諗sir人生階段信箱: 已解答611個案。
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中產人仕理財首要任務 #1101
諗sir 你好, 小弟最近發現HOMEBLOGGERHK,一讀之下受益良多 已報讀5月的收息101/DV31,希望可以有達到財務自由的一天。 現有一煩惱 因本人工作未來不穩定, 想趁有收入實行加按, 另再沽手上股票套cash 選效率更好的投資希望可更快退休。   家庭狀況如下: – 本人 44 歲, 月入$ 6.5萬, 老婆 44 歲, 月入$ 3萬, 有仔女, 4/8歲 – 有一自住物業值$800萬(2014買), 本人名, 6成按, 約尚欠450萬, 月供17500 – 另一個新界西北3房(20年樓), 本人有限公司名, H+0.7% plan, 現市值450萬, 7成按, 尚欠100萬. 月供5500, 收租13000 – 父親獨自住新界西2房(30年樓), 父親名, 現市值330萬, 已經供滿 – 現金約$ 170萬 – 股票約$ 40萬 (2/3線股)   每月支出: 6.5 […]
一無所有的出生點開始理財? #1101
本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人.   老婆:34000/month. 年齡:27 老公:19000/month. 年齡:35 結婚不久, 未有小朋友:只有20萬元儲蓄. 年初發現你個BLOG之後努力儲錢,過去兩個月已能夾埋每月儲25000 左右.   因過去2年後悔錯買單橦物業, 而且伙數少得90伙, 流通性不高, 只升值了約500000. 相比其他屋苑升近100萬, 有所不及. 加上, 因9成上會,買入時要給予銀行保險按揭費8.5萬元及為單位大裝修用近15萬元. 如賣樓可吐現80萬,有30萬係首期 但扣除上述支出及其他雜費實在所賺不多.本人希望知道怎為自己產出被動收入? 及起碼有多一間樓仔比自己退休後收租開飯,拜託!   answer: 讀者人工普通,儲蓄不高,亦沒把握早年香港樓市大升的機遇,自沙士後「大陸水」落黎自己又無份cap,實屬「一無所有的出生」。當然咁講是有點誇張了,何況家人同朋友才是最有價值的「資產」。購買上述資產需長久付出誠信。本文且看收入一般的香港人,之前買錯樓又未見將來機遇,怎將無風航行,靠自力前進。   建議不要持有單幢樓,既然已發現現居明顯跑輸大市,就應趁現時仲有價既時候沽出。呢轉車唔上、恐怕到時樓市踏入低潮期,讀者一坐貨就係三五七年,加上原本賺到既80萬亦要化水。其實後生仔財力不夠多應買大屋苑單位,亦不要亂買村屋。若果對某區或某類型的單位有偏好,宜租不宜買。大屋苑單位流轉量高,現金水平不高者需要擁有易放售的單位協助資金掉撥所需。買什麼舊樓或分契樓尋寶、不宜初心者參與。幾個原因: 單幢舊樓開價很難比較,究竟秀明樓4樓開價抵買? 定係大苑樓頂層連天台入則抵呢? 純用呎價比較、又反映唔到兩單幢樓在管理上或用料上之問題。若買大屋苑單位,其本上屋苑管理同用料一樣、初心者快上手易掌握 承上點,不時舊樓都有些露台或天台「包埋比你」,究竟真係咁筍? 定係不屬於你契約範圍之內? 買入後的用途又是否可自住? 這些對首次買樓者較難掌握 分契樓將原本間屋劏左,買家買左單位的範圍,但出面入門口條路就唔知。何況拆得比你,多屬業主想提高呎價放售之技巧   套回80萬,再加自己20萬,有100萬在手,加上自己夫婦借貸力共: (34k+19k)/10000*50%*2.59 = 6.86mil。由於之前聯名間樓賣走,冇樓係手既既夫婦可用是但一人個名,比20%首期上會。鑑於兩人合力借貸力一般都到5-6百萬,所以應在新界選些300餘萬的上車盤,今次都比按揭保費,借240萬月供$9200首期約60萬上會。   無樓在手等跌不建議,始終資金不多的人,萬一樓市唔跌而自己焗比租,就係最易比樓市夾死既一批人。等跌、其實都需要條件,唔係人人等得起。另外之前單幢樓的按揭保費、應可獲部份退還、唔會成份無左。不過今次新買物業係要再借一次按保保費、而銀行可連同買樓的八成資金連保費一次過借比你,攤30年還。咁既條件下可做八成及再借。 […]
理財的心法與收息101備課內容 #1100
  今天比較忙,即管將今晚收息101的部份備課內容作為今天文章的內文,好讓筆者騰空完成新書稿件。   昨晚是收息101第31班次的首課,堂上發現有些同學希望習得那種投資物最抵買? 對那一隻債券筆者又有何看法? 而將首部份的論投資及個人理財應怎安排當作題外話題。先在此答謝學生提問,確實在早15個BATCH之前對於心法類的題材是沒有加在收息課的,惟將此加入最近一年多的課程,原因一是有同學要求,希望知道自己的理財方向。原因二是筆者堅持,空問NUMBER而不去了解應買何物去達成個人投資目標,就好似原地耍功夫,有招式但唔知打套拳黎做乜。抄襲武俠小說的一句話:「練拳不練功、到老一場空。」若果你習得獨孤九劍加上降龍十八掌、想倚此兩絕招去行走江湖。可是對心法從不下功夫,見人都出呢兩招。難免會現將降龍掌打落小朋友身上的尷尬場面。由於太多人都想據有閣下之錢財,所以請各同學務必在心法上下些功夫。   另一個教學目標是想同學上畢堂後若再面對他人推銷,好應可自行判斷面前投資物是否合適閣下。留意一樣投資物可以對你個仔係「好好」,但對父母輩而言係「毒藥」。至於點將一項投資帶來的風險量化,已在堂上附與免費軟件助同學日後計出。   好啦,講到呢度,留然要配合市場需求比下number。下面邊隻直債係最好?   1.雅居樂永續債,賣價90.5。票面息8.25%,2018年7月18日可提早贖回 2.阿里巴巴直債,票面息3.6%,孳息率3.8%,2024年11月到期 3.恆大地產直債,票面息8%,孳息率8.8%,2019年初到期   就咁睇,可能你會諗緊「1號仔」雅居樂票面息8.25%勁d? 定係「3號仔」恆大孳息率8.8%好d?   筆者先在免費文章解開部份答案,首選應是最低票面息的阿里巴巴! 唔係因為佢最穩陣、而係經直債融資後,佢回報更可由睇落最少升上第一。另上述三間公司當中最有現金流而又倒閉風險為低的,亦係佢。阿里巴巴的融資比率為70%、而借貸成本我們用零售銀行的2%p.a吧,其實私銀可做到1.2%更低的。   那回報 = (200000*3.8% – 140000*2%) / 60000 = 8% 一個到期保本的阿里巴巴8%,比內房恆大的8.8%好。 至於雅居樂,回報可8.25%、亦可13.5%。恆大最早到期,惟內房系到需對其現金流作點分析。點排第2同3亦有學問,這些將在今晚課堂再談。   但,阿里巴巴一買就20萬美金,唔會有咁多同學有呢筆閒錢。點想因為自己budget 50萬港幣去投資呢? 這應放棄直債、用債基。債基此招式其實無直債咁「絕」。直債可為投資人取10-15%年回報之餘、更把弱點守得密不透風,實為降龍十八拳之類、出招穩重有餘、但要內力修為高先成(內力高比喻錢多)。可是後生仔內力修為一般低,應有套輕巧招式,而債基就似黃蓉的蘭花拂穴手。此為合後生冇內力只打穴的快靚正招式。   講講買樓,其實買樓主作用係加快內力修練,從租客及銀行身上吸走內力,增加金錢。就好似北冥神功。   亦,又有另一位阿姐,佢六十歲到老將錢樣樣買d,投資沒有方向。佢做生意令手上現金不少,可惜過往將錢困在保險同基金、股票亦輸到唔想再買! 佢問心法應如何? 其實買保險(尤其是年金)就好似買樓既掉轉,為一舊將來貶值緊既錢去儲蓄。更有手續費。所以買保險等於中左化功大法,即將北冥神功逆行而使,掉錢既多。建議阿姐先買直債、筆者已收風知道開始有一間銀行願意接受直債產出之利息作收入證明,如此一來,無收入的退休人仕可買債為自己重塑收入。令借貸力重生打開困局。這些最新消息、亦不時與同學分享。

