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18區樓市供應量少評 #1341
九龍城: 18區供應之首,今時期價已呈超買之象。啟德發展令該區供應暴增,若沙中線(經九龍城)如期2020通車,將影響麗港城、譽·港灣之獨特性。估計淘大是招呼另一類客,所以銀碼上跌價應不大。   西貢: 即將軍澳,由2012年寫BLOG至今,應未曾予好評,今年將供應之首的位置交捧比左九龍城,但都係第二。當然單位本身稀有性行先,區份為次。若你在將軍澳找到個單位是稀有加上價格平,那絕有購買之理由   元朗: 未來供應高,今時暫列季軍。上年曾經減少過,不過歇息一年後供應又黎料。   大埔: 應將天賦海灣的供應消化掉。平水   沙田: 曾經好,而家一般般。因為有另外一些數字正反映此現象   北區: 新口岸落成加上供應少,中性偏好   中西區: 港島區近幾年一向落後。只好說中西區暫時不過不失吧   灣仔: 不太看好。除供應亦有其他數宇反映只一般。   東區: 看好。供應量在適宜水平。   深水涉: 細單位供應量多,總供應數唔係少。只能小心購入,亦不應買當地的單幢樓細單位   油尖: 供應一般,前景看俏。但對不少人而言入手價很貴。若你在油尖夾硬買爛樓,不如去差少少既區份買「好樓」   荃灣: 原本以為三個新盤之供應量會壓死荃灣。但現在荃灣是18區最低空置率之一區。你真係吹佢唔漲,盤出極都仲有人買   屯門: 由寫BLOG至今5年,從未放棄看好。數字已說明一切   黃大仙: 老人太多。不予置評   觀塘: 由於裕民坊重建,加上有工業區,該處是有居住需求但無置業階梯。長年留在觀塘住既人主要在「觀塘半山」,當地冇咩貴樓,留唔住貴客   離島: 即大致東涌。之前提過係好,而家要修改此想法   葵青: 唔好諗。總之唔好諗呢處   南區: 唔識睇,未夠銀兩。南區有些單位類型成交是一年少過10宗,故要熟知該區,一定要撈當地agent。至於香港仔中心,中性。海怡,小量落後如新界或九龍中屋苑。  
改善居住環境例子 #1340
諗Sir你好,本人是LY3902及DV4110學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教諗Sir?   本人35歲,專業人士,月入約91k,人工會每年加,已於2014年單名九成上會以3.58M買入東九龍地鐵上蓋小型屋苑(屋苑有兩座大廈,樓齡38年,離地鐵1-2分鐘,實用526呎,現值5M),現在轉按至六成,欠3M,25年按揭,H+1.3%,月供約12k,管理費0.6k,擬作收租用途,收14-15k   本人未婚妻,29歲,文員,月入約11k,於今年(2017)以4.05M單名購入九龍灣小型屋苑作婚後自住(屋苑有三座大廈,樓齡40年,離地鐵3-5分鐘,實用391呎),由本人作擔保盡借3.6M上會,30年按揭,H+1.3%,月供約13k,管理費0.7k   本人每月可儲蓄約40k,流動資金約200k;而未婚妻則可月儲約7k,流動資金約50k。   問題如下: 1)在買樓001中諗Sir不太建議買樓齡過40的住宅,奈何我們現在的兩個物業都差不多40,是否買錯了?要換馬嗎? 2)如果將來需要住3房單位,應否用兩細換一大?還是以租養租? 3)另外有什麼方法可以增加現金流?買債基嗎?還是保險方案?   窮中產學生上   answer: 本案讀者今時現金偏少,儲蓄率是可以的,由於人工近十萬,預計日後行「儲樓型」理財策略為上。另基於太太收入偏少,拉上補下家庭收入重回中等水平,在產出不俗的被動收入前不宜大洗。   40年樓齡單位唔好買,下手接貨業主做唔足30年按揭,影響出價。但,建議讀者賣走地鐵上蓋的近40年物業,而投入於另一類40年物業之「懷抱」。理念是用舊樓搞套房以滿足將來想住三房的目標。以讀者月入十萬之原素,年近四十而屈就係500萬市值既樓,明白今日唔換都會很快想換環境。既原係咁,計計下面條數:   譽港灣 992呎入手1500萬,租$33000 如購買,首期600萬,印花稅56萬(假設是無樓人仕購買。如有樓再買,印花稅225萬) 月供約33K   如買一間較大既舊樓再間套房收租,入手價540萬,可以「一開四」或一開「一大四小」,收租約$27000。如懂得找合適間格、找區份、裝修技巧令空間更實用,可以令入手價平一點或掉轉收租多一點。在此先勸告,一些人如公務員搞套房,話唔定份工都無埋。套房租客多看似難打理,其實係仲易打理過將完整一間屋出租。   那540萬樓去到最盡,八成上會,印花稅162,000。 首期約108萬,月供$15K 不妨用錢買間套房,收租作津貼自己反租譽港灣,套房收租27K,只消補貼$6000已夠改善居住環境。當然,間套房都係要供,不過供只消15K,加埋貼個6K,只係用21K已夠租三萬三既樓。更重要是: 印花稅大省幾十萬,而首期亦只要100萬。比起1500萬樓要成600萬首期之天文數字,用套房加補貼去改善環境好多了。   當然可再完善策略,拎60萬出黎行收息101之債基疊增之法,收息年10-12%,一個月收息$5000-6000,咁就讀者連補貼錢都唔使。成個project只要起始金額108萬+60萬=168萬。已經住緊好環境唔錯既1500萬樓。  
(下集) 幫老闆做牛做馬、很想打破此格局#1339
諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 回昨日中篇: http://homebloggerhk.com/?p=73864   尋日交待了第一及二步,第三步軟實力更重要,你可以話古時既皇后要生存,全靠軟實力。軟實力由每日返工都同同事打招呼做起,至於睇書主要可訓練個人思考方法,及記熟一些前人經驗。可將睇書養成小習慣但絕不要一炮式的狂讀,咁係無用的。今日睇既野可能要一年沉澱再經過某些事情才令你有恍然大悟之感。所以單睇書不能掌天下,相反有行動力去做會好一點。何況有些手藝野需要肌肉記憶,無從網上複製,向這方面培訓利多於弊。有個較快的方法提升軟實力,就係做Sales。說服到人下決定、不說令人討厭的說話,絕對是處世必需技巧。當然,你over左猛咁講野讚人,又會令人覺得你虛偽。那多同少之間的界線,係無得上堂或睇書學返黎,更個個對手唔同。只有你落場sell下野或同多些人相處才更快進步。故很多成功的老闆,年青時都有從事銷售工作。     打工仔多勞少得基本上肯定,打工亦肯定唔會發達。比得你做個MD一個月廿萬,回頭才發覺老婆仔女已用掉你十八萬七。當然有些人意向只是夫婦共賺十萬八萬,一般富足已夠,這個願望配合上收息101的10-12%穩定收息法門,大概需要500-700萬就做到。可能你心諗儲500萬對自己而言真係難過登天,但只要你稍為提升你上述三點: 人脈/軟實力/硬實力,人工可去到每月3-4萬的水平唔難。