是否不要再租樓?#423

諗SIR   我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。   本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。   夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。   二人資產 現金      500K 股票      200K 人民幣  100K   每月儲蓄 25K     1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。   2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?   3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?     心急人上 答案 首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。    所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。      再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。

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交多五百換大樓,人人可以住公屋#421

本人36歲, 丈夫38歲,與未婚夫月入共$84K, 文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友, 於2011年時買入192萬2房單位, 單棟34年舊樓, 現在只值260萬,升幅不大, 不過租金回報高,有4.6厘,按揭做H+0.8, 25年供款, 尚欠120萬, 月供5K ($4,062 本金, $948利息) 首2年租出去收$7800, 現已收回來作自住之用。   由於這層樓是我媽媽名,我做担保人,所以現在我還可用9成按揭,兩公婆還可1人買1間, 現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去, 可收$9500。想問諗sir以我現在的狀況, 有足夠能力買入第2間自住物業嗎? 還是我現在租層大的單位為結婚之用才化算? 有感將來供養仔女的費用頗大, 我應是用了手上的資金去準備將來的需要定用來投資? 結婚之費用由男方支附, 不包括以下手上現金。      我的夢想是老來有4層樓收租,希望可在50歲前達成。  2人手上共現金: 60萬 2人手上共基金: 30萬     支出(包供養父母): $25K (未計將來有小朋友和工人的費用) 2人現在可每月供儲蓄:40K  謝謝諗sir抽空回答。 答案 由於兩人合共人工是84k,是中等偏好的,再加上現在可儲收入一半($40k),理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況,現在惟有是見有寫一句,盡量抓著資料作答。   借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住,將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供五千,應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓,係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000,平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000,每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000,淨落袋又有$3000!   由於年齡已近40,再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段,建議是九成上會再買間大兩房,比心機睇下樓,睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情,更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓,比30萬首期而借入2.7mil,分25年收2%息,本金每月還$7000而利息支出$4500,即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?         舊樓的槓桿儲蓄(還本部份) $4000   舊樓供樓後淨落袋$3000  $3000   新樓利息支出   $4500 新樓的槓桿儲蓄(還本部份) $7000     其實細心再想,就當唔好理的還本部份,你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後,只不過是$4500-$3000=$1500,比起你之前「公屋價」,只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000,真係只要你肯供落新樓儲$7000,就有租客幫你儲多$4000,你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你,頂多被逼下同你供5-10%既MPF!   比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通,請留意! 新樓是價錢貴、租金低,只勝在有悅目的裝修,招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議,尤其係雜區會比人打劫!

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我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?#419

家庭情况:小弟今年34岁,内地人士。太太,女儿,外父,外母均为香港永久居民,太太33岁,女儿3岁,目前与外父,外母住在一起。 入息情况:小弟在某中资公司任职,常驻海外,公司包吃包住,工资加补助22K人民币/月,另外每年奖金有100K-150K人民币左右,加起来每年净储35-40万人民币。太太为家庭主妇。   物业情况:2011年,以外父名绿表购入560尺居屋一间,时价250万港币,现在估值350万港币,外父已经还款150万港币,还欠银行100万港币,要由小弟负责供完。2013年4月,以太太名,小弟做担保,购入已补地价400尺居屋一间,购入价305万,7成按揭,每月银行按揭8050港币,目前出租,租金1万港币。   中期目标: 小弟太太马上会生第二胎,然后会带着孩子们出来海外和小弟在一起。小弟可以预见未来11年,每年扣除所有花费,可以保证净储30万人民币以上。小弟希望在45岁时,能够full pay这两间居屋,然后再四成按揭,买一套现价700万港币左右的三房,然后就转香港身份,回到香港工作生活。 长期目标:等两个孩子都大学毕业时,也就是小弟55岁左右,我和太太手上可以有至少三间已经full pay的房子,一间自住,两间出租。 还请指教:我的这个目标是否合理,或者我该如何制定行动计划来实现我的中长期目标。 谢谢!  答案 有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里,不過外地人長大後多離鄉別井找工作,而港人少此煩惱,實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠,那都是平日在內地、假日在港吧,很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的,見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個,能記載本地外地人的理財故事,十分欣喜,希望大家續欣賞本樣的自家創作。   讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水,談到石蔭村八百幾呎三房,經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元,真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村,睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買,有正現金流二千(10000-8050),well,由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。   先講讀者45歲時,能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年,所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭,本樣建議下列步驟: 現時讀者係34歲,目標係45歲,那先將所有按揭的單位之還款表抽出,看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬,供款年期不詳,就假設是15年吧,那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。   2.列出各項開支,知道自己每月儲蓄 *月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000 月入 $43000     收租 $10000     支出 $8500 支出細分1(如有需要)   供樓1 $6500 支出細分2(如有需要)   供樓2 $8000 支出細分3(如有需要)   儲蓄 $30000     筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表,看能否成功BALANCE!   3將到時(45歲)的結欠加起,即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數,知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠,所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。 […]

