收租業主再要小心假扮賣家呃訂? #2025

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 903?????)。誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟根據諗sir選擇樓宇地區的建議, 在油尖旺買了心儀單位以作出租之用。也根據諗sir買樓003心法,來申請按揭及成功批出九成上會。但最近律師樓發現樓契有問題 “對上”再對上的業主有一個房協的second charge還沒有理清,現在請業主的律師複查,在此有幾個問題想請教一下:  問題1: 最壞打算,我(買家)是不是要俾經紀費及律師費,大定及細定如何追討?   問題2: 是不是要過9月成交期之後,才可開始進行追討?   問題3: 業主或代理有什麼特別招數現在要處理及提防?   謝謝你! 沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才上   answer: 先講法律意見,最好還是請教律師,諗sir只係做過銀行私銀同開地產鋪,恐怕唔夠專業知識答你提問。至於律師睇契個陣發現有瑕疵,一般會問你是否如常成交? 定係踢契唔做? 又或加付代價去完成交易?    房協呢個charge,應該買樓個陣查冊會睇到,查冊要睇乜在買樓001已授,而經紀在落訂前應已幫手查冊,究竟個second charge有幾特別要上到律師樓先睇到呢? 定係有人明知有charge都醒間樓你食?   律師樓一般搵到既,都係契本身既瑕疵,例如某年買賣的文件唔齊,或者銀行既解押文件未齊,那究竟讀者既charge係點形式? 就真係要問過佢律師先知。若果此押記是可補救可解的,一般交易都會如幣進行,那讀者都會買到心儀住宅。   至於堂上已講,地區不是選買樓的重要因素。買樓最重要是睇開則、次選屋苑,再黎才是地區,最後先睇經濟大環境因素。誠如差區如將軍澳,都有好野。亦因唔敢講但凡油尖區搵樓,必屬佳品。   近月因疫情租客唔易開門比人睇樓,內地業主亦未必能到港賣樓,小心幾年前的呃訂黨再次出現。先講你買樓用的簽名樣式,其實可在網付費查到的。你的身份證,出生日期同名及號碼,搵個朋友係電話公司都唔難搵到,如果唔係私家偵探點解咁多野好查? 因此在網絡越見實名制之時,我自己就會為家人管理好個人言論啦。如果有個人整張假身份證,扮業主咁夜盤收埋訂,你估得唔得? 幾年前就試過有人呃埋律師樓,唔只呃到細訂連律師樓都過埋拎到10%大訂添~   咁你又唔使擔心連你銀行既錢都會比人呃走埋,通常假身份證既瑕疵,即係同真個張又有咩分別呢? 這個當然最專業要問警察。不過以我往時所見,假個張證都錯左係issue date個度,因為呢個難查呀,唔係間間電話公司都有記低係電腦。所以如果有日你個租客無啦啦同你講:「係咪叫左人上黎睇樓!?」而如果你根本無放盤,你就要小心了。   不過犯人都會pick屋苑既,如果你屋苑香港業主比例高,或者細規模人易認,咁就唔使太擔心。   亦希望讀者重溫一下買樓003內容,為收樓後放租做好部署 租客連類型會比較好? 租客如何寫才會有租客肯簽同時又可規範租客 一旦佢間樓係偷們地放租,那些信件需要留意又點處理? 點執間樓才可又平又快手租出去減低空租期?   其實想賺快錢既經紀都去call客做一手樓啦。所以肯做二手樓仲要做租盤既,佢都應有心同你攪關係,或者全新人,或者部署一年後將你個租盤變放盤啦。至於銀行,會否因你份契有瑕疵而取消offer letter或減借出成數呢? 讀者又要否找多間銀行做後備,今年咁時勢就要多做功夫啦。   […]

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人生贏家: 公務員、有老豆幫手比首期,煩D咩? #2024

