人到三十而立,思維已近四十不惑(續答)

>>>>>>>>>>回上部份答案     至於解決方法,如果買自住樓連雜費都要$60萬,倒不如出去租個三房,已夠你支付三年租金有突,何況將軍澳大把新盤落成,情況是有人求你租佢間樓。諗樣經常建議冇樓係手的讀者先買間細細地的樓房住下,唯今次terry有兩個考慮,令本樣不作此建議。首先是terry月入較高達$70000,確有能力再承受樓價上升為他帶來之惡果。雖知樓價再升20%,terry受得起,但倆小口子夾埋先搵$50000的讀者朋友受不起。     另外terry仲未結婚。如現在先購一房和家人同住,第日結婚再買一房可是必然的,那到時一人供兩間自住樓而租又收唔番,不乎退仔買落五間樓之起步原則。況且他日結婚又搬一次,隨時兩間屋又再各裝修一次,洗費唔少。     現有找到20%的筍盤是不可能,10%亦不近似。你係報紙睇到十個劈價個案,有八個應是不全面的,又或只是之前開高了價,現在「劈低」,減完都比2012年尾高。只消看中原城市指數現只由123跌到約118點,你就知劈極有限。當然近日美元上升令香港整體樓價上升了,惟在上年有BSD後外地買家已買少見少,投資移民又大減四成,所以因美元匯率上升而推低港樓之可能(行)性大為降低。     其實terry只要將手上資金活用,根本一百萬現金是可穩定地產出每月三千幾蚊之月息,你只要為一百萬找到3.6-4.0%年回報已行了。將每月多得三千幾補貼落現租金$7000,其實多付之錢不是太多。Terry有能力做一個有實力的沽空樓市參與者,希望今次諗樣;所言,為讀者帶來不少前瞻,不是再因業主不續租先方知醒覺吧!  

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搵錢同守財是兩種能力

諗兄:   本人25歲, 與兩老同住(已退休), 小弟職場搵錢能力較低(但ugrad -.-), 因兩老資產日後將由自己打理, 想問問諗兄意見, 本人info如下: 1. 年收入約hk$180-200k, 加薪幅度5%左右~   2. 現住葵涌居屋(不用補地價)自住物業30年樓 實用400左右;(市值地產聲稱:2.8m) 長沙灣收租物業實用300呎(40-50年樓) full paid (cost 1.68m; 市值地產聲稱:2.3m) 月租hk$6800 11年3月買入 深井浪翠園實用500呎單位(望海中層) (同媽聯名mortgage 1.6m, 月供:hk$5500左右 hibor rate around1%)市值地產聲稱hk$4.2m -.-)月租hk$10,000   3. blue chips 股票約值hk$8-10m, 70%指數基金為主(2800,2828,2823), 20% blue chips, 10% 細價股   4. hk$2.6m定期@2.5% (每月派hk$5500) (呢個係一個十年前做既saving plan, 幾時玲錢都唔使罰,但係只可玲(拎)出, 不可存入) + 1.3m (mortgage linked […]

