諗sir人生階段信箱: 已解答601個案
理財買樓應怎樣開始#853
你好諗sir, 拜讀你所寫的文章已好一陣子,唯你的書實在太難買,已在書店訂貨<收息論>及<樓換樓>   本人28 歲,月薪40k(私人看護但公司可auto pay出糧) 家用-2k/month 儲蓄保險-4k/ month 隔年派30k (好後悔買左要供至38歲,年息得3.9%) 無咭數、月儲-27k   男友同齡,月薪28k為醫院護士 家用-7k 基金保險-4k 無咭數、月儲10k   由於男方家庭負擔重,現時只有我獨力儲有現金50萬,無房產外幣股票,想盡快上車,計劃於下年購入300-350萬物業自住 1、我應該按九成按揭現在就上車,還是到下年連十萬約滿金儲夠100萬按七成上車? 2、很想聽諗sir建議買新界西的樓、但上班路途極遠,新界東有選擇嗎? 3、雖有月入40k, 但看護公司冇幫本人報稅冇MPF,是以本人上年開了無限公司,找了會計師報稅,浮面收入為27K/月,會影響我借按揭嗎?看護工公可auto pay 出糧,還是我下年乖乖報回薪俸稅,以提升自己借貸力?   我們要完成一生三宅有可能嗎?畢竟我倆都是住屋邨,沒家底,男友對投資買樓不聞不問完全旨意我,我對於買樓一事實在感到非常無助!還望諗sir 能指點迷津,本人不勝感激! ANSWER:   讀者的發問都是關於年青人的,上車、買唔買樓、或選區問題,筆者十分樂意幫一把。當然亦想告知當有了第一個資產之後(如樓宇),點去做好資產分配、如何適當運用投資物為自己更快達成財務自由為另一更重要課題。至於唔買樓(或唔諗買樓)既男人絕無問題、施老闆佢自己都話成40歲先買到樓。當然施生係離開學校教師工作之後、在人生20、30很努力過為自己事業打拚。   新界東同西的屋苑都有不少升幅不俗的,所以買那一邊都無問題。買樓選區有幾個層次要看、最低是先留意該區之人口年齡分佈及收入水平、再進而看數據見一區現正有人湧入(搬入)、另該區之供應都要睇。留意現時香港能為一區樓市作供應的途徑主要有三個: 1.政府賣地予私人發展商再建, 2:市建居重建, 3:地鐵上蓋。當睇完上兩點後再直接比較不同屋苑之成交呎價波幅及價格升跌,最後得出應買地方。當然筆者在003課堂上有計好之地區及屋苑配合大家需住之區域作選擇。但如要探討究竟邊區應買、可從以上步驟出發。   至於借貸力之算乘及運用方法,好似讀者咁牌面男女朋友都做護士看似穩定,惟怎將無限公司獲得之收入呈予銀行作核實計算,都是一種學問。而家只有男友的收入可計、借貸力為28000/10000*2.59*50% = 3.6mil。另外就算一個人無卡數都有其他地方將借貸力再打折,七除八扣下只靠男友收入去買樓在本案顯得勉強。不少人更是買樓後才知這回事、又搵唔到家人幫(可能父母已退休)、最後簽臨約後撻訂損失十幾萬或更鉅。筆者從前於銀行工作時每月都見到呢類人、就係「憑感覺」去買樓而不學好算乘早為自己預備、最尾辛苦儲既首期被「一筆勾銷」。   那讀者稍為明白自己現時情況、相信明白而家仲諗一生三宅可能太早了吧。   至於讀者對買的保險有感後悔、都係一個不求知而享受免費理財資訊後的惡果。街上賣的保險主要係從各位口袋取走現金流、又或有投資成份可從基金每年5%(約)收費。筆者在收息課談及的保險主要為各位提供正現金流、更指出一個人其實慳慳地買咩保險就夠了、不好每月胡亂花錢令自己over-insured。亦有同學懂得選取有抵押力的保險、讓原本「壓死自己錢」既投資物變成為自己提供投資彈藥的源頭。大家好要留意理財上的種種。
12%保證回報解決人生交叉點的迷惘#852
尊敬的Lum Sir, 有幸拜讀您的大作『收息論』和blog內的文章,穫益良多。您分享所學,造福人群,定必好人有好報。小女子現在到了人生交叉點,萬望您不吝賜教。   本人31歲,月入2.2萬。丈夫36歲,月入7萬,皆任職公營機構。現每月可儲4萬。計劃今明年生bb。 現有現金80萬和30萬人民幣定期。 於2010年夫妻聯名以440萬購入又一居兩房單位自住,按揭30年,月供1萬(H+0.7%),尚欠260萬。現值約650萬。   有鑑於樓價高企,正安排將丈夫父母(已退休)自住並已供滿的1150萬物業套現,將來給丈夫和他未有物業的弟弟各300萬置業用。 由我夫妻聯名擔保,得575萬,按揭30年,月供2萬(H+1.5%)。   求教問題如下: 1 現時樓高企盤源不足,未敢貿然再買樓。用套現的575萬買保本直債收10%息,可好? 2 打算待樓市稍回(20%?)後,將又一居單位轉我單名再出租,約可收租15000/月 方案a) 以丈夫名五成按揭買入太子站一帶400萬2房單位出租(首期由套現的金額支付,變相十成按揭),保守計收租10000/月(工作關係不敢間房)。而我夫妻另租2大房/3房沙田區單位自住(租15000/月)。 現金流:15000(又一居租)+10000(太子站租)-10000(又一居按揭)-15000(太子站十成按揭)-15000(沙田租)= -15000/月 (未算直債收入) 方案b)  以丈夫名用盡全部借貸力,約八成按揭600萬買入沙田站一帶2大房/3房單位自住(首期由套現的金額支付,變相十成按揭)。 現金流:15000(又一居租)-10000(又一居按揭)-22000(沙田十成按揭)= -17000/月(未算直債收入)   跪求Lum Sir品評小女子所構思的計劃和哪個方案可取(或兩個方案皆錯?) ,以解在人生交叉點的迷惘。 萬分感謝!   ANSWER: 要計算一間樓值唔值得投資,可參考其正現金流產出效率、計為月正現金流所得*12 / 總投資額。如讀者「以丈夫名五成按揭買入太子站一帶400萬2房單位出租(而首期200萬由套現1150萬物業當中的金額支付,套後200萬需月供$7500),收租10000/月」,即現金流產出效率 = (月租金 – 月按揭供款) * 12 / 50%首期投入 = (10000 – 7500 – 7500) * 12 / 2.0mil = -3%。雖每月夾埋的按揭供款有還本部份、但每月為負現金流產出的回報絕對唔做。 […]
幫親戚買樓自己收穫兩間樓#851
諗sir,我叫 Vivian(化名) ,我星期日上完你的買樓101,有意修讀收息101,但本人計數唔叻,適合修讀嗎? 另本人有個難題,希望諗sir賜教~ 我剛結婚,芳齡37,與家人同住,預計一年內辭職和離港幾年,二人都未買過樓。我人工3萬2,老公海外收入2萬,現金30萬,股票10萬,並無任何債務,2人每月儲蓄$16,000。 處境:有親人想我「掛名」擁有他自住估價470萬住宅,但他仍會繼續住。親人不打算在未來5年內賣樓,他提出以送契轉贈方式把物業轉給我。 問題1: 究竟我們應否以買賣方式交易,做按揭,藉此親人可借出按揭等值的現金給我們另作投資? 問題2: 如買這層樓並定價於420萬,應用一人定二人之力做按揭呢?首期可向家人暫借。 問題3: 這現金約360萬,應用來 A. 上車,Full Pay 買樓收租以支付按揭好? B. 投資債基及做mortgage link,等樓價回落一啲先買?   Cheers, Vivian answer: 讀者修畢了買樓001,應初步了解到一個人除左搵錢能力(earning ability)及儲蓄多寡(saving power)之外,還有借貸力(credibility)需要注視。在香港,2015年2月27日之後,影響借貸力因素有 1. 個人收入及年齡 2. 在外擔保 3. 在土地註冊處之情況 4. 抵押品之質素   亦因如此、一些從未買過樓既人擁傾斜優惠,即借錢永遠呢種人優先。亦因如何,上堂後讀者恍然大悟近日親屬有此舉動的原由為何。同時應已告知一個人做擔保、或同銀行借錢再將樓黎收租之風險有幾大及責任止於何界。買樓或承受一間樓動輒是幾百萬買賣,真係打十年工都未必搵到,所以不容有誤,好要搞清楚。   物業轉讓有4個模式、眾所周知繼承(inherit)係其中一個,惟此法是被動性去承受。另外主動可作之三個方案應作何選,讀者上堂後知道之餘更了解到470萬樓應作何價去「便宜」一點轉讓才好去避稅,少都幫手慳返幾萬。有關讀者之家庭借貸力,為(32000+20000*50%)/10000*2.59*50% = 5.4mil。留意先生之海外收入視乎文件及做法決定可當五成或七成或完全無視。不過可以點出的是,用讀者單名上會再用先生擔保是硬道理。可見由決定幾錢成交再用邊個買及點提出借貸證明都可在套錢之前計劃好哂,套出金額可有1-2百萬之分別(在本案)。   按來文所示、承受物業後親人應予資金360萬,當然讀者自己都槓起了一筆債。其他人如欲作此方案或會同親戚「傾掂數」,就當親戚只予資金200萬去叫讀者槓起呢360萬債,咁值唔值得呢? 那要看360萬債月供幾多同埋200萬可收到幾多息。因360/259 = 13899,所以按揭月清還$13899的。而200萬收息可有多少? 計及用債基方案年12-15%之年息,每月派出,那每月收$20000-$25000可預期。咁計就當只收200萬都有著數。另外此舉用直債及保險收息係無咁好、因要還按揭所以用月月有息及無年期的債基方案好一點。   另外37歲如未有樓那細細地買一間是必然的,由於已承親戚既樓所以自己想買貴都唔夠借貸力。就當讀者買近6年升140%,全新界排名3/44的新屯門中心,入手價3.5mil,老公可九成上會(假設老公係香港永久性居民),收租後再貼1-2千應可自行運作。樓價同意再大升有難度、惟要跌都唔容易。係政策扭曲再加上投資人唔肯放棄樓市投資的市場環境下、不少人做埋二按再偷雞租出是常見現象,這與讀者已作深入探討。   此方案令讀者有資金即完成一生二宅再加上有個「親戚鐵租客」,理財進度即邁進一大步。當然親戚亦成功「賣樓套現」又可以唔使搬,更自己成功「淨身」可用名額再借錢買貴樓去避更重既稅,呢個設計實在係「一家便宜兩家著」,成功運用銀行體制令原本困在一間樓入面既錢成功變做2副生錢,重點不在各人的賺錢能力、而係成功運用各人借貸力加上了解按揭規限,係薪水有限既情況下找到條出路。

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理財買樓應怎樣開始#853
你好諗sir, 拜讀你所寫的文章已好一陣子,唯你的書實在太難買,已在書店訂貨<收息論>及<樓換樓>   本人28 歲,月薪40k(私人看護但公司可auto pay出糧) 家用-2k/month 儲蓄保險-4k/ month 隔年派30k (好後悔買左要供至38歲,年息得3.9%) 無咭數、月儲-27k   男友同齡,月薪28k為醫院護士 家用-7k 基金保險-4k 無咭數、月儲10k   由於男方家庭負擔重,現時只有我獨力儲有現金50萬,無房產外幣股票,想盡快上車,計劃於下年購入300-350萬物業自住 1、我應該按九成按揭現在就上車,還是到下年連十萬約滿金儲夠100萬按七成上車? 2、很想聽諗sir建議買新界西的樓、但上班路途極遠,新界東有選擇嗎? 3、雖有月入40k, 但看護公司冇幫本人報稅冇MPF,是以本人上年開了無限公司,找了會計師報稅,浮面收入為27K/月,會影響我借按揭嗎?看護工公可auto pay 出糧,還是我下年乖乖報回薪俸稅,以提升自己借貸力?   我們要完成一生三宅有可能嗎?畢竟我倆都是住屋邨,沒家底,男友對投資買樓不聞不問完全旨意我,我對於買樓一事實在感到非常無助!還望諗sir 能指點迷津,本人不勝感激! ANSWER:   讀者的發問都是關於年青人的,上車、買唔買樓、或選區問題,筆者十分樂意幫一把。當然亦想告知當有了第一個資產之後(如樓宇),點去做好資產分配、如何適當運用投資物為自己更快達成財務自由為另一更重要課題。至於唔買樓(或唔諗買樓)既男人絕無問題、施老闆佢自己都話成40歲先買到樓。當然施生係離開學校教師工作之後、在人生20、30很努力過為自己事業打拚。   新界東同西的屋苑都有不少升幅不俗的,所以買那一邊都無問題。買樓選區有幾個層次要看、最低是先留意該區之人口年齡分佈及收入水平、再進而看數據見一區現正有人湧入(搬入)、另該區之供應都要睇。留意現時香港能為一區樓市作供應的途徑主要有三個: 1.政府賣地予私人發展商再建, 2:市建居重建, 3:地鐵上蓋。當睇完上兩點後再直接比較不同屋苑之成交呎價波幅及價格升跌,最後得出應買地方。當然筆者在003課堂上有計好之地區及屋苑配合大家需住之區域作選擇。但如要探討究竟邊區應買、可從以上步驟出發。   至於借貸力之算乘及運用方法,好似讀者咁牌面男女朋友都做護士看似穩定,惟怎將無限公司獲得之收入呈予銀行作核實計算,都是一種學問。而家只有男友的收入可計、借貸力為28000/10000*2.59*50% = 3.6mil。另外就算一個人無卡數都有其他地方將借貸力再打折,七除八扣下只靠男友收入去買樓在本案顯得勉強。不少人更是買樓後才知這回事、又搵唔到家人幫(可能父母已退休)、最後簽臨約後撻訂損失十幾萬或更鉅。筆者從前於銀行工作時每月都見到呢類人、就係「憑感覺」去買樓而不學好算乘早為自己預備、最尾辛苦儲既首期被「一筆勾銷」。   那讀者稍為明白自己現時情況、相信明白而家仲諗一生三宅可能太早了吧。   至於讀者對買的保險有感後悔、都係一個不求知而享受免費理財資訊後的惡果。街上賣的保險主要係從各位口袋取走現金流、又或有投資成份可從基金每年5%(約)收費。筆者在收息課談及的保險主要為各位提供正現金流、更指出一個人其實慳慳地買咩保險就夠了、不好每月胡亂花錢令自己over-insured。亦有同學懂得選取有抵押力的保險、讓原本「壓死自己錢」既投資物變成為自己提供投資彈藥的源頭。大家好要留意理財上的種種。
