ETF市場。Best performer: RUSS +14.4% last week

在馬航失事後之陰霾未散,全球股市在過往一星期走軟。過往一星期最成功的策略明顯是做空俄羅斯市場,Direcxion 3x Bearish 一星期回報位於榜首,本星期回報14.4%(上圖見top 10 ranking)。另一個塊塊是巴西,市場有悲觀後重回正軌,10大ETF升幅榜內有著3位都是同巴西看好ETF有關。至於剩餘位置,主要由資源類所估。烏克蘭與俄羅斯有著和天然氣密不可分的關係,且看下星期發展如何,一且馬航時情有轉機,俄羅斯做好ETF可能有著一波上揚的走勢,可利用3X而倍之。     另外債券版塊有高收益債跌幅較大,由於市場氣氛轉差,高收益債的孽息上升。令此得債項有低吸良機。至於各大股市主軸都為下跌(下圖),S&P500, DJI都錄跌幅。  

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解決中年危機。七萬銀士聽日唔使撈 #650案窮中產

本人現況: 年紀: 41歲 月入: 70K(妻子揮霍沒儲蓄…當沒收入吧) 現金: 4M 人民幣: 1M 股票: 1.5M 每月可儲 20k 自住房: 已供完,現市值13M 08年把第二房賣出,套現3M, 但結果是錯失這幾年上車房瘋狂升覆. 本人已婚,小孩現6歲.中年危機-工作不穩,有被栽危機,市場工作機會大不如前,也不知還可工作多少年.自知現資產不夠退休,欲找較穩方法增加現金流,懇請諗sir給點意見.萬謝  answer: 男人到中年,庸碌廿年後可覺得自己一無事處,若身居要位者亦要提防各晚輩對自己職位的窺覬,真係大把野煩! 返到屋企更發覺阿仔既功課連自己都唔識答,比老婆埋怨完後,訓係床上訓唔著,幾小時後又因唔可以無左份工,爬住咁起身上班。究竟呢個困局有冇得解決?   呢個讀者都算犀利,老婆點揮霍都好,自己都揸住間一千三百萬既「名鑄」係手,正真係「一鑄獨嬴」,呢間樓用得好佢聽朝可以返去炒左佢老細。可惜現有借貸已收緊,讀者將自住樓加按只能套420萬,比往時套到13mil*70 = 9.1mil少了近半! 向好方面睇,睇者在本年只是稍為將自住樓的價值套出。如本文介紹方案實行得好,他日政府放寬借貸,再將淨低9.1-4.2 = 4.7mil加套未遲。   讀者自己現金已有4.0mil,加上新套出的4.2mil(利息成本年2.0%),可放於由李生或各大孖沙保證的直債,收息替代而家份人工,他日更可保證取回本金。前晚同朋友仔傾過,將當晚用的draft paper貼出。留意佢是先放HK$800萬再借回62%,借貸息口低至1.68%。如你只有1-2百萬資金,借貸息口升至3%,回報可以到8-10%。當然你只係小本玩家,那可SKIP下段到本文尾聲看另方法。   見在上圖放了四條債入去,懂得選債既人唔多,因為全香港都興速食既股票。讀者先放一球美金(HK$800萬)進入,借貸息口1.68%,利息年成本約US$10400。之後收息5.782%,息率計為12.47%。即係讀者有此相助,8.2mil資金可放4.0mil於此,年收息$508,000。若5年前賣樓收返$3.0mil時懂得用此方案,五十萬已收了至少4次。   那淨低之4.2mil? 行債基方案是也! 當然筆者未來有個更可取的ETF方案,暫因想由低階做起故重談債基。債基方案大小本人仕都合適,因隨時可贖回,幾萬蚊都得。今日放錢下個月都開波收息了。當然讀者有4.2MIL,算是一個數目,那分兩隻投資物放入皆行。4.2MIL收息12%,保守白痴咁買都7%,那讀者收4.2MIL*12%/12 = $42000/月或4.2MIL*7%/12 = $24500不等。我就當讀者只用7%債基簡單咁買,連同上方的四條債方案月收共$508,000/12+24500 = $66,833,扣埋MPF呢個收入同佢每月七萬出糧差唔多。那讀者可搞好後下個月返公司遞信。如採取12% advance些少咁買,更可儲定多些少錢他日作供樓之用。   讀者的人民幣或股票都仲未得閒講。今日有地緣政治事件發生,或是低吸債券良機。美國同印尼關係一向密切(或咁講,印尼只係馬前卒),今年2014年4月輔到奧仔訪馬國提出兩國達成夥伴關係,之前之後該國怪事多蘿蘿。今日仲比(人)係俄羅斯附近擊落馬航客機,呢個牌局點推落去,真係耐人尋味。

