諗sir人生階段信箱: 已解答606個案
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
如何為幾年後買樓先作部署?#897
諗 Sir, 你好。本人四十八歲,已婚有一位十三歲的女兒,太太是全職主婦。本人從事建築行業,月入約八萬元。本人與太太對投資不甚理解,所以一直都不懂怎樣理財。最近看了你的專欄及參加了你的課程,一方面獲益良多,另一方面又非常擔心及恐懼;我們應怎樣投資,將財富增值已達財務自由,請你指點一下。以下為本人與太太的財務狀況:   物業:粉嶺三房單位,市值約五伯八十萬。聯名及自住,己供滿 太太有定期:二佰萬 太太有現金:二十萬 人籌諸蓄保險:三份,如五年後提取,約有八十萬 太太有股票:三十萬 每日扣除開支可餘約:一萬   問: i) 未來怎樣投資。我們想多買一層樓收租,怎樣才能達到有隱定收入的目標 ii) 再買兩層樓收租又是否可能嗎?怎樣運用貢杆原理達至目標。 iii) 現在如何作出財務安排。   ANSWER: 讀者主要目的係收息,不希望亦不奢望財產能短時間翻倍。畢竟人生到48對世事算叫通曉、比筆者明白事理得更多,不再貪快用冒進方法去改善生活。那我們不選取進取的賺價方案,如利用股票、或股指期貨。相反收息物品如債券、保險、及樓房投資都較適合讀者。   筆者與讀者傾談過一次,告知了讀者應將錢怎分配在不同類型的投資品。留意香港市場一般是股票經紀話買股好、輪商贊助的電視節目告訴你槓桿有幾勁、地產經紀同你研討買樓既好處,即各有各sell,賣花者自己讚手上花香。欠缺的就是一個跨投資產品類型的解說者、因應各人在不同年齡所引申出的投資需要、選取適合的投資物去match-up。久而久之、社會上大部份人都用錯方法去投資、永在一個「試味」狀態、不能進步。   係只推出課程而不賣投資品的前題下、筆者提及的投資方案既有效而又配合發問者的難題而設。讀者長處是借貸力較好、而儲蓄能力係家中只一人搵錢幾人洗之情況下、每月只能將收入之1/8儲起,算為不合格。可幸是手上自住樓已供完、應把握機會將樓加按至5成套出將580*50% = $290萬,係讀者不能攤到30年還既情況之下、借290萬要月供約$13000/月。如年紀是40歲或以下、月供只需$11000。今日唔趁樓市高加按、再等下次大浪黎恐怕讀者已近60歲。   按錢出黎可用50萬試買債基、收12%年息、即每月收息約$5000。收翻幾個月息觀察到收息之穩定性及債基之價格低波幅性之後、再添碼買夠280萬未遲。相比銷售人員、筆者會叫大家逐d逐d買、及在收息堂上提醒更多醒目入市手法。避免成筆錢者比人叫哂係同一日入貨、這樣做只會縮短了銷售人員的sales cycle、對投資人而言沒有好處。   讀者另一個考慮是萬一按錢出黎、又未及時搵到投資品入手、那就要硬食每年2.15%利息支出? 即一年成$60200? 其實讀者加按時可採用靈活按揭計劃,加按280萬出黎、而銀行保留一活期戶口之利率相同於按揭所收利率、最多投入為借貸額之一半,即借貸人的利息支出可減免一半,那便更可以進退有據。   由於讀者已有自住樓及手上資金約為500萬、正是「上下兩邊唔到」的夾心階層、在現時旺市再加碼恐怕於48歲時再睇錯時機未免太傷,所以樓唔好即刻買。現時「收住息等」確為上策,幾年之後若政府政策有放鬆、需再買樓。因樓房投資的租金收入可跟隨進賬上升、對讀者部署退休很有作用。但緊記不是今日、而是為日後的買樓計劃先作部署。
是否應再沉淪於股票遊戲?#896
你好!本人已報讀6月收息101, 會員號碼3103.   本人40+, 專業人士, 公營機構任職醫生。 妻子40+, 主婦, 有2小朋友 (11, 3). Assets:   1. 自住三房 (聯名), 買入9.7M, 現約12.5- 13M, 尚欠4.7M, Hibor+0.7%, 按 20年 2. HKD 3M, 定期, ~ rate 1.5% 3. RMB 1.3M 定期, rate ~4% 4. 股票蟹貨 約 2.5M, blue chips, 每年收~ 0.11M 股息 5. 保險 cash value 約 2.5M (部份可於 2017, 2019, 2022, […]

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兩萬月入、兩個小孩、點買兩樓?#894
諗Sir您好! 本人數星期前有幸於書店中發現諗Sir作品”樓換樓”, 之後再買”收息論”, 看後感覺獲益良多, 現報讀了7月份收息課程. 小弟今年35歲, 太太27歲, 有一個3歲小朋友 2012年時以9成按揭30年供款夫婦聯名購入大埔區2房私樓自住(當時購入價 2.4M), 另裝修及傢電花費合共約400K, 當時已用盡所有積蓄結婚及置業, 所以裝修費是向銀行申請私人貸款.   現況: 本人月入30K, 太太月入18K 自住私樓現市值約 4.8M(廿四年樓齡), 剛轉按到另一銀行作6成按揭30年供款, 轉按後有 2.88M – 原按揭餘額2.05M – 裝修私人貸款餘額 0.21M = 620K現金在手 由於今年底將會有多一個小朋友, 預計到時將會有更多額外使費導致每月收入跟支出接近打平. 小弟之前毫無理財概念, 拜讀您作品及網頁後自知儲蓄力極差, 會想辦法削減開支. 燃眉之急, 希望能得到諗Sir指導如何先運用這小小的620K現金增加少許正現金流, 如數年後樓價回落會考慮以此資金作首期買入另一細價樓放租, 向一生三宅目標進發, 為將來退休作好打算. 希望能得到諗Sir指導, 謝謝!   answer: 實在是知識決定了往後的路向,當然筆者沒能力為他人的命運作判定,但就本案讀者而言,若時光可以倒回幾個月,有一個更好的方法能提議他。   同意讀者自知儲蓄力極差,另外更在今年添丁,實在恭喜。點為小朋友爭取多口飯食實是爸爸既責任。家庭月入48000將要養起兩個小朋友,定必為財政上構成壓力。兩年前買樓已要為裝修費借p-loan,說明人工不高令積蓄太少實是讀者死症。對症下藥係將轉名自住樓加按至8成,4.8mil*80% – 2.05mil = 1.8mil,即180萬減去還p-loan仲有約1.6mil在手即令成個局面唔同哂。那究竟點加按至8成? 自住樓唔係只可至6成咩? 那要運用一拆二之方法、做得好可以按到盡再將稅項支出壓低。   睇返現況,家庭借貸力為48000/10000*2.59*50% = […]
為買樓達崩潰邊緣的31歲獨子#893
諗SIR,   謝謝你親自回覆。老實說,我最近常常徹夜難眠,老是想著置業的事,當看畢你的著作後更是接近崩潰邊緣。因為發現自己過去錯得很,浪費了很多時間… 我沒有誇張,因為本人一直也對自己將來的生活十分焦急,因為無產,每天也不能快樂的過。  以下是我的背景及經歷: 年歲: 31 現時月入: HKD41500, 冇其他被動收入 物業: 無 , 現以HKD8200 租住一單位 現金: HKD1.2M, 學歷: 大學   我在06-07年踏入社會工作,頭一年是實習生,所以月入$7000,辛苦儲了一年就有了$50000,剛好股市熾熱,心想在股市一注獨贏大買股票牛熊,結果輸了九成。後來不斷儲錢為過去”贖罪”,到了2010年以九成mortgage買了158萬單位自住,因為有女友所以也加了她的名。好景不常,因為大家分開了,所以在2012年將單位賣掉,然後將賺到的差價平分。  此後便是本人人生的分水嶺。 這些年不斷努力工作進修,也不斷在股市中磨練。 一直想在”對”的時候買樓,又因與家人生活習慣不同而有需要自己在外面租地方。可惜,”對”的時候好像不會來,樓價升得十分骸人。無論我多努力,人工漲了也幫不了。     我可以說跟諗SIR真是相逢恨晚,如果早一點看到你的BLOG及著作,我現在可能有兩宅在手而不是無産。我已經輸了一大截,人生並無RESET BUTTON (雖然我想有…) 。現在樓價繼續癲,年紀也老了,我只想諗SIR可以指點迷津,我最應該點做?   1.) 等? 2.) 買300-400樓? 3.) 用手上的現金投資其他資產?   冇殼的可憐蟲上 ANSWER:   確實相信讀者的心情是非常的差,一篇文入面發現「崩潰」、「每天也不能快樂的過」、「贖罪」、「可憐蟲」。唔講以為聽緊失戀情歌。讀者現在應該做的事,係抽離一下望望人生點去規劃、而唔係死埋一邊諗點去買樓。正所謂買樓難、但其實人生難既事相比買樓有更多。   點解要買樓? 留意買樓同做生意比、回報很差。同收息堂提及之債基及保險回報都差。買樓的原因,係因為自己冇能力靠生意賺大錢、逆流而上不果之下只好趁勢。洞悉歷史循環,在盛世末年土地必集中在富豪手上、而政府最有利的武器除了軍隊之外、就是印鈔(票)權。觀乎民國末年、或遠至西漢崩解之前、當權者往往靠稀釋貨幣內含量去吊命,捱得半個世紀最後先由軍閥reset成個國家之構成,將財富再重新分配。當然在此之前是個無政府既漫長年代,德政來臨之前人民被折磨不堪。   那我們在歷史上的那一點? 應就是稀釋貨幣的框架內、而買樓借錢就是先將錢借番黎、日後只需找到被稀釋後的金錢去還就是了。另一點是買樓槓桿成數高、這是股票辦不到的。當然你話用CFD行PLUS500買股槓到20倍、那能否成功很考你的造詣。記住買樓是穩贏、但慢。股票是輸多、但贏既時間增長好快。再細心想想、讀者應明白點解:「樓價升得十分骸人。無論我多努力,人工漲了也幫不了。」   另外按女人既天性喜愛安定、所以大都想男友結婚之前起碼撈到一間樓在手。當然男人玩得股票一段時間、應該感到成世靠炒股發達真不是辦法。補充一點,不應用樓房的數目的衡量自己的成就、趁後生創立一盤賺錢既生意、每月產出的正現金流比買樓收租可以多很多。另外做生意有個人得著及對社會作貢獻、比你只每日manage那幾個租客好不少。   至於讀者嘮叨不停、其實主要問的就是應否買樓這一題。計及月入$41500,借貸力為41500/10000*2.59*50% = 5.37mil。加埋手上現金1.2mil,購買力為6.57mil。建議在旺市用購買力50-60%去買樓、即目標定為3.9mil之樓宇。由於冇樓係手、再「等」即又跌入睇單邊投資既陷井。此價碼在市場上還有選擇。可以高槓桿買入後再偷偷租出、當搵個租客同自己儲錢。惟讀者問的只為很起始的一點、往後要花功夫明白:   買邊個屋苑好。已證明差既屋苑升幅可以少20%(兩年區間) 增長睇樓技巧、慎防買入漏水樓 […]
曹操與買樓#888
