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抽中居屋但東涌。靠居屋上流要買那些屋苑?【諗SIR】 #2788

By admin3 June 20, 2023 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案

你好諗sir，本人28歲，月入17k，男朋友，月入25k，流動現金40萬左右。兩人只屬基層市民，沒有太多投資及買樓方面的知識。現住在新界西男朋友名的公屋。本人以白表一人申請政府新居屋，已中簽，但只剩東涌的單位選擇。 1:選擇東涌，樓價不用200萬，但不會搬去住，會空置，會繼續住公屋，因為東涌比較不方便，等5年後到第二市場出售。 2:買屯門區400萬左右的居屋/私樓，之後放租，但擔心能力不能應付，之後供款會困難。希望諗sir能夠俾d意見同方向我，令我可改善未來的生活。 ANSWER: 隨新居屋落成，白表而家多了唔少居屋選擇，最熱門莫過於啟德的。東涌不合應仲有其他可選、或有准購證買二手居屋都係選擇。了解居屋既入手流程，你會明有些時候居屋是炒貴，不要買。應隨另一些時間出擊。啟德站而家只係開左東邊既A/B出口，即係駁住啟德一號同行遠些去啟晴或德朗村既A/B出口。而未來仲有三邊出口，而附近既規劃已成形一是約向南既出口會駁啟德河畔公園、可出行去MONACO或尚津盈。啟德河畔公園將來會種櫻花樹，相信是打卡位。向北出口應是連AIRSIDE商場。留意商場旁邊就係新稅務大流同工貿處，極多穩定入流拉升附近居住需求。向西是地下街可行返到宋皇臺站，而宋皇臺站通向九龍城既隧道已使用中。啟德站地下街駁道哂九龍城宋皇臺再加稅務大樓連去新蒲崗MIKIKI既人流。未來仲有體育城落成，確實係一個吸引到人黎又可以做到生意既地方。當然，高山道同北角都係少量又合唔少人心水既新居屋，不過明白都唔易中number要隊頭才可選中。讀者有購買證亦可買二手的，不一定等一手。我地powerteam亦識同客人分那些居屋更保值。確有原因及條理。至於改善生活，買左居屋往後近乎唔可以加按，除非有重病房委先會批。故居屋業主不易將往後樓市升幅按出再買樓，加按亦會先補地價，動輒都幾百萬，唔係人人有cash去補仲要補落居屋。所以行左老居呢條路，係先甜。但有機斷絕了上流階梯令本blog中唔少師兄一生三宅既故事發生唔到係自己身上，大家要考慮。讀者對買屯門區400萬的私樓感吃力，只好說還原基本步，趁後生改善自己生活模式，增長對人的溝通能力，趁後生有力氣多付出。怕蝕底只令個人原地踏步。有一件事大家留意下: 讀者來文究竟有幾多負面用詞? 不用、不會、不方便、不能、困難。平均一行有0.7個負面詞。建議佢第一步，將佢自己篇來文改寫，將負面用字全刪走及改做正面詞，負面的人財神見到都會掉頭走。

