諗sir人生階段信箱: 已解答607個案。
個案發問: admin@homeblogger.com.hk
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
不是勵志故事的主角點買樓?#914
  諗sir 你好! 本人是<收息論>的粉絲, 雖然未能每篇blog文章細讀, 但仍獲益良多, 在這個資產風雨飄搖大時代,希望就個人狀況多多請教 。   狀況: 33歲, 單身, 未曾有物業 資產: 68 萬 (cash = 53萬, 股票 = 15.8 萬) 月入: 4.8萬   -》目標: 2016 4月買值4.4M物業 (因租約在那時到期, 誓必面臨加租; 減少自身儲蓄力)   困難: 本人多次網上search也不曾見過case 只有問不過 stress test 但有首期的問題; 但我正正相反。 在按揭計算機計算下.. 買4.4M 樓, 首期要80萬+雜費 =1.2M ->一次性現金相差: 1.2M – 680k = 520k   雖然自身借貸力: 48000/10000*50%*2.59= 6.21M, […]
怎作人身中第二個重大投資決定#913
Lum Sir 你好! 小弟乃庸才一位, 會員編號: 2781 一直盡力學習理財知識, 經過多年在網上找尋不同既理財資訊, 終於在二年前遇到貴blog及拜讀了”樓換樓”及”收息論”兩本大作, 實在非常實用及獲益良多, 對Lum sir既博學多才及豐富經驗更是萬分佩服。故在15年5月已完成收息101 及103課程,不久將來完成債基操作後會再報讀ETF課程學習對沖風險。 我剛完成加按物業, 準備將資金作收息投資, 希望請教Lum sir,根據我的狀況給予本庸才一些意見, 謝謝!   本人背景: 30歲,單身, 於德國公司任職成衣 Merchandiser, 暫時與母及弟同住公屋(母親及弟名), 因弟弟於16年9月結婚後跟弟媳搬進來不夠住, 便計劃2016年6月收回Tuen Mun 出租物業自住。   - 每月人工: $19.5K (已扣強積金) - 每月支出: 約$4.1K - 家用$5,400 - 每月出糧自訂儲蓄$10K - 已報考保險牌, 希望將來可增加額外收入。   資產: – 現時估值$4.3M,單名持有屯門兩房半新樓”海典軒”, 實用446呎單位, 已租出$ 10K, 租金扣除支出,每月打平 – 股票(藍籌股HSBC及渣打均蟹貨) 投資約HKD 120K […]

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細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
怎作人身中第二個重大投資決定#913
Lum Sir 你好! 小弟乃庸才一位, 會員編號: 2781 一直盡力學習理財知識, 經過多年在網上找尋不同既理財資訊, 終於在二年前遇到貴blog及拜讀了”樓換樓”及”收息論”兩本大作, 實在非常實用及獲益良多, 對Lum sir既博學多才及豐富經驗更是萬分佩服。故在15年5月已完成收息101 及103課程,不久將來完成債基操作後會再報讀ETF課程學習對沖風險。 我剛完成加按物業, 準備將資金作收息投資, 希望請教Lum sir,根據我的狀況給予本庸才一些意見, 謝謝!   本人背景: 30歲,單身, 於德國公司任職成衣 Merchandiser, 暫時與母及弟同住公屋(母親及弟名), 因弟弟於16年9月結婚後跟弟媳搬進來不夠住, 便計劃2016年6月收回Tuen Mun 出租物業自住。   - 每月人工: $19.5K (已扣強積金) - 每月支出: 約$4.1K - 家用$5,400 - 每月出糧自訂儲蓄$10K - 已報考保險牌, 希望將來可增加額外收入。   資產: – 現時估值$4.3M,單名持有屯門兩房半新樓”海典軒”, 實用446呎單位, 已租出$ 10K, 租金扣除支出,每月打平 – 股票(藍籌股HSBC及渣打均蟹貨) 投資約HKD 120K […]
做人做事10道理予心急人J #912
您好各位,   唔好意思,冒昩尋問,因為身邊冇人可以比好意見。這些日子上網才發現閣下很多很好的文章,飲恨太遲知道… 有急切問題想請敎諗Sir 教指點迷津….   小女子今年三十七歲單身,月入27400, 年尾雙糧,另外每年花紅起碼一個月,人工增幅每年3%左右。扣除mpf, 每個月儲蓄 9000左右,餘下洗費包括7000家用,個人5000,保險基金投資1100, 保險1900, 雜費2000。   現時與父母同住公屋,入表申請綠表居屋靑俊苑單位2.66mil (政府話現估值4.1 mil )  , 比左現金133 k 做首期,由於居屋仲起緊所以未有按揭及買賣合約,未計其他費用,現餘下170k現金。由於現金不夠,不同屋住的弟妹會幫手比將來裝修。   我與父母很喜歡這向海單位(雖然要由公屋490尺搬細屋437尺,室內空間約400尺以下….), 但落訂後發現洗費比想像多………   因為我是用綠表抽,所以父母與我在供居屋之時會喪失公屋資格(父母退休冇收入冇乜儲蓄), 亦預計以現在息率下,如果銀行批供25年(政府限25年),每個月要大約供11500。   問題是:   1. 可以有辦法在, 這半年至一年間把現金170k 滾大d嗎?   2. 我擔心月月清地供25年後仍要補地價我才有權加按轉名…. 如果我仍單身冇兒女,死左之後可怎樣把屋轉給弟/妹?如果我有乜事供唔到,父母點算..?   3. 想到以上一點,我就有撻訂的念頭(133K會冇左…) , 至少唔會令自己及整個家庭咁大壓力….這會否退一步海闊天空?   4. 如果錯過這次機會,會失去133k 及海景單位機會 ……, 如果供的話,可以怎樣在這情況下儲到將來補地價的錢?還是有其他辦法?   不知如何是好,敬請指教指教 萬分感激,謝謝   心急人J ANSWER: […]

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不是勵志故事的主角點買樓?#914
  諗sir 你好! 本人是<收息論>的粉絲, 雖然未能每篇blog文章細讀, 但仍獲益良多, 在這個資產風雨飄搖大時代,希望就個人狀況多多請教 。   狀況: 33歲, 單身, 未曾有物業 資產: 68 萬 (cash = 53萬, 股票 = 15.8 萬) 月入: 4.8萬   -》目標: 2016 4月買值4.4M物業 (因租約在那時到期, 誓必面臨加租; 減少自身儲蓄力)   困難: 本人多次網上search也不曾見過case 只有問不過 stress test 但有首期的問題; 但我正正相反。 在按揭計算機計算下.. 買4.4M 樓, 首期要80萬+雜費 =1.2M ->一次性現金相差: 1.2M – 680k = 520k   雖然自身借貸力: 48000/10000*50%*2.59= 6.21M, […]
理財不善的爸爸求助#910
    諗sir您好, 本人36歲,月入43k, 太太35歲,月入15k。有一私人物業在九西區與太太聯名用200萬買入,現價580萬,月供約9千,還欠銀行約140萬(原本借180萬)。由 於我們有兩個小朋友,一個小學及一個幼稚園,每月只能儲兩萬,現金大約80萬。 現在有兩個想法,1)想買多一個單位收租,2)買個大D既單位自住,將現在建築約450尺的單位租出。 請問建議我們買樓價多少的單位,銀行借貸策略或者其他更好的建議。多謝賜教。  理財不善的爸爸上    ANSWER: 讀者未致於理財不善、但手上只幾十萬資金仲要養兩個小朋友肯定是艱難的。當然小朋友每日花費幾錢同住後生活質素如何無直接關係、不過要形容本案讀者為夾心階層中的夾心、實為不錯。   應否買樓、在於現時個人借貸力是否已用60%。一個人投資失敗多因過份投資、錯下注碼。而不是錯選投資物。一艘船會唔會沉取決於是否犯下致命性錯誤、只要唔沉,就好似哥倫布咁唔能夠由西班牙去印度、都可以先發現美洲。所以爸爸輩將超過一半資金放於有息收及本金會歸還的投資工具好重要。因自己投資決策錯誤而令仔女有所遷就、或更遷怒自己仔女,絕對不是好爸爸應作的。當然仔女最想要既,肯定係爸爸多留時間陪伴仔女、係香港而家咁既環境,仲有冇可能做到呢?   讀者借貸力理論為(43000+15000)/10000*2.59*50% = 7.51mil。說是理論性,因為實質計起黎會因壓測及個人財務狀況有上下調整,至於有何因素則不在此論述、亦有人可做對證明令成盤數睇升。由於個人儲蓄不算多,現時最應做是將現居行一拆二按爆八成,狠狠的趁樓價高套錢落袋,彌補資金水平低下之不足。   轉老婆單名、就算月入萬五仍可上會的。按出580*80%(cap by 420) – 140 = 280萬。呢舊錢好說明35歲讀者努力供樓是正確的。有能力買樓但想趁樓價低撈既人,就好似哥倫布想係航行當中跳船換艘快艇,抄捷徑但經唔起風暴考驗。那應否用錢再買另一間樓收租? 筆者自己不建議,因套錢後家庭借貸力已用4.2/7.51 = 56%。就當只將原居加至一半租出,即得580*50% – 140 = 150萬,家庭借貸力提振至(43000+15000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 8.87mil,而剩餘借貸力為8.87 – 2.9 = 5.97mil。係再買樓下睇至家至少都要借400萬,咁做法家庭借貸力又用爆,都是不宜。除非佢入手300萬以下的單位、係而家真係幾難搵,搵到都未必係初心者能處理。   所以力弱始終要趁勢,即風黎既時間豬都識飛既一刻。問題係豬會否因自己實力飛到足夠既高度、而唔會一味走高而最後跌死呢? 所以將套出的280萬一半直債、一半債基,好為適合。有朋友提供近日報價,列出一隻新昌營造既直債(hkex : 0404),在此提出除股票外有不少收息好選擇。   新昌營造 8.75% 2018 / YTM = 7.74% / 半年派息一次 新昌營造集團(Hsin […]
識時務者的投資策略#901
