諗sir人生階段信箱: 已解答611個案。
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諗sir致年輕有錢人的信件#1144
    諗sir 你好, 我一直都有follow 你facebook  同睇投資諗法既, 想有問題問下你既, 本人今年22 歲fresh grad, 因為前幾年突然多左200萬港幣 (來源係早年外婆留落尼既.. ) 我同家姐各有200 萬港幣 ( total 400), d 錢一直擺左係大陸收息, 兩年有12 萬息咁. 尼排岩岩畢業想係大陸拎番d 錢落香港做投資. 我同姐姐收入係15,000 – 20,000 一個月平時都有儲錢, 想問我地應該投資股票, 基金定係遲d 買樓呢? 其實我比較想先係股票, 基金, 債券個方面先掙下錢遲下再考慮買樓, 想問諗sir 有咩方法可以善用又穩健咁運用尼筆錢呢? ( 本人零投資experience ) Thank you 諗sir 投資諗法 youtube channel: http://bit.ly/2aixbeM answer: 呢位讀者不屬學生、問題亦不見對他人有啟發性,回答主要為了幫下婆婆、擔心(孫孫x2)將阿婆辛苦儲落個四百萬亂咁fing哂。年青人畢業投身社會學慬賺錢屬份內之事,讀者由於額外獲得一筆財富、那就要加時去學曉埋點保存財富。   搵錢同保存財富是兩回事,若只搵錢叻但不作保存,人生將會又起又落,辛苦賺到又比人呃哂。留意騙徒唔一定坐係健身中心、公園、佢地可以化身成專業人仕、由教你點賺錢開始去吸走你的財富、過程亦可以合法(就好似本blog都可能係,不過我地賺盡都只係幾個課程夾埋賺你萬零蚊,小生意)。就當你個人口密唔爆響口,銀行亦會得知你財富搵人去sell你。   零投資experience者應將大部份錢留係大陸,逐10萬咁慢慢將錢拎黎香港做投資。最忌一心儲錢等中年、幾十歲先初踏股場。原因明白不過: 幾十歲錢多一輸幾十萬、倒不如趁後生炒爆股票,只要唔借錢,輸哂幾萬當買過教訓絕對值得! 而叫讀者慢慢將錢一年拎十萬落錢、都係呢個諗法。千祈拜託懇求唔好以為將錢就咁放係大陸擺幾年好浪費,讀者而家只需學好投資、唔好輸走阿婆份禮已站於不敗之地。 […]
應否而家買樓? #1143
本人30歲 太太32 首次置業   月收入如下: 本人做sales 6個月收入總額 $174470 但本人basic salary是5500, 以174470除返6個月等於$29078.49, 以29078.49扣返5500=佣金23798再加上佣金實際上要打7折$23798×0.7等於16504, 加5500 basic salary 實際收入等於$22004.   太太是台灣人剛結婚9個月我和太太沒有任何儲蓄, 剛結婚加上租樓用左好多錢, 太太1月拿到身分證,3月開始做美容學徒只有8000月入, 過試用期可能會有13000左右   本人目前有借貸約75000 月供緊4500, 如要買屋會先清左借貸提高收入上限. 本人租緊樓 每月約8200, 我和太太不需要俾家用屋企.   首期雜費親戚最多借2成首期連雜費俾我, 想買入350-400萬上車盤借足30年 問過幾間大銀行都係話sales佣金要打7折計算, 最多借都係做到8成做不到9成按揭. 提外話 本人屋屋抽到核心家庭排位9百幾, 但3個地點, 沙田大圍環境不太喜歡, 天水圍又感覺麻麻地 本人同太太都是在中環上班, 居屋是以2015定價加上如買賣要補地價只可以自住, 想問現在是否應該買樓?居屋好還是私人樓好?私樓靈活性高, 本人比較想考慮買私樓, 見現時樓價回落以經1成幾 首期都係屋企人借 每月都要還返5-6千俾返屋企人.   answer: 太太3月開始做野,要做夠半年先可以用佢人工作證明借錢。另外私人貸款好傷借貸力,雖借錢少但只可攤幾年還、每個月還成一萬幾千、或已等人工1/3、那就令借貸力少了近半。另外上一堂有同學問比批核於信貸報告見到佢有問財務機構(財仔)借錢的記錄,會否影響借貸力? 答案是唔會的,總之有借有還就係上等人。   在計收入方面應是傭金部份打七折、而唔係(底+傭)*70%,請找銀行再查詢。另需出示糧單及上有底薪及傭金之breakdown,同時將工資年度化後人工需與稅單之總年收入吻合。九成按揭只合定薪者、及從未置業者,可惜讀者唔係。實在要儲多些首期買樓上會。由於太太初到香港、令讀者財務壓力大增。幸好屋企人唔使佢比家用、買樓又可以商量借少少錢比佢當首期,仲有太太「落地」不久就肯做野開始融入社會,其實讀者已算幸運一群了。筆者有朋友娶了韓國老婆、或日本妹子,黎到香港連教下韓文都唔去做,老公實要荷包厚才能支持。   讀者應該買樓,因夫婦夾埋只搵4萬、又要租樓又要中環返工更要還P-LOAN。在未來一年要完成儲錢買樓再加太太適應香港生活之事,難度實不低。擔心買樓件事拖得兩三年,到時太太已35、生育計劃都會被影響。買居屋除非你認定自己唔想發圍。當然意思唔係要睇低或歧視公居仔、而係公居業主他日要將樓加按或賣、要同房委會分享賺幅。另外是先補價後賣樓、不少人連補價都冇錢,那就算樓市升都只獲紙上富貴而不能落袋。相反屋企人如借50萬出黎比讀者買樓,一年慳租$8200*12 = $98400。將租當息比屋企人回報高達98400/500000 = […]
2016下半年香港樓市展望 #1142
    踏入年中、在7月尾之前六星期中原城市指數5次升1次跌,走勢良好。究竟今次升浪能否持續?   要解釋,先分析今次升市同之前2012年至14年的升浪應有什麼不同?   看法是今浪中大價樓(500-1000萬HKD)價碼的會升得比較快。2014年前細價樓炒爆潮不再。見下圖列出中原領先(大型)及中原領先(小型)指數,2015年前小型指數升幅直逼大型、而踏入2016年小型跌得快過大型、而大型指數相對保持在較高水平及較快重現升勢。我們對2012年後辣招收緊後的樓市,有以下看法:   2012年按揭借貸大幅收緊,買600萬樓點都要要比成近200萬首期,買800萬樓更是要300萬首期作始。因此市場上要住樓既人、多買500萬市值或以下之樓房,造成細價樓大炒之像。 2015年後樓市升幅已鉅、市場上由上車客轉做換樓客主導。有此結論在於2015年後大型指數走勢較好,扭轉早兩年細價樓跑贏局面。早年買入細價樓的業主紛紛獲得50-100%的賺幅(此見於中原城市指數由2010年74點升至2015年高位見146點),他們賣樓一般可賺100-300萬現金,作為換大屋之首期、令中價樓有更多承接。     今次估計升得好的區份及單位類型、預計是九龍區價碼在(500-1000)萬的樓房、或即是九龍區三房 我們看看中原分區指數在早月見底及至今重新上升之情況: 香港/ 2016/3/27見底/低位133.76/現時139.82/低位至今時升幅+4.5% 九龍/2016/4/17見底/低位122.97/現時129.1/低位至今時升幅+5% 新界東/2016/3/13見底/低位 132.99/現136.63/低位至今時升幅+2.7% 新界西/2016/3/13見底/低位 111.26/現115.53/低位至今時升幅+3.8%   換言之、九龍,香港區都是見底遲、又彈得高、相對強勢。估計強勢會維持。而究竟會維持幾耐? 我們由2010-2012買樓而至今大賺既人可看到端倪、重申下一升浪由換樓潮而成、或闊少少講由早年買樓賺錢的業主而帶動。現時樓市不再由資金主導,香港吸引外來資金數量下降、加上炒賣成本太高、市場很少樓市投資客。      根據土地註冊處、2010-2012年首10月之樓宇買賣合約數目如下: 年/月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月   2010 年 12,380 13,423 12,706 14,300 13,325 11,128 14,885 16,946 13,749 12,140 15,967 11,790   2011 年 9,917 12,401 […]

