諗sir人生階段信箱: 已解答474個案
容易買樓的男人 #686
Thank you very much for your previous reply. - 關於本人財產(2014年1月): A. 07年買的房子樓齡35年現約360萬, 欠款約200萬,25年抵押 (自己名下) -每月分期付款9千但有租金收入8.5千. B. 12年買的房子現約460萬, 欠款約240萬,25年抵押 (自己和老婆名下) -每月分期付款1萬自住. C. 40萬RMB定期存款, 4萬iBond, 5萬股票,5萬黃金和10萬現金. - 聽諗SIR意見,明白現金過少,故本人決定出售my 舊樓-A and 套現約200萬現金. And the current assets are listed below(2014年9月): 樓房B自住每月供1萬 48萬RMB定期存款,6萬iBond,6萬股票,5萬黃金和200萬現金. 家庭月入為5.9萬 剩餘購買力為($59000*50%-$10000)/10000*2.59=5.05mil - 購買三房太貴了, 但是我的妻子不想租, 下一步我能做些什麼, 等待樓價調整或有何收息方法? 請幫忙幫忙分析!! 多麼的感謝您 !!! - ANSWER: 筆者在本年初解答讀者問題,賣樓後有200萬現金。對於一個家庭月入近六萬的殷實香港人可作什麼? 讀者現有一間樓,借貸力剩餘應是先減去債項再乘以2.59常數的,應為6.34mil。下一步就係要為自己爭取更多現金為等機會出擊。再解說一下讀者現在位置: - Strength: 賣樓後有不俗現金在手 […]
中年翻盤求出路 #685
諗Sir , 你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚, 如早十年前有如此好書相能遇上,肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年2013年4月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓,  220 萬睇到現在308— 310萬 (叫價已叫330 啦 ,上水,粉嶺區2細房太約470—520呎建築,實用只有360—400呎上車盤) 每次睇樓,我老公都話仲咩咁心急,價又貴,只有等了又等……….,做了心急人,好似今日再睇樓咁,粉嶺中心,業主叫315,租客今11時剛搬走,下午3時已309萬已賣出了,追也追不到啦,上個月先成交283 — 295萬。太過份了!   現小妺以下難題,請諗Sir教路 : 現住居屋3房,已供完,每月有5千可以供樓,現有100萬Cash,另老公公務員,有十年房津,每月太約有4千,但樓必須自住。  1)想自我升價,如賣出自住居屋3房,未補地價,只有250—280萬,家對面私樓3房,最平都要  430—480萬,相差180—200萬,但實際相差實用只有50呎,分別只不過多了一個厠所,  廳大了少少,十年房津50萬,人出雞汁,我哋出雞,都唔未化唔化算 。  2)或+不選擇十年房津,直接買入上水,粉嶺區2細房收租,如租給本地人可租9000—9500,如租比      大陸學生,一年約可租1萬,但因老公係公務員,不能有任何不合法的行為,必須交足15%租稅,另加上700管理費,2細房每月成本都要1.1 — 1.2萬(計供30年,3%),收1萬租,不能自已養自已,好彩現有樓自住, 每月不用供樓,每月可有5千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3成, 心大心細, 小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水,粉嶺區2細房300萬 - 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦.  )  誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !   等了又等……….的心急人 小妺上 6月30日2014年 ANSWER: 同意讀者小妹是心急的,講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題,問題在於小妹同不少港人一樣,希望買樓賺價,希望搵筍價低入高賣,對自己能否承受該投資物的風險一概不理。 - 呢句說話你聽過李超人up過n次,聽落十分刺耳,可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工,幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入,莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析,事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住,佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。 - 請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程,方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失,是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局,間樓業權結構又冇問題,就去買。 - 其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。   不好意思都講句,大家今日面對的煩惱,都係因為當初想慳返少錢幾個。 1. […]
晉身老有所依的安樂姑婆#684
諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. - 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: - 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 - 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 - 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 - 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 - 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727

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沒佬大翻身 #683
諗Sir, 您好! 本人31歲:收入25k/月,太太:17k/月。(除樓按外,無其他債項) 200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨) 2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m,9成上會利率2.25%),現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出),扣除供養父母,每月有約8k儲蓄。 - 一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書,唯: 親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住),眼見如放售樓房有近10年儲蓄,及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢,考慮襯市場成交反彈(較旺)出售,套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高,擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手,9成上會後(家人入住,會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。 曾考慮加按,但因只可加按至樓價7成,套出100k沒甚作為,如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行? - 還是放售後用盡所有儲蓄,用太太單名5成購買上會再出租物業,產生多8~9k銀行認可的收入,為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄,需重新儲首期) 還是一動不如一靜。 希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。 謝謝, 心大心細煩惱人上 ANSWER: 讀者2012年九成上會買入新西樓房,2014年現今可按至七成只套有100K現金,沒作為。這也是的,大家有留意銀行現時做按揭較難批,反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的,最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件,長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%,即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%,即借出收回息口不比資金成本高,所以不少銀行已提早收爐,中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買,減低PANIC BUYING的情緒之外,計好自己買唔買到樓,買樓之前算好借貸力為上策。 - 同意讀者加按套十萬不如借私貸,所以不搞也罷,律師費都要$5000。當然讀者也是賺了,由欠九成既樓降低都欠七成,惟在現今房策下樓只可加按至70%,所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil,儲蓄睇哂只28萬,算係典型受困香港人,即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬,呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄,仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨,唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女,人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人,點去「沒佬大翻身」呢? - 既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住,二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事,但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲,再循規蹈矩咁做,佢真係會有出路嗎? 樓要賣出,不過唔係賣比其他人,而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人,可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓,都可將原本新西住宅「按」至樓價90%,即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬,即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。 - 那新西自住樓比家人住,按揭同收家人的租金應可平手,該房在2012至今的升幅已釋出,73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩,有間平價屋租點算? 比著筆者,會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會,就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息,100萬應可收12-15%年回報,即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380,每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作,因為輸都不見有咩可輸。 - 當然讀者自己有親友提供住宅,那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬,即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000,那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手,原本間新界西欠貸水平又下降了,如樓市適量下跌,才領軍出關博殺,九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間,話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道,唔通旨意老闆會幫你發達!?
20歲月入5萬之後的路 #681
諗sir你好,這兩個月有睇開你既文章,亦開始上你既堂,獲益不小,十分感謝。 小弟剛廿歲,大專剛畢業,與女友感情穩定。由於我倆一年前已返兼職,本身讀音樂,亦搞音樂,因此都有小量儲蓄,不過就不是固定每月金額,始終是自由身人士。 - 小弟現每月有大約五萬人工,女友一萬,兩人相信還會有增長,尤其女友。現時儲蓄有一半在股票,其餘有人仔定期,港幣,共約二十萬多,金就不會動的,因此不計。每月與女友大約用一萬,九月會俾家用,不需太多。由於暑假會正式開始工作,九月底希望會有三十至四十個的儲蓄。 - 小弟目標係用一切方法滾大錢,最終想錢搵錢,因此接受高風險投資,而且感覺還年輕,nothing to lose. 心也想五年內置業,一來為未來自住,二來想過在有能力之時買來収租。但對樓真係唔多認識。有想過現在就買平價的樓,首期家人可代出小小,因為驚樓價越來越貴,家人亦有穩定收入,可代自由身既我做九成按。 究竟我應該點樣運用我既錢,投資應如何分配,最後達到有樓,同時又錢搵錢呢?十分感謝。 來信者:普通九十後 answer: 20歲月入5萬,真係幾叻仔! 當然讀者教琴收入不穩定,這也是他要改善的重點之一。先講兩件事,一是覺得讀者做得好既,就係行左條香港人少行既路: 搞藝術。現時太多人畢業之後一心想打份寫字樓工,無冷氣又話唔做。導致一些洗豌、補鞋、又或教琴這些不好用機器替代的工作反而搵到錢。白領中產會向下沉已為事實、每次裁員都係一些人工高的管工,像匯豐都選「三條四」:4年年資40歲四萬幾蚊人工的! 有賴excel老闆已可更易管理下屬,未來一間公司只會有老闆同跑腿。 - 第二件事係覺做得差既,就係滿腦子只係錢。當然對於一個廿歲的年輕人實屬正常,惟年近30時要改善。當然筆者在堂上說自己都十分貪錢的,可是你越想找辦法搵錢,你越搵唔到,或者只放工去seven做散打的工作,人生格局不會因此而改變。那想錢到應作何法? 去幫人。上次同陳振康先生係茶記吹水,身經百戰更坐係上市公司頂層的他亦同意比錢可以係代表了你認同一個人、想獎勵一個人。而正在辦公室的你、做了什麼廣為人認同的事? - 筆者認同25歲之前應多做賺價工作。賺價方法,可用股票及期權。不少人都想抄小路行捷徑,那應選取最能以小博大之工具,此為期權,最虛無物而產出的價變為最大。可惜大部份香港人投資選最就手的股票,筆者仲未識到好多只靠炒股就搞掂成世洗費既人。讀者買股票要有個方法,對一間公司的升跌分析,有三個角度: 基本分析、投資分析同財技分析。學習宜由基本分析學起、正規咁了解一間公司何謂賺價? 盈利預測如何影響股價。不少人本末們置,先看一間公司搞出來的財技,想鑽空子同上市公司主席共富貴。結果當然係「成為香港一千個上市公司主席之一」。我們股民百萬,如果上句行得通既香港就唔只得千餘間上市公司咁少。 - 筆者絕不是否定買股,但工具要用得正確。當頭幾年花錢花時間係股市賺點經驗後,讀者對自己能否賺價一事應有個預計,不少人因而更腳踏實地做人。一般人在年近三十時錢應儲得快了,讀者亦有個好開始廿歲已賺5萬一個月,希望能從現時控制每月只用月入一半去買股賺價,另儲蓄現金30%。假設過了8年人工冇變,到時都儲到96*(50000*30%) = $1440000。即近百五萬在手。相信不少人已參考過<收息論>當中的case23:百五萬收息攻略。 - 讀者如28歲有此金額,40萬就作首期九成上會買樓,行趁後生借盡的道理,記緊要放低擁有豪宅的虛榮。要住就住係半山、唔好搞d不文不類既假豪宅。另豪宅租務回報一般較低、需要對錢無視之人仕才可入住。又或自己可租豪宅而投資舊樓,希望大家明此道理。 - 用左40萬而淨低100萬,到時樓市低可再買一間,同未婚妻每人一間九成上會。或到時辣招已撤,買樓借錢係好易的事。假設有100萬係手又唔想買樓,不妨學其他師兄踏上收息之旅,100萬保守都收7000蚊,或進取可收至15萬一年,即年15%回報或月12500,隨時贖回。當然佢後生更可做些有年期的,回報超20%,更是有人保本。點都好,有一百萬係手,月收$12500月月11號入落戶口令人更安心。當你有三份此類收入,即每月產出之正現金流多過你自己打工份糧,咁咪可以同老闆say goodbye,做些更有意義的事。 - 那借鑒了不少師兄之經驗,年輕人條路應咁行嗎?
無樓中年求救 #672
