諗sir人生階段信箱: 已解答973個案。
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細緻分辨收10%至30%年息要付的風險 #1184
諗SIR, 你好! 小弟剛上完8月份“收息101”課堂,黎緊將會上“收息103”及 “ETF”課程。以往是一個打工月光族,工作多年亦沒有積極作出投資,直至兩年前夫婦二人差不多同時間面對失業問題,我二人醒悟決心要掌握自己的財政命運。 雖然我們後來已很快找到新工作 (人工少了20%),而且明白首要必須做的是開拓收入來源。但兩年過去,事實是開源效果不彰,加薪幅度有限,支出不停攀升,尤其小兒屆入學年齡學習開支激增。煩請諗SIR對小弟一家的投資方向提出意見,指點一下,萬分感激!小弟一家狀況如下:         家庭人口4名:夫婦二人、一名兒子3歲,及岳母;另正計劃請1名外傭,預計10月抵埗。小弟及太太都在公營機構打工。我38歲,月入$46,190;太太38歲,月入$39,360。家庭借貸力為$85,550/10,000×50%x265萬=$11,335,375。          家庭有做財政預算,夫婦各自分擔水電煤差餉等日常開支,另有聯名戶口作家庭儲備戶口。小弟及太太每月分別存入$8,000及$7,000至聯名戶口,用途僅作扣除小兒學習支出($5,500) 及偶發性支出 (非常規支出如更換壞冷氣、家庭旅行)。此聯名戶口現結存約$50,000。          2009年夫婦聯名購入一個將軍澳3房新樓單位自住, 9成半上會 ($4,414,000),供30年,月供約$13,400(H+0.7%,冇ML戶口),現仍欠款$3,500,000,物業單位現值$6,000,000。夫婦兩人一人一半供款。          2012年兩夫婦聯名代家人買了一層沙田大屋苑2房單位,給妹妹新婚自住。父母出首期3成,餘下7成 ($2,818,000) 上會,供25年,月供$8,506 (P-3.1%=2.15%,有ML戶口),現仍欠款$1,670,000,物業單位現值$4,200,000。妹妹一家負責按揭供款、管理費及地租差餉。          小弟有記帳習慣,個人每月開支為$39,600:供樓$6,700; 儲互社$2,000; 轉帳入聯名戶口$8,000; MPF$1,500; 保險$1,500; 家居雜費(管理費、家務助理、電費)$8,880; 外出食飯$6,000;交通$2,500;電話費$520; 育兒開銷$2000。由於開支多,小弟只有數萬現金儲蓄。          太太每月收入僅及支付開支。個人每月開支為$37,700:供樓$6,700;聯名戶口存款 $7,000; MPF$1,500; 保險$3,500; 家居雜費(家務助理、水煤差餉)$6,000; 個人開支 (膳食、學位開支、instalments) $10,000; 交通$3,000。太太有投資股票及少量特區政府債券,回報平平。現時現金存款約10萬,投資工具合共現值$310,000。   擬採取行動:          見最近H按利率下調,打算重按沙田樓,按6成,減去按揭欠款可獲得$850,000資金。新按揭計劃供30年,月供$9,064(H+1.5%,有ML戶口) 。請問這個案可否用1拆2按爆8成呢?我不知道實際操作方法。          從上述$850,000中,用八成資金即$680,000買債基,並採取債基疊增方案,達至每年收息$15%-20%,即每月收息$8,500-$11,300。抑或採用double保險方案,減低債基價格下跌的風險?          剩下兩成資金即$170,000買期權搏賺價(太太現正研究此道)。 對於101PLAN內的資金有什麼建議? 另請問以上方法可行嗎?先謝謝諗SIR的意見。   ANSWER: 讀者很認真處理個人理財,成就更多現金流之情況可期。當然後生遇上失業挫折是不幸但亦屬大幸,最有效還是從失敗當中學習同進步。今時儲蓄雖少,太太儲到10萬而自己只有幾萬、每月月光惟月淨金額已轉存至聯名戶口,當中5萬亦是夫婦之一。當然本案案主收入不俗,但仍搞到月光,其一應是太太有學位開支、而讀者自己若可減少外出食飯,應再可慳多一點點。但點都好,開支的數目仍屬合理,可見人到中年搵幾萬蚊若要兼顧養兒同讀書加上父母,基本上月入3-4萬仍是無錢淨。當然唔同在3-4萬人工可以吃好少少、唔洗餐餐大家樂。若工作不努力搵極都只1-2萬,好快連「大家食」都唔招呼你。   同不少本blog案主一樣,機會仍是早年買落樓一間。可見閣下如人到30仍「裸租樓」,他日便錯失一個可扭轉命運的機會。當然樓買完會跌,但一般人會選擇死守負住資產咁供落去。而樓同股票唔同在於,樓係有升有跌、終歸有其價值。今年加按唔成,死慳死抵捱住去供、陣幾年資產價浮面就可諗一拆二或按爆八成。相反股票一物可快速無限印製,價格可以跌後永遠都升唔起,所以買股不能死揸。今時好趁個市仲好就處理下手上蟹貨。   同意讀者將沙田樓重按,行買樓003之法實可一拆二後按爆八成、不過留意讀者夫婦已是聯名持有兩樓房,那就算點一拆二,夫婦其中一人都用自己業主身份去承受業權,驟眼睇咁做要比DSD(雙倍印花稅)。不過轉機在物業市價只屬400餘萬,加上轉讓身份有親屬關係,佔計稅務支出不成為主問題。當然如持到兄弟姊妹或父母做一拆二、效果更佳。亦需備有某些文件,銀行才明白為什麼只你可套到八成。按爆後可套320-167 = 153萬資金。   加按後沙田樓由供8000增至約$12k,要將按出資金收好息去補償支出。在讀者情況我們有收10%、12%、15%、20%、及30%一年息的債基選擇,風險當然是收高息就要冒多點險啦。但點講都好,上述於收息101講解之債基疊增之法的投資風險都比買匯豐股票收息低。有此結論是我們計出該投資物過去三年的價格之標準差再作比較而成。讀者由於年輕,可冒大點波幅。但手上現金少、不能接受投資物下跌而要補margin,那我們列出5個不同債基收息方法之特性,讀者自能選擇:   […]
窮得只有樓同一屁的債怎麼辦? #1183
  諗sir..   小女子自認是1名無知庸才,如早些拜讀你的著作今天便不用那麼煩惱。。。。 本人於2002年28歲時已知道買楼能赚到豐厚回報,但因抗拒不到小小的回報,而買買賣賣,到今天仍然未能達到有現金流的收入,現希望諗sir 能提供一些有用的方案解決我現時的問題   1) 小女子現42歲,自僱人士,4年前以199萬 7成上會買入元朗1房連天台自住,月供约4.5k,於去年加按套出100萬 (現估值约350萬 月供加按约4.2k) 作首期買入峻瀅3房自住10月收楼 (約650萬) 用先生名8成上會供22年 月22k 因想改善生活質素而下此決定(後悔中)   2) 上年在珠海斗門買入3房(90萬)上會55萬月供4000人仔, 作長缐投資,港珠澳大橋車後, 希望10年内.能升50%或更高   3) 今年經痕身游說信用咭套现60萬分36月還總利息约24k,因誤信朋友Tips 係股票輸了15萬,其餘的40萬仍在股海中(如現價放再輸8萬)   4)因上年比首期買了珠海及三房,所以本人現金只剩反10萬   5) 我和先生是財政獨立的,加上他也是自僱人士所以他收入是不穩定   6) 本人收入23k + 35k (先生比家用加供楼及日常開支,除了3房所有支出是由先生付)   7) 每月供基金5k ,保險每月要比大约6k(包括先生及bank 買的) 2家家用7k   問題: 1)有感現在供楼壓力大,又因我們是自僱人士,加上我仲要每月還3年 17k loan 比bank ,應如何重新整理我的剩餘的錢?   2) 放了現有股票,加埋現有cash 得返唔夠50萬,可以做債基收息嗎?   […]
小確幸三年資金翻一翻 #1182
Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行? 本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是依您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 債基疊增方案如投入資金不足50萬港幣仍可實行,最嚴重是要交多$280月費。計50萬收息20%一年,即每個月收$8333,減去$280月費,仍有年息19.3%,何況如溝通得宜,月費都可以慳返。至於保險DOUBLE方案雖保本、但5年先見效力,所以年輕讀者還是用債基疊增為上算。至於理財一事最基本還是有財,鑑於銀行此傳統行業已走下坡,金融風暴後被政府改組及大削影響力,加上紙幣交易漸式微,所需人力拾級下降,建議夫婦在港站穩陣腳後,其中一個要向另一行業發展,風險不能太過集中。   讀者夫婦借貸力共90000/10000*2.59*50% = 11.6百萬。現借了360萬入手沙田兩房,借貸力餘8百萬。假設要買較新淨屋苑的三房,最起碼要花700萬。按讀者現情況是夠借、但礙於金管規定600-1000萬既自住樓只借六成、就算香港按證批埋二按都以借400萬為限,讀者要280萬首期。當然如佢選擇買而家最新樓盤,只要放棄一些即供優惠,仍可用100-150萬首期去挾成800萬市值(當時)既單位上會呢,惟香港人成日講:「勉強既野無幸福。」30出頭的小確幸唯有好好部署,建議在未有小朋友之前善用公餘時間,好好轉營。他日小朋友出世基本上連訓覺既時間都無。將視野全放在買三房有感太狹窄。   小確幸可運用債基將回報鎖定在25%一年,方法是將錢的一半投入在早年提及之20%債基再疊增,留意不好用澳幣買只好用美金/港紙、免得令風險一升再升了。可能有人認為將辛苦錢投放在派20%一年的債基再槓桿,值得咁博嗎? 只好說此一債基之波幅就當槓桿倍大埋,都比你將錢投入內銀股少。就講買建設銀行,過去一年高低位為$4.3至$6.1、差距41%。而價位之標準差達15%。比起一般債基之一年波幅在單位數字之內、加上標準差只有5%、風險就當linear咁計都高三倍、槓埋都未夠玩內銀咁波動,那其他比內銀更高風險之股票就不提了。何況年青人今時唔「博」、咁幾時先博? 都係個句,當阿仔出世加上父母已老既時候,你要博都無得博。這是老生常談,希望大家唔會覺得筆者煩氣吧。   另一半錢就用最新發掘出之30%債基吧,都係用美金做。當然此一債基之波幅較高、價格標準差為15%、即等同內銀咁chok、但派息極好! 當然,缺點是個價無升得好似股票咁快。惟讀者係未用債收息打好個底之前、股票都係少買為妙。兩隻債基一隻派20%另一隻派30%每樣一半,60萬現金每年收息25%,三年即增1.92倍。而call loan要個價有15-20%的下跌才會觸發,基於讀者每月儲到50000,萬一市跌應夠錢捱過。何況債基要跌1%、股票市場會以5倍之跌幅反映。係3年後讀者60萬應可翻一翻至120萬、而3年間自己儲蓄了36月*50000 = 180萬、合共300萬現金在手、那到時究竟是將300萬作首期買樓? 定係用黎收息再補貼租三房的支出做「雙租」? 已預留了很大彈性比夫婦自行決定。