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應否而家買樓? #1143
本人30歲 太太32 首次置業   月收入如下: 本人做sales 6個月收入總額 $174470 但本人basic salary是5500, 以174470除返6個月等於$29078.49, 以29078.49扣返5500=佣金23798再加上佣金實際上要打7折$23798×0.7等於16504, 加5500 basic salary 實際收入等於$22004.   太太是台灣人剛結婚9個月我和太太沒有任何儲蓄, 剛結婚加上租樓用左好多錢, 太太1月拿到身分證,3月開始做美容學徒只有8000月入, 過試用期可能會有13000左右   本人目前有借貸約75000 月供緊4500, 如要買屋會先清左借貸提高收入上限. 本人租緊樓 每月約8200, 我和太太不需要俾家用屋企.   首期雜費親戚最多借2成首期連雜費俾我, 想買入350-400萬上車盤借足30年 問過幾間大銀行都係話sales佣金要打7折計算, 最多借都係做到8成做不到9成按揭. 提外話 本人屋屋抽到核心家庭排位9百幾, 但3個地點, 沙田大圍環境不太喜歡, 天水圍又感覺麻麻地 本人同太太都是在中環上班, 居屋是以2015定價加上如買賣要補地價只可以自住, 想問現在是否應該買樓?居屋好還是私人樓好?私樓靈活性高, 本人比較想考慮買私樓, 見現時樓價回落以經1成幾 首期都係屋企人借 每月都要還返5-6千俾返屋企人.   answer: 太太3月開始做野,要做夠半年先可以用佢人工作證明借錢。另外私人貸款好傷借貸力,雖借錢少但只可攤幾年還、每個月還成一萬幾千、或已等人工1/3、那就令借貸力少了近半。另外上一堂有同學問比批核於信貸報告見到佢有問財務機構(財仔)借錢的記錄,會否影響借貸力? 答案是唔會的,總之有借有還就係上等人。   在計收入方面應是傭金部份打七折、而唔係(底+傭)*70%,請找銀行再查詢。另需出示糧單及上有底薪及傭金之breakdown,同時將工資年度化後人工需與稅單之總年收入吻合。九成按揭只合定薪者、及從未置業者,可惜讀者唔係。實在要儲多些首期買樓上會。由於太太初到香港、令讀者財務壓力大增。幸好屋企人唔使佢比家用、買樓又可以商量借少少錢比佢當首期,仲有太太「落地」不久就肯做野開始融入社會,其實讀者已算幸運一群了。筆者有朋友娶了韓國老婆、或日本妹子,黎到香港連教下韓文都唔去做,老公實要荷包厚才能支持。   讀者應該買樓,因夫婦夾埋只搵4萬、又要租樓又要中環返工更要還P-LOAN。在未來一年要完成儲錢買樓再加太太適應香港生活之事,難度實不低。擔心買樓件事拖得兩三年,到時太太已35、生育計劃都會被影響。買居屋除非你認定自己唔想發圍。當然意思唔係要睇低或歧視公居仔、而係公居業主他日要將樓加按或賣、要同房委會分享賺幅。另外是先補價後賣樓、不少人連補價都冇錢,那就算樓市升都只獲紙上富貴而不能落袋。相反屋企人如借50萬出黎比讀者買樓,一年慳租$8200*12 = $98400。將租當息比屋企人回報高達98400/500000 = […]
2016下半年香港樓市展望 #1142
    踏入年中、在7月尾之前六星期中原城市指數5次升1次跌,走勢良好。究竟今次升浪能否持續?   要解釋,先分析今次升市同之前2012年至14年的升浪應有什麼不同?   看法是今浪中大價樓(500-1000萬HKD)價碼的會升得比較快。2014年前細價樓炒爆潮不再。見下圖列出中原領先(大型)及中原領先(小型)指數,2015年前小型指數升幅直逼大型、而踏入2016年小型跌得快過大型、而大型指數相對保持在較高水平及較快重現升勢。我們對2012年後辣招收緊後的樓市,有以下看法:   2012年按揭借貸大幅收緊,買600萬樓點都要要比成近200萬首期,買800萬樓更是要300萬首期作始。因此市場上要住樓既人、多買500萬市值或以下之樓房,造成細價樓大炒之像。 2015年後樓市升幅已鉅、市場上由上車客轉做換樓客主導。有此結論在於2015年後大型指數走勢較好,扭轉早兩年細價樓跑贏局面。早年買入細價樓的業主紛紛獲得50-100%的賺幅(此見於中原城市指數由2010年74點升至2015年高位見146點),他們賣樓一般可賺100-300萬現金,作為換大屋之首期、令中價樓有更多承接。     今次估計升得好的區份及單位類型、預計是九龍區價碼在(500-1000)萬的樓房、或即是九龍區三房 我們看看中原分區指數在早月見底及至今重新上升之情況: 香港/ 2016/3/27見底/低位133.76/現時139.82/低位至今時升幅+4.5% 九龍/2016/4/17見底/低位122.97/現時129.1/低位至今時升幅+5% 新界東/2016/3/13見底/低位 132.99/現136.63/低位至今時升幅+2.7% 新界西/2016/3/13見底/低位 111.26/現115.53/低位至今時升幅+3.8%   換言之、九龍,香港區都是見底遲、又彈得高、相對強勢。估計強勢會維持。而究竟會維持幾耐? 我們由2010-2012買樓而至今大賺既人可看到端倪、重申下一升浪由換樓潮而成、或闊少少講由早年買樓賺錢的業主而帶動。現時樓市不再由資金主導,香港吸引外來資金數量下降、加上炒賣成本太高、市場很少樓市投資客。      根據土地註冊處、2010-2012年首10月之樓宇買賣合約數目如下: 年/月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月   2010 年 12,380 13,423 12,706 14,300 13,325 11,128 14,885 16,946 13,749 12,140 15,967 11,790   2011 年 9,917 12,401 […]
香港人每日: 躺著也中槍 #1137
Hi 唸sir,   你好, 讀了你的’樓換樓’ 及文章, 有很大inspiration. 打算報你的買樓投資課程及收息課程作詳細安排, 現有以下大方向問題想請教一下, 背景:本人年齡37,與丈夫(年齡35)家庭月入共HKD60,000(本人HKD37,000, 丈夫HKD23,000 另有parttime hkd3000不定)。兩人工作尚算穩定, 沒打算要小朋友. 。家庭支出每月HKD35,000 . 可儲HKD25,000。 儲蓄約 HKD1.45 mil (CASH HKD830,000 + 基金HKD300,000要15年後到期+ 另有HKD128,000 cash於2018年到取回+HKD150,000 Cash 2018年中可取, HKD50,000股票). 我們2007年聯名買入大型屋園面積530呎單位自住, Hibro plan供30年做95%上會, 原價HK1.33 mil, 已供9年, 仍有HKD970,000貸款結欠,現估值HKD3.8 mil.   問題: Q1)打算投資多一層樓作出租用途, 打算加按現有物業. 目 標 價 碼 HKD3-3.5mil. 出租金額 HKD10,000. <壓力測試 : HKD60,000 / 2 = HKD30,000 […]

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單身。一層樓自住。 一層樓收租。 怎達成? #1140
