Search Results: 轉名

四招助你即時辭職唔撈 #1121

諗Sir好！很欣賞你在blog內提供客觀分析，在buyer side 角度出發，解構不同投資物，令讀者揾到有利之產品及門路實行，產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成你幾個課程，希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲.   小女子今年44歲，單身, 月薪36K而當日儲起16K 1.獨居自置物業。紅磡樓469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M，樓齡28年，現估值5.3M，還欠1.4M 2.Lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出) 3.AXA 101 基金plan 30年期 (已行premium holiday，打算2年後望可平手取回供款就surrender, 估計有3.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 4.股票現值60萬港元   本人有以下想法:- 加按自住樓，套出5成1.2M, 投入債基，直債, 或保單融資 or others?? 產出正現金流。 本人希望能自食其力，擁有現金流提早退休，望指點，十分感激!   ANSWER:   讀者目標為提早退休，要達成此事一般需有等於現月薪七成之正現金流，亦即36000*70%= 25k。今時擁自住樓一間，兩份保險(保險公司是反而取去你現金流的)，股票(上星期市場波動亦收息都唔夠蝕價)。以上全部投資不能產出正現金流，持有人只從保險經紀或電視節目聽取意見，持有為了一個遙不可及之盼望。   想踏實部署退休生活，所做投資最好買後能短時間內為你提供每月收入，最好是跟通賬掛勾。留意保險永遠是要你供十幾廿年，只承諾一件十幾廿年後既事。而股票派息快，惟但普遍息率低更可隨時改變。唯獨買樓收租、或買債、等於古時既地主同債主，概念老早就有，效用亦最「至道」。若需「照妖鏡」可以去銀行問一問拎間樓黎抵押會息低借錢比你? 定係拎股票可獲低息貸款? 故「樓、債於收息為佳」之說，不屬筆者片面之詞。   讀者44歲，理財主軸為需快將投資轉為有現金流產出之類別。AIA之lump sum基本請贖回、而60萬股票都應取回，拎返約140萬現金。紅磡樓可轉名比阿媽，按爆八成而因享印花稅轄免，得5.3*80% – 1.4 = 280萬。阿媽冇野做可搵自己擔保，按揭供款可拉30年還至月供$15500。按爆之方略在買樓003課程交待。而按好後再盡用屋企人名額，讀者有現金420萬係手。   讀者借貸力為36000/10000*2.59*50% = 4.6mil。因而在按爆凡成後借貸力已近用盡。讀者如想再買樓需懂借貸力由無變有。在此先說明筆者於買樓003探討借貸力無變有之要旨，集中說明怎樣合規儲齊一套文件，令銀行有信心借錢比準業主。近日有些發展商推出低額首期而頭三年只供息唔供本的新樓上會plan，生果報報導有經紀話三年時間夠哂業主自己諗點攪文件上會，更有經紀試圖教客點做。筆者意見是經紀為促成生意，有冇心機教足個客全套真係唔知，何況三年後經紀飛左去邊根本難知曉。`另一問題顯然是經紀能否有足夠知識，因應客人本身不同情況去儲好有關文件。