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買樓基本知識self-learning個案 #1154
諗sir: 諗sir你好, 我係兩年前左右都有請問過你問題,有幸登上雜誌。兩年後再有問題想請問,諗sir出過的書我都拜讀完畢,謝謝。想請問,謝謝:   本人就黎30歲,單身。人工30000左右。 話說我有間樓市價630 萬左右, 按揭OUTSTANDING 375萬 NET: 255萬左右 另一層 市價320萬左右 按揭OUTSTANDING 180萬 NET: 140萬左右 另外有層深圳樓 值 360萬人仔(NET:420萬港紙) 無按揭。另外現金大約160萬左右。我暫時同屋企人住, 唔使俾錢住, 因為呢間屋唔使供.   我想問既問題係: 我應唔應該放左層深圳樓? 因為驚深圳樓會跌, 升得太多, 加上深圳出租回報率太低, 同人仔驚會跌.   如果賣左深圳樓, 好唔好full pay 多層香港樓 大約600萬既樓(420萬+160萬) 左右樓 然後去出租?   或者 我想UPGRADE 樓去1000萬左右. 好唔好賣左深圳樓+ 香港市值630萬既樓..  即有CASH 835萬左右 去買 1000萬 差額做按揭. 咁做好唔好? 定係唔賣630萬樓, 直按用(420萬+160萬) 去買800萬左右既樓,餘額做按揭?   最想問既就係 1000萬既樓, 應該揀凱旋門 […]
買新樓還是二手? #1147
 諗sir你好~睇左你好多個案分析一下,同埋債券債基的講解,真的獲益良多,非常感謝!!!   以下係小弟個案— 年齡:                        30 (本人), 28(太太), 育有1子2歲 人工:                        $35K (本人) , $20K (太太) 現金:                        約$20萬 雙方父母家用:               $30K 基金+保險+其他支出: $15K 每月可儲:                    $10K 物業:  於2014雙方父母支持下, 以390 萬 FULL PAY 買下YOHO TOWN 自住樓, 寫左我同太太名, 而暫時每月象徵性付給雙方父母家用已包括供款 (只為節省銀行利息支出, 慚愧)。          後來對於在高位入市元朗區感到非常後悔, 只好作為自住。          而未來則計劃於屯門區多物色1層樓, 以先達成1生2宅目標。 問題1 近日發現買新盤優惠很多,當初如有此類優惠其實自己都夠首期買樓唔使問爸媽借。再買係唔係都睇新樓?   問題2 何時應該再入市? 是否要再等2~3年的樓市循環? 問題3 未來新界西區哪一區, 或哪個屋苑(特別屯門區)比較有潛力?   問題4 本人財技材疏學淺, 還望指導一下如何透過借貸力, 或直債,債基等工具去達到1生2宅?   感謝抽空回答。 […]
投資新手。怎去買樓? #1146
諗sir, 小妹是樓市/投資新手,冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄,對投資理財的思維開始有點改變,爭扎左好耐,決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。   我月入五萬二,每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散,到銀行打聽後,希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用,其餘全部港元定期),希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用,想以租金來供樓。如果睇啱,自住亦可。我自知資金不多,從上年開始一直有留意市場,看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…),感到迷茫。對於我這種初哥,請問老師可否給予一些指引? 謝謝你的分享! 小妹   ANSWER: 買間樓連自用同出租都未知,此為其中問題。買樓出租只消樓房符合個人投資需求,如呎價是否跑贏大市? 該區的人流及呎價走勢如何? 校網是否良好?買樓自住一般較為複雜,例如是否近自己返工? 是否近自己父母?上述兩點為消費需求。   當然有樓房是同時符合大部份人所想的消費需求加投資需求的,不過你識諗人地都唔係蠢,呎價早被買上。故大部份人都在兩種需求中作權衡取捨,同時要曉計自己借貸力多少,才能做好一個買樓的budgeting。讀者收入52k,單人計借貸力為52000/10000*50%*2.59 = 6.77mil。建議旺市只用借貸力一半投資。由於讀者來文不夠詳細,故不知讀者現時是否有時方自住,惟估計她已有地方自住。在此情下建議旺市只用一半借貸力買樓,未來市升市跌都有位可轉。各位在坊間之樓市評論只屬預測,成熟買家必須對升或跌市都有一手準備。   係6.7百萬之上限,雖一人上會可做九成,但借盡都係400萬。加上讀者無提過佢仲有咩屋企人可幫佢擔保,故咩都係佢一力承擔,咁計入手400-450萬樓房屬合理、而不應買更貴的。加上讀者可能連香港樓呢幾年跑輸哂比新界九龍都未有察覺,故筆者偏向叫佢入手九龍灣一些大屋苑的兩房、或沙田兩房、一來屋苑流通量高令他日就當要押或要出貨都較易、二來搵租客戶、空租期低。至於初心者去單幢樓「尋寶」多不支持,因為每幅樓的用料及管理質素有異、相反買大屋苑樓單位高低同叫價成正比、轉向某個座向亦會將利好或利淡因素投在價格上、較易掌握。睇單幢樓、可以轉個座向個窗就對住垃圾簷,又或樓層太高令水壓唔夠、總之好多諗唔到既野都會發生。故經驗少宜由大屋苑出發。   兩樓未齊者都應考慮置業,筆者視一樓自住一樓出租為個人必需品。至於做好基本可行債基再疊增收息出發。100萬收12-15%年息即能為讀者產出良好收入。讀者下年收入不再在52K水平、此時才掙被動收入已經算遲、但總好過完全唔做。離職後更是不能再借按揭的。

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窮得只有樓同一屁的債怎麼辦? #1183
  諗sir..   小女子自認是1名無知庸才,如早些拜讀你的著作今天便不用那麼煩惱。。。。 本人於2002年28歲時已知道買楼能赚到豐厚回報,但因抗拒不到小小的回報,而買買賣賣,到今天仍然未能達到有現金流的收入,現希望諗sir 能提供一些有用的方案解決我現時的問題   1) 小女子現42歲,自僱人士,4年前以199萬 7成上會買入元朗1房連天台自住,月供约4.5k,於去年加按套出100萬 (現估值约350萬 月供加按约4.2k) 作首期買入峻瀅3房自住10月收楼 (約650萬) 用先生名8成上會供22年 月22k 因想改善生活質素而下此決定(後悔中)   2) 上年在珠海斗門買入3房(90萬)上會55萬月供4000人仔, 作長缐投資,港珠澳大橋車後, 希望10年内.能升50%或更高   3) 今年經痕身游說信用咭套现60萬分36月還總利息约24k,因誤信朋友Tips 係股票輸了15萬,其餘的40萬仍在股海中(如現價放再輸8萬)   4)因上年比首期買了珠海及三房,所以本人現金只剩反10萬   5) 我和先生是財政獨立的,加上他也是自僱人士所以他收入是不穩定   6) 本人收入23k + 35k (先生比家用加供楼及日常開支,除了3房所有支出是由先生付)   7) 每月供基金5k ,保險每月要比大约6k(包括先生及bank 買的) 2家家用7k   問題: 1)有感現在供楼壓力大,又因我們是自僱人士,加上我仲要每月還3年 17k loan 比bank ,應如何重新整理我的剩餘的錢?   2) 放了現有股票,加埋現有cash 得返唔夠50萬,可以做債基收息嗎?   […]
買樓作投資。財富起步點 #1181
