在此亂世人人自危、勁慳族之部署

Dear Lum Sir, 你好,己拜讀貴網一段時間,一直想就自己的處境發問,又覺自己根本身無分文,問了也是得個問字。但見加息預期漸增,樓價未見再升,人人都預計樓價跌,但本人能力有限,上有高堂下有幼子(本年九月升小一),恐怕樓價跌落可負擔範圍時,每月利息支出仍抵銷了總樓價的下跌,其實最終還是買不起。以下為本人資料:   本人年34,有一子,寄居於本人母親家中(已供滿自住蚊型私人樓)。   從事自由職業,除每月收入不固定外,為方便照顧兒子每天只會於他上幼稚園時工作,除非增加工作時間,收入不會有大增長,但隔1-2年可有5%調整。如有需要,可提供每月約11k-12k的收入證明,另無證明收入約每月1k-3k。   每月支出:本人乃勁慳族,但兒子讀書及課外活動省不了,每月使費少於3k,但本人工作及license每年約需15k,接job必須故不能cut budget,月供儲蓄計劃年繳2萬餘,給母親家用只象徵式每年萬餘,多給了她堅持要退回。每月現金儲蓄起碼5000。 本人明白開源重於節流,但兒子曾患病住院,並需定時覆診,在未確定斷尾前不想增加工作量。預期最快可增加工作的時機為2015年,到2017年更可全職投入工作,但幾年後的事不能保證,況且也不知是否還要繼續回醫院。   現時可動用資產如下(HKD): 儲蓄活期 190000 RMB+NZD定期 70000 實金 50000 股票 85000 其他投資 50000 total 445000   另,2017年及2025年住院儲蓄及教育基金各自供款到期。   本人乃庸才一名,但未想過靠母親轉按/借錢,一來母親已借款予妹妹作首期,所餘無幾,二來因家族病史關係,有錢也想她留作不時之需。   我的目標只是在屯門或天水圍一帶買百多萬元的物業,要能分30年,種類不限,只兒子與我同住。甚至有想過深圳蛇口區海上世界一帶(現時居所返深圳也只是30分鐘),但本身不是內地人,不熟行情,自己每天到港島區工作及兒子每天舟車勞頓恐怕也受不了。 請問閣下,我確實如何是好呢? 答案   由於讀者收入不多,亦要照顧患病兒子,可做的就是加入政府保障網。我會交稅之目的,原意是希望賺到錢的人多付些少,由政府分配予社會上有需要或不幸之人仕,令財富可較公平地分配。筆者是不支持財富平均分配的,但對不幸的人用稅款以伸出援手,想信是大部份人都覺得合適之事。     可惜是政府沒有做好此類工作,更有官員被發現對財閥呵欠奉承,一眾市民只好「各自好走」,人與人之間的私心及不信任越見明顯。大家需要的醫療就可cut就cut,大興土木亦未見搞得成事,高鐵一句打錯樁又用多市民十億百億,需知香港各界也有人需要金錢及大家關懷。     如讀者有任何物業與人聯名,請考慮除名。當然有屬於自己的金錢要取回。現在於新界西買入私樓而樓齡較低的都要2.50mil,以讀者月入$12000,好難供得起。但如有公屋或中了白表居屋,百餘萬買入管理完善之居屋,絕對不是夢想。讀者想法是息口續升,就算第時樓價跌都供唔起。既然息未加就計到第昤高息為自己供樓時帶來的壓力,就請不要冒進。有時能力未及之事,不要勉強。     很快就2015年,現在樓價高至未有負擔的後生仔也供不起。讀者亦是好再等一會。到時可增加工作量再想也未遲。

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真的要考慮那麼多嗎?

