決心不靠父幹的年青人 #1382
諗sir你好,   近月才透過homeblogger文章認識到你,實在感到相逢恨晚,最近決定報讀最新一期收息101班,希望趁年紀尚輕,好好把握最大本錢 – 時間 – 來累積財富,達到一生三宅的最低要求。   小弟今年26歲,月入40k,花紅大約1-3個月不等,人工可望每年以5-10%增長,現大約有1.1m金儲蓄。因在銀行任職,投資需申報故一直沒有積極買股票債券,現時所有儲蓄為現金。支出方面,大約每月12-14k,每月儲蓄可保守假設為25k左右,零欠債。   女用友今年同樣26歲,月入30k,零花紅,人工以通漲每年少量上升,工作3年大約400k現金儲蓄,每月儲15k左右,零欠債。   小弟及女友兩家屬中產。小弟家中有2物業,一自住一出租,均於數年內供滿,估值共約40m以上,都是父母聯名持有。而女友則有一自住樓,已供滿,估值15m以上,由父母聯名持有。雖然兩家財力不俗,但因兩家人父母都年事以高,進入退休階段,故如非必要,決心不靠父幹,希望靠自己打天下。   小弟希望2年內結婚,中長線目標方面 – 希望15年內達到1生3宅,自住那層希望是近市區,3房型(因有打算生2個小朋友)。現金流希望產出約每月20-30k以應付小朋友開支。   以小弟&女友財務狀況,應怎樣部署資產配置?而鑑於現時樓價高企,應否現在入時買樓?還是先做好收息,推高儲蓄待於樓市調整時才入市?另外在加息+縮表周期,債市可能出現調整,債基無可奈何會受影響,息差收窄更會令套息利潤大減,諗sir有否在高息環境投資的替代方案?   追記 – 另外家父年內退休,並會獲得lump sum約8m退休金及每月60k退休年金,希望可以從8m退休金產出若每月額外60k現金流以應付家中日常支出(小弟家中仍有2弟在外國讀書,母親無工作),望諗sir賜教比較低風險的投資方案。家中財務狀況如下 – 自住樓估值35-40m,由父母聯名公司持有(父只佔1%股份),尚欠2年供款,每月8000。另外投資樓估值6m,由父母聯名50:50(非公司)持有,現欠1.3m,每月連租金淨現金流5000,7年後供滿。每月支出約100k。   決心不靠父幹的年青人上   answer: 此個案抽先在發問14日內作答,為鼓勵各位懷有志氣的年輕人。男女方共三間樓夾埋5千5百萬,讀者希望靠自己去養大仔女同關顧父母,40歲前自力買多3間樓。筆者謹此建議成事之幾個步驟:   理財知識要自己學懂,唔係聽人講。因為讀者面對的形勢比公屋仔複雜,父母遺下財產引致豺狼上門只屬遲早之事。要趕走豺狼要用智慧,而唔係比肉佢地食。 低風險理財適合讀者,好比贏波羸到3:0,要主是學識將波穩陣去「搓」。打主攻係公屋仔應做之事,讀者出身較好行主守。可能有人心諗:「讀者有父幹真好!」惟主守都需要技巧,萬一失敗要由天堂跌返落地獄。比公屋仔由地獄留返係地獄,感受更慘 亦有可能話:「諗sir你唔好樣樣用錢衡量得唔得!?」筆者確實同意用錢作衝量,情趣自然少。可惜香港大部份人,都對買六合彩呢件事有興趣。咁你話諗sir這種入世,被人稱為銅臭的blogger,如寫些錢以外的題目,是否太離地并趕客先!   按上述三點之方針,建議讀者作下方之行動:   a.在2007-08年的加息週期,債券價格無跌。價升定跌是事實,讀者可自己睇。所以凡事唔好人講就信,報紙寫既野更是不敢恭維。報紙寫有用既野就無人睇,無用既野係報紙就大把人睇。那你說報紙是否只聚了一班花生友? 那又有誰會花錢落廣告比花生友睇? 無錢又搵邊個去寫好野?   所以,周刊和電視生意都係賣了就算。只剩國家喜愛花錢搵人寫野。   「加息、縮表、收水」其實都係緊縮政策的代表。呢幾個行為2013年已開始,而君不見就當垃圾債(JNK)咁垃圾,個價(2013-17)整體看有冇跌? 「專家」係報紙收左人錢可以亂寫野,但要專家用自己錢亂買野,會唔會呢? 故自己睇投資物價格走勢、學套功夫,加上批判性思考,為投資必要步驟。   b.同意買債基再疊增,加上儲樓是讀者理財方針。至於父母可以再穩重些少,例如只吸中銀、匯豐發行的直債,少既3-4%一年,識搵既其實7%一年都有(係匯豐)。咁你話:「點解落銀行問,問唔到?」你可以參考摩根士丹利最近一份業績,當中收入有49%來自機構證券業務, 43%來自財富管理,8%來自投資管理。而財富管理的收入竟然同證券業務分庭抗禮。財富管理即係幫銀行睇產品、基金、accumulator咁咁…證券業務即係班iBanker自己炒野。咁你就知道,靠銀行就算比你問到而不知奧妙,都要比人大咬一口自己先食餅碎。   c.由於讀者及女友之借貸力有(70000/10000)*2.59*50% = 9.08百萬。加上儲蓄共1.4百萬。可以參考有些人做法,趁後生就單名買二手樓收租再偷偷租出。注意樓市升跌係估唔到,但注碼分配自己就掌握到。加上買樓是利用長時間攤還去貶抑債務作賺錢,而唔係靠估中個價去賺錢,好留意每種投資工具有不同用法。讀者如結婚加上勤儲蓄,10年內完成三宅不屬難事,上述數字已可計到。   […]
怎幫屋企剪斷窮根? #1381
  你好諗sir﹗ 小妹翠珊,追看你文章已一年,一直同步檢視自己財富投資組合,誤意為足夠,故仍未作任何行動,故戇居居過了多年。 本人兒時家境非常窮困,記得我六、七歲時,一個鄰居因搬屋故送我家一個玩具電子琴,我父親沒有拿下,事後對我罵﹕邊有噤多錢買電芯俾你玩呀,D電芯好貴㗎﹗隨著年齡及知識增長,檢視了這次傷心經驗讓我學識了什麽是消耗品、什麽是資產。故努力工作儲錢,婚後於09年至12年間買入兩間麗港城兩房單位作收租。下述為我財務詳情,懇求諗sir給予小妹指引。   財務詳情﹕ 小妹31歲,政府高級文員,人工35000。 丈夫32歲,於私人公司做高級文員,人工27000,有雙糧。 夫婦二人以便宜之租金租住親友之閒置屋(預計其小孩十年後外國完成學業後回港會取回自住),各自雙親則各自居住公屋,沒有名額可用。 育一名六歲子、一名五歲女,兩夫婦仍要供養各自之雙親,故儲畜無幾,只得300K現金。   兩層麗港城兩房單位詳情﹕ 夫婦各自名下各一層 現每間收租16000(市價唔只) 最近同時做了轉按,各自做五成30年按揭,每層估值為700萬,利率1.9%,每層月供12800,現欠銀行一共700萬,套現80萬。 因屋苑附近多甲廈、多基建,看好未來升值潛力,故不想賣樓。   我與丈夫安穩工作了多年,使一家及倆之雙親無懮多年,能如前財爺所說﹕休養生息﹗雖然如此安穩,但明白工字不用頭,亦不想身教地做一個反面教材,以一份打工仔嘅心態教育自己下一代。故想辭職不幹,創一番真正屬於自己、可留給兒女們之事業。 因本人都只是計劃買工廈、地鋪、車位,但卻未知是否足夠資本或是否切合本人之財務需要,希望諗sir能賜予如寶石般珍貴之指引。 感激諗sir 翠珊上   ANSWER: 記億所及,此為本月唯一為未付費同學而作答之個案。讀者撰寫個人情況時有編排、亦透露了個人長大遭遇,很能讓現今父母作借鑒。細時遭遇實在很影響子女往後成長,家長努力改善自己(無論言行及財富水平)等於教好仔女,幫屋企剪斷窮根(如有)。   讀者在買樓有個好的經驗,故今次查詢主要問類近的工廈、地鋪、車位為主。惟上述三項投資物都要收取比住宅高的首期才能入手收租,對於讀者30萬現金在手情況很不配合。未計買鋪很需要做生意的經驗,只講最易入手的車位都要60萬先係深井叫有交易,莫講要係九龍買車位了。至於一盤生意,係要發掘左市場需求,行左個revenue-model出黎,先會投入人力或財力去倍大個賺幅佢,最尾成為一盤又請到人又會打稅為社會負責的生意。   不少人為左做生意而「辭職做生意」,咁做係唔正確既,除非你同筆者講你做生意係為左掩人耳目,不為賺錢作目的。筆者唔算係一個成功的生意人,不過起碼都創立左盤養得起員工又上繳「睇得下」稅款既公司。特此指出讀者做公務員的特質,剛好同生意人近乎相反。公務員諗樣野出黎,個revenue model縱有負產出都無問題,誠然「殺頭既生意都有人做、而蝕本既生意就無人肯做」,做生意要成功兼要做大,合「理」同有「利」為兩要旨。   讀者真係要變,就需將是但一間麗港城的賺幅加快按出。就當讀者找到個點子辭職開始生意,都要自己有錢洗先可定心把生意做好。不少人都是因錢唔夠要開飯要返去打工,將做到一半的生意放棄。為免此果讀者可把其一麗港城加按至七成把20%資金套出,700萬樓的20%即140萬用黎收息。用較穩定的債基去疊增,一年收12%而月可收約14000。有呢筆錢可令人更有空間去發展個人事業。債基疊增可以又試少少細金額開始,例如8月買9月收息,等人逐步驗證後才加大投入注碼。買股票都一樣,大家知筆者少叫人買股,但建議讀者反而要多試,多交託。   至於七成樓出租不合規,這是問題。讀者更是夫婦都有樓在手故行唔到一拆二,那唯有再想想有否別的辨法。又或先了解萬一被捉不合規那影響是多大先。   明白讀者對一些未試過的法門或抗拒,但「信任」及將「工作交付」,就是一個人可越活越輕鬆的主因。亦絕不要因慳錢而推卻找賢能相助的機會。想講上星期去睇樓的一個經驗,經紀話業主急賣叫價都平,筆者入到屋發現四幅牆明顯是業主自己塗油,上色不平均加上大把油滴哂落腳線,很不專業。間接令筆者覺得業主份人都幾小家,最怕同呢類人講價。問返經紀,知道單位已丟空放賣了一季。計返條數,業主為左慳萬零蚊,搞到間屋核核突突咁租賣都成唔到,你話「小家」到頭來又咪係蝕呢? 而筆者同意個人一些性格很可能在兒時已造成,故為了源頭減廢,各位父母好要注意。   另,行動力低者不適宜創業,社會給予你的工資定位就是個人成績表。
兩樓一息助你尋回人生 #1380
諗樣兄: 小弟向來對諗樣兄言聽計從。但小弟不才,雖想一生三宅,卻又想盡控現金流,極為矛盾。先報現況如下:   背景:芳齡29,月薪$31,000,月儲$15,000,公墓員,與家人同住。 樓房: 1) 元朗市中心單幢樓,樓齡30,2014買入價220萬,近月加按至325萬,合法出租。現收租$9500。每月供款$7800,另管理費$800,共$8600。賬面現金流$900,但若計埋差餉、地租,幾乎平手。   2) 元朗市中心商用大廈,樓齡30,估價350萬。無需供,管理費$800,收租$12,000。現金流$11,200。若計埋差餉、地租,約$10,000。 雖然看來已有兩宅,但兩間樓都未做大維修,恐怕未來一兩年需要支付高昂維修費。而且兩間樓房好似升無可升,又地處元朗,未來供應大增時恐有風險。   本想利用商用樓按揭150萬行債基,但問過銀行,商用樓新造按揭只可做3-4成,且息口高。而且現金流薄弱,想趁近日樓價瘋狂,將兩間樓賣出,再行15%債基。賣晒兩間樓,應可得現金$400多萬。再行債基,幾乎月收$40,000 – $60,000,比起現有現金流強數倍。但另一方面,如果落咗車,又怕將來上唔返。 人生交叉點,希望諗Sir指點迷律。   ANSWER: 最令樓房失去價格的是低下抵押力,而不是維修。亦趁此向打算買工商廈投資的朋友提醒一下,工商廈只可按五成而息較高,加上經濟差時公司可欠租而生意可唔做,景況同住宅很不同。仲未計公職人員要進入住宅的申請程序較雜複,只上論據可夠支持住宅業權較貴有因。   已(在#1355)說過: 影響一間屋的市價: 屋的類別及間格 > 屋苑(整幢大廈/成條村之因素) > 區份位置 > 經濟大環境,是由下而上的。故最影響元朗商用大廈的因原是商廈類別,而成幢大廈的因素如維修,明白是可以好致命。不過還是請讀者先別杞人憂天,或真係將維修的章程看一次才作結論。至於元朗區份是很一般,不過假設是大埔商廈同元朗住宅比,筆者還是選元朗。因為買中一般區份不及選錯屋種類型或間格咁「致命」。   至於讀者,雖佢未透露手上現金或其等值物有多少,不過都應該是較少水平。為補此點,不妨將較差既貨換走,更可套到大舊錢去補正弱點。在早前文章亦提及如賣樓可抵十年儲蓄,不妨賣。因為十年應點都遇到一次樓市中期調整,如閣下現金水平低而人工未見可大增,那用咁條件計過哂數去賣最後一間手上既樓,仍是值得。讀者月儲15000,而十年可儲1.8百萬。那賣走元朗商廈已達20年儲蓄,而此物業只屬手上二之其一,那就值得去賣。   GOOD左350萬返黎,不妨靜收息去等待「老婆」既出現。老婆可以提供「人頭」比佢九成再上會買住宅。到時用50萬做首萬買樓而淨低300萬收息,成「兩樓一息」格局很平衡。而此格局亦能配合到第三間樓之出現,又或行海外樓條路為日後可能要離開香港鋪路亦可,最終達成將財富與個人名義分割,用信託將資本永久咁存續下去,達成家族永富。   明白讀者連兩樓一息這Pre-stage都未去到,講什麼永富簡直九唔搭八。總言之賣走商廈好好運用350萬,搵個「人頭」返黎上會免稅,又或等到無辣招去買樓,再或選間400萬之下既樓間開做劏房,賺幅令有些人是笑著咁去比DSD(15%/雙倍印花稅)。收息都係悶方法,有錢用直債、無錢用債基。唔貪心10-12%,有心博或小注20-25%/年都有法。   看下圖展示一份瑞銀私人銀行的proposal,見此高息方法根本存在,連跌幾多先call margin都計埋比你睇。只不過私人銀行要你落單買1000萬先有心機同你傾什麼槓桿,而筆者的課程就收費咁話比你知怎在零售銀行都做到,同埋最重要係點避開銀行中人常用的「食水深」招數。因為你叫得人又借又買咁煩,生客肯定要用些方法去提高你收費,或令你行多些冤枉路,才能抵銀行成本。 那讀者300萬投入債基再疊增都收成$30000/月至$50000/月。收住呢個息等機會買樓令情況佔上風。至於你話再遇金融海嘯債基一定會跌到「眼癱癱」…筆者只好根據2008年海嘯情況同你講一眾債基最深年跌約30%而今日個價已高過2008年有突。而很多大籃籌如匯豐(0005)? 計埋近月升勢都只升到$75。比當年的$140仲欠一半。至於一些電訊盈科同中國石油,筆者都唔想拎出黎提,你自己諗諗。當然明白一百個入股市梗有1個嬴錢、但作為一個負責任的網上撰文者,鼓吹股市易買易贏實在不宣。  

