諗sir人生階段信箱: 已解答612個案。
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點幫收緊26K息既讀者再增收入? #1164
Hi 諗sir,   你好,昨天在書局買了你新出的「錢搵錢」書,內容好貼地和豐富,我推介俾我身邊的朋友參考一下!   我想請教您一下:本人36歲,單身,男,2萬收入,無樓負擔。與家人同住。存款70萬cash   2年前,無意中發現到銀行有賣直債嘅產品,當時都未太了解是什麼,不過見回報有成10%以上,於是買了2間不同公司的直債。 -12% yield 20萬美金 – 8.5% yield 20萬美金 依家每月平均可收息Hk$26000(被動收入),請問有什麼方法去再錢搵錢,達至50歲就可以退休呢?買樓定繼續買多份債券?   請指點一下小弟。謝謝!讀者郭先生   answer: 先謝讀者推介筆者新書,第一版<錢搵錢>出版了1個月零3天,賣淨200餘本。由於第二版<錢搵錢>會配合第八版的<樓換樓>一同推出,所以九月或無<錢搵錢>賣。可到書局把握餘下存貨。讀者有機緣又有運,兩年前係銀行知道有直債買,係未攪清楚產品係乜而投資,乘著呢兩年債價順風順水,估計佢價同利息都賺了不少,但運都會有用完一日。先讚佢選買債而減少股票投資、已為自己立在不敗之地。惟筆者建議大家入手買債前要攪清楚幾點:   加減息對不同類型的債券有何影響。留意一旦加息,可以有些債價升而另一價跌的 如何判定要將債先賣走及何時為好入市時機(即五粒豆) 更佳的買債方法。而筆者認為就咁買條直債唔槓桿收12%是差法門。因為比得12%你間公司有一定倒閉風險。應向更低風險的公司搜尋債券而運用融資去維持收息水平   在讀者於個人財務狀況之描述,估計對理財步驟概念很少。對於自己有否持有樓房沒有交待,需知債券派息是成世固定,相反租金收入會隨通賬升跌,所以淨係靠買下債收息唔夠佢「玩成世」的。另外收入只兩萬、借貸力偏低,單人只可借259萬,此為讀者不足。當然手上值40萬美金直債為個人提供機遇、約為港幣300萬,可以係早年獲「靈光一閃」咁賺返黎。但留意理財確實是人生馬拉松,需持久付出,每秒都有人對閣下手上既錢打緊主意。   在讀者的資金水平,筆者不建議用直債。一般資金去到準投資銀行門檻級別,約800萬港幣筆者才會建議買入。你睇下讀者食左兩條bond上身,手上cash只得番70萬,有咩好機會都唔係太敢再買。若1000萬在手成功開立私銀戶口,其實貨都係個d,但可令融資成本降低至約年1.5%,令保本收息的回報由10%升至14-15%。足令富人立在近不敗之地。當然再富有一點,會有更多防禦工事去令有錢人不敗。固由零開始去賺錢是門學問、惟搵到錢之後點保存財富又是另一學問。   建議讀者step down用債基加買樓收租。雖自己借貸力不高、但可找家人擔保、或合法造多一個income source令自己核實收入增加令自己在按揭借多點。鼓勵買樓因筆者一向提倡兩房在手一自住一收租作退休洗費是必需品。樓可以對沖樓市再升風險、同銀紙內含值失去之風險。至於債基同直債比雖不保本,但同時大大降低債券投資人面對的單一公司倒閉風險。用債基提升了收息率至12-15%後、再買樓收租夾個租客幫你儲錢。理財進度自可加快。緊記買樓不是一種負擔,一間收唔到租既樓或無收入既資產才是負擔。讀者早年買了債,今時可開始利用債。
沒父幹,訓廳,毒,細妹帶老公爭廁所 #1163
諗sir你好,我是你的讀者。樓換樓,收息論和雙租族已睇   本人和父母細妹住荃灣綠楊新邨,高層,建尺518,兩房一廁,已供斷 (但不能按,因家父沒買保險,樓是有病時才可按救急用; 沒積蓄,物業是唯一家產,父親不會容許我打它主意。兩老生活開支來源是我和細妹的家用每人4000/月。家母有數十萬積蓄,亦是救急用和家用不夠時的生活費用)   細妹將結婚,黎緊會帶老公來她的房訓,父母訓另一房。本人一直訓廳,必需要自住了。   本人32,單身,月薪25000(未扣mpf), bonus 每年約3-5萬不定。 有60萬現金,月儲10000。若自住也會繼續比家用。   我這刻除了扣儲蓄住6000-7000元/月的劏房(會選北角行路番工,慳車錢),或合租單位外,是否沒其他選擇?   我本身ot太多,少回家吃飯,洗衣也多數洗衣舖,自住後生活開支不會有大變化,計水電後,一個月還可儲2-3000元 本人到適婚年齡開始積極搵對象脫毒。打算積蓄用作找到對象後一起過壓力測試買新界西開放式(如仲有)。其實我的狀況是否適合買?   謝謝!   ANSWER: 簡單講:「毒男末日。」   阿妹結婚招婿入贅,慘情阿哥唔走唔得。當然父母提供居所比仔女不屬必然,亦唔好爭辯點解係自己走而唔係阿妹走啦,反正私樓一間養到你三十幾歲,交幾千銀有飯食有廳訓,阿爸都叫盡左責任。話唔定逼你出走面對世界,正是阿爸心中意思。先講搬左出去之後,不要假設生活開支無大變化,劏房水電每度係比街價貴些少,一些原本習以為常的共用事項,會在拆出黎住後逐漸浮現。   一條友仔,其實租個office當埋屋住地方見使又更慳錢。在荃灣一般3000餘有交易。就當業主被勒令還原單位及用途,一般只係提早完個租約,無大損失。如果是荃灣區的住宅劏房,$4000-4500就有交易,有lift的。至於再平d既唐樓劏房,有機遇上新移民租客,都係比貴幾千住洋樓連埋鄰居都安靜d。至於寵物同嬰兒,如睇樓時發現(或聽到)就不要租,當然自己都唔好攜同租房。住荃灣比北角慳租1500-2000,相比每日只係比多$26搭地鐵來回過海,一個月22日只係$600蚊,那就顯得租遠些少係經濟d。   當然有人心諗:「每日過海浪費時間。」這就真係要看閣下的時間有幾值錢。惟得罪講句25k月入之讀者雖然水平都算不俗,但估計佢每日工餘時間大多不用在個人增值方面。既然有多時間都唔用黎投資落自己身上令日後搵多兩個錢,那就不如花多些時間坐車去慳返千零銀一個月吧。有錢既時候男人緊係豪爽同風度翩翩啦,但當你無錢真係每一蚊都要省下來。讀者現時面對的已經係「減弱版」,日後真係比佢結埋婚生到個仔,正場先慢慢上演。   另要正面回應讀者:「其實我的狀況是否適合買?」一事。現時讀者借貸力為25000*50%/10000*2.59 = 3.23mil。就算可九成上會,一個人借錢都會好吃力。建議先住劏房一年,每月儲多1萬。再加上問錢行借信用卡低息現金分期去買債基,借20萬而年息2%,用之投入債基再疊增收息12-15%,扣除息後每月賺20萬次10-13%,即一個月又執多$1600-2000。一至兩年後等CASH厚左,叫仲有野做既老豆擔保你,比30萬首期單名買樓上會啦。   知道有些人話買債再槓桿若債市下跌佢就死直。先講我們在課上已將疊增後究竟跌幾多會觸發call margin的數字提供予學生。例如疊增2次後債基要跌28.75%先會觸發call loan,而我們使用之債基一般一年的升跌只在單位數字,即少於10%,令call loan好難觸發。那究竟疊增1次? 3次? 4次的觸發水平係點? 有咩債基係波幅一般少過10%一年而又有良好槓桿水平? 這些就是執行前要明白的地方,唔係求其up兩句就講得哂。下班9月27日開始的收息101/DV35將完成收生。基本上每個月都call每個月都提早收完,這自可查一查上月七月尾筆者文章就知,當時係close DV34。那閣下如報名請把握時間拉下看課程資料聯絡我們。網上不少人評論呢個方法唔好,又話另外個方法風險太高唔好亂試,咁做係幫唔到個後生仔。我們要做的是提供客觀數字分析再說明箇中風險,等佢知清楚情況再選擇。筆者有寫實用既文章比你、而唔係站在道德高地叫你努力儲錢再平均成本法咁買內銀股收息。   最後寄語:「女人同錢都係你用心做好自己後出現的,而唔係你用手同眼去搵返黎既。我係你老豆,一早23歲就趕左你去劏房脫毒啦,今日你已經32歲。」 #午間財經新聞 #保險,直債融資風險會否太高? #1188 #6816
樓奴極速upgrade成三宅業主 #1162
諗sir 您好:   本人閱讀你的文章不算太長時間. 今次嘗試把握這次機會向你學習未來理財方向應該如何 本人及妻子均38歲,本人月入 54K (13個月糧) ,太太平均月入15K,育一兒子 現況及每月收入運作如下: 兩年前聯名買入新界三房物業,660 萬,首期大概100萬 . P 按 做420萬. 重按另一新界物業(聯名父母及本人) 200萬. 當時估值 290萬. 現在估價為320萬. 現金本人 35萬 ( deposit Link account) |  太太20萬 供樓月供23500 (30年期) 父母家用7000 太太家用 6000 保險月均 3000 ( 人壽 x 1 | 基金儲蓄 x 1) 水電媒差向管理費4000 每月儲蓄約15000 個人開支冇定 (都無乜幾多洗) 兒子學費(用學劵)   請教諗sir以下問題: 沒有現金,每月開支大,希望增加額外收入令財務自由一點,來緊展望理財應怎樣? 物業又可以點利用? 想一生三物業同搬出市區,可以點樣做到? 知道以前理財不太好,感將來情況憂心忡忡,望指點一下 […]