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年跌15%反產出8%回報。保本 #649案偽專才

諗sir,你好,本人39歲,和父母親同住私樓,現單身患病前已經供滿,由於在這幾年身患長期病症醫生確定不能夠長時間工作要放棄正職,醫療開支方面靠政府,收入現只能每月接freelance,太約15,000元左右穩定但冇入息証明,每月支出約9,000元,可儲蓄5000元,希望諗sir幫忙分析我可如何分配及投資達才至財務自由?現有資產如下: 1.已經供滿私樓一層現值4.0M 2.現金2.3M 3.股票面值大約2.3M包括(中電,電能,中移動,滙豐,工商) 4.收息基金35萬元 5.RMB 28萬 敬請指教   你好,小弟補充番前文,我其實好擔心之後日子因病已不能長期做正職而令日後生活拮据,我更不想連累她人所以暫時未想再結識女朋友,因之前用哂時間在供樓及工作和儲蓄上,另外醫療方面因在政府醫院專科覆診所以開支有限,諗sir我真心想請教你應如何運用我手上的資產令我可以增加被動收入,就算面對日後通賬澎湃的日子也可應付,其實我病前買股票及基金也是希望可以賺價及息對抗通賬,但拜讀你的文章後我想有否其他方法更有效地做到呢? 懇請諗Sir幫忙回覆賜教   ANSWER: 對於筆者既遭遇、唔好淨係一咪講遺憾。本網聚集各位想匯集在港生活故事,總結多個向上流的經驗。新人事新香港、要上進既法門你父母唔知、你老闆又唔肯講你知,唯有係度交流將方法揭示。各位時間有限、趁有心有力快將錢財事辦好,咪再諗一步登天,買股票一年升十倍去解決問題。十倍呢個機會,好應該輪到我都未輪到你,起碼筆者每日都可分配時間做本人認為重要的事,但由於才幹有限未能搭上十倍快車。   讀者只有freelace工作,借貸力大大降低。無收入,用資產證明仲可以借到錢,計法在買樓課程解答,而答案約為2.2mil。當然將freelance工作報稅有幫忙,$15000月入就算報明也不用交稅,而借貸力可再升15000/10000*2.59*50% = 1.94mil。大家可比較,一份$15000的收入可產出之借貸力(1.94mil)是可逼近800萬資產可產出的借貸力的(8.0mil)! 當然,讀者識再執執資產,用資產去證明的借貸力可再提高,筆者責任,在於提醒大家點計出及用盡自己借貸力(當然在安全情況下)。   由於收入大不如前、讀者理財主軸是將股票推向收息保本產物,畢竟輸去的錢再沒力賺回來。另外要運用息差去為自己提供多份被動收入,可以說是39歲人用50歲的理財方略。關於股票,知道世界第一隻股票係邊度黎? 不少人應知道是荷蘭。而第一隻股票發行人為荷蘭聯合東印度公司,講到明,又係一間靠航運貿易起家的公司。可是我們老祖先在股票的瘋狂情況,其實同今時今日都不逞多讓。荷蘭王室試過將困犯的審判權注入該公司去換取股份,well,原來係1600年公義已經同錢掛左勾,當然王室之後回報十分豐厚,股票用1200%升幅作回。重點係呢隻股票係頭十年上市之後都唔派息,所以….股票根本唔係用黎收息,阿媽話佢要落街炒股票,其實都正確。你試過「蒸股票」麼?   先將230萬「保本」 雖(中電,電能,中移動,滙豐,工商)都是大眾應為穩陣之選,可是你了解箇中風險? 如果讀者想賺價,可用贏返黎既錢再博! 點先嬴? 先將投資物用於五年升一倍的回報方案投資於保險(參考5年115%回報方案),真人真事,有些有緣同學已助安排了。那他投入120萬,5年後倍升至120*(1+115%) = 258萬,另外(230-120)=110資金再打算。此230總數,5年後保本加收(258-230)=28萬利息。年利回為28/230/5 = 2.4%,由承保公司保本。當然要知清影響此事的風險,話唁定真係有保險公司要走佬。   年跌15%都可產出8%回報 那剩餘的110萬資金點打算? 不如買恆指。還掂上面5隻股都係成份股,咁點解唔直接押於香港指數的產物? 由於電能在過往一年大幅跑嬴恆指,可抽出另買。不過其實4隻都不比恆指好。而讀者在上段已將230萬「保本」,5年後收回$258萬。那餘下110萬我們不只買同港股同走勢的ETF,更可入手三倍於中國指數升幅的ETF(見上圖)。上證綜指已走軟多年,那現時升勢是否不過契機? 自行判定。如內地指數升10%,此產物約升30%,唔駛理咩公司風險。當然如內地指數仲有能耐每年跌15%持續三年,那此方案買ETF部份只六折收回110*60% = 66萬,5年綜合回報為(258+66) = 324萬。年回報為(324-230)/230/5 = 8%,都算有交待。何況如內地股市三年再累跌40%,那讀者可在遍地屍骸中尋找機會。     筆者重點提出了個保本又可賺價的方法,重點是將保本同賺價兩部份分離了,情況就易控制好多。有一個同學自行去問關於「5年115%回報方案」,說問到 先付$581,472.8 一份2MIL面額保單 退保價是HK$1,420,487 5年期 借錢息口P-2.85% 計及回報只: 159,975.27/703,634.73/5 = […]

