諗sir人生階段信箱: 已解答611個案。
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[諗sir]30%年息如何達到? #1032
年廿七,近埋年唔好爭人野,先比number: SMHD   睇個number(ticker)都知,呢隻野口味頗重,又”SM”又”HD”,兩者結合予年30%息回報。即係點? 你可以視為十萬投入收三萬蚊一年、又或買黎收息如三年唔執可回本。30%息是如何鍊成的? 買一堆派高息的中細價股、再槓桿一倍是也! 方法簡單很得、客易明白。筆者亦無意叫你將身家入副投入、惟買些少拉高你組合整體息口回報是可以的。更有趣既係筆者察看,渣打銀行(2888)之一年股價(6 feb 15- 4 feb 16)同呢隻重口味比較、兩者一年同跌54%。那既然投身市場要冒輸一半之風險、咁收住30%年息去輸肯定會好一點。   SMHD根據Solactive US Small Cap High Dividend Index(指數)內所選取的股份作投資。內裡有100隻派高息在美國上市而市值較細的股票,大約在1-3億美金市值,即7-25億港幣。此額市值同香港細價股的定義相約。惟香港市場的細價股一向是供股多多、派息好少、筆者同意現金派發有助篩走一批不務正業的上市公司。   關於Solactive US Small Cap High Dividend Index,篩選成份股準則為 - 美國上市、或主要業務在美國 - 1億美金最低市值 - 平均每日交易金額達1百萬 - 過去12個月至少有1次派息 - 每月RESET PORTFOLIO一次   下方展示Solactive US Small Cap High Dividend Index的成份股。能源類股份派息高已不為新解事,主因此類股份隨油價大跌,面價大跌令派息率大升。坊間已有不少人問:「有什麼股份是派高息而又不是原油類的?」。油價在2015大跌,可能下一年又另一景況,所以未有ETF發行商出一隻除油股外的高息槓桿ETF。亦因此我們見到買ETF的一些好處,就是集中大家既錢買市值較少股票、減少單一公司倒閉風險、再選取派息高的股份類別然後槓桿一倍(2x),這個策略易明但一般投資者錢少難做,這可以靠ETF完成。 那SMHD在過去一年的價格如何? 首先派息是每月的。另細心留意此一為ETN而不是ETF,究竟兩者有何分別在三月ETF課說明。   過去一個月派發息率為44仙,留意每月派息金額波動很高、惟基本上每個月都肯派息、而過去一年跌幅為54%,在派息率及現價位相比很多香港籃籌股更吸引、亦無單一公司之管理失誤風險。
[諗sir]值得買黎收息的公司有何特質? #1042
上圖既木粒,香港人一般會聯想起紅酒瓶塞。而本文論述此一物品(wood pellet)所予的12-16%年收息概念(季息)。   Enviva Partners LP(NYSE:EVA),市場對其作分析的少之又少,主因一是公司於2015年上市,由母公司Eva Holdings拆出。主因二是從事生產木粒、究竟可以唔用真係唔睇埋下面都唔知…符合所在行業少競爭者少,有「悶聲發大財」之象。其實生產的高質木粒,可透過用碳燒將產出之一氧化碳與木粒之碳催化成為燃料(生成化合物> 按網上: arbon neutral fuel of aprox 15-17% each of CO and Hydrogen with a little methane and the rest in nitrogen)。可用作發電廠燃料、又或一缸氣用黎推郁架車都得(下圖)。 5月上市後一季、到8月即從母公司獲得瑰寶。母公司Eva Holdings,擁有Enviva Partners LP(NYSE:EVA)58%權益,授予5年優先權買入Southampton plant。到15年12月公司公佈其十年合約,Southampton plant工廠承諾每年生產及付運500,000公噸的優質木材,同時由2017年起,Eva Holdings簽訂了50,000公噸自歐洲的木材訂單,當中已沖銷歐羅兌美金的貨幣風險。   此舉等於阿媽比左阿仔食粒保嬰丹,2016年雖大風大浪但子公司的股價應不會受壓。5月上市後股價沉澱,到9月開始「黎料」,至今由12.5升達18.33(+46%),跑贏全香港大籃籌。對上一次派息已由26美仙升至44美仙、而一般預計2016年每季派息在56-59美仙之間。假設$18.33買入而派息在估計下限56美仙,息率為12.2%。希望美股下跌可推低至更吸引價格,如$15買入,年息應可達15%     主因是公司生產力上升同時有訂單,2016年估計盈利為上年的159%。加上各國在巴黎氣侯會議新簽訂協議,歐洲不少國家之碼排放量仍需減少,這對排放低碳的燃木很有需求(見下圖解說各國減排shortfall)。另一個公司優勢,為美國南部相信是全世界取木材最平的地方,而剛授予的工廠正開設在此地、每噸生產成本為$15美元。對比歐洲因樹本種類同地形有別,生產成本為$52每噸。這亦解釋了為何美國公司接到幾千公里外的歐洲訂單。 *最多人選擇的諗sir首個學習課程 – 收息投資課程下一班在3月、農曆年前維持價格$4840,欲報從速。只剩幾日,留意今年無年三十晚架! 回望Enviva Partners大升誘因,我們發現一些值得買黎收息的公司同擁此軌跡: 有長期訂單揸手 有母公司在重整中授予有用資產 從事行業少人注意、又或一般人覺得的「爛行業」   香港的上市公司所在版塊一般為人熟悉、上市目的一般想用漂亮行業故事去推升股價。相反一些有實力而收入在穩定行業的瑰寶,在深度大的美國市場易找一些,有機會再談多些有此特質的公司。
醫療股收息又賺價機遇 #1041
醫療股,於戰後嬰兒潮至年大把人年介六十(1945至今已70年),很有利好因素。原本一班老人家每日到寫字樓返工、而家佢地每日去左邊呢? 另外人類平均壽命延長,亦有利醫療股上升、而在跌市此類股份更成避風塘。香港此版塊的上市公司,大部份是賣藥、同醫療設備或管理沒什關連,當中更有些公司被視為不務正業、股民「敬而遠之」。   回望「世界警察」老美、佢地一年間推行既政策仲多過香港。雖說「多唔一定好」,不過有點肯定是,佢地推行政策是所作的討論之深度、及當中利益分配之層次、還比香港深入及平均。本文提及的一隻REITS Healthcare Trust Of America Inc (NYSE:HTA),收集醫療機構所在的物業,過去半年升幅11.72%(10/8/2015-1/2/2016),每季派息、年息4%、表現而論完勝中電、究竟是否除中電之外另一個收息選擇?   Healthcare Trust Of America Inc (NYSE:HTA)     買入美國醫療類相關資產,必須了解ObamaCare,此為奧巴馬其中一項力推政策、簡介為   1.規定每個人都要有健康保險:  以往有錢人可擁多名私人醫生直接踩入專科睇病更實報實銷。窮人睇門診再慢慢排專科、無錢而又病就要一大輪表填+社工申請。醫療改革規定薪水支出超過五萬美元的公司要為員工買保險,同時增聘保險經紀人數。   2.加入公共選擇計劃: 即係政府整左個stndard   plan,同私人機構的offer競爭   3.提倡用管理醫療(HMO)的形式提供醫療服務: 類似一站式一個plan病乜醫乜。窮人參與此計劃因而衍生的成本由富人買的醫療plan加40%稅去支付(當然每個plan稅額不同、越貴越重稅)   此一政策製造了不少就業數目,原本全美沒有醫療的5000萬人口因而獲得服務。另一邊最高端的客戶因醫保費用上升、或令高端醫療股份盈利受損。奧巴馬的醫療政策、旨在從富人的醫療計劃打重稅補貼窮人、最新研發的藥或因保險而家claim唔足而無人買、而醫療物業的租金預期穩定、因病人人數上升、可以唔用靚藥醫、不過必須開立床位。惟過去美國的數據,發現入院(in patient)的人數正在減少但在院外(outpatient)接受治療之人數上升,加上發現2011-14年medical     office building落成量大減,理解為醫院收爆人而大部份被逼out-patient醫治,將來對medical    office building的要求將增加。   下圖: 醫療大廈落成量由2008年始減少 見下圖中電(0002)在2015年8月19日至2月1日中電跑輸HTA。更有趣的是HTA同中電走勢有點逆向,筆者暫時未能解開此事,有機會進一步解構。    

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[諗sir]30%年息如何達到? #1032
年廿七,近埋年唔好爭人野,先比number: SMHD   睇個number(ticker)都知,呢隻野口味頗重,又”SM”又”HD”,兩者結合予年30%息回報。即係點? 你可以視為十萬投入收三萬蚊一年、又或買黎收息如三年唔執可回本。30%息是如何鍊成的? 買一堆派高息的中細價股、再槓桿一倍是也! 方法簡單很得、客易明白。筆者亦無意叫你將身家入副投入、惟買些少拉高你組合整體息口回報是可以的。更有趣既係筆者察看,渣打銀行(2888)之一年股價(6 feb 15- 4 feb 16)同呢隻重口味比較、兩者一年同跌54%。那既然投身市場要冒輸一半之風險、咁收住30%年息去輸肯定會好一點。   SMHD根據Solactive US Small Cap High Dividend Index(指數)內所選取的股份作投資。內裡有100隻派高息在美國上市而市值較細的股票,大約在1-3億美金市值,即7-25億港幣。此額市值同香港細價股的定義相約。惟香港市場的細價股一向是供股多多、派息好少、筆者同意現金派發有助篩走一批不務正業的上市公司。   關於Solactive US Small Cap High Dividend Index,篩選成份股準則為 - 美國上市、或主要業務在美國 - 1億美金最低市值 - 平均每日交易金額達1百萬 - 過去12個月至少有1次派息 - 每月RESET PORTFOLIO一次   下方展示Solactive US Small Cap High Dividend Index的成份股。能源類股份派息高已不為新解事,主因此類股份隨油價大跌,面價大跌令派息率大升。坊間已有不少人問:「有什麼股份是派高息而又不是原油類的?」。油價在2015大跌,可能下一年又另一景況,所以未有ETF發行商出一隻除油股外的高息槓桿ETF。亦因此我們見到買ETF的一些好處,就是集中大家既錢買市值較少股票、減少單一公司倒閉風險、再選取派息高的股份類別然後槓桿一倍(2x),這個策略易明但一般投資者錢少難做,這可以靠ETF完成。 那SMHD在過去一年的價格如何? 首先派息是每月的。另細心留意此一為ETN而不是ETF,究竟兩者有何分別在三月ETF課說明。   過去一個月派發息率為44仙,留意每月派息金額波動很高、惟基本上每個月都肯派息、而過去一年跌幅為54%,在派息率及現價位相比很多香港籃籌股更吸引、亦無單一公司之管理失誤風險。
[諗sir]值得買黎收息的公司有何特質? #1042
上圖既木粒,香港人一般會聯想起紅酒瓶塞。而本文論述此一物品(wood pellet)所予的12-16%年收息概念(季息)。   Enviva Partners LP(NYSE:EVA),市場對其作分析的少之又少,主因一是公司於2015年上市,由母公司Eva Holdings拆出。主因二是從事生產木粒、究竟可以唔用真係唔睇埋下面都唔知…符合所在行業少競爭者少,有「悶聲發大財」之象。其實生產的高質木粒,可透過用碳燒將產出之一氧化碳與木粒之碳催化成為燃料(生成化合物> 按網上: arbon neutral fuel of aprox 15-17% each of CO and Hydrogen with a little methane and the rest in nitrogen)。可用作發電廠燃料、又或一缸氣用黎推郁架車都得(下圖)。 5月上市後一季、到8月即從母公司獲得瑰寶。母公司Eva Holdings,擁有Enviva Partners LP(NYSE:EVA)58%權益,授予5年優先權買入Southampton plant。到15年12月公司公佈其十年合約,Southampton plant工廠承諾每年生產及付運500,000公噸的優質木材,同時由2017年起,Eva Holdings簽訂了50,000公噸自歐洲的木材訂單,當中已沖銷歐羅兌美金的貨幣風險。   此舉等於阿媽比左阿仔食粒保嬰丹,2016年雖大風大浪但子公司的股價應不會受壓。5月上市後股價沉澱,到9月開始「黎料」,至今由12.5升達18.33(+46%),跑贏全香港大籃籌。對上一次派息已由26美仙升至44美仙、而一般預計2016年每季派息在56-59美仙之間。假設$18.33買入而派息在估計下限56美仙,息率為12.2%。希望美股下跌可推低至更吸引價格,如$15買入,年息應可達15%     主因是公司生產力上升同時有訂單,2016年估計盈利為上年的159%。加上各國在巴黎氣侯會議新簽訂協議,歐洲不少國家之碼排放量仍需減少,這對排放低碳的燃木很有需求(見下圖解說各國減排shortfall)。另一個公司優勢,為美國南部相信是全世界取木材最平的地方,而剛授予的工廠正開設在此地、每噸生產成本為$15美元。對比歐洲因樹本種類同地形有別,生產成本為$52每噸。這亦解釋了為何美國公司接到幾千公里外的歐洲訂單。 *最多人選擇的諗sir首個學習課程 – 收息投資課程下一班在3月、農曆年前維持價格$4840,欲報從速。只剩幾日,留意今年無年三十晚架! 回望Enviva Partners大升誘因,我們發現一些值得買黎收息的公司同擁此軌跡: 有長期訂單揸手 有母公司在重整中授予有用資產 從事行業少人注意、又或一般人覺得的「爛行業」   香港的上市公司所在版塊一般為人熟悉、上市目的一般想用漂亮行業故事去推升股價。相反一些有實力而收入在穩定行業的瑰寶,在深度大的美國市場易找一些,有機會再談多些有此特質的公司。
