買樓定係租樓#464案窮中產

諗SIR,你好! 拜讀你的文章一段時間,學到好多野,本身有個難題想問下你意見,情況如下: 本人及太太35歲左右,家庭月入70K,另有D外快收入,大約一年300K左右,有兩個三歲以下的小朋友 2009年以公司名義買了一間3房700呎收租係鰂魚涌(高層靚景),3X年樓,買入價3.8M,市值6.8M,按揭3.2M(仲有廿幾年供),收租17.8k,每月扣除供樓雜費收3K 另外2012年以我名買了一間細3房600呎係紅磡,3X年樓(本想自住及後改變計劃,又有SSD唔賣得焗放租),買入價4.5M,市值5M,按揭3.1M(仲有廿幾年供),收租15k,每月扣除供樓雜費打和 本身租緊600呎兩房住,月租13K,依家想換3房住,小朋友開始大又有工人所以唔夠住,有以下計劃: A -賣出鰂魚涌單位(因為小朋友係九龍返學,用唔著),換黃埔花園3房目標7-7.5M左右,但會放棄咗公司名買入個名額,減低用太太名買第3個物業嘅可能,而且有D唔捨得(正現金流又有靚景) B -租黃埔花園3房目標18K-20K左右,希望租到紅磡收租單位過SSD後放賣換樓(唔知得唔得,而且要等多幾年) 以上選擇各有優點缺點,(A 風險高D,不過有得早D享受及安定D; B 風險相對低D,彈性高D,不過遲D享受同要搬來搬去) 同埋依家入市買成7M樓會唔會好大風險?除了以上選擇,仲有冇其他更好嘅選擇? 一直想住自置物業,為了慳錢所以情願住一些比較低租值嘅樓,不過依家有小朋友想安定D,所以好苦惱,煩請諗SIR指點迷津,謝謝!!     補充多少少資料,家庭每月可儲蓄20K左右,另外之前提及嘅外快收入基本上可以全作儲蓄,多謝諗SIR指教! 答案 看讀者之個案是做錯了買紅磡三房之決定。本想買入自住又改變計劃,扣除供樓雜費只是打和,在投資角度而言,買三十幾年樓都只能收租打和是不合格,無論在2012或2013年都是。四十年有lift舊樓收租,每月絕可產出萬元正現金流,已計及按揭不能拉長30年還之因素。三十幾年樓雖只差幾年,但因開則較貼近現時,一般不太實用,租金回報會下降但每月產出幾千正現金流一般可以的。希望大家在作買樓決定之前做好點計算,買樓唔同買股票,買樓洗費動輒十萬元計。   讀者收入是可以,惟外快收入應不能計入核實收入,如有作報稅就有點生機。先保守計出借貸力為70000/10000*2.59*50%=9.06mil。已借金額為3.2mil+3.1mil = 6.3mil。借貸力已用了2/3,在旺市持貨超半。雖然筆者不時將黃埔花園做例子,原因是此大屋苑多圖則供學習之用,但區內價格仲有幾多水位,實在十分質疑。如果我係讀者,會想辦法快手將買錯的三房沽出,如要扣5%SSD但可打平手,亦會考慮。因為讀者的樓房應是「錯區底層貨」,即買錯區份仲要排序比黃埔花園差的舊屋苑,樓市一旦下跌個盤掛出幾個月都冇人買,到時租出唔賣又唔係、每月打開門比人睇樓蝕租又唔係,令形勢十分受制。   如果真係好鐘意黃埔可以租樓,你可以留意的是,讀者已提供該區三房租金18-20K,惟在另一區域買樓收兩萬蚊租,樓價比黃埔平一大段。所以住黃埔要比溢價,那你寧願比多百幾萬係黃埔買間樓住? 定係比多每月幾千蚊係黃埔租樓住呢? 當然買樓可以不用煩搬遷,但要看一看自己借貸力是否符合。   公司名義的樓是十分值錢的! 你想一想BSD就知! 不要放售。方案是求神在未來半年樓市不要下跌,再快手將買錯的樓房出貨,然後買入租金回報率高的三房,應鎖定四百餘萬之三房做目標(現價),這一般是廿幾年樓的舊三房,但租金回報及正現金流是最高的。因按揭年期可做足三十年,每月租金亦維持在14-16k,七成上會產出每月$5000現金流可補貼在黃埔的樓租。此文解釋如何租樓而又兼用買樓理財,決定買樓投資前要考慮之因素。  

