留意屋苑區內之檔次(答)

>>按此看問題 希望經過今日政府2條辣招後,你睇中類型單位之業主會減價。對於未有物業係手既你,印花稅唔會加,按揭成數唔會減。但業主既減價會否持久呢? 今次政府主要打擊第二套房按揭,印花稅原本比3%就要加到6%,當中加幅相信業主有能力轉讓比買家,因最基本問題未解決: 盤源少,你唔買仲有人買。   恆生聲稱以網上銀行為準,唔係真的。佢都係唔想煩做單舊樓按揭而矣。如果你想估高d,唯有人手去估。去銀行幫你手或按揭服務公司更有效。至於上按證公司,如果你係買自住樓而唔係套現,咁就唔使估幾間價咁多而又以最低者為準的。   係一出新招首個禮拜,最有希望執死雞。希望有心態弱既業主減價而沽。但黃村新村為區內排次最低之屋苑。係區內為黃埔新村<海濱南岸<黃埔花園<海逸<半島豪庭,海濱南岸樓齡細但係當初為居區,間格只有幾個,唔似黃埔花園有大有幾有千呎單位,所以海濱南岸呎價「拉極都拉唔起」。   紅磡雖然好,放眼香港仲有其他不錯地區的,返紅磡都是15mins車程。諗樣寧願你係均價較低之地區,購入一個檔次較高之屋苑,都好過你買入個檔次近乎最低之屋苑,何況除了價升得慢外,治安較差又係另一個問題。寧頭借多些少買個德福細單位,或搬遠些少住得更好。

Read more

2012上半年樓市round-up

七月第一個星期已完結,中原城市領先指數已在前三周連升,就算本周結果係跌,相信亦只是1%左右的調整。今年樓市既特色係成文特別少,升得比預期多,上半年全港平均約10%。同諗樣前文「一路向西」吻合,新西樓市整體跑贏香港九龍。七至八月係租務旺季,扯高了的租金有望帶動樓價上升。 屋苑 一月平均呎價($) 六月平均呎價($) 升幅(%) 荃灣麗城花園 4271 5239 22.66 嘉湖山莊 3050 3650 19.6 大興花園 3366 4000 18.8 維港灣 8210 9754 18.8 YOHO town 5686 6726 18.0 荃灣中心 4173 4900 17.4 將軍澳中心 5879 6851 16.5 美孚新村 5268 6100 15.8 北角城市花園 8148 9414 15.5 港灣豪庭 6133 7084 15.0 沙田第一城 5800 6637 14.4 紅磡海逸豪園 8573 9800 14.0 黃埔花園 […]

Read more

低實用樓應否止賺?

link to 上文「 買樓上唔到會點解救 」: Billy由屯門轉戰九龍南做地產代理,銷售成績算可以。係轉區一年之後,政府在2012年底實施一手樓銷售新指引,規定一手樓報價需採用每呎實用面積,而二手樓則在2013年開始需為買家提供每呎建築面積報價或實用面積報價。如現有二手樓有多重實用面積參考,需參考該樓房第一次買賣所用的實用面積為準。 係用實用面積報價之下,太古城既呎價會比現價升一成,相反將軍澳中心會勁升25% 屋苑 平均建築面積報價 估計在2013實用面積報價   太古城 $10369 $11521 90% 將軍澳廣場 $6330 $8440 75%(此為1026呎單位比率) 南豐廣場 $5798 $7679 75.5% YOHO town $6076 $7691 79% 港灣豪庭 $7070 $10246 69-78% 黃埔花園 $8128 $9562 84-86% 和富中心 $9968 $11327 85-90% 海濱花園 $4793 $5845 80-82% 名城 $7636 $10605 唔敢計亦唔識計,較樂觀在72% 係新措施之下,幾年樓齡既YOHO town呎價會同十幾年既南豐廣場拉平,港灣豪庭晉身豪宅行列,有部份單位呎價過萬。名城可在網上多加留意,樓盤未去哂貨唔可以亂講。 Billy知道港灣豪庭在2013年將受一劫,係2012年樓市經歷升市,股票整年陰晴不定之下,佢叫港灣既業主係2013年頭賣盤搬去未有地鐵但有不俗交通配套既屋苑,佢同傲雲峰及俊民苑附近同事合作,其中一個case就咁做左: *以下按揭利率為2% 客戶A係2008年用337萬買入港灣豪庭778呎一單位,買入時向銀行借七成上會,現樓價已升至580萬。即借2.359mil分25年還每月$9990(本金佔6100),四年過來,本金已清還$6100*48=$475800,賣樓前尚欠$1.88mil。客戶將樓用5.80mil賣出,清還按揭後止賺共得$(5.80-1.88)=$3.92mil。Billy同客講四年過來,客人用首期$1.01mil變成$3.92mil, 換句話客人四年(賺)四倍! (其實嚴格黎講唔係…) 賣樓之後客戶A有3.92mil現金係手,用4.65mil買入傲雲峰一個637呎單位,實用面積都係510餘呎,同以前港灣豪庭778呎既實用差唔多。新地方管理費都係$1.4/呎,樓下經過巴士到港島觀塘旺角極多選擇。仲有就係沙中線對該區樓價有推升能力。客戶遂接受billy建議,一買一賣促成兩單生意。 四年賺十倍!? 另一個人客B有小朋友,貪何文田俊民苑擁有良好校網,所以成三十年樓齡都照搬過去。佢係港灣用3.80mil將個499呎單位出貨,4年前用1.99mil做九成按揭上會,借埋按揭保費用25年還每月$7969(本金佔4835)。四年已清還本金$4835*48=$232000,2012年出貨減除本金後$(3.8mil-(1.88-0.232)mil)=$2.152mil。呢個樓主仲離譜,用首期廿萬唔到四年賺十倍。以下AB個案解釋到點解炒樓咁好賺。不過遇著大跌市輸都可以咁快。 人客B用3.60mil買入629呎俊民苑一單位,居住環境大大改善! 買樓係要買內籠。交通同校網配套令屋苑能更保值。新樓做7成按揭,每月還$10682(本金佔6482),人客B每月要供多$2500蚊,cash就有約一百萬淨落袋,而間屋就由實用面積三百幾變成五百幾呎! […]

