諗sir人生階段信箱: 已解答611個案。
個案發問: admin@homeblogger.com.hk
一篇文了解九項投資物 #1086
諗sir你好,多謝你在網上及課堂上的分享,我是報讀了LY28的學生。 本人33歲,已婚有一孩子,未曾置業   打工收入 35,000 支出 租金 8,000。全家保險 2,500。衣食行 6,500。進修 1,000。額外公司營運 5,000。月儲 12,000   太太現在家照顧初生兒子,另有Freelance收入8000元,目標增加至25,000 現有一物業,地處堅尼地城,太太名,2012年買入價260萬,現估值約300萬 物業放租月收 10,000   另備有現金50萬,及家人可資助首期80萬 本人借貸力 (35,000 / 10,000) x 259萬 x 50% = 453.25萬   現考慮在港島西區再購一物業自住,除方便上班,亦方便打理另一物業   問題1 是否應該現在入市? 你在 #1074 提到,「先講若你手上未有兩樓、唔需要刻意趁低位入市。」 亦正如你一向所提倡,早些使用按揭,可有助抵銷通帳。   問題2-購入500萬的物業會否太大風險? 目標為400呎實用之單位,八成上會,首期100萬,另加雜費15萬 每月供款15,411,本金8,090 壓力測試不足,會使用買樓003所授,出多份糧   問題3-購入400萬物業? 目標為320呎實用之單位,八成上會,首期80萬,另加雜費15萬 每月供款12,328,本金6,472   簡單來說,是三個選項中,那一個風險最高?感謝抽空回答。   ANSWER: 感到點奇怪、讀者2012年買既樓至今只升約15%、大幅跑輸比全港樓價指數。整持讀者應籌備買第二房、主因佢收入水平屬香港「唔上唔落」一群、每日精力聚於搵錢但月儲金額不高(只12K、當然已好過不少人),唔搵多幾個租客幫佢儲錢、咁既收入水平行落去、老年有幾少錢淨低不難project。講到呢度、不難有人問:「一定要買樓咩? 你條諗樣成日叫人買樓!」筆者縱觀全港投資物、擁樓如此較低波幅而又可產出同通賬共升跌之收入的、就只樓一項。」更河況買樓做得適宜、往往有八至九成融資。   […]
再買樓可以嗎? 人工double可以嗎? #1085
諗SIR你好, 客套說話不多講了. 小弟是超級庸才一名, 現有一計劃想請教諗SIR是否可行. 現況 小弟: 35歲, 低級公務員, 月入17K, 持有何文田已補地價夾屋約值5.5M (34校網), 另手持現金及股票總數約60萬 太太: 31歲, 會計(未有牌) 月入20K. 計劃 今年年初, 同住的媽媽走了, 我們兩口子希望換換居住環境以免觸景傷情. 故打算換一間相同校網而較細的兩房單位(預算4.2M), 扣除洗費後希望可以套現約1M現金, 為將來再買第二層樓作首期之用. 由於本人為公務員, 我們打算在今次購入新單位時用哥哥的名義購買, 以便可以以公務員身份申請綠表資格, 在將來購買居屋之用. 買到綠表居屋後, 我地兩口子搬入自住, 而之前購入的細單位 則作收租之用, 自標係夠供新居屋而自己唔洗再每月拎錢出黎供樓. 其實身邊有不少朋友提議小弟將現樓按出來購買物業的, 但如果按左層樓, 到將來再買第二層樓時又要供樓, 豈不是要借兩次錢. 小弟自知收入不高, 恐怕難以應付. 問題      想請教諗SIR, 我的計劃同諗法有冇錯? 有冇更好既提議?      另外, 因為排綠表資格都可能要幾年先有, 而且我都睇中左一個2019/2020年才建成的新居屋盤. 咁套出來的錢,如果不是急於買第二層樓, 有甚麼穏建的投資推介? 感激!     answer: 筆者理解、讀者想將原本間夾屋換做4.2MIL的居屋、預計自己可套5.5-4.2MIL = 1.3MIL、扣埋洗費預算淨100萬可投資一下。自己必須保持無樓在手、那幾年後又可用公務員福利錄表買居屋、免付地價享平樓價。   […]
買樓三次賺零蚊、投資致勝需兩點 #1084
Lum sir 你好, 本人是個案#992的讀者,之前已上過收息101 及買樓003,但因自身情況問題,希望Lum sir可以指點迷津。 – QUOTE #992 “本人現年50歳,獨力撫養女兒,她16歳現就讀中四。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。 手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑” – 之前提過,因在ibank 工作,公司規定、一般市場上的投資也未可沾手;故此,相信現在一切似乎也需在置業開始。構思如下: 1)自己現時只有現金50萬,故相信只可考慮居屋申請以9成上會買200萬-250萬以下的單位(可新可舊單位)用來出租;如此想法,有否風險及相關問題要注意。 2)或是考慮以極低價(可低於150萬)之工廈之小型Home office用來出租(市場似乎開始普遍),按揭成數最多可借多少,出租風險會否很高? 3) 先行以上1或2,或準備多一點儲備,待女兒兩年後18歲,用擔保形式以她首次置業用9成貸款,買私人樓宇,此情況需否按揭保費?   另關於投資方面,公司最近有所修正(如附件),但要一籃子10種以上産品組合,未知Lum sir嘅ETF 或某他課堂會否運用得到,請告知。 有勞賜教,感激萬分! – ANSWER: 再次解答讀者之提問、相信是短期內最後一次。先講若「人買你又買、或唔明個投資物點用就咁去買」,輸錢實屬正常。你見讀者在過往十年3次買樓、仍「最終無怎獲利而放售」,與其他在港投資磚頭的讀者之結果有異、在於未知道樓最吸引的地方是可先借入美金而待其貶值、有越供越輕鬆之好處。最尾讀者浪費了過去十年、要長揸既樓佢無長揸、要睇位既黃金佢又揸到實一實。   各位留意未來時間、樓已變成不要死揸、而黃金近月越升越有。對應方法應修改為樓雖仍為理財主軸、但如財力中等、一般只揸必須的2間已足夠。當然財力很足夠的仍可在市場傲遊,而未有樓的仍需以擁有首兩房為目標。   讀者現在亦很有買樓之偏好、但要留意一係唔買、一係買間「正常既樓」。那筆者有何理據話細碼居屋同工廈唔正常呢?   先講工廈,由於是工廈契銀行上會只借5成、買入後不太能利用磚頭之槓桿性。當然明白又有財務幫班業主死借爛借、不過大家係成年人、應知道唔係上左會就係神仙的。而家個市冇人摸貨、你一買就預要上身、諗清楚。你個friend話工廈潛力大呎價升、但你究竟有冇能力守到間工廈呎價爆上既一日先? 始終每人財力唔同。另一投資重點、是投資最致勝關鍵唔係選對投資物、而是看個人持貨能力。你個心越定、越唔等錢洗、自會做出更正確的投資決定。你大跌市可以掃樓大賺、在於你有持貨力。沙士買樓、無需眼光。   講一講筆者留意到既劏房客層、確實在樓市仍見不俗之情況下、有劏房戶搬出5000蚊月租由洋樓劏出之套房單位、搬去又大大新又靚一點的工廈。但如市況再向下、新又靚的工廈估計都係被先放棄。點解? 因為工廈區夜晚樓下無雲南米線、無百佳、無7仔、街燈又唔多,去工廈區既小巴夜晚都班次少左。租客求方便、如果市跌起上黎洋房住宅既業主減價、工廈劏房既客自然又流返去洋房樓。「工廈劏」的業主或會面對長期冇租收既情況、令佢跌入一咪死供冇租收的慘況、不少人都係過唔到呢關將資產賤賣、投資前好要考慮該資產於跌市時能否仍提供現金流、如果無就好難守。相反係香港完完整整咁一個住宅單位、只要唔係沙士淘大呢類咁既原因、放盤出去點都有人會租。   另外,買間平價居屋不太建議。筆者自己估計200-250萬買間居屋應是未補地價的。既然犯法讀者都唔好夾硬將佢租出去啦。其實而家大埔翠屏、荃灣荃德、疊茵庭都可找到些3百萬附近的單位。讀者想買樓、正路咁九成或八成上會選大屋苑既樓吧。如果真係八成上會既錢都未有、停一年儲一儲、今年家庭有變請先settle。   至於等阿女18歲再搵佢九成上會買樓是可取的、但請勿為年青人帶來錢財上的負擔。 最後是ETF,根據讀者發予的公司通知、只要ETF不由讀者自己管理(即佢唔係基金管理團體)、而又屬於分散式有買一定數目證券之ETF佢就可以買。筆者已在前文舉出不少收息派10-15%一年之ETF,佢可參考一下。由於已近退休、全投資取向應為收息。

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買樓三次賺零蚊、投資致勝需兩點 #1084
Lum sir 你好, 本人是個案#992的讀者,之前已上過收息101 及買樓003,但因自身情況問題,希望Lum sir可以指點迷津。 – QUOTE #992 “本人現年50歳,獨力撫養女兒,她16歳現就讀中四。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。 手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑” – 之前提過,因在ibank 工作,公司規定、一般市場上的投資也未可沾手;故此,相信現在一切似乎也需在置業開始。構思如下: 1)自己現時只有現金50萬,故相信只可考慮居屋申請以9成上會買200萬-250萬以下的單位(可新可舊單位)用來出租;如此想法,有否風險及相關問題要注意。 2)或是考慮以極低價(可低於150萬)之工廈之小型Home office用來出租(市場似乎開始普遍),按揭成數最多可借多少,出租風險會否很高? 3) 先行以上1或2,或準備多一點儲備,待女兒兩年後18歲,用擔保形式以她首次置業用9成貸款,買私人樓宇,此情況需否按揭保費?   另關於投資方面,公司最近有所修正(如附件),但要一籃子10種以上産品組合,未知Lum sir嘅ETF 或某他課堂會否運用得到,請告知。 有勞賜教,感激萬分! – ANSWER: 再次解答讀者之提問、相信是短期內最後一次。先講若「人買你又買、或唔明個投資物點用就咁去買」,輸錢實屬正常。你見讀者在過往十年3次買樓、仍「最終無怎獲利而放售」,與其他在港投資磚頭的讀者之結果有異、在於未知道樓最吸引的地方是可先借入美金而待其貶值、有越供越輕鬆之好處。最尾讀者浪費了過去十年、要長揸既樓佢無長揸、要睇位既黃金佢又揸到實一實。   各位留意未來時間、樓已變成不要死揸、而黃金近月越升越有。對應方法應修改為樓雖仍為理財主軸、但如財力中等、一般只揸必須的2間已足夠。當然財力很足夠的仍可在市場傲遊,而未有樓的仍需以擁有首兩房為目標。   讀者現在亦很有買樓之偏好、但要留意一係唔買、一係買間「正常既樓」。那筆者有何理據話細碼居屋同工廈唔正常呢?   先講工廈,由於是工廈契銀行上會只借5成、買入後不太能利用磚頭之槓桿性。當然明白又有財務幫班業主死借爛借、不過大家係成年人、應知道唔係上左會就係神仙的。而家個市冇人摸貨、你一買就預要上身、諗清楚。你個friend話工廈潛力大呎價升、但你究竟有冇能力守到間工廈呎價爆上既一日先? 始終每人財力唔同。另一投資重點、是投資最致勝關鍵唔係選對投資物、而是看個人持貨能力。你個心越定、越唔等錢洗、自會做出更正確的投資決定。你大跌市可以掃樓大賺、在於你有持貨力。沙士買樓、無需眼光。   講一講筆者留意到既劏房客層、確實在樓市仍見不俗之情況下、有劏房戶搬出5000蚊月租由洋樓劏出之套房單位、搬去又大大新又靚一點的工廈。但如市況再向下、新又靚的工廈估計都係被先放棄。點解? 因為工廈區夜晚樓下無雲南米線、無百佳、無7仔、街燈又唔多,去工廈區既小巴夜晚都班次少左。租客求方便、如果市跌起上黎洋房住宅既業主減價、工廈劏房既客自然又流返去洋房樓。「工廈劏」的業主或會面對長期冇租收既情況、令佢跌入一咪死供冇租收的慘況、不少人都係過唔到呢關將資產賤賣、投資前好要考慮該資產於跌市時能否仍提供現金流、如果無就好難守。相反係香港完完整整咁一個住宅單位、只要唔係沙士淘大呢類咁既原因、放盤出去點都有人會租。   另外,買間平價居屋不太建議。筆者自己估計200-250萬買間居屋應是未補地價的。既然犯法讀者都唔好夾硬將佢租出去啦。其實而家大埔翠屏、荃灣荃德、疊茵庭都可找到些3百萬附近的單位。讀者想買樓、正路咁九成或八成上會選大屋苑既樓吧。如果真係八成上會既錢都未有、停一年儲一儲、今年家庭有變請先settle。   至於等阿女18歲再搵佢九成上會買樓是可取的、但請勿為年青人帶來錢財上的負擔。 最後是ETF,根據讀者發予的公司通知、只要ETF不由讀者自己管理(即佢唔係基金管理團體)、而又屬於分散式有買一定數目證券之ETF佢就可以買。筆者已在前文舉出不少收息派10-15%一年之ETF,佢可參考一下。由於已近退休、全投資取向應為收息。