MORE..

香港人不應「財務自由」個案 #1360
諗SIR, 你好! 本人姓黎,43歲. 太太41歲, 家庭主婦. 大儿子20歲, 今年中六畢業, 很大多可能入讀香港的大學. 二儿仔14歲, 中二, 三儿子13歲, 中一. 本人經常係媒体看見你講投資方法,本人對投資理財是甚有興趣, 但苦於知識及渠道, 人脈資源有限. 全是自學. 希望得到你的專業提點, 不勝感激!   現將我的個人資產,負債及每月支出如下: 1.屋企自住相連單位樓市值大約2000萬左右,銀行700万貨款(H+1.6%)。每月供款4萬, 仲有19年. 2.自用車位250萬, 已全額支付. 3.另外有一單位銀行估價350萬既樓給爸爸住, 已全額支付. 4.新購買啟德天環800萬, 銀行貸款480萬(H+1.3%,30年)每月供款1.8萬.( 用儿子名義, 我供款) 內地佛山鋪位120萬人民幣, 月收租3,000.00 內地佛山房產190.00萬人民幣, 經常渡假使用. 內地佛山公寓房產55.00萬人民幣, 收租1,600.00, 部份自用. 內地人民幣存款700.00萬人民幣(私人銀行帳戶), 理財收息5%,合計每月收息3.4萬. 香港股票市值160.00萬, 虧本28萬 港幣現金30萬 每月人工收入12萬, 用爸爸名義開獨資公司, 我全權打理. 生意尚算可以, 在3年後估計, 每月盈利3-4萬左右 強積金40萬, 全部恒指基金 每年保費22萬, 每月1.85萬, 保險包含家庭成員的人壽, 意外, 住院及相關基金投資. […]
位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355
諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.   我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.   我的問題如下: 由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬 我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎? 另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激! […]
從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335
租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

MORE..