  我們不時會聽到,官員提及「換樓階梯」,其所指的乃是由公屋換樓至半山呢條「階梯」。   50年代,大批難民湧入香港——當中不限於由中國內地偷渡來港之移民,越南內戰,不少人投身怒海坐船來港,一批又一批難民令房屋需求大增,用磚頭起唔切,唯有依山搭木屋。當年無煤氣,只能用火水爐,出事只係遲早的事。最後災星照向石硤尾,大火摧毀了無數家庭,惟在危機當中往往可找到另一生機——港英政府自事件後推行公屋政策,無數家庭因而受惠。   其後,為「與民同富」,港英政府再推出居者有其屋計劃,令原先願意放棄公屋之人士升呢做業主,令他們有首個資產在手再加上自己努力,買私樓、換大屋變得可以預見。   中國歷史與英人治港有相似地方。回望漢朝呂雉(呂后)又或稍後登場既曹操,在他們所治之地均能達到國富民強,共通點是領袖將土地合理地分配與百姓,令民眾能共享產業興盛後所帶來的財富。曹操比劉備及孫權、最大分別是曹操行「屯田制」、保護流民及給予地皮耕作。至於麾下猛將夏侯惇,<<三國演義>>大談其勇戰蜀將的故事。可是按史實記載、夏侯惇最大的政績都係攪水利、屯田類工作包括開墾太壽渠和淮陽渠。故事內描述得宅心仁厚的劉備、在史實是個不斷找人投靠(分別有孔融、曹操、劉表)、忠誠度或比呂布更低的一個人物。   幾十年前香港政府在土地分配上較平均,有樓在手自可享有蓬勃經濟帶出的財富效應。不幸時至今日,當今從政者對土地不斷從平民手上兼併到富豪望族一事未能阻止。 Donald曾上場,加劇政策扭曲。停起居屋、私人發展商更可操縱單位供應。此策雖獲短期掌聲,而樓價亦在幾年間恢復上升,可是換樓階梯亦因而斷裂,公屋轉居屋一法不能復施令很多人「未能配地」,很多人因而未能共享沙士之後由自由行帶來的經濟成果。錢加劇流動向富豪一邊、再加劇富豪從平民手上兼併土地、樓價再升平民更窮、惡性地循環。地產商亦有持無恐咁「抽」到盡賣樓。   那我們從漢朝之衰亡及曹魏被取替後之晉朝看一看帝國覆亡之徵兆。就是土地全歸官員或富豪所有、大量百姓失去地皮而轉成流民。為何: 「土地均配>富豪兼併土地>人民失去居所成為流民>集結起義推翻皇朝」不斷在歷史循環? 說到底就是打從漢朝皇帝依仗郡縣制及聘請官員去打理國家、為官者難免會倚仗皇帝賦予權力去侵占平民財產。   當然在現今香港、起義或亂世實未殺到埋身。筆者借用歷史只想理順一下大家今日在港所見。各位應已感覺到土地兼併已惡化到令人窒息的程度,隨之而來是產業續向地產傾斜、民間減少作創新而富人只將資金盲投地產。無創新即社會創造財富的能力下降、政府稅收減少、從而要多印銀紙去彌補日益龐大的公共開支,造成惡性通賬實為必然。   香港政府過去幾年出招調控樓市、門面說是打壓炒風、幫忙年輕人置業。實質在梁班子上場之後、最受打擊反而是有錢人。買家印花稅BSD令公司名義買樓近絕跡、通常行此法的都是有錢人或財團收購。雙倍印花稅DSD令地主兼併他人土地的成本加倍,減慢土地各富人兼併的速度。一日未撤招、地產仍然呆滯。就算已經上車既小業主,在樓價再升之下要換樓至三房都要成千萬。未來是通賬嚴重、居住成本超重的社會。筆者早時提出大家要晉身成雙租族、邊住大屋邊投資應對社會上各個障礙。  

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中年一事無成懇求指教#892
你好諗Sir   早前從一個理財課程中認識了你的專頁,從中發現了多編文章,啓發了本人去正視多年來的理財問題。隨後更買了<樓換樓>、<收息論>及報讀了7月的收息課,自覺獲益良多。可借本人已一把年紀,如可早些認識諗Sir,今天就我就不用擔心晚年要流落街頭。   本人40歲,任職公共機構,年收入約50萬(己除稅),巳婚。太太因病沒工作能力,沒小孩也不打算有。現住2人住港島東3房居屋(未補價) – 家人名,另家人新界西也有3房近地鐡私樓可住。因並非時常在港,港居所基本上是儲物。   資產如下: 現金: 約10萬 股票:藍籌約15萬 其他約20萬 債劵約5萬 MPF:40萬 保單現金值:100萬 (有人壽、危疾、年金,年供款約5萬.年金56歲起每月收$4000,20年) 每月可儲約1到1.5萬   本人自知理財不合格,沒本事找到有共同理財目標的伴侶,年輕時大部份收入都給家人、買保險。與家人同住不覺有買樓需要,也不認知自身的借貸力會隨年紀大而減低,人到中年才發現儲錢越儲越冇,而家先想去買來保值又買唔起,真係越來越驚,後來搵到份穩定既工先覺好D,但應該要做到死個日。以前希望有一天財務自由後可教書傳授知識、做義工幫人,現在睇來要等下一世。   希望諗Sir指點一下,好讓老來有錢旁身,不用手停口停: 1.是否值得將港島東的居屋補價租出以產生被動收入,以便在工作地方附近租樓住? 2.是否應買樓減低銀紙眨值的速度? 3.早前拜讀過有文章指未買樓可慮買細價樓對沖樓市不斷上升,我應買嗎?但可能要賣哂所有股票當首期。 4.我份保單可否用來抵押幫手買樓? 5.本人應用什麼途徑去增值財富呢?本人還有希望財務自由嗎? 自知年紀已不輕,輸不起,希望諗Sir可指引一條正確的路好讓小弟可依住小心地行埋下半世。   感激不盡! L 君   ANSWER: 是的,夫婦兩人月入只$40000,手上左湊右湊先得100萬、基本上唔應該仲住三房,更不應用之作儲物。要儲物、可以租迷你倉。若果有錢,係IFC租個海景辦公室儲物養魚都可以。或不少衛道之仕認為香港人連一個50平方米既住宅都不可擁有,實在政府有問題。若各位仍然喜愛將問題推比人而自己就nothing wrong,那你可以close this broswer,準備心情迎接weekend。   當然、太太有病或是命中註定,令路倍感難行。係收入得一份而年過40此兩不利因素之下,解救是將港島居屋賣出。利用讀者夫婦還有的一個優勢: 就係成世人都未買過樓,可以九成上會。留意港島居屋未補價係唔可以租比人,延展出就是租金收入不可作他日再買樓之收入證明。係港島區樓價近6年明顯跑輸、加上資助房屋高供應潮將來臨之際,未補價居屋應賣走求翻身。   當然叫家人賣樓或有點困難、而回籠資金要全歸家人,只希望當中40-50萬能借予讀者九成上會單名買細樓一間邊住邊儲物,香港仲有大把兩房在此價碼。而去除借比讀者既40-50萬,其餘假設仲淨300萬,用收息課提及的債基無年期可收每月$37500,咁做即家人收高息而讀者自己有多筆錢,實在係成家人都有著數既方法。   若果家人不予賣樓,那也不用太擔心。可以自己借私貸用老婆單名買樓,當中最好作妥善安排去解釋首期來源。那40-50萬其實自己攪都可以到手的。至於供樓,讀者的借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.2mil,未是想像中咁差。就當唔靠屋企人,自己都可以買到樓。另一件事係而家買樓是否合適? 只好說買樓是讓時間令債務貶值、不是追求價格升跌的行為。要追價睇升跌,建議參加下星期五晚上「Z。諾登」的「牛三策略」免費股市講座(拉下下看詳情)。買樓最重要計算借貸力不被過份運用,自己有能力持貨的,不妨長揸。市場有很多聰明人,希望短炒致勝,只好說用1/10資金去玩下無妨、未有家室只連累自己亦可參與。但如年過30仍然認真的便輸了。   另一樣讀者需經營的,是提升太太的借貸力。就當係主婦,借貸力都可適量合法增加。當然就咁開幾張支票扮出糧太明顯,所以要有半年而又細心的部署。手上保單是不能回收作抵押,基本上大部份香港人買緊既都係低功能之保單(當然另一面係高經紀傭金)。最後是讀者手上的錢,債券同籃籌都不能改善其生活,因已落後太多,無謂買籃籌去冒足市場風險而回報少一截。
三十而立怎起步買樓?#889
  諗sir, 你好,我睇完你兩本著作’’樓換樓’’及’’收息論’’後,得著很多,剛剛完成晒收息101 & 103. 正計劃報讀你的買樓課程,現在有些問題想請教你,希望能抽空看看,比一些意見。   本人正煩惱應該點做先岩。因無呢方面既知識。 以我們現在情況,下一步應該如何是好?   情況如下: 本人: 30歲,月入27k ,扣除家用,保險,基金等,月儲10K 老婆: 28歲,月入30k ,扣除家用,保險,基金等,月儲15K 2人合共資產: 現金港幣155萬,股票12萬,IBOND 8萬,基金60萬(INVESCO PRC EQUITY FUND A) 沒有小朋友,無借過錢,無樓,不用交租,現居住家人的村屋(有3層那種),但希望有現金流,日後買樓有自己的家。   本人上完收息堂,明白了不同投資物的特性。但不知點分配比較理想。 我們現在有大約155萬現金,應該點分配幾多去債基??   以現時情況,投入資金到債基收息8-10%風險是否不太高? 我們很保守,想比收15%息之債基更低風險。另外如要保本,買大約5-6%直債可取嗎??   祝身體健康 ANSWER: 讀者年輕,儲蓄水平亦良好,收入在香港算是蠻好吧! 不過家庭收入57K在香港過活應仍感艱辛。可幸是父母提供村屋居住,亦因此事在結婚之前無想過買樓,錯過由2009年至今的樓價倍升潮。觀及不少師兄的個案是人到四十,才發覺之前家庭的護蔭令自己少去財務問題,以致有恨錯難返的心情。讀者人到30,還是建議用家庭借貸力=57000/10000*2.59*50% = 7.38MIL的一半,買樓上會,對沖樓市再升風險。   留意收息堂授予債基、直債,雖是無年期及有些是保本、息口亦算吸引,對比樓房投資債券類收息沒有可對沖通賬風險之作用、相反買樓收租是有得。懂得運用更可享低息而長年期攤還的樓按、令債務隨時間貶掉。通貨膨脹,窮人手裡的錢只能買越來越少東西,富人手裡的債務則會越來越不值錢。   但通貨緊縮呢? 無錯窮人到時既錢可以買多左野,不過窮人所占的「財富百分比」相比富人會跌至更低,所以到沙士低位撈到平貨既都係富人。經濟好同差比,相信窮人係通賬既時候成功脫困成為富人既機率還高一些。所以大家還是希望樓市向好,未經思索就一味想樓市大跌對自己無好處。   至於讀者買既然Invesco PRC Equity Fund, 筆者持來了同類的話Value Partner Classic Fund(C class)做比較(下圖),發覺Invesco PRC有幾個特點: 1. […]
買樓好?做基金好?定點好?#883
諗sir, 你好。   夫妻二人70後,家庭月入六萬,因小朋友讀書問題,2013年賣出自住樓,現手持現金大約250萬,另加20萬股票,租樓支出約$14000,扣除家庭支出,每月儲蓄為$5000(未加現金之利息)。老公為長俸公務員,幾年後有買樓津貼,退休後大概有2百幾萬退休金,另加長俸。   有朋友介紹,冇風險基金,利息3厘至4厘。   不貪心,只求一生二宅,現在情況下,買樓好?做基金好?定點好?   另,本人MPF內有約55萬,用緊德盛安聯。聽聞(只係聽聞)宏利MPF的康健及中華威力回報好好,因自己供部分可自由動用,好不好轉MPF公司?   70後小婦人上 - answer: 謝謝讀者提問強積金、一個同很多人有關、但好少人討論既題目。其實不少人強積金中有可提取部份、若年近45,加上2000年「肥龍」(即當時許老爺) 牽頭成立至今已有不少人儲左半百萬係入面。若趁呢次升浪好好打理下或可賺多三成首期第日買多間樓。   讀者聽人講宏利MPF的中華威力回報好好,那筆者提供下link及下圖所見、發覺匯豐(智選)MPF提供的中國基金或更好、兩者同投於中港市場。中華威力年初至今升24%,匯豐(智選)升25%。更令筆者著眼的,是發現中華威力最強是「開支比率」那一欄、是眾MPF之選的首位,達2.07%。即每年無論賺定蝕,收你2.07%是「被保證」的。另外留意MPF報價較不頻繁(又或是AASTOCK取價唔夠密吧),所以上面的回報應是計到4月尾。     更有趣的是,中華威力基金是有零售版的,即宏利環球中華威力基金,下圖可見開支比率是1.68%,是MPF計劃內約8折、而基金回報計至5月尾升約18%,較低因5月跌市所累。此象令人有感MPF版同零售版的基金回報差異不大、不過MPF收費貴不少。