諗sir人生階段信箱: 已解答600個案
理財基本功及取捨方略#821
Hi 諗Sir,   您好!因為看過諗Sir的《收息論》,實在覺得小妹自己太不懂理財,所以本人已報名買樓001課程,亦決定再上收息101,但是由於經常要出差關係,所以要到月尾才可決定3月上堂日期。 小妹正為現時住所繼續續租還是買入而非常頭痛,現時租約月尾到期,現居住處租$35,000連車位,買入約需$15M。 現時手上並無物業對沖,只有現金約$2M。所以才想先將保險融資換取資金後,方有空間決定去向。 因為本人同我先生都擁有各自的生意,本人公司與先生公司每月大概盈餘約$20萬至30萬,視乎市道而定。 我倆現時正供有多份保險,可能正如諗Sir所講的有點over insured,細節如下﹕ 人壽連儲蓄人壽約合共$10M,每月約供$20,500 年金保3份,每月約供$31,500 保險基金3份,每月約供$17,500 醫療保險每月約供$3,300   希望諗Sir可以幫忙現在決定去向如何? 我是否應該繼續續租,用保險融資的錢先買其他收租物業作對沖,等候時機,然後跌市再買入現住屋苑的單位? 是否市面上一般的銀行都有做保險融資?通常利息約多高?有什麼要點必須注意? 因為今趟出差才有幸看到 閣下的著作,又剛巧碰上續租問題期限,還望諗Sir可以指點迷津。 謝謝 !   祝  商祺 ! 心急人MCC小妹上   ANSWER: 本案讀者是個生意人、主力投資方略用保險,筆者愚見是這有點錯配。在課程已提及,金融投資物但凡是原生及簡單的,都有其用處。金、股、匯、債、保險、樓都各有好處,不用費神去比較股定樓好? 又或債定樓好? 而筆者可幫助大家去了解不同投資品的特性,及基於個人情況選取符合的一種。   本案讀者,收入不俗,正值打併之年。月入有20-30萬,應該放左係公司戶口,未知是否完稅。自己落袋的卻只約2百萬現金在私人戶口,其實屬於偏少。加上生意人對流動資金更為重視、可惜讀者選取資金流動性較低的保險幫自己投資,明顯出現錯配。現在每月保險供款7萬幾,有年金、投連保險及醫療保障,分別幫助了: - A. 年金可在十幾廿年之後令投保者定期獲得一筆款項,如果你而家安排一份廿年後每月派$20000的年金,你會覺得十分吸引。可惜廿年後每月$20000仲買到D乜,筆者只感有信心兩萬蚊仲夠買張船飛去澳門。學術少少講就係: 年金之派發同通賬上升無關連,投資人仍冒通賬風險。 B. 讀者兩夫婦都有工作能力、未有樓在身。當然買一千萬的人壽額都同算符合家庭需要的,可是在家庭未有重大欠債下,安排呢一千萬人壽額應是較次要的事。重有月供$20000先買到10MIL保額,保費真係有點貴…. C. 至於投連保險,係同時買左保險再加買基金,要攪清楚係唔係雙重收費? 關於投連保險對投保人是好是壞,坊間已有討論。新春佳節筆者都係無謂破壞和諧氣氛 - 但既然保險已經買左,讀者問可否將已買的保險按比銀行再借返D錢出黎,令投入資金減少,幫助解決現時面對的居住疑難? 此類借錢息率約為H+1.8%。但如果求其搵份保險都得,保証好多後生仔會即按自己保險,去按多一成首期去幫自己買樓,咁政府出既辣招唔會攪到大家咁苦啦….而家三百幾萬既樓係LAST CALL咁滯…. 提醒各位在執行理財策略之時要考慮方案所得是否能解自己最快遇到之問題。做一些儲蓄長遠必然有益,可是遠水是不能救近火。如有中短期財務困難宜先用理財產品將其解決,耳仔軟聽人講搞什麼長遠儲蓄只係將傭金放入別人之口袋。 - 另一點是坊間有人介紹的保險多是沒抵押力及回報不高的、比錢去聽人講的保險反而令人耳目一新及回報過20%的,因為一個是免費去銷售而另一位是收費去教學,兩者出發點不同。對一個理財決定做錯左要救有時很是困難。至於讀者要改善自己,首先要睇下公司收番黎既錢係CASH定係帳面數,如果公司每月有20-50萬現金返,咁用公司名去買樓都係一個好方略。惟在現時市況,重注買樓實為不宜,開首買自己第一間樓是適合做法。至於公司點借錢先精明、唔會再做錯,實在係長篇大論,有排講。 - 另一個安排,係將錢投資債基方案,每100萬差出$12500利息去幫補租金支出。既然讀者而家公司生意唔錯,咁就信下風水唔好搬啦,諗下點收息開源,重新了解投資。理財從不可求人、沒人比你自己更緊張口袋裡既錢。正因為大家有此想法,收息班有幸得大家支持將在四月尾開BATCH 21。至於想趕快在三月先上收息BATCH 20課程的同學請今明兩天找ADMIN安排,都係LAST CALL。  
唔買樓投資仲有咩好? #820
諗Sir, 你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。 1.  現金, 古票, 基金: $8.1M 2.  保險cash value: $1.4M 3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿) 4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000 現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝 1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做? 2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好? 3. 我們希望退休。是否可行? 太魯閣上    ANSWER: 相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。   相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*$@….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。   講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。   那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那: 800萬收息為年7%,即560,000 800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600 此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7% 仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。   讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。
八萬月入只得10萬儲蓄點翻身?#819
> > 諗sir你好! > >   本人閱讀閣下網頁,獲益良多,深感多年理財不善,希望得到閣下指引。 > >   本人與丈夫年35歲資產如下: >   本人 >   資產:283萬買(2013買未補地價居屋,母親名下買,現由母親獨居,暫不作打算作買賣) >   月入:80,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   供樓:12,000 >   股票:500,000 >   恆常支出及家用18,000 >   保險4,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄31,000 > >   丈夫: >   資產:354萬(二房單位,2010購入之私人樓宇,現值610萬) >   供樓:13,000 >   月入:86,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   基金: 8,600 >   恆常支出及家用: 34,000 >   保險7,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄8,400 > > >   夫婦二人均為公務員,新婚,打算生小孩,但儲蓄能力不高。想換三房單位但發現加按後仍首期不足買同區三房單位。想請教諗SIR如何才是最理想的方案? ANSWER: 筆者都有感本案讀者理財不善,丈夫月入86000,月儲8400。太太好些少,月入8萬,可惜人到35刮到盡都係得50萬傍身。如真屬實情況頗為嚴重…程度留比讀者自己諗。畢竟筆者對各位人生不負責任、亦無能力負責。當然有人會諗自己搵得到咁洗多些少又如何? 洗錢當然冇問題,可振興經濟。最重要係退休之後莫因收入大減而感到唔開心。就當讀者丈夫,每個月支出為(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此數額的長俸? 就當到時返公屋住唔使供樓,再假設埋而家自住間樓到時已供滿,可出租去再幫補一下,每月支出仍高企$50000之上。最大鑊原來係呢條數仲未計將來小朋友洗費。可能在為人父母之前,要為自己檢討一下。   先生供緊的基金及保險應降額,除了保留醫療及妻子應有的保額之外,其餘儲蓄及保障應即停止。應有之保額建議為按揭欠款額及三年家用,不用儲蓄模式買入保障。收息同學在課堂開首常不明白點解要比錢聽保險、可是在落堂既時間就猛咁想追問問到唔肯走。原因只不過係筆者企係用家既角度下提供有用保險資訊、唔同坐在STARBUCK入面等你個SALES。加上上堂時間寶貴,無暇加插廢話。相反免費既野最尾都係令人付出很大代價的。所以你想用一個固定金額去PAYOFF,定係無窮無盡係有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最慘既係,就算你咩都唔做,都有人開動印鈔機去每日由你銀包吸走money。計速度及規模而言,吸得最狠既唔係老美,係阿爺。   10年之後,大家份人工只會更追唔上樓價升幅。畢竟現在樓價上升是因為貨幣失效、而唔係大家都搵到錢去買起個樓價。在政府實施買家印花稅之前,內地買家(按金額)佔二手總成交少於15%,最高點在2012年有BSD之前創出、及後反覆下跌至6-8%不等。反映有人話「內地人買高香港既樓市」、是未為配合數據之言論。     由於不善理財,婚後生小朋友同時換三房呢一步要暫緩。現時應作,是將先生現居加按再收息,將其每月所得行「以租養租」,照顧自己在居住上的消費需求。現居可按610*70%-估計欠款320 = 107萬。再將107+自己50萬收息,約160萬投入收息債基方案,年12-15%即月收160*12%/12 - 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610萬樓計每月收租$18000(假設租務回報為3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再減差、管應可兩者相抵。就咁攪掂三房需求而自己多100個係手。「重新做人」、努力儲錢再等下次時機出擊。讀者如一個指揮力差的武將,手執十萬大軍都常中計被敵人用少數兵力夾擊。所以要糾正在於個人理財(行軍)心法,務必好好學習。筆者眼前月入更高的AO都因理財不善(唔係肥龍)而搞到家嘈屋閉,望勿以自己份人工去衡量自己既財務保障有幾多,而係用銀行入面淨到幾錢、唔撈又有幾錢洗去睇下自己既「理財護城河」掘得有幾深闊。   公務員身份令出招有點制肘,其實老公間樓按爆至九成都冇問題。惟九成樓出租一事自己負不來,要好好計劃一下才完善。當解決後資金再多60萬、而每月收息即多成7千幾。

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變出首期買樓唔再等上車 #816
諗sir,   你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經報了買樓001的1月班。發覺現金流可以這樣產生的。但我多番思量過,我嘅情況很難去做到一生三宅,有一生兩宅已經很好了。   我情況如下:   本人:散仔消防員一名,31歲,早兩年已婚(等緊宿舍,但應該可能排十年八年),月入23k ,之前問政府借錢在職讀書(欠大約 100k)。 太太: 文員一名,30歲,月入18k,兼職5k。   家人在藍田有未補地價居屋,08年買入1.68m,市值約3.5m左右。因未補地價,所以知道冇得加按,就算有,我都唔想麻煩到兩位老人家。現住在父母家,每月家用9k,保險兩人合共3k,每月兩人合共開支12k,每月儲蓄17k,現金300k。   小弟早年因結婚已花費了不少儲蓄,加上在股票市場亦損失不少,所以儲蓄亦不多,眼見樓市亦只升不跌,每年通脹高企,所以我都希望能盡快上到車,用諗sir 書中所講在低息環境下(借港元沽美元)的方法去做按揭攤長30年去還來抗通脹。   小弟亦知自己借貸力極為不足,(18k+5k+23k)x2.59/10000×0.5=5.95m (還未扣學生貸款),但小弟想用太太一個人名義去置業,用盡9成按揭,然後租給朋友住,所以是否揾一啲單幢式舊樓去入手?小弟亦睇過紅磡,土瓜環及屯門區,但尺價已升不少,請問諗sir 可否給我一點建議及應選擇邊個區分比較好呢?   還有,如果我親人是自己開公司的,報稱太太在那間有限公司做兼職,這樣銀行會視這份兼職能成為太太收入的一部份嗎?   最後想問諗sir, 我應否用綠表去買居屋,因為公務員用綠表去買居屋,可以用半成首期去買,但如果用咗這個褔利,就會失去住宿舍的權利,除非到時賣了那間居屋,然後等一年才可再申請宿舍。   盼望諗sir 的良方。   Sent from a good reader ANSWER:   祝大家新一年生活愉快! 盡快為自己產出足夠現金流,從公司「贖身」之後用多些時間從事自己熱愛的工作! 當然如你現在的工作令自己心中滿有熱誠,那真十分恭喜! 本案讀者是位捨身救人的消防員,救人於一瞬間。比對於理財,在財務上拯救自己實需長時間苦幹,那看有如何良方解救。   讀者是借貸力不足加上儲蓄都不足,自己屬無殼蝸牛寄居父母家。早年結婚用盡積蓄,建議大家如未有能力結婚同買樓兩兼顧,那用錢去為自己添置資產更實際。結婚選擇個較普通的時地,只要雙方肯花心思,場面一場可以好感人,好記憶不一定同錢掛勾。另外一點,「等」字確實係害人不淺。有人因為「等」而停止找尋其他出路、錯失時機。本案讀者「等」公務員宿舍,或因此而影響了自己在結婚的花費預算及個人事業定向,希望大家新一年先做好積極、再衡量是否願意付出「等待」的代價。   有一個方案其實好合讀者,係買樓的首期可以借返黎又唔使落信貸資料庫。由於讀者係消防員,借錢客易,宜問銀行用此方法再安排幾十萬,然後比太太單名買樓,九成上會。在太太九成上會時一般會問及借款人之首期來源,如申請人自己在幾個月內有申請過借貸,就當計唔計入信貸資料,只要比人望到有搞過借錢都十分令機構懷疑首期之來源是否由儲蓄而來。至於九成上會答首期舊錢係問人借返黎,一般申請都不獲批准。所以用先生名安排就好很多。   用先生名借、太太單名上會,夫婦同心合力即可完成,懂得此種安排即不用計落信貸資料庫,成個首期真係可以「變」出黎!當然借左係要還,樓都要供,只不過係為呢對夫婦先搞好上車願望唔使再同父母住,比起自己夢想3萬炒到300萬黎搵首期更實際。另外太太一個人上車明白借貸力不足,那可否搵親戚出份大糧比佢? 是可以的。不過唔係就咁寫幾張支票「扮出糧」咁簡單,讀者要完成「變」首期加「即時增大借貸力」兩件事,買樓001只能幫其了解基本,已在堂上指出如何深化技巧去令自己借得更精明。   最後係區份,已親身解釋了區份跑羸因素為何及未來跑贏區份。太太顯然最盡都係入手320萬之下樓房,雖借貸力可以因「控制」人工而任加但都要睇下自己供唔供得到! 大埔翠屏、青衣翠怡、荃灣荃德都有些好選擇。至於為什麼讀者在第一間樓不宜由單幢樓進發,相信他已在馬年習得! 羊年應有一個好開始!