26歲怎做改善家人生活?#850
諗sir, 問題可能好多, 但係跪求諗sir可以解答。有幸睇左你個BLOG,獲益良多,謝謝你的指教。-已經上左你買樓001–準備上買樓003–但係仲有一大堆問題想你比小小意見.   背景:26歲–月入22k,半年之後應該29k。 女友25歲=14k,大家都係低收入。人工唔會點加 家住公屋,兩人扣除,家用,生活開支後,合共每月可儲蓄10k 資產:現金 40 萬–股票 13 萬 家人有一間深圳樓–100萬左右(供完)。 月收25k RMB 負債: Tax loan 25萬,每月還6.3k,仲有3年   問題: 按揭之苦惱 女友13k想用佢加佢母親(53歲公務員33k)擔保9成買入一個約380萬單位, 先租出2年減輕供樓負擔同埋儲錢,   用作結婚用途. 但有一個好大問題係.我打去按揭公司問. 有一間就話最多做27年, 有一間話做得17年. 我都打過去2間唔同銀行問…一間話可以做到30年. 有間話17年. 點解甘大分別既? 我而家最怕落左訂之後做唔到mortgage. 諗sir–helpppp__ 多謝賜教!   仲有就係擇樓如果樓齡30年左右, 甘當住7,8年之後如果賣走, 人地會唔會做唔到30年mortgage?? 你認為我選擇十幾年樓齡單橦樓, 定30年左右既屋苑?仲有我都大大話話都睇左100個單位呢半年,都搵唔到一個做到有正現金流既盤..係咪因為我計9成.?   本人就努力在股票市場盡力搵多小小, 因為唔想旺市用晒購買力,兩年之後再買多一個細單位. 但最大問題好怕兩年之後都係天價.   家人的大陸樓, 想賣走再到香港買樓, 諗sir你覺得如何??   好想屋企人生活好d, 希望諗sir可以比d意見啦 =] 多謝!!   ANSWER: […]
屋苑如何炒落後?
新屯門中心作為新界屋苑升幅高之第三名(rank: 3/44, 2008 JUN – MAR 2014 : 142.16%) ,主要原因係炒落後。區內一些朋友稱新屯門中心係一個「三不到」既地方,即要行一排先到屯門碼頭、去市中心要步行再過河先到,而行到大與花園的私樓群都頗為遙遠。係咁既情況之下,屋苑吹價較為落後。係2009年在該屋苑買入547建呎兩房只需約130萬,到現時仍可350萬有找。計及當年如果用13萬九成上會,到今日賣樓套現賺220萬,回報為220/13 = 17倍。用更高金額作首期買入西九物業,50萬首期到今日賺多10倍,比起新屯門中心之升幅仍有段距離。在投資講升幅而唔係講地段既情況之下、新屯門中心比九龍樓可更勝一籌。   屋苑由新鴻基發展、開則不見精奇。樓下有幾間食肆、有巴士出九龍、荃灣咁咁。其餘都好平凡。惟此屋苑比市中心的單位起價仲癲,內裡應有原因。首因是原價格夠低、食盡2010年開始細價樓升幅比大價樓強既一浪、次因是此地食盡基建發展。眾所周知屯門將來有橋駁到東涌、可再到澳門。而洪水橋一地兩檢若然落實,當地便是「香港、澳門、深圳」大珠三角的重要連接口,惟要解釋點解係此屋苑「食盡」而暴升反而不是交通更便之屯門市中心,我們要看看將來於該區的基建怎落實。   西部通道和屯門西繞道將整個港珠澳大橋系統連結,而屯門近蝴蝶灣一帶向北有隧道相連西部通道去深圳灣,向南就有橋去東涌。很多人以為橋的落腳點在爛角咀,其實橋的落腳點是在蝴蝶泳灘之上的望后石。由東涌過橋在蝴蝶泳灘側再向北走,分叉成兩條非常重要的隊道:第一條隧道通往新圍附近,出隧道後可再經迴旋處前往屯門市中心;另一條通往洪水橋一帶,連接西部通道,亦即是連接深港兩地的深港西部通道。這意味著此處將成為往澳門及中國內地都十分方便的地方。   此地最近之小區為屯門碼頭區,無論將來如何發展,屯門碼頭區都必定會成為交通要塞,故現在屯門碼頭區的樓盤價格高居一線位置。筆者建議,如果投資者想「買落後」,趁有潛力的樓盤仍然處於二線的時候趁低買入,然後等待樓盤在將來「水鬼升城隍」,擠身一線樓盤之列,再從中圖利。而新屯門中心為何升極仲有? 因為新屯門中心在龍門路旁,此處一條直路「飛」到望后石,亦即是港珠澳大橋的隧道入口,比碼頭小區的慧豐園轉幾轉再出大路行去望后石更近。可以預計,新屯門中心在大橋的正面影響下,樓價在將來有機升至一線水平,呢件事就算你唔知道,大把建築工程行業既人同政府都睇到。   除了港珠澳大橋,西鐵屯門南延線的方案已經出爐,計劃將西鐵線從現有的屯門站向南延伸約2.4公里至屯門南,並在屯門南增設一個鐵路站,對屯門樓市的正面影響相信已經不言而喻。除了新鐵路的直接利好消息以外,從政府大力建設屯門區交通設施的舉動判斷,估計政府很大機會還留有後著,準備進一步發展屯門社區,例如施政報告提及由望后石至龍鼓灘一帶的填海計劃正處研究階段,屯門區長遠的發展潛力不可小覷,想投資項目多獲基建消息利好可到該區張望一下。當然,例子不只在新界西區,就講九龍東基建都令一個屋苑番生,往後再談。  

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幫親戚買樓自己收穫兩間樓#851
諗sir,我叫 Vivian(化名) ,我星期日上完你的買樓101,有意修讀收息101,但本人計數唔叻,適合修讀嗎? 另本人有個難題,希望諗sir賜教~ 我剛結婚,芳齡37,與家人同住,預計一年內辭職和離港幾年,二人都未買過樓。我人工3萬2,老公海外收入2萬,現金30萬,股票10萬,並無任何債務,2人每月儲蓄$16,000。 處境:有親人想我「掛名」擁有他自住估價470萬住宅,但他仍會繼續住。親人不打算在未來5年內賣樓,他提出以送契轉贈方式把物業轉給我。 問題1: 究竟我們應否以買賣方式交易,做按揭,藉此親人可借出按揭等值的現金給我們另作投資? 問題2: 如買這層樓並定價於420萬,應用一人定二人之力做按揭呢?首期可向家人暫借。 問題3: 這現金約360萬,應用來 A. 上車,Full Pay 買樓收租以支付按揭好? B. 投資債基及做mortgage link,等樓價回落一啲先買?   Cheers, Vivian answer: 讀者修畢了買樓001,應初步了解到一個人除左搵錢能力(earning ability)及儲蓄多寡(saving power)之外,還有借貸力(credibility)需要注視。在香港,2015年2月27日之後,影響借貸力因素有 1. 個人收入及年齡 2. 在外擔保 3. 在土地註冊處之情況 4. 抵押品之質素   亦因如此、一些從未買過樓既人擁傾斜優惠,即借錢永遠呢種人優先。亦因如何,上堂後讀者恍然大悟近日親屬有此舉動的原由為何。同時應已告知一個人做擔保、或同銀行借錢再將樓黎收租之風險有幾大及責任止於何界。買樓或承受一間樓動輒是幾百萬買賣,真係打十年工都未必搵到,所以不容有誤,好要搞清楚。   物業轉讓有4個模式、眾所周知繼承(inherit)係其中一個,惟此法是被動性去承受。另外主動可作之三個方案應作何選,讀者上堂後知道之餘更了解到470萬樓應作何價去「便宜」一點轉讓才好去避稅,少都幫手慳返幾萬。有關讀者之家庭借貸力,為(32000+20000*50%)/10000*2.59*50% = 5.4mil。留意先生之海外收入視乎文件及做法決定可當五成或七成或完全無視。不過可以點出的是,用讀者單名上會再用先生擔保是硬道理。可見由決定幾錢成交再用邊個買及點提出借貸證明都可在套錢之前計劃好哂,套出金額可有1-2百萬之分別(在本案)。   按來文所示、承受物業後親人應予資金360萬,當然讀者自己都槓起了一筆債。其他人如欲作此方案或會同親戚「傾掂數」,就當親戚只予資金200萬去叫讀者槓起呢360萬債,咁值唔值得呢? 那要看360萬債月供幾多同埋200萬可收到幾多息。因360/259 = 13899,所以按揭月清還$13899的。而200萬收息可有多少? 計及用債基方案年12-15%之年息,每月派出,那每月收$20000-$25000可預期。咁計就當只收200萬都有著數。另外此舉用直債及保險收息係無咁好、因要還按揭所以用月月有息及無年期的債基方案好一點。   另外37歲如未有樓那細細地買一間是必然的,由於已承親戚既樓所以自己想買貴都唔夠借貸力。就當讀者買近6年升140%,全新界排名3/44的新屯門中心,入手價3.5mil,老公可九成上會(假設老公係香港永久性居民),收租後再貼1-2千應可自行運作。樓價同意再大升有難度、惟要跌都唔容易。係政策扭曲再加上投資人唔肯放棄樓市投資的市場環境下、不少人做埋二按再偷雞租出是常見現象,這與讀者已作深入探討。   此方案令讀者有資金即完成一生二宅再加上有個「親戚鐵租客」,理財進度即邁進一大步。當然親戚亦成功「賣樓套現」又可以唔使搬,更自己成功「淨身」可用名額再借錢買貴樓去避更重既稅,呢個設計實在係「一家便宜兩家著」,成功運用銀行體制令原本困在一間樓入面既錢成功變做2副生錢,重點不在各人的賺錢能力、而係成功運用各人借貸力加上了解按揭規限,係薪水有限既情況下找到條出路。
40歲開始為人生翻盤#848