剛上完諗SIR的地產課,獲益良多,希望相逄未晚! 本人現況: 年紀: 35歲 月入: 44K 現金: 1.8M 澳幣: 0.4M 股票: 1.0M(蟹了大籃籌) 每月可儲 28K 有公司PLAN可零首期0.8%息 之前對樓市的無知,由08年一直觀望到現在.結果是被市場重重的懲罰.當初3M可買到的,現在要6M,已經不用諗了.本人明年結婚,有置業的需要,目標係4.5M內的樓,是否太合適呢? 本人對黃埔花園有興趣, 請問該區有潛力嗎?   女友因有自往樓要供, 每月只能提供5K現金. (1) 等年尾樓市調整(愈睇愈冇可能, 現在又話小陽春了), 買入4.5M樓, 再把現金買債收息. 即使將來加息都能頂往 (2) 買入3.5M樓, 3成首期, 出租. 另再租平少少的樓等調整   answer: 首先,將錢買債收息,將來加息都未必令你頂得住樓價向上/下的。理據如下:   讀者就是無趁後生買間樓、更試圖用自己個腦去諗贏大市,最尾結果佢自己都識講。由讀者來文他的人生有三件事要盡快解決: 1. 對沖樓市再升風險。2.準備中年入息突然被裁。3.攪結婚。   對沖樓市再升風險 中原城市指數的成立就是為了將樓市升幅用數字量化,等人好似恆指咁買升買跌,賣樓者可補注「call中原城市指數衍生品」去對沖再升風險。當然因樓市成交不比股市透明,故搞左17年都搞唔成。現在無樓者,宜買樓。有1間樓者,宣購入一關連性同樓市極高(correlation>+0.8)之投資物去對沖樓市再升風險。即在香港其實有易於購買的證券是同樓市同升同跌的,在一拆二睇市收租班(買樓103)有說明。講返讀者,零樓再手那什麼對沖都唔好搞,買間市值四百餘萬的c類單位,市場供應較少,價比較硬,九成上會。   年尾究竟調整與否都應買,放棄睇市入手心理。在香港,未搞定自住樓唔好學人睇咩樓市。反正九成上會,首期極少,就當睇極400萬餘既樓都不合自己住,那租比朋友。一邊供等於租客一路將佢份糧每月進貢,而家香港人,得一份糧已經唔夠用。原因係大家賺既銀紙正快速貶值,政府知而不言,唔通要特首親口同你講打工係冇用? 讀MASTER係冇用咩? 我係特首都想你班老襯每朝準時返工,少d打風。   所以一邊打工,一邊租樓,只好說你情況為同時比包租公、特首同老細月月搵笨。當然如你本身已有樓在手再去租第二道、或根本錢太多,咁就當幫下包租公每月幫佢供左間樓佢,完成任務後和平退出。黃埔花園係不合買既,過去亦有不少人問筆者好唔好買d將會有鐵路站既樓,其實黃埔樓係2012年筆者最後一次有睇,依稀是469呎賣469萬,呢間樓個客房,真係要訂造床先入到。個陣已經炒貴一浸,而憑大家係報紙睇到既cheap content什麼鐵路概念,你認為七蚊可以幫到你發達? 當然筆者個blog係唔使錢的,仲cheap。所以係文章資料程度會相應調較。   準備中年入息突然被裁 年近40都係人工低d好。筆者可真認為繼後生要自願減人工申請公屋外,中年人都要自願簽野減人工。你唔係40歲前為自己準備好被動收入,萬一裁員殺到埋身真係好冇預算。讀者呢個1.0mil買股票,敢問買足十年比左佢什麼? 在筆者眼看大部份人投身股海,成世人夾埋唔輸錢已算萬幸。今日恆指進逼25000點,半年之後邊個能笑到最後都未知。所以讀者原本買股舊錢,宜將1/3買進取beta值高的賺價股。買股一定要識選股,唔係求其人地中銀你又中銀。點知2388同3988都未搞清。2/3錢宜開始利用ETF收8%年息。66萬收$4400。咁既組合月月收錢,個市升因為將購入股票beta值提升了,在賺價方面同原本冇分別。   […]

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買樓換樓必要參考個案 #680
  諗Sir,很高興能看到過你個Blog,上左一堂“買樓教學課程“,獲益良多,已即報左“即買樓103″,現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性,望能給小弟寶貴意見。 本人,太太和兩歲兒子住鑽石山居屋,外父外母住馬鞍山居屋,家人需要$1,000,000應急,所以他們決定賣馬鞍山居屋套現,基於想兩老毋需擔心以後住屋問題,而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。   - 本人和老婆一同搞生意年半,兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位,2012年7月自由市買入已補地價,月供12,000,現估值約4,550,000,尚欠銀行2,870,000。 外父大陸搞生意,一半時間不在港,外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋,綠表買入未補地價,現已供完,現估值約2,800,000綠表價。 - 我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金,一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡,最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費,我和外母一齊上會,按59%,按揭年期30年,我負責供樓,大概可買到7,000,000既單位。 1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎?其實本人希望能為未來開始新的投資項目,希望能夠錢小朋友將來可外國升學。 2. 如果用這個方案,賣兩個單位再買返個單位,呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎? 3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法? - ANSWER: 讀者呢個想法不少人都有,就係賣左自己間樓,再買間大D既樓,細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>,你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓,要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕,樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟,所以再參考前人經驗而不稍加改善,就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗,真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高,養有「不死身」更有能無視樓市上落,否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。 - 讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房,再脅有手上5萬現金,真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎,讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意,賭博心態稍重,可是筆者見不少老廠客,都係手持四間供滿既樓,每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的,盤自己生意唔蝕就算。所以,五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。 - 黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係,離島區空置率急跌,將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 西貢 6.2% 2.7% 4593 - 那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好: Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會 […]
100萬夠買樓再住三房 #679
諗Sir:   你好,一個月前無意中拜讀了你的博文,獲益良多。本人有感一直以來的理財知識貧乏,一知道諗Sir近月有教授收息及買樓之課堂,已即時報了名!但由於理財確實需要做足準備,故本人想於課堂開始之前,先請諗Sir就本人目前財務狀況做個分析,好讓於課堂上所學的能夠更容易套用到自身當中。   本人現年36,已婚,月薪29K,另沒報稅收入每月大概10K 太太年齡相約,月薪35K 現下沒有小朋友,但有意於一兩年內迎接小生命 XDD   財務狀況: 1) 2011年以2.5M買入青龍頭兩房單位自住(太太一人名下),30年樓齡、借9成、Hibor+0.7、30年攤還,現市值3M 2) 兩人手頭現金大概1M 3) 家庭洗費不大,扣除供樓、雙方父母家用及其他支出後,兩人每月可儲共20K。 4) 本人於內地有回遷房收租,每月有4K人仔租金收入,市值則不清楚。 5) 本人另有400K人仔於上年在內地工商銀行買入了保本保息的保險產品,2015年年底後可贖回,回報大概4.9%,保息息口為2.5% 6) 本人另有50K人仔在年初買入了類余額宝的貨幣基金,回報大概4%,貪其流動性高(T+1買入贖回),買入贖回管理費全免(暫時),   現就上述的財務狀況,有以下想法: 1) 有打算以手頭現金以本人名義買入同一屋苑現價價格為3M-4M的物業出租或自住,根據樓換樓書中所提及以時間貶債的做法,打算借9成,30年攤還,現階段是時候嗎?因現在距最高位還沒有跌至一成的情況下,有點心急。還是多等一會? 2) 由於對內地的房地產市場不熟悉,所以一直沒有去管理內地之物業,雖然目下可以帶來正現金流,不知諗Sir有沒有其他更好的安排來累積財富? 3) 內地每月大部份的租金收入,年初開始都用來購買上述的貨幣基金,期待上了諗Sir的收息課後能學會如何在市場上尋找高息方案。但有一問題,就是是應該把人仔兌換為港幣來購買高息產品?還是在內地尋找類似的債券,那個比較好? 4) 看了好幾篇諗Sir為網友解答的來信,知道自己於內地購買的保本保息的保險產品,可能會有些隱憂,希望明年贖回時沒甚麼其他收費吧   先謝過諗Sir了   ANSWER: 又係一個殷實既香港人,月入夫婦每人約三萬,手頭又有些少現金,點搞呢? 首先想靠樓食糊就要去睇下樓,樓市市場數字及觸覺不像股票咁睇報價機就見到。讀者在2011年買入一間樓2.5MIL,到2014年先市值300萬,其實都係頗差的投資。需明白買樓除了是消費行為、亦是投資行為,再深入想想、自會明白點解舊樓回報較高、更有港島區有人肯出8000蚊租80呎套房之道理。(自8月25日東方頭條。資料未經核實)   2011年尾中原城市指數報約85點,到2014年現報約125點,升47%。青頭龍及深井一向係好睇唔好食,搬入去會被大海景同15年樓齡新鴻基樓吸引,可是路網限制了外區人流,所以不見有水籠浸升之象。如讀者2011年買入其餘區域,250萬樓跟大市已升至3.7MIL,那如有人有此3.7mil情況,再加上人工在合共少於五萬水平或更低,可作之法係將原住宅轉按及同時申明轉出租用途,同時將結欠補至市值50%之下,樓房即可告出租,為的是一張簽實之租約,保守計3.7MIL樓租出$12000元。此作法令(29000+35000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL的借貸力升至(29000+35000+12000)/10000*50%*2.59 ~ 10MIL。如看倌家庭收入是50000元或之下,行此法令你借貸力增加了,更是第三間樓前必作之準備(因借貸力唔靠租約根本上不到3)。而讀者是剛好交界、更可惜是樓升太少,如果要令結欠少於50%之下轉投資用途要先補超50萬的資金,所以對於讀者此法不宜,另外更不應越踩越深,再買一間青龍頭,真係要自己人工再升一倍先有得再搞。   另外,<樓換樓>呢本書係冇教人將九成抵押的樓房租出的,真係唔好亂講。此是為不合規。另外讀者已有餘額寶加內地理財產品,萬一內地經濟真下行再加埋香港樓剛九成上會,難堪情況不敢想像。關於樓市走勢的看法,剛出版的<經濟一周>有跟進,就要維持此升浪未見長久的看法,樓市走勢跟政府公佈的一些數字是有吻合性的,而詳細在下班買樓103再說明,10月25日班已滿。   如筆者自己,真係會考慮係未有小朋友之前賣鬼左青龍頭算數。買荃灣或青衣或屯門 都好過阿邊度,冒死相諌。青衣翠怡,根據中原網上資料2012年年中實呎7400,現時9200,兩年都升24%,此處的社區配套更比青龍頭好。讀者換樓,要先比DOUBLE印花稅,惟半年內完成買賣可回贈一半。翠怡300-370萬都有選擇,而由於之前做錯決定,買入三房不可,租入三房尚可。但無論出去租定買,自己都先要有間樓係手,否則樓市再升,真係不敢解釋。另一個原因要賣青龍頭,係因為讀者換貨之餘可將困於該房的錢盡套出、有300-約220=80萬,而買翠怡只付40萬首期連稅(稅要六萬幾),可淨40萬比自己係手。另外不要在意原有的低息HIBOR PLAN,真係未有能力去揸埋呢個著數係手。   關於青龍頭筆者再順手查埋,其實2012年至今實呎均價都升20%,那不知是否讀者因層樓及景觀致市值限在300萬。最後樓者考慮用太太單名持有青龍頭而自己又單名買另一間,不建議。因為在未有新租約加強家庭借貸力之前,夫婦每人一間三百萬各上近九成已令全家借貸力在旺市近消耗盡。   搞好借貸力就作收息,讀者如只予少於50萬想投入債基、或50-100萬投入債基,都有不同處理手法。惟收息率已在堂上授予為10.8(堂上計出了)或更高之15%。人仔係難處理,只可收約年10%max,已在堂上言明。那套出40萬再補原有資金60萬即100萬收$10000-$12500一個月,其實係翠怡買返黎間屋自己住又得,或用呢12500出去租三房都得(可能要補些少錢),真係一百萬現金可令你租到三房。所以計埋首期呢40萬呢,其實140萬懂得用及控制風險,已搞定「有樓係手」及「住係三房」兩件事。另幾年前買樓大賺既人,當然有更強勁做法。
師奶仔如何處理$100萬 #675
自幼不懂理財,讀了homeblogger文章,比阿媽自少教的一套:全部錢放進樓宇按揭跟錢行少借錢似乎更能有效理財,與朋友細讀此blog,互相討論交流,大家也覺獲益良多,從以前不懂亦不會理財,到現在相信遲起步比不起步的好。 - 師奶仔對理財理解力有限,已盡量爬文,閱讀了”樓換樓”及”進擊日本樓”,並報名上八月份收息課,望將勤補拙,先問問題,好作預備。得出以下總結: 本人36歲,新制公務員(強積金我1政府3),月入38000,房屋津貼可取十年,每月$5500;丈夫40歳,自僱人士,有報稅,大約月入30000。 家中有4歲兒子及傭人。 - 原本一直租樓,每月租金$18000。始終有住屋需要,要鄰近家人,今年頭以本人單名買了太古城細三房,650萬,家人年息2厘借$200萬給我,每月還息大約$4000另$10000本金,如有困難可再商量還少一些。銀行按揭$420萬,30年,P-3.1%,月供$16000。 借貸力: 38000+30000/10000*50%*2.59=8.8mil 在旺市只用一半借貸力,現已用盡。 如計錯,請指正。 買樓後儲蓄少了,又要還錢給家人,現只餘每月$6000儲蓄。 手上有$100萬現金 我們希望這100萬能取年息10%-15%幫補家計,增加現金流為目標。 - 盼望諗sir給予意見: 一半錢買日本樓,另一半錢放債基方案?還是全100萬放債基方案? 如樓價下行,希望幾年後以此100萬用丈夫名義多買一間樓收租,未知是否可行?方案如何建議? 還是有其他更具建設性的提議? 有1份純儲蓄基金,跟銀行做的,隨時可提取,銀行每月供$1000(供了42期,現值$48170)息率不懂計算。究竟是否值得繼續? 謝謝指教,感激! ANSWER: 讀者係兩個月前報名收息班兼問埋個案,而家上8月堂又排到答佢個case,時間剛好。首先師奶仔對息率不懂計的投資物、為何要投資呢? 你話買股票就話估估下,可是用債券、保險(其實都係債券之複合品)收息,全利息及回報點黎係可以清楚明解的。 - 年頭搬左入太古城,幸運有屋企人借200萬出黎,自己首期只放了30萬,簡單而言係借足620萬,每月還款約為16000+14000。對讀者而言是超多的,因為之後儲蓄只6000元,影響了理財格局。最大問題係: 兩公婆因住而坐死左620萬借貸力係底。其實當初只要將屋企人的200萬收下息、保守計都月出$18000,自己再補六千蚊即可租太古城同類單位(年頭6.5mil可入手應是六百幾呎細的)。到時兩公婆仲有(38000+30000+5500)/10000*50%*2.59=9.5mil借貸力,兩個又未有樓係手可每人九成上會、真係大把世界。 - 如果你問筆者、本人原意是大家先用買樓教學課程的知識為自己情況打脈後、「食藥」改善增大借貸力後,再將餘款利用收息課程的方法去增大自己月入、完成提高個人現金流,達成財務自由的任務。可是讀者年初夾硬黎,原本政府只予4.2mil借貸,就問屋企人借埋2百萬,更購入B類港島細單位,心又再沉一沉。要勉強幫助一下,第一當然希望丈夫的收入是虛報,真正比三萬以倍多,咁就可以解決。 剩低一百萬,是不可買足貨全投資的。在現今恆指25000點、中原城市指數125點(政府公佈樓價指數~250點)情況下,如買齊貨遇上大市下跌,恐怕到時讀者未必有能自己搞掂。可幸是讀者入手太古城後樓升了,讀者係有方法將其行一拆二之半法而將全數九成價值套出的。可是? 讀者的太古城已是單名,如何一拆二? 如何九成套出呢? 先賣個關子,另外讀者在下年初前仍受制SSD,所以現在可求知但方法未可行。 - 講到最尾都要交待下一百萬點攪,讀者令自己全部野鎖哂係一間樓仲要自住,所以只得番一百萬可諗下。對於日本樓、未攬好香港真係唔好太多心。佢可以將一百萬的一半投放於債基,收12%年息,月收$5000。當幾年後樓市真下行(假設跌30%),讀者的太古城樓負資產緊(當時應市值五百萬以下而借貸為620),如果到時佢仲有心情再買樓更想九成上會,佢理論上係可以再用幾十萬比首期用先生名買多間的。 銀行的錢取回吧,月供1000,儲都冇用。希望債基提供的5000-7000月入可改善現在低儲蓄之情況。當然如果屋企人再有2百萬借出黎比佢沖走每月供款,情況可不同。此案有另一番揭示,大家好要知道自己能力再做未遲。 - 1. 先計劃理財、後行事。幸好讀者用單名上會,2015年先有得再諗。 2. 如果真係要住一間自己負擔不起既樓,不如租。唔掂即撤。 3. 理財你可以話成世都冇需要。可是如果理財不善,可令人每日辛勤打工的成果盡毀。

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晉身老有所依的安樂姑婆#684
諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. - 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: - 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 - 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 - 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 - 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 - 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727
40歲無樓揸手套息捱落去 #682
  諗Sir你好,小弟買了 你的“樓換樓 “ , 看了你的文章,了解樓市罝業的例子, 覺得很有用, 所以希望你也可以幫助一下小弟,看看我的計劃是否可行。 本人在08年賣了自己名持私人屋苑單位 , 賺了1.2m , 之後一直租樓住, 租了6年, 現在租金HK$20k. 本人38歲, 月入$60k . $500k 股票,$1.2m cash., 每月可儲 HK$20k . 太太38歲 , 月入$60k . $0.7m cash, 每月可儲 HK$15k . - 本人與太太 聯名名持有$2m cash. 沒有欠債 . 有一位女兒, 7歲. 以往都是投資股票為主, - 因為覺得樓市并不如之前專家講大跌5 成 , 但如要買了現租住單位, 要HK$7-8m 左右, 認為如下跌10% , 便損失大 現想買入$3m 樓收租, 用單名名義買入,一些在沙田區, […]
80後結婚置業的煩惱 #676
