諗sir人生階段信箱: 已解答605個案
點每月儲多$5000做首期買樓?#871
諗Sir您好,小弟有幸拜讀<樓換樓>、<收息論>,了解到生活在現今世代,理財知識的必要性,並已完成收息課程101。現有一些執行上的想法,希望諗Sir可以指點迷津。 小弟現年26歲,月入67k,穩定政府工,每年增薪,十多年後可Max 120k。女友24歲,月入20k,有計劃兩、三年後結婚。   本人於2015年頭,單名購入3.9m兩房私樓自住,9成上會按揭保險 供30年H+1.7% Plan,月供$ 13000,單位現估值4.3m。本人借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67m,已用借貸力3.6m (41.5%)。每月收入扣除供樓家用自己駛費交稅,可月儲28k (儲蓄率42%)。除按揭外無其他欠債。   本人現有現金20萬,將要全數用作裝修新居之用,另有計劃三年後結婚,到時又要一筆駛費。現有以下問題請教諗Sir: 自我評估月入和借貸力不錯,但極之欠缺流動資金,計劃借入P-loan 60萬,其中30萬投入收息堂上 5年double 保險方案,另30萬投入債基方案收10%年息。會否太過進取?年息3%的P-loan是否抵玩? 請問double 保險方案的人壽成分高嗎?有需要另外買一份面額為按揭欠款的普通term人壽作保障嗎? 未來五年計劃休養生息,以債基收息為主,等5年後保險資金回籠,看市況實現一拆二,長遠目標一生三宅,想問下在現時政策下,加按是否只能到樓價6成(4.3m * 60% = 2.58m),即只能夠在按揭結欠少於2.58m的情況下,才可以加按套錢?本人計劃用女友名義買第二層樓,本人擔保,請問借貸力和壓力測試是否將二人月入相加後減去第一層樓欠款/供款即可? 希望諗Sir可以多加指點,謝謝! answer: 筆者發現工資高既讀者,在發問時已懂得自己計出借貸力及作部份分析,筆者只消提出作決定中最重之因由為何,答題更為輕鬆。世間財人人欲求、領高工資的人自有過人之處。員工鬧上司點解咁廢都月逗成五皮人工、可能在公司眼中員工的價值比上司更為卑微。亦有人堅守道德情操不將錢同個人成就作比量、可是一有搵大錢既機會、什麼親情倫理又放埋一邊。孔子之理流芳百世,在於君子求財與維持老子所提出的道德水平之間找了個平衡做法。   讀者所計出的8.67m是理論性的、搬到應用上已用借貸力會在41.5%再打折扣。當然最致命是現金很少,當然26歲連20萬係手都無既大有人在。佢可以做既,同意是利用公務員易借錢既好處,幫自己產出更多正現金流。差借p loan要3%年息、以讀者情況不為吸引。用20萬以上借貸額而言,2.0-2.5%年息是借到的,又或可把握第三季開始的稅貸、而家借月入10倍的低息稅貸亦可找到、不再限為每年稅款的兩倍。當借私貸2%年息、分8年還而借到月薪6倍,那即可得款項390,000、而每年要交利息$7800。那我們取走39萬去收息,究竟可否填補每月供款?   39萬私貸每月還款約為(390,000+7800)/8*12 = $4143 39萬投入債基年收15%,每月收息$4875   那借錢後再去攪收息只每月賺4875-4143 = $732正現金流,好似無事做搵野黎攪。但留意私貸(ploan)每月的供款大部份是還本而息口只佔少部份、咁就其實係由無變有、每供一期等於幫自由儲多4000餘元落自己袋、而所需的起始資金為零! 真的是借力打力。仲有係、可以除時賣走收息的債基而清還私貸、咁等於自己鐘意儲幾多期就幾多、儲到自己夠首期買樓為止! 但留意私貸息口如比4%或更高、就開始唔抵玩。   至於讀者已習double保險方案、現補充此類做法不需要高的保障額。另外買一份幾百萬港幣保額的定期壽險是可以的、只多數百元每月支出、當買個安心就是了。但對比做double 保險方案、筆者意見是實行此借私貸收息的方法更好、而手上20萬現金可留作任何應急需要。最後讀者提到是否加按上限為6成、這是無奈要接受的。正因為政策現行的政策不討好物業投資者、讀者好去先為自己累積現金再行打算。
八十後過度借貸問題 #870
諗SIR 你好, 本人為八十後,已婚, 育有一小孩(1歲)。早兩年前拜讀你的文章,覺得一生三宅非常之有道理。同時也很努力向這目標進發,於2014年年尾的時候完成這個目標。 物業資金如下: 物業一: 買入150萬, 市值 300萬, 貸款 180萬, 月供1.2萬 (出租: 1.2萬) 物業二: 買入230萬, 市值 320萬, 貸款 150萬, 月供0.65萬 (出租: 0.9萬) 物業三: 買入550萬, 市值 580萬, 貸款 380萬, 月供1.4萬 (自住) 收入如下: 家庭年總收入約 70萬 (包括租金收入) 由於我們夫婦比較節儉, 每年可儲約40萬 現有約有30萬現金 問題如下:      會否有過度借貸的問題?      本人打算退休後有物業作收租之用,但 ”物業一” 和 ”物業二” 是比較舊的物業(約40年樓齡)。如當我廿年後退休,物業已經有60年,應該會面對高昂的維修費。我可否現在先賣出物業一,套現還債,然後再等待機會去買入全新一手樓作收租退休之用?      在這種置業困難的時間,我應該是保留或是賣出物業比較好? 謝謝諗SIR的分享及回覆。 answer: 讀者問題在於只會買但不去了解個人借貸力能負荷多少。在升市的情況,當然無問題。跌市讀者只有30萬現金在手,雖三間樓予市價的結欠比率只為60%, 46%, 65%,而總三間樓總市值/拖欠為共1200萬/710萬。即係只要樓市唔跌35%, 讀者還可以在平地。當然由於人工與物業總市值比有頗大個距離,家庭月薪為58000比手上物業1200萬,估計跌20%已令人感覺不安。   建議大家不安忽略此不安感,要知投資失敗,在於注碼太大。而唔係買錯投資物。騰訊不少人都買過,而點解贏大錢係少數? 原因係不少人無評估自己坐貨能力。讀者家庭借貸力為58000/10000×2.59×50% […]
買樓選對區贏多80萬 #869
兩人家庭, 28歲以下 總月入28,000 現金流8-7mil   方案1 計劃在元朗買一間3房8-7mil單位自住(首期4mil),買哪個屋苑比較好?yoho midtown 或溱柏較好?   方案2 買一間2房4mil元朗單位自住(首期2mil, yoho midtown 或溱柏), 另加買一間2房4mil單位放租(首期2mil,哪個屋苑升值大,現在是入市時機)?   Thanks, Nicole ANSWER:   基本上讀者兩個方案都唔好,見上圖將元朗、及荃灣同粉嶺幾個區份在過往兩年之呎價表現比一比(SOURCE: 中原數據)   新元朗中心: 2013 MAY $8884 / 2015 APR $10322 (+16%) 荃灣中心: 2013 MAY $7632 / 2015 APR $9821 (+28.7%) 花都廣場: 2013 MAY $7257 / 2015 APR $10022(+38%)   1. 其實識選擇區域、價格升幅可以差好遠的。你見唔講唔知係邊既花都廣場,升幅竟比樓齡後生十年有突再有西鐵加持既新元中高22%(簡易計算),就咁兩年假設係400萬樓、可以有80萬既差距。   2. 舊到無倫(得罪哂!)既荃灣中心、又係冇地鐵、都升28%。留意筆者已經無將元朗偏遠區域既樓、同升得較勁既區埋比較。粉嶺/大埔區在香港18區之中所現之利好訊號只係一般。 […]

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怎判定應否賣樓套現?#868
諗SIR你好, 不經不覺已閱讀閣下blog每個月,每個case都令小弟獲益不淺,希望諗SIR可以幫幫我解決疑難,製造正現金流。小弟今年34歲,文職工作月入16K,早早年買了一間屋入手二百萬、現市值成4.8M,按揭1.7M,分30年還,2.15厘。手上有現金500M;股票30K,債券60K,人仔定期40K。小弟一家自問對生活要求不高,只望可製造穩定且安全的正現金流過活,想問放樓套錢是否明智? 希望諗SIR可以指點迷津。 ANSWER:   讀者收入不高,幸好在早年已購入樓房,雖然入手時唔肯定賺錢,但起碼上左船同一眾業主「同生共死」。萬一樓市下跌、銀行生意唔好自然唔捨得CALL業主LOAN。每年REVIEW都係交待下了事。「有幸」政府千方百計阻止人買樓、令業主擁有的優勢更明顯。若各位手上未有樓或只一樓在手應如何自處? 先了解要面對的風險、就係萬一樓市再升自己要付的居住成本會再升。用他人述語、就係沽空樓市。若往後樓市跌當然賺、不過若再升或唔跌都令無殼蝸牛很難受。套用<樓換樓>一書「為樓傷感情、賣樓前醒定」案主的感受:   「本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執………..   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!」   那若真係要賣走自住樓、究竟手上有幾多錢先稍為穩當?                   租金指數(SOURCE:差管處)         中原城市指數 2005 86.5 49.16 2006 91.6 53.25 2007 101.8 53.48 2008 115.7 69.36 2009 100.4 57.51 2010 119.7 74.87 2011 134 90.05 2012 142.6 94.16 2013 154.5 115.93 2014 159.5 118.96   見上圖中原城市指數及差管處租金指數,在過去5年是租金上升最兇的一段,亦因此「殺死」了示少無殼蝸牛,5年由119升至169點水平、為33.6%、亦即5年平均升約16%。換言之、大家賣樓前要準備付上現居租值高16%之租金、為期5年是較為妥當、預上過去5年因政策扭曲而出現的租金暴升潮亦可守住。 讀者有樓480萬、租值$15500。未來五年租金需15500*(1+16%)*(5年*12個月) = $1,078,800。而每月計需預升交租$17980、即計$18000較妥。   讀者現賣樓可套4.8MIL-1.7MIL = $3.1MIL。此數目為未來5年需要的租金之3倍、而扣除5年租金作撥備後仲淨3,100,000-1,078,000 = $2,022,000。用其作債基收息、年12-15%、月派2022000*12%/12 至2022000*15%/12 =$ 20220 至 $25275不等。比讀者月入14K多1.5倍。在三大因素支持下、讀者應賣樓。   1. 賣樓後套有的錢足夠支付5年租金支出(將租金升幅已計算在內、用5年大升33%租值之假設) 2. 除去撥備後的金額作收息高於個人月入、產出的正現金流為吸引水平 3. 除去撥備後的金額足夠比30%首期做二按上會(只要全香港仲搵到上車盤仍在400百之下、讀者可以)   […]
