我丈夫月入21k。無樓。#630案庸才

Lum sir 你好: 讀完你的文章獲益良多,但始終唔敢行動,怕計錯數,望 Lum Sir 賜教。 我月入 42.5k, 有一層大西北樓,2009 年借九成按揭上車,樓價 123萬,現欠 98萬,Hibor + 0.75%. 今日去銀行估價,現值3百萬。放租可放8500一個月。 我丈夫月入21k。無樓。 兩人現金+股票大概75萬 如果我加按7成,會有110萬現金,去買債券收息,等到樓市下跌,用借出既110萬加儲蓄,丈夫名買九龍區三房單位。呢條數可行嗎? 忘記講,我今年33歲,丈夫34歳 ANSWER 首先計下讀者可加按金額,為3.0mil*70% – 98 = 110萬。再加75萬,總現金加股票約185萬。用此數去買債券收息,還是太少。雖然一條直債5萬美金都有交易,至於10000蚊既人仔債及ibond太冇肉食暫時不提,可是睇得上眼而又回報不俗的直債需要約10萬美金作投資。而讀者睇盡有185萬係手,可買1條,惟此舉令讀者流動資金不足。所以此法不行。   另外丈夫月入21000,當中問題很多讀者也看到及有問的,就係丈夫一個人買間九龍三房,佢借得到嗎? 可是要讀者作擔保去借,讀者借貸能力有幾多? 讀者自己是42500/10000*2.59*50% = 5.5mil,丈夫為2.6mil(假設兩個人都冇其餘欠債)。在樓市跌之下買間九龍三龍,唔知你講既係何文田定深水涉,總之四百餘萬少不了。那,讀者自己西北樓已加按後借了1.5mil in total,先生自己一個又搞啊掂,讀者真可擔保「救助」先生?   是救到的。兩人總借貸力為5.5+2.6 = 8.1mil。不過買完九龍樓之後借貸力用盡。呢個family的理財日程可close file。   理應做法,係將心目中的低買高賣心法轉做儲現金流心法。咁容易比你低市入手,咁大家30歲就已經唔使撈,反正如果咁應無老闆要請人打工,大家炒炒賣賣即可! 現金流心法首先應趁後生多利用借貸為自己多添樓房在手,如果有係現今市況搵到間比$5000既現金流之單位比你,仍應該買。不要用自己眼光去評論眼前間樓係平定貴,總之有租收每個月比到錢你既就抵買啦! 咁每個月令自己淨袋$5000既樓係咪冇可能搵到? 筆者話收$10000都得,而設置本金100萬搞掂,問題係你肯唔肯做同搵。   如讀者聽筆者講應將現樓只加按至五成,套出3.0*0.5 – 98 = 50萬。先自住,他日應該叫先生九成上會買間三房,自己就搬出去新買樓自住。此舉一係利用盡按揭,由讀者提及之七成提升至九成,此舉二係西北樓獲得之租約可作下次申請按揭時的借錢憑證,令借貸力上升至(21000+42500+8500) = 9.36mil。咁做係一個一生三宅的部署,比讀者只睇1-2層看遠一點。另外租左比人層樓有租客同你供。十幾年後多左間樓在手。另外收入偏高者有更好方法,家庭收入限在月80000者適用。   當然套現之後呢幾年揸100萬係手,可能手癢。可投放於債基及ETF方案。尋日都提到放係隻最入門既ETF(見上圖),過去一年回報都30%之上。當然今年係2014,我們不可參考過時方案。另外債基方案較穩陣收息,視乎讀者自己選擇!

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ETF日本樓債基方案如何決擇? #629案庸才

To: 諗SIR  夫妻2人34及33歲 外幣股票現金: 等值港幣 430k 家庭每月收入53k + 租金收入24.5k (已打厘印)供樓開支: 4k+8.8k+8.2k= 21k 租樓開支: 15k讀者與父母聯名一間,  供4k (20年)   2.85厘,市值3M—父母自住太太名一間,                供8.8k (30年)  2.1厘,市值5M —收租13.5k二人聯名一間,            供8.2k (30年)  2.2厘,市值3.76M —收租11k而借貸力,現況及承受能力,做什麼投資會較好?1. 加按套現,再買一間below 2.6m~2.7m 細樓仔收租 (唔知過唔過到銀行果一關) and 目前的財政status,會唔會有些潛在風險? 2, 加按二人聯名樓套出56萬 +等值港幣430k=合共100萬CASH,用來買債券基金,每月收息 ?3. 什麼也不搞,只把外幣股票對番晒現金,430k ,攞去買間日本樓? 謝謝諗SIR的意見!!  銀章會員Ray video answer:

