47歲投資初哥買800萬樓? #1931

諗Sir,你好!我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程,才開始知道理財是什麼。以往只注重工作,投資只靠保險和朋友介紹的agents,浪費金錢與時間,現年紀大了,不知能否還能趕得上,可在60嵗前退休,目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。   我和先生都是47歲,沒有小朋友。自己公司,平均每人報稅收入50萬一年。   資產   只得一個三房聯名自住物業,市值1600萬,上年轉按,尚欠860萬,每月供$35000。430萬放在mortgage link 戶口。 另一個自用供滿車位,市值250萬。 上年用了100萬買了儲蓄保險,現金值這幾年也不高。上完你課後,才知道這是不智的決定。 現金及少量定期560萬。   計劃   200萬買债基,一半B歺丶一半E歺,10-15% 遲D樓市跌,打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足,所以會上001,看看有什麼方法解決。 因政局動盪,打算會買些金。 餘下,還未有打算實際計劃。 我知道我的計劃很粗疏,投資是初哥,諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝!   ANSWER: 自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢,及早準備要注意。理財第一步,先問自己幾成錢想博賺價,幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還,故回報不報但借據值錢的,因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的,如股票。股票大升建於對公司未來憧憬,虛無而上落快,可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的,此為本人2014年著作收息論之根本,由於已斷市未重印,在此重申一下。   投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢,但風險又是否你承受得起? 至於讀者,無仔女47歲,只可行穩。如想博再上一層樓,尤其此時不確定性高之情況,要有臨老訓街的打算。   樓可以買多一間,但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降,更何況老闆報唔足收入交稅,銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的,近日八成借已可上至800-1000萬水平,究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保,加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會,就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂,被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會,買樓後乜錢都冇淨個隻,筆者勸你好量力而為。   750萬樓選擇不少,上星期施政報告出後不少業主封盤,但促成成交不多,估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰,直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬,此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力,加上讀者已有860萬欠款在手,(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔,讀者夫婦每人工資文件最少六萬,才能成事。文件合規等佢出需半年,請留意。同時由於能借金額多了,跟買樓003去合規變大借貸力,能借出的現金現時倍增了。   至於淨400萬現金,可用債基。直債一條要20萬美金,對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合,港股更是環球市場中波幅更高的,要買都考慮美股吧。債基月月提供入息,讀者200萬可分段投入,同意B餐用美國國債為主,可以。新E餐用高評級外國公司債為主,亦可以。但很評級之債券,或用低評級加股票混合而成的債基,既收費高之波幅大,讀者勿像之前買儲蓄保險一樣,因未到收息101堂了解何為投資物好壞,而做錯投資決定。    

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幾萬蚊身家點開始買樓? #1930

諗sir您好,   最近拜讀您的幾本著作(錢搵錢、小本收息王),自知庸才,希望可得你指教   本人快到30歲,單身獨女與家人同住 月薪21000,有加班錢約3000   我希望可幾年內有第一間樓,近年已積極儲錢,希望你可以答本人個案改善一下。現在月儲6000作存款   資產: 一份101投連險,月供3000已過最低供款期。另外已有人壽同住院 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用   美容分期將繳清,有下列問題: 想買馬鞍山私樓二手細單位(估計樓價大概都要400-600萬) 以自己的儲蓄力,[平均每月儲6000×12個月+花紅24000],一年可儲10萌, 3-4年後應該有40萬左右,應剛剛好有足夠首期   如我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   ANSWER: 讀者自己都計到,肯儲4-5年錢要上車又唔係絕望,一有九成首置上會此皇牌、二是政府又發出政策幫年輕人更易上車。第一次買樓肯定係細單位架啦,但如果要新樓一房,同大屋苑舊樓兩房比,筆者寧願要舊的。兩房始終好租,一房底studio前排大家都經歷過,酒店壓價落黎出6-8千月租,即刻一房住宅單位難租出。另外如婚後有小朋友,就當請埋工人兩房勉強夠頂,起碼比你時間儲多2-3年錢換三房。無業者作擔保人,就當做到都應未能擴大借貸金額。其實你仲爭幾多先批到按揭,銀行係計到出黎。如你識計即情知你要搵最少人工幾多及少於60歲的人擔保你。   港股普遍風向吹淡,不明朗因素多,反令買美股更有為。其實而家港股美股都叫免佣,兩者都透過電腦落盤,故買美或港股程序上差唔遠,初心者入手美股更有勝算。更何況美股市場深度夠投資種類多,一旦懂得買美股,返回港股市場分析將易上手很多。   年輕人初儲到錢,最常見錯誤是很快又被人「呃」走,留意保架財富唔比人拎走,也是一種能力。有些年輕人加按樓,拎左百幾萬之後買錯股票,輸了一半既人唔少。又或被朋決游說借錢攪生意而自己欠下高利貸。這種種年青人都要留意。講到美股,下方加油站公司的股份,年息派10.45%,過去一年升到32元水平。如睇好酒價又要有10%息,此為其中選擇。 REITs唔一定要買領展,美國的REITs如下方年派11.86%息。11%息既野係咪好高風險呢? 答案是一年波幅在$15-18水平,波幅低過不少香港大籃籌。香港市場懶了用很多風險去換太少回報,故一列出更高息的美股,用港股的回報/風險比去推上去,自覺得美股此等回報風險大到無倫,其實是錯的。另外美股買賣沒有手數(lot)限制,一千幾百都可試買入。 金價現在1500阻力位前反覆,金價由2018年11月升穿1200開始,到1500回頭,升了20%許多些少。若然你買既係同金價相關的ETF,升幅可由$15元升至最言$45,3個開。所以金升唔一定要買金,相關既野可升得仲勁,原理及買乜在收息104會解。 上述一些展示應已助讀者開美股有個開端,建議讀者抱有恆心儲錢,再把10萬元投入美股市場打理一下,學習好投資技巧,先不講贏錢,但你投資過及明其原理,或後生受過小教訓,可避免人到中年有資金時出大錯。至於債基讀者不要大手買入,可用1-5萬元左右試試債的派息是否穩定及價格平穩,只要後生攪清債是什麼,及跟進債市,到5-10年後真要買債收息就會熟悉及買對合身的投資物。如從來未上過筆者課程,大多建議由收息101開始,講解投資理念及多個10%年息的收息方案,解埋風險及點買平洗費。11月班為2019年最後一班,要報請把握時間。儘管2019年社會遇困,全2019年的收息班都在開課前早幾個星期就收滿的。

