為應對SARS,唔返工點每月有錢? #1993

你好:   我是舊生上年5月上堂,7月開始買債基,A餐買入50萬而B餐20萬,收緊13.32%息月月有11400正現金流,在此多謝諗sir教授   近月A餐價格向上但現時本港擔心SARS重臨,究竟應否賣走A餐先止賺? 至於B餐就如你講只派高息無價賺,這也可以。   本人及太太收入各3萬,三十中年 澳元存款有30萬(HKD市值) 債基70萬 現金50萬 股票20萬(長坐帳面輸了50%,不太賺錢) 自住樓一層720萬,尚欠400萬   我地想再增加現金流,如果有成3萬蚊一個月,兒子學費能承擔更有望儲多層樓首期,但這又和我想止賺的心理矛盾,應怎去想? 請指教。   謝謝 一個非典型爸爸上 ANSWER: 有感讀者上完堂仍未改「低買高賣」的投資取向,要明白人在市場前十分無力,將20-30%資金撥作買股買其他野博賺價可以,但主要資金留在樓同債或REITs持盈保泰之穩妥之法。買股去收息是投資工具錯配、買債去博賺錢亦是錯配。股、債、樓、匯各有特色、各適其適。所以讀者不要因一時擔心而將A餐賣走。病菌重臨香江估計是時間問題,同意有些人要將投資組合的風險壓低、但股民應考慮先將股票減持、股票更適合作「低位出現再入市」的操作助你反敗為勝,而不是債券。   股價的標準差代表其風險,下圖展示匯豐(0005)的標準差為39.16%,而過去一年平均回報為-5%,波幅比盈富基金之波幅高(29.97%)但回報竟是負數。一個EXCEL已可計出買呢隻股抵唔抵及發出買入賣出訊號(用晝圖功能),詳細在2月3日星期一晚,筆者同Patrick Tsoi會為EXCEL析股市去講解一下。Patrick Tsoi是成家博客老師,教授已超兩年,學生眾多。   至於另一隻友邦(1299),波幅為61.97%,即比匯豐高成倍,而回後一年為10%,咁講讀者買個債基B餐去收息都抵過用友邦做。債基沒波幅多少? 再看下圖   下圖展示債基的standard derivation,只3.23%,比友邦少20倍,比盈富基金的29.97%,少近10倍。而過去半年由$15.94升至$16.71,半年升4.8%,仲有派息。你話用61%波幅風險去博10%回報好? 定係3%波幅風險去換半年已升4.8%? 不少在外的股評人,只談談基本因素,或者將數字搬換過的公司年報當聖經咁睇,只好說一盤生意爆發點在那不是拎本書睇幾下就可捉到。筆者亦只能專注自己生意,所以主張用債用樓,自己都少炒股。   讀者欲再增現金流,請加按樓,因為佢現金不夠。當然讀者手上有30萬等值澳紙加50萬現金,如全買A餐收15%-20%年息,80萬投入收成10K-12.5K每月,連埋原有之11.4K,讀者3萬月現金流之理想近成。然而將錢全作投資永不屬好方法,例如你有得200萬債基係倉,至少留50萬現金,即20%現金水平。或更保守的,200萬現金永只投資最多130萬,即留1/3資金做現金。   現金水平很重要,無現金隨時補CALL或追債至即死,此理同公司被清盤一樣。   讀者可用買樓003之法將樓內部轉讓再省稅按至八成,720萬*80%-400萬= 套現176萬。夫婦借貸力盡為777萬,所以按八成借576萬是樂觀的。有關轉高將住宅加按,請96991141找陳生,買樓易物業經紀公司為筆者舊同事成立,有按揭服務提供。客人的表格直入銀行批核部,加大成功批核率及回贈水平。   多了176萬自然可增大債基投資,70萬資金添了176萬新資金,共250萬,可拎其中160萬收息,只要有15%年息即提供20K月入,連同原有10K月入讀者的30K被動收入目標即成,而加借的150萬令按揭供款新增了6K/月,將其他資產重組去找埋呢6K/月唔難。   Patrick Tsoi 的Excel 計量介紹班可利用下post報名。

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「5年50%回報的保險」vs「無年期15%年息債基」? #1992

