投資自住兩棲買樓策略#460案 偽專才

小妹30餘歲﹐月入35k,儲蓄+股票+定期約900k.現同家人租住港島東一大型屋苑﹐三房月租15k。 有感近月樓價回調﹐考慮緊年底買樓上車(初步考慮過荃灣荃灣中心﹐九龍灣得寶花園同珀麗灣)﹐初步想買左先﹐跟住租出去比人﹐到必要時才收回自住。呢三個地方可取嗎?現價合理嗎? 謝謝指點。 答案 首先筆者提出的理念是先看自己購買能力,亦可理解為持貨能力。在多年工作經驗見輸錢的人不是選錯投資物,而是在跌市信心不足,或突然有筆額外開支令他們在低價沽出投資品,致使未能獲利。所以買何方地段之前,請計好自己預算,才出發睇樓。讀者收入$35000, 借貸力為$35000/10000*50%*2.59=4.4mil, 購買力為4.4+0.9 = 5.3mil。如一心打算買樓收租,不如買舊一點的樓房,一般回報更高。     另外,買樓不是用現價。筆者幾時都用低於現價去買。問題係你點搵到該業主。     舊樓為何回報較高呢? 昨晚在視頻教學也和同學提及,決定樓價的因素可劃分為消費因素和投資因素。消費因素和買家有關、投資因素就算你唔去睇樓都會留意得到。對於新樓,其一好處肯定係易借錢、靚裝修,基本上你肯「劃押」就有新樓住,當然樓按息口是另一回事。換言之新樓是良好抵押品,息口低加上銀行願意提供一個較長還款期,這令新樓價值有一定程度溢出。舊樓明顯抵押力低,但抵押力對於租客來說不是考慮因素,租客最緊要是本月租金消費能「買」到幾舒服和方便之環境。因此舊樓的租金對比新樓不是下跌很多(有時新盤收租租金更被劈價),但舊樓的價值會下降較快,在此情況下舊樓租金回報一般是較高的!   又自住又半投資之策略 珀麗灣兩頭唔到岸,未見有何催化因素。荃灣中心及得寶花園都係「三十而立」之屋苑,代表讀者都不抗拒買舊樓。那不如學像筆者前兩天和學員去「實地考察」的一個業主。她專門選取間格可以「一開二」的單位買入,再用木板間出一房一廳予自己自住,另一個「一房」租出,單是收回「一房」租金已夠供大半間樓。該單位叫價三百萬之下,如有人九成上會買入後再邀請朋友住進較少套房,自己住在一房一廳,那按揭可分30年還(因該幢樓房樓齡只30),月供約10600,收回朋友租金已$5300。那自己只需提出$5000就可以供起成間樓。自己同朋友都有所得著。如七成上會提資金90萬,按揭月供低至$8300。在此會面教曉了筆者香港之單身女仕實在十分自發,現已想出不少方法去省回居住開支。就學該單位業主自己話:「有時自己一個住成六百幾呎樓、都幾浪費。能不如益下朋友又有個照應!」若然租客是稔熟,可以用木板間房,那在符合法規上會較少要求。當然打本用磚間房可令單位回報高一點。   「全投資」部署 讀返讀者,如選擇和父母續住,那買入單位收租要付多點首期。惟無論在荃灣或九龍灣,「一房一廳」可收$7500租金再加上租客的$5300,每月$12800租金收入已令你可見$12800-$8300=$4500現金流就在眼前。當然有不少法規、步驟要好好留意。在10月23、25日的投資方案講座會再作解說。其實擁有自己居住空間的辦法多的是,最重要係你要動腦筋去想想!    

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窮中產如何上流?#458窮中產

LumYeung Sir,   多謝你既回應, 你本「樓換樓」我同老公已經細心閱讀過, 實在獲益良多。其實睇完之後, 覺得自己好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。   我同老公決定發奮, 第一步起碼買多一間樓。上次向lumyeung sir講過,我自己月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行做轉名到我自己名下, 7成按, 月供需約$13000, 30年。我地以家有1.5m cash, 希望用老公名買多一層大d既市區樓將來生bb用, 呢間樓唔一定而家用。想問下lum sir 意見。   Target 6m 市區樓, 有2個心水: 1)      四小龍, $5-6m 大既可買600-680呎, 2房, 8-10年樓齡, 交通都方便。見到d neighbour都係年青家庭多, 相信都易買易賣。希望第時仲有南昌站效應。 2)          傲雲峰, 六百幾呎, 價錢免強有$6m, 選擇少, 9年樓齡, 見到d neighbour好多阿公阿婆, 以比例計好多都係一手到而家。交通方面, 將來有土瓜灣站係正下面, 又近啟德, 將來發展相當不錯。 請問 lumyeung […]

