諗sir人生階段信箱: 已解答594個案
應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   大家搞咁多理財,究竟想點? 90%既人都係想聽日唔使撈、生活寬容一些。咁大家集中要作的,就係提升自己正現金流至近乎自己現工資水平,那聽日返工有咩唔開心,一封信一個手勢,拜拜去也。 當然知道時下年輕人熱衷新科技,一個拜拜手勢連同按下send掣發個whatsapp比老細,同樣是瀟灑的! 答文千字,聽日再談288萬收18k是否值得投資。  
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
收租真係好過打劫? #797
諗sir你好,機緣之下觀看了homebloggerhk。之後瘋狂搜尋你的著作。但由於缺貨加上本人長居於澳洲悉尼,於是不了了之。但也有繼續留意你的網站,在今年九月中回港放假兩周,在九月就只有收息班,未有買樓課,唯有上住收息班學習。之後對於blog中所講既野明白多了,但想諗sir指點我既情況點去執行。 說回本人狀況,29歲,讀書不成,但心明要靠儲蓄及購買資產來產生現金流。今年6月在悉尼巿區買了一個樓花au$640,000,付了10%首期,另需在2017年完工前付另外10%,之後大概每周供au$600。現於悉尼一連銷餐廳工作周薪au$1200,由於有宿舍及膳食所以每周儲au$1000。現有一想法未知是否可行,想計劃在香港購買物業放租,將來可套現或按下來做生意。 現有資金如下:hk$300,000股票和 今年底應有au$80,000 現金 父母有一30年已供完的自住私樓(長沙灣)現值hk$3,000,000 父母在廣州物業現值cny$1,200,000 (供完,現收租人仔$2500/月) 請問如我不在港工作可否借貸買樓,還是諗sir覺得在下想法行不通,請指點一下。   Answer: 不在港工作,但有香港新份證係可以借貸買樓。有件事可以令借貸行得順暢,就係將澳洲的出糧戶口設在跨國銀行、而返到香港叫澳洲同事打比香港同事做個亙相認證,咁澳洲既借貸力,可以傳到香港。由於香港存錢都唔使打稅,係香港做投資自由多了,這亦是香港點解咁成功吸引到外資既主要原因。可惜香港近月在股樓方面都不約而同推出了新限制措施,降低了市場效率,變相將資金(財神)趕出門口。   香港另一基可係聯繫匯率,將港幣縛係美金雖有十萬個不好,令奕錢在港令老外「起碼有數計」、美金升幾多港幣一樣咁睇就夠了。且看政府班子幾時再將呢個招牌拆埋,將港紙掛係一晚就可以”completely changed”的人民幣。香港股民近日就「漲跌停」機制作出討論,實行港股內地化,他日港股每升10%大家就要冷靜幾分鐘,依中國+香港人咪執輸既性格,冷靜過後原本升到10蚊停版既貨,會毫不猶豫咁擺個$11蚊既盤,變相焗升。你心諗? 咁咪幾好? 可是在此機制萬一有少量買賣盤用高今日10%之價成左,隻股就會「被逼」停牌,變相令股價更難測。最慘既係萬一隻股跌停,由於停版機制你可能走唔到貨,開市一手慢就又被屈機硬食跌10%之惡果。咁既market,點叫外資怎不心灰意冷? 咁既HK market,既然已被xxx大陸化,點解唔成team搬去上海?   樓市都唔見得有幾free,政府主要都係出招恫嚇收租佬。近月將租金收入再計作下次買樓之核實收入的水平降10%至70%(只限有租約適用),筆者在早前文章己提及現時有樓收租人仕都係實力之輩,你再降到50%都不能影響大局。當然政府出此招或只想帶出訊息,就係:「我地政府同收租佬勢不兩立,土地是廣大人民的!」此事已達,筆者預計市場影響如下:   1. 發展商知道投資客仍然難買樓,咁不如起少d,減少樓價供應。趁呢兩年捐下地搞旺元朗同其餘幾個新場,同「上線」搭好路2017再打算。 2. 買親樓既人大部份都係自住,租盤得不到供應,租客被逼交貴租。樓價要跌更難。 3. 呢幾年買親樓既人都係滿足自己「消費需求」多,滿足自己「投資需求」少。居屋公屋置業比例上升,下次金融風暴再黎因市面上更大部份都係買樓黎自住,冇可能再出現之前1997或08年的炒家極速散貨,此事令樓價更難跌。 4. 香港人的投資需求從未減少,可惜買樓收租的門檻高了,投資人被逼買第二類投資物,例如係波幅更高的股票。或會令股票市場有一刻的興旺。可是大鱷一來,市場買股的財富即被捲走。變相政府逼大家下海、在股票市場輸獲甘。留意買樓借錢好少會被call margin,買股買匯就一定會。   5.樓房素有替市民藏富的功用,可是政府現在措施係要趕走力實力的樓房投資人,難怪近年多人考慮海外物業投資。長遠睇法、香港終被陰乾、李生八十幾歲都仲要求變,你呢? 成世人只係買樓肯定捱唔到尾。中線睇法,樓價依然硬淨有時間搵方案,時代為有心人保留一扇打開的門。短線要睇本blog用開的睇市指標,可預示三個月後中原城市指數走勢。   讀者將港樓加按過後,由於有香港身份證、加上接澳幣自己都用得番之優勢,可將債基昇華令年收息19.42%,即每一百萬收$15833。呢個方案不合筆者,自己未試過。   有關文章: http://homebloggerhk.com/?p=19727            

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買樓上車需注意的事項#784
諗sir: 你好! 初出茅廬,剛踏進社會,對於現在市埸的結構和投資一竅不通。不過每天亦會閱覽有關資訊(Homeblogger),和筆者一次機會能閱貴書(樓換樓),覺得獲益良多,而且十分實用。你們專業的觀點及角度令筆者獲益良多。盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見! 個人背景 年齡: 將近24歲 職員: 公務員現居住於父母名下已供完的居屋(估值350萬) 收入及支出 暫時月入二萬元。支出給予父母家用三千元,每月自己開支不多於二千元 資產 有四十萬儲蓄。惜沒有持有任有投資產品(股票、基金、保險等) 目標 考慮假若十年一個經驗周期,盼在五年內,能夠置業作為投資收租,沒有自住需要。   問題 首先,請問我的方向/目標正確嗎? 作投資用途的樓宇,應購買什麼類型的樓宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市價……等) 在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金? 我可以承擔較大的風險,請問我應該從那個投資方向發展呢? 在短期內我有置業的目標,我還應購買一些基金和保險? (擔心剎時減少首期的資金導致錯失良機) 筆者定必虛心學習,亦能透過自己例子勉勵其他讀者,望早日回覆! 祝身心康泰 ANSWER: 讀者年紀輕,勝在有危機感及早去計劃。從行文得知投資經驗尚少,不妨由本案講解年輕人起步買樓投資需注意的事項。   首先要談是,為什麼要買樓投資? 筆者解答有財務技術上及投資心態上的原因。在財務技術上,樓是少數在港能提供投資人高槓桿至9成(半)、低借貸息率至約2%p.a.、又可長年期攤還(30年)之投資物。你將其比與股票、的士、單購車位都未有類近融資條件。將樓的幾個條件混合、配上現今貨幣內含值不斷下降的現象,買樓即可令自己早借美金,再讓時間將債務貶值。最後得出供樓越黎越輕鬆既現象。樓作投資可以穩勝、但缺點是要贏面高必須長時間。   在投資心態上,人需要為自己退休前購入資產、為自己一日無工作能力既時候打算。由於資訊發達,你在大學學到的很多東西,很多五年後已不能為用。更何況現時社會大學生充斥人力市場、筆者相信做「補鞋佬」收入更勝BBA大學生。除非你一生人都具有高學習能力、否則讓樓房為你工作是個不錯的選擇! 要股票為你工作? 只好說筆者在金融界別打混過、長遠能在股票市場獲利既人找不到很多。 讀者年紀輕可更有時間去部署買樓、有五年時間不妨考慮用5年DOUBLE保險回報方案,假設投入37萬,5年後即產出約30萬即將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬   5年回報為38/37萬即102%。那此時間後讀者可用38萬作首期九成上會。自己人工兩萬餘,計若有$25000/月,借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,讀者自己一個可購入最大市值(0.38+3.23) = […]
早年賣樓想借彈藥番身#763
  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  - 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  - 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  - 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]
無晉昇單身女子買樓需知#758
  本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%,無進昇機會,流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長,最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟,股市中損手居多,現在只敢放人民幣定期。此外,每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資,另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。 - 最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆,頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩,因mpf嘅錢本人放高風險(買中國,香港),都比其他人低回報,我完全對投資是零知識且撞板多,希望藉著買磚頭可以幫到自己。 - 依家唯一想詢問係: 1)因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬,應否按咗,再盡借買一層沙田最細單位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成員,人工相約可與我夾份買,係咪都要按樓?(當然我都知出租樓需付一半,暫且唔計此規範,因可能家人結婚並付租金黎住)。 3)依家買低息高價,但等下年買,唔知跌幾多但息口貴咗,其實邊樣抵? 請Lum sir賜教。 ANSWER: - 讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷,供保險最後「忍痛罰款全取」,可幸有人幫其維持儲蓄習慣,現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000,即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路,那先決的是,讀者自己應否買樓投資? - 希望大家再投資前要了解自己投資心理,不少人認為投資心理太虛無,唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買,之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走,影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷,得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠,又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。 - 買樓一事對打工仔多合適,原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的,惟大前題是不要過份運用借貸力,起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場,當年97年供樓負擔數字曾高達103%,而目前(2014 oct)則約49% ,原因一當然是人們買樓時考慮多了,比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多,不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話,假設息率上升3厘,供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔,便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離,惟實力不足者需自行留意。 - 讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假設要買間500萬樓房九成上會借450萬,需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人,其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作,肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。 - 所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住,咁會令成件事理順很多,免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題,理解係想知道如果息口每升1%,對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難,但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解學習,錢銀從不能假手於人。

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諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
收租真係好過打劫? #797