樓市近月重現升勢,究竟係位高勢危? 定係重有得升? 香港樓價由1980年至今維持長期向上格局,而樓房投資是眾多類資產中唯一可保存你銀紙的購買力(即最保值)。當然樓房另一好處是抵押力高、這點不在此論述。 股票單計升幅比買樓高、但為何不少人在樓賺錢更多? 因不少人買樓一心長擺、睇中樓房是實物投資當中唯一可為投資人帶來與通賬掛勾之回報。另外股票可無限印發,相反樓要起一批唔係容易(你看政府搞什麼供應搞左成5年都係咁…),故在有限的供應,加上起樓一定有地盤比你睇到,樓價走勢較易掌握。   點解同通賬掛勾咁重要? 因為如果我地要退休,沒有一份與通賬同升的收入,很可能到老時先發覺後生儲落既錢唔夠。當要搭程車都要80蚊而你身上只有100萬儲蓄既時候,要補救已經太遲 正因如此,加上香港要退休既人有增無減,樓呢個資產很吸引。我們在下圖放入了1983-2015的香港通賬數據,32年間物價升了約4倍(由28.9點升至104),即3.6倍。而租金指數由38.9升到164,4.2倍。證明通賬同租金回報頗為接近。 source: 香港政府統計處   相反買股買債、潛在回報雖可好高,但價格很難預計加上股權或會被攤落。所以穩陣派或上岸一族揸樓居多係有得解既。   那命題二是,現時香港樓價是否見頂? 我們先要了解一現象,就是升市到盡頭時,樓價是否同租金會脫節? 因為租金唔可以好似樓價咁被炒上。租樓既人,佢地唔會因樓價上升而可從中獲利,佢地只係付租金去買居住權,而現時大部份租約規定不準自行再拆租。故租樓在香港是消費行為、而不是投資行為。租金無得炒。   相反買樓有投資成份,回報空間可被無限想像、而不時會令業主出超高價去買入前景看好的樓房   但…被台高的價總有一天跌下來。97年就是其一例子,見圖二97年買價/租金之比率去到1.25 (1997年Q3),樓價始終拋離租金太遠,要回歸現實 那,現在比率如何? 在2010年比率已突破了1997年之高位,量化寬鬆令投資人對定額收息產品更渴求。在2016年Q2,比率升到1.67。但已由2015年Q3的1.73高位下調,向上走勢已被破壞,如在70%機會確認2015年9月就是高位。若比率能再調至1.2-1.3區間,會出現1997年那拋物式升完又跌之情況,已就更能確定樓市已見頂了。見中原城市指數之數價亦如此一致,2015年9月見高位146點。故樓價/租金之比率回落,是大市見頂的有力訊號。   對於後市,筆者估計實體經濟轉差令租金不能大加,同時會拖住呎價的後腳。如比率不能再突破1.73,代表後市未有再向上之動力。相比2016年初上NOW TV講睇好大市、筆者現時看法反而比年初稍悲觀,當然樓市唔會即刻跌、或在高位橫行一段頗長時間、但較肯定是樓市只能維持在現價水平而難再大升。如是物業投資者宣減少持有數量。惟用家最少KEEP或有兩間樓係手、一自住一收租為人生必需。
打救困局中年 #1180
本人40歲,太太35歲,育有兩女,4歲和1歲。 主動收入和支出:本人月入$65k, 太太$42k, 月儲$25k。   資產: 自住樓:海怡3房半,2014年下旬購入,本人單名,還有一年SSD lock-up period.  市價: $9.85m; 銀行借款餘額: $4.75m. 家人借款餘額: $0.8m 出租樓(沒申報自住):沙田河畔242尺,2014年下旬購入,太太單名,還有一年3個月SSD lock-up period.  市價: $3.22m; 銀行借款餘額: $1.52m.月租收入$9500, 月剩約$1000 債基$0.6m.  月收$3200. 月收入剩約$2800 股票$1.8m. 年收$50000股息。(明白諗sir不太贊成別人投太大金額進股票,但為其本人興趣 (不良嗜好J),在金魚缸15年,薄有進賬$600k.) 現金$1.7m.  大部分在太太名,她超級 risk averse(因早年挨窮关系), 大多做定期/放在 mortgage-linked account, 年利息約$20,000. 本人11月會拿回公職金現金$600k. 人到中年,倍感壓力,日感做事力不從心。財政又不突出, 望諗sir能略加賜教,指點迷津, 萬謝! 困局中年上   answer: Risk Adverse係人都會,諗sir自己都會,因此為人類本性。但有件事要先說明,現今是投資的好時間,萬一我們回到高息年代(例如利息高至9%),預計幾件事將會發生: 原本你見到而家買賣中的直債之價格將大跌。因聯邦儲備息率高達9%、而現市面的直債只派5-10%不等。基於聯儲局貼比銀行的息率與銀行定期相近,既然銀行定期都有9%,那你還會買債麼? 當然債券不會消失,只是市需湧出一批新債券派息10-20%的。因為精明的投資人求的是在無風險利潤之上的回報,而此回報率建基在聯邦儲備息率之上。因此息率是很多投資物去定價之錨,所以每次美國議息都咁重要 債券派高息加重了企業營運成本,市面出現通賬,更將通賬推至惡性。各位係2000-2020年賺落既錢,購買力即時被洗刷。講得白D,你廿年咁辛苦工作儲落500萬諗住安穩退休,誰知你退休個陣搭程地鐵都收$80。若你認為呢件事無可能,那請維持此思想。 供樓貴,公司盈利不高令股市升唔起,債又唔掂。到時你要賺錢比而家仲難,收息班都搞唔到了,因為走得甩既方法都無哂…   故各位如要Risk Adverse,即處於上岸狀態唔再博,建議要成就兩件事: 在香港入手用美金計價的資產,產出每月收入等同閣下退休前支出。而產出的月入是可勉強同通賬掛勾的。觀乎現今那項資產能產出與通賬掛勾的利息,就只房產及抗通賬債券,或一些同HIBOR或LIBOR掛勾的直債。不過直債能派息之先決條件是公司不倒閉,那還是靠政府或自己手上有樓收租好 在世界另一地方成功儲存資產。先決條件是該地不用美金作主要貨幣、而貨幣同擁世界十大主要成交地位的。這亦是筆者在脫歐後仍看好美鎊之原因。   睇返讀者,出租樓產出現金流$1000,債基$2800,股票$4166/月,一個月共$7900,比佢家庭月支出82000,只佔9.6%。而由於讀者將進入人生的龐大支出期,即要面對子女升學加上父母離世各負擔,故如維持現有模式理財將不會成功「脫軌」再上一層。建議將何畔樓賣走,套出金額322-152 = 170萬。如看倌或讀者有其他家人未有樓係手,不妨轉比佢地再用買樓003方法按爆八成,可套105萬之餘亦不用付雙倍印花稅約16萬。   由於何畔是清一式細單位,雖早年升幅強勁,但之後不看好。賣樓套回錢之後不妨選好區份轉手買三房。讀者強在借貸力而弱在低現金水平,故靠儲樓過世是好路徑、更應幾年後考慮儲到英國去。估計套出170萬後要動用110萬去入手500萬左右的三房,淨低60萬現金留袋。   另一要點是將股票投資轉做期權投資。若讀者有考眼光之興趣用期權一樣可以,更可將原本180萬放在股票市場的錢取回大部份,但如市升回報可一樣。錢不宜長放在股市,原因: 長放錢在股市等於令自己筆錢日日冒風險。而你想賺的升幅是係幾個月先見一段的 要cap股票升幅,可用期權,唔使買股。期權金之投資額只為買正股的1/10。那省回的9/10可以買債收息提高現金流。 可參與9月28日com.hk為莫家強辦的免費講座,有為此種方案作解。講座詳情: (http://homebloggerhk.com/46193/)   讀者按現時條路行落去不見有起色,請參考本文改變方向。

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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細緻分辨收10%至30%年息要付的風險 #1184
諗SIR, 你好! 小弟剛上完8月份“收息101”課堂,黎緊將會上“收息103”及 “ETF”課程。以往是一個打工月光族,工作多年亦沒有積極作出投資,直至兩年前夫婦二人差不多同時間面對失業問題,我二人醒悟決心要掌握自己的財政命運。 雖然我們後來已很快找到新工作 (人工少了20%),而且明白首要必須做的是開拓收入來源。但兩年過去,事實是開源效果不彰,加薪幅度有限,支出不停攀升,尤其小兒屆入學年齡學習開支激增。煩請諗SIR對小弟一家的投資方向提出意見,指點一下,萬分感激!小弟一家狀況如下:         家庭人口4名:夫婦二人、一名兒子3歲,及岳母;另正計劃請1名外傭,預計10月抵埗。小弟及太太都在公營機構打工。我38歲,月入$46,190;太太38歲,月入$39,360。家庭借貸力為$85,550/10,000×50%x265萬=$11,335,375。          家庭有做財政預算,夫婦各自分擔水電煤差餉等日常開支,另有聯名戶口作家庭儲備戶口。小弟及太太每月分別存入$8,000及$7,000至聯名戶口,用途僅作扣除小兒學習支出($5,500) 及偶發性支出 (非常規支出如更換壞冷氣、家庭旅行)。此聯名戶口現結存約$50,000。          2009年夫婦聯名購入一個將軍澳3房新樓單位自住, 9成半上會 ($4,414,000),供30年,月供約$13,400(H+0.7%,冇ML戶口),現仍欠款$3,500,000,物業單位現值$6,000,000。夫婦兩人一人一半供款。          2012年兩夫婦聯名代家人買了一層沙田大屋苑2房單位,給妹妹新婚自住。父母出首期3成,餘下7成 ($2,818,000) 上會,供25年,月供$8,506 (P-3.1%=2.15%,有ML戶口),現仍欠款$1,670,000,物業單位現值$4,200,000。妹妹一家負責按揭供款、管理費及地租差餉。          小弟有記帳習慣,個人每月開支為$39,600:供樓$6,700; 儲互社$2,000; 轉帳入聯名戶口$8,000; MPF$1,500; 保險$1,500; 家居雜費(管理費、家務助理、電費)$8,880; 外出食飯$6,000;交通$2,500;電話費$520; 育兒開銷$2000。由於開支多,小弟只有數萬現金儲蓄。          太太每月收入僅及支付開支。個人每月開支為$37,700:供樓$6,700;聯名戶口存款 $7,000; MPF$1,500; 保險$3,500; 家居雜費(家務助理、水煤差餉)$6,000; 個人開支 (膳食、學位開支、instalments) $10,000; 交通$3,000。太太有投資股票及少量特區政府債券,回報平平。現時現金存款約10萬,投資工具合共現值$310,000。   