婚後無樓公居仔浴火重新 #670

本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.   每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000. 現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓.   綜合上次諗sir答案,看到幾點 趁翠屏仲有2.4mil既樓,應用老婆名九成上會入手一間,供只係2.1/2.6 ~ $8000,首期亦係24萬,我有總借貸力為37000/10000*2.59*50% = 4.8mil可有力購買。買後如樓市下跌25%,帳面輸都係60萬。可是如樓市再升20%,中原城市指數見150點。我真係有機會成世冇樓揸手。間翠屏可比阿媽住。 如弟弟肯夾份,那可一人一半首期用36萬買粉嶺花都三房換大屋。不過名落自己供樓都自己。如有升幅就兩份分。即是我出個九成借錢名額、而弟弟出一半首期及借貸力,相互補益。弟弟輸都盡都係18萬,大家叫有著數     由發問到現在再睇過諗sir不少回覆, 又剛睇完收息論一書, 心中又有以下想法, 想諗sir再比D意見:   正如諗sir 講, 我要一人養四個人, 明白人工收入低, 但改善要轉工都唔係一時三刻可以做到. 如想快快手上車入手一間改善居住環境,可否把現住公屋出售(綠表)? 大約可回130-140萬. 因我媽為業主, 就當佢收晒錢。然後放100 萬去直債, 收最少每年7-8% 息(最好有10%), […]

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由每月洗突一萬至有淨$63K #665

Hi諗Sir,   我是你的長期讀者,參加過你的課堂,如買樓及收息101 – 103等等。對我來說,它們真的非常有用。而且我已報名會參加九月的ETF課堂。最初,我把加按的錢一直放入銀行,等待機會希望然後完成「一生三宅」。但當看完你的文章後, 發現原來在等候期間還有其他方法可以戰養戰,當然馬上報讀課堂和實行。在此, 再說一聲謝謝!   參加課程後,我執行了保險(5年115%穩袋收息方案) 和債基方案 (約12%的回報 )。然而,當兩個小朋友出世後,每月的開支迅速增加,有時甚至比收入還多。而可預 見這情況將會變得更嚴重。   所以,我想請教諗SIR的意見,檢討我現有的投資組合,希望可以增加我的被動收入。一方面可以在樓市下滑時能出擊,另一方面, 若情況許可下,希望我的太太可以早點退休,或者至少能找一份輕鬆的工作,多些時間陪伴孩子成長。   因此,希望能增加每月被動收入至約每月開支的50% ($40-50K)。 家庭狀況如下: 本人和太太40歲,家庭月入$90K. 資產/負債: 1. 有一自住3房單位(新界區) ,我的太太名,市值8.5M,餘下貸款$4.3M(連加按) ,每月供款約$23000 2. 流動資金(HKG/RMB),約 1M 3. 股票 (主要藍籌和A股ETF) ,約 1M 4. 保險 (5年115%穩袋收息方案, 1.2M capital + 3.8M loan (3 mth hibor + 1.1%)),月供約$4700 5. 人仔債券, 0.4M capital季收¥4700 (per quarter) [無計入每月收入, 當作流動資金] […]

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渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民

渴望退休的人。每月要出7萬。   諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿; 2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。 3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。 6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎? […]

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一個月出三次糧 #655案庸才

諗sir, 自從五月上完所有收息堂, 已經將部分堂上所學實踐了. 期待9月份ETF班可以學到更多新知識(息). 謝謝. 以下是自己和太太的財政狀況: 本人收入33000, 太太收入26000. 減去每月支出包括供樓,可儲22000(佔總收入37%). 兩年後, 兩人人工應該可以加到每人40000一個月. 資產: 1. 有一四小龍自住兩房市值550萬(自己名), 年頭已加按, 現欠350萬, 做H+1.7, 每月還13000。借貸力: 自己4.27MIL, 已用82%, 太太3.36MIL, 沒任何貸款。 2. 150萬債基A(收息課程所學),  回報14%, 每月收17500。 3. 78萬誠哥擔保直債, 和哥哥夾, 自己佔50%, 即39萬, 回報6%,收2000一個月。 4. 永x港股基金30萬, (兩年前買落), 升左10%, 可隨時贖回。 5. 現金120萬, 作債基A風險準備或如果樓市下行, 希望買入一單位作收租之用(老婆單名). 以上安排,請諗sir給些意見。不知應否贖回30萬股票基金留多點cash或作其他收息投資之用. 本人(和太太)自知庸才一名,希望一步一步,循序漸進, 向一生三宅出發。謝謝。   已經是你的學生上。   P.S. 諗SIR, 翻查會員專頁之上課記錄, 已上5月3日收息103同已報9月ETF賺價收息課, 但係未見係會員已報課程內. 請跟進. 謝謝. answer: […]