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買樓基本知識self-learning個案 #1154
諗sir: 諗sir你好, 我係兩年前左右都有請問過你問題,有幸登上雜誌。兩年後再有問題想請問,諗sir出過的書我都拜讀完畢,謝謝。想請問,謝謝:   本人就黎30歲,單身。人工30000左右。 話說我有間樓市價630 萬左右, 按揭OUTSTANDING 375萬 NET: 255萬左右 另一層 市價320萬左右 按揭OUTSTANDING 180萬 NET: 140萬左右 另外有層深圳樓 值 360萬人仔(NET:420萬港紙) 無按揭。另外現金大約160萬左右。我暫時同屋企人住, 唔使俾錢住, 因為呢間屋唔使供.   我想問既問題係: 我應唔應該放左層深圳樓? 因為驚深圳樓會跌, 升得太多, 加上深圳出租回報率太低, 同人仔驚會跌.   如果賣左深圳樓, 好唔好full pay 多層香港樓 大約600萬既樓(420萬+160萬) 左右樓 然後去出租?   或者 我想UPGRADE 樓去1000萬左右. 好唔好賣左深圳樓+ 香港市值630萬既樓..  即有CASH 835萬左右 去買 1000萬 差額做按揭. 咁做好唔好? 定係唔賣630萬樓, 直按用(420萬+160萬) 去買800萬左右既樓,餘額做按揭?   最想問既就係 1000萬既樓, 應該揀凱旋門 […]
買新樓還是二手? #1147
 諗sir你好~睇左你好多個案分析一下,同埋債券債基的講解,真的獲益良多,非常感謝!!!   以下係小弟個案— 年齡:                        30 (本人), 28(太太), 育有1子2歲 人工:                        $35K (本人) , $20K (太太) 現金:                        約$20萬 雙方父母家用:               $30K 基金+保險+其他支出: $15K 每月可儲:                    $10K 物業:  於2014雙方父母支持下, 以390 萬 FULL PAY 買下YOHO TOWN 自住樓, 寫左我同太太名, 而暫時每月象徵性付給雙方父母家用已包括供款 (只為節省銀行利息支出, 慚愧)。          後來對於在高位入市元朗區感到非常後悔, 只好作為自住。          而未來則計劃於屯門區多物色1層樓, 以先達成1生2宅目標。 問題1 近日發現買新盤優惠很多,當初如有此類優惠其實自己都夠首期買樓唔使問爸媽借。再買係唔係都睇新樓?   問題2 何時應該再入市? 是否要再等2~3年的樓市循環? 問題3 未來新界西區哪一區, 或哪個屋苑(特別屯門區)比較有潛力?   問題4 本人財技材疏學淺, 還望指導一下如何透過借貸力, 或直債,債基等工具去達到1生2宅?   感謝抽空回答。 […]
投資新手。怎去買樓? #1146
諗sir, 小妹是樓市/投資新手,冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄,對投資理財的思維開始有點改變,爭扎左好耐,決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。   我月入五萬二,每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散,到銀行打聽後,希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用,其餘全部港元定期),希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用,想以租金來供樓。如果睇啱,自住亦可。我自知資金不多,從上年開始一直有留意市場,看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…),感到迷茫。對於我這種初哥,請問老師可否給予一些指引? 謝謝你的分享! 小妹   ANSWER: 買間樓連自用同出租都未知,此為其中問題。買樓出租只消樓房符合個人投資需求,如呎價是否跑贏大市? 該區的人流及呎價走勢如何? 校網是否良好?買樓自住一般較為複雜,例如是否近自己返工? 是否近自己父母?上述兩點為消費需求。   當然有樓房是同時符合大部份人所想的消費需求加投資需求的,不過你識諗人地都唔係蠢,呎價早被買上。故大部份人都在兩種需求中作權衡取捨,同時要曉計自己借貸力多少,才能做好一個買樓的budgeting。讀者收入52k,單人計借貸力為52000/10000*50%*2.59 = 6.77mil。建議旺市只用借貸力一半投資。由於讀者來文不夠詳細,故不知讀者現時是否有時方自住,惟估計她已有地方自住。在此情下建議旺市只用一半借貸力買樓,未來市升市跌都有位可轉。各位在坊間之樓市評論只屬預測,成熟買家必須對升或跌市都有一手準備。   係6.7百萬之上限,雖一人上會可做九成,但借盡都係400萬。加上讀者無提過佢仲有咩屋企人可幫佢擔保,故咩都係佢一力承擔,咁計入手400-450萬樓房屬合理、而不應買更貴的。加上讀者可能連香港樓呢幾年跑輸哂比新界九龍都未有察覺,故筆者偏向叫佢入手九龍灣一些大屋苑的兩房、或沙田兩房、一來屋苑流通量高令他日就當要押或要出貨都較易、二來搵租客戶、空租期低。至於初心者去單幢樓「尋寶」多不支持,因為每幅樓的用料及管理質素有異、相反買大屋苑樓單位高低同叫價成正比、轉向某個座向亦會將利好或利淡因素投在價格上、較易掌握。睇單幢樓、可以轉個座向個窗就對住垃圾簷,又或樓層太高令水壓唔夠、總之好多諗唔到既野都會發生。故經驗少宜由大屋苑出發。   兩樓未齊者都應考慮置業,筆者視一樓自住一樓出租為個人必需品。至於做好基本可行債基再疊增收息出發。100萬收12-15%年息即能為讀者產出良好收入。讀者下年收入不再在52K水平、此時才掙被動收入已經算遲、但總好過完全唔做。離職後更是不能再借按揭的。

