向你輸緊錢的投資組合說再見

  買股票輸錢、可在兩方面改善,一是投資物品的寬度、二是投資策略的改善。昨天美股下跌約170點,受累美國劍指敍利亞,那裡是俄羅斯唯一在俄共國家外存有軍事基地的地方,當中發展耐人尋味,但發展成大規模戰事的機會不高。       那如果拓闊投資物品的寬度? 一是不只買港股、二是由傳統股票轉買ETF。ETF是交易所買賣基金(Exchange Trade Fund),再深入解說暫時略去,重要的是Exchange Trade Fund可以幫你捕捉某國家的股市升幅、某國家內某行業的獨有升幅、或某外幣將會現之跌幅。例如你看淡澳元,不用去炒外幣孖展,可入手3x澳元inverse ETF,澳紙跌3%,該投資物升9%。當然ETF有維持費、上文是稍簡化了的概點。但利用ETF比你只係睇報紙日日123、3800仲好。如你想為何要跑到美國買當地之ETF,只可以講美國貴為全球最大股票市場、淨係ETF的玩法都比港股多樣很多,而引申出的就是可行更多賺錢策略。       如睇上圖再配合知識,自然攞到金庫的鎖匙。上圖是道瓊斯指數和一隻美國科技行業股之ETF的對比。見到過去一年,兩類投資物是同上同落的、惟道指比ETF一年跑贏12.30%。那你可以將此引申出策略,就是先入手道指的正向ETF,再入手科投行業的反向ETF,這如新鴻基CALL OPTION加信和PUT OPTION策略大同小異。得出結果是如道指升得比科投行業快,道指ETF的賺幅蓋過科投行業反向ETF的跌幅,投資者賺錢。       那如美股跌呢? 那道指ETF蝕錢,惟科投行業反向ETF做到COVER,由於科投跑輸道指,即比佢跌得更多,那在反向ETF賺得多過道指ETF,都係會賺。換言之只要你搵到一樣野係成日跑羸另一樣野,你都可以因此大賺!           外國ETF不會有人在港賣報紙吹噓的,因財演們無水過手,自然專心介紹本身有聯繫的公司。買美股不是你想像中難,有時臨訓前落好盤逼自己貼實執行所議策略,仲好過你炒港盤日日係公司改盤。此文章講述次等方法,有修正更好版本可在日後課堂提出。當你好似筆者咁,現在天天看著會面讀者一個又一個的PORTFOLIO,自然留意到讀者們「買左又蟹埋」的股票不外乎都係「個幾隻」,所以要改變命運,請找個新路向。新INPUT自然有新結果,係時間閉上眼睛,向你輸緊錢的投資組合說再見,重新出發。

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最後一次機會去準備退休!#438庸才

Lum Sir, 你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓: 年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000 與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭 與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!! 妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住 與妻子無欠債,有現金50萬 請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成?   答案 讀者的購買力是可以買多間樓的,不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅,如買小型單位,比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手,買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的,不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手,買第二間樓再借九成其實都有機會,只要你申明買第二間樓是作自住,批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。     為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭,家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil,現用借貸為1.9mil,即28%。讀者適宜在43之年再進一步,希望幾年內樓價下跌,可再添一間房。如樓價在2018都未跌,註定讀者錯失後生良機,未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債),現在買是可以但不適宜,要比雙倍印花近十萬元,已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬,無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價,不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半,套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil,加按一半即得200萬現金,分30年月供約$7600,妻子一人不能負擔,可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後,剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手,購買力維持4.8mil不變,只不過為了先套200萬作子彈,每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產,相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。