結婚前買樓再賺第一桶金?#810
諗sir你好,本人剛剛大學畢業,做建築工程,月入20k,因父母的照顧,大約有百五萬現金希望及早上車,但因本人收入不多,按揭需做到六成半才能購買大約三百萬的樓,而且在大埔區來說其實選擇不多單位亦十分細小,我有考慮過我等女朋友畢業聯名買樓增加購買力,從而能按揭做較多成數,把現金留在身邊;但亦有朋友反對聯名買樓,認為單名及早上車,就算是只有二百多尺的樓也好。我和女友起碼三年後才會結婚,想請問諗sir我應該先等女友一年後畢業聯名買樓,或是等自己加人工後單名買樓,還是現在應該先及早上車作投資作途?謝謝   ANSWER: 即係畢業生應否買樓? 一般畢業生因無錢係手,根本無需考慮此問題。可幸讀者有父母關照150萬,現可考慮買唔買?自己單名買定係加女友名買? 又或者九成上會買定係六成半咁上會買?   雖讀者現在的成功多因父幹,可是人生本是馬拉松,不必太介意起步是否超了幾個頭。當然買樓有人認為是人生大事,亦相信是現在的年輕人最關注之項目。見讀者朋友反對佢聯名買樓,因為在現行政策每一個買樓名額都很珍貴,聯名買就等於同時用了兩個九成借貸買樓上會之名額。豈不浪費了買樓可借盡而等時間慢慢將欠債眨去之道理?   讀者有一亮點,就係剛畢業人工即達20k。讀者應作之投資方略,是用小部份錢買樓、自己盡量儲多d錢、及開展一些賺錢投資,希望用自己能力撈到第一桶金。各位心想:「阿諗sir你就諗得真係好! 買左樓又點儲到錢? 我識投資賺錢就梗係會有第一桶金啦!? 弊在我買極股票都輸呢。。。」有請各位耐心再花一分鐘睇睇筆者點列出要做的幾點…   1. 讀者不宜用低於八成的借貸上會,因付太多首期去買樓實在太浪費。惟因自己年輕又有筆錢,在三十適婚年齡前後亦很有可能再遇上樓市低潮期,所以現在不妨買一間樓先做收租佬。令自己對買樓一事有所認知。最差情況都不過係捱下負資產,加上自己只用150萬當中之30萬作首期,萬一銀行review自己都仲有剩錢兼顧負資產情況。關於自己借貸力不夠之事,宜趁自己年輕而父母仲在職之時找他們作擔保,將全家人的借貸力用到一滴都唔好漏。   2. 計及260萬買入、26萬首期上會,攤30年而月供要$9000。對20000收入的人,是否帶黎太大壓力而儲唔到錢? 分別在於淨低之120萬是否作收息,投資物的波動在2008年極端點可達30%而每年收息約12-15%。不少人想知方案作法,亦有人因自己已行此法後覺得自己已全懂。在筆者而言因每人對風險的要求不同,自己都要不時留意新出的每一種債基而為不同學生之要求訂出建議。加上踏入2015年開始各國央行在貨幣應對策略不同,端郎的背信棄義加上中國耍套潛龍勿用,對預估那一種股或債行先很有挑戰性。   3. 當然有危必有機,無論各位有冇家人付予百五萬,不妨趁後生買下股票。最慘係臨老覺得自己有錢先去學投資,一鋪比人呃哂仲淒涼。香港的地皮正在補內地人收購、銀行已不少易名為內地商號、上市公司亦正被內地人收購而曲線注資。近年多人玩殼股就好比2005年開始的一段IPO上市潮,當年有實力公司光明正大申請上市而港人個個「入飛」抽新股、到2014年只變成無實力公司係後門買殼變相在港上市,一間公司業務特變而造就港人投機機遇而矣,要知此法,誠意推介下下方介紹的聶sir新課程,先在3月初聽其簡介,感受到他教書的耐心,有時間才跟他學習炒股目標為第一桶金。   4. 上面第二點提及用120萬收息,我地打「穩陣波」、棄用15來回報而只用10%收息策略,將屋企人比既錢減低投資波幅。就咁120萬*10%/12 = $10000/月,夠用黎每月供新買層樓。至於收樓之後梗係唔好咁浪費,有兄弟既叫佢地三個人夾份租左間屋,每人$4000,兩個人訓房仲可以用櫃間個廳,自己可以閒時上去打下機gathering之餘又可以收租。就咁正現金流為-9000+12000+10000 = +13000。每月咪用個突左既一萬蚊去炒股。   5. 炒股要認真一點,最怕就係唔上心去現個game,輸左又賴人又或者感到自己唔適合。其實係社會工作同炒股都有相同,成功與否在乎你有冇比心機玩!? 同留意下個規則當中是否有機可乘? 時下的年青人十分有頭腦及反應快,相信對捕捉機遇是十分在行的。
30歲3萬無殼蝸牛怎脫宅買宅?
某天無意中發現諗sir 的Blog, 細閱之下非常有見地, 之後買左書同再上埋買樓收息COURSE, 真是獲益良多。客套說話唔講太多  概況: 30yr, 30Kper mth, 月儲14K, 現單身(會努力找個伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套現  現很後悔那個月供基金,佔總財富比重偏高(約32%), 但都太遲了 T_T, 唯一安慰系月供佔月入不太高(6%)同暫時仲未蝕,唯有當遠期儲蓄…. 現我下一步策略應該是那個方案比較好?  方案 1 本人借貸力=30000/10000*2.59*50%=388萬 你說過旺市用一半借貸力,但190萬依家個市根本買唔到樓(190萬就算買到都應該好差, 自住不想太差)。所以用75% - 80%借貸力, 先買一層約330萬樓九成上會不靠父母, 連埋雜費,INSUR約45萬, 套現曬D股票 + SAVING 剛剛好,餘下20%借貸力, 約50萬銀行借埋返來 (唔知可唔可以咁做?)放債基收 10% 息,減少供樓負擔之後人工多了,不再單身時, 再部署下一間?   方案 2 看完<收息論>, 發現自己GE投資全都是前輪, 非常危險隨時炒車, 必要加大力度於後輪, 希望架車穩定返D吾好炒車 唔買樓住, 先套現曬D股票 約40萬債基收2-3年10%息先(但好似唔夠$$開戶口 @_@), 等樓價跌 20% 時再做方案 1 是否應該套現回基金的80K,來INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 讀者是個三十歲搵三萬的年輕人、儲到幾十萬係身,正煩惱買唔買樓,在本網800個案當中算十分典型。係而立之年儲有幾十萬,買股又未得法門,當佢係咁死儲多兩年計由而家40餘萬到60餘萬又如何? 假設兩年後真係比佢等到樓市大跌,那讀者可九成上會買到間兩房四小龍,不過由於個人進度需和同儕相應,係其他人在跌市變得比讀者更有實力之際,恐怕讀者到時又未見得會心足。   相反讀者在現時成為主業更努力儲錢保有一些彈藥,在跌市時有機成為「二樓樓主」、或會成為領先同儕的一位。筆者不以買樓為目的、而是以比較及令自己「跑贏大市」為目的,知道此陳述令本網走的路線變低俗了。可是連生存層面既未攪好、每日返工都要用「頂硬上」心態既人、真係可以遠離群眾亦不相比較、走一條清幽而又通住仙境的小路嗎?    買一層300萬市值以下既樓是有可能的,更是讀者應作的。讀者已是學生、應知道買樓自住是消費需求、可以變身成雙租族將買樓的投資需要分割開。即買間細價樓、殘一點而位置偏旺的令流轉量合符水平,起碼同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那將該房租金用作補貼自己租樓支出就成了。   當然讀者買樓只可九成上會,理論上樓房只可自住不可出租。在現今香港,變成收租佬的代價越來越大,政府有一系列政策阻止人買樓收租,可是當貨幣內含值再走下坡,未有資產係手既人只會輸得更慘。不少人靠投資股票為自己尋出路,但股市易出易入、不少專業人仕利用資訊不平衡去合法地欺壓唔識野既人,平民如乜都唔準備就走去買股票,贏到一次係幸運但要成世人連贏必要花時間鑽研心法。所以呢,打工同投資一樣,未有不勞而獲的道理。學懂如何叫錢為你工作、先可以賺取工資以外的一份糧。   細價樓仍然價硬,雖筆者有感2015年C類單位才是王者。在上星期日買樓003已找出2014年11-12月數據揭示未來一季樓市走勢,在2010年至今有幸未出差錯。翠屏花園、荃灣中心、大興花園都有240-320萬的樓盤選擇,就如入手260萬用用26萬首期、借230萬等於讀者330萬總借貸力之60%,萬一跌市都有能力可守或再買樓溝淡。對於人工只是3-4萬人仕、獨力買樓只能入手偏遠地段是正常結果,最怕係唔係DREAM HOUSE都唔肯比錢買既人、怕樓市再升令自己置業夢想更難實現。   那唔買樓又如何? 筆者看法是未有樓在手者宜先平平都買一間、對沖萬一樓市再升風險。在早年文章「租樓定買樓」已說明,細價舊樓租值一般會比較高。假設自己先肯屈就自住在較細樓房如兩房大興花園、300萬入手而月供$10000,同時為自己省下九龍區16000/月的租金支出,兩年過來即省400,000租金,連同自己供大興花園每月還本金都有$5000/月,即兩年$5000*24 = 120,000。將兩年慳到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大興萬一入市後跌16%之幅度。最可幸是樓市如再下跌、原本在九龍$16K月租而家減為$10K供樓,一年再多儲72K那兩年點開始夠比首期等跌市執平貨。   搞好間樓讀者仲有廿來萬淨、如願意承受風險、可以借PLOAN(私貸)攤長5年還而用於投於收息班的債基方案。計借30萬分60個月還、月供$5500。連同自己的20萬係手、不妨投入無年期的債基。至於股市不妨用ETF去捕捉市場升幅、不用擔心個別公司風險,更可無論市場升跌都同時獲利。20萬加借回答的30萬,用50萬投放債基每月收息5500-6000,即可用作每月還PLOAN的供款。幾年過後還完即成舊放係債基既錢都係自己。若果日日在23-25歲行此事,30歲基本唔靠屋企都有首期。當然借貸及債基都有風險、每人作的分量要先明白再添加或減,但在此長時期的低息環境,再用舊方法去儲蓄理財只會比政府吸乾你既血。    

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小市民財源廣進之道路#818
本人有幸拜讀<樓換樓>一書, 頓然茅塞頓開, 有意繼續跟諗SIR 學習投資理財方法, 但現時有一急切問題想問諗SIR 意見, 本人跟先生財政狀況如下: 本人, 33歲, 任職文職, 月入19000(己扣MPF)先生, 34歲, 公務員, 月入31000(己扣MPF)家庭總收入: 50000   資金:1) 25萬現金及股票2) 15萬RMB 定期(於16年1月到期, 屆時收回16.2萬RMB)3) 20萬基金(先生10年前購買, 於15年3月到期)5) 本人於2010跟家人合資, 購入港島一私樓作投資, 現己放售, 放售後, 家人會大約給我60萬(己包括投資成本及利潤). 此私樓以本人及本人妹妹名義作樓按借款人.   開支:1. 現租住長沙灣私樓, 月租9000, 鄰近先生家人, 因要照顧家人, 所以就算將來置業後,會將物業出租, 仍舊租住長沙灣私樓, 鄰近先生家人.2. 本人有一月供基金(AIA), 每月供款2000蚊, 由2010年起,供30年後才能取回. 有感管理費高昂, 有意在完成最少供款後, 暫停新加資金, 現在戶口有10000美金, 還需注入6000美金才能停企供款.3. 本人保險(有儲蓄成份危疾, 住院,意外等 ), 每年供款合共: 19500 ,先生保險(有儲蓄成份人壽, 意外等), 每年供款合共: 228004. 扣除所有開支(包括以上開支), 每月可儲蓄15000-20000, 本人跟先生沒有任何其它貸款.5. 暫時沒有小孩, 打算1-2 年內要小孩.如將來有小孩子, 需另聘請工人, 計過小孩兩歲前, 應可還住在同一私樓, 不用加錢租大一點的地方. 庸才不能開源, 便要節流吧!!   問題: 1 由於現時樓市前景不明, 都不知是否應自置物業. 先生可以申請公務員宿舍或以綠表申請居屋. (只能二擇其一).A) 如選擇買綠表居屋, 好處是先生將來就算不做公務員, 都不需交還居屋. 壞處是單位不能放租, 就算補回地價, 套現力仍然偏低. 但是買樓應以投資考慮吧! 況且, 本人如以上計算應有足夠現金買私樓. 請問是否買私樓比較有利?B) 如選擇等宿舍, 大約需要2-3年後才有機會上樓. 屆時每月需付先生月薪2%作租住宿舍, 慳回的租金, 需當收入報稅. 我們打算就算置業, 入住宿舍前都住近先生家人. 那麼如置業, 應該2015年買嗎? 還是可以先觀察多2-3年?C) 如置業完全以投資角度考慮, 應該以先生單人購買嗎? 本人單人不足借320, 而且本人剛與妹妹出售私樓, 再於2015或2016年買樓, 印花稅對我們有沒有影響? 如購買後, 是本人跟先生的第一個物業, 但我們選擇不入住, 而出租, 這樣有違反條例嗎? 怎安排餘下資金去準備買第二層樓.   2. 本人的月供基金手續費高, 現時回報徘徊於5-10% (不是每年5-10%, 而是3年的總回報是5-10%). 你認為應放棄以月供基金投資嗎? 只供到最底供款後, 就停止注人新資金.   3. 本人於一個月前剛購買一份保單,在投保時, 是可以選美元或港元, 我己選定了以美元結算,請問諗SIR 認為保單以港完結算還是美元結算有好處. 如港元永遠跟美元掛鈎, 應該分別不大, 只是不知道港元何時被邊緣化, 或會掛上RMB, 都不知道港元還是美元好. 謝謝小市民  answer: 讀者未去學習,以下幾個錯誤造成之財務損失可自行估計: 1. 上個月讀者又買了一份儲蓄保險,究竟係自己有很多保險需要定係該頂投資回報好? 投入資金又要被縛死幾耐? 就當筆者提出的5年DOUBLE回報保險方案,都要放5年才近乎保證有倍利回報。保險好處是價格風險低,懂得借上借更可有買樓倍大回報之效果。可惜坊間介紹比人的保險多有同一缺憾,真正好的計劃估計因傭金低的問題所以未作講解。讀者係買保險時被導向考慮保單之貨幣值、之不去考慮計劃本身,有可能是被引導去走大圈。   2. 至於買入投連保險後才發現手續費高未免太遲,又中一招。完成了最初供款期後停供是一般人對此問題的處理手法,其實係供同唔供之間仲有其他選擇。現在所投入本金未見回報前要每年焗支付4-5%之手續費,讀者花3年合共只獲5-10%回報,因為基金之升幅大部份被扣去了作管理費。   3. 另一問題係只一樓在手就去試圖捕捉樓市高低點。在2010年沽走香港島物業,雖然有可能係家人意思,但此決定令讀者無樓在手,變相承受樓市再升要捱貴租之風險。亦錯失了利用貨幣失效去賺錢之機會。要知道現時樓價升主因唔係人住樓的需求大、而係錢紙內含值急跌,所以大家有人工賺極都追唔上樓價升的感覺。其實再靠「人搵錢」真係沒路一條,不妨去網上查找歷史,貨幣失效原是每朝代沒落時必發生的事,當中最受苦的係平民,到後期嚴重會成千萬都買唔到一袋米。所以大家生活在此世代,最好一出糧就將你手上既銀紙換做實物,否則變相交稅。   基本上是但犯少一個錯、成年搵既錢都係番哂度。可以看倌有感此為馬後炮,那大家各前望睇睇邊方面讀者好要去加強 A. 買樓無論用人名買或公司名買都要印花稅支出。現時買樓有關我印花稅有三種: 特別印花稅、買家印花稅及雙倍印羌稅。對於一個未有住宅物業在手既人、只是特別印花稅有影響 B. 買樓的好處是高槓桿而低融資成本,單名買樓係最佳成就此事方法。惟一個人名若薪金不足去承造按揭,可找另一半作擔保。在面授時再深入解釋擔保人應付之責任,遠比只擔保一樓房之債務更高 C. 將買入後的樓出租後無問題,但如果將其抵押做按揭而有違同銀行之承諾即一般要負上商業責任。若嚴重攪錯更有機會負上刑事責全。不過點解咁多人踩界將報稱自住既樓出租,係因為佢地有睇清楚月台條界係邊。 D. 讀者其實可以享有公務員住公屋福利而又持有私樓在手的,見波波局長一例即可見切入點   大家請勿自居庸才,不認真看待學習。要知每日返工已經幫老闆處理工作,知識近乎零增長。自己再唔爭氣,新一年又怎求財源廣進呢?  