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施政報告後樓市何從? #1929

諗sir你好! 本人一直支持你youtube channel, 最近人心徨徨,令人迷惘。 希望可抽時間同小支持者傾一下,令我有啟發   本人37歲住在九龍區三房1600萬, 欠銀行430萬 新界兩房一間,估價有800萬,欠銀行370萬 加拿大有屋,應值400萬港幣有按揭220萬收租10000餘每月   我個人做生意,現時無咩錢賺,暫時唔蝕頂住。 太太工作穩定,60000月入 有一個小朋友遲下會過加拿大讀書   早前賺落現金300萬左右,唔再買股票,錢已蝕。對你提及之債基興趣濃厚,應否轉樓為債?   另外收入減少,需準備更多現金流,請問點去增大? 祝生意越做越大!   ANSWER: 堅守崗位,接照原先之步伐,難關逐漸會離去。這幾天「銀行停做按揭至下年初」的消息終浮面,其實打從八月內部已通傳叫同事謹慎接case,比往年10月初早了不少,估計銀行不想因賺個些少而面對樓市下行風險。讀者作為生意人借錢平時都比打工仔難,而家更難! 係時間想想點重構個人借貸力,為下一個好時節做準備。   如果老闆不規則咁係公司拎錢比自己加上無糧單,銀行唔會接受此等證明。如做正出糧自己要打薪俸稅及供MPF,故一些老闆會派息比自己當出糧。當然出糧如月入不過三萬,基本上無咩薪俸稅要交。君見一個人年收入36萬,個人免稅額約15萬而頭三個稅階已15萬,淨低6-7萬打17%稅,加埋打足頭三個稅階要比7-8千,共2萬餘稅款相信財爺免稅則好用盡。所以話唔少人鐘意月入三萬餘,就係咁解。   1000萬之下樓如加按只可五成,但昨日施政報告提到新買可借八成,那不如老婆買老公間樓,順便慳埋稅。800萬樓首期可借九成,即老婆先拎80萬作首期借720萬,月供28K。買賣後找返欠銀行430萬條數,夫婦即套[ 800(*賣樓所得)-430-80萬(*原本拎的錢)] = 290萬。估計樓市呢幾個月有得彈,話唔定等一月做估價可高於800萬套得更多。至於咁做點慳稅,我地課買樓003有班在月尾有授。   1600萬樓就當有樓或冇樓既人買,都只可按五成。所以九龍區三房套到1600萬*50%-430萬 = 370萬。結論是讀者1600萬樓可按五成得370萬,800萬樓按八成得290萬,即係樓價差一倍但在新按揭政策下800萬樓可按出黎既錢比率高很多。所以500-1000萬樓的業主較易將樓市升吐套作現錢,此類單位更抵買更有投資價值。你睇返筆者的真。樓盤傳真YOUTUBE節目(Channel: homeblogger hk) 節目,都成日提呢類500-1000萬樓。2000萬之上的樓唔好掂,有「人頭」既寧願拆三間600萬。單房及STUDIO唔好要,政府將提供很多細單位及過渡性房屋。     讀者太太人工60K,可支持供款28K。至於讀者收入可準備文件去展現出來,用讀者名把1600萬樓按應可做到。昨日施政報告,尤如將樓市內蘊藏的錢派比業主,你話尋日全香港業主人人收多百幾二百萬係手,條氣係咪順左? 但上車價就由400萬估計會彈至600萬左右,未上車既人就要用更貴價買樓。只會令業主同非業主兩批人更兩極化,早前政府提議學費津貼,都係對準有小朋友有樓呢批中產,要支持政府既一早支左。未支持既…而家只係得呢批人有機會肯坐低同政府傾。   除了按揭,我們談走資。近日多了人查詢買債方案,主因賣了樓又唔想放CASH被通賬貶走內含值,亦想有債的方便只消一對簽名就可將錢打走。債的波幅少加上憑獨有編碼獲世界認証,加上可存在銀行而唔係只可放證券行,減低了證券行倒閉而令人TOTAL LOST的風險。一些如渣打或匯豐發的債年息5-6%都有既,有些亦可做槓桿保住本收10%年息。當然買大銀行的債要承受溢價,亦即同素未謀面既人買預左被開高不少價。請到課堂攪清先去做,勿出事後想筆者在收息101課同你執返手尾。   樓讀者應已買夠,加按埋借貸力應已用過1000萬,計埋加拿大樓已有三間,不應現時再買。相反債最差是槓桿比率差過住宅、或保險,但債可很易將存倉批去其他國家,此為保險及樓房之不能夠。大家往後成為世界公民,要多考慮資產能隨時買賣及調撥之流動性,遠比賺定唔賺更重要。債分直債同債基,直債到期保本,一年/半年派一次息,20萬美金一條入場門檻較高,收益未槓桿前約5-6%,槓後可10%。債基不保本,月月派息,10-50萬港幣都可開始,收益槓桿後可達10%年息-25%年息都可以。   不少人認為收成20%息的投資物風險很高,那就為大家展示下過去一年債基B餐的波幅,年初至今升了10.57%,仲有息派。2018年全年跌1.13%,2017年全年升4.8%。其實香港人對風險看法一向被扭曲,認為買匯豐收息好穩陣,認為好股票長放一定升番,其實股票只可HIT AND RUN(即賺完就走),重心資金有人選投放在海外買債收下息。  