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無端端變出$33000月入 #654案半山居民

諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]

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解決中年危機。七萬銀士聽日唔使撈 #650案窮中產

本人現況: 年紀: 41歲 月入: 70K(妻子揮霍沒儲蓄…當沒收入吧) 現金: 4M 人民幣: 1M 股票: 1.5M 每月可儲 20k 自住房: 已供完,現市值13M 08年把第二房賣出,套現3M, 但結果是錯失這幾年上車房瘋狂升覆. 本人已婚,小孩現6歲.中年危機-工作不穩,有被栽危機,市場工作機會大不如前,也不知還可工作多少年.自知現資產不夠退休,欲找較穩方法增加現金流,懇請諗sir給點意見.萬謝  answer: 男人到中年,庸碌廿年後可覺得自己一無事處,若身居要位者亦要提防各晚輩對自己職位的窺覬,真係大把野煩! 返到屋企更發覺阿仔既功課連自己都唔識答,比老婆埋怨完後,訓係床上訓唔著,幾小時後又因唔可以無左份工,爬住咁起身上班。究竟呢個困局有冇得解決?   呢個讀者都算犀利,老婆點揮霍都好,自己都揸住間一千三百萬既「名鑄」係手,正真係「一鑄獨嬴」,呢間樓用得好佢聽朝可以返去炒左佢老細。可惜現有借貸已收緊,讀者將自住樓加按只能套420萬,比往時套到13mil*70 = 9.1mil少了近半! 向好方面睇,睇者在本年只是稍為將自住樓的價值套出。如本文介紹方案實行得好,他日政府放寬借貸,再將淨低9.1-4.2 = 4.7mil加套未遲。   讀者自己現金已有4.0mil,加上新套出的4.2mil(利息成本年2.0%),可放於由李生或各大孖沙保證的直債,收息替代而家份人工,他日更可保證取回本金。前晚同朋友仔傾過,將當晚用的draft paper貼出。留意佢是先放HK$800萬再借回62%,借貸息口低至1.68%。如你只有1-2百萬資金,借貸息口升至3%,回報可以到8-10%。當然你只係小本玩家,那可SKIP下段到本文尾聲看另方法。   見在上圖放了四條債入去,懂得選債既人唔多,因為全香港都興速食既股票。讀者先放一球美金(HK$800萬)進入,借貸息口1.68%,利息年成本約US$10400。之後收息5.782%,息率計為12.47%。即係讀者有此相助,8.2mil資金可放4.0mil於此,年收息$508,000。若5年前賣樓收返$3.0mil時懂得用此方案,五十萬已收了至少4次。   那淨低之4.2mil? 行債基方案是也! 當然筆者未來有個更可取的ETF方案,暫因想由低階做起故重談債基。債基方案大小本人仕都合適,因隨時可贖回,幾萬蚊都得。今日放錢下個月都開波收息了。當然讀者有4.2MIL,算是一個數目,那分兩隻投資物放入皆行。4.2MIL收息12%,保守白痴咁買都7%,那讀者收4.2MIL*12%/12 = $42000/月或4.2MIL*7%/12 = $24500不等。我就當讀者只用7%債基簡單咁買,連同上方的四條債方案月收共$508,000/12+24500 = $66,833,扣埋MPF呢個收入同佢每月七萬出糧差唔多。那讀者可搞好後下個月返公司遞信。如採取12% advance些少咁買,更可儲定多些少錢他日作供樓之用。   讀者的人民幣或股票都仲未得閒講。今日有地緣政治事件發生,或是低吸債券良機。美國同印尼關係一向密切(或咁講,印尼只係馬前卒),今年2014年4月輔到奧仔訪馬國提出兩國達成夥伴關係,之前之後該國怪事多蘿蘿。今日仲比(人)係俄羅斯附近擊落馬航客機,呢個牌局點推落去,真係耐人尋味。

