審視手上住宅會否將跑輸? #2003

(文中部份為google translate而成的中文繁體)   諗先生, 我正在參加買樓001和003。   我已經在香港島上購買了一套新樓,使用呼吸plan以960萬的價格買入後,才知道您的課程。我希望保留更多資金,用按揭證券公司或60%的抵押貸款。   參加您的課程後,我知道我違反了您的3條規則。我想問一下您的意見,將來我的策略應該是什麼。我應該在3年後出售它,繼續保留它還是有其他方法。   FYI, 我在中國也有一家住宅,SHOPPING MALL內有兩家小商店(FULL PAID),對於商業用途而言,這並不太昂貴。我的妻子沒有工作,我有自己公司用來支付自己的工資。我目前正在租用3.5間客房的公寓,住在香港這邊。我希望我可以在幾年內以妻子的名字購買3房,或希望在新界買間3房租出,然後繼續自己在港島租房。   answer: 比讀者買錯樓更嚴重的問題: 佢理財係為買樓? 定不再為錢而煩惱?   如後者,需提供年齡、資產概況、否則作答就唔會點準。用狹窄的視野只處理樓,缺乏成套理財思想,結果多為失敗收場。就以25或45歲人比較,點樣用股用債用REITs用房地產已有很不同取向。   至於違反的3條買樓規則,筆者相信是: 唔好買港島樓投資 唔好買一房 唔好買新樓尤其投資 當然如閣下大把錢,買新樓靚一下少煩惱,梗係好。賺錢就是要讓自己多選擇,好似你呢刻在別國,就唔需從出街一刻就要上(口)罩了。當然為人地或自己有病,於密閉空間戴下罩係好。   港島樓在2007年後,常跑輸新界或九龍樓,可參考中原城市指數。但錯區份遠不及錯間隔嚴重。   買新樓等於錯屋苑,錯屋苑比錯區嚴重但最慘都是錯間隔。新樓溢價賣比客,發展商為求樓盤能用含水份的呎價賣,不惜回贈一百幾十萬比客。至於屋苑去到第三年,SSD一鬆大把客求賣,打擊呎價。好似讀者咁對理財毫無頭緒的,都知過左第三年就好賣樓吧   買一房是錯間隔,最傷。君不見現時租酒店一個月只七千包埋早餐? 相反一房業主直接面對酒店及劏房競爭,更要交高昂管理費。你而家去第一城,成堆一房吉盤等你睇。   重申: 間隔最重要> 次為屋苑> 再次為區份 > 大環境   買樓見效好耐,買樓絕不是為了3至5年內賺價,而是希望10-20年後通賬率大升讓銀紙貶值,令你當初抵押樓借下美金(港元),十幾廿年後供樓同樣是萬幾二萬銀,到時變輕易,變相成間樓輕易到手更有租客幫手供同時租金收入更隨通賬上升。   要左手入右手出短時間賺價,買股票最好。從來生意變好都是突然間的,好少每日會升1%咁去,你睇下口罩? 因此短票是玩短,那些不想為自己錯誤分析股票而承擔的、或一批想你花真錢去買佢濫印股份的上市公司,才會叫你信買股應長揸。   買債是中期,3-5年配置期,而缺點是入場門檻都幾高。想穩定收入而入場門檻又要低,可用保險,但絕不是成批agent怒sell你那類保險。   講講內地,現時中國出街既人近零,疫情過後更會習慣網上銷售模式,因此商場鋪? 不了。但筆者唔投資內地主因是其封閉形經濟模式,及對私有產權的未完善規例。他日搞得好,絕對可以搶處女島新加坡及英國的資產儲存中心地位過來,我地放長雙眼睇睇。   由於香港酒店業踏入長期下降期,而內地人相信會在外面對大量歧視問題而選擇唔出國(或根本唔批visa順便好維穩),香港酒店及零售業會因自身調節價位而復甦,但就好難重回核突三星都租2000蚊晚既日子。   一晚酒店先4舊,一個月先12000。而讀者960萬買間港島一房,等於租酒店800個月,即近66年。長命d可以唔租珀麗,租華麗呀(上圖)。 […]