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放棄老散的投資思維

諗Sir 你好, 一直拜讀你的Blog和”樓換樓”, 實在獲益良多, 因想達至財務自由和賣樓能賺的錢絕對是十年儲不到的錢, 所以去年中將自住樓賣了套現約200萬。現家庭狀況和資產如下 : 本人和太太年約35歲,月入分別30K和23K, 年尾會有花紅約共80K; 現租屋每月13K, 有兩個小孩. 現在每月只能儲約4K, 再加上年尾花紅。 手上持有股票: 1.4M, 都是一些收息藍籌股 人民幣定期: RMB 220K 港幣定期: 1M 港幣現金: 100K 目前沒有任何負債。 股票的資金盡量不打算動用, 希望保持收息和增值。剩下的港幣定期(以及如有需要的話人民幣定期)是想要等樓價有所下調時本人和太太各單名借9成買入2個(大約3M/每個)私樓單位收租,自己繼續租屋住。收租物業地點考慮馬鞍山或屯門, 諗Sir 有否哪些屋苑或其他地點覺得合適? 之前最理想的想法是樓價下跌3成即會買入, 但坦白講自己都覺得2~3年內樓價下跌情況未必會發生。現正考慮是否應先買入一個單位先上車好過一直等? 目前3M應只可買到屯門私樓,而自己計算過現價借9成買, 收租的錢應是cover不到供樓和雜費的,即是沒能製造正現金流。希望諗Sir提供寶貴意見. 是否有哪一部分想錯了?非常感謝。   ANSWER: 股票是不可以保持收息及增值的,先搞清楚。如果讀者到達一千萬「淺灘區」咁仲有條件將一百六十萬放係股票消磨一下。可是此數目現佔身家六成,不好浪費。至於投資選好地區之後、更要深入了解當地幾個屋苑,唔係話你睇到馬鞍山好就是但入個富安花園,隨時害左你。昨日政府新低價開馬鞍山地比地產商投地,為免步大埔越賣越平的後塵,都係睇定些少先諗馬鞍山。    *註: 現今一千萬令你可靠近岸邊都淺灘。再差一點點就上岸。可是一不小心又被淹入大海   至於屯門,買錯單位、買錯屋苑分別好大。先要攬清楚屯門人流係邊,及ABCDE邊類型單位供應最缺呢? 選好區域屋苑,最終當然要看間屋本質。如一間樓產生的正現金流比市場偏低,那不買也罷。鑑於讀者想借九成鬼祟出租,借貸成數高令產出現金流偏少為正常,舉例買間28年樓齡收租4.2%的330萬樓計,每月收租$11600而供樓都要$10800,現金流只少得可憐之$800,仲有雜費。咁鬼叫要九成買間樓出租咩? 如果真係鬼叫你,買間兇宅租比巴基X坦,那現金流即可倍升,不過又係做唔到按揭。   所以做得九成預左渴,就當真係正現金流得$800,由於買家只出$330,000一成首期,該項回報已有800*12/330K = 2.9%年回報,再加埋供按揭還本部份屬於自己,計落都唔係好差劣。所以讀者應比心機找些再高少少回報的樓房,小心了解九成樓出租之風險,那自己決定要比幾錢上會。     攪好有一間樓係手對沖樓市升跌風險,淨低既錢要用其他投資工具製造正現金流。坊間有不少人錯誤認為只係買樓才可製造正現金流,其實買股、買債、買ETF、又或買你最驚聽到既保險都得! 所以懂得投資、或深化樓房買賣技巧,其實係現樓市高踞不下的情況一點也不寂寞,詳情見收息課程!   買股當然唔係好似讀者咁買,雖然佢無係文中談及選股策略,可是利用股票去收息的法門,就係唔好似老散咁simply企係long position買單邊。好似錢志健先生同筆者見面時重提的一個概念,就係於投資市場做單邊是一件好危險的事。讀者早年棄樓換股,其實就係由看「樓單邊」變做「股單邊」,係上年中到而家有賴大市波動不高,未有慘劇出現。懇求讀者為家庭著想,好好思考在自身儲蓄率不高情況之下,先為自己買間樓仔為自己一家買個保險,再用1.4mil為自己妥當收息。事實係你將全部錢放埋係中電收息、波幅同息率都只係勉強成正比,其他更差。標榜8%高息率的小小超電訊上版無耐又要供股,你想將自己升汗錢不明不白咁放係市場任人宰割嗎?? 不要人云亦云,將全家福祉單邊配置於萬變的市場身上! […]