醫療股收息又賺價機遇 #1041
醫療股,於戰後嬰兒潮至年大把人年介六十(1945至今已70年),很有利好因素。原本一班老人家每日到寫字樓返工、而家佢地每日去左邊呢? 另外人類平均壽命延長,亦有利醫療股上升、而在跌市此類股份更成避風塘。香港此版塊的上市公司,大部份是賣藥、同醫療設備或管理沒什關連,當中更有些公司被視為不務正業、股民「敬而遠之」。   回望「世界警察」老美、佢地一年間推行既政策仲多過香港。雖說「多唔一定好」,不過有點肯定是,佢地推行政策是所作的討論之深度、及當中利益分配之層次、還比香港深入及平均。本文提及的一隻REITS Healthcare Trust Of America Inc (NYSE:HTA),收集醫療機構所在的物業,過去半年升幅11.72%(10/8/2015-1/2/2016),每季派息、年息4%、表現而論完勝中電、究竟是否除中電之外另一個收息選擇?   Healthcare Trust Of America Inc (NYSE:HTA)     買入美國醫療類相關資產,必須了解ObamaCare,此為奧巴馬其中一項力推政策、簡介為   1.規定每個人都要有健康保險:  以往有錢人可擁多名私人醫生直接踩入專科睇病更實報實銷。窮人睇門診再慢慢排專科、無錢而又病就要一大輪表填+社工申請。醫療改革規定薪水支出超過五萬美元的公司要為員工買保險,同時增聘保險經紀人數。   2.加入公共選擇計劃: 即係政府整左個stndard   plan,同私人機構的offer競爭   3.提倡用管理醫療(HMO)的形式提供醫療服務: 類似一站式一個plan病乜醫乜。窮人參與此計劃因而衍生的成本由富人買的醫療plan加40%稅去支付(當然每個plan稅額不同、越貴越重稅)   此一政策製造了不少就業數目,原本全美沒有醫療的5000萬人口因而獲得服務。另一邊最高端的客戶因醫保費用上升、或令高端醫療股份盈利受損。奧巴馬的醫療政策、旨在從富人的醫療計劃打重稅補貼窮人、最新研發的藥或因保險而家claim唔足而無人買、而醫療物業的租金預期穩定、因病人人數上升、可以唔用靚藥醫、不過必須開立床位。惟過去美國的數據,發現入院(in patient)的人數正在減少但在院外(outpatient)接受治療之人數上升,加上發現2011-14年medical     office building落成量大減,理解為醫院收爆人而大部份被逼out-patient醫治,將來對medical    office building的要求將增加。   下圖: 醫療大廈落成量由2008年始減少 見下圖中電(0002)在2015年8月19日至2月1日中電跑輸HTA。更有趣的是HTA同中電走勢有點逆向,筆者暫時未能解開此事,有機會進一步解構。    

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經濟下行有利的行業。收息9.25% #1039
今時今日投資港股隨時中地雷,縱使你避過上星期的「911洋參」事件,亦不難因錯買渣打匯豐、最錯係長期持有超半年、而在2015年錄得50%之跌幅。更氣憤既係渣打仲要伸手問你要錢供股、係香港小股民真係唔易做。有見及此,筆者一連幾日將介紹一些美國上市的REITS、ETF、或股票,更多數係派高息的、合符不少收息101同學之口味。   過去一星期為美股隊長、聶sir辦了些講座。「站台」期間訪問同學、一面倒認為熊市將來。好在有ETF,基本上升跌市都有方法賺錢。除ETF之外,究竟有冇上市公司既生意係跌市會看好呢?   係香港,想到的或是殯儀….惟很多在香港上市尤其市值細的公司,多被發現不務正業,靠舞弄股價從小股東身上獲利。本文介紹美國監獄行業,踎監的需求隨經濟下行週期而上升。筆者打開CCA(Corrections Corporation of America’s NYSE:CXW)的話facebook, 發覺竟然有42395個like,心想:「唔係呀…坐監都咁多人like!?」再從網上搜索,估計應不少該公司的應徵者透個facebook專頁及網上搵資料見工,其實在美國人而言,係監倉返工、或從事更新人仕服務有關的工作很受青睞的。這亦難怪、打工求穩定、大家相信監倉幾時都有「客」。有別於香港,美國將部份收押及更新服務判比私營機構。 或許有人質疑:「美國政府要cut-cost,判刑年期平均正在減少。」同意此為不利CCA的因素。那為何2015年Q3有460 million美金的收入、對比2014年同期上升12.6%呢? 因原可在CCA的網址解明。發覺佢地除左offer監倉及將監倉物業集中而變身成REITS派高息之外,有在囚人仕的更新股務、與囚犯家人關連之服務、及心理服務。講笑咁去解,即係將偷運私煙入監倉個範都擺上台自己撈埋,爭取收押犯人之外的營運收入。   CCA每季派息、而年息率現為7.8%。公司成立30週年,擁有47幢監房設施,管理67幢。提供監房住宿89000個。見下圖。 CCA市佔34%,而美國有另一公司市佔率比CCA更高(51%)、都係美國上市的REITS,派息高達9.25%,這首選已在上星期的ETF課程batch6告知同學了。 那為什麼此???的REITS派息可比CCA更高? 原因是???服務比CCA更分散,而成功開拓美國之外市場。看其價格圖在過去半年有跌,幅度達19%。這主因當然是大市氣氛較差,很難免跌。不過對比中國銀行(3988)半年跌29%而年息率只6.3%的派發,相信無論CCA又或首選的XXX,在派息或吸納上有感比同中銀長放好。今時炒家正利用港股用港幣計價但又內含大量人仔資產的特性,推低人幣求壓低港股再由期指獲利。若果想靠邊站又收下利息、離開香港市場去美國避下風頭會好一點。
樓換樓與做雙租當中選擇詳解#1036
諗sir,   本人近月終於完成收息103,正磨拳擦掌計劃作適度債基投資,有以下情況向閣下請教。   本人36歲月入55k女友30歲月入25k,現持物業資產: 1. 與父同住西區單位,市值5M已供完 2. 沙田屋苑300呎單位收租,自己2015年中買入,市值$3.4M已付$1.1M, 月收12k供30年月供9k 3. 現金700k 股票250k (388,1299)   現計劃年半內結婚,預計支付費用350k,從套現股票及每月儲錢應付。按情況暫打算婚後與父及太太同住原本單位,請教如下: 1. 如此資產分配,從現金中作$500k債基投資是否適宜?或可考慮按現住樓投資?供完之物業是否不宜按出作投資?   2. 若打算婚後即生小孩,屆時需要更大空間,請問以下方案是否可行及哪個較佳?(餘下借貸力為80/2×259=10.36M-2.3M =8.06M)   a. 三宅:按現樓(約3.2M)加手上資金用太太名義購入$9M西區單位,因太太首置加本人擔保首期借按揭$4M,自付首期$1.8M(屆時由兩人共同支付),預3厘息月供約30k,放租現住單位收入約$15k,即月付15k b. 雙租:出租現單位再租同區市值9M單位,預計收租15k交租30k, 即月付15k租金 c. 換樓:市況許可罰息期後18年9月加錢換樓。若沙田單位屆時約$3.5M賣出則收回約$1.4M加手上資金作首期,預首期有$3M,按現樓套1M,購入用太太名義本人擔保借$5M,借共6M預3厘息月供約25k,放租現住單位收入約$15k,即月付10k   還有其他方案?謝謝! 中年讀者上   answer: 供完的物業不適合現時按資金作投資。由於債基收息經驗未夠,加按可先做,但所得金額可放於MORTGAGE-LINK戶口減低利息支出,他日累積經驗後好運用。   按盡西區單位再加借4M一換一買入9M新單位不適宜,讀者及太太收入只80000,而三個單位市值共1740萬,樓價跌10%已等於兩夫婦近2年收入。另此行為會用盡8.06MIL借貸力,不建議。   至於樓換樓,大多不建議。建議是保留原有單位再自己去租間更大的(即行雙租),原因是細屋換大屋即在現旺市加碼,除非財力雄厚否則不建議。另換大屋在印花稅支出頗高。就算可以在半年內完成樓換樓,豁免雙倍印花稅,但基於豁免原則是買家需先付雙倍再在半年後退回一半。800萬樓比稅都要60萬,好貴。   尤其新婚夫婦最好行雙租,即自己買一間樓跑贏大市的,再租新樓自住,原因: 1. 新婚夫婦要習慣生活模式,情況許可不妨在合意區域租個兩房。比成副身家種死哂係一間三房好。萬一住落發覺唔好想換就更麻煩。 2. 租樓應考慮新盤,因租金反而更平,附全新裝修。很迎合新婚住新樓的偏好。 3. 關於讀者, 未來太太未買過樓,那買一間樓可用單名九成上會,計樓價300-500萬即首期只為30-50萬,就算全歸太太一方單名持應有問題不大。 4. 買入的一間,建議入手大兩房或新界區三房,budget可以500萬有選擇而同類單位未來供應不算多   讀者建議步驟: 1. 加按西區單位,自住可按六成,得300萬而月供$11000。其中一半($150萬)放入mortgage […]
加按後想賺價又賺息#1034
諗SIR: 本人一年前開始初會 貴BLOG,遂有相逢恨晚之感,之後每日都追看新文章,獲益良多.   客套話就不說了,本人與妻現年四十,有一個六歲小朋友,現居將軍澳已補地價居屋,本人單名,市值約三百五十萬,欠銀行近一百萬,H+0.7每月還款五千四左右.   本人名下現有香港股票市值約二百二十萬左右(每年收息維持約市值3.5厘),中國及亞洲股票基金總值約六十萬,以及約十萬現金作為家庭六個月使用的後備.   2015年貴Blog提示,將現住樓加按一百五十萬,三十年,按息2.15厘,每月還款五千七左右.得款其中一百零五萬購買三隻每月派息的高息債券基金,每月的總派息剛夠還按揭.其餘四十五萬購買高息本港股票,期望賺價又賺息.   由於本人與妻子財務分開,以上財產與負債全部是本人名下.本人現月入三萬五,節省的話每月可儲蓄近兩萬.妻月入二萬,每月可儲約五千,名下有股票及基金大約五十萬.   加外,本人現在正值轉工期,可能一段時間無收入,也不知未來收入可否維持. 現有問題如下: 1. 加按自住樓長遠是想等樓價下跌再買入另一收租樓,以平衡現有組合太注重股票投資之弊端,請問應否再繼續等下去? 2. 如以妻名義買入約三百萬之內的收租樓,應做幾成按揭? 3. 最重要的是,地區可選擇何處?  貴Blog經常提及元朗區,但元朗區似乎供應不斷,與將軍澳同屬供應重災區,本人擔心樓價長遠未必可跑贏其他區. 4. 加按的資金大部份買了高息債券基金,這選擇對嗎?因最近三隻基金都大跌,賬面損失已超越收到的總派息.但本人又不想每月另外掏錢供加按的資金,似乎只有高息債券既提供高息,又隨時可轉回現金.有其他最好的高息選擇嗎? 問題稍多,請 諗SIR指點一二! 迷茫人 上   ANSWER: 首先筆者在堂上授予同學的唔係就咁叫你買幾隻債券基金。若真如此咁筆者就不用花8句鐘在收息課,上星期六由2點上堂講完書留低答埋同學問題要過七點才能小休,只希望大家在理財上有個正確的路向。買什麼產品根本不是主命題,要明白你的投資路向及什麼類別的投資品去配合才重要。另收息同賺價兩件事本應分開,那什麼投資工具應作收息? 而賺價又幾時出擊? 這都在收息課教授。收息課以實用及「學完即用」為主,會講路向性問題,淨低時間為客觀分享怎看待債券、保險、股票、基金一眾投資物、怎應用及怎又平又快咁買得到。留意到大部份人是錯用投資物而獲得虧損,就好似本案讀者買股收息、那有沒考慮到上市公司管理層是怎樣決定派息的? 股票又是什麼遊戲? 買樓買股再買債點共存而一齊發揮亙補長短? 2016年初恆指跌15%過後,今日反彈,各人包括筆者自己都要虛心優化投資方法。   「妻名義買入約三百萬之內的收租樓,應做幾成按揭?」筆者意見是應問「妻子及自己合共月入55000,究竟仲可以借幾錢? 」至於讀者有此概念實在難怪,因香港是少有地區買家可以不出示銀行之AIP(Approve In Principle),單憑落訂就可與業主落訂買樓。比著英國,假如買家不能出示50萬鎊的銀行預批證明,係唔會有相應樓房市值業主同你傾買賣。既然香港成個買賣制度都以經紀能否快速促成生意、而妄顧買家落訂後究竟借唔借到錢,那讀者為買家之一,自己在買樓上只想借而對自己能借多少不存概念。在此計算,讀者剩餘借貸力為(55000/10000)*2.59*50% = 7.12 – 1.0 – 1.5 = 4.62mil。假設各人的借貸文件是齊的,最盡約可入手600萬樓房七成上會。   對於股、債、樓分配不周的行為、筆者建議加按出的錢從不買股票,達300萬的可用直債。因直債是到期保本、又年息過10%,十分屈機。可惜手上只1-2百萬、入手後令資金流動性降低。至於買股存收息之想法,只好表示嘆息。明白是受外間市場推廣所致,不怪讀者有此想法。傳媒之中立性,在植入式廣告盛行下已被老闆們賣走換作贊助費。另外估計讀者是用了股債混入基金去實行方案,解釋了為什麼效果同筆者所倡的有出入。至於除高息債券外的選擇,實在不敢再亂拋名稱等讀者自行再試。一錯再錯神仙難救。另留意轉工後某一段時間不可借按揭,已盡力由問題中指出各個漏洞。關於元朗的樓市看法及佐證、本網免費博文都有提、不重覆。