諗SIR:   你好!本人看完您兩本書及上了買樓001課,並將會報讀收息101班,現有以下問題想請教您:   本人年42,公務員,月入43000,太太年40,月入38000 (已扣MPF),薪金共81000,每月約儲30000。另現有現金約16萬,股票27萬(藍籌),連投保險(太太, 27萬, 10年期至2022年取;本人8萬,最快2023年取)。   現自住元朗近西鐵站附近屋苑(兩房單位),2012年購入,本人單名持有,市值約460萬(購入時357萬),尚欠310萬按揭 (9成按, 30年,2.15厘p按),每月供款約12500,現市值租金約11000。   因今年2月推出新措施,加上本人將可以申請公務員房屋津貼約每月6000,現希望重新制定買樓及儲錢策略。現有以下兩個方法:   方法一: 1a. 現居申請房津,可慳6000元(共取10年),變回儲蓄(30000+6000=36000)。 1b. 將現有股票套回20萬,餘下7萬股票作賺價,加上現金16萬,共36萬轉投債基。 制定儲3年購入物業。   方法二: 2a. 即時取消本人連投保險,取回約5萬,加上1b方法,共套現41萬,由太太9成按,購買約300萬物業自住,同時將現有單位轉7成按揭租出。   對以上建議有什麼意見?那個方案較可取?或有其他意見嗎?謝謝您。 answer:   讀者今年42歲,連同太太工資八萬、兩年前先買樓、儲蓄現只有50萬唔夠(不計投連保)。若用讀者提及的月儲$30000數據,那即是現有既錢都係呢兩年儲返黎? 兩年前買樓是否令讀者元氣大傷? 當時九成上會,所用金額作首期亦不見多。讀者至今在理財方面仍毫無頭緒,係除左人工之外,其餘都係支出而個人被動收入為零。回望人生30-40歲黃金一段已過,筆者望將自己對本案愚見一提,能為大家帶來啟發。   投連保險是要取消的,因為讀者連而家都未攪掂,那為什麼2023年打算都多餘。至於經紀哥哥講什麼今日出發為日後鋪路,對於手上連人工一半的正現金流都未做好既人,講咁遠實扯得太遠。有些保險有每月派錢功能,可是派發金額是不會隨通賬上升的。保你十年後有廿年每月一萬蚊,到時一萬銀每月都唔知仲買到咩野? 何況而家全球的經濟架構改變、「人民幣大戰美金」先至係真正既大時代。香港股市被北水炒起只係呢廿集連續劇其中既一集。大家想趁就手係港股賺下錢係可理解的,但勿期望過高,奢望2015年一戰可肋解決一生用錢煩惱。   讀者的方法一就係用淨番個幾十萬用債基收息、方法二就係用哂黎買樓,大致筆者的理解就是這樣。要決出再買唔買樓,要計出自己家庭借貸力及再買樓後會否令自己借貸力用超過五成。讀者借貸力為81000/10000*50%*2.59 = 10.48mil。而家已借3.1mil按揭,再買樓會加借270萬,那買樓後總借貸床(3.1+2.7)/10.48 = 55%。在讀者份工頗安穩之下、買樓都係個唔錯既建議。但有感買樓後家庭現金已所餘無幾,為免要攪到比經紀傭同埋印花稅都可能要問私人貸款攪掂,加上讀者情況萬一太太九成上會唔批,菅一桐八成上會佢已經要跑山籌錢去比首期,買樓買成咁就無謂。所以決出現方向係休養生息,為糾正自己現金低水平作苦力。   若未來一年儲蓄月有$36000,咁等1-2年儲夠首期比太太九成上會為更好方法。太太將八成上會既樓租出會令情況好一點的,至少佢唔係公務員。當然我們不會建議將原本申報自住用途既樓出租。一年之後儲有$36000*12 = $432,000。若到時樓價不合,可再將其放入5年double保險方案,好似之前有同學投入37萬,5年後即產出30萬。呢種保險係冇人主動會SELL比客既,因為煩同抽傭低。現時賣保險主要的模式係免費資訊吸引客人興趣再鎖死慢慢抽傭,而此計劃不在此流,工夫多而經紀利益少。回報計算方法如下: - 保險面值250萬(預付約一成) 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 […]
不懂理財應否加按物業?#847
諗sir 本人31,文職,月入32k,先生為教師,月入33k,未有小朋友。早年奶奶與先生聯名買入上水中心2房間位,月供$69xx,剩下149萬未供,估值350萬。家庭借貸力為~8.2 mil,月儲1.5萬。由於結婚用去儲蓄,早年不懂理財,只有現金30萬,無其他資產。由於小妹的投資知識非常粗淺,靠報收息101、買樓及股票courses學習,盼諗sir指教,感激! * 加按物業(在現時樓市將爆煲、按揭過多的風聲下)會否增加現單位被銀行call loan的風險? * 如加按而將現金旁身,(在全球貨幣戰、按揭過多的風聲下)投資低風險債基又是否可行?定或是以自己單名買樓好? * 如果將錢放入5年double保險方案,息口會怎走向呢?……請指教!感激! 膽小庸人上   ANSWER: 昨天有新聞節目訪問筆者在現時市況套樓買股是否可行? 筆者用了家庭月入七萬的作例,係借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9.06mil之下,若加按套錢後加原負債不超總借貸力的六成,那將錢用黎買股有一定安全系數。當然,股票的波幅係樓的19倍! 大家莫將錢投放於老千股比人呃哂、另外係買股票的同時,應審視一下將資金套出放於收息是否更為上算。   係1989-1992年,睇返手上樓契、或者大家可請教下老一輩,入手新界荃灣、大埔一帶兩房要廿幾萬、三房要三十幾萬。今時今日新界三房普遍要500萬,即1992至2015呢23年樓價升500/35 = 約14倍。而股票看2013年普通股升幅最高的新確科技、或次者順風光電,一年升近1700%,即一年17倍,將14*23/17 得出 19之下,講笑咁估計出股票升起上黎比樓快19倍! 而筆者勸大家好將回報放大之時,應觀察投資股票賺錢要冒很大波幅。   收息如何? 留意收息係要投資人將本金借出再有到期收回之預期。樓、債券都為此類投資物,相反股票是賺價投資物,因打本比人做生意不意味可取回本金。所以賺價與收息,是兩個不同的投資目的,大家好應投資前為一筆資金定下那個取向。   不投資如何? 有此疑問可看看<樓換樓>。在現今各國政府操控貨幣變相同大家徵稅。生意人可獲不同的扣稅減免、李生交稅多亦只係鳳毛麟角,而最唔著數係搵到些少錢既打工仔。份糧係credit落戶口第一日已開始貶值,大家要反此「地心吸力」,一係將錢變做資產、二係掉轉借入美金變相沽空貨幣,而買樓同享上述兩個便利。當然同意香港樓市已在高位,但跌幅有限,因成交低下令呢4年買樓既人太少,數量約為2010年11月有辣招之前的60%(土地註冊處資料)。即少人係高位接貨、而大部份2009年之前買樓既人仲賺價好深之下(起碼賺60%,因今日中原城市指數142點而當時只70-80點),點會有樓市大跌而出現時雪球效應呢?   如果大家有心睇完前4段,基本上可以skip呢一段答案而自行解難。當然為左砌夠字數之下,都答一答。讀者將樓加按是必要的,另外佢而家咩都唔做亦是一種風險。家庭收入只33k+32k = 65k,無條件慢慢等,因儲蓄不高追唔到自己筆錢被「印走」既速度。由於資金只剩30萬,再買樓基本上會將全資金鎖死,不建議。投資無年期的債基收12-15%年息為上。至於5年double保險方案,其實派息息口係會同外間利率同時提高的,已客觀指出由1999-2014的數據證明。時代係會懲罰逆水而行既人。係得知大方向之下讀者好應踏出下一步,10年過後想番做基本上冇可能。筆者對於建議執行方面未能收取一蚊傭金,所牟之利已在讀者所報幾個課程提取了。究竟誰的建議會最為客觀、交比讀者自行判定。

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836
諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]
無端白事搵多四萬一個月#803
諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 - 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 - 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 - 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 - 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 - 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: - 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 - 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 - 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 - 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 - 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。
應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 - 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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新收息物。年過10%。無年期 #849
諗sir你好, 上完你既收息同ETF班, 希望諗sir指點一下   我現年40歲 , 月入55000, 每年有約3個月花紅 現金1M, 股票0.4M, 有一樓現值約6M剛完成加按7成套出4.2M, 因樓齡舊只可做22年每月供約19000. 另有一已供滿自用車位約值1.1M. 扣除供樓及日常開資每月可儲35000. 有感現手持5.2M現金正在暴曬中,希望喺回報同風險中取一個平衡, 目標每年產出400000被動收入. 現有以下想法: 1) 如收息堂所示,找到朋友介紹人可用5M開户買直債再操作, 如要做到較好回報需選一半為~9%既內房債加一半香港大企(如銀行,+X哥). 回報可以,但未知被call loan風險有幾高 . 2) 用5M買入3至4條約9%內房直債.不做槓桿. 收0.45M息一年. 如選中之內房出現問題,只要唔執笠,應可捱得過,如整個內房債版塊全軍覆沒,那就真無話可說.   你喺堂上講有一句說話令我印象深刻,就係「大部份人投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物」. 呢句話令我時常提醒自己要用謙卑既心去做投資, 所以我選取既投資物亦以保本為主, 希望諗sir比d意見,以上兩方案那個較為可取. 祝安 投資小矮人  answer:   本案讀者有500萬係手,可以考慮只用直債投資,貪其到期保本性能。當然叫得做債券就多數有年期、永續債需承受價格風險,另外不同債券類型對息口敏感度都唔同,在收息堂上已交待加息之下邊種債券將獲益而何者會失利。另外做法亦已說明。但見讀者再上埋第二步既ETF堂後有此項底子,不如在本案介紹埋點將債券換左做ETF去運用,且看能否維持流動性之餘更可派高息、亦招呼到價格波動最好近乎零既情況。   上私銀好處,係ETF同直債都可提供低息融資,而筆者所舉九成方案都係一萬幾十萬港幣即可完成的,完全不需要私銀帳戶。其實就咁買直債都有6-10%年息,比起你就咁做定期或者買下股票已經好好多(中電 HK.0002 52周波幅約15%而年息 ~4.02%)。強調ETF唔係股票,兩者之分別及用法好應搞清。就此讀者而言,可以去星交所搞呢隻白楊樹(化名)基金,   *白楊樹(化名)基金走勢圖 此基金早年買左香港一個好大既商場打左入去隻FUND,買左佢你可以有「買鋪收租」既感覺,而基金一年波幅係0.9-1.06,約16%,係呢半年升多跌少,派息一年5.52%、而操作後一年有約8.18%、500萬投入2/5即200萬,年收息有約$163,000。呢個方法在年初飲茶有幸得朋友告知,為左佢地幾位費事被人打擾,所以不提名嗚謝啦,當時在網上提及的「簡介」如下:     (QUOTE) 呢個世界, 原來有啲投資比起買樓收租係好好多, 好處有: - 不論買價, 3成首期, 可按7成 […]
小業主怎選取投資方案?#840