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c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾”花紅”作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + […]

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你有部署買樓的心結嗎?#456庸才

>>>本文為讀者再提問之延續,按此到第一問題及解答 請諗Sir多多指敎: 小女子來回閲讀你本楼換楼三次了,其間又每个礼拜去煩問大笨象银行的高级財务经理及自己相熟的中介后,决定用以下方法達到在五十岁前買到第二及第三层私楼的人生目标: 先解决咗第一层楼过名的手續,進行中。我是借款人,老公是担保人。現估450万,仍欠銀行190萬,仍需17年才还清,月供9800。新按揭供款額不变。加按套現在这階段暫不考虑,因大笨象银行是將市价除2計,加按部分且收3厘以上息。     第二步,本人有現金30万,股票290萬。當中有75萬(12万股)已接近現市價,其余的38万股每股差一蚊才返到家乡,持股三年,每年七月都派息。 本人雖自嫁給我丈夫后這十五年內長期不在香港,跟他漂泊做工,所以自己的工作理歷亦是斷斷續續的,係香港最叻果次是在五福珠寶做個助理經理,2005年那時月薪有23000。 為保住我仍坐艇的股票,虽然回港定居未夠一个月,本人决定找工作,必须做工,目的是為了申请按揭批准。 工資+現金+私己+明年七月派息+12万股本金(75萬港元)應該夠付那112万(即300万楼三成首期+律師、中介、雙重印花稅、少少裝修)。 大笨象经理話我若有第一层楼收租14000,佢地要打个八折后,加埋我工資每月必须15000或以上,此數被210万(7成按揭,30年期,300万实价的楼)除開。压力測試要50%或以下才可過關。大笨象經理告訴我必須找15000或以上的長工,并且要揾30年楼齡以下的楼,并且不带租约的吉楼,報自住就可以夠資格申请按揭了。     請問Lum Sir, ~15000工資他有无計錯? ~若找到合適价钱的樓但是三十幾年,什庅辦?究竟我要揾幾多錢工資的工先至上到會? 第三步,若真的夠幸運在本人名下有兩層樓仔,我就想以一折二的方式,在樓市調整期間,以老公名義買入第三間私樓,報他自住或給家人住亦可。睇500万楼,我们合力付三成首期,由于他在第一层楼時已过名给我,所以他避开了双重印花税,買入后收租。我知道到時会动用我余下坐緊艇果38万股,但到明年七月派息后及这三年期间的多次買賣獲利,应可平手离场,故本人到時在这220多萬中抽75万给老公合力交第三层楼三成首期。 請問Lum Sir, ~ 我应什么做才可在買成楼后將第三层楼做到联名,即我同先生一齐持有呢? ~到時我已有兩层楼在手的話,政府会否說我欺骗他双重印花税呢? 註; 我買第二層樓及有三百幾萬是千萬不能訨先生知道的。 若能蒙Lum Sir 賜教,好解我心结担忧,(本人患有心臟病,經常失眠) 我將會晚晚為你禱告,祝你及家人身體健康,幸福快樂! 答案  讀者先不要那麼擔心,亦先聲明本人在網上作答的未能作準,有部份長期到教室上課的同學獲邀相談重整投資組合,希望有更準確答案。如只在網上就能解決問題,咁睇醫生都可以上網,不用問診了。要知人的心理及想法是極複雜,所以筆者會因應每讀者所予情況而給剪裁答案,希望能幫多一點。   第一層樓過名的手續 其實這是實現一拆二其中一部份,即聯名轉單名。而轉名合約一般要有代價,大多做法是計為樓價一半,而新業主要用「半份樓價」打印花稅。即400萬樓聯轉單,要打200萬印花稅。正因如此,銀行只會保守地借出「買入價」,即200萬再打折予你為限。   另外銀行告訴你的頗為真確,不過請勿過份依賴人們意見,你要弄清楚人講的說話是怎樣計出來,筆者亦只是間中和各位讀者計一下,始終要自己解決。計有租金收入14000*80%=$11200後,如自己再有$15000收入,即總收入為$26200,最高可提$13100還款,在壓力測試+3%之下,借2.10mil分30年還要月供約$12000,那銀行職員是沒有計錯。勉強$14000月入都可,但留意本身有信用卡、借貸全部都會扣減少量借貸力,<樓換樓一>已經有解。另外請注意有齊六個月租金收入及租約、個人工資收入如自動轉賬都最好齊備三個月,仲有份工做滿半年銀行才會承認該等入息的。   稅項是不會欺騙的,你個人名下已擁什麼物業,根本上是一睇電腦就知。現在用公司「套住」物業避稅又被BSD所制,所以DSD應要交付,幫助香港。   至於你說的買入第三間樓方法是可取的,即再買樓就利用老公借貸力。自己先擁有兩間樓,又利用老公借貸力買入第三間樓,但又不能令家人知道,小心翼翼是可行的,但筆者不會談此方略了。將事情弄得太複雜只會令人更憂心,筆者自己亦不會用此「一生三宅」的方案為自己生活添加美滿,當然讀者有心發問,那將自己所知的作答。

