收息方法養起中年男全家 #622案半山居民

    Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。     近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。  看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾經考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。  回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。  直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲!  美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢?     ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位約900呎,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -港島東區車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M ——————————————————————————–   目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: […]

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一個投資頂四間收租樓 #588案窮中產

Lum sir你好,客套話不多說了,小妹已婚36歲,家庭月入5+k,另擁有澳門物業市值7M+,月供9k,租收16k,香港冇物業,租住$9000私樓,請問: 1.澳門樓市仍在上升軌道,但租金回報極低,如賣出後可得十年以上存款收益並可套現5M+,是否在升市下仍建議賣出? 2.現手持40萬現金,是否該現在9成上會香港買入細單位自住? 3.閣下建議利用澳門樓加按投資於香港物業或其他低風險的收息產品嗎? 4.你會贊成放棄澳門樓買入一間細價樓自住,一間3房出租嗎?還是加按澳門樓再買入兩間香港細價樓,一層老公名9成自住,一層自己名7成出租,就此完成一生三宅?借貸力可以承受嗎?買入物業價格及加按金額如何分佈? 5.閣下對澳門樓市有何見解,在供應嚴重短缺、澳門賭收雙位數增長及港珠澳大橋效應下,是否跌市機會什微? 感謝Lum sir賜教! 心急完成一生三宅夢的小女人上   answer: 澳門樓回報太低,七百萬樓只收租金$16000。投資係講回報、唔係講感情,一個回報2.7%的住宅投資項目不宜持有。賣走套出500萬可有不同投資方案:   為了合乎規定我們不直稱任何投資物。  1.直債投資   到期日 賣價 回報(年) 李氏基建 Prep. 101.39 6.625% CITIC Group Prep. 111.61 8.13% 香港地產商 Prep 101.93 12.42 收過路費公司 18/9/2017 107.21 7.38%   當讀者知道收五百萬放一年少都有7%回報,即一年35萬每月成$29166,那一間收租$16000的樓「唔要都罷」!    2.一堆直債 資本少而又不願承受風險者,宜入手幾間公司直債去分散風險,五百萬港幣投資額可投資之餘享受近乎隨時取回資金之便利。少於五百萬或少至幾十萬都可運用收息課方案將年回報擴張至10-15%。   年15%回報好跨張? 又或者有同學覺得好少? 可承受風險者可選擇年60%回報的xx地產直債,此物在堂上被同學發現。收息課唔會比number、是引領各位同學懂得找尋適合自己的投資,6-60%皆有。一堆直債或一條直債皆有提及。   那500萬放在15%回報、可隨時贖回的「堆頭式方案」,回報再上一級至每月$62500。一個得宜的投資抵得上4間樓收租($62500/4 = $15625)。    3.一間日本樓 買間日本樓再搵人反租比香港客,你去日本租酒店幾錢? $600一晚? 你買間日本樓幾錢? […]

