太古城業主遇上的危機 #1935

諗sir 你好,將會報讀你的課程。平日閱讀其文,獲益良多,請賜教,先謝:   本人47,太太42,有兩個仔(7歲和4歲),有加拿大passport. 5年後希望小孩係嗰邊讀書,我們大人就未必可能搵到工。而且現在太太工作都可能有危機。   1.我月入90000,太太月入75000,每月支出87000(供樓23000,保險11000,學費18500,工人4500,其他30000) 2.聯名有一間市值1400萬嘅TaikooShing三房,仲有370萬,到2036年先供完。 hkd50萬做左美元定期 hkd100萬做左港元定期,2020年2月到期 hkd130萬現金 hkd29萬 盈富基金每年大概有hkd8700利息,賣晒其他股票,只餘2800,想重新出發   想請教: 如果做好配置,才令本金增加,被動收入增加? 2.知道買債券or 債基or ETF .不知從何入手,想投身PB,未夠入門800-1000萬,如何做到? 應該如何為經濟不景氣做準備?長期等太保守不能抗通脹,如果保本有息收捱過跌巿?好同意畢竟都升左十年 4.最近放寬買樓門檻,但未知應否入巿?係時候加按買多一層樓收租嗎? 5.有OCBC premier banking 離岸户口,如果配置hkd vs sgd? 6.另外,定期定額每月買REITS BONDS ETF, 不論上升下跌都keep住買,我應否都採用這種操作?   深知自己知d唔知d, 好希望諗sir 作出提醒指引,不勝感激!   answer: 是的,太古城賺價(1400-370)=1030萬。而讀者自己工作近30年都只係儲到300萬(50+100+130+29),計完都唔知講咩好。在濫發鈔年代,只顧埋首工作而不借他人之力搵錢,只會被政府套取你辛苦所得。   讀者如未試過少量買直債或債基,跟本唔使咁快開Private banking account(PB)。要知PB戶由較資深的經理負責,如果你係打工仔一個唔識投資又唔識deal,只會輸錢在不斷出入俾佣金之中。加上PB原意(講人話去理解),係方便某些人轉錢,為要面子而願花錢的人度身訂造服務,這對於十至廿萬月入的打工仔而言,若儲蓄真未夠唔使夾硬黎。讀者首步試好債基派10%呢件事先,其次趁仲可買樓,利用現時較寬鬆的按揭政策去穩健擴大本身資產。   不少人認為買樓大賺因為樓升得勁,此為錯的。樓市10年升了1倍幾,唔算多。真正賺錢是其高槓桿及強迫人地供樓變成大儲蓄此道理。人總是忽視自己每日從事之習慣,對每日儲十蚊、同事結怨、每天看書15分鐘這些事不作反思。然而每天保持做同一件事,時日過去產出之效果很大,供樓就是此一回事。讀者的弱項是時間不多,工作多10年已近退休。如不靠買香港樓槓大資產去脅持租客加快儲蓄,難度佢去英國會有人借咁多錢比佢? 難度新加坡租容易管一點? 不要因一時逆境而放棄香港樓,加上筆者唔見得讀者有咩能力可靠買港樓以外的事食鋪「大胡」,回文第一段已解為何吧。除非讀者同我講有白小姐獨家六合彩料啦…. 普通人將手上香港樓控制在三間或以下,利用ETF及債基去分投資海外,咁既配置就已足夠。   講買樓,施政報告後排隊買的,都是600-1000萬的樓。這世界總有人不自量力,只持80萬現金當首期借盡九成上800萬樓。這香港亦有不少人需要低稅環境去搵錢然後返老家,你香港長遠攪成點佢根本唔想理,所以一些基本住房較難受市場影響。有些人擔心供30年樓然後間屋被人「共產化」,講得出呢套大多本身不是業主。你本身在車上,就明白幾時都可以賣樓落車。供樓有幾可,一個按揭PLAN供足30年呢!?   論買債基/ETF,他比樓的好處是可隨時搬離香港,壞處是派息只可保持在近同金額,而唔可以收租咁隨通賬而升跌。至於槓桿,住宅提供的一向公認是高,達九成,但債基其實都可七成半,加上有乜時隨時射走債基去英國/避稅中心然後先買機票走人,仲要儲存地在著名銀行,而唔係令人擔心的證券行。至於債基提供15%年息,買美國國債為主。當然如新手可不槓那麼盡,收住10%年息先。買美國國債,就是為經濟不景氣做準備。2008年最終公用股都要在12月大跌,場內人心盡失。留意美國國債08年屬各種資產中最大升幅。   買ETF,香港的選擇少,美國的要打約25%dividend withholding […]