一生三宅是否等投胎?#1083
諗sir你好, 小弟已默默的拜看貴BLOG一段時間, 今天嘗試發問, 看看是否真的有回覆!   小弟今年33, 月入40K, 現金400K, 潛水股票300K, 至今仍住在父母公屋, 每月支出(包括家用等)約20K, 打算2年內結婚, 所以將要決定是否買樓。女友收入只有10K,基本上全給家人,所以可以當沒收入。 最近樓價開始下跌, 不知道是否應現在上車, 還是厚面皮繼續住公屋, 等等再上車?小弟及女友人窮志短,目標是找3M樓。買樓應九成上會,還是賣光潛水股票,有幾多比幾多?如暫不上車,是否繼續儲現金作首期?   最後,以上身世,一生三宅是否等投胎? 一條公屋仔上   answer: 默默看是沒用的、恭喜呢條公屋仔踏出第一步> 行動>發問。雖然佢冇比錢上堂、個案描繪亦不見有特色、不過見佢個題:「一生三宅是否等投胎?」寫得不俗,加上收息101已近收滿暫可為呢個有創意既年青人解難一下。   先講、33歲人搵4萬銀儲蓄只70萬、此成績表不合格。若可每月儲起收入40%,讀者只淨儲3年就可得此數目、難度讀者在33-3=30歲前習慣唔撈野? 當然明白佢既人工可能近年先加到4萬、惟22-30歲呢個黃金檔期,真係「一齣好戲」都未做過? 最慘係決定要同個收入不高既女友結婚、原本情愛既野筆者無話可說。不過如果你要選一個近乎零攻擊力既人做partner,咁你個人戰鬥力請備雙份。仲有個選擇係去唔用錢既地方住。   股票方面,33歲人仲搞到股票潛哂水、證明買股慧根只屬有限水平、宜踏實做人。原本年青人在22-30歲、即大學畢業後的6-8年、是最有本錢去找出自己的才華在哪? 或將自己發展成某一方的專才。可是讀者仍用「厚面皮續住公屋等再上車」去形容自己苦況,實令筆者為佢枉過二十年華而婉惜。各位若是剛畢業的年青人、請惜時。   買樓對讀者有兩好處、一是逼佢儲更多錢、建立良好理財習慣。二是趁早為產出第二份被動收入鋪路、希望彌補未來老婆收入少的缺憾。作法是老婆名九成上會買大埔樓、300-350萬有選擇。當330萬入手借297萬、攤30年還月供$11000。讀者及女友收入共50000、可負擔此供款有餘。而最盡可負擔25000之供款、亦即2.5*2.59百萬 = 6.47百萬之借貸。   當住在第一間樓後、努力儲錢、亦可利用網上商機為自己開拓多一項收入。務求令第一間樓之結欠低於市價之50%。一旦完成、自住樓即可轉用途為出租、再將租約用作買第二間樓的入息證明。在儲設第時間樓可租出$10000/月之下、讀者儲貸力增至(2.5+0.7)*2.59百萬 = 8.28百萬,那就再獲買第二及第三間樓時所需的借貸力。留意在假設幾年後樓價與現時不變、讀者第一間樓應仲欠銀行330*50% = 165萬。而那時剩餘的儲貸力為828-165 = 663萬。足夠佢再買兩間三百萬樓。所以一生三宅在今世完成根本唔難。   另外更可用買樓003的方法黎個booster,將到時應係老婆既女友之收入合法變大、當然唔係寫幾張支票扮出糧比自己咁低招、現時按揭審核嚴若你要用盡九成借貸上會、需要一早好好部署所需文件。留意買第三間樓個陣、第一間樓已轉正用途租左比人、到時太太或可用自住身份再一次做九成上會、視乎當時按揭緊寬情況。總之夫婦夾埋搵5-6萬的一般家庭、只要心頭唔高、45歲前準備好哂三間樓不為難事。
三萬月入、三十歲仔、重新上路 #1082
諗sir: 經朋友介紹收看此Blog,才驚覺理財不濟;現在重新上路,希望為時未晚。已報讀收息及買樓班   年齡:30 人工:$29,000 (13個月糧) 現金+股票:約$80萬(現金9成) 每月可儲$14000 基金2份,分別2020及2022到期 與父母同住公屋(二人即將退休),無住屋需要。 借貸力:29000/10000*2.59*50%=3.75M 早年於股海輸多贏少,近半年漸有所成,可作為賺價之選   因私人原因,打算2018才買樓。現有想法如下: -50萬以債基收息 -20萬以ETF收息及債基對沖 -10萬用於股票賺價   請問諗Sir有何意見?   謝謝 而立之人上   ANSWER: 讀者有一個好處、就係儲蓄率不錯、搵3萬餘而儲到14K。讀者應已查看過<收息論>、參考過筆者的收息與賺價思維。惟由於未輪到佢上堂、所以執行上顯得不太細緻。感覺是將自己筆錢無頭無腦咁切開幾舊,未夠資料細想開首最重要的資金分配步驟。   先講、黎得上堂、唔好最尾睇住老豆老母間公屋。若無向上之心而擁長久依賴父母或政府的想法、只好怪你父母、錯不全在個細路。計劃2018年買樓無問題,最緊要知自己做咩。慶幸在而立之年,月入三萬算叫做對自己有個交待、另在股票投資亦有些少心得,個人借貸力為(13*29000/12)/10000*50%*2.59 = 4.06mil。即個人最盡應可買入價值近400萬之樓房。   由於未會在一年內買樓、建議投資進取些少、25萬投放於ETF賺價、另外40萬買入債基、而對沖買入債基風險基本上5萬夠哂,唔使留返20萬去做咁多。至於股票仍是最多買10萬夠數。有此見解、是香港上市的大公司冇咩值得買、我們找來四隻港股、用STOCKBLOGGER.COM.HK之風險顯示功能去為大家解釋邊隻股票風險高D、及值得吸納價。   三年收市均價(MEAN) 標準差(1 s.d.) 波幅方比(variance) 現價(as of 27/4/2016) 值得吸納價 渣打銀行(2888) $80.31 $26.14 32.55% $59.4 $54.17 中國建材(3323) $5.09 $1.73 34.8% $4.08 $3.36 金沙(1928) $26.51 $2.66 […]

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諗sir你好,多謝你在網上及課堂上的分享,我是報讀了LY28的學生。 本人33歲,已婚有一孩子,未曾置業   打工收入 35,000 支出 租金 8,000。全家保險 2,500。衣食行 6,500。進修 1,000。額外公司營運 5,000。月儲 12,000   太太現在家照顧初生兒子,另有Freelance收入8000元,目標增加至25,000 現有一物業,地處堅尼地城,太太名,2012年買入價260萬,現估值約300萬 物業放租月收 10,000   另備有現金50萬,及家人可資助首期80萬 本人借貸力 (35,000 / 10,000) x 259萬 x 50% = 453.25萬   現考慮在港島西區再購一物業自住,除方便上班,亦方便打理另一物業   問題1 是否應該現在入市? 你在 #1074 提到,「先講若你手上未有兩樓、唔需要刻意趁低位入市。」 亦正如你一向所提倡,早些使用按揭,可有助抵銷通帳。   問題2-購入500萬的物業會否太大風險? 目標為400呎實用之單位,八成上會,首期100萬,另加雜費15萬 每月供款15,411,本金8,090 壓力測試不足,會使用買樓003所授,出多份糧   問題3-購入400萬物業? 目標為320呎實用之單位,八成上會,首期80萬,另加雜費15萬 每月供款12,328,本金6,472   簡單來說,是三個選項中,那一個風險最高?感謝抽空回答。   ANSWER: 感到點奇怪、讀者2012年買既樓至今只升約15%、大幅跑輸比全港樓價指數。整持讀者應籌備買第二房、主因佢收入水平屬香港「唔上唔落」一群、每日精力聚於搵錢但月儲金額不高(只12K、當然已好過不少人),唔搵多幾個租客幫佢儲錢、咁既收入水平行落去、老年有幾少錢淨低不難project。講到呢度、不難有人問:「一定要買樓咩? 你條諗樣成日叫人買樓!」筆者縱觀全港投資物、擁樓如此較低波幅而又可產出同通賬共升跌之收入的、就只樓一項。」更河況買樓做得適宜、往往有八至九成融資。   […]
再買樓可以嗎? 人工double可以嗎? #1085
諗SIR你好, 客套說話不多講了. 小弟是超級庸才一名, 現有一計劃想請教諗SIR是否可行. 現況 小弟: 35歲, 低級公務員, 月入17K, 持有何文田已補地價夾屋約值5.5M (34校網), 另手持現金及股票總數約60萬 太太: 31歲, 會計(未有牌) 月入20K. 計劃 今年年初, 同住的媽媽走了, 我們兩口子希望換換居住環境以免觸景傷情. 故打算換一間相同校網而較細的兩房單位(預算4.2M), 扣除洗費後希望可以套現約1M現金, 為將來再買第二層樓作首期之用. 由於本人為公務員, 我們打算在今次購入新單位時用哥哥的名義購買, 以便可以以公務員身份申請綠表資格, 在將來購買居屋之用. 買到綠表居屋後, 我地兩口子搬入自住, 而之前購入的細單位 則作收租之用, 自標係夠供新居屋而自己唔洗再每月拎錢出黎供樓. 其實身邊有不少朋友提議小弟將現樓按出來購買物業的, 但如果按左層樓, 到將來再買第二層樓時又要供樓, 豈不是要借兩次錢. 小弟自知收入不高, 恐怕難以應付. 問題      想請教諗SIR, 我的計劃同諗法有冇錯? 有冇更好既提議?      另外, 因為排綠表資格都可能要幾年先有, 而且我都睇中左一個2019/2020年才建成的新居屋盤. 咁套出來的錢,如果不是急於買第二層樓, 有甚麼穏建的投資推介? 感激!     answer: 筆者理解、讀者想將原本間夾屋換做4.2MIL的居屋、預計自己可套5.5-4.2MIL = 1.3MIL、扣埋洗費預算淨100萬可投資一下。自己必須保持無樓在手、那幾年後又可用公務員福利錄表買居屋、免付地價享平樓價。   […]
揸Uber都唔好做銀行 #1071