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分清收息與賺價。減低關連性系數 #571案半山居民

看讀者之發問: 80後智取五樓在手的下一步   昨天談及賣樓套現後得四百萬如何打理。比起坊間介紹一變二、二變四的投資方法,我們傾向介紹約6-20%年回報的收息方案。筆者愚見是,將自己資源借比人去獲取利息容易、想投資於一個機會去賺價比較難。畢竟世界上聰明仔多的是、乜真係咁容易輪到你?   何況借野比人去獲得自身好處是人類千年社會運行之其一模式,你攞我件衫去用我收到一定回報,而金額受件衫既配置成本所限,即不會太高,好處係借完可以再借,我相信大家父母都有教借完野係要成件完整比返人,否則唔係叫「借」。   相反賺大錢機會當中回報近乎無限,可是此事同投資套戥既原理相近、大多是自我摧毀的,即一鋪過遊戲,唔係「長做長有」。收息同賺大錢根本係兩個完全唔同的納財方法、而有人想將收息回報之運行模式配上賺大錢的方案,就好似澳門賭仔成晚係台「磨爛蓆」一樣,賭得多自然輸,否則何生點會賺錢。贏大錢? 一次就好收手。就當你係出色「老千」,都會有日成為賭場禁客,所以又回歸此理:「賺大錢機會是會自我摧毀的。」   今天80後在20年少時算羸左一鋪,短時間內都係唔好返「賭場」啦,即買樓。另建議淨低三間出租樓要由細換大,政府在2014-2020都應集中供應細單位、間隔在三房或以上的單位看俏,而三房屋苑樓下的地段根本值租,因而相互推升樓價,在跌市時亦收穩定之效。何謂「三房屋苑」? 即屋苑內大部份單位間格都係三房或以上的、你見此等屋苑的幼稚園都比其他地方開多兩間,因係香港住得三房都多數有小朋友。有個小朋友又伸延出一系列服務。同此道理,你知道點解有些籃籌屋苑同三房屋苑都係比較價硬了。一個地方點解樓價會升,在乎地上面既工作者能產出多少金錢,商廈價格直接受此影響,屋苑價格間接受住客影響。   四百萬已提及有6-16%即月入$20000至$53333的收息方案,做法如下: 開心地將錢投入在少人提及的債券市場 如直債,可分而入手不同點評之直債。回報保證 債券是一個好的抵押品、可考慮轉到私人銀行的轉介,讀者剛好「夠秤」 如堅持要每月收息,那直債投資份額減少,在另方面增加 應配合一衍生物加1ETF去沖銷現有樓房下跌及加息之風險。風險不是每日睇報紙去留意的、而是及早計算作出有效對沖的 在配置資產上可選一些低關連性的投資物,筆者找出了幾種在投資品計算如下:   2006 – 2013 September 日本首都圈地價指數(平方米) /Barclays High Yield Bond Idx  = 0.6369 日本首都圈地價指數(平方米) /中原城市指數  = 0.4288 中原城市指數 / Barclays High Yield Bond Idx  = 0.32 恆生指數 / Barclays High Yield Bond Idx = 0.8993 恆生指數 […]

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避免一些食水深既投資物 #568案

