諗sir人生階段信箱: 已解答548個案
中年的疑惑=典型瀨野個案#734
本人36歲是一名公務員 ,太太35歲擁有穩定工作,育有2名子女,家庭每月總收入約$70000 ,每月能儲蓄約$30000 ,現與家人住在宿舍,所以不需要擔心居住問題。而家庭資產有約$2.Mil現金,另有約$0.7mil 股票包括一些蟹貨,我與太太都無物業,但2年前開始不睇好樓市而一直等待機會,但樓市一直升不知何是好?我究竟繼續等待機會還是勇敢入市?我該如何部處實現一生三宅呢? 將會成為你的學生上 - VIDEO_ANSWER:
典型窮中產首期由零到有 #733
諗SIR你好: 每日都追你既BLOG, 你既回覆理論與實用兼備, 不可多得, 小弟非常佩服. 已報HOMEBLOGGER收息COURSE10月上堂,但見到你仲答緊7月既問題, 甘惟有早些教諗SIR, 希望早日得你指點. 小弟37歲太太37歲 小弟與太太分別持有大圍區洋樓現況如下: 買入價2.6M (按8成) 2.45M (按8成) 買入年份2013 2010(2012二轉一名) 現欠款2.1M 1.9M 按揭年期30年25年月供約8K 放租9K -小弟人工約$33K, 太太人工約$25K, 扣除租金支出$11K, 兩單位月供按揭及四老, 工人, 兩細路, 保險等使費,每月近平手, 另由於小弟上車資金主要由太太二轉一名時得來, 因此只剩極少流動資金. 小弟自知流動性情況不妙, 眼見近日相近單位成交價已到3.3M, 但銀行估價仍然係2.7M, 想加按套錢增加流動資金都行唔通, 現想問先係11月放賣太太層樓(今年11月過SSD), 收回約1.3M用來買債基收息好? - 還是太太再用約350K買番一層可按9成既私樓好﹖如再買番, 剩下既資金要點先可以充分利用? 又或者仲有無其他方案, 短期增加流動資金, 長遠達到財務自由? 謝謝指點迷津! 火海上的窮中產上 ANSWER: 好典型的窮中產,有人說月入三萬元或以下已不能將自己向中產歸類了。窮中產要有的特徵筆者看法是人工不俗,可是餐搵餐清。每月人工比哂阿仔讀書、供養父母、供樓、養車加狗、再請工人咁,香港六萬人工都冇錢儲既人大把人在。係你未肯定公司會供養你到死既情況下,最好提升自己儲蓄率、更要搞份同通賬一齊上升既保證人工。 - 要救窮中產出火海,先計其借貸力,兩人(33000+25000)/10000*2.59*50% = 7.51MIL,現時已用約2.0MIL借貸。如賣樓可得十年儲蓄可得,實應一博。那同意讀者將收租樓放售,先套回1.3MIL,解決自己現金少既問題。綜觀讀者個案是借貸力尚可,而現金太少的。所以讀者不應持有現樓再減按已五成後將其租金收入去增加借貸力,而是需賣走套現。當然由於讀者資金真不足,太多一買一賣可能會用不少洗費,佔了1.3MIL的10%也真的不好。 - 其實間收租樓如樓齡在30年之下,有機會唔賣又將其按爆至九成的。若作此事可省回賣樓的傭金,而套出錢亦是3.3MIL*90% – 2.0MIL = 97萬,其實咁樣同佢賣走間樓又要比傭最後差唔遠。按爆方法在借貸力高階課程再談,而讀者若唔夠錢更有方法利用規管空間去為自己唔出首期去買入下一間樓,最緊要清楚自己借貸力仲有幾多淨。那原有收租樓可保持,當然九成上會有租客要規範風險。自己有97萬係手,不妨搵間關係好既銀行,做好債基再活用借貸,完成兩件事: […]
「二百萬收息」仲好過「三千萬三宅」? #732
  Hello 唸Sir 您好! 首先衷心多謝您及您的blog及《樓換樓》書籍, 令一向不善理財的本人如當頭棒喝,從夢中驚醒,可幸是丈夫十分幸運能於早年超低位時入樓市,才不至於退休也不成。雖然惟時已晚,但希望遲到好過無到,用剩余的日子努力達至財務自由。基本上您blog的所有文章已經爬過,並這月已約見多個銀行或理財機構及保險的理財顧問,初步了解唸Sir所提及的理財產品,等本人上完已報讀的10月收息班,學習後便馬上行動,所以十分期待唸Sir的教學。現敬希唸Sir指教一下我們家庭的財務狀况,感謝萬分! 收入方面 本人,38歲。工作穩定,月薪約7萬(已減MPF) 丈夫,47歲。半公務員,月薪約15萬(已減MPF) 月租金收入: 8.4萬 (冇計大陸樓) 月收入共30.4萬。數字好似好高,但家庭開支亦大。丈夫有一次不愉快婚姻經驗,所以大家各自樓房買賣和供款分得好清楚,他除了提供住的地方、家裡的一齊開支、外饍、少量shopping及旅行等外,基本上沒有給予本人家用。大家財政上是比較獨立,本人除打工月薪外,完全沒有其他被動收入。   支出方面 丈夫與前妻有一仔一女,都在海外唸書,負擔較重。每月家庭支出包供樓、供養父母、膳養費及子女海外學費、食宿費、旅行、保險、車、月供基金、個人開支等為23萬 (本人佔6萬)。   借貸力: 304,000/10,000*50%x2.2(因丈夫接近50,保守計) = 33.4m,現只用9.1m, 即27% (計法是否對?) 現住丈夫家人物業,但應於約兩年後將要遷出,搬回丈夫物業。到時月租收入將減少26,000。但同時亦可請本人父母同住,把他們現住我名下的樓出租,增加月租收入HK$18,000。   現有資產如下: 1. 樓房 (HK$) No 買入價 按揭 HK$ 月供 現價 淨月租金 名 現金流 1 4.2m 2.5m (P-2.1%),尚余6年早幾年加按吐現買樓房3 33,000 11m 26,000 丈夫 -7,000 2 5.4m Full paid。準備申請加按吐現5m (H+1.7%), 20年,候用出擊   12m 30,000 丈夫 30,000 3 7m 3m (H+0.7%),尚余6年 33,000 […]

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按父母樓、收高息之策不行 #728
Hello lum sir,本人 (37yrs)與丈夫 (45yrs)月入四萬,月儲兩萬,住家人名full pay 物業。儲了六十萬。看了網站,獲益良多。一心想試「按父母樓、收高息」之策, 但問過家人並不願意,雖然失望,但亦明白尊重。現住物業如出租,租金 $9000 歸我們,如九成上會買樓可幫補供樓. 這情況你建議我買樓搬出嗎? 時機要留意什麼?新樓多優惠易上車,唔駛裝修,你對買新樓有什麼意見?還是在現在有更好的建議給我?感謝 lum sir ! ANSWER:
窮人買樓三部曲#721
你好諗sir 小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同,想再買閣下的作品樓換樓,但港九新界都無得賣了,得知這信箱,現想向諗sir請教,困擾本人多年的問題 ” 買樓 ” 希望諗sir能給予小弟寶貴意見,令我走出困局,萬分感謝! 本人現在36歲已離婚,現在工作是一名推銷員,月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼職接線員,一星期返兩晚,約3000一個月,現租住公屋,與父親(70歲兼職保安)及兒子(兒子5歳今年升K2)同住。 - 本人開資 父親4000 工人4000 保險300 電話費200 兒子學費500 兒子泳班1500 自己使費5000 每月儲蓄8000 現有現金150000(銀行活期) 本人目標很想置業,像諗sir書中所說,創造正現金流,自己有兩個想法,但不知用什麼方法最有效,還是有其它更好的方法呢? 想法1 儲夠300000現金後,將父親名下公屋轉買公屋(大埔運頭塘邨曽考慮) 想法2 儲夠400000現金後,買私樓收租(樓價二百五十萬以下),自己繼續住公屋和儲錢,夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。 公屋是父親名下的,我可擁有私樓嗎? 希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法,令我可夢想成真! 謝謝 ANSWER: - 知道讀者好想買樓,惟讀者收入不高,雖已努力做兼職,但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾,令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的,惟我們為造福大眾,那由零開始教起。 step1: 看自己能力 第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌,如果自己覺得升,就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜,人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點,及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入),單身,又有小朋友,已違反了「庸才論」建議應做之事,後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下,讀者最好借少於1.43mil,係自己儲蓄只得15萬之下,咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保,再理順自己收入文件,仍然可以有出路。 - step2: 考慮資助房是否適合自己 到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否,要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000,是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間,那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋,首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提,公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓,當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者,由於讀者個人負擔太大,如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居,免付地價。當然你睇過筆者的文章,都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升,想加按錢出黎收息或再買係好困難的。 - step3: 尋找資金 如在早一步排除了政府資助房的可能,咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget,咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位,有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強,咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常,惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成,買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan,而家較合規既借法都可做人工10倍,分5-8年還,息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5年double保險方案」,貪保險公司不易倒閉,亦沒有投資物的價格下跌之風險,在收息課程詳解。當讀者借左25萬,5年還息$25000,而該款項可作控有面值$2,200,000的保險,年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000,而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan,五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費,如下年美國加息回報應更豐,宜了解。等到期滿5年後既今日,讀者更大機會等到合適買樓時機。 - 係香港不少人對ploan,保險都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處,食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發,為大家找出應行的投資方向。
年青人如何理財出發?#712
諗Sir 你好, 本人快29歲,遲小小升職月入大概40000, 可儲約 25000, 同父母住,暫冇家庭負擔. 冇物業,大概只有55萬現金,15萬股票,冇負債. 之前冇乜去理財,所以財不理我,主要靠儲蓄. 最近先開始係 Homeblogger 學野, 實在覺得要努力直追. - 屋企人有間奧運樓想賣,市值約550萬, 月租應可15000。自己借貸能力4*2.59*0.5= ~5.18mil. 9成按揭的話, 1) 我應否向父母借20 萬, 加自己 35萬做首期, 買樓收租? 2) 由於是由家人轉讓,屋可以低價交易(e.g. 4百萬)我再慢慢還多150萬,計算方法又有冇分別? 3) 定係我自己先學買債增加現金流,再去買間新界細價樓收租 (3佰萬左右)? (因為我樓價咁高,唔知奧運樓抵唔抵買) 4) 父母有現金約100萬做港幣定期收1%息, 我可以運用這筆現金,加埋我自己既借貸能力會唔會有更好出路? - 感謝指點迷津 ANSWER: - 讀者係典型後生仔,感覺做得不錯,未夠30歲起碼上到4萬人工,如果唔大洗再努力些少起碼可保有基本盤(即有家庭事業及住處)。可能大家會覺得讀者好庸俗,將人生同工作又或者係錢掛勾了,更比不上要追求理想上的層次。可是大家十幾年來每日忙碌,不就是為自己家人安居樂業而作嗎? 對於呢個後生仔,計劃是有,可是要「落地」實行,還有不少細節要注意。 - 首先讀者將自己的借貸力預計到好盡。將屋企人間樓買入要借550萬之九成,即495萬,惟現在金管指引借到盡都係480萬,所以70萬首期先要預備。另外留意大家計出的借貸力會因一些因素要有加有減的: A. 一些你未為意的借貸會影響你借貸力 B. 準備不齊文件令自己人工計唔哂。其實支票出糧既人只要文件妥,一樣可以借到鏘。自由工作者做些預備、 更可令自己借貸力突然暴增。留意銀行批貸係睇你借錢個一刻,「呢張相」點映靚d,視乎你會唁會搵人埋你映相前執下頭髮化下粧咁 C. 一些潛在的借貸力你未必知竟可運用,例如單親媽媽既贍養費,究竟計幾多係買樓借貸力入面呢? 當然有其他收入可計入去幫到手。亦有些收入是借七成適用,借九成不能用的。 - 讀者要買屋企樓需預鬆小小,另外他只有70萬現金,入手屋企人樓好難搞。當然筆者是建議他買樓的,係現今時代實在係有資產者勝,揸現金只係政府既主張、唔儲錢既「肥龍」更當年搞左個強積金,收集哂大家份糧比基金公司再撈一筆。所以呢,政府臭屎不時都有,當然同意好需要公關手段去搞好個門面。另外不時有人將屋企人間樓平價賣比自己人,筆者都係。但只會比市價低10-20%,因如550萬樓400萬賣,萬一比差餉物業估價處或稅局搵左出黎,此交易之印花稅會用合價處應予之金額再計算,如果佢到時話620萬,你就冇得走。所以有時咪做得太過份,小心「偷一罰十」。 - 建議後生仔去入手同級之新界上車盤,買樓件事如返到350萬就會輕鬆好多。首期少一半、比稅又只約8萬,借貸亦只300萬餘,讀者一人可應付。當然將九成樓租出去是違規的,要搞清楚責任同風險。加上萬一樓市真係要跌,300餘萬既樓輸極有限,但有一層樓在手令讀者可收住租再諗第時結婚會唔會收番黎住,29歲完成「坐一望二」,令往後道路通順一點。 - 當然父母有錢可作支援,大家睇左本blog亦知100萬只收1%年息真係「唔要得」。至少都可收「1%月息。」感謝各位whatsapp番黎同筆者講已經上完堂實行左債基或保險「五年double」方案之同學,希望每月15號出多既一份糧令大家多份安全感。亦留意市況不穩,無年期既債基係有升跌,有年期既「double保險」方案係冇升跌風險。世上萬物必有利弊,弊多於利之物必會被取締,而兩相共存之品必有利害可兩相比較。 […]

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31男如何部署第二宅 #729
諗SIR您 本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有: HKD 50萬現金 (自己的) HKD 70萬現金 (家人的) 自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000 本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等) 太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。 家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房) 屬於一人養3頭家之香港男人 請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢? 我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇? 十分感激! VIDEO_ANSWER:
債基收息應市策略 #725
  諗Sir, 本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見. 小弟夫婦二人3X歲, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 於2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200萬, 做9成按揭, 息H+0.65. 現升值至330萬, 欠銀行165萬. 2人儲蓄約有30萬及少量股票. 讀畢樓換樓和收息論後, 現有2轉1加按或以賣轉租的打算, 但15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議. - 2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M 扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M. 現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮2轉1並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65萬. 另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160萬. 對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見. 車中人 上 […]
投資蠢材買樓要捉老婆心理?#724
