300萬十年變900萬四個方法 #1965

Hello 諗sir   本人今年40。儲蓄1百萬,月入5萬3,每月支出(租+車費+食物)8千。每年旅行用大概6萬。   我想係港島買實用面積700尺單位(樓年齡最好30或以下)同屋企人住。   屋企人可以資助3百萬。   本人想50歲退休,你覺得可行嗎?   亦有諗過投資d舊樓租出去,咁就有固定收入,諗緊投資香港定海外好?如果海外,有冇邊度比較好?   ANSWER: 如果屋企人再資助多9百萬,諗sir相信讀者50歲退休可行。   如果無,咁讀者要自己將300萬係10年變900萬,賺幅200%,本文提出有何方法達此效果,先留意當中有風險,有大有小:   10年間將300萬變900萬,平均年回報約需11.5%。無年期限制隨時攞返,又快查到效果的,選用債基是不二之選。下圖為其中一個債基,收息101內的新E餐,年息12%而2019年個價仲升左10.19%。本月買入,下月就知收息準唔準,債基月月派息,筆者皆在介紹低佣金又收到息既方法,避免不少人於銀行理財兜兜轉轉仍是無賺之情況 又到年頭,係時間部署做保險融資,一份面值800萬的保險客人只需出50萬作「首期」買入,但收息用800萬面值去計,所以扣埋借錢利息支出仍是唔錯的deal。現收到風保險公司2020減派息,諗sir友人搭路下有銀行仍肯用低息為保單做9成半上會,遠比其他人做8成半的高,令回報不致大降。   所以收息課價值不只在於談談某些計劃plan,而係用行內知識告訴你去邊間借夾邊間買最掂,搵咩人做無伏。今年保險融資做到8%至9%年回報,到期保本,50萬入場,同往年一樣做完就無。收息103舊生可在舊生群或homeblogger舊生支援部whatsapp 98292018註明:「想做保險融資」。核實身份後助教跟進。   想係香港買股收10%息?想2019年唔少股份個價跌10%已1偷笑了。不少收息神股領展,中電,價格跌20%之上,收5年息都補唔返。   利用美國REITs收息,年息10%屬少事,超20%息在收息104有授。我地下圖睇睇呢隻派11.1%息的REITs,主要是美國的Mortgage REITs,專收購較好評級的按揭債務去收息,而唔係買成幢樓去收息。美國REITs的種類已十幾廿種,而香港夾埋都只係廿隻REITs唔夠係市場。2020,宜避年,部份資金應由港轉美。 美國亦有派息超10%的股票,下圖為美國加油站公司,早前亦有營運油站超市服務,現有儲油運用服務,近日價升之餘其10.75%年派息也不俗。想知道收息104除左教買美股及REITs收息外仲有咩板斧? 下方課程介紹(於收息101之後)有收息104課程內容,mouse拉落些就見到。   一些香港地產發展商被染紅的,在港將有樓賣而資金就回籠,發現有新返債券只在93水平而派息7.8%,2023到期。這暫只限私銀學生群及開立了戶口的舊生參與,可與你的開戶專員聯絡。 將11%年息的做法弄好了,10年自可300變900萬,其他退休籌劃亦唔難。