諗sir你好,機緣之下觀看了homebloggerhk。之後瘋狂搜尋你的著作。但由於缺貨加上本人長居於澳洲悉尼,於是不了了之。但也有繼續留意你的網站,在今年九月中回港放假兩周,在九月就只有收息班,未有買樓課,唯有上住收息班學習。之後對於blog中所講既野明白多了,但想諗sir指點我既情況點去執行。 說回本人狀況,29歲,讀書不成,但心明要靠儲蓄及購買資產來產生現金流。今年6月在悉尼巿區買了一個樓花au$640,000,付了10%首期,另需在2017年完工前付另外10%,之後大概每周供au$600。現於悉尼一連銷餐廳工作周薪au$1200,由於有宿舍及膳食所以每周儲au$1000。現有一想法未知是否可行,想計劃在香港購買物業放租,將來可套現或按下來做生意。 現有資金如下:hk$300,000股票和 今年底應有au$80,000 現金 父母有一30年已供完的自住私樓(長沙灣)現值hk$3,000,000 父母在廣州物業現值cny$1,200,000 (供完,現收租人仔$2500/月) 請問如我不在港工作可否借貸買樓,還是諗sir覺得在下想法行不通,請指點一下。   Answer: 不在港工作,但有香港新份證係可以借貸買樓。有件事可以令借貸行得順暢,就係將澳洲的出糧戶口設在跨國銀行、而返到香港叫澳洲同事打比香港同事做個亙相認證,咁澳洲既借貸力,可以傳到香港。由於香港存錢都唔使打稅,係香港做投資自由多了,這亦是香港點解咁成功吸引到外資既主要原因。可惜香港近月在股樓方面都不約而同推出了新限制措施,降低了市場效率,變相將資金(財神)趕出門口。   香港另一基可係聯繫匯率,將港幣縛係美金雖有十萬個不好,令奕錢在港令老外「起碼有數計」、美金升幾多港幣一樣咁睇就夠了。且看政府班子幾時再將呢個招牌拆埋,將港紙掛係一晚就可以”completely changed”的人民幣。香港股民近日就「漲跌停」機制作出討論,實行港股內地化,他日港股每升10%大家就要冷靜幾分鐘,依中國+香港人咪執輸既性格,冷靜過後原本升到10蚊停版既貨,會毫不猶豫咁擺個$11蚊既盤,變相焗升。你心諗? 咁咪幾好? 可是在此機制萬一有少量買賣盤用高今日10%之價成左,隻股就會「被逼」停牌,變相令股價更難測。最慘既係萬一隻股跌停,由於停版機制你可能走唔到貨,開市一手慢就又被屈機硬食跌10%之惡果。咁既market,點叫外資怎不心灰意冷? 咁既HK market,既然已被xxx大陸化,點解唔成team搬去上海?   樓市都唔見得有幾free,政府主要都係出招恫嚇收租佬。近月將租金收入再計作下次買樓之核實收入的水平降10%至70%(只限有租約適用),筆者在早前文章己提及現時有樓收租人仕都係實力之輩,你再降到50%都不能影響大局。當然政府出此招或只想帶出訊息,就係:「我地政府同收租佬勢不兩立,土地是廣大人民的!」此事已達,筆者預計市場影響如下:   1. 發展商知道投資客仍然難買樓,咁不如起少d,減少樓價供應。趁呢兩年捐下地搞旺元朗同其餘幾個新場,同「上線」搭好路2017再打算。 2. 買親樓既人大部份都係自住,租盤得不到供應,租客被逼交貴租。樓價要跌更難。 3. 呢幾年買親樓既人都係滿足自己「消費需求」多,滿足自己「投資需求」少。居屋公屋置業比例上升,下次金融風暴再黎因市面上更大部份都係買樓黎自住,冇可能再出現之前1997或08年的炒家極速散貨,此事令樓價更難跌。 4. 香港人的投資需求從未減少,可惜買樓收租的門檻高了,投資人被逼買第二類投資物,例如係波幅更高的股票。或會令股票市場有一刻的興旺。可是大鱷一來,市場買股的財富即被捲走。變相政府逼大家下海、在股票市場輸獲甘。留意買樓借錢好少會被call margin,買股買匯就一定會。   5.樓房素有替市民藏富的功用,可是政府現在措施係要趕走力實力的樓房投資人,難怪近年多人考慮海外物業投資。長遠睇法、香港終被陰乾、李生八十幾歲都仲要求變,你呢? 成世人只係買樓肯定捱唔到尾。中線睇法,樓價依然硬淨有時間搵方案,時代為有心人保留一扇打開的門。短線要睇本blog用開的睇市指標,可預示三個月後中原城市指數走勢。   讀者將港樓加按過後,由於有香港身份證、加上接澳幣自己都用得番之優勢,可將債基昇華令年收息19.42%,即每一百萬收$15833。呢個方案不合筆者,自己未試過。   有關文章: http://homebloggerhk.com/?p=19727            
好後悔賣樓的笨笨豬 #796
個人資料: 年齡40,女,單身 (應該不會結婚及生BB) 月入:港幣34500 x 13月 (已扣MPF) 支出每月27500 (連供樓, 養亞媽, 稅, 保險, 生活費等) 每月儲現金7000元 - 資產: 現金:港幣280萬 (是賣出自住市區單幢樓賺 + 儲蓄) 因買入樓花後, 不想比DSD, (好後悔 – 若早點認識諗SIR, 必然會走去加按入手, 因為之前的單位買入價平, 所以那時我係可以同時在同一間銀行 – 出糧, 做曬2個MORTGAGE) 股票:約港幣5萬 (都不是好股) 債券:ibond港幣2萬 - 樓宇:跟男友聯名(各50%) – 供樓都係一人一半, 燈油火蠟都將會各一半 男友月入:港幣27800, 不知他的資產多少 (除了此單位, 沒打算要跟他再有什麼資產共享, 他應該沒什麼SAVING, 佢應該有少玩股票) 2房單幢市區樓花 (將用作自住 – 下月入伙),於2013年4月用599萬即供買入(8成按揭保險, 供30年),每月約供款18,500元,剩餘29年供款期,利息H+1.95%厘, 剩餘4,698,850 (截止30 Oct 2014) (2人借貸力) : $62300/10000*50%*2.59 = 8.067 – 4.7 = 3.367 mil (旺市不要用過半, 那現在是不是很危險?) - 問題: 個人係對物業較喜歡, 因真係替我儲到錢 (但其實當時賣出單位也是有少少諗住等樓價跌時先轉購入其他好物業收租, 因現在的樓花係覺得有點貴), 因自己對其他投資工具沒有心機, 時間投放 (但現在已惡補及正在上諗SIR的收息課程), 希望能可以做到一生2-3層樓 (1) 之前本有經紀介紹QUARRY BAY 42年樓有電梯的樓 (已間3個套房, 可收租17000), 開價288, 很心動, 想用5成作收租, 因覺得比起放銀行收息多很多, 但由於膽小, 而且那幢樓沒有被收購的價值, 再做下功課, 2天就已經給人買了! 若再有這樣的機會, 我應該購入嗎? (2) 上次收息堂上聽了諗SIR的直債方案, 與及平時在網上看到的債基都很吸引 (還有ETF, 但下次開的日期不合自己的SCHEDULE), 現在我應該怎樣處理現金, 先買債? 等樓價回落20-30%再入手還是就用50%買單位收租較適合? 還是放MORTGAGE LINK好? 希望可以得到諗SIR的指點~ Thanks. 笨笨豬敬上   ANSWER: 是的,讀者錯賣之前單幢樓,雖收回二百餘萬,但在2013年再入手六百萬樓花,等於在旺市加碼。搬大屋改善環境絕無問題,但前題是不可令自己借貸力運用超過一半。如花太多借貸力用於入手樓一間,將令自己借貸力被縛死,失去在跌市下再投資的機會。  - 那將全部樓賣哂! 等市跌又點? 此舉為賭單邊買跌,除非個人資金幾千萬,買賣樓房之市值只等於資金1/10,否則在樓市賭單邊萬一睇錯可要5-10年去補救損失。中庸之道,係保有自住樓房,再衡量自己能力是否再持有第二三四房。  - 讀者正確咁計到自己借貸力,惟有不少人提問自己到銀行再計一次發覺係借唔到既2.59 FORMULA計出黎既數。 那當然是的,因筆者未提及一些影響個人借貸力之因素,最明顯亦都係廣為人知既,就係信用卡數及私人貸款。惟我們可再進一步計出假設有10萬銀卡數,究竟借貸力被扣減多少? 另外有些因素係影響左自己都未知的,實在需買樓前多加溫習。至於有錢人多煩惱在點合法避稅,惟報明收入太少又令自己借到既錢都少,點樣可以魚與熊掌兼得?   一個錯誤的財務決定令自己輕則損失幾萬銀(單比多次經紀傭都幾萬蚊),最慘係成世人都有呢個後悔。筆者朋友的奶奶同佢講,佢老爺最叻就係娶左佢,同趁後生買落一間樓! Well,樓房及引申出來的收息需要,實在是改變人整個生活之決定。   由於「種死」左舊錢係樓花,原本走去買間套房可為自己產出高正現金流,在一負一正之下勉強可以打個和。另一可惜是當時讀者未有預備,白白浪費了一個投資機會。希望讀者的分享令人家明白,投資唔係需要到個陣先去問的,筍野係會不知不覺之時黎到,而賺錢與否看你是否睇得通面前是機遇抑或騙局。   讀者當年條「魚」,兩日之後就「游走」左。288萬有電梯,即可借七成,即借200萬而月供200/259 = $7700/月,三間套房收$17700,月現金流$10000,而投放金額係$10000*12/288*30% = 13.8%。即投入86萬淨袋$12萬一年,仲未計有幾個租客同你供樓。好抱歉當年筆者未有空寫BLOG。   讀者提及的等跌20-30%再買樓,呢個係人都明白的。不過係要等幾耐? 同埋係等呢段時間筆錢可以點搞? 280萬做債基方案較為合適,另加保本的DOUBLE 保險方案會較合適40歲女仕。始終保險保本,必能五年將幾十萬DOUBLE為讀者下次買樓再提供首期。債基無年期而當中12-15%年回報可將100萬投入,即月收約$12500,現金流產出效率為15%,比劏房仲高。不過留意劏房租金有對沖通賬風險之功用,而債基收益不能。   近日政府派人打擊工廈劏房,筆者不感意外。始終一層工廈整到公屋咁既款打開LIFT廿幾伙,唔比人掃先至出奇。近年有DAN6的出現,相信已為工廈轉成出租「辦公」提供了一定守則。關於係住宅內間套房,政府已提及主要係去執正個消防措施,因戶主始終無改變單位用途,比夾間要係工廈內住人又另一個分別。何況要取締估計香港15萬個套房戶,又唔比住係工廈,真係唔知點收埋班人好。

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應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   大家搞咁多理財,究竟想點? 90%既人都係想聽日唔使撈、生活寬容一些。咁大家集中要作的,就係提升自己正現金流至近乎自己現工資水平,那聽日返工有咩唔開心,一封信一個手勢,拜拜去也。 當然知道時下年輕人熱衷新科技,一個拜拜手勢連同按下send掣發個whatsapp比老細,同樣是瀟灑的! 答文千字,聽日再談288萬收18k是否值得投資。  
單身人仕產出雙份糧#791
諗Sir, 你好, 近期每天拜讀你的文章和楼换楼一書, 驚覺目前的儲蓄方式對退休生活並冇保证,很有可能生活水平將會下降。希望你能指教投資方案,以保障將來退休生活。 本人42歲,現有穩定職業,但亦擔心再過幾年行業不穩而要提早退休。 1. 收入52k/月, 另有90k commission /3月, 月儲約40-45k, 由於稅額不少(但無甚福利可享), 故要扣除部份儲蓄。 2. 近期買入一单位 ( 屬西半山單楝樓,雖不太近地鐵但社區環境不錯) 買入6.6M,贷款4.2M,20年, 月供约22k (擔心年紀更大更難貸款,故睇了諗sir 的blog 後即入市)望租予expat.收租 3. 買樓後現金0.5m 4. 待升的股票&基金0.5M 請問現金及未來儲蓄該如何處理以部處一生兩宅(一生三宅也可能嗎?)。 本人願望可提早退休及達至財務自由 感謝 沒有安全感的中年女子  ANSWER: 單身人仕要產出雙倍份量才可以同其他人一樣老有保障,既然生活自己已選擇、好應趁早努力為自己老來打點。人地買將軍澳區份跑輸無問題,但本案讀者對自己理財要求要高一點。人地買樓收租年3-4%可以算樓,惟一個人買房投資要比他人選取更高回報的。在讀者案而言,因書本始終未能將每事說明白,在看畢<<樓換樓>>後仍感幾事做錯:   1-2.西半山唔知讀者係買邊幢。首先港島區份近5年都跑輸,於新西港島線附近在近期買入又要付過高溢價、單幢樓但凡同學都知初心者不宜。 中原城市港島指數(DEC2007-JAN2013): 84.2% 中原城市指數(全港DEC2007-JAN2013): 96.73% 且暫不提新界東及新界西跑贏幾多。因素亦不在此說明。惟港島樓在近年已是跑輸一群。   3. 買中價樓動用手上太多資金、浪費了九成上會用盡槓桿之機遇。讀者應選取較細銀碼的樓。請明白現在平價樓仲升得快過西半山住宅。   筆者在<<樓換樓>>一書後再出<<收息論>>,是因為買樓不是理財的唯一法門。讀者月入為(52000*12+90000*4)/12 = $82000,commission如何計在收入要再作法,此水平借貸力為82000/10000*2.59*50% = 10.6mil。現在讀者借貸為4.2mil,只用了39.6%借貸力,要再買樓或成就一生三宅是可能的。惟現在買的住宅怎解決? 此房月供要22k,相信收回租金只在同一水平,即供樓同收回租金打個和。換言之,讀者動用了2.4mil首期,仍未能為自己產出了一分文正現金流。而家將樓賣出又要比重稅。所以筆者對此筆資金被浪費運用只感可惜,未中區份又冇現金每月落袋,除非特首係施政報告取消ssd,否則無可解也。   同學如懂那類樓房是跑贏一群,自會選取300-400萬樓房。一間三百萬樓九成上會,另一間330萬就當比五成首期將用途申作出租,共首期都只係190萬。九成上會樓由於所借較多,供樓同收租應只打個和,計及加了不少之差餉地租,或會倒蝕一千幾百。不過唔緊要,另一間330萬樓可間作套房,就當比多30萬裝修錢,惟租金由12000即提升至21000,每月多收9000,三年即可將裝修錢回本,而供樓每月只$7000,即月正現金流為21000-7000,月月袋$14000是也! 產出現金流效率為14000*12/1600000 = 10.5%,此為更正路。如果有人偷雞只比三成首期上會,付出資金由160萬減至100萬,供樓要月付$9000,效率計為(21000-9000)*12/1000000 = 14.4%,更是提高了。上圖展出剛幫朋友完成的一間,有同學讚裝修不比酒店差,ABCD收超$20000/月。更重要是兩間樓在手,可以隨時放一間keep另一間,投資策略更為靈活。月尾買樓003會更新用新間套房資料作解、提供更貼市資訊及做法。   至於昨晚收息課程同學問的債基方案,12-15%年回報為目標,即如果唔將100萬取作買樓或間套房,用於投入無年期的債基方案,一樣可月取$12500。習好方法,以讀者收入要出多一份人工不難。    
諗SIR-人民幣債基收息新方案#790
