諗sir人生階段信箱: 已解答383個案
新手爸爸三千蚊租三房樓換樓#656案庸才
諗sir 你好,小弟看了你個blog 不是很久,但一看就覺得好慚愧,原來有好多90 80 後甘識打算自己張來,希望以家發力改善或改變還來得切   小弟34, 老婆27, bb來緊,因小弟自僱(工程判頭) 收入全年平均 10k 每月,可能會放棄去打工來增加收入,老婆月入16k, 兩人儲蓄共有50萬,現與兄長共3人同住村屋市值3.7mil,已供滿,由兄長持有。父親自住 2房市值4.5mil , 欠銀行1.8mil, 由小弟持有,每月供7.5k 供30年 , 還有27年,H plan , 父親有套房收租 , 市值 3.2 mil , 收 17500 每月,由兄長持有,已供滿。以上同是元朗區物業。現因bb 來緊,及想擁有自己嘅屋企,始終相見好同住難,同時兄長也有成家立室嘅一日,現想同區買入2房最好係3房,想請教未來應該點佈署,應該點運用呢3 間屋變4 間,或增加收入,有無買入元朗3房嘅可能?   萬分感激   answer: 不敢說為讀者的下半生打算,生活在各位手上。讀者當然要改變既,係提升自己既月入。一個三十出頭既男人,在香港搵萬幾蚊是不合格的。如果你唔同意,那可繼續唔同意。由於讀者有4.5mil物業,所以申請公共房屋資助的路已絕,為了對將來世的BB負點責任,好爸爸今次真係要認真出力。   感覺到讀者既父親、或兄長其中一位係頗有能力理財的。父親有供滿套房收租,由兄長持有。供滿村屋亦是由兄長持有。而父親自己兩房就由讀者自己持有,只欠1.8MIL。呢三父子擁有三間樓,兩間供滿,亦巧妙利用了兩位兄弟的借貸力及單名上會名額,亦將最低套錢能力的村屋作自住。對於讀者而言,好好利用三父子的三間樓即可為自己解困。   由於自己打工搵錢太慢,所以錢要從銀行黎。讀者兩公婆總借貸力為(10000+16000)/10000*2.59*50% = 3.367MIL,現在已用1.8MIL(54%)。將讀者自己持有間樓再加按,至4.5MIL*70%即套出3.15MIL-1.8MIL = 1.35MIL,供款額多出了1.35/2.59*10000 = $5200/月。讀者將此金額作兩用處,一係將大部份作收息去抵銷多出了的加按供款及新樓供款。二是將少部份作首期去買間新樓。   讀者將1.35MIL的1.0MIL,用作收息。行不少師兄已實行了的債基方案,年回報為14%。即上日文章#655案(http://homebloggerhk.com/?p=24715)發問讀者提及的:「150萬債基A,  回報14%, 每月收17500」。那讀者買100萬,息率是一樣。其實買50萬息率都係一樣。而讀者此一百萬可每月收$11600,抵銷套出的$5200供款每月仲淨$6400。讀者另一手就去同老婆睇樓,趁而家香港仲有300萬樓市上車盤,不妨自己買一間。現在香港仲有三百萬以下成交的屋苑,有: 青衣美景花園、翠怡 荃德花園、荃灣中心(就無) […]
一個月出三次糧 #655案庸才
諗sir, 自從五月上完所有收息堂, 已經將部分堂上所學實踐了. 期待9月份ETF班可以學到更多新知識(息). 謝謝. 以下是自己和太太的財政狀況: 本人收入33000, 太太收入26000. 減去每月支出包括供樓,可儲22000(佔總收入37%). 兩年後, 兩人人工應該可以加到每人40000一個月. 資產: 1. 有一四小龍自住兩房市值550萬(自己名), 年頭已加按, 現欠350萬, 做H+1.7, 每月還13000。借貸力: 自己4.27MIL, 已用82%, 太太3.36MIL, 沒任何貸款。 2. 150萬債基A(收息課程所學),  回報14%, 每月收17500。 3. 78萬誠哥擔保直債, 和哥哥夾, 自己佔50%, 即39萬, 回報6%,收2000一個月。 4. 永x港股基金30萬, (兩年前買落), 升左10%, 可隨時贖回。 5. 現金120萬, 作債基A風險準備或如果樓市下行, 希望買入一單位作收租之用(老婆單名). 以上安排,請諗sir給些意見。不知應否贖回30萬股票基金留多點cash或作其他收息投資之用. 本人(和太太)自知庸才一名,希望一步一步,循序漸進, 向一生三宅出發。謝謝。   已經是你的學生上。   P.S. 諗SIR, 翻查會員專頁之上課記錄, 已上5月3日收息103同已報9月ETF賺價收息課, 但係未見係會員已報課程內. 請跟進. 謝謝. answer: […]
無端端變出$33000月入 #654案半山居民
諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]

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一生三宅如何完成?#653案窮中產
諗Sir, 看你Blog只有短短個月,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。由其是一生三宅之人生目標和本人理念不謀而合,自覺真幸運有機會可以拜讀你的專欄,! 但亦很後悔為何那麽遲才認識你,沒有機會讀到買樓課程。另我在人生中買賣物業做錯很多投資決定。 個案: 本人 42歲,巳失業1年,不定時做兼職當無收入 現住四小龍10年420買入現值600萬 另有一兩房物業於荃灣西12年380萬買入現值470萬收租$13800 以上兩物均無貸款 先生月入HK$13000 扣除家庭所有開支,每月只有HK$7000淨,無其他貸款無打算再生小朋友,家人居於佐敦細價私樓值300萬 有現金10萬,人民幣13萬,雖暫時有租金作現金流,但很想增加身邊可投資現金少故想重整投資組合。 但因太多想法另本人很難決擇,望諗sir可指點一下迷津。 方案一: 有感而家層樓升下升下已經由420萬升到600萬,若沽出現住樓待樓價下跌再入約400私樓,將來可有現金200萬投資,等侍途中暫和家人住佐敦細樓,但現在細価樓成交呎價遠高於自住單位,有感以後再買入要比雙倍印花稅及成交呎価低升幅不太多怕將來若樓価升難買到相同質素物業正猶疑中。 方案二: 賣出自住摟後轉入沙田第一城400萬細單位,留200萬作日後投資用途。 方案三: 賣出荃灣西物業,套現480萬待樓価下跌再買300萬左右物業收租。 之前你有專欄曾講過若賣摟收入多過收入10之積蓄便應該著手賣,但因有感每年物價建築成本之通課膨脹日增另人很矛盾,現本人之情況應長缐投資還是應賣出其中一個物業?望諗sir能給予寶貴意見,十分感謝!    ANSWER: 一個好特別既個案,讀者有三間樓在手而家庭收入只$14000,很極端。2010年買入四小龍, 2012年又買荃灣西,到2014年已供滿,是否用之前儲落既錢一炮過買樓? 如確是,那讀者此案真能體現個近乎唔用槓桿去建立資產,永遠儲夠錢先去買樓,當然效果會比借錢差。孫子有云:「善用兵者,役不再籍,糧不三載;取用於國,因糧於敵,故軍食可足也。」即好將領只帶少量糧草作出擊,及後攻略他人田地再獲得糧草去補給(因糧於敵)為上上之策。所以你去買新鴻基樓、最好係問新鴻基財務借錢,用佢既錢去買返佢既樓先為上算。   美國人擴展勢力都用此方法: 借錢比哥倫比亞,哥倫比亞政府再聘任美國工程公司到該國起鑽油井,那借出的錢又回流到美國,油又賣比美國,哥倫比亞平民就欠下一屁股的債。「錢錢錢」、沈大師用得呢個名做節目就知「錢」真係好虛幻。有黃金、磚頭在手都係實在D。昨日睇中國習總出訪哥倫比亞,實在有感,國際版塊會再移動去尋找新平衡點。大家勿用此句斷定「大市必跌、放樓無疑」。估升跌根本是高難度,有資本運用作每月現金流產出實為踏實方案。   故讀者現時賣樓得錢在手,於42歲年紀,幾百萬都唔見得可用好耐。而筆者提及的賣樓如得十年儲蓄可將房賣出,在本案讀者提醒下真要修訂下: 「就是如該家庭月入只有兩萬或更低月入,那真係唔好攪賣樓」,因失業後低借貸力令自己賣走再買唔返。賣樓為所得金錢更可隨時被政府調整幣值而將其內含值拿走。讀者現時最欠缺借貸力,應好學買樓教學課程之庸才處世方法,發掘新邊未用之借貸力。很多人其實好易借到錢,只不過自己唔知需要點提示。   有借貸力後可將四小龍套出一半市值,得300萬,之後運用收息堂的債基方案收息12%,那每月收息3.0MIL*12%/12 = 月$30000元。減去套現的月供按揭,即3.0/2.59*10000 = 11500,正現金流為30000-11050=18500,失業都可每月有萬八銀落袋。惟賺$18000糧之前要先理解方案做法,雖波幅比匯豐股票更低,但好要學習出入方法及往後出入市位。他日如樓市下跌,更可將原置於債基方案的300萬取回或部份取回,首期100萬即可再買一間,搵個好租客幫你供樓,老來又多間樓收租。   如用讀者之方法一至三,一味賣樓,那四小龍、荃灣西售出後即無租客每月進貢。倒不如加按雖要付約2%之貸款年息,但有筆者提出的收息方法,由6%-16%年息不少選擇。而加按後租客都係會交租比你,冇影響。所以對於讀者而言,物業只添不放,更貼合其零收入加上42歲之情況。
如何脫離月光族? #652案屋村仔
各位你好, 小弟今年啱啱30, 同父母住緊02年買落將軍澳區某大型屋苑。舊年家父因為欠債而屋企需要按咗層樓(Valued 5.3Mil Mortgage 2.2Mil OS 2.1Mil 每月還12.7k 供25年)小弟月入22k, 家父家母準備退休但又冇乜積蓄, 小弟早年又唔生性欠近200k卡數每月要還7k還多4年,想問吓各位我應該點樣先可以改變而家每月清嘅現狀呢?   VIDEO ANSWER:
屋村仔變包租公 #651案屋村仔
本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.   每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000.   現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓. 有以下問題想諗SIR指點一下: 1. 小朋友還要我媽媽幫手照顧, 到下年才上幼稚園, 為方便照顧, 最理想要到下年先可以搬去粉嶺. 不過又怕到時樓價升手頭資金少入唔到市. 應否今年早點入市好過? 2. 心中有第二想法, 就是今年入手翠屏, 然後同媽媽交換樓住. 當然首先要媽媽同意點, 但點都叫有一間樓在手,而且一人住翠屏, 四口子住現時公屋單位應該夠住. 其實起初打算同太太細佬夾份買翠屏收租, 但又覺住屋需要迫切, 怕資金用盡, 單位又太細不夠四口子, 到時想搬入居住都不能所以放棄. 3. 此終手頭資金實在太少, 如以上方案都不行, 想諗個法子增加財力. 以諗SIR 所見, […]

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新手爸爸三千蚊租三房樓換樓#656案庸才
諗sir 你好,小弟看了你個blog 不是很久,但一看就覺得好慚愧,原來有好多90 80 後甘識打算自己張來,希望以家發力改善或改變還來得切   小弟34, 老婆27, bb來緊,因小弟自僱(工程判頭) 收入全年平均 10k 每月,可能會放棄去打工來增加收入,老婆月入16k, 兩人儲蓄共有50萬,現與兄長共3人同住村屋市值3.7mil,已供滿,由兄長持有。父親自住 2房市值4.5mil , 欠銀行1.8mil, 由小弟持有,每月供7.5k 供30年 , 還有27年,H plan , 父親有套房收租 , 市值 3.2 mil , 收 17500 每月,由兄長持有,已供滿。以上同是元朗區物業。現因bb 來緊,及想擁有自己嘅屋企,始終相見好同住難,同時兄長也有成家立室嘅一日,現想同區買入2房最好係3房,想請教未來應該點佈署,應該點運用呢3 間屋變4 間,或增加收入,有無買入元朗3房嘅可能?   萬分感激   answer: 不敢說為讀者的下半生打算,生活在各位手上。讀者當然要改變既,係提升自己既月入。一個三十出頭既男人,在香港搵萬幾蚊是不合格的。如果你唔同意,那可繼續唔同意。由於讀者有4.5mil物業,所以申請公共房屋資助的路已絕,為了對將來世的BB負點責任,好爸爸今次真係要認真出力。   感覺到讀者既父親、或兄長其中一位係頗有能力理財的。父親有供滿套房收租,由兄長持有。供滿村屋亦是由兄長持有。而父親自己兩房就由讀者自己持有,只欠1.8MIL。呢三父子擁有三間樓,兩間供滿,亦巧妙利用了兩位兄弟的借貸力及單名上會名額,亦將最低套錢能力的村屋作自住。對於讀者而言,好好利用三父子的三間樓即可為自己解困。   由於自己打工搵錢太慢,所以錢要從銀行黎。讀者兩公婆總借貸力為(10000+16000)/10000*2.59*50% = 3.367MIL,現在已用1.8MIL(54%)。將讀者自己持有間樓再加按,至4.5MIL*70%即套出3.15MIL-1.8MIL = 1.35MIL,供款額多出了1.35/2.59*10000 = $5200/月。讀者將此金額作兩用處,一係將大部份作收息去抵銷多出了的加按供款及新樓供款。二是將少部份作首期去買間新樓。   讀者將1.35MIL的1.0MIL,用作收息。行不少師兄已實行了的債基方案,年回報為14%。即上日文章#655案(http://homebloggerhk.com/?p=24715)發問讀者提及的:「150萬債基A,  回報14%, 每月收17500」。那讀者買100萬,息率是一樣。其實買50萬息率都係一樣。而讀者此一百萬可每月收$11600,抵銷套出的$5200供款每月仲淨$6400。讀者另一手就去同老婆睇樓,趁而家香港仲有300萬樓市上車盤,不妨自己買一間。現在香港仲有三百萬以下成交的屋苑,有: 青衣美景花園、翠怡 荃德花園、荃灣中心(就無) […]
一個月出三次糧 #655案庸才
諗sir, 自從五月上完所有收息堂, 已經將部分堂上所學實踐了. 期待9月份ETF班可以學到更多新知識(息). 謝謝. 以下是自己和太太的財政狀況: 本人收入33000, 太太收入26000. 減去每月支出包括供樓,可儲22000(佔總收入37%). 兩年後, 兩人人工應該可以加到每人40000一個月. 資產: 1. 有一四小龍自住兩房市值550萬(自己名), 年頭已加按, 現欠350萬, 做H+1.7, 每月還13000。借貸力: 自己4.27MIL, 已用82%, 太太3.36MIL, 沒任何貸款。 2. 150萬債基A(收息課程所學),  回報14%, 每月收17500。 3. 78萬誠哥擔保直債, 和哥哥夾, 自己佔50%, 即39萬, 回報6%,收2000一個月。 4. 永x港股基金30萬, (兩年前買落), 升左10%, 可隨時贖回。 5. 現金120萬, 作債基A風險準備或如果樓市下行, 希望買入一單位作收租之用(老婆單名). 以上安排,請諗sir給些意見。不知應否贖回30萬股票基金留多點cash或作其他收息投資之用. 本人(和太太)自知庸才一名,希望一步一步,循序漸進, 向一生三宅出發。謝謝。   已經是你的學生上。   P.S. 諗SIR, 翻查會員專頁之上課記錄, 已上5月3日收息103同已報9月ETF賺價收息課, 但係未見係會員已報課程內. 請跟進. 謝謝. answer: […]
中國銀行。9.5%年回。31.8萬(HKD)本金 #640案庸才
(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在七月底,我應該如何在七月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2007年買入172萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(0.9M在2001年,和0.8M在於2003年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的投資,預計年回報20%至25%…. 2015尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3,中國永亨銀行人民幣存款700K       2015年7月有50%到期固定存款率為3.5%    2016年7月有另50%到期固定存款率為4.125% 4,物業位於屯門(抵押2.7M,H+0.7借出1.2M和H+1.7借出了1.5M)…我和妻子共有。(當時決定錯誤,現不能改回在H+0.7的按揭利率) 5,   港元現金:200K 6,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項: 1,賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入  2,賣走我上面的資產,將3M作其他投資,買個較便宜的3間及90%按揭上會自用。90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入 3,將3M作投資,出租我屯門樓,在城市另租3房物業自用(猜大約需每月23,000元)   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上 謝謝   ANSWER: 你知筆者都不斷同學生添加些低風險、而又有約20%年回報之投資方案。我在早前舉了其一: 「5年115%保證回報方案」,由某香港上市金融機構保證。本案讀者提及他在2015年取回中等風險的20%年回報投資,此方案係點筆者都好有興趣知道。那現先將自己所知授予,有什麼亮眼的新投資方案還請大家告知。   讀者所出六點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.28mil,另加1.0mil中風險年20%回報的項目,而當中1.7mil係由屯門樓加按而來。細心看讀者現有及加按的,得出讀者夫婦自己儲的錢只有50萬(因1.28+1.0-1.7=約0.5mil),在33歲此等收入水平下屬偏低儲蓄率。另外有一點唔明既係,2007年買入既屯門樓為何在2001及2003年可加按? 在2003年一間屯門樓可能80萬都唔使,咁點解可以加按到呢? 筆者相信讀者指的年份為2011及2013年。   關於讀者現有的投資,看法是搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(詳解在<樓換樓>一書)。惟現在所做的,均是有年期又或定期之作,買日本樓又不涉借貸,讀者目標同筆者提倡的一致可是做法不妥。應先搞好自己儲蓄率、再在港搞點資產利用借貸產出正現金流,之後有錢剩先去唔借錢咁買日本樓又或搞定期。大家要明白,你就咁打工儲錢永遠係追唔上銀紙的貶值速度。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在70萬人仔放在內地,搬返香港筆錢要除定期外要咩都未做過、同時之前未有在銀行外面流通過才可。另外今年收既利息相信亦受人民幣下跌拖累、好可能成年得個桔。為左4%去放棄筆錢流通性、不值得。到急時才用地下錢莊將筆錢打返香港、更令人擔驚受怕。做定期起碼等到自有10M係手再慢慢做下食息都未遲。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他是適宜運用樓作投資的。之前將錢加按兩次分別係大陸、日本買樓都係錯,現在只寄望佢既2015年年回報20%之投資有斬獲。   讀者只要將佢聯名屯門樓轉太太單名,自己即可九成上會。在現今規條收緊下,一個人係好難有兩間自住樓九成上會的。當然仲有另一招,補錢將屯門樓結欠減至5成後出租。可是讀者同時要比新樓首期而原居又要補水、恐怕財力不足以應付兩邊戰線。較好做法是一折二,轉名後太太單人承擔屯門樓借貸,自己「淨身」後九成上會買入600萬三房。留意如入手單位係600萬、首期至少要120萬。如買細一點為500萬,首期只需約50萬(參考現HKMC借貸最高額)。讀者應在轉工前買樓,目標為500萬的。600萬如再冇人幫他可有點吃力。   上次提及了11.4%的低風險債券回報方案(>>按此到<<),不過本案讀者銀彈比上次較少,淺談一下另種31.8萬都有得玩的方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 5.6% […]