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九成上會買800萬樓,點先供得掂? #1934

諗sir您好,   最近拜讀您的著作,自知庸才,希望可得你指教   本人31歲,已婚,有1個剛出世既小朋友 本人月薪30,000,公務員 先生收入月薪約28,000 現時租住家人的單位,租金連家用10,000 平均每月儲有20,000 本人與先生約有140萬現金及5萬 股票   由於本人沒有什麼財技,不太懂投資 因為小朋友出世,希望在5-6年後搬出,想有多一點空間, 請問應該如何運用手頭上的現金,該買入元朗的2房單位,還是放在其他市場收息?   ANSWER: 2019-20年住宅預測落成量(18區較前位置) 7513 大埔 6578 西貢 2567 元朗   再之前18-19年,九龍城區都係重災區。有知識有方法,自然知買元朗樓前要三思。 誠然,在之前文章有提,考慮一單位之升值潛力,間格>屋苑>區份>經濟大環境 即區份考慮比重不夠單位自身間格獨特性及屋苑考慮重要。至於什麼構成好屋苑因素? 什麼間格搶手? 面談再授。好似上週未有兩個買樓003的學生都順利買到樓投資,一間是620萬左右的北區三房,一間是900萬減到800萬餘的三房在沙田區。普遍業主反價不嚴重,施政報告出後變成不議價,但未嚴重到反價。筆者舊同事的地產公司「買樓易」,其代理作為客人的單邊代理,由於不代表業主只替買家工作,故會盡力同學生爭取平價買樓。   相反市面主流為雙邊代理,正常都稍偏業主,因大部份客買樓都只一間,但業主個邊幾間咁去放。除非客人識點提示代理(合法地),否則雙邊代理都係幫業主賣高價而令買家蝕底。「買樓易」行單邊代理制,幫買樓003舊生搵好野。就如筆者早年開立收息101課程,都是因銀行銷售人員越壞,我地學生越多。現在我們的工作,為改變傳統香港的樓市或投資的買賣模式,令買家得益。   由於是公務員,十年後月薪都是有限,就當大三倍都不比本BLOG很多有能的讀者之收入。因此唔識投資要學好佢、唔識財技都要攪掂,除非人工夠照,或選對投胎對象。買樓對讀者是好事,因手上無資產,樓是家人的。應該大家身邊都識到些香港人,只搵幾萬/月,但層樓幫佢賺幾百萬,這因為銀紙而家印到成街都係。數字上,就是香港的M3貨幣供應,比10年前大了3-4倍,而樓價只升了1倍餘。所以別再想什麼人工跟不上樓價升幅,現在大印鈔時代,人工同樓價關連性大幅降低。需說樓價由租金依託,而租金與人工有關。但君不見在港住宅租務回報率平均數,由10年前超4%跌到而家2.6%。都係個句:「正因為窮,所以要買樓。」   你如有2000萬港幣係手,雖同有錢都仲有距離,不過拎其中1000萬投入渣打恆大保誠東亞直債,收息101的學生都知未槓桿息都平均7%,收70萬一年已月月近6萬收入,那你就可開始考慮唔係點買樓。不少人試自己去渣打問,話點買渣打債? 又竟去問保誠經紀有冇保誠債? 結果如與虎謀皮,竟想從金融人手上買份靚回報既野,情況係點你可自己去試。不少人一心入銀行想投資儲錢,最尾個個買左份保險,點解!?   讀者及先生總借貸力為(30000+20000)/10000*50%*2.59 = 647萬。建議入手500-600萬樓一間,用夫婦其中一人名九成上會。至於買完借唔借比朋友住,自己決定。第一間樓供得咁上下,可將其轉正出租用途,例如收15K租,租金之七成可作借貸力便買第二間樓,如讀者借貸力會升至(30000+20000+15000*70%)/10000*50%*2.59 = 780萬。好似上文提及有個舊生剛入了800萬餘沙田區三房,佢真係九成上會,借700萬餘月供27K,然後將三房利用買樓003之方法少裝修成做學生宿舍去DOUBLE租金收入,收30K租(5間房每間6K租出),變相出80萬就搵人代供間三房。此做法只合較有現金者做,如只得80萬係手不宜去盡買800萬樓,買邊點做及方法在星期六開課的買樓003詳解。