看了諗Sir 的blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下 情況如下 - 本人 職業 -金融會計 年齡 – 29 每月人工- 50,000 (連bonus) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (10,000) 流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000 非流動資產 – 300,000 結婚支出 – (250,000) 負債 – 300,000 Tax Loan@1.7%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動 伴侶(未結婚) - 職業 -金融會計 年齡 – 29 每月人工-平均30,000 (連commission, 但不固定) 每月個人必要開支 – (4,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 […]

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容易買樓的男人 #686
Thank you very much for your previous reply. - 關於本人財產(2014年1月): A. 07年買的房子樓齡35年現約360萬, 欠款約200萬,25年抵押 (自己名下) -每月分期付款9千但有租金收入8.5千. B. 12年買的房子現約460萬, 欠款約240萬,25年抵押 (自己和老婆名下) -每月分期付款1萬自住. C. 40萬RMB定期存款, 4萬iBond, 5萬股票,5萬黃金和10萬現金. - 聽諗SIR意見,明白現金過少,故本人決定出售my 舊樓-A and 套現約200萬現金. And the current assets are listed below(2014年9月): 樓房B自住每月供1萬 48萬RMB定期存款,6萬iBond,6萬股票,5萬黃金和200萬現金. 家庭月入為5.9萬 剩餘購買力為($59000*50%-$10000)/10000*2.59=5.05mil - 購買三房太貴了, 但是我的妻子不想租, 下一步我能做些什麼, 等待樓價調整或有何收息方法? 請幫忙幫忙分析!! 多麼的感謝您 !!! - ANSWER: 筆者在本年初解答讀者問題,賣樓後有200萬現金。對於一個家庭月入近六萬的殷實香港人可作什麼? 讀者現有一間樓,借貸力剩餘應是先減去債項再乘以2.59常數的,應為6.34mil。下一步就係要為自己爭取更多現金為等機會出擊。再解說一下讀者現在位置: - Strength: 賣樓後有不俗現金在手 […]
個案給在本blog起始出發的讀者 #673
諗Sir, 你好,想請教樓换樓的利弊?現有新界樓市值約1100萬,欠銀行200萬,全家有2M現金,為兒女已搬去何文田,現把新界樓放賣,用月租$17000租了俊民苑,現問以下情況: 1) 賣出自置單位套9M再到何文田入12M楼,改善居住環境,因全家六口。 2) 賣出自置單位套9M再在何文田入間9M樓(小一點),再多入一間俊民苑作出租。 2) 現住樓出租30000/月,再租俊民苑至兒女畢業6年後,再搬回。 3) 現住樓出租30000/月,再買俊民苑,兒女畢業後再作打算。 家庭月入約十五萬,現供樓$18000,没其他借貸,但除去日常開支每月只能儲3萬圓,本人想退休前有一自住兩出租作退休開支。 ANSWER: 星期六選件easy job作回,因為不想長答。讀者其實只要學其他人咁係本BLOG先爬文,可能已找到答案。筆者在買樓的見解,是要先知自己荷包有幾錢,才去作出買賣樓房決定。那點會有人連自己有幾錢都唔知? 現金幾多當然可睇存摺,但人買樓好多時要借錢,所以除了自己現金要計及借貸力: - 讀者150K月入,家庭借貸力為: 150000/10000*2.59*50% = 19.4mil 而新界樓只欠2.0mil,欠貸比率只為2/19.4 = 10%。在旺市人建議人維持借貸比率在50%之下,建議讀者持有新界樓。為什麼是借貸比率在50%? 參考<樓換樓>當中「樓市必勝法」一個案。有人可將上句視為筆者為書本所賣的廣告字眼,可是在書本根本斷了市之下。就當有人肯付費買書,你都要等月尾才在書局取有。有不少到堂同學更笑言咁大個人都未試過係三聯預訂書買的。那看你對自己錢銀會不會找方法優化處理。 - 欠債可以是好的,書本或blog對此概念已有解釋。美國佬都不斷欠債,邊個同佢每月還錢? 就係閣下。那你會否反手做美國佬? 加入讓時間將債務貶值的概念? 閣下自決。 - 賣出單位再租何文田,係一個令人遺憾的想法。可參考書本「為樓傷感情、賣樓前醒定」。較可取是將新界樓加按,即能取出220萬。按揭供款增至$16000,而220萬作收息,12%-15%月息收25000-27000,總之每一百萬收每月$10000息是各師兄正享有的。那讀者有27000多出了,而供樓只係由月供8000增至17000,所以27000用作付多出了的9000供款,仲有19000淨,夠哂比何文田樓的月租。所以呢….識做根本連租都唔使比。 - 當然有個更優化的方案,是將現新界西賣走的,套回900萬。用240萬買保本收息案,參考jackson師兄在本blog的「32萬。11.4%。低風險」個案,利用債券將240萬港幣收11.4%息,即月$22800。而淨低900-240 = 660萬,入手兩樓而當中只付某成數的首期,每間可淨收$11000。最後有400萬淨不妨債基,都話係每100萬月收$10000,那即400萬收$40000。計埋每月可收$22800,保本。樓又月淨收$11000*2,樓市跌回一原指數90點前都唔使補錢。仲有債基提供$40000,所以每月收成40000+22800+22000 =$ 84800。而仲有新界樓月月交租。那讀者不禁問? 咁辛苦返工為何? 其實方法早在本blog。 - 讀者應作的是認真睇睇筆者在本案引用了的文章,佢拚命咁搵返黎呢15萬月入係可以有辦法取代、或倍出。明白大家太忙、問題未必可詳細地寫。所以讀者短問用了本次答題quota,為表公平再有follow up quaestion要等更長時間。
40歲仍無儲蓄的人 #669
諗 SIR 您好, 近月有幸開始閱讀你的文章,如獲明燈指引。怎樣善用資源,令資產增值對我一直是難題。希望諗Sir 可以指教,給我意見。 我今年42歲;丈夫同齡,有一個小朋友7歲。我月入$54,000,丈夫月入$65,000,我倆雖有穩定工作,但非專業人仕,將來退休只有MPF。每月開支後,所餘無幾。現在有家庭、有車有樓、照顧家人、交最高稅率、手停口停,所以我很希望可為將來家庭和自己打算。   丈夫不愛計劃,沒有儲蓄習慣,他說只要身體健康,便能工作有收入。他每月收入大部份花在個人消費 (車、朋友消遣、供養父母等) ,並負責供樓(每月2萭),但沒有給我家用。而我雖要負責所有其他家庭開支(衣食住行、燈油火爉、差餉、管理費、小朋友洗費\學費\活動費、工人人工、供養自己父母等。另外,我亦堅持每月儲蓄1萭元基金户口,希望小朋友將來可外國升學。剩餘的扣了交稅儲蓄後,我每月只剩$6千元個人開支。現財政狀況如下: 1)    自住深井三房單位是我和丈夫聯名物業。2006年結婚時買入,現估值約6.8M尚欠銀行 2.6M,月供2萭由丈夫負責,仍要供13年。除按揭外,我倆沒有其他負債。 2)    我每月儲蓄1萭元,基金户口現已約有$750,000。丈夫儲蓄,不清楚,應有10萭左 3)    另外,我有股票$100,000、外幣加人民幣户口的$100,000 4)    MPF户口約$550,000   2006年結婚前,我自己個人曾擁有一間位於西四小龍的6百幾尺單位(當時約2百萭資買入,9成按揭) 。丈夫當時亦擁有一間自住屯門綠表居屋和媽媽聯名。可惜,買入深井單位後,我和丈夫先後地把單位放售。我把放售單位後賺的錢,投資入深井單位,以減輕每月供款。而丈夫屯門的居屋更要補錢才可以離場。     丈夫喜歡深井,覺得風水好,亦覺得自己不懂和沒有資金投資,所以不打算搬和買賣物業。他每天駕車上班,公司亦近深井。但我的公司在港島南區,小朋友的小學在九龍塘區,我倆每天上班和學習都十分不方便。最近,奶奶身體轉差,更由旺角搬到我家深井居住,因我家夠大和有工人照顧她。現在,家庭開支再多了,工人又不能全心地兼顧小朋友出入接送,工作和家庭的壓力不少。但眼見現在自己每月儲蓄沒有可觀回報(基金户口幾年來只增長10-15%),通貨膨脹。那管自己生話怎樣節儉,將來退休後生活費和小朋友外國升學 (我希望自己可以10年後退休,之後可做簡單兼職) ,仍是未能解決。     為解決困局和達到將來安穩生活目標,我有以下的想法,但不知是否可行。請指教: 1. 實現將來有一宅自住,一宅收租。把深井單位加按,加按後的資金加我個人儲蓄買入市區樓,暫時可作自住(我、小朋友、工人-3人)或投資出租都可。如是,以我財政狀況可買甚麼價錢的樓和哪區呢?荃灣區或美孚可以嗎? 2. 深井單位加按供款可由丈夫負責(可幫他當儲蓄) ,新樓供款可由我負責(可以把每月1萬元儲蓄加入) 。將來其中一樓租金收入可作小朋友外國升學,這是否太理想或可行? 3. 把深井單位加按,再租出。買入市區樓作自住(我、小朋友、工人、丈夫-4人) 。深井租金收入可幫補按揭供款。奶奶可搬回旺角同老爺住,她在旺角有自置物業,只是現在劏了3套房分租以賺每月租金收入。老爺現住一房,奶奶和老爺共有4名子女,我丈夫排第三。 4. 以上方案,深井單位雖要先轉丈夫名以增加按揭成數或減稅嗎?可否不先轉他的名? 是否有我和丈夫都雙贏的方法呢? 5. 甚麼時機可實行以上方案?現在適合嗎?或期望樓市會跌時?但恐怕到時我的基金價值都會下跌,或加按會收緊。 6. 以上都不可行,有其他更適合我的方案和投資?請指教。 希望能得到諗 SIR指教。    ANSWER: 得罪講句,典型一個窮中產,老公更是自私兼無財(+才)。家庭月入$11萬,太太儲蓄約90萬,而男方儲蓄竟得十萬! 是但一個人病左,仔女既書薄費都唔知係邊度黎。知道現在香港個人入息中位數約在12000,不少月入$50000既人認為自己係精英,要消費! 心想有地方住之後,其餘錢可以拎出去威!   由大富豪走進大家樂既落差 […]

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中國發展銀行。13.5%年。57K被動收入 #678
*星期五了! 準備享受假期吧! Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光暗。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。 近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。 看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 - 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾輕考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。 回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。 直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲! 美國佬終於教堯我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢? - ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 - 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M —————————————————————————- 目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: -因知道需要增持物業故最好能利用到銀行借贷加大槓桿。但我和太太都是同一有限公司董事, 故之前申請按揭銀行只能以資產總值計算而未能借盡,就是個環節最影響我們增持樓宇作日後收租計劃的彈性及速度。 […]
渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民
渴望退休的人。每月要出7萬。   諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿; 2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。 3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。 6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎? […]
無端端變出$33000月入 #654案半山居民
諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]

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最新課程
諗sir<收息論>第二版已面市!
<樓換樓>第四版已派到達各大書局

買樓教學課程(即原買樓101+102)
10月18日及25日(二)13:30-16:30

收息課程(batch 16) 加開班
第一堂: 10月23日(四) 19.15-22.15
第二堂: 10月30日(四) 19.15-22.15
第三堂: 11月6日(四) 19.15-21.15
人氣課程
報收息班需知/ 亦可admin@homeblogger.com.hk
>>按此看詳情
諗sir信箱按此發問
股市問答按此發問
海外物業及升學按此發問
裝修討論按此發問
費高股評按此發問
會員制/書本推介
會員發問/優惠/買分/專頁
需要提供email註冊會員才可在本網張貼問題。不需付費亦可得到問題解答。惟版主會按會員等級依時回覆問題 不同會員級數購買積分獲不同折扣 你的會員編號按右上「會員專頁」即可看見。過去一年參與本會付費活動越多、會員級數會由初始至金章遂級提升 - 初始會員/新客戶 可用$5000購買到5500點數(即多了約10%點數 = 500點、報讀課程可視為有9折) 最少需要購買5500點數 銅章會員 可用$3000購買到3300點數(即多了約10%點數 = 300點、報讀課程可視為有9折) 最少需要購買3300點數。可用$5000購買到5500點數。 獲邀出席銅章活動 銀章會員 可用$3000購買到600點數(即多了約20%點數 = 600點、報讀課程可視為有8折) 最少需要購買3600點數。可用$5000購買到6000點數。 獲邀出席銀章小組活動 金章會員 享有同於銀章的積分購買優惠 獲邀出席不同講者的金章私人聚會   規則 留意買點數用作報名、要用報程正價扣點數報讀 更大購買金額請電郵/whatsapp查詢 過去一年在本會報讀課程總金額< 3000 =  普通會員 3000-7000 = 銅章會員 7000-9999 = 銀章會員 如大過10000 =  金章會員 例 用$7000買入8000點,報讀 收息課程,  費用$3400 那只需在會員點數扣減3400點即餘額為8000-3400=4600點,可他日再用會員價去報讀其他課程 查詢 到會員專頁即顯示剩餘點數 剩餘點數不可兌作現金 點數有效期為上次充值日後兩年   充值方法: 1.發郵至service@homeblogger.com.hk 或whatsapp 63832145 […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
開放式單位揀樓心得
近年私人樓提供開放式間隔都是主流,原因是現時市區地都係靠重建得來,而重建項目都是細塊地收來重建,重建後又會增加單位數量提高賣樓量,要達到量多的目標,唯有把單位間到有咁細得咁細,既可拉低單位價,又可增加供應,一舉兩得。 不要以為市區樓才有開放式單位,位於大埔的嵐山都有提供面積177-195呎的開放式單位(註:但看圖則似乎是預留俾毗鄰單位業主一併買入作為工人房或子女房,也間接完美示範,限量樓就係用呢個方式去偷quota起大單位。)   雖然開放式單位面積細小,除浴室外並沒有其他間隔,表面看似沒有評價的空間,不過另一角度去看,就是因為開放式單位細小,揀選合適開放式單位間隔就更加重要,揀個唔實用的單位,隨時要廚櫃隔離就係睡床,無所謂的,但是感覺奇怪而已。 最好的開放式格局是可以明顯地把屋內空間分為起居區及休息區兩部份,起居區是廚房和廳區,而休息區則是睡床和浴室,要做到此點單位最好是長型,因為長型單位較容易把單位設計成這般佈局。   正方形的佈局通常令到單位難似分隔。 至於長形單位是直向長型,即單位是窄而深,還是橫向長型,即單位闊而淺好一些?開放式單位通常只有「一面單邊」,即只有一邊設有窗戶,假如單位是闊而淺的話,就會有一隻好大的窗戶,這個佈局要麼要放床或梳化在窗口位置,要麼要放電視在窗口位置,兩者都會令到看電視被室外強光影響,並不實用。   另外單位的大門位置都要留意,大門開正中間就會令到牆身不夠應用,要花多點心思才能恰當地放置傢俱,所以大門適宜置於旁邊。 一般單位最多有獨立廚房,不過開放式單位則相反,最好為開放式間隔,因為單位細小再有間隔牆只會令單位更細,位置方面最好能夠遠離睡床一點。 現時很多開放式單位的浴室都仿照酒店的無窗設計,但酒店只會短暫居住,而開放式單位就是長期住宿,因此適宜有窗,理由是單位經已很細,假如浴室沒有窗,穢氣就會容影充斥室內,做成衛生問題。 總結開放式單位宜窄而深,令單位可以分開起居位和休息位,浴室要有窗就較為理想。 BY梁隼   作者網誌:http://www.ccomentary.com想知多D?不如睇埋 樓市短打(15):經理多過經紀 (3) 樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (3) 樓市短打(32):人工島為樓市帶來利好信號 (3) 樓市短打(1):睇樓撞著污糟嘢? (3)
後生仔上車: 大埔與沙田(沙田中心與大埔中心)