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錯買新樓,點返轉頭? #1964

付費後留位編號: TEDV7031 ****************************** 諗Sir 你好!   每次看到你的文章及 youtube部甚有啓發,十分佩服。 由於我和太太是首置及深感理財知識不足,還望賜教。 我家庭財政狀況如下:-   本人42歳, 月入$90,000 太太36歳, 月入$30,000 現金合共約$110萬 股票約$20萬 現在租樓支出 $16,000/月 需供養父母,除家庭支出每月可儲 $40,000 - 50,000   2019年購入馬頭角一房新樓(實呎320,$510萬), 因為太太中票為免她上唔到會,夫婦二人共同名義簽了臨約,已附大訂$50萬及律師等雜費,準備找銀行上會   自知浪費了一個首置quota,但又簽左臨約,有冇辦法free番個人頭出來?  另外,有計劃於新樓自住頭幾年然後放租,再購置另一層面積較大單位自住,請問來緊按揭應攤長幾多供好? 而我們應如何改善理財策略及分佈呢?   多謝賜教,祝生意興隆!! CS 謹啓   ANSWER: 三樣錯事佢都做左,祝讀者好運而希望錯既係諗sir啦 1.聯名買樓浪費了一個首置名額,這個讀者已自知   2.九龍城區為細單位(即差管署A類)供應重災區,同時為2018年18區供應之首。平時一區供應一年2500個已算多,九龍城一年出成七千幾個單位。筆者三年前開始提出「想跑贏買九龍三房,想自盡九龍城一房」。其後按揭政策放寛,早期積落大兩房或三房的學生大豐收。至於讀者新樓一房剛買,未等夠3年SSD賣走再要比稅 3.買新樓黎租比人是最差之選,交貴管理費及把新裝修比租客消耗。相反,租新樓自住是CP值最高之選。當然讀者樓已買,唯有自住返係一房咁啦,地鐵未知係入伙頭幾年開得成未   按揭永遠是攤最長還的好,買樓就是要利用銀紙越見眨值,令你在後生月供18K的負擔到老時輕鬆好許多。時間過去,你用更少的米就可完成一期供款。相對樓的租金收入隨通脹而升,你收的租可買返同樣的米,一上一落只要時間過自己財富就累積。   甩名可以做,將先生業權半份賣比老婆,完成內部轉讓便可甩名。如在轉之時合法避埋稅,可在買樓003得知更多技巧。510萬樓賣一半原要按255萬打稅,付印花稅約5萬幾。   讀者最大問題係唔學好理財,錯用死力賺錢。42歲先買第一間樓係個迷,身家比公司下屬還少是事實。點解? 只要下屬早年買間第一城細兩房,兩百餘萬買今日都升至500萬附近。結果樓市幫下屬賺既錢仲多過老闆儲起既錢。   未來要向經紀打聽新樓既SSD期幾時過,筆者認為最好一到期就賣樓,但有心理預備到時放個價好中庸,戒吊高黎賣。這也無計,新樓一過SSD個個業主都想放,這是讀者為自己結的果。拎返舊錢買間例如大興花園兩房,出租率更高亦你4賣樓潮拖低呎價。   讀者強項為良好借貸力,家庭借貸力為110000/10000*50%*2.59=1424萬,現已借450萬,由於未知讀者點向新樓發展商安排按揭,所以未用借貸力1000萬只屬粗疏估計。展望未來幾年,要買兩間大屋苑三房,每間預700至800萬市值入手,新界區大把選擇。香港2023將進入住宅供應斷層,而三房供應更是少數,大家留意。   現時手上110萬用債基收下息吧,110萬買直債又未到入場門檻廿萬美金,買香港REITs相信在政局波動加上2019用減息之因炒升REITs之熱潮後,香港REITs再上有難度。債基對30至45歲的人很合,攪得好兩至三年後買樓的首期都係由債基息收返黎。例如利用美國國債為主的B餐,年息15%,讀者之前那70班的收息同學已知其法,不少更實踐著,收緊息。那110萬收15%息月息為$13750,收番三年都有近50萬,又是買下一間樓的首期了。   […]

