諗sir人生階段信箱: 已解答577個案
諗sir – 為37歲無米負資產的人生翻盤
諗sir你好: 小弟現年37(其實還有半年便38了),已婚,育有一女(5歲)及一子(剛1歲). 小弟任職銀行,現時月入3.5萬,無其他收入 (實際上也有少少其他收入, 是例如拿舊報紙去廢紙回收、二手物品買賣、參加問卷調查(不定時的,每次有3-5百元收)、在網上做問卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以當沒有吧) 太太任職公務員,人工略高於我,但她負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等,另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢. 小弟的”資產”如下: A. 一自住已補地價居屋,09年買入價200萬,現估值約400萬 B. 存款4萬 (對!沒錯!是只有4萬….不是現金流,是手持現金金額) C. 股票巿值3萬 負債如下: A. 按揭餘額約174萬(當年以95%上會, 連按揭保險, 實際原貸款額約197.5萬) B. 私人貸款餘約0.3萬 C. 欠親戚約21萬(無固定還款方案, 情況等於一般公司財表內的”Amount due to related parties”咁) 以往因為種種原因, 如結婚、生小孩(2個小朋友都是在私家醫院生)等, 每次儲到一筆儲蓄, 均會被一舖清袋….. 至08年12月,當時仍在租樓的我,因感到長遠交租即係繼續幫人供樓,是純支出,不是辦法,故當時手持只有不足10萬cash的我,膽粗粗買了當時租住單位同屋苑的一個單位(即現居單位). 因物業樓齡達25年, 單位未裝修過, 水電喉等亦未換過, 所以也花了三十多萬裝修(包括更換水電喉等, 亦已包括家俬、電器等). 當年是問親戚借錢24萬, 再加私貸合共約12萬, 應付裝修費. 因此, 在這段時間, 小弟儲錢速度奇慢. 至13年9月, 小弟的細仔出世了, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦一舖清袋用來俾醫院費. […]
40歲、單身、失業、會否太遲了?#774
諗Sir,您好, 本人現年40歲,單身,與家人同住一公屋單位,而該公屋單位家人已於早年買下。本人有碩士學位但學位屬科學性,所以可謂學無所用。本人最近失業,會重新審視一下現在個人狀況後再重新上路。 本人年幼時一直有個夢想,就是一筆過買下樓房作收租用,不用按揭給銀行,以為這樣可省卻利息。但辛苦的儲蓄是敵不過通漲及樓價的昇幅,又最近才拜讀到諗Sir的文章,亦於早前上了諗Sir的收息班,唯現在才知道時間和金錢的關係實在是太遲了。 - 現資產配置為1.1M現金、1.7M股票及人民幣定期三年後取,到期有約0.5M港紙。欲攪小生意但暫未有頭絮向那方面發展,又,欲為將來打算,雖以我現時狀況有點遙遠,但亦望可達致財務自由及一生三宅,所以特意來信望諗Sir賜教!感激不盡!   小女子上 2014.11.14 ANSWER: 唔敢講讀書係無用,不過如你讀書目的係為左賺錢,咁可能會事與願違。搞小生意係可以賺到錢兼改善生活, 不過你有冇聽過人話:「你都唔識做生意!」當然口生謾罵之言實在不對,可是做生意是門學問絕對同意。 時間同金錢既關係, 大概解為金錢之內含值會隨時間降低。反而黃金,房地產都未曾出現此情況。當金融海嘯時樓價大跌,主因是貨幣供應大幅減少致各商品價格未能提振,一張銀紙之內含量未有因為經濟走疲而大為提高。再引伸就係先借錢換房地產此概念,此舉是睇準貨幣內含值將走低而房地產及黃金在人心中之地位不會動搖,又或如真有動搖之情況出現,都係入市好時機, 1997, 2003, 2008如是。 - 當然買樓多要借錢,如果租務回報低而借錢息口過份高,咁買樓就不易賺錢套利。可是香港跟美國都將維持低息在一段時間,加上特首鴻圖大計,就只為各位提供多1000個單位, 咁既情況下要樓市步入漫長熊市有點艱難。另一件事就係學位眨值,加上香港服務業繁盛, 高工資加上高學歷根本係個致命傷。公司只預萬幾銀請個同事, 又點敢冒險「高攀」招募碩士生呢? 讀者已完成收息課程, 相信要為自己人工再加一萬幾千, 根本唔使再去讀乜鬼野博士。在此說明筆者對於有志求學問的人是十分敬佩的, 亦同意為香港求出路需多為各行業添加技術元素。可惜香港人都係求財既多, 肯用心創作或求完美既人少。讀者將佢1.1mil現金入手債基,用每一百萬可收12500去計, 此數目即每月收13000有餘。比起自己辛苦用讀書去增進個人事業,債基實在給予了一個又快而風險可控的方法。 - 股票方面,正如ETF班有講,將2/3 股票沽出而1/3 轉作同恆指或A股有關的提案,成件事可維持原有大籃籌組合之同等升跌之餘更有息收。150萬之2/3騰出了買債基收息,每月收息一萬銀有餘而儲兩年即有廿幾萬, 夠借九成買間樓上會。讀者不要現時心急買樓上會,因看來投資水平在初階,希望要痛下苦心習好投資。人到40花太多時間在工作,和讀書, 恐怕令自身經歷太少, 宜放手先了解後作多點新嘗試, 為自己近來不感之年。
諗sir – 苦租客反制收租佬 #773
諗SIR您好, 小弟今年34嵗屬庸才一個,有幸拜讀收息論一書及此BLOG,了解到一生三宅及財務自由的重要性。小弟現月入31K,扣除供樓家用等開支,每月可儲10K。同齡太太懷孕後需辭工安胎,BB將會於12月出世,太太坐月後會再投入職場,預計月入可以有25K,但無長輩幫忙故需請保姆照顧BB,再加上BB出世後-所增加的開銷,估計每月為增加之開銷為每月15K左右,最後二人仍可每月儲10-15K。 - 因不想再幫業主供樓,故年中以單名購入280萬新界居屋一間,七成按揭2.15厘30年期,現尚欠銀行196萬。另有45萬港幣及45萬國內仔定期。由於之前未拜讀收息論一書,故已經行錯棋沒有多利用購買力以九成上會,另對投資一竅不通,故投資一直只以人仔定期收息為主。但看畢收息論一書便明白到長此下去多買一間樓房或者達到財務自由都是奢想,利息根本連每年通脹都抵消不了。煩請諗SIR 賜教小弟應如何將資金調配,撥亂反正,以期2-3年後可以買第二層樓房(目標是北區大兩房或三房)改善生活環境, 並將現居租出作收息之用。謝謝! - answer: - 成件事由早些少開始講,就係讀者唔想幫人供樓。所以佢就買間樓返黎,自己供返一間。就好似胃痛就顯淺地用胃藥解決咁,大家係買樓之前,知道你去理財之原因何在及如何對症下藥嗎? - 筆者都會租人樓,幫下業主供樓。即係如果個業主用成千萬買間樓返黎而月租$20000,咁點解唔將一千萬買債基收11-15%,而將每年過百萬利息當中的240,000拆比業主租屋呢? 又或我幾間單幢樓三百幾萬即收兩-萬銀租有突,咁又點解要用3乘三百幾萬去買一間成千萬既樓收租呢? - 所以租樓唔係問題,最緊要你搵到個方法去跑羸業主個回報。如果你產出租金既方法比你個業主聰明,保證你每年可以笑住咁「求」業主咪鬼再加你租,實情就係幾千銀你要就加,我條氣唔順就搬呢句心底話。筆者明白你好想打爛個mon(電腦屏幕)及collect my skin(收我皮),心想你個諗樣講就輕鬆,知唔知我比業主逼遷有幾陰公!? 所謂萬丈高樓由地起,你連玩嬴收租佬呢件事都唔敢細想,咁真係浪費父母十年養育心血及期望,買間屋肯定比培養一個小朋友容易。讀者買居屋係敗筆,原本兩夫婦人工都唔係差,夾埋(31000+25000) = $56000,要富貴真不容易,可是要穩步改善生活唔係難。居屋尤其未補價,市場上升賣樓要將利潤同房署對分,未補價去加按亦不可能。讀者看長遠要首先由交租租客變身做收租佬,再由收租佬轉做反制收租佬,即為自己習得高現金效率產出發再去選一些低回報之物業去改善回報,或入住去「搵業主著數」。 - 舉個例子,筆者有朋友專將舊樓成幢改為學生宿舍,包改建包搵客而中間提取酬金。呢盤生意都係「資產」,不斷產生正現金流,override了學生的租金自己更不用冒樓價升跌風險。讀者要成此步可真困難,幸好買入居屋只係單名,幾年後仲可以用另一半名比幾十萬首期去九成買第二宅上會。而成就第三樓可要等時機趁市低將居屋補地價成自由市場物業,將其租出即為產出除工資外的第三份收入。筆者一般叫人盡量避免公居物業,可是讀者應不會賣出剛入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪為正。 - 那幾年後點搵首期入手第二宅? 方法一有價格風險,用債基將80萬投入,月收息80萬*13%/12 = 8666。三年間收租30萬,當然要知出入市方法會令投資更得心應手。至於保本方法係保險,投入37萬,5年後即產出30萬(將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬 5年回報為38/37萬即102% 其中兩方法已作開展,大家各自修行。  

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早年賣樓想借彈藥番身#763
  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  - 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  - 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  - 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]
無晉昇單身女子買樓需知#758
  本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%,無進昇機會,流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長,最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟,股市中損手居多,現在只敢放人民幣定期。此外,每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資,另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。 - 最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆,頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩,因mpf嘅錢本人放高風險(買中國,香港),都比其他人低回報,我完全對投資是零知識且撞板多,希望藉著買磚頭可以幫到自己。 - 依家唯一想詢問係: 1)因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬,應否按咗,再盡借買一層沙田最細單位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成員,人工相約可與我夾份買,係咪都要按樓?(當然我都知出租樓需付一半,暫且唔計此規範,因可能家人結婚並付租金黎住)。 3)依家買低息高價,但等下年買,唔知跌幾多但息口貴咗,其實邊樣抵? 請Lum sir賜教。 ANSWER: - 讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷,供保險最後「忍痛罰款全取」,可幸有人幫其維持儲蓄習慣,現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000,即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路,那先決的是,讀者自己應否買樓投資? - 希望大家再投資前要了解自己投資心理,不少人認為投資心理太虛無,唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買,之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走,影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷,得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠,又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。 - 買樓一事對打工仔多合適,原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的,惟大前題是不要過份運用借貸力,起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場,當年97年供樓負擔數字曾高達103%,而目前(2014 oct)則約49% ,原因一當然是人們買樓時考慮多了,比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多,不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話,假設息率上升3厘,供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔,便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離,惟實力不足者需自行留意。 - 讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假設要買間500萬樓房九成上會借450萬,需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人,其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作,肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。 - 所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住,咁會令成件事理順很多,免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題,理解係想知道如果息口每升1%,對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難,但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解學習,錢銀從不能假手於人。
低學歷街市仔買樓疑難#757
