諗sir人生階段信箱: 已解答506個案
賣樓還是保留 #703
諗sir你好,小弟剛讀了閣下樓換樓一書,得知你的網站,獲益良多.望諗sir可幫幫小弟提供意見,萬分感謝!本人33歲,收入月薪約25K,已搬出同女友租樓同居,計劃一兩年內結婚,而父母及我弟妹同住九龍區.另有一30年樓的荃灣私樓放租約$9000,現在我弟計劃一年內結婚及開始尋找新居所,想放荃灣層樓,可賣3.3M。原本父母的計劃是將樓賣出再分部份錢給本人,我弟及妹各自作另買新樓的首期。但最近父母有另一諗法是按了荃灣層樓給弟作首期之用,而本人將來結婚後可住回荃灣層樓,交租給父母當供樓。而妹年紀還輕,如將來要買樓先再加按。想請問呢個情況之下,是賣樓還是保留呢?心急人上   星期一,三,五都有,可按此LINK SUBSCRIBE YOUTUBE CHANNEL收看 https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg  
拯救中年的庸才脫苦海#702
諗Sir 你好 本人刚拜讀你收息課後,覺得非常神奇,獲益良多,感到自己多年來原來只是胡亂投資,浪費寶貴青春,故立即報讀九月份的收息103,繼續追隨諗sir   傭才37歲 ,任職銷售經理,近兩年收入大減,底薪19800元及每月佣金約15000元。太太任職文員,人工18000元。   幸本人早年收入尚可,每年約100萬 現資產如下: 1)沙田市中心五百多呎單位一個,夫婦聯名,市值480萬,尚欠125萬,分15年還,每月7800元 2)大陸東莞甲級寫字樓,市值HKD177萬,full payment.困難租出,空置兩年 3)大陸常平500多呎住宅,自己名,市值HKD37萬.每月收租HKD1375元 4)大陸人民幣存款80萬,港幣現金50萬   本人計劃如下: 因本人收入較高,自住樓轉到自己名下,加按多200萬,用太太名full payment 買約350萬樓收租,產出約11500元租金,又可多一層物業。 本人兒子今年開始入讀預備班,每月開支加大,而且夫婦二人希望多生一位小朋友,想在香港買多兩層樓收租,希望諗sir施展財技,拯救我這個開始步入中年的傭才脫苦海.用有限資產產生現金流,希望盡早達到財務自由.誠心請教. ANSWER: 相信讀者上完收息課程之後,要再買<樓換樓>看一看。讀者現大部份投資在樓房,更有大陸樓只放不收租,而將來更打算不槓桿去買入樓房,明顯錯誤運用投資工具。筆者會將投資物分好為賺價類同賺息類,賺錢要用賺價投資物,如股票期權外幣都是。賺息集中用樓房、債券或債基。留意收息工具不會有大升幅,好似樓房,由92年至今22年升約10倍,好似好多但20幾年計實不為然。而股票1年升10倍不難找到(2013年有新確、順風…),所以股票係賺價好幫手、而樓係用黎收租(息)既。不過樓、債基、保險share左個特點,係可九成上會,而樓更可令購買者先借入美金再慢慢攤還,係美元再印情況下,早前買樓借入既錢遲早會越還越輕鬆。 - 引述聯儲主席耶倫講話,佢鼓勵國人建立資產。外表原因當然係資產在金融再海嘯之際為人提供收入、至少頂到一年半載。筆者見內裡原因是為提醒議會其實全世界都已意識到建立資產的重要性,萬一美國再過度消息而再引發危機,消費為上的美國只會弱上加弱。誠然為自己建立資產是我輩為下次金融危機準備的最好方法,已有人提出香港政府屢出辣招,不是為打壓樓價、而是為冰封樓市令大家盡量「只買而不賣」資產。好等下次危機來臨,有資產者起碼仲有間樓可以諗,捱得過更可以享受下浪資產升值潮。 - (quote) A larger lesson from the financial crisis, of course, is how important it is to promote asset-building, including saving for a rainy day, as protection from the ups and […]
套息賺首期買樓或收租#701
你好諗Sir,七月時上了收息101&102課程,多謝介紹高息低風險產物給大家.將在九月完成103課程,希望能學以致用.現困擾於財務安排,希望諗Sir給予意見.   本人剩女一名,39歲,任職銀行,月薪32000.資產如下; * 自住樓市值420萬,去年加按套現120萬,現欠280萬,每月供款$10700.如租出可收$12500租金. * 現金140萬 (儲蓄及加按套現 * 基金2016到期,約取回23萬.另股票8萬.   現在想實行課堂所學,有以下構思,希望諗Sir賜教. 1. 放35萬保險及50萬買債基(諗Sir回覆時可能己實行).另外20萬買實金作投資保值. - 2. 保險及債基方案照樣實行,另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓.惟已有樓按在身(現自住樓在外邊銀行按揭),可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓.未知銀行會否接納薪金以外收入作計算. - 另外,因職員樓貸最長只能借21年(60-39).怕越遲買樓,供款年期更短,更有可能超越入息一半.但如諗Sir建議,旺市只用借貸力一半,如購入收租樓將用盡借貸力,應如何安排? - 3. 諗Sir有更專業提議. 祝諗Sir及家人身體健康,生活愉快! ANSWER: 讀者看上去情況不錯,惟筆者看法是危機四伏,要加倍努力才行。首先手上140現金,絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬,講真唔係太合格。當然,有間樓係手,令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困,可是讀者單身,借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者,點可以幫自己番身呢? - 讀者應有在本blog爬文,都知增加自己借貸力為必要,首先將自住樓出租係可以,但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成,如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後,再希望到時樓市唔跌,才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil,勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓,可找個人擔保,當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你,宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 - 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租,要減低該樓樓按結欠至200萬,當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金,即要增加達50%,點攪呢? - 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基,既然債基都有年15%息,那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%,讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」,既然讀者有份銀行工借錢較易,何不空手入白刃先問大新黎過快應錢,利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來,讀者即時多了70萬現金,目標一定達到,問題係借出了的70萬,運用如何? 能否歸還? - 快應錢即私人貸款,借到幾十萬收你2%息都唔算貴,坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快,睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000,5年借70萬還79萬,就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000,那還款即可用月息兩相抵,而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手,發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著,那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息,即回報要達22%,真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業,年回報38%,2016/10/3到期。可是風險真係唔細,有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的,惟真係唔係咁易搵到,更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次,倒不如用債基,每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 - 債基一般收息15%可做到,那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%,之後幾年只有個位波幅,由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身,何不投入多30萬共買100萬債基,輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項,讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機,自己都多70萬係手,又多份買樓首期。 - 讀者因借來70萬而自己添了30萬,仲有110萬係身。建議不買黃金,轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報,如想知多點股票及期權以少博大道理可見「資配203」課程。我們已一次過更新了課程列表、導師亦由筆者一人變成團隊,希望想收息既人搵到方法,想博殺既人有小勝大課程教授法門。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來,老闆從來只想要個聽話既員工。  

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賣樓還是保留 #703
諗sir你好,小弟剛讀了閣下樓換樓一書,得知你的網站,獲益良多.望諗sir可幫幫小弟提供意見,萬分感謝!本人33歲,收入月薪約25K,已搬出同女友租樓同居,計劃一兩年內結婚,而父母及我弟妹同住九龍區.另有一30年樓的荃灣私樓放租約$9000,現在我弟計劃一年內結婚及開始尋找新居所,想放荃灣層樓,可賣3.3M。原本父母的計劃是將樓賣出再分部份錢給本人,我弟及妹各自作另買新樓的首期。但最近父母有另一諗法是按了荃灣層樓給弟作首期之用,而本人將來結婚後可住回荃灣層樓,交租給父母當供樓。而妹年紀還輕,如將來要買樓先再加按。想請問呢個情況之下,是賣樓還是保留呢?心急人上   星期一,三,五都有,可按此LINK SUBSCRIBE YOUTUBE CHANNEL收看 https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg  
加按或套現#700
諗SIR你好,客套話唔多講,入正題。 本人於2006買人元朗采葉庭兩房單位自住,月供4750,現價約340萬,有114萬按揭未還。 太太於2012買入元朗富來花園兩房單位放租,月供6500,現價約270萬,有162萬按揭未還。 本人收入18500,太太收入23400,女兒兩歲開始返學,故家庭開支大,連埋租金5500收入,每月勉強只可以儲蓄4000。因早前出意外,暫無現金係手。亦無借貸或卡數未還。 現在目標:打算搬出美孚,一定要係美孚個邊 問題:諗蛇,如果我要達到目標,我是否應該放賣手中樓盤?能否可以令元朗兩層單位放租,再出美孚另購物業自住?現在最担心的是BSD問題,謝賜教。 sorry 諗 SIR 補返少少資料,本人38歲,太太36歲 VIDEO_ANSWER(9″11″):
買屯門樓2房收租還是投資3房升值﹖#699
    諗sir, 本人拜讀你的文章,得知將來屯門2房跑輸大市,故我現應投資屯門3房自住,以博升值;還是投資2間2房,一間自住,一間用來收租﹖本人現有資金270萬,薪金3.1萬,80後,現租樓住,本人喜歡屯門疊茵庭,因寧靜及近西鐵,可否給予意見﹖     還是買卓爾居2房,因近市中心具投資價值;待2016/17年才買入屯門2房作收租之用﹖ VIDEO_ANSWER:(14″00″) SUBSCRIBE CHANNEL https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg

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套息賺首期買樓或收租#701
你好諗Sir,七月時上了收息101&102課程,多謝介紹高息低風險產物給大家.將在九月完成103課程,希望能學以致用.現困擾於財務安排,希望諗Sir給予意見.   本人剩女一名,39歲,任職銀行,月薪32000.資產如下; * 自住樓市值420萬,去年加按套現120萬,現欠280萬,每月供款$10700.如租出可收$12500租金. * 現金140萬 (儲蓄及加按套現 * 基金2016到期,約取回23萬.另股票8萬.   現在想實行課堂所學,有以下構思,希望諗Sir賜教. 1. 放35萬保險及50萬買債基(諗Sir回覆時可能己實行).另外20萬買實金作投資保值. - 2. 保險及債基方案照樣實行,另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓.惟已有樓按在身(現自住樓在外邊銀行按揭),可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓.未知銀行會否接納薪金以外收入作計算. - 另外,因職員樓貸最長只能借21年(60-39).怕越遲買樓,供款年期更短,更有可能超越入息一半.但如諗Sir建議,旺市只用借貸力一半,如購入收租樓將用盡借貸力,應如何安排? - 3. 諗Sir有更專業提議. 祝諗Sir及家人身體健康,生活愉快! ANSWER: 讀者看上去情況不錯,惟筆者看法是危機四伏,要加倍努力才行。首先手上140現金,絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬,講真唔係太合格。當然,有間樓係手,令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困,可是讀者單身,借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者,點可以幫自己番身呢? - 讀者應有在本blog爬文,都知增加自己借貸力為必要,首先將自住樓出租係可以,但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成,如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後,再希望到時樓市唔跌,才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil,勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓,可找個人擔保,當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你,宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 - 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租,要減低該樓樓按結欠至200萬,當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金,即要增加達50%,點攪呢? - 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基,既然債基都有年15%息,那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%,讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」,既然讀者有份銀行工借錢較易,何不空手入白刃先問大新黎過快應錢,利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來,讀者即時多了70萬現金,目標一定達到,問題係借出了的70萬,運用如何? 能否歸還? - 快應錢即私人貸款,借到幾十萬收你2%息都唔算貴,坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快,睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000,5年借70萬還79萬,就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000,那還款即可用月息兩相抵,而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手,發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著,那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息,即回報要達22%,真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業,年回報38%,2016/10/3到期。可是風險真係唔細,有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的,惟真係唔係咁易搵到,更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次,倒不如用債基,每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 - 債基一般收息15%可做到,那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%,之後幾年只有個位波幅,由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身,何不投入多30萬共買100萬債基,輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項,讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機,自己都多70萬係手,又多份買樓首期。 - 讀者因借來70萬而自己添了30萬,仲有110萬係身。建議不買黃金,轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報,如想知多點股票及期權以少博大道理可見「資配203」課程。我們已一次過更新了課程列表、導師亦由筆者一人變成團隊,希望想收息既人搵到方法,想博殺既人有小勝大課程教授法門。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來,老闆從來只想要個聽話既員工。  
賣樓收息19%如何對沖風險?#697
你好諗SIR 相信在會員專員已顯示了本人所修課程,聽你指示現有問題如下: 已婚先生收入月$94000,太太收入$16000。兩人年齡分別36及33歲。 婚後2年,租住一個約$15000的單位,儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金 - 先生與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。依家我們有以下嘅諗法:賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。 以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 - (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎?(2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場? 先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 - ANSWER: 首先令本案添難的,係未確定讀者家庭之總儲備資金為多少。依讀者所言為約100萬,仲有一半放左係保險。好在讀者在講低令月可儲32000,惟此月儲蓄額對比所儲資金100萬,只係30個月,明顯係少。姑且用此數據作往後計算。讀者打算將青衣居屋賣走套現200萬,筆者支持。原因是細價居屋未來市場大把,莫因早前白居二致價格中期走高而貪勝不知要放手。 - 至於賣走後處理手法讀者建議為「一拆二」,留意此一拆二讀者係就咁指將一間屋拆做兩間屋,而不是筆者在買樓003提及將聯名業權妥善安排再避稅之法。拆後讀者主張夫婦一人一間,每人九成上會,咁就可以借盡。行此案兩件事要計較,一是此舉會否令家庭負債比率太高。在讀者家庭總借貸力為(94000+16000)/2*50%/10000 = 14mil之下,讀者打算九成按入手500萬單位再上300萬會,兩件事後令家庭借款力剛好用掉一半,在此方面可予過關。可是讀者自己人工不高,要先生擔保做按揭。假設先生九成上會在年初入手500萬樓一間,半年後又用按揭證券公司服務幫太太做擔保買樓九成上會,那即擔保人在5年內重覆使用過香港按證之服務、加上明顯比人睇到兩夫婦一人一間買黎自住,仲要係先大後細,就算家庭內有生老病死之解釋,都覺幾難講得通。 - 在顧及讀者手上現金不多,上唔到九成即有撻訂風險下,倒不如先買一間樓。樓價在500萬是適宜,因為而家買700萬樓只可借480萬,印花稅更要先比262,000,即要準備資金要超250萬,對讀者而言相信是大數目。這亦順便解釋埋點解細價樓近年咁有承接,中價樓有盤冇人接價軟之事。至於買樓的地區,可以在其租住地點一買即省回月17000之租金,不過此事即中讀者先生提及:「最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋」。那筆者對此都冇辦法,因為讀者家庭現擁有的,只係一間細價居屋。原本件貨都麻麻地。唔換左佢又點向一生三宅出發呢? - 至於讀者問買樓選區之事,留待買樓課程再提。總括地區多供應令該區樓價升唔起報紙有講。至於該區人流湧入我們可看幾個數據知其樓價將行攀升之象。 - 所以套出200萬之後,50萬予先生買樓。而淨低150萬可行債基,由於讀者的家庭收入實頗高,建議行高息類債基,提供15-19%的年息收入,即150萬月收$18750-23750。收此相對高息率首先要「做三轉」、收15%可用港幣/美金為本位之投資物,而要收到高達19%就要用外幣的! 假設我們用了日圓,我們收高息之餘更要對沖日圓再跌風險。近日朋友Derek提及他不斷接受傳媒訪問,因日圓下跌令人想到買日本樓會賺租但蝕匯。日圓由兌港幣由7.6跌至7.3之際,見上圖隻三倍於沽円持美元好倉之ETF價錢由7月尾至今9月中大升15%,對沖了日圓跌4.1%之風險有餘。有此幫手,買年9%的日本收租樓更可控制風險了。當然此逆向及3X之ETF要了解後才進場是必須,避免用刀反被其所傷。 - 亦不時有人問買日本樓收租定債基好? 初心者而言,債基是好的。因可隨時買賣而入場傭金更只是1-2%。收息課程同學更知點可以在買債基時減低傭金至0%,亦避免了銷售人員為求跑數出糧所予你的陷井,因而令課程「含金量」大大提升,有謝各位舊生將此課程推薦比朋友。其實舊生推薦予從未在homeblogger上過課的學生,自己上另課程時都有學費減免優惠。只不過你見下video的上堂有山頂位情況、在推薦宣傳上筆者還是收斂點好些,所以少提。再一次感謝大家喜愛筆者的分享。筆者的分享是有私心的! 而老闆當然係大家啦!
