跌市買樓點部署?#432

諗 SIR, 小妹今年34, 老公同年, 本人收入 $20k, 先生收入 $25k, 有兩個兒子, 一個三歲半, 一個一歲,   每月可儲蓄之金額為$6K, 積蓄約有$0.4M(大部分為股票).   現自住單位4年前以$1.6M夫妻聯名買入, 現升值至約$3.4M,尚欠銀行$1.4M(月供$6K),   為希望退休生活更舒適, 現想以下方案: 1. 加按現居, 套現$1m, 待跌市及政策有改時, 可出手多買一層收租樓.   2. 賣掉現居, 套現$2m, 轉買綠表居屋(因本人是公務員, 可享有此福利), 九成按, 多出之錢, 留待跌市時再買樓收租.   3. 等跌市時, 細樓換大樓, 因現供款算興鬆, 可供兒子更多學習機會. 請給意見. 答案 都是老問題,如果賣樓能獲得你十年儲蓄所得,那你應賣了。若賣掉現居可套現$2.0mil,即2.0mil/6000=333個月,等於你儲到五十幾歲既錢,除非你人工突然升高。惟公務員不見有此機遇。   公務員最令人津津樂道的買樓故事,可見yc blog,yc和上周五本樣邀請的講者財叔一樣,都十分相信製造正現金流能為大家打通財務自由的道路。說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 大家都認定租金回報是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。   […]

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唔想供樓點先有屋住?#431

Hi 諗Sir, 你好! 本人30歲, 於2008年以$125萬買入並自己一人入住貨尾居屋嘉峰臺中層505呎單位, 而家供剩$70萬既mortgage, 2.15%每個月供大概$5000。依幾個月叫價大概$330萬(政府5000白表免補地價)。   有感未補地價居屋冇唔可以再做按做買第2層樓既首期, 我睇左好多你既解答, 我認為同你一樣應該用盡自己後生既本錢借盡去為自己制做被動收入, 我手上既cash唔多, 庸才一個月收入$1.8萬。如果真的$330萬, 我手上就有大約有250萬CASH用來等下次跌市同下次買樓可以用盡借貸, 但就冇左個居屋優惠。   不過如果有呢筆錢, 萬一個市跌, 我又可以以低價再入市,但係賣左之後應該買返個差不多樓價既樓做9成, 定係租樓, 同應唔應該賣仲係有個好大既疑問. 好多人都話有個單位喺手將來就唔洗擔憂,不過我想聽吓Lum Sir既意見, 今時今日既香港樓市, 我讀過你D書, 你話經濟每過10年就有一大跌. 我應唔應該博一博, 而家放左個單位, 跟住等個樓市跌再購買呢?  定係保守D, keep住單位好呢? 答案 首先我只係出過一本書,所以唔係「我D書」,在此澄清避免大家認為筆者是資深高產量作家。在樓換樓書本提及如賣樓能得十年所儲金額、值得賣。讀者提及自己是庸才收入,假設他每月能儲多至$8000,賣匿屋所套2.5mil等於他2.5mil/8000=312個月之儲蓄金額。在此情況下,他需要賣樓,再隨市場波動買賣樓房,先可能在偏低收入情況下、仍能享有安穩生活。正所謂「窮人需拚博」,雖然讀者比很多人已有更高收入,但在通賬每超預期、而人工十年只加幾百蚊情況下,佢一定要試圖捕捉樓市,才能改善生活。本身借貸力不高,外面借貸又有信貸資料庫披露,讀者好難持有超過兩間樓房。咁佢賣左樓之後,係咪安心等市跌呢?   筆者認為讀者仍需再買樓,三十出頭是計劃未來的好時機,放棄房產去單邊睇跌令人冒太大風險。萬一樓價維持不升不跌至2016,讀者所套的2.50mil已用了20-30%了。再買可入手細價的私樓,一來再有套現較容易、二來在2.3-2.8mil的細單位還有些選擇,買入再番身住4-5年絕可接受亦不比舊居差。當然在此價格範圍的私樓多在荃灣、大埔。如要住在市區就要入手35年樓齡以上的舊樓、或大角咀舊區搵得著。若換轉是筆者,一定會行動及搬出的,因套出之金額根本唔做一世都要做半世先儲到。當然若讀者在工作上再下苦工,將月入提升一倍就有更多策略可行。   就當入手大埔翠屏,九成上會首期都係廿幾萬,連使費裝修,一定有淨二百萬在袋。補地價要留心點,要花費申請個放售書先可將居屋掛盤放售。另外不要抗拒住遠點,先享受註定日後清還。袋口二百萬可小部份股票、另外放些債券,在樓市再出發課堂已提及了幾種,2014年到期6.8%,潮服公司更有10%年回報。那當你拉平5%年回報,每月收息$8000有望。你買入翠屏(2.5mil)借九成(2.25mil)月供$8600,用債券收到既息已近平掉新屋供款,根本唔使點供樓。換言之你由居屋換私樓,按揭可唔供,仲有二百萬子彈等市跌再買去改變命運。趁後生接受住細住遠些少,過十年又是另一番光景。