留意: 此題目不是結問問題的讀者看的。本blog中的題目可和問題本身無關。因為答案一半是覆讀者、另一半可以是諗樣自己想講的事   諗樣兄你好!拜讀閣下文章多時,獲益良多,而誠請諗兄指導。 承蒙賜教,不勝感激。 本人52歲月入22K,太太51歲月入30K。供養兩個子女,已大學畢業。一個工作,一個進修。   現有2個住宅物業如下: 出租物業1 ,2010年買入 (本人和太太持有): 按揭額:1.4M 尚欠銀行 : 1.1M 市值:4.6M 供款年期:12年 月供:$11,000 月租金收入$12,500   物業2 (本人和太太持有): 自住, 居屋,沒有按揭 ,市值:2.5M 因家庭開支關係,要供保險 ,積蓄不多,現只持股票市價約50萬,現金不多, 扣除所有支出每月可儲蓄5 K.   現希望諗兄指引前路: 1. 是否應該沽走一間出租物業,多留現金,待價低再出擊? 或套樓後, 分段購入閣下介紹的收息基金? 2. 或保留現有物業,因買賣頻繁不但手續費高且可能要被繳利得稅。然後以樓養樓? 3.或以保留現有出租物業作退休用? 4. 有更佳的建議嗎?   謝謝,迷途心急人上 答案 對於讀者的個案有幾個考慮點,一是老掉牙的借貸力,二是年紀。借貸力為(22000+30000)/10000*50%*2.59=6.7mil。而現時借貸金額只為1.1mil,証明2010年買入之樓宇是正確的。有人話間收租樓都未賣出,何以論輸贏呢? 諗樣只能說在未來十年都是印各國錯印銀紙影響,中期因素會引致實物價錢膨漲,縱當中有升跌亦不改此軌跡。長期因素如人口老化、嬰兒潮退去為長期因素,不改你現時之考慮。除非你真的諗住買間樓留比個孫,否則將太多考慮因素納入考慮範圍,只會令你遲疑未決。     不建議賣出物業,任何一間亦不應。年紀已近退休年齡,再買樓可承造按揭年期會變短。不知你是特別安排或是年齡所限,出租物業只參與12年按揭供款,個之前後多30餘歲的後生仔不同。諗樣不是攪年齡歧視,而家想透過大家用心寫作,幫大家亙相了解一下心中的困難。所以在homebloggerhk看case,請花時間了解埋讀者的問題。諗樣更會代入角色,和大家解難。     可以做的是將出租物業加按,由於本身每月只可儲$5000,手上資金不算多,將出租物業加按至50%,4.6mil*50%-1.4mil=90萬。將套出之九十萬買下人仔收息,再減低保險供款,留有現金待正確時機出擊。由於收入方面未能開源,所以下步可以做是抽時候大家review一下你是否overinsured(過份受保),在節流方面著墨為自己儲彈藥再投資一面加力。讀者五十有二,人壽保險需求下降,醫療保險要調升。應找說實話之仕再談一下。更不應該為供保險而儲唔到錢。     至於買賣之手續費太高是正確的。居屋不知已補地價沒有。但有一點可回頭看,告誡大家讀者的是,如果讀者手上是一間私人三房,可以等仔女再大就賣走轉兩房等退休,good多舊錢係手,而讀者本身是居屋,執行上又要補地價,補左又唔抵,不能行此策略。

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究竟blog中的2.59是什麼?

Hi, I always read your blog but don’t really know the terms 2.59 in the formula $(90000*50%/10000)*2.59=11.6mil stand for what. Please explain in Chinese so that I can know more about it, thanks.   answer:

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稅貸加上靈活按揭之運作方案

雖然讀者已叫本樣不要公開個人資料。考慮到回答此文佔用了本樣每日分比大家讀者之時間,所以將資料大幅修改後貼出,請萬勿介意,原因是為了建立一個亙動分享平台。 Dear Lum sir,   Thanks very much for your sharing in homebloggerhk. I’ve learnt a lot from your blog. I would like to get your advice on my case. Pls don’t mind as I type it in English. Pls reply at your convenience. Pls kindly DON’T share this case on your blog. Many thanks. […]

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五層樓置業夢能否完成?

諗樣你好,小第今年39,已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset ,希望 50 歲前能有 5 個物業,請諗樣給小第一些意見如何善用,優化,整合。家庭收入和支出如下﹕   收入﹕ 自己+太太月入﹕    $90k X 12 = $1.08m 單位A+車位租金﹕    $20k X 12 = $0.24m 共 $1.32m 另外3,6,9月每季大概有$100k quarterly bonus ,年尾$300k, total $600k 大概一年家庭總收入$1.92m   支出﹕ 單位A+B﹕    $33k X 12 = $396k 車﹕                $10k X 12 = $120k 讀書﹕            $10k X 12 = $120k […]

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人到三十而立,思維已近四十不惑(續答)

