諗sir人生階段信箱: 已解答1197個案。
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解答買樓、保險、基金、收息之疑難 #1260
你好,小女子wendy今年33 單身,退休父母和我同住,想向你請教一下理財心得,希望以作參考,謝謝! 資金︰ 1)本人現有股票值若100萬,如長放每年若可收息$40000,但可能放幾個月 2)現金若25萬   資產 : 1) 2009年買樓自住借9成半,尚欠158萬,現值560萬,還要供多18年 2) 2016年買收租樓借5成,尚欠135萬,現值320萬,還要供30年 每月收入︰ 1)現每月收入若$47000(已扣公積金),2年後,可加薪至$51000為頂,另外每年跟公務員加薪 2)另有PART TIME收入每月若$8000 3)收租單位,扣供款﹑稅及雜費後,若有$2400收入。   每月支出︰ 1)家用$5500 2)供自住樓$9500(連管理費) 3)危疾+人壽儲蓄保$1850 4)自己洗費若$3000 5)稅每月平均若$1500 6)旅行每月平均若$1000 現每月若可儲$35000。   問題︰ (1)加息周期將至,如我每年儲40多萬,三年後若儲多150萬,我應還清自住樓按揭,定再買第三層樓?本人目標係再入多一間樓收租,希望將來退休有穩定租金收入。 (2)另外,本人現有的現金股票(若125萬)還可怎樣投資?買債基可行嗎?有好介紹?可自已網上買嗎?或join銀行蓄儲plan,供5年,10年後可拎返本金同定息。 謝謝你的答覆!     ANSWER: 筆者自身意見是加息不一定對樓價有負面影響。除非供樓利息高企但低通賬,這才令業主放售樓宇尋求更佳投資。見2005-07年上一個加息週期,樓價仍上   清還自住樓按揭是差的行為,尤其對年未過40之人仕。因買樓之精要就是想銀行先借錢比你去cap樓,同時承諾定額還款,時間一過用黎還款既銀紙根本變得不值錢,令人獲接近必勝之法。當然如看倌有感未來銀紙係會越印越少,或財政狀況令閣下無需為低價碼既磚頭資產去勞神,咁就咪鬼再睇呢個亂up既網頁   買唔買第三層樓,唔使問我,概念通既自己可計出黎。讀者人工51k(用埋佢近年頂點工資去計),借貸力為51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。現在已借158+135 = 293萬。借貸力用了293/660 = 44%。由於在旺市不建議借貸力用超70%,即讀者買第二間樓最多可再借660*70%-293 = 169萬。由於市面兇宅都trade緊300萬,故借169萬之budget太少,得出不應再買第三間樓之結論。其實如已有兩房在手加上人工充裕,在旺市更保守只用60%以下借貸力都可以。將借貸力在旺市維持在用50-60%,令市升自己持有樓房可再獲利,市跌自己亦有預算可再入平貨,令業主立在不敗之地。   銀行儲蓄計劃,除了是擁保本之好處外,諗唔到回報有幾突出。銀行保險提供約3-4%之年回報,比買入長江基建之直債之回報更低。有些計劃是10年儲蓄,保證負回報。上過收息101堂既同學計得每每教到最後一張slide,我都搬一次呢個「驚為天人」的保證輸錢既計劃出黎。至於投資相連既101 plan,會用更多時間講下點解救。   讀者買左人壽同危疾,有冇諗過如入醫院究竟享有什麼保障? 排公務員條隊? 其實人壽、醫療、危疾有咩分別好應攪清。至於呢個歲數供1850/月保險,係稍為過多。最大問題係洗左錢都應未買到貼身既保障,只係穿左件買貴左而又唔稱身既衫。   […]
未收好息先賺價、股票輸到眼坦坦 #1259
  你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,決定執筆請教:   本人27歲單身,仍與三個兄姊妹及祖母同住公屋。父母早於中學時因癌症相繼離世,人壽賠了約290萬,多年慳住洗現時總資產仍尚有225萬 (現金170萬、10多年前買入香港股票估計蝕50%現值30萬、09年只想投資買入歐洲基金蝕50%現值25萬)。   過去十年忙於應付學業,不善理財,現後悔早幾年不懂得買樓!現時不計自己家庭總收入約$30000,現希望好好為僅餘的遺產增值,對得起父母之餘,亦能為長期病患的姐姐每月帶來穩定被動收入,幫補每月4k醫藥費。   請問諗sir可如何重新分配資產達到目標?應靜候樓價下跌買樓收租嗎?抑或有其他更好選擇?   現時自己基本月入25k,今年穩定有45k,唯以後有否此數目未知。   手持現金約30萬。曾玩細價股一年,賺過6位數最終輸返打個和,現無股票係手。   有感投資物業才是王道,15年自己出首期,與祖母聯名買入244萬的新居屋。今年中收樓,現需準備借足9成按揭,將獨力月供約近9千。   本身打算自住,唯反覆思考後未有迫切需要,猛然後悔當初應先買入細價私樓收租,浪費了年多時間等收樓。如現時撻訂儲多半年錢轉買私樓細單位收租是否不智?手上新居屋除了自住是否無利用價值?   期盼你的賜教!感激不盡。   answer: 一個理財方向正確,但執行錯誤的例子。趁後生買樓利用時間貶掉債務正確,但買新樓再加樓花就是錯。讀者或於本網睇片了解到買居屋投資仍屬不妥,主因居屋買黎就係唔想補地價,但未補地價的居屋難於抵押,低市場流通性,故就算未屬大錯但仍是錯配。09年為左想投資,所以買基金,又係攪錯哂。應該係為左歐洲的投資機遇,所以利用基金先為正確。故讀者若未攪清為什麼要投資,點走都會行錯。   解難在於父母淨落既一筆錢,筆者唔會好似sales咁叫佢拎黎買野,而係由保險機制了解為什麼有此筆錢出現。保險原意是為逝世人仕履行未完成的財務責任,提供入息予妻小。因此投資的底線是為產出月入,賺價或搞什麼2變4、4變16是錦上添花既事,有左被動收入先好將賺價變成主打。可能你心想:「我2變成16之後口袋就有錢,那就連同入息目標一齊達成啦!」   可是錢財事,往往是人一生與別人在鬥智。連文盲都知錢搞幾次2變16之後佢就會發達,那為何芸芸眾生就只你一條友做到賺錢? 留意人是PK的,佢做唔到既野亦唔想人地做到,近日最易呃LIKE同SHARE既方法莫過於貼上「波司長」張大照了。加上斂財者不一定係自然人,政府都可以。利用發鈔權去稀釋紙幣的內含值經常是政府的把戲,後生仔要守財唔係容易。你由低波幅之收息物去完成「卷一:入息」呢部份、再去答「卷二: 賺價」未遲。開快車一心諗住賺錢快發達既事,留比自認聰明既人做。   讀者於基金同投資左10年既股票可以先贖返,而家拎返一半他日只消Double就可將錢回本。若個市再跌20-30%,讀者他日要將錢Triple先可回本。故一旦發現方向唔妥,cut-loss好重要。讀者未識呢件事,只好先放棄賺價。   祖母個名用黎hold住間公屋(60歲之上就算富戶都免申報),唔使諗。讀者如收入只在25k而不結婚,一生二宅已近極限。25k收入經過9k供款後借貸力餘下(25k*50%-9k)*2.59mil = 90萬。居屋是因為想老人家排快點所以加祖母名嗎? 估計讀者應唔係叫祖母放棄公屋而錄表上居呢條路。但點都好居屋未補唔出租得又唔按得,所以你話未聽好書做錯一個財務決定個代價有幾貴呢? 如果按讀者自己意思撻訂,辛苦儲得首期一炮無哂。筆者基於讀者儲蓄能力暫不高,買左居屋只好自住吧,希望收樓後個價會升係二手市場搵人食左佢。   由於居屋唔能夠出租,讀者唔可以將居屋轉正出租用途然後利用租約將借貸力提升去買第二間樓。但假如呢間係私樓,只消5-7年後還本加補結欠令按揭借貸少於市價5成,1萬租約可提供約(0.8*2.59) = 208萬借貸力,足夠讀者入手第二房。那將居屋補價是否明智? 答案為: 不智的。   淨低金額225萬可撥25萬黎參考收息101的債基方案,年收息15-20%。建議先試些少錢,由於每月派息故當佢2月上堂3月就開始派息,觀察3個月才考慮加碼買多100萬,看看債基的派息是否合佢心水而波幅是否肯定的低。即係去到本年5月,讀者開始有125萬*15%/12=$15625之收入。由於入手債基後好快有息派,唔似保險或股票,一個sell你廿年後會點而股票就猛咁叫你等翻身。好的投資物通常是快有現金回報,而唔係呃你十年八載的。二月的收息101已收了起碼60人,三月班將在星期六,如需閒日上堂者快把握機會報二月的閒日班,盡快測試收息是否和過去38個班次的同學一樣合符預期。
三個銀行扮有債基的殺機 #1258
