣你一樣產品,而不會將幾項唔同公司既產品複合運用幫你搞好回報的。 在此深深多謝諗Sir的解答 ———————————————————–    女仕問題:   你好,我是受害者,受了 AxA […]

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讓樓房為你努力 #564案半山居民

Lum Sir,您好!   本人(45歲) (月入4.5萬),丈夫(46歳)(月入14萬),家庭收入約18.5萬,均專業人仕,收入十分穩定,没有小孩,支出不多 (約17%稅和供養雙方父母)。   自住物業是本人婚前買入,所以是自己單名,現值约900-1000萬,已供滿,九龍塘區3房,但樓齡40多年),另一層樓在深水埗,SSD 前買入,夫妻联名 (想将它轉為我個人名),值约270萬,1m 按揭,月供5400,收租8,500,。現金約4-5m(放在儲蓄戶口,差不多沒有利息)。   本来計劃換新樓,但同區實在太貴,所以這2-3年都在呆等,樓價有升冇跌咁滯。而家錢放在銀行貾值,怎麼辦?現在買樓定遲d買好?   答案 像讀者此情況筆者見的很多、高收入夫婦膝下無兒。雖然生育與否乃個人決擇,但年紀老邁被社會淘汰就肯定發生在各位身上。那讀者既不是樓奴,可否反使用樓宇為退休生活打算?   不要被眼前「高」樓價被嚇到,只係你自己唔習慣。不是叫你高位冒進、但等樓市回落少許再買一些中等貨色收下租是安身保命之條件一。另外作其他投資如債券、海外物業都是減低自己各項資產關連性的好方法。有些心酸的較低收入者實可考慮其他方案、一樣有得出生天。   關連性有時作分散風險的系數形容,而分散風險之道理就是要投資於各項非關連的資產。簡單而言,你買間樓、又買隻領匯股票,你認為是分散了風險嗎? 不是的。因兩者價格關連性頗大。當然有人心想要一注獨贏、何必煩幾樣野呢? 如果你係廿幾歲、或荷包乾個隻、筆者認同你只有一注獨嬴仲要1賠66先可以翻身,可是如你已累有不少資產,何必要返去「打爛仔交」呢?   講開分散風險,現時不少人談及幾樣投資物,究竟分散投資有咩效果呢? 我們提出了四種投資物為股票、高收益債、日本樓(股東)、香港樓及用其指數化後由2006-2013年的數據作比較。 四種指數: 恆生指數、日本首數圈平方米呎價、中原城市指數及BARCLAYS 高收益債ETF的價格,而比較用關連性。+1為走勢一致、-1為完全相反。那我們選兩種投資物想分散風險的、最好關連性為負數、或至少是約0.3,即無明顯走勢關連。當然有人想投資物走勢易睇些少、那選投資物同恆指關連性高的如0.7之上,你會感覺佢同香港股市同上同落。   看筆者自家作的分析(見上圖結果): 日本/中原: 0.42 香港樓同日本樓關連性有少許。但未有明顯相同走勢 恆指/中原: 0.31 香港樓同恆指是較低相關性。亦有人道恆指走在樓市前、已研究是無關連的 恆指/JNK: 0.89 恆指同高收益債是極高關連。不過波幅債比股只是十分之一或更低。再一次論證買在港買股票打算作收息、是九唔搭八。另外高收債雖有風險、但其走勢不難掌握。是易上手的投資物 中原/JNK: 0.32 香港樓同高收益債可幸未有大關連性。將港樓套出後買債可分散風險   當然在此文章只列出正關連性的部份。用負關連性的投資物去分散風險效果更佳。見課程。 假設退休後支出為現月薪之一半,每月支出為185000/2 = $92500,如全用港樓作收租,在平均租金收入為4%之下,收九萬幾月租要有物業總值: 92500/0.04 = $23mil。物業需作退休時全部供滿。否則單一物業的回報不能過4%。   現在讀者之借貸力為185000/10000*2.59*50% = 24mil,剛好等同佢如淨用買樓去完成退休收入之目標。惟讀者自己有些少借貸,現已用之借貸力為2.7/24 = […]