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當你有16間樓仍說手停口停的時候… #1933

諗sir 你好,   本人為收息103學生(batch DV41),現因投資項目完成,將會有一筆現金不知如何運用,想請教一下你的意見。   本人夫婦2人同是35歲,有4歲及1歲子女,租住$25000新界3房,在香港沒有物業,分別與人合資開公司,本人年收約$240萬(人工及利潤,其中報稅收入佔$72萬);太太年收約$120萬 (報稅收入$60萬),唯2人公司未能甩身,手停口停。另外兩人均在雙方父母的自住樓分別有名。   每月家庭開支:約12萬 (包括太太按揭支出)   資產: 日本樓9間,沒有現金流,只有資產增值(租客幫手供樓),總值1億6千萬日圓 (約1100萬HKD)   英國樓6間, – 2間劏房每月產出現金流合共$15000 HKD,有按揭,若套現可得現金約180萬HKD – 3間位於London的flip,價值合共1650萬HKD,無按揭,有意賣出(有兩間已有buyer offer將可獲約£113萬GBP cash,另一間如未賣出可按俾銀行取出約£380k) – 最後1間正在進行裝修,總額約200萬HKD,   債基,全B餐 – 持貨約350萬,本金150萬 – 每月產出8500現金流,回報只約6.8%   實金+銀條約$400k   以上共約3320萬   負債: 外母自住樓按揭(老婆名)     300萬 日本樓按揭6500萬yen (約450萬HKD),將於2029年全部供完。 英國樓按揭 70萬HKD, interest-only mortage 私人貸款/朋友/親人angel money 550萬   以上負債共約 1370萬   […]

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山窮水盡,諗無可諗,炒輸期指請諗sir救亡! #1932

諗Sir,    小弟及妻子40歲,薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園,兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程,本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬,那時有二百四十萬在手,資金不多,為免之後不夠現金就轉,所以選了八成按揭,用了120萬作首期,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500,自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。   但由於好勝心强,又喜歡買细價股及期指,不足一年已輸凸了,詳情不想再多說,最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000,還84期。自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積,一路只希望樓市再升話,可加按提早還款,從而減少經濟壓力。但後來發覺,就算層樓升之800萬,我也不能加按吐現,因800萬樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬不能吐出,賣樓又要罰税,無奈何,只好等到今年2019年10月,過了3年,不需要交額外印花税,希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動,樓價開始回調,我諗不通,諗不到怎辦,求諗sir一救。   嘗試想了兩個方案,望諗sir 救亡。   ㈠假設樓能放售800萬,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍,希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。   ㈡放樓後,分段買入債基收息,待中原指數回到150先買返樓。   ㈢現住的地方有實用率530呎頗高,把它改為三房學生宿舍租出,自己再在外租住地方,但改建宿舍,可能又要用不少裝修費,真係山窮水盡,褲穿窿,相信未必做到。懇求諗sir,能有方案救亡。   萬分感謝! 重新人上。   answer: 山窮水盡既原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明,唔會好似讀者咁,那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者,將樓原本可按六成而家升到九成,變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。   方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位,相信讀者咁既身世,都係將樓賣比老婆揸,等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬,用買樓003按爆八成的方法,此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬,夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款,月月供少17k,應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年,估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k,用4.6k按揭供款去取締17k高息貸,諗都唔使諗就做吧。   施政報告除了令上車者可借得更多,另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法,間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師,要比印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提,此方法轉向有仔女有樓既業主埋手,拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂,那就無法理佢個票支持什麼吧。   無儲蓄能力加上手痕既人,買樓有好處。有時零回報都未必係差事,好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息,年息10-12%,差出被動收入那怕只投1000萬月收10k,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務,係還清手上債後,未來3-4年積極將錢儲,夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房,我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出,加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦,儘管過去數月交通情況難測,諗sir既堂都照無終止,更有些黎唔到既同學去睇video學習左先,再可上番一次真人班次。   學生宿舍的裝修費唔貴,一般十鬆萬就可以,有些本身有物資可重用的,或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓,要預先比些少錢執一執,才可改為宿舍樣。上星期施政報告後,買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房,施政報告前陷於拉鋸,業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應,但未致於亢奮升的向貢。   希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。