*此文寫在早年。惟區內格局不變 收到apple讀者上留言問大埔上車有咩好選擇,想買樓作上車之用。Apple話先前既case主角家庭收入都過$40,000,可唔可以睇下初出茅廬既後生仔點計掂數係大埔置業。   大埔河畔與火車站 先講大埔,墟內單幢樓不談。近火車站既選擇有新達中心及居屋富雅花園,近林村河畔一帶有大埔中心及翠屏花園。係大埔火車站一帶私人屋苑未有貼近二百萬既一或兩房出售,貼近二百萬既上車盤只有遠離車站既大埔中心及翠屏花園提供。翠屏花園以三百幾呎既一房及細兩房為主,1.70mil至2.10mil有售。大埔中心一般size大過翠屏,最細既433呎單位都要2.30mil。兩個屋苑平均呎價$5000。平既原因顯然係屋苑間格及近河屋苑交通只有巴士冇火車。   買唔買居屋? 一行近大埔火車站,價錢即有反映,新達中心平均成交價$6500呎,沒有二百萬既兩房供應。唯一方法係用「綠表價」去買居屋富雅花園,514呎未補地價二百期都有得傾。可惜補埋地價都已經成$6000蚊呎,而樓齡已近三十。另外係富雅用$2.00mil買個514呎既兩房富雅都幾夠住,內籠十分實用住到生埋小朋友都勉強可以,屋苑現正逐間維修。留意居屋既升值能力不及私人樓,筆者不建議你補埋地價咁去買居屋。一是新特首已鐵定增加一至兩房公屋及居屋供應,未來升勢會受阻。二是現時居屋補埋地價已經炒到同私樓差不多,加上居屋有標籤效應及買家市場比私樓細。總括是買居屋最正既地方係唔使補地價同平管理費。   沙田正街 筆者愚見,都係買沙田好過大埔。買沙田指買沙田正街既沙田中心及好運中心一帶屋苑,呎價$6000-$6500不等。沙田比大埔所述屋苑呎價平均貴一成,不過以間格黎講沙田390至450呎既一至兩房,做緊$2.30mil至2.80mil不等,而大埔河畔一帶四百幾呎既兩房都要2.10mil。係咁既報價之下筆者會棄大埔而選沙田。   如因個人因素要住大埔,近火車站會更好。政府正計劃將大埔東鐵經上水通元朗及錦上路,交通要素令該地更上層樓。至於沙田中心(正街)加上附近新城市中心係獅子山以北人口最為稠密一帶,交通便利對後生上班一族最為合適。當然4%以上的租金回報率加上屋苑既高流轉性亦為投資帶來誘因,需知地產根本性就在地點,即係人地話”location location location”。 沙田中心(正街)呢個地段係不二選擇。   上圖為好運中心一個423呎一房單位,樓齡29年。相片只顯示大廳間隔,可見頗為寬敞。地上每個階磚為2呎x 2呎,由「最遠既窗」到中間「附有窗台既窗」照數地下有兩個半階磚,即為5呎,夠間多一個房之用,自行將一房變做兩房。如果諗住兩公婆二人世界可索性保留大廳,保證你間屋大過九龍賣緊三四百萬既樓。     以上係筆者對apple諗住用少少錢開始上會既推薦,畢竟樓價急升後選擇不多。係旺區買番間舊樓係為第時環境更好時換樓而鋪路。沙田正街一帶屋苑根本不愁租客,間格可以。第時買大屋可將呢間樓租出或沽售肯定好快有承接,咁你先可以套番舊錢買新屋或令頸寸「鬆動一下」。   樓齡29年當然算老,不過冇人叫你買間屋住成世既。係集合價錢地利樓齡間隔後筆者還是認為沙田佔先,沙中線通車及香港地運北移只會更利沙田。要知內地同胞對香港既認知係由北向南望,城鎮概念為沙田元朗大九龍,過海根本請都唔到。至於將軍澳同馬鞍山,暫時來說只是偏遠小城。   買呢間樓要準備25萬首期,佔樓價一成。用2.1%利息分30年還每月供款$8429,兩夫婦月入達兩萬元即可負擔。要注意印花稅要成三萬七千元,如果你還是想樓價少於200萬,只可考慮更偏遠既河畔花園了或大埔翠屏了。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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財技炒股課程 – 股票201/202
股票初心者由此路進! 學員nathan: 「炒左廿幾年股票都未聽過,如果早d學識就好啦!」 *2014年3月上堂情況 *股票班上堂情況 參加財技炒股入門班,一於大細(股)通吃! -    講解財技炒股的精要,披露如何應對莊家財技,從中獲利! -     實例說明財技賺價方法 -     諗sir 講解市場財技,股票升跌來龍去脈用excel展示在眼前 -     完成本入門課後有(a) 莊家財技進階班 (b)市場財技進階班 作更深入了解   嘉賓講者 主理投資組合成績超卓,其中股票組合與窩輪組合在三年內曾創下獲利超過一倍及十倍的超理想回報。其本人在股市、樓市的投資成績也屬眼光精確,累積的資產與財富至今已達八位數字。投身股海30年,所擁經驗助你戰勝一切風浪 講者諗sir: 本課程搞手。講解財技理念的運用,更會花一個環節去講講網上展示了的excel trading炒大價股出入市秘訣,趁今次同大家分享一下! 財技炒股課程 – 入門班(股票201) 講者: 諗sir 、嘉賓講者 2014年8月19日 (二) 時間: 19.30-22.00 地點: 尖沙咀 報名要求: 重新認識股票、只要懂四則運算即可! 費用為$800元正 報名方法  有興趣及轉賬至HSBC戶口繳帳,請whatsapp 63832145致homeblogger 或email: service@homeblogger.com.hk 或上方用paypal即從credit card付款   財技進階班(股票202+203) 第一課 2014年9月6日(六) 14.00-16.00 第二課 2014年9月6日(六) 16.00-18.00 […]
紅猴選股有方法
紅猴選股有方法! 投資講座 講者: 簡志健先生 紅猴股評網主。博客瀏覽量達300萬!! 經濟一周封面人物! SESSION 1:(只招參加過其他課程之會員) 時間:9月20日(六)16.00-17.30 地點:尖沙咀金巴利道35號 SESSION 2:(只招參加過其他課程之會員) 時間:9月20日(六)17.45-19.15 地點:尖沙咀金巴利道35號 SESSION 3: 時間:10月14日(二)19.15-21.45 地點:尖沙咀金巴利道35號 SESSION 3 開放予公眾,費用港幣$100 內容:  2014年第四季大市前瞻 如何找出倍升股? 紅猴的獨家選股法門 學習買股票如何開展? 初心者買股票應有之特質 - 註明SESSION 1/ 2, 姓名 報名:service@homeblogger.com.hk whatsapp報名:63832145 -
一拆二收租睇市班(即:買樓103)
一拆二收租睇市班(即買樓103真人班) 10月新班 *中型班房上堂情況 第一課:2014年10月25日(六)16.30-18.30 第二課:2014年11月1日 (六)15.30-18.30 early bird收費:$2200(共5小時課程) 座位有限。十月班報名同學必須是「買樓教學課程」已報名/已修讀的學生 報名請出示「買樓教學課程」修讀班次 地點: 尖沙咀金巴利35號道金巴利中心11樓 - 買樓103內容 課程重點: - 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋 - 如何將自己間樓加按爆九成? - 區份研究。透視出跑贏跑輸區份 - 收租: 樓市三重天。諗sir獨家投資樓房方法 - 套房分享: 每月提供一萬元正現金流物業投資方案 - 收租方法: 回報計及超過15%p.a收租之法 - 租霸只能用封租解決? - 買樓收租要應付之稅項及明解租約條款 -睇市: 諗sir未在經濟一周、有線電視公開談及的影響樓市因素,預測樓市升跌獨門方法 -睇市: 個別作實地考察、更有15%收租方法執行跟進 - 如報名/有問題可致電或whatsapp 63832145 或  service@homeblogger.com.hk *或可在下方黃格先留名、電郵、電話  *新人報買樓課程及收租睇市班,可一併下方即時付款及留位 即時信用卡付款留位: 1. 按下”pay now”(之前問左我地仲有冇位先) 2.傳回paypal收據及手提號碼 3.無論有冇paypal戶口都可付款的
諗樣x視像教學: 買樓101、102
NEW!!買樓教學課程        
2014年10月收息投資課程
—– 諗sir: 暢銷書作者。出版社編輯。看法可見最近期<經濟一周>封面專題訪問   10月B收息投資課程。Batch 16 十月加開班資料(early bird) *收息課程簡介及課名方法 *2014/6/28 上堂情況 片段目的: 留意班房已全滿,開門的位置都坐左人。所以同學付費後未能答允由8月調上7月之班次,除非班中有人願意調去下一堂。另外入鏡的教師不是諗sir,我此時正在揸機。 - 1.收息投資課程(batch 16)/DV16 十月加開班 講者: 諗sir 第一堂: 2014年10月23日(星期四) 時間:19.15-22.15 第二堂: 2014年10月30日(星期四) 時間: 19.15-22.15 第二堂: 2014年11月6日(星期四) 時間: 19.15-21.15 EARLY BIRD費用:$4700 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室 *未能全配合此時間表的同學可酌情獲安排在其後的班次補課 *(原有收息101、102已合併為收息投資課程) 之前只報讀收息101/102單課之同學、請提出所讀班別及姓名、可允補回餘下課程及告知安排 #舊生回巢優惠A: 本課報名者可付$100按金參加10月11日「日本/英國樓投資講座」。按金到場發回 - 如報名/有問題可致電或whatsapp 63832145 或 email to: admin@homeblogger.com.hk - 或可即時付款及留位BATCH 16 1. 按下”pay now”(之前問左我地仲有冇位先) 2.傳回paypal收據及手提號碼 3.無論有冇paypal戶口都可付款的 *亦可在下方黃格先留名、電郵、電話、有繳款指示回覆 如同將參加「日本/英國樓投資講座」用此付錢 - 收息投資課程重點: 首部份課程: -債券投資了解 - 怎樣用債券穩獲10%年回報 - […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp06 諗sir個案: 35歲女仕理財法門
日本樓
日式葬禮的禮儀(下篇)
三年前醍醐認識了一位長輩朋友。他是前駐某大國的日本大使。朋友「退官」後到私人機構任歐亞策略室特別顧問,也當上 European Centre of Peace and Development (ECPD)的主席。 因為朋友身份特殊,醍醐曾挑機跟朋友談日本北方三島的問題。老江湖的他當然不會表態。 年紀關係,朋友不大懂科技,要求醍醐教他用 Facebook(臉書)。但從朋友把密碼寫在記事簿上,醍醐就推斷教了也成效不大。 朋友喜歡畫油畫,開過個人畫展;也送過一幅油畫給醍醐。有一次,在東京永田町的文化藝術展裏得到甚麼甚麼賞。我到過現場看,覺得藝人八代亜紀的自畫像作品最動人。 我跟朋友說也要一幅人像,他顧左右而言他。後來我明白朋友不善畫人像。即使如此,他還是模仿了醍醐一幅櫻滿開時兩老人看年輕人在小溪泛舟的照片,做了鉛筆素描。醍醐建議他用油畫再繪一次。「沒問題。」朋友應諾。 朋友於今年四月離逝。通夜和告別式只邀請近親。上星期收到他太太的通知,在六月三十日舉行「お別れの会」(即追思會)。 可惜醍醐那天不在東京,無法出席,唯有寄出個人心意。佛教認為,人死以後,靈魂看離開軀體作四十九天的旅程。七七四十九日後,旅程結束,離世的人便輪迴轉化成佛,所以儀式過了「頭七」就要用印上「御佛前」的帛金封套,以表敬意。 醍醐在想,朋友會在天國裏完成他未完的作品嗎?謹祝他一路好走。 ———————– 力哥投資手札 力哥: 恆生指數面世幾年後即投身股海。所主理的「交易廣場」投資組合成績超卓,其中股票組合與窩輪組合在三年內曾創下獲利超過一倍及十倍的超理想回報。其本人在股市、樓市的投資成績也屬眼光精確,累積的資產與財富至今已達八位數字。所擁經驗助你戰勝一切風浪。 LIKE 力哥: https://www.facebook.com/homestockhk
日式葬禮的禮儀(上篇)
第一次在日本被邀到葬禮是 2006 年。同事的父親過了身。因此,學了點參加日式葬禮的禮儀。 日式葬禮分「通夜」和「告別式」,跟香港的「守夜」和「入殮」有些相近。或許香港 有殮房可暫放遺體,後人安排入殮日期在較遠一點的日子也沒問題。日本的告別式則大多在離世後兩三星期內舉行。     帛金雖是心意,習俗上銀碼卻要避免「四」字。入帛金的信封也有一定規格。儀式當天未過「頭七」(日語稱為四十九日)的應買印上「御靈前」的帛金信封。而「下篇」會跟大家說過了頭七的規格。 男士須穿黑西裝白裇衫配黑領帶或穿有「家紋」的傳統和服。「上香灰」時必須手背向天,絶不可掌心向天。 因告別式當天要上班,醍醐去的是通夜。到場簽名,跟同事家人寒暄,上香灰以後,便到會場附設的食堂吃解慰酒。一切都有守則和程序,獨欠感情。感情這事,非當事者怎能理解?     解慰酒席食物冷冰。同枱吃飯各自修行,吃過就離開。在場說話的人並不多。聽說如有「二次會」,參與者會較喧嘩。 如果離世者是大公司社長或超級名人,葬禮多以公司名義舉行,規模也大得多。醍醐不清楚同事的父親是否名人。只覺得從請柬至通夜當天回禮的印刷包裝字體都很精美。 告別式兩三星期後再收到同事母親的回禮,加上一封感謝狀,這種日式禮儀超乎個人想像。     後記: 最近,醍醐一位朋友離世。上星期收到這位朋友太太的邀請,出席朋友的追思會。可惜醍醐剛有事,須離開東京回港一趟,不能出席追思會。在此,謹祝他一路好走。 Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏
日本物業短評(九) Nisshin Palace Stage Kinshicho 2
東京都墨田區是下町,即是舊時的 downtown,商業以至高層住宅的發展都沒新宿、渋谷(澀谷)般發達。錦糸町算是墨田區內發展得頗先進的社區。 錦糸町有兩個車站,JR 総武線(總武線)和東京 Metro 半蔵門線(半藏門線)。這十年間,錦糸町車站北口有幾幢辦公室大樓和中級酒店相繼落成後,一些大外資機構部門都有進駐此地。 五月一個週末,醍醐到了錦糸町附近視察一個投資樓房的現況。     日神パレスステージ錦糸町第 2(Nisshin Palace Stage Kinshicho 2,以下簡稱 NPSK2)在 JR 錦糸町站往東南方向走約八分鐘路程,於1989 年 12 月落成。 放售單位在六樓,向南,面積 17.82 平方米。業主開價 950 萬日元,而租金回報是 68,000 日元。大廈北面連接馬路,而單位向南,相信單位向內街或面向隔鄰大廈。從網上地圖看,該大廈南邊的建築物不算高大,或許會影響該單位的開揚景觀,但單位應該仍有充足的自然光源。 那天是星期六中午,從錦糸町車站往 NPSK2 方向走,越走越不對勁,怎麼那麼多愛情酒店(時鐘酒店)?而跟 NPSK2 最近的一間愛情酒店,只需步行約三十秒。而旁邊的大廈,樓高八層,全幢都是酒吧。週末的中午人流雖少,但可想像這條街在「熱烈地彈琴熱烈地唱歌聲多奔放個個喜氣洋洋」夜晚時的氣氛。       NPSK2 的對面是一座新簇簇的醫院,是 NPSK2 附近最正氣的設施。主角 NPSK2 的一樓(地面)是間吉舖;Basement 則是一間酒吧。而放置單車的地方和一樓其他空間張貼着「非本大廈住戶不得入內」、「請勿在此吸煙和拋煙頭」。電梯大堂也貼上類似標語。 後記: 在香港,無論是自用或作投資用途的燈紅酒綠、情色之地和劏房都有業主。如果您不太熟悉日本環境,又是隔山買牛買投資物業,您會 選擇 NPSK2 的單位嗎? Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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股市研究部
天工國際(0826)應否撈底?
上市公司曾被質疑造假,股價急瀉,在一片愁雲慘霧下,讀者又會否撈底接跌下來既刀,catch a falling knife? 話說今年 5 月,天工國際(0826)被內地財經雜誌《證券市場周刊》質疑公司財務數據造假,股價應聲急挫逾兩成,及後還要急急中途停牌。停牌約一星期後,管理層作出多方面澄清,兼而成功復牌。不過股價在者短暫反彈後,最終仍跌多三成才見喘定。 本月中,天工國際發行一批 7000 萬份非上市認股權證,每份認股權證 0.02 港元;認股權證年期為一年,行使價為 1.70 港元,較公佈收市價 1.55 元溢價近一成,假設認股權證被悉數行使,公司將發行 7000 份股新股份,集資 1.19 億港元。 民企造假已非新聞,雖然天工國際已作解釋,但股價已說明市場對其財務狀況仍是半信半疑。在此情況下,居然有投資者願意斥資 105 萬買入非上市認股權證,博公司見「底」,因而引起筆者的留意。 事實上,今次認股權證的承配人為宏易資本集團的董事長王平。王平為內地有名的創投人物,亦為中國併購公會輪值主席。去年底,中國熔盛重工(1101)曾發行一筆 10 億元的可換股債,該 CB 的換股價為 1.05 元,接貨者正是順風光電(1165)主席鄭建明及王平。熔盛重工今年 5 月的高位為 2.01 元,對比 CB 換股價已是接近翻一翻。可見王平對把握「撈底」的時機非常準確。 當然,今次僅百萬元的投資與早前數億元的投資當然不能同日而語;而作為個人投資者由於資本有限,是否要學高手撈底,就要看o倌的風險承受能力。 股市研究部
北京建設(925)計劃分拆中國物流上市
《神鵰俠侶》中,小龍女在斷腸崖前的石壁上遺下「十六年後,在此相會,夫妻情深,勿失信約!」的留言,結果楊過為信守對小龍女愛的諾言,而苦等十六年。但現今文化是只爭朝夕,「等」對大多數的投資者來說,好像一天都嫌多;大部份人都是追求即食,要等數年才有望開花結果的投資,又是否不切實際﹖ - 話說北京建設(925)早前公佈為旗下「中國物流」引入日資參與物流業務的投資,並計劃 8 年內分拆上市。協議的內容包括以總代價 8.88 億元(人民幣.下同),向 MJQ Investment Limited(分別由三井物產株式會社及三菱地所株式會社持有 60% 及 40% 權益)出售共旗下全資附屬公司「中國物流」認購股份,佔中國物流擴大後股本 35%。按計劃,公司先要取得馬駒橋鎮第一期項目土地使用權證獲發以及第二期項目土地中標,而 MJQ 於完成認購股權 35% 後,最多可增購至 40%。但假若 8 年內未能成功分拆上市,MJQ 亦有權行駛認沽期權,要求北京建設按投資額另加應計利息 7%(累計上限 38.5%)購回持有的「中國物流」全部股權。 - 「中國物流」為北京建設三大板塊平台之一,專責處理與電子商貿及港口相關的物流地產,合作目標為在未來四年內發展 300 萬平方米面積;總淨資產規模不少於約  40.7 億港元(相當於現規模的 9 倍);及目標資產規模不少於約 75.7 億港元。並成為中國業內三大物流供應商之一。 - 北京建設去年業績雖然扭虧為盈,賺 7.01 億,但扣除除非核心收益後,實際仍在虧損中。目前大部份的物流項目仍在發展階段,估計短期盈利貢獻仍然有限。引入外資是好消息,但要達到發展目標,估計也是數年後的事。能否有足夠耐性等待業務壯大﹖就要看投資者能否如楊過一樣長情﹗
民企股爆煲前的先兆?
俗語有云:「物先腐而後蟲生」,每一次民企股出現爆煲,除了歸咎於監管不足、民企管治質素低落外﹖到底民企股爆煲前有沒有先兆或警號可以防患未然呢﹖ 事實上,有研究發現,民企步上爆煲之路都有一些共同特質。而這些特質大致可歸納為三點。 第一,財政惡化可謂萬惡之源。一般出事前的狀況,都是從財務狀況惡化開始,部份公司表面上擁有一定現金,但實際上可能早已被大股東偷偷佔用。一旦資金鏈出現問題,公司唯有製造不同融資藉口,如進行併購、擴大產能等。 第二,當公司出現高庫存、高應收帳、高應付帳時,代表公司的營運效率不斷下降。而營運效率下降的後果是對營運資金的要求不斷提高,如公司早已債台高築的情況下,萬一流動性出現問題,就容易走上破產之路。 第三,企業出現高現金高債務亦是值得留意。理由是公司持有多餘現金卻不設法償還債務,以減輕利息開支,其中一個可能是持有的現金被誇大。 就以世紀陽光(0509)為例,公司在短短一個月內先後兩次配售可換股債及質押公司股份換取貸款。但參考公司13年業績,純利2.3億,按年增長76%;與此同時,公司持有現金 3.82 億元,短期借貸 3.16 億元。公司借貸比率不算高,但卻不向銀行進行融資,是否銀行對其狀況亦抱有懷疑呢﹖ 除了高現金、高負債外,公司的存貨及的應收貿易款項同業比收入增幅還要大,加上毛利率更比同業高出甚多,是否「too good to be true」就要看倌細心再研究一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
投資其實「要」簡單!
