諗sir人生階段信箱: 已解答569個案
低學歷街市仔買樓疑難#757
街市仔 諗sir你好! 唔講客氣野!只能真心多謝! 街市仔26歲,有姐姐29歲,父母已經60歲!終極目標想為父母可以收租過晚年! - 父母同我三人做街市每月淨儲60000!因為收現金無入息証明! 父母年紀大過多三四年左右就不能月儲60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不過無儲錢習慣! 父名下收租9000! - 現有120萬人仔定期 80萬現金 60萬股票 現有唐樓600呎自住!父母聯名 黃大仙單橦樓現值280萬!父親名下姐姐擔保人!早兩年睇完諗sir文章後用236萬連租約買入按5成25年還!因為當時姐姐人工只有12000左右! - 自己想法: 打算還清黃大仙單橦樓放姐姐的借貸力!現在姐姐人工加到25000!用盡姐姐借貸力再加父親收租9000再買樓!姐姐名下 - 之後再想買樓/加按就唯有自己開支票出糧比自己再加借貸力! 以上學歷低的街市仔想法! 父母年紀大真係想好好讓父母安定過晚年! 父母同我十分慳錢,但姐姐無理財!所以只能用她的借貸力! answer: 街市仔每句說話都用感嘆號作結的,十分感到他真心多謝。可惜在文章編排及句字組成上仍有進步之處,值得努力去自我增值。就當有日靠街市生意成就財務自由,惟個人描繪及文句不順,肯定個人會感遺憾。有幸街市仔只26歲,一個筆者好想返到既年齡,仍有很多時間及機會改善自己。 - 首先讀者需解決的是自己應否再買樓、而不是一味諗點用家姐名去擔保再置業。讀者係街市做屋企生意,實在有辦法可將收入計進自己核實收入之內。出路有兩條,一係成立公司,然後將收入歸為公司收入,再用公司借錢。筆者認為此方法較為對大生意合適,反而初心者不宜向此路前進。讀者可用方法二,就係收入先歸公司,再出糧比自己。當然方法唔係簡單到自己開支票出糧比自己咁簡單。如果就咁過到關,呢個香港人人有間凱旋門。 - 其實係出糧比自己之前,首先要擺好位邊個做公司董事。那成立什麼公司? 而公司地址在那? 用不用秘書服務? 此為一堆零收入或無法證明自己收入之人仕想增力自己借貸力前需答之問題。讀者而家街市盤生意令佢地三人月儲六萬,估計該盤生意月收入十萬有餘。讀者究竟每月出幾錢糧好? 而父母年邁又應否出糧? 讀者出糧比自己之然要打稅,究竟係平衡稅項又要提升借貸力之間,每個月出咩人工會係一個好既選擇? 收看本blog文章實要再細心想想才可明瞭,筆者出版的<樓換樓>及<收息論>雖不是很多字數,惟不少案例都要花少少時間再想想才能明得通透,所以本書都幾「抵睇」! ha! - 至於學歷不高是會引致理解上之困難,只好說必須面對面溝通作解。凡事有兩面,一個十分慳錢既人、在路上必有所失。到頭來屋企只係慳到一堆錢,筆者告訴你呢件事不會令人真覺鼓舞,就用好好有錢既蘋果教主喬布斯為例,佢臨走之前有提過佢賺到幾錢嗎? 如果筆者係讀者好朋友、更會建議佢將街市工作請人做,自己趁後生外出打下工,見識一下其他人。 - 街市生意淨賺冇十萬都有八萬,如整理好借貸力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得讀者作法去擁有呢近千萬之借貸力。家姐月入$25000,最盡可提供借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實影響局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽時間爬得更高,看得更遠。他現在著眼於一小點(家姐的借貸力),其實忘記察看背後的一大片。 - 至於擁有的唐樓實在可以換、又或增值間套後租出、這要到下年才有買樓003課程再談。關於無收入證明又想借貸的事,要先完成買樓001才可在買樓002新課程中集得。如已是舊同學才可合資格報002,更要視乎剩位情況。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有寫黃大仙區之看法如何,望讀者解好自己借貸力之後,再為自己添置一些真優質的資產。
庸初哥樓換樓疑難 #756
諗SIR,你好 本人三十三歲, 近日在網上搜到有此BLOG, 看到很多有關樓及投資的資訊, 且看到此BLOG很有條理, 便一直有看下去, 更發覺自己對理財知識十分膚淺有限, 唯太多資訊下以我的資質并不能盡學, 現在想心急斗膽請教諗SIR關於本人近日遇到的難題, 希望諗SIR 可以指教下, 十分謝謝 - 我已婚, 和太太月入大約55K, 有一層自住細兩房黃大仙私樓(300呎實用, 15YRs), 還有0.8M按揭, 應可放賣3.1M 我們月供6K, 扣除兩人開支10K, 保險3K, 基金2.5K, 兩家父母10K, 我父醫療費10K, 每月只可儲12K左右 我有想法, 想趁細價樓瘋時賣樓, 另想租樓搬近我父(觀塘), 也想住大點單位(500實), 因已有計劃有小孩, 想賣樓投資去抵銷(部分)租金, 可行嗎?? 或有更好方法 本人賣樓, 因為: 1) 層樓屬細單位, 將來會有大量供應, 比現在不值錢 2) 樓市十年內會有調整, 到時趁低買回 3) 自住大些單位及搬的需要 - 但又被不賣樓原因左右著: 1) 低成本供樓中, H+0.7 而已 2) 黃大仙也算屬市區,地方住落都很喜歡, 又捨不下 實在很矛盾, […]
點解樓咁貴都有人照買? #755
您好!我已完成收息課程101,將會上買樓101,收息103。本人46歲,單身,剛加按自住樓,吐現220萬,分20年還,每月還11K,月薪60K,每月可儲金$45000,現有$80萬股票,現金$380萬。打算待時機出售。有以下計劃,唸Sir請指點: - Plan A)在屯門、元朗買$400萬以下樓,3成首期,租給朋友,用$150萬買債券,餘下買債基。 Plan B)用$300萬買債券,餘下買債基,待時機再買樓。 由於工作時間長,日子不太好過,希望早日財務自由。請唸Sir指教。 打工仔上 - ANSWER: 係大家作出任何投資決定之前,請先了解自己的理財目標為何。讀者或許留意到買樓、買債是有用。所以自己有錢都想買些。惟此作法會令自己在跌市時心感不安,因全盤打算只彷效他人作法,最後見面前路上有些阻礙,因而棄車而轉向的人筆者見不少。若一早定立個較遠大的目標,自會從容面對前面的一些小障礙。 - 讀者所想,明顯係「工作時間長,日子不太好過,希望早日財務自由」。當然呢個亦係大部份香港人之想法。想作此點,咪要令被動現金流產出數目至少等於你洗費、最好等於你人工,更要令此數目同通賬一齊上升。係銀紙濫發之下,基本上可假定中長期必然是通賬,通縮就算有都只係1~2年。 - 讀者在儲蓄方面做得很好的,儲蓄率為75%。想先解為什麼要買樓? 因為樓一旦買入所收取租金係會同通賬一齊上升,在<樓換樓>已有提及,1978年至今香港樓價升幅能追上通賬,詳細數據在書本細述。另有日本、英國同期同類比較數據(source:各國政府統計處、Thmoson Reuters)。本文再加入近期圖表,展示由1999年至2014的住宅樓價升幅、租金升幅、及消費物價按年變幅。(下圖一、二、三) 資料: 香港政府統計處及差估處 - 樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) 消費物價指數(CPI): 見圖3,由1999年至2013年的按年CPI變動,到2013年完結累計升幅為約10%(1.10) - 結論一: 過往15年買樓黎供,基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子,係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!) 結論二: 過往15年租樓比人做收租佬,所收租金越買越多野,因15年租金升幅為60%,而CPI上升不足。當然,要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。 - 上貼圖幾幅及作出結論,是想證明你想「唔使撈」,現金流產出最好靠租金或其他派出會隨通賬上升之投資物。可是香港有此特質的資產其實少得可憐,亦解釋左點解樓咁貴都有人照買? - 那讀者,每月人工為$60000,年被動收入需$720,000。在前幾篇文章已解釋,有三個(但不限於)方法去產出正現金流 A餐: 就咁買間樓收租,產出率為5.6%(此基本功在買樓001講解) B餐: 買間樓再間房拆租,產出率提升至11.6%(買樓003) C餐: 用債基冇年期。產出率高至15%。可惜每月收息額不隨香港通賬上升(收息101) - 用A餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/5.6%) = 12.85mil(一千二百萬餘) 用B餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/11.6%) = 6.2mil(六百萬餘) 用C餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/15%) = 4.8mil(四百八十萬) - 當然入市前要學好點對沖及關顧樓市及債市潛在風險。另使用筆者方法實有助縮短大家要達成「唔使撈」之年期。 至於讀者,應用所學知識去為自己拚出$60000月收入。

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低學歷街市仔買樓疑難#757
街市仔 諗sir你好! 唔講客氣野!只能真心多謝! 街市仔26歲,有姐姐29歲,父母已經60歲!終極目標想為父母可以收租過晚年! - 父母同我三人做街市每月淨儲60000!因為收現金無入息証明! 父母年紀大過多三四年左右就不能月儲60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不過無儲錢習慣! 父名下收租9000! - 現有120萬人仔定期 80萬現金 60萬股票 現有唐樓600呎自住!父母聯名 黃大仙單橦樓現值280萬!父親名下姐姐擔保人!早兩年睇完諗sir文章後用236萬連租約買入按5成25年還!因為當時姐姐人工只有12000左右! - 自己想法: 打算還清黃大仙單橦樓放姐姐的借貸力!現在姐姐人工加到25000!用盡姐姐借貸力再加父親收租9000再買樓!姐姐名下 - 之後再想買樓/加按就唯有自己開支票出糧比自己再加借貸力! 以上學歷低的街市仔想法! 父母年紀大真係想好好讓父母安定過晚年! 父母同我十分慳錢,但姐姐無理財!所以只能用她的借貸力! answer: 街市仔每句說話都用感嘆號作結的,十分感到他真心多謝。可惜在文章編排及句字組成上仍有進步之處,值得努力去自我增值。就當有日靠街市生意成就財務自由,惟個人描繪及文句不順,肯定個人會感遺憾。有幸街市仔只26歲,一個筆者好想返到既年齡,仍有很多時間及機會改善自己。 - 首先讀者需解決的是自己應否再買樓、而不是一味諗點用家姐名去擔保再置業。讀者係街市做屋企生意,實在有辦法可將收入計進自己核實收入之內。出路有兩條,一係成立公司,然後將收入歸為公司收入,再用公司借錢。筆者認為此方法較為對大生意合適,反而初心者不宜向此路前進。讀者可用方法二,就係收入先歸公司,再出糧比自己。當然方法唔係簡單到自己開支票出糧比自己咁簡單。如果就咁過到關,呢個香港人人有間凱旋門。 - 其實係出糧比自己之前,首先要擺好位邊個做公司董事。那成立什麼公司? 而公司地址在那? 用不用秘書服務? 此為一堆零收入或無法證明自己收入之人仕想增力自己借貸力前需答之問題。讀者而家街市盤生意令佢地三人月儲六萬,估計該盤生意月收入十萬有餘。讀者究竟每月出幾錢糧好? 而父母年邁又應否出糧? 讀者出糧比自己之然要打稅,究竟係平衡稅項又要提升借貸力之間,每個月出咩人工會係一個好既選擇? 收看本blog文章實要再細心想想才可明瞭,筆者出版的<樓換樓>及<收息論>雖不是很多字數,惟不少案例都要花少少時間再想想才能明得通透,所以本書都幾「抵睇」! ha! - 至於學歷不高是會引致理解上之困難,只好說必須面對面溝通作解。凡事有兩面,一個十分慳錢既人、在路上必有所失。到頭來屋企只係慳到一堆錢,筆者告訴你呢件事不會令人真覺鼓舞,就用好好有錢既蘋果教主喬布斯為例,佢臨走之前有提過佢賺到幾錢嗎? 如果筆者係讀者好朋友、更會建議佢將街市工作請人做,自己趁後生外出打下工,見識一下其他人。 - 街市生意淨賺冇十萬都有八萬,如整理好借貸力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得讀者作法去擁有呢近千萬之借貸力。家姐月入$25000,最盡可提供借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實影響局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽時間爬得更高,看得更遠。他現在著眼於一小點(家姐的借貸力),其實忘記察看背後的一大片。 - 至於擁有的唐樓實在可以換、又或增值間套後租出、這要到下年才有買樓003課程再談。關於無收入證明又想借貸的事,要先完成買樓001才可在買樓002新課程中集得。如已是舊同學才可合資格報002,更要視乎剩位情況。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有寫黃大仙區之看法如何,望讀者解好自己借貸力之後,再為自己添置一些真優質的資產。
沒女唔知點算好 #754
諗SIR你好!本人已年屆40,未結婚,亦唔覺得會結到,現與父母兩人同住新界居屋,由父母擁有,本人月入4萬,每月儲11,000,PLoan outstanding15萬,出年年尾將還清,現有投資相連保單大約有27萬,股票7萬,無樓。父母暫時唔係好需要太花錢去照顧。問題係,我唔知應唔應該一鋪清袋買樓,另外咁少錢就算做9成好似無地方可以買?同埋點樣可以令財富增值,有點擔心年老都唔知點算?年少時理財不善,而家先知攪唔點,望諗SIR指點!謝謝。 VIDEO_ANSWER
我的儲蓄能有什麼作為? #753
