直債加7%保險保本搬三房 #2069

諗 Sir: 多謝抽空了解本人個案. 近日才於網上觀看 homeblogger 有關置業的影片及文章, 自覺錯失很多良機, 故希望能及時獲得寶貴意見.   本人今年 39 歲, 太太 38 歲, 育有三個小朋友, 現時僅得一個約五百呎的兩房單位自住, 雖然勉強應付家庭需要, 但仍希望長遠能換成一個約七百呎的三房一套單位, 以應付家庭所需.   背景資料如下:   自住單位 7 年樓齡, 購入已 5 年, 市值約 820 萬, 月供約萬八, 按揭仍欠銀行 350 萬元. 本人月入約六萬四千元, 太太月入約三萬元, 但積蓄不多, 僅約五十萬元,  而每月儲蓄約一萬五千元.   現時計劃賣出舊單位, 然後購入一個約 950 萬元的單位, 未知是否好選擇? 亦不知現在是否合適時間, 望能指點迷津.   謝謝 謝生   ANSWER: 家庭借貸力為(64000+30000)/10000*50%*2.59 […]

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350萬想賺下息,不想冒太高風險 #2068

Dear Lum sir,   你好,過了驚驚的3月大跌巿,我調整了投資比例,把pimco 買掉了,加碼債基B 餐共4 million, 槓杆比例約1 比 1, 慶幸也安然渡過了這次危機。   手持約3.5 million現金,現在想請教阿sir 我仍然有興趣買滙豐永續債,現價約97.00, 是適合的時機嗎?可否經阿sir 的sourcing agent 購買及是否可轉回銀行存倉呢?   另我又看到這個永續債是有可能債轉股的,是否有點risk 太高呢?   因我們小女人只想賺下息,不想冒太高風險。   再次謝謝阿sir 意見及 祝生意蒸蒸日上   ANSWER: 我們提醒PIMCO某基金包含太多房利美同房貸美既債,加上指出COCO BOND有機會債轉股,即由揸靚債變公仔紙般的普通股。很快見到效用,例如本案同學對這些事起碼有概括認知。   下圖是舊聞,房利美同房貸美在四月已講3個月內有機會唔掂。不過如果你信美國政府乜都救,就會無事。 至於二月有傳B餐減槓桿,有些人將B餐轉做PIMCO,最後發覺比耍了,贏既只係銀行職員提早跑到要比既數。加上由美國國債的B餐轉為MBS(mortgage backed securities)類投資,在此風雨飄搖時點睇都唔似好選擇。結果是手續類比了,而諗sir早在2月已在收息103舊生群講過2020年2月尾減槓桿是流料,就好似2019年傳A餐減槓桿一樣,都係流料。而諗sir收學費為主而唔係收佣,所以兩次都早於銀行話你知咩係堅料,同埋幫同學避左無謂轉換支出。   另外COCO BOND,金融機構喜出,有兩種一是永續型,二是5年內到期型,好似讀者個種派息吸引,匯豐派息6%仲要未槓,另一特點是價格波幅較大,2020年3月低位$78,一個月升番去90水平,賺息同價認真不俗。COCO BOND的價格波幅比起同一銀行發出而沒「因資本水平不充裕而要債轉股」條款的債,更大波動。因此初心者如讀者,更要話佢自己「想穩陣又想收些少息的」,買COCO BOND不屬好選擇。   買條有到期日的直債會較好,起碼你守到到期,無咩債轉股條款既,本金點都可比番息就9成收到哂。本星期bond sourcing agent找到十萬美金可入場的直債,利用團購概念向「大莊」拎貨,幫103舊生用更低本金可出入債市,增強手上資產質素,往後會不時whatsapp大莊的資訊比103舊生。至於讀者手上350萬拆200萬左右出黎入手兩條到期保本之直債,一條可較進取買BBB評級的派8-12%年息,另一條反向做很保本而在三月大跌市反升的,好似煤氣直債,只收3-4%年息,平均200萬組合收8%一年,每月平均收息12K左右。假設你用double錢400萬買一間樓,月租都收唔到12k。   直債買入後可以轉倉,然而今年屬大波幅年。有些舊生入手直債後見價都賺埋,食左糊先。再加上條債點都係自己名,所以就唔亂轉售啦因為轉緊個陣沽唔到。當然買一條bond揸幾年既人有,只不過今年有錢賺,直債賺幾個%都成十幾廿萬,唔通唔賺咩?   最後是諗sir生意,是的想入手直債同債基由收息101讀起。本星期其實是超忙週,如果想買有保證回報的保單,大家應收到風本星期開始有些變動,我地再上星期已通知全個103群,做緊野架啦。當然你無一手資料,留係屋企睇下520台灣總統就職,同埋再隔兩日中國兩會召開,都係劇力萬鈞的。