 *紅猴新書<港股A餐>各大書局有售! 「投資環境變得複雜,便需用更複雜的方式去投資」,表面上這個論述是對的。不過,有些投資項目無疑複雜了,另一些卻仍可保持簡單。對於前者,大家當然可以去學習現時熱門的上市公司財技分析以找到投資機會,但仍不可逃離「高風險、高回報」的恒常規律。人性隱惡揚善的習慣下,我們可經常見到透過分析財技,於短時間賺逾倍的例子,但不可忽視,背後卻同時有不少短期虧損逾一半的投資點子,最重要是你能承受得起這些大上大落嗎?你或會很爽快回答當然沒問題,那再追問若你現時有$100投資股票,你又會用多少去投資這些「財技股」?若你選擇投資$100,選中一隻過幾天股價便跌了50%的股票怎麼辦?不過,因為你聽過很多「財技股」升逾倍的例子,或會認為縱使$100升值至$200甚或更多,回調50%也是賺了,問題不大,何況「印象中」大升機會較多,大跌機會「應」較少,所以自己不是在賭博,應該不會跌入「長賭必輸」的困局。對這些「當局者迷」,只好說聲祝君好運!   對大多數現實上未能投入太多時間在投資分析上的繁忙香港人,其實更應走向銅幣的另一面,投資$100在那些仍保持簡單的投資項目。舉個例子,我在4月初對港交所(388)估值,看到其過往數年股價皆規律地在某個市盈率區間游走,已訂下目標價在$179,當時市場並未看好此股,大行平均目標價約$132,最高也只是$155。那時剛再有關於「港股直通車」的傳聞,而「滬港通」尚未公布,但見有此潛在催化劑,加上股價仍在市盈率區間下游,預期息率在3%上,著實低企,便在$129買入此股,後來也估不到不需四個月便升值40%超過目標價。最重要的是,對港交所這類穩陣股票,你是敢於買得更多,心理上亦較易應對期間股價波幅。   此次闊別六年重新執筆推出新書「港股A餐」,其一目的是想告訴大家,雖然投資環境變得複雜,卻不要跌入「為複雜而複雜」的死胡同,投資其實「要」簡單,反璞歸真,捨難取易才是繁忙香港人投資的正確方向。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有港交所(388)) ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
港股投資七個步驟
節錄自新書<港股A餐>。各大書店有售    本書以「港股投資」為焦點,希望幫助有興趣投資港股的典型繁 忙香港人,應怎樣在有限時間內,做好下列每個步驟: 1.  選擇合適消息來源 2.  選取喜歡的上市公司 3.  速查上市公司資料 4.  分析年報數據 5.  計算估值 6.  制訂買賣股票策略 7.  建立及監察投資組合 食前準備篇 不過,你也得明白,因時間關係而放棄了解上市公司的那剩餘 20%值得投資者關注的事情,或許正正是投資風險所在。那應怎 麼辦?所以我在本書也會為你建議一些做好風險管理的方法及心 法,儘量迴避及控制箇中風險。另外,我亦會和你分享市場上八 大投資謬誤,令你能避免坊間經常為投資者製造的空想泡沫,更 能腳踏實地去投資。 作好心態上的準備 - 當然,以上這些並不能令你在港股投資上一步登天,雖然我已經 用平實的手法表達出來,但初看初用時,你或許會感到納悶及艱 澀。凡事皆熟能生巧,所以請你如學習攝影、打網球、化粧、烹 飪等興趣般,付出多點耐性,循序漸進,多看多用累積經驗,投 資便自然成為你身體的一部份,並培養出「如果一天不看不做, 反而會有一點空虛」的感覺! - 不過,若然你連視投資為個人興趣也做不到,難於抽出時間做些 基本的研究分析工作,其實亦可將股票投資更簡單化,我就此也 會為你作個簡單分享。另外,你當然亦可選擇一些較長線的投資 工具如房地產、債券、基金及保險等,不過這些並非本書涉獵範 疇,若有興趣可閱讀其他書籍多加認識。 - 本書專為能承受中低風險的投資者而設,若你喜歡炒賣沒有業績 支持的殼股、捕捉大股東及莊家的財技,或買賣有槓杆效應的衍 生工具等,建議你還是另找途徑學習。 不過在此忠告一下,既然你是一個繁忙的香港人,沒有太多時間 放在投資上,又不想冒太大的風險,較佳的做法還是去建立一個 屬於自己能長期成功運作的投資機制,上述數個需付出較大心力 及時間的高風險做法,能否長期幫得上忙,那便見仁見智,不過 聰明的你應該是知道答案的! ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
港股A餐
朋友大多知道我喜歡周圍搵食,因為我經常在Facebook分享自己品嚐過的美食。雖然我較多分享偏愛的叉燒、點心及甜品,但其實目標食肆沒有任何菜式的傾向,亦不分平貴,過千元一餐有,十多二十元一餐也樂在其中,目的只是希望得到不同的體驗。 - 有朋友感覺上以為我每餐都多姿多彩,但實際上吃得多特別的食物很易覺膩,偶爾為之才有趣味,所以平日外出用膳,最常吃的還是不同食肆的常餐。因為這些簡單A餐沒什麼特別,自然未有在Facebook 分享,但是卻能夠滿足飽肚的基本需要,而這個反而最是重要!有時去食那些五星級酒店的法國大餐,價錢當然不便宜,但每每用上三個多小時品嚐,對繁忙的香港人來說,相信這個更為奢侈。雖然每一道菜都精采絕倫,令人記憶猶新,但因太過美味,不捨得吃剩半點,很容易過份飽肚,那便會適得其反。 - 其實投資亦沒兩樣,大家可投資不同的工具如股票、房地產、債券、基金等;就算只投資股票,也可選擇港股、美股等,今年稍後還可透過「滬港通」買賣於上海上市的部份A股;儘管只投資港股,亦可選擇穩陣的藍籌股、改革中的國企股、又或高風險的財技股。不過,投資不同於吃東西,應更著重於從中賺錢這基本需要,投資於太多工具很易會滯;若只為取得不同體驗而投資於不同工具,以顯示自己的博學多才,那更是走錯方向。事實上,對繁忙的香港人來說,那有這麼多時間將投資戰線不斷擴闊?巴菲特認為投資要取得好成績,最重要是清楚自身限制,在能力範圍內作分析決定,盡量將事情簡單化,定好了方向便不要隨便左搖右擺。 - 我最近推出的新書取名「港股A餐」,便是希望繁忙的香港人能明白自身時間限制,並通過此書提及的方法,去建立適合自己口味的投資常餐,打好細水長流的根基,滿足賺錢這基本需要,到時便可考慮間中品嚐不同投資大餐,才會覺得趣味盎然! ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
「等」才是最危險和風險最大
執筆的時候收到同事的報告,其中一個是預測屯門300萬的放盤量可能會在今年12月少於50個,這個我們認為相等於絕跡的標準。我感到心情沉重,因為這種樓價上升令社會失去了和諧,這種資產升值賺的錢令人不安,不安不是因為賺錢的方法有問題,而是因為仍有很多人分享不到財富帶給人的希望。 很遺憾,香港的高官、樓評人、和投資專家都不喜歡計算「不入市的風險」,在「機會成本」(Opportunity Cost)的真理下,他們的忠告都變得並不全面了。 筆者多次列數據提出過多次樓價在1971年到2010年,港島區的樓價總共升了57倍(由150元升至8697元)!其實就是想聲明不入市的風險,或者以下例子可以更赤裸裸地反映到我們今天面對的問題。 - 在2009年的2月,我的公司成交了一個呎價1995元的天水圍嘉湖山莊的單位,我當時強烈認為這個是一個入市的時機,多謝不少客戶的信任,到了今日,天水圍已經是6567元平均呎價,當時樓價很平,但是很多人仍然是看淡樓市,甚至乎有人賣出樓宇等待所謂金融海嘯的大跌市來臨,「等」究竟風險有幾大?我們在這例子可計算得到,嘉湖山莊今日的平均價就算下跌一半,它仍然比09年當年有機會買入的價格高一半以上!! 「等」,才是最大最可怕的風險! - 我強調現任政府的房屋政策正確,雖然很多人阻撓土地的新供應,但是我十分相信終有一日足夠的供應是會令樓價下跌的,而二手樓價日高,成交量會減少而放盤量亦會積聚,總會有樓價下調的時刻,但我們要計算的是: (1) 樓價到時下跌後會否仍比今天更貴!? (2) 下跌的時間會否並不長,很快就回復上升軌跡中? 下次決定去「等」樓價跌的時候,要記住「買有風險!不買也有風險!」。 最後,我再提醒現在想入市的朋友必須要量力而為之餘,更要預算買了後即時下跌兩成,這才算是穩健的態度呢! 汪敦敬/祥益地產
影響租金回報的因素
有網友各諗SIR查詢此文內容。特此貼出作大家買樓收租前更多資訊。所以買新樓收租,管理費會為回報再推低一步。(又得罪人啦….罪過….) - [引自明報]有朋友向筆者訴苦,表示1年多前購入深水單幢簇新樓盤收租,根據傳統智慧,收租後只需貼多三數千元便夠供樓,豈料入伙後才發現每呎管理費達2.1元,連同差餉、地租,真正回報率與紅簿仔收息(約2.5厘)相若。有測量師提醒,現時坊間計算回報率,租金是包括管理費及差餉等支出,所以往往要將表面租金回報率打八折,或將回報率減0.5厘至1.3厘,才是真正的回報率。 筆者的友人表示,年多前以138萬元購入深水一幢簇新樓盤的一個約460方呎單位,全包租金4800元。由於發展商推售貨尾速度極慢,管理公司表示,為要維持收支平衡,管理費要訂於每呎2.1元,並要現居業主攤分未入住單位的管理費。 - 暗藏管理費差餉等支出 他表示,現時持有的收租單位選擇承按樓價七成,還款期20年,按息4.8厘,每月還款6375元。月租扣除管理費後為3834元,再扣除每月平均差餉及地租384元,只得3450元。另外,再減去每次找租客,代理要收的半個月租金佣金,即平均每月要減去100元,實收3350元,回報率只有2.9厘(見表),比紅簿仔2.5厘稍高(以匯豐存款15萬元或以上計),但比1年定期存款的3.05厘更少(以匯豐存款100萬元或以上計)。 他表示,這還未計算若要找新租客,單位一般要空置1、2個月,以及間中租客會來電要求維修電器等「因素」,即實際回報率會更低。 - 他表示,由於單位較細,未必會收回自住,而以這樣的收租供樓方式,供滿後收回一間樓齡20年的細單位,但現時每月要「倒貼」1500至2000元,以及付出首期41.4萬元的資金成本,現時回想是一項錯誤的投資。 單幢樓擁電梯 管理費更貴 地產代理聯會主席郭德亮表示,深水有電梯的單幢樓,每呎管理費一般超過1.8元,其中最貴的一幢為2.8元,媲美最頂級豪宅。他表示,有電梯的單幢樓,由於較少伙數攤分電費,加上要維持管理公司的一定利潤,所以管理費一般較屋苑式的住宅為高。 - 測量師陳東岳表示,現時市場公布租金回報率,只將帳面收到每年租金除以樓價,並不正確,做法值得商榷,因為現時市場逾95%的租金,是指全包,即包管理費、差餉及地租。 - 現時私樓每呎管理費普遍1.5至2.5元,逾2元一般是單幢樓及豪宅。而現樓大部分住宅,都要繳交每年租值的5%作差餉及租值3%作地租(港島仍有不少住宅,因地契年期長,只需繳付很少地租),租金收入往往要打八折,一般帳面回報率最少要減0.5厘至最多1厘以上。另外,他表示,除非是原租客續租,或租金於市價偏下水平,否則業主亦要預留舊租約與新租約之間「真空期」1至2月,而找新租客,代理的佣金(半個月至一個月租金)當然是少不了。
工廈分析(二)
之前,我寫了一篇工廈分析的文章,筆者前文大概講了一個工廈正處於存量負增長、需求正增長的境況。但在開始做更詳細的地區分析前,我想再講工廈活化的政策措施,政府活化政策如何工廈投資者(包括單一大業主及小散戶),以及去年工廈活化的情況。   工廈活化的措施及細則  據筆者一位熟悉工廈的朋友所言,工廈硬件上有很多優點,工廈總供電量大,樓底高,電梯多且載重大,上落貨區大,走廊通道濶,樓面負重大,以上種種條件十分有利改裝至不同的用途,硬件上,工厦相比其他類型的商用物業有更大的可塑造空間。   根據發展局網頁,以下是促進在「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」) 或「商業」地帶內整幢改裝工廈的措施:   工廈業主可免繳豁免費用,申請在現有工廈的整段使用期內或直至現行土地契約期屆滿前(以較早者為準),改變整幢大廈現有用途。 有關申請須符合以下準則:   位於「工業」、「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」地帶的工廈,而樓齡不少於15年; 申請須由大廈全部業主提出; 大廈改裝後,不得增加總樓面面積及不得超過准許上蓋面積的限制,以及規劃機制下的建築物高度限制; 在豁免期間,大廈不得回復作工業用途; 大廈將來重新發展時,須繳付十足市值土地補價。   有關措施的截止申請日期為2016年3月31日。   大廈整幢改裝後的新用途須符合相關地帶的規劃意向。業主須在豁免書發出後三年內完成改裝工程。   http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/ policy_initiatives/policy_measure_to_encourage _wholesale_conversion_in_industrial_other_specified _uses_business_and_commercial_zones/index.html   期後,政府亦放寬一些建築結構及規模改裝措施及規定,以便工廈活化,詳情可參閱以下發展局網頁“中期檢討後的優化措施”及“進一步的優化措施”, 使到工厦活化可以變從更加靈活。   簡單而言,工廈業主在滿足上述條件後,便能「免補地價」把整幢工廈變更至酒店、零售或者寫字樓等用途。   有一點我想強調,之前林鄭講過可以把短暫改裝至臨時住宅,幾年後待住宅供應接上後,便要轉回「工廈」用途。這樣的話,工廈業主肯定對這個臨時安排毫無興趣,除了因為改裝成本高昂、改裝期需時、採光通風消防等問題,業主還會損失改裝期間的租金收入;由於面對上述的不確定性,工廈業主有很大機會不能收回相關改裝成本而導致虧損,所以這項「工廈變臨時住宅」的政策最後都係無疾而終。   但是,工廈活化至酒店、零售或者寫字樓等,則沒有上述幾年後轉回「工業」的規定。按工廈活化規定,改裝後的工廈基本不能再回復工廈用途(直至整段使用期內或現行土地契約期屆滿前,以較早者為準)。因此,工廈業主在決定活化前,必須留意有關工廈剩下年期,最好樓齡剛剛多於15年及樓齡不太舊的工廈。  工廈活化政策如何影響投資者   單一業權的工廈業主及有財力的投資者   根據美聯早前編寫的書籍“工商舖投資全攻略”, 全港目前約有1,400幢工廈,當中有約700幢處於商貿區,接連良好做交通網絡且位於市中心。若能把處於有潛力地段的工廈在免補地價的情況下,把物業用途由工業提升至寫字樓、零售項目及酒店等,這項政策對於單一業權的工廈業主及有財力的投資者而言,是有很大的吸引力。   根據2014年2月19日經濟日報報導“活化工廈去年18宗申請 創新高”,活化工廈政策於2010年4月開始實施,至今已有約50幢工廈已簽立特別豁免書,即可以免補地價把工廈改裝至零售、寫字樓及酒店。在2013年有18宗工廈活化獲批(2012年:16宗),去年其中有6個工廈項目改裝成酒店,詳情如下:     對於具實力的投資者而言,若能以工廈價錢買入全幢工廈(尤其潛力仍未被發掘的區域),在免補地價下改裝至零售、寫字樓及酒店等項目,升值潛力其實可以十分可觀。在2013年年末,「舖王」波叔以約$2,100 - $2,200呎價購入屯門有成工業大廈全幢,目前屯門工廈成交呎價普遍由最平的$1,X00多至最貴的$2,600 – $2,700元不等,視乎位置及大小;在本年初,據聞亦有另一幢屯門工廈的業權剛剛被統一;而這兩幢工廈正正位於屯門西鐵站及 VCity 附近。老實說,筆者十分看好屯門區未來的基建、交通網絡發展,如有機會,之後再同大家分析詳細原因。   工廈的散戶業主   看完上文,讀者或者散戶業主亦可能會問:「我冇這樣的財力購入整幢工廈,那麼工廈活化對我等小業主、小投資者有什麼好處?」老實說,筆者亦是一名小小的打工仔、中產,同樣沒有能力購入整層、整幢工廈。但是我認為,工廈散戶投資者亦是工厦活化政策的受惠者。   目前,工厦普遍二手成交價約 $2,000至 $4,000多不等,視乎不同地區、大小、座向等等。工廈建築費可能須約$2,000多元一呎,今天在高通脹下(尤其在QE下),建築材料及人工成本只會持續上升。由於工厦成交價與建築成本的差距並不明顯(當中還未計入地價),發展商基本沒有誘因大規模去興建及銷售工厦。   根據筆者前文,由1997年至2012年的16年內,工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米,而累積落成量只有45.5萬平方米,累積凈拆卸量約70.8萬平方米。尤其在工厦活化政策及工廈拆卸重建至其他用途(拆卸重建至其他用途須補地價),傳統工厦的存量未來只會加速減少。   […]

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期權學堂
Naked Short Call就等於無著救身衣去衝浪