諗SIR你好, 客氣說話唔多講,但你的出現絕對為香港人之福.有如現代黃大仙. 小弟個案背景: 行年35,一妻(35),二子(1&3),呀媽同住+工人,一元朗3房樓,一車.細時住公屋,中學階段屋企搬居屋,碩士畢業後1年(2004),搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣左間居屋做首期(45萬),買元朗私人樓(124萬),4年後(2008)結左婚換間3房(148賣,184萬買),現值430萬,早一個月除左太太名加轉按套200萬出O黍. 二人各搵4萬(共8萬),工作應該穩定,財政非常獨立.我本身儲蓄唔多,約30萬(基本係現金),現每月約儲8K~10K.加埋200萬,即230萬在手.太太有近期3百萬身家,8成係股票,無樓在身. - 我今次可能衰心急, 未等到你回覆,未上你既買樓課程,又無爬夠文, 就買左之前講果間深井細3房樓. 之前自己都諗過”唔知樓價會上定落”, 但係買左之後, 心態始終未成熟,見報紙雜誌連TVB新聞都話樓市唔睇好,奉勸不沾手樓市. 自己依家差D唔敢睇樓價樓市分析之類.不過自己又諗,我依家兩間樓, 元朗4.3MIL欠3MIL, 深井4.1MIL欠3.5MIL(如按8成半),加上1.5MIL CASH,即可頂4成樓價下跌,應該都可大步欖過o瓜. 現想請諗SIR賜教: - 1. 我應該按8成半定7成呢? 如按8成半,收租剛剛夠俾按揭(13,000)同俾管理費差餉,好似做唔到正現金流,但就可以有1.5MIL做債基之類投資,即$0(rental)+$15,000(Invest)=$15,000. 每月總現金流又好過按7成但只有1MIL做投資,即$2000(rental)+$10,000(Invest)=$12,000.加上太太3年後,政府工有房津,津貼一半利息,是否按8成半較好呢? 2.買完先睇到諗SIR你唔建議買深井,當下應怎部署呢? 收住3年租,等佢做埋大維修(現在樓齡28),如果樓價堅跌,就平沽平買,換馬再o黍過? - 希望可在CONFIRM銀行貸款前得到你回覆,以免一錯再錯.萬分感謝! 我自己諗,樓市的確係歷史高位,供應又好似會多番D,但係樓價會上定落,真係難估過老婆心理,所打算分段買入,對錯都中一D. “投資蠢材”上. ANSWER: - 讀者係碩士生,可是現時財富來源是由買樓理財而來,不是憑高學歷在打工時獲得。當然唔係叫人唔好讀書,亦同意讀書助長分析能力。睇TVB及雜誌的資訊會令大家知道些事情,惟現今香港大部份紙媒所載文章都傾向提供易入口資訊,對個人判別能力無所提升。這也難怪,正所謂消費者主導,聽日如生果報或猩島出段「樓市大跌B1」頭條,你去傾價真係會講到三五七萬返黎。所以呢,七蚊報紙入面既資訊唔一定係平,更可以係負數令你跌錢出街。一眾香港人宜多讀書(唔係睇報紙)培訓獨立思考。 - 香港仔向上爬的階梯中斷 讀者由小學至今見證了香港人向上流既故事, 細時住公屋,中學屋企搬居屋。碩士畢業後1年(2004)搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣埋間居屋做首期換私樓。而好在個陣係1994-2004年,那時時勢有助佢地攪得掂。將成件事搬遲十年再開始,就算係2004年好彩上到公屋,遲幾年到2007都未必有單位或夠銀紙換居屋,那之後的事情都沒發生,令香港仔向上爬的階梯中斷,民怨自然生。 - 睇iphone睇報紙無助增加理財商數 2004年124萬入私樓,2008賣走再184萬入三房,現值430萬。按揭4年低息環境還了不少,將430萬加按至最盡7成即套出(4.3*70%-1.3MIL)=2.0mil,再加自己有30萬積蓄,造成現時有樓係手有二百幾萬既土炮碩士香港仔。你既故事又係咪同佢近似? 可惜大學教育不等於財務教育,睇iphone睇報紙亦無助增加理財商數,讀者第一擊出手買樓選擇在深井,一個外區人少到之地方。先將讀者宜否買樓之事計一次,家庭借貸力為(40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.4mil。如再加埋老婆及自己手上現金借貸力即為(10.4+2.3+3) = 15.7mil。現時已入深井樓,兩房共借3+3.5=7.5mil,借貸力在旺市用了(7.5/15.7) = 47.7%。合符旺市只用一半借貸力原則。所以判定讀者買樓決定無錯,係選區選單位有錯。 - 有人話買樓梗係買港島! 九龍樓睇落殘兼舊。大家實可見2008-2013此5年中原城市指數各區升幅,港島區只升84%而新界西及新界東各升約120%,證明投資在新界好。因為投資可判定對錯,賺得多錢個位就係贏家。讀者此事已修畢買樓教學課程,相信在買樓選區已獲心得。 - 至於400萬樓應該按8成半定7成? 考慮在按8成半要比的保費,計為約樓價之2.55%(一次清繳)。7成由於無須按證擔保,保費支出為零。那即保費為10.2萬,而自己比少15%首期,即60萬。那大家合否願意留多60萬係身,而攤分30年去還呢10.2萬成本呢? 大家心中應有答案,得出此結論只用加減乘數,所需能力係搵資料、自己計自己判決。 - 找出樓市升跌脈絡 樓價雖難估,但不至於要比上老婆的心理。樓價其實同報紙每日猛吹的息口無咩關係,只需你肯自己找出政府公佈的樓價指數及香港歷史利率走勢即知答案。那樓市跟什麼升跌呢? […]

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儘力達成一生三宅之目標#730
諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 - 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 - ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 - 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 - 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 - 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 - 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。
晉身老有所依的安樂姑婆#684
諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. - 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: - 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 - 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 - 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 - 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 - 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727
40歲無樓揸手套息捱落去 #682
  諗Sir你好,小弟買了 你的“樓換樓 “ , 看了你的文章,了解樓市罝業的例子, 覺得很有用, 所以希望你也可以幫助一下小弟,看看我的計劃是否可行。 本人在08年賣了自己名持私人屋苑單位 , 賺了1.2m , 之後一直租樓住, 租了6年, 現在租金HK$20k. 本人38歲, 月入$60k . $500k 股票,$1.2m cash., 每月可儲 HK$20k . 太太38歲 , 月入$60k . $0.7m cash, 每月可儲 HK$15k . - 本人與太太 聯名名持有$2m cash. 沒有欠債 . 有一位女兒, 7歲. 以往都是投資股票為主, - 因為覺得樓市并不如之前專家講大跌5 成 , 但如要買了現租住單位, 要HK$7-8m 左右, 認為如下跌10% , 便損失大 現想買入$3m 樓收租, 用單名名義買入,一些在沙田區, […]

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中年的疑惑=典型瀨野個案#734
本人36歲是一名公務員 ,太太35歲擁有穩定工作,育有2名子女,家庭每月總收入約$70000 ,每月能儲蓄約$30000 ,現與家人住在宿舍,所以不需要擔心居住問題。而家庭資產有約$2.Mil現金,另有約$0.7mil 股票包括一些蟹貨,我與太太都無物業,但2年前開始不睇好樓市而一直等待機會,但樓市一直升不知何是好?我究竟繼續等待機會還是勇敢入市?我該如何部處實現一生三宅呢? 將會成為你的學生上 - VIDEO_ANSWER:
典型窮中產首期由零到有 #733
諗SIR你好: 每日都追你既BLOG, 你既回覆理論與實用兼備, 不可多得, 小弟非常佩服. 已報HOMEBLOGGER收息COURSE10月上堂,但見到你仲答緊7月既問題, 甘惟有早些教諗SIR, 希望早日得你指點. 小弟37歲太太37歲 小弟與太太分別持有大圍區洋樓現況如下: 買入價2.6M (按8成) 2.45M (按8成) 買入年份2013 2010(2012二轉一名) 現欠款2.1M 1.9M 按揭年期30年25年月供約8K 放租9K -小弟人工約$33K, 太太人工約$25K, 扣除租金支出$11K, 兩單位月供按揭及四老, 工人, 兩細路, 保險等使費,每月近平手, 另由於小弟上車資金主要由太太二轉一名時得來, 因此只剩極少流動資金. 小弟自知流動性情況不妙, 眼見近日相近單位成交價已到3.3M, 但銀行估價仍然係2.7M, 想加按套錢增加流動資金都行唔通, 現想問先係11月放賣太太層樓(今年11月過SSD), 收回約1.3M用來買債基收息好? - 還是太太再用約350K買番一層可按9成既私樓好﹖如再買番, 剩下既資金要點先可以充分利用? 又或者仲有無其他方案, 短期增加流動資金, 長遠達到財務自由? 謝謝指點迷津! 火海上的窮中產上 ANSWER: 好典型的窮中產,有人說月入三萬元或以下已不能將自己向中產歸類了。窮中產要有的特徵筆者看法是人工不俗,可是餐搵餐清。每月人工比哂阿仔讀書、供養父母、供樓、養車加狗、再請工人咁,香港六萬人工都冇錢儲既人大把人在。係你未肯定公司會供養你到死既情況下,最好提升自己儲蓄率、更要搞份同通賬一齊上升既保證人工。 - 要救窮中產出火海,先計其借貸力,兩人(33000+25000)/10000*2.59*50% = 7.51MIL,現時已用約2.0MIL借貸。如賣樓可得十年儲蓄可得,實應一博。那同意讀者將收租樓放售,先套回1.3MIL,解決自己現金少既問題。綜觀讀者個案是借貸力尚可,而現金太少的。所以讀者不應持有現樓再減按已五成後將其租金收入去增加借貸力,而是需賣走套現。當然由於讀者資金真不足,太多一買一賣可能會用不少洗費,佔了1.3MIL的10%也真的不好。 - 其實間收租樓如樓齡在30年之下,有機會唔賣又將其按爆至九成的。若作此事可省回賣樓的傭金,而套出錢亦是3.3MIL*90% – 2.0MIL = 97萬,其實咁樣同佢賣走間樓又要比傭最後差唔遠。按爆方法在借貸力高階課程再談,而讀者若唔夠錢更有方法利用規管空間去為自己唔出首期去買入下一間樓,最緊要清楚自己借貸力仲有幾多淨。那原有收租樓可保持,當然九成上會有租客要規範風險。自己有97萬係手,不妨搵間關係好既銀行,做好債基再活用借貸,完成兩件事: […]
停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727
Hello Lum Sir –   First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October. Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) […]

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「二百萬收息」仲好過「三千萬三宅」? #732
  Hello 唸Sir 您好! 首先衷心多謝您及您的blog及《樓換樓》書籍, 令一向不善理財的本人如當頭棒喝,從夢中驚醒,可幸是丈夫十分幸運能於早年超低位時入樓市,才不至於退休也不成。雖然惟時已晚,但希望遲到好過無到,用剩余的日子努力達至財務自由。基本上您blog的所有文章已經爬過,並這月已約見多個銀行或理財機構及保險的理財顧問,初步了解唸Sir所提及的理財產品,等本人上完已報讀的10月收息班,學習後便馬上行動,所以十分期待唸Sir的教學。現敬希唸Sir指教一下我們家庭的財務狀况,感謝萬分! 收入方面 本人,38歲。工作穩定,月薪約7萬(已減MPF) 丈夫,47歲。半公務員,月薪約15萬(已減MPF) 月租金收入: 8.4萬 (冇計大陸樓) 月收入共30.4萬。數字好似好高,但家庭開支亦大。丈夫有一次不愉快婚姻經驗,所以大家各自樓房買賣和供款分得好清楚,他除了提供住的地方、家裡的一齊開支、外饍、少量shopping及旅行等外,基本上沒有給予本人家用。大家財政上是比較獨立,本人除打工月薪外,完全沒有其他被動收入。   支出方面 丈夫與前妻有一仔一女,都在海外唸書,負擔較重。每月家庭支出包供樓、供養父母、膳養費及子女海外學費、食宿費、旅行、保險、車、月供基金、個人開支等為23萬 (本人佔6萬)。   借貸力: 304,000/10,000*50%x2.2(因丈夫接近50,保守計) = 33.4m,現只用9.1m, 即27% (計法是否對?) 現住丈夫家人物業,但應於約兩年後將要遷出,搬回丈夫物業。到時月租收入將減少26,000。但同時亦可請本人父母同住,把他們現住我名下的樓出租,增加月租收入HK$18,000。   現有資產如下: 1. 樓房 (HK$) No 買入價 按揭 HK$ 月供 現價 淨月租金 名 現金流 1 4.2m 2.5m (P-2.1%),尚余6年早幾年加按吐現買樓房3 33,000 11m 26,000 丈夫 -7,000 2 5.4m Full paid。準備申請加按吐現5m (H+1.7%), 20年,候用出擊   12m 30,000 丈夫 30,000 3 7m 3m (H+0.7%),尚余6年 33,000 […]
如何預測樓市走勢 #731
(*本文係有圖有片有相) 拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下: - (筆者撰文) 會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢 女友月入$30000, 月儲$13000 未婚,各自住在家人地方 主要資產有兩類: 1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650萬 在私銀的基金有收入$284,000/year 2. 一間譽港灣,2012年9月購入。買入價6.47mil,市值7.2mil,o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會 此物業收租$16500/month (筆者撰文- 完) - 為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下: 一. 譽港灣就完死約,續唔續租好? 二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢 三. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類? 四. 如何重新出發完成「一生三宅」? - ANSWER: 那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000萬)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。 - 讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。 上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2。 同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月,有關後市的走勢不在免費頁展示。 - 另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000至$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。 至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]
理財差劣的有錢人 #726
  諗Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何? - 1)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭 2)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 - 不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎? 無限感激! PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。 answer: 好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。 - 細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10萬! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期? - 計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。 - 讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(註: 據報觀音借庫capped by 8億)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。 買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3即300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。回顧筆者早時在課堂提出的一個組合,首先令大家明白加息債券不一定會跌。債券至少都有兩種。而下圖兩種投資物,近期價格在九月過後呈相反走勢(見上圖),相反銀根寬鬆時會一齊上升(八月之前)。你懂得買入再做cover,風險明顯降低,再一次足證只賣產品而不分析(或只為公司跑數去分析)係跌市時更難站得住腳。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。  

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
屯門地也破頂,樓市好快爆煲?