儲下錢做首期買兩間樓一自住一收租,租客自會乖乖地同你供好一間,辛苦捱完仔女出身大換返細屋又套一筆,其實月月供當儲錢供足20-30年,臨退休擁500萬唔係難到「十世先做到個隻」。500萬收12%息表示每月有$50000被動收入,呢個數就算少一點仍夠人開飯。當然實際執行上有些微調,這在面授時再談。     老闆每月肯定要出糧,如果唔係就犯法。故老闆每個月的收入是由負數開始。即係如一個月無生意,老闆收入等同負數於公司成本銀碼。打工仔的收入是由正數開始的,基本上月月有糧出。正因冒了如斯風險,老闆大賺打工仔都無野好講。打工是安於現狀而未能突破思維,世上95%既人都係咁。當然有些主管是打工仔但又當正自己係老闆咁樣,呢D人一朝被裁(員)將要十倍奉還,大家就放長雙眼。   當然,如你把三點: 人脈/軟實力/硬實力增長得強如風暴,那千萬財富對你而言必屬小事。應該去想想萬一遇上同業(或公司自己人)暗箭、生意轉差、司法機構監管、政局不穩時怎去令自己減少財富流失,把有錢人的身份盡所能延長下去,做一些自己認為真正有意義的事。有軍隊才有政府,有政府才有監管機構,監管機構主要打老闆,有老闆才有你作為員工。作為打工仔既你必須睇清「邊隻係老虎邊隻係豹」,才不會易於在此鬥獸遊戲入面GAMEOVER。而家小朋友打咁多網上遊戲實在無益。玩下康樂棋令你知道56格可以直落返12,玩大富翁可明白坐監同現金流的道理,才可避免你長大後成為被擊落的米格機。

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從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335
租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  
一開始「做大個頭」,收高D息 #1327
致諗Sir : 你好諗Sir,衷心多謝諗Sir你抽空看我的疑問及指點迷津。留意了你撰寫的文章已有一段時間,想從一些現有資產部署增強現金流,但我卻不知從可入手,可否給予意見?萬分感謝。 家人資產 父親的士 : 現價6.5mil,尚餘貸款1.1mil,月供12,000,P-2.88% 父親自住樓 : 未補地價居屋,銀行估價5mil,已供滿(但不想作任何部署) 本人:1.5mil現金(可動用),240k人民幣定期,500k股票 (煤氣、電能),200k基金 因為本人工作靠佣金收入,沒有固定的薪金證明。目標想於現時的士的高位套現一筆現金,鎖定盈利。再而透過買入直債增加被動收入。 眼看的士前景受uber及政府有機會落實專營的士,都有機會打擊的士牌價。所以想於現時這個位置套現一筆資金,但仍想保持的士這個資產作為被動收入或父親作為工作的用途。   Step1 1: 將的士加按6.5mil * 80% – 1.1mil = 4.1mil 現時利率可以大概2%,月供大概21000 換取新車及雜費,動用0.5mil,給車行打理收取租金,大概可以抵消供款(但只有首2年保證),4.1mil – 0.5mil = 3.6mil   Step 2: 另加上本人現金1.5mil + 3.6mil = 5.1mil 計劃動用資金買一條直債收租?從報價網站,看到美元債券的Yield不算太高,但眼看人民幣債,國家開發銀行有4%左右的Yield,會否推薦?建行一般定期都有3.5%左右,但定期郤沒有槓桿效果。另外恐防人民幣再會有下跌風險,是否可以購入遠期合約對沖下跌風險?購入遠期合約本金要多少?因為不屬於PB,槓桿息率夠高,所以沒有打算做槓桿,而且借貸能力亦不足,但如諗Sir有更好的公司或方法能提供低息的直債槓桿可否講講?5.1mil – 1.2mil = 4.1mil (兌換率1:1.2)   Step 3: 本人投資知識夠少,但喜愛煤氣的10送1以及股息,現有20000股,想增持到100000股後停止,亦會同期購入ETF作進攻。ETF做槓桿,是否只有PB能夠做到?煤氣這些穩定股票又可否作槓桿以增強現金流?4.1mil – 1mil = 3.1mil   Step 4: […]
爛樓都要五百萬、怎不能望盤輕嘆? #1326
諗Sir 你好!   一直有Follow諗sir 既blog 同video,亦買齊你既著作,深得啟發之餘亦感到對理財之道所知甚少。目前只希望達到一生三宅既目標,令退休生活無憂,所以來函向諗Sir請教。 本人30歲,已婚,銀行職員,人工加bonus  月入約 $35,000,於2015年初以300萬購入葵涌寶星中心 (30年樓齡, 低層, 320呎實用2房單位),並用Staff loan借9成,分25年還,息口1厘,現時估值約360萬。 持有資金: 現金: HKD $30,000 (主要由於去年結婚及新屋裝修,開支較大) 股票: 現時市值約 HKD $150,000 每月開支 HKD 24,900,包括:   家用 $4,000 供樓 $11,000 保險 $1,400 日常開支 $5,000 交稅儲備 $3,500 先生29歲,公務員,人工連津貼月入約 $90,000,名下無物業,並於本年初借了30萬稅貸,分12個月清還。 持有資金: 現金: HKD $400,000 定期: CNY $200,000 股票: 現時市值約 HKD $1,100,000 每月開支HKD$71,200,包括 : 家用 $8,000 保險 $1,800 […]

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18區樓市供應量少評 #1341
九龍城: 18區供應之首,今時期價已呈超買之象。啟德發展令該區供應暴增,若沙中線(經九龍城)如期2020通車,將影響麗港城、譽·港灣之獨特性。估計淘大是招呼另一類客,所以銀碼上跌價應不大。   西貢: 即將軍澳,由2012年寫BLOG至今,應未曾予好評,今年將供應之首的位置交捧比左九龍城,但都係第二。當然單位本身稀有性行先,區份為次。若你在將軍澳找到個單位是稀有加上價格平,那絕有購買之理由   元朗: 未來供應高,今時暫列季軍。上年曾經減少過,不過歇息一年後供應又黎料。   大埔: 應將天賦海灣的供應消化掉。平水   沙田: 曾經好,而家一般般。因為有另外一些數字正反映此現象   北區: 新口岸落成加上供應少,中性偏好   中西區: 港島區近幾年一向落後。只好說中西區暫時不過不失吧   灣仔: 不太看好。除供應亦有其他數宇反映只一般。   東區: 看好。供應量在適宜水平。   深水涉: 細單位供應量多,總供應數唔係少。只能小心購入,亦不應買當地的單幢樓細單位   油尖: 供應一般,前景看俏。但對不少人而言入手價很貴。若你在油尖夾硬買爛樓,不如去差少少既區份買「好樓」   荃灣: 原本以為三個新盤之供應量會壓死荃灣。但現在荃灣是18區最低空置率之一區。你真係吹佢唔漲,盤出極都仲有人買   屯門: 由寫BLOG至今5年,從未放棄看好。數字已說明一切   黃大仙: 老人太多。不予置評   觀塘: 由於裕民坊重建,加上有工業區,該處是有居住需求但無置業階梯。長年留在觀塘住既人主要在「觀塘半山」,當地冇咩貴樓,留唔住貴客   離島: 即大致東涌。之前提過係好,而家要修改此想法   葵青: 唔好諗。總之唔好諗呢處   南區: 唔識睇,未夠銀兩。南區有些單位類型成交是一年少過10宗,故要熟知該區,一定要撈當地agent。至於香港仔中心,中性。海怡,小量落後如新界或九龍中屋苑。  