Read More

搬入凱旋門。根本不是夢#1108

阿sir您好，本人已讀了五月的收息課程，正等待八月的收息103課程，本人庸碌半生，現猛然醒覺今日或已抵達人生轉捩點，希望請教下方問題   有一私樓現價五百五十萬按揭還欠一百六十萬，供二十年約每月供一萬， 穩定收入四萬，太太收入一萬六， 太太同我四十歲，有一小朋友七歲， 現金只廿萬(慚愧….) 基本上我份人工月月清而老婆有些少錢儲。   現想問，我應賣樓定按樓? 或乜都唔做? 樓價升了不少、我想應作些安排。另我現金太少能應付開支?如果可按，我會先套錢再上你的103堂，之後做債基。或還有什麼更好的建議？ 謝謝，祝生活愉快。   answer: 讀者是個典型的中年人、洗費多而工作勞累。終日為份糧而奔波但沒考慮「銀行、資本、租客、太太、老闆」都可減輕自己辛勞。借用書本<男女大不同>其中一段，說:「男人遇上問題會獨自走入山洞去思考如何解決。女人反而更樂得去問人意思及找朋友襄助。」(書本已閒置多年，如有引述錯誤請指正)。   要令讀者生活更好，應將私樓轉名比太太、用盡每人hold一間樓可借最多的優勢。轉名後按爆八成，得到資金。得資金後搵都想要錢攪生意既老闆，若可信不妨借錢比佢收高息，利息用於改善生活。至於原本自住樓可找租客負擔按揭供款。咁之前既債有租客攪定、之後既洗費有老闆支付、再加上再太太鑽一般的姻親關係，大男人想生活easy應如此安排。   將上段之路向用數字落實，讀者個人借貸力為(40k+16k)/10000*2.59*50% = 7.2mil。行一拆二將樓房按爆八成，套出550*80% – 160 = 280萬。但因二按借盡上限400萬，所以只能借出400-160 = 240萬。攤30年還月供400/259*10000 = $15400，而將間報稱自住既樓偷偷租比人收租$15000，約收租同供按揭相抵。套出240萬用債基收息，若用債基疊增方案收息15%一年，投資人需買入債基後遇到價格跌幅超35%才用補錢，根據債基本身波幅一年在10%以下，call loan少會發生。更何況，讀者自己有現金，不妨留(20萬自己儲蓄+40萬) = 60萬在手而只將200萬買債基，一個月收息200萬*15%/12 = $25000。有呢筆錢，可以租凱旋門大兩房，見圖近期租務成交在22k-28k之間。咁讀者就係咁易可upgrade去豪宅啦! 有關八成按樓偷租出一事，筆者只提出現象，沒有教授。咁多人咁做因清楚罰則不嚴，加上可以行返轉頭。若政府嚴厲打擊，確實可令不少業主賣樓而推低太市。所以政府根本沒打擊樓市之意圖、只有樓價平穩發展之意圖。   仲有讀者可不買200萬債基、只做170、而將30萬投入double保險、缺點是大致要縛死5年，好處是肯定5年後有50-70萬作再買樓之首期。到時讀者夫婦每人一間樓，退休後起碼可一間樓住一間樓收租，更有長遠規劃。   當然，搬去九龍站係講笑。不過每個月收多成$25000利息、月月派更可隨時賣走債基而終止、咁確實令人出多份糧、令生活很有選擇。各位務需了解身邊有何資源，活用可改變人生。

訓緊覺都要「真。錢搵錢」收息 #1062

  親愛的諗sir   我一直有關注你的blog。你是真正以投資者為中心的blogger。在香港以收取佣金為基礎的財富管理市場，你的客觀意見有如清泉、加油!   由於年近45、十分勞累。婚前買股票賠過不少、不想沉迷股海。希望可以憑下列資產收息月入50000。以下是個人資料：   – 年齡40 / male – 我的工資：HK $ 40,000 – 妻子的薪水：HK $ 30,000 – 2名孩子在幼兒園就讀花費HK$15,000/月 – 現金：HK $ 120萬 – 每月可儲約HK $ 25,000   房地（全部由我和配偶共同擁有） 市值/貸款餘額/每月還款/租賃 A）3房聯名在黃埔$ 7.5M / 欠$ 3.68M /月供 $ 14.2K / （儲蓄掛P計劃：2.15％）/ 收租$ 20K B）2房聯名在西九龍自住$ 5.0M / 欠1M / 月供$ 7000(仲有十年唔夠供完) / （H計劃：1.9％）   幸好早年有買樓、可以嗎?