諗sir, 你好!   上完你的買樓003,有問題想請教。 1) 本人35歲,公務員,月入30K, 單名擁有一層與阿媽同住的屯門屋苑私樓,西鐵站附近,2012年2月,1.58mil,9成按揭買入,利率2.165%,月供5600,現值3.4mil,要有地方一直比阿媽住,供樓+雜費+阿媽零用每月用去10k 2) 男朋友36歲,同是公務員,月入29K, 與我聯名擁有一層元朗屋苑私樓,樓齡3年 2012年11月,3.6mil,7成按揭買入 本年11月才過3年SSD禁售期,月供 9500,期望年底可到價4.8mil   我兩都沒有打算生小朋友,現有以下計劃,請諗sir指教,由於我同男朋友有公務員綠表資格,可以買免補地價公屋or居屋,減低居住成本,但係要賣曬手頭上所有物業,賣曬兩層樓後,   1)用我名買間2mil樓下既2房公屋同阿媽住,做9成按揭,月供7000,首期支出+基本修補用去25萬,減去欠銀行135萬,可吐180萬 2)用男朋友名買層3mil樓下既3房公屋自己住,做9成按揭,月供10000首期+稅+裝修用去65萬,減去欠銀行235萬,亦可吐180萬   自此有2筆180萬cash諗住用同樣以下計劃 1) 50萬5年期保險 2) 30萬應急錢,做mortgage link 3) 100萬直債+債基,等樓市有可觀跌幅再考慮入市, 但未知如何分佈好   (另同男友每月扣除支出可共儲8000,以作旅行及消費之用)   由於見依家買出租樓成本都好高,而且回報未必好理想,請教諗sir可點運用呢360萬,如實行1-2及第3步100萬應如何部署 ? 謝謝! 迷途窮人上   answer: 正所謂我手寫我心,筆者對本案讀者的處世態度不敢認同。做公務員已經係用緊廣大納稅人既錢、當然明白不少公務員的工作態度是可敬的、惟制度問題比著筆者自己作為個中級公務員、可能都唔會咁「出力」。另外不打算生小朋友、諗住賣哂d樓住公屋,再係咁香港仲衰過希臘。講「天下之任、匹夫有責」好似太嚴重,但人出生來到世界應是想存入一點而不是依附。homeblogger.com.hk作為一個薄有名氣的網媒,實有責任! 往後會提更多令個人及社會都有進步的方案。若感對讀者語氣太重,在此表示抱歉。明白香港現時社會風氣不佳,審時度勢得此想法亦不為奇。   那大家賺到錢究竟點做好? 公屋或居屋在早前已表示是次等投資物,首先賣出時要補地價、加按亦幾乎不能,所以大家若選擇公居屋的道路,你便放棄了他日靠資產膨脹而致富之可能。當然賣走公居屋都可套現,但複雜又多冤枉路。加上升幅鉅大的,始終都是一些較有質素的私樓。有叫價能力的買家都是住在及擁有私樓的。   當然明白讀者有賣樓諗法,係因為佢兩間樓都係近幾年先買。若靠加按只到六成,根本套唔到錢出黎。為了無樓在手去享福利、可用一拆二手法。自己一間可轉比人,做完即可按爆至8成,即套回3.4mil*80% – 1.5 = 1.22mil。點借到錢應已授明,稅亦可減。至於男友如有弟弟及妹妹更興奮,4.8mil*90%(cap by 4.2mil) – 2.3 = 190萬。即兩間樓共套312萬,而控有權照存在家人手上。就當家人自己取走物業唔再合作,其實都係幾十萬既數,加上獨攬幾百萬債項,實為不智。   […]

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有錢怎用才可享受下半世?#911
您好,   剛上完收息101, 很滿意堂上所教授的資訊, 亦準備執行, 但有幾個問題想問清楚。我今年35歲,之前份工月入$30000,太太同月入,每月只能儲$15000。有幸懂一些期權操作、早前4-7月利用港交所期權做對了方向、賺得600萬。現怎作部署? 1. 是否所有債基方案不會影響日後買樓的按揭上限, 及不會入TU? 如果我準備買樓, 需要停止債基方案的投資令按揭借得更多嗎?   2. 另外, 債基方案或5年double保險方案, 銀行會不會根據薪金收入而作審批? 如會的話, 入息大約30000, 可借多少?   3. 面對美國可能在2015年年尾或下年年頭加息, 如已持有債基,會否因加息而虧損?   在堂上得到不少資訊,方法新穎而每樣都想試下! 債基、直債、保險、我應該做邊樣好?   4. 已落訂10萬希望買入屯門置樂花園附近400萬樓房,由於剛辭職、諗住full paid層樓收租、你應為好嗎? 謝謝!   ANSWER: 先恭喜讀者,筆者自己對期權操作不熟悉、不過要在股票市場賺得600萬,確實不為易事。筆者在落堂後與讀者交流了一會,給了少許個人意見,認為將600萬合理定應用,平食大家樂有望夠半世人用。究竟此推算何來?   在文章介紹了債基、現金流產出率為12-15%。即只要你有一百萬,產出一年120,000是正常的。至於間套房、依2015看產出率約為10%(已扣差餉及雜費)。直債要看融資的成本為多少、但8%是存在的、更是到期保本。那就當一個人將600萬平放於以上3個投資案,債基部份為200萬*12% = 年240,000、間套房為200萬*10%即一年收200,000。3最後直債8%、即投入200萬年收$160,000。那600萬一年共收240,000+200,000+160,000 = $600,000。即每月$50000收入,已早過不少人的月入、就咁睇每月有$50000糧、捱成世都可以。不過睇埋香港在1999年至今的通賬為年度化11%(另文有提及)、而20年過來$50000的購買力若情況不佳會貶淨一半。即35歲人都55歲只可每月得$25000之洗費。   這要提一提樓的好處。買樓收租所產出之正現金流可隨通賬升及跌、雖很難和同賬同步但勉強在近似水平,這減輕了通賬侵蝕購買力的情況,亦是債基同直債都不能給的。   作為香港人、不好將賺價的投資放在首位。這一變二、二再變四然後發達的機遇唔係咁容易遇上。正如本案讀者,大家睇佢好傻咁諗住將贏返黎既600萬當中400投入買樓、其實佢參透了<大時代>中股票必勝法之其一心法:「及早離去」。正所謂「長賭必輸」、亦有人日日發夢想中六合彩、但其實更考工夫是萬一錢到手、投資人究竟有冇能力保存財富及運用去幫家人擁有平穩的生活。   回答讀者問債基方案不會影響日後買樓的按揭上限,已幾次問過銀行朋友、說不會影響。當然錢係銀行借出黎、決定權始終係銀行那裡。另外早幾日有人問係銀行借p-loan再問同一銀行執行債基方案,會唔會有影響? 答案是會的。因為借p-loan時會問借貸人用途如何。若寫投資(investment)、一般不會批准。但若投資人用其他原因搞了幾十萬出黎、然後又同近似銀碼短期內在同一銀行買債基、那令職員太難做、真係有錢都唔敢賺。   最後是保險方案。綜觀保險方案能提供保障(protection)與投資(investment)兩大功能、而兩大功能是不可共存的。坊間為了銷售原因才將沒用的保險解作保障與投資俱佳。所以回報好的保險一般沒保障功能、即保額低。所以對投保人的職業及健康情況不怎要求。最後予讀者的答覆是,用無年期的債基作試水收息為佳、收半年息見效果不錯才進化直債、保險。至於樓房、讀者在上畢課程後已有全新想法、根據佢講會撻訂及看更高回報的套房投資。
租樓定買樓(2015篇)
諗sir,   已讀過買樓及收息課,但未決定點去運用手上有限的資金。煩請指點迷津。 本人35歲,為專業人士,月入十二萬,每年按公務員加薪,來年有機會升職加薪。先生人工只有兩萬,我們有一個兩歲的女兒。 本人理財能力不濟,雖高薪但只有若 3-4 M資產,如下。 -現金放mortgage link account (~2%) : 100萬 -其他現金/ibond ~ 10萬 -月供基金,2016 三月 mature,預計有 60-70 萬 -RMB fixed deposit (~4%): 今年十月到期: 若港幣60萬 -股票(盈富,領匯): 50萬 -schroeder asian asset income fund (AUD): 40000 (AUD) (22萬HKD) (每月有息收若澳幣220-230) -屯門兩房單位 (本人單名) 2014 以300 萬買入,現估值400萬. 按九成 (Hibor, ~2%). 出租$9000 (月供~10000 管理費750 差餉 200/month (approx) –> negative […]
脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活#904
諗SIR,   本人已完成買樓及收息101, 103,覺相逢恨晚,如可一早向你學習,就不會日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁仍是個窮中產,經過調整,有以下策略,希望諗SIR可給予意見:   本人及丈夫同為35歳,新婚,想要小朋友,故希望轉住三房   資產如下: 東涌二房私樓市值620萬, 2010年買欠款280萬 (老公名,月供13000) 黃大仙未補地價二房居屋市值360萬,2012 年買,欠224萬 (用媽咪名買,現由媽咪居住, 月供約12000) 持有股票IBOND國債等約共90萬 (四五年前平價入大藍籌,今日跌市1000點仍是賺,但都驚驚地) 101保險基金20萬 (聽諗SIR意見後,已取出部分) 現金約40萬 債基約22萬人民幣 註: 本人未曾用本名買樓,仍可享首次9成置業優惠   月入: 本人及丈夫均為公務員,扣MPF後各約為8萬收入,約共16萬多,由於仍在進修,扣除供樓家用各類開支後,每月儲蓄本人為四萬,老公三萬   本人計劃出售東涌單位,應可賺三百多萬,繼而在屯門買一550萬三房,8成按揭,自住。另用老公名買土瓜灣600萬以下二房私樓出租,8成按揭。首先完成三宅目標。   由於有感現金受通脹蠶食,故希望先買樓,後再儲蓄買債基,增加現金流,最後再買直債,分散投資,未知是否好策略,希望諗SIR能指教指教。 answer: 知道讀者獲得新知識後修改自己策略,很是安慰,見面後起碼提起步前行。首個理財目標,相信係終止日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁既生活。要成此事起碼被動收入等於現時每月支出,即16-7 = 9萬。計及提及兩間樓都不太值錢加上資金只約160萬,要有心理預備距離財務自由很遠。理財進度亦與收入水平不成正比。各位月入較低既朋友,只要控制洗費及計劃得宜,生活質素比你老闆好不成問題。   首先要comment應否賣走自住樓再爆seed去完成一生三宅此問題。解說要計借貸力會否用過六成。夫婦兩人借貸力為(80000+80000)/10000*2.59*50% = 20.72mil。若買屯門樓要借420萬、加上土瓜灣再借420萬,加埋媽媽居屋欠224萬,家庭總結欠為(420+420+224)/2072 = 51%,在旺市下持貨仍屬安全水平。但留意完成三宅後讀者每月被動收入都在低水平、因只有一間樓收租,真要比心機再儲錢才有機產出9萬月被動收入。   買樓對公事繁忙既讀者應是好選擇,應再微調至先買一間然後隔年考慮再買。這就算第一間買貴第二間都可「溝淡」。買股買樓,都應當如此。