街市仔 諗sir你好! 唔講客氣野!只能真心多謝! 街市仔26歲,有姐姐29歲,父母已經60歲!終極目標想為父母可以收租過晚年! - 父母同我三人做街市每月淨儲60000!因為收現金無入息証明! 父母年紀大過多三四年左右就不能月儲60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不過無儲錢習慣! 父名下收租9000! - 現有120萬人仔定期 80萬現金 60萬股票 現有唐樓600呎自住!父母聯名 黃大仙單橦樓現值280萬!父親名下姐姐擔保人!早兩年睇完諗sir文章後用236萬連租約買入按5成25年還!因為當時姐姐人工只有12000左右! - 自己想法: 打算還清黃大仙單橦樓放姐姐的借貸力!現在姐姐人工加到25000!用盡姐姐借貸力再加父親收租9000再買樓!姐姐名下 - 之後再想買樓/加按就唯有自己開支票出糧比自己再加借貸力! 以上學歷低的街市仔想法! 父母年紀大真係想好好讓父母安定過晚年! 父母同我十分慳錢,但姐姐無理財!所以只能用她的借貸力! answer: 街市仔每句說話都用感嘆號作結的,十分感到他真心多謝。可惜在文章編排及句字組成上仍有進步之處,值得努力去自我增值。就當有日靠街市生意成就財務自由,惟個人描繪及文句不順,肯定個人會感遺憾。有幸街市仔只26歲,一個筆者好想返到既年齡,仍有很多時間及機會改善自己。 - 首先讀者需解決的是自己應否再買樓、而不是一味諗點用家姐名去擔保再置業。讀者係街市做屋企生意,實在有辦法可將收入計進自己核實收入之內。出路有兩條,一係成立公司,然後將收入歸為公司收入,再用公司借錢。筆者認為此方法較為對大生意合適,反而初心者不宜向此路前進。讀者可用方法二,就係收入先歸公司,再出糧比自己。當然方法唔係簡單到自己開支票出糧比自己咁簡單。如果就咁過到關,呢個香港人人有間凱旋門。 - 其實係出糧比自己之前,首先要擺好位邊個做公司董事。那成立什麼公司? 而公司地址在那? 用不用秘書服務? 此為一堆零收入或無法證明自己收入之人仕想增力自己借貸力前需答之問題。讀者而家街市盤生意令佢地三人月儲六萬,估計該盤生意月收入十萬有餘。讀者究竟每月出幾錢糧好? 而父母年邁又應否出糧? 讀者出糧比自己之然要打稅,究竟係平衡稅項又要提升借貸力之間,每個月出咩人工會係一個好既選擇? 收看本blog文章實要再細心想想才可明瞭,筆者出版的<樓換樓>及<收息論>雖不是很多字數,惟不少案例都要花少少時間再想想才能明得通透,所以本書都幾「抵睇」! ha! - 至於學歷不高是會引致理解上之困難,只好說必須面對面溝通作解。凡事有兩面,一個十分慳錢既人、在路上必有所失。到頭來屋企只係慳到一堆錢,筆者告訴你呢件事不會令人真覺鼓舞,就用好好有錢既蘋果教主喬布斯為例,佢臨走之前有提過佢賺到幾錢嗎? 如果筆者係讀者好朋友、更會建議佢將街市工作請人做,自己趁後生外出打下工,見識一下其他人。 - 街市生意淨賺冇十萬都有八萬,如整理好借貸力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得讀者作法去擁有呢近千萬之借貸力。家姐月入$25000,最盡可提供借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實影響局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽時間爬得更高,看得更遠。他現在著眼於一小點(家姐的借貸力),其實忘記察看背後的一大片。 - 至於擁有的唐樓實在可以換、又或增值間套後租出、這要到下年才有買樓003課程再談。關於無收入證明又想借貸的事,要先完成買樓001才可在買樓002新課程中集得。如已是舊同學才可合資格報002,更要視乎剩位情況。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有寫黃大仙區之看法如何,望讀者解好自己借貸力之後,再為自己添置一些真優質的資產。

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諗sir – 為37歲無米負資產的人生翻盤
諗sir你好: 小弟現年37(其實還有半年便38了),已婚,育有一女(5歲)及一子(剛1歲). 小弟任職銀行,現時月入3.5萬,無其他收入 (實際上也有少少其他收入, 是例如拿舊報紙去廢紙回收、二手物品買賣、參加問卷調查(不定時的,每次有3-5百元收)、在網上做問卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以當沒有吧) 太太任職公務員,人工略高於我,但她負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等,另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢. 小弟的”資產”如下: A. 一自住已補地價居屋,09年買入價200萬,現估值約400萬 B. 存款4萬 (對!沒錯!是只有4萬….不是現金流,是手持現金金額) C. 股票巿值3萬 負債如下: A. 按揭餘額約174萬(當年以95%上會, 連按揭保險, 實際原貸款額約197.5萬) B. 私人貸款餘約0.3萬 C. 欠親戚約21萬(無固定還款方案, 情況等於一般公司財表內的”Amount due to related parties”咁) 以往因為種種原因, 如結婚、生小孩(2個小朋友都是在私家醫院生)等, 每次儲到一筆儲蓄, 均會被一舖清袋….. 至08年12月,當時仍在租樓的我,因感到長遠交租即係繼續幫人供樓,是純支出,不是辦法,故當時手持只有不足10萬cash的我,膽粗粗買了當時租住單位同屋苑的一個單位(即現居單位). 因物業樓齡達25年, 單位未裝修過, 水電喉等亦未換過, 所以也花了三十多萬裝修(包括更換水電喉等, 亦已包括家俬、電器等). 當年是問親戚借錢24萬, 再加私貸合共約12萬, 應付裝修費. 因此, 在這段時間, 小弟儲錢速度奇慢. 至13年9月, 小弟的細仔出世了, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦一舖清袋用來俾醫院費. […]
諗sir – 苦租客反制收租佬 #773
諗SIR您好, 小弟今年34嵗屬庸才一個,有幸拜讀收息論一書及此BLOG,了解到一生三宅及財務自由的重要性。小弟現月入31K,扣除供樓家用等開支,每月可儲10K。同齡太太懷孕後需辭工安胎,BB將會於12月出世,太太坐月後會再投入職場,預計月入可以有25K,但無長輩幫忙故需請保姆照顧BB,再加上BB出世後-所增加的開銷,估計每月為增加之開銷為每月15K左右,最後二人仍可每月儲10-15K。 - 因不想再幫業主供樓,故年中以單名購入280萬新界居屋一間,七成按揭2.15厘30年期,現尚欠銀行196萬。另有45萬港幣及45萬國內仔定期。由於之前未拜讀收息論一書,故已經行錯棋沒有多利用購買力以九成上會,另對投資一竅不通,故投資一直只以人仔定期收息為主。但看畢收息論一書便明白到長此下去多買一間樓房或者達到財務自由都是奢想,利息根本連每年通脹都抵消不了。煩請諗SIR 賜教小弟應如何將資金調配,撥亂反正,以期2-3年後可以買第二層樓房(目標是北區大兩房或三房)改善生活環境, 並將現居租出作收息之用。謝謝! - answer: - 成件事由早些少開始講,就係讀者唔想幫人供樓。所以佢就買間樓返黎,自己供返一間。就好似胃痛就顯淺地用胃藥解決咁,大家係買樓之前,知道你去理財之原因何在及如何對症下藥嗎? - 筆者都會租人樓,幫下業主供樓。即係如果個業主用成千萬買間樓返黎而月租$20000,咁點解唔將一千萬買債基收11-15%,而將每年過百萬利息當中的240,000拆比業主租屋呢? 又或我幾間單幢樓三百幾萬即收兩-萬銀租有突,咁又點解要用3乘三百幾萬去買一間成千萬既樓收租呢? - 所以租樓唔係問題,最緊要你搵到個方法去跑羸業主個回報。如果你產出租金既方法比你個業主聰明,保證你每年可以笑住咁「求」業主咪鬼再加你租,實情就係幾千銀你要就加,我條氣唔順就搬呢句心底話。筆者明白你好想打爛個mon(電腦屏幕)及collect my skin(收我皮),心想你個諗樣講就輕鬆,知唔知我比業主逼遷有幾陰公!? 所謂萬丈高樓由地起,你連玩嬴收租佬呢件事都唔敢細想,咁真係浪費父母十年養育心血及期望,買間屋肯定比培養一個小朋友容易。讀者買居屋係敗筆,原本兩夫婦人工都唔係差,夾埋(31000+25000) = $56000,要富貴真不容易,可是要穩步改善生活唔係難。居屋尤其未補價,市場上升賣樓要將利潤同房署對分,未補價去加按亦不可能。讀者看長遠要首先由交租租客變身做收租佬,再由收租佬轉做反制收租佬,即為自己習得高現金效率產出發再去選一些低回報之物業去改善回報,或入住去「搵業主著數」。 - 舉個例子,筆者有朋友專將舊樓成幢改為學生宿舍,包改建包搵客而中間提取酬金。呢盤生意都係「資產」,不斷產生正現金流,override了學生的租金自己更不用冒樓價升跌風險。讀者要成此步可真困難,幸好買入居屋只係單名,幾年後仲可以用另一半名比幾十萬首期去九成買第二宅上會。而成就第三樓可要等時機趁市低將居屋補地價成自由市場物業,將其租出即為產出除工資外的第三份收入。筆者一般叫人盡量避免公居物業,可是讀者應不會賣出剛入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪為正。 - 那幾年後點搵首期入手第二宅? 方法一有價格風險,用債基將80萬投入,月收息80萬*13%/12 = 8666。三年間收租30萬,當然要知出入市方法會令投資更得心應手。至於保本方法係保險,投入37萬,5年後即產出30萬(將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬 5年回報為38/37萬即102% 其中兩方法已作開展,大家各自修行。  
諗sir – 向上流的年青人 #771
諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程,但不知道應該報那個課程會適合我的情況?自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省,但由於對投資一曉不通,所以只能做到有紀律地儲蓄.亦努力持續進修希望提升收入.本人情況如下,望指教!   本人26歲月入22K,先生28歲月入21K公務員十年後頂薪35K. 今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift)做7成按,現估價升至400萬 現金: 40萬 基金: 20萬 問題及方案如下: 1)以partial形式盡快還清現在mortgage,大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬,再儲錢買2間(這做法應該不合現時低息環境,但感覺非常安心,沒有風險??) 2)按現時mortgage plan還款,用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租 3)等過了SSD,將現持有物業賣出,一開二買2個3-400萬單位,一個收租一個自住,到上宿舍後再將自住既放租 希望有幸得到你指點一下,如果按現時情況,我有可能做到一生三宅嗎? - ANSWER: 新婚買第一間樓既朋友,請避免入手市區單幢舊樓。讀者算係好彩,入住後應無遇到漏水或麻煩鄰居既問題。新手應作之方向,建議由屋苑樓入手,因買家較易睇賣家開價而知道該單位之質素,而單幢樓難作參考,就當隔鄰之洋樓,都可因建築質素而令呎價變異。就當你想考察邊幢樓的用料較好,你會由邊方面去考察呢? 所以要在舊區尋寶,經驗未夠都急不得。讀者舊樓如擺得過SSD期限扣埋稅仲可以提個和,建議買細些少既單位好過。最影響樓房租值之其中一因素: 係樓齡。唔係因睇落舊、亦唔係因怕維修。讀者可由買樓教學課程了打解去成就一生三之的需知。 - 讀書目的 讀者最有利的是年紀輕,仲有不少時間可進步,如懂得更可令時間站在自己一邊,利用時間為自己賺錢。要知時間係最珍貴,亦是免費。留意讀書目的如只是為提升人工,效果多不理想。醫生同律師賺錢係靠高執業門檻,你讀哂佢地D書都唔代表可以一樣賺咁多錢。至於什麼master、MBA現只淪為小學至大學學士教學中的一個延伸,讀黎不見有大進益。花十幾萬去讀個master,一個月加幾千蚊人工,為乜呢? 你認為係3-4年回本? 可是你中午食個lunch,係三年間價錢都加左30%。而最傷既係你用年輕光陰走去讀書,封阻了其他更好出路。明白讀書可維持自己在comfort zone,考慮點是人長期太comfort,萬一遇上人生逆境真不知怎辦。 - 安穩工作 要知政府提供之教育,唔係想你賺大錢、而係想你安份守己準時交稅。至於讀者選擇了做公務員,筆者認為公僕對維持社會安定有貢獻、可是要為社會創新還差很遠,敢講AO過往「貢獻」令大家距離財務自由越行越遠。回望97至今,重大政策有強積金、最低工資及樓房應市政策。先講強積金,2000年成立而個攪手係許仕仁,筆者唔想係人落難既時候再加人一腳,可是佢係法庭上同大家講自己係「好大洗」及「儲錢有困難」既時候,真係傷左廣大要供MPF民眾既心。 最低工資提高了各人人工,可惜打稅稅階只加約10%,令更多左人跌入稅網。各位加左工資有否感到買得更多? 事實係香港同外地比競爭力低左,而政府收稅多左。 - 2013年薪俸稅報告:「納稅人整體收入錄得百分之五點五的增長,而本港多了十一萬人跌入稅網。」 雖整體薪俸稅收是跌了2%,可是社會最要幫助既一群人,就係剛過稅階又儲唔到錢既一群,有些人將其稱為「窮中產」。筆者相信現時不少年輕人投考公務員,是對社會失望而上早「上岸」去找份穩定工作。筆者見此現象實為痛心。早年在銀行工作,更有感公務員一向是對各項情報及著數得知最快,最懂為自己節流的人。明白因人工升幅已被限、想再進一步必須由節流著手。一個原本為服務大眾而設立的崗位,現在已變成一個避風港。 - 讀者儲蓄慢而借貸力一般,應行一拆二去為自己買下間樓提供九成上會機會,而原樓需租出去產生租約。借貸力現為(22000+21000)/10000*50%*2.59 = 5.56mil。現已用約2.2mil借貸力,即40%。出路點是將原樓拆名後再五成出租,假設租金收入為$10000,自己總借貸力即提振至(22000+21000+10000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.6mil。再點做留比讀者自行查找,反正佢有時間而收入「穩定」。希望本網站能為各有心向上的人提供資源,為香港要上流提供出路。

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35歲迷惘人變作organic! #760
諗SIR, 您好, 拜讀你的文章, 獲益良多, 得到很多啟迪. 本人今年35, 收入為freelance 形式(沒有報稅), 每月約為4萬, 沒有物業, 與父母同住私樓, 租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩無幾.本人有一個哥哥, 公務員(月入5萬多), 沒有物業, 可代本人作擔保申請按揭. - 本人有400k現金, 5手ibond 約市值5萬多, 15萬RMB做緊定期年利率2.8%,其餘有500k做債券中, 12%年利率(每月收5千息); 因有感現在樓價很高, 很怕現在買樓會接火捧…. - 現在希望諗SIR指點一下小弟; 1.本人打算其中一個方案是再投入400k 買債, 以息養租, 不持太多現金, 待樓價跌10-20%才入市, 請問諗sir 認為是否可行? 2. 另一個方案是, 買一層500萬的樓, 年期有咁長得咁長, 可以既話做9成按揭;請問本人的購買力是否(50000/2*259=647萬), 如找哥哥作擔保, 是否可以這樣計? 如成事, 估計每月供款比現在租金多, 但起碼可以當儲蓄..請問諗sir對這方案有何意見? 3. 請教諗sir有沒有其他方案給小弟參考呢? 謝謝指點, 祝你身體健康, 事事順利! 迷惘人上 - ANSWER: 最要比讀者既建議,係讀者要再開始儲錢。三十幾四十歲人零儲蓄,一係已達成財務自由,向更大理想追尋。或未有花心力去經營理財基本功,明白讀者要支付父母支出及租金,惟情況長此下去只靠手上約一百萬儲蓄不再添加,恐怕未有方法去達成目標。 - […]
如果可以將生命重新演繹一次 #750
唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般,一步一步越往裡走,就越讚嘆!但看著的同時,本人也頗感慨,且將情況說明如下 - 本人年47,現職銀行,月薪3萬, 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48,月薪 6.6萬 加年底雙糧,年終獎金,年薪100萬,女兒一名,剛完成學業。    自住物業700呎兩房,現值550萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) - 現時每月扣除供樓(包括新加按供款)、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 - 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 - 因現居面積已不敷應用,上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約730萬樓,改善居住環境,但期間發現唸SIR的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用) […]
儘力達成一生三宅之目標#730
諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 - 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 - ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 - 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 - 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 - 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 - 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。

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諗sir – 債基15厘收息應市方略 #767
本人29歲有現金130萬,月入2.5萬,想考慮買一物業自住,樓價450萬16年樓齡。 母親61歲(有8千月入),有一私人物業48年樓齡,市價大約530萬,無按揭。 初步計劃:做重按(有一名擔保人,月入5萬,無按揭和貸款,可分擔重按還款),想趁樓價高按200-300萬出來,再買樓,一人做50%按揭)。另有一個家庭成員,打算未來1-2年置業,用重按留下的$ 付他首期,之前把$ 做定期對沖利息。 或將錢用作入手中電、匯豐好嗎? 收下息… 想問對這個計劃有什麼建議或需注意(重按成數?按揭成數?等等?)或者其他的財務安排才是最上算? 謝謝諗sir ANSWER: 筆者唔知道讀者打算找什麼人做擔保,不過唔係遠房親戚或朋友都可以,請留意。另外讀者的想法是盡量加按將資金買哂樓就算,如果理財做法真係如此簡單,其實筆者都無需同各大讀者分享至第七百六十幾個個案。 - 讀者第一步係要將母親樓加按,叫擔保人將48年樓齡而值530萬既樓加按出黎,此物業如果係新淨同有lift既話,好彩就有銀行offer 十七年按揭,唔好彩或唐樓根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值錢、或預期十幾廿年後價值會太跌,那銀行多不肯接受此作投資物,你搵個月入十皮既黎擔保都無得傾(當然….可以比高息搵安信)。若此樓房是九龍塘或沿太子道所見的實用大宅,咁又另作別論。可是就咁看來此案機會不太,「個排樓」現仍在700-1000萬之價位。 - 比筆者或會趁手賣48年樓佢,為遲黎的換貨作最後補救。可是讀者不宜作此,因如自住間樓都未處理好,請勿再為家人打理資產。何況母親只淨一樓在手,做仔既實唔忍心叫佢賣走….除非左袋右袋都有樓在手即時可轉比阿媽定心就唔同。有時在財務上想作「上算」安排前,都要知道會否對屋企人帶來太大壓力,更要知道自己知識是否足夠。讀者年未過30,自己又有錢在手, 大把時間去令自己進步。筆者對他的建議是自己九成上會買樓,$25000月入借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那買400萬之下樓房為適合。 至於母親樓如要加按,由於樓太舊不合用2.59法則。此常數只合43歲借款人及40年之下樓房才合用,有時特色單位更是別論。筆者且將530萬樓打八折再套一半計算,擔保人借出了2.12mil,如只可用15年還,月供要成$13789,即套200餘萬已用借貸力之13789/50000*50% = 55%。關於抵押品及個人年齡對樓房借款上及投資上的不同影響,留待見面才更詳盡解說。 - 套出200萬用黎買樓始終令全家人冒上風險大了。如讀者及擔保人用其作首期買一人一間,再加上原舊樓市值530萬,恐怕萬一市況逆轉要「好打得」先承受得起。筆者建議是將套出之212萬放係阿公戶口收息,一黎阿媽仲「睇得到」舊錢、二是各人可將利息儲起,他日作首期買樓自住或收租都好。近日筆者早前提及的幾隻債基價格都下跌,基金A(見圖)風險較高,未變法前都派高息,變後配合債基方案收15%。基金B是收息101課堂上介紹的10.8%回報方案物,雖派息率較低可是在過往三個月跌幅為2.47%,而一年計仲升2.91%。近月由$13.8跌回$13.4水平,去外間問可找到淨買入方法,得5-6%回報,由於債基方案是對銀行職員太煩兼「冇咩著數」,所以除非個客自己識否則都唔想sell。 至於基金A已跌至一年低位(見圖),一年跌7.3%。 (圖一) - 不少在早前買入的同學都「捱緊價」,可是有8-15%利息落袋,都可cover到有突吧! 另外筆者做左個股票各年回報同基金A/B做對比,發覺三隻「穩陣」股之回報都不比基金A/B好,更是派息率較低。2014買匯豐,到而家(5/12/2014)仍然未可在今年贏錢。而基金B是予10.8%之息口,2014年至今仲有2.91%升幅,而2008至2013之年升跌幅為 2009: 60.6% 2010: 15.6% 2011: 0.2%  2012: 16.3% 2013: 5.1% 見即是好有機會連續6年都價升更是每月為你「出糧」。讀者212萬用債基即月產出$19080派息。儲18個月都夠一個兄弟做首期買樓。就當減埋13789供款都有成$5000蚊淨。如果間樓新淨一點加按只用供$7000而月正現金流近$13000 (圖二) 由圖可見,三隻香港人心目中值可長期持有的股票之年回報都不比基金B好。所以股票呢種咁好既投資物,千祈唔好用黎收息咁浪費!
樓市平均入市法 #765
本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! - 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅-大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅-大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 - 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 - 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 - 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 - 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 - 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 - 就似讀者物業現市值880+380 = […]
為blog中2.59及借貸力作解 #762
  諗Sir, 你好! 本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法。 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業,位於紅磡大型屋苑,樓齡28年,469呎兩房, 2009年買入價2.2M,7成按揭,息口2.15厘,尚有23年供款,月供$6300, 現估值5.3M。月薪$36,000 x12 months, 月儲$16,000 (已扣除供樓,曰常開支及交税)。   流動現金港幣35萬, 美元7萬,lump sum基金,現值11.4萬元,股票60萬,打算吐現十餘萬。小女子希望能夠在資產上產生正現金流及為以後退休作準備, 有以下想法: 加按自住樓至7成,套出5.3M*70%-1.4M樓欠款=2.3M (符合在旺市用一半借貸力4.6M), 然後投放在直債,債券基金或保險,賺取10~15% 息率,希望在2~4年待樓價回落買多一層樓收租。諗Sir, 希望你能給予意見及這樣是否有效運用現有資產發揮作用,謝謝!!   ANSWER: 讀者現居的紅磡469兩房筆者都睇過,細個間房連床都可要鋸細才可放入。單身讀者決定了不學庸才找伴侶襄助,那要銀行慷慨解囊,又有什麼方法呢?   首先請留意個人借貸力會漸走下坡,情況是咁的:   借貸人年齡 借貸力常數 40歲或之前 2.59 45歲 1.95 50歲 1.55 55歲 1.08   即如果好似讀者咁近45歲,個人借貸力計算轉為35000*50%/10000*1.95 = 3.41MIL。亦因如此,讀者將手頭自住樓盡套借貸力將用掉5.3*70%/3.41 = 3.71MIL,大於佢所負荷。另佢原想法只用新套額2.3MIL去演算之後符合一半借貸力(2.3/4.6),相信在上堂後已將此想法修改。   另留意讀者亦不可行一拆二叫信任伴侶九成再買樓上會之法,要完成一生三宅達老有所依有難度。當然,讀者在早年趁低入手樓房及現有約1.6MIL積蓄,為筆者思考解答提供了出路。作法是將現居只加按至5成,符合日後轉出租最重要是租金之八成可添算作個人收入,應對讀者最弱一環: 低下借貸力,只等同一對搵18000之夫婦。當然加擔保可對讀者有幫助,惟自己找黎租客才是不求人之法。計租金收$16000日後加按至五成及日後將其租出,借貸力即升為(35000+16000*80%)/10000*50%*1.95 = 4.66MIL,套現得5.3*50% – 1.4 = 1.25MIL   其實讀者在理財路上不缺錢,只缺借貸力。可能你覺得不缺錢之事好怪。筆者解釋是讀者再買樓,99%係七成或九成上會借錢,維持呢個人工冇一炮過買樓之希望,除非夾硬買個細價盤或樓市大跌。那讀者之理財FOCUS在點去部署下次借錢。至於資金,其實加埋加按那1.25MIL一個人擁近300萬已幾夠中短期所需。長遠目標是為自己提供跟通賬而上升的36000每月被動收入。   […]

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軟飯王成為負責任既男人#742
  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. - 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 - 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]
賣樓。捨棄後得$47280 #740
Lum Sir 你好! 拜讀閣下的blog多時, 希望能獲得指點。 本人35歲, 已婚, 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120(包括供養父母,保險等等, 未包括供樓)。收入穩定,月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下(全部聯名): - 1. 自住單位900呎3房, 月供$18600. 欠款約$490萬. 2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車, 現值$660萬,月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住,現已搬出。由於借9成,未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000. 沒有其他欠債, 銀行存款約30萬, 另國內有一物業,現值約50萬。 - 本人明白現在跟先生並沒有正現金流,所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租, 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租?本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45-50年, 到時想賣恐怕有難度, 但先生不願賣出,希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。 另外,為將來退休作準備, 本人目標將來再買細單位,實踐一生四宅作收租用,請問Lum sir 我應如何部署? 謝謝! 小女子上 - ANSWER: 小女子都屬另一個典型窮中產個案,即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況,亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況,在理財上做了幾個錯決定: - 1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車,就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態,筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的,租比人怕比人住殘間屋,自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的,但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」,筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋,要好人脈及付出更大努力才行。 - 2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事,舊樓買時可能近40樓齡,可是再等下次價升賣樓大賺,到時樓已40年有餘,此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到,唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高,不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報,其實最致命係樓舊令抵押力低下,按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。 - 建議是與其博呢間舊樓比人收購,倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵,二是錢可用作收息,就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理,有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願,做法如下: - 將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房,係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下,四間套房即需400呎實用面積,每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高,惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比,這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建,此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。 - […]
放棄債基方案收息 #739
    Hi諗Sir, 我是你的長期讀者, after reading your樓換樓, then, 參加你的課堂,如Japan買樓及收息101 – 102。 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 樓換樓 and收息論 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print […]

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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
屯門地也破頂,樓市好快爆煲?
