諗sir人生階段信箱: 已解答611個案。
個案發問: admin@homeblogger.com.hk
零首期有「樓」收租淨$11K #1123
諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   ANSWER: 留意你想要既野,唔代表可即刻擁有,等待時間快慢還看自身能力。讀者28歲擁100萬現金算不俗,惟要在港島或九龍買樓收租,社會上更有能力出價的人多的是。故從新界樓開始循序漸進為正途,而人工亦需有所突破才可成一生三宅。   至於筆者之前提及的借貸力由無變有,雖讀者可用但在「增加」工資時不可太勉強。就算做好文件把讀者人工成功double了,即借貸力成為47000/10000*2.59*50% = 6.08mil。買九龍樓仍感有些勉強,除非考慮非商業地段的40年洋樓、或大角咀舊屋苑。另外假設是九成上會40萬首期再借約400萬上會,按揭月供成15000/月,對讀者而言太難負擔。所以買樓003講變出借貸力一事,由於讀者父母及兄弟擔保全無,儲蓄水平亦一般,不建議行使。   可行之事,不妨利用私貸或信用卡現金,銀行對此兩類貸款手鬆而利率只約2-3%。就當讀者人工水平只在約25k相信批50萬(即20倍月薪)出黎不為難事。那何不將批出之50萬投入收息101授予之債基,收息年15%,即50萬收75000一年,而利息貴都應只15000一年,來回淨袋60000,已等於有些人買兩個車位、或一間日本樓收到既租金。但用私貸+債基讀者可省卻3-4%傭金而造到相同效果。   早時有同學問東亞批成100萬信用卡現金比佢,只1.5%年息,應否借? 答案當然是應借。考慮一是100萬買債基收150000一年而利息只15000,來回已賺$135000一年,等於買樓收租成11000/月。考慮二是讀者有起碼最少500000的流動資金,萬一投資債基失利,被call loan都會有錢補。其實債基要觸發call loan,大部份例子都要跌足40%先會出現(我們已有計算, 見下圖)。 基本上債基源於直債,一年波幅少於10%。所以同學好運用銀行借貸去賺取息差、就等於有間「樓」係手收租、咁做更唔使驚租霸、亦唔使比印花稅。何況你本身拎錢去買樓收租、跌起上黎都有機會被call loan的。在此時勢大家要趕快安排多份被動收入比自己,萬一冇野做都可以有一萬幾千洗費。這位問東亞LOAN意見的同學是收息101/DV31學生,相信已安排了新方案。
低儲蓄者: 所淨無幾、看不到出路、十點解救 #1122
諗sir, 拜讀閣下的文章多時, 獲益良多。 本人今年30歲, 月入33000, 個人資產現金約300,000, 股票約18萬(大部份為中資銀行股, 其餘則跌到唔識講), 另有8萬債劵, 6萬人民幣定期。 丈夫30歲, 月入35000, 他的個人資產只有數萬元,沒有股票及其他投資。 去年中,得到家人資助, 以高位買入元朗3房單位 (由於家人提出俾首期, 所以買大單位, 當時希望買市區樓, 但家人反對, 想我地住近佢地), 上會6成, 尚欠4百多萬按揭, 是丈夫一個人名。未買樓之前, 我們住市區公屋, 是丈夫媽媽名下, 未補地價, 我們以搬離該單位為條件, 換取首期,現該公屋單位已供親戚居住, 未轉名。 每月家庭支出: 供樓:18,000  雜費、管理費連零用:11,000   供車連停車場費:9000 雙方父母家用:6000    兩人個人醫療保險: 4000   儲蓄保險:7000   連埋每月儲錢交稅, 實在所淨無幾, 看不到出路。 目標: 短期希望搬出市區自住, 長期有三宅退休 如今層樓未過DSD, 而且高位買入, 加按亦唔容易。往後應如何部署才能脫貧? 另外, 我當日作為丈夫的擔保人買樓, 他日如再置業, 可否以丈夫作為我的擔保人。 謝謝! 心急人上 ANSWER: 引述讀者所講,佢:「現時所淨無幾, […]
四招助你即時辭職唔撈 #1121
諗Sir好!很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成你幾個課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲.   小女子今年44歲,單身, 月薪36K而當日儲起16K 1.獨居自置物業。紅磡樓469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,現估值5.3M,還欠1.4M 2.Lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出) 3.AXA 101 基金plan 30年期 (已行premium holiday,打算2年後望可平手取回供款就surrender, 估計有3.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 4.股票現值60萬港元   本人有以下想法:- 加按自住樓,套出5成1.2M, 投入債基,直債, 或保單融資 or others?? 產出正現金流。 本人希望能自食其力,擁有現金流提早退休,望指點,十分感激!   ANSWER:   讀者目標為提早退休,要達成此事一般需有等於現月薪七成之正現金流,亦即36000*70%= 25k。今時擁自住樓一間,兩份保險(保險公司是反而取去你現金流的),股票(上星期市場波動亦收息都唔夠蝕價)。以上全部投資不能產出正現金流,持有人只從保險經紀或電視節目聽取意見,持有為了一個遙不可及之盼望。   想踏實部署退休生活,所做投資最好買後能短時間內為你提供每月收入,最好是跟通賬掛勾。留意保險永遠是要你供十幾廿年,只承諾一件十幾廿年後既事。而股票派息快,惟但普遍息率低更可隨時改變。唯獨買樓收租、或買債、等於古時既地主同債主,概念老早就有,效用亦最「至道」。若需「照妖鏡」可以去銀行問一問拎間樓黎抵押會息低借錢比你? 定係拎股票可獲低息貸款? 故「樓、債於收息為佳」之說,不屬筆者片面之詞。   讀者44歲,理財主軸為需快將投資轉為有現金流產出之類別。AIA之lump sum基本請贖回、而60萬股票都應取回,拎返約140萬現金。紅磡樓可轉名比阿媽,按爆八成而因享印花稅轄免,得5.3*80% – 1.4 = 280萬。阿媽冇野做可搵自己擔保,按揭供款可拉30年還至月供$15500。按爆之方略在買樓003課程交待。而按好後再盡用屋企人名額,讀者有現金420萬係手。   讀者借貸力為36000/10000*2.59*50% = 4.6mil。因而在按爆凡成後借貸力已近用盡。讀者如想再買樓需懂借貸力由無變有。在此先說明筆者於買樓003探討借貸力無變有之要旨,集中說明怎樣合規儲齊一套文件,令銀行有信心借錢比準業主。近日有些發展商推出低額首期而頭三年只供息唔供本的新樓上會plan,生果報報導有經紀話三年時間夠哂業主自己諗點攪文件上會,更有經紀試圖教客點做。筆者意見是經紀為促成生意,有冇心機教足個客全套真係唔知,何況三年後經紀飛左去邊根本難知曉。`另一問題顯然是經紀能否有足夠知識,因應客人本身不同情況去儲好有關文件。 […]