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租樓定買樓再解#430

本人30歲, 收入$43k 太太29歲, 收入$33k 兩人都是公務員, 收入每年可預見穩定增長 現時租樓每月租金10.5k 都恨自己想買樓先開始留意樓市, 兩年前開始留意樓市, 覺得貴等下先, 點知愈等愈升. 年幾前用左屋企人層現契舊樓黎按, 我做擔保人, 借1.3M按16年每月還9k. 因為係用存款掛鉤按揭計劃, 1.3M當中有50%係可以同一樣既利息, 所以呢年幾以來, 50%既錢放番係戶口當備用, 50%錢用黎做定期投資股票, 但回報並不理想, 只有3%增長   目標: 先買一個理想單位自住, 再買第二三四…個收租   問題一: 幾時先應該入市買第一個單位自住? 本金唔係無, 但覺得樓價在歷史高位先入市好似好傻仔, 擔心第一步行得唔好會好影響日後加按買第二, 三層樓收租既計劃. 但同時交租幫人供樓既感覺好差…加上加租同逼遷等因素, 好想盡快擁有自己既家. 要等的話, 等到何時? 2015美國加息同香港新樓供應大增, 但好似人人都知咁, 係咪真係會跌? 唔跌唔同又繼續等?   問題二: 買大單位先還是細單位先? 問過按揭公司, 太太最多可借3.2M, 而我因為有按揭在身最多只可借2.7M. 第一個單位想用一個人名義買, 以便日後用另一個名義買第二個單位. 如果買一個3M兩房細單位, 用太太名義足夠有餘. 好處可能會留番多D錢過幾年樓價回落買個大單位自住, 再出租細單位. 壞處可能係呢幾年想要小朋友就唔夠地方住, 而且可見趨勢係市場有大量細單位同時唔夠大單位俾人換樓, 到時細單位升唔起而大單位價好硬好難買. […]

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沙中線帶旺新蒲崗?#429

你好諗sir,   我與女友明年結婚,兩人共有八十萬,二人入息共六萬,可儲三萬元。想住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站    旺市用能力的一半 1.5*2.65 = 3.975M    另外我與母親在新蒲崗有一層聯名單位(>35 樓齡),現值3百萬,媽媽想住同大廈住大一點,亦希望可裝修由舊屋搬新屋,留有空間將來可與我和妻子可一同居住    以下是我的問題,  1. 如我想租/買(住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站),有什麼建議? 2. 我媽媽想用長名契與我聯名買新單位,而一次過俾其差價, 有何建議? 3. 新婚,二人世界好,還是與母親同住儲多些錢上樓? 4. 你新書提及深圳,可否提議去那間商戶? 答案 新蒲崗未為新地鐵沙中線經過,不過第四條海底隧道加上直貫南北,現時office呎價十蚊的該處應可受惠。既然決定了新婚後同媽媽一齊住,那在未來數年應有很多裝修事忙及各種適應。惟不建議你放棄舊樓,原因為:           拓展正現金流的好機會           雖然已知幾年前已有觀塘炒家去新蒲崗尋寶,但住宅仍算對比合理           新蒲崗是臥虎藏龍的地方。工廠區內一眾養尊處優的老廠家,「上岸」後將間office改左做音響房           當然同新界西的機遇比,仍是新西可塑性高點     如果首期來源是加按舊樓,那新屋和母親長命契亦無可厚非。不過由於母親已有物業,再買要比double印花稅。當然如你樓換樓即賣出原居而買新樓就唔使比double,但此舉一來會令你在年內經歷結婚買樓搬屋等事,再叻都會覺得煩。如長遠計只選擇先和母親住、或買間大屋同母親住同將舊樓租出,而不會放棄舊樓(當然如果你間舊樓好有結構性危險、或超煩鄰居除外)!   你將舊樓套四十萬,如要符合旺市持貨一半原則,仲有(3.975-0.4)=3.575mil借貸力。如先和母親同住而又等樓市稍跌10%,在市區買入三房有望的。當然你可以再加按多些少錯。因為加按四十萬咁不如借平息私貸,現在銀行已在此市場混戰,息低至2%而可達月薪廿倍。讀者最有edge的,就是可留守原居等市跌,婚後應未有逼切的居住需要。