打工越打越窮、成就一生三宅的必要性#865
諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程, 但不知道應該報那個課程會適合我的情況? 自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省, 但由於對投資一曉不通, 所以只能做到有紀律地儲蓄. 亦努力持續進修希望提升收入. 本人情況如下, 望指教!   本人26歲 月入22K, 先生28歲 月入21K 公務員十年後頂薪35K.   今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift) 做7成按, 現估價升至400萬 現金: 40萬 基金: 20萬   問題及方案如下: 1) 以partial 形式盡快還清現在mortgage, 大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬, 再儲錢買2間 (這做法應該不合現時低息環境, 但感覺非常安心,沒有風險??) 2) 按現時mortgage plan還款, 用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租 3) 等過了SSD,將現持有物業賣出, 一開二買2個3-400萬單位, 一個收租一個自住, 到上宿舍後再將自住既放租   希望有幸得到你指點一下, 如果按現時情況, 我有可能做到一生三宅嗎? answer:   建議讀者睇blog文章之後再買<樓換樓>細閱一下,書中解釋了點解我地要爭銀行錢唔還、更應盡借。不過就算唔睇書都有一點可肯定,就係而家打工、只會越打越窮。當然事先聲明、打工是通向「唔使撈」的必經之路、筆者唔係叫大家遲職返屋企、大家更應該將老闆交比你既事務做好、令自己行得更快致使更快完成此人生遊戲的上半部。   筆者愚見、打工的好處如下: 1. 令自己緊貼社會、用老闆既時間同同事吹下水 2. 學習人生百態、令自己言而有物 3. 分析、歸納、銷售、報表式既工作係打工上可學到。惟策略性之考慮、以致對人生的思考大老闆絕對唔會教你   那打工不好處是: 1. 老闆的一切手段是想為自己制造廉價勞力、而不是照顧你。那此事同打工仔要既「加人工」及「出成世糧」係不可並存   2. 工資在中上水平的管理層會遂漸減少、手提電話加寬頻令老闆更易管理、從而令工種只有最高的決策者及低薪的卒仔兩種。而家幾部手機裝埋whatsapp、就可係大陸開個call center、setup都唔使   3. 每月得到的工資由收到第一日已慢慢貶值、此情況為2000年前沒有的。羅馬帝國末年調低金幣含金量、至近年代國民黨用令幾百萬金圓圈先買到一石米、此為急速貶值。那大家是不是到此時才意識到手上既錢原是公仔紙?   4. 政府最樂於見到係人人安居樂業、但無話過要你人工高喎!? 由細到大既教育只係想你做一個準時返工、份糧餓你唔死、更要準時交稅既蟻民。老闆有份幫手創造就業、反而可利用不少途徑合法避稅   5. 被人培養用儲蓄既思維理財,雖節儉是美德、惟儲蓄不及資產膨漲的速度   讀返讀者、由於是公務員,所以現居結欠未跌至市價五成不宜偷雞租出。佢地借貸力尚可、而儲蓄都勉強ok,兩夫婦合共60萬。咁既牌面、而家最好咩樓都唔好攪、因實力唔夠。最緊要係呢兩年比心機將單位按揭結欠下降至市價五成、那即可合法簽約租出。假設租到$13000,那兩人借貸力即可令為(22000+21000+18000*70%)/10000*2.59*50% = 7.9mil,減去欠下的約2mil都有5.9mil借貸力再買下間樓、完成一生二宅、睇市有心得者更可快在35歲前完成三宅、一自住兩收租、日後生活就算無老闆都可照顧自己。若而家走去買樓、總借貸力5.6mil已用了近3mil,即只有5.6-3=2.6mil彈藥去借錢買樓那要再進一步不樂觀。   至於幾年後的「一拆二」、在轉手價格控制及雙倍印花稅點豁免下筆者都有心得。讀者只睇SSD看法是太近視宜了解多點好為自己打算。至於淨低既錢點打算? 筆者一向建議實行師兄所提的「DOUBLE保險方案」、若加息5年後回報更有機可超DOUBLE。但鑑於讀者年紀輕加上手上資金不多、都是用債基方案年收15%利息較上算。60萬可收每月$7500。當然箇中風險及注意、執行點都在收息課程說明。看來讀者在買樓上是要守唔好做、先為自己爭點收息。    
19k陳生點結婚買樓?#864
諗sir, 你好 小弟每天都在追看你所寫的文章和個案, 還有你的收息論, 樓換樓, 穫益良多. 唯小弟一直沒時間抽空報讀收息堂/買樓001/002, 實在不好意思. 現希望小弟考試後等到7月或8月再有新的收息堂和買樓001/002時便會馬上報名!   本人將近27歲, 月入19k, 連bonus 年薪約300k 每月支出: 家用3k, 儲蓄/人壽/意外保險2k, 其他2k, 月儲12k 資產: 現金HKD300k, 股票HKD80k, 內地理財產品RMB450k (年息約4.5%, 每1-2個月可續期一次)   女友24歲, 年薪約200k 月儲5-6k, 資產不多.   由於我們打算1-2年買樓後才結婚, 購入約400萬以下的物業自住, 現有資產應該怎樣在買樓前善用? 現在雙方月入不多, 9成上會未必/剛好能過壓力測試, 但預計半年內,轉工後收入能增加共4-5k. 現在與家人同住, 家人私樓約4M, 已供完, 但不打算動用/借用家人物業加按. 希望靠自己能力上車, 所以目前股票及投資看似偏向保守..   雖然未開始報讀收息堂, 但望諗sir 能提早指點迷津. 待7/8月收息堂和買樓001/002時能更易明白及掌握內容! 萬分感激! 陳生 ANSWER: 讀者看情況是個腳踏實地的年輕人、27歲搵兩萬銀到而家儲到超過80萬算係唔錯的了。當然不排除是剛將股票套現撈到一筆,本案問題是在四月中剛現升市時收到。由於讀者還年輕,我們宜先為他訂立理財方向。計及女友兩人借貸力為(19000+16000)/10000*2.59*50% = 4.53mil。若買入400萬以下的物業是「夠計」的,我們有方程可計到。當然假設讀者無其他重大負債。若讀者人工再加4k人工,可再借多0.4/2*2.59mil = […]

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點每月儲多$5000做首期買樓?#871
諗Sir您好,小弟有幸拜讀<樓換樓>、<收息論>,了解到生活在現今世代,理財知識的必要性,並已完成收息課程101。現有一些執行上的想法,希望諗Sir可以指點迷津。 小弟現年26歲,月入67k,穩定政府工,每年增薪,十多年後可Max 120k。女友24歲,月入20k,有計劃兩、三年後結婚。   本人於2015年頭,單名購入3.9m兩房私樓自住,9成上會按揭保險 供30年H+1.7% Plan,月供$ 13000,單位現估值4.3m。本人借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67m,已用借貸力3.6m (41.5%)。每月收入扣除供樓家用自己駛費交稅,可月儲28k (儲蓄率42%)。除按揭外無其他欠債。   本人現有現金20萬,將要全數用作裝修新居之用,另有計劃三年後結婚,到時又要一筆駛費。現有以下問題請教諗Sir: 自我評估月入和借貸力不錯,但極之欠缺流動資金,計劃借入P-loan 60萬,其中30萬投入收息堂上 5年double 保險方案,另30萬投入債基方案收10%年息。會否太過進取?年息3%的P-loan是否抵玩? 請問double 保險方案的人壽成分高嗎?有需要另外買一份面額為按揭欠款的普通term人壽作保障嗎? 未來五年計劃休養生息,以債基收息為主,等5年後保險資金回籠,看市況實現一拆二,長遠目標一生三宅,想問下在現時政策下,加按是否只能到樓價6成(4.3m * 60% = 2.58m),即只能夠在按揭結欠少於2.58m的情況下,才可以加按套錢?本人計劃用女友名義買第二層樓,本人擔保,請問借貸力和壓力測試是否將二人月入相加後減去第一層樓欠款/供款即可? 希望諗Sir可以多加指點,謝謝! answer: 筆者發現工資高既讀者,在發問時已懂得自己計出借貸力及作部份分析,筆者只消提出作決定中最重之因由為何,答題更為輕鬆。世間財人人欲求、領高工資的人自有過人之處。員工鬧上司點解咁廢都月逗成五皮人工、可能在公司眼中員工的價值比上司更為卑微。亦有人堅守道德情操不將錢同個人成就作比量、可是一有搵大錢既機會、什麼親情倫理又放埋一邊。孔子之理流芳百世,在於君子求財與維持老子所提出的道德水平之間找了個平衡做法。   讀者所計出的8.67m是理論性的、搬到應用上已用借貸力會在41.5%再打折扣。當然最致命是現金很少,當然26歲連20萬係手都無既大有人在。佢可以做既,同意是利用公務員易借錢既好處,幫自己產出更多正現金流。差借p loan要3%年息、以讀者情況不為吸引。用20萬以上借貸額而言,2.0-2.5%年息是借到的,又或可把握第三季開始的稅貸、而家借月入10倍的低息稅貸亦可找到、不再限為每年稅款的兩倍。當借私貸2%年息、分8年還而借到月薪6倍,那即可得款項390,000、而每年要交利息$7800。那我們取走39萬去收息,究竟可否填補每月供款?   39萬私貸每月還款約為(390,000+7800)/8*12 = $4143 39萬投入債基年收15%,每月收息$4875   那借錢後再去攪收息只每月賺4875-4143 = $732正現金流,好似無事做搵野黎攪。但留意私貸(ploan)每月的供款大部份是還本而息口只佔少部份、咁就其實係由無變有、每供一期等於幫自由儲多4000餘元落自己袋、而所需的起始資金為零! 真的是借力打力。仲有係、可以除時賣走收息的債基而清還私貸、咁等於自己鐘意儲幾多期就幾多、儲到自己夠首期買樓為止! 但留意私貸息口如比4%或更高、就開始唔抵玩。   至於讀者已習double保險方案、現補充此類做法不需要高的保障額。另外買一份幾百萬港幣保額的定期壽險是可以的、只多數百元每月支出、當買個安心就是了。但對比做double 保險方案、筆者意見是實行此借私貸收息的方法更好、而手上20萬現金可留作任何應急需要。最後讀者提到是否加按上限為6成、這是無奈要接受的。正因為政策現行的政策不討好物業投資者、讀者好去先為自己累積現金再行打算。