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財務自由難道好似天上既月亮咁,得個睇字?#418

你好諗sir:   我已結婚,和太太都是三十出頭,三女剛剛出世。   我在一個今年不知明年事的中學教育行業,過去五年由 13K 至 25K 都試過,現月入18K,不過八月約滿拜拜已成定局。由於十年內行業前景實在麻麻,我已報讀part time碩士課程,打算另謀一條出路,講句唔好聽,係置諸死地而後生。太太收入比較穩定,最近加人工至 18K,將來有穩步上升空間。   早前因為三女快將出世,父母本來已退休,又出番黎做保安,幫不到手湊仔,不得不請工人照顧三個化骨龍,所以將不夠住兼已升值150%的兩房自住樓賣出,以月租 13K 租下同屋苑三房。賣樓簽約前未曾接觸到 homeblogger,思路受限,不知道當時的決定是不是最佳決定。   賣樓將套現2.5M。如不計套現所得,我和太太合共只有30K 存款,還要預留 20K 交下半年的碩士學費,還有7K 請工人之洗費。   現時計入供樓,比錢父母,養兩個小孩,保險,最慘就係當年收入高時受氹,月供4K 基金(A字頭公司既 101)無得走,幾乎已經月月清。現在就算太太加人工後,都只能抵新請工人開支,而三女之洗費和供樓變租樓之額外開支(以前供 4K,而家租 13K,扣埋地租管理費都要額外比多 8K),再加上學費,都不得不係賣樓所得度扣。   現在我的短期問題就係,賣樓筆錢點投資?這兩年每個月要抽番 12-14K 出黎,當然我不期望 12-14K 都係回報所得,只希望本金盡量少縮水。長遠黎講,如果讀完碩士轉型成功,收入三級跳當然好好,但失敗的話,有好大機會係最少十年內,都會受困於月入 15K-30K 之困局,財務自由難道真係好似天上既月亮咁,得個睇字?   再補充一點,我仍打算最少要買自住樓,長租始終唔係辦法,兩年後二仔升小學,應該會搬到其他地方,打算那時再作決定。   答案 為人師表搞到每年都擔心續約、人工高低起伏、由上文已見為何高官們紛將仔女送往海外受教。而上述「錯配」事件之引起不能全數抵賴予教師校長們,而是一個好的人,入到一個差的制度,要麼就同流合污、一係抽身脫離行業。近年政府不斷撥錢去教育、醫療機構,唯制度不公,上樑不正,錢始終去不到有需要的人手上。   賣樓套現2.5M,自己同太太的存款少量,支出減去人工仲要每月抽番12-14k出黎,即你賣樓筆錢可以頂(2.5mil/14000)=178個月,即十幾年。如果樓價同物價跌就冇計錯數,不過如樓價不跌,再加上生活指數在十年升一半(其實每年通脹只要有4%,十年買到既野已少一半),好可能五件過後你筆錢已花掉一半,到時冇樓在手份工又危,肯定遇上男人最大危機。   筆者建議你係2.5mil抽10%出黎,買入間2.5-3.0的舊樓,再搵朋友住入去,得閒叫佢幫手同你仔女交學費。其實只要你將視線轉到荃灣、元朗、土爪灣30-40年樓齡的舊樓,是有可以買到有lift及可按揭攤長至20-25年樓的住宅。買樓的目的一來是當買注保險、第時有咩事仲可以有間屋收番黎住。萬一他日收入有波動,到時你想買都未必有銀行借錢予你。第二是舊樓其實收租回報頗高的,幾年後如真的轉型成功可轉打「進攻足球」,不妨將屋一拆三,計及現在荃元一帶大兩房舊樓價錢都係三百萬左近,窗位合的大兩房是可間出三間套,共收租$15000為現時市價。那些可將屋的正現金流幫補你家庭支出。   用了10%買賣,剩餘二百萬港幣,如果你肯比時間不斷係唔同銀行搬黎搬去做一個月定期,人仔定存平均息口收4%之上,收息月均港幣七千或以上,但有人幣兌換風險。有朋友問及點解仲有銀行報人仔定期3%咁低,那你要看年期。其實銀行給予一年期3%年利率,計及是比一個月6%年利率更高成本! 如果你唔想一屋都係銀行信,都係每三/六個月續下定期好一點,當然有時間亦好想去銀行涼冷氣,每月搬一次銀去享受新資金定存優惠亦冇問題。   由於讀者家庭月入暫不過40k,仲有三個小朋友,縱在三十歲出頭抱著二百五十萬,始終離財務自由還遠。在此起首有三個步驟: 一.    買間房子細細間。租比人讓時間為你工作。樓市跌亦蝕有限錢 二.    除去定期所收息的金額,務必令自己產生正現金流,此為理財第一步 […]