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高息債。9.4%。對沖樓市 #643案屋村仔

Dear 諗Sir,        我是收息課程(原有101, 102, 103)學生,在此先多謝諗Sir課堂上的教導,上完課後令在下獲益良多。    依照堂上所教,在下已進行債基方案收息幾個月了,心思思想加碼但又擔心未來美國加息會影響債價(雖然唸Sir說過高收益債券受加息影響未必很大)。從最近諗Sir的homebloggerhk上看到,好像一些投資物(例如ETF?)可以對沖美國加息的風險,但印象中我上過的收息101、102與103課堂中沒有提過(還是提過我忘了?)。     我明白諗Sir不方便在Blog上公開說出該投資物的名稱,遂自己嘗試在網上找資料,得知好像有ETF的投資物可對沖美國加息風險,但有好十幾種,根本不知那一種才適合。由於我已上完所有收息課程,惟有以電郵向諗Sir請教:   諗Sir在Blog上所指的對沖美國國債加息的投資物大約是甚麼? 在執行班過後發現有一隻中華高息債券基金,年息達九厘五以上,且表示不受美國退市影響及波幅不大。我查過發現此基金過往派息確實吸引,但主要投資在內房債券,擔心波幅與風險過大,請教諗Sir怎看這隻基金?我可承受的風險為一般情形下三年高低波幅最好不超過30%(當然出現黑天鵝事件除外,例如2008-09年的金融風暴)。    我知道諗Sir很忙,如果沒有時間回應的話,請只答第一題,即告訴我對沖的投資物名稱即可,其他資料我會自己找答案。     多謝諗Sir!   Best Regards,   Andrew  answer: 多謝讀者抽時間上課堂,收息三個月就當只買50萬都有$15000落袋,希望cover到佢收息課程既學費啦。慶幸同學再進一步,明顯有三個投資水平提高: 知道投資有風險及指出為何種風險 懂得自行上網查找合用工具 已在收高息、向更高息出發而又保有風險被對沖法門   不少投資人對債市卻步原因係美國行將加息、買債為何? 我們已早早指出唔係咩債都會係加息下跌價,相反在2005-2007的加息周期,不少債券是價格升的。本案同學已攪清了此點,亦想兩手準備,知道美國加息點樣可以賺錢,所收升價可將自己投資組合內的樓、高評級價之跌價對沖。   對沖方向有幾十個,本篇文章介紹個手動波而收費較貴的、旨在給大家一個思考法門。見上圖介紹隻steepener,揸兩年美債好倉及持有十年美債淡倉,講到底,萬一美國加息隻ETN會升。當然再深化可以用同道理持3倍逆向ETF炒加息,現時10大ETF升幅榜中一年暴升100%之ETF就用此原理。當然我們不求暴利,只係想擔心美國加息令港樓價下跌既朋友、可入手此類投資物令自己在加息後有另法門彌補此損失。當然ETF可以有不少更advance做法,將你由手動波轉做「自動波」更方便更高息。   關於讀者話收息堂聽唔到此等講解、只好說可能我講得太快、有太多資料要在收息課程交待,這事情筆者都可從中涉取改善方向。   黑天鵝事件可以好簡單咁理解,但拜讀Nissim Nicholas Taleb著的「黑天鵝效應」之後、發覺自己知的仍然很少。