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, - 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) - 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 - 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 - 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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目標是盡快產出每月被動現金流5萬 #1027
諗sir, 本人41歲,有兩子女分別12歳及7歲,月薪12.5萬,太太做兼職文員,曾報收息101(batch 22 DV22),2015已用30萬行double保險方案。現正考慮報買樓003.   目標是盡快產出每月被動現金流5萬。 本人現有3間2011買入報自住的住宅,其中兩間在同一銀行按揭(2間都是買入價650萬,現欠400萬,現估值850萬),可立即加按至現價6成,套出220萬 (850×60%-400)x2間。按揭還款每月將増$9200,套出資金打算做套房或債基加保險。見買樓003內容包括加按爆8-9成,這是否適用於我?如否,我打算立即加案,盡快實行套房債基,如我也可加爆,我會上完買樓003才做加案。   住宅資料: 樓A估值850萬,自己及太太聯名,出租,月租金$21,500,供款$15,000 (H+0.85%) 樓B估價850萬,自己單名,自住,供款$15,000 (H+0.85%) 樓C估價130萬,自己單名,出租,月租金$6000,月供$4800. 回看,樓A應行套房方案,但現樓價跌,看來只好加按套現。 謝謝!   ANSWER: 按爆8-9成之方法任何樓都可做,但留意兩點,一是基於按揭保險公司只借420萬最盡,若本身想按爆的樓市值為600萬以上、就當按盡都唔借唔過420萬、變相減低能套金額。另外涉及轉名手續,若樓的市值超600萬可引致6-7萬元的印花稅支出。當然若有間500萬樓可按八成套出成200萬或更多,比7萬印花稅都值的。總比賣樓去套現洗費少。   見上段,筆者認為按爆對本案讀者助力不大、但惟實行不限於任何業主。現在的正現金流、為(21500-15000)+(6000-4800) = $7700,距每個月$50000尚遠。至於讀者回看樓A應做套房、只嘆筆者遲於2012年先開始寫blog,未能阻止。現樓A收$21500租、正現金流產出效率為(21500-15000)*12 / (8.5-4.0)MIL = 1.73%,實為偏低。就當用租務回報去計,850萬收$21000只是2.9%,求其搵隻債基收息都高過佢,更何況讀者上完收息101即做左既double保險? 5年近100%,一年回報都超15%…   套(劏)房吸引之處為約330萬樓收$20000租,當4成首期上會,20萬「改裝費」,供樓每月為230/259*10000 = 8800。正現金流產出效率為(20000-8800)*12 / (0.99mil+0.2mil) = 11.2%,即比120萬出黎、每年收$112,000。仲未計按揭大部份係還本,筆者的投資取向一般可計出來,學生無需再憑感覺估下邊項投資較好。   保守方案為將兩樓加按再套、得220萬。至於筆者自己,會直接將樓A出售,取回450萬,投於直債坐收漁人之利,到期保本。今日再請xx公司出場,佢有直債今日第一日放賣,不槓桿、派息8.5%,3年後到期。xx公司在早前已出場過一次,上次提及佢既二手債,今次8.5%係佢新出既一條債。會加在下batch的收息101再談。   xxxx集團成立於193x年,為亞洲享負盛名的建造集團。提供建造、房產服務,業務涵蓋香港、澳門、中國內地及海外國家。XXXX集團於1997年前已在香港交易所上市,股份代號:xxxx.HK。   那投入450萬剛好符合手數,若全投入每年可收382,500。當然可只用1/3資金投入,150萬收127,500,用直債保本功能為資金打底。另外1/3買債基,41歲讀者可進取一點,入手債基年收息12-15%,即150萬投入收180,000-225,000一年。最後1/3入手以美國科技股的股票為主的ETF,見下圖波幅很低,全年大部份時間在$22.0-$24.0徘徊,睇圖你見到係每月派息。除稅後每年息口約為8.0%,150萬轉美金投入收120,000。三者共加收息為(127K+225K+120K) = 472K。除開每月約收$40000被動收入、等於讀者50000月入目標之80%。本方法全已有樓的投資人、若你只得一間樓自住,請勿亂賣樓拎去收息。    
結婚前必須了解的理財方向#1025
諗sir 你好,剛剛上了batch27的收息班,獲益良多, 大開眼界,希望你能指點一下 ,讓我能在年輕時有個正確投資方向,少走冤枉路,實在是感激萬分   資料: 本人27歲,是政府醫院醫生,月入74k,每月儲錢5萬,人工七月後將會加至80k 借貸力有958萬 未曾買過物業,現時沒有負債 股票 ( 盈富基金& 匯豐) 合共300k 現金  港幣 586k 基金 現值港元52k   現時與家人自住火炭御龍山三房單位,市值約1000萬。於2008年由媽媽與家姐聯名600萬買入,尚欠供款300萬,月供$12000 媽媽有現金 300萬,另有兩套房 套房1: 於2001年與舅父50/50聯名以133萬買入,建900呎,已供滿, 現每月每人收租$5830 套房2:於2012年與姨姨50/50聯名以182萬買入,建384呎,實375呎,尚欠供款60萬~月供$9000,現每月每人收租$5500   家姐月入$25000 她快將結婚,姐夫有一間大角咀舊樓於2008以138萬單名買入,實551呎,尚欠供款40萬,月供$5000   有感一間樓只我與媽媽同住、有點浪費。計劃: 1. 火炭自住樓轉媽媽單名, 再用姐姐單名買入兩房單位自住,或再買套房租出,然後與姐夫租屋住 2.同時姐夫物業出租,補貼租金支出 2. 媽媽300萬現金投入債基或保險方案收息 3. 火炭自住樓租出或賣出,然後租金補貼我和媽媽再租樓住, 還是加按用mortgage link套現等待樓市下跌? 4.我明白應該趁年輕盡量用借貸去買樓以產生現金流,但我應該甚麼時候入市?買哪類型樓宇? 謝謝 年輕心急人上   ANSWER: 閱畢讀者提交個案,幾個注意點: 1.媽媽可能是本身借貸力不足,已懂得運用舅父同阿姨既借貸力,於「佢出錢人地幫手借錢」既方法、成功為自己買入兩間樓收租共$23000,看倌可留意親戚有邊個借貸力未用盡又可「合作」一下。   2.閱畢本網免費文章應已知每人持一間樓再借盡為當今政策下最好安排。若用003一拆二之法將御龍山轉做媽媽單名,可加按至六成套有1000*60%-300 = 300萬,可是媽媽再「接收」樓要比雙倍印花稅,若跟市值去轉名稅金高至30萬。假使壓低轉名價例如賣價為只100萬將御龍山由聯轉單名,咁會做唔到加按。那究竟一拆二時只可將樓打幾折去轉名,既省稅又可免被稅局活捉重訂市值?這經驗在買樓003再分享。   3.延續上點,姐姐如拆佢自己個名出黎,好處為買樓可八成上會、但稅金30萬不知由誰支付。加上八成上會借貸仍受420萬借額所限,那付出30萬稅金,好處為買600萬或以下市值的樓房時,首期可比少20%,即120萬。而此事代價為實付30萬稅金。聽落不太吸引。所以聯名買御龍山是做錯、但現時要改正代價太高。不建議拆名出黎而姐姐再購入物業要按逐單位市值付雙倍印花稅。 […]
四十歲人四範收入、老來有錢安心安身 #1024
    諗SIR 你好:   本人今年41,單身女子,現時扣除強積金每月收入約$55K。暫時每月淨儲約$20K。 本人在09年以$3.9Mil 買入九龍中型單位作投資用,現市值約$800萬,尚欠 $2mil,2040年到期,現時月供約$7500。現放租$20000。 後於12年約$2.7Mil 再買入一港島小型單位作投資,現市值約$400萬,尚欠$1.8mil, 2048年到期,現時月供約$6000。現放租$11000。 手持現金約 $700K,另穩定收息股票約$100K。 現時與父母同住,想於兩年內搬出自住,亦十分希望於50歲前財務自由,現在才部署會否太遲呢? 我應該收返其中一層樓自住,定係趁樓市下調來買入第三層單位,以達一生三宅退休的目標呢? 定係用手頭的現金作高息回報投資? 本人超級迷惘,只想老來有錢安心安身,因為無買醫療保險。 我而家應該如何是好呢? 請求諗SIR多多指教。   迷惘單身女   answer: 讀者個人而言收入不俗,惟因無成立家庭借貸力只和一般夫婦合計相約、但醫療及養老洗費卻比其他老人更龐大。雖讀者的親友仍可照料,但先假設未來有請工人之洗費、及要有錢淨比姪仔先有人打點之實際想法。今時中年人多有兄弟姊妹就當唔結婚仍可望姪仔睇兩眼,惟獨生小朋友增加更不成婚令社會將來面對更大問題。   對於極需安全感既人、買樓同保險仍是最可信賴的兩大支柱。至於直債有到期保本之特性、而債基雖不保本、但仍是由直債構造,可信性比股票好但比純直債差。ETF其實是一個container,風險高少視乎入面裝咩野。至於買股票作投資儲備、除非想跌盪式退休否則仍是不建議。   讀者總借貸力為55000/10000*2.59*50% = 7.12mil,按揭借了3.8mil,即已用借貸力3.8/7.12 = 53% 在旺市只應將借貸力運用少於50-60%,本案讀者現已借銀碼為適合。可是基於兩原因、應再用些少借貸力令自己現金水平提高、要將九龍中型單位加按。   原因1: 九龍單位只加按至50%,即套800*50% – 200 = 200萬。至此水平就當樓市距高位跌50%仍未見負資產,不會將讀者置於過份借貸的水平。留意「過份借貸」為不少人輸到返唔到身之原因,而唔係買錯投資物。投資首要是決定投資金額、而不是大多數人思考的「選咩投資物」。此為筆者從事銀行工作後的感言。   原因2: 讀者可趁加按九龍中型單位時順便將該樓的用途轉作投資用途(轉用途條件是不可加按超五成,所以在原因1只叫讀者套至50%),這樣該單位的租約可在下次再買樓時出示作收入證明,在假設租值為$20000/月之下,借貸力升至(55000+20000*70%)/10000*2.59*50% =8.93mil。為日後買第三宅作好部署。   加按後手上資金為700k+100k+2.0mil = 2.8mil。未用借貸力為8.93 – 4.0 – 1.8 = 3.13mil,為再買下間樓訂下良好條件。不應搬走應和父母同住,手上籌碼未容許佢咁做,起碼等到月正現金流等同現時月入之70%先(何況佢到而家都仲未買醫療保險,可以係因身體狀況未能成功受保)。現時正現金流只(20000-7500)+(11000-6000) […]

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為一命養全家的女子急救#1035
Dear Lam Sir, Sorry for typing in English as it’s more efficient and should be self-explanatory.   I am a student of 收息101 and 收息103 courses. Thank you very much for your inspiration on my financial management.I am a 42 year old professional with two young (3.5 and 7.5 yo) sons (single mom at the […]
匯豐直債。收息13.8%保本 #1031
    諗sir你好 本人最近於HOMEBLOGGERHK讀在下文章受益良多。希望在當前經濟環境,可以提前準備獲得更好的退休回報.   家庭成員在中國工作, 在中國有2個物業(一次性付款)物業1現值RMB7.5m,自用 另有物業2(一次性付款)現值RMB3.5m(出租RMB 6K/m), 香港有一個物業現值6.5m,自用,還欠2.9m樓按at Hibor rate, 每月按揭款约HKD10K   本人38歲有現金人幣2.0mil,每月家庭收入HK$52K, 另人幣23K, 租金收入6K, 每月家庭能儲蓄hk$30k 每年全家保險費-HK130K。有打算在4年內遷回香港,但不知道如何更換資本。   想購買多的物業在香港,並將在中國物業出售,應否留下一個物業在中國or把它們全賣掉? 請賜教! 並祝身體健康!   忠實讀者 answer: 近日不少中港來往多的朋友熱烈提問,明白人民幣兌美元下跌,他們儲起的資產會瞬間貶值。人民幣暫未成為流通貨幣,加上提問的朋友多以香港為家,少有長住內地的打算。固只消將內地資產兌做美金結算,幾個月內千萬資產即貶近10%,即100萬不翼而飛。究竟此等讀者如何籌劃? 減少因幣值變動而影響本身部署?   宜減低人民幣計價的資產、除了美金之外、持有英鎊資產亦有上算。明白英磅本月破位下行,今日可先睇位部署日後買入。澳幣雖跌多但此時未到商品上行的經濟周期、澳紙不看好、偏弱或橫行。一旦歐洲出事、瑞郎受惠而英鎊次之。人民幣最大問題係令人有感「出事」時會不能自由兌換,炒家贏幾多都冇用。這亦突顯了香港聯繫匯率之重要性,有兌換保證。   粗略估計讀者資產現值2000萬,屬有資產一族、宜守不宜進攻。建議將物業2賣走取回人幣3.5mil,即折合港幣4.10萬。原因是4百萬在手,點攪都唔會好似放係大陸收租6000/月咁少。至於內地增長提速資產大升的機遇,還是留比後生仔去等待吧。讀者年近40歲最多只能在退休前遇上兩個上行經濟周期,今日輸錢無咁多機會去追返轉頭。   取回資金連同手上2.0mil建議在私人銀行開戶口做直債槓桿,保本地年收過13%應難度不大。求其搵左幾條直債比大家睇睇:   路勁基建/2017 sep/6.66%/$104.9375 SAN MIGUEL CORP/2023 apr/5.6%/$95.25 HSBC HLDG/2044/5.0%/$104.99   三條直債都係美金計價。收CASH的路勁有合和背景,就當只買不借都年收6.6%,有佢根本唔使考慮放銀行定期,仲有1.5年到期。十分好用。   至於穩陣派可以買條超長年期的匯豐債,留意到期前是可以賣出的,不過KEEP到到期先賣就一定保本(除非匯豐銀行倒閉)。本來匯豐債一般唔吸引(因為風險太低了),但在近日市場信心較弱時,不時可在債市執到靚位入貨。讀者可用美金入手匯豐直債、一般可做7成上會,回報為[200,000*5% - 140,000*(1.2%)] / 60000 = 13.8% 每年回報成13%咁高,那揸成世都無妨啦。當然如你冇讀者咁有米開私銀戶口,融資成本升至3%p.a,回報減為[200,000*5% - […]