近排大巿緩緩上升,昨天期指更加衝破25000點大關,收巿企穩25000點以上水平,又係時候考慮Long Call。不過股市近期創新高,散戶氣氛又不算熱鬧,相信他們已沒有太多持貨,期權股友更是有人歡喜有人愁。   為什麼呢?因為他們之前做了股票期權Short Call,其實Short Call股票期權並沒有問題,但如果Naked Short Call (即手頭上無持有這些股票),後果可以很大件事。   因為遇上一些強勢股,例如騰訊(700)、港交所(388)等,當你以為在高位無貨ShortCall應該安全,殊不知高處未算高,收了$1-2期權金,但股價一飛衝天,閒閒地期權金上漲到$10-20,真係可以把一年的利潤,雙倍奉還。   Naked Short Call就等於無著救身衣去衝浪,只要一個大浪迎上,就後悔莫及。如果無貨時真的睇淡這隻股票,可以用Long Put策略,做好風險管理。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma
金山軟件(3888) Short Put 的應對策略
昨天好多朋友問,金山軟件(3888)業績後大跌,持有Short Put倉點算好呢? 金山軟件出完業績反而見光死,但呢隻股前境仍然優秀,可以守住。首先,係咪做9月SP?要問自己同埋當初係咪預接貨?如果係,唔使驚,可以守住睇下先。 - 如果做8月SP,又唔想接貨,就要在月尾前幾天準備搬倉到下月或再之後的月份。 搬倉其實好簡單,只要將即月的倉位平掉,同一時間即時開之後月份的SP,Short的精髓就是buy time「買時間」,用時間呢個朋友去幫您,相信不經不覺就轉虧為盈。 當然,大前提就是一開始short倉不能盡情瘋狂地short。按金水平就是勝負關鍵,好多時因為margin不足,導致失去防守能力,慘敗收場,所以控制好風險,就係做Short倉的靈魂。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma
耐心是期權交易的成功要素
獲利和賺錢,想必是最令人興奮的事。期權的確優勢非常大,是目前金融衍生品交易中最吸引人的地方,筆者從內心深處認為期權是非常好的投資工具,其的確是非常值得嘗試的工具。 心態才是關鍵成功要素,調整好心態,再來耐心操作。耐心也牽扯到交易策略、有利時機和規避風險的研究。賺錢要保持耐心,愈有耐心的人,回報愈大。有耐心不代表一味旁觀或是漠不關心,先花點時間學習,累積經驗後將知識和經驗重複運用到累積財富的過程中。 由於做期權買方是沒有保證金追加等風險,因此,您越有耐心,就越容易實現自己的財富目標。耐心並不等於什麼都不做,因為坐著什麼也不做表示的是缺乏興趣,而不是耐心。給自己留下學習、積累經驗的時間,然後開始堅持不懈地付諸實踐,這樣你才能走上掙錢和累積財富的過程。做過股票的人都知道耐心的重要,在振盪中有多少人虧錢?沒有耐心不可能賺大錢,期權有助於使你培養耐心。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma ————————–

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp07 會考零分至?百萬年薪
即時市評
中期Review: 四環醫藥、港通、上海復旦、中國安芯
近來有個『不尋常的喜好』-清早起床到披露易看上市公司公告,除了追看心水股的中期業績,也會八卦向來不關注的公司,覺得供股或重大交易披露的公告,蠻有趣的。這個另類新興趣,純粹好奇,不為分析。我估這是好現象吧!面對選股投資,不會『做嗰行厭嗰行』,而是越來越投入,並從中發掘有趣之處。 回歸正題。我曾分析的四環醫藥、港通控股、上海復旦和中國安芯,都在這星期公佈中期業績。我試著簡短撮要和分享睇法。 1. 四環醫藥(460.HK) 四環醫藥(460.HK) 的中期業績,VIS 只有4分(10分滿分),代表公司營運狀況平穩,但不是處於高增長狀態。截至2014年6月30日(以下為人民幣) 營運收入:~20億 (2013:23.24億,-14%) 經營利潤:9.47億(2013:6.45億,+48.5%) 淨利潤:8.33億(2013:6.20億,+34.4%) 四環醫藥主要銷售心腦血管產品,佔總銷售額的94%。今年上半年的銷售收入下降了14%,因為調低了部分藥物的出廠價,而且某些藥物的銷售量下跌。公告詳細列出各種藥物的銷售情況,讀者可自行查閱。可是,經營利潤和淨利潤顯著上升,除了獲得的政府補助有所增加(從1.47億增加至2.26億),亦因為分銷成本大幅下降。公司持有的現金和可出售金融資產,合共約23億元,沒有銀行貸款。財務健康。不派中期息,資金會用於未來收購。 管理層指下半年會開拓新市場,兼且部分藥物的銷售應該更為出色,但我縱觀不同藥物的銷售情況,認為難以估算增長率,加上未披露未來的收購對象,我認為預期中的高增長步伐會稍為放緩。既然我的目標價$5.5 已到,會選擇先離場。未來有機會了解更多其藥物和內地銷售情況,再考慮投資。 2. 港通控股 (32.HK) 港通控股 (32.HK) 的中期業績亮麗,VIS 達8分,顯示營運增長迅速。截至2014年6月30日,(以下為港幣) 營運收入:1.67億(2013:1.21億,+38%) 經營利潤:3600萬(2013:-245萬,扭虧為盈) 隧道收入:2.23億(2013:2.03億,+10%) 淨利潤:2.61億 (2013:2.05億,+27%) 先前看中港通控股,完全是看中西區海底隧道的收入。除了隧道的貸款已還清,車流量和隧道費都錄得穩健增長,而且現金流強勁。港通屬於傳統穩健的公用股。中期業績最驚喜的,不是西隧收入的增長,而是駕駛學院和電子隧道付費系統的38%營運收入增長,以及錄得經營利潤。公司財務穩健,持有現金15億,沒有銀行貸款。現價市值不足25億,市盈率僅5.6倍,值得投資。 3. 上海復旦(1385.HK) 上海復旦(1385.HK) 的中期業績普通,VIS 為5分,顯示營運狀況平均。截至2014年6月30日,(以下為人民幣) 營運收入:3.70億(2013:3.86億,-4%) 經營利潤:1.83億(2013:2.01億,-9%) 淨利潤:6,649萬 (2013:8039萬,-17%) 營運收入和利潤令人失望,亦讓我的眼鏡。本以為中央加快全中國專用金融IC卡,上海復旦會受惠,怎知道彼長此消,金融IC卡的芯片銷售,沒錯是錄得增長,但整體收入卻被舊有的安全和識別芯片拖累,亞太區這塊高銷量高毛利的市場放緩,導致整體業務錄得倒退。持有現金約3.2億,沒有負債,而上半年經營現金流入約3.7億,財務穩健。 由於金融IC卡的銷售增長,被其它業務抵銷,難以估算下半年的業績或增長潛力。現價只屬合理,不貴亦不便宜。 4. 中國安芯(1149.HK) 中國安芯(1149.HK) 的中期業績相比去年上半年大倒退,屬意料之內。這情況計算VIS 並不管用。2014年上半年公司似乎沒做過甚麼生意,營業收入倒退超過9成。很驚人的數字,較我預期稍差,但相比去年下半年,沒有嚴重惡化。公司『持盈保泰』,持有現金約21億,沒有不務正業拿錢去投資。早前簽署的顧問服務,由於顧問未能履行,公司不需要付費,減低了支出。若以持有的現金和零負債看,公司財務穩健。可是早前奪標的政府項目,未知是否能如期開展。既然做生意,當然要『貨如輪轉』才能創造價值。這大概需要時間顯然。另外,公告指年初洽談的收購有變數。若收購不成功,則我先前估算的全年盈利數字會有改動,這的確帶來不確定性。 業績公佈後,股價未有大幅下跌,估計半年業績和去年下半年相差不遠,市場早已消化了。技術角度看,先前是$0.88 應已經是低位。 Blog: trendalysis.blogspot.com www.facebook.com/trendalysis 版權為林天程所有
投資其實「要」簡單!
 *紅猴新書<港股A餐>各大書局有售! 「投資環境變得複雜,便需用更複雜的方式去投資」,表面上這個論述是對的。不過,有些投資項目無疑複雜了,另一些卻仍可保持簡單。對於前者,大家當然可以去學習現時熱門的上市公司財技分析以找到投資機會,但仍不可逃離「高風險、高回報」的恒常規律。人性隱惡揚善的習慣下,我們可經常見到透過分析財技,於短時間賺逾倍的例子,但不可忽視,背後卻同時有不少短期虧損逾一半的投資點子,最重要是你能承受得起這些大上大落嗎?你或會很爽快回答當然沒問題,那再追問若你現時有$100投資股票,你又會用多少去投資這些「財技股」?若你選擇投資$100,選中一隻過幾天股價便跌了50%的股票怎麼辦?不過,因為你聽過很多「財技股」升逾倍的例子,或會認為縱使$100升值至$200甚或更多,回調50%也是賺了,問題不大,何況「印象中」大升機會較多,大跌機會「應」較少,所以自己不是在賭博,應該不會跌入「長賭必輸」的困局。對這些「當局者迷」,只好說聲祝君好運!   對大多數現實上未能投入太多時間在投資分析上的繁忙香港人,其實更應走向銅幣的另一面,投資$100在那些仍保持簡單的投資項目。舉個例子,我在4月初對港交所(388)估值,看到其過往數年股價皆規律地在某個市盈率區間游走,已訂下目標價在$179,當時市場並未看好此股,大行平均目標價約$132,最高也只是$155。那時剛再有關於「港股直通車」的傳聞,而「滬港通」尚未公布,但見有此潛在催化劑,加上股價仍在市盈率區間下游,預期息率在3%上,著實低企,便在$129買入此股,後來也估不到不需四個月便升值40%超過目標價。最重要的是,對港交所這類穩陣股票,你是敢於買得更多,心理上亦較易應對期間股價波幅。   此次闊別六年重新執筆推出新書「港股A餐」,其一目的是想告訴大家,雖然投資環境變得複雜,卻不要跌入「為複雜而複雜」的死胡同,投資其實「要」簡單,反璞歸真,捨難取易才是繁忙香港人投資的正確方向。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有港交所(388)) ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
股票個案: 找不到換馬理由 #2
費高,諗SIR你們好,自拜讀〈樓換樓〉及上完諗SIR收息課程後,令小妹反思不小。想在上股票202前做做功課,知道費高有在信報撰寫專欄,希望作出提點。-本人月入$16000,而男友$38000。早前得到家人遺產將其投進「穩陣」股票。1) 蟹貨集中在中國人壽2628。33元入手買了成50萬,如何是好?2)中移動941終於升穿了本人80蚊買入的價位,是去是留?3)由於想和男友買樓,目標 $3.8M,希望在年底前套回40萬作首期。不知如何取捨?請指教 - 費高ANSWER: 1) 蟹貨集中在中國人壽2628。33元入手買了成50萬,如何是好? 投資偶有損失是常事,最緊要積極同想下點處理。現在,思想上先忘記自己是$33蚊入貨的,或持有多久,而是當自己現價$22買中人壽,問︰上升機會及空間有幾大? 若非精於會計,保險股是好難看得透的。簡單而言,保險股的動力,主要來自︰(一)保費增長 (賣到幾多單);(二)投資收益 (點將收回來的保費增值賺差價) - (一)以下是中人壽中期業績短評︰中國人壽召開2014年中期業績發布會。中國人壽2014年半年報顯示,已賺保費1937.75億元,同比下降3.5%,總保費同比下降2.95%,續期保費同比下降5.7%,長險首年保費同比下降4.1%。對此,中國人壽總裁林岱仁表示,保費增長減緩的原因主要在於銀保渠道保費下降。 中人壽不止依賴銀行賣保險,保險代理人數目去年更下跌6%。中國太平(966)代理人團隊卻在2013年由6萬人增至11萬人,盈利大增,即表示中人壽本身問題。 - (二)至於投資收益,好睇A股及債息增長,各大保險公司表現未必很大。以前未有ETF,投資者好多時炒A股上升概念,而買中人壽及平保,但現在直接買A股實物南方A50(2822),長坐仲實際。 唔好意思,唔好講回家鄉($33, 升33%),中人壽的上升動力也找不到。中人壽跌左咁耐,未必會大跌得多,但最怕唔升唔跌,浪費機會成本,這是考慮換馬的最大理由。 -2)中移動941終於升穿了本人80蚊買入的價位,是去是留? 恭喜!業績後,市場對中移動(941)的反應很好,雖然有機會隨市場回調一點,但$80這位置難再有機會重臨。 若果您不是時常轉貨的投機者,中移動勢頭仍強,現價仲有3%股息,我完全找不到理由勸您沽貨換馬。 費高/信報專欄作家 Facebook 跟進新post︰https://www.facebook.com/figoinstock 利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士,未持有本文中談及的股票 本網站只屬網上媒體。以上文章內容純屬筆者之個人意見,並不代表本網站之立場或意見,亦不構成任何投資建議或勸誘。本網站對其內容之真確性,恕不負責。 到討論區發問: http://homebloggerhk.com/?forum=%E8%B2%BB%E9%AB%98%E8%A7%A3%E7%AD%94%E8%82%A1%E7%A5%A8%E5%95%8F%E9%A1%8C

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收息方法
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–
如何由無樓變出兩間? #674
諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. - 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? - 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 - 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往5年升跌: 見投資物在2008年、金融海嘯期全年跌9.4%,看到此物有一定抗跌力。有抗跌力之原因見其十大買入物後,再清楚明白不過。此投資物持有和黃、中海油及SMARTONE債券,基本上再有海嘯相信可以過渡。而銀行亦因此原因令債基更享高融資能,令港幣回報由5.13%提高至8.2%。可能不少人會留意到買此投資物的「其他黑版本」(打黑了的幾個),原來唔行債基方案淨買都可享8.3%,揸咁穩陣既債券,咁放入傾基方案咪可穩坐10%以上回報? 用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 此ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,月收息達11%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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精選文章
禁地 — 葉朗程
每次有朋友快要結婚,心裏總是萬二分興奮。我所指的朋友,是男性朋友。為甚麼會興奮?替那個男性朋友高興嗎?黐線,大家兄弟,心照啦,快要結婚的新郎哥可以有幾高興呢?Ok,就算真係為佢搵到一生最愛而有少少咁多開心,都一定未至於係「萬二分興奮」,人哋就算娶到林志玲又點?關你鬼事咩。那麼,朋友結婚,興奮從何來? 最近有個勉強都算係富二代嘅好朋友準備結婚,喜訊在面書公佈後還未夠半小時,我在手機上已經立刻看到一個新增group chat,加入者是新郎哥由細玩到大的五個最好朋友,當然包括我。次次都係咁,當有一個好兄弟就嚟要結婚,手機就總會立刻有個新 group chat,而每次的 subject 都是一樣的:Stag。 Stag 就是 stag party 的意思,唔係好知中文應該點繙譯,總之就是準新郎結婚前的一個瘋狂派對,目的當然是要哀悼那個快要脫離單身行列的他。是次,我就是想寫一篇關於 stag party 的。深知這篇文章屬於極度敏感話題,所以徵求過兩位將會一同去 stag party的好朋友意見才敢寫。 - 告別單身派對 隆而重之 兩位朋友的口徑一致:唔准寫。而且在「唔」和「准」中間,多了一個唔出得街嘅字,可見他們反對和反感的程度。好一句讓人毛骨悚然嘅「唔X准寫」,香港的言論自由果然非常有限度。 「Marcus 哥,唔好玩啦,Susan (假名)唔知你係葉朗程,但係佢有睇你寫嘢㗎,你寫到咁揚,個stag唔使去啦,一齊留番喺香港食手指囉。」朋友一號說,躁咗。然後朋友二號緊接,指着我罵:「你條友唔好咁冇人性啦,咁都寫,認真㗎,寫咗絕交呀。」絕交呢個咁可愛嘅單詞,自從小學畢業之後都冇聽過,連絕交都攞埋嚟講,睇得出,佢真係好驚。 究竟男人去 stag party 有乜嘢搞,點解我嗰兩位朋友會咁驚俾佢哋另一半知佢哋喺 stag party 做乜嘢?根據 wikipedia 的解釋,stag party 是一個由伴郎以及兄弟們安排給新郎哥的派對,在婚禮前的那天舉行,目的是要紀念新郎最後一晚的自由。最高興的是,由於這是新郎最後一晚的單身生活,兄弟們都會給新郎哥安排「female company such as strippers」,即是好像脫衣舞女郎這樣的女性伴侶。 竟然為新郎哥安排這樣的節目?這班根本是損友,算甚麼兄弟!No,根據 wikipedia 的說法,這些全都是兄弟們用心良苦的安排,目的是 lead the groom into temptation before the wedding to make sure he is fully […]
李嘉誠是個什麼樣的人?看看他的辦公室,聽聽他說話,你覺得呢?