賣樓定加按去出多份糧?#696
諗Sir您好, 拜讀貴blog巳一段時間, 以前一直不察覺理財的重要性, 亦無計劃過怎樣開始, 不知不覺都巳經三十多歲, 發現真的不能再「懶懶閒」。報讀了你的收息課101-103及讀畢<樓換樓>和<收息論>後, 現開始著手處理個人理財, 希望離一生二/三宅不是太遲。   先給予部分家庭資料: 本人 年齡 35 月薪 hkd$28K (每年花紅不固定, 估計約一個月薪金) 有一大埔私樓物業2008年買入, 自己單名, 買入1.2M, 一次過支付, 現估值3.3M 先生 年齡 38 月薪 hkd$25K (先生公司每年薪資調升為約5%) 手持現金不多, 連一些月儲基金都只有約 hkd$100K, 計及先生每月給我的家用, 扣除支出後, 約可儲蓄10K-12K。 我倆均沒有債務在身。 我們早年曾一起做過生意, 薪資不固定, 一直沒有整理完整會計紀錄, 故2008年買樓時都是一次過買入, 沒有找銀行承做按揭, 唯巳用掉手頭大部份現金。 2011年由於生意錄得虧損及難敵租金上升, 故結束生意及返回職場做打工仔。現我倆工作皆屬穩定但難望人工有大升幅, 故希望請教諗sir怎樣為未來作好資產配置可達財務自由。   現有以下難題, 煩請諗sir給予意見: 1. 08年買入之私樓物業是為單幢樓及低層, 我們覺得物業質素不佳, 自住是無問題, 但長遠計好像升值能力遜色。應否襯旺市沽出換貨? 經紀告知如放售約可達3.5M-3.6M。 2. 我們有意遷入同區大型屋苑, […]

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晉身老有所依的安樂姑婆#684
諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. - 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: - 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 - 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 - 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 - 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 - 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727
40歲無樓揸手套息捱落去 #682
  諗Sir你好,小弟買了 你的“樓換樓 “ , 看了你的文章,了解樓市罝業的例子, 覺得很有用, 所以希望你也可以幫助一下小弟,看看我的計劃是否可行。 本人在08年賣了自己名持私人屋苑單位 , 賺了1.2m , 之後一直租樓住, 租了6年, 現在租金HK$20k. 本人38歲, 月入$60k . $500k 股票,$1.2m cash., 每月可儲 HK$20k . 太太38歲 , 月入$60k . $0.7m cash, 每月可儲 HK$15k . - 本人與太太 聯名名持有$2m cash. 沒有欠債 . 有一位女兒, 7歲. 以往都是投資股票為主, - 因為覺得樓市并不如之前專家講大跌5 成 , 但如要買了現租住單位, 要HK$7-8m 左右, 認為如下跌10% , 便損失大 現想買入$3m 樓收租, 用單名名義買入,一些在沙田區, […]
80後結婚置業的煩惱 #676
看了諗Sir 的blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下 情況如下 - 本人 職業 -金融會計 年齡 – 29 每月人工- 50,000 (連bonus) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (10,000) 流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000 非流動資產 – 300,000 結婚支出 – (250,000) 負債 – 300,000 Tax Loan@1.7%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動 伴侶(未結婚) - 職業 -金融會計 年齡 – 29 每月人工-平均30,000 (連commission, 但不固定) 每月個人必要開支 – (4,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 […]

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拯救中年的庸才脫苦海#702
諗Sir 你好 本人刚拜讀你收息課後,覺得非常神奇,獲益良多,感到自己多年來原來只是胡亂投資,浪費寶貴青春,故立即報讀九月份的收息103,繼續追隨諗sir   傭才37歲 ,任職銷售經理,近兩年收入大減,底薪19800元及每月佣金約15000元。太太任職文員,人工18000元。   幸本人早年收入尚可,每年約100萬 現資產如下: 1)沙田市中心五百多呎單位一個,夫婦聯名,市值480萬,尚欠125萬,分15年還,每月7800元 2)大陸東莞甲級寫字樓,市值HKD177萬,full payment.困難租出,空置兩年 3)大陸常平500多呎住宅,自己名,市值HKD37萬.每月收租HKD1375元 4)大陸人民幣存款80萬,港幣現金50萬   本人計劃如下: 因本人收入較高,自住樓轉到自己名下,加按多200萬,用太太名full payment 買約350萬樓收租,產出約11500元租金,又可多一層物業。 本人兒子今年開始入讀預備班,每月開支加大,而且夫婦二人希望多生一位小朋友,想在香港買多兩層樓收租,希望諗sir施展財技,拯救我這個開始步入中年的傭才脫苦海.用有限資產產生現金流,希望盡早達到財務自由.誠心請教. ANSWER: 相信讀者上完收息課程之後,要再買<樓換樓>看一看。讀者現大部份投資在樓房,更有大陸樓只放不收租,而將來更打算不槓桿去買入樓房,明顯錯誤運用投資工具。筆者會將投資物分好為賺價類同賺息類,賺錢要用賺價投資物,如股票期權外幣都是。賺息集中用樓房、債券或債基。留意收息工具不會有大升幅,好似樓房,由92年至今22年升約10倍,好似好多但20幾年計實不為然。而股票1年升10倍不難找到(2013年有新確、順風…),所以股票係賺價好幫手、而樓係用黎收租(息)既。不過樓、債基、保險share左個特點,係可九成上會,而樓更可令購買者先借入美金再慢慢攤還,係美元再印情況下,早前買樓借入既錢遲早會越還越輕鬆。 - 引述聯儲主席耶倫講話,佢鼓勵國人建立資產。外表原因當然係資產在金融再海嘯之際為人提供收入、至少頂到一年半載。筆者見內裡原因是為提醒議會其實全世界都已意識到建立資產的重要性,萬一美國再過度消息而再引發危機,消費為上的美國只會弱上加弱。誠然為自己建立資產是我輩為下次金融危機準備的最好方法,已有人提出香港政府屢出辣招,不是為打壓樓價、而是為冰封樓市令大家盡量「只買而不賣」資產。好等下次危機來臨,有資產者起碼仲有間樓可以諗,捱得過更可以享受下浪資產升值潮。 - (quote) A larger lesson from the financial crisis, of course, is how important it is to promote asset-building, including saving for a rainy day, as protection from the ups and […]
孖仔爸爸被裁前求出路#693
諗sir: 小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習 生命無常,有急事相求,工作上因企業整合,小弟將會年底離職,而倒數還有3個多月時間,爭分奪秒…期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。 家庭背境: 小弟37歲,一家四口,孖仔一歲,妻(34歲)工作中 我倆都是長子和大女,要財務上照顧四老! 財務狀況: 1) 資產: 房屋A:居屋(29年樓,450平尺) 小弟名09年買入1.3M 房屋B:居屋(29年樓,650平尺) 太太名加我名擔保 Property Size Purchase Amt Mortgage Outstanding Mortgage – payment A 450 sq ft        1,300,000       1,800,000              7,600 B 650 sq ft        3,600,000       3,500,000            13,000  Total        4,900,000       5,300,000            20,600 現金: 200K,股票: 400K 2)收入 總收入: 89,800) 夫55,000x 13月+ 4月Bonus, 妻26,000x 13月+ 1月Bonus 收入: 81,000,房屋A: […]
如何重新配置去提升月入?#692
  你好諗SIR: 小弟近半年開始閱讀諗SIR的文章及意見,覺得非常有用, 並已報讀你在8月尾的收息課程.而在上課前,小弟希望能在上課前向你咨詢有關理財的意見,使我在上課後能更好地規劃我的理財方案. - 以下為小弟的資料以供諗SIR參考: 年齡:40 月入:港幣35000 家庭狀況:太太無工作,現有一年幼孩子 支出每月23000 每月儲現金2000元,月供股票10000元(分別為盈富,領匯及長江基建) - 資產: 活期儲蓄:港幣30萬 定期:約港幣35萬,當中10萬屬人民幣 股票:約港幣80萬,主要屬藍籌及ETF,股息約3厘 基金:約港幣70萬,有派息年只3.8% 債券:ibond及人民幣債券共約港幣10萬(約3至4厘) MPF:約港幣50萬。 樓宇:自住物業一間,於2001年用140萬買入,現估值約400萬,每月供款5200元,剩餘10年供款期,利息2.5厘,剩餘本金約港幣58萬. 借貸力: 35000/10000*50%*2.59=4.5MIL (只是參考諗SIR過往用的公式,如有不對,請指正) - 問題: 1本人想將樓宇加按至200萬(連同舊有按揭金額),再用當中150萬去投資於你在課堂上介紹的產品,並等待下一次樓市調整時買多一層樓,這是否可行?(不過小弟仍有點擔心下年利息會上升) 2.我現有的資產可如何重新配置以增加現金流? 3.諗SIR有否其他意見可進一步改善小弟的財務狀況? 謝謝諗SIR,期待8月出席你的課堂。   ANSWER:   一個好典型既香港人,在理財方面已做得不錯。唔計MPF儲到215萬加上樓已就供滿(只剩58萬),感覺到是個殷實的香港人。其實沙士對港人而言真是個深刻記憶,起碼大家仲記得有樣野叫「沙士價」,此事往後申延令香港人起碼5年都唔敢唔買樓,就當係2007的炒樓活動已比97年收斂不少。2010年開始更因SSD冇樓可炒。正事造就出一批冇買樓只供樓既人,即好似本案讀者咁。400萬樓只欠58萬,係呢批業主大量存於市面,加上上星期歐洲又再減息,你話想樓市快速急跌,確實十分之難。唔夠實力,千萬不要放棄自住樓走去做「裸租族」。 - 當然讀者問題在於收入只中等,加上太太無工作照顧家庭,實在要想好他人二人退休之法。加按是必須的,即用自住樓套出150萬,另加按至50%的水平實為正確,趁手同埋銀行講間樓會轉出租用途,若有租約租貸力即升至(35000+12000)/10000*2.59*50% = 6.08mil。比起取了150萬後咩都唔做令借貸力減至4.5-1.5 = 3.0mil好了不少。 - 看讀者組合,明顯是個乖學生但冇努力方向,努力了可是心不安。改變點是訂立自己理財目標為提高每月正現金流,他日就當唔撈都有糧出比自己,咁就安心享受生活。樓房當可提供正現金流、所收租金更是隨通賬上升,對沖通賬風險十分有用,所以有財商既人都唔會輕易放比你,何況佢係做緊收租個位? 所以樓賣得貴係必然的。在世界自有市場為各種商品定價,一樣野賣咁貴而你唔明,原因應在你個邊,而唔係人地賣貴個邊。而於債券同ETF,你留意到不少機構是收埋唔賣的,原因當然在收息堂再解。而你作為各「霸權」隙縫中的生還者,各種節目教導你每日炒多幾轉股票,信多d「生埃」點士,咁產出傭金咪為人提供定額收益,而長賭必輸下你份糧又再流返入「霸權」手上。 - 可惜,不少人到今天仍是心甘情願的。 - 讀者在收息堂後應知咩基金應買、咩基金係唔抵買,不會再成為銀行的「水魚」。重組後再用債基之法,銀行不情願地幫你做多了文件、更因讀者已知一般所應收的傭金水平而令行賺少了。將那70萬基金A加上從股票套出之30萬,合成一百萬買番基金A、可是轉另種外幣買,再加債基方法收手只做一轉,收息率即由3.8%提升至10%。而基金A在2008年用港紙買就當金融海嘯都係成年跌3%,算太穩陣,因此筆者注入了外幣因素再行債基,回報即大於10%。可是波幅仍是低,我們在下段行一個更進取收息法門。當年更有極「狼死」同學,是上方法行配更進取基金收19%年回報,可是讀者新手不要攪太複雜,有100萬收到10%已完成第一步,月息$8333。 - 至於讀者套出之150萬仲未攪。筆者建議全投資。因見讀者底子,此時不可再買樓。佢就好似一個兵少既小城主,你自己一個領兵進發都係冇用,只好慢慢等時勢轉而進之。可以用40萬入手「5年115%回報」保險方案,這名稱是由收息堂師兄李生提的,他已入手了翠屏、又有5年115%幫手,理財可找到了路向。那讀者不妨抽40萬出黎,5年後有多於100%回報,即有多40萬係身,呢份咪就係買樓既首期。如果唔夠5年樓市就急跌,債基方案的錢可隨時贖回,咁即係有得諗。淨低150-40 = 110萬。唔用基金A而用返我地常用之基金B去做債基,收年12%息是正常,即又多了月$11000收入。 - 最後係股票在上上段叫讀者沽出了30萬,那用活ETF去幫讀者買入更有用的投資物。item 1係倍空於中國市場之ETF,半年已升92%,同比盈富基金升19.53%,見#689「六間樓係手仲有咩擔心」http://homebloggerhk.com/?p=25871 有左呢隻野,你仲買咩大籃籌。買股就要爆升的! 因為股票係用黎賺價、唔係收息。今次快手咁談及了幾種投資物,讀者完成後正現金流為 […]

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全職母親出4萬蚊糧不求人#694
本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩! - 先生47歲入息HKD 12萬(公務員) 本人3x歲入息HKD3萬 - 資產 2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。 其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。 - 負債 只有上述供樓款項 - 支出 剛租三房單位每月HKD3.5萬 其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬 借貸力 HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬 但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬 若加兩房收租收入,增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬 財務自由 第一步: 被動收入夠支付每月開支 HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%) - 第二步: 被動收入等於勞動收入 HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%) 本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。 - 物業投資 已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= […]
渴望退休的人 #687
諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;   2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000。   3. 年初在一銀行共付$1.1 mil買了一份保險,8成上會及8年後取回$4.8 mil,年回報~10%。   4. 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。   5. 已做債基方案,分散投入三種物件。A物件回報約13%; 及 B物回報約18%。每個物件做portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.   6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil(利率5.25%) 及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的錢呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎? 2. […]
中國發展銀行。13.5%年。57K被動收入 #678
*星期五了! 準備享受假期吧! Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光暗。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。 近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。 看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 - 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾輕考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。 回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。 直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲! 美國佬終於教堯我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢? - ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 - 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M —————————————————————————- 目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: -因知道需要增持物業故最好能利用到銀行借贷加大槓桿。但我和太太都是同一有限公司董事, 故之前申請按揭銀行只能以資產總值計算而未能借盡,就是個環節最影響我們增持樓宇作日後收租計劃的彈性及速度。 […]

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最新課程
諗sir<收息論>第二版已面市!
<樓換樓>第四版已派到達各大書局

買樓教學課程(即原買樓101+102)
11月18日及25日(二)19.15-22.15

收息課程(batch 16) 加開班
第一堂: 10月23日(四) 19.15-22.15
第二堂: 10月30日(四) 19.15-22.15
第三堂: 11月6日(四) 19.15-21.15
人氣課程
報收息班需知/ 亦可admin@homeblogger.com.hk
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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
屯門地也破頂,樓市好快爆煲?