擬採取行動:          見最近H按利率下調,打算重按沙田樓,按6成,減去按揭欠款可獲得$850,000資金。新按揭計劃供30年,月供$9,064(H+1.5%,有ML戶口) 。請問這個案可否用1拆2按爆8成呢?我不知道實際操作方法。          從上述$850,000中,用八成資金即$680,000買債基,並採取債基疊增方案,達至每年收息$15%-20%,即每月收息$8,500-$11,300。抑或採用double保險方案,減低債基價格下跌的風險?          剩下兩成資金即$170,000買期權搏賺價(太太現正研究此道)。 對於101PLAN內的資金有什麼建議? 另請問以上方法可行嗎?先謝謝諗SIR的意見。   ANSWER: 讀者很認真處理個人理財,成就更多現金流之情況可期。當然後生遇上失業挫折是不幸但亦屬大幸,最有效還是從失敗當中學習同進步。今時儲蓄雖少,太太儲到10萬而自己只有幾萬、每月月光惟月淨金額已轉存至聯名戶口,當中5萬亦是夫婦之一。當然本案案主收入不俗,但仍搞到月光,其一應是太太有學位開支、而讀者自己若可減少外出食飯,應再可慳多一點點。但點都好,開支的數目仍屬合理,可見人到中年搵幾萬蚊若要兼顧養兒同讀書加上父母,基本上月入3-4萬仍是無錢淨。當然唔同在3-4萬人工可以吃好少少、唔洗餐餐大家樂。若工作不努力搵極都只1-2萬,好快連「大家食」都唔招呼你。   同不少本blog案主一樣,機會仍是早年買落樓一間。可見閣下如人到30仍「裸租樓」,他日便錯失一個可扭轉命運的機會。當然樓買完會跌,但一般人會選擇死守負住資產咁供落去。而樓同股票唔同在於,樓係有升有跌、終歸有其價值。今年加按唔成,死慳死抵捱住去供、陣幾年資產價浮面就可諗一拆二或按爆八成。相反股票一物可快速無限印製,價格可以跌後永遠都升唔起,所以買股不能死揸。今時好趁個市仲好就處理下手上蟹貨。   同意讀者將沙田樓重按,行買樓003之法實可一拆二後按爆八成、不過留意讀者夫婦已是聯名持有兩樓房,那就算點一拆二,夫婦其中一人都用自己業主身份去承受業權,驟眼睇咁做要比DSD(雙倍印花稅)。不過轉機在物業市價只屬400餘萬,加上轉讓身份有親屬關係,佔計稅務支出不成為主問題。當然如持到兄弟姊妹或父母做一拆二、效果更佳。亦需備有某些文件,銀行才明白為什麼只你可套到八成。按爆後可套320-167 = 153萬資金。   加按後沙田樓由供8000增至約$12k,要將按出資金收好息去補償支出。在讀者情況我們有收10%、12%、15%、20%、及30%一年息的債基選擇,風險當然是收高息就要冒多點險啦。但點講都好,上述於收息101講解之債基疊增之法的投資風險都比買匯豐股票收息低。有此結論是我們計出該投資物過去三年的價格之標準差再作比較而成。讀者由於年輕,可冒大點波幅。但手上現金少、不能接受投資物下跌而要補margin,那我們列出5個不同債基收息方法之特性,讀者自能選擇:   […]
小確幸三年資金翻一翻 #1182
Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行? 本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是依您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 債基疊增方案如投入資金不足50萬港幣仍可實行,最嚴重是要交多$280月費。計50萬收息20%一年,即每個月收$8333,減去$280月費,仍有年息19.3%,何況如溝通得宜,月費都可以慳返。至於保險DOUBLE方案雖保本、但5年先見效力,所以年輕讀者還是用債基疊增為上算。至於理財一事最基本還是有財,鑑於銀行此傳統行業已走下坡,金融風暴後被政府改組及大削影響力,加上紙幣交易漸式微,所需人力拾級下降,建議夫婦在港站穩陣腳後,其中一個要向另一行業發展,風險不能太過集中。   讀者夫婦借貸力共90000/10000*2.59*50% = 11.6百萬。現借了360萬入手沙田兩房,借貸力餘8百萬。假設要買較新淨屋苑的三房,最起碼要花700萬。按讀者現情況是夠借、但礙於金管規定600-1000萬既自住樓只借六成、就算香港按證批埋二按都以借400萬為限,讀者要280萬首期。當然如佢選擇買而家最新樓盤,只要放棄一些即供優惠,仍可用100-150萬首期去挾成800萬市值(當時)既單位上會呢,惟香港人成日講:「勉強既野無幸福。」30出頭的小確幸唯有好好部署,建議在未有小朋友之前善用公餘時間,好好轉營。他日小朋友出世基本上連訓覺既時間都無。將視野全放在買三房有感太狹窄。   小確幸可運用債基將回報鎖定在25%一年,方法是將錢的一半投入在早年提及之20%債基再疊增,留意不好用澳幣買只好用美金/港紙、免得令風險一升再升了。可能有人認為將辛苦錢投放在派20%一年的債基再槓桿,值得咁博嗎? 只好說此一債基之波幅就當槓桿倍大埋,都比你將錢投入內銀股少。就講買建設銀行,過去一年高低位為$4.3至$6.1、差距41%。而價位之標準差達15%。比起一般債基之一年波幅在單位數字之內、加上標準差只有5%、風險就當linear咁計都高三倍、槓埋都未夠玩內銀咁波動,那其他比內銀更高風險之股票就不提了。何況年青人今時唔「博」、咁幾時先博? 都係個句,當阿仔出世加上父母已老既時候,你要博都無得博。這是老生常談,希望大家唔會覺得筆者煩氣吧。   另一半錢就用最新發掘出之30%債基吧,都係用美金做。當然此一債基之波幅較高、價格標準差為15%、即等同內銀咁chok、但派息極好! 當然,缺點是個價無升得好似股票咁快。惟讀者係未用債收息打好個底之前、股票都係少買為妙。兩隻債基一隻派20%另一隻派30%每樣一半,60萬現金每年收息25%,三年即增1.92倍。而call loan要個價有15-20%的下跌才會觸發,基於讀者每月儲到50000,萬一市跌應夠錢捱過。何況債基要跌1%、股票市場會以5倍之跌幅反映。係3年後讀者60萬應可翻一翻至120萬、而3年間自己儲蓄了36月*50000 = 180萬、合共300萬現金在手、那到時究竟是將300萬作首期買樓? 定係用黎收息再補貼租三房的支出做「雙租」? 已預留了很大彈性比夫婦自行決定。
100萬投入每月收息25000,買債收息方案 #1179
本人和先生今年33, 先生金融業80000/月,本人懶惰自僱20000/月, 前年先生名買入6.5M樓自住,月供22K. 借足6.5M. 月儲蓄20K. 現金1M. 本人因早前賣樓,持現金2M, 月儲10K 先生不喜歡投資,只可動本人資金投資。 問全部投入債基? 部分債基+8成上會自己名買入4M樓? 還是有其他做法 (為退休作部署) 已上收息103   answer: 普遍香港人問題:「只問手上資金投放邊一樣物品最好?」   原因:「市場解說者的做法不客觀,從業員只像推銷員一樣為自己所賣產品說項。因而客戶習慣了將每種投資品做比較而只選其一,殊不知債、樓、股、匯、期權、黃金…只要投資物夠原始,根本是不分好壞同高低。」   原因二:「有個別人仕過份貪心,一心認為在選取投資物同係香港搵老公一樣有排他性(mutual-exclusivity),只將錢放在同一個籃而忽略投資結果同量子研究一樣是測不準。可惜政府印銀紙去稀釋內含是肯定、惟投資回報就唔肯定,在此情況下大部份人需投資而必需用合理風險去獲取回報。」   進一步解說投資而必需用合理風險去獲取回報,說白一點投資就是風險與回報的衡量。由於賭博涉及風險享受(risk enjoyment),故買巴基之星之前唔需要太計較。不過如你下大注在金融市場,必須對投資物的潛在回報及風險好去理解。下列有兩投資物第一隻是股票、第二是一年收30%息的債基(係,你無睇錯,呢個係最新絕招,不過睇清楚先好買,同65歲之上人仕唔好認真睇),我們如何衝量風險?   我們在網上找來某財經雜誌有關食息達人在2015年1月29日有關買股收息之報導,當中收息建議有滙豐控股(00005)、金利來(00533)及六福珠寶(00590)黎收息。我們用STOCKBLOGGER.COM.HK之功能計出2015年1月介紹後之股價回報、及代表風險之標準差(近似standard derivation,不在免費文章詳解),得出上述三股之回報、今時(2016年9月中)買的派息率、及風險如下:   滙豐控股(00005) 5.49/58.35=9.4% 2015年回報: -16.35% 2016年至今回報: -12.06% 今日買入之派息率: 7.29% 金利來(00533) 0.14/3.1 = 4.5% 2015年回報: -0.32% 2016年至今回報: -4.26% 今日買入之派息率: 6.61% 六福珠寶(00590) 1.848/19.32 = 9.5% 2015年回報: -43.6% 2016年至今回報: -1.19% 今日買入之派息率: […]

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重整投資組合。派息回報升一倍至13% #1182