由於落堂後收到不少問題,現一口氣答兩條,一男一女。   男仕問: 今日上完你的收息101,真的學左一樣新的收息投資方法,但就有不少的問題,請為小弟解答。   問1.   我跑過去你說的「小銀行」去問…但職員都係一知半解,係咪真係好似堂上咁講,點解佢地唔係人人都會sell呢? 答: 首先筆者在收息堂上說的方法只限某年資的職員為客戶訂做。試問你入銀行搵個後生仔,佢有冇能力處理到大跌市時要親自打比客call loan既壓力呢? 比人call當然慘,打比人個位都好有學問架。仲有,如果個後生仔零經驗,到臨「瀨」先黎call你,你就真係「瀨野」。   問2.   除了收息投資課外,下個月上的收息103會否有其它投資的用品與債券及所談基金的性質相似?可以穩陣、又可以加按及享高息? 答: 101提及的方法較溫和,亦因時間所限只淺談基金、作了債券教學,留意如將收息課學到的投資物混合應用可減低風險及增加回報。咩話? 可能有人問點可以減低風險又提升回報呢? 係咪呃人!? 留意其實街客的真正回報是:   客人回報  = 投資物的回報 – 銀行傭金 所以只要同學學懂避免一些「食水深」既投資品,是有辦法將原本銀行賺你個份放返入自己袋去提高回報。而作為sales,介紹一些高傭產品是正常的。   另有同學上101及102後已得溫和及年息10.8%的收息方法,已不需要再返黎。不過有同學想進一步再提高回報,那可參與收息103。更會講解在香港投資消費者有什麼權益、有咩文件根本唔使簽,免得他日申索時後悔。加上一些很要注意的地方。   問3.   你說的方法除了有機會被CALL LOAN之外,還會有其它的潛在風險嗎? 答: 方法已提及很有可能同恆指同步令人更易因市況避險、波幅降低了而利息每月派出。但有一定市場風險。被CALL LOAN是低機會、但無可能完全避免的。由於「小銀行」計法同坊間有異、唔係好似股票行咁計架。所以已再教曉同學如何計出被CALL的觸發點。費事大家自己計錯中哂招。   問4.加息只會令債券價格回落嗎? 答: 唔同債券對加息之反應都不同。單憑加息> 就判斷債價跌。其實筆者都想呢個世界咁簡單。讓我們見面時說得詳盡一點     問5.   Private Bank 是淨指Morgan Stanley ,UBS?會否包括HSBC premier類似的銀行戶口?另外點建Premier唔比將直債按出黎投資呢? 答: HSBC Premier 是一個中階的存帳戶,如在同一銀行享有私銀服務,入場點為三千萬港元。知道有些同學是介乎中間的,已告知如何用五百萬搞好私銀戶口,由此盡用借貸及運用「買左等於未買」既法門。至於HSBC premier是可以將直債抵押出錢黎投資的,不過借貸成本為6%。   問6. 你說用澳元作投資同一基金可比另一版本獲得再多2-3%年回報,我怕當中外幣下跌風險,可否先講講又收高息而又免卻兌匯風險之法門? 答: 這亦是我們將收息課重編做四堂的原因。同學在首兩堂知道方法後,在尾兩堂懂得用期權或ETF減走部份風險。留意sales只會賣你一樣產品,而不會將幾項唔同公司既產品複合運用幫你搞好回報的。 在此深深多謝諗Sir的解答 ———————————————————–    女仕問題:   你好,我是受害者,受了 AxA […]