你好 諗sir,  本人剛上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每況越下,希望有一安定收息收入,再考慮其他出路。 Asset: 有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。 另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬,都是些沒有什麼升跌的 生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬 Expense: (每年) 每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右   請問有何好建議? 1 我的情況應怎去求出路?  2 想買入直債?回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜? 3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的? ANSWER: 本案讀者自己做生意,明白資金有500萬餘,算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢,問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期,有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因,一是胡亂投資,認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕,銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。   生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞,就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面,唔交稅即係無收入證明或至少係低收入,要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升,即你今日收10000租金,十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而樓價升7倍。租金升得較慢原因,借用PETER PAKER兄的觀點: 租,係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章,各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!  租,係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港數據 : 1980年用C類單位作準,當年為31點。到2013年為141點。升幅454% 數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters   生意人如要利用樓房買賣去保存財富,在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做,那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限,加上在樓市當旺市時銀行更易借貸,用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產,擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買,生意人在跌市借錢很難,唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會,宜在開首買樓時作全盤考慮,此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由,建議用合適樓房間成套房,首期連裝修用130萬投入收$21000租金,而正現金流為$12000,130萬投放收$12000,即11.07%   […]

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諗SIR-債基混入歐羅賺取超20%年回報#795
諗sir,   看完了你的著作,明白了自己過去理財方面真是毫無方向,錯失了甚多機會。 幸好現在還有機會向你請教! 本人36歲,已婚,有兩個小朋友。 本人正職月入$36000,副業月入約$10000-15000,收入已差不多到頂。 太太只有副業,月收入約$25000-30000 每月固定家庭+個人開支約連供養父母約 $30000 (未加欠債還款) 本人有股票約65萬,現金15萬。 尚欠銀行私貸約27萬(之前借來買股票,月供還款,尚雖還約20期) 本人現住在家父的物業,最近家父決定賣樓分身家。樓現價約值3.7m。 賣樓後,家父將取回1m, 另外1m分給兄弟, 剩餘的1.xmil 可以歸我擁有。 雖然可以增加百多萬現金,但在這情況下,我便需要到外租屋住,並每月多付出萬多元租金。 抑或是,我應該將現樓轉至我名下,然後把樓按給銀行,套取約300萬。 200萬給家父和兄弟後,我便可有約100萬流動資金作投資,但代價是每月萬多元還款給銀行。 真是很困難的決定,請諗sir 幫幫我。謝謝   何先生   ANSWER:   如果將樓轉比自己,要付印花稅,可套出金額最盡是3.34mil,供樓要3.34/2.59 ~ $13000。惟此法要付印花稅,約8萬元。好處係唔使再搬過,當中洗費及心力都可省不少。   如不將樓轉比自己,可取回約1.5mil。此法不用付印花稅,又唔使供樓。不過要租屋,亦要花心力搬屋,搵樓租都要比些少經紀傭。   1.5mil用作租樓只可「捱」百鬆個月,關鍵係讀者如何懂得將1.5mil錢搵錢,將其收息作補貼租金。   若讀者懂得運用金錢,咁係唔係撈多d資金係手,由租樓變自己供樓更妥當呢? 供樓是消費加投資行為、租樓是純消費行為。即供樓要多冒投資風險。你問筆者,在港持有3-4百萬既樓風險不大,最低工資加上銀紙貶值之下,樓要返回一百萬一間真係很有難度。瑞郎脫勾,擺到明就係唔想同兌1.2的歐羅沉淪。至於近日指租樓不能再以租金之80%作核實證明去借貸再買樓,筆者認為影響有限。你睇下本BLOG有邊幾個CASE既讀者係識攞張租約去借錢? 加上而家買樓投資既人都係有實力人仕,這好比禁止大家再搭船過海一樣,大家當冇事發生。   有件事讀者要留意,由於太太冇正職,家庭借貸力只36000/10000*2.59*50% = 4.66mil。呢個數目只夠比佢搞好今次套現,再買樓難免構成困難。要將太太之借貸力浮面,即將原本散工的收入集結作證明,否則要完成一生二宅都見難度。    3.34mil可有咩攪作? 近日很多同學問用歐羅行債基「有冇睇頭」? 趁低入手內地A股又是否明智? 急跌的歐羅令同學產生買歐羅計價股票基金的念頭,筆者睇急跌的尖刀固然難接、可是外界對歐羅的看法實過份悲觀。一旦歐央行公佈的方案比想像中輕手,歐羅對美金之反彈即時展開。上次在將9.3的幾年低位亦是在急跌再復升之中結束。在世界由美獨一方變成中、美、俄多頭領導之下,歐洲要找到朋友比之前容易,幣值大跌不難。惟新聯盟興起與美勢力鬥爭、一場更令人意外及損耗性更高之風波正開始蘊釀。   近日有機構放寬人民幣借貸條款,過繼早前可無限兌換人仔,而家可以抵押人仔投資物再將其買外幣。該機構見是初做,個配額只夠用半年相信係初起唔敢做咁大,即係手快有手慢冇。筆者會點運用? 可用其入手103提及過的10%年息月派之人民幣債基,再借出歐羅即轉美金投放於直債或債基收息。即如有300萬人仔,年收息人仔約30萬,再提出210萬人仔但我們用歐羅幣值借出,轉做美金入手債基收多一轉息,210人仔之12-15%即28萬人仔一年。兩者共收30+28=58萬人仔一年。由於歐羅QE息再減,借貸成本好低、只1%,將210萬借出之利息成本減1%,我們就將12-15%之回報減去1%成本,那成件事回報有近6萬銀港紙一個月了。即投入300萬人仔,回報為約720000/3750000=18.9%。此事更有CROSS-CURRENCY之便,同時沽空了歐羅,一年後歐羅如跌,你更可賺埋第三浸,回報即超20%!!!   當然初心者操作不容易,惟外幣再混合債基,回報可以很驚人!  
諗SIR-等待時機再買多一層樓 #794
諗SIR, 您好! 小女子最近兩個月開始睇 諗SIR 的BLOG,及拜讀諗SIR著作《樓換樓》,穫益良多,實在有相逢恨晚之感,已經報名參加11月份的《買樓001》課程,但實在忍不住,所以在上課前先行來信。 自知早年過度消費 (主要是本人),導致現時現金不足,後悔不已。而丈夫早年錯失上車機會,導致儲蓄貶值。現在開始擔心退休的生活,雖然遲了計劃,但希望有得補救,期望可實現一生二/三宅的目標。 煩請明燈 諗SIR給予寶貴意見!小女子感謝萬分! 小女子38歲,月入33K (另外有3個月花紅);丈夫40歲,月入42K (另外有1-2個月花紅),未有小朋友,計劃中。我倆只有穩定正職,沒有其他收入。除mortgage外,沒有其他負債。 2010年小女子單名3.06M買入深井樓齡較新的屋苑自住, 9成按揭,按揭保險98K,利率為 H+0.65%,供30年,現欠銀行2.48M。近日的銀行估價為5.2M。 夫婦二人合共的資產如下: 現金500K,股票市值250K (主要是匯豐 & 中移動,未返家鄉),基金市值550K (年期餘下22年) (現時沒有回報),MPF市值800K,小女子公司給予P Fund 市值320K (離職時可全數取走),零碎的儲蓄plan 150K (2017年才可提取),人民幣20K 每月開支/儲蓄: 供樓9K,供養雙方父母17K,供基金&儲蓄plan 9K,保險2K,儲蓄現金15K 方案1: 出售現有自住物業,之後單名(自己 OR丈夫) 購入沙田 under 4M 的細單位自住,9成按揭,供30年。假設以現在銀行估價5.2M賣出,扣除還款、買樓首期、買賣樓宇的所需費用、連新屋裝修費,大約餘下1.7M現金可用作收息 (遲些要報讀諗SIR的收息課程) ,來補貼供樓利息,等待時機再買多一層樓。 方案2: 不出售現有自住物業,只向銀行加按現有物業 (5.2M X 70% – 2.48M) ,吐出現金大約1.16M,用來收息,來補貼增加的供樓利息,等待時機再買多一層樓。 請問諗SIR,那一個方案較好?還是有其他可行的方案?我提出的方案有沒有風險? 現在的家庭借貸力: (33000+42000)/10000*2.59*50%=9.71M,請問employment contract 沒有提及guarantee有幾多花紅,是否不可計算入家庭借貸力? Thank you! Cookie Monster 上   Answer: 花紅及傭金是可計在核實收入之內,增加個人借貸力。這點相信讀者完成11月課堂後已明白。現在要答覆的是,往後個人財務計劃怎開展。讀者家庭收入其實不俗,當然人到四十借貸力將近走下坡,自己亦可能有感故開始著緊趕要發問。筆者之見,深井樓需賣出。該處交通未會改善而地段不屬珍貴,由成交可見價格落後大市,沽走有兩好處: 1. 當然亦必定要換貨。除非一個人工資太低,否則唔好「估市」,至少持有一樓在手。 2. 將所賺金額入數套出。計為5.2-2.48 = 2.7mil   賣樓後運用家庭借貸力一半為妙。(33000+42000)/10000*2.59*50%計為9.71M是正確。不過香港人仲有很多因素影響借貸力。之前文章「買樓之前的幾個準備」已提及,「七卡傍身、借貸不能」、又或家用過數需要小心。種種原因宜在買樓之前搞清楚,不要簽約後才發覺借唔到錢。   關於匯豐及中移動之解救,可用ETF將其升跌幅倍加複製,再騰出資金加強收息。不少人只懂將資金放在大籃籌,貪其穩陣、盼望可穩獲回報,其實股票之發明、唔係為小股東提供回報的! 港交所如再行停枝機制,筆者相信市場越多管制,便不能為上板公司提供高溢價之便利,久而久之就少公司黎香港上市,惡性循環,越縮越細。香港回歸後市場經驗未能提供予內地、更是倒退被陰乾是也。   101plan(相信是讀者提及之基金計劃)不時在本blog提及,計劃內容收費難明,經常有學員問年期太長怎去解決。要知完全毀約要付很高昂退保費,以22年計劃,要比80%基金結存才可清繳。有見不少人仍決堅成份plan唔要,其實在退保與保留之間,有不少方法是經紀未提的。如處理方法不能為經紀提供新生意所需資金,大部份人巧合地被勸保留計劃。如純提供理財意見,先要考慮是否過份投保,再避免長時間被管理費影響回報。計劃繁複在文章未能清楚解說。   債基比101plan之好處: 1. 債基冇年期,隨時可贖回 2. 債基發放之利息如每月出糧。可即用作抵銷租金或供樓支出。杷反101plan要10-20年才可見成效 3. 101plan不比債基,就當比double保險方案之中的計劃,在可抵押性要低及收成期長很多。相反本blog介紹之方案由於經紀傭金低,無人願意講 4. 如果想用101plan之中的無收費轉換好處,不妨用ETF替代   讀者將賣樓資金再予先生九成上會,首期加雜費為50萬。荃灣、大埔、新西都有不少三房在此價碼。淨低2.2mil,用債基月收$25000。如想再換好一點的環境,買細樓而自己再用債基利於津貼租樓。
諗sir – 2015樓市走勢及部署(下)
>>回 2015樓市走勢及部署(上) 本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲) 本人月入八萬 先生月入十萬 現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬) 因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。  小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。 我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。  問題:  1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?  2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?  3)如想1開3,我們應怎樣部署?  希望諗sir能指点一下,不勝感激。 ANSWER:     昨天文章講解了邊類樓房更受歡迎,本文要預測2015樓市走勢,要同尋日一樣引用「買樓同借貸密不可分」。由2012年至今,筆者在下圖引用了某數據的走勢、而將其對比中原城市指數走勢,發覺某數據的升跌領先中原城市指數。換言之,數據走勢有預判香港樓市升跌之能力。雖在免費文章只引用2012/4-2014/11之數據,惟兩者的升跌亙動在2010年有辣招之後至今都是準確。2012年4月數據由11000急升至20000水平,中原城市指數在特首當選後由2012年7月105點升至120點為止。2013年1月初數據由180000跌至12000,中原城市指數即在2013年3月見中期頂約在121.95,及後在高位爭持,慢慢回調至2014年中118點。大家都知2014年尾樓市再升,數據在2014年3月已有反應,在3月12000升至18000水平。   咁,最緊要的往後如何? 見圖數據在2014年10月見頂,及後稍為下調,在未來一季樓市較大機會升幅會停止或微調。若等埋1月尾公佈上個月整齊數據,筆者應可作更準確判斷。至於一些盼望樓市大跌的人、只好說筆者未見到有此可能。美國加息、美俄角力都已在不少人預計之內、就當爆大鑊香港樓市調整有限。今年羊年,註定多事,1967, 1979, 2003年都係羊年,地緣政治影響因素或加劇,可以為上升軌跡中的樓市帶來10-20%的調整。其同大家估估下,不如好好談及各類人在2015年應作之部署: 未有樓而有能力者: 應選細價樓「以租養租」,始終單邊賭樓市跌唔係辦法 未有樓而冇能力者: 無樓又無能力,即N無。身無分文,必須賭博。供得樓黎自己又冇錢儲,不如賭樓市真跌。 欲再上一層樓: 看借貸力如買樓後仍未過半,宜向C類或大B單位進發 五(間)樓樓主: 如借貸力用超過一半,應將跑輸地區及不利作抵押之樓房賣出。關於18各區之看法,未能公開只宜面授。樓房之抵押性及個人借貸力,已在不少場合提及了。   根據上方分類,本案讀者係未有樓而有能力者。那應選細價樓,不過讀者有23.2MIL借貸能力,不用由B類單位3-4百萬市值樓出發,應選取更少供應之C類單位,買作收租而自己再租樓。如果係一般讀者,七成上會將其租出都有可能。可是本案讀者係公務員,更有打算用政府allowance供樓,所以偷雞將樓租出行不通。另外1.7%息借3.2mil做首期,此福利不覺合適。比筆者自己寧願比貴些少息而攤30年還,要知買樓其中一個最好處,係用時間將債務貶值。既然讀者話自己睇左<樓換樓>,咁佢一定明白點解。   為公務員度身訂做方案,最好係買間樓比阿爸阿媽自住,再將爸媽原居所賣走或加按,應可享福利之餘自己又成功對沖樓市再升之便,更取有由`福利。另一方面,將250萬現金用黎收息,計每100萬收約$12500計,250萬可月收$31250,租金就咁被抵銷。此乃將人的自住需求及投資需求分割安排、更覺安心。買海怡在選取住宅類型已不合,對讀者而言更是過重注碼的投資,勿為日後挫敗埋下伏筆。  