我希望在忙中都每星期抽一天時間,去深入看書了解各種細節、或到圖書館走一趟去找些靈感,為大家寫出內容更紮實的文章。   對於讀者提及的中華高息債券基金(見下圖),筆者認為不錯。原因唔係因為佢好好。而係國內債券市場剛開放,關於投資內地債券可用的投資物有限,不少更食水頗深。但有人提及:「此基金不受美國退市影響及波幅不大」,筆者十分質疑。始終中國壞帳多、在不透明的市場萬一有事,可以比流動性高的美國市有更估唔到既後果。在衡量各種得失後,你將10-20%資金投放此物,港元收9.4%,澳元收11.5%,實可享高息及免卻部份風險兩相益。   當然如果有銀士、根本掃幾條人仔直債收息更化算。你見下圖十大持有債券,大部份持有物的coupon rate都大過9.4%派息率的。加上不少人仔債係sell at discount,收益率回報大過coupon不難,印證了基金始終是過河濕水,有錢有知識既自己搞最實際。就講為其一人仔債作報價(2014/7/9):   花樣年控股 到期日: 5/27/2016 收費後淨年回報: 11.82% 每半年派息   所以一年收11%,大把辦法。問題係你班人慣左收5%,咁對家咪將其餘6%袋左落袋囉。筆者都唔知自己仲可以發聲幾耐。以上投資物亦不是一個好建議,旨在為你開拓一個新思考空間。往後係點、閣下自決。

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巴西大敗7-1後的投資部署

見著鄰居燈火慢慢熄滅,代表著一眾買定著片等睇波的心隨著巴西30分鐘輸五粒已死。巴西球迷?訓左就好彩唔使睇住愛隊輸第六粒。滿以為世界杯後想尋求連任的巴西總統半場打比angela(德國總理),求輸5比2控制賽果好讓暴動不再發生。筆者不太懂足球戰術,但見住熱衷走上去助攻既後衛David, 再加上四個半單刀都唔入既巴西費前峰,真係成隊波搞錯哂,有用既人都要放係有用既地方上先可發揮。投資呢? 你買股票黎收息,跟手炒債券基金去賺價,一樣搞錯哂,輸7-1就係一個教訓。 比賽未段,知道德國球迷贏到入波都唔敢慶祝,驚出唔到球場,真係夠哂反高潮。 那巴西有何投資機遇?其實巴西MSCI指數今年至今約升6%,但巴西首季經濟增長只修訂為0.2%,而首季外來投資下跌2.1%。此等倒掛現象在巴西完成世界杯後將會更正。現巴西大敗只會令指數更激烈調整。其實巴西同美國一洋享兩洋之便、資源充足、長遠有成為大國條件。就當冇大志都應有不少著數到手、因其地理位置可牽制美國、亦係唯一一個國家有條件咁做。中國人俄羅斯人會否條個再版古巴危機? 講得長遠。 在此時機做空三倍巴西ETF為良策。 此三倍逆向ETF(見上圖)在年初至今已跌37%,趁巴西股市在本月內應有不理性反應,此逆向ETF有作為。先趁機利用此ETF買跌,一季後反手入手巴西貨幣存款為主的ETF , 窺視此ETF已久,年初至今已升13%,今次應有入手好時間。若進取,可用PLUS500行CFD,更拚博。要知巴西做定期,8-10厘。由於外地人極難在巴西開戶口,我們將在九月尾課程探討怎運用此ETF 去獲取此反手機遇。   筆者先睡。訓完午後看歐洲開市後再跟進。