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10年都無買返樓,現在是時機嗎? #1928

諗sir , 想請教一下。等左10年都無買樓, 但最近遇到一個心儀單位。 $400萬洋樓收成20K月租,近地鐵40年樓,經紀介紹可平佣金,更可以寫交吉比我做高成數按揭上會   想買黎收租養老,但近日社會運動令我怕摸頂 又有朋友話我等左10年不如再等,都唔怕等多陣 但如而家唔買下年借錢係咪仲難?    我現時無任何物業亦無租金負擔,中年一個人有2-3百萬淨,工資不俗月入6-7萬,幫大老細做牛做馬暫時無被炒風險   麻煩你指點一下, 衷心感激 answer: 買有租客在內的樓,不交吉但在買賣合約買交吉,筆者看法是一個陷井,詳細你就要問律師。原因是不能交吉的樓,即不交收「空置管有權」的樓,應該比交吉的樓賣得更平。所以經紀話連租約成交的盤係抵,其實不盡如事,因買家買少了空置管有權。另外買賣合約寫交吉,銀行根據金管指引可借最盡八至九成,但如果該樓被估價行抽中上門驗樓,而驗樓者訪問租客知道佢租約長於成交期,那估價行會提醒銀行,令該樓上唔到會,令買家大失預算。   想令驗樓易過,在於找出與借貸人合拍的銀行與估價行,這就是買樓001授予之技巧。另外討論區不昤有人話:「我落訂之前去銀行問過,佢地話呢間樓上到會…」留意銀行應承批貸比你有offer letter,口講不能信賴。   至於有舊生試過簽上由經紀提供的聲明書,說明佢已知單位成交時有租客之事,這就更大鑊。因為臨約寫是交吉,而聲明書證明了買家係簽臨約時已知單位唔係交吉,那就有作出虛假聲明之嫌。此刑事罪行好應避免。好似讀者情況,對家業主間屋應已改裝(間格改了),如果唔係400萬樓點收20k月租呢? 此等業主一向對買樓收租有經驗,經紀偏向幫呢類業主正常,因呢類投資者可予經紀多重生意,相反成世人只買1-2次樓既買家,如果自己無知識經紀只會對佢行焦土策略,賺盡走人。   是次買賣經紀應與業主有更好關係,但此情下竟將此「筍」盤減佣賣比10年都唔睇次樓既讀者,情況耐人尋味。所以有時出價平既樓,本身有其缺憾,好似難問銀行借錢就是一樣。而你點先可攪到人借唔到你借到? 咁去400萬買間收成2萬突月租既樓? 呢個就係實務知識。筆者認為大家學點實務如點搵盤及易借錢,好過日日爬文去估樓價升跌。反正施老闆都好大方認過佢睇錯過樓市,那大家又憑什麼去推斷走勢呢?    讀者人工60k,單人借貸力即60000/10000*50%*2.59 ~ 780萬。旺市只用借貸力不超60%下,讀者用100萬首期買500-600萬市值既樓就夠穩了。另外唐樓、商業樓偷住人呢類樓都唔好要,一般只做5成上會,而讀者最好模係利用無樓皇牌八至九成上會啦。40年樓可以做到30年按揭,方法是(70-樓齡)就是可做按揭之年期。如樓齡42年,最長就28年。   讀者留意買樓之要旨是利用長時間,加上銀紙只會加印及後眨值下,資產越見升值此道理。此方法看對方向機會很大,因為政府只會對印銀紙解決問題越見依賴。2000年前羅馬帝國、100年前民國,都係咁既收場。香港2006-2016年M3貨幣大了4倍,這在早前節目提過,而樓價升了2-3倍,所以樓價係咪升到脫節,又未見得。近日社會運動令佢下調些少,確實是一些人之入市時機。何況施政報告過後,500-1000萬樓又係時候再升了! 按揭政策比預期中鬆快左不少。筆者不斷寫文叫人TARGET三房,新界區,有同學亦隨買樓易經紀公司本月新界東入左六百萬左右既三房,估不到咁快有回報。   至於等待買樓之時,用REITs及債基收息合理,中年者不好炒股票,這道理不必重申了。筆者提及之債基疊增之法,預備文件多而佣金少,一般銀行唔想花時間同你做。至於筆者收息101課程同你講解10-12%收息之法點做同風險之餘,令你明白去邊做先省洗費同在方限資本下照可做到。至於買REITs不要買香港的,你已揸香港樓了…拎些少錢入手美國的REITs吧。但由於美國REITs放在美國證券行,筆者不建議閣下放超過20%自己資金在該些機構。近日美證券商爆減價潮,筆者擔心在市況不穩下加上無錢賺,佢會執笠。