如何避免因買樓而恨錯難返?#817
諗Sir你好, 小女子是你的忠實粉絲。已經上了你的收息101和102,獲益良多。 現與男友自住細二房。一直努力工作不斷儲蓄。先更新一下現況,小女子現時工資約3.5萬 ,可儲2.8萬。男友入息2.4萬 ,可儲9千。未來會在事業上繼續尋求上升空間。因家人需要令我倆在未來2-3年內需要搬到元朗區,以方便照顧。但在部署上不想有太大的出錯,希望諗Sir給予意見。   現居市值3.1M欠款2.3M,有望七成轉按(或需補些少資金)出租。若沒有換區的需要,小女子其實有意在荃灣同區再買一較大物業自住(600建尺現價近5M),為未來4年內婚後有小朋友做好準備。小女子持有550K基金平均13%年回報,男友則用貸款持有350K基金。小女子另有貸款現金500K。   現有以下想法(優先順序): 1)多置一個同區物業出租,租出現居,再租元朗自住 2)買入元朗自住,租出現居 3)租出現居再租元朗自住 小女子認為此是重要的一步,不希望10年後回望有任何恨錯難返的感受。再一次希望諗Sir給予寶貴意見。   ANSWER: 同學既問題當然排快隊作答,那先看一看同學的借貸力,為(35000+24000)*50%/10000*2.59 = 7.64mil。當然若真用7.64作買樓之評估顯然是錯的,同學在買樓001已知道有什麼事情可加大或減少個人借貸力。另外相信是見到課程提及之債基方案吸引,男女朋友都用私人貸款借返幾十萬作12-15%作收息投資,吸收借錢成本年2%及收息12-15%當中之息差。若用同學550k收13%年回報計,收息$5958/月而利息支出為550k*2%/12 = $916/月,每月套現5958-916 = $5041。即每月有多五千蚊傍身,已比買個車位收租更勝一籌。   當然胡亂借錢會打亂往後買樓部署,因私貸極影響個人借貸力,私貸借走的幾十萬要係60-96個月內攤還,比起按揭可攤30年還實為不及。用好手法可以用某類貸款可不傷借貸力,變相無損可借金額而每月收多幾千至萬餘元不等。   另一點是有感讀者之理財太集中係買樓同收息、需很配合筆者講的課程但要令生活安穩應為自己增添點賺價項目。<<收息論>>一書已有提及,收息同賺價其實同等重要,尤以年紀較輕的讀者,宜用ETF或股票去為自己開拓賺價投資,始終收息物回報限在10-30%/年,中短期為自己爭取些正現金流係有用,但對一個廿幾歲仲要打工真係有耐都未上岸既人計,做點賺價投資可令佢行得快一點。當然如看倌是45-60歲人仕,應重收息而賺價。   最可惜的是筆者發覺、大部份人都係40幾歲先黎積極投資,一個不慎或唔曉地攪即將成幅身家輸走大半。原因不外乎年青時太專注事業、認為有錢個陣再去投資都未遲。筆者建議是人應該趁後生無錢個陣去「學」投資、到老個陣去利用投資賺錢。   至於讀者已有一房,欠2.3mil。如有同區再買5.0mil住宅假設借七成,欠款比率即攀升至(3.5+2.3)/7.64 = 76%,仲有讀者自己及男友都有私貸係身,在旺市中不宜將借貸力用爆額。較可取是行「以租養租」,將荃灣樓租出自己再租元朗,滿足自己消費需求。至於日後買樓,可避免一些區域,在003已展示了各區之優劣看法及數據如何反映可為何一區會跑贏另一區。Homeblogger為讀者提供(buy-side)用家角度出發的理財資訊,解釋多配合數據為證,一步一步幫各位累積資產及產出每月正現金流。讀者已有個好開始,收取了現金流亦為下一步作適當部署。  
不看好後市應否賣樓?#808
  Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲    answer: 呢位學生既問題為不少人所有。早年買落樓一間、現在獲利一至三百萬不等,不想再買樓,咁莫非要係咁等而他朝萬一值650萬既樓又跌返去300萬,咁咪見財化水? 要解答此問題,首先要避免「點子想法」。即只考慮一投資物之升跌同抵唔抵買,作為考慮自己出入市的決定。本案讀者未有提供個人的資產及薪金,但為了多謝參與收息101課程,加上今天作者未有時間深入解答一些發問詳細的題目,所以用點列方法及舉出三個假設去回應學生發問:   1. 假設讀者家庭月入3萬,月儲4千,而手上儲蓄50萬 那讀者將樓賣走是必然的! 筆者建議如賣樓得10年儲蓄所得,不妨賣樓。樓市有周期,如果自己一年儲蓄只有$48000,而賣樓得(6.5-1.3) = 5.2mil,即等於自己100年所儲,咁點解唔即刻賣樓? 何妨樓市必有周期,磨劍等十年,必有一跌。各人修為差異只在會否為對的事情作忍耐堅持。讀者賣走得錢再想想點去好收息都未遲。   2. 假設讀者家庭月入7萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 若讀者家庭月入高一點,第一個提高是個人借貸力、第二個提高是儲蓄十年金額為2.4mil,現在賣樓所得即有20年儲蓄,都非常吸引。惟賣樓所得同自己儲蓄所比已經無上一個假設(100年!)咁大。可考慮不賣樓而將其加按。   明白到政府政策是600萬自住樓可按盡七成,即借極都為420萬所限。那讀早將樓加按,有4.2-1.3 = 2.9mil。金額都很吸引,當然同5.2mil比仍有不及。家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,加按後用掉借貸力4.2/9.06 = 46%,此水平助自己可進可退。萬一樓市大跌令自己成為負資產(要跌40%),由於借貸力未用盡則仲有辦法可展期令自己在跌市保持良好心態。進取去想若自己在跌市時份工仲保得穩,可再動用借貸力去買樓。當然9.06mil是計算上的借貸力,真實的自我情況要學懂各加減借貸力的因素令成件事更有計劃。   3. 假設讀者家庭月入4.5萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 此例是舉出一個收入平庸而勤力儲蓄的家庭。面對手上住宅大升的情況怎去把握? 同假設二相比呢類家庭借貸力少而資金水平尚可,那不同之應對方法是只將自住樓加按至五成再改為出租用途,下次再買樓就可以出示租約將自己最弱的一環:「低借貸力」改善,即可對症下藥。樓房加按至五成得資金6.5*50% - 1.3 = 1.95mil。假設6.5mil樓租值$18000,家庭借貸力同時提升為(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59 = 7.45mil。都叫夠完成一生三宅,手先執兩間。因自住樓是已住租或「假租出」。   關於不同儲蓄水平點去應對,未在此文交待。 另一點要留意,是買樓最好的事情是可運用槓桿。就當讀者覺得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有責任提醒能同時再用九成上會買樓自住。例如放走6.5mil的兩房四小龍,再舉家搬遠同舊些少既荃灣廣場三房550萬,首期(550-480)=70萬,月供480/259 = $18500,而手上資金仲淨520-70 = 450萬,放債基可收息4.5*12500 = $56250/月,夠哂供樓仲有幾萬蚊淨。   如自己仲有資金係手,即可再upgrade用直債行堂上已授的14.8%保本方案,已當面詳細計了一次,所用物品亦已提及。有錢人,始終可得高息及保本兩全。所以,最改善個人理財取向係自己既財政實力、手上件貨係哂只佔考慮少部份。好似你個朋友小明,佢可以九成借盡用幾十萬買間樓,升可以賺價跌左咪宣佈破案又住返係公屋,同而家環境無變。又或者富如李嘉誠可以投放100萬美金去幾間startup company,幾年間回報百倍,輸哂都唔當係一回事。世間投資的點子多著,爭在你有幾明白自己情況才去做投資。  

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無端白事搵多四萬一個月#803
諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 - 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 - 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 - 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 - 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 - 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: - 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 - 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 - 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 - 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 - 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。
應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 - 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    
單身人仕產出雙份糧#791
諗Sir, 你好, 近期每天拜讀你的文章和楼换楼一書, 驚覺目前的儲蓄方式對退休生活並冇保证,很有可能生活水平將會下降。希望你能指教投資方案,以保障將來退休生活。 本人42歲,現有穩定職業,但亦擔心再過幾年行業不穩而要提早退休。 1. 收入52k/月, 另有90k commission /3月, 月儲約40-45k, 由於稅額不少(但無甚福利可享), 故要扣除部份儲蓄。 2. 近期買入一单位 ( 屬西半山單楝樓,雖不太近地鐵但社區環境不錯) 買入6.6M,贷款4.2M,20年, 月供约22k (擔心年紀更大更難貸款,故睇了諗sir 的blog 後即入市)望租予expat.收租 3. 買樓後現金0.5m 4. 待升的股票&基金0.5M 請問現金及未來儲蓄該如何處理以部處一生兩宅(一生三宅也可能嗎?)。 本人願望可提早退休及達至財務自由 感謝 沒有安全感的中年女子  ANSWER: 單身人仕要產出雙倍份量才可以同其他人一樣老有保障,既然生活自己已選擇、好應趁早努力為自己老來打點。人地買將軍澳區份跑輸無問題,但本案讀者對自己理財要求要高一點。人地買樓收租年3-4%可以算樓,惟一個人買房投資要比他人選取更高回報的。在讀者案而言,因書本始終未能將每事說明白,在看畢<<樓換樓>>後仍感幾事做錯:   1-2.西半山唔知讀者係買邊幢。首先港島區份近5年都跑輸,於新西港島線附近在近期買入又要付過高溢價、單幢樓但凡同學都知初心者不宜。 中原城市港島指數(DEC2007-JAN2013): 84.2% 中原城市指數(全港DEC2007-JAN2013): 96.73% 且暫不提新界東及新界西跑贏幾多。因素亦不在此說明。惟港島樓在近年已是跑輸一群。   3. 買中價樓動用手上太多資金、浪費了九成上會用盡槓桿之機遇。讀者應選取較細銀碼的樓。請明白現在平價樓仲升得快過西半山住宅。   筆者在<<樓換樓>>一書後再出<<收息論>>,是因為買樓不是理財的唯一法門。讀者月入為(52000*12+90000*4)/12 = $82000,commission如何計在收入要再作法,此水平借貸力為82000/10000*2.59*50% = 10.6mil。現在讀者借貸為4.2mil,只用了39.6%借貸力,要再買樓或成就一生三宅是可能的。惟現在買的住宅怎解決? 此房月供要22k,相信收回租金只在同一水平,即供樓同收回租金打個和。換言之,讀者動用了2.4mil首期,仍未能為自己產出了一分文正現金流。而家將樓賣出又要比重稅。所以筆者對此筆資金被浪費運用只感可惜,未中區份又冇現金每月落袋,除非特首係施政報告取消ssd,否則無可解也。   同學如懂那類樓房是跑贏一群,自會選取300-400萬樓房。一間三百萬樓九成上會,另一間330萬就當比五成首期將用途申作出租,共首期都只係190萬。九成上會樓由於所借較多,供樓同收租應只打個和,計及加了不少之差餉地租,或會倒蝕一千幾百。不過唔緊要,另一間330萬樓可間作套房,就當比多30萬裝修錢,惟租金由12000即提升至21000,每月多收9000,三年即可將裝修錢回本,而供樓每月只$7000,即月正現金流為21000-7000,月月袋$14000是也! 產出現金流效率為14000*12/1600000 = 10.5%,此為更正路。如果有人偷雞只比三成首期上會,付出資金由160萬減至100萬,供樓要月付$9000,效率計為(21000-9000)*12/1000000 = 14.4%,更是提高了。上圖展出剛幫朋友完成的一間,有同學讚裝修不比酒店差,ABCD收超$20000/月。更重要是兩間樓在手,可以隨時放一間keep另一間,投資策略更為靈活。月尾買樓003會更新用新間套房資料作解、提供更貼市資訊及做法。   至於昨晚收息課程同學問的債基方案,12-15%年回報為目標,即如果唔將100萬取作買樓或間套房,用於投入無年期的債基方案,一樣可月取$12500。習好方法,以讀者收入要出多一份人工不難。    

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八萬月入只得10萬儲蓄點翻身?#819