諗 Sir 你好,本人是你長期讀者(由 903 骷髏會 blog 開始),閣下慷慨分享,課程言之有物,很有價值!   現況: – 33 歲單身男,收入約 100k/月,工作穩定 – 沒有意願結婚,亦不打算用伴侶人頭 – 儲蓄300萬,其中50萬買了股票,幸運地有10%增長 – 買了一間樓,兩房現市值600萬在新界,自住 – 樓按尚欠400萬餘,月供15k – 如要再買樓可利用父母名額免稅,已問兩老   由於想本世人仍有些時間去河邊釣魚、清閒一下。希望查詢有效產出現金流的方法。明白單人收入計不高,有50k月現金流在40歲前已心足。債基是否好方案? 還是先保住本去投10萬試下保險融資收成10%一年?   另外朋友建議夾份買商廈,本人亦希望將來成為股東搞下生意,商廈投資如何選取?   ANSWER: 讀者收入不俗而穩定,當然打工令人勞累故部署三十出頭搞生意,然而買間工商廈是否好開始?    筆者不建議人在經驗未夠時買工商廈投資,一間商廈工廈是否易租出,除了經濟大環境,玄關位有冇?近唔近lift? 樓梯位,電力,有冇廁所…全部都有關係,而答有定無可以因做唔同生意而異。在大多數港人都是打工仔,加上工商空租期一般比較長,經驗少而資金都較少的投資人又如何應對呢?   夾份一齊投資,如果是夾落間公司一齊買; 恐怕因對公司章程唔熟而被人食埋自己個份,這個網上早有報導。至於工商廈上會只5成,縱不用付眾多印花稅,對起步者仍是弊多於利。   至於買樓不是為求現金流,只打想趁後生借入港元變相沽空銀紙。即”Debt burden will be inflated away”這個道理。只要政府戒唔走印銀紙去解決問題呢鋪癮,通賬仍在樓價基本上向上升。買樓是長期等待,等三年才有小成,等十至廿年才有大成。所以趁後生買落,一直等就唔覺意賺大錢。   求現金流的可靠直債或保險,見效快但只有小成。什麼債基派年息15%,100萬買入派12k/月咁? 當然比不上買樓幾百萬咁賺。然而買樓買債及保險可同時做,筆者亦有助教幫學生去想點做好分配。只有銷售人員才會猛咁同你講買死一樣最好咪幫襯人地。   讀者借貸力達100000/10000*50%*2.59 ~ 1290萬,當然有能力買再父或母名低稅買第二間。然而筆者認為讀者已有一間樓唔急再買,讀者有高收入及好儲蓄能力,有能力等樓市再行低一點再吸。留意如儲蓄不多及平庸者,無樓必須先買一間。若已有一間但儲唔到錢,快買埋第二間逼自己儲錢好方法。   讀者應搞好債基及保險投資,由於後生所以不建議太多鐲買保險。雖保險在融資後,筆者課堂上展示那些能提供8-18%年回報,五期保本,但年期定死5年是需要的。至於債基雖不保本,但派成15%-20%年息而無年期。故40歲前不妨多資金入債基,好似讀者300萬分段買入,15%息之下已令佢年收入45萬,逼近佢想被動收入月5萬之目標了。至於保險50萬買,5年後拎返近75萬(本連息),算是不俗,又唔使好似直債拎20萬美金出黎,保險10-20萬港幣都可開始。