很多專家睇市愛用過去數據和走勢來推測未來的走勢,筆者也先來賣個廣告,回應網友的提議引用過去貨幣供應和樓價比較,看看是否有關係。不過今次先談論一下新聞,早前屯門仁政街的住宅地皮以高出市場估計上限投得,令市場各專家大跌眼鏡,皆因較早前荃灣的限量商住地皮只能以低於市場估計下限投得。   有意見認為屯門地皮所以投得好價錢,皆因地皮面積細及位於屯門市中心所致,就一般人所見,屯門縱有西鐵貫通令交通大躍進,也有西部通路出入口的地利,對很多香港市民來說仍然是偏遠地方,而屯門樓也往往被人看低一線,當有人告訴你,300萬屯門樓也將近消失的時話,就一定聯想到樓市升到水尾,就快要爆了。 畢竟掏出資金投資的不是升斗市民,而是發展商,自然是計過數才敢於用進取價投得地皮。那麼發展商又會被人形容為「地產霸權」,必定是掌握了政府一些重要數據,知悉區內未來的發展。這個真是天大誤會,發展商無錯是獲得了政府數據,不過該等數據大家也可以輕易取得,兼可在網上隨意下載。   早前政府公佈把部份綠化地或公用設途地皮如小巴站改變用途興建住宅,當中包括屯門區,筆者只要在瀏覽器上輸入「屯門 綠化地」兩個關鍵字就得知該建議是列入「屯門分區大綱核准圖編號S/TM/31」內,筆者再用關鍵字「S/TM/31」,就得到了一份最新屯門的大綱圖(網址為http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/common/2014/dc/doc/dc_2014_002.pdf) ,真的是不看由自可,一看不得了。   現時屯門市中心一帶的交通流量不輕,有部份是重型貨車經內河碼頭前往各區,令市中心等空氣質素變差,未來此情況可望改善,因為在分區大綱圖內看到政府曾經提出興建的屯門-赤鱲角隧道及屯門西繞道,另外在東邊也提議興建一條通路連接屯門公路及元朗公路,兩條道路通車後都可以有效分流現時屯門市內的汽車流量,從而改善區內交通。 另外也要留意屯門的工業用地的發展,政府去年已把屯門西鐵站的四幅工業用地,包括屯門巴士廠現址改為綜合發展用地,可以興建為住宅或商廈,同時在綜合發展區附近已有三座工業大廈獲批活化,該批工廈價值相信已上升不少,說不定綜合發展用地項目一上馬後會再度攀升。   政府把多幅綠化地改為住宅發展,同時也在屯門西北部,即兆康苑對面興建大量公營房屋,此舉勢令屯門區居住人口增加,加強對區內工商業活動的需求,既然大部份商業活動都集中在市中心一帶,市中心的地價自然受惠,既然集多項利好因素於一身,屯門市中心地皮破頂絕對是意料之內的事情,旁觀者實在不宜大驚小怪。 BY 梁隼 想知多D?不如睇埋 樓市短打(23):出年邊度有新樓賣 (5) 樓市短打(6):為咗搵地,局長可以去到咁盡? (5) 樓市短打(16):用傻強分析法睇樓市 (5)樓市短打(60):屯門地也破頂,樓市好快爆煲? | 筆與置評 noTcomment ———————————
開放式單位揀樓心得
近年私人樓提供開放式間隔都是主流,原因是現時市區地都係靠重建得來,而重建項目都是細塊地收來重建,重建後又會增加單位數量提高賣樓量,要達到量多的目標,唯有把單位間到有咁細得咁細,既可拉低單位價,又可增加供應,一舉兩得。 不要以為市區樓才有開放式單位,位於大埔的嵐山都有提供面積177-195呎的開放式單位(註:但看圖則似乎是預留俾毗鄰單位業主一併買入作為工人房或子女房,也間接完美示範,限量樓就係用呢個方式去偷quota起大單位。)   雖然開放式單位面積細小,除浴室外並沒有其他間隔,表面看似沒有評價的空間,不過另一角度去看,就是因為開放式單位細小,揀選合適開放式單位間隔就更加重要,揀個唔實用的單位,隨時要廚櫃隔離就係睡床,無所謂的,但是感覺奇怪而已。 最好的開放式格局是可以明顯地把屋內空間分為起居區及休息區兩部份,起居區是廚房和廳區,而休息區則是睡床和浴室,要做到此點單位最好是長型,因為長型單位較容易把單位設計成這般佈局。   正方形的佈局通常令到單位難似分隔。 至於長形單位是直向長型,即單位是窄而深,還是橫向長型,即單位闊而淺好一些?開放式單位通常只有「一面單邊」,即只有一邊設有窗戶,假如單位是闊而淺的話,就會有一隻好大的窗戶,這個佈局要麼要放床或梳化在窗口位置,要麼要放電視在窗口位置,兩者都會令到看電視被室外強光影響,並不實用。   另外單位的大門位置都要留意,大門開正中間就會令到牆身不夠應用,要花多點心思才能恰當地放置傢俱,所以大門適宜置於旁邊。 一般單位最多有獨立廚房,不過開放式單位則相反,最好為開放式間隔,因為單位細小再有間隔牆只會令單位更細,位置方面最好能夠遠離睡床一點。 現時很多開放式單位的浴室都仿照酒店的無窗設計,但酒店只會短暫居住,而開放式單位就是長期住宿,因此適宜有窗,理由是單位經已很細,假如浴室沒有窗,穢氣就會容影充斥室內,做成衛生問題。 總結開放式單位宜窄而深,令單位可以分開起居位和休息位,浴室要有窗就較為理想。 BY梁隼   作者網誌:http://www.ccomentary.com想知多D?不如睇埋 樓市短打(15):經理多過經紀 (3) 樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (3) 樓市短打(32):人工島為樓市帶來利好信號 (3) 樓市短打(1):睇樓撞著污糟嘢? (3)
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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 有關投資日本樓房,讀者除了懂得在網絡上或書本上找有關資訊、樓盤、然後google地圖、選擇買入等等。。。。但你有沒有考慮以下的服務——–住在日本的專家替你實地看樓,包括觀察周遭環境,更會附上相片或video,給出一個中立不偏頗的實地評報,並email回給你呢!            以下就是我的其中一個學員,在香港看到想買的一個小套房的實地評報實案(也可以要求中文評報) ——————————————— Hi, Mr  Prospect, Attached please find the followings: 1.  Your purchase request form on Axle Court Shin-Ohashi 2.  The prices of other flats asking for sale in the same building 3.  The prices of  flats in 1990 and 2014 4.  The floor plan of building 5.  A sample floor plan of a similar […]
東京睇樓實況(下)
          各位Bolg友注意到在上篇睇樓實況中有關介紹的Aparto,其實只有一個小區的地點,而並沒有街名和門牌,甚至連相片外貌都沒有的部屋,有沒有想想我為何可以找到?沒有經指定地產代理,免得打草驚蛇,更尚未有心去買住呢!          因為我身邊有一個日本通—-醒醐指路,他只需要用google上網打入區域名稱,只打入Aparto,再打進銀碼¥3980去搜尋,便可以出了一幅相片去找這間部屋,真的是看圖索驥,兜兜轉轉,跟着這簡圖再搜尋位置,原來已經在附近了,對對相片,噢,太開心了,終於找到了「就是你們在相片中見到的那一間」。難度高的是它聳立在很多的部屋群和洋房中的一間。        另一間要介紹的是在東京的東急目黑線的小套房,現在已經被我其中一個學員買入了:在10月初簽約,10月尾成交的一層是我非常喜歡的平成品川區小套房。         話說我們香港人對日本鐵路線只是一知半解。而日本本土的鐵路近年發展也相當迅速,因為在東京市內的發展已經有限,各大鐵路公司不但做鐵路興建生意,也更積極發展土地,因在其鐵路上發展土地是最賺錢的項目。而東急東橫線和東急目黑線就是其中一項表表者的投資。香港人對於東急公司的認識只是百貨公司,其實它在日本是很大的鐵路公司,更是土地發展商。所發展的土地如:代官山、自由之丘、二子玉川,都是聞名東京的地區,所建的房子都很有規範,也極為漂亮,所以東急成為了日本的名牌鐵路線,住在這些鐵路線上的日本人都會感到自豪。       而這間小套房就在東急目黑線西小山站,徒步約一分鐘的居所,租金達到¥90000,算是很高的租金,既簇新,而凈回報可至6%以上。因為這鐵路新,所以是地底行車的,並沒有車聲的嘈雜,而且一出火車站已經見到遠處是這個小套房建築物了,再加上品川區是一個高尚區,火車站旁已經有很多大型商店,交通非常便捷,商業圈就在咫尺間。 - 而物業大堂和外型都十分吸引,我們駐足和拍照近半小時,出入的人流都是年輕斯文的男女,也有年輕夫婦,我們有點擔心,因戶數不多,會不會沒有升降機,於是我尾隨一個年輕人入內看,噢!有升降機的,但因背向入口,從外看不容易察覺。而出售的是頂層單邊的一間(我們從實地看圖中的門口位估計得知),應是頂層最好觀景的一間,向山而不向街,非常恰意的選擇。   環顧品川這小區的環境,旺中帶靜,商店林立,食肆、藥房、超市都有很多選擇,區內燈飾佈置亦很美輪美奐。 -   我們再駐足在不動產公司,看其他租盤,距離車站約4分鐘路程的都要¥85000租金,或比較舊的居所也要¥84000,故此,我們認為現時收的¥90000租金合約是合理價錢,並沒有欺騙成份,故我們一致建議想在日本投資樓房的學員買入。 ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業講座 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 -
日本睇樓實說(上)
在日前未去日本時,朋友介紹了一個專業樓房投資者給我認識,他想將小額的投資移至日本買樓房,無論住宅或商業樓或店鋪,甚至可以是一幢幢的買賣,以日本的註冊公司去買賣投資樓房,目的(一)是在低日元政策下買日本樓會更平更抵買,(二)是看好日本樓的投資,在未來是有利可圖的。            因應他的取向和要求,我這次到日本便幫他找合適的人選去籌組日本公司,並檢閱他要注意的事情。我到銀行替他諮詢一些基本公司按揭的程序和可行性。但最重要的是收集日本各種樓房的買賣情況、市場動態和需求情報。        在東京的這一星期,我大部份時間是替自己和客戶收樓,找盤、看樓和入紙申請買樓。行程是相當忙碌和緊張,但當中也加添了很多以往不認識的知識,其中一些是要和大家分享的:買擁有地權的Aparto (以木材搭建的屋)因為其擁有地權,所以地價也價值相當,如今次造訪的其中一間較便宜的Aparto¥3980萬,佔有91m²的建屋面積,如用日本政府釐定的該地區平均地權價格,這間Aparto的地價已經值¥3150萬,而換言之,這間凈組建屋是¥3980萬減去地價是¥830萬,所以我便立刻到現場去視察環境和看組屋的質素是否值得投資(可看賣樓單張)。        租金則有年收¥304800元,約7.65%,因為土地是自己的,則沒有修繕費的支出,而再重建改裝也不用申請,你可以今日新建,明日不喜歡的話,也可以拆去再建築,自由度非常高。如果伙數多,你也可以聘請管理公司為你收租和管理,我也看見有部份Aparto大門處貼有管理公司牌和聯絡電話,住客有問題時,可電管理公司。       剛從該偌新的Aparto出來,約2分鐘已見到24小時的uny,直走約3分鐘便是丸/內線了,非常方便。唯一是感到這地區有頗多的Aparto供應,真是House與Aparto共融的小區。       因為價錢平,它對我都有相當大的吸引力! —————————————————————————- ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業講座 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 -
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp22 諗sir個案:31男如何部署第二宅
即時市評
市場先生- 避險升溫誰得益
上星期美股道指和標普500指數分別收報16,380.41點和1,886.76點, 較年內最高位下跌5.59%和6.56%. 但美國10年和30年期的國庫債券孳息率卻由年初的3%和3.92%大幅下跌至2.22%和2.98%. 從基本因素去看, 目前的各項經濟指標都較年初有大幅改善, 現時美國的失業率為5.9%, 而年初的失業率是6.6%. 最新公佈新申領失業金人數26.4萬人, 創14年半以來新低, 而今年1月份的新申領失業金人數卻高達33.9萬人, 最新持續申領失業救濟金人數為238.9萬人, 而今年1月份則高達288.4萬人. 因此, 無論如何, 目前擁有加息的條件只有比今年1月份更多而非更少, 目前距離加息的日子比今年1月份只有更接近而非更遠. 但為何目前的國庫債券孳息率卻比1月份低呢? 原因就是”避險”. 即是話, 目前投資者將資金湧入國庫債券市場, 並不是因為目前加息的機會較1月份低, 而是因為目前避險的情緒較1月份高, 也表示投資者認為目前投資風險資產的風險較1月份高. - 根據美國聯儲局的資產負債表, 截至今年7月30日止, 擁有總資產高達44,070萬億美元, 當中54.91%為美國國庫債券, 而聯儲局的總資本只有560億美元, 表示聯儲局總負債高達43,500億美元, 如果聯儲局今個月議息決定下月起取消餘下每月150億美元購債規模, 正式結束QE3, 如果債市下跌1%, 按簡單比例聯儲局的債券組合將錄得帳面損失440.7億美元, 是本身資本的78.7%. 更甚的是, 筆者發現聯儲局帳面上有2,090億美元的未攤銷溢價(Unamortized premiums), 這是聯儲局買入債券的收購價超出債券面值的部分. - 如果聯儲局不能以溢價出售手上的債券, 一旦持有到期, 所有溢價將化為烏有. 當然, 聯儲局持有債券會有利息收入, 可以抵銷部分甚至全部的債券溢價, 不過, 未攤銷溢價佔總資產超過4.74%, 能否單靠收取債息去抵銷頗成疑問. 因此, 最容易聯想到的解決方法就是, 托住債券價格在高位, 然後引資金入債市接貨. 難怪有陰謀論認為, 美國到處扇風點火, […]
四中全會開幕, 滬港通能否如期通?