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現金流效率由4.4%提至18.8% #654案偽專才
Lum Sir, 我係香港土生土長讀番鬼書大的靚媽,嫁了一個老外,我們都是專業人仕,有一對可愛的子女(7歲和5歲)。對金錢管理都是從朋友中學習,自修到今天。看到你的金石良言,專業分析,頓覺自己很幸運幾次大起大跌都能幸存。今年已經4張野,不想行差踏錯,現虛心請教。 有一間西環10年樓3房(08年買入$4.6m 月供$14k)收租$23k,另一家4口自住交租$35k(因老外老公有要求居住環境不想太擠迫,所以租了大3房有工人房個隻間格)。 問過銀行,估價西環樓現值$8m所以可以加按攞大概$1m出來,加手上有$0.5m現金,加按後月供$18.5k。 請教lum Sir, 我們看中高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K,這個投資好嗎? 老公今年55歲,家庭淨收入大概$60K(已扣除供養外婆父母仔女學費工人),另每月有一份$16K基金儲蓄計劃,大約3年後期滿不用再供,等多兩年收錢,屆時再有大概$400K現金。 我們計劃6年後移返倫敦,我想之後不用工作,請教Lum Sir, 應怎樣部處?   ANSWER: 讀者只提供了淨收入,其實銀行計借錢係用全家庭月入,所以欠缺重要資料,不過筆者一般不會再叫案主補資料。那先估計讀者家庭月入為$130000吧! 既是專業人仕夫婦共有此收入不難,亦假設了每人收入能將收入之40%儲起,實在是頗為樂觀了。筆者感覺是讀者儲蓄率不高,一個家庭只有50萬現金在手,無論係35歲或45歲都顯然唔夠。   決定樓房是否抵買? 關於讀者看中的「高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K」是否好投資?筆者會該投資物產出之現金流效率所評論。現金流即該投資物產出收入扣除成本(如供樓)所得出之正現金流,效率如是用最少既錢,能產出最高既正現金流就算為高! 所以要評論一個投資物是否好投資,首先要鑑定該投資物的市場流通性,如該投資物是兇宅難搵人接貨、或是最低層好難放、或是隻近乎零成交既股票,那市場估值太難衝量,不好買入。搵好後要問問自己要用幾錢控有投資物,如讀者是可三成上會,即用120萬買值400萬既樓,那收租$15000/月後要負上280萬之債項。咁280萬之債項每月供幾錢呢? 如是樓齡30年之下可拉長還,那月供約$11000,正現金流效率為(15000-11000)*12/1.2mil = 4%,產出效率一般。樓齡再老又低一點。如是當正投資物業要5成上會,月供金額減至約$7600,正現金流效率為(15000-7600)*12/2.0mil = 4.44%。即原來五成上會或七成上會,此物業的投資價值都不高。就當你買黎自住,亦可用此方法黎衡量一下抵唔抵買。   增加現金流方法 由於手上現金不多,建議先將現居加按。西環樓現值$8.0m那應可按8.0mil*70% – 4.0mil(估計現outstanding) = 1.6mil出黎。就當加按後齊頭供20k,為求加按後總有2.0mil現金在手值得咁做。二百萬可行收息債基方案、收息12-16%。方案運作其實不難,問題係要知道咩息口及融資條件能令人成就此事,好肯定獅子銀行唔會比人咁易做到。另外作法前要客觀了解風險,銀行或機構職員只會叫人買買買唔叫走,原因再明白不過。二百萬可只放一半即一百萬,收息$10000/月至$13000/月,現金流產出率約為$13000*12/1.0mil = 15.6%,那即比較出此方案的現金流效率比「高街」更高、亦唔使打咁多稅。當然樓如有技巧咁做,產出現金流不只上段那方案咁少。   保險儲蓄計劃的敗筆 至於讀者月供$16000的儲蓄計劃實一大敗筆,痛心。3年後先供完,那幾時取回全供款? 如提早贖回又要比大筆收費,計劃內的基金又不予上佳表現。那此計劃除了讀者每月提供正現金流($16000)比保險公司之外,想不到有什麼好事情。記住正現金流實為重要,街邊保險公司、電話公司都想辦法每月由你身上取走月正現金流。   當然要為保險扳回一板,昨晚見有fasnpage見有人提及。「5年115%回報方案」只是5年共15%的保險回報,引用讀者提出:「是15%回報,100%是本金,15/5=3%才是真!」。此源於下方算式   Insurance amount      $2.5M First Deposit :           […]
書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才
諗SIR你好 本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚! 小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR. 情況如下:     家庭(我+太太)總收入: ~$120000 一個2 歲小孩, 外籍傭工一個 於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬 之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今 有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬 這是給父母住的     自己則與太太兒子工人租屋住 月租 $20000 其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: […]
為小妹重返財務自由之路 #620案屋村仔
諗sir你好, 自拜讀〈樓換樓〉及上完收息課程後,令小妹反思不小。想在103之前做做功課,望諗Sir指教。   小妹25歲,收入18K x13 個月 (因小妹想年青時試試不同的東西,所以現在不是做本行,如轉回本行,市價月薪starting rate ~28-30k) 男友33, 月入30k 資產: 1.英國Studio,本人單名,12年 £32k 購入,沒有按揭, 收租£270 monthly 2. 澳洲樓花2房,本人單名,13年$540k AUD購入,15年初上會,預7成按揭,租金保守約5-6厘,但除開稅務及其他費用,正現金流應不多 3. 減去其他支出,月儲$5-6k   讀者 換算港幣/Remark 男友 換算港幣/Remark 港幣 250k 250000 港幣 400k 400000 人仔定期100k  125000 股票蟹貨 50000 50000 澳幣 100k 728000     紐幣 20k 130000     英鎊歐羅 5000/8000 140000     Fidelity Glb […]

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解決中年危機。七萬銀士聽日唔使撈 #650案窮中產
本人現況: 年紀: 41歲 月入: 70K(妻子揮霍沒儲蓄…當沒收入吧) 現金: 4M 人民幣: 1M 股票: 1.5M 每月可儲 20k 自住房: 已供完,現市值13M 08年把第二房賣出,套現3M, 但結果是錯失這幾年上車房瘋狂升覆. 本人已婚,小孩現6歲.中年危機-工作不穩,有被栽危機,市場工作機會大不如前,也不知還可工作多少年.自知現資產不夠退休,欲找較穩方法增加現金流,懇請諗sir給點意見.萬謝  answer: 男人到中年,庸碌廿年後可覺得自己一無事處,若身居要位者亦要提防各晚輩對自己職位的窺覬,真係大把野煩! 返到屋企更發覺阿仔既功課連自己都唔識答,比老婆埋怨完後,訓係床上訓唔著,幾小時後又因唔可以無左份工,爬住咁起身上班。究竟呢個困局有冇得解決?   呢個讀者都算犀利,老婆點揮霍都好,自己都揸住間一千三百萬既「名鑄」係手,正真係「一鑄獨嬴」,呢間樓用得好佢聽朝可以返去炒左佢老細。可惜現有借貸已收緊,讀者將自住樓加按只能套420萬,比往時套到13mil*70 = 9.1mil少了近半! 向好方面睇,睇者在本年只是稍為將自住樓的價值套出。如本文介紹方案實行得好,他日政府放寬借貸,再將淨低9.1-4.2 = 4.7mil加套未遲。   讀者自己現金已有4.0mil,加上新套出的4.2mil(利息成本年2.0%),可放於由李生或各大孖沙保證的直債,收息替代而家份人工,他日更可保證取回本金。前晚同朋友仔傾過,將當晚用的draft paper貼出。留意佢是先放HK$800萬再借回62%,借貸息口低至1.68%。如你只有1-2百萬資金,借貸息口升至3%,回報可以到8-10%。當然你只係小本玩家,那可SKIP下段到本文尾聲看另方法。   見在上圖放了四條債入去,懂得選債既人唔多,因為全香港都興速食既股票。讀者先放一球美金(HK$800萬)進入,借貸息口1.68%,利息年成本約US$10400。之後收息5.782%,息率計為12.47%。即係讀者有此相助,8.2mil資金可放4.0mil於此,年收息$508,000。若5年前賣樓收返$3.0mil時懂得用此方案,五十萬已收了至少4次。   那淨低之4.2mil? 行債基方案是也! 當然筆者未來有個更可取的ETF方案,暫因想由低階做起故重談債基。債基方案大小本人仕都合適,因隨時可贖回,幾萬蚊都得。今日放錢下個月都開波收息了。當然讀者有4.2MIL,算是一個數目,那分兩隻投資物放入皆行。4.2MIL收息12%,保守白痴咁買都7%,那讀者收4.2MIL*12%/12 = $42000/月或4.2MIL*7%/12 = $24500不等。我就當讀者只用7%債基簡單咁買,連同上方的四條債方案月收共$508,000/12+24500 = $66,833,扣埋MPF呢個收入同佢每月七萬出糧差唔多。那讀者可搞好後下個月返公司遞信。如採取12% advance些少咁買,更可儲定多些少錢他日作供樓之用。   讀者的人民幣或股票都仲未得閒講。今日有地緣政治事件發生,或是低吸債券良機。美國同印尼關係一向密切(或咁講,印尼只係馬前卒),今年2014年4月輔到奧仔訪馬國提出兩國達成夥伴關係,之前之後該國怪事多蘿蘿。今日仲比(人)係俄羅斯附近擊落馬航客機,呢個牌局點推落去,真係耐人尋味。
收息方案比較。小朋友將出世篇 #642案窮中產
諗Sir, 我的女女快將出世,現在面對幾個決擇,望能指點一下,不勝感激!(注: 我讀了「樓換樓」和收息班) 收支 月入:本人70k,老婆55k,同是38歲 每月支出:約50k (連供樓) 財產 樓:一個九龍兩房單位自住,06年2.8M聯名買入,現市值5.5M, 欠銀行1.3M, 月供約11k, H+0.7 股票:0.7M 基金:1M (主要買歐洲和中國,可提取部份) 現金:1M 人仔定期:0.5M 計劃 短期計劃:女女出世後想搬去上水三房,因近父母。幾年後女女開始讀書,想搬番九龍。 長期計劃:買幾層樓收租,達致財務自由 問題 1)買定租上水?之後會放租九龍單位 2)你會建議現在我付DSD入市買樓收租嗎?如計旺市用一半購買力,即我們還可買層7M樓,但現在市高還是再等?如果買, 要轉單名買?要加按?還是放些基金或股票嗎? 3)如果暫唔買樓,買高息債券基金嗎?買幾多好?貪其flexible和每月收息。收息班提到的直債、保險再融資要lock幾年不夠flexible 希望諗sir給些提示,萬分感激! 準爸爸上  ANSWER:   人就係咁的,咩都唔比你知,就認為5年一倍回報好好。當上完收息班進步後,又認為要lock幾年既野唔夠flexible。其實各個方案都有好處,筆者會在本文將幾個方案比教。另外都講過我們不是要比較出最好的投資物,因為美女一同美女二、根本係各花入各眼的。點都好,讀者付的學費確實沒白花了,得到了不少有用知識,自己投資慳了commission又縮短了投資年期。亦因為咁收息課程batch 13已悄悄地停止收生。   讀者借貸力是頗高的,家庭借貸力為(70000+55000)/10000*2.59*50% = 16.18mil。雖未告知職業不過有感是公務員。首先小朋友出世後不應搬去上水,因為同樣讀者希望再幾年後又復搬出九龍讀書。買四百萬上水樓要付DSD 42萬,經紀傭金加些少裝修又10萬,比突的三十餘萬,已夠讀者在上水租樓一年有突。那為什麼為此短期考慮去在該區置業比稅呢? 況且讀者知道ETF、債券基金之後,已知道可以一邊上水租樓、另一邊可以在別處買樓「以租養租」、更可用債「養住」另一間樓。當然要回報提高至大於一年10%的,唔係就咁買樣ETP就可做到。自己辛苦血汗錢、真係咩都唔曉「任人舞」嗎?   好明顯讀者應將原兩房轉單名再租出、及後於九龍再買三房自住了。兩房結欠少於市價一半、應趁價高向銀行轉其用途為出租物業、租約可增讀者借貸力、更可將餘下樓按結欠交比租客,自己再借盡開始另一間樓。轉單名可幫讀者避免買下間樓時付DSD,惟有個缺點留意是,轉出租物業後恐怕原有H+0.7%低息計劃要放棄。容許筆者勸喻,理財又好做人又好,唔係要將所有著數貪在自己身上、而係要求每事取個平衡。今天筆者得到的支持、唔係慳返黎或搵返黎,而係做好自己先求付出,得到可能更多更意想不到。   讀者買入7.0MIL樓房,首期220萬,讀者有錢支付,可是走低一格把目標放在5.5-6.0MIL的樓房會令自己輕鬆一點。有淨錢可以股、債、ETF出發。再用美女的比喻,其實理財係唔使行「一夫一妻制」的,而家唔係選邊一個最好,亦唔會只有一個方案適合佢。讀者嫌直債有年期、可將少量金額配置於此。債券基金、FLEXIBLE亦可隨時買賣但唔保本的,將全副身家放哂落去又唔夠穩陣。總之在理財路上、兩位美女是可同時兼得的!   標的物 年期 保本性 回報   直債 1-10年不等 大多數有 3.0-60%一年不等 直債回報其實可以極吸引。如果你年收息15%,可能你唔會想隻債好FLEXIBLE。而係想收得越耐越好。 債基 隨時贖回 沒 […]
32萬。年11.4%。低風險 #638案窮中產
Dear Lum Sir, I am Mr. A. 傭才一名,請賜教! 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。   股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。   在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。   我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。   我和太太生活節儉,收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用,每年可儲70萬以上。2015尾,保守有140萬現金。   問題如下,請賜教: 1.      由於工作忙,又太用心教仔,早年不知H按的好處,錯過了靚rate,現在怎辦?現在才轉H按加套現,值得嗎? 如套現,應套多少才是安全水平?   2.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?   3.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?   Thank you very much! Mr. A    ANSWER: 即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物,錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車),唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan,莫非真係要等足十幾年到下個息口低位,即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品,成箱貨運返內地既價差,已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。     留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平,這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講,內地人在香港的消費金額下跌,原因係人均消費金額下跌,而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」,本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會,本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。     7.1過後,大幫香港人遊完行又坐係office食花生,不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後,有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高,當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來,惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港,筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄,今日都司機出入幾個小朋友,有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了,其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。     那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成,你買間樓都只揸十年八載,此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現,夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障,根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財,咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可),在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = […]

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無端端變出$33000月入 #654案半山居民
諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]
9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民
本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]
淡馬錫。12.63%。40萬(HKD)。比較 #641案半山居民
諗SIR,   你好!剛上了收息101,對收息投資有了初步的了解,亦感覺到現金流的重要。而我的問題亦在於現金流。   我現年45歲,於2013年以1200萬賣出一個商業單位,持貨12年,賺了950萬。當時因為要開辦音樂製作公司,不想交租,才買下該單位,其實並未想過樓價最後會如此高而大賺。 幾年前因為唱片業式微,結束了製作公司,把單位出租,租金實收$38000。自己入了間大公司做engineer,月入$40000。月儲$30000-$40000,其中有$12000爲月供基金,$2000爲credit card sell 的100%全數退還意外保險。現對這兩個月供十分後悔,特別是月供基金,已供10年,尚要供多15年。太太一直都是家庭主婦。有一兒子讀中一,學費每月$6500。現居於西貢聯名自置村屋,H+0.85,月供$5500,尚欠90+萬。 賣樓後,銀行理財顧問sell咗我好多基金,我覺得認購費和手續費好貴,所以無買。我覺得買etf抵好多,管理費十分平,大跌市買入,容易操作。最後他提議我做外幣掛鈎,我認為澳元息高,就算唔好彩對到翻嚟,存定期都可以。最初有進賬,最終HKD7,000,000換成澳元。成本7.8+。   現在部分澳元做定期。利息香港4%,大陸4.5%,澳洲3.7%pa,有部分在澳洲的銀行買了股票掛鉤收息產品。餘下的在澳洲買了股票(etf)。留有一些在活期,預備隨時買股票。澳洲活期都有2.75%息。   我的問題是銀行雖然有很多現金,各樣的投資亦都有進帳,但無足夠現金流。我在香港主要買2800和3188,在澳洲就買VAS,每次都是大市大跌才買,雖然股票昇值了,亦有股息收,但感覺唔到有錢落袋。不知你會否覺得我系度曬命?但我真系覺得現金流吾多夠。賣樓後,無租收,感覺好手緊,會有洗老本的感覺。反而未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。   我上收息課,是想學習方法製造多些現金流。我從未接觸過債券。課堂上聽你講到債券,覺得非常可取。希望諗sir可提供一些具體的方案,給我參考。還有那份月供基金,不知道應該怎樣處理,才可減低成本?   期待收息102&103!萬分感激!   手緊人上   ANSWER: 讀者在人生前段走勢不俗、踏入四十四中年將之前所辦公司的物業沽走,套回950萬,變為打工仔一個。此辦公室早年能為讀者產生$38000之每月被動收入,將其賣走得到9.5mil,衡量點為950萬產生38000×12之年收入,正現金流產出比率為4.8%。良好規劃實需為自己提高上述產出比率。例如我尋日行過地產鋪話佢有間現成套房可出售,賣350萬。計及而家佢套房既數目現時此地月租應收共$18000。如果你偷雞只付三成首期,餘下245萬借貸供$9400/月,那月正現金流為8600,而現金流產出比率為8600*12/3.5m*30% = 9.8%,比讀者的方法高一倍有突。當然要買呢類樓,在按揭、交易程序方面都要有一定理解。宜先學習好套房心法後再執行。下文再講講其他。   讀者已供完自住村屋,後悔只係早年月供了$12000基金,相信係不少人冠名之「101 plan」,當然真正既名稱唔係咁叫。PLAN仲有15年先供完(已供10年),真係苦過DD。其實保險公司就是不斷由你手中取走正金流(要你供錢),相反筆者提出的方案是要為你開拓正現金流,誰是誰非,大家自有判斷。   再講外幣掛勾,讀者竟然將七百萬換左做澳紙,仲要貴過$7.8/HKD,自此就將自投資局限於澳元投資物,又澳洲ETF又澳洲定期,真係OMG! 請勿為澳洲的一棵樹放棄成個森林,況且澳紙而家係7.2兌港幣水平,已相對高了。一下不留神隨時返6.8,七百萬再輸多5%。如果讀者真係唔想「輸住咁走」,誓死要等澳元返7.8+才捨得賣走澳幣,那可買入外幣ETF,3倍於澳幣兌美金升幅的,即澳紙升1%隻ETF升3%,那讀者即可將部份錢換返做港幣或美金,向其他高收益投資物方法。   ETF可將我們帶去一個新的投資天地。一個全面的理財方案,必須對樓、股、匯、債有一定認識,再遊走於不同投資物中間而為各讀者解出最方便又最可行方法。當然,識朋友幫你買貨買樓慳到些少COMMISSION更加好!   關於讀者的「曬命論」,筆者感受係佢既錢正在曝曬中,再不慬運用會被慢慢輸光。當然稱讚讀者在理財未犯大錯,錢只係未能被最大效益地利用。另外在失去現金流後讀者自己都講:「未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」所以為自己產出月月有錢收既投資物是好重要的。亦唔只係樓。另外最正既,梗係佢筆名叫「手緊人」啦!   昨天提及的「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」(>>文章按此<<)廣受讀者歡迎、我將會在9月收息103課程(見下)準備好資料後談一談幾個類近方案及如何執行。而本案讀者更可考慮需多些資金的「32萬美金。11.8%利回」組合。此兩方案比較:         投資物 單一債券 一組債券 投資物評級 金融機構只會提供較高評級之債券 可選擇的種類多。有guts可以選幾隻企業債大集合,回報「無可限量」 回報 視乎所選投資物。但不會高於20% 可以好高。不過當然風險都有提高啦 消費息口 借貸成本較高。3% 借貸成本低。1.6%之下 流動性 高。因為買入的債券評級好。很易賣走 可高或低。如果你學其他同學考慮60%的煤炭內房版塊、雖息口極高但市差賣唔走貨絕可預期 […]