其實放賣樓都有近似策略,這有機會大家再面談。另外買樓是蠢方法,一味只靠通賬去貶走債務令自己富起來、此法成功率高但亦最花時間。市場上有不少「叻仔」,希望靠鑽研股票或簡單至問number就希望因而致富。只好說筆者從事銀行多年,見股市專收「叻仔」。留意大智若愚、筆者自己亦可說是千錘百鍊(起碼打工個陣見過1000個客、其實都唔叫好多)、最後將理財心得集合成為第一本著作<樓換樓>、而第二本先係<收息論>。   係完成第一間樓之買入後、有淨錢應入手債基。即放東涌樓回約370萬、當中先用約130萬作首期入手三房。淨低220萬(因要再減約20萬雜費唔計裝修),可投入債基收息12-15%,即月產出$27500-22000,將其儲起1-2年,儲多40-50應夠再買下間樓的雜費、或一路儲一邊找尋更高效率的收息方法、有望5年後將被動收入提高至50000水平,但由於個人洗費大加上要養老人家所以要短時間令自己脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活比較難一點。另外未生小朋友夫婦已用9萬一個月、現時供樓頂多佔25000,那其餘洗費有興趣探究一下。   至於直債,需要的是資金而可提供保本又收15%息之法門,可惜正因為讀者是人工高而手上資金弱,所以呢個方法行唔通。先利用自己高借貸力的優勢由買樓入手是行對路。經過2年之後、再習正確的分散投資方法未為遲。留意太多人認為分散投資就係「樣樣買D」,其實要令分散投資站在efficient frontier,要經過更周詳的考慮。有時間看倌可先google一下。  

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比七千蚊住三房、28歲有錢係天跌落黎既個案#908
諗 sir 你好,拜讀本 blog上堂多年,樓價一路節節向上。終於經過幾年,工作穩定而儲到D錢,預計2年內結婚,希望屆時最少要有一樓,收租用黎hedge 繼續上升樓價或自住也好。 財政狀況如下:   男朋友28歲,月入 100k, 800k 股票 1 mil cash, 300k 人仔定存 自己28歲,月入 50k, 600k 股票, 500k cash , 300k 定存   總借貸力 (用2.5 計當加左息) 2.5 * 15 / 2 = 9.3 mil. 旺市借貸力用一半 4.6 mil. 剛過 7.5 的 60%.   背景如下:   經過詳細考慮,研究左大市升幅,大家番工需要,同環境配套,希望住的區域(大角咀)現售大概 7.5 mil 兩房。如果沒有小朋友或更大空間的迫切需要,單位應該可以居住一段時間。兩人共識不介意做雙租族,但希望第一層樓唔好太舊以便日後融資。平衡大陸放水同美國加息後,對後市方向完全摸不通。所以以下有幾個方案,希望諗sir 指點:   方案1. 買入 […]
等樓跌菁英 vs 龜息理財法?#907
諗SIR,你好! 本人現況: 年紀: 26歲 月入: 47K (半年後月入加到 80K) 女友月入: 13K 現金: 2M 每月可儲 20K 女友與我都沒有借貸,即將簽紙結婚但不會辦婚禮,不過打算動用220k一齊於年底進修。 現居於家人借出之單位,但半年後取回。 一直覺得樓市、股市快將回落所以一路都無買樓買股,現因遷出在即,倍感壓力,自以為年青可以等3,5,7年靜待股災樓災重鎚出擊,可惜由2010年等到現在還是空等。現今股市樓市牛氣沖天,人人身家一個開,自己卻苦無寸進,心情極之困擾。另外,小弟有作少許期權投機,希望還可以捕捉到未來2年的升跌大浪。 小弟有置業的需要,但等了咁耐應唔應該繼續等呢?年底應該租定買呢,雖然自知買的選擇不多,另外諗SIR可否就小弟的個案給我一些投資上的建議呢?   ANSWER:   相信讀者是一個頗聰明的人,26歲得47k人工,可見社會對其所作有認同。不少人對用薪金水平去衡量自己在社會的貢獻性十分反感,筆者看法是社會年輕人還是對工資看緊一點好,因每月所獲就是對你有否賣力幹活的反映。若在成家立室後不久便達成財務自由,那將自己精力花在同錢無關既幹活又是另一回事。可惜,聰明人反被聰明誤、大智若愚真有其道理。本案讀者應對自己有一定自信,早年看淡樓市後確切執行「死唔買樓」、可是等得3、5、7年之後自己都知咩事。更花時間作期權投資、主要是想靠期權去槓桿式倍大萬一睇中股票走勢後的利潤。其實在市場面前、好應保持謙卑同無力感。看文章後察覺讀者的投資水平、仍在只做單邊的水平,可喜是在期權運用上仍有很大進步空間。講返讀者,樓唔應該再死睇單邊看跌、宜動用自己借貸力之半作樓房購置,自身借貸力為47000/10000*50%*2.59 = 6.08mil,可用當中之60%去買樓,即約3.6百萬,計埋自己要比一成既首期、可選擇4百萬市價樓房入手。入手後可以租比人(當然是偷偷地)、租與供樓打和、動用只消40萬首期、就算計埋雜費、亦何樂而不為呢? 至於自己要住、可再租第二度、套用雙租族概念。   那等樓市跌返,價殘先去買唔好嗎? 假設跌市你同四叔投資成績一樣、每人身家唔見一半。四叔輸左40億、仲淨40億。你由80萬變只淨40萬,明顯是四叔有膽撈底而你無。舉此例子只想說明跌市或通賬出現既時候、富人同窮人既差距仲大。而眾人皆輸我獨贏既戰績、只是不少男仕過份自信後的幻想。各位每日7點半起身迫地鐵返工,由九點坐係位之由又whatsapp group又aastock咁去睇股票、為的是想自己財富二變四、四變八再變十六、希望可以聽日唔使做是嗎? 由於你同成班同事都係咁諗,各位在股票市場較勁得出結果係勝負不分 、大把人買成世股票最尾連個桔都賺唔到。而筆者建議做法是踏實每100萬咁儲,其本上每儲到100萬、就能為自己產出$10000每月被動收入。咁睇黎儲3個100萬都唔係極難既事、若你同老婆能夾埋月儲兩萬即12年之後就有呢舊錢,當然儲之時要免除好通賬風險,咁講起碼你每日返工既牢獄生涯都咁有個固定刑期(12年)。比起用股票或期權咁去按心水地下注,筆者自己寧願做隻每日行一步既龜。   讀者買樓就是搵多個租客幫自己儲錢,更有效地減免「刑期」。加上供按揭是定額的、而租金由1978年到而家大抵可算是只升不跌、所以供樓只會越供越輕鬆。希望讀者可抽20%資金行佢聰明既方法,即買股買期權咁去賺價、而80%資金收息、即市升同跌都起碼每月有租收或債基派息落袋。尤其讀者人工不俗、格局是儲樓派、根本銀行就favour呢類人。如佢想做股票或期權獨行俠咁只好祝佢好運。   手上2.0mil資金亦可先將1/4投入債基、年息12-15%即收息$6000/月、旨在用無年期既債基去體驗下每月有錢袋既樂趣。到得有日買一間樓開四間套房收租、就好時間每隔8日就有個租客入錢比自己、個種每星期都有5000蚊入袋既感覺、足以令人放棄花時間係鑽研股票投資。做人賺錢、目的本是令自己煩惱少一點、而不是又睇圖又睇紙咁去找麻煩。至於讀者手上應有足夠資金、極之建議簡單咁為自己舉辦場婚宴。錢用左可以賺得返、人生走過場後便唔可以返轉頭。就當有些朋友是無能力擺酒、都應該坐低同屋企人食返餐飯。
請問如何創造一生三宅呢?#902
諗sir: 拜讀著作<收息論>及<樓換樓>,獲益良多。 個人情況,請賜教! 本人40歲,先生45歲,有2個小朋友,家庭收入每月7萬,有2層物業,各市值450萬,各層按揭為2.8M。一在港島南,一在港島西,實用均為300呎樓,正出租,各層有3釐回報。 租樓支出2萬3,每月儲蓄1萬5。 手持股票及定期約有一百萬。 請問如何創造一生三宅呢? 謝謝   ANSWER: 讀者收入及財務情況在香港算是中規中矩吧。當然明白香港入息中位數在兩萬以下,不過在物價升幅與人工脫節的情況之下,用入息平均數去衡量物價應有價格只是自我安慰。令家人多一點選擇,努力開拓收入源頭是負責任做法。讀者除了夫婦兩份人工之外、更有兩間樓收租、即兩個收入源頭。筆者可幫上忙的是,令收入源頭的產出率提高一點、另外產出收入的資產換至更具投資價值的、及開拓更多的收入源頭。   收入源頭的產出率提高一點 讀者兩間樓,各市值450萬而租金收入3%。先假設按揭可拉至最長30年咁還,兩間樓的租金收入為4.5mil*3%/12 = $11250而月供280/259*10000 = 10800。即兩間樓每月正現金流為11250-10800 = $450,扣埋管理費及差餉實需倒蝕,正現金流產出效率為450*12 / 1.7mil = 0.3%,即困死170萬只造成年5400現金流,效率十分之低。   先看兩間樓的投資價值如何,再稍後交代如何改善。   資產換至更具投資價值的 港島住宅的投資價值在過去幾年較新界的低。中原城市指數分區表現如下: 中原分區指數港島, 2010/01/03: 84.4   升至  2015/4/26 151.59 中原分區指數九龍,  2010/01/03: 71.17   升至   2015/4/26 139.91 中原分區指數新界東, 2010/01/03: 70.35   升至   2015/4/26 147.57 中原分區指數新界西, 2010/01/03: 58.14   升至   2015/4/26 125.21 即過去近5年半港島升79.6%, 九龍升96%, […]

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資產配產怎計出理財退休目標? #900