很多專家睇市愛用過去數據和走勢來推測未來的走勢,筆者也先來賣個廣告,回應網友的提議引用過去貨幣供應和樓價比較,看看是否有關係。不過今次先談論一下新聞,早前屯門仁政街的住宅地皮以高出市場估計上限投得,令市場各專家大跌眼鏡,皆因較早前荃灣的限量商住地皮只能以低於市場估計下限投得。   有意見認為屯門地皮所以投得好價錢,皆因地皮面積細及位於屯門市中心所致,就一般人所見,屯門縱有西鐵貫通令交通大躍進,也有西部通路出入口的地利,對很多香港市民來說仍然是偏遠地方,而屯門樓也往往被人看低一線,當有人告訴你,300萬屯門樓也將近消失的時話,就一定聯想到樓市升到水尾,就快要爆了。 畢竟掏出資金投資的不是升斗市民,而是發展商,自然是計過數才敢於用進取價投得地皮。那麼發展商又會被人形容為「地產霸權」,必定是掌握了政府一些重要數據,知悉區內未來的發展。這個真是天大誤會,發展商無錯是獲得了政府數據,不過該等數據大家也可以輕易取得,兼可在網上隨意下載。   早前政府公佈把部份綠化地或公用設途地皮如小巴站改變用途興建住宅,當中包括屯門區,筆者只要在瀏覽器上輸入「屯門 綠化地」兩個關鍵字就得知該建議是列入「屯門分區大綱核准圖編號S/TM/31」內,筆者再用關鍵字「S/TM/31」,就得到了一份最新屯門的大綱圖(網址為http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/common/2014/dc/doc/dc_2014_002.pdf) ,真的是不看由自可,一看不得了。   現時屯門市中心一帶的交通流量不輕,有部份是重型貨車經內河碼頭前往各區,令市中心等空氣質素變差,未來此情況可望改善,因為在分區大綱圖內看到政府曾經提出興建的屯門-赤鱲角隧道及屯門西繞道,另外在東邊也提議興建一條通路連接屯門公路及元朗公路,兩條道路通車後都可以有效分流現時屯門市內的汽車流量,從而改善區內交通。 另外也要留意屯門的工業用地的發展,政府去年已把屯門西鐵站的四幅工業用地,包括屯門巴士廠現址改為綜合發展用地,可以興建為住宅或商廈,同時在綜合發展區附近已有三座工業大廈獲批活化,該批工廈價值相信已上升不少,說不定綜合發展用地項目一上馬後會再度攀升。   政府把多幅綠化地改為住宅發展,同時也在屯門西北部,即兆康苑對面興建大量公營房屋,此舉勢令屯門區居住人口增加,加強對區內工商業活動的需求,既然大部份商業活動都集中在市中心一帶,市中心的地價自然受惠,既然集多項利好因素於一身,屯門市中心地皮破頂絕對是意料之內的事情,旁觀者實在不宜大驚小怪。 BY 梁隼 想知多D?不如睇埋 樓市短打(23):出年邊度有新樓賣 (5) 樓市短打(6):為咗搵地,局長可以去到咁盡? (5) 樓市短打(16):用傻強分析法睇樓市 (5)樓市短打(60):屯門地也破頂,樓市好快爆煲? | 筆與置評 noTcomment ———————————
開放式單位揀樓心得
近年私人樓提供開放式間隔都是主流,原因是現時市區地都係靠重建得來,而重建項目都是細塊地收來重建,重建後又會增加單位數量提高賣樓量,要達到量多的目標,唯有把單位間到有咁細得咁細,既可拉低單位價,又可增加供應,一舉兩得。 不要以為市區樓才有開放式單位,位於大埔的嵐山都有提供面積177-195呎的開放式單位(註:但看圖則似乎是預留俾毗鄰單位業主一併買入作為工人房或子女房,也間接完美示範,限量樓就係用呢個方式去偷quota起大單位。)   雖然開放式單位面積細小,除浴室外並沒有其他間隔,表面看似沒有評價的空間,不過另一角度去看,就是因為開放式單位細小,揀選合適開放式單位間隔就更加重要,揀個唔實用的單位,隨時要廚櫃隔離就係睡床,無所謂的,但是感覺奇怪而已。 最好的開放式格局是可以明顯地把屋內空間分為起居區及休息區兩部份,起居區是廚房和廳區,而休息區則是睡床和浴室,要做到此點單位最好是長型,因為長型單位較容易把單位設計成這般佈局。   正方形的佈局通常令到單位難似分隔。 至於長形單位是直向長型,即單位是窄而深,還是橫向長型,即單位闊而淺好一些?開放式單位通常只有「一面單邊」,即只有一邊設有窗戶,假如單位是闊而淺的話,就會有一隻好大的窗戶,這個佈局要麼要放床或梳化在窗口位置,要麼要放電視在窗口位置,兩者都會令到看電視被室外強光影響,並不實用。   另外單位的大門位置都要留意,大門開正中間就會令到牆身不夠應用,要花多點心思才能恰當地放置傢俱,所以大門適宜置於旁邊。 一般單位最多有獨立廚房,不過開放式單位則相反,最好為開放式間隔,因為單位細小再有間隔牆只會令單位更細,位置方面最好能夠遠離睡床一點。 現時很多開放式單位的浴室都仿照酒店的無窗設計,但酒店只會短暫居住,而開放式單位就是長期住宿,因此適宜有窗,理由是單位經已很細,假如浴室沒有窗,穢氣就會容影充斥室內,做成衛生問題。 總結開放式單位宜窄而深,令單位可以分開起居位和休息位,浴室要有窗就較為理想。 BY梁隼   作者網誌:http://www.ccomentary.com想知多D?不如睇埋 樓市短打(15):經理多過經紀 (3) 樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (3) 樓市短打(32):人工島為樓市帶來利好信號 (3) 樓市短打(1):睇樓撞著污糟嘢? (3)
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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2015市況前瞻 By 胡孟青
講題:2015年市況前瞻 - 主講者: 獨立股評人胡孟青 時間: 2014年11月22日(六)14.00-15.30 地點: 長沙灣地鐵B出口通洲街500號星匯居一樓 GOOD LAB 收費: Homeblogger 金、銀、銅章會員HK$60一位          新參與者收費HK$200一位 會員級別可在homeblogger.com.hk右上登入會員專頁查詢 - 講題: 股票、樓市、債券在2015年走勢 滬港通投資機遇 投資者應如何在亂市自處? 什麼行業版塊走勢看俏? - 如報名/有問題可whatsapp 63832145 或 email to: admin@homeblogger.com.hk
課程時間內容列表
*2014/9/4 收息投資課程上堂情況。最新之收息班(前叫收息101+102)課程在10月,詳情拉下 報名步驟 1a. 課程如是編號AA21、AA22、AA23、AW01,報名可email admin@homeblogger.com.hk或whatsapp 91010168 1b. 如是其他編號,請將課程名、姓名、手提及電郵發到同一email 或whatsapp 63832145 2.有繳款指示發予你。可HSBC轉數/paypal入數都可 3.完成後將入數紙/網上理財screen capture/paypal receipt連有時間傳回上方電郵地址 4.有證收證明會發予你。上課日出示證明即可! *每課程之詳情在blog中有展示、下方「詳情按此」link有提供。如有查詢可whataspp/email向課程主任查問 - 2014年12月 收息103(執行班12月)/DP14 2014年12月20日(六) 時間: 13.30-16.00 費用: $1800 >>詳情按此 地點:  尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1103室 - 2014年11月 收息103(執行班11月)/DP13 2014年11月13日(四) 時間: 19.15-21.45 費用: $1800 >>詳情按此 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室 - 買樓教學課程/買樓001/LY13 第一課: 2014年11月18日 (二)時間: 19.15-22.15 第二課: 2014年11月25日(二)時間: 19.15-22.15 >>詳情按此 費用:$2000 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室 - 一拆二收租睇市班(即買樓003)/LY14 – […]
資產配置課程 – 資配201
初心者由此路進! 學員nathan: 「炒左廿幾年股票都未聽過,如果早d學識就好啦!」 *2014年3月上堂情況 *股票班上堂情況   資產配置課程入門班(資配201) 講者金sir 冠軍級基金經理。所主理基金連續三年回報排名榜首 講者諗sir: 本課程搞手。講解財技理念的運用,更會花一個環節去講講網上展示了的excel trading炒大價股出入市秘訣,趁今次同大家分享一下! —-初階班暫未出下次時間— 報名方法  有興趣及轉賬至HSBC戶口繳帳,請whatsapp  91010168致homeblogger admin 或email: admin@homeblogger.com.hk 或上方用paypal即從credit card付款  
一拆二收租睇市班 買樓003
一拆二收租睇市班(別名:買樓003) 11月加長新班 *中型班房上堂情況 第一課:2014年11月20日(四)19.15-22.15 第二課:2014年11月27日 (四)19.15-22.15 收費:$3000(加長至6小時課程) 已報名「買樓教學課程」的學生或舊生費用:$2500 *舊生報名請出示「買樓教學課程」修讀班次 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室 - 買樓003內容 課程重點: - 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋 - 如何將自己間樓加按爆九成? - 區份研究。透視出跑贏跑輸區份 - 收租: 樓市三重天。諗sir獨家投資樓房方法 - 套房分享: 每月提供一萬元正現金流物業投資方案 - 收租方法: 回報計及超過15%p.a收租之法 - 租霸只能用封租解決? - 買樓收租要應付之稅項及明解租約條款 -睇市: 諗sir未在經濟一周、有線電視公開談及的影響樓市因素,預測樓市升跌獨門方法 -睇市: 個別作實地考察、更有15%收租方法執行跟進 - 如報名/有問題可致電或whatsapp 63832145 或  service@homeblogger.com.hk *或可在下方黃格先留名、電郵、電話  *新人報買樓課程及收租睇市班,可一併下方即時付款及留位 即時信用卡付款留位: 1. 按下”pay now”(之前問左我地仲有冇位先) 2.傳回paypal收據及手提號碼 3.無論有冇paypal戶口都可付款的
買樓001
NEW!!買樓教學課程        
收息投資課程 收息101
—– 諗sir: 暢銷書作者。出版社編輯。看法可見最近期<經濟一周>封面專題訪問   10月B收息投資課程。Batch 16 十月加開班資料(early bird) *收息課程簡介及課名方法 *9月4日收息班中場休息情況。場地已用盡不可再加人了。 - 1.收息投資課程(batch 16)/別名:收息101 十月加開班 講者: 諗sir 第一堂: 2014年10月23日(星期四) 時間:19.15-22.15 第二堂: 2014年10月30日(星期四) 時間: 19.15-22.15 第三堂: 2014年11月6日(星期四) 時間: 19.15-21.15 EARLY BIRD費用:$4700 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室 *未能全配合此時間表的同學可酌情獲安排在其後的班次補課 *(原有收息101、102已合併為收息投資課程) 之前只報讀收息101/102單課之同學、請提出所讀班別及姓名、可允補回餘下課程及告知安排 #舊生回巢優惠A: 本課報名者可付$100按金參加10月11日「日本/英國樓投資講座」。按金到場發回 - 如報名/有問題可致電或whatsapp 63832145 或 email to: admin@homeblogger.com.hk - 或可即時付款及留位BATCH 16 1. 按下”pay now”(之前問左我地仲有冇位先) 2.傳回paypal收據及手提號碼 3.無論有冇paypal戶口都可付款的 *亦可在下方黃格先留名、電郵、電話、有繳款指示回覆 如同將參加「日本/英國樓投資講座」用此付錢 - 收息投資課程重點: 首部份課程: -債券投資了解 - 怎樣用債券穩獲10%年回報 - 本網提及的債券9.5%-14%的收息方案 -「32萬。年11.4%。低風險」方案詳解 -「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」方案詳解 […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp13 吳家順:大注坐得遠、小注做期權/諗sir個案: 加按或套現?
日本樓
29歲六間樓有咩擔心? #689
諗sir 你好! 小弟29歲,已婚,未有小朋友,同太太(29歲) 一齊搞小生意,另出面各有一份part-time 小弟月入約 $60k – $85k (part-time報稅收入約$25k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支約 $27000/月 淨約$33 – $58k/月 - 太太月入約 $85k (part-time報稅收入約$50k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支 $32000/月 淨約 $53000/月 另有私人貸款 $800k, 每月還 $17600,分4年還 每月可儲 $68 – 98k 現租住沙田蚊型單位 $9200 / 月 (上面開支已計) 喺香港冇樓,但雙方父母持有物業分別有我地名,所以受DSD影響 - 現有 股票約 $1.5M,都係D無錢賺既香港藍籌股 現金 $650k 日本東京樓6間 (睇左「進擊日本樓」獲益良多!): 2012-2014買入 買入價共約 5830萬yen,本金3380萬yen,按揭2440萬yen,分15年還,利息2.8% 以每年供款199萬yen,首年供息66萬yen計,淨回報9.95%,淨現金流(供本金果部份唔當現金流) 6% - 現正煩惱,應該: 其中一人從家人物業除名,借9成買樓; 唔除名,俾DSD買樓; 繼續租樓,儲到既錢作其他投資,等多兩三年先喺香港買樓? 希望指點迷津!! - 另外買的話傾向買3房,因有生小朋友的打算. […]
日式葬禮的禮儀(下篇)
三年前醍醐認識了一位長輩朋友。他是前駐某大國的日本大使。朋友「退官」後到私人機構任歐亞策略室特別顧問,也當上 European Centre of Peace and Development (ECPD)的主席。 因為朋友身份特殊,醍醐曾挑機跟朋友談日本北方三島的問題。老江湖的他當然不會表態。 年紀關係,朋友不大懂科技,要求醍醐教他用 Facebook(臉書)。但從朋友把密碼寫在記事簿上,醍醐就推斷教了也成效不大。 朋友喜歡畫油畫,開過個人畫展;也送過一幅油畫給醍醐。有一次,在東京永田町的文化藝術展裏得到甚麼甚麼賞。我到過現場看,覺得藝人八代亜紀的自畫像作品最動人。 我跟朋友說也要一幅人像,他顧左右而言他。後來我明白朋友不善畫人像。即使如此,他還是模仿了醍醐一幅櫻滿開時兩老人看年輕人在小溪泛舟的照片,做了鉛筆素描。醍醐建議他用油畫再繪一次。「沒問題。」朋友應諾。 朋友於今年四月離逝。通夜和告別式只邀請近親。上星期收到他太太的通知,在六月三十日舉行「お別れの会」(即追思會)。 可惜醍醐那天不在東京,無法出席,唯有寄出個人心意。佛教認為,人死以後,靈魂看離開軀體作四十九天的旅程。七七四十九日後,旅程結束,離世的人便輪迴轉化成佛,所以儀式過了「頭七」就要用印上「御佛前」的帛金封套,以表敬意。 醍醐在想,朋友會在天國裏完成他未完的作品嗎?謹祝他一路好走。 ———————– 力哥投資手札 力哥: 恆生指數面世幾年後即投身股海。所主理的「交易廣場」投資組合成績超卓,其中股票組合與窩輪組合在三年內曾創下獲利超過一倍及十倍的超理想回報。其本人在股市、樓市的投資成績也屬眼光精確,累積的資產與財富至今已達八位數字。所擁經驗助你戰勝一切風浪。 LIKE 力哥: https://www.facebook.com/homestockhk
日式葬禮的禮儀(上篇)
第一次在日本被邀到葬禮是 2006 年。同事的父親過了身。因此,學了點參加日式葬禮的禮儀。 日式葬禮分「通夜」和「告別式」,跟香港的「守夜」和「入殮」有些相近。或許香港 有殮房可暫放遺體,後人安排入殮日期在較遠一點的日子也沒問題。日本的告別式則大多在離世後兩三星期內舉行。     帛金雖是心意,習俗上銀碼卻要避免「四」字。入帛金的信封也有一定規格。儀式當天未過「頭七」(日語稱為四十九日)的應買印上「御靈前」的帛金信封。而「下篇」會跟大家說過了頭七的規格。 男士須穿黑西裝白裇衫配黑領帶或穿有「家紋」的傳統和服。「上香灰」時必須手背向天,絶不可掌心向天。 因告別式當天要上班,醍醐去的是通夜。到場簽名,跟同事家人寒暄,上香灰以後,便到會場附設的食堂吃解慰酒。一切都有守則和程序,獨欠感情。感情這事,非當事者怎能理解?     解慰酒席食物冷冰。同枱吃飯各自修行,吃過就離開。在場說話的人並不多。聽說如有「二次會」,參與者會較喧嘩。 如果離世者是大公司社長或超級名人,葬禮多以公司名義舉行,規模也大得多。醍醐不清楚同事的父親是否名人。只覺得從請柬至通夜當天回禮的印刷包裝字體都很精美。 告別式兩三星期後再收到同事母親的回禮,加上一封感謝狀,這種日式禮儀超乎個人想像。     後記: 最近,醍醐一位朋友離世。上星期收到這位朋友太太的邀請,出席朋友的追思會。可惜醍醐剛有事,須離開東京回港一趟,不能出席追思會。在此,謹祝他一路好走。 Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp12 吳家順看後市/嬴錢三件事/諗sir個案: 屯門樓2房收租還是3房?