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被怒炒又不失去收入之法 #1963

諗sir你好:   我是你的忠實fans,可是一直沒資金運作,現在有一個很急切的問題。想請教!   本人40多,原先在大公司任高層,月薪9萬,幾月前被炒,現在沒有這個收入,家裏只靠太太的30萬年薪頂住。 我有一自住樓,市值1300佰萬,按揭400萬,另外現金只剩幾十萬。澳洲有一間屋,市值40萬澳幣,沒按揭。 我有兩位小朋友,中二及小三,想下年到澳洲升學,我們一家想過去住自己的物業。到澳洲可能只有兼職收入,約1-2萬港幣。我計算過每月使費六萬港幣。想請教你有什麼建議可以有被動收入?   我應該賣掉自住的物業嗎?或換一個兩房單位收租嗎? 謝謝! ANSWER: 呢個fans成四十歲人都真係幾天真,得幾十萬cash加二百零萬港紙同值既澳洲樓,就諗住移民澳洲做兼職去支撐佢係香港慣左六萬幾蚊既洗費,我地不妨計計佢:   讀者如賣自住樓,獲1300-400 = 900萬 澳洲樓折現港幣,約值220萬 現金只幾十萬,計佢30萬 那總資產淨值為900+220+30 = 1150萬   如全賣資產套1150萬去支撐洗費6萬,頂到191個月,即16年 當然筆者無想過建議叫讀者全賣資產,只想指出讀者工作十幾廿年做什麼高層,除左間自住樓幫佢賺到大錢之外,儲錢方面交唔到貨,返到公司亦交唔到貨,最尾老細唔使佢交啦。   最交到貨,除左佢老婆之外,係佢間樓,幫佢執左900萬。所以讀者往後安排,要留係香港賺錢,原因係佢未搵夠,除非佢知自己59歲可以返天家啦。另外要買住宅,時間證明佢儲錢做得唔好,夾硬供樓當儲錢幫到佢。至於兩個小朋友不是大支出的理由,畢竟理由只是慰藉自己的借口,街外人看你口袋有幾錢。天真的想法、夢幻的婚禮,只在搵夠錢之後才可擁有。   被動收入最好在風平浪靜時就試出來,唔係被炒落左馬才急找被動收入的。債基每月派息很合極需收入填補支出缺口及用作供樓的人,其派息穩定性未高至保證,但長時期維持在同一水平。對於財務脆弱的讀者只可買收息課的B餐,美國國債為主的,波幅一年在10%之內,2019年差市更錄升幅,至於較高波幅又高派息的A餐不合讀者。可將自住樓加按,1300萬樓按50%套1300*50%-400 = 250萬套出。將250萬分三段買入B餐,平均買入價外更可在入手第一注後觀察派息是否準確。假設12月上了收息101課,1月10日就知收息準唔準。那250萬收15%年息,每月約收$31250。   $31250加讀者兼職月入約15K,再加太太收入約月25K,31K+15K+25K = 7.1萬月入減返加按後供樓供多了約9K,剛夠頂住讀者月月六萬的支出。當然妥當減省洗費學節儉,是美德。這世界沒丟了工作又想洗番之前銀碼咁既事,除非讀者信後PS返我話佢阿哥係澤楷啦。   不要只賣而唔買返樓,對於無紀律既人,賣樓唔買返只會輸得更慘。你再諗一次而家仲有牌頂係因為咩原因? 由大轉細(兩房)同意,這是減少支出的表現。新界600萬兩房,已好企理。將1300萬樓賣返900萬再拎900萬當中160萬作首期買兩房住,留係香港再搵錢,900-160 = 740萬同用上述債基之法收息,月息增至740萬*15%/12 = $92500   原來有方法炒左之後仲收返九萬月入,唔信? 可以慢慢由少量買到大,就知派息準唔準。都係個句: 1月10日就知架啦。

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年五十遇人不淑,灑淚告別大灣區 #1962

  諗SIR 你好! 今年有幸拜讀了諗SIR文章及書,恨不相逢早20年。剛剛上完收息101(TEDV68)及收息103(TEDP51), 也上了英國樓班(YUEN02,YUENA1) 。早年遇人不淑,投資錯誤蝕了過百萬血汗錢, 年紀也不小, 希望你可以給予寶貴意見, 幫助我計劃將來。讀了收息101聽你提點買保險要小心,也想請教我買了的保險應否變陣。   我今年48歲, 草根階層出生, 靠自己半工讀完成學業, 大灣區大專教師,月入9萬, 扣除供養父母,供樓及其他洗費每月儲蓄5.5萬。已離婚, 沒有小孩。   資產狀態:   買給父母名下未補地價居屋,綠表市值740萬(白表市值近1000萬),仍欠銀行150萬,月供1萬 (如果補地價260萬,按揭增加到800萬,扣除轉名印花稅,按揭保險費,補地價費, 原有按揭等等, 計啱數的話可套現300-330萬, 但是月供大增到4萬[22年x2.5%],值不值得做?) 藍籌股票市值200萬(計埋利息現時仍然蝕了20萬) 140萬現金   現時工作不穩,也非自己興趣,正在考慮幾年內到英國讀書兼移民轉行,但讀書及供養父母每年50萬, 如加按居屋每年供48萬,即每年需要百萬, 轉行前景收入也不明朗。長遠希望有香港及英國樓收租,也有其他收息收入以達至財務自由。   投資問題: 現時資產足夠建立一個穩妥投資Portfolio, 年收百萬嗎? 短及長線投資應該如何計劃呢?     另外, 買了的保險如下(主要考慮有事時保障年邁父母生活):   保柏住院(大房保障), 每月保費$325。 AXA危疾 30萬保額,每月保費$540。 每10年加保費。 AXA意外 100萬保額,每月保費$75。 恆生人壽 240萬保額至65歲,無儲蓄成份,每月保費$390。每10年加保費。 恆生人壽 150萬保額至99歲,有儲蓄成份,每月保費$1930,供25年,現在供了12年, 明年平手, 贖回保單可取回已供30萬, 附上摘要。 因為在大灣區工作, […]