財息兼收的高收息債之分析#867
筆者在網上看見有一篇文章談及高收益債的、這與收息課程其中1/5的內容有關連,特此補添資料讓大家多各思考。下方引用那一篇文章會underline, 筆者的補充在其後。至於此文作者為誰? 未見出處有標示。   「有一篇文章」:坊間往往會多些「高收益」(High Income)的投資產品,一般以「財息兼收」和穩定性為招徠,廣受為退休理財的投資者歡迎。打個比喻,可能這些產品會有約5至7%利息,而且每個月有穩定派息;驟眼看來,5至7%不是很高的回報,於是投資者也覺得放心,希望能「穩穩陣陣」地收取這5至7%的利息。   不過,投資者往往就忽略了接近零息的環境下(就算30年的美國國債也只有兩厘多的回報),「穩定」的5至7%其實已經是非常高………   Ans: 回報高唔高不是看年度化回報有幾大、而是息差(yield-spread)有幾多。打個比喻、在1997年我們投資獲5%年回報、在當年說是很差、因為當年供樓利息都要P+1%或更高、而P=8%   至於關於高收益債、了解其價格是否比應有值偏高? 可察其價格走勢 是將其同年期相近而近乎零風險的美/德國債之孳息率(yield)做比較。   見上圖由1986年至2015年初的計算,高收益債(用Credit Sussie High Yield Bond Index)與美國10年期國債的孳息率差平均為513bps(點)、而最低見271bps、在過去的4月30日為522點。2008年金融海嘯高位為1816點。足見現時高收益債未有過高估值的問題。   參考更多、可見此文(source: seeking alpha) 2015年5月14日文章 http://seekingalpha.com/article/3184436-a-look-at-high-yield-bond-and-equity-valuations   文中另有講解數據顯示投資於美股(S&P 500)15年的性價比(Retrun/Risk ratio)為0.29、而Credit Sussie High Yield Bond Index 為0.89、見投資於高收益債比美國股票究好幾倍有餘。當然筆者不是反對人買股票、同時亦有一點同意於「那一篇文章」的、就是要做好股、債、及其他投資品的分配。筆者更認為投資第一步唔係「搵咩好買」、而係決定係自己要幾多錢買債、幾多錢買股。     「有一篇文章」:一個「高收益」產品是一籃子的「高收益」債(High Income Bonds,或 High Yield Bonds),這是較市場推廣的說法,另外的叫法是「非投資級別」債(Non-Investment Grade Bonds),或是「投機級別」債(Speculative Grade Bonds,是評級公司對這些債的稱呼),另一種更普遍的叫法是「垃圾債」(Junk Bonds);雖然叫法不一,基本上本質都是一樣,就是高風險高回報的債券………….   Ans: 時移勢易、1980年資金少利息高、當年將BB級別之下的債統稱為垃圾債、見債券評級表如下:     再看看MOODY於2015/JAN對和黃作出的報告、大如李生千億王國的評級為A等之末*(即A3)、有些更是BB流。那一些公司比BB再低一級的、是否真的垃圾公司垃圾債呢? 所以我們在收息課面授時會再說明係新時代債券與市場及息口的亙向走勢為怎樣、一旦買入後怎去察其走勢。 (QUOTE MOODY)  Hutchison Whampoa International (09/19) Ltd Senior Unsecured Debt rating (Foreign Currency), Affirmed A3 Hutchison Whampoa International (10) Limited Guaranteed Perpetual Capital Securities(Foreign Currency), Affirmed Baa2 (UNQUOTE)   「有一篇文章」:美國利率大趨勢只會向上,債券價格下跌的機會不低;而且在任何的經濟危機中,「可投資級別」的企業債價格的波動性,其實並不低。一籃子的債券價格只要跌穿某個價位,便要補「孖展」 ………   Ans: 息口上升會令債券價格下跌同意是筆者仲細讀緊書時印著的一句statement。而正因我們求學後要將習得的東西與現時情況分析、得出另一種債券價格的規律。而同學在收取10-15%息口前建議應留意本身投資物的特性、例如與美股的關連性、息口之關連性、債券的種類而自己欲購買的。就當買車而言、買房車同爬山車是很不同的功用和感受。唔識揸車坐上去累己累人、唔識投資買落去就….   「有一篇文章」:其實債券愈分散,投資者的風險愈大。這非一時三刻能解釋清楚,但可以想像一下,債券就是地雷,地雷愈分散,踩中的機會愈大。為了提高產品回報,這一籃子的債券就可能包括了最高風險的「可投資級別」債券。在槓桿化的產品中,肯定「尾端風險」(Tail Risks)是最值得留意 ……….   Ans: 同意分散風險是有邊際效益的、不是「買得越多、風險越分散」。但是「債券愈分散,投資者的風險愈大」這幾可肯定是錯的、因為買一隻債券同兩隻債券比、只要明白兩隻債券的相關系數何在、是可以有效去減低投資風險的。例如不少同學課後見買一條直債的年回報已是15%、又到期保本、很心動。但當見到直債發行人是中國民企或國企、很擔心。那轉作投入了南韓、中國國企及美國企業的一個組合、即得一個新局面。或有些直不想費神的、利用債基投入至100隻、那即可達到不費神又可每月收息之效。   最後想談一談槓桿、收息課程同學會知道點計出自己的PORTDOLIO究竟跌幾多才會被CALL MARGIN、令情況很有預算。筆者同意乜都唔知去做槓桿是很危險、但當經過計算加上投入之債基的波幅究比匯豐控股(0005)一年之波幅更低之後、那又是另一番打算。   最後是……….那不投資又如何? Ans:其實不投資都是一種選擇。不過在現今資產膨漲及銀紙內含值不斷被政府取走之下、持有現金根本是莫大風險。昨天文章已提及、你係唔係見到好似民國時期用成千萬金圓券先買到一石米至知道個遊戲點玩?
換大屋應作之考慮#863
諗sir 在 blog 一直鼓勵有能力者應買大單位,因為婚後早晚要生小朋友,但我一直在想會不會社會是用了上一代的思維去點評現在年輕人的需求?單身貴族或結婚不生小孩的家庭增加會否降低未來對大單位的需求?從投資角度來看大單位是否一定比小單位優勝?好想在未來的 blog 文聽聽諗 sir 的看法,謝謝! ANSWER: 大單位由1980至2010年呎價走勢都比細單位優勝,已在面授時展示數據與本案讀者。呢幾年細單位呎價行得較快,原因是政府指引金管局的借貸政策向價碼細的單位傾斜、而家做按揭上到九成,都只可借360-420萬不等。計買個650萬單位都要比220萬首期,此停止了不少家庭換樓上大屋的進展、政府近日搞什麼「綠置居」,就係想搞活公屋綠表上居屋呢個階梯、可是為免私人市場成交上成、由居屋買私樓、或兩房換三房都重要一步沒政策幫助、更見打擊。正所謂越抑壓反擊力越大、筆者對未來(CDE類型)大喃位的呎價是樂觀的。   讀者提出由於小朋友而家一個起兩個止、未來對三房的需求會否比兩房少? 從而推不起三房呎價? 筆者認為此問題最好由35-40歲的一群解答,佢地多數係有小朋友又未上岸既一群,由觀察所見小朋友不少家庭只得一個,那應兩房可夠用。不過再睇睇佢地有工人係屋企、加上不少父母都希望有個書房係屋企,其實在港一家人真係至少係三房先至住得舒適。   看未來三房的供應是偏少的, 見全港私人住宅落成量如下: A B C D E 2009 373 2998 1369 1530 887 2010 689 6742 4534 1182 258 2011 636 4586 3101 919 207 2012 1511 4496 1720 1827 595 2013 1423 4688 1207 573 363 2014(預測) 2817 8932 […]

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836
諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]
無端白事搵多四萬一個月#803
諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 - 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 - 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 - 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 - 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 - 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: - 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 - 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 - 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 - 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 - 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。
應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 - 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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八十後過度借貸問題 #870