你仲將錢放入去、最多謝你就係於中環返工的一群金融才俊。   睇睇往事,中華威力是宏利當年邀請謝清海先生團體攪既一隻基金、而謝清海先生早在92年,由私募基金型式成立VALUE PARTNER CLASSIC FUND( A CLASS)出發,逐漸演變至今的C CLASS,如今A CLASS同B CLASS已CLOSED,只C CLASS可買。呢隻可以說是令謝生同惠理「響朵」的一隻基金。     我們看看VALUE PARTNER CLASSIC FUND,年初至5月尾升23%,此同在上圖對比的HSBC CHINESE EQUITY FUND之20%強。另我們懂得門路用筆者手法比對、其實是可分析出什麼基金是抵買同應買的、唔係只聽人朋友講,總言之:「數字會說話。」當然數字不時偶有失誤、但比人在投資上的主觀判斷好。另每基金的annualized return, 價性比都是可知的。將全香港的基金放入黎比都可以。   另外看VALUE PARTNER CLASSIC FUND的十大持股、其實頭三位都是內地A股。若我們將A50中國基金基金(2823:HKG)之回報對比,發覺A50年初至今由$12.68升至前兩日的16.6水平、升幅約30%。即VALUE PARTNER都係靠A股食糊跑贏其他基金、咁點解唔直接買A50!? 若有人認為A50係「股票」好危險? 那真係要去了解咩係ETF咩先係股票。辛苦錢唔用心去投資、唔輸哂都被人呃哂。先求知後投資真係好正確!   筆者提及的債基方案都有用基金作構建,當然唔係就咁買基金等收息咁簡單。而箇中風險及出入市位、加上銷售人員不希望顧客知的秘訣大家要學懂。而債券類的基金仍會考慮用的原因、是大眾買債基本上一手都是近百萬(HKD)、而股票不是這回事。所以我們會選些收費合理的債券基金作收息。   至於樓的看法、建議先看<樓換樓>一書、答文千字、到此為止。留意投資要賺錢、一樣要下苦工。仲有提一提「無風險基金」,有「三至四厘」、其實好應再留意一下。

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836
諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]
無端白事搵多四萬一個月#803
諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 - 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 - 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 - 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 - 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 - 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: - 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 - 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 - 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 - 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 - 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。
應否買新樓收租?#799
諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 - 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
如何為幾年後買樓先作部署?#897
諗 Sir, 你好。本人四十八歲,已婚有一位十三歲的女兒,太太是全職主婦。本人從事建築行業,月入約八萬元。本人與太太對投資不甚理解,所以一直都不懂怎樣理財。最近看了你的專欄及參加了你的課程,一方面獲益良多,另一方面又非常擔心及恐懼;我們應怎樣投資,將財富增值已達財務自由,請你指點一下。以下為本人與太太的財務狀況:   物業:粉嶺三房單位,市值約五伯八十萬。聯名及自住,己供滿 太太有定期:二佰萬 太太有現金:二十萬 人籌諸蓄保險:三份,如五年後提取,約有八十萬 太太有股票:三十萬 每日扣除開支可餘約:一萬   問: i) 未來怎樣投資。我們想多買一層樓收租,怎樣才能達到有隱定收入的目標 ii) 再買兩層樓收租又是否可能嗎?怎樣運用貢杆原理達至目標。 iii) 現在如何作出財務安排。   ANSWER: 讀者主要目的係收息,不希望亦不奢望財產能短時間翻倍。畢竟人生到48對世事算叫通曉、比筆者明白事理得更多,不再貪快用冒進方法去改善生活。那我們不選取進取的賺價方案,如利用股票、或股指期貨。相反收息物品如債券、保險、及樓房投資都較適合讀者。   筆者與讀者傾談過一次,告知了讀者應將錢怎分配在不同類型的投資品。留意香港市場一般是股票經紀話買股好、輪商贊助的電視節目告訴你槓桿有幾勁、地產經紀同你研討買樓既好處,即各有各sell,賣花者自己讚手上花香。欠缺的就是一個跨投資產品類型的解說者、因應各人在不同年齡所引申出的投資需要、選取適合的投資物去match-up。久而久之、社會上大部份人都用錯方法去投資、永在一個「試味」狀態、不能進步。   係只推出課程而不賣投資品的前題下、筆者提及的投資方案既有效而又配合發問者的難題而設。讀者長處是借貸力較好、而儲蓄能力係家中只一人搵錢幾人洗之情況下、每月只能將收入之1/8儲起,算為不合格。可幸是手上自住樓已供完、應把握機會將樓加按至5成套出將580*50% = $290萬,係讀者不能攤到30年還既情況之下、借290萬要月供約$13000/月。如年紀是40歲或以下、月供只需$11000。今日唔趁樓市高加按、再等下次大浪黎恐怕讀者已近60歲。   按錢出黎可用50萬試買債基、收12%年息、即每月收息約$5000。收翻幾個月息觀察到收息之穩定性及債基之價格低波幅性之後、再添碼買夠280萬未遲。相比銷售人員、筆者會叫大家逐d逐d買、及在收息堂上提醒更多醒目入市手法。避免成筆錢者比人叫哂係同一日入貨、這樣做只會縮短了銷售人員的sales cycle、對投資人而言沒有好處。   讀者另一個考慮是萬一按錢出黎、又未及時搵到投資品入手、那就要硬食每年2.15%利息支出? 即一年成$60200? 其實讀者加按時可採用靈活按揭計劃,加按280萬出黎、而銀行保留一活期戶口之利率相同於按揭所收利率、最多投入為借貸額之一半,即借貸人的利息支出可減免一半,那便更可以進退有據。   由於讀者已有自住樓及手上資金約為500萬、正是「上下兩邊唔到」的夾心階層、在現時旺市再加碼恐怕於48歲時再睇錯時機未免太傷,所以樓唔好即刻買。現時「收住息等」確為上策,幾年之後若政府政策有放鬆、需再買樓。因樓房投資的租金收入可跟隨進賬上升、對讀者部署退休很有作用。但緊記不是今日、而是為日後的買樓計劃先作部署。
擔心退休後收入的人#895
(translated by google) 諗先生,   感謝您在收息101的激勵演講,真的學到了很多東西。我快到退休(2017),真擔心退休後的收入,以及如何管理我的兩個單位和1.5mil現金(對抗通貨膨脹,增加股息收入)。   我57歲。女兒需要支持她從2016年讀大學4年   資產: 1.北角2房單元(市值在4.5mil),借貸0.8mil,月租金收入$11000。在這個月的翻新需要0.2mil。有16000的租金收入16000 2.沙田2房(在5.5mil值),借貸2.0mil和每月租金收入$ 15000。自住。 現金:1.5mil 股票0.6mil 我的收入:60000/月   我的關注 我走近關於“5年雙倍回報保險”的銀行,它是很好的想撥款0.33mil再加借買進面值共2.0mil。我的想法是讓用這種方法一個安全的投資,只是怕h利率會變得太高   我2015年初剛賣了1房,所以後悔吧。好不好買回一間樓?   我的年齡近60, 借貸力如何被影響?   謝謝 陳女士   ANSWER: 讀者年長,借貸力比40歲時已下降不少。在早前文章已提及45歲打後應棄用2.59作常數去計買樓借貸力,常數會一直下降至55歲的1.09。為減省讀者要不時將年歲同常數對比,大家可記一記由45歲打後每5年借貸力會打75折,即讀者為57歲,借貸力起碼是75折又再75折,那借貸力約為(60000+16000*70%)*2.59*50%*75%*75% /10000 = 5.2mil。係借貸力正在不斷下降之下,讀者應「有按就趁早」,在樓價偏高時將兩間樓加按,北角樓按至5成維持出租用途,得4.5*50%*0.8 = 1.45mil。沙田按至6成得5.5*60%-2.0 = 1.3mil。那兩樓合共得現金1.45+1.3 = 2.75mil。但留意自己已借2.8mil,所以套盡只2.4mil。   加埋自己有1.5mil cash在手,資金達至240+150 = 390萬。呢個數可真是唔上唔落,話少唔少,但想利用私銀服務去為自己提供低至1.2%年息之融資又未達門檻。   回歸零售銀行、採用債基,利用其12-15%之回報率,加上讀者已得到詳細的5年double保險回報方法,相亙運用應可在收息之餘亦為自己提供資金靈活性。同讀者短暫見面了解過情況,知道欲用20萬裝修北角樓去提高租值,對此行為不作支持。雖然租值由11k提高了五千,即付出之20萬約4年後可回本。但詳細了解20萬包括之裝修範圍後,認為將窗大整及全屋水電重鋪實在太高成本。係了解到窗戶是沒有脫落之危險下,可換零件去重修窗戶去減省成本。至於水喉要全屋更換,那不如趁此機會將間舊樓改埋做套房,一間屋一開四令租值在月入$20000以上。而更好的安排是做好租約再作結構改動的下一步、此事已對讀者面授機宜。   保險有保本性質加上若hibor上升會令保單派息都增加,所以讀者可積極考慮。近日已有同學回報做港紙版限在每張最高100萬(即17萬投入)、銀碼大就要「拆單」。而做美金版是無上限反而下限在25萬美金。不少朋友若打算在5年後先考慮再買一樓,其實可用保險方法將本金接近double再用作買樓首期。比起投入股票博一博更為理性。另外讀者在57之年齡,不應再買樓去投資。   就半退休人仕而言,買樓已不能利用其高槓桿之特性。運用債券去投資才更得宜。不少香港人有錢只懂投入股票,實在是將錢無條件地捐獻了予上市公司作營運。上市公司趁價高配股比自己人攤薄每股權益,趁價低就私有化令小股東「無仇報」,小股東話就有投票權但從來唔夠大股東既智囊較量。正因如此、媒體主要幫有錢人「推銷」股票比散戶。本案讀者浸淫股海多年,仍然冇錢賺。大家好要檢視一下自己的投資方法,又慢又悶咁每月收錢或是個更好方案。