下一站東涌【 80後の投資俠侶】#2728

By admin3 March 6, 2023 偽專才, 其他作者, 諗sir, 買樓

最近同投資客在東涌收樓，學生以接近$870萬（@12000呎）成功購入10年內之優質2房半新樓，實在興奮不已，當刻見到這個優質盤, 確實連筆者自己也心動。相比同樣屬新界的的康城，800萬只能購入450尺的2房@ 18,000。如果對比埋天水圍@$10000尺以及各區的新樓賣緊@$16000-20000呎，對比更感強烈。東涌屬離島區, 常給人感覺遙遠，所以經常被人忽略。被誤以為交通不變及交通費貴。其實東涌線通車後已大有改善。由東涌站到香港站36分鐘 (MTR APP)，坐得舒服，唔使左轉右轉。而駕車到香港站時間相若, （Google map 計31分鐘）。特別是東涌2020年12月27日起，青嶼幹線已取消道路收費，從此駕車人士可以免費進出大嶼山，駕車比以往更方便。而且東涌現時車位供應充足，大部份屋苑較新, 較易安排充電位。現時其實康城站去中環站都係39分鐘，但要轉車，而未計回程要在將軍澳等十幾分鐘先有車入康城。駕車21分鐘。但是康城的至命傷是車位嚴重不足。大部份中產都有能力買車, 什至不只一架車。所以康城區車位缺乏, 減低了對中產人士或有錢人的吸引力, 從而影響該區的上升動力。以筆者所見, 康城可以話係高水100萬, 以新盤KOKO ROSSO 兩房賣出$800萬計, 康城的2房合理價應為$700萬。交通費方面, 康城較平：東涌去香港站月票 $635／20工作天=$32/程, 約$60/日康城去中環車費$15/程, $30/日不過要比多@6000/呎, 以600尺單位計算= 為了慳車費$30/日, 多比的360萬, 這筆費用夠搭328年, 所以筆者相信交通費不是問題。 (360萬/$30/日= 12萬日, 12萬日/365日= 328年) 在連接大灣區方面, 東涌現時已有港珠澳大橋連接大灣區，總比等10後先起好又唔知會起成點既北部都會區好。東涌本區都有發展, 新建的東涌東站2029年建成，比東涌站更近市區, 而且附近的新填海區會有新海濱公園。東涌新樓既優點係兩房半都700尺起， 3房套近1000尺, 呎價相對平，對比現時新樓3房只有600-700尺，東涌的開則更屬罕有。

[洪龍荃] 談東涌映灣園車位 (2017/07/04)

By admin02 July 4, 2017 洪龍荃, 港股

最近一年樓市熾熱，連帶非住宅項目造價亦節節上升。然而，筆者有幸獲邀請在此專欄定期跟大家分享與車位相關的新資訊，更期望日後多多與讀者交流。今期我們先談一談十大藍籌屋苑之一東涌映灣園。映灣園共有13幢高座樓宇及8幢低座樓宇為五期，提供5,430個單位, 逾半數為三房戶鄰近香港國際機場, 有不少機組人員及在機場內工作的人士租住。映灣園為東涌規模最大的私人屋苑，於2002年至2007年分階段入伙。更值得注意的是，映灣園第2至第4期均共用停車場，因為座數較多，共9座，比起第1期只有4座，前者車位的租務及買入需求都比較大，而價格亦反映第2至第4期停車場長期比較高水，該成交亦比較活躍。樓齡較新，停車場保養質素亦不俗。映灣園平均家庭收入高於40,000港元，國籍亦比較多元化，有不少富有的歐美和中東人士。車場內可見不少名車。區內公共泊位缺乏而且晚上路邊違例泊車情況也不算嚴重。過往6至9個月的車位造價亦穩步上揚，由去年9月大約800,000升至現在在約1,200,000，升幅接近五成。相比其他十大藍籌屋苑的車位毫不遜色。據經紀表示，臨近港珠澳大橋通車，外區如屯門，珠海及澳門的人士均對東涌物業展現濃厚興趣，連帶車位需求亦看高一線。長遠政府的東涌北填海發展計劃及欣澳站周邊發展均會令地區的交通和泊車情況更加繁忙。此類大型地區發展長遠必定帶動地區物業價格，車位價格亦會跟隨所屬屋苑同步上升甚至跑贏。東涌市中心其餘屋苑還有藍天海岸，東堤灣畔，海堤灣畔，平均造價分別均突破130萬，140萬, 100萬。可見映灣園除了有買賣流通量和租務活躍度保證之外，還有追落後空間。另外不少東薈業主亦會到映灣園租車位，部份原因是佢哋有不少係映灣園的分支家庭或直接持有映灣園物業，對租金有刺激作用。最後，緊記投資前適合先做功課，了解地區發展及供求，單位/車位比例，管理及質素。車位比其他非住宅項目，如商舖，商廈，工廠，農地，車入門銀碼和門檻比較低，管理來得簡單方便，不擔心折舊過租霸，適合投資初哥，特別係剛剛涉足非住宅市場的投資者，作為入門。除着登記汽車數量不停上升，車位供應跟不上，車位市場供求只會持續緊張。保守型的投資者可優先考慮大型屋村的停車場，而進取的投資者則可考慮新界偏遠地區，而銀碼細的車場，升幅往往超乎想像。 (以上純屬個人分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。