諗SIR 你好, 本人為八十後,已婚, 育有一小孩(1歲)。早兩年前拜讀你的文章,覺得一生三宅非常之有道理。同時也很努力向這目標進發,於2014年年尾的時候完成這個目標。 物業資金如下: 物業一: 買入150萬, 市值 300萬, 貸款 180萬, 月供1.2萬 (出租: 1.2萬) 物業二: 買入230萬, 市值 320萬, 貸款 150萬, 月供0.65萬 (出租: 0.9萬) 物業三: 買入550萬, 市值 580萬, 貸款 380萬, 月供1.4萬 (自住) 收入如下: 家庭年總收入約 70萬 (包括租金收入) 由於我們夫婦比較節儉, 每年可儲約40萬 現有約有30萬現金 問題如下:      會否有過度借貸的問題?      本人打算退休後有物業作收租之用,但 ”物業一” 和 ”物業二” 是比較舊的物業(約40年樓齡)。如當我廿年後退休,物業已經有60年,應該會面對高昂的維修費。我可否現在先賣出物業一,套現還債,然後再等待機會去買入全新一手樓作收租退休之用?      在這種置業困難的時間,我應該是保留或是賣出物業比較好? 謝謝諗SIR的分享及回覆。 answer: 讀者問題在於只會買但不去了解個人借貸力能負荷多少。在升市的情況,當然無問題。跌市讀者只有30萬現金在手,雖三間樓予市價的結欠比率只為60%, 46%, 65%,而總三間樓總市值/拖欠為共1200萬/710萬。即係只要樓市唔跌35%, 讀者還可以在平地。當然由於人工與物業總市值比有頗大個距離,家庭月薪為58000比手上物業1200萬,估計跌20%已令人感覺不安。   建議大家不安忽略此不安感,要知投資失敗,在於注碼太大。而唔係買錯投資物。騰訊不少人都買過,而點解贏大錢係少數? 原因係不少人無評估自己坐貨能力。讀者家庭借貸力為58000/10000×2.59×50% […]
中坑學神如何盡早上岸?#858
諗SIR,你好! 本人42歲, 太太40歲是「雙租族」,經過98後,09年急急賣走自住樓,前年後知後覺,見唔對路買回一樓收租,自己租間3房近女兒返學樓住。自參加收息101課程後之後,重新整理資產。現有Portfolio: 資產: 現金 $ 1,000,000 股票+I bond $ 650,000 環球股票基金 $ 220,000 實行了收息101教授的(5年115%回報保險方案) – 本金$ 300,000 太太-年金計劃(供滿) $ 1,000,000 樓宇A(新界西, 我的名) (現價大約$ 5,900,000 – 欠銀行$4,200,000) $ 1,700,000   每月收入: 本人和太太 (60K+45K) $ 105,000 股票基金月息+ Mortgage Link $ 1,100 放租樓宇A $ 16,000   每月開支: 家庭開支 $ 45,000 樓宇A月供 $ 16,000 月租自住樓 (香港東) $ 18,500 […]
30歲收入微薄、冇屋冇樓、寄人籬下#857
你好諗Sir 本人喜愛每本閱讀財經的Blog,無意中發現這個Blog,不過有感現在樓市最旺時才發現,實在失敗。本人自小寄人籬下,求學時有感終有一天自食其力,所以自小喜愛投資,增加資本,初時投資股票為主,及後接觸期權,並一路利用此兩種工具互補及對沖。經歷過直通車魚翅撈飯及雷曼爆煲,簡直天堂與地獄,因為期權overtrade關係,搬倉搬到搬無可搬,每日都收到證券行call loan,當時借下銀行不少貨款,但都不能補倉,為有忍痛止血一部份,在意志力支撐下,捱左3年左右,慢慢重新上路。相反,在2009年時,朋友決定將股票不問價賣出以換取首期上車,當年我仲覺得此決定十分錯。及後到2013年,方知道原來最錯的是我,朋友已由四小龍,換到現在的博扶林道,我的資產現在應該只有他的1/5或更少,6年間,他比我行快5倍。假如世上有時光機,能回到6年前多好。 - 本人剛30,收入微薄,冇屋冇樓,寄人籬下,只有約年薪25萬,有兼職每月30k – 50k,股票約 2mil,由於現在不敢overtrade,期權每月只有約 $15000 權金,現金500k,基本上自己每月開支 $5000 – $8000,間中會支出10k – 20k 給苦養我的恩人,每年先當 80k。 現時想法是希望樓市回落約20%才上車,繼續寄人籬下或租樓住,請求諗sir 指點迷津 謝謝 失機主義者上 answer:   呢個問題寫得非常好,筆者抽先左黎答。好在很令人有代入感、及極之有教育意義。建議大家現時漫步在股市大時代、不妨將呢篇文印出黎放係個mon隔離,落盤買股之前先睇一睇致使能三思而行。   佢既收入結構都好特別,正職年薪25萬、而兼職每月可達30k – 50k、更有股票二百萬在手!! 用「本人剛30,收入微薄,冇屋冇樓,寄人籬下」形容自己未免太離譜! 不過筆者都有感習慣節儉既生活未必係最難受既事、由奢入儉不時回首過去才最令人傷感。人到30參閱人生第一階段的工作成績表、發覺朋友住係薄扶林道而自己仲係乜樓都無,究竟當中有咩事搭q錯線呢?   除非係mon面前既你極之仰慕丁蟹哥大起大落既生活、否則下列12十個建議應會幫到你。   1.投資品可分為「賺價」同「收息」類。賺價為風險高而回報高、本金不預歸還的。收息為風險較低而本金預左有得取回的、所以收益較低。投資人應將此兩類投資品詳加了解(加參閱筆者<<收息論>>一書)及應用。   2. 投資首步是要去分配資產。你諗下,想當年如果讀者緊守只將70%既資金投放股市及其相關衍生物賺價、而淨低30%去收息。收息品如樓房、債券今天應已為自己產出不俗被動收入。   3. 不少人最大既問題,係想只搵一個最適合自己既投資方法。在2007年讀者選擇了期權、亦由於睇錯市及策略行錯令自己下墮地獄。   4. 推銷人員永遠同你講邊一隻投資品最好的! 因為佢只想你快速決定將全部錢投放入邊一種產品。   5. 有人屬於無人sell都習慣將錢作「一注獨贏」的、呢種人一係太貪心、又或太天真。   6. 樓係2000年後一直往上炒到咁貴、係因為於呢個時代好有用。   7.  一樓都無係手(失機主義者)既人宜細細地都買一間,因為零樓房等於睇單邊沽空樓市、其實同你滿倉揸股票只睇升唔跌一樣咁危險。   8. […]

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買樓選對區贏多80萬 #869
兩人家庭, 28歲以下 總月入28,000 現金流8-7mil   方案1 計劃在元朗買一間3房8-7mil單位自住(首期4mil),買哪個屋苑比較好?yoho midtown 或溱柏較好?   方案2 買一間2房4mil元朗單位自住(首期2mil, yoho midtown 或溱柏), 另加買一間2房4mil單位放租(首期2mil,哪個屋苑升值大,現在是入市時機)?   Thanks, Nicole ANSWER:   基本上讀者兩個方案都唔好,見上圖將元朗、及荃灣同粉嶺幾個區份在過往兩年之呎價表現比一比(SOURCE: 中原數據)   新元朗中心: 2013 MAY $8884 / 2015 APR $10322 (+16%) 荃灣中心: 2013 MAY $7632 / 2015 APR $9821 (+28.7%) 花都廣場: 2013 MAY $7257 / 2015 APR $10022(+38%)   1. 其實識選擇區域、價格升幅可以差好遠的。你見唔講唔知係邊既花都廣場,升幅竟比樓齡後生十年有突再有西鐵加持既新元中高22%(簡易計算),就咁兩年假設係400萬樓、可以有80萬既差距。   2. 舊到無倫(得罪哂!)既荃灣中心、又係冇地鐵、都升28%。留意筆者已經無將元朗偏遠區域既樓、同升得較勁既區埋比較。粉嶺/大埔區在香港18區之中所現之利好訊號只係一般。 […]
錯誤的理財決定要付上多少代價?#866
諗sir, 您好,本人在Facebook看到你的個案分析,獲益良多,小女子也希望可以早些產生多些被動收入,把下半生的時間服務及公益社會的。 本人和丈夫現年35歲,於家人協助下,於04年買了第一層樓,後於13年尾賣出,賺取大约$1400万。現租住籃籌屋苑連車位,月租$36,000. 後來於14年,發覺樓市仍不会下調,所以於海怡半島聯名購入一相連單位,约$1900万,現分开租出,兩單位共收租金$44,500.按揭欠$640万,月供$24,000 另外,本人的其他資產如下 1. 居屋車位,市值65万,收租$2100,沒有按揭。 2.海怡車位,市值130万,收租$3600,沒有按揭。購入價100万。 3.珠海800呎單位樓花,市值rmb110万,没有按揭。購入價93万。希望長線投資。   我和丈夫每月收入约18万,租金收入约5万。 由於有兩名子女,扣除交稅,供車,保險,供楼,交租及其他开支,每月儲蓄6万。 另有100万流動資金及股票。   現希望加按物業,套440万,一半作人民幣定價,一半買債券,請给些意見。 如樓市下跌20%,用这筆錢購入一單位,作長期收租。 另外,因想節省租金开支,本人打算兩年後,搬入相連單位,自住。 希望諗sir给予.一些意見,怎樣可以好好運用手上資產?   十分感謝! ANSWER:     不少人都認為有錢既人理財能力都好、其實未然。月薪高既人只埋首事業可是對打理自己資金一無所知、造成只有辛苦返工但游極都上唔到岸既慘況。本案讀者還年輕、未需要理會上岸何時、可是在理財一事、作的決定頗為不智。   首先一條數、讀者係2013年賣出海怡單位收取1400萬、每月在外租樓$36000/月、即為自己增添年支出為($36000*12/14M) = 3%。而2014年再用1900萬買海怡相連收月$44500租、即年租務回報為44500*12/19M = 2.8%。大家不去睇銀碼、即有人用每年3%的支出去控有一舊資金、然後隔年自己再攞錢出黎加碼、去為原本套有的錢獲得一個更低至2.8%的回報,真係貼錢買難受。用而家盛行既股市術語黎講、係比人「摑兩把」。   將自住樓沽出幾時都係差選擇、更慘既係一年之後即打到「上年的我」改變想法再買返。再買樓比個100萬印花稅已唔去諗唔去計、淨睇再買都竟選返海怡、難免令人婉惜。看上圖比三個屋苑、將兩年前的實呎同4月實呎之升幅比一比:   May2013>Apr2015實呎變幅 兩年升幅 海怡 11005>13584 23% 花都 7257>10022 38% 新屯門中心 5752>7944 38%   如果用升幅計,比兩個分別唔同地區既屋苑都比海怡升多65%。在選地區買樓、先看人口看收入中位最為基本、看人流量有否流入可更易捕捉中期走勢、另外睇供應量亦反映了18區之中誰優誰劣、數據在買樓課程說明。