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自掘墳墓求生#437庸才

自掘墳墓求生 諗大師,求救!自命專才的庸才抵不住新樓的宣傳誘惑,在此樓市高峰買入兩個單位,自知自尋煩惱繞了遠路,還望大師指點迷津。 庸才的case 如下: 收入: 27歲已婚、兩人月入$8萬、有上升空間、預算5年後遞升至$12萬、可假設之後打橫行、打算到時有小朋友 支出: 按揭$2.5萬(下述)、養老及開支 $3萬、月儲 $2.5萬 資產負債: 1. 新界 2房樓花、預計明年初入伙、會自住、欠 $360萬、月供 $1.5萬 2. 市區1房單幢樓、現自住、新界樓收樓後打算放租、欠 $250萬、月供 $1萬、預算月租收入扣除管理費雜費約 $1萬 3. 現金+股票 $40萬 1. 短線可做的,係咪只係等個市跌同時儲錢吼住第三層樓?五年後如果有小朋友想住三房,可以點樣部署?幾時係入市時機?同埋五年後應選何區份?考慮到現持的兩件貨係細單位,到時應否沽貨離場定係繼續持貨收租? 2. 長線如果想 50 歲前退休唔知有無可能?我倆生活費唔駛多,維持 $3萬 一個月就可以,不過想供仔女出國讀書,預算 $100萬;最好仲可以儲多層樓的首期俾佢,到時佢想唔想買樓由佢話事。 3. 我地亦有考慮過 5 年後移民才生仔,假設資產唔成問題(我倆職業應可申請技術移民),但唔知移民加拿大/澳洲收香港租金駛唔駛俾當地物業稅?之後賣樓又唔知駛唔駛俾當地資產增值稅?到時需唔需要沽貨離場買外國貨,定係用香港貨養外國租好 D? 多謝諗大師,敬祝身體健康,亦願各讀者早日財務自由!   answer: 澳洲存款收息要徵稅,物業升值要打稅(自住除外)。大多國家稅制比香港複雜,移民要做好多比稅準備。至於加拿大是每個省份稅制有不同,曾經有個客人在澳紙兌港幣時六算買樓,在澳洲借錢用澳幣供樓,到澳紙升到近8.0時當然大失預算,要將錦繡花園加按先填平澳洲筆按揭,變相轉做美金還先安定一點。當然兌價不是在較低位時換算,但都比現價約7.0高。舉此例時指出用香港樓加按、盡量在低息國家舉債是好一點。當外幣「一球球」咁買或借時、利率之變異一樣可令人心驚。當然深諳此道的亦可趁此機賺錢,如有銀行推出抵押外幣定期、借入另種外幣服務。即你可以將正作定期的澳元作抵押,用成本約1.5%年息去借入港幣。那澳元照收3%年息、借出港幣只收1.5%p.a洗費、不失現金流之餘可淨袋1.5%息差。更冒險可抵押澳元借日本(yen)紙,此舉等於睇淡日元,借貸成本比1.5%更低。當日元下跌你可以賺近2%息差,又可以盡食日元匯價! 當然睇錯邊會受懲罰。想講出簡單如外幣,識玩既都可以出神入化、大茶飯照食可也。想達成財務自由的同學要趁早理解槓桿、流動性、現金流等概念。     講開新樓,近日肯定要提荃灣及元朗加及三個新盤,新鴻基(譽88)、新世界(溱柏)、長實(昇柏山)皆放貨力谷,四叔尚悅更提早開賣。上述樓盤位置偏遠價錢稍貴等要點已有其他blogger代勞,不用在此再提。筆者著眼點是昇柏山的交樓時間為2015年,一個較長時間的樓花,反而長實另外一個在荃灣西近建成的項目則未見有售。長實賣樓方針一向值得研究,由嘉湖山莊推出合時可見其團隊對掌握樓市周期較有心得。今次捨近而急於推出位置較偏遠的樓盤,明顯是不希望荃灣西新盤打殘昇柏山,更要趕為質素較次之新盤盡快mark價,慎防樓市下跌令自己傷上加傷。低二手價5%的銷售價、兩房即供減10%、三房即供減13.5%,實在是為2013年下半年新盤罩死樓市之主軸作定調。且看長實何時何價推出荃灣西(爵悅庭附近)的新盤,市場如何反應、新盤價錢獲得承接將是下半年樓市最要留意地方。政府相信唔會再推出新策、現時銀行按揭部門已冇咩好做、等炒等收工。   讀者總借貸力為80000/10000*2.59*50%=10.36mil。現借貸3.6+2.5mil=6.1mil,已用借貸力之59%,在旺市持貨稍多。在參加現金流遊戲的同學能察覺、讀者新盤的投資不大機會產生正現金流、能判別該項或其他投資是否優質。由於兩間樓獲利頗微(或未收樓),根本未有加按套現之可能,惟在廿八歲完成兩間樓的配置已是不錯,請加強投資知識及敏銳度,耐心等待下次買入三房的機會。新樓同意收回後再出租,因收樓同時有大量租盤掛出,租不到好價錢。原有市區一房不算是好投資、客路窄加上租務回報不高,既然自己已知做錯,惟有再持有一會守住。     最後讀者問如想月入三萬作退休應如何打算。首先要理解他應是想在退休時永遠維持現今三萬的購買力,要知今日三萬蚊,到你老時去程台灣都未必得。為何筆者推薦樓房作退休投資,就是因為租金收入勉強可隨通賬上升,你在某時為自己製造了三萬租金收入,日後大概都收回等同三萬蚊購買力的租。當然是「勉強」可以,暫時未有一樣投資物能完全對沖通賬風險。那三萬租金要持有幾多物業? 先作fair assumption,租金回報長期平均數為3.8%,那你持有$30000*12/3.8%=9.47mil之物業(供滿),你大概可以退休了。那現時讀者距離退休多遠呢? 假定佢地兩套房合共還了一百萬的本金,而每月按揭還本金額是$18000(總供$25000),仲要捱的月數是:   […]