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如何部署今年收息投資? #2002

諗sir:   您好! 我係收息101學生,想請教你有關債基嘅事。   我於2018年8月中幫銀行做了債基,我本金係1百萬,做左1槓2,即總投資額係3百萬。   B餐做了150萬 舊E餐做了150萬     近月看了諗sir於103舊生群的video,說今年轉c餐為上。我亦同銀行傾過,佢地話可將舊E餐轉做C餐,你認為好嗎?   另外我想加碼到直債同保險。直債有下列選擇: 獅子直債 BOC Aviation 恆大   保險用2019年債基賺到那30萬去買,你認為下面份保險可以嗎? 煩請諗sir百忙中抽時作答謝謝   ANSWER: 讀者只1槓2而沒行盡1槓3至3.5,做得好。槓盡令投資人更易被CALL LOAN,怕心理承受不到,那不如收少些息唔好槓太盡。當然如客人唔識,銀行通常有咁盡叫你槓咁盡、幫佢跑左條基金數,成日搵個回報引你。近日街上人少之又少、入銀行既人更少。一旦有機會見到你,通常銷售人員手法是殺雞取卵,食左再算。   至於賺左那30萬投入保險,筆者無意見,將賺到既錢趁早GOOD出黎都算條好事。上述保險客人需出資871,027 – 783,925*95% = $126,298 借了871,027-126,298 = $744,729 當年息2.5%,年息為744,729*2.5% = $18,618 此保險之回報為(1000000-126298-744729-18618*5) / 126298 = $35883/126298 = 28% 筆者認為一般,融資後年回報只5%左右。同公司應有計劃可做到年8%的! 那可媲美直債投資,一般保險公司都好難執。   上段旨在展示如何計出保險融資的回報,不是個別計劃推介。   至於直債,筆者認為今年有低吸時侯,內地必放水令違約潮減少,如真不想投入中國債,可考慮東盟國或歐洲零售銀行之直債。至於回應讀者,BOC Aviation不看好,因為今年中國航空業務是倒楣了,借飛機的公司不好去想。至於恆大是審慎樂觀的,會有低吸時但不是現在。至於獅子直債是穩打穩紮,年齡50+人仕適合。   至於下面隻REITs,上年派年息20%,今年因價升了,派息18.2%。下圖展示此REITs於2020年1月全月有升,正正回應有些人提:「派20%年息,會唔會好高風險?」其實有心選,不少高息的投資波幅比煤氣仲低。筆者亦會在收息103舊生群加強美股資訊,一年內無重讀103的舊生請重讀去重啟舊生群。至於債市心電圖節目照有。 債基照做吧,2019年大把人輸錢而佢執了30幾萬,算係咁。