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人工高唔等於有錢 #1927

諗sir你好: 本人40歲,太太37歲,育有8歲小孩。本人月入$100000,太太$30000,兩人現有200萬現金,加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位,現供淨$150萬,市值大約$1000萬。   家庭總開支大概$80000,包括養車和工人$10000,保險(住院,危疾和人壽儲蓄)+ 供基金儲蓄保險佔$10000,供樓佔$13500,小孩讀國際學校洗費$23000,稅+旅行$10000和(食,日用品,電水媒,其他)$13500。   現在計劃以我媽媽的名義,兩人作擔保買入3房單位收租代供樓,心儀的其中一個單位大約900萬,租值25000,想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋,1自住2收租,應該買2間細屋嗎?應該買外國澳紐樓或應投資在香港?因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。   現在樓市熾熱,作大額投資買入大價樓,是否太冒險?大師對樓市有何看法?抑或投資其他基金?   謝謝   answer: 便宜唔係一個買入之原因,所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你,可隨時變現,最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買,留意未來因素差才令樓價跌,價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬,現只借了150萬,表示還有不少借貸力未用。   但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成,因借得盡令人心理負擔重,在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈,錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150  ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務,加上人工證明要齊文件先算,所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減,及工資點證明或如何預先準備工資去證明,這在買樓前應早準備好,而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。   上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的,同時知道了他人如人工加減多少,買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險,在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸,買家借貸力會提高不少,同時樓價都比平時提升了不少,這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資,尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。   原因一是此價碼一般為平民單位,價格只要稍開低快有承接 原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人,租務回報未必先去考量 原因三是細樓可逐間賣,易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。   讀者每月能儲的不多,正宗搵多洗多的窮中產類型,想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢,有即變現的資產是進步,現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬,按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債,樓市跌50%才會CALL LOAN,安全系數很高了。留意有些風險,你一定要冒,但冒之前要計好及控制,永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。   350萬新資金加上自己200萬,550萬建議先收息,一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好,分別是REITs,美國國債,公司債。此等資產在11年前都試過發威,即2008年,金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境,快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點,即比高位有20%回調時,可考慮買港樓。香港人會慘被換,但香港的世界角色將不被換。   三房買新界吧,一間奧運站入門版三房都1600萬,不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房,聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出,可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇,間樓叫價只700萬,同類單位高層叫900萬,為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍,租金由18k提升至36k,我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前,利用債基收息固本培元吧,過去一年公司債升,美國債升,債基派成10-20%年息仲要呢個月買,下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債,買樓計清借貸力。