世事循環不息 我們活在一個貨幣貶值的時代,有人形容現在的金融市場進入新常態。筆者睇法今時發生的事在往年已有所聞、較近的時間在國民黨主政下的中國、當局立法人民不能私藏黃金、黃金1兩等於金圓券200元,美元1元則等於金圓券4元,所有人都要根此匯率將金兌做金圓券。後來當局調整金圓券的含金量減為0.044434克, 公開宣佈金圓券貶價4/5及金圓券無限量發行。自此超級通賬在經濟體系發生、人民財富被掠奪,在上海一石白米的價格是金圓券4.4億元,根本就同現代津巴布韋無異。   王朝下社會充斥階級觀念,充滿不公平、但皇朝可以運行幾百年而不衰。可是幣值波幅太高令人民最基本要求都享受唔到、改朝換代只要幾年既事。蔣公由東北失利到退守台灣只兩年時光、三百萬國民軍輸比幾十萬解放軍,主因是國民黨將領多不戰而降、美其名體恤民間疾苦,主要是軍、商階層對政府領導無方作表態。時至今日,黃金已經同貨幣脫勾40多年,美國成功將美元推銷予全世界人而此事為美國成為霸主關鍵。踏入2015,中國力推多年的亞洲投資銀行終為世界各大國接納、英國澳洲欣然加入。那下一步將如何?   港元續擔當獨特角色 由於中國軍事實力未及美國、空有航空武艦但毫無潛艇護航,出到公海只會成為美國潛艇既練彈耙。所以中國同美國要真打仗未係時候、加上各國現多利用貨幣系統作首波攻擊,先亂人民心智再出實彈打擊。所以筆者估計,香港會成為中國同美國交手的主戰場,而港幣同美元掛勾之特色將會保有。亞投行獲得英澳撐場、令中國更易利用借貸收取附庸,人民幣之認受再度上升應可預期、而美國將無可避免要加息去加強該國貨幣吸引力。到時美方或會掉轉學番俄羅斯一晚加息1%、而香港則會被中央指派有效執行控制人幣兌美元匯價之職能,仍然將港幣掛係美元、人民幣兌美元之主兌換點就係香港。香港被委以擔此重任、有危有機。而梁錦松在美投作工作多年、此時返香港亦十分適時、有助阿爺抗敵。   小業主應如何自處? 不同以往、香港在2012年後主要受政治因素主導,由於政治因素極難預測,所以不能預計到時港元兌換價之走向。李生已早在幾年前不斷將資產投放親美的新加坡、買入英國的公用事業、又將地產業務適時在港上市、相信他已在心中訂下一套策略。筆者無能為大家預測到時貨幣升跌、但波動大增肯定出現。作為港人要自保、最上算為儲蓄硬資產、一係磚頭、二係黃金、呢個係咸豐年代的智慧、太多人知、所以磚頭既fans有增無減。如果你係未曾有樓房資產既一位、建議可在<<樓換樓>>先了解首次置業應注意之事情。   至於眾業主唔可以好似李生咁環球分散風險、可以做既就係將樓房加按。若將其再作首期再買樓、咁就要計下自己借貸力是否用得太盡、及入手資產之回報率是否吸引。在香港而言、比4成首期買間350萬樓收$11000租,現金流效率為(11000-210/259*10000)*12 /3.5MIL*40% = 2.4%,太低了。苦大家有睇筆者早前的「笨笨豬#796」個案,讀者後悔早年一間288萬收$18000租既港島東區樓房有睇無買、幾日後比人買左。呢此投資回報如何? (18000-201/259*10000)*12/2.88MIL*30% = 14.37%。筆者認為、你心中感覺到的抵唔抵、筆者可以用數字為你呈現。相信別人的經驗、不如客觀的看數字。懂得如何正確運用、數字係唔會呃人的。   講到呢度當然亦有同學問收息課程之債基回報如何啦? 其實只要投入100萬港幣、每月收息$10000-12500,視乎你想冒風險如何? 而年期一般是可隨時取回的。現金率效率為12500*12/1.0MIL = 15%,是很高回報的一個方法。當然收息之回報比買股票是低的、買股票是賺價行為、買入股份等於打本比人做生意、可以隨時蝕哂! 而收息係有「有借有還」之概念、到期本金歸還之概念很強。  
樓價下跌要什麼?(下)#835
諗sir高人: 您好,本人年近40,和丈夫有樓1層,市值400萬,尚欠260萬按揭正出租 本人是公務員,丈夫是工程師,收入共80000 手上有資金約80萬 因有囝囡、媽媽、印庸同住,一家六口,正用1.8k租樓住 看畢<樓換樓>後,很想再買多一間樓,我應該而家應該買定再等市跌?   感謝! 庸才   answer: 究竟而家應唔應該買樓,要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半,在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:   要樓價下跌、建築成本需下降? 發展商「生產」一個單位,除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!相對九龍地皮,屯門土地已經便宜很多,兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售,成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同,所以不能有個代表全港的實在數字,不過參考不少老行尊的意見,$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵,希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機,當然過程是極辛苦的。   與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎,即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。   要樓價下跌、要等發展商模式改變? 香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況,實在要引入市場新競爭者。   梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」,唔使多提,總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。   所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月,唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬,用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。

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12%保證回報解決人生交叉點的迷惘#852
尊敬的Lum Sir, 有幸拜讀您的大作『收息論』和blog內的文章,穫益良多。您分享所學,造福人群,定必好人有好報。小女子現在到了人生交叉點,萬望您不吝賜教。   本人31歲,月入2.2萬。丈夫36歲,月入7萬,皆任職公營機構。現每月可儲4萬。計劃今明年生bb。 現有現金80萬和30萬人民幣定期。 於2010年夫妻聯名以440萬購入又一居兩房單位自住,按揭30年,月供1萬(H+0.7%),尚欠260萬。現值約650萬。   有鑑於樓價高企,正安排將丈夫父母(已退休)自住並已供滿的1150萬物業套現,將來給丈夫和他未有物業的弟弟各300萬置業用。 由我夫妻聯名擔保,得575萬,按揭30年,月供2萬(H+1.5%)。   求教問題如下: 1 現時樓高企盤源不足,未敢貿然再買樓。用套現的575萬買保本直債收10%息,可好? 2 打算待樓市稍回(20%?)後,將又一居單位轉我單名再出租,約可收租15000/月 方案a) 以丈夫名五成按揭買入太子站一帶400萬2房單位出租(首期由套現的金額支付,變相十成按揭),保守計收租10000/月(工作關係不敢間房)。而我夫妻另租2大房/3房沙田區單位自住(租15000/月)。 現金流:15000(又一居租)+10000(太子站租)-10000(又一居按揭)-15000(太子站十成按揭)-15000(沙田租)= -15000/月 (未算直債收入) 方案b)  以丈夫名用盡全部借貸力,約八成按揭600萬買入沙田站一帶2大房/3房單位自住(首期由套現的金額支付,變相十成按揭)。 現金流:15000(又一居租)-10000(又一居按揭)-22000(沙田十成按揭)= -17000/月(未算直債收入)   跪求Lum Sir品評小女子所構思的計劃和哪個方案可取(或兩個方案皆錯?) ,以解在人生交叉點的迷惘。 萬分感謝!   ANSWER: 要計算一間樓值唔值得投資,可參考其正現金流產出效率、計為月正現金流所得*12 / 總投資額。如讀者「以丈夫名五成按揭買入太子站一帶400萬2房單位出租(而首期200萬由套現1150萬物業當中的金額支付,套後200萬需月供$7500),收租10000/月」,即現金流產出效率 = (月租金 – 月按揭供款) * 12 / 50%首期投入 = (10000 – 7500 – 7500) * 12 / 2.0mil = -3%。雖每月夾埋的按揭供款有還本部份、但每月為負現金流產出的回報絕對唔做。 […]
八年投資成泡影 資金沉冤怎翻身?#845
收息同學課後問眼前的投資相連101PLAN究竟好唔好做落去,供了已7年,到今年年中已完成八年抗戰,最終都係得個桔蝕些少離場。最令佢懷疑的,是下方月結果顯示之每月$3000港幣供款,一季竟被扣起$(614+799+150)=1563作費用,讀者質疑為何三個月夾埋供$9000蚊而收費竟達$1563/9000 = 17.36% 這是否「八年抗戰」失敗既原因?   收息101課堂重點教大家點各前出發買好回報兼有用既保險,如5年DOUBLE回報方案。至於幫手檢討大家現有既保單、雖呢兩年不斷有同學訴求想開班但筆者衰自己太愛玩樂、加上不想得罪業界,所以未有什麼「收息104保單篇」既開辦。唯有在101堂後每次留耐少少答下保險查詢當補強一下。本案讀者細心將補單scan後附上,且看一看呢份保單係唔係咁差?   見下圖有保單收費,呢份係2007年買入既單,所以未有好似而家既投連101plan咁要有個一頁收費說明。筆者將收費解說整合及節錄在下方列出,雖有七項收費但恆常的只有5項。留意保險公司精巧地將收費用每季解說。如一般人認為每年1.5%好合理既管理費、而家變為一季。用簡單計算即約一年6%,此收費用initial administration fee道出。即上方月結單所示$614.93的一欄。 可是,呢份單又有另一個管理費叫annual administration fee,看畢後筆者明白了點解要將之前的另一種管理費用一季計、因為仲有另一隻用年計。留意呢種年管理費係最高收年3.5%,而且係基金公司收的,唔係呢間保險公司。所收費用已在基金價格上反映,按筆者觀察,應係最上方月結單所示$799.86的一欄。   $150為每季定額收費,若有人問及呢張保單收費幾錢、那有人大可以答保單收費為$150一季。但佢未必有提及有三種的管理費,為初始管理費、管理費、及年度管理費。   同學7年多供了$276,000、現時帳面數唔知,但要取回所投資金只能取回$272,000。明顯損失了時間。可能有人話當初攞27萬黎做首期買樓、而家賺200萬係起碼。筆者不認為買樓同呢個計劃是同方類比、因買樓用了槓桿及其他有利因素、而呢個plan沒有,加上而家先衝入去買樓、對於實力少既投資者不為上算。較同類的比較,筆者會用月供ETF同呢個plan比,利用ETF擴闊自己投資視野,係美國成千幾種ETF可以比你買到、買巴西又得、博美國加息賺錢又得、更可以選取最低波幅個廿種美國中小型股投資亦得! 2015年初至今做得較好既SECTOR,係同中國有關,不過唔係就咁中國ETF,這在堂上已同BATCH3同學解說了。至於ETF收費? 只係買美股時所需付的COMMISSION及每年ETF的expense charge,為一年0.6%-1.0%不等。買美股的傭金比港股貴、但都係只貴些少、比起一季花近2%鎖死錢係投連101計劃、可更為上算。至於什麼平均投資法、其實買美股買1股都可以、比起計劃至少買hk$1000仲低、更是可隨時贖回。詳細執行方法在六月課程再提。   至於唔ETF,可將272,000取回投放債基方案。係12-15%年息之下,每月收成$3500,仲直落袋唔使等30年。收息101係唔講ETF、但提出所有除買樓及除ETF外可爭取到回報有年10-25%之方案。   至於呢個計劃,其實依筆者所見已比其他同類型計劃收費低廉。鑑於公保險公司同讀者打理$27萬而每季只收$1563,年度化收費計為$1563*4/27萬= 2.3%,當然若有計錯歡迎該公司黎指正。而收費仲離譜既筆者常有見聞、未方便在此公開頻道分享,更好的處理手法亦不未能在一篇文言明。對於投資不求甚解既朋友,再無章法咁投資、在此個案可見輕度損失之程度、至於重傷既朋友,筆者希望見一個救一個、救得幾多得幾多。
零投入本金而每月出糧三萬三#826
諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
睇樓報告: 開則點令樓房更有價值?