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諗sir學生六年賺三間樓 #1961

諗sir 你好,   對上一次溝通已經是2年前了,看來又是時候再發問一下。希望諗sir有時間睇睇。 倆口子30出頭有一小朋友。6年前起置業到現在,現有三個新界物業。   固定資產: 物業1) 荃灣細兩房,現值約 5M,欠款約 2M。出租正現金流 $4.5K。 物業2) 屯門三房套,現值約 8M,欠款約 4M。出租正現金流 $2K。 物業3) 天水圍三房,現值約 6M,欠款約 4.5M。出租負現金流 $5.5K。   流動資產: 5M 現金,月收 $8K 債基 50萬 (A+B),月收 $7K-10K (派息有波動) REIT 10萬 家庭月收入:約 14 萬 家庭月儲:約 9 萬 租金開支:18K   問題:  1)     需否優化物業組合? 2)     應否考慮買或換一自住物業而不租樓? 目標樓價1600 – 1800萬。 3) […]

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10年內財務自由 #1960

本人十分仰慕諗SIR, 曾報讀收息101,將會上買樓001   自己: 37歲,月入4萬,手上有120萬現金及有一沙田物業,市值約450萬欠144萬,收租中14K   先生: 40歲, 月入同4萬,現金約150萬,已投入債基戶口收息,月收$13726利息   住在黃埔細單位,市值應達500-600萬欠300幾萬按揭   已婚有一小孩, 希望你指正方向,加快進度於10年內財務自由?   1-2年後看時機再計劃買第三層物業收租? 已有2間不急入   希望50歲可隨心到處走一走   answer: 恭喜讀者收到債基利息,有了150萬產出13K月入之法,就更易規劃往後財務自由生活。首先何謂財務自由? 大致共識係唔使為錢而工作吧。讀者及先生月入共80k,當佢唔使做野洗費打七折,先用56k被動收入做十年目標。   當然,有些人係唔做野仲洗多左錢,這個也易理解。筆者認為平衡之做法,係財務自由後用時間從事一門生意,可以網上的唔使比人硬掘租金,那可爭取些少收入更可讓工作保持人精神。   自己幢沙田樓加按吧,由於讀者工資不太高又想未夠50就唔使撈,要可能違規按到八成拎多些現金,而唔係為保出租正名而只按五成。按八成拎到450萬*80%-120萬 = 240萬。留意唔係就咁走入銀行加按,要將物業由自己轉比老公。咁當然有人問:「老公已有樓,再食老婆間樓咪要比15%稅?」那你要去稅局網頁查查什麼是第二標準,搵搵佢,其實唔使的。   轉左名老婆冇樓,但有現金,又可行先生150萬收13.7k利息之法。今次將240萬投入收22k月入。夫婦用債基可收息13.7+22 = 35.7k月入,在港算很「高級」的了。當然按出240萬現金入投同一隻債基筆者唔贊成。債基是一類投資物,而當中有很多唔同類之選擇。可用美國國債類、可用美國公司債類,可用新興市場政府債,而讀者可將新的240萬投入美國國債類債基,原則是要同先生持有之類別不同,最好走勢相反。   下圖展示如何觀察A餐及B餐的買賣時機,將A餐類同之ETF放入計算通道,大家見到(下圖)A餐現價貼通道底而行,表示現不是買入時。至於B餐在通道頂,表示可持有直至賣出訊號發出。收息101學生在課上不只學到錢應投那一隻,更學到買入後怎應對升跌市。 同意讀者暫不要再買樓,因為計出佢只用債基或者加些少REITs,都夠做。留意現時有工返,買債基收到的息可重投入債基。在先生150萬加太太240萬投入債基平均年收15%息之下,5年間收息(150+240)*15%*5 = 292.5萬。5年後有資金150+240+292 = 682萬。到時自己再儲些少700萬投入債基,年15%息之下,年收105萬利息而月入即8萬7,已達成讀者唔使做之目標。   所以如何你月入未必有讀者咁高,只要儲到100-200萬,就當間樓按唔出錢,只要由今日開始選擇穩定的投資物收息,學好方法及其風險,目的地還是會達到。當然稍進取的可將收到既錢當首期置業,擴大資產為更充裕的往後生活部署。

