諗sir人生階段信箱: 已解答604個案
小業主怎選取投資方案?#840
世事循環不息 我們活在一個貨幣貶值的時代,有人形容現在的金融市場進入新常態。筆者睇法今時發生的事在往年已有所聞、較近的時間在國民黨主政下的中國、當局立法人民不能私藏黃金、黃金1兩等於金圓券200元,美元1元則等於金圓券4元,所有人都要根此匯率將金兌做金圓券。後來當局調整金圓券的含金量減為0.044434克, 公開宣佈金圓券貶價4/5及金圓券無限量發行。自此超級通賬在經濟體系發生、人民財富被掠奪,在上海一石白米的價格是金圓券4.4億元,根本就同現代津巴布韋無異。   王朝下社會充斥階級觀念,充滿不公平、但皇朝可以運行幾百年而不衰。可是幣值波幅太高令人民最基本要求都享受唔到、改朝換代只要幾年既事。蔣公由東北失利到退守台灣只兩年時光、三百萬國民軍輸比幾十萬解放軍,主因是國民黨將領多不戰而降、美其名體恤民間疾苦,主要是軍、商階層對政府領導無方作表態。時至今日,黃金已經同貨幣脫勾40多年,美國成功將美元推銷予全世界人而此事為美國成為霸主關鍵。踏入2015,中國力推多年的亞洲投資銀行終為世界各大國接納、英國澳洲欣然加入。那下一步將如何?   港元續擔當獨特角色 由於中國軍事實力未及美國、空有航空武艦但毫無潛艇護航,出到公海只會成為美國潛艇既練彈耙。所以中國同美國要真打仗未係時候、加上各國現多利用貨幣系統作首波攻擊,先亂人民心智再出實彈打擊。所以筆者估計,香港會成為中國同美國交手的主戰場,而港幣同美元掛勾之特色將會保有。亞投行獲得英澳撐場、令中國更易利用借貸收取附庸,人民幣之認受再度上升應可預期、而美國將無可避免要加息去加強該國貨幣吸引力。到時美方或會掉轉學番俄羅斯一晚加息1%、而香港則會被中央指派有效執行控制人幣兌美元匯價之職能,仍然將港幣掛係美元、人民幣兌美元之主兌換點就係香港。香港被委以擔此重任、有危有機。而梁錦松在美投作工作多年、此時返香港亦十分適時、有助阿爺抗敵。   小業主應如何自處? 不同以往、香港在2012年後主要受政治因素主導,由於政治因素極難預測,所以不能預計到時港元兌換價之走向。李生已早在幾年前不斷將資產投放親美的新加坡、買入英國的公用事業、又將地產業務適時在港上市、相信他已在心中訂下一套策略。筆者無能為大家預測到時貨幣升跌、但波動大增肯定出現。作為港人要自保、最上算為儲蓄硬資產、一係磚頭、二係黃金、呢個係咸豐年代的智慧、太多人知、所以磚頭既fans有增無減。如果你係未曾有樓房資產既一位、建議可在<<樓換樓>>先了解首次置業應注意之事情。   至於眾業主唔可以好似李生咁環球分散風險、可以做既就係將樓房加按。若將其再作首期再買樓、咁就要計下自己借貸力是否用得太盡、及入手資產之回報率是否吸引。在香港而言、比4成首期買間350萬樓收$11000租,現金流效率為(11000-210/259*10000)*12 /3.5MIL*40% = 2.4%,太低了。苦大家有睇筆者早前的「笨笨豬#796」個案,讀者後悔早年一間288萬收$18000租既港島東區樓房有睇無買、幾日後比人買左。呢此投資回報如何? (18000-201/259*10000)*12/2.88MIL*30% = 14.37%。筆者認為、你心中感覺到的抵唔抵、筆者可以用數字為你呈現。相信別人的經驗、不如客觀的看數字。懂得如何正確運用、數字係唔會呃人的。   講到呢度當然亦有同學問收息課程之債基回報如何啦? 其實只要投入100萬港幣、每月收息$10000-12500,視乎你想冒風險如何? 而年期一般是可隨時取回的。現金率效率為12500*12/1.0MIL = 15%,是很高回報的一個方法。當然收息之回報比買股票是低的、買股票是賺價行為、買入股份等於打本比人做生意、可以隨時蝕哂! 而收息係有「有借有還」之概念、到期本金歸還之概念很強。  
買樓投資那屋苑最好? #839
  諗Sir你好。小弟今年32歲,月入11萬,可月儲2至3萬。太太為家庭主婦,有兩名不足三歲嘅小孩。今年睇完你嘅大作之後,修畢買樓課程再行一拆二。將自住三房單位以760萬賣出(賺320期,實套現430萬),政府出新政策之後,唯有先用8成借貸,用太太名計劃買入一個單位比朋友住,就算樓市再升都有間樓揸手,預算為100萬買市值400萬的樓房。究竟買邊度好? 另外淨330萬現金,我應該如何部署?   希望諗sir賜教。謝謝。   ANSWER: 讀者將原自住樓放出,再買樓都係「收租」為主,唔會自住,是很妥善的雙租族做法。收租樓可買回報好的、成家人再租住一處地方方便自己的,此事即將自己買樓的消費需求及投資需求分割開。相信將樓賣走而一咪等樓市的「傷租族」、做法是穩妥好多,不會一味賭樓市下跌。   既然將買樓的投資需求及消費需求分拆開,那我們可集中討論邊處樓房最值得投資。究竟「買唔買樓?」又或「買邊度好?」係香港人經常討論既話題。惟因柴灣都有人覺得好方便、而住係水塘亦有人覺得非常鐘意,所以將因人而異的消費需求列入考慮因素是令討論不能有完滿結果。我們宜將討論限制在一間樓是否符合人的投資需求,此舉即令討論成為考慮不同單位之回報及風險的考量,若我們找到單位的回報是很大而所冒風險極少,那該房投資價值極高,雙租族應買入黎收租而自己再租住第二度,讓投資價值高既樓慢慢跑贏低投資價值既地方,此舉令人無論在升市或跌市、都穩握勝券。   投資是一投資物的風險及回報之考量、不考慮風險而投放資金的叫賭博,不少賭局的勝率對於人而言長線係零、但仍然有人賭到唔願訓,說穿了賭博是種享受(ENJOYMENT OF RISK)。此亦為投資及賭博當中的分別。那我們用客觀之角度去考慮買入何處,先要觀察香港各大屋苑在早幾年之回報及其價格波幅。多謝有朋友提供資料,我們找到了2008年6月至2014年3月各個屋苑之升跌幅,在此選錄了新界西及新界東區之屋苑,升幅及排名(共44個)見下圖:   河畔花園 176.84% 荃威花園 104.86% 沙田第一城 96.87% 盈翠半島 59.43% 知道回報後亦要計算風險,而我們找來了呎價波幅去為風險說明。呎價波幅計為不同屋苑在期内(2008年6月至2014年3月)呎價之標準差,再將其除以期内的平均值得出來的。最後將回報除以波幅,我們得出了回報/波幅比,數字越大,代表投資人承受每一個單位的波幅可獲得之回報更可觀。那我們應選取回報/波幅比最大的屋苑去投資,而新界西及新界東區之屋苑經計算後的部份結果如下: 排名1/44 河畔花園 5.39 排名7/44 大埔中心 4.31 排名12/44 荃威花園 3.68 排名26/44 麗城花園 3.52 排名39/44 盈翠半島 2.64 讀者若有全港之排列表,即知邊處係買樓收租的最精明所在。攪好買邊處後、淨低330萬現金可先將一半投入債基方案投資,貪其冇年期限制及年息口在12-15%之間,即投放150萬月收$15000-18750。此金額即夠補貼租大單位自住需多付之租金,有淨仲可以儲起準備之後再買樓的投資。
懶人買樓摸貨有利可圖?#838(下)
(續解答昨天的個案) 你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做?   1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎?   我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝!   張小姐 answer: 昨天此個案張貼後在線上及線下都有同學討論: tong calvin: 「38歲先得個20萬?果400萬好心就留返比兩老過世啦,d錢唔係自己賺既,會好快蝕九晒」 maggie wong: 「非常同意,唔係自己賺既錢係好難留得住!」 calvin: 「我得30歲都已經明呢個道理,唔係自己辛苦賺既錢,係好快敗晒,係真架,半澤直樹套野都有講啦,如果個女人未樹用男人既錢開鋪頭一定會倒閉。」   你問筆者,意見係好好將錢管住都係一種能力、而在此世上立壞心腸既人少、但想富有既人太多,所以錢係難以交比另一個人管理的,理財呢件事唯有靠自己。另外在年青時走一段難行既路唔係壞事、大家亙相勉勵。至於讀者,有朋友就問佢好唔好買海外物業? 投資海外物業對某些人而言是好事,若你已在香港建立好基本需要既資產(即至少是一生二宅,及起碼市值都比結欠多三成唔太怕樓市下跌被call loan),那買海外樓可令你重拾摸貨的好處。   在香港買樓限制多多,但不代表外地樓房在少限制下價量必比香港升得更多。澳洲綜合樓價2014年升6.8%,在2013年則升9.48% (source: http://www.globalpropertyguide.com/)。若單計Sydney,2014年升12.2%。那澳幣同港幣兩年匯率變異如何? 2014年1月3日報6.93HKD兌1澳元,2015年1月3日報6.27,即匯價在2014年一年跌10.5%,早一年即2013年全年跌17%(2013年初$8.11兌價)。那結論是呢兩年買左澳洲樓,因澳元下跌而引起國內的資產升值潮,資產價格升幅不及匯價下跌幅度。當然明白10%買樓花即等於2010年前香港人買樓玩摸貨咁吸引,可是要做呢件事唔一定要係澳洲、英國美國都有樓花買。何況澳洲借錢息率比其他國家高。   英國樓又如何? 不少富豪都考慮將仔女同銀紙都放係英國,那價格是否長升長有? 看數據呢幾年英國樓價確實每年攀升,惟按執筆時數據,不少當地估價行或借貸機構都預計2014全年英國計升幅為7-9%不等。而2014年英鎊年初由$12.72跌至$11.88,計為7%。所以在香港人睇英國樓,是賺價但蝕匯最後約打和。當然如買倫敦地區會比北部跑贏些少,但是否一個值得投資項目實在值得商榷。加上英國買樓有稅項,同澳洲比筆者認為好處在於英國息口比澳洲低、萬一樓花期完左要「上會」都較容易守。   至於日本樓有坊間已有不少資料,筆者不再詳述。2014年日本樓投資概念已廣為人知,若在年初持有日本樓在匯價全年約兌美金蝕14%,而據筆者所知日本樓係2012開始廣為台灣人投資至2013已升了不少,2014有升幅都只屬平淡。   對於投資初心者而言、做好儲蓄學好堅持、買樓讓自己不被貨幣失效潮而淹沒、再由最就手既股票至外地樓花去分散閣下在各項見的投資風險為正路。昨天收息堂後不少同學留係度問債基方案點配置及執行最佳,筆者意見是有100蚊將50投資債基、基本上要輸的情況很少。當然100蚊只投50蚊收14%息、那100萬成個portfolio去睇回報只拉升至7%,但風險低好多。30-45歲的又唔使保守到咁。  

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懶人買樓摸貨有利可圖?#838(下)