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怎處理現金賺取最大回報?#789
諗Sir 你好! 本人今年45歲,先生40歲,有一个5歲女兒,不需供養双方父母。薪金及資產如下: 先生:月入9萬 太太:暫時待業,否則七萬左右   4層物業,可供滿但去年現挈按出及加按套出現金。現貸款金額如下: 物業一:市值700萬,尚欠300萬, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物業二:市值470至500萬,尚欠250萬,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物業三:市值400萬,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收樓 物業四:市值875萬,尚欠400萬, 按息H+0.6約1厘左右, 联名。自住。   短期五年保單兩份:70萬港元:年回報4%; 另75萬人仔:年回報4%, 2018年到期。 現金: 900萬左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回報3.3%分批到今年五月會全部到期。   極少量基金及股票! 問題: 1.怎樣處理手上現金賺取最大回報?買樓好嗎?本人投資取向比較保守 2.那裏才可找到你在文章提到的高回報直債及基金?我嘗試過,找不到高过8%且頗高風險!債基主要購入內地房地產公司的發債。 3. 手上物業地區分佈於西環、灣仔、荃灣及東涌。前景如何?需換馬嗎?減持?除自住單位以外,全部一、兩房! 4. 你早前的文章提及私銀的投資產品比零售好,值得考慮开户嗎?市場最低入場費是多少? 5. 從文章得知計算最高借貸金額的方程式。想確實一下銀行真的這樣計算嗎?因記得先生去年加按套現銀行已說是借盡了! 謝謝!  answer: 筆者提出了多個問題,有買樓有收息有投資的,真是不能一時答得咁多。目選取第1、3、5條回答。其他自在1-2月見面時可習得。   關於賺取最大回報,要知但凡賺錢之極之事都為人產出另一種之付出,道家之陰陽平衝關係,可能係Iphone面前既你覺得好老土。不過睇新聞你都知就算比你賺到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齊係屋企食飯。有日看倌能達成財務自由,請先花時間愛家人再照顧貧苦。   讀者家庭收入九萬、借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。現時有三間樓都有借貸、為300+250+400 = 950萬、看似已借盡。可是在考慮其他現金流收入及個人其他借貸後、實質可借金額會有異於下方理論計法、且看買樓教學課程怎授予提振一個人可借金額之方法。另外在樓方面之投資、筆者應為本案讀者有條件可以又保本又收10%年息、即用jackson師兄之方法、將錢放係5隻評級頗佳的債券(見上圖: 即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉)。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即投放$1000000可收息$45880。由於買後借回$680000,所以讀者實出$320000。勿忘記每年有$9123的利息支出。所以收息回報係(45880-9123)=36757,即$320000本金回報係(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回買樓收3-5%租務回報外、收息方案實有更可取的。 申延閱讀: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若讀者覺得一年10-20%收息太低、未能如佢所願:「將手上現金賺取最大回報」。咁佢要報一報其他大師的course,自己尋找「三個月升400%法門」。不要收看本網了。筆者主要授予大家一套有穩定增長及可持續的理財之術。筆者在<<收息論>>已提出投資劃分收息同賺價,大家在理財之前要搞清自己目的? 用筆錢去博殺絕無問題、最大鑊係想賺息但又錯買股票、想賺價又反而用錯債券。談一談股票、老散了解為一個可能幫到佢賺錢既地方、而上市公司主席了解為一個賣生意或融資的地方、究竟邊個了解正確? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟邊個會賺走d錢?      大家好應將手上資金按年齡劃分幾多係「收息」、幾多係「賺價」。在開展個人理財宜先由此入手、按個人年齡及意願去分配資金投放於不同投資物。讀者家庭四樓在手、市值2300萬有餘。每1%之損失已是廿四萬、足足不少人成年人工。懇求停止再用「今日有咩好買?」的理財方式、而是按自己手上副牌去出手、要搵錢要累積正現金流自然得心應手。 關於選區心得、可看此表列出了4/18區之情況。在blog暫不解釋。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 灣仔 6.9% 5.9% […]
平凡港人怎改變命運?#782
Hi Mr Lam, me and my husband are a typical hardworking (about70% saving) and lucky couple. Since our early 30′s, we put all our surplus money into blue chip stock and family bought us a 4m houses in 2001. Our stock got more than double from 9x to 07 but keep frozen since 08/09 (No more growth but just increase with my surplus money put in). In 2006-07, we sold the house (4m) and cash out some stock to buy three houses (6.15m, 5m, 3.3m) . In 2011-12, we sold the two 2bedroom houses (8.3m, 5.8m) and bought a 4 bedroom (12m). It seems this is not a good move.  Even worse, we cash out 10m and just put in super low rate term deposit . Until reading your blog recently, I started to  look into bonds/bond funds and did some changes to make money work harder.  Please comment.    My profile as follows: Questions: 1. We plan to buy 3 more houses total 25m (one 3-bedrooms for income and two 2-bedrooms for kids).  I am  capable to buy now but I  don’t think this is a good time for property investment . Our dilemma is we are getting 55 soon and we will need more cash to do in future. What is your advice?    2.  Should  I use the cash to buy one house first or put all in bonds and funds?   How about re-mortgage the full paid house  (I can claim tax now and use as rental income in future) ?             3.  Do you think I should switch some stock into bond & fund?  ( I always prefer stock than fund as stock get less cost and better control by myself)   . Can you suggest the money distribution if  I  open a private bank account ? BTW, my husband get a very good company benefit which covers all medical , vacation, and car (gas & parking) expense. When retire, our household expense will probably increase rather than 80% of now. Thanks for your advice and  I look forward to attending your courses in November.  - ANSWER: 讀者在港算得上是有米之人,當然此光境用30年打工光陰換來,實為不易。各位在2014的最後一天,宜好為自己在2015年作點籌劃。時間一過,想追都發覺已沒可能。現時已產出$49000正現金流實為不錯,可是現時不少支出有公司支付,退休後月洗費或比現時$90000/月更高。另外年歲已至53,理財方針及方便同後生仔不同。   人的借貸力約由43歲開始下降,借貸力常數由2.59下降至約1.3。家庭借貸力為150,000/10000*1.3*50% = 9.75mil。同一對年輕而月入各四萬之夫婦無異。慶幸讀者早年投資無側埋一邊,在樓及股都各有斬獲。可惜由2008年開始股票長放不能為其提供收入,加上樓市高企,再買亦有覺心寒,最慘係背後有銀紙貶值的追兵,有米人可如何準備?  - 取向是先將現金流產出率低的投資品換走,讀者間4房收租樓,產出效率為38000×12/15,000,000 = 3.06%,有點偏低。加上呢幾年遇上細價樓大升潮,讀者在來文已提及將幾間樓換做一間四房有點後悔。當然要先了解點解細價樓呢幾年升得比大屋快,為自己在樓房的策略做檢討。如果比筆者自己,由於仔女都大去了外國讀者,會放手將兩間四房沽出而自己租間三房,先套成一千六百萬在手,用黎套攪套房收租收成十萬銀一個月,兩個大人加工人咪用四萬蚊月租九龍站三房,每月仲淨六萬蚊,已經多過佢自己左度右度得黎既49000月正現金流。 - 當然唔係個個同學都想上買樓003了解下點劏樓。在筆者早時文章已說明,套房產出正現金流效率為12%年而債基可達15%。今時今日讀者已完成了11月收息課程,相信佢已懂得如何避免金融機構為跑數而「提供」的投資「陷井」,更已將手頭基金的派息提高了。在考慮該收息品應買應賣方面都懂得點去打算。稍為無咁激進的做法,係將現收租樓加按至5成,套出750萬,將此單位轉為租務用途,收回的38000/月租可補償自己因年紀大而急速下降之借貸力。   買樓不在此時,由於讀者身家已厚又不怕樓市再升風險,所以有條件等。750萬套出後可抄jackson師兄方案,私銀戶口投資債券可予不俗回報加上到期都保本,年回10-12%不等。就當年收息82萬,套出750萬月供$43000,咁每個月都有820000/12-43000 = $25333正現金流。如考慮將750萬放債基,不保本,惟月派息可達$93000,月正現金流 = $51000。最可惜是讀者因年紀較大,加按後供款額頗為沉重,如呢件事換比後生仔做(43歲之下),加按750萬月供只二萬八。   對於香港有波幅無升幅的股市,筆者已面授過點去處理。首先衝量自己的股份之BETA值,再同一些ETF比較,繼而倍之,即可將原有放在股原的1500萬取回2/3而享有原15MIL組合之升跌幅,而取回的一千萬又可收息去也!   由於讀者的錢財較多,一篇千字文都講唔哂。總結是債券收息同ETF分配資產是不少近退休人仕之好朋友,享用債到期保本之特性。相反後生仔宜買樓用時間去將債務貶值,此等心法不可不知。  
軟飯王成為負責任既男人#742
  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. - 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 - 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]

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諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
脫苦海、梁隼 – 馬鞍山定東涌?
諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 各位BLOGGERS好! - 本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有: HKD 50萬現金 (自己的) HKD 70萬現金 (家人的) 自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000 本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等) 太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。 家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房) 屬於一人養3頭家之香港男人 請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢? 我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇? 十分感激! - 脫苦海、梁隼 ANSWER: 讀者朋友有兩個問題,第一個問題係點樣部署買多一層樓用來收租,咁就要在財務上考慮幾個因素,首先讀者朋友要考慮用甚麼形式去持有呢層收租樓,可以係讀者朋友名義買多一間,或者用太太名義買多一間,又或者用公司名義持有: - 以個人名義持有,因為讀者朋友已經有一層自住樓,買多層樓就要俾雙倍印花稅 - 以太太名義持有的話,因為太太仍然未係香港永久居民,就要俾雙倍印花稅之餘,再要俾買家印花稅(BSD) - 以公司名義持有的話就更加唔抵,因為要交足DSD同BSD之外,日後想買多層樓的話,計算按揭果陣,呢筆租金收入又要打七折或者六折去計,即係收一萬銀租只係計6,000-7,000,七除八扣之下租金回報真係唔吸引。 - 當然讀者的太太獲得香港永久居民身份只係時間問題,不如就趁太太未有永久居民身份之前儲多點錢做首期,尤其係讀者朋友果30-50萬浮動收入,未必可以全數用來計算壓力測試,為安全計都係預多點錢做首期隱陣一點。 至於第二個問題就係揀馬鞍山定東涌好,咁又要講下物業本身有兩個價值,就係居住價值同埋投資價值,好多人睇黎睇去都揀唔啱心水樓,最主要原因就係價值觀問題,即係明明想搵間好住的,但係就嫌層樓無升值潛力,到層樓有升值潛力,又嫌唔好住,其實只要目標清晰的話,點會揀唔到樓! - 講番正題,讀者朋友本身有自住樓,買多層樓志在收租投資,揀樓的目標就好清晰,就係果區要好租,同埋有升值潛力。點解升值潛力都重要?因為地區性的樓價升值,往往係因為外部的原因,例如交通基建改善、商業價值提升等等,結果就係層樓升左值,收租都收多一點,咁樣才是收租日日賺。 馬鞍山同東涌都係好租的區域,前者因為環境優美,沙田已經發展咗40幾年,馬鞍山都差唔多30年,有好多分支家庭想住近老家,都會考慮番區內搵樓,而東涌雖然係新開發區域,區內人口最多都係住咗十幾年,分支家庭未成氣候,不過就勝在近機場,好多機師、空中服務員,或者在機場返工的人需要在東涌搵樓,加上坐地鐵去中環都係廿幾分鐘,又一程過無需轉車同有位坐,都吸引部份港島返工的人搬入去住的。 - 比較升值潛力方面,東涌比馬鞍山優勝,因為馬鞍山發展大致定型,係一個人口密集的住宅區,最多係交通配套受惠沙中線通車去東九龍、西九龍會方便一點,而東涌目前商業活動唔多,暫時係一個大型住宅區,不過就勝在近機場、港珠澳大橋,而政府又多次計劃發展大嶼山,都係有條件令到東涌既商業價值提升,所以讀者朋友應該以東涌為目標去買多層樓收租。
富榮花園、荃灣新居屋及長沙灣的選擇
諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。   (QUOTE) 你好諗 Sir,   上完你的講座及讀了樓換樓後,十分欣賞你的獨到分析及很有才華,本人近日有一苦惱,希望可以指點我一些迷津.   本人想以白居二買2房居屋,選擇如下:   1.12月抽荃灣新居屋 (優點: 100%全新, 住十年轉售比綠表客亦可易做30年按揭) 2.大角咀富榮花園17年樓( 優點: 將來生小孩有校網油痳地天主教小學, 近奧海城) 3.長沙灣幸俊苑14年樓 (優點: 近阿媽, 由細住到大) 希望可以指點小女子迷津, 不勝感激 (UNQUOTE) 脫苦海及梁隼就此作答: 或許讀者少留意筆者的文章,筆者就賣下廣告先,無錯,筆者是狠批居屋是搵笨的東西,因為居屋是不能加按、放租,即係只有居住價值,而沒有投資價值。不過又咁講,有好多朋友真係一心想買間屋長住,又唔鍾意同銀行借錢,咁樣一間實而不華的居屋又係較為適合的。 - 睇下報章大小分析都知道,以白表申請新居屋,就算是抽到較前揀樓次序,都未必有揀樓機會,所以荃灣新居屋應該無需考慮,就算俾你揀到,都唔係最佳選擇,想知點解就要睇落去了。 剩下的選擇都係九龍市區,如果睇地區商業價值,就一定係富榮花園稍優,單是留意居屋成交,都知道富榮花園是九龍區的居屋王,樓價長升長有,再加埋個靚校網,除了油麻地天主教小學之外,屋苑附近都有一兩間直資小學都係出名的,咁樣比較法幸俊苑真係輸人又輸陣!答案很呼之欲出吧?錯了,筆者會推介幸俊苑! 筆者眼中幸俊苑有幾個少人提及的優點。 - 第一,三個屋苑中,幸俊苑最近港鐵站,仲要係筆者覺得最方便,班次最頻密的荃灣線!另外唔想坐港鐵的話,行出去長沙灣道就大把巴士搭,行去荔枝角道就大把紅VAN搭,選擇是最多的。 第二,幸俊苑附近有好多社區設施,單是泳池就有深水埗泳池,行遠幾步又有李鄭屋泳池,運動場也有室外的深水埗運動場及室內的長沙灣遊樂場。另外想出街食野,除了隔離幸福邨商場之外,行去青山道就成條街大把食肆,中西日糖水乜都有。講配套,齊過私人屋苑多多聲啦,仲要唔駛自費維護添! 第三,景觀方面幸俊苑是三個屋苑中最開揚的,因為南北兩面都係學校,西邊就係運動場,只係東邊將會由「開揚樓景」變成面璧公屋景,總好過荃灣尚翠苑望工廈望墳場,富榮花園西斜起卸區景、高速公路景同超近樓景啦。 - 最後也是最重要的,幸俊苑附近多塊土地已被規劃作公屋或居屋發展,再加上現時的幸福邨、長沙灣邨、元州邨,海皮的富昌邨、榮昌邨同埋海麗邨,成個長沙灣就變成一個新公屋之城,唔好以為咁樣係一件壞事,居屋的銷售對象大部份是附近屋邨的分支家庭,就好似讀者的情況,由細住到大,買樓都想買番附近。而幸俊苑附近咁多公屋居屋,即係代表未來有大量購買力,想換樓都唔駛憂少人搵而被壓價。 不過幸俊苑好似放盤不多,要搵岩單位是有難度的,要勤力一點睇樓先可望揀到心頭好了。
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
身家多個零 esp30 諗sir個案: 沒女唔知點算好
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp27 諗sir個案: 居屋 v.s. 私樓點揀好?
即時市評
陸羽仁-小口徑火箭炮
歐洲央行推出比市預期更大手筆嘅量寬(QE)計劃,睇股市恐懼指標VIX指數再插13%至16.4嘅近期低位,歐美股市齊齊炒上,反映投資者肯收貨。歐洲股市平均升1.7%,創了2007年底以來新高,其中德國股市漲1.3%,創了歷史新高。美股亦唔執輸,杜指及標普500指數齊漲1.5%,杜指升260點,收報17814點;標普500指數升31點,收報2063點;納指表現仲好,漲83點至4750點,漲幅1.8%。 事實上,美股對於歐洲央行搞刺激經濟措施的反應一向都好正面,而且屢試不爽。雖然歐央行正式推出QE係第一次,計埋今次,歐央行行長喺2012年已開始,已經提出過9次,話如果有需要,將「不惜一切手段」(whatever it takes)推出刺激經濟計劃,佢每次提出,標普500指數當日就會炒上,百份百靈測驗,而平均升幅1.4%,反而歐元區主角,炒上的機會率只有87%,9次中只有8次炒上。而升幅就比較大,平均有1.7%。歐洲泵水,股市係贏家,輸家自然係歐元,歐元兌美元,9次提出刺激經濟計劃,4次都下挫,昨日,歐元兌美元再跌0.07%至1.1357美元。 近期加拿大央行、瑞士央行先後降息,日本央行擴大增長融資機制,英國央行一致同意不上調利率。德國總理默克爾絯又話,歐元區結構性改革刻不容緩。喺咁嘅情況下,市場已經預期歐洲央行要泵水救市,問題只係規模而已,而市場當然希望歐央行推出一個火箭炮式巨大計劃。所以上日有消息話歐央行提議嘅規模只係一年6千億,市場反應麻麻,唔係幾肯收貨啦。 昨日,歐版QE終於掀盅,歐洲央行行長德拉吉(Mario Draghi)宣佈維持基準利率不變,每月採購600億歐元資産,持續到2016年9月,估計QE會由3月正式開始,持續19個月,共計總額度為1.14萬億歐元。對於歐版QE正式推出,國基會(IMF)總裁拉加德(Christine Lagarde)表示,每月購買600億歐元國債的計劃將「大大加強」歐洲央行的寬鬆政策,從而幫助降低歐元區的借貸成本,推高通脹預期。 睇歐美市場反應正面,投資者都肯收貨啦。其實,每月600億歐元比500億,唔係多好多,未至於去到一個早前預期嘅「火箭炮」咁勁,只屬小口徑火箭炮。不過,投資者亦開開心心收貨,我覺得要歸功於歐洲央行今次推出QE嘅編排做得唔錯,管理到市場嘅期望,首先,喺QE未掀盅前夕,先有官員爆料試試水溫,睇睇市場反應,見到市場覺得6千億歐元太少,在提醒投資者唔好對QE規模抱有太大期望嘅同時,推出一個比爆料大嘅計劃,投資者就收貨啦。 歐洲泵水,勢將進一步推低歐元,從而推高美元。對美國經濟,尤其係出口方面將帶來一定影響,美國出口現時佔了GDP大約15%,而歐洲市場又佔了美國出口市場的15%,所以歐版QE會對美國經濟形成壓力,又可能會推遲聯儲局加息的時間。 對於股市嘅影響,有分析指出,歐美股股市都會得益,相對而言,歐洲股市雖然已經升上7年高位,但由於歐洲股票此前跌得太過殘,估值相對比美股仍然低,預計會跑贏美股已於市場,今年到目前為止,歐洲股市升了5%,而標普500指數剛剛收復失地。   陸羽仁 http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=697562&catID=&keyword=&searchtype=
費高 – 歐洲放水後攻略
金融海嘯後,美國佬救市最叻,隔年慢慢放QE,最快復原;中國人一味講霸氣,一來「四萬億」,肥了房價基建,實體經濟「絕對空虛」;歐洲佬s各懷鬼胎,幾年間左搖右擺,玩負利率製造通縮危機。 所以,點樣放水,都好講藝術︰根底如何唔重要,晶結在於如何控制大眾對遠景抱有期望!不溫不火,民間長期投資逐漸到位,經濟自可健康復原。 歐洲央行決定買債,道指升259點,香港預期兩萬五在望了。大家有否有點心雄,又怕高追? 自一月起,由金融股、長和重組、中移動(00941)帶動下,恆指國指發力上衝,但二三線股未算跟得上。市場氣氛轉趁活躍,幾個月後業績期臨近,個別小型股有機會重拾升軌,考眼光的時機到了! 另外,歐洲放水令歐元下跌,但市場期望資產價格上升,並且期望經濟復甦憧憬。本地上市公司之中,哪幾近間近年積極到歐洲大買特買? 長江基建(01038)息高,復星國際(00656)夠平,大家諗諗佢! (利益申報:筆者於執筆時並沒持有上述股票)
市場先生-補貼: 出席博富臨置業股東大會 (2014年12月22日)
以下在2014年12月22日發表於雪球, 現在此補貼. 今日出席股東大會, 主要原因我發覺集團的資產負債表有一項可供出售投資(AFS)資產帳面值只是800萬元, 但這項資產2012年提供了850.7萬元股息收入, 2013年提供了1,402.2萬元股息收入, 2014年的股息收入更高達2,305.6萬元, 想問管理層這是什麼資產, 3年收到的股息收入竟然是資產帳面值的5.7倍. 主席解釋這是早年的投資, 一間非上市鐘錶公司的少數股權, 主席話集團好好彩, 間鐘錶公司近年有息派, 應該會繼續持有收息. 此外, 香港淺水灣赫蘭道3至4號一棟3層高住宅樓宇翻新工程已經完成, 已經推出市場放租, 該物業提供6間現代化豪華公寓, 每間實用面積由2,700平方呎至2,850平方呎, 加上前後花園, 以及18個車位, 總樓面面積約為3,556平方米(38,257平方呎), 估計每間月租由24萬元至26萬元, 表示每年租金收入會增加大約1,800萬元.  
