賣樓套錢、絕地求生 #1401
  諗sir你好! 3個月前在網絡看見你的文章後,對我這個井底之蛙有莫大的啟示因我是一個不懂理財的人。現己報讀(收息101)DV45課程,號碼:DV4520   本人50歲收入28000太太54歲家庭主婦沒有小孩,物業居屋一間上年供滿530尺570萬未補地價馬鞍山區,股票25萬(-10%)13年買了一份3萬2美金有投資基金嘅萬X保險(到今日只升多了千零蚊,因買這份保險嘅時間經紀比了小小意見其它都是我自己選的),現金4萬除日常開支加每月2千7保險每月可儲蓄8000元   想問點樣可以將現有的資源可以重新分配及增加被動收入為退休作好準備。   希望得到您的指點,不勝感激。 祝生意興隆。   ANSWER: 呢位朋友,有點兩難。若年紀只40歲,幾可肯定叫佢一定賣走居屋,雖未補地價惟套到約350萬幾可肯定,去彌補手上現金嚴重不足此缺點。惟讀者已50歲,再買樓都未必拉到30年還,賣走唯一既樓亦屬大動作要冒險,50歲人先搞咁既野有點遲。先祝福讀者是一公務員希望佢退休有長糧,否則咁既陣勢加上無小孩,退休後靠幾十萬去過,真係唔敢想像。   基於而家月月儲八千至60歲退休先得100萬,夾埋股票120萬,保險亦只填了幾十萬數,依賴120萬退休未叫萬全。係「橫死而掂都係死」之情下,那唯有決定賣樓吧。就當樓處理不善,亦不比佢唔賣而只揸120萬過世既情況差。套得300萬,不妨搬遠些少去大埔翠屏,300餘萬有兩房可入手,老公八成上會首期連雜費望70-80萬攪掂。淨低約280萬,一半做定期,另一半收息。   讀者借貸力有28000*50%*2.59/10000*80% = 2.9MIL,夠買翠屏。超過400萬既樓就不必啦。由於年青無準備、係無小朋友之情況下竟只得25萬係身,筆者估計讀者或有難言之隱,因家庭主婦加上無小孩而儲蓄少,在應對過去1400個CASE較少同時發生。點都好,讀者由大屋搬細屋就梗架啦,唔咁做退休很無保障。   定期可在翠屏上會時申請多餉靈活按揭戶口,放係按揭間銀行,可提供等同於供樓利率既活期存款息口,最多存貸款額之50%。即一半140萬收2%年息,得28000一年。   至於另140萬利用債基再疊增收息,用套餐B或C收12-15%/年之效果。勿心急一下子就做A/B餐的20-25%。始終息高令風險提升,由息少開始為妥善。安排後可產生$14K-17K之月息,夠貼翠屏新供款之9-10K有突,亦對讀者3-5年後再買樓的首期有幫助。惟不論3-5年後有田買Z,債基收息不可放棄。因讀者之理財次序應是(賣樓套錢再買返一間> (債基收息產出現金流) > (買第二間樓)。原因不外乎50歲人絕不應一間樓都唔KEEP賭樓價跌,在未補價居屋不能加按之情下才沽樓套錢,但緊記必要補返一間細樓。
睇樓10個TIPS(上) #1400
總訣: 大部份人睇樓都係留意屋內之事,例於水喉出水順唔順? 有冇漏水呀? 地板花唔花咁樣? 惟屋外之事才屬最致命及業主不能改變的,建議睇樓者多加留意。   好似筆者有朋友曾租屋予一個懷疑變態佬,佢係窗偷影對面鄰居。最終鄰居係佢個窗裝部cam「反偷影」佢。好不容易才等到懷疑變態佬完約,想另找人再租。惟因鄰居不肯移除窗裝部cam導致再難找到他人租或買,丟空引致損失。就當朋友當面多次同鄰居解釋舊租客已走都不能解困,而該單位不算兇宅,不過如果你買左都幾麻煩。所以屋外之事才往往「致命」,屋內之事只要裝修九成九都可解決。   入屋請先走到主廳的窗前,睇睇屋外是否有山墳、嘈吵車聲此等情況。若有露台,請用手將出落台的落地玻璃門打開,看看玻璃門能否好好關上防入水。   入屋請走到主廳的另一邊窗(或對流窗),或全部窗都睇睇。望出去搵水渠。留意之前有否爆水喉而整濕外牆的痕跡。因咸水由外牆滲進後會令鋼筋發锈,逼得石屎掉落,而此為不治之症不可去除咸水   請問經紀藏在地/牆的水喉怎樣走,沿喉去找有否漏水痕跡。如水喉已收為經外牆走,留意有時外牆業權歸公家所有,咁改建有機會令銀行因發現僭建而唔批樓按。另外亦見過有時水唔係由你條喉出黎,而是鄰居亂改佢間格,一幅原本係龐無事既牆,都可以因對家做左個企缸而漏水   水喉如已換過,可走到走廊留意水喉有否換埋由屋走至後樓梯大水喉個段(當然一些新樓既喉而家唔係咁走線)。一般而言屋主有將走廊個段水喉換埋,一來水喉再爆機會低、二來應不會屬一些低質之化粧樓   留意屋內之房門會否闊度都一致,不排除有些門改細過而令增空間感。準買家要留意清楚改建會否過份而令按揭不能批出   如睇樓個陣落過大雨、或窗(於鋁部份)有水跡,需留意是否窗有滲水跡象。當然窗要打得開都需檢查   更小心者,可攜鏡去倒照窗外之外牆石屎有否失修,評估是否窗外要重做防水工程   浴缸/企缸是漏水黑點,請沿企缸四周查看水有否滲過牆。至於窗口式冷氣機下方亦屬黑點,要留意有無水跡   筆者每星期都有「真。樓盤傳真」的節目播出,會帶大家睇樓一間。至今超22集。下星期會再撰文寫寫有關冷氣、門、間格的一些要注意事項。請到時再換領。  
諗Sir分析文章 – 關於買樓的二三事
  諗sir每天都收到不同類型的個案,將粉絲歸納而言有幾大類: 有樓花生型: 呢類讀者早年已買一樓,賺盡過去10年香港樓市升幅。佢地主要問下筆者點樣樓變樓。 賣樓悲淒型: 此類朋友早年賣左樓套錢上唔番車,回應時需用點關懷。回應方法是告知佢早年因貪心累事,累積財富需由改變性格開始。 無樓等上型: 此「形態」的粉絲心態比悲淒型正面。持之以恆,總有所成。當然其中有些人想貪快用炒仙股細槓大等方法去儲夠首期,此等作法多令自己變成悲淒型。 犯眾憎樓神: 呢種朋友擁三間樓或更多,一出post只會引來網上haters留言。惟發問人於撰寫發問個案之行文水平及剖析鋪排,已解釋了為什麼佢係winner而唔係haters。   當然,諗sir十分希望各位不要再為樓所困,每日生活得開開心心。富衛人夀保險推出之產品Savie自助息,能幫助準備買樓者去儲蓄或作保存資本。雖然回報或者唔夠炒股票勁,不過頭三年的保證派息,可較穩健地存放首期。與其他保險計劃唔同,持有人可隨時提出拎錢要求,加上計劃可月供及一筆過的特性,絕對值得作投保考慮。無樓等上型或賣左樓正悲淒者,每月儲些銀兩落Savie自助息可助穩步追回失地,為自己建構一套健康的理財觀。犯眾憎者固然是錢多要收埋,與有樓正在食花生的業主一樣,不妨將閒錢倒入計劃等下次入市機會。想知多點計劃詳情,按LINK: https://goo.gl/ag2fJv   1

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香港人不應「財務自由」個案 #1360