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讓樓房為你努力 #564案半山居民

Lum Sir,您好!   本人(45歲) (月入4.5萬),丈夫(46歳)(月入14萬),家庭收入約18.5萬,均專業人仕,收入十分穩定,没有小孩,支出不多 (約17%稅和供養雙方父母)。   自住物業是本人婚前買入,所以是自己單名,現值约900-1000萬,已供滿,九龍塘區3房,但樓齡40多年),另一層樓在深水埗,SSD 前買入,夫妻联名 (想将它轉為我個人名),值约270萬,1m 按揭,月供5400,收租8,500,。現金約4-5m(放在儲蓄戶口,差不多沒有利息)。   本来計劃換新樓,但同區實在太貴,所以這2-3年都在呆等,樓價有升冇跌咁滯。而家錢放在銀行貾值,怎麼辦?現在買樓定遲d買好?   答案 像讀者此情況筆者見的很多、高收入夫婦膝下無兒。雖然生育與否乃個人決擇,但年紀老邁被社會淘汰就肯定發生在各位身上。那讀者既不是樓奴,可否反使用樓宇為退休生活打算?   不要被眼前「高」樓價被嚇到,只係你自己唔習慣。不是叫你高位冒進、但等樓市回落少許再買一些中等貨色收下租是安身保命之條件一。另外作其他投資如債券、海外物業都是減低自己各項資產關連性的好方法。有些心酸的較低收入者實可考慮其他方案、一樣有得出生天。   關連性有時作分散風險的系數形容,而分散風險之道理就是要投資於各項非關連的資產。簡單而言,你買間樓、又買隻領匯股票,你認為是分散了風險嗎? 不是的。因兩者價格關連性頗大。當然有人心想要一注獨贏、何必煩幾樣野呢? 如果你係廿幾歲、或荷包乾個隻、筆者認同你只有一注獨嬴仲要1賠66先可以翻身,可是如你已累有不少資產,何必要返去「打爛仔交」呢?   講開分散風險,現時不少人談及幾樣投資物,究竟分散投資有咩效果呢? 我們提出了四種投資物為股票、高收益債、日本樓(股東)、香港樓及用其指數化後由2006-2013年的數據作比較。 四種指數: 恆生指數、日本首數圈平方米呎價、中原城市指數及BARCLAYS 高收益債ETF的價格,而比較用關連性。+1為走勢一致、-1為完全相反。那我們選兩種投資物想分散風險的、最好關連性為負數、或至少是約0.3,即無明顯走勢關連。當然有人想投資物走勢易睇些少、那選投資物同恆指關連性高的如0.7之上,你會感覺佢同香港股市同上同落。   看筆者自家作的分析(見上圖結果): 日本/中原: 0.42 香港樓同日本樓關連性有少許。但未有明顯相同走勢 恆指/中原: 0.31 香港樓同恆指是較低相關性。亦有人道恆指走在樓市前、已研究是無關連的 恆指/JNK: 0.89 恆指同高收益債是極高關連。不過波幅債比股只是十分之一或更低。再一次論證買在港買股票打算作收息、是九唔搭八。另外高收債雖有風險、但其走勢不難掌握。是易上手的投資物 中原/JNK: 0.32 香港樓同高收益債可幸未有大關連性。將港樓套出後買債可分散風險   當然在此文章只列出正關連性的部份。用負關連性的投資物去分散風險效果更佳。見課程。 假設退休後支出為現月薪之一半,每月支出為185000/2 = $92500,如全用港樓作收租,在平均租金收入為4%之下,收九萬幾月租要有物業總值: 92500/0.04 = $23mil。物業需作退休時全部供滿。否則單一物業的回報不能過4%。   現在讀者之借貸力為185000/10000*2.59*50% = 24mil,剛好等同佢如淨用買樓去完成退休收入之目標。惟讀者自己有些少借貸,現已用之借貸力為2.7/24 = […]