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將80萬增值至夠首期同裝修 #1959

諗SIR, 你好!   呢幾個月在YOUTUBE頻道發現諗SIR既存在,實在造福我們一眾上班族   本人今年30歲住公屋, 畢業時07年浪費時間炒股,唔做好正職,睇好多投資書,最後都係輸錢收場   之後要還債,唯有由marketing轉做sales,起初賺到些少錢,跟住2010年世界杯又手痕買波,由贏近十萬轉倒輸廿幾萬,要朋友幫手。好辛苦才還清債比好友,跟住頹左成年思考人生   然後入左銀行,撈到而家。食麵包儲錢,加上網上賣下精品,現金儲到80餘萬。係銀行工作令我明白越有錢越唔靠買股票,令我記起諗SIR不買股票的理念,令我想趁今次機會部署九成上會買樓   女友當然想逼婚,明白我已到三十, 女友廿到尾,係時候拉埋天窗   如何穩定將八十萬增值至夠首期夠裝修夠買下債基收息咁?   每天在收看你文章的人上 ANSWER: 有些錯,要自己撞個版先認得深,至少對某些人而言,要真係用刀自己一下才明咁會痛。   買債因保本,更易預算支出。買股潛在升幅大,但亦可血本無歸。因此頭幾年投身社會的,很少到筆者本blog發問,大多是經歷數次投資失利後,才知穩步收息的好處。人人都想在理財路上行得快,但筆者理財先由股轉REITs,再由REITs轉債,再由債轉定期,越轉越穩,越大越唔會博。   或者你想想,為何「越窮越見鬼」是名句?   當然,做生意致富是破局之法,一旦生意成功豬籠入水,你就唔使慢慢「由股轉REITs,REITs轉債咁老土了」….好似康樂棋咁即跳上兩層。然而要生意長期做得住,老板大多是通才,擁幾項專精加上面面俱圓才守得住,呢份本事在20-30歲要有機緣及耐性才學得上。   只得一至兩項專精的通常生意一做大就比人抄左(因為獨特性不夠),紅一下子就收皮。   明白95%都是打工仔,所以本blog多談打工仔理財之法。我們的youtube頻道(homeblogger hk)講了幾集孫子兵法生意經,影片瀏覽量即大跌,那還是同汪總講下樓談一談升跌。至於讀者下步,要認識下美國REITs,要試將少量錢投入債基。做好穩守才轉主攻,由REITs、債基開始分段把80萬投入最好。   下圖是一隻進攻性強的manufactured home(MH)REITs,提供積木屋社區,2019年升了六成,筆者在12月收息104課會詳解。派息低只1.88%,但今年升了60%乜都贏返哂。由此同你講,好的REITs不只領展,不只又一城那隻Mapletree的。更何況如你過去一年死揸領展同那隻Mapletree,輸20%是基本。投資賺錢,勿想「搵一隻野」而「揸死一世」。筆者都唔會諗自己盤生意日日咁重覆做,往後都可似之前幾年咁賺錢請人又換office啦。 防守性高的美國REITs看下圖,由1994年至今長升長有,由$0.90升至$2.6,但留意平均每年只升4.6%,因為94年至今已廿五年,升倍幾唔算多,但呢隻REITs勝在行得穩波幅唔大。試過連續升84季,即成廿年呀BB~ 至於有D人話買股票有平均年15%升幅的,真正的數字為五年每年升跌為(+1%, +30%, -10%, +60%, -6%)而將佢加埋而平均係15%,絕不是你心想(15%, 15%, 15%, 15%, 15%)的假象。那你將血汗錢投入大升大跌的股市,會否被升跌震走? 你又有本錢去將大錢買足指數30%而等佢年年平均升15%之承諾嗎? 何不用債基,每年派息10%又有,另一隻15%又有,再唔係take risk收20%年息都有。今日買下個月都知派息有幾準(因為知道每月派息數,可推返年息準確否)。   筆者都唔好講新E餐那隻表現更好的債基,就當收息101課有提詔的舊E餐,過去半年個價都由$15.4水平升至$16.1(下圖),又有息派,投資佢錢留係香港唔需要搬去外國,更不要在美國券商打減佣戰下將你身家過份投入美該等券商戶口。下圖再一次展示,咁多年比人話唔睇好的債基,去到而家香港都沉左一半,佢都未沉。大家只要同心協力,香港定可翻身。