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被偷走的那五年(全職主婦理財加長版)#455庸才

Lum Yeung 先生, 刚从新加坡回流香港一周,有缘買了楊生你本<楼換楼>實在覺得自己很幸運,因為终于找到有人同我夢想一樣,仲可以向你請教一下潻! 手持現金:30万 股票現值:290万左右(本值340萬,現放出來每股蝕1元)。 現有西環一單位放租月入12300,市值450萬,餘下欠銀行190萬左右,17年左右还清。 每月给父母2500,我先生给我零用每月除家用外有一万。     註:跟著先生到每個國家陪他去做工已(十)五年了,由於漂洎不定,即使自己有兩個大學學位在手,工作理歷也不太穩定,加上已經42岁了,相信很难在香港到工作是吧! 在西环的这个460呎单位本是跟先生联名的,因结婚了十一年,他正办手續把他的一半賣给我,实踐了他求婚時给我的承諾。 我本身没有做工42岁,睇仲西營盘/西环/西湾河開價300萬左右的400呎以下的細單位,貪佢交通方便,生活方便,有向海景及公眾公園、泳池、又很喜欢那种舊區風味….目標是外藉人士、單身人士/年轻夫婦為租客。     因為現在此價格的樓盤少之又少,若我睇仲,又怕很快楼市下調,是否要殺低10%起再从低訍价上去,目标是开价的少5%,抑或边找边等楼市下調才買?(心怕那時股市也下調我蝕得仲多)。 若有朝一日買成樓,我是否可利用第一、二層樓的租金收入+抵押第二层楼(我是完全用現金買不經銀行),去問銀行借錢交第三層樓(细單位細价楼地址仍希望以港岛区為主)的首期,再用屋租還按揭,是否可行呢?     希望自己能在在生一日能達到一生三宅收租的人生目標。我有的私己與这些想法我先生全不知道,也不希望現時訨他知道,因為他只會停止給我零用及事事問到底,或者有天成功做到才告诉他。 請問楊老師,我有可能做到嗎?選區正確嗎? 答案 讀者因先生工作關係,在外漂泊十五年。「新加坡同鄉」有幸在「香港老家」的書店撞見,實証以書會友在現今香港還有一點點效用。今次讀者是不用工作的家主婦,在買樓上有什麼要留意呢?   首先主婦沒有工作,借貸力肯定打折扣。再加上現今香港政府欲用政策讓有樓的人很難再買樓,那讀者獲先生相贈全幢物業業權,肯定再在再買樓時付double stamp duty(DSD)了。另外留意如一個是永久居民,另一位為非永久居屋,買樓一樣要比齊15%Buyer stamp duty(BSD)的! 估計讀者情況是BSD可免,DSD多數要。   當然在港家庭主婦多的是,惟太早放棄工作,如將每月金額用於炒股票而不買物業或其他實在抵押品,大家應可預計到人到中年很難借錢。讀者已經好些少,可能因為不長在港,股票投資成績已「不俗」。是的! 你問問炒左十幾年股票的朋友,有幾多個可以贏錢? 前日上堂問同學選股有何方法,都是信朋友、估高低買單邊。試問用此方法點和一眾大鱷過招呢? 讀返讀者,實現一生三宅的夢想,就是好好利用手上2.9mil,及妥善出示租金收入去問銀行借錢。   境外收入計到都打折,何況讀者不上班呢? 當然大家見到一眾美孚師奶都可兵團炒樓,在於本身出租物業如有租約加六個月收租記錄,是可將市值租金計70-100有作個人收入的。即讀者是可能為自己提出$12300租金收入証明,可惜間樓還有欠債,先生亦不會為債項找數,所以$12300的新月入要配上估計每月八千$8000的每月支出。其實一間擁有而沒有租出的樓都為借款人增加借貸力的,計法請到每日可預約的買樓101、102視頻課程(見下)。現已預約至十月中,可加插入已有九月或十月的session或開新session。   女仕緊記 所以讀者沒有借貸力,即利用按揭之能力不大。可見就算有成近三百萬股票,沒有槓桿致不能利用借貸會令退休部署頗為艱難,建議女仕們要照顧家庭都最好有辭職前「借好哂錢」,即如果你打笠40歲之後開始做全職媽嫖,建議你在之前就「買(借)哂三間樓」,之後的工作職位有變,大家事忙未必報得切比銀行知道的。讀者的光輝十五年可算是流(偷)走了。希望大家計劃時要看遠點,你見就當讀者有幾百萬港幣「資金」,在未擁有「資產」前一樣有壓力。資金一般不會為你產生收入,而股票利息在筆者概念是不當作收入的。用股票收息根本不建議,浪費了此工具,根本係用牛肉刀界紙。   當然讀者如不要老公知道此事,可找他人作擔保,兄弟姊妹亦行。靠自己去完成「三宅」,現在西環有一間,如冇人擔保西環淨租金回報($12300-8000)只可令你借多一百萬,如用手上的近三百萬買多一間,再用前兩間之收入買間細樓,是可行但要計算精準。   至於樓市升跌,實在是不再重覆了。在homeblogger主頁「贏盡全場」的電台訪問錄音有講。可重溫。www.homeblogger.com.hk的左下方。至於地段是西環區根本已升起,現在入市不見有何水位。有地鐵,可是以位處dead-end,皇后大道西兩傍舊樓又不能剷走,未來不見可吸納更多商業活動,只是變了一個有地鐵的住宅區,而價錢已反映此事。如果你有收看本blog超過一年,你會找到一篇關於中西區人口結構的文章。