諗 sir:      你好,本人51歲,遇然看見這個blog ,發覺獲益良多,已報讀7月份的收息班。我發覺過去浪費了好多時間,致另現在仍未做到財務自由,希望盡快利用手頭的資產增加財富。 (本人確實沒有好好理財,股票户口開了6,7年,回報一成,如果不是近來標升,個户口差不多原地踏步 本人:51歲 月入5萬 先生,55歲 月入7萬 2名子女 一個在外國讀書,2年後畢業,另一個在香港讀大學 每月開支很大,約可儲蓄三萬五千 資產 1. 有一自住市區樓單位,市值約780萬,本欠按揭200萬,最近加按套現250萬,利息為h+1.7,    28年年期,另原本200萬亦調整還款年期至28年,h+0.65 2. 股票市值約140萬 3. 基金80萬 4.人民幣定期:60萬 5.101儲蓄保險:約50萬 6. 另5年後,先生退休,估計約有500萬退休金 問題 以目前情況,如何利用套現的250萬 1. 如何調動手頭的資金增加被動收入 2. 可否再買一層樓收租,甚麼地點和尺數比較有前景 3. 現在樓宇是本人名下,我的先生沒有任何物業,如何在他退休前盡用他的借貸力呢? 4. 現時樓價高,應否現在入市,還是待樓價下跌才買。    希望諗sir賜教,謝謝!   answer: 讀者發問在六月,相信此時股票的回報應錄負回報,即7年買股得個桔。51歲發現理財在原地踏步,原因是不懂各投資物的特性、及未有按自身情況作良好資產分配。筆者唔反對大家利用選股技巧令大家理財進程快一點、但反對以買股賺錢為理財主軸,尤其是近退休年齡的人仕。   那關鍵是「良好資產分配」,係咪? 大部份人投資都只曉問今日買咩好? 完全係因為香港講投資既人大部份都係sales-driven,即佢想你幫佢買野,咁梗係擺樣野出黎叫你買先啦,絕不會同你分析買股定買債或買樓好? 就當有做,最尾都係推客人向高傭金那一隻產品裡頭、而蝕錢埋單就要客人負責。   當然,若你是窮到無朋友,那集中一注投資是必須的,節錄William Bernstein 所述”One of finance’s ironies is than concentrating your portfolio is the best  way to become very rich; it is also the best way to become poor.”   但是讀者,樓房淨值780-200=580萬,加上股票及其餘投資,資金值為580+140+80+60*1.2+50 = 922萬。未到手既退休金唔計。投資目標建議先令被動收入等於現時每月支出。大部份人理財成世踏步,係因為從不知理財有何目標。讀者現支出為120K-35K = 85000,由於佢無提及每月開支包唔包供樓,那筆者假設上述開支已包供自住樓的部份。   若用較寬鬆計量,讀者要達成每月唔使做都夠生活費既目標,投資收息率需為85000*12/922萬= 11%。但留意如資產計及香港樓房,我們只可使用該房之可套現金額計入資金值,即讀者為780*60%+140+80+60*1.2+50 = 810萬、而需要的收息報酬率為85000*12/810 = 12.6%。大家都可同自己計一計,看看是否同退休目標相差太遠。   要達成12.6%目標,我們有不同收息物、而早前亦介紹過,下列幾類的收息物有不同之現金流產出效率。   債基(較高風險): 14% 債基(中低風險): 8% 直債(500萬以下資產人仕): 6% 直債(高資產人仕): 15% 套房收租: 11% 買樓收租: 3% 保險: 20% ETF: 8-24%、可作其他複合策略 股票: 不算收息物、作賺價之用 黃金: 不算收息物、作避險之用   咁應該用咩投資物去完成12.6%之目標? 今時建議是債基(較高風險)及直債。由於讀者資產達500萬之上、可用私銀戶口提供低息(1.2%p.a)融資,保本地收息近15%,上次已將大新銀行的直債作計算。當然讀者先生仍有工作,債基可選取較高風險的,昨天文章已提及在整個六月,筆者所用的債基只跌0.81%,不少朋友仍質疑15%的收息方案同股票比會不會冒類同風險,相信到今日已有答案。   至於分配,應為 76萬 cash 110萬 套房投資 […]
是否應再沉淪於股票遊戲?#896
你好!本人已報讀6月收息101, 會員號碼3103.   本人40+, 專業人士, 公營機構任職醫生。 妻子40+, 主婦, 有2小朋友 (11, 3). Assets:   1. 自住三房 (聯名), 買入9.7M, 現約12.5- 13M, 尚欠4.7M, Hibor+0.7%, 按 20年 2. HKD 3M, 定期, ~ rate 1.5% 3. RMB 1.3M 定期, rate ~4% 4. 股票蟹貨 約 2.5M, blue chips, 每年收~ 0.11M 股息 5. 保險 cash value 約 2.5M (部份可於 2017, 2019, 2022, […]
點食息唔食本而又不用降低生活水平?#892
諗Sir, 你好,拜讀閣下著作及專欄之後,方知天外有天, 人外有人, 深感佩服! 本人45歳,有兩個小孩11 & 9歲。太太沒有工作。由於之前生意順利,刻勤刻儉日夜拼搏20年, 累積了一些財富。唯近年健康轉差, 不能勞累, 加上生意前景不明朗, 自己亦覺厭倦,故打算結束生意,暫時休息不工作,但又想保持現有生活水平,更害怕”臨老唔過得世”,故想向諗sir 請教理財之道。(之前大都靠銀行RM) 開支: 1. 屋租 63k/month, 2. 日常支出 60k/month, 3. 住院保險 3500/month, 4. 供養父母 18000/month, Total 144500/month   資產: 私人銀行户口 , net asset ~HKD 23mio : 1.直債 25mio 收息120k/month 2. 港股票: 5.5mio 3. Bond fund: global; europe:  USD480k, 收 USD2000/month 4. Europe equity fund USD480k 5. Cash: 800k   […]

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細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
[脫苦海、梁隼] 「一生三宅」還是「逢三退一」
本人30歲,先生35歲,本人入息30000,先生130000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時2290000,2011年買嘉湖山莊兩房單位,2000000萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時5980000萬,現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支,但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?   ANSWER 答案 讀者夫婦現時已經擁有三個單位,已經實現了不少人難以企及的「一生三宅」目標,但正如讀者自己所講,現金水平雖然都不算低,有50多萬,但相對於夫婦二人月入16萬,只相當於三個月的收入,雖然讀者沒有提供日常支出、供樓及租金收入,再要買多一間,似乎現金水平未必足夠。     會計算上有一個比率,是計算現金流水平的,叫做速動比率(quick acid ratio),算式如下:           速動資產  流動資產-存貨-預付款項 速動比率=───────=──────────────────       流動負債    流動負債     流動資產就是容易套現的資產,比如現金、債券、股票,相對上說物業並不算是速動資產,所以即使讀者有過千萬的物業,速動資產的水平不高,可能真的只是那50萬的存款。     至於流動負債,一般指是一年內到期的負債,比如咭數、供款。若以讀者的個案,這三間物業的按揭雖然不會全數當作流動負債,但一年內要供樓的支出有多少,讀者應心裡有數。     一般企業的速動比率要達到1:1或者以上,即是手上的流動資產,起碼要足夠支付一年內的負債,套用讀者的例子,如果每月的供款是40,000元,就要有48萬的現金儲備。     或者會認為,三間屋有兩間收租,自己又有月入16萬,是不是要那麼謹慎呢?筆者並不是認為讀者現時財務上很危險,但是若強行要買多一間,撇除是否有足夠的首期及能夠在嚴格的銀行審批之下獲得按揭,要考慮的是現金水平會再一次被清倉,負債亦相應增加,而家庭的收入更依賴租金收入。     除了「一生三宅」之外,市面上亦流行另一種說法叫「逢三退一」,就是指當有三間物業時,而市價是理想的話,可以考慮賣出其中一間質素較次的,以便之後可以有錢買靚貨,以上是某巨型物業投資者的心得,值得讀考參考。  
西區一帶置業
Hi Lum sir, 本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。   現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。我預計三個月內轉到工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報?   謝謝   ANSWER: 計算置業能力,主要考慮首期、有效收入,以及年期。讀者持有的400萬現金,假定將其中的350萬作為首期,理論上是可以用六成按揭買875萬物業,因為金管局已經收緊了按揭的成數,普通情況下買樓要預留四成首期。坊間及傳媒還有很多人口口聲聲說三成首期,似乎就不算得上跟得貼。   使用二按又如何呢?無論讀者有沒有買過樓,雖然可以將首期降到一兩成,但按揭證券公司將最高可以用二按購買的物業局限在600萬以下。以讀者心儀的西區三房20年物業,現時實用呎價超過1.6萬,600萬只可以買到375呎,又何來有三房呢?   若果要超出二按對銀碼的局限,就只可以借六成,一除之下得出546呎,似乎就有機會符合讀者的條件,但最大問題是讀者夫婦未有穩定收入,銀行在審核按揭時就難以過到壓力測試,要待讀者三個月後轉到新工,銀行又要等有3-6個月的糧單才能進行審核。讀者也要留意,過了40歲之後,部份銀行已經不會批出30年的按揭,錢不可拖長來還,每月的供款又不能盡量壓低,亦都更難過到壓力測試。   讀者想在西區買個三房20年樓齡單位,是可以做得到的,但代價就是會耗自己手頭大部份的資金以至借貸力,莫說買多一間樓收租以作幫補家計,買了Dream House之後,就甚麼都做不了。分析之下,讀者應計劃一下怎樣增加自己的有效收入,所指的是銀行承認,可以用作壓力測驗的收入,以便增加自我的借貸能力。其次,讀者最大的籌碼是手上的400萬現金,就算去買一些高息的房產信託基金,現時都有5-7%的免稅股息收入,已想當於每月平均1.6-2.3萬的免稅收入。讀者有需要在西區置業,倒不如以此收入去補貼租金支出。到有足夠的收入證明,再去規劃怎樣用按揭借錢購買收租物業。   坊間一些人的想法是用二按借錢買樓,以便得到10-20倍的槓桿,可是二按是明文規定只可以用作自住之用,放租的話已經犯法,並不值得鼓勵。而方今金管局已經將收租物業的按揭成數壓低到五成,一倍槓桿已經令到買樓創富的威力大減。關於那類物業收租回報較高,影嚮租金回報的因素中,地區並不特別明顯,反而是單幢舊樓的回報往較屋苑為高,主要原因除了資訊不平衡之外,舊樓也要預留資金作為維修之用,是否值得真的見人見智。
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp52 30032015 諗sir汪敦敬 論樓市(2015第二季)及新辣招的影響?