(續解答昨天的個案) 你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做?   1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎?   我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝!   張小姐 answer: 昨天此個案張貼後在線上及線下都有同學討論: tong calvin: 「38歲先得個20萬?果400萬好心就留返比兩老過世啦,d錢唔係自己賺既,會好快蝕九晒」 maggie wong: 「非常同意,唔係自己賺既錢係好難留得住!」 calvin: 「我得30歲都已經明呢個道理,唔係自己辛苦賺既錢,係好快敗晒,係真架,半澤直樹套野都有講啦,如果個女人未樹用男人既錢開鋪頭一定會倒閉。」   你問筆者,意見係好好將錢管住都係一種能力、而在此世上立壞心腸既人少、但想富有既人太多,所以錢係難以交比另一個人管理的,理財呢件事唯有靠自己。另外在年青時走一段難行既路唔係壞事、大家亙相勉勵。至於讀者,有朋友就問佢好唔好買海外物業? 投資海外物業對某些人而言是好事,若你已在香港建立好基本需要既資產(即至少是一生二宅,及起碼市值都比結欠多三成唔太怕樓市下跌被call loan),那買海外樓可令你重拾摸貨的好處。   在香港買樓限制多多,但不代表外地樓房在少限制下價量必比香港升得更多。澳洲綜合樓價2014年升6.8%,在2013年則升9.48% (source: http://www.globalpropertyguide.com/)。若單計Sydney,2014年升12.2%。那澳幣同港幣兩年匯率變異如何? 2014年1月3日報6.93HKD兌1澳元,2015年1月3日報6.27,即匯價在2014年一年跌10.5%,早一年即2013年全年跌17%(2013年初$8.11兌價)。那結論是呢兩年買左澳洲樓,因澳元下跌而引起國內的資產升值潮,資產價格升幅不及匯價下跌幅度。當然明白10%買樓花即等於2010年前香港人買樓玩摸貨咁吸引,可是要做呢件事唔一定要係澳洲、英國美國都有樓花買。何況澳洲借錢息率比其他國家高。   英國樓又如何? 不少富豪都考慮將仔女同銀紙都放係英國,那價格是否長升長有? 看數據呢幾年英國樓價確實每年攀升,惟按執筆時數據,不少當地估價行或借貸機構都預計2014全年英國計升幅為7-9%不等。而2014年英鎊年初由$12.72跌至$11.88,計為7%。所以在香港人睇英國樓,是賺價但蝕匯最後約打和。當然如買倫敦地區會比北部跑贏些少,但是否一個值得投資項目實在值得商榷。加上英國買樓有稅項,同澳洲比筆者認為好處在於英國息口比澳洲低、萬一樓花期完左要「上會」都較容易守。   至於日本樓有坊間已有不少資料,筆者不再詳述。2014年日本樓投資概念已廣為人知,若在年初持有日本樓在匯價全年約兌美金蝕14%,而據筆者所知日本樓係2012開始廣為台灣人投資至2013已升了不少,2014有升幅都只屬平淡。   對於投資初心者而言、做好儲蓄學好堅持、買樓讓自己不被貨幣失效潮而淹沒、再由最就手既股票至外地樓花去分散閣下在各項見的投資風險為正路。昨天收息堂後不少同學留係度問債基方案點配置及執行最佳,筆者意見是有100蚊將50投資債基、基本上要輸的情況很少。當然100蚊只投50蚊收14%息、那100萬成個portfolio去睇回報只拉升至7%,但風險低好多。30-45歲的又唔使保守到咁。  
懶人投資法(上) #837
你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做? 1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎? 我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝! 張小姐 ANSWER:   筆者對非上堂同學好少會係三個星期內作回答,不過張小姐係例外。因一個能力不高既人無啦啦有舊大錢係身,往往都會因福而禍至。古人云「祸兮福所倚,福兮祸所伏」實有其道理。讀者未在早年生活習得理財知識,現時情況有如三歲小孩手揸金條係街行,要知君子無罪而懷壁有罪,再不深入計劃只會讓錢被有心人全取。   講返讀者自己,其實佢應坦誠面對自己一次,在此年仍要父母操心實在是說不過去。不論佢幾有理想、又或自身職業有幾祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔搵多個錢比父母享下福、真係點都過唔去,而家更要家人為其退休而勞心。當然無人可以代表讀者父母發言、不過在仔女角度去看縱使父母家財千萬、自己努力去賺多些錢去讓父母安心及開心下是孝順表現,莫等父母不在時才察看、到時後悔莫及。   關於第一次買樓、其實首先唔係考慮去買邊區、而係考慮自己能力可以買邊度。讀者自己借貸力盡計都係15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,計埋4.0MIL屋企資金買盡(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人錢去買樓,萬一投資錯誤,那是否再要麻煩屋企人去救? 用自己能力買樓即1.94MIL借盡,咁係香港都買唔到咩樓。當然如果點都要買一間、那讀者可選擇大屋苑而流轉量高的、河畔、翠屏、翠怡花園都係選擇。若買3.0MIL樓讀者實在唔能夠只比一成首期,這點讀者是對的! 借盡都係1.94MIL,所以首期為3.0-1.94 = 106萬   筆者提出,將10萬投資去債基收息、10萬去投資買股票賺價。筆者在<<收息論>>一書提出將投資行為劃分為收息及賺價兩種。兩種行為需配合各自兩類的投資物,係收息課會談點去收10-15%息用債基而沒有鎖定年期,其實讀者有此金額而若學習得宜、將400萬放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不過樓要從地面起、所以應由最簡單又冇年期的債基方案開始。另外收息是合懶人的、因為收息策略一做好、錢就會每月派到。不過在開首時點都要比心機去理解學習、SETUP好一套同自己財務情況符合的被動收入機制。   至於賺價,利用股票去做係港人首選,而讀者要修習一套得勝率高的買股方法。總括而言、投資應要有章法。亂咁黎等於將自己辛苦搵黎既錢倒出街。當然讀者情況同不少人有所不同,應將父母予的90%資金做定期鎖死、等自己學好投資才運用未遲。投資同打工一樣、都要勞心先有錢賺既,懶人就算只收息都要係開首時努力。至於關於外地投資樓花之建議、下篇再談。    
80後係咪已經無希望?#828
諗SIR, 您好!   小女子最近兩個月開始睇諗SIR 的BLOG,及拜讀諗SIR著作《樓換樓》,穫益良多,准備報名參加2月份的課程,但實在忍不住,所以在上課前先行來信。 自知早年過度消費,導致早年錯失上車機會,現在開始擔心退休的生活,雖然遲了計劃,但希望有得補救,期望可實現一生二/三宅的目標。煩請明燈諗SIR給予寶貴意見!小女子感謝萬分! 小女子34歲,月入28K (另外有2-3個月花紅作交稅),有儲蓄50萬,每月可存7K,沒有其他收入,不能與父母同住公屋,現租樓,眼見樓價狂升,究竟而家買唔買樓好?   眼見現時香港社會十分亂,開親電視都見到人打交叫罵,我呢一群收入唔高既80後係咪已經無希望? 請Lum Sir指點。Cream 上 ANSWER: 2015年初香港金管局再行按揭收緊措施,買樓要比四成首期。如使用按揭證券公司服務可以減少首期至兩成。若然你係從未買過樓,加上自動轉賬出糧或堅實的支票出糧證據,可以出「皇牌」九成上會,惟此法真係同「瓜老襯」一樣,堅係一生人只得一次。那其他市場人仕、怎去應對呢?   讀者上述困難在老一輩身上較少看見,同意其中之一個因由是公屋換樓至半山呢一條「換樓階梯」已告斷裂。當然將個人未能置業結果全歸咎於政策失誤,損失既只係自己。50年代香港有大批難民湧入、先講明該年代湧入的不一定是從內地偷渡來港之移民。越南內戰,不少人投身怒海坐船到香港,一批又一批難民令房屋需求大增,用磚起唔切惟有依山搭木屋。當年無煤氣只用火水爐,可預見出事只係遲早既事。災星照向到石硤尾,大火催毀了無數家庭,惟在危機當中往往可找到另一生機,港英政府自事件後落力推行公屋政策、無數家庭在後因而受惠。為求與民同富,政府再訂立居屋計劃令原先肯放棄公屋既人升呢做業主。當有了首個資產在手加上自己工作努力,買私樓再換大屋實可預見。   97年回歸後港人自己當家作主,首個影響港人的房策便是至今仍為人掛在嘴邊的「八萬五」。此策最令人感受深的,是市場有大量供應下樓價下跌、因而產出了負財富效應。老闆冇樓做抵押問銀行借唔到錢做唔到生意,打工仔都唔會好得去邊。Donald上場之後即將政策扭向另一邊,停起居屋、市場近乎全由私人發展商供應單位。此策可獲短期掌聲、樓價在幾年間即復上升。可惜換樓階梯因而斷裂、無左居屋供應之後上段提及的公屋轉居屋一法便不能復施、很多人便不能隨樓價上升而獲利、尤其投身社會未夠廿年的80後。社會出現明顯階級斷層,因此而起。   現今已40歲開外的,20年前已投身社會工作,即1995年前已經開展打工生涯。無論今日撈得掂唔掂當年都曾經受惠97泡沫,依筆者所見呢批brother一般都怨得無咁深。可能見不少中學同學當年食正條水飛黃騰達,自己今日仲係兩袖清風只好怪到自己頭上、怪不得人。當然,現時的局面因每人手上的銀紙正每即「被貶值」、快手去裝備自己求出路是必然的。   讀者是80後的一群,未受惠過97旺市。早年居屋供應少所以要自己想辦法上流。在現時按揭收緊政策下未曾買過樓的讀者不受影響,照可九成上會,用30萬首期入手300萬樓房。月供270/250 = $10400。雖樓要再升真不容易、但要跌像樣都係好難。2010年第一次辣招之後便少人買貨(樓),那即是高位接貨的人好少,要重演97年雪球效應不理性人疊人大跌不容易。讀者一個月租金都$10000,兩年交租都$240,000。若入手樓房後樓價跌一成,即帳面輸30萬,但計及省回租金24萬,再加上供樓金額當中有一半都係還本金,其實輸既都係30萬-$10400/2 ~24萬,那算叫供同租打個和。惟不幸如樓市再升,讀者有樓在手便不怕此風險。所以一間樓都未有既人,只要買樓後供樓金額仍未過入息一半,仍然是買樓比較上算。至於買樓後仲淨70萬資金,可用債基收息為自己提供$8750幫補供樓,攪哂成件事讀者都係每月支出多10400-8750 = $1650,收息債基更可隨時贖回的。

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買樓投資那屋苑最好? #839