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產出2-3萬月入讓我離港暫避 #2001

諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 2019年完成了你三個課程,近日work at home在家沉思下步如何走,希望能得到指點   本人35歲太太同年,有兩個小孩(都是3歲半)更有父母要供養 收入本人6.5萬太太3.0萬 有自住物業,西九單位1200萬,欠銀行500萬左右,月供2萬餘 股票+現金約120萬 近年已將支出壓縮,小朋友的興趣班都停了,便留資金讓他們日後出外留學   目標: 希望2-3年後太太轉全職媽媽, 有被動收入3萬補回無返工損失 小朋友可到英國升中學 父母盡量想陪伴,本人希望可開拓網上事業,不一定留在香港賺錢   以本人實力,有可能達到嗎?   ANSWER: 近日多了人work at home,多了學生將理財個案送黎,真令筆者吃不消。大家都想趁閒時增長理財知識,謀定後路,香港快沉。但係咁講恐怕會散播負面情緒,你知我地但凡負面野都唔講得架麻…係咪!?   今年銀行主打做大屋苑的按揭,過去十年筆者從未見過銀行一開年就唔想按揭的,單幢樓同老村(村屋),今年銀行唔要。無工返而用資產做證明或月入上落很大的的,又唔要。所以好似讀者咁有間正路屋苑樓而工作穩定的,就是加按時。人人諗住縮又加防護罩,你能多舊錢傍身仲拓展到收入,一來一回就贏不少。家陣有2-3間銀行仍會積極接下case,筆者已先把舊生的個案往那處去。   1200萬樓可以按六成,即得1200*60%-500 = 220萬。按樓後要供約720/259*10000 ~ $27700/月。現金水平按後增至220+120 = 340萬,如果讀者真係要3-4年後就有數萬銀被動收入,買樓就不屬選擇。買樓是開頭難而最見效在10-20年後,買債是即見有派息但由於派息長年只是近同金額,10-20年後你會覺派既息買唔到咩野。REITs派息可隨通賬上,但普通銀行唔係點比槓桿。仲有就係上年好多人鐘意買既Mapletree northern China trust(即持有又一城個隻)都跌左唔少,令不少重注又槓既人損手,所以REITs而家少人問津。希望大家明白,市場總無一項投資可長年安心擺成世又唔使理,只有騙子才會叫你長擺咪理。   340萬買債基其實幾好用,唔使急一次過300幾萬買哂。同埋講到你悶而又實在的,讀完收息101買債基由B或E餐開始最好。B餐內含主為美國國債,E餐主為高評級的公司債。今年中美定必放水銀行有錢人周身都係錢,但又唔敢太博,佢地預期會投錢入高評級之債券。B餐如盡槓13%-15%年息有,少槓就10%吧,都不錯。E餐10%-15%年息左右,可自己操制收少點息就更低槓桿風險。很多人一聽到槓桿就話唔好,其實你學好點用槓桿同唔好過火地用,槓桿是可救你出險地。不少人就係成世逐蚊逐蚊咁儲不槓桿,最尾被政府印走哂佢辛勞工作所賺。   340萬抽其中200萬做債基,當13%年息,一個月收$21.6K,已近乎太太的月入。當然讀者加按了原本自住樓供樓約增了1萬,一來一回正現金流只增了11.6K。不過佢仲有140萬資金在手,只要頭200萬收息試好派息穩定,加碼令每月收入增加2-3萬計得出問題不大。   當然收收下息發覺儲到50-100係身(每月兩萬幾咁收要一百幾十萬唔難),用夫婦其中一人名再買一樓吧,買樓才是長期解決洗費支出的問題,買債可3-5年開心住先。至於直債要400-500萬現金在手既人才可考慮用,入場門檻較高。而REITs入場門檻低有些派息都唔錯,10%-20%年息都有,這不時在筆者收息103舊生群分享,舊生群往後會增加美股資訊,債市心電圖照做,一年內未讀過收息103的請重讀103啟會藉入群。