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利用債基之現金流租養樓 #2067

諗sir,   本人38歲,家庭主婦,已經報讀收息101(72班學生)及103課程,丈夫40歲,每月$53k 收入+另本人自己有間蚊型公司+兼職(合共約20000,但無收入証明)。有個5歲小朋友,打算今年內再生多個小朋友。 現在每月開支4萬(包括按揭每月供款$18000)。之前不懂理財,所以儲蓄不多,現在想追回失地,將於7月起開始可以每月儲$30000。   於2013年以本人單名購入九龍區3房居屋,尚欠銀行$300萬,樓價市值700萬(未補地價)。現有現金約200萬,少量股票約70萬及每月月供股票$12000。   另外,丈夫之前借了p loan 有$2萬,請問是否會影響貸款?如一畢過提前還款是否較好?還款後要多少時間才能提升信貸記錄?   請問怎樣利用那$200萬,長期目標想一生三樓,短期目標(4年內)想達至有多一層收租樓(想用丈夫名購買)及可利用債基產用之現金流作租養樓。   現將所有資金買債基,產出現金流,加大現金流才買樓? 還是一半買買債,一半買層樓?唔知以現市資產可否買到6xx 北區3房呢?還是買九龍2房呢?   多謝諗sir指導。 投資新手上   ANSWER: 還掉P-LOAN可以令自己借多些錢,但信貸評級是按個人還錢是否準時而決定的。坊間有些機構話「執靚自己份信貸報告好去借錢」不盡準確。例如你兩萬人工,將份報告點執執執,都借唔到二千萬既。信貸評級報告記載此人之前還錢是否準時,現時有什麼貸款同時申請中,但你評級屬最靚的A不表示你可借最多。   還款後手持正確文件,可即提升信貸記錄,這在買樓001有授。至於讀者間公司,要將20K收入當人工出比自己,令佢至少可借多300萬。如何理配入更多收入,合法借得更多,這在買樓003有授。有關諗sir各課程內容唔可以免費教授,一是學生已累積八年,諗sir堅決支持課金比我既學生知得更多,令佢有多種途徑跑贏市場。二是我們還有持續更新比舊生,六月開始助教團隊同IT部門都有新同事加入。「有咩債有咩樓可以諗」? 將有人派資料。舊生想持續享新內容,靠你介紹朋友黎上堂支持。   將全資金投入債基收息對讀者唔好,債基缺點是派息穩定但長期不跟通賬上升,收得息十幾年怕其購買力下降,住宅好處是易租出及租金隨通賬升。但你話擔心什麼打仗或香港大淪陷? 容許我講這些輪唔到你諗。打仗呢件事,你老闆都未必全管理到當中風險,你係英國買間樓,你又知飛彈一定唔射個邊? 買樓買債最緊要是: 一旦要沽可快拎返錢個類。 一戰有機械車者佔上風,二戰有戰機有制空權佔上風,德國起始空軍勁但在英國一役輸掉不少,始呈敗象。三戰可能係飛彈勝者佔上風,而情報是勝者必需,三次戰爭皆見其重要性。你話高鐵香港用唔著? 未必。而家香港政府開始拓展熔洞,將濾水廠搬緊入山,可能是一個部署。   只先生53K月入,借貸力為53000/10000*50%*2.59 ~ 686萬,現已有18K月供按揭,再買600萬樓唔夠借。如讀者20K月入銀行計,借貸力多260萬,即共940萬約,就夠買500-600萬樓。現金可逐步投入債基收息,每次50萬入手分三注入,達至150萬收息年10%,即每月多約12K月入。買樓究竟是九龍兩房定新界三房? 筆者傾向買三房,但明白六百幾萬買三房又要新淨些少,又要相對好租,選擇不多,但都係有! 我都既助教專幫手解決此等難題。   三房未來供應不多,發展商都集中起一或兩房,拆細咁賣去推高呎價。因此三房市場仍缺,較快有人承租,邊個屋苑客源多及靚! 然而唔係越大越好,始終經濟不明朗下千呎單位空租期教長,500-600呎實用的三房同時受細換大的打工客,或者一時不如意的大換細客人歡迎。不過如果租客表情太落漠,你就唔好亂博啦,2000-2004年太多全家在屋BBQ既故事。