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零首期有「樓」收租淨$11K #1123
諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   ANSWER: 留意你想要既野,唔代表可即刻擁有,等待時間快慢還看自身能力。讀者28歲擁100萬現金算不俗,惟要在港島或九龍買樓收租,社會上更有能力出價的人多的是。故從新界樓開始循序漸進為正途,而人工亦需有所突破才可成一生三宅。   至於筆者之前提及的借貸力由無變有,雖讀者可用但在「增加」工資時不可太勉強。就算做好文件把讀者人工成功double了,即借貸力成為47000/10000*2.59*50% = 6.08mil。買九龍樓仍感有些勉強,除非考慮非商業地段的40年洋樓、或大角咀舊屋苑。另外假設是九成上會40萬首期再借約400萬上會,按揭月供成15000/月,對讀者而言太難負擔。所以買樓003講變出借貸力一事,由於讀者父母及兄弟擔保全無,儲蓄水平亦一般,不建議行使。   可行之事,不妨利用私貸或信用卡現金,銀行對此兩類貸款手鬆而利率只約2-3%。就當讀者人工水平只在約25k相信批50萬(即20倍月薪)出黎不為難事。那何不將批出之50萬投入收息101授予之債基,收息年15%,即50萬收75000一年,而利息貴都應只15000一年,來回淨袋60000,已等於有些人買兩個車位、或一間日本樓收到既租金。但用私貸+債基讀者可省卻3-4%傭金而造到相同效果。   早時有同學問東亞批成100萬信用卡現金比佢,只1.5%年息,應否借? 答案當然是應借。考慮一是100萬買債基收150000一年而利息只15000,來回已賺$135000一年,等於買樓收租成11000/月。考慮二是讀者有起碼最少500000的流動資金,萬一投資債基失利,被call loan都會有錢補。其實債基要觸發call loan,大部份例子都要跌足40%先會出現(我們已有計算, 見下圖)。 基本上債基源於直債,一年波幅少於10%。所以同學好運用銀行借貸去賺取息差、就等於有間「樓」係手收租、咁做更唔使驚租霸、亦唔使比印花稅。何況你本身拎錢去買樓收租、跌起上黎都有機會被call loan的。在此時勢大家要趕快安排多份被動收入比自己,萬一冇野做都可以有一萬幾千洗費。這位問東亞LOAN意見的同學是收息101/DV31學生,相信已安排了新方案。
儲存10%年收息資訊的硬碟 #1118
今天在筆者的excel(下圖)抽一隻年派10%息之股票一談,為美國上市既公司股票。不少男仕(或宅男)對其應有所聽聞,就係做harddisk既Seagate Tech.該公司股價下跌、現已回到2011年的水平,現價買入,息口吸引。 當然,Seagate Tech.由2015年初約$68水平跌到今時$23水平,跌幅66%,簡直同渣打無異。 將兩股價相比,渣打於倫敦上市股價,由2015年初至今由1800水平跌至今日560英鎊,跌幅70%。更勝一籌。 至於筆者判斷渣打將死而Seagate仲有得救既原因,為: Seagate Tech.雖然股價走勢唔靚,但每季派息仍然靚仔。2014年在43美仙、2015年在54美仙、2016年在63美仙。相反渣打,一年先派息兩次、仲每次派息金額不均。最慘既係渣打於2016年2月公佈27年來首次唔派息   渣打所在行業,自2008年來不斷受金融監管機構影響,像是一有盈利就要被某政府罰走,公司似在苟延殘喘。傳統銀行業務更受網上金融服務侵蝕盈利。於「網上金融服務對於掩藏黑錢更有利」加「要搵大錢一定係幫人洗錢」兩看法之下,傳統銀行唔再會有得做。Seagate Tech.在於IT行業,間接受亙聯網革命所帶動,雖於行內Seagate Harddisk不是首選。不過除左大家見到既harddisk及SD Card生意外,佢仲有網上雲端儲存服務,及成街都係既閉路電視匯流服務,這些企業端既生意亦能令公司獲利。   就當Seagate Tech.真係會減派息,當回到2014年之43美仙,用今時價格買入仍收年7.6%息。   基本分析睇,2016年收入比2015年跌22%。今時profit margin由上年29%跌至23%。惟筆者相信此已在現股價反映。   技術分析看有一定勝算。兩技術指標同現買入訊號。筆者少買股,但如要買係會用技術指標睇睇。留意有些指標是計價格動量為主(即10日內升幾多日)、有些指標是看歷史價格間距為主(例如現價格在過去10日價格水平屬高定低)。使用者務必將將兩個唔同類型的指標夾埋一齊用先有意思。看下圖紅框見技術指標出買入訊號。這會在ETF九月課程再詳談。 最後,有同學問買美股的withholding tax點退回?主要是填兩份form: For America, you should complete the W-8BEN [PDF] in advance, to allow your dividends to be taxed at the 15% treaty rate rather than the full 30%. If you do not complete […]
細仔出世加欠債、慚愧人是否失救?#1116
本人在homeblogger爬文數天,對自己財務情況深感慚愧,希望問下諗sir我仲有冇得救?   本人和太太分別35,34歲,育一兒兩歲,明年頭將增添多一名小孩 收入35k, 太太約30K 現租荃灣私樓,租金14k 現金同基金夾埋只有450k 本人欠税貸200k, 又欠家人200k 太太獨支外家,本人支付自家和父母和其他一切開支後,月儲10k。成家人夾埋開支唔夠兩萬、明年開始大仔要讀書,細仔將出世,我地或更要花費請工人。我已幻想到1至2年後的慘況。我係咪已經可以宣佈冇得救?   ANSWER: 讀者確實泥足深陷,爭街數同屋企人錢、租樓過活,欠債同現存45萬現金相減後家庭資產淨值為零。即係做左十幾年野,儲到既錢少得可憐。都係嗰句,唔好用一個人份糧有幾多去衡量個人財務情況,應用現金水平、及被動收入高低去理解自身理財進度。   由於讀者連儲錢都未搞掂,我們從節流方面解救案主。方法為轉租元朗新盤或將軍澳細單位,兩區都有大量新盤供應,大把租盤比你鋤價,大把業主幫你交埋管理費、更大大個會所開定冷氣等你黎涼。當然單位細就肯定,不過讀者唔降低居住質素,息追回之前大洗無儲錢的時光呢。如果真係要住返荃灣,租荃灣中心9000/月、或有些洋樓$8800有交易。那樣讀者一個月可儲多5000-6000。   另一招,除稅貸外,用埋信用卡易得錢去借錢買債基。留意唔係用30%成本去透支信用卡借錢、而是將信用卡個額透過易得錢去拎出黎、成本應一年只2-3%。另近日有讀者查詢東亞有1.5%稅貸抵唔抵借? 筆者意見是如果問清真係3%都唔使,一借無妨。留意借左既錢唔應該買股票、應投放有到期保本特性之債券類投資物。就當債基唔保本(但好處時無年期可隨時提取),起碼波幅比股票低好多。這結論不是憑感覺、而是將債基之variance計了出來、及用sharpe ratio作性價對比。知道好早前有些人comment話「債基贏就贏些少息、輸就大大獲。」筆者已將反對此點之理據計出及貼出,見下link重溫文章:   http://homebloggerhk.com/36877/   惟人微言輕,有人拒絕回覆。知道網絡世界累積了一些不為言行負責的人之留言,我們無意約束他人,但對自己所提倡的,有錯會承認及更正,有理的會交出理據作提證。   那當讀者儲多40萬、如息率是2%,在債基收息15%一年之下,每年利息支出$8000、而一年收息$60000。就咁一年儲多$52000。另外,原有450k都可用另一更低波幅之儲基收息,當較保守的一隻每年派10%,咁讀者一年又可收多45000,就咁夾埋讀者一年收息52k+45k = 97000。加上每月派回$5000之租金,一年儲多近$160,000。希望咁捱1-2年,手上儲夠100萬現金,撥其中35萬出黎九成上會買間細兩房,苦爸爸起碼叫有個鳥巢予兩個仔仔。 最後,交待埋判斷債基較短期出入市之一個法門。見上圖我們用技術分析HYG,這ETF究竟係咩於上星期五NOW TV訪問已說明。 配合如圖兩種ETF技術指標,我們較能捕捉其入市及賣出位(即兩個紅色長方框標示地)。讀者錢少,必須配些出入市技巧,博埋睇位入市呢項才能有望翻身,不似另一些師兄財力較好,債基買入及持有便可。有關判斷債基出入市之三個項目,上圖交待了其一、全部三個共在收息103再談。至於債基疊增之基本原理,我會放在收息101之課程。                                                                                  

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低儲蓄者: 所淨無幾、看不到出路、十點解救 #1122
諗sir, 拜讀閣下的文章多時, 獲益良多。 本人今年30歲, 月入33000, 個人資產現金約300,000, 股票約18萬(大部份為中資銀行股, 其餘則跌到唔識講), 另有8萬債劵, 6萬人民幣定期。 丈夫30歲, 月入35000, 他的個人資產只有數萬元,沒有股票及其他投資。 去年中,得到家人資助, 以高位買入元朗3房單位 (由於家人提出俾首期, 所以買大單位, 當時希望買市區樓, 但家人反對, 想我地住近佢地), 上會6成, 尚欠4百多萬按揭, 是丈夫一個人名。未買樓之前, 我們住市區公屋, 是丈夫媽媽名下, 未補地價, 我們以搬離該單位為條件, 換取首期,現該公屋單位已供親戚居住, 未轉名。 每月家庭支出: 供樓:18,000  雜費、管理費連零用:11,000   供車連停車場費:9000 雙方父母家用:6000    兩人個人醫療保險: 4000   儲蓄保險:7000   連埋每月儲錢交稅, 實在所淨無幾, 看不到出路。 目標: 短期希望搬出市區自住, 長期有三宅退休 如今層樓未過DSD, 而且高位買入, 加按亦唔容易。往後應如何部署才能脫貧? 另外, 我當日作為丈夫的擔保人買樓, 他日如再置業, 可否以丈夫作為我的擔保人。 謝謝! 心急人上 ANSWER: 引述讀者所講,佢:「現時所淨無幾, […]
想換大一點的單位自住 #1119
本人在兩個月前開始看諗SIR的文章, 令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢)。 原來懂得適合地加按, 靈活運用每舊錢, 係可以達成財務增值, 讀者有一些樓宇的問題, 想請教諗SIR, 本人的情況如下:   夫妻二人32歲, 有兒子幾歲。擁有沙田單位一間市值480萬 ,而欠款總共250萬, 夫妻月入共5.6萬, 合共每月供緊樓17000蚊, 有現金100萬   現有一些諗法: 沙田單位出租去抵銷供款,  換個大一點單位應買那區? 邊個區份買樓好? 我們可以買到邊類型既單位? 睇過合心水的都要600萬售價,對於我們夫婦是筆大支出 手上有些錢想投資,出席過不同講座,有以下想法…A: 買分契工廈投資, B: 泰國物業, C: 一筆過基金保險 望能解答本人的想了很耐, 而想不通的問題, 萬分激謝~~ 黃先生上 *感謝各位讀者出席諗SIR前日於愉景新城演講。亦有些未能出席之朋友表達惋惜,已問場地負責人仕,由於踏入暑假、中秋旺季,近月都不會有商場比我地再辨類近活動。   ANSWER: 讀者將原本單位租出自己再買樓是建議的,唯不同人需因應工資水平而作出下兩分叉選擇: 工資高者,亦即借貸力強盛,應將原有自住物業加按至盡為止,使上現金水平提高 工資低者,借貸力較低。不如按爆八成。宜只按至五成後租出單位。利用租約及收租記錄,把租金收入與人工同當下次買樓的借貸力證明,彌補借貸力較低這弱點   讀者家庭借貸力為56000/10000*50%*2.59 = 7.25百萬。買兩間細樓應不大問題,及後買第三間樓時應距今近十年,到時最早買的一間樓之按揭已供了3-4成,再補小小錢便可將樓轉用途出租。故現時應將自住樓行一拆二按爆,攪好兩間樓先。到40歲前後才處理一生三宅此問題。   自住樓用買樓003的一拆二再按爆八成之法,及後得480*80%-250 = 134萬現金,拉長按揭供款後月供$14800,竟比現時供17K/月仲要少。其實筆者建議按揭有得攤幾耐就攤到盡,只要年期盡在30年便可。因早年推出又收回之40年按揭,每月比息宜覺有點多,所以拉長至25-30年是最合適。等銀紙他日濫發,時間便可將你債務貶掉,供樓只會越供越輕鬆。   讀者夫婦拆名後用先生名單人買樓,八成上會照舊可,雙倍印花稅亦可豁免。在此情下加上借貸力未盡(用淨725-384 = 341萬),買341+134+100 = 575萬或之下價值樓房是可以的。惟筆者建議現旺市時不應把借貸力用盡,讀者可在今年明年先租樓,選些好一點區份如荃灣屯門,住得慣先兩年後買樓。到時手上234萬現金已收了不少利息,利息已近夠支付再買樓的首期!   234萬現金應行債基、不應做直債。直債入場門檻較高,而債基就當投資10萬都有得傾。把234萬的一半例如120萬收息,每年收12-15%,即每月收息$12000-15000。兩年夾埋收36萬,當樓市在合適水平或有心儀單位,即可贖回債基入市。至於讀者提及將工業單位分契,於賣比客戶的範圍內有合乎消防規例之設備及間格是可預期,惟不屬賣出範圍的公家地方,究竟走廊是否寬闊符合消防限制? 不會因火警而造成逃生不得之象呢? […]
四個因素建議佢買樓#1115
  首先多謝諗SIR指點,上咗買樓001,現等待上收息101及103希望跟諗SIR多多學習! 現有難題希望麻煩諗SIR賜教!   由於經濟下行收入將大減(零售行業,大減佣金),想部署好計劃保持資金增值及分配, 未來1-2年平安過渡,期望日後可以做到財務自由。   小弟今年32,單身同家人住公屋,未有物業,不介意繼續住公屋, 現月入$22000(未來至少打七折,衰起上黎少一半!) 支出:家庭開支$12000(包括雙倍租金$4300(將會減少),供養父母,雜費,生活費) 保險$2000,基金$2000,進修$2500=$18500   我現有資金如下: CASH$900000 股票:$260000(自問炒股技術差)   Q1:想問應借盡90%入市買樓定用其他收息方法保持資金等待良機? Q2:有基金每月供$2000,供了5年現值約$110000,覺得收費高亦基金選擇得唔好有虧損, 如現取消要CHARGE約可取回$10萬,是否應取消減少每月開支? Q3:債基疊增方案對本人是否適合?   ANSWER: 筆者建議讀者而家買樓,四個原因:   1.讀者人工將下調,由於現水平實在唔係多,假設減至15K,借貸力由22000/10000*50%*2.59 = 290萬減至194萬。基於銀行做按揭只睇借貸人當時的財務狀況,而借貸人一般都太忙而忘記向銀行更新他們的財務變動(例如人工大減)。所以如你將失業或被減人工,最好先買樓。           2.你問筆者,32歲做業主其實已經遲。各位能「得救」之逃生口,在於趁後生問銀行借貸再博美政府幫你印銀紙變相同你   削走債務,亦即筆者之前講既「請你快站在政府同一邊」。至於「失救」那邊,就係日做夜做為政府印刷之銀紙而忙碌,購      買力註定會慢慢被政府吸走。留意此過程一定慢、不會激起民慣。其實呢個唔係咩陰謀,羅馬帝國因大貶幣值而亡國、國民政府因金圓券大貶值而失去大陸。國家由發行貨幣到其失效、只屬歷史循環、幾可肯定會發生。   3.由於讀者未曾買過樓,可九成上會。需付出資本少,買樓誘因較大   4.樓市由3月底位計已調近15%(當時125點,今時約在128、而高位為146。最大幅跌約為15%),筆者看法是如果借貸力足,自己有一定現金水平,在樓市比高位低15%之時置業已夠防守性。因假設樓價400萬,你付10%首期、而仲有相等樓價25%之現金在手(即100萬),萬一樓價兇得像1998年一年跌40%,你買左間樓的市值會由400萬跌至240萬。而你當初付了10%首期、銀行萬一call loan會要你補360萬-240萬再減你供左的本金部份、減後差價約為93萬。係讀者仍有25%之現金在手(即100萬)之情況下,咁極端既情況仍然call唔死。不過你當然可以假釋香港既樓價永遠都跌,跌到直至永遠為止。咁同對大亞灣核電廠有日會爆炸之情況一樣,你最好搬離香港。不過筆者相信你搬到歐洲、試過一星期至過妥張支票、又要比鬼咁重稅,掛唔掛住香港又另一回事。   至至月供基金一向筆者都唔太建議。近年股票之波幅向上,而黑天鵝事件發生次數比之前多,若你供的基金是股票型的,基本上做不到低價儲貨之效果,而股票基金之績效亦不見超卓。月供儲蓄惟一可實現的,是令儲蓄計劃貫徹執行。若你已養成儲蓄紀律,此得計劃幫助不大,亦無需花昂貴手續費去成為此事。   最後是債基疊增,由於是行債券型債基,加上銀行可為客戶疊增,在此兩相在之情況下贊成買入。計讀者100買收息12-15%,每月可多$10000-12000收入,令佢有樓係手又多份糧,大大改善情況。