青衣與東涌買樓選擇

By michael June 24, 2015 睇樓報告[存檔], 脫苦海、梁隼

諗 Sir,你好，前日買了你本“樓換樓”書睇，有個揀樓既問題想請教你。現在有兩個上車盤，一個是青衣青怡花園兩房實用334呎，四百萬，樓年齡28年 ; 另一個是東涌新盤東環，一房半，四百二十萬。我屋企人住在青衣，所以想買近鄰既區域，而我心中想買入四百萬以下既樓。地產經紀見青怡冇盤，建議我買東涌或麗城。請問我應該揀邊個好? Remarks: 本人月入$36000, 開支+家用$8000 ANSWER: 諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答，希望可以集思廣益，多角度研究問題。單憑讀者的簡單資料來分析，難以判斷讀者買樓的目的是甚麼，用來上車自住還是用作投資，如果是上車就不用多想留意多些青衣的樓盤，因為上車的目的是人有我有，供樓當儲蓄，好讓日後有足夠資金換樓改善居住環境，買樓後住近家人，一方面可以有所照應，減少不必要生活開支。另一方面又熟悉居住環境，沒有適應新環境的問題，所以盡可能都要找青衣的樓盤。青衣的上車盤除了青怡花園之外，還有附近的翠怡花園，不過呎價會貴些少，要預留多點資金作首期及供樓，此外還有美景花園，三個屋苑之中，以翠怡花園的景觀最好，青怡花園的配套較好，美景花園的售價最平，當中美景花園未來的景觀最有變數，因為附近有一塊地皮將會招標興建住宅，前面又有一塊地準備改變用途起公屋，買入自住的話，未來數年要面對沙塵滾滾問題，起好樓之後又要面對人口增加但欠缺配套的問題。東涌的樓盤對讀者來說較適合作為投資用途，因為買間一房單位如果一個人住還可以，結婚生埋仔女的話就唔夠住，自住就唔係咁啱駛，買左唯有用來收租，但係要留意近年的新盤都好難抽得中，就算抽得中也難以買到價單上較平的單位，買入高價單位只會換來「收租回報低，升值無你份」的問題，唔信的話可以睇下報紙報導有關新樓二手成交，明明個市升左四五成但係新樓二手成交都只係賺果一兩成，部份仲要蝕錢離場的報導就知所言非虛。如果唔買東環，其他東涌的新樓呎數都頗大，好像藍天海岸的一房單位要五百幾萬，超出讀者的預算範圍了，細呎數的有東環隔離的昇薈，不過一早賣晒，東涌買樓的機會似乎不是屬於讀者的。最後麗城花園都是大單位，計lump sum一定過四百萬，又是超出預算了。結論是其他區域唔係讀者杯茶，可是青怡花園沒有盤，唯一方法只有等下去。或者物色青衣有甚麼好單位吧。 Source: 諗Sir noTcomment專欄 (http://notcomment.com/)