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殷實香港仔如何上流?#463案屋村仔

Hi 諗Sir 小弟33歳未婚,與家母同住公屋,庸才一名,在IT行業工作,月入25K,每月可儲蓄8K。 現金330k,股票基金420k。每個月幾千card 數都準時清。事業方面努力預備中,目標挑戰30k以上的工作。 想力爭上流,目標可以有兩至三層收租,請幫忙指教   答案 相信讀者是在港「灰色的一群」,即不顯眼,平凡,就咁將個人portfolio比老細同各女仕們睇應該不會吸引到人注意。當然人生活得快樂與否、理財成功與否由眾多因素決定。不應就用讀者來文百字而主觀地除去某可能性。   攪亂了次序 先不談買樓,研究一下如何力爭上流。那一定要提上星期六筆者、龔成和上市公司主席thomas在灣仔辦的「向上流講座」。筆者聽罷再融合自己觀點,發覺不少人理解「向上流」就是要賺多點錢,惟當中有人只是一心搵錢而忽略先提升自身質素 ; 即所擁技能、所能動用之人脈。最尾想出辦法就係每日放工走去七仔做多幾個鐘part-time,當然有行動聊勝於無。惟此舉顯然是費勁但不有效。   注意「客觀認同」 提升所擁技能需細心了解一個行業、或如認定所在行業無望需快手轉行(轉行的理念和thomas提倡實屬不同)。了解之精確,在於你同成班新人出去食飯,起碼在介紹自己行業都會引起到人有興趣聽你做乜的。其實唔一定要做Jayden咁揸飛機先有人主動同你傾計、做I.T.都可以靠自己編程產出好玩既online game,一樣可引起人興趣。可能你會問:「做乜野要同人傾計? 我見型既人都係cool魔託世。」筆者意見是有人同你談自身工作,代表你每日辦的事比較有趣,日後人們會找你幫忙、至少記得你的機會肯定增多。再者人們談你的工作是一種「客觀認同」,廣受人認同的工作一定有更高「含金量」,那錢就隨之而來了。所以請找種工作是會引起人注意及能貢獻社會的。   所以要提高收入,必先要改善自己,無論是工作態度、及待人處事態度都要。香港仍是「中國人的社會」,深受儒家思想影響,任你武力再高,如一日講人壞話,對老細不忠,時間一過始終不能「笑到最後」。這在西方世界會好一點,但擔任工作和私生活始終不能分割,在「克仔」克林頓偷搭秘書時件上可見。你走在街上會見到不少朋友會轉做修身、財務經紀,突然極之殷勤咁對待自己,但不少人對此不受樂,原因係當中大多人只係勤力為自己把握賺錢機會,出發點由錢開始,亦不見得真係幫到朋友。這種人在自身知識提高、對朋友之付出方面都不見有所作為,正常人都唔會幫襯佢,呢類朋友大家身邊總有一個。   所以豐富自己思想、提升說話能力、學一種合時的專業技巧,三件事做妥保你百年不敗。筆者自己都每人努力提升專業知識、亦廣交思想相近之同行者。   要「上流」,請想辦法獲多點客觀認同。第一個客觀認同是有否人和你誠懇地交流。注意你除了談話要有內容外,思想要除去害人、終日說他壞話、用詞不恰當這些劣根性。當然說話出口容易,你自己都控制不來,所以最好作法是不要有害人,妒忌之心。第二個客觀認同就係「錢」,錢是用來獎勵幫到手既的士司機、收銀、星級大廚。幫忙越大獎賞越多! 所以錢唔係去「搵」的,而是你做好自己,自然彈出來的。可能你話我公司「強敵環伺」,十分政治,那你要找個讓你能夠發揮的工作地方。又或你根本冇咩可以發揮,那更好! 你可以由頭學起。   相信不少人相信與其努力工作,不如捉個機遇。筆者看法是機遇確是能快手為你提升層次。可是機遇到手之前,努力工作令自己言而有物,用說話去拓闊人脈是需狠下苦工之程序。大家在「向上流講座」中上市公司主席thomas所提倡的「一年認識100個新朋友」計劃很感興趣,為了令大家多作交流,筆者在十月每個星期六都舉行現金流遊戲舊生回巢,及創業者團圓會,希望大家互相認識一下。通常文章下方有報名詳情。   IT人儲蓄力實在不錯,個人儲蓄達750K,在月入25000情況下已是叻仔! 可是人工不高,加上未婚令其「收租佬」夢想難圓的! 睇過<樓換樓。一>同學都知庸才需要貴人相助,貴人可以係屋企人或終生伴侶,或如你人工高銀行都願意幫手! 可是讀者未有高人工,終生伴侶亦未出現,致使借貸力只是25000/10000*50%*2.59=3.23mil。如果政府唔派米基本上「冇運行」,買到第一層樓都好難再添一間。其一可取辦法是找兄弟擔保(要親兄弟姊妹),將借貸力即時擴張。惟此舉令擔保人的借貸力轉贈予你,係社會大家都有壓力之可實在可遇不可求。所以老公老婆實在重要的! 你見局長出左事都係靠老婆支持,大家開公司、借錢都好靠另一半支持! 無另一半你一係叻仔搵埋佢個份、一係搵另一半。   「不正常」的一小撮人 相信香港有不少此個案讀者之類型,筆者相信他們是「乖」的,即跟循父母所講努力打工、又準時交稅,又唔會爭卡數。可是在現今社會有太多正常的做法、得出低於正常之生活。優越、富足只屬於「不正常」的一小撮人。  