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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港人之苦有誰知? 債基理財求出路 #1109
目標:十年後有四層樓,其中兩層會賣出作小朋友外國讀書經費,餘下兩層一自住一收租。現年40,想十年後退休。 現況: - 自住樓一層:2011年$309萬入,6成按,30年,月供$13,000。現值580萬 - 流動資金:$80萬 - 太太沒有工作,有兩名小朋友讀私校,使費重 - 月入$83,000,但只能儲$6,000(交稅一年要$188,000!) 問題:       自己名買第二三四層樓就要交重稅,沒有辦法逃避?       如果第二層目標為$300萬,那怕是3成或5成按,都已經動用了大部分流動資金。       應該將自住樓加按至7成或更高,以套現嗎?       應該利用稅務借貸來作買樓首期嗎? 一身兒女債上   answer: 不少人話本blog提出之個案「離地」,個個發問者收入十萬八萬、仲係度大談個人煩惱,似曬命多過問野。先答本blog確凝聚了高收入群,若你俾面介紹文章予年青同事,佢肯定望兩眼就丟低。原因不外乎無資本者、筆者確實無能為力。唯有由股票或ETF投資課程學起,有錢再番黎望收息/買樓。當然錢在生活中佔了重要地位、惟不代表一切。各位要努力向上,筆者看法是莫忘父母當初對你的期許、錢都係其次。敢講無一個父母,會抱住個仔去諗:「希望阿仔會成為公司冗員日日嘆冷氣,永世唔交稅一畢業就排公屋」。望子成龍,作為父母的就算幾窮都有一絲的盼望。筆者作為父母,亦希望子女能打破自己的格局,在世上漂亮走一轉,做些有貢獻的事。至於錢不過是作出貢獻後之副產品。   好啦,係時候解釋下點解今日要借助讀者案例。佢係典型搵得多而生活又「苦過DD」既香港人。見於: 本案讀者年收入83萬,但一年交稅18萬,除稅後月入其實只六萬八。最慘係人人都round up佢月入十萬。係勁人、撒雅人! 不時親朋戚友更黎問友黎撒雅人借錢、佢又點好意思出元氣彈打走班L樣呢? 可能係讀者心甘情願、又或者老婆真係天真嬌,未夠40歲就走去唔做野,用家庭收入去衡量自己使唔使做。筆者建議真答案為用戶口CASH去判斷自己使唔使撈。不過更進一步是學曉如何利用資本為自己產出被動收入、咁就可以辭退老闆,叻既400萬已好夠用每月得超40000利息。唔叻既400萬只做人仔定期賺2%息但輸匯7% 相信老婆份糧都係用黎買花戴。讀者一條友真收入為68000-3000MPF(有錯請指正,筆者薪金低),養兩個仔一工人四個老野,一打七,好似龍珠入面都無呢個情景。 當然,中名校毒令洗費增加。不過究竟對小朋友係好定壞事筆者無資格講。反正兩個仔畢業個陣筆者或已被焚化左。   所以,山腳既攀登者唔知道山腰既朋友個種「唔上唔落」既痛苦。山腰既朋友又唔知山頂既「成功者」其實感覺好鬼凍。所以筆者每日盡量抽時間寫文,做好自己。有時間睇下書,係輸出之餘豐富自己。唔好講:「如果我有一千萬,就XXXX,根本無煩惱」。   回應讀者,將自住樓一拆二後夫婦每人買間樓,咁就可以避免交雙倍印花稅。至於買第三間樓,若政策不改應購入價平而回報高之套房,例如350萬銀收近20000/月租之1開4套房,稅務成本就當DOUBLE只在15萬內。另一方法是買有公司套著的樓。留意: 唔係將間樓打入公司,係買根本有公司包著的樓,否則要比買家印花稅。這稅項解釋在買樓003會詳談一點。   至於自住樓,應行一拆二個陣按爆八成,唔只六成。因讀者格局是收入高但儲蓄低。即買樓搵首期難,借錢易。所以將現樓按爆八成,可套580*80% – 260 = 204萬。 *260萬是估計讀者樓按現欠約260萬   將套有204萬加80萬已有一定資金,唔使再攪咩P-LOAN傷借貸力。284萬用部份黎買債基疊增收息,基本上穩收息之機會大,明白有些人擔心做疊增涉及借錢恐怕大市向下時銀行CALL LOAN會被人追補差價(或有人稱為call margin),在此列出疊增幾多次究竟跌幾多先觸發追補事件。 留意上方個表係有古怪的,為什麼回報多的21%疊增方法,竟call loan係難過較低回報之16%呢? 那就不是低風險高回報嗎?   我們在收息101會計好哂及解說比學員睇,佢自己決定去唔去做的。肯定的是只要你用16%之方法配合一年波幅很少過20%之債基,不幸觸發補錢之可能性很低。7年都未有一次。就算補,呢個世界無人叫你有280萬就買足佢,你買150萬基本上安全性高。   筆者的blog有人喜愛,聽不少同學意見是夠實在、計好哂! 多得大家支持,6月25日開始的收息班應會好快停收生,下一班在7月最尾的星期二開始。那如想怏些六月上堂、八月開始收息、請把握時間whatsapp問侯我們報名或下方直接paynow。如比左錢又無位我們會退款的,請放心。
股海浮沉慘惨慘、老年修宅求正果#1107
諗sir: 拜讀完你的著作、樓換樓、雙租論、有點相逢恨晚、你提及早年曹sir的高樓價論、我就是其中一個相信樓市高不宜投資。 在股海浮沉10年、唉!真是慘、惨!慘! 我在月入$12000、太太沒有上班、手頭有出租樓1層7成按揭,扣除供樓及雜項後有$3000正現金流、此物業已加按。 現在有現金500萬、 本人已經53歲、想一生完成三宅、應該如何部署!我有親戚可以做擔保人、但他也已經58歲, 問題:現正和家人同住、怎麼買第二和第三樓層呢?打算第二層自住。   answer: 股海浮沉,輸錢傷神。你真係諗住就咁睇報紙望兩個number就可以贏錢? 時常提買樓生活化,選取住宅就當你唔係炒家都有一定水準,但選取股票要兼顧既比你想像的多。而你的眼光比你想像的差很多,筆者自己都係。故從不估野,只踏實攞野。   不對稱收入 估計讀者是生意人早年賺落錢一筆、現時有豐厚現金一筆500萬,同佢12k月入極不對稱。擔保人唔係話是但搵個親戚就得,除左要收入好、最緊要是年紀輕,關係正確。舅仔究竟可否擔保? 外父能否擔保女婿? 大家對借貸的認知不可再停留於「擔保人=親戚」此一層面。要提升至邊個親戚可以邊個唔得,作好部署。買樓對某些人而言是大事,宜花時間到課了解多點。   買債幫按揭 近月有銀行放鬆借貸條件,買直債所收取利息可作收入證明方便借貸人再買樓,這正好彌補筆者弱點: 低借貸力。另讀者年過50,好應買直債保本又生息。直債最困人一點是入場門檻高,起錶在10-20萬美金之間。惟讀者手頭上資金尚可,故判定格局係直債+ETF收息。     直債VS債基 先講直債對資金少於300萬人仕,實在係唔使諗。當然錢少仲有債基疊增方案可考慮,10萬港幣可入場。兩者分別是: 直債回報在5-15%一年都有,債基再疊增可至8-21%一年 直債大多是到期保本。債基無年期但不保本 直債波幅較低,仲有只要持有到期滿可無視中間波幅。債基波幅高少少、但一年波幅仍在單位數百分比     由於讀者年紀漸大,唔好咁博不如買隻銀行股再槓埋收8%一年便算。20萬美金投入大新銀行星紙直債,LTV=60%,得出年回報為 (200000*5.4% – 120000*2%) / 80000 = 10.5%,即每年淨袋8400美金。     留意有關利用直債利息作按揭收入證明,有入數10800及出數2400一年利息兩筆。在計算按揭之核實收入淨增長為為5400/月。令個人借貸力升至(12000+5400)/2/10000*2.59*80% = 3.04百萬(53歲人借貸力保守計都打八折)。另出租樓只消將結欠稍降至5成,租金收入亦可作按揭核實收入,故讀者買第二層樓是樂觀,但第三層樓需看他的擔保人個底有幾厚。但點都好,53歲由投資股票轉「樓+收息」,總好過比股票玩成世。 – ETF收息 讀者將500萬當中158萬轉美金買直債已夠,又收息又能幫助借錢買樓收一石二鳥之效。淨低約360萬、可先把120萬投入ETF,美國有些ETF同科技股有關而派息至10%一年的、每月派。波幅仲低過匯豐、中電、這在下星期一ETF課會解釋架構。但做法絕不是就咁同你買埋科網黎收息咁簡單。FACEBOOK? GOOGLE? 你查下報價都知就咁買係無咩息派。另一選ETF原因是與直債之關連性好低,有分散風險之效用。那120萬投入收每月9500息、加埋直債那5400/月,已收成近$15000/月、多過讀者自己份糧。錢搵錢較輕易就係咁、但絕不是你到銀行或睇報紙教你種「錢搵錢」,個D係一心搶你錢。讀者好早省時間不浮沉股海,此時成就絕不至止。
[諗sir]月入18萬零儲蓄,夫婦35歲怎重生? #1105
諗SIR, 小女子乃超級庸才一名,只懂工作,超長時間工作下但發現戶口數字竟無寸進,多年買賣股票無果,希望急起直追。現已完成買樓,收息101, 103以及ETF, 認識到很多沒有接觸過的理財知識,大開眼界,有感比我付廿多萬進修來得實際。當然進修在現今社會已無法避免,但已被本人列入高昂消費之類別。 本人課堂後繼續瀏覽讀諗SIR的BLOG, 因應市場再三調整個人情況,希望諗SIR可給予意見: 本人及丈夫同為35歳,新婚,計劃生育。   資產簡介如下,同時亦很想和諗SIR分享小女子向諗SIR學習及實行後的感想: 東涌二房私樓已加按至650萬, 現欠款390萬 (老公名,月供約16,000, 將會出租, 自給自足,無現金流,加按金額己用作買屯門樓) 黃大仙未補地價二房居屋剛滿三年即賣,套得100萬。(因參考諗SIR意見及經深思後覺得居屋前景不如私樓,亦無法選擇加按及出租, 倒不如套現) 2015年小女子名600萬購入屯門三房單位,欠480萬,月供約18,000,自住。 股票現值40萬, 60%為蟹貨(一殼眼淚, 正考慮逐步放賣) 101保險基金已取消, 原因是發現保險買的基金為JP其中一隻, 可自行在任何銀行購買,但經保險公司買手續及管理費不菲, 有錢賺下決定斬斷「情絲」,但戇居居地買左咁多年。。。感覺對AGENT朋友仁至義盡 儲蓄保險, 買了10年仍未平手, 要供多五年才平手, 與保險AGENT 本為朋友, 為友情保留,友情無價無謂提,應有十多萬 買樓裝修等後現金剩餘約90萬 債基方案(投入約95萬) 如下:   ◦  HY1(35萬) ◦  HY2 (10萬) ◦  JP Equity (最初行債基方案時被銀行職員Hard sell, 現價跌到阿媽唔認得) (10萬) ◦  HY3(HKD) (10萬) ◦  HY4(AUD)(30萬) 計算匯率後,現時每月收息約: 15,400-16,200 (價格穩定有息收, 心情大靚) […]