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沒父幹,訓廳,毒,細妹帶老公爭廁所 #1163
諗sir你好,我是你的讀者。樓換樓,收息論和雙租族已睇   本人和父母細妹住荃灣綠楊新邨,高層,建尺518,兩房一廁,已供斷 (但不能按,因家父沒買保險,樓是有病時才可按救急用; 沒積蓄,物業是唯一家產,父親不會容許我打它主意。兩老生活開支來源是我和細妹的家用每人4000/月。家母有數十萬積蓄,亦是救急用和家用不夠時的生活費用)   細妹將結婚,黎緊會帶老公來她的房訓,父母訓另一房。本人一直訓廳,必需要自住了。   本人32,單身,月薪25000(未扣mpf), bonus 每年約3-5萬不定。 有60萬現金,月儲10000。若自住也會繼續比家用。   我這刻除了扣儲蓄住6000-7000元/月的劏房(會選北角行路番工,慳車錢),或合租單位外,是否沒其他選擇?   我本身ot太多,少回家吃飯,洗衣也多數洗衣舖,自住後生活開支不會有大變化,計水電後,一個月還可儲2-3000元 本人到適婚年齡開始積極搵對象脫毒。打算積蓄用作找到對象後一起過壓力測試買新界西開放式(如仲有)。其實我的狀況是否適合買?   謝謝!   ANSWER: 簡單講:「毒男末日。」   阿妹結婚招婿入贅,慘情阿哥唔走唔得。當然父母提供居所比仔女不屬必然,亦唔好爭辯點解係自己走而唔係阿妹走啦,反正私樓一間養到你三十幾歲,交幾千銀有飯食有廳訓,阿爸都叫盡左責任。話唔定逼你出走面對世界,正是阿爸心中意思。先講搬左出去之後,不要假設生活開支無大變化,劏房水電每度係比街價貴些少,一些原本習以為常的共用事項,會在拆出黎住後逐漸浮現。   一條友仔,其實租個office當埋屋住地方見使又更慳錢。在荃灣一般3000餘有交易。就當業主被勒令還原單位及用途,一般只係提早完個租約,無大損失。如果是荃灣區的住宅劏房,$4000-4500就有交易,有lift的。至於再平d既唐樓劏房,有機遇上新移民租客,都係比貴幾千住洋樓連埋鄰居都安靜d。至於寵物同嬰兒,如睇樓時發現(或聽到)就不要租,當然自己都唔好攜同租房。住荃灣比北角慳租1500-2000,相比每日只係比多$26搭地鐵來回過海,一個月22日只係$600蚊,那就顯得租遠些少係經濟d。   當然有人心諗:「每日過海浪費時間。」這就真係要看閣下的時間有幾值錢。惟得罪講句25k月入之讀者雖然水平都算不俗,但估計佢每日工餘時間大多不用在個人增值方面。既然有多時間都唔用黎投資落自己身上令日後搵多兩個錢,那就不如花多些時間坐車去慳返千零銀一個月吧。有錢既時候男人緊係豪爽同風度翩翩啦,但當你無錢真係每一蚊都要省下來。讀者現時面對的已經係「減弱版」,日後真係比佢結埋婚生到個仔,正場先慢慢上演。   另要正面回應讀者:「其實我的狀況是否適合買?」一事。現時讀者借貸力為25000*50%/10000*2.59 = 3.23mil。就算可九成上會,一個人借錢都會好吃力。建議先住劏房一年,每月儲多1萬。再加上問錢行借信用卡低息現金分期去買債基,借20萬而年息2%,用之投入債基再疊增收息12-15%,扣除息後每月賺20萬次10-13%,即一個月又執多$1600-2000。一至兩年後等CASH厚左,叫仲有野做既老豆擔保你,比30萬首期單名買樓上會啦。   知道有些人話買債再槓桿若債市下跌佢就死直。先講我們在課上已將疊增後究竟跌幾多會觸發call margin的數字提供予學生。例如疊增2次後債基要跌28.75%先會觸發call loan,而我們使用之債基一般一年的升跌只在單位數字,即少於10%,令call loan好難觸發。那究竟疊增1次? 3次? 4次的觸發水平係點? 有咩債基係波幅一般少過10%一年而又有良好槓桿水平? 這些就是執行前要明白的地方,唔係求其up兩句就講得哂。下班9月27日開始的收息101/DV35將完成收生。基本上每個月都call每個月都提早收完,這自可查一查上月七月尾筆者文章就知,當時係close DV34。那閣下如報名請把握時間拉下看課程資料聯絡我們。網上不少人評論呢個方法唔好,又話另外個方法風險太高唔好亂試,咁做係幫唔到個後生仔。我們要做的是提供客觀數字分析再說明箇中風險,等佢知清楚情況再選擇。筆者有寫實用既文章比你、而唔係站在道德高地叫你努力儲錢再平均成本法咁買內銀股收息。   最後寄語:「女人同錢都係你用心做好自己後出現的,而唔係你用手同眼去搵返黎既。我係你老豆,一早23歲就趕左你去劏房脫毒啦,今日你已經32歲。」 #午間財經新聞 #保險,直債融資風險會否太高? #1188 #6816
樓奴極速upgrade成三宅業主 #1162
諗sir 您好:   本人閱讀你的文章不算太長時間. 今次嘗試把握這次機會向你學習未來理財方向應該如何 本人及妻子均38歲,本人月入 54K (13個月糧) ,太太平均月入15K,育一兒子 現況及每月收入運作如下: 兩年前聯名買入新界三房物業,660 萬,首期大概100萬 . P 按 做420萬. 重按另一新界物業(聯名父母及本人) 200萬. 當時估值 290萬. 現在估價為320萬. 現金本人 35萬 ( deposit Link account) |  太太20萬 供樓月供23500 (30年期) 父母家用7000 太太家用 6000 保險月均 3000 ( 人壽 x 1 | 基金儲蓄 x 1) 水電媒差向管理費4000 每月儲蓄約15000 個人開支冇定 (都無乜幾多洗) 兒子學費(用學劵)   請教諗sir以下問題: 沒有現金,每月開支大,希望增加額外收入令財務自由一點,來緊展望理財應怎樣? 物業又可以點利用? 想一生三物業同搬出市區,可以點樣做到? 知道以前理財不太好,感將來情況憂心忡忡,望指點一下 […]
庸才成就一生三宅 #1161
諗SIR你好! 拜讀閣下著作及數百個案例, 需有啟發, 但始終庸才一名, 仍未知財富應如何部署,, 望諗SIR賜教。本人(34歲)與太太(32歲)工作穩定, 即人工無什突破可能, 而每月定期儲錢及查看財富分佈, 亦只是在遇到閣下即近一年才開始。 由於小孩將於數年後升小學, 自已鐘情灣仔校網的教會學校, 故考慮是否要搬到灣仔居住, 但遇到以下問題, 苦思良久仍未得出答案。 是否要把現居租出, 再到灣仔租樓? 是有否能力在灣仔置業, 利用灣仔校網參加大抽獎, 抽到後再把單位租出, 住回現居? 做過research灣仔一帶本人可接受之樓房約$450-600萬, 但只有實200-450尺, 如只想得到灣仔校網benefit,是否買開放式或1房單位, 銀碼較細, 日後亦方便出租? 現居為本人及太太聯名買, 正考慮改回單名, 加上現時各大銀行HIBOR+1.5%, (銀行封頂2.15厘, 與現居P plan一樣), 又過了罰息期, 可做轉按, 是否可行? 現居未供夠五成, 明白法例上不能出租, 但實際市場上是否都跟這規則? 收入: 本人月入$28,500,有雙糧及BONUS約半月人工 太太月人$31,000,有BONUS 約2個月人工   家庭狀況: 兩小孩(3歲及半歲) + 工人姐姐   物業: 青衣兩房單位13年$455萬買入, P plan 2.15厘, 月供$14,000, 尚欠銀行$330萬, 尚有27年期, […]