諗SIR你好:   我是你<<樓換樓>>、<<收息論>>的澳門讀者,平時也有留意你的網上文章,最近有一些買樓問題想請教一下你。本人現年30歲,公務員,收入約41000元左右(薪水按過往歷史每隔2年每月增加800元左右),存款約20萬元,汽車價值20萬元,沒有資產,必須支出如下:供車每月3000元(還剩3年),危疾保險每月2500元,其他雜費每月8000元左右,總必須支出為13500元;父母有2個物業,價值約550萬元及330萬元,一為自住,二為退休收租之用,租金約5500元左右,有存款220萬元,另有退休金不予計算在內,約5年後退休。   最近想置業,想找半投資半自住的單位,所以樓齡需要約在25年左右,供款才可以有55-25=30年,未來才有機會賣出或換樓;亦考慮到未來要結婚及生育所以鎖定兩房電梯單位,以上條件的樓價約580-670萬元左右,以30年計供款約18000(580萬)-21000(670萬)元左右;由於目前並未有打算結婚,所以如果置業後把物業放租,以幫補供款,直至結婚才收回自住,因未能計算將來伴侶各方面的選項,所以打算以個人名義購買;現有一心儀單位675萬元,建築面積約1100尺,首期加各雜費約165萬元,由家人幫忙付,另外自己月供約20500元(已詢問銀行能過壓力測試),預計能收租11000-12000元。   問題 1.本人偏好675萬單位,若購入會否令自己負荷太大?有考慮削減開支如減少危疾供款等   問題2.若購入580萬(收租約8000-9000元,建築面積約750尺)合條件的單位,每年供款相差3000,財務上差別是否很大?   問題3.根據以上情況應否考慮置業?是否等到結婚時才置業減輕負擔?但結婚條件有未知因素下應否自己先置業才投資?   問題4.根據本人家庭及個人背景,如果將資產更有效率利用,以達到未來可供養父母及家庭?   希望諗SIR可以解答到我以上問題,因為不想下錯一步棋,後悔終生,感激不盡!!   answer: 先買醫療,後才危疾,對30歲更加應係咁,請參詳。   「問銀行自己按揭批唔批到」!? 唔表示你一定借到,有offer letter係手今年先叫有九成五機會借到,仲有5%係因為銀行可隨時因經濟環境有變而降低offer予你之金額。所以有些人話買樓之前落分行問問,其實咁既做法未免過於「新手」。   公務員,好處是收入穩定。壞處都是太穩定,即係5年10年之後,月入多數唔會倍增。現時讀者借貸力大致為41000/10000*50%*2.59 ~ 530萬。如果用盡借貸力買完第一間樓,人工不大升之情下,買第二間樓的機會將流走。因此第一間樓買細點,為再第二間樓借貸力留位,就當考慮埋婚後有老婆借貸力仍是正確。   若只借580-165 = 420萬,借貸力淨百幾萬,加上首期已付近30%。一旦樓價再升些少或自己補少少錢,令銀行結欠只為市值50%,單位即可轉出租用途,係香港可把租金之70%當新收入幫自己增大借貸力再買樓。如讀者今時不借盡令自己在波動市進退有據、更可淨借貸力諗第二間,同埋更易轉收租用途借設租金為9k/月,借貸力升9000*70%*2.59*50%/10000 = 85萬。3-5年後借貸力淨估計150萬加上已婚有老婆幫再加租約有85-100萬借貸力幫手,要上第二間樓比較易些。   就當佢唔諗再買,有借貸力淨都可幫佢易些加按父母既樓出黎變現,當然非必要唔好咁做吧。   至於讀者亦可先撥40-60萬作債基去槓桿收息,為日後產出更多現金流去供養父母作打算。諗sir係反對買股票收息的,這個在2020年發生之事已言明,唔派息減派息的股份多的是。然而諗sir係支持買股票賺錢,要有套方法選好勢頭向上買入的股票,加快理財進步,這就可以。你大可到諗sir於youtube的channel「成家投資網上課程」去收看晚上約10時之節目,會講解選股之法。   現時做債基去槓桿收息不一定要找銀行,而門檻已降低至40萬可開始。於40萬投入再借60萬之下,7.2%年息的債基一年收息72000,而利息支出為60萬*2.5%即15000,回報為57000/400000 = 14.2%。當然可用派更高息的債基,槓桿亦可調整令派息增加,不過先講明有些人就是買得太盡,息亦收得太高,最尾用上太爛的債券,而令自己在大跌市沒頂。至於一般的銷售人員,佢必然要你買盡槓盡的,因為佣金用sales volume計,而為客選取的債都會很不同。就好似有些agent係鐘意sell危疾的,因為賣危疾易令客人應到恐懼而購買,比起賣其他更sell。   諗sir : 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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香港樓市正進行巨變及應對方法 #2023