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為樓死為樓亡的煩惱人#462案窮中產

諗Sir,  你好,拜讀貴網站一段長時間,實在獲益良多,萬分感謝,希望你能繼續寫落去,幚到大家。第一次寫問題俾你,望能得到你寶貴意見。 本人三十二,老婆二十九,育有一子,一歲,家有工人。  家庭月入五萬五,尚算穩定。另有小生意做,收入不穩定,約有一萬。打算再生一個小朋友。家庭開支唔計供樓約要二萬。     本人由零五年開始踏足物業市場,當時冇錢,由細間九成玩起。今年放左二間細,年中入左西九大屋苑,四房,八百萬,借一半,月供萬五。本打算自住,后來因時間差關係,租左同區兩房租金萬五。 新屋打算租出,預計租金二萬四。年半後收回大裝自住。 另有間西九半新屋苑全海景二房,市價六百,四佰六入,借四成,月供八千。暫給父母住。父母俾供款。     現金+人仔定期一百四十萬,3988股票約四十萬,純收息用。另之前賺落俾左父母一佰萬,佢地想俾返我,我一直冇要到,除非有必要,亦可運用此資金。 海南島二間屋仔,市價一佰二十萬人仔。年尾可放。已Full Paid.     月頭同銀行講落可最多再借三百萬。本來已唔想再買嘢,但好似唔借白唔借,又身痕,想係附近買間四佰尺實用兩房,三佰四十萬,借六成。月供九千。俾父母住,原本二房出租一萬六,或年頭過SSD,放賣亦可。可套約四佰萬。 肯問諗Sir是否如今再買太過進取。如吾買,又唔知有何途徑可以再運用資金再揾錢。 為樓死為樓亡的煩惱人上。 答案 先謝為樓死為樓亡的煩惱人,為筆者寫作加添動力。看文感覺是讀者收入很一般,更有人說此等收入簡直在港不配擁有樓房,為何讀者可以有四房西九大屋苑一間、西九半新屋苑全海景二房一間、有股票加現金二百萬,仲係個島有兩間屋仔,跟手比左一百萬屋企人洗,而讀者只係32歲! 可能係話讀者本身好有錢、諗sir係邊知咁多呀! 但起碼你看此文比昨日那篇,今日的「煩惱人」比昨天的「蝸居居民」明顯知自己諗緊咩。論點有幾個: 昨天的「蝸居居民」見:  http://homebloggerhk.com/?p=15388   知道自己最多可再借三百萬。姑勿論佢計得準確與否,起碼對自身財務有做量度 明白買入二手樓不妨先租出、比租客住殘再收回大修之道理 除了買樓,有開拓小生意,開展被動收入     所以,不要用年歲去量度一人之成就。大家習慣了讀書時高年級比低班同學學識廣之道理,可是投身社會工作十年,界線會漸模糊。此案可見讀者三十歲出頭就「醒」左一舊水比老父母,四十幾歲既你能否有此成就?   可能又有人心諗:「佢都係好彩搭到05年樓市大升既快車,一味炒賣而唔做實務,遲早破產!」筆者只好說成日食住花生等睇戲既人,邊度都唔洗去,老來露宿戲院門口。」   現時讀者之借貸金額為8.0mil*50%+6.0mil*40% = 6.4mil。 可再借額度為3.0mil,這和5.5/2*2.59 = 7.12mil的計算不同,原因多是讀者樓房有租約在手,借貸力比用$55000月入再大些少。若用旺市只持一半貨之原則,不應該再加貨了。海南島樓市真係考起筆者,只好說筆者不懂。如筆者有此情況會賣比海南樓房再將錢用在香港買舊樓收租。由於筆者已有良好根基,他可以買入舊樓、更可以找未有樓在身的父母九成上會,自己做擔保人,一樣可以借到錢。至於在課堂上有不少同學討論九成上會買樓點可再收租? 建議親臨homeblogger課程,同學有新穎的想法幫手。父母如有樓在手可一拆二、收租怕煩可以交比人做。一般舊樓年回報可達15%之上。   世事有因有果,請在今日努力開始去種善因。