諗sir, 你好, 拜讀你BLOG已有一段時間, 獲益良多, 小妹愚笨, 求你指點迷津.   背景: 小女子年33, 未婚, 長期國內工廠工作, 平時回香港則與父母同住.   收入: 月入20K人民幣 (已扣除大陸稅)   支出: 保險1K, 日常使費4K, 家用5K, 平日生活非常節儉.   資產: 在大陸市區有一層樓, 現已升值至120萬人民幣 (當時full payment, 借父母錢40萬+自己儲蓄20萬購買), 近幾年沒有再大幅升值. 現在當宿舍自住. 人民幣定期儲蓄200K 香港股票100K   問題: 有感在大陸的工作多年仍未能找到如意郎君, 所以想回港工作, 希望能在工作或社交活動中找得心儀對象. 回港工作, 月入一定大減, 因為之前工廠工作經驗在香港沒作為. 要從低做起, 估計每月只有12K, 生活會比現在更困難. 應否賣掉大陸那層樓, 再在香港買一層收租? 還是保留那層樓作收租之用? 收租只能收每月3K. 想為自己增加收入, 有方法嗎? 最終目標是一層樓自住, 一層樓收租, 怎樣才可達成?   心急人上 […]
儲蓄仲少過月入的家長怎搬三房? #1136
  諗sir 你好,   本人是你的忠實讀者,黎緊會報收息班。   家庭背景: 先生37歲,月入65k 本人32歲,月入31k 有一女升K2   資產: 儲蓄60k (mortgage link a/c) 蟹股15k (內銀內險類) 保險儲蓄基金20k, 2017年頭可取回 自住物業: 半新地鐵屋苑,2010年買入4m,現约值6.5m, 按揭结欠4m, 月供15k 收租物業: 近高山道舊單幢兩房實350尺,今年頭買入3.7m, 按揭結欠2m, 月供8k, 收租10k   為了女兒報讀好小學,我有以下方案: 1) 明年搬到收租物業, 放租自住物業 (市租16k)。 2) 收租物業間套房+ 放租自住物業,幫補在名校網租屋費用。   未知諗sir 認為以上那個方案較好?老公傾向通了地鐵後才間套房回報高些,但又擔心套房租客質素。又覺得間套房費用高。。我都小小擔心同一時間搞報小學,套房,放租會崩潰。但套房每月多幾千現金流又好吸引。   另外我打算做全職媽媽,諗sir 可否建議怎樣maximize passive income?   謝謝賜教!   煩惱小師奶上   ANSWER: 在閱覽本個案時筆者以為自己睇錯、或讀者寫錯。蟹股為何是15K那麼少? 即港幣一萬五千元? 大概3至4手內銀股咁既數目。但觀察讀者對單位之應用,例如人工31K,自住樓報6.5M咁,與今時價位又十分配合。換言之,讀者儲蓄連投資真的只有60K+15K+20K,即十萬唔夠。留意筆者粗暴將問題重心抓出來,只不想枉花讀者撰文時間。估計最能改善讀者財務狀況之事,是提供個人每月開支表。若你儲錢「唔掂」,問題多左在開支表,雖誠實寫出,再改善至儲蓄率達30-50%水平。若未婚,50%為良好。如已婚,都需在30%。人近40歲財政多達臨界點: […]
庸碌半生落得兩袖清風望打救 #1135
  諗Sir, 你好 !   本人49歲,月入28k, 14月糧,丈夫52歲,月入22K,有一子20歲,現於澳洲升學,2018年初才畢業。丈夫10年前生意失敗後一直欠債,兩個庸才,無論是大陸樓、港樓、股票、投資相連基金及生意都嚴重虧本。而本人一直的觀念是,投資是必需的,但除了樓按外,不要借錢不要欠債,做個身家清白的人,因此為解決丈夫債務問題,我們08年賣掉了自置的私樓,還款後只有餘下二十餘萬現金,在荃灣租樓居住至現在,由8K租金住到現在12K, 一直都好想再買樓,無奈樓價一直上升。丈夫無特別專業技能也再無資金,生意失敗後重投打公仔生涯,收入微簿。庸碌半生, 落得兩袖清風,想到退休無期, 實在感到不安。最近無意讀到諗Sir文章,覺得你是真心從投資者角度出發,現正閱讀諗Sir大作”收息論”,頓悟自己以往的無知。心知我們在買樓或投資上已時日無多,但仍心存一點希望求諗sir指點迷津,已報讀了七月的收息101,我們不求一生三宅,但求老來不用住劏房。現家庭財務狀況如下:   股票:煤氣  600k  (蝕本中) / 地鐡 55k  / ASM 58K 另一投資相連基金尚有五年到期,現可用現金:150K 現金:港幣150k   / 澳元:62k (預留作兒子明年學費) 每月儲蓄:10K   請教諗Sir:   1. 以我們年紀還應否買樓? 還是儲多幾年錢,留待兒子出身由他來上樓。 2. 我雙親現住公屋,如果我作擔保人以綠表幫他們換居屋,當然由我們來供,將來承繼,這個方案是否可行? (但這樣的話我們便要與外家住,因為沒有能力同時再租屋,而且手續繁複,如有其他辦法也不想行這步)。   感謝! DV33學生   answer: 讀者情況令人唏噓,勞碌半生落得兩袖清風,每月交租、由老闆降格打工仔。主因是識賺錢而唔識保存財富。不少老闆善於找到市場失衝,一時豬籠入水。可惜回頭望發覺錢比班「牛鬼蛇神」賺哂,即班西裝骨骨既經紀,又或親戚、朋友…所以人有錢都要識打理財富,有理拒絕朋友親戚無理要求,才能將錢連息慢慢咁用,細味人生。   筆者專介紹市場上無經紀、傭金低的投資法門。長氣些講句:「由於ETF、債券、期權呢D野傭金太少,所以世上只有房產經紀、而你永找不著債券經紀。」至於股票,由於是將無價值的紙張賣作成舊水既生意,所以無傭都有人做。打開電視大把人讚好叫賣。讀者買煤氣(0003)、 地鐡(0066)都搞到輸錢,原因是對上市規則不作了解就買股票,另聽大師講買股可以擺埋就真係信到足。最後四叔每年十送一派紅股、雖然手上股份多左但派息又要除權。往時除權後又傳次次炒得番起但呢兩年又無咁做。最後讀者的權益不斷被除、股價在除權下亦變得不吸引,過去一年間跌1.25%(依2016年7月18日價格),比不少公用股表得更遜色。至於地鐵被大股東(政府)操縱,想買公用股既人最後發覺買左地產股、亦令不少股民失去預算。   股權可變、公司易主亦常見。唯獨公司債務是要準時還清、所授權利亦要依信履行。此為穩當一族應依賴的基本。講返讀者,借貸力為(28000+22000)/10000*50%*2.59 = 6.47mil(50歲讀者要將借貸力打75折),係夫婦都冇樓係手情況下,其實荃灣不少兩房都合佢地預算的。荃德、荃景在3.5mil大把盤有掛出。宜看不宜遲,早一個月已貼文「買樓時機、就在今時!」文章依據二手放盤量持續下跌及租務成交呎價處於上升軌道,不憑感覺只用市場數據提早梳理出樓價已見底回升此訊息。今日在生果報見施生亦轉向話樓市短期已跌停,其實在筆者於2016年1月Now tv<名家給力場>已告示此事,施老闆博學但由於今年忙將中原上市,未能適時更新觀點實不為怪。   生意人、同炒股人竟敗於個人投資、最大問題係過過份自信。此情下呢兩類人少做風險管理,例如佢相信自己眼光認為樓市係2013見頂,佢地就將最後一間樓賣埋,結果不言而喻。生意人或股神要「笑到最後」,不妨參考近年係英國約克郡發掘出的古維京人小盒子。近月維京人又再「hit起」,多歸因於冰島打入歐國盃八強呢件事。維京人活躍於歐洲中世紀之前、即公元1000年前再早一點吧,當時十字軍未東征、而英格蘭未統一。小盒子屬於維京人族的一個大佬,估計佢原本諗住將d錢收埋係英國再過幾個月就返,最尾一去不返。而盒中有當時幾個大國通用之金幣,有佢打鬥用的金護罩,有稀有頭飾珍品。這說明了如局勢動盪,有幾樣野你一定要留係手: 幾個大政權發行之貨幣、代表了分散投資 黃金/白銀無疑是至今仍受信的一個交易媒體 稀有性越高、越值得收藏 古代打鬥用金護罩、現代打鬥最主要用電話。因自二戰以後,要決勝關鍵在訊息、後者才是炮火。所以大家出街除左銀包之外拎電話,因為是能擴大個人影響及收訊層面 […]