諗Sir你好,本人45歲自僱人士,月入平均5萬,小朋友7歳,太太家庭主婦已沒工作7年,打算小朋友到中學才會再出來工作,牌面上勉強叫完成一生三宅,但覺得仍有不足需要優化,所以想請教諗Sir的專業意見🏻   每月家庭支出(不連供樓)大約2萬 另外租自用公司支出$6000 手持流動現金約$50萬,3萬股票。   收租及自住物業收支:   物業A(夫婦聯名): 3x年市區十大屋苑1房,收租$13000,7成按月供$4500,市價5.2m,欠銀行0.9m。   物業B(夫婦聯名) 2房己補地價居屋自住,9成按月供$11000,市價5.4m,欠銀行2m。   物業C(單名) 工廈收租$9400,3成按月供$5700,市價3.4m,欠銀行1m。   現想請教諗Sir,因為物業A及B年時已高,所以我有意想先將A物業賣出,換一個較新或全新的2房單位優化一下資產,目標物業最好是可以自住或收租的2房,地點最好是東九丶市區丶將軍澳或康城,但因為A丶B單位聯了名,所以有點棘手,而且現時自僱人士同銀行借錢很難,所以想請教諗Sir應該意見。   我諗到的方法:   1  先賣出A物業,收回4.3m,買入7-8m較新物業,買入前物業B需轉單名。   2  先賣出A物業,收回4.3m,先買入高回報直債或債基,邊收息邊儲多一點錢,等代機會買入較新物業。   3 以不變應萬變,繼續收租儲錢,減少債務,等代機會再買入較新自住或收租物業。   謝謝諗Sir   ANSWER: 哦,知識真係幫讀者改到命運喎,佢應該真係唔知可以咁: 單位A同意要賣,未來黎香港工作的內地人數目會上升,黨為他們打點應該會控制個一房供應市場。這個不是亂up,記者朋友可去查一下,內地學生如租20/21年學期的分租單房,好似有大機構向終移動買電話卡送比佢地? 由於內地機構在香港住屋市場無份額,而佢地為左內地班朋友仔未來甘心情願係香港為佢地工作,所以進入細單位住宅市場,包起佢地手機費,絕對合情合理。咁同讀者有咩關係? 由於一房市場有半官方介入,不斷收房,你係學生宿舍業主可能單位有機會溢價被收購,比少少甜頭你。香港有地產商試過攪INTERNETSHIP計劃,5000蚊係廣州請人黎香港工作,包住包電話包食,例如去一田任拎都無所謂。比你5000蚊請到個人係香港做到下野,買多幾間宿舍間房仔比你住有咩問題!? 中央政府樂意見到。   另一件事,金融辦已告知國內銀行,今年要減人工。唔知香港中資班員工點諗!? 人工呢D野,未來可加可減。   相信佢地唔會攪大單位的,要有人數優勢,一定係管好單身一個黎香港打工既人。或者直情出內地糧高150%,然後包埋佢地一個住,咁叫佢黎香港打工。內地城市工資當5000,比佢12500佢,再包埋房錢5000,都仲只係17.5k/月。但呢個人係二線城市可以係專業人仕黎,或者係黨教老師咁咁。你唔信? 我唔會同你賭食file既,不過我既學生團在一區可有雙位數既單位間黎分租。唔係好多,不過起碼勉強叫有stake。我講呢個角度應該至今為止,未有人講過。就好似幾年前,我係第一個餵哂蚊咁入龍珠島拍200萬別墅,之後就大把報紙跟住拍。   亦預計會出現,有酒店會離場賣比中資做一房。小投資者,唔好只揸一房。但揸間三房隨時改做分租單位又或改返轉頭,咁就可以。美麗華酒店(0071),你不如望下近日股價? 當然比人打到仲殘先抽起既機會係有的。   賣完A單位,返約4.8mil。單位B,夫婦之間轉讓,稅係跟舊制唔使比15%咁貴的,仲可以按爆八成,套5.4百萬*80%-2.0百萬 ~ 2.3mil。即係賣完A再用買樓003的「一拆二按爆八成」之法拆左B,成功多700萬現金係手。   當然讀者工資50k單要支撐單位B的按揭可以,50K月入之借貸力為50000/10000*50%*2.59 ~ 640萬。假設讀者冇咩消費又無重大負債。因此單位B欠400餘萬而工廈欠100萬,佢單人夠頂。不過再買就要將借貸力由無變有,一係佢自己出多份糧,又或令佢老婆有出糧。點就可以搵會計師比過萬蚊同你安排,或參考買樓003借貸力由無變有內容,8月尾有真人堂,或可即買即網上睇,簡單過Netflix,香港仲有office同客服。我同意係開公司出支票比老婆當做新收入的,然而此只為大方向,點先做得細緻需要心得,同埋只要做錯一個步驟銀行睇到,成份按揭申請即唔批。 […]