> > 諗sir你好! > >   本人閱讀閣下網頁,獲益良多,深感多年理財不善,希望得到閣下指引。 > >   本人與丈夫年35歲資產如下: >   本人 >   資產:283萬買(2013買未補地價居屋,母親名下買,現由母親獨居,暫不作打算作買賣) >   月入:80,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   供樓:12,000 >   股票:500,000 >   恆常支出及家用18,000 >   保險4,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄31,000 > >   丈夫: >   資產:354萬(二房單位,2010購入之私人樓宇,現值610萬) >   供樓:13,000 >   月入:86,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   基金: 8,600 >   恆常支出及家用: 34,000 >   保險7,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄8,400 > > >   夫婦二人均為公務員,新婚,打算生小孩,但儲蓄能力不高。想換三房單位但發現加按後仍首期不足買同區三房單位。想請教諗SIR如何才是最理想的方案? ANSWER: 筆者都有感本案讀者理財不善,丈夫月入86000,月儲8400。太太好些少,月入8萬,可惜人到35刮到盡都係得50萬傍身。如真屬實情況頗為嚴重…程度留比讀者自己諗。畢竟筆者對各位人生不負責任、亦無能力負責。當然有人會諗自己搵得到咁洗多些少又如何? 洗錢當然冇問題,可振興經濟。最重要係退休之後莫因收入大減而感到唔開心。就當讀者丈夫,每個月支出為(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此數額的長俸? 就當到時返公屋住唔使供樓,再假設埋而家自住間樓到時已供滿,可出租去再幫補一下,每月支出仍高企$50000之上。最大鑊原來係呢條數仲未計將來小朋友洗費。可能在為人父母之前,要為自己檢討一下。   先生供緊的基金及保險應降額,除了保留醫療及妻子應有的保額之外,其餘儲蓄及保障應即停止。應有之保額建議為按揭欠款額及三年家用,不用儲蓄模式買入保障。收息同學在課堂開首常不明白點解要比錢聽保險、可是在落堂既時間就猛咁想追問問到唔肯走。原因只不過係筆者企係用家既角度下提供有用保險資訊、唔同坐在STARBUCK入面等你個SALES。加上上堂時間寶貴,無暇加插廢話。相反免費既野最尾都係令人付出很大代價的。所以你想用一個固定金額去PAYOFF,定係無窮無盡係有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最慘既係,就算你咩都唔做,都有人開動印鈔機去每日由你銀包吸走money。計速度及規模而言,吸得最狠既唔係老美,係阿爺。   10年之後,大家份人工只會更追唔上樓價升幅。畢竟現在樓價上升是因為貨幣失效、而唔係大家都搵到錢去買起個樓價。在政府實施買家印花稅之前,內地買家(按金額)佔二手總成交少於15%,最高點在2012年有BSD之前創出、及後反覆下跌至6-8%不等。反映有人話「內地人買高香港既樓市」、是未為配合數據之言論。     由於不善理財,婚後生小朋友同時換三房呢一步要暫緩。現時應作,是將先生現居加按再收息,將其每月所得行「以租養租」,照顧自己在居住上的消費需求。現居可按610*70%-估計欠款320 = 107萬。再將107+自己50萬收息,約160萬投入收息債基方案,年12-15%即月收160*12%/12 - 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610萬樓計每月收租$18000(假設租務回報為3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再減差、管應可兩者相抵。就咁攪掂三房需求而自己多100個係手。「重新做人」、努力儲錢再等下次時機出擊。讀者如一個指揮力差的武將,手執十萬大軍都常中計被敵人用少數兵力夾擊。所以要糾正在於個人理財(行軍)心法,務必好好學習。筆者眼前月入更高的AO都因理財不善(唔係肥龍)而搞到家嘈屋閉,望勿以自己份人工去衡量自己既財務保障有幾多,而係用銀行入面淨到幾錢、唔撈又有幾錢洗去睇下自己既「理財護城河」掘得有幾深闊。   公務員身份令出招有點制肘,其實老公間樓按爆至九成都冇問題。惟九成樓出租一事自己負不來,要好好計劃一下才完善。當解決後資金再多60萬、而每月收息即多成7千幾。
力爭向上流之窮忙族#814
諗Sir,早期拜讀完樓換樓及最近之收息論。本人十分佩服其思路方式,唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資,固知道每行一步也是十分重要,望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯及改善方法! 小弟29已婚,太太同齡有一小孩未夠一歲,因要照顧小朋友及儲多個錢,婚後同住退休父母已買未補價公屋,但始終希望三年內遷出,更望能遷往方便港島上班之地區。   小弟收入 $48K(未減強迫金),太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K,夫妻二人可一直維持每月$30K儲蓄,另外每月須供A字基金及壽保分別$2K及$1K,現有一私樓於牛頭角以七成按揭。單名$4.45M買入放租 $14.4K,嘗欠銀行$3.10M,現市值約$4.70M,扣除地租管理費及 供樓$6.4K本金和 $5.04K利息後應可產出 $1.4K正現金流,但離財務自由尚遠,按諗Sir 4%回報計算小弟須達到持有一千萬資產才可製造約 $4M現金流,現時手上嘗持有$0.5M現金,及A字基金可於B計劃提款約$10萬,眼見基金多年沒有回報很想運用到其他地方唯提走後等如白供實是無奈。現有以下方案請諗Sir給些意見小弟應該如何準確佈部署,萬分感謝: 1) 太太用手上現金$0.5M作首期單名以9成按揭購入$4M物業長遠放租或日後自住,未知鑽石山居屋或紅磡區單橦樓是否合適選擇?之後再去借稅貸約$70萬(未知怎計可借多少及應去那裏借最為有利),再加用手上$0.50M現金買入債基收息儲錢等機會 (已報但未上收息班,到時請教點做債基)。     三年後希望供完債基能得$70萬,並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額,再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用九成按揭買入另一物業;或 3年後希望能將本人單名物業轉按七成套現百餘萬, 再加3年後手上儲蓄之$100萬現金和$70萬債基所得等待機會full pay買入約$300萬物業! 請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?如遇上跌市便無法抓著機會。 2) 3年後賣曬所有物業套現重新部署,以9成購入第一個物業,之後7成,之後和太太聯名? 3) 咩都吾做,去借稅貸(吾知可借多少),再加手上$50M現金用作買債基收息儲住錢等機會。     另外請問轉按做5成將租金納入借貸力是否一定須要向政府打厘卬及會否交很多稅?現時新例5成按揭只計算70%租金收入會否太低不值得及不夠小弟實行以上計劃? 如要運用已購公屋出租或加按須先補地價約$120萬,此情況似乎留作自住更為合適?    ANSWER: 兩夫婦如只有一個人有樓在手,便可能享有按盡九成之好處。留意我們按錢是用銀行一般所予的2%年息、而唔係四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途,否則加按只能五成。讀者本年將是轉捩點,如太太能在轉工之前安排好套現,往後有多點資金在手,要完成一生三宅自然易很多。   相反太太轉工後收入跌至14k,家庭借貸力由(48000+40000)/10000*50%*2.59 = 12.7mil跌至(48000+14000)/10000*50%*2.59 = 8mil,加上儲蓄只屬一般,有50萬現金在手,如不趁現時利用太太將消失的借貸力,日後財自路必定更難行。若然看倌另一半之收入不及本案40k咁高,可找人擔保是也。   加按後4.7mil*90% - 3.1mil = 1.13mil,樓轉在太太名下,內含值其實很少更因九成按了有負資產危機,請在作前向太太解釋此事風險,唔係有樓揸手就一定筍,有間供滿既樓就真係先叫「有樓揸手」,可以諗上岸。靠自己一個人搵錢去供間樓,人就緊係做到癲啦! 所以本網不斷提供一些產生被動收入之法門。   樓要供4.23/2.59 = 16000,收租14.4k,計埋差餉離雜費月現金流為負$2000。原因是4.7mil樓月租$14400租務回報只3.6%,讀者在買樓投資上要再慢慢執。呢幾年先捱下月負2000現金流,得$1.13mil加自己50萬資金在手,1.63mil可以做咩?   對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債,回報因不同投入金額之融資成本而異,惟到期退還本金之情況不變。讀者明顯用債基好一點,將1.0mil資金投入債基收$12500/月,修畢收息更了解到出入應市要旨,好等收息之時不會丟失平價再買的時機。留意筆者用債基只100萬已製造了$12500/月正現金流,而讀者現時4.7mil-3.1mil = 1.6mil可套資金困係樓度只產1400正現金流,足見懂不同資金之配置,令本案讀者每月可多成12500-1400 = $11100蚊去洗!(或更好係儲起啦)   另一個儲蓄方法,係用保險,當然唔係讀者買既A字基金及壽保。不少收息同學在尾兩小時聽完筆者講保險之後都覺得唔夠喉,令筆者每每要留低同大家解答,點解大家要花額外時間留係課室聽筆者講保險而唔搵自己個保險經紀傾呢? 為左唔阻人搵食,細明就不能在網上一一言明。不過筆者提及之保險一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。留意儲蓄或投資保險在香港是極難格價、因各計劃都是複雜及不透明,至於能格價的定期壽險,一般公司都唔會sell。所以淨比大家買的,好野見少。至於同學聽到唔願走的,係sell side之傭金低而又多工夫的,但係對大家buy side梗係極之有利啦。好似讀者就用個double保險方案,放40萬而5年後再多40萬,即可在34歲之年用自己名再上第二宅。   幾個變動後讀者一個月多了萬幾蚊洗,5年後買樓之事已備首期,其實再早些都有辦法。公屋補價是異常行為,一般好少用到。至於讀者自己提出的方案已全被否定,另未答既問題請自行在網search一下。答文已過千字,先行歇息。
如何比買樓收租更進一步? #813
諗Sir您好 我算係你半個fans,已閱畢你三本著作<樓換樓><收息論><進擊日本樓>,上了收息101至103及買樓001至003,之後做了以下動作: 1. 自住樓轉了單名,市值6M加按7成30年套2.8M, 以18k租出 2. 租住另一地區(為小朋友),月租14k 3. 停了所有基金供款,及encash了一部份出來 4. 買了一直債 1.6M yield 9%, 每半年收75k 5. 買了基金 China market 9%,每月收3.8k, 夫婦共月入120k, 三十幾歲,還有cash 1.8M, 人仔 600k, 之後想diversify risk, 請問師父: 1. 下一注點買好?直債、債基、日本樓、劏房也在考慮… 2. 睇左個上水樓2.8M,如做劏房,應可月收20k,另一問:如劏房火災有人傷亡,我有刑責嗎? 3. 其實收租物業交稅17%都差不多冇左兩個月錢,有何合法避稅法? 4. 美中歐,那個market和industry較睇好? 萬分感謝!!! 心急fans上  ANSWER: 年近歲晚,多謝大家仲有花時間睇下homeblogger,不經不覺我們又增加了網站伺服器的可承載量。將網站由零變得有聲有色,筆者有幸在當中擔任策劃角色,當中之經歷及對個人成長之啟蒙,實在不能用錢作比喻。新一年希望此網站帶到比大家既,唔係錢又或者什麼財務自由,而係大家對每日生活有所反思、力求改善。筆者亦不敢作什麼「師父」角色,看本案讀者參閱文章後為自己作出了幾個改善動作,實不枉筆者每日埋首文字工作。   要知道,書本出版在香港真的「唔好做」。可是最影響港人的,除了一些親身經歷及見聞外,就是從書中學習到的他人智慧。   讀者修畢103,做好了「一拆二」再套出了2.8MIL。為免在旺市加注120K月入夫婦成為了「雙租族」,即將原本自己間樓租比人再將收回租金去租另一間樓,從而改善居住質素又可援近校網,每月自己收租再對比新租金的差額,同強行買樓要付的十幾萬稅項比不算大數目。由於個人儲蓄能力不俗加上年青就開展理財,此幾年應好潛行及努力儲蓄,在理財上再勝漂亮一仗即可跨一個層次,利用私人銀行的低融資成本去造出保本的15%年回報。   現在讀者造出的正現金流為基金$3800/月,直債$12000/月,供樓為280/259 = 10800加租樓-14000收租$18000,合計正現金流-6800。即用$6800就攪掂左個「住」。全部合計正現金流為$9000,雖少但總好過不少人吧。   要分散風險,其實最好係用ETF。另外讀者如放哂所有無形投資物,計及已有資金近500萬係手。再儲多200-300萬有咩可以做? 好比佢已購入的9%直債即可付50%面額就可買哂全套,融資成本為1.2%。回報計為(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50% = (144000-9600)/800000 = 16.8%直債仲要到期保本。咁既回報(即比800000萬就淨收成$134000一年, 或$11200/月),係而家時勢攪劏房都做唔到。咁買樓係咪比債差? 咁當然不是,對於年輕人應利用其易借按揭的特點去買樓利用時間去貶債,變相用時間賺錢。而於年長者買樓借錢再不容易,又或有資產者可以有比樓更低的融資成本,所以應為自己踏出收租的再下一步買債及債基。   比起大把人買的股票,筆者認為今年ETF將是矚目的一群。而家ETF在市場少賣廣告,真係叫人買都難(除了^2823)。 如果你認成堆人埋台賭最尾個莊都會捲款而逃呢樣野,咁去買下債買下ETF去「孤芳自賞」,又可為樓提供更多選擇而回報肯定不俗。筆者在課堂授的收息、ETF方法看似未為人所見,其實只不過因為金融機構在港「食水深」,將一些好辦法收埋而多攪活動提供飲飲食食,最後你一簽名就將你筆錢由十蚊TRADE到零而矣。   回應讀者問的劏房,可參考幾年前花園街劏房大火事件。至於點樣咩收租唔交稅,在於筆者是十分支持大家做好市民交稅的! 主動報稅準時交錢係大家應作行為,有些一年賺到成八百幾萬的同業更應主動投案交稅。但有些公司就當收埋租都因支出太大而獲利不夠的,那又是易一回事。  

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理財基本功及取捨方略#821