Read More

收息同買樓混用屈機收息11.4% #1053

諗Sir你好，  已經讀完所有諗Sir的課，獲益良多。若日後可以加入進階ETF課程（如何以0.5－2%低息margin買入Reit以達到不用還本無須壓測的7成按揭收租效果），必會第一時間報續。   為了加大課堂中學過的套息活動規模，我剛出售了其中一個物業，減去貸款後可套回現金380萬，之後仍有三個物業： a, 和太太聯名自住3房，現值600萬，欠330萬， b, 自己單名二房，現值510萬，欠235萬 c, 和太太聯名擔保父親名二房，現值380萬，欠155萬，買入未過2年，仍有1%罰息和SSD。 自己月入70k, 太太37k 另加有供強積金，僱問工作月入30k   聯名擔保浪費借貸力，加要用上40/50壓測，現打算可以下操作優化 1. 以賣樓所得贖回父親名下二房，令TU中紀錄消失 2. 把聯名物業一拆二變入太太名下，由於她只有一個物業，亦無其他擔保，可做8成按，壓測50/60，理論上可以值出480萬，按多180萬 3. 我把個人名下兩房加按至6成，套出65萬，再以我名義把已贖回父親名下兩房按至6成，套出73萬。   問題是把己贖回的物業再按是否仍可按6成？單方面成銀行贖回除罰息外，有沒有其他費用？   另外，和一律師討論過以類似以下方法： 用我個人持有的兩房轉換太太手上三房物業的半份業權結果就是我個人單名持有三房，太太單名持有兩房，而理論上兩物業都是新買入，而業權也清晰（一人一間）。 律師的回覆是理論上咁做是可行的，問題反而是銀行會否做按揭。她幾年前做過的轉換例子多屬其中一個為無按揭物業，而交易後銀行亦只批出等同交易差價的按揭，請問現時銀行是如何看待此類轉換case的按揭，是否會看成一種業權不完整的送契樓而只做差價的按揭？ 套息初心者上 answer:      希些方法入場門檻較高，加上批核很人性化(即有可以銀行見到個人唔對路就唔批)，所以暫不列入課程分享。當機構訂立規程及肯定做法可複製後、必會告知同學。讀者修畢筆者收息同買樓兩大類課之後、對怎將買樓賺到既錢轉去收息、或收番黎既息又怎歸入借貸證明買樓已有一定理解，好如打通任督二脈、真氣在其間順暢游走，避免受丁春秋的吸星大法所影響、將真氣攞左去亂買股票、造成點努力理財都唔見富貴之象。   由於讀者在打理物業及借貸力上已有一定心得，特此簡述佢物業上的操作: 原本四間樓賣走一間，將回籠既錢先找清擔保左老豆個間樓、令自己借貸力增加。盡量將每間樓轉單名、同時順便係轉名時按爆八成，將自己可借貸幅度提升外亦提高手上現金水平。當然有錢係手梗係拎去收息。先答讀者將老豆間樓贖回自己名下時，不只可按六成、八成亦可以、未過罰息期一般罰個客比番當初既回贈佢。其實就當佢唔加按、只要將擔保人除名已經等於將成個按揭重頭做過、如在期內一樣係要罰息。所以既然要刪走擔保、不妨利用樓按低息按爆埋用日後收既息去彌補罰息支出。   作上述事項當然要借貸力允許才成。讀者家庭借貸力為(70000+37000)/10000*50%*2.59 = 1385萬。將b單位及c單位按爆八成、可借510*80%+380*80%=712萬。再加埋原有單位a，借貸力用掉(712+330)/1385 = 75.2%，可以做到。同時建議同時用買樓003的「借貸力由無變有」做法，令僱問工作之月入30k成為借貸力。讀者明顯上堂後知道唔係就咁開幾張支票出糧比自己咁簡單、要由全套文件的符合性去考慮。   轉換樓可以慳印花稅，同意缺點係做唔盡樓按。當然若兩者物業的差價大、銀行照用個差價借錢比個客其實同就咁跟金管規則做按揭差異不大。惟讀者心中兩樓的差價不夠大、好處是「買樓」印花稅支出可少至零、但物業在呢一轉做唔到借錢、但要指出送契樓同換樓呢兩件事完全唔同、不可混淆。套到錢近700萬在手、不妨行直債。昨晚收息課堂發覺問直債既人比想像中多、已提出幾條直債比學生先查看、不槓桿年收息由8-11%不等。至於若想使用私銀服務將融資成本<年1.2%，應用收息101課程jackson師兄的方法: 佢將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔，唔喜可轉)，上圖有示。由於債券選擇得宜，每隻債可loan out的ratio頗高，即呢$1000000可收息$45880，由於買後借回$680000，有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回，所以讀者實出320000，而收息(45880-9123)=36757，所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%，而投放的債券風險不高，到期保本。又超10%又保本確實屈機、惟要有米人仕才可做。若只有100萬餘港幣的讀者再求其次用中型港企實行方案、唔可以好似jackson咁買又係大銀行債券、息都可收高又保本。