諗SIR, 你好! 本人姓黎,43歲. 太太41歲, 家庭主婦. 大儿子20歲, 今年中六畢業, 很大多可能入讀香港的大學. 二儿仔14歲, 中二, 三儿子13歲, 中一. 本人經常係媒体看見你講投資方法,本人對投資理財是甚有興趣, 但苦於知識及渠道, 人脈資源有限. 全是自學. 希望得到你的專業提點, 不勝感激!   現將我的個人資產,負債及每月支出如下: 1.屋企自住相連單位樓市值大約2000萬左右,銀行700万貨款(H+1.6%)。每月供款4萬, 仲有19年. 2.自用車位250萬, 已全額支付. 3.另外有一單位銀行估價350萬既樓給爸爸住, 已全額支付. 4.新購買啟德天環800萬, 銀行貸款480萬(H+1.3%,30年)每月供款1.8萬.( 用儿子名義, 我供款) 內地佛山鋪位120萬人民幣, 月收租3,000.00 內地佛山房產190.00萬人民幣, 經常渡假使用. 內地佛山公寓房產55.00萬人民幣, 收租1,600.00, 部份自用. 內地人民幣存款700.00萬人民幣(私人銀行帳戶), 理財收息5%,合計每月收息3.4萬. 香港股票市值160.00萬, 虧本28萬 港幣現金30萬 每月人工收入12萬, 用爸爸名義開獨資公司, 我全權打理. 生意尚算可以, 在3年後估計, 每月盈利3-4萬左右 強積金40萬, 全部恒指基金 每年保費22萬, 每月1.85萬, 保險包含家庭成員的人壽, 意外, 住院及相關基金投資. […]
位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355
諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.   我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.   我的問題如下: 由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬 我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎? 另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激! […]
從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335
租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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賣樓套錢、絕地求生 #1401
  諗sir你好! 3個月前在網絡看見你的文章後,對我這個井底之蛙有莫大的啟示因我是一個不懂理財的人。現己報讀(收息101)DV45課程,號碼:DV4520   本人50歲收入28000太太54歲家庭主婦沒有小孩,物業居屋一間上年供滿530尺570萬未補地價馬鞍山區,股票25萬(-10%)13年買了一份3萬2美金有投資基金嘅萬X保險(到今日只升多了千零蚊,因買這份保險嘅時間經紀比了小小意見其它都是我自己選的),現金4萬除日常開支加每月2千7保險每月可儲蓄8000元   想問點樣可以將現有的資源可以重新分配及增加被動收入為退休作好準備。   希望得到您的指點,不勝感激。 祝生意興隆。   ANSWER: 呢位朋友,有點兩難。若年紀只40歲,幾可肯定叫佢一定賣走居屋,雖未補地價惟套到約350萬幾可肯定,去彌補手上現金嚴重不足此缺點。惟讀者已50歲,再買樓都未必拉到30年還,賣走唯一既樓亦屬大動作要冒險,50歲人先搞咁既野有點遲。先祝福讀者是一公務員希望佢退休有長糧,否則咁既陣勢加上無小孩,退休後靠幾十萬去過,真係唔敢想像。   基於而家月月儲八千至60歲退休先得100萬,夾埋股票120萬,保險亦只填了幾十萬數,依賴120萬退休未叫萬全。係「橫死而掂都係死」之情下,那唯有決定賣樓吧。就當樓處理不善,亦不比佢唔賣而只揸120萬過世既情況差。套得300萬,不妨搬遠些少去大埔翠屏,300餘萬有兩房可入手,老公八成上會首期連雜費望70-80萬攪掂。淨低約280萬,一半做定期,另一半收息。   讀者借貸力有28000*50%*2.59/10000*80% = 2.9MIL,夠買翠屏。超過400萬既樓就不必啦。由於年青無準備、係無小朋友之情況下竟只得25萬係身,筆者估計讀者或有難言之隱,因家庭主婦加上無小孩而儲蓄少,在應對過去1400個CASE較少同時發生。點都好,讀者由大屋搬細屋就梗架啦,唔咁做退休很無保障。   定期可在翠屏上會時申請多餉靈活按揭戶口,放係按揭間銀行,可提供等同於供樓利率既活期存款息口,最多存貸款額之50%。即一半140萬收2%年息,得28000一年。   至於另140萬利用債基再疊增收息,用套餐B或C收12-15%/年之效果。勿心急一下子就做A/B餐的20-25%。始終息高令風險提升,由息少開始為妥善。安排後可產生$14K-17K之月息,夠貼翠屏新供款之9-10K有突,亦對讀者3-5年後再買樓的首期有幫助。惟不論3-5年後有田買Z,債基收息不可放棄。因讀者之理財次序應是(賣樓套錢再買返一間> (債基收息產出現金流) > (買第二間樓)。原因不外乎50歲人絕不應一間樓都唔KEEP賭樓價跌,在未補價居屋不能加按之情下才沽樓套錢,但緊記必要補返一間細樓。
審視2014至今債基收息成果#1393
諗Sir 您好, 本人是你的忠實粉絲及學生, 並已執行債基疊增接近兩年時間,亦達到10-12%的理想回報。但最近有一重大疑問,銀行所提供的疊增方案難以繼續進行,事關這兩年間,本人存戶口的資金由1M 提升到2.5M(分不同時間存入)。但疊增款項卻沒有增加。   以下是存入資金並所申請疊增款項過程 第一次103課程後(2015)存入1M並獲批疊增款項2M。 2016上半年因銀行提升存款要求,存入另外0.5M. 2016下半年存入另外的0.2M,並申請另外2M疊增款項。 (一直等待審批) 2017上半年,存入另外0.8M資金, 並申請另外1M疊增款項。 2017下半年得到以回覆 更新個人資料及資金來源 (已提交) 要求買一AIA 的十年儲蓄保險或人壽儲蓄保險(沒有保証的5厘回報),理由是作為個人及銀行保障。這保險是以每月供款(大約$5000)或年供款。         如同意要求(2)才得到總數5M 的疊增款項,這樣會大大影響月月收息的效果及現金流大減。   問題一 如何避開購買要求(2)保險,可以進一步得到銀行獲批疊增款項? 問題二 有其他銀行可進行債基疊增方案嗎? 再次感謝   answer: 先指出一概念,客戶存錢入銀行會構成負擔,真係唔好以為存錢入銀行等於比生意佢做。好似讀者咁,2016至今存入多1.5百萬,仍未得到銀行批出更高之疊增申請。這就是理論上同執行之間很需要訣去填補。至於究竟點先可以令新申請的(1百萬+2百萬)疊增方案獲借出,從而令自己投入2.5百萬,而成功借出5百萬? 大約等於買樓約66成上會?敢講一般客應少預此等阻滯,估計是讀者原本存入銀行的資金不是錢,而是由別處買入的基金,諗住咁打入去叫銀行再槓,在職員考慮到槓桿多野做而收佣金好少之下,決定唔做。由2016至今,筆者已更精準及開啟了與一些銀行之溝通渠道,令學生在課上之指令更快捷執行,亦利用一些團購概念令收費可正式攞平D,當然已交待要主動提示些官方優惠比收息學生,等學生唔好拎漏。   至於銀行單方開出「要買一份10年AIA保險」之叫價。可能看倌心諗:「咁都得?」乜可以買左保險就批? 唔買就唔批架咩?   先講此情況若於銀行有朋友,溝通好雙方難處後、或有改善。不過幾肯定讀者情況應已被bank「種哂機」,即銀行系統內已留暗號比內部員工知些訊息,較難返轉數。要解此難,傾好價之後換人為解決辦法,但先講咁情況用投訴解決不得要領,因今次係要問銀行借錢疊增,而唔係消費。搞不好佢同你真疊增然後玩野每月逼你返去REVIEW,一唔黎就CUT LINE,情況比而家「無做疊增」更凄涼。