另外預計中原指數未來升跌,筆者有特別心法、見下圖2014年尾的升幅(箭咀5)、其實在2014年第三季在上方的方格之indicator已有反映(見下圖)。 讀者用1900萬入手住宅有租值$44500,當然不明智。比筆者自己有齊頭一千萬、可夫婦每人單名買舊樓間套房收租、350萬有選擇。借錢入手首期比夠30%、即105萬首期、計埋裝修間房都係125萬一間、收租$19000一個月、而借入$245萬月供$8500、月正現金流為$10500、投入資金為$125萬。買兩間投入250萬、淨收$21000每月。淨低$750萬可開立私銀戶口、謹慎去選4條債券收息、一內房一誠哥一外資銀行一零售上市公司、做埋槓桿年收12%利息仲要到期保本、即750萬年收息90萬、計埋上面兩間套房、每月收$96000一個月。已等於讀者家庭月入之一半。   咁你話用成1900萬葬係間海怡相連收$4萬零蚊租、係咪好浪費? 仲要比成百萬印花稅去令自己「享」有此等權利。雖相連係有特色、不過港島呎價相信再難為頷先者。 居屋買車位、租金受制於$320*15、得罪講句居屋居民唔會買靚車、夜晚可以泊街。就當咁黑仔一個月比人抄足15次牌、每月都係比$4800、而居屋車位回報受於此數、價格亦會受於此數。相比豪宅或較貴地段、有靚車及其他商業考慮令車位可貴到百幾萬一個。瓏門車位可以160萬一個、而不遠既安定村有領匯車場、咁點解瓏門車位仲可以咁貴、相信入面住咩車係一個主因。所以買居仔車位不是好投資選擇。   當然筆者自己都暫未有1000萬cash係手、可能不適宜作則評論讀者。不過筆者作論的方法全是數字數據性、不是憑什麼經驗或有錢人的角度作說教、希望咁可以更客觀去為各讀者的個案作解釋。筆者相信每人都有唔同的發達之路、每人比意見都難免因自己歷程而有偏頗。相反數字理順後會發現一些趨勢、對人的啟示更大。當然有人認為數據能100%準確預期未來事情走向、這是人過了份的一廂情願。答文已1500字、對於其他讀者船上的「窿」真係未有時間補。 - 筆者的兩本作品<收息論>及<樓換樓>係BEECRAZY […]
錢在人生之中扮演的角色?#863
Translated by Google 課程參加者 諗樣先生, 我是35和已婚,有2年幼的孩子(兩者在4喲)。我的月基本收入是$ 123K×13個月(保證)。我的配偶是個家庭主婦,所以我們可以假設,她沒有收入。每月支出很大, 幸運遇到你改變本人生活。我目前擁有的下列資產(全部HKD): - 1. 2Bed Room公寓在沙田 – 父用 – 在妻子的名字,但只有我是擔保人和借款人,在2011年購買了210萬,目前市值$ 3.1M,未償還按揭$ 1.76M,每月還款是6800美元。 2. 3BR公寓在沙田 – 當前住宅 – 在我的名字而已,在2010年購買了380萬,目前價值770萬,前月加按至七成得資金150萬,總欠540萬每月還款約為20,000 3.東京公寓通過JP房屋 – 在我的名字而已,購買了$ 480K到2014年,無抵押貸款,目前出租,在8%的淨投資回報率。 4.課程後投入資金在香港及美國股市的ETF, 總價值港幣$ 1.8M,收息一年18萬。可以在任何時間兌現作投資機會。 5. 另收息課程內教學的債基方案, 投入加按後所得的$1.5M, 享受著每月18000的利息 - 手上還有現金港幣1.0百萬。我希望在40歲 – 45退休。我應該如何重新玩弄我的投資,以實現這一目標? ANSWER: 讀者月入12萬有餘,是不少港人羡慕的類型。可是月入較高的人,所擁的又是另一種煩惱,如: - 1. 老婆認為相夫教子既願望可成,一於辭工返家唔做。那自己一份糧要比7個人洗 - 2. 收得人10皮野一個月份工自然壓力唔細,為左自己可以專心第日返工,請工人幫手夜晚起身照顧BB餵夜奶或接送係肯定,就當有爺爺幫手都唔想老人家太辛苦 - 3. 身邊朋友當然知道自己有銀紙,平時食飯恆常找數是指定動作, 呢件事都係小意思。更嚴重是問你借錢搞生意。 - 4. 外母大人知道自己有銀紙,若果仲同佢個女逼係間舊屋唔換樓,有被懷疑包二奶既可能 - […]

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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觀塘APM商場神話解說
前文提到,一個地區的規劃,是可以對人流走向有著重大影響的。 這裡試舉商場神話APM作出另一個CASE STUDY。 APM於2005年開幕,在不太被市場看好的情況下做個滿堂紅,箇中原因很值得詳加探討。當中有人認為成功在於新地的管理及宣傳(通宵營業),有人認為在於東九龍缺乏同類大型商場之類…。 小弟在此大膽假設,認為APM的成功主力有賴於政府的房屋政策,更直接的說是公屋政策。 觀塘區現時人口有五十多萬,乃全港人口最密集的地區。同時觀塘亦是全香港最早發展的公屋之城。翠屏,藍田,秀茂坪,牛頭角等。最近十年,因為公屋老化(主因六十年代的鹹水樓問題)而陸續重建,並帶來了翻天覆地的變化。詳情可參看維基。   http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%A7%80%E5%A1%98%E5%8D%80   以下為藍田一帶的地圖。 由上圖可見,藍田港鐵站除了著名的匯景花園及麗港城外,由A站一出,便是大型的公屋及居屋群,包括康田苑(居屋),康逸苑(居屋),平田村(重建公屋),安田村(原為居屋後作公屋)及有一較大型商場的啟田村(重建公屋),此外,還有山上的德田,興田及康華苑等等散落於各地段。 由90年代起,房委會興建公屋的規模,每多在兩至四楝間,如前文有提及過的彩盈村大型公屋(五座以上),基本上並不常見。基於<<房屋條例>>,房委會皆會為旗下公屋配套一個簡單商場或若干地鋪,以供應居民日常生活所需。又同樣因為條文所限,商場的規劃每每早已製定好,即必須按人口比例配以一間醫務所,一間便利店…之類。   在此情況下,我們可以想像到,在如此僵化的規劃及分散的人口群(每條村約數千人口)的背景下,是很難讓人流及消費力集中起來的。如讀者有住新式公屋的經驗,當會知道一般人在公屋的消費僅限於朝早食個早餐或假日落街買份報紙之類。 事實上,許多公屋群中的便利店,缺少流動人口下,每每只能營運至晚上十一時左右便需要打烊,因為在通宵時段根本沒有足夠的人流以支持營運。 亦有主張,認為公屋居民的平均收入較低,支撐不起高級消費,因此商場或商鋪提供最基本的茶記及少量日用品便可以了,即使彈性引入較多不同商鋪都沒有相應消費力支持。   然而,領匯的出現及其後一些大型商場(如黃大仙龍翔中心)的租值顯著上升,証明了公屋居民的消費力一點也不弱。只是在過去一直缺乏供應下,潛在的需求沒有被引發出來。 領匯的管理層雖然表現出色,唯其始終面對著眾多先天局限,因為其職能僅限於「管理」,但過去商場商鋪的興建,是由房委會主理的,早已存在的商場,相信沒有多大可能於短期拆卸重建。 舉例,沙田市中心的興旺眾所週知,其中一個主因便得力於樓群夠集中而且發展商用有蓋天橋把七個物業群來個七星連珠。試想像如七個物業交由房委會發展,便很容易出現藍田的翻版,各個物業群各散東西,消費力不容易聚焦。   本來,在藍田公屋群的糟糕規劃下,最有條件成為商場大羸家的,應該為地鐵上蓋的匯景商場,唯管理者的興趣/專長並不在此,亦因此,藍田長期成為一個鳥不生蛋的地方。居民若要前往較高級的消費場所,必須要前往官塘市中心或其他商業中心。 其餘秀茂坪區,牛頭角上村區,翠屏村區,皆與藍田區有著差不多的規劃。 而APM的出現,等若把主要商業中心的消費模式(如旺角新世紀)複製在官塘市中心,如此,豈能不旺場?   by 笨發 source: http://notcomment.com/wp/?p=1002
幾時才何實現買樓收租的目標?
你好,本人今年32歲,單身,月入HKD22K, 與母親同住公屋(己買了,月供HKD4K), 手持RMB70K & HKD390K, 月儲HKD5.5K, 自知收入不能再提升,為了將來的生活,所以想買樓收租. 以本人手上的現金, 只足夠支付一成首期.因手頭現金不足以支付三成首期來買樓收租, 但眼見現時樓價仍然高企, 不知幾時才何實現買樓收租的目標?   ANSWER:   依讀者的情況,已經有自住樓,再買多間是為了有租金收入,以補助因收入升幅有限,去對沖未來支出不斷上升的風險,這是一種務實的想法。 只是現時不單只樓價高企,更大的問題是難借錢之外,還有勁複雜的按揭成數及稅制等著收你的錢。讀者現時手上已經有一個物業,就算借二按也只可以借八成,如果不用二按,更只可以借六成,非自用物業(假定讀者不上報)更低至五成。 - 正如明成祖朱棣的實踐:「由北京打到南京,不一定要佔領濟南。」雖然以讀者條件難以在現時買樓收租,並不表示一定此路不通,只是需要解決的,是怎樣改善現時的情況,以備他日機會來臨,樓價回順以及政府和金管局放寬時,能夠把握機會。 既然讀者有每月儲蓄的習慣,但由於銀行利息似有若無,可以考慮用「月供股票」的方式,加快累積的速度,以便在收股息之餘,更能享有股票升值的機遇。現時很多藍籌股的股息達3-4%,收益率已經高過買樓收租,而且買樓收租要交物業稅,以及差餉、地租、管理費,又可能要夾大維修,但香港收股息是免稅的,即使買國內股票收息,也只是交股息的10%。 - 當然,讀者又會擔心,股票價格有升有跌,去買股票又會不會有好大風險?其實樓價一樣是有升有跌,只不過很多人都選擇性忘記,而且買樓作長期收益,難以分散行業上的風險。而且每月固定供款,在股價高時買入的股數較少,在股價低時買入的股數較多,減低了高價入貨的風險。 下一步就進入選股的階段,如果讀者真的睇好地產行業的話,可以考慮香港藍籌地產股,如新地(00016)、九倉(00004)、領匯(00823)等,都有3%股息;若果想分散風險的話,亦可以選擇如盈富基金(02800)或,恆生H股基金(02828)等。 樓市周期總有高低,既讀者已解決自住問題,可以耐心等待周期低位的來臨,同時手上資金又可以享有比買樓收租更高的免稅回報。 脫苦海及梁隼  
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp52 30032015 諗sir汪敦敬 論樓市(2015第二季)及新辣招的影響?
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp48 16032015 諗sir汪敦敬 而家換樓好唔好 ?