即時市評
港股羅庚 摘星 電影《One Week》
電影《One Week》講述年青教師Ben Tyler﹐有好職業﹐有談婚論嫁女友Samantha ﹐又有機會寫作出書﹐看來生活寫意﹐事事順利。就在這個時候﹐Ben得悉身患癌症後﹐他毅然放下一切﹐買了一輛電單車﹐實行自駕遊﹐由多倫多跑到卑詩省Tofino鎮。在4000公里的旅途上﹐尋找自我﹐思索心中至愛﹐體驗讀萬卷書 ﹐行萬里路﹐識萬個人的情懷。過程中﹐Ben遇上Tracey﹐ 雖不是驀然回首﹐那人卻在燈火闌珊處﹐但足以令他認真考量與Samantha的感情。對少數熱戀及已婚男女﹐電影如是﹐人生如是。吳靜吉博士著《青年的四個大夢:人生價值、良師益友、終身志業和愛的尋求》。人生價值﹕ 對自己將來成為什麼樣的人的一種期望;良師益友﹕ 找到給予自己鼓勵、傾聽訴苦、分享成就的人;終身志業﹕ 因時制宜開拓新工作,尋求終身職業或事業﹔愛的尋求﹕ 愛情、友情、親情、伙伴情的需求。寫的雖然是青年人﹐其實也適合人生不同階段。年少輕狂﹐好高慕遠﹐當頭棒喝﹐前行踏實。中生代緊張的是事業延續﹐子女教養﹐七年之痒﹐豪情不再。退休的﹐關心安享晚年﹐身體康安 ﹐老來有伴﹐心靈寄託。久不久想想這些大夢﹐飲啖心靈雞湯﹐不是壞事 。一周計數﹐恒指續跌289點(-1.18%)﹐國指跌319點(-2.11%)﹔綜指跌1.27%﹐11個分類指數只有資訊科技升(+1.13)。跌得最少是金融(-0.13%)﹐跌得最多是電訊(-3.42%)。本周轉綠燈股份7隻﹐較前周少18隻﹔轉紅燈股份60隻﹐比前周多37隻。反映市底的綠紅比率﹐調頭回落至26%水平。至於「信報香港資金流向綜合指標」﹐星期五晚﹐讀1.334﹐一周計﹐跌2.41%。行業能量統計方面﹐電訊(第1)和醫療保健(第2)﹐升得最多是工業﹐排8位(+7級)﹐跌得最多是農業﹐排22位(-11級)。行業-股價高於50天線比率(%)排行方面﹐航空(第1)和醫療保健(第2)。升得最多是石油化工﹐排15位(+8級)﹔跌得最多是農業﹐排25位(-23級)。本月至今﹐恒指跌435點(-1.79%)﹐國指跌180點(-1.67%)。市況是否逆轉﹐股評財演沒有一致意見﹐但有偏淡味道。根據EJFQ系統﹐利好利淡因素並存。利好因素﹕1. 「信報香港資金流向綜合指標」最新讀數仍處高位2. 大市長線市寬(50天線高於250天線比率)繼續上升3. 恒指和國指「綠燈股」股份佔比同處78%高位利淡因素﹕4. 過去一周﹐「綠燈股」錄得兩天零股份轉燈5.「信報內地銀根綜合指標」創三個月新低6. 「信報強勢股指數」出現兩線交接訊號值得注意的是﹐上述第4點所述情況是過去4個月首次出現﹐而「信號綠紅比率」亦同時見頂回落。由於這是反映市底的重要指標之一﹐值得密切留意它的發展。而「信報香港資金流向綜合指標」最新讀數雖然仍處高位﹐但已創過去一個半月新低。由於冇錢冇得炒﹐所以未來一、兩星期資金流的動向或許可以為下月市況帶來啟示。附圖可見﹐本月至今﹐滬深三百跑贏兩指(恒指和國指)。而兩指共同成份股股份﹐9隻中有3隻錄得正回報。油股明顯表現差過金融類股份。目前情況﹐內銀和內險是半升半跌。行業能量統計方面﹐過去兩星期﹐銀行板塊已由第2位跌至目前的11位﹐而行業 — 股價高於50天線比率 (%)方面﹐銀行板塊亦由第5位下跌到24位。因此買內銀博反彈﹐要多做點功課。Ben Tyler: Are there any other things you think you compromised on?曾在電影海報看到「奇才得天賜﹐還要摘星志。」沒有看電影﹐卻記住宣傳句子。年青的好處是拎起放低易。之後﹐有說不盡的妥協。在妥協與妥協之間﹐積極的人生價值不停被磨損﹐甚至邁進負面區。成年生活節奏緊張﹐找一個寧靜的地方﹐花一星期去認真思考﹐真係唔係話咁易。投機是趁勢﹐睇通半日一天已經夠皮。中長線投資﹐看波浪﹐MACD﹐RSI﹐SLOW Stochastic等技術分析之餘﹐亦要顧及基本因素。若大跌浪近在眼前﹐肯定已有經濟因素明顯逆轉而不被發現﹐關鍵時刻﹐多少人願意花兩天(即一個週末)的時間去思索市勢發展﹖由《One Week》聯想到已故歌手陳百強主唱的《摘星》﹐顧嘉輝先生作曲﹐林振強先生填詞﹕日出耀長路日光過山跨嶺射到如像我永不願停下腳步一心與風闖悠長路投資歲月﹐不是天天「日出耀長路」﹔風雨飄搖既時候﹐唔會見「日光過山跨嶺射到」。股海買賣是持久戰﹐堅信「如像我永不願停下腳步﹐一心與風闖悠長路」﹐才可達到保本增值。   作者: 港股羅庚/信報專欄作家 https://www.facebook.com/HKStockCompass
殺牛還是夾淡﹖
睡前冇市﹐早上起來﹐見恒指(-0.91%)和國指(-1.08%)下跌﹐而國內的上證(-1.08%)和滬深300(-1.99%)亦同步下跌。港股半日成交達577億﹐對比前一日六百多億成交額﹐效率驚人﹗之後﹐看據摩根大通「恒指牛熊證街貨分佈圖」﹐有下列情況﹕ 熊證 25200 – 25299﹕38 (-30) 25100 – 25199﹕132 (+12) 25000 – 25999﹕170 (-65) 24900 – 24999﹕280 (-286) 牛 24100 – 24199﹕599 (-164) 24000 – 24099﹕909 (-293) 23900 – 23999﹕932 (+208) 23800 – 23899﹕811(+174) 由上述數據推論﹐24900-25299的熊仔似食糊﹔至於牛證分佈方面﹐部份牛朋友選擇退守兩格。 EJFQ《沽空戰報》報導「港股全日沽空金額74.8億元,另有1419.8萬元人民幣的沽空,沽空比率13%,較上日上升2.7個百分點。」 聽說市場有一個「三天」理論。網上搜尋﹐《堅定信念之散戶抄底技巧》有這樣解釋「在K 線圖譜中的底部形態:股价已走出下行通道開始在低位盤橫的時候底部就到了,股价在下跌過程中會在20日、30、60、120、線獲得支撐,此時要看股价在各均線處能否獲得有效支撐,獲得有效支撐的判斷方法,看股价在下探到均線處時能否在該均線處站穩三天以上,如三天后股价站住均線開始橫著走,或股价跌破均線支撐,在均線下方獲得均線向上的吸引力,在均線下方貼著均線橫著走。」 以「三天」理論﹐作逆思考﹐恒指連續兩天失守50天線﹐如不儘速收回失地﹐後市可能要跌多一段。看上面佈局﹐市場上好淡兩派對後市發展各有己見﹐且看明天是殺牛還是夾淡﹗   作者: 港股羅庚/信報專欄作家 https://www.facebook.com/HKStockCompass —————————-
那些年我們一起追的女孩
港股羅庚  14/9/2014過去幾星期﹐看的電影中﹐印象最深刻的是根據臺灣作家九把刀撰寫的同名小說﹐由作者改編並執導的自傳式電影《那些年﹐我們一起追的女孩》。幾個小朋友的初戀故事﹐清新脫俗﹐勵志部份也不錯。《那些年﹐我們一起追的女孩》說的是純純的愛﹐這種感情在今天的西方媒體甚少見了。北美流行電影﹐電視或歌曲﹐說愛(love)少﹐講性(sex)多。近期所見﹐女生有男生約的話﹐事先多會問清楚「是不是約會﹖」Is it a date?答案是(yes)的話﹐女生便要多一層考慮。真實人生是不是這樣﹐沒有統計﹐不知道。   一周計數﹐恒指跌644點(-2.55%)﹐國指跌353點(-3.11%)﹔綜指跌2.23%﹐11個分類指數全線報跌。跌得最少是電訊(-0.85%)﹐跌得最多是能源(-5.84%)。 本周轉綠燈股份25隻﹐較前周少15隻﹔轉紅燈股份23隻﹐比前周少14隻。反映市底的綠紅比率﹐微升至31.7%水平。至於「信報香港資金流向綜合指標」﹐星期五晚﹐讀1.374﹐一周計﹐跌0.93%。   行業能量統計方面﹐保險(第1)和綜合企業(第2)﹐升得最多是農業﹐排6位(+8級)﹐跌得最多是航空﹐排11位(-6級)。行業-股價高於50天線比率(%)排行方面﹐煤炭(第1)和農業(第2)。升得最多是汽車﹐排10位(+11級)﹔跌得最多是銀行﹐排21位(-16級)。 對比前一個星期﹐恒指跌多過之前一周升幅﹐國指則未有此狀況。市況是否逆轉﹐市場沒有一致意見。根據EJFQ系統﹐利好利淡因素並存。 利好因素﹕ 1. 「信報香港資金流向綜合指標」最新讀數仍處高位 2.「信號綠紅比率」在高位橫行﹐反映市底未有轉弱 3. 恒指和國指「綠燈股」股份佔比分別是82%和86% 利淡因素﹕ 1. 「板塊輪動圖」的領先方格只有3個領先板塊 2. 大市長、中、短線市寬與恒生指數同見背馳 3. 「信報強勢股指數」與恒指現三頂背馳   上載《港股羅庚 14.09.07 睇兩星期》後﹐雲遊表示美股「9月18日見一個低位, 22 或24日另一個低位」。由於有底位預測﹐做一輪資料搜集後﹐寫了《港股羅庚 14.09.11 阿里領跌﹖》暫時所見﹐港股自前一個星期五開始見頂回落﹐美股則由今個星期一開展回調﹐所以根據雲遊建議﹐對美股保持觀望﹐但對倉內的加元和美元資產作了一個防禦性配置。   從附圖(左上和下)可見﹐恒指與波幅指數關係並非必然反比。7月25日至30日﹐恒指上升四天﹐波幅指數同步上升﹔9月2日至今﹐恒指先升後回﹐波幅指數欲穩步上揚﹐並先後升破10天﹐20天及50天平均線。圖(右上)﹐恒指周線圖見楔形﹐後市上、下皆宜。而波幅指數10周線升穿20周線後﹐現價更企於50周線上﹐如不迅速回落﹐後市隱憂可能擴大。下星期五﹐美股四權結算﹐同時亦是中國內地期指結算日。介時中、港、美股市會否收低於現價﹐下星期五收市便知。   天予不取﹐悔不可追。《那些年﹐我們一起追的女孩》除了講純純的愛外﹐九把刀大慨想說「人﹐機會在時﹐不把握﹐不珍惜」。這種情況﹐在學校及職場常見。最常聽到的是「學校不好﹐老師不好﹐同學不好﹔公司不好﹐上司不好﹐同事不好。」不停埋怨的同時﹐錯過了奮鬥機會。沒讀好書﹐沒幹好活的話﹐點有運行﹖看相的說「每個人都有運行﹐只是有些人食得晒﹐有些人讓它白白溜過了﹗」   電影主題曲《那些年》﹐胡夏主唱﹐木村充利作曲﹐九把刀填詞﹕ 那些年錯過的大雨 那些年錯過的愛情 好想告訴妳 告訴妳我沒有忘記 投資路上﹐最怕之一﹐是日後回望﹐那些年錯過「群策群力、自我增值、分享智慧、一起發財。」因此好想告訴「大家﹐有機會一齊做功課﹐預埋我。」借此機會﹐告訴「你」我沒有忘記「攪群組」一事。如果有機會﹐「你(妳)們」有興趣一齊做功課嗎﹖   作者: 港股羅庚/信報專欄作家 https://www.facebook.com/HKStockCompass —————————-

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潛力股發掘區
天工國際(0826)應否撈底?
上市公司曾被質疑造假,股價急瀉,在一片愁雲慘霧下,讀者又會否撈底接跌下來既刀,catch a falling knife? 話說今年 5 月,天工國際(0826)被內地財經雜誌《證券市場周刊》質疑公司財務數據造假,股價應聲急挫逾兩成,及後還要急急中途停牌。停牌約一星期後,管理層作出多方面澄清,兼而成功復牌。不過股價在者短暫反彈後,最終仍跌多三成才見喘定。 本月中,天工國際發行一批 7000 萬份非上市認股權證,每份認股權證 0.02 港元;認股權證年期為一年,行使價為 1.70 港元,較公佈收市價 1.55 元溢價近一成,假設認股權證被悉數行使,公司將發行 7000 份股新股份,集資 1.19 億港元。 民企造假已非新聞,雖然天工國際已作解釋,但股價已說明市場對其財務狀況仍是半信半疑。在此情況下,居然有投資者願意斥資 105 萬買入非上市認股權證,博公司見「底」,因而引起筆者的留意。 事實上,今次認股權證的承配人為宏易資本集團的董事長王平。王平為內地有名的創投人物,亦為中國併購公會輪值主席。去年底,中國熔盛重工(1101)曾發行一筆 10 億元的可換股債,該 CB 的換股價為 1.05 元,接貨者正是順風光電(1165)主席鄭建明及王平。熔盛重工今年 5 月的高位為 2.01 元,對比 CB 換股價已是接近翻一翻。可見王平對把握「撈底」的時機非常準確。 當然,今次僅百萬元的投資與早前數億元的投資當然不能同日而語;而作為個人投資者由於資本有限,是否要學高手撈底,就要看o倌的風險承受能力。 股市研究部
北京建設(925)計劃分拆中國物流上市
《神鵰俠侶》中,小龍女在斷腸崖前的石壁上遺下「十六年後,在此相會,夫妻情深,勿失信約!」的留言,結果楊過為信守對小龍女愛的諾言,而苦等十六年。但現今文化是只爭朝夕,「等」對大多數的投資者來說,好像一天都嫌多;大部份人都是追求即食,要等數年才有望開花結果的投資,又是否不切實際﹖ - 話說北京建設(925)早前公佈為旗下「中國物流」引入日資參與物流業務的投資,並計劃 8 年內分拆上市。協議的內容包括以總代價 8.88 億元(人民幣.下同),向 MJQ Investment Limited(分別由三井物產株式會社及三菱地所株式會社持有 60% 及 40% 權益)出售共旗下全資附屬公司「中國物流」認購股份,佔中國物流擴大後股本 35%。按計劃,公司先要取得馬駒橋鎮第一期項目土地使用權證獲發以及第二期項目土地中標,而 MJQ 於完成認購股權 35% 後,最多可增購至 40%。但假若 8 年內未能成功分拆上市,MJQ 亦有權行駛認沽期權,要求北京建設按投資額另加應計利息 7%(累計上限 38.5%)購回持有的「中國物流」全部股權。 - 「中國物流」為北京建設三大板塊平台之一,專責處理與電子商貿及港口相關的物流地產,合作目標為在未來四年內發展 300 萬平方米面積;總淨資產規模不少於約  40.7 億港元(相當於現規模的 9 倍);及目標資產規模不少於約 75.7 億港元。並成為中國業內三大物流供應商之一。 - 北京建設去年業績雖然扭虧為盈,賺 7.01 億,但扣除除非核心收益後,實際仍在虧損中。目前大部份的物流項目仍在發展階段,估計短期盈利貢獻仍然有限。引入外資是好消息,但要達到發展目標,估計也是數年後的事。能否有足夠耐性等待業務壯大﹖就要看投資者能否如楊過一樣長情﹗
民企股爆煲前的先兆?