很多專家睇市愛用過去數據和走勢來推測未來的走勢,筆者也先來賣個廣告,回應網友的提議引用過去貨幣供應和樓價比較,看看是否有關係。不過今次先談論一下新聞,早前屯門仁政街的住宅地皮以高出市場估計上限投得,令市場各專家大跌眼鏡,皆因較早前荃灣的限量商住地皮只能以低於市場估計下限投得。   有意見認為屯門地皮所以投得好價錢,皆因地皮面積細及位於屯門市中心所致,就一般人所見,屯門縱有西鐵貫通令交通大躍進,也有西部通路出入口的地利,對很多香港市民來說仍然是偏遠地方,而屯門樓也往往被人看低一線,當有人告訴你,300萬屯門樓也將近消失的時話,就一定聯想到樓市升到水尾,就快要爆了。 畢竟掏出資金投資的不是升斗市民,而是發展商,自然是計過數才敢於用進取價投得地皮。那麼發展商又會被人形容為「地產霸權」,必定是掌握了政府一些重要數據,知悉區內未來的發展。這個真是天大誤會,發展商無錯是獲得了政府數據,不過該等數據大家也可以輕易取得,兼可在網上隨意下載。   早前政府公佈把部份綠化地或公用設途地皮如小巴站改變用途興建住宅,當中包括屯門區,筆者只要在瀏覽器上輸入「屯門 綠化地」兩個關鍵字就得知該建議是列入「屯門分區大綱核准圖編號S/TM/31」內,筆者再用關鍵字「S/TM/31」,就得到了一份最新屯門的大綱圖(網址為http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/common/2014/dc/doc/dc_2014_002.pdf) ,真的是不看由自可,一看不得了。   現時屯門市中心一帶的交通流量不輕,有部份是重型貨車經內河碼頭前往各區,令市中心等空氣質素變差,未來此情況可望改善,因為在分區大綱圖內看到政府曾經提出興建的屯門-赤鱲角隧道及屯門西繞道,另外在東邊也提議興建一條通路連接屯門公路及元朗公路,兩條道路通車後都可以有效分流現時屯門市內的汽車流量,從而改善區內交通。 另外也要留意屯門的工業用地的發展,政府去年已把屯門西鐵站的四幅工業用地,包括屯門巴士廠現址改為綜合發展用地,可以興建為住宅或商廈,同時在綜合發展區附近已有三座工業大廈獲批活化,該批工廈價值相信已上升不少,說不定綜合發展用地項目一上馬後會再度攀升。   政府把多幅綠化地改為住宅發展,同時也在屯門西北部,即兆康苑對面興建大量公營房屋,此舉勢令屯門區居住人口增加,加強對區內工商業活動的需求,既然大部份商業活動都集中在市中心一帶,市中心的地價自然受惠,既然集多項利好因素於一身,屯門市中心地皮破頂絕對是意料之內的事情,旁觀者實在不宜大驚小怪。 BY 梁隼 想知多D?不如睇埋 樓市短打(23):出年邊度有新樓賣 (5) 樓市短打(6):為咗搵地,局長可以去到咁盡? (5) 樓市短打(16):用傻強分析法睇樓市 (5)樓市短打(60):屯門地也破頂,樓市好快爆煲? | 筆與置評 noTcomment ———————————
開放式單位揀樓心得
近年私人樓提供開放式間隔都是主流,原因是現時市區地都係靠重建得來,而重建項目都是細塊地收來重建,重建後又會增加單位數量提高賣樓量,要達到量多的目標,唯有把單位間到有咁細得咁細,既可拉低單位價,又可增加供應,一舉兩得。 不要以為市區樓才有開放式單位,位於大埔的嵐山都有提供面積177-195呎的開放式單位(註:但看圖則似乎是預留俾毗鄰單位業主一併買入作為工人房或子女房,也間接完美示範,限量樓就係用呢個方式去偷quota起大單位。)   雖然開放式單位面積細小,除浴室外並沒有其他間隔,表面看似沒有評價的空間,不過另一角度去看,就是因為開放式單位細小,揀選合適開放式單位間隔就更加重要,揀個唔實用的單位,隨時要廚櫃隔離就係睡床,無所謂的,但是感覺奇怪而已。 最好的開放式格局是可以明顯地把屋內空間分為起居區及休息區兩部份,起居區是廚房和廳區,而休息區則是睡床和浴室,要做到此點單位最好是長型,因為長型單位較容易把單位設計成這般佈局。   正方形的佈局通常令到單位難似分隔。 至於長形單位是直向長型,即單位是窄而深,還是橫向長型,即單位闊而淺好一些?開放式單位通常只有「一面單邊」,即只有一邊設有窗戶,假如單位是闊而淺的話,就會有一隻好大的窗戶,這個佈局要麼要放床或梳化在窗口位置,要麼要放電視在窗口位置,兩者都會令到看電視被室外強光影響,並不實用。   另外單位的大門位置都要留意,大門開正中間就會令到牆身不夠應用,要花多點心思才能恰當地放置傢俱,所以大門適宜置於旁邊。 一般單位最多有獨立廚房,不過開放式單位則相反,最好為開放式間隔,因為單位細小再有間隔牆只會令單位更細,位置方面最好能夠遠離睡床一點。 現時很多開放式單位的浴室都仿照酒店的無窗設計,但酒店只會短暫居住,而開放式單位就是長期住宿,因此適宜有窗,理由是單位經已很細,假如浴室沒有窗,穢氣就會容影充斥室內,做成衛生問題。 總結開放式單位宜窄而深,令單位可以分開起居位和休息位,浴室要有窗就較為理想。 BY梁隼   作者網誌:http://www.ccomentary.com想知多D?不如睇埋 樓市短打(15):經理多過經紀 (3) 樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (3) 樓市短打(32):人工島為樓市帶來利好信號 (3) 樓市短打(1):睇樓撞著污糟嘢? (3)
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
身家多個零 esp30 諗sir個案: 沒女唔知點算好
日本樓
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
日本要是每年加入20萬移民的話……
    日本政府開始計劃檢討每年加入20萬移民計劃。 大家可以去雅虎或者谷歌搜索“日本移民”。可以發現不是太多的訊息,又或是門檻太高。不過這 個門檻有可能將大幅降低。 如果日本首相安倍晉三是想每年加入20萬移民的話,那麼將會帶來一個大大的衝擊,現在我們先 不說日本政權要如何如何,但至少如果這個一年20萬移民所帶來的變化我們能想像的出來。 首先,不動產投資者將隨著移民人口而增加,便十分有利於不動產投資環境。由於出生率低,日本整體人口其實是在減少,不過由於鄉村地方愈來愈少工作,大量大口湧去東京大阪等大城市。 主要城市的人口相反地逐年增加。而如果每年20萬移民的政策落實的話,對房屋的需求量,尤其是主要城市的,將會進一步增加。這將對將投資日本的投資者帶來很大的優勢。 - 投資人口 那劣勢是什麼呢?20萬的移民將可能給日本帶來犯罪率的增加,體力勞動人口的增加亦可能給日本原有的低收入人群帶來衝擊。不過,由於日本本身有最低工資的最低工資的法制,而且移民政策很可能只針對海外的高收入人士,這些問題應該不會太大。   所以,如果想投資日本不動產就是越早越好。現在移民計劃的事還在討論階段。但如果等決定下來以後再進行投資的話就太晚了,到時就有大量的個人以及團體介入,那麼物件價格將會上漲,回報率便相應下降。 還是那一句,早買早享受! JP Housing Company Limited 日本不動產有限公司 TXT: Alex Chiu 趙耀鳴   電郵: info@jp-housing.com  網頁: www.jp-housing.com
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp27 諗sir個案: 居屋 v.s. 私樓點揀好?