[Win蛇] 東涌村屋現今的投資價值

By michael June 16, 2015 Win蛇

我想東涌村屋還是有一定的投資價值的，上一篇提及的因素其實仍然存在，而且又加了些新的因素。當然，不會有2-3年前這麼好景的了。獨立思考的時間又來了，現在東涌甚麼單位比較值得投資？想一想東涌欠甚麼樣的單位？其實東涌以往呎價都是較市區平D，所以是大單位比較多，村屋又多數7百呎，所以，細單位供應仍是比較不足，這現象在上年新盤昇薈D細單位被人一掃而空可略窺一二。又係水向低流定律，當東環一個3百幾呎單位都要約4百萬，一個3百幾呎村屋單位都係2百幾萬，甚至2百萬樓下，對上車客仲係有一定o既吸引力。回應返上面o既問題，東涌村屋而家仲有無投資價值？上文提及的5個因素，不贅！直接由第六開始吧。第六，政府銳意大力發展東涌。大家都知政府話搵唔到地起樓，但東涌真係仲有唔少地，人口又少，得6萬人，所以政府想東涌發展成能容納約22萬人口的新市鎮，填海起私樓，起公屋……等。第七，港珠澳大橋已經落實會在東涌有出口，而政府發展計劃中，亦有意配合大橋，將東涌發展成商業樞鈕、物流樞鈕、生態旅遊地方……等，再往前看2004年施政報告提出的大型主題公園和醫院已經建成，而當時還提出的物流園和大型高爾夫球場，不知有無機會落成。簡而言之，未來東涌是會很旺的。地/樓價是取決於在該土地上人的生產力的，生產力提升，地價升，樓價升。第八，起機場第二條跑道，和已經投入運作，並將會越起越大的北大嶼山醫院都會將人流帶入東涌，有無機會再帶起租金和樓價呢？第九，新的港鐵站亦會座落在我條村附近，交通都會同時大為改善。投資要跟基建走！雖然規劃上可能因為議員的拉布及為反而反（可能佢地都唔知自己反緊咩，總之政府提出來，就反啦！）而有所延誤甚至推倒，我仍是繼續投東涌一票，總之買得平就無得輸，希望願景快D落實啦！ PS1：關於東涌將來o既規劃，可參考以下網址：http://www.tung-chung.hk/index.html PS2：平！一個道理貫穿大部份投資，股票如是、債券如是、磚頭如是、玉器如是……當然客觀衡量何謂「平」，係一門學問。 PS3：關於願景的問題，其實是值得探討的，大家要清楚計算現價是否已經反映了將來願景實現後的價格？如果價格已經過份反映，便不值得投資了，相反現價未反映或未完全反映將來的價格，便是錯價，還要再衡量機會成本後，才決定是否投資。當然又係果句，客觀衡量有否錯價，係一門學問。投資村屋比投資普通住宅難度高得多，不熟悉者，分分鐘落訂後成交唔到，被人殺訂，血本無歸，但熟悉玩法，分分鐘可以用超抵價買靚單位。下篇講下：投資村屋o既困難和機遇。有興趣知者要留意了。 Win蛇投資手記：https://www.facebook.com/winvestment

[Win蛇] 東涌村屋的投資價值

By Homeblogger June 1, 2015 Win蛇, 港股

一場來到Homebloggers，當然要講下樓。三年前我買了一間東涌村屋，今日再回頭看，東涌村屋三年多來，價格同租金都跑贏了不少其他磚頭。同大家分享下：當時的背景資料：物業外形：正是相片一樓面積：建築600呎（實用95%）地點：東涌 XX村價錢：約135萬（$2250/呎）租金：市值租金$6800/月物業狀況：不用裝修就可交場銀行按揭：8成半按揭，息率2.25厘位置：5分鐘車程或15分鐘步程到東薈城.坐的士去機場約$60 車位：到處泊，應該不抄牌主要租客對像：空姐，地勤人員，養狗人士，中環上班族… 那今時今日價格和租金如何？現在類似單位放盤約叫價4百萬，但同村只有一個放盤；租金呢？已經升到$9500-$10500，3房單位約$11500-$13000，視乎地段。記得當時有很多朋友都覺得東涌樓唔好，太遠，買樓最重要係Location, location 同 location。又或者，話買村屋好麻煩，分分鐘俾人呃左錢之後成交唔到……當然，D朋友全部都係善意o既忠告，亦係事實，而講o既o野又係不無道理。不過投資o既o野不能人云亦云，要大膽假設，小心求證。那為甚麼當時會投資東涌村屋呢？第一，亦是最重要o既因素，就係平、價格被低估左。東涌有好多大型屋苑，如：藍天海岸、映灣園、影岸紅……等，當時相同大小 (6-700呎) 單位，賣約400多萬，租金約$12000，租金回報率3.2%；不遠o既村屋賣緊$135萬，租金$6800，租金回報率6%。你話135萬升到270萬容易D，定係450萬升到900萬容易D？第二，東涌樓盤類型少，主要係大型屋苑，逸東邨（公屋來的），裕東邨（居屋來的，單位亦不多，已補地價的，少之又少）同埋村屋群，無咩其他二手舊o既大廈，咁如果想住東涌，又買/租唔起大型屋苑o既人，都無其他選擇，唯有買/租村屋。根據水向低流定律，長遠東涌村屋o既價格/租金應該會拉近同大型屋苑o既距離。第三，東涌樓唔難租出，主要係來自機場o既員工、迪士尼職員。試想想，如果住市區，入東涌，成個幾鐘車程，車費$20幾蚊，一個月車費成千銀，咁如果幾個同事夾埋租一間村屋訓下覺都係$6千幾咋喎，四個人，每人千幾，又多個竇，幾好架喎！仲賺o左每日訓多2個幾鐘。第四，如果有養寵物o既人士，唔住得大型屋苑，除村屋，都無選擇。第五，當時政府在果條村附近開始起緊北大嶼山醫院，遲D會唔會多D醫護人員租/買呢？起得醫院，規劃上應該都會有返多D人入o黎住呱，都有D願景喎！之後，未收樓時，已經好多人睇租盤，而在收樓當日，都不用再裝修，同時租了出去。咁東涌村屋而家仲有無投資價值？下篇續。 Win蛇投資手記：https://www.facebook.com/winvestment

脫苦海、梁隼 – 東涌定大圍?