28歲成為業主百萬揸手(非高薪者篇) #1039

諗樣兄：   兩年前我曾經問過如何上車。 http://homebloggerhk.com/7691/   多謝諗Sir教授。至今，小弟手持兩層樓，非帶感激諗Sir。 當然，只有其一係自己買，另一係家人買賣形式轉名。如下：   一．元朗 市中心 樓齡廿九 買入價220萬      (自住）九成按 分三十年 每月供約8000 二．元朗 市中心 商用 估價署估價300萬      (丟空，但報自住用途 樓齡三十 無按揭）   小弟現時月入$26,000，已進修完畢。 自住樓買時更用盡儲蓄裝修，無晒投資，資產只得兩層樓。 但自己住，一闊三大，已無儲蓄，更不可能享有政府福利。 想問一下，如果想一生三宅，有冇方法？ 有諗過返去同屋企人住，將自己買嘅租出去， 但新裝修同做九成按揭，可以點搞？   因家族因素，轉名俾我嘅唔可以賣，亦唔可以租出去， 偷偷做按揭或者可以。   如果將來可以租出，商用樓按揭出租又有咩要留意？   人窮志不窮書生 ANSWER:     經讀者一提，發現原來呢個blog已經寫左幾年。由2012至今香港經歷風風雨雨、感謝大家仲留個小園地比筆者發揮一下、剖析觀點。兩年前讀者月入21k、至今28歲搵26k。兩年前係一個天水圍公屋仔兩袖清風手持廿萬儲蓄、唯一亮點是搵兩萬肯儲一萬。辛勤至今、起碼撈到間私樓係手、現在「劍指」一生三宅此目標。明白到今時所建的小康之象其實好脆弱，樓市一跌或令九成上會人仕陷入負資產。惟筆者看法是只要人肯踏實、縱有艱難亦可安然渡過。當初「睇中佢」就係見佢肯儲錢、又肯比心機兩年內完成學位課程、今時樂見有小成。筆者相信堅毅的性格最能助人渡難關、反而身上擁有的金錢、關係、都唔及自己卓越性格所延伸出來的鬥志。由買樓到變成「唔使撈」絕對係千里之行、而要達成目的始於足下。   負資產究竟是否可怕? 首先讀者今時人工已26k、個人借貸力為26000/10000*50%*2.59 = 3.36mil。兩年前買樓借90%即220*90% = 198萬。計及兩年前的中原城市指數為117點、即讀者買左間樓升到高位將為值146/117*220萬 = 274萬。讀者要成為負資產至少要274萬見頂的樓跌到少於185萬面值才行、即樓市由高位要調整1 – 185/274*100% = 32%。計及樓市至今已調整12%(2015 sep- 2016

Read More

中年理財方略。35k新月入 #1036

    我們的生活態度： 我們甚少出外用膳（一星期只有一次而且是平的），不追求名牌，甚少外遊(約兩年一次，短線的），沒賭博。   籌劃: 我們做到60歲，女兒本地升學。儲蓄保險計劃在15年後提取會有1500000，萬用壽險計劃約五年後會有約4至5釐回報(我付的三分一有3.6釐及銀行的三分二有1.8釐），若要取出來用則全份取消。   目標: 如有必要，55歲時我們其中一個可以退休甚至兩個全退（因為我們不能保證自己的健康及體力） 退休後有一間樓（最好兩間）及一個車位收租。 退休後有能力養車（因為慣了駕車的自由）   Possible move: 買直債及債基收息 想買市區舊樓分細出租   我們已報讀了股票淘金班而太太己讀完了收息101課程。求教中年理財方略。 我們是教師，都是38歲。離60歲退休不近也絶不遠。大學畢業後成為教師已十五年。現有一個七歲女兒，而我們亦要供養雙親(吾係象徵式的）。由於我是屋村仔，從小沒有理財概念，而太太畢業後亦只顧工作，我們的FQ(Finance Quotient) 真的很低。幸好在09至12年樓市升浪中上了車，現正可算生活安穩。但人無遠慮 必有近憂，我們對人生下半場的理財策略極需高人指點。現將情況詳述如下。   (hidden…資產描述見下…)   問題： 若政府撤辣招，應該放走兩車位然後買屯門兩房或三房嗎？車位我其實personally 幾鍾意，因為美孚車位放租易，吾使點理，而且今年會翻新，不用向業主集資。 我的兩個車位有何投資價值，可以作抵押品去借貸嗎？   應該集中火力盡快還屯門單位按揭，以至供完一半以上欠款（或全部）。這樣有沒有好處？ 我們沒有證券行戶口，要開嗎？他們有甚麼投資產品適合我們？投資銀行如何？他們會理我們嗎？ 我們的物業組合有沒有需要改進？ 你認為我們在往後二十年仲可以和要做甚麼部署？ 人到中年，時間有限，求明燈指引。 answer: 昨天計出了本案讀者需擁現金流七萬作退休之用、擁以下資產，如何作法? 昨天文章:  http://homebloggerhk.com/44640/   現金流產出效率(現時每月正現金流月收$7000): 出租物業1美孚新邨: (18800-18000)*12 / 6.79mil – 4.12mil = 0.36% 出租物業2屯門市中心: (7800-7800)*12 / 2.87mil -1.79mil