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47歲投資初哥買800萬樓? #1931

諗Sir,你好!我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程,才開始知道理財是什麼。以往只注重工作,投資只靠保險和朋友介紹的agents,浪費金錢與時間,現年紀大了,不知能否還能趕得上,可在60嵗前退休,目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。   我和先生都是47歲,沒有小朋友。自己公司,平均每人報稅收入50萬一年。   資產   只得一個三房聯名自住物業,市值1600萬,上年轉按,尚欠860萬,每月供$35000。430萬放在mortgage link 戶口。 另一個自用供滿車位,市值250萬。 上年用了100萬買了儲蓄保險,現金值這幾年也不高。上完你課後,才知道這是不智的決定。 現金及少量定期560萬。   計劃   200萬買债基,一半B歺丶一半E歺,10-15% 遲D樓市跌,打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足,所以會上001,看看有什麼方法解決。 因政局動盪,打算會買些金。 餘下,還未有打算實際計劃。 我知道我的計劃很粗疏,投資是初哥,諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝!   ANSWER: 自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢,及早準備要注意。理財第一步,先問自己幾成錢想博賺價,幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還,故回報不報但借據值錢的,因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的,如股票。股票大升建於對公司未來憧憬,虛無而上落快,可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的,此為本人2014年著作收息論之根本,由於已斷市未重印,在此重申一下。   投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢,但風險又是否你承受得起? 至於讀者,無仔女47歲,只可行穩。如想博再上一層樓,尤其此時不確定性高之情況,要有臨老訓街的打算。   樓可以買多一間,但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降,更何況老闆報唔足收入交稅,銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的,近日八成借已可上至800-1000萬水平,究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保,加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會,就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂,被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會,買樓後乜錢都冇淨個隻,筆者勸你好量力而為。   750萬樓選擇不少,上星期施政報告出後不少業主封盤,但促成成交不多,估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰,直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬,此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力,加上讀者已有860萬欠款在手,(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔,讀者夫婦每人工資文件最少六萬,才能成事。文件合規等佢出需半年,請留意。同時由於能借金額多了,跟買樓003去合規變大借貸力,能借出的現金現時倍增了。   至於淨400萬現金,可用債基。直債一條要20萬美金,對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合,港股更是環球市場中波幅更高的,要買都考慮美股吧。債基月月提供入息,讀者200萬可分段投入,同意B餐用美國國債為主,可以。新E餐用高評級外國公司債為主,亦可以。但很評級之債券,或用低評級加股票混合而成的債基,既收費高之波幅大,讀者勿像之前買儲蓄保險一樣,因未到收息101堂了解何為投資物好壞,而做錯投資決定。    

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幾萬蚊身家點開始買樓? #1930

諗sir您好,   最近拜讀您的幾本著作(錢搵錢、小本收息王),自知庸才,希望可得你指教   本人快到30歲,單身獨女與家人同住 月薪21000,有加班錢約3000   我希望可幾年內有第一間樓,近年已積極儲錢,希望你可以答本人個案改善一下。現在月儲6000作存款   資產: 一份101投連險,月供3000已過最低供款期。另外已有人壽同住院 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用   美容分期將繳清,有下列問題: 想買馬鞍山私樓二手細單位(估計樓價大概都要400-600萬) 以自己的儲蓄力,[平均每月儲6000×12個月+花紅24000],一年可儲10萌, 3-4年後應該有40萬左右,應剛剛好有足夠首期   如我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   ANSWER: 讀者自己都計到,肯儲4-5年錢要上車又唔係絕望,一有九成首置上會此皇牌、二是政府又發出政策幫年輕人更易上車。第一次買樓肯定係細單位架啦,但如果要新樓一房,同大屋苑舊樓兩房比,筆者寧願要舊的。兩房始終好租,一房底studio前排大家都經歷過,酒店壓價落黎出6-8千月租,即刻一房住宅單位難租出。另外如婚後有小朋友,就當請埋工人兩房勉強夠頂,起碼比你時間儲多2-3年錢換三房。無業者作擔保人,就當做到都應未能擴大借貸金額。其實你仲爭幾多先批到按揭,銀行係計到出黎。如你識計即情知你要搵最少人工幾多及少於60歲的人擔保你。   港股普遍風向吹淡,不明朗因素多,反令買美股更有為。其實而家港股美股都叫免佣,兩者都透過電腦落盤,故買美或港股程序上差唔遠,初心者入手美股更有勝算。更何況美股市場深度夠投資種類多,一旦懂得買美股,返回港股市場分析將易上手很多。   年輕人初儲到錢,最常見錯誤是很快又被人「呃」走,留意保架財富唔比人拎走,也是一種能力。有些年輕人加按樓,拎左百幾萬之後買錯股票,輸了一半既人唔少。又或被朋決游說借錢攪生意而自己欠下高利貸。這種種年青人都要留意。講到美股,下方加油站公司的股份,年息派10.45%,過去一年升到32元水平。如睇好酒價又要有10%息,此為其中選擇。 REITs唔一定要買領展,美國的REITs如下方年派11.86%息。11%息既野係咪好高風險呢? 答案是一年波幅在$15-18水平,波幅低過不少香港大籃籌。香港市場懶了用很多風險去換太少回報,故一列出更高息的美股,用港股的回報/風險比去推上去,自覺得美股此等回報風險大到無倫,其實是錯的。另外美股買賣沒有手數(lot)限制,一千幾百都可試買入。 金價現在1500阻力位前反覆,金價由2018年11月升穿1200開始,到1500回頭,升了20%許多些少。若然你買既係同金價相關的ETF,升幅可由$15元升至最言$45,3個開。所以金升唔一定要買金,相關既野可升得仲勁,原理及買乜在收息104會解。 上述一些展示應已助讀者開美股有個開端,建議讀者抱有恆心儲錢,再把10萬元投入美股市場打理一下,學習好投資技巧,先不講贏錢,但你投資過及明其原理,或後生受過小教訓,可避免人到中年有資金時出大錯。至於債基讀者不要大手買入,可用1-5萬元左右試試債的派息是否穩定及價格平穩,只要後生攪清債是什麼,及跟進債市,到5-10年後真要買債收息就會熟悉及買對合身的投資物。如從來未上過筆者課程,大多建議由收息101開始,講解投資理念及多個10%年息的收息方案,解埋風險及點買平洗費。11月班為2019年最後一班,要報請把握時間。儘管2019年社會遇困,全2019年的收息班都在開課前早幾個星期就收滿的。