(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 - 小弟今年三十, 與父母同住公屋, …….以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) 這是連續集的最後篇。 回上篇>>三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) http://homebloggerhk.com/?p=27360 上篇提及賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另在港可通行的借出再賺息法門作出了幾個建議。先有就咁買樓,就當七成上會買330萬樓,首期要支付99萬,而收租約$13000。當然買樓收租要支付管理費、地稅及將租金收入打稅,不過如將七成樓出租,根本未合符金管指示出租樓房最多可按5成之法規,所以作七成或九成樓房出租者自有其方法去規限風險,另對於租霸及租約好應按一拆二收租睇市課(買樓003)之內容去同租客好去簽訂。點都好,不少人會將回樓打92折如真要將租樓支出雜費反映在回報在內,如留意到近季差餉收費大增(取消了補貼),那不如直接打九折。而產出正現金流效率為(13000-8500)*12/3.3mil = 5.6% - 昨夜課堂搞到好夜先落堂,多謝不少人熱心發問。期間提出了將屋間套房可以增加一間屋的產出現金流,惟對此就算毫無經濟既你應唔會買間西九四小去間套房。如要對此事開展、在幾方面之人脈都要有齊才可避免選錯地方及造錯內籠尺寸、更有人試過做哂成個改建先知原來師傅從未有同佢清泥頭、或水電根本不符租客所需,構成更大麻煩。當然有方法自然可準時收齊租、買間320萬樓(呢個係2014/7月價)間好套可收租$21000,當然要投送錢去改建、而總共投入為約$130萬,供樓照8500(七成上會),現金流產出率為12500*12/1300000 = 11.5%。當然有些人不將改建成本納入回報計算,因該房轉變後叫價都高左。 - 那什麼是債基? 就是收息堂提及之一個方案。那提供12-15%年回報,即一百萬放一個月產出$10000-12500月入。風險會否很高? 只好說投資物的本身在2008年金融海嘯之波幅少於匯豐銀行股價波動,而筆者更提出可入手走勢頗為自向的一組債基。見下圖兩債基價格在同一時期的表現,上方債基價格升時另一隻債基下跌,將加息風險調堂抵銷。留意兩者走勢不是完全相反,所以從未將風險完全兌銷過,將部份不預計性剔除已符一眾同學的投資要求。債基無年期之餘產出現金流效率頗高的、有15%、難怪為不少人所愛。 - 當然壓軸出場先係最「堅」。最令人驚的保險竟可有最高之現金流產出率!? 其實關鍵在此: 首先保險同樓一樣係個好好的抵押品,大家可參考文章「115%保險回報方案」。當然筆者對讀者來文另有別註,亦可不跟讀者咁存放五年。3年或8年各有不同結果,3年令回報低點,但比上方所講去買樓就咁收租之回報高、8年時間是長一點,但回報可超越20%,詳情在課程後半課會同大家再研究。

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庸初哥樓換樓疑難 #756
諗SIR,你好 本人三十三歲, 近日在網上搜到有此BLOG, 看到很多有關樓及投資的資訊, 且看到此BLOG很有條理, 便一直有看下去, 更發覺自己對理財知識十分膚淺有限, 唯太多資訊下以我的資質并不能盡學, 現在想心急斗膽請教諗SIR關於本人近日遇到的難題, 希望諗SIR 可以指教下, 十分謝謝 - 我已婚, 和太太月入大約55K, 有一層自住細兩房黃大仙私樓(300呎實用, 15YRs), 還有0.8M按揭, 應可放賣3.1M 我們月供6K, 扣除兩人開支10K, 保險3K, 基金2.5K, 兩家父母10K, 我父醫療費10K, 每月只可儲12K左右 我有想法, 想趁細價樓瘋時賣樓, 另想租樓搬近我父(觀塘), 也想住大點單位(500實), 因已有計劃有小孩, 想賣樓投資去抵銷(部分)租金, 可行嗎?? 或有更好方法 本人賣樓, 因為: 1) 層樓屬細單位, 將來會有大量供應, 比現在不值錢 2) 樓市十年內會有調整, 到時趁低買回 3) 自住大些單位及搬的需要 - 但又被不賣樓原因左右著: 1) 低成本供樓中, H+0.7 而已 2) 黃大仙也算屬市區,地方住落都很喜歡, 又捨不下 實在很矛盾, […]
三萬家庭月入照樣一生三宅! #747
  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 - 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% - 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 - 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 - 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]
單親媽媽更要買樓2 #737
兩年前已經問個諗兄你問題,係你後來用「單親媽媽更要買樓」來回答了,個案係天水圍有一居屋一直空置,自住宿舍,想賣居屋轉私樓收租。終於經過多番努力,在白居二熱潮下,終於出了那居屋,仲由原估計110最後去到180出了。 -但這段時候,市也升了許多,手上可動用資金去到300,50%借貸力有170,盡可投入至470,但似乎近期咁瘋狂的市況,都係投入300-350好似穩些。 -咁嘅筆直,於是睇下附近大埔中心,落區聽下消息,第一,見近期嵐山開售,應該吸收阻部分換樓客,但效果仲未顯現,加上租務市場活躍,我想大中唔會有咁多放盤。第二,又收到風今年實際租務無想像中咁火熱,一邊傳媒吹大陸學生天價租盤,一邊又係傳媒吹大量租盤未承接,真是無所適重。第三,大中因為隔離的昌運番新了又升了,佢又想大維修,每戶12萬起,抵得一年收租,應該就已經反映阻係樓價上面。 -以上就是近月的進程,另外,連尾新居屋又出啦,你梗奇怪我又諗居屋?事源家母已近退休年齡,但有一公屋在手,似乎又可借今次機會又買居屋。咁居屋我都熟嘅,今次應該買大和好位置的,我估計300-400 無走雞。首期資出連裝修大概40個,而供款竟然去到15300蚊,巳超出我能供款範圍。居屋係上唔到車,你話香港幾咁crazy 呢!諗兄照你睇,係唔係在這旺市時,買居屋反而唔值呢? VIDEO_ANSWER:  

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如果可以將生命重新演繹一次 #750
唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般,一步一步越往裡走,就越讚嘆!但看著的同時,本人也頗感慨,且將情況說明如下 - 本人年47,現職銀行,月薪3萬, 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48,月薪 6.6萬 加年底雙糧,年終獎金,年薪100萬,女兒一名,剛完成學業。    自住物業700呎兩房,現值550萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) - 現時每月扣除供樓(包括新加按供款)、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 - 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 - 因現居面積已不敷應用,上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約730萬樓,改善居住環境,但期間發現唸SIR的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用) […]
儘力達成一生三宅之目標#730
諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 - 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 - ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 - 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 - 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 - 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 - 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。
晉身老有所依的安樂姑婆#684
諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. - 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: - 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 - 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 - 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 - 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 - 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727

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點解樓咁貴都有人照買? #755
您好!我已完成收息課程101,將會上買樓101,收息103。本人46歲,單身,剛加按自住樓,吐現220萬,分20年還,每月還11K,月薪60K,每月可儲金$45000,現有$80萬股票,現金$380萬。打算待時機出售。有以下計劃,唸Sir請指點: - Plan A)在屯門、元朗買$400萬以下樓,3成首期,租給朋友,用$150萬買債券,餘下買債基。 Plan B)用$300萬買債券,餘下買債基,待時機再買樓。 由於工作時間長,日子不太好過,希望早日財務自由。請唸Sir指教。 打工仔上 - ANSWER: 係大家作出任何投資決定之前,請先了解自己的理財目標為何。讀者或許留意到買樓、買債是有用。所以自己有錢都想買些。惟此作法會令自己在跌市時心感不安,因全盤打算只彷效他人作法,最後見面前路上有些阻礙,因而棄車而轉向的人筆者見不少。若一早定立個較遠大的目標,自會從容面對前面的一些小障礙。 - 讀者所想,明顯係「工作時間長,日子不太好過,希望早日財務自由」。當然呢個亦係大部份香港人之想法。想作此點,咪要令被動現金流產出數目至少等於你洗費、最好等於你人工,更要令此數目同通賬一齊上升。係銀紙濫發之下,基本上可假定中長期必然是通賬,通縮就算有都只係1~2年。 - 讀者在儲蓄方面做得很好的,儲蓄率為75%。想先解為什麼要買樓? 因為樓一旦買入所收取租金係會同通賬一齊上升,在<樓換樓>已有提及,1978年至今香港樓價升幅能追上通賬,詳細數據在書本細述。另有日本、英國同期同類比較數據(source:各國政府統計處、Thmoson Reuters)。本文再加入近期圖表,展示由1999年至2014的住宅樓價升幅、租金升幅、及消費物價按年變幅。(下圖一、二、三) 資料: 香港政府統計處及差估處 - 樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) 消費物價指數(CPI): 見圖3,由1999年至2013年的按年CPI變動,到2013年完結累計升幅為約10%(1.10) - 結論一: 過往15年買樓黎供,基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子,係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!) 結論二: 過往15年租樓比人做收租佬,所收租金越買越多野,因15年租金升幅為60%,而CPI上升不足。當然,要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。 - 上貼圖幾幅及作出結論,是想證明你想「唔使撈」,現金流產出最好靠租金或其他派出會隨通賬上升之投資物。可是香港有此特質的資產其實少得可憐,亦解釋左點解樓咁貴都有人照買? - 那讀者,每月人工為$60000,年被動收入需$720,000。在前幾篇文章已解釋,有三個(但不限於)方法去產出正現金流 A餐: 就咁買間樓收租,產出率為5.6%(此基本功在買樓001講解) B餐: 買間樓再間房拆租,產出率提升至11.6%(買樓003) C餐: 用債基冇年期。產出率高至15%。可惜每月收息額不隨香港通賬上升(收息101) - 用A餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/5.6%) = 12.85mil(一千二百萬餘) 用B餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/11.6%) = 6.2mil(六百萬餘) 用C餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/15%) = 4.8mil(四百八十萬) - 當然入市前要學好點對沖及關顧樓市及債市潛在風險。另使用筆者方法實有助縮短大家要達成「唔使撈」之年期。 至於讀者,應用所學知識去為自己拚出$60000月收入。
夾心白領逆轉勝 #748
你好Lum Sir, 我和老公39歲。之前在香港及新加坡買過2次私樓, 現在香港無樓. 2012年10月,我們賣了香港自住單位,改為租樓。現在十分後悔!遺憾當時還未遇到你。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後,很希望盡快收復失地。已報讀11月的收息投資課程 及 買樓001+003課程. - 本人,39歲,白領,月入HK$60,000。無貸款。每年約有HK$120,000花紅(通常拿去交稅). 懷孕中。 先生為新加坡人,39歲,白領,月入HK$48,000,無貸款。(2017便成為香港永久居民) 我們這兩年租住沙田一個HK$19,000的單位,剛剛加租到HK$22,000。 扣除開支,租金,交稅, 兩人人壽供款, Prudential saving plan 及為父母買的醫療保險供款, 兩人一年大約儲HK$430,000 to HK$450,000. - Cash HK$2.3M at bank。實金HK$200K,股票HK$100K 5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。我們夫婦工作也是遲起步,所以人快到40但財富不多…. 在新加坡我們有一個買價S$359K 的單位(aroundHK$2.2M),現在還是樓花,2017 尾收樓,已付10% 首期,現不用供款,到時月供大約S$1,600(HK$9,760)(fixed interest rate ),該地段同類單位現租值為S$2,300(HK$14,000). 因要照顧父母,不能搬離沙田,但沙田3房單位已要HK$6M以上,會用完手上資金。又已剛簽了一年死租約。 Q1: 應該立即先買一間細單位收租,補貼 租金支出,這樣做對嗎?    2: 睇過沙田中心,偉華中心,荔枝角四小龍。沙田中心/偉華300-400呎成交價要成HK$420萬以上,而且樓齡高。四小龍兩房平的也大約580萬. 較新但怕該區前景不及沙田好? 請問Lum Sir 點睇? 3. 丈夫現不能單名買樓,要等到2017拿了香港永久居民或政府減辣才可。希望Lum Sir 指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!! 衷心多謝Lum Sir指點,夫婦二人無限感激!!   ANSWER: 首先筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間,其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼租金支出,買債基係最好,因正現金流產出率最高。筆者在blog中提及了不少產物,用約一百萬港幣投資額去計,效率如下:   買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 […]
