點解我知債基名去買收唔足40%年息?#1767

諗sir,   本人今年40歳,年薪大約218萬,沒有自住物業,租樓連其他開支大約90000(包括月供股票10000)。資產如下:   1)出租物業市值400萬,尚欠按揭190萬,每月供款9000,租金收入16200 2)基金100萬,每月收息7000 3)建設銀行股票大約180萬,每年收息大約70000 4)日本物業full paid 26萬每月收租2500 5)現金50萬   請問如何投資才能在50歳前退休(假設未來10年也能維持相同收入)? 謝謝   ANSWER: 讀者此案話比我地知:「你搵百幾二百萬個老細,同你一樣都係幾討厭份工,想盡早唔使撈。」既然返工就係討厭,何不趁後生努力出真本事爬高點,收住「百幾萬」黎討厭總好過收「萬零蚊」人工咁去鬧老細呢?   由於讀者年支出約108萬(9萬X12),佢可年儲約100萬,現時手上淨資值為550萬(計埋樓),想10年後獲月入七至九萬被動收入好退休。基於日本樓面額太少,不談。基金100萬收$7000息,年息8.4%,然而筆者十分著重基金內容是什麼。市面一些股債基金在2018年只不跌少許,眾人以為無事,無而當下一次金融海嘯黎到時,到時才發現收息基金可無一半已經太遲。所以基金內容是什麼讀者要研究。   月供建行收息不屬好方法,會在收息101課上計出為何股票不是良好收息物,更會正解股票此投資物應怎麼用。至於筆者常提及的債基,是全債類基金,學生買入更是有人利用於銀行多年經驗,為大家提點有幾隻是長期平穩的。   有早前買了債基A餐的學生,下圖有一張講年息率的,說出市面有些基金確實可年派息10%(圖中是10.75%派息率)。學生用WHATSAPP報告(下圖)過去六個月,9月買入投入100萬,借了400萬(盡借),買入單位525053。收息額分別是($37278, $37803, $36228, $35703, $40429, $40004),共收22萬9息。至於半年的利息支出,由於同學關係好,所以平息,而息究竟可講至幾平我們先隱去。至於街客WALK-IN,就貴息。不少人認為HIBOR在2018年升了令債基方案因息差低了而唔好賺的,只能怪你從外行人收風。你見筆者四天前於星期一文章提及之「皇帝保險plan vs 必殺保險plan」,是2019年1月中出的計劃,筆者在1月尾就已開始提出了。所以本blog的資料,連做銀行同做保險既同行都俾面參考,謝謝。你黎上收息101,有些同學本身自己都係經紀同banker,筆者就將你同banker拉去同一level。   留意咪求其搵隻10%派息的基金粗疏購買,有些派10%的基金是利用很差的資產組成,當然筆者用的A餐都絕不藏很靚資產。A餐買南美債為主,與油價上升沾上邊吧! 另外不少人找對基金,都做唔到30-40%息,因為回報很在乎你需付出的本金及利息成本,金融業人仕為你免費講解完當然要在你身上搜括一筆吧,人之常情。所以再唔好怨為何已有投資物名稱但都無高息效果。當然筆者沒有收40%息而又低風險的方案提出,只有風險合理的債基A-E餐供你選擇。我們在課上亦會教風險點計,散戶點網上睇。 上述紅框為你說明,10.75%年息的債基是有,但再重申: 要小心及槓桿不要用盡。 至於讀者儲蓄能力好,佢只行最盡槓桿之一半,令月收息在15-25%/年,已很足夠。留意債基在2018年的跌幅很克制,我們用最垃圾的JNK 垃圾債ETF同匯豐在2018年股價比較,星期一筆者亦在NOW TV訪問解過一次,已說明JNK在2018年跌了3%左右而2019年1月已升返6%。至於匯豐股價2018年跌了20%,而讀者揸的建行(939)2018年跌了12.94%(SOURCE: YAHOO FINANCE),派息5%都冇,你只係放左100萬比建行大股東洗。相信讀者已明穩定的退休收入怎去建構。答文已過千字,就此作別。