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今日發表個案
新手爸爸三千蚊租三房樓換樓#656案庸才
諗sir 你好,小弟看了你個blog 不是很久,但一看就覺得好慚愧,原來有好多90 80 後甘識打算自己張來,希望以家發力改善或改變還來得切   小弟34, 老婆27, bb來緊,因小弟自僱(工程判頭) 收入全年平均 10k 每月,可能會放棄去打工來增加收入,老婆月入16k, 兩人儲蓄共有50萬,現與兄長共3人同住村屋市值3.7mil,已供滿,由兄長持有。父親自住 2房市值4.5mil , 欠銀行1.8mil, 由小弟持有,每月供7.5k 供30年 , 還有27年,H plan , 父親有套房收租 , 市值 3.2 mil , 收 17500 每月,由兄長持有,已供滿。以上同是元朗區物業。現因bb 來緊,及想擁有自己嘅屋企,始終相見好同住難,同時兄長也有成家立室嘅一日,現想同區買入2房最好係3房,想請教未來應該點佈署,應該點運用呢3 間屋變4 間,或增加收入,有無買入元朗3房嘅可能?   萬分感激   answer: 不敢說為讀者的下半生打算,生活在各位手上。讀者當然要改變既,係提升自己既月入。一個三十出頭既男人,在香港搵萬幾蚊是不合格的。如果你唔同意,那可繼續唔同意。由於讀者有4.5mil物業,所以申請公共房屋資助的路已絕,為了對將來世的BB負點責任,好爸爸今次真係要認真出力。   感覺到讀者既父親、或兄長其中一位係頗有能力理財的。父親有供滿套房收租,由兄長持有。供滿村屋亦是由兄長持有。而父親自己兩房就由讀者自己持有,只欠1.8MIL。呢三父子擁有三間樓,兩間供滿,亦巧妙利用了兩位兄弟的借貸力及單名上會名額,亦將最低套錢能力的村屋作自住。對於讀者而言,好好利用三父子的三間樓即可為自己解困。   由於自己打工搵錢太慢,所以錢要從銀行黎。讀者兩公婆總借貸力為(10000+16000)/10000*2.59*50% = 3.367MIL,現在已用1.8MIL(54%)。將讀者自己持有間樓再加按,至4.5MIL*70%即套出3.15MIL-1.8MIL = 1.35MIL,供款額多出了1.35/2.59*10000 = $5200/月。讀者將此金額作兩用處,一係將大部份作收息去抵銷多出了的加按供款及新樓供款。二是將少部份作首期去買間新樓。   讀者將1.35MIL的1.0MIL,用作收息。行不少師兄已實行了的債基方案,年回報為14%。即上日文章#655案(http://homebloggerhk.com/?p=24715)發問讀者提及的:「150萬債基A,  回報14%, 每月收17500」。那讀者買100萬,息率是一樣。其實買50萬息率都係一樣。而讀者此一百萬可每月收$11600,抵銷套出的$5200供款每月仲淨$6400。讀者另一手就去同老婆睇樓,趁而家香港仲有300萬樓市上車盤,不妨自己買一間。現在香港仲有三百萬以下成交的屋苑,有: 青衣美景花園、翠怡 荃德花園、荃灣中心(就無) […]

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最新課程
諗sir新書<收息論>將在7月14出版!
<樓換樓>第三版已在4月18日派到達各大書局

買樓教學課程(即原買樓101+102) 80% FULL
8月7日及14日(二)19:15-22:15

收租睇市課程(買樓103)
7月19日(六) 15:00-17:00
7月26日(六) 15:00-18:00

收息課程(batch 14) 平日班
第一堂: 9月4日(六) 19:15-22:15
第二堂: 9月11日(六) 19:15-22:15
第三堂: 9月18日(六) 19:15-21:15

(新)ETF收息賺價課程
第一堂: 9月23日(二) 19:15-22:15
第二堂: 9月24日(三) 19:15-21:15

財技炒股課程 – 入門班(股票201)
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5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
開放式單位揀樓心得
近年私人樓提供開放式間隔都是主流,原因是現時市區地都係靠重建得來,而重建項目都是細塊地收來重建,重建後又會增加單位數量提高賣樓量,要達到量多的目標,唯有把單位間到有咁細得咁細,既可拉低單位價,又可增加供應,一舉兩得。 不要以為市區樓才有開放式單位,位於大埔的嵐山都有提供面積177-195呎的開放式單位(註:但看圖則似乎是預留俾毗鄰單位業主一併買入作為工人房或子女房,也間接完美示範,限量樓就係用呢個方式去偷quota起大單位。)   雖然開放式單位面積細小,除浴室外並沒有其他間隔,表面看似沒有評價的空間,不過另一角度去看,就是因為開放式單位細小,揀選合適開放式單位間隔就更加重要,揀個唔實用的單位,隨時要廚櫃隔離就係睡床,無所謂的,但是感覺奇怪而已。 最好的開放式格局是可以明顯地把屋內空間分為起居區及休息區兩部份,起居區是廚房和廳區,而休息區則是睡床和浴室,要做到此點單位最好是長型,因為長型單位較容易把單位設計成這般佈局。   正方形的佈局通常令到單位難似分隔。 至於長形單位是直向長型,即單位是窄而深,還是橫向長型,即單位闊而淺好一些?開放式單位通常只有「一面單邊」,即只有一邊設有窗戶,假如單位是闊而淺的話,就會有一隻好大的窗戶,這個佈局要麼要放床或梳化在窗口位置,要麼要放電視在窗口位置,兩者都會令到看電視被室外強光影響,並不實用。   另外單位的大門位置都要留意,大門開正中間就會令到牆身不夠應用,要花多點心思才能恰當地放置傢俱,所以大門適宜置於旁邊。 一般單位最多有獨立廚房,不過開放式單位則相反,最好為開放式間隔,因為單位細小再有間隔牆只會令單位更細,位置方面最好能夠遠離睡床一點。 現時很多開放式單位的浴室都仿照酒店的無窗設計,但酒店只會短暫居住,而開放式單位就是長期住宿,因此適宜有窗,理由是單位經已很細,假如浴室沒有窗,穢氣就會容影充斥室內,做成衛生問題。 總結開放式單位宜窄而深,令單位可以分開起居位和休息位,浴室要有窗就較為理想。 BY梁隼   作者網誌:http://www.ccomentary.com想知多D?不如睇埋 樓市短打(15):經理多過經紀 (3) 樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (3) 樓市短打(32):人工島為樓市帶來利好信號 (3) 樓市短打(1):睇樓撞著污糟嘢? (3)
後生仔上車: 大埔與沙田(沙田中心與大埔中心)
*此文寫在早年。惟區內格局不變 收到apple讀者上留言問大埔上車有咩好選擇,想買樓作上車之用。Apple話先前既case主角家庭收入都過$40,000,可唔可以睇下初出茅廬既後生仔點計掂數係大埔置業。   大埔河畔與火車站 先講大埔,墟內單幢樓不談。近火車站既選擇有新達中心及居屋富雅花園,近林村河畔一帶有大埔中心及翠屏花園。係大埔火車站一帶私人屋苑未有貼近二百萬既一或兩房出售,貼近二百萬既上車盤只有遠離車站既大埔中心及翠屏花園提供。翠屏花園以三百幾呎既一房及細兩房為主,1.70mil至2.10mil有售。大埔中心一般size大過翠屏,最細既433呎單位都要2.30mil。兩個屋苑平均呎價$5000。平既原因顯然係屋苑間格及近河屋苑交通只有巴士冇火車。   買唔買居屋? 一行近大埔火車站,價錢即有反映,新達中心平均成交價$6500呎,沒有二百萬既兩房供應。唯一方法係用「綠表價」去買居屋富雅花園,514呎未補地價二百期都有得傾。可惜補埋地價都已經成$6000蚊呎,而樓齡已近三十。另外係富雅用$2.00mil買個514呎既兩房富雅都幾夠住,內籠十分實用住到生埋小朋友都勉強可以,屋苑現正逐間維修。留意居屋既升值能力不及私人樓,筆者不建議你補埋地價咁去買居屋。一是新特首已鐵定增加一至兩房公屋及居屋供應,未來升勢會受阻。二是現時居屋補埋地價已經炒到同私樓差不多,加上居屋有標籤效應及買家市場比私樓細。總括是買居屋最正既地方係唔使補地價同平管理費。   沙田正街 筆者愚見,都係買沙田好過大埔。買沙田指買沙田正街既沙田中心及好運中心一帶屋苑,呎價$6000-$6500不等。沙田比大埔所述屋苑呎價平均貴一成,不過以間格黎講沙田390至450呎既一至兩房,做緊$2.30mil至2.80mil不等,而大埔河畔一帶四百幾呎既兩房都要2.10mil。係咁既報價之下筆者會棄大埔而選沙田。   如因個人因素要住大埔,近火車站會更好。政府正計劃將大埔東鐵經上水通元朗及錦上路,交通要素令該地更上層樓。至於沙田中心(正街)加上附近新城市中心係獅子山以北人口最為稠密一帶,交通便利對後生上班一族最為合適。當然4%以上的租金回報率加上屋苑既高流轉性亦為投資帶來誘因,需知地產根本性就在地點,即係人地話”location location location”。 沙田中心(正街)呢個地段係不二選擇。   上圖為好運中心一個423呎一房單位,樓齡29年。相片只顯示大廳間隔,可見頗為寬敞。地上每個階磚為2呎x 2呎,由「最遠既窗」到中間「附有窗台既窗」照數地下有兩個半階磚,即為5呎,夠間多一個房之用,自行將一房變做兩房。如果諗住兩公婆二人世界可索性保留大廳,保證你間屋大過九龍賣緊三四百萬既樓。     以上係筆者對apple諗住用少少錢開始上會既推薦,畢竟樓價急升後選擇不多。係旺區買番間舊樓係為第時環境更好時換樓而鋪路。沙田正街一帶屋苑根本不愁租客,間格可以。第時買大屋可將呢間樓租出或沽售肯定好快有承接,咁你先可以套番舊錢買新屋或令頸寸「鬆動一下」。   樓齡29年當然算老,不過冇人叫你買間屋住成世既。係集合價錢地利樓齡間隔後筆者還是認為沙田佔先,沙中線通車及香港地運北移只會更利沙田。要知內地同胞對香港既認知係由北向南望,城鎮概念為沙田元朗大九龍,過海根本請都唔到。至於將軍澳同馬鞍山,暫時來說只是偏遠小城。   買呢間樓要準備25萬首期,佔樓價一成。用2.1%利息分30年還每月供款$8429,兩夫婦月入達兩萬元即可負擔。要注意印花稅要成三萬七千元,如果你還是想樓價少於200萬,只可考慮更偏遠既河畔花園了或大埔翠屏了。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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報名步驟 1. 將課程名、姓名、手提及電郵發到admin@homeblogger.com.hk或whatsapp 63832145 2.有繳款指示發予你。可HSBC轉數/paypal入數都可 3.完成後將入數紙/網上理財screen capture/paypal receipt連有時間傳回上方電郵地址 4.有證收證明會發予你。上課日出示證明即可! *每課程之詳情在blog中有展示、下方「詳情按此」link有提供。如有查詢可whataspp/email向課程主任查問   2014年9月 (新)ETF 賺價收息課程/ET01 講者: 諗sir 2014年9月23及24日(星期二、三) 時間: 19.15-21.45 >>詳情按此 費用:$1760 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室   收息投資課程(batch 14)/DV14 *(原有收息101、102已合併為收息投資課程) 第一堂: 2014年9月4日(四) 時間:19.15-22.15 第二堂: 2014年9月11日(四) 時間: 19.15-22.15 第三堂: 2014年9月18日(四) 時間: 19.15-21.15 >>詳情按此 費用:$4200 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室   收息103(執行班)/DP11 2014年9月2日(二) 時間: 19.30-22.00 費用: $1760 >>詳情按此 地點: 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1103室 財技進階班(股票202) Batch 4/STC4 第一課 2014年9月6日(六) 14.00-16.00 第二課 2014年9月6日(六) 16.00-18.00 第三課 2014年9月13日(六) 14.00-16.00 第四課 […]
財技炒股課程 – 股票201/202
股票初心者由此路進! 學員nathan: 「炒左廿幾年股票都未聽過,如果早d學識就好啦!」 *2014年3月上堂情況 *股票班上堂情況 參加財技炒股入門班,一於大細(股)通吃! -    講解財技炒股的精要,披露如何應對莊家財技,從中獲利! -     實例說明財技賺價方法 -     諗sir 講解市場財技,股票升跌來龍去脈用excel展示在眼前 -     完成本入門課後有(a) 莊家財技進階班 (b)市場財技進階班 作更深入了解   嘉賓講者 主理投資組合成績超卓,其中股票組合與窩輪組合在三年內曾創下獲利超過一倍及十倍的超理想回報。其本人在股市、樓市的投資成績也屬眼光精確,累積的資產與財富至今已達八位數字。投身股海30年,所擁經驗助你戰勝一切風浪 講者諗sir: 本課程搞手。講解財技理念的運用,更會花一個環節去講講網上展示了的excel trading炒大價股出入市秘訣,趁今次同大家分享一下! 財技炒股課程 – 入門班(股票201) 講者: 諗sir 、嘉賓講者 2014年8月19日 (二) 時間: 19.30-22.00 地點: 尖沙咀 報名要求: 重新認識股票、只要懂四則運算即可! 費用為$800元正 報名方法  有興趣及轉賬至HSBC戶口繳帳,請whatsapp 63832145致homeblogger 或email: service@homeblogger.com.hk 或上方用paypal即從credit card付款   財技進階班(股票202+203) 第一課 2014年9月6日(六) 14.00-16.00 第二課 2014年9月6日(六) 16.00-18.00 […]
紅猴選股有方法
紅猴選股有方法! 投資講座 講者: 簡志健先生 紅猴股評網主。博客瀏覽量達300萬!! 經濟一周封面人物! SESSION 1: 時間:9月20日(六)16.00-17.30 地點:尖沙咀金巴利道35號 SESSION 2: 時間:9月20日(六)17.30-19.00 地點:尖沙咀金巴利道35號 費用:港幣$100 已參加過買樓教學課程、收息課程或股票201、202、203同學到場可獲發回$100費用。 銅章或更高級別會員亦可到場發還費用。 內容:  2014年第四季大市前瞻 如何找出倍升股? 紅猴的獨家選股法門 學習買股票如何開展? 初心者買股票應有之特質 - 註明SESSION 1/ 2, 姓名 報名:service@homeblogger.com.hk whatsapp報名:63832145 -
一拆二收租睇市班(即:買樓103)
收租睇市班(即買樓103真人班) 少量位置。隨時終止收生 第一課:2014年7月19日(六)15.00-17.00 第二課:2014年7月26日 (六)15.00-18.00 收費:$1760(共5小時課程) 如已參加過買樓教學課程、學生獲八折費用為$1400 地點: 尖沙咀金巴利35號道金巴利中心11樓 買樓103內容 課程重點: - 明解一拆二流程。踏出樓房投資首步 - 區份研究。透視出跑贏跑輸區份 - 收租: 樓市三重天。諗sir獨家投資樓房方法 - 套房分享: 每月提供一萬元正現金流物業投資方案 - 收租方法: 回報計及超過15%p.a收租之法 - 租霸只能用封租解決? - 買樓收租要應付之稅項及明解租約條款 -睇市: 諗sir未在經濟一周、有線電視公開談及的影響樓市因素,預測樓市升跌獨門方法 -睇市: 個別作實地考察、更有15%收租方法執行跟進 如報名/有問題可致電或whatsapp 63832145 或  service@homeblogger.com.hk *或可在下方黃格先留名、電郵、電話  *或可即時付款及留位 即時信用卡付款留位: 1. 按下”pay now”(之前問左我地仲有冇位先) 2.傳回paypal收據及手提號碼 3.無論有冇paypal戶口都可付款的
諗樣x視像教學: 買樓101、102
NEW!!買樓教學課程        
新消息! 2014年9月收息投資課程
—– 諗sir: 暢銷書作者。出版社編輯。看法可見最近期<經濟一周>封面專題訪問     LAST CALL: 9月收息投資課程。新班Batch 14 平日班資料 *收息課程簡介及課名方法 *2014/6/28 上堂情況 片段目的: 留意班房已全滿,開門的位置都坐左人。所以同學付費後未能答允由8月調上7月之班次,除非班中有人願意調去下一堂。另外入鏡的教師不是諗sir,我此時正在揸機。 講者: 諗sir   1.收息投資課程(batch 14)平日班 第一堂: 2014年9月4日(四) 時間:19.15-22.15 第二堂: 2014年9月11日(四) 時間: 19.15-22.15 第三堂: 2014年9月18日(四) 時間: 19.15-21.15 Early Bird費用:$4200(到達50%滿即停止此優惠) 地點: 佐敦渡船街28號 *未能全配合此時間表的同學可酌情獲安排在其後的班次補課 收息投資課程(batch 13) - 已滿謝支持! 第一堂: 8月23日(六) 13:30-17:30 第二堂: 8月30日(六)  13:30-17:30 地點: 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1103室 *(原有收息101、102已合併為收息投資課程) 之前只報讀收息101/102單課之同學、請提出所讀班別及姓名、可允補回餘下課程及告知安排 #舊生回巢優惠A: 本課報名者可付$100按金參加9月20日「紅猴選股有方法」講座/按金到場發回 #舊生回巢優惠B: ——————   如報名/有問題可致電或whatsapp 63832145 - 或 email to: admin@homeblogger.com.hk - 或可即時付款及留位 […]