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買樓難為了母親、我要殺出大西北! #2066

諗sir你好, 有d問題好苦惱﹕我就黎結婚, 同未婚妻月入$56000, 結婚後諗住同屋企人住, 層樓10年前已供滿, 網上做估價值$680萬,我諗住按左層樓套現錢搵錢。 我想問, 我地可以點樣運用已供滿既樓做投資錢搵錢呢? 我有諗過用我名套現$360萬出黎(剛好過壓測), 然後一炮過買層$400萬樓, 放租出去俾人, 然後用租金供樓。 我又有諗過套現$360萬之後, 一炮過買哂基金, 收返5厘息, 用息去供 我究竟可以點做好呢….?     利申﹕積蓄約50萬, 仲有少少街數, 都係幾百蚊, 爭四個月就還清。層樓係我媽名。 我月入$35000 ANSWER: 讀者希望加按母親畢生努力而換來樓房,買多間屋收租或比老婆同自己住,咁樣對阿媽太殘忍了。不過養仔預左架啦,諗sir都信阿媽最尾都會成全你。   一個將搵錢視為大目標既人,佢起碼比無目標既人好,但咁諗係搵唔到咩錢既。有錢返只係結果,問題係你平日做咩野對世界或起碼對公司有貢獻。   龜兔賽跑既故事,每日都在現實生活重演。我聽見八成人都係希望因自己叻、自己能力高而搵到食,out-perform其他人。我真係好少聽應徵者,希望透過佢努力同堅持,好似龜咁每日贏些少最尾贏人地。但,叫得勝出者即屬少數,咁八成人都應為自己叻? 咁即係八成人都贏?   股市專收叻人,這個正確,不少全職Trader最尾都係打返工收場。大部份人都想炒到發達,但諗sir只知近日公路狀況連十點都塞,不甘心又排隊上班既人由八到十點都未清完。唔想成為返工一份子,唔該著眼為自己建立收入而唔只賺錢。   讀者有50萬,夠買間細兩房結婚啦,唔好心頭太高整間大埔舊屋苑樓住住先好唔好? 一旦有事樓市跌先叫阿媽借一百幾十你頂住唔CALL LOAN啦大致已穩陣。如你覺得自己真係有小小本事,咪同自己講十年後起碼都搬出奧運站住間三房囉。點做? 睇下past paper答案: 2010年單名買間新界兩房,150萬 2012年尾過左舊ssd,間樓值200餘萬,賣樓再套80幾萬出黎 自己人工加左再用會計技巧令太太人工合法加大,2013年再買舊屋苑三房,400萬餘而首期付20% 2013年間樓到2018年初已升到近double,接近800萬。由於當初借下400萬已供5年,賣樓估計可套800-350 = 450萬 450萬當中150萬用黎係新界買間三房做學生宿舍,750萬成交付20%首期,月供22k 300萬用黎買債基,收12%年息用E餐都夠,唔需要出動收息101既債基B餐收成15%年息 E餐予30K月息,加上學生宿舍收6K一間房,一間屋開5/6間保守計收30K月入,正現金流為月30K-21K = 9K,即450萬產出30+9=39K正現金流仲有樓揸手 如不用債基可轉用直債,不槓買大銀行債有6%,槓有10%年息,即月收12.5K- 24K息不等。然而直債麻煩在最密都只每半年派息一次,唔似債基可月月派。不過直債保本 由於正現金流最差估計都9K+12.5K = 21.5K/月,樂觀估計有39K/月,打個平均30K餘夠佢係九龍租三房架啦。仲要係自己無出個錢可全份糧自用不供樓 那如果樓市跌怎樣? […]

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九龍單幢樓?Wetland Seasons Park? 兇宅? 怎決擇? #2065