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收息方案比較。小朋友將出世篇 #642案窮中產

諗Sir, 我的女女快將出世,現在面對幾個決擇,望能指點一下,不勝感激!(注: 我讀了「樓換樓」和收息班) 收支 月入:本人70k,老婆55k,同是38歲 每月支出:約50k (連供樓) 財產 樓:一個九龍兩房單位自住,06年2.8M聯名買入,現市值5.5M, 欠銀行1.3M, 月供約11k, H+0.7 股票:0.7M 基金:1M (主要買歐洲和中國,可提取部份) 現金:1M 人仔定期:0.5M 計劃 短期計劃:女女出世後想搬去上水三房,因近父母。幾年後女女開始讀書,想搬番九龍。 長期計劃:買幾層樓收租,達致財務自由 問題 1)買定租上水?之後會放租九龍單位 2)你會建議現在我付DSD入市買樓收租嗎?如計旺市用一半購買力,即我們還可買層7M樓,但現在市高還是再等?如果買, 要轉單名買?要加按?還是放些基金或股票嗎? 3)如果暫唔買樓,買高息債券基金嗎?買幾多好?貪其flexible和每月收息。收息班提到的直債、保險再融資要lock幾年不夠flexible 希望諗sir給些提示,萬分感激! 準爸爸上  ANSWER:   人就係咁的,咩都唔比你知,就認為5年一倍回報好好。當上完收息班進步後,又認為要lock幾年既野唔夠flexible。其實各個方案都有好處,筆者會在本文將幾個方案比教。另外都講過我們不是要比較出最好的投資物,因為美女一同美女二、根本係各花入各眼的。點都好,讀者付的學費確實沒白花了,得到了不少有用知識,自己投資慳了commission又縮短了投資年期。亦因為咁收息課程batch 13已悄悄地停止收生。   讀者借貸力是頗高的,家庭借貸力為(70000+55000)/10000*2.59*50% = 16.18mil。雖未告知職業不過有感是公務員。首先小朋友出世後不應搬去上水,因為同樣讀者希望再幾年後又復搬出九龍讀書。買四百萬上水樓要付DSD 42萬,經紀傭金加些少裝修又10萬,比突的三十餘萬,已夠讀者在上水租樓一年有突。那為什麼為此短期考慮去在該區置業比稅呢? 況且讀者知道ETF、債券基金之後,已知道可以一邊上水租樓、另一邊可以在別處買樓「以租養租」、更可用債「養住」另一間樓。當然要回報提高至大於一年10%的,唔係就咁買樣ETP就可做到。自己辛苦血汗錢、真係咩都唔曉「任人舞」嗎?   好明顯讀者應將原兩房轉單名再租出、及後於九龍再買三房自住了。兩房結欠少於市價一半、應趁價高向銀行轉其用途為出租物業、租約可增讀者借貸力、更可將餘下樓按結欠交比租客,自己再借盡開始另一間樓。轉單名可幫讀者避免買下間樓時付DSD,惟有個缺點留意是,轉出租物業後恐怕原有H+0.7%低息計劃要放棄。容許筆者勸喻,理財又好做人又好,唔係要將所有著數貪在自己身上、而係要求每事取個平衡。今天筆者得到的支持、唔係慳返黎或搵返黎,而係做好自己先求付出,得到可能更多更意想不到。   讀者買入7.0MIL樓房,首期220萬,讀者有錢支付,可是走低一格把目標放在5.5-6.0MIL的樓房會令自己輕鬆一點。有淨錢可以股、債、ETF出發。再用美女的比喻,其實理財係唔使行「一夫一妻制」的,而家唔係選邊一個最好,亦唔會只有一個方案適合佢。讀者嫌直債有年期、可將少量金額配置於此。債券基金、FLEXIBLE亦可隨時買賣但唔保本的,將全副身家放哂落去又唔夠穩陣。總之在理財路上、兩位美女是可同時兼得的!   標的物 年期 保本性 回報   直債 1-10年不等 大多數有 3.0-60%一年不等 直債回報其實可以極吸引。如果你年收息15%,可能你唔會想隻債好FLEXIBLE。而係想收得越耐越好。 債基 隨時贖回 沒 […]

