三萬人工點住名鑄? #1764

諗sir 你好,本人是你的忠實讀者,希望你可以花少許時間分析小弟的個案。 本人和女朋友28歲,我月薪約$50,000,女友月薪約$35,000,現金大家合共有60萬。   由於本人在銀行工作 ,故擁有員工低息(<2%)高成數按揭(9成)福利,本打算購買二手600萬以下私樓,但發覺尺價比600萬樓上高很多,慢慢睇樓轉移到九龍區私樓(600-800萬),本打算購買地鐵盤匯景德福麗港城等大型屋苑,但由於發覺業主不肯大幅減價(市場也只有很少賣盤)和未有合眼緣的單位,一直未有所行動。 直至上年十二月觀塘新盤開賣見價錢合理和幸運地抽到了很前的籌,最後以自己個人名義在購買了觀塘新盤一房單位(使用了小弟在大學兼職和投資的儲蓄大約100萬),樓價約700-750萬元。(賺買原因是因為有經紀回佣 ,節省了裝修支出,睇好發展潛力和地點方便)。壞處就是離開公司時候需要補貼大量首期。   本人年儲40萬 (因為投資變化多暫不計算在內),女友年儲20萬,現時二人分別住在家人的物業中,準備兩年後結婚,暫不打算生育小孩,家庭負擔暫不大     另外,如果我們先換一間尺數較大的(例如500幾尺的兩房至細三房單位)是否很不智?   請問我們應如何部署一生三宅呢?   方案1. 以女朋友名義數年內購買新盤/二手600/450萬樓以下,繼續居住在新盤。等待樓價重回上升趨勢時加上儲蓄和職位上升後再次購買多一間600/450萬樓以下的物業   方案2. 待新盤樓價上升後先換一間尺數大的單位,再實行方案1 方案3. 搬回600萬樓下的單位,再便加快實行方案1   你的讀者上   answer: 唔係想倒人地米,但新盤一般個價升得較慢。就當樓市大致上升,仍有不少因素令新盤升勢落後:   1.讀者用銀行職員plan上會,唔用呼吸,此舉如踩鋼線,因一旦銀行裁員讀者會同時面對失業加call loan兩大難題,佢好留定資金去擋呢一次 讀者講既經紀回佣,其實只係發展商收取高樓價後回比佢既現金。比1-2%回佣,可令不少買家某心比高10-20%溢價買樓,何樂而不為呢? 新樓裝修費只係計在樓價之內,不過同意買新樓可把裝修費乘大後再攤長還,是否著數睇下買家點諗 由回佣及提供裝修及呼吸plan所予之溢價,在樓市氣氛差些少時拎間樓去銀行加按即現形,大部份本blog讀者都不屬銀行員工。佢地拎間樓去用街客plan上會,估價時會勾起回佣及裝修錢令能借金額大幅減少,逼業主黏死3年後貴息既發展商呼吸plan   近日見電視訪問有街邊女生對上述論點都頗為熟悉,可見一手樓找人承接時,買家肯定會將一手原價大大打折。另外一房單位與studio類都不看好,啟德有大量一房供應(源自政府數據),讀者間一房之租值亦會與觀塘區劏房對比,當觀塘區老劏一房一廳租七千,那讀者間新屋市價達一萬,呢個租收番肯定唔夠供700幾萬樓。加上在3年辣招過後,大把業主想出貨令價位升唔起,恐怕要等到第5-6年才見到清天。   誠然樓市未必跌,若樓市重拾2010-2012年的強升勢,讀者就一定無事,香港人亦都和諧非常。好似滿名山批業主,當時零首期加呼吸PLAN上會,篤手指篤贏左有錢落袋,希望他朝讀者也相同。但限於筆者非先知,故本blog未有未來2-3年樓市預測。想提早知升跌你應搵大師既文睇,筆者不才一向講升跌最多睇未來半年。   讀者現有60萬cash,一年可儲40+20=60萬,讀者幸好仲有一張好牌揸住,就係佢個銀行職員plan應沒罰息期既,這幾年不妨穩定儲錢,待三年後甩左SSD稅期,希望將樓賣走再換兩間,自己同老婆每人一間。讀者及未婚妻人工共85K,3年後假設人工唔變借貸力仍達85000/10000*50%*2.59 = 1100萬,夠買兩間大兩房。 由於後生估計3年後未生仔,不妨將兩間大兩房用木改成招待學生的學生宿舍,筆者在買樓003課會談此構思、客源及做法。由於學生可以夾埋用廁所,而廳又可以載一個人,所以一間大兩房收成22-25K租絕有可能。當然要某類型的單位才好做啦,唔係求其一間都得! 那讀者可夫婦每人一間用1000萬買兩間,收租45K,用呢個租可以去跑馬地租個連車位細別墅,或者去名鑄租個兩房,實行一生可以豪一次啦! 快D按上圖搵阿Lily或者彭生!   用45k,夠租返讀者個觀塘盤既三房啦! 仲可以選兩間樓是否出一留一。   所以話左用舊樓改造再產出高租金收入比自己反租靚野,咁做最明智啦! 用木間房令違反建築物條例,及銀行條款之風險大大降低。當然後生有錢唔去享受,先儲起佢,咁做仲叻仔。  