Hi 諗Sir,   您好!因為看過諗Sir的《收息論》,實在覺得小妹自己太不懂理財,所以本人已報名買樓001課程,亦決定再上收息101,但是由於經常要出差關係,所以要到月尾才可決定3月上堂日期。 小妹正為現時住所繼續續租還是買入而非常頭痛,現時租約月尾到期,現居住處租$35,000連車位,買入約需$15M。 現時手上並無物業對沖,只有現金約$2M。所以才想先將保險融資換取資金後,方有空間決定去向。 因為本人同我先生都擁有各自的生意,本人公司與先生公司每月大概盈餘約$20萬至30萬,視乎市道而定。 我倆現時正供有多份保險,可能正如諗Sir所講的有點over insured,細節如下﹕ 人壽連儲蓄人壽約合共$10M,每月約供$20,500 年金保3份,每月約供$31,500 保險基金3份,每月約供$17,500 醫療保險每月約供$3,300   希望諗Sir可以幫忙現在決定去向如何? 我是否應該繼續續租,用保險融資的錢先買其他收租物業作對沖,等候時機,然後跌市再買入現住屋苑的單位? 是否市面上一般的銀行都有做保險融資?通常利息約多高?有什麼要點必須注意? 因為今趟出差才有幸看到 閣下的著作,又剛巧碰上續租問題期限,還望諗Sir可以指點迷津。 謝謝 !   祝  商祺 ! 心急人MCC小妹上   ANSWER: 本案讀者是個生意人、主力投資方略用保險,筆者愚見是這有點錯配。在課程已提及,金融投資物但凡是原生及簡單的,都有其用處。金、股、匯、債、保險、樓都各有好處,不用費神去比較股定樓好? 又或債定樓好? 而筆者可幫助大家去了解不同投資品的特性,及基於個人情況選取符合的一種。   本案讀者,收入不俗,正值打併之年。月入有20-30萬,應該放左係公司戶口,未知是否完稅。自己落袋的卻只約2百萬現金在私人戶口,其實屬於偏少。加上生意人對流動資金更為重視、可惜讀者選取資金流動性較低的保險幫自己投資,明顯出現錯配。現在每月保險供款7萬幾,有年金、投連保險及醫療保障,分別幫助了: - A. 年金可在十幾廿年之後令投保者定期獲得一筆款項,如果你而家安排一份廿年後每月派$20000的年金,你會覺得十分吸引。可惜廿年後每月$20000仲買到D乜,筆者只感有信心兩萬蚊仲夠買張船飛去澳門。學術少少講就係: 年金之派發同通賬上升無關連,投資人仍冒通賬風險。 B. 讀者兩夫婦都有工作能力、未有樓在身。當然買一千萬的人壽額都同算符合家庭需要的,可是在家庭未有重大欠債下,安排呢一千萬人壽額應是較次要的事。重有月供$20000先買到10MIL保額,保費真係有點貴…. C. 至於投連保險,係同時買左保險再加買基金,要攪清楚係唔係雙重收費? 關於投連保險對投保人是好是壞,坊間已有討論。新春佳節筆者都係無謂破壞和諧氣氛 - 但既然保險已經買左,讀者問可否將已買的保險按比銀行再借返D錢出黎,令投入資金減少,幫助解決現時面對的居住疑難? 此類借錢息率約為H+1.8%。但如果求其搵份保險都得,保証好多後生仔會即按自己保險,去按多一成首期去幫自己買樓,咁政府出既辣招唔會攪到大家咁苦啦….而家三百幾萬既樓係LAST CALL咁滯…. 提醒各位在執行理財策略之時要考慮方案所得是否能解自己最快遇到之問題。做一些儲蓄長遠必然有益,可是遠水是不能救近火。如有中短期財務困難宜先用理財產品將其解決,耳仔軟聽人講搞什麼長遠儲蓄只係將傭金放入別人之口袋。 - 另一點是坊間有人介紹的保險多是沒抵押力及回報不高的、比錢去聽人講的保險反而令人耳目一新及回報過20%的,因為一個是免費去銷售而另一位是收費去教學,兩者出發點不同。對一個理財決定做錯左要救有時很是困難。至於讀者要改善自己,首先要睇下公司收番黎既錢係CASH定係帳面數,如果公司每月有20-50萬現金返,咁用公司名去買樓都係一個好方略。惟在現時市況,重注買樓實為不宜,開首買自己第一間樓是適合做法。至於公司點借錢先精明、唔會再做錯,實在係長篇大論,有排講。 - 另一個安排,係將錢投資債基方案,每100萬差出$12500利息去幫補租金支出。既然讀者而家公司生意唔錯,咁就信下風水唔好搬啦,諗下點收息開源,重新了解投資。理財從不可求人、沒人比你自己更緊張口袋裡既錢。正因為大家有此想法,收息班有幸得大家支持將在四月尾開BATCH 21。至於想趕快在三月先上收息BATCH 20課程的同學請今明兩天找ADMIN安排,都係LAST CALL。  
唔買樓投資仲有咩好? #820
諗Sir, 你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。 1.  現金, 古票, 基金: $8.1M 2.  保險cash value: $1.4M 3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿) 4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000 現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝 1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做? 2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好? 3. 我們希望退休。是否可行? 太魯閣上    ANSWER: 相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。   相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*$@….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。   講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。   那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那: 800萬收息為年7%,即560,000 800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600 此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7% 仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。   讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。
羊年大耳窿! 收息年回報58.8% #815
諗sir:   你好!   本人和丈夫皆為40餘歲,有一自住物業,原持有另一收租物業,去年中由於見樓價己升了不少,且打算送女兒往外國升學,便把它賣掉,得款約800萬(賺幅為約1.5倍),其中1/3己轉為人民幣做了定期,另1/3由親人進行股票投資,後來才得知諗sir的blog, 便於去年11月上你的收息101及103班,由於對債基認識不多,所以只小試牛刀,投入1M買了債基,現銀行己批出第二轉錢再買,加上本人手上仍有1.2M可作投資,加起有約2M,但由於先前買入的債基價格己下跌約3-5%,,之前上堂時聽諗SIR講過買ETF可對沖債基的風險,所以不知是否應將一部份錢買入EFT呢, 還是全數繼續買債基?   懇請諗SIR抽空回覆,謝謝! 心急人上  ANSWER: 由於本案同學有800萬資金係手,亦持有一樓在手,將資金投入去私人銀行去享有保本兼高息之策是個好方法。比對運用低入場門檻之債基方案,私銀予之直債投資法門有幾個不同:     債基 直債 保險 股票掛勾再融 年期 無年期 一般為1-5年期 年期為5年或更長 3個月到2年 回報 由報約10-15%p.a 回報6-20%不等 回報14-25% 回報20-50%p.a. 風險1 波幅1-10%(海嘯年可年達30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 風險2 遇上海嘯或有機會被call loan 很少機會被call loan 不會call loan Call loan 機會50/50   以上幾個投資產品運用了債券、保險及期權之不同投資物,知所由來,定必更易知其升跌循環。係樓市進後入階段的時候,有多「幾把刀」係身去應對低息環境,保住每月份糧的購買力更為容易。   有人話,樓價低咪就係因為息低囉,其實未然。見上圖17息口在97年之前上升,樓價又升。息口維持在高水平,樓價照升。在2005年息口較低又緩慢上升時,樓價亦升。將香港同業拆息同中原城市指數比較,找不出有什麼關連性。有實力既,宜做足準備在跌市時入貨。未有能者,先拆解自己係懶定係大洗攬到自己儲唔到錢,係羊年重新出發!   近日比亞廸股價上升,很多早幾個月做落的股票掛勾被提早贖回了,不少朋友大嘆點解佢張掛勾「過唔到年」。無他的,12月18日此股33蚊開跌至25蚊收市,個日筆者身邊有朋友開左條船做三個月掛比亞廸年息29.9%,到而家剛好一個月,可以開始每日贖回,點知呢幾日個價就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一個坐住係度年收50厘息既機會就咁無左! 如果捱得過年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你話世間美好既事物,維持係咪好短暫呢? 有心人都識計數,知道聰明錢係邊,即刻係過年前認輸找數。   點都好,朋友只出150萬入手面值300萬的1211掛勾,比收市日唔再跌某個水平就唔使接貨,融資成本只1.2%,那300萬收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇錯,係只每個月千五蚊。那上個月150萬(因300萬面值只出一半)淨袋75000-1500=$73500,月息為4.9%,年息為58.8%(簡單平息計),直逼大耳窿收數水平!   那如果看倌未能開私銀戶口,點算? 都有得玩,不過要4%融資成本,利息支出為$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息為46.6%,不少人都覺得值得為呢46%年息而付4%成本,何況成張野玩哂都係三個月? 當然此方法風險較高。本案讀者在收息課程已習股票掛勾投資及客觀地了解其風險,有資產可由此處出發是也!   至於直債,由於借貸成本在2%或之下,吸納些直債而將其50%借出,到期保本而回報為(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早兩天的文章解說了。此法回報係低左,不過冇用股票及到期可保本。至於債基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
天水圍區份好嗎? 元朗相比又如何?
  諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 諗 Sir , 您好,本人剛拜讀你的著作”樓換樓”後,即茅塞頓開,本人亦希望有生之年能擁有三宅。現有一事十分困惑,希望諗 Sir 能指點迷津。   由於之前還未拜讀諗 Sir 佳作,一直還以為我們一生兩物業已是極限。其後看了書中一些例子,發現獲得兩所物業後,把其中一所物業供至五成後,租金可當作收入一部分,以作日後購置第三物業之用。   本人年齡36,與妻子各人月薪為 $20K 。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K. 2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$350萬! 問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅? 問題2. 天水圍比屯門,是否屯門更好? 我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位? 該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站,我夫婦一人一間九成上會,此選擇是否明智? 問題3. 元朗樓我覺的升得好快,買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何? 問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓,我可以應付嗎? 唔該哂!! ANSWER: 數年前筆者朋友曾講過一句說話:無錢的人必須投機,意思係如果財政唔夠充裕,就只有進行高風險投資去搏一鋪!不過睇番讀者個case,本身有層九成按自住樓,如果現價吐現可以套到二百多萬,呢個數比上不足比下有餘,又無需要走去加大自己風險,例如走去兩公婆各自買一層九成按樓,一來個借貸比率大幅上升,只要樓價跌少少就變成負資產。二來九成按自住樓係唔可以放租的,坊間會有好多人同你講,銀行唔會check的,咁只係代表對方執唔執行,而唔係代表你咁做無問題,總結一句,現時市場環境底下,唔值得咁做。 回答番讀者4個問題: 1. 天水圍是純住宅區,商業活動有限,如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差,不過天水圍就係勝在無乜商業價值,所以屯門元朗都好比自由行攻陷,但天水圍就鮮有聽聞,即係,如果係自住,都係一個好區份。 - 2. 如上所述,屯門是一個理想的投資區域,除了升值潛力外,租金回報以及升幅也比天水圍理想,所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為:其一是貴買貴賣,一來一回蝕駛費,依家仲打算一拆二,蝕多一重駛費;其二,夫婦二人各自買間九成上會,兩間都唔可以出租(實際操作上可能容許咁做,但所有風險及法律責任自負),屯門南站仍未落實,東涌接駁橋則暫時未動工,真係想食呢水升幅,都起碼單工程開始先諗啦! - 3. 元朗是未來巨量供應地區,將軍澳起完那幾千個單位後已無地,但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓,天水圍起完新地三個地盤之後就無新供應了,係唔係穩陣一點呢? - 4. 以現時息口,借400萬,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。財務上或者可行,不過300萬只能買到咩野質素單位,心裡有數:300萬,連兆禧苑都買唔到;退而求其次,屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶,銀碼很細,但投資價值有幾多?最好讀者親身去了解一下!