後悔賣樓的煩惱人 #746
  你好,本人已報買樓及收息班,希望你能指點迷津。本人及妻子40歲,有兩孩,是早年賣樓如今後悔的一群。本人月入38k,妻子月入20K,扣除支出每月僅儲5000元。手頭資金250萬,但無物業在手。租樓每月支出17k。希望善用借貸力,盡快買樓抵銷租金支出或作自用。 本人有以下想法,希望諗Sir給點意見: - 疑惑一: 先上車,但未決定九成買約350萬物業, 還是以七成買逾400萬物業, 或是以五成購300萬套房舊樓?餘下現金運用債基方案,抵銷租金支出。   疑惑二:全數資金運用債基方案,以債養租,等待明年更佳時機? - ANSWER:   恕筆者偏頗,認為人到四十未有樓係手是個大問題。說得再精準一點,係人到中年如未開始為自己建立資產,問題將會延伸至50、60、令自己賺錢既速度永遠不上錢幣失去的借貸力。近日不少人問點解外幣跌得咁「殘」,筆者愚見是美國QE3已停,即加印銀紙告一段落,早前由美國借走去投資海外的資金要回籠,買起美金。另各國樂於見自己貨幣貶值,令年尾公司埋數可以靚仔一點。所以美金上升、一呼百應。惟花旗人善於操控大家對美元的預期,升跌韻律存於一通道之內。可能今日美金之上升、是為了他日再貶做準備。至於日圓兌美金下跌逼近120近期低位,如同之前的160或早早年的330兌1美金相比,實還有很大距離。當地要復興經濟,或要親和中國去脫出花旗人之看管。 - 樓實在可以唔買,如果你手上已有更能為你提供正現金流的資產,如生意、硬商品或直債。筆者早年工作亦為不少客戶到老時將樓換做直債,制定老年穩妥收息策略。試問一間每隔幾年都要夾錢裝修既舊樓,點夠誠哥或獅子的直債實在? 當然大部份人如淨資產值未過10MIL,宜趁後生快手借入美金去控樓房再讓時間貶抑債務,讓租客令你持有債務而不心荒、令借貸力不受損。讀者管有250萬,每月幫人供樓,一心等樓市大跌再買不屬好方法。 - 要知2009年至今香港樓市已升一倍,真係唔知要點搞跌個樓市先滿足到各位心中既「低價」。讀者在兩年之後借貸力會各下走,實現時先入手較細碼樓房一間,行以租養租。五成上會用不盡槓桿、而當中產出之租約亦不合讀者所以、因太低收入人仕才需要每行一步每混一租約去完成一生三宅之夢,相反讀者人工未低見此地,故五成上會不是選擇。七成同九成相比差別在要否支付按揭保險費、及九成上會要求文件較足。所以買樓001在開首便提出買樓要做足準備,文件及可買之樓房是可一早計好哂,咪比自己亂去發夢買大宅、或夾硬上錯玖瓏山。講返讀者,較有建議九成上會之傾向,按揭保費是加借多十萬,即每月供多幾百,惟假設買350萬樓,保有2成首期(即70萬係手)有更好運用方法。 - 讀者借貸力為(38000+20000)/10000*2.59*50% = 7.5mil。此數字幫助各位判斷自己借盡可買幾貴既樓。當然本身有債務會令其下降、又或可作些事情將補削弱的借貸力補回。近日開辦新課程買樓002談點去不傷借貸力去借首期,變相加快買樓速度,或為做生意人仕重新規劃點去較易問銀行去批出貸款。如像讀者無樓在手者,宜在旺市用一半借貸力去入手樓房,故350萬價位樓房為合適。 - 250萬手上資金用掉50萬去買樓,那不禁有人問:「讀者自己租緊間樓都唔係細,成$17000月租,咁點會自己屈就入住三百幾萬樓?」其實3.50mil係可以在2014年買到三房的,仲要係西鐵站附近(唔係朗屏、錦上路),呢間樓買完筆者仲有錢淨落返自己袋。當然選取技巧在一篇文講唔哂! 至於讀者暫冇預佢有能用50萬入手三房安置好家人、只想像佢會好似其他人咁將入手間樓借比朋友住,每月朋友之打賞希望夠cover按揭支出。而時間一過,樓自有人幫手供滿,而樓市升跌亦可用此樓房將其適當對沖。 - 用剩200萬,可將當中150萬作債基方案,收息12-15%,即每月產出$15000-$18750被動收入。其本上每月租金支出已抵。  

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軟飯王成為負責任既男人#742
  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. - 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 - 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]
賣樓。捨棄後得$47280 #740
Lum Sir 你好! 拜讀閣下的blog多時, 希望能獲得指點。 本人35歲, 已婚, 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120(包括供養父母,保險等等, 未包括供樓)。收入穩定,月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下(全部聯名): - 1. 自住單位900呎3房, 月供$18600. 欠款約$490萬. 2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車, 現值$660萬,月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住,現已搬出。由於借9成,未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000. 沒有其他欠債, 銀行存款約30萬, 另國內有一物業,現值約50萬。 - 本人明白現在跟先生並沒有正現金流,所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租, 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租?本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45-50年, 到時想賣恐怕有難度, 但先生不願賣出,希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。 另外,為將來退休作準備, 本人目標將來再買細單位,實踐一生四宅作收租用,請問Lum sir 我應如何部署? 謝謝! 小女子上 - ANSWER: 小女子都屬另一個典型窮中產個案,即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況,亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況,在理財上做了幾個錯決定: - 1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車,就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態,筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的,租比人怕比人住殘間屋,自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的,但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」,筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋,要好人脈及付出更大努力才行。 - 2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事,舊樓買時可能近40樓齡,可是再等下次價升賣樓大賺,到時樓已40年有餘,此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到,唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高,不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報,其實最致命係樓舊令抵押力低下,按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。 - 建議是與其博呢間舊樓比人收購,倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵,二是錢可用作收息,就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理,有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願,做法如下: - 將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房,係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下,四間套房即需400呎實用面積,每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高,惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比,這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建,此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。 - […]
放棄債基方案收息 #739
    Hi諗Sir, 我是你的長期讀者, after reading your樓換樓, then, 參加你的課堂,如Japan買樓及收息101 – 102。 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 樓換樓 and收息論 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print […]

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
屯門地也破頂,樓市好快爆煲?
很多專家睇市愛用過去數據和走勢來推測未來的走勢,筆者也先來賣個廣告,回應網友的提議引用過去貨幣供應和樓價比較,看看是否有關係。不過今次先談論一下新聞,早前屯門仁政街的住宅地皮以高出市場估計上限投得,令市場各專家大跌眼鏡,皆因較早前荃灣的限量商住地皮只能以低於市場估計下限投得。   有意見認為屯門地皮所以投得好價錢,皆因地皮面積細及位於屯門市中心所致,就一般人所見,屯門縱有西鐵貫通令交通大躍進,也有西部通路出入口的地利,對很多香港市民來說仍然是偏遠地方,而屯門樓也往往被人看低一線,當有人告訴你,300萬屯門樓也將近消失的時話,就一定聯想到樓市升到水尾,就快要爆了。 畢竟掏出資金投資的不是升斗市民,而是發展商,自然是計過數才敢於用進取價投得地皮。那麼發展商又會被人形容為「地產霸權」,必定是掌握了政府一些重要數據,知悉區內未來的發展。這個真是天大誤會,發展商無錯是獲得了政府數據,不過該等數據大家也可以輕易取得,兼可在網上隨意下載。   早前政府公佈把部份綠化地或公用設途地皮如小巴站改變用途興建住宅,當中包括屯門區,筆者只要在瀏覽器上輸入「屯門 綠化地」兩個關鍵字就得知該建議是列入「屯門分區大綱核准圖編號S/TM/31」內,筆者再用關鍵字「S/TM/31」,就得到了一份最新屯門的大綱圖(網址為http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/common/2014/dc/doc/dc_2014_002.pdf) ,真的是不看由自可,一看不得了。   現時屯門市中心一帶的交通流量不輕,有部份是重型貨車經內河碼頭前往各區,令市中心等空氣質素變差,未來此情況可望改善,因為在分區大綱圖內看到政府曾經提出興建的屯門-赤鱲角隧道及屯門西繞道,另外在東邊也提議興建一條通路連接屯門公路及元朗公路,兩條道路通車後都可以有效分流現時屯門市內的汽車流量,從而改善區內交通。 另外也要留意屯門的工業用地的發展,政府去年已把屯門西鐵站的四幅工業用地,包括屯門巴士廠現址改為綜合發展用地,可以興建為住宅或商廈,同時在綜合發展區附近已有三座工業大廈獲批活化,該批工廈價值相信已上升不少,說不定綜合發展用地項目一上馬後會再度攀升。   政府把多幅綠化地改為住宅發展,同時也在屯門西北部,即兆康苑對面興建大量公營房屋,此舉勢令屯門區居住人口增加,加強對區內工商業活動的需求,既然大部份商業活動都集中在市中心一帶,市中心的地價自然受惠,既然集多項利好因素於一身,屯門市中心地皮破頂絕對是意料之內的事情,旁觀者實在不宜大驚小怪。 BY 梁隼 想知多D?不如睇埋 樓市短打(23):出年邊度有新樓賣 (5) 樓市短打(6):為咗搵地,局長可以去到咁盡? (5) 樓市短打(16):用傻強分析法睇樓市 (5)樓市短打(60):屯門地也破頂,樓市好快爆煲? | 筆與置評 noTcomment ———————————
開放式單位揀樓心得