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英國公投下收息投資契機#1113
近日市場受英國脫歐公投事件困擾,港股表現亦見不濟,在市況波動下我們找到一隻穩當的收息工具予大家。   債券代碼 XS1075419694 發行人 渣打銀行 發行日期 2014年 06月 06日 到期日 2034年 06月 06日 貨幣 英鎊 年度票面息率(%) 5.125   最低投資金額(GBP) 100,000.00 後續投資金額 1,000.00 信貸評級(穆迪/標準普爾) A3 / BBB   此為渣打銀行於2014年發出、而2034年到期之債券。雖到期日距離今時比較遠,但投資者在購入後可隨後賣出,此直債過去一年價格由$100回調至$90水平,為趁低吸納之契機。 除賺價之外,投資人每年亦獲一次利息派發,息率為5.125%。鑑於渣打業務遍及全球,投資人承受風險有限,現時買價對比到期價$100更有10%折讓,為想穩定收息者提供一個好選擇。   留意到債者曾在2016年2月急跌至$71水平、隨後一個月內又回復至$90水平,原因何在?   當時穆迪宣布將渣打銀行納入評級下調觀察名單 歐洲銀行面臨因能源及資源版塊的收縮導致相關不良貸款比率上升 2月中公佈業績,盈利自1989年來首次見負,2015年全年錄得23.6億美元(約184億港元)的股東應佔虧損,令市場大跌眼鏡 罕有取消末期息派發   地區 盈利   大中華 13.68億 按年倒退36% 東盟 0.15億 按年倒退98% 南亞 -8.12億   歐洲 -13.31億   SOURCE: 渣打銀行2015年末期業績 […]
[諗sir]如何不再為錢而煩惱#1103
  諗Sir您好!拜讀過諗Sir的理財分析後,知自己對理財十分差勁,愚人一名。所以很希望智者能明示,想學一些正確理財的方法,用來保本增值作養老之用。請問我現時應怎樣從新擺放這些資産來得到穩定而保本的回報呢? 本人將踏入60歲,未婚。自己做生意。月入30000。想3至5年間漸漸退下工作。而希望自己壽命在85至90歲之間。   1請問怎樣計算退休後的生活費?希望每月生活費兩萬元。隨要計算通賬外還要計什麼呢?需要幾多儲備金? 2現有醫療保丶人壽保但沒有危疾保?   3現時以有政府的家庭醫生跟進大小毛病。還需要加危疾保嗎?本人暫時健康良好,只有一些小毛小病。   4現持有流動現金約3佰萬。 人壽保2份 另約10餘份儲蓄保,基金、強積金等,約值佰餘萬。蝕緊?? 以上並要按年期固定供款至約65歳 股票約5佰萬。蝕…. 實金約1佰萬。蝕緊25% 可隨時買賣收息基金約100萬 定期港纸100萬 定期人仔100萬 定期美金30萬(即約240萬港幣)   5已供完樓宇。每月收租共2萬。 西半山建築428呎現約值500萬。 上環商住樓建築1100呎現約值1仠萬。 上環政府保育建築1100呎現值約1仠萬。(在洽談中) 近元朗新小型屋苑700尺連天台。佔佰份之伍拾。約值2佰萬。另在上址再購入700尺連花園可入車約3000尺的村屋,購入價是365萬,約明年中落成自住。以付了5成現金,現約值4佰餘萬,待完工後,會付足餘额,還需預留約100裝修費。想在退休前付清所有欠款,這正確嗎? 舊年由金融人士代投資,數月內蝕了很多。得到一個很大的教訓。現時銀行又提供年金保和5年儲蓄保計劃,說對我是最好的退休保障,是正確嗎?   answer: 先講筆者只係憑自己知識予理財意見,不會作投資銷售導引,所以比較客觀。至於意見是否「正確」,留待各位判斷,不敢以智者自居。讀者六十歲,有錢人。搵錢叻,理財唔叻。上年信錯經紀,輸左大半間樓。   除保險外,黃金股票及現金加埋約1100萬。樓房已全供滿,約值3000萬。知道各位未必會如讀者般咁有米,亦先講於結尾會交待怎產出一年86萬利息。惟看倌若資產少生活支出亦少、可試看能否為自己爭取被動收入一年24萬? 相信已大可改善生活。   讀者另外有保險10份,仲有3-4年夠65歲先埋岸。由於保險公司收取你的保費後、扣除保險成本後多取客戶的錢投資於直債,故買儲蓄保之回報一般不如買直債。至於買投資相連的保險,無保證回報,而計劃收費已在早前文章計出是偏貴。筆者同本案讀者在收息課後傾談過一會,發覺佢過去幾十年能成功保有資產,一是專心做好本業唔好亂搞投資,二是用買樓主打做理財。唔係買股、或基金、或債券。再次說明買樓是慢速但穩贏的投資方法,不少經紀同你講買股好過買樓幾多,只係佢想係你身上搵生意。當然買股票唔係賺唔到錢,不過難度比起買樓高好多。基本上你個經紀自己都無此能力。   當然人到六十歲,應感到體力大不如前,所以需攪好錢搵錢。香港地人到三十五,小朋友多有一至兩「件」,投放於工作的時間亦唔可以好似結婚前咁多。兩點之共通,在於人越早部署產出被動收入越好,你可以用黎賺錢既時間比想像少。三十五歲前應股樓為主,五十歲後將重心轉為樓房債券。希望靠買股收息唔使煩既朋友,敢講兩年內你一定會好q煩。香港個股票市場只能為上市公司提供低P/E,即市場已唔夠錢去托高個股價,咁既情況下不如去新加坡上、或者去美國上市、都唔會係香港同班老千股一齊上。如果你仲有成手股票係手,請考慮轉買美股或其他地區之ETF。   將上段之要點用於讀者,股票應九成清倉。實金可以保留,當做市差時既一個對沖。收息基金讀者入手了有股票成份之摩根入息類別、根據收息101之建議投資人應選「全債類」去減低風險、不好用摩根。若再要高息可利用全債類基金而提高之高疊增效果去收20%年息。經此重整後手上(港幣+人仔+美金)應兌有港幣1000萬等值,將其放入長江基建加大新銀行的兩條直債、再加筆者展示過的美國科技股ETF。長江同大新直值未槓桿之前孳息率在5%一年,融資後假設借貸成本2%,回報約等於5%+(5%-2%) = 8%。將1000萬之70%投入,可收56萬港元一年。至於美國科技股ETF派10%年息,冇年期。為什麼在收息101提及因此物同直債之關連性低,30%投入收30萬一年。那直債同ETF加埋收86萬一年,夠佢日常生活。   至於佢手上物業、建議將部份沽出再投入私銀買兩樣野,一是同香港樓市最有關連性之REITS,另一隻是約於2015年初在網上熱討的一個新加坡上市而購入香港資產的基金。選此兩物因佢地同香港樓市關連很高、但沒有收息或保育問題,大方向就係咁。至於10份保險點執、邊間樓要賣邊間樓要留、真係要慢慢坐低再細執。加人壽已不需,醫療同危疾點分? 邊個先邊個買後今晚上堂再解。年金是沒有購買的理由,已在另文章提及「年金」效果同筆者鼓勵之「買樓」為相反。   順帶一提、按筆者所察,此為典型發達香港人之個案。即專心事業、多樓少股票。想一味靠投資而放棄本業的人,務必三思。
富二代想做返屋村仔既個案#1092
    諗sir, 你好,本人35,未婚,有女朋友。   讀書唔成,無乜特別技能。但屋企有D錢,買左樓比我。做咗廢(青)好多年,仲住喺屋企,最近先開始俾心機努力工作。想改過自新。有冇得救? 想製造多D現金流,自己搬出去住(租/買300萬新界樓),之後結婚。   月入(文員):9千 現金:50萬 市區樓:市值700萬,冇欠債,冇放租 英國樓:市值300萬,冇欠債,收租8000 女朋友:月入6萬,無物業。   希望諗sir幫幫手   answer: 呢個case諗sir答左近1100個理財個案都未見過,一個九千月入既男仔、竟然有個月入六萬的女朋友。Waoooooo…究竟係咪條友作個case出黎呃答呢? 但見筆者之答覆、呃左都無謂。既然來信位朋友都寫足幾百字、更是無錯字、若佢真係讀書唔成但又發送到呢篇無咩錯字既文已是好難得、亦同意35歲人先問有冇得救呢d咁硬膠既問題,富二代應該唔係搵佢屋企個司機代寫的。何況富二代日常生活中所以遇到既人、放工有豬朋狗友、返工有佢老豆d針,估計亦因如此、富二代終發覺人生無味、希望找到用錢堆切以外的生活。   富二代想幹番事業,建議先趁夏天做些刻苦的運動。例如夏天由沙田跑到大埔,連續或至少隔兩日就咁就。有人陪既街山亦可,不過唔係行家樂徑、至少都由針山龍脊入手。原因是萬事之成,由耐勞出發。點解間街鋪咁值租,因為可顯示比街坊我比咁貴租請埋人每日等你黎買雪榚。時間一長,街坊要買雪榚自然會搵返你、亦因付貴租表示逃逸成本高昂、易得客人信任。 – 年青人要翻身可利用今時先有既一個機會,就係 老野唔識digital marketing,後生曉 有digital marketing可以減少鋪租但賺到錢、而後生人工平。 將兩條equation二合為一,即:  後生曉利用digital marketing去賺錢,人工平 – 未明? 發展digital marketing既生意、有出路加上成本低。無鋪租加上後生專長的 亦即點樣由老一輩手上搶回資本、要靠digitial marketing。 – 雜誌仔老闆點樣可單挑大工業家蔣震個女蔣麗芸? 係舊時代、一個係classy,另一個係廢青,佢地無可能同台。就當舊時代有電視,但如冇4G手機、一些片段亦可肆無忌憚地修剪。在此不評論林生在viuTV節目上之表現,最緊要係各年青人知道呢個時代,知道仲有條路比大家打破困局走出去。今日藝人要紅起來,同佢簽唔簽電視台無關係。   當然知道大家想知道筆者有咩財技幫佢,但由於佢25-35歲白過,今時要重做25歲既stage要做既野: 工作的耐勞力、找對方向發展、從錯誤吸收投資經驗。今時富二代仲未係時候攪什麼買樓再加按、而是要重奪各人對佢從心發出之尊重。另留意、經驗永遠由錯誤學習最好,野野投資都贏然後錢滾錢發達只係倫敦金「濛」你既方法。   你可以話社會好多金錢糾爭,係由對別人缺乏尊重開始。但有左錢亦唔代表別人會對你尊重、頂多是表面上歡迎你。這相信亦是富二代35歲有錢有女、仲話自己係廢青想改過自新的原因。   同意在臨尾要比些實用貼士,就係只要富二代乖乖地靠自己儲多70萬,即夾埋有120萬係手,用收息101的債基方案收12-15%一年是不難達到的(現時肯冒風險的同學可收入年20%)。那富二代將120萬投入債基、每月可收$12000-15000。夠佢係九龍租間洋樓兩房。不過到時佢位月入六萬的女朋友反應如何? 又不可而知啦。當然筆者自己都諗緊對家女友是否又係富二代? 人工可加可減個隻? 當富二代意識到人生中一切源自老豆、包括錢、女人、尊重…等等、那種無助及無力,實在令屋村仔成功贏返一仗!