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風波裡的茶杯論以租養租

Hi Lum sir,本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。   我預計三個月內轉到工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報? 謝謝茶生  還有,本人現在沒有任何物業,租住單位月租$13k。 答案 茶先生沒有穩定收入,不如直接假設其收入為零,只有資產四百萬,可買到樓房嗎?     當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題,惟茶生心儀西區樓房,為小朋友成長鋪頭,就要問銀行借錢才能湊夠資金。社會上不少人是只有資金而沒有工作的(有足夠資金自己可選擇工作與否),或有工作但不能提供正額之核實收入的,間唔中你都聽見「師奶又點借錢買樓呢」?     現在政府收緊批按,如本地人擁有本地可核實資產,資產審查後可借金額為樓房估價之40%。若非本地人則30%。舉例如買入800萬樓房,借盡都係320萬。自己要比480萬首期。另一限制是所借金融冇可能大於借款人本身的核實資產。   至於可謂核實資產呢? 定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。當然為左單野去搵人判定舊金有幾重有幾純,你舊金都起碼磚頭咁大了。定期同股票用作計資產的方程是不同的,一百萬股票只計作五十萬核實資產,一百萬港幣定期可全計作核實資產。樓房只可勾出淨值作資產計,五百萬欠二百三十就計作二百七十,再折半即1.35mil計作核實資產。黃金是可全計的,而的士牌的計法與樓宇類同。     一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。還款期一般是沒有短掉,境外資產只要有證明亦可計入,但計入之金額又再折上加折。很多人用資產證明而批到按揭的,都是年長之輩,所以平均批出年期較短。原因再明白不過,後生仔又何來搵幾百萬資產證明呢?     資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請,另外到年尾銀行跑到數都未必再批。現時情況茶生可在新界西或九龍東買入單位收租,再以租養租,拆出一半金額即二百萬,已可輕鬆在大埔荃灣元朗入手樓房收租,當然有人會「偷雞」只比三成首期就將交吉樓收回後租出,此事亦是在過往幾次交流會都有人問及之問題,萬一被發現大多是銀行加息、再唔係就自己轉按走。九成按揭租出亦有同學試過被「捉」,十分不建議,但該同學亦未見得要捉去坐監或「抄家」,有機會可以整個聲音處理,叫佢同大家share下。有幸得大家支持,每月瀏覽量已近廿萬。因對所貼資料要負點責任,所以就算錄左亦不會公開張揚地貼出。     茶生諗的二個物業理想暫不太可行。都是先買一個單位再用租金抵銷西區租樓支出較合適。轉到工之後不妨建議老闆autopay出糧,至少都比下糧單交下稅。有番幾萬元家庭月入再加上400萬資金,投資可十分多樣化。本篇文章亦可令讀者得知,沒有核實收入而令自身借貸力低下,在現今社會有點吃虧。當然你個人淨資產是超過二千萬的,那又是另一層次。

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人到三十而立,思維已近四十不惑

Lum Sir 你好,   現時本人遇上一難題, 希望Lum Sir可指點迷律. 小弟是80後, 25 歲. 一路都與家人租住一將軍澳單位. 因2006 年開始租, 與業主關係好好,租了大單位月租都只是7000 元.所以一路沒有住宅壓力, 但業主將於今年年尾會收回單位出售. 所以開始需要想方案處理. 小弟近1個月亦開始留意到同區樓市開始跌,所以希望今年內可首次置業. 亦藉此完成小弟為自己訂立的第一個人生目標, 想在25歲擁有第一個物業. 小弟大約月入HKD70K. 擁有的流動資金大約儲蓄了HKD100萬. 沒有任何貸款.   現想到兩個方案: 1. 因自住的話偏愛將軍澳區, 買入一個大約HKD300 萬左右的居屋單位作自住用途.只找自己喜歡住得舒服的單位為目標, 做30年9成按.首期連同雜費和裝修應大約駛50-60 萬左右, 而月供大約 11000 左右, 應該供款不大難度. 亦留下現金40-50 萬,而按揭購買力亦應只用了一半左右, 再在工作上快速儲錢. 計劃再儲到約一百多萬現金後,在1-2年內再買入第2個約HKD300 萬左右市區單位收租, 用完剩下的一半按揭購買力, 買的主因是可假設在跌市中分散風險. 亦是完成了本人的第2個人生目標. (此計劃看上去較保守和較易完成)     2.現在就即刻行盡18 區, 不停看有關書,聽course, 實戰睇樓累積經驗, 目標找此一些租值回報高和比面價低10-20%的盤作收租用途. 目標第一層亦是找一些HKD300多萬的單位, 作9成按, 租金回報要高於供款. 製造正現金流. […]

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除住宅以外的投資心得

Dear Lum Sir,  你好! 本人近來看到lum sir的網頁後, 有一種相逢恨晚的感覺, 深知將來唯有以物業資產才能有一個安穩的生活, 所以希望 lum sir你能賜教!  本人2012以410萬買了荃灣舊屋苑以作自住用途, 9成按揭及以個人名義持有, 希望能在不久將來增加物業數目以作收租用途  本人月入約10-15萬, 現金約80萬, 股票約150萬, 及太太於政府工作, 月入大概4.5萬  未知將來應怎樣配置資產會比較穩妥?  Cheers  心急人上   答案 我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣,都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達,一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣,而讀者就算無諗樣襄助,照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的,當然是由2013年回望,發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅,如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多,房屋津貼及長俸均欠奉,如太太令家庭在住房支出減少,更令讀者位置走得更前。   借貸力先計一計,將讀者收入拉作平均,即月入12.5萬,家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL   由於購買力較好,儲錢易而令資金較多,可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方,商廈在工廈的旁邊,中間有個商場,而住宅又在對面。當中有不少地方,先是商廈成功搞旺了,由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街,所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了,自然附近廠廈都變得「有米」,最明顯係留意有冇餐廳開,有冇新小巴線,代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到,該區零售生意向好已成事實,先會商場鋪被搶租,有些人是睇準時機,和商場大業主長租幾排鋪,再諗計搞旺d個場,然後高價租比其他商戶,由當中差價「搵食」的。   上段所講的後延效應未完結,當商場鋪已搶貴,附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈,其實你只要深思當中效應,做下功課,不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多,而部份商品根本不需要地鋪靚門面,租個工廈一樣可以打開們做生意,惟呎租由$50/呎減至$20/呎,慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比,因為絕大部份係夜晚7點後要落閘,入內要抄身份證的,惟工商區晚上都人跡罕至,如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的,佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。   講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能,除非係政府或財團內任要職,成為insider。只好醒些少行街密d,香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年,你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高,真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕,解救燃眉之急。