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積極按樓、增大收息、謀定後路 #1926

Dear 唸sir 本人是LY51及DV64學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教? 本人與太太均為35歲,現時租住九龍兩房單位,月租$14000   每月家庭收入約$96000,由父母繼承住宅一間市值850萬,自己找有基金$500,000、現金約$500,000。兒子讀小學,會有離港移民歐洲的打算。   移民外地的申請待批,想收下息為日後月入減少之情況做準備。想問收息如何配置較好? 以本人之情況新E餐應買多少? 香港樓又應唔應該買返一間?   由於業務同歐洲有關,移民後亦會香港歐洲兩邊走,係香港有樓可自住可出租。而家買香港樓似乎摸頂,本人認為要買但不要急買。至於歐洲如成功取到PERMIT要留25萬歐當地買樓。   希望助本人籌劃   ANSWER: 近日討論移民者眾,留意香港的低稅及人種是聚富的要旨,搵唔夠而只因一時心中恐懼而移民,唔值得。係香港撈唔掂而想靠移民翻身,要不得。試問在出身之地都唔受歡迎無人肯出優厚條件請你,他日成為小眾會更為成功嗎? 你可以不需要成功,但成功及有錢後獲更多選擇。最現實係英國,200萬鎊坐5年移民監,1000萬鎊投資只坐1年監。所以幫成家移民之前,三思。   當然有些人攪移民只係訂PLAN B,拎多本護照當後備。這件事不少強國人都做了,你要跟國情做也無可厚非。畢竟對私有財產唔尊重既社會,人民就不斷將儲到財富私藏別國,及不約制非道德行為,反正賺完錢就走垃圾留低就成。此時處於此一時空,閣下只能順勢而為。錢轉去外國最快手的,係買張機票去新加坡直入銀行開戶,早機去晚機返,航空公司大把位剩歡迎你。而家用匯豐卓越排隊開外國戶口,一般排三個月,三個月後都唔知咩事。若然閣下有一定資產,飛一轉絕對值得,當然去之前就約好當地BANKER講明開戶。   大家又唔使睇死因航,而家佢有幾條航線好賺錢,飛倫敦是其中一條,不排除日後加開曼市航線救亡。係2019至2020第一季讀者還是用債基先收息吧,像B餐買美國國債為主收息,投入後根本同股市絕緣,月月派息。2019年初至今升左10%,上個月講座內提過債基的派息穩定到,葡萄牙承認此可助你在當地起步生活因此點而批居留權比你,樓都唔使買只靠債基就有VISA。讀者可將繼承樓加按,近日銀行做按揭現金回贈少而息高達2.625%,其一考慮是一旦港元同美金不幸脫勾,銀行放出去的債即告貶值20-30%,此情下不如唔接生意。換轉黎睇大家過埋年應積極可按樓,就如讀者按了400萬出黎月供16K,但他先把400萬轉做約50萬美金收息,B還15%下月月有約US$6250入袋(即成5萬HKD/月),一旦港幣兌美金跌佢月供16K港元就會輕鬆不少,變相從沽空港元中獲利。   當然去到外圖無論搵唔搵到工好,債基提供之收入好似讀者6250美金/月,十分重要。   香港樓建議買一間,而家唔買,等中原城市指數跌至150-160區間才入,主因香港樓急插4成之機會很少,如你在150點附近買即比高位低20%買,加付20%首期即樓債要高位跌40%你才負資產,此在97年才試過一次。讀者要做學生宿舍,例如買間三房然後將廳改埋變5間房,其中一間留比自己,另外4間租比學生(其實都好多教職員租、或者單身本地人),4間房收返24K(基本租6K一間做到),一間7百萬入手樓間樓夠供之餘,按揭供18K但租金收24K,有6K正現金流及回港有地方訓,供完間屋仲係自己,咁配將資源用得盡又最理想。當然如閣下有錢,資源不去用盡佢都無問題。

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唔返工仲點可以搵錢? #1925

諗Sir你好,   小弟長期留意你的個案分析,獲益良多,希望諗Sir閣下指點一下投資部署   基本資料如下: 小弟43,月入40K,有糧單 太太43,月入25K,有糧單 有兩個小朋友,分別為6歲,4歲   2011年兩公婆聯名買第一層樓,2018年尾換樓,太太名持有鰂魚涌南豐新邨三房2018年3月買入838萬,現欠銀行474萬,供大概19000,銀行現估值約950萬,小弟名下沒有持有物業   儲蓄港元42萬 mortgage link 戶口 美股現值美元15K   理財目標:短期想產生多一點現金收入,長期想買多一個物業,應該點部署? 謝謝   answer: 其實銀行最唔睇既入息證明就係你張糧單,有稅單好些少,有相互為佐的證明更踏實。至於讀者現金偏少,其實佢自己都提出要「現金收入」,即有感自己袋CASH唔夠。留意有樓唔同有錢,有樓可以沽唔出,有現金就當即時轉走離開香港都可以。所以能較快變現及持續產出正現金流的叫良好資產,能留足夠現金應不時之需或趁低投資的叫做好準備。   籌劃之前,先講風險。讀者半生勞碌所得基本全壓在樓,萬一樓市真回調,那怕只25%,讀者的紙上富貴即和完結。留意此不表筆者睇樓市將大幅下調,而是要為若下調要做準備。投資不是估升跌,而是令自己處於無論開升與跌都可贏返些少之局面。頂多開「升」就大賺,開「跌」亦有少報酬可體面生活下去。因此很建議讀者在未來一季內加按,讓手上現金水平由50萬港元等值提高。誠然年過四十帶住兩個小朋友,得五十萬(HKD)係袋真係唔夠,一旦自己或小朋友出事要入醫院或返唔到工,成件事即令人不敢想像。   讀者及太太共可借(40000+25000)/10000*50%*2.59 = 841萬,現在已用借貸力474萬,淨841-474 = 367萬借貸力可用。這是假設讀者糧單及佐證都齊才有841萬總借貸力。點都好,367萬借貸力加50萬CASH,單憑咁既料可買樓嗎? 可以的,而家用盡借貸力夾硬買間400萬樓可以,但現時將全幅身家壓在港樓市,真係嫌唔夠煩咩? 至於買一手樓齊簽個名上呼吸PLAN估計勉強都可,但留意而家呼吸PLAN都要比15%首期,要上都要比低80-200萬既。早年滿名山唔使錢上會「賭手指」的情景,相信短期唔會再見。   現應將現金增加,將錢收住息令自己享有現金流,再睇住自己盤數睇下幾時再買第二間。留意買樓之前一定要睇好自己盤數,若讀者未能令自己總借貸力擴張至超1000萬及現金未過200萬時,在中原城市指數高於150點(即比高位調20%)買樓仍不屬好選擇。南豐新邨要加按,自住樓可按至六成即可套950*60%-474 = 96萬,但由於現時500萬樓首置限借500萬,所以只可按到500-474 = 26萬。建議找銀行用業主貸款,由於已抵押了樓比銀行所以再借多50萬唔難,呢76萬可連42萬存於mortgage link,收番等同按揭借貸收取你之息口。然而逐漸分50萬一注,分段投入債基,利用B餐及轉為美金收息吧,年息15%左右。50萬港元投入可產出約7K月入,此正現金流對讀者很重要,因為佢之前做過每項投資,產出正現金流相信好少或近乎零。故此步將扭轉佢投資月月無錢落袋之苦況。   另外亦可買些REITs去收息,當然有些人亦會買入期權收取期權金當「利息」。然而依筆者經驗,不少讀者都有正職,能否在工餘時間學好期權,還是海嘯後錢比捲走才知自己用唔好期權? 點都好筆者唔想見到此情況。至於REITs波幅比債基高,B餐在2019年升了9%,而REITs都有升但經歷了不少波幅,如下圖派成20%息的REITs,過去一年波幅員廣大11.5-$14.5,30%上落,比不少港股好,但債基客觀上真係息高而波幅較少。 不少人吹噓投資項目將來有幾賺錢,而避開提供現金予投資人的選項。變相將投資人的錢拎得遠遠,而回水之日永無了期。筆者相反主張買後一個月有錢回的,更有派息有保證的,更可選擇將銀放係香港銀行或轉去外國的,令此事港人總計算過後,有更多取代打工搵錢之選擇。

