諗sir人生階段信箱: 已解答1196個案。
個案發問: admin@homeblogger.com.hk
令生活富足的四度理財防火牆 #1230
本人會員編號7058 已經報名收息101, 收息103, 買樓001,買樓003課程及己補購買諗sir 所有出書。希望在投資方面得到啟發!亦希望老師幫忙指點一下現在情況! 本人自幼就想自己創業當老闆,因為工字不出頭,經過多年努力及付出,現在生意算比較稳定。 亦因為之前一心做生意,忽略了幾個黃金置業機會,後悔不已! 本人37歲,月入75000,自己做生意 太太33,全職太太照顧兒女,現有2仔1女!家中父母聯名持有長沙灣唐樓一間及嘉湖山荘3房 每月開支3萬左右,可儲4萬。 本人及太太沒樓在手,現金100萬,叧加HSBC JADE insurance USD140000,應該是可以抵押的保險 公司每年經過多年努力,今年開始平穩發展,每月純利50萬左右,太太的工資亦可安排由公司支付,家庭現租長實丰汇,亦申報由本人公司開支!公司是本人百分百持股,但考量分享股權給一路跟著我的高管。 本人的抗壓能力及心態不錯,可以接受較高風險投資。亦準備明年初買房分拆套房出租及債基收息,希望諗sir 提㸃短期,中期及長期的投資方向,不勝感激! 心急的小老闆 kelvin   ANSWER: 除非你錢進的情況如豬籠入水,否則搵錢之餘不要忘卻理財。有得入水之情況,通常錢唔係用自己手搵返黎,係成街人夾硬塞入黎。總之讀者最需要係幫自己setup財務防火牆,總括為四道牆,有齊生活保證悏意。 一般打工仔比做老闆的多了第一重防護,就是每月由老闆承諾提供工資收入,除非被炒。 第二度為發展個人潛能,不一定是硬知識,性格同聲譽更為重要。此點重要在個人特質,無可能被騙走,惟有樓都有可以被人呃走 第三度防火牆是利用資產產出相等於每月支出的收入。 最後第四度為於海外產出被動收入,拓建第二個資產儲存中心及好作避稅   小老闆相比不少庸碌打工仔為香港貢獻不少,制造就業之餘更努力制造人口,有三子女。儲蓄率亦超50%,放棄打工月月有糧出成為老闆搵得更多! 當然老闆唔易做,每月負擔全部同事人工加租金唔係容易捱。由今年開始相信踏入回報期,33歲有盤生意達淨利50萬很不錯,起碼筆者記得當年自己淨利都未到呢個數。   先講讀者買落的JADE iNSURANCE係一個唔錯既計劃,回報應年有5-6%,已比該銀行賣的其他保險已算不俗。不過要留意近年獅子賣的JADE已不同往年賣的JADE。而家賣的「新版」回報係比舊版差的。筆者往時在該機構服務,曾經賣個一個3供8既PLAN(即供3年而年期共8年),8年間回報增約33%,好鬼好賣。如年供10萬供3年,一到8年年期攞返40萬。可惜做起左之後,該機構將呢個PLAN revamp(但用番同一個名),新回報是供足8年,保證金額仲少過原來的總供款! 唔少客原本舊PLAN到期唔知情仲續左新一個! 大家在設立防火牆的同時,留意不少人會合法地將你辛苦賺得的血汗錢攞走。   做生意人更要緊張防火牆,因為無打工仔保證收入,食粥食飯全睇自己潛能。不少老闆賺過一浸,三五七年後又將自己早期所得推翻落去救盤生意,最尾一無所得。買樓好處是鎖死自己所賺更有租收,當你有2-3個租客交租比你,老闆做決定時亦無咁易「諗埋一邊」,變相在投資及生意都同得益。讀者需先搞清佢所講的75k月入,是否銀行承認的核實收入。先講有交稅及公司報ir56a/b是必需,不建議用股息形式出比自己將稅務責任留係公司。股息出比老闆令銀行批核覺得煩,千祈唔好做令銀行覺得你煩既野,因為今次係你求佢而唔係佢求你。   用公司名義借錢亦不用考慮,因要用公司名買樓,加上公司名只借50%,及不時銀行最尾都叫你加個人擔保。太太全職主婦亦有用得著既地方,其實用買樓003之法太太的借貸力亦可合規造出來。當太太他日人工25k而先生做妥文件,家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 = 1千3百萬,令往後買樓路十分易行。不太鼓勵讀者買股票,專心做好自己生意就好了。相反打工仔就可運用老闆時間買股票,開拓除工資外的收入。讀者現時現金水平一般,只100萬。希望從今年開始得每月純利50萬,可助讀者儲蓄金額能升快一點。建議讀者樓是夫婦每人一間於未來3-4年入手,亦可攪劏房然後將收取高租金去補貼自己租新樓支出。總之買舊樓收租然後補貼自己租新樓最爽!   淨低現金可作債基套餐C投資,年收15%利息、另一部份投入ETF,可以石油類加科技類的。筆者估計未來1年石油價格可大翻生,而科技股同石油股在美國的表現關連性不高,可利用ETF課選擇些10-12%年息的,當做債基以外分散收息的投資。做好第三度防火牆,慢慢再諗點去攪第四度牆未遲。
進入理財的高速公路 #1229
  你好諗Sir 自從早前發現你的網站後,尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外,也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103,當中得到不少啓發,也開始行動(本人較為驚死,往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行,希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。 本人已年屆41,年收入約60萬(己除稅),主要數入來源為公共機構(非香港),工作穩定,預期可做到65歲退休。巳婚,太太因病沒工作能力,沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按,估值6.3M,欠3.6M,月供約13,000)。資產如下: 現金:    約80萬                1M Mortgage Link,                1M 定期 股票:    藍籌約20萬 其他約10萬 MPF:     47萬(其實可提取因已不會在港工作) 年金56歲起每月收$4000,20年 每月可儲約2.5萬 由於家人不同意出售居屋,所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多,考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷,將來或可即日來回,在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位,完成一生兩宅,好讓老來退休回港也有點被動收入! 按本人對諗Sir理論的理解,本人打算行動如下,請給與意見及指正: 跟據諗Sir所提供的計算方法,本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺,所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘,也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降,故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法,以1M資本收10%-12%息,等待機會。 早年一直有留意財經理財資訊,但總是不得其門而入,也浪費了不少資本。人生到這階段,自知一生三宅已沒可能,只希望可一生二宅,老來和老伴有點依靠行埋下半生,希望不用靠綜援! L 君   ANSWER: 明白L君太太有病,想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗,雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬,筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬,一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法,可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客,代表你過10-20年就有間供滿既樓,對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢,趁市高按得10萬得10萬。   惟讀者自住樓市值在630萬,基於二按借盡只420萬,按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤,因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高,不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求,故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多,出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升,加上細價樓風潮不再,故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。   基於L君借貸力已用掉一半,再買便會用超購買力。現在惟有專心收息,他日將太太的借貸力「造好」之後,用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有,故只消做好部署,唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身,財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買,那不如先收住息咁等市跌。   唔太買股票是正確的,筆者都係。唔計MPF的300萬,可將其分三注,然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息,每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市,第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理,才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。   若投入200萬收息三年,只用較低波幅的借基產出月$20000利息,3年間得到$20K*36 = 72萬,應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力,加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用,要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者,唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。
每年加月薪兩萬的方法 #1228
諗Sir, 小弟自知理財有很大空間改善,一直留意Homeblogger。終於有機會在10月上完收息101(DV36),獲益良多,打算在明年初再報讀收息103,加強戰鬥力,減低生活壓力。小弟情況如下: 小弟40歲,太太39歲,2小孩(4歲及2歲),供養3個老人家,1個工人。兩人為公務員,家庭月入17萬(3年後到頂薪約19萬),家庭開支連交稅每月只可儲8萬,只可做到60歲,之後食自己。去年9月已賣出自住樓,套出700萬,現租樓每月5萬元(連車位)[這單位連車位現值約2200萬]。希望在未來3年內再買入約1600-1800萬自住樓連一個車位,及一間細樓仔約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。 現時主要投資項目如下: 本人去年10月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣280萬,打算在香港上會7成,已付1成首期,發展商有5%租金保證,2018年初收樓。 太太於去年7月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣300萬,已收樓,已在香港的澳洲銀行上會5成,月供8000元,租金收入約10500。 投資級別銀行債200,000美元: 槓7成,月收3200港幣(已扣融資利息) 。 投資級別美國科技公司債100,000美元: 槓7成,月收3800港幣(已扣融資利息) 。 非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17000港幣。 非投資級別內房公司300,000美元: 月收16500港幣。 本地銀行網上債基: 港幣100,000 :月收750元。 英國物業基金:港幣290,000,供了340,000,2018年中供完,月供10,000,基金格價年升8%,但輸匯價。 供滿現金保險(可即取):約300,000港幣(打算買細樓仔用) 。 兩人合共強積金現值:140萬元(65歲才可動用) 。 家庭現金:50萬元。 問題:      是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。      繼續用收息方案頂住每月租金?或以現時資金買入1500萬以上自住樓及車位自用?      長遠方案? 心急人   ANSWER: 我們看看讀者自行投資的外國樓及收息101提及之直債於產出正現金流的效率   全副身家(淨值): 1.5MIL+60000*7.8+400000*7.8+300000*7.8+100000+290000+300000+0.5MIL = 1.5MIL+0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬 強積金資金唔計 7月買的澳洲樓: (10500-8000)*12 / 150萬 = 2% 投資級別銀行債: […]

MORE..