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月入廿萬零儲蓄,無言 #2000

諗SIR:                 你好,本人剛報讀上述課程,現有關樓宇投資課程事宜,希望能有較理想及明智的投資及自住組合,欲請教之,詳述如下:   夫婦狀況: 本人月入85000元,穩定工作及收入,無樓宇外的投資,無欠債,無積蓄。 太太月入102,000元,穩定工作及收入,無樓宇外的投資,無欠債,無積蓄。   樓宇狀況: 本人2018年8月購入近港大一個單楝樓物業,作價580萬元,還欠銀行328萬,每月供款12800元;現以月租19000元租予港大內地生。   太太於2016年9月購入元朗地鐡上蓋物業,作價1300萬元,還欠銀行650萬,每月供款26500元;自上年8月放賣至今,仍未賣出,現以1200萬元標價出。   兩夫婦現以約4萬元租住港島一單位,一家打算長住港島區。   問題: 現巿道低迷,樓巿似有下行風險,本人對是否該賣出上述兩單位甚有疑惑;本人該否賣出上述單位、賣其中一個單位、還是兩個單位都不該賣出呢?   本人欲長遠在港島居住,長遠應否在港島購置物業呢?   以兩夫婦的收入及現有投資,應如何策劃,才能做到投資自住均明智理想呢?   感謝回應   會員編號31645 X先生上   ANSWER: 賣唔賣樓係睇身上有幾錢,次選才用考慮樓市未來是否升跌。即係你鋤大D是否出隻梅花2,最大考慮是你手上其餘有什麼牌。如果我有葵扇2(大Dee),我打梅花2可以係想引紅心2出黎,削弱人地牌面吧。但如果我成手牌最大先得一隻梅花2,那就緊係唔輕易出手,等大大佬內亂我才趁機上位做大佬。   我們勿從非黑即白的考慮模式,硬性要求從「睇自己?」定「睇升跌?」二元取一去得知答案。大概未齊三間樓的人,睇自己副牌為主要考慮,因擁三間樓退休一自住兩收租是基本需求,你做你的,勿太考慮人地。到第四間樓以上買樓是近乎純投資考量,到時就考慮未來樓市升跌為上,同埋去到第四間樓即自己副牌都做到有番咁上下靚,可更有底氣出擊吧。   搞好概念,讀者疑難可逐步拆解: 讀者夫婦借貸力總計為(85000+102000)/10000*50%*2.59 ~ 2430萬 現已用借貸力大概: 328+650 = 978萬 由於借貸力在45歲後開始下降,例如讀者如是50歲,大概借貸力打八折,55歲,8折再八折,即假如讀者是50歲,借貸力為2430*80% ~ 1900萬   可惜讀者無提供個人年齡此基本資訊。而恕筆者未有時間返頭再因應新資料去重答個案   假設讀者45歲,而讀者已透露佢無積蓄(我諗佢講笑者….衰野….哈哈),那兩間樓最好唔賣,或只宜賣一間。原因之一是讀者連理財首步儲錢都做唔好,筆者驚佢賣左樓一有錢就身痕,亂做投資決定。留意一旦你開始有錢,騙徒就出現。請勿線性思考,認為你無錢變有錢後,身邊既人同事係一樣。   至於港島樓打從2007年開始跑輸新界西及東,不應買港島。筆者早前已提及如預算一般,唔太少,九龍三房就最穩妥,想「自殺」去啟德買一房,元朗供應排18區長期三甲,這些前期文章全部講過原因,不重覆。   自制能力低及投資經驗少的,唔好買新樓,原因參考「愚蠢的新樓買家」系列文章。   建議下調價賣走元朗樓,返400-550萬再拎其中300萬作首期,高成樓上會入四小龍三房。其實為何元朗樓放左成半年都放唔到? 讀者宜深思,及從此改善之後選樓技巧及放盤技巧。早賣早收錢,存債基券收息就當你放100萬,收12%年息,一個月都有10000月入,存一年等於收多一個月人工,等於第13個月糧。   […]

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高分低能之人生財富部署 #1999

諗SIR,   自上年開始經朋友介紹上您的課,已完成買樓101,103 及收息001, 003(最近一班TEDP53)。正想完成003後同Consultant 傾下投資分配就入市實踐時,被告知資產少於50萬唔駛傾,只能捱貴的認購費買B餐試下(不能栱杆所以收5%左右)。失望之餘都知道自己過往完全沒有理財,工作10年不至於月光,但冇儲錢目標,咁多年落來都冇儲到咩錢在手,唯有痛定思痛,重新來過積存到第一個50萬,100萬先有得諗下一步。   個人情況:   女,單身,無伴侶,34歲 。 月入HKD 75,000,公營機構合約工,每兩年一續。上一份工5萬月薪左右,一下子加左40%人工先開始諗d錢點笠放邊。   2018年搬出來住,月租$6750,家用$6000,定下目標今個月每月儲40,000-45,000 (可以放嚮邊?月供股票?)   父母揸住一層供滿左既港島老牌屋苑大單位,市價2000萬 左右 ,是否應打主意按部分首期出來? 買新界的細價樓以租養租? 學生宿舍仲有冇得諗?以目前的中港關係來講。   個人資產方面:   cash: 港幣 12萬,美金 20,400 股票: 港幣 1萬 (帳面輸45%,2016年買, 17,800買入 -1816 CGN Power & 3988 BOC) 流動資產合共 港幣 29萬  , 股票應該會繼續坐艇先。   另外有2個PLAN:   一個Friends Provident 101 plan :2011年開,15年plan,供左30萬,paid up左冇再供,亦draw過一次錢(限制下攞盡20萬),現在戶口剩HKD 8萬左右,要放到2026年,仲有6年,管理費貴, […]