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11萬月入夫婦加一BB買樓收租#2022

諗Sir 你好!   本人報讀做收息101,103,希望 諗Sir 對我隻case比下意見。   本人兩夫婦加一個bb, 另工人姐姐同住。為改善居住環境,租港島3房,月租26000。   家庭月入11萬, 每月存4萬。    有一西區單支樓,本人單名持有,估值600萬,樓按370萬。月供15000,預備出租,租金估計平手。   現金約160萬, 股票15萬。    目標2-3年内買多一間三房約700尺,負擔吳想好大,但要港島區。想 諗Sir 指點下點做。   另外本人對 諗Sir 提及的E餐有興趣, E餐可否達到以上目標? 可否介紹 諗Sir 銀行 / 證券行contact 做 100 萬貢130 萬的E餐? Thanks!   Answer: 如果一定要港島區寧願東區,但唔好買杏花村。我唔知下圖展示呎價後,無線(TVB)再打風去杏花村拍野會唔會比村民趕走。 杏花村過去5年,呎價由14213>16542,升16%。同比沙田第一城,13362>17538,升32%,爭一倍。而香港大部份主要屋苑同期升20-30%左右,卓越者升41%。   依讀者收入看屬穩打穩紮型,呢類朋友留港儲樓,另外部份錢先調星加坡投資戶口收住息,是為上策。不少人移民後仍唔賣走香港樓,因為一知海外買房收租打稅極重,不少國家更是全球徵稅,所以留返間香港樓收租去補貼外國生活。   當然生意人,不少人選擇搬更高比重錢去外國,有此想法無可厚非。如讀者是打工仔就可才少想一些,另外同意佢講: 做投資時不要令自己負擔好大,會影響往後投資決策而失敗。打工已經較少做決策,所以千萬不要令自己於高壓力下做決策。   儲樓就是要等間樓升或者供得咁上下,由間屋按錢出黎再買第二間。想加快,利用香港地產商的直債收息,有些時4-5%年息,亦有些是10%年息的,好似讀者當投入資金40萬,每月加儲4萬而回報於10%下,5年後有370萬,而當中90萬是賺取的利息。諗sir搵過不少股票做月供比對,盈富、銀河娛樂、煤氣、領展,全不能達年10%回報,用excel計過哂架啦。所以長供及要穩定錢,用債較好。 至於想趁一個機會入場賺取利潤的,股市為佳。股市確會因人的貪婪恐懼而令股價偏高或低,你要有一套策略去決定何時偏高或低。諗sir自己會留意醫療版塊內,3天高過50天線的股份究竟有幾隻? 發現由7月中開始已見頂持續向下,對往後大市很有預示性。現時全版塊42隻股份只有24隻高於50天線,進一步轉弱。   今年政治事件太多,將錢長留股票市場絕對搵命博。   故同意讀者用儲作儲蓄,2-3年後應有300-400萬預算比佢在港島區入手三房,20%首期應200萬左右夠有突。至於10%年息的收息方法,收息101有用債基,直債如用香港或內地房產商的,一旦樓價再升債價相信都會唔錯,讓債的升幅抵銷部份樓價升幅。但留意買債缺點係唔可以大賺,不過讀者亦無需常冒風險去賺價,避免出出入入得個桔。買入債類方法如去銀行,收息101已授。至於有人想收息再高些及運用我們證券行網絡作聯絡,需更多高息選擇或移錢他方,或同時運用會計或律師行做買賣、拆契、按揭,才需到收息103知更多。那本月內讀者問及所需事項,應可達成。   你的, […]