諗sir 你好! 拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101。對理財實在一竅不通,早前亂買股票及基金而有所虧蝕,本已對投資生畏,但有幸接觸到諗sir鴻文,令我以達致財務自由為目標。特此來信,還望諗sir撥冗指點迷律。 本人公務員一名,31歲,月入$62,000 (如無意外半年後可增至$80,000),已買$580萬樓花,八成上會,月供約$17,000,有mortgage link 户口。因要做五成按揭才可出租單位,打算收樓後自住用。由於剛用盡積蓄付首期,要從頭儲錢。可月儲$30,000。打算用收息堂時買債基及直債方法,從諗sir文章明白到可透過私貸買債基或直債並以利息還貸款,因此習得收息方法後打算借私貸一百萬買債基或直債,到期後便可免費取得一百萬再作買樓之用。未知會否太過冒進?   另外於上堂前自己某一銀行做了ASSET LINK基金抵押服務,發覺與堂上授的方法有異。ASSET LINK服務不能令我的利息達10%以上加上更有本金虧損,如何解救? 另外,打算在五年內行一生三宅,但因要繳付重稅而有點卻步,因此想轉為投資美國或台灣(高雄)樓市(因有親朋在彼邦)。請問是否可行?請諗sir賜教! 希望早日退休不用看老闆面色的人上   ANSWER: 31歲人除非識投胎,否則好難唔再做任何投資。當然出家或脫俗生活模式有助你離開本理財網誌,惟大部份人早出晚歸都因受錢財事所擾。讀者提及想借錢買債基,利用槓桿將回報倍大意圖獲超10%年息,執行前必須留意係「借」同「買債基」方面都有點學問,攬清楚先出發:   讀者上堂前提及借私貸買債基,需先留意私貸是咁多種借貸入面最損借貸力的,做左就好難係投資期內再買樓。例如讀者月入62k,已有17k按揭要供。係金管規定所有債項不能超過人息50%之條件下,讀者借私貸最盡月供62k*50%-17k = 14k。一般私貸最長分5年還,就當私債直係無利息,讀者最多可借私貸60月*14k = 84萬。留意得此數目係假設佢無任何信用卡或其餘影響借貸力之事,故讀者心想再借100萬私貸做債基其實可行性不高。當然,佢比高息去借財仔有可能成事,不過應唔會有人比成8%借錢成本去套債基疊增個10-20%利息的。   至於係某銀行做的asset link,其實佢同筆者於收息101提及的債基疊增有很大分別。asset link是把你戶口啟用可抵押模式,令部份存款不受存款保障計劃保障,然後把你100萬的基金單位作抵押,開出三至六成不等的透支額,最低的年利息收取3%。睇到呢度同學已知呢種asset link收取息貴加上槓桿成效較低,又或近似另一些銀行叫的UTOD,而唔係真正的疊增。更重要是發現了有銀行從業員閱畢諗sir網誌,宣傳佢介紹既方法就係諗sir的「債基疊增」方案。可惜除了本身只支援UTOD之外,更為求高佣金叫客戶配了不合適之債基去槓桿。不少同學是「受過傷」之後先黎上堂,於銀行交了一大筆「學費」,然後先黎與諗sir面接。更有人是被「擺佈」多年,未知一般要隔幾耐轉換而過份出出入入蝕哂係佣金,錯在未知點對投資物買賣作主意。知道不少人喜歡筆者在堂上講解銀行點樣set陷井劏客,只好說負面既野唔想講,但會盡力為同學解釋有某類別的建議是不需聽進的,另外告知你大部份最尾贏錢既客佢地有什麼投資模式。慘將財富投入冤枉路,輸1%已是萬元損。如讀者已做錯,錢已輸貨只可以放。   最後是筆者提倡的債基疊增,融資成本低加上唔影響借貸力。主宰借貸力的TU(信貸資料庫)就像遊戲裡的觸發事件,你係低LEVEL個陣觸發左佢開頭唔為意,但好影響你人生呢隻game有咩結局。     至於讀者用盡首期買樓花,本是不建議。一是此舉阻延了再買樓收租的準備、二是佢月入雖高但此時係「無人無錢」(即無cash係手加上無老婆個人名幫手低成數再上會),故就當半年後增至8萬月入,請務必保持謙卑。   高雄是死路,美國唔熟悉。讀者需明白香港有不少人將未夠5成上會的樓偷偷租出,主因是他們了解過罰則、及處理手法、更知道點做可盡量避免。未來2年利用債基收息及了解投資物的穩定性與自己是否配合後,慢慢儲個首期再用其他屋企人名高成數上會未遲。讀者年紀尚輕,應用債基收10-20%息而唔好用直債,至於樓都應該趁後生係香港買。過HK$20M才用考慮於其他國家置業。

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2017年如何令大陸股蟹貨極速返家鄉? #1250
今日生果報財經要聞,談及國家要求國企將一定比例的外滙收益強制結滙,即焗佢地儲人民幣以穩定匯價。根據熔斷的經驗,國家在金融領域伸出有型之手,只會越搞越大鑊。不過為左唔影響本網站課程對廣東省既招生,我地只好集中討論如果你有一堆內銀或大陸股蟹貨,點樣趁恆指仲有二萬二時好去執葬啦。當然如閣下是炒股高手「永唔蟹」,那根本不需再理會什麼錢財事,請關閉本頁為豐富人生做更多工作。   先了解了一眾國企或紅籌,唔多唔少都受人民幣下跌所害,尤其內房,佢地係借美金係大陸起樓然後收人仔。內銀唔見得好好,焗收人民幣但唔准帶頭買跌,加上走資加大呆壞帳,那種內傷不言而喻。早前中國銀行(3988)將中銀(馬來西亞)立為中銀(香港)(2388)之下的子公司,原因估計是馬拉貨幣吉令跌到七彩,兌人仔蝕條數要中銀香港去啃。海外公司因幣值下跌還可以卸,但如是自己國家本位貨幣下跌仲點可再卸呢? 由此可見,有成手內銀或喜愛買大陸股既你,睇睇以下錦囊能否幫手。   下圖描述一在美國上市之ETF,走勢總會同香港國企指數同向,惟幅度大3-5倍。在2016年全年,ETF價升幅為國企之3倍幾。有左呢隻ETF,假如陳生2015年大時代用100萬買落中國銀行(3988)蝕左三成,而家只剩70萬,可以將50萬中國銀行沽走,淨低20萬轉買呢隻ETF。由於呢隻ETF係3-5倍於中國銀行的升跌,換言之70萬價值的中國銀行股份升了3%,隻ETF都可跟升約3倍即9%。那70萬中國銀行賺了3%即$21000,20萬的ETF亦都賺了$19000,其實效果不惶多讓。但最大分別就係,陳生係蟹貨入市拎返50萬出黎! 多了50萬資金,可以點做? 梗係穩陣派收息望回本啦! 唔通仲拎去博下鋪咩? 投入收息101的債基疊增方案。又或更進一步行埋套餐C,年收息在20%,而債基之風險(即標準差)約3.97%(見下圖),比匯豐股價的標準差(5.19/63 = 8.2%)還低了不少(數據在下下面stockblogger有關匯豐報價圖)。就咁50萬收返一年$100000,兩年即可收回$200,000。將利息加埋原有之70萬,3年後總值接近90-100萬,個本金就咁收返黎。若中國銀行升了,隻ETF都會升,唔怕少賺,詳細操作在ETF課。但如閣下乜都唔做等運到,那幾時收返筆錢未知道。若今時股市真是高位,跌左之後再實行會因本金再縮而難上加難。 當然債基疊增都唔係無風險,不過相對比買股票之波幅低,仲要係低30-50%,這在昨日的文章已詳盡解釋了。其實買股之風險可以計算出來。至於上文假設了國企指數同中國銀行同升跌,當中肯定有誤差。不過大家可以去查下價,其實中國銀行過去一年股價同國企指數走勢極吻合。若然大家係買中石油或內險股,此方案都可照用無異,因為佢地同國企走勢唔會差好遠。希望此錦囊幫到大家2017唔再持有蟹貨。
買新樓攞著數? 睇真本案解構 #1221
你好諗sir: 本人30歲 月入$40000 每月開支約$30000 現時大陸工作沒有任入息證明,現有10萬(現金),曾破產 現已解除。因不能過hkmc 於2015年底經發展商按揭 用15%首期買入新樓約370萬,月供約$13000。發展商按揭只有    頭3年跟現時利率,之後沒有任何優惠。我希望在按 揭優惠期完之前可以以樓價6成轉按到其他銀行(明年底收樓). 請問呢2年我的理財計劃應該怎安排會更好?破產人士有否方法可提高借貸力?另外從你fb知道債基,破產人士是否適合呢? 謝謝 本人完全沒有股票經驗   answer: 真係要答一答呢位讀者。各破產人仕必然會知於期內不能承造按揭上會,到期後獲法官簽署的破產解除令後,可攜同頒令文件去銀行開戶口。要知破產期間唔好講信用卡,連戶口都唔比開,而銀行對某類別人仕會獲有關當局通知係系統加了「旗仔」去識別。銀行如無人通知,係唔會到期自動抹走「旗仔」,故客戶需到行提供文件才會減去。   講返讀者,佢當然係過左破產令先會為自己添資產。問題係破過產既人能否再問銀行承造按揭? 取態是留比銀行、金管無標準答案。不過建議該批人仕唔好去當年你爭過錢既銀行去申請樓批,因為佢地已write off左你筆欠貸。而你相隔三五十年再去問銀行借錢,銀行對呢個身份證number究竟write off左幾錢係有記錄的。一見到就傷心,要借錢當然無得傾。   抽出本案作答之原因,係讀者擁三個不利批按揭之因素而不自知。希望盡力提點而他人可借鏡。三因素為境外工作、入息證明欠奉、曾破產。亦由本案可了解香港地產代理的工作手法,係唔會理個客第日上唔上到會,總之有deal有佣收就是王道。新盤高獎賞在前,那會理客死活? 相信讀者只屬冰山一角,近年市場以賣新盤為主應產出不少近同個案,大家快會在生果報睇到。由於賣樓同賣保險近同,買保險廿年後先知筆錢收番幾多、而買樓都有近2-3年的成交期(而家可以長至12年)。