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動盪時勢、中產如何搵錢買罩? #1998

諗sir你好,   本人今年35歲, 已婚, 有一個一歲小朋友, 自問投資取向偏向保守, 所以一直將現金放系Mortgage Link 度. 直至有幸拜讀諗sir關於被動收入嘅文章, 簡直令我矛塞頓開, 所以於19年底上咗收息101和103, 開始實現買債收息, 亦明白到手上嘅40年2房難以保值, 所以於去年政府放寬按揭之時放咗. 雖然現在工作尚算穩定, 但希望可以喺宜家動盪嘅時勢盡量積榖防饑, 可以及早做到財務自由, 可以多啲時間陪伴家人以及比小朋友享受更好嘅教育機會 (如去外國讀大學). 希望諗sir可以指點一下投資部署:   家庭收入及財務狀況: 自己: 月薪+bonus約120k 太太:  月薪+bonus約45k 現金: 約3.2M HKD 債基: 1M B 餐+1M E餐 (準備槓桿1.6x, 正在等候銀行批核) 月儲 (扣除一般開支+租樓+家用): 80k   方案 用餘下現金 1M買C餐(槓桿1x) +1M 定期. 之後每一年+1M 債基直至一年收息約1M. 之後開始一生三宅. 等樓市再回落嘅時候, 用餘下2M 作首期做八成按揭買1000萬以下三房作投資 (準備報讀買樓101學習收租之法以及各區升值潛力).大概兩三年後再儲多2M 用太太名再入市買二套房. 先用餘下2M […]

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當你捱貴罩,我地投資已滾大10倍去買樓 #1997

Hi 諗sir !關注咗你page 好耐,令我對樓市同基金投資都好有興趣。我想請教下你,我同老公今年28,未有小孩,兩人加埋月入只有$35000。   今年好彩抽中長沙灣一手居屋,約395尺,一房單位,下年搬入去。月供$13000,供25年。供款已佔去人工一半。   我想請教你的是,因摰親移民天堂,將會留下約600萬現金(一層估價1300萬的市區3房兩廳户,需與兄弟平分),請問應如何善用這600萬現金達到財務自由? ANSWER: 讀者最要學懂,是分辨誰人將說項去騙走佢呢600萬。很多人認為起步之初,是由零出發,誠然在投資上這是錯的。投資唔同你學校做功課,絕不是由零開始。當大把人都窺看你手上既錢,一不小心你就由正變負,打從負數出發。   相反去睇,能由窮變富更可將錢長留在手的,自有其能力。你話人發達靠運? 可以只剩你自己一個唔明。   另外要勸讀者不要太著眼呢600萬,長守呢600萬而不長進,最尾必失。人生在世當然不只為錢工作,但如成世人的勞動產出高峰,只係兩人共3萬幾,真令人懷疑每天是否認真對待工作呢? 很多人都被遺產變得固步自封,希望讀者不要成為下一位。   兩人借貸力共35000/10000*50%*2.59 = 453萬,加上仲有居屋要供,說明工資唔加,又或找唔到擔保人義務助佢炒樓,讀者行買樓致富呢條路暫示行。   筆者建議讀者利用父母資金向下抄經濟低潮,利用經濟一旦向下美國國債之債價會向上原理,將起碼一半資金投入美國國債,添些少槓桿去收10%年息。要知債基如是收息課美國債的B餐槓盡可收約15%年息,故10%目標為讀者留了不少空間,應付萬一美國國債都向下之風險。300萬收息一年都30萬,加上若債價有3-5%升幅,讀者一年息連價賺成40萬,夠下次買樓首期了。   那萬一美國債不向上怎辦? 留意美國債不向上,經濟通常向好及股市上升。只有經濟差時錢才縮在最穩固的美國國債求些少收益,所以讀者除了300萬投入美國債,留3萬投入領展的期權。每到領展的走勢用保歷加通道計算,通道擴闊的時候,同時入手向好名向淡的價外期權,博由價外轉價內那最肥的升幅。由於只是利用30000元逐些買入,更有訊號監察機制,此舉既可捕捉一旦市場在2020-21年走好,令美國國債投資失色的風險。不少基金都是利用債加期權操作令自己立於不敗之地,散戶自己學都可做到此點。 領展期權筆者在1月21日篇文提過(上圖),其中一隻認沽行使價82.5的,當時做$0.35。昨天30/1號? 升至$3.50(見下圖)。所以筆者個BLOG,12月提過提過路勁直債,$100升至$107,人人執$14000美金。1月有領展認沽,唔夠十日升了10倍。我地唔係想用賺錢吸引人,只想講除了股票,買債大大注加利用期權細細注,回報都可好吸引,仲要係過去一個月,香港生活難上難,我都個BLOG仍有好投資點子。 有了上述兩招,讀者係咪更有信心可以滾大舊錢買樓? 當然讀者要用買樓003行一拆二去將夫婦其中一名甩出黎,同埋做好文件及努力工作,向銀行提出更高收入證明。   每件事情都要付出,將上述提案執行前要學好債基入市操作、美國債與市場關係,及期權用法。