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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潛力股發掘區
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴-[PCM] 溝淡與止蝕(上)
我和一班在社交網認識的投資友儕定期會面,交流心得,幾乎每次也會提及「雪球」(http://xueqiu.com/)這個國內形同股票投資版Facebook的交流網站,因那裡已雲集了不少投資高手,甚至基金經理,有很多值得借鏡學習的地方。當然,投資沒有絕對的必贏方案,好像巴菲特的一套令他成為了首富,但若你沒有他的眼光及耐性,也只會是得法無所用。投資者很喜歡參考成功人士的投資方法,但我認為最重要的是找到一種適合自己性格的方案,才能事半功倍,勉強轉變自己性格相就,就算是被聲稱是什麼必勝絕招,最終很大機會徒勞無功。   投資友儕最近介紹我跟進「雪球」中一些熱門投資者,其中一個叫「小小辛巴」,已有十七多萬粉絲,亦推出過名為「百步穿楊」的著作,我未有時間看過他所有評論,所以不是在此推介大家也一同跟進,但是他的其中一個策略「五檔逢低買入法」,和我去年演變出來的投資方法有相類之處,所以亦在此和大家分享一下。此法是指對某隻個股進行充分研究,綜合各種因素分析,大致估算好底價,在底價先用組合1%買入,若股價下跌一檔如10%,便再買入另1%,最多買入五檔。簡單而言,是在股價低迷時累積,待股價回升至正常水平時善價而沽。我的方法則是估算某股票在是年度的股價游走區間,在區間下半部分兩至三次累積股票,待股價升上區間上半部才考慮分段沽出,這種方法在去年運作算是不錯,能達至穩中求勝的目標。舉港交所(388)為例,此股過往數年股價平均在25至40倍市盈率游走,因此去年便成功在平均30倍市盈率累積,並於平均36倍市盈率以上。若用此方法,也可在中國移動(941)去年低位時買進,可惜我卻錯過了!   這種策略看似不錯,但說穿了是在「溝淡」目標股票,若以這角度看則頗為負面,亦如我一直推薦的「止蝕」風險管理背馳,但我認為兩者其實可共存,但運用時需符合一些條件,下週再談。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/01/22-jan-2015-pcm.html
紅猴-基金的困局(2823)
執筆時2014年剛過,市況表面並不太差,可是不少於2013年表現理想的基金回報並不大理想,好像有中長期長勝紀錄的知名價值投資基金全年也下跌約4%。相對恒生指數同期只升1.3%,問題不大,但國企指數全年升10.8%,中國A股更大升,在港可投資到的相關ETF如X安碩A50(2823)亦升了42%,相較下便被明顯比下去。不過,深入剖析下,卻可勉強說成非戰之罪。   首先,中國股票升勢聚焦在第四季,國企指數及X安碩A50期間分別大升45.3%及16.2%,即代表頭三季還是負回報。基金為著幫助投資者做好風險管理,大多會作出分散投資,較難將大部份資金放在被市場認為風險較大的A股或中資金融股,以把握這次急促的升浪。事實上,這些股票於過住數年亦出現數次「狼來了」的升勢,跟隨者很快被套弄,更增加了對這次升浪的介心。但當相關股票升過不停,基金為了不落後於同業及指數,也得追貨,可是在組合資金未有增加下,只好將仍處估值高位的環保股及醫藥股爭相套利,令到這些業務及前景皆穩定的股票跌得人仰,反影響整個基金的價值,可說是難得遇到的兩難局面。   有些基金則衝著對沖基金之名,於不同時間較聚焦投資於某板塊的股票,再透過衍生工具強化回報或對沖風險。可是,去年的板塊輪流炒作轉變得太快,令對沖基金適應不來,表現普遍也不理想。好像首季市場還延續2013年持續熱炒科網股及濠賭股,但股價接著卻因估值太貴,加上業務增長未有先前想像般理想而下跌不少。國企改革接力成為主題,但並非每個板塊皆能笑到最後,好像油價於第四季的忽然大跌,令形勢本大好的石油股轉升為跌。環保股及醫藥股在第三季成為追捧對象,卻遇上上述年尾的反高潮。到了第四季,一直被遺忘的中國金融股及基建股隨著中央鬆銀根及「一帶一路」政䇿而被熱炒急升。   不過,在投資者眼中,只有基金回報是好這是壞,上述種種雖是事實,但並不構成藉口,因基金經理的其一工作要求,便是需懂得適應市場轉變,儘管未來板塊輪流炒作發展成每週一變,亦沒兩樣。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有X安碩A50(2823)) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/01/14-jan-2015-pcm.html
紅猴-[中國A股] 寧波港 (SH601018)
(下列分析節錄自信報 - 投資分析部 - A股尋寶) 自從國家主席習近平提出「一帶一路」的戰略構想之後,內地政府就積極進行相關的規劃工作,包括出資400億美元成立絲路基金,為沿線國家基礎設施、資源開發、產業合作和金融合作等與互聯互通有關的項目提供融資支持。除了鐵路基建股之外,寧波港(滬601018)也可能受惠。 直接受惠「一帶一路」 寧波港是內地重點開發建設的四大國際深水中轉港之一,集團主要在寧波舟山港開展經營活動,在嘉興港、蘇州港、太倉港區、溫州港、台州港和南京港擁有經營性泊位,是內地重要的集裝箱幹線港;與此同時,也是內地主要的鐵礦、原油、液體化工中轉儲存基地,以及華東地區主要的煤炭、糧食等散雜貨中轉和儲存基地,是內地的主樞紐港之一。 寧波舟山港貨運量高居全球首位,而且仍保持較高速增長,集團旗下主要港口寧波港,位處的寧波舟山港貨物吞吐量全球排名第一,現時仍以雙位數以上的速度增長。集團作為行業龍頭,仍能保持如此強勁的增速,顯示寧波舟山港優越的港口資源優勢和競爭力。 「一帶一路」作為未來國家10年重大戰略,旨在打通亞歐各國貿易連結,但發展貿易還須交通運輸配合。從交通運輸角度分析,「一帶一路」分別着眼於陸路、海洋,需要「海鐵聯運」提供連結,中信証券認為,具有突出海鐵聯運優勢的港口將成為「一帶一路」最佳的結合點和戰略布局點。 寧波港作為世界級大港,可用「海鐵聯運」串起海陸絲綢之路,並把它作為由傳統的「裝卸型」港口向現代「物流貿易型」港口轉變的重要抓手。作為東部唯一可停靠1.8萬TEU(20呎標準貨櫃)貨輪且擁有鐵路幹線連接能力的港口,「一帶一路」背景下優勢突顯。 目前,寧波港「海鐵聯運」業務正快速增長,2013年完成10.5萬TEU,按年增長76.5%,成為「海鐵聯運」南方第一大港。該行認為,寧波港是「一帶一路」的最佳結合點,將直接享受「一帶一路」作為國家未來10年重大戰略的政策紅利。 該行預計,集團2014至2016年攤薄後每股盈利分別為0.24、0.25、0.26元人民幣,目前股價對應市盈率為20.1、19、17.9倍。 http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/01/6-jan-2015-sh601018.html
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
汪敦敬-唯二手市場可解樓市困
開發新市鎮可開創明天!何其神聖!只是如果想用一手市場去解決現在的樓市問題,代價比想像中更大!代價太大效益會太細!更重要是時間會太久!我一直認為香港是可以用很簡單的方式來解決樓市問題!香港不單只是需要「需求管理」!更加需要是「供應管理」!香港有150多萬個家庭住在私樓及資助房屋,有123萬個家庭居於自置擁有的物業,即是說有空間憑供應管理去解決樓市問題! 需求管理,政府是要用辣招懲罰入市! 供應管理,則要用獎勵鼓勵二手放盤!現在只優惠換樓自住的人不用給「辣招稅」,但是沒有鼓勵到擁有多層物業的人,如果他減持物業,其實我認為在減持的情形下,是可以給退稅獎勵的!例如一個人擁有4層樓,若他減持一間,他買入的厘印費可減一半,若由4變2的時候就有一半退稅,如似類推!這樣一定可鼓勵有資產者的房地產投資組合由「小(面積)而多」,改變為「大而少」,放棄多層細單去換取買大單的厘印優惠,這可能會令較沉靜的大單位市場加熱,但細單位市場便會在兩個月內面對樓盤愈來愈多的衝擊!這原理很簡單,但是我相信從政者未必敢用!梁特首雖有這個魄力,但是現在的市民並不懂得支持他!但是否可行不關我的事,我只是論者,論者只說我認為正確或者應該說的話!當然我是二手的地產代理,大家可以質疑我的出發動機!不過沒有問題,我喜歡用代理身份寫文,因為「過份質疑」是比「有隱藏利益的信任」來得心安理得! 另外,我雖認為不應該將佔中的責任推至年輕人,但是現在的年輕人價值觀念的確要調教,尤其是置業心態上,很多年輕人說上不到車,但年輕人請自問一句:「你儲夠了首期未?」!如果你連一成首期(首次置業者可用9成按揭保險)都未儲蓄好,這樣希望你收聲,儲夠錢先!因為社會機會和資助是留給「肯捱的人」!他們是應該有優先!現在有太多未準備好的人去享用很多房屋的資助,其實是對肯捱的年輕人不公平的!分薄了他們的權利! 不要說時代改變了就可以捱少一點,「捱」才是普世的價值!尤其是仍未有家庭子女負擔的更加要捱!這是一個客觀事實!學了肯捱之後,就是學會妥協!儲錢儲得辛苦,看到機會不想錯過時,就要學會妥協,退而求其次,袋住先!這個才是對你們有益的價值!是否喜歡聽不重要,是事實才重要! 我們應給年輕人創造條件!但年輕人為自己做了甚麼才重要!搞政治推翻了政府,由激進民主派上場一樣解決不到房屋問題,但是你自己加倍努力就一定可以指日可待! 當然,買不買樓也存在機會成本,入市前,更應量力而為! http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14341&srhKey=&fm=&page=1&showDate=
汪敦敬 – 我對今年樓市的10個忠告
每年我也會對未來樓市撰寫十個忠告給讀者參考,一向絕大部份也與之後的市場變化吻合,今年繼續: (1) 環球經濟大局改朝換代 美國衰弱,中國興起本是大勢所趨,今天美國已不能再以印鈔去無限期解困,環球對美元的需求本來日低,但美國卻千方百計去「參與」各國的亂局令美元受避險的資金追捧,而另一方面人民幣卻需求愈來愈大,中國已可憑發行量去增加國力,長期的人民幣「單邊升勢」時代已結束,「美元長跌、人幣長升」的階段也轉變,匯率市場已「水無常形」,投資地產要再次改變過去的觀念。 (2) 提防通縮 我08年已提出「貶值風險仍是最大」,在2010年我已發出忠告認為樓市會因為長期的量化貨幣引致價升量跌後,再正式進入的長期滯脹(stagflation)局面,2013年我認為滯脹最後階段是經濟大衰退,事實上,在滯脹大局下最近出現了局部通縮(如商品市場),「世上沒有免費午餐」,量化貨幣總要有還債的時候,終極亂局最後也會出現。 (3) 樓價先升後跌 去年初在社會一片認為樓市會跌三至五成下,我大膽評價當時是「假跌市」!並認為樓價將「先跌後升」,最後不出所料。 今年我卻認為「先升後跌」,滯脹的後期是「極滯極脹」,之後就是調整。但我必須提醒各位,中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化的副作用,未來的調整期來臨,樓價不會大跌,甚至結可以是「升得比較少」! 個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。 (4) 進入風險策略年代 筆者一直強調「買不買樓也充滿風險」,未來匯率大趨勢既已改變,買不買有沒有風險已不在乎有否落注,而是在乎風險管理策略是否完善。而每個人的本錢、虛實和前因也有異,所以千萬別人云亦云!不應睇位!置業應量力而為!也應懂得妥協市場必要時退而求其次穩健為上。
屯門300萬盤源銳減五成