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一無所有的出生點開始理財? #1101
本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人.   老婆:34000/month. 年齡:27 老公:19000/month. 年齡:35 結婚不久, 未有小朋友:只有20萬元儲蓄. 年初發現你個BLOG之後努力儲錢,過去兩個月已能夾埋每月儲25000 左右.   因過去2年後悔錯買單橦物業, 而且伙數少得90伙, 流通性不高, 只升值了約500000. 相比其他屋苑升近100萬, 有所不及. 加上, 因9成上會,買入時要給予銀行保險按揭費8.5萬元及為單位大裝修用近15萬元. 如賣樓可吐現80萬,有30萬係首期 但扣除上述支出及其他雜費實在所賺不多.本人希望知道怎為自己產出被動收入? 及起碼有多一間樓仔比自己退休後收租開飯,拜託!   answer: 讀者人工普通,儲蓄不高,亦沒把握早年香港樓市大升的機遇,自沙士後「大陸水」落黎自己又無份cap,實屬「一無所有的出生」。當然咁講是有點誇張了,何況家人同朋友才是最有價值的「資產」。購買上述資產需長久付出誠信。本文且看收入一般的香港人,之前買錯樓又未見將來機遇,怎將無風航行,靠自力前進。   建議不要持有單幢樓,既然已發現現居明顯跑輸大市,就應趁現時仲有價既時候沽出。呢轉車唔上、恐怕到時樓市踏入低潮期,讀者一坐貨就係三五七年,加上原本賺到既80萬亦要化水。其實後生仔財力不夠多應買大屋苑單位,亦不要亂買村屋。若果對某區或某類型的單位有偏好,宜租不宜買。大屋苑單位流轉量高,現金水平不高者需要擁有易放售的單位協助資金掉撥所需。買什麼舊樓或分契樓尋寶、不宜初心者參與。幾個原因: 單幢舊樓開價很難比較,究竟秀明樓4樓開價抵買? 定係大苑樓頂層連天台入則抵呢? 純用呎價比較、又反映唔到兩單幢樓在管理上或用料上之問題。若買大屋苑單位,其本上屋苑管理同用料一樣、初心者快上手易掌握 承上點,不時舊樓都有些露台或天台「包埋比你」,究竟真係咁筍? 定係不屬於你契約範圍之內? 買入後的用途又是否可自住? 這些對首次買樓者較難掌握 分契樓將原本間屋劏左,買家買左單位的範圍,但出面入門口條路就唔知。何況拆得比你,多屬業主想提高呎價放售之技巧   套回80萬,再加自己20萬,有100萬在手,加上自己夫婦借貸力共: (34k+19k)/10000*50%*2.59 = 6.86mil。由於之前聯名間樓賣走,冇樓係手既既夫婦可用是但一人個名,比20%首期上會。鑑於兩人合力借貸力一般都到5-6百萬,所以應在新界選些300餘萬的上車盤,今次都比按揭保費,借240萬月供$9200首期約60萬上會。   無樓在手等跌不建議,始終資金不多的人,萬一樓市唔跌而自己焗比租,就係最易比樓市夾死既一批人。等跌、其實都需要條件,唔係人人等得起。另外之前單幢樓的按揭保費、應可獲部份退還、唔會成份無左。不過今次新買物業係要再借一次按保保費、而銀行可連同買樓的八成資金連保費一次過借比你,攤30年還。咁既條件下可做八成及再借。 […]
買樓前必做五件事#1095
諗sir:   本人二十四 月入兩萬二 女友二十六 月入三萬二 現今手頭現金加股票有三十萬 本人月儲一萬 女友月儲兩萬 如果想兩三年後想在荃灣上車結婚自住 四百萬內 應如何計劃? 我自己想女友單名上車 計過下四百萬內應該OK 同埋麗城花園 韻濤居 海濱花園 買樓oK MA   answer:   見到此問題,估計讀者在買樓想法暫較粗疏,這亦正是筆者抽此案作答的主因。希望透過下方5點令大家清楚買樓前要做的事、大部份同錢有關(因為你唔好理什麼漏水或唔合心水、總之如無錢、樓就唔使買)   A.做好買樓budgeting 女生買袋會預budget。Coach? Hermes? 要先睇下自己荷包才入鋪頭要包包。可惜香港不少人買樓前唔做budgeting,最後比左訂先發現自己借唔到錢、賠訂賠洗費收場。一個錯賠上幾十萬儲蓄。就好似本案讀者,兩人月入22k+32k,總借貸力為54000/10000*2.59*50% = 7百萬。看似可借到不少錢。但要留意埋點2同3   B.留意所謂的收入是否核實收入 打工仔通常都緊記自己有幾多收入。惟有些收入如花紅、房屋津貼、原本是可以計足算入借貸力的。不過可能因文件準備不足而浪費了未能幫助自己問銀行借錢。至於現金出糧、一般做按揭免問。支票出糧要齊咩文件先穩陣? 那在買樓001再解說。   C.留意有否借貸及其他支出影響借貸力 有些已申請但未取用的借貸都會影響按揭。其實一般人的借貸力很難達到理論的水平。即本案男女的700萬借貸力、預左要打個折。但究竟打幾折? 這視乎佢信用卡、借貸、或有些被懷疑是借貸的數項能否好作解釋   D.做好budgeting之後、當然係因應自己budget去選取屋苑落區睇樓。由於究竟住邊好是不少男女熱討項目、亦是容易引發嗌交的著火點、特此比幾個步驟大家: 先訂出眾買家們對物業的要求、再將其分為兩類。如是要求同買家本身有關、即歸為消費需求。例如近唔近阿媽、方便邊個返工、三房定兩房、價碼。如是要求同個人冇關、可歸納為投資需求。例如當地將來基建、校網、單位開則工整、發展商、地區是否呎價領先等等…符合很多投資需求的單位客觀視為投資價值高的單位 如你的budget買不到符合你消費需求的單位、但買到符合你投資需求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而買入符合你投資要求的單位。除非符合你投資需求的單位是{一房,STUDIO FLAT,將軍澳, 元朗, 買入用掉你借貸力超過33%, 大過35年樓齡、最底3層} 在上述各項中左任何兩樣、請暫時放棄買樓計劃   如你的budget買到符合你消費需求的單位、但買不到符合你投資需求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而你需降低你的投資要求。再由步驟三重行一次   如你的budget買到符合你消費需求的單位、又買到符合你投資需求的單位 […]
買樓三次賺零蚊、投資致勝需兩點 #1084
Lum sir 你好, 本人是個案#992的讀者,之前已上過收息101 及買樓003,但因自身情況問題,希望Lum sir可以指點迷津。 – QUOTE #992 “本人現年50歳,獨力撫養女兒,她16歳現就讀中四。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。 手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑” – 之前提過,因在ibank 工作,公司規定、一般市場上的投資也未可沾手;故此,相信現在一切似乎也需在置業開始。構思如下: 1)自己現時只有現金50萬,故相信只可考慮居屋申請以9成上會買200萬-250萬以下的單位(可新可舊單位)用來出租;如此想法,有否風險及相關問題要注意。 2)或是考慮以極低價(可低於150萬)之工廈之小型Home office用來出租(市場似乎開始普遍),按揭成數最多可借多少,出租風險會否很高? 3) 先行以上1或2,或準備多一點儲備,待女兒兩年後18歲,用擔保形式以她首次置業用9成貸款,買私人樓宇,此情況需否按揭保費?   另關於投資方面,公司最近有所修正(如附件),但要一籃子10種以上産品組合,未知Lum sir嘅ETF 或某他課堂會否運用得到,請告知。 有勞賜教,感激萬分! – ANSWER: 再次解答讀者之提問、相信是短期內最後一次。先講若「人買你又買、或唔明個投資物點用就咁去買」,輸錢實屬正常。你見讀者在過往十年3次買樓、仍「最終無怎獲利而放售」,與其他在港投資磚頭的讀者之結果有異、在於未知道樓最吸引的地方是可先借入美金而待其貶值、有越供越輕鬆之好處。最尾讀者浪費了過去十年、要長揸既樓佢無長揸、要睇位既黃金佢又揸到實一實。   各位留意未來時間、樓已變成不要死揸、而黃金近月越升越有。對應方法應修改為樓雖仍為理財主軸、但如財力中等、一般只揸必須的2間已足夠。當然財力很足夠的仍可在市場傲遊,而未有樓的仍需以擁有首兩房為目標。   讀者現在亦很有買樓之偏好、但要留意一係唔買、一係買間「正常既樓」。那筆者有何理據話細碼居屋同工廈唔正常呢?   先講工廈,由於是工廈契銀行上會只借5成、買入後不太能利用磚頭之槓桿性。當然明白又有財務幫班業主死借爛借、不過大家係成年人、應知道唔係上左會就係神仙的。而家個市冇人摸貨、你一買就預要上身、諗清楚。你個friend話工廈潛力大呎價升、但你究竟有冇能力守到間工廈呎價爆上既一日先? 始終每人財力唔同。另一投資重點、是投資最致勝關鍵唔係選對投資物、而是看個人持貨能力。你個心越定、越唔等錢洗、自會做出更正確的投資決定。你大跌市可以掃樓大賺、在於你有持貨力。沙士買樓、無需眼光。   講一講筆者留意到既劏房客層、確實在樓市仍見不俗之情況下、有劏房戶搬出5000蚊月租由洋樓劏出之套房單位、搬去又大大新又靚一點的工廈。但如市況再向下、新又靚的工廈估計都係被先放棄。點解? 因為工廈區夜晚樓下無雲南米線、無百佳、無7仔、街燈又唔多,去工廈區既小巴夜晚都班次少左。租客求方便、如果市跌起上黎洋房住宅既業主減價、工廈劏房既客自然又流返去洋房樓。「工廈劏」的業主或會面對長期冇租收既情況、令佢跌入一咪死供冇租收的慘況、不少人都係過唔到呢關將資產賤賣、投資前好要考慮該資產於跌市時能否仍提供現金流、如果無就好難守。相反係香港完完整整咁一個住宅單位、只要唔係沙士淘大呢類咁既原因、放盤出去點都有人會租。   另外,買間平價居屋不太建議。筆者自己估計200-250萬買間居屋應是未補地價的。既然犯法讀者都唔好夾硬將佢租出去啦。其實而家大埔翠屏、荃灣荃德、疊茵庭都可找到些3百萬附近的單位。讀者想買樓、正路咁九成或八成上會選大屋苑既樓吧。如果真係八成上會既錢都未有、停一年儲一儲、今年家庭有變請先settle。   至於等阿女18歲再搵佢九成上會買樓是可取的、但請勿為年青人帶來錢財上的負擔。 最後是ETF,根據讀者發予的公司通知、只要ETF不由讀者自己管理(即佢唔係基金管理團體)、而又屬於分散式有買一定數目證券之ETF佢就可以買。筆者已在前文舉出不少收息派10-15%一年之ETF,佢可參考一下。由於已近退休、全投資取向應為收息。