By Piean Wong January 29, 2015 睇樓報告[存檔], 脫苦海、梁隼

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答，希望可以集思廣益，多角度研究問題。各位BLOGGERS好! 本人資料年齡: 38歲男自住第一城，有一間大圍樓收租月入: $42500每月/ 已不會再升。太太月入$16000 小朋友5歲。未知小學係邊。不過冇能力負擔名校網最近, 東涌新地樓東X開賣, 見平過同區, 兩房約500萬, 估計租金回報有16-18K, 有少少心動想入市投資, 等十幾年後可以自住(小朋友讀緊書都未必會入住因校網差), 又唔知後市如何? 另外，自己有個大圍單位，兩房舊樓，市值近500萬。大圍呎價真係升得好高，點解? 換樓由大圍至東涌好嗎? 目標: 除自住外有兩個物業收租, 每月有正現金流(一生三宅) ANSWER: 筆者認為未來幾年樓市是要持保守的心態，讀者反正都已有一層樓收緊租，距離人生目標，即係一生三宅都係買多一層樓的事，當然唔急於叫讀者立即買多間完成目標，反而係趁市好，將質素無咁好既資產賣走，換入又新又有潛力的資產，正所謂進可攻，退可守。大圍呎價升得高，因為成個地區受惠馬鐵通車，又有名城、溱岸8號、壹號雲頂等新樓入伙帶左批中產人士住入大圍，唔信可以睇下見証大圍成長的大圍村同田心村，多左幾多特色食肆就感受到了。至於大圍未來可唔可以食多浸沙中線通車帶來既機遇令到樓價再升上去，筆者就有點保留，第一歷史故事「曹劌論戰」都有講過「一鼓作氣，再而衰，三而竭」，有些因素由無到有，代表社區進化到一個新規劃，但係已有的東西再改良，只係改善工程，最多幫到少少忙，而且所謂改良也不一定，例如大圍新增了人口，但係成個社區其他設施無大改善，代表居住環境比以前差了。可以咁講，讀者已賺盡大圍社區進化帶來的升幅，與其想食過翻尋味，不如換樓換地區好過。讀者問大圍同東涌好唔好，咁兩者相比之下東涌就有一鼓作氣果種爆升潛力，講緊的是東涌的商業價值，因為未來幾年，東涌會由機場旁邊一個住宅為主的新市鎮，隨著港珠澳大橋通車，變成珠三角地區既交通樞紐之一，政府又開晒口要發展東涌同埋大嶼山，成個大嶼山北部都會大幅度填海同發展，唔少得就係加入多個商業設施如機場的商業城，東涌東部都會有商業發展，十幾年後東涌既地位同商業價值肯定係現時的無數咁多倍，所以依家賣出大圍升左好多的舊樓，買入有折讓的東涌新樓，肯定係一個理想既換樓安排。

脫苦海、梁隼 – 馬鞍山定東涌?