所以若完全無經驗,就算做左但效果唔好都難怪人,而讀者起碼叫疊左一次,收番學費及甜頭先!   至於一份10年期的保險其實佣金唔大,可試問問能否用一份一筆過而又短年期的保險替代。一份供10年的$5000,或者可用一筆過的50萬放一年去替代。又或選份退保價值高的儲蓄保,買後斷單亦屬可行。當然更有些唔使斷單而又可令銀行中人有交待的方案,不過此法要兩者有默契先做到。畢竟銀行中人只為想跑數,份保險佣金都唔落佢袋,此情下應有方法可平衡雙方利益。再唔係睇埋佢第二間銀行有乜,或者可於不需使用額外資金情況下,擺平呢件事。仲有留意,負責債基位人兄應少跑保險數,懷疑因某些事情比保險同事IS「鉗住」,才出此下策死lur保險。   當然唔諗保險,幫下手買下外幣,其實操作得好有可能是銀行與客戶同賺。好似上星期一個案之案主,運用ETF去出入澳元,既可賺錢而澳元計價債基亦收高息,港元轉澳紙亦增加了銀行收入,實令雙方有得著。至於轉其他銀行做好唔好? 只好說能提供低息之債基融資、較高選擇槓桿、不入TU、div-repay之銀行為數不多,所以去其他銀行,既煩而不如留在原行,至多舊生可透過我們去找一些朋友相助,順暢情況。至於初心者應怎選擇去避開冤枉路,留在收息101再講。
自製問題的香港家庭 #1392
諗sir, 你好 偶然在網上發現閣下的言論, 很有見地, 所以想請教閣下 現在仍是否入市時機 我們 現在的情況是 背境: 一個有巨大生活壓力的香港典形夾心階層家庭 ,丈夫47歲,妻子40+歲, 兩名兒子在美國讀大學及中學, 家中有兩名老人家需要院舍照顧. 夫婦二人都是自僱人士 , 年薪大概150萬,現時每年家庭总使費 連銀行還款不少於1m, 並且負擔會隨著兩兒子長大升學越來越大。 財務狀況: 銀行港元現金大概一百二十萬, 沒有基金債券等股權投資(不打算做任何股權投資) 香港自住物業市值9.5百萬,欠銀行380萬 香港工作間市值300萬,欠銀行60萬 美國自住物業美金45萬,沒負債 美國投資物業市值90萬美金,欠銀行32萬美金, 每月租金收入三千一美元,扣除各樣費用, 稅項及樓按供款,實質沒有 任何現金流收入. 以上所有物業都是由丈夫名義持有. 由於自僱人士關係,沒有出糧記錄,但有報稅, 問題   如果有打算以妻子名義在HK買房, 日後給兒子自用,( 雖然美國房子平香港很多 ,也不會在美國買,因為維繫費用大, 稅項高 ,利息又高達五厘 ,而我們當地也沒有借貸能力了) ,請指教現在是否適當時機 , 物業打算先自用幾個月,然後出租, 而且需用高成數按揭, 因手頭現金不多,但妻子曾經有持物業紀錄, 好似最多只能做8成按揭? 謝謝指教   ANSWER: 巨大生活壓力係讀者自己攞黎既,就當誠哥做生意都要搵霍建寧幫手,當年其一轉捩點是匯豐肯借錢比誠哥鯨吞黃埔船塢,而家長實先有咁多靚地做project。所以搵幫手、及借力打力,是生意人更上一層樓的要旨。從讀者來文去看,佢對借力呢件事應做不好。人到45歲上下亦踏入生意人的收成期,惟估計因近年搵生意難的關係,以老闆所付出之風險及勞力而言,所賺的亦唔算多。筆者亦有諗讀者意思是否為夫婦每人年薪為150萬,惟究竟是每人150或夾埋150,都不太影響本文回應。當然讀者有將早年所賺適起實在恭喜,美國樓淨值為[(90-32)+45]*7.8 ~ 803萬港幣。香港樓市值為810萬,本文主要回應點另讀者去過一個更好的生活。   生意人普遍有兩件事搞不好: 由於想避稅或事忙,無出糧習慣,或只係一年係公司拎次錢仲要唔正式mark返做dividend income。變相無出糧記錄唔肯借錢比老闆。若用公司名義買樓而唔用老闆名,2012年後要交多15%買家印花稅 […]

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決定應否再買樓的5個步驟 #1332
諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。
不要讓500呎綁住你的青春 #1329
諗Sir你好,   最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。   背景   今年24歲,大學畢業至今一年半   月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K   得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)     另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)   與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎   女朋友月入13K,每月儲蓄3K   保守假設2年後與女朋友月入38K   計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)   沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額) 月供30年約13K/月   首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 […]
傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。

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股海損手連連、想學財富增值 #1394
  諗Sir你好,   拜讀你與聶Sir文章已久,最近正在上收息101,學到很多有用的財務知識,感激。   本人下月正式踏入39歲,已婚無子女,年輕時家庭負擔重,搵錢又唔多,到現在可說沒有累積到甚麼財富,早兩年因轉工,薪金鑊提升至每月$72,000,想學財富增值,但於股海損手連連。   我名下現有一估價360萬自住村屋,尚欠銀行210萬,月供約$10,000,另現金170萬。由於丈夫屬自僱人仕,收入不穩不能造按揭,所以不能用佢名買第二個物業。   請教那種投資方案教適合我呢?敬候回覆,謝謝!   喵喵上   ANSWER: 明白到讀書搞學問是做好根基,再入高深,單向的。惟做事與投資都需幾種能力交替成長,唔應該學完一樣再另一樣。因工作及投資都是重經驗,重心理質素。相反教授幾時計好條數,好少話因為佢嬴在心理。相反經驗需時撞板累積。故香港人四十歲儲夠錢先去搞投資,呢種人最危險。好似喵喵咁,買股損手連連但未輸身家就黎發問,都算不壞情況了。不少人到四十歲儲得200萬,然後用錯方法注注大碼入,係錯方法加上錯資產分配下,一個金融風暴就被捲走所儲,10年辛苦儲得化為烏有。錢財事與其他有別,大把人會窺探閣下財富而想攪合法轉移。故賺錢重要,保存錢財亦很重要。   什麼是錯方法? 跟經紀學,很多是學錯方法。經紀會比知識你但將閣下引入付佣困局,頻頻炒賣。跟書本學,閣下需悟性唔錯先得,就好似接觸新學科,能在無師之下自通者為數很少。相反以為自己「已通」者確實有,更在升市時信心大漲。其實無論投資或做事都好,死既都係「懶叻」既人; 蠢人有蠢福,闖出既禍都唔會大。   自僱人仕是可以做按揭的,收入唔穩就用間公司去穩定出糧比自己。