  諗Sir你好。小弟今年32歲,月入11萬,可月儲2至3萬。太太為家庭主婦,有兩名不足三歲嘅小孩。今年睇完你嘅大作之後,修畢買樓課程再行一拆二。將自住三房單位以760萬賣出(賺320期,實套現430萬),政府出新政策之後,唯有先用8成借貸,用太太名計劃買入一個單位比朋友住,就算樓市再升都有間樓揸手,預算為100萬買市值400萬的樓房。究竟買邊度好? 另外淨330萬現金,我應該如何部署?   希望諗sir賜教。謝謝。   ANSWER: 讀者將原自住樓放出,再買樓都係「收租」為主,唔會自住,是很妥善的雙租族做法。收租樓可買回報好的、成家人再租住一處地方方便自己的,此事即將自己買樓的消費需求及投資需求分割開。相信將樓賣走而一咪等樓市的「傷租族」、做法是穩妥好多,不會一味賭樓市下跌。   既然將買樓的投資需求及消費需求分拆開,那我們可集中討論邊處樓房最值得投資。究竟「買唔買樓?」又或「買邊度好?」係香港人經常討論既話題。惟因柴灣都有人覺得好方便、而住係水塘亦有人覺得非常鐘意,所以將因人而異的消費需求列入考慮因素是令討論不能有完滿結果。我們宜將討論限制在一間樓是否符合人的投資需求,此舉即令討論成為考慮不同單位之回報及風險的考量,若我們找到單位的回報是很大而所冒風險極少,那該房投資價值極高,雙租族應買入黎收租而自己再租住第二度,讓投資價值高既樓慢慢跑贏低投資價值既地方,此舉令人無論在升市或跌市、都穩握勝券。   投資是一投資物的風險及回報之考量、不考慮風險而投放資金的叫賭博,不少賭局的勝率對於人而言長線係零、但仍然有人賭到唔願訓,說穿了賭博是種享受(ENJOYMENT OF RISK)。此亦為投資及賭博當中的分別。那我們用客觀之角度去考慮買入何處,先要觀察香港各大屋苑在早幾年之回報及其價格波幅。多謝有朋友提供資料,我們找到了2008年6月至2014年3月各個屋苑之升跌幅,在此選錄了新界西及新界東區之屋苑,升幅及排名(共44個)見下圖:   河畔花園 176.84% 荃威花園 104.86% 沙田第一城 96.87% 盈翠半島 59.43% 知道回報後亦要計算風險,而我們找來了呎價波幅去為風險說明。呎價波幅計為不同屋苑在期内(2008年6月至2014年3月)呎價之標準差,再將其除以期内的平均值得出來的。最後將回報除以波幅,我們得出了回報/波幅比,數字越大,代表投資人承受每一個單位的波幅可獲得之回報更可觀。那我們應選取回報/波幅比最大的屋苑去投資,而新界西及新界東區之屋苑經計算後的部份結果如下: 排名1/44 河畔花園 5.39 排名7/44 大埔中心 4.31 排名12/44 荃威花園 3.68 排名26/44 麗城花園 3.52 排名39/44 盈翠半島 2.64 讀者若有全港之排列表,即知邊處係買樓收租的最精明所在。攪好買邊處後、淨低330萬現金可先將一半投入債基方案投資,貪其冇年期限制及年息口在12-15%之間,即投放150萬月收$15000-18750。此金額即夠補貼租大單位自住需多付之租金,有淨仲可以儲起準備之後再買樓的投資。
按揭辣招印花稅一幅圖作解#833
諗sir,本人有幸拜讀<樓換樓>,深受啟發!之後,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 現請諗sir指點迷津。 本人今年37歲,公務員,月入29k,太太30歲,月入20k。 於2012年尾聯名買入自住樓,買入價3.2m九成按揭上車。現欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,銀行現估價4.3m。 兩人現金40萬,股票20萬,每月可儲15k。 小朋友剛出世,唔夠住。本人在港島區(測魚涌)返工,可是當區十分貴、需每日搭車1小時而自己住係深井,那應該賣走深井樓套100萬,再買北角樓房? 請諗sir賜教。謝謝。   answer: 讀者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。賣走深井樓套100萬再買約6.0mil之北角樓,可借盡480萬八成上會。見於近日按揭政策已加到令人好難記得,筆者試將資料整合再畫左幅roadmap(上圖),希望幫到大家,如有錯漏請admin@homeblogger.com.hk指正   借盡480,即讀者自己更要貼多儲蓄20萬作首期而用盡借貸力先買了該區兩房,換唔到大屋更令自己負擔重重,不建議此作法。係現今換樓階梯斷裂不少人投身作「雙租族」,要了解原理先了解人買樓究竟要附合邊d需求?   其實買樓同是消費行為及投資行為,而當中的需求按消費類及投資類劃分為:   消費需求: 近唔近阿媽? 近唔近自己公司? 樓層高低? 可否養狗? 近合自己的虛榮感   投資需求: 校網、社區配套、交通、未來基建、樓房的抵押力、該區或該幢樓的住客質素、該單位類型在同區之獨特性、當區供應   不少人只考慮間樓有幾合自己(消費)而不理該房之投資價值,將軍澳好多盤就專攻呢類客,即新樓而又價值易合預算。可是考慮到該區之投資價值,即未必是個好選擇   又有人一味搵平價筍盤,可能發覺係東涌有好貨色。可是自己屋企人係柴灣,那是否要每隔幾日就由西至東兩邊走呢? 此為一味睇投資需求而妄顧自己的消費需要。   惟租樓就是單消費需求、而將買樓附有的投資需求切割出來。因此,讀者可租北角樓、而又將深井樓同時租出。將深井樓租金補貼北角樓,咁就既可住北角又唔使夾硬上會。而新租樓假設月付$18000,舊樓絞租返$11000,當中$7000差價可將儲蓄作收息去補償,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。當中之收息風險在堂上會說明。
儲蓄為零的四十歲如何解救?#832
  諗sir 你好! 本人36歲 月入40K; 未婚夫40 月入30Kx13mth + 2mth 共值70k 股票bonus。 我地在廿幾歲時搵幾多洗幾多, 而家開始後悔 加上計劃買樓結婚, 所以上季開始有所行動,呢排like左你個page,好inspiring,好多野想請教。   1. 報你咩course學投資好? 我地岩岩開始草錢….. 月儲$25K, 想4年草到$1.2mil買400呎市區$4mil樓 我地計過, 只要我地keep住save $25K+年終bonus就可以, 但淨草會追唔到inflation,加上樓價日日升, 想利用本金作invest 收取回報盡快上車, 所以呢排有投資股票, 好好彩有朋友提供消息, ROI好高;但長遠靠朋友供應消息唔係辦法,想自學,學下唔同既products去砌一個岩我地既portfolio, 我應該報你既咩course 好?(唔介意高風險,Expected ROI 15% per annum)   2. 初次買樓 借盡9成定7成好? 其實點解我地會有$1.2mil/4年 既plan, 好大原因係源自儲三成首期既理念。本人其實想2.5年後用$800k+8成半mortgage 買$4mil樓放租, 再幾年後買第2層; 但因為未婚夫係淡友, 認為如果再有金融風暴會變負資產, 所以唔想借盡9成上車; 但我認為, 未婚夫同我份工其實係鐵飯碗咁濟, 淨係佢份人工都過到stress test, 只要我地唔resign, 基本上再遇到financial tsunami都唔會對層樓有影響…我覺得呢樣野會好影響我倆短期買樓以致長遠投資計劃,諗sir認為? […]

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836
諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]
無端白事搵多四萬一個月#803
諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 - 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 - 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 - 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 - 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 - 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: - 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 - 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 - 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 - 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 - 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。
應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 - 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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小業主怎選取投資方案?#840
世事循環不息 我們活在一個貨幣貶值的時代,有人形容現在的金融市場進入新常態。筆者睇法今時發生的事在往年已有所聞、較近的時間在國民黨主政下的中國、當局立法人民不能私藏黃金、黃金1兩等於金圓券200元,美元1元則等於金圓券4元,所有人都要根此匯率將金兌做金圓券。後來當局調整金圓券的含金量減為0.044434克, 公開宣佈金圓券貶價4/5及金圓券無限量發行。自此超級通賬在經濟體系發生、人民財富被掠奪,在上海一石白米的價格是金圓券4.4億元,根本就同現代津巴布韋無異。   王朝下社會充斥階級觀念,充滿不公平、但皇朝可以運行幾百年而不衰。可是幣值波幅太高令人民最基本要求都享受唔到、改朝換代只要幾年既事。蔣公由東北失利到退守台灣只兩年時光、三百萬國民軍輸比幾十萬解放軍,主因是國民黨將領多不戰而降、美其名體恤民間疾苦,主要是軍、商階層對政府領導無方作表態。時至今日,黃金已經同貨幣脫勾40多年,美國成功將美元推銷予全世界人而此事為美國成為霸主關鍵。踏入2015,中國力推多年的亞洲投資銀行終為世界各大國接納、英國澳洲欣然加入。那下一步將如何?   港元續擔當獨特角色 由於中國軍事實力未及美國、空有航空武艦但毫無潛艇護航,出到公海只會成為美國潛艇既練彈耙。所以中國同美國要真打仗未係時候、加上各國現多利用貨幣系統作首波攻擊,先亂人民心智再出實彈打擊。所以筆者估計,香港會成為中國同美國交手的主戰場,而港幣同美元掛勾之特色將會保有。亞投行獲得英澳撐場、令中國更易利用借貸收取附庸,人民幣之認受再度上升應可預期、而美國將無可避免要加息去加強該國貨幣吸引力。到時美方或會掉轉學番俄羅斯一晚加息1%、而香港則會被中央指派有效執行控制人幣兌美元匯價之職能,仍然將港幣掛係美元、人民幣兌美元之主兌換點就係香港。香港被委以擔此重任、有危有機。而梁錦松在美投作工作多年、此時返香港亦十分適時、有助阿爺抗敵。   小業主應如何自處? 不同以往、香港在2012年後主要受政治因素主導,由於政治因素極難預測,所以不能預計到時港元兌換價之走向。李生已早在幾年前不斷將資產投放親美的新加坡、買入英國的公用事業、又將地產業務適時在港上市、相信他已在心中訂下一套策略。筆者無能為大家預測到時貨幣升跌、但波動大增肯定出現。作為港人要自保、最上算為儲蓄硬資產、一係磚頭、二係黃金、呢個係咸豐年代的智慧、太多人知、所以磚頭既fans有增無減。如果你係未曾有樓房資產既一位、建議可在<<樓換樓>>先了解首次置業應注意之事情。   至於眾業主唔可以好似李生咁環球分散風險、可以做既就係將樓房加按。若將其再作首期再買樓、咁就要計下自己借貸力是否用得太盡、及入手資產之回報率是否吸引。在香港而言、比4成首期買間350萬樓收$11000租,現金流效率為(11000-210/259*10000)*12 /3.5MIL*40% = 2.4%,太低了。苦大家有睇筆者早前的「笨笨豬#796」個案,讀者後悔早年一間288萬收$18000租既港島東區樓房有睇無買、幾日後比人買左。呢此投資回報如何? (18000-201/259*10000)*12/2.88MIL*30% = 14.37%。筆者認為、你心中感覺到的抵唔抵、筆者可以用數字為你呈現。相信別人的經驗、不如客觀的看數字。懂得如何正確運用、數字係唔會呃人的。   講到呢度當然亦有同學問收息課程之債基回報如何啦? 其實只要投入100萬港幣、每月收息$10000-12500,視乎你想冒風險如何? 而年期一般是可隨時取回的。現金率效率為12500*12/1.0MIL = 15%,是很高回報的一個方法。當然收息之回報比買股票是低的、買股票是賺價行為、買入股份等於打本比人做生意、可以隨時蝕哂! 而收息係有「有借有還」之概念、到期本金歸還之概念很強。  