買新樓攞著數? 睇真本案解構 #1221
你好諗sir: 本人30歲 月入$40000 每月開支約$30000 現時大陸工作沒有任入息證明,現有10萬(現金),曾破產 現已解除。因不能過hkmc 於2015年底經發展商按揭 用15%首期買入新樓約370萬,月供約$13000。發展商按揭只有    頭3年跟現時利率,之後沒有任何優惠。我希望在按 揭優惠期完之前可以以樓價6成轉按到其他銀行(明年底收樓). 請問呢2年我的理財計劃應該怎安排會更好?破產人士有否方法可提高借貸力?另外從你fb知道債基,破產人士是否適合呢? 謝謝 本人完全沒有股票經驗   answer: 真係要答一答呢位讀者。各破產人仕必然會知於期內不能承造按揭上會,到期後獲法官簽署的破產解除令後,可攜同頒令文件去銀行開戶口。要知破產期間唔好講信用卡,連戶口都唔比開,而銀行對某類別人仕會獲有關當局通知係系統加了「旗仔」去識別。銀行如無人通知,係唔會到期自動抹走「旗仔」,故客戶需到行提供文件才會減去。   講返讀者,佢當然係過左破產令先會為自己添資產。問題係破過產既人能否再問銀行承造按揭? 取態是留比銀行、金管無標準答案。不過建議該批人仕唔好去當年你爭過錢既銀行去申請樓批,因為佢地已write off左你筆欠貸。而你相隔三五十年再去問銀行借錢,銀行對呢個身份證number究竟write off左幾錢係有記錄的。一見到就傷心,要借錢當然無得傾。   抽出本案作答之原因,係讀者擁三個不利批按揭之因素而不自知。希望盡力提點而他人可借鏡。三因素為境外工作、入息證明欠奉、曾破產。亦由本案可了解香港地產代理的工作手法,係唔會理個客第日上唔上到會,總之有deal有佣收就是王道。新盤高獎賞在前,那會理客死活? 相信讀者只屬冰山一角,近年市場以賣新盤為主應產出不少近同個案,大家快會在生果報睇到。由於賣樓同賣保險近同,買保險廿年後先知筆錢收番幾多、而買樓都有近2-3年的成交期(而家可以長至12年)。在此情下更鼓勵不良銷售,到3年後個客要追討、當時經紀或已經轉行、地監局都管佢唔到。所以呢,筆者設立網站及課堂提供客觀意見,閣下究竟value呢個意見幾錢,留比大家自行判斷。   至於讀者,其實佢而家去銀行連一萬都借唔到亦不覺奇。就當私人貸款都要香港有公司autopay出糧先易批,何來係大陸做野又無文件就批到按揭呢? 至於讀者申請到信用卡唔出奇,只要佢搵間同佢無「恩怨」既銀行應可攪掂。但30%年息的信用卡的批核難易、點同收1.5%年息的樓按相比? 說不定有經紀又話:「信用卡都攞到、上會冇問題!」你信佢就真係要老豆淨多一千幾百萬比你敗你先可完成人生。   讀者今年應找有錢而人工高的親戚拜年,然後介紹一下本網,當然同佢地提提收息101的債基疊增收15-30%或直債保本咁收10%之法啦。希望佢地收番一年息到時會出手擔保讀者。另外內地公司要轉做香港出糧。若然唔得就要自己開公司去簽service contract,然後用公司出糧比自己,再用買樓003「借貸力由無變有」之法,細心安排文件及對答為自己增強借貸力。讀者宣稱的工資額在香港人而言算不錯,但如沒借貸力可見往後寸步難行,因沒銀行襄助係香港註定難撈。你睇社會上的收租佬同商家,佢地做生意或買樓既錢真係每一蚊自己儲返黎? 買成4-5間樓收租,你真係咁叻可以儲到? 買塊地又如何? 所以一些小財技就是告知你將銀行由對手變成幫手,生活往後可輕鬆一點。   至於讀者做債基疊增是可以,但有些銀行在批債基疊增是會睇埋TU及落record的,估計讀者批唔到。而筆者是會告知學生在那裡可做債基而又唔會check及落TU record,令收息人不被減低借貸力,而讀者又可做到疊增收息。
特朗普勝選對樓市及債市影響 #1214
特朗普勝選,對香港業主或持有債基再疊增的學生,應如何部署?     由於選舉前傳統媒體報導希拉莉勝出機會較高,故事實與預期不合,令市場避險情緒高漲。由於筆者不相信特朗普就任後會依照競選時提倡的政綱而行,但佢幾個主要主張應會跟住黎行,加上參眾兩院都由共和黨人佔了大多數,只要特朗普在未來兩個月好好安撫下班黨友,未來將可強政勵治。 至於對香港收息資產的影響,分樓市同債市黎講。   樓市 特朗普主張拋棄自由貿易,實施關稅。工廠撤回美國、亦會運用舉債強項加強基建,國債債項上升(佢係勝選後都不忘重提:”WE WILL FIXED INNER CITIES, REBUILD INFRASTRUCTURE”),預期美國內需應真係可以向好,令通賬重現,重而令美國加息機會上升。聯儲主席耶倫好可能被撤換,美國息口政策比往事有改變。留意到特朗普於當選後一日,開口話會保住「耶倫大姐」(美聯儲局主席)。筆者認為此為暫時性的手段,在今日至1月20日準總統必須保持謙卑去吸引人材而來,特朗普才有能組力強力班底。一個cheap既班底究竟會令管治如何艱難,睇香港就知。在港不少高官議員仍被十幾廿萬月薪吸引,懶做事或做錯事,最終誤港前途,仲衰過誤人子弟。   至於施老闆一向是希拉莉fanspage,由於支持邊個人一向反映個人意志及手上利益。故加此為看淡香港樓市的附點。   先講「拋棄自由貿易是否一定有害」呢點筆者都未想到答案。自由貿易出自國富論(ADAM SMITH),指如各國集中做自己生產強項,實行自由質易就可令每人得到最大生產效應。不過時至今日,大家明白中國生產既波鞋,個性能未必同美國生產既一樣。所以透過貿易交換生產去到今時仲work唔work? 筆者開始質疑。雖過去200年各大國對自由貿易奉而行之,而每當有國家實行單邊主義,就係下沉徵兆。如荷蘭、英國。惟今次特朗普再引美國行單邊,未必一定「衰硬」。如果佢咁做成功左,美國人有工做錢又留返係美國洗,實在會對他國造成壓力。 – 估計美國會因而通賬升溫而引發加息,利率政策將改變會是特朗普當選對港影響最深入之事。惟香港業主應唔會因加2-3%息而賣走住宅,計算如下:   計算: 500萬按揭借貸(攤30年還)如由1.8%年息加至3.8%,月利息支出由$7500加至$15000。即供3年貴息要供多27萬   考慮: 如賣樓第時再買要比倍於27萬之印花稅   答案: 所以加印花稅剛好抵銷了業主因加息而賣樓之欲望。香港樓市仍會困死在120-140之死局。留意死局會慢慢消磨一些人的創新意志,咁行比樓市大跌重新洗牌仲慘。   伸延: 另外係租盤短缺下,業主會將供樓新增成本轉架了租客,而銀行就賺多左。所以錢又係由打工仔流向銀行。同時係特朗普奉行單邊主義加上政治班底不夠厚之下,估計先不會對美國銀行業打壓、而香港銀行業或者會見到曙光。   報章式「老鳳」答案: 樓市係未來兩季會調整,惟今之黑天鵝事件出現會令調整深一點,未上車者好去睇樓。留意2008年金融海嘯香港樓市都係跌約20%,所以黑天鵝一出令香港樓市大跌之說是不成立。至於特朗普有加息之偏向是會壓抑樓市上升,但準買家不要預會樓市跌30-50%比你入貨。   債市/REITS 特朗普政策賭博性強,未來市場風險大增,美國國債短期需求上升。但在實體經濟向好加上息口上升之下,公司債需求仍在而不會大跌。反而股市會出現資金流出,預期在1月20日特朗普就任後市場才會開始明朗,2月才會再現升軌。   其實不少學生都在等待買入債基的機會,今次事件令投資契機出現。雖港股於特朗普當選後第二日大升,但筆者認為如果閣下是收息者,過去兩天是情緒性波動,不要太被牽動。反而要開始準備美股有加息及有通賬後,於港美聯匯下應作之部署。加息下高評級債如美國國債會受影響,宜放走。拉丁美洲市場看淡,估計特朗普就當唔係墨西哥邊境起牆,都會認真加由墨入口之關稅。至於公司債在下年應被看好,因為美國實體經濟有所改善,最後令公司倒閉機率下降。但在1-4月於推行政策之初,股市波動較大,留錢係金、樓、債將是明智之選。   另外係加息預期下,定息債因加息而遭拋售,浮息債看俏,REITS唔睇好,係香港只睇好與香港商廈有關聯的陽光(0435)及泓富產業(0808.HK) 。一些香港住宅類的REITS宜避開。另外為求 安撫共和黨人,油價走勢向好。而特朗普另一主張是加稅,傾向與富人徵稅,相信呢個都係佢咁贏得人民支持之原因之一。  
我上唔到會,因為無父母庇蔭? #1209
諗Sir 無父母庇蔭,比同年紀較大才上到會 小弟前年己開始閱讀閣下的著作,獲益良多,不過我的情況比較少資源,希望你能給寶貴意見請教閣下,盼望能抽空解答疑難 本人39歲女友38歲 , 二人合力以女友一人名義,在2013年以9成上會供30年購入215萬樓齡27年屯門兩房自住樓, 現升值至290萬並可放租$7500,而現在要面對大約10至20萬大維修費。 當時女友上會後再向銀行借現金52萬分4年償還,月還11500,4年利息共3萬6千 , 已償還2年,原意是部署2人三宅, 但人工有所變動 , 女友今收入只有萬元多, 難再獨人名義上會 , 而本人收入“3萬” 但如出年轉工收入或會下降至”2萬”. 2人現收入共4萬2,供樓加管理費$8,200 ,各自再供養父母,父母們各也自住公屋,全部開資後2人月儲共8千. 手持現金$50萬(包括加幣4萬),股票$15萬,另欠銀行$25萬剩2年還.         問題 1)        現面對手持物業樓齡高又要大維修在即, 供完30年後樓齡也60年, 但如賣樓女友要8年後才有2萬收入 , 現難再獨自上會, 賣樓後就做不了2人2宅, 現在應否出售該物業?  2)        而我已39歲又有機會入政府人工下調,應否趕40歲前現在收入較高時購第二層?擔心而心急二人年紀大錯過黃金期又未準備好退休生活費 , 但目前樓價高企買香港樓收租似不智行為。 3)        以目前情況難2人3宅最多二人二宅?如何部署2人3宅?    個人資料 年齡:39,未婚,暫沒有子女,家庭收入4萬2元(連女友計) 物業:買入215萬現估價270萬,9成30年上會,月供8千。 仍欠銀行:25萬 現金:50萬(包括可動用之保險及加幣4萬) 股票:15萬   answer: 讀者最不智就係人近四十都未結婚,又唔生仔。當然呢度係財務類blogger分享而唔係白姐姐情感信箱。筆者提出首句之原因如下: 讀者以「無父母庇蔭,比同年紀較大才上到會」為題向筆者發問。以筆者有限的中文水準去理解,是指因為無庇蔭所以攪到人過35都未買到樓上會。這令筆者感到心寒的是,時下年輕人一味旨意阿媽比錢買樓的風氣已蔓延至四十階層。 如果無父母庇蔭,話唔定讀者兩歲個陣已經走失去馬路比車車死左。當時咁細粒,單車都車死你。相反父母如果唔花時間庇蔭讀者,話唔定今時唔使住係公屋。 筆者都係有小朋友之後先知為了照料要放棄不少機會。若閣下決定唔要小朋友,有些事唔係你幫手照顧侄仔就體驗得到。 當然唔係人人要結婚,更唔排除離比今時結的更好。不過按來信看讀者諗法再加上工資水平,讀者成家有助佢處理人生。 工資高低是諗法決定,而唔係辛勞作決定。做紮鐵都唔可以撈成世,請改變每日行為去提升工資水平。   現時買樓是否不智主要睇借貸力是否用過半,而唔係睇樓市高低。借盡係沙士樓市低位買到樓再死唔放賺盡,講就容易,你代入一下想想感受如何? […]