基本上全部老闆收入都唔穩,筆者自己都好想收入很「不穩」,一時40萬而下個月暴升至700萬就最好! 所以有方法搞既,就當是搞到30000核實收入出黎,讀者家庭借貸力已升至(72000+30000)/10000*2.59*50% = 13.2千萬。當然搞左收入出黎,稅就要交。惟買樓批按揭只提交半年內收入文件,點係做靚盤數同交稅之間做平衝,你懂的! 在1300萬借貸力下入手三間屋收租令退休有起碼保障,為讀者應作之路。   讀者要知本身人工不錯,借貸力好。惟工作亦會繁忙,所以佢呢類人不應在股市下苦工。要知有D錢,你賺唔黎就係賺唔到,不要勉強。現時只入手360萬樓,對於讀者及丈夫格局而言好浪費。就當自己願意屈係村屋,惟一日退休都需要有屋有租客交租比佢先有錢開飯。所以唔係話有樓住就停收唔買,一個家庭有三間樓是必需的。當然可撥資金的10-20%出黎買股票,若你買股真係有方法,用少錢去開頭最尾仍可贏開巷。若你的方法是錯的,用1000萬買同20萬買都係會輸哂。所以買股要錢少,咪再益莊家。可在搞好先生借貸力後再買間細樓,而淨低錢用債基行疊增收12-15%年息,會幫到呢個唔打算要小朋友既家庭。
幫醫生個老豆打點退休 #1385
Lum Sir 您好,本人是你的 DV37 收息101及103 舊學生。得到 Lum Sir 的課堂指導後真是改變了我的下半生。已經於今年四月份投入債基方案已收息接近三個月, Lum Sir 的課程雖然是收費課程,但的確是物有所值令我對理財的 mind set 增值不少。所得到的回報比較付出的課程學費收獲10倍也不止。   上年上課時為八月份,至今差不多一年了。個人資產 Profile 有所改變了。希望發個信息向百忙中的諗 Sir 再請教一下。看看諗 Sir 會否能在百忙中抽空看看小弟花了一個多小時準備好的 Excel 個人家庭詳細資料。看看可否有機會再優化一下下半生的家庭情況。現在的確有高不成低不就的感覺,苦無對策幾個月所以再一次鼓起勇氣向諗 Sir 再請教。     1)現向銀行查詢過有機會加按出80萬。如加按後可以如何善用這再投資?   2)苦勞廿年今天已經達成一生二宅,如何再提升至一生三宅?   3)經上次諗 Sir 提點,居屋不是好的投資物。想換私樓一家人自住,但樓價實在太高?!   今晚來諗 Sir 課室取贈書,在樓下7仔碰到諗 Sir say 了一個 Hello 的忠實學生 Eric 敬上   ANSWER: 讀者的情況受不少人羨慕的,手上230萬,收緊9000蚊息,自己人工四萬幾,而個仔讀緊醫科。學費只係四萬幾一年,比起而家小朋友讀興趣班仲平。咁佢來信究竟仲煩緊D乜?   由於第二間樓係2014先買,估計是偷偷地租出而產出被動收入很少,唔計自住間居屋,其實每月靠債基產出9000被動收入,只及讀者加太太收入不足20%,距離舒適水平還遠。究竟讀者應否快買樓完成一生三宅? 由於讀者第二間樓買得遲,佢40-41歲先買,亦沒到達「結欠少於市價一半之情況」。換言之不能轉正作出租用途,將租約租金加添家庭借貸力。咁究竟第二間樓幾時先買? 筆者愚見一般人要附合兩點: 結婚後 […]
三個問題令諗sir收皮(collect skin)的個案 #1383
Hello 諗 Sir 你好, 超級窮中產一名, 一直想盡早財務自由, 所以留意咗你個blog 好耐,亦有拜讀你出既書,獲益良多.但始終是紙上知識,加上現在美國央行又話加息縮表,所以真正實踐時還是想先直接請教諗sir!   小女今年32歲, 月入$43k,剛剛結咗婚, 丈夫同齡, 月入$28k, 大約資產如下: – 現金約$600k (每月儲蓄 約$15k) – 股票基金約$300k – 自住樓 (outstanding loan $3.6m)   現在處於人生交叉點, 希望諗sir 能指點迷津! 2年前買咗樓$6.3M 自住, 現在估值$7.2m, 正掙扎是否加按套現作投資用途? 如果加按, 應怎樣運用以盡快達到財務自由?   有感樓市有向下趨勢, 現在加按是否風險太大 (借60%)? 還是應趁高價套現? 兩人借貸力有$9.19m <($28k+$43k)/10000*0.5*2.59>, 如果加按會用掉借貸力47%.   如果加按, 可以有額外$770k現金,加上手上現金, 大約有$1.3m, 心中投資方案如下: 買英國樓收租 – 買唔起香港樓,打算衝出香港, 目標樓價是180k鎊以下, 但這樣會令我倆用掉借貸力升至58-60% 買債基 – […]

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收息101同學: 14%息收足3年… #1362
LINK:上文講到有位個讀者流動現金港幣等值為870萬,自住樓在個人淨值計為1300萬,天環淨值320萬,父親單位350萬,車位250萬,彿山雜項420萬(港幣等值),股票188萬蝕淨168萬,想產出12萬被動收入。在上回已交待應將購買內地理財產品的700萬人仔換做澳元、美金、美鎊做本位去買大部構如匯豐或淡馬錫的直債收息。   另外內地幾間樓只宜保留一間,其實讀者忽略了他會因為官司被最嚴重面臨被抄家的風險,各位在錢財路上,最基本梗係要學識搵錢儲錢、下一步就係錢生錢,攪什麼財務自由(而家呢個名詞好被濫用)。而其實財務自由只係中轉站。即係假設你想到灣仔稅務大樓的60樓,係要先搭到37樓,然後再轉LIFT,而財務自由可解成你剛到37樓吧。不過與一般搭LIFT唔同,當你真係親身累積到一定財富之後,就知道很多人想將你由37樓拉返落10樓,例如你的競爭對手…ICAC…稅局等等。正所謂樹大招風,讀者咁多人仔同大陸樓,其實只要坐轉「洗頭艇」,佢可以由赤柱再開始。如閣下手握幾千萬而問題未到,只不過係你未察覺。生意做得大基本上梗有條例可以玩到你,係大陸做生意,更是….   我們用上段理念等出對於本案讀者: 理財要點一是「防抄家」、第二才是搞什麼「財務自由」、更統合性的步驟才能助你走得更遠,尤其是已達小富的香港人。上半部文章已告知現金應留在新加坡、瑞士這些好地方。至於係香港買天環是敗筆,讀者可自行望望未來各區供應。當然買住宅只要計好有能力,點都有得守。買股票無得守,筆者在過去1300篇文章都無叫人加按樓去買股,頂多是買債同REITS。幾間香港樓可考慮將老父樓加按一半,而自己自住樓可按至五成(因2000萬之50%再減佢爭700萬),得出300萬,呢度有成450萬,可投入債基疊增方案,進取一點收12-15%年息,一個月有$56000。而按揭攤長供月供450/259*10000= $17300,即每月淨袋56K-17K = 39K。下方(圖)有舊生向我們公司用63832145作出之查詢,已說明了佢2014年上畢收息101,做到了14%年回報,而家3年過後,再問下我地有冇新野讀,佢今次打算加碼落200萬。已說明筆者的方法令人有冇信心、讀畢收息101班後的效果、及課程標價現在實太低。佢三年夾埋收左14%*3 = 42%息而呢份料夠佢用成三年! 筆者真係要再考慮自己做生意有無問題! 股票可以轉做外國REITS。佢買左咁多年,股票都係蟹,已自行說明。完成後有1300+350+(800-480) = 1970萬係香港樓。200-300萬係澳洲樓。840萬放係瑞士或新加坡。200萬係大陸有樓。另外仲有200萬左右係REITS,應可收6-10%息。