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是否應再沉淪於股票遊戲?#896
你好!本人已報讀6月收息101, 會員號碼3103.   本人40+, 專業人士, 公營機構任職醫生。 妻子40+, 主婦, 有2小朋友 (11, 3). Assets:   1. 自住三房 (聯名), 買入9.7M, 現約12.5- 13M, 尚欠4.7M, Hibor+0.7%, 按 20年 2. HKD 3M, 定期, ~ rate 1.5% 3. RMB 1.3M 定期, rate ~4% 4. 股票蟹貨 約 2.5M, blue chips, 每年收~ 0.11M 股息 5. 保險 cash value 約 2.5M (部份可於 2017, 2019, 2022, […]
點食息唔食本而又不用降低生活水平?#892
諗Sir, 你好,拜讀閣下著作及專欄之後,方知天外有天, 人外有人, 深感佩服! 本人45歳,有兩個小孩11 & 9歲。太太沒有工作。由於之前生意順利,刻勤刻儉日夜拼搏20年, 累積了一些財富。唯近年健康轉差, 不能勞累, 加上生意前景不明朗, 自己亦覺厭倦,故打算結束生意,暫時休息不工作,但又想保持現有生活水平,更害怕”臨老唔過得世”,故想向諗sir 請教理財之道。(之前大都靠銀行RM) 開支: 1. 屋租 63k/month, 2. 日常支出 60k/month, 3. 住院保險 3500/month, 4. 供養父母 18000/month, Total 144500/month   資產: 私人銀行户口 , net asset ~HKD 23mio : 1.直債 25mio 收息120k/month 2. 港股票: 5.5mio 3. Bond fund: global; europe:  USD480k, 收 USD2000/month 4. Europe equity fund USD480k 5. Cash: 800k   […]
45 歲害怕被裁、驚摸頂、壓力大#891
*上圖是有關的、見下文 先多謝諗Sir抽空幫忙。我除了對自身專業比較有認識外,對理財可說是所知甚少,希望能從諗Sir身上學會一點理財知識,好讓家庭財務壯況能穩步增長。   目標 1. 五年內能買進奧運3房以改善居住空間。儘量保留現有樓房收租。 2. 利用現有資產制造正現金流。起步邁向財務自由。   資料補充 1. 先生是位牙醫而我自己負責專業項目。家庭剩月儲蓄約120k. 沒有負債。早年收入沒有現在高,加上金錢都投資到專業學習上,所以現有資產都是這7-8年儲回來的。 2. 若然搬家,需在附近租細單位給奶奶住。 3. 四小龍昇悅居兩房兩間. 自住現值7.2M,已供滿.另一間奶奶住約$6.2M. 巳供滿. 兩間都是我倆夫婦聯名共有。   心魔 1. 丈夫天性悲觀,恐防現階段買15-20M 新居會摸頂,毎月供款數萬元壓力很大。 2. 45 歲的他常害怕被裁員,家庭收入少一份。   問題如下 1. 家庭借貸力是(150,000+70,000)/10,000*50%*2.59=28.49mil. 但先生巳快45歲,借貸力應減少嗎? 2. 打算加按現有兩套房,套出7M, 加上自己資金入私銀投資直債。(先生的4M 為家庭備用金和供他炒股的)一來製造正現金流(確切執行方法巳報8月收息執行班),二来套出現金,期望樓市下跌可入貨。加按只用先生單名借貸,用盡他還有工作時的借貸力。將來有幸買第三樓房時便用奶奶名做業主和我做借貸人,以避開DSD和確保還有一定借貸力。這樣部處正確嗎?   煩請諗Sir 指點迷津,感激! 另補充兩間樓買入價為3.6M (自住)和2.6M(奶奶住),謝謝。   ANSWER: 筆者同各位追看本blog既讀者一樣、每日觀察各位案主發問既模式。看畢此案後想起舊觀點:「 見字如見人」。一般發問比較有條理既案主、工資都會相對地高。本案讀者供滿兩間昇悅居、至少有400萬資金在手、家庭月入22萬,仍有被裁而失去收入之恐懼。解決方法,就係盡早開始為自己建立被動收入,免得到大信封塞到手上才想下步對策。   讀者之不善,當然是只有「儲錢模式」及「努力工作苦讀」模式。殊不知可以借力打力,請人幫手同你做大盤「生意」。只要你肯放低120萬,就有租客肯成為「你的同事」每月為你盤生意賺取12000月入。間樓20年後供完更可提升月入至20000。或採用債基模式、100萬投入每月為盤生意賺取$12500月入、唔好處係不會供完而及後收入不能提升。當然如錢少既、可以由期權出發,收取期權金可以用本少去收息、亦是一法。   以上比喻都是舊調重彈、即重溫人靠自己搵錢、終有身體差而收入下降或被老闆嫌棄既一日。想快手達到「想返先返工」或完成「全職媽媽」此等心願,自然要請fit既「同事」去助你「搞生意」。買新樓去收租、一千萬樓只收租24000餘、年回報為2.8%、明顯唔fit。讀者已在收息班習得幾種過10%年回報的fit方法。   先生借貸力會減少、此為遲起步的結果。年齡一事不能逆轉。45歲比40歲借貸力少約20%、到50歲再少20%。但讀者不應憑借貸力下跌一事而急於即時買樓。另外先生炒股一事、建議可將金額再減少一半,基本上專業人仕無時間研究、股場輸錢係肯定既事。股市係人都知可以搵快錢、所以好多人有心人專係度吸散戶既水。買樓而家好難摸貨搵快銀、加上賺得又慢又難、反而可以簡單累有財富。   同意讀者趁而家樓市高套出金額投入私銀收息的路向。私銀入場門檻亦不如外間說要幾千萬(HKD)咁多、而融資成本1.2%之下回報可令下方的2年每年12%保證更為提高。在此開名提及陽光100(2608)所出的直債:   […]

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捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
青衣與東涌買樓選擇
  諗 Sir,你好,   前日買了你本“樓換樓”書睇,有個揀樓既問題想請教你。 現在有兩個上車盤,一個是青衣青怡花園兩房實用334呎,四百萬,樓年齡28年 ; 另一個是東涌新盤東環,一房半,四百二十萬。我屋企人住在青衣, 所以想買近鄰既區域,而我心中想買入四百萬以下既樓。   地產經紀見青怡冇盤,建議我買東涌或麗城。請問我應該揀邊個好?   Remarks: 本人月入$36000, 開支+家用$8000   ANSWER: 諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。   單憑讀者的簡單資料來分析,難以判斷讀者買樓的目的是甚麼,用來上車自住還是用作投資,如果是上車就不用多想留意多些青衣的樓盤,因為上車的目的是人有我有,供樓當儲蓄,好讓日後有足夠資金換樓改善居住環境,買樓後住近家人,一方面可以有所照應,減少不必要生活開支。另一方面又熟悉居住環境,沒有適應新環境的問題,所以盡可能都要找青衣的樓盤。   青衣的上車盤除了青怡花園之外,還有附近的翠怡花園,不過呎價會貴些少,要預留多點資金作首期及供樓,此外還有美景花園,三個屋苑之中,以翠怡花園的景觀最好,青怡花園的配套較好,美景花園的售價最平,當中美景花園未來的景觀最有變數,因為附近有一塊地皮將會招標興建住宅,前面又有一塊地準備改變用途起公屋,買入自住的話,未來數年要面對沙塵滾滾問題,起好樓之後又要面對人口增加但欠缺配套的問題。   東涌的樓盤對讀者來說較適合作為投資用途,因為買間一房單位如果一個人住還可以,結婚生埋仔女的話就唔夠住,自住就唔係咁啱駛,買左唯有用來收租,但係要留意近年的新盤都好難抽得中,就算抽得中也難以買到價單上較平的單位,買入高價單位只會換來「收租回報低,升值無你份」的問題,唔信的話可以睇下報紙報導有關新樓二手成交,明明個市升左四五成但係新樓二手成交都只係賺果一兩成,部份仲要蝕錢離場的報導就知所言非虛。   如果唔買東環,其他東涌的新樓呎數都頗大,好像藍天海岸的一房單位要五百幾萬,超出讀者的預算範圍了,細呎數的有東環隔離的昇薈,不過一早賣晒,東涌買樓的機會似乎不是屬於讀者的。最後麗城花園都是大單位,計lump sum一定過四百萬,又是超出預算了。   結論是其他區域唔係讀者杯茶,可是青怡花園沒有盤,唯一方法只有等下去。或者物色青衣有甚麼好單位吧。   Source: 諗Sir noTcomment專欄 (http://notcomment.com/)
鎖倉是不智的
  你好諗sir,睇完《樓換樓》同《收息論》之後絕對有相逢恨晚既感覺。   講番正題,本人一家四口80後於2010年以2.26m買左自由市場居屋,一年後因請左工人唔夠住以2.86m賣出,2011以2.91m買入同區私樓,今年細仔出世1家4口+工人已唔夠住,所以係6月4.58m賣左樓,點知樓市係咁升買唔番同區3房,暫時用17.5k租緊3房。   現在手持2.4m cash,2公婆月入70-80k,但扣除龐大開支(家用,養車,學費,興趣班,保險+工人),每月只可儲10-20k,現在諗住買一細單位收租,餘下投資債券或等跌市入多間,這樣是否可行??謝回答   答案 在外匯期貨行業有一個名詞叫做「鎖倉」,所指是在進行交易後市勢逆轉,卻不願意平倉離場,反而以相反方向做一份合約鎖定損失。例如在日圓跌市當中,做了一張日圓好倉,一方面睇錯市,另一方面卻又不願認錯,就反方向做多一張日圓淡倉。相信即使沒有交易經驗的人,都想得到只會越做越錯。   就以讀者的買樓經驗看,之前好像睇啱市,先在2010年買居屋,然後在2011年把居屋換樓樓,到今年計劃細樓換大樓,卻因為先賣後買而失去預算。不過從另外一個角度,讀者之前的每一個舉動,都是因為家庭成員增加燒到埋身才去換樓,只不過因為順著市勢才能順利進行,今次未能細換大只因市況沒有徘徊不前比位你買。   但是想深一層,若果當日沒有賣出2房單位,改為將2房單位出租,把租金補貼來租住3房,似乎就不用面對今日的困境。現在硬著頭皮去買一間細單位收租,只不過是希望返回此理想位置,即是把2房出租而租3房住,本來亦問題不大。   只不過讀者又想到把餘款投資,然後期望樓價下跌,那樣就變得自相矛盾了:如果認為樓價將會下跌,為甚麼會現在去買個細單位來「等跌」?如果認為樓價仍然會繼續上升,為甚麼不將所有款項連同借到盡去買間三房出租?最終其實是反映了讀者對於後市進退失據,既擔心後市再升無樓在手執輸行頭,又擔心後市會跌所以獨留一手。   若果真正地以投資角度去分析,可以將對於後市的猜測擺在一邊,客觀地衡量買樓和其他投資的投資率回報高,那一個更具合理性。平情而論,現時買樓收租的回報率甚低,類似馬榮成先生在金融海嘯時以低價入山頂豪宅倚巒,由於租金由30萬下跌到15萬,就算以當日的筍價計算,租金回報也只有兩厘多一點,就算樓價有所上升,亦只是蛋家雞見水,有得睇無得食。   近年流行一種「收租思維」,認為買樓收租進可賺價退又可以有現金收入,好像「必和必托」無得輸,但實質上物業的變現能力低,現金收入亦不是想像中高,現時商舖租金已因消費行業收縮而下跌,將會波及舖市,若果其他行業也因連鎖反應而收入下降,也可能反映在住宅租金之上,到時就變成綁著來輸,因為特別印花稅要三年才全豁免,幾百萬一間屋,就算5%稅都要20多萬呢!