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日本樓
日式葬禮的禮儀(下篇)
三年前醍醐認識了一位長輩朋友。他是前駐某大國的日本大使。朋友「退官」後到私人機構任歐亞策略室特別顧問,也當上 European Centre of Peace and Development (ECPD)的主席。 因為朋友身份特殊,醍醐曾挑機跟朋友談日本北方三島的問題。老江湖的他當然不會表態。 年紀關係,朋友不大懂科技,要求醍醐教他用 Facebook(臉書)。但從朋友把密碼寫在記事簿上,醍醐就推斷教了也成效不大。 朋友喜歡畫油畫,開過個人畫展;也送過一幅油畫給醍醐。有一次,在東京永田町的文化藝術展裏得到甚麼甚麼賞。我到過現場看,覺得藝人八代亜紀的自畫像作品最動人。 我跟朋友說也要一幅人像,他顧左右而言他。後來我明白朋友不善畫人像。即使如此,他還是模仿了醍醐一幅櫻滿開時兩老人看年輕人在小溪泛舟的照片,做了鉛筆素描。醍醐建議他用油畫再繪一次。「沒問題。」朋友應諾。 朋友於今年四月離逝。通夜和告別式只邀請近親。上星期收到他太太的通知,在六月三十日舉行「お別れの会」(即追思會)。 可惜醍醐那天不在東京,無法出席,唯有寄出個人心意。佛教認為,人死以後,靈魂看離開軀體作四十九天的旅程。七七四十九日後,旅程結束,離世的人便輪迴轉化成佛,所以儀式過了「頭七」就要用印上「御佛前」的帛金封套,以表敬意。 醍醐在想,朋友會在天國裏完成他未完的作品嗎?謹祝他一路好走。 ———————– 力哥投資手札 力哥: 恆生指數面世幾年後即投身股海。所主理的「交易廣場」投資組合成績超卓,其中股票組合與窩輪組合在三年內曾創下獲利超過一倍及十倍的超理想回報。其本人在股市、樓市的投資成績也屬眼光精確,累積的資產與財富至今已達八位數字。所擁經驗助你戰勝一切風浪。 LIKE 力哥: https://www.facebook.com/homestockhk
日式葬禮的禮儀(上篇)
第一次在日本被邀到葬禮是 2006 年。同事的父親過了身。因此,學了點參加日式葬禮的禮儀。 日式葬禮分「通夜」和「告別式」,跟香港的「守夜」和「入殮」有些相近。或許香港 有殮房可暫放遺體,後人安排入殮日期在較遠一點的日子也沒問題。日本的告別式則大多在離世後兩三星期內舉行。     帛金雖是心意,習俗上銀碼卻要避免「四」字。入帛金的信封也有一定規格。儀式當天未過「頭七」(日語稱為四十九日)的應買印上「御靈前」的帛金信封。而「下篇」會跟大家說過了頭七的規格。 男士須穿黑西裝白裇衫配黑領帶或穿有「家紋」的傳統和服。「上香灰」時必須手背向天,絶不可掌心向天。 因告別式當天要上班,醍醐去的是通夜。到場簽名,跟同事家人寒暄,上香灰以後,便到會場附設的食堂吃解慰酒。一切都有守則和程序,獨欠感情。感情這事,非當事者怎能理解?     解慰酒席食物冷冰。同枱吃飯各自修行,吃過就離開。在場說話的人並不多。聽說如有「二次會」,參與者會較喧嘩。 如果離世者是大公司社長或超級名人,葬禮多以公司名義舉行,規模也大得多。醍醐不清楚同事的父親是否名人。只覺得從請柬至通夜當天回禮的印刷包裝字體都很精美。 告別式兩三星期後再收到同事母親的回禮,加上一封感謝狀,這種日式禮儀超乎個人想像。     後記: 最近,醍醐一位朋友離世。上星期收到這位朋友太太的邀請,出席朋友的追思會。可惜醍醐剛有事,須離開東京回港一趟,不能出席追思會。在此,謹祝他一路好走。 Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏
日本物業短評(九) Nisshin Palace Stage Kinshicho 2
東京都墨田區是下町,即是舊時的 downtown,商業以至高層住宅的發展都沒新宿、渋谷(澀谷)般發達。錦糸町算是墨田區內發展得頗先進的社區。 錦糸町有兩個車站,JR 総武線(總武線)和東京 Metro 半蔵門線(半藏門線)。這十年間,錦糸町車站北口有幾幢辦公室大樓和中級酒店相繼落成後,一些大外資機構部門都有進駐此地。 五月一個週末,醍醐到了錦糸町附近視察一個投資樓房的現況。     日神パレスステージ錦糸町第 2(Nisshin Palace Stage Kinshicho 2,以下簡稱 NPSK2)在 JR 錦糸町站往東南方向走約八分鐘路程,於1989 年 12 月落成。 放售單位在六樓,向南,面積 17.82 平方米。業主開價 950 萬日元,而租金回報是 68,000 日元。大廈北面連接馬路,而單位向南,相信單位向內街或面向隔鄰大廈。從網上地圖看,該大廈南邊的建築物不算高大,或許會影響該單位的開揚景觀,但單位應該仍有充足的自然光源。 那天是星期六中午,從錦糸町車站往 NPSK2 方向走,越走越不對勁,怎麼那麼多愛情酒店(時鐘酒店)?而跟 NPSK2 最近的一間愛情酒店,只需步行約三十秒。而旁邊的大廈,樓高八層,全幢都是酒吧。週末的中午人流雖少,但可想像這條街在「熱烈地彈琴熱烈地唱歌聲多奔放個個喜氣洋洋」夜晚時的氣氛。       NPSK2 的對面是一座新簇簇的醫院,是 NPSK2 附近最正氣的設施。主角 NPSK2 的一樓(地面)是間吉舖;Basement 則是一間酒吧。而放置單車的地方和一樓其他空間張貼着「非本大廈住戶不得入內」、「請勿在此吸煙和拋煙頭」。電梯大堂也貼上類似標語。 後記: 在香港,無論是自用或作投資用途的燈紅酒綠、情色之地和劏房都有業主。如果您不太熟悉日本環境,又是隔山買牛買投資物業,您會 選擇 NPSK2 的單位嗎? Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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股市研究部
天工國際(0826)應否撈底?
上市公司曾被質疑造假,股價急瀉,在一片愁雲慘霧下,讀者又會否撈底接跌下來既刀,catch a falling knife? 話說今年 5 月,天工國際(0826)被內地財經雜誌《證券市場周刊》質疑公司財務數據造假,股價應聲急挫逾兩成,及後還要急急中途停牌。停牌約一星期後,管理層作出多方面澄清,兼而成功復牌。不過股價在者短暫反彈後,最終仍跌多三成才見喘定。 本月中,天工國際發行一批 7000 萬份非上市認股權證,每份認股權證 0.02 港元;認股權證年期為一年,行使價為 1.70 港元,較公佈收市價 1.55 元溢價近一成,假設認股權證被悉數行使,公司將發行 7000 份股新股份,集資 1.19 億港元。 民企造假已非新聞,雖然天工國際已作解釋,但股價已說明市場對其財務狀況仍是半信半疑。在此情況下,居然有投資者願意斥資 105 萬買入非上市認股權證,博公司見「底」,因而引起筆者的留意。 事實上,今次認股權證的承配人為宏易資本集團的董事長王平。王平為內地有名的創投人物,亦為中國併購公會輪值主席。去年底,中國熔盛重工(1101)曾發行一筆 10 億元的可換股債,該 CB 的換股價為 1.05 元,接貨者正是順風光電(1165)主席鄭建明及王平。熔盛重工今年 5 月的高位為 2.01 元,對比 CB 換股價已是接近翻一翻。可見王平對把握「撈底」的時機非常準確。 當然,今次僅百萬元的投資與早前數億元的投資當然不能同日而語;而作為個人投資者由於資本有限,是否要學高手撈底,就要看o倌的風險承受能力。 股市研究部
北京建設(925)計劃分拆中國物流上市
《神鵰俠侶》中,小龍女在斷腸崖前的石壁上遺下「十六年後,在此相會,夫妻情深,勿失信約!」的留言,結果楊過為信守對小龍女愛的諾言,而苦等十六年。但現今文化是只爭朝夕,「等」對大多數的投資者來說,好像一天都嫌多;大部份人都是追求即食,要等數年才有望開花結果的投資,又是否不切實際﹖ - 話說北京建設(925)早前公佈為旗下「中國物流」引入日資參與物流業務的投資,並計劃 8 年內分拆上市。協議的內容包括以總代價 8.88 億元(人民幣.下同),向 MJQ Investment Limited(分別由三井物產株式會社及三菱地所株式會社持有 60% 及 40% 權益)出售共旗下全資附屬公司「中國物流」認購股份,佔中國物流擴大後股本 35%。按計劃,公司先要取得馬駒橋鎮第一期項目土地使用權證獲發以及第二期項目土地中標,而 MJQ 於完成認購股權 35% 後,最多可增購至 40%。但假若 8 年內未能成功分拆上市,MJQ 亦有權行駛認沽期權,要求北京建設按投資額另加應計利息 7%(累計上限 38.5%)購回持有的「中國物流」全部股權。 - 「中國物流」為北京建設三大板塊平台之一,專責處理與電子商貿及港口相關的物流地產,合作目標為在未來四年內發展 300 萬平方米面積;總淨資產規模不少於約  40.7 億港元(相當於現規模的 9 倍);及目標資產規模不少於約 75.7 億港元。並成為中國業內三大物流供應商之一。 - 北京建設去年業績雖然扭虧為盈,賺 7.01 億,但扣除除非核心收益後,實際仍在虧損中。目前大部份的物流項目仍在發展階段,估計短期盈利貢獻仍然有限。引入外資是好消息,但要達到發展目標,估計也是數年後的事。能否有足夠耐性等待業務壯大﹖就要看投資者能否如楊過一樣長情﹗
民企股爆煲前的先兆?
俗語有云:「物先腐而後蟲生」,每一次民企股出現爆煲,除了歸咎於監管不足、民企管治質素低落外﹖到底民企股爆煲前有沒有先兆或警號可以防患未然呢﹖ 事實上,有研究發現,民企步上爆煲之路都有一些共同特質。而這些特質大致可歸納為三點。 第一,財政惡化可謂萬惡之源。一般出事前的狀況,都是從財務狀況惡化開始,部份公司表面上擁有一定現金,但實際上可能早已被大股東偷偷佔用。一旦資金鏈出現問題,公司唯有製造不同融資藉口,如進行併購、擴大產能等。 第二,當公司出現高庫存、高應收帳、高應付帳時,代表公司的營運效率不斷下降。而營運效率下降的後果是對營運資金的要求不斷提高,如公司早已債台高築的情況下,萬一流動性出現問題,就容易走上破產之路。 第三,企業出現高現金高債務亦是值得留意。理由是公司持有多餘現金卻不設法償還債務,以減輕利息開支,其中一個可能是持有的現金被誇大。 就以世紀陽光(0509)為例,公司在短短一個月內先後兩次配售可換股債及質押公司股份換取貸款。但參考公司13年業績,純利2.3億,按年增長76%;與此同時,公司持有現金 3.82 億元,短期借貸 3.16 億元。公司借貸比率不算高,但卻不向銀行進行融資,是否銀行對其狀況亦抱有懷疑呢﹖ 除了高現金、高負債外,公司的存貨及的應收貿易款項同業比收入增幅還要大,加上毛利率更比同業高出甚多,是否「too good to be true」就要看倌細心再研究一下。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
招股上市下的羊群
香港股市在今年年中的整體投資氣氛未算熱烈,但新股上市(IPO)卻有另一翻景象,多隻新股在同一段時間爭相招股,卻仍反應熱烈,有些更錄得很多百倍的超額認購,一洗先前不少公司因認購不足需延期上市的頹風。不過,我剛看到有心人為今年上半年的IPO做了個總結,香港有44宗個案,平均投資回報卻只有3.7%,若果不計首3宗最高回報的個案,回報已變成-0.2%。他還提醒小投資者,他們很難在賺錢的IPO項目得到分配,所以若果每個IPO也參與,虧損差不多是肯定的。我未有參與此次花多眼亂的IPO風潮,因為對自己不清楚的事情,對不明朗的環境,其實是可以選擇冷淡對待的!若果連不表立場的自由也變成是一件負面的事情,這才是沒有真正的自由!   今年上半年,最熱烈的IPO無疑是經營會所式娛樂場所的Magnum(2080),獲得3,559倍的超額認購,凍結資金超過441億港元,打破2011年上市的米蘭站(1150) 2,180倍超額認購紀錄,不過暫時股價表現亦和後者不相伯仲,上市首天便做了歷史高位!Magnum招股價為$1.5,1月23日上市,當天最高價達$3.21,收市價則為$2.84,若成功認購並即時沽售,回報可觀,不過投資者縱使能幸運於招股價取貨,數額亦不會多。但若當時受投資氣氛影響而上市後才買入Magnum,感受可不一樣,執筆時此股報$1.03,上市後最低曾見$0.73,比招股價跌了51%,較最高位更下挫77%。   如果以為只靠傳媒輿論鋪天蓋地的報導推介,自己不去放下偏執,看多些不同觀點的分析,便可清楚整個投資形勢,義無反顧並身體力行作出投資,這才是不負責任的行為!需明白一個IPO項目能否成功,不在於招股公司的質素好壞,而往往是取決於保薦人及財經公關的宣傳攻勢及動員人力,捉到投資者思想弱點,並成功製造需求壓力。有時上市項目著實質素不差,但因叫價太高,投資者亦很易輸錢,不過若懂見好就收,也有機取得理想回報!   無論投資還是做人處世,情緒智商(EQ)已變得越來越重要,若果情緒較易給外界操控擺佈,人云亦云,落敗差不多是必然的結局!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) 「紅猴股評」新書!!8月登場! ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料 [
投資成功先決在興趣!
不知不覺投資港股已超過18週年,我的首本著作「紅猴股評 - 一個散戶的思考藝術」亦已是2008年的事,今年很榮幸再次得到出版社垂青,正計劃推出個人第二本著作。不同的是,現在的我已非「散戶」,並正為客戶管理投資組合,不過我覺得仍有責任為香港眾多小投資者踏踏實實寫一本書,並非教一些曲高和寡的硬理論,實際上對繁忙的香港人來說,大多卻是用不著!   為了更加「貼地氣」及了解「非全職港股投資者」現時的投資取向及習慣,我便透過Facebook專頁誠邀有興趣者參與「投資者小組交流聚會」,反應很熱烈,很快便滿額,而很高興所有報名者當天也應約出席。初時想著有來有往,邀約時還承諾會討論近期港股市況及個股投資機會,但大家一開始交流便掩蓋不了熱情,盡情分享了各自的投資取向及習慣,三小時似不夠用,有參與者更於會後交換電話以日後再作討論。我於數年前已和其他投資博客組織了一個定期交流聚會,從中獲益良多,想不到不少投資者亦很熱衷參與相類活動,並能樂在其中!   先說到最基本的「為什麼要投資」,還是老生常談的「通脹迫人,不投資現金便會貶值」,而較年青的更主動的希望「搵多些錢」,不過問到投資並非必賺,始終有虧損的風險,到時會否得不償失?不過他們也非股市初哥,自然明白箇中風險,始終認為活在香港,投資有其必要性,但會在揀股、注碼分配及止蝕上作好風險管理,無論年紀大小,都認同止蝕的重要性,我對他們的態度實感欣慰。   再問到大家每天會用多少時間在投資分析上,對香港人來說,是一個現實的問題,有的朋友未必每天也擠到時間,縱使可以每天也只能用上約一小時,雖自覺不夠但也無奈。典型香港人的特點是「永遠不夠時間用」,他們知道投資是重要的,也有做投資,但沒時間認真去做。大多人會先將個人時間分配給家人及工作上,接著會是朋友聚會,不過應仍有不少時間放在不同的興趣上,如運動、攝影、化妝等,那若你想放多些時間在投資上,便需視投資為重要興趣之一,你所想要的時間便會自然出現,不然還是如上週所說,簡單些投資盈富基金(2800)算了! (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有盈富基金(2800)) 「紅猴股評」新書!!7月尾在登場! ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料 [
TCL通訊(2618):從拆解季度業績找到投資機會
 TCL通訊(2618):從拆解季度業績找到投資機會 從I.T.(999)的例子中,我們可見到拆解業績至半年為單位作分析,可發掘到本來找不到的投資機會。創業板上市公司規定需每季公布業績,有些主板上市公司亦自願作此公布,增加公司透明度。若你對某公司深感興趣,亦有足夠時間,甚至可從拆解業績至季度為單位作分析,以更清楚箇中機會及風險。   TCL通訊(2618)於2013年8月15日公布是年中期業績,表面看純利與去年同期比較由盈轉虧,股價理應下跌,但從下圖可見股價卻反而拾級而上,到2014年3月20日高位時,7個月間更升了越過160%。當大家見到這些「倒掛」現象出現,想找出原因以看清當中機會或風險,還需騰多些時間作更仔細的分析。 拆解季度業績後可得出下表簡單的綜合損益表Worksheet,集團於2013年上半年雖虧損2.07億港元(藍圈),原來全部源於第一季的差勁業績,第二季反而是自2012年中起計,首度重新錄得盈利,淨賺3,900萬港元(紅圈),業務得到改善,期後於第三及第四季,純利更分別提升至超過2億港元,這亦解釋了股價表現強勢的原因。 「紅猴股評」新書!!7月中在書展有售 ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料 [ ————————————————————–
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
40歲大男人有錢買公仔,無錢買樓!
「40歲大男人有錢買公仔,無錢買樓!」日前一名「外父」在網上力數女婿月花數千買玩具,卻厚顏向他借首期置業。有網民留言指港男沉迷電玩及動漫人偶,思想欠成熟。投資專家指,玩物未必喪志,如果收藏有道,藏品也可增值。 身為外父的網民日前在討論區狂呻,指年近四十歲、做公務員的女婿月入逾兩萬元,但卻沉迷收藏人型公仔,每月豪花數千元買心頭好,惟鮮有儲蓄。連婚後去歐洲度蜜月也要太太付款,最近更「攤大手板」向女家借首期擬置業。 不少網民對這名女婿的行為感到汗顏,指他四十歲仍沉迷模型玩具,狠批他思想不成熟。不過,亦有人撑他有權選擇興趣,但花費多少應量力而為,最重要有自制能力。 - 40歲大唔透 月花二千買玩偶 其實不少港男也熱愛收藏,二十八歲的Wayne(化名)三年前迷上Lego,每月花約一千五百元元買模型及電玩,家中收藏逾百盒總價逾四萬元各式模型。但他指前女友曾因他沉迷Lego而不滿,責罵他「嘥錢買玩具,很幼稚」。他指兩人常因買玩具起爭拗及冷戰,女友每次到訪也視察有否「違禁品」。「試過有次被她發現買了新模型,下令要扔掉,我不捨得,惟有偷偷轉贈朋友。」 八十後Sandy(化名)也指,四十多歲的老公仍像大男孩,喜歡收藏汽車模型、人形公仔及唱碟,高峰時月花二千多元買玩具,估計家中藏品總值逾五萬元。她說:「家中有逾百隻CD及DVD,每隻價值三百至四百元,全部未開封套!」她曾為丈夫花錢買心頭好有微言,亦不滿家中空間被這些藏品佔據。「書櫃及層架都是玩具,幾乎無位擺其他東西。」因她常埋怨,丈夫已逐漸收斂,將購買心頭好花費,每月減至一千元。 - 玩物不一定喪志 應量力而為 然而,本港Lego達人張敬文不同意玩物喪志之說,他指收藏模型屬健康嗜好,好過飲酒及賭博,最重要量力而為,與家人商議每月花費上限。「收藏最難解決的問題是空間,最好將玩具與家人分隔,避免因佔用空間爭執。」他擁有近四百萬塊Lego,故特別購入工作室安置它們。他建議收藏者可租迷你倉收納玩具,或將不必要配件轉售,減低收藏成本。「例如有人只喜歡儲Figure,可將其他Lego塊件放售,節省開支。」 - 限量版玩具有升值潛力 近年人偶figure有市有價,每年動漫節都有炒賣。以去年為例,原價約1,300元的《鐵甲奇俠3》珍藏版人偶,被炒高近3,000元,轉手至少賺1,500元。張敬文指收藏者如懂得市場動向,留意哪些屬限量版及收藏年份,有時投資Figure也可有斬獲。 智才投資學會行政總裁羅振邦表示,收藏電玩及模型是興趣,也是一種投資。「例如買到限量版產品,見市場有人願意高價收購,收藏者可趁升值套現獲利。但收藏者也要做功課,看看哪些有升值潛力,趁低吸納並待價高時沽售。」他形容情況猶如投資股票,先炒大藍籌,套現後再炒二、三綫股,待升價後再放售。 自晴報 http://www.skypost.hk/%E6%B8%AF%E8%81%9E/%E8%A6%81%E8%81%9E/20140718/001/%E6%9C%89%E9%8C%A2%E8%B2%B7%E7%8E%A9%E5%81%B6%20%E7%84%A1%E9%8C%A2%E7%95%80%E9%A6%96%E6%9C%9F/146686
細價樓將跑輸
當我向學生們講解房地產的理論時,很喜歡舉一個例子,就是在十多年前,寶馬山花園仍是新樓,賽西湖則是舊樓,那時,寶馬山花園的價格比起賽西湖,貴了兩成,但是在十多年後的今天,這兩者均變成了舊樓,但是其相對價格恰恰調轉了,變成了賽西湖的價格要比寶馬山花園貴兩成了。 當我們研究樓市時,有兩個價格趨勢要分析,一是大市的趨勢,也即是樓市的總體價格,根據這一百多年來,多個國家的學者實證統計得出來的結論,是存在着一個20年左右的周期。 另一個趨勢則是個別地區、個別樓盤的相對價格,究竟是跑贏大市,還是跑輸大市呢?長期而言,這樓盤的單位價格究竟是跑贏鄰近樓盤,有如賽西湖,抑或是跑輸給鄰近樓盤,有如寶馬山花園呢?   未來供應勢過剩 或許,讀者更有興趣的,莫過於一個更加實際的問題:在十多年後,哪一種單位的價格可以跑贏大市?哪一種單位的價格將會跑輸大市呢?我的看法是,在十多年後,1,000呎以上的單位以及2,000呎以上的豪宅,將會跑贏大市,而現時正當熱炒的細價樓將會跑輸大市。 原因很簡單,梁振英政府的房屋政策,是以鼓勵中小型單位為主,例如說,大家熟悉的限呎樓,以及大家熟悉的居屋,如果大量興建,也將是細價樓的市場競爭對手。 本來,政府計劃未來的建屋,應比現時高出一個檔次,因為市民的標準日益提高,但建樓卻需要幾年的時間,像董建華時代的居屋和公屋,便大幅把質量提升了。 但梁振英卻是以現時的標準,去計算未來房屋的要求面積,好處是建樓的數字多了,是容易達標了,壞處是當建成之後,中小型樓宇已經供應過剩,到時候市民又要求「升呢」,要求住大一點的屋了,不滿現狀,結果是沒完沒了。   周顯 投資者、八卦公、知識分子
前海、滬港通 深思香港的未來
近期港人陷於混亂的政治爭拗,他說他有他的道理,你又說有你的道理,各不相讓,最後如何,我不知道,但我非常關心香港未來還能走什麼的路。 上海,曾經是遠東最大的金融中心,因為政治的時局,改變了這個城市的命運,國共內戰、文化大革命,令到大量人才和資金湧到香港。     香港,亦因而經濟起飛,取代上海成為亞洲重要的金融中心。 隨著內地改革開放的成功,經濟持續發展,上海一步一步重拾昔日的光輝,國民生產總值亦已超越了香港,但始終證券市場不是完全對外開放,無論怎樣也不能稱為國際金融中心。滬港通,從正面的角度看,上海能透過香港接軌國際市場,香港也能透過上海接軌內地市場,兩地也成為中國的國際金融中心,但從香港居安思危的角度看,香港本身已是國際金融中心,當上海也是國際金融中心的時候,中國企業又何須到香港上市呢?     外資企業又會選擇透過香港接觸內地市場,還是直接到內地上市呢? 對,中國這麼大,當然可以容納兩個金融中心,但問題是,我們將會是中國的紐約,還是中國的芝加哥? 或是倒退為二線城市? 前海,為深圳重點發展的項目,中央政府非常重視。     簡單而言,前海就是想成為一個小香港,汲取香港法制及稅制的經驗,發展金融及服務業,有足夠能力與上海良性競爭,本來,香港與前海合作,將有助鞏固在亞洲區內的領導地位,既有大中華市場,又面向世界,這個優勢,其他亞洲城市如新加坡根本無法競爭,可惜香港部份人仇中的情緖下,無論是否對香港有利,任何與內地有關也會極力抗拒,現在的香港就像孤島一樣,甚麼也做不了,只能等著時間過去。如果深圳最後成功獨力發展前海,香港將會成為最大的輸家,或者,這是歷史的使然,香港的命運。 香港人在沉醉於政治爭拗的同時,抽一點時間想一想香港未來還能走什麼的路。 by 戰神  戰神 facebook 專頁 www.facebook.com/wargodriver