諗 Sir:    你好!本人十分喜愛你的貼地投資分析,現有疑問想請教:   三人家庭現正租樓住~有子女入讀私立中學~家庭收入約5萬~持3百萬現金~沒有負債~每月家庭總支出約3萬。   計劃在5年後退休或轉任半職輕鬆地生活~現想請教應該繼續租樓及持現金投資收息/或趁近期市道弱而買入約$500萬的小單位作永久居所~以節省租金又可保值??(因不愛管理~不會投資物業收租作被動收入)。   第一城? 九龍單幢樓? 定係天水圍新樓wetland? 煩請指教!! 古太 上   answer: 先支持古太買樓,對於本金不多既人係要買樓,打工儲到唔多大家都明,何況未來時勢貨幣濫發,你唔擁抱資產膨漲,銀紙內含值就比政府拎走。政府靠發鈔權去解決問題,過去百年至今不時可見。遠講到日本印軍票去夾硬買走新佔領地物資,近亦得知海洋公園要多60億比安安佳佳拍埋肉博戰下集。唔用樓呢個易明又穩既方法去跑贏通賬,又擔心買股票無息收之餘更信錯公司比人呃埋。   好多人認為買樓收租煩,你應該慶幸買樓伴隨而來的問題,是實在而你又明得到既,好似租客話要換冷氣咁,唔難明你自己都試過。然而買股票或交易所上市產品,係你衰左都未必明。例如買原油寶買到要倒賠,香港又有隻3175見有人買佢另一邊加印單位攤薄,上市公司為其股價各有盤算,這些都是小股民見不到但引致重大損失。點解買樓多人贏? 唔係因為佢升,而係因佢易明呀~ 而股票本身是公仔紙,當中利益大得很多贊助。   有錢有選擇,而讀者資金唔足以令佢講「愛定唔愛」既。我唔知古太個仔讀緊有幾出名既私立中學,不過如果一個人唔願意學習新技能,又只係做佢「愛」既野,呢個後生牛津加劍橋雙學位都無用。你見特朗普都要每日起身做deal,乜鬼野the art of deal,即係佢唔係惡哂啦。   近期地產市道一點也不弱,個客冇實力或冇誠意,經紀只會係閒日招呼下你,星期六日留番黎簽單。更貼市的地產觸覺,只係落場玩既人先講到比你知。至於50K月入表示最大借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 674萬。在借貸力不用超70%之情下借400幾萬買接近500萬樓可以的,買作居作可九成上會。對於1000萬以下單位,供樓大部份時間抵過租樓,那就趁自己退休前建立資產吧。很多睇本blog的年輕人廿幾歲就做左,年長又唔想他日為子女構成負擔的,買樓是好選擇。   單幢樓係平一點,但大行唔會點落力同你放盤,有些人話想係單幢樓尋寶? 這個同意但尋寶技巧必要提升。你諗下經紀明知個盤係筍收返黎,唔解要益你? 單幢樓正因為難放所以有些人等錢洗會掛低幾格,但你買左返黎夠唔夠實力守返上黎係另一件事,始終睇樓既人比較少。 故小投資者入手住宅樓,學好點去睇樓同睇查冊,知清對家業權同有否瑕疵係緊要。兇宅成日有人提,但其實只佔買樓考慮當中一少部份,唔使大花時間問住問住。先講決定是否兇宅為估價行,唔係銀行。估價行會靠新聞同法庭消息或經紀得知該單位是否兇宅,至於有些死得怪奇的,例如吊頸先死一半最尾有氣出但到醫院才完全死個種,究竟間屋係唔係兇宅? 這交比估價行決定。不過如大鑊到警察要封屋查既,你識查冊就會睇到。無差人黎但又死過人的,買家就要有技巧向屋主確認,或在買賣合約訂明作實,一旦「出事」可取消交易。不過既然兇宅無法律定義,你叫業主滴血係張約上寫: 「我好L肯定呢間屋唔係兇宅、或無鬼!」都無用的。     新手勿入單幢樓,至於買新樓自住諗sir係贊成! 買迎樓最蝕係租比人,自己計過食得起呼叫plan兩至三年後高息,而又有信心補錢轉走個plan既, 新樓屬一選擇。當然第一城都唔錯,但當區細單位太多,消化不良。可能在新界東的一些居屋仲抵食夾大件。如果薪金大升無望,又要有樓自住,補價去買居屋實用點係可考慮。