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為何領薪水不能在港存活?

薪水不能致富 月入兩萬全世人總收入: $20000 x 12 x 30 = $7百20萬 A.如一世都有人比屋你住: 由20歲至80歲平均每月可用$1萬元   B.如要購房: 在港樓房現今價格,  細小的都要三百萬,連按揭利息支出最少都要四百萬 購房後每月可用資金:  由20歲至80歲平均每月可用$4444   C.如在樓市下跌50%後購房: 都要一百五十萬,連按揭利息支出最少都要二百萬 購房後每月可用資金: 由20歲至80歲平均每月可用$7222     月入四萬全世人總收入: $20000 x 12 x 30 = $1千4百40萬 A.如一世都有人比屋你住: 由20歲至80歲平均每月可用$2萬元   B.如要購房: 在港樓房現今價格,  細小的都要三百萬,連按揭利息支出最少都要四百萬 購房後每月可用資金:  由20歲至80歲平均每月可用$8888   C.如在樓市下跌50%後購房: 都要一百五十萬,連按揭利息支出最少都要二百萬 購房後每月可用資金: 由20歲至80歲平均每月可用$14444   可以月入四萬的人,又怎會屈在細小的房子呢? 有冇可能,搵二萬蚊唔使交稅? 唔使養老豆老母? 成世人靠公司醫療保平安? 請做好投資,參考新書「樓換樓」第二版的庸才保命之道 你都唔想比老細困係籠入面食lunch先被迫想辦法!

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香港樓市兩年內下跌五成

周未在書報見到顯眼的標題,「香港樓市兩年下跌五成」,評論員陸東(唔係陶東) 相片放在旁。陸先生是否在周刊訪問中清楚表明標題之意思,相信得採訪記者同被訪者得知,唯內文有四個要點,可節錄在此及作更多方面解說   文中首兩個要點為政府大增供應,及推出稅項,此兩點對樓市有負面影響無庸置疑,惟有留意開樓市之讀者會覺此兩點是重複論調,不會在此獲得啟發。   另外兩點運用語言偽術,提出香港出現走資情況,及第四點失業率升一倍,都會引致樓價跌一半。惟此兩點不是現在會令樓價下跌之順理預測,而是先假定了樓價如跌五成,逆轉推輪出來之原因。一件事的發生,是有無限的引發原因的,惟人們有興趣是現在已有社會現象,究竟會如何影響樓價的順理推論。運用逆推論只會令讀者心想:「失業率升成倍咁多,我夠知樓一定跌啦!問題係你問知呢兩年會多左咁多人失業先?」將心中所想事情掉轉推證,先果而尋求前因是一個很好的思考訓練,惟應用在大眾閱讀之刊物未免不宜。   陸先生的見識當然是精闢,惟給個市場推廣的搶眼標題攪翻了。吸引讀者和樓市見解,必須取個平衡,不問原由而將網上新聞貼貼貼的,還是放在娛樂版好一點。

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本人是單身女子一名,應否買樓?