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比黃金升超一倍的穩健派息物 #1924

你好諗sir 本人是收息101,103的舊生, 近月重讀了收息103課程, 學習諗 Sir更新內容 我的家人因傷殘要提早退休, 現主要靠積蓄及兼職生活,想增加被動收入 獲了一筆過賠款約500萬 , 自己有些股票及外幣約100萬 住在公屋,沒個人收入記錄   請問: 沒固定收入, 銀行會借貸給人做槓桿嗎? 如想買樓收租,沒野做如何能獲銀行借貸?  我曾想過叫佢買債基收息, 但她對基金沒有信心 (因早年試過買基金供多年仍蝕錢), 而我買了債基B餐贏了但A餐蝕價,派息係做到超過年12%但組合價值只能打和,至於直債, 資產應不夠進入私銀門檻享受低息融資, 究竟如何為親人增收入? 希望諗 Sir可給予寶貴意見, 再次感謝諗Sir 與我等分享理財工具及實踐方法, 你的客觀性是全港唯一的,謝!!     answer: B餐因主持美國國債,2019年及估計其後走勢都唔錯,價升約10%更有15%年息獲得,已獲不少學生豐收喜訊。 A餐揸新興市場國債,如巴西泰國印尼這些,雖未有這些國家違約之預期,但市況不明朗下跌價難免。價是輸了,不過年派20%息,息可彌補價傷。亦早已告誡同學投於此基金只可少量,有關債基加減資訊會在103群組不時更新。   利用收息101之債基法門抵押債基去收息,可不用出示收入證明。但向銀行申請之技巧及如何做債基後不影響借貸力日後易買樓,這些面談詳授。始終大方向可在BLOG中交付,細緻的執行位無謂太過張揚。本BLOG早前提及延期年金如何做5年就BREAK-EVEN,近零成本享有免稅額,提及後再有報章加持,無耐保監就比壓力取消個靚PLAN。再到提提去邊開戶方便將錢運到海外,點知隔兩日方向報仔細報導,本BLOG真係要感激人地,攪到原本可通的路被排爆了。筆者明白記者近排好忙,睇BLOG當攞料係需要,不過好方法還是留比筆者自己人用的好。   至於讀者親人點重拾借貸力? 那要有間公司提供收入比佢,例如朋友做開網店,有公司戶口,請埋佢。當然唔係UP兩句就過到銀行,要提出持久而又令人信服的證明,例如支票出糧者,影響6個月出糧支票是其中一項。另外傷殘津貼、或法庭判予讀者親人之月入,在出示法庭頒令下有銀行肯認做常行收入的。假設無人出糧比佢又無上述月入,咁就行次選用資產證明借錢。計及讀者600萬資金,首次置業可借資產的40%,即240萬。如讀者放棄公屋轉綠表買居屋借240萬應夠上兩房,若買樓收租自住公屋咁就要選私樓,看來要靜待上車盤樓價回到300-400萬時才有力出擊。   另外現金不妨買入債基加房託收息,債基可隨時買賣,2019年的升幅已證明耐力比股票好,想收住息等投資機會,用債基是好方案。本BLOG少談股票,股票主要是賺價的好工具,而唔係收息的工具,既然本BLOG談穩健理財,要講買股票快賺還是留比其他人做。下圖展示2019年首九個月各類資產的升幅,及九月單月之升幅。計九個月黃金共升14.8%, REITs升26.8%,跑贏近一倍。近同E餐的US HIGH YIELD BOND都唔差, 升11.5%。至於B餐波幅很小下九個月交出9.5%升幅,很不俗,由2017年至今不少人提出之債市大爆破,似是過態了。何況一間公司如債券要報銷,必先報廢全數發出股票。由此可見,為什麼有錢就投入港股儲呢? 當然港股都有升,唔好擔心,九個月夾埋升2%。 2020仍會減息,加上未明朗因素短時無法除去,都有利美國債同REITs,所以筆者提出用B餐同買些少美國REITs收息,就係咁解。上述投資物可用美金買,另外美國的REITs派息很多有10-20%年息,收息104課程會講解。