樓價下跌要什麼?(下)#835
諗sir高人: 您好,本人年近40,和丈夫有樓1層,市值400萬,尚欠260萬按揭正出租 本人是公務員,丈夫是工程師,收入共80000 手上有資金約80萬 因有囝囡、媽媽、印庸同住,一家六口,正用1.8k租樓住 看畢<樓換樓>後,很想再買多一間樓,我應該而家應該買定再等市跌?   感謝! 庸才   answer: 究竟而家應唔應該買樓,要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半,在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:   要樓價下跌、建築成本需下降? 發展商「生產」一個單位,除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!相對九龍地皮,屯門土地已經便宜很多,兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售,成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同,所以不能有個代表全港的實在數字,不過參考不少老行尊的意見,$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵,希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機,當然過程是極辛苦的。   與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎,即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。   要樓價下跌、要等發展商模式改變? 香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況,實在要引入市場新競爭者。   梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」,唔使多提,總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。   所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月,唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬,用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。
樓價下跌要什麼?(上)#834
  本人38和太太 35: 共月入70K, 現租住東涌自置兩房物業, 租金供$12000, 現金約90萬 。本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人,太太,母親,BB以及將來請工人照顧母親,亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧,晚上帶回BB過夜,最好walking distance 能將BB送到婆婆住處.  由於早年賣走物業一直見樓價上升到此都未曾買回,後悔不已。相問是否應再續下一張租約加到$13500,或繼續頂貴租? 每日又將小朋友由東涌送到大圍呢? 或日日婆婆過黎都很勞心勞力,不忍見。 answer:   有一種人叫「傷租族」、泛指呢幾年間不斷租樓等價跌既人。筆者明白凡事有地心吸力,終有一日樓價會大跌,不過在此之前的付出、即等待之機會成本實在需要探索。   要樓價下跌,要等政府再出招? 其實政府已提及由2012年至今所推出的樓市逆周期措施乃是令樓市平穩的作法,辣招可推9低樓價只係不少人一廂情願之想法。不過有件事係肯定的,就係出招會令參與香港樓市的人減少。每月住宅樓市成交由2008年初約12000-16000宗成交減低至2015年5000-8000宗成交一個月。係買賣兩閒的情況下、只需要更少既人就可以令該月成交金額定在高水平。若有平價盤拋售,只消幾天便即被市場吸納,這個情況很易被確證,只消你去地產鋪待上幾天就明白   要樓價下跌,要等新增供應?   住宅供應可分為一手供應同二手供應。二手供應的實質樓字係測不準的,因你的有錢媽咪可能上晝飲完茶想間屋掛盤賣走、晚上又改變主意了。另外而家全港普遍缺盤、地產行家手上樓盤資料極珍貴不容分享,因此要查採一區入面有幾多二手供應同樣是近無可能。當然知道祥益地產是少有可掌握屯門近70%二手放盤資料的公司,因此筆者不時都會邀請老闆汪總訪問去深入了解樓市,惟祥益只在新界西紮根,要睇哂全港二手真係未有指標可示。   關於一手,運房局其實有數字提供,見下圖示(2014年12月報告),未來三年供應估計為74,000個。表面上睇,年均74000/3 = 24666確實比之前4-5年9400-15000個多了(見下棒型圖)。 - - 2014年預計供應 - - 棒型圖 - 可是估計還估計,筆者特意找來2011年同報告睇下當年估未來3-4年供應有幾多? 見再下圖是62000個。對比最尾2012-2014三年供應實積供應了多少?  棒型圖是(10100+8300+15700) = 34100 即詨差近一半( 34100 vs 62000),那相信政府既供應量去為自己計劃人生買樓大事,真係….. - 2011當年預計供應 - 今日分析先講到呢度,讀者情況是人到中年冇樓在手、薄有儲蓄。與其捱貴租再等到無了期,解決方法都係由「傷租族」變身成「雙租族」,八成單名上會再買樓送比朋友住,再叫朋友幫你交另外新三房既租金。咁起碼樓市再升,讀者衰到極都係收番朋友間樓自己住,而現時三房要付的貴租可用自己淨有50萬,行債基方案收息去每月津貼。500,000*13%/12 = $5416/月,收回利息應可作大部份幫補。 其他可引發樓價下跌的因素明天再討論。

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零投入本金而每月出糧三萬三#826
諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  
理財基本功及取捨方略#821
Hi 諗Sir,   您好!因為看過諗Sir的《收息論》,實在覺得小妹自己太不懂理財,所以本人已報名買樓001課程,亦決定再上收息101,但是由於經常要出差關係,所以要到月尾才可決定3月上堂日期。 小妹正為現時住所繼續續租還是買入而非常頭痛,現時租約月尾到期,現居住處租$35,000連車位,買入約需$15M。 現時手上並無物業對沖,只有現金約$2M。所以才想先將保險融資換取資金後,方有空間決定去向。 因為本人同我先生都擁有各自的生意,本人公司與先生公司每月大概盈餘約$20萬至30萬,視乎市道而定。 我倆現時正供有多份保險,可能正如諗Sir所講的有點over insured,細節如下﹕ 人壽連儲蓄人壽約合共$10M,每月約供$20,500 年金保3份,每月約供$31,500 保險基金3份,每月約供$17,500 醫療保險每月約供$3,300   希望諗Sir可以幫忙現在決定去向如何? 我是否應該繼續續租,用保險融資的錢先買其他收租物業作對沖,等候時機,然後跌市再買入現住屋苑的單位? 是否市面上一般的銀行都有做保險融資?通常利息約多高?有什麼要點必須注意? 因為今趟出差才有幸看到 閣下的著作,又剛巧碰上續租問題期限,還望諗Sir可以指點迷津。 謝謝 !   祝  商祺 ! 心急人MCC小妹上   ANSWER: 本案讀者是個生意人、主力投資方略用保險,筆者愚見是這有點錯配。在課程已提及,金融投資物但凡是原生及簡單的,都有其用處。金、股、匯、債、保險、樓都各有好處,不用費神去比較股定樓好? 又或債定樓好? 而筆者可幫助大家去了解不同投資品的特性,及基於個人情況選取符合的一種。   本案讀者,收入不俗,正值打併之年。月入有20-30萬,應該放左係公司戶口,未知是否完稅。自己落袋的卻只約2百萬現金在私人戶口,其實屬於偏少。加上生意人對流動資金更為重視、可惜讀者選取資金流動性較低的保險幫自己投資,明顯出現錯配。現在每月保險供款7萬幾,有年金、投連保險及醫療保障,分別幫助了: - A. 年金可在十幾廿年之後令投保者定期獲得一筆款項,如果你而家安排一份廿年後每月派$20000的年金,你會覺得十分吸引。可惜廿年後每月$20000仲買到D乜,筆者只感有信心兩萬蚊仲夠買張船飛去澳門。學術少少講就係: 年金之派發同通賬上升無關連,投資人仍冒通賬風險。 B. 讀者兩夫婦都有工作能力、未有樓在身。當然買一千萬的人壽額都同算符合家庭需要的,可是在家庭未有重大欠債下,安排呢一千萬人壽額應是較次要的事。重有月供$20000先買到10MIL保額,保費真係有點貴…. C. 至於投連保險,係同時買左保險再加買基金,要攪清楚係唔係雙重收費? 關於投連保險對投保人是好是壞,坊間已有討論。新春佳節筆者都係無謂破壞和諧氣氛 - 但既然保險已經買左,讀者問可否將已買的保險按比銀行再借返D錢出黎,令投入資金減少,幫助解決現時面對的居住疑難? 此類借錢息率約為H+1.8%。但如果求其搵份保險都得,保証好多後生仔會即按自己保險,去按多一成首期去幫自己買樓,咁政府出既辣招唔會攪到大家咁苦啦….而家三百幾萬既樓係LAST CALL咁滯…. 提醒各位在執行理財策略之時要考慮方案所得是否能解自己最快遇到之問題。做一些儲蓄長遠必然有益,可是遠水是不能救近火。如有中短期財務困難宜先用理財產品將其解決,耳仔軟聽人講搞什麼長遠儲蓄只係將傭金放入別人之口袋。 - 另一點是坊間有人介紹的保險多是沒抵押力及回報不高的、比錢去聽人講的保險反而令人耳目一新及回報過20%的,因為一個是免費去銷售而另一位是收費去教學,兩者出發點不同。對一個理財決定做錯左要救有時很是困難。至於讀者要改善自己,首先要睇下公司收番黎既錢係CASH定係帳面數,如果公司每月有20-50萬現金返,咁用公司名去買樓都係一個好方略。惟在現時市況,重注買樓實為不宜,開首買自己第一間樓是適合做法。至於公司點借錢先精明、唔會再做錯,實在係長篇大論,有排講。 - 另一個安排,係將錢投資債基方案,每100萬差出$12500利息去幫補租金支出。既然讀者而家公司生意唔錯,咁就信下風水唔好搬啦,諗下點收息開源,重新了解投資。理財從不可求人、沒人比你自己更緊張口袋裡既錢。正因為大家有此想法,收息班有幸得大家支持將在四月尾開BATCH 21。至於想趕快在三月先上收息BATCH 20課程的同學請今明兩天找ADMIN安排,都係LAST CALL。  