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期權學堂
時間價值的思考
期權的時間價值,也稱外在價值,是指期權合約的購買者為購買期權而支付的期權金超過期權價內涵值的那部分價值。一般來說,等價期權時間價值最大。 期權處於等價時,期權向價內還是價外轉化,方向難以確定,投機性最強,時間價值最大。   期權有效期越長,期權的時間價值越大。隨著期權臨近到期日,其時間價值逐漸變小,待到期權到期時,其時間價值將變為零。   我們可以這麼理解,時間價值描述的是“時間風險”與“增值潛力”,當期權距離到期日越來越近時,對於賣方來說,其所面臨的由於相關資產價格波動所帶來的“時間風險”將越來越小,而對於買方來說,其所期望看到的期權增值的可能性也越來越小。因此,隨著期權臨近到期日,其時間價值將逐漸變小,直至衰減為零。   由於期權時間價值代表到期之前期權帶來收益的可能性。因此,距離到期的時間越長,期權時間價值一般來說越大。   但是,我們應注意到,隨著時間的延長,期權時間價值的增幅是遞減的。這就是期權的邊際時間價值遞減規律。換句話說,對於到期日確定的期權來說,在其他條件不變時,隨著時間的流逝,其時間價值的減小是遞增的。這意味著,當時間流逝同樣長度,期限長的期權的時間價值減小幅度將小於期限短的期權時間價值的減小幅度。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透 過這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma
投資期權要懂得嚴控資金倉位
期權買方和賣方的義務權利與風險收益的特徵都不一樣,兩者的資金管理策略也是有所不同的。   期權買方的最大虧損是確定的,就是所付出的期權金。期權的買方通常會產生一種誤解,認為最大虧損確定,並且期權金比較低,就會買入大量的期權。但是期權買方尤其需要注意的是,買方獲勝的概率是偏低的,特別是價外期權的買方勝率會很低,有很大的可能會虧掉所有的期權金。所以期權買方的資金倉位一定要在自己能夠容忍的虧損額度內。   對期貨期權來說,一般一張期權合約對應一張期貨合約,期權賣方的最大收益確定,但賣一張期權合約就像期貨合約一樣有無限的風險,那我們想賣出多少期權的倉位就可以參考同樣情況下的期貨資金倉位管理方法,或者是比期貨略微積極點,絕不能因為有收取更多的期權金而衝動過度地賣出期權。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透 過這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma
投資期權要確定離場策略
  有很多投資者做期權買方時,可能會認為期權買方付出期權金,最大虧損已經鎖定,就沒有必要再做止損策略了,這其實是一種誤解。我們首先要明白期權買方在什麼行情下會有比較好的交易效果,做期權買方是我們在預期行情快速或大幅單邊走勢時採取的一種期權策略,如果行情的走勢發生變化不符合期權買方的進場條件時,我們就應該止損或止賺離場,而不是任由期權金被侵蝕。   期權賣方的止損方法和期貨有很多相同之處,也可以用技術止損、資金止損和時間止損等方法。但是止賺離場策略可能有所不同,因為期權賣方的最大盈利已經確定,如果行情運行有利已經使賣方的盈利達到了所收權利金的70%、80%甚至是90%以上,這時我們不一定要賺到所有的期權金,可以提前離場,因為我們沒有必要為了剩餘的一點小利益而去冒很大的風險。 ************************* By 「JM Option」 Jon Ma 馬永成 – 擁有超過 10 年投資經驗的一位 80 後全職金融投資者,希望透過 這平台,分享對期權的看法和投資心得。畢業於英國大學,主修金融系。 http://www.facebook.com/jmoption.jonma

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manywells祥益網上電視台
即時市評
天工國際(0826)應否撈底?
上市公司曾被質疑造假,股價急瀉,在一片愁雲慘霧下,讀者又會否撈底接跌下來既刀,catch a falling knife? 話說今年 5 月,天工國際(0826)被內地財經雜誌《證券市場周刊》質疑公司財務數據造假,股價應聲急挫逾兩成,及後還要急急中途停牌。停牌約一星期後,管理層作出多方面澄清,兼而成功復牌。不過股價在者短暫反彈後,最終仍跌多三成才見喘定。 本月中,天工國際發行一批 7000 萬份非上市認股權證,每份認股權證 0.02 港元;認股權證年期為一年,行使價為 1.70 港元,較公佈收市價 1.55 元溢價近一成,假設認股權證被悉數行使,公司將發行 7000 份股新股份,集資 1.19 億港元。 民企造假已非新聞,雖然天工國際已作解釋,但股價已說明市場對其財務狀況仍是半信半疑。在此情況下,居然有投資者願意斥資 105 萬買入非上市認股權證,博公司見「底」,因而引起筆者的留意。 事實上,今次認股權證的承配人為宏易資本集團的董事長王平。王平為內地有名的創投人物,亦為中國併購公會輪值主席。去年底,中國熔盛重工(1101)曾發行一筆 10 億元的可換股債,該 CB 的換股價為 1.05 元,接貨者正是順風光電(1165)主席鄭建明及王平。熔盛重工今年 5 月的高位為 2.01 元,對比 CB 換股價已是接近翻一翻。可見王平對把握「撈底」的時機非常準確。 當然,今次僅百萬元的投資與早前數億元的投資當然不能同日而語;而作為個人投資者由於資本有限,是否要學高手撈底,就要看o倌的風險承受能力。 股市研究部
招股上市下的羊群
香港股市在今年年中的整體投資氣氛未算熱烈,但新股上市(IPO)卻有另一翻景象,多隻新股在同一段時間爭相招股,卻仍反應熱烈,有些更錄得很多百倍的超額認購,一洗先前不少公司因認購不足需延期上市的頹風。不過,我剛看到有心人為今年上半年的IPO做了個總結,香港有44宗個案,平均投資回報卻只有3.7%,若果不計首3宗最高回報的個案,回報已變成-0.2%。他還提醒小投資者,他們很難在賺錢的IPO項目得到分配,所以若果每個IPO也參與,虧損差不多是肯定的。我未有參與此次花多眼亂的IPO風潮,因為對自己不清楚的事情,對不明朗的環境,其實是可以選擇冷淡對待的!若果連不表立場的自由也變成是一件負面的事情,這才是沒有真正的自由!   今年上半年,最熱烈的IPO無疑是經營會所式娛樂場所的Magnum(2080),獲得3,559倍的超額認購,凍結資金超過441億港元,打破2011年上市的米蘭站(1150) 2,180倍超額認購紀錄,不過暫時股價表現亦和後者不相伯仲,上市首天便做了歷史高位!Magnum招股價為$1.5,1月23日上市,當天最高價達$3.21,收市價則為$2.84,若成功認購並即時沽售,回報可觀,不過投資者縱使能幸運於招股價取貨,數額亦不會多。但若當時受投資氣氛影響而上市後才買入Magnum,感受可不一樣,執筆時此股報$1.03,上市後最低曾見$0.73,比招股價跌了51%,較最高位更下挫77%。   如果以為只靠傳媒輿論鋪天蓋地的報導推介,自己不去放下偏執,看多些不同觀點的分析,便可清楚整個投資形勢,義無反顧並身體力行作出投資,這才是不負責任的行為!需明白一個IPO項目能否成功,不在於招股公司的質素好壞,而往往是取決於保薦人及財經公關的宣傳攻勢及動員人力,捉到投資者思想弱點,並成功製造需求壓力。有時上市項目著實質素不差,但因叫價太高,投資者亦很易輸錢,不過若懂見好就收,也有機取得理想回報!   無論投資還是做人處世,情緒智商(EQ)已變得越來越重要,若果情緒較易給外界操控擺佈,人云亦云,落敗差不多是必然的結局!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票) 「紅猴股評」新書!!8月登場! ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料 [
大勢所趨 22-7-2014
力哥 22-7-2014 世盃期間股市乏人關注,港股氣氛低迷尚算情有可原;馬迷、球迷現已了無寄託,但股民依然缺乏入市興趣,大部份熱門股交投不振,只餘一些大冷門股舞上舞落引人注目。 大市牛皮偏軟,成份股普遍軟順,兩指數以跌破兩平均線的國指表現較差;整體成交淡靜,減縮至430億。升跌股數為628:745,升股佔46%,各板塊與個股的承接力稍弱;汽車股沽壓較大,惟濠賭股全面止跌反彈。 股市動力不足,望期破阻上衝實在不切實際,長線客如持有強勢股還可置之不理,以靜制動;短線客英雄無用武之地,如貼市者也只好小注怡情,見好即收走走超短線而已。   力哥投資手札 力哥: 恆生指數面世幾年後即投身股海。所主理的「交易廣場」投資組合成績超卓,其中股票組合與窩輪組合在三年內曾創下獲利超過一倍及十倍的超理想回報。其本人在股市、樓市的投資成績也屬眼光精確,累積的資產與財富至今已達八位數字。所擁經驗助你戰勝一切風浪。 LIKE 力哥: https://www.facebook.com/homestockhk