即時市評
陶冬-油價再破關 聯儲初改口
極度動盪繼續籠罩著全球風險資產市場,上週的主場是原油和中國A股。石油寡頭組織在控制產量上未見寸進,國際能源組織則下調石油需求預期,令油價成為沽空盤的眾矢之的,布倫特石油價格逼近每桶60美元關口,WTI更已率先失守此隘。 - 美國強勁的消費信心、歐洲央行推出第二輪TLTRO,均無法阻止資金的避險情緒,恐慌指數突破21,一周暴漲63%,美歐股市紛紛下挫,資金湧往避險天堂,美國十年期國債利率滑落至2.08%,德國十年期更寫下0.63%的歷史紀錄。同時公司債市場強震,垃圾債平均利率漲到7%。中國股市則在紛擾的市場情緒和真假參半的監管消息中掙扎,經濟工作會議的新基調和1990年以來最差的工業生產(六個月平均)也無法為市場定出新的方向,市況大起大落。 - 歐洲央行向銀行注入流動性,但是銀行在拍賣中並不積極,歐元匯率略升。 國際能源組織將其2015年的每日石油需求預測下調了23萬桶,該組織認為中國和歐洲需求較前更失色。需求疲弱,為本來已經產能過剩了的原油市場雪上加霜,石油價格和石油公司股票蒙受沉重沽壓。油價低迷,提高了消費者的實際購買能力,等同於減稅,有利於內需。 - 不過石油業和頁岩氣業大幅削減投資計劃,市場對部分公司的財務可持續性產生懷疑,借貸成本上升,違約風險隱現。油價趨勢的逆轉,對全球通脹預期影響頗大,既為美國聯儲的加息計劃增加了一些迴旋餘地,也為歐洲央行、日本銀行、中國人民銀行的通縮展望平添了幾分擔憂。油價變局,令經濟個別部分所承受的壓力驟升,這是難以量估的隱憂。 密執根大學的消費信心指數,絕大多數時間並不受到市場的特別關注,但也有時例外,11月數據便是例外。就業改善、股市興旺、油價下跌,令消費信心一舉升上上個週期的頂峰。 - 美國的就業和消費數據中,透露著經濟似乎由中烈度向強烈度增長轉移,儘管經濟復甦基盤不穩,力度卻持續走強,對此聯儲很難視而不見。在12月16-17日會議之後的聲明中,筆者預計聯儲刪除長期使用的“considerable time”的字眼,警示加息進入倒計時。同時公開市場委員會應該會引入新的溫和表述,表明超低利率和超寬鬆貨幣環境依然存在,以此安撫市場的情緒,抑制融資成本上升。筆者仍將聯儲首次加息放在明年第二季度,最可能時間點則放在六月。  - 本週焦點:聯儲會議和日本國會選舉,本週日日本選舉自民黨執政聯盟獲取三分之二眾議院議席的可能性不小。希臘週三選舉,希臘總統估計無法獲得國會半數贊同。美國十一月份CPI估計環比為負值,核心通脹為零;新開工住房數量有改善。在歐元區,PMI速報大體持平。英格蘭銀行上次會議記錄,料沒有太多的反對聲音。歐盟CPI預計與上月持平。在亞太區,除了日本選舉外,短觀數據預計持平,日本央行例會估計沒有政策變更。中國匯豐PMI速報,有可能破50大關。本週記每週六刊出,闡述作者對經濟、政策與市場的理解、認識,為個人觀點,並非投資建議或勸誘。  
陸羽仁-俄羅斯風暴
股市跌開有條路,特別係落後市,你走得慢、人走得快,當人哋調整,但你又跟跌,咁就好無癮,呢個就係港股嘅情況嘞。港股喺早排的升市中蝸步慢行,家遇上美股調整,於是又回番落兩萬三千點樓下。有中環茶友話,投資者損手已經無癮,你呢排仲成日叫人股燦,係咪太過贈興呢?我答佢話無辦法啦,鬼叫香港呢排咁運滯,搞到我哋炒股成日食水尾咩,好似昨日美股喺聯儲局開會前再跌,港股一開就插,仲喺低位收市,咁嘅情況想唔認低威都唔得啦。 盧布仆直有路可捉 美股隔晚大跌,主要係俄羅斯盧布急跌,臨急臨忙大幅加息,連埋油價再挫,搞到商品市場風高浪急。家俄羅斯好明顯係金融風暴格局,差在個風會唔會席捲其他市場。 俄羅斯爆發金融風暴,幾乎是預期之內嘅劇情。陸羽仁扮吓最識搞風搞雨、成日做風暴預言家嘅大鱷索羅斯拆吓局,俄國盧布近排仆到直,皆因政治經濟均對佢不利。 首先,西方圍堵俄羅斯,搞到佢隔籬鄰居烏克蘭想脫俄入歐,結果普京發惡,先發制人入侵克里米亞,令美歐政治吃完悶棍仲無晒面,因此大力發動報復制裁,令到俄國貿易大受干擾,國際收支帳好唔靚仔。為了打擊俄羅斯,美國同中東國家樂見油價急跌,令依賴能源收入的克里姆林宮大為頭痛。喺呢度不妨講多一樣,就係彭博出咗個報道,話美國油企決定同油組企硬,咁即係話低油價呢場價格戰會繼續打落去,點解美國政府會容許民間企業同佢中東條?打大交,相信都同地緣政治背後考慮密不可分!    除了政治同油價因素,另一個原因係熱錢流向。美國復甦勢頭日趨明顯,特別係勞動市場有不俗改善,能源價格大跌等於再送多一程,對耗油經濟如美國大為有利,熱錢開始由新興市場流出,俄國成為走資地區之一。資金流出初期唔係咁覺,慢慢走吓走吓,最後係壓倒咗強壯嘅駱駝。 如果從風暴形成條件去睇,呢次俄國爆發危機唔係咁簡單,同時係難以避免。至於風暴威脅有幾大,我估俄國都會幾傷,但對於全球金融市場,相信震盪未必好大。從過去經驗睇,俄國每隔一段時間就有類似的貨幣危機,呢個亦都係商品經濟收入不夠多元化的問題。 過去俄國爆煲,對全球最大影響係九十年代果一次,當時主要係由於對沖基金長期資本沽日圓買俄債大玩息差,結果盧布貶值一鋪清袋,震動埋華爾街,最後當時的聯儲局主席格林斯潘即係大幅減息,三兩吓手勢就搞番定。 騰訊轉弱想撈宜睇定 從過去經驗,新興經濟爆發金融風暴,通常會對發達地區股市有即時衝擊,但跟住好快就無事,甚至可能令資金回流尋求安全港;而美歐央行通常對這些國家出事,除非係見到會波及自己,否則態度係見死不救。按照舊日的足跡,呢次俄國出事,唔應該對全球股市有太大威脅。如果無新的突發因素,個市回一回之後可能就可以企穩番。 喺內地經濟數據弱,加上油價急跌觸發投資者擔心環球經濟有通縮危機下,雖然內地A股硬淨,港股都無運行。恒生指數收報22670點,跌357點;國企指數收報11136點,跌75點,成交上番912億元。 講起跌市藍籌普遍向下,要留意係騰訊(700) 股價失守110元關。騰訊主要股東馬化騰減持後,隻股就一直弱弱哋,要留意主席減持會唔會餵飽咗想買貨的基金呢?加上基金炒股年年有主題,科網今年由頭威到尾,出年仲會唔會係咁呢?想低撈的股民行動前最好諗諗呢兩個問題先。 陸羽仁   
陸羽仁-防美收水
美股上周末大跌,香港班股燦又要食驚風散,擔心中美股市升就無份賺,跌就有份蝕,「好彩」係大市一開已插到低位,之後無再有明顯拋售,最後跌咗二百零點收市,主要因為內地拗腰升番0.5%,港股就算係跌少咗啦。 今年港股的交易日已經開始進入倒數,餘下的日子不能有太高期望,一來因為基金臨尾收工,唔敢博得太盡;再者港股今年缺乏表現,就算炒高多少都好難有分紅,不如留番下年再博。相反,就怕個市有淡倉未平,未食淡友未收夠籌。  -淡友唔係省油的燈 講開大戶做淡,有中環茶友話,唔知淡友係咪諗住趁佔領運動開番鋪大,於是累積淡倉,點知除咗9月28日警察放催淚彈叫做場面激啲之外,後來警方同示威者都比較克制,無搞出一場大龍鳳,跟住中央仲減埋息谷經濟,搞到造淡者食唔到大茶飯。昨日連銅鑼灣都清埋場,佔領運動係街頭無晒固定陣地,想趁政治市炒落暫時都無機會。 不過,造淡班大戶都唔係省油的燈,佢哋係咁撳住個市,佔中要跌,佔中清場又唔升,焗住等到美股跌為止。 港股昨日低開後最多跌393點,低見22856點。A股午後掉頭回升,港股大部份時間在兩萬三關穿梭。恒生指數最終收報23027點,跌221點;國企指數收報11212點,跌23點,成交縮減至686億元。聯通(762) 旗下網絡分公司副總經理兼網絡建設部總經理張智江,涉嫌嚴重違紀正受調查,聯通被拋售,跌幅是藍籌最大,收報10.2元,挫3.96%。   - 內地市場繼續炒作「一路一帶」大計,部份內地上市基建股升停板,本港上市基建股亦炒上。中冶(601618)A股升停板,H股(1618) 造2.45元,揚6.06%;中交建A股(601800)漲停板,H股(1800) 只係升2.4%,「漏氣」情況繼續。另外,新加坡傳媒報道,已停牌的中鐵建(1186) 同南車青島等四方組成的財團,可能獲得吉隆坡至新加坡高鐵總投資約850億港元的合約。  -社科院關注熱錢流向 大戶造淡除了本地因素,都同全球熱錢流向有關。社科院發表的《經濟藍皮書》指出,隨着美國經濟逐漸好轉,今年熱錢出現了撤離新興市場的趨勢,相信香港都受呢股大氣候影響。 報告指,中國跨境資金由淨流入轉為淨流出,加上人民幣雙向波動下,內地自第二季以來出現資本項目淨流出。第三季以來中國貿易順差屢創新高,外匯儲備則再度下跌。 不過,《藍皮書》認為,內地外匯儲備規模龐大、資本項目未完全放開,以致資本流對內地金融市場未有帶來大衝擊。雖然係咁,中國應加強跨境資金流動監測,防止熱錢大規模流出,有效防範美國退出量寬對中國帶來的衝擊。 - 香港股市的深度同成熟程度,嚴格來說唔止係新興市場級數,但由於香港有唔少內地股份掛牌,加上同美元掛鈎而又無資金管制,所以每逢有熱錢流出亞洲,香港都會成為櫃員機,被大鱷提款。 今個星期美國聯儲局可能會就未來利率政策有所表示,主席耶倫可能會改變長期維持超低利率的說法,屆時可能會再牽動熱錢回流美國,成為空軍唔肯隨便投降的原因。  -雅居樂(3383) 主席陳卓林恢復職務,股價午後飆逾一成,收市報4.51元,升咗11.1%。近日有幾間內房股傳出主席或大股東的負面的消息,搞到股價大跌,相關債券孳息仲去到十幾厘,反映投資呢類公司真係要膽博膽。  陸羽仁  

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潛力股發掘區
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
紅猴- 趨勢及催化劑
雖然公開寫文章已久,但難免仍會有錯別字,在此謝謝編輯幫忙修正。憑催化劑選股一直是個方法,最近留意到自己一直將「催」字誤寫成「趨」字,不過也算是錯有錯著,因為部份催化劑實從趨勢而來!不過,最重要還是怎樣找出趨勢,比較簡單是透過主觀觀察或親身感受,好像「自由行」政策為香港零售業帶來的好處其實自己也能感受到的;智能電話的流行已經為我們帶來三個層次的機會,銷量飛升有利品牌商及零件商,接著大家的月費由不到一百元忽然變成數百元,受惠是是流動網絡供應商,到了人人玩App,平台提供者及軟件開發商便能得益,而接下來有潛力突圍而出的或是近日Apple致力推動的流動付款。   不過發掘到的是否市場也認同是一個趨勢,最好也得客觀求證一下,如當年認為「自由行」有利香港零售業,便可看看香港統計署每月公布的零售銷售數據作參考。另外,我們也能從閱讀資訊以發掘趨勢,不過現時資訊泛濫,一不小心很易捉錯用神,所以更需反覆求證。當我們留意到一個趨勢,自然想快人一步以把握先機,除非自信眼光獨到,行動太快或代表求證不足,長期可能只變成零和遊戲。所以還是停一停,做好客觀求證,縱使可能因此失了先機,但中長線計因看中而獲利的幅度其實分別或不太大。   當然,成功發掘到一個趨勢,未必一定帶來機會,但反而可避開一些風險。以「自由行」作例子,初期推出時香港百業蕭條,租金人工低企,自然成了當時估值便宜的香港零售股的正「趨」化劑。但現時來港國內遊客雖仍有增長,可是零售銷售數據增速正放緩,每人平均消費下降,加上租金人工皆高昂,「自由行」因遊客結構及客觀環境的轉變反而成為了估值已不便宜的香港零售股的負「趨」化劑。所以,就算趨勢依舊,隨著時間過去,效果或會隨時間轉向,若沒留意客觀環境轉變,仍一股腦兒認定是正「趨」化劑,這便是不少投資者往往由贏變輸的原因。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Apple)
股神也有做錯時
股神巴菲特的旗艦公司巴郡(Berkshire Hathaway)於8月初公布中期業績,表現理想,呆滯了數月的股價再度上升,屢破歷史新高,並已成為全球第5大巿值的企業。巴郡為一間投資公司,持股也算透明,傳媒亦熱衷報導其增減股權的公司,不少投資者更視為理想參考,甚至跟著買賣。巴郡在香港投資的兩間上市公司,包括已沽出的中國石油(857),及仍持有的比亞迪(1211),皆升值多倍。於金融海嘯期間在人棄我取下買入高盛(Goldman Sachs)和通用電氣(GE)的優先股,其後獲利豐厚,更是近年代表作。   不過人誰無錯,巴郡整個投資組合表現理想,但不代表每一個投資皆能獲利,若你有財力按比例跟隨其投資,那不如直接買入巴郡的股票更簡單。若你只是跟買一部份,獲利與否,那還需要一些運氣。在2007至2008年的商品市場高峰期,巴郡用70億美元分段買入石油公司Conoco Phillips,不久金融海嘯爆發,結果在股價大跌後的低位分段沽貨,巴菲特在當時公司年報亦承認這是投資的重大錯誤。不止於此,巴郡在2008年斥資2.44億美元,入股兩家認為估值吸引的愛爾蘭銀行,應該是嘗試在金融海嘯時執平貨,可惜結果需在同年底按市值入賬,投資減值近九成。   你或許認為金融海嘯為百年一遇,犯錯亦情有可原,不過最近巴菲特承認了一個不小的投資錯誤,卻難再找藉口,此著就是投資英國最大的超市連鎖店之一Tesco。巴郡自2007年開始投資Tesco,當時集團準備大肆進軍美國市場,但其後於2012年初發出盈警,股價大跌,巴菲特便發揮人棄我取精神,將Tesco股權由3%增持至5%。去年,巴郡似乎見勢色不對,已逐步作出減持,而根據其年報,2013年底仍持股3.7%,而Tesco亦成為去年巴郡15大持股中,唯一出現虧損的股票。Tesco英國業務被折扣店搶生意,結束美國營運而承受16億美元虧損,亦透過與華潤創業(291)成立合資事業以縮減中國業務,相信亦錄得損失,不過最不濟的是最近Tesco被迫坦承虛報今年上半年預測可獲利2.5億英鎊,股價今年下跌近半。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Berkshire Hathaway)
紅猴- 中國A股重新啟航?!