留意銀行已變質及返唔倒轉頭。「變質」之意、在於銀行在2000年前主做借貸賺息差為主、為各大廠商提供資金、自己坐享無本等收成之利、故銀行開到成行成市。2000年後美國及香港息口維持在低水平、靠收客人定期再借比另一人已搵唔到食、故成立財富管理部門靠賣理財產品去賺取傭金維持。可惜賣野係銀行「穩賺傭」而買家「贏輸自負」、比對往時借錢比廠家有機三嬴的局面不同、故客人對銀行從業員之不滿大增。就當從事銀行工作之職員、都感嘆銀行呢份工好難捱落去。   power-circle聚會 筆者於2012年初撰文章「揸的士都唔好做銀行」,內容描述主角Billy見銀行職員Michelle鍥而不捨咁sell保險,好奇咁問佢「保險條數」係咪好大? 當Billy期待緊一個yes/no既答案時,Michelle望住分行既人龍,講出現時既苦況:「我已經幾晚冇訓覺,我一訓落床,就諗緊今朝開會點答老細。」是的! 證監早年規定銀行職員的薪金不可以傭金為主、及要以客人理財目標為依歸去推介產品。於是銀行即cut職員的傭金水平、及每日增設power-circle聚會,每日為職員加添「正能量」、唔摔數。由於呢個circle通常朝早7點半開、或者放工之後慢慢傾、職員為保工作自然要難為客戶令自己早些少放工返家探仔女。   不少人心想:「份工咁難做、做乜唔辭職?」不少銀行職員已入行五年或更久、人到四十辭職轉行不易完成。由銀行經理轉做看更是做法上可行、但實際上不可行。早年職員買落間樓要月供一萬幾千、唔想搬屋同cut仔女學費父母自然要死頂落去。有間上環鋪既經理走去搵心理醫生證明佢自己做到痴左線、用平機會阻銀行唔能因業績差而炒佢,惟呢個方法只合年近五十之職員、希望出埋呢招捱多2年退休唔理HR blacklist、從此不再踏足銀行界別。   要人於行內消失 另有些年輕想博上位既新紮經理會博命咁摔同事數、就連遞左辭職信既同事都唔放過。要知銀行離職通知期一般為3-6個月、職員遞信後幾個月「唔上數」令經理業績受損。為作應對有些經理會打上銀行IT部門、查看同事每日用公司電腦的瀏覽記錄、希望搵到同事唔小心發左內部資料比個客、或任何不合銀行規格之溝通、務求搵罪證要脅同事、逼人跑埋條數、唔跑即出termination notice要人於行內消失。   要知請人做野呢個機制、職員於離職通知期行為懶散是制度上的產物、請得人做野就預左。主管行不義「屈打」同事逼人焗做、遠比好來好去此做法差劣。更有人假造罪證令同事屈服、令人髮指。久而久之銀行同有些賣倫敦金既鋪頭一樣、集中一批鼠輩。客人要理財、意見不好問銀行。   筆者識得一個舊同事、就係比老細捉到「痛腳」、想辭職都唔可以、最尾都係比人爆大鑊! 搞到商業罪案調查科都落埋分行,好在最終人無事、但要返回業界已不可能、惟有轉做Uber司機。佢同我講:「揸Uber見過嚴重既都係上庭罰錢。自己一個做野又唔使理班PK同事、總好過以前留係銀行、埋沒良心之餘更時常提防老細爆大鑤、比幾個幫辦審足幾粒鐘!」佢而家放工可以揸自己車去接阿仔放學、生活質素好好多! – 螞蟻金服 另一點論「返唔到轉頭」、要知國內馬雲推出支付寶、大大顛覆了銀行行業生態。客人想收息可以擺錢係支付寶、馬雲又可以將網民在支付寶裡面未用既錢借出去,今時利用淘寶賣理財產品亦成行成市! 網上支付除了方便之外、亦較容易隠藏資金來源、故中國國內金服、增長比外國更快速。今時馬雲以螞蟻金服為主,以支付寶為核心。螞蟻帝國的人口相當於半家工商銀行,1.25家建設銀行,4家招商銀行,20家北京銀行。傳統銀行在原有存貸服務、不斷萎縮。各位想買內銀行收息、三思而後行。想入銀行買產品去收息、唔好黎咁黎!

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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男人四十怎產出40萬被動收入#1064
諗sir你好, 上你堂有句說話令我印象深刻:「 大部份人投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物」,十分同意、本人三十出頭就係錯在大注買股票、今時比不少同齡既人財務自由進度落後。   於收息101及ETF班後, 希望諗sir可指點: 我現年41歲 , 月入35000, 每年有約3個月花紅,現金1M(輸淨), 股票0.4。太太月入20000、無仔女 有間荃灣舊樓值5M。已供完。剛完成加按6成套出3.0M, 因樓齡舊只可做20年每月供約15000.   目標想每年產出400,000被動收入. 現有以下想法: 1) 用港銀2.4M買入2條約10%內房直債.不做槓桿. 收24萬港銀息一年. 如選中之內房出現問題,只要唔執笠,應可捱得過,如整個內房債版塊全軍覆沒,那就真無話可說. 2)另外用諗sir ETF堂提及的科技股ETF另加”whywhywhy”,聽你講why是做了一個債基中的債基、雖行政費高一點但最緊要10%穩袋、那呢兩隻ETF希望有10%年進賬、買1.6M收16萬息一年。   那根據1+2,我一年有400,000收入、這樣想對嗎? 祝安 返回財自正路的人   answer: 筆者對內房債有戒心、原因在NOW TV節目已講。油企同內房、再加內地背景公司、不宜投放大量身家。內地公司債固然吸引、息比他國的債高一截,就以下方兩公司為例:   鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称“鑫苑中国”)成立于1997年,2007年12月12日成功登陆美国纽交所,年均复合增长率为67% 2019/6/6到期,買入年收益率: 13%, 美金債   361 DEGREES INTERNATIONA   361度國際,公司介紹省略 2017/9/12到期,買入年收益率: 11.9%, 人仔債 – 更多video請subscribe收看homeblogger channel: https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg – 當然叫人成副身家買361度加內房鑫苑,令人絕不能安寢。下方提及一基金、是買了124個發債人出的債券、唔行債基方案都收10.9%(港紙買)、行埋債基方案近日聽同學講可達22%一年,這事未收statement證實。不過就咁計數、達18-20%年回報是應成的。   見下圖看此一基金,用港幣買年息10.1%、用澳紙買12%。當然睇埋佢既主要持有債券、確實是心一沉、大部份公司都係民企、係香港未必有上市、大家買幾十萬可以、幾百萬咁放入去是心不安。不過提一提、你見佢2015年之每月波幅、比香港不少大籃籌少很多、四月同十月單月升3.5%及5.5%、最嚴重係八月單月跌3.6%、比起你買國企股票、3.6%一日就跌左。所以大家見到買債點折墮、都無買股輸得咁急咁深。還有、此基金95%買的債是美金版的、唔使驚人民幣下跌拖累。 惟按筆者意見、要收20%息唔使用呢個波幅高既方法、可以用下方的「基金2」、一年波幅只在3%之下、每月波幅很許多時少於1%、照可達成20%息率。讀者可用此「基金2」取代買內房債的想法、收息更可達2.4百萬*20% = 480,000。亦可調節執行方法、令波幅再低而年息降至派15%、2.4百萬收息年360,000。比起買內房直債、此法唯一唔好處是不保本、但由於內含直債為AA級所以不太擔心價跌問題。 至於科網ETF及”whywhywhy”、照行可也。ETF班是予收息101同學多一類收息選擇、分散風險。想報收息101的可積極考慮5月尾的加開閒日收息班DV31、今晚午夜有詳情。不用報名4月班DV30、淨低幾個位留比只係4月得閒既讀者啦。
怎運用資金提供20%之年回報?#1063
Lum Sir, 看你Blog只有短短1個月,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從now TV而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光暗。我已一口氣報讀了收息101及買樓003課程,到時見啦!   對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向,那才可稍安心做其它事。近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報。有用股票作投资或買馬投機,可惜經驗及技巧有限未能達標,如今看過你Blog中的個案後好似已有眉目。   到正题,諗sir如果你係我,你會怎樣計劃呢? 太太44,我43 兩小朋友分別三及七歲, 一個工人 現時每月總家庭開資约 $50000 從事飲食生意。打算今年結業、不敵加租。當我無收入、太太返工月入20k 早年買入沙田三房單位,買入$6.1m(市值8.0m), 只欠3.3m用靚plan(Hibor+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名 HK$3.1m(早年做生意儲落的) 股票HK$1.2M(輸淨….) 想利用手上資產收息一個月4萬、第日生意結業後可唔請工人慳一點、自己多些時間陪仔女。早年搞飲食很困身、想往後多陪仔女作補償。   真爸爸上。再次感謝Lum Sir, 祝好   answer: # 4月23及30日的收息101班是「真。就收完」了。先謝各位支持。有心報名快提出。先報先得餘位。   今時入市確實可利用債基做到一年20%回報之方案、息仲要係每月派出黎、即一個月收1.67%。見下圖有數得計、為一年20.54%。惟收20%一年是將方案行到盡、風險會高一點、起碼多冒了兌換風險。筆者建議可由收息101提及的10-15%收息方案入手、先明白產出高息原理、買債券之好處及風險、逐步入市收息幾個月15%息後、再增強向20%一年出發。明白讀者為何咁想找20%一年回報之法,收310萬投入即年收60萬、除開每月即$50000、讀者目標即成。知道不少人買股票輸大錢後就放棄投資、大家實不必如此。在傳統媒體淪為上市公司或股權集中的莊家打手後、一般人靠報紙、電視的資訊去買股是必輸無疑。至於買建行、匯豐的股價波幅高到無譜、派息知道是幾可肯定、但跌幅是息率的5至10倍!   需有樓收租打底 由於讀者今年想結業、建議佢賣樓套錢再間劏房黎收租。讀者需有樓收租打底、因債基方案或直債之派息是不隨通賬而上升的、只固定在某一水平、只屬中期投資方案。若心想安排用債基收息20%一年後但無憂、這是大錯特錯、少覤了通賬令你45歲被動收入5萬、而去到70歲只剩2萬購買力之事情。另有樓收租實在是心理上好一點。只不過唔用而家間沙田樓收租、原因一是間樓升幅不少、可憎政府只比按到六成、那只好賣好釋放其購買力。那賣走後套回8.0-3.3 = 4.7mil如何作法呢?   可到大圍附近睇睇樓、附近舊樓間套房之單位極缺供應。可是初心者開波係大圍間套房收息、要注意陷井位較多。一是該區舊樓盤少、大圍村內買村屋間套房近乎唔便諗(原因另述),由於盤少初心者睇樓數量少自然學得慢。二是符合的開則又少、或需更有經驗的買家及師傅裝修才可用盡間屋。故買樓003的同學習畢間劏房需知後、一般不建議去大圍、雖則當地一間房貴既可月收$7000是真的! 建議去些多點選擇及睇樓機會的地區、一路睇一路學。   劏房條數點計? 明白讀者自己租名城、再係大圍單名買樓做套房收租是更合理、那不妨在買樓003學好後由難處出發。買大圍樓要加碼、預85萬做首期八成上會、比起其他地區只需70萬高一點。意味合適之單位、大圍區價高至約420萬而其他地方320-350萬會有! 當然租務回報每間6000-6500。比其他地方之4500-5500高出不少(用百份比計)。假設420萬入手、月供340/259*10000 = 13000。收租$6000*4 = 24000、回報為(24000-13000-1000雜費加差餉)*12 / (850k + 200k裝修) = 11.4%   留意回報係大圍與其他區做套房差不多、因為房租高時樓價都高。當然同意大圍樓比某些地區更有升值潛力、此為好處。而讀者完結生意後亦要習慣租樓自住。盡量選些新盤租享受一下、$3.0至$4.0一呎之管理費由業主比。由於有小朋友、那不可搬太遠、以沙田為中心在附近搵吧! 下年冇野做即借唔到錢、太太一個收入又未必夠照。所以行動在今年。   賣樓再行債基方案後、財務情況更改為 1. 有樓收租每月$24000月供$13000 2. 3.0百萬債基收息計15%一年月收$37500 3. 手上現金為4.7mil – 1.05mil + 0.1mil = 3.75mil 4. 股票蟹貨1.2mil  5.每月正現金流提升至47500,惟新增租樓支出、估計每月20000一另有3.75mil現金係手。