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如何避免老來住在蝸居?#461案窮中產

92年220萬買入兩房, 有子女做銀行用員工息月供五千多元, 但及後減息變了街息比員工息還要高, 沒理會, 至兩年多前才轉按到市面銀行, 套現三十萬元做定期, 再月供5900多元再供廿年 本人已年過六十退休, 現只有子女每月給家用共15000, 及一約值380-420萬的物業每月收租6000(扣除公司持有開支, 實收5800左右) 現自住樓已升值至465萬, 有子女想將早兩年套現的30萬元用來做裝修, 到時可能他們還要再補十萬八萬.     本人的其餘現金只有約十多萬元, 由以上擁有共值八百多萬的物業應如何再分配 因四名字女應陸續會結婚遷出, 可能最後只留下二三人住, 應否拿三四十萬來大裝修(現很殘舊,雜物極多, 人亦多) 還是應有更好方法重新分配資金供款, 或換過另一居所     如換大屋, 由子女供, 他們將來結婚遷出也要自己供自己的樓, 再由他們額外加碼看來沒可能 應怎可改善居住環境, 又能善用手頭資金及資產, 又令支出不會有額外增加?? 答案 相信有計劃的理財,會令讀者活得比現在更好。一句「沒理會」,錯失投資良機,降低自身生活質素。現在持有「380-420萬樓房」,可能因讀者未想透露內情,不知為何只收$6000那麼少的租。八百萬物業,當中有幾百萬仲未還清,當然賣哂兩間樓可套出五百萬再安排,惟相信讀者冇此氣魄,如有應全個故事與今日不同。由於讀者年輕時的收入已用來供養四位子女,現時老來只想住好一點裝下修,卻因積蓄不多令決定極為受制。最後令讀者以「五人住478呎蝸居」為題來信,作為後輩的筆者試行作答。   由於讀者已達「耳順之年」,相信自知要改善居住環境,又沒有沒有額外支出是很難的。現在有舊居一幢,在之前市旺之時錯失套現良機。另外收租樓可能由於讀者太好人定係「唔知市價」,只收租六千,便宜左人又害苦自己。明明仔女全部成人,倆老可享清福,現卻要用「現很殘舊,雜物極多,人亦多」形容住處。有緣看到本網頁的讀者請加緊一下,學懂理財(不是交比人打理),就似上星期六本站邀請講者上市公司主席thomas所說:「想係冇用,今天細小的行動為你日後改善不少!」你見筆者都唔係只做「諗樣」! 每日有同讀者親身見面接觸的。   早年讀者努力養大四位為他提供一份$15000家用收入,可以能否維持此數實在不敢俘證。唔係話讀者兒女無孝心,而是他日子女有自己家庭,父母實在「不想打擾」。那各位應如何作法? 為晚年維持一個有尊嚴的生活呢? 首先明白現金不多,現在套有三十萬寧願第時比仔女做首期聯名買樓,總好過用於現時大裝修。可能到此會想:「幫得一個仔女,另一個問你「借首期」點算?」 所以現時裝修不好做,第時借錢講明要問過全部仔女通過先好做。老人家已辛苦了十幾廿年,難度幾十萬老本都要分埋比仔女? 太好的環境不能令人奮發,仔女要住好些少可自己出去租房。四個仔女唔係野少,「招呼」到一個都「攪唔掂」另一個。學施老闆的「無為而治」最可安身。   讀者自己已六十歲,借貸力大減,已經唔可以學筆者早前為其他讀者安排那樣,靠自己加按投資買樓或收高息去改善生活了。筆者的理財理念是用借貸力,可是年老最殺掉借貸力。故解決問題之關鍵,在於讀者有間收租樓能加按多少,同埋有冇仔女肯「借出借貸力」比佢,做擔保人。如果該樓有契在手,加按二百幾萬絕有成事。搵個仔女黎做擔保,可分廿幾年還那每月只還萬餘元,年青人收入加上該房收回租金還可抵銷。   比著我係讀者,如查明該收租樓係自己控制,即召開家庭會議,同仔女講想計劃自己百年後想留番一人一間樓,等孫仔有屋住。但現時只有兩間,間過銀行又唔肯借錢比自己,要搵仔女擔保,套現後再等下年先買一間樓。那要看你邊個仔女最有能力同遠見了,其實只要仔女肯簽個名做擔保人,就有半間樓落自己名。加按了的樓可靠加租去抵銷萬餘元套現支出,四百萬樓一定可收租萬餘元,除非讀者攪錯。新買的樓可三成上會,自行考慮會否租出。如租出又係收回租金即可抵銷供樓支出。最先舉手參與「此計劃」的仔女就咁搞掂婚後一間樓,或穩獲老豆分到一間樓。過幾年再買一間,那手持四間樓「千幾萬資產」實在有可能。如仔女一聽見要供樓就掉頭走,那他在知識及心態上都要調整一下,勞煩父母為他上可能是最後一課。   作者較複雜,字數都比較多,唔明可以再問,或到課堂查詢。到肉分析只為客觀道卞讀者環境及警醒各人,希望利用星期一用心再想。