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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2016年08月
2016年07月
2016年06月
2016年05月
2016年04月
2016年03月
2016年02月
2016年01月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
課程:
美股
期權
股票
收息
ETF
買樓
資產配置
裝修

課程名稱
導師
價錢

諗SIR
$2400

鐘維傑
$300

諗SIR
$2100

諗SIR
$2400

莫家強
$1980

聶SIR
$1000

美股隊長
$6800

諗SIR
$2400

美股隊長
$50

諗SIR
$2100

聶SIR
$30


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創富貼士
一個窮鬼和閻王的對話
從前有個人叫王老六,從小就在窮困的家庭中成長。 有一次,王老六生活的地方發生了嚴重的飢荒,王老六眼見逃荒的人越來越多,他背起自己的全部財產-一袋紅薯,也加入到逃荒的隊伍中來。 沒想到這袋紅薯,卻讓王老六遇上人生最大的發財機會! 走到半路,老六碰到餓得只剩一口氣的父子二人,父親背上也背著一個很重的袋子。 那人見老六背著那麼多紅薯,便向老六討要一個給孩子吃,老六不肯。 那人便說:「你賣給我行嗎?」   說完把自己背上的一袋銀子全倒在地上。 老六的眼睛直了,因為他窮了一輩子,做夢都沒見過這麼多銀子。 老六背著一袋銀子上路了,他怕那父子二人反悔,加快了腳步往前趕。 幾天後,老六再也走不動了,因為他一路上買不到任何東西吃。 買他紅薯的父子二人,很快就趕上了他。   老六望著那個男人背上的紅薯,開始後悔了,他走上前去要把紅薯買回來,那人無論如何也不肯賣。 老六失望地跌坐在地上,抱著他的銀子,在飢餓中死去…… 老六去見閻王,閻王說:「本想給你一個發財的機會,沒想到卻要了你的命。真是人為財死,鳥為食亡呀!」 老六說:「我前世窮怕了,今生不想再當窮人了。」 閻王說:「其實你前世也命不該窮,那紅薯只要賣一半,也就不叫窮了,誰叫你全部賣了呢?」     閻王問說:「再給你一次機會,我且問你,今生你有兩個去向,一個去向是一萬個人供養你一人,另一個去向是你一個人供養一萬個人,你願意走哪條路? 老六一聽,不加思索就答道:「那肯定是一萬個人供養我一個人了!」然後,千恩萬謝地高興而去。 萬人供養,結果…王老六成為了乞丐! 30年後,老六又回到閻王面前,大說閻王騙他。 閻王笑道:「怎麼就說我騙你呢?」 老六說:「聽了您的話,我做了一輩子的乞丐。」 閻王說:「那就對了!一萬個人供養一個人,指的就是乞丐呀!你不能怪我,只能怪你自己貪心!」 老六一聽,便對閻王說:「閻王老爺,我接下來的一世,求您一定得讓我過點好日子啊!」   閻王說:「再給你第二次機會,現在有兩份好差事,一份是看守一座金山,一份是看守一片土地,你選哪份呢?」 老六這回仔細地想了想,覺得還是看守金山的好。 閻王看著老六遠去的背影說:「這人生就是個窮命啊!」眾小鬼問為什麼? 閻王說:「這看守一片土地的差事,實際上是在一個地方當個大官;而那個看守一座金山的差事,實際上是當隻老鼠,守一座穀倉啊!」 原來生活,是你自己過出來的。 同樣的路,有人漫步,有人奔跑,有人駕車……方式不同,結果就會不同。 同樣的命運,有人笑著抗爭、有人哭著哀求,有人離開、有人靜默地承受……態度不同,結果就會相異。 沒有誰能規定你的生活模式,原來,眼前的一切都是自己的選擇…. 人,性格不同,選擇就不同;選擇不同,命運就跟著不同。
錢可以買到什麼?
如果有人出錢,想從你手上買走一些東西,你會出售哪些? 身上穿的衣服、鞋子、襪子、領帶和帽子,戴的手錶、眼鏡,用的手機、照相機和茶杯,甚至吃的碗、騎或開的車、睡的床和住的房子,只要價錢適當,甚至高於你當初購買的價格,你也許會毫不猶豫地將它們轉手。沒錯,大凡當初是用錢買來的物品,別人都可以輕而易舉地再用錢從你手上買走。   同樣是物品,有的東西你未必捨得賣,比如禮物。親人送的,朋友送的,老師送的,同事送的,無論大小,也無論貴賤,都飽含了一份情誼,珍藏了一段回憶,你自然有點難以割捨。但如果別人出的是一個心動的價格,你也許就會轉而這麼想,這東西擱著也是擱著,閑著也是閑著,它本質上不過只是一個物件,只要將感情牢記在心,不拿去出售,就沒有什麼大不了的。於是,禮物是可以買賣的,傳家寶是可以轉讓的,甚至愛情的信物,也是可以待價而沽的。 還有一些很私人的東西,比如日記本,比如和親人的合影,還比如你一直珍藏的獎狀,它們記錄了你的過往,承載了你的情感和榮譽,可以說,它們已經成為你生命中的一部分。現在,要你給它們標一個價格出售,確實很艱難,很殘酷。但如果一個日記本,就可以換來一所豪宅;一張合影,就可以賣出天價;一張發黃的獎狀,就可以瞬間變成金山銀山,你還敢說你會一點也不動心,絲毫也不猶豫嗎?     這樣一看,似乎所有物化的東西,都是可能拿來出售的。剩下來的,就是我們的身體和生命了。身體髮膚,受之父母,屬於我們的生命只有一次,這當然都是斷然不能出讓的。說這話,是因為你沒到萬不得已,從未走投無路,否則,這個世界上,也就沒有賣身、賣血、賣腎的,更不會有人甘願拿自己的生命去作賭注了。當一個人活不下去的時候,活下去的惟一希望,恰恰可能是出賣自己的身體或生命。 那麼,我們真的什麼東西都能出售嗎?換句話說,金錢真的就可以買走我們的一切嗎?當然不是。縱使一個人不惜自己的生命,他也一定還有絕不會出售的東西。比如感情,親情、友情和愛情之中,總有一樣感情,是比你的生命更重要的;比如人格和尊嚴,這個世界上,永遠會有這樣的人,你可以剝奪他的生命,但你不能踐踏他的人格尊嚴;還比如自由的思想,一個人的財物可以被搜光,身體可以被桎梏,生命可以被剝奪,但他的思想仍然可能是自由的,不受拘束的,不會湮滅的。     錢可以買來房子,但買不到家;錢可以抱回美女,但換不來愛情;錢可以奴役肉體,但不能鎖住靈魂。這個世界,錢可以買到很多東西,但別指望,錢可以買到一切。 我之所以做這個假設,是想讓我們都來盤點一下,在金錢面前,哪些東西我們可能動搖捨棄,哪些東西我們又會堅持堅守?在我們身上,錢能買到的東西越多,我們可能越貧窮;相反,錢所不能買走的東西越多,我們的精神就越富有。因為錢能買來的,錢亦能買走。唯金錢無能為力的,才是真正屬於我們自己的,也才是值得我們孜孜以求的。 弄明白了這一點,我們也才會懂得,人生到底應該捨棄什麼,在意什麼,堅守什麼。
(增補閱讀) 宋亡之後無中國,明亡之後無華夏
  一位西南聯合大學的歷史教授曾說過:中國史上到南宋滅亡就停止了,人們問他為何? 他說,“崖山之後,已無中國。” 有人說:唐宋在日本,明在韓國。大清在中國。 為什麼? 因為《禮》曰: “華夏,重信義!! 而胡人,無!!” 今天的我們,絕對是炎黃的恥辱! 在罵日本人亂改教科書的時候, 我們自己是不是也要捫心自問, 遠到甲申,近至文革,哪次我們好好反省過?   宋朝的滅亡,絕對不是簡單意義上的改朝換代;而是中國第一次亡國。有興趣的可以查‘崖山之後無中國’這句話,真是血淚斑斑的警句。 宋朝覆亡,厓山海戰中國整個精英階層全部殉國,一脈相承數千年的中華文明由此產生斷層,其影響深遠延續至今。   崖山之後,再無中國,這是一個爭議很大的命題。兩宋300餘年,一直都是重文抑武,在軍事上屢受外敵之辱,常被稱為“弱宋”。但全面的看待,宋朝在經濟、文化、科技、農業、工商業、手工業等諸多方面都達到了中國封建社會的巔峰,其成就超過了之前的隋唐和之後的明清,他是中國歷史上唯一一個沒有抑制工商業的朝代,並且極力發展對外貿易。雖然不斷的納貢稱臣,但國庫歲收依然充裕,終宋一世,只爆發過幾次小規模的農民起義,這應該是有其原因的。漢文明在宋朝時候,領先世界,富有人文精神,科技發達,也具有抵抗精神,在蒙古橫掃歐亞大陸後,獨立支撐數十年。蒙古軍隊佔領中國北方時,其種族滅絕手段極為惡劣。幾乎每個城市都有屠城記錄。蒙古屠殺造成了中國北方人口大量減少,其程度令人觸目驚心。在北方有4500萬以上登記人口,而在各地屠城以後,還不到700萬,而且這個數字一直保存到元末甚至明初。不排除有幾百萬人口逃到南方,以及死於瘟疫,饑餓的人口,那麼也至少屠殺了80%以上,據記載,宋人到中原後發現,中原地區千里無人煙,白骨遍地,井裡塞滿了死屍而水不可飲。蒙古軍隊攻佔長沙時嶽麓書院的數百名書生全部壯烈戰死,但3百多年後,崇禎皇帝吊死煤山時身邊只有一個太監,更別提什麼陸秀夫般的忠臣了…..可以說中國的精英盡喪蒙元之手。此後漢文明再也沒有振作起來,市民社會的發育,新型商業經濟的發展,以及科學技術的創新都無從談起,中國喪失了最好的發展機會。雖然百年後漢人複國成功,但繼起的明王朝還是受到蠻族很大影響,大開歷史倒車,無視生命價值,抑制商業貿易。漢人在遭遇北方騎馬民族的重創後,開始變得保守,其統治階級相比較宋朝統治者而言也更殘暴,此後的數百年,面對外侮,大多數的漢人精神麻木苟且     中國文明垂世而獨立,可以說是除西方基督教文明外最大的原創性文明,在遊牧民族的入侵和打擊下,在南宋末年,崖山之戰後,整體性亡于蒙元,我們文明的發展的積累被破壞,可以說,崖山之後,已無中國。 古中華遺風,究竟會有何等的團結與彪悍? 連相對柔弱的南宋,都有十萬軍民自發跳海殉國,這樣的氣節,何時能再次擁有?   南宋滅亡的時候,日本“舉國茹素”來哀悼大宋的滅亡!!元世祖忽必烈因日本此舉,且倭主不來朝貢,造大船7000艘往攻,結果船隊被暴風雨所摧毀,日本人從此將此風稱為“神風”。二戰中“神風敢死隊” 即出自這個典故。 明亡後,朝鮮和日本認為中國已亡,日本從此蔑稱中國為“支那”。明治維新後,自認為華夏正統的日本曾打著“攘夷主義”的旗號發動甲午戰爭等對清戰爭。唐、宋、明時作為對中國文明衷心傾倒的兩個附屬夷國,日本和朝鮮至今因還因宗主國文化淪喪而對中國存有偏見。 也許日本人說的是對的:宋之前是中國,宋之後是支那。   蒙古軍的屠城,殺掉北方百分之80的漢人,精英殆盡。明朝只算詐了下屍,可惜當年漢人的精氣神全沒了 我們沒什麼值得自豪的了,只願有生之年可以憑弔崖山 以慰不孝之罪! 崖山是中國一個值得回憶的地方,中國人應該認識它。     南宋的大臣陸秀夫在國家將要被蒙元滅亡的時候,背著年僅9歲的少帝投海而死。