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施政報告後樓市何從? #1929

諗sir你好! 本人一直支持你youtube channel, 最近人心徨徨,令人迷惘。 希望可抽時間同小支持者傾一下,令我有啟發   本人37歲住在九龍區三房1600萬, 欠銀行430萬 新界兩房一間,估價有800萬,欠銀行370萬 加拿大有屋,應值400萬港幣有按揭220萬收租10000餘每月   我個人做生意,現時無咩錢賺,暫時唔蝕頂住。 太太工作穩定,60000月入 有一個小朋友遲下會過加拿大讀書   早前賺落現金300萬左右,唔再買股票,錢已蝕。對你提及之債基興趣濃厚,應否轉樓為債?   另外收入減少,需準備更多現金流,請問點去增大? 祝生意越做越大!   ANSWER: 堅守崗位,接照原先之步伐,難關逐漸會離去。這幾天「銀行停做按揭至下年初」的消息終浮面,其實打從八月內部已通傳叫同事謹慎接case,比往年10月初早了不少,估計銀行不想因賺個些少而面對樓市下行風險。讀者作為生意人借錢平時都比打工仔難,而家更難! 係時間想想點重構個人借貸力,為下一個好時節做準備。   如果老闆不規則咁係公司拎錢比自己加上無糧單,銀行唔會接受此等證明。如做正出糧自己要打薪俸稅及供MPF,故一些老闆會派息比自己當出糧。當然出糧如月入不過三萬,基本上無咩薪俸稅要交。君見一個人年收入36萬,個人免稅額約15萬而頭三個稅階已15萬,淨低6-7萬打17%稅,加埋打足頭三個稅階要比7-8千,共2萬餘稅款相信財爺免稅則好用盡。所以話唔少人鐘意月入三萬餘,就係咁解。   1000萬之下樓如加按只可五成,但昨日施政報告提到新買可借八成,那不如老婆買老公間樓,順便慳埋稅。800萬樓首期可借九成,即老婆先拎80萬作首期借720萬,月供28K。買賣後找返欠銀行430萬條數,夫婦即套[ 800(*賣樓所得)-430-80萬(*原本拎的錢)] = 290萬。估計樓市呢幾個月有得彈,話唔定等一月做估價可高於800萬套得更多。至於咁做點慳稅,我地課買樓003有班在月尾有授。   1600萬樓就當有樓或冇樓既人買,都只可按五成。所以九龍區三房套到1600萬*50%-430萬 = 370萬。結論是讀者1600萬樓可按五成得370萬,800萬樓按八成得290萬,即係樓價差一倍但在新按揭政策下800萬樓可按出黎既錢比率高很多。所以500-1000萬樓的業主較易將樓市升吐套作現錢,此類單位更抵買更有投資價值。你睇返筆者的真。樓盤傳真YOUTUBE節目(Channel: homeblogger hk) 節目,都成日提呢類500-1000萬樓。2000萬之上的樓唔好掂,有「人頭」既寧願拆三間600萬。單房及STUDIO唔好要,政府將提供很多細單位及過渡性房屋。     讀者太太人工60K,可支持供款28K。至於讀者收入可準備文件去展現出來,用讀者名把1600萬樓按應可做到。昨日施政報告,尤如將樓市內蘊藏的錢派比業主,你話尋日全香港業主人人收多百幾二百萬係手,條氣係咪順左? 但上車價就由400萬估計會彈至600萬左右,未上車既人就要用更貴價買樓。只會令業主同非業主兩批人更兩極化,早前政府提議學費津貼,都係對準有小朋友有樓呢批中產,要支持政府既一早支左。未支持既…而家只係得呢批人有機會肯坐低同政府傾。   除了按揭,我們談走資。近日多了人查詢買債方案,主因賣了樓又唔想放CASH被通賬貶走內含值,亦想有債的方便只消一對簽名就可將錢打走。債的波幅少加上憑獨有編碼獲世界認証,加上可存在銀行而唔係只可放證券行,減低了證券行倒閉而令人TOTAL LOST的風險。一些如渣打或匯豐發的債年息5-6%都有既,有些亦可做槓桿保住本收10%年息。當然買大銀行的債要承受溢價,亦即同素未謀面既人買預左被開高不少價。請到課堂攪清先去做,勿出事後想筆者在收息101課同你執返手尾。   樓讀者應已買夠,加按埋借貸力應已用過1000萬,計埋加拿大樓已有三間,不應現時再買。相反債最差是槓桿比率差過住宅、或保險,但債可很易將存倉批去其他國家,此為保險及樓房之不能夠。大家往後成為世界公民,要多考慮資產能隨時買賣及調撥之流動性,遠比賺定唔賺更重要。債分直債同債基,直債到期保本,一年/半年派一次息,20萬美金一條入場門檻較高,收益未槓桿前約5-6%,槓後可10%。債基不保本,月月派息,10-50萬港幣都可開始,收益槓桿後可達10%年息-25%年息都可以。   不少人認為收成20%息的投資物風險很高,那就為大家展示下過去一年債基B餐的波幅,年初至今升了10.57%,仲有息派。2018年全年跌1.13%,2017年全年升4.8%。其實香港人對風險看法一向被扭曲,認為買匯豐收息好穩陣,認為好股票長放一定升番,其實股票只可HIT AND RUN(即賺完就走),重心資金有人選投放在海外買債收下息。  