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投資自住兩棲買樓策略#460案 偽專才

小妹30餘歲﹐月入35k,儲蓄+股票+定期約900k.現同家人租住港島東一大型屋苑﹐三房月租15k。 有感近月樓價回調﹐考慮緊年底買樓上車(初步考慮過荃灣荃灣中心﹐九龍灣得寶花園同珀麗灣)﹐初步想買左先﹐跟住租出去比人﹐到必要時才收回自住。呢三個地方可取嗎?現價合理嗎? 謝謝指點。 答案 首先筆者提出的理念是先看自己購買能力,亦可理解為持貨能力。在多年工作經驗見輸錢的人不是選錯投資物,而是在跌市信心不足,或突然有筆額外開支令他們在低價沽出投資品,致使未能獲利。所以買何方地段之前,請計好自己預算,才出發睇樓。讀者收入$35000, 借貸力為$35000/10000*50%*2.59=4.4mil, 購買力為4.4+0.9 = 5.3mil。如一心打算買樓收租,不如買舊一點的樓房,一般回報更高。     另外,買樓不是用現價。筆者幾時都用低於現價去買。問題係你點搵到該業主。     舊樓為何回報較高呢? 昨晚在視頻教學也和同學提及,決定樓價的因素可劃分為消費因素和投資因素。消費因素和買家有關、投資因素就算你唔去睇樓都會留意得到。對於新樓,其一好處肯定係易借錢、靚裝修,基本上你肯「劃押」就有新樓住,當然樓按息口是另一回事。換言之新樓是良好抵押品,息口低加上銀行願意提供一個較長還款期,這令新樓價值有一定程度溢出。舊樓明顯抵押力低,但抵押力對於租客來說不是考慮因素,租客最緊要是本月租金消費能「買」到幾舒服和方便之環境。因此舊樓的租金對比新樓不是下跌很多(有時新盤收租租金更被劈價),但舊樓的價值會下降較快,在此情況下舊樓租金回報一般是較高的!   又自住又半投資之策略 珀麗灣兩頭唔到岸,未見有何催化因素。荃灣中心及得寶花園都係「三十而立」之屋苑,代表讀者都不抗拒買舊樓。那不如學像筆者前兩天和學員去「實地考察」的一個業主。她專門選取間格可以「一開二」的單位買入,再用木板間出一房一廳予自己自住,另一個「一房」租出,單是收回「一房」租金已夠供大半間樓。該單位叫價三百萬之下,如有人九成上會買入後再邀請朋友住進較少套房,自己住在一房一廳,那按揭可分30年還(因該幢樓房樓齡只30),月供約10600,收回朋友租金已$5300。那自己只需提出$5000就可以供起成間樓。自己同朋友都有所得著。如七成上會提資金90萬,按揭月供低至$8300。在此會面教曉了筆者香港之單身女仕實在十分自發,現已想出不少方法去省回居住開支。就學該單位業主自己話:「有時自己一個住成六百幾呎樓、都幾浪費。能不如益下朋友又有個照應!」若然租客是稔熟,可以用木板間房,那在符合法規上會較少要求。當然打本用磚間房可令單位回報高一點。   「全投資」部署 讀返讀者,如選擇和父母續住,那買入單位收租要付多點首期。惟無論在荃灣或九龍灣,「一房一廳」可收$7500租金再加上租客的$5300,每月$12800租金收入已令你可見$12800-$8300=$4500現金流就在眼前。當然有不少法規、步驟要好好留意。在10月23、25日的投資方案講座會再作解說。其實擁有自己居住空間的辦法多的是,最重要係你要動腦筋去想想!    