一首詩歌可以表達我們對淒然收場的宋王朝的懷念。       為了復興宋室,一直不停奮戰,      但事到如今,已無力挽回了。  ——”陛下,您是大宋的正統後裔,應該斷然作出不辱沒您血統的決定。”   ——”我明白了,你沒有背棄我,並且自始至終侍奉我,太感謝了!” 陸秀夫面對少帝這種勇敢地態度,不得不強忍住眼淚。   ——”陛下…”陸秀夫背起少帝,用帶子緊緊地捆綁在一起。   ——”蒙古軍啊,將來有一天,繼承我們遺志的同胞,一定會征討你們的!” (譯) 就這樣,陸秀夫背著少帝,投海自盡,許多忠臣追隨其後,據說達十萬人之多。這就是南宋最後一戰的崖山之戰。南宋的陸秀夫死了……趙宋終結,古典意義上的中國也隨之滅亡,中國第一次整體亡於遊牧民族之手。這場戰爭的兩個對手的來歷都不平凡,趙宋的滅亡也不是中國歷史上傳統的改朝換代. 內藤虎次郎(1866-1934,日本”支 那學”創始人之一):宋代是一個新時代的開始。日本學”唐和宋在文化性質上有顯著差異:唐代是中世的結束,而宋代則是近世的開始。” 謝和耐(JacqueGernet):宋代是”中國的文藝復興。” 陳寅恪:”宋文化是華夏民族文化的最高成就,宋文化是今後文化發展的指南,我國民族文化的更新,必將走上”宋代學術之復興”,或”新宋學”之建立的道路。” 李約瑟:宋代是中國”自然科學的黃金時代。” 宋朝既是中國傳統文化和經濟、科技最發達的朝代,也是中國資本主義開始萌芽的時代。那個時代,中國占世界GDP總量要超過一多半。宋朝的經濟實力、科學技術和文明程 度在當時都是世界第一。對於中國而言,宋朝就是一個文藝復興時期。中國的文化這個時候是一種積極的、開放的文化。漢朝國強,唐朝武盛,宋朝文旺。中國文化到宋達到了巔峰。宋是中國歷史上最接近現代管理的朝代,中國文化巔峰的時代,隨著宋的滅亡而凋殘。國學大師陳寅恪先生一段說宋的評價是:“華夏民族之文化,歷數千載之演進,而造極于趙宋之世。後漸衰微,終必複振。”     宋以後,民族最優秀成分基本喪失,存活下來的都是“劣幣淘汰良幣”法則衍生出來的奴化人群,因此宋後社會總是充滿太多圓滑世故的保命哲學。再經歷宋明理學特別是明代以來的文化自我閹割後,剩下的古老中華文明基本屬於一種散發著腐朽氣息的文明,雖然古老,卻是戧害著最優秀成份的一種老人黃昏式智慧。雖不無可取之處,卻於歷史大格局深有妨礙。 宋是這樣一個銘記了漢源正朔的朝代,跨越時空和今天的中國人有著不解精神文化傳承。 一位臺灣人憤怒的寫道:“(大陸)摒棄傳統的四維八德,培養出了不知廉恥的一代。”這就是“輝煌燦爛的華夏文化”?這就是“堅強挺拔的漢族脊樑”?   普及英語,打倒孔家店,接受基督的洗禮,我們瘋狂地為自己的傳統挖掘墳墓,全然不知歷史的幽暗處,有多少前朝的渣滓在竊笑,有多少同胞的冤魂在哭泣。 忘了成祖征大漠橫掃北元的那份榮耀,卻相信“農耕文化的懦弱性。” […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:終極一跌?
  港股刻下情況急轉直下,卻仍未見底。週五急跌,港匯同時跌0.05%至1月8日位置,乃資金流出重要訊號。若今日再出現更大跌幅,相比一月或更厲害的崩盤出現。 美股情況同樣不樂觀︰納指先受蘋果拖累倒下,惟更道指及S&P於週五後出現「頭肩頂」不利形態。雖然尚有機會是假跌穿,但環球情勢而言,現價位置追沽仍直搏。 究竟「熊三」未完,還是「牛一」初現,關鍵時刻到了。           作者:費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。    
【暢銷書榜】導師作品榮登暢銷書榜
本港最大型實體書代商商泛華發行,公佈了今期「暢銷書榜」: 聶SIR《細價股奪金攻略》 榮登「第9位」 費高《費氏股》榮登「第15位」 感謝各位支持!         聶SIR【股仔淘金班(單元四)】/ S44G 第一課:2016年6月21日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月22日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 樓 502室 地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 91010168 電郵報名:payment.homec@gmail.com 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=S44G」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 聶SIR【股仔淘金班(單元三)】/ S43G 第一課:2016年6月14日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月15日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 樓 502室 地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 91010168 電郵報名:payment.homec@gmail.com 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=S43G」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 聶SIR【股仔淘金班(單元二)】/ S42G 第一課:2016年6月7日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月8日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 […]
【費氏股】本週是美企業績關鍵
多哈會議結束,減產協議未能達成合識,4月18日油價開市急跌逾5.7%。增產的關鍵小數,壞孩子「伊朗」不出席會議,他國對達成協議後能否支持油價成疑,而油價近期反彈,亦降低了不少人減產意欲。昨日下午,盛傳協議快將落實,惟主旨謹是不多於今年一月產能,已隱見差過市場預期。$42美元,漸成兩試不穿阻力。由4月15日回落,日元兌美元今早再重抵$108.1水平,日元期貨1升,日經期貨見開市低於15600以下。近期各大股市升近本年高位是事實,但動力卻不見得持續上升。自二月中起,美股由幾大支陽燭週線拉上,到四月週線行梅花簡竹。首季業績期進入高峰,本週就是關鍵。 ===================================== 《費氏股》課程:http://homebloggerhk.com/25894/ ===================================== ‪#‎費高‬(阮健毓) 特許金融分析師(CFA) 《信報》前總編陳景祥發掘 《‪#‎股海OnePiece‬》主筆 《AM730》金融四子之一 特許金融分析師(CFA) 現為「時富財富管理有限公司」副總裁  
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
【觀微知勢港股直擊】置富產業、領展、大快活、大家樂
    快餐股繼續有好表現: 大快活(0052) 今天中午公佈理想業績,升7.4%,破歷史新高!「股票監察名單」去年12月中介紹,至今天收市價累升25.3%;另外,6月初介紹大家樂(0341),至今天收市累升7.8%; 「股票監察名單」去年10月介紹兩隻REITs: 置富產業(0778) 及領展(0823),778 連期間派息至今收市價計分別累升26.0%;823累升25.9% 昔日專欄文章:大快活 《 切合市況的「本土股」》29 Feb 2016   by 紅猴 防守 (高息) + 民生= 大快活(52) (「香港八十前」系列) 股價(26/2/2016):$23.25 預期市盈率(至3/2016):16.0倍 估值市盈率區間(供參考):14至19倍 預期息率(至3/2016):4.37%   –《所剩無幾的強勢好股》7 Jan 2016  by 紅猴 大快活(52) (年結:3月) 現價(6 Jan 2016) = $23.95 2016年(預期) 2017年(預期) 每股盈利 $1.45 N/A 市盈率 16.5 N/A 【股票監察名單】:按計劃以$23.9買入大快活(0052)。 昔日專欄文章:大家樂 《業績分析 – 大家樂集團(341)》23 June 2016  by 紅猴 當日文章節錄:「大家樂全年每股盈利$0.9,比我先前推算的$0.88理想……年度(至2017年3月)的估值區間在$21.5至$27.7,和月初所預測差不多,合理估值為$24.4……」 《先來穩中求勝》2 June […]
20160624【now財經台《名家給力場》】 陳建良:英國「獨立」中國閉翳
20160603【now財經台《名家給力場》】 陳建良:英國「獨立」中國閉翳 http://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=241839     【now財經台】英國脫歐公投的點票工作已經完成,英國脫歐已成定局。標普表示,英國有可能失去「AAA」評級,花旗則表示,英倫銀行或需減息一至兩次,以及重啟量寬。 獨立股評人陳建良表示,金融市場出現震盪屬意料之內,今次脫歐公投反映英國人對新移民帶來的競爭,以及英國分配過多資源支持歐盟等不滿,加上英國本身實力強大,有能力脫離歐盟成為一個獨立國家,因此,今次公投結果對英國人而言,其實是一種解脫。 陳建良又指,雖然英國脫歐對香港經濟影響有限,但將對中國經濟構成不少負面影響,原因是中國在歐盟的投資,主要集中於意大利及英國,而英國一直是中國投資歐盟各國的重要橋樑。 他續稱,雖然A股現階段未能全面反映英國脫歐為中國帶來的問題,但長遠而言,中國對歐盟的投資勢必放緩,走出去的步伐亦會因此而減慢。 – 金SIR:昨天到Now談及脫歐後的情況,愈後段愈重要。不過最重要最後的一段可能工作人員太興奮而沒錄下。內容是歐盟退出後,港股中最受惠者,是本地房託(REITs),因英國隨時要減息而美國面對此局大有暫緩加息可能。昨晚美國十年期同業拆息低見1.40%收報1.56%(當然也非常波動)。筆者一直我手寫我心,身體力行,昨天確有於兵荒馬亂連BB同沖涼水倒出街之時,入場斬料加餸的。 –