一個成功的退休計劃#1056
諗Sir:你好﹗近月才發現你的書<收息論><樓換樓>同<雙租族>和Blog,如穫至寶﹗深感相逢恨晚,錯失不少良機。   在此先恭喜你得獎,你用好多時間免費為大眾想辦法解決困難,造福人群,真正好仔加叻仔一名﹗   本人年近退休,  有一間自住樓,已供滿,市值7Mil, 現金股票等400K,每月有8K收入。 我想按樓套現,目標: 1. 用50萬還債及裝修。 2. 增加現金流。 我正報讀101收息課程,并報了五月份的收息103。 年近退休,借貸力有限,現金少,如何用手上一層樓逹成以上目標? 請教唸Sir: 1.你講到的各種收息工具中,哪種適合我的情況呢? 2.是否應借私貸﹖借多少? 有無可能套出錢解困之餘,又可產生現金流以cover借貸供款﹖   雖努力刨你的書和Blog,但始終財識有限。生怕行差踏錯,不知如何才能逹成願望。 萬望諗Sir百忙之中抽時間指教,不勝感激﹗   後知後覺之人 (收息101班學生)   answer:   是的、相逢恨晚,都係個句,趁後生易借錢應買樓、搵多幾個租客同你一齊供。到時咪唔使老黎只一房在手、賣左又無樓住、唔賣又無銀洗。想加按不容易、雖長者是業主但由於冇收入唔係就咁按到,要搵後生仔幫手。見不少業主有此煩惱、政府推出了逆按揭計劃,即你抵押左層樓比佢,佢每月派些少錢予你到老收番層樓。這就是用無形的銀紙、購買有形而可產出持續收入的資產、不感戈算。銀紙唔用內含值會貶走、所以人見到錢就開心只屬第一層、見到幾間樓收租而看到背後十幾廿年之租金收入又高一層、見到錢而知道怎去處理帶來的煩惱、再高一層。明白本文以實用為主、且看怎為本案讀者解困。   讀者自己個加按留意成不了事。收息101只教若有錢怎去收高息、令個人被動收入大增。而買樓001則指出樓的用法及限制、了解要成功按樓有咩要求。不少人用唔盡間樓就無錢、所以上述兩課程有相輔相成之效。同意現有700萬市值樓房必須加按、借貸力需找擔保人提供。至於那類人適合做擔保? 什麼是一按二按加按? 這在課程說明。但能在此先指出方向,如懂不誤執行可自行處理。   若無一個親戚可做擔保或幫忙、那要賣樓。雖然65歲做賣樓決定不易、但只用淨低40萬現金加$8000月入去完成退休生活、都唔係容易。當然讀者起碼有$8000長糧「咬」下、情況已很不俗。惟一旦有急事要用錢、低資金流動性令醫療支出成疑。再重複:「搵到人擔保加按至六成就好好、借出420萬、而該年青人需有至少400/259*10000*2 = $30800月入,當然樓房年紀及借貸人年紀可令變數出現。   另外有關私貸、長者不宜安排、私貸留返比後生仔黎。原因是借少少私貸都會大損借貸力、同按揭是兩回事。仲有點希望是如搞清讀者的$8000是那類收入、或有望用自己名加按最盡130萬出黎,但唔會高到420。 假設是賣樓回700萬、當中抽80萬黎再買間市值400萬的兩房、大換細、退休人仕應作、何況手上銀紙少? 就當益個仔或用親戚聯名買、當送首期一半40萬比人、而自己就賺「問銀行借入320萬」呢件事、留意大部份人只集中搵錢、唔留意自己的借貸力(Credibility)、錯失早令自己擁現金在手收息付好處。另外保留按揭供款證明、他日就算有爭執個官判都估計多在「實際供款人」那一邊。   80萬用作買樓、仍有現金約600萬在手、主用直債、副用債基。股票對65歲人仕而言可「收皮」,筆者唔需要跑數賣保險又或為隻基金跑數、所以你見提及的投資物與坊間大賣廣告的不同。留意直債的好處是到期保本、每年未槓桿都有11%回報、是港企。今日予兩副選擇、讀者在收息101課應已得知派11%之正選的。   副選1: 大新銀行/2022年到期/5.401%/每年派息   副選2: 新世界中國/2018年到期/5.6%/每半年派息   600萬假設投2/3予保本之直債、收息11%、年產44萬。加上1/3即200萬投入債基、用穩陣的只收息10%一年、無年期隨時可放、一年收$20萬。那讀者一年收64萬利息、每月$53000。相比佢借左320萬買細樓月供320/259*10000 = $12300,仍有53000-12300 = $40700每月賺。大大提升退休生活。各位年輕人比本案讀者先知先覺、應留意到部署退休的重點在那。

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債基兩個月賺70萬、收息20% #1080
諗sir你好, 本人四十四歲, 專業人士, 現月入四萬, 太太現月入二萬五. 手持四百五十萬現金。 自住德福花園、 手上現金源自去年趁高賣走另一間德福收租樓、深深體驗到趁後生買樓的重要性。若果無呢一筆錢、本人年過四十仲要捱夜開工供樓、實與樓奴無異、長久不見出路。   修讀買樓003後已將自住德福做埋一拆二、為幾年後再低吸買樓作準備。 現想法比較保守, 因四百多萬對我們而言是很大的數目、兒女讀書都要由此支付。 請問諗sir有否適合投資建議, 過去多研究樓市, 很少接觸其他投資, 謝謝!   ANSWER: 先恭喜讀者、趁後生易借錢去買樓實為合適決定。當朋友話成世人唔應該被供樓一事所困、實需再深入了解究竟佢唔用黎供樓既錢究竟用左去邊樹? 若果花在品牌消費又或一年夾埋幾次的旅遊享受、對於打工仔而言未免花得人工太盡。相反買了樓的人,消費前大多會審慎思量,這是港人業主良好的品性、亦是打工仔憑儉而成小富的主要道路。錢確實好艱難咁搵返黎、閒時計劃一下去邊玩之餘建議用多些時間想想怎去為自己作個好投資。   今日找黎另一舊生羊太太的投資方案、佢由2016年2月18日至今用250萬本金賺了$691,443,兩個月升幅為27.6%、究竟係買左咩股票? 發現原來讀者係修畢DV26(收息101第26班次)之後、靠買債基賺到呢個金額、而唔係買股的。   債基即債券基金、羊太太是買了下方的債基、波幅很低、我們找到BLOOMBERG.COM對此債基之報價、見下圖佢過往一年整個價只約在30.58至32.48之間上落,即最高同低波幅為6.2%。由於買入債券評級較好、在2015年大吹加息風之下此債基2015年個價跌多升少、而羊太太把握了於2016的農曆年後趁低買入之時機、加上配合疊增方案收息而成事。筆者在2016年1月的收息103執行班(DP19)曾呼籲同學唔好買、有咩時開心過埋(農曆)年先算,用作剖析債基出入市時機的「5粒豆」應由「拍邊」轉「向右移」才考慮入市。先謝羊太太對筆者之信任、在2月18日才正式用$30.58買入,本網提供的課堂以投資人考慮出發、而不是以經紀角度成日叫你買野。   看圖後你或心想:「你呃鬼咩諗sir! 你都話隻債基波幅低成年只6%、仲要係跌。我就當羊太太跌完先買捉到個低位、兩個月買呢隻野頂盡咪賺6%、何來未收息已有27%咁跨張?」筆者解答原因是羊太太是用收息101所習之疊增方案去處理此一債基買入、同就咁單買有咩唔同? 先是本金250萬一開二、借500萬。然後當中共750萬之部份金額轉做澳幣去買入此債基、淨低港幣。而當時港幣轉澳幣買入價為$5.59兌1澳幣。兩個月來、澳幣升至$6.0水平、賺匯已約7%。另外買債基所賺金額是用$750萬去計、而本金只$250萬。幾件事加埋令4月22日的結餘為$8,191,443、淨賺8,191,443-7,500,000 = $691,443,未計已在3月同4月收左兩次利息。   兩次利息共收HKD12635.94及澳元為AUD12042。用港幣$6.05兌1澳幣計、兩個月用250萬收息為HKD12635.94+AUD12042*6.05 = HKD85490,為本金250萬之3.4%、即年息率為20.5%。故用低波幅投資物去造成20%一年派息回報不為難事。應先在收息101了解疊增方案開始。同意羊太太是將疊增方案做得開始有些盡、筆者建議收息101的同學是先由純港幣開始玩、以收12-15%一年為開展。進一步才利用cross currency再強化疊增水平令收息>20%及賺價回報上升。當然讀者都未用盡疊增水平、好似買樓咁比較佢只係六成上會、而用到盡係可以「八成上會」的!  當然未明白者胡亂試作、先講清效果可會比羊太太很不一樣。 那若於本案讀者有450萬在手、可考慮撥部份資金作此低波幅物之投資。我們已由BATCH 13-14講開的10-12%年收息方案、都會與時並進更新內容至又有價賺而派息更高之內容。新一班收息101 BATCH 31次行將完成收生、報名從速。5月尾的31班次可令同學在6月開展此事、7月開始收息。而內容比本篇文章說的更多。至於舊生想更新資訊請報名6月4日的收息103/DP22。
從渣打Coco bond勁收11.6%看內銀風險 #1065
  諗sir你好,   本人39歲有兩個小朋友, 同太太共有兩物業 紅磡估值700萬(450萬買入),收租2萬 家人淨落: 尖沙咀,估值800萬, 已供完   早年看到#638 「Jackson師兄方案」很震撼、保本咁完成11.8%、我完成了收息堂後亦去攞意見完成,不過由於財力有限只能買三條債,回報在10%而做唔到11.8%、不過很高興、比買樓收租易打理!   今年很不幸,再有遺產承接、想問一問在今時市況、除買直債外、有其他投資之選嗎? 因已放了不少錢在直債、求指教。   Answer:   臨近清明倍思親、若長輩有錢淨落、除定期外有咩穩陣投資方法? 由於較穩陣既直債「Jackson師兄方案」讀者已習得、不重覆。本文想道出上幾個月為人垢病既coco bond (“coco” – Contingent Convertible bond)係香港是有方法買到的。這亦在下一班收息101課程會加入內容之中。   什麼是coco bond? (此段引述) coco bond是金融海嘯後歐美銀行常用的集資工具。這種換股債的原理是以銀行的監管資本水平(Regulatory Capital Ratio)作為觸發點(Trigger),當銀行資本水平低於某水平,CoCo Bonds就自動由債轉成銀行股權。一來令持債人變身成銀行股東,分擔銀行錄得的虧損,二來又令銀行的股本(Equities)增加,提高其資本水平。這又稱為Bail-in,相對金融海嘯期間政府直接注資救助銀行(Bail-out)。CoCo Bonds可成為注資第一浪的資本來源,減輕銀行依賴政府資助所帶來的道德風險。   (筆者內文) 前幾個月各大報章描述的、是有不少大銀行欲將發行的coco bond轉做股票、那原本持有銀行債券的債權人身份變做股票持有人。這一令債券持有人冒受損失。明顯地、做渣打的債權人比做渣打股票的持有人在討債時地位高、這是訂明、不為感覺。二令投資人對銀行之信心受損、因coco bond作轉換只要用途是將銀行盤數入面的負債欄刪走item、而令發行股數增加、變相免費「搣債」整靚盤數。可能因原因二、即coco bond之轉換權利萬一被行使、即銀行告知全世界知道銀行「應急中」、要行contingency plan,所以最壞情況的德意志銀行(Deutsche Bank),他的資金水平已觸及trigger level,至今仍未使用轉換權派股票比人。而近兩季歐洲大行負利率、有助改善銀行資本充足情況。   下方列出幾條香港有得賣的coco bond,見中間一條渣打無事收11.6%、咁happy既野如果話比你知冇壞處、咁渣打銀行仲有咩人做定期? 惟參考壞處若只是接收一堆渣打股票、在於渣打股票已大幅跌價及供股已見、那早月大幅被報紙貶評的coco bond是否可取之選?   HSBC HOLDINGS PLC Perpetual […]