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3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan? #1763

近排保險界風起雲湧,原本前輩做落既必殺PLAN被挑戰,有大公司出皇帝PLAN去打佢。必殺PLAN在於老經紀明白,如遇上行家推呢個計劃比客,如個客主力比較PLAN佢必輸無疑,可以停止花時間係個客。大公司為求業績,終於係19年1月出個皇帝PLAN去打,希望搶返個MARKET,筆者今次為兩個勁PLAN做比較,必殺PLAN係短途贏哂,3年可出68%回報。皇帝PLAN係5年階段比到72%回報,基於皇帝推出公司係大brand,所以皇帝PLAN用5-8年計唔係冇得諗。   今次講既plan係擺到該年就有咁既回報,提早斷plan可以而回報會減少,唔係坊間其他經紀比你個D「乜都無哂」 今次講既兩個plan在首3年有保證回報,唔係浮動既紅利   今次講既plan在設立上要人脈知識同時間,所以坊間經紀唔會輕易賣比你,本blog講既資訊含金量歡迎你同其他渠道提供的相比。你睇埋落去,就知皇帝PLAN為何在3年回報線比下去? 唔係plan差,而係銀行見佢新出plan唔肯比咁大融資佢。另外皇帝PLAN大公司無派比銀行賣,銀行多客基本上講兩講就有魚埋黎,何需拎靚野當糧餵水魚呢?   皇帝plan計算。可見計劃excel內顯示之數字與保單說明書上的一致   筆者將兩個計劃在36個月時之付出及回報作比較, 必殺PLAN係香港上市保險公司出,都穩陣。同埋個借貸plan太好要排隊先出到plan 皇帝PLAN個brand比必殺更大,上市已好耐,所以有些更穩既人寧要皇帝plan,同埋一年間大部份時間都可出到plan   必殺PLAN計劃面值17506500, 首日退保價值為16506482 (94.29%) 皇帝PLAN 計劃面值 1030602,  首日退保價值為975123 (94.62%)     必殺PLAN客戶需出金額1000500對比計劃面值17506500,比率為5.72%,槓桿17.5X 皇帝PLAN客戶需出金額104234對比計劃面值1030602,比率為10.11%,槓桿10X     利息 必殺PLAN  2.55%, 回贈??? 皇帝PLAN帝爵2.5%,冇回贈   3年+??時 必殺PLAN  退保價值為19472792, VS 已付總費17506500,增加11% 3年+?? 時 皇帝PLAN  退保價值為1094632, VS 已付總費1030602,增加6.21%         必殺plan計算,3年回報為68% 3年時 必殺PLAN  淨收回2966792(未扣利息支出), 同計劃面值17506500比為16.95% 3年時 […]