跌市下優先股與債券作10%收息? #1029
諗sir您好!追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合,例如有得借就盡借,盡拖長年期去抗銀紙貶值,有幸參加了收息101,發覺班上坐滿了同路人。課後整理了notes,想請諗sir幫手分析下我應如何部署   本人37每月收入50k,男友穩定職業,不想將佢錢財訐算。而家持有下面3個物業, 全過SSD期 荃灣2房,自己名持有,2010買入400萬7成按,H+0.65%,30年,租出21000K,銀行欠250萬,市值約700萬,月供15k,公司租客。另美孚2房已補價居屋,從我投身社會一直供比母親的。現已供完租出去收10K ,市值約350萬,穩定租客。自住紅磡3房,2011買入樓花600萬現自住,3.15% , 40年,銀行欠380萬,月供15k。現市值約800萬。   還有現金HK$500k。基金月供5k,現值280k。一年內供滿   問題如下: 1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返,如果是,沽出哪個物業較好?或者租出紅磡3房,租返約1萬左右物業,由於一個人住所以無需3房,以租養租 2. 若加按或利用手上資金,已聽了收息堂的直債、年期3-5年雖然保本,但我想再買多一間樓,有感樓市將在2018年或之前完成調整。今年2016開始買直債未到2019都攞唔返。知道諗sir又唔建議買股收息,那除了債基…ETF外,仲有咩建議呢?   希望可以回覆,感謝您的寶貴時間, 謝謝!   ANSWER: 讀者一個人收入五萬,未有家庭買樓靠自己一個,未到四十已近完成一生三宅實在可喜! 近月樓市下滑,三宅業主應否減磅沽出樓房? 另雖讀者喜儲樓但有朝需將樓換成不同資產才是萬全之策。樓房不是全天侯適合投資的。尤其年老者應喜債惡樓。因買樓時可利用的高槓桿借貸,老年人用不著。先建議讀者將現金流產出提升至5萬為目標,即唔使做都有人出50000人工比佢。   ACTION 1: 提升借貸力 除了年歲、收入及現金水平都好影響筆者判定案件讀者應行怎樣的路。先講本案讀者借貸力實在用得太盡,雖手上三單位市值高達1400萬而平均欠款少於市價50%,惟個人收入只5萬,暫不計男友個份,那家庭借貸力算為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil   現時已近乎全用掉: (250+ 400)/647 = 100%   補回借貸力有一法,利用荃灣2房及紅磡3房的按揭結欠比率少於市價50%,可向銀行申請轉用途即令租約作下次借貸時的入息證明,提升個人借貸力。就以荃灣2房而言,15k租金當中70%即約10000元可計作新加的入息。加入後總借貸力為(50000+10000)/10000*2.59*50% = 7.77MIL。   ACTION 2: 逢3退1 借用湯博士的詞語,「逢3退1」適合本案讀者。留意有三間樓既人,才需考慮在中原城市指數由中期高位約146點跌至134點之際賣走其一物業。若你是無樓或一房業主,不要試圖捕捉高位再等低買回。你買股票可以咁樣,買股洗費少而你不用「住係股票入面」。買樓洗費高而樓更是必需品之一,請勿試圖估高位再放空去賺錢。   讀者要沽走的應為細單位居屋。未來資助房供應大增,加上買居屋最應利用其省回地價的優點。既然美孚樓已供完及將價都補埋,最應放走。賣走套回450萬,避免估計持有跑輸大市的樓房、同時提高讀者手上資金水平。   ACTION 3: 優先股 讀者問唔買直債、又擔心買股票收息波幅太高,那買優先債可是「債」同「股」之間的收息選擇? 不少人稱呼優先股為「債」同「股」的Hybrid(混合物),實質上優先股可隨時買賣、持有人沒有公司投票權、同股票一樣有價格升跌,派息可以是固定的,好似下圖的美國天然氣公司之優先債派固定9%或LIBOR+771點子,如公司萬一倒閉持人有享有(直債>優先債>股票)的派息順位。   最近派息公告如下: […]

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睇樓報告
屋苑打擂台: 銀禧花園 vs 駿景園 – 新鴻基樓完敗予長實篇
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 - 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 - 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 銀禧花園 126%, 駿景園  55% 落成日期: 銀禧花園 由長實發展。各幢約於1985年落成。駿景園由新鴻基附屬公司發展,1995-97年陸續入伙。   From To 駿景園 銀禧花園 Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10% Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33% Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25% Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74% Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93% Jan 2010 Dec 2010 […]
屋苑打擂台: 河畔花園 vs 沙田第一城
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 - 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 - 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 沙田第一城 165%,河畔花園 264% 落成日期: 沙田第一城1981-1987 (52幢樓,幾個大發展商聯合發展),河畔花園 1984 by 恆基   From To 沙田第一城 河畔花園 Jan 2015 Latest shown 11.03% 11.86% Jan 2014 Dec 2014 23.07% 17.94% Jan 2013 Dec 2013 7.49% -1.05% Jan 2012 Dec 2012 43.27% 35.27% Jan 2011 Dec 2011 7.91% 10.13% Jan 2010 […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
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所有課程
開課日期:
2016年01月
2016年02月
2016年03月
2016年04月
導師:
諗sir
金sir
聶sir
紅猴
美股隊長
股領袖
費高
施諾登
課程:
美股
期權
股票
收息
ETF
買樓
資產配置

課程名稱
導師
價錢

聶sir
$30

股領袖
$30


*請輸入閣下的手提號碼(必需填寫): 本人同意本網站的收生條款及細閱個人資料收集聲明
備註:如沒有Paypal帳戶,均可按此 Pay Now 透過信用卡付款。
20151211【換樓有法】(第08集) 諗SIR
主要內容: 1. 人民幣不宜投資 因買賣價有差異 2. 人民幣平盤多 蝕本增多 3. 沒有「不跌」股票 只有「低風險」股票
20151118 細價股狙擊
細價股狙擊
20151118【美股零距離】(第05集) 美股隊長
1. 美國20大城市樓價低於10年前 香港同期升180% 2. 美國住宅租金按年增長6% 空置率則為4% 3. 零售租務市場相對落後 租金按年僅升2%
20151027【美股零距離】美股隊長
美股隊長
創富貼士
該放下十點、讓人生飛翔
你知道放下,能帶給你的好處嗎?趕緊接下去看看吧…1、放下面子有時候我們低頭,是為了看準自己走的路。很多人認為,自己已經過得還可以,不願意去嘗試新鮮的事物,很多東西都放不下,拉不下這個臉,最終死在面子上。 2、放下壓力累與不累,取決於自己的心態。心靈的房間,不打掃就會落滿灰塵。掃地除塵,能夠使黯然的心變得亮堂;把事情理清楚,才能告別煩亂;把一些無謂的痛苦扔掉,快樂就有了更多更大的空間。 3、放下過去努力地改變你的心態,調節你的心情。你才能過得更幸福!學會平靜地接受現實,學會對自己說聲順其自然,學會坦然地面對厄運,學會積極地看待人生,學會凡事都往好處想。 4、放下自卑把自卑從你的字典裡刪去。不是每個人都可以成為偉人,但每個人都可以成為內心強大的人。相信自己,找準自己的位置,你同樣可以擁有一個有價值的人生。 5、放下懶惰絕招就是把一件平凡的小事做到爐火純青,就是絕活。提醒自己,記住自己的提醒,上進的你,快樂的你,健康的你,善良的你,一定會有一個燦爛的人生。 6、放下消極如果你想成為一個成功的人,那麼,請為「最好的自己」加油吧!讓積極打敗消極,讓高尚打敗鄙陋,讓真誠打敗虛偽,讓寬容打敗褊狹,讓快樂打敗憂鬱,讓勤奮打敗懶惰,讓堅強打敗脆弱,讓偉大打敗猥瑣……只要你願意,你完全可以一輩子都做最好的自己。絕望向左,希望向右沒有誰能夠左右勝負,除了你。自己的戰爭,你就是運籌帷幄的將軍! 7、放下抱怨與其抱怨不如努力所有的失敗都是為成功做準備。抱怨和洩氣,只能阻礙成功向自己走來的步伐。放下抱怨,心平氣和地接受失敗,無疑是智者的姿態。抱怨無法改變現狀,拚搏才能帶來希望。真的金子,只要自己不把自己埋沒,只要一心想著閃光,就總有閃光的那一天。不要總是煩惱生活。不要總以為生活辜負了你什麼,其實,你跟別人擁有的一樣多。 8、放下猶豫立即行動成功無限認準了的事情,不要優柔寡斷;選準了一個方向,就只管上路,不要回頭。立即行動是所有成功人士共同的特質。如果你有什麼好的想法,那就立即行動吧;如果你遇到了一個好的機遇,那就立即抓住吧。立即行動,成功無限! 9、放下狹隘心寬,天地就寬。寬容是一種美德。寬容別人,其實也是給自己的心靈讓路。只有在寬容的世界裡,人,才能奏出和諧的生命之歌!寬容是一種美德。寬容別人,其實也是給自己的心靈讓路。只有在寬容的世界裡,人,才能奏出和諧的生命之歌。 10、放下懷疑心存疑慮,做事難成。用人不疑,疑人不用放下,或許可以得到更多!過度的執著,將成為你的絆腳石…眼光放遠,適當的放下吧~
為人低調是一種絕學
  根譚中有一句話:“地低成海,人低成王”,一個“低”字,卻演繹出了深厚的境界,風範,哲學。 李嘉誠曾給自己的兒子開出了一條訓詞:“樹大招風,低調做人。”古往今來多少成功者,都是從中領悟處世之道。 人生處世若懂得這一點,無論寒暑酷冬、南北東西、高低上下,相信都可以尋得自己的一番天地。 低調,是功成不居的莫測     “聖者無名,大者無形 ”,真正的強者總是莫測高深,不顯山不露水,默默耕耘,苦心孤詣,直至成功。 甚至成功以後,這樣的人也不喜歡張名揚利,而是繼續探索,尋求新的突破,這才是低調而強硬的強者。其實做一個低調的強者並不難,甚至比做一個張揚的強者更為簡單。 三國時諸葛亮對蜀國居功至偉,劉備本想以皇位想讓,但諸葛亮謹守屬臣本分,低調做人,而正是他的功成不居,讓後人敬佩不已。 低調,是藏鋒守拙的隱忍 為什麽“鷹立如睡,虎行似病”?     因為真正的強者, 總是喜歡藏鋒守拙,待機而發,在別人面前表現出來的更多的是大智若愚、大巧若拙的一面。 我們往往因為人際的因緣、財務的籌集、時機的適當,而需要等待,只有低調的人,能處變不驚,目光長遠,不急於一時,才能等到最佳的機緣,一鳴驚人。 低調,是居高位者的原則 低調的人,才高而不自詡,位高而不自傲。     一個人大出風頭,就會遭致打擊;一個人過分追求完美,反而會遭到挑剔和批評。大多數的人能夠同情弱者,卻敵視比自己強的人;能夠認同踏踏實實的做事的人,卻討厭那些張揚跋扈的人。 居於高位的人如果不能保持低調做人的本色,就會與他人產生距離甚,地位越高的人,越應該保持低調做人的心態。 低調,是韜光養晦的智慧 低調是一種修養,是成就大事的一種方式。     盲目地張揚自己的本事,亮出全部的看家本事,正如技窮的黔驢,讓真正具有本事的老虎一口吃掉。這些人往往私心雜念太重,名利思想太濃,如果事業不成,就可能會身敗名裂。 而有的人卻選擇韜光養晦,不讓自己的鋒芒太露,自己的學識與能力不到,更不會輕易追求自己器量之上的名利,而是默默養深積厚,讓每一次的成功都水到渠成。 低調,是修身養性的境界 低調做人,還意味著你必須丟掉一些東西,比如身份感、優越感、尊貴感、榮耀感等等。 低調,不是壓抑自身的欲望,而是自然而然,修養品性,“路徑窄處,留一步與人行;滋味濃的,減三分讓人嘗”,能為人著想,能顧全大局,能合作共贏。更進一步,讓自己擁有超脫欲望、淡泊名利的胸襟。 如此,方能看到更高的人生境界。