即時市評
金 Sir – 投資切忌耳仔軟
  很多人謂,港股現時有A股化的跡象。但筆者很應同上週聚會中拍檔紅猴的一句話:「股票是人的遊戲」。規矩沒錯是交易所訂的,但規矩是死的,人是活的。股票市場基本上就是集資做生意的地方,後來演變成借殼賣殼、注資重組,完全都是股市中不同人物於規矩之內想出來的點子。切勿以為就只有蚊型股或薄膜股有此法寶!當初中移動(941)上市,就是先將成熟的廣東省移動業務上市,逐省逐省注入上市主體的。A股其實只是代表著內資參與度提高的必然後果,不用作出任何反抗也不用辨別錯對,投資本身就是非常單純的遊戲,只需好好接受和學習新節奏便是。   現時市場對任何「中港聯合聲明」的金融消息,都以爆升的期望應對。於此時此刻衝著市況高追,期望復活節假後行情翻版,太過亢奮,況且高追與高風險是形影不離的,如果因此而要經常望著大利市機的話,這可能就算股市賺到但係犧牲了日頭工作仕途,未必值得。   部份讀者來信,提到自己很想投資股市,不知道應該投資甚麼股份好,其實問題往往是相反,股票點子其實恆河沙數,但是如何清除雜音往往是更重要。有一些特別「耳仔軟」的投資者,基本上見到報紙雜誌有新概念出爐都必湊一番熱鬧,又或者美言說要「感受市況」而買入些少,結果組合內有幾十只股份,每只得些少,恐怕由頭至尾看一次股價隨時都要耗上二十分鐘。   恕筆者直言,整體股票回報是擺脫不了大數效應的,股份過多過雜,就算有一兩只股份爆升,除了那個大升比例對自己有一定官能刺激之外,對其最終整體回報往往沒有影響。大部份屬此類投資者的回報,長期來說會比大市稍為低些少(手續費較高)。再者更重要的,就是如遇上形勢逆轉,需要處理倉位之時,倉位太多往往會出現選擇困難症,最需要做快速決定之際,就往往慢人一步。  
金Sir – 悶贏的威力
      就幾天前的週末,太太無意中跟某位也有撰股票投資書的好友吃飯。他跟內子說,今年市況好,回報至今有五成,對前景甚有信心,相信可能有不少讀者認為大時代取得這回報可以很普通吧!當然,這個回報也可能令部份讀者汗顏和羨慕!筆者心中也非常替太太的朋友高興。   很多人買賣股票,很喜歡所謂「爆升股」,「熱炒股」,「十倍股」。筆者也買賣過不少類似股份。沒錯,投資股票就是要求回報,追求大回報快回報乃是人之常情。當然大家如果有一定投資經歷的話,就知道每天都找到暴升股份是近乎不可能的。   讀者們,如果大家的共同目標,是以穩定回報賺夠退休用的錢的話,市況良好時的回報並非最大考量,其實市況差的時候,力保不失甚至小幅贏錢,才是致勝關鍵。回顧自己的基金經理生涯,能夠於風雨飄搖時取得排名前列位置,有七成功勞歸於運氣,另外三成就是僥幸於2008年,基金於筆者管理時段只跌了1%,2009年選的十倍股才能發揮威威力。   就讓筆者分享幾條簡單數學:   假如你有100萬,第一年賺40%,第二年虧20%,第三年賺40%,第四年虧20%,第五年賺40%,第六年虧20%,資產剩餘140.5萬元,六年年化收益率僅為5.83%,可能你隨便買入一隻房託或悶蛋債券收息還比買股票化算,還省掉了股價上落的驚風散。   假如你有100萬,希望十年後達到1000萬,二十年達到1億元,三十年達到10億元,即十年才變十倍,不用一蹴即就,你需要的年化回報率,其實是約26%。但可以告訴你,要悶悶地每年贏26%,並不是容易的事,股神巴菲特也未做到這個年化回報率。   假如你有100萬,基金經理A連續兩年收益,第一年10%,第二年50%,基金經理B保持了兩年每年30%的收益率。結果是B經理兩年賺了69%,A經理兩年賺了65%,所以,穩健投資不等於低收益,其實悶悶地贏,持續穩定地贏,才會累積財富。   壹週刊報導的那位「隱世股神」陳君實,手上股票及物業市值超過二十億,手上持有的大部份都是悶得發慌的大藍籌,誰說悶股不能致富?穩健、持續、長期,就是悶贏之道。
睇通睇透?造淡港交所? – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。 睇通睇透都冇用? 對於我造淡港交所,朋友阿Fung意見︰首季業績只計到3月,差係正常,大成交既日子由4月開始。我回應︰It is a good analysis, but not good for trading … 事實是這樣,又如何? 幾多朋友試過以下經歷?(一) 見業績好追入,轉個頭即輸;(二) 消息出爐,股價不如預期走向,認定市場不理性而反向操作,中伏 … 大家會賴運數,還是深思過衰什麼?勤力做功課,理性思考,但諗法太簡單,一樣死。 曾講過,香港教育制度難出創業家及投機者,點解?則重考試,答案只有對與錯,難訓練多方向思維。上述情況,等同你去釣魚,見到岸邊退潮時執包袱,忽然有人同你講,潮汐純粹由引力主導,好快會漲番 … 咁你系咪打算唔走,等多三四小時? 價值投資並非純粹識睇財務報表,也要考慮什麼時候買賣的。見過太多分析師、會計師,思維只識去尋找客觀真相,卻忽略市場的反應。以為自己講金融最叻的人,投資表現往往比三姑六婆更差。 道理唔難明,點樣克服乃後話,我之前在堂上倒用了大篇幅作討論,企願同學仔有點得著。開班純粹個人興趣及行善積德,惟身心透支原來不少於實際操作,我要點時間抖抖。 其他戰友分別在造淡中資券商股,道理應該如出一轍︰投機本義,不在乎真相,而是建基於歷久不變人性。

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潛力股發掘區
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴-跌市指標
曾幾何時,我有部股票報價機跟身多年,到了某一年,我改變了投資方式,不再經常查股價,所以自此取消了這個服務。不過,典型的股票投資者還是以短炒為主,縱非短炒亦會經常心癢望望股價變動,所以在街上車上食肆內,看著有多少人努力查股價,仍是港股興旺與否的一個重要指標。當然,隨著科技進步,現在已難找到人仍用股票報價機,我們若以此見微知勢,還需多加留意周遭的人所用智能電話是否顯示著一列列的股票報價,相信自上月開始,碰到的比率也相當高。   有人說另一個觀市指標是看看傳媒的封面標題及報導頻率,尤其是當那些凡事也傾向喧染一翻的傳媒,又在自製不同款式的「XX股神」時,便是大市調整之時。不過,這個也非理所當然,有時這些「股神」出現了一段不短時間,股市才升至極點而爆煲,而我倒有興趣看看有否傳媒會找出他們在不同年代製造的「股神」,在股市爆破後的投資狀況如何,我想這才是更好的投資教材。   近年,炒賣「殼股」當道,印象中,以前當大市升至投資者連「殼股」也熱切炒賣時,不久便會作出調整。不過,炒賣「殼股」熱潮此次已維持了一段不短時間,還被冠上了「財技股」的新名詞,因為以前「殼股」是供過於求,現在則是有供有求,事實上國內企業南下買殼可謂源源不絕,持續有成功個案,亦因此發展至有香港公司上市或分拆子公司時目標已是賣殼的地步。當然,混水摸魚的個案亦常有發生,投資者炒賣前還需了解此方向是否適合自己。   近日升市,聽說不少投資者在灶底找出七年蟹貨來沽,有些還賺了錢,回報表面也不錯,當然他們不會理會若計及那七年的機會成本,其實反而是在虧本,但凡事千計萬計也頗辛苦,當是失而復得會開心得多,亦有聽說有的甚至用套現所得買車買樓,變相支持香港經濟。至於為什麼他們會沽出七年蟹貨,不乘勢賺多些?始終因為「一朝被蛇咬」,或許他們成為「旁觀者清」的一群,但若股市就此升下去,他們遲些應會抵不住引誘,千找萬找也會找些錢再買股票,那時相信股市會在泡沫差點爆破時,或許這才是股市行將大幅調整的最佳指標。   (利益申報:筆者為持牌人士)        
觀微知勢收費專欄「答客問」部份公開: 中國交通建設(1800)、新意網(8008)、銀泰(1833)
y) 請簡評一下新意網(8008)的季度業績。另外,現價位的銀泰(1833)是否可以考慮?謝謝。   KL答:Hi Johnny,紅猴已評新意網業績,不再重覆。現價的銀泰因與阿里爸爸有合作,市場有很大的預期。但於這個合作的角度看,其實阿里擁有很大的主導權,所以現價買入的風險,其實並不低。 (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有8008)   紅猴答:Johnny,於本週一文章已品評新意網(8008)季度業績。另外,銀泰(1833)近日股價急升至現水平,源於市場憧憬其於阿里巴巴的合作能提升估值,已非能從其倒退的業績中計數,所謂「投機的股投機了」,現價是否買入,取決於你的心態。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票)   問 : (Starwalker) 可否評論一下中國交通建設(1800)? 現價還是12倍PE   KL答:Hi Starwalker,現價12倍市盈率,相比起其似有若無的增長,其實已不算低。此股之上升,基本上完全源於其對一帶一路的憧憬,導致的市盈率上升。如果此輪調整,股價肯回到10倍以下,或有投資價值。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票)   紅猴答:Starwalker,現價計中國交通建設(1800)歷史市盈率約12倍,市場平均預期今年每股盈利按年增8%,預期市盈率約11倍,但高於過往數年最高的8至9倍,源於市場憧憬「一帶一路」能助其在海外取得更多生意。不過,高估值繫於市場憧憬之變化,現價買入風險較高,建議做好風險管理。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並沒持有上述股票) (以上純屬個人意見,並不代表筆者僱主之意見或立場,亦非投資建議或勸誘。)   歡迎到下列網址,「Like」一下Facebook Page,你便可在Facebook得到本欄最新訊息 「觀微知勢」:https://www.facebook.com/smartobservers  
紅猴-精神分裂
  上週以「雙重標準」為題,其實我不是全然反對雙重標準,因為無論投資,又或做人做事,遇到不同情況,可靈活變通用不同策略應對,若所涉及標準不大一致,大可坦然解釋背後理念,不然很容易誤導別人。香港股市自今年4月以大成交大升,不少股民擔心已界泡沫,但回看2007年真正泡沫爆破前的「港股直通車」大升市,恒生指數及國企指數在兩個多月分別升了55%及85%,而今年是次引起全城注目的升市,恒指及國指自3月上旬低位至4月尾,則分別升了19%及26%,加上大升後整體估值水平仍不算高,所以還未算是泡沫。不過無論是否泡沫,急升後的股市就算調整一下也不為過,投資者還是莫忘風險。   現時雖非到達泡沫階段,但很多股票的股價已由先前的過低,急升至高於合理估值,甚至是偏高階段,月前建議參考過往數年,待股價於每年預期波幅低位買入,若升至高位可考慮沽出的策略,於資金充裕的市況未必能再行之有效,在投資策略上需作微調。   現今市況,其實策略上不只是要雙重標準,而是需用精神分裂去面對,我現在會將自己分為「投資的我」與「投機的我」去應對,雖然傾向去扮演「投資的我」,發掘一些仍未被市場發掘到的好股,不過市場資金充裕下,此路將越來越難,好像有些連沒有很強「中國因素」的公司,股價也靜靜升了不少。除非心如止水,若要在此資金市爭取更多機會,那有時便需扮演「投機的我」,以高於正常最高估值的股價買入受市場追捧的股票,但不能忽視投資風險,買入時實帶有市場藉資金充裕繼續谷高估值的投機心態,會做好風險管理。當然,一切不好逆自己性格行事,若你是較保守的,便好好全心扮演「投資的我」這角色;就算想進取點,也要好好適度分配自己的時間及金錢,去才小心扮演一下「投機的我」。   (利益申報:筆者為持牌人士)  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
汪敦敬 – 市民望樓價跌 現爆煲症候群
樓價多年長升長有,高據不下,太多人期望樓價下跌引致公眾出現了「爆煲症候群」!人們都因為渴求樓價低,所以會有一些不合理的反應,年初的時候,因為「爆煲論」的出現成為了城中的熱話,我認為問題並不是出在發表的論者,何況香港是言論自由的地方,任何「一家之言」都應該有其學問及值得尊重!但是因為社會太多人期望樓市爆煲了,所以有關良好出發點的言論被捲入了「爆煲症候群」的風暴,同一個論者,其實在過去數年,亦有發表樓價向好的言論,今天渴望樓價跌的失望者是否也應該想一想,這論者唱好的時候,你又有否追隨!?   最近亦有同業將全城50個的指標屋苑,做一個租金回報率比較,結果是收租回報率下跌,這被個別傳媒定性為「跌市密碼」,並以「樓泡加速爆」為標題,與爆煲論一樣,筆者是不認為問題出在發表者及傳媒上,但公眾的而且確是普遍解讀錯誤或者不懂「解碼」,所以我想在此做一些分析。   有關統計是在14年3月至15年3月這一年中的比較,在這十三個月裡面,每個月整體租金及買賣價都是上升的,只是買賣升得比較多而已,將「租金回報率減低」解讀為泡沫即將爆破十分危險,因為租金既然上升還未見停,需要自用不買樓的風險便是要面對不斷的加租風險了,更重要是,有關統計的屋苑大部分的租金回報率仍在3%以上,即是說如果用1.91厘的現在息口去借錢,然後租出成為即時賺錢的生意,租樓仍然是一門即賺!長期賺!而且「財息兼收」的生意,如果你說租金回報率下降等於爆煲的話,不如你說租金未來會升得更多,似乎更有理據做基礎了。   說到危機,我們不如比較一下97年的高峰,97年的利率是9.75%,租金回報率普遍是2%左右,是即買即蝕,長供長輸的算盤,要香港樓價回到97年的危險,相信還要升很多才追得上呢!   SOURCE: http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14400