上週談到「滬港通」引發的「南水北流」趨勢逐漸形成,上月尾亦留意到傳媒報導,X安碩A50中國(2823)今年累計流入資金已有19億美元,當中8月佔了50%,9月首四周流入亦有4.97億美元,佔今年的26%。事實上,自7月下旬,此ETF的每日成交量更由以千萬計,發展至以億計。X安碩A50於7月22日開始以較大成交連升5天形成強勢,而AH股溢價指數亦於7月23日以收市位計見底,當天報88.97,到9月尾收報100.36,即A股比H股平均由折讓11.03%,變成溢價1.91%,是今年3月14日後的首次,再次引證近日A股強H股弱的現象。   根據安碩上月公布的香港投資者調查報告,73%受訪者有留意到「滬港通」,38%有意於其開通後投資中國A股,維持現狀的則有60%,其餘2%卻計劃減持A股。若說到對A股及H股的投資前景,投資者有31%較看好A股,15%則較看好H股。而問到投資者在過往12個月的中國相關投資,54%有投資人民幣定期存款,47%投資H股,24%投資中國政府人民幣債券,17%投資A股ETF,另外亦有17%投資中國基金。至於對投資中國股票最重視的風險,依次則為地方政府債遺約、房地產危機、影子銀行系統性問題、經濟增長調整及投資產品本身的流動性問題。   另外,上海市政府近日落實國務院於今年5月發布以進一步促進資本市場健康發展的「新國九條」,重點包括做活上海股市藍籌市場,及積極推動「滬港通」。因此,中國股市近日成交屢創新高,好像上月第二週滬深兩市每日平均成交為歷史上最大單週每日平均成交量。而新力軍似乎也陸續加入,根據中國證券登記結算公司數據,上月第三週滬深兩市新開A股帳戶數為兩年半以來單週新高。這些現象可見到「滬港通」引發國際投資者對A股的興趣,亦間接帶起國內投資者重新投入A股懷抱,可謂相輔相成,借力打力之舉。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有X安碩A50中國(2823))
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
無地無供應
佔中後政府出招搞房屋,公佈長遠房屋策略,最新估計香港未來十年要供應48萬個住宅單位,較去年長遠房屋策略督導委員會預測的47萬個位,多出1萬個,即是未來10年每年要額外供應1,000個單位,全數是供出售的資助房屋。   房屋局局長張炳良話未來公私營房屋供應維持在六四之比,即公營房屋供應可增至29萬個,當中包括公屋單位維持20萬個供應,仍符合「三年上樓」承諾。   過完一場佔中,了解到年青對買樓的需求很大,每年供應單位增加到48000個,增加1000個居屋之類的資助房屋單位出售。若然在房屋政策上主要就是出這些招數,頂多都是攞60分而矣,借用國父孫中山的名言,革命尚未成功,同志仍需努力。   我和官員、議員、發展商、長策會成員傾過,對未來土地供應的看法頗紛紜。發展商大多話政府按長策規劃推出這麼多土地,未來供應好多,所以他們不便宜不會去投地。但明白土地供應現況的議員、高官、甚至長策會的成員都話搵地難,不要說每年1000個單位到每年48000個單位,即使是47000個單位,都找不到地起樓。若然未來10年每年做到48000個單位會好夠,問題是做不做得到呢?   無地的關鍵,是過去十幾年,香港民主了很多,注重環保了很多,很多法例改了,在各個提供土地的環節,都增加了法律和政治關卡,很多人可以提出反對,一來把造地的時間大大延長,二來很多土地開發計劃就在這樣反對那樣反對下,胎死腹中或者拖遲咗。   在上屆政府,特首煲呔曾好像和發展商關係好好,所以造不出地,外界就理解為官商勾結。今屆梁特首和發展商關係麻麻,按理不用俾面,但還是造不出太多地來,政治和法律關卡的問題才突顯出來。   結論是只講增加規劃供應量無用,無地無供應,出的只是口術,不易見到實效。   有媒體話「CY派樓買民心」,現實是根本造不出很多新供應來,講來講去只是轉一兩幢公屋去出售,或者將石峽尾一幅細地重建出來賣,簡直是海洋中的兩滴水,真相是「CY無力派樓買民心」,都幾諷刺。   要樓價下跌,要增加供應,只有兩種可能。第一是等運到,這個樓市大升浪,和美、日、中、歐各地央行大印錢有關,不止香港樓價暴升,倫敦、紐約、多倫多、北京樓價都大升,金錢無限,資產有限,必然大升。到央行收水,利息大幅上升,或者出現爆煲潮時,樓價才下跌。   若然話等運到好被動,第二個可能是政府搵到一兩個突破口,集中增加大量土地供應,例如搵到立法會同意在維港以外大幅填海之類,不過這種長遠規劃,要10年之後才收效,不知政府有無興趣去做。 盧永雄 SOURCE: http://www.bastillepost.com/hongkong/1-%E6%94%BF%E4%BA%8B/460175-%E7%84%A1%E5%9C%B0%E7%84%A1%E4%BE%9B%E6%87%89?r=w
放盤量指數、居屋市場指標 06DEC14
市場上未有一代理行能充分掌握一區的樓市成交情況,莫講全香港了。就當中原在香港18各區,能取到15%成交市佔已很不錯。唯獨祥益地產在屯門可擁近七成市佔,該行成交數據很能反映市民對樓市的即時反映。如佔中後有是否多了人想放盤,很預示了市民對樓市之即時反映。   樓市成交是滯後數據,而放盤量有一定預示性。另該行之居屋成交走勢圖同屯門樓市對比,很有參考價值。    
股市是樓市的領先指標?
  常言道,股市是樓市有效的領先指標,一般相信股市走勢領先樓價六至九個月不等【圖二】。從圖中可見,恒生指數的走勢與樓價也頗為密切。不過,於不同的時期,股市領先樓價走勢也出現轉變。 以 1995年年初為例,恒指見底回升,而樓市約於九個月後同樣出現上升。不過,在這個上升浪中,股市與樓市卻差不多同期見頂(1997年7月)。此外,恒指領先樓價的月數也頗為不穩定;以2003年3月的低點和2007年10月的恒指高位為例,指數只是分別領先樓市二個月和五個月(值得留意的是,由於圖二的指數是月底數字,令是次樓市回升疑似領先股市二個月,其實恒生指數早於去年10月見底,領先樓價近兩個月左右)。 - 事實上,根據1994年至今的數據顯示,股市只是平均領先樓價走勢四個月左右(並不是六至九個月),而相關系數只有0.2214而已,較利率與樓價的關係為低。由此可見,利用股市預測樓市走勢可能是十分不可靠。 其實,這也不難理解,因為若然金融市場是一個效率高的市場,當人人普遍認為恒指領先樓市走勢,你會認為這領先指標還會有效嗎?再者,股市估底或估頂最困難,例如1998年8月和2003年3月股市見底後初期,大部分投資者仍堅信未見底,當升勢已持續一段長時間才如夢初醒,紛紛說「早知沙士時入市」、「早知跟政府入市」或「下次一定掃貨」等,可見股市是十分難估,更遑論利用股市預測樓市。

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期權學堂
期權交易前要有規劃
每筆交易一定要有自己的規劃,要清楚自己面對的最大風險、承受風險的能力。另外,還需要規劃入市時間,獲利或止蝕的離場點。不論是獲利或是虧損,都要清楚何時平倉。 事先規劃期權交易的階段也包含挑選品種、月份、策略以及在決策過程中運用基本面和技術面輔助的分析。不過,最重要的還是要在妥善計劃後全力以赴。不管你選擇的期權有多簡單,在從事交易之前,請務必清楚想要做的倉位,它的風險、報酬和損益平衡點(打和點)。 這個概念表面的意思是期貨價格到了此點不盈不虧,那麼在此之前是否就不能賺呢?當然不是,打和點的概念是站在到期日的角度看待期權。而實際上並不是在此之前就不能賺錢。只要期貨價格波動,期權價格就會波動。期貨價格波動對倉位有利,期權就有獲利的可能,這是站在平倉的角度看待期權。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma ———————–
期權初階 (二) – CALL/PUT戰場之CALL (上)
CALL , 是認購合約 在財務報表上的運作見下圖:   買入合約(LONG)的一方支付部份股票價值的現金(期權金), 希望在一定時間內(到期日前)保留以特定價錢(行使價)購入股票的權利. 如該股於到期日不能升穿行使價, 則合約作廢, 期權金由賣方(SHORT)沒收, 不予發還。因此最大的損失是已付出的期權金。   賣出合約(SHORT)的一方收取買方支付的期權金, 承諾於到期日前以特定價錢賣出股票,為保證SHORT的一方有履行合約的能力, SHORT 的一方户口內必須有一定金額的保證金(Margin), 或與該合約同等價值的股票作為低押.   由於香港的股票期權是美式交收, 即是說: LONG方可以於到期日前任何時間行使該合約。而SHORT方則需於任何時間按合約的行使價出售股票。   CALL的幾種基本應用   1.)    為投機, 期望短期大升而Long Call 由於LONG CALL只需要支付相關股票的部份金額, 便可以於任何時間以心目中的價錢買入該股, 運作和孖展相似, 但是輸的是有限錢, 故此最常見的應用是槓桿買賣. 以今日中人壽為例, 下月份行使價34元的call期權金 報2.2-2.3左右(中午收):   Call的打和點=期權金+行使價+手續費=2.3+34+0.1~=36.5   即係話你只要付出 $2.3, 就可以在一個月內享受國壽升穿36.5 之上的升幅 (我只係舉例,唔代表我的投資建議). 假設國壽8月底前任何一日升至38元, 你的利潤就係:   利潤=市價-(期權金+行使價+手續費)=38 – 36.5= 1.5   即係話你的回報= 1.5 / 2.3 x 100 = 65% 如果你是買正股的話 , 你的回報只是 = (38 -34 )/34 = 11.7%   但係要留意, 由於期權係有期限既, 如果到期日/之前下跌, 你會損失100% 的本金, 就算只係橫行, 時間值的損耗都足令你損失慘重.   以今日國壽等價Call期權為月尾的參考價, 大約係0.6, 即係話如果月頭你Long Call 等價 2.3, 月中市價不升不跌, 你到月尾只係會剩低 0.6 回報 = (0.6-2.3)/2.3 x 100% = - 73%, 你可以想像如果你以100% 本金投入的風險。   2.)    為增加流動性Long […]
期權初階 (一) – 期權買賣二三事