Read more

買樓需要考慮點(黃埔花園)

黃埔花園是「和黃恩物」,座落係「紅磡隻船」附近。樓齡由第一期金柏苑26年到第十二期銀竹苑20年不等。港鐵工程正如火如荼進行,於2015年竣工及延長觀塘線至黃埔作總站。由於有港鐵概念,屋苑呎價由2007年既$5000升到而家$7600一呎。究竟呎價仲有無得升呢? 需要注意同一屋苑,不同座數都會有呎價上既差異。原因可以係同最近地鐵站既遠近,有冇商場,景觀所致。先剖析一下黃埔花園。讀懂影響呢個屋苑既因素令你睇其他屋苑時更得心應手。(借用美聯物業平面圖) 同一屋苑有新舊,單位質素大為佳 黃埔有四個地鐵出口最近屋苑(請見圖一 MTR)。二期同十一期將會係最大受惠者。因為佢地向兩邊行都有地鐵站。如果你走入屋苑,你會發覺十一期走廊大堂明顯比二期新淨,原因係十一期比二期遲兩年半入伙。另外檔次都係另一個原因造成差異。二期只提供469同558兩房單位,469呎仲係成個黃埔入面得二期獨有。相比起十一期有551至750呎單位,二期單位細而令平均成交呎價較低,現實的講入面業主無咁有錢,大堂都唔會執得咁靚。不過如你想係黃埔搵個上車盤,兩公婆唔生小朋友,469呎絕對係平價選擇(都要3.5m左右)! 注意間房係細到放唔到5呎雙人床,4呎半都好勉強個隻。 鑽石廳形響樓價 相信好多人都知黃埔單位係採用唔實用既鑽石廳。去睇黃埔,接受鑽石廳差不多係for sure。其實凡事有例外,七期(見圖一黃圈)有「長形廳」單位供應,仲要係向海同向「海名軒」添! 不過向海單位由888呎起,費用稍貴,還請三思。 一街之隔,差天共地 地鐵站入口當然令一期(見圖一紅圈)呎價上升。但一期走貨慢同埋成日比人壓價。原因何在? 因為一期隔離就係三十年樓齡既紅磡新村,因樓價較平而令住客質素下降(試間有錢仲住係又舊又細既樓係少數),同埋不時有南亞裔人仕出入。買家因為唔想第時小朋友落街就見到一群南亞人而卻步。種族歧視其實從來都無消失過,如果落街見到日本人會令樓價上升的! 相反係其他期數有條馬路隔開複雜人流,買家承接積極。一條街可以爭很遠。 內園比街景受歡迎? 一般街景較開揚係會貴些少。但黃埔只有16層高同埋二、五、十一、十二期向街都會見到大巴士經過,所以買家寧願選擇內園。現在新屋苑成四至五十層高令巴士聲根本唔成問題,所以此現象可能只係黃埔獨有。注意黃埔16樓係無電梯到,請不要在報紙見 到16樓寧舍平價而打電話去騷擾agent哥哥。   地鐵會令樓價上升? 一般而言是會的。但黃埔紅磡將來會係三線匯聚之地(沙中線,東鐵線,西鐵線)。道路設計能否負荷十分存疑。注意地鐵可以解決問題,亦會帶其他市民到該區製造問題。荃灣西一帶由2003年尾西鐵啟用後呎價約$2700升到2008年高位約$4200一呎,升幅達55%。黃埔花園淨係由2008年高點到而家都升左四成。升幅會否過份透支? 如果再升兩成到九千蚊呎,買家會有很多較新樓齡既選擇。 商場管理不善 唔好睇少樓下個商場。和黃既匯景,紅磡都會海逸商場都係敗筆。相反新鴻基管理有道,將沙田市廣場由街坊場升到地區而家再到國際場(有遊客)。直接提升沙田市中心樓價。黃埔已經係和黃咁多個場搞得比較好既一個,能否抓緊地鐵機遇將商場同屋苑提升? 筆者信心不大。 總結 根據情報黃埔宜家有大部份盤係丟空等出租的。看來業主叫價過份積極同埋「死揸等地鐵到」既心態過重。該區優勢在於商廈落成機會率大同埋居屋出現率不高。屋苑現價投資價值不大。如有平市價15%既盤出現而又比你搶到既,則不妨考慮。   一個屋苑已經有咁多野學。人說股海無涯,其實「樓海」亦然。  

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室