脫苦海、梁隼 – 大西北,二揀一
諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。   大家好,本人24year old , 每月月入$30000 人,與母親 同住,家住屯門,母親現有38萬人民幣儲蓄。現月租$6300唐樓,由於環境複雜,酒吧聚集,希望再同媽媽買樓上車,諗sir,我初出茅廬,不懂買樓,但買了你的2本著作,想問現在你覺得我應該買屯門定元朗區樓宇好? 元朗的尚城、原築好嗎? 四百餘萬有交易。似乎合我預算…           定係買旺地點,在屯門較舊的屯門市中心或錦華花園? 我可以借到錢買瓏門細單位嗎?   本人收入$30000    每月支出 $3000 供養父母 $2000 保險(5年)至2017年1月完 儲蓄。 $800 信用卡分期至2015年12月底完 $90000 現金 $5000 個人消費 $300000定期存款 請賜教!  answer: - 先分析下屯門還是元朗的樓那處適合讀者,以讀者的家庭狀況,揀樓要考慮升值潛力之餘,都要方便自己同伯母,先比較下屯門同元朗區,讀者現時都住係屯門區,買樓買番屯門當然較容易適應,另外就要睇下買野同搭車邊個區方便一點,屯門同元朗都有兩個西鐵站,另有輕鐵作為接駁,由於輕鐵駁西鐵的話,輕鐵車程係免費的。屯門區有好多線輕鐵,元朗區只係得元朗沿青山公路、大馬路和天水圍有輕鐵覆蓋,所以屯門既鐵路覆蓋係比元朗優勝。 - 買野黎講,屯門除左屯門市中心之外,各個住宅區域都有大小商店,足以應付生活所需,買餸都唔需要走去市中心去買,元朗情況就差得遠,好似新入伙既屋苑除左YOHO TOWN有個大商場之外,好多都係純住宅,要買野就要行幾分鐘去附近市集去買,例如尚悅、原築,行去最近既商店起碼行十幾分鐘先到,都幾唔方便。 - 另外元朗最大問題係,過去十幾年有十幾廿萬人搬左入去,但係買野既地方除左YOHO TOWN商場同新元朗中心之外,就只有大馬路一帶,最近幾年仲多左內地一簽多行既人去元朗買野,結果唔駛講就係唔好住啦。 - 所以筆者會建議讀者留意番屯門區既物業,以讀者四百餘萬的預算,係屯門區不愁買唔到好野,屯門各個區域之中,筆者會介紹屯門碼頭同埋虎地的屋苑,屯門碼頭果邊本身有海翠坊同埋蝴蝶邨商場,又傳聞西鐵線會係屯門碼頭區加設屯門南站,就算現時無西鐵站,坐(迫)幾個站輕鐵都可以免費駁西鐵,屯門碼頭區的巴士小巴網絡都好多選擇,即係話購物交通都同樣方便,又好住又有潛力。 如果讀者嫌碼頭區都升左好多,就可以留意下虎地果邊,疊茵庭同聚康山莊都算係幾新淨既屋苑,雖然兩個屋苑都係無商場,不過附近就有個富泰邨,都可以買到日常所需,想坐西鐵就可以行去對面馬路既兆康站,唯一缺點就係無輕鐵覆蓋,所以就爭左少少。 - 其他地區之中,屯門市中心就太過旺,又多自由行買野,有晒商業價值但係唔好住。屯門西部就欠缺發展又多公營房屋,買野方便但欠缺升值潛力,屯門東部都係受制社區發展空間有限而好難升值。 不過讀者積蓄加埋都係得幾十萬,如果想買四百萬樓要做九成按揭,加埋律師費、厘印之後淨番唔多儲備,如果間屋要翻新裝修就更加所剩無幾,除非現時真係有需要買樓,否則讀者都係觀望多一兩年,再儲多點錢先再計劃買樓,咁樣會安全一點。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
身家多個零 esp30 諗sir個案: 沒女唔知點算好
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp37 02022015 諗sir鐘維傑: 2015年樓市展望
即時市評
八十後投機客 – 羊年投資趨吉避凶之環球篇
在上一年,相信大家最有印象的財經新聞一定不是阿里巴巴美國上市,或是諾奇老闆潛逃,作為一個精明的香港人,最關心的一定是日圓滙價下跌,因為日圓下跌大家便可以平玩日本,盡情掃貨。 而甫踏入2015年,歐洲便投放出萬億歐元QE,令歐元大幅貶值,於是大家喺新一年最想做的投資不是買入國泰(293)的股票,而是買入國泰fanfares的歐洲機票,計劃一下何時去旅行。   相信不少朋友都已經格定價準備去歐洲掃貨,而我身邊亦有不少朋友已經瞄準目標,去歐洲掃了不少名牌袋,事關香港人實在太聰明,太懂得格價,於是由於本身歐洲買名牌貨已經比香港平,加上歐元弱港元強,變相為歐洲貨品打多個九折,於是海港城等名牌集中地,變相成為港人到歐洲掃貨之前的參考地方,旺丁不旺財。而了解港元比其他貨幣強而令香港物價變貴的不只香港人,更包括訪港旅客,試問零售行業又如何會好?所以基本上香港零售股,特別是一些高檔零售股在來年應該要避之則吉。   在全球爭相放水之下,低息環境依然持續,雖然在美國的預期管理之下,人人相信美國會加息,可是美國到底有無能力在今年之內加息仍然是未知之數,即使加,幅度亦只能十分小。同時全球面對經濟低增長,中國內地能否力保7.5%增長仍然令人質疑,IMF於二月九日發表的《世界經濟展望》更調低內地增長至不足7%,同時減少全球經濟增長預測,可見我們面對一個低息、去槓桿化、低經濟增長的時代,一些穩健回報及增長的公司如基建,公用及REITS一類公司,由於業務穩健,回報及增長皆容易預計,而現時貨幣成本平,基本上投資此等公司已經可以穩賺息差,相信來年仍然受到注目。 八十後投機客
減息浪未完
中國人民銀行上週六宣佈,由昨日起,下調金融機構一年期人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點至5.35厘及2.5厘。這是央行繼2014年11月降息後半年內第二次降息。另外,為進一步推進利率市場化改革,人行將款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。   去年11月22日,央行首次減息,不過貸存利率下調並不對稱,貸款利率下調0.4厘,而存款只係下調0.25厘。人行表示,今次採取對稱方式下調存貸款基準利率各0.25厘,希望在拉低市場的貸款利率的同時,也降低金融機構籌資成本。負責官員解釋,「此次利率調整的重點仍是保持實際利率水平適應經濟增長、物價、就業等基本面變動趨勢,並不代表穩健的貨幣政策取向發生變化。」人行補充,下一步將推出面向企業和個人的大額存單等方式,繼續擴大金融機構自主定價空間,推進利率市場化改革。   澳新銀行中國經濟師周浩表示,「人行減息在預期之中,中國正面臨經濟下行和通縮風險上升的壓力,選擇降息是貨幣政策寬鬆的一部分。」我覺得內地通脹率似有若無,借貸利率5厘樓上,實際利率正處於數年來的高位,仲有大把減息空間,最重要是通脹率接近歷史新低,阿爺唔怕泵水刺激經濟會會谷高通脹,減息或者降低銀行準備金率的行動將陸續有來。   對於減息對大市影響,海通證券指出,有更多的資金流入市場,將繼續推動股市向上,股市交投量上升,經紀、孖展業務直接受益,券商係直接受惠者,券商股由12月至今已調整三個月,值博率比較高。另外,海通證券亦睇好有色金屬,原因係中國進入減息週期,將刺激經濟回升,預期金屬終端需求會改善;而美元指數已經升得很高,估計會見頂回落,亦有利大宗商品價格;最重要的是大部分金屬價格已經跌得好殘,再跌嘅空間有限。   華泰聯合證券則認為今次減息預計對銀行利差有負面6%的影響,但因為現時中國貨幣供應M2每年增速還是在10%左右,所以銀行的利差部分依然可以維持平穩,而非利息收入較去年增速還能夠有20%,綜合全行業可以有5%至10%的利潤增速。銀行股長線可留意,但近期升得多要先忍忍手。   內地半年內2次減息1次降準,預示著人行將用全面寬松工具逐步替代定向寬松工具。市場預計後續還有減息降準操作,估計今年內至少還有1次減息,2次降準。我比較睇好內地房地產市場,減息對財經及高杠桿行業,樓市、股市和債市都有利。去年11月21日降息之後,樓股債市齊齊上漲,預計房地產銷量會因為內地開始減息週期而回升,內房股經年初升了一大浸,近期已經回落不少,可以稍等,等下一浪回吐時,分段買入。   美股上週五先橫行,後回軟,不過跌幅不太。杜指收跌82點,收報18133點;標普500指數跌6點,收報2105點;納指24點至4964點。三大指數全個星期微跌不足0.3%,但2月份埋單計數,則有唔錯表現,杜指漲5.6%,標普漲5.5%,納指漲7.1%。   拖累美股上週五午後腳軟的原因係美國2月芝加哥採購經理人指數(PMI)下降至45.8,遠低過上月的59.4,創出5年半新低。當中的生産、新訂單、未交付訂單以及就業等分項指數均出現了超過兩位數的跌幅。與此同時,美國政府發布的2014年第四季GDP報告修正版,經濟增長率下調至2.2%,經濟放緩的程度超出政府此前預期。   上週三週四,聯儲局主席耶倫一再強調幾時加息,要睇經濟數據,第四季經濟增長差過此前預期,市場的解讀係聯儲局對幾時加息,又有「保持耐心」的理據。睇股市恐懼指標VIX指數不升反跌,反映投資者唔擔心大市走勢會因為聯儲局提早加息而走樣,不過美股已在高位,小心借其他藉口回吐。   陸羽仁 http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=706295&catID=&keyword=&searchtype=
點對點 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。   去年本土香港小品電影︰劇情以「點對點」遊戲作引線,透過一場都市男女人來人往的奇緣,紀錄了各區歷史地貌,及香港人一份集體回憶及情懷。   「點對點」遊戲,似是兒時玩物,但其實大家在人生中,每時每刻都玩緊,更樂此不疲而不自知。正因如此,人行五二次減息0.25%,我斗膽揚言︰大市突破必然向上,隨後升幅更達5%至10%,兩萬六點不是夢!   觀乎歷史,中外央行進行首次減加息口後,行動總接二連三,時序亦比大眾感知更頻密,一來要確保效力並逐漸增量,更重要的是控制市場的合理期望︰首次減息過後,老早有經濟分析員預測過行動將陸續有來,惟遲鈍並不熟讀歷史的市場,總以為是「偶一為之」事件。   線性猜想 – 人類最為慣用,自我製造幻覺的思維模式。眼見第二次減息來臨,投資人便會進行「點對點」遊戲,將兩次減息連聯起,並認定「第三、四次減息」出現的可能性提高了,惟事實並沒大改。   起初以為,理論或流於心理學假設,惟今早找到「過往減息與股市表現」圖表,顯示08年時,中央進行第二次減息後,對兩市隨後表現的影響,明顯較第一次轉好。     兩會閉幕在即,2月份中國製造業採購經理指數(PMI)為49.9%,較上月上升0.1%,略高於預期,也是利好因素。   經歷上月初,人行大降存款準備金率,許多人仍對翌日的「高開低收」猶有餘悸。我想問,市場表現與人行行動,必然有100%直接關係?合理答案可以好多︰投資者預期降存準同樣「偶一為之」,並且農歷假期臨近,才見好就收  …   「結果論成敗」乃散戶死穴,聚焦一兩日市況,何來見得到趨勢?真正投機者永遠從本質出發︰人行減息、減存準,擺明要谷起經濟為已任,利好原素從沒改變。若於「高開低收」日最高位追入內銀、內險、券商等金融股,並持至今,不計是日未知表現,整體上究竟「贏多定輸多」?二月乃難得入貨期,輪到三月派彩。   人行減息0.25%,惟同樣將存款利率浮動上限,由存款基準利率的1.2倍,擴大至1.3倍。報導指存款利息「一浮到頂」現象不如上次,惟中央有意犧牲內地銀行來「保經濟」,收窄存貸息差而受影響長遠前景,也是明顯的。   揀強股板塊,丁點瑕疵也要不得。繼續專注內保、券商股好了!   https://www.facebook.com/figoinstock  

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潛力股發掘區
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴-[PCM] 電動車的現實!