本案讀者有上收息101課,但將學到方法差劣地執行,造成讀者買了高風險的債基加上不合行業的直債,現時850萬資金投入但收既息少得可憐,每月收40K息對不少人而言已是很多,但如考慮到本金多達8.5百萬,回報只是5.6%,連最基本的10%都唔到。觀察讀者選擇債基A,B,C,D去買入,加上直債大部份選擇金融機構,理順出主要錯誤有二:   第一錯是買一隻低波幅的債基再疊增然後收10%好? 定係買較高波幅的債基然後唔疊增去收10%好? 筆者顯然是選擇前者的。明白不少同學怕被人CALL MARGIN而唔疊增,但我們已在收息101為同學計出買入後要跌30-50%不等先會觸發CALL MARGIN,而展示了叫大家選擇入手的債基在2008年最差一年只跌了33%,在那麼高安全系數下為什麼捨疊增而選用風險較高的債基去收息呢? 筆者認為債基A、B、D都是波幅較高的債基。就算買都只係細注,唔可以做主力。相反債基C在堂上已花時解釋佢風險同回報都是頗平衡的,佢又買得50K咁少,加上應仲係冇槓桿去買。怪只怪筆者教得唔好,可能比唔到讀者信心吧   要留意如你用100萬買債基後疊增令年派息高至13%、派息即等於你用200萬買同一債基而不疊增。但疊增之好處是你慳返100萬留係手,就當你真係比人CALL MARGIN,咁個100萬咪可以拎去補倉,何況堂上叫得人買既都係  「死唔到人」個批,是經市場上觀察多年發覺有個名單的債基入手後是效果不俗的。   標準差(3年) : 即風險 基金A 7.4% 基金B (內含股票、不是全債型、一向不建議) 7.97% 基金C 7.79% 基金D 15.5%   上表展示讀者現有4債基之風險。雖在過往3年表現除基金D外,其餘的基金之波幅不高,都同約在7%。但基金A病在只有120隻HOLDING,更集中大陸投資工具。可以買但請小注。基金B有一半係股票,你知道筆者一各建議收息用純債。基金D係大博大,波幅高而派息都很高。但差一個人已有不少高風險資產,實不宜投錢入D的。 第二錯是買了四條直債,共投500萬,但痛心是有三條都係銀行類,風險集中更有被火燒連環船之險。筆者認為銀行自2008年後只有壞消息無邊日可以料氣。淨低一條OVPH即長江基建,可以擺下。   建議做法是將錢退出一半,即趁個市仲靚仔賣走3.0MIL,只餘550萬收息。分配是 基金C(疊增後派息12%) / 投入HKD 1.0百萬 新疊增方法去買基金E(派息20%) / 投入HKD1.5百萬 長江基建直債(保留) 年息6%  / 投入USD 200K 新昌直債(買入) 年息9%/ 投入USD 200K   那總年收入為120K+300K+120K+180K = 720K 即每月收息6萬。回報率為720000/5500000 = 13%   離佢月收10萬既目標,又近了不少。最緊要係萬一跌市要補MARGIN,佢原本沽貨收番既3百萬可用上。但敢肯定發生機會不大,因為上述四項的投資物之波幅(即風險)都比基金C仲低。無錯,基金E是更低波幅但疊增係可派息高達年20%,價格比買入時跌25%才用補倉。但基金E過往十年的年度波幅都是單位數字。   […]
買樓前要作好的準備(進階篇) #1156
諗SIR您好, 本人39 歲廣告人,有一半時間於內地工作,所以主要收入來源為人民幣,雖然不固定但一個月平均有20萬港元以上收入。為方便申請按揭,在港注冊有限公司每月自動轉帳$50400港元為自己薪金,$25000為女朋友薪金。澳籍女朋友43歲,二人育有一兒現九個月大,並不打算結婚。   2014年10月二人聯名以545萬元購入天后一49年樓齡500多呎近海舊樓中層單位,七成按揭供22年,現供款每月大約$17500,不作劏房出租的話租金大約$17000-$18000,銀行現估價560-600萬。因購買當時個人有輕微咭數(已馬上還清),及只準備好數個月良好收入証明(當時自動轉帳$34200港元為薪金),單純認為與有良好信貸記錄的女朋友聯名購買物業會增加盡按機率以及得到更好息率,雖然知道如果之後再買要付DSD,卻未有分名購入。之後花了大約30萬元裝修入住,未幾兒子出生以及請了工人,慢慢覺得空間不夠想再搬大一點,想先了解自己的財務狀況再作計劃。   因年輕時做了不少非理性投資及消費,浪費了不少金錢及時間成本,知道不能再隨便做財務決定,已報讀八月收息101之課程,知道諗SIR會先為學生分析個案,希望諗SIR能給點意見助我為未來部署。 目標: 因看淡人民幣,可能短期內先把全數人民幣和股票換成港元或美元,在港購入高息資產(如可抵押直債/債基),明年待已購入物業夠三年轉名至女朋友名下,代機再以自己單名購入大約8-900萬三房單位。個人覺得現居有收購潛力打算先行出租,在自己43歲前再添一兩房單位出租達至三宅的安全缐。希望未來能以香港的租金收入及債基的利息支付兒子在澳洲留學的費用,以及退休後一家人移居當地的生活費。   個人鍾情天后北角半山一帶,閒時有四處物識心怡三房單位,數月前見有一放盤,是諗Sir最不屑的底層單位,非兇宅連車位不帶平台沒開揚景,惟知道業主叫價與銀行估價有接近兩成折讓,屋苑位置亦十分喜歡,故試到銀行做預先批核,等知道能上會額度再作決定。跟據二人總借貸額$(75400 x 50%/10000) x 2.59 =$9.7mil,減去欠銀行的大約$ 3.4 mil,二人沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭,就算是第二物業額度應該還有5 mil可借,但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil,因為給自己加薪乃今年開始,故之前的稅單未必有幫助,不想用盡手上資金故已打消購買念頭。   之後我在環聯信貸查一下自己的信貸評級發現是B級,可能因之前有幾次信用咭沒有按時還款(全部已呈報逾期還款日數為1日),以及2012年有一次被政府追討稅款紀錄,故被降低信貸評級。想要知道有什麼辦法提昇現有評級? 明年如果想再買物業是否應該馬上再度為自己加薪?是否應該明年轉名時用手上資金把現居轉按成數減至五成,好讓它能出示租單變成收入一部分?現市況應否提早在澳洲置業?到底我應如何善用我現在手上資金才能最有效達到目標? 希望諗SIR可以給點寶貴意見!謝謝! 新手爸爸上   answer: 先謝讀者詳細來文,認真處理自身財務狀況已成功了一半。他的個案給予了廣大讀者(其實都係一日幾千個v瀏覽量….請各位推介一下本網予朋友)一些啟發。   例如新婚夫婦應否每月消耗九千元在家居裝潢? 一般港人人工幾萬,花9000/月係裝修真接受不了。但本案讀者真有如此花費,提醒各位第一間屋尤其是兩房或更細,請勿花多錢作裝修。不少人買第一間樓時都講要住十年八載,但過兩年有左小朋友又話要換三房了。裝修對新買家而言不具叫座力,尤其一些「高飛狗」、「Mickey Mouse」的貼紙對新買家而言係扣分多過讚賞。後生未有米業主只宜簡單裝修便成。   另外女朋友是澳藉,下一年雖因已夠3年已不用付SSD,但承受人因屬非香港永久性居民所以15%的BSD要比。其實除非有確實消息知天后樓會被收購,否則49年樓不宜持有。再加上港島區呎價今年只由跑輸變持平,未來將不再領導大市,佢應見好就收等過埋SSD個期唔使蝕將佢賣走。49年樓不應持有唔係因為佢舊,因為舊樓只影響租客生活,對投資者而言是無礙。筆者對在有關堂上剖析真正影響價值之因素。   至於讀者陳述:「跟據二人總借貸力$(75400 x 50%/10000) x 2.59 =$9.7mil,減去現欠銀行的大約$ 3.4 mil,應該還有5 mil可借,但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil。本人倆沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭,為什麼呢?」原因是讀者只在免費文章計出理論借貸力(即9.7MIL那個),而一些會扣減借貸力的事情未有交待。但會於9月的買樓001同大家計一計例如70000卡數,究竟扣幾多借貸力? 另外,發現一些人申請按揭會放2-3間銀行,不過配搭竟是「恆生+中銀」…「或匯豐+恆生」,其實只要了解批出按揭流程,就知以上配搭係錯的。   另外,在銀行角度「批出貸款」同「批pricing」係兩個動作,亙相關連性好低。若果提案過到批核而批唔到pricing,即你要求的金額經考慮後可以借出,但收取利息唔係你想要既H+1.5%,可能係H+1.8%。所以讀者想要銀行借多D錢比佢,係要比心機整大自己個借貸力,而唔係準時還卡數去造靚個評級。評級一般B仔至AA都夠用,銀行亦唔會因為你係AA而將按揭個息減低予你。   整大個借貸力同意係即幫自己加薪。但係唔係就咁將出糧比自己張支票由1萬寫做10萬就得? 顯然唔係。老闆自己借錢其實比打工仔仲煩。佢既想法係寫大自己個薪水加入大埋個數佢,惟銀行只消拎佢卡片再係公司查冊對到該公司的老闆同呢個貸款人係同一位,呢個case到此時有八成機會都「玩完」。若老闆想「甩」係查冊搵到佢個名呢件事,最「自殺」的模式係由公司director轉做shareholder。不過咁樣對自己本業有害無益。我們若可一早部署那就可減走此般麻煩。 […]
有錢投資應如何分配資金? #1138