近年私人樓提供開放式間隔都是主流,原因是現時市區地都係靠重建得來,而重建項目都是細塊地收來重建,重建後又會增加單位數量提高賣樓量,要達到量多的目標,唯有把單位間到有咁細得咁細,既可拉低單位價,又可增加供應,一舉兩得。 不要以為市區樓才有開放式單位,位於大埔的嵐山都有提供面積177-195呎的開放式單位(註:但看圖則似乎是預留俾毗鄰單位業主一併買入作為工人房或子女房,也間接完美示範,限量樓就係用呢個方式去偷quota起大單位。)   雖然開放式單位面積細小,除浴室外並沒有其他間隔,表面看似沒有評價的空間,不過另一角度去看,就是因為開放式單位細小,揀選合適開放式單位間隔就更加重要,揀個唔實用的單位,隨時要廚櫃隔離就係睡床,無所謂的,但是感覺奇怪而已。 最好的開放式格局是可以明顯地把屋內空間分為起居區及休息區兩部份,起居區是廚房和廳區,而休息區則是睡床和浴室,要做到此點單位最好是長型,因為長型單位較容易把單位設計成這般佈局。   正方形的佈局通常令到單位難似分隔。 至於長形單位是直向長型,即單位是窄而深,還是橫向長型,即單位闊而淺好一些?開放式單位通常只有「一面單邊」,即只有一邊設有窗戶,假如單位是闊而淺的話,就會有一隻好大的窗戶,這個佈局要麼要放床或梳化在窗口位置,要麼要放電視在窗口位置,兩者都會令到看電視被室外強光影響,並不實用。   另外單位的大門位置都要留意,大門開正中間就會令到牆身不夠應用,要花多點心思才能恰當地放置傢俱,所以大門適宜置於旁邊。 一般單位最多有獨立廚房,不過開放式單位則相反,最好為開放式間隔,因為單位細小再有間隔牆只會令單位更細,位置方面最好能夠遠離睡床一點。 現時很多開放式單位的浴室都仿照酒店的無窗設計,但酒店只會短暫居住,而開放式單位就是長期住宿,因此適宜有窗,理由是單位經已很細,假如浴室沒有窗,穢氣就會容影充斥室內,做成衛生問題。 總結開放式單位宜窄而深,令單位可以分開起居位和休息位,浴室要有窗就較為理想。 BY梁隼   作者網誌:http://www.ccomentary.com想知多D?不如睇埋 樓市短打(15):經理多過經紀 (3) 樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (3) 樓市短打(32):人工島為樓市帶來利好信號 (3) 樓市短打(1):睇樓撞著污糟嘢? (3)
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
身家多個零 esp30 諗sir個案: 沒女唔知點算好
日本樓
日本要是每年加入20萬移民的話……
    日本政府開始計劃檢討每年加入20萬移民計劃。 大家可以去雅虎或者谷歌搜索“日本移民”。可以發現不是太多的訊息,又或是門檻太高。不過這 個門檻有可能將大幅降低。 如果日本首相安倍晉三是想每年加入20萬移民的話,那麼將會帶來一個大大的衝擊,現在我們先 不說日本政權要如何如何,但至少如果這個一年20萬移民所帶來的變化我們能想像的出來。 首先,不動產投資者將隨著移民人口而增加,便十分有利於不動產投資環境。由於出生率低,日本整體人口其實是在減少,不過由於鄉村地方愈來愈少工作,大量大口湧去東京大阪等大城市。 主要城市的人口相反地逐年增加。而如果每年20萬移民的政策落實的話,對房屋的需求量,尤其是主要城市的,將會進一步增加。這將對將投資日本的投資者帶來很大的優勢。 - 投資人口 那劣勢是什麼呢?20萬的移民將可能給日本帶來犯罪率的增加,體力勞動人口的增加亦可能給日本原有的低收入人群帶來衝擊。不過,由於日本本身有最低工資的最低工資的法制,而且移民政策很可能只針對海外的高收入人士,這些問題應該不會太大。   所以,如果想投資日本不動產就是越早越好。現在移民計劃的事還在討論階段。但如果等決定下來以後再進行投資的話就太晚了,到時就有大量的個人以及團體介入,那麼物件價格將會上漲,回報率便相應下降。 還是那一句,早買早享受! JP Housing Company Limited 日本不動產有限公司 TXT: Alex Chiu 趙耀鳴   電郵: info@jp-housing.com  網頁: www.jp-housing.com
Agnes – 日本樓的另類按揭
剛剛又從日本東京回來,今次帶了一個公司投資者去東京了解日本樓房的融資情況、按揭和開戶事宜。           今次帶回的資訊是另類的按揭方案。           如果你感到日圓的跌勢有威脅,因為今日的匯率已經到達了112.5,距離分析員的120關口很近了,又可以做到什麽去對沖¥呢?答案是:用人民幣去做首期。日本的中國銀行是非常樂意的幫助你做按揭,當然房子是要¥3000多萬以上的樓價;或可以是¥2000多萬,用2間去捆綁式做按揭。這種另類的按揭做法是: -           比方,你要買一個¥4000萬的房子,向銀行貸款一半(銀行評估後),即¥2000萬,利率約是2.5%—3%,按揭年期是最長15年。             即如下(第一部份按揭:屬一般樓房按揭)           (i)¥2000萬*(利率2.5%—3%)*15年期/月=每月供款。           ( 第二部份:另類按揭)是你要付的首期¥2000萬。如你願意放人民幣在日本銀行戶口作儲蓄存款的話,你可以收到2%的人民幣利息,雙方每年商討是否續期,而這筆人民幣存款會有90%信貸比率去驅使中銀借出¥2000萬給你去做首期,而這筆¥的貸款利率是tibor+0.8%,即=約1.57%,那即是說你有0.43%入袋,若計埋你收了人民幣利息要繳政府利息稅,這其實當打平吧!          (ii)a)¥2000萬÷90%信貸額*存入的人民幣=¥2222萬的人民幣等值,作為人民幣儲蓄(雙方每年商榷續期)。 -          b)¥2000萬貸款*1.57%(如翌年你或銀行不續期,則你給回¥2000萬作首期,而相關的人民幣存款則你要親身到銀行電匯回香港戶口)。         而由香港電匯人民幣到日本,是在香港的銀行可以很簡單地辦理,如果在HSBC或香港中國銀行可以直接到日本中銀你开了的戶口,不需要給中轉銀行費用,約$500多元手續費,如需中轉銀行的服務則需要$700多元了。         這樣的另類按揭會不會對看升人民幣的「你」能對沖了日圓的跌勢,當然這個方法也是銀行做Structure產品最賺錢的工具之一。而且在日本取得人民幣外匯額度QFII更不是一件容易的事呢!     這也不失為一個互助互惠的另類方案。
日本樓獨一無二的服務
 有關投資日本樓房,讀者除了懂得在網絡上或書本上找有關資訊、樓盤、然後google地圖、選擇買入等等。。。。但你有沒有考慮以下的服務——–住在日本的專家替你實地看樓,包括觀察周遭環境,更會附上相片或video,給出一個中立不偏頗的實地評報,並email回給你呢!            以下就是我的其中一個學員,在香港看到想買的一個小套房的實地評報實案(也可以要求中文評報) ——————————————— Hi, Mr  Prospect, Attached please find the followings: 1.  Your purchase request form on Axle Court Shin-Ohashi 2.  The prices of other flats asking for sale in the same building 3.  The prices of  flats in 1990 and 2014 4.  The floor plan of building 5.  A sample floor plan of a similar […]
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp27 諗sir個案: 居屋 v.s. 私樓點揀好?
即時市評
中期業績Review:華寶國際 & 莎莎
中期業績Review:華寶國際 & 莎莎   上週以 VIS 嚴選穩健港股通公司,點名華寶國際(336) 和四環醫藥(460),截至昨天分別升13.8% 和跌2.3%。過去幾天北水南調的額度用不足,交投量沒顯著提升,滬港通未能帶旺香港。而率先炒起的概念股更全線回落,令市場大跌眼鏡。我慶幸股市未充滿鑊氣,基礎分析仍然管用。觀乎華寶國際以及兩週前推介的上海先進半導體股價(升了~14%),用價值投資法找出潛力股仍然湊效,我亦對讀者有交代。 今日不選股,而是看業績 - 華寶國際和莎莎國際(178)。 (1) 華寶國際的半年VIS 勢頭指數達7分,顯示業務和財務皆增長中。截至2014年9月30日的中期業績: 營業額較去年同期 +10.8% 毛利率較去年同期升0.7%,達69.3% 營運利潤較去年同期 +13.2% 淨利潤較去年同期 +10.2% 營運正現金流較去年同期 +30.5% 持有現金~36億元 每股中期股息和特別股息合共 $0.3172 股息分派率達100% 營業額、營運利潤、淨利潤、現金流等,全部有雙位數增長,顯示公司保持增長勢頭。而股息分派率達100%,顯示公司財務穩健。單是中期股息回報率已達4.85% (以現價計算)。以其財務穩健度,以及增進勢頭,現價市盈率~10倍,我認為抵。 (2) 莎莎的VIS 半年VIS 勢頭指數達6分,保持平穩。有媒體大字標題說『莎莎盈利倒退,計劃關分店』,給人營運不善的印象,直至在披露易看公告原文,才知道截至2014年9月30日的半年業績: 營業額較去年同期 +8.4% 港澳地區銷售額較去年同期 + 10.2% 毛利率由47% 下降至44.6% 盈利下跌 4.9% 持有現金 ~9.8億元,借貸僅8000萬元 派息率由去年的 71% 提升至75% 整合零售網絡和店舖數目:由280間減至279間 (增加 2間『莎莎』店舖和減少3個單一品牌專櫃) 即是生意做多咗,但毛利下降稍微下降,影響盈利。管理層為了更有效運用資源,整合零售網絡提升效率(不過是少了一個零售點而已),這是負責任的做法。再細看內容,期內的同店銷售和端點交易宗數分別上升6.9% 和7.2%,本地顧客的平均消費金額增加 5.7%,而內地顧客的平均消費金額下跌6.7%,整體消費金額持平,未來的策略是薄利多銷。 公告內對市場的分析以及統計數字,顯示管理層熟悉營運,能掌握市況並調整對應策略。我認為莎莎的管理層對對股東負責,業務保持增長、謹慎控制營運成本,財務穩健又增加派息率。再怎麼看,都連結不了媒體「莎莎盈利倒退,計劃關分店」的負面印象。 我以此例子提醒自己,投資分析和決定,都需要看raw data。單靠看媒體標題和報道,容易得出偏頗印象或不完整資訊,難以客觀分析。網絡新聞又快又簡短,能讓人瞬間抓著重點,但既然要投入資金,投資者無得偷懶,需要認真了解營運狀況。 […]
八十後投機客 – 炒股千日,五天決定命運(下)
上一篇提到區區幾個最大升幅或跌幅的交易日對總投資回報的影響有多大。而當中最重要的是如何避開最大跌幅的交易日和抓住最大升幅交易日,如何才能做到?引用網上一句金句:「我不直接回答你,用例子答你。」   有一位和尚炒股總是賺錢,於是別人問他有甚麼秘訣。他說:「我只是有一顆慈悲心而已。當大家都在積極搶購股票的時候,看到許多人都為沒買到股票而着急時,就會生起慈悲之心,想把我的股票給他們。當大勢不好的時候,股市一直陰跌不止,手中有股票的人終於受不了,發出了痛苦的聲音,要賣出股票。看到持股的人這麼痛苦,發自內心的慈悲心油然自生,就盡全力買下了盡可能多的股票。」結果,這位和尚總是買在底部,賣在高位。  -   如果開拍一套股票版的《天龍八部》,該和尚一定是當中的掃地僧。而故事的中心思想指出,心理因素才是我們成敗得失的主因。就如同《大時代》所講,股票是人的遊戲,人往往會受到心理因素(如害怕輸錢、渴望盈利)的影響,把心中的恐懼和希望無限放大,於是造成市場不同的周期,同時提供財富洗牌機會。 如同上一篇所說,若要提高回報,我們的目標並不需要完全捕捉所有市場升勢,或是避開所有市場跌勢,我們只需要避開40日最大跌幅中的一些日子,同時盡量抓住大升幅的日子已經可以大幅改善回報。 其實最大跌幅日子的出現時間都略有規律。從附表中可以看到大部份跌幅最大的日子皆出現在熊市的中後期,而並非熊市的開端,在最大跌幅日子來臨之前,其實有很多逃生機會。就以08年為例,大跌幅日子通常發生在15000點附近或以下,而當時市場已從高位32000點回調一半有多,只要你定下止蝕,並嚴守止蝕,例如每恒指從高位回調20%便開始逐步減持,如對操盤有信心更可利用期貨期權等工具對沖,基本上你可於大跌出現之前便已離場。即使未能完全清倉,亦足以減少大跌市對組合的影響,同時可以增加現金比例,以待在往後升浪中入市獲利! - 經歷過熊市初段洗禮之後,如果沒有為自己定下止蝕,或是覺得市場回調已深而不肯減持,面對恒指一日大跌7%、8%,相信已經把一切理性拋諸腦後,並於市場最恐慌時急急走貨。但是以上數據給予我們的另一啟示,便是我們不應害怕大跌幅的日子,反而更應趁市場有大跌幅的日子時趁低入市,否則你便會錯過最大升幅的日子,因為從附表中亦可看到就是大多數最大升幅日子皆發生於熊市之中,而且皆發生於最大跌幅日子之後不久(從40日最大跌幅日子可總結為多於5%的日子為大跌幅)。 這正好印證了畢菲特的名言「別人恐懼時你要貪婪」。以08年作為例子,將資金分為數注,於每次大跌幅時便加注增持,短期內皆有可觀回報。就好像於22/01/2008入市,當時恒指收市點為21757,翌日恒指已經升上24090,短短一天便已經能獲得10%回報,屆時便可再次減倉,套回資金等待另一機會。但記得千萬不要一次過把彈藥用盡,特別是在下跌周期之中,否則便只是賭博而已。 - 所以,作為一名投資者或是投機者要做好風險管理,事前有所準備,以改善自己心理質素,時刻保持理性,不被市場恐慌情緒影響而作出錯誤決定。在市場尚未達致恐慌時,便要為自己設下止蝕,一到便當機立斷減持,以避開熊市中後段所出現的最大跌幅。而當市場感到恐慌的時候,要勇敢入市而非跟着市場拋售手中持股。長此下去,盡量避開跌市損失,絕對能夠改善回報。 註:由於40天數據量較多,有興趣者可到facebook參考全部40天最大升跌幅數據。 - 灝昇 https://www.facebook.com/speculatorjunior
滬港通通車
北水南流會有什麼現象, 從04年的自由行開始, 至08年後香港的房地產, 受到國內朋友一箱箱銀紙買房的經驗, 北水南流在最初期, 定必會利好本地市場, 自由行後香港經濟回復, 08年後香港房產節節向上, 但影響亦隨之浮現. 十年後物價變得高漲, 房價資產出現嚴重斷層. 有得有失. - 11月17日開始, 香港股市將延續以上種種的故事, 滬港通初期效果未必十分明顯, 卻北水南來一旦成熟, 以國內投資者的作風, 縱有限制額度, 相信100億足夠令香港捲起浪花. 在此, 筆者苦口婆心勸勉投資者, 千萬不要以正常技術分析的工具和一貫分析的手法, 去正常分析涉及”北水”的股市, 情況有如香港房產市場和香港物價一樣. 我說什麼, 你們懂的. - 能夠把握北水南流製造而成的市況, 資產以倍數增長不是空談. 唯一要擁有的, 可能就只是胆色而已. ——————- 高俊權 全職財經、旅遊作家,個人書籍作品包括《投資理財一本通》、《國策分析精讀本》等超過10部財經作品,以及《高雄墾丁王》、《首爾 Easy Go!》等旅遊作品,同時是《資本一週》專欄作家。喜歡投資,更喜歡旅遊。

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潛力股發掘區
天工國際(0826)應否撈底?