中國人的理財概念未能完全套用「老外」一套。筆者在2012年開立homeblogger.com.hk網站為大家解構錢財問題,亦解答過不少在港或在內地人仕的在理財上的疑難。想交代出不同形式的香港人、如何運用自己自身優勢、做好理財更可享受人生。   當然人是上千萬種的、筆者認為人在性格上不能只用九種型態分類、所以人在理財上亦不能只用十數種型態劃分。本書是希望先給予讀者堅實的理財概念,去除一些錯誤的想法,再參考別人的個案去避免錯誤、做好自己。在過去一年已做樓宇買賣上的個案分享,現會給儲蓄無法的人仕一個堅實的儲蓄方案、細說由零儲到一百萬買樓再退休之流程。   隨著社會型態轉變了,有新類別可將某撮人歸類。大家可不要誤會筆者在搞歧視、搞分化。在踏實理財之前:「請誠實地面對自己」,其實你同我,都係介乎一個類別同另一類別之間。很多時提出的「人種」,都是讀者有感而發在書信中運用到。 單身女子、中年哀樂人、九十後、儲蓄為零費人等等…..   請先淘空自己去細看一些新的概念,而不是對著電腦花費淘寶。在本章被先提出的類型,就是在港越來越多的單身女子。現今大中華一帶女仕們的教育質素普遍提升了,加上香港是服務業為主,女仕在此類行業有優勢,所以往往賺得比男人更多! 可惜女仕們想找個夫君庇蔭的心態、自古至今都未有改善,這令單身女仕族群日漸增大。有關個案被首提出的原因,是讀者提出了不少大家應注意的理財問題,你可先看本書是否適合你閱讀。   六月三十日: 本人是34歲單身女子一名,應否買樓? 應否買樓先看你有沒有居住的需要。當然有人買樓是為了收租投資,不是自住的。在筆者舉辦課程在開首已提及樓房除了是消費品、更是投資品。一個單位的坐向、納光程度、交通便利可歸類為買家消費層面之考慮。有部份人忽略了的是投資方面的考慮、如將樓房抵押予銀行後,所獲金錢之能力及所予之攤還條款。村屋、唐樓普遍價錢低下不只是因為舊,另一原因是抵押借錢的能力較低。好像村屋是五成、唐樓更大部份未能借低息按揭,就當近年大力宣傳之「幫信兄弟」,借到比你都收double息。一間屋唔能夠係銀行作高成數按揭,等於你要比更多首期作買入成本,在同質相比下大部人都會選擇較少首期的付出方案,變相令村屋、唐樓價錢低下,當然有其他因素左右價錢的。至於舊樓在最後時刻、會變得像太空老行星一樣,黎個超新星爆發,突然光芒四射,這也是趣味話題,在後部有更詳細描述。

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買樓入門 – 25歲讀者#436庸才

你好。本人有關於買樓的問題想你們解答!我們想買樓,但應該買多少價錢為佳?一手定二手樓好? 我25女友22。未來人工會有增幅!!!   地區可以係屯門青衣元朗。本人與女朋友 二人收入合共$40000。  二人現金$400000。股票和基金$60000。二人每月儲蓄$20000-$22000。   我想問下.如果而家推出既新樓,以我現在的資金可以應付到?  請回應我!!!THX 答案 筆者觀察現在讀者群由不同年齡組成,正想方法作應對,有良策可電郵本會作建議。本案讀者明顯在初階情況,各項智識經驗都有待磨練,當然人生可塑性更佳! 看見讀者和作出明智買樓決定的距離尚遠,必須花時間上堂了解買樓流程及方式。切勿只叫罵而對自身不作任何改善。     對於買「多少價錢」的樓房,我們用借貸力計算,在此時間最好用借貸力一半用作買樓,借貸力為40000/10000*50%*2.59=5.18mil,而一半即約2.6mil。換言之如堅持要現時買樓,入手2.6mil的樓房為佳。至於現在的新樓,如果讀者用盡借貸力去買,勉強可買入低層入手版的。發展商在現時出貨為主的時間,必會用免供、首幾年免息的優惠作招徠,更會用發展商自己提供二按務求令讀者可以上車。惟「上得太勉強」,在起首做錯只會令後事向更差方向發展。     買新樓同舊樓有咩唔同,何謂二按,居屋私樓如何選擇,借貸力為何那麼重要? 點樣易些批出按揭? 出糧方法與信用卡點影響批按揭都是「買樓101」的課程,請掌握此等知識再去作買樓決定。對自身咁有計劃既讀者可以搞清楚哂才向下步邁進、畢竟年齡廿五,還有大把時間。仲有就係自己都堅信的人工增幅,實在需落力工作令自己收入提高,起碼用提高現收入一倍作首個指標。筆者在廿六歲做到,想起來都是勉強「交到功課」,起碼對得住每天吃的飯吧! 所以千祈唔好話(亦唔好諗)自己做唔到! 另外投資自己先至係享有最大槓桿,參考「樓換樓」書本當中常被師兄們所引用的「庸才論」可令你更有啟發!     社會新手住新樓實在不宜,亦不見讀者的月入可令他安穩可享此條件。如一定要買樓,建議在新界西買入舊房九成上會,單名買入亦具好處,可為日後買第二間作好部署之餘,亦為未婚者減少共同財產管理的麻煩。祝各位年青人在自我發展旅途上一順風順,如認為本樣參與的致富教室有什麼如活動可提供予各年青人、不妨電郵我們或在facebook留言提出!