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脫離壓力大、工時長、頭髮都無淨的非人生活

諗樣兄你好,我是你的創刋粉絲。希望諗兄賜教,謝謝。   本人行年32,已婚,今年年尾會有一小孩出世。 本人是半專才(但自覺庸才),月搵8萬,太太月搵2萬。   本人現有資產如下: 1.港島南區31年屋苑2房,自己單名,現估400萬,欠120萬,沒有ssd,月供6500(h+0.7),現租$11000。 2.粉嶺19年信和屋苑2房,本人同老婆聯名現估300萬,欠100萬,沒有ssd,月供5500(h+0.7),現租9000。 3.兆康四叔13年屋苑2房,自己單名,現估280萬,欠165萬,仲有1年多ssd,月供6300(p2.17),家人自住。 4.兆康四叔13年屋苑3房,老婆同老母聯名,老婆單名做借款人(老婆借貸力用盡)現估380萬,欠217萬,仲有1年多ssd,月供8300(p2.17),本人自住。 5.現金40萬。沒有股票(之前輸過50萬,一朝被蛇咬,唔敢再玩。)   本人沒有欠債。沒有養車。   計埋所有租金收入和開支包括供樓月儲4萬。   小弟自覺工作壓力大,工時長,頭髮都無淨反幾多條,想盡早達到財務自由。   請諗兄幫手諗計去優化資產和未來步處(部署),謝謝。   祝身體健康,業務蒸蒸日上 光頭佬上 答案 讀者是2010年後樓市深受惠的一個,四間樓全部是細價樓,賺錢水位最少一間,都有(2.8-1.65)=1.15mil。自己住在偏遠的兆康,當然可能因工作原因有此安排,亦沒有花錢養車,每月可儲金融為家庭收入的40%(即4萬元),符合諗樣或外間所指的良好理財守則。     相反的是,如果你因為想訓多d而花錢在灣仔租樓,夜夜笙歌又再養部型仔車去蒲,最尾攪都冇錢淨(或成身卡數),咁你就要諗下係咪洗錢太多啦。當然洗極都仲有錢返,現所儲金額足夠支持日後收入低下時所需要的,是無需要因此改變消費模式,畢竟有人消費,先會令各行受惠。     兆康樓房不應售出,因樓齡仲新區份受惠交通改善。至於應否出售或加大投資,先算出你家庭之借貸力: (80000+20000)/10000*2.59*50%=13.0mil。現在欠下樓按為(1.2mil+1.0mil+1.65mil+2.17mil)=6.0mil。借貸力剛好符合旺市持貨一半之原則。再多看一層,現時四間樓之市價租值,能為你帶來多少被動收入呢? 自住樓用年回報3.8%計租值,那各項計為:11000+9000+8800+12000=40800。四間樓提供$40800被動收入,減除其中一間樓為自住已「做好」的被動收入降至36%。     如想脫離「壓力大,工時長,頭髮都無淨」的非人生活,你要有錢(廢up!)。請留意所講的錢,是要跟隨通賬升值的。張家輝先生在宣傳易晚晚都講:「你今日無,唔代表第日沒有! 跟手就踩油開車。」同樣請留意你今日有,唔代表你會無哂! 如果你係幾十年前同租客簽張定額租金死約,只會頭幾年開心,今日收番既租恐怕每日大家樂都唔夠食。By the way,你地有冇去過「大家食」呢? 佢呢個brand既成功,好複雜….     在各國減息開水之下,不要討論長期通縮的可能。金融風暴引致的一到兩年通縮,不能影響大局,只會令失預算的人落水。所以計算借貸力經常出現在homebloggerhk文章。如睇唔明可以花時間到交流會,先電郵希望盡快為你安排。粉嶺、南區都不是跑贏區份,讀者比人好的地方是儲蓄有道,收入較高,現已做好36-50%的被動收入(如果租哂比人而用被動收入作自己租樓,則計作50%)。因此建議不作大改動,因已身貼較高位置,不必在理財上作拚博。在餘下兩年,看準賣走南區31年樓,留意在港有發展潛力之區份,不一定是住宅,可以是工廈。修成正果可期。至於當中時間之把握,要看事態發展,在未來會面逐步和讀者一一解構。