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賣樓改善居住環境 #1991

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 既興奮亦有點難過,希望你可協助 本人及先生同年三十中,工資23k,先生30k。有一子,沒家人能提供財務協助 上堂後將50萬積蓄買入ETF同REITs,收緊12%息,價上升了10%   我於三年前買入一個屯門細單位自住, 眼見單位已升了150萬, 由350萬升至現在500萬。SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入較大已補地價的居屋 明白諗sir一向不大推薦居屋,但睇中居屋位置較好同較大,可一家長住 難過因為由私樓轉去居屋,始終私樓管理較好 我經常思考此問題,究竟點先可以改善居住環境又可保持私樓Portfolio呢?   希望上流的主婦   answer: 讀者小康之家,靠樓市上升賺到百餘萬,究竟點好去利用改變下半生?    儲蓄少或人工較低者,不好常做物業買賣,出入的稅項及雜費對於此等人仕構成負擔。   買居屋是為了免地價,補了地價買埋居屋周邊之鄰居及配套,就是不值。 賣自住樓如得10年儲蓄,可以一博。即如你儲到20萬一年,而現在賣樓可返200萬或更多,值得連自住樓都賣埋。但留意非到迫不得已,唔好輕易賣自住樓。 數係易計,實行就難。好多人賣樓得100-200萬現金後就當自己成為富豪,亂洗錢或亂投資,因此每次叫人賣最後一間樓都是帶有擔心的。要明白發小財可改善習慣而成,當然要賺及長守十億計的財富要有人有運去配合。   讀者唔賣樓難儲百幾萬,故同意佢賣樓。及後有現金150萬在手,另50萬是ETF及REITs。賣樓後另一皇牌是夫婦皆無樓,如夫婦其中一人未曾買過住宅,更可九成上會買私樓。若非,都有八成。 150萬拎其中50萬去睇馬鞍山、大圍金獅或第一城。屯馬線通車後大圍之後去尖東只係8個站,20分鐘可攪掂,大概是元朗2003年後有西鐵去尖東的時間。尤其50萬九成上500萬樓,上述屋苑/地區都有。留意想買租值8k-15k的盤,鐵定選鐵路近的,因為呢批盤既租客源要返工要地鐵。 買返一間樓,自己仲有150萬在手,而九成上會的單位要供450/259*10000 ~ 17k。呢間樓可自住或借比朋友住,負現金流估計3k-5k。由於讀者財政實力不夠,要忍受買樓有負現金流。   然而150萬將其中100萬投入債基,可用收息課提及之c餐加b餐的混合,c餐提供升市時價升之可能。而b餐守死在美國國債提供年12-15%派息。100萬平均產出約15%年息而波幅更少於藍籌股,之前少人為此講解因為此項投資佣少而實行時間長,所以食佣為主既sales識都好少提。 那100萬收息月12k左右,現有50萬ETF+REITs提供月約6k的入息,讀者正現金流共有18k。此數夠述者抵銷新買樓的負現金流,餘數更達13k津貼讀者再租樓改善居住環境。當然將錢用盡買債投資唔係太好,較高工資或財政實力較住者不宜將全手頸上的錢拎去投資收息,只先拎一半為穩妥。但讀者估計要用較冒進的方法,佢既財務才可趕在40歲前改善。  

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愚蠢的新樓買家(2020篇)#1990

諗sir,   你好,本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG,對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民,對於日後收息管理及資金提取存有疑問,希望諗sir抽空分析及解答。   基本資料 男,32歲,妻子同年,育有兩幼兒,夫妻二人年收入共1.2M,年儲0.6M 現金/定期500K,股票350K(虧約10%) 住宅物業: 住宅物業 樓齡/實用面積 市值 借貸餘額 月供 A(沙田三房) 28年樓/80m2 8.5M 2.9M 14K B(自住三房) 30年樓/50m2 4.5M 2.5M 10K(租11K) 現時均接近最高按成數及限額,再加按也按不多。 自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%),感再置業成本太高。   目標: 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M) 50歲時每月可有100K被動收入   疑問: 由於不想經常往返港澳,有關收息課堂可否網上教學?課堂後如何跟進及提供市場意見? 往後的基金買賣,收息管理,資金匯款、提取是否均可網上操作? 外地人仕開戶有何要求,是否合法的金融公司,帳戶資金有何保障? 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少?   盼覆,祝生意興隆   有心讀者上   ANSWER: 沙田三房應是舊樓,可考慮賣走套錢,再在別區置業。賣樓返錢550萬,又或唔賣樓將其加按至六成,都可套成200萬。   就當200萬,入手債基收息12%-14%年息,都是好開始。若不槓桿,6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。   至於實行,筆者不打算做網上教學,過去有學生曲解筆者內容,筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法,總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名,投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃,2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的,所以跟PLAN名買本身就內藏殺機,同一道理在不少投資物都適用。   我們的方法在香港銀行及證券行都實行到,澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著,可能因為方法無咩佣賺,令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批,銀行保障性高於證券行,勿因省些少洗費而TOTAL LOST。   筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈,佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚,至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。   買賣佣金收費因執行方案而不同,大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起,打從2013年辦學,絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。   留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升,相反馬鞍山同大圍更見潛力,這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通,大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人,加上1200萬既沙田三房,此叫價應是舊樓,雖自己覺得好住但要回應市場,建議準備賣走換另一間。 […]