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轉換什麼債基值博率較高? #1762

諗SIR你好,小弟係2017年上完收息101及103後決定買入B餐約41萬,後來再摃捍買入50萬B餐及賣出本來持有的艇貨70萬股票基金   直至2018年開始雖然B餐單位價格一直向下 但跌幅有限,而且相比已賣出的股票基金已經覺得執番身彩 ! 現時我的AMERICAN INCOME現值約85萬,扣除利息開支後約賺4萬。以當時買入價計息率約6.16%,以現值計 息率約7.25%,2018年力保不失算係咁。   本來留左一筆錢打算分段入多D債基,但後來見到樓市亦開始下調,所以在19年1月將筆錢入左個單位收租。現時已無錢再入債基,但我都想襯現時債基價格比較低時,買入比B餐較高值博率的債基,2018年已證債基在市跌時令我放心。   你覺得我現時轉換成其他債基的時機正確嗎(假設我能承受更高的風險)? 如果時機正確的話你會覺得轉換什麼債基值博率比較高呢?   Answer: 論基金 股票基金,銀行好想你買,然而買股個人都可買十幾廿隻,在選股上基金經理的成績一般亦不比散戶好(網上已有多方文章研討),故筆者寫blog七年,從沒提出買股票基金。   論債基 債券基金,就當你問銀行都會想盡辦法叫你買股債、又或溝下別國外幣你令難計數,原因不在此述,最基本可先留意債券廿萬美金一條,唔係人人都有現金買十零廿條債的! 加上有金融機構予高槓桿,適當運用可達年10%息之上。   論槓桿 由於讀者用槓桿得宜,遇上股市由1月跌到近尾既2018,在此差勁投資氣氛,槓桿了的債基仍可安然無羔。有些人由2015年開始大聲疾呼「高息債爆煲」、「叫人加按買債無恥」,我們先不論坊間嘩眾取寵次言論有何動機,自審下筆者仍覺債、樓的投資比股票同窩輪易掌握。「易掌握的工具」比「功能強大的工具」更能實際幫到一個人。股票係功能強大,可惜一不少人就傷己。   論投資 踏入豬年,提醒各位筆者是假設自己不能每每看通後市,假設自己能力有限之前提下作投資決定。投資不是猜度後市而下注的事情,而是計算後利用更少風險去賺1%回報之決定。投資概念是穿越股債樓匯的,由於筆者唔係賺佣為生的經紀,故可在不偏重的角度下與你談投資。若你還是喜歡周遭幫你搶先預測後市之報導,大可離開筆者網站到別處觀看。   讀者提到「值博率」,其實投資就係處理點去用更少風險去賺1%的回報,能賺1%而用最少風險為最佳,其實上述就類近計「值博率」。可惜不少人只提「值博率」,但做多次投資都從未計過,這源於坊間很少作計算風險的教育,只有誇大回報的報導。   論資產分配 讀者沒提供手上現金及資產情況,所以決定唔到佢應否由B餐轉做更大回報之A餐。好似前日文章提到之46%年回報之A餐,如讀者有500萬淨資產值或更多,動用100萬入A餐是可以的,因那怕輸一半都只屬總資產的10%。若100萬已屬資金大部份,咁梗係多用B餐行穩陣用美國國債收息為上。A餐之年46%派息在下圖有述,詳見星期三文章: http://homebloggerhk.com/?p=90960 至於現在(2月10日附近)是否買入A餐時機? 答案不是的,見下圖作為A餐價格走勢之proxy,從yahoo finance報價可見,近期價格已跌至有色通道內中軸之中線位(圖中最右的紅圈),即將下破中軸線。見過去半年5次若下破中軸線,A餐價格都會再向下一會,所以欲投入高回報之A餐需要少注及等一下。 至於計算債基的「值博率」? 我們在收息101課上有授。