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9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]

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高息債。9.4%。對沖樓市 #643案屋村仔

Dear 諗Sir,        我是收息課程(原有101, 102, 103)學生,在此先多謝諗Sir課堂上的教導,上完課後令在下獲益良多。    依照堂上所教,在下已進行債基方案收息幾個月了,心思思想加碼但又擔心未來美國加息會影響債價(雖然唸Sir說過高收益債券受加息影響未必很大)。從最近諗Sir的homebloggerhk上看到,好像一些投資物(例如ETF?)可以對沖美國加息的風險,但印象中我上過的收息101、102與103課堂中沒有提過(還是提過我忘了?)。     我明白諗Sir不方便在Blog上公開說出該投資物的名稱,遂自己嘗試在網上找資料,得知好像有ETF的投資物可對沖美國加息風險,但有好十幾種,根本不知那一種才適合。由於我已上完所有收息課程,惟有以電郵向諗Sir請教:   諗Sir在Blog上所指的對沖美國國債加息的投資物大約是甚麼? 在執行班過後發現有一隻中華高息債券基金,年息達九厘五以上,且表示不受美國退市影響及波幅不大。我查過發現此基金過往派息確實吸引,但主要投資在內房債券,擔心波幅與風險過大,請教諗Sir怎看這隻基金?我可承受的風險為一般情形下三年高低波幅最好不超過30%(當然出現黑天鵝事件除外,例如2008-09年的金融風暴)。    我知道諗Sir很忙,如果沒有時間回應的話,請只答第一題,即告訴我對沖的投資物名稱即可,其他資料我會自己找答案。     多謝諗Sir!   Best Regards,   Andrew  answer: 多謝讀者抽時間上課堂,收息三個月就當只買50萬都有$15000落袋,希望cover到佢收息課程既學費啦。慶幸同學再進一步,明顯有三個投資水平提高: 知道投資有風險及指出為何種風險 懂得自行上網查找合用工具 已在收高息、向更高息出發而又保有風險被對沖法門   不少投資人對債市卻步原因係美國行將加息、買債為何? 我們已早早指出唔係咩債都會係加息下跌價,相反在2005-2007的加息周期,不少債券是價格升的。本案同學已攪清了此點,亦想兩手準備,知道美國加息點樣可以賺錢,所收升價可將自己投資組合內的樓、高評級價之跌價對沖。   對沖方向有幾十個,本篇文章介紹個手動波而收費較貴的、旨在給大家一個思考法門。見上圖介紹隻steepener,揸兩年美債好倉及持有十年美債淡倉,講到底,萬一美國加息隻ETN會升。當然再深化可以用同道理持3倍逆向ETF炒加息,現時10大ETF升幅榜中一年暴升100%之ETF就用此原理。當然我們不求暴利,只係想擔心美國加息令港樓價下跌既朋友、可入手此類投資物令自己在加息後有另法門彌補此損失。當然ETF可以有不少更advance做法,將你由手動波轉做「自動波」更方便更高息。   關於讀者話收息堂聽唔到此等講解、只好說可能我講得太快、有太多資料要在收息課程交待,這事情筆者都可從中涉取改善方向。   黑天鵝事件可以好簡單咁理解,但拜讀Nissim Nicholas Taleb著的「黑天鵝效應」之後、發覺自己知的仍然很少。我希望在忙中都每星期抽一天時間,去深入看書了解各種細節、或到圖書館走一趟去找些靈感,為大家寫出內容更紮實的文章。   對於讀者提及的中華高息債券基金(見下圖),筆者認為不錯。原因唔係因為佢好好。而係國內債券市場剛開放,關於投資內地債券可用的投資物有限,不少更食水頗深。但有人提及:「此基金不受美國退市影響及波幅不大」,筆者十分質疑。始終中國壞帳多、在不透明的市場萬一有事,可以比流動性高的美國市有更估唔到既後果。在衡量各種得失後,你將10-20%資金投放此物,港元收9.4%,澳元收11.5%,實可享高息及免卻部份風險兩相益。   當然如果有銀士、根本掃幾條人仔直債收息更化算。你見下圖十大持有債券,大部份持有物的coupon rate都大過9.4%派息率的。加上不少人仔債係sell at discount,收益率回報大過coupon不難,印證了基金始終是過河濕水,有錢有知識既自己搞最實際。就講為其一人仔債作報價(2014/7/9):   花樣年控股 到期日: 5/27/2016 收費後淨年回報: 11.82% 每半年派息   所以一年收11%,大把辦法。問題係你班人慣左收5%,咁對家咪將其餘6%袋左落袋囉。筆者都唔知自己仲可以發聲幾耐。以上投資物亦不是一個好建議,旨在為你開拓一個新思考空間。往後係點、閣下自決。