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沙士重臨、誰是下一個淘大? #1996

諗sir你好,近排係youtube成日睇你的短片,覺得你的投資理財理念好成功,本人好想請教你, 本人現年38歲,現時人工2萬元,有儲蓄大約180萬左右,現在想買600萬樓下的樓,心水係沙田,請問,可以有什麼選擇?我的人工,又怕過不了壓力測試,現在有什麼好建議去做?謝謝你   本人未買過樓,首次置業,想愛嚟放租的。 ANSWER: 沙田(但不是在沙田市中心一帶)將是未來低吸的好區域,近日疫症被發現患者所住的大廈,大多數在沙田區。當然如幾星期後望返轉頭,此現象便不明顯了。為什麼病毒愛沙田? 不,是因為中國人愛群居,買或租沙田業主係內地朋友又在附近,返深圳又近,對這批尊貴客戶,選當區係好。   但日後沙田會否有個屋苑黎個淘大番版? 基於病毒一年半載一定散(或有藥)之定理,未來數季某些內地客多的屋苑現狂劈良機? 木宰羊…   留意價平你唔一定要買,能力低而夾硬想蛇吞象的,後果易明。讀者單人借貸力為20000/10000*50%*2.59 = 259萬,手上現金180萬,在假設讀者全無負債不影響批貸決定下,讀者買到盡為259+180 ~ 460萬。當然如佢獲有收入既人擔保,可買更貴。但銀行現只接受特定關係既人擔保,唔似08年之前誼姊妹都可擔保架啦。   因此讀者單人買600萬樓,想法有誤。另外收租樓按正係只可五成上會,即600萬樓只可借300萬,而唔係報自住咁可借九成借500幾萬。希望佢睇片除左留意筆者理財理念,更可參考下實行買樓時的不同步驟,計算方程。至於收息上,筆者片段亦有心法及部份執行方式。   壓力測試對於買第一層樓人而言,是假設利用+3%年息的供款額,即由原本2.4%還增至5.4%年息還,究竟借款人能否應對。然而加息後總債項同入息比率會由50%放寬至60%,所以大部份人係未加3%息前過到50%,都應可過到60%的。   例子: 借400萬攤30年還月供為$15997,未壓力測試前最少只要32000人工就可過 借400萬攤30年還如壓力測試(5.4%)月供為$22000,由於(借貸/入息比率)放寬至60%,最少36000人工就可過   例子說明閣下除非剛好人工真係於32000-36000之間,才會有過唔到之可能。加上只要搵到位7千月入既人擔保你,在400萬例子上都可過到,或掉轉借少一些。   上述例子不是想說借錢好易,而係講攔住你借錢的「大山」不是在壓力測試,而係你唔識準確計到自己借貸力在扣除本身債項及消費影響後,究竟可借多少。 對於讀者呢類借貸力、睇樓、睇對家業權都未理順的,真心推薦佢花$2000上買樓001。而家可以睇片上唔使同人逼。若已對上述有心得,那就不必花時,應花時改善投資策略。   但,點解我上左網幾日都只係見人排隊買口罩,而唔係排隊去睇樓?  農厝假前只要沽期指,每張大期輕鬆執$50*800點 = $40000,十張就50萬落袋,多人識咁諗仲為何有人要討論是否work at home?    想想過去幾天新聞聚焦、大家所忙? 就知靠撈底發達,咩「沙士再黎我一定買番間屋」呢d心態,可能由於經驗不足,或屬一己拖延的藉口,是影響人生的一種病。