2015/02/26 電動車有著環保概念,當概念還停留在概念階段,少部份用家還可撐起某些具競爭性優質公司的生意,但支持不起整個行業,但因市場存在憧憬,其他仍在燒錢階段的公司,則靠著股票市場或風險資金融資。若要整個行業繼續存活,優質公司能夠做大做強,概念便需離開憧憬,變成事實,出現更多付費用家,行業在達到規模效應時,亦有足夠資金改進技術,降低成本,吸引更多用家,形成良性循環。   電動車發展仍處樽頸,有些電動車仍限速,甚至不能走在高速公路上,但最大的問題還是充電一次可走的路足夠車主生活需要嗎?充足電又需要的時間是否現實?還有,不夠電時能隨時找到充電設備嗎?電動車車主犧牲這些方便性,自然需要滿足其他方面的需求,有些純是為了保護環境,但著實只佔少數,所以Tesla除了提升電動車本身功能外,也需向型格路線發展,令成為其車主有著一種令人仰慕的態度。近月油價從高位急跌,市場擔心潛在車主因買入Tesla電動車的經濟效益減低了不少,銷情將受影響,股價從去年歷史高位已下跌了約四分一。可是,我認為Tesla的短期銷量應沒多大影響,因不少買家皆財力雄厚,根本不會計較那些所謂經濟效益,他們成為Tesla車主,為的就是那個正面形象,有些更只是附庸風雅一番,和滿足那份人冇我有的虛榮感,而這份追求虛榮感的慾望在Facebook世代比以往實強得多。不過,Tesla要持續發展成大型車企,大幅提升潛在買家數量,便需跨過樽頸,所以除計劃開放其電池技術,令整個電動車市場製造成本下降,拉低車價以擴大規模,以進入良性循環外,亦致力鋪好那條充電設備的供應鍵,令車主需要為電動車充電時,猶如現在找油站般方便。相對Tesla創辦人Elon Musk的願景、計劃及執行力,中國企業比亞迪(1211)的王傳福無疑是給比下去,那為什麼當年巴菲特投資的是比亞迪,而非Tesla?當然,答案還需時定奪,但至今回報已明顯差一大截!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/02/26-feb-2015-pcm.html
紅猴-[PCM] 中國股民的特性
中國A股去年第四季大升,但同一時間公布的國內經濟數據卻是傾向負面,全年的經濟增長更創了多年新低,這種嚴重的背馳令國際投資者大惑不解,尤其是他們當時正著力走資,卻眼巴巴看著自己做錯了決定。不過,中國股市一直就是不按傳統投資規條辦事,不是跟著經濟走,而是跟著資金辦事。這次大升的最大觸發點自然是人民銀行宣布兩年多來首次減息,隨後政府在不同渠道落力鬆銀根,再加上國內證券商積極推動融資融券,即投資者可透過槓杆借貸加大資金炒股,市場在銀根寬鬆下瘋擁入市,做成中國A股的大升局面。   有一些中國股票,尤其是內銀、內險等中國金融股,在中港兩地皆上市,而於此次中國A股瘋漲前,A股相對H股已長期存在折讓,但其後卻變成明顯的溢價,這代表H股於同時期升幅有所不及,這便源於香港股市成交以國際投資者為主,他們較為理性,見國內經濟數據非理想,雖看見A股大升,回應卻仍是傾向保守,不敢全情投入。所以,去年第四季對大家認識中港兩地投資者,在投資取向及心態的分別上,是一個非常好的活生生教材。   現在,相信大家也很有興趣知道國內投資者究竟是何方神聖,有著這麼特別的個性。最近,中國股民人數超過1.2億戶,有國內傳媒便做了些有趣的統計。在投資者學歷方面,根據上海證券交易所資料顯示,截至2013年末,中專以下學歷者、中專學歷者、大專學歷者、大學本科學歷者及碩士以上高學歷者佔整體分別為27.5%、26.1%、26.0%、16.7%及3.7%,即是非大學生的投資者佔比達八成,而學歷越高者,越不願意炒股,即越不願冒投資風險,這或許解釋中國股市為什麼一直被認為「賭性較重」,因為大部份投資者皆希望能一夜致富。當然,高風險的股市中短線或能令很多人樂在其中,但若果中長期也能令大部份投資者致富,那貧富懸殊便非中國的主要社會問題之一。   (利益申報:筆者為持牌人士) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/02/12-feb-2015-pcm.html
紅猴-溝淡與止蝕(下)
上週提及我的投資方法,是估算某股票在是年度的股價游走區間,在區間下半部分兩至三次累積股票,待股價升上區間上半部才考慮分段沽出,這種方法在去年運作算是不錯,能達至穩中求勝的目標。以上週舉出的成功例子港交所(388)作解說,25至40倍市盈率游走區間,其實是過往數年每年股價走勢的平均值,對這些業務相對變化不大的基金股,市場對其估值高低位似逐漸形成一種共識,就是當股價跌至近25倍市盈率時,吸納的資金便會越來越多,從而形成支持。另外,我去年亦成功在中銀香港(2388)的9至12倍市盈率區間作了兩次低買高沽。不過,需明白預測就是預測,有對時亦會有錯,市場不一定完全認同你估算的區間,但骨子裡也是等待低位才買入,已降低了投資風險,上升空間及機會也得到提高,從而增加了投資的值搏率。   不過,上週對此方法亦有提出質疑,因為從另一角度看其實是在「溝淡」,和我一直鼓吹的「止蝕」風險管理背馳,所以前提是需認識所投資的股票,並對其有信心,不能有絲毫「投機」動機,因為所有「投機」也需「止蝕」,不然只是在搏運氣;另一前提是過往的股價走勢能形成一種模式,可成為預期市盈率區間的參考,不然便不應使用此方法。另外,若果買入股票後,發現有重大事件發生,市場有不少機會不再參考過往數年的估值模式,其實也應當機立斷沽出股票。好像從事石油開採設備及服務的中海油田服務(2883),估值區間於過去數年和油價般也算穩定,可是當油價於去年第四季劇跌後,採油企業見無利可淘而減少相關投資,仗著「買入原因不再,便需即時沽出」的投資大前提,形勢驟變下,過住估值區間已非有力參考,當時便決定止蝕,逃過了其後更急更深的跌幅。   再者,運用此方法亦需有耐性及紀律性,包括等待低價買入的時機,及買入後等侍高位套利的機會。需時數個月甚至一年,好像去年估算大型內銀股的市盈率區間在4至6倍,結果高位要待12月才出現。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/01/28-jan-2015-pcm.html
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
施永青 – 樓市即將「爆煲」嗎?
有投資者認為:細價樓將會在三個月內爆煲,原因是財務公司做了過多的四按(合共約有12,000宗)。這表示:現時的樓價全靠瘋狂借貸所支持,承受不起些微的回落,一回落就會觸發財務公司追數,逼借貸過度的小業主賣樓還債,引發起拋售潮。 這個推論言之成理,只可惜,香港根本不存在著這麼多四按。令這個推論失去了客觀的基礎。 - 所謂四按,是指有小業主,把自己擁有的物業一再向銀行或財務公司做按揭貸款,同一個物業前後借了四次。 一般而言,銀行的資金成本比財務公司低,所提供的按揭條件比財務公司優惠。有條件的話,買樓的人會傾向先在銀行做按揭,以減少利息負擔;只有在首期不足,或個人遇到額外的資金需求時,才會向財務公司貸款。因此,一般的首次按揭生意大部分都給銀行接了,走投無路的,才會向財務公司求助。 由於一旦小業主出現財政困難,需要賣樓時,一按的銀主比二按三按的銀主有更高的優先權。拍賣物業所收到的錢,要先還給一按的銀主,有剩才輪到二、三、四按。愈排在後面的,收回貸款的機會愈小。因此,一般財務公司亦只肯做二按,不太肯做三按,做四按的例子更少之又少。 - 以去年的私人樓宇按揭市場為例,合共有69,182宗按揭契登記,涉及三按及四按的,合起來才1,065宗,由財務公司接做的,只有975宗,佔總體的1.4%,其中涉及四按的,更微不足道,即使連過去多年的積累加起來,也很難湊夠論者推論出來的12,000宗。因此,將來即使樓市爆煲,也與四按做得太多無關。 然而,正當香港樓市熾熱得令人迷信的時刻,極需要有人向市場潑點冷水,讓大家頭腦清醒一下,不要迷信樓市可以「長升長有」。 - 現時,香港的樓價之可以升完又升,主要是因為供應不足,令賣方可精挑細選那些最有購買力的買家來承接小量的貨源。這類買家在市場不多,但貨源更少,以至市場的承接力至今仍遊刃有餘。 不過,細價樓的價格延展度一向都不及高價樓。過去一年,細價樓已急升了近兩成,應很快會遇到阻力。因此,我亦認為,如果今年上半年細價樓依然升得這樣急,那下半年很有機會出現調整;但調整的幅度不會太大,約在5%至10%的水平,很難引發恐懼性拋售,不能看成是「爆煲」。 - 現時,大部分小業主的借貸都不多,即使美國加息,對他們的衝擊亦有限。因此,除非香港出現政治上的大動盪,上了車的小業主,都不肯輕率「下車」。不過,現時有條件上車的人亦在減少,投資者仍是謹慎一點好。 source: www.am730.com
汪敦敬-唯二手市場可解樓市困
開發新市鎮可開創明天!何其神聖!只是如果想用一手市場去解決現在的樓市問題,代價比想像中更大!代價太大效益會太細!更重要是時間會太久!我一直認為香港是可以用很簡單的方式來解決樓市問題!香港不單只是需要「需求管理」!更加需要是「供應管理」!香港有150多萬個家庭住在私樓及資助房屋,有123萬個家庭居於自置擁有的物業,即是說有空間憑供應管理去解決樓市問題! 需求管理,政府是要用辣招懲罰入市! 供應管理,則要用獎勵鼓勵二手放盤!現在只優惠換樓自住的人不用給「辣招稅」,但是沒有鼓勵到擁有多層物業的人,如果他減持物業,其實我認為在減持的情形下,是可以給退稅獎勵的!例如一個人擁有4層樓,若他減持一間,他買入的厘印費可減一半,若由4變2的時候就有一半退稅,如似類推!這樣一定可鼓勵有資產者的房地產投資組合由「小(面積)而多」,改變為「大而少」,放棄多層細單去換取買大單的厘印優惠,這可能會令較沉靜的大單位市場加熱,但細單位市場便會在兩個月內面對樓盤愈來愈多的衝擊!這原理很簡單,但是我相信從政者未必敢用!梁特首雖有這個魄力,但是現在的市民並不懂得支持他!但是否可行不關我的事,我只是論者,論者只說我認為正確或者應該說的話!當然我是二手的地產代理,大家可以質疑我的出發動機!不過沒有問題,我喜歡用代理身份寫文,因為「過份質疑」是比「有隱藏利益的信任」來得心安理得! 另外,我雖認為不應該將佔中的責任推至年輕人,但是現在的年輕人價值觀念的確要調教,尤其是置業心態上,很多年輕人說上不到車,但年輕人請自問一句:「你儲夠了首期未?」!如果你連一成首期(首次置業者可用9成按揭保險)都未儲蓄好,這樣希望你收聲,儲夠錢先!因為社會機會和資助是留給「肯捱的人」!他們是應該有優先!現在有太多未準備好的人去享用很多房屋的資助,其實是對肯捱的年輕人不公平的!分薄了他們的權利! 不要說時代改變了就可以捱少一點,「捱」才是普世的價值!尤其是仍未有家庭子女負擔的更加要捱!這是一個客觀事實!學了肯捱之後,就是學會妥協!儲錢儲得辛苦,看到機會不想錯過時,就要學會妥協,退而求其次,袋住先!這個才是對你們有益的價值!是否喜歡聽不重要,是事實才重要! 我們應給年輕人創造條件!但年輕人為自己做了甚麼才重要!搞政治推翻了政府,由激進民主派上場一樣解決不到房屋問題,但是你自己加倍努力就一定可以指日可待! 當然,買不買樓也存在機會成本,入市前,更應量力而為! http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14341&srhKey=&fm=&page=1&showDate=
汪敦敬 – 我對今年樓市的10個忠告
每年我也會對未來樓市撰寫十個忠告給讀者參考,一向絕大部份也與之後的市場變化吻合,今年繼續: (1) 環球經濟大局改朝換代 美國衰弱,中國興起本是大勢所趨,今天美國已不能再以印鈔去無限期解困,環球對美元的需求本來日低,但美國卻千方百計去「參與」各國的亂局令美元受避險的資金追捧,而另一方面人民幣卻需求愈來愈大,中國已可憑發行量去增加國力,長期的人民幣「單邊升勢」時代已結束,「美元長跌、人幣長升」的階段也轉變,匯率市場已「水無常形」,投資地產要再次改變過去的觀念。 (2) 提防通縮 我08年已提出「貶值風險仍是最大」,在2010年我已發出忠告認為樓市會因為長期的量化貨幣引致價升量跌後,再正式進入的長期滯脹(stagflation)局面,2013年我認為滯脹最後階段是經濟大衰退,事實上,在滯脹大局下最近出現了局部通縮(如商品市場),「世上沒有免費午餐」,量化貨幣總要有還債的時候,終極亂局最後也會出現。 (3) 樓價先升後跌 去年初在社會一片認為樓市會跌三至五成下,我大膽評價當時是「假跌市」!並認為樓價將「先跌後升」,最後不出所料。 今年我卻認為「先升後跌」,滯脹的後期是「極滯極脹」,之後就是調整。但我必須提醒各位,中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化的副作用,未來的調整期來臨,樓價不會大跌,甚至結可以是「升得比較少」! 個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。 (4) 進入風險策略年代 筆者一直強調「買不買樓也充滿風險」,未來匯率大趨勢既已改變,買不買有沒有風險已不在乎有否落注,而是在乎風險管理策略是否完善。而每個人的本錢、虛實和前因也有異,所以千萬別人云亦云!不應睇位!置業應量力而為!也應懂得妥協市場必要時退而求其次穩健為上。

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期權學堂
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月
期權交易前要有規劃
每筆交易一定要有自己的規劃,要清楚自己面對的最大風險、承受風險的能力。另外,還需要規劃入市時間,獲利或止蝕的離場點。不論是獲利或是虧損,都要清楚何時平倉。 事先規劃期權交易的階段也包含挑選品種、月份、策略以及在決策過程中運用基本面和技術面輔助的分析。不過,最重要的還是要在妥善計劃後全力以赴。不管你選擇的期權有多簡單,在從事交易之前,請務必清楚想要做的倉位,它的風險、報酬和損益平衡點(打和點)。 這個概念表面的意思是期貨價格到了此點不盈不虧,那麼在此之前是否就不能賺呢?當然不是,打和點的概念是站在到期日的角度看待期權。而實際上並不是在此之前就不能賺錢。只要期貨價格波動,期權價格就會波動。期貨價格波動對倉位有利,期權就有獲利的可能,這是站在平倉的角度看待期權。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma ———————–

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
筆與置評-樓市短打(80):細價樓新常態