不得不學的社交暗語
  人際交往,混跡社會,每一步都得動動腦筋去做,察言觀色,是必不可少的,本文教你把你的聰明才智發揮到極致,社交的一些暗語,需要你自詡的揣摩,做大事,先從做小事做起才是王道。 - 1.去別人家做客,當主人的話可多可少,甚至經常勸你喝茶或提議看看電視時,你就該告辭了。人總是在感到無話可說時,才提醒別人做一些無關緊要的事。再待下去,你可能就不受歡迎了。 - 2.正在對上司匯報工作,他的眼睛沒有專註地看著你,或者他的手指不經意地在桌上扣幾下,很可能他已對你的匯報不滿意了。如果你進去時,他的腳正在桌子下無聊地晃動;你說話間,他的腳忽然停止了搖動,那他已對你的話產生了濃厚的興趣。   3.和一個新認識的人談話時,他的雙手總是在不經意間抱在胸前,那表明他還是對你有所防備的,所以,在讓他相信你以前,最好還是謹慎為之。   4.在酒桌上,一個向你頻頻敬酒的人,不是有求於你,就是對你有敵意,所以你還是盡快分析一下,究竟自己屬於前者還是後者。前者就趕快把話題引過去答應他,後者你就要裝醉了。   5.一個人向你發出了邀請,你興致勃勃地落實邀請時,他忽然顧左右而言他。其實,他的邀請不過是順口一來的說法,你就不要追究下去了,除非你想讓他討厭。   6.發現你的失誤沒有告訴你,比告訴你要可怕得多,特別是兩個人處於競爭的工作狀態時。   7.一個面對你總是誇誇其談的人並不是驕傲,他的內心恰好與他誇誇其談的外表相反,是一個極度自卑的人。他的誇誇其談不過是用來掩飾內心的自卑罷了。   8、坐姿能顯露一個人的個性。坐時翹起一條腿:相當自信,個性懶散,不容易幻想,任何私人問題或煩惱都不能使之困擾,信心形之於外。坐時雙腿並攏,雙腳平放地上:坦率、開放而誠實,具有潔癖和守時 的習慣,喜歡有規律的生活,按照時間表行事會覺得比較自在。坐時雙腿伸前,雙腳在踝部叉起:希望成為中心人物,有保守且近乎愚蠢的意志,喜歡求取穩定。坐時一腳盤在另一腳下:個性獨特,凡事漠不關心,無責任感,喜歡受人註目,有創新力,作風不拘於傳統。   9、某種性格或某種心情的人會用不同的步姿走路。走路大步,步子有彈力及擺動手臂顯示一個人的自信、快樂、友善及雄心:走路時拖著步子,步伐小或速度時快時慢則相反。性格好支配人者,走路時傾向於腳向後踢高。性格沖動的人,則像鴨一樣低頭急走。而拖著腳走路的人,通常是不快樂及內心苦悶。女性走路時手臂擺的愈高,便顯示她愈精力充沛和快樂。精神沮喪、苦悶、憤怒及思緒混亂時女性走路時很少擺動手臂。走路習慣擺動手臂者往往會有成就。   10、真正的吃驚表情轉瞬即逝,超過一秒鐘便是假裝的;   11、如果先突然大聲說話,然後再用手猛拍桌子,這是對可怕事情反應的手勢時間差。如果是真的發火,這兩個動作會同時進行。
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】(第2站) 每趟華麗的冒險
  很多人說得輕鬆,別的國家沒有必要因你而學英語。對,國民真沒有必要為你去學英語,正如我們沒有必要對某些國家的人說普通話一樣。丫...對不起,說了真話。但是我覺得,一些配套的設施,還真應配上英語才成,不然,對旅客來說,這真是一場又一場的「冒險」之旅。說的人,口裡輕鬆,真切體驗過,自會明白多難堪。 在巴爾幹半島的國家旅行,我經常覺得,每一次上車,都是一場冒險,哪管是火車還是巴士,每次踏上一種交通工具,我都抱著一種緊張的心態,有著心理準備:呼,我又不知被載到哪裡了。   在羅馬尼亞的火車站,大部份都沒有站名,每次上車前總有點忐忑不安   除了那次「被拒入境」外,每次上車我最怕就是不懂下車,那恐懼實比「被拒入境」更大。無論是Local bus或是Long haul bus,甚至長途火車,你都不會知道自己將在哪下車。他們沒有指示「下一站是XXX」也罷,更慘在像羅馬尼亞一類國家,更非每個火車站都有站名,要成功下車,如不靠人,就要靠運,心中數著大概是第幾個站。誤以為坐長途巴士較好?印象中,我沒有遇過哪個司機懂英語,部份巴士更非「站站停」,如非坐到終站的話,你要中途下車,需像「紅Van」般叫停司機,如車上無人懂英語幫你,那可真要祈求你的那個GPS沒有失靈了。否則,誤了一個站,巴士一天只有一班,你被丟在一個不知哪來的鬼地方裡,待上一夜,還是走回頭?祝君好運。 無論巴士或火車,他們的班次都可以經常改動。或許,你會說,西歐國家也經常改動,但改動並非問題,最怕是「突然消失」,他們取消火車或巴士班次,當可以全無通知,隨時取消。待你到達站台後,又得指手劃腳地跟不黯英語的職員查詢。好運的話。不好運的話,巴士站或火車站老早就關門大吉,站內空無一人甚至上鎖,又是一句,祝你好運。 因此,每次移動前,我都以一場「冒險」心態看待,甚至若非長途得要坐上八九小時或通宵的車程,我都不敢睡覺。絕無誇張,當你的GPS突然失靈時,便得靠周遭的山勢、河流,從離線地圖中猜度你大概在甚麼位置,否則自誤。每一旅程,都是一場冒險之旅。 當然,正所謂「見過鬼怕黑」,每一次過關,我都緊張得要命,那是,陰影。 習慣了安逸而順利的「先進國家」旅行(還覺得澳洲的灰狗很不便嗎?),這一次又一次的「冒險旅程」,當然又是另一回體驗。正因為每一次都得要有無數個意外/ 變卦的心理準備,每一次我也得在出發前做盡資料搜集,A路不行走B路,B路不行走C路,C路不行走D路,D路也不行就別去了。於是,我從這過程中認識到更多,不單單是「一條路」,更是「那條路」附近的地勢、一些轉車小鎮的故事,那些我不會深入去遊覽的城市,卻略知一二那是甚麼地方。這是安穩地直接從A地到B地中會忽略的一切。 此外,在這些旅程中,我更學會了「信任」、認清了人的真善美。坦言,在澳洲我遇到太多奇人瘋人怪人,甚至過份保護自己,很怕一些奇奇怪怪的陌生人。   即使坐巴士又是另一大問題,感覺就如在香港坐紅VAN一樣,得看你能否遇上好人助你了   來到這個人人口中很危險的「歐洲火藥庫」,才認清了那些並不是「Crazy Balkans」,反是「Kindness Balkans」。他們看到我這個黃種人便知道是旅客,一次又一次在我不知所措時幫助我;看到我不停查看GPS自己在哪,竟主動問我要在哪下車,甚至邊走邊向我介紹他們的城市;當司機不懂英語而我要問下車地點時,司機回頭問誰懂英語,竟然有很多人舉手;中途「停油站」,我全然不知停多久,乘客又會友善地告訴我:「Hey tourist, 30 minutes break. Go for a burger, excellent in town」(那真的是excellent!)...在這些熱情的乘客中,我從他們身上認識到很多故事,由於他們有些人從沒見過亞洲人遊覽自己的小鎮,因而對我們的文化很有興趣。在這一次又一次的交流中,我認識到更多朋友,也擴闊了眼界,不單是起點與終點那兩個城市的故事。 其中一樣自己感受更深的是,我更會看清旅途上的好風光。試想想,當你在長途旅行時,坐車時你會睡覺嗎?由於我要看清自己走到哪裡、何時下車,除了兩程超長途車外,我一次都不敢睡覺。窗外劃過眼前的風景,便成了我一個個美好的回憶,哪管是山邊小村落煙囪噴出的白煙,還是雪山後的日落,即使我不能駐足欣賞,一一為我獻上了眼睛的冰淇淋。原來,掙大眼睛去旅行,耳中聽著隨身聽的音樂,比閉上眼睛旅行,有更大的享受。 或許,每次上車,都真是一趟冒險,也真經歷了不少意外。但是,過程中所認識到的人和事、看到一些意料之外的風景,卻是冒險以外的得著。 沒有英文真的很麻煩,卻別因沒有英文而不敢去踏出第一步,甚至不敢離開沒有母語的地方。走出自己的Comfort zone,這世界還有很多好地方的。 HomeBlogger 號外:東歐巴爾幹半島多國遊旅程分享會/JK01 講 者:有故事的旅人J a c k y(專頁粉絲超過11,000人,曾任旅遊記者) 日 期:2016年1月29日(五) 時 間:19:30 - 21:00 費 用:Facebook 專頁粉絲、所有讀者及學員一律全免 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心502室 >>詳情及 報名連結 按此    自由旅人 […]
【有故事的旅人】「窮遊天堂」的另一可能性~
  早前曾寫過一篇談及自己萬三元遊巴爾幹半島連威尼斯的文章,近期可能時近小弟所言的「淡季」,不少讀者都inbox問我旅遊的小貼士,到底何時是淡季、怎樣才能玩得那麼便宜、住哪家Backpacker可便宜至此。   坦言,我一直向身邊朋友及讀者推薦這地方,「便宜」真是一個很大原因,而自己亦因著要見識一下羅馬尼亞及保加利亞,這兩個接連被選為「全球物價最低 國家」的地方,而對這地方有興趣,再慢慢去發掘這地有甚麼好看。不過,假如大家只單單抱著「便宜」的心態便向前衝,不理會背後的可能性、便宜背後的代價, 可能真會失望,又或說,連行程都受到影響。   首先,大家要知道其地理上的位置。小弟去年前往此地時,花了一個月時間,其實只去了巴爾幹半島的大部份國家。對,是國家。   有讀者誤以為「巴爾幹半島」是一個「國家」,問我時間有限,可否只玩兩星期。沒說不行,只看你想去甚麼地方。其實,「巴爾幹半島」只是地理上的位置,能泛 指羅馬利亞、保加利亞、塞爾維亞、克羅地亞等多國組成的東南歐位置(因此旅行團常見的「東歐四國」:捷克、奧地利、匈牙利、斯洛伐克一般都很少被納在巴爾 幹半島中)。可能,某些較小的國家如斯洛文尼亞、黑山共和國、馬其頓等,你真可幾天內玩完,但較大國家如羅馬尼亞、保加利亞,光是乘車到鄰市,可能都要花 上六七小時,還未談一天只有一班車。假如你真要兩星期走畢這一眾國家,旅行團或能幫到你,但價錢,最少兩萬。   其次,「淡季」當然有其「淡季」的原因,難道你認為當地人真會每年找個時間,刻意搞個「淡季」來做折扣?的確,「淡季」期間住宿價錢便宜得難以想 像,像人氣的黑海海岸、保加利亞的陽光海岸一帶,最知名的大型渡假村,只需約港幣250元就能入住。可是,那麼便宜當然有其原因。時值冬季不能下水,到處 冷冷清清,就連街上的商店都「冬眠」不做生意。難道,你還會因為「250蚊住Resort又有陽光與海灘」而前往?還有天氣的問題,前文談過,在此不重覆了。個人覺得,即使當地時值旺季,價錢都不過是西歐的淡季價錢,出來旅遊,「錢」當然是一個很重要的問題,但我覺得,又別把它放得太重。   這個地區物價再便宜,亦非能一概而論。若從西部如斯洛文尼亞往東走到羅馬尼亞,你可能會愈玩愈「爽」,因為真的愈來愈便宜;像小弟般從東往西走,則 愈走愈不爽,因為,愈近西歐,甚至那些國家已加入了歐盟的,價錢就愈貴。像圖中的Dubrovnik是克羅地亞最人氣的景點,亦因其人氣過盛,基本上沒有 甚麼「淡季」可言,前往當日我簡直覺得其物價能堪比旅程的終站:意大利威尼斯(當然還較便宜一點啦)。我在羅馬尼亞不足約港幣一百元可在極名貴的高級餐廳 用膳,有齊前菜主菜甜品兼酒精飲料,來到這裡,頂多給你一碟Pasta加杯咖啡。因此,大家問我哪家餐廳最便宜時,我真要反問你,你想去哪個地方?另外, 有關「食」那方面,小弟較為隨便,若時間不合的話,我會買個蘋果及香蕉便上路當午餐,旅程能只花萬三元,這亦是原因之一。   還有,交通問題。這一點,怎也不能否認,當地坐長途巴士與火車,真的超便宜,隨時坐上十小時,都無需兩百港元。當然,小弟為了便宜,亦偶爾會選坐一 些較Local的小巴或巴士,中途更得要轉來轉去。因為,當日我可以很帥的說:我有的是時間。可是,若然大家只有很短的時間,可能就得要坐「快車」,甚至 內陸機,那麼,我可以肯定,隨時你去兩星期,價錢已超過我一個月了。   最後,是當地的旅遊業問題,這無關淡季與否、便宜與否,真是一個出發前要考慮的問題,也是小弟覺得最大的問題:當地人不太懂英語。的確,你克服、接受得了上述問題,你有沒有勇氣硬著頭皮,上一輛不知前往哪兒,而且沒有人懂英語,得靠你自己GPS位置的巴士? 時值淡季,天氣不佳,公路隨時就封就封、巴士說停就停,你有沒有心理準備做好一切計劃,在沒有人懂英語的環境下,用盡你的身體語言,在一個小鎮的小小巴士牌(非巴士站)旁,去查詢一條後備路線? 時值淡季,意即各景點關門時間極早(不是較早),你出發時又有沒有查好想去的地方,能否在一天內去得完? 有讀者問及我Outlet的問題,但畢竟這些地方非西歐一類發達國家,對於喜歡購物的你,可能走了一星期只會見到一家H&M或SARA,價錢實與香港無異,這地方又是否你想去的地方?   的確,巴爾幹半島真是一個很美麗、很具歷史文化的地方,不單價錢夠便宜,亦沒有西歐的繁華味道,對於喜歡寧靜、古舊的朋友而言,這絕對是一顆片 Secret Gem。當這大部份國家還未加入歐盟前,無論經濟或景色還沒有受太多西方主義(或說白一點,資本主義)入侵前,真的,值得一去。   不過,假如你只因「便宜」二字,便像盲頭烏蠅般硬衝,過份刻意尋求小弟口中的「淡季」而前往,可能真會過份失望,甚至連行程都受阻。   其實,貴有貴玩、平有平玩,別太執著於那是否「淡季」吧!反正,這地方即使非為淡季,對比起西歐,還是個「窮遊天堂」。   假如你接受得了這一切、有足心理準備、想依小弟路線的話,是時候準備了。二月尾三月頭是當地寒冬與初春交接的時候,天氣不會太冷、陽光較多,但其溫度仍能保持當地在「淡季」階段。GOGOGO!   攝於Rector’s Palace @ Dubrovnik, Croatia   HomeBlogger 號外:東歐巴爾幹半島10國遊旅程分享會/JK01 講 者:有故事的旅人J a c k y(專頁粉絲超過11,000人,曾任旅遊記者) […]
【有故事的旅人】Why Stable?