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窮人先需要買樓(玻璃心慎入)#1766

諗SIR你好   想請教我現在置業及規劃人生 先介紹本人40歲有一個物業太太名下九龍區約490萬 350尺單位 放租13K 欠貸款240萬,供10k + $800管理費,(沒有利用我的借貸能力) 在九龍區與細佬有一居屋物業 約500萬(綠)欠貸款20萬,現放售中。(佔50%) 現租住港島區 14k 個人收入48k,屋企有一歲及四歲小朋友,太太兼職工作加工人照顧小朋友。 Cash 20萬   規劃及投資人生 如成功賣出居屋後 贖回九龍區單位 ,增加被動收入約11k? 或投資新界區約400萬放租? 或有更好的選擇!?   想請教諗sir 投資意見規劃我的人生作為參考!     ANSWER: 先要攪明你為什麼要買樓。買樓黎住只係其一原因,絕不是全部,因租樓都可有得住,話唔定你係酒店月包間房住得開心過你而家添。買樓更重要的因素係因為你窮,雖然呢句難聽。如你只想耳順的話大可落銀行或舞廳,有銀紙就有好說話聽。你留意到有錢人手上主要資產都不是自己間樓,近日公佈的香港富豪榜排名急升至第二位的李錦記家族,絕不是賣蠔油可以發到豬頭,而係用無極限品牌係內地做「直銷」(大陸唔比做傳銷架~),要賺到開巷絕不用樓。至於排第一誠哥,無可能佢間屋比佢集團賺錢,而誠哥仲有樣野勁既係: 佢旗下地產集團係靠SELL橋賣樓賺錢,而唔似其他地產集團消極坐貨(樓)收租的。如果個個有錢佬賺到錢都只用黎收租,你都明大把打工仔無得撈了。   如諗sir窮了,就會買間三房有兩廁的屋再用木櫃間好個廳,搵5個志同道合的學生,每間基本上收$65k了。(點做同學生客來源見買樓003) 而家新裝劏房可叫到8k月租,6500租木間房認真是學生價,如有學生願上下格一間房可平平地4千一個一間8千,就咁樣一間三房就收平均35k租,你攪好一間三房再上多間兩房,月收租5至6萬是肯定! 而買呢兩間樓究竟要幾錢? 1200萬左近。至於你收番55K月租可夠你反租邊一度? 勉強可以係跑馬地租間細獨立屋連車位,靚地段獨立屋市值基本上無2千萬都免問的。故此等操作可助某些人住好點,用1200萬抵左住2500萬樓既洗費。   世上沒最好行的路,唔行亦不表示有退路 如諗sir再窮一點,要返去打工,一年一百萬收入,養兩個小朋友及老婆再加供樓及供車,大家都明月儲2-3萬對退休支出只屬杯水車薪。因此諗sir如想快手脫離高壓工作,應趁後生洗少d,同埋咪以為自己威威叫老婆唔撈,老婆唔撈會掉失借貸力。在30-40歲時段每儲50-100萬就買間大屋苑兩房,好處是好易租到出去空租期短,萬一要賣亦唔難。一間500萬樓如只想擺低20%首期,就唔可以簽約租比人只可搵朋友黎住,但供樓就交比朋友做。如果肯比50%首期就可正名出租,餘下供款就交哂比租客。就咁50診就幾可肯定有2-3間供滿既樓,到老就「有樓可依、有租可收」。當然不少人話買樓如遇上樓價下跌,比銀行CALL LOAN點? 只好說你除了上述方法,一般打工仔仲有第二條更好既路咩? 聽政府講買年金同MPF? 你明啦…   聽大師講炒股炒到發達退休? 君見香港十大富豪邊個係炒股發達!? 大劉係印股票做莊加上做上市公司狙擊手起家,而唔係好似你老哥咁係部機面前想炒到發達個隻呀~   聽人講買REITs? 你買有槓桿咩? 有幾大? 冇槓桿就咁將閒錢買REITs,你自己都計到儲十年可以有幾多…買樓係利用銀行予你大槓桿再逆向沽空美金,只要美國再印銀紙引致通賬,買樓為各個不肯定的投資方法之中最肯定的,因筆者肯定美國會照印銀紙。   讀者明左為何要買樓,自然就唔會諗咩提早贖樓。至於再買樓? […]