在此情下更鼓勵不良銷售,到3年後個客要追討、當時經紀或已經轉行、地監局都管佢唔到。所以呢,筆者設立網站及課堂提供客觀意見,閣下究竟value呢個意見幾錢,留比大家自行判斷。   至於讀者,其實佢而家去銀行連一萬都借唔到亦不覺奇。就當私人貸款都要香港有公司autopay出糧先易批,何來係大陸做野又無文件就批到按揭呢? 至於讀者申請到信用卡唔出奇,只要佢搵間同佢無「恩怨」既銀行應可攪掂。但30%年息的信用卡的批核難易、點同收1.5%年息的樓按相比? 說不定有經紀又話:「信用卡都攞到、上會冇問題!」你信佢就真係要老豆淨多一千幾百萬比你敗你先可完成人生。   讀者今年應找有錢而人工高的親戚拜年,然後介紹一下本網,當然同佢地提提收息101的債基疊增收15-30%或直債保本咁收10%之法啦。希望佢地收番一年息到時會出手擔保讀者。另外內地公司要轉做香港出糧。若然唔得就要自己開公司去簽service contract,然後用公司出糧比自己,再用買樓003「借貸力由無變有」之法,細心安排文件及對答為自己增強借貸力。讀者宣稱的工資額在香港人而言算不錯,但如沒借貸力可見往後寸步難行,因沒銀行襄助係香港註定難撈。你睇社會上的收租佬同商家,佢地做生意或買樓既錢真係每一蚊自己儲返黎? 買成4-5間樓收租,你真係咁叻可以儲到? 買塊地又如何? 所以一些小財技就是告知你將銀行由對手變成幫手,生活往後可輕鬆一點。   至於讀者做債基疊增是可以,但有些銀行在批債基疊增是會睇埋TU及落record的,估計讀者批唔到。而筆者是會告知學生在那裡可做債基而又唔會check及落TU record,令收息人不被減低借貸力,而讀者又可做到疊增收息。
特朗普勝選對樓市及債市影響 #1214
特朗普勝選,對香港業主或持有債基再疊增的學生,應如何部署?     由於選舉前傳統媒體報導希拉莉勝出機會較高,故事實與預期不合,令市場避險情緒高漲。由於筆者不相信特朗普就任後會依照競選時提倡的政綱而行,但佢幾個主要主張應會跟住黎行,加上參眾兩院都由共和黨人佔了大多數,只要特朗普在未來兩個月好好安撫下班黨友,未來將可強政勵治。 至於對香港收息資產的影響,分樓市同債市黎講。   樓市 特朗普主張拋棄自由貿易,實施關稅。工廠撤回美國、亦會運用舉債強項加強基建,國債債項上升(佢係勝選後都不忘重提:”WE WILL FIXED INNER CITIES, REBUILD INFRASTRUCTURE”),預期美國內需應真係可以向好,令通賬重現,重而令美國加息機會上升。聯儲主席耶倫好可能被撤換,美國息口政策比往事有改變。留意到特朗普於當選後一日,開口話會保住「耶倫大姐」(美聯儲局主席)。筆者認為此為暫時性的手段,在今日至1月20日準總統必須保持謙卑去吸引人材而來,特朗普才有能組力強力班底。一個cheap既班底究竟會令管治如何艱難,睇香港就知。在港不少高官議員仍被十幾廿萬月薪吸引,懶做事或做錯事,最終誤港前途,仲衰過誤人子弟。   至於施老闆一向是希拉莉fanspage,由於支持邊個人一向反映個人意志及手上利益。故加此為看淡香港樓市的附點。   先講「拋棄自由貿易是否一定有害」呢點筆者都未想到答案。自由貿易出自國富論(ADAM SMITH),指如各國集中做自己生產強項,實行自由質易就可令每人得到最大生產效應。不過時至今日,大家明白中國生產既波鞋,個性能未必同美國生產既一樣。所以透過貿易交換生產去到今時仲work唔work? 筆者開始質疑。雖過去200年各大國對自由貿易奉而行之,而每當有國家實行單邊主義,就係下沉徵兆。如荷蘭、英國。惟今次特朗普再引美國行單邊,未必一定「衰硬」。如果佢咁做成功左,美國人有工做錢又留返係美國洗,實在會對他國造成壓力。 – 估計美國會因而通賬升溫而引發加息,利率政策將改變會是特朗普當選對港影響最深入之事。惟香港業主應唔會因加2-3%息而賣走住宅,計算如下:   計算: 500萬按揭借貸(攤30年還)如由1.8%年息加至3.8%,月利息支出由$7500加至$15000。即供3年貴息要供多27萬   考慮: 如賣樓第時再買要比倍於27萬之印花稅   答案: 所以加印花稅剛好抵銷了業主因加息而賣樓之欲望。香港樓市仍會困死在120-140之死局。留意死局會慢慢消磨一些人的創新意志,咁行比樓市大跌重新洗牌仲慘。   伸延: 另外係租盤短缺下,業主會將供樓新增成本轉架了租客,而銀行就賺多左。所以錢又係由打工仔流向銀行。同時係特朗普奉行單邊主義加上政治班底不夠厚之下,估計先不會對美國銀行業打壓、而香港銀行業或者會見到曙光。   報章式「老鳳」答案: 樓市係未來兩季會調整,惟今之黑天鵝事件出現會令調整深一點,未上車者好去睇樓。留意2008年金融海嘯香港樓市都係跌約20%,所以黑天鵝一出令香港樓市大跌之說是不成立。至於特朗普有加息之偏向是會壓抑樓市上升,但準買家不要預會樓市跌30-50%比你入貨。   債市/REITS 特朗普政策賭博性強,未來市場風險大增,美國國債短期需求上升。但在實體經濟向好加上息口上升之下,公司債需求仍在而不會大跌。反而股市會出現資金流出,預期在1月20日特朗普就任後市場才會開始明朗,2月才會再現升軌。   其實不少學生都在等待買入債基的機會,今次事件令投資契機出現。雖港股於特朗普當選後第二日大升,但筆者認為如果閣下是收息者,過去兩天是情緒性波動,不要太被牽動。反而要開始準備美股有加息及有通賬後,於港美聯匯下應作之部署。加息下高評級債如美國國債會受影響,宜放走。拉丁美洲市場看淡,估計特朗普就當唔係墨西哥邊境起牆,都會認真加由墨入口之關稅。至於公司債在下年應被看好,因為美國實體經濟有所改善,最後令公司倒閉機率下降。但在1-4月於推行政策之初,股市波動較大,留錢係金、樓、債將是明智之選。   另外係加息預期下,定息債因加息而遭拋售,浮息債看俏,REITS唔睇好,係香港只睇好與香港商廈有關聯的陽光(0435)及泓富產業(0808.HK) 。一些香港住宅類的REITS宜避開。另外為求 安撫共和黨人,油價走勢向好。而特朗普另一主張是加稅,傾向與富人徵稅,相信呢個都係佢咁贏得人民支持之原因之一。  

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解答買樓、保險、基金、收息之疑難 #1260
你好,小女子wendy今年33 單身,退休父母和我同住,想向你請教一下理財心得,希望以作參考,謝謝! 資金︰ 1)本人現有股票值若100萬,如長放每年若可收息$40000,但可能放幾個月 2)現金若25萬   資產 : 1) 2009年買樓自住借9成半,尚欠158萬,現值560萬,還要供多18年 2) 2016年買收租樓借5成,尚欠135萬,現值320萬,還要供30年 每月收入︰ 1)現每月收入若$47000(已扣公積金),2年後,可加薪至$51000為頂,另外每年跟公務員加薪 2)另有PART TIME收入每月若$8000 3)收租單位,扣供款﹑稅及雜費後,若有$2400收入。   每月支出︰ 1)家用$5500 2)供自住樓$9500(連管理費) 3)危疾+人壽儲蓄保$1850 4)自己洗費若$3000 5)稅每月平均若$1500 6)旅行每月平均若$1000 現每月若可儲$35000。   問題︰ (1)加息周期將至,如我每年儲40多萬,三年後若儲多150萬,我應還清自住樓按揭,定再買第三層樓?本人目標係再入多一間樓收租,希望將來退休有穩定租金收入。 (2)另外,本人現有的現金股票(若125萬)還可怎樣投資?買債基可行嗎?有好介紹?可自已網上買嗎?或join銀行蓄儲plan,供5年,10年後可拎返本金同定息。 謝謝你的答覆!     ANSWER: 筆者自身意見是加息不一定對樓價有負面影響。除非供樓利息高企但低通賬,這才令業主放售樓宇尋求更佳投資。見2005-07年上一個加息週期,樓價仍上   清還自住樓按揭是差的行為,尤其對年未過40之人仕。因買樓之精要就是想銀行先借錢比你去cap樓,同時承諾定額還款,時間一過用黎還款既銀紙根本變得不值錢,令人獲接近必勝之法。當然如看倌有感未來銀紙係會越印越少,或財政狀況令閣下無需為低價碼既磚頭資產去勞神,咁就咪鬼再睇呢個亂up既網頁   買唔買第三層樓,唔使問我,概念通既自己可計出黎。讀者人工51k(用埋佢近年頂點工資去計),借貸力為51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。現在已借158+135 = 293萬。借貸力用了293/660 = 44%。由於在旺市不建議借貸力用超70%,即讀者買第二間樓最多可再借660*70%-293 = 169萬。由於市面兇宅都trade緊300萬,故借169萬之budget太少,得出不應再買第三間樓之結論。其實如已有兩房在手加上人工充裕,在旺市更保守只用60%以下借貸力都可以。將借貸力在旺市維持在用50-60%,令市升自己持有樓房可再獲利,市跌自己亦有預算可再入平貨,令業主立在不敗之地。   銀行儲蓄計劃,除了是擁保本之好處外,諗唔到回報有幾突出。銀行保險提供約3-4%之年回報,比買入長江基建之直債之回報更低。有些計劃是10年儲蓄,保證負回報。上過收息101堂既同學計得每每教到最後一張slide,我都搬一次呢個「驚為天人」的保證輸錢既計劃出黎。至於投資相連既101 plan,會用更多時間講下點解救。   讀者買左人壽同危疾,有冇諗過如入醫院究竟享有什麼保障? 排公務員條隊? 其實人壽、醫療、危疾有咩分別好應攪清。至於呢個歲數供1850/月保險,係稍為過多。最大問題係洗左錢都應未買到貼身既保障,只係穿左件買貴左而又唔稱身既衫。   […]