昨天一位俄羅斯朋友問我找工作情況如何,我告訴她,沒有啦,香港的市道極差,要找份穩定的工作很難,如今只是打著Freelance工作,寫點東西。她替我高興,認為打Freelance工是很好的事情,更問我:Why stable? 她說,若你有一份穩定的工作,就等於你沒有空閒時間,沒有空閒時間就等於沒有機會到處旅遊,沒有機會到處旅遊,那怎會有機遇?世界那麼大,機會是到處都有呀!你不會打算一生困死在這個城市嗎?甚至告訴我:Stable is the road to failure of your life!     的確,只要旅行有住Hostel的話,你不難會發現,許多西方人(主要是歐洲及澳洲,部份美國人也是跟我們一樣)別說一個月,最少旅行都起碼三個月,甚至一年半載。當中不乏年紀已過三十,卻從沒當過一份正職;學生的旅人,更時會遇上無限個Gap year的人。     在我們的觀念中,一年去十天旅行已是「廢青」。嘩,去半年嗎?你絕對是社會的渣滓了。     文化上的差異,你很難跟他們解釋為甚麼我們要穩定,甚至連自己都解釋不到,為什麼連自己都覺得要「穩定」。這是你父母、社會向你貫輸的觀念:工作一定要穩定,不然到三十歲還未結婚買樓,一事無成怎麼辦?而且,老了怎麼辦?     在澳洲,我曾經認識過一對老夫婦,他們年過五十,一生從沒有過一份正職,也從沒一個穩定居所。他們駕著旅遊車到處去,到了哪個城市喜歡便留下來工作,不喜歡就繼續到處Roadtrip。就這樣,他們來來回回澳洲與紐西蘭,轉眼已近三十年了。他們從沒穩定過,卻也從沒後悔過。聽著他們的故事,縱難成百萬富翁,卻活得比你和我更精彩。     當我們跟這些歐洲人談及自己的社會有多悲哀時,他們總會貫徹一套超樂觀的思維:Keep travel, and you will find your way.     這不單是文化差異,我更難解釋,我們的社會是由地產操控、我們的CV空白了幾個月已很難找到工作、我們如沒穩定工作,連屋也租不起、我們從小貫輸的正確觀念,是一個經濟導向型社會。 Work life balance? Who fucking care, right?     在西方人眼中,這些問題可以迎刃而解。   租不到屋嗎?環遊世界不斷當WWOOF、Couchsurfing,你根本不用交房租,還可以放眼世界。   你身處的城市容不下你嗎?世界那麼大總有你的容身之所,跑到哪裡累了,便找份餐廳工作,定居下來,悶了就繼續走。   社會由地產霸權操控?怎麼可能?不公平的事上街抗議呀,抗議、罷工、暴動(喂喂喂,呢個唔講得)就能解決問題了。     […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
走資概念股玩完 -《八點鐘費Sir》
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。   走資概念股玩完   這是忠告︰友邦(1299)應當出現洗倉潮。   當人民幣下跌,出現疑似外匯管制,內地無法「走資」到外地。有人開始透過銀聯卡,向香港保險公司購買短期基金產品或保單,持有至一段日子,或將它抵押換錢,成為最方便而合法的搬錢渠道。就這樣,尖沙咀海港城的客戶部長期人滿,友邦受惠了一段頗長日子。   或者走資情況嚴重,阿爺後知後覺,或傳媒大肆宣揚,終於,今早傳來消息︰由2月4日(周四)開始,利用銀聯刷卡買香港保險每次刷卡上限為美元5000元 (但可無限次使用)。記得早前,銀聯強到,可以一次錄張過百萬保單,現在點算?   昨日敗北,收到風後沒入點 友邦PUT 搏一搏,股價圖亦見尾市跌幅之急,並非無因。金融圈內,沽空的沽空,散貨的散貨,方向非常一致,大家請睇路。 
[費高]海嘯或風暴邊樣似
  年初,著名投資者索羅斯,在一場經濟論壇上揚言,當前環境與2008年相似,一場金融危機即將來襲,而發展中國家面對正利率,以及中國透過貨幣貶值,將風險轉嫁全世界,乃關鍵所在。 未知時機巧合、大鱷號召威力、還是預言自我實現,人民幣跌勢逾月,市場才忽然省起事態嚴重,想製造一場環球股市大急挫。 - 不過,2008年金融海嘯,乃由房地產及次按泡沫爆破,連帶雷曼破產,引發一場對美國金融系統的信心危機。若從危機結構上作對照,個人倒不覺得哪個金融大國將重演上述事件。 儘管中國早已置身於房地產及地方債務的泡沫,惟債權影響謹限似內地銀行身上,潛在蔓延性應較當年次按為低。 - 個人意見,刻下局勢發展,不是更類似於1997年發生的金融風暴? 當年7月,泰國率先實行浮動滙率制,泰銖兌換美元的滙率下降17%,牽起一場東南亞貨幣貶值潮。及後,東南亞國家面臨經濟衰退、外滙儲備不足、相關國債及股票市場出現恐慌性拋售,歷史矛頭,指向經過長達一年部署的國際炒家。 - 今日,美國為求自己意願,不理他國死活而開展加息周期,但環球各國為求保增長而進行量寬或貨幣貶值,我認為情況與當年非常相似。受能源價格急跌,巴西、俄羅斯、委內瑞拉等國受害最深。外國資金持續流走令情況惡化,世銀已預計今年巴西將衰退2.5%。   貨幣貶值堪虞 至於中國銳意加入特別提款權(SDR)儲備,打開了人民幣受到環球交易主導的缺口。中國外滙儲備連月急跌,但人民幣跌勢未止。諸多歷史顯示,中央靠挾高拆息來對付外炒家,謹能爭取一點喘息空間,無法煞停一個長期滙價跌浪。 有着同樣的壞心腸,我會猜疑,大鱷會否忌諱世人記起金融風暴期間,他的所作所為。年多前聽說索佬在香港設立辦公室,我已不斷構想︰一個年屆84歲的富裕投機者,在餘下日子還有何所求? - 正重讀《金融煉金術》,從字裏行間,作者當年已希望世人記得他曾進行共產主義解放活動,多過他打敗英倫銀行。去年尾,索佬牽頭的兩個慈善組織, Open Society Foundations(OSF)及Open Society Institute(OSI),被俄羅斯以「威脅」為由禁制。 如我是他,趁新機會到來,以投機實力一挫不順眼的政權,仲實際。
[費高] 100毛激發娛樂革命
  《明報》母公司世界華文媒體(00685)早前停牌並公布,可能向潛在投資者出售萬華媒體(00426)的股份,江湖盛傳買家為國有企業。「佔中」後時代,內地心戰室明顯加快速度,欲加強對香港各範疇,尤其傳媒、法治、教育等方面的監控制力。總要發生的事情,只是遲早問題,香港人與其憂慮,倒不如認真思考如何自處。 上周,得知《100毛》旗下的毛記電視舉辦「第一屆十大勁曲金曲分獎典禮」,已獲得Shell贊助及now TV轉播,費高有留意持有《100毛》母公司黑紙10%股權的萬華傳媒,作為「100毛概念股」,就是不敢在淡市中冒進,錯過上述機會。 作為新興媒體層面,我極為看好《100毛》的發展潛力,關鍵不在於其政治立場,而是一個非常有趣的問題︰娛樂,應該是一個名詞,還是形容詞?   每一次,電視廣播(00511)旗下節目加入核突的植入式廣告,總惹來觀眾「媽」聲四起,問題在於這是「富娛樂性的廣告」。相反,《100毛》及毛記電視懂得製作「富廣告性的娛樂」,無論一張簡單的照片設計,還是一首改編歌MV,擺明是廣告,受眾就是百看不厭。 贊助商Shell在「分獎典禮」前後,獲得巨大宣傳收益的實例,將令更多品牌作出新嘗試︰與其買個新春賀年廣告套餐,以成本幫襯《100毛》,效益會否更大?   借時事炮製娛樂高招 觀看「分獎典禮」現場直播,留意到香港電視(01137)創辦者王維基參與其中,我即時在聯想他的體驗如何。香港電視去年推出的《選戰》、《導火新聞線》,絕對是近年本地自家製電視劇集的佳作,惟坊間迴響遠不及《100毛》的所作所為。個人意見,兩者之間的分別,就在於前者以「娛樂」描繪「時事」,後者則利用「時事」炮製「娛樂」。 當現實比劇集來得更殘酷而恐怖時,被壓得喘不過氣來的香港人,更愛以嬉笑怒罵的形式,來宣洩壓抑。   觀眾作出取捨,娛樂喜好總是第一考慮。《文匯報》有文章指《100毛》「明嘲暗諷內地、放大本土意識的言行搖旗吶喊」,目的為「荼毒青少年」。文章無疑大大提高後者的地位,言者更理應反思︰何解如此多「年輕人」甘心被「荼毒」? 既然如此,就請有心人努力提供更多能「教化年輕人」的內容吧!至於邊個會睇,乃是後話。
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
The Big Short、China大檸Lok?