人地儲錢、佢就儲樓、令人極之酸葡萄的個案#1037
  諗 Sir 你好,我是你的長期讀者,亦於去年年中至今年第一季分別報讀收息 101/103, ETF, 及買樓 001/003 (有啲未上堂)。先謝謝諗 Sir 在課堂及blog 中的分享,真的受用不少!   本人現年 32, 打工早年人工較低,而且要供養家族中長輩,做埋副業,支出收入幾經辛苦達至平衡。一直儲蓄很少直到3 年前因緣際會轉工及升職,人工以倍數增多方開始累積儲蓄。現在手頭資金不多及支出較高,為窮中產一名。資產配置自知唔太理想,最大問題是沒有被動收入,所以懇請諗 Sir 指點執番靚個 portfolio 。跟大部份讀者一樣,短線希望開始產生被動現金流,長線財務自由。   背景/ 意願: 現職中層行政人員,無專業知識,未來 3 年保住份工應無問題,但並如專業人仕般穏妥。萬一失業要找回相若人工亦未有十足把握。 現租住炮台山一單位(未層買過樓),準備於兩年內結婚。未來太太因數年前領養狗一隻,現不忍遺棄,未來日子太太及狗同住後要搵好租盤較難。 家族中長輩及父母親住於父親名下位於炮台山之物業中 (已供滿)。 本人因要幫手照顧年老長輩,希望可於天后/北角/炮台山區居住。 對資產分配無包袱,唔介意將股票/外幣清倉,做番合適既野。還望諗 Sir 指點。 投資唔介意承受較高風險,有耐性(e.g. 如選債基唔怕挨價),但不能一舖清袋。 因本人工作時間較長,要較多時間管理之方法未必可行(如買劏房出租?)。若能產生較大經濟效益,太太亦不介意全職作管理,惟亦其機會成本則為太太原職之收入。   收入: – 基本月薪 95k / mth (扣除工積金約 90k), 每年應會加薪約 4-6%. – 年終花紅約每年 0.75-1.0 M,應頗為穏定但不 Guarantee (現金/公司股票約 60%/40%) […]

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睇樓報告
屋苑打擂台: 陽明山莊 vs 禮頓山 – 豪宅市場觀點
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、有關空置量及供應由差餉物業估價署獲取。文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 陽明山莊 46%, 禮頓山  40%   落成日期: 陽明山莊 由台灣發展商興建,1991年落成、台商僑福企業大股東持有不少單位。近年不少年青人對近代史有興趣、更有人打算移民台灣、那估計對蔣介石的抗日歷史、及蔣公對明朝詩人王陽明有偏好之事早有認知。當年退守台灣、蔣介石在台北附近的一處山頭建舍、將山名為陽明山、而官邸命名為士林。故有些很偏向台灣的字眼、香港作為兩岸三地中的一員、不可不察。   禮頓山由新鴻基發展,2002年落成。如果各位記得許仕仁的官司、應不難記得物業由誰發展。 From To 禮頓山 陽明山莊 Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14% Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22% Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53% Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98% Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97% Jan 2010 […]
[汪敦敬]市區地屯門價、一手樓劈價之始?
中資背景的萬科置業再奪本港樓市麵粉,在深水埗福榮街、營盤街與福華街交界的商住地擊敗另外17個財團,以13.06億元奪得項目!平均地價只是$4249!比同一集團去年7月買入屯門掃管笏的住宅地皮更平,被譽為「市區地屯門價」! 曾幾何時,個別發展商被一些人稱為地產霸權,但梁振英上任特首後並不賣帳,樓花沒有了「發水」及一手住宅物業銷售條例出籠!已改變了發展商的盈利方式!也在兩年間增加了很多發展商的競爭對手!縱使霸權陰霾褪色,發展商能更合理去貢獻社會也好,但政府和發展商的矛盾仍然存在!政府想樓價平,而發展商當然要賺錢!的確,其實這是一場博奕,所謂博奕其實尤如拳擊!變化是互動的!雙方也不會被動,不單只可以閃避、擋駕、而且還可以「還拖」!顯然政府是想發展商走薄利多銷的路線,但是當盈利減薄到一個階段的時候,就變了盈利危機,而普遍欠債低的發展商,除了劈價外,其實還有其他很多方案去選擇!當然亦可以封盤不賣!很多人認為只要繼續積聚供應下去,樓價總會跌!這個是一個錯誤的期望!因如盈利危機出現了,繼續增加供應其實並不容易,有人肯去做蝕本生意嗎?那麼,流標就自然出現增加!市場會調節一切,也即是說買家只可以追求或者期望發展商薄利,想發展商會蝕本或者很多發展商會蝕本,不設實際! 當然,政府亦可以繼續互動!例如減地價及繼續增加競爭對手!減地價就令到發展商有條件去減價,但如此一來,每個買入地的發展商可能都會面對將來政府再減地價,於是,流標一樣會發生!而政府減地價亦不可能無止境減,更加重要的是現時仍然未有足夠的地給政府去製造影響大局的劈地價潮! 想樓價平!大家應該要知道:反對政府開發土地其實是支持著高樓價的現象持續下去。一手劈價談何容易!
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
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所有課程
開課日期:
2016年06月
2016年05月
2016年04月
2016年03月
2016年02月
2016年01月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
課程:
美股
期權
股票
收息
ETF
買樓
資產配置
裝修

課程名稱
導師
價錢

諗SIR
$2100

聶SIR
$1000

美股隊長
$6800

諗SIR
$2400

美股隊長
$50

諗SIR
$2100

聶SIR
$30


*請輸入閣下的手提號碼(必需填寫): 本人同意本網站的收生條款及細閱個人資料收集聲明
備註:如沒有Paypal帳戶,均可按此 Pay Now 透過信用卡付款。
20151211【換樓有法】(第08集) 諗SIR
主要內容: 1. 人民幣不宜投資 因買賣價有差異 2. 人民幣平盤多 蝕本增多 3. 沒有「不跌」股票 只有「低風險」股票
20151118 細價股狙擊
細價股狙擊
20151118【美股零距離】(第05集) 美股隊長
1. 美國20大城市樓價低於10年前 香港同期升180% 2. 美國住宅租金按年增長6% 空置率則為4% 3. 零售租務市場相對落後 租金按年僅升2%
20151027【美股零距離】美股隊長
美股隊長
創富貼士
值得收藏的13句人生精語良言
1、要低調不要張揚 低調是人生之路的潤滑劑,是事業之路的助推器。真誠低調地做人,必能描繪出人生的精彩畫卷。   2、誠信使你邁向成功 誠信是一種大智慧,是做人的根本,是人際關係的法寶,是事業成功的基礎。誠信是道路,會使你的腳步延伸,人生之路越走越廣。誠信是財富的種子,只要你誠信種下,就能找到打開金庫的鑰匙。   3、能容人處且容人 寬容是海納百川的大度與包容,是一種人生的智慧與豁達。寬容的人能得到人們的尊重與關心,會受到朋友的信任和擁護。寬容是一種素質、一種情操、一種美德。它像一支火把,照亮了前進的方向,引領我們走向成功的殿堂。   4、活在放下就是禪 只有活在當下,以一顆平穩、淡然的心去度過生命中的每一天,我們的人生才能充滿喜樂。   5、拒絕貪婪,知足者常樂 貪婪是一種頑疾,人們極意成為他的奴隸。貪婪是一切罪惡之源,它能令人忘卻一切,甚至自己的人格;令人喪失理智,做出愚蠢的行為。因此,正確的態度是;遠離貪婪,試可而止不住,知足者常樂,做出愚蠢的行為。   6、再苦也要笑一笑 生活是一面鏡子,你對它微笑,它便會對你展開微笑,你對它哭泣它也會給你擺出苦臉。不管遇到什麼樣的困境,都   7、不要強出風頭 演員的一顰一笑,能牽動眾人的目光,幾乎所有的人都渴望得到這種站在前臺的光輝,認為這才是值得追求的。然而,俗話說“槍打出頭鳥”,站在風口浪尖的人是最鋒芒畢露的人,卻也是最容易受傷,最容易遭受危險的人。人生指南網   8、沒有免費的午餐 人的一聲,不可能總是一帆風順的,所以不管做什麼?都要作好經受磨難的心裡準備。路是腳踏實地走出來的,不可能會不勞而獲的事情。要知道,天下沒有免費的晚餐。   9、做人要歉遜不要虛偽 謙遜的人不一定是不自大,不虛誇,不高傲的,人,他們一定總是追求低調、渴望進步。謙遜永遠是一種美德。謙遜的人在人際交往中總能贏得尊重,虛偽的人則往往表裡不一、口是心非,笑裡藏刀,不僅不會贏得別人的尊重,還會讓人厭惡。   10、耍小聰明誤大事 一個成功的人,往往不是一開始即具備非凡的能力,而是能夠地虛心向他人學習,吸取別人的長處,在學習的過程中一步一步地完善和發展自己的才能“關公面前莫提刀”,深藏不露才是真正的聰明。   11、奉承話要說得恰到好處 每個人都喜歡別人的讚美,就像是需要水和空氣一樣。其實讚美不需要出其不意、高人一等,也不在多,而在於“准”。審時度勢因人而異是適時地“讚美”一下,可以使人與人之間的關係變得更加和諧。   12、做人要聆聽不要誇口 智慧的人不要因他人的智慧誇口,勇士不要因他的勇力誇口,財主不要因為他的財物誇口,誇口不會獲得尊重,只會喪失信用。做人要學會聆聽,聽智者之言可以啟迪智慧,聽批評之言可以反躬自省,聽父母之言可以享受親情、獲得幸福   13、做人不妨“糊塗”一點 聰明是一件好事,但是自認聰明、聰明過頭或耍小聰明則會給自身招來禍端。真正聰明的人是“大智若愚”,就是心裡明白,嘴上不說,裝糊塗人,做事聰明。
你認為事業成功的最關鍵是什麼?