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後生大洗、現在如何急起直追?#454庸才

諗Sir你好, 小弟上月才得知Homebloggerhk的網址,有些相逢恨晚的感覺。小弟的個案,亦希望得到諗Sir指點一下! 小弟35歲,現時月入$24k 太太35歲,現時月入$53k 1. 太太是教書的,上年升職,人工提高了不少,亦有穩定的增長。 2. 我們有2個小朋友,姊姊今年9月升小二,弟弟今年讀N1。 3. 現在我們租樓,每月租金11k。 4. 扣除所有的保費,教育,生活使費等,現時每月可儲43k。 我們都後悔當初沒有好好管理財務,當年把所有的錢都花費於旅遊及娛樂等。近年看見樓市不停地升,開始急起來,希望為我們的未來作準備。 因樓宇是親屬的,答應未來2年也不會加我們租。我們有以下的想法: 1. 我們現時只有200k的流動資金,希望由現在起,儲2年,2年後可有1.2M。 2. 用1.2M的其中2/3,以太太名義,買入一個約400佰萬單位自住,餘下的作為備用。 目標:希望日後有個自住單位及2~3單位作為放租。 請教諗Sir,如果以1.2M資金為大前提,以上的做法合適嗎?另外我們起步較遲,有機會達致財務自由嗎? 希望能得到諗Sir指點迷津,謝謝! 答案 明顯是後生過份消費了,現在每月可儲43K,手上卻只200K現金。在有感樓價的變動根本是人工增長無能力追之下,開始焦慮買樓決擇。原本讀者夫婦是教師,應利用良好借貸力去盡早借貸,拓展被動收入及賺價的,現在後悔原因直接不過,就是至少賺價少了一百幾十萬。希望各位後輩好好計劃,知自己長短之處再做好買樓籌劃。     在考慮方面,讀者有多兩方面要知。一是讀者未有樓在手,可借盡九成而買入自住房。用九成上會的好處是為讀者保留更多資金在手,為買入下個物業做準備。睇開本BLOG都知筆者是鼓勵人借貸,趁後生早借入港元(亦即美元),隨通賬加上時間你在銀行的債務會被貶去,十數年後就是租客幫你供滿既幾間樓。做租客唔一定蝕底,但必須有物業或你熟悉之對沖方法係手,自己租住近公司或方便地方亦行。第二考慮是不要在現今市況買入價值七百萬之上的樓房(即想買個欣榮四房大單位都不行了),因為在按揭收緊下大碼樓難被承接,買入六百萬樓做九成上會只借四百幾萬,即自己未計稅同裝修都要先付一百五十萬首期了,香港人有錢都未必會手持此數目現今。在現市況買賣較少下,較找到人買入大碼樓房,所以重申讀者買入四百萬或更低值樓房是可取的! 如要四百餘萬有三房就不在九龍,要入新界了。     由於借貸力始終見頂,做校長都係打份工(當然名校有額外收入,不過未必上到稅表),所以建議兩公婆一人一間借盡為好方法,否則自住加兩宅放租(即一生三宅)理想較難完。另外如買入第一單為是聯名,他日再買多間樓很有可能要付BSD,除非政府撤招。讀者已在解決問題的開端,相逢是晚了一點,但也比未見過好吧。希望人家將本網課程將朋友推介,可EMAIL筆者聯繫,你和朋友都可在下一個課程得到優惠(可不同課程)。   達成財務自由點去計呢?先將現收入乘70%再除以現在投資樓房收租的回報率。即$77000*70%/3.8%=14.18mil 即如本港樓房收租回報不變在3.8%,你退休時想維持現70%的生活水平,那要在退休前入手一千四百萬物業。大致是除了自住外再買四間細價樓吧! 如沒有把握,可調低目標。  