*此文引述觀微知勢收費專欄部份觀點、再由homeblogger編輯而成   近日熱片《The Big Short》 結尾寫道:“When the dust settled from the collapse 5 trillion dollars in pension money, real estate value, 401k, savings, and bonds had disappeared. 8 million people lost their jobs, six million lost their homes. And that was just in the USA.” 電影情節、人物對話都跟現實中的環球經濟衰退吻合,不禁令人將經濟低潮的今日,跟2008年金融海嘯作個比較,稍有不同的,是當年事件發生在美國,今次輪到中國,而中國作為全球經濟動力的火車頭,中國有事,全球經濟衰退將會比上次更為嚴重、時間更加漫長。   2008年金融海嘯,雷曼債券和次按爆煲、信用咭欠款成為新的計時炸彈問題金融機構房利美、房地美相繼出事,美國華爾街火燒連環船,高盛有股神巴菲特打救,聯邦儲備局就印銀紙揼水「救火」,美國人民慌失失過了八年…… 事隔唔夠十年嘅2016,在岸投機者將人民幣貶值拿來炒作,國際大鱷狠批中國經濟必然硬著陸,內地人愛國同時,亦積極將「家幣」換成美元或港元,對沖機金聲稱人民幣最壞情況可貶值四成…… 雖然如此,我國國慶,內地人在日本消費仍達1,000億日元,民間儲蓄率唔野少,然而即使A股敗陣經濟轉差,表面上卻似乎影響唔到民間生活,依然旅行照去,瘋狂購物,日本奶粉、感冒藥、崗本男士用品等等均被陸客搶購一空,打救了日本垂死國企…… 於是,又係時候問問題:「中國今年的經濟很不濟麼?是否『有心人』加入誇張成份?」   香港是一個不折不扣的金融中心,各行各業都無可避免接觸到「股市」,所以呀,對於「金融風暴」泰山崩盤之類的經濟新聞,的確是有不少財演說教和大事渲染的大字標題報導。中國經濟現時的確存在著不少問題,主要是行業產能過剩,資金要流走等等,但大家都唔希望人仔會大幅貶值(守得住不貶值,就要捱通縮或資產價跌),中國政府亦利用唔同行政手段來控制人民幣的調整,1月份在岸人民幣拆息一夜抽高66.8厘,也令外資對中國金融制度產生懷疑。近日,中國又有金融現象,是資金有入無出,可是這種措施絕對要不得!   舉個金融海嘯時期的例子:當時有基金經理,由於NAV大跌,開始禁止客戶贖回,但「作法」可能會自斃,因為基金重開之日必定有大量贖回,新資金亦不願意進入。所以中國限制資金有入無出,變相令外資投資內地的信心儘失,微觀地看到有內地股份出現負溢價便可知一二(有中資銀行前陣子市盈率跌穿4倍!)   行文之際,「銀聯卡」的海外刷卡開始受限制,本港零售股或會再跌,友邦(1299)又少一批客,2月3日裂口低開,股價暫時看淡。所以,本欄也與時並進,為了讓投資者繼續於現時市況有較大機會獲正回報,便決定新開辦「期權對應策略」和「香港八十前」課程/講座,就是為了與讀者面對當前環境。 (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並沒持有上述股票)   自從2008一役,全球每逢有金融大事,市場就將之比作海嘯乜乜乜,令市場日夜提心吊擔,而結果還是未成事。事實上,過份樂觀和過份悲觀的預測也都不大準確。當然,全球量寬造成的資產泡沬是一個危機,美國重新加息或增加泡沫收縮甚至爆破的機會,中國經濟增長亦有機進入臨界點,令市場擔心,但卻不代表必定沒有辦法解決。既然市場上不少對這些宏觀預測錯多過對,亦難於估算此次將是對還是錯,所以亦不好過度受這些太過OVER的資訊而應以策略應對。假設現時你不會執行Big Short(不過也有被挾倉至守不住空倉的風險),最好的方法是持現金過年!我們邀請了KL同紅猴在新厝二十(即2月27日)星期六下午在觀微知勢聚會(AA2M)同大家剖析部署要點。 […]
【金SIR】美國「班資回朝」仲有加息條件?
金SIR睇市 隨著日本上週五通過於2月16日起執行「負利率質化與量化寬鬆政策」,加上油價反彈重上30美元以上一桶水平,美股顯著靠穩,香港股市得以喘息。昨晚聯儲局Stanley Fischer言道:「……市場對美息的走勢『或許』是正確的」,這句說話的模稜兩可語言藝術,言之的確四季皆宜,不過乘著現時大市氣氛來看,或許在這適當的時刻說上中聽的話,反而有助緩和市場情緒。全球市況變幻無常,去年底市場對「美國加息之預期」為每季加0.25釐,現時預期2016年年底,美國利率達到1.25釐的機會只有2.3%,息口止於0.5釐的機率反而有46.6%,亦即預期美國今年只加息0.25釐。相信即使美國一如市場陰謀論所言要「班資回朝」,「回收」全世界的美元,也未見得美國現時的經濟能力或大市可以承受到每季加息一次。   Stanley Fischer或許在放風美國今年三月「未必加息」,令市場於二月份有喘息機會,但國家因為「負利率」而經濟改善,真是聞所未聞,因為負利率只會讓資金流出銀行體系,卻未得見會流入實體經濟。   對人民幣的預期 市場對中國經濟前境相對悲觀是鐵一般的事實,而對人民幣的貶值預期,也未有實則的轉軑看法,可以說,人民幣在岸拆息自上月被「有心人」一夜挾高至66.8釐後,炒家暫退,人民幣滙價靠穩,但只可以視為贏了第一場,對於國際投機機構沽空人民幣,現時人民幣資產的持有人,理應保持審慎的態度。   品評領展(823) 月初,市場「透露」領展(823)或會拆售10個較細小的商場,分佈於大埔、葵涌、馬鞍山等新界區外,亦有藍田、黃大仙及柴灣等市區項目,整批商場估值約30億元,歷來最多。消息傳推售的商場,主力仍然於新界,但最新估價仍然較去年3月底,估值上升近一至兩成不等。領展暫不回應市場傳聞,但過去兩年領展拆售的商場,則曾被外間報導認為是賤賣資產,因為其中兩個商場於賣出後,買入的投資者單單是拆售車位,就已經回本有突,變相「送咗個商場出去」。基於這個原因,市場對消息傳出稍為負面,而領展卻未有回應,要繼續觀察事態發展。   普遍認為領展有意轉型,去年投得九龍灣商業用地,是夥拍大發展商南豐,現時領展還在挑選可供拆售的商場,包括馬鞍山利安商場連近400個車位。從這些觀察所得,轉型方向很可能跟商業類別有關。     領展(00823)最近半年股價走勢: 資料來源 :www.stockbloggerhk.com
【金SIR】數據通識01-留意市賬率的結算單位
圖片來源:明報   週五於報章上,看到不少內容提及恒指跌穿了一倍市賬率,理應具值博以靜待反彈的論調。去年在一個關於「投資大時代」的Seminar中也提到,恒指市賬率(PB)到達一倍時應可「頂一頂」。是否具值博,大家可自行參詳報章,始終,每人的風險承受能力同身家都唔一樣。   云云報導之中,《明報》財經版上一幅有趣的圖引起筆者的興趣。圖中所見,近廿多年來以市賬率計算,處於低位的港股估值起了很大變化。98年至03年,低位的週期平均為PB約兩倍;03年至08年,平均PB也是兩倍。不過,2008年金融海嘯後幾個週期,市賬率一次比一次低,而筆者亦不敢斷言這次市賬率見一倍反彈,就代表已見大底。   坊間有言論附以陰謀論、經濟層面解構或市場情緒導向等等作為命題,似乎想列舉各種因由來指出譬如索羅斯重臨,經濟會硬著陸等等的後市預測。不過,有一點很實際而不容忽視的,就是人民幣貶值的市場預期。在2000年左右,恒指就只有中移動(941)可以算是中資重磅大股,但近年指數成份內,已有過半是中資股。這些中資股的盈利、估值、以至「賬面值」,都是以人民幣幣值計算的。不過,港股乃是用港幣的市場,而港幣主動或被動脫鉤,的確是未可預見的(《觀微知勢》專欄文章已述,不贅)。換句話說,恒指賬面值是以港元作計算單位,但反映的大部份成份股帳面值,則是以人民幣賬面計價的資產。如果人民幣有貶值壓力(或市場預期貶值),要跌穿其賬面值是絕不能夠排除的(除非人民幣貶值的市場預期能夠完全消除)。回顧歷史,於1981-83年香港信心危機出現,港元面對信心危機,人人都懷疑會貶值之際(最厲害時,港元跌至1美元兌9.6港元),恆指市盈率就跌到1983年9月的6.75倍。當然,今日人民幣的信心問題跟當天港元有著太多不同之處。不過,每個時段的經濟政治和各項因素及背景不一。前人整理的歷史數據僅供後人參考,但作為真金白銀下注的投資者,千祈唔好死計數,計死數!     作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報, 增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。     KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。     KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。 金SIR -港股A股化讀穿新聞國策深化課程/ST1M (Batch 2) http://homebloggerhk.com/6095/ 第一堂: 2016年2月22日(星期一) 時間:19.00-22.00 第二堂: 2016年2月29日(星期一) 時間:19.00-22.00 地點: 尖沙咀金巴利道金巴利中心502室 課程收費 $2,500 如報名可按下列連結,並填妥有關報名表格(如是專欄讀者請註明),客戶服務主任一般會於一個工作天內回覆; 或 WhatsApp 63832145(不設致電) 或 Email to: admin@homeblogger.com.hk       […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
屋苑打擂台: 銀禧花園 vs 駿景園 – 新鴻基樓完敗予長實篇
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 - 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 - 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 銀禧花園 126%, 駿景園  55% 落成日期: 銀禧花園 由長實發展。各幢約於1985年落成。駿景園由新鴻基附屬公司發展,1995-97年陸續入伙。   From To 駿景園 銀禧花園 Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10% Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33% Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25% Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74% Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93% Jan 2010 Dec 2010 […]
屋苑打擂台: 德福花園 vs 新都城
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 - 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 - 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 德福花園 126%, 寶琳新都城 125% 落成日期: 德福花園 由恆隆及合和聯合發展。各幢於1980-1981落成。新都城一期 @ 1997 by 恆基 From To 德福花園 新都城 Jan 2015 Latest shown 2.59% 4.44% Jan 2014 Dec 2014 9.25% 9.16% Jan 2013 Dec 2013 6.01% 2.81% Jan 2012 Dec 2012 40.93% 42.77% Jan 2011 Dec 2011 12.42% 11.74% Jan […]
屋苑打擂台: YOHO TOWN vs 嘉湖山莊
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 - 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 - 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 嘉湖山莊 150%,元朗YOHO TOWN 156% 落成日期: 嘉湖山莊1991-1998。較多在1997竣工,元朗YOHO TOWN @ 2004 by 新鴻基   From To 嘉湖山莊 Yoho Town Jan 2015 Latest shown -2.43% 13.50% Jan 2014 Dec 2014 22.41% 14.58% Jan 2013 Dec 2013 1.41% 0.55% Jan 2012 Dec 2012 45.91% 45.35% Jan 2011 Dec 2011 6.25% […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
[王榮昆]新石油危機 – 末日拼圖