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理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。
時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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諗sir致年輕有錢人的信件#1144
    諗sir 你好, 我一直都有follow 你facebook  同睇投資諗法既, 想有問題問下你既, 本人今年22 歲fresh grad, 因為前幾年突然多左200萬港幣 (來源係早年外婆留落尼既.. ) 我同家姐各有200 萬港幣 ( total 400), d 錢一直擺左係大陸收息, 兩年有12 萬息咁. 尼排岩岩畢業想係大陸拎番d 錢落香港做投資. 我同姐姐收入係15,000 – 20,000 一個月平時都有儲錢, 想問我地應該投資股票, 基金定係遲d 買樓呢? 其實我比較想先係股票, 基金, 債券個方面先掙下錢遲下再考慮買樓, 想問諗sir 有咩方法可以善用又穩健咁運用尼筆錢呢? ( 本人零投資experience ) Thank you 諗sir 投資諗法 youtube channel: http://bit.ly/2aixbeM answer: 呢位讀者不屬學生、問題亦不見對他人有啟發性,回答主要為了幫下婆婆、擔心(孫孫x2)將阿婆辛苦儲落個四百萬亂咁fing哂。年青人畢業投身社會學慬賺錢屬份內之事,讀者由於額外獲得一筆財富、那就要加時去學曉埋點保存財富。   搵錢同保存財富是兩回事,若只搵錢叻但不作保存,人生將會又起又落,辛苦賺到又比人呃哂。留意騙徒唔一定坐係健身中心、公園、佢地可以化身成專業人仕、由教你點賺錢開始去吸走你的財富、過程亦可以合法(就好似本blog都可能係,不過我地賺盡都只係幾個課程夾埋賺你萬零蚊,小生意)。就當你個人口密唔爆響口,銀行亦會得知你財富搵人去sell你。   零投資experience者應將大部份錢留係大陸,逐10萬咁慢慢將錢拎黎香港做投資。最忌一心儲錢等中年、幾十歲先初踏股場。原因明白不過: 幾十歲錢多一輸幾十萬、倒不如趁後生炒爆股票,只要唔借錢,輸哂幾萬當買過教訓絕對值得! 而叫讀者慢慢將錢一年拎十萬落錢、都係呢個諗法。千祈拜託懇求唔好以為將錢就咁放係大陸擺幾年好浪費,讀者而家只需學好投資、唔好輸走阿婆份禮已站於不敗之地。 […]
改善生活質素的關鍵所在 #1141
諗sir, 我是買樓001的學生,不欲於課堂發問,現提供以下資料,諗sir可否俾D意見?感謝!!   現況: 夫妻同齡,38,各月入90k。每月儲蓄率約4成 兩幼兒。妻打算2年內退休 物業1: 市值3.2M,欠2.2M, 剩28年,夫名,月租8.5k 物業2: 市值9M, 欠4.9M, 剩29年,妻名. 自住 車位:市值0.5M, 冇按揭,聯名,月租1.8k 可用現金:約4M   目標: 50歲財務自由 初步方案: 妻退休前用佢單名買多一層收租(約6-7M,3房),惟成本高(50%首期)另需交雙倍印花稅 請諗sir提供意見。謝謝   庸才甲   answer: 讀者係香港都算得上係有錢人、畢竟18萬家庭月入少人做到。加上兩樓淨值6百萬、坐擁4百萬現金、個人資產淨值一千萬。究竟點先可以再做好些少? 本文亦會探討香港樓市後續走勢   讀者理財方案脆弱所在、是未有被動收入。畢竟拎薪金要準時返工、而穩定收息令人可決定幾時唔撈、這就是令生活質素改變的關鍵所在。政府教人好讀書返工交足稅、但由於在港透過投資產出收入不能課稅、故只會叫你努力工作不斷掙收入、但對怎運用資產再產出錢不太熱衷作教。至於2000年提議為大家退休作保障的MPF,究竟成效幾高? 益左邊個相信大家心中有數。最打理得好你D錢個位、仍是你自己。   要了解自己借貸力很有優勢、夫婦借貸力共(90K+90K)/10000*2.59*50% = 2.3千萬。現時只用了7.2/23 = 30%。應利用此優勢為自己招募租客幫自己供樓、當樓房增至幾間即等於有幾個人幫你儲錢,此為理財遠景。關於樓的建議是將物業1換走,購入市值約5百萬的樓房收租,八成上會首期為100萬。那讀者將物業1賣走套回賺幅剛好夠付新投資樓的首期。當然決定500萬的budget不是因舊間樓賺幾多,用舊投資之賺幅去決定新一單投資「下注」多少是不少人錯處。筆者主張500價碼主因八成上會可借盡400萬、那既可用盡借貸、又可minimize首期支出。若有留意早前筆者同汪總做的節目、提及香港樓市早前現的「中空效應」亦在400-600萬之樓房、市場缺盤之價碼與筆者主張的投資價位不謀而合。 另一原因是香港大價樓現重新跑贏細價樓。見下圖將2012-2016年7月的中原領先大價樓指數同細價樓指數作對比。2014年細價樓「炒爆」主因按揭政策有利市場吸納細價樓,而見上圖中見深色的小型線於2014年追上大型樓個條線。兩者同於2015年第三季登頂。於2015年9月至2016年3月之跌浪,細價樓跌得快而大價樓比較平穩。這源於細價樓有大量供應增加之預增,加上早年至2015細價樓升幅已鉅、升到令不少原本細樓之業主成功換大樓,直接支持較大單位樓價。故讀者亦好應把握時機將細樓賣走換大樓、同時令收租金額上升幫自己儲快一點。   至於讀者近景應收息作理財。因租客將樓供完點都要10年8年(其實好少人會供足全程30年的),而被動收入實要而家產出、令返工可放鬆一點,受氣就唔撈。將打工的成果紮實再產出、主要用債。大家不要用股票、玩股炒輪十幾年仍是輸、大家懂的。至於ibond需賺錢少但不少人在第一水之後都年年抽、因為穩賺。此源於發債人而保證到期回水、而股票無。鐵證債券有大作用而只市場反而少講。筆者提議大家錢少可做債基、10萬港幣可入手、收息12-15%,幾時都放得、但不保本。如直債起碼要有讀者呢個資產水平先好入場玩、年期2年至20年都有、有息收而到期保本。可留意直債如下: 上圖為一東亞銀行債券,年派息8.5%。留意到價格三年間只在約112-118之間波動,而近日價格有所調整、下個月若有更多不利消息可令價位更吸引,讀者們可在收息101/dv34留意。此一為直債的變種版本、建議需了解債券特性才投入百萬資金投資。未上101堂既讀者、煩請不要走入東亞銀行作打擾,東亞銀行債券同東亞銀行係無咩關係。
十萬月入。零儲蓄。怎重生? #1139
  諗sir 您好:   本人及妻子均38歲,我倆均為公務員,現月入均為50K,5年後我有機會增薪至62k,兩年半前買入將軍澳地鐵上蓋細三房物業,540萬,現在估價為630萬 上車時剛好有按揭公司能以太太單人名義九成按揭上車,年底將過罰息期,有意做些改動及轉變,望諗sir 指點,財政狀況及其他資料如下   每月收入運作: 1.供樓月供19000 (30年期) 2.育兩孩(3歲及6歲)學費($10000)及工人(4200)加水電媒差向及興趣班費用(5800) = 20000 3.一家四口保險12000 4.兩家父母家用7000 5.個人開支5000 *2 =10000 6.早前裝修貸款3800(尚餘三期)及稅貸4200(尚餘7期) 7.家庭日常開支每月10000 8.每月儲蓄約10000-14000(視乎該月有否額外開支:如購物)   早前因置業一直在還分期借貸(裝修及雜費),又因上車無晒首期(即儲蓄,本人無幸靠父幹,全是夫婦白手儲蓄)結果上車後月光了兩年   最近幾個月有能力儲蓄一點,但根本解決不了日後問題,現在全家只有5萬現金,甚麼股票及債劵一點也沒有   請教諗sir以下問題: 1.成日被報以為中產,但根本沒有現金,因每月開支大,擔心情況只會持續及變差 2.自知自己未持有物業,工作對借貸有優勢,但可以點運用? 3.太太物業又可以點利用? 轉按? 加按? 4.來緊展望理財應怎樣? 實在很討厭無錢用的感覺,去旅行都無錢,仲話家庭收入有10萬,感覺非常無奈又憤怒 5.成日聽您講一生三物業,我可以點樣做到?   求指點迷津,謝謝諗sir   月光族民上   answer: 讀者指出「無幸靠父幹,全是夫婦白手儲蓄」,不能作今天儲蓄水平低之解釋。三年前讀者35歲首置、九成上會用54萬做首期、連稅及雜費支出80萬都唔洗。為何已工作超10年夫婦仍需借私貸找來裝修費用? 這不是說明10年工作只儲到80萬? 用此作projection,讀者未來20年再努力儲錢,退休前只得160萬在手….   當然一紙難盡訴、話唔定讀者家人在財務上需求很大、令讀者有難言之隱。不過先講明打工仔一定要做好儲錢、如閣下是任性型愛將錢亂花你要做老闆搵大錢先掂! 儲蓄低下很受突發情況困擾、而儲蓄低更令投資人持貨力低下,為輸錢的主要原因。觀察讀者自身描述,佢現時問題係用工資水平去判定自己係香港享受多少。殊不知要擁有「真。享受」、完全取決於你個人的現金水平。   另需指出35歲夫婦用成12k/月供保險、明顯出問題。保險供得多、唔代表買得好。最慘係到病先發現早年供落係堆垃圾。38歲人每人每月花1000在保險已足夠了,至於什麼保險儲蓄,斷估你唔會買中筆者常提的5年double保險,那就請各位將儲蓄保盡快cut掉。其實讀者只要慎儲蓄做對方法,退休前有兩樓收租完成一生三宅唔難。   半年後裝修數找哂,每月儲多3800+4200=8000。保險供少10000,那家庭儲蓄增了18000,連埋先前係「無買野」情況下儲到的10000,成家人可儲到近30000,儲蓄率回復到較好水平。其實近40歲人連十皮野都無係手,現要求自己進行地獄式慳錢法亦不為過,個人亦需為30歲前的理財失敗負上全責。由數字上去看,30歲前不見得有任何現金或資產能成功累積,根據數字判定失敗。   太太物業不能轉按或加按,自住樓只能將樓價六成按出,而轉按同加按不是同比的選擇,因兩者為完全不同性質的事情。就好似「扭波」同「清洗波衫」一樣,兩樣野只同踢波有關,但不能作比。建議讀者做好儲蓄首步之後,更可開始了解房地產之可抵押性、或股票投資這些理財概念。係讀者大灑金錢投資自己仔女之餘,好應投資自己,明白累積財富、同管理財富是什麼回事。這些知識是香港學校常規課程無教的。   […]