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收息方法
巴西大敗7-1後的投資部署
見著鄰居燈火慢慢熄滅,代表著一眾買定著片等睇波的心隨著巴西30分鐘輸五粒已死。巴西球迷?訓左就好彩唔使睇住愛隊輸第六粒。滿以為世界杯後想尋求連任的巴西總統半場打比angela(德國總理),求輸5比2控制賽果好讓暴動不再發生。筆者不太懂足球戰術,但見住熱衷走上去助攻既後衛David, 再加上四個半單刀都唔入既巴西費前峰,真係成隊波搞錯哂,有用既人都要放係有用既地方上先可發揮。投資呢? 你買股票黎收息,跟手炒債券基金去賺價,一樣搞錯哂,輸7-1就係一個教訓。 比賽未段,知道德國球迷贏到入波都唔敢慶祝,驚出唔到球場,真係夠哂反高潮。 那巴西有何投資機遇?其實巴西MSCI指數今年至今約升6%,但巴西首季經濟增長只修訂為0.2%,而首季外來投資下跌2.1%。此等倒掛現象在巴西完成世界杯後將會更正。現巴西大敗只會令指數更激烈調整。其實巴西同美國一洋享兩洋之便、資源充足、長遠有成為大國條件。就當冇大志都應有不少著數到手、因其地理位置可牽制美國、亦係唯一一個國家有條件咁做。中國人俄羅斯人會否條個再版古巴危機? 講得長遠。 在此時機做空三倍巴西ETF為良策。 此三倍逆向ETF(見上圖)在年初至今已跌37%,趁巴西股市在本月內應有不理性反應,此逆向ETF有作為。先趁機利用此ETF買跌,一季後反手入手巴西貨幣存款為主的ETF , 窺視此ETF已久,年初至今已升13%,今次應有入手好時間。若進取,可用PLUS500行CFD,更拚博。要知巴西做定期,8-10厘。由於外地人極難在巴西開戶口,我們將在九月尾課程探討怎運用此ETF 去獲取此反手機遇。   筆者先睡。訓完午後看歐洲開市後再跟進。
中國銀行。9.5%年回。31.8萬(HKD)本金 #640案庸才
(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在七月底,我應該如何在七月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2007年買入172萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(0.9M在2001年,和0.8M在於2003年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的投資,預計年回報20%至25%…. 2015尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3,中國永亨銀行人民幣存款700K       2015年7月有50%到期固定存款率為3.5%    2016年7月有另50%到期固定存款率為4.125% 4,物業位於屯門(抵押2.7M,H+0.7借出1.2M和H+1.7借出了1.5M)…我和妻子共有。(當時決定錯誤,現不能改回在H+0.7的按揭利率) 5,   港元現金:200K 6,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項: 1,賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入  2,賣走我上面的資產,將3M作其他投資,買個較便宜的3間及90%按揭上會自用。90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入 3,將3M作投資,出租我屯門樓,在城市另租3房物業自用(猜大約需每月23,000元)   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上 謝謝   ANSWER: 你知筆者都不斷同學生添加些低風險、而又有約20%年回報之投資方案。我在早前舉了其一: 「5年115%保證回報方案」,由某香港上市金融機構保證。本案讀者提及他在2015年取回中等風險的20%年回報投資,此方案係點筆者都好有興趣知道。那現先將自己所知授予,有什麼亮眼的新投資方案還請大家告知。   讀者所出六點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.28mil,另加1.0mil中風險年20%回報的項目,而當中1.7mil係由屯門樓加按而來。細心看讀者現有及加按的,得出讀者夫婦自己儲的錢只有50萬(因1.28+1.0-1.7=約0.5mil),在33歲此等收入水平下屬偏低儲蓄率。另外有一點唔明既係,2007年買入既屯門樓為何在2001及2003年可加按? 在2003年一間屯門樓可能80萬都唔使,咁點解可以加按到呢? 筆者相信讀者指的年份為2011及2013年。   關於讀者現有的投資,看法是搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(詳解在<樓換樓>一書)。惟現在所做的,均是有年期又或定期之作,買日本樓又不涉借貸,讀者目標同筆者提倡的一致可是做法不妥。應先搞好自己儲蓄率、再在港搞點資產利用借貸產出正現金流,之後有錢剩先去唔借錢咁買日本樓又或搞定期。大家要明白,你就咁打工儲錢永遠係追唔上銀紙的貶值速度。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在70萬人仔放在內地,搬返香港筆錢要除定期外要咩都未做過、同時之前未有在銀行外面流通過才可。另外今年收既利息相信亦受人民幣下跌拖累、好可能成年得個桔。為左4%去放棄筆錢流通性、不值得。到急時才用地下錢莊將筆錢打返香港、更令人擔驚受怕。做定期起碼等到自有10M係手再慢慢做下食息都未遲。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他是適宜運用樓作投資的。之前將錢加按兩次分別係大陸、日本買樓都係錯,現在只寄望佢既2015年年回報20%之投資有斬獲。   讀者只要將佢聯名屯門樓轉太太單名,自己即可九成上會。在現今規條收緊下,一個人係好難有兩間自住樓九成上會的。當然仲有另一招,補錢將屯門樓結欠減至5成後出租。可是讀者同時要比新樓首期而原居又要補水、恐怕財力不足以應付兩邊戰線。較好做法是一折二,轉名後太太單人承擔屯門樓借貸,自己「淨身」後九成上會買入600萬三房。留意如入手單位係600萬、首期至少要120萬。如買細一點為500萬,首期只需約50萬(參考現HKMC借貸最高額)。讀者應在轉工前買樓,目標為500萬的。600萬如再冇人幫他可有點吃力。   上次提及了11.4%的低風險債券回報方案(>>按此到<<),不過本案讀者銀彈比上次較少,淺談一下另種31.8萬都有得玩的方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 5.6% […]
32萬。年11.4%。低風險 #638案窮中產
Dear Lum Sir, I am Mr. A. 傭才一名,請賜教! 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。   股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。   在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。   我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。   我和太太生活節儉,收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用,每年可儲70萬以上。2015尾,保守有140萬現金。   問題如下,請賜教: 1.      由於工作忙,又太用心教仔,早年不知H按的好處,錯過了靚rate,現在怎辦?現在才轉H按加套現,值得嗎? 如套現,應套多少才是安全水平?   2.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?   3.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?   Thank you very much! Mr. A    ANSWER: 即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物,錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車),唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan,莫非真係要等足十幾年到下個息口低位,即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品,成箱貨運返內地既價差,已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。     留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平,這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講,內地人在香港的消費金額下跌,原因係人均消費金額下跌,而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」,本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會,本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。     7.1過後,大幫香港人遊完行又坐係office食花生,不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後,有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高,當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來,惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港,筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄,今日都司機出入幾個小朋友,有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了,其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。     那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成,你買間樓都只揸十年八載,此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現,夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障,根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財,咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可),在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = […]

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六星級賤精
去六星級酒店去到悶,因為工作關係,無論是外地內地還是本地的六星級酒店,一星期起碼去三次。去得太多,人有時候就會不自覺地開始留意一些本來無關痛癢或不甚起眼的事情。加多兩分觀察力,你會發覺,站在六星級酒店內,人生百態盡現眼前,挺有趣的。 如果你試過開車到酒店吃飯,你大概會記得一般的「程序」。酒店的員工幫你打開車門,當你下車的時候,他們可能會問你今晚會到酒店哪一家餐廳晚膳,然後就給你一張「泊車票」,最後再把你的車開走。強調,以上所述,是「一般」的程序。有趣的,當然是非一般的程序。 所謂非一般的程序,其實就是少了一個步驟,泊車票。有一次,開着問哥哥借來的兩門Bentley跑車,去到Ritz Carlton,下車的時候,泊車哥哥沒有給我泊車票。我樣衰衰咁問泊車哥哥:「可唔可以畀張泊車飛我?」泊車哥哥笑瞇瞇的回答:「Ok㗎啦。」簡單一句ok讓我明白,原來開着超級跑車到六星級酒店,就代表你高人一等,也就自然享受着高人一等的待遇,即是唔使泊車飛。   富豪攞着數 酒店也不放過 唔攞泊車飛有乜好處?好簡單,泊車飛就是要記錄你到達酒店的時間,然後就因應你逗留的時間而向你收費,每小時大概80元。那當然,如果你在酒店內用膳,就可以免去你兩至三小時的泊車費用。即是說,拿着泊車飛,你就有時間限制,一旦超過兩三小時,立刻同你「起錶」。 沒有泊車票的話,你泊幾耐都得,你泊部車喺度然後唔喺酒店食飯都得,一蚊泊車費都唔會收你。一句講晒,揸超級跑車,就有人幫你免費睇住架車。如果你是名人或酒店熟客,一樣享有同樣待遇。話雖如此,你不要以為一眾泊車哥哥是儍的,其實他們很會計數。 揸得超級跑車嚟酒店,即係非富則貴啦,通常非富則貴的人都非常識做,取車的時候,最少最少都會放低100蚊做小費。小費沒有硬性規定的金額,就正如沒有人硬性規定你送乜嘢生日禮物畀女朋友。拍拖有一段時間,女朋友生日,送支幾百蚊香水得唔得?得,冇話唔得㗎,但你唔會囉。生日送香水咁貴重,中學生咩。 但凡事總有例外,有啲賤精富豪真係夠膽死擺架車喺度十幾個鐘,然後攞返架車嗰陣淨係講聲「唔該」就閃,一蚊小費都唔畀。Yes,世界每個角落總有賤精,六星級酒店也不例外。賤到咁經典,葉朗程點可以唔喺度表揚一下你哋?   朋友的女朋友的表哥是一個室內設計師,做得不錯,生意接到停唔到手。很多時候,因為他需要寧靜的空間創作,他會在香港某家六星級酒店住一兩晚。有一次,朋友和女朋友一起上去設計師的酒店房間,發覺房間內又香檳又朱古力的。朋友細問之下,才知道這些都是酒店給設計師的「小小心意」。 「每次嚟都實有啲嘢整到我唔happy,跟住佢哋每次就會叫人送呢啲嘢上嚟補償,乞人憎。」設計師向我的朋友解釋。真相大白,原來又是一個典型的投訴大王。無論你的名字是在酒店的VIP list還是black list,酒店職員都是會對着你笑的。VIP list,酒店職員係真心喜歡你所以笑。Black list,職員是為你的可笑而笑。 面對這些六星級賤精,酒店職員的最大挑戰,就是以客為本的同時,也不能讓你以為發癲發狂就可以當人家是奴隸。說到這裏,我想趁這個機會,高度讚揚君悅酒店的Victor Marcato,並正式冊封他為「賤精殺手」。 書展期間的某個weekday,我和兩個朋友到君悅酒店的Grissini午膳。Grissini最好吃的就是grissini,即是一種長形麵包,相信餐廳也是因而得名。未說故事之前,先要給你們介紹一張Club Hyatt會員卡。 有錢就做到Club Hyatt會員,年費8,000元。成為會員之後,會給你很多張優惠券,但最抵的優惠,就是一年無限次的用餐優惠。所謂用餐優惠,就是「免一個人頭」,即是說,六個人吃飯收五個人錢、四個人吃飯收三個人錢。所以最着數就是兩個人用餐,只收一個人錢,即是半價。Club Hyatt會籍真的算是good value for money,所以我也是他們的會員。   潮男扮會員 經理完美踢爆 那個下午去Grissini,坐在我們隔籬枱的情侶特別搶眼。因為那是一個weekday,所以大部份食客都是返工打扮,唯獨是這枱情侶,衣着很潮。男的頭髮一支支向上撐,應該用咗半支定型啫哩,緊身黑色上衣,更緊身的白褲,再襯Converse波鞋。女的是淺粉紅鬆身上衣,下身黑色皮褲,上重下輕的顏色配搭不在話下,攝氏32度呀大佬,皮褲,are you joking? 從他們枱上的菜式可見,跟大部份食客一樣,他們叫了兩份午餐,然後再加甜品。只要每位加80元,甜品就可以任吃。女的突然千手觀音上身,對着侍應推來的甜品車指指指指指指指指指指,即是一車甜品要晒,然後堆在小小的碟上,壯觀過長洲那座搶包山。 情侶終於吃飽飽,經典的時刻來到,埋單。男的從銀包掏出一張Club Hyatt會員卡,我這個超級膚淺人的內心輕輕震動一下,對這個瘦骨嶙峋的後生仔突然稍稍改觀。竟然有張Club Hyatt卡,有啲料到喎。帶着粗框眼鏡的侍應禮貌地接過會員卡,然後走到餐廳的另一邊處理。 一會兒,粗框侍應回來,但面有難色。「唔好意思呀先生,請問你有冇身份證或者其他信用卡之類,去證明你係卡主本人?」哦,完全明白,原來潮男不是卡主,會員卡是問人借來的。潮男面色發青,但仍然理直氣壯:「冇喎,我冇帶身份證喎,credit card都冇喎。」厲害,枱上擺着大大個銀包都可以話自己乜卡都冇。   白癡都知那張Club Hyatt卡並不屬於潮男,但酒店職員當然不能說「我要搜你銀包」。粗框侍應沒有辦法,惟有暫時撤退。五分鐘後,Victor Marcato終於出場,他是Grissini的經理,從口音和姓氏判斷,意大利人。Marcato沒有多餘的恭敬,但也不至於無禮,只是淡然對着潮男說:「Sir,I am afraid only the actual cardholder can enjoy the privileges of this card。」Marcato是典型的意大利型男,即是意大利足球國家隊那種級數,氣勢磅礴。 […]