Read More

目標是盡快產出每月被動現金流５萬 #1027

諗sir， 本人41歲，有兩子女分別12歳及7歲，月薪12.5萬，太太做兼職文員，曾報收息101(batch 22 DV22)，2015已用30萬行double保險方案。現正考慮報買樓003.   目標是盡快產出每月被動現金流５萬。 本人現有3間2011買入報自住的住宅，其中兩間在同一銀行按揭(２間都是買入價650萬，現欠400萬，現估值850萬)，可立即加按至現價６成，套出220萬 (850×60%-400)x2間。按揭還款每月將増$9200,套出資金打算做套房或債基加保險。見買樓003內容包括加按爆8-9成，這是否適用於我？如否，我打算立即加案，盡快實行套房債基，如我也可加爆，我會上完買樓003才做加案。   住宅資料: 樓A估值850萬，自己及太太聯名，出租，月租金$21,500，供款$15,000 (H+0.85%) 樓B估價850萬，自己單名，自住，供款$15,000 (H+0.85%) 樓C估價130萬，自己單名，出租，月租金$6000,月供$4800. 回看，樓A應行套房方案，但現樓價跌，看來只好加按套現。 謝謝！   ANSWER: 按爆8-9成之方法任何樓都可做，但留意兩點，一是基於按揭保險公司只借420萬最盡，若本身想按爆的樓市值為600萬以上、就當按盡都唔借唔過420萬、變相減低能套金額。另外涉及轉名手續，若樓的市值超600萬可引致6-7萬元的印花稅支出。當然若有間500萬樓可按八成套出成200萬或更多，比7萬印花稅都值的。總比賣樓去套現洗費少。   見上段，筆者認為按爆對本案讀者助力不大、但惟實行不限於任何業主。現在的正現金流、為(21500-15000)+(6000-4800) = $7700，距每個月$50000尚遠。至於讀者回看樓A應做套房、只嘆筆者遲於2012年先開始寫blog，未能阻止。現樓A收$21500租、正現金流產出效率為(21500-15000)*12 / (8.5-4.0)MIL = 1.73%，實為偏低。就當用租務回報去計，850萬收$21000只是2.9%，求其搵隻債基收息都高過佢，更何況讀者上完收息101即做左既double保險? 5年近100%，一年回報都超15%…   套(劏)房吸引之處為約330萬樓收$20000租，當4成首期上會，20萬「改裝費」，供樓每月為230/259*10000 = 8800。正現金流產出效率為(20000-8800)*12 / (0.99mil+0.2mil) = 11.2%，即比120萬出黎、每年收$112,000。仲未計按揭大部份係還本，筆者的投資取向一般可計出來，學生無需再憑感覺估下邊項投資較好。   保守方案為將兩樓加按再套、得220萬。至於筆者自己，會直接將樓A出售，取回450萬，投於直債坐收漁人之利，到期保本。今日再請xx公司出場，佢有直債今日第一日放賣，不槓桿、派息8.5%，3年後到期。xx公司在早前已出場過一次，上次提及佢既二手債，今次8.5%係佢新出既一條債。會加在下batch的收息101再談。    那投入450萬剛好符合手數，若全投入每年可收382,500。當然可只用1/3資金投入，150萬收127,500，用直債保本功能為資金打底。另外1/3買債基，41歲讀者可進取一點，入手債基年收息12-15%，即150萬投入收180,000-225,000一年。最後1/3入手以美國科技股的股票為主的ETF，見下圖波幅很低，全年大部份時間在$22.0-$24.0徘徊，睇圖你見到係每月派息。除稅後每年息口約為8.0%，150萬轉美金投入收120,000。三者共加收息為(127K+225K+120K) = 472K。除開每月約收$40000被動收入、等於讀者50000月入目標之80%。本方法全已有樓的投資人、若你只得一間樓自住，請勿亂賣樓拎去收息。    