MORE..

庸才怎利用專才成為資本家? #1227
昨晚又是收息101的首課,與一批新學生見面。課後收到不少讚許的私訊,先感激學生出錢更出時間支持。再重申收息課授予知識不屬深奧,為何有令學生「耳目一新」的能耐呢?   講到尾,就係市場雜音太多,加上坊間的理財專頁多屬「跑數動物」,要佢地達到老闆要求之餘更要兼顧客戶福祉實在艱難。客戶花時間聽什麼建議或日日睇財經雜誌,無非都係想唔再為錢工作,而比「搵錢再踏前一步的世界」銀行打工仔講唔到你聽。何況現時銀行水深火熱,早前筆者用「揸uber都唔好做銀行」為題探討行內工作生態,文章獲萬人閱覽。有網民回應內容過份誇張,隨時令人做錯決定害死人。先講筆者對此等「責任往別人裡塞」的行徑很覺反感,難度看倌不懂審視內容自作判斷? 如往後事業不順真係可以將責任推落一篇文章?   要理財同事業同樣順暢,必先對自己有個定位,你個人需要有個「賣點」。自己一個人力量有限呢件事幼稚園都學過,但點在投身社會後體現出來呢?  要明白搵幫手前必先令自己有強項,淨係食飯吹水埋堆係搵唔到食既,庸才之所以「庸」,因為範範唔掂,顯得庸碌無能,會用「弱國無外交」作比喻。惟你只需精於一件搶手事項,庸才即刻成為「通才」。故建議各年青人需先把握此點。幼稚園成日叫父母發掘仔女潛力完全正確,但潛能只消一兩個勁的就夠,而唔係猛咁去報興趣班星期天全日開課。至於透過興趣班而為入名校鋪路既父母,必先了解仔女是否樂於在學術上比你猛咁催谷? 社會需要一個守信、明指令及快手完成的參與者。不少筆者的同輩在學校成績表現極佳,9A「榜眼」係讀者既同班同學、而A-level五條A既「狀元」亦今天與筆者WHATSAPP聯繫談工作。小小觀察是有些人可能年青時催谷過勁,感到人生在首20年已「過份工作」,到成家後反而顯得頗為懶惰,但問題在於銀包未厚就先懶。對人生缺乏積極性是問題核心之核心,必先要避免或解決。     打工無發達幾乎是肯定的。高級官員要搵食多利用佢手上之權利,所以都係個句,想錢用千萬既形式入袋必先令自己有賣點,成為「專才」。專精於醫術、專精於買股票、專精於由庫房攞錢都屬市場搶手的技能。如你是年青人請留意投資只屬副業,令個人有賣點才是你最大槓桿。下一步就係搵「通才」去令你的專有賣點獲更多人認識。好似醫生開診所要有生意,佢要搵「通才」同佢係「資本家」手上租街鋪,故通才賺錢在於懂分配資源、而資本家如唔工作其實對社會貢獻不大,佢只係靠借出本身資源賺錢。     近十年通才地位很受威脅,訊息流通確實令某部份通才「搵唔到食」。但人係唔會將自己心入面既諗法容易提出的。故純粹靠一些硬資訊謀生的通才將被淘汰,呢D資訊可以search到,不過你阿媽點諗你老婆就一定冇得search。故只有靠收集人物諗法與習慣的通才仲可以留低。   當然明白各位黎上收息101,大部份都希望成為資本家而自己不勞動都可獲得利益(利息)啦。亦先說明如閣下是近乎零資本,上堂都是從買樓001開始先好。有些資本家比較蠢,仍只不過係誤打誤撞咁入手左件價值上升的資產,呢批人不少被專才騙去佢的資產而用作獲取更大利益。例如SELL你將資金投入佢隻股票令上市公司更具機會炒上再散集獲利。這就是強資本家利用通才去坑到弱資本家的一個例子。故「資本家」都有分強弱,而從資本家手上賺錢比勞力去做廠更快。故收息課是教授各位薄有資本的同學如何靠自己管理好手上資本。   至於未夠資本或少資本的朋友,唯一出路就是說服銀行打資本比自己,然後自己爭氣學習成為通才,利用借貸之低息加上租客願意比高租金的現象,成功夾在中間收取差價。不少買樓001或003買樓收租的同學,就是學習怎去做好此角色。當然銀行借錢有規矩,點先借得多就是筆者的「專才」知識,亦即是筆者賣點。收息點先收得高又可慳返手續費,亦屬筆者收息另一賣點。銀行職員為左討好老闆,基本上知都唔會講你聽。就咁我地將上流成件事當中怎從庸才成為資本家的步驟,及通才和資本家箇中擔當角色在此文告知。是否讓時間過令自己仍留在庸才行列,交比大家決定。
買樓有如幼稚園interview #1226
諗 sir 兩年前讀過收息課程,但很多知識巳還,現在煩惱緊置業問題,不知應重讀收息001或報買樓001,怎樣部署一生三宅甚至更多! 本人及先生都係29歲,先生進修緊只做part time,對上一張稅單annual income 28萬,現在每月收入大約18k-20k, 3年後畢業,到時起薪5萬左右。未來3年part time 收入只會有少無多。我嘅人工係85k,每年大約有6-7%增幅。每月可儲5萬,現在cash 有1mil放係mortgage link. 2014年用我單名5.95mil買入港島兩房自住,現估價7.2mil, H+1.4 %,欠4.5mil。應否趁先生稅單仲勉強見得下人,我做擔保買多一間?還是儲下錢買債收息,等先生畢業再算? 萬分感謝! 蟻民上 P.s (唔係blog度覆post 都可否話我聽應該讀收息or 買樓course !! Thx !!)   ANSWER: 吸引力法則施展,高收入的讀者自會亙相吸引到本網利用客觀知識為自己理財,避免在銀行或金融機構跌入理財陷阱。本案讀者收入在同齡屬當然屬高水平,與先生借貸力共(85000+20000)/10000*50%*2.59 = 13.6百萬。今時借貸力用了4.5/13.6=33%。在旺市下可再買入多樓一間,將借貸力用至65%水平未為過。新投資樓BUDGET為借450萬而自付50-100萬首期,亦即target 500-550萬既樓收租為合理選擇。   投資失敗多在過份投入金錢投資而不自知,少因買錯投資物而身陷漩渦。另外對於一間樓是否值得買入,計算方程為 (收入-供款-差管)/投入金額,得出最大正現金流產出效率的為最佳。由於勸說你買樓的人眾多,故對應否投入資金應有套客觀計法。亦有人話租金反映唔到未來該地段之升值能力,在此建議各位同時留意效率之上升幅度,如有明顯增幅即升值能力已在內反映。至於什麼考眼光或第時呢度起什麼什麼國際學校,只好說從一般銷售人員說出的未為事實,又例如陳述有國際學校不過位置不符。在考慮到用錢落注才是最反映持份者想法之下,用租及租金之走勢去最為上著。   不少上畢買樓001的學生急不及待問買樓選區之法,筆者大抵意見是已公佈或剛已有地鐵站的地方,呎價已反映該利好消息。筆者在堂上提及應留意之地段,首先用政府數據隔走一些「差」的區域,再由落區所察得知邊類單位最好買。唔一定係三房或兩房,可以係某單幢或村屋的比較都得。增長樓房知識唔同買股票,閣下一定要花時落區行才會得知抵買地域及何單位最具稀有性,當然同學利用了筆者所知省下時間。至於股票根本可無限印發,所以不具稀有性。股票買入容易,但要知道上市條例才攪得掂。樓房投資好易明,就當你住公屋無樓在手都知選取好樓房基本原則,當然稀有品就要花些技巧。詳細選區在本星期六買樓003詳談。   另外一些財技上操作之事,讀者先生做生意有報稅,他日如要入手第三或第四間樓可運用003「借貸力由無變有之法」將借貸力整大佢。按揭申請有如幼稚園interview,你面試當中表現得好d,之前用些少時間整好個profile出黎,成功取錄後好少因表現差而被逼退學。而上堂就是黎學點應對銀行在批貸時對你的提問,及預早少少執靚d文件佢。   至於收息就靠持續的努力,亦不時需更新收息資訊,與買樓「決戰一take過」大有不同。由於讀者後生加上儲蓄能力強,在「越有錢越易賺錢」之情況下,佢應將mortgage link的100萬投入債基疊增套餐A去收年25-30%利息,即3年可翻一倍。如果再「強桿」的,可以先借TAX LOAN支出利息2-3%,再投入套餐C收取15%利息賺取息差,係上星期五#1225篇文已計出3年又可triple up。當然如儲蓄能力低者宜調低風險唔好入手套餐A,先在10-15%開始收息為佳。
諗sir講人話。投資叫停平均成本法 #1218
諗Sir, 你好, 小弟拜讀著作及貴Blog多年, 收穫甚深. 由於早年對投資一知半解, 深受101Plan所害, 經諗sir指點早於兩年前決定停供計劃, 並每日抽時間研究思考諗sir文章個案既思路, 希望趁年輕迷途知返, 並已經報讀收息101(DV35), 正等候收息103(DP26)上堂. 說回正題本人與女友剛係十月以九成上會買入沙田大型屋苑一個小單位, 於17年頭搬入組織家庭. 小弟希望活用堂上收息方法, 與女友於十年內完成一生三宅, 望諗sir可以對以下計劃提供意見.   背景: 本人: 27歲, 月薪: 25k + bonus, 101保險: 價值170k, 已於2年前停供 女友: 28歲, 月薪: 35k + bonus 買樓後現金剩餘100K , 月儲20k 資產: 沙田屋苑(女友單名), 價值: 約4.1M, 利息: H+1.4%, 年期: 30年, 九成按揭, 月供約13k 借貸力: (3.5+2.5)*2.59*10000*0.5=7.7M, 已用借貸力: 47%   家人將會資助750k投資, 我倆將於3年內每月還款20K.  連同現金100K 現計劃將共850k資金分成3份 (A)450k投入30%疊增債基收息(套餐A), (B)250k投入15%疊增債基(套餐CA), (C)餘下150k作緊急現金, […]