(下集) 幫老闆做牛做馬、很想打破此格局#1339
諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 回昨日中篇: http://homebloggerhk.com/?p=73864   尋日交待了第一及二步,第三步軟實力更重要,你可以話古時既皇后要生存,全靠軟實力。軟實力由每日返工都同同事打招呼做起,至於睇書主要可訓練個人思考方法,及記熟一些前人經驗。可將睇書養成小習慣但絕不要一炮式的狂讀,咁係無用的。今日睇既野可能要一年沉澱再經過某些事情才令你有恍然大悟之感。所以單睇書不能掌天下,相反有行動力去做會好一點。何況有些手藝野需要肌肉記憶,無從網上複製,向這方面培訓利多於弊。有個較快的方法提升軟實力,就係做Sales。說服到人下決定、不說令人討厭的說話,絕對是處世必需技巧。當然,你over左猛咁講野讚人,又會令人覺得你虛偽。那多同少之間的界線,係無得上堂或睇書學返黎,更個個對手唔同。只有你落場sell下野或同多些人相處才更快進步。故很多成功的老闆,年青時都有從事銷售工作。     打工仔多勞少得基本上肯定,打工亦肯定唔會發達。比得你做個MD一個月廿萬,回頭才發覺老婆仔女已用掉你十八萬七。當然有些人意向只是夫婦共賺十萬八萬,一般富足已夠,這個願望配合上收息101的10-12%穩定收息法門,大概需要500-700萬就做到。可能你心諗儲500萬對自己而言真係難過登天,但只要你稍為提升你上述三點: 人脈/軟實力/硬實力,人工可去到每月3-4萬的水平唔難。儲下錢做首期買兩間樓一自住一收租,租客自會乖乖地同你供好一間,辛苦捱完仔女出身大換返細屋又套一筆,其實月月供當儲錢供足20-30年,臨退休擁500萬唔係難到「十世先做到個隻」。500萬收12%息表示每月有$50000被動收入,呢個數就算少一點仍夠人開飯。當然實際執行上有些微調,這在面授時再談。     老闆每月肯定要出糧,如果唔係就犯法。故老闆每個月的收入是由負數開始。即係如一個月無生意,老闆收入等同負數於公司成本銀碼。打工仔的收入是由正數開始的,基本上月月有糧出。正因冒了如斯風險,老闆大賺打工仔都無野好講。打工是安於現狀而未能突破思維,世上95%既人都係咁。當然有些主管是打工仔但又當正自己係老闆咁樣,呢D人一朝被裁(員)將要十倍奉還,大家就放長雙眼。   當然,如你把三點: 人脈/軟實力/硬實力增長得強如風暴,那千萬財富對你而言必屬小事。應該去想想萬一遇上同業(或公司自己人)暗箭、生意轉差、司法機構監管、政局不穩時怎去令自己減少財富流失,把有錢人的身份盡所能延長下去,做一些自己認為真正有意義的事。有軍隊才有政府,有政府才有監管機構,監管機構主要打老闆,有老闆才有你作為員工。作為打工仔既你必須睇清「邊隻係老虎邊隻係豹」,才不會易於在此鬥獸遊戲入面GAMEOVER。而家小朋友打咁多網上遊戲實在無益。玩下康樂棋令你知道56格可以直落返12,玩大富翁可明白坐監同現金流的道理,才可避免你長大後成為被擊落的米格機。
(中集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1338
諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心諗:「尋日睇左成篇都未講發達步驟,今日再比一次機會你諗sir! 咪再浪費我時間!! Well…要成為優異生,就係看通成個遊戲規則先落場玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先機。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改進一下。 庸材,一味只係玩,成世人同圈速。 受養者,屬玩玩下無心機個類,玩唔出結果而接受他人助養,以尊嚴同面子換取一時安逸。 監犯,為停賽者,可以被法庭指令由零重新開始。     看看時昌迷你倉上年在九龍灣大火的例子,出事之前你問老細時生佢是否「財務自由?」佢心諗真係得啖笑,佢自己名下既倉值幾錢連佢都唔識點計起…惟有敷衍你兩句(筆者設計對白)。出事之後,時生有機會成為上段文字描述的停賽者,當然筆者都希望佢唔好出事。由於筆者文字功力差,唯有明言:「而家好興講個d財務自由或者被動收入,如理財未有成績當然無問題。但如閣下真係叻仔問巴菲特借左一千萬,稅局或暗箭唔會招呼你?」   好,咁要講講點做。首先,唔使咁快跑出街識朋友,或者什麼日日lunch要約唔同人。如果你想見面位人兄係好人,佢自然遵守等價交換原則。你本身無專門知識又或無錢,咁真係見完得個桔,就當你識於微時既中學同學,亦唔見得會長時間唔問回報去幫你。時下有不少派卡片會、早餐會,聚集一班講明係想交換網絡的人,遺憾出席者同屬「未有能力」的人。你花十倍時間去攪,或有一分得著。當你一日成為Winner,winner-circle自會為你開啟,可以與同級數的人合作,交換利益。條件未到而夾硬黏埋去,只會核突而無用。   要成為蓋世大俠,當然要在年青時密練九陽神功。至於橫空而出而稱霸光明頂,屬張無忌的小說情節,你就咪咁傻以為壞人係打一次就死,好人先屈而後勝這些卡通片道理啦,建議閣下改善自己軟實力同硬實力。第二步提升硬實力,在於認識/熟習一些時下少人知而難於複製的事。筆者明白醫生律師算係,不過煮野食、補(靚)鞋、家居維修都屬時下年青人不熟習的事。你攪什麼IT除非你係最勁既駭客,否則值錢極有限。至於在資本市場投資,嬴錢要訣係先有資本。建議是讀者審視一下再於IT界落力是否水平做到top 10%,如果連咁都做唔到請換行,或者是日間返工而晚上學習另外的事。   有人想似少年股神一變十再十變百,先講筆者將投資技巧定為硬實力。學投資,應該趁後生。只要唔好勁借又炒到破產,28歲前進取一點樣樣試下炒賣都可以。最差既事就係20-40歲努力儲錢,40歲先學人初下股海,咁就….   