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中產靠收息部署退休生活 #543案窮中產

追讀諗sir blog, 大開眼界, 希望指點一下小弟個案, 本人和太太40歲月入共10萬,女兒4歲 自住單位市值約8.5M,尚欠按揭4M. 月供18K, 市值租金24K 2010年 聯名 8成按揭,H+0.65購入 現金加股票蟹貨約1.5M. 1)若轉按現有物業套現約1M, 而影響現有息率,是否明智? 2)如何部署手上資產,達致增加被動現金流為退休打算? 3)本人現職某銀行,買入自住物業享有100% 低息按揭褔利,上限5M 因為怕2008年翻版,一直不敢用這個褔利。 希望諗Sir 賜教如何安全地運用這按揭褔利? 謝謝 答案   說實的,讀者錯別字較多。筆者運用一己所知為其改正。若本文放入下本新書那望由起始就減少錯別字。關於銀行的借貸福利,就是提供樓價九成借貸、上限月薪一百倍,年利息只1%。若是紅色銀行小職員、可享有十成借貸、年利息1%、做滿一年可以借。當晉升做紅色銀行大職員、都係十成借貸、更可借多一間以千萬為限、息口一樣,過試用期可借。   聽到咁,你可能會覺得做銀行職員真好! 十成上會、一蚊都唔使比就有間屋。是的,筆者自己都試過,亦因此筆者好後生就喜歡買樓,所以今日你係度見到我(D字)。當然市況逆轉時、借十成既人好快變成負資產、銀行萬一裁員而有你份、你需要係2009年青姐都落淚既時候被CALL LOAN。你諗下,2009年3月匯豐40蚊搞28蚊供股個陣、叫你搵廿萬出黎買股票都難,何況當時CCL下跌了20-30%,如果真係份工冇左再被銀行急call還錢,相信你都未必睇得開、又係JP Morgan頂樓跳落黎。   讀者強項係借貸力高,和太太合共為10*50%*2.59 = 12.95mil。早年購入三房物業、現時間樓又賺、個女讀書好兼聽話,如果你覺得個美好故事會就咁延續落去,未免真係太naïve。介紹一個人你識、本案讀者都應該知道的,就係戈爾巴喬夫。相信一眾70後或更前者、都知道佢額頭有個同蘇聯版圖好似的胎記,正因為咁有人話佢註定係蘇聯總統(正稱係總書記)。除了此事佢還有另一特別事,佢係少有總統會退休後同KFC拍炸雞廣告、更出自傳又猛咁SOCIAL,最攞命係佢2008年去美國接受美國總統授予「自由勛章」。講到底,就係當年戈氏下台新總理上場、原本班馬仔比人收歸哂,而自己就跟總書記規格收取每月4000廬布的長俸。你知Yeltsin跟手接任發生大通賬,戈叔叔手上每月4000廬布只貶至兩蚊美元的購買力,你話與其等每月呢兩蚊、不如出下鏡贏舊炸雞好過啦。話說回來原本一國之君攪成咁,真係好令人難受。   筆者幫後生仔規劃、幫中年人縮窄退休後生活與工作時的變異。而本案讀者應趁借貸力由42歲下滑前為人生下半場作部署。首先要套出資金,緊記現金為王,當樓市下跌而你冇趁高套有資金,低吸機會就此溜走。加按金額為8.5*70% – 4.0 = 2.0mil,而讀者應放棄hibor低息plan而選擇揸多二百萬在手。條數筆者會咁睇: 讀者原本欠四百萬息口0.8%,每年利息支出約$32000。讀者可轉按及後套出二百萬,共欠六百萬,而新計劃可到冇關連銀行選用靈活按揭計劃,即假如總欠六百萬息口為2.1%,銀行會予一活期戶口隨時提存,而活期息口同按揭息口一樣,而最多存借走金額之一半。即讀者最多可存三百萬而享有2.1%存息,變相將按揭息口支出減少一半。六百萬一年利息支出由12萬減至6,比原本$32000多了$28000利息支出。每年用$28000成本而控有多出二百萬資金隨時入市,此舉為改變的第一步。   當然讀者可利用員工福利,轉按回自己工作銀行,息口1%,按至七成,那在市況逆轉時有一定防守力,但沒了靈活按揭計劃選擇,只可以用staff plan。一樣多了二百萬現金在手、而該新套的現金每年息口支出為$20000,同上段方案大致有接近效果,但多了一重擔心。   下步當然去增加正現金流。在上文提出了無論用唔用staff plan,都可套出二百萬,而該事令自己利息支出多了兩萬餘元。詳細數目上堂再計,筆者只想講在收息batch 3-7課堂的播種之後,同學已自行去銀行入手了年息12-14%的混合收息方案、亦有同學不時whatsapp問直債收息選項。我們先予一個筆者發夢見到的意境:   瑞安房地產 票面: 9.75% 孳息: 6.52% 到期: 2015/2/16 […]