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平凡港人怎改變命運?#459偽專才

諗樣兄,很欣賞你的blog, 並買左你的書以表支持。 本人與男友年36,收入31000 同25000. 去年本人單名購入新界屋苑一房細單位約二百萬,七成按分三十年,出租中有5%回報及極好租客。剛剛加按430000 (現共欠約180萬),連加按現月供約七千,租金扣除供樓管理費雜費交稅後其本上無正現金流 現金,本人630000(連加按)基金40000,男友250000. 因男友支出大基本上每月無錢淨,本人月儲10000。而租樓住租金12000。諗緊應否入市買約350〜400萬自住樓,因未婚財政獨立,買樓會聯名或本人單名男友擔保九成上。男友應不會單名上因買樓雜費加裝修都最少要60〜70萬。因男友每月無錢淨所以我就算借差額俾佢,佢亦未能每月供樓加還錢。有以下問題想請教那方法較好 1)我應否於現在入自住樓?聯名定我單名。全都要俾dsd 2) 等出年ssd完賣樓換400〜450萬自住樓,本人單名,9成上 3)以租養租等樓價回落,但怕到時已四十歲未能長供款期 4)350~400萬樓,柏麗灣,淘大, 荃灣,邊區好?或有更好提議?本人於港島上班 5)打算買左自住樓先結婚,不打算生小孩 答案 看筆者眼中讀者是再平凡不過的香港人,人工兩萬至三萬,勉強儲到些少錢,打份工如果唔想坐係度得運到可以點做?   首先讀者經驗可以幫到大家,是一房單位的投資價值較差。當然近年細單位升幅跑贏大單位,惟原因及部署方法已在買樓101課堂言明。總之有得再選,相信讀者會比多些少錢買入至少兩房單位了。另外要置新房結婚,筆者明白此處十分關鍵,讀者實力是可購買但如買入後遇上樓市下跌,之前一房樓再加上辛苦儲到那幾十萬會被「一鋪清袋」,原因是這樣的:   讀者借貸力為$(31000+25000)/10000*2.59*50%=7.25mil 已用借貸力為1.8mil,即約25%。 那讀者合同男友現時可借盡7.25-1.8=5.45mil。即如冇其他借貸、買入新界區大三房都有可能。但如「持貨」高達七百萬,萬一樓市下跌15%,讀者即輸一百萬,以現時讀者的儲蓄進度要儲足八年才抵此數,保證令讀者在未來幾年都活在黑暗。由於儲蓄及搵錢能力一般,所以要在結婚買樓方略上就一就。請在荃灣區物色一些二百餘萬的兩房盤,自己單名九成上會,男友擔保,付些少DSD在所難免。但讀者總不能將人生安排交由特首發落,等double stamp duty取消先向下步進發。     如果筆者係讀者,會狠下心腸在荃灣租下一房一廳套房,現時對自己差一點,保證你日後好過點。你可以努力工作搵多些錢,那居住質素不變,但往後人生會改善。亦可保持現有工作模式但住差一點,都可為自己日後生活鋪路。如何選擇視乎各位決定。     一房一廳的套房是有齊廳、房、廁所三個空間的,不是一入屋就見床那種。在不少有lift的舊樓會見有此類單位,將一個兩房開做兩個「一廳一房」租比人實在會令租金由一萬升至一萬四,上升40%。在此不講套房,是想提及現時不少人住緊既套房其實唔細得過你花成萬幾蚊租個studio flat。請各位租樓族如你都是喜愛夜蒲、單身貴族,那不如租個套房去「慳些少」。今次讀者不打算生小朋友,如搬入套房先住兩年每月可儲多五千蚊,儲足幾年都係一個大數目! 大家收入有限惟有用此方法,何況套房不一定在「危樓」,不少是三十年數齡有lift的,治安不俗。環境可看一看本文相片,業主是很落本去裝修套房再租出的! 可見業主都留意此「市場」有不少潛力!     當然讀者唔想再租樓、更會覺得筆者叫佢去租套房不能接受。那建議用時間在荃灣、九龍灣留意一下,比些耐心會等到筍盤。例如早前有個荃灣對正地鐵站的樓盤只售二百六十萬,地方極旺,簡潔兩房,樓齡32。同類型市價約300萬。低價之原因是該房業主有4個單位在手,想先走一個平盤再掛高另一個單位,那能否趁機吸納平那一個盤,要看大家平時有否勤力睇樓,做足功課了。正所謂「各有前因莫羨人」,在工作、睇樓都要努力才可改變命運。  

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窮中產如何上流?#458窮中產

LumYeung Sir,   多謝你既回應, 你本「樓換樓」我同老公已經細心閱讀過, 實在獲益良多。其實睇完之後, 覺得自己好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。   我同老公決定發奮, 第一步起碼買多一間樓。上次向lumyeung sir講過,我自己月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行做轉名到我自己名下, 7成按, 月供需約$13000, 30年。我地以家有1.5m cash, 希望用老公名買多一層大d既市區樓將來生bb用, 呢間樓唔一定而家用。想問下lum sir 意見。   Target 6m 市區樓, 有2個心水: 1)      四小龍, $5-6m 大既可買600-680呎, 2房, 8-10年樓齡, 交通都方便。見到d neighbour都係年青家庭多, 相信都易買易賣。希望第時仲有南昌站效應。 2)          傲雲峰, 六百幾呎, 價錢免強有$6m, 選擇少, 9年樓齡, 見到d neighbour好多阿公阿婆, 以比例計好多都係一手到而家。交通方面, 將來有土瓜灣站係正下面, 又近啟德, 將來發展相當不錯。 請問 lumyeung […]

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c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾”花紅”作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + […]