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理財的心法與收息101備課內容 #1100
  今天比較忙,即管將今晚收息101的部份備課內容作為今天文章的內文,好讓筆者騰空完成新書稿件。   昨晚是收息101第31班次的首課,堂上發現有些同學希望習得那種投資物最抵買? 對那一隻債券筆者又有何看法? 而將首部份的論投資及個人理財應怎安排當作題外話題。先在此答謝學生提問,確實在早15個BATCH之前對於心法類的題材是沒有加在收息課的,惟將此加入最近一年多的課程,原因一是有同學要求,希望知道自己的理財方向。原因二是筆者堅持,空問NUMBER而不去了解應買何物去達成個人投資目標,就好似原地耍功夫,有招式但唔知打套拳黎做乜。抄襲武俠小說的一句話:「練拳不練功、到老一場空。」若果你習得獨孤九劍加上降龍十八掌、想倚此兩絕招去行走江湖。可是對心法從不下功夫,見人都出呢兩招。難免會現將降龍掌打落小朋友身上的尷尬場面。由於太多人都想據有閣下之錢財,所以請各同學務必在心法上下些功夫。   另一個教學目標是想同學上畢堂後若再面對他人推銷,好應可自行判斷面前投資物是否合適閣下。留意一樣投資物可以對你個仔係「好好」,但對父母輩而言係「毒藥」。至於點將一項投資帶來的風險量化,已在堂上附與免費軟件助同學日後計出。   好啦,講到呢度,留然要配合市場需求比下number。下面邊隻直債係最好?   1.雅居樂永續債,賣價90.5。票面息8.25%,2018年7月18日可提早贖回 2.阿里巴巴直債,票面息3.6%,孳息率3.8%,2024年11月到期 3.恆大地產直債,票面息8%,孳息率8.8%,2019年初到期   就咁睇,可能你會諗緊「1號仔」雅居樂票面息8.25%勁d? 定係「3號仔」恆大孳息率8.8%好d?   筆者先在免費文章解開部份答案,首選應是最低票面息的阿里巴巴! 唔係因為佢最穩陣、而係經直債融資後,佢回報更可由睇落最少升上第一。另上述三間公司當中最有現金流而又倒閉風險為低的,亦係佢。阿里巴巴的融資比率為70%、而借貸成本我們用零售銀行的2%p.a吧,其實私銀可做到1.2%更低的。   那回報 = (200000*3.8% – 140000*2%) / 60000 = 8% 一個到期保本的阿里巴巴8%,比內房恆大的8.8%好。 至於雅居樂,回報可8.25%、亦可13.5%。恆大最早到期,惟內房系到需對其現金流作點分析。點排第2同3亦有學問,這些將在今晚課堂再談。   但,阿里巴巴一買就20萬美金,唔會有咁多同學有呢筆閒錢。點想因為自己budget 50萬港幣去投資呢? 這應放棄直債、用債基。債基此招式其實無直債咁「絕」。直債可為投資人取10-15%年回報之餘、更把弱點守得密不透風,實為降龍十八拳之類、出招穩重有餘、但要內力修為高先成(內力高比喻錢多)。可是後生仔內力修為一般低,應有套輕巧招式,而債基就似黃蓉的蘭花拂穴手。此為合後生冇內力只打穴的快靚正招式。   講講買樓,其實買樓主作用係加快內力修練,從租客及銀行身上吸走內力,增加金錢。就好似北冥神功。   亦,又有另一位阿姐,佢六十歲到老將錢樣樣買d,投資沒有方向。佢做生意令手上現金不少,可惜過往將錢困在保險同基金、股票亦輸到唔想再買! 佢問心法應如何? 其實買保險(尤其是年金)就好似買樓既掉轉,為一舊將來貶值緊既錢去儲蓄。更有手續費。所以買保險等於中左化功大法,即將北冥神功逆行而使,掉錢既多。建議阿姐先買直債、筆者已收風知道開始有一間銀行願意接受直債產出之利息作收入證明,如此一來,無收入的退休人仕可買債為自己重塑收入。令借貸力重生打開困局。這些最新消息、亦不時與同學分享。
搵兩萬可儲兩萬的法門#1099
LUM SIR 及各位好,   本人最近於FACEBOOK發現HOMEBLOGGERHK,一讀之下受益良多。現有一煩惱,希望有高人分享經驗,提出見解,指點迷津。謝謝!   本人現時接近32歲,打工仔一名,收入穩定,月入20K、加埋commission月平均30k左右,預計以後5-10年每年平均加8-10﹪。與父母同住居屋(父母供完MORTGAGE10年了),與家人感情非常好。最近家人出售了小型物業加上本人微少積蓄大約有210萬流動現金,全部可以動用作本人置業用途而不影響家人生活。(當然錢是可以慢慢還給家人)   根據LUM SIR定義,本人算是有人幫助的庸才。不斷尋訪下,終於找到了非常喜歡的地方(位於美孚的盈暉臺,不過樓價實在非常高,520萬左右)。本人有打算今年以8成MORTGAGE買入放租2年再自住,希望請教這是否明智做法?還是各位有別的見解?請賜教!謝謝!   answer: 盈暉臺。風水不太好….當然這不太有科學根據,不好說。講些可用數理說明的,讀者32歲加上家人賣樓套現、夾埋有210萬。由於屬收入穩定類別,買樓去夾多個租客加快自己儲錢進度最合適不過。先講有些人是不合買樓的,例如生意人、一般難借錢、收入較波動。另外年過45歲既人、借貸力踏入下降期,呢類朋友「多債少樓唔好買股票」。   後生而未急需有置業需要的人、宜學讀者提出法門: 先置業再租間樓比人,等租客住殘左再收番間樓大裝黎自住。 上述好處1是可逼自己早開始儲錢 好處2是提早獲取租務技巧,加上已有一房在手。他日成家考慮居所住邊既時候,可租可買、很有彈性。 不少人無啦啦花左幾十萬、一心「搵到」自己間dream house再大裝修、住得2-3年發覺唔適合又或者有左小朋友要換三房、就咁幾十萬裝修只用兩年、除開每月裝修錢用成萬幾銀   讀者若不選擇盈暉臺,建議不要向西走在葵芳或青衣買樓。根據政府數字,葵青區住宅需求殷切。惟當地住宅價位結構比較特別,很多屋苑都集中在同一價位。如葵芳一帶的新葵芳中心、葵涌廣場、葵涌的葵星、寶星;荔景的華景山莊、海峰花園;青衣站的盈翠半島、灝景灣。假設你先搬入葵芳中心、及後事業有成想換樓,可以勉強選盈翠半島。但盈翠半島後再高一級,那葵青區基本上冇咩屋苑可供選擇。在此情況下,該屋留唔到有錢人。造成沒有錢人承高價錢,區份前景看淡。其實唔係話有錢人唔想住葵青、而是該地近海多用作貨櫃碼頭、油庫。而荔景山上又是公屋及醫院用地多。造成該區私人發展商不能大所作為、區內多是少屋苑及欠缺市場規劃。   好似沙田區或荃灣區、發展商因應市場供求,自然會產出不同價位之樓房。好似荃灣可以由舊既荃灣中心住起。想平d又三房既可以麗城、再好環境可去愉景新城、再而萬景峰。若再上考慮御海、皇壁。由於舊區加上各價碼屋苑都有、「舊客」留區機會高、時間一長再衍生分支家庭、令區內樓租更有支持。另外有些地區只得單一屋苑,但如屋苑能提供多類型單位選擇,亦可做到十分層留客效果。   讀者210萬係手、建議只用80萬做首期target 400-450萬左右的樓房。假設入手450萬樓房首期90萬、借360萬月供360/259*10000=$13800。估計租出收$12000-13000、預計每月連雜費補2000蚊。仲淨110萬可以入手債基疊增方案、收息12-15%、月產出$11000- 13700。這等於一份錢開兩邊收入、租樓比人收$13000、債基又收$13000、供樓當中其實有一半係還本。這等於讀者月儲13800*50%+13000 = 20000。足足等於佢每月搵既人工、真係搵兩萬又儲兩萬啦!   明白當然又有人講:「佢有成200萬係手,梗得啦!」惟筆者計算沒將讀者的每月儲蓄計算在內。假若一個人錢少d只100萬,收息10000,儲蓄5000、仍可月搵20000而儲15000,成績已不俗。一個人能否前進,在於會否細心思考方案的可能性。一味否決方案而規避任何風險,留在comfort zone,工資水平就真係年年廿五歲咁樣! 少得可憐。當然有些人是早發達的,可是富得太早,不見得是祝福! 遲下再談。  
投資致勝十點#1098
諗SIR,   你好, 本人37歲, 月入2萬, 因驚樓價再跌, 故剛底價賣出私樓, 之後新的樓會成交已回升不少, 後悔莫及, 套回約2百多萬, 見諗SIR你以往解答中, 本人有兩個想多D了解及有興趣既投資方案:   1: 有提五年Double保險方案行夠八年回報提升至177%是什麼? 風險又是什麼? 怎樣買? 2.用債基方案, 買入收取達15%息是否指債券基金?  如是又指邊間基金公司出? 同邊隻?  風險又是什麼?   另外我現考慮買內房債, 但請問要睇佢既負債, 究意應看他哪個項, 如1 總負債/股東權益 , 2. 還是總債項/資本運用(%), 3. 還是長期債項/股東權益(%) 呢?   另外我睇緊404新昌為首選, 但見王英偉走了, 而公司之前又買左d 劣質房產作投資, 同新由大陸股東, 此乎有d不安全, 但又見佢本業香港建築有百幾億訂單, 可作幾年, 但又見見佢負債不高, 2018, 或2019年到期有近10%年息, 你意見可買入其債嗎?, 另次選  272, 1813, 1918, 2007, 3383,   希望諗Sir抽出寶貴時間詳細解答本人 […]

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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中產人仕理財首要任務 #1101
諗sir 你好, 小弟最近發現HOMEBLOGGERHK,一讀之下受益良多 已報讀5月的收息101/DV31,希望可以有達到財務自由的一天。 現有一煩惱 因本人工作未來不穩定, 想趁有收入實行加按, 另再沽手上股票套cash 選效率更好的投資希望可更快退休。   家庭狀況如下: – 本人 44 歲, 月入$ 6.5萬, 老婆 44 歲, 月入$ 3萬, 有仔女, 4/8歲 – 有一自住物業值$800萬(2014買), 本人名, 6成按, 約尚欠450萬, 月供17500 – 另一個新界西北3房(20年樓), 本人有限公司名, H+0.7% plan, 現市值450萬, 7成按, 尚欠100萬. 月供5500, 收租13000 – 父親獨自住新界西2房(30年樓), 父親名, 現市值330萬, 已經供滿 – 現金約$ 170萬 – 股票約$ 40萬 (2/3線股)   每月支出: 6.5 […]
貪心小中女。愛玩愛旅行。收息兩萬七#1096
諗SIR您好: 我係一個無乜理財觀念的中女,幸好無意中睇到你個BLOG然後上左收息堂,先知道可以借助股票外的投資產品完成人生目標: 父母仔女有好的生活,自己退休生活無憂。   男(27歲),月入6萬,銀行工。 女(28歲),月入4萬,政府工。 未有小朋友,但計劃呢1年生BB。   資產: (1) 係2014年購入一間屯門兩房單位報稱自住,我單人名,360萬9成供30年,H-plan,收租$9K。 (2) 老公同朋友一齊投資工廈,70萬,預計年底前賣出,會收返本金加有15%-20%回報。 (3) 我有股票約20萬,藍籌穩陣收息為主 (4) 兩人共有現金約60萬 (5) I-bond 約10萬   每月支出: (1) 雙方父母家用連保險: 2萬 (2) 按揭供款:約1.2萬 (3) 我自己危疾保險月供$1200 我們不算很慳家,愛玩愛去旅行,儲蓄率不算高,每月約儲3萬。   目標: (1) 生仔後頭幾年如打算轉做全職媽媽,除左做下FREELANCE,如何依家選擇穩定收息的投資工具幫補家庭收入等老公唔使咁辛苦?   (2) 長遠(2-3年後)想搬到九龍區/港島區住,心儀3房(現與老爺奶奶同住,如有多一房給小孩會更好),因較方便老公工作而且校網較好,應否趁樓市調整的機會購入如西環/土瓜灣等的單位?但手上現金有限,應該買唔起3房,做雙租族會否更划算?   (3) 我父母(父60歲,下年會退休,母55歲)住的公屋於多年前以綠表購入(父母聯名),我想改善佢地住屋環境,所以屯門層樓第日有可能會俾佢地住,但層公屋唔補地價又租唔出賣又唔值錢。計過數要多擁有一個單位好有難度,但租的話俾老人家安老用好似唔太適合,呢點令我好苦惱。   希望諗SIR可以為小女子指點一下迷津,無限感謝! 貪心的小中女敬上   ANSWER: 同意、小中女確實是愛玩愛去旅行。同老公月入夾埋10萬、手上儲蓄竟只得約90萬(唔計工廈同自住樓)、判定不合格。好在讀者勝在後生、大家「相逄未晚」,之前少儲錢當後生愛玩洗左就算。今日若開始打算要小朋友更想三十出頭就做全職媽媽、講真家庭月入十萬仍是不夠格。何況老公工作在金融界、收入能否維持不敢樂觀。當然明白男家父母或能不時在財務襄助、但始終人要活動體面、自信、實在唔可以日日靠人。讀者需要用謙卑既心去做好投資。   若讀者想唔返工、自己每月被動收入需為原本之70%、即$28000/月。另外打算將屯門兩房單比父母住改善環境,咁講呢間屋只有供而租金收入不可納入產出被動收入之計算。另工廈投資年尾將完、收返約85萬。屯門兩房2014買、應只平手、不能加按。由於讀者仲有大量借貸力未運用,建議借私貸去收息加快理財進度。   講到呢度或者有人問:「借錢去投資、風險咁高! 點解要做?」筆者建議借錢買波幅低的債券、唔係用黎炒股。另外借貸金額在50-70萬、這屬讀者可控範圍、只是夫婦共約6個月之月薪。何況年尾工廈投資筆者就返、係借貸額少於一年薪金總額、係年尾有大錢返的情況下、判定可以借私貸。但如你家庭月入為四萬、供樓要成萬蚊一個月、年尾無錢返仲要支出大增、咁你就唔應該再攪咩借私貸去投資的法門。   假設借70萬、投入在收息101學過的債基疊增方案,一年收息$105000、而借貸成本為3%、即利息支出$21000、套利84000、已等於每月$7000月入。留意不應用攤4-5年還的私人貸款、應多用信用卡之預先批核現金、兩者係有分別的。   與此同時、讀者月儲30000、加埋每月$7000月入,一年可儲$444K、兩年夾埋目標儲多90萬、連同手上資金160萬(因為工廠投資錢已返),兩年後應起碼250萬在手、更何況工廠投資錢其實年尾已返、何不再投入債基方案又收息、令兩年後錢在手可增至約280-300萬、那簡單的將280萬投入債基收息、年產12-15%、即每月收息$28000-32000、即可達成讀者想有$28000被動收入之願望、開心做全職媽媽。 […]
苦爸脫離月光族、打法必需卡死位#1094
LUM SIR 你好, 我係你ETF第一班, 收息101, 及收息103學生.   小弟年34, 年薪約35萬 太太31, 公務員(有綠表/宿舍3-4年左右拎到), 月薪約28000-29000. 各單名持一物業, 另有一日本樓, 資產如下:   本人: 九龍一房(17年樓), 現市值280萬, 7成按, 欠150萬. 月供6000, 收租8600. 太太: 九龍兩房(20年樓), 現市值500萬, 7成按, 欠300萬. 月供10500, 原收租14800. (租客剛搬離, 現放賣放租) 日本樓一間, 每月收租約HKD1500 (HKD20萬買)   已行債基疊增方案, 投入75萬, 月收9000(年息14.4%) 12/2015開了一份5年DOUBLE保險, 投入34萬. 每月還息4000, 按情況再決定是否放至8年 現手頭現金只得5萬…真失禮…   因有小孩2個, 幼稚園階段, 行雙租策略,租住近父母2房, 月租12500, 車位2700. 扣除開支2公婆各人每年儲約5萬, 共10萬一年. 展望未來5-10年左右, 兩物業可供至5成向銀行正式出租, 將租金正式納入收入計, […]