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買樓一開二應如何部署?#2064

諗sir,您好!   本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.   每月收入:     本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)     太太: 50,000元     收租: 11,500元 收租物業 (太太名下):     估值: 500萬     欠款: 190萬     每月供款: 13,000元 其他可動資金:     現金+股票: 100萬     父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)   現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?   如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!   讀者吳先生謹啟   answer: 讀者及其太太借貸力共(30000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬,計埋手上現金可入手約1150萬樓。留意800-1000萬樓按做八成最盡,而1000萬之上自住做60%,意味讀者除非要父母幫助,否則買1100萬以上未必上到會。另外用2.59方程計出之借貸力是理論性的,現實中個人消費及一些借貸會削弱借貸力,達不到1036萬最大借貸。   要再借多些加擔保是其一辦法,但擔保人同借款人的借貸力會被double counted,一份借貸減足兩個人借貸力。另外是合規安排多份收入比自己,近年擁有公司戶口的人除了可出糧比自己外,更可為聘請了的人(如太太)拎返9000津貼,假設有供MPF之下,下星期一更可向政府申請30萬資助遙距營商的津貼,大把錢送上門。現今社會不斷向打份工乜都唔諗既人懲罰,如你認為唔做便唔錯收份糧就算,要知政府大印銀紙等於攤薄你份糧既購買力,你唔投資一下或合規咁拎返政府些少錢,真係心理上難平衡。   花紅要計作按揭借貸時收入,最起碼糧單要分開註明,其餘往後再談。   由於九龍區三房要1000萬以下的,預計是>25年樓齡或流通量低,既然如此讀者不要勉強,不如要偏遠一點的三房,保留些實力預防一旦出現的「寒冬」。諗sir唔係估市將大跌,本blog唔係教人睇升跌,而係教你開升開跌點都照贏。例如讀者入手新界600-700萬三房,九成上會只予60餘萬做首期,現金淨下幾十萬比自己。買完之後再儲2-3年錢,若樓市再跌只會更開心,可能到時係700萬有九龍三房。但一旦今時全幅身家押注樓市,買完若跌心裡難受。   再加強一些,買入價外而又遠期的地產股或領展期權,用期權可減少投入本金,如遇上樓市大跌可一萬變廿萬,補償樓價損失。遠期期權又可減少時間值損耗,都屬一個方法。誠然香港沒對沖向下樓市的有效工具,中原城市指數只包含2-3星期前的成交,不能用佢做標的去衍生投資物,對沖跌市下跌風險。   […]

