長勝將軍怎爆煲取下債市首級? #1007
諗Sir， 您好！有幸拜讀諗sir <收息論> <樓換樓> ，確實令小弟眼界大眼。小弟剛初出矛蘆，希望得到諗Sir寶貴指點。 本人現為23歲，從事專才，現工作已一年多，日後希望兩年內考牌成功，考牌人工大約為32K+ up，現為單身，希望日後能夠達到財務自由。 先提供每月財政壯況如下 現月入：$19,000 家用：$4,000 日常開支：$3,000 餘下每月為儲蓄 (沒有任何儲蓄保險，但本人自小有培養儲錢習慣） ＊不用還讀書債 儲蓄（不包括股票)：$110K 股票：$50K （皆為藍籌) 政府債券: $30K 資產：自住約＄280K 私人樓 （已供滿) (現名下為家母擁有，日後將轉會轉給本人） 計劃如下: 1. 本人日後結婚後，將會一起與家母同住 2. 家母年紀漸大，想早點轉名給本人，唯本人有意購買樓宇作收租之用，轉名後會影響本人借貸能力，請問諗sir 是否也認為待小弟日後置業後，才將自住樓轉回小弟名下？ 3. 有見現市場一手樓平過二手樓，假若日後有能力購買，愚昧一問，如作出租用途是否一手樓更有潛力？(若比較同區） 4. 看完<收息論>，市況現在不太理想，現在是否更適合購買良好債券作投資？ 自從在書局遇上諗Sir 著作後,發現得到諗sir啟發及幫助後,希望得到諗SIR指點.如果有更多好點子, 請介紹相關course 給小弟長長知識. 初出矛蘆的90後上 ANSWER: 是的，發問的問題亦很配合自己初出矛蘆的描述。母親樓房是否自己名下不為重點，若想套取樓價升幅可自作擔保人再由母親向銀行加按，在加按金額上效果相同。惟此法只能合規咁按六成、而唔係八或九成。想進一步知道按爆八成技巧要修讀「一拆二」內容。而若想日後將租金收金計作借貸力，在用途及租約上都有考究。 買新樓再租比人是愚昧行為。業主買新樓支付高溢價去購買新淨內籠、而參考幾區新同舊樓租金同間隔上只差四到六千蚊(大埔、元朗、荃灣住宅區份)，明顯所付溢價與所得根本不平衡。加上新樓收樓是天量租盤供應、令業主不時被壓價。了解到近年一般屋苑的管理費都可過$3/呎之後，買個三租收下租每月管理費都成$2000蚊、而租可能每月只$20000，七除八扣令回報低下。 當然買新樓呎價貼二手、而借錢都容易，這是近年買新盤的好處。惟筆者見新樓所在一係就朗屏站、又或是將軍澳，觀乎這些新開發區域、發展商要大量出貨要令價格貼二手可理解。何況買家買既係樓花，所以貼二手價係貼今日個二手價、而收樓賣得已經是兩年後，到時咩世界真係唔知。不過發展商已有資金先回籠，每年收5%息兩年已穩袋了10%。仍然是佢「坐上家」:睇住你黎食! 對於舊區重建的新盤、及稀有地段的新盤、發展商的包裝手法完全唔同，用貴價珍品面去銷售的。讀者要開始，應在收息101了解投資概念先。 趁有時間談談，筆者提及的債基方案持有低評級債券、而近日此類債券價格急跌，會否令債基方案的回報有影響? 那答案肯定是有的，如果你只做單邊淨有債基、而不作對沖或合理分散投資類別。由於筆者提及的方案可用基金、ETF做，銀碼少至幾萬亦可投放於幾類資產。即假設係10萬蚊，買2-3項都夠。