香港的銀行係冇期權買賣的,只有持期權牌的證券行可以做期權買賣 期權產品有很多不同的種類,我想要介紹的主要係比較適合散户的指數期權和股票期權。  先講股票期權,香港的股票期權場內交易(註: 1)是在香港期貨交易所進行;與股票的交易市場是分開的。 股票市場交易的是貨物、票據,現買現賣,T 2交收;而股票期權則是一種合約的買賣,是T 1交收,到真正要行使的時候才按合約條款在現貨市場進行交收。  由於市場的不同,户口當然有分別;以我自己用開的經紀行為例:股票期權户口要和一個孖展户口一齊開,期權户口負責期權合約買賣,開倉、平倉和期權金的結算,孖展户口在期權合約行使的時候, 進行接貨 / 出貨的股票交收。當然,孖展户口,平時都可以直接做股票買賣。 户口有分別;落單的方法同代號(註: 2)也有分別; 下面有幾個詞語要先清楚:   Long 、Short、Call、Put 在上星期的blog留意到有網友唔明點解又LONG又SHORT,唔直接用BUY、SELL去代表買入同賣出。其實LONG和SHORT是源自期貨合約的; 網友慳妹在阿春婆婆老前輩的blog度話:唔明點解 :「既然買入認講 = 看好,沽出認購 = 看淡,做咩仲要攪多個沽出認沽同買入認沽將佢重覆?」  期權起源於對沖,即是為股票買保險;既然有買保險的人(LONG),自然有賣保險的人(SHORT)。套用在窩輪上,你在市場上買了call輪,其實即是等於期權 ‘LONG’ call ,在到期日以行使價買貨,期權莊家則是’SHORT’call ,在到期日以行使價賣貨。你要long,都要有人肯short,咁先有交易。 由於期權有Call, Put兩種合約,每種合約又有買(long),賣(short)兩個動作,因此就有Long Call, Long Put, Short Call, Short Put, 4種不同操作。   開倉(OPEN)、平倉( CLOSE)和未平倉合約(OPEN INTEREST)  期權是在期權市場上合約的買賣,有開倉同平倉的動作。套入中人壽的期權交易做例子: 假設我現期權户口並無任何合約,而股票户口有一手28蚊入的中人壽,我想借這一手股票賺期權金,於是我月頭Short Call ,  1張, 7月到期, 行使價 29蚊的合約 (即是賣出認購合約),收HKD 1.24期權金;咁樣就係「開倉」,而我既期權户口就會:  1.)   多左現金 = (每股期權金-手續費)x每手股數x合約張數             以及 2.)  1 張未平倉合約   要平倉的話有4種情況: 1.)   付出期權金在市場上LONG CALL 一張相同月份(7月) ,相同行使價(29蚊)的合約。「平倉」,以今日的期權金,即5.57,是虧損的,大家可以想一想怎樣做下一步。 2.)   中人壽升穿29蚊,等待LONG CALL 的一方行使,你要以29蚊出貨。(期權金你已收,不可以向你要回) 3.)   LONG 的一方唔行使,而在7月尾到期時中人壽依然高於29蚊,期交所自動行使,你都要以29蚊出貨。(期權金你已收,也不可以向你要回) 4.)   中人壽趺穿29蚊,99.999%冇人行使 ( 我地唔可以排除呢個世界係有傻仔KA!) 期權金袋袋平安。   出貨時侯的操作和你平日買賣股票一樣於孖展户口進行,T 2交收。 點解要用孖展户口而唔係現金户口,是因為當期權合約行使的時候,經紀要調動你户口內的資金或股票,這動作是要有你簽署的預先授權才可以進行的。而開現金户口的話,你是不需要簽署這種授權的。  持有大量股票,又對證券行冇信心的朋友,可以保持用銀行/中央結算的股票户口,到有需要交收股票的時候才對銀行下達『射出倉』和對交收的證券行下達『射入倉』指示,但要注意射倉是要收費的,一般由80-150不等 。 下篇預告: 期權初階 (二)  –  CALL […]

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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精選文章
汪敦敬-為何會出現「揀樓甩底率高」?
再從「白居二」政策談房屋政策,坊間亦有一種很錯的說法,就是認為「白居二」在五千個名額中,至6月只用了2,161個,於是便認為既然不足一半人去使用的話顯示政策失敗,這種講法「貪口爽」累死人!不單只妄下結論,更加糟蹋了數據本來顯示到珍貴的訊息,白居二和其他房屋資助一樣,都出現「揀樓甩底率高」的情況,我們看到綠悠雅苑的甩底率是6成的!天利苑卻是6成半!我不覺得白居二中籤者未有用盡有任何不妥!揀樓率低是一個社會現象,我們應要面對、了解和解決,當年白居二有6萬6千人申請,其實抽中任何5000人,相信出來揀樓率一樣是相若的!反而,我們從這個比例可以看到,其實6萬6千人中,應該有4成(即26,400人)的剛性需求! 為何會出現「揀樓甩底率高」?這顯示到市場的柔性需求比率佔了多數!當房屋政策還未能給予市民安全感的時候,在市民不安下,會將未來幾年的需求也提早迫入市場,近年白表人士、公屋輪候冊人士增加就是這種原因!這種因為不安而趨增的需求,未必是急需即時要單位住的,我們叫這些做柔性需求!而原本急需的我們叫做剛性需求!現在房屋政策要做的就是如何製造好的前景化解柔性需求的同時,是優先滿足剛性需求!如果我以上的理論是對的話,新的白居二政策不是應該減少其份量,而是應該設下後備機制,讓後備中籤者填補甩底人士的份額!讓更多剛性需求得到滿足,才是對症下藥的方案! 佔中事件雖然是個別年輕人的一次迷失!但迷失背後,其實是我輩疏忽培養!要教好之餘,亦應該在原來的運作上去檢討,所謂物必先腐而後蟲生,置業是上流的機會,包括掌握未來和安定!我們的確要小心處理,在傳媒上,在政策官員和公職人員上,很多處理政策時態度亦是太粗疏,不懂民間疾苦!其實很可悲! 
葉朗程-黑到冇朋友
扮有錢人,我有豐富經驗。並不是做得 private banker 就會識扮有錢人,我識扮,因為我虛榮感過盛。一切能夠扮到有錢人的裝備,我應有盡有。今次,講一樣最基本的,白金卡。今時今日,阿豬阿狗都話自己有張白金卡,因為理論上總之張卡上面寫住 platinum 就係白金卡。我想講嘅,即係我有嘅,唔係普通白金卡,而是白金卡中的白金卡。 跟親朋戚友在海逸軒午膳,等咗半世都未嫁得出的中年表姐搶住埋單。佢唔係要請食飯,只不過係想用佢張信用卡埋單,然後要我哋畀返現金佢。「我張 AE Platinum 有折呀,大家可以畀少啲啦。」她拿出銀包說,滿臉自豪。 卡就是卡,需要如此強調是 AE Platinum,可見這張卡為表姐帶來無限光榮。哥哥見她這樣高調曬卡,於是做個順水人情,滿足一下她的虛榮感,說:「唔該哂表姐,張卡啱啱申請㗎?」果然,聽哥哥這樣一問,表姐著哂燈,答:「係呀,冇,啲朋友話 AE Platinum 好難申請,入息要求高,所以試吓囉,點知原來咁易攞,一 apply 就有。」 其實,申請一張 American Express Platinum,即是美國運通白金卡,唔係一件好難嘅事。如果真係難嘅,葉朗程都唔會有一張。那當然,我唔會喺表姐面前話:「好巴閉咩?我都有啦!」表姐差唔多四十歲人,男朋友都唔多個,難得有樣嘢令佢開心吓,就畀佢開心吓啦。 但話說回來,雖然唔算好難申請,都唔係話想有就有。正如表姐說的一樣,AE Platinum 的確有一定的入息要求,而且是 by invitation only,即是想主動申請都唔得,要 AE 邀請你先可以。呢個平時好騎呢嘅表姐竟然有張 AE Platinum,膚淺的我對她頓時另眼相看。 怎料,當我看見她從銀包掏出那張她引以為傲的白金卡之際,我在心裏立刻「車」咗一聲。表姐那張美國運通白金卡,是假的。「行使假卡咁猖狂?拉佢啦!」講笑啫,佢嗰張唔係假卡,而的的確確係如假包換嘅美國運通白金卡,只不過我嗰張美運白金,同佢嗰張美運白金,有好大好大分別。為方便敘述,我就在這裏稱她那張 AE Platinum 為「假」卡。 攞住張 AE Platinum 可以係一件幾威嘅事,又可以係一件好普通嘅事,視乎你嗰張係邊張 AE Platinum。先講普通嗰張:卡是銀色的,而在右上角就會有個類似武士的人頭,對,那個大大的武士頭就是 American Express 的標記。而這張「假」的係人都申請得,絕不是 by invitation only。 好啦,到幾威嗰張:卡同樣是銀色的,但這個銀比較深色一點,而那個武士頭是放在卡的正中央,絕不是右上角,而且「頭」的面積較另一張小很多。就咁睇樣,其實「假」嗰張靚過「真」嗰張,因為卡面是閃閃發光的。相比之下,真嗰張個樣好普通,冇咁閃,毫不起眼。但當然,凡事不能看表面,我嗰張 AE Platinum 同表姐嗰張相比,無論在年費、入息要求、信用上限和找數方法,都有好大分別。 「假」嗰張 AE Platinum […]
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
秘密
人生規劃的成敗其實不外乎一個「秘密」。      每個人都會有夢想或人生目標,當然我們心底裏一定想夢想成真和可以達成;但可惜,我遇到太多不同的人,有些只會口邊說,或有些只會思想裏不斷想像,但最後原地踏歩,總不敢行動,甚至因為說得太多,想得太多,卻以為自己做了….        比如跑步,跑馬拉松,目標已定,只有一步一步向前走,如果不行動,我們永遠看不到终點,更遑論跑到终點了。只坐着認命,或對命運妥協,就會出現了電視上的「沒女」,不單只「沒女」還會有「沒男」添!     今天,我人生的成就不萛什麼,香港有成就的人亦大有人在,但是我其實就是你們身邊的一個朋友,一個你們會喜歡相知相交的朋友,為何?      因為我擁有常存於我底下的秘密— 正能量。         這個能量足以令我提升自己,也同時提升了身邊人解決困難的能力。      記得 在五年多前有一本暢銷非常的書名為「秘密」,我看完書,看完映帶,這個秘密,就是我們寄存在宇宙的能量,當然是對我們有益的能量/磁場—-它足以去吸引所有你想要/你想成就的思想的磁場,換言之,只要你腦子裏充滿正能量,告訴你自己你是可以的,你有能力的,你就會潛意識地或甚至無意識地吸引它來成就你,宇宙間就是有這種能力,真的不能解釋… 就是這樣,我憑着這股正能量—用這個存在宇宙的秘密去走完了我一半的快樂人生! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd —————
李嘉诚教你怎样做