雖然保險同其他樓市區份野要細執,不過在文章上只可答至此。   下一個目標,是再要比心機搵下錢,撥2000-3000萬港幣,作為成立慈善基金的基本款項。此舉一是要將部份錢同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。當然咁做在出發點或許同慈善有偏離,只好講而家克林頓要講場TALK,錢都係入佢慈善基金。那為什麼美國前總統同香港一眾地產商都要「搞慈善」呢? 筆者唔識講,你自己上網或我留意到一些新聞:   克林頓基金真正慈善支出僅10%。 「比如2014年,克林頓基金一共花掉了2.48億美元。其中,真正直接撥給慈善的直接支出只有3369萬,佔總支出的13.6%..而花在基金僱員上的錢則達9598萬。剩下的是各種開銷。比如差旅費」 消息源自各大媒體,其中包括美國之音。   另外係香港,慈善機構去買住宅,使唔使比15%印花重稅? 上述方法已為讀者產出$40600+39000+15000+澳洲樓 = ~$110000月息。已大致等同讀者目標,更要是絕大部份錢都投進保本產物。惟11萬被動收入者唔係就咁睇波食蝦片過世,就算唔考慮貢獻社會,怎去為自己保存財富亦需一番策略。   至於昨日生果報又走出黎話2047年香港地契究竟續唔續,會否影響大眾業主業權? 想表達2047為(大眾風險),就似沙士一樣,個個都有機會中招。此等問題不需理會,你亦好可能無能力理到。唔通叫你將錢散去英國同澳洲買樓,又或者攪隻turst咩? 所以唔係無解決方法,而係有些問題,小市民要理都理唔著。莫非你就因為擔心傾唔掂數而今日即刻將港樓放賣? 要考慮萬一睇錯邊是否能承受結果。剛好遇到本案讀者係開始有能力去處理此(2047)風險的,如看倌有需要可按此案為家財作打算。一段打工仔,既然選擇安穩的路月月出糧,最建議就係少睇生果報多搞搞工作表現。做得唔開心或無前景就轉工,搞得好2027,先好再問什麼2047啦。報紙主要係想create topic,而呢個未必同你個人benefit有關。
11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358
諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無“人頭”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。
唔想成世同層樓打工#1342
諗sir您好:   較早前已修畢收息101, 準備修讀買樓101和103. 我和太太已經45歲,同是在政府工作,毎月收入共10萬,有兩名6歲的孩子。為了兩個孩子升上好的小學,我們在2015年賣掉了自住的東涌物業,並租住校網12的地方, 租金每月4萬。   以下是我一家的財政狀況:   1.無任何物業 2.現金HK$150萬 3.定期HK$200萬 4.股票HK$150萬 5.金飾HK$60萬 6.每月儲蓄不超過2萬 7.沒有任何債務   我們的目標係買入大過1000呎的市區樓。現時一般市區的三房千呎物業也需要過千萬。如果我要買舊樓,一定 唔夠首期。如我買新樓可用發展商提供的財務安排以降低首期,但極可能成世同層樓打工。物業代理建議我買入一個一房或兩房的單位來收租。   現有兩個問題想請教諗Sir: 請問我應否繼續租住,並買入一個兩房單位來收租? 如何能達成買入逾千呎的市區樓?   請指教!感激不盡! 你的學生   ANSWER: 應否再買樓,要計家庭總借貸力。夫婦人工共10萬,借貸力為(100K*50%*2.59MIL) = 1300萬。可能由於政府有津貼,所以讀者至中年都無買樓,導至陷入只會人搵錢的惡果。45歲無樓而擁500-600萬流動資產,有感人工是超卓,但資金水平好一般。一對30歲5-10年前結婚置業買左「四小龍」既教師,其實佢地放左間樓都有400-500萬係手,同呢對廿萬夫婦相約。原因係資產膨漲,快過用人手搵錢。咁究竟係咪鼓勵緊炒賣呢? 首先係香港投資物業如賺錢(尤其是短線)有稅務責任,本BLOG很多方法都係叫人放長線。例如趁後生買樓而定額供款,利用銀紙長貶而租金隨通賬上升之原理令大家越供越輕鬆。當然選區有技巧,物業亦可轉名慳稅或按爆令你套多一筆,不過中軸線是簡單不過,就係睇淡銀紙內含值者可以參考本BLOG方法。   由於讀者借貸力較好,所以應該買樓,不過唔係1000呎個種。應該參考之前筆者研究文章,已有交待例如港島細單位是樓價跑輸而租金升得慢之類型。那究竟邊區同咩單位類型看俏? 讀者有心搵自可找到。買1000呎樓亦表示交稅近100萬,雖然夫婦無樓可免交15%的貴價稅階,但在購入物業過千萬從價印花稅在6-8%之原則下(更正: 呢位讀者無樓在手,應只是3.75%),讀者要預備買一千萬樓交近100 50萬稅。回望係香港比3-4萬/月已可租到質素不錯之樓宇(至少筆者咁認為),讀者不如買細樓慳稅而將省回銀碼去租住1000呎市區單位。   買的單位市值在400-500萬左右適宜,今時都係呢類樓個價跑得快,市場無教錯你的。其中一個觀察,是用100萬首期去買400萬樓假如又升了40%,即價至560萬,可按爆八成而套120萬。若買1000萬樓,首期已經係400-500萬,而基於1000萬樓只可按至50%之關係,樓價就算再升都好難加按,引政該價位單位於市場無咁受歡迎。亦因如此,讀者應持有1-2兩間較細價樓收租,去津貼自己租大屋的租金。萬一市場下行,兩間細自可選擇「放一。留一」,比成世同一間大屋供樓更具彈性。賣加上自住樓呢件事好被動,淨係搬屋都好煩人。   當然你心諗:「買新樓只需比15%首期,咁咪唔使咁多首期?」先講新樓可以用少首期是同意,但要留意萬一樓市下行會令業主很快成負資產。加上首兩年免息後二按之利率頗貴,要做足心理準備先好上。   若一定要買千呎市區樓,計1500萬市值,五成上會首期750萬,月供約750/259 ~ $28000/月。讀者手上金額唔夠比首期,不過可以去財務借二按,例如15%樓價,可令首期限至約$550萬,而750萬的一按照$28000/月去還,但200萬的二按應要用4-6%年息去消還,計200萬攤20年(財務公司較少比業主攤30年去還),月供約$12000。一按與二按共計月供$40000。計及將現金用盡加上負責四萬蚊的月供按揭,買大屋自住不太划算。

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售 (2016/05/21)
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回

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所有課程
開課日期:
2017年07月
2017年08月
2017年09月
2017年10月
2017年11月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
易宮
潘家榮
示範導師
洪龍荃
課程:
買樓
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20170730 【投資諗法】(第82集)
諗sir:脫貧有辦法?
創富貼士
[金SIR] 何解事件驅動近日較多題材?