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筍盤是靠雙腳行出來的!#451偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。   我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。     現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換一千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, […]

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解決「一世的嚴重性錯誤選擇」#449窮中產

一次機綠巧合,在書店看見”樓換樓”這本書,給我一点署光,從而post 左”一世的嚴重性錯誤選擇” 在Homebloggerhk , 希望Homebloggerhk 創辦人/諗Sir早日 除去的本庸才心魔及一切憂慮。  “”””””” 本人2013年8月初做左一次或一世的嚴重性錯誤選擇,足足一個月都未能平服心情,半夜三時還不能入睡。 就是心急及agents功勢下,購入左馬鞍山三房兩廁有裝修的單位,$518萬(當時銀行最低估553萬) ,為了減輕將來負資產及其他的風臉,只好賣出左沙田自住的兩房395”單位,買入時175萬, 賣出時350萬。七除八扣賺150萬+自己蓄來去交馬鞍山單位约四成首期,最後於馬鞍山單位,只造20年,300萬按揭,平均月供$16,000. 真係唔想再行错多一步,希望諗sir 点醒本庸才。   本人39歲, 太太32歲,家庭平均每月收入所7萬5,有1x工人,1x兩歲仔仔(計劃生多個),各有父母供養,最後可以放$36,000 – $38,000的家庭基金作支出(包括供僂, 工人薪金, 仔仔及家庭的日常開支) 。自己還有100萬的資產(包括基金、股票、人仔定期及現金)     未來當樓價下跌,我應該怎樣做呢? 1)      樓價下跌時繼續供樓繼續住?買平廉的單位租出去> 2)      過多兩年比多10%SSD , 賣出馬鞍山三房單位(單名),後租或買平廉的三房單位住先。 3) 諗sir有更好的選擇? “”””””” 希望Homebloggerhk諗sir可以幫我解開一切憂慮。萬分感謝。 答案 首先筆者自己是舉辦教室,不是做驅鬼的,亦在精神科上未有仔細研究,所以不要說幫手「除去庸才的心魔及一切憂慮」,讀者實在是言重了。當然讀者比筆者感覺是投資經驗不多、顧家及踏實的! 在買樓後整整一個月心情都未能平復,因覺得本港樓市會在未來一段時間下跌,為自己之前所作的後悔不已。首先樓市只輕量下跌,讀者三房的現價可能同買入價一樣。另外買樓有半面是投資行為,買得樓就預左會跌的,成日同大家講趁後生多做投資就是要培養個人的投資心理質素。在香港你好難成世人避免投資的,買樓係,強積金係,又或買金飾都係。所以後生在投資上交的學費令你日後更有分寸應該日後可能的損失。   讀者當然是很心急,希望明白筆者會在多角度討論一個案例,等大家都有所得著。筆者的時間是大家的,所以花時間解答問題後主張公開答案。既然讀者用518萬買入553萬樓房(當然553是銀行估價,可以更高),那不如進取地將樓盤掛至六百萬,成交期要七個月,看有否人和你成交。作此舉動原因如下:   如有人和你成交,即是他原意付出比市價多600/553=8.5%去買入單位。買入後如果樓市升,買家一定會同你成交,因為市面上已無600萬賣既三房單位,rite? 你用六百萬成交及在七個月後易手,那樣拖拖拉拉都比你過左一年,到時SSD由30%減至20%,你要比100萬餘稅款,但賣樓賺了600-518=82萬,交稅再扣除雜費你要蝕三十萬吧。到時再買間細樓住入及防守,等跌市再入多一間,捕捉一個小升浪咁你之前輸左三十萬就「乜仇都報哂」!何況你之前賣樓已將一百五十萬袋袋平安。   多謝網民edward提點,說2012年10月26日SSD 6個月是20%, 6-12個月15%, 另外SSD是以<可予徵收印花稅的買賣協議>之簽署日期去計,包括臨約、正式買賣合約等,以較早者為準。所以ED認為本次買賣都要等今年8月+6個月後,即2014年2月後簽約才可避開20% SSD。 無論意見是好是壞,本網一概歡迎,以提高討論質素。 惟筆者見有案例是用正式買賣合約簽訂日期去計,不是臨約。那只好筆者再回去問清楚律師。而SSD亦修訂了,稅率比前段所講的更高。當然此文作法已說明概念,稅率及執行日期是旁邊支折。先謝各位參與的討論。    如成交後樓市下跌,咁對家應不會和你完成交易,因約一年後你同屬的單位已不用六百萬,買家賠埋訂金比你,只要找回600-60=540萬或之下的單位,已可補回被你殺訂之損失。樓價下跌對你當然不利,但可用此方法對沖樓市下跌風險,變相沽空樓市。     […]