執筆時, 滬港通仍未就上市日期的最終決定, 上週市場憧憬的週五公布期望落後, 取而代之只有備忘一份, 有朋友擔心滬港通能否如期落實, 也有朋友認為如今入市有如賭大小. 事實上, 就滬港通問題, 筆者從不擔心國內會急剎車, 並相信最終定能通車, 如果大家理解國內今天想怎樣, 或許也會”定過油”. 擔心滬港通因佔中而激怒阿爺是普遍想法, 但事實上, 就金融市場運作, 透明度, 法例成熟, 投資者質素等, 香港今天仍高於上海, 這一點相信大家也同意, 今天滬港通表面令香港股票市場有利, 實際上其實是互通後好讓上海能夠”走出去” , 與世界接軌的第一站, 反之, 滬港通其實對國內來說是不容有失, 有人說北水南來, 這不是對港一個利好政策? 為何是上海有利? - 北水南來是短暫性, 長遠來說, AH股通車後, 同步兩地上市的股票, A股價格低於H股, H股對國內股民來說, 吸引力有限, 真正吸引的, 是國內A股同一隻股票, 價格比較便宜, 事實上是, 南水北向, 基本上, 長遠來說, 滬港通受惠, 肯定是國內上交所, 多於香港港交所. - 當然, 香港彈丸之地的南水, 阿爺才不會看上眼, 真正想做的, 是若干年後, 運作成熟後, 外資對上交或深交建立投資信心後, […]
港股羅庚 幾分傷心幾分痴
上星期日﹐與家人慶祝感恩節(Thanksgiving)。晚飯之餘﹐討論多倫多市市長選舉外﹐也講到香港政局。由於對政治實在冇興趣﹐所以胡說八道算數。事後想起附圖﹐更正確說法﹐是想起去年8月4日上傳圖象至個人臉書時﹐附貼的一句話「人情常須分好歹﹐世事更應辨忠奸。」 貓魚主持說﹕「CPU兄真好﹐ 每天都發放正能量。」這句話﹐在下是認同的。「每天」可能是美言﹐但大多數時候是一定的。生活一段日子後﹐發覺好又一日﹐唔好又一日﹔有得揀既話﹐梗係揀好好咁過一日啦﹗ - 一周計數﹐恒指跌65點(-0.28%)﹐國指續跌67點(-0.65%)﹔綜指跌0.61%﹐11個分類指數兩個升九個跌。升得最多又是服務業(+1.73%)﹐升得最少是公用(+1.21%)﹔跌得最少是金融(-0.02%)﹐跌得最多又是能源(-2.98%)。 本周繼續沒有錄得轉綠燈股﹔轉紅燈股份71隻﹐比前周少11隻。反映市底的綠紅比率﹐繼續回落至-0.81%水平。至於「信報香港資金流向綜合指標」﹐星期五晚﹐讀1.222﹐一周計﹐升1.18%。 行業能量統計方面﹐醫療保健(第1)和基建(第2)位﹐升得最多是煤炭排第5位(+7級)﹐跌得最多是航空﹐排第22位(-11級)。行業-股價高於50天線比率(%)排行方面﹐醫療保健(第1)和電子(第2)位。升得最多是農業﹐排13位(+9級)﹔跌得最多是煤炭和食品製造﹐分別排14及17位﹐同跌6級。 - 《港股羅庚 14.10.15 港股羅庚》提到『港股方面﹐EJFQ系統已經確認恒指走勢轉趨負面。暫時所見﹐恒指繼續在250天線打滾﹔現時格局﹐好淡掙持﹐4天在其上﹐4天在其下﹐打個平手。俗語話「久守必失。」若果傳統智慧是對的話﹐會否出現低處未算低狀況﹖』其後兩天﹐恒指還是收於250天線之下。而過去3個交易日﹐10天線(23,187.95)與250天線(23,176.5)幾近重疊。可見短炒長渣爭持激烈。 指標方面﹐EJFQ的大市長線市寬(股價高於250天線比率)重上50%牛熊分界線之上﹐而恒指和國指分別是44%和38%。至於中線市寬(股價高於50天線比率)則在支持區(30%至40%)內反復﹐而恒指和國指分別是6%和10%。 - 從EJFQ的圖表所見中線市寬(股價高於50天線比率)在恒指於過去一周保持在250天線之下的同時並未有跌至前低位回升﹐而另一中線市寬(10天線高於50天線比率)則在星期四回升。此一狀況若維持的話﹐有機會為指數反彈帶來動力。 早前看評論﹐一般都預期美股跌至今天期權結算日為止﹐然後在下星期開始反彈。不過昨天和今天美股都有顯著反彈﹐那算不算提早開車﹖ - 王傑先生主唱的《幾分傷心幾分痴》是電視劇《義不容情》插曲。劇﹐沒看過﹔歌﹐聽得多。王文清先生作曲﹐潘偉源先生填詞﹕ 若是熱烈地愛多一次 放棄原來更易 就算以後失去妳 仍笑說不介意 詞﹐說的是感情事。如果將其意思套進投資/投機﹐甚或一個人追求理想的過程﹐又會否適用呢﹖ 港股羅庚 https://www.facebook.com/HKStockCompass

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潛力股發掘區
天工國際(0826)應否撈底?
上市公司曾被質疑造假,股價急瀉,在一片愁雲慘霧下,讀者又會否撈底接跌下來既刀,catch a falling knife? 話說今年 5 月,天工國際(0826)被內地財經雜誌《證券市場周刊》質疑公司財務數據造假,股價應聲急挫逾兩成,及後還要急急中途停牌。停牌約一星期後,管理層作出多方面澄清,兼而成功復牌。不過股價在者短暫反彈後,最終仍跌多三成才見喘定。 本月中,天工國際發行一批 7000 萬份非上市認股權證,每份認股權證 0.02 港元;認股權證年期為一年,行使價為 1.70 港元,較公佈收市價 1.55 元溢價近一成,假設認股權證被悉數行使,公司將發行 7000 份股新股份,集資 1.19 億港元。 民企造假已非新聞,雖然天工國際已作解釋,但股價已說明市場對其財務狀況仍是半信半疑。在此情況下,居然有投資者願意斥資 105 萬買入非上市認股權證,博公司見「底」,因而引起筆者的留意。 事實上,今次認股權證的承配人為宏易資本集團的董事長王平。王平為內地有名的創投人物,亦為中國併購公會輪值主席。去年底,中國熔盛重工(1101)曾發行一筆 10 億元的可換股債,該 CB 的換股價為 1.05 元,接貨者正是順風光電(1165)主席鄭建明及王平。熔盛重工今年 5 月的高位為 2.01 元,對比 CB 換股價已是接近翻一翻。可見王平對把握「撈底」的時機非常準確。 當然,今次僅百萬元的投資與早前數億元的投資當然不能同日而語;而作為個人投資者由於資本有限,是否要學高手撈底,就要看o倌的風險承受能力。 股市研究部
北京建設(925)計劃分拆中國物流上市
《神鵰俠侶》中,小龍女在斷腸崖前的石壁上遺下「十六年後,在此相會,夫妻情深,勿失信約!」的留言,結果楊過為信守對小龍女愛的諾言,而苦等十六年。但現今文化是只爭朝夕,「等」對大多數的投資者來說,好像一天都嫌多;大部份人都是追求即食,要等數年才有望開花結果的投資,又是否不切實際﹖ - 話說北京建設(925)早前公佈為旗下「中國物流」引入日資參與物流業務的投資,並計劃 8 年內分拆上市。協議的內容包括以總代價 8.88 億元(人民幣.下同),向 MJQ Investment Limited(分別由三井物產株式會社及三菱地所株式會社持有 60% 及 40% 權益)出售共旗下全資附屬公司「中國物流」認購股份,佔中國物流擴大後股本 35%。按計劃,公司先要取得馬駒橋鎮第一期項目土地使用權證獲發以及第二期項目土地中標,而 MJQ 於完成認購股權 35% 後,最多可增購至 40%。但假若 8 年內未能成功分拆上市,MJQ 亦有權行駛認沽期權,要求北京建設按投資額另加應計利息 7%(累計上限 38.5%)購回持有的「中國物流」全部股權。 - 「中國物流」為北京建設三大板塊平台之一,專責處理與電子商貿及港口相關的物流地產,合作目標為在未來四年內發展 300 萬平方米面積;總淨資產規模不少於約  40.7 億港元(相當於現規模的 9 倍);及目標資產規模不少於約 75.7 億港元。並成為中國業內三大物流供應商之一。 - 北京建設去年業績雖然扭虧為盈,賺 7.01 億,但扣除除非核心收益後,實際仍在虧損中。目前大部份的物流項目仍在發展階段,估計短期盈利貢獻仍然有限。引入外資是好消息,但要達到發展目標,估計也是數年後的事。能否有足夠耐性等待業務壯大﹖就要看投資者能否如楊過一樣長情﹗
民企股爆煲前的先兆?
俗語有云:「物先腐而後蟲生」,每一次民企股出現爆煲,除了歸咎於監管不足、民企管治質素低落外﹖到底民企股爆煲前有沒有先兆或警號可以防患未然呢﹖ 事實上,有研究發現,民企步上爆煲之路都有一些共同特質。而這些特質大致可歸納為三點。 第一,財政惡化可謂萬惡之源。一般出事前的狀況,都是從財務狀況惡化開始,部份公司表面上擁有一定現金,但實際上可能早已被大股東偷偷佔用。一旦資金鏈出現問題,公司唯有製造不同融資藉口,如進行併購、擴大產能等。 第二,當公司出現高庫存、高應收帳、高應付帳時,代表公司的營運效率不斷下降。而營運效率下降的後果是對營運資金的要求不斷提高,如公司早已債台高築的情況下,萬一流動性出現問題,就容易走上破產之路。 第三,企業出現高現金高債務亦是值得留意。理由是公司持有多餘現金卻不設法償還債務,以減輕利息開支,其中一個可能是持有的現金被誇大。 就以世紀陽光(0509)為例,公司在短短一個月內先後兩次配售可換股債及質押公司股份換取貸款。但參考公司13年業績,純利2.3億,按年增長76%;與此同時,公司持有現金 3.82 億元,短期借貸 3.16 億元。公司借貸比率不算高,但卻不向銀行進行融資,是否銀行對其狀況亦抱有懷疑呢﹖ 除了高現金、高負債外,公司的存貨及的應收貿易款項同業比收入增幅還要大,加上毛利率更比同業高出甚多,是否「too good to be true」就要看倌細心再研究一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
股神也有做錯時
股神巴菲特的旗艦公司巴郡(Berkshire Hathaway)於8月初公布中期業績,表現理想,呆滯了數月的股價再度上升,屢破歷史新高,並已成為全球第5大巿值的企業。巴郡為一間投資公司,持股也算透明,傳媒亦熱衷報導其增減股權的公司,不少投資者更視為理想參考,甚至跟著買賣。巴郡在香港投資的兩間上市公司,包括已沽出的中國石油(857),及仍持有的比亞迪(1211),皆升值多倍。於金融海嘯期間在人棄我取下買入高盛(Goldman Sachs)和通用電氣(GE)的優先股,其後獲利豐厚,更是近年代表作。   不過人誰無錯,巴郡整個投資組合表現理想,但不代表每一個投資皆能獲利,若你有財力按比例跟隨其投資,那不如直接買入巴郡的股票更簡單。若你只是跟買一部份,獲利與否,那還需要一些運氣。在2007至2008年的商品市場高峰期,巴郡用70億美元分段買入石油公司Conoco Phillips,不久金融海嘯爆發,結果在股價大跌後的低位分段沽貨,巴菲特在當時公司年報亦承認這是投資的重大錯誤。不止於此,巴郡在2008年斥資2.44億美元,入股兩家認為估值吸引的愛爾蘭銀行,應該是嘗試在金融海嘯時執平貨,可惜結果需在同年底按市值入賬,投資減值近九成。   你或許認為金融海嘯為百年一遇,犯錯亦情有可原,不過最近巴菲特承認了一個不小的投資錯誤,卻難再找藉口,此著就是投資英國最大的超市連鎖店之一Tesco。巴郡自2007年開始投資Tesco,當時集團準備大肆進軍美國市場,但其後於2012年初發出盈警,股價大跌,巴菲特便發揮人棄我取精神,將Tesco股權由3%增持至5%。去年,巴郡似乎見勢色不對,已逐步作出減持,而根據其年報,2013年底仍持股3.7%,而Tesco亦成為去年巴郡15大持股中,唯一出現虧損的股票。Tesco英國業務被折扣店搶生意,結束美國營運而承受16億美元虧損,亦透過與華潤創業(291)成立合資事業以縮減中國業務,相信亦錄得損失,不過最不濟的是最近Tesco被迫坦承虛報今年上半年預測可獲利2.5億英鎊,股價今年下跌近半。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Berkshire Hathaway)
紅猴- 中國A股重新啟航?!