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你有部署買樓的心結嗎?#456庸才

>>>本文為讀者再提問之延續,按此到第一問題及解答 請諗Sir多多指敎: 小女子來回閲讀你本楼換楼三次了,其間又每个礼拜去煩問大笨象银行的高级財务经理及自己相熟的中介后,决定用以下方法達到在五十岁前買到第二及第三层私楼的人生目标: 先解决咗第一层楼过名的手續,進行中。我是借款人,老公是担保人。現估450万,仍欠銀行190萬,仍需17年才还清,月供9800。新按揭供款額不变。加按套現在这階段暫不考虑,因大笨象银行是將市价除2計,加按部分且收3厘以上息。     第二步,本人有現金30万,股票290萬。當中有75萬(12万股)已接近現市價,其余的38万股每股差一蚊才返到家乡,持股三年,每年七月都派息。 本人雖自嫁給我丈夫后這十五年內長期不在香港,跟他漂泊做工,所以自己的工作理歷亦是斷斷續續的,係香港最叻果次是在五福珠寶做個助理經理,2005年那時月薪有23000。 為保住我仍坐艇的股票,虽然回港定居未夠一个月,本人决定找工作,必须做工,目的是為了申请按揭批准。 工資+現金+私己+明年七月派息+12万股本金(75萬港元)應該夠付那112万(即300万楼三成首期+律師、中介、雙重印花稅、少少裝修)。 大笨象经理話我若有第一层楼收租14000,佢地要打个八折后,加埋我工資每月必须15000或以上,此數被210万(7成按揭,30年期,300万实价的楼)除開。压力測試要50%或以下才可過關。大笨象經理告訴我必須找15000或以上的長工,并且要揾30年楼齡以下的楼,并且不带租约的吉楼,報自住就可以夠資格申请按揭了。     請問Lum Sir, ~15000工資他有无計錯? ~若找到合適价钱的樓但是三十幾年,什庅辦?究竟我要揾幾多錢工資的工先至上到會? 第三步,若真的夠幸運在本人名下有兩層樓仔,我就想以一折二的方式,在樓市調整期間,以老公名義買入第三間私樓,報他自住或給家人住亦可。睇500万楼,我们合力付三成首期,由于他在第一层楼時已过名给我,所以他避开了双重印花税,買入后收租。我知道到時会动用我余下坐緊艇果38万股,但到明年七月派息后及这三年期间的多次買賣獲利,应可平手离场,故本人到時在这220多萬中抽75万给老公合力交第三层楼三成首期。 請問Lum Sir, ~ 我应什么做才可在買成楼后將第三层楼做到联名,即我同先生一齐持有呢? ~到時我已有兩层楼在手的話,政府会否說我欺骗他双重印花税呢? 註; 我買第二層樓及有三百幾萬是千萬不能訨先生知道的。 若能蒙Lum Sir 賜教,好解我心结担忧,(本人患有心臟病,經常失眠) 我將會晚晚為你禱告,祝你及家人身體健康,幸福快樂! 答案  讀者先不要那麼擔心,亦先聲明本人在網上作答的未能作準,有部份長期到教室上課的同學獲邀相談重整投資組合,希望有更準確答案。如只在網上就能解決問題,咁睇醫生都可以上網,不用問診了。要知人的心理及想法是極複雜,所以筆者會因應每讀者所予情況而給剪裁答案,希望能幫多一點。   第一層樓過名的手續 其實這是實現一拆二其中一部份,即聯名轉單名。而轉名合約一般要有代價,大多做法是計為樓價一半,而新業主要用「半份樓價」打印花稅。即400萬樓聯轉單,要打200萬印花稅。正因如此,銀行只會保守地借出「買入價」,即200萬再打折予你為限。   另外銀行告訴你的頗為真確,不過請勿過份依賴人們意見,你要弄清楚人講的說話是怎樣計出來,筆者亦只是間中和各位讀者計一下,始終要自己解決。計有租金收入14000*80%=$11200後,如自己再有$15000收入,即總收入為$26200,最高可提$13100還款,在壓力測試+3%之下,借2.10mil分30年還要月供約$12000,那銀行職員是沒有計錯。勉強$14000月入都可,但留意本身有信用卡、借貸全部都會扣減少量借貸力,<樓換樓一>已經有解。另外請注意有齊六個月租金收入及租約、個人工資收入如自動轉賬都最好齊備三個月,仲有份工做滿半年銀行才會承認該等入息的。   稅項是不會欺騙的,你個人名下已擁什麼物業,根本上是一睇電腦就知。現在用公司「套住」物業避稅又被BSD所制,所以DSD應要交付,幫助香港。   至於你說的買入第三間樓方法是可取的,即再買樓就利用老公借貸力。自己先擁有兩間樓,又利用老公借貸力買入第三間樓,但又不能令家人知道,小心翼翼是可行的,但筆者不會談此方略了。將事情弄得太複雜只會令人更憂心,筆者自己亦不會用此「一生三宅」的方案為自己生活添加美滿,當然讀者有心發問,那將自己所知的作答。

