樓市大茶飯#444窮中產

Dear Lum sir I and my wife (both 32) have 3 children(age 2,6,7). My salary is 24000 and my wife is 36000. webought a flat A in 2009.  the flat A is re-mortage this year. The owner is we both and the borrow is my wife only.  During  the re-mortage, 1.2M is released. the flat […]

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公屋點樣轉私樓?#443公居仔

小弟本身已買及供完政府的公屋, 月入和太太大約有四萬, 每月儲蓄都二萬左右,剛剛BB已半歲多。 現在人仔港紙加埋只得三四十萬~~   近來有地產話有白表人想買我的公屋,大約170萬, 小弟想問下, 1) 其實現在值得賣出,再換私樓嗎?  (如: 沙田第一城  or 將軍澳 的 300~350萬樓? 升值 能力會高d?)  2) 還是再儲首期(但樓咁貴,唔知要儲幾耐先得),買一層平d私樓? thanks a lot~~ ANSWER: rule:如賣樓所得超十年所儲,可以賣出 讀者賣樓得170萬,等於170/2=85個月,即7年所儲。由於公屋提供一個很好的防守,加上賣樓只7年所儲,應慎重考慮會否沽出公屋。讀者只要一經沽出,除非訓街年老無依,否則今生房屋福利大概已用完。   當然住公屋就要做「座地炮」,不能搬屋入住良好校網。但基於讀者月入不是高,建議還是保守點好。惟讀者最強是高儲蓄率,每月可將月入一半儲起。那儲一年已有24萬,九成上會用太太名,是可以借到及上會的。他日政府收回雙倍印花稅,你自己更可從客買多一間。所以不要急,等大市就自己再出擊未遲。   現在賣樓再換私樓是冒上在旺市加注風險,計過讀者都係不好冒進。  

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人到中年會怕輸、如何解救覓良策?#441偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。 我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。 現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換1千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。  另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月, […]

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洗少d定住差d自己選擇#440窮中產

諗樣SIR: 兩個月前無意中睇到你的BLOG, 簡直好似發現一個寶藏, 再買埋你樓換樓本書, 叫埋老公一齊睇。我地慨嘆我地一直用一般人思維去計劃買樓依樣野, 成日話要樓價跌到三成先買樓, 但眼見樓價依幾年不升反跌, 手上的現金得個擺字, 睇左你D文章先知其實我地要好好利用槓桿原理去錢搵錢。現希望諗SIR可以睇下我地個CASE比D意見: 本人37歲, 收入$3.4k, 先生40歲, 收入$3.8k, 育有一女剛一歲, 有一工人姐姐 現居深井三房套廁私樓, 2010年9月買入, 月供$8.5K, 九成上會, 用緊HIBOR PLAN, 還有欠款$240K. 沽出有$140K落袋。 兩人現金+股票$1.5m. 沒有其他收入來源。 先生月薪月月清 (供樓, 供車, 阿女奶粉尿片, 父母家用, 基金, 保險), 我每月可儲$7k. 我地打算賣左間自住樓, 套現$140K. 然後租住同一屋苑三房單位租金$1.4K(是全深井最平), 我們有以下計劃: Plan A- 用賣樓賺到的錢和積蓄買兩間兩房單位收租, 目標係荃灣或TUEN MUN 樓價$3M的樓, 諗SIR你有咩屋苑推薦? 依家買定等多陣呢? Plan B – 我幾喜歡荃灣廣場, 屋苑剛番新, 近西鐵, 周圍生活配套齊備, 唯樓齡over20年. 用賣樓賺到的錢和積蓄買一間三房單位自住, 現價$5.5M, […]

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最後一次機會去準備退休!#438庸才

Lum Sir, 你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓: 年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000 與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭 與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!! 妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住 與妻子無欠債,有現金50萬 請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成?   答案 讀者的購買力是可以買多間樓的,不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅,如買小型單位,比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手,買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的,不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手,買第二間樓再借九成其實都有機會,只要你申明買第二間樓是作自住,批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。     為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭,家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil,現用借貸為1.9mil,即28%。讀者適宜在43之年再進一步,希望幾年內樓價下跌,可再添一間房。如樓價在2018都未跌,註定讀者錯失後生良機,未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債),現在買是可以但不適宜,要比雙倍印花近十萬元,已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬,無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價,不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半,套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil,加按一半即得200萬現金,分30年月供約$7600,妻子一人不能負擔,可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後,剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手,購買力維持4.8mil不變,只不過為了先套200萬作子彈,每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產,相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。