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10年都無買返樓,現在是時機嗎? #1928

諗sir , 想請教一下。等左10年都無買樓, 但最近遇到一個心儀單位。 $400萬洋樓收成20K月租,近地鐵40年樓,經紀介紹可平佣金,更可以寫交吉比我做高成數按揭上會   想買黎收租養老,但近日社會運動令我怕摸頂 又有朋友話我等左10年不如再等,都唔怕等多陣 但如而家唔買下年借錢係咪仲難?    我現時無任何物業亦無租金負擔,中年一個人有2-3百萬淨,工資不俗月入6-7萬,幫大老細做牛做馬暫時無被炒風險   麻煩你指點一下, 衷心感激 answer: 買有租客在內的樓,不交吉但在買賣合約買交吉,筆者看法是一個陷井,詳細你就要問律師。原因是不能交吉的樓,即不交收「空置管有權」的樓,應該比交吉的樓賣得更平。所以經紀話連租約成交的盤係抵,其實不盡如事,因買家買少了空置管有權。另外買賣合約寫交吉,銀行根據金管指引可借最盡八至九成,但如果該樓被估價行抽中上門驗樓,而驗樓者訪問租客知道佢租約長於成交期,那估價行會提醒銀行,令該樓上唔到會,令買家大失預算。   想令驗樓易過,在於找出與借貸人合拍的銀行與估價行,這就是買樓001授予之技巧。另外討論區不昤有人話:「我落訂之前去銀行問過,佢地話呢間樓上到會…」留意銀行應承批貸比你有offer letter,口講不能信賴。   至於有舊生試過簽上由經紀提供的聲明書,說明佢已知單位成交時有租客之事,這就更大鑊。因為臨約寫是交吉,而聲明書證明了買家係簽臨約時已知單位唔係交吉,那就有作出虛假聲明之嫌。此刑事罪行好應避免。好似讀者情況,對家業主間屋應已改裝(間格改了),如果唔係400萬樓點收20k月租呢? 此等業主一向對買樓收租有經驗,經紀偏向幫呢類業主正常,因呢類投資者可予經紀多重生意,相反成世人只買1-2次樓既買家,如果自己無知識經紀只會對佢行焦土策略,賺盡走人。   是次買賣經紀應與業主有更好關係,但此情下竟將此「筍」盤減佣賣比10年都唔睇次樓既讀者,情況耐人尋味。所以有時出價平既樓,本身有其缺憾,好似難問銀行借錢就是一樣。而你點先可攪到人借唔到你借到? 咁去400萬買間收成2萬突月租既樓? 呢個就係實務知識。筆者認為大家學點實務如點搵盤及易借錢,好過日日爬文去估樓價升跌。反正施老闆都好大方認過佢睇錯過樓市,那大家又憑什麼去推斷走勢呢?    讀者人工60k,單人借貸力即60000/10000*50%*2.59 ~ 780萬。旺市只用借貸力不超60%下,讀者用100萬首期買500-600萬市值既樓就夠穩了。另外唐樓、商業樓偷住人呢類樓都唔好要,一般只做5成上會,而讀者最好模係利用無樓皇牌八至九成上會啦。40年樓可以做到30年按揭,方法是(70-樓齡)就是可做按揭之年期。如樓齡42年,最長就28年。   讀者留意買樓之要旨是利用長時間,加上銀紙只會加印及後眨值下,資產越見升值此道理。此方法看對方向機會很大,因為政府只會對印銀紙解決問題越見依賴。2000年前羅馬帝國、100年前民國,都係咁既收場。香港2006-2016年M3貨幣大了4倍,這在早前節目提過,而樓價升了2-3倍,所以樓價係咪升到脫節,又未見得。近日社會運動令佢下調些少,確實是一些人之入市時機。何況施政報告過後,500-1000萬樓又係時候再升了! 按揭政策比預期中鬆快左不少。筆者不斷寫文叫人TARGET三房,新界區,有同學亦隨買樓易經紀公司本月新界東入左六百萬左右既三房,估不到咁快有回報。   至於等待買樓之時,用REITs及債基收息合理,中年者不好炒股票,這道理不必重申了。筆者提及之債基疊增之法,預備文件多而佣金少,一般銀行唔想花時間同你做。至於筆者收息101課程同你講解10-12%收息之法點做同風險之餘,令你明白去邊做先省洗費同在方限資本下照可做到。至於買REITs不要買香港的,你已揸香港樓了…拎些少錢入手美國的REITs吧。但由於美國REITs放在美國證券行,筆者不建議閣下放超過20%自己資金在該些機構。近日美證券商爆減價潮,筆者擔心在市況不穩下加上無錢賺,佢會執笠。

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人工高唔等於有錢 #1927

諗sir你好: 本人40歲,太太37歲,育有8歲小孩。本人月入$100000,太太$30000,兩人現有200萬現金,加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位,現供淨$150萬,市值大約$1000萬。   家庭總開支大概$80000,包括養車和工人$10000,保險(住院,危疾和人壽儲蓄)+ 供基金儲蓄保險佔$10000,供樓佔$13500,小孩讀國際學校洗費$23000,稅+旅行$10000和(食,日用品,電水媒,其他)$13500。   現在計劃以我媽媽的名義,兩人作擔保買入3房單位收租代供樓,心儀的其中一個單位大約900萬,租值25000,想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋,1自住2收租,應該買2間細屋嗎?應該買外國澳紐樓或應投資在香港?