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三十歲應否將時間金錢重新安排? 書展機緣遇讀者#416

諗兄, 在機緣巧合下, 小弟上星期在書展買了諗兄剛出版的《樓換樓》, 看後感覺自己太後知後覺,過往把很多時間和金錢都放在不恰當的地方,很想藉此機會向諗兄請教,解決現時的困境,令日後生活過得輕鬆點。     小弟31歲,月入40K,太太30歲,月入約10K。住屋方面,現居住在哥哥的私樓,不用交租,而小弟名下有一層私樓出租,租金9K,但估計1年半後會收回給哥哥結婚用,因而少了9K租金收入。小弟的出租樓08年以150萬買入,現在升值至360萬,尚久銀行70萬,月供6K,還有10年才供滿。 小弟上年因要結婚,向銀行借了私人貸款,尚有12期(每月12K)要還,而銀行存款早已清袋,另因上年報讀了碩士課程,學費只能用信用卡支付,連本身的40K未還咭數,現時總欠80K咭數。現在每月出糧都清倉還錢,完全不能儲錢,感覺壓力非常大。   現在小弟有個想法,趁現在樓價仍未大跌, 把小弟名下的出租物業加按套現約$100萬, 可作還清私人貸款和咭數,另可等待時機再多買一層樓作收租之用, 但本身經常有久咭數的記錄,擔心銀行不能上會。諗兄有咩方法可令小弟增加上會機會?     另外, 小弟想在40歲時有3個小朋友、1個自住物業和4個收租物業,是否太大想頭? 應如何佈署? 煩請諗兄能夠比少少意見, 以解庸才小弟之困境,萬分感謝! ANSWER: 綜觀全案讀者的收入不是差、諗樣相信係佢對儲錢、讀書、信貸之概念未完善所以造成現時爭卡數又月月清袋的窘境。本篇先說教再授予方法。   儲錢、讀書、借貸力的概念 讀書增加知識係好,係一種對自身的投資,但現已有不少學校將此事「神化」,講到讀完書連特首都有得你做咁! 如果你讀書是為了賺更多錢,在報名前先看清所投放金額和你所得到的是否成正比。已不只一個個案說因讀書爭落銀行十幾廿萬了,今次讀者係要「借私貸,再加碌卡去交學費」!!!,嗚呼~   至於人在22-30歲是最易儲錢的,好明顯讀者是沒有養成良好儲蓄習慣,唔好講四間樓,佢現時情況似初步進入一個惡性循環,即爭錢、唔準時還、降低借貸力、難借而又要比更高息借錢、再爭更多。又或者佢心知有一間樓在手好值錢,所以不怕借不怕用,惟時間一過加上成立家庭以後,負擔只會日益增多。所以諗樣的網及課程在起首都要你明白儲錢、及借貸力的概念。   可能讀者有此感覺,就係我都算勤力,日日咁辛苦做野,放工仲要去讀master,點解都會搞成咁? 爭幾條街數仲要銀行零balance? 咪同街邊班公仔佬一樣都係期期糧全清而一身卡數? 筆者可以講如一個財商高的公仔佬,可能本薄仔仲豐厚過你! 時間同金錢安排得好,就如船隻順風而行!   爭12萬卡數,一個月利息3000 由於現時只得一間私樓值錢,點都要加按層樓而找左條卡數。信用卡很多時是低息,但對不準時還款客戶會即起息至30%年率。爭12萬卡數,一個月銀行利潤為120,000*30%/12=$3000。三千蚊就夠係九龍租間套房! 所以信用卡實在是很好賺! 好彩讀者仲有一注、將層樓抵押用2%借錢。即康業信貸成日夾首陳百強歌仔播廣告那個方法,方法是沒有問題的,不過讀者如不是成日唔還錢,佢加個擔保人加按間樓應該仲有bank肯借。如果間左4-5間都唔得,咁…真係要面談,情況有點兒大鑊。   讀者借貸力唔使點計,應該「乾塘」。四萬人工有144,000係私貸,仲有6k按揭,又有12萬卡數,佢要搵擔保先可將樓加按。由於樓房出租,只可加按至樓價一半,可套金額為3.6mil*50%-0.7mil=1.1mil。將一百一十萬套出後用27萬找哂私貸同卡數,由零開始,總好過日日活在為找卡數而生活之中。   記住攤長30年還,加按後月供只$6700,如果讀者間私樓唔係太舊可做到。此亦為讀者在未來置業上再鋪路。會完呢件事後休養生息,幫信用卡set番每月全清autopay,確保唔會因遲還錢而影響個人借貸記錄。