上週談到「滬港通」引發的「南水北流」趨勢逐漸形成,上月尾亦留意到傳媒報導,X安碩A50中國(2823)今年累計流入資金已有19億美元,當中8月佔了50%,9月首四周流入亦有4.97億美元,佔今年的26%。事實上,自7月下旬,此ETF的每日成交量更由以千萬計,發展至以億計。X安碩A50於7月22日開始以較大成交連升5天形成強勢,而AH股溢價指數亦於7月23日以收市位計見底,當天報88.97,到9月尾收報100.36,即A股比H股平均由折讓11.03%,變成溢價1.91%,是今年3月14日後的首次,再次引證近日A股強H股弱的現象。   根據安碩上月公布的香港投資者調查報告,73%受訪者有留意到「滬港通」,38%有意於其開通後投資中國A股,維持現狀的則有60%,其餘2%卻計劃減持A股。若說到對A股及H股的投資前景,投資者有31%較看好A股,15%則較看好H股。而問到投資者在過往12個月的中國相關投資,54%有投資人民幣定期存款,47%投資H股,24%投資中國政府人民幣債券,17%投資A股ETF,另外亦有17%投資中國基金。至於對投資中國股票最重視的風險,依次則為地方政府債遺約、房地產危機、影子銀行系統性問題、經濟增長調整及投資產品本身的流動性問題。   另外,上海市政府近日落實國務院於今年5月發布以進一步促進資本市場健康發展的「新國九條」,重點包括做活上海股市藍籌市場,及積極推動「滬港通」。因此,中國股市近日成交屢創新高,好像上月第二週滬深兩市每日平均成交為歷史上最大單週每日平均成交量。而新力軍似乎也陸續加入,根據中國證券登記結算公司數據,上月第三週滬深兩市新開A股帳戶數為兩年半以來單週新高。這些現象可見到「滬港通」引發國際投資者對A股的興趣,亦間接帶起國內投資者重新投入A股懷抱,可謂相輔相成,借力打力之舉。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有X安碩A50中國(2823))
投資不同範疇的A股ETF
在港股投資A股ETF,歷史最悠久並受到廣泛認識的,應該是X安碩A50中國(2823)。故名思義,此ETF可算是投資富時A50指數的縮影。富時中國 A50指數包含中國A股市場市值最大的50家公司,其市值佔A股總市值的33%。因最大規模的A股大多數是銀行及保險公司,所以指數受國內金融股股價走勢影響較大。 X安碩A50(2823)過往一年走勢  (圖片來源:ChartNexus)   若投資者較看好非金融板塊的中國A股,那便可留意滬深300指數。滬深300指數是滬深證券交易所於2005年4月8日聯合發布,並由中證指數有限公司編制,由上海和深圳證券市場中選取300隻A股作為成份股,當中滬市有179隻,深市則有121隻。滬深300指數以規模和流動性作為選樣的兩個根本標準,並以流動性更為重要,成份股覆蓋了滬深市場六成左右的市值,包括銀行、鋼鐵、石油、電力、煤炭、水泥、家電、機械、紡織、食品、釀酒、化纖、有色金屬、交通運輸、電子器件、商業百貨、生物製藥、酒店旅遊、房地產等數十個主要行業的龍頭企業,具有良好的市場代表性。   若看好滬深300指數,在香港亦有ETF可選擇,例子為X安碩滬深300(2846),如X安碩A50中國(按此)般,到其網頁(按此)便可知道其最新股價及淨值,以了解溢價或折讓有多少。 X安碩滬深300(2823)過往一年走勢(圖片來源:ChartNexus)   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有安碩A50(2823)) ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
究竟未來3 – 4年內,能否推出72,000個私宅單位?(上)
前言 最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話,他們引用房屋及運輸局數據,未來3 – 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的,之後3 – 4年,每年會有18,000 – 24,000個單位推出市場,望落去好似「一天都光晒」,每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量,好似終於有檯好戲做得成。   但是,現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢?筆者認為,根據過往的經驗及數據,未來3 – 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低,主要原因將在下文解釋。   未來3 – 4年如何72,000個私宅單位   表一 截至2013年9月30日,房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字     單位數目 已落成樓宇但仍未售出的單位數目 4,000 建築中的單位數目 57,000 減去:已預售單位數目 (6,000) 已批出土地並可隨時動工的項目 17,000   72,000 來源: http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf   如果樓盤的建築周期最快可以做到3 – 4年內完成的話,表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到?   為何未來3 – 4年沒有可能有7.2萬個單位供應?   原因一 表二 2011年第1季至2013年第4季度 政府賣地可建的住宅單位數量   政府賣地可建的住宅單位數量 Q1 2011 960   Q2 2011 […]
佔中的前因與後果
9月28日晚上,在催淚彈的爆破聲中,驚醒了香港的中年人,原來我們的生活形態正潛移默化地令新一代與國家產生了極度的矛盾!這種不協調不單衝擊了社會的和諧、安定,困擾甚至包括經濟和樓市前景了! 一直以來,香港也有平衡和融匯東西方文化的角色,這角色正是香港人偉大及驕傲的地方,97年前香港是出名的殖民地,所謂殖民地其實是融合了殖民宗主國和本土民情文化的發展模式,97年後的現實,香港左右逢源於中西方的優勢雖沒有改變,但宗主國改變了,我們是否重新打造了新一套匯聚東西方的運作方式?在經濟上似乎我們有適量調節的,但在民情文化上我們顯然嚴重忽略了, 公民教育— 這英國人在離開香港前沒有教我們的管治關鍵環節,我們果然在荒廢下帶來了翻天波瀾! 無論在教育、傳媒、政治及價值觀念上,回歸後我們也沒有在這幾方面為新局面作出合適的融合,沒有正視和面對新的宗主國,在我們停頓下,也等於讓外國的主觀文化更積極滲入,於是矛盾潛移默化,盤根錯節形成了香港新一代與國家的深層次矛盾!我輩,甚至容許了矛盾和對立點一個個形成,真的很錯!事實上,香港沒有發展屬於自己的國民教育及國安法,令到香港沒有思想上的重心,又如何發揮聯繫外國及祖國的偉大使命?   我不是認為要卑躬屈膝去發展討好祖國的國民教育,而是,香港與内地是有足夠的共同利益,香港更有足夠的自己歷史! 香港,正是孫中山先生的重要成長之地!香港如何得來?其實重要的歷史環節就是鴉片戰爭!為何會有此戰爭?為何鴉片戰爭後英國要割讓的是香港?這正是我們新一代需要深入瞭解的。 無論在社會角度或者經濟樓市角度去看,我們都需要面對融合和平衡外國和中國! 佔中事件後,就算中國如何寬宏大量,對香港亦不敢過份依賴!如果保守一點去看的話,將來不要說香港是否會被上海和北京比下,可能連深圳亦會追過我們頭!香港可能會由中國的大門變為深圳的橋頭堡! 在國際市場的角度去看,失去了法治的香港,還可憑甚麼屹立在國際成為金融大都會? 霸佔路面,癱瘓交通,削弱了很多人的自由和權利。 失去了秩序,其實也失去了安全及公平? 香港步向死亡?不!為了香港不亂下去,中央會給飽飯我們吃,我們失去的,只是香港的驕傲而已!也因此香港樓市不會大跌!甚至長遠來說仍然是會大升的。 樓市辣招已經將買家幾乎全部格式化為最少投資三年才賣出,如果要用三年去計算,我們仍然要面對環球各國失控的量化貨幣。 未來半年,我們是會面對佔中所引起的副作用、壞消息!既然前景已不能如之前般樂觀的話,二手放盤量就有機會較大幅增加,如果增加的數目多過成交量的時候,樓盤就會聚積,聚積到足夠數量就會成為樓價下跌的壓力,如此,樓市困局可以因為今次佔中事件而有望解決。 樓市辣招已經凍結了香港三分二的購買力,要放盤量多過剩下的三分一購買力,其實完全是不出奇,不過我提醒各位,要樓市大跌並不容易,因為香港房地產供滿樓的人可能已經有7成以上,香港雖然出現貧富懸殊,其實整體香港是日益富有的,香港人對銀紙貶值的擔心仍然大於佔中的衝擊。 所以現在買家的最佳策略不是「等」,而是積極還價,因為樓市仍有一個利好因素就是股票的滬港通政策,如果中央或者政府能夠順利擺平佔中甚至化險為夷的話,滬港通(如中央仍肯推出的話)就產生了沖喜的效用,到時樓市亦可能會反彈,這個亦是「等」的風險! 另外,現在亦是換樓的好時機,因為以呎價來說普遍三房單位比兩房單位平,無論樓價起跌,作為一個細單位的業主,現在就算微調減價,樓價亦比早三年升了五成甚至一倍,現在「見頂」才賣出單位去換樓亦是一個精明的決定呢。 最近不少人也會問我:現在是否買樓的合適時機?我會答:買樓和參加佔中運動一樣,只要準備妥當裝備好,就算面對催淚彈的衝擊也能承受得起!(一笑) BY 汪敦敬
現在是換樓好時機
9月28日晚的金鐘,在催淚彈的爆破聲下,香港人被驚醒了,原來我們安居樂業的社會突然之間失去了法治! 失去了法治的香港,還可憑甚麼屹立在國際成為金融大都會? 霸佔路面,癱瘓交通,削弱了很多人的自由和權利。 失去了秩序,其實也失去了安全及公平? - 香港步向死亡?不!為了香港不亂下去,中央會給飽飯我們吃,我們失去的,只是香港的驕傲而已!因此香港樓市不會大跌!甚至長遠來說仍然是會大升的。 樓市辣招已經將買家幾乎全部格式化為最少投資三年才賣出,如果要用三年去計算,我們仍然要面對環球各國失控的量化貨幣。 未來半年,我們是會面對佔中所引起的副作用、壞消息!既然前景已不能如之前般樂觀的話,二手放盤量就有機會較大幅增加,如果增加的數目多過成交量的時候,樓盤就會聚積,聚積到足夠數量就會成為樓價下跌的壓力,如此,樓市困局可以因為今次佔中事件而有望解決。 樓市辣招已經凍結了香港三分二的購買力,要放盤量多過剩下的三分一購買力,其實完全是不出奇,不過我提醒各位,要樓市大跌並不容易,因為香港房地產供滿樓的人已經有7成以上,香港雖然出現貧富懸殊,其實整體香港是日益富有的,香港人對銀紙貶值的擔心仍然大於佔中的衝擊。 - 所以現在買家的最佳策略不是「等」,而是積極還價,因為樓市仍有一個利好因素就是股票的滬港通政策,如果中央或者政府能夠順利擺平佔中甚至化險為夷的話,滬港通就產生了沖喜的效用,到時樓市亦可能會反彈,這個亦是「等」的風險! 另外,現在亦是換樓的好時機,因為以呎價來說普遍三房單位比兩房單位平,無論樓價起跌,作為一個細單位的業主,現在就算微調減價,樓價亦比早三年升了五成甚至一倍,現在「見頂」才賣出單位去換樓亦是一個精明的決定呢。   汪敦敬

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期權學堂
期權交易前要有規劃
每筆交易一定要有自己的規劃,要清楚自己面對的最大風險、承受風險的能力。另外,還需要規劃入市時間,獲利或止蝕的離場點。不論是獲利或是虧損,都要清楚何時平倉。 事先規劃期權交易的階段也包含挑選品種、月份、策略以及在決策過程中運用基本面和技術面輔助的分析。不過,最重要的還是要在妥善計劃後全力以赴。不管你選擇的期權有多簡單,在從事交易之前,請務必清楚想要做的倉位,它的風險、報酬和損益平衡點(打和點)。 這個概念表面的意思是期貨價格到了此點不盈不虧,那麼在此之前是否就不能賺呢?當然不是,打和點的概念是站在到期日的角度看待期權。而實際上並不是在此之前就不能賺錢。只要期貨價格波動,期權價格就會波動。期貨價格波動對倉位有利,期權就有獲利的可能,這是站在平倉的角度看待期權。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma ———————–
期權初階 (二) – CALL/PUT戰場之CALL (上)