By Homeblogger January 22, 2015 睇樓報告[存檔], 脫苦海、梁隼

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答，希望可以集思廣益，多角度研究問題。各位BLOGGERS好! – 本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有: HKD 50萬現金 (自己的) HKD 70萬現金 (家人的) 自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000 本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等) 太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房) 屬於一人養3頭家之香港男人請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢? 我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇? 十分感激! – 脫苦海、梁隼 ANSWER: 讀者朋友有兩個問題，第一個問題係點樣部署買多一層樓用來收租，咁就要在財務上考慮幾個因素，首先讀者朋友要考慮用甚麼形式去持有呢層收租樓，可以係讀者朋友名義買多一間，或者用太太名義買多一間，又或者用公司名義持有：－　以個人名義持有，因為讀者朋友已經有一層自住樓，買多層樓就要俾雙倍印花稅－　以太太名義持有的話，因為太太仍然未係香港永久居民，就要俾雙倍印花稅之餘，再要俾買家印花稅（BSD）－　以公司名義持有的話就更加唔抵，因為要交足DSD同BSD之外，日後想買多層樓的話，計算按揭果陣，呢筆租金收入又要打七折或者六折去計，即係收一萬銀租只係計6,000-7,000，七除八扣之下租金回報真係唔吸引。 – 當然讀者的太太獲得香港永久居民身份只係時間問題，不如就趁太太未有永久居民身份之前儲多點錢做首期，尤其係讀者朋友果30-50萬浮動收入，未必可以全數用來計算壓力測試，為安全計都係預多點錢做首期隱陣一點。至於第二個問題就係揀馬鞍山定東涌好，咁又要講下物業本身有兩個價值，就係居住價值同埋投資價值，好多人睇黎睇去都揀唔啱心水樓，最主要原因就係價值觀問題，即係明明想搵間好住的，但係就嫌層樓無升值潛力，到層樓有升值潛力，又嫌唔好住，其實只要目標清晰的話，點會揀唔到樓！ – 講番正題，讀者朋友本身有自住樓，買多層樓志在收租投資，揀樓的目標就好清晰，就係果區要好租，同埋有升值潛力。點解升值潛力都重要？因為地區性的樓價升值，往往係因為外部的原因，例如交通基建改善、商業價值提升等等，結果就係層樓升左值，收租都收多一點，咁樣才是收租日日賺。馬鞍山同東涌都係好租的區域，前者因為環境優美，沙田已經發展咗40幾年，馬鞍山都差唔多30年，有好多分支家庭想住近老家，都會考慮番區內搵樓，而東涌雖然係新開發區域，區內人口最多都係住咗十幾年，分支家庭未成氣候，不過就勝在近機場，好多機師、空中服務員，或者在機場返工的人需要在東涌搵樓，加上坐地鐵去中環都係廿幾分鐘，又一程過無需轉車同有位坐，都吸引部份港島返工的人搬入去住的。 – 比較升值潛力方面，東涌比馬鞍山優勝，因為馬鞍山發展大致定型，係一個人口密集的住宅區，最多係交通配套受惠沙中線通車去東九龍、西九龍會方便一點，而東涌目前商業活動唔多，暫時係一個大型住宅區，不過就勝在近機場、港珠澳大橋，而政府又多次計劃發展大嶼山，都係有條件令到東涌既商業價值提升，所以讀者朋友應該以東涌為目標去買多層樓收租。

撤辣前後，樓市數據比較【地產仔禾記】#2927

By admin3 March 15, 2024 其他作者, 勞碌庸才, 諗sir, 買樓

從各大媒體都得知，自2月28日撇辣之後，樓市氣氛比起之前熾熱不少，如果閣下有外出睇樓，代理也會說現時市況有多旺。但作為一個中肯的樓市資訊/分析平台，我們希望用數據去反映到底現時樓市氣氛實際如何，而不是憑感覺/單方面聽人講市況如何。以下列舉3個區份，將軍澳、荃灣、東涌，二、三月的成交宗數作比較 2月將軍澳 133宗荃灣 54宗東涌 21宗 3月 (首兩周) 將軍澳 159宗荃灣 103宗東涌 32宗選取以上三區並不是隨便選的，因為這三區都是大行市佔率高，細行較少的區份，因此作為數據統計會較為準確。其他一些區份例如北角、東區、紅磡黃埔等，由於細行比較多，因此較難拿到齊全的成交數據。而就上述數字可看到，撤辣後僅僅只是兩周，幾區的成交數字已比2月整體高，可預料3月整體成交宗數會比2月高出1-2倍左右。然而，中原城市指數CCL上周仍然下跌，這對於普羅大眾來說可能不解，但行內都會知道，樓價指數往往滯後2-3星期不等，而且現時成交的大多是之前提過的「超跌」盤，所以未指反映在樓價指數方面。事實上，有意執筍盤的買家，大家已在這一兩星期出手，我們Power Team最近2星期亦在不同區份幸運地成功幫客人搶到該屋苑最後一間300萬以下的單位，實在有乃客戶的信任。而今次成交反彈，以我們power team多位advisor第一身感受，買家主要分為三類，自住客、收租客、港漂客。自住客最容易理解，畢竟過去確有不少準買家有剛需但擔心市況不景所以轉買為租，現時有利好消息及穩為回穩之下，這批觀望已久的買家自然出手。收租人士則自2011年實施非首置人士要付額外印花稅後，其實一直都難以尋覓「人頭」買樓。而對於很多前輩來說，磚頭向來是他們認為最保值最穩陣的資產和被動收入。因此你會見到最近兩星期一些舊區如中西區、北角區、中九龍、荃灣等大量300-500萬筍盤被掃清光，而買家大多數都是full pay/只做低成數按揭。事關3-400萬單位，一般都可收10,000-12,000租，租金回報達3.7-4厘。而最後對於港漂來說，多位港漂都跟我們說他們心理上非常難以接受香港的租金。因為國內400萬樓，月租大約4800-6000。但香港400萬樓卻要付$10,500-11,500租金。因此他們若然工作變得穩定且有足夠入息證明的話，通常都會想至少買樓自住，這點我相信是我們絕大多數本地香港人都未必能體會的。