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富二代想做返屋村仔既個案#1092
    諗sir, 你好,本人35,未婚,有女朋友。   讀書唔成,無乜特別技能。但屋企有D錢,買左樓比我。做咗廢(青)好多年,仲住喺屋企,最近先開始俾心機努力工作。想改過自新。有冇得救? 想製造多D現金流,自己搬出去住(租/買300萬新界樓),之後結婚。   月入(文員):9千 現金:50萬 市區樓:市值700萬,冇欠債,冇放租 英國樓:市值300萬,冇欠債,收租8000 女朋友:月入6萬,無物業。   希望諗sir幫幫手   answer: 呢個case諗sir答左近1100個理財個案都未見過,一個九千月入既男仔、竟然有個月入六萬的女朋友。Waoooooo…究竟係咪條友作個case出黎呃答呢? 但見筆者之答覆、呃左都無謂。既然來信位朋友都寫足幾百字、更是無錯字、若佢真係讀書唔成但又發送到呢篇無咩錯字既文已是好難得、亦同意35歲人先問有冇得救呢d咁硬膠既問題,富二代應該唔係搵佢屋企個司機代寫的。何況富二代日常生活中所以遇到既人、放工有豬朋狗友、返工有佢老豆d針,估計亦因如此、富二代終發覺人生無味、希望找到用錢堆切以外的生活。   富二代想幹番事業,建議先趁夏天做些刻苦的運動。例如夏天由沙田跑到大埔,連續或至少隔兩日就咁就。有人陪既街山亦可,不過唔係行家樂徑、至少都由針山龍脊入手。原因是萬事之成,由耐勞出發。點解間街鋪咁值租,因為可顯示比街坊我比咁貴租請埋人每日等你黎買雪榚。時間一長,街坊要買雪榚自然會搵返你、亦因付貴租表示逃逸成本高昂、易得客人信任。 – 年青人要翻身可利用今時先有既一個機會,就係 老野唔識digital marketing,後生曉 有digital marketing可以減少鋪租但賺到錢、而後生人工平。 將兩條equation二合為一,即:  後生曉利用digital marketing去賺錢,人工平 – 未明? 發展digital marketing既生意、有出路加上成本低。無鋪租加上後生專長的 亦即點樣由老一輩手上搶回資本、要靠digitial marketing。 – 雜誌仔老闆點樣可單挑大工業家蔣震個女蔣麗芸? 係舊時代、一個係classy,另一個係廢青,佢地無可能同台。就當舊時代有電視,但如冇4G手機、一些片段亦可肆無忌憚地修剪。在此不評論林生在viuTV節目上之表現,最緊要係各年青人知道呢個時代,知道仲有條路比大家打破困局走出去。今日藝人要紅起來,同佢簽唔簽電視台無關係。   當然知道大家想知道筆者有咩財技幫佢,但由於佢25-35歲白過,今時要重做25歲既stage要做既野: 工作的耐勞力、找對方向發展、從錯誤吸收投資經驗。今時富二代仲未係時候攪什麼買樓再加按、而是要重奪各人對佢從心發出之尊重。另留意、經驗永遠由錯誤學習最好,野野投資都贏然後錢滾錢發達只係倫敦金「濛」你既方法。   你可以話社會好多金錢糾爭,係由對別人缺乏尊重開始。但有左錢亦唔代表別人會對你尊重、頂多是表面上歡迎你。這相信亦是富二代35歲有錢有女、仲話自己係廢青想改過自新的原因。   同意在臨尾要比些實用貼士,就係只要富二代乖乖地靠自己儲多70萬,即夾埋有120萬係手,用收息101的債基方案收12-15%一年是不難達到的(現時肯冒風險的同學可收入年20%)。那富二代將120萬投入債基、每月可收$12000-15000。夠佢係九龍租間洋樓兩房。不過到時佢位月入六萬的女朋友反應如何? 又不可而知啦。當然筆者自己都諗緊對家女友是否又係富二代? 人工可加可減個隻? 當富二代意識到人生中一切源自老豆、包括錢、女人、尊重…等等、那種無助及無力,實在令屋村仔成功贏返一仗!
下星期一就遞信退休 #1088
你好,   本人夫婦月薪共160K, 一年花紅約1m (固定連續5年) 1聯名半山樓自住 (市值14.5m, 欠4.5m),每月還45K (~1%息), 尚欠105期 1半山樓收租24K (市值8m, 欠3.9m), 每月還52K (~2%息), 欠82期 1車位自用, 另1車位收租3K, 無欠債 4英國物業市值HKD8m, 收租40K, 1大陸別墅, 市值3.5m, 無欠債, 但未收樓, 等新舊發展商重組, 約一年   以上物業不同時間加按購買 除了自住物業屬聯名, 其他全部本人單名   支出: 銀行還款97K, 兒子15歲英國就讀40K, 其他支出73K 另外如今天辭職, 退休金$12m (60退休約$14.6m) 之前想法是盡縮還款期, 但這樣要做至60退休, 最近才追看諗sir的blog及書,現已報名收息班, 後悔莫及, 目標希望盡快退休, 有以下想法, 希望諗sir給寶貴意見:   趁有高收入未遲工, 銀行可加按現樓3.8m作投資, 還款15年, 增加被動收入 遲工盡用退休金12m (+3.8m) 投資產生被動收入, 取代月薪還有足夠正現金流 […]
債基兩個月賺70萬、收息20% #1080
諗sir你好, 本人四十四歲, 專業人士, 現月入四萬, 太太現月入二萬五. 手持四百五十萬現金。 自住德福花園、 手上現金源自去年趁高賣走另一間德福收租樓、深深體驗到趁後生買樓的重要性。若果無呢一筆錢、本人年過四十仲要捱夜開工供樓、實與樓奴無異、長久不見出路。   修讀買樓003後已將自住德福做埋一拆二、為幾年後再低吸買樓作準備。 現想法比較保守, 因四百多萬對我們而言是很大的數目、兒女讀書都要由此支付。 請問諗sir有否適合投資建議, 過去多研究樓市, 很少接觸其他投資, 謝謝!   ANSWER: 先恭喜讀者、趁後生易借錢去買樓實為合適決定。當朋友話成世人唔應該被供樓一事所困、實需再深入了解究竟佢唔用黎供樓既錢究竟用左去邊樹? 若果花在品牌消費又或一年夾埋幾次的旅遊享受、對於打工仔而言未免花得人工太盡。相反買了樓的人,消費前大多會審慎思量,這是港人業主良好的品性、亦是打工仔憑儉而成小富的主要道路。錢確實好艱難咁搵返黎、閒時計劃一下去邊玩之餘建議用多些時間想想怎去為自己作個好投資。   今日找黎另一舊生羊太太的投資方案、佢由2016年2月18日至今用250萬本金賺了$691,443,兩個月升幅為27.6%、究竟係買左咩股票? 發現原來讀者係修畢DV26(收息101第26班次)之後、靠買債基賺到呢個金額、而唔係買股的。   債基即債券基金、羊太太是買了下方的債基、波幅很低、我們找到BLOOMBERG.COM對此債基之報價、見下圖佢過往一年整個價只約在30.58至32.48之間上落,即最高同低波幅為6.2%。由於買入債券評級較好、在2015年大吹加息風之下此債基2015年個價跌多升少、而羊太太把握了於2016的農曆年後趁低買入之時機、加上配合疊增方案收息而成事。筆者在2016年1月的收息103執行班(DP19)曾呼籲同學唔好買、有咩時開心過埋(農曆)年先算,用作剖析債基出入市時機的「5粒豆」應由「拍邊」轉「向右移」才考慮入市。先謝羊太太對筆者之信任、在2月18日才正式用$30.58買入,本網提供的課堂以投資人考慮出發、而不是以經紀角度成日叫你買野。   看圖後你或心想:「你呃鬼咩諗sir! 你都話隻債基波幅低成年只6%、仲要係跌。我就當羊太太跌完先買捉到個低位、兩個月買呢隻野頂盡咪賺6%、何來未收息已有27%咁跨張?」筆者解答原因是羊太太是用收息101所習之疊增方案去處理此一債基買入、同就咁單買有咩唔同? 先是本金250萬一開二、借500萬。然後當中共750萬之部份金額轉做澳幣去買入此債基、淨低港幣。而當時港幣轉澳幣買入價為$5.59兌1澳幣。兩個月來、澳幣升至$6.0水平、賺匯已約7%。另外買債基所賺金額是用$750萬去計、而本金只$250萬。幾件事加埋令4月22日的結餘為$8,191,443、淨賺8,191,443-7,500,000 = $691,443,未計已在3月同4月收左兩次利息。   兩次利息共收HKD12635.94及澳元為AUD12042。用港幣$6.05兌1澳幣計、兩個月用250萬收息為HKD12635.94+AUD12042*6.05 = HKD85490,為本金250萬之3.4%、即年息率為20.5%。故用低波幅投資物去造成20%一年派息回報不為難事。應先在收息101了解疊增方案開始。同意羊太太是將疊增方案做得開始有些盡、筆者建議收息101的同學是先由純港幣開始玩、以收12-15%一年為開展。進一步才利用cross currency再強化疊增水平令收息>20%及賺價回報上升。當然讀者都未用盡疊增水平、好似買樓咁比較佢只係六成上會、而用到盡係可以「八成上會」的!  當然未明白者胡亂試作、先講清效果可會比羊太太很不一樣。 那若於本案讀者有450萬在手、可考慮撥部份資金作此低波幅物之投資。我們已由BATCH 13-14講開的10-12%年收息方案、都會與時並進更新內容至又有價賺而派息更高之內容。新一班收息101 BATCH 31次行將完成收生、報名從速。5月尾的31班次可令同學在6月開展此事、7月開始收息。而內容比本篇文章說的更多。至於舊生想更新資訊請報名6月4日的收息103/DP22。