    近月和幾個出名或不出名的行家交流過對大市走勢的看法,持樂觀態度者無。 共識是:市場氣氛負面,但猶疑多過恐慌 – 人人都在眼眉跳,但其實不確定要驚些什麼。只要「終極一跌」不出現,這種杯弓蛇影的情緒就會持續主導市場,沒太多人會願意落場。 而過去每一次的「終極一跌」,都必須有一個「被」合理化、然後被廣泛接納的災難主題(如LTCM、科網股、MBS)作為載體,唯今次這種具支配性的主題尚未出現。 在《新石油危機》這個系列中,我們正是試圖以有限的幾塊碎片,去整理出一幅較為合理的末日拼圖。大家可視之為情境分析中的worst case scenario。   頭盔戴完,言歸正傳。上文提到OPEC核心國家在這場能源戰爭中的持續作戰能力,以及他們可能期望達到的戰略目標 – 最終控制頁岩業對石油業的威脅。在經歷了16個月增產壓油價的炮火準備後,頁岩業乃至其他能源公司的現金流及負債已經千瘡百孔,但仍只是初呈敗象,並非成建制潰散。故在下一階段的作戰中,油組核心國家除了要以精細的戰術動作將頁岩業拖入絕境之外,也需要其友軍做出協同攻擊。   我們來看看,OPEC的友軍有哪些,他們現在到達指定位置沒有?    美國(民主黨)與OPEC的關係非常緊密,在這次的危機中著實出力不少。若非FED去年尾加息,將貨幣政策方向轉為緊縮,通縮恐慌這張牌的威力應該會遜色不少。而正是因為油價和加息的雙重打擊令全球市場波動性劇增,投資者的風險胃納才會縮小。當投資者處於這種Risk-off狀態時,安全資產的吸引力就會大增。所以,即便是在加息後,美國國債的超額認購率(Bid-to-Cover Ratio)仍居高不下,收益率甚至不升反降 - 耶倫對此應該倍感欣慰。這也部分解釋了為何在上月的全球大跌市後,FED在議息時仍堅持其冷傲的鷹派嘴臉。   除了以自身的貨幣政策配合外,美國亦幫OPEC在其他地區的友軍做出統籌部署 – 包括伊朗及日本。奧巴馬批准解除伊朗大部分的經濟制裁,令其重新成為石油出口國。伊朗隨即宣稱將「不惜代價」增產出口,以搶奪市佔率 – 消息經路透報導後,當日油價又插。   而安倍之前若無美國點頭,應該是不敢強推安保法的。黑田東彥上週五突然宣佈日本將實行負利率,是否是投桃報李我們不敢講,但對美國的好處很明顯。環球長短倉交易者在之前一段時間內持續買日圓、沽風險資產,但這種雙向操作在日圓負利率後已無意義,資金因此回流美元及美債。當避險資產的選擇越來越少,美國在此次石油危機中的底氣就越足,受益就越多。即使坊間傳說沙特阿拉伯(第三大美債持有國)有可能入不敷支,需要賣出美債套現,其他投資者蜂擁而至的買盤亦可幫助美債維持低收益率,從而反過來幫沙特真正的財政狀況打煙幕彈。   此外,雖然最近一星期已連續兩次傳出OPEC將開會談減產,但我們認為這只是其盟友間耍花槍、並進一步增強市場與油價間相關性的伎倆 – 雖然類似《狼來了》的情節,但市場卻已被訓練到形成了條件反射。大家若記得下面這幅在《拆局》中用過的圖,就會知道以自身利益計,科威特、伊拉克、及阿聯酋三個油組核心國在現時的油價水平應該沒有太大的減產壓力。       故此,核心OPEC的友軍應已全部到位,而下一步的會戰將會以中國為藉口展開。   為什麼是中國?BlackRock 的CEO Larry Fink在彭博的訪問中講得很好:自去年中以來,中國的領導層內部很明顯出現了一些前後矛盾(inconsistent)的聲音,其傳達至外部世界的訊息亦欠缺連貫性 – 這是目前令他最不安的因素。最後那句話的真假或動機我們先不評論,但中國的市場監管部門和宣傳機關在過去三個季度中表現出的種種失策和弱點,都很容易讓有心人產生乘虛而入的唸頭。當然,最終的目的應該並非是要打垮中國,而是以中國作為這次新石油危機中最後會戰的導火索,以及替罪羊。   替罪羊的概念不難理解 – 外媒仍將這次油價崩盤的主因歸咎於中國的經濟增速減緩,需求降低。在過去三到四年中,我們已被不斷重複地灌輸一個相同的概念 – 世界經濟不好,大半是中國經濟的錯,這次也不會例外。那麼導火索又怎麼講?作為一個正在慢慢開放的資本市場,中國的可突破點不多,其一是人仔,其二是中資股集中的香港股市。   從去年十二月中設立的一個新人民幣指數(CFETS Index)及今年第一個禮拜時人行任由CNY中間價連續六天下滑可見,中國領導層先前比較擔心的,是人仔兌G3貨幣高估的風險。但這迅速被投機者利用,形成沽空人仔的風潮。除了不斷有大鱷、對沖基金公開宣佈狙擊人民幣之外,有的美資大行亦曾大力動員自己的客戶參與沽空人仔的交易。每月公佈的中國外匯儲備數目,應是沽空者最為看重的指標。交銀的報告指一月外匯儲備跌幅應該不超過1,500億美金 – 但這已是一個頗為令人擔心的數字。這個數據的確切公佈日期是2月17號。   而港股市場一直被人仔和油價雙鬼拍門,其被稱為「全球提款機」可不是浪得虛名的。在港匯弱、人仔流動性地、外資走資、大型主權基金忙於套現救國的大環境下,要做低港股恐怕並不太難。上月下旬恆指估值跌穿1倍P/B,但之後的反彈軟弱無力,買盤絲毫不見踴躍。且上週走勢竟有點像08年大跌前的那次弱反彈,實在有點令人擔心。   核心油組及其協同攻擊者在時機成熟時,很可能大手壓低人仔匯價,以之為契機做低港股,並像今年年頭一樣藉此將股災散播到歐美。或同時,或隨後,油組國家再放出新聞令油價插水,以致垃圾債市場崩盤,從而達到圍剿新能源公司的目的。如此,到賽後檢討時,人們只會記得是人民幣崩盤導致全球大跌,中國會再一次成為替罪羊。   我們認為這個doomsday scenario 的情節較為完整,推論也不是太離譜,所以花了大篇幅供大家參考。至於後市的發展會否如此展開,呵呵,我只能建議大家小心為上了。
[王榮昆]新石油危機 – 拆局
    上文提到油價過低帶來的兩個問題:垃圾債違約,及通縮恐慌。 此二者互為表裏,前者本不須引已可爆,令好友不敢妄動;後者則可釜底抽薪,令商業投資和資產估值烏雲蓋頂。那麼,究竟是哪一種無情力把油價推到如此之低呢?   最根本的原因還是供求。布蘭特在2014年7月利比亞帶頭提出增產後,便跌穿每桶100美元,並在半年後急跌到50美元左右。即便原油需求因環球經濟元氣未復,及頁岩氣漸成氣候而顯著減少,由沙特阿拉伯打骰的油組(OPEC)仍堅持飽和產出。由圖一可見,全球液態能源供應(藍線)從2014年第一季開始已連續超出需求(黑線)。這種供應過剩的情況自2014年第四季開始愈發嚴重,以致其後的一年中,油的庫存量以每天近200萬桶的速度增加(綠直條)。如此,油價想不跌都難。   【圖一】     至於OPEC飽和產出的動機,應是以打殘頁岩氣及搶回能源供應界的話事權為主。但凡一種新的生產方法或資本累積模式出現,舊有的必會被摧毀及取代,故此有限的資源才可被最有效率地使用。這種先破後立、新陳交替的過程,即「創造性毀滅」(creative destruction),乃是資本主義的立身之本。然而舊有模式是絕不甘心引頸就戮的,其代言人會盡其所能阻撓、打壓、並延遲創造性毀滅的進程。最出名的案例便是AM廣播的代言人「美國無線電公司」(RCA)阻撓FM廣播的面世,而且搞到FM的發明人破產後跳樓自殺。石油之於頁岩氣,也是一樣。   與以往不同的是,能源干係重大,這次的創造性毀滅事件牽扯到全球的政治博弈(如美俄、中美、沙伊、甚至共和黨與民主黨),明顯有人亦想藉此來做世界。時至今日,情節已充分展開。作為資源持有者,一眾OPEC國家把油價推到如此之低,其實比油公司還要傷。那麼,這套七傷拳還要耍到幾時?   首先來看OPEC國家還可以捱多久。坊間傳說的每桶石油成本價頗為兩極化:從每桶3美元到42美元不等;伊朗上週出來搞屎棍後則稱其成本「可低至」(as low as)14美元。 我早兩個禮拜同一位先後於三間油公司(BP,Exxon Mobil,及Shell)任職的退休工程師傾偈。這位老行尊說,即使是在人工相對便宜的中東,新出產油的replacement cost,亦最少為每桶30美元。以此計算,油組國家現時日日開採維持住高供應的代價已不是賺少咗,而是蝕住頂。   然而,這些油組國家各有之前數十年開採上來的石油庫存,而這些庫存的過往開採成本顯然會比現時便宜。如圖二所見,按照每桶29.25美元的油價計,所有非OPEC的產油國已經無任何利潤可圖,而OPEC的幾個核心成員國(沙特、阿聯酋、科威特、伊朗、伊拉克)居然還有大部分的庫存是有經濟效益的(economically viable)。 其中以沙特、阿聯酋及科威特的可盈利石油庫存比重最高 – 科威特甚至有超出9成的藏油在油價低過30美元一桶時,仍可賺到錢。    【圖二】     故此,當油價在現時的水平徘徊時,一眾非OPEC產油國(如俄羅斯),和OPEC內部的非核心國家(如委內瑞拉),都已瀕臨經濟衰退,甚至崩潰的邊緣。但核心的OPEC五國仍有資本同一眾頁岩公司和能源公司慢慢玩這個低油價遊戲。 問題是,玩到了現在,這幾個油組核心國的戰略意圖達到了沒有?   我們來看看作為被攻擊方的頁岩公司的財政境況。美國頁岩氣商多為中小型業者,貸款大筆資金維持營運。據彭博的統計,頁岩公司的常態是:每賣油氣賺到1元美金,就要用2元到開採和勘探上。 這中間的落差,主要由低息銀行貸款來補足,而抵押品便是新能源公司所擁有的油氣資源和設備。當需要還債時,還有投行幫它們通過發債和定向增發等手段來融資。   這種現象的產生與頁岩氣的特質直接相關。深水鑽探石油的資本支出為約100 億美元,且要花上至少五年的時間;而開採頁岩氣只要 1,000 萬美元,花 20天時間就能啟動 – 看上去後者更實用、便宜、且快捷。但頁岩油井在啟動後乾涸的速度極快。據世界銀行的研究,頁岩油井的可開採油量在啟動後的一年中平均會下跌70%。 這導致此類新能源公司必須通過不間斷的融資,去開採新頁岩油井,以維持公司營運。   這一切本來雖然危險,卻仍是個運轉無礙的系統。但到油價大跌後,新舊能源公司的營業額及盈利邊際都被大幅侵蝕,抵押品價值驟降,無錢還債之餘更無法進行新的融資。去年一年美國已有42家能源公司倒閉,共欠債170億美元。而在2007到2015 年間,頁岩業者共發售了 2,410 億美元債券,如今已經快被龐大債務壓垮。   話雖如此,OPEC 增產搶市佔15個月後,頁岩氣才出現敗象。且市場傳說避險基金和私募基金暗地裡已動員了 600 億美元的資金,準備搶購破產頁岩氣商的資產。這令人不得不懷疑,這些資金背後的金主與OPEC有直接或間接的聯繫。從戰略意圖看,我們認為一個頁岩公司的倒閉潮,及之後由油組金主授意的惡意收購,最符合OPEC的利益。雖然頁岩油的資源仍在,但在公司轉手及管理層換人後,開採的進度,甚至是否開採,都是任由新的金主搓圓按扁了。頁岩氣對石油的威脅,便會從此可控。   而現在,這種倒閉潮的舞臺已經搭好了。OPEC玩了這麼久,斷無虎頭蛇尾的道理。我們對其即將收尾的幾步棋做了個大概的假設,詳情請看本系列的第三集 -《新石油危機 – Doomsday Scenario》  
[王榮昆] 七年之插 —— 吊頸有無得透氣?
前文討論過,如果不幸未能避過開年大插, 該如何調整倉位,找出逃生窗口。今次則分析一下,在這種市況中,放眼全年,還有沒有獲利機會?重倉輕倉,投資部署分別可以非常之大,重倉投資者可能正頭痛如何減倉保命,輕倉投資者,則可能已經磨拳擦掌在等撈低位。下面列出前文的幾個重點: 恒指第1週為跌市的月份佔40%(至年結時也為趺市年的比率也巧合地相若)。 在第1週為跌市的年份中可被定義為開年大插(本欄定義為首兩週中至少一週跌超過4%)的又佔其中70%-75%。 開年大插已七年未見,但在之前其實是常態。 恒指在首月完全沒有機會重回年頭(第一日)的開市價,而次月,及至第一季結束時,能回年頭開市價的機會也是強差人意。 首先,如果投資者完全不採用任何操盤技巧,甚至簡單如分段買入的操作的方法也不採用,單單透過長期持有作為防守策略的話,必須要有以年度為目標的眼界和心理準備,因為投資者的持倉將少過一半機會能獲利,而且波幅驚人,升跌可達接近五成之多。見表一: 表一:「開年大插」年度反彈一覽表,以每月結算價與年初(第一日)開市價相比。 可見,無論是打算分段買貨或撈底短抄,都不能不參考市況的走勢,否則在這種恐慌蔓延,情緒化的市況中很難佔到便宜。如果以每月甚至每季為部署,在開年大插的年份中,也不是完全沒有機會的。見表二:   表二:「開年大插」每月反彈一覽表,以每月開市價與結算價相比。 先看第一季,二月及三月皆有不俗的反彈,如果能在首月成功捉到低位,應該可以獲得非常不俗利潤,就算在二月待反彈趨勢成熟後才入市,以季結前為操作時框,最遲不超過第四月了結,平均來說,也能獲利。但一進入第二季,大市表現又再反覆,估計操作難度將會大增,如果投資者盲目樂觀,部署不足,欠缺操盤經驗或技巧,恐怕還是輸多贏少。   直至下半年,觀察七八九月的升跌數據,第三季的表現與第一季又頗為相似,但較為參差,看來比第二季容易不了多少。如果參巧表一的做法,假設從七月才開倉並持有至年底,除了2008年會遭遇高達三成的損失,其餘情況無論升跌,波幅都屬可接受範圍。見表三: 表三:「開年大插」第三季反彈一覽表,以每月結算價與七月第一日開市價相比。 但好消息是,如果按上表假設,在開年大插的年份的第三季入市,開倉並持有至年底,雖然仍然會一半年份坐艇,但只要看看其後一年的表現,就會發現原來這些開年大插之後仍然不能在年底回升的年份,很大機會是一個向下週期的尾聲。除了2001年是下跌週期的中段之外,其餘1995、2003及2009皆能觸底大幅回升,而且走出一個至少兩三年的大趨勢市。見圖一:   圖一:「開年大插」未能於當年回升之翌年走勢示意圖: 如果將「表一」及「表三」的十二月份表現比較,即是將第一季持倉到年末與遲至第三季才持倉至年末的損益比較,會發現第三季才入市比較有優勢,雖然同為盈利的年份較為遜色,但同為虧損的年份則大幅縮減,甚至可以扭虧為盈,例如1998年。可見適當的操作,選對入市時間對投資絕對是有重大影響的。見表四:   表四:第一季持倉到年末與第三季持倉至年末損益比較: 其實,這種統計回顧必有其盲點,選股眼光和操盤能力也會影響應用的效果,所以本欄也只能儘量為市場的發展推理出一個輪廓,而當中亦總有例外。總結而言,波幅其實是周而復始,重覆發生的,市場大升大跌的氣氛逆轉期間,其實都是頗難操作,容易虧損的日子,所以展望2016年,不應放棄期待,但重視風險管理的投資者應會比較容易受惠。    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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