改正七項有問題的投資 #1257
你好: 新年快樂,祝你新一年身體健康,長搵長賺:   想請教如何投資是好,狀況如下: 現金300萬人民幣在深圳收利息 4.2-4.4% (分開8舊錢),每月約1萬人仔利息。 現金港幣 120萬 (在做mortgage Link,隨時可以運用) 股票約市值60萬港幣 (其中40萬匯豐,平均$68 已hold 8年) 香港HSBC人民幣基金:市價 人民幣17萬 (原投資20萬)每月約人仔1000利息 深圳人民幣基金:市值 人民幣20萬 (原投資31萬)$0 回報 10萬人仔保險,2018年1月到期,到期拿回12萬人仔 另加MPF   物業: 市值730樓一層(紅磡),16年12月轉名比太太(想用我個名多買1-2層),借352萬,30年(剛開始)H+1.35% 車位自用(我單人名),2013年100萬全數比,無供款,現在價值180萬 無其他債務   收入: 太太人工(扣除MPF) 港幣$30000 (現在太太名已經借盡352萬) 本人38歲建築師,原本做建築設計生意,但大陸房地產轉差,2016年底關掉返港。剛搵工,1月上班人工約2萬(為了考香港及英國專業建築師牌照願意低人工又低做起),希望半年後考到牌就5萬起跳。   支出: 每月供樓$13000 (仲有359期到2046)@H+1.35% 外母房子租金:$12800 黃埔(方便照顧我女兒),如果買到大樓就一起住,租金便不用計算 女兒學費$8000 供養父母總共:$10000 太太及自己個人日常費用:各$4000 其他費用:工人,汽車牌照,油費,地稅,保險,水電煤:每月平均$10000   目標: 想買多一間大一點自住,把現在的樓送比年紀大的父母,完他們多年心願在黃埔生活(情意結)。Budget大概在$800-850萬之間,一直等樓價跌,等左3年,搞到人仔一致貶值,2年帳面總共不見約$60萬港幣。 以手頭上資金,怎樣再更好的運用?有否好提議,1. 怎樣買到一層紅磡區的自住(所謂大即750尺,約800-850萬),2. 買多一層小的出租作收入(450尺約 550-600萬,純租金收入$16000),3. Keep現有一層(600尺)送比父母。4.人仔仲Keep 嗎?(之前賺人仔,不是港幣轉過去) 曾今考慮買多個車位收租,$180萬,租金$4000,但車位將來抵押很多銀行不接納。 […]
買樓食自己。勤奮獲三宅 #1256
你好! 一年前在書店看到您的著作,獲益良多,己閱畢您的三本著作和上了買樓001。儲了幾年錢計劃置業,想請教投資部署,盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見!   個人背景 年齡: 31歲 職業: 專業人員,現居住於父母名下已供完的公屋(估值100萬,未補地價)   收入及支出 月入約65000, 扣除強積金後有62000收入,每年根據薪酬表跳point。每月扣除家用保險稅等各儲蓄,至少能儲40000, 其中30000作首期儲蓄。   資產 有約70萬現金儲蓄。沒有持有任有投資產品(股票、基金等),有買保險(人壽,危疾,醫療,意外)   目標 計劃買一個大屋苑兩房單位, 三年後自住,  荃灣線/沙田線近番工   問題 由於流動現金較少,估計現時只能應付410萬以下物業,故有以下計劃   Plan 1 買400-420萬物業+租出去—->3年後賣出去 + 買自住物業 – 壞處: 無左第一筆置業費用 –>  約20萬!!!  (約2年租金) – 好處: 賺樓市升值   Plan 2 買 400-420萬物業 +租出去—-> 3年後自住—->儲錢買第二個物業 – 好處:可嘗試按第一個物業 –> 借200萬! – 壞處:    – 15% 額外印花稅, […]

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傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。
理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

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未收好息先賺價、股票輸到眼坦坦 #1259
  你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,決定執筆請教:   本人27歲單身,仍與三個兄姊妹及祖母同住公屋。父母早於中學時因癌症相繼離世,人壽賠了約290萬,多年慳住洗現時總資產仍尚有225萬 (現金170萬、10多年前買入香港股票估計蝕50%現值30萬、09年只想投資買入歐洲基金蝕50%現值25萬)。   過去十年忙於應付學業,不善理財,現後悔早幾年不懂得買樓!現時不計自己家庭總收入約$30000,現希望好好為僅餘的遺產增值,對得起父母之餘,亦能為長期病患的姐姐每月帶來穩定被動收入,幫補每月4k醫藥費。   請問諗sir可如何重新分配資產達到目標?應靜候樓價下跌買樓收租嗎?抑或有其他更好選擇?   現時自己基本月入25k,今年穩定有45k,唯以後有否此數目未知。   手持現金約30萬。曾玩細價股一年,賺過6位數最終輸返打個和,現無股票係手。   有感投資物業才是王道,15年自己出首期,與祖母聯名買入244萬的新居屋。今年中收樓,現需準備借足9成按揭,將獨力月供約近9千。   本身打算自住,唯反覆思考後未有迫切需要,猛然後悔當初應先買入細價私樓收租,浪費了年多時間等收樓。如現時撻訂儲多半年錢轉買私樓細單位收租是否不智?手上新居屋除了自住是否無利用價值?   期盼你的賜教!感激不盡。   answer: 一個理財方向正確,但執行錯誤的例子。趁後生買樓利用時間貶掉債務正確,但買新樓再加樓花就是錯。讀者或於本網睇片了解到買居屋投資仍屬不妥,主因居屋買黎就係唔想補地價,但未補地價的居屋難於抵押,低市場流通性,故就算未屬大錯但仍是錯配。09年為左想投資,所以買基金,又係攪錯哂。應該係為左歐洲的投資機遇,所以利用基金先為正確。故讀者若未攪清為什麼要投資,點走都會行錯。   解難在於父母淨落既一筆錢,筆者唔會好似sales咁叫佢拎黎買野,而係由保險機制了解為什麼有此筆錢出現。保險原意是為逝世人仕履行未完成的財務責任,提供入息予妻小。因此投資的底線是為產出月入,賺價或搞什麼2變4、4變16是錦上添花既事,有左被動收入先好將賺價變成主打。可能你心想:「我2變成16之後口袋就有錢,那就連同入息目標一齊達成啦!」   可是錢財事,往往是人一生與別人在鬥智。連文盲都知錢搞幾次2變16之後佢就會發達,那為何芸芸眾生就只你一條友做到賺錢? 留意人是PK的,佢做唔到既野亦唔想人地做到,近日最易呃LIKE同SHARE既方法莫過於貼上「波司長」張大照了。加上斂財者不一定係自然人,政府都可以。利用發鈔權去稀釋紙幣的內含值經常是政府的把戲,後生仔要守財唔係容易。你由低波幅之收息物去完成「卷一:入息」呢部份、再去答「卷二: 賺價」未遲。開快車一心諗住賺錢快發達既事,留比自認聰明既人做。   讀者於基金同投資左10年既股票可以先贖返,而家拎返一半他日只消Double就可將錢回本。若個市再跌20-30%,讀者他日要將錢Triple先可回本。故一旦發現方向唔妥,cut-loss好重要。讀者未識呢件事,只好先放棄賺價。   祖母個名用黎hold住間公屋(60歲之上就算富戶都免申報),唔使諗。讀者如收入只在25k而不結婚,一生二宅已近極限。25k收入經過9k供款後借貸力餘下(25k*50%-9k)*2.59mil = 90萬。居屋是因為想老人家排快點所以加祖母名嗎? 估計讀者應唔係叫祖母放棄公屋而錄表上居呢條路。但點都好居屋未補唔出租得又唔按得,所以你話未聽好書做錯一個財務決定個代價有幾貴呢? 如果按讀者自己意思撻訂,辛苦儲得首期一炮無哂。筆者基於讀者儲蓄能力暫不高,買左居屋只好自住吧,希望收樓後個價會升係二手市場搵人食左佢。   由於居屋唔能夠出租,讀者唔可以將居屋轉正出租用途然後利用租約將借貸力提升去買第二間樓。但假如呢間係私樓,只消5-7年後還本加補結欠令按揭借貸少於市價5成,1萬租約可提供約(0.8*2.59) = 208萬借貸力,足夠讀者入手第二房。那將居屋補價是否明智? 答案為: 不智的。   淨低金額225萬可撥25萬黎參考收息101的債基方案,年收息15-20%。建議先試些少錢,由於每月派息故當佢2月上堂3月就開始派息,觀察3個月才考慮加碼買多100萬,看看債基的派息是否合佢心水而波幅是否肯定的低。即係去到本年5月,讀者開始有125萬*15%/12=$15625之收入。由於入手債基後好快有息派,唔似保險或股票,一個sell你廿年後會點而股票就猛咁叫你等翻身。好的投資物通常是快有現金回報,而唔係呃你十年八載的。二月的收息101已收了起碼60人,三月班將在星期六,如需閒日上堂者快把握機會報二月的閒日班,盡快測試收息是否和過去38個班次的同學一樣合符預期。