過去一年,細單位有多個利好因素支持,成交價不斷破頂,剛剛又有兩個河畔花園破頂成交,呎價和太古城差不多! 有人話細價樓表現威過豪宅,是樓市爆煲的先兆,又有人話是政策扭曲下的新常態,筆者認同這是三辣招下的新常態,不過接下來的日子,有兩件事會為細價樓帶來新常態了,說的就是政府透過縮則增加中小單位供態,另一個就是新居屋單位推出。 數字上新增的中小單位及新居屋都不是大數目(起碼不是每年八萬五),但帶來的心理影響足以令細價樓的溢價下跌,甚至跑輸大市,為甚麼會這樣?中學課程的經濟學曾經告訴筆者,價格是需求及供應的平衡價,供應不用多說都知道未來的日子會上升,那麼需求呢?說好的剛性需求又怎會一下子消失。 說得上剛性需求,又怎會消失,不過可以凍結。筆者不諱言居屋是搵笨的東西,不能自由買賣、加按、放租,但百貨撞百客,政府又放寬了入息上限,售價又比「市價七折」還要平,一定會吸引不少原本打算上車的朋友碰運氣一試。抽到的話,市場上就消耗了一個購買力,抽不到的話呢?筆者相信大部份人會等下次再推出居屋時再抽過,直至抽到為止! 點解會咁,道理和等車或者賭錢一樣,等車等得耐,一方面想放棄,一方面又覺得反正等了這麼久,再等一會吧!賭錢就更加不用說,輸完又賭過,否則又怎會有磨爛蓆一詞形容賭客。抽居屋多少有幸運成分,抽唔中又怎會沒有心魔和自己說:下次會中吧! 結果就是二千幾個居屋單位,就能凍結萬多個購買力!日後的居屋位置只有更好,例如鑽石山、長沙灣、西鐵天水圍站旁,甚至啟德新發展區,想抽開居屋的人轉投私樓市場,難矣! 有層細價樓揸手的朋友,如果有換樓打算,就好趁現時細價樓仍存在溢價時換,免得蘇州過後無艇搭!  我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
筆與置評-樓市分析(21):外部勢力對樓市的影響
施政報告中的房屋政策未能影響樓市,那麽外部勢力又如何? 筆者在去年11月3日寫「萬劍歸宗」的時侯指出,美國結束買債,之前印出來的鈔票萬劍歸宗,美元上升,美國經濟向好,昨晚聯儲局對經濟的評估見證這一點,世界經濟卻反其道而行,這從世界工業用的商品價格下跌可見一斑,世界經濟不太好導致需求減少和供應過剩,價格下跌,近日趨勢更為明顯,引起人們關注世界經濟(除了美國) 正步入通縮週期。 2015年一開始,各國央行的減息和量寬政策都令市場感到託異,歐洲央行宣佈由2015年3月至2016年9月買債總額達一萬億歐元,印度央行在1月15日出乎市場預期減息1/4厘,中國人民銀行繼去年11月突然減息後再發2800億元人民幣的MLF,加碼寬鬆貨幣政策,瑞士央行突然宣佈脫歐兼減息1/4厘,以為瑞士詭異,加拿大的宣佈減息1/4厘,更跟市場預期加息完全相反,出乎市場預期的政策行動還有丹麥和新加坡。各國央行詭吊的減息行動,似乎是Pre-emptive(預防性) 的,那究竟是世界經濟不境氣來臨前而作出預防行動,還是預視危機前先帶安全帽? 世界央行紛紛減息,而美國卻預期在2015年第四季加息,在港元跟美元掛鉤的情況下,香港亦將會跟隨加息,預期可能早於美國加息,除此之外,加元、歐羅及亞洲貨幣的匯價紛紛下跌,港元卻跟美元上升,令人憂慮會否重演97年亞洲貨幣爭相貶值而對香港經濟造成損害?這都是香港樓市的隱憂,不過,向來影響香港樓市的因素複雜,雖然港元上升或會負面影響樓價,但在樓宇供應仍未到位,需求仍然欣切,如果香港經濟沒有大幅下跌,部份負面的影響或會被抵消,樓價未必如一些分析般大幅下跌。 話時話,世界工業用的商品價格持續下跌,建築材料成本是否仍然可以解釋樓價不會跌的原因?不過香港建築業勞工在政府不斷追供應和建設大型工程成為主要的瓶頸,建築成本或未必能如願大幅下跌,不過建築成本是否樓價不跌的重要因素?我看供求平衡、經濟和資金流向才是最重要吧!   你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。 我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment
戰神-俄羅斯危機會否發展成完美風暴
一場油價急跌,引發俄羅斯出現經濟危機,盧布急跌50%,央行大幅加息及干預匯市亦無甚作用,直至油價反彈,盧布才開始回穩,但危險期渡過了嗎? - 俄羅斯經濟有近70%也和能源有關,能源也佔了財政收入50%,過去油價上升,俄羅斯經濟看似無風無浪,油價急跌就成為了導火線,曝露了俄羅斯經濟的脆弱。很多人只從經濟角度去分析這個危機,只看貿易數字,但我認為應該眼光放闊一點,從環球政治格局去分析,現時冷戰氣氛已越趨明顯,假如俄羅斯崩潰,各國將會加速向美國歸邊,亞洲局勢介時將會是全球最混亂的地方,中國的外交策略亦將告失敗而孤立,美元獨大,日後將只有美國利益。當然,俄羅斯不會就此輕易投降,普京政府為鞏固政權,必會走向強硬,以民族角度捍衛主權及俄國利益,甚至以激進手段包括出兵親美國家迫使美國收手。這麼發展下去,世界從此多事,歷史上的戰爭卻很多時在這種背景出現,美國是在玩火,但明顯是有精密的計算,因為美國認為2020年美國的利益及地位將會受到嚴重威脅。 俄羅斯能否守得住自身的貨幣? 要看外匯儲備有多少,官方公佈合共有4100美元儲備,看似很多,但有近半是流動性不高的資產,包括兩個主權基金1700億及黃金儲備約410億,所以能即時動用的儲備只有2000億,如果油價跌穿50元甚至40元,這筆儲備肯定無法捍衛盧布。至於俄羅斯會否在市場賣黃金換錢? 機會不大,俄國要賣金換錢只需賣給新興市場央行就可以了,何須在市場出售,但就算將黃金全數換成美元,黃金儲備只有410億,要支持盧布匯價也是杯水車薪,而且一個貨幣缺乏黃金儲備,只會崩潰得更快。 - 中國會否幫俄羅斯一把? 中國並不希望與美國明刀明槍,明刀明槍問題只會更大,所以只能透過與俄羅斯建立多方面合作,包括軍事科技的合作作為經濟支援的方式。 世局往後會如何發展,實在難料。  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
無知的人如何投資
分散風險是無知者的行為,但知道及承認自己的無知,比起不知道不承認自己的無知更聰明。 「不要將全部雞蛋放在同一籃中」 這是傳統的投資智慧,但股神巴菲特卻持相反意見,他認為分散風險是無知的行為。 - 「將全部雞蛋放在最結實的籃中,然後好好看管」 巴菲特認為這方法更好。他以集中投資的方式賺到鉅額財富,即將大部份的資金放在少數的股票中。他放棄分散投資而選用集中投資是有前題的,就是投資要有一定的實力,能選到回報率較高的資產,否則結果只會是更悲慘。 - 雖然我學習巴菲特集中投資的方法,但對於一些不懂投資的人,我卻會建議他用分散投資的方法來取平衡點,以減低風險同時爭取適當回報。而對投資越無知的人,資產分配方面越要分散。 方法是「3個平衡」: 平衡 x 平衡 x 平衡 - 第1個平衡 首先是資產總類上的分配,即是在物業、股票、基金、外匯、債券、貴金屬、現金等各類型的資產中,作適當比例的分配,當然每個人的情況絕不同,所以分配情況都不一樣。故此,只將資產集中在某單一類型(如只有物業),對投資技巧不高的人來說是高風險的。 第2個平衡 除資產類別的分配外,該類資產裡面亦要分配,例如某投資組合有30%的股票類,當中股票就要適當地分配,但非亂買或越多越好,只要有效分配已可。 對不懂投資股票的人來說,較佳的方法是買入股票指數基金,如盈富基金(2800)、A50中國基金(2823)等,買入該類基金如同買入幾十隻最大最優質的股票,只要長期投資,回報往往不錯,而這類在交易所買賣的基金,收費亦不高。 第3個平衡 第三個平衡就是在價格方面(若你能捕捉到股價高低,掌握到市場的貪婪與恐懼,那就不需要這個平衡)。這個平衝將價格的風險減低,方法是將一筆資金分成多注,以分段吸納的形式買入或沽出。例如想用$50000買入某股,可將資金分成5注,每次只入$10000,這樣就不怕一次過高追了該股,能有效減低價格不確定性的風險(即是越是價格波動大的股票,這方法越有效)。市面上的月供股票、基金等都能有效達到這目的。 **************************************************************************** 龔成為《80後百萬富翁》作者  
指點迷津的75句良言
生活裡從來沒有教過我們妥協過,相反它教會我們的是要迎難而上,生活中的課堂總是各種各樣,就看你會不會去發現和學習。為你指點迷津的75句良言,溫暖你我,照著做你的人生一定很順利。   1、犯了錯誤就該誠實地認錯——狡辯、諉過只會害了自己。   2、朋友之間要保持距離——這樣的友誼才能長久。   3、錢追人,人追健康——有了健康,還怕掙不到錢么?   4、別輕易轉行——轉行的風險很高,最好不要輕率為之。   5、適度地抬高身價——在就業市場中,人也是一種商品。   6、把敬業變成習慣——從長期看是為了自己。   7、運用累積法壯大資產——不求快,不求多,不中斷。   8、忍一時,爭千秋形勢比人強時,必須忍。   9、與其你死我活,不如你活我也活——這就是雙贏,是良性競爭。   10、以“播種”的心態經營人際關係——種子播得越早越堅韌。   11、做事切勿率性而為——率性而為只會害了自己。   12、遇到魔鬼型的主管時——接受他的磨練可讓你的性格越來越堅韌。   13、不要當眾和主管吵架——那會讓你無路可走,只有走人。   14、向不同行業的人學習新知識——記住,要用請教的態度。   15、所有的困難都是好事——這是老天爺在磨練你,目的是把重任交給你。   16、用吃虧就是佔便宜的心態做人做事——那樣你就可以迅速長大。   17、不要在失意者面前談論你的得意——那樣傷害你的人際關係。   18、不要小看守時這件事——守時是對別人的尊重。   19、用時間來看人——時間是檢驗大師。   20、用打聽來看人——把獲得的信息匯總,就可以了解那個人。   21、建立一個朋友檔案——以免人到用時方恨少。   22、擴大交友圈——主動出擊,不要等別人上門找你。   23、保持交友的彈性——敵人也可以變成朋友。   24、要交喜歡“修理”你的朋友——這種朋友是你的人生導師。   25、毛遂自薦,好處多多——讓別人看到你,知道你的存在,知道你的能力。   26、小心突然升溫的友情——對待這種友情的正確態度是:不推不迎,禮尚往來。   27、做老二,不做老大——老大沒當好,容易變成老三老四。   28、做人要中規中矩——目的是贏得他人的尊重和信賴。   29、用“物質利”換取“人情利”——“物質利”是一時的,“人情利”是長遠的。   30、不要獨想榮耀——今天獨享榮耀,明天可能就可能獨吞苦果。   31、找一位“衣食父母”——那個人可減少你摸索的時間。   32、找一位對手來跟——跟住他,最終超越他。   33、用耐心把冷板凳坐熱——冷板凳都坐過了,還有什麼好怕的呢?   34、套用別人的成功模式——別人的成功模式可成為一種指引,讓你有方向可循。   35、偷偷地把自己當成老闆或主管——逐漸培養自己當老闆或主管的能力。   36、不要滿足於眼前的小成就——問問自己:我這輩子就這樣了嗎?   37、讓自己盡快成為本行的專家——只要功夫深,鐵杵磨成針。   38、不要有懷才不遇的想法——懷才不遇多半是自己造成的。   39、跌倒了,一定要爬起來——不爬起來,別人會看不起你,你自己也會失去機會。   40、不要為失敗找藉口——應該直面失敗,並迅速找出失敗的原因。   41、改變環境或改變自己——與其改變環境,不如改變自己。   42、不打沒有把握的仗—— 生命是經不起一次次的浪費的。   43、把反省自己當成每日的功課——因為你不是完美的,會說錯話,也會做錯事。   44、碰到低調時,自己鼓勵自己——千萬別蚯螅   45、依靠別人的智能做事——一個人的能力是有限的。   46、時時都要有危機意識——別以為你的命好運氣也好。   47、主角配角都能演,台上台下都自在——面對人生,要練就能屈能伸的個性。   48、要學會控制自己的情緒——這是成熟的一個最重要的標誌。   49、做烏龜,不做兔子——有兔子資質的人容易驕傲,而驕傲會成為成功路上的絆腳石。   50、先做小事,先賺小錢——為做大事賺大錢積累經驗。   51、別讓過去的失敗捆住你的手腳,否則永遠難成大事。   52、像蟑螂一樣活著——人如果有蟑螂的韌性,還有什麼日子不能過呢?   53、靠實力,不靠派系——派係不是永遠的,實力才是你能依靠一生的東西。 […]
八十後投機客-那些年,大鱷教懂我們的事
一個時代的落幕,亦見證着一個新時代的誕生,上星期國際大炒家、現年84歲的索羅斯(George Soros)表示「自己真的要退休了」,並將家族基金索羅斯基金管理公司(Soros Fund Management)交由投資總監Scott Bessent打理。 歷史上能夠以一己之力撼動一個國家經濟的金融家只有寥寥數人,其中索羅斯可謂當中的梟雄。索羅斯最為人津津樂道的幾場戰役包括他在一九九二年沽空一百億英鎊,逼使英倫銀行退出歐洲外匯機制及令英鎊貶值,成為「讓英倫銀行破產的男人」;以及他於一九九七年狙擊東南亞各國貨幣,最終引發亞洲金融危機,成為金融界中一代梟雄。 除了世人所認定的金融家身份之外,索羅斯認為自己是一個哲學家,因為他強調自己是從邏輯推理去發現真理,從而獲得財富,而市場就是他驗證理論的地方。所以令索羅斯得以成功之一個因素在於其對真理的追求,並不斷檢視自己的錯誤,在《Soros on Soros》一書中他提及到「對我來說,承認錯誤是件值得驕傲的事情。只要明白人不是完美的,那麼犯錯誤便沒有甚麼好羞恥的,只有知錯不改才是恥辱。」(To others, being wrong is a source of shame; to me, recognizing my mistakes is a source of pride. Once we realize that imperfect understanding is the human condition, there is no shame in being wrong, only in failing to correct our mistakes.) 將這一個因素簡單地套用我們日常的投資之中,我們便應重新審視一下平常的買賣成交單據,找出一些令我們虧損的交易,並嘗試找出令我們虧損的原因,到底是看錯基本因素,沒有按照策略做止蝕,或是其他因素。只有勇於面對錯誤,並找出犯錯原因,我們才能改進自己、提升交易的勝率! 灝昇 http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150201/19024038  

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