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp48 16032015 諗sir汪敦敬 而家換樓好唔好 ?
即時市評
蛛絲馬跡 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。 一如股票一樣,外匯走勢圖,乃由是日收盤價而定。近期發現,盡管在交易時段,港匯無甚異動,或疑似走強,但隨收市後才見真章。以昨晚為例,港匯於晚間觸及7.754底位,異動值得留意。 是日焦點文 -《第一財經》題為「财政部罕见点名9部门未按要求交回存量资金」︰财政部发布《关于盘活财政存量资金有关情况的通报》(下称“通报”),首次披露中央财政和地方各级政府应收回财政存量资金共计2569亿元,但一些中央部门和地方部门仍未按时上交。 文中指,涉及資金達2千億人仔。於習氏政權致力打貪除異己下,量那些內地高官也如此猖狂。 惟多年來,地方政府掘各大小財務大坑來做大政績,刻下卻要資金埋數。半年來,中央落力唱好,股市炒得興旺。有見及此,有人或會嘗玩「空手套白狼」,私下挪用巨額資金到股場上中走一轉,利益不止可回流充數,順便撈點油水。點知,遇上A股大跌,股票不止被套,無法套現之餘,更反過來挖出更大個坑 … 故事純熟虛構,如有雷同,實屬不幸! 從整體市場狀況而論,資金正處於「Risk Off」模式。何以見得?明日信報《股海One Piece》專欄再談。 https://www.facebook.com/figoinstock
何謂分級基金 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。 一圖勝千語。昨日提過的內地分級基金,乃是由一隻正常的股票基金(母基金),拆成A、B兩級︰A屬約定收息型,猶似定期;B屬槓桿型,承擔風險。 市場上,A:B比例屬50:50比,若股票組合上升,B盈利以倍數計,跌市則上反。所以,B級基金有一下折位,若B級基金淨值跌至一定水平,便需要強行平倉。 是日期結,人人引頸以待,究竟有沒預期中的「中外大戰」?若說國家隊是日要夾高握死淡倉,我擔心八月初會否無人托市而更兇險?還是謀靜候動。 https://www.facebook.com/figoinstock
[聶升股解碼] 三大細股圖利線索
  美麗中國 (0706) 是筆者於4月30日分析股份,建議買入價不高於0.41元,當日開報0.4元,高見0.42元,賬面回報率只有5%。無可否認,此股是4月份介紹股份中表現最差的。回顧4月份介紹了16隻股份,以發布當日開市價和其後的高位比較,有9隻的最高升幅超過1倍,只有美麗中國1隻錄得單位數字升幅,在檢討和剖析此股股價未來發展前,先來回應今日的標題。     論到財技股圖利操作,我們大體上可從三個途徑找到線索,分別是公司公告、權益披露和中央結算系統持股紀錄 (簡稱CCASS),線索越多,可圖利的機會越高。一般的流程是先看公告,再嘗試看近期有否出現股權變動作為確認訊號,最後是參考CCASS。雖然公告的內容有時是艱澀難明,皆因包含很多法律字眼,不過由於用文字表示,詮釋錯誤的機會較低,因此是較佳的線索基礎。     其次是權益披露,表面上只有兩種交易,就是買入和賣出,可是細仔研究時,當中卻大有學問,因為眼字上用到「權益」,自然不止普通股,還包括購股權、認股證、可換股優先股、可換股票據和可換股債券。如果沒有弄清交易權益是甚麼,隨時可能招致損失。最後是CCASS,可看到參與者名稱 (即券商或銀行名稱)、持股量和已發行股本或已流通股份的百分比。這是三種線索中最難解讀的,於兩三年前是其中一種識別莊家股的方法,例如流通量很高,即所有參與者共計持股量超過八成,同時由五間或以下「名不經傳」的參與者持有五成或以上,就能確認是莊家股。不過現在有莊家股可能將存貨放在匯豐、中銀和渣打等大銀行 (如下圖),所以更考分析的功力。     回看美麗中國,當時吸引我的是此股發布的「股權易手」公告,表示主要股東Leading Value Industrial Limited正與獨立第三方商討股份交易事宜。Leading Value Industrial Limited是集團主席兼執行董事史偉的全資附屬公司,可能交易或會導致他不再是控股股東,即持股量將低於30%;及 / 或會導至新股東提出強制性全面要約,包括所有未行使購股權及可換股債券。暗示獨立第三方將會購入超過50%的公司股權。Leading Value Industrial Limited現持有48.52%權益,全部為普通股,若交易後獨立第三方的持股量將超過50%,反映其已持有超過1.48%的股權,約7,400萬股。而4月20日和22日的成交量分別約1.1億股和0.91億股,所以認購人極有可能於那兩天買入股份,股價介乎0.3至0.405元之間。     從發布易手公告翌日至今,收市價最高只有0.395元,較宣佈易手當日收報0.37元僅升五個價位。現價0.24元,下跌近四成,令人懷疑易手會告吹。但奇怪的是從4月29日至今,共發布八則公告,除了一則是「股東週年大會之投票表決結果」(6月8日) 外,其餘全部都是關於今次易手的後續公告。最近一則於7月27日收市後發布,內容是「有關尋求可能交易之可行性仍在商討中」,反映史偉仍在與獨立第三方洽談易手事宜。從股價下跌近四成,史偉也沒有宣佈易手告吹,可見「賣盤」的意欲很強,惟大市表現增加了洽談的難度,期望踏入8月中國十三‧五規劃的消息陸續出台,為中港股市氣氛「沖喜」,易手才有進展的機會。 聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。 上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。  
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]

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潛力股發掘區
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
[紅猴] 親身感受Facebook
上次提到Facebook(FB)的視像廣告(Video Ad)發展被市場看好,自加入Autoplay功能後瀏覽量大幅上升,每天視像瀏覽量由去年第三季的10億次大增至今年4月的40億次。上載者以前在NewsFeed多放YouTube連結,現已越來越多直接將視像上載到Facebook,Google(YouTube母公司)越加擔心鞏固的YouTube地盤被浸蝕,不無道理。事實上,Facebook於7月初宣布,將與上載視像的合作夥伴分拆55%的相關廣告收入,藉此吸引更多視像上載,可見其發展視像廣告的決心。   最近,有傳Facebook將繼Apple後推出音樂服務,但很快便被集團否認。其實,類似的傳聞時有出現,因為Facebook擁有以億計黏性強的活躍用戶,就如騰訊(700)般,可以開拓的服務充滿很多可能性。雖然Facebook不斷對版面內容作更新,但是為了盡量平衡用戶體驗,目標是賺錢的服務還是循序漸進地推,始終基本廣告業務本身增長仍可人,策略上可看得遠些。跟據至今年3月首季業績,平均每天活躍用戶按年升17%至9.36億,當中85%,即7.98億為流動用戶,按年更升31%。收入按年升42%至35.4億美元,當中94%,即33.2億美元為廣告收入,按年增長46%,而流動廣告佔整體廣告收入由去年同期的59%增至73%。   過去數年,Facebook作了數個重大收購,分別為Instagram、Whatsapp及Oculus,每次收購時市場皆認為是買貴貨,但隨著時間過去,此三項服務的潛力不斷湧現,質疑之聲日減。集團繼續循序漸進,暫只開始推廣商家在Instagram刊登廣告,仍稱Whatsapp未有計劃於短期有重大改變,不過三者之中我最看好是主打虛擬現實(Virtual Reality,簡稱VR)的Oculus。還記得首次接觸VR這名詞是1990年看阿諾舒華辛力加主演的「宇宙威龍」(Total Recall),但這概念其後不了了之,在上世紀被稱為無法實現的科學幻想。到2009年電影「阿凡達」(Avatar)全球大賣,VR熱潮再起,但要到最近這個曾是科學界的笑話,才能隨著科技突破而行將成為消費者可負擔的真實應用。Facebook在接下來十年的其中一個主要願景便是打造虛擬現實,來讓人們和自己願意的人在願意的地方,進行自己想要的體驗,我相信VR將是Facebook未來的一隻重要旗子。   Facebook在執筆時股價約$88,近歷史高位,預期今年及明年市盈率分別約44倍及33倍,絕不便宜,但相對騰訊近年的最高市盈率皆處40倍以上,Facebook的估值還說得上。若你是一個活躍Facebook用家,可自己現身感受Facebook的競爭力是增強還是減退,若持有其股票更易決定知所進退。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Facebook(FB)及騰訊(700))
[紅猴] 沒有「黑天鵝」
先前憑觀察及過往經驗,認為香港還未「全民皆股」,不過需承認看漏了一個問題,就是國內已是「全民皆股」,還用上很多融資入市,情況就如二十世紀尚未成熟的香港股市般,泡沫爆破其實也會連累香港,可是也想像不到負面影響如此急勁及全面,此則源於中國政府處理這次事件暴露了不成熟的一面,令市場更添擔心。上週提到,中國政府加緊監控股票融資活動,投資者爭相去槓杆下,造成股市大跌,期間政府救市的進退失據及本末倒置,被形容為意想不到的「暴力救市」,市場及傳媒傾向說成為「黑天鵝事件」或「完美風暴」。我不大認同這些形容詞,因這只是強找藉口推卸過失,為什麼從沒人說自今年4月股市意想不到的急升其實也是「黑天鵝」事件?因為「輸打贏要」是人的本性吧!股市基本上是充滿很多可能性,不要想當然,任何事也可發生,投資者是需要有很多手準備,去應對不同情況,若錯了不需找藉口,但要查找真正原因,並設法改進。   我有一則投資規條,就是「買入的原因不在,應考慮沽出」,若大家非因公司優良加上估值合理甚至便宜,只因大市資金氾濫而買入股票,中國政府開始加緊監控股票融資活動,其實已應有撤退的準備,因此我亦自6月下旬逐步增持現金,並減持風險相對較高的股票,進入「進可攻、退可守」的狀態。另外,我亦有另一則投資規條,就是「投機的股投機了」,不要勉強找藉口說服自己以高價買入好股,或以任何價買入劣股時,是一個「投資」,而最終因此未有止賺止蝕,在旺市時熱情的股民未必能聽得入耳,但這是個鐵律。為什麼一些投資鐵律經得起時間考驗,卻往往不受投資者重視?主因是貪念,每每想賺盡,因為止賺止蝕在牛市時會令投資者賺少了。結果在執行上逐漸忘記投資鐵律的好處,而其好處往往在大跌市後才明顯見到,更可惜的是,到下一次旺市時,這些鐵律又會再次被忘記!   (利益申報:筆者為持牌人士)  
[紅猴] 梗有一間喺左近
  在香港,Starbucks(SBUX)差不多已發展到「梗有一間喺左近」的地步,有時連商場小小的位置也不放過,縱使座位不多,始終外賣也是一個很重要的收入來源。不看其截至3月尾的第二季業績,也不知道Starbucks全球分店已超過22,000間,涉足國家達67個,在中國及亞太區(CAP)亦已開設了第5,000間分店。業績報告亦提到,全球同店(開業最少13個月)銷售增長為7%,比市場預期的5%理想,當中CAP地區以12%居首,收入雖然只佔整體的13%,但卻貢獻了溢利的22%。難怪集團已決定在CAP地區的分店數目於五年內升至10,000間,目標令相關收入增加300%。當然,中國區亦不遑多讓,目標將目前1,800間分店於同期倍增,即平均每天會開一間分店,預期二三線城市的佔比將越來越多。   根據北京咖啡行業協會資料,中國咖啡消費年增長率為15%左右,遠高於全球的2%,難免是兵家必爭之地。Euromonitor的數據顯示,Starbucks在中國市場於2014年的市佔率已高達37%,接著是上島咖啡(UCC)的18.8%、兩岸咖啡的6.7%、Costa Coffee的5.7%及McCafe的5.2%,反而現時屬華潤集團的Pacific Coffee仍五甲不入。中國的咖啡消費市場並非已成定局,反而競爭仍非常激烈,Starbucks的高市佔率並不代表勢力已鞏固,好像Costa Coffee最近亦拋出於未來五年每三天開店一間的大計。不過,南韓最大的咖啡品牌咖啡陪你(Caffebene)曾宣稱2016年要在中國市場的分店數目超過Starbucks,但最近卻傳出經營及資金受困。另一方面,Starbucks亦積極在中國拓展價值60億美元並預計未來三年年增20%的即飲(Ready-to-drink)咖啡市場,今年3月宣布與康師傅(322)合作,由後者負責生產及分銷。   Starbucks在是年度(9月年結)首兩季收入按年升15%,經營溢利升16%,每股盈利由0.63美元升至0.97美元,增幅高達54%源於期間成功全面收購原本合資的Starbucks Japan而產生的特殊盈利。市場預測其是年度核心業務每股盈利1.57美元,按年增18%,以執筆時股價約52.3美元計,預期市盈率約33.3倍,處過往三年平均最高估值水平,預期下年度市盈率則為28.1倍,可考慮待股價回調才買入作中線投資。題外話,在曼哈頓地區擁有60多家分店的美國漢堡包連鎖食肆Shake Shack(SHAK)於今年1月尾以每股21美元上市,執筆時股價已升至約74.9美元,預期是年度市盈率高達576.2倍,預期下年度市盈率則為468.1倍,這個誇張的估值水平和互聯網新創企業無異,真有興趣一兩年後再看其發展,以引證市場是否真的如此獨具慧眼!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票)  
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
[汪敦敬]要樓價跌 先要人窮