上市公司曾被質疑造假,股價急瀉,在一片愁雲慘霧下,讀者又會否撈底接跌下來既刀,catch a falling knife? 話說今年 5 月,天工國際(0826)被內地財經雜誌《證券市場周刊》質疑公司財務數據造假,股價應聲急挫逾兩成,及後還要急急中途停牌。停牌約一星期後,管理層作出多方面澄清,兼而成功復牌。不過股價在者短暫反彈後,最終仍跌多三成才見喘定。 本月中,天工國際發行一批 7000 萬份非上市認股權證,每份認股權證 0.02 港元;認股權證年期為一年,行使價為 1.70 港元,較公佈收市價 1.55 元溢價近一成,假設認股權證被悉數行使,公司將發行 7000 份股新股份,集資 1.19 億港元。 民企造假已非新聞,雖然天工國際已作解釋,但股價已說明市場對其財務狀況仍是半信半疑。在此情況下,居然有投資者願意斥資 105 萬買入非上市認股權證,博公司見「底」,因而引起筆者的留意。 事實上,今次認股權證的承配人為宏易資本集團的董事長王平。王平為內地有名的創投人物,亦為中國併購公會輪值主席。去年底,中國熔盛重工(1101)曾發行一筆 10 億元的可換股債,該 CB 的換股價為 1.05 元,接貨者正是順風光電(1165)主席鄭建明及王平。熔盛重工今年 5 月的高位為 2.01 元,對比 CB 換股價已是接近翻一翻。可見王平對把握「撈底」的時機非常準確。 當然,今次僅百萬元的投資與早前數億元的投資當然不能同日而語;而作為個人投資者由於資本有限,是否要學高手撈底,就要看o倌的風險承受能力。 股市研究部
北京建設(925)計劃分拆中國物流上市
《神鵰俠侶》中,小龍女在斷腸崖前的石壁上遺下「十六年後,在此相會,夫妻情深,勿失信約!」的留言,結果楊過為信守對小龍女愛的諾言,而苦等十六年。但現今文化是只爭朝夕,「等」對大多數的投資者來說,好像一天都嫌多;大部份人都是追求即食,要等數年才有望開花結果的投資,又是否不切實際﹖ - 話說北京建設(925)早前公佈為旗下「中國物流」引入日資參與物流業務的投資,並計劃 8 年內分拆上市。協議的內容包括以總代價 8.88 億元(人民幣.下同),向 MJQ Investment Limited(分別由三井物產株式會社及三菱地所株式會社持有 60% 及 40% 權益)出售共旗下全資附屬公司「中國物流」認購股份,佔中國物流擴大後股本 35%。按計劃,公司先要取得馬駒橋鎮第一期項目土地使用權證獲發以及第二期項目土地中標,而 MJQ 於完成認購股權 35% 後,最多可增購至 40%。但假若 8 年內未能成功分拆上市,MJQ 亦有權行駛認沽期權,要求北京建設按投資額另加應計利息 7%(累計上限 38.5%)購回持有的「中國物流」全部股權。 - 「中國物流」為北京建設三大板塊平台之一,專責處理與電子商貿及港口相關的物流地產,合作目標為在未來四年內發展 300 萬平方米面積;總淨資產規模不少於約  40.7 億港元(相當於現規模的 9 倍);及目標資產規模不少於約 75.7 億港元。並成為中國業內三大物流供應商之一。 - 北京建設去年業績雖然扭虧為盈,賺 7.01 億,但扣除除非核心收益後,實際仍在虧損中。目前大部份的物流項目仍在發展階段,估計短期盈利貢獻仍然有限。引入外資是好消息,但要達到發展目標,估計也是數年後的事。能否有足夠耐性等待業務壯大﹖就要看投資者能否如楊過一樣長情﹗
民企股爆煲前的先兆?
俗語有云:「物先腐而後蟲生」,每一次民企股出現爆煲,除了歸咎於監管不足、民企管治質素低落外﹖到底民企股爆煲前有沒有先兆或警號可以防患未然呢﹖ 事實上,有研究發現,民企步上爆煲之路都有一些共同特質。而這些特質大致可歸納為三點。 第一,財政惡化可謂萬惡之源。一般出事前的狀況,都是從財務狀況惡化開始,部份公司表面上擁有一定現金,但實際上可能早已被大股東偷偷佔用。一旦資金鏈出現問題,公司唯有製造不同融資藉口,如進行併購、擴大產能等。 第二,當公司出現高庫存、高應收帳、高應付帳時,代表公司的營運效率不斷下降。而營運效率下降的後果是對營運資金的要求不斷提高,如公司早已債台高築的情況下,萬一流動性出現問題,就容易走上破產之路。 第三,企業出現高現金高債務亦是值得留意。理由是公司持有多餘現金卻不設法償還債務,以減輕利息開支,其中一個可能是持有的現金被誇大。 就以世紀陽光(0509)為例,公司在短短一個月內先後兩次配售可換股債及質押公司股份換取貸款。但參考公司13年業績,純利2.3億,按年增長76%;與此同時,公司持有現金 3.82 億元,短期借貸 3.16 億元。公司借貸比率不算高,但卻不向銀行進行融資,是否銀行對其狀況亦抱有懷疑呢﹖ 除了高現金、高負債外,公司的存貨及的應收貿易款項同業比收入增幅還要大,加上毛利率更比同業高出甚多,是否「too good to be true」就要看倌細心再研究一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴- 趨勢及催化劑
雖然公開寫文章已久,但難免仍會有錯別字,在此謝謝編輯幫忙修正。憑催化劑選股一直是個方法,最近留意到自己一直將「催」字誤寫成「趨」字,不過也算是錯有錯著,因為部份催化劑實從趨勢而來!不過,最重要還是怎樣找出趨勢,比較簡單是透過主觀觀察或親身感受,好像「自由行」政策為香港零售業帶來的好處其實自己也能感受到的;智能電話的流行已經為我們帶來三個層次的機會,銷量飛升有利品牌商及零件商,接著大家的月費由不到一百元忽然變成數百元,受惠是是流動網絡供應商,到了人人玩App,平台提供者及軟件開發商便能得益,而接下來有潛力突圍而出的或是近日Apple致力推動的流動付款。   不過發掘到的是否市場也認同是一個趨勢,最好也得客觀求證一下,如當年認為「自由行」有利香港零售業,便可看看香港統計署每月公布的零售銷售數據作參考。另外,我們也能從閱讀資訊以發掘趨勢,不過現時資訊泛濫,一不小心很易捉錯用神,所以更需反覆求證。當我們留意到一個趨勢,自然想快人一步以把握先機,除非自信眼光獨到,行動太快或代表求證不足,長期可能只變成零和遊戲。所以還是停一停,做好客觀求證,縱使可能因此失了先機,但中長線計因看中而獲利的幅度其實分別或不太大。   當然,成功發掘到一個趨勢,未必一定帶來機會,但反而可避開一些風險。以「自由行」作例子,初期推出時香港百業蕭條,租金人工低企,自然成了當時估值便宜的香港零售股的正「趨」化劑。但現時來港國內遊客雖仍有增長,可是零售銷售數據增速正放緩,每人平均消費下降,加上租金人工皆高昂,「自由行」因遊客結構及客觀環境的轉變反而成為了估值已不便宜的香港零售股的負「趨」化劑。所以,就算趨勢依舊,隨著時間過去,效果或會隨時間轉向,若沒留意客觀環境轉變,仍一股腦兒認定是正「趨」化劑,這便是不少投資者往往由贏變輸的原因。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Apple)
股神也有做錯時
股神巴菲特的旗艦公司巴郡(Berkshire Hathaway)於8月初公布中期業績,表現理想,呆滯了數月的股價再度上升,屢破歷史新高,並已成為全球第5大巿值的企業。巴郡為一間投資公司,持股也算透明,傳媒亦熱衷報導其增減股權的公司,不少投資者更視為理想參考,甚至跟著買賣。巴郡在香港投資的兩間上市公司,包括已沽出的中國石油(857),及仍持有的比亞迪(1211),皆升值多倍。於金融海嘯期間在人棄我取下買入高盛(Goldman Sachs)和通用電氣(GE)的優先股,其後獲利豐厚,更是近年代表作。   不過人誰無錯,巴郡整個投資組合表現理想,但不代表每一個投資皆能獲利,若你有財力按比例跟隨其投資,那不如直接買入巴郡的股票更簡單。若你只是跟買一部份,獲利與否,那還需要一些運氣。在2007至2008年的商品市場高峰期,巴郡用70億美元分段買入石油公司Conoco Phillips,不久金融海嘯爆發,結果在股價大跌後的低位分段沽貨,巴菲特在當時公司年報亦承認這是投資的重大錯誤。不止於此,巴郡在2008年斥資2.44億美元,入股兩家認為估值吸引的愛爾蘭銀行,應該是嘗試在金融海嘯時執平貨,可惜結果需在同年底按市值入賬,投資減值近九成。   你或許認為金融海嘯為百年一遇,犯錯亦情有可原,不過最近巴菲特承認了一個不小的投資錯誤,卻難再找藉口,此著就是投資英國最大的超市連鎖店之一Tesco。巴郡自2007年開始投資Tesco,當時集團準備大肆進軍美國市場,但其後於2012年初發出盈警,股價大跌,巴菲特便發揮人棄我取精神,將Tesco股權由3%增持至5%。去年,巴郡似乎見勢色不對,已逐步作出減持,而根據其年報,2013年底仍持股3.7%,而Tesco亦成為去年巴郡15大持股中,唯一出現虧損的股票。Tesco英國業務被折扣店搶生意,結束美國營運而承受16億美元虧損,亦透過與華潤創業(291)成立合資事業以縮減中國業務,相信亦錄得損失,不過最不濟的是最近Tesco被迫坦承虛報今年上半年預測可獲利2.5億英鎊,股價今年下跌近半。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Berkshire Hathaway)
紅猴- 中國A股重新啟航?!