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保護個人資產、留條後路怎辦? #1923

前幾年經 homeblogger 介紹下於香港私人銀行開設戶口,  投入100萬美金收息略超10萬美元一年,已大大超出本人預期。謹此來信讚賞,現在香港人諗走資諗移民,又係時間搵諗sir你    本人為中上管理層,工作年薪港元144萬 還有500萬港元未動用,這幾年多買債少買股票,靠諗sir助我避了現時不明朗市況 住係九龍東三房,估值約1100萬,月供20k,還剩400幾萬 有間學生宿舍,月供13k收租近30k 太太為家庭主婦,仔女準備海外升學   請教: 應不應賣東九龍這層樓?應該用嚟盡按作投資買第二層及租出去? 如何再提升個人現金流? 將轉去外地私銀那處好? 想返英國置業作投資用。但英國樓已普遍貴。係咪索性買REIT好過? 另外加碼直債有何想法?   再一次感謝諗 sir 成立 homeblogger   ANSWER: 現時示威已蔓延至傳統豪宅區,參與人群結構複雜,如果某富豪的單位被查冊及起底,除時被毀於一旦。所以用公司名買樓、又或租樓有說不出的好處。既然再示威都不能為廣大人民爭取多點,倒不如退一步大家海闊天空,免得有心人混入為私謀利。再重申1500萬市值以上樓房睇淡,新一輪政策令資金加速逃亡。有錢人總是比別人想得快,只不過不露於形色而矣。500-1000萬市值樓不用太擔心,經濟差就好似現時,中上價餐廳少人而茶記生意仲好左! 當然最貴價的飯店一如以往,沒有影響。   香港的問題從Starbuck被爆加上NBA球隊被禁咀,鬧上國際。不少中國人在twitter留言”stand with Laden(拉登)”,還擊美國人。這樣會加快中國為香港問題作出決定,避免香港事情再發酵,究竟最尾開大定細? 確實是一念之差,筆者再提醒大家「估」可以,但要係做好準備之後。就如當年點解希特勒會係敦克爾克放十幾萬英國兵返老家,養下盟軍反抗之力,都係一念之差,至今仍是不解。   將資金分散別國是國際市民慣例,只不過港人過份享受穩定金融系統,早前忽略此事。讀者可將私人銀行服務選在新加坡或瑞士、就當時暫避一下也值得。直債是國際通認,不用將收緊10萬美金息的直債變現,就咁成條射倉去外國就可。至於直債派超10%年息,只不過用收息101之法買條5-6%息的債再槓桿就有此效果。然而此法一般入銀行佢都唔會幫你做,因客如穩定收了息,日後如何叫佢出入賺佣? 所以有人識都唔會教你咁做,始終自己份工要緊。你唔信呢個blog講既野,你自己落銀行/證券行試下就知。至於去匯豐/星展開個戶口打錢去外國呢d野,兩個月前已開始排長龍,你而家落去筆者唔知你駛唔駛排半年…   就知延期年金個5年回本plan一樣,去匯豐/星展開個戶口打錢走,只要一上主要報章,就等於條路封左。你想係艱難時間搭路,確實行難上難。尋日文章已講過,香港開立而新加坡總部的證券行,或者可以幫到你在港開戶,但筆者重申我地要comply with金管,唔可以叫人打錢走。   東九龍樓市值在安全區,筆者認為唔好賣更最好加按盡,將套出的港幣轉美金。一旦港幣對美金保唔住7.8,你揸美金一野可cover到是次危機對你之損失。即係你供樓如月月14k港幣,一旦美金可換9港元,你揸美金就相對賺。上年銀行同證券行盡sell你買股票,及後證明上年買股錯足九成。今時銀行唔想批你按揭,證明你利用銀行方便做相反方向,亦是可取的。至於如你手上保單賠港元的,長期單不應斷,短期單應結算。樓重申1000萬左右市值或更低的,唔駛賣,但最好按。 如果身家清白,點燒都燒唔到你,將錢買外國REITs可以。筆者的收息104主講用美金買REITs,如下圖派息15-22%年息,難怪在上月的課那麼人要黎。至於讀者除了直債,可把組合加入REITs(20.08%年息)或債基B餐(約15%年息)。若你有擔心,錢還是打去外地再提現金去買樓好,因為提了現金後很難查到置業點何在。所以記帳未完全電子化的房地產,比起全數碼的股票及房託更有好處。英國樓你看筆者舊生ada,佢實地同我講不少英國樓仍有5-10%收租回報,當然唔係一手樓或倫敦曼市個種。