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被偷走的那五年(全職主婦理財加長版)#455庸才

Lum Yeung 先生, 刚从新加坡回流香港一周,有缘買了楊生你本<楼換楼>實在覺得自己很幸運,因為终于找到有人同我夢想一樣,仲可以向你請教一下潻! 手持現金:30万 股票現值:290万左右(本值340萬,現放出來每股蝕1元)。 現有西環一單位放租月入12300,市值450萬,餘下欠銀行190萬左右,17年左右还清。 每月给父母2500,我先生给我零用每月除家用外有一万。     註:跟著先生到每個國家陪他去做工已(十)五年了,由於漂洎不定,即使自己有兩個大學學位在手,工作理歷也不太穩定,加上已經42岁了,相信很难在香港到工作是吧! 在西环的这个460呎单位本是跟先生联名的,因结婚了十一年,他正办手續把他的一半賣给我,实踐了他求婚時给我的承諾。 我本身没有做工42岁,睇仲西營盘/西环/西湾河開價300萬左右的400呎以下的細單位,貪佢交通方便,生活方便,有向海景及公眾公園、泳池、又很喜欢那种舊區風味….目標是外藉人士、單身人士/年轻夫婦為租客。     因為現在此價格的樓盤少之又少,若我睇仲,又怕很快楼市下調,是否要殺低10%起再从低訍价上去,目标是开价的少5%,抑或边找边等楼市下調才買?(心怕那時股市也下調我蝕得仲多)。 若有朝一日買成樓,我是否可利用第一、二層樓的租金收入+抵押第二层楼(我是完全用現金買不經銀行),去問銀行借錢交第三層樓(细單位細价楼地址仍希望以港岛区為主)的首期,再用屋租還按揭,是否可行呢?     希望自己能在在生一日能達到一生三宅收租的人生目標。我有的私己與这些想法我先生全不知道,也不希望現時訨他知道,因為他只會停止給我零用及事事問到底,或者有天成功做到才告诉他。 請問楊老師,我有可能做到嗎?選區正確嗎? 答案 讀者因先生工作關係,在外漂泊十五年。「新加坡同鄉」有幸在「香港老家」的書店撞見,實証以書會友在現今香港還有一點點效用。今次讀者是不用工作的家主婦,在買樓上有什麼要留意呢?   首先主婦沒有工作,借貸力肯定打折扣。再加上現今香港政府欲用政策讓有樓的人很難再買樓,那讀者獲先生相贈全幢物業業權,肯定再在再買樓時付double stamp duty(DSD)了。另外留意如一個是永久居民,另一位為非永久居屋,買樓一樣要比齊15%Buyer stamp duty(BSD)的! 估計讀者情況是BSD可免,DSD多數要。   當然在港家庭主婦多的是,惟太早放棄工作,如將每月金額用於炒股票而不買物業或其他實在抵押品,大家應可預計到人到中年很難借錢。讀者已經好些少,可能因為不長在港,股票投資成績已「不俗」。是的! 你問問炒左十幾年股票的朋友,有幾多個可以贏錢? 前日上堂問同學選股有何方法,都是信朋友、估高低買單邊。試問用此方法點和一眾大鱷過招呢? 讀返讀者,實現一生三宅的夢想,就是好好利用手上2.9mil,及妥善出示租金收入去問銀行借錢。   境外收入計到都打折,何況讀者不上班呢? 當然大家見到一眾美孚師奶都可兵團炒樓,在於本身出租物業如有租約加六個月收租記錄,是可將市值租金計70-100有作個人收入的。即讀者是可能為自己提出$12300租金收入証明,可惜間樓還有欠債,先生亦不會為債項找數,所以$12300的新月入要配上估計每月八千$8000的每月支出。其實一間擁有而沒有租出的樓都為借款人增加借貸力的,計法請到每日可預約的買樓101、102視頻課程(見下)。現已預約至十月中,可加插入已有九月或十月的session或開新session。   女仕緊記 所以讀者沒有借貸力,即利用按揭之能力不大。可見就算有成近三百萬股票,沒有槓桿致不能利用借貸會令退休部署頗為艱難,建議女仕們要照顧家庭都最好有辭職前「借好哂錢」,即如果你打笠40歲之後開始做全職媽嫖,建議你在之前就「買(借)哂三間樓」,之後的工作職位有變,大家事忙未必報得切比銀行知道的。讀者的光輝十五年可算是流(偷)走了。希望大家計劃時要看遠點,你見就當讀者有幾百萬港幣「資金」,在未擁有「資產」前一樣有壓力。資金一般不會為你產生收入,而股票利息在筆者概念是不當作收入的。用股票收息根本不建議,浪費了此工具,根本係用牛肉刀界紙。   當然讀者如不要老公知道此事,可找他人作擔保,兄弟姊妹亦行。靠自己去完成「三宅」,現在西環有一間,如冇人擔保西環淨租金回報($12300-8000)只可令你借多一百萬,如用手上的近三百萬買多一間,再用前兩間之收入買間細樓,是可行但要計算精準。   至於樓市升跌,實在是不再重覆了。在homeblogger主頁「贏盡全場」的電台訪問錄音有講。可重溫。www.homeblogger.com.hk的左下方。至於地段是西環區根本已升起,現在入市不見有何水位。有地鐵,可是以位處dead-end,皇后大道西兩傍舊樓又不能剷走,未來不見可吸納更多商業活動,只是變了一個有地鐵的住宅區,而價錢已反映此事。如果你有收看本blog超過一年,你會找到一篇關於中西區人口結構的文章。

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