你好諗sir,   小女子一直都是諗sir fans,可惜因為年初第二名小朋友出世,一湊二之下連食飯的時間都未有,但愈看你blog愈心急愈瞓吾著,終於報了下個月收息101班抽身增值自己,但都希望諗sir見比些意見我。   小女與先生在去年賣了自住樓, 手頭上可動用現金約700萬,在現市况下未敢再入樓市, 打算先與家人同住, 在合適時機換入三房戶 (同時間要考慮校網,所以先頭痛)。   先生比較保守,覺得股票及債券兩者債券較安心。由於未及ibank門檻,現只有可透過銀行買債基回報3至4%。講出來一定比諗sir笑,年初用2M跟銀行買了兩份債券,每月收息只得8k.   由於小女為全職家庭主婦,不久將來亦希望能夠全職湊兩個小魔怪,所以更加必須必要學懂如何靠收息減輕先生負擔。問題的嚴重性是覺得現在700萬cash在暴曬,希望盡快尋找合案收息方案。   欲想請教有問題如下:   新界區三房單位現在是否合適時候買入呢? 如果因為校網改買港區好嗎?但又擔心負擔不來。   如待時機,有什麼比銀行債基更高回報的選擇? 如買直債有什麼途徑,有什麼要注意的地方。(此問題相信諗sir會話上完堂就知)   小女同意諗sir講法買樓要愈早買愈好,亦同意有機會要用盡按揭(重申,先生較為保守,曾經諗過full pay買樓,結果比我點醒)。我希望做到一生三宅,但以現在情況得先生一人工作,如果可以做到自住樓以外再買多一層?   最後亦最重要,希望諗sir給我點意見應該如何分配現在手頭上的700萬。我應該預留幾多買樓(假如看中心水盤), 幾多$買債? 如何才是最高最大回報方案呢?   謝謝諗sir賜教   心急c9上   ANSWER: 港島中西區名校林立,但呎價不見領先同儕。我們投資是講數據,不是憑感覺。700萬四個人用唔見得好安全、可喜是家人可提供住處不用焗交租,此為獨特優勢。惟估計讀者年紀將近40最後為父母作醫療費作預備,加上仔女升學支出應有升無減,中年人未有最起碼兩個收入來源實在頭痕,以下為9要點怎讓中年人建構首個除工資外的被動收入:   請勿猜測樓市升跌而將最後一間自住樓賣走,如你有三間樓諗住出一間減磅就無問題。施老闆今年初夠講樓市會跌、上星期補充說樓市要先造多個頂先跌。當然施生講錯無問題,相信佢身家就算少個零聽日生活模式仍然不變。而各位大大就要自己判斷一下啦 如果要一炮過買樓,咁不如唔好買樓。買樓主要買佢抵押力、前日上堂已分享兇宅唔值錢係因為失去抵押力、而收租佬係唔驚佢個租客究竟見唔見到鬼既 儲蓄不足既人絕對建議第一份被動收入由買樓收租產出。就算開頭收租一萬而供樓九千五、只要你買大屋苑KEEP住有客收租終會令供樓支出降低、而成就被動收入上升。不少人工高但無錢淨既月光族、更加建議買樓收租。因為同呢族人講儲300萬買債基收$30000/月、仲難過叫佢儲60萬首期買間樓等十幾年叫個租客幫手供滿佢 由於新盤供應上升得較快,上述買樓收租不適於買新樓黎收租。買新樓之前、睇睇「日出康城」班投資客既境況 讀者夫婦無樓在手,何不配80萬首期買間新界三房收租? 當然,唔係全個新界都好。區份分析在月尾買樓003 配300萬行債基疊增方案收租,惟唔係就咁買,月尾讀者上課會知多幾個執行細節:          幾時買第一注、幾時加注(這是師兄不時提及五粒豆方法之精要)。而銀行職員永遠叫你一野就買哂落去…          其實決定用咩債基做、應該諗埋萬一市好市壞時點可以降低手續費而又能為資金退至避難所或轉出求進攻。那月尾會告知筆者之選及怎叫點作執行          避免用對方法但用錯投資物做。已知外間有不少人掛名講「債基」但就換個高傭又波幅高的投資物。不少同學黎上堂前自己去金融機構同「債基」、職員都答「有」。但到堂時才發現之前做落已蝕的為波幅高又食水深          讀者在銀行買到些只收3-4%的估計「債基」投資物,因為未配有疊增方法。必須留意筆者為讀者講解方法之餘,要需客觀講明風險。及若市場變動怎處理   初心者或資金未過500萬者不好諗直債。雖直債是保本又息至10%、但入場門檻高。雖讀者有700萬但應先可隨時買賣的債基行先   […]

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    睇樓報告
    [汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
    雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
    屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
    屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
    >>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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    所有課程
    開課日期:
    2016年11月
    2016年10月
    2016年09月
    2016年08月
    2016年07月
    導師:
    諗Sir
    金Sir
    聶Sir
    美股隊長
    紅猴
    股領袖
    費高
    莫家強
    易宮
    潘家榮
    課程:
    美股
    期權
    股票
    收息
    買樓
    ETF

    課程名稱
    導師
    價錢

    諗SIR
    $2400

    鐘維傑
    $300

    諗SIR
    $2100

    諗SIR
    $2400


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    收息101 DV33 上堂情況 20160803
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    買樓前要準備乜野?諗SIR醒你4大貼士
    20160901 【投資諗法】(第42集)
    期門解構 第四集-莫家強
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    提防細價股股東會 易被操控結果
    20160831【細價股狙擊】(第43集)
    創富貼士
    職場27招令人刮目相看
    1、長相不令人討厭,如果長得不好,就讓自己有才氣;如果才氣也沒有,那就總是微笑。 2、氣質是關鍵。如果時尚學不好,寧願純樸。 3、與人握手時,可多握一會兒。真誠是寶。 4、不必什麼都用我做主語。 5、不要向朋友借錢。 6、不要逼客人看你的家庭相冊。 7、與人打的時,請搶先坐在司機旁。 8、堅持在背後說別人好話,別擔心這好話傳不到當事人耳朵裡。 9、有人在你面前說某人壞話時,你只微笑。 10、自己開小車,不要特地停下來和一個騎自行車的同事打招呼。人家會以為你在炫耀。 11、同事生病時,去探望他。很自然地坐在他病床上,回家再認真洗手。 12、不要把過去的事全讓人知道。 13、尊敬不喜歡你的人。 14、對事不對人;或對事無情,(經典語錄 )對人要有情;或做人第一,做事其次。 15、自我批評總能讓人相信,自我表揚則不然。 16、沒有什麼東西比圍觀者們更能提高你的保齡球​​的成績了。所以,平常不要吝惜你的喝彩聲。 17、不要把別人的好,視為理所當然。要知道感恩。 18、榕樹上的八哥在講,只講不聽,結果亂成一團。學會聆聽。 19、尊重傳達室裡的師傅及搞衛生的阿姨。 20、說話的時候記得常用我們開頭。 21、為每一位上台唱歌的人鼓掌。 22、有時要明知故問:你的鑽戒很貴吧!有時,即使想問也不能問,比如:你多大了? 23、話多必失,人多的場合少說話。 24、把未出口的不改成:這需要時間、我盡力、我不確定、當我決定後,會給你打電話、 25、不要期望所有人都喜歡你,那是不可能的,讓大多數人喜歡就是成功的表現。 26、當然,自己要喜歡自己。 27、如果你在表演或者是講演的時候,如果只要有一個人在聽也要用心的繼續下去,即使沒有人喝采也要演,因為這是你成功的道路,是你成功的搖籃,你不要看的人成功,而是要你成功。  
    20160721【投資諗法】(第36集) :教你點樣錢搵錢
      每日短片論市 20160721【 投資諗法】(第36集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 教你點樣錢搵錢      以下是諗Sir發言重點: ・新書名為《錢搵錢》 ・內容分為三個部分 第一部分 ・不同年紀的人可以用甚麼方法錢搵錢 ・25,35,45,55歲的人對錢搵錢有不同理解 第二部分 ・給理財新手 ・剛開始用投資,建議用ETF,股票也相宜 ・美國股資市場的深度最大 ・不只可以買升,更可以買跌,可以增加股資策略 ・有些ETF會按名人的股資策略選股,可以節省時間 ・有些ETF一年的行政費用大約是0.25至0.4% 第三部分 ・歸納了二十個個案     徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    高材生 人情世故0分
          模擬考甫結束,我承諾招待考前幾名的學生到家中作客。約定時間的前一個星期,我便和外子忙裡忙外的打掃兼採買,而我那從不下廚的另一半也研究起食譜,費心準備當天的餐點和零食。       星期六早上,我開車去接學生,看見他們雀躍的模樣,我忍不住洩漏中午的菜單內容。沒想到他們竟七嘴八舌的說:「為何不叫披薩或麥當勞呢?」「可是我比較想吃麵耶!」「老師妳煮的東西能吃嗎?」一陣哄笑之後,我有點被潑冷水的感覺……       才進家門,我正要開口介紹師丈時,聽見有人竊竊的說:「他是誰啊?有點胖!」「一點也不帥……」我抬頭看見外子的臉色一陣青一陣白,趕緊要學生向他問好。       趁他們坐定,我趕緊走進廚房和外子一起準備飲料,誰知道這時竟有三個同學偷溜進我們的臥房,對著房裡的照片及擺設品頭論足起來。我強忍心中怒火,提醒他們應該尊重別人的隱私,難道已經國三的學生,連這點基本禮貌都不懂嗎?一陣說教之後,他們變安靜了,氣氛也搞得怪怪的。       吃完午飯,他們嚷著要離開,我也不想強留他們。只是一回頭,面對滿桌未收拾的杯盤和一地的雜誌、撲克牌、CD……我忽然覺得臉上一陣熱,是我沒把他們教好嗎?       這些孩子功課都很好,怎麼那麼不懂事呢?不會體貼別人,不懂得別人的用心,將一切視作理所當然;不懂得設身處地替別人著想,甚至連做人的基本禮貌都不懂,吃完飯不知道收拾自己的碗筷,臨離去連一聲謝謝也沒有……       是因為升學考試不考這些,所以不會?還是家中父母沒教或不懂得教呢?這些孩子生活在優渥環境中,只學會了自以為是,學會了理所當然的接受,只學會了永不滿足。       或許我已LKK,但是每天面對這些國家未來的主人翁,面對一群心中只有自己沒有他人的「未來棟樑」,我竟心虛的想問:「他們會變成這樣,是誰的責任和損失呢?」