套出金錢,一係在做按揭時選用靈活按揭計劃放於借貸銀行,最多一半存款可收回等同按揭支出利息的活期存款利率,變相省一半利息支出。戶口設定係借貸人加擔保人共同簽名先可以調動,如無此前設恐怕冇人肯擔保讀者。   完成後讀者人工$40000,借貸力只用了$6700,有一間樓係手收租,伺機向第二間樓進發。至於想有4間樓係手,以讀者的人工是不能夠的,太太要生3個小朋友,心想都唔好意思叫佢出去搵多d錢。今次唔講咁多,讀者都係搞好隻船唔好沉,下步再諗去邊吧。真係唔好似為有層樓在手就可以碌卡加借錢,萬一冇左份工或樓市下跌,讀者到時真係「計無施」。     睇完本個案,大家會發現香港要增加財商的人,真係比想像中多。本書每賣一本都賺唔到餐晏,但如果有人覺得樓換樓真係幫到手,那成功感是最令本樣滿足的!

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港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小 妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少.     兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000     兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期 對現有物業都不希望放售.     問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排?   多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案 香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭,只要第二套房都是自住的,就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓,是可以在第二套房九成上會,當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策,即將現居屋由聯名轉單名,DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。     還有一點就是,同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓),如在港購買多一間住宅,是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問,惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策,未必有好多人有類同經驗。     家庭總收入為$48000,已假設所收租金為可核實收入,租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL,剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯,買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL),最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點,現時估價都係1.9MIL,但市場做緊2.6MIL附近,此為讀者活生生提供的例子,說明唐樓有其投資好處,但在首期上,及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計,回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%,不過不失。   […]

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低收入80後,但想置業, 是妙想天開嗎?