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長勝投資方法 #1765

2019年市場氣氛大為轉好,VIX波幅指數大為回落,油價急升,我們先看看債市做得如何? 評級差的垃圾債單月升6%(2019.1.1- 2019.2.6),其次是公司價,見上圖是美國上市代表不同類型之ETF價格表現,SHYG是短期公司債、VCLT是長期公司債,排第3月升近4%。通賬掛勾的美國國債類排5-6位,最差是長年期國債,20+的(TLT)   定息國債價格稍跌(TLH, TLT),原因是資金由保本資產重回高波幅高回報之市場回報,例如垃圾債、公司債(JNK. HYG)。   留意,真接買上述ETF收息只除只得4-6%/年之餘,更要被美國收Dividend withholding tax。   在此提一提,投資於波幅低既資產,利用LOW-VOLATILITY STRATEGY投資,對能否穩定贏錢關鍵尤關,見JNK在2018年至今價格, 期間下跌3.69%(下圖YAHOO FINANCE資料)   在2018年比較差之市況型今2019年2月,被人稱之垃圾債(JNK)只跌3.69%,比匯豐(0005)股價仲跌少好多(跌 20.73%),見下圖   由此, 大家可思考兩件事:   垃圾債之稱呼在二十年前已有,當時美國未大行量化寬鬆,香港的M3貨幣量在08-09年大升近4倍,故金融生態在過去廿年大有變化,大量資金令債市、股市之流通量提升,究竟垃圾債真是否如冇用的垃圾? 大家可想一想。見2018其價格比匯豐銀行仲穩定,派息達5-10%/年   第二件是係想長勝必先唔好輸大錢,如你投資於股票輸了50%,要追返本金要升一倍,大有難度。好似HYG在2019只用頭一個月已追回跌幅更有息收。未計派息,價格已近回本,所以控制你的投資物之波幅低於10%內很重要,最多20% 新一年大家要思考是否已將資金過份地配在太過波動的市場。亦與華仔講:「贏錢梗係悶悶地」既金句近似。「過足癮」通常表示過程波幅大,贏到只係你當日/年好彩。