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有錢投資應如何分配資金? #1138
你好諗sir,   小女子一直都是諗sir fans,可惜因為年初第二名小朋友出世,一湊二之下連食飯的時間都未有,但愈看你blog愈心急愈瞓吾著,終於報了下個月收息101班抽身增值自己,但都希望諗sir見比些意見我。   小女與先生在去年賣了自住樓, 手頭上可動用現金約700萬,在現市况下未敢再入樓市, 打算先與家人同住, 在合適時機換入三房戶 (同時間要考慮校網,所以先頭痛)。   先生比較保守,覺得股票及債券兩者債券較安心。由於未及ibank門檻,現只有可透過銀行買債基回報3至4%。講出來一定比諗sir笑,年初用2M跟銀行買了兩份債券,每月收息只得8k.   由於小女為全職家庭主婦,不久將來亦希望能夠全職湊兩個小魔怪,所以更加必須必要學懂如何靠收息減輕先生負擔。問題的嚴重性是覺得現在700萬cash在暴曬,希望盡快尋找合案收息方案。   欲想請教有問題如下:   新界區三房單位現在是否合適時候買入呢? 如果因為校網改買港區好嗎?但又擔心負擔不來。   如待時機,有什麼比銀行債基更高回報的選擇? 如買直債有什麼途徑,有什麼要注意的地方。(此問題相信諗sir會話上完堂就知)   小女同意諗sir講法買樓要愈早買愈好,亦同意有機會要用盡按揭(重申,先生較為保守,曾經諗過full pay買樓,結果比我點醒)。我希望做到一生三宅,但以現在情況得先生一人工作,如果可以做到自住樓以外再買多一層?   最後亦最重要,希望諗sir給我點意見應該如何分配現在手頭上的700萬。我應該預留幾多買樓(假如看中心水盤), 幾多$買債? 如何才是最高最大回報方案呢?   謝謝諗sir賜教   心急c9上   ANSWER: 港島中西區名校林立,但呎價不見領先同儕。我們投資是講數據,不是憑感覺。700萬四個人用唔見得好安全、可喜是家人可提供住處不用焗交租,此為獨特優勢。惟估計讀者年紀將近40最後為父母作醫療費作預備,加上仔女升學支出應有升無減,中年人未有最起碼兩個收入來源實在頭痕,以下為9要點怎讓中年人建構首個除工資外的被動收入:   請勿猜測樓市升跌而將最後一間自住樓賣走,如你有三間樓諗住出一間減磅就無問題。施老闆今年初夠講樓市會跌、上星期補充說樓市要先造多個頂先跌。當然施生講錯無問題,相信佢身家就算少個零聽日生活模式仍然不變。而各位大大就要自己判斷一下啦 如果要一炮過買樓,咁不如唔好買樓。買樓主要買佢抵押力、前日上堂已分享兇宅唔值錢係因為失去抵押力、而收租佬係唔驚佢個租客究竟見唔見到鬼既 儲蓄不足既人絕對建議第一份被動收入由買樓收租產出。就算開頭收租一萬而供樓九千五、只要你買大屋苑KEEP住有客收租終會令供樓支出降低、而成就被動收入上升。不少人工高但無錢淨既月光族、更加建議買樓收租。因為同呢族人講儲300萬買債基收$30000/月、仲難過叫佢儲60萬首期買間樓等十幾年叫個租客幫手供滿佢 由於新盤供應上升得較快,上述買樓收租不適於買新樓黎收租。買新樓之前、睇睇「日出康城」班投資客既境況 讀者夫婦無樓在手,何不配80萬首期買間新界三房收租? 當然,唔係全個新界都好。區份分析在月尾買樓003 配300萬行債基疊增方案收租,惟唔係就咁買,月尾讀者上課會知多幾個執行細節:          幾時買第一注、幾時加注(這是師兄不時提及五粒豆方法之精要)。而銀行職員永遠叫你一野就買哂落去…          其實決定用咩債基做、應該諗埋萬一市好市壞時點可以降低手續費而又能為資金退至避難所或轉出求進攻。那月尾會告知筆者之選及怎叫點作執行          避免用對方法但用錯投資物做。已知外間有不少人掛名講「債基」但就換個高傭又波幅高的投資物。不少同學黎上堂前自己去金融機構同「債基」、職員都答「有」。但到堂時才發現之前做落已蝕的為波幅高又食水深          讀者在銀行買到些只收3-4%的估計「債基」投資物,因為未配有疊增方法。必須留意筆者為讀者講解方法之餘,要需客觀講明風險。及若市場變動怎處理   初心者或資金未過500萬者不好諗直債。雖直債是保本又息至10%、但入場門檻高。雖讀者有700萬但應先可隨時買賣的債基行先   […]
英國公投下收息投資契機#1113
近日市場受英國脫歐公投事件困擾,港股表現亦見不濟,在市況波動下我們找到一隻穩當的收息工具予大家。   債券代碼 XS1075419694 發行人 渣打銀行 發行日期 2014年 06月 06日 到期日 2034年 06月 06日 貨幣 英鎊 年度票面息率(%) 5.125   最低投資金額(GBP) 100,000.00 後續投資金額 1,000.00 信貸評級(穆迪/標準普爾) A3 / BBB   此為渣打銀行於2014年發出、而2034年到期之債券。雖到期日距離今時比較遠,但投資者在購入後可隨後賣出,此直債過去一年價格由$100回調至$90水平,為趁低吸納之契機。 除賺價之外,投資人每年亦獲一次利息派發,息率為5.125%。鑑於渣打業務遍及全球,投資人承受風險有限,現時買價對比到期價$100更有10%折讓,為想穩定收息者提供一個好選擇。   留意到債者曾在2016年2月急跌至$71水平、隨後一個月內又回復至$90水平,原因何在?   當時穆迪宣布將渣打銀行納入評級下調觀察名單 歐洲銀行面臨因能源及資源版塊的收縮導致相關不良貸款比率上升 2月中公佈業績,盈利自1989年來首次見負,2015年全年錄得23.6億美元(約184億港元)的股東應佔虧損,令市場大跌眼鏡 罕有取消末期息派發   地區 盈利   大中華 13.68億 按年倒退36% 東盟 0.15億 按年倒退98% 南亞 -8.12億   歐洲 -13.31億   SOURCE: 渣打銀行2015年末期業績 […]
[諗sir]如何不再為錢而煩惱#1103
  諗Sir您好!拜讀過諗Sir的理財分析後,知自己對理財十分差勁,愚人一名。所以很希望智者能明示,想學一些正確理財的方法,用來保本增值作養老之用。請問我現時應怎樣從新擺放這些資産來得到穩定而保本的回報呢? 本人將踏入60歲,未婚。自己做生意。月入30000。想3至5年間漸漸退下工作。而希望自己壽命在85至90歲之間。   1請問怎樣計算退休後的生活費?希望每月生活費兩萬元。隨要計算通賬外還要計什麼呢?需要幾多儲備金? 2現有醫療保丶人壽保但沒有危疾保?   3現時以有政府的家庭醫生跟進大小毛病。還需要加危疾保嗎?本人暫時健康良好,只有一些小毛小病。   4現持有流動現金約3佰萬。 人壽保2份 另約10餘份儲蓄保,基金、強積金等,約值佰餘萬。蝕緊?? 以上並要按年期固定供款至約65歳 股票約5佰萬。蝕…. 實金約1佰萬。蝕緊25% 可隨時買賣收息基金約100萬 定期港纸100萬 定期人仔100萬 定期美金30萬(即約240萬港幣)   5已供完樓宇。每月收租共2萬。 西半山建築428呎現約值500萬。 上環商住樓建築1100呎現約值1仠萬。 上環政府保育建築1100呎現值約1仠萬。(在洽談中) 近元朗新小型屋苑700尺連天台。佔佰份之伍拾。約值2佰萬。另在上址再購入700尺連花園可入車約3000尺的村屋,購入價是365萬,約明年中落成自住。以付了5成現金,現約值4佰餘萬,待完工後,會付足餘额,還需預留約100裝修費。想在退休前付清所有欠款,這正確嗎? 舊年由金融人士代投資,數月內蝕了很多。得到一個很大的教訓。現時銀行又提供年金保和5年儲蓄保計劃,說對我是最好的退休保障,是正確嗎?   answer: 先講筆者只係憑自己知識予理財意見,不會作投資銷售導引,所以比較客觀。至於意見是否「正確」,留待各位判斷,不敢以智者自居。讀者六十歲,有錢人。搵錢叻,理財唔叻。上年信錯經紀,輸左大半間樓。   除保險外,黃金股票及現金加埋約1100萬。樓房已全供滿,約值3000萬。知道各位未必會如讀者般咁有米,亦先講於結尾會交待怎產出一年86萬利息。惟看倌若資產少生活支出亦少、可試看能否為自己爭取被動收入一年24萬? 相信已大可改善生活。   讀者另外有保險10份,仲有3-4年夠65歲先埋岸。由於保險公司收取你的保費後、扣除保險成本後多取客戶的錢投資於直債,故買儲蓄保之回報一般不如買直債。至於買投資相連的保險,無保證回報,而計劃收費已在早前文章計出是偏貴。筆者同本案讀者在收息課後傾談過一會,發覺佢過去幾十年能成功保有資產,一是專心做好本業唔好亂搞投資,二是用買樓主打做理財。唔係買股、或基金、或債券。再次說明買樓是慢速但穩贏的投資方法,不少經紀同你講買股好過買樓幾多,只係佢想係你身上搵生意。當然買股票唔係賺唔到錢,不過難度比起買樓高好多。基本上你個經紀自己都無此能力。   當然人到六十歲,應感到體力大不如前,所以需攪好錢搵錢。香港地人到三十五,小朋友多有一至兩「件」,投放於工作的時間亦唔可以好似結婚前咁多。兩點之共通,在於人越早部署產出被動收入越好,你可以用黎賺錢既時間比想像少。三十五歲前應股樓為主,五十歲後將重心轉為樓房債券。希望靠買股收息唔使煩既朋友,敢講兩年內你一定會好q煩。香港個股票市場只能為上市公司提供低P/E,即市場已唔夠錢去托高個股價,咁既情況下不如去新加坡上、或者去美國上市、都唔會係香港同班老千股一齊上。如果你仲有成手股票係手,請考慮轉買美股或其他地區之ETF。   將上段之要點用於讀者,股票應九成清倉。實金可以保留,當做市差時既一個對沖。收息基金讀者入手了有股票成份之摩根入息類別、根據收息101之建議投資人應選「全債類」去減低風險、不好用摩根。若再要高息可利用全債類基金而提高之高疊增效果去收20%年息。經此重整後手上(港幣+人仔+美金)應兌有港幣1000萬等值,將其放入長江基建加大新銀行的兩條直債、再加筆者展示過的美國科技股ETF。長江同大新直值未槓桿之前孳息率在5%一年,融資後假設借貸成本2%,回報約等於5%+(5%-2%) = 8%。將1000萬之70%投入,可收56萬港元一年。至於美國科技股ETF派10%年息,冇年期。為什麼在收息101提及因此物同直債之關連性低,30%投入收30萬一年。那直債同ETF加埋收86萬一年,夠佢日常生活。   至於佢手上物業、建議將部份沽出再投入私銀買兩樣野,一是同香港樓市最有關連性之REITS,另一隻是約於2015年初在網上熱討的一個新加坡上市而購入香港資產的基金。選此兩物因佢地同香港樓市關連很高、但沒有收息或保育問題,大方向就係咁。至於10份保險點執、邊間樓要賣邊間樓要留、真係要慢慢坐低再細執。加人壽已不需,醫療同危疾點分? 邊個先邊個買後今晚上堂再解。年金是沒有購買的理由,已在另文章提及「年金」效果同筆者鼓勵之「買樓」為相反。   順帶一提、按筆者所察,此為典型發達香港人之個案。即專心事業、多樓少股票。想一味靠投資而放棄本業的人,務必三思。