MORE..

傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。
理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

MORE..

債基加借貸五年變Triple方案 #1225
Lum sir 你好 之前得你指教,我係過去一年時間做了以下動作, Bond fund (收息15%) $700k,月收$9000 早幾個月已做Double 保險 $150k 15年年底以我個人單名$2.8m九成上會市區單細兩房(每月收租$9.5k,每月補貼約$700交管理費) 16年中以先生個人單名$3.3m九成上會市區單細兩房(每月收租$10.5k,要每月補$1k 交管理費及mortgage) ETF hkd$60k (收息10%) 趁英磅低水,剛剛full pay $600k 買入一單位,現每月收$4000 租 Cash $0.4m 放Mortgage link 賣哂所有港股,澳洲層樓拎番首期及訂金(發展商問題) 先生15年尾借$850k tax loan,分五年還,每月還$15k,現outstanding loan $650k 本人32歲,月入$54k x14 (銀行工),先生同齡,月入$60k ,公務員,現住政府宿舍,18個月後要還比政府,打算租市區三房(預$28k連車位),冇小朋友 兩人每月共可儲$50K     想請教諗sir對以上方法的行駛有沒有可以改進的地方? 其實想再買多點bond fund (可能會借tax loan買), 見最近價格略為回落,現在係再加注的機會嗎?(但見五粒豆只稍微移) 謝謝!   ANSWER: 由於上完堂才去安排收息,讀者執行時用的方法攞到好盡。例如從未買過樓就配合堂上授予之一拆二之法借足九成。債基運用教高息一批收15%一年,加上利用TAX LOAN借85萬做大槓桿原理,每月收9K+4K+0.5k(買etf而獲得) = 13500。而兩間新買樓只能做到供租相抵。在投入本金 = 280K+330K+60k+600k = […]
車位大陸樓同居屋之迷思 #1220
諗SIR你好︰ 你好,我想問下自己個case. 公務員,月入6萬,37歲。 有以下資產︰ 九龍居屋,單名,已補地價,現值390萬,尚欠100萬供完,但之前加按借左100萬,月供約8000。 九龍居屋,聯名,未補地價,現值320萬,尚欠50萬供完,月供約4000。 一個車位,現值70萬,每月收租2300。 珠海一個單位,現值約100萬,買入價70萬,月供約2400人仔 澳洲一個單位,未收樓,借銀行約70萬買,每月還2萬,還三年,二年後會租出。   現金約30萬,每月儲到2萬。 有一個女朋友,未買過樓,27歲,公務員,月入29000。 我想問,我想買樓收租,仲有冇可能﹖ 我都覺得有小小亂。   ANSWER: 呢個CASE選擇係星期五出,因為有趣。讀者寫完覺得亂,即係連佢自己都對自身情況未明瞭。至於佢註明有一個女朋友,同意佢下一日可以有兩個。至於佢問仲有冇可能買樓收租? 建議應先計出佢仲有冇需要買樓收租。   讀者擁5項物業,遺憾是只產出月收入約港幣$5300,於被困資金為(390-100)+(320-50)+70+100 = 730萬之前設下,資產產出正現金流的效率為5300*12/7300000 = 0.87%,即係買政府IBOND保證收1%息比佢仲好。可能你心諗:「唔係喎佢D樓會升架嘛?」只好說香港樓價重重受困,加上實體經濟不看好,靠大陸走資賺錢可能屬最後一舞,故筆者認為不具再大幅推升樓市之因素。維持在高位是可以的(即中原城市指數120-150點之點,現約在140點)。   若想生活好,應主力令投資產出每月現金收入。若想生活起伏大,每日睇報價機望一蚊變兩蚊賺價是可取的。當然用些少身家玩下細價股無妨,但炒股當職業真係糟蹋緊自己個”life”。各位要攪清楚自己要點做、而唔係諗買乜。好似讀者又諗買樓、但其實佢手上成堆垃圾未清。將一間居屋補價自住為不智行為,因你補足地價,買個次等單位。居屋間格雖然好,但住係入面既真係有錢人嗎? 未來會具稀有性嗎? 你可以呃自己講居屋又實用又好住,就當他日我中六合彩(起碼除稅後淨得是2000萬派彩的)仍會住居屋。惟筆者看法是人有錢通常先浮誇後平凡,當你有錢乜都玩過試過話唔定會搬返北角住和富唔奇,但日日出門口對住班老居街坊加黑面看更,發財後你都唔會選擇咁做。當然補充一句,若可免地價有樓住而自己未有條件,咁梗係忍住留位居屋啦。筆者咁講可能會得罪人,明白到網上貼文如果要穩陣,最好就似總統民調打黎時答:「我包容不同種族,我係支持希拉莉既!」   所以唔該咪再諗買樓,沽走居屋收番290萬為上算。人到37而儲蓄只30萬,你話係咪應該扑走一間樓令自己銀行張statement體面一點? 至於家人間未補價的居屋,按上文之理應保留及不為家人添煩吧。至於收租2300的車位,估計投資價值不大。未來車位市場應西瓜靠兩邊,即最貴同最平價位既車位都有市場,唯有中價車位不宜再揸。看法是靚車泊靚位,用得過5000泊靚車位既朋友當經濟差時仍會有車,一黎如佢架車真係靚野佢冇可能因小失大放成百萬係平車場過夜、二黎就當佢盤生意衰左頂多法拉利換Telsa,起碼仲有能力養架車及掛名支持環保,而車位仍是要一個,車位同住宅唔同在車主唔可以「三房換兩房」,你估真係揸開5.5噸變MINI Copper呀? 至於20-40萬既平車位仍有批搵食客關照,佢地計算不在架車、而是衡量警察抄牌的兇悍情度。筆者教室在尖沙咀,近日不時見到衝峰車超載住成team差人周圍抄牌,唔係往時行開「必」見到就抄咁簡單。   另外買內地樓有感是與回胞們現時意見唱反調,係人民幣下跌加上阿爺連銀聯每次碌$5000的走資渠道都要封殺既情況下,你仲拎錢返大陸買樓? 是否想申請中國護照? 可以同大媽一齊過關擁抱中華? 其實讀者自己一個人可借60000/10000*50%*2.59 = 7.7百萬,自己一力買兩間樓應不難。套回290萬加自己30萬,可一間先入手屋苑樓自住,另一間部署買舊樓做套房,係380萬樓可收20k/租之下,假設有人八成上會,首期76萬,月供204/259*10000 = $7800。現金流產出效率為(20000-7800)*12 / 76萬 = 19%,已經好過讀者現時組合約十九幾倍。當然做套房要錢裝修、或者你付首期要比兩成更高,那你可預將回報稍為減低。   車位同珠海單位套回170萬,可投入債基套餐C收年15%,每月有$21250利息。好過佢今時夾埋只收5千幾租金。由於是初心買者,不宜用收息堂的套餐A方法收30%/年,應由穩當的10-15%出發。