只要你努力、認真咁學習投資同用真錢去買,基本上2-3年,你可決定到你屬於邊一類人: 類型一: 叻人,全世界人加埋電腦炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,請主力用投資搵錢。搵到之後聽日返黎用最後一節文(下篇)的方法去保存財富。留意,蠢人認叻既「死狀」,會比蠢人死得更慘,閣下小心諗諗。 類型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晉升或做生意賺錢。如想加快理財進度後生用樓、近退休用債。加些槓桿去投資是必然,你都想快一點「到站」。最緊要係學識槓桿後要面對之風險同作出準備。 炒股要努力、工作要努力。因為唔用心做,很難決出當下所作之事是否為閣下專長。你可以閒時hea,但做緊野個陣唔好hea。筆者自己都唔炒野,有感由10萬炒到過千萬比踏實學好一門手藝更難、更難保證。而賺取財富只需一時,保存財富才屬一世。賺價的投資方法只予人賺取財富之便,但收息的方法才助你遠離謊言,安穩一生。   聽日返黎,講返最緊要同最重要既第三步: 軟實力。同埋康樂棋!  

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決定應否再買樓的5個步驟 #1332
諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。
不要讓500呎綁住你的青春 #1329
諗Sir你好,   最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。   背景   今年24歲,大學畢業至今一年半   月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K   得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)     另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)   與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎   女朋友月入13K,每月儲蓄3K   保守假設2年後與女朋友月入38K   計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)   沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額) 月供30年約13K/月   首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 […]
傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。

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改善居住環境例子 #1340
諗Sir你好,本人是LY3902及DV4110學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教諗Sir?   本人35歲,專業人士,月入約91k,人工會每年加,已於2014年單名九成上會以3.58M買入東九龍地鐵上蓋小型屋苑(屋苑有兩座大廈,樓齡38年,離地鐵1-2分鐘,實用526呎,現值5M),現在轉按至六成,欠3M,25年按揭,H+1.3%,月供約12k,管理費0.6k,擬作收租用途,收14-15k   本人未婚妻,29歲,文員,月入約11k,於今年(2017)以4.05M單名購入九龍灣小型屋苑作婚後自住(屋苑有三座大廈,樓齡40年,離地鐵3-5分鐘,實用391呎),由本人作擔保盡借3.6M上會,30年按揭,H+1.3%,月供約13k,管理費0.7k   本人每月可儲蓄約40k,流動資金約200k;而未婚妻則可月儲約7k,流動資金約50k。   問題如下: 1)在買樓001中諗Sir不太建議買樓齡過40的住宅,奈何我們現在的兩個物業都差不多40,是否買錯了?要換馬嗎? 2)如果將來需要住3房單位,應否用兩細換一大?還是以租養租? 3)另外有什麼方法可以增加現金流?買債基嗎?還是保險方案?   窮中產學生上   answer: 本案讀者今時現金偏少,儲蓄率是可以的,由於人工近十萬,預計日後行「儲樓型」理財策略為上。另基於太太收入偏少,拉上補下家庭收入重回中等水平,在產出不俗的被動收入前不宜大洗。   40年樓齡單位唔好買,下手接貨業主做唔足30年按揭,影響出價。但,建議讀者賣走地鐵上蓋的近40年物業,而投入於另一類40年物業之「懷抱」。理念是用舊樓搞套房以滿足將來想住三房的目標。以讀者月入十萬之原素,年近四十而屈就係500萬市值既樓,明白今日唔換都會很快想換環境。既原係咁,計計下面條數:   譽港灣 992呎入手1500萬,租$33000 如購買,首期600萬,印花稅56萬(假設是無樓人仕購買。如有樓再買,印花稅225萬) 月供約33K   如買一間較大既舊樓再間套房收租,入手價540萬,可以「一開四」或一開「一大四小」,收租約$27000。如懂得找合適間格、找區份、裝修技巧令空間更實用,可以令入手價平一點或掉轉收租多一點。在此先勸告,一些人如公務員搞套房,話唔定份工都無埋。套房租客多看似難打理,其實係仲易打理過將完整一間屋出租。   那540萬樓去到最盡,八成上會,印花稅162,000。 首期約108萬,月供$15K 不妨用錢買間套房,收租作津貼自己反租譽港灣,套房收租27K,只消補貼$6000已夠改善居住環境。當然,間套房都係要供,不過供只消15K,加埋貼個6K,只係用21K已夠租三萬三既樓。更重要是: 印花稅大省幾十萬,而首期亦只要100萬。比起1500萬樓要成600萬首期之天文數字,用套房加補貼去改善環境好多了。   當然可再完善策略,拎60萬出黎行收息101之債基疊增之法,收息年10-12%,一個月收息$5000-6000,咁就讀者連補貼錢都唔使。成個project只要起始金額108萬+60萬=168萬。已經住緊好環境唔錯既1500萬樓。  
空有888萬資產但得個睇字 #1336