諗SIR, 本人是無意間發現了這個禁好的BLOG. 看了數篇文章後,覺得好多資信都很實用.所以,我都想POST自己的問題上來,希望諗SIR可以幫幫我. 本人月入: 12000 ; 老公月入: 17000, 負債: 本人借LOAN用來讀書,現在還有7-8萬要還.(每季還錢) 每月支出: 基本是入不敷支,因為自己現在和老公租住村屋, 俾阿媽家用, 養狗,還錢,保險等等… 而我們現在想買村屋住, 而要買全橦. 因為老公阿媽已賣左自己間居屋,搬來同我們一起租住同一橦村屋. 雖若我們買村屋會有老公媽媽支助, 但一橦都要成800-1千萬(天文數字..) 所以, 覺得購買自己的屋企是一個遠遠無期的夢… 現階段我是否只需著重還了所有貸款才去想其他事呢? 因為自己有了孩子..覺得沒有一個安穩的家, 是很沒安全感. 希望我的問題不會太…煩吧.   ANSWER:   正在煩擾妳的問題,相信亦煩著不少香港人。房屋問題攪不好,人自然少個安全感,難怪走上街的人漸多。當然將煩惱的出處歸咎於政府,不見得可以助你解決問題,本站的設立目的不是派糖,而是希望大家可以自助,免存於困境之間。筆者主觀意見是,讀者顯然是做錯了,仲要錯了幾次。搬出黎住有私人空間梗係好,但今日「先享受」,是會延遲達成買樓目標之時間。另外仲要奶奶賣埋間居屋搬黎同住,自行放棄政府資助居所,雖然錢可以套返一舊,但小朋友出埋世都唔知用到幾耐。至於讀書唔一定正確,可能你會想有個學位人工自然高。如果付出廿萬,有信心令自己人工高八千餘元,那三年回本期是可以接受的,但諗樣見不少學子讀完書都係原地踏步,又或者半途而廢,如果是看了學院那清晰前路的佈景版廣告而報讀,自己又毫無頭緒讀完作什,那請不要浪費金錢和時間。     由於不知道讀者本身學歷和狀況,可能要交換更多資料才有更真確之判定。但同意的是,讀者現時諗住買入全幢村屋之理夢想還不能實行。讀者現時借貸力為(12000+17000)/10000*50%*2.59=3.88mil,仲要假設沒有任何負債,在現時想買入全幢村屋再配上複色單位(即1400呎),就當$2500蚊一呎賣比佢都買不到。如買入一個村屋單位,即700呎,冒上和奶奶同住之「險」,都要找個開價$5000一呎以下的地方了,不見得容易找著。所以經歷此事,希望你都我都進步一點,首先你眼見別人的幸福,安樂窩加上仔女同住一堂,在香港是要付出奠大代價的,如果你叫兩聲又有人比間複色單位你,未免大對唔住比左千幾萬買入同類單位的人了。另外買賣樓房前請想清楚,你賣走樓房再想買村屋之事,細心計下應該幾勉強。現在你樓賣了,村屋又要比三成首期先買得成,而家又大緊肚仲要比錢比心力裝修生小朋友,真係要好有能耐才能一次過做好。     但凡理財都是由節儉開始,就當你中左六合彩但唔識計數又不懂節儉,早些文章都有提及難免打回原形。養狗實在是積福德本樣不建議你放棄,但其他無謂支出,請能省就省。原本有間居屋,最懷情況就係同奶奶住1-2年,將現租金省回及後做首期買樓,他日老人家有間屋淨落,你們仲有些少機會出生天。現在請你趁後生想辦法(老公做兼職又好、奶奶未夠六十歲出黎做返幾個鐘又好)儲多些少錢,起碼每月有錢淨先有故講。如果唔能夠放棄隻狗,又唔想住屋苑樓那搬入坪洲長洲真係不錯方法,其實當地升幅顯著,如你以為我是說笑? 那便讓真的作假吧。     低收入80後,如果奉行節儉,知道能力所及而先買屋苑私樓,是有辦法置業的。