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中年有些錢,投資點保險? #2063

諗 Sir你好   本人是收息101,103及ETF舊生,想請教諗 Sir就本人整體資產配置的意見。   資產及收入如下: 本人45歲,月入15萬(另bonus約3-4月),太太為主婦,有一名兒子讀高小。 住宅A (自住): 九龍東半新樓,本人名下,市價1500萬,570萬貸款,月供2.1萬。 住宅B (出租): 荃灣27年樓,本人名下,十幾年前買入,市價620萬,220萬貸款(曾加按),租金1.7萬,月供1萬。 現金650 萬(大部分在ML戶口及定期); 股票/ETF/基金/黃金150萬; 債基(包槓桿)130萬;Term saving 保險80萬。   想法及問題: 本人工作尚算穩定,但工資增長期已過,所以重點是如何管好財富,對抗通脹。手頭現金看似不少,但貸款合共790 萬,所以要謹慎管理。 原有計畫是購入第3個香港住宅作投資,太太名下,本人做擔保,金額約600-700萬,LTV40%,首期約350-400萬,希望透過適度槓桿及租金收入做到對抗通脹。但自從2019年,考慮到香港未來政治環境,對於是否把所以雞蛋放在香港樓市,有所顧慮。 有初步瞭解買入海外物業,例如英國,但本人資產量規模不算大,未有信心投入數百萬而能管理好各樣隔山買牛的風險。泰國馬來西亞這些地方不會考慮了,新加坡是有興趣的   ANSWER: 「中年有些錢,要買個保險」,這不難理解,然而保險有兩個意思 一) 所以諗sir創立的成家博客不時都有英國樓資訊,對淨資產超2000萬HKD的人諗多個地方放錢合理 二)提提各位中年人要有份唔錯既醫療保險,很多人訓左係醫院才知保障唔夠,為時已晚。我地唔係乜保險都講,本blog很少談及一些供長年期或回報差的儲蓄保,亦唔會叫人花時間攪些什麼住院現金保,總之錢就只投放在應買的,客觀的理財資訊諗sir逐篇寫出。   讀者唔再買港樓諗sir同意,唔關香港樓睇升或跌事,而係讀者累在港樓的資產已佔全幅身家近七成。很多經紀導你投資要看時機,升跌很重要,然而投資想有收成期,你有實力捱過壞日子揸上去才可大賺,所以資產適當分配比捕捉時機更重要。更何況澤楷的時機,唔係你的時機。二戰德國戰車快飛機勁,所以夏天可快速推進,打閃電戰。然而蘇聯地大人多,打焦土戰,一味後退等到冬天,戰車就行唔到戰機亦難轟炸,成功反敗為勝。每人都有自己長處,你先明自己叻係邊,再用好佢,就掂! 世事唔係人做你又照抄,就可複製成功。   讀者叻在份工夠穩定工資高,同出世合時,買樓食中港樓大泡沫,佢打工儲個600餘萬都唔夠佢兩間樓面值賺咁多。將來除在英國建立多個儲存中心,另外要保持更多可隨時提存的資產。隨港交所換人,李小加下年離去,諗sir認為港交所本身股份,或其經營的股市會面對更高政治風險。暫時黎睇美國應唔會玩到咁大,好似當年禁止澳門銀行所有用美金之交易,放諸在香港銀行。但美國可以行「減弱版」,叫不少基金唔買香港股票,引申出資金黑洞唔知邊個填。世界大部份基金都係美、英、德攪出黎,你聽過匯豐基金, JP MORGAN既基金? 連2823都係iShare攪出黎,定係你真鐘情華夏基金?   上月諗sir做節目已講瑞幸咖啡美國股價受創只是開端,一眾在美國上市的中國企業預計會從美退市轉香港上,香港不宜睇太淡。不過中資企業集中在港上市給美國另一機會,一網成擒,就當捉唔到都可以好震。所以把大錢放入香港股市諗什麼長擺必升? 相信未來十年此為自殺行為。另外留意你將香港上市既股票拎去外國,人地可以唔同你存倉,你唔通真係存一疊實體股票係外國咩?   外幣、知名度高的公司發出之債券、美國或英國上市之股票、黃金、新加坡保險公司繕發之保單,珍藏版rolex,都係易換返做流通貨幣而又可易拎走的投資物。留意我地不鼓吹搬錢出香港的行為,只講錢需合理分散同一拎就走。讀者的債基可隨時射倉去外地銀行,但射之前應要拆槓桿,這合情合理照擺住係度收12%年息先,等機會加多70萬令總投入200萬HKD吧,產出月利息20K,就當無工返都有20K照住,加注債基機會留意收息內容。   過去十年內地人瘋狂在港買保險,未來十年可能輪到港人在外不斷投保都唔奇。 股票及ETF需減少,尤其ETF如近日生果報提及之原油ETF(3175),在熱賣時大增基金單位,攤薄每單位價值。這在基金章程註明,如蝕底不能怪人。不妨將港股轉做外國股票及REITs,本文提出一隻熱門的British Land,唔係今日買,但可他日趁機買,時機在稍後會談及。讀者利用REITs及外地置房去提高資產的易攜性及地域分佈,才是籌劃重點。

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債基B餐暫只回調4%,中國沽爆美債論何時實現? #2063