諗 Sir: 你好! 我係Sam, 我有以下的問題希望你能幫我解答. 我今年50歲,單身男仕,並沒有其它負擔, 職業為教師,月入6.3萬元,擁一在深水埗市值約430萬元(實 用341呎)已供完的自住物業, 另外在同區擁有一沒有按揭唐樓套房市值約130萬(實用195呎 ) (空置)。 資產負債表       資產   物業一(自住) 430萬 物業二(空置) 130萬 公積金(可動用) 100萬 投資在中國的基金和現金 80萬 香港債卷,股票 18萬 銀行存款(港元) 130萬 總計 888萬     負債 0萬     淨資產 888萬 理財目標: 希望現在可達至財務自由, 提前退休,退休後只需要有被動收入(正現金流) 約一萬元維持現有生活便足夠。 希望藉著現在還有隱定的收入和良好的信貸記錄向銀行借貸投資在物 業上(包括高租金回報的套房或官材房以便扣除按揭供款後獲得正現 金流也可以) 如有更好的建議請提供, 十分感謝!!!   ANSWER: 讀者有物業就空置或自住,投資在中國的基金同股票要拎返香港在法理上有難度(當然知清楚最好請較律師),香港的股票或債基只佔些少,空有888萬資產但得個睇字,建議死之前好運用佢令自己生活好過,更有尊嚴。 學術一點,讀者就是把財產同生活脫節,每月的生活最簡單就是配置每月的投資收入,這與打工領取月薪的習慣無變,易令人適從。當然有些人洗錢或衡量都是一舊舊錢計,或用樓作單位去計,不過筆者沒此本領,就唔好亂講啦。   估計讀者炒股技術一般,或無所興趣,故不建議用賺價工具去換取收入,相反樓或債更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]
我好想上返車 #1325
諗sir你好 小弟是居住觀塘是租住的,多年前層和太太申請過政府首置貸款,因為樓價高及幫家人償還債務並6-7年前已經張當時的物業售出,現在都沒有物業,現在我已是四人家庭(我、太太及1子1女),諗住等樓市下跌買返,但現在樓價太高上唔返車,如果當時知道你的網頁,可及早向你學習, 可能我唔會賣樓,現在有d後悔.   我們夫婦家庭情況如下: 太太無業要照顧兩名小孩:6歲及2歲 賣樓及還債後大約有300k現金100k股票 每月收入: 正職IT:19K parttime教樂器:6k(有d收現金,有d收支票) 其他:1k-2k(網上賣買只收現金)   每月支出: 太太家用:5K 租金:9k 雜費:5k 保險:2k   我好想上返車,如果可以同區就更好,希望諗sir能賜教非常感謝,祝身體健康,生意興隆!   answer: 用錢幫人,幫得一時,幫唔到一世,讀者呢個案例可以睇到。十幾年前得政府資助首置上車,奈何不明樓的價值所在,賣樓後到今時達七年仍感懊悔。請戒用樓價升跌去判定賣樓是否正確,香港人無論在股票、樓房、外匯各項投資,都被人教化到短線贏輸定錯對。樓的價值所在於其抵押力,及租金收入同升跌之能力。不少人想用REITS取代買樓,奈何領展(0823)在過去半年走勢不及樓價、越秀房託含有內地資產未必廣為港人喜愛,加上用內地樓對沖香港通賬始終唔妥,筆者試圖綜合買REITS當買樓收租要留意之地方:   雖然有點吹水,但感覺此點才是最重要: 就係「投資難、人心更難」。雖房託要將租金收入之大部份派出,惟管理層對資金的運用,物業購入或買入時是否融資的做法,全都不在小投資人的掌握之內。相反買樓雖要比重印花稅,但物業始終係自己,決定權雖未到100%但大部份係自己手 房託普遍提供50%之槓桿,抵押力唔高。明白私人銀行可開方便之門,不過呢度門要千零萬開戶先勉強開到。大家留意談論一件投資物的抵押力不表示要你借錢做槓桿,你唔想借絕可唔借! 惟抵押性高既投資物始終值錢些,因為你唔用唔表示他人用唔著。所以另一寄語: 檢視投資別用主觀眼光 講到呢度唔係要踩低REITS,大部份香港人喜愛睇「樓 VS REITS」?? 「債基 VS 股票」呢類文章 ,想上位當然要寫多點。但其實只要投資物夠原始性,你根本唔使花時比較樓、REITS、股票、金、債基邊樣好? 他們只是不同工具,好似後生又無錢,梗係用借貸力去脅樓再脅租客圖加快儲蓄進度吧,需要的是時間。好似老野又有錢,打穩陣波買債是王道,「人生場波」已贏至4-0,又為何去博呢? 閣下了解清楚自己想要乜,再去搵「較剪」定「指甲鉗」今次幫到你。呢個方法就最Natural,就算巴菲特企係我面前,筆者都係咁應對。 筆者主張過債基、樓房及ETF去理財,但很少論述REITS、股票或其他投資物唔好。就當股票,留意筆者意見是用黎賺價好,但不合收息。可能因為筆者「大個仔」明白無野係完美,個個方法都有缺點。好似讀者攪成而家咁,話唔定係屋企人病重難明言。 領展成就在於予人穩定投資之感,敗亦同於此理。正因穩定得同高評級債有可類比性,所以近半年有三次長跌浪(見下圖),11月個次是trump當選,12月中及3月中兩次都是議息後加息而形成。入手領展前不可不察。 當然讀者唔趁後生買樓要脅租客,更夠膽一間樓都唔hold,而家要付出的叫「代價」。19k人工計出借貸力只0.95*2.59 ~ 2.4百萬借貸力,唔好講同區,而家連買唐樓都無。不過排公屋係一條路。叫老婆唔做野是另一敗筆,親子教育唔係大哂,何況老婆親子後讀者就要放工要教琴無得親。至於老婆就算唔做野,都請之前用埋借貸力買樓先唔撈湊仔。當然今時可補用借貸力由無變有之法,令太太重獲借貸力幫手用單名買樓一間,淨低要解決就係搞返個首期。另外資金少,上什麼收息101攪債基收息,都唔會幫到佢。先做好個人,再諗投資吧。   由於讀者支出已與收入近同,儲錢速度很有限。若我係讀者,就係比心機教琴再叫老婆重出江湖搵份工,狠心每月儲起20k捱兩年就有40-60萬買樓,趁後生改正錯誤。唔好再問筆者若再買樓後價跌點算? 根本第一同二間樓,有能力就買,咪懶醒「趁高賣走」。趁後生讀者好去勞碌應左佢少年做錯決定之因果,等多5年情況必比今日更差。基本上由0-800萬的財富,做好執行力唔犯大錯已可擁有。再往上走才需下一個Skill Set。

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富貴不是險中求,法例搶錢日日有 #1334
諗sir,   您好。小弟是一位80後,同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程,已join 收息103 (DP30)。   聽完您既債基疊增教學之後,想重新調整手上資產組合,希望能得到您的指點!   我們現時資產組合如下: 現金  2.3M 股票 1.6M 日本樓2間, 約值5M,有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄),由於按揭盡用,現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%) 深圳樓1間,   約值2.2M (HKD), 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做,4.2% 24年 (好貴息),香港 / TU應冇記錄) 私人貸款,   餘額0.5M(2018年11月還完) 日本house一間, 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M (不算資產) 總資產20.5M,負債8.6M,淨資產11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共約 200k 家庭支出+保險+稅  約 […]