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp52 30032015 諗sir汪敦敬 論樓市(2015第二季)及新辣招的影響?
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp48 16032015 諗sir汪敦敬 而家換樓好唔好 ?
即時市評
兩個明朗化 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。 希臘公投,已反對債權人提出的緊縮建議,費高反而放下心頭大石。 齊普拉斯要求重啟談判,但歐元各國領袖「采你都傻」。預期後續發展︰歐盟領袖必先盡力穩定歐元區,猶其留意小國債券市場。其次,將希臘這壞孩子踢出歐元區,斬斷所有後續援助,將它推入絕路。殺一儆百,也是穩定之法。 無需再浪費資金救助希臘,其實對歐元穩定性可謂長遠利好。即使,美股三大指數期貨今早急跌,歐元曾最多跌1%,但若然市場發現「最後冇事」,小心市場將壞消息當好消息炒。 至於A股,方向明確︰「4500」、「藍籌ETF」… 是日看南方A50及成份股,開市何價,見低不妨趁手搏。 https://www.facebook.com/figoinstock  
買定離手冇得怨 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。 歐元集團和國際債權人自覺(輸到)沒得輸,就等週日希臘公投結果出爐。據報,現時正反雙方旗鼓相當,看倌估計結果如何? 上方問題有點誤導。公投結果如何並不重要,投機者更關心的是,往後市場走勢如何。個人意見︰市民否決了援助方案,希臘破產脫歐,這是市場既有的心理準備;若然結果相反,令全球討厭的左翼聯盟下台,卻成了大大的利好消息。 我又想起了年初的愛爾蘭獨立公投 … 外圍情況比內地更明朗,配置上作適量調動。買入ETF而極速燒錢,華夏300(3188)給予無比體驗。假若社保基金、保險公司、外資終有日頂住阿爺,經歷爆滅的內地2、3線股及創業版,亦難望翻身之日。 本地個別H股(內銀內險),及大藍籌,預期成為帶領股市回升的主要動力。指數比中小型股升得更好,乃投機者及芬佬最不想見到的事 … 本週末或成重要分水嶺,是留是走,請依循所能承受風險,做好準備。 https://www.facebook.com/figoinstock  
高山低谷 – 八點鐘費Sir
趁風和日麗,昨日上了香港第一險峰 – 蚺蛇尖,沒夤期的難行,只是落山時掛點彩 … 上得山,輕微損傷算得什麼,最緊要有得繼續行落去! 昨日,上A再次跌5%,大家會否因為假期沒得走貨而擔憂?四時,傳出希臘底子裡接受債權人提案,歐美回升;同晚,上交所亦宣布降低交易徵費,中證監拓寬券商融資渠道,券商自主決定強制平倉線,不再設6個月的強制還款 … 阿爺釋放什麼訊息?你愈跌,再我救,死馬當活馬醫,這就是富有中國特色的政策市 … A股或許未見低,但深信港股的最恐慌時刻已過。大市「見底」不代表立即「回升」,誠如去年十月般,大家會經歷一輪「一升一跌」的振盪格局。有錢的,請鼓起勇氣,趁每次回落時選股入貨,無謂見假期時大回彈時高位追。 面對手上蟹貨,投機者唔會記掛過去了虧損,而只會重新審定什麼股票有得升。費高手上的中煤(1898),表現強差人意是事實,應會適時換馬。 至於半年結成績,主要靠四月大升勢前已All-in,及期後低位大手買入英皇證券(0717),然後轉趨保守,暫時回報約72%。連番犯錯,在亂市時操作得較其他Blogger飄忽,費高對表現不太滿意。 https://www.facebook.com/figoinstock
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

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潛力股發掘區
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
[紅猴] 梗有一間喺左近
  在香港,Starbucks(SBUX)差不多已發展到「梗有一間喺左近」的地步,有時連商場小小的位置也不放過,縱使座位不多,始終外賣也是一個很重要的收入來源。不看其截至3月尾的第二季業績,也不知道Starbucks全球分店已超過22,000間,涉足國家達67個,在中國及亞太區(CAP)亦已開設了第5,000間分店。業績報告亦提到,全球同店(開業最少13個月)銷售增長為7%,比市場預期的5%理想,當中CAP地區以12%居首,收入雖然只佔整體的13%,但卻貢獻了溢利的22%。難怪集團已決定在CAP地區的分店數目於五年內升至10,000間,目標令相關收入增加300%。當然,中國區亦不遑多讓,目標將目前1,800間分店於同期倍增,即平均每天會開一間分店,預期二三線城市的佔比將越來越多。   根據北京咖啡行業協會資料,中國咖啡消費年增長率為15%左右,遠高於全球的2%,難免是兵家必爭之地。Euromonitor的數據顯示,Starbucks在中國市場於2014年的市佔率已高達37%,接著是上島咖啡(UCC)的18.8%、兩岸咖啡的6.7%、Costa Coffee的5.7%及McCafe的5.2%,反而現時屬華潤集團的Pacific Coffee仍五甲不入。中國的咖啡消費市場並非已成定局,反而競爭仍非常激烈,Starbucks的高市佔率並不代表勢力已鞏固,好像Costa Coffee最近亦拋出於未來五年每三天開店一間的大計。不過,南韓最大的咖啡品牌咖啡陪你(Caffebene)曾宣稱2016年要在中國市場的分店數目超過Starbucks,但最近卻傳出經營及資金受困。另一方面,Starbucks亦積極在中國拓展價值60億美元並預計未來三年年增20%的即飲(Ready-to-drink)咖啡市場,今年3月宣布與康師傅(322)合作,由後者負責生產及分銷。   Starbucks在是年度(9月年結)首兩季收入按年升15%,經營溢利升16%,每股盈利由0.63美元升至0.97美元,增幅高達54%源於期間成功全面收購原本合資的Starbucks Japan而產生的特殊盈利。市場預測其是年度核心業務每股盈利1.57美元,按年增18%,以執筆時股價約52.3美元計,預期市盈率約33.3倍,處過往三年平均最高估值水平,預期下年度市盈率則為28.1倍,可考慮待股價回調才買入作中線投資。題外話,在曼哈頓地區擁有60多家分店的美國漢堡包連鎖食肆Shake Shack(SHAK)於今年1月尾以每股21美元上市,執筆時股價已升至約74.9美元,預期是年度市盈率高達576.2倍,預期下年度市盈率則為468.1倍,這個誇張的估值水平和互聯網新創企業無異,真有興趣一兩年後再看其發展,以引證市場是否真的如此獨具慧眼!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票)  
[紅猴]大跌後再看中港指數走勢圖
6月17日和6月20日和大家分享了黃金比律及平均線衡量的中港指數,過去一週大市持續調整,趁機看看到了支持沒有,補了上升裂口沒有。因Chartnexus未有上證指數等國內指數圖,所以用三大主要A股ETF作參考。先旨聲明,我不精於看圖,就讓大家各自解讀吧!       施諾登 – 踏上牛三路講座/(資配203)/AA3J Batch 8: 日期: 2015年7月3日(星期五) 時間: 19.30-21.00 講者:  Z.諾登 地點: 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心502室 費用: 免費講座。需預先留位,先到先得。 請將個人姓名手提EMAIL whatsapp至91010168註明牛三策略講座。有專人回覆留位成功與否 或發至: admin@homeblogger.com.hk 內容: 根據4月初的狂升市、為大家介紹穩健的投資策略。做好風險管理同時贏錢 6月異動期權大檢閱 期權新手Anthony 成功獲利記錄及心路歷程 期權高手4月轉倉<2823>及鎖倉手法絕密公開 還有。。。最具特色的財技股分享 - - - -
[紅猴] 和股東分甘同味
話說我以前工作的科技業商會,大慨在2005年主辦了一個深圳交流團,其中一站是到騰訊(700)考察,得到熱情招待,還每人送上兩隻招牌企鵝,現在仍放在家中,每次看見時總會想為什麼那時不順道投資其股票,當時每股仍只是$8左右,還是一拆五前的價錢!至於就算買入後,會否有耐性持貨至今,那是另一回事,但不可否認大部份投資者只管想當然,往往很不現實!不過,我在中國另一互聯網巨頭阿里巴巴於2007年上市時成功認購到一手,上市不久便獲利逾倍套現,我現在仍很高興,雖然阿里巴巴其後藉發展網購不斷壯大,卻從沒注入當時的上市公司1688,後來甚至在淡市時以招股價將其私有化,小股東似乎被剝削了一個機會。投資某公司股票,有時實際是因看好其創辦人或主事者,不過也需認清楚其實如跟老闆般,縱使他有多有料多Smart,若凡事不益人,最終或會發現是浪費時間,得不償失吧。   又話說我在2012年中拜讀了Starbucks(SBUX)創辦人Howard Schultz的自傳式商管書籍「勇往直前」(Onward),很有啟發性,因此喜歡上其咖啡及店鋪,偶像管理人亦多了一員,可是我當時未有隨即買入其股票,錯過過往三年股價近倍的升幅。回顧集團踏入千禧年代後,於全球高速擴張,盈利及股價皆升過不停,但後來卻變得過度以盈利為本,忽視用戶體驗,結果2008年隨金融海嘯經歷重挫,已退任的Schultz只好再作馮婦,重塑公司文化,不斷作出適度轉變,如推出即溶咖啡、開拓茶飲品及果汁等非咖啡業務、近日更嘗試外送服務等,另外亦很重視投資及應用科技,目前已有16%的交易額是透過手機支付進行,增加了顧客的使用黏性,在同業無出其右。   經典電視劇「大時代」有很多令人深刻的對白,當中提到「股市是人的遊戲」很值得大家反思。很多人忽視的一個重點是投資需符合自己的性格,若你目標是傾向悶悶地贏,那麼阿里系的股票不大適合你,因為很難估算用現價買入系內那一間公司,數年後不會重蹈1688的覆轍,但騰訊、Walt Disney(DIS)及Starbucks皆是可選擇的對象,因為管理層默默耕耘、懂得從錯誤中學習、擁抱轉變、不斷為公司增值,最重要的是會和大小股東分甘同味!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有騰訊(700) 及DIS) SOURCE: 紅猴,經濟一週「美股A餐」專欄
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
美國加息,香港要跟嗎?
