諗sir, 以下是我的個案：
本人:
38歲
月薪63000
現金2.5m
股票600k
單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m
太太:
同年月薪約33000
新買樓花長成交期
買入6m已預3成首期到時上會
Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅
我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！
ANSWER:
上文提及讀者要將大圍舊樓550萬市價沽出換九龍樓的原因，及沽出後只放100萬做首期換下間樓，另200萬買友邦AIA直債作收息試點的操作原理。今天先說說如將200萬不買債而轉買股票的考慮。
撰文時香港恆生指數回彈到17000點後裹足不前。現時雖美國將減息然而恆生指數成份股內的行業，都看到不同的困擾因素。
銀行股如降息的話, 銀行拿客戶的存款再去買債賺息差, 這個咁好做坐錢等收息的生意會消失
保險股同樣是拿保費去坐錢去賺息差最穩, 友邦就係受人質疑為何拎錢去買樓收租呢?
相對高息環期，現時減息對他們不太好, 因此銀行和保險股在這一波會跑輸。
那降息對買樓或地產股有利, 是嗎? 相信地產股正反映賣樓只能「薄CUT」的因素，你見16股價都不太好。
至於科技股，在香港上市很多與內地有關, 而內地科網股再消費額有關，無論佢地用來支付或借貸都是。在內地消費未復暖前，都難見大漲可能。
現在反過來轉選好的, 就是一些隨著經濟慢慢回暖而受益的工業股,以及, 每月穩收錢有入無出而暫時未需提升基建的電訊股。
資源股近排是主角，看法只屬炒上落為主，未可見單邊市。金價和油價在減息及戰爭消息下, 相信會在高位上落頻繁, 但未會單邊大升。所以資源股是好炒,但未必合讀者。買股都要花時間做stockpick的情況下, 讀者不如把時間留給自己, 而轉買債穩住少些打理，更可到期收回本金。
在上篇文章提及過AIA為例的直債副選，其實同時可考慮用債基。債基就是買了一堆直債,不同行業的, 因此可降低單一公司的倒閉風險。債基派息達7-9厘, 不槓桿也能達到。很多人認為我們提出的買債方法要槓桿, 其實現時不少債基不槓桿去買派息已可到7-9厘, 槓桿後當然是10-15厘年息。
讀者賣樓後獲200萬, 可選投入債基組合收9厘, 200萬投入即18萬利息一年，一個月收到hkd15000利息。就當他將來換樓換好些，那增加的按揭供款可用15000元息補貼。對於不少人，早年買樓賺到價, 不妨趁現時換件更好的「貨」, 換之前賣樓把升幅套出來，小部分放首期, 淨低錢就可以買債基收息補貼。如果已達退休年齡, 就將原本的樓賣了, 然後再買回一間同級數單位，變相就將錢套出而200萬做債基收息15000元補貼生活而不供更靚的樓。更保守可做直債, 收少一些息但換來到期補本。不少直債不需2030年後到期，這幾年內到期的也有，亦有些直債合炒債的人心水的。至於買英國樓讀者自己對比過，雜費比較多。很多時都是在可控及有經驗的人帶住執行，自己就可更快體驗那個產出現金流方法合自己。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：2024-06-25(二)19:15-21:15
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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