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情人節最佳禮物: 月月送您三萬被動收入 #1761

Hello, 諗sir,你好! 我係19年1月份103課程學生。 我兩夫婦都是51歲 每月收入總共65,000 手持現金6,000,000 股票200,000 基金400000(買了超過十年) MPF大概2,000,000 兩個兒子讀中一及中三   上完課程後,計劃以下兩個方案去運用手頭資金,現想請教諗sir: 方案一: 用3,000,000投資債基,希望每月可產出約40,000現金流幫補租金支出(沙田馬鞍山區租3房單位),建議可買什麼餐的組合較好? 另外用2,000,000打算等機會買一個6,000,000或以下兩房單位作投資。   方案二: 用2,000,000投資債基,希望可産出每月2~3萬元的現金流收入,可有建議買什麼餐的組合較合適? 另外用約3,500,000於沙田或馬鞍山區買一個約8,000,000或以下的 3房單位自住。   以上哪一個方案較理想?望請諗sir多給予意見,或可有其他更好的投資建議? 心急的學生上,謝謝!   ANSWER: 讀者提出兩個選項,都傾向用盡600萬現金投資,此為一般港人所犯毛病: 有錢就要成筆拎去買哂佢。筆者建議讀者買入投資物要多考慮一個空間: 時間。雖年至51借貸力已比5年前打了八折,加上無樓係手,惟上述兩項都不屬心急投資的理由。   明白目標要2-3萬被動收入,亦很需要建構樓房租金類的被動收入,由租金可隨通賬升去對抗通賬,直債、債基、股票之派息都不可以。債類的息有固定,股票的息更可因業績差而唔派。因為筆者認為讀者要等樓市比高位跌了25%之後才可令20%首期出手入市,那就很夠安全系數,就當買入後樓市再跌都要比高位跌四成才會被CALL LOAN。上次樓市由高位直跌四成,就要數1997了。讀者比筆者年紀大,應都有感1997式的樓市瘋狂,再不現於香港,亦因內地早對買樓炒數有規管,現時內地樓市係唔生唔死唔上唔落,正合中央心意。   現時較有代表性的中原城市指數下調至169點,比高位188點跌了11%,如跌25%要等跌至141點,亦約2016年高位146點附近。故得出策略1: 等指數回順至146點附近入手兩房,預算500萬首期100萬,買完究竟租比人定自住自己諗。如租比人就犯了銀行承諾,筆者的買樓001有研究此等個案及後果。自己住就唯有屈就一點,不過市面有些大兩房,如大興、麗城一期或沙田偉華的大兩房,係可用埋廳個窗位「二變三房」的。   另外將200萬分三注,可入手債基B餐(有疊增)收年息15%-18%,200萬投入即年息有30-36萬,即每月多了25-30K月入,夠讀者心頭數了。不少人對槓桿嗤之以鼻,這也明白,亦是一個負責任投資者需有之戒心。然而你攪清楚槓桿的風險及對投資人的責任後去利用,很多時槓桿成你貧轉富的工具,讀者的600萬相信是佢早前賣樓所得,佢亦是利用了槓桿去助自己儲得打工未能及的金額。債基之槓桿可調較,自己選究竟跌幾多才觸發槓桿都得! 即例如你可以設定,跌25%才CALL LOAN都可以。有些人進取的,選10%亦可。基於債基B是用美國債為主,年波幅大都在10%之內,用20%已很為足夠了。   讀者用債基獲得25-30K月入後,淨300萬做定期。300萬留定期可提供現金作不時之需,另外一旦樓市再大跌,讀者仲有多注錢用老公名入市再買樓。到時退休有兩間樓揸手加退休金及有債基提供之25-30K月入,唔叫富有都起碼心安。