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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所有課程
開課日期:
2016年06月
2016年05月
2016年04月
2016年03月
2016年02月
2016年01月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
課程:
美股
期權
股票
收息
ETF
買樓
資產配置
裝修

課程名稱
導師
價錢

鐘維傑
$300

莫家強
$1980

聶SIR
$1000

美股隊長
$6800

諗SIR
$2400

美股隊長
$50

諗SIR
$2100

聶SIR
$30


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20160519【 投資諗法】(第29集)
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20160518【細價股狙擊】(第28集)
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聶sir@now財經台 港股今日睇 20160523(足本重溫)
港股今日睇
創富貼士
錢可以買到什麼?
如果有人出錢,想從你手上買走一些東西,你會出售哪些? 身上穿的衣服、鞋子、襪子、領帶和帽子,戴的手錶、眼鏡,用的手機、照相機和茶杯,甚至吃的碗、騎或開的車、睡的床和住的房子,只要價錢適當,甚至高於你當初購買的價格,你也許會毫不猶豫地將它們轉手。沒錯,大凡當初是用錢買來的物品,別人都可以輕而易舉地再用錢從你手上買走。   同樣是物品,有的東西你未必捨得賣,比如禮物。親人送的,朋友送的,老師送的,同事送的,無論大小,也無論貴賤,都飽含了一份情誼,珍藏了一段回憶,你自然有點難以割捨。但如果別人出的是一個心動的價格,你也許就會轉而這麼想,這東西擱著也是擱著,閑著也是閑著,它本質上不過只是一個物件,只要將感情牢記在心,不拿去出售,就沒有什麼大不了的。於是,禮物是可以買賣的,傳家寶是可以轉讓的,甚至愛情的信物,也是可以待價而沽的。 還有一些很私人的東西,比如日記本,比如和親人的合影,還比如你一直珍藏的獎狀,它們記錄了你的過往,承載了你的情感和榮譽,可以說,它們已經成為你生命中的一部分。現在,要你給它們標一個價格出售,確實很艱難,很殘酷。但如果一個日記本,就可以換來一所豪宅;一張合影,就可以賣出天價;一張發黃的獎狀,就可以瞬間變成金山銀山,你還敢說你會一點也不動心,絲毫也不猶豫嗎?     這樣一看,似乎所有物化的東西,都是可能拿來出售的。剩下來的,就是我們的身體和生命了。身體髮膚,受之父母,屬於我們的生命只有一次,這當然都是斷然不能出讓的。說這話,是因為你沒到萬不得已,從未走投無路,否則,這個世界上,也就沒有賣身、賣血、賣腎的,更不會有人甘願拿自己的生命去作賭注了。當一個人活不下去的時候,活下去的惟一希望,恰恰可能是出賣自己的身體或生命。 那麼,我們真的什麼東西都能出售嗎?換句話說,金錢真的就可以買走我們的一切嗎?當然不是。縱使一個人不惜自己的生命,他也一定還有絕不會出售的東西。比如感情,親情、友情和愛情之中,總有一樣感情,是比你的生命更重要的;比如人格和尊嚴,這個世界上,永遠會有這樣的人,你可以剝奪他的生命,但你不能踐踏他的人格尊嚴;還比如自由的思想,一個人的財物可以被搜光,身體可以被桎梏,生命可以被剝奪,但他的思想仍然可能是自由的,不受拘束的,不會湮滅的。     錢可以買來房子,但買不到家;錢可以抱回美女,但換不來愛情;錢可以奴役肉體,但不能鎖住靈魂。這個世界,錢可以買到很多東西,但別指望,錢可以買到一切。 我之所以做這個假設,是想讓我們都來盤點一下,在金錢面前,哪些東西我們可能動搖捨棄,哪些東西我們又會堅持堅守?在我們身上,錢能買到的東西越多,我們可能越貧窮;相反,錢所不能買走的東西越多,我們的精神就越富有。因為錢能買來的,錢亦能買走。唯金錢無能為力的,才是真正屬於我們自己的,也才是值得我們孜孜以求的。 弄明白了這一點,我們也才會懂得,人生到底應該捨棄什麼,在意什麼,堅守什麼。
(增補閱讀) 宋亡之後無中國,明亡之後無華夏
  一位西南聯合大學的歷史教授曾說過:中國史上到南宋滅亡就停止了,人們問他為何? 他說,“崖山之後,已無中國。” 有人說:唐宋在日本,明在韓國。大清在中國。 為什麼? 因為《禮》曰: “華夏,重信義!! 而胡人,無!!” 今天的我們,絕對是炎黃的恥辱! 在罵日本人亂改教科書的時候, 我們自己是不是也要捫心自問, 遠到甲申,近至文革,哪次我們好好反省過?   宋朝的滅亡,絕對不是簡單意義上的改朝換代;而是中國第一次亡國。有興趣的可以查‘崖山之後無中國’這句話,真是血淚斑斑的警句。 宋朝覆亡,厓山海戰中國整個精英階層全部殉國,一脈相承數千年的中華文明由此產生斷層,其影響深遠延續至今。   崖山之後,再無中國,這是一個爭議很大的命題。兩宋300餘年,一直都是重文抑武,在軍事上屢受外敵之辱,常被稱為“弱宋”。但全面的看待,宋朝在經濟、文化、科技、農業、工商業、手工業等諸多方面都達到了中國封建社會的巔峰,其成就超過了之前的隋唐和之後的明清,他是中國歷史上唯一一個沒有抑制工商業的朝代,並且極力發展對外貿易。雖然不斷的納貢稱臣,但國庫歲收依然充裕,終宋一世,只爆發過幾次小規模的農民起義,這應該是有其原因的。漢文明在宋朝時候,領先世界,富有人文精神,科技發達,也具有抵抗精神,在蒙古橫掃歐亞大陸後,獨立支撐數十年。蒙古軍隊佔領中國北方時,其種族滅絕手段極為惡劣。幾乎每個城市都有屠城記錄。蒙古屠殺造成了中國北方人口大量減少,其程度令人觸目驚心。在北方有4500萬以上登記人口,而在各地屠城以後,還不到700萬,而且這個數字一直保存到元末甚至明初。不排除有幾百萬人口逃到南方,以及死於瘟疫,饑餓的人口,那麼也至少屠殺了80%以上,據記載,宋人到中原後發現,中原地區千里無人煙,白骨遍地,井裡塞滿了死屍而水不可飲。蒙古軍隊攻佔長沙時嶽麓書院的數百名書生全部壯烈戰死,但3百多年後,崇禎皇帝吊死煤山時身邊只有一個太監,更別提什麼陸秀夫般的忠臣了…..可以說中國的精英盡喪蒙元之手。此後漢文明再也沒有振作起來,市民社會的發育,新型商業經濟的發展,以及科學技術的創新都無從談起,中國喪失了最好的發展機會。雖然百年後漢人複國成功,但繼起的明王朝還是受到蠻族很大影響,大開歷史倒車,無視生命價值,抑制商業貿易。漢人在遭遇北方騎馬民族的重創後,開始變得保守,其統治階級相比較宋朝統治者而言也更殘暴,此後的數百年,面對外侮,大多數的漢人精神麻木苟且     中國文明垂世而獨立,可以說是除西方基督教文明外最大的原創性文明,在遊牧民族的入侵和打擊下,在南宋末年,崖山之戰後,整體性亡于蒙元,我們文明的發展的積累被破壞,可以說,崖山之後,已無中國。 古中華遺風,究竟會有何等的團結與彪悍? 連相對柔弱的南宋,都有十萬軍民自發跳海殉國,這樣的氣節,何時能再次擁有?   南宋滅亡的時候,日本“舉國茹素”來哀悼大宋的滅亡!!元世祖忽必烈因日本此舉,且倭主不來朝貢,造大船7000艘往攻,結果船隊被暴風雨所摧毀,日本人從此將此風稱為“神風”。二戰中“神風敢死隊” 即出自這個典故。 明亡後,朝鮮和日本認為中國已亡,日本從此蔑稱中國為“支那”。明治維新後,自認為華夏正統的日本曾打著“攘夷主義”的旗號發動甲午戰爭等對清戰爭。唐、宋、明時作為對中國文明衷心傾倒的兩個附屬夷國,日本和朝鮮至今因還因宗主國文化淪喪而對中國存有偏見。 也許日本人說的是對的:宋之前是中國,宋之後是支那。   蒙古軍的屠城,殺掉北方百分之80的漢人,精英殆盡。明朝只算詐了下屍,可惜當年漢人的精氣神全沒了 我們沒什麼值得自豪的了,只願有生之年可以憑弔崖山 以慰不孝之罪! 崖山是中國一個值得回憶的地方,中國人應該認識它。     南宋的大臣陸秀夫在國家將要被蒙元滅亡的時候,背著年僅9歲的少帝投海而死。一首詩歌可以表達我們對淒然收場的宋王朝的懷念。       為了復興宋室,一直不停奮戰,      但事到如今,已無力挽回了。  ——”陛下,您是大宋的正統後裔,應該斷然作出不辱沒您血統的決定。”   ——”我明白了,你沒有背棄我,並且自始至終侍奉我,太感謝了!” 陸秀夫面對少帝這種勇敢地態度,不得不強忍住眼淚。   ——”陛下…”陸秀夫背起少帝,用帶子緊緊地捆綁在一起。   ——”蒙古軍啊,將來有一天,繼承我們遺志的同胞,一定會征討你們的!” (譯) 就這樣,陸秀夫背著少帝,投海自盡,許多忠臣追隨其後,據說達十萬人之多。這就是南宋最後一戰的崖山之戰。南宋的陸秀夫死了……趙宋終結,古典意義上的中國也隨之滅亡,中國第一次整體亡於遊牧民族之手。這場戰爭的兩個對手的來歷都不平凡,趙宋的滅亡也不是中國歷史上傳統的改朝換代. 內藤虎次郎(1866-1934,日本”支 那學”創始人之一):宋代是一個新時代的開始。日本學”唐和宋在文化性質上有顯著差異:唐代是中世的結束,而宋代則是近世的開始。” 謝和耐(JacqueGernet):宋代是”中國的文藝復興。” 陳寅恪:”宋文化是華夏民族文化的最高成就,宋文化是今後文化發展的指南,我國民族文化的更新,必將走上”宋代學術之復興”,或”新宋學”之建立的道路。” 李約瑟:宋代是中國”自然科學的黃金時代。” 宋朝既是中國傳統文化和經濟、科技最發達的朝代,也是中國資本主義開始萌芽的時代。那個時代,中國占世界GDP總量要超過一多半。宋朝的經濟實力、科學技術和文明程 度在當時都是世界第一。對於中國而言,宋朝就是一個文藝復興時期。中國的文化這個時候是一種積極的、開放的文化。漢朝國強,唐朝武盛,宋朝文旺。中國文化到宋達到了巔峰。宋是中國歷史上最接近現代管理的朝代,中國文化巔峰的時代,隨著宋的滅亡而凋殘。國學大師陳寅恪先生一段說宋的評價是:“華夏民族之文化,歷數千載之演進,而造極于趙宋之世。後漸衰微,終必複振。”     宋以後,民族最優秀成分基本喪失,存活下來的都是“劣幣淘汰良幣”法則衍生出來的奴化人群,因此宋後社會總是充滿太多圓滑世故的保命哲學。再經歷宋明理學特別是明代以來的文化自我閹割後,剩下的古老中華文明基本屬於一種散發著腐朽氣息的文明,雖然古老,卻是戧害著最優秀成份的一種老人黃昏式智慧。雖不無可取之處,卻於歷史大格局深有妨礙。 宋是這樣一個銘記了漢源正朔的朝代,跨越時空和今天的中國人有著不解精神文化傳承。 一位臺灣人憤怒的寫道:“(大陸)摒棄傳統的四維八德,培養出了不知廉恥的一代。”這就是“輝煌燦爛的華夏文化”?這就是“堅強挺拔的漢族脊樑”?   普及英語,打倒孔家店,接受基督的洗禮,我們瘋狂地為自己的傳統挖掘墳墓,全然不知歷史的幽暗處,有多少前朝的渣滓在竊笑,有多少同胞的冤魂在哭泣。 忘了成祖征大漠橫掃北元的那份榮耀,卻相信“農耕文化的懦弱性。” […]