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點樣調配物業? 可以逹到退休有兩層樓

諗樣兄你好! 希望有幸得到諗樣兄指點,感激感激!  我今年都是34年歲,月薪HK$37K, 母親已退休同住以前買落既公屋, 未補地價, 無負債,  每月儲緊15K 投資買股票,現時手上流動資金加投資中的金額有HK$50萬左右。  另外, 於2012年年頭九龍灣買入低層190萬單位, 欠樓按1.76M,現樓價2.6M,每月還樓按6.3K,分30年還,月供$6700 現租予友人暫住收$8000.  準備明年結婚,結婚既花費簡單為主,已準備100k, 一年後生小朋友,老公月入23K, 無負債,  流動資金只有HK$25萬左右。    有感而家樓價咁高,我想等SSD後, 即是2014年沽左九龍灣物業買諗樣兄之前講過的澳元債券收息,是否明智?  想問下, 我同媽媽同住既公屋, 打算結婚後會一起住, 佢已經退休亦無保險同儲蓄,零收入,靠我同哥供養。    現正為住屋問題煩惱中, 請諗樣幫手, 現在點樣調配物業, 可以逹到有2層樓作退休而傷腦筋中。敬請諗樣兄賜教,指點一下,謝謝你!! 答案 留意結婚花費100K,一年後生小朋友、夫婦和媽媽一起住會否有變而影響你的計劃。始終人世事事亙動,萬勿因主觀意念而令自己失預算。先計算借貸力: (37000+23000)/10000*50%*2.59=7.77mil。現已用了1.76mil借貸,剩餘可借6mil。基於旺市不好持貨超一半,合符上原則就不能再借超過7.77/2-1.76=2.12mil。由於讀者可和先生搬到母親家中同住,在居住開支大減下,其實很有彈藥再添置多幢小樓房,完成退休逹到有2層樓之目標。要成就此舉一點也不用傷腦筋。     九龍灣低層樓現升到2.6mil,比起區內其他樓房也是偏低價錢,如本身不是對此樓之升值能力及質素有懷疑,根本不用沽售此房。惟次等之樓房在大跌市會受強度之價降幅,所以都要先走為妙! 萬一年內出現恐怖襲擊或更驚人之事宜,萬勿因5%SSD而錯失走貨之良機。現在市現未見有壞消息,就當政府已推不少政策都是令樓價波幅收窄,見不到有大力推低樓市之情況出現。       如沽售單位,不妨再九成上會及邀請朋友居住,盡用借貸力。有間樓係手始終可自住可收租,令自己同2層樓之夢想不會差太遠。你可以伺機把樓售出,但不要等待太久才買回這一層,因你的子彈還是有的! 所以在此兩年完成換樓,婚後再等市低買多一間,退休擁有三層樓之二已完成。     把九龍灣物業套現後之金錢,確是可考慮放入債券基金,應有一百萬元,收回五千元利息是有機的! 亦可將部份趁現在低位買入澳元。當然澳元是有再下跌之可能,現在連1.01兌美金之關位都未破,更何談1算呢? 各國正用減息去罰手持現金之人仕,手持現金等待黑天鵝事件出現,一鋪賺回之機會成本大增! 當大家忘記現金為王的時候,可能黑天鵝才會現身。