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三年,50變200萬點做!? #1760

Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行?   本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買本人任職銀行的債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 讀者入息4.5萬,家庭入息共9萬,內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆,實為不俗。 情況簡述: 買一間樓後現金量少 點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓? 3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好 買三房估計要210萬,有方法將現時資金3年後變出200萬? 而家究竟點做?   相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍,但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法)    次選一: 4年大4倍不保證之法   有一款債基近月提高了派息,未槓桿前已派不少利息,特別槓桿後令年回報率增至46.39%,已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證,借左錢亦要先計好面對call loan之風險,更要有朋友offer個靚借貸息口比你,上收息課可學懂原理,及獲得朋友助你。 我們歡迎新朋友自己去銀行先問,我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間,都做得比非學生好。   當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年,方法內所用之投資物全年跌0.59%,2017全年升了3.59%,波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法,但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散,南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%     次選二: 9年大4倍保證之法 此方法是保證,筆者認為9年若可將200變848,等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」,筆者早前文章見下link: http://homebloggerhk.com/90720/   敢講此為全港最高回報的保險,頭三年有保證4.5%之回報,故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan,筆者兩者相比過,仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼,在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。   […]

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挖礦合約或劏場騙徒應找那些人落手? #1759

你好!諗Sir,本人45歲,女,單身(未來都有很大可能是保持現狀)。和父母住公屋,自僱做零售小生意,每月收入約25000-35000,視乎市道好壞。但家裡開支大,市道好時每月可剩幾千,但市道差時基本上都儲不到錢。   10年前在國內買了一間40萬既樓上年賣了套現200萬,但還家人債務,裝修和留20萬流動錢後,而家約有港幣120萬可作其他投資,本人不打算在港買私樓,因獨力負擔不到,但如抽到居屋,也會考慮給大部分首期。有感自己年紀不小,以及想為自己將來打算,想請教諗Sir,我應如果善用這120萬滾存多些財富,希望15-20年退休後都可以有些被動錢傍身。本人未曾買過股票,但最近两年有留意,但不敢胡亂入市,但也有作入市的心理準備,請問我還需要注意些什麼?     answer: 好明顯此讀者手上120萬現金,是10年前胡塗買落間國內樓賺返黎。現時只剩120萬,亦即手上無儲蓄習慣。有睇開筆者blog都知,筆者對做唔好儲蓄既人一向都唔睇好。唔係因為佢地現金少,而係多年不儲蓄即表示該人對延遲享受及執行事情兩件事都有問題。除去特別情況如有個爛賭家人,咁既「病」在成年人身上筆者無能力醫到,還是另請高明。當然社會上亦有些人係無需要儲錢,留意唔係人工高就表示有錢,係現金多才叫有錢。你見本blog有不少十萬八萬月薪者投案查詢,很多人認為「搵十萬咁多無可能儲唔到錢」,只好打比喻說筆者在山腰,係唔會明白大劉係山頂的風光的。所以新一年,還是透過多賺多儲多理財去體驗人生的甜酸苦辣吧!   做零售業如做街鋪,很有機會被網購淘汰。誠然筆者未知讀者是何等零售,筆者每工作日撰寫文章主對象是為眾讀者而不是個人。因此指出現今科技發展得快,公元2019個年頭,200年前有了蒸汽機、再隔幾十年即有飛機(~1900)、1950年有電腦原始型(可參考獲奧斯卡8項提名的《解碼遊戲》- The Imitation Game講解英國發明「電腦」去破德軍密碼),20年前才有人民用亙聯網,生活模式因為科技捱出間距越密而變得越快,所以大家要學好如何去學習,如何提升適應力。讀者的技能現時管不管用? 有否花好佢20-40歲黃金時間? 看倌自決。     最後係從不買股票,有些人認為這是優點。惟筆者認為買股票應趁後生買,既可明自己願意承受幾大風險,因只有自己用真錢試過才知自己願意冒多少,亦可減少中年時墮入投資騙案的可能。綜觀2018年大批投資騙案上報,由倫敦金、劏鋪、比特幣挖礦合約、受騙大多是入世未深二十幾或封閉型「五十後」。過份擁抱或決心離棄投資,兩面都是不對。   另留意一點,買樓而胡塗賺錢的人多(本案讀者都係)。買股最尾一鋪都可贏住走既人少。原因是樓房大家都有住,就當冇人教你都知無窗近樹低層既屋係唔應該買啦,所以樓房投資看似難其實需要技巧低。買股好似一鍵即買好容易,但大部份買股票既人都未搞過生意,淨低你自己諗啦…   讀者的行動應如何? 由於120萬已是讀者的絕大部份加上未來可儲幾多錢不能預見,建議只做最穩當的債基,加一份年年10%的保證回報保險。市面已有提供4.5%-5.0%年回報保證的保險,而有金融機構提供九成五的保費融資,借貸成本2.5%,那你見只要將份PLAN五成上會,回報已可約(5%+(5%-2.5%) )= 7%。那九成五上到會的保險究竟在那間做及回報如何計? 有咩費用可免有些一定要比? 這些在收息101詳談。   將年回報提供至年5-7%然後睇下能否等到樓市下滑至2012年水平,即中原城市指數120-130點附近,靠自己單名上會。父母公屋應不能轉到自己名下,若他日無公屋編比讀者但父母過身,要有自己住劏房但手上一間樓要整租比人之準備。若等不到樓市下滑,買唔到樓去脅租客幫自己儲錢,那筆者已再無辦法。只可以睇佢120萬收7%息加埋政府援助可以頂到幾耐。由於讀者現金少加上儲蓄少,佢係唔可以學人行收息101的A餐收30%一年或較低槓桿之C餐收15%一年息的。留意唔係每個理財個案都可救番哂,除非筆者係賣挖礦機或者劏場,才會對客說「一定有得救」。   有人話越窮越見鬼,筆者同事。有些人就是儲蓄少或打工賺的不多,才想用些高風險或行偏方去谷大自己財富,最後往往就係老本都比人呃埋。騙子的”Target customer”,就係打著這些人性弱點去搵。