美國息率趨勢與香港樓市(2):香港樓價的外圍影響
人們常說加息會令樓價跌,可能印象中加息令按揭付款開支增加,人們停止追樓價而導致樓價下跌,在美國樓市而言,加息致若干程度,樓價便會下跌,然而在香港樓市而言,加息和樓價下跌並沒有明顯關係,例如93年至97年中,最優惠利率不斷上升,樓價仍然上升,98至03年最優惠利率不斷下降,樓價也不斷下降(見圖一) ,這點脫苦海的書–「置業進階筆記」)中的「利率、通脹與樓價」有更詳盡分析,筆者在此不贅。 圖一: 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處   亦有另一種講法,美元上升,香港樓價會跌,現在美元正在上升週期,香港樓價會否下跌?看圖二,兩者又的確有點關係。 圖二: 資料來源: 聯儲局和差餉物業估價處   美元上升對香港樓價的影響只是表象,實質上,美元上升影響熱錢流向才是真正原因,而左右熱錢的流向,是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)。 由於聯系匯率,港元與美元掛鈎,理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR,在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致,基本上差距很窄(見圖三)。 圖三: 資料來源: 香港金融管理局   從過往經驗,當HIBOR高於LIBOR(圖四),利率差距出現正數,例如97年亞洲金融風暴,HIBOR大幅高於LIBOR擊退炒家,便令資金流走。然而由於港元跟人民幣趨向强勢,因此HIBOR低於LIBOR,利率差距出現負數引發資金流入,銀根充裕推動借貸,從而推升資產價格。   2008年全球金融海嘯的時侯,資金流向美元避險令正利率差距再次短暫地出現,引發資金短暫地流出,銀根短暫地收緊引發地產價格短暫下跌,2009年之後美國量化寬鬆,但人民幣仍然强勢,令HIBOR又再低於LIBOR,負利率差距持續,在港熱錢充裕,銀行水浸而推動借貸是香港地產價格上升的其中很大原因。   圖四: 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處   雖然近期美元上升,但HIBOR-LIBOR之差距持續地負數或很窄,加上房屋供應短缺和政府辣招扭曲令現時樓價無法調節,香港地產價格升勢持續。理論上當HIBOR-LIBOR之差距升上正數(positive interest rate spread) ,銀根收緊,可能是樓價停止上升的指標,然而值得我們關注的是上篇文章提到美國利率即使上升,也未必升得多,可能三厘便又再爆煲,香港繼續跟美國的利率走勢,可能會出現長期樓價通脹。 你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。   亂博的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 亂博的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
香港的債務情況及是否有「借大左」?
1:家庭債務佔GDP 約6成多?   某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。 圖8 儘管1997年這所謂家庭債務佔GDP 約48%,但1997年12月認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後(圖9),這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義,具體數字可參閱圖5。   若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?         2:貸款的結構   從圖5及圖9去看,由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。   若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。根據圖10,由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。   從圖10可以看到,導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:   <1> 個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%。 <2> 用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%。 <3> 用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後下跌至2014年的5.4%。 <4> 用于個人 - 其他(信用卡及私人貸款)由2004年的6.9%,升至2007年的7.5%,再跌至2014的6.2%。 從圖11可以看到,用于香港本地的貸款按年計的增幅(包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等)一直遠遠跑輸境外貸款的升幅,再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備,香港整體「借大左」的風險其實好低。 - BY PETER PAKER SOURCE: http://peterpaker70s.blogspot.hk/2015/04/blog-post.html

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期權學堂
施諾登 – 第二季市況展望
  由一月初至今,市況出現明顯改變: 1. 一月港資企業股價不斷上升,除了長期積弱的匯豐外,港鐵,中電,長實,和黃,領匯,友邦及恆生不斷創新高;但中資企業或中資相關股股價一月開始下跌,包括中資保險股,內銀股,內房,出現了中資股先行,港資股「托住派貨」的現象,「溫水煮蛙」的感覺很強。   2. 1月19日為內地小股災日,國指單日跌600點,多隻內資股當日的成交量為這兩個月來最高。高位出貨後,2月及3月多隻內資股成交未見上升但股價「陰住跌」,包括2823, 2628, 1398。要注意,2月中及2月尾內地降準及減息,消息公佈後的交易日,市場都是高開低收,借好消息出貨的做法非常明顯。   3. 一邊借好消息出貨都需要市場氣氛配合,散戶才參與成為對手,所以必須依賴重磅股托市,營造支持的感覺。托市股有3隻,中移動,港交所及新貴騰訊,此3股於1月升幅明顯,2月高位徘徊,3月第一週已出現股價高位,似乎其托市的任務已完成。當中值得留意騰訊,如果以上立論成立,騰訊這2個月的「成就」將成為第二季沽貨的好對象。4. 匯率調整訊號已於2月中出現,港股開始向下。   第二季展望: 所有股票已進入下降軌,值得留意兩類股票: 1. 由1月至今已不合理升了很多的股票: 包括騰訊,中移動,港交所,恆生。尤其是騰訊,它是內地小股災日唯一上升的大股。   2. 由1月至今已快人一步沉底的股票: 包括銀河,金沙,匯豐,領匯。尤其是匯豐,過去數年每季都被美國政府徵收數十億元的保護費,2015年都應該輪到獅子銀行做番一次庄。第二季以做淡為主,有貨在手要SC + LP X 2,而調整過後將會締造一年只有2-3次的番倍良機,第二季必須無時無刻於調整發生的過程留意期權異動。 對沖王道 2015年3月10日
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
巴菲特:窮人應停止因貧富懸殊而指責富人
美國鉅富巴菲特在《華爾街日報》撰文,指人們應該停止因為貧富懸殊加劇,而指責富人。 他在文章中,首先回歸不論背景,只靠教育、創意及努力誰都能創富的「美國夢」,表示在美國福布斯400富豪榜上,大部分人都並非來自先天有優勢的背景。     但他亦承認,相對於一般人,近年財富加速流去具有「特殊才能」的人,在1982年,福布斯400強富豪共有930億美元身家,今時今日去到約2.3萬億美元,上升24倍;但家庭入息中位數只上升1.8倍,同時之間,在美國當年有15%的人活在貧窮線下,在2013年是14.5%,情況沒改善過。 他指令人沮喪的事實是,窮人的貧窮,並非因為富人的富裕造成,富人亦非不值得富有,因為大部分人富人都為美國的繁榮,貢獻了出色的創造力和管理能力,例如福特、喬布斯等。     他稱,貧富懸殊加劇是因為市場經濟的進步,他指,在200年前,世界只有簡單的機械,工業和農業從業者都只能使用簡單的工具,他們之間的技術和努力差距,最終在生產力上的分別不那麼大。但今時今日情況不同,美國最頂級的工作只有少數人能勝任。 他稱,這種情況並非市場或個人的錯誤,而是經濟發展下,對更高級的技能需求更大之故。對這種差距拉闊的補償,應是教育。他主張,最優秀的教育應該向所有人開放,但即使這樣,最終也會有高低之分,大部分人會落後。     他主張,國家的政策應令每一個人願意工作,從而換取體面的回報,但他反對最低工資,因為提高最低工資只會令人失業,而更佳的方法是一種累進式的扣稅 ( Earned Income Tax Credit ),讓賺錢少的人獲得較多扣稅。 他總結,完美的制度不存在,有些人總是不能或不願意工作,美國夢的承諾應是為所有願意工作的人提供合理的生活。 (華爾街日報)
筆與置評-樓市短打(80):細價樓新常態
過去一年,細單位有多個利好因素支持,成交價不斷破頂,剛剛又有兩個河畔花園破頂成交,呎價和太古城差不多! 有人話細價樓表現威過豪宅,是樓市爆煲的先兆,又有人話是政策扭曲下的新常態,筆者認同這是三辣招下的新常態,不過接下來的日子,有兩件事會為細價樓帶來新常態了,說的就是政府透過縮則增加中小單位供態,另一個就是新居屋單位推出。 數字上新增的中小單位及新居屋都不是大數目(起碼不是每年八萬五),但帶來的心理影響足以令細價樓的溢價下跌,甚至跑輸大市,為甚麼會這樣?   中學課程的經濟學曾經告訴筆者,價格是需求及供應的平衡價,供應不用多說都知道未來的日子會上升,那麼需求呢?說好的剛性需求又怎會一下子消失。 說得上剛性需求,又怎會消失,不過可以凍結。筆者不諱言居屋是搵笨的東西,不能自由買賣、加按、放租,但百貨撞百客,政府又放寬了入息上限,售價又比「市價七折」還要平,一定會吸引不少原本打算上車的朋友碰運氣一試。抽到的話,市場上就消耗了一個購買力,抽不到的話呢?   筆者相信大部份人會等下次再推出居屋時再抽過,直至抽到為止! 點解會咁,道理和等車或者賭錢一樣,等車等得耐,一方面想放棄,一方面又覺得反正等了這麼久,再等一會吧!賭錢就更加不用說,輸完又賭過,否則又怎會有磨爛蓆一詞形容賭客。抽居屋多少有幸運成分,抽唔中又怎會沒有心魔和自己說:下次會中吧! 結果就是二千幾個居屋單位,就能凍結萬多個購買力!日後的居屋位置只有更好,例如鑽石山、長沙灣、西鐵天水圍站旁,甚至啟德新發展區,想抽開居屋的人轉投私樓市場,難矣! 有層細價樓揸手的朋友,如果有換樓打算,就好趁現時細價樓仍存在溢價時換,免得蘇州過後無艇搭!  我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
筆與置評-樓市分析(21):外部勢力對樓市的影響
施政報告中的房屋政策未能影響樓市,那麽外部勢力又如何? 筆者在去年11月3日寫「萬劍歸宗」的時侯指出,美國結束買債,之前印出來的鈔票萬劍歸宗,美元上升,美國經濟向好,昨晚聯儲局對經濟的評估見證這一點,世界經濟卻反其道而行,這從世界工業用的商品價格下跌可見一斑,世界經濟不太好導致需求減少和供應過剩,價格下跌,近日趨勢更為明顯,引起人們關注世界經濟(除了美國) 正步入通縮週期。 2015年一開始,各國央行的減息和量寬政策都令市場感到託異,歐洲央行宣佈由2015年3月至2016年9月買債總額達一萬億歐元,印度央行在1月15日出乎市場預期減息1/4厘,中國人民銀行繼去年11月突然減息後再發2800億元人民幣的MLF,加碼寬鬆貨幣政策,瑞士央行突然宣佈脫歐兼減息1/4厘,以為瑞士詭異,加拿大的宣佈減息1/4厘,更跟市場預期加息完全相反,出乎市場預期的政策行動還有丹麥和新加坡。各國央行詭吊的減息行動,似乎是Pre-emptive(預防性) 的,那究竟是世界經濟不境氣來臨前而作出預防行動,還是預視危機前先帶安全帽? 世界央行紛紛減息,而美國卻預期在2015年第四季加息,在港元跟美元掛鉤的情況下,香港亦將會跟隨加息,預期可能早於美國加息,除此之外,加元、歐羅及亞洲貨幣的匯價紛紛下跌,港元卻跟美元上升,令人憂慮會否重演97年亞洲貨幣爭相貶值而對香港經濟造成損害?這都是香港樓市的隱憂,不過,向來影響香港樓市的因素複雜,雖然港元上升或會負面影響樓價,但在樓宇供應仍未到位,需求仍然欣切,如果香港經濟沒有大幅下跌,部份負面的影響或會被抵消,樓價未必如一些分析般大幅下跌。 話時話,世界工業用的商品價格持續下跌,建築材料成本是否仍然可以解釋樓價不會跌的原因?不過香港建築業勞工在政府不斷追供應和建設大型工程成為主要的瓶頸,建築成本或未必能如願大幅下跌,不過建築成本是否樓價不跌的重要因素?我看供求平衡、經濟和資金流向才是最重要吧!   你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。 我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
你的價值, 誰來決定?