用父幹成功繞過印花稅。樓市看法。 #1211
今次出招主打擊換樓客,重新令換樓階梯斷裂,樓市重回2012-2014年的畸形發展,惟價格不能再大升。   –   換樓客最受打擊 係2015年由於細價樓升幅與2011比近1倍(中原城市指數由約88水平升至140),令原本細價樓業主成功換大。原本250萬既樓升至500萬,細樓業主賣樓賺250加上自己儲蓄,去到盡有350萬預算換大屋唔奇。由於細價樓係2015年開始升得比中價樓慢,與2014年尾前的走勢不同,反映主力買家結構改變。中價樓由跑輸變贏見於中原城市大型屋苑指數係2015年已與小型指數同步,而香港島樓價已由2014年前的落後變成持平數件事。 – 惟11月5日改稅制後今時買800萬住宅樓,原本交稅7.5%,即60萬。而家交15%升至120萬。工商類就算買成千萬都係8.5% 基於800萬換樓客要準備4成首期,即320萬,加120萬先可以換樓,總數440萬先換到樓,大批人由原本可換樓變成又要等… 當然話就話「如半年內完成一買一賣係有得退稅」,即120萬先付後退回90萬。 – 政府睇準了發炮的,唔係藥石亂投而出招 不過先交120萬稅而半年後退返90萬呢件事,唔係個個都驚受得起。相反之前先交60萬稅退回30萬,有些早年買了一樓既朋友仍能負擔。故今次政策幾肯定最壓抑換樓客,而呢批人是今次升市之主力。所以筆者看法是政府睇準了發炮的,唔係藥石亂投而出招。由於今次措施成功命中正推升樓價的主力,估計樓市半年內成功被壓下去,2017年3月特首勝選前樓市只持平或睇跌。根據11月數宇,筆者睇好。已在買樓003學生私群發表。惟突然有此一招,樓市估計由睇升轉持平或微跌。今次贏家有持有辦公室的老闆們、當中唔少應將會係1200個選委之一。而家出呢招可利用樓市年尾淡季加上命中升市主力去壓低樓市、二是令一眾鋪王或老闆HAPPY,三是令頭版再次從變質的釋法中轉移。受害只有辛勤換樓打工仔。  – 另外由於原本想換樓班客會轉租,同意租金會上升。但能否由租拉升樓價? 相信唔會太多。始終而家租金指數比樓價已是約1.6倍,比1997年的1.2倍更高。這當然有賴低息環境。係實體經濟麻麻之下,租金會係下年再上10-20%。而反映住宅既中原城市指數會在下年3月之後跌完回升,但仍會在146-150點極受阻力,不能大升是因為投資客會將錢投入工商市場、而城市指數只計住宅。間接令更多人買入400至500萬的商廈整天辦公、或作其中租客。  – 有人在FANSPAGE問:「點睇有樓既人唔會賣樓,因為再買要比15%。 變相令二手市場供應更少?」這個肯定。其實這個現象係2010年首辣時已發現,2013年2月加加辣時再加強了業主有樓死都唔放此一信念。既然是「已saved的進度」,故筆者沒有在星期六直播中提及舊論點。   又有人在FANSPAGE問:「咁多父幹你唔講!?」首先筆者唔係太明佢講乜野。惟以筆者睇過1200個CASE的經驗,「行文如見人」此講述是真的! 所以勸諸君要讀好書咪失禮父母,自己丟架還可接受。那提一提「父幹」,其實咁多父母會為仔女買樓,一是愛錢二是更愛子女,原因見稅例:    – 節錄: 第2標準稅率(即往時平的稅率)將適用: *今時15%的可統稱為第一稅率 買方是香港永久性居民,而他在購買有關住宅物業(不論是否連同一個車位)時,是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業(及車位,如適用); 由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親〔即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹〕以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業,他們在購買有關住宅物業時,各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業; 近親之間買賣或轉讓住宅物業,不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時,是否在香港擁有任何住宅物業; 即如果我個仔夠18歲,搵佢買間600萬樓可用首置先慳稅約(90-36) = 54萬。然後做個近親轉讓住宅物業比返老豆,MARK低個價去某個水平,老豆可能一蚊印花稅都唔使比就可以將樓轉到手。當然MARK個價有技巧,唔係你話零蚊就零蚊,至於送契亦只合某些人,買樓大事一做錯就返唔到頭,數想搞清楚就去買樓003課程。點都好,就咁就可以成功繞過印花稅。故咁多父母買樓比仔女「父幹」不只是愛的行為,有可能亦是愛錢的行為。   – 仲有一個怪招,不過係奇想。就係一個男人不斷搵D住夠七年既香港女新移民買樓,佢地肯定係首置。然後同佢地結婚再做近親轉讓,這效果同仔女買無異!? 兩年後離婚又同另一個女人結婚,又可以出呢招? 由於筆者事忙結唔到咁多次婚,呢條Q行唔行得通留比各位大大一試。不過內地就真有為樓而離婚的例子。   – 年青人 如能將咒罵「父幹」的力量轉化為學習及行動的推動能,往後的人生可以活得很不一樣。事事都有learning point。另外真心希望政府班大哥唔好睇到呢篇文,佢地專心咁去補加工商做15%就得架啦! –   或許有春江鴨 尤其獨立冷氣的商廈很看俏。係500萬商廈只借250萬,而住宅借300萬,買住同買商變成同樣難借錢,但商廈500萬交稅18萬、但住宅交75萬。比我係發展商,不如賣商廈再送印花稅令我仲易MARK高個價。另預計會有財仔提供更高成數的商廈二/三按。 根據2016年6月經濟日報。南港島綫將於今年底通車,黃竹坑過去一度出現15宗酒店發展計劃,但據最新資料顯示,至今僅得兩宗仍生效,其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。相信或許有些春江鴨係入面唔奇。ONE ISLAND SOUTH呎價已達$13800。而生果報係10月都有報導,賭王四太是其一買家。 – 政府未嚴打商廈,相信太子,佐敦一帶獨立厠的商廈可供租相抵兼慳稅。  如是荃灣簡直有錢淨落袋。黃竹坑同石門是兵家必爭之地。  – 至於有人話細價樓會因為政府而家修正稅率而趕絕投資客,細價樓會跌,筆者不表認同。重申現時樓市主軸是換樓客而成,筆者分析除了看各個因素,仲要選出最影響著樓市之因素作觀察。呢招絕對對換樓客是致命打擊。係需求仍在之下,購買力重新集中在細價樓。 […]

MORE..