結婚前必須了解的理財方向#1025

諗sir 你好，剛剛上了batch27的收息班，獲益良多, 大開眼界,希望你能指點一下 ，讓我能在年輕時有個正確投資方向，少走冤枉路，實在是感激萬分   資料： 本人27歲，是政府醫院醫生，月入74k，每月儲錢5萬，人工七月後將會加至80k 借貸力有958萬 未曾買過物業,現時沒有負債 股票 ( 盈富基金& 匯豐) 合共300k 現金  港幣 586k 基金 現值港元52k   現時與家人自住火炭御龍山三房單位，市值約1000萬。於2008年由媽媽與家姐聯名600萬買入，尚欠供款300萬，月供$12000 媽媽有現金 300萬，另有兩套房 套房1： 於2001年與舅父50/50聯名以133萬買入，建900呎，已供滿， 現每月每人收租$5830 套房2：於2012年與姨姨50/50聯名以182萬買入，建384呎，實375呎，尚欠供款60萬～月供$9000，現每月每人收租$5500   家姐月入$25000 她快將結婚，姐夫有一間大角咀舊樓於2008以138萬單名買入，實551呎，尚欠供款40萬，月供$5000   有感一間樓只我與媽媽同住、有點浪費。計劃： 1. 火炭自住樓轉媽媽單名， 再用姐姐單名買入兩房單位自住，或再買套房租出，然後與姐夫租屋住 2.同時姐夫物業出租,補貼租金支出 2. 媽媽300萬現金投入債基或保險方案收息 3. 火炭自住樓租出或賣出,然後租金補貼我和媽媽再租樓住， 還是加按用mortgage link套現等待樓市下跌？ 4.我明白應該趁年輕盡量用借貸去買樓以產生現金流，但我應該甚麼時候入市？買哪類型樓宇？ 謝謝 年輕心急人上   ANSWER: 閱畢讀者提交個案，幾個注意點: 1.媽媽可能是本身借貸力不足，已懂得運用舅父同阿姨既借貸力，於「佢出錢人地幫手借錢」既方法、成功為自己買入兩間樓收租共$23000，看倌可留意親戚有邊個借貸力未用盡又可「合作」一下。   2.閱畢本網免費文章應已知每人持一間樓再借盡為當今政策下最好安排。若用003一拆二之法將御龍山轉做媽媽單名，可加按至六成套有1000*60%-300 = 300萬，可是媽媽再「接收」樓要比雙倍印花稅，若跟市值去轉名稅金高至30萬。假使壓低轉名價例如賣價為只100萬將御龍山由聯轉單名，咁會做唔到加按。那究竟一拆二時只可將樓打幾折去轉名，既省稅又可免被稅局活捉重訂市值?這經驗在買樓003再分享。   3.延續上點，姐姐如拆佢自己個名出黎，好處為買樓可八成上會、但稅金30萬不知由誰支付。加上八成上會借貸仍受420萬借額所限，那付出30萬稅金，好處為買600萬或以下市值的樓房時，首期可比少20%，即120萬。而此事代價為實付30萬稅金。聽落不太吸引。所以聯名買御龍山是做錯、但現時要改正代價太高。不建議拆名出黎而姐姐再購入物業要按逐單位市值付雙倍印花稅。