俄羅斯向東歐展示金融肌肉
25年前,在中東歐的共產主義政權一個接一個倒臺時,經濟上滿目瘡痍的蘇聯只能無奈地坐視。隨後,蘇聯瓦解,東歐國家競相加入北約和歐盟。但俄羅斯從未放棄對其前勢力範圍的期待。現在,它正在重建與昔日衛星國的關係網,但不是依靠派兵,而是通過經濟手段。   25年前,在中東歐的共產主義政權一個接一個倒臺時,經濟上滿目瘡痍的蘇聯只能無奈地坐視。隨後,蘇聯瓦解,東歐國家競相加入北約和歐盟。但俄羅斯從未放棄對其前勢力範圍的期待。現在,它正在重建與昔日衛星國的關係網,但不是依靠派兵,而是通過經濟手段。   特尼奧情報(Teneo Intelligence)的分析師多汗德(OtiliaDhand)說:「俄羅斯人正對歐盟實行經典的各個擊破策略。他們要確保單個成員國的國家利益在其決策過程中比歐盟的共同利益份量更重。」   俄羅斯實施這一策略的主要手段之一便是該國最大的國有控股銀行俄羅斯聯邦儲蓄銀行(Sberbank)。過去幾年,憑藉近120億歐元(約合160億美元)的資產,該銀行的歐洲分行已在中歐和巴爾幹地區發展成為一個強大的存在。除了擴張其分行網絡外,它還向歐洲前共產主義國家的企業提供巨額貸款。今年4月,該銀行同意貸款8.2億美元給克羅地亞公司Agrokor,助其收購斯洛文尼亞的Mercator。這項交易將創建巴爾幹地區最大的食品零售商。   俄羅斯的主要努力方向在能源領域。今年年初,它與匈牙利達成建設兩座核反應堆的協議。為資助該項目,俄羅斯政府向匈牙利提供了一筆多達100億歐元的30年期貸款,且低於市場利率—沒有一家西歐商業銀行會答應這樣的條件。   今年6月,俄羅斯聯邦儲蓄銀行宣佈,將向意大利公用事業集團Enel旗下的電力公司Slovenske Elektrarne提供12億美元授信額度。Enel的斯洛伐克部門一直在艱難地努力完成該國蘇聯時代設計的莫霍夫奇核電站。Enel行政總裁Francesco Starace曾表示,作為減債計劃的一部份,他的公司正在考慮出售斯洛伐克業務。據斯洛伐克和俄羅斯媒體報道,俄羅斯國家核能機構Rosatom是潛在買家之一。Enel不願對此發表評論。   標準銀行集團(StandardBank Group)駐倫敦的首席經濟學家阿什(TimothyAsh)說,俄羅斯慷慨放貸的政策是「一種齊心一致的努力,旨在獲得經濟和地緣政治方面的影響力和勢力。可以說,這一政策已相當成功。有錢能使鬼推磨。」阿什表示,很難說只有東歐人在尋求自身的經濟利益。例如,法國在5月份因決定繼續向俄羅斯出售兩艘「西北風」直升機航母而遭到美國及其他歐洲國家的批評。意大利和奧地利已宣佈,支持俄羅斯天然氣工業公司(Gazprom’s)的南溪管道項目。   波蘭及愛沙尼亞、拉脫維亞和立陶宛等波羅的海國家不願接受俄羅斯的資金,這些都是歐盟中僅有的與俄羅斯接壤的前共產主義國家。與歐洲中部的相關國家不同,這些國家希望對俄羅斯實行更嚴厲的制裁,希望北約在他們的領土上派駐更多部隊。   捷克、斯洛伐克和匈牙利表示,沒必要在他們的國家駐紮北約軍隊,並強調與俄羅斯聯邦儲蓄銀行和其他俄羅斯公司的商業關係非常重要。紐約大學布拉格分校校長、已故捷克總統Vaclav Havel的前顧問Jiri Pehe說,這些國家「在烏克蘭危機期間都對俄羅斯採取了機會主義政策」。   特尼奧情報公司的多汗德認為,機會主義政策正是俄羅斯所期望的效果。正因如此,與較為貧窮、規模較小但在歐盟事務中仍有發言權的歐洲國家建立起經濟關係,對俄羅斯而言是值得的。「對俄羅斯人來說,這達到了實際效果,」多汗德說,「他們在斯洛伐克這樣的小國投資10億美元,這個國家就被收買了。這是一個完全理性的商業決策。」——Ladka Bauerova、PeterLac;譯永年 彭博商業周刊 http://bbwhk.com/
最安全的30家航空公司
德國航空事故資料評估中心JACDEC(Jet Airliner Crash Data Evaluation Centre)2014年發佈報告,通過比較各航空公司的表現,包括空難次數、傷亡人數及旅客運輸量等因素評出了世界上最安全的60家航空公司。第1名:紐西蘭航空公司 1940年在紐西蘭註冊,其最大的航空基地設在奧克蘭,是紐西蘭的國家航空公司。最後一次發生嚴重傷亡事故為1979年。 第2名:國泰航空 香港第一所提供民航服務的航空公司,為太古集團及寰宇一家成員,以香港國際機場作為樞紐。 *最後一次發生嚴重傷亡事故為1972年,原因為遭受恐怖襲擊。 第3名:芬蘭航空 芬蘭的最大的航空公司和官方航空,主要樞紐是赫爾辛基萬塔國際機場。芬蘭航空也是全球歷史第6悠久的航空公司。 *芬航上一次嚴重事故發生在1963年,距今已有50年,當時一架飛機在芬蘭奧蘭群島附近降落時墜毀,22名乘客遇難,罪魁禍首很可能是大霧天氣 第4名:阿聯酋航空 阿聯酋航空1985年3月杜拜王室支持下成立,提供來往杜拜的民航服務。為阿拉伯聯合大公國的國家航空公司之一。 第5名:長榮航空 1991年在台灣註冊,是台灣第二大民用航空業者,為長榮集團成員,總部位於桃園南崁,樞紐機場為桃園國際機場。於2013年加入星空聯盟。 *長榮航空成立至今未發生重大致人死亡的飛行事故,長年盤踞各大航空公司排名調查前十。自1995年首度運載法國羅浮宮珍藏畫作來台展出之後,凡重要藝術品空運來台,長榮航空均為首選。 第6名:英國航空 英國歷史最悠久的航空公司,為寰宇一家的創始會員之一,也是國際航空集團旗下公司。英國航空是全球最大的國際航空客運公司,全球第七大之貨運航空公司。 第7名:TAP葡萄牙航空 創立於1945年,是葡萄牙的國家航空公司,星空聯盟的成員之一。以里斯本為基地,主要業務是經營歐洲、非洲、美洲的航線。 第8名:阿提哈德航空 成立於2003年,由阿布扎比政府全資擁有,為阿拉伯聯合大公國的國家航空公司之一。被Skytrax評為四星級航空公司。 第9名:加拿大航空 總部設在魁北克省蒙滿地可,是加拿大的國家航空公司。在大中華地區地區設有3個航點,分別位於北京、上海和香港。 第10名:澳洲航空 暱稱為「飛行袋鼠」(The Flying Kangaroo),是澳洲最大的航空公司,全球歷史第2悠久的航空公司,僅次荷蘭皇家航空。 source: 彭博商業周刊/中文版
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
生活不再hea(2) – 神魔之塔篇
「遊戲」夢想家   「反艇最多的,最終爬得最好。」獨木舟教練對Terry 笑說。10 年前就讀科技大學參加獨木舟課程時,Terry 是眾學員中反艇最多的。但憑著不認輸的態度,Terry 取得證書並擔任課程助教。   這位年僅32 歲的IT 公司Mad Head 創辦人,就是創立令很多人瘋魔的手機及電腦轉珠遊戲「神魔之塔」者,遊戲靠轉珠殺下一眾怪獸過關,至今已有超過800 萬人下載,每天超過150 萬人次玩這遊戲。然而,在創業的過程中,Terry 跌跌碰碰,曾經,他的銀行戶口結餘只有9.96 元。   兩兄弟創業之路   Terry 的父母親都在地盤工作,自小讓他就讀國際學校。Terry 大學生活多姿多彩,除了加入主修科的土木工程師學會,還參加青年航空課程學駕駛飛機,學滑水、參加青年獅子會大使,到匈牙利、巴西、斯里蘭卡交流。他主動得連參加Mentorship programme 也一口氣找了八位mentors,並主動約見。他一直認為,「成功不是外界給予,是你爭取多少。」   入讀科大時,選修土木工程科,並非為興趣,只因朋友及師兄大力推薦,但仍然努力讀好書並完成碩士課程,畢業時認為做Consulting 顧問工作最型,結果在銀行當了「財務顧問」,後來發現原來是「財務產品推銷員」,雖然收入不錯,但卻缺乏滿足感。   於是,Terry 跟做IT 的弟弟Terrance 決定創業。   當時他們的手頭資金有60,000 元,租不起辦事處,請不起員工,兩兄弟齊齊每天24 小時在家中工作,選擇資本最低的IT 業。雖然未有清晰的業務目標、沒有最佳的business model,Terry 及Terrance 只知一定要開始, 並 嘗試。   他們首先想到做E-card 網站,讓人可以送電子聖誕卡、生日卡、心意卡給朋友。結果,18 個月沒有收入,Terry 銀行戶口結餘是109.96 元,用ETC卡按了100 元來用,結餘9.96 元。沒錢繼續生意,他們就去當中學補習老師。一眾好友及母親都為了兩兄弟好,勸他們放棄創業,回頭當個打工仔罷了,連女朋友也忍受不了而分手,兩兄弟仍然堅持,但不是「等運到」。 創業繼續虧本 仍支撐著   二人發現科學園有Incubation […]
生活不再hea(1) – Timable篇
「哎呀,其實我也曾經想過這concept,不過一直沒有時間做而已!」Mike 說這兩年他跟朋友分享創立Timable 的故事時,不少人都有此回應。   其實,Timable 並非甚麼驚人的創意或科技,兩位創辦人Mike 及Sam勝人之處是當別人都只不斷停留在「諗」的層次,但Mike 及Sam就付諸實行了。   Mike 及Sam兩位都是在屯門公共屋邨長大的八十後,童年及青年成長期讀的不是英國貴族寄宿學校,也不是國際學校,亦非華仁或拔萃般的傳統名校,只是屯門學校,空餘時就只是跟鄰舍在屋邨走廊玩「何濟公」及捉迷藏。   吹水後 落實做   沙士時,他們分別畢業於港大及科大的Computer Engineering,Sam進了PCCW當trainee,Mike 因為相信特首董生會大力發展香港物流業,並開發物流港,所以他就進了DHL 集團投身物流業。   在大集團工作穩定,Mike 及Sam經常見面吹水。有次兩位「宅男」在港大聊天時互訴心聲,說兩人都沒有女友,公餘時間如何打發。找消遣節目須到處搜尋,資訊分散,想到上網找食肆可以上Openrice,但找消遣節目卻沒有一站式的網站。   於是,就覺得大有可為,想創立一個一站式消遣節目網站,方便有閒餘時間的人找消遣節目。談理想,說目標,講方向,每天都有上億人在做,但「吹水」完畢後便回家繼續看劇集,上Facebook在朋友的post上給個Like後搭訕,再不然就玩「神魔之塔」或Candy Crush考驗自己能否突破過關;而Sam及Mike卻坐言起行。   兼職創業者 幾乎無休   要創業,辦網站成本夠低,只需萬多元,不像搞餐廳或其他生意須租舖、裝修、聘請員工,沒有千萬資金不用想。而這兩位IT 畢業生除當上老闆外,還是「無薪」員工。當大家都說要脫離老闆的枷鎖,辭掉全職工作去創業,Mike 及Sam就深明創業不易,且需要有穩定收入支持,所以兩位就選擇一邊做打工仔,兼職做創業者。   兼職創業者的代價,是每天放工後就返第二份工,不是回家,就是到港大的電腦中心。完成了網站平台,然後就在網上到處找尋節目資訊內容的「手作仔」工作,再放上自己的網站。揼了一年石仔後,2010 年7 月14 日,以「生活不再hea」為主題的網站Timable 正式誕生。然後不斷以不同方式吸引人流,除了用SEO Search,他們找了身邊朋友幫助網上支持及幫助推廣,又送贈低成本的演唱會門票。   行動後 機會隨至   當眾人都在批評董建華的數碼港項目失誤時,Mike 及Sam卻發現原來數碼港有個Incubation programme 培育計劃,不但提供免費辦公室、資助公司的推廣及員工聘請,更可安排講座、會見天使基金(Angel Fund)投資者等大好資源。於是他倆就去申請,令Timable 終於有自己的辦公室。   隨著人流日增及名氣日響,2011 年尾,Yahoo 香港主動接觸Timable,邀請加入放在Yahoo香港的版面。2012年4月,Timable在Yahoo香港正式登場。Mike 及Sam認為已到闖出去的時機,辭工全職做老闆。   […]
預計到,她會「紅」!
早前在聖雅各福群會的講座分享我的「上流」經歷,講座完結後,其中一位年輕人Ben 在WhatsApp 感謝我當晚的分享,並問我可否見面,多給些意見,我就約他吃個午飯。   Ben 中五畢業,於公屋長大,父親是基層公務員,母親是家庭主婦。說話時總是低著頭,沒甚麼眼神接觸,不擅辭令,剛辭去辦公室助理的工作。   問及他是否有專業技能或興趣,他說喜歡拍攝,說如果再有讀者聚會,可以免費幫忙拍照。我說當然好,再細問他喜歡拍那一類攝影,他不諱言特別愛拍攝女模特兒,更指自己是個「龍友」,跟我說曾見過一個這樣的「o靚模」﹕       「我們一班龍友通常每人每次花約200 元夾份請『o靚模』拍照,每次一小時,當中有三次是拍A 小姐的。其中一次,晚上8 時開始拍攝,我帶著相機7 時50 分到達場地,A 小姐已換好衣服、化好妝在場,8 時正便準時擺pose 讓我們拍照。我們要求她笑容多一點、跪著、半坐在桌上⋯⋯擺出不同姿勢,她也一一辦到。拍了15 分鐘,她走到房間裡換裝補妝,只花五分鐘又立即出來,繼續擺pose。A 小姐『交足功課』,從不遲到早退,態度友善客氣,臉露笑容。拍完一小時後,還主動走到我們當中看照片,討論哪些相片和pose拍得較靚,以後如何改善。所以,我們一班龍友對她莫不讚不絕口。」Ben興奮的說。       「相比A 小姐,很多『o靚模』都喜歡遲到,8 時5 分才匆匆到場,換裝花10 分鐘才出來,中場休息又拖10 分鐘才出場,9 時正卻準時說夠鐘收工,根本是在『呃鐘』!阿Ben 氣憤地繼續說:「要求她擺pose 時又愛理不理,拍照時才有笑容,予人一副看不起人的嘴臉。」       「可惜現在A 小姐『紅咗』,不會再出席龍友的攝影會了。不過她態度好,真係抵佢紅呀!」阿Ben 豎起大拇指說。       大家可能對「o靚模」這職業有所保留,認為她們貪慕虛榮,只會發模特兒明星夢,但在云云發夢少女當中能夠突圍而出走紅的,A小姐靠的除了樣貌和身材外,原來還少不了的是努力盡責的專業態度。       A 小姐是誰?周秀娜是也。       還有個後續的小故事,周小姐因敬業樂業的工作態度令她竄紅,人紅了,有沒有變得態度囂張呢?我認識有位編輯朋友,最近約她拍封面照片,記者借來幾件衣服讓她選,她自己不肯揀,反而很客氣地問編輯喜歡她穿哪一件才好,然後立即換衫,到了拍照時,因室內環境出來的效果不理想,要求她轉戶外再拍,她一口答應,沒有半句怨言。     […]