CALL , 是認購合約 在財務報表上的運作見下圖:   買入合約(LONG)的一方支付部份股票價值的現金(期權金), 希望在一定時間內(到期日前)保留以特定價錢(行使價)購入股票的權利. 如該股於到期日不能升穿行使價, 則合約作廢, 期權金由賣方(SHORT)沒收, 不予發還。因此最大的損失是已付出的期權金。   賣出合約(SHORT)的一方收取買方支付的期權金, 承諾於到期日前以特定價錢賣出股票,為保證SHORT的一方有履行合約的能力, SHORT 的一方户口內必須有一定金額的保證金(Margin), 或與該合約同等價值的股票作為低押.   由於香港的股票期權是美式交收, 即是說: LONG方可以於到期日前任何時間行使該合約。而SHORT方則需於任何時間按合約的行使價出售股票。   CALL的幾種基本應用   1.)    為投機, 期望短期大升而Long Call 由於LONG CALL只需要支付相關股票的部份金額, 便可以於任何時間以心目中的價錢買入該股, 運作和孖展相似, 但是輸的是有限錢, 故此最常見的應用是槓桿買賣. 以今日中人壽為例, 下月份行使價34元的call期權金 報2.2-2.3左右(中午收):   Call的打和點=期權金+行使價+手續費=2.3+34+0.1~=36.5   即係話你只要付出 $2.3, 就可以在一個月內享受國壽升穿36.5 之上的升幅 (我只係舉例,唔代表我的投資建議). 假設國壽8月底前任何一日升至38元, 你的利潤就係:   利潤=市價-(期權金+行使價+手續費)=38 – 36.5= 1.5   即係話你的回報= 1.5 / 2.3 x 100 = 65% 如果你是買正股的話 , 你的回報只是 = (38 -34 )/34 = 11.7%   但係要留意, 由於期權係有期限既, 如果到期日/之前下跌, 你會損失100% 的本金, 就算只係橫行, 時間值的損耗都足令你損失慘重.   以今日國壽等價Call期權為月尾的參考價, 大約係0.6, 即係話如果月頭你Long Call 等價 2.3, 月中市價不升不跌, 你到月尾只係會剩低 0.6 回報 = (0.6-2.3)/2.3 x 100% = - 73%, 你可以想像如果你以100% 本金投入的風險。   2.)    為增加流動性Long […]
期權初階 (一) – 期權買賣二三事
香港的銀行係冇期權買賣的,只有持期權牌的證券行可以做期權買賣 期權產品有很多不同的種類,我想要介紹的主要係比較適合散户的指數期權和股票期權。  先講股票期權,香港的股票期權場內交易(註: 1)是在香港期貨交易所進行;與股票的交易市場是分開的。 股票市場交易的是貨物、票據,現買現賣,T 2交收;而股票期權則是一種合約的買賣,是T 1交收,到真正要行使的時候才按合約條款在現貨市場進行交收。  由於市場的不同,户口當然有分別;以我自己用開的經紀行為例:股票期權户口要和一個孖展户口一齊開,期權户口負責期權合約買賣,開倉、平倉和期權金的結算,孖展户口在期權合約行使的時候, 進行接貨 / 出貨的股票交收。當然,孖展户口,平時都可以直接做股票買賣。 户口有分別;落單的方法同代號(註: 2)也有分別; 下面有幾個詞語要先清楚:   Long 、Short、Call、Put 在上星期的blog留意到有網友唔明點解又LONG又SHORT,唔直接用BUY、SELL去代表買入同賣出。其實LONG和SHORT是源自期貨合約的; 網友慳妹在阿春婆婆老前輩的blog度話:唔明點解 :「既然買入認講 = 看好,沽出認購 = 看淡,做咩仲要攪多個沽出認沽同買入認沽將佢重覆?」  期權起源於對沖,即是為股票買保險;既然有買保險的人(LONG),自然有賣保險的人(SHORT)。套用在窩輪上,你在市場上買了call輪,其實即是等於期權 ‘LONG’ call ,在到期日以行使價買貨,期權莊家則是’SHORT’call ,在到期日以行使價賣貨。你要long,都要有人肯short,咁先有交易。 由於期權有Call, Put兩種合約,每種合約又有買(long),賣(short)兩個動作,因此就有Long Call, Long Put, Short Call, Short Put, 4種不同操作。   開倉(OPEN)、平倉( CLOSE)和未平倉合約(OPEN INTEREST)  期權是在期權市場上合約的買賣,有開倉同平倉的動作。套入中人壽的期權交易做例子: 假設我現期權户口並無任何合約,而股票户口有一手28蚊入的中人壽,我想借這一手股票賺期權金,於是我月頭Short Call ,  1張, 7月到期, 行使價 29蚊的合約 (即是賣出認購合約),收HKD 1.24期權金;咁樣就係「開倉」,而我既期權户口就會:  1.)   多左現金 = (每股期權金-手續費)x每手股數x合約張數             以及 2.)  1 張未平倉合約   要平倉的話有4種情況: 1.)   付出期權金在市場上LONG CALL 一張相同月份(7月) ,相同行使價(29蚊)的合約。「平倉」,以今日的期權金,即5.57,是虧損的,大家可以想一想怎樣做下一步。 2.)   中人壽升穿29蚊,等待LONG CALL 的一方行使,你要以29蚊出貨。(期權金你已收,不可以向你要回) 3.)   LONG 的一方唔行使,而在7月尾到期時中人壽依然高於29蚊,期交所自動行使,你都要以29蚊出貨。(期權金你已收,也不可以向你要回) 4.)   中人壽趺穿29蚊,99.999%冇人行使 ( 我地唔可以排除呢個世界係有傻仔KA!) 期權金袋袋平安。   出貨時侯的操作和你平日買賣股票一樣於孖展户口進行,T 2交收。 點解要用孖展户口而唔係現金户口,是因為當期權合約行使的時候,經紀要調動你户口內的資金或股票,這動作是要有你簽署的預先授權才可以進行的。而開現金户口的話,你是不需要簽署這種授權的。  持有大量股票,又對證券行冇信心的朋友,可以保持用銀行/中央結算的股票户口,到有需要交收股票的時候才對銀行下達『射出倉』和對交收的證券行下達『射入倉』指示,但要注意射倉是要收費的,一般由80-150不等 。 下篇預告: 期權初階 (二)  –  CALL […]

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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許願/葉朗程
曾經想過發明一件我自覺很有趣的產品,但最後不了了之,如今跟大家分享,絕對有機會賣個盤滿缽滿。如果到時候真係發咗,記得感激我。 - 讀大學的時候,修讀過一個semester的marketing。其中一份功課,就是在全班同學面前推銷一件你自家發明的產品。自問不是讀書材料,所以對任何科目都提不起極大的興趣,尤其是這科marketing,我見到那個蓬頭垢面的意大利佬講師真係好唔開胃。話雖如此,我的出席率幾乎百分之一百,因為呢班實在有太多靚女,有一個來自日本的女同學更加係……最衰大學唔使着校服,如果畀套水手裝校服佢着,oh boy,冇得輸。 講返份功課,兩個人一組,兩個星期完成,我沒有想過如何把功課做好,只是盤算着如何可以第一時間將日籍女同學私有化。怎料,我還沒開口的時候,她已經採取主動:「Do you have a partner yet?」你可能以為我的魅力竟然如此驚人,但我都唔想欺騙讀者,其實因為我坐正佢後面,而前後左右又是白人居多,所以佢揀我,係好正路。 - 為人生倒數 珍惜每一天 開頭做呢份功課嘅時候,我都唔係好認真,乜嘢都畀晒佢話事,但後來我發覺自己另外兩科midterm「炒」得非常和味,我屈指一算,如果呢科marketing炒埋,我未必可以準時畢業。一想到這裏,我不得不把所有的小宇宙也放進這份功課裏。時間只剩數天,而她的最後定案竟然是一本揭頁日曆。我問佢呢本揭頁日曆有乜嘢咁特別,佢同我講話每頁日曆都可以放張小動物嘅相,提醒各位,動物和人類可以做朋友。Yes,佢係vegetarian。我在這個揭頁日曆,完全睇唔到人類同小動物可以點做朋友,我只看到自己的絕望。原來頭大冇腦,真係會腦大生草。 然後,那夜我跟媽媽如常通了一個長途電話,她說爸爸又因一點芝麻綠豆的小事而大發雷霆。說着說着,我忽然靈機一觸,在腦海裏出現了一個偉大發明。之後,我立刻跟女同學商量這個新方向,雖然佢冇乜腦,但日本女仔果然非常順得人。就這樣,我們決定在堂上present呢個「倒數日曆」。今時今日,如果要幫呢個日曆改番個潮名,我會叫佢做i-Countdown。 - i-Countdown嘅外形,其實就好似一個人手計分牌一樣,但它不只有兩位數字,而是總共有五位數。那它的用途究竟是甚麼?好簡單,就是給你放在你的書桌或工作的枱頭,而你每天需要做的,就是要為你面前的五位數字「減一」。舉個例,一個男人的平均壽命是78.5歲,假設你今年是30歲的話,那麼你就大概剩下48.5年壽命,亦即是17,702天壽命。每過一天,就減一。意義何在? 人生無論處於甚麼不同階段,也會浪費很多時間在很多毫無意義的事情上,例如憎一個人。你憎一個人有甚麼意義?假使你真的很討厭他,想他不得好死,那他到底會不會因為你憎恨他而過得不好?Of course not,你憎一個人,只有你自己過得不好,你只會苦了自己。i-Countdown的定位,決不是要詛咒你,而是要提醒你珍惜每一天。如果你容許自己這一天在痛苦中度過,你話你對唔對得住自己?對於一些負能量特別強的人,我希望這部i-Countdown可以減輕一點戾氣,多添一些包容。 - 對於一些跟我年齡相若的「年輕人」,i-Countdown更可以激發你追尋自己夢想的速度。我們很多人都會說,人冇夢想,同條鹹魚冇分別,但其實你有冇諗過應該為自己定一個怎樣的夢想?我不認為夢想應該定得太過天馬行空,因為過於不切實際的話,那麼這個也不是夢想了,而只是空想。把「我要做李嘉誠」這等「空想」定為「夢想」,其實也跟一條鹹魚冇分別,因為空想是一個不着邊際的概念,不會給你任何方向或動力。 - 夢想勿空泛 堅持可實現 很多人的夢想不會太過空泛,但又稍嫌物質化。有些人會因為這些物質化的夢想而影響自己根本的價值觀,就好像有些人的夢想是住豪宅,但他不會選擇靠自己的實力買一層豪宅回來,而是可能以半入贅的方式娶個有錢女返嚟,之後豪宅得手,卻賠上自己的幸福。夢想不應該是這樣的,因為夢想是應該可以讓你得到快樂,而不是要你賠上快樂,這可是願望和慾望的分別。願望實現,人會充實;慾望實現,反而會更寂寞。 我是過來人,這是經驗之談。揸住架開篷波子,駛入人來人往的耀華街,音響狂炸Eminem,幾十對眼望住你,收視率勁過TVB,然後泊好架車喺時代廣場,關上篷,熄掉引擎,那一刻,你只會問自己一聲 what the hell was I doing。 - 如果你真打算把i-Countdown推出市面,我為人為到底,幫你諗埋賣點又點話:「i-Countdown,預先替生命倒數,及早為夢想起步。」那麼我又為自己的夢想起步了沒有?假若我的面前有個 i-Countdown,上面的數字大概是顯示着16,600,而我為自己定下的願望,是希望這個數字在變成15,999之前,能夠為自己出第二本書。 兩個月前,出版社問我有沒有興趣再出第二本書,我說我想出,但我想出一部小說。閒逛書局的時候,發覺香港原來有很多小說,但卻沒有一部代表作。台灣有《那些年》,英、美兩國的著作更是不計其數。我們香港,除了金庸和衛斯理,好像後繼無人。就因為這個夢想,我跟一位著名小說家吃了一頓飯,然後發覺自己完全不是寫小說的材料。他說未有故事,要先有人物,因為所謂故事其實就是人物的互相交締和發展。聽他分享心得之後,我知道這個夢想很難實現,因為寫小說原來要好像為自己預演一幕又一幕的精神分裂似的。 - 雖然接近沒有可能,但起碼這不是空想,我會堅持這個願望,因為願望必須要堅持才能實現。話時話,你還記得上年、前年、大前年,在那個插滿蠟燭的生日蛋糕前面,你為自己許下甚麼願望嗎?可以跟你打賭,你已忘記,可能在你心目中,那個願望的份量實在太輕了。下次的生日,我祝你,可以為自己許一個值得自己記住的願望。 自主場新聞博客群 http://thehousenewsbloggers.net/2014/10/13/%E8%A8%B1%E9%A1%98-%EF%BC%8F-%E8%91%89%E6%9C%97%E7%A8%8B/ ———————-
曾鈺成:我們走進了一個惡性循環