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理財A餐定B餐?#627案窮中產

諗Sir, 看到你的blog, 很有啟發性, 自問理財麻麻地, 希望可以買多一至兩個物業(其中一個是村屋作退休自住)及早日計劃一下退休生活, 希望諗Sir幫忙, 謝謝! 現況: 物業業主現況 居屋(已供完,但未補地價) 本人與家人同住 唐樓(沒有任何按揭) 媽媽放租 (收租$5,900) 唐樓(沒有任何按揭) 男友放租 (收租$4,500)   本人現況: 40歲, 銀行工, 月入約$38000, 另外現金 + 股票約$8 萬, 沒有太多流動現金 (因為剛完成碩士學位, 從英國回來, D錢用完了)! , 唐樓收租用來作家用, 月可儲$12,000人仔, 銀行福利的9成按揭未用   男友現況: 41歲, 政府工, 月入$2 萬多, 另外現金 + 股票約$20萬, 唐樓收租用來補貼租屋與家人自住   ANSWER: 幾件事要留意,一間供完既未補價居屋、可以住人、不過唔可以加按,大大影響之後部署。如將間居屋補價做價投入私人市場,咁不如買私樓。當然如閣下打工收入已近見頂、亦有些原因令資產不在自身名下,那用綠表買間居屋住大些少都係好。今次讀者間居屋可能是家中父母名下,暫且當讀者可有權打理。   另一件是係,40歲人從英國留學碩士後返回香港,現金及股票淨8萬。相比如果有另一個香港40,土炮大學加上150現金係手,今會想做邊個? 學歷係A餐而錢銀係B餐,筆者會選B餐的。可能不少人會話筆者過份市儈,可是在現今學歷大幅縮水、網上資訊爆澎之下、真係要付出全職時間及學費去搞個碩士博士返黎嗎? 當然如果尋覓知識、發掘道理是閣下興趣或志向,那請勿因錢財事而誤失時機,好應深化本身學問,造福人群。若進修是想增加收入,那不如省下時間,將心力去為自己累積財富,再入手資產去替自己加人工。好過讀完Master返黎又等老細發落,一句無位比你升你個master都唔知讀黎做乜。   係英國讀個碩士,全職可要兩年。再加上每年15000鎊學費,讀master之成本為15000*2*13 + (38000*24) […]

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有目的而缺乏技巧的理財 #624案窮中產

*新書<收息論>7月1日強勢推出! 諗SIR 你好, Member id: 543 pls check my spending in last 1 year in homeblogger   我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 餘下大約100萬收息補貼14,000 租金, 本人預計第二年之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出   1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 應用所有即是100萬去收息(1萬), 還是要留更多現金作風險管理, 家庭大約額外有200K 作應急錢(作初期交租及供樓用) […]

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收息方法養起中年男全家 #622案半山居民

    Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。     近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。  看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾經考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。  回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。  直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲!  美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢?     ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位約900呎,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -港島東區車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M ——————————————————————————–   目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: […]