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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點幫收緊26K息既讀者再增收入? #1164
Hi 諗sir,   你好,昨天在書局買了你新出的「錢搵錢」書,內容好貼地和豐富,我推介俾我身邊的朋友參考一下!   我想請教您一下:本人36歲,單身,男,2萬收入,無樓負擔。與家人同住。存款70萬cash   2年前,無意中發現到銀行有賣直債嘅產品,當時都未太了解是什麼,不過見回報有成10%以上,於是買了2間不同公司的直債。 -12% yield 20萬美金 – 8.5% yield 20萬美金 依家每月平均可收息Hk$26000(被動收入),請問有什麼方法去再錢搵錢,達至50歲就可以退休呢?買樓定繼續買多份債券?   請指點一下小弟。謝謝!讀者郭先生   answer: 先謝讀者推介筆者新書,第一版<錢搵錢>出版了1個月零3天,賣淨200餘本。由於第二版<錢搵錢>會配合第八版的<樓換樓>一同推出,所以九月或無<錢搵錢>賣。可到書局把握餘下存貨。讀者有機緣又有運,兩年前係銀行知道有直債買,係未攪清楚產品係乜而投資,乘著呢兩年債價順風順水,估計佢價同利息都賺了不少,但運都會有用完一日。先讚佢選買債而減少股票投資、已為自己立在不敗之地。惟筆者建議大家入手買債前要攪清楚幾點:   加減息對不同類型的債券有何影響。留意一旦加息,可以有些債價升而另一價跌的 如何判定要將債先賣走及何時為好入市時機(即五粒豆) 更佳的買債方法。而筆者認為就咁買條直債唔槓桿收12%是差法門。因為比得12%你間公司有一定倒閉風險。應向更低風險的公司搜尋債券而運用融資去維持收息水平   在讀者於個人財務狀況之描述,估計對理財步驟概念很少。對於自己有否持有樓房沒有交待,需知債券派息是成世固定,相反租金收入會隨通賬升跌,所以淨係靠買下債收息唔夠佢「玩成世」的。另外收入只兩萬、借貸力偏低,單人只可借259萬,此為讀者不足。當然手上值40萬美金直債為個人提供機遇、約為港幣300萬,可以係早年獲「靈光一閃」咁賺返黎。但留意理財確實是人生馬拉松,需持久付出,每秒都有人對閣下手上既錢打緊主意。   在讀者的資金水平,筆者不建議用直債。一般資金去到準投資銀行門檻級別,約800萬港幣筆者才會建議買入。你睇下讀者食左兩條bond上身,手上cash只得番70萬,有咩好機會都唔係太敢再買。若1000萬在手成功開立私銀戶口,其實貨都係個d,但可令融資成本降低至約年1.5%,令保本收息的回報由10%升至14-15%。足令富人立在近不敗之地。當然再富有一點,會有更多防禦工事去令有錢人不敗。固由零開始去賺錢是門學問、惟搵到錢之後點保存財富又是另一學問。   建議讀者step down用債基加買樓收租。雖自己借貸力不高、但可找家人擔保、或合法造多一個income source令自己核實收入增加令自己在按揭借多點。鼓勵買樓因筆者一向提倡兩房在手一自住一收租作退休洗費是必需品。樓可以對沖樓市再升風險、同銀紙內含值失去之風險。至於債基同直債比雖不保本,但同時大大降低債券投資人面對的單一公司倒閉風險。用債基提升了收息率至12-15%後、再買樓收租夾個租客幫你儲錢。理財進度自可加快。緊記買樓不是一種負擔,一間收唔到租既樓或無收入既資產才是負擔。讀者早年買了債,今時可開始利用債。
投資如何穩操勝券 #1155
諗Sir 您好!   唉,剛剛發現你的blog才知道如果懂得善用手頭的資金是可以改變命運的。 我對自己現時情況十分迷恾,相信我的個案比較不常現。先簡單説說我背景:   今年28, 因讀書時間較長,今年才是工作第3年(沒有轉過公司)。穩定每月收入$32K,無需供樓,沒有物業。扣除家用開支每月大約可儲$10K。令我又感恩又迷的是,因家人原故,再加上自己儲蓄,現持有$5Mil 現金! 因自己缺乏投資知識,所以真的不知應如何運用。打算將其中$1Mil 撥出來作將來同男友結婚夾份買樓用(男友可出$1.5Mil, 男友是同行,月入跟我一樣,今年30),本身很喜歡港島東,如鯉景灣、嘉亨灣,但太貴所以打退堂鼓,現打算買德福花園2房結婚後自住。 還剩$4Mil 想買多層樓收租,但我應Chur 盡買新樓盤/ 貴價樓如太古城,還是買一間細價樓,剩些錢再作其他投資呢?但不太想考慮買新界樓。 望諗Sir 可指點指點,我好怕將家人的血汗錢白白浪費!希望可好好運用!先謝謝! 迷途小孤燕上   answer: 讀者絕對不需唉聲嘆氣,她的命運相對已比一般港人好。係大部份大學生仍在償還grant/loan既時候,佢已有500萬在手,諗既嘉亨定鯉景。當然出身貧窮者不需羨慕,富人有財而不學怎作保存,自有壞人將資金呃走。所以有錢人能長久保富,靠的是見識、智慧同器量。怎去保存財產絕對是一項能力。而「富不過三代」言之有理,白手興家既老豆就算識教仔,都好難管到個孫點去將家族資金打理。當然現在私銀主打成立家族基金傳承財富,惟在制度設立上稍一不慎,豪門恩怨便會在法庭上如劇集般播出。   相信讀者是乖女一個,在此提出9:1理財方法,令讀者30歲前立於理財不敗之地,既有高回報亦可保本。Cook Book如下:   準備500萬資金,切開約90%即460萬做收息 另外40萬做進取投資 460萬夠買三條直債、心水是兩條銀行債 渣打銀行2022年到期。孳息4.073%,投入200k 美金 東亞銀行永續8.5%。賣價現$114,投入200k 美金 瑞房,2019。5.8%,投入200k 美金   若不槓桿,3條直債平均回報在6.1%。460k美金年收28000美金。兩年收56000美金即440k港元。換言之只消呢三間公司唔執,460萬收兩年息已令帳面有504萬。讀者兩年後一定唔會敗走屋企資產。除非上述三間機構有倒閉或相關事項。若槓桿,過10%是必定了。但要重整下個組合用一些可槓之債券。   當然,永續債不保本,另外我們要處理債券的組合會否有過高息口敏感度,這些調較我們面授。另外選債三步驟會助同學較快得知那債較適合。   另外40萬港元,我們靠股票或期權進攻。既然蝕本門已封,那不妨進取一點買細價股。近日有讀者睇完筆者節目,得知我們用standard derivation, 52周去衝量股原波幅,這樣看傳統籃籌股波幅也很高,那是否連傳統籃籌都買唔過? 筆者答案顯然是傳統籃籌「靠個brand黎搵食」,其實風險大而回報小到不少人跌破鏡,加上港股整體向下流,靠買大籃籌又要逆勢而賺,難度很高。筆者在今日「homeblogger午間財經新聞」談談此事,video回顧: 細價股大家可參照聶sir的方法就好,兩萬兩萬咁買再換出換入,加埋聶sir既目標價同止蝕價,實能提升在股場獲利機遇。至於其他錢運用期權所予以小博大之力,再加上只要期權唔保倉,輸幾多基本上已可控制。40萬賺到1-2倍,那成個500萬組合之整體利潤可升至10-20%。但請勿將整個500萬投於股票,過份投資令心理負荷太大,容易做錯投資決定。買40萬同500萬的心理壓力有很大差別。讀者30歲後才涉足樓市未遲。
買舊樓去放租、做靚樓既租客、窮中案#1148
諗sir你好!   本人讀過很多你解答過的個案,很欣賞你的分析,故再拜讀了《樓換樓》及《收息論》,的確對我的資產部署很有啟發,但始終就著一些自身的處境,很希望諗sir可以給我一些意見,令我可找到一些更明確的方向。我的處境是非常典型的窮中產,相信一般普羅大眾都很有機會遇到的,我有不俗的月入,但實質現金資產不多,想買樓,又發覺首期現金不足。我希望兩年後可以住三房以滿足家庭需要,更希望日後有機會更進一步實現一生三宅的願望。   本人(33歲)及太太都是中級公務員,家庭月入約105K,有兩位小朋友(3歲/1歲),扣除家庭開支、供養父母、學費、女傭工資等,家庭每月儲約45K。資產如下: 現有一間兩房自住物業(2013年買,太太名,當年8成半上會),估值4.8-5.2 mil,尚欠按揭3.25M (H+1.8%),月供15K,尚餘22年。 可動用現金約 650K (包括現金+IBond+其他低風險收息投資) 。 股票約 250K (高風險博賺價投資)   其實有一個屋苑的三房單位本人非常心儀 (因為地點既近家人,樓價又比較便宜),現平均叫價 6.6-6.8 Mil。 自知本人的可動用現金相對是較少,打算一邊保本投資一邊繼續儲錢,希望兩年後,預計可動用現金+股票有望儲至約 2.3 Mil 的水平,用我名買下該3房單位並將現有自住兩房放租,以增加現金流。但問題是現有按揭政策下,由於over 6.0 Mil 的首期需要 4成,故我日夜期盼兩年後樓價可望回調些少到 6.0 Mil 內借盡買下單位,如果樓價事與願違,就算到時我儲到 2.3 Mil 水平也不能應付首期,故需要放售現有兩房單位換三房,那又好像遠離了一生三宅的目標。   我期望兩年後樓價回調令我可多置一個三房單位,這是否不切實際?儘管我覺得我的借貸力相對較強,但一直卻不能善用,到底是否別無他法?現在我除了繼續儲錢外,我還有其他方案可行嗎?誠心請教諗sir,就著我的個案,希望可給我意見使我可早作部署,十分感激。   窮中產 ANSWER:   讀者既問題,就係鐘意既樓,佢會買。但如果你係打工仔,基本上「好野」你一般都唔會夠錢買,所以要習慣租樓。讀者收入已經唔錯,兩公婆一個月十皮落袋。惟以他們的儲蓄率而言,成世人儲蓄金額已可計著為43K*12*27 = 1千4百50萬(假設佢可以撈到60,新制公務員冇長俸個批)。呢個價錢,避強可趁大跌市upgrade去半山地利根德閣底層單位、太古城三房都索價成千,咁計即係讀者唔食唔洗淨儲其實能滿足之居住需要已被封頂。相反係跑馬地租間三房,三萬銀已不少選擇,而六萬銀租可以望住馬場靚景。故筆者睇法是,應買舊樓去放租、做靚樓既租客。   而家新樓既管理費,或住得格局高尚的,管理費三千銀每月已是頗基本。成為舊樓的投資者(即業主)在管理支出及差餉支出已勝一籌。寄語不少買新屋上車既朋友,你實質買入的樓價將是你的買價再加120萬,計個平均新樓要管理費3000/月,這已等於一個車位的月租,而假設呢個車位回報率係3%,將在市場有價120萬。故發展商賺錢真係有道,起個單位賣比你就當真係蝕些少,佢仍為自己增了很多被動收入的資產。惟此資產不像車位是有形、而是透過無型的權利去產出。   一家人連工人屈係兩房,同意以讀者工資水平去看真不是味兒。趁現時個市再微升去加按爆八成為良法,大致是老婆名轉比先生、而細節在買樓003再談。那將現居套出5.2mil*80% – 3.25mil = 91萬,提升現金水平至180萬,按揭仲可以做而家既H+1.5%,又有現金回贈,佢又已過左SSD期,實在一舉三得! 新按揭供416/259 = $16000/月攤30年,比佢而家只係供多$1000/月。而手上資金不建議股票、因讀者到33歲在買股上仍未有論述,相信在買股賺價方面一係唔鐘意、又或無資質。不如將1.8MIL每月投入債基疊增穩收年12-15%,即月袋$18K-22K。   […]