老母「被置業」的個案 #1305
  諗sir你好, 我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。   我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。   問題: 應該買還是繼續享受低租金? 如果買,是否應去試抽居屋? 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?   謝謝!   answer: 父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。   人頭買新樓 如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。   按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。   人頭買二手樓 如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。   唔用人頭租樓 此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。   解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」   重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。
傻中年遇上渣打9%年息 #1295
諗SIR您好: 早前拜讀各下書籍,其後上了三個課程,另我獲益良多和廣闊視野,現準備再報讀收息103。 本身資金不多現已用50萬左右,購買諗SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子彈太少,不打算發問,但最近家父與家母身體相繼不適,需要我幫忙管理資產,因這是他們一生的積蓄,個人不才,不敢輕舉妄動,望諗SIR指點迷津,實在萬分感謝!   資產如下: 股票1000萬左右 (七成藍籌股,三成二三線中資股, 粗略計算平均股息率3.3%) 定期 400萬 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同擁有收租公司: 兩個舖位一個7-8年前估值3500萬左右,現收租$60000,另一個12年前550萬買入(車房契),現收租$34000,一工廈單位12年前500萬買入自用收租$25000,兩個工廈車位自用收租各$2500,一住宅單位約610萬,現收租$15500(月供約10800),以上除一住宅單位還欠銀行60萬,其餘全部已供滿。 需要放晒所有股票嗎? (因太多不詳細列出以九倉和恒隆地產最重貨) 如果不做槓桿有咩好做? 或槓桿應用百分幾資金最安全? 直債, 債基, ETF 或樓如何分佈? ETF或債基有到期日嗎?如果停止交易,本金可取回嗎? 有需要開一個私銀戶口嗎?有推介嗎?一般收費如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的資金要穩妥管理,股票從不屬穩妥投資。上三十年父母見證香港經濟起飛時,身家隨股市上升暴漲。可惜到今時又另一光景,於可見未來香港的樓盤,將會拎去北京包銷。此一時彼一時,想借力打力必須順勢而行。當然要取中國水不代表你必定要彎腰,豐富個人資產及見識,再留部份資金於海外,定必令你更有承擔更見風骨。   讀者列出之物業要在筆者面見後才知點處理,這亦是投資樓房與股票的很大差異。樓亦稱不動產,既然「不動」,即周邊的環境不變,或至少三五七年先變,要研究一間鋪是否值得持有,除本身的營業許可之外,周邊的鋪位很影響判斷。另外利用公司去收租同收息很好,可沖銷不少稅項。在穩陣的前題下,槓桿唔應該大做,至於ETF同債基就算買,其實唔做槓桿已可達8-10%一年,此等息率對讀者家庭而言已很夠,唔需要攪什麼10%之上的收息了。當然讀者自己既錢,可用債基疊增收到15-25%/年,惟家庭成員的錢,主打用債收息去產出回報。   ETF/債基,除非信託人倒閉,否則絕大情況下都可贖回。例如買A50中國基金,信託人為匯豐信託服務(見下圖),那出事的概率很低。亦肯定如匯豐出事,這是共同風險,不怕冒上。當然,基本資本如少於1.5億,發行人可解散基金dissolve,有可能令投資人強逼用低價收回本金完事。當然以A50的知名度,發生此事的概率亦很低。但基於本blog是想糾集一班唔求number主想學習進步的網友,所以同大家睇些少基金章程,學懂此道理他日讀者睇其他基金亦可應用。 – 至於私銀戶口,筆者建議讀者將父母的1000萬股票賣走700萬,將700萬或再補些少錢去開立私銀戶口,為的是用低融資成本去將直債之回報放大。買直債去槓桿,槓桿比率只是5成,就好似你買樓只5成上會,比率算低可作槓桿。至於債基再疊增,留意到似買樓是7或8成上會,要當心一點。講返直債,我地搵隻渣打2022年到期的直債講講,按佢價值現時買入年回報在5.1%,若「五成上會」,一手20萬美金,槓桿後(融資成本1.2%)年回報可達: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直債比買入價跌50%,要call loan。不過筆者心想,連渣打直債都要跌50%? 那匯豐可跟幾多? 對此共同風險還是到時再諗吧。其實call loan一點都不大問題,補些少錢就可以。最慘係買中跌完成世升唔番既股票,境況更慘。   淨低300萬股票,可利用槓桿ETF,將300萬投入ETF是可模擬1000萬籃籌股之同樣升跌幅。故700萬釋出了投入直債當收9%一年即息多了63萬/年。這在ETF課程會更詳細講解,找到最底可見此課程。   知道有網紅話:「股票不是無型,股票的形態就是其擁有的資產」。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢資產值少了一半? 渣打在英國控有之物業唔值錢咩? 你押比渣打間樓忽然唔值錢咩? 講到「你間樓」呢度,希望你捕捉到。一隻股份的資產只屬帳面值,隨時可因市況而大變,最終令股價大變。另外怎為股票之資產作定價? 這是因人而異,隨時令股價波動。買股票,從來無人保證你可以拎番咩野。買債券就有發行人保證到期可回本金,如果佢唔還,要比人清盤。那投資人就要選取商譽好的公司,因其清盤之機會成本(opportunity cost)很重。至於樓同稱Real Estate, 又或Tangible investment product,即係有型投資物。反之股票係Intangible investment product,即講明是無形了。根據書本講,同股價表現講,股票已表達了其無型性。 […]