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重新開始,投資進步學習三要點#1995

諗sir你好,   近日看你的文章和視頻,開頭覺得你謾罵形式對本人不合,到夜靜之時才覺是大道理!  始終真說話都是難聽聲音。現想急起直追,希望賜教   本人36歲月入4萬,太太近同年月入4萬,有1個小孩3歲 與父母同住在他們聯名物業,現估值1440萬 夫婦沒物業只有現金150萬 曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因 我有一哥哥及妹,哥有物業而妹未有   以我的情況睇,無樓而現金只少量,小孩還小,如何能部署退休生活?    P.S. 不想向父母找財務支援 佢地辛苦努力工作,至今生活安寧,唔想增加佢地負擔   期待你的答覆及二月上你的課程 祝新年進步   ANSWER: 相信讀者投資經驗少同處事「咩都少理」,學習作首步是關鍵。當然學後要實踐及找出一套屬於自己的投資方法。由於讀者都仲可叫後生,將欲投資的錢一半放股票另一半用債基,是可取的。當然趁後生買樓都要做,買樓就是要用時間拖死債務,就如讀者父母的樓當初可能幾百萬買落,現在已1400萬。此不因經濟走好,而是銀紙印太多引發通賬。此情於未來將更強烈。   學習方面,要理順到一套合自己的買股策略,睇報紙買股絕不是好策略 1.買股策略學習包括: 學習分辨現時是單邊市還是橫行市。投資就是要找出終結橫行而進入單邊向上或向下之時機 在有效率的市場,股價是會反映該上市公司的價值。然而你用公司年報去推估會理估價,基於年報有人為修飾,所以會唔準。至於香港是否有效率市場或什麼才是有效率市場? 應去學習。   2.下一步要認識買樓: 一般打工仔靠儲錢發不了達,買樓是發圍淨低唯一出路。銀行肯借最高九成比你,但借貸時要什麼條件? 另外如何判斷想買的業權沒有瑕疵? 最後是睇樓要留意什麼? 避免買入單位後「手尾長」,這些建議要學。   3.當然唔可以漏左認識債 買債不合二十出頭的人,但剛組家庭或年至三十幾的你,一家要識。債是贊助商顯然唔想提既事,你見好少媒體講債,其一原因是客戶穩收息揸條債四至五年,那其間SALES是否冇野可做再收佣? 至於其他原因當大家在收息101打好了基本功後,會同你再講。買債缺點是發不了達,筆者班別對想一步登天的人,歡迎不了。   學習好後,可將150萬的50萬投入債券,由於年少用進取些的A餐,年息18%-20%但波幅高一點。然而只要3-4年買入後不蝕價,意味讀者賺幅近100%,到時只消將本金部份沽售拿回便可立不敗之地。同時50萬債基派息一年達9萬,每月有成7千幾息收。讀者可趁後生試好50萬是否投入債基令你月月收回7千。坊間不少人說懂為你安排債基收息但派息未及收息101同學好,因為坊間偏向在安排過程中收高佣,或訂立細項收費去削減你回報。,當然此僅為筆者一方之言,建議大家去親自證實。就當最後讀者不用A餐而轉用穩的E餐,50萬都收5千幾,意味只要儲到400萬投債基每月收成4萬,幾可退休或提早唔撈。故值得趁後生試好此項投資。   另外要抽20萬買股票,留意只要你策略正確,本金起始少都可炒大,故不用急一下子將錢全投股票。   另建議臬買股票與莊博士同行,加入佢同漁勝師兄的教學群,港股分析,大市宏觀看法都有資訊,旨在教你進步,自己捕漁,而唔係日日比漁你食。打算只收1000人之後唔再收人,現已過800人了。