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買樓前要作好的準備(進階篇) #1156
諗SIR您好, 本人39 歲廣告人,有一半時間於內地工作,所以主要收入來源為人民幣,雖然不固定但一個月平均有20萬港元以上收入。為方便申請按揭,在港注冊有限公司每月自動轉帳$50400港元為自己薪金,$25000為女朋友薪金。澳籍女朋友43歲,二人育有一兒現九個月大,並不打算結婚。   2014年10月二人聯名以545萬元購入天后一49年樓齡500多呎近海舊樓中層單位,七成按揭供22年,現供款每月大約$17500,不作劏房出租的話租金大約$17000-$18000,銀行現估價560-600萬。因購買當時個人有輕微咭數(已馬上還清),及只準備好數個月良好收入証明(當時自動轉帳$34200港元為薪金),單純認為與有良好信貸記錄的女朋友聯名購買物業會增加盡按機率以及得到更好息率,雖然知道如果之後再買要付DSD,卻未有分名購入。之後花了大約30萬元裝修入住,未幾兒子出生以及請了工人,慢慢覺得空間不夠想再搬大一點,想先了解自己的財務狀況再作計劃。   因年輕時做了不少非理性投資及消費,浪費了不少金錢及時間成本,知道不能再隨便做財務決定,已報讀八月收息101之課程,知道諗SIR會先為學生分析個案,希望諗SIR能給點意見助我為未來部署。 目標: 因看淡人民幣,可能短期內先把全數人民幣和股票換成港元或美元,在港購入高息資產(如可抵押直債/債基),明年待已購入物業夠三年轉名至女朋友名下,代機再以自己單名購入大約8-900萬三房單位。個人覺得現居有收購潛力打算先行出租,在自己43歲前再添一兩房單位出租達至三宅的安全缐。希望未來能以香港的租金收入及債基的利息支付兒子在澳洲留學的費用,以及退休後一家人移居當地的生活費。   個人鍾情天后北角半山一帶,閒時有四處物識心怡三房單位,數月前見有一放盤,是諗Sir最不屑的底層單位,非兇宅連車位不帶平台沒開揚景,惟知道業主叫價與銀行估價有接近兩成折讓,屋苑位置亦十分喜歡,故試到銀行做預先批核,等知道能上會額度再作決定。跟據二人總借貸額$(75400 x 50%/10000) x 2.59 =$9.7mil,減去欠銀行的大約$ 3.4 mil,二人沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭,就算是第二物業額度應該還有5 mil可借,但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil,因為給自己加薪乃今年開始,故之前的稅單未必有幫助,不想用盡手上資金故已打消購買念頭。   之後我在環聯信貸查一下自己的信貸評級發現是B級,可能因之前有幾次信用咭沒有按時還款(全部已呈報逾期還款日數為1日),以及2012年有一次被政府追討稅款紀錄,故被降低信貸評級。想要知道有什麼辦法提昇現有評級? 明年如果想再買物業是否應該馬上再度為自己加薪?是否應該明年轉名時用手上資金把現居轉按成數減至五成,好讓它能出示租單變成收入一部分?現市況應否提早在澳洲置業?到底我應如何善用我現在手上資金才能最有效達到目標? 希望諗SIR可以給點寶貴意見!謝謝! 新手爸爸上   answer: 先謝讀者詳細來文,認真處理自身財務狀況已成功了一半。他的個案給予了廣大讀者(其實都係一日幾千個v瀏覽量….請各位推介一下本網予朋友)一些啟發。   例如新婚夫婦應否每月消耗九千元在家居裝潢? 一般港人人工幾萬,花9000/月係裝修真接受不了。但本案讀者真有如此花費,提醒各位第一間屋尤其是兩房或更細,請勿花多錢作裝修。不少人買第一間樓時都講要住十年八載,但過兩年有左小朋友又話要換三房了。裝修對新買家而言不具叫座力,尤其一些「高飛狗」、「Mickey Mouse」的貼紙對新買家而言係扣分多過讚賞。後生未有米業主只宜簡單裝修便成。   另外女朋友是澳藉,下一年雖因已夠3年已不用付SSD,但承受人因屬非香港永久性居民所以15%的BSD要比。其實除非有確實消息知天后樓會被收購,否則49年樓不宜持有。再加上港島區呎價今年只由跑輸變持平,未來將不再領導大市,佢應見好就收等過埋SSD個期唔使蝕將佢賣走。49年樓不應持有唔係因為佢舊,因為舊樓只影響租客生活,對投資者而言是無礙。筆者對在有關堂上剖析真正影響價值之因素。   至於讀者陳述:「跟據二人總借貸力$(75400 x 50%/10000) x 2.59 =$9.7mil,減去現欠銀行的大約$ 3.4 mil,應該還有5 mil可借,但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil。本人倆沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭,為什麼呢?」原因是讀者只在免費文章計出理論借貸力(即9.7MIL那個),而一些會扣減借貸力的事情未有交待。但會於9月的買樓001同大家計一計例如70000卡數,究竟扣幾多借貸力? 另外,發現一些人申請按揭會放2-3間銀行,不過配搭竟是「恆生+中銀」…「或匯豐+恆生」,其實只要了解批出按揭流程,就知以上配搭係錯的。   另外,在銀行角度「批出貸款」同「批pricing」係兩個動作,亙相關連性好低。若果提案過到批核而批唔到pricing,即你要求的金額經考慮後可以借出,但收取利息唔係你想要既H+1.5%,可能係H+1.8%。所以讀者想要銀行借多D錢比佢,係要比心機整大自己個借貸力,而唔係準時還卡數去造靚個評級。評級一般B仔至AA都夠用,銀行亦唔會因為你係AA而將按揭個息減低予你。   整大個借貸力同意係即幫自己加薪。但係唔係就咁將出糧比自己張支票由1萬寫做10萬就得? 顯然唔係。老闆自己借錢其實比打工仔仲煩。佢既想法係寫大自己個薪水加入大埋個數佢,惟銀行只消拎佢卡片再係公司查冊對到該公司的老闆同呢個貸款人係同一位,呢個case到此時有八成機會都「玩完」。若老闆想「甩」係查冊搵到佢個名呢件事,最「自殺」的模式係由公司director轉做shareholder。不過咁樣對自己本業有害無益。我們若可一早部署那就可減走此般麻煩。 […]
有錢投資應如何分配資金? #1138
你好諗sir,   小女子一直都是諗sir fans,可惜因為年初第二名小朋友出世,一湊二之下連食飯的時間都未有,但愈看你blog愈心急愈瞓吾著,終於報了下個月收息101班抽身增值自己,但都希望諗sir見比些意見我。   小女與先生在去年賣了自住樓, 手頭上可動用現金約700萬,在現市况下未敢再入樓市, 打算先與家人同住, 在合適時機換入三房戶 (同時間要考慮校網,所以先頭痛)。   先生比較保守,覺得股票及債券兩者債券較安心。由於未及ibank門檻,現只有可透過銀行買債基回報3至4%。講出來一定比諗sir笑,年初用2M跟銀行買了兩份債券,每月收息只得8k.   由於小女為全職家庭主婦,不久將來亦希望能夠全職湊兩個小魔怪,所以更加必須必要學懂如何靠收息減輕先生負擔。問題的嚴重性是覺得現在700萬cash在暴曬,希望盡快尋找合案收息方案。   欲想請教有問題如下:   新界區三房單位現在是否合適時候買入呢? 如果因為校網改買港區好嗎?但又擔心負擔不來。   如待時機,有什麼比銀行債基更高回報的選擇? 如買直債有什麼途徑,有什麼要注意的地方。(此問題相信諗sir會話上完堂就知)   小女同意諗sir講法買樓要愈早買愈好,亦同意有機會要用盡按揭(重申,先生較為保守,曾經諗過full pay買樓,結果比我點醒)。我希望做到一生三宅,但以現在情況得先生一人工作,如果可以做到自住樓以外再買多一層?   最後亦最重要,希望諗sir給我點意見應該如何分配現在手頭上的700萬。我應該預留幾多買樓(假如看中心水盤), 幾多$買債? 如何才是最高最大回報方案呢?   謝謝諗sir賜教   心急c9上   ANSWER: 港島中西區名校林立,但呎價不見領先同儕。我們投資是講數據,不是憑感覺。700萬四個人用唔見得好安全、可喜是家人可提供住處不用焗交租,此為獨特優勢。惟估計讀者年紀將近40最後為父母作醫療費作預備,加上仔女升學支出應有升無減,中年人未有最起碼兩個收入來源實在頭痕,以下為9要點怎讓中年人建構首個除工資外的被動收入:   請勿猜測樓市升跌而將最後一間自住樓賣走,如你有三間樓諗住出一間減磅就無問題。施老闆今年初夠講樓市會跌、上星期補充說樓市要先造多個頂先跌。當然施生講錯無問題,相信佢身家就算少個零聽日生活模式仍然不變。而各位大大就要自己判斷一下啦 如果要一炮過買樓,咁不如唔好買樓。買樓主要買佢抵押力、前日上堂已分享兇宅唔值錢係因為失去抵押力、而收租佬係唔驚佢個租客究竟見唔見到鬼既 儲蓄不足既人絕對建議第一份被動收入由買樓收租產出。就算開頭收租一萬而供樓九千五、只要你買大屋苑KEEP住有客收租終會令供樓支出降低、而成就被動收入上升。不少人工高但無錢淨既月光族、更加建議買樓收租。因為同呢族人講儲300萬買債基收$30000/月、仲難過叫佢儲60萬首期買間樓等十幾年叫個租客幫手供滿佢 由於新盤供應上升得較快,上述買樓收租不適於買新樓黎收租。買新樓之前、睇睇「日出康城」班投資客既境況 讀者夫婦無樓在手,何不配80萬首期買間新界三房收租? 當然,唔係全個新界都好。區份分析在月尾買樓003 配300萬行債基疊增方案收租,惟唔係就咁買,月尾讀者上課會知多幾個執行細節:          幾時買第一注、幾時加注(這是師兄不時提及五粒豆方法之精要)。而銀行職員永遠叫你一野就買哂落去…          其實決定用咩債基做、應該諗埋萬一市好市壞時點可以降低手續費而又能為資金退至避難所或轉出求進攻。那月尾會告知筆者之選及怎叫點作執行          避免用對方法但用錯投資物做。已知外間有不少人掛名講「債基」但就換個高傭又波幅高的投資物。不少同學黎上堂前自己去金融機構同「債基」、職員都答「有」。但到堂時才發現之前做落已蝕的為波幅高又食水深          讀者在銀行買到些只收3-4%的估計「債基」投資物,因為未配有疊增方法。必須留意筆者為讀者講解方法之餘,要需客觀講明風險。及若市場變動怎處理   初心者或資金未過500萬者不好諗直債。雖直債是保本又息至10%、但入場門檻高。雖讀者有700萬但應先可隨時買賣的債基行先   […]
英國公投下收息投資契機#1113
近日市場受英國脫歐公投事件困擾,港股表現亦見不濟,在市況波動下我們找到一隻穩當的收息工具予大家。   債券代碼 XS1075419694 發行人 渣打銀行 發行日期 2014年 06月 06日 到期日 2034年 06月 06日 貨幣 英鎊 年度票面息率(%) 5.125   最低投資金額(GBP) 100,000.00 後續投資金額 1,000.00 信貸評級(穆迪/標準普爾) A3 / BBB   此為渣打銀行於2014年發出、而2034年到期之債券。雖到期日距離今時比較遠,但投資者在購入後可隨後賣出,此直債過去一年價格由$100回調至$90水平,為趁低吸納之契機。 除賺價之外,投資人每年亦獲一次利息派發,息率為5.125%。鑑於渣打業務遍及全球,投資人承受風險有限,現時買價對比到期價$100更有10%折讓,為想穩定收息者提供一個好選擇。   留意到債者曾在2016年2月急跌至$71水平、隨後一個月內又回復至$90水平,原因何在?   當時穆迪宣布將渣打銀行納入評級下調觀察名單 歐洲銀行面臨因能源及資源版塊的收縮導致相關不良貸款比率上升 2月中公佈業績,盈利自1989年來首次見負,2015年全年錄得23.6億美元(約184億港元)的股東應佔虧損,令市場大跌眼鏡 罕有取消末期息派發   地區 盈利   大中華 13.68億 按年倒退36% 東盟 0.15億 按年倒退98% 南亞 -8.12億   歐洲 -13.31億   SOURCE: 渣打銀行2015年末期業績 […]