>>>>>>>>>>回上部份答案     至於解決方法,如果買自住樓連雜費都要$60萬,倒不如出去租個三房,已夠你支付三年租金有突,何況將軍澳大把新盤落成,情況是有人求你租佢間樓。諗樣經常建議冇樓係手的讀者先買間細細地的樓房住下,唯今次terry有兩個考慮,令本樣不作此建議。首先是terry月入較高達$70000,確有能力再承受樓價上升為他帶來之惡果。雖知樓價再升20%,terry受得起,但倆小口子夾埋先搵$50000的讀者朋友受不起。     另外terry仲未結婚。如現在先購一房和家人同住,第日結婚再買一房可是必然的,那到時一人供兩間自住樓而租又收唔番,不乎退仔買落五間樓之起步原則。況且他日結婚又搬一次,隨時兩間屋又再各裝修一次,洗費唔少。     現有找到20%的筍盤是不可能,10%亦不近似。你係報紙睇到十個劈價個案,有八個應是不全面的,又或只是之前開高了價,現在「劈低」,減完都比2012年尾高。只消看中原城市指數現只由123跌到約118點,你就知劈極有限。當然近日美元上升令香港整體樓價上升了,惟在上年有BSD後外地買家已買少見少,投資移民又大減四成,所以因美元匯率上升而推低港樓之可能(行)性大為降低。     其實terry只要將手上資金活用,根本一百萬現金是可穩定地產出每月三千幾蚊之月息,你只要為一百萬找到3.6-4.0%年回報已行了。將每月多得三千幾補貼落現租金$7000,其實多付之錢不是太多。Terry有能力做一個有實力的沽空樓市參與者,希望今次諗樣;所言,為讀者帶來不少前瞻,不是再因業主不續租先方知醒覺吧!  

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搵錢同守財是兩種能力

諗兄:   本人25歲, 與兩老同住(已退休), 小弟職場搵錢能力較低(但ugrad -.-), 因兩老資產日後將由自己打理, 想問問諗兄意見, 本人info如下: 1. 年收入約hk$180-200k, 加薪幅度5%左右~   2. 現住葵涌居屋(不用補地價)自住物業30年樓 實用400左右;(市值地產聲稱:2.8m) 長沙灣收租物業實用300呎(40-50年樓) full paid (cost 1.68m; 市值地產聲稱:2.3m) 月租hk$6800 11年3月買入 深井浪翠園實用500呎單位(望海中層) (同媽聯名mortgage 1.6m, 月供:hk$5500左右 hibor rate around1%)市值地產聲稱hk$4.2m -.-)月租hk$10,000   3. blue chips 股票約值hk$8-10m, 70%指數基金為主(2800,2828,2823), 20% blue chips, 10% 細價股   4. hk$2.6m定期@2.5% (每月派hk$5500) (呢個係一個十年前做既saving plan, 幾時玲錢都唔使罰,但係只可玲(拎)出, 不可存入) + 1.3m (mortgage linked […]

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風波裡的茶杯論以租養租

Hi Lum sir,本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。   我預計三個月內轉到工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報? 謝謝茶生  還有,本人現在沒有任何物業,租住單位月租$13k。 答案 茶先生沒有穩定收入,不如直接假設其收入為零,只有資產四百萬,可買到樓房嗎?     當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題,惟茶生心儀西區樓房,為小朋友成長鋪頭,就要問銀行借錢才能湊夠資金。社會上不少人是只有資金而沒有工作的(有足夠資金自己可選擇工作與否),或有工作但不能提供正額之核實收入的,間唔中你都聽見「師奶又點借錢買樓呢」?     現在政府收緊批按,如本地人擁有本地可核實資產,資產審查後可借金額為樓房估價之40%。若非本地人則30%。舉例如買入800萬樓房,借盡都係320萬。自己要比480萬首期。另一限制是所借金融冇可能大於借款人本身的核實資產。   至於可謂核實資產呢? 定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。當然為左單野去搵人判定舊金有幾重有幾純,你舊金都起碼磚頭咁大了。定期同股票用作計資產的方程是不同的,一百萬股票只計作五十萬核實資產,一百萬港幣定期可全計作核實資產。樓房只可勾出淨值作資產計,五百萬欠二百三十就計作二百七十,再折半即1.35mil計作核實資產。黃金是可全計的,而的士牌的計法與樓宇類同。     一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。還款期一般是沒有短掉,境外資產只要有證明亦可計入,但計入之金額又再折上加折。很多人用資產證明而批到按揭的,都是年長之輩,所以平均批出年期較短。原因再明白不過,後生仔又何來搵幾百萬資產證明呢?     資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請,另外到年尾銀行跑到數都未必再批。現時情況茶生可在新界西或九龍東買入單位收租,再以租養租,拆出一半金額即二百萬,已可輕鬆在大埔荃灣元朗入手樓房收租,當然有人會「偷雞」只比三成首期就將交吉樓收回後租出,此事亦是在過往幾次交流會都有人問及之問題,萬一被發現大多是銀行加息、再唔係就自己轉按走。九成按揭租出亦有同學試過被「捉」,十分不建議,但該同學亦未見得要捉去坐監或「抄家」,有機會可以整個聲音處理,叫佢同大家share下。有幸得大家支持,每月瀏覽量已近廿萬。因對所貼資料要負點責任,所以就算錄左亦不會公開張揚地貼出。     茶生諗的二個物業理想暫不太可行。都是先買一個單位再用租金抵銷西區租樓支出較合適。轉到工之後不妨建議老闆autopay出糧,至少都比下糧單交下稅。有番幾萬元家庭月入再加上400萬資金,投資可十分多樣化。本篇文章亦可令讀者得知,沒有核實收入而令自身借貸力低下,在現今社會有點吃虧。當然你個人淨資產是超過二千萬的,那又是另一層次。