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拆解揸美孚新邨一間樓的死局 #2020

Hello 諗sir 本人已報同收息101同埋tey66 現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆   現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓!   1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好   如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭?因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響   長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成?如果唔借高成數可以有六成?   而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算?   賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢   其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓?或者做其他投資?   FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣   再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答 Ms Wong   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 最建議讀者之做法: 賣樓做雙租   當然佢有堆問題,我地先答下佢: 長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行,或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份),每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦,以1200萬規模應要12個月。   銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大,係可以做到八成(1000萬市值之下樓),至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半,省下600萬應繳印花稅面值,即約20萬。   […]

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我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2020

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」,不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花,第二間用老豆錢做首期之方法,同埋冇交待第三層的形式有點取巧,當然曹SIR在節目的解說精巧,上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層,第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊,亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~ SOURCE: 港生活   看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣,但預左辛苦好多! ************************************************************ 提問: 諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / […]

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財力不足如何收息買樓? #2119

諗sir你好,本人係近月收息101生,上堂時間緊逼,唔想阻礙其他同學,所以選擇用電郵請教。   本人50+,自由工作者,近一年生計受嚴重影響,現時主要靠太太人工撐住大部份支出,不過都係合約員工,咁嘅時勢,隨時都有不續約風險。   收人來源:一家三口,本人不穩定收入$10k~35K,太太人工$50K,女兒19歲學生。   樓一間:估值$800萬左右,尚欠$350萬左右,早半年轉按後,現供$15000(相信短期內都唔做動作)   現金:只得$80萬流動資金   上完一堂之後,想買債基,先增加現金流,每月補貼現時生活所需,待疫情過後再作打算,請問諗sir意見,此情況下,先買幾多債基,槓幾多才合適?定等上埋收息103,找一隻高息回報才入市?或上其他股票買賣課程,尋找短線資金機會?   本人自知財力不足,條件有限,亦煩請諗sir比個適合本人現時狀況的意見。   後話:本人平時好少投資,係隻打工牛,全靠諗sir同近一年清閒時間,才吸收好多投資知識,雖然遲但總好過唔做。本人有間無限公司,方便工作之用,是否將其改為有限公司,為女兒每月出人工一份,待半年後,如有部份資金,利用女兒名,投資一間樓,為女兒鋪設後路。   **較早前,諗sir在網上介紹小米期權,預測準確,不得不讚!不過本人唔識買賣期權,所以並無跟進,現時已經回落,更加證明唔識唔好亂咁跟買。   希望諗sir能提供意見 並祝成家生意興隆,各人身體健康!   Answer  讀者半世人唔投資,今年真係咪亂搞。就當收息課學到的方案,建議只小本例如找銀行唔槓桿咁幾十萬實行,或103後跟證券行由40萬開始都可槓桿去收12%-15%年息。點都好,開始時務必小本投入。   至於用阿女名買樓不太建議,其實而家只樓一間,仲有太太名未用現階段唔好用女兒名。更令人憂心是: 阿女知道自己有樓係女唔努力上進,咁就害佢一世。諗sir眼見,有些畢業生的工作積極性成疑,通常屋企對佢財務支援太大,令年青人錯失發展事業最佳時機。   讀者將公司轉為有限公司,股份留自己,董事轉做家人。執靚自己盤數去部署買下一間樓,此為上策。由於資金唔多佢自己都講個人能力有限,所以2047香港大限,轉錢走去海外,這些都唔關讀者事。留係香港做業主與全香港人冒共同風險,至少比上不足比下有餘,亦冇人咁得閒去清算讀者。當然好似尋日個案位仁兄,佢淨資產值在2000萬之上,將錢收到另一國是有效益的。人難以判定誰高誰低,不過點配置錢才有效益就可計出黎。   利用買樓003的借貸力由無變有之法,能加大個人工資令借貸力上升。當然你20k人工加到200k就冇可能,銀行職員盤兩句你好易漏咀。然而大一倍不少人做過,希望讀者明白借力打力才是輕鬆之道,死力牛只找到存在感,但要輕鬆就要轉換將錢為你工作。   短線投資機會不合讀者,對於初心而不肯果斷止蝕的人,投資只宜細注同埋不要抱大希望,以為買隻股放5年會自動有首期,咁諗就太少看社會了。同意讀者先用債基,由於資金有限,利用收息103於證券行低入場門檻咁40萬去槓至80萬收息適合佢。而銀行一般太細銀碼唔肯做,讀者不要盡用全幅身家咁去銀行槓桿,還是少本先在證券行做妥當。   另外大哥請留意,派最高息的普遍伴隨高風險,相信讀者只可接受中風險,即槓埋只派10-12%年息而槓桿比率只1槓1的方案。亦需注意,股票市場有更多「微信女」同「財演」,為了討好上市公司大莊去提供方便合法地拎走你副身家。這些新聞每年可見,不重覆。   50萬投入收息約12%,一個月都多了5000蚊月入,賺返哂學費仲可以每月幫助讀者支出。至於諗sir近月推出之「網上投資優質股課程」認為不太適合讀者上,還是先做好每月被動收入,然後希望可以再將自住樓加按多些少錢出黎,累夠首期讓讀者再買下間樓,令自己老有所倚,相信讀者老黎都唔想煩到仔女。   你的諗sir上 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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幾個物業點執去收息過100萬? #2118