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樓換樓一拆二再談#428

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾 本人及先生 34歲,  月入18K, 先生自僱人仕 月入25k-30k. (月儲15k) 現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按, 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求. 1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓? 2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD. 3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k) 希望盡快收到你的回覆. 謝謝   Author Posts 答案 讀者個案令我諗起年前解答的一個問題,該事主用左50萬裝修新居,令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要,遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝,你可能諗裝修靚些少可以賣貴些,那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好,同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客,幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間,然後又將現樓租出去,恐怕先生收入計唔到入借貸力,行不到兩樓在手之策,相信此為讀者之煩惱。   首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的,銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司,仲要兩邊係director,將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入,是叫公司出董事袍金比先生,一筆過亦可,那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入,交的稅項是很少的,如自僱人仕想維持些少借貸力,幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢,那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定,實在不宜叫你再舉債。   […]

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規則人生七個要點 – 買樓篇#427

諗sir 您好, 小弟不才(32歲), 賺錢少而且零理財計劃…最近才發現諗sir的blog, 現有以下問題想請教: 小弟+女友月入=$30K, 合共saving 約30萬, 現每月合共可save$8K, 目標樓250-300萬/區域不限 1) 首期如問家人借多20萬, 共50萬, 買樓會否太勉強? (因怕樓價繼續上) 2) 沙田第一城/得寶/元朗/屯門 哪裡適合我們? 潛質較好? (九龍工作, 現跟家人住九龍) eg: 應揀市區方便但地方好細(樓齡大d), 或看重未來升值潛力(返工遠d, 地方大d, 樓齡輕d)? 多謝指教~ 答案   讀者每月可儲$8000,兩人收入共$3000,實已將每月收入的26%儲起,不算失禮。當然入息低是「致命死因」,好在仲肯儲些少錢令現時有選擇在手。那對於收入少的人,現在是否置業良機呢?   除非人工再低加上周身債,筆者都建議無殼蝸牛置業在先。當然如你可以和長輩一齊住,那可先不買,因根本未有居住需要。買市升跌可作預測,但連自住樓都未攪好就參與估升跌遊戲,未免太過心急。相信讀者可由龔成兄在堂上的理財指示,做好自己的理財計劃致重新規則人生。   先儲蓄後消費。筆者在堂上已提及有效儲蓄方案,簡單而又給予適當壓力等自己儲多點 趁後生擴大收入。如果後生未成家立室時仍然未利用空閒搵錢,他日怎去負擔一籃子的家庭開支呢? 雖然而家做小販唔係咁易,不過你成日話收入已見頂,其實是給自己留守原地的藉口。留在comfort zone永遠是易的,而獎賞真係只會比衝出comfort zone的人 在30歲前儲起一百萬的人,就算往後只投資不再儲錢,都會比30-50歲狂儲錢既人累得更多資產。方程式見課堂講義。 累有金錢就是時間、投資回報、本金的方程式計算結果,上述三個因素邊樣最影響累興結果? 永遠都有同學點點先可達到年均10%回報? 其實好多時是你將單車經常轉向引致自己未到達成預期收益。單車見「理財單車論」 昨晚又有同學問咩投資工具最好? 其實無一種最好,我們教的是如何在不同時機,運用那種工具獲利 儲錢永遠失敗在欠缺了堅持   讀者應選現在不方便而又樓齡十至二十年的。因為此等樓宇已沒有了新樓溢價、亦會因交通改善而引發樓價上升。一間樓房的生命周期,在明天的2013樓市再出發有講、買樓102有講,可多作參與。