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人到三十而立,思維已近四十不惑

Lum Sir 你好,   現時本人遇上一難題, 希望Lum Sir可指點迷律. 小弟是80後, 25 歲. 一路都與家人租住一將軍澳單位. 因2006 年開始租, 與業主關係好好,租了大單位月租都只是7000 元.所以一路沒有住宅壓力, 但業主將於今年年尾會收回單位出售. 所以開始需要想方案處理. 小弟近1個月亦開始留意到同區樓市開始跌,所以希望今年內可首次置業. 亦藉此完成小弟為自己訂立的第一個人生目標, 想在25歲擁有第一個物業. 小弟大約月入HKD70K. 擁有的流動資金大約儲蓄了HKD100萬. 沒有任何貸款.   現想到兩個方案: 1. 因自住的話偏愛將軍澳區, 買入一個大約HKD300 萬左右的居屋單位作自住用途.只找自己喜歡住得舒服的單位為目標, 做30年9成按.首期連同雜費和裝修應大約駛50-60 萬左右, 而月供大約 11000 左右, 應該供款不大難度. 亦留下現金40-50 萬,而按揭購買力亦應只用了一半左右, 再在工作上快速儲錢. 計劃再儲到約一百多萬現金後,在1-2年內再買入第2個約HKD300 萬左右市區單位收租, 用完剩下的一半按揭購買力, 買的主因是可假設在跌市中分散風險. 亦是完成了本人的第2個人生目標. (此計劃看上去較保守和較易完成)     2.現在就即刻行盡18 區, 不停看有關書,聽course, 實戰睇樓累積經驗, 目標找此一些租值回報高和比面價低10-20%的盤作收租用途. 目標第一層亦是找一些HKD300多萬的單位, 作9成按, 租金回報要高於供款. 製造正現金流. […]

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除住宅以外的投資心得

Dear Lum Sir,  你好! 本人近來看到lum sir的網頁後, 有一種相逢恨晚的感覺, 深知將來唯有以物業資產才能有一個安穩的生活, 所以希望 lum sir你能賜教!  本人2012以410萬買了荃灣舊屋苑以作自住用途, 9成按揭及以個人名義持有, 希望能在不久將來增加物業數目以作收租用途  本人月入約10-15萬, 現金約80萬, 股票約150萬, 及太太於政府工作, 月入大概4.5萬  未知將來應怎樣配置資產會比較穩妥?  Cheers  心急人上   答案 我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣,都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達,一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣,而讀者就算無諗樣襄助,照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的,當然是由2013年回望,發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅,如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多,房屋津貼及長俸均欠奉,如太太令家庭在住房支出減少,更令讀者位置走得更前。   借貸力先計一計,將讀者收入拉作平均,即月入12.5萬,家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL   由於購買力較好,儲錢易而令資金較多,可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方,商廈在工廈的旁邊,中間有個商場,而住宅又在對面。當中有不少地方,先是商廈成功搞旺了,由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街,所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了,自然附近廠廈都變得「有米」,最明顯係留意有冇餐廳開,有冇新小巴線,代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到,該區零售生意向好已成事實,先會商場鋪被搶租,有些人是睇準時機,和商場大業主長租幾排鋪,再諗計搞旺d個場,然後高價租比其他商戶,由當中差價「搵食」的。   上段所講的後延效應未完結,當商場鋪已搶貴,附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈,其實你只要深思當中效應,做下功課,不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多,而部份商品根本不需要地鋪靚門面,租個工廈一樣可以打開們做生意,惟呎租由$50/呎減至$20/呎,慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比,因為絕大部份係夜晚7點後要落閘,入內要抄身份證的,惟工商區晚上都人跡罕至,如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的,佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。   講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能,除非係政府或財團內任要職,成為insider。只好醒些少行街密d,香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年,你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高,真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕,解救燃眉之急。

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