三個銀行扮有債基的殺機 #1258
諗sir 你好! 拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101。對理財實在一竅不通,早前亂買股票及基金而有所虧蝕,本已對投資生畏,但有幸接觸到諗sir鴻文,令我以達致財務自由為目標。特此來信,還望諗sir撥冗指點迷律。 本人公務員一名,31歲,月入$62,000 (如無意外半年後可增至$80,000),已買$580萬樓花,八成上會,月供約$17,000,有mortgage link 户口。因要做五成按揭才可出租單位,打算收樓後自住用。由於剛用盡積蓄付首期,要從頭儲錢。可月儲$30,000。打算用收息堂時買債基及直債方法,從諗sir文章明白到可透過私貸買債基或直債並以利息還貸款,因此習得收息方法後打算借私貸一百萬買債基或直債,到期後便可免費取得一百萬再作買樓之用。未知會否太過冒進?   另外於上堂前自己某一銀行做了ASSET LINK基金抵押服務,發覺與堂上授的方法有異。ASSET LINK服務不能令我的利息達10%以上加上更有本金虧損,如何解救? 另外,打算在五年內行一生三宅,但因要繳付重稅而有點卻步,因此想轉為投資美國或台灣(高雄)樓市(因有親朋在彼邦)。請問是否可行?請諗sir賜教! 希望早日退休不用看老闆面色的人上   ANSWER: 31歲人除非識投胎,否則好難唔再做任何投資。當然出家或脫俗生活模式有助你離開本理財網誌,惟大部份人早出晚歸都因受錢財事所擾。讀者提及想借錢買債基,利用槓桿將回報倍大意圖獲超10%年息,執行前必須留意係「借」同「買債基」方面都有點學問,攬清楚先出發:   讀者上堂前提及借私貸買債基,需先留意私貸是咁多種借貸入面最損借貸力的,做左就好難係投資期內再買樓。例如讀者月入62k,已有17k按揭要供。係金管規定所有債項不能超過人息50%之條件下,讀者借私貸最盡月供62k*50%-17k = 14k。一般私貸最長分5年還,就當私債直係無利息,讀者最多可借私貸60月*14k = 84萬。留意得此數目係假設佢無任何信用卡或其餘影響借貸力之事,故讀者心想再借100萬私貸做債基其實可行性不高。當然,佢比高息去借財仔有可能成事,不過應唔會有人比成8%借錢成本去套債基疊增個10-20%利息的。   至於係某銀行做的asset link,其實佢同筆者於收息101提及的債基疊增有很大分別。asset link是把你戶口啟用可抵押模式,令部份存款不受存款保障計劃保障,然後把你100萬的基金單位作抵押,開出三至六成不等的透支額,最低的年利息收取3%。睇到呢度同學已知呢種asset link收取息貴加上槓桿成效較低,又或近似另一些銀行叫的UTOD,而唔係真正的疊增。更重要是發現了有銀行從業員閱畢諗sir網誌,宣傳佢介紹既方法就係諗sir的「債基疊增」方案。可惜除了本身只支援UTOD之外,更為求高佣金叫客戶配了不合適之債基去槓桿。不少同學是「受過傷」之後先黎上堂,於銀行交了一大筆「學費」,然後先黎與諗sir面接。更有人是被「擺佈」多年,未知一般要隔幾耐轉換而過份出出入入蝕哂係佣金,錯在未知點對投資物買賣作主意。知道不少人喜歡筆者在堂上講解銀行點樣set陷井劏客,只好說負面既野唔想講,但會盡力為同學解釋有某類別的建議是不需聽進的,另外告知你大部份最尾贏錢既客佢地有什麼投資模式。慘將財富投入冤枉路,輸1%已是萬元損。如讀者已做錯,錢已輸貨只可以放。   最後是筆者提倡的債基疊增,融資成本低加上唔影響借貸力。主宰借貸力的TU(信貸資料庫)就像遊戲裡的觸發事件,你係低LEVEL個陣觸發左佢開頭唔為意,但好影響你人生呢隻game有咩結局。     至於讀者用盡首期買樓花,本是不建議。一是此舉阻延了再買樓收租的準備、二是佢月入雖高但此時係「無人無錢」(即無cash係手加上無老婆個人名幫手低成數再上會),故就當半年後增至8萬月入,請務必保持謙卑。   高雄是死路,美國唔熟悉。讀者需明白香港有不少人將未夠5成上會的樓偷偷租出,主因是他們了解過罰則、及處理手法、更知道點做可盡量避免。未來2年利用債基收息及了解投資物的穩定性與自己是否配合後,慢慢儲個首期再用其他屋企人名高成數上會未遲。讀者年紀尚輕,應用債基收10-20%息而唔好用直債,至於樓都應該趁後生係香港買。過HK$20M才用考慮於其他國家置業。
影響一個人後半生的財富之道 #1252
LumSir 你好﹕ 在網上無意間發現你的專欄,驚為天人,頗有相逢恨晚之憾﹗   初看時不知LumSir你講的是什麼法門,會否是那些旁門左道,寫出來時就天下無敵,當落塲時就不堪一擊,因以前我都有上過坊間一些投資班,上課時候確頭頭是道,好似期權Short兩邊,每月閒閒執五仟,又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法,實食冇黐牙,實賺冇輸。故此我短短一個月,睇完大師你四本大作,令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈,若早識大師十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年後退休,不是擦鞋乃衷心之言,讀完LumSir大作之後,才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏,如此無知;賺到錢純是好運或時勢所促成;輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多,影響一個人的後半生的財富之道。   歲月磋跎,不覺已達退休之年,故仍不恥下問前程於LumSir。 本人現年五十二歲,公職人員,月入五萬,可於55或60退休,但工作太辛勞,盼可計劃55歲退休,現推算55退休時將有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,沒有工作亦沒有子女。 現住荃灣一屋苑細單位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故總欠銀行  4.3M,頭按為H+0.7 剩172期,現加按為H+1.35 已盡借剩292期,夫婦二人未計加按約有80萬元現金。 因物業為二人同名,故早前想沽出改買屯門一較舊的單位套現,但適逢政府又出招,所以參考了  LumSir的方法為加按,事實上,我們想套現並不是有什麼投資大計,只因想為辦投資移民需要拿150萬出來。但目前仍未落實計劃,若不辦理移民,該筆金錢應如何投資生利?又之前想賣去現居所後,想用一拆二之法;但又睇到大師不建議年長之人再投資物業,又自覺租樓給人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指點為盼。 又補充,我們倆皆有政府醫療之福利,故並沒有買任何保險,又我倆沒有子女又得我一個人的收入,故希望可以找到安穩的投資方法去增加退休前後之收入,故我們想移民台灣亦是睇中當地住所廉宜及生活費較低,又想請問  LumSir所提的Double方案很有興趣,但買了之後,我們移民了會否有影響?﹗ 為方便作表如下﹕   夫(52歲) 妻(43歲) 收入(月入) 50,000 NA 現金 500,000 300,000 股票 50,000 10,000 物業市值 7500,000 NA 原一按(月供) 14,500 NA 加按(月供) 8,500 NA 物業加按套現 2,000,000 NA 靜待LumSir回覆,祝新年快樂 Batch 38 101之準學生 […]

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準財務自由人仕理財方案 #1253
Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]