值得收藏的13句人生精語良言
1、要低調不要張揚 低調是人生之路的潤滑劑,是事業之路的助推器。真誠低調地做人,必能描繪出人生的精彩畫卷。   2、誠信使你邁向成功 誠信是一種大智慧,是做人的根本,是人際關係的法寶,是事業成功的基礎。誠信是道路,會使你的腳步延伸,人生之路越走越廣。誠信是財富的種子,只要你誠信種下,就能找到打開金庫的鑰匙。   3、能容人處且容人 寬容是海納百川的大度與包容,是一種人生的智慧與豁達。寬容的人能得到人們的尊重與關心,會受到朋友的信任和擁護。寬容是一種素質、一種情操、一種美德。它像一支火把,照亮了前進的方向,引領我們走向成功的殿堂。   4、活在放下就是禪 只有活在當下,以一顆平穩、淡然的心去度過生命中的每一天,我們的人生才能充滿喜樂。   5、拒絕貪婪,知足者常樂 貪婪是一種頑疾,人們極意成為他的奴隸。貪婪是一切罪惡之源,它能令人忘卻一切,甚至自己的人格;令人喪失理智,做出愚蠢的行為。因此,正確的態度是;遠離貪婪,試可而止不住,知足者常樂,做出愚蠢的行為。   6、再苦也要笑一笑 生活是一面鏡子,你對它微笑,它便會對你展開微笑,你對它哭泣它也會給你擺出苦臉。不管遇到什麼樣的困境,都   7、不要強出風頭 演員的一顰一笑,能牽動眾人的目光,幾乎所有的人都渴望得到這種站在前臺的光輝,認為這才是值得追求的。然而,俗話說“槍打出頭鳥”,站在風口浪尖的人是最鋒芒畢露的人,卻也是最容易受傷,最容易遭受危險的人。人生指南網   8、沒有免費的午餐 人的一聲,不可能總是一帆風順的,所以不管做什麼?都要作好經受磨難的心裡準備。路是腳踏實地走出來的,不可能會不勞而獲的事情。要知道,天下沒有免費的晚餐。   9、做人要歉遜不要虛偽 謙遜的人不一定是不自大,不虛誇,不高傲的,人,他們一定總是追求低調、渴望進步。謙遜永遠是一種美德。謙遜的人在人際交往中總能贏得尊重,虛偽的人則往往表裡不一、口是心非,笑裡藏刀,不僅不會贏得別人的尊重,還會讓人厭惡。   10、耍小聰明誤大事 一個成功的人,往往不是一開始即具備非凡的能力,而是能夠地虛心向他人學習,吸取別人的長處,在學習的過程中一步一步地完善和發展自己的才能“關公面前莫提刀”,深藏不露才是真正的聰明。   11、奉承話要說得恰到好處 每個人都喜歡別人的讚美,就像是需要水和空氣一樣。其實讚美不需要出其不意、高人一等,也不在多,而在於“准”。審時度勢因人而異是適時地“讚美”一下,可以使人與人之間的關係變得更加和諧。   12、做人要聆聽不要誇口 智慧的人不要因他人的智慧誇口,勇士不要因他的勇力誇口,財主不要因為他的財物誇口,誇口不會獲得尊重,只會喪失信用。做人要學會聆聽,聽智者之言可以啟迪智慧,聽批評之言可以反躬自省,聽父母之言可以享受親情、獲得幸福   13、做人不妨“糊塗”一點 聰明是一件好事,但是自認聰明、聰明過頭或耍小聰明則會給自身招來禍端。真正聰明的人是“大智若愚”,就是心裡明白,嘴上不說,裝糊塗人,做事聰明。
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:終極一跌?
  港股刻下情況急轉直下,卻仍未見底。週五急跌,港匯同時跌0.05%至1月8日位置,乃資金流出重要訊號。若今日再出現更大跌幅,相比一月或更厲害的崩盤出現。 美股情況同樣不樂觀︰納指先受蘋果拖累倒下,惟更道指及S&P於週五後出現「頭肩頂」不利形態。雖然尚有機會是假跌穿,但環球情勢而言,現價位置追沽仍直搏。 究竟「熊三」未完,還是「牛一」初現,關鍵時刻到了。           作者:費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。    
【暢銷書榜】導師作品榮登暢銷書榜
本港最大型實體書代商商泛華發行,公佈了今期「暢銷書榜」: 聶SIR《細價股奪金攻略》 榮登「第9位」 費高《費氏股》榮登「第15位」 感謝各位支持!         聶SIR【股仔淘金班(單元四)】/ S44G 第一課:2016年6月21日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月22日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 樓 502室 地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 91010168 電郵報名:payment.homec@gmail.com 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=S44G」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 聶SIR【股仔淘金班(單元三)】/ S43G 第一課:2016年6月14日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月15日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 樓 502室 地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 91010168 電郵報名:payment.homec@gmail.com 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=S43G」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 聶SIR【股仔淘金班(單元二)】/ S42G 第一課:2016年6月7日(二) 19.15-22.15 第二課:2016年6月8日(三) 19.15-22.15 費 用:$3000 地 點:尖沙咀金巴利道35號 金巴利中心5 […]
【費氏股】本週是美企業績關鍵
多哈會議結束,減產協議未能達成合識,4月18日油價開市急跌逾5.7%。增產的關鍵小數,壞孩子「伊朗」不出席會議,他國對達成協議後能否支持油價成疑,而油價近期反彈,亦降低了不少人減產意欲。昨日下午,盛傳協議快將落實,惟主旨謹是不多於今年一月產能,已隱見差過市場預期。$42美元,漸成兩試不穿阻力。由4月15日回落,日元兌美元今早再重抵$108.1水平,日元期貨1升,日經期貨見開市低於15600以下。近期各大股市升近本年高位是事實,但動力卻不見得持續上升。自二月中起,美股由幾大支陽燭週線拉上,到四月週線行梅花簡竹。首季業績期進入高峰,本週就是關鍵。 ===================================== 《費氏股》課程:http://homebloggerhk.com/25894/ ===================================== ‪#‎費高‬(阮健毓) 特許金融分析師(CFA) 《信報》前總編陳景祥發掘 《‪#‎股海OnePiece‬》主筆 《AM730》金融四子之一 特許金融分析師(CFA) 現為「時富財富管理有限公司」副總裁  
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
20160520【now財經台《名家給力場》】陳建良(金SIR)
20160520@now財經台-名家給力場 作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》 詳情:http://homebloggerhk.com/13379/  
【金SIR】由股票進入「股票期權」只須跨三大關口
  既然期權比起不少叫賣聲最大的「 水魚產品 」能提供更高回報,並有更低風險,何解很多慣於投資股票的朋友,未敢接觸期權呢?筆者總結下來,原因有下列三個。   首先,就是股票期權的價格波動: 相比很多正股,包括中型/小型/蚊型類股份都要劇烈,若注碼如果落得不正確,將股票期權價格波動當作正股價波動看待的話,相信賺埋都未必夠買驚風散或者安眠藥。   其次,就是要歸因於部份期權書籍或宣傳語句: 舉個例子,期權書籍大多高深苦澀,雖然裡面所寫的理論也是絕對正確,不過也包含了過多理論和希臘文字,以及對本地市場覆蓋多。對於數學底子不甚了了的朋友來說,很容易誤以為數學差就學不會期權,看了幾張圖幾條算式已經頭暈眼花兼反胃,自然沒有與趣再了解下去。至於部份宣傳語句和 Disclaimer也讓人聞之卻步。舉個例子,印象中香港交易所曾經出過這樣的一句宣傳語:「Long 期權是風險有限利潤無限;Short期權是利潤有限風險無限。 」如果完全相信這句宣傳語,相信Short期權者應該都是白痴。套用經典劇集「壹號皇庭」對白:「絕對是事實,但並非事實之全部。」試問又怎能對股票期權有個中立的看法?   作為習慣了股票投資的朋友,要起步學習股票期權,對股票的認識,其實比期權招式稍稍重要。原因是期權歸根究底,也應對其背後資產走勢有個合理自己有信心的看法。不理其背後資產特性,齋練期權,等於有招式但無內功一樣,好易走火入魔。。   第三,恕筆者直言,就是懶: 期權本身價格除了對其背後資產(Underlying Asset)要有理解之外,還要了解如「引伸波幅」或「時間值」的因素,要多一重知識和領會,如果不花時間去理解一下,恐怕回報要打個五折。不過,這等同我們在學習任何投資一樣,只要先知大概,然後用心觀察,要明白箇中奧妙也不算太過艱難。   如果選對自己認識的股票期權,並且清楚明白自己究竟在投資還是投機之後,一年不論市況好壞有約兩成回報,其實並不算過份要求。當然,投資跟投機的玩法,有很大的分別,另文再述。       作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》     詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ 承蒙《經濟一週》刊載、 《觀微知勢》主筆紅猴(簡志健) 今期再次成為封面人物! 紅猴講座【業績公布期找到的個股機會】/BFA3 講  者:簡志健先生(紅猴) 時  間:2016年4月9日(六) 17:00-18:00 地  點:長沙灣通洲街500號 星匯居1樓 (長沙灣地鐵B出口步行5MIN) 費  用:免費(但需要先登記留位) 內  容: – 大市走勢剖析 – […]
【金SIR】美譽源於水魚多(下集)