唔買樓投資仲有咩好? #820
諗Sir, 你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。 1.  現金, 古票, 基金: $8.1M 2.  保險cash value: $1.4M 3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿) 4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000 現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝 1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做? 2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好? 3. 我們希望退休。是否可行? 太魯閣上    ANSWER: 相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。   相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*$@….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。   講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。   那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那: 800萬收息為年7%,即560,000 800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600 此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7% 仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。   讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
脫苦海及梁隼-荃灣沙田兩邊走
諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 本人已婚育有一小孩。早兩年前拜讀你的文章,覺得一生三宅非常之有道理。同時也很努力向這目標進發,於2014年年尾的時候完成這個目標。 本人家庭年收入為80萬,當中已包租金收入。而我們儲蓄率為一半。現只剩現金30萬。   物業資金如下: 2010年買入西沙路旁既村屋, 買入150萬, 市值 300萬, 當中再加按過,現欠款 180萬, 月供1.2萬 (出租: 1.2萬) 2012年中買入好運中心230萬, 市值 330萬, 貸款 150萬, 月供0.65萬 (出租: 0.9萬) 2014年年尾買入荃灣麗城花園三房, 買入550萬, 市值 580萬, 貸款 380萬, 月供1.4萬 (自住)   由於2015年初政府再出措施,加上不斷有人講細價樓就黎跌,好唔好放其中一間細價樓走? 我手上現金不多。   如要放,賣走樓齡老但方便既好運中心好? 定係較不方便但大些少既村屋好? 又或兩間都賣走?   搬到荃灣發覺比沙田冇咁逼人、你認為荃灣同沙田比,兩個都係早期的發展城市,那個在未來看俏?   有勞賜教!   ANSWER: 羅馬不是一天建成,關鍵是怎樣將計劃一步步實行,當然大環境配合也很重要,讀者由2010年開始每兩年買入一間屋去達成夢想,除了因為付諸實行之外,實有助於2009年金融海嘯之後的美元量化寬鬆。 大家要注意是,美元量化寬鬆已經在2014年10月結束,雖然其他貨幣也在2015年開始接力,但是港元只是與美元掛勾,結果是港元和美元,相對於其他貨幣強勢,對香港經濟有多大影響力未可料,但大環境已經變化了,亦應該相應調整策略。     同樣地,經過金管局三番四次收緊按揭之下,雖然息率還未提升,但借錢已經不易,讀者現時能夠有三個物業環環緊扣,已經是一個很好的物業組合。這並非是筆者的謬讚,而是無論在地域上(沙田、荃灣)或類型上(村屋、炒盤、住盤)都有一定的分散。 沙田的條件不是不好,而是各種潛力均已反映在價格上,雖然未來有沙中線效應,但最大的刺激只是東鐵可以直接過海,沙中線九龍段通車與否,對於沙田本身的意義不大。不過作為收租,好運屬於市中心的收租之選,無需擔心不能租出或租金會大幅下降。     所以,應該做的未必是將物業買來換去,而是在用途上的改變,現時讀者所住麗城,雖然是住盤(即是較少被炒),但由於食正荃灣西站項目帶來的升值效應,反而在潛力上是最高的,是否可以改為出租呢? 至於西沙路村,坦白說,無論在未來升值或租務均是三間屋之中最低的,雖然烏溪沙站一帶正大力發展,但去到這一點已是強弩之末,而在位置上無論北上或去機場,在位置上都較偏遠,不過既然可以用盡借款能力,不妨抱以「食得唔好嘥」的心態視之。甚至他日租金回報未夠理想,必要時可作自住,以讀者手上只有30萬現金計,宜休養生息,再待時機。
脫苦海、梁隼-市區買樓與郊區置業的啟示
諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 唸sir,     我年屆41,公務員一名,月薪約$35000;我太太年屆40,月薪約$36000。我倆育有一名5歲兒子,共住部門宿舍,預計55歲退休。     因開資大,我倆每月只能共儲$10000。由於不懂理財,我倆只有現金120萬,另有35萬基金。     現有一大難題,我們雖住部門宿舍,但退休後便要交出宿舍,但又不想住公屋,而本身又無物業。由於數年前結婚時無買樓,靠住宿舍,眼見這數年樓價越升越有,很後悔無買樓,故請教諗sir以下事情: 1)在我有生之年,仍有機會完成一生二  宅嗎? 2) 由於在北區工作,在上水及粉嶺一帶買樓比新界其他區域如何? 3)在新界區買村屋好嗎?以我收入能否做到?     多謝賜教,祝身體健康!        中年男上 ANSWER: 答案如下,另請提供本周理財信箱內容及下周置業信箱問題 單從讀者所提供的資料,表面上是一個置業問題,深層次是一個理財的問題。 以家庭收入達71,000元,一家三口不用交租又不用供樓,每月卻只能夠儲到10,000元,就當要預留10萬作為交稅,每月的支出超過50,000元,若果不控制開支,就算零首期都沒有足夠的錢供樓! 報章轉述一個討論個案,涉及一名月入10萬,卻只留下3,000元給太太作家用,餘款用作其他用途,這是反映一種財政紀律的問題:如果心目中有個大計,就要計劃一步步實現,讀者想一生二宅並不是不可能,可是讀者有沒有決心,將可儲蓄的款項增加到4萬元呢? 就以北區呎價較低的花都廣場為例,三房單位大約420萬,以標準六成按揭,年息2.5%,供20年計,月供13,354元,表面上讀者慳少少也可以供得起,實際上要有252萬首期,另外要預留20多萬作為駛費,讀者現時只有155萬儲備,要儲多100萬,就算每月儲4萬,也要兩年多時間。 讀者也可以考慮使用第二按揭,首期連駛費降到104萬,讀者已經擁有,只是供款就增加到17,805元,另外還要交按揭保險,以及管理費、差餉、地租等費用。 如果讀者能明白不改變現時的生活方式,置業只會淪為紙上談兵,便可以回答問題: 1. 如果讀者能夠買到第一層樓,或者有機會買多一間作為收租,問題是讀者夫婦到時已超過40歲,供款年齡受限,只有利用個人供款力,以及儲到足夠的首期,即非自住物業要有五成首期,最終又去返去儲錢的問題。 2. 現時各區的樓價差距不大,即是市區相對於郊區溢價減低,理性的角度似乎市區比郊區更有投資價值。 3. 買村屋不是不好,不過所涉及的知識和風險較高,按揭門檻也較高,收入可以做到,但值不值得見仁見智。  
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
身家多個零 esp42 諗sir鐘維傑: 投資外地樓拆局?
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp44 02022015 諗sir諗sir汪敦敬 2015樓市看法
即時市評
陶冬-耶倫到底有沒有耐心?
    美國聯儲局正式將“耐心”一詞從其會後聲明中剔除,但是主席耶倫特地在記者會上聲明,“這不代表沒有耐心”。人類這種靈長類動物的語言細膩度,真是嘆為觀止,難怪稱霸整個地球。       耶倫到底在加息上有沒有耐心?其實很簡單,撤除“耐心”,意味著聯儲將加息的槍栓拉開,政策動作隨時可以啟動。“不代表沒有耐心”,是說扣動扳機的時機尚不確定,取決於國內及海外的各種經濟因素。目前聯儲處在扣而不發的狀態,但是擊發的技術障礙已被掃除。美國今天物價不興,為什麼聯儲要急著加息?美國就業市場明顯升溫,上次非農就業持續增加200K以上是1993年的事情。從美國的菲利普曲線看,就業與物價關係密切,因為美國基本上是服務業經濟,而服務業的最大成本是人工開支。同時共和黨掌控的國會,一直對QE存有微言,耶倫的政治壓力不小。       為什麼耶倫“不是沒有耐心?”除了通貨膨脹不明顯,油價下滑之外,聯儲成員對加息可能衝擊經濟和房地產心有忌憚。加息令美國貨幣政策與世界其他國家的相背離,美元匯率一升再升,對美國出口業構成威脅。       耶倫解畫的另一個意圖,是安撫市場,掌控債市情緒。債市利率對美國經濟的直接影響,遠大過聯儲利率,所以防範市場過度反應,對於拉開槍栓的聯儲十分重要。筆者相信市場過度解讀了“不代表沒有耐心”,拉開槍栓的目的就是為了射擊。       筆者認為對於市場重要的,不是第一次加息的時機,而是聯儲之後收緊銀根的頻率與力度。加息的路線圖恐怕聯儲本身也不清楚,因為內需複蘇並不均衡,外圍因素難以測料。所以聯儲在首次加息之後會且行且觀察,這決定了此次加息的能見度較低,比較曲折,利率圖形一定不像上次手扶電梯那麼平滑。而且決策者對上次加息過猛觸發次貸危機心有餘悸,如果通貨膨脹不出大差錯,10年期國債利率接近3.5%之前聯儲政策就會進入暫停期。       筆者預期聯儲會在今年秋季首次加息,今年加兩次,每次25點,明年政策動作取決於經濟數據與外圍環境,估計再加兩次後暫停、觀察。至於美元,目前的貶值是暫時性的。舉目世界各大經濟,只有美國跪著試圖爬起,其他全部趴著。這個比耶倫的語言更易解讀。       本文原載於今周刊,為個人觀點,並非投資建議或勸誘。 http://blog.sina.com.cn/s/blog_467a66b00102vjak.html