令生活富足的四度理財防火牆 #1230
本人會員編號7058 已經報名收息101, 收息103, 買樓001,買樓003課程及己補購買諗sir 所有出書。希望在投資方面得到啟發!亦希望老師幫忙指點一下現在情況! 本人自幼就想自己創業當老闆,因為工字不出頭,經過多年努力及付出,現在生意算比較稳定。 亦因為之前一心做生意,忽略了幾個黃金置業機會,後悔不已! 本人37歲,月入75000,自己做生意 太太33,全職太太照顧兒女,現有2仔1女!家中父母聯名持有長沙灣唐樓一間及嘉湖山荘3房 每月開支3萬左右,可儲4萬。 本人及太太沒樓在手,現金100萬,叧加HSBC JADE insurance USD140000,應該是可以抵押的保險 公司每年經過多年努力,今年開始平穩發展,每月純利50萬左右,太太的工資亦可安排由公司支付,家庭現租長實丰汇,亦申報由本人公司開支!公司是本人百分百持股,但考量分享股權給一路跟著我的高管。 本人的抗壓能力及心態不錯,可以接受較高風險投資。亦準備明年初買房分拆套房出租及債基收息,希望諗sir 提㸃短期,中期及長期的投資方向,不勝感激! 心急的小老闆 kelvin   ANSWER: 除非你錢進的情況如豬籠入水,否則搵錢之餘不要忘卻理財。有得入水之情況,通常錢唔係用自己手搵返黎,係成街人夾硬塞入黎。總之讀者最需要係幫自己setup財務防火牆,總括為四道牆,有齊生活保證悏意。 一般打工仔比做老闆的多了第一重防護,就是每月由老闆承諾提供工資收入,除非被炒。 第二度為發展個人潛能,不一定是硬知識,性格同聲譽更為重要。此點重要在個人特質,無可能被騙走,惟有樓都有可以被人呃走 第三度防火牆是利用資產產出相等於每月支出的收入。 最後第四度為於海外產出被動收入,拓建第二個資產儲存中心及好作避稅   小老闆相比不少庸碌打工仔為香港貢獻不少,制造就業之餘更努力制造人口,有三子女。儲蓄率亦超50%,放棄打工月月有糧出成為老闆搵得更多! 當然老闆唔易做,每月負擔全部同事人工加租金唔係容易捱。由今年開始相信踏入回報期,33歲有盤生意達淨利50萬很不錯,起碼筆者記得當年自己淨利都未到呢個數。   先講讀者買落的JADE iNSURANCE係一個唔錯既計劃,回報應年有5-6%,已比該銀行賣的其他保險已算不俗。不過要留意近年獅子賣的JADE已不同往年賣的JADE。而家賣的「新版」回報係比舊版差的。筆者往時在該機構服務,曾經賣個一個3供8既PLAN(即供3年而年期共8年),8年間回報增約33%,好鬼好賣。如年供10萬供3年,一到8年年期攞返40萬。可惜做起左之後,該機構將呢個PLAN revamp(但用番同一個名),新回報是供足8年,保證金額仲少過原來的總供款! 唔少客原本舊PLAN到期唔知情仲續左新一個! 大家在設立防火牆的同時,留意不少人會合法地將你辛苦賺得的血汗錢攞走。   做生意人更要緊張防火牆,因為無打工仔保證收入,食粥食飯全睇自己潛能。不少老闆賺過一浸,三五七年後又將自己早期所得推翻落去救盤生意,最尾一無所得。買樓好處是鎖死自己所賺更有租收,當你有2-3個租客交租比你,老闆做決定時亦無咁易「諗埋一邊」,變相在投資及生意都同得益。讀者需先搞清佢所講的75k月入,是否銀行承認的核實收入。先講有交稅及公司報ir56a/b是必需,不建議用股息形式出比自己將稅務責任留係公司。股息出比老闆令銀行批核覺得煩,千祈唔好做令銀行覺得你煩既野,因為今次係你求佢而唔係佢求你。   用公司名義借錢亦不用考慮,因要用公司名買樓,加上公司名只借50%,及不時銀行最尾都叫你加個人擔保。太太全職主婦亦有用得著既地方,其實用買樓003之法太太的借貸力亦可合規造出來。當太太他日人工25k而先生做妥文件,家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 = 1千3百萬,令往後買樓路十分易行。不太鼓勵讀者買股票,專心做好自己生意就好了。相反打工仔就可運用老闆時間買股票,開拓除工資外的收入。讀者現時現金水平一般,只100萬。希望從今年開始得每月純利50萬,可助讀者儲蓄金額能升快一點。建議讀者樓是夫婦每人一間於未來3-4年入手,亦可攪劏房然後將收取高租金去補貼自己租新樓支出。總之買舊樓收租然後補貼自己租新樓最爽!   淨低現金可作債基套餐C投資,年收15%利息、另一部份投入ETF,可以石油類加科技類的。筆者估計未來1年石油價格可大翻生,而科技股同石油股在美國的表現關連性不高,可利用ETF課選擇些10-12%年息的,當做債基以外分散收息的投資。做好第三度防火牆,慢慢再諗點去攪第四度牆未遲。
進入理財的高速公路 #1229
  你好諗Sir 自從早前發現你的網站後,尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外,也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103,當中得到不少啓發,也開始行動(本人較為驚死,往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行,希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。 本人已年屆41,年收入約60萬(己除稅),主要數入來源為公共機構(非香港),工作穩定,預期可做到65歲退休。巳婚,太太因病沒工作能力,沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按,估值6.3M,欠3.6M,月供約13,000)。資產如下: 現金:    約80萬                1M Mortgage Link,                1M 定期 股票:    藍籌約20萬 其他約10萬 MPF:     47萬(其實可提取因已不會在港工作) 年金56歲起每月收$4000,20年 每月可儲約2.5萬 由於家人不同意出售居屋,所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多,考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷,將來或可即日來回,在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位,完成一生兩宅,好讓老來退休回港也有點被動收入! 按本人對諗Sir理論的理解,本人打算行動如下,請給與意見及指正: 跟據諗Sir所提供的計算方法,本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺,所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘,也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降,故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法,以1M資本收10%-12%息,等待機會。 早年一直有留意財經理財資訊,但總是不得其門而入,也浪費了不少資本。人生到這階段,自知一生三宅已沒可能,只希望可一生二宅,老來和老伴有點依靠行埋下半生,希望不用靠綜援! L 君   ANSWER: 明白L君太太有病,想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗,雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬,筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬,一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法,可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客,代表你過10-20年就有間供滿既樓,對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢,趁市高按得10萬得10萬。   惟讀者自住樓市值在630萬,基於二按借盡只420萬,按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤,因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高,不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求,故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多,出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升,加上細價樓風潮不再,故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。   基於L君借貸力已用掉一半,再買便會用超購買力。現在惟有專心收息,他日將太太的借貸力「造好」之後,用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有,故只消做好部署,唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身,財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買,那不如先收住息咁等市跌。   唔太買股票是正確的,筆者都係。唔計MPF的300萬,可將其分三注,然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息,每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市,第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理,才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。   若投入200萬收息三年,只用較低波幅的借基產出月$20000利息,3年間得到$20K*36 = 72萬,應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力,加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用,要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者,唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。
每年加月薪兩萬的方法 #1228
諗Sir, 小弟自知理財有很大空間改善,一直留意Homeblogger。終於有機會在10月上完收息101(DV36),獲益良多,打算在明年初再報讀收息103,加強戰鬥力,減低生活壓力。小弟情況如下: 小弟40歲,太太39歲,2小孩(4歲及2歲),供養3個老人家,1個工人。兩人為公務員,家庭月入17萬(3年後到頂薪約19萬),家庭開支連交稅每月只可儲8萬,只可做到60歲,之後食自己。去年9月已賣出自住樓,套出700萬,現租樓每月5萬元(連車位)[這單位連車位現值約2200萬]。希望在未來3年內再買入約1600-1800萬自住樓連一個車位,及一間細樓仔約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。 現時主要投資項目如下: 本人去年10月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣280萬,打算在香港上會7成,已付1成首期,發展商有5%租金保證,2018年初收樓。 太太於去年7月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣300萬,已收樓,已在香港的澳洲銀行上會5成,月供8000元,租金收入約10500。 投資級別銀行債200,000美元: 槓7成,月收3200港幣(已扣融資利息) 。 投資級別美國科技公司債100,000美元: 槓7成,月收3800港幣(已扣融資利息) 。 非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17000港幣。 非投資級別內房公司300,000美元: 月收16500港幣。 本地銀行網上債基: 港幣100,000 :月收750元。 英國物業基金:港幣290,000,供了340,000,2018年中供完,月供10,000,基金格價年升8%,但輸匯價。 供滿現金保險(可即取):約300,000港幣(打算買細樓仔用) 。 兩人合共強積金現值:140萬元(65歲才可動用) 。 家庭現金:50萬元。 問題:      是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。      繼續用收息方案頂住每月租金?或以現時資金買入1500萬以上自住樓及車位自用?      長遠方案? 心急人   ANSWER: 我們看看讀者自行投資的外國樓及收息101提及之直債於產出正現金流的效率   全副身家(淨值): 1.5MIL+60000*7.8+400000*7.8+300000*7.8+100000+290000+300000+0.5MIL = 1.5MIL+0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬 強積金資金唔計 7月買的澳洲樓: (10500-8000)*12 / 150萬 = 2% 投資級別銀行債: […]

MORE..

星級會員價錢
紅猴+金Sir【觀微知勢】年繳$4600認購
紅猴+金Sir【觀微知勢】半年繳$2500認購
紅猴+金Sir【觀微知勢】季繳$1350認購
聶Sir【聶升股票專欄】年繳$5200認購
股領袖【股市奇兵專欄】年繳$3980認購
股領袖【股市奇兵專欄】月繳$580認購
易宮【財技簡易宮略】年繳$3800認購
易宮【財技簡易宮略】半年繳$2600認購

* 聶升股票專欄只有年繳

討論區按此發問

  • 聶sir, 您好!請問新股161...
    聶升股票專欄|2016-12-03


  • 可否講下買入8251原因?
    股市奇兵專欄|2016-12-02


  • 聶sir 8143擬派4...
    聶升股票專欄|2016-12-02


  • 聶sir 請問263後市如何, ...
    聶升股票專欄|2016-12-02


  • 請評論 #345 維他奶的業積....
    觀微知勢|2016-12-02


  • 845真的跌左下來, 我1.29...
    財技簡易宮略|2016-12-02


  • 聶SIR, 你好! 請問646...
    聶升股票專欄|2016-12-01


  • 請問 8173 萬亞企業 股價走勢
    聶升股票專欄|2016-11-30

  • 人氣課程
    報收息班需知/ 亦可admin@homeblogger.com.hk
    >>按此看詳情
    睇樓報告
    [汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
    雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
    屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
    屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
    >>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

    MORE..

    所有課程
    開課日期:
    2016年11月
    2016年12月
    2017年01月
    2017年02月
    2017年03月
    2017年04月
    2017年05月
    2017年06月
    導師:
    諗Sir
    金Sir
    聶Sir
    美股隊長
    紅猴
    股領袖
    費高
    莫家強
    易宮
    潘家榮
    課程:
    美股
    美股期權
    買樓
    收息
    港股期權
    對沖
    財技
    細價股
    莊家心理
    投資心理
    聚會
    股票
    散戶
    專欄聚會
    金SIR
    紅猴
    聶Sir
    易宮
    ETF
    讀書會
    舊生聚會

    課程名稱
    導師
    價錢


    *請輸入閣下的手提號碼(必需填寫): 本人同意本網站的收生條款及細閱個人資料收集聲明
    備註:如沒有Paypal帳戶,均可按此 Pay Now 透過信用卡付款。
    亞馬遜難敵地頭蟲阿里
    20161104 陳建良- now《名家給力場》
    重整投資組合 買股收息未必最好
    20161103【投資諗法】(第51集)
    Homeblogger 第四季書展
    20161012 西九龍中心
    龍傑供股有空間炒權
    20161012 聶sir- now《名家給力場》
    創富貼士
    跟曹操學做事,向孔子學做人!
    一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處著眼,細處著手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
    20160929【投資諗法】(第46集):如何成功將資金三年翻一翻?
    每日短片論市 20160929【投資諗法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 如何成功將資金三年翻一翻?     以下是諗Sir發言重點: 兩夫婦如何成功將資金三年翻一翻? – 建議兩夫婦當中,一個人做九成上會 – 但夫婦預計隨時被炒,買完樓只剩下約30萬港紙 – 如何將約30萬港紙變300萬? – 先在一年後把30萬港紙double變60萬 – 要連續三年每年收25厘回報         徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    20160922【投資諗法】(第45集):100萬本金 如何月賺2.5萬利息?
    每日短片論市 20160922【投資諗法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 100萬本金 如何月賺2.5萬利息?   以下是諗Sir發言重點: – 100萬本金月賺2.5萬利息 年利率30厘 – 收取利息工具 為配上槓桿的債券 – 現時買入滙控 息率有7厘 – 計到投資物品的標準差 可了解其風險水平 – 想賺價可用其他投資物品 想收息買債 – 一般債券波幅不大 建議長期持有   徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

    MORE..