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為小妹重返財務自由之路 #620案屋村仔

諗sir你好, 自拜讀〈樓換樓〉及上完收息課程後,令小妹反思不小。想在103之前做做功課,望諗Sir指教。   小妹25歲,收入18K x13 個月 (因小妹想年青時試試不同的東西,所以現在不是做本行,如轉回本行,市價月薪starting rate ~28-30k) 男友33, 月入30k 資產: 1.英國Studio,本人單名,12年 £32k 購入,沒有按揭, 收租£270 monthly 2. 澳洲樓花2房,本人單名,13年$540k AUD購入,15年初上會,預7成按揭,租金保守約5-6厘,但除開稅務及其他費用,正現金流應不多 3. 減去其他支出,月儲$5-6k   讀者 換算港幣/Remark 男友 換算港幣/Remark 港幣 250k 250000 港幣 400k 400000 人仔定期100k  125000 股票蟹貨 50000 50000 澳幣 100k 728000     紐幣 20k 130000     英鎊歐羅 5000/8000 140000     Fidelity Glb […]

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放棄居屋向兩間樓出發 #615案公居仔

諗sir~先謝過你的分享, 獲益良多! 小女子跟老公聯名在3年前買入單位312尺(1.75m),現價2.9m,尚欠$1.5m. 育有一子1.6yrs old, 手頭現金hkd0.7m. rmb0.2m=total hkd1m. 本人入息$26k, 老公$17k, 現計劃生多個小朋友, 所以有以下planning: 1. 放現住單位,買入居屋490尺, $3.7m->不過, 怕供款$11k太吃力(現單位供款$5600). 2. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋390尺(2.7m), 供款$8600, 不過, 又怕我個人名義過不到壓力測試? 3. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋490尺(3.7m), 供款$11k? 4.放現有單位,然後買入390尺(2.7m), 將手頭1m再作投資, 不過, 不知道投資什麼? 小女子思緒好混亂, 煩請幫忙解答!!萬分感激!! 租設單位租出可收月$10000   answer: 讀者借貸力為26000+17000 = 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil,聯名擁有樓帳面賺2.9-1.5 = 1.4mil,相信對讀者而言都是一筆財富。由於想改善環境,而筆者估計因能力所限但又想住大些少,所以你見佢不斷諗點買居屋。其實係2014年再買公共資助房,摸頂機會好大。亦由於住客都是財政能力不高之人仕、讀者再花錢去買居屋係幫唔到自己日後升level的。想住大d,可以租樓。本身持有的資產請維持在一定質素(能產出現金流及變現力越高的就越是好資產)。   如果讀者現金水平低、相信筆者會建議放售現居套回一百四十萬。可幸讀者儲蓄力頗佳,控有一百萬港元資金、原有樓房難得結欠只是樓價一半,那不妨將其轉單名再租出,租金收入可作下次借貸證明、令借貸力升至(58000+10000)/10000*50%*2.59 = 8.8mil、而使用了的借貸力只是1.5/8.8 = 17%,為再買下間建立了良好基礎。讀者擔心是買下間時自己單名借盡九成,究竟一個人可唔可以負擔? 其實老公可以做太太擔保的,反而難度位係你將舊居租出、一般要有半年租金收入證明先可將新租金作租貸證明,咁呢半年讀者就唔知住邊了。   當然有法繞過此事、另外讀者就算唔計租金,同先生都有5.82mil借貸力。1.5mil已用、4.3mil未用。再買建議九成上會,四百萬有望係荃灣大埔屯門買入三房,40萬首期月供$13500,計埋壓力測試都係$19000。將兩單供款不計新租金收入都只係($19000+$5600) = $24600,不過讀者收入一半,應可過關。原來細心計之下,讀者原本諗住負擔唔到既私樓三房其實可以買入的,過埋壓測都無問題。 […]