怎幫屋企剪斷窮根? #1381
  你好諗sir﹗ 小妹翠珊,追看你文章已一年,一直同步檢視自己財富投資組合,誤意為足夠,故仍未作任何行動,故戇居居過了多年。 本人兒時家境非常窮困,記得我六、七歲時,一個鄰居因搬屋故送我家一個玩具電子琴,我父親沒有拿下,事後對我罵﹕邊有噤多錢買電芯俾你玩呀,D電芯好貴㗎﹗隨著年齡及知識增長,檢視了這次傷心經驗讓我學識了什麽是消耗品、什麽是資產。故努力工作儲錢,婚後於09年至12年間買入兩間麗港城兩房單位作收租。下述為我財務詳情,懇求諗sir給予小妹指引。   財務詳情﹕ 小妹31歲,政府高級文員,人工35000。 丈夫32歲,於私人公司做高級文員,人工27000,有雙糧。 夫婦二人以便宜之租金租住親友之閒置屋(預計其小孩十年後外國完成學業後回港會取回自住),各自雙親則各自居住公屋,沒有名額可用。 育一名六歲子、一名五歲女,兩夫婦仍要供養各自之雙親,故儲畜無幾,只得300K現金。   兩層麗港城兩房單位詳情﹕ 夫婦各自名下各一層 現每間收租16000(市價唔只) 最近同時做了轉按,各自做五成30年按揭,每層估值為700萬,利率1.9%,每層月供12800,現欠銀行一共700萬,套現80萬。 因屋苑附近多甲廈、多基建,看好未來升值潛力,故不想賣樓。   我與丈夫安穩工作了多年,使一家及倆之雙親無懮多年,能如前財爺所說﹕休養生息﹗雖然如此安穩,但明白工字不用頭,亦不想身教地做一個反面教材,以一份打工仔嘅心態教育自己下一代。故想辭職不幹,創一番真正屬於自己、可留給兒女們之事業。 因本人都只是計劃買工廈、地鋪、車位,但卻未知是否足夠資本或是否切合本人之財務需要,希望諗sir能賜予如寶石般珍貴之指引。 感激諗sir 翠珊上   ANSWER: 記億所及,此為本月唯一為未付費同學而作答之個案。讀者撰寫個人情況時有編排、亦透露了個人長大遭遇,很能讓現今父母作借鑒。細時遭遇實在很影響子女往後成長,家長努力改善自己(無論言行及財富水平)等於教好仔女,幫屋企剪斷窮根(如有)。   讀者在買樓有個好的經驗,故今次查詢主要問類近的工廈、地鋪、車位為主。惟上述三項投資物都要收取比住宅高的首期才能入手收租,對於讀者30萬現金在手情況很不配合。未計買鋪很需要做生意的經驗,只講最易入手的車位都要60萬先係深井叫有交易,莫講要係九龍買車位了。至於一盤生意,係要發掘左市場需求,行左個revenue-model出黎,先會投入人力或財力去倍大個賺幅佢,最尾成為一盤又請到人又會打稅為社會負責的生意。   不少人為左做生意而「辭職做生意」,咁做係唔正確既,除非你同筆者講你做生意係為左掩人耳目,不為賺錢作目的。筆者唔算係一個成功的生意人,不過起碼都創立左盤養得起員工又上繳「睇得下」稅款既公司。特此指出讀者做公務員的特質,剛好同生意人近乎相反。公務員諗樣野出黎,個revenue model縱有負產出都無問題,誠然「殺頭既生意都有人做、而蝕本既生意就無人肯做」,做生意要成功兼要做大,合「理」同有「利」為兩要旨。   讀者真係要變,就需將是但一間麗港城的賺幅加快按出。就當讀者找到個點子辭職開始生意,都要自己有錢洗先可定心把生意做好。不少人都是因錢唔夠要開飯要返去打工,將做到一半的生意放棄。為免此果讀者可把其一麗港城加按至七成把20%資金套出,700萬樓的20%即140萬用黎收息。用較穩定的債基去疊增,一年收12%而月可收約14000。有呢筆錢可令人更有空間去發展個人事業。債基疊增可以又試少少細金額開始,例如8月買9月收息,等人逐步驗證後才加大投入注碼。買股票都一樣,大家知筆者少叫人買股,但建議讀者反而要多試,多交託。   至於七成樓出租不合規,這是問題。讀者更是夫婦都有樓在手故行唔到一拆二,那唯有再想想有否別的辨法。又或先了解萬一被捉不合規那影響是多大先。   明白讀者對一些未試過的法門或抗拒,但「信任」及將「工作交付」,就是一個人可越活越輕鬆的主因。亦絕不要因慳錢而推卻找賢能相助的機會。想講上星期去睇樓的一個經驗,經紀話業主急賣叫價都平,筆者入到屋發現四幅牆明顯是業主自己塗油,上色不平均加上大把油滴哂落腳線,很不專業。間接令筆者覺得業主份人都幾小家,最怕同呢類人講價。問返經紀,知道單位已丟空放賣了一季。計返條數,業主為左慳萬零蚊,搞到間屋核核突突咁租賣都成唔到,你話「小家」到頭來又咪係蝕呢? 而筆者同意個人一些性格很可能在兒時已造成,故為了源頭減廢,各位父母好要注意。   另,行動力低者不適宜創業,社會給予你的工資定位就是個人成績表。
兩樓一息助你尋回人生 #1380
諗樣兄: 小弟向來對諗樣兄言聽計從。但小弟不才,雖想一生三宅,卻又想盡控現金流,極為矛盾。先報現況如下:   背景:芳齡29,月薪$31,000,月儲$15,000,公墓員,與家人同住。 樓房: 1) 元朗市中心單幢樓,樓齡30,2014買入價220萬,近月加按至325萬,合法出租。現收租$9500。每月供款$7800,另管理費$800,共$8600。賬面現金流$900,但若計埋差餉、地租,幾乎平手。   2) 元朗市中心商用大廈,樓齡30,估價350萬。無需供,管理費$800,收租$12,000。現金流$11,200。若計埋差餉、地租,約$10,000。 雖然看來已有兩宅,但兩間樓都未做大維修,恐怕未來一兩年需要支付高昂維修費。而且兩間樓房好似升無可升,又地處元朗,未來供應大增時恐有風險。   本想利用商用樓按揭150萬行債基,但問過銀行,商用樓新造按揭只可做3-4成,且息口高。而且現金流薄弱,想趁近日樓價瘋狂,將兩間樓賣出,再行15%債基。賣晒兩間樓,應可得現金$400多萬。再行債基,幾乎月收$40,000 – $60,000,比起現有現金流強數倍。但另一方面,如果落咗車,又怕將來上唔返。 人生交叉點,希望諗Sir指點迷律。   ANSWER: 最令樓房失去價格的是低下抵押力,而不是維修。亦趁此向打算買工商廈投資的朋友提醒一下,工商廈只可按五成而息較高,加上經濟差時公司可欠租而生意可唔做,景況同住宅很不同。仲未計公職人員要進入住宅的申請程序較雜複,只上論據可夠支持住宅業權較貴有因。   已(在#1355)說過: 影響一間屋的市價: 屋的類別及間格 > 屋苑(整幢大廈/成條村之因素) > 區份位置 > 經濟大環境,是由下而上的。故最影響元朗商用大廈的因原是商廈類別,而成幢大廈的因素如維修,明白是可以好致命。不過還是請讀者先別杞人憂天,或真係將維修的章程看一次才作結論。至於元朗區份是很一般,不過假設是大埔商廈同元朗住宅比,筆者還是選元朗。因為買中一般區份不及選錯屋種類型或間格咁「致命」。   至於讀者,雖佢未透露手上現金或其等值物有多少,不過都應該是較少水平。為補此點,不妨將較差既貨換走,更可套到大舊錢去補正弱點。在早前文章亦提及如賣樓可抵十年儲蓄,不妨賣。因為十年應點都遇到一次樓市中期調整,如閣下現金水平低而人工未見可大增,那用咁條件計過哂數去賣最後一間手上既樓,仍是值得。讀者月儲15000,而十年可儲1.8百萬。那賣走元朗商廈已達20年儲蓄,而此物業只屬手上二之其一,那就值得去賣。   GOOD左350萬返黎,不妨靜收息去等待「老婆」既出現。老婆可以提供「人頭」比佢九成再上會買住宅。到時用50萬做首萬買樓而淨低300萬收息,成「兩樓一息」格局很平衡。而此格局亦能配合到第三間樓之出現,又或行海外樓條路為日後可能要離開香港鋪路亦可,最終達成將財富與個人名義分割,用信託將資本永久咁存續下去,達成家族永富。   明白讀者連兩樓一息這Pre-stage都未去到,講什麼永富簡直九唔搭八。總言之賣走商廈好好運用350萬,搵個「人頭」返黎上會免稅,又或等到無辣招去買樓,再或選間400萬之下既樓間開做劏房,賺幅令有些人是笑著咁去比DSD(15%/雙倍印花稅)。收息都係悶方法,有錢用直債、無錢用債基。唔貪心10-12%,有心博或小注20-25%/年都有法。   看下圖展示一份瑞銀私人銀行的proposal,見此高息方法根本存在,連跌幾多先call margin都計埋比你睇。只不過私人銀行要你落單買1000萬先有心機同你傾什麼槓桿,而筆者的課程就收費咁話比你知怎在零售銀行都做到,同埋最重要係點避開銀行中人常用的「食水深」招數。因為你叫得人又借又買咁煩,生客肯定要用些方法去提高你收費,或令你行多些冤枉路,才能抵銀行成本。 那讀者300萬投入債基再疊增都收成$30000/月至$50000/月。收住呢個息等機會買樓令情況佔上風。至於你話再遇金融海嘯債基一定會跌到「眼癱癱」…筆者只好根據2008年海嘯情況同你講一眾債基最深年跌約30%而今日個價已高過2008年有突。而很多大籃籌如匯豐(0005)? 計埋近月升勢都只升到$75。比當年的$140仲欠一半。至於一些電訊盈科同中國石油,筆者都唔想拎出黎提,你自己諗諗。當然明白一百個入股市梗有1個嬴錢、但作為一個負責任的網上撰文者,鼓吹股市易買易贏實在不宣。  
加息真正推倒樓價的時候 #1379
坊間報章說加息會推低香港樓價,又或息魔殺到云云。見上圖籃色部份顯示香港12個月HIBOR,你或可示為做1年定期之息率。香港定期息在1982年有聯繫匯率後與美國息口掛勾,較近期之加息潮有95-97年、05-07年,恰巧兩次都遇上香港樓市上升週期。所以話美國加息香港樓會跌,媒體講左幾年講到都無人再信。   當然萬「物」皆受地心吸力所引,樓價都一樣。真正壞影響樓價跌的,為實質利率高企的時候。見上圖的紅線於99年至02年數值高企,2009年數字都師作上升,均為香港樓價向下調整之時。實質利率 = 利率 – 通賬。由於1999年-2003年香港有通賬,2000年試過通賬率為-3.8%,在2000年尾之12個月HIBOR為6.09%之下,2000年實質利率 = 6.09%-(-3.8%) = 9.89%。近年如2015年,通賬為2.5%而12個月HIBOR為0.85%,2015年實質利率 = 0.85% – 2.5% = -1.65%。君見實質利率之數值更能解釋樓市,看美國在2015年始加息,香港樓價不跌反大升,一年之升幅更達20%,單靠名義息率解釋不到樓市走勢。   實質利率升即表示高定期息率加上通縮,在眾人認為「而家唔買日後會更平」,加上放定期都有幾厘息收之情況下,要人投資確實難。未來2-3年,如美國加息遇上香港通賬,則樓市下跌機會不大。這好比銀行定期息高而外間物價受經濟向好大升,此情下大眾投資情緒不受影響。要銀行利率大升而通賬再跌或保持現水平下,樓價才有向下走之可能。此情能否出現,就要睇美國能否狠心在經濟疲弱之情下大幅加息,例如美國利率加至3-4%而香港通賬率跌至貼近0,這才有望把樓價壓下去。惟現時美國只把息加到近1%,能否在未來1年內把息口再上調至3%,成事機率很細。再次留意,如美國加息而通賬同時上升, 這影響不了樓價,要在高利率水平遇上物價急插,99至2002之情才會再現。

MORE..