李嘉誠是個什麼樣的人?看看他的辦公室,聽聽他說話,你覺得呢? 創業至今六十多年,雖歷經多次經濟危機,但沒有一年虧損;自從1999年被福布斯評為全球華人首富以來,15年間不管風雲如何變幻始終穩居這一寶座。 這就是李嘉誠。 但此時,他正前所未有地深陷入一場「撤資」風波。接連拋售內地和香港的一些資產,掀起軒然大波,被輿論認為是一個「風向標事件」。 2013年11月22日,記者探秘風波的最中心,位於香港中環的長江集團中心,李嘉誠的辦公所在地。 14:30,門打開,85歲的李嘉誠滿面笑容地走進來,步子很快,沒有任何攙扶。他和每一個人握手,微微彎腰遞上名片,微笑著,認真地看著每一個人,近乎多餘地用帶潮州音的普通話自我介紹:「李嘉誠」。 成為超人之前的那個人 「外人都將他看作超人,而他自己,則始終將自己看成是變成超人之前的那個人。」 85歲的李嘉誠,從早年創業至今,一直保持著兩個習慣:一是睡覺之前,一定要看書,非專業書籍,他會抓重點看,如果跟公司的專業有關,就算再難看,他也會把它看完;二是晚飯之後,一定要看十幾二十分鐘的英文電視,不僅要看,還要跟著大聲說,因為「怕落伍」。 - 這種勤奮和自律,非一般人能比。 關於工作習慣,最為著名的細節是李嘉誠的作息時間:不論幾點睡覺,一定在清晨5點59分鬧鈴響後起床。隨後,他聽新聞,打一個半小時高爾夫,然後去辦公室。 熟悉李嘉誠的人士表示,他是一個危機感很強的人,他每天90%的時間,都在考慮未來的事情。他總是時刻在內心創造公司的逆境,不停地給自己提問,然後想出解決問題的方式,「等到危機來的時候,他就已經做好了準備」。 一個被廣為傳播的事實是,2008年,金融危機爆發,而在這之前,李嘉誠已經準確預見,並早已做好了準備,等到危機來臨時,集團不但安然無恙,還從中獲得了擴張的機會。 作為一個商人,李嘉誠對數字尤其敏感。 - 從20歲起,李嘉誠便熱衷於閱讀其他公司的年報。除了尋找投資機會,也從中學習其他公司會計處理方法的優點和漏弊,以及公司資源的分佈。他自稱可以對集團內任何一間公司近年發展的資料,準確地說出其中的百分之九十以上:「看一看便能牢記,是因為我投入。」 對於資訊的重要性,李嘉誠常常一再強調。雖已85歲高齡,但他對新技術的瞭解,並不遜於年輕人。在李的辦公室,左手邊擺著兩台電腦,即時顯示旗下公司的股價變動。而在側面辦公桌上,則擺著他的蘋果筆記本,這是他日常工作所用的。 每天早晨,李嘉誠都能在辦公桌上收到一份當日的全球新聞列表。據一位跟隨他十餘年的人士透露,這份新聞列表並非摘要,而是一個又一個的新聞標題,多來自《華爾街日報》、《經濟學人》、《金融時報》等全球知名媒體。李會先流覽,然後選擇其中想看的文章,讓人翻譯出來細讀。 李嘉誠的這個習慣堅持了十餘年,並因此而專門設立了一個四人小組,負責這項工作。而他之所以看標題,不看摘要,是不想被別人誤導。 - 據另一位員工透露,以前,李嘉誠看新聞喜歡紙質版,iPad出來之後,他就只看電子版了。李現在用的是iPhone手機。 這些習慣,讓李嘉誠始終站在資訊的最前沿,也讓這個老人投資了一系列高科技公司。 李嘉誠旗下的維港投資,最近這兩年,投資了六十多家科技公司,其中不乏很多明星項目,例如Facebook、Skype、Siri、Waze、Spotify、Summly等等,而這個團隊總共不過8個人。 「他並不是一個生活在象牙塔中的人,相反,他對潮流的把握遠超很多年輕人。」一位下屬透露。李嘉誠旗下公司無數,連很多下屬都數不清,直接向他彙報的,就有200人左右。每個月,李都會跟海外管理層進行會議,每年會「出外巡檢」三四次。 李的多位元下屬向記者透露,李嘉誠非常善於問問題,遇到一個新事物,他總是會想,這和我、和我的公司有什麼關係?他總是會將自己的問題交給專業的人去尋找答案。 - 比如,在Facebook等社交媒體開始火起來的時候,李嘉誠曾經問過旗下公關團隊一個問題:怎麼看待其和平面媒體以及網上媒體對集團公關的影響? 為了回答李嘉誠的這個問題,公關團隊專門召開最高會議進行討論,形成專題報告向李彙報。有趣的是,最後這個團隊甚至開發了一款軟體,專門用以評價不同管道的公關效果。 「如果李先生是個停滯的人,就不可能有今日之成就。」李嘉誠的一位下屬感歎,「外人都將他看成超人,而他自己,則始終將自己看著是變成超人之前的那個人」。 與自己相處 熟悉李嘉誠的人,也常說他們看不懂他。他幾乎從不生氣,見到所有人,都是一副標準的笑臉。 - 「他真的沒有生氣過嗎?他會因為什麼事情而難過?他發過火嗎?」面對這一連串問題,幾位跟了李嘉誠十年以上的下屬一臉迷茫,想了很久,他們實在回憶不起是否有過這樣的場景。 當你問起李嘉誠強勢的一面時,其中一位跟了李二十餘年的高層反問:強勢怎麼定義? 在她這麼多年的印象中,李決斷非常之快,但並不是個咄咄逼人的人,他很會傾聽下屬的意見,「如果你是對的,他會聽你的,而不是堅持他的」。 在生活中,李嘉誠時常表現出單純快樂的一面。走在香港的大街上,李就變成了一個念舊好玩的老頭,總是和身邊的人說,這裡原來是啥樣的。 李嘉誠還每週為兒孫們親任導師,自己準備課程、案例,據一位接近李的下屬透露,3年來,他給孫輩們上的課,既有道德討論,也有文化批評、世界經濟。孫子、孫女年紀都很小,要演繹生動,難度很高,但李卻樂此不疲。 為了告訴兒孫們風險是怎麼回事,李嘉誠甚至還專門花了8000美元,去印出了四張AIG股票。他把這張股票裱起來,標注了這個世界上最大的保險公司在金融危機中破產的故事,並且寫上「以此為鑒,可惕未來」。有趣的是,這時候他的孫兒們還不過幾歲。 另一位跟了李十幾年的下屬透露,李嘉誠喜歡看電影,而且,看電影時,他的「代入感」很強,每次都會選擇一個自己喜歡的角色,然後隨著劇情起伏,「過他們的生活」。 在這位下屬看來,李嘉誠其實是個感情很豐富的人,但他與眾不同之處在於,他很懂得控制自己的情感。 - 1996年,李嘉誠的長子李澤鉅被世紀大盜張子強綁架,對方單槍匹馬到李家中,開口就要20億,李當場同意,但表示「現金只有10億,如果你要,我可以到銀行給你提取」。 李的鎮靜,連張子強都很意外,張問他:你為何這麼冷靜? 李回答道:因為這次是我錯了,我們在香港知名度這麼高,但是一點防備都沒有,比如我去打球,早上五點多自己開車去新界,在路上,幾部車就可以把我圍下來,而我竟然一點防備都沒有,我要仔細檢討一下。 - 李嘉誠告訴記者,當時他勸告張子強:你拿了這麼多錢,下輩子也夠花了,趁現在遠走高飛,洗心革面,做個好人;如果再弄錯的時候,就沒有人可以再幫到你了。 有趣的是,據李嘉誠透露,後來張子強又打來電話,李說,你搞什麼鬼,怎麼還有電話?張子強在電話中說,李先生,我自己好賭,錢輸光了,你教教我,還有什麼是可以保險投資的? 李嘉誠答道:我只能教你做好人,但你要我做什麼,我不會了。你只有一條大路,遠走高飛,不然,你的下場將是很可悲的。 2013年11月22日,李嘉誠向記者回憶當時的情形時,語氣平靜,就像是在講述一段別人的歷史。其中的驚險和錐心之痛,似乎全都煙消雲散。 李嘉誠將這種冷靜歸於他喜歡看書,「我喜歡看書,什麼書都看,這對我都有用,今天有用,明天也有用。所以,很多大事來的時候,我也能解決」。 而一位跟了李十幾年的下屬則將這種冷靜歸結到他少年的成長經歷上。 - 李嘉誠出身於書香門第,爺爺是清朝最後一科秀才,兩位伯父在民國初年,還曾跨海留洋取得日本東京帝國大學博士學位。而李的父親,則是小學校長。但因為二戰爆發,故鄉潮州被日本侵襲,李和家人逃難到香港。 沒想到,1941年日本攻佔香港,母親只好帶著弟妹回老家。更沒想到,貧困抑鬱的父親染上肺結核,半年之後就去世了。14歲的李,獨自面對父親的死亡與埋葬,「一夕長大」。 […]
我鍾意男上女下
咸豐年前,黎明曾經拍過一部電影叫《一見鍾情》,講述他是美國矽谷的科網才俊。黎明創辦的公司一度周轉不靈,飾演黎明得力助手的葛民輝找來靚女周嘉玲協助融資。 其中一幕,大概是周嘉玲想入股黎明公司,並要成為最大股東及擁有最高話事權,即是要「騎住」黎明。幾個人圍着長長的會議枱,一起商討是次計劃的可行性,黎明和周嘉玲分別坐在會議枱的兩端。 會議進行期間,黎明擺出一副臭臉,更把雙腳翹在枱上,展示出大班姿態,肢體語言完全說明他不歡迎周嘉玲的入股計劃。周嘉玲對黎明的無禮行為裝作視而不見,繼續發言,然後就聽見黎明從坐位上喃喃吐出一句英文粗口,意思是「廢話」。周嘉玲先是愕然,再問:「Excuse me?」 高大的黎明站起來,緩緩地繞過長長的會議枱,走到周嘉玲旁邊,然後微微彎身,貼近周嘉玲的耳珠,用一把磁性的聲音說:「我頭先係話:廢話。我鍾意男上女下。」型爆,我都鍾意男上女下。 - 今時今日的中環,女中豪傑太多,男上女下的情況買少見少。女人越嚟越叻,或者應該咁講,女人一向都好叻,只係以前冇好似今日咁多嘅機會畀佢哋發揮。現在你隨手找來一些大deal作參考,也不難發現牽頭者都是女人,這個情況在法律界尤其明顯。嗰啲個名講出嚟大到嚇死你嘅law firm,上緊位嘅senior associates或者已上位嘅partners,都不知有幾多都係女人。 葉朗程呢一行又點?腳踏三吋高跟鞋,左手挽着32厘米的Kelly包包,右手拿着iPhone,拇指按着螢幕將那份proposal放大再縮細,腦海重溫着昨晚凌晨三時才修改的資產分配建議,口中念念有詞準備着之後的開場白,烈日當空由國金二期走到長江中心依然臉不紅氣不喘。臨走入長江中心,經過一面反光鏡,也不忘神態自若的往鏡裏一照,撥弄一下肩上的秀髮再繼續昂首闊步。Ladies and gentlemen,她,就是我的老闆。 - 開會之前,櫻桃小嘴呷一口礦泉水,演講模式隨即啟動,全程以流利的British English列出整個計劃的重點,近至短期財務需要、中期資產分配,遠至長期的遺產繼承事宜。無論是個人的稅務安排,還是企業層面的併購,她都有恰如其份的見解,在商界身經萬戰的泰國華僑客戶聽得津津有味,他一路在點頭、點頭、再點頭。待他點完第68次頭之後,我和老闆終於離開。 要老闆親自出馬,搞到葉朗程都只能做個「傍友」,客戶當然來頭不少。「How did I do?」她在步出長江中心之時問我。Couldn’t be better,我老實回答。「我覺得頭先講education fund嗰陣,可以喺tax planning個direction講多少少。」佢唔係話緊佢自己,佢係話緊我,話我可以講多少少,即係話我講得唔夠多。 正當我想回答之際,老闆的電話響起來。從對話內容判斷,我大概猜到是誰。「我昨天晚上已經看過,他這個形象挺新鮮的,廣告肯定會很受歡迎。」老闆以流利的普通話說着,是台灣口音那種普通話。視乎對象而定,要她用北京腔也可以,上海話也懂,德文跟英文一樣流利,絕對承認她是語言天才。電話裏頭應該是Z媽媽,她的兒子是瘋魔亞洲的天王巨星,也是我們的客戶。 - 「沒有沒有,千萬別客氣,謝謝你和Z先生一路以來的信任。」通話結束。「Sorry Marcus,頭先講到邊度?」頭先講到後日喺 New York開會個agenda,我故意誤導她。「你當我老人癡呆?我哋頭先講緊啱啱個trust fund嘅tax planning。」女人的記性,是她們最大的優點和缺點。咁你又問我?我大笑兩聲掩飾。跟這個老闆共事四年,最近一年的關係變得亦師亦友。 回公司的路上,她跟我一起檢討剛才開會的過程,我沿途認真聽着,不過部份意見實在不敢苟同。挑通眼眉的老闆大概看得出我臉上一點的「唔順氣」,於是說:「上位上得太快,係要有人間中挫吓你啲銳氣先得嘅,咁樣成長會健康啲。」 如果老闆知道我是葉朗程,她該會知道每星期當我出文的時候,就會有一大堆阿豬阿狗三姑六叔排住隊挫我「銳氣」。寫呢樣又要抦,寫嗰樣又要抦,呢班人真係好搞笑,每個星期鬧,但又每個星期睇。鬧得最狠嗰啲,分分鐘係每個星期追我啲文追得最貼嗰啲。 - 「我上位唔快,就算係快,都係你lead得好啫。」我誠懇地說,是真心話。老闆一直走在我的左邊,每次一起走路的時候,她都走在我左邊。直覺告訴我,她認為自己右邊面最靚。實情是,老闆的正面最靚。做得私人銀行,尤其是做前線的,通常無醜婦。「你咁掂,都唔知可以lead到你幾時,你應該就嚟可以願望成真㗎啦。」 唔明,願望成真?「爬我頭囉,你鍾意男上女下嘛。」突然感覺到一股熱力由丹田直奔大腦,耳朵發燙,沒有深究是誰出賣我,因為我實在對太多人發表過太多次「男上女下」的偉論。「講吓啫,happy hour飲多兩杯,乜嘢都攞嚟講吓嘛。」極度驚慌,語無倫次,雖然我知道老闆其實唔係好介意。「唔使驚喎,如果你唔係咁諗,我就真係睇唔起你啦,男人有大志is a must right?」 如果全香港嘅女上司都可以好似我老闆咁大方,女上男下也可以是一件樂事。女人做事條理分明,觀察入微,做佢哋下屬,可以行少好多冤枉路,慳番好多力。Yes,如果個女人識得lead嘅話,女上男下,真係慳番好多力,你懂的。 葉朗程/主場新聞博客群 https://www.facebook.com/housenewsbloggers
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————
李嘉诚教你怎样做
李嘉诚教你怎样做 1、做你真正感興趣的事——你會花很多時間在上面,因此你一定要感興趣才行,如果不是這樣的話,你不願意把時間花在上面,就得不到成功。 2、自己當老闆。為別人打工,你絕不會變成巨富,老闆一心一意地縮減開支,他的目標不是使他的職員變成有錢人。 3、提供一種有實效的服務,或一種實際的產品。你要以寫作、繪畫或作曲變成百萬富翁的機會可以說是無限小,而你要在營造業、房地產、製造業發大財的機會比較大。記住,出版商賺的錢比作家多得多。 4、如果你堅持要用自己的靈感來創業?最好選擇娛樂業,在這方面,發財的速度相當快,流行歌曲和電視最理想。 5、不論你是演員或商人,盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人,所賺的錢一定比不上替大唱片公司灌唱片的人,地方性的商人,不會比全國性的商人賺的錢多。 6、找出一種需要,然後滿足它。社會越變越複雜,人們所需要的產品和服務越來越多,最先發現這些需求而且滿足他們的人,是改進現有產品和服務的人,也是最先成為富翁的人。 7、不要不敢採用不同的方式——新的方法和新產品,會造成新的財富。但必須確定你的新方法比舊方法更理想,你的新方法必須增進產品外觀、效率、品質、方便或者降低成本。 8、如果你受過專業教育,或者有特殊才能,充分利用它。如果你燒得一手好菜,而卻要去當泥水匠,那就太笨了。 9、在你著手任何事情之前,仔細地對周圍的情形研究一番。政府機關和公共圖書館,可以提供不少資料,先做研究,可以節省你不少時間和金錢。 11、可能的話,進行一種家庭事業,這種方法可以減少費用,增進士氣,利潤的分配很簡單,利潤能夠得到充分的利用,整個事業控制也較容易。 12、盡可能減少你的費用,但不能犧牲你的品質,否則的話,你等於是在慢性自殺,賺錢的機會不會大。 13、跟同行的朋友維持友誼——他們可能對你很有幫助。 14、把盡量多的時間花在事業上。一天12小時、一星期6天是最低要求,一天14小時到18小時很平常,一星期工作7天最好了。你必須先犧牲家庭和社會上的娛樂,直到你事業站穩為止。也只有到那時候,你才能把責任分給別人。 15、不要不敢自己下決心。聽聽別人的讚美和批評,但你自己要下決心。 16、不要不敢說實話。拐彎抹角,只會浪費時間,心裡想什麼就說什麼,而且要盡可能地直截了當地、明確地說出來。 17、不要不敢承認自己的錯誤。犯了錯誤並不是一種罪行,犯錯不改才是罪過。 18、不要因為失敗就裹足不前。失敗是難免的,也是有價值的,從失敗中,你會學到正確的方法論。 19、不要在不可行的觀念上打轉。一發現某種方法行不通,立即把它放棄。世界上有無數的方法,把時間浪費在那些不可行的方法上是無可彌補的損失。 20、不要冒你承擔不起的風險。如果你損失10萬元,若損失得起的話,就可以繼續下去,但如果你賠不起5萬元,而一旦失敗的話,你就完蛋了。 21、一再投資,不要讓你的利潤空閒著,你的利潤要繼續投資下去,最好投資別的事業或你控制的事業上,那樣,才能錢滾錢,替你增加好幾倍的財富。 22、請一位精明的會計師。最初的時候,你自己記賬,但除非你本身是個會計師,你還是請一位精明的會計師,可能決定你的成功和失敗——他是值得你花錢的。 23、好好維持你的健康和你的平靜心靈——否則的話,擁有再多的錢也沒有什麼意思。