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺著」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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所有課程
開課日期:
2016年08月
2016年07月
2016年06月
2016年05月
2016年04月
2016年03月
2016年02月
2016年01月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
課程:
美股
期權
股票
收息
ETF
買樓
資產配置
裝修

課程名稱
導師
價錢

諗SIR
$2400

鐘維傑
$300

諗SIR
$2100

諗SIR
$2400

聶SIR
$1000

美股隊長
$6800

諗SIR
$2400

諗SIR
$2100


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點可以輕鬆換大屋?
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創富貼士
高材生 人情世故0分
      模擬考甫結束,我承諾招待考前幾名的學生到家中作客。約定時間的前一個星期,我便和外子忙裡忙外的打掃兼採買,而我那從不下廚的另一半也研究起食譜,費心準備當天的餐點和零食。       星期六早上,我開車去接學生,看見他們雀躍的模樣,我忍不住洩漏中午的菜單內容。沒想到他們竟七嘴八舌的說:「為何不叫披薩或麥當勞呢?」「可是我比較想吃麵耶!」「老師妳煮的東西能吃嗎?」一陣哄笑之後,我有點被潑冷水的感覺……       才進家門,我正要開口介紹師丈時,聽見有人竊竊的說:「他是誰啊?有點胖!」「一點也不帥……」我抬頭看見外子的臉色一陣青一陣白,趕緊要學生向他問好。       趁他們坐定,我趕緊走進廚房和外子一起準備飲料,誰知道這時竟有三個同學偷溜進我們的臥房,對著房裡的照片及擺設品頭論足起來。我強忍心中怒火,提醒他們應該尊重別人的隱私,難道已經國三的學生,連這點基本禮貌都不懂嗎?一陣說教之後,他們變安靜了,氣氛也搞得怪怪的。       吃完午飯,他們嚷著要離開,我也不想強留他們。只是一回頭,面對滿桌未收拾的杯盤和一地的雜誌、撲克牌、CD……我忽然覺得臉上一陣熱,是我沒把他們教好嗎?       這些孩子功課都很好,怎麼那麼不懂事呢?不會體貼別人,不懂得別人的用心,將一切視作理所當然;不懂得設身處地替別人著想,甚至連做人的基本禮貌都不懂,吃完飯不知道收拾自己的碗筷,臨離去連一聲謝謝也沒有……       是因為升學考試不考這些,所以不會?還是家中父母沒教或不懂得教呢?這些孩子生活在優渥環境中,只學會了自以為是,學會了理所當然的接受,只學會了永不滿足。       或許我已LKK,但是每天面對這些國家未來的主人翁,面對一群心中只有自己沒有他人的「未來棟樑」,我竟心虛的想問:「他們會變成這樣,是誰的責任和損失呢?」
一個窮鬼和閻王的對話
從前有個人叫王老六,從小就在窮困的家庭中成長。 有一次,王老六生活的地方發生了嚴重的飢荒,王老六眼見逃荒的人越來越多,他背起自己的全部財產-一袋紅薯,也加入到逃荒的隊伍中來。 沒想到這袋紅薯,卻讓王老六遇上人生最大的發財機會! 走到半路,老六碰到餓得只剩一口氣的父子二人,父親背上也背著一個很重的袋子。 那人見老六背著那麼多紅薯,便向老六討要一個給孩子吃,老六不肯。 那人便說:「你賣給我行嗎?」   說完把自己背上的一袋銀子全倒在地上。 老六的眼睛直了,因為他窮了一輩子,做夢都沒見過這麼多銀子。 老六背著一袋銀子上路了,他怕那父子二人反悔,加快了腳步往前趕。 幾天後,老六再也走不動了,因為他一路上買不到任何東西吃。 買他紅薯的父子二人,很快就趕上了他。   老六望著那個男人背上的紅薯,開始後悔了,他走上前去要把紅薯買回來,那人無論如何也不肯賣。 老六失望地跌坐在地上,抱著他的銀子,在飢餓中死去…… 老六去見閻王,閻王說:「本想給你一個發財的機會,沒想到卻要了你的命。真是人為財死,鳥為食亡呀!」 老六說:「我前世窮怕了,今生不想再當窮人了。」 閻王說:「其實你前世也命不該窮,那紅薯只要賣一半,也就不叫窮了,誰叫你全部賣了呢?」     閻王問說:「再給你一次機會,我且問你,今生你有兩個去向,一個去向是一萬個人供養你一人,另一個去向是你一個人供養一萬個人,你願意走哪條路? 老六一聽,不加思索就答道:「那肯定是一萬個人供養我一個人了!」然後,千恩萬謝地高興而去。 萬人供養,結果…王老六成為了乞丐! 30年後,老六又回到閻王面前,大說閻王騙他。 閻王笑道:「怎麼就說我騙你呢?」 老六說:「聽了您的話,我做了一輩子的乞丐。」 閻王說:「那就對了!一萬個人供養一個人,指的就是乞丐呀!你不能怪我,只能怪你自己貪心!」 老六一聽,便對閻王說:「閻王老爺,我接下來的一世,求您一定得讓我過點好日子啊!」   閻王說:「再給你第二次機會,現在有兩份好差事,一份是看守一座金山,一份是看守一片土地,你選哪份呢?」 老六這回仔細地想了想,覺得還是看守金山的好。 閻王看著老六遠去的背影說:「這人生就是個窮命啊!」眾小鬼問為什麼? 閻王說:「這看守一片土地的差事,實際上是在一個地方當個大官;而那個看守一座金山的差事,實際上是當隻老鼠,守一座穀倉啊!」 原來生活,是你自己過出來的。 同樣的路,有人漫步,有人奔跑,有人駕車……方式不同,結果就會不同。 同樣的命運,有人笑著抗爭、有人哭著哀求,有人離開、有人靜默地承受……態度不同,結果就會相異。 沒有誰能規定你的生活模式,原來,眼前的一切都是自己的選擇…. 人,性格不同,選擇就不同;選擇不同,命運就跟著不同。
錢可以買到什麼?
如果有人出錢,想從你手上買走一些東西,你會出售哪些? 身上穿的衣服、鞋子、襪子、領帶和帽子,戴的手錶、眼鏡,用的手機、照相機和茶杯,甚至吃的碗、騎或開的車、睡的床和住的房子,只要價錢適當,甚至高於你當初購買的價格,你也許會毫不猶豫地將它們轉手。沒錯,大凡當初是用錢買來的物品,別人都可以輕而易舉地再用錢從你手上買走。   同樣是物品,有的東西你未必捨得賣,比如禮物。親人送的,朋友送的,老師送的,同事送的,無論大小,也無論貴賤,都飽含了一份情誼,珍藏了一段回憶,你自然有點難以割捨。但如果別人出的是一個心動的價格,你也許就會轉而這麼想,這東西擱著也是擱著,閑著也是閑著,它本質上不過只是一個物件,只要將感情牢記在心,不拿去出售,就沒有什麼大不了的。於是,禮物是可以買賣的,傳家寶是可以轉讓的,甚至愛情的信物,也是可以待價而沽的。 還有一些很私人的東西,比如日記本,比如和親人的合影,還比如你一直珍藏的獎狀,它們記錄了你的過往,承載了你的情感和榮譽,可以說,它們已經成為你生命中的一部分。現在,要你給它們標一個價格出售,確實很艱難,很殘酷。但如果一個日記本,就可以換來一所豪宅;一張合影,就可以賣出天價;一張發黃的獎狀,就可以瞬間變成金山銀山,你還敢說你會一點也不動心,絲毫也不猶豫嗎?     這樣一看,似乎所有物化的東西,都是可能拿來出售的。剩下來的,就是我們的身體和生命了。身體髮膚,受之父母,屬於我們的生命只有一次,這當然都是斷然不能出讓的。說這話,是因為你沒到萬不得已,從未走投無路,否則,這個世界上,也就沒有賣身、賣血、賣腎的,更不會有人甘願拿自己的生命去作賭注了。當一個人活不下去的時候,活下去的惟一希望,恰恰可能是出賣自己的身體或生命。 那麼,我們真的什麼東西都能出售嗎?換句話說,金錢真的就可以買走我們的一切嗎?當然不是。縱使一個人不惜自己的生命,他也一定還有絕不會出售的東西。比如感情,親情、友情和愛情之中,總有一樣感情,是比你的生命更重要的;比如人格和尊嚴,這個世界上,永遠會有這樣的人,你可以剝奪他的生命,但你不能踐踏他的人格尊嚴;還比如自由的思想,一個人的財物可以被搜光,身體可以被桎梏,生命可以被剝奪,但他的思想仍然可能是自由的,不受拘束的,不會湮滅的。     錢可以買來房子,但買不到家;錢可以抱回美女,但換不來愛情;錢可以奴役肉體,但不能鎖住靈魂。這個世界,錢可以買到很多東西,但別指望,錢可以買到一切。 我之所以做這個假設,是想讓我們都來盤點一下,在金錢面前,哪些東西我們可能動搖捨棄,哪些東西我們又會堅持堅守?在我們身上,錢能買到的東西越多,我們可能越貧窮;相反,錢所不能買走的東西越多,我們的精神就越富有。因為錢能買來的,錢亦能買走。唯金錢無能為力的,才是真正屬於我們自己的,也才是值得我們孜孜以求的。 弄明白了這一點,我們也才會懂得,人生到底應該捨棄什麼,在意什麼,堅守什麼。
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
    軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恒指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加注,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫吓文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
【費氏股】費高:港股已進入「牛一」
人類是靈長動物,行為是慣性的,當長期重複某種思考或行動,便會產出「習慣」這種副產物,正如待在同一崗位已久,工作熱誠會減退,這有如愛情不保鮮,很易會變成例行公事。   長達一年的熊市,十之八九的股民「習慣」了環球危機四伏,認定股票是高風險投機行為,即使投資離不開股市,亦崇尚短炒密食當三番。對於「牛市重臨」之說,未必接受。   費高認為,港股已進入「牛一」階段︰根據道氏理論圖,恒指在3月反彈突破了長線下降軌,然後進行大型橫行整固,但當時仍無法斷言熊市已完。直至英國脫歐公投鬧劇出現,大市形成熊二腳後,恒指在周五高收於4月反彈浪頂。若能成功企穩,港股就進入新輪長線牛市。   天下間從來沒有最強武功,勝負只在於如何運用。深信上述推理正確,費高實行標童,讓畢菲特師傅格拉漢姆上身,以價值投資思維,無視短期波動來開始建構長線倉位。   有讀者定必質疑︰信心十足,睇錯又點?答案好簡單︰港股估值低殘,有目共睹。以現價瞓身,輸極有個譜,長線投資,預咗捱價。當下不敢進場,大市愈升,你手執子彈卻愈唔敢高追,直至一切穩定後才恍然大悟,才是最悲慘情況。不冒風險,何來回報?      費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。
【費氏股】費高:留意內銀
寫於歐洲國家盃決賽時的中期休息。C朗傷出後,葡萄牙轉趨保守、法國對手都表現得有點無所適從,後防失去本來焦點,卻反而睇不透對方進攻模式。 英國脫歐後,主流意見屬於悲觀,但隨後兩星期計,環球股市表現卻「強」得意外。英磅跌、人仔跌、金價升、美股升、各類資產價格波動的相關系數較上半年出現變化,為難持倉不足的交易員的,莫過於應跌不跌的困景。 與英磅一樣,人仔被趁亂造低,效果等同變相量寬,資金無法如一月般趁火打劫,A股不見恐慌,資金開始尋求人仔下跌受惠股,中央坐享其成。 敏感的港匯近月未見資金外流,港股逢低有承接力。值得留意,‪#‎滬港通‬開通多時,資金由內地來港買貨的情況愈見增強,目標亦由名單上中小型股,轉向估值相對低廉的大價股。港股通的額度已用剩22%,相信好快會被擴大。 上半年受「債轉股」不利消息影響,內銀股成過街老鼠。惟相信在業界強烈反對下,發改委將之變成「八萬五」。七月爆大單邊高,向上牌面愈來愈大。最值搏的,是國指及內銀,我會選擇 ‪#‎招行‬(3968)。 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格,現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘,2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良,而過往亦辦過多場《費氏股》投機者策略課程. .
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