俗語有云:「物先腐而後蟲生」,每一次民企股出現爆煲,除了歸咎於監管不足、民企管治質素低落外﹖到底民企股爆煲前有沒有先兆或警號可以防患未然呢﹖ 事實上,有研究發現,民企步上爆煲之路都有一些共同特質。而這些特質大致可歸納為三點。 第一,財政惡化可謂萬惡之源。一般出事前的狀況,都是從財務狀況惡化開始,部份公司表面上擁有一定現金,但實際上可能早已被大股東偷偷佔用。一旦資金鏈出現問題,公司唯有製造不同融資藉口,如進行併購、擴大產能等。 第二,當公司出現高庫存、高應收帳、高應付帳時,代表公司的營運效率不斷下降。而營運效率下降的後果是對營運資金的要求不斷提高,如公司早已債台高築的情況下,萬一流動性出現問題,就容易走上破產之路。 第三,企業出現高現金高債務亦是值得留意。理由是公司持有多餘現金卻不設法償還債務,以減輕利息開支,其中一個可能是持有的現金被誇大。 就以世紀陽光(0509)為例,公司在短短一個月內先後兩次配售可換股債及質押公司股份換取貸款。但參考公司13年業績,純利2.3億,按年增長76%;與此同時,公司持有現金 3.82 億元,短期借貸 3.16 億元。公司借貸比率不算高,但卻不向銀行進行融資,是否銀行對其狀況亦抱有懷疑呢﹖ 除了高現金、高負債外,公司的存貨及的應收貿易款項同業比收入增幅還要大,加上毛利率更比同業高出甚多,是否「too good to be true」就要看倌細心再研究一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
好公司與爛公司
去年開始,不少國內公司熱衷來港借殼上市,令香港上市公司的殼價持續高企,有說每間至少值四億港元。有市場資金更專注炒賣殼股,令投資者對那些業績差劣的爛公司充滿賣殼憧憬,以致有時業績越爛,股價越升。潛在殼股有不少數天升逾倍的例子,近日較經典的英發國際(439),股價在兩個多月升了16倍,傳媒較喜歡報導這些,令有些投資者以為憑此路賺錢很容易,但背後波幅顯示的高風險卻鮮有提及,好像瑞東集團(376)公布持有英發國際,股價於翌日曾大升5.7倍至$18,同一天卻調整至$5.85收市,從高位回調了67.5%,若在高位追入這些股票,很快便遇上股價大幅下跌,大家是否能承受得起?   一樣米養百樣人,有些投資者熱衷投資殼股,但憑以往經驗,風潮過後幸保不失的往往只有少數。所以買股票,還是買業績理想而估值合理的勝算較理想,但業績公布前先買入,結果是好是壞,是優於預期還是差於預期,就算以為自己很了解那間公司及所處行業,有時也會帶來「驚喜」。可是,在一間公司公布猶勝預期的優良業績後,股價一開市往往裂口高開,縱使當時計落估值仍合理,但股價高升卻帶來短期回肚調整壓力,那買還是不買很容易使人猶豫不決,因為投資者難免有「賺盡些」的貪念,亦會擔心買入後股價或大幅回調的壓力。其實投資若是中長線,股價估值合理時買入便是,巴菲特也忠告投資者,買入股票成功與否並非看明天股價去決定。   不過,印象中公司公布理想業績後股價高開,有些其後升勢持續未有調整,有些股價在一輪衝鋒陷陣後,短期失去動力下股價有重回低於業績公布前的水平才再重拾動力,「開邊瓣」往往難於估算,投資者未能作出決定時,我便會建議將預計投資銀碼分兩注,第一注在估值合理下先追入,若股價其後調整至更理想水平時可用加第二注。若股價不作調整,起碼第一注也已取利,另外雖股價未有回落,但有時形勢更明朗時會更有信心於較高位再買第二注。不過,加第二注的大前提是估值仍處合理水平,及公布業績後公司的基本因素未有轉差。 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
新iPHONE加NFC後,可催化什麼投資機會?
跟據紅猴新書「港股A餐」(投資者「讀後感」請按此)提到的投資流程 從看新聞到找出催化劑 NFC面世多年,尚未流行,主因終端支援不夠,若新一代iPhone內置NFC晶片,漣漪效應下NFC終端滲透率可逐漸提高,從而推升商店安裝NFC電子支付終端的需求。不過,若Apple在9月9日(美國時間)未宣佈推出支援NFC的iPhone,此催化劑並不存在。 (下列新聞來源:香港經濟日報 – 2014年9月6日)   速查上市公司資料 (節錄自百富環球(327)2014年中期業績報告)   (1)自本集團成立至今,百富已售出超過5.5百萬台電子支付終端至超過80個國家及地區,並與超過80個遍佈世界各地的分銷商和夥伴建立緊密合作關係。根據The Nilson Report於二零一四年六月發出的報告,百富於二零一三年的電子支付終端出貨量名列全球第三名。   (2) 截至二零一四年七月十五日止,中國人民銀行向超過260家運營商發出支付牌照,其中超過50家運營商擁有收單資質,該批持牌運營商已陸續開展為商戶安裝電子支付終端,而這些商戶很多都是過往被金融機構忽略的客戶群。   (3) 中國人民銀行和銀聯正在推動受理NFC的電子支付終端網絡的建設,這進一步帶動了相關設備的需求。   (4) NFC技術在支付領域之廣泛應用及市場陸續轉用Europay、MasterCard及Visa(「EMV」)的標準規程催生多個成熟市場之強勁需求。百富的主流產品均兼容NFC。百富取得TQM、PayPass和payWave認證。這些資質使我們具有實力抓緊龐大海外市場的機遇。 分析年報數據 根據新書「港股A餐」(投資者「讀後感」請按此)提供的「股票分析DIY試算表」,從公司年報找出相關數據並輸入,便可得到以下摘要。   (侍續) [港股A餐 - 股票分析DIY] 案例:新iPHONE加NFC後,可催化什麼投資機會? Part 2 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) ———————————
投資其實「要」簡單!
 *紅猴新書<港股A餐>各大書局有售! 「投資環境變得複雜,便需用更複雜的方式去投資」,表面上這個論述是對的。不過,有些投資項目無疑複雜了,另一些卻仍可保持簡單。對於前者,大家當然可以去學習現時熱門的上市公司財技分析以找到投資機會,但仍不可逃離「高風險、高回報」的恒常規律。人性隱惡揚善的習慣下,我們可經常見到透過分析財技,於短時間賺逾倍的例子,但不可忽視,背後卻同時有不少短期虧損逾一半的投資點子,最重要是你能承受得起這些大上大落嗎?你或會很爽快回答當然沒問題,那再追問若你現時有$100投資股票,你又會用多少去投資這些「財技股」?若你選擇投資$100,選中一隻過幾天股價便跌了50%的股票怎麼辦?不過,因為你聽過很多「財技股」升逾倍的例子,或會認為縱使$100升值至$200甚或更多,回調50%也是賺了,問題不大,何況「印象中」大升機會較多,大跌機會「應」較少,所以自己不是在賭博,應該不會跌入「長賭必輸」的困局。對這些「當局者迷」,只好說聲祝君好運!   對大多數現實上未能投入太多時間在投資分析上的繁忙香港人,其實更應走向銅幣的另一面,投資$100在那些仍保持簡單的投資項目。舉個例子,我在4月初對港交所(388)估值,看到其過往數年股價皆規律地在某個市盈率區間游走,已訂下目標價在$179,當時市場並未看好此股,大行平均目標價約$132,最高也只是$155。那時剛再有關於「港股直通車」的傳聞,而「滬港通」尚未公布,但見有此潛在催化劑,加上股價仍在市盈率區間下游,預期息率在3%上,著實低企,便在$129買入此股,後來也估不到不需四個月便升值40%超過目標價。最重要的是,對港交所這類穩陣股票,你是敢於買得更多,心理上亦較易應對期間股價波幅。   此次闊別六年重新執筆推出新書「港股A餐」,其一目的是想告訴大家,雖然投資環境變得複雜,卻不要跌入「為複雜而複雜」的死胡同,投資其實「要」簡單,反璞歸真,捨難取易才是繁忙香港人投資的正確方向。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有港交所(388)) ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
樓市的剛性需求有多少?
談到樓市的剛性需求,大部份人只會說剛性需求強勁,但要他提供有多少剛性需求,卻永遠提不出來,轉頭就會說每天150個單程證來港,一年已54000了,多多供應也不足夠呢, 但這個說法並不合邏輯,因為不會每一個人住一間住宅,要談樓市的剛性需求,我們要看人口增長,最重要是當中的家庭人口增長。   2011年至2013年,家庭住宅數目由2359000上升至2404000,增長了45000個家庭,即平均每年增加15000個家庭,而2013年人口房屋類型劃分,53.4%為私人永久性房屋,16.6%為自置居所房屋,29.4%為公營租住房屋。     以每年15000個家庭增長,假設當中組成部分與現時人口相約,即時每年有8010個新的私樓剛性需求,當中包括租賃和自置居所,2490個居屋剛性需求,4410個公屋剛性需求,當然,有關數字並不包括投資所帶動的需求,所以一手私人住宅每年14000-15000個已幾乎肯定滿足到所有的需求了,數字和我早前提出的供求時間窗吻合,現時可說供應已開始達標。   為何價格仍然高企? 樓市不同金融市場,反應比較慢,個人觀感和情緖主導購買的行為,這些主觀因素左右了價格,但正如德國股神科斯托蘭尼狗與主人的理論,價格就有如這隻狗,走遠了總要回頭,走回基本因素這個主人的身邊。 而人口房屋類型劃分亦說出了另一個事實,部份人建議政府將所有土地興建公營房屋並不合理,政府應該按人口房屋類型劃分作土地規劃。 by 戰神  戰神 facebook 專頁 www.facebook.com/wargodriver
上車置業應「袋住先」
環球各國量化貨幣愈來愈多,物價和樓價自然愈升愈高!想上車置業的人如何自處?其實買樓投資的必勝法則只有一條,就是「量力而為買入」!量力而為無買入自然無得贏!但如果不自量力買入,就算找對了入市時機,都等不到回報的時候!最佳的例子就是:假設你02年買了樓,那時相信算是很佳的入市時機,但買之後仍然要面對03年沙士的衝擊!有無能耐渡過其實要看每個人天份,不過有準備,有量力而做足準備的一定會好得多!   最近政改爭拗喜歡用「袋住先」這字眼!如果這字眼改用在投資上實在太好!所謂「袋住先」,即是當完美方案做不到的時候,就應該退而求其次入市!尤其是買樓是一場自我的理性和感性鬥爭,追求完美許多時是要等!很多人認為人不是要堅持原則嗎?我的回應是當「等」的風險高時(或當等的風險不低於入市風險時),或者當時間對你不利時(或當時間是最高成本時)!,就應該退而求其次找次一等的選擇「袋住先」!     你是否認為未來各國印銀紙會減少?或者確定樓價會下跌?如果你不確定的話,你的「等」其實是一種豪賭!有不少人相信美國將會加息令樓價下跌!或者信政府增加供應而令房產價格下調,這些「信」,可能亦會引來「等」,亦是一場豪賭,兩年前不少買家放棄置業計劃去租樓,因他們相信樓價會下跌,亦會相信自己儲多兩年錢,可以買得更好的單位!但兩年後的今天,隨著樓價上升以上已經成為泡影!儲錢當然也追不上升了的樓價,他們面對的只是加租!更諷刺的是這類買家當年變為租客後,令租盤日益減少,租務市場更日益供不應求!如果能夠時光倒流再做一次,他們便應該在兩年前「袋住先」去買當時次一等的物業,事情結果就會改寫了!   願香港人無論面對置業或者政改,也考慮一下「袋住先」的方案! 汪敦敬/祥益地產總裁
樓市未升完(三)
至於有分析員指,未來供應將大增,故令樓價大下跌。無錯,未來的供應量將上升,但卻不是增加得很多,只是比過去較少的時期增加了,簡單來說,可以說供應量由之前的短乏,回復至正常的水平,這是說中期的事,而長遠的供應,由於現時政府的信任度甚低,民間各樣事情都有反對的理由,令政府吋步難行,事事受阻,保育、收地、賠償、政治等問題多多,新市鎮的發展不斷推遲,長遠供應不要說多,能做到足夠已很好,這樣的前題下,樓市難以大跌。 -所以,所謂的未來供應增加,只是中期而言,更甚的是,這只能說返回合理的水平。而另一邊,由於在過往持續供應不足的,再加上政府令樓市冰封的情況下,出現了一種可怕的情況,就是需求正不斷累積。所有政策都有其好壞兩面,政府以冰封樓市政策來減低金融系統的風險,意圖令樓市降溫,但卻無法解決樓市的根本問題,即是供應。過往政府一直無辦法解決供應問題,並利用政策將問題拖延,過往每年都出現需求大於供應的情況,而這些需求暫時性冰封,將需求不斷延遲,不斷累積,而這潛在的需求已到達了一定數目,早前政府只是輕減辣招,已令中原指數由118升至126並創新高,可見潛在的需求已不少。 - 分析員習慣用數據分析,相信他們較少身邊環境去分析。我身為80後,不少朋友都是30歲左右,而部分已結婚的朋友,夫婦要與男家的父母同住,但他們卻很想搬出去二人住的,他們不是打消買樓念頭,而是將買樓這動行推遲,這不是個別例子,我身邊就有幾對要與父母同住的夫婦,可見等待跌市準備買樓的需求量是大的。我所知道現時一般的80/90後,大部分都是處於等樓市下跌的狀態,他們在等機會、等買樓,你不信問問這年齡層的朋友,大部分都是等待買樓,這種潛在的購買力,只要樓市略為下跌,需求即會增加。 - 因此,未來的所謂供應增加,能否填補過去因供應不足而累積的需求量,我看就未必得了,因為所累積的潛在需求不少,而正常所產生的需求量又每年都有。就算不計用家需求,因各原因而等待機會買樓的人絕對不少,這情況下,只要樓價回落5%-10%,就會止跌回升,大跌條件不存在,反而平穩上升的機會更大。 BY 龔成/80後百萬富翁作者 ——————-

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期權學堂
期權初階 (一) – 期權買賣二三事