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自掘墳墓求生#437庸才

自掘墳墓求生 諗大師,求救!自命專才的庸才抵不住新樓的宣傳誘惑,在此樓市高峰買入兩個單位,自知自尋煩惱繞了遠路,還望大師指點迷津。 庸才的case 如下: 收入: 27歲已婚、兩人月入$8萬、有上升空間、預算5年後遞升至$12萬、可假設之後打橫行、打算到時有小朋友 支出: 按揭$2.5萬(下述)、養老及開支 $3萬、月儲 $2.5萬 資產負債: 1. 新界 2房樓花、預計明年初入伙、會自住、欠 $360萬、月供 $1.5萬 2. 市區1房單幢樓、現自住、新界樓收樓後打算放租、欠 $250萬、月供 $1萬、預算月租收入扣除管理費雜費約 $1萬 3. 現金+股票 $40萬 1. 短線可做的,係咪只係等個市跌同時儲錢吼住第三層樓?五年後如果有小朋友想住三房,可以點樣部署?幾時係入市時機?同埋五年後應選何區份?考慮到現持的兩件貨係細單位,到時應否沽貨離場定係繼續持貨收租? 2. 長線如果想 50 歲前退休唔知有無可能?我倆生活費唔駛多,維持 $3萬 一個月就可以,不過想供仔女出國讀書,預算 $100萬;最好仲可以儲多層樓的首期俾佢,到時佢想唔想買樓由佢話事。 3. 我地亦有考慮過 5 年後移民才生仔,假設資產唔成問題(我倆職業應可申請技術移民),但唔知移民加拿大/澳洲收香港租金駛唔駛俾當地物業稅?之後賣樓又唔知駛唔駛俾當地資產增值稅?到時需唔需要沽貨離場買外國貨,定係用香港貨養外國租好 D? 多謝諗大師,敬祝身體健康,亦願各讀者早日財務自由!   answer: 澳洲存款收息要徵稅,物業升值要打稅(自住除外)。大多國家稅制比香港複雜,移民要做好多比稅準備。至於加拿大是每個省份稅制有不同,曾經有個客人在澳紙兌港幣時六算買樓,在澳洲借錢用澳幣供樓,到澳紙升到近8.0時當然大失預算,要將錦繡花園加按先填平澳洲筆按揭,變相轉做美金還先安定一點。當然兌價不是在較低位時換算,但都比現價約7.0高。舉此例時指出用香港樓加按、盡量在低息國家舉債是好一點。當外幣「一球球」咁買或借時、利率之變異一樣可令人心驚。當然深諳此道的亦可趁此機賺錢,如有銀行推出抵押外幣定期、借入另種外幣服務。即你可以將正作定期的澳元作抵押,用成本約1.5%年息去借入港幣。那澳元照收3%年息、借出港幣只收1.5%p.a洗費、不失現金流之餘可淨袋1.5%息差。更冒險可抵押澳元借日本(yen)紙,此舉等於睇淡日元,借貸成本比1.5%更低。當日元下跌你可以賺近2%息差,又可以盡食日元匯價! 當然睇錯邊會受懲罰。想講出簡單如外幣,識玩既都可以出神入化、大茶飯照食可也。想達成財務自由的同學要趁早理解槓桿、流動性、現金流等概念。     講開新樓,近日肯定要提荃灣及元朗加及三個新盤,新鴻基(譽88)、新世界(溱柏)、長實(昇柏山)皆放貨力谷,四叔尚悅更提早開賣。上述樓盤位置偏遠價錢稍貴等要點已有其他blogger代勞,不用在此再提。筆者著眼點是昇柏山的交樓時間為2015年,一個較長時間的樓花,反而長實另外一個在荃灣西近建成的項目則未見有售。長實賣樓方針一向值得研究,由嘉湖山莊推出合時可見其團隊對掌握樓市周期較有心得。今次捨近而急於推出位置較偏遠的樓盤,明顯是不希望荃灣西新盤打殘昇柏山,更要趕為質素較次之新盤盡快mark價,慎防樓市下跌令自己傷上加傷。低二手價5%的銷售價、兩房即供減10%、三房即供減13.5%,實在是為2013年下半年新盤罩死樓市之主軸作定調。且看長實何時何價推出荃灣西(爵悅庭附近)的新盤,市場如何反應、新盤價錢獲得承接將是下半年樓市最要留意地方。政府相信唔會再推出新策、現時銀行按揭部門已冇咩好做、等炒等收工。   讀者總借貸力為80000/10000*2.59*50%=10.36mil。現借貸3.6+2.5mil=6.1mil,已用借貸力之59%,在旺市持貨稍多。在參加現金流遊戲的同學能察覺、讀者新盤的投資不大機會產生正現金流、能判別該項或其他投資是否優質。由於兩間樓獲利頗微(或未收樓),根本未有加按套現之可能,惟在廿八歲完成兩間樓的配置已是不錯,請加強投資知識及敏銳度,耐心等待下次買入三房的機會。新樓同意收回後再出租,因收樓同時有大量租盤掛出,租不到好價錢。原有市區一房不算是好投資、客路窄加上租務回報不高,既然自己已知做錯,惟有再持有一會守住。     最後讀者問如想月入三萬作退休應如何打算。首先要理解他應是想在退休時永遠維持現今三萬的購買力,要知今日三萬蚊,到你老時去程台灣都未必得。為何筆者推薦樓房作退休投資,就是因為租金收入勉強可隨通賬上升,你在某時為自己製造了三萬租金收入,日後大概都收回等同三萬蚊購買力的租。當然是「勉強」可以,暫時未有一樣投資物能完全對沖通賬風險。那三萬租金要持有幾多物業? 先作fair assumption,租金回報長期平均數為3.8%,那你持有$30000*12/3.8%=9.47mil之物業(供滿),你大概可以退休了。那現時讀者距離退休多遠呢? 假定佢地兩套房合共還了一百萬的本金,而每月按揭還本金額是$18000(總供$25000),仲要捱的月數是:   […]