美國加息,香港要跟嗎?   導致今次強美元的一個原因是,市場預期美國會比其他經濟大國較早加息。在聯系匯率下,一般人認為美國加息,香港便要跟隨。但現實係,由2007年金融海嘯至今,聯邦基金利率合共減左5厘多,但香港至今只減左3厘,兩者當中有約2厘息差,詳情可參閱圖7。因此,很多人認為的美國加息、香港便要馬上跟隨,我對這個論點是相當有保留,尤其今天香港並無「借大左」的情況,出現新興市場般走資機會不大,我認為等香港加息還是須要相當耐性。   以今日美國乍暖還好寒的經濟情況來看,我估美國加息半至一厘應該都好勉強,尤其其他國家已開始放水及減息的情況下,美匯已變得好強,當美國加息即使是1/4厘,亦會使到美息 (in relative terms) 變得好高。不過,加息對美國並非冇好處,因為加息可引渡資金流入美國,支持其資本賬、股市等。   圖7 香港最優惠利率與美國聯邦基金利率(1/2006 – 1/2015)   關於按息反而有一點要留意,就是金管局要求銀行明年中前將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平,這會使到銀行資金成本上升,理應有機會使到按息會上調。到底是現有貸款及新造貸款按息一齊加,或者只加新造貸款按息,這個我就不太確定。不過,若只加新造貸款按息,對舊業主冇壓力,只會使到現有業主更不願賣樓,尤其時間仍是業主的朋友。     強美元下的香港基本因素   坊間好多人認為過去曾發生多次強美元、港樓跌的現象,就認定今次美元強港樓便要跌。但我認為要預測強美元下的港樓表現,必須要知道兩件事:   第一是導致強美元背後的原因,譬如,1980年初,聽D前輩講,當時香港供樓要20厘,但當時導致20厘息的原因是1979年石油危機導致油價及通脹急升,當時原油價格從1979年的每桶15美元左右最高漲到1981年2月的39美元,當時聯儲局長Paul Volcker大幅加息撲通脹,他任內3月國庫卷曾見21厘;至於今次強美元的原因是,美國QE退市及開始「擬幻擬真」的加息,但同時其他大經濟體系則增加QE及減息,一來一回美金相對其他貨幣就會變強,但實際上市場資金沒有因美國所謂退市及強美元而減少。   第二,必須知道香港的經濟基本因素能否抵禦強美元帶來的衝擊。若然,香港有好強的基本因素(豐厚的儲蓄及政府財政儲備)且無「借大左」,強美元便不能如1997年金融風暴般衝擊到香港經濟。若然,香港經濟基礎脆弱及「借大左」,就算強美元與否,一樣會爆煲。爆煲後,香港要削減消費及投資去減債,若然這個減債過程中遇上強美元,經濟情況只會更雪上加霜,情況好似1998 – 2003年般。   以下我嘗試以宏觀、high level去看看今日香港的債務情況及是否有「借大左」:   1:家庭債務佔GDP 約6成多?   某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。   圖8   1997年12月,認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後(圖9),這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義,具體數字可參閱圖5。   若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?   圖9   2:貸款的結構   從圖5及圖9去看,由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。   若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。根據圖10,由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。   從圖10可以看到,導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:   <1> […]
[汪敦敬] 樓價太高了?
現代人是需要民主的!現在消費者是需要權利的!交易人人也追求公平!事實上,所有這些權利都基於要有足夠的「認知」,無「認知」便不能作好的選擇,就不能夠做到正確的決定,亦不可以分辨到是否公平!有限的「認知」只能令人得到有限的權利!所以「認知」是最重要的!但是人總會以為自己「認知」已經足夠!其實人面對多變的世情是會渺小的!筆者和一些人一樣幸運,可以比較準確地評估樓市,但正確來說,我們只是比大多數人「認知」得比較多,因而錯得比較少而已!     筆者在09年開始撰寫市場的「新常態」(New Normal)!因為我覺得金融海嘯之後,舊的常態是徹底改變,不單只不可以成為人們投資的理論基礎概念,而且更會成為投資陷阱!今日我想分享的就是很多人都是會覺得或者認為「樓價太高了,所以我不買樓住!」,這兩句可能救了很多無能力買樓的人!但是其實亦害了很多本來有能力買樓的人,因為期望樓價下跌而停止了入市行為!結果09年之後有需要而不買樓的人才是香港房地產投資上損失最大的人!基於機會成(Opportunity Cost)「買有風險!不買也有風險!」當你決定選擇逃避買的風險的時候,其實亦等於墮入了不買的風險中!相反亦然!因此我們更應該要認清「樓價太高了!」的邏輯是基於甚麼去作結論!究竟「我覺得樓價貴!」有幾可靠?我們先了解一下樓價跌的近年歷史!     筆者從事地產代理三十二年,在這段歲月裡面,我見證了不少樓價下跌的時光,82年11月我入行的時候,正是樓價走下坡的時候,一直去到84年12月中英聯合聲明宣佈後為止,87年股災,樓價悲觀了約三個月,89年6月六四事件樓價只動盪了不超過三個月,91年波斯灣之戰影響都是三個月內!而98年去到2003年7月,中央開始用自由行拯救香港的時候,這個都是下跌期,09年金融海嘯極其量令樓價有微調了三個月!我們計計以上三十二年的光陰裡面,只有約11年時間是下跌中,約三分二時間是升的,跌的時間少,升的時間多!     以上就看到幾個有趣的問題,第一問題就是那三分一時間,更平至最平的階段,人們有沒有掌握入市機會?答案是:不單大部份人沒有入市!而且連覺得平的感覺也沒有! 事實是樓價愈平愈少人入市!樓價愈平愈多人覺得未來會更平! 樓價愈貴就愈多人想入市!樓價愈貴便愈多人覺得未來更貴! 原來歷史告訴了給我們,樓價升的時候不單只比跌的時候多,而且無論樓價升跌,包括在價格谷底,小市民都不會覺得樓價平,所謂「覺得樓價貴」其實是從來不可靠的。     更何況,投資房地產的成本和風險不單在掌握資金和時機!時間也是成本!環境配合也是因素,甚至「有無心情」也是一個影響入市的重要因素。 投資要管理的更包括不少人性上的挑戰,包括貪婪、恐懼、甚至「不甘心」! 13年12月我寫過一篇文章,曾有人貼上討論網站爭辯,文章內容是說我太太因為買了騰訊的股票後獲利,當時我要求她不要賣出,因為我一直欣賞這隻股票,我覺得買了之後,太太未必可以在下一個再入市價位時「有心情」、或者當時忙於照顧仔女、可能享受著SHOPPING、或正在旅遊無心情上網了解市況,因而未能部署入市,這些配合不到的環境其實都是再入市的風險。     有老友在騰訊4元多時買入,後來獲利一倍光榮售出,到了今天成功個案變為憾事,為甚麼? 人性是忽悠的!自己也不信自己!又怎可信不同處境的大多數對樓市的感覺!? 要對樓市有較正確的觀點,我建議有兩點是可以大家去研究的,第一點就是要對供求有正確的看法,供求的定律原本是老掉牙的觀念,但是我不是想說甚麼或有幾多新樓花供應,住宅樓市的供應其實不應該單只一手樓,應該將一二手樓合計的,如果一手供應多,但是二手放盤量減少得更多的話,樓市都是供應不足的。     另外,真正影響的供求定律非房地產的供應,卻是貨幣的供應,美國貨幣量化若果不停,香港的房地產的樓市升勢就不會有終點,但是美元上升是否等於樓價要跌?如果這個邏輯在97至03年是對的,但我覺得現在美元的升勢其實是「假強勢」或「被升值」,並不是美國經濟真的有足夠的復甦強勢,所以還要看人民幣如何定位,如果人民幣定位在低於美元,卻高於其他貨幣的位置,那麼香港物價包括樓價應該反映的變化就可以非常弔詭了! 而影響樓價還有一重要而很多人正忽略的要點,就是樓價升跌其實是買賣雙方的博奕!如果政策或者市場是令到「業主板塊」的財富是愈來愈厚的話,樓價可以非比尋常地步步高陞,只要有資產者愈來愈多及其資產愈來愈厚就可以了,現在香港正是因為宏觀調控(樓市辣招)及大都會效應,現實正向這個方面走啊。
[汪敦敬]「買與不買也有風險」的理論基礎
05年我開始撰文「計算一下不入市的風險」!到了08年我撰寫「我對樓市的十個忠告」其中包括「不投資風險高過投資」!「買樓有風險!不買樓也有風險」其實是在2010年開始我才提出的,因為這個說法比較能觸動讀者及網友有新體會,而成為了近年很多人談論的「名句」,筆者作為始作俑者是應該為這兩句說話重提原意及概念的。 有關概念的理論基礎其實是機會成本(Opportunity Cost),是指「決策過程中面臨多項選擇,當中被放棄而價值最高的選擇」,中國的典故魚與熊掌就是有關理論的最佳例子了,在08年金融海嘯之後,因為環球都要面對QE的關係,因此不買樓的風險就大幅提高了,我經營的地產代理公司在09年2月成交了一個實用呎價1964元一呎的嘉湖山莊單位,現在嘉湖山莊的平均呎價已經是7510元,如果當時一個需要買樓自住的租客,他因為看淡樓價而沒有上車的話,我們可以計算到的風險是巨大的,何況無買樓的還要付出不斷加的租金,加上,現在當時買樓借貸仍可借7至9成,在槓桿比率下,不買樓的損失是「輸到無朋友」!是香港房地產市場歷史上損失最大的一次決定! 「知之為知之,不知為不知」!不買樓最大的風險其實就是不知道「不買的風險」下去等樓價跌,評論者只是服務市場的人,將普羅大眾不知或者忽略的觀念給民作補充而已,市民在知道買的風險及不買的風險下,根據自己的承擔能力去衡量決定,才是真正的「有知決定」!如果是欠缺了解任何一方面的風險評估,就算下對了注,也只是一個「不知的決定」! 最後我希望提醒看官們,買的風險提高了,並不等於不買的風險在減少!現在的情況和幾年前的分別就是買的風險提高了不少,但是不買的風險提高更多!所以現在和多年前比較是更加需要投資部署的財技啊。
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

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期權學堂
施諾登 – 第二季市況展望
  由一月初至今,市況出現明顯改變: 1. 一月港資企業股價不斷上升,除了長期積弱的匯豐外,港鐵,中電,長實,和黃,領匯,友邦及恆生不斷創新高;但中資企業或中資相關股股價一月開始下跌,包括中資保險股,內銀股,內房,出現了中資股先行,港資股「托住派貨」的現象,「溫水煮蛙」的感覺很強。   2. 1月19日為內地小股災日,國指單日跌600點,多隻內資股當日的成交量為這兩個月來最高。高位出貨後,2月及3月多隻內資股成交未見上升但股價「陰住跌」,包括2823, 2628, 1398。要注意,2月中及2月尾內地降準及減息,消息公佈後的交易日,市場都是高開低收,借好消息出貨的做法非常明顯。   3. 一邊借好消息出貨都需要市場氣氛配合,散戶才參與成為對手,所以必須依賴重磅股托市,營造支持的感覺。托市股有3隻,中移動,港交所及新貴騰訊,此3股於1月升幅明顯,2月高位徘徊,3月第一週已出現股價高位,似乎其托市的任務已完成。當中值得留意騰訊,如果以上立論成立,騰訊這2個月的「成就」將成為第二季沽貨的好對象。4. 匯率調整訊號已於2月中出現,港股開始向下。   第二季展望: 所有股票已進入下降軌,值得留意兩類股票: 1. 由1月至今已不合理升了很多的股票: 包括騰訊,中移動,港交所,恆生。尤其是騰訊,它是內地小股災日唯一上升的大股。   2. 由1月至今已快人一步沉底的股票: 包括銀河,金沙,匯豐,領匯。尤其是匯豐,過去數年每季都被美國政府徵收數十億元的保護費,2015年都應該輪到獅子銀行做番一次庄。第二季以做淡為主,有貨在手要SC + LP X 2,而調整過後將會締造一年只有2-3次的番倍良機,第二季必須無時無刻於調整發生的過程留意期權異動。 對沖王道 2015年3月10日
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