香港的銀行係冇期權買賣的,只有持期權牌的證券行可以做期權買賣 期權產品有很多不同的種類,我想要介紹的主要係比較適合散户的指數期權和股票期權。  先講股票期權,香港的股票期權場內交易(註: 1)是在香港期貨交易所進行;與股票的交易市場是分開的。 股票市場交易的是貨物、票據,現買現賣,T 2交收;而股票期權則是一種合約的買賣,是T 1交收,到真正要行使的時候才按合約條款在現貨市場進行交收。  由於市場的不同,户口當然有分別;以我自己用開的經紀行為例:股票期權户口要和一個孖展户口一齊開,期權户口負責期權合約買賣,開倉、平倉和期權金的結算,孖展户口在期權合約行使的時候, 進行接貨 / 出貨的股票交收。當然,孖展户口,平時都可以直接做股票買賣。 户口有分別;落單的方法同代號(註: 2)也有分別; 下面有幾個詞語要先清楚:   Long 、Short、Call、Put 在上星期的blog留意到有網友唔明點解又LONG又SHORT,唔直接用BUY、SELL去代表買入同賣出。其實LONG和SHORT是源自期貨合約的; 網友慳妹在阿春婆婆老前輩的blog度話:唔明點解 :「既然買入認講 = 看好,沽出認購 = 看淡,做咩仲要攪多個沽出認沽同買入認沽將佢重覆?」  期權起源於對沖,即是為股票買保險;既然有買保險的人(LONG),自然有賣保險的人(SHORT)。套用在窩輪上,你在市場上買了call輪,其實即是等於期權 ‘LONG’ call ,在到期日以行使價買貨,期權莊家則是’SHORT’call ,在到期日以行使價賣貨。你要long,都要有人肯short,咁先有交易。 由於期權有Call, Put兩種合約,每種合約又有買(long),賣(short)兩個動作,因此就有Long Call, Long Put, Short Call, Short Put, 4種不同操作。   開倉(OPEN)、平倉( CLOSE)和未平倉合約(OPEN INTEREST)  期權是在期權市場上合約的買賣,有開倉同平倉的動作。套入中人壽的期權交易做例子: 假設我現期權户口並無任何合約,而股票户口有一手28蚊入的中人壽,我想借這一手股票賺期權金,於是我月頭Short Call ,  1張, 7月到期, 行使價 29蚊的合約 (即是賣出認購合約),收HKD 1.24期權金;咁樣就係「開倉」,而我既期權户口就會:  1.)   多左現金 = (每股期權金-手續費)x每手股數x合約張數             以及 2.)  1 張未平倉合約   要平倉的話有4種情況: 1.)   付出期權金在市場上LONG CALL 一張相同月份(7月) ,相同行使價(29蚊)的合約。「平倉」,以今日的期權金,即5.57,是虧損的,大家可以想一想怎樣做下一步。 2.)   中人壽升穿29蚊,等待LONG CALL 的一方行使,你要以29蚊出貨。(期權金你已收,不可以向你要回) 3.)   LONG 的一方唔行使,而在7月尾到期時中人壽依然高於29蚊,期交所自動行使,你都要以29蚊出貨。(期權金你已收,也不可以向你要回) 4.)   中人壽趺穿29蚊,99.999%冇人行使 ( 我地唔可以排除呢個世界係有傻仔KA!) 期權金袋袋平安。   出貨時侯的操作和你平日買賣股票一樣於孖展户口進行,T 2交收。 點解要用孖展户口而唔係現金户口,是因為當期權合約行使的時候,經紀要調動你户口內的資金或股票,這動作是要有你簽署的預先授權才可以進行的。而開現金户口的話,你是不需要簽署這種授權的。  持有大量股票,又對證券行冇信心的朋友,可以保持用銀行/中央結算的股票户口,到有需要交收股票的時候才對銀行下達『射出倉』和對交收的證券行下達『射入倉』指示,但要注意射倉是要收費的,一般由80-150不等 。 下篇預告: 期權初階 (二)  –  CALL […]
對沖期權4 大策略初探
子龍:   你好!  我得一手中人壽(想儲貨) but 心後市想做對沖, 買認沽証是可行的選擇嗎? 應怎樣挑選呢? 另外選擇認購証是不是應選擇價內的?   ANSWER: 我之所以覺得呢個問題有教學價值原因有二:一是在呢種市況下, 相信好多散户都有持一些有利潤的貨, 倉位唔大又唔細,想用Put輪或者熊証對沖,我想籍呢個機會講下用期權會係更好的選擇。二係是大部份人覺得用期權要用好多錢,但我覺得是以初學者來說,用一手已經持手的貨去開始學習,效果更好。我自己都係用一手國壽開始學的。   我既答案原本係: 子龍兄:對唔對沖, 我覺得取決於你自己的倉位, 如果你倉位根本好細, 用期權   Long Put (我係唔會做熊既,根本即係LP) 都好犯本, short covered call 係一個方法 如果你倉位好大, 已經有好大利潤, said 半年15%, 不防先沽走 1/2 再用部份利潤 long Call (said 2%) . 其余本金可以待調整時Short put   唔識期權的可能睇完之後一頭霧水,我再詳細D講下;以L的例子來講,佢係28.56入一手2628,如收市價30.6計,已經有大約1.9利潤,由於係3個月高位,想先賣貨袋D錢落袋先,但係佢又係想儲貨既人,賣左又驚買唔返,於是想用認沽証(Put Warranty)對沖。子龍同佢的想法差不多,佢想用熊証對沖。   認沽証和熊証對沖其實係源於期權的Long Put 策略,是想以行使價賣貨的買方合約,叫Long Put (買入認沽) 。對比認沽証和熊証的好處係: 一,            期權市場係公開的,就算莊家都有二十幾個,佢可以在一個公開的環境下以相宜的價錢買到呢份合約; 二,            是以現貨結算,就算莊家開價唔公平,佢也可以選擇行使價出貨,say 行使價係27蚊,昨天的8月Long Put期權金大約0.35,如果市場下跌,2628跌到25,咁佢都有權以27元出貨(利潤=行使價-期權金-手續費,大家自己試下計,計得多會易明D),或者是公開的期權市場平倉,我諗大約有1 蚊。 三,            期權無收回價,如果係Long 左個Put,個市大升,你買左熊証打左靶,你又唔想出貨/冇时間睇市出唔到貨,到個市回的話,即係冇對沖過,硬食 ! 特別係呢個舞高弄低的市。而期權就冇呢個問題。   回到我俾子龍的答覆,用期權除左 餐     持股+ Long Put 之外,仲有 餐     持股+Short Call (收期權金, 以行使價高位出貨當高收息, 但係和過早沽   貨一樣,有機會沽左買唔返) 餐     沽正股+以部份利潤Long Call (記住!係部份利潤,即係以L的情況下。俾期權金,對沖沽左買唔返的風險) 餐     沽正股+Short Put (先袋錢,侯低再以一個心目中的行使價Short PUT,收期權金後又可以低位儲貨。   如果係老手,應看出仲可以有其他不同組合,例如我自己就會用C餐+D餐。   對新手寫到呢度都差唔多,真係有興趣可以自己思考我C+D的好處,多獨立思考、多實習、多自行鑽研,是學習期權/投資的不二法門。
成功歸因於心理
  永遠不要停止追求目標。經驗告訴我們,如果你相信一件事,就該堅持不懈,直至達到目標。一旦目標達成,再設定下一個目標。不管你是專業研究期權,還是業餘投資者,想獲得盈利就要有目標。做期權不能因為幾次虧損就輕言放棄。如果沒有把握好,就再學習。期權畢竟是市場經濟的高級形式,如果你能夠在此有更多的經歷,相信對你人生的發展也是一次難得的機遇。話說回來,目標的設定要切合實際,要在合理的時間設置合理的目標。期權主要的交易方法只有四種:買進看漲期權和賣出看漲期權、買進看跌期權和賣出看跌期權。你可以在一個星期內完全理解和掌握這四種交易方法及風險,可以制訂自己每天的學習計劃,由淺入深慢慢學習,只要慢慢學習,樹立信心,慢慢調整策略,就可以保持信心和獲取經驗的動力。   知識的獲得其實既簡單又迅速,人是有情緒和感情的動物,儘管我們都知道在交易中要拋開情緒,但總是光說不練是於事無補。對期權的認識要靠入市交易,在陸地學游泳不下水,永遠也不知道是否學會。因此,對期權有一定認識後,就要嘗試入市交易,真正感受知識的價值,能化經驗為實力。失敗乃成功之母,不能   因為入市不利而放棄,沒有人在市場中不付出學費。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
禁地 — 葉朗程
每次有朋友快要結婚,心裏總是萬二分興奮。我所指的朋友,是男性朋友。為甚麼會興奮?替那個男性朋友高興嗎?黐線,大家兄弟,心照啦,快要結婚的新郎哥可以有幾高興呢?Ok,就算真係為佢搵到一生最愛而有少少咁多開心,都一定未至於係「萬二分興奮」,人哋就算娶到林志玲又點?關你鬼事咩。那麼,朋友結婚,興奮從何來? 最近有個勉強都算係富二代嘅好朋友準備結婚,喜訊在面書公佈後還未夠半小時,我在手機上已經立刻看到一個新增group chat,加入者是新郎哥由細玩到大的五個最好朋友,當然包括我。次次都係咁,當有一個好兄弟就嚟要結婚,手機就總會立刻有個新 group chat,而每次的 subject 都是一樣的:Stag。 Stag 就是 stag party 的意思,唔係好知中文應該點繙譯,總之就是準新郎結婚前的一個瘋狂派對,目的當然是要哀悼那個快要脫離單身行列的他。是次,我就是想寫一篇關於 stag party 的。深知這篇文章屬於極度敏感話題,所以徵求過兩位將會一同去 stag party的好朋友意見才敢寫。 - 告別單身派對 隆而重之 兩位朋友的口徑一致:唔准寫。而且在「唔」和「准」中間,多了一個唔出得街嘅字,可見他們反對和反感的程度。好一句讓人毛骨悚然嘅「唔X准寫」,香港的言論自由果然非常有限度。 「Marcus 哥,唔好玩啦,Susan (假名)唔知你係葉朗程,但係佢有睇你寫嘢㗎,你寫到咁揚,個stag唔使去啦,一齊留番喺香港食手指囉。」朋友一號說,躁咗。然後朋友二號緊接,指着我罵:「你條友唔好咁冇人性啦,咁都寫,認真㗎,寫咗絕交呀。」絕交呢個咁可愛嘅單詞,自從小學畢業之後都冇聽過,連絕交都攞埋嚟講,睇得出,佢真係好驚。 究竟男人去 stag party 有乜嘢搞,點解我嗰兩位朋友會咁驚俾佢哋另一半知佢哋喺 stag party 做乜嘢?根據 wikipedia 的解釋,stag party 是一個由伴郎以及兄弟們安排給新郎哥的派對,在婚禮前的那天舉行,目的是要紀念新郎最後一晚的自由。最高興的是,由於這是新郎最後一晚的單身生活,兄弟們都會給新郎哥安排「female company such as strippers」,即是好像脫衣舞女郎這樣的女性伴侶。 竟然為新郎哥安排這樣的節目?這班根本是損友,算甚麼兄弟!No,根據 wikipedia 的說法,這些全都是兄弟們用心良苦的安排,目的是 lead the groom into temptation before the wedding to make sure he is fully […]
李嘉誠是個什麼樣的人?看看他的辦公室,聽聽他說話,你覺得呢?
李嘉誠是個什麼樣的人?看看他的辦公室,聽聽他說話,你覺得呢? 創業至今六十多年,雖歷經多次經濟危機,但沒有一年虧損;自從1999年被福布斯評為全球華人首富以來,15年間不管風雲如何變幻始終穩居這一寶座。 這就是李嘉誠。 但此時,他正前所未有地深陷入一場「撤資」風波。接連拋售內地和香港的一些資產,掀起軒然大波,被輿論認為是一個「風向標事件」。 2013年11月22日,記者探秘風波的最中心,位於香港中環的長江集團中心,李嘉誠的辦公所在地。 14:30,門打開,85歲的李嘉誠滿面笑容地走進來,步子很快,沒有任何攙扶。他和每一個人握手,微微彎腰遞上名片,微笑著,認真地看著每一個人,近乎多餘地用帶潮州音的普通話自我介紹:「李嘉誠」。 成為超人之前的那個人 「外人都將他看作超人,而他自己,則始終將自己看成是變成超人之前的那個人。」 85歲的李嘉誠,從早年創業至今,一直保持著兩個習慣:一是睡覺之前,一定要看書,非專業書籍,他會抓重點看,如果跟公司的專業有關,就算再難看,他也會把它看完;二是晚飯之後,一定要看十幾二十分鐘的英文電視,不僅要看,還要跟著大聲說,因為「怕落伍」。 - 這種勤奮和自律,非一般人能比。 關於工作習慣,最為著名的細節是李嘉誠的作息時間:不論幾點睡覺,一定在清晨5點59分鬧鈴響後起床。隨後,他聽新聞,打一個半小時高爾夫,然後去辦公室。 熟悉李嘉誠的人士表示,他是一個危機感很強的人,他每天90%的時間,都在考慮未來的事情。他總是時刻在內心創造公司的逆境,不停地給自己提問,然後想出解決問題的方式,「等到危機來的時候,他就已經做好了準備」。 一個被廣為傳播的事實是,2008年,金融危機爆發,而在這之前,李嘉誠已經準確預見,並早已做好了準備,等到危機來臨時,集團不但安然無恙,還從中獲得了擴張的機會。 作為一個商人,李嘉誠對數字尤其敏感。 - 從20歲起,李嘉誠便熱衷於閱讀其他公司的年報。除了尋找投資機會,也從中學習其他公司會計處理方法的優點和漏弊,以及公司資源的分佈。他自稱可以對集團內任何一間公司近年發展的資料,準確地說出其中的百分之九十以上:「看一看便能牢記,是因為我投入。」 對於資訊的重要性,李嘉誠常常一再強調。雖已85歲高齡,但他對新技術的瞭解,並不遜於年輕人。在李的辦公室,左手邊擺著兩台電腦,即時顯示旗下公司的股價變動。而在側面辦公桌上,則擺著他的蘋果筆記本,這是他日常工作所用的。 每天早晨,李嘉誠都能在辦公桌上收到一份當日的全球新聞列表。據一位跟隨他十餘年的人士透露,這份新聞列表並非摘要,而是一個又一個的新聞標題,多來自《華爾街日報》、《經濟學人》、《金融時報》等全球知名媒體。李會先流覽,然後選擇其中想看的文章,讓人翻譯出來細讀。 李嘉誠的這個習慣堅持了十餘年,並因此而專門設立了一個四人小組,負責這項工作。而他之所以看標題,不看摘要,是不想被別人誤導。 - 據另一位員工透露,以前,李嘉誠看新聞喜歡紙質版,iPad出來之後,他就只看電子版了。李現在用的是iPhone手機。 這些習慣,讓李嘉誠始終站在資訊的最前沿,也讓這個老人投資了一系列高科技公司。 李嘉誠旗下的維港投資,最近這兩年,投資了六十多家科技公司,其中不乏很多明星項目,例如Facebook、Skype、Siri、Waze、Spotify、Summly等等,而這個團隊總共不過8個人。 「他並不是一個生活在象牙塔中的人,相反,他對潮流的把握遠超很多年輕人。」一位下屬透露。李嘉誠旗下公司無數,連很多下屬都數不清,直接向他彙報的,就有200人左右。每個月,李都會跟海外管理層進行會議,每年會「出外巡檢」三四次。 李的多位元下屬向記者透露,李嘉誠非常善於問問題,遇到一個新事物,他總是會想,這和我、和我的公司有什麼關係?他總是會將自己的問題交給專業的人去尋找答案。 - 比如,在Facebook等社交媒體開始火起來的時候,李嘉誠曾經問過旗下公關團隊一個問題:怎麼看待其和平面媒體以及網上媒體對集團公關的影響? 