*頂圖:圖片及資訊由中原地圖提供   邁亞美海灣作為新界西及東50個物業當中之投資價格榜首10名,必然有其獨到之處。見榜內十大已揭露的四個位都有屯門,即知買樓實在要location, location。當然睇得諗sir書本會想再進一步,研究一下除左地利之外仲有咩因素可選得心水物業。   見頂圖可知邁亞美海灣位於半島之上,設計獨特令大部份單位都有海景相伴。該區苑最多人選擇的係兩房向南大兩房,400-460萬有交易。此類單位投資及自住價格都較高的,因有其獨特性。首先六百幾呎既兩房已經少見、更要是有全海景仲要400幾萬,此價位相比東涌映灣園657建築面積的一個兩房相比同時要賣500萬,那邁亞美的造價平了15-20%左右。幾年後東涌屯門的連接橋落成,雖大橋腳位不落正在屯門碼頭,但增加了兩地樓房的可類比性。近月東涌新盤東環300餘呎實用既單位都造緊400萬仲要低層,反應熱烈有真買家已告知各位市場對此貨色標呢個價係接受的。咁與之相比,用同價錢選擇社區已發展了廿年餘但舊一點而補上全單位都有海景的邁亞美,不好說那個優劣、但一定係有得比個隻。 單位平面圖   若家庭打算最多都係三個人住,唔想海景,那邁亞美在1,2,4座建築面積 520,518建呎兩種開則可合,經濟預算,350-400萬左右有交易。留意向西北加上是屋企少數無海景既單位,買入後他日要放頗為困難。不建議選擇。有人話買樓最緊要自己合身而不為他日賣走作打算,那即將買樓作為一個純消費行為去看待,筆者認為如單位市值對比個人資產估大部份者不宜有此想法,要買就要入手好一點的貨色,他日要放賣為自己提供資金都容易一點。   在圖可見邁亞美單位向東北都有海景,當然大多數人都想向南望海瞭闊一點。向南大兩房為695, 622, 631建呎的。695呎的兩房算是頗大的了,要買的應以此為先。基於學習性提一提600呎的兩房(見上圖),有些人鐘情於此種「日字型廳」加上「一條走廊搵到尾既開則」,在此屋苑內只4及6座的E單位有提供,十分有獨特性。對比之下695, 622, 631建呎的單位屬於「一級一級上」。可惜600呎單位擁有之獨特性在今時今日無咩市場,在此交待只係想大家睇樓如何辨出特色單位,好為自己的投資項目加添些稀有性。   另一點要提及是邁亞美同旁邊慧豐園(見頂圖)之比較,兩者都係24年樓齡,兩者都有會所,兩者都未維修。邁亞美係信和出品而慧豐園係南豐佳作,為何看中原數據(見頂圖)見邁亞美成交呎價比慧豐園明顯高? 留意邁亞美的開則是將單位一字型排開的,而慧豐園用傳統的「井字型」。慧豐園全六座既單位會亙相遮擋,能望到海景既單位比邁亞美少。「井字型」開則令單位私穩度降低,因兩相鄰單位的大廳是90度夾角互向,你廳可以望我廳。最後是樓望樓問題,一字型排開的令屋苑內的相鄰單位不能互望,加上望出去很難見到相鄰座數單位,令樓換樓問題近乎解決。三個因素令邁亞美可以成交了7000/呎而慧豐園除最「尖出」的一座平均呎價達$7198/呎外,其餘都係5000-6000/呎貨色。   最後講一講上車,筆者觀察該屋苑及其附近的車位都係$1300月租有交易,管理費$1.4/呎亦在合理水平。揸車出尖沙咀都係30min到達,其實以600呎單位計佢慳到既管理費已經夠交車位租金。又或當住所車位當淨支出,加上日本車行一公里用油$1.8之預算,每日假設車行來回共45km估計行5日一個月都係用45*5*4星期*$1.8 = $1620。那車位及油錢共為$1300+1620 = $2920。比起要多付幾十萬首期去夾硬買九龍樓,那輕鬆些少先由屯門開始或是個不錯選擇,更不時有車出車入令生活質素提升。若各位在工作室那邊有車位提供或租金是可負擔,那住海景樓有私家車出入比起逼死在九龍是個更好出路,何況邁亞美海灣的升幅是新界東西44個屋苑之中的第?名,幾年來比港島樓升多約5成。      
海外物業投資客觀剖析
諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。     Hi 諗 Sir! 你好! 本人有些關於買樓的問題想向你請教。 本人夫妻2人月入合共$50000,儲蓄現金約50萬,現租將軍澳兩房單位月租$15000,持有深圳南山一個兩房單位約值港幣240萬(10年樓齡,未來深鐵站旁),現有幾個計劃,請問那個方案較為可取。    方案1 賣出深圳單位240萬,買入一個約500萬將軍澳兩房單位(按揭75%,首期總額约150萬,月供$17000),餘下90萬投資日本樓市,每月回報約$3500,回報率約6厘。    方案2 賣出深圳單位240萬,買入兩個約370萬(樓齡較舊)兩房單位,一個自住(按揭70%,首期總額約123萬,月供$12000),另一個單位出租,約可租出$9000,每月補上$3000以作供款,但不知以本人夫妻2人入息可否做到銀行按揭。    方案3 保留深圳單位升值潛力,將單位租出,月租約港幣$5000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出深圳單位,再選擇方案1或方案2。    方案4 睇好日本樓市升值機會,賣出深圳單位240萬,買入2個日本單位,每月回報約$9000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出2個日本單位,再選擇方案1或方案2。 會否還有更好的方案建議?日本、內地、香港樓房比較如何? 希望得到你寶貴的意見,謝謝! AMSWER: 傳說中有一種病稱為「選擇困難症」,不過在維基百科並沒有相關的詞彙,而從百度百科和互動百科的條文,一看就知是某種抽水式的寫法。與其說那是一種病,不如說是缺乏分析問題的有效方法吧! 在為讀者分析不同方案的利弊之前,或者將問題來一個疏理,其實只有以下三個問題: A. 是否賣出深圳單位? B. 是否買香港樓自住? C. 是否買入日本樓? 再將四個方案拆開,得出下表:   A. 是否賣出深圳單位? B. 是否買香港樓自住? C. 是否買入日本樓? 方案 1 是 是 是 方案 2 是 是 否 方案 3 否 否 / […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp52 30032015 諗sir汪敦敬 論樓市(2015第二季)及新辣招的影響?
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp48 16032015 諗sir汪敦敬 而家換樓好唔好 ?
即時市評
沽弱、買強、定買運 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。   大時代第四集︰「北極星」終獲勝訟,陳萬賢自知再無資金「補倉」,遂發放假消息擾亂股民信心,以圖趁低吸納。   歷史上,「假股票」卻真有其事︰1973年3月12日,恆指創1774.96點新高時後翌日下午,三張合和股票被發現偽造,加上當時股市已缺乏基本面支持,股民人人自危,恆指單日蒸發10%。至8月,警方破獲香港首個偽造股票工場。惟1974年石油危機下,恆指跌勢至12月10日的150.11點方止,完成首香港股票歷史上首次熊市。   「買股票如何講運」這兩日體會至深︰觸及10天線、20天線後或見升勢,前日想買回點兩隻「互聯網+」概念股,就點了金碟(0268)、高陽科技(0818)。碰巧,金蝶宣佈與亞馬遜AWS訂全球戰略合作,另一邊箱,曾在考慮之列的中國軟件國際(0354),遭聯想控股旗下弘毅投資悉售持股,套現13.2億,每股作價3.93元。   昨日開市,果然「一念天堂、一念地獄」。思前想後,我將兩隻股票也放了,背後想法︰金碟(0268)繼續有發展消息是好事,惟看好氣氛已久,我評估不了後續上漲空間;相反,中國軟件配股消息卻有機會引發市場評估同系板塊估值。同日,中國擎天(1297)、百富環球(0327)也呈高開低收。   即使手握著板塊中強者,不能大安旨意。若其他2線同系股勢頭轉弱,對我而言乃警戒訊號。於中期升勢末段,抱著「沽弱買強」心態,我曾經將同系弱股換至強股,卻原來,初期強股未見調整,只是「時辰未到」,結果是輸得更多。   自始結論︰「沽弱買強」智慧,謹適用於不同概念及板塊間調動換馬,並非同系股份互換之上。   https://www.facebook.com/figoinstock  
炒垃圾時間 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。   播到《大時代》第三集的股票買賣劇情出現,小投資者會否睇得一頭霧水?趁機寫點古今香港股場變化,將信報贈予,13年出《香港金融風雲40載》珍藏版大派用場。   昨日提要︰陳萬賢知道「北極星」與英國政府打官司,敗訟機會極大,股價將必大跌,遂瘋狂拋空。方進新偏與他來場「賭運」,大量購入該股票。隨後,陳萬賢以交易所主席身份叫停該股買賣,質疑進新有沒足夠資金,而進新則反問萬賢有沒足夠股票沽空,還是在「賭白頭片」。   出現上述情況,乃以前沽空活空沒監管機制,先落Order再三日後找數者眾,而且可進行任意拋售;時至今日,沽空者則需要透過券行來借貨沽空兼付利息,並需要遵守Uptick Rules (即排隊沽空等買家)。所以,當大機構轉用電腦程式來進行沽空活動,多年睇慣報價機的我,絕對可以捕捉一點手影。   牛市當旺,正是「炒垃圾」時機。得悉出售中國境內的造船及海洋工程業務相關的核心資產與負債獲支持,並宣傳更改公司名為「中國華榮能源股份有限公司」,為市場帶來長遠憧憬,中國熔盛重工(1101)炒得過。   發現並追入的價位是$0.93~$0.95,但若然早知消息,我都不會在低位出手。上述操作在乎準繩度,若無其他資金推上,我是不會出手的。該股收高於$0.97,正好造出4月來杯柄狀。一如早前炒作山東墨龍(568),未必一定獲利,卻是「風險低.回報高」的潛在機會。       以前,我是個膽小鬼,股票只有「可以買」及「不可以買」兩種;現在,我仍是個膽小鬼,卻將股票分成「買得多」及「買丁點」,選擇自然多。   https://www.facebook.com/figoinstock  
陶冬-港股A股化與金融大時代