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六百萬樓上的二手樓笈笈可危#446偽專才

諗Sir你好, 多謝你一路在網上分享財政自由心得,小妹與先生亦著手計劃。唯過程上有不少問題未能想通,望請賜教。 先生與小妹每月入息各35k,共70k。兩人均已35歲。 小妹現金約500k,而股票、人民幣定期及政府債券約共300k。每月可儲18k。 而先生則有800k現金。  現於旺角租住一單位,月租8.6k。因物某些原因,所以每兩年的租金調整比市面略低。雖不會有被包租公迫遷之事,但租金的支出始終只會減小儲蓄,所以想早日置業,希望10年內最少有兩個物業。 計算二人的借貸力﹕(70,000/10,000 )x50%x 2.59m=9m 旺市只用借貸力一半,所以目標4.5m以下的自住單位。 首期方面亦得奶奶襄助借予1m。 先生於中環上班,而小妹於將軍澳上班。由於家人需小妹定期回家或到醫院照顧,所以考慮於同區居住,油尖旺為首選。 我倆於旺角找到一頂層單位,電梯可直達,開價3.38m。同座的其他單位開價3.89m。於網上數據顯示成交疏落,7月一宗金額為3.02m,5月三宗金額為3.28m至3.48m。該大廈29年樓齡,已完成大維修並為新鴻基樓。 由於上手為長者並居住多年,現單位非常殘破,樓上為大廈水缸,作為新手不知到有哪些事需要留意,並是否值得以7成上會買入。 由於現居租約於去年尾續租兩年,未知可否提前解約。如不能,是否應考慮於另一些區域(如﹕屯門,九龍灣)置業,反作包租婆? 總結以上,請教諗Sir,我倆應現時入市,不等年尾,並以解決自住單位為定位。就初次置業區域考慮是否正確。買入單位需留意哪些地方。  謹祝諗Sir生活安康。 答案 大廈水缸如果個泵唔成日壞就冇咩問題。另外買頂樓更留意天花滲水情況,如有滲水唔係就咁叫上面業主整整佢咁簡單的。因頂樓再上交由業主立案法團維護,而法團不是維護你個人的權益,而是要整完全部業主都要有著數。如天台防漏工作拖長唔整,樓上滲水落黎你都冇符。至於讀者兩人為香港典型小康家庭,應在三十歲之年買間樓吧! 想等樓市跌而執平貨,起碼等自己有間屋仔後再講。萬一睇錯邊樓市再上,自己有番層樓都起碼無咁傷。     殘破樓沒有問題、長者業主更是講價精選。筆者買樓主打冇裝修的,由於讀者可享有低於市值之租金,何不買入增長區域用樓收租,又令自己不免跑輸大市,又可淨袋租金收入和現交$8600租當中之價差呢? 就當你比三成首期入手3.2-3.5mil之樓房,收租$11000已是頗基本的了。那租金用作交租後再有$2400落袋,可當作利息還比奶奶,一年計番都有$28800,好過筆錢就咁擺定期。     若讀者再等落去,留意市差時自己很難做買樓決定,筆者擔心你等了又等,人到四十連一間供緊既樓都未有係手,壓力比現時顯著大增。就當未有奶奶資助,筆者亦建議讀者現時著手開始買樓,因讀者現有投資大部份是現金,而股票定期、政府債券加股票佔18%,看來投資方面未見熱衷。為及有一個和香港通賬掛勾之每月退休收入,現在開始投資房產是好辦法。當然如看倌在某項投資很有心得,那買樓對於你而言是分散風險及控制投資心理,不是整個部署之主軸。     買二百至三百萬的樓風險不大,因為政府政策令市面上只是該類樓房有交投,價錢有一定承載。現時一手樓為求銷售法門盡出,六百萬樓上的二手樓房笈笈可危。買一手樓有回贈有裝修又有人幫手上會,經紀一定落足咀頭帶買家睇效外盤精彩一面。而現時九成上會借盡都係420萬,買入600萬樓要比180萬首期,可看一下在本blog中發問的讀者有1.8mil樓上現金係手的少之又少。加上買入六百萬樓房之印花稅基本上可夠人在港租樓兩年。且看2013年淨低呢四個月,樓市會否先揚後挫。