決定應否再買樓的5個步驟 #1332
諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。
不要讓500呎綁住你的青春 #1329
諗Sir你好,   最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。   背景   今年24歲,大學畢業至今一年半   月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K   得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)     另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)   與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎   女朋友月入13K,每月儲蓄3K   保守假設2年後與女朋友月入38K   計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)   沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額) 月供30年約13K/月   首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 […]
傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。

MORE..

決心不靠父幹的年青人 #1382
諗sir你好,   近月才透過homeblogger文章認識到你,實在感到相逢恨晚,最近決定報讀最新一期收息101班,希望趁年紀尚輕,好好把握最大本錢 – 時間 – 來累積財富,達到一生三宅的最低要求。   小弟今年26歲,月入40k,花紅大約1-3個月不等,人工可望每年以5-10%增長,現大約有1.1m金儲蓄。因在銀行任職,投資需申報故一直沒有積極買股票債券,現時所有儲蓄為現金。支出方面,大約每月12-14k,每月儲蓄可保守假設為25k左右,零欠債。   女用友今年同樣26歲,月入30k,零花紅,人工以通漲每年少量上升,工作3年大約400k現金儲蓄,每月儲15k左右,零欠債。   小弟及女友兩家屬中產。小弟家中有2物業,一自住一出租,均於數年內供滿,估值共約40m以上,都是父母聯名持有。而女友則有一自住樓,已供滿,估值15m以上,由父母聯名持有。雖然兩家財力不俗,但因兩家人父母都年事以高,進入退休階段,故如非必要,決心不靠父幹,希望靠自己打天下。   小弟希望2年內結婚,中長線目標方面 – 希望15年內達到1生3宅,自住那層希望是近市區,3房型(因有打算生2個小朋友)。現金流希望產出約每月20-30k以應付小朋友開支。   以小弟&女友財務狀況,應怎樣部署資產配置?而鑑於現時樓價高企,應否現在入時買樓?還是先做好收息,推高儲蓄待於樓市調整時才入市?另外在加息+縮表周期,債市可能出現調整,債基無可奈何會受影響,息差收窄更會令套息利潤大減,諗sir有否在高息環境投資的替代方案?   追記 – 另外家父年內退休,並會獲得lump sum約8m退休金及每月60k退休年金,希望可以從8m退休金產出若每月額外60k現金流以應付家中日常支出(小弟家中仍有2弟在外國讀書,母親無工作),望諗sir賜教比較低風險的投資方案。家中財務狀況如下 – 自住樓估值35-40m,由父母聯名公司持有(父只佔1%股份),尚欠2年供款,每月8000。另外投資樓估值6m,由父母聯名50:50(非公司)持有,現欠1.3m,每月連租金淨現金流5000,7年後供滿。每月支出約100k。   決心不靠父幹的年青人上   answer: 此個案抽先在發問14日內作答,為鼓勵各位懷有志氣的年輕人。男女方共三間樓夾埋5千5百萬,讀者希望靠自己去養大仔女同關顧父母,40歲前自力買多3間樓。筆者謹此建議成事之幾個步驟:   理財知識要自己學懂,唔係聽人講。因為讀者面對的形勢比公屋仔複雜,父母遺下財產引致豺狼上門只屬遲早之事。要趕走豺狼要用智慧,而唔係比肉佢地食。 低風險理財適合讀者,好比贏波羸到3:0,要主是學識將波穩陣去「搓」。打主攻係公屋仔應做之事,讀者出身較好行主守。可能有人心諗:「讀者有父幹真好!」惟主守都需要技巧,萬一失敗要由天堂跌返落地獄。比公屋仔由地獄留返係地獄,感受更慘 亦有可能話:「諗sir你唔好樣樣用錢衡量得唔得!?」筆者確實同意用錢作衝量,情趣自然少。可惜香港大部份人,都對買六合彩呢件事有興趣。咁你話諗sir這種入世,被人稱為銅臭的blogger,如寫些錢以外的題目,是否太離地并趕客先!   按上述三點之方針,建議讀者作下方之行動:   a.在2007-08年的加息週期,債券價格無跌。價升定跌是事實,讀者可自己睇。所以凡事唔好人講就信,報紙寫既野更是不敢恭維。報紙寫有用既野就無人睇,無用既野係報紙就大把人睇。那你說報紙是否只聚了一班花生友? 那又有誰會花錢落廣告比花生友睇? 無錢又搵邊個去寫好野?   所以,周刊和電視生意都係賣了就算。只剩國家喜愛花錢搵人寫野。   「加息、縮表、收水」其實都係緊縮政策的代表。呢幾個行為2013年已開始,而君不見就當垃圾債(JNK)咁垃圾,個價(2013-17)整體看有冇跌? 「專家」係報紙收左人錢可以亂寫野,但要專家用自己錢亂買野,會唔會呢? 故自己睇投資物價格走勢、學套功夫,加上批判性思考,為投資必要步驟。   b.同意買債基再疊增,加上儲樓是讀者理財方針。至於父母可以再穩重些少,例如只吸中銀、匯豐發行的直債,少既3-4%一年,識搵既其實7%一年都有(係匯豐)。咁你話:「點解落銀行問,問唔到?」你可以參考摩根士丹利最近一份業績,當中收入有49%來自機構證券業務, 43%來自財富管理,8%來自投資管理。而財富管理的收入竟然同證券業務分庭抗禮。財富管理即係幫銀行睇產品、基金、accumulator咁咁…證券業務即係班iBanker自己炒野。咁你就知道,靠銀行就算比你問到而不知奧妙,都要比人大咬一口自己先食餅碎。   c.由於讀者及女友之借貸力有(70000/10000)*2.59*50% = 9.08百萬。加上儲蓄共1.4百萬。可以參考有些人做法,趁後生就單名買二手樓收租再偷偷租出。注意樓市升跌係估唔到,但注碼分配自己就掌握到。加上買樓是利用長時間攤還去貶抑債務作賺錢,而唔係靠估中個價去賺錢,好留意每種投資工具有不同用法。讀者如結婚加上勤儲蓄,10年內完成三宅不屬難事,上述數字已可計到。   […]
缺乏資金的80後個案 #1378
諗sir: 你好﹗ 我是dv42收息101學生,上課後對債基叠層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。   本人年屆32歲,剛升職月入穩定67k。太太30歲,收入穩定47k,合共可月儲40k。現有一聯名住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k,剛過罰息期。有現金大概40萬。 40萬儲蓄大部份會用作高流動性投資(打算年尾前儲夠50萬行債基叠增方案賺10+% 息),預留不時之需。由於打算未來有小朋友之後太太轉兼職,收入會少15k,我想在他仍有現時收入之時,將現時單位轉到他名下,空出我的人頭將來再買一間樓,否則將來他過不到壓力測試 。 有追開你的專欄,亦認同以我們的月入應主打儲樓,但手頭現金不多,現考慮以下舉動: 1)    轉按,用按保低估單位至6m (按揭轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。 以我們的借貸力(67k+47k)*50%/10000*2.59=14.76m,現用了29%,再買這一間樓後亦只用了54%,和70%的安全線仍有一段距離,應算穩陣,但資金上會比較緊張。同時,400萬上下的選擇很少,希望能有30年樓齡以下的選擇,而恐怕再等選擇只會更少。是否應儘早在可用按保按高成數時入市,確保有兩間樓在手? 又會否怕樓齡太高,日後易手會有困難?   2)    轉按加按保計劃,按足八成套現金50萬,加上原有儲蓄40萬放到債基叠增收10+%息。這樣,一年內收的息應彌補了按保的60k費用,再靜待時機及儲更多資金買4m以上的樓收租 (按保計劃按八成)。但到時太太很可能已轉part time,要把現樓轉在我名下,亦要我擔保他才可過壓力測試。在升市下,此選擇會否比選擇(1) 好?   3)    暫不轉按,亦不轉名,省回按保大概60k保險費,在儲足50萬之後用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機(我的按揭正是在叠增方案的目標銀行做,已有相關戶口,根據上堂所學,50萬應該夠做)。 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。 缺乏資金的80後上   answer: 之前唔儲錢、太太又想轉PART-TIME、又想將間樓轉去老婆名而部署自己再買而慳稅,世界上沒三全其美既事,怪就怪夫婦月入過十萬而儲蓄只四十萬,咁情況真係唔識講。現時難題在於夫婦有聯名樓一間,究竟轉比老公單名揸定係老婆單名揸著數? 老婆下年做part time收入大減,下年將間樓飛比老婆,佢一個人食唔起要老公擔保,就影響了老公再買第二間樓時之能力。   其實學員睇筆者免費文章,意識到聯名轉單名有著數,大概就是前兩天經濟日報講的「自製首置避稅」此做法。亦即筆者講的一拆二。不過筆者係2012年尾有了BSD之後一季(2013年)就開始寫文可以用「一拆二」方法拆解。到2017連報紙都識講,咁真係政府會取消近親轉讓用返第一標準打稅這條路。 當然2017睇埋報紙幅圖,敢講仍然唔夠「搵食」。睇返讀者既case真要實行之時,有更多考慮點要學:    轉比老公,那就肯定再買樓是老婆已轉part time,借貸力大減難借錢。基於夫婦莫財而老婆借貸力快消減之原則下,快按盡而轉比老婆應是較好的。不過老婆一個人人工又唔夠借,加老公做擔保又會影響佢再買第二間樓之部署,故「借貸力由無變有之法」是報紙無講,會計師要收錢先肯幫你做,而你識左就等於可合規幫自己借多d錢之步驟 聯名拆一半比老婆,在上圖只交待是「轉讓」。不過轉讓可以用賣、送、換進行,那一種比較好? 如用賣,是否真的將賣價set低就可咁天真避哂從價印花稅? 如有人拆左一半比家人後,自己要即買樓。即係因為想買,所以先諗返轉頭要拆既個案。拆左出黎那個舊樓未甩、而新樓又要買既時間,點騎住兩間樓去申請按揭及免15%稅?   至於讀者,依據他們財力,還是等等唔好勉強今年買樓。至於保險費可問銀行加借,當然同意借都是支出,但他們不見有條件可省下此等費用。總之按盡同之後比心機儲錢,就要他們在未來一年先要調理的地方。搞好轉名同埋用買樓003之法,為老婆準備借貸力由零變有,可幫助日後儲樓之事。更何況老婆之後做part time,若加埋一些借貸力之變大法則,其實可做part time而不失借貸力都唔奇。   若有90萬在手可行收息101的債基疊增之法,一個月收9k-10k,加埋自己月儲4萬,應該兩年後又可以多一百萬在手了。總之讀者未學好儲錢之前,買第三間樓是多餘,第二間樓都唔使勉強。儲蓄是理財之基本,體現了理財之執行力及態度。
[諗sir]逃出銀行魔掌的分享 #1368
諗Sir:   你好,我是LY40的學生。   兩夫婦一個今年40歲,未買過樓,月薪3.3萬。另一個早幾年賣了樓,現在冇樓在手,後悔莫及,年齡37歲,月入5萬,預計7年後月薪約7萬元。兩人現金股票共500萬元,每月租金約1.7萬元,每月可儲蓄約3萬元,心儀自用單位約8百萬元。   是否應該1人買1個物業收租以補貼租金支出? 1人已40歲,應現在立即趁借款能力高買還是等樓價下跌1成才買入? 另一人應該現在買還是等數年後收入較高才買入自用? 應該買屋苑還是舊樓呢?我們沒有人頭可借用,兩人買了1個單位後應該不捨得付15%稅再買。還是全力用債基及直債收息等待時機?   謝謝諗Sir   迷惘人上   answer: 月入5萬,手揸500萬,都仲要為賣樓之事後悔莫及。各位希望趁高套錢而趁低買樓既投資人,你計清自己能否承受萬一睇錯市之風險? 如可承受即管做,不過財務實力起碼都要過本案讀者。   買800萬樓首期至少四成,做香港按證上會無幫助,借盡只420萬。惟今時林鄭一旦放寬按證二按可借至600萬,保證又激發下輪樓市升浪。政府要控制樓市再升,一些變格政策如搵哂班亂租樓出去既業主CALL LOAN去增加市場供應,又或將私樓對面既工廈即搬人入去住,咁先可以淋醒一批確信樓市會再升既人。可惜政府決心打擊工廈劏房,更傳會收緊按揭政策令買新樓借錢更難,咁只會趕一批能力勉強既人而家即買新樓上車。   由於讀者入手「心儀」樓房只會令佢現金盡失更賠上幾十萬作印花稅,故由跑贏大屋苑選取較舊既單位去收租為好方略。其中一人可選取400-500萬的四正兩房入手,抵銷萬一樓市再升之風險。另一人可等樓市下調時出手買舊樓做套房,或至少是將舊樓分租圖提升租務回報,補償失去之理財時光。另外請勿用人工水平去衡量自己應該住邊食咩,過去幾年卒仔揸間樓仲賺得多過晚晚OT既老闆。讀者錯在早年賣樓,今時失去「心儀」兩字。買乜樓變由「個市決定」而唔係「佢決定」。唔信佢可再用佢夫婦夾埋個八萬月入對大市再作「對抗」。   入手四正兩房後,估計仲有350-400萬現金淨,可分段入手債基再疊增收息。年12-15%息即每月可產出$35000-$39000月入,收足兩年已夠讀者買第二間樓之首期。最後一間樓就用原本收緊息個約300萬「落注」吧。由於夫婦借貸力不俗,共(33000+50000)/10000*50%*2.59 = 1074萬,故要在4-5年後佞起三間樓唔難。當然買第三間樓已無人頭可用,佢要等特首放寬辣招才行。但點都佢,佢乖乖地攪好1-2間樓再算,談第三間實太遠。   至於債基之波幅,基本上少過匯豐控股之一半。上述說明是把標準差幅計出之結論。亦即Standard derivation,大家中學都學過。其實投資一事把風險及回報量化不難,難就在於有些要賣投資物維生的人(或金融機構),把產品說得不文不類。你看看下面是ETF同學修畢課程後之回信:     佢入到身痕銀行,個職員連買美股都未攪清,就建議人投資。 身痕最叻就係「水」人買保險,職員唔識美股實屬正常。 筆者在課程不只會指出如何執行高效方案,更會教授「防身術」,幫你睇穿各大銀行券商的「食水」技倆 點解混合型基金職員要sell? 課上談 乜銀行賣某些基金是有偏向的? 答案唔係只因佣金比率。另外不少同學到堂後才發現之前中哂招既係買左邊隻基金? 按下步驟去獲取文章得知 請在明天2016年7月7日完結之前: 1.在「超筍樓盤理財創富」專頁LIKE有關本篇文章「逃出銀行魔掌的分享」的POST: 超筍樓盤理財創富: https://www.facebook.com/homebloggerhk/ 2. 在「逃出銀行魔掌的分享」的POST 留言”索取「買左邊隻基金中哂招?」文章”。今次會在24小時後由facebook直接PM該部份文章予你