道德是國力提升的基礎__為什麼歐洲許多先進國家還是很富強? 前些天,在某個電視訪談節目中,嘉賓是一位當今頗具知名度的青年企業家。當節目漸近尾聲時,按照慣例,主持人提出了最後一個問題。 請問:你認為事業成功的最關鍵品質是什麼? – 沉思片刻之后,他並沒有直接回答,而是平靜地敘述了這樣一段故事: 十二年前,有一個小伙子剛畢業就去了法國,開始了半工半讀的留學生活。 漸漸地,他發現當地的的公共交通系統的售票處是自助的,也就是你想到哪個地方,根據目的地自行買票,車站幾乎都是開放式的,不設檢票口,也沒有檢票員。甚至連隨機性的抽查都非常少。 – 他發現了這個管理上的漏洞,或者說以他的思維方式看來是漏洞。憑著自己的聰明勁,他精確地估算了這樣一個概率: 逃票而被查到的比例大約僅為萬分之三。他為自己的這個發現而沾沾自喜,從此之後,他便經常逃票上車。他還找到了一個寬慰自己的理由:自己還是窮學生嘛,能省一點是一點。 四年過去了,名牌大學的金字招牌和優秀的學業成績讓他充滿自信,他開始頻頻地進入巴黎一些跨國公司的大門,躊躇滿志地推銷自己,因為他知道這些公司都在積極地開發亞太市場。 – 但這些公司都是先熱情有加,然而數日之後,卻又都是婉言相拒。 一次次的失敗,使他憤怒。他認為一定是這些公司有種族歧視的傾向,排斥中國人。 最後一次,他衝進了某公司人力資源部經理的辦公室,要求經理對於不予錄用他給出一個合理的理由。 然而,結局卻是他始料不及的。 下面的一段對話很令人玩味。 – 先生,我們並不是歧視你,相反,我們很重視你。 因為我們公司一直在開發中國市場,我們需要一些優秀的本土人才來協助我們完成這個工作,所以你一來求職的時候,我們對你的教育背景和學術水平很感興趣,老實說,從工作能力上,你就是我們所要找的人。 – 那為什麼不收天下英才為貴公司所用? 因為我們查了你的信用記錄,發現你有三次乘公車逃票被處罰的記錄。 我不否認這個。但為了這點小事,你們就放棄了一個多次在學報上發表過論文的人才? 小事?我們並不認為這是小事。我們注意到,第一次逃票是在你來我們國家後的第一個星期,檢查人員相信了你的解釋,因為你說自己還不熟悉自助售票系統,只是給你補了票。但在這之後,你又兩次逃票。 – 那時剛好我口袋中沒有零錢。 不、不,先生。我不同意你這種解釋,你在懷疑我的智商。我相信在被查獲前,你可能有數百次逃票的經歷。 那也罪不至死吧?幹嗎那麼認真?以後改還不行嗎? – 不、不,先生。此事證明了兩點: 一、你不尊重規則。不僅如此,你擅於發現規則中的漏洞並惡意使用。 二、你不值得信任。而我們公司的許多工作的進行是必須依靠信任進行的,因為如果你負責了某個地區的市場開發,公司將賦予你許多職權。為了節約成本,我們沒有辦法設置複雜的監督機構,正如我們的公共交通系統一樣。所以我們沒有辦法雇用你,可以確切地說,在這個國家甚至整個歐盟,你可能找不到雇用你的公司。 直到此時,他才如夢方醒、懊悔難當。然而,真正讓他產生一語驚心之感的,卻還是對方最後提到一句話: 道德常常能彌補智慧的缺陷,然而,智慧卻永遠填補不了道德的空白。
成功的思維方式
  文章摘要:世界上的最成功人士都有一個共同點:他們都有自己獨特的思維方式。明智的思維方式是可以改變人們的生活的。《How Successful People Think》是《紐約時報》暢銷書,本文摘取了該書的主要內容,希望對讀者能有所啟發。   1.) 要知道你該把精力投放在什麽地方,再利用 80/20 法則 把你 80%的精力用在 20%最重要的事情上面。要記住,你不可能把精力放在所有的事情上面,人的精力和時間都是有限的,做事要分清輕重緩急。   2. )明智的人願意接觸不同的想法和不同的人,他們願意將時間花在那些能給自己帶來挑戰的人身上   3.) 好的想法是一回事,能不能將想法付諸實踐是另一回事 一個好的創意想法的壽命是非常短的,要想讓好的創意想法綻放出絢麗的花朵,你必須采取行動,讓想法不再僅僅是想法,讓想法開花結果。   4. )你的思想不能一層不變,它也需要適時發展,不要停留在你最初的想法層面上成功者的思維方式 你也許有過這樣的經歷:你曾在淩晨兩點產生過一個你認為非常棒的想法,但早晨起來後就發現這個想法顯得那麽愚蠢。想法需要內容對其進行塑造,也需要經得起他人的質疑和時間的考驗。   5.) 明智的人會選擇和明智的人合作 和明智的人一起思考討論是能使自己受益匪淺,很多時候它能為你找到成功的捷徑,這就是為什麽頭腦風暴會如此有效的原因。   6.) 拒絕那種人雲亦雲的思維方式,凡事要有自己獨到的見解 很多人都會跟著別人的思維走,要想走出這個怪圈,你必須要有足夠的承受力來,因為不隨波逐流會給自己帶來很大的思想壓力。你要知道,總有那麽有一群人在按照自己的思維行事,而往往取得成功的也正是那群人。   7.) 既要提前規劃,也要為自己留一點緩沖調整空間 凡事要都戰略性的長遠眼光,學會如何提前規劃。如果你對自己的目標定位非常模糊,那麽你很有可能會一事無成。要想做到這一點,你需要做到以下幾點:1. 對問題進行分解;2. 問問自己為什麽這個問題需要解決;3. 弄清主要問題是什麽;4. 對自己的資源進行重新評估;5. 合理分配人力物力。   8. )要想欣賞別人的想法,你必須尊重別人的想法 你的想法不可能永遠都是對的,學著給別人的想法一個機會。   9. )進行內省式思考能提升你在決策過程中的自信和籌碼 蘇格拉底就曾說過:「沒有經過內省式思考的生活是沒有任何意義的」。   10.) 不能總對自己說一些灰心喪氣的話,成功者往往會這樣想:我行!我可以! 明智的人看到的一般都不是不足和局限,他們看到的往往是成功的可能性。
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【暢銷書榜】導師作品榮登暢銷書榜
本港最大型實體書代商商泛華發行,公佈了今期「暢銷書榜」: 聶SIR《細價股奪金攻略》 榮登「第9位」 費高《費氏股》榮登「第15位」 感謝各位支持!         聶SIR【股仔淘金班(單元四)】/ S44G 第一課:2016年6月21日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月22日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 樓 502室 地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 91010168 電郵報名:payment.homec@gmail.com 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=S44G」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 聶SIR【股仔淘金班(單元三)】/ S43G 第一課:2016年6月14日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月15日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 樓 502室 地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 91010168 電郵報名:payment.homec@gmail.com 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=S43G」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 聶SIR【股仔淘金班(單元二)】/ S42G 第一課:2016年6月7日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月8日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 […]
【費氏股】本週是美企業績關鍵
多哈會議結束,減產協議未能達成合識,4月18日油價開市急跌逾5.7%。增產的關鍵小數,壞孩子「伊朗」不出席會議,他國對達成協議後能否支持油價成疑,而油價近期反彈,亦降低了不少人減產意欲。昨日下午,盛傳協議快將落實,惟主旨謹是不多於今年一月產能,已隱見差過市場預期。$42美元,漸成兩試不穿阻力。由4月15日回落,日元兌美元今早再重抵$108.1水平,日元期貨1升,日經期貨見開市低於15600以下。近期各大股市升近本年高位是事實,但動力卻不見得持續上升。自二月中起,美股由幾大支陽燭週線拉上,到四月週線行梅花簡竹。首季業績期進入高峰,本週就是關鍵。 ===================================== 《費氏股》課程:http://homebloggerhk.com/25894/ ===================================== ‪#‎費高‬(阮健毓) 特許金融分析師(CFA) 《信報》前總編陳景祥發掘 《‪#‎股海OnePiece‬》主筆 《AM730》金融四子之一 特許金融分析師(CFA) 現為「時富財富管理有限公司」副總裁  
【費氏股】費高:孤獨的淡友
出盡奶力,恆指最高位都未穿過20900。不過,好多造淡戰友前日投降,話等21200先再造淡 …   今日能否再穿新高,頗為關鍵。   昨日,建議客人開市盡快沽清工行(1398),萬幸在$4.38派完。內地債務危機見影,但不增加壞賬撥備,業績微增,減派息,眼見四大銀行被大行急急散貨,大家唔醒水? 最佳分析員話「牛一」,但我仍相信「熊三」來臨。原因?經歷過08時,隻隻股票跌到變屍骸,根本唔會見到 博耳電力(1685) 的出現。牛一定熊三,都唔緊要,問題係你要「買」定「沽」。熊市第二隻腳出左未?   我依然企於淡方,變的是攻擊對象︰日經依然是最弱指數,17000已是久攻不下,前日在17015重新造淡,昨日指數於尾市急跌穿10天、20天線。   另一對象是歐洲︰有留意的話,法國CAC40 指數最弱,英德隨後。惟前者期貨成交疏落,還是在前日彈升時,在10070沽 小型DAX。量寬過後,歐洲第一季經濟數據,及銀行業績表現,將成為焦點, 《費氏股》新書發佈精華講座 / Code:AD16 主  講  者:費 高( 費SIR,《信報》專欄作家 ) 日  期: 2016年4月1日(五) 時  間: 19:30 – 22:00 費  用: 全 免 地  點: 尖沙咀金巴利道金巴利中心502室 報  名:http://bit.ly/21Yx8uA 「費氏股」實戰投機課程/AD15 ( 全新課程 ) 導 師: 費 高(阮健毓) 第一堂:2016年4月11日(一) 19:30 – 22:00 第二堂:2016年4月18日(一) 19:30 – 22:00 第三堂:2016年4月25日(一) 19:30 – 22:00 地點: 尖沙咀金巴利道金巴利中心502室 課程收費:$1,980 費 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
【金SIR】由股票進入「股票期權」只須跨三大關口