我今年的《我對樓市的十大忠告》中,我評估今年樓價是「先升後跌」,但我對跌的解釋是:「樓價不會大跌,甚至結可以是『升得比較少』!個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。」筆者認為的所謂調整,是環球經濟滯脹多年後應要小心出現通縮,當時就反水貨客的浪潮未出現,但我仍認為消費市場下半年走下坡的機會是大的,旺勢出現多年,也應該有個小息,到了2月的時候,政府開始推出樓市辣招,但我並沒有調節到我在上半年看好的觀點,我反而認為辣招將上半年部分的上升動力抑壓,變了在下半年才產生作用,因此,雖然我認為下半年出現微調的機會是存在的,但是樓價長遠大升的趨勢顯然更加沒有變,樓市,始終都是易升難跌的!     消費市場萎縮會否令樓價調整?股災會令樓價下跌嗎?經濟的走下坡和股市動盪的而且確會嚇怕一些業主,不排除會多了一些微調盤(減價3-6%)!但是距離令樓價結構性下跌還差很遠,單一的樓盤減價只是偶然,大量的平盤出現,令價格失去了原有的支持能力,要重新尋底,這才是樓價結構性下跌!出名的「樓價結構性下跌市道」是97後的金融風暴,銀主盤排山倒海令樓價不斷尋底!互相踐踏!出名的「非結構性下跌市道」就是89年的六四事件,雖然當年損手的人不少,但是未能造到結構性下跌,樓價就在兩三個月後回復了,縱使未來仍有歐美的經濟動盪、內地的金融暗湧、香港的零售業走向疲弱,但只可令微調盤增加,樓價仍未有條件出現結構性下跌!不買的風險仍然遠高於買的風險!     要樓價跌,先要人窮(借得多也是窮),未來可見的幾年香港仍然是貧者愈貧!富者愈富!股災之後,更加無一個能套戥銀紙貶值的工具可以和房地產相比?貧富懸殊的問題未解決,又怎可以解決到樓價的問題!?  
[Peter Paker] 按揭保險 與 樓價
簡介 筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓,本文將會分析 按揭保險 究竟與 樓價 有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係?因為美國次按爆發的其中一個原因,其實與高借貸比率有關,曾聽說,美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓,當樓價下跌及經濟下滑時,很多業主會應付未了供款,以致很多物業被銀行強制收回、拍賣,當地樓價因此大幅下跌。 在香港,置業人士可以透過按揭保險,向銀行申請7 – 9成按揭去買樓,上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看,這班上車客財力一般會較弱,應對逆境的能力可能會較差,尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌,會否出現有很多人應付不了供款的情況,香港會否出現美國次按般的情況,也值得去研究。 本文將分析: 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算,按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例; 按揭保險所佔比例與樓價的關係; 按揭保險所佔比例變化之原因。 發現及結果 首先,香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字,包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外,根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」,會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較,就能知道當月新造7 – 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例   從圖一所知,從2009年3月至2013年5月,期間CCL由60點上升120點,但透過以7 – 9成按揭保險的比例卻不斷下降,以提取貸款宗數(貸款金額)計由2009年年初的20%(17%)跌至6%(6%)。樓價上升,以高借貸比例入市的人卻下降,這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。 其次,按揭保險比例下跌主要與金管局收緊按保條件有關,如下:   2010年8月13日公佈 銀行須為樓按申請者進行壓力測試,並假設利率回升幅度不少於2厘,在壓力測試下貸款人的供款與入息比率不得超過60%; 按揭證券公司宣佈暫停接受超過九成按揭貸款之申請; 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元;將所有入息種類人士之供款佔入息比率的上限劃一定為5 0 % 。 2011年6月10日公佈 按揭保險計劃下的所有產品將只接受680 萬港元或以下的住宅物業之申請。故此,七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,最高貸款額上限將由720 萬港元調低至612 萬港元,而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,則會維持現有600 萬港元的最高貸款額上限。 2012年9月18日公佈 若申請人於申請按揭保險計劃時(包括申請用作套現之再融資按揭貸款),已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業,其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自僱的非專業人士,並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款,有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ; 及 所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限, 由40年下調至30年。   2013年2月23日公佈   現時,按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後,只有400 萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元,即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。 另一方面,圖一顯示從2013年6月起,按保比例由低位升至8 – 10%,這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加,但新造按揭保險宗數卻跌至400宗(圖二),按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。 由於按保申請人借款比例高,同樣地貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,按保申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。 因此,在3D辣招及收緊按揭措施下,每月新造7 – 9成按揭只有400多宗,以及有加3厘壓力測試的規定,就算樓市真的出問題,理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。 如果是心水清的讀者,看完圖一後可能會發現一個問題,圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例,但是,按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起,按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問:「Peter […]
[Peter Paker] 租金上升的主要因素
簡介 最近,看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”),文中認為租金上升的原因,可能與樓價上升有關,但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此,我想以空置的數據去解釋租金為何上升,以及用不同收入水平人士數據變化,去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。 租金與樓價的關係 開始前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如: 由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。 點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,一般住宅現實中這是完全無可能的,工廈迷你倉可能則例外。 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。 反之,好似今日的香港,A – C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。 個人認為,樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升,例如新基建、新交通規劃等等,只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升,即使這些新願景目前還未實現。但是,租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定,今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升,主要因為今時的居住及基建條件並未改善,租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。 假設居住環境及條件一樣,影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升,但當市場充滿大量待租的空置單位時,而業主又想出租單位的話,好可能須要為競爭租客而減租。因此,樓價與租金兩者並無必然的正比關係。 影響租金的最大因素 由2008至2014年末這6年期間,根據圖2–6,各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現: A類單位(實用<430呎)租金指數升80.6%,但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間,A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。 B類單位(實用430–752.99呎)租金指數升77.7%,空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。 C類單位(實用753–1,075.99呎)租金指數升51.7%,空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%,隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙,導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看,C類空置率也處於下降軌之中。 D類單位(實用1,076–1,721.99呎)租金指數升27.7%,空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。 E 類住宅(實用≧1,722呎)租金指數升20.5%,空置率期間處於更高的水平,約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%,期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中,E類的空置率屬最高水平。 從上述看,我們可以發現一個很有規律的現象,就是單位面積愈小,空置率則愈低,而租金升幅則愈快。相反,單位面積愈大,空置率則愈高,而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細,空置率最低,租金升幅最大,但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%(圖1)。E類單位面積最大,空置率最高,租金升幅最小,E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%(圖1),但不應是物以罕為貴嗎? 從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看,足以証明三者之間存在高度的相關性,因此,我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。           