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日本樓歐羅對打開展人生下半場 #538案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教; 本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下: 1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k 2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k 3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k 4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。 現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。   a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適? b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD? c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到? >>>按此到上半答案   下半答案開始: 讀者己在3月8日上了收息102課,應認識了幾項新的投資物。雖有人在堂上覺得筆者介紹的方法很新穎、惟股票、ETF、債券、保險、期權根本一早存在,筆者只是將各種工具的適當月法了理解道出、為大家避免跟從市場上金融機構介紹之做法。要知介紹者大半為了傭金、小半才為你的荷包著想。所以不少人買入了些傭金高而成效低的投資物。筆者只是將此情況扭轉、提出一些事物因傭金太低而無人介紹的、或因為較複雜而初入行者不明白的,藉著堂上發開口夢等大家有機會抄低。   上文提及讀者利用2003-2014香港樓市大牛市、造出只用$42000人工而擁有四間樓的成就。那已屆不惑之年的讀者如何打好人生下半場呢?   先睇中原城市指數加上房屋供應量,有幾件事關讀者事: 1.      由07Dec-13Dec中原城市指數升96.73%,其中新界西分類升124.32%、港島升84.2%、九龍105.46%、新界東升105.29% 2.      香港很少新建成工廈、只有舊工廈改成酒店或拆除、見下圖工廈(建成-拆卸)量為負數,而工廈累計的新增使用量攀升 3.      政府大建細面積單位、再將兩房向上換三房之流動通道用SSD緊鎖。很有實力者自可逆市而行、可是大把三房購買力被緊緊鎖住 4.      兩房供應大於三房 5.      關於未來一年息口睇法已在收息102面授、對各種投資物及樓房的影響應已得知   所以讀者係時候同好有感情既兩房拜拜,至於仲係西環望地鐵概念買入兩房既朋友,你只可以望梁特首個人工島起得成。當然如果新界西升30%,其他地區升15%是有可能的。讀者擁有二千六百萬物業、如樓價跌一成已等於讀者做足五年,所以趁高減磅為上。另外兩房為600萬市值,收$16000租金,只3.2%,倒不如賣左佢黎個債券加日本樓組合、筆者說的債是直債、由發行人擔保後保本。至於為何選日本樓? 因為筆者看準了日本円和歐羅在過去一年呈反向走勢,相關係數為-0.43(as of 11/3/2014),算是一個合規的反向盤,你可能解為一蚊歐羅對沖五毫子円的風險。那不妨搜羅些在聚洲落戶的大銀行,前文已有展示為8%年息。再加上日本樓年10%之回報,要為讀者原本3.1%年回報之港樓投資增三倍至9%實在不難。當然在收息101課程會為方法作更將會展示 A.   債券是那回事及那條歐洲債券 B.   與其買入與日本円呈「半反向」的歐羅、有否更佳選擇和配置? C.   風險為何?   另外讀者的居屋亦不見得好去邊,回報為3.2%,根本在新西五百五十萬樓已收到$19000租金、更有交通便捷改善樓價之可能,為何不趁高換走居屋? 始於係同私樓有分別,比著你都未必肯七百萬買間已補價居屋。沽出後可再侯低再買新西,讀者沽出第二間後有條件只等不作,而低回報但屬大籃籌既樓房,KEEP住兩間就夠。   如讀者親身經營套出之七百萬、更可用此舊錢產出的收入去取代現有$42000月入,從每朝趕返工的生活退出。   建議先攪好間兩房,再行向居屋打算。此時不收割、更待何時。切勿貪勝不知輸、令豐厚糧草有所折損。