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不甘中庸,才能令你脫離貧窮

諗Sir 你好,     近日想想日後自己資上增值問題,望得到指點  本人月入43000 有一間已補地價居屋,市值320萬,欠銀行185萬,每月需還9000元,有現金55萬租金收入9300元,人仔定期16萬。與女友月儲共16000元,現有30萬。另自己每月可儲約15000元,女友收入約33000元,女友自己月儲10000元。  我們計劃再買一層樓,但價錢好像太貴,主意不定。或先將錢買於穩定投資,但小弟對投資不熟悉,望諗sir指點。  謝謝 答案 讀者每月收入是不錯的,如無重大支出實可建立小康之家。儲蓄比率亦偏高,畢竟未結婚時將超過月入之收入儲起是需要的,一般婚後支出更大。讀者現時儲蓄比率為(15000+10000+16000)/(43000+33000)=53%。讀者仲(單名)有一間已補地價居屋,可謂如虎添翼,往後謹慎行之,不要輸大錢,早日上岸可期。     關於你們計劃再買一層樓,請先計算最大購買力。為: (43000+33000)/10000*50%*2.59=9.8mil。現只有居屋1.85mil之欠債,減除月供$9000之後,讀者可盡借8.67mil。如要維持旺市只用一半購買力的原則,你還有9.8/2-1.85=3.0mil之購買力可用。唯一唔好就係你間居屋升左都唔可以套現,否則現時可套多一舊錢係手,每月收番一萬幾千都好。     讀者對投資不熟悉,惟要諗清楚是無時間學、定係唔想學。要投資賺錢可要先花時間了解,有時更要花金錢實戰。如讀者只時無時間學,可留意一些半股債之投資,或細選一些波幅較低之股票,邊買邊學。始終讀者是有錢剩之輩,除非打工能再升薪酬高幾班,否則不學投資,生活難免逼人。現時香港已令人不能只靠月薪過活,就當讀者家庭月入近八萬,如果不是先有居屋提高本身防守性,供一間樓已用去1.5萬元,如日後加上小朋友之洗費其實所餘無幾,更不要談論家庭月入只是在三到四萬水平之輩了。往時在此水平是可過活,但現在經濟模式不免要跟內地行,往時之中庸令你變得很貧窮,希望讀者和諗樣一樣,常存有警覺心,續步向前邁進。   如讀者是不想學投資,唯有早日多置物業,算是港人認同之優質投資物。當然現價稍貴,惟諗樣在上文幫你做的計算,是為了在市淡時讀者能再一次出擊撈底。不甘中庸,才能令你脫離貧窮。  

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應否套現? 比較回報之方法

諗樣兄,看過你的blog 實在獲益良多。我們現在很煩惱,希望得到高人你指點。   小女考到心儀的中西區幼稚園,我們將要由自置葵涌物業搬往西半山,但要租樓,因為西半山樓價太貴了。资料如下:葵涌自置物業,3房,建築900尺,實用660尺,樓齡5年,2010年尾買入價3.87 mil,借按保9成按,hibor plan,  H+0.7%. 現已升值至600mil.  每月供款$13,000, 約$3,000是利息,尚欠銀行樓價85%。由於西半山物業太貴(三房約1,000萬),相信只能租,相同面積約需租金$26,000.  本人月薪約$50,000, 先生月薪約$35,000, 每月家庭支出約$40,000. 現手持現金加股票約70萬.  我們打算把葵涌物業出租,向原做按揭的銀行查詢,他們表示如我們要出租,根據金管局規定要還買入價5成款項才可出租,即約需1.36 mil (3.87 mil / 2 – 0.58 mil 已供款項)。由於我們沒有這麼多現金,現打算轉按至另一銀行,他們可以借出物業現在估值的五成,即3 mil,但利息為 p-3.1%= 2.15%,分20年還,每期還$15,400, $5,400是利息。如此我們只需補28萬便可將物業出租,但利息開支大為增加。  問題: 1.    請問我們轉按是否唯一可出租物業的途徑? 2.    有沒有其他方法可租出原來物業? 如我們只還款給原來銀行,令借款額少於7成,消除按保的限制,可以嗎? (即我再還多買入價15% = 3.87 mil x 0.15 = 0.58 mil) 3.   把樓賣掉會否更好? 但我沒有把握在現時市況有人會以600萬接貨, 我亦想留下自置物業作對沖。 4.   你又會否建議我們買西半山物業,或港島區其他物業? 5.   如我選擇轉按,我似乎是套現了錢出來. 即原本需要比58萬現金,現在只28萬,那多出來的30萬是否應作投資增值以盡量追回多出的利息支出? 6.   以我現在的財政狀況,還有什麼方法可以令金錢增值?以往一向只是把每月所剩作現金儲蓄及買股票,但似乎沒有穏定回報。 7.  我想買債券基金,有否好介紹?我曾問恒生,他們介紹一款聯博美元收益基金,說有4%回報,但我見portfolio 內只有30%是美國國債,其他是公司債及新興國家債券,風險高嗎? 另銀行說如以澳元買入上述基金,回報可高達9-11%,可信嗎? 不好意思,一向只有買股票經驗,對理財沒有太多認識,從你的blog已學了很多有用知識。但現在問題太多及太複雜,實在很煩惱,希望得到你的指引。感激不盡。中產媽媽上 答案 多謝讀者千字來文,近日筆者admin事務繁忙,希望本篇是精而準的為你一併解答。未有回應之地方其實細心用homebloggerhk的search function,不難發現。    由於現居仲爭銀行錢,為要符合金管法規,投資(出租)物業不能借出多於估價(或成交價)之五成,除了令借貸比率降低至合規之比率,暫想不到其他合法的情況告知你。 當然有人會降低借貸額至七成就租出,因借七成只由銀行確保你一切合規,為求生意只要你準時還錢很少會由借方告發你。 一旦借至七成之上就大部份由香港按揭證券公司擔保,此機構不是以盈利為主。更有小組去查核違規情況。 […]