上週談到「滬港通」引發的「南水北流」趨勢逐漸形成,上月尾亦留意到傳媒報導,X安碩A50中國(2823)今年累計流入資金已有19億美元,當中8月佔了50%,9月首四周流入亦有4.97億美元,佔今年的26%。事實上,自7月下旬,此ETF的每日成交量更由以千萬計,發展至以億計。X安碩A50於7月22日開始以較大成交連升5天形成強勢,而AH股溢價指數亦於7月23日以收市位計見底,當天報88.97,到9月尾收報100.36,即A股比H股平均由折讓11.03%,變成溢價1.91%,是今年3月14日後的首次,再次引證近日A股強H股弱的現象。   根據安碩上月公布的香港投資者調查報告,73%受訪者有留意到「滬港通」,38%有意於其開通後投資中國A股,維持現狀的則有60%,其餘2%卻計劃減持A股。若說到對A股及H股的投資前景,投資者有31%較看好A股,15%則較看好H股。而問到投資者在過往12個月的中國相關投資,54%有投資人民幣定期存款,47%投資H股,24%投資中國政府人民幣債券,17%投資A股ETF,另外亦有17%投資中國基金。至於對投資中國股票最重視的風險,依次則為地方政府債遺約、房地產危機、影子銀行系統性問題、經濟增長調整及投資產品本身的流動性問題。   另外,上海市政府近日落實國務院於今年5月發布以進一步促進資本市場健康發展的「新國九條」,重點包括做活上海股市藍籌市場,及積極推動「滬港通」。因此,中國股市近日成交屢創新高,好像上月第二週滬深兩市每日平均成交為歷史上最大單週每日平均成交量。而新力軍似乎也陸續加入,根據中國證券登記結算公司數據,上月第三週滬深兩市新開A股帳戶數為兩年半以來單週新高。這些現象可見到「滬港通」引發國際投資者對A股的興趣,亦間接帶起國內投資者重新投入A股懷抱,可謂相輔相成,借力打力之舉。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有X安碩A50中國(2823))
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
中原指數 129.4點下買樓的新業主,他們供樓吃力嗎?
簡介   過去3 – 4年,香港樓市一直被很多著名末日博士唱淡,他們力吹樓價與收入水平脫節,普遍市民現在要用大半收入去供樓,他們更認為只要一個浪湧過來(例如:加息、佔中等),業主隨時翻艇、供唔起樓,馬上要劈價沽貨,樓價閑閑地最少要跌3 – 5成,聽到心都寒。但結果,2014年11月7日公佈的中原指數收報129.4,較今年3月末低位117.22上升了10.4%。究竟點解樓市係脆弱的基本因素下仍能上升10%?或者,樓市、業主本身的基本因素是否真的如眾末日博士所說般的弱不禁風呢?   為了解今日樓市及業主實況,我會利用2014年11月7日公佈的中原城市領先指數(即CCL:129.4點,2014年10月27日 - 11月2日中原的成交個案),去計算各大私人屋苑的供樓負擔比率。當中還須要作出一些假設,例如按揭利率、還款年期、按揭成數等,但我會將這些假設與現實情況比對,確保這些假設是與現實情況是一致的。 -homeblogger.com.hk省略了千字比對內容。直接到結論。如要看比對方法請按此處: http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type&com&id=34442 綜合上述推算方法及假設,91個大型屋苑在CCL129.4點、2.15%按息、25年還款期下的供樓負擔比率之平均數及中位數,分別為30.7%及30.8%,而分佈如圖2:   圖2 供樓負擔比率 屋苑數目 20.1% – 25% 14 25.1% – 30% 29 30.1% – 32.5% 14 32.6% – 35% 17 35.1% – 37.5% 9 37.6% – 40% 5 > 40% 3 合計 91     91屋苑供樓負擔比率之平均數 30.7% 91屋苑供樓負擔比率之中位數 30.8%   從上述圖2數據去看,在CCL129.4點、2.15厘、25年還款期下,平均只用約31%家庭收入去供樓,普遍大型私人屋苑的供樓負擔情況其實並不嚴重,可以說是十分健康的水平。   […]
亂博 – 滬港通與撤銷人民幣兌換限制之互動
上週除宣佈滬港通於周一開通之外,香港金管局同時宣佈港人每日兌換20,000元人民幣的限額亦於周一(17日)起撤銷,並同時對人民幣貸款及融資撤銷限制。 - 坊間有些分析指滬港通的滬股通額度較港股通大,因此是「南水北調」的救市政策,筆者首先指出,如果內地股市的企業無營利或業績差,誰會花錢投資內地股市?因此「南水北調」並非必然的,又倘若香港股市表現比A股好,隨時是掉轉,「北水南調」。短期而言,機構投資者看好內地股市,較之現在香港股市和經濟受佔中影響,因此水向北流。長遠而言,只要市場是自由,水只會流向有利潤的一邊,投資是雙向的,因此筆者認同滬港通只是互惠互利的政策。 - 不過,筆者對撤銷每日兌換20,000元人民幣的限額,與及人民幣貸款及融資撤限感到雀躍,這是邁向人民幣自由兌換的重要一大步,而滬港通只是一個加速內地和香港的資金互相對流的渠道。將人民幣自由兌換的意義加到滬港通,這其實是透過市場迫內地企業加快改革,試想想當外資可以隨時進入上海A股市場賣買股票,公司便要以業績表現、管理質素、發展前景來吸引投資者,公司之間的競爭大,同時推動公司改革,對於金融企業而言,改革更是實踐人民幣自由兌換之前的必要步驟。 - 香港作為最大離岸中心,擁1.1萬億人民幣資金,佔全球離岸人民幣資金逾半,是次撤銷港人兌換上限,加上貿易及滬港通投資,料人民幣在港資金池規模將可擴大。以此推論,滬港通作為擴大離岸中心資金池以推動人民幣自由兌換的其中窗口,香港只是第一試點,就如上海自貿區作為全國試點推動金融市場利率自由化一樣,估計未來發展還真可能有滬倫通及滬紐通,以推動其他人民幣離岸中心發展,最終目標當然是人民幣在全世界流通使用吧! - 至於香港方面,撤銷兌換限制後,需求或令滙價升超過在岸價,吸引內地進口商到港以更高價格沽人民幣買美元作支付用途,此舉除可有助增加人民幣資金池,當大量美元流入香港時,亦有助吸走美元資金,或可成為多一條渠道平衡港元聯系匯率。 (本網誌一切言論純粹是表達本人的個人意見, 無論在任何情況下, 不應被視為投資建議或推薦,讀者投資之前應咨詢專家意見。) BY 亂博 網站: http://luan-invest.blogspot.hk/ FB專頁: https://www.facebook.com/luaninvestblog?fref=nf
以黃金報價,樓價跌左十幾年!
以前的美元與黃金掛鉤,而金本位制度於1971年終結,美元不再同黃金掛鉤,因而美元的價值一直減少(當然港元亦是)。而我們的紙幣沒有甚麼支持,可說只是交易工具的一種,亦可以沒有甚麼實質價值。 在過往的歷史中,黃金白銀都曾經是人類的貨幣,就算到現在,不少人都將黃金視為真正的貨幣,或稱為終極貨幣,而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值,亦代表著通貨膨脹的結果。 - 樓怎樣以黃金報價呢?舉例說,美孚新村某單位現時值港幣500萬,可說是等同於64萬美元,以歐羅計就等同於50萬歐羅(約1兌10),若以黃金計就等同於約435兩黃金(現時約11500元一兩),假設這單位在30年前值25萬,那以當時的金價計算,這單位當時約值86兩黃金(當時約2900元一兩黃金),即是這單位以港元計升了20倍,但當用無貶值因素影響的黃金計價時,這單位只升了約5倍。 假設香港不是是港幣作交易貨幣,而是以黃金作貨幣,而我們的樓價不是以港元報價,而是以黃金報價,就可以減少貨幣貶值的因素,以及通脹因素,但當然亦會因金價波動而產生價格不穩的因素。 - 那麼以金計,過去幾十年的樓價走勢究竟是怎樣?當從另一角度看樓價,現水位是高還是低呢? 以下的樓價數據來源為差餉物業估價處,計算方法是將該年的全港各區分類、各大小分類,再計平均值得最終數字。 而這裡的所謂500呎樓,並非是當年一個500呎單位的真實樓價,只是以該年平均呎價直接地乘500計算而得出的。 而金價為該年的年尾價,以美元7.8換算。 2013年為6月份的數字。樓價以中原城市領先指數 CCL由2012年尾(115.78)到6月尾數據(121.22),而推算樓價半年升了4.7%。 - 以1984年為例,當年全港的平均樓價為643一呎,若將643X500=32萬,得出500呎單位要32萬,以黃金計這單位當時值111兩黃金。 年 樓價 500呎樓(萬)金價 樓價(金) 1984 643 32 2900 111 1985 789 39 3070 129 1986 822 41 3670 112 1987 992 50 4570 108 1988 1279 64 3850 166 1989 1599 80 3770 212 1990 1716 86 3670 234 1991 2275 […]

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期權學堂
期權交易前要有規劃
每筆交易一定要有自己的規劃,要清楚自己面對的最大風險、承受風險的能力。另外,還需要規劃入市時間,獲利或止蝕的離場點。不論是獲利或是虧損,都要清楚何時平倉。 事先規劃期權交易的階段也包含挑選品種、月份、策略以及在決策過程中運用基本面和技術面輔助的分析。不過,最重要的還是要在妥善計劃後全力以赴。不管你選擇的期權有多簡單,在從事交易之前,請務必清楚想要做的倉位,它的風險、報酬和損益平衡點(打和點)。 這個概念表面的意思是期貨價格到了此點不盈不虧,那麼在此之前是否就不能賺呢?當然不是,打和點的概念是站在到期日的角度看待期權。而實際上並不是在此之前就不能賺錢。只要期貨價格波動,期權價格就會波動。期貨價格波動對倉位有利,期權就有獲利的可能,這是站在平倉的角度看待期權。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma ———————–
期權初階 (二) – CALL/PUT戰場之CALL (上)