MORE..

收息101同學: 14%息收足3年… #1362
LINK:上文講到有位個讀者流動現金港幣等值為870萬,自住樓在個人淨值計為1300萬,天環淨值320萬,父親單位350萬,車位250萬,彿山雜項420萬(港幣等值),股票188萬蝕淨168萬,想產出12萬被動收入。在上回已交待應將購買內地理財產品的700萬人仔換做澳元、美金、美鎊做本位去買大部構如匯豐或淡馬錫的直債收息。   另外內地幾間樓只宜保留一間,其實讀者忽略了他會因為官司被最嚴重面臨被抄家的風險,各位在錢財路上,最基本梗係要學識搵錢儲錢、下一步就係錢生錢,攪什麼財務自由(而家呢個名詞好被濫用)。而其實財務自由只係中轉站。即係假設你想到灣仔稅務大樓的60樓,係要先搭到37樓,然後再轉LIFT,而財務自由可解成你剛到37樓吧。不過與一般搭LIFT唔同,當你真係親身累積到一定財富之後,就知道很多人想將你由37樓拉返落10樓,例如你的競爭對手…ICAC…稅局等等。正所謂樹大招風,讀者咁多人仔同大陸樓,其實只要坐轉「洗頭艇」,佢可以由赤柱再開始。如閣下手握幾千萬而問題未到,只不過係你未察覺。生意做得大基本上梗有條例可以玩到你,係大陸做生意,更是….   我們用上段理念等出對於本案讀者: 理財要點一是「防抄家」、第二才是搞什麼「財務自由」、更統合性的步驟才能助你走得更遠,尤其是已達小富的香港人。上半部文章已告知現金應留在新加坡、瑞士這些好地方。至於係香港買天環是敗筆,讀者可自行望望未來各區供應。當然買住宅只要計好有能力,點都有得守。買股票無得守,筆者在過去1300篇文章都無叫人加按樓去買股,頂多是買債同REITS。幾間香港樓可考慮將老父樓加按一半,而自己自住樓可按至五成(因2000萬之50%再減佢爭700萬),得出300萬,呢度有成450萬,可投入債基疊增方案,進取一點收12-15%年息,一個月有$56000。而按揭攤長供月供450/259*10000= $17300,即每月淨袋56K-17K = 39K。下方(圖)有舊生向我們公司用63832145作出之查詢,已說明了佢2014年上畢收息101,做到了14%年回報,而家3年過後,再問下我地有冇新野讀,佢今次打算加碼落200萬。已說明筆者的方法令人有冇信心、讀畢收息101班後的效果、及課程標價現在實太低。佢三年夾埋收左14%*3 = 42%息而呢份料夠佢用成三年! 筆者真係要再考慮自己做生意有無問題! 股票可以轉做外國REITS。佢買左咁多年,股票都係蟹,已自行說明。完成後有1300+350+(800-480) = 1970萬係香港樓。200-300萬係澳洲樓。840萬放係瑞士或新加坡。200萬係大陸有樓。另外仲有200萬左右係REITS,應可收6-10%息。雖然保險同其他樓市區份野要細執,不過在文章上只可答至此。   下一個目標,是再要比心機搵下錢,撥2000-3000萬港幣,作為成立慈善基金的基本款項。此舉一是要將部份錢同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。當然咁做在出發點或許同慈善有偏離,只好講而家克林頓要講場TALK,錢都係入佢慈善基金。那為什麼美國前總統同香港一眾地產商都要「搞慈善」呢? 筆者唔識講,你自己上網或我留意到一些新聞:   克林頓基金真正慈善支出僅10%。 「比如2014年,克林頓基金一共花掉了2.48億美元。其中,真正直接撥給慈善的直接支出只有3369萬,佔總支出的13.6%..而花在基金僱員上的錢則達9598萬。剩下的是各種開銷。比如差旅費」 消息源自各大媒體,其中包括美國之音。   另外係香港,慈善機構去買住宅,使唔使比15%印花重稅? 上述方法已為讀者產出$40600+39000+15000+澳洲樓 = ~$110000月息。已大致等同讀者目標,更要是絕大部份錢都投進保本產物。惟11萬被動收入者唔係就咁睇波食蝦片過世,就算唔考慮貢獻社會,怎去為自己保存財富亦需一番策略。   至於昨日生果報又走出黎話2047年香港地契究竟續唔續,會否影響大眾業主業權? 想表達2047為(大眾風險),就似沙士一樣,個個都有機會中招。此等問題不需理會,你亦好可能無能力理到。唔通叫你將錢散去英國同澳洲買樓,又或者攪隻turst咩? 所以唔係無解決方法,而係有些問題,小市民要理都理唔著。莫非你就因為擔心傾唔掂數而今日即刻將港樓放賣? 要考慮萬一睇錯邊是否能承受結果。剛好遇到本案讀者係開始有能力去處理此(2047)風險的,如看倌有需要可按此案為家財作打算。一段打工仔,既然選擇安穩的路月月出糧,最建議就係少睇生果報多搞搞工作表現。做得唔開心或無前景就轉工,搞得好2027,先好再問什麼2047啦。報紙主要係想create topic,而呢個未必同你個人benefit有關。
11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358
諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無“人頭”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。
唔想成世同層樓打工#1342
諗sir您好:   較早前已修畢收息101, 準備修讀買樓101和103. 我和太太已經45歲,同是在政府工作,毎月收入共10萬,有兩名6歲的孩子。為了兩個孩子升上好的小學,我們在2015年賣掉了自住的東涌物業,並租住校網12的地方, 租金每月4萬。   以下是我一家的財政狀況:   1.無任何物業 2.現金HK$150萬 3.定期HK$200萬 4.股票HK$150萬 5.金飾HK$60萬 6.每月儲蓄不超過2萬 7.沒有任何債務   我們的目標係買入大過1000呎的市區樓。現時一般市區的三房千呎物業也需要過千萬。如果我要買舊樓,一定 唔夠首期。如我買新樓可用發展商提供的財務安排以降低首期,但極可能成世同層樓打工。物業代理建議我買入一個一房或兩房的單位來收租。   現有兩個問題想請教諗Sir: 請問我應否繼續租住,並買入一個兩房單位來收租? 如何能達成買入逾千呎的市區樓?   請指教!感激不盡! 你的學生   ANSWER: 應否再買樓,要計家庭總借貸力。夫婦人工共10萬,借貸力為(100K*50%*2.59MIL) = 1300萬。可能由於政府有津貼,所以讀者至中年都無買樓,導至陷入只會人搵錢的惡果。45歲無樓而擁500-600萬流動資產,有感人工是超卓,但資金水平好一般。一對30歲5-10年前結婚置業買左「四小龍」既教師,其實佢地放左間樓都有400-500萬係手,同呢對廿萬夫婦相約。原因係資產膨漲,快過用人手搵錢。咁究竟係咪鼓勵緊炒賣呢? 首先係香港投資物業如賺錢(尤其是短線)有稅務責任,本BLOG很多方法都係叫人放長線。例如趁後生買樓而定額供款,利用銀紙長貶而租金隨通賬上升之原理令大家越供越輕鬆。當然選區有技巧,物業亦可轉名慳稅或按爆令你套多一筆,不過中軸線是簡單不過,就係睇淡銀紙內含值者可以參考本BLOG方法。   由於讀者借貸力較好,所以應該買樓,不過唔係1000呎個種。應該參考之前筆者研究文章,已有交待例如港島細單位是樓價跑輸而租金升得慢之類型。那究竟邊區同咩單位類型看俏? 讀者有心搵自可找到。買1000呎樓亦表示交稅近100萬,雖然夫婦無樓可免交15%的貴價稅階,但在購入物業過千萬從價印花稅在6-8%之原則下(更正: 呢位讀者無樓在手,應只是3.75%),讀者要預備買一千萬樓交近100 50萬稅。回望係香港比3-4萬/月已可租到質素不錯之樓宇(至少筆者咁認為),讀者不如買細樓慳稅而將省回銀碼去租住1000呎市區單位。   買的單位市值在400-500萬左右適宜,今時都係呢類樓個價跑得快,市場無教錯你的。其中一個觀察,是用100萬首期去買400萬樓假如又升了40%,即價至560萬,可按爆八成而套120萬。若買1000萬樓,首期已經係400-500萬,而基於1000萬樓只可按至50%之關係,樓價就算再升都好難加按,引政該價位單位於市場無咁受歡迎。亦因如此,讀者應持有1-2兩間較細價樓收租,去津貼自己租大屋的租金。萬一市場下行,兩間細自可選擇「放一。留一」,比成世同一間大屋供樓更具彈性。賣加上自住樓呢件事好被動,淨係搬屋都好煩人。   當然你心諗:「買新樓只需比15%首期,咁咪唔使咁多首期?」先講新樓可以用少首期是同意,但要留意萬一樓市下行會令業主很快成負資產。加上首兩年免息後二按之利率頗貴,要做足心理準備先好上。   若一定要買千呎市區樓,計1500萬市值,五成上會首期750萬,月供約750/259 ~ $28000/月。讀者手上金額唔夠比首期,不過可以去財務借二按,例如15%樓價,可令首期限至約$550萬,而750萬的一按照$28000/月去還,但200萬的二按應要用4-6%年息去消還,計200萬攤20年(財務公司較少比業主攤30年去還),月供約$12000。一按與二按共計月供$40000。計及將現金用盡加上負責四萬蚊的月供按揭,買大屋自住不太划算。