為了回答李嘉誠的這個問題,公關團隊專門召開最高會議進行討論,形成專題報告向李彙報。有趣的是,最後這個團隊甚至開發了一款軟體,專門用以評價不同管道的公關效果。 「如果李先生是個停滯的人,就不可能有今日之成就。」李嘉誠的一位下屬感歎,「外人都將他看成超人,而他自己,則始終將自己看著是變成超人之前的那個人」。 與自己相處 熟悉李嘉誠的人,也常說他們看不懂他。他幾乎從不生氣,見到所有人,都是一副標準的笑臉。 - 「他真的沒有生氣過嗎?他會因為什麼事情而難過?他發過火嗎?」面對這一連串問題,幾位跟了李嘉誠十年以上的下屬一臉迷茫,想了很久,他們實在回憶不起是否有過這樣的場景。 當你問起李嘉誠強勢的一面時,其中一位跟了李二十餘年的高層反問:強勢怎麼定義? 在她這麼多年的印象中,李決斷非常之快,但並不是個咄咄逼人的人,他很會傾聽下屬的意見,「如果你是對的,他會聽你的,而不是堅持他的」。 在生活中,李嘉誠時常表現出單純快樂的一面。走在香港的大街上,李就變成了一個念舊好玩的老頭,總是和身邊的人說,這裡原來是啥樣的。 李嘉誠還每週為兒孫們親任導師,自己準備課程、案例,據一位接近李的下屬透露,3年來,他給孫輩們上的課,既有道德討論,也有文化批評、世界經濟。孫子、孫女年紀都很小,要演繹生動,難度很高,但李卻樂此不疲。 為了告訴兒孫們風險是怎麼回事,李嘉誠甚至還專門花了8000美元,去印出了四張AIG股票。他把這張股票裱起來,標注了這個世界上最大的保險公司在金融危機中破產的故事,並且寫上「以此為鑒,可惕未來」。有趣的是,這時候他的孫兒們還不過幾歲。 另一位跟了李十幾年的下屬透露,李嘉誠喜歡看電影,而且,看電影時,他的「代入感」很強,每次都會選擇一個自己喜歡的角色,然後隨著劇情起伏,「過他們的生活」。 在這位下屬看來,李嘉誠其實是個感情很豐富的人,但他與眾不同之處在於,他很懂得控制自己的情感。 - 1996年,李嘉誠的長子李澤鉅被世紀大盜張子強綁架,對方單槍匹馬到李家中,開口就要20億,李當場同意,但表示「現金只有10億,如果你要,我可以到銀行給你提取」。 李的鎮靜,連張子強都很意外,張問他:你為何這麼冷靜? 李回答道:因為這次是我錯了,我們在香港知名度這麼高,但是一點防備都沒有,比如我去打球,早上五點多自己開車去新界,在路上,幾部車就可以把我圍下來,而我竟然一點防備都沒有,我要仔細檢討一下。 - 李嘉誠告訴記者,當時他勸告張子強:你拿了這麼多錢,下輩子也夠花了,趁現在遠走高飛,洗心革面,做個好人;如果再弄錯的時候,就沒有人可以再幫到你了。 有趣的是,據李嘉誠透露,後來張子強又打來電話,李說,你搞什麼鬼,怎麼還有電話?張子強在電話中說,李先生,我自己好賭,錢輸光了,你教教我,還有什麼是可以保險投資的? 李嘉誠答道:我只能教你做好人,但你要我做什麼,我不會了。你只有一條大路,遠走高飛,不然,你的下場將是很可悲的。 2013年11月22日,李嘉誠向記者回憶當時的情形時,語氣平靜,就像是在講述一段別人的歷史。其中的驚險和錐心之痛,似乎全都煙消雲散。 李嘉誠將這種冷靜歸於他喜歡看書,「我喜歡看書,什麼書都看,這對我都有用,今天有用,明天也有用。所以,很多大事來的時候,我也能解決」。 而一位跟了李十幾年的下屬則將這種冷靜歸結到他少年的成長經歷上。 - 李嘉誠出身於書香門第,爺爺是清朝最後一科秀才,兩位伯父在民國初年,還曾跨海留洋取得日本東京帝國大學博士學位。而李的父親,則是小學校長。但因為二戰爆發,故鄉潮州被日本侵襲,李和家人逃難到香港。 沒想到,1941年日本攻佔香港,母親只好帶著弟妹回老家。更沒想到,貧困抑鬱的父親染上肺結核,半年之後就去世了。14歲的李,獨自面對父親的死亡與埋葬,「一夕長大」。 […]
我鍾意男上女下
咸豐年前,黎明曾經拍過一部電影叫《一見鍾情》,講述他是美國矽谷的科網才俊。黎明創辦的公司一度周轉不靈,飾演黎明得力助手的葛民輝找來靚女周嘉玲協助融資。 其中一幕,大概是周嘉玲想入股黎明公司,並要成為最大股東及擁有最高話事權,即是要「騎住」黎明。幾個人圍着長長的會議枱,一起商討是次計劃的可行性,黎明和周嘉玲分別坐在會議枱的兩端。 會議進行期間,黎明擺出一副臭臉,更把雙腳翹在枱上,展示出大班姿態,肢體語言完全說明他不歡迎周嘉玲的入股計劃。周嘉玲對黎明的無禮行為裝作視而不見,繼續發言,然後就聽見黎明從坐位上喃喃吐出一句英文粗口,意思是「廢話」。周嘉玲先是愕然,再問:「Excuse me?」 高大的黎明站起來,緩緩地繞過長長的會議枱,走到周嘉玲旁邊,然後微微彎身,貼近周嘉玲的耳珠,用一把磁性的聲音說:「我頭先係話:廢話。我鍾意男上女下。」型爆,我都鍾意男上女下。 - 今時今日的中環,女中豪傑太多,男上女下的情況買少見少。女人越嚟越叻,或者應該咁講,女人一向都好叻,只係以前冇好似今日咁多嘅機會畀佢哋發揮。現在你隨手找來一些大deal作參考,也不難發現牽頭者都是女人,這個情況在法律界尤其明顯。嗰啲個名講出嚟大到嚇死你嘅law firm,上緊位嘅senior associates或者已上位嘅partners,都不知有幾多都係女人。 葉朗程呢一行又點?腳踏三吋高跟鞋,左手挽着32厘米的Kelly包包,右手拿着iPhone,拇指按着螢幕將那份proposal放大再縮細,腦海重溫着昨晚凌晨三時才修改的資產分配建議,口中念念有詞準備着之後的開場白,烈日當空由國金二期走到長江中心依然臉不紅氣不喘。臨走入長江中心,經過一面反光鏡,也不忘神態自若的往鏡裏一照,撥弄一下肩上的秀髮再繼續昂首闊步。Ladies and gentlemen,她,就是我的老闆。 - 開會之前,櫻桃小嘴呷一口礦泉水,演講模式隨即啟動,全程以流利的British English列出整個計劃的重點,近至短期財務需要、中期資產分配,遠至長期的遺產繼承事宜。無論是個人的稅務安排,還是企業層面的併購,她都有恰如其份的見解,在商界身經萬戰的泰國華僑客戶聽得津津有味,他一路在點頭、點頭、再點頭。待他點完第68次頭之後,我和老闆終於離開。 要老闆親自出馬,搞到葉朗程都只能做個「傍友」,客戶當然來頭不少。「How did I do?」她在步出長江中心之時問我。Couldn’t be better,我老實回答。「我覺得頭先講education fund嗰陣,可以喺tax planning個direction講多少少。」佢唔係話緊佢自己,佢係話緊我,話我可以講多少少,即係話我講得唔夠多。 正當我想回答之際,老闆的電話響起來。從對話內容判斷,我大概猜到是誰。「我昨天晚上已經看過,他這個形象挺新鮮的,廣告肯定會很受歡迎。」老闆以流利的普通話說着,是台灣口音那種普通話。視乎對象而定,要她用北京腔也可以,上海話也懂,德文跟英文一樣流利,絕對承認她是語言天才。電話裏頭應該是Z媽媽,她的兒子是瘋魔亞洲的天王巨星,也是我們的客戶。 - 「沒有沒有,千萬別客氣,謝謝你和Z先生一路以來的信任。」通話結束。「Sorry Marcus,頭先講到邊度?」頭先講到後日喺 New York開會個agenda,我故意誤導她。「你當我老人癡呆?我哋頭先講緊啱啱個trust fund嘅tax planning。」女人的記性,是她們最大的優點和缺點。咁你又問我?我大笑兩聲掩飾。跟這個老闆共事四年,最近一年的關係變得亦師亦友。 回公司的路上,她跟我一起檢討剛才開會的過程,我沿途認真聽着,不過部份意見實在不敢苟同。挑通眼眉的老闆大概看得出我臉上一點的「唔順氣」,於是說:「上位上得太快,係要有人間中挫吓你啲銳氣先得嘅,咁樣成長會健康啲。」 如果老闆知道我是葉朗程,她該會知道每星期當我出文的時候,就會有一大堆阿豬阿狗三姑六叔排住隊挫我「銳氣」。寫呢樣又要抦,寫嗰樣又要抦,呢班人真係好搞笑,每個星期鬧,但又每個星期睇。鬧得最狠嗰啲,分分鐘係每個星期追我啲文追得最貼嗰啲。 - 「我上位唔快,就算係快,都係你lead得好啫。」我誠懇地說,是真心話。老闆一直走在我的左邊,每次一起走路的時候,她都走在我左邊。直覺告訴我,她認為自己右邊面最靚。實情是,老闆的正面最靚。做得私人銀行,尤其是做前線的,通常無醜婦。「你咁掂,都唔知可以lead到你幾時,你應該就嚟可以願望成真㗎啦。」 唔明,願望成真?「爬我頭囉,你鍾意男上女下嘛。」突然感覺到一股熱力由丹田直奔大腦,耳朵發燙,沒有深究是誰出賣我,因為我實在對太多人發表過太多次「男上女下」的偉論。「講吓啫,happy hour飲多兩杯,乜嘢都攞嚟講吓嘛。」極度驚慌,語無倫次,雖然我知道老闆其實唔係好介意。「唔使驚喎,如果你唔係咁諗,我就真係睇唔起你啦,男人有大志is a must right?」 如果全香港嘅女上司都可以好似我老闆咁大方,女上男下也可以是一件樂事。女人做事條理分明,觀察入微,做佢哋下屬,可以行少好多冤枉路,慳番好多力。Yes,如果個女人識得lead嘅話,女上男下,真係慳番好多力,你懂的。 葉朗程/主場新聞博客群 https://www.facebook.com/housenewsbloggers
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————
李嘉诚教你怎样做
李嘉诚教你怎样做 1、做你真正感興趣的事——你會花很多時間在上面,因此你一定要感興趣才行,如果不是這樣的話,你不願意把時間花在上面,就得不到成功。 2、自己當老闆。為別人打工,你絕不會變成巨富,老闆一心一意地縮減開支,他的目標不是使他的職員變成有錢人。 3、提供一種有實效的服務,或一種實際的產品。你要以寫作、繪畫或作曲變成百萬富翁的機會可以說是無限小,而你要在營造業、房地產、製造業發大財的機會比較大。記住,出版商賺的錢比作家多得多。 4、如果你堅持要用自己的靈感來創業?最好選擇娛樂業,在這方面,發財的速度相當快,流行歌曲和電視最理想。 5、不論你是演員或商人,盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人,所賺的錢一定比不上替大唱片公司灌唱片的人,地方性的商人,不會比全國性的商人賺的錢多。 6、找出一種需要,然後滿足它。社會越變越複雜,人們所需要的產品和服務越來越多,最先發現這些需求而且滿足他們的人,是改進現有產品和服務的人,也是最先成為富翁的人。 7、不要不敢採用不同的方式——新的方法和新產品,會造成新的財富。但必須確定你的新方法比舊方法更理想,你的新方法必須增進產品外觀、效率、品質、方便或者降低成本。 8、如果你受過專業教育,或者有特殊才能,充分利用它。如果你燒得一手好菜,而卻要去當泥水匠,那就太笨了。 9、在你著手任何事情之前,仔細地對周圍的情形研究一番。政府機關和公共圖書館,可以提供不少資料,先做研究,可以節省你不少時間和金錢。 11、可能的話,進行一種家庭事業,這種方法可以減少費用,增進士氣,利潤的分配很簡單,利潤能夠得到充分的利用,整個事業控制也較容易。 12、盡可能減少你的費用,但不能犧牲你的品質,否則的話,你等於是在慢性自殺,賺錢的機會不會大。 13、跟同行的朋友維持友誼——他們可能對你很有幫助。 14、把盡量多的時間花在事業上。一天12小時、一星期6天是最低要求,一天14小時到18小時很平常,一星期工作7天最好了。你必須先犧牲家庭和社會上的娛樂,直到你事業站穩為止。也只有到那時候,你才能把責任分給別人。 15、不要不敢自己下決心。聽聽別人的讚美和批評,但你自己要下決心。 16、不要不敢說實話。拐彎抹角,只會浪費時間,心裡想什麼就說什麼,而且要盡可能地直截了當地、明確地說出來。 17、不要不敢承認自己的錯誤。犯了錯誤並不是一種罪行,犯錯不改才是罪過。 18、不要因為失敗就裹足不前。失敗是難免的,也是有價值的,從失敗中,你會學到正確的方法論。 19、不要在不可行的觀念上打轉。一發現某種方法行不通,立即把它放棄。世界上有無數的方法,把時間浪費在那些不可行的方法上是無可彌補的損失。 20、不要冒你承擔不起的風險。如果你損失10萬元,若損失得起的話,就可以繼續下去,但如果你賠不起5萬元,而一旦失敗的話,你就完蛋了。 21、一再投資,不要讓你的利潤空閒著,你的利潤要繼續投資下去,最好投資別的事業或你控制的事業上,那樣,才能錢滾錢,替你增加好幾倍的財富。 22、請一位精明的會計師。最初的時候,你自己記賬,但除非你本身是個會計師,你還是請一位精明的會計師,可能決定你的成功和失敗——他是值得你花錢的。 23、好好維持你的健康和你的平靜心靈——否則的話,擁有再多的錢也沒有什麼意思。

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結婚裝修
睇樓要留意的地方#09
網友嘉亨: 我最近都找到一區心水的樓盤, 剛剛果區的單位中, 有一個二手盤放出來, 但是, 地產中介人帶我上去一看, 戶主似是久經失修, 看上去好像十幾年沒有打理過一樣, 簡單來說即是「負裝修」,比沒有裝修還要差, 印象中牆身有白蟻出沒, 令我很不舒服, 如果我住的話一定要花錢去裝潢。可是這間屋的座向與樓層都不錯, 我不知道錯過了, 又會不會難點找到同一區的類似單位啊。 現在, 這位業主提出兩個方案, 要不就租給我, 要不就賣給我, 我是有現金可以買得起, 但是我又不想自己買了一間自己要大弄的屋, 搞到裝潢費用超出預算, 然後若干日子之後卻發現同區有更好但裝潢不錯的樓盤, 才來後悔。 - 我亦有想過租住一年看看情況再定, 但是, 我又怕之後樓價升, 我想再買這層樓時已經升穿了我可以入市的可動用資金啊。 我想知如果我最後真的是選擇買下來, 我應該在買之前上去觀察什麼才有助我把樓價再壓平宜一點? 因為我沒有理由找自己的裝潢師傳在別人的樓宇驗清楚才買下來啊。 - 師傳答案 我先建議你一些關於看樓盤要知道的事。第一, 你要懂得看間隔, 你明知要幫這間你心儀的住所來一次大翻身, 你最好估量一下自己將要拆幾多幅牆, 研究一下睡房的大小夠不夠放你的主人床, 你要知道, 拆少或重造少一至兩幅牆, 絕對可以節省掉幾千元啊。 第二是試一試門窗, 全屋每一扇門窗都親自開關, 感受下開關的順暢情況。試一試去把每一度門窗都開盡, 同時也順道用鏡照照窗外有沒有其他大問題。如果以上沒大問題的話, 你應該可以省到幾千到過萬的數目。 - 第三是注意外圍因素, 看看樓上、樓下、走廊、窗外, 看看這些地方有沒有重大問題, 最少留意有沒有漬, 又或者留意一下上一手業主有沒有用其他東西遮遮掩掩, 外圍因素的問題, 地產中介人不會告訴你好與壞, 我建議你待有空時自行去視察一下。 […]