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40歲有錢洗有後路,怎做? #1958

諗Sir,   你好,有幸早前看到你在youtube上投資教學,有相逢恨晚的感覺。已即時報了收息101,希望迎頭趕上   本人已達40餘歲,先生情況近同,仔女升中 希望利用下資產去達成備有第二家園,洗費自給自足之願望   800萬供淨100萬的三房 現金300萬 兼職月入1.2萬 MPF 50萬 內地幸運賺取500萬港元的廣州樓房   職場失意,再工作恐怕收入不多,願能不時離港,睇住仔女成長 盼望得到答覆。謝謝   ANSWER: 近月不少港人都為自己想後備方案,說到底要在外地生活最要緊有錢。一旦攪好被動月入,移唔移民都無所謂。反正自己出糧比自己,長期旅遊買返份保障足既醫療保,情況或比入藉他國被雙重徵稅更好! 誠然讀者是幸運一群,乘著樓市升軌大賺幾筆,幸勤打工仔未夠五十儲有現金1600萬,比上不足但比下都很有餘,究竟點用錢才達成理想,唔使比人呃走?   大方向是內地樓搬返黎香港,現有樓都加趁,趁四十幾歲銀行仲肯借就把樓按揭盡或換返香港,再拎錢買債去坐定收息,生活自然好過。1500-2000萬現金是第一個上岸點,將筆錢用得好基本生活質素加不時旅居絕可做到,方法如下:   內地樓賣走,資金不多者絕不要將錢投在資金進出受限之國度。人地百億身家投其中廿億係內地,做法可以,但你情況唔同人地。   賣走後設約550萬港幣,伺機在港買樓。香港地500-1000萬價碼的實用樓,要跌幅度都唔會大。中港還有不少人要利用香港的低稅率慳錢,內地33%稅同香港17%比絕對值得將盈利搬到香港,請番些少人。還有未足200萬盈利的小公司稅率低至8.25%。還有廣州是不可直接匯款去美國。   800萬在港樓如是聯名,請先拆為單名持有,順便加按。大致是聯名賣予單名時既有稅務豁免及可利用800萬樓上九成之新按揭措施。即套800*80%-100 = 540萬加上甩一個名出黎   540萬現金加上550萬內地返錢仲有自己300萬,成1400萬在手,幾好用了。在樓市跌離高位20%之時(即中原城市指數報約150-155點),在港買另一間樓,預算650-800萬。用20%首期即130-160萬,單名分權契持有。   持有兩樓主想形成他日有兩樓收租之局,60歲估計兩間屋已供了超一半,租金兩間聯合收現時值的40K(此數或會因通賬而再上調),如現時呢兩間樓的樓齡未過20,到讀者60歲時兩間樓應仲可將按揭餘款拉到30年黎還,到時收租再扣除按揭供款後之現金流大增,無三萬估計都月月兩萬之上   買樓後仲有超1200萬淨,建議拎其中800萬去開入門版私人銀行戶口。留意現時不少銀行將佢個高級版零售銀行戶口冒充私銀戶口,既沒將錢轉打瑞士/新加坡,融資成本亦超過2%年息,大家要小心分辨。   私銀戶口入面既錢買直債好,幫你操私銀戶口的經理都是資深,要落你藥好易,所以請先在收息101課學好如何選取直債咁點買先正確。800萬被說了交多1%佣,即多付8萬,所以大把「藥師」在等人上釣。然而幾億身家的有錢人,他們明知上釣亦無妨,反正其他生意要銀行幫,小輸一鋪其後大贏無問題,但此模式對讀者打工仔不適用   直債用匯豐加渣打或加隻Barclays都夠用。如進取一點用東亞加內房,選取準則與讀者見時面授。直債槓完提供6-8%年息(如進取的做可10-13%年息),直債是到期保本的,那800萬投入可收年50-60萬或80-90萬不等,看讀者意思。直債亦可中途賣走。   最後做少少債基,1200萬用了800萬在私銀,不妨將200萬先投在香港銀行,再轉倉去外國,形成一個在離岸派錢戶口,不受香港影響。由於直債已保本,故此200萬可進取點一半投B餐收12-15%年息,另一半A餐收20%年息,平均派息在17%左右,月月派息28K港元,淨係呢個數都夠係泰國安居,不時返港,何況仲有800萬係直債同兩間樓收租呢?  