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
      珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
      計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
    人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    費高
    【費氏股】費高:美股反高潮
    – 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
    【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
        軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
    【費氏股】費高:港股已進入「牛一」
    人類是靈長動物,行為是慣性的,當長期重複某種思考或行動,便會產出「習慣」這種副產物,正如待在同一崗位已久,工作熱誠會減退,這有如愛情不保鮮,很易會變成例行公事。   長達一年的熊市,十之八九的股民「習慣」了環球危機四伏,認定股票是高風險投機行為,即使投資離不開股市,亦崇尚短炒密食當三番。對於「牛市重臨」之說,未必接受。   費高認為,港股已進入「牛一」階段︰根據道氏理論圖,恒指在3月反彈突破了長線下降軌,然後進行大型橫行整固,但當時仍無法斷言熊市已完。直至英國脫歐公投鬧劇出現,大市形成熊二腳後,恒指在周五高收於4月反彈浪頂。若能成功企穩,港股就進入新輪長線牛市。   天下間從來沒有最強武功,勝負只在於如何運用。深信上述推理正確,費高實行標童,讓畢菲特師傅格拉漢姆上身,以價值投資思維,無視短期波動來開始建構長線倉位。   有讀者定必質疑︰信心十足,睇錯又點?答案好簡單︰港股估值低殘,有目共睹。以現價瞓身,輸極有個譜,長線投資,預咗捱價。當下不敢進場,大市愈升,你手執子彈卻愈唔敢高追,直至一切穩定後才恍然大悟,才是最悲慘情況。不冒風險,何來回報?      費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    KL-資產配置
    【觀微知勢】問與答(節錄) (2016/09/25)
    節錄自《觀微知勢》答客問(84期) Q:老師,小弟請教,如果美國加息或”You are fired”當選總統,會對(1)石油價格和(2)美元有什麼樣的影響? 謝謝兩位老師賜教。 – KL答 (節錄自 #觀微知勢收費專欄):以現時美股的sentiment看,美股應該會下跌,油價會上升(對ISIS採取強硬態度,甚至於鎖國舉動),美元或者會先升(加息步速增快,不過美國很快就會預期美國經濟會於快速加息後回落,倒時美元自然回順)。不過,經過Brexit一役後,巴黎鐵塔反轉再反轉的機會絕對有。所以勿以直線思維視之。況且,特朗普當總統,並非黑天鵝。希拉里和特朗普同時因健康問題退選,才是真正黑天鵝。 – 問 : 你們認為友邦保險(1299)中長線看好,但宜低吸,不適合高追。請問如用九宮格,它應有多少分呢?那個PE值才宜低吸? KL答:Hi George, 筆者認為,跌至20-25倍才會考慮,如果不肯跌,不用心急,市場機會多於自己荷包的子彈。再者,下跌之時必定是壞消息一籮籮,到時要考慮這些壞消息是致命一擊還是暫時性再決定。 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) – – – 金SIR:陳建良 ※ 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 ※ 本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯,理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 ※ 曾入世界500強企業中高層 ※ 現為自由投資者, ※ 過往曾在《信報》撰文 ※ 暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》 – —
    【觀微知勢】金Sir(陳建良):一個時代的終結 (2016/09/24)
    — — 市場摒息以待的美國與日本 #議息,已經揭曉。美國以七比三的票數,決定暫時不加息,但暗示十二月有機會加息。市場期貨只輕微預期十二月加息的概率。筆者認為這是耶倫為官要作保護自己所作的部署。如果希拉里勝出的話,她的加息可以說是維持聯儲局的承諾。如果特朗普勝出的話,他上任後就必定下令啟動加息(否則換人是也),那末十二月加息就是整個「認真」加息程序的開始。 – 所以,現時市場期貨只預視十二月加息只有六成多一點機會,確實是過份樂觀。筆者自己心中認為,十二月加息機會超過九成。至於日本的「新招」QQE,除非日本央行有詳細計劃並有玄外之音(考慮到日本現時政治情況,應該機會不高),否則就是利用手形之手,獨力嘗試去扭曲那條應該由市場無形之手去告知經濟狀況的孳息曲線。 – – 金SIR:陳建良 ※ 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 ※ 本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯,理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 ※ 曾入世界500強企業中高層 ※ 現為自由投資者, ※ 過往曾在《信報》撰文 ※ 暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》 – —
    20160909【now財經台《名家給力場》】陳建良(金SIR)
      20160909【now財經台《#名家給力場》】 #陳建良:港股大時代2.0….諗多咗?     中國保監會放寬保險公司資金透過滬港通投資港股,恒生指數今早突破24000點,午後升勢更急,其中升幅最大的個股包括 #香港交易所(00388)、#中國人壽(02628)、#銀河娛樂(00027)等各類型股份,成交配合下推高大市。     獨立股評人陳建良表示,許多機構投資者看淡內地股市及公司的前景,近日公布的盈利亦不太突出。但整體而言,機構投資者要追逐大市,過去低估了A股及港股的市場。他續指,今日恒指大升令部分機構投資者被逼繼續追貨,但升完之後,未必代表後市就能擺脫上落市格局。    
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    鍾維傑-各區樓市研究
    【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市
      樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
    【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢
          對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。         鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
    白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    王榮昆
    【價勢黨】王榮昆:由一千萬到三萬億的故事
    前排港股氣勢如虹,大家都估係大錢(尤其是被動式的指數基金)落嚟掃貨。新興市場的cycle有出現轉角的趨勢,而YTD中港股市喺亞太新興市場中的表現包尾,國際資金想過嚟港股呢度追落後,是很合情理的解釋。而被動式基金及ETF的特點,就係唔揀股,只跟指數買。所以我哋可以見到恆指持續跑贏大市 – 呢種情況在宣佈咗深港通之後亦無大變化。     講到指數基金,又有個趣聞。上禮拜老牌firm Bernstein 出咗篇報告,話被動式投資越來越受追捧呢個現象,會由基本層面摧毀成個資本主義制度(嘩)。究竟為乜ETF令一些老派交易員不屑一顧兼咬牙切齒呢?讓我們簡單回顧一下indexing由一個笑話轉變成金融市場巨獸的過程。   五十幾年前,兩名芝加哥大學的碩士生發表咗篇論文,主旨係:既然眾多主動管理的投資公司整體上持續跑唔贏指數,咁點解唔可以有D「冇人管」的投資公司?而呢種新式投資公司只要自動買入道瓊斯工業指數入面的每一隻股票,就可以跑贏同儕。   呢個觀點一出,就遭到業界的各種鄙視與嘲笑。事關60年代嗰陣,專業投資者及對沖基金的主流策略為股票長短倉(long short equity)。此策略講究由下至上的研究,即係話要由幾千隻股票中做大量篩選,直至選出少量高質素股 – 這是聰明人的遊戲。而家有兩個後生仔同呢班人講:唔駛揀股,只要跟指數買入一攬子狗屎垃圾,都可以係一盤生意 – 呢班人梗覺得個idea係癡人說夢。同時間,商業電腦要到十幾二十年後先普及,冇電腦幫手,指數基金的概念很難實現。   直到1976年,有間新公司先開始首次提供一隻跟隨標普500指數的共同基金俾大眾買賣。但當時,只有「一小撮」基金經理覺得指數基金可行,多數行家仍覺得此概念只是個短命的流行玩意;是曇花,但未必一現。雖然彼時MIT、普林斯頓的眾多經濟學者(包括1970年諾貝爾經濟學獎得主Paul Samuelson)已開始質疑主動管理式基金長線跑贏指數是否可能,但華爾街根本冇乜動機去改變佢哋一路以來的盈利模式。   