CALL , 是認購合約 在財務報表上的運作見下圖:   買入合約(LONG)的一方支付部份股票價值的現金(期權金), 希望在一定時間內(到期日前)保留以特定價錢(行使價)購入股票的權利. 如該股於到期日不能升穿行使價, 則合約作廢, 期權金由賣方(SHORT)沒收, 不予發還。因此最大的損失是已付出的期權金。   賣出合約(SHORT)的一方收取買方支付的期權金, 承諾於到期日前以特定價錢賣出股票,為保證SHORT的一方有履行合約的能力, SHORT 的一方户口內必須有一定金額的保證金(Margin), 或與該合約同等價值的股票作為低押.   由於香港的股票期權是美式交收, 即是說: LONG方可以於到期日前任何時間行使該合約。而SHORT方則需於任何時間按合約的行使價出售股票。   CALL的幾種基本應用   1.)    為投機, 期望短期大升而Long Call 由於LONG CALL只需要支付相關股票的部份金額, 便可以於任何時間以心目中的價錢買入該股, 運作和孖展相似, 但是輸的是有限錢, 故此最常見的應用是槓桿買賣. 以今日中人壽為例, 下月份行使價34元的call期權金 報2.2-2.3左右(中午收):   Call的打和點=期權金+行使價+手續費=2.3+34+0.1~=36.5   即係話你只要付出 $2.3, 就可以在一個月內享受國壽升穿36.5 之上的升幅 (我只係舉例,唔代表我的投資建議). 假設國壽8月底前任何一日升至38元, 你的利潤就係:   利潤=市價-(期權金+行使價+手續費)=38 – 36.5= 1.5   即係話你的回報= 1.5 / 2.3 x 100 = 65% 如果你是買正股的話 , 你的回報只是 = (38 -34 )/34 = 11.7%   但係要留意, 由於期權係有期限既, 如果到期日/之前下跌, 你會損失100% 的本金, 就算只係橫行, 時間值的損耗都足令你損失慘重.   以今日國壽等價Call期權為月尾的參考價, 大約係0.6, 即係話如果月頭你Long Call 等價 2.3, 月中市價不升不跌, 你到月尾只係會剩低 0.6 回報 = (0.6-2.3)/2.3 x 100% = - 73%, 你可以想像如果你以100% 本金投入的風險。   2.)    為增加流動性Long […]
期權初階 (一) – 期權買賣二三事
香港的銀行係冇期權買賣的,只有持期權牌的證券行可以做期權買賣 期權產品有很多不同的種類,我想要介紹的主要係比較適合散户的指數期權和股票期權。  先講股票期權,香港的股票期權場內交易(註: 1)是在香港期貨交易所進行;與股票的交易市場是分開的。 股票市場交易的是貨物、票據,現買現賣,T 2交收;而股票期權則是一種合約的買賣,是T 1交收,到真正要行使的時候才按合約條款在現貨市場進行交收。  由於市場的不同,户口當然有分別;以我自己用開的經紀行為例:股票期權户口要和一個孖展户口一齊開,期權户口負責期權合約買賣,開倉、平倉和期權金的結算,孖展户口在期權合約行使的時候, 進行接貨 / 出貨的股票交收。當然,孖展户口,平時都可以直接做股票買賣。 户口有分別;落單的方法同代號(註: 2)也有分別; 下面有幾個詞語要先清楚:   Long 、Short、Call、Put 在上星期的blog留意到有網友唔明點解又LONG又SHORT,唔直接用BUY、SELL去代表買入同賣出。其實LONG和SHORT是源自期貨合約的; 網友慳妹在阿春婆婆老前輩的blog度話:唔明點解 :「既然買入認講 = 看好,沽出認購 = 看淡,做咩仲要攪多個沽出認沽同買入認沽將佢重覆?」  期權起源於對沖,即是為股票買保險;既然有買保險的人(LONG),自然有賣保險的人(SHORT)。套用在窩輪上,你在市場上買了call輪,其實即是等於期權 ‘LONG’ call ,在到期日以行使價買貨,期權莊家則是’SHORT’call ,在到期日以行使價賣貨。你要long,都要有人肯short,咁先有交易。 由於期權有Call, Put兩種合約,每種合約又有買(long),賣(short)兩個動作,因此就有Long Call, Long Put, Short Call, Short Put, 4種不同操作。   開倉(OPEN)、平倉( CLOSE)和未平倉合約(OPEN INTEREST)  期權是在期權市場上合約的買賣,有開倉同平倉的動作。套入中人壽的期權交易做例子: 假設我現期權户口並無任何合約,而股票户口有一手28蚊入的中人壽,我想借這一手股票賺期權金,於是我月頭Short Call ,  1張, 7月到期, 行使價 29蚊的合約 (即是賣出認購合約),收HKD 1.24期權金;咁樣就係「開倉」,而我既期權户口就會:  1.)   多左現金 = (每股期權金-手續費)x每手股數x合約張數             以及 2.)  1 張未平倉合約   要平倉的話有4種情況: 1.)   付出期權金在市場上LONG CALL 一張相同月份(7月) ,相同行使價(29蚊)的合約。「平倉」,以今日的期權金,即5.57,是虧損的,大家可以想一想怎樣做下一步。 2.)   中人壽升穿29蚊,等待LONG CALL 的一方行使,你要以29蚊出貨。(期權金你已收,不可以向你要回) 3.)   LONG 的一方唔行使,而在7月尾到期時中人壽依然高於29蚊,期交所自動行使,你都要以29蚊出貨。(期權金你已收,也不可以向你要回) 4.)   中人壽趺穿29蚊,99.999%冇人行使 ( 我地唔可以排除呢個世界係有傻仔KA!) 期權金袋袋平安。   出貨時侯的操作和你平日買賣股票一樣於孖展户口進行,T 2交收。 點解要用孖展户口而唔係現金户口,是因為當期權合約行使的時候,經紀要調動你户口內的資金或股票,這動作是要有你簽署的預先授權才可以進行的。而開現金户口的話,你是不需要簽署這種授權的。  持有大量股票,又對證券行冇信心的朋友,可以保持用銀行/中央結算的股票户口,到有需要交收股票的時候才對銀行下達『射出倉』和對交收的證券行下達『射入倉』指示,但要注意射倉是要收費的,一般由80-150不等 。 下篇預告: 期權初階 (二)  –  CALL […]

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
國師術數 – 交友.命理
有意將命理生活化一點,分享下一生中不可或缺的一欄,交朋結友。 父母不能選擇,兄弟姊妹不能選擇,但朋友總可以選擇,朋友出現的原因是人類有聚居的特性,其長大後,需要脫離父母而尋找另一個的圈子族群,來維持生存和群居帶來的好處。 - 不少人認為丘某很多朋友,坦白說是對的,但多是點頭之輩較多。由於我不是主動的人,生性實質比較孤僻,但對外卻時會展現風趣一面,所以讓人有此錯覺,認識得深的朋友,就知道我有點自閉問題。 - 至於談及如何選擇朋友呢,這課題老土非常。孔子提到交友要「友直、友諒、友多聞」,丘某沒有特別留意什麼,多是志趣相投,機遇為先,但由於修習中國文化、命相時久,對交友總有個尺度和標準。 - 前人有種看法將人的性格分為四種形態: 內方外方,內圓外方,內圓外圓,內方外圓 - 為何用「圓和方」呢?因為「圓和方」代表對立與統一,它代表了天地、陰陽、性格的兩種態度,所以中國有種說法為「天圓地方」而古代的錢幣外形亦是呈現「外圓內方」。方代表堅持原則,圓代表圓滑手段。 - 故此「外方外方」的性格形態,即是為人表裡都是堅持原則,絲毫不讓,這種朋友就最難相處,因為做人完全缺少了柔的一面,當遇到了困難時,就如石頭下山,石角最終定必破損不堪,但好處是這種朋友是可預計其為人; - 但「內圓外方」就不同,表面非常有原則,堅定不移,但內心其實就圓滑過人,這種人是難以預計,所謂「偽君子」也; - 「內圓外圓」亦即是所謂的「世界仔」,永遠懂得轉彎之奧妙,亦非常懂得生存,只是沒有了原則,但這些人一樣是可預計其為人; - 最後「內方外圓」,亦即是表面圓滑,但內心有原則,這種朋友比較受人欣賞,亦易相處,表面順得人,但內裡保持自己的原則性,知道分吋。 - 此種分法,亦是相學命理的一部份,時人認為相學一定涉及五官、身軀、頭骨,有些較好則知道有分動相、行相、內外相之分,但其實相學命理亦包括做人處事之道,品德及行為,只是較少人去理會而已。例如丘某有一本相書非常推祟,名為「冰鑑」,當中用別人的行為來衡量與別人交友與否,並大膽肯定撇開此三種行為,可以交天下士。 - 此三句為: 「方與對談,神忽他往;眾方稱言,此獨冷笑;深險難近,不足與論情; 言不必當,極口稱是,未交此人,故意詆毀;卑庸可恥,不足與論事; 漫無可否,臨事遲回;不甚關情,亦為墮淚;婦人之人,不足與談心」。」 - 從字面上,不難理解,丘某就不多解釋了。其實交朋結友,最重要是有意思, 能夠一見如故,更是難能可貴,相處時感到舒服,不需要時常見面,但一遇上就非常交心,幸好,丘某身邊也有不少,非常感恩而珍惜。 文章來源: 丘智偉 師傅  術數命理學專家(國師) 本人網站:http://masteryau.hk/
胡孟青 – 不見屍骸 生態災難
「扇貝去哪兒?」事件,凸顯中國大地真係地大物博,但千萬不可以亂博,連社保、國壽都要中招,出事前人人看好,看好分析報告一大籮。換句話說,今次連分析員都要大跌眼鏡,正所謂生要見貝死要見屍,事件中之主角:扇貝,管理層卻連屍骸都拿不出來,一場無人知曉曾否真的發生過之天災,演變成逾七十億粒扇貝種苗的生態災難,大家竟然只能聽信一面之詞,更凸顯上市公司披露信息與企業管治問題之嚴重。這類股份,看來只適合海洋生態專家或氣象專家投資。千王之王遍神州,話之你係有幾骨格精奇的投資奇才,正所謂道高一尺,魔高一丈,個人極有預感,滬港通的開通,代表香港小股民距離淪為點心的日子亦不遠矣! -前日提及過,生物資產(biological assets)是一個香港投資者不太適宜沾手的板塊,因為我們對樹木瓜菜、海產禽畜的分析方法認知度低,證券分析員亦往往慨嘆難以駕馭兼被考起,尤其是在計算作為流動資產一部分的存貨時,每每最棘手,森林之大,如何去數有幾多棵樹?海水之深,要數得清楚魚蝦蟹鮑魚海參甚至今次扇貝的數目,難道要做個小小分析員也要懂潛水?至於專業企業搞上市及財務融資的名副其實金融財俊「金融驕子」先生,就曾第一身遇過一宗駭人聽聞的百變小龍蝦玩上市事件,明天再續。
胡孟青 – 股票背後的人脈綫索
投資市場是人性縮影,投資者最原始訴求,本來就是為資金尋回報,維持購買力。內地股民在A股市場輸得太多,仍妄想資金年回報可達兩成的竟仍大有人在,歸咎於過去幾年有太多民間人人貸的高回報機會,繼而又充斥大量五花八門的理財產品,試問在當前只有7.3%的經濟增幅,銀行貸款成本卻高於此水平,投資實業回報誘因欠奉,回顧1998年零存整付定期存款也有10厘回報的日子,根本就是對正常經營的最大打擊。 -香港市場更是烏煙瘴氣,股市已不跟經濟走,欠基本因素支撑的,就惟有靠政策、概念發圍,連以上都欠奉的,就自製空間。 -對着一眾充滿非份之想、以為靠一個冧把一朝發達的小散,跟他們講緊跟國策:新能源、醫藥、高鐵;但反覆被提問的卻仍然是濠賭與零售等yesterday’s darlings,失敗只因放不低。面對眼下已淪為我們不再熟悉的香港,既然市場已被顛覆,為今之計,若閣下仍想找單日爆升股,你需要的再不應該是擺放在前面的基本因素,而是背後的人為與人脈綫索,尤其紅二代概念。   胡孟青 港媽、財經評論員
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————
李嘉诚教你怎样做