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中層如何改善理財? #1989

諗Sir你好. 我是收息101(TEDV70XX)及103(TEDP53XX)的學生,上課之後再看了諗Sir的收息書, 收穫很多, 諗Sir見解獨到分析合理, 十分敬佩; 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見   收入/支出: 本人40歲, 月薪10萬 ,老公44歲, 月薪10萬, 有1子1女, 四大長老健在, 扣減支出, 月儲10萬 資產/負債: [1] 與老公聯名自住樓, 市值2000萬, 欠262萬, 每月供款40K, 供期剩餘5年 [2] 香港收租樓 – 市值830萬, 欠425萬, 收租18K, 供款也是18K,我和親人聯名擁有,剛做轉供, 我收回一半現金85萬 [3] 英國收租樓 B,市值港幣120萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [4] 英國收租樓 C,市值港幣135萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [5] 英國收租樓 D,市值港幣150萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K   現金/債基 2人聯名現金約300萬, 人民幣 20萬 債基150萬 […]

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一個月賺13萬的債券投資(即8%月息) #1988

你好諗sir,   本人為你收息101(DV69XX)的學生,阿sir幽默風趣,令我本來很抗拒讀書的人,都能清醒完成課程,現在想學以致用,向你請教。   早年因家父欠債,很早投身社會。現在從事電子行業生意,略有小成,更騰出時間讀返大學,完成心願。於2007年買了樓之後再買,資產收入如下:   個人收入90K(有證明的收入約35K),太太閒工20K,有一子一女 年齡: 42 沙田三房1280萬,自住,已供滿 大圍三房1600萬,出租,欠下600萬 直債年息9.25%,投入26萬美金 英國樓劏房計劃,投入20萬鎊,收£600-700左右   希望有效產出被動收入,望諗sir明言   祝生意興隆 ANSWER: 沙田三房開始舊,可決定是否賣走換債。   進取 讀者如行進取可賣走沙田樓,將有1280萬返錢,拎300萬去做首期買1000萬樓,借比親戚住,而自己租樓。工作多年40-50k月租讀者有能力比得起,去九龍站住下無妨。再加些少錢可去紅磡海名軒,或跑馬地小別墅都可! 當然筆者只提出讀者有條件去嘆一下呢點,明白要同時尊重讀者生活模式。300萬首期間樓要供700/259*10000 ~ 27K,計現時1000萬估計租出收22K左右,現金流為負5K。剩餘700萬可分段投入收息101教授的債基收息,2020年用B餐40%加C餐60%較好,去到一月由於股幣都升,有人提出B餐升得比市慢。   大家留意買債就是升市時會跑輸,但B餐用美國國債為主,一進入跌市會提供很好防守力,槓桿後提供12%-15%年息回報。280萬投入收購$35000月息。至於420萬投C餐,投入C餐收10%-12%左右。C餐派息小一點但提供價位上升之可能。暫不提價升定跌,420萬派息36K-40K/月。B及C餐合共70K-75K左右,夠哂讀者津貼那5K多付的租或住更大的屋。   保守 行保守的不把自住樓賣,只將1280萬的樓其中六成錢加按,得768萬。讀者如工資不夠,可用買樓003的「借貸力由無變有之法」將人工重組。768萬其中一半投入B餐,唔好預賺價,380萬買B餐收息約$42000月,債基不保本但波幅低。至於另一半淨錢380萬可投入直債,直債是到期保本的。筆者早前在債市心電圖明言及於12月6日免費文章暗示提一隻直債:路勁,一開波IPO個陣都提過,寫文時最低$93,成個12月都約$100蚊報價,而家$107。用$100入貨計,買20萬美金的學生賺8%(2019年12月6日至今2020年1月中),即賺左16000美金(成13萬港紙),等於讀25次收息101學費,這個筆者樂於見到,亦唔駛佢請返我飲茶,這是精明又肯付出時間及金錢去學習者,應得之回報。未買既人可利用下圖幫手買債接貨。 12月6日文章 https://homebloggerhk.com/96718/   明白有些人唔會係93蚊最低價買,但如你是100蚊入個批,年尾賺唔少,派利是都起碼100蚊一封吧。   筆者發覺收息103群組提出的債,很多時提出後都獲一定升幅,故此在債市心電圖節目會更為慎言。而讀者將380萬投入直債收息5-7%左右,380萬都收19萬-26萬年息,月月都有約20K返。那768萬產出62K月息,有一半錢仲要保本,交易不俗。 當本文刊出之時,收息103同學在舊生群,應會看到新一集債市心電圖,會講一隻知名銀行的債券,派息5%,2023年會再變。若當時息口比而家高,派息會提。反而,派息會減。最令人留意的,是踏入2020年只15日,佢個價很走好(見上圖)。買入後如不賣走可獲到期保本之保證。   心電圖有上有落,但債市心電圖的債價經常只升不落,難怪咁多人鐘意睇。債基及直債由收息101課程開始研習。