因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。   現在樓市熾熱,作大額投資買入大價樓,是否太冒險?大師對樓市有何看法?抑或投資其他基金?   謝謝   answer: 便宜唔係一個買入之原因,所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你,可隨時變現,最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買,留意未來因素差才令樓價跌,價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬,現只借了150萬,表示還有不少借貸力未用。   但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成,因借得盡令人心理負擔重,在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈,錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150  ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務,加上人工證明要齊文件先算,所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減,及工資點證明或如何預先準備工資去證明,這在買樓前應早準備好,而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。   上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的,同時知道了他人如人工加減多少,買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險,在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸,買家借貸力會提高不少,同時樓價都比平時提升了不少,這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資,尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。   原因一是此價碼一般為平民單位,價格只要稍開低快有承接 原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人,租務回報未必先去考量 原因三是細樓可逐間賣,易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。   讀者每月能儲的不多,正宗搵多洗多的窮中產類型,想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢,有即變現的資產是進步,現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬,按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債,樓市跌50%才會CALL LOAN,安全系數很高了。留意有些風險,你一定要冒,但冒之前要計好及控制,永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。   350萬新資金加上自己200萬,550萬建議先收息,一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好,分別是REITs,美國國債,公司債。此等資產在11年前都試過發威,即2008年,金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境,快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點,即比高位有20%回調時,可考慮買港樓。香港人會慘被換,但香港的世界角色將不被換。   三房買新界吧,一間奧運站入門版三房都1600萬,不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房,聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出,可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇,間樓叫價只700萬,同類單位高層叫900萬,為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍,租金由18k提升至36k,我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前,利用債基收息固本培元吧,過去一年公司債升,美國債升,債基派成10-20%年息仲要呢個月買,下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債,買樓計清借貸力。