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越儲越少錢,怎走出困局? #1957

諗 SIR 你好,   本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。 基本資料:   本人35, 月入42K 妻子 33,月入 50K 兩小朋友分別4歲及1歲 現金140萬,租住黃大仙三房單位租金$22K 單名擁有土瓜灣舊樓 400尺,市值440萬,租金14K,沒有借貸   每月儲蓄28K 有些保險,基金,合共不過30萬 小朋友未來開支將增加,儲蓄可能更少   還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何: 運用太太無樓名額? 使用手上資源達一生三宅? 祝教安   ANSWER: 面對能儲蓄之金額不斷下降,是已婚有小孩者常面對的問題。如果你儲蓄慢又無資產,係無得救架。先講明筆者唔係上帝,唔勤做野又大洗父母又無剩落既人,只好靠買礦機博一變十,日日自然醒咁話。最近bitcoin價格下跌穿兌美金10000元關,騙局擺唔成。下陣子升穿10000蚊關,post又會再出黎。   所以乜都無既人,你除左可埋怨下去,仲可以一日打三份工趁後生儲幾個錢,先用股票再用債,逐步改善人生。然而讀者有間供滿既樓,絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走,換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。土瓜灣鄰近啟德供應重災區,上年產出近8000個單位,是高供應區如將軍澳(西貢區)兩年供應之總和,仲要係細單位。在啟德不斷有唔使兩萬蚊都租到既新三房之下,讀者間舊樓租到12-14k都偷笑。加上啟德賣左既樓一到SSD期滿,業主又被AGENT游說放盤,造成高沽壓而令鄰近區域升唔起。   提提你,下一年,到大埔,再唔係啟德(九龍城)。九龍城亦唔係每單位都屬34校網,何況為仔女搬去九龍城既人,聽晚都黎左筆者公司舉行的英國教育講座。至於買樓睇區份屬其次,首要睇間隔及屋苑。然而經紀很少教你買樓要選的間格及屋苑,因合間格選取原則的單位只得一至兩個,咁講咪只可做1-2個客生意? 所以講區份最好,成區大把盤,梗有個你想買。   讀者賣樓返440萬,要買返咩樓先計家庭借貸力。借貸力為(42K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1190萬。由於旺市不要用超6成借貸力,所以讀者夫婦宜入手600-650萬左右的樓房,付20%首期上會,兩間屋夾埋要約250萬首期。市面亦不少600-650萬屋苑樓之選,在按揭政策下此類單位受惠價硬,加上多屬市區兩房或新界的細三房,有一定客路要租出產生現金流唔難。留意現金少者不要買單幢樓,入左唔易出,壓死資金隨時引來危機。樓不要兩間一齊買,第一間可在賣樓後即補回,反正中原城市指數比高位已下調了超10%,若買家付20%首期上會,意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者負資產。此跌之急在98年才試過。   至於再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入,145點為2014-15年價位,若呢個位買再付20%首期,指數要跌到116點才令人負資產。加上112點是2012年之價位。若跌穿此位(112)必引發大量業主尋求幫助,似足2003年富榮花園的「苦主」,最終亦可在政府幫助之下捱過關。當然筆者對樓市看不太淡,始終香港低稅亦有其功能發揮,就當11月決戰FEEL都有阿里巴巴夾硬黎圈錢。   440萬用了250萬做首期,淨190萬可用黎做債基,主打買美國債類的B餐,或價升得好的新E餐,分別派15%及12%年息,令讀者新增19K-23K月現金收入,夠找三房的租金,令讀者月多20K儲蓄,加上兩間樓借比朋友住更易供滿,5-10年後睇返格局比現時改善不少。