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36歲單身男套現求翻身 #539案庸才

Hi 諗sir   之前收到你既答案,唔該晒!最近問過其他銀行,如果轉按可以套現大約八十萬,但月供要$8700,都幾吃力因為月入只是$22000!   其實小弟想買多一層細價樓收租,套現岀來既錢俾三成做首期,以租養賃,但要加一個擔保人,會不會太勉強!?從你文章提及到轉按岀來既錢可以用Mortgage Link 來保本兼收息,待樓價下跌時才入市,畢竟不是時常會高估價,八十萬係一個好吸引既數目,但每個月要供多二千⋯⋯實在不知道怎樣選擇! 本人情況: 年齡: 36 性別:男(單身) 年薪大約三十萬 儲蓄有二十萬左右 2012年以七成按揭買入一自住單位(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$330萬! 請問我可以轉按套現,等待樓價下跌以七成按揭買多一間藍籌細價屋苑放租嗎($250萬之內)? 另外想問下以下屋苑既前境怎樣? 沙田第一城 河畔花園 荃灣中心 天水圍嘉湖 屯門時代/市廣場 謹祝你「進擊日本樓」新書一紙風行!  答案 加擔保人只係加定唔加既問題、擔保人的態度及職業上之改變是不會影響你已取借貸。留意按揭是借個一刻影相計數、之後在職業或薪金上的改變常有人不能及時通知銀行。就好似巴菲特咁,賣左中石油係美國寄平郵返黎比港交所,收到都14日之後,合哂規沽完貨先曝光。   單身男是最傳統一種、人工一般,幸好早前有置業才能向財務自由下一步進發。對於套現一事,如果讀者係冇可能搵到擔保人、應該不套現或只將原本樓房借貸維持在五成,好等將樓房租出(假設租到11K)後入手核實收入,借貸力由原本3.23MIL增至(11000+25000)/10000*2.59*50% = 4.66MIL。那自己先租住再日後九成上會買回自住樓、此為最進取而又最冒險的做法。   那為什麼要冒險呢? 正所以身無分文必須賭博、需然讀者有正職、不過單身加上人工維持在一般水平(剛好又享受唔到津貼房),如果搵唔到擔保人幫根本無出路的。在冇人冇政府援助下、不靠自己眼光那無人可再依靠。   當然如有人擔保,即將現居盡按至70%(當然搵財仔再盡都可以),套出讀者認為極吸引的80萬,再買下一間樓開始包租公生涯。惟本年不是讀者再作動作之時,坦白講兵微將寡、不宜在此間亂世胡亂求戰,理應集中兵力而不應將戰線拉長,所以「募」得80萬之後應穩守地盤,待時局有變而出擊。那何為時局有變? 撤招、樓市大跌、政局不穩幾件事,總之能力不足者只有乘風而行、沒有逆水上流之理。   咁套有80萬如何爭取現金流? 由於只是一注金額、所以在海外買日本樓是行不通的。較宜在香港投資一些流動性高之工具。亦由於要等呢注錢去改善下半生、所以要小心處理、財技炒股都只宜將1/10投進。較好做法是用收息為主的債券、加上用基金方法令贖回靈活性大增、加上小心選取較高評級債券再利用ETF免除加息下債價下跌之風險、為自己爭取7-10%年息收入、詳細做法在收息101-102說明。另外買樓選區,天水圍不見有新發展、由東涌至屯門的連接橋落地點已定、但只對市中心至山景一帶有利、不及天水圍。至於沙田樓只是中規中矩,沙田的發展較難再上一層樓、現在市中心已成為一個廣東省購物熱點、亦不見得會引入商業、做到銅鑼灣那樣商業加購物的格局。    屯門、荃灣是受筆者喜愛的、已有文章提及荃灣中心、不過筆者的偏愛在荃灣西站。當地的土地規劃加上交通改善、有能力令當地再上一層樓。至於屯門市中心樓房、除非是三房否則暫不作考慮。讀者可以先做功課睇下樓,增長知識再作出決定。