自紐約時報 http://cn.nytimes.com/china/20141010/cc10zengyucheng/zh-hant/ 如果曾鈺成出來競選,他可能是香港最有希望當選民選特首的人。 作為傳統左派,建制派第一大黨民建聯的創黨主席,他的「愛國愛港」背景令中央放心。「六七暴動」時,他的弟弟曾德成曾因張貼標語被捕入獄,而曾鈺成當時從香港大學數學系畢業,放棄去美國留學的機會,加入整個社會已經聞之色變的左派學校(培僑中學)做老師,這段傳奇經歷在香港至今為人津津樂道。時隔多年,他也曾在接受採訪時公開反思,認為六七暴動給香港造成深遠傷害,而他們當時所追求的社會主義,也因為中國後來的改變失去意義。作為建制派中開明人物的代表,他2008年開始連任兩屆立法會主席,被公認為做事公允,講話誠實,一直致力於彌合泛民主派與建制派之間的分裂,頗得民心。在唐英年與梁振英鏖戰的2012年,連著名親泛民媒體《蘋果日報》都寫社論力撐曾鈺成,標題就是:《曾鈺成是下屆特首的最適合人選》。 - 不過他最終沒有在2012年參選。他自己說是因為「準備時間倉促」。2017再戰?他說自己到時已經年滿70歲,老了,寧可把精力放在推動普選的實現上。全香港人都看得到他為此殫精竭慮。還有網民笑言:為了力推普選,「曾鈺成可以去到幾盡?」(意思是可以拚命到什麼程度) 2007年,人大給香港政改列出時間表,當時香港社會一片半信半疑。曾鈺成卻在接受訪問時表示,堅信中央說到做到,2017年香港一定有普選。2012年,北京沒有清晰回應2017年普選「門檻」的問題,但曾鈺成對「真普選」信心滿滿。2012年他接受《明報》訪問時說,這不是信念問題,而是邏輯問題,「沒有普選,無法管治,就這麼簡單」。他說自己多次向中央官員提及,「如果你想通過一個篩選機制的行政長官選舉方法,是行不通的」,因為後果是「災難性」的。2013年,普選議題開鑼,曾鈺成直言:中央需「放下心魔」,不要篩選高民望的泛民人士參選特首。結果被親建制陣營攻擊,說在激進派主導形勢的情況下還叫中央坦然以對,是出賣「愛國愛港」陣營,網友則笑談,普選壓力竟然把曾鈺成「逼成了民主派」。 - 2014年8月31日,人大常委會宣布對香港政改的決定。這一決定給香港2017年普選定下方案,其中含有明顯的針對不同政見人士的篩選。人大還強硬聲明,這是最終決定,如果香港立法會不通過,則此後香港若要再次重提普選,也都要遵照這一決定。曾鈺成此前苦口婆心的諫言,沒有實現。 決定一出,香港輿論大嘩,泛民主派議員宣布要集體杯葛方案,醞釀了一年多的「佔領中環」公民抗命也宣布將展開行動,香港中文大學的民調數字稱,有超過50%的市民不接受人大方案,認為立法會應該予以否決。 - 在這個時候,曾鈺成卻接受現實,并力勸社會及泛民政黨接受這個方案。接受我的採訪時他說,如果方案被否決,不僅香港的管治將陷入更深的危機,中港之間的互信跌入谷底,更會刺激中央進一步收緊治港政策,而這也會給一國兩制帶來「最嚴峻、最重大的考驗」。明年立法會將表決這一方案,作為立法會主席,曾鈺成原則上不應參與投票,但他9月公開聲明,不惜採用投票然後辭職的方式,希望可以力保方案通過。 在北京有明確決議之前,他力勸北京克制;在決議之後,他則力勸港人接受。曾鈺成的務實風格可見一斑:不談政治理念,而講現實邏輯。 - 9月28日,至少十幾萬人坐滿了香港核心政治及金融區的馬路,進而是商業區旺角和銅鑼灣。從計劃中的「佔領中環」演變至「佔領香港」,爭民主的公民抗命發展到這一步,出乎所有人的意料。包括此前一直與「佔領中環」發起人陳健民維持着私人交往的曾鈺成。大規模的「佔領運動」陷入僵持階段時,曾鈺成也是少數幾個在對峙雙方中間斡旋的重要人物。10月1日,他與民主黨創黨主席李柱銘、《蘋果日報》創始人黎智英私下會面,但事後向傳媒表示,雙方底線差距太大,會談沒有結果。 10月3日,佔領運動的第6天,我在沙田一家酒店的咖啡廳專訪了曾鈺成。他個頭瘦小,走路速度很快,談話時條理清晰,記憶力尤其令人印象深刻,可以記住三四個複雜的問題連續回答。但因為時勢關係,他的情緒也顯得相當沉重。他並不願意長時間正面談論「佔領」,但講到香港所陷入的困境,頻頻嘆氣。他從中央治港政策的角度理解目前的普選僵局:2007年是特首民望最高,回歸以來香港最強政勵治的時候,令中央放心,覺得即使普選,建制派也可以當選特首,所以才給香港開出2017普選的時間表;而2008年後民情逆轉,到2012年爆發了中學生帶頭反對國民教育的運動,並且竟然成功迫使梁振英政府撤回了國民教育科,曾鈺成說:「聽說這一點,北京當時是很不高興」,由此激化了北京對香港政改的控制。 - 曾鈺成說,自己最擔心的是,北京越來越緊的控制與香港越來越激的抗爭形成一個惡性循環,最終可能給一國兩制帶來根本傷害。現實中,這種循環似乎正在發生,但結果,無人知曉。 10月8日,曾鈺成宣布取消了原本要在這天舉行的立法會大會,而泛民主派議員原本計劃在會上討論警方是否使用過度武力鎮壓示威,以及提出彈劾特首梁振英的提議。佔領運動仍在持續。曾鈺成在記者會上,對取消會議的解釋是,由於出入口被佔領,警方無法進入立法會大樓,會場內外的秩序無法保障。 以下是經過編輯的曾鈺成專訪摘要,未交曾鈺成本人審定。 - 問:幾萬人坐在馬路上,已經超過一個星期,佔領運動會發展到今天這一步,您之前有預想到嗎? 答:完全沒有料到會出現這種情況。最近大家見了面都說,從來沒有估計到。我看「佔中」的最初設想也不是這樣。至於原因,我想我還是不要評論。事實就是,參加佔領運動出來的市民,是比任何人,之前的估計都要多。其中年輕人佔了多數。 問:群眾運動發展到後期,最關鍵的問題就是如何退場。您怎麼評估這種可能性? 答:無論是最早發動「佔中」的「佔中三子」,或者說學聯的領頭人物,他們應該也從來沒有想到運動會發展到這麼大的規模,正是這個原因,他們也知道,他們不可能有效地規範和控制它的發展。這麼大規模的群眾運動,時間拖長了,出事的機會就高。我也知道,他們需要尋找安全退場的途徑。但是,起碼到現在,這是不容易。因為大家的口號已經叫響了──人大重啟政改、梁振英下台。這兩條訴求,老實說,我認為現在參加示威的大部分人也知道,是不可能實現的。但是提也提了出來,怎麼辦?學聯要求與政府對話,但佔領運動實際上沒有一個很權威的、大家都願意追隨的領導,學聯不能代表全部人,就算談成了什麼條件,參與示威的人也不一定會散去。 - 問:那您怎麼看待這場運動的發展? 答:我的看法,是還要過一段時間。過多久,要看社會民情的變化。現在拖下去,我認為,對佔領運動的人是不利的。因為時間拖長了,受到滋擾的人是越來越多。再加上他們不能保證運動的發展有一個最合理、最好的策略,同情你的人可能越來越少,反感的人越來越多,這對運動者來說就有壓力。為什麼要尋找退場機制,就是因為組織者看到這一點。運動的訴求還沒有達到,多次發出最後通牒,說你不下台,我就升級。你怎麼升級?你越升級,對運動本身的壓力就越大。比如你衝擊政府機構,政府很難不調動最大警力來防禦,衝突就會很尖銳。另外,你越升級,會造成更多普通市民的不滿。你不升級,這樣拖下去,能維持多久?發展到這個階段,對任何群眾運動的組織者,是很大的考驗。對政府的考驗當然也很大。很明顯,9月29日開始,政府也改變了28日的做法。28日施放催淚彈的做法,大家客觀上看到,完全不能起到讓示威者散去的作用,反而刺激更多的市民出來參與。29日開始,特區政府改變了對付佔領行動的策略,我認為還是對的。目前,我只能希望再過一段時間,大家都可以用一個比較務實的態度,提出一些比較可行的條件。 - 問:看學聯與學民思潮提出的四大訴求,包括要求人大撤回決定、特首梁振英下台、普選需要有公民提名、重開公民廣場,似乎重開公民廣場——就是那個政總門前在7月被加上鐵欄杆封閉起來的示威空間,是最有可能實現的? 答:相對其它三點,當然可以說比較容易。但也很難要求特區政府說,好吧,我們就開放。從政府的角度看,我開放了,能換來什麼?是不是馬路上的人就能撤離呢?也不一定。我開放了公民廣場,你就會放棄升級行動嗎?如果我開放,更方便你衝擊政府總部,那我為什麼要冒這個風險呢?就算政府是願意開放──這一點,我現在還不能太有信心──從示威者方面,你也要考慮,開放能換來什麼。 - 問:在這次運動里,明顯可以看到1989年天安門事件的影響,開槍流血的陰影籠罩着所有人,施放催淚彈那天,很多人會高喊口號:「香港不是天安門!」 答:我只能是這樣說,我認為歷史是不會簡單重複的。前事不忘,大家都記得以前的經驗。包括中央政府和特區政府,都明白,要盡量避免出現大規模的流血事件。學生方面也是這樣,他們懂得怎樣從前人的經驗吸取教訓。大家都不願意看到,悲劇再次發生。 - 問:這次運動的起因是民主訴求,很多市民認為8月31日人大關於香港政改的決議,斷送了香港30年來爭取「真普選」的希望。有泛民主派的議員集體聲明,說將儘力在立法會集體否決這個方案。但您一直力倡讓人大方案通過,並多次強調如果不通過,香港會面臨很大的危機。這個危機到底是什麼? 答:我認為危機有幾個方面。第一,特區政府管治面臨非常大的困難,不說是無法管治,但是非常困難。這個困難不是個別人的能力問題,而是我們的體制上有內在的矛盾、問題,令到有效管治很困難。所以我們必須針對體制上的問題,去研究怎麼解決。但是,我們政制發展的最後一步──普選行政長官、普選立法機關,已經成為社會和議會裡最主要的課題,這個問題不解決,其它問題沒有人有興趣,沒有人願意跟你談。如果不先解決這個問題──起碼,暫時,先把它掛起來,有個階段性的解決,才能凝聚社會的力量,去研究解決我們管治上的很多問題。 - 第二,2017年能不能普選行政長官,不光是2017年的事,是我們講了很多年,香港人等待了很多年的事。你今天問我,一人一票普選的政治制度是不是真的最好,最適合香港,我不敢說,但我們沒有其它選擇了,因為基本法已經寫了,2007年人大也做了決定了,大家都非常強烈地覺得2017年可以普選行政長官了。要是我們不成功,那香港很多市民一定感到非常失望。老實說,如果2017年沒有普選,我們就不知道什麼時候才能有,甚至可能以後都不可能有。剛剛說的,因為管治問題產生的矛盾,就會更加尖銳。過去這幾年,對特區管治不滿意的人,會說,我們等,等到這個普選再說。現在沒了,連這個希望都沒了。整個社會的氣氛肯定很壞,會更增加管治的困難。 - 第三,最終,行政長官普選產生,立法會全部議員普選產生(註:按照人大定出2017年普選行政長官的時間表,立法會普選最快在2020年可以實現),是寫在基本法里的,是我們落實一國兩制的關鍵。我們如果不能達到基本法說的最終目標,也就不能說一國兩製成功了。要是我們2017年沒有行政長官普選,2020年也不可能普選立法機關。如果香港人就像最近的佔領運動一樣,用比較激烈的方式表示不滿,那中央也會考慮,香港的局面,還可以維持繁榮穩定嗎?當然習主席最近重新強調,會堅定不移地實行一國兩制,但是,如果真的發生威脅到香港繁榮穩定的事件,我認為,我們國家的領導,也需要考慮了,這個一國兩制到底怎麼落實。這直接影響到香港的命運,也直接影響到國際社會對香港成功推行一國兩制的信心。 - 問:所以您認為這是香港回歸以來,一國兩制遇到的最大挑戰,而且萬一出事,中央政府可以講,是你們先不要一國兩制的? 答:是,肯定是這樣。 - 問:但是為什麼很多非常資深的政治學者都認為,人大給出的這個「普選」不能要,寧可拉倒,也不能「袋住先」,否則再沒有改善的機會? 答:老實說,任何人你真的去研究下人大常委會的決定,我認為不可能得到這麼一個結論:你接受了人大決議,就是大倒退,就是等於放棄了爭取普選。但是很可惜,在8·31以後,整個社會氣氛、政治氛圍,讓很多人,包括我們學者,都不能接受這個方案,真是很可惜。我認為是,第一,你認真地去拿人大決定來跟現在比較,肯定人大決議是一個很大的進步,絕對不是退步。更重要的,走了這一步,就等於保持我們的門繼續打開。要是泛民主派不滿意這一套,走了這一步,就可以為再往前走創造條件。反過來,要是你否決了,我認為等於把門關上了。你否決了,你覺得中央政府會轉過頭,拿一個你更滿意的方案出來?不可能。 - 問:您以前說過,需要分辨哪些事情是可以改變,哪些事情是不可以改變。您覺得這件事就是香港政治現實的天花板嗎?而很多人沒有意識到? 答:對,就是這樣。很多人認為,只要我們調動足夠多的民意來抗爭,就可以把這個天花板拆掉,或者把它抬高一點。但是天花板的高度,很大程度,是要看中央政府對香港的放心程度。你讓他越放心,他就越放開一點。你讓他越不放心,他就越感到所謂國家主權、安全受到威脅,就收得越緊。只能是這樣。如果說簽署中英聯合聲明、起草基本法的時候,維持香港繁榮穩定是中央政府的第一目標,甚至是唯一目標的話,那今天,這個情況已經變化了。香港發生的事,今天中央政府首先考慮的是,它對國家的主權、安全、發展利益到底有什麼影響。如果中央政府最後要做衡量,一邊是香港的繁榮穩定,一邊是國家安全,就這幾年的情況來看,肯定是把國家安全放在最重要的位置。就是這樣。要是通過這次運動,讓更多人認識到你說的「天花板」,可能壞事會變成好事,否則…… - 問:中央對港政策轉到國家安全的思路上,這個變化是什麼時候發生的? 答:主要是2012年。2012年11月召開十八大的時候,中央政府第一次提出,中央政府對香港政策的基本宗旨,是維護國家主權、安全和發展利益。以前不是這麼提。這不能不讓我們看到,就是因為2012年發生的一系列事件,一連串變化,促成中央重新思考,對香港政策的方向。 - 問:中央對香港政策在回歸以來,究竟發經過了哪些變化? 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法子-列車將於10分鐘後開出?