陸羽仁-中國買大細
美股昨日衰收尾,收市前唔夠半個鐘腳軟,由升轉跌,不過跌幅輕微。杜指跌12點,收市報18116點;標普500指數跌4點,收報2104點;納指跌15點至5011點。 美股繼續受美元匯價拉扯著,美元匯價回軟,美股走勢向上。昨日,美元匯價繼續回調,反映美元兌6隻主要貨幣匯價的美元指數再跌1.5%,兌歐元則跌至1.09美元。美股早段造好,不過,美元下跌的同時,又到以美元計價的大宗商品例如油價造好,紐約原油昨日由最低的每桶42.75美元反彈上47.45美元。油價昨日一度插低至42.75美元,主要原因係產油國沙地在上周末話,唔可一味用減產來保護價格。美元轉弱,油價反彈,能源股造好,但運輸業成本首當其衝,杜瓊斯運輸板塊(Dow transport)收市跌近2%,拖累大市收跌。 美元匯價近期左右著大市,對於美匯的強勢將會持續幾耐,遂成為市場熱話。高盛上周發報告預測歐元到9月將跌至1歐元兌換1美元,2017年內更將跌至80美分。據高盛的預測,美元強勢不單止未完,仲有排升。換言之,唔單美股,連港股都無運行啦,從經濟角度,港元相對外幣強,旅遊出口業都受影響。而港元又會相對美元轉弱,資金外流炒歐股日股,港股都唔會有景。 不過,匯豐銀行上周四發表有關美元走勢嘅報告,又唔係咁睇。匯豐認為美元長達8月的漲勢很可能就要告一段落了,主要原因係美國經濟的基本面已經不足以支持美元繼續走強。從技術角度而言,歐元和日圓貶值程度都已經超過了美元在第一輪和第二輪量化寬鬆期間的20%。據匯豐的計算,美元現在已經成為全球排名第二的高估貨幣,僅次於瑞士法郎。預期歐元將在今年年底之前就會反彈,2017年將回升至1.20美元。 不過,匯豐報告亦指出,期間或者仍會有一些潛在風險可能會令美元的強勢保持更長的時間,例如希臘脫歐,新興市場貨幣危機,又或者日本央行犯下重大政治錯誤等等。但這些風險主要還是外部的,與美國國內基本面的變化無關。 在高盛和匯豐兩者之間,我擔心高盛講啱多啲,就係美元持續走強,出現此前題是美國持續慢慢加息,但美國經濟頂得順一直好轉,咁美元就會持續強勢,對商品和港股都有壓力。 商品市場前景另一個因素睇中國經濟前景。過去的十幾年,中國以「世界工廠」稱霸全球,從蘋果iPhone到帆布鞋,再到各種家居用品,統統都是中國出産。那段時間內,中國成為了全球商品需求的最關鍵驅動力,令到多種商品進入一個長期的大牛市。 但近一兩年,隨著中國經濟活動放慢,中國商品需求趨於疲軟,各種商品價格都跌到近年新低。由於此前的無度擴張,造成中國環境遭受的重大破壞、嚴重的工業産能過剩、以及過度投資造成的債務危機,已經令到阿爺在別無選擇的情況下,要改革產業結構。這個舉動,味意著增長速度的減緩。 據花旗的計算,中國要開始再平衡,讓投資在生産總值當中的比重,從目前的50%降低到40%,投資增長速度必須比生産總值增長速度低大約4個百分點。換言之,中國的增長目標是7%,投資增長速度將是3%。當考慮到中國在大多數工業原料總需求中佔據的比例,全球商品需求注定會因此受到重大影響。對於中國本身比較缺乏的原材料,例如鎳和鉻,處境仲會好啲,而供應過剩的商品,例如煤、鋼和鐵礦石,將成為最大的輸家。對於上述嘅股票,大家真係要小心。 花旗指出,過去市場總係緊盯着中國,現在,則必須比較重視所謂「新興五強」,即印度、東南亞、中東、拉丁美洲和非洲的需求。問題係,要她們頂替中國過往的角色,即使全部加埋一齊,有排都追唔上中國。 花旗睇淡中國,但我覺得中國開大開細,要看結構調整是否成功,她現在減少投資在經濟中的比例,向創新產業和內需轉移,的確令商品需求的增長放緩,但只要濟唔死,商品供應在低位可以尋得平衡。另一關鍵是中國的大龍鳯「一路一帶」計劃,若然成功,亞洲基建投資將大增,會重新投動商品需求,而家連死敵日本,都話考慮加入中國搞的亞洲投資銀行,就知無人敢睇死中國的一路一帶計劃唔掂,所以商品行情衰多一年,可能隨著一路一帶計劃啟動,會慢慢恢復。   陸羽仁   http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=712710&catID=&keyword=&searchtype=
合營券商 東瀛遊 威勝 金蝶 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。   是日消息︰彭博引述知情人士指出,中國證監會正考慮讓外資擴大在中國證券市場的參與度,除可在合資證券商中取得控股權(持股51%或以上)外,還可與境內非券商類公司(包括銀行及保險公司)合組證券公司,方案最快今年推出。   中央欲向外資招手,知自身勢危了?「可與境內非券商類公司合作」才是傳聞重點,內銀、內保或會抗奮,但應屬不能持久之類。   東瀛遊(6882)業績,應教市場失望的。毛利跌3.5%,股東佔溢利7450.7萬元,按年減少27.51%,每股盈利18.2仙,PE約11倍。扣除上市費,盈利跌9%,而且可如專業旅運(1235)般派高息。   旅遊股本質,還是太被動。日元跌,可具體道阿信屋(0759)來貨價平了,但幾多人因此多去日本旅行?很飄渺。績前大升,可能純粹散戶少起,今日要打回原形。   昨日提過的威勝(3933),營收升17%,股東佔溢利升20%,增派息。估值接近博耳電力(1685),好似難望有後者早前的爆發力。   果然,擎天科技(1297)盈利長不如去年中期的高,持份者會否再次高估了而造成一日沽理?問過同行,擎天所謂科技其實不太科技 … 反之,金蝶國際(0268)公布,與金山軟件(3888)簽訂了一份戰略合作協議,雙方將在移動辦公雲服務、雲存儲、雲安全等領域展開深入合作。兩隻股是日應能一起升多一輪,可以再次貼堂了。   同一個概念,你總會發現個別股票估值較貴,卻更易被炒起,其他股拍馬都追唔上。背後原因總是有的,不要不信邪 …   https://www.facebook.com/figoinstock  

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴-應否高追股票?
中國人大及政協兩會會議於是月初舉行,當中李克強總理的工作報告更是市場焦點,重點提到的包括金融改革、農業水利、移動互聯網、節能環保、健康教育、一帶一路等,傳媒照常急不及待羅列每個範疇的受惠股,投資者看後,第一個疑惑應是,若沒有本事全部買下這些所謂的相關股票,那究竟應選擇那些,當然「大包圍」式的報導就是不要給你確切答案,報導者事後檢討時便可「進可攻、退可守」!就算你自己選定一些受惠股,市場的反應卻越來越快,當想觀察一下,股價或已飛升,高不高追便成為接著面對的問題,但往往高追了,股價升多一會,開心一下後,往往又隨即回落,冷了一下,止不止蝕成為了最新的考量。這種較不實在的感覺,便是源於只靠第三者資訊、有限分析加上直覺的感性投資,投資者會有時贏,有時輸,但大多數中長線下來卻是輸錢居多。   若不想經常高追股票,中長線下來回報卻不理想,我的應對策略是會為每隻有興趣投資的好股,做個估值並嘗試參考以往走勢,估算其今年的上下波幅,待股價回落至波幅低位才投資。不過,要用上這種策略,需注意兩個風險,一是目標股票的股價有機藉好消息一升不復返。事實上,我也是會高追股票,但前提是不可純感性高追,而是要理性行事,就如一間公司公布好消息後,股價便裂口上升,但因高升的股價仍在其估算波幅的低位,我還是不介意高追買入。不然的話,我是會等待,因好股一年下來偶也遇到一兩次令股價大跌的壞消息,趁這些時候才買入,豈非更化算?若股價不再回調,便只好暫放在觀察名單,並留意其他投資機會。一年下來機會總有不少,我們不需要勉強自己去追求每一個投資機會,記著投資機會是「可遇不可求」的,勉強未必有幸福。   另一個風險,則是當股價真的跌至心目中吸納的價位時,卻因影響股價的壞消息或市場氣氛不佳而未敢買入,源於對此公司未作足夠了解而建立起信心,及個人投資心理質素未夠,結果最終到股價反彈回升,全程也沒有投資過。   (利益申報:筆者為持牌人士)        
紅猴-地方債務置換額度對內銀的影響
(下列新聞節錄自香港經濟日報) 國務院已批准1萬億元人民幣的地方債務置換額度,允許企業借新還舊進行置換;財政部將公布置換具體計劃。地方債務替換有助減少期限錯配,降低利息成本:用低息的7至10年期市政債,替換高息的3至5年期城投債、短期銀行貸款,以及1至2年期的信託。對銀行而言,有助降低不良貸款率,惟同時減少高收益資產,具體影響須進一步測算。   http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/03/13-mar-2015.html
紅猴-最新案例5:卜蜂國際(43)
跟據紅猴新書「港股A餐」(投資者「讀後感」請按此)提到的投資流程,若看完後想自己DIY分析個股,可買本「港股A餐」參考一下,書中亦提供「股票分析DIY試算表」。 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) http://redmonkeyblog.blogspot.hk/2015/03/12-mar-2015-diy-543.html
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
若盤源增 樓價將放緩
筆者一向評論樓市都尚算準確,尤其是09年之後,我力陳觀點看好樓價急升,被人稱為「好友」,但其實樓價上升不是我的期望,我更希望樓價合理調整一下的,因為樓價上升太快的確令社會怨氣加重,只是,我始終是市場人士,我是應該將我看到的和公眾分享的!但我不會固執效忠我的評估,我只效忠我的原則和事實!希望我以下分享的最新市場情況會令到期望市場平穩的人滿意。 樓市新辣招自從於2月27日推出後,到了今天,我們開始有充足的時間和數據去評估樓市,我們發覺樓市初步有結構上的變化,當然這只是初步,還要看往後市場如何用數據告訴我們,我們看看屯門區2月15日去到3月15日的二手私人樓買賣放盤量,450萬以下的放盤是由800個增加至849個,終止了多年樓盤不斷減少的趨勢,我們再集中看看400-450萬的私樓放盤板塊,就由230個增至257個,再看看350-400萬就由319增至356個!以上的數據是令人鼓舞的,因為政府過去共出辣招4次,頭3次出招之後的一個月,細單位樓盤依然仍在減少!今次是多年來第一次出現放盤量增加的情況。 而屯門區的整體私樓二手放盤量亦由2月15日的1339增加至1457新高,這是2015年3月的水平。   租務方面,和2月18日相比,去到截稿的3月15日,屯門區的租盤由653個略減至647個,算是打橫發展,是終止了之前租盤不斷增加令租金下調的趨勢,屯門區租盤的放盤量由5個月前的398個去到高峰的653個,到了今天算是因辣招而平穩,但是租務市場成交明明是倍增的,應該租盤大減才對,顯然如果沒有新辣招出,租金是應該隨著租盤持續增加繼續下跌才對! 筆者認為雖然市面上零星不斷出現破頂價和微調價,但是市場的走向仍然是比放盤量和下半年的經濟表現影響最為重要,如果放盤量持續以這個水準增加的話,半年左右樓價是有機會放緩! by 汪敦敬