  既然期權比起不少叫賣聲最大的「 水魚產品 」能提供更高回報,並有更低風險,何解很多慣於投資股票的朋友,未敢接觸期權呢?筆者總結下來,原因有下列三個。   首先,就是股票期權的價格波動: 相比很多正股,包括中型/小型/蚊型類股份都要劇烈,若注碼如果落得不正確,將股票期權價格波動當作正股價波動看待的話,相信賺埋都未必夠買驚風散或者安眠藥。   其次,就是要歸因於部份期權書籍或宣傳語句: 舉個例子,期權書籍大多高深苦澀,雖然裡面所寫的理論也是絕對正確,不過也包含了過多理論和希臘文字,以及對本地市場覆蓋多。對於數學底子不甚了了的朋友來說,很容易誤以為數學差就學不會期權,看了幾張圖幾條算式已經頭暈眼花兼反胃,自然沒有與趣再了解下去。至於部份宣傳語句和 Disclaimer也讓人聞之卻步。舉個例子,印象中香港交易所曾經出過這樣的一句宣傳語:「Long 期權是風險有限利潤無限;Short期權是利潤有限風險無限。 」如果完全相信這句宣傳語,相信Short期權者應該都是白痴。套用經典劇集「壹號皇庭」對白:「絕對是事實,但並非事實之全部。」試問又怎能對股票期權有個中立的看法?   作為習慣了股票投資的朋友,要起步學習股票期權,對股票的認識,其實比期權招式稍稍重要。原因是期權歸根究底,也應對其背後資產走勢有個合理自己有信心的看法。不理其背後資產特性,齋練期權,等於有招式但無內功一樣,好易走火入魔。。   第三,恕筆者直言,就是懶: 期權本身價格除了對其背後資產(Underlying Asset)要有理解之外,還要了解如「引伸波幅」或「時間值」的因素,要多一重知識和領會,如果不花時間去理解一下,恐怕回報要打個五折。不過,這等同我們在學習任何投資一樣,只要先知大概,然後用心觀察,要明白箇中奧妙也不算太過艱難。   如果選對自己認識的股票期權,並且清楚明白自己究竟在投資還是投機之後,一年不論市況好壞有約兩成回報,其實並不算過份要求。當然,投資跟投機的玩法,有很大的分別,另文再述。       作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》     詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ 承蒙《經濟一週》刊載、 《觀微知勢》主筆紅猴(簡志健) 今期再次成為封面人物! 紅猴講座【業績公布期找到的個股機會】/BFA3 講  者:簡志健先生(紅猴) 時  間:2016年4月9日(六) 17:00-18:00 地  點:長沙灣通洲街500號 星匯居1樓 (長沙灣地鐵B出口步行5MIN) 費  用:免費(但需要先登記留位) 內  容: – 大市走勢剖析 – […]
【金SIR】美譽源於水魚多(下集)
既然能成為全球衍生工具成交最活躍的地方,水魚當然不只得一種。另一類常見水魚被獵食的地方,並不在港交所,而是在銀行理財櫃台或者是私人銀行。   簡單的一類產品,就是「高息掛鈎產品」,例如銀行門口經常有高息外幣掛鈎存款,掛鈎一段時間如不低於某個兌換價,就可以往往收取超過年息十厘的回報。但如果低於指定的兌換價,就要接其外幣。這類產品已開始伸展到股票類產品,即「股票掛鈎票據」(Equity Linked Notes )。其實這類產品,說穿了就是沽出認沽期權(Short Put)。當然,前文提及的三類額外降低風險或回報之舉(發行商多賺了一浸不錯的利潤,而買入者也少了一些相關權益,與及面對交易對手風險( Counterparty risk)),依然存在。   部份銀行更看中了普遍人類缺少恆心儲錢,或者喜歡貪小便宜或者高息,於是再變奏推出一些「股票儲蓄寶」或是「累計期權」(Accumulator)的計劃。 累計期權合約設有「取消價」(Knock Out Price)及「行使價」(Strike Price),而行使價通常比簽約時的市價有折讓。當合約生效後,當掛鈎資產的市價在取消價及行使價之間,投資者可定時以行使價從莊家買入指定數量的資產。當掛鈎資產的市價高於取消價時,合約便終止,投資者不能再以折讓價買入資產。可是當該掛鈎資產的市價低於行使價時,投資者便須定時用行使價買入雙倍甚至更多倍數量的資產,直至合約完結為止。這亦等同於沽出認沽期權,不過當資產價格上升,發行商發覺沽出認沽期權無利可圖時,便會取消合約。   這些私人銀行或是理財櫃台提供的產品,提供的回報比期權要低,風險比期權要高,還有多一重交易對手風險。〈信報〉林行止先生曾經行文說過:「要在股市中有所斬獲,花點時間鑽研是最起碼工作。」筆者初部計過,如果懂得用股票期權,大部份人可以輕易做到類似的或更有彈性的策略,回報可以提高年率十厘或以上。   既然如此,大家認為花點時間認識股票期權,提供了對指定好股或醜股的收息投資或投入有限資本的投機,又是否值得呢?     作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》     詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ 承蒙《經濟一週》刊載、 《觀微知勢》主筆紅猴(簡志健) 今期再次成為封面人物! 紅猴講座【業績公布期找到的個股機會】/BFA3 講  者:簡志健先生(紅猴) 時  間:2016年4月9日(六) 17:00-18:00 地  點:長沙灣通洲街500號 星匯居1樓 (長沙灣地鐵B出口步行5MIN) 費  用:免費(但需要先登記留位) 內  容: – 大市走勢剖析 – 認識「立體九宮格」選股評核方法 – 業績期後的「雙優股」介紹 […]
【金SIR】美譽源於水魚多(上集)
印象之中,港交所曾經提過,香港交易所,有「衍生工具之都」的「美譽」,意即衍生工具於香港交易所的成交,全球排名第一。時至今日,衍生工具於香港每天成交的佔比,也大約有近兩成。主要的衍生工具,也就是牛熊證(Bull Cert / Beat Cert)和窩輪(Warrants)。   作為交易所,這個的確可能是個美譽。作為投資者,得罪講句,這代表著香港投資者是水魚居多。   不少有投資股票的投資者來說,對於期權買賣都有恐懼症。筆者觀察過後,原因不外乎三個,一是股票期權本身的價格波幅比絕大多數股份都大,買賣差價也相對大,如以股票心態看期權,就會相當之不適應。二是期權本身價格除了對其背後資產(underlying asset)要有理解之外,還要了解如引伸波幅或時間值的因素,要多一重知識和領會。三是妨間不少期權書籍非常深澀,看過其希臘文字加上幾張回報圖之後,已經頭昏眼花兼反胃,再沒興趣再看下去,自然無興趣再了解期權。   不過,市場卻對牛熊證及窩輪有很大興趣。電視收音機報紙雜誌均有大篇幅論述,加上有財經界明星推介,自然容易受落。然而,牛熊證和窩輪,其實只是買入認購或認沽期權(Long Call, Long Put)的變種。唯一不同的是,發行商多賺了一浸不錯的利潤,而買入者也少了一些相關權益,與及面對交易對手風險( Counterparty risk)。   既然成為衍生工具之都,水魚當然不只一種,另文再談另一類水魚。     作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》     詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ 承蒙《經濟一週》刊載、 《觀微知勢》主筆紅猴(簡志健) 今期再次成為封面人物! 紅猴講座【業績公布期找到的個股機會】/BFA3 講  者:簡志健先生(紅猴) 時  間:2016年4月9日(六) 17:00-18:00 地  點:長沙灣通洲街500號 星匯居1樓 (長沙灣地鐵B出口步行5MIN) 費  用:免費(但需要先登記留位) 內  容: – 大市走勢剖析 – 認識「立體九宮格」選股評核方法 – 業績期後的「雙優股」介紹 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
屋苑打擂台: 牽晴間 vs 浪翠園 – 新鴻基樓Round2被KO
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 牽晴間 147%, 浪翠園  107% 落成日期: 牽晴間 由恆基發展。各幢約於1999年落成。浪翠園由新鴻基發展,1992-97年陸續入伙。   From To 牽晴間 浪翠園 Jan 2015 Latest shown -1.08% 5.28% Jan 2014 Dec 2014 20.00% 8.06% Jan 2013 Dec 2013 6.06% 5.70% Jan 2012 Dec 2012 36.59% 11.00% Jan 2011 Dec 2011 9.11% 21.93% Jan 2010 Dec 2010 […]
屋苑打擂台: 陽明山莊 vs 禮頓山 – 豪宅市場觀點
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、有關空置量及供應由差餉物業估價署獲取。文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 陽明山莊 46%, 禮頓山  40%   落成日期: 陽明山莊 由台灣發展商興建,1991年落成、台商僑福企業大股東持有不少單位。近年不少年青人對近代史有興趣、更有人打算移民台灣、那估計對蔣介石的抗日歷史、及蔣公對明朝詩人王陽明有偏好之事早有認知。當年退守台灣、蔣介石在台北附近的一處山頭建舍、將山名為陽明山、而官邸命名為士林。故有些很偏向台灣的字眼、香港作為兩岸三地中的一員、不可不察。   禮頓山由新鴻基發展,2002年落成。如果各位記得許仕仁的官司、應不難記得物業由誰發展。 From To 禮頓山 陽明山莊 Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14% Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22% Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53% Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98% Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97% Jan 2010 […]
屋苑打擂台: 銀禧花園 vs 駿景園 – 新鴻基樓完敗予長實篇
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 銀禧花園 126%, 駿景園  55% 落成日期: 銀禧花園 由長實發展。各幢約於1985年落成。駿景園由新鴻基附屬公司發展,1995-97年陸續入伙。   From To 駿景園 銀禧花園 Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10% Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33% Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25% Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74% Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93% Jan 2010 Dec 2010 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【價勢黨】王榮昆:H股退市潮 – 有幾驚?