諗sir你好,   本人42歲,家中有太太,母親和女兒, 我和家人現有四個物業, 細節如下:   自住村屋(5年樓), 尚餘按揭400萬, 現值一千二百萬, 每月供款二萬元   太太名, 四房單位(5年樓)收租, 尚欠按揭三百萬, 現值950萬,  每個月供款萬五, 每月收租二萬元   阿媽自住2房單位, 已經供滿單位, 現值六百萬。   細佬名47年洋樓,已間2劏房, 現值350萬,每月共收租10,500,  尚餘按揭 110萬,  每月供款八千。   現有現金$500萬,股票$50萬,現請教諗Sir我現在投資的方向:   應否將劏房單位/4房單位賣掉分散風險,並套出資金再投資?   將現有現金/賣掉劏房的資金買bond?   將現有現金/賣掉劏房的資金買英國樓收租?   希望可以以較低風險增加現金流,儘快達到退休及移民的目標。   謝謝! 希望達成財務自由的人上   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 42歲將達借貸力見頂之時,係時候執執手上房產組合,之後想執都唔係易。四間樓共淨資產值(1200-400)+(950-300)+600+(350-110) = 2290萬。加埋手上現金,接近2790萬。以四十出頭而言資產水平當然唔錯,恭喜恭喜! 可惜樓房分配不太得宜,理據如下:   將350萬市值細洋樓用黎劏明顯用法失當,何況正現金流只10500-8000 = 2500,利潤少而樓齡已47年,不宜揸   大單位租務回報低已講過N次,仲要比50%首期鎖死950-300 = […]