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三萬人工點住名鑄? #1764

諗sir 你好,本人是你的忠實讀者,希望你可以花少許時間分析小弟的個案。 本人和女朋友28歲,我月薪約$50,000,女友月薪約$35,000,現金大家合共有60萬。   由於本人在銀行工作 ,故擁有員工低息(<2%)高成數按揭(9成)福利,本打算購買二手600萬以下私樓,但發覺尺價比600萬樓上高很多,慢慢睇樓轉移到九龍區私樓(600-800萬),本打算購買地鐵盤匯景德福麗港城等大型屋苑,但由於發覺業主不肯大幅減價(市場也只有很少賣盤)和未有合眼緣的單位,一直未有所行動。 直至上年十二月觀塘新盤開賣見價錢合理和幸運地抽到了很前的籌,最後以自己個人名義在購買了觀塘新盤一房單位(使用了小弟在大學兼職和投資的儲蓄大約100萬),樓價約700-750萬元。(賺買原因是因為有經紀回佣 ,節省了裝修支出,睇好發展潛力和地點方便)。壞處就是離開公司時候需要補貼大量首期。   本人年儲40萬 (因為投資變化多暫不計算在內),女友年儲20萬,現時二人分別住在家人的物業中,準備兩年後結婚,暫不打算生育小孩,家庭負擔暫不大     另外,如果我們先換一間尺數較大的(例如500幾尺的兩房至細三房單位)是否很不智?   請問我們應如何部署一生三宅呢?   方案1. 以女朋友名義數年內購買新盤/二手600/450萬樓以下,繼續居住在新盤。等待樓價重回上升趨勢時加上儲蓄和職位上升後再次購買多一間600/450萬樓以下的物業   方案2. 待新盤樓價上升後先換一間尺數大的單位,再實行方案1 方案3. 搬回600萬樓下的單位,再便加快實行方案1   你的讀者上   answer: 唔係想倒人地米,但新盤一般個價升得較慢。就當樓市大致上升,仍有不少因素令新盤升勢落後:   1.讀者用銀行職員plan上會,唔用呼吸,此舉如踩鋼線,因一旦銀行裁員讀者會同時面對失業加call loan兩大難題,佢好留定資金去擋呢一次 讀者講既經紀回佣,其實只係發展商收取高樓價後回比佢既現金。比1-2%回佣,可令不少買家某心比高10-20%溢價買樓,何樂而不為呢? 新樓裝修費只係計在樓價之內,不過同意買新樓可把裝修費乘大後再攤長還,是否著數睇下買家點諗 由回佣及提供裝修及呼吸plan所予之溢價,在樓市氣氛差些少時拎間樓去銀行加按即現形,大部份本blog讀者都不屬銀行員工。佢地拎間樓去用街客plan上會,估價時會勾起回佣及裝修錢令能借金額大幅減少,逼業主黏死3年後貴息既發展商呼吸plan   近日見電視訪問有街邊女生對上述論點都頗為熟悉,可見一手樓找人承接時,買家肯定會將一手原價大大打折。另外一房單位與studio類都不看好,啟德有大量一房供應(源自政府數據),讀者間一房之租值亦會與觀塘區劏房對比,當觀塘區老劏一房一廳租七千,那讀者間新屋市價達一萬,呢個租收番肯定唔夠供700幾萬樓。加上在3年辣招過後,大把業主想出貨令價位升唔起,恐怕要等到第5-6年才見到清天。   誠然樓市未必跌,若樓市重拾2010-2012年的強升勢,讀者就一定無事,香港人亦都和諧非常。好似滿名山批業主,當時零首期加呼吸PLAN上會,篤手指篤贏左有錢落袋,希望他朝讀者也相同。但限於筆者非先知,故本blog未有未來2-3年樓市預測。想提早知升跌你應搵大師既文睇,筆者不才一向講升跌最多睇未來半年。   讀者現有60萬cash,一年可儲40+20=60萬,讀者幸好仲有一張好牌揸住,就係佢個銀行職員plan應沒罰息期既,這幾年不妨穩定儲錢,待三年後甩左SSD稅期,希望將樓賣走再換兩間,自己同老婆每人一間。讀者及未婚妻人工共85K,3年後假設人工唔變借貸力仍達85000/10000*50%*2.59 = 1100萬,夠買兩間大兩房。 由於後生估計3年後未生仔,不妨將兩間大兩房用木改成招待學生的學生宿舍,筆者在買樓003課會談此構思、客源及做法。由於學生可以夾埋用廁所,而廳又可以載一個人,所以一間大兩房收成22-25K租絕有可能。當然要某類型的單位才好做啦,唔係求其一間都得! 那讀者可夫婦每人一間用1000萬買兩間,收租45K,用呢個租可以去跑馬地租個連車位細別墅,或者去名鑄租個兩房,實行一生可以豪一次啦! 快D按上圖搵阿Lily或者彭生!   用45k,夠租返讀者個觀塘盤既三房啦! 仲可以選兩間樓是否出一留一。   所以話左用舊樓改造再產出高租金收入比自己反租靚野,咁做最明智啦! 用木間房令違反建築物條例,及銀行條款之風險大大降低。當然後生有錢唔去享受,先儲起佢,咁做仲叻仔。  

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3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan? #1763