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收息方案比較。小朋友將出世篇 #642案窮中產

諗Sir, 我的女女快將出世,現在面對幾個決擇,望能指點一下,不勝感激!(注: 我讀了「樓換樓」和收息班) 收支 月入:本人70k,老婆55k,同是38歲 每月支出:約50k (連供樓) 財產 樓:一個九龍兩房單位自住,06年2.8M聯名買入,現市值5.5M, 欠銀行1.3M, 月供約11k, H+0.7 股票:0.7M 基金:1M (主要買歐洲和中國,可提取部份) 現金:1M 人仔定期:0.5M 計劃 短期計劃:女女出世後想搬去上水三房,因近父母。幾年後女女開始讀書,想搬番九龍。 長期計劃:買幾層樓收租,達致財務自由 問題 1)買定租上水?之後會放租九龍單位 2)你會建議現在我付DSD入市買樓收租嗎?如計旺市用一半購買力,即我們還可買層7M樓,但現在市高還是再等?如果買, 要轉單名買?要加按?還是放些基金或股票嗎? 3)如果暫唔買樓,買高息債券基金嗎?買幾多好?貪其flexible和每月收息。收息班提到的直債、保險再融資要lock幾年不夠flexible 希望諗sir給些提示,萬分感激! 準爸爸上  ANSWER:   人就係咁的,咩都唔比你知,就認為5年一倍回報好好。當上完收息班進步後,又認為要lock幾年既野唔夠flexible。其實各個方案都有好處,筆者會在本文將幾個方案比教。另外都講過我們不是要比較出最好的投資物,因為美女一同美女二、根本係各花入各眼的。點都好,讀者付的學費確實沒白花了,得到了不少有用知識,自己投資慳了commission又縮短了投資年期。亦因為咁收息課程batch 13已悄悄地停止收生。   讀者借貸力是頗高的,家庭借貸力為(70000+55000)/10000*2.59*50% = 16.18mil。雖未告知職業不過有感是公務員。首先小朋友出世後不應搬去上水,因為同樣讀者希望再幾年後又復搬出九龍讀書。買四百萬上水樓要付DSD 42萬,經紀傭金加些少裝修又10萬,比突的三十餘萬,已夠讀者在上水租樓一年有突。那為什麼為此短期考慮去在該區置業比稅呢? 況且讀者知道ETF、債券基金之後,已知道可以一邊上水租樓、另一邊可以在別處買樓「以租養租」、更可用債「養住」另一間樓。當然要回報提高至大於一年10%的,唔係就咁買樣ETP就可做到。自己辛苦血汗錢、真係咩都唔曉「任人舞」嗎?   好明顯讀者應將原兩房轉單名再租出、及後於九龍再買三房自住了。兩房結欠少於市價一半、應趁價高向銀行轉其用途為出租物業、租約可增讀者借貸力、更可將餘下樓按結欠交比租客,自己再借盡開始另一間樓。轉單名可幫讀者避免買下間樓時付DSD,惟有個缺點留意是,轉出租物業後恐怕原有H+0.7%低息計劃要放棄。容許筆者勸喻,理財又好做人又好,唔係要將所有著數貪在自己身上、而係要求每事取個平衡。今天筆者得到的支持、唔係慳返黎或搵返黎,而係做好自己先求付出,得到可能更多更意想不到。   讀者買入7.0MIL樓房,首期220萬,讀者有錢支付,可是走低一格把目標放在5.5-6.0MIL的樓房會令自己輕鬆一點。有淨錢可以股、債、ETF出發。再用美女的比喻,其實理財係唔使行「一夫一妻制」的,而家唔係選邊一個最好,亦唔會只有一個方案適合佢。讀者嫌直債有年期、可將少量金額配置於此。債券基金、FLEXIBLE亦可隨時買賣但唔保本的,將全副身家放哂落去又唔夠穩陣。總之在理財路上、兩位美女是可同時兼得的!   標的物 年期 保本性 回報   直債 1-10年不等 大多數有 3.0-60%一年不等 直債回報其實可以極吸引。如果你年收息15%,可能你唔會想隻債好FLEXIBLE。而係想收得越耐越好。 債基 隨時贖回 沒 […]