諗Sir, 你好   我本身有個匯璽的開放式單位,現時想賣左去換個2房單位,但現時匯璽2房樓價都大約需要1200萬以上,自己計過數,賣左現時單位套現,再做埋按揭,應該只能買到1,100萬內的單位,我應該再觀望,等樓價回落,再樓換樓 定係我應該睇下其他區,現正有考慮: 啟德 因為見到啟德呢區最近某些新盤有機會有1000萬內2房,加上覺得呢區有發展空間和升值潛力,而首期資金方面相對都會比較鬆動   所以想問下諗Sir,就地點同樓盤,會比較睇好邊區,而根據我的情況,希望諗sir能給予意見,謝謝。   讀者陳生   ANSWER: 2010年及2019年,香港單位分類供應如下: 政府分類為平方米,化為平方呎後呎數只為約數 2010年 2019年 A類400呎之下 689 6622 B類401-700呎 6742 4174 C類701-1050呎 4534 1506 D類1051-1600呎 1182 1025 E類 1600呎 258 316 total 13405 13643 SOURCE: 政府物業報告 (2020年5月release)   分別已好明顯,細單位(A類)供應大增,而總數無乜變。啟德(亦即九龍城區)承受大部份新建細單位。所謂買樓搵稀缺,炒股需要好故事,早在前年筆者已提買啟德一房強烈不認同,如果你想買些中等區又無耐性四圍搵好野,買四小龍三房認同較強,這在不同文章都早有論述。   大圍老早有鐵路,可是名城底座無商場做唔起個配套,呎價到名城入伙近10年後,加上近日新世界大圍新盤有協同效應,呎價才有些眉目。日出康城在入伙六年後呎價才飛升,2019躍身成單年升幅最大屋苑,佢咪又係鐵路盤? 憑啟德係九龍,而鐵路未到又無配套,成堆一、兩房會有著與名城、康城唔同故事? Well,i wish you every luck   至於換唔換樓,係睇佢人工幾多、手上資金幾多。理財是否成功睇資產配置,而唔係一味估升跌。筆者往時係銀行做,都成日同客講升跌架。因為市場日日有升跌,聽日新聞出左我又可以叫你買或沽,又幫到老細跑佣。然而人的經濟狀況唔會成日變,但人想要財務情況改善,必需按個人情況將錢配入合理資產。   例如讀者是個公務員或生意人,玩法已唔同。公務員主打儲樓,是真的。因為公務員好處是穩定,但缺點當然是沒急財入,要趁後生做好planner用時間磨成果出黎。生意人借錢難,而家收遮時更難,更大問題係生意人有時當佢皚生意係另一個仔,明知唔掂都將拎左出黎既現金放番入公司救佢,最尾輸突。所以生意人要由稅務籌劃及公司架構做起,用盡避稅空間又夠借貸力買樓,一些門外漢會籠統用「財技」形客這種籌劃。然而當你實行著,你知當中環節很多,公司大既會計、律師、銀行家全涉及在內。希望讀者明白佢俾既資料,完全不足作合理籌劃。特此標起本個案,讓有打算撰寫個案的人作點參考。   如有現金及借貸力用超60%者,將現金投入債基收息可隨時取回,但不保本。經過2020年3年股市大跌,不少股份停派息後,大家明白債券保證派息性的重要,而債基B餐近月表現,3個月計跌了4.1%(下圖),2020年初至今跌2.1%。對於能派12-15%年息的績效,在幾十年一遇的跌市只單位數百分比回調,足見基金有一定穩定性。 […]