《觀微知勢》號外:短評「脫歐」
訂閱《觀微知勢》專欄(按此) 金SIR 陳建良:脫歐的看法是塞翁失馬焉之非福。雖非本人原來所想但也非無心理準備。現時英國與歐盟成員國經濟差距大,有移民民工在英爭工作,英國亦有反過來資助歐盟各國的福利,現時英國民主自決反而令其更加獨立。服務業方面雖然或會短期有陣痛,但長期則更有望成為歐洲富豪之「離岸」中心。環球股市短期好Chok,長期應該是小事一樁。市況大跌應該趁低吸納房託,美國之加息機會,可見將來應會更低。 另,未來兩年將展開脫歐談判,對營商環境和商業投資不利。蘇格蘭也很大機會再次公投,此乃不確定之因素。   紅猴簡志健:同意金SIR看法,但「脫歐」過程或有點痛苦,投資市場最忌不明朗,可是不明朗因素如能善後安排,或將來哪些後續事件在接駁著「公投」等等,短時間內陰霾將揮之不去,市場波動亦會不少。「升難跌易」,本地真正穩定高息股仍會是市場所求   作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》 詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ ※第一代財經博客,網民累積瀏覽量已超過333萬; ※ 模擬組合經歷金融海嘯,9年來仍錄600%回報(未扣雜費); ※上述回報大幅跑贏同期恒指約90%回報及國數180%回報; ※ 模擬投資組合平均年複式回報達23.2%(未扣雜費); ※《‪#‎紅猴股評‬》《‪#‎港股A餐‬》作者 ※「‪#‎香港八十前‬」「‪#‎九宮選股法‬」「‪#‎雙優股‬」發明人
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:住美加樓與住香港樓之分別
有讀者曾問及有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。   以北美洲地方之廣濶,加上大大細細數以百計城市之多,筆者對其整體市場的認識實在皮毛,頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。   然而,正如美加生活方式與香港生活習慣有别,美加住宅與香港住宅也有差距,部份如下:   1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」(municipal taxes),是用物業的估值作基礎(香港是以租值計算),乘以某百分比,例如物業估值是一百萬美元,倘若百分比是1%,那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 – 即近八萬港元 – 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定,少則可低於1%,高的可超越3%,視乎市政需要多少費用來(有效地)運作城鎮。   那又與香港差距多少?一百萬美元大約近八百萬港元,假設香港平均收租有3%回報,租值便約二十四萬港元,乘以5%來計算“差餉”,會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉,即差距是美加的八萬相對香港的萬二(注意美加城市稅稅率不一定是1%,可高可低)。   A) 美加多層大廈之分契單位   2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的,正如外牆一樣。倘若有損壞,要由管理公司處理。     鐘維傑【買樓選區分析教學】( 詳情CLICK 入 )     3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等,不可以有“花樣”或明顯“花紋”,更不能有標語或招牌,為的是保持大廈外觀整潔。   4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證,而通常管理公司或地產經紀會有資料,因有些大廈是沒有“分表”的,每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過,有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。   5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡,繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。   但倘若還未維修我便搬出了,是否蝕底?不是,因買家通常會查證這些環節,維修基金不太足夠的,會令買家卻步或要求減價。   6) 儲物間(locker ) […]
【樓市數據分析】鐘維傑:樓價若能跌五成應進取入市
    上年有論調認為本港樓價有機會跌五成(四叔亦曾發表意見,認為樓價可由高位跌三份一;而最近他認為樓價已跌兩成,尚有一成空間回落),純從個人利益出發,承他貴言,因除笨有精,仍持有的資產固然價值下跌,但持有的 cash 亦同時變得更具購買力,以往一百元一件,現在可買兩件。   「跌五成」驟聽起來很嚇人,然而,當真的出現五成(或更大)之跌幅,經濟 狀況必然逆轉變得更差,包括經營環境、就業、收入、樓房空置率等。即是說,在淡市裡,連租金收入亦會減少,不過只要其跌幅細於樓價的變動,便等同租金回報 率上揚,且減少了之租金收入的購買力或許也可上升,因到時連茶餐廳的早餐,亦可能由$31變$13。不過:   1)買入後要有「守」的心境 因估計需時三至五年才能回復過來,況且不單只顧及香港情況,更涉及國內以致亞洲和環球狀況,簡單說就是本地樓價已非(全)由本地基礎因素,如就業、收入等驅使,更何況這些所謂基礎因素本身亦甚受外來的事情影響。   2)要有「膽」買 跌得五成或以上表示大部份人都傾向出售或不買,買是逆潮流而行,且周圍之好友和親戚甚至會好言相勸閣下不要進場,你少點意志(入市)也不行。   跌五成之現象也可能反映: A) QE 之功力正在失效 即量寬措施如減息、政府買貸、甚至真的印錢,功效似越來越細,莫說對整體環球實質經濟層面沒有顯著改善,就算受惠的資產市場亦像有些疲態; 其實也不出奇;舉例,如要由100升至200, 只要“印”200買入100之資產便可將價格升倍。但若要保持同樣升幅,由200變400,便要動用400,再要由400增加到800,則要印800,如 此類推。即是說,若由400至800過程裡只印得600,價格升幅便會跌半至50%,達到600而已。上述當然過簡,but you get the idea.   B) 國內經濟(需要)“轉型” 例如生產高端價值產品,又或多些靠消費等,會否成功,則要請教經濟專家了。無論如何,轉型多少涉及淘汰,而這又帶來痛楚,但不痛就未來不快。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:「遲買會貴」不是入市理由!
鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 承昨日文章,買樓(所指的不限於買本地樓)的過程中,可有以下考慮環節: 1) 選擇投資時空 = 筆者覺得倘若在入市出市的時間上,不要說百發百中,只要中大半,也不得了,而我們亦曾經利用香港住宅樓市數,假設不同的投資方法,如高出低入、定期買賣市等,發現高出低入的回報表現不但最好,且赢「整條街」。 問題是,時控不易掌握,高市低市大致可領悟,但高峯及低谷不易知。 2) 選擇投資城市 = 房地產「投資哪個城市」之意義大於「投資哪個國家」,例如美國,其本土房地產機構也不會在全國逾百城市作投資,更遑論外資房產機構;除非那涉及面積細小的國家,如新加坡就是「城」「邦」合一。 當然,各城市所處的國家也要認識和分析,因一些環節上如土地制度、法律、稅務等皆由該國制定,而這些通常會在其城市執行。然而,各城市亦有各自的「搵食」優勢,人口規模、經濟結構、營運效率,甚或氣候等等,繼而可分類以至分等級,投資就是「選擇哪個類別」或「哪些合適類別」的「尖子」城市。 可以這樣想,全球有幾百個大大小小「打得吓」之城市,當然無可能亦不需要全部下注,且買中其中三幾個好可能已不俗。 3) 選擇市段 = 即應投資住宅、寫字樓、商舖、工業物業、還是酒店、學生宿舍呢?發展項目還是現貨呢? 簡單答案就是做你熟悉的,包括技術和人脈層面。有時甚至明知另一市段更具潛質,但倘若閣下沒有那種經驗和網絡,最好還是不參與,或頂多只跟懂的邊做邊學。 至於如何分配資金,其一就是所選的城市之間,在經濟上並沒有太大的關連,例如不是一齊興衰,這可令整體投資組合的風險降低,不至「七年肥羊七年餓羊」。 總括而言,「遲些買就會貴咗」,不是充足入市理由。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:admin@homeblogger.com.hk 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 本課程內容: 1) 「屋苑價格打擂台」 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【價勢黨】王榮昆:進擊的黑天鵝