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
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所有課程
開課日期:
0000年01月
2016年09月
2017年01月
2017年05月
2017年06月
2017年07月
2017年08月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
易宮
潘家榮
示範導師
課程:
買樓
美股
美股期權
港股財技
莊家心理
收息
新手投資
ETF
港股期權
期權對沖
窩輪
講座
殼股
散戶致勝
舊生聚會
中大價港股深度分析
基金思維
投資心理

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亞馬遜難敵地頭蟲阿里
20161104 陳建良- now《名家給力場》
重整投資組合 買股收息未必最好
20161103【投資諗法】(第51集)
Homeblogger 第四季書展
20161012 西九龍中心
龍傑供股有空間炒權
20161012 聶sir- now《名家給力場》
創富貼士
跟曹操學做事,向孔子學做人!
一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處著眼,細處著手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
20160929【投資諗法】(第46集):如何成功將資金三年翻一翻?
每日短片論市 20160929【投資諗法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 如何成功將資金三年翻一翻?     以下是諗Sir發言重點: 兩夫婦如何成功將資金三年翻一翻? – 建議兩夫婦當中,一個人做九成上會 – 但夫婦預計隨時被炒,買完樓只剩下約30萬港紙 – 如何將約30萬港紙變300萬? – 先在一年後把30萬港紙double變60萬 – 要連續三年每年收25厘回報         (諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
20160922【投資諗法】(第45集):100萬本金 如何月賺2.5萬利息?
每日短片論市 20160922【投資諗法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 100萬本金 如何月賺2.5萬利息?   以下是諗Sir發言重點: – 100萬本金月賺2.5萬利息 年利率30厘 – 收取利息工具 為配上槓桿的債券 – 現時買入滙控 息率有7厘 – 計到投資物品的標準差 可了解其風險水平 – 想賺價可用其他投資物品 想收息買債 – 一般債券波幅不大 建議長期持有   (諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:議息重點不再是會否加息 (2016/12/15)
《八點鐘費Sir》呢次議息,重點不再是會否加息,而是耶倫展望來年加息次數及幅度。來年加息三次,完全超出分析員預期。 IG 黑期顯示,大戶準備借一時恐慌向下殺,恆指或「還原基本步」的返回年初兩萬二。不過,這可能是低位部署來年好倉的最後機會,好好珍惜。 至於樓市,我在劣作《費氏估》講過,樓市週期在16至21年。以九七年為上次一個頂。加息週期重啟,增加貸款者負擔,只是續步形成樓市趨勢向下的因素之一。   新聞源:聯儲局加息0.25% 委員料明年加息3次  
【費氏股】費高:美股反高潮
– 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
    軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
  樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【舊文重溫】王榮昆:輝山乳業的迷思 (2015/10/06)
[王榮昆] 輝山乳業的迷思 (2015/10/06)   「老婆話佢玩嘢,阿媽問佢係唔係傻咗,阿爺陰陰嘴笑...」他們不是在拍大X冰皮月餅的廣告,而是講緊輝山乳業(6863.hk)於9月30日又再回購2734萬股,涉資約7600多萬元,股價再創上市新高。從片頭那一家人的面部表情解讀,應該是一個太早沽,一個望住日日升唔敢買,一個賺到笑。只是不知道誰會笑到最後?   自去年10月起,輝山便啟動了回購程序,至今共動用了約21億元在市場回購約9.35億股(平均價每股$2.27)。其控股股東楊凱及葛坤,更投出46.8億元增持公司近22.38億股(平均價每股$2.09)。由於在公開市場掃貨的金額巨大,輝山期內的股價便由最低回購價$1.3升至上週五的最高$2.93,升幅達125%。   這些金額是一個怎樣的概念? 回到2013年9月的IPO時,公司以每股$2.67發售新股集資近78億,即是說這次回購金額為當時集資金額的四分之一。大股東楊先生就更跨張,不但把招股時套現的資金重新投資於公司,更額外自掏數十億元來增持。   如此大筆的資金從何而來?我們可以把公司回購和大股東增持分開來看。在輝山的公司方面,回購的資金主要來自其IPO集資所得,其營運現金流,以及在今年初向 匯豐貸款所得1.56億貸款。在輝山的大股東方面,增持的資金主要來自其IPO套現所得,以及其分別於今年6月5日和8月13日, 懷疑向平安銀行抵押46.42億股借來的錢。此批股份共佔已發行股33.24%, 或大股東近一半的持股,大約可以按到數十億錢。而大股東真正大手增持是在今年7月2日,時間點上也可以契合。   其實,輝山的股票回購始於與美素佳兒的生產商Friesland之合營。後者承諾注資近七億人民幣,並在完成交易後六個月內(即2015年4月1 日至9月30日)於場內買入總值3,000萬美元的股份, 禁售期為六年。也就是說,6863的公司和大股東不但跟Friesland搶股票, 更偷步買入。   當然,因為Friesland在5月底已快速買齊貨(最少買到1億5000萬股),而輝山和其大股東仍在高位不停大量地買,且買入量較Friesland更多,並因此推高股價,相信Friesland對坐這轉順風車是完全沒有異議的。   