既然能成為全球衍生工具成交最活躍的地方,水魚當然不只得一種。另一類常見水魚被獵食的地方,並不在港交所,而是在銀行理財櫃台或者是私人銀行。   簡單的一類產品,就是「高息掛鈎產品」,例如銀行門口經常有高息外幣掛鈎存款,掛鈎一段時間如不低於某個兌換價,就可以往往收取超過年息十厘的回報。但如果低於指定的兌換價,就要接其外幣。這類產品已開始伸展到股票類產品,即「股票掛鈎票據」(Equity Linked Notes )。其實這類產品,說穿了就是沽出認沽期權(Short Put)。當然,前文提及的三類額外降低風險或回報之舉(發行商多賺了一浸不錯的利潤,而買入者也少了一些相關權益,與及面對交易對手風險( Counterparty risk)),依然存在。   部份銀行更看中了普遍人類缺少恆心儲錢,或者喜歡貪小便宜或者高息,於是再變奏推出一些「股票儲蓄寶」或是「累計期權」(Accumulator)的計劃。 累計期權合約設有「取消價」(Knock Out Price)及「行使價」(Strike Price),而行使價通常比簽約時的市價有折讓。當合約生效後,當掛鈎資產的市價在取消價及行使價之間,投資者可定時以行使價從莊家買入指定數量的資產。當掛鈎資產的市價高於取消價時,合約便終止,投資者不能再以折讓價買入資產。可是當該掛鈎資產的市價低於行使價時,投資者便須定時用行使價買入雙倍甚至更多倍數量的資產,直至合約完結為止。這亦等同於沽出認沽期權,不過當資產價格上升,發行商發覺沽出認沽期權無利可圖時,便會取消合約。   這些私人銀行或是理財櫃台提供的產品,提供的回報比期權要低,風險比期權要高,還有多一重交易對手風險。〈信報〉林行止先生曾經行文說過:「要在股市中有所斬獲,花點時間鑽研是最起碼工作。」筆者初部計過,如果懂得用股票期權,大部份人可以輕易做到類似的或更有彈性的策略,回報可以提高年率十厘或以上。   既然如此,大家認為花點時間認識股票期權,提供了對指定好股或醜股的收息投資或投入有限資本的投機,又是否值得呢?     作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》     詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ 承蒙《經濟一週》刊載、 《觀微知勢》主筆紅猴(簡志健) 今期再次成為封面人物! 紅猴講座【業績公布期找到的個股機會】/BFA3 講  者:簡志健先生(紅猴) 時  間:2016年4月9日(六) 17:00-18:00 地  點:長沙灣通洲街500號 星匯居1樓 (長沙灣地鐵B出口步行5MIN) 費  用:免費(但需要先登記留位) 內  容: – 大市走勢剖析 – 認識「立體九宮格」選股評核方法 – 業績期後的「雙優股」介紹 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:不但迷樓,更戀供應
  倘若說港人對樓市及買樓很熱衷,相信大多數人會同意,有如物業之fans,即“樓迷”也。   此外,近年更關注供應,這不無道理,價格更是經過供求市場交易系統的運作而定,當你問“點解樓價咁高?”時,不是常有人回答“supply and damand 嘛!”嗎?供應影響價格深入民間,說供應不是關鍵因素無乜人信。   然而,供應其實不太關鍵,或許應這樣說,現今價格的水位並非由供應帶頭導致。曾經撰文分析這議題,不打算在這裡重覆,可參考這欄以往文章,或詢問筆者。   至於為何市場那麼集中供應環節呢?不知道,不過相信和其容易理解(supply and demand 嘛),甚至可“見到”(例如興建中項目之地盤及售樓活動等)有關,亦符合人的直覺。只是直接易明的事情不一定全對,因此部份東西有時需要冷靜思考一下。   不要以為行業外的人士才會如上述關注供應,有次與行家吹水,當筆者提到價格之最重要因素非供應時,行家說倘若供應一下子增加至百萬單位,價格不應聲而倒才怪,因此他認為供應很重要。   沒錯,百萬供應的確會令樓價受創。問題是這百萬 供應說法有點偷換概念之嫌,不要說百萬供應在實際層面行不通(土地、建築、策劃等資源皆會不足夠),當任何環節被離地式無限增量搶着做領導因素時,當然可 奪得該地位。或許亦可這樣想,假設萬一打仗,不要說供應,連其他因素包括帶頭的也即時變得毫不重要,對樓價的主要影響力轉移到戰爭環節,甚至樓市本身也無 人再迷了。   即是說,百萬供應與打仗的假設因素皆是“意 外”,不是說不可能(百萬供應發生可能性或許比打仗的更低),但總不常見。技術上,分析很難包含這些意外之事,一來少見等同數據不够用,二來難以猜度意外 因素的程度(例如打仗由小規模常規戰至核戰也有),包含了會令分析變得離地兼意義不大,且可忽略了常見現象及因素的影響。上述亦解釋了為何分析以致運算模 型很難預計到“黑天娥”的出現。   至於“supply and damand”,連當作答案的資格都無,因它根本沒有對價格無論高低之現象有任何解讀,只是道出定價的mechanism而已。   – 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:$300 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:admin@homeblogger.com.hk 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 –   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> […]
【樓市數據分析】鐘維傑:收租和升值,兩存其美或二擇其一?
  這裡在香港十八個選區各揀選一個屋苑,搜集它們的呎價,由2009年1月至今年10月的價格變動,以及租金回報,繼而作些粗略運算,資料來自美聯地產網站 (因尋找不到灣仔區個別屋苑之呎租,我們惟有將灣仔區呎價除以全港的,繼而將得出的比率成以全港平均呎租,計算出之數字就當作是該區的呎租)。此外這裡的呎租呎價皆是基於建築面積呎碼,而挑選的屋苑也不一定反映其區域之平均情況) : 1) 新界之“細價樓”近七年之呎價升蝠最勁 = 不少由2009年到現在升了兩倍以上,例如大興花園、嘉湖山莊等,打赢港島和九龍區的屋苑。 2) 租金收入回報沒有較明顯之分别 = 粗略說大約為3.20%(這裡的屋苑之平均),有些高一點,另一些低少許,要注意這些租金回報率還未扣除開支,例如物業管理和維修,或差餉,又或出租過程之中介費用等。詳情可參考下表:   – 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:$300 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:admin@homeblogger.com.hk 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 3) 將各屋苑的價格升值和其租金回報拼圖 = 會得到下圖。首先要講明,這裡選用的十數個屋苑並不全反映該區和整體樓市狀況,即是說,倘若用上另外之屋苑,拼圖可會有不同。此外,並沒有屋苑於價格升幅和租金回報兩者皆鶴立雞群,例如大興花園有着最高的升值幅度,但租金回報不是最好的,相反,星河明居收租回報較高但升值則麻麻地。亦即表示,投資者要思考着重升值還是收租多些,繼而挑選適合的屋苑,不過,假設各屋苑的升值及收租情況於未來不大變,部份屋苑會比其他的優勝,例如大興花園整體比沙田第一城表現好些。     4) 價格高租額亦高,但價格高低和租金回報好壞沒有關係 = 即是說,買貴價樓出租當然可收到較大的租額,但不會令收租回報率也高,倘若假設價格越貴,其地點也(通常)趨向優越,則可能意味地點好本身不是保證租金回報也較好之因素,或許要靠另外環節提供優越的回報,如升值。也作了另些簡單數值關係 (correlation )計算,發覺越是貴,其升值幅度有較弱之傾向,而這符合近年的現象,就是細價樓的升值較高。 那麼是否升值高的,租金回報便差,相反升值弱的,租金回報便高?簡單答就是“不一定是”,數字的確顯示升值和收租有“少少”關係,且是背道而馳(即一高另一便低),但這連繫不強。 鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, […]
屋苑打擂台: 麗港城 vs 匯景花園 – 港島東及九龍東準買家注意點
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 麗港城86%, 匯景花園  68% 落成日期: 麗港城由長實發展。1990年開售樓花,約1993年入伙。匯景花園都係由長實發展,藍田站上蓋,1992年陸續入伙。兩屋苑由發展商同樓齡都好近,為何有地鐵的匯景花園要輸呢?   From To 匯景花園 麗港城 Jan 2015 Dec 2015 3.55% -0.07% Jan 2014 Dec 2014 13.18% 11.39% Jan 2013 Dec 2013 -4.01% 4.63% Jan 2012 Dec 2012 20.22% 21.15% Jan 2011 Dec 2011 11.96% 12.41% Jan 2010 Dec 2010 13.39% 17.92% […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【價勢黨】王榮昆:超越基金經理(上)