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怎賺回老婆人工? 到四十歲可輕鬆? #1987

HI諗SIR, 新年快樂   本人現年32,現在月入$42,000 + 不穩定freelance平均10,000一個月,同齡老婆收入40,000,預期3月小朋友出世她便不工作,搬與她父母共住。   資產方面: 儲蓄: 170萬(放銀行) 股票: 30萬 (成本40萬) 3988(29%); 0008(15%); 1038(9%); 2380(8%); 1566(8%); 6823(6%); 11(6%); 3(6%); 2388(5%); 62(4%);1137(4%) 3個月定期2月到期: 30萬   收入方面: 月薪: 42,000 (假設老婆之後不上班) 不穩定freelance:平均每月$10,000 與朋友夾份餐廳 (原本不穩定,最近更差): 平均每月$10,000 (希望一兩年回本)   支出方面:  保險每月(連父母: )8,000 家用: 5,000 小朋友(預期): 10,000 工人連雜費: 10,000   由於早年股票也是輸多贏少,希望諗Sir可以指點一下,應該上什麼課程,set什麼長短目標(例如賺回老婆人工,送小朋友到外國等),以走回理財正途。   煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上     ANSWER: 其實讀者都講左自己要行條路,就係先賺回老婆人工。點做? […]

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樓市還有小陽春? #1986

你好本人剛上了收息101 TEDV70 我與女兒住在家人居屋,市價480萬,按揭260萬,20年還,月供約14000 月入30K,儲蓄都有150萬左右 近日有兩項投資,希望指點:   自己名買新界一房細單位投資,490萬大屋苑,估計易租易放,收租有13000   另外利用500000買入收息保險,派息4.7%,縛5年 有感這計劃或許不是太好,怕投資錯,想請問好不好在冷靜期前停左佢?   希望用手上現金150萬做增值以及十年後有間供滿既樓,女兒出國讀書,自己有間樓仔收租,債基派下息比我同朋友去下旅行,已經無憾,希望你比下意見。 謝謝 ANSWER: 樓市的momentum,在傳統小陽春期(農曆年立春後)之前已動起來! 此見於土地註冊處12月公佈的物業成交宗數(下圖),已連續兩個月比上年宗數多。在逃犯條例反對遊行後,社會一直觀望,2019年6月的成交6211宗,比2018年同月9252宗跌了不少。之後七、八、九、十月都比上年差,但十月5000宗左右已同上年差不多,情況在看似很差時,數字上反而說了話。而宗數在11及12月都比上年多,加上筆者到地產鋪及行家觀察,睇樓量在12月大幅上升,不少死盤都翻生,靚野一早(賣)走左,筆者希望結合數據分析加上身作地產前線,同你親手感受熱鍋上的溫度。 然而490萬買一房,筆者仍覺不合。一房客源少,同樣銀碼可在屯門買到大屋苑兩房,或荃灣中心荃德的細兩房都可。當然加些少錢最好,換間20-30年樓齡兩房,好租又正路,買樓最怕長空租期,白供樓。至於升唔升都係後話,唔好太睇重。留意唔係越大越好,1500萬價碼或其上的,實力少唔好諗。   讀者借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬,現時按揭政策註定單打獨鬥係難。統計處預估香港有約250萬個家庭,平均家庭人口2.8位,政策大多以一夫一妻再加小孩一個去量度,所以早年買間細兩房可以九成上會,夫婦如月入每人兩萬,借貸力盡計為520萬,只要儲到50萬而市區大有500萬兩房選擇,政策區條數就係咁計。2019年要討好一班有兒有女的中產,佢地肚腩大抗議無份,更為仔女不容有失,讀書又係政府津貼學校,只要稍轉按揭政策令換樓更易,例如買800萬樓上到九成的「喜訊」! 可能會「收貨」!當中只需有5-10%,或可將「局勢」反過來。   按2016年人口統計,46.9%的人口都介乎25-55歲,呢批人就當10%已佔很多。而讀者有個小朋友,相信仍可陸繽收到些恩惠,放寬按揭只係第一份禮。同意政府仍有不少作為,加上市民仍很有「子彈」,可支撐1500萬市值以下的樓市。   同於2016年人口普查,全港約120萬間私樓,約79萬間已供甩左。順提: 老居有約40萬間,公屋有70萬間。所以全港得160萬間住宅樓係可投資,對於全世界及中國市場,確實唔夠。   至於收息保險,留意要同時比保險計劃之平台費,又要付基金之管理費。那何不同證券行與銀行認購,都係買同一基金,但免去保險公司平台費呢? 雖保險公司有回贈比你更可免認購費,但證券行與銀行的認購費多少可以傾。更重要係,筆者與市面有些持牌人,正努力經營新模式:  不靠收取投資產品佣金去予投資意見,只在提供資訊及課程上收取費用。過去不少舊生到收息堂先知之前投資做錯哂,被繞圈….才意識到獨立人仕提供之意見,十分重要。