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買樓前要作的準備#426

你好!諗樣兄!剛睇完你本新書樓換樓 不過有仲有問題唔明 如果有一個入月入$20,000,咁佢每月供緊保險$1,000同基金$3,000 咁佢每個月既還款能力係咪$20,000/2-$1,000-$3,000=$6,000? 同埋15年利息扣稅係唔理幾多間屋,每個人一生只可以用供樓利息扣稅15次? 比如1997到2012年用左屋A扣左15年稅,跟住2013年換左層大屋B,大屋B既供樓利息唔可以扣稅? 謝謝! 答案   講返讀者,明顯係睇左<樓換樓>章節-買樓之前的幾個準備後引起問題,明白了按揭供款是不能超過總借款人共入息之一半後,書本再談及何謂入息,何謂借貸,你要將各項借貸再加上欲新借的loan,除以入息不超過50%才行。那何謂借貸呢?私人貸款明顯係,如你有私貸月供五千,假設你三萬月入就要減去五千每月還款金額,約只能供到一萬的按揭供款了(5000+10000)/30000=50%。那循環貸款呢?沒有固定月供金融那樣計?我們就用min pay額即5%計,十萬額都計五千。咁月供保險,月供按摩椅計唔計呢?是不用計的! 不過有同學話比銀行計過,其實當中是有辦法避免,不過你要稍為了解批按程序,才能作出應對。至於未用既信用卡計唔計?如果支票出糧點容易令按揭批出,公務員長俸是否計入個人入息,還有更多學問,留在買樓101課程解答。     至於供樓之利息部份可用作減稅,由原本十年提高至十五年了。讀者說對的是,每人成世有十五次扣稅機會,在高息的年頭去報稅作減免較著數。至於換屋是不影響扣稅的,最緊要你間樓係自住。你亦可以先用幾年,又停,第日再claim過。由於樓房買賣稅項涉及什廣,除了自置居所利息扣稅外,另一個題目是幾年內買入及賣出樓房應否交利得稅?     稅局看是否徵收利得稅,主要看你買賣物業的意圖。萬一你收到tax demand note, 請先想好才回覆。亦有人問可否扮收唔到?其實稅局寄出的信是deemed received的。只要佢寄左信就當你收到,限期前唔覆責任歸納稅人。買賣物業的意圖可以轉變,一開頭自住亦可變成投資,稅局按六大原則決定你的意圖是自住定炒賣   物業擁有期之長短 期間內物業買賣的次數 因何原因出售物業 有否添加維修(增值) 在何種情況下出售(親人過身?) 解釋出售的動機 諗好再答稅局未遲。要延遲提交需講清原因。約每兩年掉位的評稅主任可能在轉位前急趕清理手上case.

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藝術家的理財之路#425

諗大師, 你好,完成2個買賣後,感覺迷失,不知如何步署買入第3間,煩請賜教。 小女子(32, 政府工,月入38K)與男朋友(32, freelancer,月入約15K)聯名持有2個單位: – 大埔單位1,  2007年11月買入(1.18M, 按9成), 現值3M, 2012曾加按買入單位2, 月供7K, 欠銀行2.1M – 大埔單位2, 2012年8月買入(2.25M, 按7成),月供6K, 放租8.2K, 欠銀行1.5M p.s.  男朋友為了追尋藝術理想,放棄了一份優薪糧準的工作,轉為freelancer。這個決定曾多次被三姑六婆挑戰,煩不勝煩,但現在他有兩個單位在手,那些人的尊咀不得不「收皮」,令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。 因此現在開始部署,準備購入第三間作收租之用,煩請諗sir指教。 答案 放棄薪厚糧準的工作為自己、亦為大家提供創作,你行嗎?就當你決擇向此路邁進,仍有不少小人在旁,為錢為咀快而說三道四,只好待作正常不過的事。正所謂有麝自然香,好創作自然會得大眾歡迎,先祝讀者男友在創作路上行得愉快、創作工作悅己悅人。   Freelancer在理財方面,最不同是借貸力較難證明,如果你開立了有限公司及年年報稅,稅單可作入息證明。如果你是在某公司有服務協議的,將每月出糧支票影印及將工資入到同一戶口,有連續六個月記錄可令批貸機會大增。更詳細解說在買樓101,現希望有9月堂過後, 10月尾再有堂。有讀者問9月來不了可否知幾時下次,筆者希望個多月可舉辦一次。   兩人月入是38k+15k(如收入太波動有可能被打折),借貸力計為53000/10000*50%*2.59mil=6.86mil。現在已借了2.1mil+1.5mil=3.6mil,用了借貸力之3.6/6.86=52%,附合在旺市只用一半借貸力之原則,亦請不要在此時買樓加貸了。你深信有樓在手能將三姑六婆的尊咀「收皮」,可是現時動用了借貸力失去了他人跌市批貨的機會,除非你少到一半借貸力都未用到,否則現時投資者再加注買住宅不宣再做。政府已經做左好多事去抵制再去你買樓收租,一是買樓收租只借樓價五成、二是有SSD即三年內賣樓要比稅、三是有住宅人仕再買樓要比雙倍印花稅(BSD),今天再寫出當係同大家溫故知新。在此政策下由於兩個名下單位都係聯名持有,再買個四百萬單位要比4.5%稅,收一年租都未夠cover稅項,所以能力有限就不要勉強,要順風而行。   其實讀者同好多致富教室既同學仔一樣,都想令自己生活自由一點,隨心所作。分別只係在工作上,讀者做自己喜歡的工作、開首賺少點錢。而正看著文章的你,很可能十分厭惡自身工作,但為了快點達成財務自由所以不願放棄高薪厚職(而不少人更是低薪及感受屈辱)。無論你點看待你的事業,筆者的工作是為大家在財務自由的路上減少絆倒可能,快些完成夢想。