【觀微知勢港股直擊】置富產業、領展、大快活、大家樂
    快餐股繼續有好表現: 大快活(0052) 今天中午公佈理想業績,升7.4%,破歷史新高!「股票監察名單」去年12月中介紹,至今天收市價累升25.3%;另外,6月初介紹大家樂(0341),至今天收市累升7.8%; 「股票監察名單」去年10月介紹兩隻REITs: 置富產業(0778) 及領展(0823),778 連期間派息至今收市價計分別累升26.0%;823累升25.9% 昔日專欄文章:大快活 《 切合市況的「本土股」》29 Feb 2016   by 紅猴 防守 (高息) + 民生= 大快活(52) (「香港八十前」系列) 股價(26/2/2016):$23.25 預期市盈率(至3/2016):16.0倍 估值市盈率區間(供參考):14至19倍 預期息率(至3/2016):4.37%   –《所剩無幾的強勢好股》7 Jan 2016  by 紅猴 大快活(52) (年結:3月) 現價(6 Jan 2016) = $23.95 2016年(預期) 2017年(預期) 每股盈利 $1.45 N/A 市盈率 16.5 N/A 【股票監察名單】:按計劃以$23.9買入大快活(0052)。 昔日專欄文章:大家樂 《業績分析 – 大家樂集團(341)》23 June 2016  by 紅猴 當日文章節錄:「大家樂全年每股盈利$0.9,比我先前推算的$0.88理想……年度(至2017年3月)的估值區間在$21.5至$27.7,和月初所預測差不多,合理估值為$24.4……」 《先來穩中求勝》2 June […]
20160624【now財經台《名家給力場》】 陳建良:英國「獨立」中國閉翳
20160603【now財經台《名家給力場》】 陳建良:英國「獨立」中國閉翳 http://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=241839     【now財經台】英國脫歐公投的點票工作已經完成,英國脫歐已成定局。標普表示,英國有可能失去「AAA」評級,花旗則表示,英倫銀行或需減息一至兩次,以及重啟量寬。 獨立股評人陳建良表示,金融市場出現震盪屬意料之內,今次脫歐公投反映英國人對新移民帶來的競爭,以及英國分配過多資源支持歐盟等不滿,加上英國本身實力強大,有能力脫離歐盟成為一個獨立國家,因此,今次公投結果對英國人而言,其實是一種解脫。 陳建良又指,雖然英國脫歐對香港經濟影響有限,但將對中國經濟構成不少負面影響,原因是中國在歐盟的投資,主要集中於意大利及英國,而英國一直是中國投資歐盟各國的重要橋樑。 他續稱,雖然A股現階段未能全面反映英國脫歐為中國帶來的問題,但長遠而言,中國對歐盟的投資勢必放緩,走出去的步伐亦會因此而減慢。 – 金SIR:昨天到Now談及脫歐後的情況,愈後段愈重要。不過最重要最後的一段可能工作人員太興奮而沒錄下。內容是歐盟退出後,港股中最受惠者,是本地房託(REITs),因英國隨時要減息而美國面對此局大有暫緩加息可能。昨晚美國十年期同業拆息低見1.40%收報1.56%(當然也非常波動)。筆者一直我手寫我心,身體力行,昨天確有於兵荒馬亂連BB同沖涼水倒出街之時,入場斬料加餸的。 –
《觀微知勢》號外:短評「脫歐」
訂閱《觀微知勢》專欄(按此) 金SIR 陳建良:脫歐的看法是塞翁失馬焉之非福。雖非本人原來所想但也非無心理準備。現時英國與歐盟成員國經濟差距大,有移民民工在英爭工作,英國亦有反過來資助歐盟各國的福利,現時英國民主自決反而令其更加獨立。服務業方面雖然或會短期有陣痛,但長期則更有望成為歐洲富豪之「離岸」中心。環球股市短期好Chok,長期應該是小事一樁。市況大跌應該趁低吸納房託,美國之加息機會,可見將來應會更低。 另,未來兩年將展開脫歐談判,對營商環境和商業投資不利。蘇格蘭也很大機會再次公投,此乃不確定之因素。   紅猴簡志健:同意金SIR看法,但「脫歐」過程或有點痛苦,投資市場最忌不明朗,可是不明朗因素如能善後安排,或將來哪些後續事件在接駁著「公投」等等,短時間內陰霾將揮之不去,市場波動亦會不少。「升難跌易」,本地真正穩定高息股仍會是市場所求   作者:陳建良(金SIR、《觀微知勢》主筆) 【now財經台-名家給力場】客席嘉賓 –  本港知名基金經理,成名於2008金融海嘯, 理由是當年旗下管理之基金績效回報高於同行,廣為業界認識 –  曾入世界500強企業中高層 –  現為自由投資者, –  過往曾在《信報》撰文 –  暢銷書《觀微知勢》《財經拆局》 詳情:http://homebloggerhk.com/13379/ ※第一代財經博客,網民累積瀏覽量已超過333萬; ※ 模擬組合經歷金融海嘯,9年來仍錄600%回報(未扣雜費); ※上述回報大幅跑贏同期恒指約90%回報及國數180%回報; ※ 模擬投資組合平均年複式回報達23.2%(未扣雜費); ※《‪#‎紅猴股評‬》《‪#‎港股A餐‬》作者 ※「‪#‎香港八十前‬」「‪#‎九宮選股法‬」「‪#‎雙優股‬」發明人
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:住美加樓與住香港樓之分別
有讀者曾問及有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。   以北美洲地方之廣濶,加上大大細細數以百計城市之多,筆者對其整體市場的認識實在皮毛,頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。   然而,正如美加生活方式與香港生活習慣有别,美加住宅與香港住宅也有差距,部份如下:   1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」(municipal taxes),是用物業的估值作基礎(香港是以租值計算),乘以某百分比,例如物業估值是一百萬美元,倘若百分比是1%,那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 – 即近八萬港元 – 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定,少則可低於1%,高的可超越3%,視乎市政需要多少費用來(有效地)運作城鎮。   那又與香港差距多少?一百萬美元大約近八百萬港元,假設香港平均收租有3%回報,租值便約二十四萬港元,乘以5%來計算“差餉”,會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉,即差距是美加的八萬相對香港的萬二(注意美加城市稅稅率不一定是1%,可高可低)。   A) 美加多層大廈之分契單位   2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的,正如外牆一樣。倘若有損壞,要由管理公司處理。     鐘維傑【買樓選區分析教學】( 詳情CLICK 入 )     3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等,不可以有“花樣”或明顯“花紋”,更不能有標語或招牌,為的是保持大廈外觀整潔。   4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證,而通常管理公司或地產經紀會有資料,因有些大廈是沒有“分表”的,每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過,有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。   5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡,繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。   但倘若還未維修我便搬出了,是否蝕底?不是,因買家通常會查證這些環節,維修基金不太足夠的,會令買家卻步或要求減價。   6) 儲物間(locker ) […]
【樓市數據分析】鐘維傑:樓價若能跌五成應進取入市
    上年有論調認為本港樓價有機會跌五成(四叔亦曾發表意見,認為樓價可由高位跌三份一;而最近他認為樓價已跌兩成,尚有一成空間回落),純從個人利益出發,承他貴言,因除笨有精,仍持有的資產固然價值下跌,但持有的 cash 亦同時變得更具購買力,以往一百元一件,現在可買兩件。   「跌五成」驟聽起來很嚇人,然而,當真的出現五成(或更大)之跌幅,經濟 狀況必然逆轉變得更差,包括經營環境、就業、收入、樓房空置率等。即是說,在淡市裡,連租金收入亦會減少,不過只要其跌幅細於樓價的變動,便等同租金回報 率上揚,且減少了之租金收入的購買力或許也可上升,因到時連茶餐廳的早餐,亦可能由$31變$13。不過:   1)買入後要有「守」的心境 因估計需時三至五年才能回復過來,況且不單只顧及香港情況,更涉及國內以致亞洲和環球狀況,簡單說就是本地樓價已非(全)由本地基礎因素,如就業、收入等驅使,更何況這些所謂基礎因素本身亦甚受外來的事情影響。   2)要有「膽」買 跌得五成或以上表示大部份人都傾向出售或不買,買是逆潮流而行,且周圍之好友和親戚甚至會好言相勸閣下不要進場,你少點意志(入市)也不行。   跌五成之現象也可能反映: A) QE 之功力正在失效 即量寬措施如減息、政府買貸、甚至真的印錢,功效似越來越細,莫說對整體環球實質經濟層面沒有顯著改善,就算受惠的資產市場亦像有些疲態; 其實也不出奇;舉例,如要由100升至200, 只要“印”200買入100之資產便可將價格升倍。但若要保持同樣升幅,由200變400,便要動用400,再要由400增加到800,則要印800,如 此類推。即是說,若由400至800過程裡只印得600,價格升幅便會跌半至50%,達到600而已。上述當然過簡,but you get the idea.   B) 國內經濟(需要)“轉型” 例如生產高端價值產品,又或多些靠消費等,會否成功,則要請教經濟專家了。無論如何,轉型多少涉及淘汰,而這又帶來痛楚,但不痛就未來不快。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:「遲買會貴」不是入市理由!
鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 承昨日文章,買樓(所指的不限於買本地樓)的過程中,可有以下考慮環節: 1) 選擇投資時空 = 筆者覺得倘若在入市出市的時間上,不要說百發百中,只要中大半,也不得了,而我們亦曾經利用香港住宅樓市數,假設不同的投資方法,如高出低入、定期買賣市等,發現高出低入的回報表現不但最好,且赢「整條街」。 問題是,時控不易掌握,高市低市大致可領悟,但高峯及低谷不易知。 2) 選擇投資城市 = 房地產「投資哪個城市」之意義大於「投資哪個國家」,例如美國,其本土房地產機構也不會在全國逾百城市作投資,更遑論外資房產機構;除非那涉及面積細小的國家,如新加坡就是「城」「邦」合一。 當然,各城市所處的國家也要認識和分析,因一些環節上如土地制度、法律、稅務等皆由該國制定,而這些通常會在其城市執行。然而,各城市亦有各自的「搵食」優勢,人口規模、經濟結構、營運效率,甚或氣候等等,繼而可分類以至分等級,投資就是「選擇哪個類別」或「哪些合適類別」的「尖子」城市。 可以這樣想,全球有幾百個大大小小「打得吓」之城市,當然無可能亦不需要全部下注,且買中其中三幾個好可能已不俗。 3) 選擇市段 = 即應投資住宅、寫字樓、商舖、工業物業、還是酒店、學生宿舍呢?發展項目還是現貨呢? 簡單答案就是做你熟悉的,包括技術和人脈層面。有時甚至明知另一市段更具潛質,但倘若閣下沒有那種經驗和網絡,最好還是不參與,或頂多只跟懂的邊做邊學。 至於如何分配資金,其一就是所選的城市之間,在經濟上並沒有太大的關連,例如不是一齊興衰,這可令整體投資組合的風險降低,不至「七年肥羊七年餓羊」。 總括而言,「遲些買就會貴咗」,不是充足入市理由。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:admin@homeblogger.com.hk 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 本課程內容: 1) 「屋苑價格打擂台」 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【價勢黨】王榮昆:脫歐後路線圖(上)