二手業主持貨力強,繼續企硬,盤源「賣一件少一件」,代理表示,曾經是上車客天堂的屯門,300萬元或以下私樓盤源四個月內跌近一半,如今只剩百多個盤源,市場預期甚至有可能跌至雙位數。 據祥益地產統計,截至本月25日,屯門樓市呎價領先指數以實用面積計算,錄得352.9點,對比上周跌6.22%;指數在上星期破頂後出現微調,目前整固中。總裁汪敦敬表示,屯門區二手業主「揸住唔放」,令區內樓價位處高位,盤源「賣一件少一件」,二手「有客無盤」。以公司統計,屯門區300萬元或以下私樓盤源由四個月前近300個,跌至本月的160個,不足半年跌近一半。 祥益潘鈺恒補充,過去一星期,指數成份屋苑的買賣成交以二線屋苑為主,屯門碼頭區及大興區的比例較多,佔近六成,同時成交亦集中兩房或以下的細單位,佔整體成交達79%,可見細單位主導市場。 至於最新一期屯門租賃成交呎價領先指數,同樣截至本月25日,以實用面積計算錄得181.08點,對比上周跌15.02%。   迎海.星灣快入伙 另一方面,恒地(012)馬鞍山迎海.星灣御瘋狂加價後銷情減慢,但第二期的迎海.星灣即將入伙,業主最快下月陸續收樓,區內代理表示暫未出現預租,但查詢者眾,連日來市場已錄得過百組問盤,代理估計,迎海.星灣的近500呎的單位租金水平可達1.7萬元,呎租可達約35元,而同區新港城400餘呎單位租金入場費約1.3萬元。 至於迎海.星灣近800呎大單位入場月租則估計約2.6萬元,預計呎租約32至33元,應可拍得住迎海第一期。 
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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期權學堂
期權交易前要有規劃
每筆交易一定要有自己的規劃,要清楚自己面對的最大風險、承受風險的能力。另外,還需要規劃入市時間,獲利或止蝕的離場點。不論是獲利或是虧損,都要清楚何時平倉。 事先規劃期權交易的階段也包含挑選品種、月份、策略以及在決策過程中運用基本面和技術面輔助的分析。不過,最重要的還是要在妥善計劃後全力以赴。不管你選擇的期權有多簡單,在從事交易之前,請務必清楚想要做的倉位,它的風險、報酬和損益平衡點(打和點)。 這個概念表面的意思是期貨價格到了此點不盈不虧,那麼在此之前是否就不能賺呢?當然不是,打和點的概念是站在到期日的角度看待期權。而實際上並不是在此之前就不能賺錢。只要期貨價格波動,期權價格就會波動。期貨價格波動對倉位有利,期權就有獲利的可能,這是站在平倉的角度看待期權。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma ———————–
期權初階 (二) – CALL/PUT戰場之CALL (上)
CALL , 是認購合約 在財務報表上的運作見下圖:   買入合約(LONG)的一方支付部份股票價值的現金(期權金), 希望在一定時間內(到期日前)保留以特定價錢(行使價)購入股票的權利. 如該股於到期日不能升穿行使價, 則合約作廢, 期權金由賣方(SHORT)沒收, 不予發還。因此最大的損失是已付出的期權金。   賣出合約(SHORT)的一方收取買方支付的期權金, 承諾於到期日前以特定價錢賣出股票,為保證SHORT的一方有履行合約的能力, SHORT 的一方户口內必須有一定金額的保證金(Margin), 或與該合約同等價值的股票作為低押.   由於香港的股票期權是美式交收, 即是說: LONG方可以於到期日前任何時間行使該合約。而SHORT方則需於任何時間按合約的行使價出售股票。   CALL的幾種基本應用   1.)    為投機, 期望短期大升而Long Call 由於LONG CALL只需要支付相關股票的部份金額, 便可以於任何時間以心目中的價錢買入該股, 運作和孖展相似, 但是輸的是有限錢, 故此最常見的應用是槓桿買賣. 以今日中人壽為例, 下月份行使價34元的call期權金 報2.2-2.3左右(中午收):   Call的打和點=期權金+行使價+手續費=2.3+34+0.1~=36.5   即係話你只要付出 $2.3, 就可以在一個月內享受國壽升穿36.5 之上的升幅 (我只係舉例,唔代表我的投資建議). 假設國壽8月底前任何一日升至38元, 你的利潤就係:   利潤=市價-(期權金+行使價+手續費)=38 – 36.5= 1.5   即係話你的回報= 1.5 / 2.3 x 100 = 65% 如果你是買正股的話 , 你的回報只是 = (38 -34 )/34 = 11.7%   但係要留意, 由於期權係有期限既, 如果到期日/之前下跌, 你會損失100% 的本金, 就算只係橫行, 時間值的損耗都足令你損失慘重.   以今日國壽等價Call期權為月尾的參考價, 大約係0.6, 即係話如果月頭你Long Call 等價 2.3, 月中市價不升不跌, 你到月尾只係會剩低 0.6 回報 = (0.6-2.3)/2.3 x 100% = - 73%, 你可以想像如果你以100% 本金投入的風險。   2.)    為增加流動性Long […]
期權初階 (一) – 期權買賣二三事
香港的銀行係冇期權買賣的,只有持期權牌的證券行可以做期權買賣 期權產品有很多不同的種類,我想要介紹的主要係比較適合散户的指數期權和股票期權。  先講股票期權,香港的股票期權場內交易(註: 1)是在香港期貨交易所進行;與股票的交易市場是分開的。 股票市場交易的是貨物、票據,現買現賣,T 2交收;而股票期權則是一種合約的買賣,是T 1交收,到真正要行使的時候才按合約條款在現貨市場進行交收。  由於市場的不同,户口當然有分別;以我自己用開的經紀行為例:股票期權户口要和一個孖展户口一齊開,期權户口負責期權合約買賣,開倉、平倉和期權金的結算,孖展户口在期權合約行使的時候, 進行接貨 / 出貨的股票交收。當然,孖展户口,平時都可以直接做股票買賣。 户口有分別;落單的方法同代號(註: 2)也有分別; 下面有幾個詞語要先清楚:   Long 、Short、Call、Put 在上星期的blog留意到有網友唔明點解又LONG又SHORT,唔直接用BUY、SELL去代表買入同賣出。其實LONG和SHORT是源自期貨合約的; 網友慳妹在阿春婆婆老前輩的blog度話:唔明點解 :「既然買入認講 = 看好,沽出認購 = 看淡,做咩仲要攪多個沽出認沽同買入認沽將佢重覆?」  期權起源於對沖,即是為股票買保險;既然有買保險的人(LONG),自然有賣保險的人(SHORT)。套用在窩輪上,你在市場上買了call輪,其實即是等於期權 ‘LONG’ call ,在到期日以行使價買貨,期權莊家則是’SHORT’call ,在到期日以行使價賣貨。你要long,都要有人肯short,咁先有交易。 由於期權有Call, Put兩種合約,每種合約又有買(long),賣(short)兩個動作,因此就有Long Call, Long Put, Short Call, Short Put, 4種不同操作。   開倉(OPEN)、平倉( CLOSE)和未平倉合約(OPEN INTEREST)  期權是在期權市場上合約的買賣,有開倉同平倉的動作。套入中人壽的期權交易做例子: 假設我現期權户口並無任何合約,而股票户口有一手28蚊入的中人壽,我想借這一手股票賺期權金,於是我月頭Short Call ,  1張, 7月到期, 行使價 29蚊的合約 (即是賣出認購合約),收HKD 1.24期權金;咁樣就係「開倉」,而我既期權户口就會:  1.)   多左現金 = (每股期權金-手續費)x每手股數x合約張數             以及 2.)  1 張未平倉合約   要平倉的話有4種情況: 1.)   付出期權金在市場上LONG CALL 一張相同月份(7月) ,相同行使價(29蚊)的合約。「平倉」,以今日的期權金,即5.57,是虧損的,大家可以想一想怎樣做下一步。 2.)   中人壽升穿29蚊,等待LONG CALL 的一方行使,你要以29蚊出貨。(期權金你已收,不可以向你要回) 3.)   LONG 的一方唔行使,而在7月尾到期時中人壽依然高於29蚊,期交所自動行使,你都要以29蚊出貨。(期權金你已收,也不可以向你要回) 4.)   中人壽趺穿29蚊,99.999%冇人行使 ( 我地唔可以排除呢個世界係有傻仔KA!) 期權金袋袋平安。   出貨時侯的操作和你平日買賣股票一樣於孖展户口進行,T 2交收。 點解要用孖展户口而唔係現金户口,是因為當期權合約行使的時候,經紀要調動你户口內的資金或股票,這動作是要有你簽署的預先授權才可以進行的。而開現金户口的話,你是不需要簽署這種授權的。  持有大量股票,又對證券行冇信心的朋友,可以保持用銀行/中央結算的股票户口,到有需要交收股票的時候才對銀行下達『射出倉』和對交收的證券行下達『射入倉』指示,但要注意射倉是要收費的,一般由80-150不等 。 下篇預告: 期權初階 (二)  –  CALL […]
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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戰神-俄羅斯危機會否發展成完美風暴
一場油價急跌,引發俄羅斯出現經濟危機,盧布急跌50%,央行大幅加息及干預匯市亦無甚作用,直至油價反彈,盧布才開始回穩,但危險期渡過了嗎? - 俄羅斯經濟有近70%也和能源有關,能源也佔了財政收入50%,過去油價上升,俄羅斯經濟看似無風無浪,油價急跌就成為了導火線,曝露了俄羅斯經濟的脆弱。很多人只從經濟角度去分析這個危機,只看貿易數字,但我認為應該眼光放闊一點,從環球政治格局去分析,現時冷戰氣氛已越趨明顯,假如俄羅斯崩潰,各國將會加速向美國歸邊,亞洲局勢介時將會是全球最混亂的地方,中國的外交策略亦將告失敗而孤立,美元獨大,日後將只有美國利益。當然,俄羅斯不會就此輕易投降,普京政府為鞏固政權,必會走向強硬,以民族角度捍衛主權及俄國利益,甚至以激進手段包括出兵親美國家迫使美國收手。這麼發展下去,世界從此多事,歷史上的戰爭卻很多時在這種背景出現,美國是在玩火,但明顯是有精密的計算,因為美國認為2020年美國的利益及地位將會受到嚴重威脅。 俄羅斯能否守得住自身的貨幣? 要看外匯儲備有多少,官方公佈合共有4100美元儲備,看似很多,但有近半是流動性不高的資產,包括兩個主權基金1700億及黃金儲備約410億,所以能即時動用的儲備只有2000億,如果油價跌穿50元甚至40元,這筆儲備肯定無法捍衛盧布。至於俄羅斯會否在市場賣黃金換錢? 機會不大,俄國要賣金換錢只需賣給新興市場央行就可以了,何須在市場出售,但就算將黃金全數換成美元,黃金儲備只有410億,要支持盧布匯價也是杯水車薪,而且一個貨幣缺乏黃金儲備,只會崩潰得更快。 - 中國會否幫俄羅斯一把? 中國並不希望與美國明刀明槍,明刀明槍問題只會更大,所以只能透過與俄羅斯建立多方面合作,包括軍事科技的合作作為經濟支援的方式。 世局往後會如何發展,實在難料。  
灝昇-八十後投機客:從道氏理論看A股牛市