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新客戶新優惠、賺多一萬幾千實有可能

Question: 你好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲,大學畢業。原先有一九龍兩房單位作自住,荃灣三房單位作出租。我和我先生收入不高,但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K,我們有幫人教琴和接些 Freelance工作,每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定,但是沒有報稅的,故家庭月入可用60K去計算。現在資金0.2M為股票,0.2M為港幣定期。  *贊助者來文,內容自行參閱   上年年底把荃灣單位成功賣出,因為成交期定為今年的七月中,到時將會有流動資產共1.6M。可動用的流動現金更將增加至 1.2M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友,故我亦將會轉為全職媽媽,到時候家庭的收入會大幅降低到 33K。     財政狀況: 1) 九龍兩房單位現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M,月供連管理費為 HKD 11,000左右,供30年。   2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽,每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的,所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。   為將來退休作好準備,我們希望能多買一或兩層樓,增加被動收入。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平,我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。那資金到手後該如何為財富增值? 再加添累積? 那樣做較合適我們的情況?   希望能得指教。小儀上   ANSWER: 首先多謝小儀千字來文,看你在財政狀況之推算及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有一百六十萬資金係手,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。其實你只要找對零售銀行作服務對象,自然發現其實穩定收息不是什麼難的事。     七月荃灣樓交吉之後,小儀會時有一百二十萬現金在手,在不涉及複雜之投資工具下,仍可利用人仔、澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。    新資金定存+1% 可將九十萬轉做人仔一年定期收息,一般銀行提供年息約2.2%次定期,但如小儀提取款項至另銀行作定存,可享有新資金定期優惠。人民幣新資金定存有望達至3.2%年息,即一年收回等於港幣28,800的利息。將九十萬港元轉作人民幣要經歷一定程序,讀者宜先到銀行查詢,既可在兌換價享有更好優惠,另外可知清當中步驟。提一提讀者當中要承受人民幣兌港元之匯價風險。     剩低三十萬元,建議找銀行理解更多澳元債券基金,用之前派息記錄計算,可予年息約8%。買入基金可於需要時贖回,年期大大減少,增加靈活性。另基金是不保本的,而收息約$24000港幣一年。將上述人幣加上澳幣之收息,再折合成港幣即一百二十萬組合年收$(28800+24000)=$52,800,組合年回報拉高至近5%,大勝於存放本身銀行。筆者見過有銀行會推出新客戶買入基金優惠,一次性認購費見過低至1.25%。     當然任何組合都有風險,如澳元兌港幣(或更深入諗係人幣)下跌,假設那一百萬港元變做澳元之投資受到匯兌損失,澳元在一年後由7.95跌12%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因三十萬港幣跌12%就輸掉$36000,咁你一百二十萬組合只賺$16800,慘淡地收2%總組合回報。當然這亦好過你就咁存放於本身銀行。你又會問如果澳元跌低過七蚊點算呢? 那要運用逆向ETF去減低澳元下跌為投資耆者帶來之損失,惟上述組合已有一定防守性,即澳元跌至7.0亦能為投資者帶來一定回報。如要更深入了解逆向ETF怎去改善組合回報,請留意homebloggerhk將舉辦之交流會。   禮物都係錢! 有一點實在的是,筆者亦將錢搬過到其他銀行作新資金定存,除息率優惠外,更有現金獎賞! 其中一間銀行可用電話安排分行約見,方便之餘更有副水晶麻雀送! 好彩更可中埋Audi名車,以小儀之投入金額可獲獎賞高達千元,有興趣可以去睇下:http://bit.ly/YJhZrB。有冇人話到比大家知其他銀行仲有咩野可送??

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