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雙失憂心40歲。是怎樣煉成的? #2117

你好諗sir,   我今年四十歲,未婚, 從事貿易行業,大約有一百五十萬CASH, 但沒有太多投資經驗如股票,主要keep cash。   由於疫情,我工作的行業不穏, 甚至將失業,心知不會是一個可長做的行業, 希望能找一些被動收入.   我家有兩個很舊的物業,在西環。   一個為樓齡55年(估值5-6M),另一個都有39年樓齡(估值5.4M),沒有按揭。   55年樓在數年前田生話收購,但當時有老人家住,不打算搬,現在老人家已住在老人院,只有我媽一人住。此物業是我爸及祖母聯名,長命契。   39年樓現是我和父親住,是我和弟弟聯名的。   我常想我和爸媽搬在一起住,那可把一個物業出租,但家母認為房子是嫲嫲有份,暫時不想改變現狀。   因為兩房子都很舊,如要租出,都一定要大裝修。   其實這兩個房子都不太適合老人家住,一間是附近要行上大斜路,另一間要上二十多級樓梯才到電梯大堂,唯一優點是它們都很近地鐵站(約1分鐘)。   放寬了9成按揭,我在想是否可樓換樓,把38年樓換掉,因為50多年樓,我們在想希望有人收購。   諗sir,請問我應如何好好處理,令財務可改善些,現在十分憂心,隨時失業。   感謝你的寶貴時間!   ANSWER: 當見到危機黎先去諗點攪,你話係高手定低手? 至於你自己都覺得唔掂既野又想人地收購,我諗要去搶購個催運符去幫幫你。   不過讀者都有優點,關顧家人,因此佢買樓慳印花稅的「人頭」多著。佢每儲幾十萬就可以搵個冇樓係手既屋企人九成上會買樓。要咁多樓做乜? 正如讀者自己四十歲可能失業,佢既財務都係靠父母淨低既樓頂住。咁佢如到六十歲,自己無返1-2間樓仲可以諗d咩? 靠政府? 強積金? 你叫官大人燒返份MPF比你就得,比真銀可能未必夠啦。   55年樓無得攪,因為唔係自己名。如果搵到祖母同父親一齊簽名,去銀行加按到50%樓價出黎攤15-20年還有可能的。不過因為只可攤20年內還,當佢按到一半即250萬出黎,月供都要15K。比新樓的10K高出一半月供額。   38年樓係可以賣,賣左同細佬平均一人一半,即自己拎270萬可以點做? 不妨用50萬上會單名買間屋搬去九龍住。500萬兩房九龍唔少選擇,荃灣大埔更多。自己收入能力降就唔好比溢價咁住香港島。   佢可同細佬協議,每人都買返一間樓,每人單名自己HOLD一間。一間兩人自住,另一間借比朋友住收租。還掂佢咁多屋企人,將細佬買突間樓交比老人家處理,唔覺意借左比遠房親戚住,都唔奇。咁做,起碼老黎有多間屋守門口,搵個租客幫你供甩一間。   另外搵一個無樓既屋企人,可能係阿媽,再買另一間樓收租,都係500萬市值算,這又在佢賣了38年樓個度拎資金當首期。買完可以慢慢將業權退比自己,可以免印花稅將業主轉回。   操作呢種較複雜的轉名,買賣,現時收息103舊生可向助教查詢,我地平台有按揭、會計、律師、裝修、買債買基金網絡,會幫舊生會員。   讀者淨低仲有100餘萬淨,可買入債基收息,100萬每月派約8300元,令佢被動收入上升。佢更要趁仲有份工攪好買賣樓按揭,失了業銀行更難借。   還有,從來未試過投資既人,一旦40歲踏出第一步投資,情況危險萬分。 […]

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新世界債券收12%,太古城即刻要摺起 #2116

諗SIR您好, 本人是homebloggerhk的讀者, 拜讀後我們發現之前我們一直對理財抱持錯誤觀念. 我和先生分別已報讀收息101及買樓001課程希望為時未晚   我 46 穩定的工作受僱於不同的私人機構 月薪約六萬,現在凍薪 我有個繼承自父親的三百尺一房單位(沒按揭) , 位於西環, 市值約四百餘萬, 現有親人居住,親人五年後會遷出之後可自己處置 我們在西環租樓住, 租金萬五   先生47歲 月薪同六萬,僱傭關係很長而又良好 , 相信工作暫時應該還是穩定 不過如果經濟繼續變差, 恐有減薪的可能 繼承自母親太古城的單位,市值1300萬尚欠560,短期內不可以賣出, 也不能出租.   手頭上有現金加股票約百五萬. 每月可儲蓄約四萬. 我們沒有兒女,股票的整體狀況只是打個和. 我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算? 希望諗SIR指點一下~謝謝~   ANSWER: 買股票,對大部份人而言浪費時間。市面上有不少人有金主力捧出黎講股票,微信女免費派NUMBER,成個產業鏈勢力龐大,筆者無必要惹禍上身,起你底放你入公海好容易,你估網上世界大家真係隱身?  留番你自己諗。   讀者於香港而言算係撈得唔錯個批,夫婦每人六萬月入,名義上持有了太古城,繼承資產獲福蔭不少。但是否大到可以比讀者HOLD實1300-540 = 760萬資金去自住太古城呢? 我們計一計如讀者賣走三房太古究竟760可以做什麼?   760萬用作買直債由於現時HIBOR低,獲低成本融資。當然補多少少夠1000萬用私銀融資,成本更低。不過私銀又有另外的煩惱,這個另章再談。 標的: 新世界直債 3年半後到期、5.85%息 單在7月個價已升2%。對於保本之直債而言,頗為強勁   買入後,再槓桿LTV=60%,當融資息貴為2%,年回報約為(58500-12000)/600000 = 11.6%   換言之,只要買入後唔贖,最大近12%之保本(由新世界鄭生)回報隨即奉上。當然,唔槓桿有近6%都開心。   當然,新世界發債都有唔少,更有不同幣值,諗sir要提既都提夠,希望大家買得穩妥。   […]

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