Read More

2萬人工。每隔3日。收租4千。未到50唔使撈 #1016

諗Sir你好! 我今年43歲, 單身女子一名, 之後應該都會係單身架喇。你3本書我都睇哂, 亦讀左收息101, 103, 買樓003, 報左ETF，同買樓001, 吸收下最UPDATE嘅財務知識。我同其他讀者同同學仔一樣有相同嘅諗法 : 早D識你咪好囉!! – 講下我個CASE, 我同細佬聯名買左2層樓, 各市值約720萬, 一間按揭淨100萬, 另一間320萬。2間都出租, 各租16K-17K。因為屋企人身體問題, 需要搬屋。我阿爸只接受住返而家呢區(美孚區), 所以打算買呢度嘅居屋(佢就快有綠表資格)。我就打算2016或17年將2層樓賣出一間, 另一間轉名比哂細佬。用我阿爸個名買居屋, 未補地價460萬, 我做擔保人。另外再買一間樓收租。住緊嗰間村屋市值450萬，諗住大維修(差唔多拆哂重建咁整, 我估費用起碼都100萬, – 我同細佬夾份)再出租, 之前有師傅報過間套房價錢, 可間7間, 其中2間冇窗, 月租約$3500/間。不過到時間房出租定一個單位出租仲未定。 本人收入2萬, 有12萬人民幣, 約20萬現金。每月儲蓄約7000。現金真係少左D。想問下諗SIR以下問題 : – 1. 用阿爸名買居屋可做到幾成按揭呢? 最多可按幾長? 佢今年77歲 2. 我做左擔保人再買一間樓係咪可做最多8成, 30年? 讀左買樓003, 我可以有方法提高借貸力。 3. 我應該買左樓先定做左擔保先? 定係都一樣? 4. 以上計劃諗SIR你認為仲有乜野地方要留意, 同埋有冇更好建議呢? – 另外買樓003問題 : 5. 如買樓間套房出租, 若打算會再賣出, 回復原狀費用要幾多呢? 估價署叫你填報單位租住情況同租金封信你會點填? 6. 如果真係比屋宇署查到, 出清拆令回復原狀, 係咪會顯示喺填土廳資料? 對日後賣樓同再做按揭有乜野影響? 多謝哂! 蘇菲   ANSWER: 77歲老父買樓固然做唔到按揭，加阿女名做擔保最長可做25年。因綠表居屋上會可九成五及有政府保做最好攤25年還。不過自筆者離開銀行後無再細閱此項政策，請讀者自行到房署再查詢。惟有關當局有安排措施去幫助公屋人仕靠綠表上流居屋。   擔保人的「特色」為非業主，但又要為全項債務負責。筆者在001已解擔保的責任比一般人想像中的大。鑑於香港按證暫不接受兩間自住樓的業主申請七成或更高成數上會，讀者做擔保後不具「業主」身份，如佢之後已轉樓轉名埋弟弟，那讀者淨身後是可以借盡八成上會的。惟九成因「曾經做過業主」，所以不能。   003提高個人借貸力方法望可幫到手。再理順一次讀者應作的大方向: 為先提高現金水平，搞掂埋阿爸個住所，自己再買間樓搵個租客幫手供，幾個月以黎上堂習得的招數應可為50歲的她完成三樓在手加500萬現金之基本步。   兩間720萬的樓帳面賺720*2-100-320 = 1020萬，當讀者分一半賺到510萬，賣淨一間比細路。借貸力原只有259萬的她幫阿爸負擔起居屋，另已授6個月的步驟去增加借貸力。將原本住間村屋間七個套房，若屋宇署查到會被落charge，要回復原狀才可出售。當然若村屋是較近鐵路的，租務回報將十分可觀，每間就當只四千都收成$30000蚊租一個月。惟若村屋是十分偏遠，多不受租客喜愛、或只能吸差等租客。   村屋可以係間套房之前問銀行加按50%，又可套近200萬資金。計讀者又可分一半即可得100萬。那在2016年讀者已可得一村屋一居屋(先比自己同父親自住)及600萬資金在手。再進一步當然係睇時機再買另一間舊樓間套房收租，今時個價已可用340萬買20000/月收租樓，裝修成本約20萬。咁講已表示本季未係時候，可將600萬之一半投入直債及保險收息。直債到期保本，美國息已加及市場已預期下年會加1%，在此情況入手直債風險驟降，何況都係個句:「擺到到期日直債自歸還本金」，那何需理會當中價升價跌呢? 2016年希望香港人花少些時間去追逐價格升跌，靠買股票發達或作退休之部署，屬不智行為。   建議撥300萬作收息投資、而投資物A可參考此直債:    “xxxx集團成立於193x年，為亞洲享負盛名的建造集團。提供建造、房產服務，業務涵蓋香港、澳門、中國內地及海外國家。XXXX集團於1997年前已在香港交易所上市，股份代號：xxxx.HK。”   參考12月29日報價，2018年到期之直債年收益7.03%，即放兩年每年2%，到期保本。香港咁多基建，那怕其倒閉乎? 咁辛苦去銀行做定期係為咩? … (咪因為要提供廉價資金比銀行再番借比人)。   將160萬投入此直債，每半年派息$56000。淨低可投入投資物基金B:   根據AASTOCK，此基金過去一個月只下跌0.27%，息年8.63%。做完債基方案可達10-15%息口範圍。看下圖其債券分佈，BB及B級的低評級債券只有24%。現時不少人買呢類高收益基金都會被THIRD AVENUE強制關閉旗下一隻債券基金的事件嚇怕。留意到強制關閉的基金在2015年「摺埋」之前共跌27%，最後因所持債券大多不能賣出，未能應付客戶贖回而決定「關門大吉」。反觀此基金，只持24%低級別債，加上2015年的最近報價(30/11/2015)只跌0.47%。明顯投資策略極有不同。希望筆者可助大家更深入了解事情同投資物。    相反在寫作本文期間，看到港交所出通告，中國動物保健品有限公司(0940)所有財務文件正本係河北被盜取，原因為當時卡車司機正外出午膳…究竟邊個咁有愛心連動物公司既財務文件都偷? 好快D捉返個賊出黎? 可見買股票真係得啖笑，大家夾份做生意，你認真出血汗錢便輸了!   讀者將140萬投入債基方案，預期月收$14000，計及xxxx集團的直債，共月收$23333。高過佢份糧。收住息等再買多間樓攪分租比內地生。當佢用木間到七間房，自己再買屋苑樓整多4間，一共有10間學生房收租。而家單人房租緊7200而學2上下間床每張租緊5000，10個租客每月交租60000，每日收2至3千元，如何做到參加2019年夏先更新了課程內容的學生分租房做法!  