我上星期六晚撘港鐵經太子時,列車突然壞了,所有人都要下車,大家都留意住廣播。不一會,有廣播說:「列車將於10分鐘後正常運作。」於是個個都留在月台等。到10分鐘過去,又有廣播說:「列車將於10分鐘後正常運作。」就這樣月台的人不散,還有新加入的人。於是我離開了,但事後睇返報導,原來差不多兩小時才真正運作。美國人想全世界繼續用美元,保持美元的地位,這樣美國就可以抽全世界的稅(現金稅)。即係話,美國人想繼續抽稅(不想或不可正常開車)。又想你繼續相信美元(繼續等車)。於是就不停廣播「列車將於10分鐘後開出」。這覷準了乘客的心態,「我等咗20分鐘,萬一我一離開,下一分鐘就開車,我咪嘥咗之前的20分鐘。」這是心理學的 sunk cost,早兩年賣了自住樓的人,等了2年,如果現在買返,萬一明年真的加息樓價跌,就覺得好唔抵。但細心想一想,美國第一次說「加息」是「2009年說會在2010年加息」。美國用緊的,正是「列車將於10分鐘後開出」這策略。remark:我在此說的「加息」是指利率正常化的3.5%到6%。只要你唔離開,列車總有開出的一日,就好似加息,只要你唔買返層樓,總會有日加息,但到時樓價可能高到跌一半都仲高過你當年的賣出價。   已獲作者授權刊載
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————
李嘉诚教你怎样做
李嘉诚教你怎样做 1、做你真正感興趣的事——你會花很多時間在上面,因此你一定要感興趣才行,如果不是這樣的話,你不願意把時間花在上面,就得不到成功。 2、自己當老闆。為別人打工,你絕不會變成巨富,老闆一心一意地縮減開支,他的目標不是使他的職員變成有錢人。 3、提供一種有實效的服務,或一種實際的產品。你要以寫作、繪畫或作曲變成百萬富翁的機會可以說是無限小,而你要在營造業、房地產、製造業發大財的機會比較大。記住,出版商賺的錢比作家多得多。 4、如果你堅持要用自己的靈感來創業?最好選擇娛樂業,在這方面,發財的速度相當快,流行歌曲和電視最理想。 5、不論你是演員或商人,盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人,所賺的錢一定比不上替大唱片公司灌唱片的人,地方性的商人,不會比全國性的商人賺的錢多。 6、找出一種需要,然後滿足它。社會越變越複雜,人們所需要的產品和服務越來越多,最先發現這些需求而且滿足他們的人,是改進現有產品和服務的人,也是最先成為富翁的人。 7、不要不敢採用不同的方式——新的方法和新產品,會造成新的財富。但必須確定你的新方法比舊方法更理想,你的新方法必須增進產品外觀、效率、品質、方便或者降低成本。 8、如果你受過專業教育,或者有特殊才能,充分利用它。如果你燒得一手好菜,而卻要去當泥水匠,那就太笨了。 9、在你著手任何事情之前,仔細地對周圍的情形研究一番。政府機關和公共圖書館,可以提供不少資料,先做研究,可以節省你不少時間和金錢。 11、可能的話,進行一種家庭事業,這種方法可以減少費用,增進士氣,利潤的分配很簡單,利潤能夠得到充分的利用,整個事業控制也較容易。 12、盡可能減少你的費用,但不能犧牲你的品質,否則的話,你等於是在慢性自殺,賺錢的機會不會大。 13、跟同行的朋友維持友誼——他們可能對你很有幫助。 14、把盡量多的時間花在事業上。一天12小時、一星期6天是最低要求,一天14小時到18小時很平常,一星期工作7天最好了。你必須先犧牲家庭和社會上的娛樂,直到你事業站穩為止。也只有到那時候,你才能把責任分給別人。 15、不要不敢自己下決心。聽聽別人的讚美和批評,但你自己要下決心。 16、不要不敢說實話。拐彎抹角,只會浪費時間,心裡想什麼就說什麼,而且要盡可能地直截了當地、明確地說出來。 17、不要不敢承認自己的錯誤。犯了錯誤並不是一種罪行,犯錯不改才是罪過。 18、不要因為失敗就裹足不前。失敗是難免的,也是有價值的,從失敗中,你會學到正確的方法論。 19、不要在不可行的觀念上打轉。一發現某種方法行不通,立即把它放棄。世界上有無數的方法,把時間浪費在那些不可行的方法上是無可彌補的損失。 20、不要冒你承擔不起的風險。如果你損失10萬元,若損失得起的話,就可以繼續下去,但如果你賠不起5萬元,而一旦失敗的話,你就完蛋了。 21、一再投資,不要讓你的利潤空閒著,你的利潤要繼續投資下去,最好投資別的事業或你控制的事業上,那樣,才能錢滾錢,替你增加好幾倍的財富。 22、請一位精明的會計師。最初的時候,你自己記賬,但除非你本身是個會計師,你還是請一位精明的會計師,可能決定你的成功和失敗——他是值得你花錢的。 23、好好維持你的健康和你的平靜心靈——否則的話,擁有再多的錢也沒有什麼意思。

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結婚裝修
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
樓下投訴我屋滲水,係咪要比幾十萬出黎裝修呢?#17
樓下投訴我屋滲水,係咪要比幾十萬出黎裝修呢? - 師傅答案: 先分滲水起因兩種 1. 地下或牆身內喉管有漏。咁就無辦法啦! 要起地版或鑿牆重修管道 2. 另外是防水做得不足 - 防水不足首先在戶主監工時做足些即可避免。在檢查後發現不少工程公司根本冇做防水膠、又或做得不足夠。如將英泥寶混入英泥,此作法錯誤。正確是要上一層夠厚的防水膠,例如在不時受水的企缸,免被花灑長時引致滲漏。如果防水膠做得好就好似為個企缸加左個「不透水膠外殼」,那滲水才能避免。 另外做企缸或其他水到地方之地台時,要塗上防水膠才可減免漏水情況。所以想減少日後煩惱、最後係裝修家居之前裝備好自己。 當然不少人係發現時已住左係間樓n年,咁有冇治標不治本頂住先方法? 那就是買支Never Wet外用防水噴劑(見圖)。由於呢支野不出口,大家只能網購。睇網頁內介紹,可噴係不同表面再等30分鐘就乾,用黎頂一年半載應冇問題,幫大家慳返唔少大修既錢!
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
時間讓你與眾不同
1902年,27歲的詩人里爾克應聘去給62歲的畫家、雕塑大師羅丹當助理,在初出茅廬的詩人的猜想中,名滿天下的羅丹一定過著十分浪漫、瘋狂、與眾不同的生活。然而,他看到的真實景象與想像中的大相徑庭,羅丹竟是一個整天孤獨地埋頭於畫室的老人。里爾克問他:“如何能夠尋找到一個要素,足以表達自己的一切?”羅丹沉默片刻,然後及其嚴肅地說:“應當工作,只要工作。還要有耐心。” - 是什麼讓某些人變得與眾不同?我覺得羅丹說出了真正的秘密,那就是:工作,和足夠的耐心。 年輕的時候,我們總想一夜成名,張愛玲說過的,“出名要趁早,來得太晚的話,快樂也不那麼痛快。”這句話真的耽誤了很多少年人。 其實,你如果把人生當成一次馬拉松長跑的話,在前一千米是否跑在第一名真是一件那麼重要的事情嗎? 我身邊有著很多與眾不同的傑出人物——至少在世俗的意義上是這樣,他們都有一個共同的特質,那就是全身心地投入於自己的工作中。 - 在我熟悉的經濟學家中,張五常大概是天賦最高的一位,他在四十多歲的時候就差點得了諾貝爾經濟學獎,同時他又是一個十分勤勉的人,早年為了寫《佃農理論》。 他把十幾箱原始檔案一一分揀完,這份工作大概是很多博士所不屑於去做的。到今天,他已經是一位年近80的老人了,可是每週還要寫兩篇1500字以上的專欄文章。 在我了解的當代西方學者中,英國的尼爾·弗格森是公認的“神童”,他的研究領域橫跨歷史學、經濟學與政治學三界之間,不到30歲就被牛津大學聘為研究員,40歲時被《時代》周刊評為“影響世界的一百人”。 - 可是他的勤奮又是非常人能比的,為了寫作《羅斯柴爾德家族》一書,他和助理們翻閱了羅氏家族百年以來的上萬封加薪及城噸的原始資料。 所以,在與眾不同的背後,往往是一些不足與外人道的辛苦。他們簡單地長跑,簡單地做一件事情。他們做事,只為意義本身。所謂的成功,只是一個結果,它也許水到渠成,也許永無來日。 與眾不同的東西,往往在製造的過程中是枯燥的、重複的和需要耐心的。 在流傳至今的明清瓷器中,有犀皮斑紋的是最昂貴的,幾乎一器難求。在很長的時間裡,人們甚至不知道它是由哪些天才製作出來的。後來,王世襄終於在他的書中把秘密洩露了出來,它的製作過程是這樣的—— 工匠製作犀皮,先用調色漆灰堆出一顆顆或者一條條高起的地子,那是“底”;在底上再刷不同顏色的漆,刷到一定的厚度,那是“中”和“面”了’乾透了再磨平拋光,光滑的表面於是浮現細密和多層次的色漆斑紋。 - 當我讀到這個秘密的時候,突然莞爾。 每一件與眾不同的絕世好東西,其實都是以無比寂寞的勤奮為前提的,要麽是血,要麽是汗,要麽是大把大把的曼妙青春好時光。
國師術數 – 談 梁振英手相
談 梁振英手相 適逢此世局,談一下梁振英的手相丘某本想用於課堂的討論但見一段日子沒有寫隨筆而且涉及手相學的更少 故今趟與大家作一分享 掌型上,梁振英的一對手,屬於木型掌 但手型厚實,指型屬於方尖之間 思想堅定、堅強獨立、計較小節、偏執拘守 適合公職文教行業 掌丘上木型掌有肉,且掌邊八方隆起,故命局不低 特別掌基部份,代表其人類之本能性最為發達 手指上,丘某留意了他數張照片 就是其姆指稍向內屈,當伸出手掌時便見 代表有收藏自己真實想法的特性 內在不易為外人知,亦非改革新環境之人 故具備保守特性 但另一方面,他尾指與無名指卻分開 這些微動作均有思想上的代表意義 此種分開,代表其行為上不受拘束 這對他來說,有點矛盾 - 同時缺乏理財觀念,難以經商 六親關係易有問題,有孤獨特性 掌紋上,感情線至中指以下停頓 代表不是多情之人,較自利 而且感情線末端沒有開差 屬於被動,不輕易動情 智慧線上,到達標準線 而稍向太陰丘傾斜 香港人大多有此類特徵 在深淺、長度、走勢角度來說 與生命線之間的關係均屬正常 數張照片中,可見他沒有明顯的事業線 亦不見到太陽線及明顯的水星線出現 丘某與學生們多次提到,只要掌型、掌質佳 一生即易有成就,不需太多複雜的線紋幫助 而梁振英的掌紋亦有一特點可以提出 就是感情線與智慧線的距離狹窄 這個位置稱為「四方庭」 - 愈闊者,代表氣量、具創造力及易接受新事物 愈窄者,則代表較為計較、墨守成規及保守 有興趣者,可以找北韓的領導人一看 他的「四方庭」同樣是狹窄的 而梁振英的面相,本人在他當上特首之時 已有討論,當初的看法與現在無異 仍舊是鷹型入格加酷吏的形相 有興趣者,自己上網尋「梁振英面相」便見 國師術數 - 國師姓丘,曾接受星島、新報訪問。參與網台節目有恐怖在線、網台節目「不如算啦」 http://masteryau.hk/ —————————-
人 最怕什麼?
人最怕激情後的陌生曖昧後的冷漠認真後的痛苦 信任後的利用 溫柔後的冷淡 - 所以說 有些事情不要太計較 睜一隻眼閉一隻眼 就會過去的 珍惜眼前的人 做好眼前的事 - 奇跡 不一定不出現 遇到愛你的人 學會感恩 遇到你愛的人 學會付出 有個懂你的人 是最大的幸福 - 貓喜歡吃魚 可貓不會游泳 魚喜歡吃蚯蚓 可魚又不能上岸 上帝給了你很多誘惑 卻不讓你輕易得到 但是 總不能流血就喊痛 怕黑就開燈 想念就聯繫 - 今天再大的事 到了明天就是小事 今年再大的事 到了明年就是故事 我們最多也就是個有故事的人 所以 人生就像蒲公英 看似自由 卻身不由己 有些事 不是不在意 而是在意了又能怎樣 自己盡力了就好 人生沒有如果 隻有後果和結果

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