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結婚裝修
浴室裝修注意點
    裝修最令我煩惱,當然是要比錢! 錢係預左比,但都要換回有質素的裝潢。其中要注意事項當然係浴室同廚房的裝修決定。首先本人喜歡花水的浸浴,比起企浴當然更浪費啊。但為了放工回家鬆一鬆,我的家是不能沒有浴缸的!   原來浴缸簡單既都有幾種 壓克力浴缸:勁多款選又唔易生銹,輕身但底部通常會加玻璃纖維去加強承托。唔好既地方係壽命短、會老化同好難洗。   鋼版浴缸: 超重! 好處係易清洗又平,但無咩款式   鑄鐵浴缸: 壽命長加上有款睇,當然檔次一檔高幾班,要$$$$$。不過保溫性能差有待解決 塘瓷浴缸:材質為鋼板,表面烤漆,但無造型可選擇!表面烤漆若脫落易造成腐蝕!! 所以搵浴缸都有好多學問,真係要問清楚!     另外用浴缸,好多人擔心係漏水。其實漏水一係條喉做得唔好,又或防水工夫做得差。對於水喉,大部份人會側重選銅喉定膠喉,其實除左料外,師傅工序係好緊要。   師傅最好咪慳工夫,接駁好喉管後用7000克的水壓進行加壓,看轉彎位有沒有漏水。萬一只係隨便開下水喉試完就算,日後水喉爆裂的風險會大增。到時又要起左個地板整水喉,要錢之餘又十分冇癮。做野梗係要一次到底!   講完浴缸,講下馬桶。馬桶除左高低自由咀要妥當外,好多人買到返屋企先知個馬桶沖水量太少令排泄物未能沖出。其實係(每次)沖水方便是有個標準的,大便一次是六升,小便為2-4升,沖洗量有10秒有肯定夠了。請買馬桶時留意,成日「沖唔乾淨」真係會失禮家中來賓。        
北上造傢私(下)
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北上造傢私(上)
同開朋友閒談,發現佢都有北上做傢私,而問開佢去邊間做之後,發現佢既來源係問樓下看更! 有見及此,希望係網上放多個source,同大家講下北上造傢私既流程。   北上造櫃自然想慳錢,不過唔代表質量差。筆者有時係香港閒逛,發現香港不時有家具用蔗渣板所造,即如厚度不夠6分隨時一手劈斷,斷後更一地木碎。放多些少野係櫃少則變形,不過大不了都係爛櫃。公司越大、越多傢俱係咁既質素。Well,價差最大筆者發覺係廚櫃,如果你間屋零裝修而打算租比人,極力推薦你上深圳造廚櫃。香港兩萬既普通貨色返深圳六千攬掂!(不過paid-in人仔)。當然返深圳造櫃好多野要留意,否則只會一套氣。以下步驟旨在分享筆者係上面造櫃既經歷,希望你同的一樣咁好彩,整返個又平又靚既櫃啦。   首先梗係要知間鋪係邊啦,你唔係認為可以用淘寶叫人送個合尺寸既櫃比你呀!? 深圳賣家具建材商戶集中係田貝四路同寶安北路兩地。筆者就認為寶安北又齊又平,當然有時間去田貝行下都無妨,有人租埋房訓行足兩日添!   請睇地圖,由皇崗打的去寶安北路四十人仔左右。如果想慳錢可以係網search大劇院站再行過去,廿分鐘到步。打的基本上你叫寶安北路佢都知係邊架啦,再唔係學筆者用緊餘既普通話講個「百安居(B&Q)」,司機一定識路。落車要行過天橋見到深圳人材市場就on-track! 個度有幾個大傢俱商場,筆者建議你行最冇裝潢既家樂居(如圖示)。留意附近有樂安居,家之福咁,小心攪錯。入到去分ABCD區,AB主力賣磚,CD係燈、造傢私及廁所瓷具。   *內容已放入樓換樓新書。請到各大書局購買   ->>按此到下集 
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
甚麼是現金流
擁有金山跟銀礦,其實不值得羨慕。 與其選擇萬貫家財,倒不如選擇一個會持續冒出錢的杯子。 很多人害怕上班的收入不確定,上班族急于尋找雙薪,下班之後還要辛勤工作,以爲這樣就可以遠離貧窮。 其實,無論兼做幾份工作,單靠增加工時獲得的收入永遠無法讓你擺脫貧窮。 想致富,我們必須記住幾個原則: 第一,凡是不可持續的,就不值得羨慕。 一個關于財富的課程中,台上的演講者問台下的聽衆:“知不知道什麽是有錢的定義?”聽衆當場愣住,有錢的定義不是錢很多很多嗎? 演講者搖搖頭:“如果你認爲擁有金錢就叫有錢人,那表示你不懂什麽是財富的定義。” 真正的有錢人,是擁有健康、有時間花錢的人,而擁有財富的定義如何界定呢?那就是先了解在全家都不工作的情況下,原來的生活水平可以維持多久。   “有錢的定義是:當自己不工作,或失去手頭的工作時,還可以讓自己及家人衣食無憂地生活下去。 ”聽衆當場傻眼,不工作,還能繼續生存?這是所有學校都沒有教過的。演講者暗示說:“當有錢人不工作時,他們仍有之前投資的基金、股票以及房子的租金,最重要的是企業的系統日夜不停地運作,等等,所以有錢人每天打高爾夫球,每個月都還有上百萬的收入。” 擁有金山跟銀礦,其實不值得羨慕。與其選擇萬貫家財,倒不如選擇一個會持續冒出錢的杯子。 “持續冒出錢的杯子”,這就是持續收入的概念。   “賺多少錢不重要,能賺多久才是最重要的。 ”很多人窮盡一生之力,幾乎淪爲工作的機器,卻一輩子無法致富。那些買樂透、賭博,以爲一夜就能致富的人,他們也達到致富的目的了,不過,注意,是幫助那些彩票投注站或賭場致富。 想要致富,其實沒那麽困難。收入是心理狀況的測量數據,周邊的環境只是大腦價值的投影,簡單地改變大腦的思維,我們就會大幅改善收入狀況。想想你目前的工作能幫自己帶來幾次報酬?你賣的東西是一生能用幾次的? 我們就可以擁有真正的財富,並且打造一個永不缺錢的計劃! 第二,徹底改變收入結構。 收入結構才是決定這個家庭是富有還是貧窮的關鍵因素。大部分的家庭通過工作獲得的收入是占絕大部分的比例,約95%的收入都是來自上班所獲得的薪水這個部分。在不工作時獲得的收入,如利息收入、房租收入、退休金、版稅等,一般家庭在這個方面的收入比例就低一些,大約只有5%,甚至沒有這樣的收入。   因此要改變收入結構,我們就必須增加“不工作時的收入”。 若能將原本只占約5%的不工作時的收入提升到95%以上,沒想到通貨膨脹率上漲的速度這麽快,到了現在他都80歲了,身體還很健康,但是幾乎坐吃山空,不知道還可以靠退休金再維持多久,眼看錢都快花光了,他現在只好過著相當節儉的生活。 所以我們得想清楚,一個人需要存多少錢才能退休,才能夠抵擋通貨膨脹。 聰明的人,知道利用閑暇時間,幫自己找到一份持續收入。爲了避免M型社會的崩塌現象,我們有義務告訴周邊的朋友,要想盡辦法擁有持續收入。這是一份使命感,也是對社會的一份責任。 第三,全家至少有一人要創造持續收入。 每輛車都有第5個輪胎,就是備胎,你有爲家人准備“持續收入”的備胎嗎?家庭裏有兩種角色,照顧者和依賴者。負擔家裏的生計,賺錢回家養家糊口的,屬于“照顧者”;另一種沒有工作能力的角色,就屬于“依賴者”。   風險總是無所不在,如果很不幸,照顧家庭的人出事了,這家人將會陷入貧窮,甚至過不下去!因爲照顧者倒下來而使全家頓失依靠,需要社會救濟,這樣的現象在台灣屢見不鮮。其實,不需要發生意外,只要有一天照顧者被老板辭退,失去收入來源,全家的經濟重心就會頓時失衡。注意,大部分的照顧者每天辛勤工作,長期下來,身體極有可能不堪重負,因此,往往最早倒下來的都是照顧者。 聰明的家庭知道未雨綢缪,甚至可以讓照顧者不那麽辛苦。徹底改變收入結構,追求持續收入是唯一的選擇。因此,要遠離貧窮,全家至少要有一個人創造持續收入。 第四,影響世人脫離貧窮,共同創造持續收入。 人在順境中,一定要想想危機在哪裏! 什麽時候創造出持續收入,你就能在什麽時候脫離貧窮。 趁自己還有體力與業余時間,趕快爲自己或家人至少累積一份持續收入吧! 投資收益、版權收益或系統産生的利潤,都屬于持續收入的一種。台灣約150萬名千萬富翁,都是在工作之外,利用業余時間,通過發展自己的持續收入系統,得以徹底擺脫貧窮,實現永不缺錢的夢想。   一些人因爲上班收入不穩定,下班之後還要辛辛苦苦幹第二份工作,但別以爲這樣可以讓他們遠離貧窮。 再提醒一次,無論兼幾份工作,靠工時收入絕對無法幫你擺脫貧窮。 凡是不可持續的收入,再高都不值得羨慕,超時工作,以健康爲代價去追求更不值得。另外,光靠儲蓄的利息也不足以讓你養老。有一個朋友在30年前從公務員崗位上退休,拿了300萬的退休金,在30年前,300萬是相當大的一個數目,因此那個朋友覺得從此不愁吃穿了! 你今天找的客戶,是不是明天還會來消費?很多種選擇,事實上是可以讓你多次獲利的。 例如:詞曲的作者得到報酬、持股的營銷顧問收費、房東收租金、發明者注冊專利、架設網站的人日夜收點擊費用、超市收渠道宣傳費、企業家架構系統來收加盟金、商家進行直銷、保險經紀人建構組織及擴大系統等許多情況,都有可能持續帶來報酬。做一次生意,領一次報酬,還是領N次,你選擇哪一種?   從前有兩座山,一座山上住著“一休”和尚,另一座山上住著“二休”和尚。 山上沒有水。每天一休與二休都需要到山下來挑水,兩人很快成爲好朋友。 某一天,二休去挑水時,發現一休竟然沒出現,他想,或許一休生病了。第二天,二休再去挑水,一休還是沒出現,二休就開始擔心了,決定去探望一休。 上山後,他發現一休正在大樹下打太極拳。二休很驚訝地問道:“一休,爲什麽你沒有挑水還有水喝呢?”一休回答說:“這3年來,我每天挑完水,都會利用零碎時間來挖井。現在我已經挖好一口井,井水源源不絕地湧出,從今以後,我再也不用下山挑水了! 我還可以省下很多時間,做我喜歡的事。”因此,一休從此不用再挑水,二休卻依然不能休息。這就是“一不做二不休”的由來。  
六星級賤精
去六星級酒店去到悶,因為工作關係,無論是外地內地還是本地的六星級酒店,一星期起碼去三次。去得太多,人有時候就會不自覺地開始留意一些本來無關痛癢或不甚起眼的事情。加多兩分觀察力,你會發覺,站在六星級酒店內,人生百態盡現眼前,挺有趣的。 如果你試過開車到酒店吃飯,你大概會記得一般的「程序」。酒店的員工幫你打開車門,當你下車的時候,他們可能會問你今晚會到酒店哪一家餐廳晚膳,然後就給你一張「泊車票」,最後再把你的車開走。強調,以上所述,是「一般」的程序。有趣的,當然是非一般的程序。 所謂非一般的程序,其實就是少了一個步驟,泊車票。有一次,開着問哥哥借來的兩門Bentley跑車,去到Ritz Carlton,下車的時候,泊車哥哥沒有給我泊車票。我樣衰衰咁問泊車哥哥:「可唔可以畀張泊車飛我?」泊車哥哥笑瞇瞇的回答:「Ok㗎啦。」簡單一句ok讓我明白,原來開着超級跑車到六星級酒店,就代表你高人一等,也就自然享受着高人一等的待遇,即是唔使泊車飛。   富豪攞着數 酒店也不放過 唔攞泊車飛有乜好處?好簡單,泊車飛就是要記錄你到達酒店的時間,然後就因應你逗留的時間而向你收費,每小時大概80元。那當然,如果你在酒店內用膳,就可以免去你兩至三小時的泊車費用。即是說,拿着泊車飛,你就有時間限制,一旦超過兩三小時,立刻同你「起錶」。 沒有泊車票的話,你泊幾耐都得,你泊部車喺度然後唔喺酒店食飯都得,一蚊泊車費都唔會收你。一句講晒,揸超級跑車,就有人幫你免費睇住架車。如果你是名人或酒店熟客,一樣享有同樣待遇。話雖如此,你不要以為一眾泊車哥哥是儍的,其實他們很會計數。 揸得超級跑車嚟酒店,即係非富則貴啦,通常非富則貴的人都非常識做,取車的時候,最少最少都會放低100蚊做小費。小費沒有硬性規定的金額,就正如沒有人硬性規定你送乜嘢生日禮物畀女朋友。拍拖有一段時間,女朋友生日,送支幾百蚊香水得唔得?得,冇話唔得㗎,但你唔會囉。生日送香水咁貴重,中學生咩。 但凡事總有例外,有啲賤精富豪真係夠膽死擺架車喺度十幾個鐘,然後攞返架車嗰陣淨係講聲「唔該」就閃,一蚊小費都唔畀。Yes,世界每個角落總有賤精,六星級酒店也不例外。賤到咁經典,葉朗程點可以唔喺度表揚一下你哋?   朋友的女朋友的表哥是一個室內設計師,做得不錯,生意接到停唔到手。很多時候,因為他需要寧靜的空間創作,他會在香港某家六星級酒店住一兩晚。有一次,朋友和女朋友一起上去設計師的酒店房間,發覺房間內又香檳又朱古力的。朋友細問之下,才知道這些都是酒店給設計師的「小小心意」。 「每次嚟都實有啲嘢整到我唔happy,跟住佢哋每次就會叫人送呢啲嘢上嚟補償,乞人憎。」設計師向我的朋友解釋。真相大白,原來又是一個典型的投訴大王。無論你的名字是在酒店的VIP list還是black list,酒店職員都是會對着你笑的。VIP list,酒店職員係真心喜歡你所以笑。Black list,職員是為你的可笑而笑。 面對這些六星級賤精,酒店職員的最大挑戰,就是以客為本的同時,也不能讓你以為發癲發狂就可以當人家是奴隸。說到這裏,我想趁這個機會,高度讚揚君悅酒店的Victor Marcato,並正式冊封他為「賤精殺手」。 書展期間的某個weekday,我和兩個朋友到君悅酒店的Grissini午膳。Grissini最好吃的就是grissini,即是一種長形麵包,相信餐廳也是因而得名。未說故事之前,先要給你們介紹一張Club Hyatt會員卡。 有錢就做到Club Hyatt會員,年費8,000元。成為會員之後,會給你很多張優惠券,但最抵的優惠,就是一年無限次的用餐優惠。所謂用餐優惠,就是「免一個人頭」,即是說,六個人吃飯收五個人錢、四個人吃飯收三個人錢。所以最着數就是兩個人用餐,只收一個人錢,即是半價。Club Hyatt會籍真的算是good value for money,所以我也是他們的會員。   潮男扮會員 經理完美踢爆 那個下午去Grissini,坐在我們隔籬枱的情侶特別搶眼。因為那是一個weekday,所以大部份食客都是返工打扮,唯獨是這枱情侶,衣着很潮。男的頭髮一支支向上撐,應該用咗半支定型啫哩,緊身黑色上衣,更緊身的白褲,再襯Converse波鞋。女的是淺粉紅鬆身上衣,下身黑色皮褲,上重下輕的顏色配搭不在話下,攝氏32度呀大佬,皮褲,are you joking? 從他們枱上的菜式可見,跟大部份食客一樣,他們叫了兩份午餐,然後再加甜品。只要每位加80元,甜品就可以任吃。女的突然千手觀音上身,對着侍應推來的甜品車指指指指指指指指指指,即是一車甜品要晒,然後堆在小小的碟上,壯觀過長洲那座搶包山。 情侶終於吃飽飽,經典的時刻來到,埋單。男的從銀包掏出一張Club Hyatt會員卡,我這個超級膚淺人的內心輕輕震動一下,對這個瘦骨嶙峋的後生仔突然稍稍改觀。竟然有張Club Hyatt卡,有啲料到喎。帶着粗框眼鏡的侍應禮貌地接過會員卡,然後走到餐廳的另一邊處理。 一會兒,粗框侍應回來,但面有難色。「唔好意思呀先生,請問你有冇身份證或者其他信用卡之類,去證明你係卡主本人?」哦,完全明白,原來潮男不是卡主,會員卡是問人借來的。潮男面色發青,但仍然理直氣壯:「冇喎,我冇帶身份證喎,credit card都冇喎。」厲害,枱上擺着大大個銀包都可以話自己乜卡都冇。   白癡都知那張Club Hyatt卡並不屬於潮男,但酒店職員當然不能說「我要搜你銀包」。粗框侍應沒有辦法,惟有暫時撤退。五分鐘後,Victor Marcato終於出場,他是Grissini的經理,從口音和姓氏判斷,意大利人。Marcato沒有多餘的恭敬,但也不至於無禮,只是淡然對着潮男說:「Sir,I am afraid only the actual cardholder can enjoy the privileges of this card。」Marcato是典型的意大利型男,即是意大利足球國家隊那種級數,氣勢磅礴。 […]
休息的真正含義是什麽?來看我們對休息有哪誤解
為什麽你睡了11個小時仍然覺得疲累?為什麽你花了好幾萬去島國度假並沒有增加生活的熱情? 都說要去夜店,去遊樂園就能忘掉不快,更帶勁地開始新的一天,但是盡興歸來心裡只剩空虛? 我們真的明白休息的含義嗎?我們休息對了嗎?你理解的休息是什麽?一個飽覺?一陣瘋玩?釋放飯後的一串飽嗝? 休息的真正含義是什麽?是恢覆疲勞,放鬆神經,當你重新投入工作與學習的時候覺得又是一個精力充沛的新人。 如果你的休息方式並不能為你帶來這些,那麽,無論這些活動的名字聽起來有多輕鬆,看上去有多High,它都是一種錯誤。 - 拋棄它們,來一場休息革命! 首先,來看看我們對休息有哪些誤解 一、腦力勞動者,補瞌睡對你沒什麽用 你寫了一天的文案,主持了一天的會議,當一切都結束了,你嘆到:太累了,這一天我要睡個好覺。我們的常識使得我們對疲勞的第一反應就是“去躺躺吧”。但這是一個陷阱。 睡眠的確是一種有效的休息方式,但它主要對睡眠不足或體力勞動者適用。對體力勞動者來說,“疲勞”主要是由體內產生大量酸性物質引起,如果十分疲勞,應采取靜的休息方式。通過睡覺,可以把失去的能量補充回來,把堆積的廢物排除出去。如果不是很累,也可以在床上先躺一躺,閉目靜息,讓全身肌肉和神經完全放鬆後,再起來活動活動。 但如果你是坐辦公室的,大腦皮層極度興奮,而身體卻處於低興奮狀態,對待這種疲勞,睡眠能起到的作用不大,(除非你是熬夜加班,連正常睡眠時間都達不到)因為你需要的不是通過“靜止”恢覆體能,而是要找個事兒把神經放松下來。這樣你可以理解為什麽你周末兩天不出門依舊無精打采,而只需下班後遊泳半小時就神采奕奕。 - 二、不必停下來,只是換一下 既然睡覺不能幫助我們休息大腦,那什麽辦法才可以?答案是不停止活動,而只是改變活動的內容。大腦皮質的一百多億神經細胞,功能都不一樣,它們以不同的方式排列組合成各不相同的聯合功能區,這一區域活動,另一區域就休息。 所以,通過改換活動內容,就能使大腦的不同區域得到休息。心理生理學家謝切諾夫做過一個實驗,為了消除右手的疲勞,他采取兩種方式——一種是讓兩只 手靜止休息,另一種是在右手靜止的同時又讓左手適當活動,然後在疲勞測量器上對右手的握力進行測試。結果表明,在左手活動的情況下,右手的疲勞消除得更 快。這證明變換人的活動內容確實是積極的休息方式。 比如你星期五寫了5個小時的企劃案,最好第二天去給你的盆栽們剪枝而不是睡到太陽曬屁股。還有一點,當你無法選擇由腦力勞動轉入體力勞動時,你不妨在腦力勞動內部轉換。 法國傑出的啟蒙思想家盧梭就講過他的心得:“我本不是一個生來適於研究學問的人,因為我用功的時間稍長一些就感到疲倦,甚至我不能一連半小時集中精力於一個問題上。 但是,我連續研究幾個不同的問題,即使是不間斷,我也能夠輕松愉快地一個一個地尋思下去,這一個問題可以消除另一個問題所帶來的疲勞,用不著休息一 下腦筋。於是,我就在我的治學中充分利用我所發現的這一特點,對一些問題交替進行研究。這樣,即使我整天用功也不覺得疲倦了。”所以,這天你要是有好幾個 問題要處理,最好交替進行,而不要處理完一個再開始的二個,那樣會很快被耗盡。 - 三、最好的休息,是讓你重燃生活的熱情 我們的疲憊主要來自對現有的一層不變的生活的厭倦。所以最好的休息項目就是那些讓我們重新找到生活和工作熱情的活動。如果你幹完一件事,能夠幸福地感嘆“明天又是新的一天。”那這件事對你來說就是最好的恢覆熱情,調節情緒的方法。但可惜,我們缺乏對“休息”的想象力。我們能想出來的休息方法不是癡睡就是傻玩。 我們給你開了下面一些活動清單,基本思路是以“做”來解決“累”,用積極休息取代消極放縱。當然,最適合你的方法還是要你自己探索。事實上如果你覺得打掃衛生比坐過山車是更好的放松,那麽就去吧,別管世界上的其他人都在玩什麽。 - 也許你可以: 1.用看兩小時讓你開懷的漫畫或小說代替去KTV唱那些一成不變的口水歌。 2.試著放棄在周六晚上去酒吧,10點入睡,然後在7點起床,去沒有人的街上走走,或是看看你從來沒有機會看到的早間劇場,你會發現這一天可以和過去的千萬個周末都不相同。 3.不要再去你已經去過無數次的度假村找樂子了。找一條你你從沒去過的街道,把它走完。你會發現這個你感到膩味的城市結果你並沒有完全體會到它的妙處。 - 4.旅行,而不是換個地方消遣。去一個地方對那個地方本身心存好奇,對自己這趟行程心存美意,感受自己經驗範圍以外的人生樣貌。而不是坐了5小時飛機,只是換個地方打麻將,換個地方遊泳,換個地方打球…… 5.從這個周末起學習一項新的技藝,比如彈電子琴,打鼓……每周末練習1小時以上。 6.去社交。不要以為它總是令人疲憊的。雖然和看書比起來,它稍有點令人緊張,但也能讓你更興奮,更有認同感。你必須每周有兩三天是和工作圈子和親 戚外的人打交道。它讓你在朝九晚五的機械運行中不至失去活潑的天性。女性朋友們尤為需要走出去和朋友聚會,這些時刻你不再是滿臉寫著“效率”的中性人,而 是一個裙裾飛揚的魅力焦點。 - 7.做點困難的事,如果你是精神超級緊張的人。心理學家發現解除神經緊張的方法,是去處理需要神經緊張才能解決的問題。曾經一位精神即將崩潰的總經理找到一位醫師給出治療建議,結果他得到的處方是去動物園當馴獅師。一個月以後完全康覆。所以壓力特別大的時候你可以為自己再找分工作,但不要是和你職業類似的。比如去孤兒院做義工,或者去一個覆雜的機械工廠從學徒幹起,或者做一道超級覆雜的數學題。 往往珍惜生命的人,會不顧任何代價,去求得一個休息。休息十天、半個月,他們回來了。再看呀,是多麽神奇的一種變化!他們簡直是一個新生的人了。生機勃勃,精神飽滿,懷著新的希望,新的計劃,新的生命憧憬,他們己消除疲勞,獲得了從新起航的動力—燃料。 花些時間休息,可以使你獲得大量的精力、體力,使你取得從事任何工作,應付各種問題的力量,使你對於生命,能有一個愉快正確的認識,天下還能有其它時間的投資對於你更加有利嗎? 當我聽到有人說,他工作太忙,沒有時間去休息,我覺得這個人有些反常。或是他的能力不夠應付他的業務,他的工作缺乏系統性;或是他不善於支配他的員工,以致自己離開時事業就無法運行;或是他生性就太吝嗇,沒有部下或團隊。 - 連上廁所的時間都不肯犧牲。當然,假如他工作沒有計劃、沒有系統,本人一離開崗位,一切事務就要無法運行的話,他自然不能休息了。但是假如他是一個有組織協調能力的人,假如他的工詐有系統、有計劃,適度休息,這正是業務中的有利投資,因為休息回來,他的精力會更加集中、精神會更加飽滿。由此他的生命會延續的更長。人生的價值才能得到更加充分的體現與發揮。 每一個人都應該拋棄只顧工作不顧休息的念頭。那種“生命不止,奮鬥不休”的觀念是錯誤的,應立刻從腦海中消除掉。否則,你還沒有走完你應走完的生命旅程你就長眠於地下了。到那時你的理想、前途、事業不就都成了泡影了嗎?因此舍不得時間休息的人,絕對不是一個聰明人。 從人性的立場上來說,休息一事,利大於弊。古語說得好:“在患病的時候,任何人都是壞人。”即使是心底最善良的人,在身體疲憊不堪、神精衰弱的時 候,也會變得不通情理、脾氣暴噪。因此,當需要休息的候,你應該休息。不然的話,你的行為正如革命導師列寧同志所指出的那樣:“不會休息就不會工作。” 目前不論你是學生還是從事各種職業的男女老少,都不能忽視自然的警告,命令你適當延長你的休息時間,暫時停止你的學習或工作,否則你將受到自然規律的嚴厲處罰。無論你的地位有多高、金錢有多少、還是平頭百姓,在生命面前是一律平等的。這是蒼天賦與自然法官的權力。是人類無法改變的自然法則。 - 有一種感覺我們叫它無聊,這幾天不經意間我就在體驗無聊。 成年累月忙碌的節奏造就了頑固、可笑的生物節律,它總是讓我無法享受休息時的些許寧靜,閑暇時總覺得生活中缺了什麽、無所事事,甚至還以為知道了什麽是空虛? 前些天偶然看了一篇文章,破天荒知道了還有一種說法叫“享受無聊”。 傳統的教育告誡我們“無聊”是一種消極的情緒,一個奮發向上的人絕對不該有這種情緒,甚至不應該留給自己產生這種情緒的機會。 背負了太多的責任,於是我們活得好累,冠冕堂皇的說壓力來自外界,但我覺得更多的壓力是我們自找,因為在這個充滿壓力的社會我們沒有學會給自己減壓。 […]

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