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淡馬錫。12.63%。40萬(HKD)。比較 #641案半山居民

諗SIR,   你好!剛上了收息101,對收息投資有了初步的了解,亦感覺到現金流的重要。而我的問題亦在於現金流。   我現年45歲,於2013年以1200萬賣出一個商業單位,持貨12年,賺了950萬。當時因為要開辦音樂製作公司,不想交租,才買下該單位,其實並未想過樓價最後會如此高而大賺。 幾年前因為唱片業式微,結束了製作公司,把單位出租,租金實收$38000。自己入了間大公司做engineer,月入$40000。月儲$30000-$40000,其中有$12000爲月供基金,$2000爲credit card sell 的100%全數退還意外保險。現對這兩個月供十分後悔,特別是月供基金,已供10年,尚要供多15年。太太一直都是家庭主婦。有一兒子讀中一,學費每月$6500。現居於西貢聯名自置村屋,H+0.85,月供$5500,尚欠90+萬。 賣樓後,銀行理財顧問sell咗我好多基金,我覺得認購費和手續費好貴,所以無買。我覺得買etf抵好多,管理費十分平,大跌市買入,容易操作。最後他提議我做外幣掛鈎,我認為澳元息高,就算唔好彩對到翻嚟,存定期都可以。最初有進賬,最終HKD7,000,000換成澳元。成本7.8+。   現在部分澳元做定期。利息香港4%,大陸4.5%,澳洲3.7%pa,有部分在澳洲的銀行買了股票掛鉤收息產品。餘下的在澳洲買了股票(etf)。留有一些在活期,預備隨時買股票。澳洲活期都有2.75%息。   我的問題是銀行雖然有很多現金,各樣的投資亦都有進帳,但無足夠現金流。我在香港主要買2800和3188,在澳洲就買VAS,每次都是大市大跌才買,雖然股票昇值了,亦有股息收,但感覺唔到有錢落袋。不知你會否覺得我系度曬命?但我真系覺得現金流吾多夠。賣樓後,無租收,感覺好手緊,會有洗老本的感覺。反而未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。   我上收息課,是想學習方法製造多些現金流。我從未接觸過債券。課堂上聽你講到債券,覺得非常可取。希望諗sir可提供一些具體的方案,給我參考。還有那份月供基金,不知道應該怎樣處理,才可減低成本?   期待收息102&103!萬分感激!   手緊人上   ANSWER: 讀者在人生前段走勢不俗、踏入四十四中年將之前所辦公司的物業沽走,套回950萬,變為打工仔一個。此辦公室早年能為讀者產生$38000之每月被動收入,將其賣走得到9.5mil,衡量點為950萬產生38000×12之年收入,正現金流產出比率為4.8%。良好規劃實需為自己提高上述產出比率。例如我尋日行過地產鋪話佢有間現成套房可出售,賣350萬。計及而家佢套房既數目現時此地月租應收共$18000。如果你偷雞只付三成首期,餘下245萬借貸供$9400/月,那月正現金流為8600,而現金流產出比率為8600*12/3.5m*30% = 9.8%,比讀者的方法高一倍有突。當然要買呢類樓,在按揭、交易程序方面都要有一定理解。宜先學習好套房心法後再執行。下文再講講其他。   讀者已供完自住村屋,後悔只係早年月供了$12000基金,相信係不少人冠名之「101 plan」,當然真正既名稱唔係咁叫。PLAN仲有15年先供完(已供10年),真係苦過DD。其實保險公司就是不斷由你手中取走正金流(要你供錢),相反筆者提出的方案是要為你開拓正現金流,誰是誰非,大家自有判斷。   再講外幣掛勾,讀者竟然將七百萬換左做澳紙,仲要貴過$7.8/HKD,自此就將自投資局限於澳元投資物,又澳洲ETF又澳洲定期,真係OMG! 請勿為澳洲的一棵樹放棄成個森林,況且澳紙而家係7.2兌港幣水平,已相對高了。一下不留神隨時返6.8,七百萬再輸多5%。如果讀者真係唔想「輸住咁走」,誓死要等澳元返7.8+才捨得賣走澳幣,那可買入外幣ETF,3倍於澳幣兌美金升幅的,即澳紙升1%隻ETF升3%,那讀者即可將部份錢換返做港幣或美金,向其他高收益投資物方法。   ETF可將我們帶去一個新的投資天地。一個全面的理財方案,必須對樓、股、匯、債有一定認識,再遊走於不同投資物中間而為各讀者解出最方便又最可行方法。當然,識朋友幫你買貨買樓慳到些少COMMISSION更加好!   關於讀者的「曬命論」,筆者感受係佢既錢正在曝曬中,再不慬運用會被慢慢輸光。當然稱讚讀者在理財未犯大錯,錢只係未能被最大效益地利用。另外在失去現金流後讀者自己都講:「未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」所以為自己產出月月有錢收既投資物是好重要的。亦唔只係樓。另外最正既,梗係佢筆名叫「手緊人」啦!   昨天提及的「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」(>>文章按此<<)廣受讀者歡迎、將準備好資料後談一談幾個類近方案及如何執行。而本案讀者更可考慮需多些資金的「32萬美金。11.8%利回」組合。此兩方案比較:         投資物 單一債券 一組債券 投資物評級 金融機構只會提供較高評級之債券 可選擇的種類多。有guts可以選幾隻企業債大集合,回報「無可限量」 回報 視乎所選投資物。但不會高於20% 可以好高。不過當然風險都有提高啦 消費息口 借貸成本較高。3% 借貸成本低。1.6%之下 流動性 高。因為買入的債券評級好。很易賣走 可高或低。如果你學其他同學考慮60%的煤炭內房版塊、雖息口極高但市差賣唔走貨絕可預期 […]