某位內地投資者聞風衝入香港股市,朋友告訴他股票tips,“買中交建”,這位仁兄大手買入中行、交行、建行三家銀行。這也許是一個極端例子,不過此輪內地資金狂炒港股,用魚龍混珠、沙石俱下、雷霆萬鈞來形容卻不過分。   三月份筆者提出港股A股化的概念,未久在“港A股”的大旗下,內地資金湧入,用炒A股的手法投資港股,每天兩千億港元的成交量比起A股市場還有差距,但是已經令香港股民看得目瞪口呆了,令香港股市成為全球第三大股市了。中國土豪闖入海外資本市場,遭遇到的第一個絆馬索不是被外資沽空,而是“丁蟹效應”。電視明星鄭少秋每逢有新的電視節目面世,港股例必下跌。這種關聯度尚未找到任何合理的解釋,在股票市場上卻是十發九中的,果然港股出現了劇烈調整。這次秋官需要挑戰的是中國人民銀行,中國政府用言論、用政策唱好股市,“丁蟹效應”能否如過去那麼靈驗不得而知。筆者看來,南下資金大舉入市才剛剛開始,香港資本市場進入了一個新的篇章。   筆者認為內地資金介入港股,可以分成三期。證監會允許公募基金投資港股後,最初衝入港股的不是公募基金,而是公募基金經理自己的錢、朋友的錢以及各路土豪的錢。在第一期,資金尋求A股中走紅概念在香港的估值窪地以及AH股之間的股價偏離,避免外資集中股,避免莊股。第二期時內地機構投資者開始登場,仍然避免與外資發生直接衝突,以國企中等體量公司為投資標的。第三期則有大量中資(即所謂國家隊)潮湧般進入,投資理念和手法趨向規範,做足盡職調查與研究,以國企藍籌為投資標的。這三期時間上互有重合,筆者認為目前進入第二期。   在港股A股化初期,本地對沖基金和散戶似乎沖得勇猛,但是外資基金不少踏空。不是基金分析員沒有看到小盤股的機會,而是亞洲的基金CIO和風險控制部門認為這是泡沫和瘋狂。當狂牛由小盤股轉向國企股時,觀望的亞洲基金開始介入,不過全球CIO們仍認為這是泡沫和瘋狂。紐約、倫敦的CIO們,對於價值投資有自己長年積累下來的立場和定力,A股與H股估值之差,其實反映著兩類不同理念的投資者對風險溢價的判斷。不過筆者同時也認為,海外投資者對中國資金的脾性和瘋狂不甚了解,對中國政府想做的事情也不甚敏感。   如今股市上漲,在筆者看來不僅是股市的事情,更是政策的事情。中國經濟日漸低迷,中國人民銀行不斷通過常規和非常規政策放鬆銀根,但是銀行卻無法將流動性傳導到實體經濟中去,國務院在去年下半年兩次各推出十條措施解決經濟融資難、融資貴的困境,政策效果卻如泥牛入海。資本市場成為北京向實體經濟投送流動性的主渠道,難怪人民日報、新華社連篇累牘地唱好股市,其意在刺激經濟。美國人講,don’t fight the Fed; 中國人講,要相信政府。這兩句話不是永遠正確的,但是多數時候是對的,即所謂順勢操作。   然而,由於金融業結構性問題,實體經濟好似一個長頸花瓶,人民銀行一桶水倒下去,實體經濟這個花瓶中僅得些微,多數流動性都溢向了股市。近來由於市場對A股估值心存警惕,部分資金轉投港股,於是香港資本市場也成了中國內地貨幣政策的受益者。對實體經濟越悲觀,應該對港股越看好,這是一個荒謬的邏輯,卻是五年前美股、三年前日股、一年前歐股走強的原因,黑色幽默這次發生在A股身上,然後發生在港A股身上。   其實香港資本市場在國企集資和人民幣國家化兩個國家戰略中肩負著重要使命,北水南下只要不傷及A股市場的大局,筆者相信國家樂觀其成。有朝一日,也許香港股市的集資金額也可能被計入全社會融資。H股與A股之間價格差的縮小,是開放資本項目、允許資金跨境流動時機是否成熟的一個重要指標。內地資金成為香港股市日漸重要的一支力量,是大趨勢,無可避免。   港股A股化這個假設是否成立?筆者認為在任何一個股市,小股都有被爆炒的空間,各國股市都曾有過瘋狂的經歷,但是股市投資最終要回歸到基本面,A股與港股也不會例外。脫離了基本面的股價飆升,一定無法持久,這個過程不過是財富再分配的零和遊戲。但是中國資金在香港資本市場介入度越來越高也是一個趨勢,隨著人民幣國際化和放鬆資金跨境監管,香港市場必然會感受到中國資金的一些特質。   例如,對於海外基金經理,中國的銀行不過是他投資組合中的一組數碼,但是中國的資金對工商銀行、建設銀行的品牌認知度明顯與外資同行不同,願意承受的風險溢價也不同。一旦中國資金持有更多中國銀行股份時,銀行的風險溢價自然會出現調整。再比如,香港市場過去從來沒有一個活躍的中小科技公司的交易平台,因為海外基金多在美國作此類投資的配置。中國資金對於此類公司的興趣明顯比較大,而且願意在香港市場接受較高的溢價。   香港股票一年的換手率平均只有70%,美國有100%,韓國為130%,這和港股市場中機構投資者占主導地位有關(大量中國公司在港上市,但是多數中國居民無法投資) ,香港本土散戶勢力較小。滬港通以及今後資本市場的進一步開放,勢必帶來更多內地投資者的加入,港股交投勢必更活躍。Warrant、T+0等內地股市所未見的交易工具、特性,勢必拔高港股的成交量。   如果在資本市場直接融資,是北京對抗銀行去中介化的處方的話,可以想像香港的一級資本市場會進一步活躍。也許中國內地巨無霸上市項目不多了,但是上市集資需求十分巨大。在香港,海外資本的供應與中國需求直接對接,凸顯出本港在中國經濟中的戰略意義。   筆者此文意在拋磚引玉,從宏觀的角度探討中國資金全面介入香港資本市場的意義。本文絕非投資建議也不代表筆者所在公司的立場。跟著經濟學家炒股,你會輸掉褲子的,不過聽聽經濟學家講大勢,還是值得的。   中國資金出海,是今後十年全球資本市場的幾個大故事之一。中國不是世界上最大的經濟體,亦非最大的資金源,但是歷史上從未有過如此龐大的經濟體一次過地開放資本項目、高儲蓄全方位湧向海外市場。在人民幣國際化上,香港佔有天時地利人和,其優勢非任何一個內地城市或海外金融中心可以媲美,又有國家戰略、政策成全其美,如何善用資源,尋求商機,應該是港府以及金融機構應該考慮的。我們面臨的不僅是幾百億南下資金,而是一個金融大時代的開啟。   本文原載於經濟通,為個人意見,並非投資建議或勸誘。   http://blog.sina.com.cn/s/blog_467a66b00102vlgh.html

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潛力股發掘區
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴-互聯網+
  李克強總理在今年兩會期間,提出「互聯網+」理念,即是將互聯網的創新成果深度融合於各經濟領域,就如「互聯網+銀行」產生了互聯網金融般,以提昇實體經濟的創新力和生產力。「互聯網+」其實在中國已發展得很快,滲透力很強,越看得多相關應用的報導,越覺得香港在這方面的落後,或許你會不認同,但包括美國Forbes雜誌的西方媒體也承認,中國一些互聯網創新在滿足人們需求上,已比世界其他知名競爭對手好。 中國的「互聯網+」已不只互聯網金融及網購等電子商貿,生活上除了先前提到的「打的App」外,已發展至上門理髮、上門做飯、上門洗車等送服務上門的新方向,擺脫線下門店的限制,個體戶更容易找到生意,用家也可以有更多選擇。中國最大的家電品牌海爾電器(1169)則將白色家電業務定位為為用戶創造最佳生活體驗,從不同途徑收集用戶需要及喜好,將大規模製造轉型為批量個性化定制,成功提升產品競爭力及毛利率。 去年,阿里巴巴買下中信21世紀(其後改名為阿里健康(241)),便是為了取得中國藥品監管碼體系及互聯網銷售牌照。另外,集團已和全國主要城市的近50家三甲醫院達成合作意向,亦曾傳聞病人可將看醫生後的處方藥單放上阿里健康的網上平台,讓藥店報價,以取得最好價格。不過暫時仍只聞樓梯聲,或許國內醫療體系利益關係較為根深蒂固,需要循序漸進行事。 上月,「互聯網+醫藥」出現了突破,寧波作為全國公立醫院改革試點城市,宣布成立首家由政府主導的互聯網醫院「寧波雲醫院」,利用雲計算、大數據、互聯網、物聯網等信息技術,以解決現有醫療體系問題,包括病人看病難兼看病貴、醫生工作量大但收入不高、三甲醫院超負荷運作但基層醫療機構利用效率不高等。至於「寧波雲醫院」是怎樣運作,下週再談。 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有海爾電器(1169)) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/04/17-apr-2015-pcm.html  
紅猴-中港股市市盈率(PE)走勢 (2006-2015
圖1是上證綜指的預期PE圖,2007年10月最高達42.38倍,2014年1月最低跌至7.66倍,現時只有16.57倍。   圖2是深證成分股指數的預期PE圖,2007年10月最高達44.18倍,2014年3月最低跌至10.08倍,現時只有16.9倍。   圖3是恒指的預期PE圖,2007年10月最高達21.84倍,2011年9月最低跌至9.46倍,現時只有13.21倍。   圖4是國指的預期PE圖,2007年10月最高達28.35倍,2014年1月最低跌至6.52倍,現時只有9.97倍。        
紅猴-[傳媒節錄] 內銀股盈利增長及股息率
(下列新聞節錄自香港經濟日報) 彭博預期內銀股今明兩年平均盈利增長分別為5.7%和6.2%,略低於去年的6.6%,預期今年盈利仍然有雙位數增長只餘招商銀行(3968)和哈爾濱銀行(6138)。而展望明年則再增加重慶銀行(1963)、重慶農村銀行(3618)和徽商銀行(3698),雙位數增長股份集中在細銀行,招行是中型銀行。 因應不少股份走高,故今年預測平均值只有5.3厘,預期仍有6厘以上股息只餘建設銀行(939)和農業銀行(1288),逾半數都有5.4厘或以上,即高於預測平均值,如中行、工行、光行、重行、重農行、徽行等。    
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
美國息率趨勢與香港樓市(2):香港樓價的外圍影響
人們常說加息會令樓價跌,可能印象中加息令按揭付款開支增加,人們停止追樓價而導致樓價下跌,在美國樓市而言,加息致若干程度,樓價便會下跌,然而在香港樓市而言,加息和樓價下跌並沒有明顯關係,例如93年至97年中,最優惠利率不斷上升,樓價仍然上升,98至03年最優惠利率不斷下降,樓價也不斷下降(見圖一) ,這點脫苦海的書–「置業進階筆記」)中的「利率、通脹與樓價」有更詳盡分析,筆者在此不贅。 圖一: 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處   亦有另一種講法,美元上升,香港樓價會跌,現在美元正在上升週期,香港樓價會否下跌?看圖二,兩者又的確有點關係。 圖二: 資料來源: 聯儲局和差餉物業估價處   美元上升對香港樓價的影響只是表象,實質上,美元上升影響熱錢流向才是真正原因,而左右熱錢的流向,是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)。 由於聯系匯率,港元與美元掛鈎,理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR,在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致,基本上差距很窄(見圖三)。 圖三: 資料來源: 香港金融管理局   從過往經驗,當HIBOR高於LIBOR(圖四),利率差距出現正數,例如97年亞洲金融風暴,HIBOR大幅高於LIBOR擊退炒家,便令資金流走。然而由於港元跟人民幣趨向强勢,因此HIBOR低於LIBOR,利率差距出現負數引發資金流入,銀根充裕推動借貸,從而推升資產價格。   2008年全球金融海嘯的時侯,資金流向美元避險令正利率差距再次短暫地出現,引發資金短暫地流出,銀根短暫地收緊引發地產價格短暫下跌,2009年之後美國量化寬鬆,但人民幣仍然强勢,令HIBOR又再低於LIBOR,負利率差距持續,在港熱錢充裕,銀行水浸而推動借貸是香港地產價格上升的其中很大原因。   圖四: 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處   雖然近期美元上升,但HIBOR-LIBOR之差距持續地負數或很窄,加上房屋供應短缺和政府辣招扭曲令現時樓價無法調節,香港地產價格升勢持續。理論上當HIBOR-LIBOR之差距升上正數(positive interest rate spread) ,銀根收緊,可能是樓價停止上升的指標,然而值得我們關注的是上篇文章提到美國利率即使上升,也未必升得多,可能三厘便又再爆煲,香港繼續跟美國的利率走勢,可能會出現長期樓價通脹。 你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。   亂博的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 亂博的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
香港的債務情況及是否有「借大左」?