  進擊的黑天鵝   曾經有個基金經理前輩同我講,你已經知道佢存在的黑天鵝,就唔係黑天鵝啦。嗰陣聽完我覺得好有道理,但今次英國成功脫歐則證明,黑天鵝的特性係:你就算知佢存在,但都估佢唔到(包括大行,絕大部分估錯)。公平D講句,唔少大行原本已經唸住就算英國留歐都會照沽 – 咁昨日都叫殊路同歸。問題係,咁跟住個市會點?   由環球市場的前景嚟睇,隻黑天鵝已變身為金翅大鑊鳥。單以英國計,就連脫歐陣營的領導人也覺得分離的操作應該謹慎而緩慢(至少兩年)。甚至有研究指,英國與歐盟間的雙邊貿易關係要到2025年才會重新變得平穩。俗語有云:長痛不如短痛,但而家英國與歐盟就睇怕要拖長嚟傾。具體在邊個時間點會發生咩事?而家應該冇人可預見。   同時,分離主義吐氣揚眉,今次歷史性的英國脫歐只是開始,而非終結。英國搞得脫歐公投,即是話意大利亦搞得脫歐公投;而蘇格蘭亦可以搞多次脫英公投;Catalonia可能再發生脫離西班牙的抗爭運動;其他區內國家亦可以藉公投脫歐為手段,要挾歐盟。七國咁亂都不特止,歐豬幾國的負債水平仍高企,且經濟活動依然萎靡不振。本次Brexit令歐盟的弱點暴露,應該對歐羅的匯價及歐洲市場造成長線壓制。雖然脫歐的單一事件未必會造成全球經濟衰退,但英國加埋歐盟的大量不確定性,應會成為環球市場的新一代overhang。   與週五時歐股各大指數普遍跌約8%相比,美股較冷靜。道指跌3.39%;標普500期貨跌3.59%。而聯邦基金率期貨計算的加息機會則出現明顯變化:7-11月的加息機會幾近於0,且出現減息預期;12月加息的機會則由57%大降至18%。配合這種貨幣政策上的放鬆預期,美國很有可能會像在歐債危機時一樣,再次變成環球風險資產的較佳選擇。   本港方面,港股之中,營業額直接被英國影響的約2%;直接被歐盟影響的則有8%(綜合上市公司營業額計)。但若不單計上市公司,則本港整體貿易額對歐洲的exposure就比較高,有14%。相信這次英國脫歐引起的連鎖反應,會使香港已經很差的經濟環境雪上加霜。   而昨日朝早恆指低開400點,其後越隊越多,總跌幅一度達千二點,但在午市後回穩,並在歐股開市後強力反彈,收市僅跌609點(-2.9%)。單日跌幅比不上2008年次按風暴初臨的1月16日(-1,386點,-5.4%),也比不上2011年歐債加美國債務上限夾擊時的8月5日(-945點,-4.3%)。對於經歷過大風浪的港股投資者嚟講,這種跌幅唔算得驚人。但正如上文所述,今次脫歐的意義重大,個世界已經唔同咗,香港冇得獨善其身。有投行估計,成個亞太市場至少會因Brexit而出現8%的下跌。   港股中需要警惕的行業:被英國直接影響的,包括健康護理、物料、同非必需消費品;及被歐盟直接影響的,包括資訊科技、能源、及物料。需要警惕的公司:營業額被歐洲影響較多的:1199、992、763、2866、2338、2883、636、1919、3606、1898、1088、1171、1818、2899。歐洲分部的營業額佔呢堆公司各自營業額的10% – 36%不等。   眼看烏雲密佈,港股有冇silver Lining?有的。中國大陸對整個歐洲的出口佔其出口總額的16%。歐洲冇運行,大陸的經濟走勢連L型都未必維持得到。所以若中國政府為保經濟而增加財政支出(好似冇耐之前嗰次投資4.8萬億落去交通工程咁),再加碼支持基建,則此行業在港股中的表現應該值得期待。但係基建行業太大,要識得分辨哪些值得選。我在之前的講座中對此曾有提及,有興趣的朋友不妨重溫下。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。         王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – 21:30 費 用:每位$80、兩位一同報名$120 課堂內容: 阿爺打大交,求財定求氣? —— 一針刺穿中港政經亂局 索老起勢沽,狙擊有Take Two? —— 大鱷政治投機邏輯大踢爆   6點89折,越平越要跌! —— 為何香港溢價大折墮,王子變乞兒?   四面唱楚歌,十面有埋伏! —— 香港人如何在窄縫中反敗為勝? […]
【價勢黨】王榮昆:索羅斯的勝算
  前排報紙話,有見股林亂象紛呈動盪不安,85歲的索老壯心不已,重出江湖掌管其family office的日常交易。據聞這些交易是一系列大注的短倉,可見索老身體力行,不只是唱淡,仲要做淡。雖然索羅斯曾在在與英倫銀行一役中贏咗近10億美金,但那已是幾十年前的事情。現在他重出江湖,難免會有人產生「廉頗老矣,尚能飯否」的疑問。更重要的是,我們如果跟住索老落注,贏面有幾大?   要回答這個問題,就不如來統計下索老最近幾年來幾個具代表性的輸贏案例。   Bet1:cut美股+買金 索老年頭將其家族基金的美股持倉大幅減少37%,同時買入金礦股及金ETF。由彼時計,標普500指數升咗 +3%左右,而其family office 1Q16披露的新增持股中佔最大比重的金礦股Barrick Gold Corp (ABX)就升咗 +44%;而SPDR黃金ETF就升咗近18%。 結果:大贏   Bet2: 沽日圓 索羅斯估計安培晉三上台之後會力谷日本央行加碼放水,並且令日圓匯價「雪崩式」下跌。故在安培贏得首相之位前後,其家族基金開始沽yen,據報導稱在2012年11月到2013年2月的短短三個月期間賺取近10億美金,盈利與量子基金當初「一騎討」英倫銀行時差不多。 結果:大贏   Bet3: 睇淡歐洲 – 未披露是否有落注 2011年9月,希臘債風波第一次對市場產生巨大衝擊之後兩個月,索老曾說過:歐債問題是自2008年之後最嚴重的一次危機。他認為希臘債的違約風險無法僅僅依靠歐盟的援助來解決,只能苟延殘喘,並最終令整個國家經濟崩盤,跟住拖累歐洲。但自彼時至今,歐股幾大藍籌指數的累積回報近 +80%,歐洲主權債的回報約+15%。 結果:估錯   Bet4:睇淡中國 – 未披露是否有落注 這已不是什麼新聞,索老在習近平上台前就已表達過對中國政經局勢的見解,而這種見解在2013年4月變成了公開的擔憂和唱淡。其主要睇淡的原因是懷疑中國新領導層在穩定經濟發展上的執行能力,以及靠過度借貸維持的中國經濟高速發展引申出來的嚴重銀行體系風險。今年四月時,索老又將中國現時的狀況與07-08年經歷次按危機的美國相比。 結果:未知(?)以上證綜指計,A股雖然經歷過上年的崩盤,但從2013年4月至今的回報仍有約 +30%;恆指的同期回報則接近 -7%。當然,距索老最近一次唱淡僅過去了一季,大中華市場後續的表現仍未可知。   由上面幾例,我們可以摸索到一些跟隨索老下注的門道。若他既說又做,且針對比較具體的資產類別(如買金及沽yen),則索老的贏面極大,且盈利窗口很短,在一到兩季間可有暴利。但若他僅表達意見,未披露是否真金白銀下場落注,且針對的是經濟大環境(如歐洲),則未必有盈利保障。   PIMCO的前CEO El-Erian最近撰文指出了索羅斯今次落場盈利的首要條件:timing。與上文的規律相印證,這是非常值得想跟隨索羅斯落注的投機者思考的一點。   El-Erian同時還列出了六個可以令索老今次做空大發利市的事件,其中包括了英國成功脫歐;中國經濟大幅下滑;美國新任總統有意改變幾十年來的金融及外交政策;匯市的大幅波動延伸至整個金融市場;歐洲銀行系統風險的新一輪恐慌;以及之前盲信央行萬能的投資者終於開始成建制地規避風險。這六個事件概括了大部分現時市場上的變數。雖然有的已接近不可能發生,但有些則在持續醞釀中。不管各位有無意欲跟隨索老做淡,為自己近排的贏面計,都值得密切留意。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 […]
【價勢黨】王榮昆:市場波動調節機制 – 即係點?
港交所將於今年8月左右開始實行「市場波動調節機制」(VCM)。由於大多數港股投資者早已習慣自由市場的概念,故聽到「調節機制」呢個名詞,就自然生出抵觸情緒,甚至將之與A股飽受詬病的「升、跌停板」及災難性的「熔斷機制」相提並論。小弟上年曾參與此機制的業界咨詢,所以今次撰文簡單解釋下VCM即係點。   一句總結:VCM是一套動態價格限制+冷靜期系統,目的是防止閃跌(flash crash)造成的系統風險。據港交所的咨詢文件所示,這套機制主要針對的,是可能的程式交易出錯,或者外圍股災,所造成的大規模市場動蕩。   其監控的範圍包括正股同指數期貨兩種:正股有恆指及國指成分股共81隻;期貨有恆指、H股指、恆生小型股指、及小型H股指,呢四種指數本月同下月的期指合約(不包含指數期權),共8種。適用的時間分為早午兩段:早市為頭15分鐘打後;午市為頭15分鐘打後,一路去到收市15分鐘之前。   何謂動態價格限制?一句總結:用五分鐘前的成交價做參考價,設立正股上下10%的價格限制(對期指的價格限制為上下5%)。   假設而家係10:05 am,再假設喺5分鐘前的10:00 am,正股XXX最後一次的自動對盤成交價為$100,咁XXX而家的「參考價」便是$100。此參考價上下10%($90 ~ $110),即為XXX在10:05 am呢一分鐘內的價格限制。其後每分鐘的「參考價」,,皆等於五分鐘之前的最後成交價,而基於參考價所得出的價格限制亦跟隨股價不斷變化,之所謂「動態」。這種價格限制方法更貼市,與新加坡交易所相同,與A股用前一日收市價做基準的計算方法大相徑庭。   當XXX在10:05之內有任何一個潛在執行交易的價格升穿$110或跌穿$90,咁嗰個買賣盤就會彈盤,同時會觸發埋冷靜期。   冷靜期即係點?一句總結:觸發之後,冷靜期共五分鐘,期間仍可交易,但所有買盤不可超出當時的價格上限,沽盤不可低過價格下限。   冷靜期期間,所有超出價格限制的買賣盤都會被港交所拒絕執行,但在限價範圍內的買賣盤輸入、修改、及取消的操作可入常進行,且參考價不會更新。經咨詢後的新規係:同一隻正股或期指,在早市、午市皆可觸發最多一次的冷靜期 – 即係話每日最多兩次。而在觸發一次冷靜期並恢復交易之後,同一時段將唔會再有調節機制的監控。   另外關於冷靜期的要點有兩個:一係正股冷靜期期間,其衍生產品(權證、期權等)仍可不受限制交易。蓋因衍生產品多數涉及槓桿,訂立交易範圍唔多可行。二是若為期5分鐘的冷靜期在上午11:58 am分被觸發,而早市於12:00 pm結束,咁下午開市後會繼續餘下3分鐘的冷靜期,不受早午市開市後15分鐘無VCM監管的限制。。   總括嚟講,VCM的計算與執行較之歐美簡單,較之大陸合理,旨在保護港股市場,對價格發現的干預效果已被盡量縮細。所以在咨詢過程中被大多數參與的券商(88%)、資產管理公司(100%)、及證券專業機構(90%)認同。   講句題外話,用為期9年(97 – 98, 06 – 13)的回溯測試結果嚟睇,實行市場調節機制之後,監察範圍內的正股平均每年會被觸發冷靜期40次,而指數期貨則每年會被觸發冷靜期3次 – 其實都有少少細思極恐。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。     王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – 21:30 費 用:每位$80、兩位一同報名$120 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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