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小市民該何借力上流?#445屋村仔

Hi, 諗sir睇左貴blog之後得到啟發, 想要為自身及另一半退休後生活得到保障, 希望諗sir能抽空指點迷津, 謝!   本人33yrs 月入15K, 扣除供樓及家用後每月未能儲蓄, 只能靠公司每年兩次發放的花紅儲蓄約供20-30K. 另一半年紀同是33yrs及月入相約. 不計劃有BB.   物業1: 翠寧花園09年購入850k(聯名購入, 已補地價, 自由市場), 按7成供20年, 約供3k一個月. 現剩17年約500k供款, 現估價約2.3m. 物業2: 同屋苑車位一個220k (聯名購入, 於物業1加按220k購入), 供18年, 約供1.3k一個月. 現剩17年約200k供款. 現放租1.2k. 現金: HKD60K, RMB20K 股票: 70K(坐貨)   目標: 退休時可有多一至兩層樓收租, 保障生活. 謝謝! ANSWER: 讀者情況是收入不高,儲蓄拉平均係14%(25000/180000)。要知世界上是沒不勞而獲的! 當然筆者唔知讀者係勸力定懶,又或有能力選擇去搵少d錢,過著一些非物質化的生活。但收入少及儲蓄低情況下,先講明此情況下筆者都冇辦法幫人扭轉乾坤的。筆者是諗樣一個,只會給你客觀的理財意見,而不是憧神力去助人力挽狂瀾。   當然讀者不是情況差劣,上文只想說明本站之service scope。如果大家覺得筆者可幫你「單車變摩托」,實在是過喻了。講返讀者,明顯係佢早年買入翠寧,令佢人生出現契機。如果唔係早前買樓,只靠萬零蚊人工真係好難突圍。既然翠寧花園係自由市場,不如加按至七成套有現金在手,再緊貼大市,借市場力量讓人工萬五蚊的小男人翻身。再重申一次,較有條件的中產是不用去追逐市場升跌的,只係冇銀小市民要借力上流,佢地唔睇準低位入市贏一次,根本成世跑輸以致年老生活難堪。此只不過引用民間智慧:「身家豐厚、博都無謂。身無分文,就必須賭博了。」另外有錢佬都不妨捕捉下樓市升跌,不過人地係為興趣,唔係為翻身。   至於係問我咩為之有條件的中產,筆者認為可用交稅交到打standard rate做準則。有興趣可研究呢類人的特性。   讀者單位可套出(2.3mil*70%-0.85m)=0.76mil。加上手上資產約30萬,那已有基本「賭本」了。套出的錢用靈活按揭戶口存入一半,省回一半利息。及後睇準機會,九成上會再買第二間。想順利再借九成,現單位要早行「一拆二」之法。買樓102有講。下星期一開課,日後都有機會再上。

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