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精選文章
[戰神] 為何銀紙不值錢的論點不成立
  有睇開我的文章,都知我一直反對銀紙不值錢的論點, 銀紙並沒有大幅貶值,持有這論點只會令你損失更多, 因為你會為了所謂保值去爭取回報而胡亂投資,得不償失。 今次我會詳細列舉各項數據,逐一擊破。   美元 這個我聽得最多人同我講,「你知唔知呀,美國佬玩量化寬鬆呀,美元已大幅貶值,你話港元係咪同樣不值錢先。」 表面上,好像很合理,但從數據上分析卻不是這回事。   我就以量化寬鬆開始為起點,美元指數由2009年3月至2013年10月25日四年半跌10.96%,平均一年大約只跌了2.4%左右,從圖表上甚至看出只在區間上波動,結論是美元並沒有大幅貶值,港元如何不值錢?   另一話題,非常長遠而言,我是認同港元應與人民幣掛鈎,但這不是幣值問題,而是在擁有貨幣政策主動權的問題,這亦不是經濟上問題,而是政治上問題。     物價 再看物價的情況,又有人說「通漲好勁啊,仲話銀紙冇大幅貶值? 」我們又從數據上看,由2009年3月至2013年9月,綜合消費物價指數合共上升了15.55%,平均每年只上升了3.45%,算十分溫和吧     家庭收入 「咁……. 咁 ………唔係喎,都叫銀紙有貶值呀,好多人既人工4年無加過呀」   好,我又列舉一下數字,香港人購買力有沒有被通漲蠺食?     過去4年,公營租住房屋家庭入息中位數上升了22%,資助出售單位家庭入息中位數上升了18%,私人住宅家庭入息中位數上升了20%,收入上升幅度高於物價上升的幅度,市民的購買力不單沒有下跌,反而上升了,主要原因是最低工資達到原本訂立的目的,在不刺激通漲、不影響就業率的前提下,成功地保持了香港市民的購買力,不被通漲所蠺食。當然,最低工資在甚麼水平訂立是重要的關鍵,訂立時必須平衡僱員和營商者的雙方利益,以保持香港的競爭力。   食品價格 「你…….. 講咁多野冇用,我唔識你咩統計數字,我日日去街市,你知唔知牛肉貴左幾多呀,銀紙無貶值?」   到重點了,開始解釋到為何很多人認為銀紙不值錢的原因,就是只見樹木不見樹林,以平時接觸事物的感觀取代了客觀分析事實,從而得出了這個結論   我們先看看食品價格的變化     食品價格由2009年至2013年9月升了22%,高於整體物價,食物是我們經常會接觸的事物,當中價格資訊很容易得知,基於人類心理習慣於精簡資訊接收的過程,從而將接收的食品價格資訊變成了對整體物價的感覺。   我們再深入去看一看每一項食品價格項目     並不是所有食品也大升,例如米價是下跌的,豬肉價格也低於食品價格升幅,升得最多是鹹水魚、牛肉、蔬菜和鮮果,這些食物價格大幅高於家庭收入的增幅,經常接觸這幾種食物的家庭自然會感受較深,但整體食品價格其實與收入增幅相若,只要每餐菜式調整一下,感覺就會完全不同。   除了食,住也是市民感受最重的項目,由於樓價急升,租金也隨之上升,升幅達53-73%,大幅高於香港市民家庭收入的增幅,但這和銀紙貶不貶值無關,而是之前房策失誤供求失衡所造成 ( 文章連結 ),之前的文章已詳述,不再重覆說一次。   結論 從美元指數、物價、家庭收入等各項數據,已有充份理據去推翻銀紙不值錢論,我們很多時都會出現樹木代替樹林以偏蓋全的思考模式,但也蒙敝了我們對事物的真像,輕則自己嚇自己,重則作出錯誤的投資決定,造成巨大損失。   Source: […]
[戰神] 如何預測香港樓市轉角位
  上星期,講述了有關樓市供求關係和如何用供求關係判斷未來樓市走勢 (文章連結) ,雖然用供求關係可推算預測見頂時間或見底,但是否已經見頂見底比較難確定,當中預測見頂見底時間區間亦長達一年,所以可配合其他方法一同使用預測樓市是否轉勢。   一直有瀏覽 adr168.com 的朋友,應該知道在香港樓市數據頁有一項叫 12-52週移動平均線,為何用12週線,12週即是3個月,剛剛好一季,52週線不用多說,即是一年,當12週線低於52週線時,即一季的平圴價格已低於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向下。當12週線高於52週線時,即一季的平均價格已高於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向上。   這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌,亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢,我們總不能只靠主觀感覺,更重要是用客觀中立的數據,糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。   不過,這個方法獨立使用的話是有盲點,就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號,雖然訊號之後會自我修正,但已影響了準確度和操作性,獨立使用準確度只有62%,如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢? 綠色圈為正確訊號,紅色圏為錯誤訊號   突破盲點 要突破這個方法的盲點,提升準確度,就必須配合其他輔助指標一齊分析,包括樓市泡沫指標和供求關係,樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率,如何配合使用,就讓我舉一些例子。 例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重,即負擔比率接近或高於50%,租金回報處於歷史低位,又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多 例子2: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於歷史高位,又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間,這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高 例子3: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於中間或歷史高位,又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低 將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用,準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%   2012年的訊號錯誤 2012年曾發出見頂轉勢訊號,2012年1月8日,12週移動平均線開始低於52移動平均線,樓市泡沫指標處於偏高至嚴重,負擔比率約48%,發出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間,又處於97年的高位,故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高,可惜我判斷錯誤了,樓市當時並沒有見頂,訊號亦迅速自我修正,現在樓價較當時高超過20%。   沒有訊號可以百分百準確,我們只能提高準確性及了解當中的局限。    現時的市況 現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2,並未發出見頂轉勢訊號,但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄,樓市泡沫指標處於嚴重,負擔比率約56%,假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部,剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內,如果現在發出見頂轉勢訊號,基於上述基準,可靠程度將較2012年更高。   104週線 —- 趨勢增強訊號 12-52週移動平均線屬於轉勢訊號,而104週線則是趨勢增強訊號,104週線並不是用來告訴你何時轉勢,而是確定趨勢正在增強,趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出,當趨勢增強訊號發出後,代表跌勢或升勢可能進一步加快。   結論 正如之前所說,沒有訊號可以百分百準確,但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。   Source: 戰神 noTcomment專欄《深夜時刻(5)》 (http://notcomment.com/wp/?p=5216) 以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
樓市宅男
早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。   包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。   港人以當收租佬為理財,甚至人生目標,原因自然是多年歷史告訴港人,「有樓」與「無樓」對財務的影響差天共地。自己買樓滿足基本的住屋需求後,「置業投資」便是簡單有效累積財富的途徑。但宏觀而言,此種傾向不見得健康。 早前曹仁超接受訪問時表示:「人人尋租,統統做收租佬。從經濟學來說,收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。」是相當公允的批評。人人想當收租佬的集體傾向大有問題:社會層面上,資金集中樓市,不利於其他業務的發展,例如積聚一筆資金後,會用於創業的人將遠較其他社會為少,長遠而言不利香港整體發展。   樓市宅男的道德判斷 我們也不妨以倫理角度審視收租行為;筆者認識一小撮人,財務上有能力購買2個或以上的單位,但除了自住單位外,他們卻出於一種「道德自覺」而拒絕置業投資,部分甚至連置業也不為,索性長期租樓;他們與樓市、樓價欠缺互動;有如「宅男」與社會欠缺互動一般。   樓市宅男的道德判斷基於一個事實:小型住宅樓價對用家來說難以負擔,但對資金持有者來說卻是回報合理的投資產品。此事實表明,置業本身是資金密集的活動,沒有第一桶金的人,根本難以參與。而買樓收租不同於股票或債券投資,本質上是零和遊戲(Zero Sum Game)──業主所得即租客所失。而樓價、租金高企,小單位用家難以置業,情況發展下去,是貧富懸殊加劇。對此現象的道德判斷是:現時的樓市,本質上是一種不義結構。因此,此群「樓市宅男」的道德決定是「勿以惡少而為之」,寧可不入市。   貧富懸殊受害者 當然,以上信念可說曲高和寡,持類似立場的人恐怕少之又少,在本地應該是瀕危物種,對大市不會有任何影響。但他們的想法其實值得思考:小單位樓價脫離了用家購買力的情況已持續數年,再發展下去,難道對社會整體毫無影響?樓市宅男們看到貧富差距,所產生的負面作用,其實不只影響窮人,對富者處境亦不是怎樣正面。以下的一個寓言或可說明箇中。   有一個百萬富翁和一個窮人比鄰而居。一天,神仙下凡,先賜富人一個願望。願望是有條件的:神仙對富人說:無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的一半。富人希望更富有,就對神仙說:我想我的家財有2000萬元;願望達成,富人身家增至2000萬元,但窮人也有了1000萬元。神仙又對現時有了1000萬元的窮人說,你也有一個願望,但無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的多一倍。窮人想了又想,無論他許的願是什麼,富人所得都會多他一倍,最後他說:「請你把我的財產變成零」!   貧富懸殊未必是最壞的情況,但貧富懸殊至一個地步,令窮人普遍仇富、寧可自損來損害富人利益時,那才是最可怕的情況。 source: 按計劃 facebook 專頁: https://www.facebook.com/pamortgage
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
金Sir – 千三萬退休堅離地嗎?