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日本樓歐羅對打開展人生下半場 #538案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教; 本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下: 1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k 2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k 3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k 4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。 現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。   a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適? b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD? c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到? >>>按此到上半答案   下半答案開始: 讀者己在3月8日上了收息102課,應認識了幾項新的投資物。雖有人在堂上覺得筆者介紹的方法很新穎、惟股票、ETF、債券、保險、期權根本一早存在,筆者只是將各種工具的適當月法了理解道出、為大家避免跟從市場上金融機構介紹之做法。要知介紹者大半為了傭金、小半才為你的荷包著想。所以不少人買入了些傭金高而成效低的投資物。筆者只是將此情況扭轉、提出一些事物因傭金太低而無人介紹的、或因為較複雜而初入行者不明白的,藉著堂上發開口夢等大家有機會抄低。   上文提及讀者利用2003-2014香港樓市大牛市、造出只用$42000人工而擁有四間樓的成就。那已屆不惑之年的讀者如何打好人生下半場呢?   先睇中原城市指數加上房屋供應量,有幾件事關讀者事: 1.      由07Dec-13Dec中原城市指數升96.73%,其中新界西分類升124.32%、港島升84.2%、九龍105.46%、新界東升105.29% 2.      香港很少新建成工廈、只有舊工廈改成酒店或拆除、見下圖工廈(建成-拆卸)量為負數,而工廈累計的新增使用量攀升 3.      政府大建細面積單位、再將兩房向上換三房之流動通道用SSD緊鎖。很有實力者自可逆市而行、可是大把三房購買力被緊緊鎖住 4.      兩房供應大於三房 5.      關於未來一年息口睇法已在收息102面授、對各種投資物及樓房的影響應已得知   所以讀者係時候同好有感情既兩房拜拜,至於仲係西環望地鐵概念買入兩房既朋友,你只可以望梁特首個人工島起得成。當然如果新界西升30%,其他地區升15%是有可能的。讀者擁有二千六百萬物業、如樓價跌一成已等於讀者做足五年,所以趁高減磅為上。另外兩房為600萬市值,收$16000租金,只3.2%,倒不如賣左佢黎個債券加日本樓組合、筆者說的債是直債、由發行人擔保後保本。至於為何選日本樓? 因為筆者看準了日本円和歐羅在過去一年呈反向走勢,相關係數為-0.43(as of 11/3/2014),算是一個合規的反向盤,你可能解為一蚊歐羅對沖五毫子円的風險。那不妨搜羅些在聚洲落戶的大銀行,前文已有展示為8%年息。再加上日本樓年10%之回報,要為讀者原本3.1%年回報之港樓投資增三倍至9%實在不難。當然在收息101課程會為方法作更將會展示 A.   債券是那回事及那條歐洲債券 B.   與其買入與日本円呈「半反向」的歐羅、有否更佳選擇和配置? C.   風險為何?   另外讀者的居屋亦不見得好去邊,回報為3.2%,根本在新西五百五十萬樓已收到$19000租金、更有交通便捷改善樓價之可能,為何不趁高換走居屋? 始於係同私樓有分別,比著你都未必肯七百萬買間已補價居屋。沽出後可再侯低再買新西,讀者沽出第二間後有條件只等不作,而低回報但屬大籃籌既樓房,KEEP住兩間就夠。   如讀者親身經營套出之七百萬、更可用此舊錢產出的收入去取代現有$42000月入,從每朝趕返工的生活退出。   建議先攪好間兩房,再行向居屋打算。此時不收割、更待何時。切勿貪勝不知輸、令豐厚糧草有所折損。

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百五萬收息攻略 #541案窮中產

一路有追開lum sir既文章, 非常實用,簡直造福網民。 現今世道所有事情的週期只會越來越短 (包括股、樓、企業、產品….等等),以有限的資金和有限控制風險的計劃下,槓桿自己的資本去增加自己的現金流入才是王道。 再加上香港之發展,明顯地政府有打算將二三等公民趕到大西北,甚至前海珠海一帶居住,在香港越早置業越有利。   自住樓係boc做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結,2014年2月剛好2年過左罰息期 & SSD,所以希望規劃好,準備一開二之計劃,並於2015/2016年買入約3m的物業作收租之用。   現況:   1. 現有自住聯名(老婆)物業 (2012年2月買入價為3.68m, 向BOC借1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, 尚欠1.33m) 2. 手上有1m cash可以隨時運用 3. 除mortgage外,無其他負債 4. 家庭月薪約30k,但小弟之行業剛好食正條水,剛出1m花紅,悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況2,樂觀d就長做長有   打算如下: 1. 先把物業以50%業權轉讓方式轉到老婆名下 2. 轉按到有Mortgage Link比較好既銀行 (屬意係HSBC, 現估價約4.35m~4.5m左右) (附加打算,但非必要) 3. 再按70%,多出資金放在mortgage link或者尋求其他穩定產品賺息   如果計數後情況許可,想在現有屋苑買一個車位(0.5m)自用,入契才先一次過轉按,等車位都可以低息做mortgage。(理由係睇好本區發展,無能力買多一個單位,就惟有為現有單位增值,唔知此舉有沒有行錯,請lum sir指點)    答案   將車位放入間屋一齊做按揭是一個辦法,因車位一般只做10-15年按揭,年息貴些少要3%,那將間屋連車位去供一來減低利息支出、二來拖長去還令供車位平過租,值得去做。讀者出了一舊花紅,如果老闆已幫你報稅,那應趁今年入息「暴增」,好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅,真係可以將我人工由30000計作1,030,000/12 = 85300嗎? 唔計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 85000/10000*2.59*50% = […]