    環球股指近日大幅反彈,英國的FTSE 100指數四個交易日以內就已收復全部失地,好似脫歐只是件不值一提的小事,咳兩聲就冇嘢。但其實各地中小型股仍然受壓,英國FTSE 225表現就明顯比較差。而家比較難搞的是,我們正處於「uncharted waters」中,在推斷未來將會發生什麼時,無任何標的可參考。我比較傾向於相信,英國脫歐的表面效應是對投資者情緒、風險資產、和匯價的短期直接衝擊;引申效應則是在各大央行的交互作用下,對環球的債息、資金流動性、貿易環境、乃至通縮風險的負面影響。前者在短期內或有反復,後者則影響長線市場表現。     短期的表面效應係點,上圖可以一眼睇晒。脫歐後的兩個交易日中,歐股美股的恐慌指數皆飆升至兩個標準差(standard deviation)以上,VIX 升幅接近50%。德、英、美、日、歐的中長期國債皆多人搶,故yield再降,價格顯著升高。脫歐後流入債市的資金已達近1,600億美元;金價則上落近百蚊美金,今年累積升幅逾八成 – 呢D咪叫risk off囉。在下跌的各大指數方面,英國反而受傷較輕,且一個明顯的特點是大市值股比細市值股硬正,這亦是風險趨避在市場上的直接投影。相信機構投資者的risk-off /「 場外觀看」態度冇咁易改變。   呢幾日大家都在瘋狂計數,想將上述影響量化或至少明朗化,大行更是起勢咁出report。雖然計得最快未必計得最啱,有些老牌明燈大行的報告也不必盡信,但在近日市場對Brexit事件消化之後,有幾個主題開始浮現。我們不妨抱著「知己知彼,百戰百勝」的態度去點評一下。   第一是關於本港的。脫歐過後,港股通額度越來越少,據計算將會在14個交易日內用盡。搞到李小加要出口術,話「唔會冇額度用的」。我想原因不外兩個。第一,歐洲作為中國最大的客戶,如今前景極不明朗,中國經濟及人仔匯價應會顯著受壓,國內投資者若想保值,很自然會想來香港市場買入與美元(safe haven currency)掛鉤的港幣資產。第二,QDII額度已然用盡,資金流出的正經渠道好似只有港股通一條,故越來越多錢循此途徑流入香港。如此一來,深港通的快速實施(仍最少需時三個月開通)就順理成章,並順序可再為入MSCI鋪路。   第二是關於外圍股市的。瑞信分別把英、美、歐的年內指數目標下調6.5%,7.5%,及14%。摩通則看FTSE 100指數在年內下跌19%;歐洲Stoxx 50指數下跌14%。但我們可用日本海嘯、美國債務上限、歐債導致的經濟衰退這些過往事件做比較。此三個事件皆導致了歐美市場在短期內下跌至少11%,但在事件爆發的四個月內,歐美股指皆可回到或超越大跌前的高位。由此可見,短期跌勢的逆轉並非今次僅有,而大行做出如此悲觀的預測,則很可能是著眼於上文所述的「脫歐引申衝擊」。   昨日索羅斯再接受訪問,也認為中長線來說,現在的這個熊市將比投資者以往經歷過的還要差很多。當有人在笑佢long錯英鎊輸錢時,又即刻有單新聞指佢在脫歐前沽空德銀,執咗約1000萬歐羅,可見索老功力絕不可小覷,而佢的沽空大業很明顯尚未完成。前文有提到,PIMCO的前CEO El-Erian還列出了六個可以令索老今次做空大發利市的事件,其中包括了 1.英國成功脫歐; 2.中國經濟大幅下滑; 3.美國新任總統有意改變幾十年來的金融及外交政策; 4.匯市的大幅波動延伸至整個金融市場; 5.歐洲銀行系統風險的新一輪恐慌; 6.之前盲信央行萬能的投資者終於開始成建制地規避風險。   現時來看,第1點已經成為現實,並順帶令第4,5,6點發生的機會率提高。所以即使短線的市場有反彈,長線的資產配置還是要小心為上。我哋下篇再睇下其它資產類別應該如何配置。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。         王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – […]
【價勢黨】王榮昆:進擊的黑天鵝
  進擊的黑天鵝   曾經有個基金經理前輩同我講,你已經知道佢存在的黑天鵝,就唔係黑天鵝啦。嗰陣聽完我覺得好有道理,但今次英國成功脫歐則證明,黑天鵝的特性係:你就算知佢存在,但都估佢唔到(包括大行,絕大部分估錯)。公平D講句,唔少大行原本已經唸住就算英國留歐都會照沽 – 咁昨日都叫殊路同歸。問題係,咁跟住個市會點?   由環球市場的前景嚟睇,隻黑天鵝已變身為金翅大鑊鳥。單以英國計,就連脫歐陣營的領導人也覺得分離的操作應該謹慎而緩慢(至少兩年)。甚至有研究指,英國與歐盟間的雙邊貿易關係要到2025年才會重新變得平穩。俗語有云:長痛不如短痛,但而家英國與歐盟就睇怕要拖長嚟傾。具體在邊個時間點會發生咩事?而家應該冇人可預見。   同時,分離主義吐氣揚眉,今次歷史性的英國脫歐只是開始,而非終結。英國搞得脫歐公投,即是話意大利亦搞得脫歐公投;而蘇格蘭亦可以搞多次脫英公投;Catalonia可能再發生脫離西班牙的抗爭運動;其他區內國家亦可以藉公投脫歐為手段,要挾歐盟。七國咁亂都不特止,歐豬幾國的負債水平仍高企,且經濟活動依然萎靡不振。本次Brexit令歐盟的弱點暴露,應該對歐羅的匯價及歐洲市場造成長線壓制。雖然脫歐的單一事件未必會造成全球經濟衰退,但英國加埋歐盟的大量不確定性,應會成為環球市場的新一代overhang。   與週五時歐股各大指數普遍跌約8%相比,美股較冷靜。道指跌3.39%;標普500期貨跌3.59%。而聯邦基金率期貨計算的加息機會則出現明顯變化:7-11月的加息機會幾近於0,且出現減息預期;12月加息的機會則由57%大降至18%。配合這種貨幣政策上的放鬆預期,美國很有可能會像在歐債危機時一樣,再次變成環球風險資產的較佳選擇。   本港方面,港股之中,營業額直接被英國影響的約2%;直接被歐盟影響的則有8%(綜合上市公司營業額計)。但若不單計上市公司,則本港整體貿易額對歐洲的exposure就比較高,有14%。相信這次英國脫歐引起的連鎖反應,會使香港已經很差的經濟環境雪上加霜。   而昨日朝早恆指低開400點,其後越隊越多,總跌幅一度達千二點,但在午市後回穩,並在歐股開市後強力反彈,收市僅跌609點(-2.9%)。單日跌幅比不上2008年次按風暴初臨的1月16日(-1,386點,-5.4%),也比不上2011年歐債加美國債務上限夾擊時的8月5日(-945點,-4.3%)。對於經歷過大風浪的港股投資者嚟講,這種跌幅唔算得驚人。但正如上文所述,今次脫歐的意義重大,個世界已經唔同咗,香港冇得獨善其身。有投行估計,成個亞太市場至少會因Brexit而出現8%的下跌。   港股中需要警惕的行業:被英國直接影響的,包括健康護理、物料、同非必需消費品;及被歐盟直接影響的,包括資訊科技、能源、及物料。需要警惕的公司:營業額被歐洲影響較多的:1199、992、763、2866、2338、2883、636、1919、3606、1898、1088、1171、1818、2899。歐洲分部的營業額佔呢堆公司各自營業額的10% – 36%不等。   眼看烏雲密佈,港股有冇silver Lining?有的。中國大陸對整個歐洲的出口佔其出口總額的16%。歐洲冇運行,大陸的經濟走勢連L型都未必維持得到。所以若中國政府為保經濟而增加財政支出(好似冇耐之前嗰次投資4.8萬億落去交通工程咁),再加碼支持基建,則此行業在港股中的表現應該值得期待。但係基建行業太大,要識得分辨哪些值得選。我在之前的講座中對此曾有提及,有興趣的朋友不妨重溫下。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。         王榮昆【勇者鬥鱷龍,有危有冇機?】WK02(NEW) 時 間:2016年6月2日(四) 19:30 – 21:30 費 用:每位$80、兩位一同報名$120 課堂內容: 阿爺打大交,求財定求氣? —— 一針刺穿中港政經亂局 索老起勢沽,狙擊有Take Two? —— 大鱷政治投機邏輯大踢爆   6點89折,越平越要跌! —— 為何香港溢價大折墮,王子變乞兒?   四面唱楚歌,十面有埋伏! —— 香港人如何在窄縫中反敗為勝? […]
【價勢黨】王榮昆:索羅斯的勝算
  前排報紙話,有見股林亂象紛呈動盪不安,85歲的索老壯心不已,重出江湖掌管其family office的日常交易。據聞這些交易是一系列大注的短倉,可見索老身體力行,不只是唱淡,仲要做淡。雖然索羅斯曾在在與英倫銀行一役中贏咗近10億美金,但那已是幾十年前的事情。現在他重出江湖,難免會有人產生「廉頗老矣,尚能飯否」的疑問。更重要的是,我們如果跟住索老落注,贏面有幾大?   要回答這個問題,就不如來統計下索老最近幾年來幾個具代表性的輸贏案例。   Bet1:cut美股+買金 索老年頭將其家族基金的美股持倉大幅減少37%,同時買入金礦股及金ETF。由彼時計,標普500指數升咗 +3%左右,而其family office 1Q16披露的新增持股中佔最大比重的金礦股Barrick Gold Corp (ABX)就升咗 +44%;而SPDR黃金ETF就升咗近18%。 結果:大贏   Bet2: 沽日圓 索羅斯估計安培晉三上台之後會力谷日本央行加碼放水,並且令日圓匯價「雪崩式」下跌。故在安培贏得首相之位前後,其家族基金開始沽yen,據報導稱在2012年11月到2013年2月的短短三個月期間賺取近10億美金,盈利與量子基金當初「一騎討」英倫銀行時差不多。 結果:大贏   Bet3: 睇淡歐洲 – 未披露是否有落注 2011年9月,希臘債風波第一次對市場產生巨大衝擊之後兩個月,索老曾說過:歐債問題是自2008年之後最嚴重的一次危機。他認為希臘債的違約風險無法僅僅依靠歐盟的援助來解決,只能苟延殘喘,並最終令整個國家經濟崩盤,跟住拖累歐洲。但自彼時至今,歐股幾大藍籌指數的累積回報近 +80%,歐洲主權債的回報約+15%。 結果:估錯   Bet4:睇淡中國 – 未披露是否有落注 這已不是什麼新聞,索老在習近平上台前就已表達過對中國政經局勢的見解,而這種見解在2013年4月變成了公開的擔憂和唱淡。其主要睇淡的原因是懷疑中國新領導層在穩定經濟發展上的執行能力,以及靠過度借貸維持的中國經濟高速發展引申出來的嚴重銀行體系風險。今年四月時,索老又將中國現時的狀況與07-08年經歷次按危機的美國相比。 結果:未知(?)以上證綜指計,A股雖然經歷過上年的崩盤,但從2013年4月至今的回報仍有約 +30%;恆指的同期回報則接近 -7%。當然,距索老最近一次唱淡僅過去了一季,大中華市場後續的表現仍未可知。   由上面幾例,我們可以摸索到一些跟隨索老下注的門道。若他既說又做,且針對比較具體的資產類別(如買金及沽yen),則索老的贏面極大,且盈利窗口很短,在一到兩季間可有暴利。但若他僅表達意見,未披露是否真金白銀下場落注,且針對的是經濟大環境(如歐洲),則未必有盈利保障。   PIMCO的前CEO El-Erian最近撰文指出了索羅斯今次落場盈利的首要條件:timing。與上文的規律相印證,這是非常值得想跟隨索羅斯落注的投機者思考的一點。   El-Erian同時還列出了六個可以令索老今次做空大發利市的事件,其中包括了英國成功脫歐;中國經濟大幅下滑;美國新任總統有意改變幾十年來的金融及外交政策;匯市的大幅波動延伸至整個金融市場;歐洲銀行系統風險的新一輪恐慌;以及之前盲信央行萬能的投資者終於開始成建制地規避風險。這六個事件概括了大部分現時市場上的變數。雖然有的已接近不可能發生,但有些則在持續醞釀中。不管各位有無意欲跟隨索老做淡,為自己近排的贏面計,都值得密切留意。     作者:王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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