近排保險界風起雲湧,原本前輩做落既必殺PLAN被挑戰,有大公司出皇帝PLAN去打佢。必殺PLAN在於老經紀明白,如遇上行家推呢個計劃比客,如個客主力比較PLAN佢必輸無疑,可以停止花時間係個客。大公司為求業績,終於係19年1月出個皇帝PLAN去打,希望搶返個MARKET,筆者今次為兩個勁PLAN做比較,必殺PLAN係短途贏哂,3年可出68%回報。皇帝PLAN係5年階段比到72%回報,基於皇帝推出公司係大brand,所以皇帝PLAN用5-8年計唔係冇得諗。   今次講既plan係擺到該年就有咁既回報,提早斷plan可以而回報會減少,唔係坊間其他經紀比你個D「乜都無哂」 今次講既兩個plan在首3年有保證回報,唔係浮動既紅利   今次講既plan在設立上要人脈知識同時間,所以坊間經紀唔會輕易賣比你,本blog講既資訊含金量歡迎你同其他渠道提供的相比。你睇埋落去,就知皇帝PLAN為何在3年回報線比下去? 唔係plan差,而係銀行見佢新出plan唔肯比咁大融資佢。另外皇帝PLAN大公司無派比銀行賣,銀行多客基本上講兩講就有魚埋黎,何需拎靚野當糧餵水魚呢?   皇帝plan計算。可見計劃excel內顯示之數字與保單說明書上的一致   筆者將兩個計劃在36個月時之付出及回報作比較, 必殺PLAN係香港上市保險公司出,都穩陣。同埋個借貸plan太好要排隊先出到plan 皇帝PLAN個brand比必殺更大,上市已好耐,所以有些更穩既人寧要皇帝plan,同埋一年間大部份時間都可出到plan   必殺PLAN計劃面值17506500, 首日退保價值為16506482 (94.29%) 皇帝PLAN 計劃面值 1030602,  首日退保價值為975123 (94.62%)     必殺PLAN客戶需出金額1000500對比計劃面值17506500,比率為5.72%,槓桿17.5X 皇帝PLAN客戶需出金額104234對比計劃面值1030602,比率為10.11%,槓桿10X     利息 必殺PLAN  2.55%, 回贈??? 皇帝PLAN帝爵2.5%,冇回贈   3年+??時 必殺PLAN  退保價值為19472792, VS 已付總費17506500,增加11% 3年+?? 時 皇帝PLAN  退保價值為1094632, VS 已付總費1030602,增加6.21%         必殺plan計算,3年回報為68% 3年時 必殺PLAN  淨收回2966792(未扣利息支出), 同計劃面值17506500比為16.95% 3年時 […]

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轉換什麼債基值博率較高? #1762

諗SIR你好,小弟係2017年上完收息101及103後決定買入B餐約41萬,後來再摃捍買入50萬B餐及賣出本來持有的艇貨70萬股票基金   直至2018年開始雖然B餐單位價格一直向下 但跌幅有限,而且相比已賣出的股票基金已經覺得執番身彩 ! 現時我的AMERICAN INCOME現值約85萬,扣除利息開支後約賺4萬。以當時買入價計息率約6.16%,以現值計 息率約7.25%,2018年力保不失算係咁。   本來留左一筆錢打算分段入多D債基,但後來見到樓市亦開始下調,所以在19年1月將筆錢入左個單位收租。現時已無錢再入債基,但我都想襯現時債基價格比較低時,買入比B餐較高值博率的債基,2018年已證債基在市跌時令我放心。   你覺得我現時轉換成其他債基的時機正確嗎(假設我能承受更高的風險)? 如果時機正確的話你會覺得轉換什麼債基值博率比較高呢?   Answer: 論基金 股票基金,銀行好想你買,然而買股個人都可買十幾廿隻,在選股上基金經理的成績一般亦不比散戶好(網上已有多方文章研討),故筆者寫blog七年,從沒提出買股票基金。   論債基 債券基金,就當你問銀行都會想盡辦法叫你買股債、又或溝下別國外幣你令難計數,原因不在此述,最基本可先留意債券廿萬美金一條,唔係人人都有現金買十零廿條債的! 加上有金融機構予高槓桿,適當運用可達年10%息之上。   論槓桿 由於讀者用槓桿得宜,遇上股市由1月跌到近尾既2018,在此差勁投資氣氛,槓桿了的債基仍可安然無羔。有些人由2015年開始大聲疾呼「高息債爆煲」、「叫人加按買債無恥」,我們先不論坊間嘩眾取寵次言論有何動機,自審下筆者仍覺債、樓的投資比股票同窩輪易掌握。「易掌握的工具」比「功能強大的工具」更能實際幫到一個人。股票係功能強大,可惜一不少人就傷己。   論投資 踏入豬年,提醒各位筆者是假設自己不能每每看通後市,假設自己能力有限之前提下作投資決定。投資不是猜度後市而下注的事情,而是計算後利用更少風險去賺1%回報之決定。投資概念是穿越股債樓匯的,由於筆者唔係賺佣為生的經紀,故可在不偏重的角度下與你談投資。若你還是喜歡周遭幫你搶先預測後市之報導,大可離開筆者網站到別處觀看。   讀者提到「值博率」,其實投資就係處理點去用更少風險去賺1%的回報,能賺1%而用最少風險為最佳,其實上述就類近計「值博率」。可惜不少人只提「值博率」,但做多次投資都從未計過,這源於坊間很少作計算風險的教育,只有誇大回報的報導。   論資產分配 讀者沒提供手上現金及資產情況,所以決定唔到佢應否由B餐轉做更大回報之A餐。好似前日文章提到之46%年回報之A餐,如讀者有500萬淨資產值或更多,動用100萬入A餐是可以的,因那怕輸一半都只屬總資產的10%。若100萬已屬資金大部份,咁梗係多用B餐行穩陣用美國國債收息為上。A餐之年46%派息在下圖有述,詳見星期三文章: http://homebloggerhk.com/?p=90960 至於現在(2月10日附近)是否買入A餐時機? 答案不是的,見下圖作為A餐價格走勢之proxy,從yahoo finance報價可見,近期價格已跌至有色通道內中軸之中線位(圖中最右的紅圈),即將下破中軸線。見過去半年5次若下破中軸線,A餐價格都會再向下一會,所以欲投入高回報之A餐需要少注及等一下。 至於計算債基的「值博率」? 我們在收息101課上有授。