家庭收入、空置率及租金的關係 一般而言,若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品,而你的產品是有需求的話,你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字,香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁,且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7,由2008年至2014年12月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下:   家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%); 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%); 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%); 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%); 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%)   註:由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正,我做分析時,本年數據採集自下一年的統計報告。例如,2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告,確保盡量採用最後的修正數字。 高收入家庭數目及其收入增長強勁,理論上,對住好D、住大D有著強大需求,質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是,即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶,但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢(圖2–6),嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。 我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長,有能力支付更高的租金,但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置(供過於求)的情況,以致租金升幅較慢。相反,基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢,但他們的住屋卻非常短缺,較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤,這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。 […]
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]

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期權學堂
施諾登 – 第二季市況展望
  由一月初至今,市況出現明顯改變: 1. 一月港資企業股價不斷上升,除了長期積弱的匯豐外,港鐵,中電,長實,和黃,領匯,友邦及恆生不斷創新高;但中資企業或中資相關股股價一月開始下跌,包括中資保險股,內銀股,內房,出現了中資股先行,港資股「托住派貨」的現象,「溫水煮蛙」的感覺很強。   2. 1月19日為內地小股災日,國指單日跌600點,多隻內資股當日的成交量為這兩個月來最高。高位出貨後,2月及3月多隻內資股成交未見上升但股價「陰住跌」,包括2823, 2628, 1398。要注意,2月中及2月尾內地降準及減息,消息公佈後的交易日,市場都是高開低收,借好消息出貨的做法非常明顯。   3. 一邊借好消息出貨都需要市場氣氛配合,散戶才參與成為對手,所以必須依賴重磅股托市,營造支持的感覺。托市股有3隻,中移動,港交所及新貴騰訊,此3股於1月升幅明顯,2月高位徘徊,3月第一週已出現股價高位,似乎其托市的任務已完成。當中值得留意騰訊,如果以上立論成立,騰訊這2個月的「成就」將成為第二季沽貨的好對象。4. 匯率調整訊號已於2月中出現,港股開始向下。   第二季展望: 所有股票已進入下降軌,值得留意兩類股票: 1. 由1月至今已不合理升了很多的股票: 包括騰訊,中移動,港交所,恆生。尤其是騰訊,它是內地小股災日唯一上升的大股。   2. 由1月至今已快人一步沉底的股票: 包括銀河,金沙,匯豐,領匯。尤其是匯豐,過去數年每季都被美國政府徵收數十億元的保護費,2015年都應該輪到獅子銀行做番一次庄。第二季以做淡為主,有貨在手要SC + LP X 2,而調整過後將會締造一年只有2-3次的番倍良機,第二季必須無時無刻於調整發生的過程留意期權異動。 對沖王道 2015年3月10日
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]

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精選文章
樓市宅男
早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。   包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。   港人以當收租佬為理財,甚至人生目標,原因自然是多年歷史告訴港人,「有樓」與「無樓」對財務的影響差天共地。自己買樓滿足基本的住屋需求後,「置業投資」便是簡單有效累積財富的途徑。但宏觀而言,此種傾向不見得健康。 早前曹仁超接受訪問時表示:「人人尋租,統統做收租佬。從經濟學來說,收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。」是相當公允的批評。人人想當收租佬的集體傾向大有問題:社會層面上,資金集中樓市,不利於其他業務的發展,例如積聚一筆資金後,會用於創業的人將遠較其他社會為少,長遠而言不利香港整體發展。   樓市宅男的道德判斷 我們也不妨以倫理角度審視收租行為;筆者認識一小撮人,財務上有能力購買2個或以上的單位,但除了自住單位外,他們卻出於一種「道德自覺」而拒絕置業投資,部分甚至連置業也不為,索性長期租樓;他們與樓市、樓價欠缺互動;有如「宅男」與社會欠缺互動一般。   樓市宅男的道德判斷基於一個事實:小型住宅樓價對用家來說難以負擔,但對資金持有者來說卻是回報合理的投資產品。此事實表明,置業本身是資金密集的活動,沒有第一桶金的人,根本難以參與。而買樓收租不同於股票或債券投資,本質上是零和遊戲(Zero Sum Game)──業主所得即租客所失。而樓價、租金高企,小單位用家難以置業,情況發展下去,是貧富懸殊加劇。對此現象的道德判斷是:現時的樓市,本質上是一種不義結構。因此,此群「樓市宅男」的道德決定是「勿以惡少而為之」,寧可不入市。   貧富懸殊受害者 當然,以上信念可說曲高和寡,持類似立場的人恐怕少之又少,在本地應該是瀕危物種,對大市不會有任何影響。但他們的想法其實值得思考:小單位樓價脫離了用家購買力的情況已持續數年,再發展下去,難道對社會整體毫無影響?樓市宅男們看到貧富差距,所產生的負面作用,其實不只影響窮人,對富者處境亦不是怎樣正面。以下的一個寓言或可說明箇中。   有一個百萬富翁和一個窮人比鄰而居。一天,神仙下凡,先賜富人一個願望。願望是有條件的:神仙對富人說:無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的一半。富人希望更富有,就對神仙說:我想我的家財有2000萬元;願望達成,富人身家增至2000萬元,但窮人也有了1000萬元。神仙又對現時有了1000萬元的窮人說,你也有一個願望,但無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的多一倍。窮人想了又想,無論他許的願是什麼,富人所得都會多他一倍,最後他說:「請你把我的財產變成零」!   貧富懸殊未必是最壞的情況,但貧富懸殊至一個地步,令窮人普遍仇富、寧可自損來損害富人利益時,那才是最可怕的情況。 source: 按計劃 facebook 專頁: https://www.facebook.com/pamortgage  
巴菲特:窮人應停止因貧富懸殊而指責富人
美國鉅富巴菲特在《華爾街日報》撰文,指人們應該停止因為貧富懸殊加劇,而指責富人。 他在文章中,首先回歸不論背景,只靠教育、創意及努力誰都能創富的「美國夢」,表示在美國福布斯400富豪榜上,大部分人都並非來自先天有優勢的背景。     但他亦承認,相對於一般人,近年財富加速流去具有「特殊才能」的人,在1982年,福布斯400強富豪共有930億美元身家,今時今日去到約2.3萬億美元,上升24倍;但家庭入息中位數只上升1.8倍,同時之間,在美國當年有15%的人活在貧窮線下,在2013年是14.5%,情況沒改善過。 他指令人沮喪的事實是,窮人的貧窮,並非因為富人的富裕造成,富人亦非不值得富有,因為大部分人富人都為美國的繁榮,貢獻了出色的創造力和管理能力,例如福特、喬布斯等。     他稱,貧富懸殊加劇是因為市場經濟的進步,他指,在200年前,世界只有簡單的機械,工業和農業從業者都只能使用簡單的工具,他們之間的技術和努力差距,最終在生產力上的分別不那麼大。但今時今日情況不同,美國最頂級的工作只有少數人能勝任。 他稱,這種情況並非市場或個人的錯誤,而是經濟發展下,對更高級的技能需求更大之故。對這種差距拉闊的補償,應是教育。他主張,最優秀的教育應該向所有人開放,但即使這樣,最終也會有高低之分,大部分人會落後。     他主張,國家的政策應令每一個人願意工作,從而換取體面的回報,但他反對最低工資,因為提高最低工資只會令人失業,而更佳的方法是一種累進式的扣稅 ( Earned Income Tax Credit ),讓賺錢少的人獲得較多扣稅。 他總結,完美的制度不存在,有些人總是不能或不願意工作,美國夢的承諾應是為所有願意工作的人提供合理的生活。 (華爾街日報)
筆與置評-樓市短打(80):細價樓新常態
過去一年,細單位有多個利好因素支持,成交價不斷破頂,剛剛又有兩個河畔花園破頂成交,呎價和太古城差不多! 有人話細價樓表現威過豪宅,是樓市爆煲的先兆,又有人話是政策扭曲下的新常態,筆者認同這是三辣招下的新常態,不過接下來的日子,有兩件事會為細價樓帶來新常態了,說的就是政府透過縮則增加中小單位供態,另一個就是新居屋單位推出。 數字上新增的中小單位及新居屋都不是大數目(起碼不是每年八萬五),但帶來的心理影響足以令細價樓的溢價下跌,甚至跑輸大市,為甚麼會這樣?   中學課程的經濟學曾經告訴筆者,價格是需求及供應的平衡價,供應不用多說都知道未來的日子會上升,那麼需求呢?說好的剛性需求又怎會一下子消失。 說得上剛性需求,又怎會消失,不過可以凍結。筆者不諱言居屋是搵笨的東西,不能自由買賣、加按、放租,但百貨撞百客,政府又放寬了入息上限,售價又比「市價七折」還要平,一定會吸引不少原本打算上車的朋友碰運氣一試。抽到的話,市場上就消耗了一個購買力,抽不到的話呢?   筆者相信大部份人會等下次再推出居屋時再抽過,直至抽到為止! 點解會咁,道理和等車或者賭錢一樣,等車等得耐,一方面想放棄,一方面又覺得反正等了這麼久,再等一會吧!賭錢就更加不用說,輸完又賭過,否則又怎會有磨爛蓆一詞形容賭客。抽居屋多少有幸運成分,抽唔中又怎會沒有心魔和自己說:下次會中吧! 結果就是二千幾個居屋單位,就能凍結萬多個購買力!日後的居屋位置只有更好,例如鑽石山、長沙灣、西鐵天水圍站旁,甚至啟德新發展區,想抽開居屋的人轉投私樓市場,難矣! 有層細價樓揸手的朋友,如果有換樓打算,就好趁現時細價樓仍存在溢價時換,免得蘇州過後無艇搭!  我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
金Sir – 千三萬退休堅離地嗎?
  剛過的週五於Now TV的訪問,網上重播果段其實關於內房和內房股的,可能未必是大家最需要知道的。大家均知,不少香港人開口埋口茶餘飯後都談論投資,都是為了退休做準備。近日,某保險公司向自認中產人士做調查,結果發現接近八成(79%)的中國大陸、香港、韓國及台灣受訪者對生活感到滿意。然而,只有少於一半(41%)的受訪者在對生活感到滿意並同時具成功感。大部分受訪者將健康、安心、無憂和舒適的退休生活列為首要的人生目標。   但其中最重要的,是香港的中產階層認為需要約 172 萬美元(1,340 萬港元)才可以安享退休生活, 2013年調查的有關金額為140萬美元(1,100 萬港元),退休調查對象感覺所需,短短兩年內上升了超過兩成。平均來說,他們每月儲蓄 9,553港元(1,228 美元)作退休之用。逾半數(52%)香港中產階層並無計劃退休,當中47%表示這是由於他們的儲蓄不足以支持退休生活。節目主持人問到筆者,究竟這個數字屬於合理,還是「堅離地」,能否實現呢?   筆者的答案相當簡單,其實退休後需要多少錢,並不在乎是中產抑或拍擋諗Sir所言之窮中產或是偽專才,而是閣下的年紀與資產配置。如閣下今年已屆花甲,兒女已出身又沒有不良大花筒嗜好,一千三百多萬配合適當資產配置,應該可以夠你安享晚年(當然只係擺舊錢向獅子銀行係除左如金鐘罩般安全感以外,並不能產出賺價或收息以提供晚年所需的)。   假如閣下是男人四十一支花、或是花樣年華的OL,則上面所見到的預期退休資產增幅(兩年加兩成),已經足以警示各位『你不理財,財不理你』。不做適當資配和投資,強迫金及iBond是救不到大家的。是難以追到退休所需的。究竟是大價股年賺兩成適合你,還是高息股?債券年賺十巴仙,還是財技股一博?還是買磚收租,或靠黃金認為可抵禦通脹?何時投資那類資產?這都是如該保險公司月儲一萬以外,必需要從心底知道的。只要閣下資產配置適當,不單不會堅離地,時間永遠是你的朋友,兼且晚上唔會發惡夢添!