  在現代社會快餐文化的燻陶下,眾多市場參與者的賭博心態和媒體的單一技術分析取向相輔相成,不可避免地使投資者對市場預測(market timing)產生偏差的頻率偏高。如此一來,投資就很難成為累積財富的有效途徑。 如果您的錢多到讓您可以賺或者蝕都不在乎,投資只不過是為了玩兩手,那麼,您可能不需要再繼續閱讀本文。但是,如果您想為自己的未來認真謀算,如果您想找一條安全有效的渠道來讓自己從「有錢」變得「更有錢」 – 那麼,您需要找一位基金經理,甚至學習做自己的基金經理。 希望您有思想準備:雖然做自己的基金經理可以帶給您豐盛的回報,但是,這並不是一份簡單的工作。就像傳奇投資家傑西∙李佛摩(Jesse Livermore)所說的:「這是全世界最迷人的遊戲,但它並不是所有人都能參與的。愚蠢的人、精神上懶惰的人、情緒不穩定的人、以及想一夜暴富的冒險家都不適合這個遊戲,那些人會一直窮到死。」 如果您已經下定決心,那麼就讓我們來看看,到底該如何超越基金經理 (當然,如果只能做得跟一般的基金經理一樣好,不如乾脆把錢交回基金經理管理算了)。在超越前,您先要保持一個開明的頭腦,並且像一個真正的基金經理一樣去分析和做決定。   開明的頭腦 所謂「開明」,即是博採眾家之長。千萬不要把自己的分析和預測建立在某一個單一的理論體系之上。 如果您一直在使用技術分析(或者僅用圖表),那麼不妨開始學習一些基本的財會知識,並且試著理解公司的運作及在產業鏈上的位置。看看公司的年報,思考一下,其生意模式否合理?管理層是否言而有信?現金流是否穩定?毛利的逐年增長率有無明顯上升或下降的趨勢?在同一個時間框架內,跟同行業其他公司比較,每股盈利及股本回報是靠前還是排後?這些數據很容易找到,且一個簡單的spread sheet已經可自動幫您運算處理,並不比用圖表分析難。 如果您偏好基本分析,那也不必對技術分析棄如敝履。如果以季度計算,某股的每季最高價及最低價皆連續兩季下跌,而同期的10天線跌穿50天線,那麼您是否應該因應這種明顯的momentum來調整自己的操作?如果現在的股價已經和您經估值模型計算出的賣出位相去不遠,而保利加通道(Bollinger Bands)開始明顯收窄,並且股價在觸碰到上軌后連續兩日低收,您是否應該考慮提早沽出,或者在IV尚不算高的情況下買入看跌期權? 如果您是巴菲特投資理論的忠實擁躉,那麼您一定也讀過葛拉漢的《聰明的投資者》和《證券分析》,以及費雪(Philip Fisher)的《怎樣選擇成長股》。但是除了「護城河」,「人棄我取」,「乘虛而入」這些和價值投資相關的策略之外,還有其它許多側重點不同且不與之相悖的學說。譬如:索羅斯所總結出的「動態不平衡」、「靜態不平衡」、和「近平衡」這三種市場概念,彼得∙林奇 (Peter Lynch)的《One Up on Wall Street》裏所闡述的「只投資你所熟悉的領域」和「Bagger」 理論,傑西∙李佛摩的《How to Trade in Stocks》裏所歸納的交易規則,羅步(Gerald Loeb)所創始的 「逆大眾觀念投資」理論,以及艾略特 (Ralph Elliott ) 所創立的波浪理論。。。等等等等。這些學說在過去幾十到一百年裡,被投資者反復檢驗,仍然屹立不倒,自有其獨到之處。 要知道,畢菲特年輕的時候並不是一個 「耳聽四面,眼觀八方」的消息靈通類投資者,其個人和其理論的成功起始於統計和精算。所以,把一些技術類和心理行為類的理論知識納入您的工具箱,正好可以 與價值投資的體系互補,讓您的邏輯思考更加完美。   作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。       王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – […]
【價勢黨】王榮昆:時不利兮,霸王
  昨日,霸王洗頭水與壹週刊的誹謗訴訟終於有結果。回想一下,原來件事已過了近六年。時光飛逝如電,諸君若不記得事件的緣起,可回顧一下我當時寫下的評論文章 – 雖略長,但還算有趣。惜日文章於2010年7月19日:   上週三,壹週刊第1062期以“霸王致癌”作為頭條,爆出了霸王洗頭水含有致癌物質“二噁烷”的大新聞。霸王集團(HKG: 1338)的股價因此即時呈自由落體狀插水;當日跌幅逾14%,並於午後停牌。及至週五收市,1338在三天內累計下跌22.96%,跑輸大市22.08%,其市值蒸發將近40億港元。   更糟糕的是,在被爆料後的72小時裡,霸王集團完全被肥佬黎的這一記悶棍打得茫茫然不知所措。除了在週五下午才委託廣東省日化商會舉辦新聞發佈會(霸王管理層缺席),以及對壹週刊的“不實報導”報警(非提告)之外,就是發表了一份不承認自己有錯的聲明,全無其它任何補救措施。倒是一些親中媒體,大概是因為在意識形態上和壹傳媒針鋒相對,很快就為動L聲援解劃。霸王管理層對此事件的反應可以用“束手無策,坐以待斃”八個字來形容。很顯然,他們不懂什麽是危機管理。   大品牌被爆負面新聞並不是什麽新鮮事。近的有豐田的刹車失靈和Wendy’s的手指辣椒湯,遠的有百事的針頭可樂和Nike的血汗童工。如果把品牌的定義延伸到公眾人物範疇的話,還可以把克林頓,陳冠希,陳水扁,和老虎伍茲的醜聞都當做例子。正因為可能有不可預測的突發事件對品牌形象造成嚴重的負面影響,危機管理(這裡指公關災難類狹義危機管理)這門學問才應運而生。其目的是對突發事件作出快速及恰當的反應,使事態不蔓延,不擴大,從而將損失最小化。從過往案例來說,在危機出現的最初12至24小時內,負面新聞會像病毒一樣,以裂變方式高速傳播。在這黃金24小時內,公司的反應將會直接影響社會觀感的形成。一旦24小時已過,公眾的立場就很難在短期內被逆轉。   成功的危機管理案例有一個共通點,那就是不管事實是怎樣,先在最短時間內道歉,然後以最有效的方式重建消費者信心,不讓消費者承受損失和風險。以百事為例,1993年中,美國的各個角落都在傳說,在罐裝百事可樂內接連出現了注射器和針頭。甚至有謠言說針頭刺破了不止一個消費者的嘴唇。百事可樂公司馬上通過媒體向投訴的消費者道歉,給予其一筆可觀的獎金以示安慰,並邀請她到生產線上參觀,使她確信百事可樂質量可靠。隨後,百事與FDA合作,證實該事件是個詐騙案。於是政府部門主管和百事領導層一起出現在電視熒屏上,將事實澄清。 豐田對Prius的回收和對Corolla的免費修理,本田對Accord的回收,都可以被當成承認錯誤和保護消費者權益的一種變相道歉。   失敗的危機管理案例也有一個共通點,那就是先對所有指控一概否認,到後來察覺到一面倒的負面社會觀感,再出來認錯,卻已無力回天。以陳水扁弊案為例,由2006年頭其女婿趙建銘一家被揭發收受賄賂開始,一發不可收拾。由於台灣藍綠對立的社會架構,最初的公眾立場并不統一。但是,陳水扁怪罪泛藍政治迫害的護短態度,趙建銘出現在鏡頭前的囂張姿態,和其妻陳幸妤對媒體動輒破口大罵的做派,讓公眾越來越反感。直至2006年中陳水扁自己的國務機要費案被爆出,其一家的形象已無可救藥。就算是這樣,陳水扁還是拖到2008年八月才開記者會承認其海外存款確有其事,但是已於事無補矣。再譬如,Nike 在2001年二月矢口否認其在印尼和馬來西亞的童工血汗工廠的存在,到後來雖然道歉來平息公眾怒火,但為時已晚。網上至今仍流傳著嘲諷Nike的宣傳口號:“Nike – For Kids, By Kids”。   回頭再來看看這次“霸王致癌”事件。動L的管理層對危機管理無概念,無預警,反應慢;對壹週刊的指控死不認錯 – 這些都不提了。其犯的一個最致命的錯誤,就是把社會大眾搞得更加迷惑。壹週刊說二噁烷有毒,動L就說FDA的二噁烷上限是20 ppm,而霸王洗頭水只含有10 ppm。要知道,三聚氰胺引起的恐慌效應至今仍未消失。在日用品的選擇過程中,消費者仍把“安全”作為首要考量。只要是“有毒”,那這個產品就被判了死刑,誰還會理FDA的標準?誰又分得清20 ppm和10 ppm 的分別在哪?在關乎自身安危的日用品市場上,消費者並不會給霸王洗頭水哪怕一點點benefit of the doubt;完全性的風險趨避 (complete risk aversion)才是他們心態的寫照。如此一來,道歉,將產品下架,更新配方,同時以大量資金投入廣告宣傳,重建消費者信心 – 這才是化解這場公關災難的唯一正確途徑。很不幸地,動L的管理層對此毫無認知。結果呢? 超過七成民眾不會再使用霸王產品;深圳,上海,四川,湖北,廣東,江蘇,及浙江均有連鎖超市將霸王產品下架。   不得不承認,霸王洗頭水在剛被推出時的市場及宣傳策略很令人讚賞。首先,其純中藥配方加醫治脫髮的賣點成功地劃定了自己的藍海目標市場。其次,以亦正亦邪的成龍做主角的廣告,有效地達到了吸引注意力,傳達產品信息,以及勸導消費者嘗試的目的。再者,其高標價和不斷的市場穿透使其在賺取了極高每單位利潤的同時,建立了獨有的品牌形象。有這麼好紀錄的霸王管理層卻在這次的危機管理上表現得如此失策,這很是讓我費解。一個可能的解釋是,霸王產品是在幾個投資銀行,Venture Capitalists,和/或首創基金的協助下推出的。當幕後的智囊功成身退之後,在關鍵時刻,霸王就不再動L了。   這一次霸王受創甚重。消費者因為對其品牌信心的喪失,多數會選擇其競爭對手的產品。O’Naomi,萬寧,及屈臣氏的中藥洗頭水內皆未檢測到任何二噁烷成份。可以預見,這幾個品牌會在未來蠶食霸王的市場佔有率,而霸王的銷售數量和毛利必將顯著下降。除了滙豐和大摩這兩個霸王的上市保薦人還在推薦“增持”之外,美林在事發當日即將霸王評級從“買入”改成“跑輸大市”。瑞銀亦將霸王評級由“買入” 降成“中性”。鑒於其管理層在本次危機管理上顯示出的無能,其品牌形象所遭受的嚴重損害,以及對其盈利減少的預測,我們對霸王投以不信任票。   至於有人問股價什麽時候會再動L,Well,除了被有心人士護盤反彈外,它的基本因素已經有了負面的變化,股價又還沒跌得低到讓Sucker Rally 成為可能。當然喇,世事無絕對。或許當我們在電視上看到成龍和王菲互相用霸王洗頭水幫對方洗頭髮的時候,就可以考慮再揸1338了。       王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 […]
【價勢黨】王榮昆@新城數碼財經台-散戶奇兵20160511
王榮昆‬(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合,因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請,以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 上市公司疑退H股轉投A股懷抱? 王榮昆James 同你拆解!   王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02 ———————————————————– <阿爺打大交,求財定求氣?> —— 一針刺穿中港政經亂局 <索老起勢沽,狙擊有Take Two?> —— 大鱷政治投機邏輯大踢爆 <6點89折,越平越要跌!> —— 為何香港溢價大折墮,王子變乞兒? <四面唱楚歌,十面有埋伏!> —— 香港人如何在窄縫中反敗為勝? <撥開雲與霧,順勢是王道!> —— 2016特股特炒超然組合大披露! – 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – 21:30 費 用:每位$80、兩位一同報名$120    (*當晚提供輕食例如三文治及飲品) 地 點:尖沙咀金巴利道35號     金巴利中心5 樓 502室     地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 1.) 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 2.) 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=WK02」 3.) 我們會向閣下發出「繳款指示」 ‪
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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