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結婚裝修
浴室裝修注意點
    裝修最令我煩惱,當然是要比錢! 錢係預左比,但都要換回有質素的裝潢。其中要注意事項當然係浴室同廚房的裝修決定。首先本人喜歡花水的浸浴,比起企浴當然更浪費啊。但為了放工回家鬆一鬆,我的家是不能沒有浴缸的!   原來浴缸簡單既都有幾種 壓克力浴缸:勁多款選又唔易生銹,輕身但底部通常會加玻璃纖維去加強承托。唔好既地方係壽命短、會老化同好難洗。   鋼版浴缸: 超重! 好處係易清洗又平,但無咩款式   鑄鐵浴缸: 壽命長加上有款睇,當然檔次一檔高幾班,要$$$$$。不過保溫性能差有待解決 塘瓷浴缸:材質為鋼板,表面烤漆,但無造型可選擇!表面烤漆若脫落易造成腐蝕!! 所以搵浴缸都有好多學問,真係要問清楚!     另外用浴缸,好多人擔心係漏水。其實漏水一係條喉做得唔好,又或防水工夫做得差。對於水喉,大部份人會側重選銅喉定膠喉,其實除左料外,師傅工序係好緊要。   師傅最好咪慳工夫,接駁好喉管後用7000克的水壓進行加壓,看轉彎位有沒有漏水。萬一只係隨便開下水喉試完就算,日後水喉爆裂的風險會大增。到時又要起左個地板整水喉,要錢之餘又十分冇癮。做野梗係要一次到底!   講完浴缸,講下馬桶。馬桶除左高低自由咀要妥當外,好多人買到返屋企先知個馬桶沖水量太少令排泄物未能沖出。其實係(每次)沖水方便是有個標準的,大便一次是六升,小便為2-4升,沖洗量有10秒有肯定夠了。請買馬桶時留意,成日「沖唔乾淨」真係會失禮家中來賓。        
北上造傢私(下)
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北上造傢私(上)
同開朋友閒談,發現佢都有北上做傢私,而問開佢去邊間做之後,發現佢既來源係問樓下看更! 有見及此,希望係網上放多個source,同大家講下北上造傢私既流程。   北上造櫃自然想慳錢,不過唔代表質量差。筆者有時係香港閒逛,發現香港不時有家具用蔗渣板所造,即如厚度不夠6分隨時一手劈斷,斷後更一地木碎。放多些少野係櫃少則變形,不過大不了都係爛櫃。公司越大、越多傢俱係咁既質素。Well,價差最大筆者發覺係廚櫃,如果你間屋零裝修而打算租比人,極力推薦你上深圳造廚櫃。香港兩萬既普通貨色返深圳六千攬掂!(不過paid-in人仔)。當然返深圳造櫃好多野要留意,否則只會一套氣。以下步驟旨在分享筆者係上面造櫃既經歷,希望你同的一樣咁好彩,整返個又平又靚既櫃啦。   首先梗係要知間鋪係邊啦,你唔係認為可以用淘寶叫人送個合尺寸既櫃比你呀!? 深圳賣家具建材商戶集中係田貝四路同寶安北路兩地。筆者就認為寶安北又齊又平,當然有時間去田貝行下都無妨,有人租埋房訓行足兩日添!   請睇地圖,由皇崗打的去寶安北路四十人仔左右。如果想慳錢可以係網search大劇院站再行過去,廿分鐘到步。打的基本上你叫寶安北路佢都知係邊架啦,再唔係學筆者用緊餘既普通話講個「百安居(B&Q)」,司機一定識路。落車要行過天橋見到深圳人材市場就on-track! 個度有幾個大傢俱商場,筆者建議你行最冇裝潢既家樂居(如圖示)。留意附近有樂安居,家之福咁,小心攪錯。入到去分ABCD區,AB主力賣磚,CD係燈、造傢私及廁所瓷具。   *內容已放入樓換樓新書。請到各大書局購買   ->>按此到下集 
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
情陷夜中環:上岸
樓價高企,好多人擔心唔知幾時先可以上車;競爭激烈,也有人擔心唔知幾時先可以上位。但我覺得,上車之後又要供樓,上位之後又要繼續搏殺,所以上乜都係假,做人最緊要早日上岸。 誠然,十個有九個像我這樣膚淺的「後生仔」,人生目標不外乎四個大字──賺夠上岸。賺夠的定義人人不同,但上岸應該容易理解好多。以後不用再看老闆和客人面色,鍾意食就食,玩就玩,瞓就瞓,總之就是生活零壓力享樂大過天,這就是上岸。 - 40歲前圓夢 難度極高 要在30歲前上岸,可能性近乎零,除非你是運動員、藝人、科網天才,或者中咗六合彩(仲要係超級金多寶嗰隻)。40歲前上岸,相對來說是個較為現實的目標,但難度也非常之高。我好想快啲上岸,唔係因為我想食飽就瞓然後瞓飽就玩,而係有啲嘢,我希望可以趁自己仲算後生嘅時候可以實現出嚟。至於想實現啲乜,無謂講,因為自己都覺得有啲白癡。But well,當你真係咁叻仔咁快上到岸嘅時候,又有邊個敢話你白癡?以下有個故事,我「奉命」寫出來跟大家分享。 - 星期四的下午,我同好朋友Benson食lunch。平均兩個禮拜同佢食一次晏,有時候食好嘢,有時候求其食,今次我哋食江仔記。香港有兩間江仔記,中環嗰間喺大班樓隔籬,由公司行過去熱到命都冇,但嘴刁的Benson哥話要食,唯有捨命陪君子。我同Benson食lunch,次次都冇乜嘢講,但我覺得咁樣反而更自在,最好的朋友何需刻意找話題?他看餐牌的時候,我就拿起BlackBerry覆電郵,到他看BlackBerry的時候,我就舉手叫嘢食,默契。 終於大家都放下BlackBerry,Benson伸個懶腰問:「今次『情陷』有乜嘢寫?」寫連卡佛有個靚女sales賣Shiseido,好正。「有幾正?」然後我呷一口凍檸茶,把故事的扼要說出來。他聽完後大笑兩聲說:「Ok喎,夠賤。」華仁仔,I mean正常嘅華仁仔,都鍾意睇、聽、講、寫賤嘢。Well,其實唔係正常嘅華仁仔,正常嘅男仔都鍾意。 - 「不過我有個更加好嘅題材畀你發揮喎。」Benson說,語氣不尋常。Which is?「寫我。」吓?你有乜嘢好寫?「我要辭職。」咁大件事?唔聽你講話interview嘅?去邊間firm?「冇去邊間firm,辭職即係唔做嘢。」兩碗雲吞麵來到,Benson落兩滴辣椒油,馬上啟動,吃得津津有味,唔似有絕症。 嚴格嚟講,Benson自細嘅志願唔係做律師,而係做「大班」。當所有同學還是「死靚仔」,連「大班」兩個字係點解都唔知嘅時候,Benson竟然已經有個做大班嘅念頭,我覺得佢真係幾型。「雖然我屋企住喺深水埗,但係你千祈唔好睇小我。」Benson說。那時候,我們大概中三,而我從來都冇睇小過佢住深水埗。 - 「你知唔知深水埗專出大班?」嗰陣時我唔知,但日日聽佢咁講,我宜家直情背得出深水埗出過邊幾個大班。和黃(013)大班霍建寧、滙豐前大班鄭海泉,還有大班中的大班鄭經瀚,根據Benson的說法,原來「全部都喺深水埗福榮街碌地沙碌大」。雖然我唔知乜嘢叫做「碌地沙」,但我思路好清晰。幾位大班都來自深水埗,並唔等於來自深水埗就會做到大班。所以,跟幾位大班一樣,Benson靠的是後天努力。 -   要做大班,Benson知道佢唔可以讀係人都揀嘅BBA,於是佢決心要攞個律師牌。「疑點利益歸於被告,八個大字,最勁嘅律師,唔係要搵疑點,而係當疑點根本唔存在嘅時候,你點樣去製造疑點,令你個client無罪釋放。」大學一年級的暑假,Benson跟我們幾個朋友手舞足蹈地分享上堂學過的金句。好彩佢最後做咗事務律師,如果佢揀做大狀,我覺得香港會幾大鑊。 - 幾位朋友當中,Benson的起薪點可以用「驚人」來形容,上位速度之快更令好多同級同學連車尾燈都見唔到。畢業後第四年,佢喺公司已經有自己間房。做事務律師,有自己間房唔係乜嘢大不了嘅事,好多「霉」到爆嘅律師樓都會畀到間房仔你坐,但 Benson間房係大到可以放多張乒乓波枱,而且公司位置是中環中的中環。 錢多,但Benson絕對慳儉,最大的開支也只是喝酒,應該說是請女人喝酒。曾經有位非常仰慕Benson的華仁師弟說:「傳聞話,就算你記得晒唐詩三百首,你都唔會記到Benson哥『交』過嘅女性朋友名。」呢位師弟講得一啲都冇錯,Benson嘅女性朋友分分鐘比我還要多。雖然Benson其貌不揚,but who would give a damn?自從中學畢業後,女仔係已經唔會在乎你個頭gel得靚唔靚,而只會在乎你開支酒夠唔夠靚。Benson嘅名言係:「男人有水,女人自然有水。」 -   鏡頭一轉,我們回到江仔記。無啦啦辭職?你黐咗邊條筋呀?「你就黐筋,我而家不知幾開心。」咁你之後有乜嘢搞呀?Benson望着我笑一笑說:「做我想做咗好耐嘅嘢。」What?真係走去開甜品舖呀?「乜嘢甜品舖呀,你講嘢高檔少少得唔得?係開cake shop。」喺邊度開呀?「未咁快,開cake shop係second step,我要上個甜品course先。」上一個月乜都上完啦。「你就想,起碼上半年呀。」 -   好友棄厚祿 去學整甜品 半年上個甜品course?你冇病呀?喺邊度上呀?「美國。」Benson說完,吃掉碗裏最後一顆雲吞。上半年要幾錢學費?「又唔係要你畀,咁八卦做乜呀?」Benson吞吞吐吐說,面有難色,表情話畀我聽,佢唔想講係因為佢覺得我會笑佢白癡。兩萬?我問。「唔講呀。」咁你叫我寫你辭職嘛,呢啲關鍵數字你唔係唔講呀?Benson再叫一碗肉丸麵,然後帶點尷尬說:「差唔多兩萬啦,美金。」美金呢兩個字,佢講得好細、好細、好細聲。 點解咁決斷要做呢件事呢?身為朋友,我想他三思。「記唔記得我間dream house?」記得,Island Grove。「上個月,我揸車經過Island Grove,然後我望一望嗰幾間屋,突然間,我覺得就算住到入去都未必會開心。既然住到入去都未必開心,咁我做得咁辛苦為乜?之後我自己諗咗好耐,我決定要做啲令自己真係開心嘅嘢。錢搵唔晒,但係時間唔等人。」我呆晒,呆得徹徹底底。對於凡人如我葉朗程,我覺得Benson直情係「short」咗。但是對佛家來說,可能這就是頓悟。 像我這樣的金錢奴隸,幾時上岸,真係唔到自己話事。但願有一天,你我都能忽然頓悟。去到那個境界,我們就會知道,上岸,原來純粹隨心。   葉朗程/主場新聞博客群  
財富總跟著這種人走?
1、很聰明的人讀書學習好與壞與做生意賺錢完全是兩碼事。讀書人往往呆頭呆,墨守陳規。而做生意則需要頭腦靈活多變,想到就要做到。 - 2、辦事能力和辦事效率很強的人 一旦有賺錢的生意馬上一步一個腳印的去做,要付諸於行動。敢做、敢干,只有這樣才能抓住機會。 - 3、不安於現狀,不斷努力的人 “一天三頓飽,老婆孩子熱炕頭”的人覺得一輩子捧著“鐵飯碗”的人,永遠沒有賺錢的機會,“夠用就行,要那麼多錢幹嘛”這句話是那些不會乃至賺不到錢的人聊以自慰的“名言”。 - 4、真正受過窮的人 就像“貌不驚人”的男人一心一意的追求漂亮的女孩往往能成功一樣。受窮的人因為感受到了貧窮的切膚之痛,而愈有賺錢的慾望和精神。 - 5、有人生財富目標的人 一個人單調的上下班,把固定的工資存在銀行,年復一年,到頭來也攢不了很多錢。想賺大錢就要立志經商,而且目標也要水漲船高,選定10萬、20萬、100萬為奮鬥目標,擁有一千萬才算是富翁。 - 6、拋棄“面子”的人 想發財要不怕羞,當您在大街小巷推銷產品時不要怕被別人看不起。 - 7、勤奮好動的人 多看、多想、多做、超越常理,出奇制勝。 “鬼點子”越多越能賺錢。 - 8、最能創新的人 做生意第一要決就是眼光獨到。想別人未想的事,走在別人前面,讓別人在後面追。例如:您發現一種商品很符合當地實情,判斷自己進回來一定暢銷,這是生意人掙錢的準則。等把市場鋪開了,別人跟風就晚了。因為您既已賺到了該商品的錢,又贏得了客戶。 - 9、有自信心的人 無論做什麼事首先要有信心,相信自己是最優秀的,最棒的。這樣您就能把自己最大的潛能發揮出來。 “信念”是通向經商致富路上的指明燈。 - 10、個性豪爽的人 成功的企業家或商人都是爽快人,辦事豪爽,乾淨利落,不拖泥帶水。 - 11、善於冒險果斷的人 辦事果斷,憑膽量論成敗。獨木橋的故事:有一座獨木橋,橋對面有一片豐碩的果林,果實又大又好。膽大的人,憑膽量快速走過獨木橋,摘得很多的碩果。而膽小的人,膽小不敢過橋,而沒有摘得一枚碩果。有的即使慢慢過去,也只撿到一些爛果、小果。 - 12、善於學習總結的人 在平時的經商中,多與人交流,聽取別人的意見和想法。不斷總結,以豐富自己的經商經驗。 - 13、能吃苦耐勞的人 做生意的一年365天都不休息,風裡來雨裡去,生活沒有規律,搬運貨物相當辛苦。請您相信“天道酬勤”的道理。 - 14、不斷進取的人 遇到挫折不屈不撓,哪裡摔倒了就在哪裡爬起來。例如:您做一次不成功,兩次、三次……哪怕是做99次不成功。第100次您成功了,那您這一生就是一個成功的人。 - 15、善於抓住機遇的人 在人們的生活中,在自己的身邊往往有很多的機遇。只是由於疏忽而沒有發現,讓機遇溜掉,或者是讓別人發現實施了。所以平時生活中對周圍的事物多看、多想、多做。對自己發現和創造機遇有很大的好處。 - 16、珍惜時間的人 浪費時間就等於浪費財富。對於經商的人來說“時間就是金錢”一點都有沒錯。賺錢靠的是珍惜時間,利用時間。天天早睡晚起做懶漢是賺不到更多的財富的。人的生命是有限的,特別是在年輕力壯,思維敏捷的年齡階段,多創造財富,為老來享用。
息低難跌
美國勞工節假期前,美股交投清淡。上個星期,美股可以講係一潭死水,周初的四天,交投量係全年最少的四天,除了今日係暑期最後一個長假期,好多交易員同投資者放了假之外,市場也憂慮放假期間中東及烏克蘭的緊張局勢會升溫,所以都無心戀戰。      美國上週五出爐的經濟數據,仍然係利好的居多, 8月芝加哥採購經理人指數(PMI) 由上月的52.6攀升至64.3,生産、新訂單以及其他數據都有攀升,遠超過市場預期的57.5;而密芝根消費者信心指數終值由79.2向上調高至82.5,亦高過市場預期的上調至80。 -      不過,同期的個人消費者支出就由上月的增長0.4%縮減至下降0.1%,差過預期的增長0.1%。由於消費者開支數據疲弱,巴克萊將美國第三季度GDP增速預期從2.7%下調至2.2%。高盛亦將將同期的增長預期從3.3%下調為3.1%。      美股上週五輕微造好。杜指升19點至17098點;標普500指數收市重上2000點大關,漲7點至2003點,再創歷史收市新高;納指漲23點至4580點,維持在14年以來最高。美股仍在一個創高格局。      總結8月份,美股表現強勁。標普500指數在7月下旬至8月初期間下跌了4%,期間經歷了包括歐洲經濟疲軟、中東戰火重燃及俄烏關係惡化,幸而美國公佈的大多數經濟數據都偏向利好,聯儲局主席耶倫又大派未有咁快加息的定心丸,支撐住美股,在8月第二個星期開始全力反彈,全月倒升3.4%,並且創新高。至上週五為止,標普500指數今年升了8.4%;納指仲勁,全年漲幅9.7%;杜指最弱,升幅只有3.2%。 -      美股在8月通常會下跌,但上個月這是14年以來最好的8月,我覺得和美國債價大升,美息低企有關。10年期美債上周五跌至2.34厘的低位,在聯儲明年將加息的前夕,美債利息應該回升,但結果卻反覆插低,令人奇怪,我估受兩大因素影響,第一是烏國僵局令歐盟加大對俄羅斯的制裁,不少俄國資金流入買美債。第二是歐洲經濟唔好,12月開始量化寛鬆的機會大增,歐洲資金也避走歐債轉買美債。美國債息咁低,大大支持了股市向上。      摩根大通基金全球市場策略師詹姆斯劉(James Liu) 指出,雖然8月底許多交易商已經離場,走勢不能全盤反映投資者對大市的真正睇法。不過,受到了極好的美國消費者信心指數的推動,投資者們可能預計下周公佈的8月就業數據同樣強勁。 -      而Natixis全球理財公司首席市場策略師拉夫蒂(David Lafferty)認為,第二季度的企業財報「相當穩固」,受企業盈利增長推動,股市上漲行情將維持到年底,但上漲勢頭將不會如過去幾年那麼強勁,美股只會緩步上漲。      據美銀美林全球研究部週五發布的報告顯示,截至8月27日的一周,全球股票基金流入資金50億美元,為連續第三周凈流入。資金流入數額不大,但在持續流入,反映投資者對仍睇好股市前景,但比較審慎,估計係對地緣政治局勢充滿戒心。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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