1:家庭債務佔GDP 約6成多?   某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。 圖8 儘管1997年這所謂家庭債務佔GDP 約48%,但1997年12月認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後(圖9),這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義,具體數字可參閱圖5。   若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?         2:貸款的結構   從圖5及圖9去看,由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。   若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。根據圖10,由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。   從圖10可以看到,導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:   <1> 個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%。 <2> 用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%。 <3> 用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後下跌至2014年的5.4%。 <4> 用于個人 - 其他(信用卡及私人貸款)由2004年的6.9%,升至2007年的7.5%,再跌至2014的6.2%。 從圖11可以看到,用于香港本地的貸款按年計的增幅(包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等)一直遠遠跑輸境外貸款的升幅,再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備,香港整體「借大左」的風險其實好低。 - BY PETER PAKER SOURCE: http://peterpaker70s.blogspot.hk/2015/04/blog-post.html
年輕人置業「四個一定要做」
本篇我繼續討論年輕人儲蓄置業的其他重要原因,就是「四個一定要做」、「一個不應該做」和「一個可大幅提升的重點」,「四個一定要做」分別是:   (1) 一定要找正確合適的置業對象:要求不可定得太高,即買四百萬樓以下的新界物業,容易上車也多選擇;差餉物業估價署的最新數據(14年12月),新界區細單位(431呎)平均樓價是405萬,而統計署2014年年刊數據,全港私人住宅單位新界區是39.3%,也因此無論在價格上及選擇數量上,新界區也是較合適的選擇對象;   (2) 「慳d使」:我們以25至34歲工資中位數14900港元,推算2015年平均中位數約16400港元,假設年青人向家庭供獻3成收入(約5000港元)家用,其個人的日常消費約6000港元以下,將剩下3成收入(約5000港元)用於置業儲蓄;   (3) 九成按揭保險制度:首次置業的年輕人仍可申請九成按揭保險,以一成首期,儲錢的速度才可有機會比通脹更快;   (4) 找人生另一半合力置業:兩小口子一起去置業機會就大增。   我們發覺有一些一定不可做的,就是不可以租樓!年輕人往往喜歡一出來工作就搬離家庭,就覺得進入獨立階段,和父母的經濟關係就已經告一段落,可是偏偏這獨立年輕人因交租而消秏了儲蓄不能置業,反而之後難以置業了。   我們發覺近年出現了一個置業模式,就是家長在首期上幫忙或資助,我們不是鼓勵家長出手,但的而且確這是一個新常態,我們只是剖析這新常態,以上我們的儲蓄計劃,四年累積的家用足夠津貼年輕人首期的一半左右(首次置業九成按揭保險),雖然這不是絕對,但有給家用的年輕人相對容易得到家長的支持,原來在置業前的理財都是與家長有關的,家長的資助是與你給家用有關,你搬出來獨立租樓,提早離開你的家長,令你的置業相對加難的,這個微妙的倫理關係才是我們做以上統計的意外收穫。  

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期權學堂
施諾登 – 第二季市況展望
  由一月初至今,市況出現明顯改變: 1. 一月港資企業股價不斷上升,除了長期積弱的匯豐外,港鐵,中電,長實,和黃,領匯,友邦及恆生不斷創新高;但中資企業或中資相關股股價一月開始下跌,包括中資保險股,內銀股,內房,出現了中資股先行,港資股「托住派貨」的現象,「溫水煮蛙」的感覺很強。   2. 1月19日為內地小股災日,國指單日跌600點,多隻內資股當日的成交量為這兩個月來最高。高位出貨後,2月及3月多隻內資股成交未見上升但股價「陰住跌」,包括2823, 2628, 1398。要注意,2月中及2月尾內地降準及減息,消息公佈後的交易日,市場都是高開低收,借好消息出貨的做法非常明顯。   3. 一邊借好消息出貨都需要市場氣氛配合,散戶才參與成為對手,所以必須依賴重磅股托市,營造支持的感覺。托市股有3隻,中移動,港交所及新貴騰訊,此3股於1月升幅明顯,2月高位徘徊,3月第一週已出現股價高位,似乎其托市的任務已完成。當中值得留意騰訊,如果以上立論成立,騰訊這2個月的「成就」將成為第二季沽貨的好對象。4. 匯率調整訊號已於2月中出現,港股開始向下。   第二季展望: 所有股票已進入下降軌,值得留意兩類股票: 1. 由1月至今已不合理升了很多的股票: 包括騰訊,中移動,港交所,恆生。尤其是騰訊,它是內地小股災日唯一上升的大股。   2. 由1月至今已快人一步沉底的股票: 包括銀河,金沙,匯豐,領匯。尤其是匯豐,過去數年每季都被美國政府徵收數十億元的保護費,2015年都應該輪到獅子銀行做番一次庄。第二季以做淡為主,有貨在手要SC + LP X 2,而調整過後將會締造一年只有2-3次的番倍良機,第二季必須無時無刻於調整發生的過程留意期權異動。 對沖王道 2015年3月10日
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
筆與置評-樓市短打(80):細價樓新常態
過去一年,細單位有多個利好因素支持,成交價不斷破頂,剛剛又有兩個河畔花園破頂成交,呎價和太古城差不多! 有人話細價樓表現威過豪宅,是樓市爆煲的先兆,又有人話是政策扭曲下的新常態,筆者認同這是三辣招下的新常態,不過接下來的日子,有兩件事會為細價樓帶來新常態了,說的就是政府透過縮則增加中小單位供態,另一個就是新居屋單位推出。 數字上新增的中小單位及新居屋都不是大數目(起碼不是每年八萬五),但帶來的心理影響足以令細價樓的溢價下跌,甚至跑輸大市,為甚麼會這樣?   中學課程的經濟學曾經告訴筆者,價格是需求及供應的平衡價,供應不用多說都知道未來的日子會上升,那麼需求呢?說好的剛性需求又怎會一下子消失。 說得上剛性需求,又怎會消失,不過可以凍結。筆者不諱言居屋是搵笨的東西,不能自由買賣、加按、放租,但百貨撞百客,政府又放寬了入息上限,售價又比「市價七折」還要平,一定會吸引不少原本打算上車的朋友碰運氣一試。抽到的話,市場上就消耗了一個購買力,抽不到的話呢?   筆者相信大部份人會等下次再推出居屋時再抽過,直至抽到為止! 點解會咁,道理和等車或者賭錢一樣,等車等得耐,一方面想放棄,一方面又覺得反正等了這麼久,再等一會吧!賭錢就更加不用說,輸完又賭過,否則又怎會有磨爛蓆一詞形容賭客。抽居屋多少有幸運成分,抽唔中又怎會沒有心魔和自己說:下次會中吧! 結果就是二千幾個居屋單位,就能凍結萬多個購買力!日後的居屋位置只有更好,例如鑽石山、長沙灣、西鐵天水圍站旁,甚至啟德新發展區,想抽開居屋的人轉投私樓市場,難矣! 有層細價樓揸手的朋友,如果有換樓打算,就好趁現時細價樓仍存在溢價時換,免得蘇州過後無艇搭!  我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
筆與置評-樓市分析(21):外部勢力對樓市的影響
施政報告中的房屋政策未能影響樓市,那麽外部勢力又如何? 筆者在去年11月3日寫「萬劍歸宗」的時侯指出,美國結束買債,之前印出來的鈔票萬劍歸宗,美元上升,美國經濟向好,昨晚聯儲局對經濟的評估見證這一點,世界經濟卻反其道而行,這從世界工業用的商品價格下跌可見一斑,世界經濟不太好導致需求減少和供應過剩,價格下跌,近日趨勢更為明顯,引起人們關注世界經濟(除了美國) 正步入通縮週期。 2015年一開始,各國央行的減息和量寬政策都令市場感到託異,歐洲央行宣佈由2015年3月至2016年9月買債總額達一萬億歐元,印度央行在1月15日出乎市場預期減息1/4厘,中國人民銀行繼去年11月突然減息後再發2800億元人民幣的MLF,加碼寬鬆貨幣政策,瑞士央行突然宣佈脫歐兼減息1/4厘,以為瑞士詭異,加拿大的宣佈減息1/4厘,更跟市場預期加息完全相反,出乎市場預期的政策行動還有丹麥和新加坡。各國央行詭吊的減息行動,似乎是Pre-emptive(預防性) 的,那究竟是世界經濟不境氣來臨前而作出預防行動,還是預視危機前先帶安全帽? 世界央行紛紛減息,而美國卻預期在2015年第四季加息,在港元跟美元掛鉤的情況下,香港亦將會跟隨加息,預期可能早於美國加息,除此之外,加元、歐羅及亞洲貨幣的匯價紛紛下跌,港元卻跟美元上升,令人憂慮會否重演97年亞洲貨幣爭相貶值而對香港經濟造成損害?這都是香港樓市的隱憂,不過,向來影響香港樓市的因素複雜,雖然港元上升或會負面影響樓價,但在樓宇供應仍未到位,需求仍然欣切,如果香港經濟沒有大幅下跌,部份負面的影響或會被抵消,樓價未必如一些分析般大幅下跌。 話時話,世界工業用的商品價格持續下跌,建築材料成本是否仍然可以解釋樓價不會跌的原因?不過香港建築業勞工在政府不斷追供應和建設大型工程成為主要的瓶頸,建築成本或未必能如願大幅下跌,不過建築成本是否樓價不跌的重要因素?我看供求平衡、經濟和資金流向才是最重要吧!   你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。 我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment
戰神-俄羅斯危機會否發展成完美風暴