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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所有課程
開課日期:
2016年08月
2016年07月
2016年06月
2016年05月
2016年04月
2016年03月
2016年02月
2016年01月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
課程:
美股
期權
股票
收息
ETF
買樓
資產配置
裝修

課程名稱
導師
價錢

諗SIR
$2400

鐘維傑
$300

諗SIR
$2100

諗SIR
$2400

聶SIR
$1000

美股隊長
$6800

諗SIR
$2400

諗SIR
$2100


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收息101 DV33 上堂情況 20160803
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20160721【投資諗法】(第36集) :教你點樣錢搵錢
  每日短片論市 20160721【 投資諗法】(第36集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 教你點樣錢搵錢      以下是諗Sir發言重點: ・新書名為《錢搵錢》 ・內容分為三個部分 第一部分 ・不同年紀的人可以用甚麼方法錢搵錢 ・25,35,45,55歲的人對錢搵錢有不同理解 第二部分 ・給理財新手 ・剛開始用投資,建議用ETF,股票也相宜 ・美國股資市場的深度最大 ・不只可以買升,更可以買跌,可以增加股資策略 ・有些ETF會按名人的股資策略選股,可以節省時間 ・有些ETF一年的行政費用大約是0.25至0.4% 第三部分 ・歸納了二十個個案     徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
高材生 人情世故0分
      模擬考甫結束,我承諾招待考前幾名的學生到家中作客。約定時間的前一個星期,我便和外子忙裡忙外的打掃兼採買,而我那從不下廚的另一半也研究起食譜,費心準備當天的餐點和零食。       星期六早上,我開車去接學生,看見他們雀躍的模樣,我忍不住洩漏中午的菜單內容。沒想到他們竟七嘴八舌的說:「為何不叫披薩或麥當勞呢?」「可是我比較想吃麵耶!」「老師妳煮的東西能吃嗎?」一陣哄笑之後,我有點被潑冷水的感覺……       才進家門,我正要開口介紹師丈時,聽見有人竊竊的說:「他是誰啊?有點胖!」「一點也不帥……」我抬頭看見外子的臉色一陣青一陣白,趕緊要學生向他問好。       趁他們坐定,我趕緊走進廚房和外子一起準備飲料,誰知道這時竟有三個同學偷溜進我們的臥房,對著房裡的照片及擺設品頭論足起來。我強忍心中怒火,提醒他們應該尊重別人的隱私,難道已經國三的學生,連這點基本禮貌都不懂嗎?一陣說教之後,他們變安靜了,氣氛也搞得怪怪的。       吃完午飯,他們嚷著要離開,我也不想強留他們。只是一回頭,面對滿桌未收拾的杯盤和一地的雜誌、撲克牌、CD……我忽然覺得臉上一陣熱,是我沒把他們教好嗎?       這些孩子功課都很好,怎麼那麼不懂事呢?不會體貼別人,不懂得別人的用心,將一切視作理所當然;不懂得設身處地替別人著想,甚至連做人的基本禮貌都不懂,吃完飯不知道收拾自己的碗筷,臨離去連一聲謝謝也沒有……       是因為升學考試不考這些,所以不會?還是家中父母沒教或不懂得教呢?這些孩子生活在優渥環境中,只學會了自以為是,學會了理所當然的接受,只學會了永不滿足。       或許我已LKK,但是每天面對這些國家未來的主人翁,面對一群心中只有自己沒有他人的「未來棟樑」,我竟心虛的想問:「他們會變成這樣,是誰的責任和損失呢?」
一個窮鬼和閻王的對話
從前有個人叫王老六,從小就在窮困的家庭中成長。 有一次,王老六生活的地方發生了嚴重的飢荒,王老六眼見逃荒的人越來越多,他背起自己的全部財產-一袋紅薯,也加入到逃荒的隊伍中來。 沒想到這袋紅薯,卻讓王老六遇上人生最大的發財機會! 走到半路,老六碰到餓得只剩一口氣的父子二人,父親背上也背著一個很重的袋子。 那人見老六背著那麼多紅薯,便向老六討要一個給孩子吃,老六不肯。 那人便說:「你賣給我行嗎?」   說完把自己背上的一袋銀子全倒在地上。 老六的眼睛直了,因為他窮了一輩子,做夢都沒見過這麼多銀子。 老六背著一袋銀子上路了,他怕那父子二人反悔,加快了腳步往前趕。 幾天後,老六再也走不動了,因為他一路上買不到任何東西吃。 買他紅薯的父子二人,很快就趕上了他。   老六望著那個男人背上的紅薯,開始後悔了,他走上前去要把紅薯買回來,那人無論如何也不肯賣。 老六失望地跌坐在地上,抱著他的銀子,在飢餓中死去…… 老六去見閻王,閻王說:「本想給你一個發財的機會,沒想到卻要了你的命。真是人為財死,鳥為食亡呀!」 老六說:「我前世窮怕了,今生不想再當窮人了。」 閻王說:「其實你前世也命不該窮,那紅薯只要賣一半,也就不叫窮了,誰叫你全部賣了呢?」     閻王問說:「再給你一次機會,我且問你,今生你有兩個去向,一個去向是一萬個人供養你一人,另一個去向是你一個人供養一萬個人,你願意走哪條路? 老六一聽,不加思索就答道:「那肯定是一萬個人供養我一個人了!」然後,千恩萬謝地高興而去。 萬人供養,結果…王老六成為了乞丐! 30年後,老六又回到閻王面前,大說閻王騙他。 閻王笑道:「怎麼就說我騙你呢?」 老六說:「聽了您的話,我做了一輩子的乞丐。」 閻王說:「那就對了!一萬個人供養一個人,指的就是乞丐呀!你不能怪我,只能怪你自己貪心!」 老六一聽,便對閻王說:「閻王老爺,我接下來的一世,求您一定得讓我過點好日子啊!」   閻王說:「再給你第二次機會,現在有兩份好差事,一份是看守一座金山,一份是看守一片土地,你選哪份呢?」 老六這回仔細地想了想,覺得還是看守金山的好。 閻王看著老六遠去的背影說:「這人生就是個窮命啊!」眾小鬼問為什麼? 閻王說:「這看守一片土地的差事,實際上是在一個地方當個大官;而那個看守一座金山的差事,實際上是當隻老鼠,守一座穀倉啊!」 原來生活,是你自己過出來的。 同樣的路,有人漫步,有人奔跑,有人駕車……方式不同,結果就會不同。 同樣的命運,有人笑著抗爭、有人哭著哀求,有人離開、有人靜默地承受……態度不同,結果就會相異。 沒有誰能規定你的生活模式,原來,眼前的一切都是自己的選擇…. 人,性格不同,選擇就不同;選擇不同,命運就跟著不同。
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
    軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
【費氏股】費高:港股已進入「牛一」
人類是靈長動物,行為是慣性的,當長期重複某種思考或行動,便會產出「習慣」這種副產物,正如待在同一崗位已久,工作熱誠會減退,這有如愛情不保鮮,很易會變成例行公事。   長達一年的熊市,十之八九的股民「習慣」了環球危機四伏,認定股票是高風險投機行為,即使投資離不開股市,亦崇尚短炒密食當三番。對於「牛市重臨」之說,未必接受。   費高認為,港股已進入「牛一」階段︰根據道氏理論圖,恒指在3月反彈突破了長線下降軌,然後進行大型橫行整固,但當時仍無法斷言熊市已完。直至英國脫歐公投鬧劇出現,大市形成熊二腳後,恒指在周五高收於4月反彈浪頂。若能成功企穩,港股就進入新輪長線牛市。   天下間從來沒有最強武功,勝負只在於如何運用。深信上述推理正確,費高實行標童,讓畢菲特師傅格拉漢姆上身,以價值投資思維,無視短期波動來開始建構長線倉位。   有讀者定必質疑︰信心十足,睇錯又點?答案好簡單︰港股估值低殘,有目共睹。以現價瞓身,輸極有個譜,長線投資,預咗捱價。當下不敢進場,大市愈升,你手執子彈卻愈唔敢高追,直至一切穩定後才恍然大悟,才是最悲慘情況。不冒風險,何來回報?      費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。
【費氏股】費高:留意內銀
寫於歐洲國家盃決賽時的中期休息。C朗傷出後,葡萄牙轉趨保守、法國對手都表現得有點無所適從,後防失去本來焦點,卻反而睇不透對方進攻模式。 英國脫歐後,主流意見屬於悲觀,但隨後兩星期計,環球股市表現卻「強」得意外。英磅跌、人仔跌、金價升、美股升、各類資產價格波動的相關系數較上半年出現變化,為難持倉不足的交易員的,莫過於應跌不跌的困景。 與英磅一樣,人仔被趁亂造低,效果等同變相量寬,資金無法如一月般趁火打劫,A股不見恐慌,資金開始尋求人仔下跌受惠股,中央坐享其成。 敏感的港匯近月未見資金外流,港股逢低有承接力。值得留意,‪#‎滬港通‬開通多時,資金由內地來港買貨的情況愈見增強,目標亦由名單上中小型股,轉向估值相對低廉的大價股。港股通的額度已用剩22%,相信好快會被擴大。 上半年受「債轉股」不利消息影響,內銀股成過街老鼠。惟相信在業界強烈反對下,發改委將之變成「八萬五」。七月爆大單邊高,向上牌面愈來愈大。最值搏的,是國指及內銀,我會選擇 ‪#‎招行‬(3968)。 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格,現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘,2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良,而過往亦辦過多場《費氏股》投機者策略課程. .