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買樓心路歷程#435

諗Sir 你好!小弟行年32,單身,公務員,月入27K,傭才一名,可見將來人工大幅加薪機會不大。本人現與家人同住居屋,無供樓負擔。本人希望置業放租,如有機會結婚才考慮收回自住,曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤。 一直有留意樓價走勢,錯過太多機會,但認為現時樓價太高,動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心,不境收入不多,只得一發子彈,因此希望樓價下跌才考慮入市。但何時跌市無人知,趁現時入市呢? 請問諗sir, 依小弟現時收入,我應如何做才可於晚年擁有兩間物業呢?我該如何部署?謝謝!   補充資料: 收入            : $27K 人民幣定期:¥550K 現金儲蓄    :$100K 無其他任何投資。 答案 讀者在描述自己買樓心路歷程中已提及兩個買樓要考慮的地方,兩點對解釋樓價升跌,及樓價點解現時咁貴很有幫忙,我地去片! 1. 「曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤」 意見: 筆者上堂在初期已提及,樓房既是消費品,亦是投資品,要解釋其價值需要考量間屋能提供的居住環境有幾獨特,及當時投資人對樓房作投資有幾渴求。地段獨特、間隔獨特都令樓房好住又升值。另外在沙士期間、三十萬一間居屋都冇人要的! 因大眾的投資需求縮縮不行了! 另外有人說買樓好住最緊要,其實不然,由讀者自述的家人對話已說明買樓另一邊是投資行為,要顧及放售價格。至於村屋有獨特性影響其價值,見點二   2「動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心」 意見: 其實你從來無比三、四百萬去買間樓,你只係比左首期,其餘問銀行借。當然你心諗咪都係要還!? 巧妙的地方是你分廿幾年還,當中的時間十分影響還款人在供樓上要作的物質分配。即是開首供樓是大部份人供得好辛苦,但係番查廿年前買落既樓供到而家,每月供兩千蚊真係連半部電話都買唔到! 所以按揭是很多人買樓之中的重要部份,當然有份影響樓價。如果世上沒按揭,肯定樓價即時跌幾成。反轉咁睇,樓價有一部份是該樓有「抵押力」所予,村屋就比大屋苑樓房抵押力低,所以樓價較平。   請搞清上方各點才去買樓,只用自住考慮去買樓是敗筆,只考慮投資性質唔考慮間屋點住人可能令你幾年都出唔到貨,走少兩轉一樣令你有損失。   3. 「不竟收入不多,只得一發子彈」 讀者借貸力為27000/2*2.59/10000=3.5mil。又係由大埔翠屏出發,預算2.5mil再加手頭上現金,有望在下輪跌市再買入下一間樓。