申請樓按要準備什麼文件才足夠?#1012

諗Sir 你好, 剛上完LY26買樓003, 大開眼界，重要資訊太多一時未能消化，回家才想到一個操作，想問諗Sir可行性。   本身和太太有自住樓，另外兩間物業：  1, 自已單名，四年前以9成按H+0.7的地鐵上蓋兩房（網上估價約值5.5M現欠2.3M），現由外父外母自住 2, 妻子及外母持有現作收租的近村屋（現欠1.9M，無網上估價，同類單住現放6.5M），收18500月租   為了想將兩房按爆，打算把兩間物業以相同的5.5M估值作「慳稅轉手法」，即一個近親A+B轉C的操作。   若按爆後，本來我的兩房物業變成妻子和她母親聯名自住，應可加按出借多5.5Mx0.8-2.3M=2.1M，而現收租18500的村屋按至50%（由我個人名特有），可借出5.5Mx0.5-1.9M=0.75M。 *那村屋收租而提供之借貸力即納於我名下(<筆者加添解說)   這是最佳的情況，但有兩個問題：     1, 村屋是二樓連天台的特色單位，收了order但沒有拆除，可以這樣做「慳稅轉手法」嗎？    2, 由於可能要做互相擔保，即換樓後我和妻子要同時做兩間樓的擔保人，是否一定要在不同和以前未做過按揭的銀行做？8成按的單位是否有更高壓測要求？ 也希望諗Sir介紹（以你所知）曾做此操作的律師樓和銀行，謝謝。另外，請問買樓001+金sir asset allocation combo價是多少？   answer: 可能有人睇唔明，先由筆者解說下點解讀者將手上兩樓左手交右手地「乾坤大挪移」，係咪食飽飯無野做?    主因係本故事主角張無忌 : ) 只有佢自己一個人做野，如果想再買一樓練成九陽神功第三重，最好將村屋條租轉比自己收。現時租金在老媽子及老婆(殷素素+趙敏)名下收妥，若下次買樓再用無忌單名，租約要用上只能加殷素素(或趙敏)去擔保，銀行一睇佢地無野做已經覺得煩，批loan難度大增。筆者買樓001其一要旨係教授點將申請按揭既料執靚比人。請不要以為銀行批loan係「服務」緊你，「借錢」唔同「飲茶」。你份「野」爛，approver自有方法turn down你application。     至於按爆八成為轉名程序的side product。見間樓升又要重做按揭，不如將錢按盡出黎。當然就咁去銀行問只會得到按盡六成的官式答案，堂上已述八成法門希望讀者感滿意。亙相擔保一事不一定要找另一銀行做，因為睇信貸報告「擔保」呢件事任何銀行都睇到。除非你自願+3%息唔比人睇你信貸報告，惟申請八成按要用二按無此選擇。   八成按確實要求比六成高，批核的時間最短要幾耐? 文件要多少將在001再述。留意若預不到批核時間，買家可能因借唔到錢而被逼撻訂。這裡取材自另一讀者的急答疑難，佢申請八成按，批核方要求額外文件:   From 另一讀者，括號內是她的個人感想: 1) 要求六個月按揭還款證明 2) 奶奶bankbook copy (這個不容易因為是奶奶戶口。影印Bankbook第一頁就得，但奶奶有私隱唔想俾我地知佢戶口有幾錢) 3) 一份轉讓半份業權(分權管業)聲明 (要解釋下點解要咁做) 4) 一份公營機構信件作住址證明(真係冇！銀行，管理費，MPF都有。但水電石油汽都是我名，不是我先生名。仲可以點証明我先生係個度住？)   點1其實搵銀行沖過就得。點2是轉數與比現水之分別。點3是佢一開頭就答錯，之後解上解等於引人盤佢。點4唔難，相信係佢無準備解得差再引出另一條「蛇」。     當然上面四點是冰山一角、而每人情況都唔同。旨在提出早去準備、到時要周圍去搵文件就無謂啦，更備受撻訂壓力。   講返張無忌、佢將樓交手去慳稅，當中已省幾萬元。律師聯絡待覆，筆者未可提供法律意見。至於「收order」因未知係咩order，所以答唔到。不過一般村屋改建，若買家認投簽名話知悉無問題、而按揭上同銀行承諾如要重修願意隨時做(係契上加簽，律師會知銀行comment)，那應都不成問題。   借貸細節為買樓001重點(即本文多談的)，而003多集中樓房投資討論。下次001期待讀者!