各位親愛的朋友大家好, 行文之際正身在國外旅遊, 少不免被團友問到股票相關的事宜。 恆指於上週突破之後繼續緩慢上升,火車頭已轉為內銀內險類相關股份。 耶倫最近的國會聽證會,可能已得知下任聯儲局主席無望, 放鴿之餘,更認為總統特朗普沒有辦法將國民生產總值提升至每年3%以上。 市場將此認為是加息有限之預期。 我認為不用太過著眼, 因為如果耶倫下一任不當聯儲局主席的話, 最重要便是在剩餘任期內不要出現金融危機, 要放鷹留待下一任聯儲局主席再說吧!   但這一個放鴿的做法, 已完全減輕人民幣的貶值壓力,或被逼再加息收水的壓力, 港股H股再創新高絕不為奇。   上星期行文提到,為何最近會有較多收購合併事件? 這緣於多個原因: 因為內地資金很多都有走出去的慾望, 特別是國企鵝和有實力的民企,中國已從資本輸入國變為輸出國。二來,新舊經濟已經互相踩過界,收購合併是最快消滅對手和汲取人材和知識的方法。三來不少本地首代致富的家族, 已開始交由下一代接棒,自然也會出現買賣業務的可能性。   外電報導,和電香港(215)出售和記環球電訊,其實也是順理成章。首先,眾所週知,固網業務, 不論是寬頻上網還是固網電話, 均是資本開支龐大,有大規模才有大盈利能力的行業(不論技術制式或是跟供應商討價方面也有好處)。 寬頻上網於城市人的生活, 就等於空氣和水一樣重要。 所以業務性質非常穩健, 並可以跟銀行取得大量借貸提高股東資金回報率。而固網電話, 雖然不少家庭逐漸少用, 但於商業社會也是不可或缺。加上行業已經沒有專營限制,加價減價已可隨便於市場進行。所以行業併購整合,主要障礙就是電訊管理局平衡要維持競爭,其它就只是講「價」!   和電香港出售和記環電,除了現時有兩位熱切的買家之外,也有中資對這類型策略投資有興趣。更重要是可以避免李氏的兩位公子,於同一業務上明顯競爭,這類競爭明顯也對家族毫無好處。當然上述純粹是根據已有資料的猜測,絕非非投資建議也非知會否成事,不過現價也應已反映,成事機會並不太低了。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 東方海外(316)全購邀約的看法 (2017/07/13)
  市場前陣子認為,「五不窮六不絕」,七自然不用「翻身」了。碰巧六月底市場出現細價股股災,七月初又出現騰訊(700)對「王者榮耀」的批評和自我審查,兩單新聞過後自然價股爆出股災之後,前半年帶領恆指上衝的科技股,或者需要休息抖抖。然而,,外資大行於此時此刻唱好內銀股,加上中遠海控(1919)收購東方海外(0316)的消息,繼而再出現幾單可能被潛在收購的公司猜度,不到兩三天,市場於「七不用翻身」的大環境之下,創出了今年的新高。華爾街電影中有句話,「Money Never Sleeps」的確有其道理!   有機會被收購合併的股份,我們明天再談。今天談談聯儲局主席耶倫,於昨天聽證會上表,聯邦基金利率毋須再調升很多,就可以達致「中性」的水平。所謂中性,即是既不刺激也不抑制投資或消費,而也同時提及,如果經濟萬一減慢,可以重啟買債,相對於前陣子放出的鷹派言論,以上是個相當鴿派的說話。如此一說,美國十年期債券息率即時大跌(見下圖)。收息股或公用股,應該可以脫離加息縮表的陰影。     資料來源:彭博 圖一:美國十年期債息近月表現   中遠海控(1919)收購東方海外(316),有謂這是中方逼董氏賣家產,也有謂是連首任特首董氏也開始要「走資」,也有謂是中資「報答」董氏而的出個「好價」。筆者認為這都是無謂揣測(因為實情是我等外人無從知曉的)。但這帶出了兩個重點,一是筆者相信中遠海控所需資本,已全由中資銀行支持,加上將成為全球第三大的集裝箱航運營運商,佔全球12%運力,僅次於Maersk(16%)和 Mediterranean Shipping Company MSC(15%),對市場供應特別是亞洲航線,有一定的定價權,也算附合了國家對「一帶一路」整體的戰略。二是集裝箱營運,一直都很依賴全球貿易,筆者亦不相信這是絕粹不計價的行為。這個出價,等同一個Mid-Cycle市帳率,比這個估值再高的時候,近廿年來就只有2006, 2007和於2011年短暫出現過(2011年是因為全球航運業下跌而短期股價我未反映才出現。)這次是因為航運業穩定下來慢升時期的收購。如果相信航運業會繼續向上的話,大可繼續持有不接受全購的offer。   這個全購邀約要成事,需要中國當局的批准(不批的機會確實微),以及歐美反壟斷的審查(這個是最不確定因素,但合併後只是全球第三,又跟首兩位無瓜葛,要談這個合併要產生壟斷也不容易)。如果成事,現時持股者就有等同個存於$78.67的Put Option,如果不成事,跌回原價的機會其實不高,因為航運業正在緩升,估值也跟隨上升,應該最低也不會跌低於帳面值的。以現時的價格計算,市場大約認為通過以上機會只有約六成,市場或許不太看好是次事件驅動型投資(Event Driven Investment)的成事機會。當然,也有可能是投資者認為股市大旺,用幾個月時間搏約一成升幅,也已嫌少的想法。   另文再分享何解近日併購日趨旺盛,以及其它已公佈或有機會的目標。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有東方海外(316))   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
跟曹操學做事,向孔子學做人!
一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處著眼,細處著手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:議息重點不再是會否加息 (2016/12/15)
《八點鐘費Sir》呢次議息,重點不再是會否加息,而是耶倫展望來年加息次數及幅度。來年加息三次,完全超出分析員預期。 IG 黑期顯示,大戶準備借一時恐慌向下殺,恆指或「還原基本步」的返回年初兩萬二。不過,這可能是低位部署來年好倉的最後機會,好好珍惜。 至於樓市,我在劣作《費氏估》講過,樓市週期在16至21年。以九七年為上次一個頂。加息週期重啟,增加貸款者負擔,只是續步形成樓市趨勢向下的因素之一。   新聞源:聯儲局加息0.25% 委員料明年加息3次  
【費氏股】費高:美股反高潮
– 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
    軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
[金Sir] 一個銀仔有兩面
  各位親愛讀者們,大家好。週一跟拍擋與讀者閒聚,一股不沾,只談北韓問題。雖然金仔與浸浸都繼續相當好火,不過環球時報上的中國明確立場聲明,立即將兩位瘋狂總統打算襟發射制的手指鎮定下來。不過,人類是很懂得保護自己的動物,由唔驚至好驚可以好快,不過由好驚變番唔驚就要一段長時間。市場擔心完金仔同浸浸後,已開始找尋另一個「看淡」的原因。大家可以將這回事件,是作由今年一月至七月升市的考驗,過得到就繼續往前衝。   這週有不少業績公布,不少傳媒都逐一講。不過較為令我有興趣的就是國泰(293)。業績驟眼看來,相當嚇人,半年虧損20.5億港元,是自2008年下半年以來的最差業績,比市場預期輸約12億要多一大截,而最大的原凶,就是燃油對沖輸了32億!試想想,國泰只是一家四百多億市值的公司,半年輸掉市值近5%的確是有點嚇人。不過,筆者認為情況不如大眾預期的差,一個銀仔總有兩面,今日的國泰是有其值得投機的價值。   如純以業績看,客運收益按年下跌2.4%,主要由於Yield下跌了5.2%所致。這一來是由於有廉航衝擊,也由於到港或國內遊客減少所致。不過,從數據可見,近年來到港旅客已穩定下來並有微升。另一點是較少人有留意的,就是美元下跌對國泰營運是有好處,因為其機票收入,超過半數非由美元計價,但成本則主要是港元和美元,美元下跌對盈利有利。貨運方面,收益按年上升4.7%,主要是Yield上升了4.4%,環球貿易增加對貨運收益是絕對有貢獻。   當然,國泰積極瘦身也是重點。前陣子再減人手600人,其中200人為經理級人手,這次裁員,工會基本上無聲出,一家公司於蝕錢是大裁員是「無可奈何」。沒錯,燃油對沖輸錢跟被裁的員工無關,但股東和管理層為了公司和剩下的員工也無奈要執行裁員。筆者認為未來半年手起刀落的機會並不會低。   加上未來18個月,燃油對沖比例逐漸減少。其實,除了燃油對沖之外,公司營運一直有大量現金流入,作為一門生意,筆者或將之視為一次性的管理層失誤輸百幾億,但生意和市場地位或者都未有太大動搖。但現時國泰的估值,已經跌到是亞洲航空公司之中近乎最低估值的(當然,今日的國泰盈利能力,也是當中最低的,但主要輸於燃油對沖)。   最為大家留意的,就是建滔化工(148)張國榮大手買入國泰9%,現在已是第三大股東(太古45%,國航29.9%),論營運上已有一定話語權,並且街貨是買少見少,筆者相信如果股價再跌,張先生是再有力出手的。張國榮背後動機是純投資還是另有所圖,無人能於事前知道,不過以估值或是以投資角度,或許配合期權以輸有限形式考慮,是有一定的值搏率的。當然,國泰或者航空業,永遠都是高波幅行業,股價大上大落非常等閒,而估值修復這個遊戲,投資者的耐性是最緊要的!   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有國泰(293)之衍生工具權益)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 如何面對狂人總統(們)?