MORE..

星級會員價錢
股領袖【股市奇兵專欄】年繳$3980按此
股領袖【股市奇兵專欄】季繳$1500按此
聶Sir【聶升股票專欄】年繳$5200按此

* 聶升股票專欄只有年繳

人氣課程
報收息班需知/ [email protected]
>>按此看詳情
睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售 (2016/05/21)
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回

MORE..

所有課程
開課日期:
2017年06月
2017年07月
2017年08月
2017年09月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
易宮
潘家榮
示範導師
洪龍荃
課程:
收息
ETF
港股期權
窩輪
美股
新手投資
REIES
車位
期權對沖
期權
講座
港股財技
莊家心理
買樓
舊生聚會
散戶致勝
REITS
美股期權

課程名稱
導師
價錢


*請輸入閣下的手提號碼(必需填寫): 本人同意本網站的收生條款及細閱個人資料收集聲明
備註:如沒有Paypal帳戶,均可按此 Pay Now 透過信用卡付款。
真.樓盤傳真#13 新屯門中心
空間用得妥,兩房變三房
債市心電圖:康師傅(0322)股票與債券的反向表現
洪龍荃 - 車位創富術 #1
20170626 【投資諗法】(第78集):諗sir:就腳居屋VS隔涉私樓 點揀好?
創富貼士
[金SIR] 何解事件驅動近日較多題材?
各位親愛的朋友大家好, 行文之際正身在國外旅遊, 少不免被團友問到股票相關的事宜。 恆指於上週突破之後繼續緩慢上升,火車頭已轉為內銀內險類相關股份。 耶倫最近的國會聽證會,可能已得知下任聯儲局主席無望, 放鴿之餘,更認為總統特朗普沒有辦法將國民生產總值提升至每年3%以上。 市場將此認為是加息有限之預期。 我認為不用太過著眼, 因為如果耶倫下一任不當聯儲局主席的話, 最重要便是在剩餘任期內不要出現金融危機, 要放鷹留待下一任聯儲局主席再說吧!   但這一個放鴿的做法, 已完全減輕人民幣的貶值壓力,或被逼再加息收水的壓力, 港股H股再創新高絕不為奇。   上星期行文提到,為何最近會有較多收購合併事件? 這緣於多個原因: 因為內地資金很多都有走出去的慾望, 特別是國企鵝和有實力的民企,中國已從資本輸入國變為輸出國。二來,新舊經濟已經互相踩過界,收購合併是最快消滅對手和汲取人材和知識的方法。三來不少本地首代致富的家族, 已開始交由下一代接棒,自然也會出現買賣業務的可能性。   外電報導,和電香港(215)出售和記環球電訊,其實也是順理成章。首先,眾所週知,固網業務, 不論是寬頻上網還是固網電話, 均是資本開支龐大,有大規模才有大盈利能力的行業(不論技術制式或是跟供應商討價方面也有好處)。 寬頻上網於城市人的生活, 就等於空氣和水一樣重要。 所以業務性質非常穩健, 並可以跟銀行取得大量借貸提高股東資金回報率。而固網電話, 雖然不少家庭逐漸少用, 但於商業社會也是不可或缺。加上行業已經沒有專營限制,加價減價已可隨便於市場進行。所以行業併購整合,主要障礙就是電訊管理局平衡要維持競爭,其它就只是講「價」!   和電香港出售和記環電,除了現時有兩位熱切的買家之外,也有中資對這類型策略投資有興趣。更重要是可以避免李氏的兩位公子,於同一業務上明顯競爭,這類競爭明顯也對家族毫無好處。當然上述純粹是根據已有資料的猜測,絕非非投資建議也非知會否成事,不過現價也應已反映,成事機會並不太低了。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 東方海外(316)全購邀約的看法 (2017/07/13)
  市場前陣子認為,「五不窮六不絕」,七自然不用「翻身」了。碰巧六月底市場出現細價股股災,七月初又出現騰訊(700)對「王者榮耀」的批評和自我審查,兩單新聞過後自然價股爆出股災之後,前半年帶領恆指上衝的科技股,或者需要休息抖抖。然而,,外資大行於此時此刻唱好內銀股,加上中遠海控(1919)收購東方海外(0316)的消息,繼而再出現幾單可能被潛在收購的公司猜度,不到兩三天,市場於「七不用翻身」的大環境之下,創出了今年的新高。華爾街電影中有句話,「Money Never Sleeps」的確有其道理!   有機會被收購合併的股份,我們明天再談。今天談談聯儲局主席耶倫,於昨天聽證會上表,聯邦基金利率毋須再調升很多,就可以達致「中性」的水平。所謂中性,即是既不刺激也不抑制投資或消費,而也同時提及,如果經濟萬一減慢,可以重啟買債,相對於前陣子放出的鷹派言論,以上是個相當鴿派的說話。如此一說,美國十年期債券息率即時大跌(見下圖)。收息股或公用股,應該可以脫離加息縮表的陰影。     資料來源:彭博 圖一:美國十年期債息近月表現   中遠海控(1919)收購東方海外(316),有謂這是中方逼董氏賣家產,也有謂是連首任特首董氏也開始要「走資」,也有謂是中資「報答」董氏而的出個「好價」。筆者認為這都是無謂揣測(因為實情是我等外人無從知曉的)。但這帶出了兩個重點,一是筆者相信中遠海控所需資本,已全由中資銀行支持,加上將成為全球第三大的集裝箱航運營運商,佔全球12%運力,僅次於Maersk(16%)和 Mediterranean Shipping Company MSC(15%),對市場供應特別是亞洲航線,有一定的定價權,也算附合了國家對「一帶一路」整體的戰略。二是集裝箱營運,一直都很依賴全球貿易,筆者亦不相信這是絕粹不計價的行為。這個出價,等同一個Mid-Cycle市帳率,比這個估值再高的時候,近廿年來就只有2006, 2007和於2011年短暫出現過(2011年是因為全球航運業下跌而短期股價我未反映才出現。)這次是因為航運業穩定下來慢升時期的收購。如果相信航運業會繼續向上的話,大可繼續持有不接受全購的offer。   這個全購邀約要成事,需要中國當局的批准(不批的機會確實微),以及歐美反壟斷的審查(這個是最不確定因素,但合併後只是全球第三,又跟首兩位無瓜葛,要談這個合併要產生壟斷也不容易)。如果成事,現時持股者就有等同個存於$78.67的Put Option,如果不成事,跌回原價的機會其實不高,因為航運業正在緩升,估值也跟隨上升,應該最低也不會跌低於帳面值的。以現時的價格計算,市場大約認為通過以上機會只有約六成,市場或許不太看好是次事件驅動型投資(Event Driven Investment)的成事機會。當然,也有可能是投資者認為股市大旺,用幾個月時間搏約一成升幅,也已嫌少的想法。   另文再分享何解近日併購日趨旺盛,以及其它已公佈或有機會的目標。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有東方海外(316))   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
跟曹操學做事,向孔子學做人!
一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處著眼,細處著手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