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我丈夫月入21k。無樓。#630案庸才

Lum sir 你好: 讀完你的文章獲益良多,但始終唔敢行動,怕計錯數,望 Lum Sir 賜教。 我月入 42.5k, 有一層大西北樓,2009 年借九成按揭上車,樓價 123萬,現欠 98萬,Hibor + 0.75%. 今日去銀行估價,現值3百萬。放租可放8500一個月。 我丈夫月入21k。無樓。 兩人現金+股票大概75萬 如果我加按7成,會有110萬現金,去買債券收息,等到樓市下跌,用借出既110萬加儲蓄,丈夫名買九龍區三房單位。呢條數可行嗎? 忘記講,我今年33歲,丈夫34歳 ANSWER 首先計下讀者可加按金額,為3.0mil*70% – 98 = 110萬。再加75萬,總現金加股票約185萬。用此數去買債券收息,還是太少。雖然一條直債5萬美金都有交易,至於10000蚊既人仔債及ibond太冇肉食暫時不提,可是睇得上眼而又回報不俗的直債需要約10萬美金作投資。而讀者睇盡有185萬係手,可買1條,惟此舉令讀者流動資金不足。所以此法不行。   另外丈夫月入21000,當中問題很多讀者也看到及有問的,就係丈夫一個人買間九龍三房,佢借得到嗎? 可是要讀者作擔保去借,讀者借貸能力有幾多? 讀者自己是42500/10000*2.59*50% = 5.5mil,丈夫為2.6mil(假設兩個人都冇其餘欠債)。在樓市跌之下買間九龍三龍,唔知你講既係何文田定深水涉,總之四百餘萬少不了。那,讀者自己西北樓已加按後借了1.5mil in total,先生自己一個又搞啊掂,讀者真可擔保「救助」先生?   是救到的。兩人總借貸力為5.5+2.6 = 8.1mil。不過買完九龍樓之後借貸力用盡。呢個family的理財日程可close file。   理應做法,係將心目中的低買高賣心法轉做儲現金流心法。咁容易比你低市入手,咁大家30歲就已經唔使撈,反正如果咁應無老闆要請人打工,大家炒炒賣賣即可! 現金流心法首先應趁後生多利用借貸為自己多添樓房在手,如果有係現今市況搵到間比$5000既現金流之單位比你,仍應該買。不要用自己眼光去評論眼前間樓係平定貴,總之有租收每個月比到錢你既就抵買啦! 咁每個月令自己淨袋$5000既樓係咪冇可能搵到? 筆者話收$10000都得,而設置本金100萬搞掂,問題係你肯唔肯做同搵。   如讀者聽筆者講應將現樓只加按至五成,套出3.0*0.5 – 98 = 50萬。先自住,他日應該叫先生九成上會買間三房,自己就搬出去新買樓自住。此舉一係利用盡按揭,由讀者提及之七成提升至九成,此舉二係西北樓獲得之租約可作下次申請按揭時的借錢憑證,令借貸力上升至(21000+42500+8500) = 9.36mil。咁做係一個一生三宅的部署,比讀者只睇1-2層看遠一點。另外租左比人層樓有租客同你供。十幾年後多左間樓在手。另外收入偏高者有更好方法,家庭收入限在月80000者適用。   當然套現之後呢幾年揸100萬係手,可能手癢。可投放於債基及ETF方案。尋日都提到放係隻最入門既ETF(見上圖),過去一年回報都30%之上。當然今年係2014,我們不可參考過時方案。另外債基方案較穩陣收息,視乎讀者自己選擇!

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