    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
      珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
      計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
    人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

    MORE..

    費高
    【費氏股】費高:美股反高潮
    – 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
    【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
        軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
    【費氏股】費高:港股已進入「牛一」
    人類是靈長動物,行為是慣性的,當長期重複某種思考或行動,便會產出「習慣」這種副產物,正如待在同一崗位已久,工作熱誠會減退,這有如愛情不保鮮,很易會變成例行公事。   長達一年的熊市,十之八九的股民「習慣」了環球危機四伏,認定股票是高風險投機行為,即使投資離不開股市,亦崇尚短炒密食當三番。對於「牛市重臨」之說,未必接受。   費高認為,港股已進入「牛一」階段︰根據道氏理論圖,恒指在3月反彈突破了長線下降軌,然後進行大型橫行整固,但當時仍無法斷言熊市已完。直至英國脫歐公投鬧劇出現,大市形成熊二腳後,恒指在周五高收於4月反彈浪頂。若能成功企穩,港股就進入新輪長線牛市。   天下間從來沒有最強武功,勝負只在於如何運用。深信上述推理正確,費高實行標童,讓畢菲特師傅格拉漢姆上身,以價值投資思維,無視短期波動來開始建構長線倉位。   有讀者定必質疑︰信心十足,睇錯又點?答案好簡單︰港股估值低殘,有目共睹。以現價瞓身,輸極有個譜,長線投資,預咗捱價。當下不敢進場,大市愈升,你手執子彈卻愈唔敢高追,直至一切穩定後才恍然大悟,才是最悲慘情況。不冒風險,何來回報?      費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

    MORE..

    KL-資產配置
    【金SIR@now財經台20161125】陳建良:攜程加快掃貨「散」人仔
      20161125 now 《#名家給力場》 #陳建良 攜程加快掃貨「散」人仔 內地第一大旅行網站 #攜程,以14億英鎊收購 #Skyscanner,消息公布當日,携程第三季業績亦出爐,增長勝於預期,第三季淨收入升75%。 獨立股評人陳建良表示,携程進行收購是進攻與防守兼備的策略,收購Skyscanner勢必可擴大携程市場份額。據《彭博》報道指,Skyscanner去年收入增長達29%,但純利增長僅3%,不過,陳建良認為,携程具有一定知名度,而且收購後可望產生協同效應,故認為收購作價合理。 他又指,携程業績亮麗,手持大量人民幣,在人民幣貶值預期下,積極進行收購是合理做法,加上歐洲旅遊業仍有增長空間,有望帶動相關業務上升,故預期携程會未來繼續進行海外收購。     作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報, 增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。 KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。        
    【金SIR@now財經台20161128】陳建良:銀行股殘股大翻身
        20161118 now 《#名家給力場》 #陳建良   #港銀行股殘股大翻身   #美資大行高盛 唱好 #滙豐控股(00005),目標價由65元上調至70元,該行表示,指回購因素可改善資本回報,預期未來四年,集團將動用80億美元回購,此外,滙控亦可受惠於美國利率正常化,高盛預期,2018年及2020年本港將會加息50及100基點。   獨立股評人陳建良解釋,滙控貸存比率較亞洲區內的國際性銀行低,加上資產負債表流動性高,為旗下資產重新定價有更大彈性,以及可進行更多資本放貸。   對於滙控股價升勢較快,他解釋,香港銀行近五年估值,相對於逾十年前,的確是十分低殘,原因是貸款業務欠佳、經濟不振、監管成本高,以及多次面對訴訟等,而隨著部分不利因素消退下,估值收復足以刺激股價向上。       作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報, 增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。 KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。    
    【金SIR】美國很大機會加快加息步伐 (2016/11/15)
      特朗普「爆冷」當選美國總統 ,一直有追蹤本欄《觀微知勢》的讀者,應該知道其實這並非甚麼「爆冷」,因為願意投票給特朗普的人,未必受訪時肯說自己會把票投特朗普,選戰結果「巴黎鐵塔反轉再反轉」再現。行文之際,美股正在創出新高,原因是市場正憧憬特朗普會利用大量基建去刺激經濟。   市場預期,特朗普將會利用大量國內基建去刺激美國經濟,並會加強保護主義,亦會將中國定為「匯率操控國」,對其貨品增加關稅。筆者亦認同特朗普會推行政策大改變,但結果能否一如其選舉口中所述,暫難預計。例如要判定中國是「匯率操控國」而針對中國出口,需知現時中國並不是壓低匯率,而是被認為抬高了匯率呢!不去操縱的結果,當然是全球經濟大震蕩。加強保護主義是必然後果,但是全球現時增長最快的市場在那裡?不就是中國嗎?特朗普是一位生意人,說話出位夠驚嚇,但腦袋應該轉數甚快反應也佳,對美國利益有損者應該不會做的。最需要留意的,反而是美國經濟措施,似將會貨幣政策主導轉向至財政政策主導的話,代表著長期將利率降低,或許要劃上一個分號或者句號。孳息曲線將會變斜,而高通脹將有機會重臨。雖然特朗普於選到之後,有話說「保住耶倫」,但此應該只是緩兵之計,否則又怎能廣納賢能?市場對美國加息步伐加快開始深信不疑。行文之際,十年期美國國債利率已經急升至2.1413%。孳息利率曲線變斜,代表著美國很大機會應會加快加息的步伐,對香港樓市將會有所影響,對高息股份的部署也需留意。   圖一:美國十年期孳息曲線    資料來源:彭博資訊 筆者:陳建良KL(金SIR) 獨立股評人、天使投資者、冠金級基金經理, 成名於2008年,理由是旗下基金於金融海嘯時期, 仍能持續3年淨值回報跑贏同行。 曾任世界500強企業中高層, 暢銷著作有《財金拆局》《觀微知勢》 – 美國大選進行期間, 金SIR 獲邀上【now財經台】接受訪問。 –
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

    MORE..

    鍾維傑-各區樓市研究
    【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
      樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
    【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
          對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
    白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

    MORE..