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中坑為退休及家人打算 #604案窮中產

諗sir,你好! 小弟最近拜讀貴blog,獲益良多,希望借此能得諗sir意見,為將來有安定生活努力!本人44,公務員(長俸),已婚,太太是家庭主婦,有一2歲女兒,月入約$24000,於04年單名買一私樓,$133萬,現約$334萬,9成按揭(P-2.73),現欠85萬,最近問過銀行再按吐現約149萬,其他嘢不變。另外有興趣在自己屋苑買車位投資,58萬,月租約$1500,早前在貴blog 看過有blog 友將車位和間樓張契一齊上會再按,在我的個案是否可行呢!或有更好的方案,希望諗sir能給小弟意見!謝謝!   ANSWER 單買車位不可將其當「屋」辦,即咁買不能將車位貸款都拉長30年還及享有低息。筆者所見車位及單位如在買賣合約中同時註明、咁做銀行先會將車位及單位所需貸款一併借出、如有新做法還請告知。不過銀行單借幾十萬比你、真犯得著收你兩厘息又比你拉長30年還? 咁不過快快手叫客搞單私人貸款、唔好將個車位上律師樓左拆又按吧!   建議不應買車位、應考慮趁勢盡用槓桿買入房地產投資。說到尾就是收入不太突出、太太亦無收入、唔好好運用些少財技及投資根本好難係香港生存落去。有長俸當然係好、但金額點都唔會高過人工。讀者要麼過著好簡樸的生活、要麼就股票債券日本樓樣樣諗下、唯獨是車位唔使點諗。   為什麼咁歧視車位? 經濟差時劏車同劏房都好流行,除了在珍貴地段否則防守力不佳。至於回報是投資58萬收租$1500,回報只是4.6%,咁不如將錢放入債基方案收7%是基本、提高風險後可收15%年息。即月收$3330至$7250不等,資金隨時回籠、唔使等經紀幫你放。筆者在本星期六亦派員到日本落實、一個有借貸而又年回報達20%的收租方案。一間開價620円每月收租45000円的樓房、筆者點將佢再上一層樓呢? 有待落實。不過就咁收45000円已經係$3420一個月、入手只係40幾萬港幣、已經好過讀者提倡的車位多多聲了。當然不少反對聲音如日本有地震、自殺等等。筆者對於此等反對聲音是樂於聽見的、難道等全部鄉親去哂日本先黎買麼?   市面上已有不少海外房產的仲介、不少海外樓盤的基本買賣資料已在坊間流傳了。筆者要做的就是每每快人一步。半年前已著手準備日本樓房買賣書藉,今日已著力為下一步創新準備。至於讀者手頭上的149萬、有很多方向可以考慮 直債方案 債基方案 日本樓 混合ETF收息 保險五年倍利(已在前文或收息課程有介紹)   相信讀者在日後對判定投資物的回報有更敏銳觸覺。

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搵十萬、七成儲蓄率、有間供滿既樓、係咪無敵? #599案半山居民

 問題 諗sir, 最近才拜讀閣下的blog. 好像哥倫布發現新大陸一樣. 睇blog第二天已立即報讀你的收息班…雖然遲,但總好過冇到. 現希望諗sir可以指點一下 本人39歲, 已婚, 未有小朋友, 月入55000, 太太29歲月入45000, 我2004年單名買下一物業現值約6M(已供完), 現收16500租. 另一自用車位1M(已供完). 現金外幣加股票約80萬,太太有約100萬. 沒有任何借貸. 另我兩租一單位自住交16000租. 本人和太太每月可各儲~35000(共70000). 想請教諗sir應如何部署, 以早日達至財務自由   有個不情之請, 因太太在投資上非常胆小(從她幾乎100萬全是現金可見, 佢格言係情願唔賺都唔想輸),希望諗sir可以提供高,中,低風險程度嘅plan等小弟去自行選擇(在最低風險的plan希望不需要動用太太的借貸力及現金,好等佢安心)…萬分感激! 04年買下的兩房單位不打算賣,想留來繼續收租. 現租的地方比較細, 而我和太太打算呢一兩年生小朋友. 所以希望可以買或租個三房單位自住.     另外我和太太可用公司福利以最低1厘借100倍月薪做樓按. 現我倆都冇利用此福利(因我早年買間樓已供完, 而太太覺得現在樓太貴想等多兩年先出擊) 另我和太太現都沒有買任何保險, 因公司已包, 自己覺得重複買好似好浪費, 以你意見, 是否應該現在要買? 還是等到真係唔撈先買? 以我的情況(現沒有任何病痛), 應撰那類保險呢? 幸運地我倆都算是克勤克儉之人, 平時也沒有太大花費. 只希望可以早日達至財務自由. 花多些時間倍伴家人, 做自己喜歡的事. 先謝諗sir指點.   video answer: (sorry, 今集有風扇聲,開大聲D收聽) 重點: -如何計算財務自由位置 -ETF、債券方略 […]

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