前文講到港股好似一棟都冇,咁是否大多數中資股都會籌備緊集體退出H股?咁我哋仲玩乜?係咪需要好驚港股市場被A股淘汰?我聽過坊間最驚嚇的邏輯是:大批H股退市回歸A股的潮流,會令到大陸股市越來越有效率, 多機構投資者鐘意。而港股的市場力量過咗去A股, 會令港股越來越波動, 越來越多散戶, 越來越少公司, 越來越無人炒, 然後港股變成B股, 跟住變咗無股。   真心驚。乜港股就嚟「被消失」?在得出呢個結論之前,不如撇開情緒影響,客觀地睇下發生大規模H股退市潮的可能性。   首先,所有國企H股都唔會咁搞,得私企民企先會。前文講過,只有在H股籌錢困難的大陸公司先會尋求退H返A。國企只得重組,唔會驚冇錢,更唔會私有化,所以國企退H股的動機及可行性皆極低,莫再講而家都仲有唔少國企排住隊嚟香港上市。另外,A-H溢價雖然係大環境,但係都未必普遍適用,要睇行業的。譬如內險股香港仲貴過大陸,金融股估值兩地唔係差好遠,咁呢類公司基本上唔會捉蟲退H股返去A股。   其次,公司在香港上市始終容易過喺大陸上市。A股的現行的IPO渠道可被稱為「審批制」– 新股必須通過中證監的各種行政審批才可上市。通過層層審批的新股未必在盈利能力上有質素保障,但肯定證實了其公司擁有足夠的政治、人事資源、及相關的各種無形資產。故此相對於那些無法通過審批的公司,其在估值上有顯著的溢價。   而在A股明年將要推出的「公司註冊制」之下,中證監只會公布可進行IPO企業的必要條件,對申請上市公司之盈利質素等指標的審批,則將會下放到券商。 換句話說,中證監對IPO的審批權將大幅減少,其主要角色將會變成設定標準及核對資料。而香港,一路都係行「公司註冊制」的。   再講,之前講過港股二級市場的股權融資相對A股效率好低,但H股公司發行公司債又容易過A股境內發債好多。如下圖所示,以用人仔計價的點心債為例,H股公司可以發期限比較短的債券,同埋票息肯定會便宜過係大陸發債。   (按圖放大)   退一步講,退H股重投A股其實好要好大成本的。凈係講回歸A股的部分,H股公司要首先在大陸收購A股殼股公司,一般殼價是50億元人民幣,遠高過香港主板殼價6億港元。就算是內地創業板或者新三板的進行除牌過程的ST (Special Treatment)及PT(Particular Treatment)股,也要30億元人民幣。神州控股(0861)就是收購一間新三板公司深信泰丰的殼跟住快速上到A股的。所以冇幾十億凈cash係手,想返A股都冇乜可能。   最後,公司仲要考慮時間成本及與之相關的風險。好似前文所講的拉夏貝爾(6116)選擇用IPO形式重返A股,咁就真係唔知佢要等幾耐啦。會唔會上到嗰陣,大陸公司註冊法通過咗?A-H溢價縮細?同時,在一到三年的等候期之中,退出H股等上A股的公司,除了借債已冇其他融資方法,公司又是否能承受得到?我唸好多公司係做返A股的決定之前,應該要將上述風險同成本全部評估一番。   綜上所述,我覺得不需要太驚香港會出現H股公司成建制潰散,跟住散水撤返A股的情景。對我哋嚟講,因各種理由退市的港股反而可被視為一種高值博率的投機主題。其中的原因,及具體的操作,請留意下集。   王榮(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 香港政局與投資市場關係 / WK02 http://homebloggerhk.com/17845/ 【 世事如棋局局新,中港政經棋局拆解!】 講 者:王榮昆 日 期:2016年4月16日(六) 14:00 – 16:00(WK01完滿結束) 日 期:2016年6月2日(四) (加開一場,內容待議) 4月16日內容: 1) 習李的歷史使命 2) A股股災中的博弈 3)  內地樓市爆升的邏輯 4) 香港政局與市場的關係  […]
【價勢黨】王榮昆:H股退市潮 – 點解?
今個星期出咗單新聞,指恒大地產(3333)將以借殼上市方式回歸A股。 其實3333已經係呢排第7、8間有意放棄H股的公司了。除此之外,仲有861,917,1025,1333,3386,3699 – 呢批公司一係已經退H,一係表達咗意向要退。點解會有咁多公司想要回歸A股呢? 港股市場有咩問題? 眾所周知,香港的IPO市場比較user friendly,而本港上市的公司在發行債券方面亦有優勢。但相比A股市場,H股在二級市場的股本融資(即配股、發股等運作)的效果就反而好唔理想。首先,港股整體市場情緒差,市場參與者反應差,H股想籌錢分分鐘未必籌到。其次,就算融資成功,但因為H股估值低,所以配股的價位又未必靚。呢兩條原因,已經令港股整體二級市場融資規模大幅減少了。 下圖為港交所2015年第一季及2016年第一季的港股市場融資數據。 將「集資總額」減去「首次上市集資總額」後, 我哋可以得到港股二級市場融資的總數。計算如下: 2015 1Q配股集資額 = 84,163 – 20,280 = 63,883 (單位為百萬港元) 2016 1Q配股集資額 = 80,235 – 27,965 = 52,270 由此可輕易發現,港股配股集資總額其實按年下降了18%。 相反,大陸A股係二級市場籌錢會易好多。由下圖的A股市場融資圖可見,A股在2014到2015年間,一級市場融資(IPO)與二級市場融資(增發或配股)的量皆大增。若只計二級市場融資的話,則2015年總額有近1萬3千億,按年增長差唔多成倍!可見大陸二級市場股本融資係幾咁旺。若冇其他途徑,則一間公司通過印股票去融資,雖然唔一定對股東最好,但成本一定較低。同時間,用A股批股的估值又高,籌到的錢定會多過位於本港的H股二級市場。如此一來,自然會有公司對「退H返A」呢種操作產生興趣與動機。 更有甚者,在A股市場,以定向增發(private placement)呢種模式籌錢的話,股價仲有大幾率得再彪。2015年A股有1,094次定向增發預案公佈,從預案公告日至今跑贏同期市場平均水平的有760次,佔7成。對有優質項目揸手,又有融資需要的老細們來說,A股的二級市場實在是個理想的遊樂場,暫時比H股好玩好多。 所以,當要解釋「點解H股要回歸A股?」呢條問題的時候,我唸最重要的原因始終都係:在A股市場籌錢易過係港股融資。而大陸公司建立境內的股權融資平台,亦有助於其提高境內融資渠道的多樣性,降低債務融資的風險。其二,H股估值较低,而A股市盈率普普通通都高過20倍,個別情況更高至50倍。公司可以用較高的估值發售股票,籌集到更多資金,今後也可以更高的價格減持套現股份,讓公司股東的利益實現最大化。好似拉夏貝爾(6116)呢間公司,當初A股IPO停擺,係大陸上唔到市,就轉咗過嚟香港上,而最近就正正因為上述兩個原因而再投A股的。 講到港股好似一棟都冇,咁是否大多數中資股都會籌備緊集體退出H股?咁我哋仲玩乜?係咪需要好驚港股市場被A股淘汰?請留意我們這個系列的第二篇拆局文章。   王榮(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 香港政局與投資市場關係 / WK01(完滿結束) 講 者:王榮昆 日 期:2016年4月16日(六) 14:00 – 16:00 日 期:2016年6月2日(四) (加開一場,內容待議) http://homebloggerhk.com/17845/ 1) 習李的歷史使命 2) A股股災中的博弈 3) 內地樓市爆升的邏輯 4) 香港政局與市場的關係 5) 需留意的指標與新投資機會 香港是我們最熟悉的地方,但是,香港股市的局勢近年已變得愈見模糊和詭異~~ 唯今之計,祇有將 […]
【價勢黨】王榮昆:抵押電影明星?(下)
    上文我哋講到,可以由三方面去解讀《文化企業無形資產評估指導意見》:一是令金融與文化產業的對接更加有效,二是國企改革,三是資本市場的操作。   其一,令金融與文化產業的對接更有效。此話怎講?份文件話,「影視企業與著名導演、演員等簽署的經紀服務合同,該類合同權益屬於可辨認(identifiable)無形資產。」其實,若無此文件的重新定義,經紀服務合同約定的權益,平時可被界定為「人力資源」的表現形式,跟住被納入「商譽」(goodwill)範疇進行評估。然而商譽是不可辨認(unidentifiable)的無形資產,自己不可被單獨買賣或單獨入賬,只可在填補溢價收購的數時,與相關交易一齊入賬,而且其估值好易被人操控。   講到商譽難以被準確估值的特性,就一定要提美國的一間銀行:Regions Financial(RF)。在2008年的金融股大跌市中,連高盛(GS)都跌穿100美元,唯獨此銀行尚有力防守。當大家以為這一現象的原因是地區性銀行投資取向穩健,資產負債表健康之際,彭博卻出咗篇文踢爆。篇文的題目亦好有娛樂性,叫《Regions Financial 一定以為我哋全部人都hi咗嘢》。文中指出,呢間銀行俾自己商譽的估值為115億美元,佔佢自身BV的六成,比其市值都還要多41億。在冇其他公司有明確意向以高額溢價收購Regions Financial的情況下,呢種商譽的估值只能代表其管理層對之前的併購項目胡亂作大。   由此可見,以商譽作為抵押去申請貸款,是沒有銀行會接受的。而今次文件的出台,恰恰將明星合約等知識產權項目從難以準確量化的「商譽」中抽離,令其自成一個體系,可建立獨立的估值架構。如此這般,則影視媒體公司的貸款項目透明度更高,銀行在向文化企業融資時的風險控制也可更上軌道。   其二,國企改革。無論是金融信貸還是股權投資,從2010年開始,文化產業的融資已成為金融機構業務增長的一條險要捷徑。2015年一季,文化產業本中長期貸款餘額達2124億人民幣,增速為同期全國同類貸款平均增速的2.5倍。在這種有利的市場氛圍下,勢必有越來越多的民間資本想要參與到很多原屬國有的文化企業中。這是好事。但這些國有文化企業在兼併重組、轉型發展過程中,難免會蝕底。點解?就係因為其「無形資產」的價值很難被準確評估,故此有大幾率未能被合理地反映在企業的價值中。而今次的文件試圖去訂立一個評估「無形資產」的綱領,其中一個目的亦可能係想防止國企文化產業在改革/併購/重組時產生的國有資產流失。   其三,資本市場的操作。上文提過,經紀服務合同約定的權益,平時可被界定為「人力資源」的表現形式,跟住被納入「商譽」(goodwill)範疇進行評估。而商譽作為溢價收購的餘額,往往會輕易被賣方在賬面上操控。而由於現時資本對影視行業的追逐,使得市場快速擴張,故上市公司高價並購影視公司,或以高溢價收購自己旗下的明星知識產權之現象很常見。最後其實還是讓市場參與者去為這種溢價埋單。本次出台的文件將明星的經紀服務合同獨立出來做評估,令商譽的可操作空間變小,亦可能有想把影視行業在資本市場上的操作規範化的意思。   在理論層面,上述三點皆是皆對整個影視行業的長遠發展有利。但在操作上,不少地方銀行認為,為無形資產估值的技術體系其實很難做,若要做評估,基本都要到北京找相關專家,成本太大。要在這方面建立一種完善、及被廣泛接受的估值系統,恐怕不是短時間能完成的事。   王榮(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。   香港政局與投資市場關係 / WK01 (完滿結束) 講 者:王榮昆 日 期:2016年4月16日(六) 14:00 – 16:00 【==== 世事如棋局局新,中港政經棋局拆解!====】 香港是我們最熟悉的地方,但是,香港股市的局勢近年已變得愈見模糊和詭異~~ 唯今之計,祇有將 Puzzle 的碎片重組拼合,才能將表面錯綜複雜的財經政局理順, 然後一脈相承的事件自會陸續進入眼簾,使得閣下能隔岸觀火作璧上觀。 清楚「點樣玩」之後,你可自行決定「繼續玩」或「唔再玩」。 現時坊間「支爆」的概念有點簡單粗暴,可幸我們所盤點的因素和邏輯依據, 都是言前人之所未言。 1) 習李的歷史使命 2) A股股災中的博弈 3) 內地樓市爆升的邏輯 4) 香港政局與市場的關係 5) 需留意的指標與新投資機會 James @ 新城數碼財經台訪問(2016-03-31) 報 名:http://bit.ly/1OS7g6C     填寫:姓名、電話、E-MAIL、講座編號WK01 
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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