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中產真心愛假豪宅#434

LumYeung Sir,   小女子早前向LumYeung Sir你請教, 不過未有收到回覆, 可能係書展太忙關係, 希望LumYeung Sir你可以抽時間比下意見啦。   小女子月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行/律師行做轉名到小女子名下, 7成按, 月供需約$17000, 20年。轉名目的係買多層, 同唔洗比dsd. 不過我地有既cash約只有1.2m, 轉名draw返既錢都係$0.3m, 共$1.5m。本來想買層大d既市區樓將來生bb, 有見而家hkmc都係offer借最多8成, 都只係買倒間$6m樓。可能我地都係奄尖既人, 覺得而家$6m兩至三房既樓, 質素都係一般般, 但又怕而家都唔知升定趺, 請教我們應如何計劃。 答案   解奄尖,其一是近年樓價上升,六百萬買到的樓房和十年前比質數及級數都相差一大段,住不得。二來是發展商不斷製造「假豪宅」,目標就是和讀者背景相似的夾心中產,製造住在元朗無極山莊就等同向上流動之假象,成功為某批人建立了「住豪宅」的需求。然後在偏遠地段興建假豪宅再包裝,成功製造水位,業主買入後然蝕水、而發展商飲完頭啖湯更可長收管理費。謹此要求讀者再三想清楚,心中的奄尖是真的對居住地點及間隔有所要求,還是中了發展商灌輸予你的「假中產豪宅夢」。     在「樓換樓(一)」已有章回「放低擁有毫宅的虛榮」,大概是一個醫生不肯屈就先由細單位上車再改善環境,最尾竟然比沒有專業資產的親兄弟比了下去,箇中原因之一是專業人仕自認中產,住屋一定要豪宅。真正處於豪住地段的單位實在不是一個年輕醫生可負擔,在現時升市下連次級大屋苑太古城亦不是年青才俊負擔得起。有發展商為了滿足一班「唔上唔落」既窮中產,咪係新界起幾幢金碧輝煌的樓房再包裝,告訴你住左入去就係中高產,如果交埋每月幾千既管理費就配合到你尊貴人仕既身份啦! 大家係選擇買入單位前,請了解你想買入的單位是否自己能在幾年內可累積實力買入。如差太遠請不要心頭高,居屋都搬入去住下先。   講返讀者,由於買左層樓只係兩年,層樓加按只多了0.3mil。如計劃有bb想搬大屋,可以行「以租養租」,即去一些新盤而又剛收樓的地段搵三房搬入,再將現有沙田住宅租出,一來一回其實都係比多幾千蚊。   買新樓去收租係好淒慘既事 乜租新樓只係比多幾千蚊? 係呀租新樓連裝修任劃花都係比舊樓月多幾千銀,原因是新樓落成大把投資客急於將新樓租出,有租收總好過成間屋吉係度,話哂平五百比你總好過冇左成個月租。較遠有大圍名城,近月有將軍澳,肯去間下大把租盤任你睇任你鋤。反之寄予一眾投資者,買新樓去收租係好淒慘既事,你睇多些homeblogger既個案,你就知情況係點。    最大鑊係你無樓在手而….. 租樓是沒有問題的。最大鑊係你無樓在手而淨租不買,樓價再升上去你亦沒有產業去對沖風險。讀者借貸力為110,000/10000*2.59*50%=14.2mil。現時只借了2.8mil,借有大把借貸力可用。保守可按兵不動,自住樓放租而自己租住理想地方,租一年唔妥又搬第處。進取可買多一間,九成上會再搵父母或朋友搬入,自己再租住他處。  