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搵58k儲60k的家庭 #1758

諗sir, 你好? 有關本人之狀況如下:   家庭狀況: 本人45歲,已婚 (無子女),夫妻財政完全獨立,由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。   每月收入: 本人為公務員 (每月人工HK$58000)   個人物業: 九龍市區樓,屬開放式單位 (260呎,6年樓齡) 上年終於供完 買價:$340萬/現值:$550萬 現租:$15000   新界地鐵站上蓋樓,3房 (600呎,2年樓齡) 每月供款$16000,尚欠供款$435萬 買價:$790萬/現值:$1200萬 現租:$22000   儲蓄:現金$150萬;另外,由近一年開始,每月都可有$60000盈餘   退休年齡60歲:將會有長俸約$400萬,到時每月亦有長糧約:$24000   本人自小家貧,父母亦雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實,我也粗略計算過本人將來之退休生活,應不是太大問題。   由於近日有幸在網上參看諗sir的文章,實在極富教育意義,而且亦得到很多啟發,遂想請教一下,本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?   諗sir,多謝你撥冗幫忙!   PS: 我嘗試遵照你所教,計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法): [$58000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1080萬 (即:我的剩餘借貸額是645萬) (但我上經絡按揭網上真人對問,理財顧問回答我連同租金計算,只可多借305萬) 相差有距實在太大了,是我計算錯誤嗎?   […]