1月樓市異樣實況【鍊貸術師】#2901

By admin3 January 22, 2024 其他作者, 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案

#實況竟與報導大不同 #轉角市買賣雙方博奕 #九龍某半新樓區份去年租金升幅逾兩成 #處理千宗按揭專員角度近日按揭生意轉旺，於是小編向不同區份的地產同事了解，數個區分的經理坦言，1月份換樓客湧出黎，東涌、馬鞍山、天水圍、四小龍、九龍灣等自住客睇樓量、交投量明顯比去年11月、12月多，而呢批客具自住需求，落票價與業主開價距離並非天與地，而樓市底部往往先量後價。 1月，小編由於專責按揭，時常落區與同事睇樓幫手計按揭，截止1月20日，接觸超過30台客，超五成客人落票傾價錢，小編好奇心驅使下，大膽向客人詢問，究竟有咩驅使到你響市況氣氛如此低迷時候作出入市決定？有客人回覆：由於租約快將過期，原本租住啟德三房，業主提前預告租金跟市價（即加幅兩成）。而供樓利息已見頂，所以打算入市。又有客人回答：由於從事教育行業，知道除了大學學士碩士博士之外，連副學士及大專學位都收副大量內地學生報讀，而租客供應短缺情況較疫情嚴重，加上一般住宅租金去年升幅一成，而部分區分學生宿舍生金升幅逾兩成，因此入市，預期相關單位租金有望回重2017年至2018年水平。目前市況是買家是淡友主導，市場上沒有人敢於發表樂觀言論，只要睇淡唱淡就有Like！就有人share！目前投資客入市只佔少數，單靠自住客、換樓客、港漂的購買力已為各個熱門屋苑樓在近期止跌回升，目前各區低水位盤的量盤只有10隻手指數得哂，呢批低水位盤賣走後，又到另一個轉角市。當然，轉角市需要有明顯信號，而目前或許有幾個信號，一是部分優質單位，買家俾到業主滿意價時遭到業主猶豫兼封盤，二是部分銀行估價止跌並增加現金回贈，反映有銀行願意多接按揭生意，三是銀行按揭利率跌幅超12%，由4.125%降至3.625%，以借500萬計，首年利息已慳$24933，若然隔多段日子，若銀行按揭封頂利率降至3.375%或3.25%，那不少物業租金回報與供樓按揭利率睇齊，業主防守力加強配合高才優才計劃持續推高租金，若以上情況實現，相信首季錯過入市機會的準買家，心有不甘繼續觀望到下個加息周期來臨，2027年？沒人知曉。一年租樓租金成本佔樓價3%，3年租金9%樓價，賣買雙方博奕空間有多少？有資深老前輩講業主防守線在租金回報率=按揭利率，此時此刻差幾多？細價樓近乎沒有，最近處理接揭接觸一位投資者入市330萬兩房物業，租值11k，租金回報率4%，若仍打算等樓價跌鋤業主價錢的買家，建議持租金回報率低的屋苑落手，與股市熊市中高PE的個情況一樣，欠缺支持位，預祝賣買雙方懂得在適當時間落理性的決定。想了解PowerTeam 服務是否適合自己？請WhatsApp 63832145初步免費咨詢。