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32萬。ETF。年20% #639案庸才

>>>按此回答案上部(今早答覆) Dear Lum Sir, 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。 股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。  在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。  我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。 1.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?  2.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎? Mr. A  VIDEO ANSWER:

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呢一年內係咪上車良機? #636案屋村仔

諗SIR你好! 睇完你本<<樓換樓>>及BLOG之後十分受用! 本人及女友今年27,打算於未來兩年買樓結婚, 希望你能提供一些建議! 財政狀況 本人: Salary: $35K Non-taxable other income: HK$10-15k per month Cash: $450K (HKD), $100K (RMB 3個月定期收息) Stock: $80K (主要係收息股) Debt: none 女友 Salary: $20K Cash: $200K Debt: None 本月兩人可儲約 HK$35K 已跟屋企人商量過, 會支持$500K比我地買樓裝修及結婚 現時計劃 根據諗SIR教既一半購買力計算法, 我地兩個建議應購入$364萬元或以下既單位(我無計OTHER INCOME因不是長期穩定收入), 做9成上會, 打算係2015年買樓及裝修, 2016年結婚, 我地屬意青衣區及荃灣區樓盤 結婚買樓相關預算如下: 首期: $350K 印花稅,律師費及經紀佣金等等: $150K 裝修: $200K 結婚開支: $200K (未計算人情) 總所需資金: […]

