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用時間去貶抑債務

看到這個blog,獲益良多!也來揍熱鬧, 請給評一下, 還應該買樓嗎? 老伴很反對。 只有資金, 沒入息證明! – 家庭主婦: 本人53歲, 成員4口,沒負債, 老伴年前中風, 被逼提早退休, 現住單位值6.5mio (在市區), 有一出租單位值4.5mio(在東涌),有股票+債卷值3mio; RMB8mio (3mio在香港;5mio在大陸), 股息+利息+租金收入,大概每月45k, 家庭開支25k. 我想買一個有實用面積1000呎的單位,上限9mio. 做一半mortgage. 應否等樓市下跌才考慮?  請賜教!  – answer: 諗樣其中一個在blog既主張，係趁後生借入美金去買有形資產。越早做你就可以用更多時間去貶抑債務，「越還越少」。唯對年過五十人仕，真係冇後生仔咁多時間，成日提及既借貸力已減低。對於佢地既投資主張活用股債組合。  – 家庭女仕就所提及資產約港幣二千三百萬，樓房佔當中約半(一千一百萬)。現時香港房價以回報黎講唔吸引，只有三厘多一年。有時間都用黎照顧老伴而唔想招呼租客。所以家庭女仕未係時候投資香港樓房。賺價又唔見有水位，收租回報又唔係高，錢又唔係借得多，幾個原本應有既優點都盡失。所以唔係後生或有自住需要都唔駛急去買樓。  – 人民幣同樓都可按兵不動，要留意係債券市場會否產生泡沫而令組合有所影響。如果債券評級連一個A都去唔到小心債價賬面會有下跌兩至三成既準備。當然只要債權人唔賴債，你keep住條債都係有驚無險而矣，同埋損失跌市入貨機會。總括而言，而家買股確實好過買債。你睇下過往一年係股票市場賺錢既人，真係少之又少。係近排銀行報價機先有番些少人氣。  – 再講股市，而家幾倍市盈率既內銀股確實抵買，你見香港某大「為您」基金，由六月睇到而家有加倉內銀股之趁勢。有持反意見者細說不良貸款率為內銀股上升之絆腳石，更有人話國有銀行公佈既不良貸款率機構係假既。諗樣對此不以為然，如果你係一個長線投資者，買內銀可要比而家跟紅頂白咁去炒領匯更為合適。領匯息率已經降到三厘，不過仲有人以為佢息率係六。有阿伯再我講係八!  – 其實理財確實係一樣好個人化既事，同一個資產組合，絕對會因家庭狀況而得出唔同結論。如行動不便者唔會為賺多一百幾十萬而搬出鄰近覆診醫院既樓，上篇亦提過有人為念老伴係有生之年都唔會賣出舊居，所以先至生出「理財策劃」呢個行業。可惜以筆者所見行業內大部份既人都係「各有各做」，例如股票行就猛咁叫你短炒，中原地產點都係講磚頭好D，銀行掉返轉好少叫你買樓等等。市場上需要一些可給予股樓債平衡投資方案既人。  – 至於參加投資課程，確實可令自己知識增長，但係一旦決定投資就要同市場上各參與者博奕。當中重心態、市場消息多於書本知識。比你知道哂所有股票圖表指標都唔代表你可以賺大錢。正所謂投資要有膽色，肯定係機會就要買而唔好再心大心細，祝大家係投資路上一路順風。

低水屋苑何處尋

拜讀先生分析，獲益良多。小弟行年38，有幾個問題困擾， 盼先生能幫忙幫忙， 不勝感激。 小弟與女友剛結婚，小弟月入4萬，太太月入8萬， 現租往青衣。另有銀行存款約50萬， RMB60萬及股票約$50萬(股息回報約4%)。   除太太與其家人有一供了10年的聯名物業(太太月供約8千)供老人家居住外，我們兩口子的日常花費不大。兩公婆目前均於中環上班，但太太礙於工作壓力大都想另找工作，到其時她的入息那部份將會減少很多。加上現在因為SSD， 導致四處盤荒， 加上樓價飆升， 實在有點不知如何是好的情況。 小弟應該怎樣辦，是否應找個單位上車後再說? 還是等調整再上車?單位的名可否再用老婆的名? 如上車，目前那裡比較有保值能力? 謝謝!   ->>按此看答案   先計算最大購買力 讀者加上太太月入共12萬，係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計，假設家庭入息會往後降低至8萬。   太太有8000蚊要幫屋企供，銀行唔太理你要供幾多間樓，只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用)，銀行就會批比你。另外，樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下，做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年，同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野，因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意，買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。   講返最大購買力，即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%，拉長到30年，應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人)，最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。   而讀者夾埋80000，減去老婆要供8000蚊樓，每月可還32000，即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子，只用你借貸能力一半比較合適，即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到，可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力，不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」，會非常冇癮。   呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福，將軍澳一帶，會海闊天空，前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市，但「今時唔同往日」，現時反而較低水，加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍，已唔使諗三房，兩房都好勉強，同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會，但年期可減低至15年。因讀者入息高，九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎，有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易，因拉長左你就還少左錢，幾乎一定批。所以做九成上會，有能力就做短個期，錢「跟身」最好。   萬一你地唔想搬，咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租，用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會，跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意，你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現，九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保，係而家一咪收緊借貸下咪試。   收租樓買邊? ，除左前文所列，東涌亦可選。升值能力同樣高，而校綱同偏遠係現時障礙，四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做，難免要捱多幾年貴租，冇樓係手等同做空物業市場，相信你已經聽過。

舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處?

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