  他是黑人,1963年出生於紐約的部魯克林貧民區。他有四個兄弟姊妹父親微薄的工資根本無法維持家用。他從小就在貧窮與歧視中渡過,對於未來他看不到什麽希望。 那年他十三歲父親給他一件舊衣服:「這件衣服能值多少錢?」 「大概一美元。」他回答「能賣到二美元嗎?要是你賣掉了,也算幫了我和妳媽媽」 他點了點頭:「我可以試一試但不一定能賣掉。」 他小心的把衣服洗乾淨,沒有熨斗就用刷子把衣服刷平鋪在一塊平板上曬乾。第二天他帶著這件衣服來到人流密集的地鐵站經過六個多小時的叫賣他終於賣出了這件衣服。他緊緊的拿著二美元一路奔回了家。 如此過了十多天父親又遞給他一件舊衣服:「你想想這件衣服怎樣才能賣到二十美元?」怎麽可能?它頂多值二美元。終於,他想到了一個辦法,他請學畫畫的表哥在衣服上畫了一隻可愛的唐老鴨與一隻頑皮的米老鼠,他選擇在一個貴族子弟學校的門口叫賣,不一會一個開車接少爺放學的管家為他的小少爺買下了這件衣服,那個十來歲的孩子很高興還給了他五美元的小費。 25美元這無疑一筆鉅款,相當於他父親一個月的工資。     回到家後父親又遞給他一件舊衣服: “你能把他賣到200美元嗎?” 父親的目光幽幽的閃著光這一回他沒有猶疑沉靜的接過衣服二個月後當紅電影&lt;霹靂嬌娃&gt;的女主角拉佛西來紐約做宣傳。記者招待會結束後,他推開身邊的保安衝到拉佛西身邊舉著舊衣服請她簽名。拉佛西看到一個純真的孩子索取簽名便痛快的簽上自己的名字他激動的一陣歡呼: “ 拉佛西小姐親筆簽名的運動衫售價200美元! “ 經過現場競價一名商人以1200美元的高價收購了這件運動衫回到家裡一家人都禁不住狂歡……….   父親問:「孩子從賣衣服中你明白了什麽?」 他感動的說:「只要肯動腦筋辦法總會有的。」 父親點點頭又搖搖頭:「你說得不錯!但這不是我的初衷,我只是想告訴你,一件只值一美元的舊衣服,都有辦法高貴起來,何況我們這些活生生的人呢? 我們只不過黑一點、窮一點但這又有什麽關係呢?」 霎那間,他心中升起了一輪燦爛的太陽,連一件舊衣服都有辦法高貴,我又有什麽理由妄自菲薄呢?   從此,他努力學習,接受嚴格刻苦的訓練,對未來充滿希望,二十年後,他的名字傳遍了世界的每一個角落。他就是麥可•喬丹。
錢永遠跟這些人走了
  1、頭腦靈活的人 讀書學習好與壞與做生意賺錢完全是兩碼事,書讀的好,生意不一定做得好,做生意需要頭腦靈活多變,想到就要做到。   2、效率高的人 辦事能力和辦事效率很強的人,一旦有賺錢的生意馬上一步一個腳印的去做,要付諸於行動,敢做、敢干,只有這樣才能抓住機會。   3、不安於現狀,不斷努力的人 “一天三頓飽,老婆孩子熱炕頭”,一輩子捧著“鐵飯碗”的人,永遠沒有賺錢的機會,“夠用就行,要那麼多錢干嘛”這句話是那些賺不到錢的人聊以自慰的“名言”。   4、真正受過窮的人 就像“貌不驚人”的男人一心一意的追求漂亮的女孩往往能成功一樣,受窮的人因為感受到了貧窮的切膚之痛,而愈有賺錢的欲望和精神。   5、有人生財富目標的人 一個人單調的上下班,把固定的工資存在銀行,年復一年,到頭來也攢不了很多錢。想賺大錢就要立志經商,而且目標也要水漲船高,選定10萬、20萬、100萬為奮鬥目標,擁有一千萬才算是富翁。   6、拋棄“面子”的人 想發財要不怕羞,當您在大街小巷推銷產品時不要怕被別人看不起。   7、勤奮好動的人 多看、多想、多做、超越常理,出奇致勝,“鬼點子”越多越能賺錢。   8、最能創新的人 做生意第一要決就是眼光獨到,想別人未想的事,走在別人前面,讓別人在後面追。例如:您發現一種商品很符合當地實情,判斷自己進回來一定暢銷,這是生意人掙錢的准則,等把市場鋪開了,別人跟風就晚了。   9、很有自信心的人 無論做什麼事首先要有信心,相信自己是最優秀的,最棒的,這樣您就能把自己最大的潛能發揮出來,“信念”是通向經商致富路上的指明燈。 10、個性豪爽的人 成功的企業家或商人都是爽快人,辦事豪爽,干淨利落,不拖泥帶水。   11、善於冒險果斷的人 辦事果斷,憑膽量論成敗。獨木橋的故事:有一座獨木橋,橋對面有一片豐碩的果林,果實又大又好,膽大的人,憑膽量快速走過獨木橋,摘得很多的碩果,而膽小的人,膽小不敢過橋,而沒有摘得一枚碩果。   12、善於學習總結的人 在平時的經商中,多與人交流,聽取別人的意見和想法,不斷總結,以豐富自己的經商經驗。   13、能吃苦耐勞的人 做生意的一年365天都不休息,風裡來雨裡去,生活沒有規律,搬運貨物相當辛苦,請您相信“天道酬勤”的道理。   14、不斷進取的人 遇到挫折不屈不撓,哪裡摔倒了就在哪裡爬起來。例如:您做一次不成功,兩次、三次……哪怕是做99次不成功。第100次您成功了,那您這一生就是一個成功的人。   15、善於抓住機遇的人 在人們的生活中,在自己的身邊往往有很多的機遇,只是由於疏忽而沒有發現,讓機遇溜掉,或者是讓別人發現實施了,所以平時生活中對周圍的事物多看、多想、多做,對自己發現和創造機遇有很大的好處。   16、珍惜時間的人 浪費時間就等於浪費財富。對於經商的人來說“時間就是金錢”一點都有沒錯。賺錢靠的是珍惜時間,利用時間。天天早睡晚起做懶漢是賺不到更多的財富的。人的生命是有限的,特別是在年輕力壯,思維敏捷的年齡階段,多創造財富,老來才能享用。
無知的人如何投資
分散風險是無知者的行為,但知道及承認自己的無知,比起不知道不承認自己的無知更聰明。 「不要將全部雞蛋放在同一籃中」 這是傳統的投資智慧,但股神巴菲特卻持相反意見,他認為分散風險是無知的行為。 - 「將全部雞蛋放在最結實的籃中,然後好好看管」 巴菲特認為這方法更好。他以集中投資的方式賺到鉅額財富,即將大部份的資金放在少數的股票中。他放棄分散投資而選用集中投資是有前題的,就是投資要有一定的實力,能選到回報率較高的資產,否則結果只會是更悲慘。 - 雖然我學習巴菲特集中投資的方法,但對於一些不懂投資的人,我卻會建議他用分散投資的方法來取平衡點,以減低風險同時爭取適當回報。而對投資越無知的人,資產分配方面越要分散。 方法是「3個平衡」: 平衡 x 平衡 x 平衡 - 第1個平衡 首先是資產總類上的分配,即是在物業、股票、基金、外匯、債券、貴金屬、現金等各類型的資產中,作適當比例的分配,當然每個人的情況絕不同,所以分配情況都不一樣。故此,只將資產集中在某單一類型(如只有物業),對投資技巧不高的人來說是高風險的。 第2個平衡 除資產類別的分配外,該類資產裡面亦要分配,例如某投資組合有30%的股票類,當中股票就要適當地分配,但非亂買或越多越好,只要有效分配已可。 對不懂投資股票的人來說,較佳的方法是買入股票指數基金,如盈富基金(2800)、A50中國基金(2823)等,買入該類基金如同買入幾十隻最大最優質的股票,只要長期投資,回報往往不錯,而這類在交易所買賣的基金,收費亦不高。 第3個平衡 第三個平衡就是在價格方面(若你能捕捉到股價高低,掌握到市場的貪婪與恐懼,那就不需要這個平衡)。這個平衝將價格的風險減低,方法是將一筆資金分成多注,以分段吸納的形式買入或沽出。例如想用$50000買入某股,可將資金分成5注,每次只入$10000,這樣就不怕一次過高追了該股,能有效減低價格不確定性的風險(即是越是價格波動大的股票,這方法越有效)。市面上的月供股票、基金等都能有效達到這目的。 **************************************************************************** 龔成為《80後百萬富翁》作者  

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