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
now財經台《名家給力場》│金SIR-陳建良│索羅斯不尋常的開口牌
【now財經台】去年初宣布「終極退休」的國際大鱷索羅斯,市傳他重出江湖。據《華爾街日報》引述消息指,索羅斯年初起已坐鎮公司親自操盤,有傳主要沽空對象為美股,商品方面,他看好金市及看淡油市。   獨立股評人陳建良坦言,消息的參考價值不高,若索羅斯真的有意造淡,絕少會在市場高調披露其「動向」,尤其是造淡的風險遠高於造好,除非市場正處於跌市周期,為加劇市場的恐慌情緒,公開造淡意圖才變得合理。   此外,民生銀行(01988)於周三收市後發通告,指旗下附屬公司民生嘉實,跟泛海國際集團(00129)合資開展飛機租賃業務,民生嘉實將會向獨立第三方購入一架飛機,民生嘉實將會支付80%款項,泛海則支付20%,民生嘉實融資租賃予承租方泛海,後者將向前者支付租賃本金及利息,五年的租期完結後,飛機產權將轉移泛海。   陳建良表示,單看資產回報,飛機租賃回報率比投資樓市更低,但因較易借貸,形成槓桿高、利息成本低,令股東資金回報率上升,吸引不少公司入場參與。     作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯,理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》  
【觀微知勢港股直擊】置富產業、領展、大快活、大家樂
    快餐股繼續有好表現: 大快活(0052) 今天中午公佈理想業績,升7.4%,破歷史新高!「股票監察名單」去年12月中介紹,至今天收市價累升25.3%;另外,6月初介紹大家樂(0341),至今天收市累升7.8%; 「股票監察名單」去年10月介紹兩隻REITs: 置富產業(0778) 及領展(0823),778 連期間派息至今收市價計分別累升26.0%;823累升25.9% 昔日專欄文章:大快活 《 切合市況的「本土股」》29 Feb 2016   by 紅猴 防守 (高息) + 民生= 大快活(52) (「香港八十前」系列) 股價(26/2/2016):$23.25 預期市盈率(至3/2016):16.0倍 估值市盈率區間(供參考):14至19倍 預期息率(至3/2016):4.37%   –《所剩無幾的強勢好股》7 Jan 2016  by 紅猴 大快活(52) (年結:3月) 現價(6 Jan 2016) = $23.95 2016年(預期) 2017年(預期) 每股盈利 $1.45 N/A 市盈率 16.5 N/A 【股票監察名單】:按計劃以$23.9買入大快活(0052)。 昔日專欄文章:大家樂 《業績分析 – 大家樂集團(341)》23 June 2016  by 紅猴 當日文章節錄:「大家樂全年每股盈利$0.9,比我先前推算的$0.88理想……年度(至2017年3月)的估值區間在$21.5至$27.7,和月初所預測差不多,合理估值為$24.4……」 《先來穩中求勝》2 June […]
20160624【now財經台《名家給力場》】 陳建良:英國「獨立」中國閉翳
20160603【now財經台《名家給力場》】 陳建良:英國「獨立」中國閉翳 http://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=241839     【now財經台】英國脫歐公投的點票工作已經完成,英國脫歐已成定局。標普表示,英國有可能失去「AAA」評級,花旗則表示,英倫銀行或需減息一至兩次,以及重啟量寬。 獨立股評人陳建良表示,金融市場出現震盪屬意料之內,今次脫歐公投反映英國人對新移民帶來的競爭,以及英國分配過多資源支持歐盟等不滿,加上英國本身實力強大,有能力脫離歐盟成為一個獨立國家,因此,今次公投結果對英國人而言,其實是一種解脫。 陳建良又指,雖然英國脫歐對香港經濟影響有限,但將對中國經濟構成不少負面影響,原因是中國在歐盟的投資,主要集中於意大利及英國,而英國一直是中國投資歐盟各國的重要橋樑。 他續稱,雖然A股現階段未能全面反映英國脫歐為中國帶來的問題,但長遠而言,中國對歐盟的投資勢必放緩,走出去的步伐亦會因此而減慢。 – 金SIR:昨天到Now談及脫歐後的情況,愈後段愈重要。不過最重要最後的一段可能工作人員太興奮而沒錄下。內容是歐盟退出後,港股中最受惠者,是本地房託(REITs),因英國隨時要減息而美國面對此局大有暫緩加息可能。昨晚美國十年期同業拆息低見1.40%收報1.56%(當然也非常波動)。筆者一直我手寫我心,身體力行,昨天確有於兵荒馬亂連BB同沖涼水倒出街之時,入場斬料加餸的。 –
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市
  樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢
      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。         鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【價勢黨】王榮昆:脫歐後路線圖(下)
  脫歐以來,全球資本市場的升幅基本無間斷,除了因日本的經濟刺激計劃不如預期而產生小幅震蕩以外,風險資產和避險資產包括股、債、貴金屬皆連創高峰(當然歐洲的房地產價格除外)。有些大行甚至認為投資者的心態在經歷了從年初至年中的觀望和驚恐後、現已逐漸向積極入市的方向轉變。香港的市場則頗有些花開兩頭,各表一枝的意思:一方面指數成分股和眾多二三線股齊升;另一方面細價股似正醞釀股災。 細價股方面的博弈據聞已延伸至政治及家庭糾紛,落場各方的背景都很深,情節曲折而精彩,我們有機會再詳述之。   現在不如來看看,脫歐之後在香港以外的地方都發生了些什麼事?   首先是債券市場極之旺盛。從歐央行執行其買債計劃以來,大手購入的不單是主權債和投資級別債,還包括高息垃圾債。而投資者在脫歐前的心態已經是:不論英國如何,歐央行買債的計劃不會變,那麼供不應求的情況之下,債價必然升高,收益率必然降低。在脫歐成功後,避險需求上升,更無需bet against the ECB,順應大趨勢就好。這種心態,以及歐洲的負利率,令債券熱潮從歐洲蔓延到澳洲到美國,令全球債市的收益率都呈低處未算低的狀態。   就算收益率再低(價格再高),債券都有人搶著要買,這當然是好事。但前債王Bill Gross的擔心也不無道理。他認為債息已極低,只要主要經濟體(尤以美國為甚)的貨幣政策有變,或僅僅不符多數投資者的預期,就會導致債息突升(因基數已低),債價急降,然後波及股市。   對他這種AUM成百上千億的大投資者來說,這固然是一個不可忽視的風險,但我身邊一些小型債券基金經理顯然覺得上述的可能性不大,且容易規避。這一類的基金經理偏好買COCO,以及資產有保證的高息垃圾債,在歐債危機之後,靠此類工具贏得非常可觀的利潤。不過他們對上一次入市已是去年11月尾的高息債債災(搶便宜貨),現在他們也開始分批將手上持有的債賣出。我問他們為什麼不趁勢再增加持倉,答曰:實在看不清後市。這種comment對債券投資者來應該可圈可點。   其次是歐洲金融股進入業績期,成績慘淡,股價創新低。且市場觀感認為此行業至少在今年結束之前會越來越慘淡(盈利到今年尾還要再跌20%)。與2015年六月的次按風暴後最高位相比,歐洲銀行股的市值已經下跌了近4成 (5000億歐羅)- 這已經等於意大利整個國家股市的市值總和。一些比較出名的金融股,如瑞信,股價在今年至今已下跌了51%。   從市帳率計算的話,歐洲金融股的估值已跌穿2008年的低位(現約為0.38倍),比歐洲其他行業股差近一半,比其美國同行的估值亦差。當然,自上次的壓力測試之後,我們還暫時不必擔心歐洲的銀行資本不夠充足。只是此版塊對全球及對本港皆有深遠影響,值得我們持續觀察。   最後想跟大家提一下的,就是脫歐後新興市場的優異表現。以脫歐當日直到上週五的時間段來看,香港、印度、台灣、泰國、印尼、及美國的股市走勢皆上升(如下圖可見)。排名第三的是泰國的SET指數,一個半月升約6%;第二的是恆指,升約10%;而排名第一的則是大幅跑贏的印尼IDX指數,一個半月升了近18%。     印尼和泰國這兩個國家是除了BRICS 之外的新興市場先鋒。就算政局不穩定、制度落後,但在2012-2013年間也曾被高風險胃納的國際投資者追捧過。當時的情況是歐債危機的負面效果開始顯現,美國的債務上限問題已不再那麼驚悚,環球市場上沒有其他的壞消息。資金避開歐洲,在美國門外徘徊躊躇,然後就湧去東南亞的新興市場,泰國和印尼的股市狂升。當然,熱錢來得容易,走得也快。在歐債危機的負面效應隨爆發的次數和時間遞減以後,資金回流成熟市場,泰國、印尼的股市又大幅下跌。   現在的情況和彼時有些類似,不同之處在於現時環球不確定因素仍多,而美國的吸金能力持續保持在極強的水準。究竟有多少資金願意投入東南亞的新興市場,以及願意在那留多久,還尚未可知。有興趣分散投資到香港以外市場的朋友,可持續留意。  