MORE..

有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

MORE..

費高
【費氏股】費高:議息重點不再是會否加息 (2016/12/15)
《八點鐘費Sir》呢次議息,重點不再是會否加息,而是耶倫展望來年加息次數及幅度。來年加息三次,完全超出分析員預期。 IG 黑期顯示,大戶準備借一時恐慌向下殺,恆指或「還原基本步」的返回年初兩萬二。不過,這可能是低位部署來年好倉的最後機會,好好珍惜。 至於樓市,我在劣作《費氏估》講過,樓市週期在16至21年。以九七年為上次一個頂。加息週期重啟,增加貸款者負擔,只是續步形成樓市趨勢向下的因素之一。   新聞源:聯儲局加息0.25% 委員料明年加息3次  
【費氏股】費高:美股反高潮
– 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
    軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

MORE..

KL-資產配置
[金Sir] 長建、電能、港燈之分工
各位親愛讀者們,早上好。上週筆者外遊,亦是多年來再次參加「旅行團」到泰國短遊(主因是參加的是親子團!)。泰國曾經是香港人很喜歡和熟悉的短途旅遊地點,貪其購物便宜,也有很多吃喝玩樂的特色,大型商場也非常之多。跟團友閒聊中,才知道我們參加的團,是將幾個取消了的泰國團整合而來。而泰國很多商場,已有大量內地遊客。其中一點可以佐證的是,於泰國某些夜市的小攤位,竟然也可以接受利用微信支付。其中一餐「團餐」的位置,有機會遇到大量內地遊客,我也順道問問他們對泰國遊與香港遊之觀感,他們覺得泰國人雖然普遍言語不通(很多都不太懂中文或英文),但也較地道和好客。相信隨著中國人慢慢富起來,香港也要努力好客才可以吸引更多遊客!   回港不久長和系中的公用事業類別,長江基建(1038),電能實業(0006)以及香港電燈信託(2638)公佈業績。市場不少新聞報導,已對個別業績已有所論述,筆者也並不在此重覆了。客觀情況來說,電能實業股價表現最為亮麗,主要因為董事局出其不意地,再次派特別股息$7.5,使市場對如果沒有再收購的話,下次末期業績會再派特別息的可能性。至於長建股價亦不甘後人。筆者覺得最需要留意的,是三者於將來的分工。   先談談最簡單的香港電燈信託(2638),其下的香港電燈是全世界其中一家收入來源最為穩定,而同時受到利潤管制(另一方面這也可視為保障)協議影響的行業。分析員於會面時,曾問到將來的派息能否維持。管理層提到可以利用「credit facilities」維持派息,換句話說即是借錢派息。當然,作為一家「信託」,其實只需要將其盈利九成派息便可,沒必要也沒壓力借錢派息。不過管理層提出這一句,簡接代表著公司的主要功能,應該是維持派息給其母公司。   至於電能實業,當日分拆香港電燈信託,得來大量現金(債務都在香港電燈信託之內),當日的盤算或許是可利用大量現金,作為War Chest與長建共同收購公用或受利潤規管的事業。之後,電能曾嘗試透過不用形式,包括與長和系共同競投項目、買入長建所發的債券(後遭股東反對而擱置),與長建合併並換股(同樣遭否決),最後以派特別息方法處理手上現金。派特別息,是一箭三雕的做法,一來對股價有支持,二是不需要小股東同意,就可以將資源順理成章地派上母公司(及小股東也一同分享)。第三點是最少人提及的,就是股價除淨後是會減少的,而市場對電能的估值,最常用是利用股息率。計算股息率的分母(即股價)減少,股息率自然提升,自然也有助支持股價。別忘記一點,就是電能派盡現金的話,還是可以利用槓杆,或分拆業務的。所以,電能應該逐漸減少「收購」功能,轉為母公司「輸血」功能居多了。   長建則明顯地是靠收購型增長的基建公司(基建本身是很難作為增長股的,必須靠資本收購)但由於收購需要用大量資本,電能是其中一個貢獻者。而另一家應該就是實力更強,擬改名為長江實業的長江地產(1113)。長地近日已開始較少發展地產,並已發展更多其它業務,所以兩年前世紀重組後,「長江實業」響噹噹的名字又重現江湖。   近日市場開始出現興奮狀態,連升七個月機會大有可能,市場看到如上的佈局,又再憧憬李嘉誠先生於其退休前再變一次魔術,做一次世紀重組2.0為股東增值。作為小股民,這是值得期待的。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金SIR] 何解事件驅動近日較多題材?
各位親愛的朋友大家好, 行文之際正身在國外旅遊, 少不免被團友問到股票相關的事宜。 恆指於上週突破之後繼續緩慢上升,火車頭已轉為內銀內險類相關股份。 耶倫最近的國會聽證會,可能已得知下任聯儲局主席無望, 放鴿之餘,更認為總統特朗普沒有辦法將國民生產總值提升至每年3%以上。 市場將此認為是加息有限之預期。 我認為不用太過著眼, 因為如果耶倫下一任不當聯儲局主席的話, 最重要便是在剩餘任期內不要出現金融危機, 要放鷹留待下一任聯儲局主席再說吧!   但這一個放鴿的做法, 已完全減輕人民幣的貶值壓力,或被逼再加息收水的壓力, 港股H股再創新高絕不為奇。   上星期行文提到,為何最近會有較多收購合併事件? 這緣於多個原因: 因為內地資金很多都有走出去的慾望, 特別是國企鵝和有實力的民企,中國已從資本輸入國變為輸出國。二來,新舊經濟已經互相踩過界,收購合併是最快消滅對手和汲取人材和知識的方法。三來不少本地首代致富的家族, 已開始交由下一代接棒,自然也會出現買賣業務的可能性。   外電報導,和電香港(215)出售和記環球電訊,其實也是順理成章。首先,眾所週知,固網業務, 不論是寬頻上網還是固網電話, 均是資本開支龐大,有大規模才有大盈利能力的行業(不論技術制式或是跟供應商討價方面也有好處)。 寬頻上網於城市人的生活, 就等於空氣和水一樣重要。 所以業務性質非常穩健, 並可以跟銀行取得大量借貸提高股東資金回報率。而固網電話, 雖然不少家庭逐漸少用, 但於商業社會也是不可或缺。加上行業已經沒有專營限制,加價減價已可隨便於市場進行。所以行業併購整合,主要障礙就是電訊管理局平衡要維持競爭,其它就只是講「價」!   和電香港出售和記環電,除了現時有兩位熱切的買家之外,也有中資對這類型策略投資有興趣。更重要是可以避免李氏的兩位公子,於同一業務上明顯競爭,這類競爭明顯也對家族毫無好處。當然上述純粹是根據已有資料的猜測,絕非非投資建議也非知會否成事,不過現價也應已反映,成事機會並不太低了。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 東方海外(316)全購邀約的看法 (2017/07/13)
  市場前陣子認為,「五不窮六不絕」,七自然不用「翻身」了。碰巧六月底市場出現細價股股災,七月初又出現騰訊(700)對「王者榮耀」的批評和自我審查,兩單新聞過後自然價股爆出股災之後,前半年帶領恆指上衝的科技股,或者需要休息抖抖。然而,,外資大行於此時此刻唱好內銀股,加上中遠海控(1919)收購東方海外(0316)的消息,繼而再出現幾單可能被潛在收購的公司猜度,不到兩三天,市場於「七不用翻身」的大環境之下,創出了今年的新高。華爾街電影中有句話,「Money Never Sleeps」的確有其道理!   有機會被收購合併的股份,我們明天再談。今天談談聯儲局主席耶倫,於昨天聽證會上表,聯邦基金利率毋須再調升很多,就可以達致「中性」的水平。所謂中性,即是既不刺激也不抑制投資或消費,而也同時提及,如果經濟萬一減慢,可以重啟買債,相對於前陣子放出的鷹派言論,以上是個相當鴿派的說話。如此一說,美國十年期債券息率即時大跌(見下圖)。收息股或公用股,應該可以脫離加息縮表的陰影。     資料來源:彭博 圖一:美國十年期債息近月表現   中遠海控(1919)收購東方海外(316),有謂這是中方逼董氏賣家產,也有謂是連首任特首董氏也開始要「走資」,也有謂是中資「報答」董氏而的出個「好價」。筆者認為這都是無謂揣測(因為實情是我等外人無從知曉的)。但這帶出了兩個重點,一是筆者相信中遠海控所需資本,已全由中資銀行支持,加上將成為全球第三大的集裝箱航運營運商,佔全球12%運力,僅次於Maersk(16%)和 Mediterranean Shipping Company MSC(15%),對市場供應特別是亞洲航線,有一定的定價權,也算附合了國家對「一帶一路」整體的戰略。二是集裝箱營運,一直都很依賴全球貿易,筆者亦不相信這是絕粹不計價的行為。這個出價,等同一個Mid-Cycle市帳率,比這個估值再高的時候,近廿年來就只有2006, 2007和於2011年短暫出現過(2011年是因為全球航運業下跌而短期股價我未反映才出現。)這次是因為航運業穩定下來慢升時期的收購。如果相信航運業會繼續向上的話,大可繼續持有不接受全購的offer。   這個全購邀約要成事,需要中國當局的批准(不批的機會確實微),以及歐美反壟斷的審查(這個是最不確定因素,但合併後只是全球第三,又跟首兩位無瓜葛,要談這個合併要產生壟斷也不容易)。如果成事,現時持股者就有等同個存於$78.67的Put Option,如果不成事,跌回原價的機會其實不高,因為航運業正在緩升,估值也跟隨上升,應該最低也不會跌低於帳面值的。以現時的價格計算,市場大約認為通過以上機會只有約六成,市場或許不太看好是次事件驅動型投資(Event Driven Investment)的成事機會。當然,也有可能是投資者認為股市大旺,用幾個月時間搏約一成升幅,也已嫌少的想法。   另文再分享何解近日併購日趨旺盛,以及其它已公佈或有機會的目標。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有東方海外(316))   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