李嘉诚教你怎样做 1、做你真正感興趣的事——你會花很多時間在上面,因此你一定要感興趣才行,如果不是這樣的話,你不願意把時間花在上面,就得不到成功。 2、自己當老闆。為別人打工,你絕不會變成巨富,老闆一心一意地縮減開支,他的目標不是使他的職員變成有錢人。 3、提供一種有實效的服務,或一種實際的產品。你要以寫作、繪畫或作曲變成百萬富翁的機會可以說是無限小,而你要在營造業、房地產、製造業發大財的機會比較大。記住,出版商賺的錢比作家多得多。 4、如果你堅持要用自己的靈感來創業?最好選擇娛樂業,在這方面,發財的速度相當快,流行歌曲和電視最理想。 5、不論你是演員或商人,盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人,所賺的錢一定比不上替大唱片公司灌唱片的人,地方性的商人,不會比全國性的商人賺的錢多。 6、找出一種需要,然後滿足它。社會越變越複雜,人們所需要的產品和服務越來越多,最先發現這些需求而且滿足他們的人,是改進現有產品和服務的人,也是最先成為富翁的人。 7、不要不敢採用不同的方式——新的方法和新產品,會造成新的財富。但必須確定你的新方法比舊方法更理想,你的新方法必須增進產品外觀、效率、品質、方便或者降低成本。 8、如果你受過專業教育,或者有特殊才能,充分利用它。如果你燒得一手好菜,而卻要去當泥水匠,那就太笨了。 9、在你著手任何事情之前,仔細地對周圍的情形研究一番。政府機關和公共圖書館,可以提供不少資料,先做研究,可以節省你不少時間和金錢。 11、可能的話,進行一種家庭事業,這種方法可以減少費用,增進士氣,利潤的分配很簡單,利潤能夠得到充分的利用,整個事業控制也較容易。 12、盡可能減少你的費用,但不能犧牲你的品質,否則的話,你等於是在慢性自殺,賺錢的機會不會大。 13、跟同行的朋友維持友誼——他們可能對你很有幫助。 14、把盡量多的時間花在事業上。一天12小時、一星期6天是最低要求,一天14小時到18小時很平常,一星期工作7天最好了。你必須先犧牲家庭和社會上的娛樂,直到你事業站穩為止。也只有到那時候,你才能把責任分給別人。 15、不要不敢自己下決心。聽聽別人的讚美和批評,但你自己要下決心。 16、不要不敢說實話。拐彎抹角,只會浪費時間,心裡想什麼就說什麼,而且要盡可能地直截了當地、明確地說出來。 17、不要不敢承認自己的錯誤。犯了錯誤並不是一種罪行,犯錯不改才是罪過。 18、不要因為失敗就裹足不前。失敗是難免的,也是有價值的,從失敗中,你會學到正確的方法論。 19、不要在不可行的觀念上打轉。一發現某種方法行不通,立即把它放棄。世界上有無數的方法,把時間浪費在那些不可行的方法上是無可彌補的損失。 20、不要冒你承擔不起的風險。如果你損失10萬元,若損失得起的話,就可以繼續下去,但如果你賠不起5萬元,而一旦失敗的話,你就完蛋了。 21、一再投資,不要讓你的利潤空閒著,你的利潤要繼續投資下去,最好投資別的事業或你控制的事業上,那樣,才能錢滾錢,替你增加好幾倍的財富。 22、請一位精明的會計師。最初的時候,你自己記賬,但除非你本身是個會計師,你還是請一位精明的會計師,可能決定你的成功和失敗——他是值得你花錢的。 23、好好維持你的健康和你的平靜心靈——否則的話,擁有再多的錢也沒有什麼意思。

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結婚裝修
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
樓下投訴我屋滲水,係咪要比幾十萬出黎裝修呢?#17
樓下投訴我屋滲水,係咪要比幾十萬出黎裝修呢? - 師傅答案: 先分滲水起因兩種 1. 地下或牆身內喉管有漏。咁就無辦法啦! 要起地版或鑿牆重修管道 2. 另外是防水做得不足 - 防水不足首先在戶主監工時做足些即可避免。在檢查後發現不少工程公司根本冇做防水膠、又或做得不足夠。如將英泥寶混入英泥,此作法錯誤。正確是要上一層夠厚的防水膠,例如在不時受水的企缸,免被花灑長時引致滲漏。如果防水膠做得好就好似為個企缸加左個「不透水膠外殼」,那滲水才能避免。 另外做企缸或其他水到地方之地台時,要塗上防水膠才可減免漏水情況。所以想減少日後煩惱、最後係裝修家居之前裝備好自己。 當然不少人係發現時已住左係間樓n年,咁有冇治標不治本頂住先方法? 那就是買支Never Wet外用防水噴劑(見圖)。由於呢支野不出口,大家只能網購。睇網頁內介紹,可噴係不同表面再等30分鐘就乾,用黎頂一年半載應冇問題,幫大家慳返唔少大修既錢!
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
生活模式變 80後90後寧租樓
住屋問題一直困擾不少香港人,本土研究社發表長遠房屋策略新視野研究報告,指政府解決房屋問題時僅着眼「搵地」,趕年輕人上車,欠缺新世代視野,提出「多元房屋供應」建議,冀喚起公眾關注。 報告指80後、90後生活模式改變,流動性高,較具彈性,租賃市場及租住政策可解決年輕人房屋問題。報告指,租屋能增加就業彈性,減少交通費及通勤時間。另外,合約制及外判制成人力市場主流,「打散工」的新世代因不符合銀行按揭申請條件,會較傾向租樓。本土研究社批政府感麻煩、怕得失業主而未由改善租賃市場情況入手,不能做到「多管齊下」解決房屋供應。 - 本土研究社認為,長策不應只將年輕人「推上車」,將居住問題簡化為房屋供應問題,再縮窄為「搵地」問題,應建立詳盡租住與空置數據及估算,從而檢視及善用既有房屋單位存量,着手制定租住政策。具體建議包括減免物業稅,引入空置稅等。 - 棄發展主導權 致土地空置 本身是80後的研究成員陳劍青指,現時政府只顧尋找土地建屋,未善用現有資源,如港鐵政府地皮長期閒置、流標兩次的土地未有回撥機制等,變相放棄土地發展主導權。 另一核心成員林芷筠亦指,政府以為協助青年人「置業」就可解決社會紛爭,但房屋問題不僅是將年輕人「推上車」。 - 另外,報告又提到長策報告只關注「搵地」,沒提及房屋「發展主導權」的問題,如西鐵沿綫因政府放棄主導房屋供應,令大部分土地空置11年,元朗橫洲棕土、空置、短租及政府撥地的土地資源亦面臨類似問題,強調如忽略土地供應效益及主導權問題,未來或會出現空有土地供應,對應不了房屋問題的錯配情況,「供不得其所」。 - 工聯會倡政府恢復租管 政府月底重啟長遠房屋策略研究,工聯會王國興議員冀政府恢復租務管制(簡稱租管)同時收窄管制範圍,建議以物業應課差餉租值六萬為上限,藉此降低爭議。且管制範圍內的單位面積約在2、300呎,包括劏房、籠屋和板間房,正好回應基層市民降低租金的訴求。 - 麥美娟議員則冀當局成立租務管制委員會,管理租管措施和處理租務糾紛。郭偉強議員希望政府為合資格輪候公屋的市民、兼已輪候三年以上的家庭提供租津。 SOURCE: http://www.skypost.hk/%E6%B8%AF%E8%81%9E/%E8%A6%81%E8%81%9E/20141215/001/%E7%94%9F%E6%B4%BB%E6%A8%A1%E5%BC%8F%E8%AE%8A%2080%E5%BE%8C90%E5%BE%8C%E5%AF%A7%E7%A7%9F%E6%A8%93/163652
龔成 – 7天課程解決巴比倫貧富懸殊問題
古時的巴比倫帝國雖然富強,但原來亦面對貧富懸殊的問題,大量的財富集中在少數富翁之手。國王發現問題的根本在於國民不懂得如何累積財富,於是找來城中的首富,詢問他累積財富的秘訣,首富講出了讓他致富的方法後,國王希望他的子民也能知道這方法,好讓人民也富起來。於是,國王邀請首富教育國民致富秘訣,首富先用7天的時間教授100人,每天講述一個致富方法,然後返家溫習及應用。完成7天課程後,再由這100人教授全國的人民,務求令全國上下都富起來。7天課程:第一天. 先讓你的錢包鼓脹起來:每賺進10個銅板,至多只花掉9個。 第二天. 控制支出:為你的開銷做預算,把你想花費的項目刻在碑上。 第三天. 讓你的黃金成長:動用每一分錢,讓它們生出利息,幫你帶來收入。 第四天. 守護財富避免損失:謹守智慧人的理財忠告,只做安全的投資,避免損失。 第五天. 讓你的房子成為可獲利的投資:擁自己的房子及有有價的財產。 第六天. 確保未來的收入:為你退休後的生活和家人預先做好準備。 第七天. 提升賺錢的能力:培養自身賺錢的能力,成為更專業的人。  
忙了一輩子,究竟甚麼是你的?
世界上到底甚麼是你的?這個問題可能有好多的人想弄清楚。 - ⑴ 愛人是你的嗎?不是。 你們雖然風雨同舟、快樂同享、身體交融、情感交匯,但總有一天要分手。同生有可能,但共死決不會,白頭到老只是美好的願望。 ⑵ 子女是你的嗎?不是。 你們雖然有著濃濃的血緣關系,有著難舍難分的骨肉親情,那也只能有團聚、孝道、看望、互相關懷……等天倫之樂。即便是你到另一個世界,他們也只是為你送行,卻沒能把你又重新接回人間的能力。 ⑶ 金錢是你的嗎?不是。 雖然你拼命的賺錢,但又想方設法把它花出去,即便是銀行有再多的存款,那也是生不帶來死不帶去的東西。 ⑷ 房子和車是你的嗎?不是。 雖然你住著溫馨、舒服,但當你離開的那一天,就甚麼都不是了。 - 究竟甚麼是你的呢? ⑴ 你的身體。 只有它才是始終不離不棄的陪伴你的生命,走完人生的全部歷程。只有它才能拼命地呵護、保護你的生命,直到耗盡它全部的能量為止。如果你的身體健康狀況越好,陪你所走的路程就越遠。 沒有了身體,你的生命也就終止了。因此,你要把這唯一屬於你的東西「身體」,看做無價之寶,愛護它、滿足它的一切需求。鍛煉、營養、作息、防病治病、講究衛生、心情舒暢、不受傷害等等一切保護性的措施全部跟上,一刻也不能松懈。 ⑵ 健康的身體。 身體健康,生活才會有質量。身體健康,生命就會長。沒有了健康的身體,就沒有了生命。有了生命就擁有了一切。沒有了生命,一切就都不是你的了。所以我們只要活著一天,就是福氣,就該珍惜。 ⑶ 對待健康,偏見比無知更可怕。 人生最大的錯誤,是用健康換取身外之物;人生最大的悲哀,是用生命換取個人的煩惱;人生最大的浪費,是用生命解決自己制造的麻煩!沒有任何東西比得上健康。保護好自己的身體,珍惜你現在擁有的! - 新時代人生新標準 ⑴ 最聰明的人:老玩,老樂,老豁達,老幽默; ⑵ 最獃傻的人:老急,老氣,老鬱悶,老加班; ⑶ 最健康的人:老走,老動,老鍛煉,老擁抱; ⑷ 最快樂的人:老說,老笑,老聯系,老給朋友圈發微信!沒有健康一切為零。

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