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每幾年為自己開拓一項新收入#535案偽專才

Hello 諗sir. 本人自閱讀你書及blog 後,買樓的想法非常强,但子彈唔多,應要等時机,係咪?! 我兩公婆 38yr n 44yr,月入四萬,月儲萬五,現住家人名值2.6m 無按揭舊樓。儲蓄及股票有五十萬 .冇借貸。想買樓收租或搬出並出租現住單位 $9000。 心儀鰂魚涌近家人,但要4.6m 我們買這楼太吃力嗎?如等時机,是等甚麼? 如加按現住舊楼比五成首期買楼收租,也应該等嗎?最近留意到D一房單位 2.5m 都有。但你好似不太建議。 另從你文中,有時提議做30年按揭,用時間去減值供款。但又有提意過供短D年期,比少D按揭保險,點分別?謝謝  答案 讀者有家人提供舊樓居住,相信因此忽略了買樓作投資的需要。人到44歲如未還對退休儲備做準備,一係攪盤生意,等自己工作及收入年齡可延至55歲或之後,又或同一班同事又煙又酒亦可,就當老闆唔關照你比你座到59,都可以適當縮短自己壽命,避免生命中出現太多「垃圾時間」。當然回歸自己過簡樸生活即不用將生活質素同金錢掛勾,不過你問筆者香港人能否做到此點? 肯定比瑞士人更難、比英國鬼都係難。   讀者借貸力夾埋搵四萬,借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.18mil,如再買間鰂魚涌,剛好用盡借貸力。感慨此讀者真正是和homeblogger相逄恨晚了,和其他讀者過譽用「相逄恨晚」作起筆之情況不同。一對夫婦如果借貸力不高、理應更早開始借盡槓桿利用時間去磨掉欠債的。可是有樓係手既讀者冇咁做,只可以話屋企人幫左佢、同時亦害左佢。雖然筆者不太清楚讀者家中情況,但以其來文「診症」,筆者對本案有此番了解。   讀者好應先試圖將金錢好好運用,一年後才作買樓。估計讀者的財商不高,當然在其工作崗位可有出色表現,但理財知識在學校無教的、坊間免費資訊亦有偏頗、宜學好基本功,再上路為五十歲前的財源開拓作嚐試。大部份人主要收入是工資,可是為自己每幾年開拓一項新收入,不是為退休準備之最佳方法嗎?     不好現在買樓,那改為套出一百萬作投資產出現金流點做? 坊間有人會叫你全買股票、全買基金等等。筆者意見是為什麼你要全買呢? 買少少試下得唔得先? 當然股票好講時機,有機會可真要一注大去買入。可是如你想收取合理之5-10%年回報,借出一百萬要還1/2.59= $3860,在債券、期權、ETF幫助下,要獲取7000-8000每月收息不難,而當中8000-3860 = $4140叫正現金流。四千幾一份夠食下晏、兩份勉強夠生活了……而建議先買入些少收一次息後再投入更多未遲。至於第一次即投入大量資金的做法,只幫助了經紀更快收更多傭金。至於一百萬再收8000息之法,我們在收息課會講解如何開拓現金流。   最後是關於30年按揭,意見是如果可以拉長30年去還,請盡拉長,縱使要付十餘萬按揭保費也是值得的。因30年持續將債務貶值抵得過你開首投入十餘廿萬,你見30年前即1984年,1 蚊買到幾多野就知了。換轉是由2014年之30年後,就當你KEEP住十幾萬唔洗,30年後都係用處大減。至於你話將十幾萬去買IPHONE或買架車,只好說但凡人製造出的產物都是一買即貶的,唔係叫你唔好買,不過要睇下自己可以買幾多。儲資產可幫你制造循環不息之現金流,買衫買鞋只會在每年尾比自己一袋儲起,用垃圾袋清出屋企。

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低收入去擁有三宅方略#485案庸才

我是35 yrs作 freelance的。現在單身無拍拖.。 靠父母幫助, 自己名下有一層單幢連天台物業, ~34年樓, 無按揭, 欠父母約$1.7M, 現估值約2.4M, 收租$9400/月. 跟父母講過想每年還一次, 但實際上還有絕對彈性. 希望可以以每年當時的銀行息口跟父母計息, 而每年還$100000-~$120000   收入不穩定, 但希望可keep到$15000/月. 2012-13年度剛以年收入~$250000報稅 (連租金收入). 其他: 保險x1 ~$260000 (現時提款值, 還要多供~4年, $2500/月, 供滿時或等值$600000)   基金 ~$150000 ($4000/月) 股票 ~$120000 (蟹貨, 暫蝕了約一半) 欠銀行一筆貸款 ~$2200/月, 2014 Mar將清還完 (之前借來買股票). 看過lum sir 的blog 後, 有以下打算:   借貸力: ~$2.59M (以收入$20000/月計) 2014年初還清貸款後, 以現有單幢樓向銀行做按揭借1.2M (5成), 分25年還, ~$5300/月. 以租金收入 + […]

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