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享褔利,等時機,盡舉債之購房策略#424

你好,諗Sir,   知道你每天也必定會有很多來信查問,本人也閱讀了你的blog一段時間,今次本人有一些問題,很煩惱,想請求幫忙!   本人今年30歲,與女友(29歲)將於年底結婚,女友2年前以外婆公屋(綠表)資格購入了粉嶺一居屋(購入時110萬,2房,515尺),月供約4000元,今個月剛已供了2年。同類型單位現已升值為158萬(綠表成交價)。   我正與女友希望計劃婚後的換樓計劃。我們短期目標是希望住近一些沙田或大圍區,長遠目標為自住一層,另多買一層作收租。3年內也不生小孩。 本人與女友希望於婚後搬回沙田或大圍區,因粉嶺確實不方便上班,(我們同在港島區上班),較接近父母方便照應,本人母親於大圍有一私人樓,2房,約460尺,已供滿,市場價約320萬,與弟弟同住。   本人收入27,女友23k,婚後估計約剩餘合共儲蓄只餘10萬,我們並沒有任何其餘投資。(預計婚後兩人每月儲蓄合共2萬5千)   你認為我們應該怎樣部署?(本人從未以自己名義置業,居屋綠表是女友家人名義,但按揭是女友供) 1)      將居屋綠表賣出,再加母親私人借貸50萬,以本人名義9成上會買約300萬大圍私人樓,即時滿足回到大圍居住的心願。 2)  不賣居屋綠表,婚後暫住2-3年,一邊儲錢一邊等樓價回落一點,以3成首期購入大圍私樓。 3)      有親戚建議我們將母親私人樓重按,將一拆二,為最大效益。問過交X、建X、X新銀行,母親現樓估價約390萬,最高可按280萬。親戚建議將按得之280萬用3成首期購入一300萬私人樓,其餘再作人民幣定期投資。本人對財技可說全無概念,諗sir可否幫幫小弟拆解疑惑?究竟這樣一拆二做法重按是否一個比較好(大效益)的方法? 母親說也不介意我們重按她的私人樓,但這始終是她的物業,我想考慮研究清楚才作決定,想請我們應該如何運用這家人供滿了的私人樓才是最大效益? 感激指點!   ANSWER: 如果你問筆者意見,雙方家長都有為你們日後置業打下良好根基。粉嶺樓可提供極好現金流,在按揭只供四千之下,收租再供樓後有每月至少有四千落袋。當然未補價居屋係唔比租出,要有朋友或其他方法才可成事。另外男方母親有供滿樓房,套出3.9mil之七成=2.8mil有可能。在雙方收入加起等於50000的情況下,買入三百萬的樓房是可行亦在負擔內的,而粉嶺居屋一係搵人租,再唔係叫外婆母親住係粉嶺,反租出大圍樓,相信仲可以每月多5000~7000洗用,常然要顧及老人家肯唔肯。   如果人工未來加幅不多(兩人合共困在70000)之下,筆者建議是享褔利,等時機,盡舉債之購房策略。     享褔利即係建議讀者絕對唔好輕易放棄公居屋。其實未補價又放棄將單位收租實在常見,因租客只消去房署check一下,業主有否補價已即知了。,你而好多丟空公居屋就知。而比著筆者同樣會將居屋丟空亦不會賣出。首要是公、居屋福利一經補價套現或租出等同放棄所予政府褔利,六十五歲前都冇得再享。而讀者將樓租出現時平均租金收入為樓價之3.8%,計及每月利息支出加雜費一年實收樓價約3%,但補價要一次過支付樓價30-50%,。所以價還是等市跌,租金回報高些時去補。   而等時機,都要有條件先可等。讀者現有住所就建議年尾再行。補價都不是適合時機。惟收入高者而低負債就可不理市況慢慢加碼。緊記人地的時機未必係自己時機。況且留有居屋是為慘淡時間準備,因為按揭只還四千,供息部份只是每月千餘元,留間樓係度等於留條後路比自己,日後都可用此廉價解決在港居住問題。     盡舉債不是指即時借錢,要計好自己借貸力,亦可先套現存在收息工具。  

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是否不要再租樓?#423

諗SIR   我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。   本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。   夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。   二人資產 現金      500K 股票      200K 人民幣  100K   每月儲蓄 25K     1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。   2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?   3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?     心急人上 答案 首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。    所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。      再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。

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