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諗sir拜年文: 為何日本沒年初一? #1757

    新春佳節,華人社會同慶賀豬年到,然而同屬東亞,受中國文化影響深的日本人竟沒有農曆年假放,點解呢?     此事始於明治維新,時至1850年代,美國炮艦抵日本要求開國通商,暴露了當時幕府政權領導上無能,武士集團取而起之。武士的社會階級在將軍及大名之後,乘機舉兵推翻德川家康後人的將軍政權去上位。由於將軍打仗有「幕」在頭頂表勢,故德川軍政亦叫「幕府」。最後德川家聯盟在三重市鳥羽附近打了大敗仗,武士集團推天皇繼位,號明治。     明治政府組日本人到美國及西歐採訪學藝,實務地住足幾年去而唔係去個trip咁簡單。由於處處想向西方學習,故轉用西曆而棄農厝,另外引入小學中學大學的教育架構,更是首個在亞洲有議會的國家,把改革執行得清脆利落。作為當時「日本公務員」而大力引入西方思想的福澤諭吉,最後更榮登日本10000円個頭象樣。其後的發展及與中國的衝突,相信不少人都清晰。然而中國都有戊戌維新,為何日本成功而中國失敗呢?     當然! 中國當年是否維新失敗相信仲有人想爭辯,然而孫中山先生都曾去日本學法及勾過了下日本勢力,大家就先不論此點吧。更想做是借古鑑今: 當年戊戌維新改不了中國,其一主因是中國有大批文人,有科舉制度,呢批冠冕堂皇既人一說到危害自己利益那處,就大條道理,嚴謹的同你辨證一番,最後當然係「唔做好過做啦」。其二主因,慈禧不放權,而日本明治天皇的權可以話拜美國人而來,故更沒理由不行維新。     文人的利益集團至今仍存在,特朗普橫空降任總統,與官僚系統唔夾,與美國N咁多個文人智庫唔夾,都係變革失敗的現例。觀乎大家左右,仍有些清高自持的文人,只會用筆但少見將其理念實踐。一講到要錢要兵去救國,就只會說我們可做的事不多。當然評論一件事遠比做成一件事簡單,因此市面太多只講不做之輩。新一年希望大家多鼓勵身邊人做實事,唔一定要捐錢派錢派飯,只要擔當好你在社會的角色,成效不比捐錢或唔要支飲筒低!     祝大家新一年,進步!    

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下錯理財決定,求救諗Sir! #1756

諗Sir, 您好,我是你買樓001的學生,也Follow開你的Channel。本人今年34歲,從事保險業,每月總支出約4萬,流動資金約20萬。已登記了間無限公司處理收入。 剛於11月啟德區租下私樓一房單位,月租$15800,於2010持有一層屯門兆禧苑一房單位,當時市值90萬已補地價,至今翻按過兩次,3筆按竭共約160萬。剛於1月份完成裝修,現在進入放階段,亦已找到租客。 但是當時沒有提地產agent我可能不會打釐印,及後地產agent找了一位公務員。因我沒有放租經驗,當時沒有周詳考慮,焦急倉猝下了決定,現已簽下臨約。現求救求教諗Sir: 1. 我應否把物業轉到無限公司名下,節省來年的税務支出?現在又是否轉得切?有什麼需要留意? 2. 打厘印是否等同轉正做出租用途?其後若再翻按,總按竭額不能超過樓價50%?因為我有打算過按爆原本物業,用家人名於今年再購入多一間物業。現在考慮其實是否攤訂再考慮清楚,還是同租客商量共識暫不打厘印… 感激萬分! 心急人上   ANSWER: 本身年三十歲好應休息下,惟見此讀者有急問題,故簡單答一下。簡單言此讀者為保險業不穩定收入人仕,為方便去租啟德而將自己屯門樓租出,讀者要留意買樓003課內「處理未轉正出租用途的物業之租務案例」,及「如何將借貸力由無變有」之案例。放租比公務員會令業主更有機會交RENTAL INCOME TAX,為何讀者已在課上習得原因。 惟今時已租出了究竟應否悔約? 計及兆禧苑一房單位的租務收入偏低,應只1萬/月,而一年增了12萬之收入。然而2018/19年度納稅人的稅階由3變了4個,加上稅階增闊至5萬,如讀者年收入在20-50萬範圍,多增了的租務收入只引致讀者交多一千幾百稅款,又或計埋退稅唔使比,所以讀者應作良好公民,預定間租比公務員既樓要交稅。其實唔一定偷偷將自住樓租比公務員才會受到稅區「關照」,界線下還有不少情況要留意的,慎選租客。   至於將物業轉比無限公司,要付15%買家印花稅,咁貴稅當然不考慮。另外無限公司都係些不好行的路徑,銀行見到呢類公司唔想開戶唔想借,如你不知就裡亂選公司類型,更不去細想邊個為公司director,只會又被錯誤財務決策教訓。   打厘印只係比稅,間屋要轉正出租用途要向銀行申請及補簽條款,當然銀行都趁此機會又賺你些少,你想慳就要之前知點避了。至於按爆物業要看讀者的文件齊唔齊,就咁幾張支票影印本加入數記錄,不足令銀行借幾百萬比你,更何況按爆八成,要將大部份樓市升幅按出享用? 另外讀者不應用無限公司去成就「借貸力由無變有」此事,佢應已習得由那一角色開什麼公司類型為上。同埋講講讀者就當唔將租約打厘印,稅局仍會知道佢間屋係租左出去要揸正交稅的。   祝大家新春偷快! 今晚無線電視J2台22:35 兄弟幫有諗sir訪問。年初一同二晚都有! 亦可去myTVsuper重溫  