美國加息對直債債基之影響#1239
昨晚美國加息1/4厘,符合市場預期。香港上午股市錄得300點跌幅,至於筆者在收息堂提及的直債同債基、究竟會否因加息而下跌呢?   昨晚是近10年來第二次加息,再一次明顯的美國加息週期在2005-2007年。下圖顯示其一債基之價值,當年不但沒跌反而仲升(2005: +8%, 2006: +12.6%, 2007: +5.9%),到2008年金融海嘯,一年跌32%不足為奇。當年匯豐股份都由100蚊跌落$28,筆者確實在當時難找到投資物予你是「反地心吸力」大熊市仍可賺的。故下圖(特別找出2010年的資料)展示了三點: 債基方案在加息週期更是利好 債基方案係唔保本既。如要保本請買ibond,唔好搞什麼收息101上堂黎收10-20%啦 債基之波幅比股票一般為低。這是很理所當然,擁有債基代表到期可收回本金,擁有股票是屬公仔紙,股權可以攤薄而紅利可以唔派。 為什麼加息不影響債基又或更為利好? 試想想美國下年共加息1%,香港有聯繫匯率點都要跟,即係2017年尾話唔定入匯豐有職員同你講三個月定期年息有2%。在此情下一般反應為: 賣走ibond,因3個月定期都有2%那何必揸ibond收1%呢? 何況通賬率都未必過3%。又或賣走一d收息股如中電,中銀香港(其實股票根本唔應該買黎收息)。因定期都有2%那又何必冒股市波幅買中電只收4%?   但,你係唔會因定期息高而賣走你隻東亞直債、又或恆大直債的。因為東亞派8%一年而恆大派9-10%。你買個陣就知有一定風險要冒。比得近10%你收肯定唔保本又或年期要長,是但中一樣。我地稱呼恆大呢類公司債同定期為「沒可類比性」、而加息主影響銀行定期同國債息率,故公司債或一些收10-20%之工具不因加息而價跌。反而加息代表經濟好,公司倒閉率下降,投資人更願意搶入公司債。   當然,國債就很受加息影響。故不同收息物會因加息而有不同程度影響。看下表見昨晚宣佈加息後不同類型的收息物之升跌。JNK係公司(垃圾)債,跌0.31%,相反TIPS代表美國國債,跌0.81%。咁即係尋晚「垃圾」既表現仲好過美國國債,你點解釋先? 筆者就係上幾段文字解左。至於有評級的債券BND就跌0.41%,即係好評級既野仲跌得勁詔過JNK BOND,其實市場都已反映緊筆者既分析有冇道理。至於美國經濟是否真向好? 睇到WIP跌得唔少,指市場認為通賬唔升而只利率會升,滯賬出現機率頗高。從下方比較得知市場參與者對後市有咁睇法。最尾講跌得最勁既,係REITS,VNQ跌1.83%。我地已在近呢1個班次的收息101教授同學點做同類型既DAILY CHECK,不斷在新班次新增內容。 曾幾何時有人在專頁留言與筆者討論領匯(0823)是否息口敏感股。筆者指出領匯很受加息影響,因定期同領匯很有類比性。至於個位仁兄就話佢買領匯賺到好多錢,所以唔係息口敏感股咁話。用佢個邏輯,即係誠哥賺到錢,佢講野一定冇錯,佢話太陽由西邊升起都係正確的! 哈,不過睇返而家香港社會情況,誠哥因「有錢就講乜都o岩」真係有人當真。我地睇返數據,今日(12月15日)領展(0823)穿底破$51.1。上兩次見$51都用大陽燭升番,今次如見$50,確認再跌尋底。其實好似筆者呢類唔係點買股票既人,見到0823由10月開始一浪低於一浪既走勢(見上圖),就當點唔貼市都會識走。至於0823唔係跟市跌,係近月吹加息後已比大市跑輸。見下圖同匯豐銀行(0005)比較,匯豐升9.42%而領展跌8.96% 各位參與股市既朋友,勿用個人經驗當作投資分析,仲有連基本睇圖或經濟概念都未攪好既,懇請你咪將血汗錢倒入股市等人賺啦,收下息算啦。 最後恭喜星期二上左ETF堂又留低發問既同學,好知機咁問我有乜ETF係加息既時侯會價升既。原本諗住星期五教而在星期二提早說明了。昨晚升3.42%。半年已升43%(見下圖),原本加息都有野可買。投資物的編號及原理留在ETF課再談。上次ETF堂情況見下方VIDEO。在VIDEO見到既學生都係A區既,正向我。如買B區位就背向我。A/B區價格一樣、而A區先到先得。收息101/1月班只餘少量A區,再遲報只有等2017/3月或B區位。至於1月收息103只有B區。謝謝
2017年投資市場黑天鵝 #1233
諗Sir您好,草民有缘於約兩年前開始在網上看到您的homeblogger為百姓於理財和置業上排難解憂,敬佩萬分。 有鑑於自己和太太在理財智慧上還有所不足,正計劃修讀收息101。在此之前,如能獲諗Sir的寶貴意見來加強投資回報,及早完善草民的理財規劃,實感萬幸。 資料如下: 草民五十四歲,已提早退休近四年; 太太五十歲,年薪約50萬,年终花紅/股利約250萬,也計劃明年提早退下職場; 一個已供完的私人屋苑單位,現銀行估價約800萬; 藍籌股票約值120萬; 十數條投資级別的公司美元直債,共約值美元210萬;年收債息約港元103萬; 現金:港元約200萬,美元約60萬; 太太如明年離職後可退股,可獲美元180萬 問題如下: 希望能夠完成一生三宅,資產應如何重新配置? 是否應在太太離職前再啟動借貸力,以增加資本為未來投資作部署? 希望能達到財務自由,以財理財,但有感現有回報不高,如何maximize回報呢? 祝諗Sir事業更上層樓,桃李滿門! 草民上   ANSWER: 有些前設的知識不知讀者是否在blog看到、或者是文章數目稍多未能細察。54歲人仕借貸力已跌淨45歲高峰時的約40%,當然同意若讀者太太唔做野連淨餘的借貸力都無埋,買樓只能一筆過而難借貸。   同意讀者的資金在港人水平而言十分豐厚,唔計太太未到手退股夫婦流動資金約2400萬,當中現金約700萬而股票120萬,淨低近1600萬投入了直債。筆者對於1600萬港元投入收103萬利息,即回報率約6.3%,對於達2000萬港幣以上的投資人屬合適水平。其實唔係越有錢就要收越高息的,有米者反而多打穩陣波。不過由於讀者未有披露所持何債,故筆者在此先述兩個對於直債持有人於未來要面對的風險。   讀者需小心去分判所持有債券對加息之敏感度如何。先講加息唔會令每一條債券都跌。而投資人應有技巧得知那類的直債在加息週期下應避免。昨夜特朗普利用孫正義大玩媒體show,兩人共同出鏡及告知記者剛談好了在美國投資500億及創造500個職位,殊不知呢500億好有可能係孫生於年初同意從中東名下基金抽出投資於美國初創企業的一筆錢,換言之錢是沒有新錢打入的,但新聞是新的。一個咁識利用媒體既領導人我地中國都有一個,就係偉大既毛主席。佢係成為共產黨核心之前就做過國民黨中宣部部長。因此,筆者認為特朗普起碼有能力在未來2年幫美國經濟開好過頭,不過到個尾埋唔埋得好就未知? 以「特總統」往績就唔係幾好,雖知有些人係善長爆破,不過Maintain野就麻麻。   講返加息,如美國經濟好當然息有條件加上。未來一年最大既黑天鵝反而係美國大幅加息至3厘或更高,惟筆者在另媒體已述如美息加唔到高於4厘,香港樓市未見大跌,因政府好叻咁加大了物業重置成本令業主願捱貴息,而是否持有投資物相對息率、而唔係淨息率額。至於歐盟解體、中國債務爆破其實不少人都預左、或者起碼都叫講過一排。反而按現時利率期貨、大部份人估計下年只再加一次息,即大部份人預期美國到2017年尾貼現息率不會過1%。萬一老美真係想現轉市場抽一浸利息上去,令資產價格下跌圖用七傷拳震傷各位再加大談判籌碼,那真的黑天鵝就會出現。故若閣下用超60%資產持有好評級的債券,或一些好到似領匯(展)或港燈咁既投資物,你真係要好小小心。可能有讀者心想,好評級的投資物不是高抗逆力嗎? 關於此事更詳盡的解說,讀者往後到堂收息101自會明白。   網上有人提及美國於佢有生之年都唔會加到上三厘,先講息率升跌不只因經濟因素,可以是政治因素。勿以經濟情況評定美息口走勢,誠如過往一年勿用美經濟情況評論美國股市。美股市昨晚又見新高。   另一個直債持有人要留意之地方是所得利息不會隨通賬上升。今日收103萬夠用,唔代表20年後103萬能維持今日之生活水平。建議讀者將現有單位加按,得400萬,估計月供28k。若閣下是低於45歲,月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可見失去時間再返去理財付出成本會大一點。有400萬而原有單位應用單名持有,那夫婦其中一人便無樓係手再買樓可不用付最新的15%高從價所花稅,加上按揭更可做盡。不妨在九龍區物色三房入手收租,估計700萬入手而首期付400萬。雖租務回報較低,但供樓款項由租客支付,十年過後讀者就多了間樓在手,利用僅餘寶貴時間。當然如有心機,可學高回報的劏房式收租。   當然讀者仲有兩招可用,就是利用借貸力由無變有之法門,及利用資產做證明借錢。限於答文已千字,今日回覆至此,有緣有談。

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  • hi易宮,,1575貨源歸邊,,...