MORE..

鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
  樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

MORE..

王榮昆
【舊文重溫】王榮昆:輝山乳業的迷思 (2015/10/06)
[王榮昆] 輝山乳業的迷思 (2015/10/06)   「老婆話佢玩嘢,阿媽問佢係唔係傻咗,阿爺陰陰嘴笑...」他們不是在拍大X冰皮月餅的廣告,而是講緊輝山乳業(6863.hk)於9月30日又再回購2734萬股,涉資約7600多萬元,股價再創上市新高。從片頭那一家人的面部表情解讀,應該是一個太早沽,一個望住日日升唔敢買,一個賺到笑。只是不知道誰會笑到最後?   自去年10月起,輝山便啟動了回購程序,至今共動用了約21億元在市場回購約9.35億股(平均價每股$2.27)。其控股股東楊凱及葛坤,更投出46.8億元增持公司近22.38億股(平均價每股$2.09)。由於在公開市場掃貨的金額巨大,輝山期內的股價便由最低回購價$1.3升至上週五的最高$2.93,升幅達125%。   這些金額是一個怎樣的概念? 回到2013年9月的IPO時,公司以每股$2.67發售新股集資近78億,即是說這次回購金額為當時集資金額的四分之一。大股東楊先生就更跨張,不但把招股時套現的資金重新投資於公司,更額外自掏數十億元來增持。   如此大筆的資金從何而來?我們可以把公司回購和大股東增持分開來看。在輝山的公司方面,回購的資金主要來自其IPO集資所得,其營運現金流,以及在今年初向 匯豐貸款所得1.56億貸款。在輝山的大股東方面,增持的資金主要來自其IPO套現所得,以及其分別於今年6月5日和8月13日, 懷疑向平安銀行抵押46.42億股借來的錢。此批股份共佔已發行股33.24%, 或大股東近一半的持股,大約可以按到數十億錢。而大股東真正大手增持是在今年7月2日,時間點上也可以契合。   其實,輝山的股票回購始於與美素佳兒的生產商Friesland之合營。後者承諾注資近七億人民幣,並在完成交易後六個月內(即2015年4月1 日至9月30日)於場內買入總值3,000萬美元的股份, 禁售期為六年。也就是說,6863的公司和大股東不但跟Friesland搶股票, 更偷步買入。   當然,因為Friesland在5月底已快速買齊貨(最少買到1億5000萬股),而輝山和其大股東仍在高位不停大量地買,且買入量較Friesland更多,並因此推高股價,相信Friesland對坐這轉順風車是完全沒有異議的。   6863公司的回購和大股東的增持,令策略夥伴、投資者、甚至自身都有賬面盈利,看似三贏,其實卻處處透著詭異。在今年第二及第三季的告訴大手回購之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借錢等種種手段來進行大規模的回購,若只是為了向市場彰顯對公司的信心,則未免殺雞用牛刀。 那麼,肯定是別有所圖。   如果說6863所圖的是賣盤,那的確有這個可能。輝山的兩名基石投資者已在高位賣出手上持股,而一手幫助輝山建立華東及華南銷售渠道的麥惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不夠一年後就跳船。這種管理層的更換與賣盤之前的準備功夫相符。但若是要拿控股權,為何非得要這樣在公開市場一路掃上去?   同時,由於公司的大額回購,其2016財年的預測PE已炒到35倍, 估值不合理地高於同業。誠然,隨著股價的攀升,大股東從向平安銀行抵押的46.42億股中可以按到更多的錢出來,然後再入場掃貨,進而再推高股價。但是輝山自己將於11月尾公布2016財年的中期業績 – 意即其買賣禁制期(blackout period) 將從10月尾開始。而且,現時Friesland也已無需再買6863了。   所以在這個價位上, 6863的股價在10月中下旬到11月中下旬出中期業績前都可能缺乏動力。所以我們不妨等它出完業績才做進一步的行動,因為輝山乳業大手回購的動機實在是曖昧不明。 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合,因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。
【價勢黨│視頻】王榮昆 x 聶SIR 市評 (2017/03/15)
(以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
【價勢黨】王榮昆:咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? (2017/11/11)
  咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? – – 你猜世界上有人會提出這種近乎「咁大隻蛤乸隨街跳」的交易嗎 —— 以一元賣股份給你,保證任何時間以個半買回,既沒有任何附帶條件,又不限制你何時出售。另一方面,如果真有人提出這種交易,你猜又有沒有人「傻更更」地長期持有到不知何年何月,放棄即時賣回給賣家而穩賺半倍的賺錢機會呢? –   我見過,我真係見過!賣家是天溢森美,買家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,簡稱鄧普頓基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金達成協議(其後於2014年3月27日根據認購協議之條款及條件完成認購事項),鄧普頓基金以8.2%折讓,即$1.22認購天溢森美(756.HK)大約1億股新股,佔擴大後股本約7.77%。有趣的是沒有任何禁售期限,而更有趣的是,賣方承諾,如鄧普頓基金基金賣出時股價不足$1.7的話,當中差價由賣方全數包底。表面看來天溢森美(756.HK)像隻大蛤乸,但熟知商業運作的讀者就會知道,這種安排其實是很常見的。因為上市公司為了贈加知名度,尤其希望公司能成為基金愛股,都會以優厚條件邀請知名基金入股。試想像,如果李超人,甚或雙馬入股香港某小型上市公司,公司股價會作何變化呢?只是這次有點慷慨,沒設禁售期而已。 – 除了聲譽上的無形收獲外,天溢森美(756.HK)也得到一些較為實質的好處。根據協議,鄧普頓基金基金還可以推薦一人加入董事局。這也是基金協助上市公司提高管治能力和企業質素的常見手段之一。從公司發展的歷史來看,自2014年起的大變化,是公司大舉發展代工NFC果汁,至同年8月,新設營運總監建設自家品牌,12月撤換總裁,至15年中又設立股份獎勵制度。可見公司對自家NFC果汁有大展拳腳之意,而可能與鄧普基金的介入不無關係。 – 2014年3月28日,認購事項完成後第一個交易日,天溢森美(756.HK)收市價$1.215,即是說如果鄧普頓基金基金即時割禾青在市場賣出一個交易日前認購的股份,就能極速獲利 ($1.7-1.12)x1億股= $58,000,000。如果是一些慣搶雞胡的散戶就一定祭出有食唔食罪大惡極的至高無上投資心法,先走為敬!但58球在一個知名基金眼中實屬蠅頭小利,如若不顧商業倫理極速套現,實在有礙觀瞻。不妨從正面去看,鄧普頓基金基金如看好天溢森美(756.HK)未來發展,區區$0.58可能不在其眼內,就算以$1.7這個包底價來說,也不算遙不可及的價錢。根據協議,還有另一個有趣安排,如果從協議達成起計,如股價在三年內能維持連續60天在$3.4以上,公司對$1.7的包底條件就可豁免。可見天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金對將來的憧憬不可謂不大。 – 當然,天溢森美(756.HK)的新業務發展仍屬起步階段,尤其打開分銷渠道與宣傳推廣所費不菲,現時投資風險實在不小。正所謂有錢就是任性,鄧普頓基金卻是「有錢就是耐性」(有$0.58打底嘛),搏中有大獎,不中都有安慰獎,與我們一眾散戶實不可同日而語。小投資者適宜靜觀其變,謀定而後動,待二月底業績公布後,再行定奪不遲。 – 最後還有一點值得一提,由於協議至今快將三年,天溢森美(756.HK)從未升破$3.4,意即這個包底條款似乎要維持到永永遠遠講阿門的那天,如果期間出現影響股價的重大消息,似乎會有些搏奕空間。因為天溢森美(756.HK)將會相當被動,股價太低,對鄧普頓基金沒大影響,但前者就會因為包底協議而遭受雙重打擊,所以到時可以觀察公司有否護盤行動,從而尋找投資機會。股價攀升的話,則越接近$1.7,鄧普頓基金減持對股價做成的壓力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一個故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月線圖 – –       #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 — –    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

MORE..


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。