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鋪路退休有何法? #1755

諗 Sir, 本人與太太是公務員,年齡47,太太43,有兩名女兒,分別讀中六及中二,我們收入穩定,家庭月入約8萬。由於早年積極投資物業,已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9500元,太太名下,沒有按揭;其二油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,未償按揭50萬,2.0%厘貸息(小P-3.0%),樓宇現時估值約450萬;其三是將軍澳自住私樓,自己名下,有兩按揭,銀行570萬(2017年中剛轉按,30年期,貸息H+1.27%,大P-3.1%封頂),政府低息貸款110萬 (10年期,1.13厘年息,還款至2025年9月) ,樓宇現時估值約1900萬。至於手頭現金約70萬 (上年年中因搬屋清了積蓄),全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 (2.15厘利息)。   視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動,每月可儲蓄約2萬元。 由於本人13年後退休,希望界時可以有每月約4萬元 (現價值計) 的穩定投資收入,作退休之用。然而,苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。   ANSWER: 讀者真係要多謝哂佢老細,現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而黎,佢老細使出了樓市辣招令成交量少,放盤既人更少,令狹窄的盤源遇上內地的購買力,成就了香港樓市泡沫,順便成就了讀者三間樓擁(估計何文田樓400萬)+(450-50)萬+(1100-570-110)萬 = 1220萬淨資產。然而此為紙上富貴,趁市旺先加按再想如何投資更妥。   留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆,只要人民幣還未能自由進出,香港及其樓市仍有利用之處,然而香港人不應再定位做大佬,只屬隨從。讀者按何文田樓5成加居屋5成約得400萬,自住樓可按多1900*50%-110-570 = 270萬,錢多了670萬而月供多了670/259*10000 ~ 25K,補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被CALL LOAN? 筆者認為只按至5成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主投入債市,一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被CALL LOAN之苦。如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句: 小心「富貴」一場空。   當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢洗,不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10-20年做錯了,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生少少錢股債匯金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑑。得670萬後讀者用直債及債基做投資,直債可入渣打的,7%一年有售,風險為渣打倒閉風險,一手20萬美金下讀者先試一手,一年收14K美金即9100/月。你將此數同何文田樓做對比,就知何文田樓扣成400萬市值都只派9千租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。   讀者另20萬美金(即約160萬港幣)可分三段投入債基,債基選E餐,美國公司債於收息101有授的,年派約12%息,160萬投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金(港紙買亦可),產出25K/月正現金流,讀者手上仍持有670-320 = 350萬現金,可用MORTGAGE LINK收住息等機會。由於讀者投資經驗少,所以不要用超一半資金買入,及要分段買平均買入價。

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