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跌市撈底三個三字訣

Dear Lum Sir, 多謝你的e-mail, 或者我講一講我的情況俾你知, 待你俾D意見我們,  本人同先生都是大約四十歲, 本人收入約20K, 先生約25K, 有一對子女, 大的9 歲, 小的4歲, 現住在屯門區快將供滿的兩房單位(還有兩三個月)價值約3.6M -3.8M(本人和先生聯名持有), 手上的現金不多, 有大約值20萬的股票, 人民幣約5萬元. 隨著子女日漸長大, 希望換三房單位, 最終希望在退休前有三間樓在手, 本人現有以下打算, 望Lum sir 指教:   1. 在供滿後再按給銀行, 以套取現金待樓價下跌時買第二或及第三個單位, 自住單位由本人再做按揭, 按7成, 供30年; 2. 在供滿後單位會轉為本人單獨持有, 先生會等樓價下跌再買三房單位/ 細價單位; 3. 在樓價下跌時, 我們打算讓先生向銀行借九成買三房單位, 然後再用先前樓按所得再買二百萬以內的舊樓單位收租. 4. 在買完三房單位後, 現住單位會出租, 出租單位只可借5成, 如没有銀行的出租同意書而出租, 會有甚麼問題? 答案   看來讀者都係有錢必還,爭人錢唔安樂的人。此同諗樣有錢爭住先,等通賬貶抑自己債項的原理相違背。明白兩個小朋友,人工不算多,現金自然少。在近日跌市加速讀者贖樓決定。本樣收到問題後有再問過讀者如贖樓後有何打算? 同n咁多人一樣都係想:「遲下有筆現金係手望跌市來臨改變命運」。其實你想趁跌市執平貨,唔係坐係度咁簡單,請你先具備幾個要點     懂借貸 跌市最令人缺就是現金。除非現時已借到好盡,大部份人不應在四十餘歲開始減債(贖樓)。另外想清楚先去還錢或贖樓,現時將間樓先供滿後再借出,倒不如咁轉按套錢呢? 除非間樓係居屋。加按套現可將樓房升值部份套出。你咁早贖返張契除左得個睇字,仲要租個保險箱黎放好份契,每個月洗多成千銀。冇咩著數可言。 […]

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二百萬食糊求番身

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟 小弟31歲, 太太30歲,有一小朋友4歲, 月入大家約共$44k, 本人收入不穩, 每月出現金約25k,太太收入穩定每月19k,  兩人資產如下:股票資金: HK$150,000流動資金: HK$200,000   兩個未供完物業: a) 自住居屋兩房未補地價:自己名, 6年前買入110萬, 現每月供$5300 b) 屯門兩房私人樓, 太太名, 上年買入220萬, 現租$7800, 月供$5900 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000  問題如下: 1.    自知收入不算高同儲蓄不多, 如現在放售自住居屋, 可放290萬, 增大現金流及購買力, 不知應該賣與否?如賣出後打算再買一單位出租, 自己就租住單位.是否可行? 請問諗sir有沒有什麼提議?   2. 另外本人想於36歲前擁有3個物業, 應如何部署? 自知投資技巧不高, 只會做基本投資, 但睇多左 homeblogger 後識多左d樓市上既野,  多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案   先計你們的購買力,由於你出糧出現金,要保存好受聘合約,每月入人工去同一個戶口,有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友,讀者算起步得好早,五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。 而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。     其實此家庭收入,有兩間樓係手再加上讀者收入不穩,算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間,實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬,當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起,二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到,仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋,套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。       放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅,另可在下次跌浪買入更優質私樓,所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間,老實說都係庸才一個,係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多,如不及早理財及借助時機,在此洗費早及銀紙貶值的香港,根本好難有出路。     賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本,二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月,稍進取可以有一萬元,夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧,那等跌市再用二百萬求一開二未遲,有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房,淨低另外一百萬再作打算。     本樣的書本快要面世了! 係同「有出路」有關的。希望我的意見可幫大家在此「亂世」,求一個出路吧!