6863公司的回購和大股東的增持,令策略夥伴、投資者、甚至自身都有賬面盈利,看似三贏,其實卻處處透著詭異。在今年第二及第三季的告訴大手回購之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借錢等種種手段來進行大規模的回購,若只是為了向市場彰顯對公司的信心,則未免殺雞用牛刀。 那麼,肯定是別有所圖。   如果說6863所圖的是賣盤,那的確有這個可能。輝山的兩名基石投資者已在高位賣出手上持股,而一手幫助輝山建立華東及華南銷售渠道的麥惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不夠一年後就跳船。這種管理層的更換與賣盤之前的準備功夫相符。但若是要拿控股權,為何非得要這樣在公開市場一路掃上去?   同時,由於公司的大額回購,其2016財年的預測PE已炒到35倍, 估值不合理地高於同業。誠然,隨著股價的攀升,大股東從向平安銀行抵押的46.42億股中可以按到更多的錢出來,然後再入場掃貨,進而再推高股價。但是輝山自己將於11月尾公布2016財年的中期業績 – 意即其買賣禁制期(blackout period) 將從10月尾開始。而且,現時Friesland也已無需再買6863了。   所以在這個價位上, 6863的股價在10月中下旬到11月中下旬出中期業績前都可能缺乏動力。所以我們不妨等它出完業績才做進一步的行動,因為輝山乳業大手回購的動機實在是曖昧不明。 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合,因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。
【價勢黨│視頻】王榮昆 x 聶SIR 市評 (2017/03/15)
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【價勢黨】王榮昆:咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? (2017/11/11)
  咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? – – 你猜世界上有人會提出這種近乎「咁大隻蛤乸隨街跳」的交易嗎 —— 以一元賣股份給你,保證任何時間以個半買回,既沒有任何附帶條件,又不限制你何時出售。另一方面,如果真有人提出這種交易,你猜又有沒有人「傻更更」地長期持有到不知何年何月,放棄即時賣回給賣家而穩賺半倍的賺錢機會呢? –   我見過,我真係見過!賣家是天溢森美,買家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,簡稱鄧普頓基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金達成協議(其後於2014年3月27日根據認購協議之條款及條件完成認購事項),鄧普頓基金以8.2%折讓,即$1.22認購天溢森美(756.HK)大約1億股新股,佔擴大後股本約7.77%。有趣的是沒有任何禁售期限,而更有趣的是,賣方承諾,如鄧普頓基金基金賣出時股價不足$1.7的話,當中差價由賣方全數包底。表面看來天溢森美(756.HK)像隻大蛤乸,但熟知商業運作的讀者就會知道,這種安排其實是很常見的。因為上市公司為了贈加知名度,尤其希望公司能成為基金愛股,都會以優厚條件邀請知名基金入股。試想像,如果李超人,甚或雙馬入股香港某小型上市公司,公司股價會作何變化呢?只是這次有點慷慨,沒設禁售期而已。 – 除了聲譽上的無形收獲外,天溢森美(756.HK)也得到一些較為實質的好處。根據協議,鄧普頓基金基金還可以推薦一人加入董事局。這也是基金協助上市公司提高管治能力和企業質素的常見手段之一。從公司發展的歷史來看,自2014年起的大變化,是公司大舉發展代工NFC果汁,至同年8月,新設營運總監建設自家品牌,12月撤換總裁,至15年中又設立股份獎勵制度。可見公司對自家NFC果汁有大展拳腳之意,而可能與鄧普基金的介入不無關係。 – 2014年3月28日,認購事項完成後第一個交易日,天溢森美(756.HK)收市價$1.215,即是說如果鄧普頓基金基金即時割禾青在市場賣出一個交易日前認購的股份,就能極速獲利 ($1.7-1.12)x1億股= $58,000,000。如果是一些慣搶雞胡的散戶就一定祭出有食唔食罪大惡極的至高無上投資心法,先走為敬!但58球在一個知名基金眼中實屬蠅頭小利,如若不顧商業倫理極速套現,實在有礙觀瞻。不妨從正面去看,鄧普頓基金基金如看好天溢森美(756.HK)未來發展,區區$0.58可能不在其眼內,就算以$1.7這個包底價來說,也不算遙不可及的價錢。根據協議,還有另一個有趣安排,如果從協議達成起計,如股價在三年內能維持連續60天在$3.4以上,公司對$1.7的包底條件就可豁免。可見天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金對將來的憧憬不可謂不大。 – 當然,天溢森美(756.HK)的新業務發展仍屬起步階段,尤其打開分銷渠道與宣傳推廣所費不菲,現時投資風險實在不小。正所謂有錢就是任性,鄧普頓基金卻是「有錢就是耐性」(有$0.58打底嘛),搏中有大獎,不中都有安慰獎,與我們一眾散戶實不可同日而語。小投資者適宜靜觀其變,謀定而後動,待二月底業績公布後,再行定奪不遲。 – 最後還有一點值得一提,由於協議至今快將三年,天溢森美(756.HK)從未升破$3.4,意即這個包底條款似乎要維持到永永遠遠講阿門的那天,如果期間出現影響股價的重大消息,似乎會有些搏奕空間。因為天溢森美(756.HK)將會相當被動,股價太低,對鄧普頓基金沒大影響,但前者就會因為包底協議而遭受雙重打擊,所以到時可以觀察公司有否護盤行動,從而尋找投資機會。股價攀升的話,則越接近$1.7,鄧普頓基金減持對股價做成的壓力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一個故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月線圖 – –       #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 — –    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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