為何裝修費會爆升的呢?#08
網友王浩: 真可惡, 出了什麼問題啊, 是這樣的, 我跟老婆本來講好了用二十萬裝修,什麼都給師傳處理, 一開始的時候, 報價單連埋自費項目也是廿萬, 但去到最後, 竟然要我多花十萬, 付款結帳時是三十萬, 我給我老婆罵個不停, 我老婆還問我是不是進了黑店, 我真的不懂得解釋, 而師傳那邊說是行規, 他是照足行規去收我費用的。我想知道到底有沒有這樣的行規的? 師傳答案 很多人以為儲了樓價三成就可以立即入市,不少第一次買樓的業主,都遇到資金周轉的問題,到入伙時發現釐印費、律師費、泥頭費、水電煤按金、裝修費等要動軋十萬以上,相當家庭月入幾倍,大失預算。這些費用裏面,裝修費的上落可以很大,很容易超支。 - 所以, 你這個問題是很普遍發生的, 讓我解釋給你聽。首先你有一個自費項目, 單單想一萬五千元應該會超出預算。地磚可以是二至三元一件,可以是幾百元一件,但以經驗,一萬五千元, 單單是買潔具, 可能只是剛剛夠繳付。 而, 兩房一廳一廚一廁的設計,潔具龍頭和地磚, 至少都要四至五萬。再細看你這張單, 電器的確沒有計在內, 而電視那些當然不是師父的責任,不過抽氣扇那些,有時戶主以為都包在當中,容易忘了計算。一個天花抽, 再加多兩個窗口抽,都差不多是額外的兩千元。 - 題外話, 裝修的成本大致可分為人工和材料費,先講人工。裝修行業是用判頭制,判頭通常學師出生,有一技之長,如木工、電工、水喉、泥水工匠;判頭有自己的班底,而且可能同時有幾個裝修項目在手,所以他不一定全程親自動工,但會監督工程的進展和開支。裝修師傅不是月薪制,而是以每一工計,判頭為控制成本,一般都到進行有關工序,才叫負責那工序的師傅來開工,天氣及公眾假期會影響裝修的進度及成本。 - 還有一點要注意,應看進度分期支付裝修費用,以及應和師傅多溝通。判頭是業主和其他師傅的中間人,很多時問題的發生在於溝通不足,大家多些溝通可減少不必要的材料和工時浪費。 - 此外,材料的成本也是可以減低的。簡單的裝修材料如牆紙,一般都是由業主提供。其他的建材,如地板、雲石等,業主一般都只會給師傅指示,很少親自選購。香港的裝修材料集中灣仔及旺角新填地街一帶,大家如希望在材料費上省些,尤其是大規模裝修,必須多花一點時間在選料上,貨比三家,而且不一定要在香港選購。深圳有大型的裝修材料商場,貨品種類比香港多,而且較香港相同的貨品便宜很多。筆者多年前裝修家居時,便親自往內地選購室外地板和雲石。很多人都會覺得自己落手落腳去研究和入貨,費時失事,但如果可減少三至五成的建材費,可能已等於月入的幾倍,而且也可學到不少建材知識,經濟上十分划算。
無縫地板小貼士#07
你好諗SIR 我最近舖了無繨地板, 師傳沒有幫我先造平地台, 結果現在我很後悔。不過因為我是用歐洲無繨地板, 直至現在都無撞崩括花, 只是駁口有高低, 有些地方看上去有點浮起。當年無繨地板還未出扣件設計, 也是用白膠貼上去, 一折就爛, 想翻用都很難。 - 我向師傳請教, 師傳教我有空就踏在上面, 但是要踏多久才可以踏得實呢, 我已經踏了很久都不覺得地板有平過, 於是, 我再問另外一位師傳, 但這位師傳就回答我, 不會踏得平, 那其實有什麼方法可以令到浮起的地板有所改善的呢? - 師傅答案  一般來說, 無縫地板踏足一個星期是可以被撫平的。 我有朋友的確這樣有恆心天天去踏平地板, 但聽聞浮的地方會像波浪形一樣, 壓到另外一邊, 最後其實是治標不治本。於是, 朋友找了師傳去重新將最近牆的兩行起出來,用之前僅餘的兩板士啤,連同起出來而未爛可以用的部分,半小時搞掂, 聽說效果也不錯。 - 另外, 我想談談無縫地板的其他冷知識, 無縫地板不可用在大面積地區,另要有足夠空間給澎脹收縮, 如果施工不專業或大面積沒以修口條中斷,那麼也會很容易出現地板不平的情況。 近年無縫地板非常流行,可能有一些網友會喜歡自己選用無縫地板。 - 無縫地板即是纖維板加上一層木紋的膠面,所以並沒有木的成分,會較環保之餘,光面的無縫地板亦較易打理和不容易刮花。深圳的建材城有不同款式的無縫地板供選擇,價錢亦比香港低。 市面上木地板款式包羅萬有,主流的實木地板,最大優點在於表層的天然木紋及質感,不過潮濕的變化會令天然木材脹縮,容易形成隙縫,甚至翹起;針對實木地板問題而出現的復合木地板及無縫地板,簡言之可以夾層地板分類,表層為實木,中間層為夾板,最大分別在於兩者的夾板層用料不同,而前者如實木般一件件鋪砌,後者則屬於一大塊扣板,鋪砌後無縫無罅。 論防潮性能,復合木地板及無縫地板均有不俗的表現,亦不易變形,均適合香港四季分明的環境使用,而質感及觀感上則以前者更接近實木地板,不過,無縫地板卻可做到表層無縫無罅,不怕藏污納垢。 - 無縫地板跟傳統實木地板一樣,需要安裝底板,不過,無縫地板色彩款式選擇比實木地板多,而且可自行鋪設。板面是利用扣件方式將板與板之間緊緊扣實,免卻拋光打蠟的工序,大大縮短鋪設時間。打理方面,只要以清水拖地便可,若想令地板更為耐用,可多使用無縫地板專用清潔劑。 現時無縫地板可分為實木面三合板及膠面高壓板兩種,實木面三合板主要由幾層或多層經過防蟲防霉處理的松木單板壓製而成,再加上一層單木材表層無塵淋漆處理。三合板式的結構令木材不易變形,鋪裝容易,耐磨性高,但板料較實木柔軟,表層容易造成壓痕或劃痕,而且不能如實木地板般「翻車」磨走瑕疵。 至於膠面高壓板由多種物料綜合做成,板面物質為纖維,打理比實木面三合板較易,但欠缺實木原有的天然質感。 如果喜歡木板的觀感,而又想更易於保養,大可選擇木紋地磚,它把瓷磚和木板的特性合二為一,具有木地板的外觀兼有瓷磚的特性,打理方便。 憑肉眼根本無法分辨出究竟是瓷磚還是實木地板。它保留了實木的質感紋理,甚至會模仿出一些蟲蛀效果,木紋款式方面包括柚木、花梨木、紫檀木、橡木等,質感及紋路較實木地板強,使用者可以根據喜好,做出整齊劃一的排列組合或斜線鋪貼效果。 木紋磚具備一般瓷磚的抗潮、抗蟲蛀、耐磨損、防火、防變形的特性,而且不受實木地板冷縮熱脹特性的影響,打理方便,不含甲醛。 - 無縫地板的價錢方面, 櫸木是$45-$58 、 楓木是$45 – $55 、椽木是$45 […]
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
搵錢究竟有那重要因素?
1.在南極,再努力也燒不開一壺水,說明「環境」很重要。2.騎自行車,再努力也追不上轎車,說明「平台」很重要。3.男人,再優秀,沒女人也生不下孩子,說明「合作」很重要。 4.一個人,再有能力,也拼不過一群人,說明「團隊」很重要。 5.想有保障,買再大的水桶都不如挖一口井,說明「管道」很重要。   6.想要五福臨門,唯有相信因果,注重德修,厚德載物,說明「為人」很重要。   7.想獲得成就,唯有真正改變,從事上改,從理上改,從心上改,說明「心態」很重要。   8.兩隻青蛙相愛,婚後生一癩蛤蟆。公青蛙見狀大怒:怎麼回事?母青蛙哭著說:他爹,認識你之前我整過容,說明「了解一個人」很重要。   9.小驢問老驢:為啥咱們天天吃草,而乳牛餐餐吃飼料?老驢嘆道:咱們靠腿吃飯,人家靠胸脯吃飯,說明「認知」很重要。   10.鴨子與螃蟹賽跑難分勝負,裁判說:你們划拳確定吧!鴨子大怒:我出的全是布,他總是剪刀,說明「先天」很重要。   11.狗對熊說:嫁給我吧,你會幸福的。 熊說:嫁你生狗熊,我要嫁給貓,生貓熊才尊貴,說明「選擇」很重要。   看完後如果你還是一個月不到五萬收入,又或者這收入是需你靠體力和技術才能獲得,恭喜你,你的職位很快會被取代?
開啟成功的九把鑰匙
    1、選擇大於努力,夢想永不止步。 有的人一輩子都很努力,可是依然貧窮。為什麼?選擇錯了。最最重要的是選對平台、跟對人。選對平台,踏實一生﹔跟對人,贏一生。 選擇上班,只能溫飽﹔選擇創業,放大夢想,才有機會成就人生。   2、做事不如做市,做市不如乘勢。 宇宙萬物、春夏秋冬都有其規律,掌握規律,事半功倍。做事情要有市場的慨念,做市場要有趨勢的意識。順勢而為,乘勢而上。 例如:中國未來三十年嚴重老齡化,並且心腦血管疾病等慢性病將井噴式蔓延,健康產業,就是大趨勢。   3、選擇靠自己,成功靠團隊。團隊工作才能讓你夢想成真。 你有團隊嗎?你有志合道合、凝聚力強的團隊嗎? 為什麼很多老板辛苦?沒有人為他操心,沒有一個讓人自主創業的分配機!   4、想成為什麼樣的人就和什麼樣的人在一起。 你的收入=你最常接觸的5個朋友的財富平均數。 思想是因,環境是果。 在貧民窟你怎能富起來?在富人圈你沒法窮。 永遠和積極上進有思想的人靠近、合作、做朋友。 如果是暴發戶就免了吧,偶然成功,必須失去。   5、不願做銷售就是不願過好生活。 任何東西要變成價值,都必須被人了解、認同、接受、喜歡,這個過程就是銷售。 做老板的別說你是搞企業的,你是公司最大的銷售員﹔ 馬雲說:我一直在銷售阿裡巴巴和淘寶﹔ 張瑞敏說:我一直在銷售海爾和冰箱。 那你,在銷售什麼呢? 倍增銷售,讓你突破,使你進步,給你富足! 愛他就成交他。 6、成功之前做你該做的,成功之后做你想做的。 失敗者一開口:我不喜歡。成功者一開口:我要嘗試一下。 沒有任何人骨子裡想創業、想加班、想出差,為什麼他們經常做? 因為可以成就人生! 人是慣性動物,當你創業、銷售、加班久了也就習慣了,也就喜歡了,也就享受了。就如你用左手拿筷子,久了,也習慣喜歡了。 改變想法,改變人生。 思路決定出路,想法決定活法。 成功之前做你該做的,成功之后做你想做的。   7、學習使你進步,開會助你成功。 所有輝煌一時、倒閉衰退的人都是因為不學習。 時代在變,你在哪裡?資訊傳播在加速,你在學習嗎?你有跟上節奏嗎? 開會可以即時消化成功者的思想,開會可以擴大人脈圈,開會可以統一人的言行。   8、改變語言改變命運,管好情緒管好人生。 開口說話給人希望,給人力量,給人智慧。讓人接受你、喜歡你、離不開你,你的命運自然改變。 不要動不動就說你就這個脾氣,就是這個性格。既然知道了自己有個臭脾氣,就更要管好自己的情緒。 你不是個孩子了,你沒有資格用脾氣扼殺命運。 你一輩子要修的功課就是管理好情緒和脾氣。 脾氣好了,一切都慢慢好了。   9、積極主動,大量行動,老天都助你成功。 所有成功的人都是積極主動的人。積極的思維,積極的態度,不去等待而是變被動為主動。 因為他們明白,誰主動誰掌控。 所有成功的人都是大量行動的人。所有的想法都在空中,所有的財富都在地上。把想法變成實際,讓夢想變成現實,必須落地,那就是大量行動。去做,再做,還做。 沒有任何一個成功者沒有坎坷過,他們深深知道,經驗是在挫折中總結出來的, 包括這9句話。 行動是最好的良藥,行動讓你沒有雜念,行動讓你感到富足。積極主動,大量行動,天都助你成功。
別人永遠無法竊取你的10樣東西
你所擁有的一切可能都會丟失,包括你的財富、青春,你的健康、諾言,以及屬於你的權利!但有些東西則是別人永遠無法盜取的……1.你的獨特你是無可複制的孤本,你擁有隻屬於自己的全部特質。看輕自己並非謙遜,乃是自我摧殘。欣賞自己的獨一無二亦非高傲自大,這是走向幸福與成功的首要前提。你的內心有權利永遠陽光燦爛——不一定非要佔有什麼或者做了什麼,只因為你就是你。是的,每一天你都在變化,但精彩之處就在於,無論變化如何,你還是你! 2.你的感覺 學會不再憑藉別人的眼光審視自己,可能會費時頗久,然而一旦你能做到,世界就已在你掌心。人生在世,是為了體驗自己的生活,倘若總是試圖迎合他人,將永遠無法找到幸福和成功。所以,別再太憂心於別人的看法。他們的看法並不重要,最重要的是你自己的感覺! 3.你的直覺 如果你總是遵循別人的思考方式,就不能稱之為真正的思考。追隨自己的直覺。做那些自己認為有意義的事情。永遠不要與人比較各自的旅程。每一個人都有自己的掙扎、挑戰,也會選擇迥異的道路去爭取自己的成功。請記住,不用按部就班,等待所謂的最佳時機才去追求夢想的生活。你的夢想早已存在於內心深處! 4.你的激情 倘若要在一個特定的時間,才能追隨自己的激情,去做那對自己最為重要的事,那就是此刻!發現自己的激情,無論所為何事。讓自己沉浸其中,與之共存,你的世界將因此而改變。即使一切未能完全如願,你也會發現自己已找到正確的航向。因為只要你充滿激情去體驗,如論結果如何,都有所值。 5.你的決定 當生活讓你感到畏懼時,它同時也賜予你機會去選擇勇敢與堅強。在這個日益瘋狂的世界上,沒什麼是永恆的——無論錯誤、失敗還是煩惱。只要你擦亮雙眼,繼續前行,總會走向最終的成功。 6.你的態度 別人永遠無法盜取的事物之一就是你對於外界評論與行為的反應。無論何時何地,你都有權利選擇自己的態度。選擇快樂和積極。在我們自身發現快樂雖非易事,向別處找尋更是荒謬至極。無論面對何種情境,態度就是我們的選擇。所以,帶著微笑走開,離開那些消極的人,消極的事。 7.播撒愛與善良的能力 衡量生命的指標並不是你擁有多少,而是你更給予多少。生命中,你所付出的一切,99%都會有所回報。所以慷慨給予吧!慈善可以只是溫暖的微笑、傾聽的雙耳或者援助的一雙手。這世界上,有許多的善良是跟金錢無關的。請記住,人生最終的目標是快樂,而讓自己快樂的最佳方式則是讓身邊的人因你而快樂。 8.你的希望 壓垮你的並不是存在的重擔,而是你負載它的方式。人與夢想之間最大的障礙,就在於嘗試意願的有無以及對可能成功的信仰是否堅定。希望就是,當全世界都向你宣告“impossible”時,內心裡那個提醒你“maybe”的微弱聲音! 9.你的學識和體驗 品格與智慧是隨著時間的推進而增益的。它們與失敗、教訓和成功同行。它們在你經歷了困惑、猜疑和未知之後而來。倘若走向成功也有必經之路,那就非此莫屬了。成功的種子總是植根於你過去的失敗。人生最精彩的故事源自於你經歷的最痛苦的掙扎。明日的輝煌孕育在曾經的苦痛之中。所以,要永遠昂首挺胸,堅持學習,認真生活。 10.你的選擇,在感情上繼續前進 不要讓曾經的經歷和那逝去的錯誤,繼續摧毀你的未來。也別讓那未能相守的人和未能如願的事,繼續傷害你。否則,你仍然將自己的生命之舟停泊在虛無縹緲的港灣——就像把自己的幸福推入不見天日的黑洞。吸取教訓,釋放苦痛,繼續前進。傷痕只能提醒我們曾經的所在,而不能決定我們前進的方向。

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