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結婚3年、老婆無做野、再買樓? #635案屋村仔

Lum Sir, 你好, 小弟33歲, 結左婚3年, 今年剛剛有個3個月大的仔仔,本人收入穏定月入4萬, 但未來唔會有大增幅, bonus 主要用來交稅。但支出較大, 每月只可儲蓄少於1萬. 係2009 年年尾以一百三十幾萬買入現住的單位, 因銀行員工貸款, 以1厘低息月供4,700元, 為20年期. 現有約46萬現金, 另有約10萬人民幣定期. 現計劃將現時自位單位(現銀行估值為280萬,估計租值8500) 返按再租出, 以支付多一個3房單位作自住, 但銀行員工貸款1厘息只可以供其中一個單位之用. 請問我應否返按? 應該用幾多錢作另一個3房單位作首期? 我唔識計算可以負擔得幾錢的樓? 謝謝  answer: 早年2009年買落層樓既人,現時應見好就收,係一片樓市叫好大合唱中加按層樓。如果你收入不高,沽出樓房可得10年所儲,那更不妨一博賣樓再好好將筆錢打算。回籠既錢千祈唔好用黎買股票,30幾歲人套樓換股後,往往因為太急進將筆錢輸返出去。如你是長者或有學識兼有耐心者,懂得將筆錢運用又是另一回事。讀者是前者,收入不俗同意將樓加按,套出280*70%-120 = 約76萬。留意行此舉要將樓轉到其他銀行、用貴息約2%,如保留用銀行職員貸款,最多只可借現時樓房結欠。銀行職員貸款係無罰息期,少個考慮。仲有點要留意係請將樓按加長,如可拉至30年請做,令日後租出可產生更多正現金流。   如果老婆有做野 將樓轉走先至係進擊既下一部份。份工夠穩陣不如再利用銀行貸款借足90%買間自住樓,之前轉走間樓就偷偷地租出。留意此舉不合規,工夫做得唔好可有不同效果,雖唔會坐監但令自己失左預算都唔好。至於買三房,先看讀者借貸力,不知太太有冇收入,如有是莫大幫助,讀者情況老婆根本冇條件唔做野。先計讀者自己借貸力= 40000/10000*2.59*50% = 5.2mil。現有樓房借了2.0mil,自己仲有3.2mil借貸力未用。另由於職員貸款可計負擔比率高至60%,所以3.2mil借貸力加埋老婆應可九成再問公司借,買間4.0mil既三房,絕有能力做到。下一round再用老婆借貸力去買第三間樓。留意讀者儲蓄力不高,現有資金亦不多,買入三房後借貸力及錢近用盡。如果萬一搞唔掂係冇親戚可以幫手,咁真係咪買間咁大既三房,或先入手間大兩房再住下先。   如果老婆無做野 如果老婆無收入,讀者要將原有樓只加按至5成,攞正牌租出。加按5成亦可套到40萬,對讀者而言40萬剛好夠首期。多張租約係手,借貸力為(40000+8500)/10000*50%*2.59 = 6.28mil。此舉為部署一生三宅開了條路,因六百幾萬借貸力再搵些少人幫,買多兩間樓都有可能。   另外讀者手頭有些少資金,可能真係要博一博。是的,身懷巨款、或身無分文既人都適宜博! 當然讀者未到達此田地,惟他的一人擔起成頸家的格局是典型香港男人,而筆者自己都係! 咁兩個典型香港男首次相遇,有冇些少見面禮呢?   介紹一個ETF(見上圖),是一條商品的3倍逆向ETF,上年是$20水平,現時係$3.0水平。即10合一左。可能你問:「跌到阿媽都唔認的阿SIR你仲叫我買!?」筆者觀點係上市公司可以倒閉、可以供股,但商品ETF係唔會的! 試問你點將間舊實金拆細呢? 此物係3.0水平見雙底係,究竟有冇轉機? 留比讀者自己判斷。   另外其實計借貸能力一點也不難,不少師兄師姐比心機係本網爬下文都知。希望大家寫作問題時寫得詳細一點。有質素的提問,優先作答。

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