  剛過的週五於Now TV的訪問,網上重播果段其實關於內房和內房股的,可能未必是大家最需要知道的。大家均知,不少香港人開口埋口茶餘飯後都談論投資,都是為了退休做準備。近日,某保險公司向自認中產人士做調查,結果發現接近八成(79%)的中國大陸、香港、韓國及台灣受訪者對生活感到滿意。然而,只有少於一半(41%)的受訪者在對生活感到滿意並同時具成功感。大部分受訪者將健康、安心、無憂和舒適的退休生活列為首要的人生目標。   但其中最重要的,是香港的中產階層認為需要約 172 萬美元(1,340 萬港元)才可以安享退休生活, 2013年調查的有關金額為140萬美元(1,100 萬港元),退休調查對象感覺所需,短短兩年內上升了超過兩成。平均來說,他們每月儲蓄 9,553港元(1,228 美元)作退休之用。逾半數(52%)香港中產階層並無計劃退休,當中47%表示這是由於他們的儲蓄不足以支持退休生活。節目主持人問到筆者,究竟這個數字屬於合理,還是「堅離地」,能否實現呢?   筆者的答案相當簡單,其實退休後需要多少錢,並不在乎是中產抑或拍擋諗Sir所言之窮中產或是偽專才,而是閣下的年紀與資產配置。如閣下今年已屆花甲,兒女已出身又沒有不良大花筒嗜好,一千三百多萬配合適當資產配置,應該可以夠你安享晚年(當然只係擺舊錢向獅子銀行係除左如金鐘罩般安全感以外,並不能產出賺價或收息以提供晚年所需的)。   假如閣下是男人四十一支花、或是花樣年華的OL,則上面所見到的預期退休資產增幅(兩年加兩成),已經足以警示各位『你不理財,財不理你』。不做適當資配和投資,強迫金及iBond是救不到大家的。是難以追到退休所需的。究竟是大價股年賺兩成適合你,還是高息股?債券年賺十巴仙,還是財技股一博?還是買磚收租,或靠黃金認為可抵禦通脹?何時投資那類資產?這都是如該保險公司月儲一萬以外,必需要從心底知道的。只要閣下資產配置適當,不單不會堅離地,時間永遠是你的朋友,兼且晚上唔會發惡夢添!
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
[龔成] 如何平衡風險
在投資上,不少人都想為自己爭取最大的回報,但其實這是錯誤的觀念,因對一般投資者而言,較大的潛在回報背後,往往跟隨著較大的風險。   不是要賺盡 而是賺最適合 投資要爭取的,不是愈大愈好的回報,而是最適合自己的回報,又或是自己能力範圍內投資物的回報。   舉一例大家就明,若果有人向你推銷一項新的投資產品,說每年的回報超過500%,你會否投資?相信大部分人都未必會,因為你明白當中必定有一定的風險。雖然這潛在回報大,但卻未必適合自己。   所以,投資者重要的是為自己設定適當的投資組合,同時,前題一定是先想風險,才想回報,故投資者首要做的,是學會平衡風險。   高回報背後隱藏高風險 對投資愈了解,承受的風險愈低,這在坊間雖然沒有太多人說,但要知道這才是前題。除此之外,投資者亦能用適當的資產配置,為自己設計適當的投資組合,從而為自己做到平衡風險。   由於每個人承受風險的程度不同,因此平衡風險的方法因人而異。年輕人承受風險的能力較高,因為有更多將來時間,這不只可以等待投資物產生長期回報,反之在價格下跌時,亦有足夠時間去守,另外,由於年輕人有較多的將來收入,亦令其承受風險的能力較高。   不過,就算是同為年輕人,也會因自身情況及風險偏好,而有不同的投資計劃,從而平衡自身的風險與回報。   例如某年輕人想追求較高的回報,在這前提下去平衡風險當然與追求一般回報的年輕人不同。追求較高風險者,可在平衡組合的前提下,令較高風險資產比例佔較多。   又例如某退休人士就算想有更多回報,但亦要相對保守,並以保本為上,方法與年輕人或中年人不同。   投資取向、年齡、收入及家庭狀況等都會決定平衡風險的模式。 另外,在設計投資組合時,有兩類風際的模式不得不知,就是系統性和非系統性風險。   系統性與非系統性風險 系統性風險是指由公司外部因素引起的風險,一般與宏觀經濟狀況有關,例如金融危機和經濟周期等。雖然這類風險幾乎是會影響所有的資產價格,但投資者仍可透過資產配置,如持有不同類型的資產包括物業、股票及黃金等,而適當地將風險分散。   非系統性風險則是個別公司獨有的風險,這與公司營運、財務狀況及行業景氣等有關,而此類風險可透過分散投資而有效規避。   投資者可將資金分散投資於相關度較低的公司,例如持有穩健的公用股和高增長股,並因應市況和政策的改變而適當地調整投資組合。   投資時除了要留意資產配置外,也要盡量避免只投資在同一資產類別上(除非是較有實力的投資者)。一般而言,盈利透明度高、業績穩定和不太受經濟周期影響的板塊,如公用股等的風險都較低。   反之,一些高科技股和新興產業板塊,由於當中很多時處高風險高回報的狀態,故相當考驗投資者的眼光。   其實,每個投資決定都不是獨立的,而是整個投資計劃的一部分。每個人應先了解自己的財務情況,以及風險偏好,從而設定好投資目標及投資組合,令自己在平衡風險的情況下,爭取較佳的回報。 「龔成」專頁:http://www.facebook.com/80shing
[龔成] 《80後百萬富翁》–思維篇–決心從何來
  成功學大師拿破崙‧希爾曾分析了25,000名經歷失敗的人,原來排名失敗原因的首位,乃是「缺乏決心」。 問題是,決心是怎樣練成的呢?其實只要斷絕後路,我們往往能完成到很多事情。當年項羽為展示許勝不許敗的決心,決定破釜沉舟,斷絕所有後路,若非戰 勝,便是陣亡,沒有任何退路。士兵們心知這埸仗絕對是許勝不許敗,傾盡所有力量去戰鬥;結果,當然是勝利。 斷絕一切後路的確是提升決心的有效方法,很多人面對小小的困難就會輕言放棄,但若果他們的後路已經斷絕,結果又會怎樣?他們肯定會堅持下去。中國致富教練杜雲生曾分享他當年做推銷員時的經歷: 某天,上司見他很久都找不到一個客,便帶他到公司的樓下,指著街上其中一個途經的女人,對杜雲生說:「她是不是人?為何不能賣產品給他?」 杜雲生答:「我都不認識她,又怎可能賣到呢?」 上司說:「你信不信,我能讓她買我們的產品;若她不買,我會找另一個途人。假如我無法讓任何一人購買,我便被車撞死給你看!」 正當杜雲生感到十今驚訝的時候,他的上司已向那女人推銷;十幾分鐘後,他真的賣掉了那套產品! 只要把心中的「想做得到」換成「一定要做到」,在強大決心下,完成目標成了唯一的選擇,當然是唯一的結果。 此外,利用壓力亦是提升決心的方法。適當的壓力,往往能成為推動我們進步的動力。例如打工仔做不到上司的要求,可能會被責罵、降職、辭退,這種壓力成為完成事情的決心。但在創富道路上,若你做不到會否被責罵,被降職,被辭退?大部分人答「不會」,有甚麼後果呢?大部分人亦答「沒有」。這就是其中一個令大部分人都無法致富的原因,由於沒有壓力,就算無法致富都沒有甚麼後果,以至致富變得「可有可無」一樣,缺乏決心成為人們無法致富的原因,因此,若能對自己施加適當的壓力十分重要。   巴菲特年青的時候,有一次在他父親朋友家裡突然語驚四座,宣佈自己要在30歲前成為百萬富翁,他說:「如果實現不了這個目標,我就從奧瑪哈最高的建築物上跳下去」。若然你真心想追求財富,就要想一些方法來給自己一點壓力。 「龔成」專頁:http://www.facebook.com/80shing
[戰神] 為何銀紙不值錢的論點不成立
  有睇開我的文章,都知我一直反對銀紙不值錢的論點, 銀紙並沒有大幅貶值,持有這論點只會令你損失更多, 因為你會為了所謂保值去爭取回報而胡亂投資,得不償失。 今次我會詳細列舉各項數據,逐一擊破。   美元 這個我聽得最多人同我講,「你知唔知呀,美國佬玩量化寬鬆呀,美元已大幅貶值,你話港元係咪同樣不值錢先。」 表面上,好像很合理,但從數據上分析卻不是這回事。   我就以量化寬鬆開始為起點,美元指數由2009年3月至2013年10月25日四年半跌10.96%,平均一年大約只跌了2.4%左右,從圖表上甚至看出只在區間上波動,結論是美元並沒有大幅貶值,港元如何不值錢?   另一話題,非常長遠而言,我是認同港元應與人民幣掛鈎,但這不是幣值問題,而是在擁有貨幣政策主動權的問題,這亦不是經濟上問題,而是政治上問題。     物價 再看物價的情況,又有人說「通漲好勁啊,仲話銀紙冇大幅貶值? 」我們又從數據上看,由2009年3月至2013年9月,綜合消費物價指數合共上升了15.55%,平均每年只上升了3.45%,算十分溫和吧     家庭收入 「咁……. 咁 ………唔係喎,都叫銀紙有貶值呀,好多人既人工4年無加過呀」   好,我又列舉一下數字,香港人購買力有沒有被通漲蠺食?     過去4年,公營租住房屋家庭入息中位數上升了22%,資助出售單位家庭入息中位數上升了18%,私人住宅家庭入息中位數上升了20%,收入上升幅度高於物價上升的幅度,市民的購買力不單沒有下跌,反而上升了,主要原因是最低工資達到原本訂立的目的,在不刺激通漲、不影響就業率的前提下,成功地保持了香港市民的購買力,不被通漲所蠺食。當然,最低工資在甚麼水平訂立是重要的關鍵,訂立時必須平衡僱員和營商者的雙方利益,以保持香港的競爭力。   食品價格 「你…….. 講咁多野冇用,我唔識你咩統計數字,我日日去街市,你知唔知牛肉貴左幾多呀,銀紙無貶值?」   到重點了,開始解釋到為何很多人認為銀紙不值錢的原因,就是只見樹木不見樹林,以平時接觸事物的感觀取代了客觀分析事實,從而得出了這個結論   我們先看看食品價格的變化     食品價格由2009年至2013年9月升了22%,高於整體物價,食物是我們經常會接觸的事物,當中價格資訊很容易得知,基於人類心理習慣於精簡資訊接收的過程,從而將接收的食品價格資訊變成了對整體物價的感覺。   我們再深入去看一看每一項食品價格項目     並不是所有食品也大升,例如米價是下跌的,豬肉價格也低於食品價格升幅,升得最多是鹹水魚、牛肉、蔬菜和鮮果,這些食物價格大幅高於家庭收入的增幅,經常接觸這幾種食物的家庭自然會感受較深,但整體食品價格其實與收入增幅相若,只要每餐菜式調整一下,感覺就會完全不同。   除了食,住也是市民感受最重的項目,由於樓價急升,租金也隨之上升,升幅達53-73%,大幅高於香港市民家庭收入的增幅,但這和銀紙貶不貶值無關,而是之前房策失誤供求失衡所造成 ( 文章連結 ),之前的文章已詳述,不再重覆說一次。   結論 從美元指數、物價、家庭收入等各項數據,已有充份理據去推翻銀紙不值錢論,我們很多時都會出現樹木代替樹林以偏蓋全的思考模式,但也蒙敝了我們對事物的真像,輕則自己嚇自己,重則作出錯誤的投資決定,造成巨大損失。   Source: […]
捱得出頭天的香港人#898
Dear Lum Sir   2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>  人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!  讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。   結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。   第四年結婚(2014),看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。   同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後,開始投資(最近上左收息101)    Profile: 家庭每月總收入$150k 每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k  其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k  其餘既留備交税/雜項  買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:  $1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a),$500K 股票基金,$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主,方便搭地鐵番工,同將來易放賣/租)    因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂,可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!    PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到,真係希望能更早認識到你!!!!!!  Mr D 上   ANSWER: 先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。   「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。   由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k,2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。   那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。   留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖),一個是看好中國股市3X的ETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

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