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比市價平40%既盤,係咪買入機會? #1985

諗Sir你好   想請教一吓你幾個問題,有D複雜,我盡量簡化。Thanks.   背景: A1)我親戚將會以優惠價賣一層舊樓給我(大約55年樓零,有lift)。買給我低於市價大約40%(check過HSBC)。 or A2)應該買新工廈(似商廈但契約是工業大廈, around a year) B) 本人年齡37,月入$35000左右   兩者也不用申請按揭: i)我本人能夠full pay 舊樓。 ii)工廈亦不需按揭,因為親戚已full paid。只需要月供給親戚。 iii)我亦是該名親戚嘅擔保人(沒有其他負債)   我男朋友未嘗試過上車,請問吓:   1)以投資角度,應該選舊樓還是工廈?   2)如果親戚直接賣俾佢,而我付款(fullpaid),有什麼法律文件能夠保障我?我只需要男朋友承擔賣樓時的價格(例如,我以一百萬買入,佢只需歸還我一百萬),有賺的差額將屬於佢。   3)如果用我名字買,有沒有法律無文件可以分享50%業權俾佢?   4)如果以上情況apply落工廈,是否更好?(大角咀區)   如果資料不足,麻煩你話我知🏻 ANSWER: 無論A/B都唔係好選擇,當然我地收得錢都會夾硬同客二選一,始終阿客個問題係咁出~   首先將住宅比市價低40%賣樓比人,好似係讀者「賺左」40%。然而從價印花稅(從賣價打的印花稅)在此交易是不是徵少了? 如果人人咁做而此路是通,每買一層樓稅局咪收少最少幾十萬稅? 那為何稅局上年收既印花稅以百億計? 係咪炒開樓既人唔敢做而只係讀者敢?    所以合法避稅有技巧,賣價亦不能無限低,做一系列買賣之前,每步出現的文件及對答要準備好哂。邊做邊諗邊出文件的,死梗。嚴重者更傻到出假文件既,坐監。至於合規及正常做法,買樓003有授。   如筆者有同一情況,既然樓係親戚,不如將盤放比地產,睇睇有幾多人黎睇樓同出咩價? 留意對於45年或其上之舊樓,由於成交疏落,網上查到既價可能係舊年賣的,又或是不同開則之單位類型,參考性有但較低。加上買入產權要同時處理佢既負擔,例如有冇被政府釘契、原業主有否比人告,這些查冊事項在下星期買樓001有授。少量剩位。   留意釘左契既樓又唔一定「死」既,可能只係渠有些少漏而被投訴落左SECTION 26,買家識既仲可趁機屈業主減價。而你簽約後整返好及找政府出番compliment letter,咁你就重新洗淨個業權,真有賺啦。   至於未做過生意既人,不太建議投資工商廈。例如一幢商廈可以好合做整指甲,但做唔到診所既。大家最好明白不同行業的出牌條件及開檔所需,要唔要成日搬野? 單位自來水等等,還有很多…所以打開工既人,好少肯額外學習某工商單位之投資價值。   由於工商廈一旦失手,加上經濟下行,空租期可達半年或幾年。而住宅只要係大屋苑,避開底層唔講,其餘單位肯減一千幾百好快可租出。當然讀者那50幾年舊樓,按揭做唔到20年之餘(連15年都唔樂觀),唔似屋苑樓咁好似。如有些少現金係手,可應付一旦需維修之費用或渡過空租期,在只有A/B的選擇下,筆者寧願A。   […]