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中產真心愛假豪宅#434

LumYeung Sir,   小女子早前向LumYeung Sir你請教, 不過未有收到回覆, 可能係書展太忙關係, 希望LumYeung Sir你可以抽時間比下意見啦。   小女子月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行/律師行做轉名到小女子名下, 7成按, 月供需約$17000, 20年。轉名目的係買多層, 同唔洗比dsd. 不過我地有既cash約只有1.2m, 轉名draw返既錢都係$0.3m, 共$1.5m。本來想買層大d既市區樓將來生bb, 有見而家hkmc都係offer借最多8成, 都只係買倒間$6m樓。可能我地都係奄尖既人, 覺得而家$6m兩至三房既樓, 質素都係一般般, 但又怕而家都唔知升定趺, 請教我們應如何計劃。 答案   解奄尖,其一是近年樓價上升,六百萬買到的樓房和十年前比質數及級數都相差一大段,住不得。二來是發展商不斷製造「假豪宅」,目標就是和讀者背景相似的夾心中產,製造住在元朗無極山莊就等同向上流動之假象,成功為某批人建立了「住豪宅」的需求。然後在偏遠地段興建假豪宅再包裝,成功製造水位,業主買入後然蝕水、而發展商飲完頭啖湯更可長收管理費。謹此要求讀者再三想清楚,心中的奄尖是真的對居住地點及間隔有所要求,還是中了發展商灌輸予你的「假中產豪宅夢」。     在「樓換樓(一)」已有章回「放低擁有毫宅的虛榮」,大概是一個醫生不肯屈就先由細單位上車再改善環境,最尾竟然比沒有專業資產的親兄弟比了下去,箇中原因之一是專業人仕自認中產,住屋一定要豪宅。真正處於豪住地段的單位實在不是一個年輕醫生可負擔,在現時升市下連次級大屋苑太古城亦不是年青才俊負擔得起。有發展商為了滿足一班「唔上唔落」既窮中產,咪係新界起幾幢金碧輝煌的樓房再包裝,告訴你住左入去就係中高產,如果交埋每月幾千既管理費就配合到你尊貴人仕既身份啦! 大家係選擇買入單位前,請了解你想買入的單位是否自己能在幾年內可累積實力買入。如差太遠請不要心頭高,居屋都搬入去住下先。   講返讀者,由於買左層樓只係兩年,層樓加按只多了0.3mil。如計劃有bb想搬大屋,可以行「以租養租」,即去一些新盤而又剛收樓的地段搵三房搬入,再將現有沙田住宅租出,一來一回其實都係比多幾千蚊。   買新樓去收租係好淒慘既事 乜租新樓只係比多幾千蚊? 係呀租新樓連裝修任劃花都係比舊樓月多幾千銀,原因是新樓落成大把投資客急於將新樓租出,有租收總好過成間屋吉係度,話哂平五百比你總好過冇左成個月租。較遠有大圍名城,近月有將軍澳,肯去間下大把租盤任你睇任你鋤。反之寄予一眾投資者,買新樓去收租係好淒慘既事,你睇多些homeblogger既個案,你就知情況係點。    最大鑊係你無樓在手而….. 租樓是沒有問題的。最大鑊係你無樓在手而淨租不買,樓價再升上去你亦沒有產業去對沖風險。讀者借貸力為110,000/10000*2.59*50%=14.2mil。現時只借了2.8mil,借有大把借貸力可用。保守可按兵不動,自住樓放租而自己租住理想地方,租一年唔妥又搬第處。進取可買多一間,九成上會再搵父母或朋友搬入,自己再租住他處。  

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六位收入但儲唔到錢#433

Hi 諗Sir, 你好! 本人買了你的新作 [樓換樓] 而認識你的網頁, 閱讀後深感獲益良多, 並慨嘆自己為何沒有早十年尋求置業理財的重要和智慧. 本人38歲, 庸才兼愚人一名, 是家中長女, 兩年半前更成為了身兼父母兩職的單親母親, 女兒4歲. 幸而有父母幫忙照料小女, 工作暫時亦尚算順利. 有感身負養育女兒和照顧父母的重大責任, 很想及早安居樂業, 特來請教, 希望諗Sir指點指點. 我的情況是這樣的:   l   本人出身基層家庭背景, 靠自身努力讀書工作, 現擔任職區域管理工作已多年, 近年工作順利收入倍升, 現月薪10萬, 年度積效獎金是年薪的20%左右, 近5年以來公司也派到target bonus水平, 一般留作交稅用.   l   因為先前種種複雜的個人及家庭原因, 本人除了替父母供完了一層居屋以外, 一直也是租樓住而並未有自置物業, 並有合共95萬銀行分期貸款要清還, 現每月還3萬左右, 預期2018內年全部還畢. 手上只有少量現金, 有一架供完自用的日本房車, 亦有固定用收入的15%買保險及基金儲蓄,   l   在一年半前, 父母及妹妹因為希望給予小女家庭樂和協助我照顧她, 故決定一家人搬在一起住, 租住單位是我的Dream Home, 月租$22,000, 市值HK$960萬左右, 是我置業的理想選擇 (環境適合長者幼童, 交通方便, 建築面積很足, 校網理想).   l   最近本人父母趁市價理想把居屋賣了, […]

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