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怎能由夢想每天喚醒我? 而唔係返工! #1956

諗Sir你好:   我今年35歲,上個月先至睇到《富爸爸窮爸爸》這本書,開始明白增加財務知識、以錢搵錢嘅重要。之後巧合睇到你收息論嘅文章,覺得你提出賺取穩定而可持續嘅收入好有道理,多謝你咁有心肯教其他人,已報讀你12月嘅TEDV70(收息101),希望於理財方面急起直追。   我最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少。   背景資料: 本人35歲 丈夫43歲 一個小朋友3歲 夫妻月入共10萬元,收入穩定 無樓 無負債   財務狀況: 現金20萬 一塊位於尼泊爾嘅住宅地,約2000呎,2019年初以40萬港元買入,現值約50萬港元 股票 主要是: 0508: $1.12買入600,000股, 現價$0.21 0360: $3.81買入36,000股,現價$2.20 仲有啲濕濕碎碎嘅股票,如果現價賣晒啲股票,吐現約$30萬   每月支出: 供養雙方父母$20000 租金$20000 小朋友學費$15000 夫婦個人消費$20000 家庭開支$15000 每月儲蓄$10000   希望諗Sir建議我大方向應怎樣做去建立資本。應否賣哂啲股票,重新開始?   謝謝你!   ANSWER: 絕不是叫大家唔買股票,但著重研究股票可以是年輕22時,又或屬收成期錦上添花時。工作忙靠跟風買想賺的,結果讀者總結左:「我(讀者)最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少」   而,你買股就是壯大了該上市公司,所以怎改變貧者越貧,富者越富,就屬筆者每工作天出文章之由來。   讀者十萬月入而儲蓄只廿萬,同老公拉平計成40歲,佢認為咁既成績表咁得住仔女嗎? 大家寫信黎排隊就係想要真話,對? 故讀者叫仔女努力學習之餘,自己都要理財上盡力。盡力為自己拓展月現金流,而唔係野野想一變四、四變十六咁賺價。   筆者收息論重要主張一: 投資物分收息類及賺價類兩種。因世間要獲利主要靠兩條路(係主要,唔係只有)。一係靠借出資源去收租,即收息。二是靠智慧創作去創富,即做生意。買樓收租買債收息係收息類。買股票即做生意,要食腦,賺價類。而人在中年,輸唔起,將錢撥入收息類的份額應越來越多。沒投資物是收息賺價兩相宜的,起碼你還屬初階時,唔好先諗要買收息賺價皆掂既野。   如果讀者連360、508股票過去一年的公司活動都未在披露易掌握好,佢應該先賣走股票。30萬回籠錢加20萬現金,共50萬一買美股、二做債基、三做保險。保險唔係你成日比經紀SELL個D保險,而係讀者將在12月收息101課學到的融資類保險。有些人自學再希望透過經紀買入較好回報的保險,可惜佢連保單抵押、保單借貸、保費融資三個概念都未分清楚,令財務革新葬身於過份計較的想法之前。 港股市場很細,上圖梳理出全球股票市場市值,美國佔44%(上圖)而內地9%,香港5.5%。市場大代表可運用的投資工具更多同一旦要出貨更有承接。好似DATA STORAGE的房託、買黃金跌的ETF,美國選擇不少。讀者只用2000-5000美元小試牛刀,從觀察好金價同S&P走勢做起,買入同其相關的股份/ETF,一旦掌握好S&P及金價的走勢及預測,日後研究其他投資物更能上手。只如預測投資物走勢,可靜待筆者公司(成家博客)於1月舉行的量化股份分析講座。   買債基很合30-45歲人仕,因可隨時放加上波幅低,而派息達10-15%年息。讀者可將10萬投入,起首不槓桿收6%,即月月有500蚊。其後可增金額例如30萬及加槓桿,30萬派15%即月月3千8。觀察派息是否月月準確,一旦派息達標即讀者有辦法可每儲100萬就派到10K-12K息。即儲到300萬就接近唔使做,或唔使咁趕日日仆住去返工。 […]

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