買樓收租竟比揸ibond更糟? OMG!!! #1215

諗Sir,

你好。小弟與太太自2009年開始投資物業,早前亦報讀過坊間的相關課程,最近亦開始追看你的網上分享,深感佩服!

小弟38歲,和太太合共每月收入為22萬,育有一小孩。我們的資產如下:

 

(i)         自住港島藍籌屋苑連車位,2014年1100萬買入,現估值(中銀)1600萬,2016年7月轉按及加按套出120萬,現欠銀行660萬,月供23,000。

(ii)       家人自住新界新地屋苑,2009年200萬買入,現估值(中銀)540萬,2013年曾按出300萬做其他投資,2016年7月轉按及加按套出30萬,現欠銀行300萬,月供11,000。

(iii)     上環單幢收租樓,家人早年買入,現估值(中銀)660萬,早前加按套出約400萬,現欠銀行370萬,月供21000,每月收租19,000。

(iv)     灣仔單幢收租樓,2015年410萬買入,現估值(中銀)相約,但同層一樣則的單位年頭成左500萬,現欠銀行180萬,月供7500,每月收租13,000。

(v)       港島有蓋車位,2016年55樓Full Paid買入,市值85萬,每月收租約2000。

(vi)     新界有蓋車位,2016年118樓Full Paid買入,市值130萬,每月收租約3500。

(vii)   合共有現金50萬;MPF 合共約有400萬

(viii) 股債基金300萬,每月回報8,000。

 

借貸力:

夫婦二人借貸力為 220,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 28.49M

已用借貸力為 6.6M + 3M + 3.7M + 1.8M= 15.1M (53%)

 

開支:

  •           四老家用約11,000
  •           工人約5,000
  •           供樓:23,000 + 11,000 + 21,000 +7500,共62,500
  •           租金/股息收入:19,000 + 13,000 + 2,000 + 3500 + 8,000,共45,500
  •           三人每月生活費:約25,000
  •           保險及年金約35,000

想法

我倆現在積極考慮移民,若56年後成功移居外地生活:

(i)         我倆將會零收入,同時亦要預備800至1000萬Full Paid外地住屋及每月30,00040,000生活費,想問如何運用現有資產以達到此效果?

(ii)       另小弟太太亦有辭職的打算,如她2017年辭職,家庭收入會減一半為11萬,同樣要預留外地住屋及每月使費,如何運用現有資產以達到此效果?

 

若未能成功移民:

(i)       如何運用現有資產可以令我倆每月有100,000被動收入及提早退休?

小弟打算報讀課程,是否報讀先收息投資班較為適合?

多謝諗Sir賜教!!!

好想移民的

 

answer:

樓市看好,是以往的事。股債基金已在收息課上解釋唔應該要買,點知讀者落足300萬。點都好讀者人工夠厚加上資產豐足,萬一下年金融市場「打大風」、預計情況就像間屋穿兩隻窗而大廳入水,未有全輸的風險。

除了自住樓,我們看看讀者現持有的資產在產出現金流的效率如何:

 

家人自住新界新地屋苑,月供$11000,租值估計為13k。現在市值540而欠銀行300,現金流產出效率為(13000-11000)*12 / 540-300萬 = 1%

 

*計算旨在此較不同資產在產出現金流效果方面如何,故在計算不加入差管或雜費

上環單幢收租樓,月供21K,收租19K,估值660萬而現欠370萬,現金流產出率為-0.8% (即維持住宅要額外花費)

灣仔單幢收租樓,產出效率為(13000-7500)*12 / 500萬-180萬= 2%

港島有蓋車位產出效率為 2000*12/850000 = 2.8%

新界有蓋車位產出效率為 3500*12/1,300,000 = 3.2%

MPF唔講,股債基金為8000*12 / 300萬 = 3.2%

*總產出正現金流: 2000+3500+8000+

 

 

即係,讀者買樓收租效率比2%更低,不如將錢轉做ibond好過。至於車位同股債基金效率好些少,但都低於3.2%。那不如full pay買間舊樓收租4%算數。咁點做好d呢而又不提高風險?

 

灣仔同上環既樓價已含有高溢價,建議放售而將錢大部份投入唔使比稅的債券市場、小部份錢可以買間舊樓做劏房試一下。讀者再無必要係香港揸重樓,更應努力為自己建立第二個資產中心。

 

將上環單幢樓賣走,套回660-370 = 290萬。將灣仔單幢樓賣走,套回320萬。在印花稅新政下好應審慎運用每人買樓名額,讀者來文無提究竟樓房是聯名單名或何人名下,未能在此一方籌劃。不過由於家中四老仍在,故估計點都搵到一個親人係無樓係手。不妨用呢個人名到新界或鰂魚涌找些合間格的單位做劏房,計380萬投入後一開四,六成上會,收租$20K,月供即是(380*60%/259) ~ $8800,現金流每月產出20K-8.8K = 11200,效率為11200*12 / 380萬*40% = 8.8%。如有準備同知識可做盡借八成上會,效率為(20K – 11700)/76萬 = 13%。將報稱自住樓偷偷地租出要做好準備。咁做大大改善讀者現金流產出效率。

 

計埋賣走股債基金,讀者套到300+290+320 = 910萬。用76萬係劏房。另約840萬可作直債及債基疊增投資。直債長用長江基建加東亞prep.配合,或許有LTV=50%之槓桿提供。令原本YIELD是5.2%的直債,槓桿後回報提供至[800000*5.2% – 400000*1.2%] / 400000 = 9.2%。即80萬美金投入收息一年美金36800,折合每月港幣24000。最後200萬投入債基再疊增,用套餐B收息20%一年,即俄月收200萬*20%/12 = $33000。咁講讀者每月被動收入為36800+33000+8300 = $78100。貼近佢想要10萬/月之目標。而現金流效率改善為78100*12 / 910萬 = 10.3%,比佢原本只在1-3%的效率水平好很多。至於樓就唔應該FULL PAID買,另外報課程方面,讀者佢將來收一個月既利息,已夠交筆者幾個課程既學費,直係要等佢打救下本人及公司幾個廉價勞工。新一班收息課已出,暫時原價,謝謝支持。配合過年,班次為38,喻意又生又發!

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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學生宿舍/套房做法

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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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