李嘉诚教你怎样做 1、做你真正感興趣的事——你會花很多時間在上面,因此你一定要感興趣才行,如果不是這樣的話,你不願意把時間花在上面,就得不到成功。 2、自己當老闆。為別人打工,你絕不會變成巨富,老闆一心一意地縮減開支,他的目標不是使他的職員變成有錢人。 3、提供一種有實效的服務,或一種實際的產品。你要以寫作、繪畫或作曲變成百萬富翁的機會可以說是無限小,而你要在營造業、房地產、製造業發大財的機會比較大。記住,出版商賺的錢比作家多得多。 4、如果你堅持要用自己的靈感來創業?最好選擇娛樂業,在這方面,發財的速度相當快,流行歌曲和電視最理想。 5、不論你是演員或商人,盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人,所賺的錢一定比不上替大唱片公司灌唱片的人,地方性的商人,不會比全國性的商人賺的錢多。 6、找出一種需要,然後滿足它。社會越變越複雜,人們所需要的產品和服務越來越多,最先發現這些需求而且滿足他們的人,是改進現有產品和服務的人,也是最先成為富翁的人。 7、不要不敢採用不同的方式——新的方法和新產品,會造成新的財富。但必須確定你的新方法比舊方法更理想,你的新方法必須增進產品外觀、效率、品質、方便或者降低成本。 8、如果你受過專業教育,或者有特殊才能,充分利用它。如果你燒得一手好菜,而卻要去當泥水匠,那就太笨了。 9、在你著手任何事情之前,仔細地對周圍的情形研究一番。政府機關和公共圖書館,可以提供不少資料,先做研究,可以節省你不少時間和金錢。 11、可能的話,進行一種家庭事業,這種方法可以減少費用,增進士氣,利潤的分配很簡單,利潤能夠得到充分的利用,整個事業控制也較容易。 12、盡可能減少你的費用,但不能犧牲你的品質,否則的話,你等於是在慢性自殺,賺錢的機會不會大。 13、跟同行的朋友維持友誼——他們可能對你很有幫助。 14、把盡量多的時間花在事業上。一天12小時、一星期6天是最低要求,一天14小時到18小時很平常,一星期工作7天最好了。你必須先犧牲家庭和社會上的娛樂,直到你事業站穩為止。也只有到那時候,你才能把責任分給別人。 15、不要不敢自己下決心。聽聽別人的讚美和批評,但你自己要下決心。 16、不要不敢說實話。拐彎抹角,只會浪費時間,心裡想什麼就說什麼,而且要盡可能地直截了當地、明確地說出來。 17、不要不敢承認自己的錯誤。犯了錯誤並不是一種罪行,犯錯不改才是罪過。 18、不要因為失敗就裹足不前。失敗是難免的,也是有價值的,從失敗中,你會學到正確的方法論。 19、不要在不可行的觀念上打轉。一發現某種方法行不通,立即把它放棄。世界上有無數的方法,把時間浪費在那些不可行的方法上是無可彌補的損失。 20、不要冒你承擔不起的風險。如果你損失10萬元,若損失得起的話,就可以繼續下去,但如果你賠不起5萬元,而一旦失敗的話,你就完蛋了。 21、一再投資,不要讓你的利潤空閒著,你的利潤要繼續投資下去,最好投資別的事業或你控制的事業上,那樣,才能錢滾錢,替你增加好幾倍的財富。 22、請一位精明的會計師。最初的時候,你自己記賬,但除非你本身是個會計師,你還是請一位精明的會計師,可能決定你的成功和失敗——他是值得你花錢的。 23、好好維持你的健康和你的平靜心靈——否則的話,擁有再多的錢也沒有什麼意思。

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結婚裝修
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
樓下投訴我屋滲水,係咪要比幾十萬出黎裝修呢?#17
樓下投訴我屋滲水,係咪要比幾十萬出黎裝修呢? - 師傅答案: 先分滲水起因兩種 1. 地下或牆身內喉管有漏。咁就無辦法啦! 要起地版或鑿牆重修管道 2. 另外是防水做得不足 - 防水不足首先在戶主監工時做足些即可避免。在檢查後發現不少工程公司根本冇做防水膠、又或做得不足夠。如將英泥寶混入英泥,此作法錯誤。正確是要上一層夠厚的防水膠,例如在不時受水的企缸,免被花灑長時引致滲漏。如果防水膠做得好就好似為個企缸加左個「不透水膠外殼」,那滲水才能避免。 另外做企缸或其他水到地方之地台時,要塗上防水膠才可減免漏水情況。所以想減少日後煩惱、最後係裝修家居之前裝備好自己。 當然不少人係發現時已住左係間樓n年,咁有冇治標不治本頂住先方法? 那就是買支Never Wet外用防水噴劑(見圖)。由於呢支野不出口,大家只能網購。睇網頁內介紹,可噴係不同表面再等30分鐘就乾,用黎頂一年半載應冇問題,幫大家慳返唔少大修既錢!
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
越有本事的男人越沒脾氣
一、越有本事的男人越沒脾氣。 因為素質,修為,涵養,學識,能力財力會綜合一個人的品格。 - 二、世界上最美妙的一件事是,當你擁抱一個你愛的人,他竟然把你抱得更緊。 - 三、信任就像一張紙,皺了,即使撫平,也恢復不了原樣了。  - 四、成功根本沒有秘訣,如果有的話,就只有兩個詞:謙虛,堅持。  - 五、能開口說出的委屈,便不是委屈;能離開的人,便不算是愛人。  - 六、女人最可悲的,不是年華老去,而是迷失自我 女人最可歎的,不是紅顏不再,而是自信全無。 一個有靈魂的女人,是一個有魅力的女人。一個有信仰的女人,是一個有能量的女人。  - 七、往事不必遺憾。若是美好,叫做精彩。若是糟糕,叫做經歷。把握眼前,當下才重要。  - 八、順利,只是一種平庸的人生。  - 九、如果一個男人真的愛你,他只會怕沒本事照顧好你而努力。 如果他事事與你計較,隨便對你發脾氣,那只是說明他愛自己,沒有愛你的本事和能力。  - 十、心態不好,說穿了,就是心太小了。 心態的“態”字,拆解開來,就是心大一點。  - 人與人之間,就是一種緣分;心與心之間,就是一種交流; 愛與愛之間,就是一種感情;情與情之間,就是一顆真心; 錯與錯之間,就是一個原諒。    
成爲大哥的原因,是他的軟實力
四張桌子,每個桌子都多放了一副碗筷,他每個桌子都坐。一個小時的吃飯時間,他四個桌子輪流坐,而且幾乎都是15分鍾,到這時,大家都被大哥周到和細緻的安排感動了。大哥大概每個桌子轉完基本也就結束了,結束之後他沒先走,逐一跟大家握手,在場的每個人都要握到,牆角站著一服務員,大哥專門跑到那和他握手。這時候我想起看過他的一個演講,問他們有沒有關於這個的書,當時沒準備,他交代下面一下,結果下車的時候那個書就送到我手裏了。整個過程讓我們每個人都很舒服。真正的軟實力這就是大哥之所以成爲大哥的原因,這就是他的軟實力。他具有一種看不到的能力,這個能力是價值觀,用他的話說就是追求無我,他讓每個人都舒服。後來我跟我們班班長提到這事,他說老先生就是因爲做人周到真誠,所以很多人到了香港都願意和他做生意。你不能說李嘉誠做到這些是因爲有錢,李嘉誠是有錢,但這不是軟實力的來源,有錢只是現狀,他創業的時候比他有錢的人肯定多,他不是最有錢的。所以錢是不能決定成敗的,是錢以外的東西決定誰能趕超過誰,誰能挺到最後。所以我說,錢以外的東西才是軟實力。李嘉誠軟實力的來源 就是錢以外的東西,是他做人做事的方法,即“創造自我,追求無我”的價值觀。這個價值觀不是說出來的,而是做出來的,你們感受到了,會出去講,這樣慢慢就形成一個場,形成這個場子之後大家都願意和他做生意,把最好的機會給他,於是他越來越成功,這就形成了軟實力。像李嘉誠這樣真正成功的人士,在處理這類事情上跟別人都極其地不一樣,他的存在只讓人感覺到舒服,而感覺不到任何不快樂,這就是無我的境界。這些軟實力是最重要的,李嘉誠一路過來大家都願意幫他,如果他總強調“我的成功可複製”,估計也做不到今天這樣子。他總是很謙虛地說:「只是時代給我特殊的機會,讓我能夠做成功這樣的事情,但是我自己以前書念得少,所以我更要努力研究、學習。」
請珍惜,感恩 你身邊著這些人
        1、願意無條件力挺您的人  如果有人願意力挺您,他肯定是您的貴人。當他願意無條件的幫您,只因為您是您,他相信“您”這個人,他接受您。一個願意接受我們的人,他肯定是我們的貴人。 -  2、願意嘮叨提醒您的人 因為他關心您,所以他才會嘮叨!因為他在意你,所以他才會嘮叨!他的嘮叨是提醒,在事情發生前,他希望你可以少走冤枉路。而您願意成為那個在乎及嘮叨您身旁夥伴的貴人嗎?嘮叨其實是需要技巧的,嘮叨不應該讓對方感覺到您很煩,想要離開您。嘮叨要經常和激勵配合,我們通常會在嘮叨對方後,立即激勵他,說我們“知道您肯定會改、肯定可以做得更好、肯定不會讓心愛您的人傷心。 - 3、願意和您分擔苦惱、分享快樂的人 願意陪您一起度過風雨的伙伴,是您的貴人。很多人會在有難時離開您,但是當您有成就時,他們就想要和您一起領功。沒分擔,只要分享。這哪裡可能?可以陪同您分擔一切的苦,分享一切的樂,這是貴人。願意陪同他人經過這過程的人,也是貴人。 - 4、教導及提拔您的人 他們看到您的好,同時也了解到您的不足之處,他們能協助您,提拔您,他們不嫌棄您,不是您的貴人,是什麼?朋友們,如果您也想當您夥伴們的貴人,那您得好好提升自己的能力,成為他人的教練,好好的教導及提拔他人。 - 5、願意欣賞您的長處的人 一個願意發現您的長處、欣賞您的長處、接納你的長處的人,肯定是你的貴人。有些上司雖然發現您的長處,但是他未必可以喜歡及欣賞它,更別說接受它!這關鍵在於他們往往會擔心您會對他造成威脅,特別是當您的長處是他缺乏的。相反地,您是否也能欣賞您夥伴們的優點及長處呢? - 6、願成為您好榜樣的人 貴人言行一致,講到就肯定做得到,他們往往不喜歡誇大,常會默默地做,做比講來得多。這種貴人具有實力和謙虛的性格。一旦他們開始自大,他們就完全從貴人變成小人。 - 7、願意遵守承諾的人 貴人都只同意自己願意遵守的承諾,因為他們能夠很清楚的知道自己的能力所在,自己能不能全力達到承諾的內容。如果您想成為夥伴們的貴人,您一定要跟自己的能力定下協議,一旦承諾了,就一定要全力以赴將事情辦好。您不可以臨時改變或退出,因為他們相信您的承諾才願意和您配合,所以我們不可以出爾反爾,只能遵守下去。我並不是說貴人不能改變自己的立場,他們當然可以,只不過每一個決定,都必須經過深思熟慮後才能採取行動。 - 8、願意不放棄而相信您的人 如果您問自己是不是其他夥伴的貴人,那您是否有好好栽培對方和相信對方?貴人是不會放棄他的組員的,貴人會相信對方。貴人會視對方無罪,一直到對方被定罪為止,這代表貴人會完全相信他的伙伴,全力支持他。 - 9、願意生您氣的人 如果他還願意生您的氣,您就得感激他。這是因為他還很在乎您。試想想,如果您完全不再愛對方,您會理會他嗎?愛的相反並不是恨,而是冷漠。如果我們恨對方,這動作告訴我們其實自己還是很愛他,如果您對對方所做的一切,一點感覺也沒有,這叫做冷漠,這才是完全不愛了。看看自己還會生氣嗎? - 10、願意為您服務的人 如果他願意為您服務,只因為您是您,那您肯定很幸福,因為他處處為您著想,他肯定會是您的貴人。如果有,恭喜您,請珍惜! - 人生一定要深交四種類的朋友們: 欣賞您的朋友,在您窮困潦倒的時候鼓勵您、幫助您。 有正能量的朋友,會在您傷心難過的時候陪伴您,開導您。 為您領路的朋友,願意無私引領您,走過泥濘,迷霧。 會批評您的朋友,時刻提醒您,監督您,不希望您的人生路走的磕磕絆絆。 有這樣的朋友,您的人生將充滿陽光。漫漫人生路,交到何種朋友,會改變您的生活態度甚至前途命運。記住,在您有困難時願意伸手拉您一把的,是絕對值得深交的朋友,因為他並沒有這個義務。

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