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擠提走資下用PLAN B收息移居 #1922

諗sir, 你好!   我早前被朋友介紹上收息101,正如朋友所言,諗sir 風趣幽默加上冷面笑匠的風格,就當課程資料密集,亦可進益不少。近月有危有機,本人儲了筆現金既想投資亦想部署退休生活   本人月入$20k,文職公務員工作穩定。先生月入$60k,但現時經濟下行有點危險   早前賣走居屋及補價,回籠300萬左右。我同先生努力儲蓄,靠自己儲到另外300萬現金在手。可惜精彩年華已過,人生還有幾年就進入50,感覺力不從心   學了諗sir的收息智慧,令我們更有信心在海外生活,由於仔女已成年,我地想到別處退休,離開香港   現有些問題想請教: 應否將錢轉美金走海外? 點做先最好? 那處生活安全有保障而樓房可負擔? 應否在香港買返一間樓? 仔女話要留守香港,我們夫婦都不能不同意,但願他日返香港有間樓有個落腳點   此時此刻, 如得諗sir指點實在感激,希望你可努力多助吾等小香港人,謝謝   ANSWER: 簡單而言,呢位朋友剛好賣樓返筆錢,而家就有更多選擇。不少人理解現金為王,是認為「大跌市下可平價撈底」。然而現金另一好處是: 你可隨時選擇資金停泊地。近日已收風金融機關向銀行同證券行說明: 唔可以提出叫人搬錢走的建議。因此本blog為避免被落閘封艇,先聲明本blog沒有叫人走資的想法。   各位亦不需悲觀,香港的低稅率及中港融合人口,就當點亂相信過後仍在。城市的健壯,尤其香港,是周邊的客觀因素(如人種、稅率)而成就佢,多於城市自己爭取而黎既成就。當然為自己準備plan B可理解。有些人的plan B是去匯豐/星展/花旗的專貴戶口部開個海外戶口,然而在十月之前,如只屬一般專貴,好似讀者呢種,排開戶要2-3個月。加上戶口開立後客就會打錢走,保證職員唔好暢順幫你。另一個plan B 係去海外證券行開股票戶口,用埋BNO護照開,死都要求個戶口開在證券行的美國總店咁話(因如用HKID開自動將戶開在香港分行)。可惜各大美國證券行上星期爆減價戰,有證券行在美國上市的股份單日跌25%,你仲敢唔敢打錢過去?   所以新加坡更有得諗。但唔係新加坡銀行(因已被人排爆),而係新加坡的證券行,快手3日就OK。仲要夠大而將港幣轉做美金放在證券行等價靚去買債基收息,咁就更絕! 更有米的就開新加坡的私人銀行戶口,入手800萬HKD就可以,無關係去問開戶要1500萬,筆者7月起有些收息103學生已入表申請開戶,呢種轉介開戶筆者1蚊都收唔到,只係趁此時幫下某些香港人。   讀者可將200萬HKD放係海外轉美金,分三段買入債基B餐收息,B餐派15%年息,即200萬HKD轉了美金後,年派30萬HKD等值的美金作利息比讀者。月月25K港幣係東南亞如泰國或台灣都好夠食了! 去日本亦夠用,不時係新加坡戶口打錢去日本就令你夠錢浸溫泉。此時如想選擇減少在港,有冇學點去穩定收息極為重要。即係你攪掂好月月有糧,去邊度玩洗乜人教你?   當然淨400萬可將其中200萬再美金,留係香港。呢筆錢先定期,就當有人真禁止資金流出香港,應只屬暫時。至於不少港人由於慌張,致使網上流傳今日(星期二)將擠提銀行的消息、國際炒家因此對準狙擊聯繫匯率,咁都唔奇。總之若有此事,都係港人慌張既錯,點會關政府事呢? 筆者由上星期五至今,N咁多人打黎叫我搵人同佢開海外戶,都唔架政府事架…另外我地已呼籲佢先信政府架。   有心又有米的,七月或更早已做左。而家呢浸,係到尾群羊都醒覺人踩人個種,希望唔好出事。留意一旦聯繫匯率脫勾,返回1982年個隻9.6港元兌一美金,你都時揸美金去換港紙供返香港樓就發了。有時港紙平了,對回復香港經濟更易。如果市面已平靜,一晚$200-300蚊的4星香港酒店,對於世上不少人而言是極吸引的。所以話呢,不要太悲,做好準備,雨天過後又是晴。   至於香港樓,不認為有大跌之險,但10-20%的調整難免。現時搵美國國債為主的債基B餐收住息,或新E餐用高評級公司債收息,債基的收息派息地亦不一定在香港,等社會角界有了共識,再買間樓平實收下租,產出被動收入令你可長住海外絕可以!   此時此刻,更考驗Blogger對各方理財的認知及收風能力,對抗不明朗因素之能力,讓blogger與忠實的讀者一齊脫險及進步。

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