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再買一物業收租是否可行? #2062

本人36歲,公務員,現時月入30K.  三年內月入會增加至36K. 與母同住已供滿(未補地價)居屋。 每月可儲蓄5K左右 (還按揭4.3K,家用保險雜費約7k,月供股票8k~9k)     資產狀況: 1/ 手持九龍市區近地鐵站,樓齡39年的單棟物業單位一個。實呎297,一房一廳。現時出租每月9000多元收入,作為已退休母親的生活費。   2/ 上述物業向銀行做按揭大約100萬元,尚餘100萬每月還貸4.3K左右。   3/ 手持價值約45萬的股票,主要要銀行股,REITS及地產股,公用股等。 其他資產如:儲蓄保險,定期約50萬。 現金:3x萬   4/ 母親表示有100萬現金可給我備用。   問題: 1/ 請問物業方面,樓齡開始高,要否要換走?可以如何做? 2/ 如果保留現物業,再買一個物業收租是否可行? 3/ 有否其他更好的投資方向及方案? 謝謝您的分析及解答!   讀者Ms. W   ANSWER: 有感此朋友理財上有希望,能較準確指出每月洗幾大儲幾多為理財首步。進一步是要放長雙眼,趁36歲就開始搵人供定兩間樓,那才在退休時滴到成果。買樓只要保持供款唔好斷,數據指出是近乎唯一租金可同通賬齊升的投資物。據差館處數字,1984年第一季九龍區400-700呎單位租金指數為66.1,2020年第一季為為337,36年升5.1倍。同期樓價? $6184/平方米,現時156237/平方米,升25倍。同期消費物價指數報告,外出用膳類別,1984年27.8點,2019年111.9點,都升4倍多。所以租金上升幅度,近同「食飯指數」。利用租金去對沖食用品通賬風險,較易處理。   當然買股票升幅比樓大很多,其實論升幅股票一定勁過樓。只不過很多人說買樓先可大賺,因為買樓投資較易管理,及焗到人長坐,貫徹了投資要simple及long-term的要旨。投資不是要睇升睇跌,何況你根本睇唔通,你睇得通老闆個位搵你坐啦。樓就如二班馬,唔係最快但肯陪你長跑,最後咪修成正果。   但買樓,絕大部份人要借錢,銀行45歲開始會越借越少,讀者而家唔起動執執佢,再等太遲。39年九龍細單位應賣走,估計返到400-500萬,分兩注用自己及老媽名一人一間,此為主軸。計埋居屋,事成後有三樓在手,到時讀者退休無憂。留意銀行好鐘意搵一些35-45歲無仔女既人去sell年金,基本上呢類人很易sell中,只要同佢講十幾廿年後獅子月月有糧出比佢,就當回報係負佢個客照簽。   讀者不應保留九龍物業,賣走九龍單幢可釋放當中現金及已升樓價,對於現金不多既讀者需而家食一食糊。其實李家誠做既事你大部份咪跟做,人地可以贏左幾倍都揸住唔放,但親愛的你未必同一個case。至於阿媽個一百萬你就唔好攪佢啦,等自己投資上更有歷練先啦。   股票應侯低買,hit-and-run,等佢出現爆炸性升幅就賣。生意的增長從來是一爆即逝,跟住比人抄,而從不會每月進步2%咁去的。亦因此,股票係唔應該月供。一個壞左既人,你仲加碼投資佢? 你認為每個浪子能回頭? 由150蚊跌落黎既匯豐終有日上返150蚊? 騰訊同理。   我真係唔明坊間有些投資老師連生意都未做過,申請專利、管理被抄的風險、管理人事全部唔知佢識唔識,但評論上市公司盤數講到好似仲熟過主席自己喎….所以抵主席請佢食飯叫佢幫手sell自己公司,sell到股價上10%,梗容易過自己間公司真做營業額+10%啦。   資產分佈是王道,平民版用樓做重心,有閒錢買債收息幫補下,些少錢投入股市黎個短線。如似讀者500萬返錢,同阿媽睇熟新界北一些20-30年樓齡的屋苑樓,600萬有找,那每人一間都係首期用150萬左右。兩間樓可以既借比朋友,唔可以就要用5成首期上會正名出租。另150萬,投入債基,年息派12-15%,150萬收成16k-18k/月,今個月做下月就知派息準唔準。收息101課程就係教你債基、直債、保險點提供此派息模式。   最後是股票,如真要買正股諗sir最起碼都買吉利,股市落得場唔好預有穩陣股。再進一步,買入價外期權以小博大,呢個世界要搵錢,就要學新野。老闆就係想你每日如機器唔學新野,令你越做越蠢,放棄人生。何謂生意? 就係建立可重覆及能獲利的一套模式,即係把人當齒輪既一幅機器。老闆外禦對手內防自己友,令機器時常穩定走。

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等樓市跌40%先買樓? #2061

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 90XXXXXX)。 誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現有兩大詸思希望呀Sir可以解答一下: 背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)   1)     現在成做收入為每月共 $45K 年入息為 $ 56萬 (稅單上顯示). 用2.59法則,可買樓宇為5.8mil, 沒有借貸及Credit Card, TU 評分為 A級。 上星期提供稅單去銀行問兩大H大行, 他們說小弟可以買到4.8 -5mil樓價的房子, 想請問一下當中計算是不是出了什麼情況??? 是不是有 S&P臨約才會認真對代???   2)     呀Sir 建意初心者應首選: 私樓和大屋苑, 流轉性強和對比性高之特點。 但因為小弟不材只可目標在 5mils 以下之樓宇, […]

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