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爭取45000被動收入#512案

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為焦急男賺多二百萬#510案屋村仔

諗Sir你好,小弟3x歲,除有穩定職業及無負債外,仍一事無成,實在焦急,現懇求諗Sir賜教! 本人現時月入僅2萬5,屬辛苦專業工,苦讀多年剛考到牌,往後人工可每年有穩定增幅;有一穩定女友,2x歲,月入1萬x,從事財經相關工作(非sales),薪金升值前景審慎樂觀。 小弟打算求婚,並於兩年內結婚(如成功),預計婚後兩人每月開支可控制於$20000以下(女友好好,做財經依然可以唔買名牌,肯食M記,又識投資股票,係佢教我睇你個Blog,因此真係好想娶佢)。     由於本人以前年少無知,掛住養車,因此只有股票、基金、現金等資產約二十萬元;女友剛投身社會幾年,要供養雙親,因此只有股票、現金等約7萬元,只作應急之用。 本人父母退休,有足夠優質生活之退休金,兩老除市值超過500萬元的自住物業外,有另一市值500萬元之單位,供滿,閒置(間中上去)。 兩老原打算若我和女友結婚,可把閒置物業讓給我和太太居住,但本人認為應靠自己及太太自己的能力達致一生三宅(相信女友亦不肯下嫁一個只靠父母的二世祖),因此有以下愚見,請諗Sir賜教:     趁現時樓價高水、用我名義擔保父母加按閒置物業(物業A)5成,套現250萬元,分20年還,每月供14000,由我負責供款,一切以不影響父母為最大考慮,未知此方法是否可行。 婚後將暫住物業A,兩、三年後生小朋友才遷往校網較好地區(除按揭供款外,不用再交租給父母)。 套現所得之250萬元,待合適時機,以太太名義購入沙田第一城或荃灣中心之類的活躍細價盤(物業B),300萬(或以下),做7成按揭,2.5厘,首期連雜費等開支約100萬,月供$8300,然後作收租用途,月租$10000,產生$1700正現金流,幫補物業A之供款,現金餘下150萬元。 將物業B的$10000元租金之報作收租收入,兩人總收入升至$50000,可借款額為6.47Mil,扣除物業A之2.5Mil借貸,及物業B之2.1Mil,尚餘1.87Mil借貸力。     此時,應否部署2-3年後收入增加、按揭減少後,收回物業B自住(荃灣、沙田校網幾好),歸還物業A予父母安排(當然自己須繼續供14000),然後再購入另一細價單位(物業C)作收租之用? 抑或應該作其他打算? 由於有乜冬瓜豆腐可能會被除牌、因此只考慮光明正大報足稅做法。 筆者已略去個人特徵,因讀者:「小弟死要面,不想女友見到我的問題post上網,如要刊登,可否先略去個人特徵?跪謝!」 焦急男上 答案   焦急男實在是未有利用20時光為自己財務上作進益。後生仔求一剎那的快樂當然理解,而好在焦急男未有爭落一身債,只係將收入奉獻比架車,儲蓄每踩一下油門都冇緊d。如果「人工五萬」那趁後生大洗一點也無可厚非,可是「人工萬五」又大洗請預備在往後時間落力「清還」。筆者不是指向焦急男,而是20-30的諸位讀者。   沒負債,人工加至二萬五的讀者為理財打下了良好格局,有人話如果父母有成一千萬淨低,做咩要理財呢? 筆者經驗是五千萬會好一點,而過的都只是一般人生活,不要想像幾千萬夠支持每個月旅行吃喝的生活。而擁有者仲要識得將五千個好好運用才有此效果。其實在樓市升值後在港找位千萬富翁實不難,筆者工作經驗可為你證明。可是該種「上等人」也不見有十分美滿的生活,因家用品、入油錢都隨時間漲高。大家每日閱Blog文希望可得知成為百萬小富是必要、及努力在退休前晉身為千萬富翁是必然的!   錢不能買一切。但能給人更多選擇。   看焦急男來文見他計算不差,起碼理解到筆者blog中所述。兩老將間物業「擺係度」當然唔係好做法,將佢加按再收息令自己十年後無啦啦多幾百萬,條數是咁計的:「父母有間供完既樓,自己搬入去住,可免生活洗費; 但如改做將父母間樓加按250萬出黎,分30年還,每月供款9800。入門做法是買入一條債券,收息4.28至10.54%不等(2014年1月3日報價)。那減去按揭息口2%,套出金額為4至10%不等。留意冒上加息風險,不過請不要再認為「加息會令債價下跌了」。一是息未必係2014加,另外加幾多呢? 另外咩債會跌? 全部要搞清楚先好將說話歸納講出。讀者可將250萬套差額2-8%,即HK$50000至HK$200,000。此方法問題是要每月攞錢出黎還按揭。而利息是每年才到一至兩次。仲有就係債券要到期沽先保本,筆者為講解做法列出三隻債券比大家   萬科(地產)              VANKE2.652018     年回報:4.28%     到期: 2018/3/13 ???????                    ??????????2015       年回報:6.33%     到期:2015 SEP ???????                    ??????????2018       年回報:10.53%   到期:2018 MAY   做法及其餘債券講解將在收息101、102課堂講解。然而我們有中級和高級做法。留意最高級反而不是回報最高的,結果是用低波幅投資物將回報控在6%附近,而大部份錢買入最高評級AA至AAA級債券,每月收息去抵銷每月供樓支出。筆者一向教授各種投資物之餘會講風險,比一個客觀及非銷售導向的意見。落實方案後焦急男幾年之後都係住在物業B,但按揭還款已令他儲多幾十萬在手。持續過十年黎計更能多二百五十萬在手,而生活質素完全無變,亦無需要做任何野。行套現加套息之策,每月抵銷供款令讀者平白多百萬身家。   […]

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五年金額翻一番穩當收息方案?#476案

*如不收看英文,按下方直接到答案,有中文短解 Hi Lum Sir,   Unreasonably High Return (Principal $330,000, end up$710,000 in five years) Is it true??   A bank staff today sells me a product of Premium Financing from XXXX.  The details are below: Insurance amount      $2.5M   First Deposit :           $330,000 (I pay) Loan : […]

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