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情人節最佳禮物: 月月送您三萬被動收入 #1761

Hello, 諗sir,你好! 我係19年1月份103課程學生。 我兩夫婦都是51歲 每月收入總共65,000 手持現金6,000,000 股票200,000 基金400000(買了超過十年) MPF大概2,000,000 兩個兒子讀中一及中三   上完課程後,計劃以下兩個方案去運用手頭資金,現想請教諗sir: 方案一: 用3,000,000投資債基,希望每月可產出約40,000現金流幫補租金支出(沙田馬鞍山區租3房單位),建議可買什麼餐的組合較好? 另外用2,000,000打算等機會買一個6,000,000或以下兩房單位作投資。   方案二: 用2,000,000投資債基,希望可産出每月2~3萬元的現金流收入,可有建議買什麼餐的組合較合適? 另外用約3,500,000於沙田或馬鞍山區買一個約8,000,000或以下的 3房單位自住。   以上哪一個方案較理想?望請諗sir多給予意見,或可有其他更好的投資建議? 心急的學生上,謝謝!   ANSWER: 讀者提出兩個選項,都傾向用盡600萬現金投資,此為一般港人所犯毛病: 有錢就要成筆拎去買哂佢。筆者建議讀者買入投資物要多考慮一個空間: 時間。雖年至51借貸力已比5年前打了八折,加上無樓係手,惟上述兩項都不屬心急投資的理由。   明白目標要2-3萬被動收入,亦很需要建構樓房租金類的被動收入,由租金可隨通賬升去對抗通賬,直債、債基、股票之派息都不可以。債類的息有固定,股票的息更可因業績差而唔派。因為筆者認為讀者要等樓市比高位跌了25%之後才可令20%首期出手入市,那就很夠安全系數,就當買入後樓市再跌都要比高位跌四成才會被CALL LOAN。上次樓市由高位直跌四成,就要數1997了。讀者比筆者年紀大,應都有感1997式的樓市瘋狂,再不現於香港,亦因內地早對買樓炒數有規管,現時內地樓市係唔生唔死唔上唔落,正合中央心意。   現時較有代表性的中原城市指數下調至169點,比高位188點跌了11%,如跌25%要等跌至141點,亦約2016年高位146點附近。故得出策略1: 等指數回順至146點附近入手兩房,預算500萬首期100萬,買完究竟租比人定自住自己諗。如租比人就犯了銀行承諾,筆者的買樓001有研究此等個案及後果。自己住就唯有屈就一點,不過市面有些大兩房,如大興、麗城一期或沙田偉華的大兩房,係可用埋廳個窗位「二變三房」的。   另外將200萬分三注,可入手債基B餐(有疊增)收年息15%-18%,200萬投入即年息有30-36萬,即每月多了25-30K月入,夠讀者心頭數了。不少人對槓桿嗤之以鼻,這也明白,亦是一個負責任投資者需有之戒心。然而你攪清楚槓桿的風險及對投資人的責任後去利用,很多時槓桿成你貧轉富的工具,讀者的600萬相信是佢早前賣樓所得,佢亦是利用了槓桿去助自己儲得打工未能及的金額。債基之槓桿可調較,自己選究竟跌幾多才觸發槓桿都得! 即例如你可以設定,跌25%才CALL LOAN都可以。有些人進取的,選10%亦可。基於債基B是用美國債為主,年波幅大都在10%之內,用20%已很為足夠了。   讀者用債基獲得25-30K月入後,淨300萬做定期。300萬留定期可提供現金作不時之需,另外一旦樓市再大跌,讀者仲有多注錢用老公名入市再買樓。到時退休有兩間樓揸手加退休金及有債基提供之25-30K月入,唔叫富有都起碼心安。