    財技簡易宮略|2017-01-20


  • 易宮您好! 之前曾經分析1305...
    財技簡易宮略|2017-01-19


  • 979市值只有3億幾,在14年年...
    財技簡易宮略|2017-01-19


  • 1383之前進行一供三的供股集資...
    財技簡易宮略|2017-01-19


  • 請問可否分析一下3393威勝集團...
    觀微知勢|2017-01-19


  • Sir,可5分析8315後市睇法...
    聶升股票專欄|2017-01-18


  • 聶SIR你好, 請問可否再次分析...
    聶升股票專欄|2017-01-18


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    聶升股票專欄|2017-01-18

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    [汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
    雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
    屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
    屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
    >>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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    2017年01月
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    諗Sir
    金Sir
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    股領袖
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    亞馬遜難敵地頭蟲阿里
    20161104 陳建良- now《名家給力場》
    重整投資組合 買股收息未必最好
    20161103【投資諗法】(第51集)
    Homeblogger 第四季書展
    20161012 西九龍中心
    龍傑供股有空間炒權
    20161012 聶sir- now《名家給力場》
    創富貼士
    跟曹操學做事,向孔子學做人!
    一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處著眼,細處著手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
    20160929【投資諗法】(第46集):如何成功將資金三年翻一翻?
    每日短片論市 20160929【投資諗法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 如何成功將資金三年翻一翻?     以下是諗Sir發言重點: 兩夫婦如何成功將資金三年翻一翻? – 建議兩夫婦當中,一個人做九成上會 – 但夫婦預計隨時被炒,買完樓只剩下約30萬港紙 – 如何將約30萬港紙變300萬? – 先在一年後把30萬港紙double變60萬 – 要連續三年每年收25厘回報         徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    20160922【投資諗法】(第45集):100萬本金 如何月賺2.5萬利息?
    每日短片論市 20160922【投資諗法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 100萬本金 如何月賺2.5萬利息?   以下是諗Sir發言重點: – 100萬本金月賺2.5萬利息 年利率30厘 – 收取利息工具 為配上槓桿的債券 – 現時買入滙控 息率有7厘 – 計到投資物品的標準差 可了解其風險水平 – 想賺價可用其他投資物品 想收息買債 – 一般債券波幅不大 建議長期持有   徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
      珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
      計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
    人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    費高
    【費氏股】費高:議息重點不再是會否加息 (2016/12/15)
    《八點鐘費Sir》呢次議息,重點不再是會否加息,而是耶倫展望來年加息次數及幅度。來年加息三次,完全超出分析員預期。 IG 黑期顯示,大戶準備借一時恐慌向下殺,恆指或「還原基本步」的返回年初兩萬二。不過,這可能是低位部署來年好倉的最後機會,好好珍惜。 至於樓市,我在劣作《費氏估》講過,樓市週期在16至21年。以九七年為上次一個頂。加息週期重啟,增加貸款者負擔,只是續步形成樓市趨勢向下的因素之一。   新聞源:聯儲局加息0.25% 委員料明年加息3次  
    【費氏股】費高:美股反高潮
    – 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
    【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
        軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    KL-資產配置
    【金SIR@now財經台20170111】陳建良:TrumpTrump上台不利鋼鐵業 (2017/01/12)
      20170111 now 《#名家給力場》 #陳建良 #侵侵上台不利鋼鐵業 恒生指數今早向好,連升第五日,快將全面收復上月中旬以來的失地,呈小V型反彈。   獨立股評人陳建良認為,港股自2016年第四季起,一直受外圍不明朗因素困擾,導致各主要大行對大市2017年的預測不敢太樂觀。不過,今年開局以來,投資者眼見市況不算差,開始重拾信心,但他預期,港股短暫反彈後,市場的悲觀情緒有機會再度升溫。   受惠於內地鋼鐵相關期貨造好,近日鋼鐵股表現強勢。陳建良指,鋼鐵價格上升有助推動供給側改革整合產能,有利行業發展。不過,內地不少鋼材會出口到外地,隨著特朗普上場或加強貿易保護措施,陳建良認為,將影響鋼材出口到美國,鋼鐵業面臨危機。     作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報, 增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。 KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。
    【金SIR@now財經台20170109】陳建良:港股春節前續受人仔影響 (2017/01/09)
    20170106 now 《名家給力場》 陳建良   港股春節前續受人仔影響   港股2017年開局四個交易日,三升一跌。恒生指數昨日重上20天線,今早再收復50天線。   獨立股評人陳建良認為,港股不存在坊間所說的「#1月效應」,走勢完全受制於人民幣匯價,現時恒指走勢向好,主要受惠於人民幣炒家被狙擊,短期而言,匯價可望轉趨穩定。他認為,農曆新年後,投資者焦點將由人民幣貶值轉移至公司業績。   此外,內地霧霾問題嚴重,惟 #製造業採購經理指數(PMI)於2016年下半年持續復蘇。   陳建良認為,內地力保經濟增長目標跟環保問題並非魚與熊掌,去年12月PMI升上四年高位,僅反映內地需求較預期強勁。     作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報, 增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。 KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。    
    【金SIR@now財經台20161216】陳建良:美元強人仔腳軟 港股成磨心
    【金SIR@now財經台20161216】陳建良:美元強人仔腳軟 港股成磨心   作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報, 增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。 KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。      
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    鍾維傑-各區樓市研究
    【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
      樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
    【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
          對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
    白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    王榮昆
    【價勢黨】王榮昆:咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? (2017/11/11)
      咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? – – 你猜世界上有人會提出這種近乎「咁大隻蛤乸隨街跳」的交易嗎 —— 以一元賣股份給你,保證任何時間以個半買回,既沒有任何附帶條件,又不限制你何時出售。另一方面,如果真有人提出這種交易,你猜又有沒有人「傻更更」地長期持有到不知何年何月,放棄即時賣回給賣家而穩賺半倍的賺錢機會呢? –   我見過,我真係見過!賣家是天溢森美,買家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,簡稱鄧普頓基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金達成協議(其後於2014年3月27日根據認購協議之條款及條件完成認購事項),鄧普頓基金以8.2%折讓,即$1.22認購天溢森美(756.HK)大約1億股新股,佔擴大後股本約7.77%。有趣的是沒有任何禁售期限,而更有趣的是,賣方承諾,如鄧普頓基金基金賣出時股價不足$1.7的話,當中差價由賣方全數包底。表面看來天溢森美(756.HK)像隻大蛤乸,但熟知商業運作的讀者就會知道,這種安排其實是很常見的。因為上市公司為了贈加知名度,尤其希望公司能成為基金愛股,都會以優厚條件邀請知名基金入股。試想像,如果李超人,甚或雙馬入股香港某小型上市公司,公司股價會作何變化呢?只是這次有點慷慨,沒設禁售期而已。 – 除了聲譽上的無形收獲外,天溢森美(756.HK)也得到一些較為實質的好處。根據協議,鄧普頓基金基金還可以推薦一人加入董事局。這也是基金協助上市公司提高管治能力和企業質素的常見手段之一。從公司發展的歷史來看,自2014年起的大變化,是公司大舉發展代工NFC果汁,至同年8月,新設營運總監建設自家品牌,12月撤換總裁,至15年中又設立股份獎勵制度。可見公司對自家NFC果汁有大展拳腳之意,而可能與鄧普基金的介入不無關係。 – 2014年3月28日,認購事項完成後第一個交易日,天溢森美(756.HK)收市價$1.215,即是說如果鄧普頓基金基金即時割禾青在市場賣出一個交易日前認購的股份,就能極速獲利 ($1.7-1.12)x1億股= $58,000,000。如果是一些慣搶雞胡的散戶就一定祭出有食唔食罪大惡極的至高無上投資心法,先走為敬!但58球在一個知名基金眼中實屬蠅頭小利,如若不顧商業倫理極速套現,實在有礙觀瞻。不妨從正面去看,鄧普頓基金基金如看好天溢森美(756.HK)未來發展,區區$0.58可能不在其眼內,就算以$1.7這個包底價來說,也不算遙不可及的價錢。根據協議,還有另一個有趣安排,如果從協議達成起計,如股價在三年內能維持連續60天在$3.4以上,公司對$1.7的包底條件就可豁免。可見天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金對將來的憧憬不可謂不大。 – 當然,天溢森美(756.HK)的新業務發展仍屬起步階段,尤其打開分銷渠道與宣傳推廣所費不菲,現時投資風險實在不小。正所謂有錢就是任性,鄧普頓基金卻是「有錢就是耐性」(有$0.58打底嘛),搏中有大獎,不中都有安慰獎,與我們一眾散戶實不可同日而語。小投資者適宜靜觀其變,謀定而後動,待二月底業績公布後,再行定奪不遲。 – 最後還有一點值得一提,由於協議至今快將三年,天溢森美(756.HK)從未升破$3.4,意即這個包底條款似乎要維持到永永遠遠講阿門的那天,如果期間出現影響股價的重大消息,似乎會有些搏奕空間。因為天溢森美(756.HK)將會相當被動,股價太低,對鄧普頓基金沒大影響,但前者就會因為包底協議而遭受雙重打擊,所以到時可以觀察公司有否護盤行動,從而尋找投資機會。股價攀升的話,則越接近$1.7,鄧普頓基金減持對股價做成的壓力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一個故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月線圖 – –       #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 — –    
    【價勢黨】王榮昆:若希拉里贏,股市會點? (2016/11/08)
    若希拉里贏,股市會點?   美總統大選今晚開鑼,雖然希拉里被FBI污名後秒速平反,但其支持度現僅領先特朗普一個馬鼻,且在統計誤差之內 – 這場泥漿摔跤的結局仍然粘稠不清。美股在昨日FBI自廢武功之後大升,扭轉之前八連跌的頹勢,市場對希拉里可勝出的樂觀取態似乎與英國脫歐前夜時有些相似,這並不是個令人安心的現象。   若那個橙色皮膚的老男孩當選,則指數、大市會跌 – 這基本上是市場共識,存在分歧的地方只不過是跌多久,跌多少。我比較擔心的是特朗普當選後會先拿耶倫開刀,並改變美國現行的平緩加息方針 – 這種基本面的地圖炮對所有資產類別的衝擊都會非常顯著。但從12月聯邦基金率的期貨數據與民調的走勢來看,市場並不覺得特朗普有能力影響聯儲局的貨幣政策決定。下圖中彭博的解釋是投資者覺得,即使特朗普成功上位,他的手也伸不進央行;但還有一種解讀是:債市交易員普遍覺得特朗普沒什麼機會贏。       好,那就讓我們假設特朗普輸,希拉里贏。這是否代表環球投資者終於守得雲開見月明?中線有可能,短線未必。   以巴郡為例,現時環球機構投資者所持現金比重皆創新高。希拉里的當選可消除政治不確定性,釋放流動性,讓投資人對「美國經濟即使在加息環境中仍能更上一層樓」的這種觀感更具信心。這顯然是好事。然而美國的金融市場現狀可能很快就會迎來一個週期性的頂部,其國內的通脹有機會在2017年超出聯儲局制定的通脹目標。故即便是希拉里勝出,聯儲局也可能要在不久後就偏離現時全力配合市場的寬鬆貨幣政策。所以我們說,希拉里的當選,在中線「有可能」對經濟和市場有正面作用。   那麼短線呢?大家應該還記得特胖普在第三次候選人辯論中最出位的言論:若希拉里勝出,他拒絕表示會否接受選舉結果。拒絕需要理據,而要找理據,最正路的方法就是重新點票。那麼重新點票會對市場造成何種衝擊?我們可以拿2000年戈爾與喬治布殊的選戰做為例子來檢視。事實上,特朗普的競選經理人在第三次辯論後回答CNN的問題時,也正是拿戈爾作了例子。   美東時間2000年11月7號,投票開始。到晚上十點,新聞機構過早預測佛羅里達州的選舉人票由戈爾贏得。在接下來的幾個小時中,佛州的選情反轉再反轉。戈爾一度認輸,但隨後撤回認輸的聲明。至8號朝早,佛州下令用機器全面重新點票。至9號,戈爾要求在佛州的四個郡以人手重新點票。標普500指數在這兩日間下跌35點,約2.4%。   在點票開始後,標普一路下跌,最低時曾在12月1號見1,315點,與選前相比跌近8%。然而就在當日,布殊的反殺初見曙光,聯邦高等法院開始接受布殊關於重新點票之憲法基礎的口頭聆訊。標普即刻反彈,直至高等法院在12月8號做出有利於布殊的裁決後到達短期頂部的1375點,反彈幅度約4%。但其後,標普再無餘勇,到月底再次被打回原形,與選前相比跌近8%。     彼時的港股與美股相關性較高。在這段重新點票風波之中,恆生指數也曾一度下跌7.6%。只不過在結果明朗後,恆指的反彈力度優於美股,一度由最低點回升5.2%,且大致將這種反彈持續到了2000年12月31號。   戈爾和布殊; 特朗普和希拉里 – 這兩對歡喜冤家的可比性在於:其中一個候選人雖可贏得選舉,但卻只能以微小的邊際取勝。以特朗普不把節操當回事的做人處事態度來看,他在落敗後要求重新點票的幾率不可忽視。而對照上一次重新點票對市場造成的衝擊,我們才說,希拉里勝出,短線對市場「未必」有利。     #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 –  
    【價勢黨】王榮昆:由一千萬到三萬億的故事 (2016/09/02)
    前排港股氣勢如虹,大家都估係大錢(尤其是被動式的指數基金)落嚟掃貨。新興市場的cycle有出現轉角的趨勢,而YTD中港股市喺亞太新興市場中的表現包尾,國際資金想過嚟港股呢度追落後,是很合情理的解釋。而被動式基金及ETF的特點,就係唔揀股,只跟指數買。所以我哋可以見到恆指持續跑贏大市 – 呢種情況在宣佈咗深港通之後亦無大變化。     講到指數基金,又有個趣聞。上禮拜老牌firm Bernstein 出咗篇報告,話被動式投資越來越受追捧呢個現象,會由基本層面摧毀成個資本主義制度(嘩)。究竟為乜ETF令一些老派交易員不屑一顧兼咬牙切齒呢?讓我們簡單回顧一下indexing由一個笑話轉變成金融市場巨獸的過程。   五十幾年前,兩名芝加哥大學的碩士生發表咗篇論文,主旨係:既然眾多主動管理的投資公司整體上持續跑唔贏指數,咁點解唔可以有D「冇人管」的投資公司?而呢種新式投資公司只要自動買入道瓊斯工業指數入面的每一隻股票,就可以跑贏同儕。   呢個觀點一出,就遭到業界的各種鄙視與嘲笑。事關60年代嗰陣,專業投資者及對沖基金的主流策略為股票長短倉(long short equity)。此策略講究由下至上的研究,即係話要由幾千隻股票中做大量篩選,直至選出少量高質素股 – 這是聰明人的遊戲。而家有兩個後生仔同呢班人講:唔駛揀股,只要跟指數買入一攬子狗屎垃圾,都可以係一盤生意 – 呢班人梗覺得個idea係癡人說夢。同時間,商業電腦要到十幾二十年後先普及,冇電腦幫手,指數基金的概念很難實現。   直到1976年,有間新公司先開始首次提供一隻跟隨標普500指數的共同基金俾大眾買賣。但當時,只有「一小撮」基金經理覺得指數基金可行,多數行家仍覺得此概念只是個短命的流行玩意;是曇花,但未必一現。雖然彼時MIT、普林斯頓的眾多經濟學者(包括1970年諾貝爾經濟學獎得主Paul Samuelson)已開始質疑主動管理式基金長線跑贏指數是否可能,但華爾街根本冇乜動機去改變佢哋一路以來的盈利模式。   主流投資者的觀點很難在短期內扭轉,上文所講的全球首隻指數基金,喺市場上遭受到無情的冷遇 – 首次集資額僅1,100萬美元,同預期的1.5億差天共地。籌唔到旗都罷了,呢隻基金仲要唔係買哂標普500指數入面的全部500隻股票 – 佢凈係買咗其中200隻市值最大的股,再加其餘有代表性的80隻市值相對較細的股。咁樣做成本高咗,但隻基金並冇增加收費,即係話靠收費為生的經紀根本冇動機去向D客戶推呢隻基金。   Sales唔推,任何產品都難有運行。呢隻基金剩下的僅有一絲希望,就係佢可以好似理論所講咁,跑贏大多數主動管理式基金,以表現吸引投資者。但呢條路漫長而艱辛。   成立之後三年,此基金的表現僅跑贏25%的同行;成立之後六年,跑贏一半同行。直到80年代接近完結,此基金的表現才開始吸引到市場的注意力,因其當時已跑贏75%的同行,而越來越多的投資公司亦決定開發唔同類別的指數基金。Index Fund在90年代中後期進入成長期,到金融風暴後因指數普遍好於大市而進入爆發期,現時已經與主動式管理基金攻守易位了。 順帶一提,上述在70年代推出全球首隻指數基金的公司,名叫Vanguard,現時已經是全球最大的基金公司,旗下管理資產總值為3萬6千億美元,近28萬億(兆)港紙。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。  
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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