主流投資者的觀點很難在短期內扭轉,上文所講的全球首隻指數基金,喺市場上遭受到無情的冷遇 – 首次集資額僅1,100萬美元,同預期的1.5億差天共地。籌唔到旗都罷了,呢隻基金仲要唔係買哂標普500指數入面的全部500隻股票 – 佢凈係買咗其中200隻市值最大的股,再加其餘有代表性的80隻市值相對較細的股。咁樣做成本高咗,但隻基金並冇增加收費,即係話靠收費為生的經紀根本冇動機去向D客戶推呢隻基金。   Sales唔推,任何產品都難有運行。呢隻基金剩下的僅有一絲希望,就係佢可以好似理論所講咁,跑贏大多數主動管理式基金,以表現吸引投資者。但呢條路漫長而艱辛。   成立之後三年,此基金的表現僅跑贏25%的同行;成立之後六年,跑贏一半同行。直到80年代接近完結,此基金的表現才開始吸引到市場的注意力,因其當時已跑贏75%的同行,而越來越多的投資公司亦決定開發唔同類別的指數基金。Index Fund在90年代中後期進入成長期,到金融風暴後因指數普遍好於大市而進入爆發期,現時已經與主動式管理基金攻守易位了。 順帶一提,上述在70年代推出全球首隻指數基金的公司,名叫Vanguard,現時已經是全球最大的基金公司,旗下管理資產總值為3萬6千億美元,近28萬億(兆)港紙。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。  
    【價勢黨】王榮昆:脫歐後路線圖(下)
      脫歐以來,全球資本市場的升幅基本無間斷,除了因日本的經濟刺激計劃不如預期而產生小幅震蕩以外,風險資產和避險資產包括股、債、貴金屬皆連創高峰(當然歐洲的房地產價格除外)。有些大行甚至認為投資者的心態在經歷了從年初至年中的觀望和驚恐後、現已逐漸向積極入市的方向轉變。香港的市場則頗有些花開兩頭,各表一枝的意思:一方面指數成分股和眾多二三線股齊升;另一方面細價股似正醞釀股災。 細價股方面的博弈據聞已延伸至政治及家庭糾紛,落場各方的背景都很深,情節曲折而精彩,我們有機會再詳述之。   現在不如來看看,脫歐之後在香港以外的地方都發生了些什麼事?   首先是債券市場極之旺盛。從歐央行執行其買債計劃以來,大手購入的不單是主權債和投資級別債,還包括高息垃圾債。而投資者在脫歐前的心態已經是:不論英國如何,歐央行買債的計劃不會變,那麼供不應求的情況之下,債價必然升高,收益率必然降低。在脫歐成功後,避險需求上升,更無需bet against the ECB,順應大趨勢就好。這種心態,以及歐洲的負利率,令債券熱潮從歐洲蔓延到澳洲到美國,令全球債市的收益率都呈低處未算低的狀態。   就算收益率再低(價格再高),債券都有人搶著要買,這當然是好事。但前債王Bill Gross的擔心也不無道理。他認為債息已極低,只要主要經濟體(尤以美國為甚)的貨幣政策有變,或僅僅不符多數投資者的預期,就會導致債息突升(因基數已低),債價急降,然後波及股市。   對他這種AUM成百上千億的大投資者來說,這固然是一個不可忽視的風險,但我身邊一些小型債券基金經理顯然覺得上述的可能性不大,且容易規避。這一類的基金經理偏好買COCO,以及資產有保證的高息垃圾債,在歐債危機之後,靠此類工具贏得非常可觀的利潤。不過他們對上一次入市已是去年11月尾的高息債債災(搶便宜貨),現在他們也開始分批將手上持有的債賣出。我問他們為什麼不趁勢再增加持倉,答曰:實在看不清後市。這種comment對債券投資者來應該可圈可點。   其次是歐洲金融股進入業績期,成績慘淡,股價創新低。且市場觀感認為此行業至少在今年結束之前會越來越慘淡(盈利到今年尾還要再跌20%)。與2015年六月的次按風暴後最高位相比,歐洲銀行股的市值已經下跌了近4成 (5000億歐羅)- 這已經等於意大利整個國家股市的市值總和。一些比較出名的金融股,如瑞信,股價在今年至今已下跌了51%。   從市帳率計算的話,歐洲金融股的估值已跌穿2008年的低位(現約為0.38倍),比歐洲其他行業股差近一半,比其美國同行的估值亦差。當然,自上次的壓力測試之後,我們還暫時不必擔心歐洲的銀行資本不夠充足。只是此版塊對全球及對本港皆有深遠影響,值得我們持續觀察。   最後想跟大家提一下的,就是脫歐後新興市場的優異表現。以脫歐當日直到上週五的時間段來看,香港、印度、台灣、泰國、印尼、及美國的股市走勢皆上升(如下圖可見)。排名第三的是泰國的SET指數,一個半月升約6%;第二的是恆指,升約10%;而排名第一的則是大幅跑贏的印尼IDX指數,一個半月升了近18%。     印尼和泰國這兩個國家是除了BRICS 之外的新興市場先鋒。就算政局不穩定、制度落後,但在2012-2013年間也曾被高風險胃納的國際投資者追捧過。當時的情況是歐債危機的負面效果開始顯現,美國的債務上限問題已不再那麼驚悚,環球市場上沒有其他的壞消息。資金避開歐洲,在美國門外徘徊躊躇,然後就湧去東南亞的新興市場,泰國和印尼的股市狂升。當然,熱錢來得容易,走得也快。在歐債危機的負面效應隨爆發的次數和時間遞減以後,資金回流成熟市場,泰國、印尼的股市又大幅下跌。   現在的情況和彼時有些類似,不同之處在於現時環球不確定因素仍多,而美國的吸金能力持續保持在極強的水準。究竟有多少資金願意投入東南亞的新興市場,以及願意在那留多久,還尚未可知。有興趣分散投資到香港以外市場的朋友,可持續留意。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。  
    【價勢黨】王榮昆:脫歐後路線圖(上)
        環球股指近日大幅反彈,英國的FTSE 100指數四個交易日以內就已收復全部失地,好似脫歐只是件不值一提的小事,咳兩聲就冇嘢。但其實各地中小型股仍然受壓,英國FTSE 225表現就明顯比較差。而家比較難搞的是,我們正處於「uncharted waters」中,在推斷未來將會發生什麼時,無任何標的可參考。我比較傾向於相信,英國脫歐的表面效應是對投資者情緒、風險資產、和匯價的短期直接衝擊;引申效應則是在各大央行的交互作用下,對環球的債息、資金流動性、貿易環境、乃至通縮風險的負面影響。前者在短期內或有反復,後者則影響長線市場表現。     短期的表面效應係點,上圖可以一眼睇晒。脫歐後的兩個交易日中,歐股美股的恐慌指數皆飆升至兩個標準差(standard deviation)以上,VIX 升幅接近50%。德、英、美、日、歐的中長期國債皆多人搶,故yield再降,價格顯著升高。脫歐後流入債市的資金已達近1,600億美元;金價則上落近百蚊美金,今年累積升幅逾八成 – 呢D咪叫risk off囉。在下跌的各大指數方面,英國反而受傷較輕,且一個明顯的特點是大市值股比細市值股硬正,這亦是風險趨避在市場上的直接投影。相信機構投資者的risk-off /「 場外觀看」態度冇咁易改變。   呢幾日大家都在瘋狂計數,想將上述影響量化或至少明朗化,大行更是起勢咁出report。雖然計得最快未必計得最啱,有些老牌明燈大行的報告也不必盡信,但在近日市場對Brexit事件消化之後,有幾個主題開始浮現。我們不妨抱著「知己知彼,百戰百勝」的態度去點評一下。   第一是關於本港的。脫歐過後,港股通額度越來越少,據計算將會在14個交易日內用盡。搞到李小加要出口術,話「唔會冇額度用的」。我想原因不外兩個。第一,歐洲作為中國最大的客戶,如今前景極不明朗,中國經濟及人仔匯價應會顯著受壓,國內投資者若想保值,很自然會想來香港市場買入與美元(safe haven currency)掛鉤的港幣資產。第二,QDII額度已然用盡,資金流出的正經渠道好似只有港股通一條,故越來越多錢循此途徑流入香港。如此一來,深港通的快速實施(仍最少需時三個月開通)就順理成章,並順序可再為入MSCI鋪路。   第二是關於外圍股市的。瑞信分別把英、美、歐的年內指數目標下調6.5%,7.5%,及14%。摩通則看FTSE 100指數在年內下跌19%;歐洲Stoxx 50指數下跌14%。但我們可用日本海嘯、美國債務上限、歐債導致的經濟衰退這些過往事件做比較。此三個事件皆導致了歐美市場在短期內下跌至少11%,但在事件爆發的四個月內,歐美股指皆可回到或超越大跌前的高位。由此可見,短期跌勢的逆轉並非今次僅有,而大行做出如此悲觀的預測,則很可能是著眼於上文所述的「脫歐引申衝擊」。   昨日索羅斯再接受訪問,也認為中長線來說,現在的這個熊市將比投資者以往經歷過的還要差很多。當有人在笑佢long錯英鎊輸錢時,又即刻有單新聞指佢在脫歐前沽空德銀,執咗約1000萬歐羅,可見索老功力絕不可小覷,而佢的沽空大業很明顯尚未完成。前文有提到,PIMCO的前CEO El-Erian還列出了六個可以令索老今次做空大發利市的事件,其中包括了 1.英國成功脫歐; 2.中國經濟大幅下滑; 3.美國新任總統有意改變幾十年來的金融及外交政策; 4.匯市的大幅波動延伸至整個金融市場; 5.歐洲銀行系統風險的新一輪恐慌; 6.之前盲信央行萬能的投資者終於開始成建制地規避風險。   現時來看,第1點已經成為現實,並順帶令第4,5,6點發生的機會率提高。所以即使短線的市場有反彈,長線的資產配置還是要小心為上。我哋下篇再睇下其它資產類別應該如何配置。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。         王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – […]
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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