    王榮昆
    【價勢黨】王榮昆:若希拉里贏,股市會點? (2016/11/08)
    若希拉里贏,股市會點?   美總統大選今晚開鑼,雖然希拉里被FBI污名後秒速平反,但其支持度現僅領先特朗普一個馬鼻,且在統計誤差之內 – 這場泥漿摔跤的結局仍然粘稠不清。美股在昨日FBI自廢武功之後大升,扭轉之前八連跌的頹勢,市場對希拉里可勝出的樂觀取態似乎與英國脫歐前夜時有些相似,這並不是個令人安心的現象。   若那個橙色皮膚的老男孩當選,則指數、大市會跌 – 這基本上是市場共識,存在分歧的地方只不過是跌多久,跌多少。我比較擔心的是特朗普當選後會先拿耶倫開刀,並改變美國現行的平緩加息方針 – 這種基本面的地圖炮對所有資產類別的衝擊都會非常顯著。但從12月聯邦基金率的期貨數據與民調的走勢來看,市場並不覺得特朗普有能力影響聯儲局的貨幣政策決定。下圖中彭博的解釋是投資者覺得,即使特朗普成功上位,他的手也伸不進央行;但還有一種解讀是:債市交易員普遍覺得特朗普沒什麼機會贏。       好,那就讓我們假設特朗普輸,希拉里贏。這是否代表環球投資者終於守得雲開見月明?中線有可能,短線未必。   以巴郡為例,現時環球機構投資者所持現金比重皆創新高。希拉里的當選可消除政治不確定性,釋放流動性,讓投資人對「美國經濟即使在加息環境中仍能更上一層樓」的這種觀感更具信心。這顯然是好事。然而美國的金融市場現狀可能很快就會迎來一個週期性的頂部,其國內的通脹有機會在2017年超出聯儲局制定的通脹目標。故即便是希拉里勝出,聯儲局也可能要在不久後就偏離現時全力配合市場的寬鬆貨幣政策。所以我們說,希拉里的當選,在中線「有可能」對經濟和市場有正面作用。   那麼短線呢?大家應該還記得特胖普在第三次候選人辯論中最出位的言論:若希拉里勝出,他拒絕表示會否接受選舉結果。拒絕需要理據,而要找理據,最正路的方法就是重新點票。那麼重新點票會對市場造成何種衝擊?我們可以拿2000年戈爾與喬治布殊的選戰做為例子來檢視。事實上,特朗普的競選經理人在第三次辯論後回答CNN的問題時,也正是拿戈爾作了例子。   美東時間2000年11月7號,投票開始。到晚上十點,新聞機構過早預測佛羅里達州的選舉人票由戈爾贏得。在接下來的幾個小時中,佛州的選情反轉再反轉。戈爾一度認輸,但隨後撤回認輸的聲明。至8號朝早,佛州下令用機器全面重新點票。至9號,戈爾要求在佛州的四個郡以人手重新點票。標普500指數在這兩日間下跌35點,約2.4%。   在點票開始後,標普一路下跌,最低時曾在12月1號見1,315點,與選前相比跌近8%。然而就在當日,布殊的反殺初見曙光,聯邦高等法院開始接受布殊關於重新點票之憲法基礎的口頭聆訊。標普即刻反彈,直至高等法院在12月8號做出有利於布殊的裁決後到達短期頂部的1375點,反彈幅度約4%。但其後,標普再無餘勇,到月底再次被打回原形,與選前相比跌近8%。     彼時的港股與美股相關性較高。在這段重新點票風波之中,恆生指數也曾一度下跌7.6%。只不過在結果明朗後,恆指的反彈力度優於美股,一度由最低點回升5.2%,且大致將這種反彈持續到了2000年12月31號。   戈爾和布殊; 特朗普和希拉里 – 這兩對歡喜冤家的可比性在於:其中一個候選人雖可贏得選舉,但卻只能以微小的邊際取勝。以特朗普不把節操當回事的做人處事態度來看,他在落敗後要求重新點票的幾率不可忽視。而對照上一次重新點票對市場造成的衝擊,我們才說,希拉里勝出,短線對市場「未必」有利。     #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 –  
    【價勢黨】王榮昆:由一千萬到三萬億的故事 (2016/09/02)
    前排港股氣勢如虹,大家都估係大錢(尤其是被動式的指數基金)落嚟掃貨。新興市場的cycle有出現轉角的趨勢,而YTD中港股市喺亞太新興市場中的表現包尾,國際資金想過嚟港股呢度追落後,是很合情理的解釋。而被動式基金及ETF的特點,就係唔揀股,只跟指數買。所以我哋可以見到恆指持續跑贏大市 – 呢種情況在宣佈咗深港通之後亦無大變化。     講到指數基金,又有個趣聞。上禮拜老牌firm Bernstein 出咗篇報告,話被動式投資越來越受追捧呢個現象,會由基本層面摧毀成個資本主義制度(嘩)。究竟為乜ETF令一些老派交易員不屑一顧兼咬牙切齒呢?讓我們簡單回顧一下indexing由一個笑話轉變成金融市場巨獸的過程。   五十幾年前,兩名芝加哥大學的碩士生發表咗篇論文,主旨係:既然眾多主動管理的投資公司整體上持續跑唔贏指數,咁點解唔可以有D「冇人管」的投資公司?而呢種新式投資公司只要自動買入道瓊斯工業指數入面的每一隻股票,就可以跑贏同儕。   呢個觀點一出,就遭到業界的各種鄙視與嘲笑。事關60年代嗰陣,專業投資者及對沖基金的主流策略為股票長短倉(long short equity)。此策略講究由下至上的研究,即係話要由幾千隻股票中做大量篩選,直至選出少量高質素股 – 這是聰明人的遊戲。而家有兩個後生仔同呢班人講:唔駛揀股,只要跟指數買入一攬子狗屎垃圾,都可以係一盤生意 – 呢班人梗覺得個idea係癡人說夢。同時間,商業電腦要到十幾二十年後先普及,冇電腦幫手,指數基金的概念很難實現。   直到1976年,有間新公司先開始首次提供一隻跟隨標普500指數的共同基金俾大眾買賣。但當時,只有「一小撮」基金經理覺得指數基金可行,多數行家仍覺得此概念只是個短命的流行玩意;是曇花,但未必一現。雖然彼時MIT、普林斯頓的眾多經濟學者(包括1970年諾貝爾經濟學獎得主Paul Samuelson)已開始質疑主動管理式基金長線跑贏指數是否可能,但華爾街根本冇乜動機去改變佢哋一路以來的盈利模式。   主流投資者的觀點很難在短期內扭轉,上文所講的全球首隻指數基金,喺市場上遭受到無情的冷遇 – 首次集資額僅1,100萬美元,同預期的1.5億差天共地。籌唔到旗都罷了,呢隻基金仲要唔係買哂標普500指數入面的全部500隻股票 – 佢凈係買咗其中200隻市值最大的股,再加其餘有代表性的80隻市值相對較細的股。咁樣做成本高咗,但隻基金並冇增加收費,即係話靠收費為生的經紀根本冇動機去向D客戶推呢隻基金。   Sales唔推,任何產品都難有運行。呢隻基金剩下的僅有一絲希望,就係佢可以好似理論所講咁,跑贏大多數主動管理式基金,以表現吸引投資者。但呢條路漫長而艱辛。   成立之後三年,此基金的表現僅跑贏25%的同行;成立之後六年,跑贏一半同行。直到80年代接近完結,此基金的表現才開始吸引到市場的注意力,因其當時已跑贏75%的同行,而越來越多的投資公司亦決定開發唔同類別的指數基金。Index Fund在90年代中後期進入成長期,到金融風暴後因指數普遍好於大市而進入爆發期,現時已經與主動式管理基金攻守易位了。 順帶一提,上述在70年代推出全球首隻指數基金的公司,名叫Vanguard,現時已經是全球最大的基金公司,旗下管理資產總值為3萬6千億美元,近28萬億(兆)港紙。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。  
    【價勢黨】王榮昆:脫歐後路線圖(下)
      脫歐以來,全球資本市場的升幅基本無間斷,除了因日本的經濟刺激計劃不如預期而產生小幅震蕩以外,風險資產和避險資產包括股、債、貴金屬皆連創高峰(當然歐洲的房地產價格除外)。有些大行甚至認為投資者的心態在經歷了從年初至年中的觀望和驚恐後、現已逐漸向積極入市的方向轉變。香港的市場則頗有些花開兩頭,各表一枝的意思:一方面指數成分股和眾多二三線股齊升;另一方面細價股似正醞釀股災。 細價股方面的博弈據聞已延伸至政治及家庭糾紛,落場各方的背景都很深,情節曲折而精彩,我們有機會再詳述之。   現在不如來看看,脫歐之後在香港以外的地方都發生了些什麼事?   首先是債券市場極之旺盛。從歐央行執行其買債計劃以來,大手購入的不單是主權債和投資級別債,還包括高息垃圾債。而投資者在脫歐前的心態已經是:不論英國如何,歐央行買債的計劃不會變,那麼供不應求的情況之下,債價必然升高,收益率必然降低。在脫歐成功後,避險需求上升,更無需bet against the ECB,順應大趨勢就好。這種心態,以及歐洲的負利率,令債券熱潮從歐洲蔓延到澳洲到美國,令全球債市的收益率都呈低處未算低的狀態。   就算收益率再低(價格再高),債券都有人搶著要買,這當然是好事。但前債王Bill Gross的擔心也不無道理。他認為債息已極低,只要主要經濟體(尤以美國為甚)的貨幣政策有變,或僅僅不符多數投資者的預期,就會導致債息突升(因基數已低),債價急降,然後波及股市。   對他這種AUM成百上千億的大投資者來說,這固然是一個不可忽視的風險,但我身邊一些小型債券基金經理顯然覺得上述的可能性不大,且容易規避。這一類的基金經理偏好買COCO,以及資產有保證的高息垃圾債,在歐債危機之後,靠此類工具贏得非常可觀的利潤。不過他們對上一次入市已是去年11月尾的高息債債災(搶便宜貨),現在他們也開始分批將手上持有的債賣出。我問他們為什麼不趁勢再增加持倉,答曰:實在看不清後市。這種comment對債券投資者來應該可圈可點。   其次是歐洲金融股進入業績期,成績慘淡,股價創新低。且市場觀感認為此行業至少在今年結束之前會越來越慘淡(盈利到今年尾還要再跌20%)。與2015年六月的次按風暴後最高位相比,歐洲銀行股的市值已經下跌了近4成 (5000億歐羅)- 這已經等於意大利整個國家股市的市值總和。一些比較出名的金融股,如瑞信,股價在今年至今已下跌了51%。   從市帳率計算的話,歐洲金融股的估值已跌穿2008年的低位(現約為0.38倍),比歐洲其他行業股差近一半,比其美國同行的估值亦差。當然,自上次的壓力測試之後,我們還暫時不必擔心歐洲的銀行資本不夠充足。只是此版塊對全球及對本港皆有深遠影響,值得我們持續觀察。   最後想跟大家提一下的,就是脫歐後新興市場的優異表現。以脫歐當日直到上週五的時間段來看,香港、印度、台灣、泰國、印尼、及美國的股市走勢皆上升(如下圖可見)。排名第三的是泰國的SET指數,一個半月升約6%;第二的是恆指,升約10%;而排名第一的則是大幅跑贏的印尼IDX指數,一個半月升了近18%。     印尼和泰國這兩個國家是除了BRICS 之外的新興市場先鋒。就算政局不穩定、制度落後,但在2012-2013年間也曾被高風險胃納的國際投資者追捧過。當時的情況是歐債危機的負面效果開始顯現,美國的債務上限問題已不再那麼驚悚,環球市場上沒有其他的壞消息。資金避開歐洲,在美國門外徘徊躊躇,然後就湧去東南亞的新興市場,泰國和印尼的股市狂升。當然,熱錢來得容易,走得也快。在歐債危機的負面效應隨爆發的次數和時間遞減以後,資金回流成熟市場,泰國、印尼的股市又大幅下跌。   現在的情況和彼時有些類似,不同之處在於現時環球不確定因素仍多,而美國的吸金能力持續保持在極強的水準。究竟有多少資金願意投入東南亞的新興市場,以及願意在那留多久,還尚未可知。有興趣分散投資到香港以外市場的朋友,可持續留意。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。  
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

    MORE..


    本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
    對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
    對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。