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年青人於買樓上車的出路 #1984

剛踏入社會時沒有即時遇上諗sir,如果我們想結婚置業,最快一房就夠,新界不拘,我們有沒有方法短時間內擁有首期上會組織家庭呢?   我現年29,薪酬25K,沒有花紅雙糧,每年增薪幾百2020年更要話無。未婚妻同年,約22K,我們現時手上現金有25萬,家人都住公屋沒支援提供,更要還學生貸款,希望諗sir告知後生如何應對高樓價?   慨嘆讀書不能幫助事業,多年寒窗根本助不了我們成家,連這一基本需要都要被社會抑制,諗sir多年寫作經驗豐富,希望能在你身上獲得啟發。   answer: 年青一代必先望清兩個事實 政府印銀紙令資產價格膨漲,樓價升幅與工資脫軌屬必然 電腦令人生活變得方便、同時令書本知識變得廉價   然而筆者從事投資教學收費,為什麼我們的課程有價有市呢? 因為我們課程教的是竅門,是很多人將事情做一百次之後領略到既事。就如我們自己同幫學生做學生宿舍,自然會知點去應付租客同管理最好。我們有個可信任的投資顧問持牌人團隊,佢地見到我地學生只會提出課堂上一些高效而又低佣既產品,而唔係鎖住個客狂SELL三粒鐘儲蓄保。   竅門同關係,網絡,是無價。一講就明既師傅更助你省下時間。所以如你要投放時間,必須日益增長自己在某一方面的竅門,而最好該竅門直接同搵錢有關。用心建構人際網絡,大家應已聽好多人講過。   還有一點,耐心。每樣訓練不用時間去倍大佢,效果不顯著。至於讀者29歲工作應起碼5年,同未婚妻兩人平均五年計共儲25萬,平均每年5萬,呢個數唔合格。就當人工之前無咁高,都唔合格。你可能認為儲極都唔夠,但同一道理放係工作,你可能認為個客SELL極都唔掂。但只要你再加努力,再堅持一下,終點轉埋彎就見。   至於讀者及其未婚妻借貸力為(22000+27000)/10000*50%*2.59 = 634萬。計買間400萬既樓,一定夠借。而首期只需40萬,又唔見得做唔到或要家人幫。400萬二手樓新界處處,當然由質素一般住起再轉大,人人都係咁架啦。   所以筆者認為堅持同排隊萬難既心態,對於再下一世代而言好重要,更何況下代要面對的可能是戰爭,是野外求生,你係唔可以見到條蛇才用GOOGLE SEARCH點去對付佢,加上電力不見得處處有。亦因為咁筆者提出儲錢唔係因為錢,而係要體現執行力及堅持。   至於將25萬滾大,都要教教,雖然透過改變個人行為去改變未來,遠比想靠投資去大賺更為有效。25萬投資策略對30歲未夠的人而言,20%即5萬可用於高風險投資,20萬可投資於REITs及債券。債券今年主打非美元類,及利用債券週期性低位買進。美國同伊朗交惡引申震盪既危亦屬機會,下圖見A餐的proxy,在通道擴闊下擺脫上落市,若上穿通道中軸各上機會較高,至於現時應耐心等待下穿中軸引出下次買入時機。   當然如果你是用B餐美國國債為主,可較少睇上落。專心享用B餐派12%-15%年息。至於A餐,達20%年息當然風險會高一點,但已在收息101課與學生計出風險約為香港大籃籌的六份之一。 那讀者20萬收息兩年,20萬變24-28萬(視乎選那項債基)。至於REITs亦有不少派10%-20%年息選擇,但都在美國而不是香港。兩年間本金用債保住了,封了蝕本門。另外5萬有系統地投資股票,將其滾大。可能你心諗股票我都係買匯豐建行,能滾大多少? 正因為買股票的基本原則就是找出來年具爆發力的股票,你買街合巷聞又上了市的生意,根本再升空間有限。只不過有些人收了錢去唱好大公司股票吧….買股票就是先持幾間公司正經做生意的,再捕捉其價量異常的時間,這時侯初心的用正股,較高階的用期權,短時間倍利也。   當然投資也有睇錯時,但利用50000元在期權開始,可以分好多注,有不少容錯空間。就當呢兩年做唔好,讀者還年輕有時間,何況買股票已幫佢保了本,頭兩年攪清了一套合自己的投資策略,往後時間多著。行動與及不斷改正,達至成功,讀者要及時起行。

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