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換樓及買賣樓房之困境

諗 sir, 您好!最近拜讀您blog已有段時間,覺得您寫的文章很實用,值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。 我們剛剛結婚,均為28歲。我是香港出生,太太是內地留港畢業生,現已居港三年。本人於九龍灣返工,太太於中環返工。我們的工作都較穩定,月入分別為28K與17K。 我們現供兩層樓,一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+,可望到少少海景,2007年1.7M買入,九成按,分25年供,每月供7K, 我單名,宜家父母住緊,帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺,2011年中2.5M買入,九成按30年供,每月供款9K,太太單名。帳面升值約三成,由於當時未有BSD,所以太太可以單名持有。   照諗 sir之計算方法,借貸總額為:(17000+28000)/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後,合理借貸額度為2.9M,現稍有超過,但尚能負擔。於未來兩年,我們的收入有保證的增長,預計約為80K(本人50K,太太30K) 由於現居的沙田居所較細,我們想待加薪時(兩年後)換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高,同時看到blog之前有些相近案例,考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄,所以我們想維持兩層樓,努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋,基於家庭原因,此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友,當有小朋友時,我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制,2~3年內需要換樓或再買樓。 – 1.誠心請教lum sir, 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境,想搬有前後花園的獨立屋居住(如錦繡花園)。衡量自身條件,我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期,請問我們應否先租住錦繡或其他,待儲夠後再買入呢?另外,也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。 2.或者,請問您有否其他屋苑可以推薦,接近大自然的三房?(希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約) 3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了,若我把其中的一套物業轉到父母名下,可否再借九成?另外因三房單位價格偏高,如遇跌市杠杆使用過高,想必應是重傷。所以,想按7~8成,不知想法是否合理呢?4.沙田層樓是否可以轉按至三成,然後出租呢?還是必須要供至五成,才能合法出租呢?   盼望回覆,非常感謝!   您的忠實讀者   答案 你好,相信計劃買房前,有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下,如太太在香港未住夠七年,和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢?  筆者見過一個個案,就係老婆同鬼佬買樓,有人未講清楚要否付BSD,令買家賠訂。你在文中已提一次BSD,相信你已有所對策,另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。     由於讀者暫時人工不高,家庭月入為(45K),最好莫過於早年買了樓,現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%,所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限,放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸,所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住,一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的,但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋,有望借到九成。但再深層一點,如果你買的房是村屋,就算你係自住,都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的,賁在不多。所以如一心搬入獨立屋,你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按,所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意,惟現欠款約為樓價七成,如要合法租出,實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途,方可租出。     相信現時手上現金不多,如兩年後小寶寶出世,當時樓價高企(不升不跌),你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居,正式通知銀行將沙田租出,所收租金可以當為核實收入。 多了核實收入自己借貸力高了。不過由於樓價貴還是去租獨立屋好些,以租養租。用沙田收回之金融補貼租樓支出。     如兩年後小寶寶出世,當時樓價升了20%,那沙田樓房自然可以唔補錢都順利出租,記得同銀行申請改變用途,唔批就轉按至另一家銀行。租出沙田後仍是不應買入樓房。就當你兩年 後加了人工, 家庭月入至80K,還是未能將本身買房能力改善多少。因人工加了40%,而樓價又升了20%,其實你只增加了少許能力去改善居住環境。     如樓價下跌20%,而人工順利加至80K,即借貸力為:(80000)/2*2.59=10.4MIL。樓價回復至2011年下半年之水位,而你的欠款約為2.6MIL,你是可以買入3.0MIL之樓房而令借貸力維持在只用一半的。2011年之下半年水位不見得十分低,其實到時用約5MIL買入平了的錦繡獨立屋,會令你的借貸力用掉2.6+5/10.4=70%。應是可承受的上限吧,再買貴些少而你想等於在2011年市況下就盡用借貸力,有點不妥。所以退下來買一些4.0左右的獨立屋,較易負擔。 4.0MIL的獨立屋,即時現價約5.0MIL的獨立屋,錦繡已沒有。反而錦繡附近,悅富豪園 ,或是馬灣新建成村屋都仲有貨賣,至於能否做到九成按揭,你先不要預算有了。住得村屋而又想省下首期,選擇實是很少的。說得是你喜歡的環境,當然是你實力再好些少的時候,才可安然換到的。現在已是不差了,加油!  

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