股市中很多人常以「牛市」或「熊市」來界定市況,「牛市」指資產價格越走越高的市場;相反,熊市是指資產價格越走越低。這是由於牛是用牛角往上頂作攻擊,而熊則是用掌往下打作攻擊,所以形象化之下便以牛借代上升的趨勢,熊借代下降的趨勢。 - 「牛市」或「熊市」的界定則來源於由查理斯.亨利.道(Charles Henry Dow)的「道氏理論」(Dow Theory),指股市的走勢並非隨機出現,而是循環和重複地按照規律反覆出現的。 很多人都很着重現時處於牛市或熊市哪一期,而規限自己的投資決定。他們往往忽略道氏當初界定牛市或熊市背後對大眾行為所造成供求影響的解釋。道氏當初雖界定牛熊通常有三個階段,但很多時候,某一個階段可能不會出現,而每個階段的周期均沒有時間限制,可能很長,亦可能很短。所以要為牛熊定分界,最好由理解背後的大眾行為開始,只要知道處於牛市或熊市的初期、運行中期或是末期便已足夠。 - 道氏認為牛市主要分為收集期、上升期和最後升浪三個階段。 收集期可視作熊三尾段或牛一初期,當時大部份不利的經濟因素已在市場反映,但市場普遍信心依然虛弱,大部份投資者不大願意入市,成交亦流於疏落,只有一些先知先覺的投資者(或聰明錢)已開始在低價收集優質的股份,但拋售壓力亦減少,因為之前已經歷一段時間下跌,所以供應開始減少,而需求漸漸增加,造成大市慢慢上升。 上升期則正是典型牛市中的慢牛,可視作牛一尾段或牛市二期,大部份投資者在發覺牛一、股價破位上升後,開始相信經濟因素得以改善,逐漸對經濟復蘇有所期待,於是跟隨入市。但由於經濟因素仍處於回穩階段,間中會有不利因素出現,故造成市況常有後抽回調的出現,但整體而言仍會是一浪高於一浪的走勢。由於開始有新的資金進入,但同時經濟數據或消息時好時壞,故需求、供應皆十分之波動及容易受到數據或消息影響。 - 升浪的最後一期,則是大家口中常說的牛三,配合經濟蓬勃,數據一致向好,市場人士對經濟前景十分樂觀,而同時全民皆股,令市場成交量大幅增加,不斷投入的資金令市場升至最高點,市場一面倒存在大量需求,而供應減少所以造成價格急升。但由於資金的投入十分大量而且速度很快,資金消耗很快,故通常是見頂先兆。 以今次A股升浪為例,在7月尾、8月頭時,以國企改革為名,喚醒了A股沉睡多時的巨牛,上證綜合指數由7月22日時2050點左右以一浪高於一浪的形勢升至11月22日的2450點左右,而成交量亦由7月每日平均的1,000億元左右升至11月每日平均的2,000億元,成交及指數皆以穩定的步伐慢慢向上,而當時資金已經偷步炒起A股中的金融等低估值藍籌板塊。以需求面、成交及指數升幅看來,當時已經踏入收集期,因為需求漸漸增加,造成價格和成交慢慢上升。 - 伴隨中國政府減息放水,A股於11月尾開始迎來另一急升,短短一個月間便由2450點左右升至現在的3100多點,成交量亦大增至每日平均4,000億元左右,有時甚至多至6,000億元。驟眼看來,此升幅及成交增幅與典型上升期的慢升形態不同,A股的升幅及成交量增幅比典型上升期急,原因在於A股始終不是一個成熟市場,而且A股的融資融券配合A股股民的性格亦助長了指數和成交的急升,以需求面去理解,可視為投資者開始相信經濟因素得以改善,逐漸對經濟有信心,於是很多人跟隨人市。可以肯定的是現時A股市況中,經濟因素仍未得以回穩,可是市場上的需求已確認,但亦已經超過收集期應有水平,故應介乎於收集期末段及上升期初段。 道氏相信當一種新走勢形成並確認後,它將會持續的機會率很高,以現在市況看來,A股踏入牛市的機會很高,相信牛市亦會持續一段時間,不過道氏理論亦提及趨勢有分主要、次要與小型,即使現在身處於主要的牛市之中,亦會出現次要的調整趨勢,特別於上升期間,調整必時常出現,而且A股作為未成熟市場,調整可能很急、幅度很大,所以當調整出現時,不要害怕,只要市況仍處於一浪高於一浪形勢之下便跟着牛市的步伐前進! 灝昇  
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————
李嘉诚教你怎样做
李嘉诚教你怎样做 1、做你真正感興趣的事——你會花很多時間在上面,因此你一定要感興趣才行,如果不是這樣的話,你不願意把時間花在上面,就得不到成功。 2、自己當老闆。為別人打工,你絕不會變成巨富,老闆一心一意地縮減開支,他的目標不是使他的職員變成有錢人。 3、提供一種有實效的服務,或一種實際的產品。你要以寫作、繪畫或作曲變成百萬富翁的機會可以說是無限小,而你要在營造業、房地產、製造業發大財的機會比較大。記住,出版商賺的錢比作家多得多。 4、如果你堅持要用自己的靈感來創業?最好選擇娛樂業,在這方面,發財的速度相當快,流行歌曲和電視最理想。 5、不論你是演員或商人,盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人,所賺的錢一定比不上替大唱片公司灌唱片的人,地方性的商人,不會比全國性的商人賺的錢多。 6、找出一種需要,然後滿足它。社會越變越複雜,人們所需要的產品和服務越來越多,最先發現這些需求而且滿足他們的人,是改進現有產品和服務的人,也是最先成為富翁的人。 7、不要不敢採用不同的方式——新的方法和新產品,會造成新的財富。但必須確定你的新方法比舊方法更理想,你的新方法必須增進產品外觀、效率、品質、方便或者降低成本。 8、如果你受過專業教育,或者有特殊才能,充分利用它。如果你燒得一手好菜,而卻要去當泥水匠,那就太笨了。 9、在你著手任何事情之前,仔細地對周圍的情形研究一番。政府機關和公共圖書館,可以提供不少資料,先做研究,可以節省你不少時間和金錢。 11、可能的話,進行一種家庭事業,這種方法可以減少費用,增進士氣,利潤的分配很簡單,利潤能夠得到充分的利用,整個事業控制也較容易。 12、盡可能減少你的費用,但不能犧牲你的品質,否則的話,你等於是在慢性自殺,賺錢的機會不會大。 13、跟同行的朋友維持友誼——他們可能對你很有幫助。 14、把盡量多的時間花在事業上。一天12小時、一星期6天是最低要求,一天14小時到18小時很平常,一星期工作7天最好了。你必須先犧牲家庭和社會上的娛樂,直到你事業站穩為止。也只有到那時候,你才能把責任分給別人。 15、不要不敢自己下決心。聽聽別人的讚美和批評,但你自己要下決心。 16、不要不敢說實話。拐彎抹角,只會浪費時間,心裡想什麼就說什麼,而且要盡可能地直截了當地、明確地說出來。 17、不要不敢承認自己的錯誤。犯了錯誤並不是一種罪行,犯錯不改才是罪過。 18、不要因為失敗就裹足不前。失敗是難免的,也是有價值的,從失敗中,你會學到正確的方法論。 19、不要在不可行的觀念上打轉。一發現某種方法行不通,立即把它放棄。世界上有無數的方法,把時間浪費在那些不可行的方法上是無可彌補的損失。 20、不要冒你承擔不起的風險。如果你損失10萬元,若損失得起的話,就可以繼續下去,但如果你賠不起5萬元,而一旦失敗的話,你就完蛋了。 21、一再投資,不要讓你的利潤空閒著,你的利潤要繼續投資下去,最好投資別的事業或你控制的事業上,那樣,才能錢滾錢,替你增加好幾倍的財富。 22、請一位精明的會計師。最初的時候,你自己記賬,但除非你本身是個會計師,你還是請一位精明的會計師,可能決定你的成功和失敗——他是值得你花錢的。 23、好好維持你的健康和你的平靜心靈——否則的話,擁有再多的錢也沒有什麼意思。
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
成功的7問、7思、7念、7醒
一、清晨7問: 我今天的目標是什麼? 我的終極人生目標是什麼? 今天最重要的一件事是什麼? 我今天如何與周圍的人相處? 我今天要學哪些新知識? 我今天要有怎樣的心情? 我今天怎樣比昨天做的更好? - 二、夜晚7思: 我今天是否完成了我的小目標? 我離我的大目標還有多遠? 今天發生的一切對我有什麼好處? 我如何才能做的更好? 我今天做事情有沒有全力以赴? 我明天的目標是什麼? - 三、7大生活信念: 今天,我開始新的生活! 我是最棒的,我一定成功! 我用微笑面對每一個人! 我愛我的事業、工作、家庭和朋友! 我每天一定要進步一點點! 我要立即行動,決不拖延! 我要堅持到底、決不放棄、直到成功! - 四、7大自我提醒: 人是為夢想而活,不是為金錢名利而誘! 你的內心改變了,你的世界也就改變! 永遠不要放棄對成功的追求! 要讓事情變好,先讓自己變好! 先處理心情,再處理事情! 失敗是從你放棄開始的! 要認真、要快、要全力以赴! https://www.facebook.com/rickthink
施永青-年輕人的最佳投資 鍛煉體魄增長知識
日前,有位年輕人託朋友約見我,想請我吃飯以表謝意。原來他創業初見成績,其中一個原因是以前聽了我一句話「年輕人不要一畢業,就只想著買樓、買車。這只會局限年輕人的發展。」這句話令他在畢業後,先做好自己份工,待打好一定的基礎後,就自行創業。之後他成家、置業,樣樣都水到渠成。- 有人可能會覺得,這位年輕人際遇好,找到份好工,才有這樣的機會。我同意,並非每個人都能起步就這麼順利,但我不認同那些把年輕人的前途描述得一片灰暗的說法。為甚麼要告訴年輕人努力也沒有用呢?難道不努力才有用? -這些年來,我身邊不時有年輕人步向成功。他們不一定都有一個富爸爸,他們一樣要交高租金,一樣要面對行內已建立勢力的巨頭的擠壓,一樣要忍受已經不合時宜的政府政策,唯一與時下年輕人有別的,是他們不會第一時間去換iPhone6,而是盡量增加自己的儲備。當人家放假去旅行的時候,他們就去報讀短期的進修課程。當別人放工去蒲吧的時候,他們去參加文藝沙龍,結交有品味,有上進心的朋友。大家有不同的選擇,行的是不一樣的路,結果當然不一樣。 -相比世上很多地方,香港社會其實已相對公平,年輕人不應埋怨自己沒有機會,即使在封建社會,富家子弟若是不思進取,一樣會家道中落;而「各領風騷數十年的才人」,很多時都是出自清貧家庭。人天生雖然不平等,但出生後,上天都會予以扭轉命運的機會;關鍵是機會來的時候有沒有作好準備。不相信會有機會的人,不會去準備,自暴自棄,怎會有好結果?只有那些珍惜自己生命,不想碌碌無成過一生的人,才會及早作好準備,不失機會來臨的一刻。 -要為機會作好準備,關鍵要有良好的體魄與豐富的知識。因此,最值得年輕人去投資的,就是自己的身體與智慧。需要投資進去的,是年輕人手上都有的時間,來日方長,全看你怎樣利用。 -年輕人處於發育時期,是長身體,增長知識的最佳時刻。錯過這一刻,往後就事倍功半。- 要鍛煉體魄,無需要去健身室找教練。我們年輕的時候沒有這樣的條件,我的理念很簡單,就是要令身體變得很捱得。怎樣叫做捱得,就是不怕冷、不怕熱、能捱餓、能捱夜,能負重上山,能游長途,能小病不下崗,聽來很不科學,對我卻十分受用。- 至於如何增長知識,最重要是要養成讀書的習慣,結交一些喜歡讀書的朋友,並勤於思考,不斷把學到的知識拿來應用,日子就會有功。知識一旦被掌握,就不愁被人奪去,所以比其他身外物更值得投資。 http://www.am730.com.hk/column-244575
八十後投機客-唔做都有錢收
大家可曾想過為甚麼要去買股票?相信大家都會回答是為了賺錢,但如果盈利只是偶爾出現的單次收入,那麼iPhone的炒賣風險可能更低。而股票買賣引人入勝的地方,就是其為資產增值及提供現金流的可持續性。 孫子兵法上提出「凡戰者,以正合,以奇勝」,意思指於作戰中,都是以「正兵」作正面交戰,而用「奇兵」去出奇制勝。套用於股市之中,「正合」可以理解為組合內的長線投資,為自己組合提供一個長期現金流及資產增值;「奇勝」則是指我們從了解市場的行為後作出投機行為,從而賺取的短期盈利。 在戰場上,正奇缺一不可,在股場上更是要兩者並用。投機買賣所獲取的短期盈利當然是吸引,但最重要的是如何保住你的盈利,而令到股票能為你提供持續的收入。其中一個方法便是把一部份從「奇」的投機上賺取的盈利,放入「正」的長期投資組合當中,而長期投資組合則要挑選一些能夠提供穩定被動收入的資產,如一些能穩定派息的股票、指數基金、中長期債券,甚至是能提供租金的房地產。 投資穩定派息的股票,則是一個容易入場而又可以獲取被動收入的途徑。日本經濟評論家大前研一也鼓吹把房租、股票利息當做被動收入以避免成為M型社會中的輸家,而《富爸爸,窮爸爸》的作者羅伯特.清崎(Robert T. Kiyosaki)或是《有錢人想的和你不一樣》的作者哈福.艾克(T. Harv Eker),在其著作中都一致強調被動收入的重要性,因為被動收入理論上是可以無限且持久地提供的。 另一方面,法國經濟學家湯瑪斯.皮克提所寫的《二十一世紀資本論》中提出,從歷史證據來看,資本報酬率通常大於整體的經濟成長率,亦即以資產增值所產生財富的速度,比一般人工作收入增加的速度更快。所以趁着年輕時工作收入穩定,加上用奇兵在股場上獲利,再放入能夠產生被動收入的資產中,作為穩守突擊,並為未來打算,慢慢建立起不用工作都有收入的投資組合,配合資產增值,長遠定能為自己提供財務自由。 舉個例子,以領匯(823)為例,假設由2007年開始,為方便計算,每年用25,000元以該股當年全年平均價買入股份,至2014年年底,大約可以買到8,500股,而所用成本則為200,000元,由於股份升值,一來該股份現值亦會提升至400,000元左右,賬面上已經有不俗盈利,二來派息亦由當年每股派0.74元至現在每股派1.75元,每年已經可以多一萬多元的被動收入,以成本計每股息率更高至7.4厘!過去數十年,不斷買入優質股份如滙豐(005)、長實(001),然後為自己提供被動收入的例子比比皆是,故股場上「以正合」的策劃亦十分重要。 灝昇 http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150111/18998176
諗SIR-44歲用七傷拳投資
諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% - 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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