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三年,50變200萬點做!? #1760

Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行?   本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買本人任職銀行的債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 讀者入息4.5萬,家庭入息共9萬,內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆,實為不俗。 情況簡述: 買一間樓後現金量少 點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓? 3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好 買三房估計要210萬,有方法將現時資金3年後變出200萬? 而家究竟點做?   相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍,但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法)    次選一: 4年大4倍不保證之法   有一款債基近月提高了派息,未槓桿前已派不少利息,特別槓桿後令年回報率增至46.39%,已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證,借左錢亦要先計好面對call loan之風險,更要有朋友offer個靚借貸息口比你,上收息課可學懂原理,及獲得朋友助你。 我們歡迎新朋友自己去銀行先問,我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間,都做得比非學生好。   當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年,方法內所用之投資物全年跌0.59%,2017全年升了3.59%,波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法,但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散,南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%     次選二: 9年大4倍保證之法 此方法是保證,筆者認為9年若可將200變848,等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」,筆者早前文章見下link: http://homebloggerhk.com/90720/   敢講此為全港最高回報的保險,頭三年有保證4.5%之回報,故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan,筆者兩者相比過,仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼,在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。   […]

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挖礦合約或劏場騙徒應找那些人落手? #1759

你好!諗Sir,本人45歲,女,單身(未來都有很大可能是保持現狀)。和父母住公屋,自僱做零售小生意,每月收入約25000-35000,視乎市道好壞。但家裡開支大,市道好時每月可剩幾千,但市道差時基本上都儲不到錢。   10年前在國內買了一間40萬既樓上年賣了套現200萬,但還家人債務,裝修和留20萬流動錢後,而家約有港幣120萬可作其他投資,本人不打算在港買私樓,因獨力負擔不到,但如抽到居屋,也會考慮給大部分首期。有感自己年紀不小,以及想為自己將來打算,想請教諗Sir,我應如果善用這120萬滾存多些財富,希望15-20年退休後都可以有些被動錢傍身。本人未曾買過股票,但最近两年有留意,但不敢胡亂入市,但也有作入市的心理準備,請問我還需要注意些什麼?     answer: 好明顯此讀者手上120萬現金,是10年前胡塗買落間國內樓賺返黎。現時只剩120萬,亦即手上無儲蓄習慣。有睇開筆者blog都知,筆者對做唔好儲蓄既人一向都唔睇好。唔係因為佢地現金少,而係多年不儲蓄即表示該人對延遲享受及執行事情兩件事都有問題。除去特別情況如有個爛賭家人,咁既「病」在成年人身上筆者無能力醫到,還是另請高明。當然社會上亦有些人係無需要儲錢,留意唔係人工高就表示有錢,係現金多才叫有錢。