  當大家以為市場「五窮六絕七翻身」,三個月都無驚無險,可以樂觀地面對八月之時,兩位夠晒火爆的總統大人就互噴口水。一時又出現「Fire and Fury」,一時就是核彈圍城。兩下散手之下,恆指於三個交易日跌番近一千點,全球股市都有巨震。   當然,筆者並非政治專家,對兩位狂人總統完全無法預測。老實說,如果真的打核戰,又擔心核彈於身邊地區引爆,恐怕投資都沒甚意思,甚至買金都無用,應該想想有沒有辦法將自己變成曱甴(傳聞如果核爆的話,只有曱甴可以生存)或者點樣著草,或者學會如何享受這刻所擁有吃喝玩樂好過!又何需考慮襟制沽股票?做了市場中人這麼多年,也都算是「嚇大」畢業的同學。   不過,這些政治事件,通常都是講就相當天下無敵,但襟制發射前就會有多番警告兼有時會口中有力心中無力。老實說,假如要真心攻擊某一方,通常都不會口噴太多口水的(君不見無論911襲擊,還是二戰的偷襲珍珠港,都沒有明確的事先聲明的)。而這些政治性事件,通常最緊張的時刻過後,都會很快過眼雲煙的。當然特朗普的通俄門已令其相當尷尬,北韓事件正好轉移視線,但要襟個制唔容易,北韓也自知沒有先行出手的能力。   筆者認為,最重要是中國會否參與戰爭,以現時情況,中國出手的機會應該很微,因為也想不到有何原因要協助美方或朝方。之前最擔心或要獲利的資金,應該於這兩天消化得七七八八,未來的日子,就看看騰訊(700)業績有沒有走樣,或者有沒有其它除了「講」之外的「撩交打」行動(例如漁船或無人機刷過某些邊境之類),或者驅逐使者或搞出人命之舉。還有一點讓大家放心的,就是如果美國打仗,恐怕聯儲局也沒膽於這些時候說要加息縮表,到時市場也有喘息空間。如果要考慮撈底,目標當然仍以龍頭大市值股份為先!   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 何解惠理(806)股價跟港交所(388)脫鉤?(2017/08/08)
各位親愛的朋友,大家好。港股踏入八月,市場繼續仍是樂觀情緒主導。而不少巨型股份都開始公佈業績。八月份內,筆者認為大型股份與大型公司對業務之展望或預期,指數成份股個別發展會比較重要得多。   眾所週知,港交所(388)股價一直都是市場寒暑表。這也明白不過,市場向好,成交上升,股價上升,市值上升,更多公司集資或上市,港交所不論於實際盈利上成者是前景上,也是合理地直線上升的。不過,交易所就得一個,不能滿足市場眾多資金(包括願意搏的基金或個人投資者)的需求。通常這類預期都有兩類股份跟尾,一就是惠理集團(806)、二就是一眾券商,由大炒至細。   不過,這支歌仔,近日好像無得唱。下圖是港交所與惠理集團過去一年半與半年的股價比較。   資料來源:彭博 圖一:港交所(388)vs 惠理集團(806)過去一年半股價表現 資料來源:彭博 圖二:港交所(388)vs 惠理集團(806)過去一個半月股價表現 (p.s. 期間,惠理集團曾於早前有預言主要股東會收購集團,不過最近事情好像未有新進展。)   其實,這也難怪,因為市場近日對大型股份有明顯偏好,有點扭轉了於過去十年,中小型股份增長股之估值,超過大型股份的情況。下圖就是恆生大型股指數與恆生大型股指數之比較。 資料來源:彭博 圖三:恆生大型股指數與恆生小型股指數比較 於上圖,白線是小型股指數,於上回大時代之前,三線幾乎都是走在一起。2015年中大時代結朿後,細價股開始跑輸,到了近期,大型股持續跑贏中價股和細價股,近月更趨明顯! 惠理的歷史,始於上世紀九十年代中期,當時市場對港股的認識,幾乎都只集中於指數成份股。其它股份亦只是熱炒過兩次,一次是1993年H股熱潮(當時以馬鋼(323)與儀征化纖(1033)等作代表),以及1997年的紅籌熱(以中信泰富(267)、北控(392)、上實(363)、光大(165)以及粵海(270)等為代表)。之後就進入WTO時代與及自由行時代、小即是美(零售、工業)隨即當市場潮流,惠理業績亦隨之而起並為人所熟悉。之後的新經濟股也屬小型股。但隨著全球以至中國經濟慢慢走出正軌,加上科網股和不少行業也日漸「歸邊」,強者愈強,市場開始有點回到上世紀九十年代,大型股再次主導市場的局面。 這亦大程度上解釋了,惠理集團雖然近日的管理費和積效費應該不斷在增加之中,不過估值卻似踏入被調低的局面,開始不會追隨港交所股價或者是大市的走勢了。筆者認為,大部份投資者,如要為將來退休或者累富的角度看,的確大型股份是有其優勢的(當然,每只大型股份也有其考慮和主要催化劑和變數的,當年選了思捷(330)和騰訊(700)就可以是一念天堂一念地獄)。 (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)  
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
  樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【舊文重溫】王榮昆:輝山乳業的迷思 (2015/10/06)
[王榮昆] 輝山乳業的迷思 (2015/10/06)   「老婆話佢玩嘢,阿媽問佢係唔係傻咗,阿爺陰陰嘴笑...」他們不是在拍大X冰皮月餅的廣告,而是講緊輝山乳業(6863.hk)於9月30日又再回購2734萬股,涉資約7600多萬元,股價再創上市新高。從片頭那一家人的面部表情解讀,應該是一個太早沽,一個望住日日升唔敢買,一個賺到笑。只是不知道誰會笑到最後?   自去年10月起,輝山便啟動了回購程序,至今共動用了約21億元在市場回購約9.35億股(平均價每股$2.27)。其控股股東楊凱及葛坤,更投出46.8億元增持公司近22.38億股(平均價每股$2.09)。由於在公開市場掃貨的金額巨大,輝山期內的股價便由最低回購價$1.3升至上週五的最高$2.93,升幅達125%。   這些金額是一個怎樣的概念? 回到2013年9月的IPO時,公司以每股$2.67發售新股集資近78億,即是說這次回購金額為當時集資金額的四分之一。大股東楊先生就更跨張,不但把招股時套現的資金重新投資於公司,更額外自掏數十億元來增持。   如此大筆的資金從何而來?我們可以把公司回購和大股東增持分開來看。在輝山的公司方面,回購的資金主要來自其IPO集資所得,其營運現金流,以及在今年初向 匯豐貸款所得1.56億貸款。在輝山的大股東方面,增持的資金主要來自其IPO套現所得,以及其分別於今年6月5日和8月13日, 懷疑向平安銀行抵押46.42億股借來的錢。此批股份共佔已發行股33.24%, 或大股東近一半的持股,大約可以按到數十億錢。而大股東真正大手增持是在今年7月2日,時間點上也可以契合。   其實,輝山的股票回購始於與美素佳兒的生產商Friesland之合營。後者承諾注資近七億人民幣,並在完成交易後六個月內(即2015年4月1 日至9月30日)於場內買入總值3,000萬美元的股份, 禁售期為六年。也就是說,6863的公司和大股東不但跟Friesland搶股票, 更偷步買入。   