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積極按樓、增大收息、謀定後路 #1926

Dear 唸sir 本人是LY51及DV64學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教? 本人與太太均為35歲,現時租住九龍兩房單位,月租$14000   每月家庭收入約$96000,由父母繼承住宅一間市值850萬,自己找有基金$500,000、現金約$500,000。兒子讀小學,會有離港移民歐洲的打算。   移民外地的申請待批,想收下息為日後月入減少之情況做準備。想問收息如何配置較好? 以本人之情況新E餐應買多少? 香港樓又應唔應該買返一間?   由於業務同歐洲有關,移民後亦會香港歐洲兩邊走,係香港有樓可自住可出租。而家買香港樓似乎摸頂,本人認為要買但不要急買。至於歐洲如成功取到PERMIT要留25萬歐當地買樓。   希望助本人籌劃   ANSWER: 近日討論移民者眾,留意香港的低稅及人種是聚富的要旨,搵唔夠而只因一時心中恐懼而移民,唔值得。係香港撈唔掂而想靠移民翻身,要不得。試問在出身之地都唔受歡迎無人肯出優厚條件請你,他日成為小眾會更為成功嗎? 你可以不需要成功,但成功及有錢後獲更多選擇。最現實係英國,200萬鎊坐5年移民監,1000萬鎊投資只坐1年監。所以幫成家移民之前,三思。   當然有些人攪移民只係訂PLAN B,拎多本護照當後備。這件事不少強國人都做了,你要跟國情做也無可厚非。畢竟對私有財產唔尊重既社會,人民就不斷將儲到財富私藏別國,及不約制非道德行為,反正賺完錢就走垃圾留低就成。此時處於此一時空,閣下只能順勢而為。錢轉去外國最快手的,係買張機票去新加坡直入銀行開戶,早機去晚機返,航空公司大把位剩歡迎你。而家用匯豐卓越排隊開外國戶口,一般排三個月,三個月後都唔知咩事。若然閣下有一定資產,飛一轉絕對值得,當然去之前就約好當地BANKER講明開戶。   大家又唔使睇死因航,而家佢有幾條航線好賺錢,飛倫敦是其中一條,不排除日後加開曼市航線救亡。係2019至2020第一季讀者還是用債基先收息吧,像B餐買美國國債為主收息,投入後根本同股市絕緣,月月派息。2019年初至今升左10%,上個月講座內提過債基的派息穩定到,葡萄牙承認此可助你在當地起步生活因此點而批居留權比你,樓都唔使買只靠債基就有VISA。讀者可將繼承樓加按,近日銀行做按揭現金回贈少而息高達2.625%,其一考慮是一旦港元同美金不幸脫勾,銀行放出去的債即告貶值20-30%,此情下不如唔接生意。換轉黎睇大家過埋年應積極可按樓,就如讀者按了400萬出黎月供16K,但他先把400萬轉做約50萬美金收息,B還15%下月月有約US$6250入袋(即成5萬HKD/月),一旦港幣兌美金跌佢月供16K港元就會輕鬆不少,變相從沽空港元中獲利。   當然去到外圖無論搵唔搵到工好,債基提供之收入好似讀者6250美金/月,十分重要。   香港樓建議買一間,而家唔買,等中原城市指數跌至150-160區間才入,主因香港樓急插4成之機會很少,如你在150點附近買即比高位低20%買,加付20%首期即樓債要高位跌40%你才負資產,此在97年才試過一次。讀者要做學生宿舍,例如買間三房然後將廳改埋變5間房,其中一間留比自己,另外4間租比學生(其實都好多教職員租、或者單身本地人),4間房收返24K(基本租6K一間做到),一間7百萬入手樓間樓夠供之餘,按揭供18K但租金收24K,有6K正現金流及回港有地方訓,供完間屋仲係自己,咁配將資源用得盡又最理想。當然如閣下有錢,資源不去用盡佢都無問題。

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