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跌市買樓點部署?#432

諗 SIR, 小妹今年34, 老公同年, 本人收入 $20k, 先生收入 $25k, 有兩個兒子, 一個三歲半, 一個一歲,   每月可儲蓄之金額為$6K, 積蓄約有$0.4M(大部分為股票).   現自住單位4年前以$1.6M夫妻聯名買入, 現升值至約$3.4M,尚欠銀行$1.4M(月供$6K),   為希望退休生活更舒適, 現想以下方案: 1. 加按現居, 套現$1m, 待跌市及政策有改時, 可出手多買一層收租樓.   2. 賣掉現居, 套現$2m, 轉買綠表居屋(因本人是公務員, 可享有此福利), 九成按, 多出之錢, 留待跌市時再買樓收租.   3. 等跌市時, 細樓換大樓, 因現供款算興鬆, 可供兒子更多學習機會. 請給意見. 答案 都是老問題,如果賣樓能獲得你十年儲蓄所得,那你應賣了。若賣掉現居可套現$2.0mil,即2.0mil/6000=333個月,等於你儲到五十幾歲既錢,除非你人工突然升高。惟公務員不見有此機遇。   公務員最令人津津樂道的買樓故事,可見yc blog,yc和上周五本樣邀請的講者財叔一樣,都十分相信製造正現金流能為大家打通財務自由的道路。說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 大家都認定租金回報是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。   […]

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租樓定買樓再解#430

本人30歲, 收入$43k 太太29歲, 收入$33k 兩人都是公務員, 收入每年可預見穩定增長 現時租樓每月租金10.5k 都恨自己想買樓先開始留意樓市, 兩年前開始留意樓市, 覺得貴等下先, 點知愈等愈升. 年幾前用左屋企人層現契舊樓黎按, 我做擔保人, 借1.3M按16年每月還9k. 因為係用存款掛鉤按揭計劃, 1.3M當中有50%係可以同一樣既利息, 所以呢年幾以來, 50%既錢放番係戶口當備用, 50%錢用黎做定期投資股票, 但回報並不理想, 只有3%增長   目標: 先買一個理想單位自住, 再買第二三四…個收租   問題一: 幾時先應該入市買第一個單位自住? 本金唔係無, 但覺得樓價在歷史高位先入市好似好傻仔, 擔心第一步行得唔好會好影響日後加按買第二, 三層樓收租既計劃. 但同時交租幫人供樓既感覺好差…加上加租同逼遷等因素, 好想盡快擁有自己既家. 要等的話, 等到何時? 2015美國加息同香港新樓供應大增, 但好似人人都知咁, 係咪真係會跌? 唔跌唔同又繼續等?   問題二: 買大單位先還是細單位先? 問過按揭公司, 太太最多可借3.2M, 而我因為有按揭在身最多只可借2.7M. 第一個單位想用一個人名義買, 以便日後用另一個名義買第二個單位. 如果買一個3M兩房細單位, 用太太名義足夠有餘. 好處可能會留番多D錢過幾年樓價回落買個大單位自住, 再出租細單位. 壞處可能係呢幾年想要小朋友就唔夠地方住, 而且可見趨勢係市場有大量細單位同時唔夠大單位俾人換樓, 到時細單位升唔起而大單位價好硬好難買. […]

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樓換樓一拆二再談#428

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾 本人及先生 34歲,  月入18K, 先生自僱人仕 月入25k-30k. (月儲15k) 現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按, 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求. 1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓? 2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD. 3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k) 希望盡快收到你的回覆. 謝謝   Author Posts 答案 讀者個案令我諗起年前解答的一個問題,該事主用左50萬裝修新居,令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要,遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝,你可能諗裝修靚些少可以賣貴些,那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好,同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客,幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間,然後又將現樓租出去,恐怕先生收入計唔到入借貸力,行不到兩樓在手之策,相信此為讀者之煩惱。   首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的,銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司,仲要兩邊係director,將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入,是叫公司出董事袍金比先生,一筆過亦可,那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入,交的稅項是很少的,如自僱人仕想維持些少借貸力,幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢,那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定,實在不宜叫你再舉債。   […]

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