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
[盧志威] 懷念從前vs珍惜當下
《念念不忘》與《羅生門》大熱,令麥浚龍其他歌曲,在下載排行榜全部佔據高位,相信包括自已在內的面書,也被朋友洗版,呻吟之聲四起,粵語歌忽然之間再次形成主流。     每隨一段時間,都會在周末悠閒的下午,重溫「黃偉文作品展」,其實Wyman真的很有心,在近幾年粵語歌進入冰河時期,仍然努力填詞,甚至成立協會,令新晉填詞人和歌手能互相交流,在作品展上能邀請四十多位歌手到場,足以證明其人脈之廣。     香港樂壇常被當作已死亡,因為唱碟市場萎縮,只有開演唱會或北上表演才有望賺大錢,因為粵語歌的市場基本盤只有七百萬人,去到廣州或海外華人市場,要與普通話歌曲爭奪市場,在中國「揚普抑廣」的主流思想下,粵語歌的生存空間被有意無意壓縮。   不過物極必反,任何事情到了極限,都有谷底反彈的機會,現在互聯網和手機應用程式的熱潮,其實令大家聽歌變得方便,在地鐡和巴士上,很多人都帶上耳機,將聽覺與嘈吵的世界隔開,只不過播放的可能是舊歌、外語歌或劇集。     潮流是一種很奇妙的東西,隔段時間熱潮就會起起伏伏,Wyman寫了二十幾年歌,累積下來的粉絲和人氣,在這一刻再創高峰,加上麥浚龍的形象,由被取笑的富二代,因拍過「殭屍」而變為熱愛電影的正面形象,兩者擦出火花後,今次應該可取得大成功。     《羅生門》歌詞的結尾,寫道「願如期團聚於冰島某地方」,應該還有下一首《雷克雅維克》,這類講長期單戀的作品,無論是如《秒速五厘米》般以放下為結局,還是像《求婚大作戰》得到美好結局,很容易引起共嗚,因為人在感情路上總有一個夢幻的憧憬,想求而求不得,最後在內心深處留底遺憾,創作人能令受眾將感情投射,就會大受歡迎。     希望Wyman和Juno下首歌,為這個延續十年,自已中學都熱唱過的K歌故事,畫上完美的句號,無論結局怎樣,出碟之日定必買入支持,也期望越來越多好歌,令香港樂壇復活,始終歌手、作詞人、作曲、幕後工作人員也要搵食,觀眾願意付款,才有資源做得更多。     股票跟感情一樣,最令股民若有所失,永遠是已升到爆機的股王,又有多少人懂得把握當下,珍惜現在所擁有,努力去找下一代股王?     Source: 《鴻鵠財誌》 (http://www.hunghuk.com/) 盧志威為證監會持牌人士,任職於豐盛金融組合交易經理,著作《一個八十後告訴你「他」為甚麼是有錢人?》,網站《鴻鵠財誌》的創辦人,定期接受CNBC節目“Cash Flow with Oriel Morrison”訪問推介中國股票長短倉策略,同時擔任CCTV2中央財經台和無線電視節目的嘉賓、TVB及每星期接受香港電台普通話台“e線金融網”的訪問。  
[龔成]《80後百萬富翁》-你付出了多少?
曾經有個80後朋友跟筆者說,說儲錢很難,財富沒有增長,要達成各種財務目標都似乎是遙不可及的事。但當筆者問了他一個問題之後,他便不能作聲了。   筆者只是問他:「你付出了多少?」   大部分人都想致富,但同時大部分人都不想付出,可惜的是,現實世界並不存在免費午餐。若果你是一位抱怨無法創富的人,你就要問自己: 付出了多少呢? 在最近這一年時間,你儲了多少錢? 可投資的金額增加了多少? 財富增加了多少? 資產增加了多少? 你的知識及能力提升了多少? 讀了多少本有用的書籍? 有沒有上一些提升金錢知識的課程? 在投資方面有沒有獲得一些經驗並有所進步呢? 有沒有認真訂出一個創業計劃,甚至已開始創業呢? 有沒有結識到一些成功人士或擴展自己的人際網絡呢? 你有沒有訂下一個賺錢大計呢? 現在你已心中有數,知道自己為了建立財富付出了多少,明白自己是否認真想建立財富。若清楚自己是沒有付出,財富沒有增加可說是「理所當然」。   李嘉誠年青時做推銷員每天工作十幾小時,行遍港九新界;愛迪生一天工作16小時;而蓋茨為把握時機創業,放棄哈佛大學的學位;巴菲特為建立財富,生活非常節儉,不放過每個分毫。   筆者當然不及以上大人物,但為了建立財富,同樣願意付出,曾1星期工作7天,除正職外,還有不同的兼職;曾試過在股市低迷時,為儲更多資金入平貨,一個月只用$700;亦曾為了用更多時間去分析股票,連續幾個月的星期六、日,全都留在圖書館閱讀公司年報。   沒有付出那有回報,財富絕對不會從天而降,今天的財務情況是由過去的自己所做成;若想將來有一個完全不同的你,就要由今天開始。 ——————————————– 《80後百萬富翁》分享我如何用一套恆之有效的理財創富方法,令月入萬多元的我在5年間合理地累積到$100萬,而這套方法應用在任何人都同樣有效的。   這書由起手到出版花了兩年時間,雖然我不敢說這書對你是否有作用,但我敢說這書是花了我不少心機而寫成的。 若你認為此書好看,對你有幫助,可到各大小書店,如三聯商務大眾誠品等購買,多謝支持!     「龔成」專頁:http://www.facebook.com/80shing
[龔成] 在資本主義社會生存 必須學創富
若現時要你選擇,要在一個共產主義地方生存,還是資本主義地方生存?   若你選擇後者,那就要明白後者的規則,以及接受當中的問題。由於資本主義的前提,是建基於以「自我」作為出發點,那定必會引發資源不公的現象,因每個人天生就不一樣,往往會導致有能者取得大量資源,反之無能力者則只能有很少資源,這就是現實。   可能你會認為自己是有能者,但卻無法取得應有回報,那你就要明白一點,就是在資本主義社會中,要以當中的遊戲規則去生存,是否「有能者」也只能以當中的規則去定義,而我們只能按照遊戲規則去進行,盡力履行當中的規則,並為自己爭取最大利益。   所以在資本主義社會下,要獲得合理的資源分配,就只好依當中的方法,這裡不是指買六合彩等給世人假希望的方法,而是指真正能做到的方法,而這方法就是學習創富知識。   先學理財 再學創富 要學創富知識並不容易,因為學校連一點都不會教,加上家庭、朋友、老師大多沒有這些知識,一般人要學也不知在那裡學,不過在創富之前,其實有基礎知識的,這就是理財,要接觸及學習相對較容易。   理財與創富雖然是不一樣的思維,但理財可說是創富知識的基礎,可理解為初階與進階的關係,所以可以先學理財,再學創富。   現時的年輕人會因錢而產生很多問題,例如收入不高、無法置業等,有些人會將矛頭指向公司、社會、政府、學校、甚至是父母,可惜這種抱怨並無意義。而他們沒想到,要突破的方法並不是依賴傳統學校所教的十幾年知識,而是他們從未接觸過的創富知識。   其實當你認識資本主義的遊戲規則後,就會明白創富知識的重要性,並深信擁有創富知識就能為你獲取應有資源,能助你改善生活,達至理想水平。   放自己在最有利處 的而且確,社會資源分配不公是事實,在這環境下你可以有幾個選擇,一就是偉大去改變社會,一就是向現實低頭,一就是明白及利用當中的遊戲規則,為自己爭取合理利益,而種種選擇只在乎你。   坦白講,社會不公這問題在那個地方都有,亦是所有社會都會面對的問題,除非是理想世界下的共產,否則問題必定存在。   而我們在香港這個社會下,就只好依這個規則去進行。在資本主義下,要改善生活,又或是到達「合理」的生活水平,學理財、學創富就是必要的事(對,是必然的事),因為理財創富是資源配置的問題。   社會不公往往是因為某些人有較多資源,而有些人沒有,而理財創富正正是獲取資源的手段。這是因為資本主義的規則已設定了這些前提,而你要在這規則下獲得更多,就只有更了解這規則的運作,社會就是如此現實,一就是坐以待斃,一就是為自己爭取!   創富是爭取的手段 為甚麼要學理財創富?因為當你甚麼都不做的時候,你的資源(如人工、財富)就會不知不覺被奪取,例如你只懂將錢存於銀行,通脹就會不斷將你的錢蠶蝕,而且真正的通脹率比實質的更高。   反之當你去胡亂投資時,又會將錢輸給資本家。所以當你不懂理財時,你就只能當輸家,而我們要保護自己的財富,就必須要學理財,這是最基本的。   即是說,就算你不去爭取,也要懂得保護,而這就是理財。這裡已經不是說甚麼增值,而是說基本的對抗通脹,也需要一定的理財知識,你不理財,財不理你,這些知識學校不會教你,只有靠你自己主動學習,而為了保護自己的財富,你只能學習理財知識。   而更進一步,就是學習創富,這是財富爭取的手段,是資本主義制度已設定的規則,要為自己增取更多,就要成為規則下的「有能者」,而由於創富知識比理財更為進階,因此普通人不易掌握。   不過,在現今資訊發達的社會,只要不斷學習當中的知識,也能令自己到達一定水平,當然這是長時期的學習,並且要透過實踐學習,才能真正掌握。   「龔成」專頁:http://www.facebook.com/80shing
細價股、低息借貸、與一生三宅#914
諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。   […]

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