一場油價急跌,引發俄羅斯出現經濟危機,盧布急跌50%,央行大幅加息及干預匯市亦無甚作用,直至油價反彈,盧布才開始回穩,但危險期渡過了嗎? - 俄羅斯經濟有近70%也和能源有關,能源也佔了財政收入50%,過去油價上升,俄羅斯經濟看似無風無浪,油價急跌就成為了導火線,曝露了俄羅斯經濟的脆弱。很多人只從經濟角度去分析這個危機,只看貿易數字,但我認為應該眼光放闊一點,從環球政治格局去分析,現時冷戰氣氛已越趨明顯,假如俄羅斯崩潰,各國將會加速向美國歸邊,亞洲局勢介時將會是全球最混亂的地方,中國的外交策略亦將告失敗而孤立,美元獨大,日後將只有美國利益。當然,俄羅斯不會就此輕易投降,普京政府為鞏固政權,必會走向強硬,以民族角度捍衛主權及俄國利益,甚至以激進手段包括出兵親美國家迫使美國收手。這麼發展下去,世界從此多事,歷史上的戰爭卻很多時在這種背景出現,美國是在玩火,但明顯是有精密的計算,因為美國認為2020年美國的利益及地位將會受到嚴重威脅。 俄羅斯能否守得住自身的貨幣? 要看外匯儲備有多少,官方公佈合共有4100美元儲備,看似很多,但有近半是流動性不高的資產,包括兩個主權基金1700億及黃金儲備約410億,所以能即時動用的儲備只有2000億,如果油價跌穿50元甚至40元,這筆儲備肯定無法捍衛盧布。至於俄羅斯會否在市場賣黃金換錢? 機會不大,俄國要賣金換錢只需賣給新興市場央行就可以了,何須在市場出售,但就算將黃金全數換成美元,黃金儲備只有410億,要支持盧布匯價也是杯水車薪,而且一個貨幣缺乏黃金儲備,只會崩潰得更快。 - 中國會否幫俄羅斯一把? 中國並不希望與美國明刀明槍,明刀明槍問題只會更大,所以只能透過與俄羅斯建立多方面合作,包括軍事科技的合作作為經濟支援的方式。 世局往後會如何發展,實在難料。  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
錢永遠跟這些人走了
  1、頭腦靈活的人 讀書學習好與壞與做生意賺錢完全是兩碼事,書讀的好,生意不一定做得好,做生意需要頭腦靈活多變,想到就要做到。   2、效率高的人 辦事能力和辦事效率很強的人,一旦有賺錢的生意馬上一步一個腳印的去做,要付諸於行動,敢做、敢干,只有這樣才能抓住機會。   3、不安於現狀,不斷努力的人 “一天三頓飽,老婆孩子熱炕頭”,一輩子捧著“鐵飯碗”的人,永遠沒有賺錢的機會,“夠用就行,要那麼多錢干嘛”這句話是那些賺不到錢的人聊以自慰的“名言”。   4、真正受過窮的人 就像“貌不驚人”的男人一心一意的追求漂亮的女孩往往能成功一樣,受窮的人因為感受到了貧窮的切膚之痛,而愈有賺錢的欲望和精神。   5、有人生財富目標的人 一個人單調的上下班,把固定的工資存在銀行,年復一年,到頭來也攢不了很多錢。想賺大錢就要立志經商,而且目標也要水漲船高,選定10萬、20萬、100萬為奮鬥目標,擁有一千萬才算是富翁。   6、拋棄“面子”的人 想發財要不怕羞,當您在大街小巷推銷產品時不要怕被別人看不起。   7、勤奮好動的人 多看、多想、多做、超越常理,出奇致勝,“鬼點子”越多越能賺錢。   8、最能創新的人 做生意第一要決就是眼光獨到,想別人未想的事,走在別人前面,讓別人在後面追。例如:您發現一種商品很符合當地實情,判斷自己進回來一定暢銷,這是生意人掙錢的准則,等把市場鋪開了,別人跟風就晚了。   9、很有自信心的人 無論做什麼事首先要有信心,相信自己是最優秀的,最棒的,這樣您就能把自己最大的潛能發揮出來,“信念”是通向經商致富路上的指明燈。 10、個性豪爽的人 成功的企業家或商人都是爽快人,辦事豪爽,干淨利落,不拖泥帶水。   11、善於冒險果斷的人 辦事果斷,憑膽量論成敗。獨木橋的故事:有一座獨木橋,橋對面有一片豐碩的果林,果實又大又好,膽大的人,憑膽量快速走過獨木橋,摘得很多的碩果,而膽小的人,膽小不敢過橋,而沒有摘得一枚碩果。   12、善於學習總結的人 在平時的經商中,多與人交流,聽取別人的意見和想法,不斷總結,以豐富自己的經商經驗。   13、能吃苦耐勞的人 做生意的一年365天都不休息,風裡來雨裡去,生活沒有規律,搬運貨物相當辛苦,請您相信“天道酬勤”的道理。   14、不斷進取的人 遇到挫折不屈不撓,哪裡摔倒了就在哪裡爬起來。例如:您做一次不成功,兩次、三次……哪怕是做99次不成功。第100次您成功了,那您這一生就是一個成功的人。   15、善於抓住機遇的人 在人們的生活中,在自己的身邊往往有很多的機遇,只是由於疏忽而沒有發現,讓機遇溜掉,或者是讓別人發現實施了,所以平時生活中對周圍的事物多看、多想、多做,對自己發現和創造機遇有很大的好處。   16、珍惜時間的人 浪費時間就等於浪費財富。對於經商的人來說“時間就是金錢”一點都有沒錯。賺錢靠的是珍惜時間,利用時間。天天早睡晚起做懶漢是賺不到更多的財富的。人的生命是有限的,特別是在年輕力壯,思維敏捷的年齡階段,多創造財富,老來才能享用。
無知的人如何投資
分散風險是無知者的行為,但知道及承認自己的無知,比起不知道不承認自己的無知更聰明。 「不要將全部雞蛋放在同一籃中」 這是傳統的投資智慧,但股神巴菲特卻持相反意見,他認為分散風險是無知的行為。 - 「將全部雞蛋放在最結實的籃中,然後好好看管」 巴菲特認為這方法更好。他以集中投資的方式賺到鉅額財富,即將大部份的資金放在少數的股票中。他放棄分散投資而選用集中投資是有前題的,就是投資要有一定的實力,能選到回報率較高的資產,否則結果只會是更悲慘。 - 雖然我學習巴菲特集中投資的方法,但對於一些不懂投資的人,我卻會建議他用分散投資的方法來取平衡點,以減低風險同時爭取適當回報。而對投資越無知的人,資產分配方面越要分散。 方法是「3個平衡」: 平衡 x 平衡 x 平衡 - 第1個平衡 首先是資產總類上的分配,即是在物業、股票、基金、外匯、債券、貴金屬、現金等各類型的資產中,作適當比例的分配,當然每個人的情況絕不同,所以分配情況都不一樣。故此,只將資產集中在某單一類型(如只有物業),對投資技巧不高的人來說是高風險的。 第2個平衡 除資產類別的分配外,該類資產裡面亦要分配,例如某投資組合有30%的股票類,當中股票就要適當地分配,但非亂買或越多越好,只要有效分配已可。 對不懂投資股票的人來說,較佳的方法是買入股票指數基金,如盈富基金(2800)、A50中國基金(2823)等,買入該類基金如同買入幾十隻最大最優質的股票,只要長期投資,回報往往不錯,而這類在交易所買賣的基金,收費亦不高。 第3個平衡 第三個平衡就是在價格方面(若你能捕捉到股價高低,掌握到市場的貪婪與恐懼,那就不需要這個平衡)。這個平衝將價格的風險減低,方法是將一筆資金分成多注,以分段吸納的形式買入或沽出。例如想用$50000買入某股,可將資金分成5注,每次只入$10000,這樣就不怕一次過高追了該股,能有效減低價格不確定性的風險(即是越是價格波動大的股票,這方法越有效)。市面上的月供股票、基金等都能有效達到這目的。 **************************************************************************** 龔成為《80後百萬富翁》作者  
指點迷津的75句良言
生活裡從來沒有教過我們妥協過,相反它教會我們的是要迎難而上,生活中的課堂總是各種各樣,就看你會不會去發現和學習。為你指點迷津的75句良言,溫暖你我,照著做你的人生一定很順利。   1、犯了錯誤就該誠實地認錯——狡辯、諉過只會害了自己。   2、朋友之間要保持距離——這樣的友誼才能長久。   3、錢追人,人追健康——有了健康,還怕掙不到錢么?   4、別輕易轉行——轉行的風險很高,最好不要輕率為之。   5、適度地抬高身價——在就業市場中,人也是一種商品。   6、把敬業變成習慣——從長期看是為了自己。   7、運用累積法壯大資產——不求快,不求多,不中斷。   8、忍一時,爭千秋形勢比人強時,必須忍。   9、與其你死我活,不如你活我也活——這就是雙贏,是良性競爭。   10、以“播種”的心態經營人際關係——種子播得越早越堅韌。   11、做事切勿率性而為——率性而為只會害了自己。   12、遇到魔鬼型的主管時——接受他的磨練可讓你的性格越來越堅韌。   13、不要當眾和主管吵架——那會讓你無路可走,只有走人。   14、向不同行業的人學習新知識——記住,要用請教的態度。   15、所有的困難都是好事——這是老天爺在磨練你,目的是把重任交給你。   16、用吃虧就是佔便宜的心態做人做事——那樣你就可以迅速長大。   17、不要在失意者面前談論你的得意——那樣傷害你的人際關係。   18、不要小看守時這件事——守時是對別人的尊重。   19、用時間來看人——時間是檢驗大師。   20、用打聽來看人——把獲得的信息匯總,就可以了解那個人。   21、建立一個朋友檔案——以免人到用時方恨少。   22、擴大交友圈——主動出擊,不要等別人上門找你。   23、保持交友的彈性——敵人也可以變成朋友。   24、要交喜歡“修理”你的朋友——這種朋友是你的人生導師。   25、毛遂自薦,好處多多——讓別人看到你,知道你的存在,知道你的能力。   26、小心突然升溫的友情——對待這種友情的正確態度是:不推不迎,禮尚往來。   27、做老二,不做老大——老大沒當好,容易變成老三老四。   28、做人要中規中矩——目的是贏得他人的尊重和信賴。   29、用“物質利”換取“人情利”——“物質利”是一時的,“人情利”是長遠的。   30、不要獨想榮耀——今天獨享榮耀,明天可能就可能獨吞苦果。   31、找一位“衣食父母”——那個人可減少你摸索的時間。   32、找一位對手來跟——跟住他,最終超越他。   33、用耐心把冷板凳坐熱——冷板凳都坐過了,還有什麼好怕的呢?   34、套用別人的成功模式——別人的成功模式可成為一種指引,讓你有方向可循。   35、偷偷地把自己當成老闆或主管——逐漸培養自己當老闆或主管的能力。   36、不要滿足於眼前的小成就——問問自己:我這輩子就這樣了嗎?   37、讓自己盡快成為本行的專家——只要功夫深,鐵杵磨成針。   38、不要有懷才不遇的想法——懷才不遇多半是自己造成的。   39、跌倒了,一定要爬起來——不爬起來,別人會看不起你,你自己也會失去機會。   40、不要為失敗找藉口——應該直面失敗,並迅速找出失敗的原因。   41、改變環境或改變自己——與其改變環境,不如改變自己。   42、不打沒有把握的仗—— 生命是經不起一次次的浪費的。   43、把反省自己當成每日的功課——因為你不是完美的,會說錯話,也會做錯事。   44、碰到低調時,自己鼓勵自己——千萬別蚯螅   45、依靠別人的智能做事——一個人的能力是有限的。   46、時時都要有危機意識——別以為你的命好運氣也好。   47、主角配角都能演,台上台下都自在——面對人生,要練就能屈能伸的個性。   48、要學會控制自己的情緒——這是成熟的一個最重要的標誌。   49、做烏龜,不做兔子——有兔子資質的人容易驕傲,而驕傲會成為成功路上的絆腳石。   50、先做小事,先賺小錢——為做大事賺大錢積累經驗。   51、別讓過去的失敗捆住你的手腳,否則永遠難成大事。   52、像蟑螂一樣活著——人如果有蟑螂的韌性,還有什麼日子不能過呢?   53、靠實力,不靠派系——派係不是永遠的,實力才是你能依靠一生的東西。 […]

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