解讀聯儲局 加息週期即將開始
上週聯儲局前膽性指引刪除了「耐心等待」的字眼,但同時降低了年底前的息口預測至0.625%,有趣的是,市場部分分析認為今年不會加息,但如果聯儲局認為未是時候加息,就無須刪除「耐心等待」的字眼了,有人又認為美國擔心強美元損害美國經濟而不加息,雖然美國是世界第二大出口國,但事實美國並不是出口導向型經濟,美國有70%經濟動力是靠內需,而強美元的貨幣地位支撐著經濟體系,美國甚至希望全世界也用他們的公仔紙,美國又怎會怕強美元?   美國怕的是盟友貨幣貶得太多出事而已,至於其他國家? 美國會在意嗎? 從亞洲基礎設施投資銀行這一役中,世界遊戲規則正在暗地改變,不少國家甚至美國的親密盟友原來也不滿這個大佬,美國會如何反應,未來十年肯定不會平靜。 說回加息時間表,從一些聯儲局重份量人士的言論去分析,內部認為6-9月是開始加息的較好時機,至於本年度會否加第二次息,就要看通漲數據了,不過由於今年物價基數較低,預計2016年通漲會再次上升向2%的水平,亦代表2016年下半年加息可能會加快,2017-2018年估計將較現在息率高2.5-3%。   但以上估計是基於環球經濟平穩而推測,但是環球經濟卻存在不少衰退的先兆,包括波羅的海指數仍處於多年低位,代表經濟活動需求的石油、銅等商品價格急跌。如果環球經濟衰退而引發全球股災,加息週期將會延後。   戰神的 facebook 專頁 www.facebook.com/wargodriver
美國息率趨勢與香港樓市(1):美國息率新常態
上圖一: 資料來源:Federal Reserve 金管局加辣措施之後,香港的樓市指數屢創新高,香港的樓價已高得近乎痛苦,很多人包括投資者、地產代理、政府都希望樓價可以下跌一下,由於港元與美元掛鉤,美國加息,香港才會加息,美國息率趨勢可說是其中影響香港樓價的重要因素,很多樓市分析(包括筆者在內)都預期美國加息,香港樓價才會有機會下跌。然而上週聯儲局耶倫的聲名中一方面刪除「耐性」字眼,另一方面列出一大堆美國經濟環境並不急於加息的理據,令很多期望美國加息可令香港樓市降溫又再落空。   美國何時加息,加幾多,加幾耐,都成為市場焦點,因為如果有了水晶球看透這些問題,大家便可更能掌握香港樓市走勢。要真正掌握美國息率走勢,我們需要比較長的數據時段,來窺看整體形勢,因此筆者對美國自80年代至現在的利息和經濟趨勢做了一些深入的分析。   2008年金融海嘯之後聯儲局的量化、再量化、再無限量化寬鬆谷經濟令世人觸目,伯南克在飛機上散鈔票的漫畫成為佳話,其實聯儲局一直都用印鈔作短期起死回生的特效藥,只是沒有那麼大劑量而引起關注而已,而大量印鈔是否真的能夠催谷經濟?從圖一所見,由1981年至1999年,美國貨幣供應M2(藍色線)緩慢上升,藍色線向上斜約20度,撇除最高和最低經濟增長和下跌的年期,這段時期的按年經濟增長在2%至5%之間徘徊,事實上,1994年打後開始,M2(即印鈔)的速度稍為加快,那是源於美國的儲蓄貸款機構(Saving and Loans Crisis)爆煲後,印鈔量增加催谷經濟所致,2000年科網泡沬爆破,印鈔速度又再快一些,藍色線向上斜約30度,直至2008年金融海嘯之後,藍色線向上斜約45度,顯示印鈔速度再再加快一些!不過,這麽大量的印鈔,2000年至2014年間,按年經濟增長只有1%至3%之間。   總結而言,1981年至2014年間,鈔票機器越印越多和越印越快,經濟按年的增長率從2%至5%下降到1%至3%,可以預期未來經濟將會進入低增長率的新常態,雖然大量印鈔對催谷經濟的效果不大,但對短期起死回生卻效用顯著   增加貨幣供應並沒有令經濟增長重拾昔日光輝,反而經濟增長越來越丁點,但對降低息率的效果卻非常有效。 Libor 銀行同業拆息是美國銀行成本利率,也是利率指標,由於只能找到1986年之後的Libor數據,分析由1986年開始,圖二所見,1986至1988年之間,M2上升緩慢,但Libor(銀行同業拆息) 在6厘至10.3厘之間,1989至1994年儲蓄貸款機構爆煲,Libor降至約3厘,之後M2供應加快,1995至2000年Libor回升,不過是新常態的5厘至6.3厘,2000年科網泡沬爆破,Libor降至約1.1厘,2004年後回升,Libor的新常態是約5厘,然後是2008年金融海嘯,Libor降至0.2幾厘,那麽,回升之後的新常態會是什麼?   再回顧一次,80年代,利息升上10厘,爆煲!90年代,利息升上6點幾厘,爆煲!00年代,利息升上5厘,爆煲!看來新常態應該不會返回5厘,升到大概3厘可能是爆煲觸發點,新常態極可能只得2厘至3厘!Wow,香港樓市可能要適應長期低息的新常態!(未完) 圖二:   的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 亂博的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog   [frame id=8\

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期權學堂
施諾登 – 第二季市況展望
  由一月初至今,市況出現明顯改變: 1. 一月港資企業股價不斷上升,除了長期積弱的匯豐外,港鐵,中電,長實,和黃,領匯,友邦及恆生不斷創新高;但中資企業或中資相關股股價一月開始下跌,包括中資保險股,內銀股,內房,出現了中資股先行,港資股「托住派貨」的現象,「溫水煮蛙」的感覺很強。   2. 1月19日為內地小股災日,國指單日跌600點,多隻內資股當日的成交量為這兩個月來最高。高位出貨後,2月及3月多隻內資股成交未見上升但股價「陰住跌」,包括2823, 2628, 1398。要注意,2月中及2月尾內地降準及減息,消息公佈後的交易日,市場都是高開低收,借好消息出貨的做法非常明顯。   3. 一邊借好消息出貨都需要市場氣氛配合,散戶才參與成為對手,所以必須依賴重磅股托市,營造支持的感覺。托市股有3隻,中移動,港交所及新貴騰訊,此3股於1月升幅明顯,2月高位徘徊,3月第一週已出現股價高位,似乎其托市的任務已完成。當中值得留意騰訊,如果以上立論成立,騰訊這2個月的「成就」將成為第二季沽貨的好對象。4. 匯率調整訊號已於2月中出現,港股開始向下。   第二季展望: 所有股票已進入下降軌,值得留意兩類股票: 1. 由1月至今已不合理升了很多的股票: 包括騰訊,中移動,港交所,恆生。尤其是騰訊,它是內地小股災日唯一上升的大股。   2. 由1月至今已快人一步沉底的股票: 包括銀河,金沙,匯豐,領匯。尤其是匯豐,過去數年每季都被美國政府徵收數十億元的保護費,2015年都應該輪到獅子銀行做番一次庄。第二季以做淡為主,有貨在手要SC + LP X 2,而調整過後將會締造一年只有2-3次的番倍良機,第二季必須無時無刻於調整發生的過程留意期權異動。 對沖王道 2015年3月10日
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
筆與置評-樓市短打(80):細價樓新常態
過去一年,細單位有多個利好因素支持,成交價不斷破頂,剛剛又有兩個河畔花園破頂成交,呎價和太古城差不多! 有人話細價樓表現威過豪宅,是樓市爆煲的先兆,又有人話是政策扭曲下的新常態,筆者認同這是三辣招下的新常態,不過接下來的日子,有兩件事會為細價樓帶來新常態了,說的就是政府透過縮則增加中小單位供態,另一個就是新居屋單位推出。 數字上新增的中小單位及新居屋都不是大數目(起碼不是每年八萬五),但帶來的心理影響足以令細價樓的溢價下跌,甚至跑輸大市,為甚麼會這樣?中學課程的經濟學曾經告訴筆者,價格是需求及供應的平衡價,供應不用多說都知道未來的日子會上升,那麼需求呢?說好的剛性需求又怎會一下子消失。 說得上剛性需求,又怎會消失,不過可以凍結。筆者不諱言居屋是搵笨的東西,不能自由買賣、加按、放租,但百貨撞百客,政府又放寬了入息上限,售價又比「市價七折」還要平,一定會吸引不少原本打算上車的朋友碰運氣一試。抽到的話,市場上就消耗了一個購買力,抽不到的話呢?筆者相信大部份人會等下次再推出居屋時再抽過,直至抽到為止! 點解會咁,道理和等車或者賭錢一樣,等車等得耐,一方面想放棄,一方面又覺得反正等了這麼久,再等一會吧!賭錢就更加不用說,輸完又賭過,否則又怎會有磨爛蓆一詞形容賭客。抽居屋多少有幸運成分,抽唔中又怎會沒有心魔和自己說:下次會中吧! 結果就是二千幾個居屋單位,就能凍結萬多個購買力!日後的居屋位置只有更好,例如鑽石山、長沙灣、西鐵天水圍站旁,甚至啟德新發展區,想抽開居屋的人轉投私樓市場,難矣! 有層細價樓揸手的朋友,如果有換樓打算,就好趁現時細價樓仍存在溢價時換,免得蘇州過後無艇搭!  我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
筆與置評-樓市分析(21):外部勢力對樓市的影響
施政報告中的房屋政策未能影響樓市,那麽外部勢力又如何? 筆者在去年11月3日寫「萬劍歸宗」的時侯指出,美國結束買債,之前印出來的鈔票萬劍歸宗,美元上升,美國經濟向好,昨晚聯儲局對經濟的評估見證這一點,世界經濟卻反其道而行,這從世界工業用的商品價格下跌可見一斑,世界經濟不太好導致需求減少和供應過剩,價格下跌,近日趨勢更為明顯,引起人們關注世界經濟(除了美國) 正步入通縮週期。 2015年一開始,各國央行的減息和量寬政策都令市場感到託異,歐洲央行宣佈由2015年3月至2016年9月買債總額達一萬億歐元,印度央行在1月15日出乎市場預期減息1/4厘,中國人民銀行繼去年11月突然減息後再發2800億元人民幣的MLF,加碼寬鬆貨幣政策,瑞士央行突然宣佈脫歐兼減息1/4厘,以為瑞士詭異,加拿大的宣佈減息1/4厘,更跟市場預期加息完全相反,出乎市場預期的政策行動還有丹麥和新加坡。各國央行詭吊的減息行動,似乎是Pre-emptive(預防性) 的,那究竟是世界經濟不境氣來臨前而作出預防行動,還是預視危機前先帶安全帽? 世界央行紛紛減息,而美國卻預期在2015年第四季加息,在港元跟美元掛鉤的情況下,香港亦將會跟隨加息,預期可能早於美國加息,除此之外,加元、歐羅及亞洲貨幣的匯價紛紛下跌,港元卻跟美元上升,令人憂慮會否重演97年亞洲貨幣爭相貶值而對香港經濟造成損害?這都是香港樓市的隱憂,不過,向來影響香港樓市的因素複雜,雖然港元上升或會負面影響樓價,但在樓宇供應仍未到位,需求仍然欣切,如果香港經濟沒有大幅下跌,部份負面的影響或會被抵消,樓價未必如一些分析般大幅下跌。 話時話,世界工業用的商品價格持續下跌,建築材料成本是否仍然可以解釋樓價不會跌的原因?不過香港建築業勞工在政府不斷追供應和建設大型工程成為主要的瓶頸,建築成本或未必能如願大幅下跌,不過建築成本是否樓價不跌的重要因素?我看供求平衡、經濟和資金流向才是最重要吧!   你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。 我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment
戰神-俄羅斯危機會否發展成完美風暴
一場油價急跌,引發俄羅斯出現經濟危機,盧布急跌50%,央行大幅加息及干預匯市亦無甚作用,直至油價反彈,盧布才開始回穩,但危險期渡過了嗎? - 俄羅斯經濟有近70%也和能源有關,能源也佔了財政收入50%,過去油價上升,俄羅斯經濟看似無風無浪,油價急跌就成為了導火線,曝露了俄羅斯經濟的脆弱。很多人只從經濟角度去分析這個危機,只看貿易數字,但我認為應該眼光放闊一點,從環球政治格局去分析,現時冷戰氣氛已越趨明顯,假如俄羅斯崩潰,各國將會加速向美國歸邊,亞洲局勢介時將會是全球最混亂的地方,中國的外交策略亦將告失敗而孤立,美元獨大,日後將只有美國利益。當然,俄羅斯不會就此輕易投降,普京政府為鞏固政權,必會走向強硬,以民族角度捍衛主權及俄國利益,甚至以激進手段包括出兵親美國家迫使美國收手。這麼發展下去,世界從此多事,歷史上的戰爭卻很多時在這種背景出現,美國是在玩火,但明顯是有精密的計算,因為美國認為2020年美國的利益及地位將會受到嚴重威脅。 俄羅斯能否守得住自身的貨幣? 要看外匯儲備有多少,官方公佈合共有4100美元儲備,看似很多,但有近半是流動性不高的資產,包括兩個主權基金1700億及黃金儲備約410億,所以能即時動用的儲備只有2000億,如果油價跌穿50元甚至40元,這筆儲備肯定無法捍衛盧布。至於俄羅斯會否在市場賣黃金換錢? 機會不大,俄國要賣金換錢只需賣給新興市場央行就可以了,何須在市場出售,但就算將黃金全數換成美元,黃金儲備只有410億,要支持盧布匯價也是杯水車薪,而且一個貨幣缺乏黃金儲備,只會崩潰得更快。 - 中國會否幫俄羅斯一把? 中國並不希望與美國明刀明槍,明刀明槍問題只會更大,所以只能透過與俄羅斯建立多方面合作,包括軍事科技的合作作為經濟支援的方式。 世局往後會如何發展,實在難料。  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
無知的人如何投資
分散風險是無知者的行為,但知道及承認自己的無知,比起不知道不承認自己的無知更聰明。 「不要將全部雞蛋放在同一籃中」 這是傳統的投資智慧,但股神巴菲特卻持相反意見,他認為分散風險是無知的行為。 - 「將全部雞蛋放在最結實的籃中,然後好好看管」 巴菲特認為這方法更好。他以集中投資的方式賺到鉅額財富,即將大部份的資金放在少數的股票中。他放棄分散投資而選用集中投資是有前題的,就是投資要有一定的實力,能選到回報率較高的資產,否則結果只會是更悲慘。 - 雖然我學習巴菲特集中投資的方法,但對於一些不懂投資的人,我卻會建議他用分散投資的方法來取平衡點,以減低風險同時爭取適當回報。而對投資越無知的人,資產分配方面越要分散。 方法是「3個平衡」: 平衡 x 平衡 x 平衡 - 第1個平衡 首先是資產總類上的分配,即是在物業、股票、基金、外匯、債券、貴金屬、現金等各類型的資產中,作適當比例的分配,當然每個人的情況絕不同,所以分配情況都不一樣。故此,只將資產集中在某單一類型(如只有物業),對投資技巧不高的人來說是高風險的。 第2個平衡 除資產類別的分配外,該類資產裡面亦要分配,例如某投資組合有30%的股票類,當中股票就要適當地分配,但非亂買或越多越好,只要有效分配已可。 對不懂投資股票的人來說,較佳的方法是買入股票指數基金,如盈富基金(2800)、A50中國基金(2823)等,買入該類基金如同買入幾十隻最大最優質的股票,只要長期投資,回報往往不錯,而這類在交易所買賣的基金,收費亦不高。 第3個平衡 第三個平衡就是在價格方面(若你能捕捉到股價高低,掌握到市場的貪婪與恐懼,那就不需要這個平衡)。這個平衝將價格的風險減低,方法是將一筆資金分成多注,以分段吸納的形式買入或沽出。例如想用$50000買入某股,可將資金分成5注,每次只入$10000,這樣就不怕一次過高追了該股,能有效減低價格不確定性的風險(即是越是價格波動大的股票,這方法越有效)。市面上的月供股票、基金等都能有效達到這目的。 **************************************************************************** 龔成為《80後百萬富翁》作者  
指點迷津的75句良言
生活裡從來沒有教過我們妥協過,相反它教會我們的是要迎難而上,生活中的課堂總是各種各樣,就看你會不會去發現和學習。為你指點迷津的75句良言,溫暖你我,照著做你的人生一定很順利。   1、犯了錯誤就該誠實地認錯——狡辯、諉過只會害了自己。   2、朋友之間要保持距離——這樣的友誼才能長久。   3、錢追人,人追健康——有了健康,還怕掙不到錢么?   4、別輕易轉行——轉行的風險很高,最好不要輕率為之。   5、適度地抬高身價——在就業市場中,人也是一種商品。   6、把敬業變成習慣——從長期看是為了自己。   7、運用累積法壯大資產——不求快,不求多,不中斷。   8、忍一時,爭千秋形勢比人強時,必須忍。   9、與其你死我活,不如你活我也活——這就是雙贏,是良性競爭。   10、以“播種”的心態經營人際關係——種子播得越早越堅韌。   11、做事切勿率性而為——率性而為只會害了自己。   12、遇到魔鬼型的主管時——接受他的磨練可讓你的性格越來越堅韌。   13、不要當眾和主管吵架——那會讓你無路可走,只有走人。   14、向不同行業的人學習新知識——記住,要用請教的態度。   15、所有的困難都是好事——這是老天爺在磨練你,目的是把重任交給你。   16、用吃虧就是佔便宜的心態做人做事——那樣你就可以迅速長大。   17、不要在失意者面前談論你的得意——那樣傷害你的人際關係。   18、不要小看守時這件事——守時是對別人的尊重。   19、用時間來看人——時間是檢驗大師。   20、用打聽來看人——把獲得的信息匯總,就可以了解那個人。   21、建立一個朋友檔案——以免人到用時方恨少。   22、擴大交友圈——主動出擊,不要等別人上門找你。   23、保持交友的彈性——敵人也可以變成朋友。   24、要交喜歡“修理”你的朋友——這種朋友是你的人生導師。   25、毛遂自薦,好處多多——讓別人看到你,知道你的存在,知道你的能力。   26、小心突然升溫的友情——對待這種友情的正確態度是:不推不迎,禮尚往來。   27、做老二,不做老大——老大沒當好,容易變成老三老四。   28、做人要中規中矩——目的是贏得他人的尊重和信賴。   29、用“物質利”換取“人情利”——“物質利”是一時的,“人情利”是長遠的。   30、不要獨想榮耀——今天獨享榮耀,明天可能就可能獨吞苦果。   31、找一位“衣食父母”——那個人可減少你摸索的時間。   32、找一位對手來跟——跟住他,最終超越他。   33、用耐心把冷板凳坐熱——冷板凳都坐過了,還有什麼好怕的呢?   34、套用別人的成功模式——別人的成功模式可成為一種指引,讓你有方向可循。   35、偷偷地把自己當成老闆或主管——逐漸培養自己當老闆或主管的能力。   36、不要滿足於眼前的小成就——問問自己:我這輩子就這樣了嗎?   37、讓自己盡快成為本行的專家——只要功夫深,鐵杵磨成針。   38、不要有懷才不遇的想法——懷才不遇多半是自己造成的。   39、跌倒了,一定要爬起來——不爬起來,別人會看不起你,你自己也會失去機會。   40、不要為失敗找藉口——應該直面失敗,並迅速找出失敗的原因。   41、改變環境或改變自己——與其改變環境,不如改變自己。   42、不打沒有把握的仗—— 生命是經不起一次次的浪費的。   43、把反省自己當成每日的功課——因為你不是完美的,會說錯話,也會做錯事。   44、碰到低調時,自己鼓勵自己——千萬別蚯螅   45、依靠別人的智能做事——一個人的能力是有限的。   46、時時都要有危機意識——別以為你的命好運氣也好。   47、主角配角都能演,台上台下都自在——面對人生,要練就能屈能伸的個性。   48、要學會控制自己的情緒——這是成熟的一個最重要的標誌。   49、做烏龜,不做兔子——有兔子資質的人容易驕傲,而驕傲會成為成功路上的絆腳石。   50、先做小事,先賺小錢——為做大事賺大錢積累經驗。   51、別讓過去的失敗捆住你的手腳,否則永遠難成大事。   52、像蟑螂一樣活著——人如果有蟑螂的韌性,還有什麼日子不能過呢?   53、靠實力,不靠派系——派係不是永遠的,實力才是你能依靠一生的東西。 […]
八十後投機客-那些年,大鱷教懂我們的事
一個時代的落幕,亦見證着一個新時代的誕生,上星期國際大炒家、現年84歲的索羅斯(George Soros)表示「自己真的要退休了」,並將家族基金索羅斯基金管理公司(Soros Fund Management)交由投資總監Scott Bessent打理。 歷史上能夠以一己之力撼動一個國家經濟的金融家只有寥寥數人,其中索羅斯可謂當中的梟雄。索羅斯最為人津津樂道的幾場戰役包括他在一九九二年沽空一百億英鎊,逼使英倫銀行退出歐洲外匯機制及令英鎊貶值,成為「讓英倫銀行破產的男人」;以及他於一九九七年狙擊東南亞各國貨幣,最終引發亞洲金融危機,成為金融界中一代梟雄。 除了世人所認定的金融家身份之外,索羅斯認為自己是一個哲學家,因為他強調自己是從邏輯推理去發現真理,從而獲得財富,而市場就是他驗證理論的地方。所以令索羅斯得以成功之一個因素在於其對真理的追求,並不斷檢視自己的錯誤,在《Soros on Soros》一書中他提及到「對我來說,承認錯誤是件值得驕傲的事情。只要明白人不是完美的,那麼犯錯誤便沒有甚麼好羞恥的,只有知錯不改才是恥辱。」(To others, being wrong is a source of shame; to me, recognizing my mistakes is a source of pride. Once we realize that imperfect understanding is the human condition, there is no shame in being wrong, only in failing to correct our mistakes.) 將這一個因素簡單地套用我們日常的投資之中,我們便應重新審視一下平常的買賣成交單據,找出一些令我們虧損的交易,並嘗試找出令我們虧損的原因,到底是看錯基本因素,沒有按照策略做止蝕,或是其他因素。只有勇於面對錯誤,並找出犯錯原因,我們才能改進自己、提升交易的勝率! 灝昇 http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150201/19024038  

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