【價勢黨】王榮昆:脫歐後路線圖(上)
    環球股指近日大幅反彈,英國的FTSE 100指數四個交易日以內就已收復全部失地,好似脫歐只是件不值一提的小事,咳兩聲就冇嘢。但其實各地中小型股仍然受壓,英國FTSE 225表現就明顯比較差。而家比較難搞的是,我們正處於「uncharted waters」中,在推斷未來將會發生什麼時,無任何標的可參考。我比較傾向於相信,英國脫歐的表面效應是對投資者情緒、風險資產、和匯價的短期直接衝擊;引申效應則是在各大央行的交互作用下,對環球的債息、資金流動性、貿易環境、乃至通縮風險的負面影響。前者在短期內或有反復,後者則影響長線市場表現。     短期的表面效應係點,上圖可以一眼睇晒。脫歐後的兩個交易日中,歐股美股的恐慌指數皆飆升至兩個標準差(standard deviation)以上,VIX 升幅接近50%。德、英、美、日、歐的中長期國債皆多人搶,故yield再降,價格顯著升高。脫歐後流入債市的資金已達近1,600億美元;金價則上落近百蚊美金,今年累積升幅逾八成 – 呢D咪叫risk off囉。在下跌的各大指數方面,英國反而受傷較輕,且一個明顯的特點是大市值股比細市值股硬正,這亦是風險趨避在市場上的直接投影。相信機構投資者的risk-off /「 場外觀看」態度冇咁易改變。   呢幾日大家都在瘋狂計數,想將上述影響量化或至少明朗化,大行更是起勢咁出report。雖然計得最快未必計得最啱,有些老牌明燈大行的報告也不必盡信,但在近日市場對Brexit事件消化之後,有幾個主題開始浮現。我們不妨抱著「知己知彼,百戰百勝」的態度去點評一下。   第一是關於本港的。脫歐過後,港股通額度越來越少,據計算將會在14個交易日內用盡。搞到李小加要出口術,話「唔會冇額度用的」。我想原因不外兩個。第一,歐洲作為中國最大的客戶,如今前景極不明朗,中國經濟及人仔匯價應會顯著受壓,國內投資者若想保值,很自然會想來香港市場買入與美元(safe haven currency)掛鉤的港幣資產。第二,QDII額度已然用盡,資金流出的正經渠道好似只有港股通一條,故越來越多錢循此途徑流入香港。如此一來,深港通的快速實施(仍最少需時三個月開通)就順理成章,並順序可再為入MSCI鋪路。   第二是關於外圍股市的。瑞信分別把英、美、歐的年內指數目標下調6.5%,7.5%,及14%。摩通則看FTSE 100指數在年內下跌19%;歐洲Stoxx 50指數下跌14%。但我們可用日本海嘯、美國債務上限、歐債導致的經濟衰退這些過往事件做比較。此三個事件皆導致了歐美市場在短期內下跌至少11%,但在事件爆發的四個月內,歐美股指皆可回到或超越大跌前的高位。由此可見,短期跌勢的逆轉並非今次僅有,而大行做出如此悲觀的預測,則很可能是著眼於上文所述的「脫歐引申衝擊」。   昨日索羅斯再接受訪問,也認為中長線來說,現在的這個熊市將比投資者以往經歷過的還要差很多。當有人在笑佢long錯英鎊輸錢時,又即刻有單新聞指佢在脫歐前沽空德銀,執咗約1000萬歐羅,可見索老功力絕不可小覷,而佢的沽空大業很明顯尚未完成。前文有提到,PIMCO的前CEO El-Erian還列出了六個可以令索老今次做空大發利市的事件,其中包括了 1.英國成功脫歐; 2.中國經濟大幅下滑; 3.美國新任總統有意改變幾十年來的金融及外交政策; 4.匯市的大幅波動延伸至整個金融市場; 5.歐洲銀行系統風險的新一輪恐慌; 6.之前盲信央行萬能的投資者終於開始成建制地規避風險。   現時來看,第1點已經成為現實,並順帶令第4,5,6點發生的機會率提高。所以即使短線的市場有反彈,長線的資產配置還是要小心為上。我哋下篇再睇下其它資產類別應該如何配置。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。         王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – […]
【價勢黨】王榮昆:進擊的黑天鵝
  進擊的黑天鵝   曾經有個基金經理前輩同我講,你已經知道佢存在的黑天鵝,就唔係黑天鵝啦。嗰陣聽完我覺得好有道理,但今次英國成功脫歐則證明,黑天鵝的特性係:你就算知佢存在,但都估佢唔到(包括大行,絕大部分估錯)。公平D講句,唔少大行原本已經唸住就算英國留歐都會照沽 – 咁昨日都叫殊路同歸。問題係,咁跟住個市會點?   由環球市場的前景嚟睇,隻黑天鵝已變身為金翅大鑊鳥。單以英國計,就連脫歐陣營的領導人也覺得分離的操作應該謹慎而緩慢(至少兩年)。甚至有研究指,英國與歐盟間的雙邊貿易關係要到2025年才會重新變得平穩。俗語有云:長痛不如短痛,但而家英國與歐盟就睇怕要拖長嚟傾。具體在邊個時間點會發生咩事?而家應該冇人可預見。   同時,分離主義吐氣揚眉,今次歷史性的英國脫歐只是開始,而非終結。英國搞得脫歐公投,即是話意大利亦搞得脫歐公投;而蘇格蘭亦可以搞多次脫英公投;Catalonia可能再發生脫離西班牙的抗爭運動;其他區內國家亦可以藉公投脫歐為手段,要挾歐盟。七國咁亂都不特止,歐豬幾國的負債水平仍高企,且經濟活動依然萎靡不振。本次Brexit令歐盟的弱點暴露,應該對歐羅的匯價及歐洲市場造成長線壓制。雖然脫歐的單一事件未必會造成全球經濟衰退,但英國加埋歐盟的大量不確定性,應會成為環球市場的新一代overhang。   與週五時歐股各大指數普遍跌約8%相比,美股較冷靜。道指跌3.39%;標普500期貨跌3.59%。而聯邦基金率期貨計算的加息機會則出現明顯變化:7-11月的加息機會幾近於0,且出現減息預期;12月加息的機會則由57%大降至18%。配合這種貨幣政策上的放鬆預期,美國很有可能會像在歐債危機時一樣,再次變成環球風險資產的較佳選擇。   本港方面,港股之中,營業額直接被英國影響的約2%;直接被歐盟影響的則有8%(綜合上市公司營業額計)。但若不單計上市公司,則本港整體貿易額對歐洲的exposure就比較高,有14%。相信這次英國脫歐引起的連鎖反應,會使香港已經很差的經濟環境雪上加霜。   而昨日朝早恆指低開400點,其後越隊越多,總跌幅一度達千二點,但在午市後回穩,並在歐股開市後強力反彈,收市僅跌609點(-2.9%)。單日跌幅比不上2008年次按風暴初臨的1月16日(-1,386點,-5.4%),也比不上2011年歐債加美國債務上限夾擊時的8月5日(-945點,-4.3%)。對於經歷過大風浪的港股投資者嚟講,這種跌幅唔算得驚人。但正如上文所述,今次脫歐的意義重大,個世界已經唔同咗,香港冇得獨善其身。有投行估計,成個亞太市場至少會因Brexit而出現8%的下跌。   港股中需要警惕的行業:被英國直接影響的,包括健康護理、物料、同非必需消費品;及被歐盟直接影響的,包括資訊科技、能源、及物料。需要警惕的公司:營業額被歐洲影響較多的:1199、992、763、2866、2338、2883、636、1919、3606、1898、1088、1171、1818、2899。歐洲分部的營業額佔呢堆公司各自營業額的10% – 36%不等。   眼看烏雲密佈,港股有冇silver Lining?有的。中國大陸對整個歐洲的出口佔其出口總額的16%。歐洲冇運行,大陸的經濟走勢連L型都未必維持得到。所以若中國政府為保經濟而增加財政支出(好似冇耐之前嗰次投資4.8萬億落去交通工程咁),再加碼支持基建,則此行業在港股中的表現應該值得期待。但係基建行業太大,要識得分辨哪些值得選。我在之前的講座中對此曾有提及,有興趣的朋友不妨重溫下。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。         王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – 21:30 費 用:每位$80、兩位一同報名$120 課堂內容: 阿爺打大交,求財定求氣? —— 一針刺穿中港政經亂局 索老起勢沽,狙擊有Take Two? —— 大鱷政治投機邏輯大踢爆   6點89折,越平越要跌! —— 為何香港溢價大折墮,王子變乞兒?   四面唱楚歌,十面有埋伏! —— 香港人如何在窄縫中反敗為勝? […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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