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90後慨嘆上錯車:「我現在是等call loan了吧?」 #1994

我是90後 27歲 在上年2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位 24年樓齡 實用465呎 成交價600萬 買當時確實估足價(602萬) 而且其後數月更估價估到(中銀635萬,甚至恒生升到670萬) 當時為什麼我買這個地方? 因為市區兩房同呎數真的要800-1000萬 錢真係唔夠 才考慮這裡 現時估價回落550萬 雖然已經買咗冇得後悔 但是想請教你 現時如果一路再跌落去機會大唔大 如果回落三成以上我怕要call loan 如果真係自住或放租係咪真係冇乜好怕   answer: 這位非學生,但是年青人,幫手答答。近排SARS(估計)重臨,市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做的生意是網上的又或屬老闆生意可交員工打理,你確實可在宣佈疫埠前離開香港去杜拜住住,個度熱到細菌根本生存唔到,等SARS殺死埋港交所然後返黎撈底未遲。   若然你係香港太多野放唔低,或好似讀者咁驚驚,正確應對是面對風險搵出路。面對(管理)風險可以用避免(avoid)或對沖(hedge)兩式,當然仲要評估埋一旦命中究竟點先可減低傷害。   避免為離開香港,已述。對沖可找期權處理,香港樓市走勢最近似的投資物,就係領展。留意筆者提出之「樓市」,為500-1500萬市值樓,領展有大部份物業,都係座落呢類樓附近既商場或車場。領展有期權,在港交所有買賣。前日恆指一天跌600點,下圖領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01升至0.08),而3月尾到期的期權升了50%,一個上午的升幅。那你1萬投入,執返8萬,用幾萬蚊去利用領展期權對沖,樓市如大跌執返一百幾十萬補數。   另外要做評估,一旦被銀行CALL LOAN,究竟讀者有冇錢去補呢? 佢問得,即係無啦。而家要起錢上黎,去邊搵? 就係銀行既信用卡現金分期、或稅貸。筆者認為信用卡現金分期正一點,因用分期借了一百幾十萬,條數係唔使寫了信貸資料庫(TU),原因是銀行只係將你原有信用卡個額用現金模式一筆過借比你,沒有新增貸款,所以唔MARK入TU。幾年前有些人,就係用呢個方法零首期買樓。坊間有些人標榜零首期買樓,此為其一之法。而家教埋你用落有咩要避忌,就係HKMC都唔蠢,佢會抽你1-2張信用卡叫你哂成份月結單佢睇,否則唔批八/九成按予你。月結單會睇到你draw了現金分期沒有,那就可破此法。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後,有些人不明批九成按之舉證比六成難很多,真係以為好似政府咁講擺明幫佢上車,最後連首期都比人食埋(殺訂),所以買樓要注意的地方多著。   至於間樓「自住就唔使理,無咩好怕」這「金句」,只要你坐一星期係地產鋪實可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的,因為筆者寧願你死揸層樓幾十年仲要擔心埋call loan風險,都總好過你寧願用錢旅行唔買樓而相信靠現金儲蓄可致富(或退休)。   一個人月儲一萬,儲20年有240萬,240萬夠唔夠你食到死? 未計通賬? 以香港情況大家心知肚明。更慘在於一個月能儲到1萬既人,唔係太多。筆者提出的債基,收息101教個類,240萬放入e餐收12%年息,每月有2萬幾蚊息派,叫勉強可解此難題,令人可食息唔食本咁過活。但想再豐裕一點或打破此格,能力低者用買樓賺錢,人人可做到。能力高者做生意大賺,唔買樓賺大錢致富更佳。

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