換樓可行的三條路 幫你換得更大! #2371
諗sir 你好，本人37 歲公務員，家庭月入約14萬，老公已持有一層荃灣西樓，950萬，欠約300萬。想換樓(三房最好、或新淨兩房OK)，究竟應先賣後買? 還是買左才賣? 另外心水地點有幾個: 烏溪沙、迎海、康城、東涌及屯門，你可以給我建議該買那個地區嗎？ ANSWER: 換樓係好事，所以未有樓者，必先買左第一間，才可像讀者咁換上換住大屋。可能你話樓市一定升? 其實跌市跌20%之內對無殼蝸牛打擊仍重，試想想交租3年已等於返跌市20%平買所賺，所以你唔買樓或轉租租，你要博到核電廠爆炸跌5成咁先有「賺」…。 何況政府有超20%收入都靠賣地收入，與別國的收入架構不同，咁玩香港政府又點會玩死樓市呢? 換樓主要幾種想法，A/一是全賣再投。即係讀者賣荃西樓套650萬，然後用650萬做首期扣埋雜費估計買到1200萬樓。 B/ 二是全賣半投，賣樓回650萬。當中用950萬買間好租既三房。誠然將高成數上會既樓租比人是犯規的，比足5成上會就可考慮700萬餘既三房五成(350萬)上會，月供只係16k而收租又有16k左右，供租相抵。新買呢間樓可以選有潛力而又好租的，自己反租方便自己或新淨地方。反正新樓管理費都係業主比，咁不如租新樓用下新傢俱。例如22k租的，都唔少選擇。 咁淨650-350-300萬可用作收息去補貼22k租金。300萬可參照我的收息倉，我用了240萬買了兩條直債一條12%年息銀行bond，另一條5.75%年息保險公司bond(留意唔係買保險)。即: 12%年息銀行bond : 80 萬 5.75%年息保險公司bond: 160萬 12%債基行A餐1:1槓: 60萬 總收息: 96000+72000+72000 = 240萬一年 直債仲要保本，平均收息8% 不過我自己800萬收息倉的回報，已在用戶資訊內發放及計出了，為10.4% 上面三個收息ITEM用了800萬倉內部份投資物 點都好，讀者收20K息就夠補佢租另一處，而另外間樓交比租客供滿，5成上會，到老樓又有300萬又係手。 留意若有人9成上會出租，雖回報更可觀，因為佢可能用了120萬左右首期連雜費買樓比親人供，而自己揸成400-480萬收息，收到月息約30K咁滯，但此途之風險必需了解，有些人選擇請教買樓Powerteam服務，而9成上會亦唔係人人做到。另外換樓點搞D稅同點借自先好? 仲有傾價? 這些都是買樓Powerteam強項，服務內容見下方。 C/ 三是不賣而加按再租 這方法好處是雜費支出較少，不過搬去新住既地方亦都可能無咁「豪」。950萬樓一般可加按至6成，套回950萬*60%-300萬 = 270萬。 270萬收息利用上述方案，無20k都有18k/月收番，自己再貼多幾年都夠租唔錯地方啦，舊屋苑既三房18k有選擇。 至於買邊? 其實經紀就鐘意同你講區，我鐘意同你講開則同座向的。最決定到你間樓升唔升及易唔易賣，係開則及座向。唔通假如上水中心好，全部單位都好咩? 至於區份當然有些少幫助，但如果你係啟德買個一房，天量供應，你個人改變唔到「要懇求個租客返黎仲要唔好得罪佢」此事實，不過經紀佣就先袋你啦。