你見本blog有不少十萬八萬月薪者投案查詢,很多人認為「搵十萬咁多無可能儲唔到錢」,只好打比喻說筆者在山腰,係唔會明白大劉係山頂的風光的。所以新一年,還是透過多賺多儲多理財去體驗人生的甜酸苦辣吧!   做零售業如做街鋪,很有機會被網購淘汰。誠然筆者未知讀者是何等零售,筆者每工作日撰寫文章主對象是為眾讀者而不是個人。因此指出現今科技發展得快,公元2019個年頭,200年前有了蒸汽機、再隔幾十年即有飛機(~1900)、1950年有電腦原始型(可參考獲奧斯卡8項提名的《解碼遊戲》- The Imitation Game講解英國發明「電腦」去破德軍密碼),20年前才有人民用亙聯網,生活模式因為科技捱出間距越密而變得越快,所以大家要學好如何去學習,如何提升適應力。讀者的技能現時管不管用? 有否花好佢20-40歲黃金時間? 看倌自決。     最後係從不買股票,有些人認為這是優點。惟筆者認為買股票應趁後生買,既可明自己願意承受幾大風險,因只有自己用真錢試過才知自己願意冒多少,亦可減少中年時墮入投資騙案的可能。綜觀2018年大批投資騙案上報,由倫敦金、劏鋪、比特幣挖礦合約、受騙大多是入世未深二十幾或封閉型「五十後」。過份擁抱或決心離棄投資,兩面都是不對。   另留意一點,買樓而胡塗賺錢的人多(本案讀者都係)。買股最尾一鋪都可贏住走既人少。原因是樓房大家都有住,就當冇人教你都知無窗近樹低層既屋係唔應該買啦,所以樓房投資看似難其實需要技巧低。買股好似一鍵即買好容易,但大部份買股票既人都未搞過生意,淨低你自己諗啦…   讀者的行動應如何? 由於120萬已是讀者的絕大部份加上未來可儲幾多錢不能預見,建議只做最穩當的債基,加一份年年10%的保證回報保險。市面已有提供4.5%-5.0%年回報保證的保險,而有金融機構提供九成五的保費融資,借貸成本2.5%,那你見只要將份PLAN五成上會,回報已可約(5%+(5%-2.5%) )= 7%。那九成五上到會的保險究竟在那間做及回報如何計? 有咩費用可免有些一定要比? 這些在收息101詳談。   將年回報提供至年5-7%然後睇下能否等到樓市下滑至2012年水平,即中原城市指數120-130點附近,靠自己單名上會。父母公屋應不能轉到自己名下,若他日無公屋編比讀者但父母過身,要有自己住劏房但手上一間樓要整租比人之準備。若等不到樓市下滑,買唔到樓去脅租客幫自己儲錢,那筆者已再無辦法。只可以睇佢120萬收7%息加埋政府援助可以頂到幾耐。由於讀者現金少加上儲蓄少,佢係唔可以學人行收息101的A餐收30%一年或較低槓桿之C餐收15%一年息的。留意唔係每個理財個案都可救番哂,除非筆者係賣挖礦機或者劏場,才會對客說「一定有得救」。   有人話越窮越見鬼,筆者同事。有些人就是儲蓄少或打工賺的不多,才想用些高風險或行偏方去谷大自己財富,最後往往就係老本都比人呃埋。騙子的”Target customer”,就係打著這些人性弱點去搵。

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搵58k儲60k的家庭 #1758

諗sir, 你好? 有關本人之狀況如下:   家庭狀況: 本人45歲,已婚 (無子女),夫妻財政完全獨立,由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。   每月收入: 本人為公務員 (每月人工HK$58000)   個人物業: 九龍市區樓,屬開放式單位 (260呎,6年樓齡) 上年終於供完 買價:$340萬/現值:$550萬 現租:$15000   新界地鐵站上蓋樓,3房 (600呎,2年樓齡) 每月供款$16000,尚欠供款$435萬 買價:$790萬/現值:$1200萬 現租:$22000   儲蓄:現金$150萬;另外,由近一年開始,每月都可有$60000盈餘   退休年齡60歲:將會有長俸約$400萬,到時每月亦有長糧約:$24000   本人自小家貧,父母亦雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實,我也粗略計算過本人將來之退休生活,應不是太大問題。   由於近日有幸在網上參看諗sir的文章,實在極富教育意義,而且亦得到很多啟發,遂想請教一下,本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?   諗sir,多謝你撥冗幫忙!   PS: 我嘗試遵照你所教,計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法): [$58000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1080萬 (即:我的剩餘借貸額是645萬) (但我上經絡按揭網上真人對問,理財顧問回答我連同租金計算,只可多借305萬) 相差有距實在太大了,是我計算錯誤嗎?   […]

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