當然,因為Friesland在5月底已快速買齊貨(最少買到1億5000萬股),而輝山和其大股東仍在高位不停大量地買,且買入量較Friesland更多,並因此推高股價,相信Friesland對坐這轉順風車是完全沒有異議的。   6863公司的回購和大股東的增持,令策略夥伴、投資者、甚至自身都有賬面盈利,看似三贏,其實卻處處透著詭異。在今年第二及第三季的告訴大手回購之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借錢等種種手段來進行大規模的回購,若只是為了向市場彰顯對公司的信心,則未免殺雞用牛刀。 那麼,肯定是別有所圖。   如果說6863所圖的是賣盤,那的確有這個可能。輝山的兩名基石投資者已在高位賣出手上持股,而一手幫助輝山建立華東及華南銷售渠道的麥惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不夠一年後就跳船。這種管理層的更換與賣盤之前的準備功夫相符。但若是要拿控股權,為何非得要這樣在公開市場一路掃上去?   同時,由於公司的大額回購,其2016財年的預測PE已炒到35倍, 估值不合理地高於同業。誠然,隨著股價的攀升,大股東從向平安銀行抵押的46.42億股中可以按到更多的錢出來,然後再入場掃貨,進而再推高股價。但是輝山自己將於11月尾公布2016財年的中期業績 – 意即其買賣禁制期(blackout period) 將從10月尾開始。而且,現時Friesland也已無需再買6863了。   所以在這個價位上, 6863的股價在10月中下旬到11月中下旬出中期業績前都可能缺乏動力。所以我們不妨等它出完業績才做進一步的行動,因為輝山乳業大手回購的動機實在是曖昧不明。 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合,因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。
【價勢黨│視頻】王榮昆 x 聶SIR 市評 (2017/03/15)
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【價勢黨】王榮昆:咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? (2017/11/11)
  咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? – – 你猜世界上有人會提出這種近乎「咁大隻蛤乸隨街跳」的交易嗎 —— 以一元賣股份給你,保證任何時間以個半買回,既沒有任何附帶條件,又不限制你何時出售。另一方面,如果真有人提出這種交易,你猜又有沒有人「傻更更」地長期持有到不知何年何月,放棄即時賣回給賣家而穩賺半倍的賺錢機會呢? –   我見過,我真係見過!賣家是天溢森美,買家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,簡稱鄧普頓基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金達成協議(其後於2014年3月27日根據認購協議之條款及條件完成認購事項),鄧普頓基金以8.2%折讓,即$1.22認購天溢森美(756.HK)大約1億股新股,佔擴大後股本約7.77%。有趣的是沒有任何禁售期限,而更有趣的是,賣方承諾,如鄧普頓基金基金賣出時股價不足$1.7的話,當中差價由賣方全數包底。表面看來天溢森美(756.HK)像隻大蛤乸,但熟知商業運作的讀者就會知道,這種安排其實是很常見的。因為上市公司為了贈加知名度,尤其希望公司能成為基金愛股,都會以優厚條件邀請知名基金入股。試想像,如果李超人,甚或雙馬入股香港某小型上市公司,公司股價會作何變化呢?只是這次有點慷慨,沒設禁售期而已。 – 除了聲譽上的無形收獲外,天溢森美(756.HK)也得到一些較為實質的好處。根據協議,鄧普頓基金基金還可以推薦一人加入董事局。這也是基金協助上市公司提高管治能力和企業質素的常見手段之一。從公司發展的歷史來看,自2014年起的大變化,是公司大舉發展代工NFC果汁,至同年8月,新設營運總監建設自家品牌,12月撤換總裁,至15年中又設立股份獎勵制度。可見公司對自家NFC果汁有大展拳腳之意,而可能與鄧普基金的介入不無關係。 – 2014年3月28日,認購事項完成後第一個交易日,天溢森美(756.HK)收市價$1.215,即是說如果鄧普頓基金基金即時割禾青在市場賣出一個交易日前認購的股份,就能極速獲利 ($1.7-1.12)x1億股= $58,000,000。如果是一些慣搶雞胡的散戶就一定祭出有食唔食罪大惡極的至高無上投資心法,先走為敬!但58球在一個知名基金眼中實屬蠅頭小利,如若不顧商業倫理極速套現,實在有礙觀瞻。不妨從正面去看,鄧普頓基金基金如看好天溢森美(756.HK)未來發展,區區$0.58可能不在其眼內,就算以$1.7這個包底價來說,也不算遙不可及的價錢。根據協議,還有另一個有趣安排,如果從協議達成起計,如股價在三年內能維持連續60天在$3.4以上,公司對$1.7的包底條件就可豁免。可見天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金對將來的憧憬不可謂不大。 – 當然,天溢森美(756.HK)的新業務發展仍屬起步階段,尤其打開分銷渠道與宣傳推廣所費不菲,現時投資風險實在不小。正所謂有錢就是任性,鄧普頓基金卻是「有錢就是耐性」(有$0.58打底嘛),搏中有大獎,不中都有安慰獎,與我們一眾散戶實不可同日而語。小投資者適宜靜觀其變,謀定而後動,待二月底業績公布後,再行定奪不遲。 – 最後還有一點值得一提,由於協議至今快將三年,天溢森美(756.HK)從未升破$3.4,意即這個包底條款似乎要維持到永永遠遠講阿門的那天,如果期間出現影響股價的重大消息,似乎會有些搏奕空間。因為天溢森美(756.HK)將會相當被動,股價太低,對鄧普頓基金沒大影響,但前者就會因為包底協議而遭受雙重打擊,所以到時可以觀察公司有否護盤行動,從而尋找投資機會。股價攀升的話,則越接近$1.7,鄧普頓基金減持對股價做成的壓力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一個故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月線圖 – –       #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 — –    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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