諗sir人生階段信箱: 已解答608個案。
個案發問: admin@homeblogger.com.hk
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
從現在再次計劃以後的人生#937
諗SIR您好! 自知理財能力奇差, 在機緣下看到你的網誌, 其後還購買你的樓換樓及收息論, 看畢後更如被當頭棒般, 當初只知要盡快還清按貸, 不知還可再作投資, 實在笨拙, 發覺實在浪費了大多時間, 希望從現在再次計畫好以後的人生. 請作指點.   本人入息: 28080, 39YRS 丈夫入息: 28140, 39YRS 有一女兒4YRS   兩房單位2007年尾以225萬買入, 現欠110萬按貸, 樓價現估值610萬, 自己名下, 丈夫作擔保 想換大單位, 但手頭現金只得10萬, 我該如何是好?   1)      是把現有單位轉按, 用自己名義借盡按貸套現, 約可套65萬, 留作給丈夫購買第二細單位之用, 而現有單位出租以增加收入.   2)      是把現有單位轉按, 用自己名義借貸套現, 約可套65萬, 把資金作5年DOUBLE投資, 先儲資金.   3)      是把現有單位轉按, 用自己加丈夫名義借貸套現, 約可套260萬, 把部分資金作5年DOUBLE投資, 其餘作值債投資, 先儲資金後再購入另一單位, 但就用盡兩人的借貸力.   謝謝指點.庸人上 ANSWER: 相信讀者沿用典型教科書授予的理財方法,即「唔好爭人錢、樓按盡快還」既法門。就算高階管理層,樓按都要5-7年先可供完。銀行用「息除本減」既方法同大家計息、頭幾年供樓已從債仔的借貸中獲利、就算5年供完樓,其實已被銀行大賺一筆,早還唔會慳到好多息。另外政府控有發鈔權可開印鈔機去榨取員工勞力,人打工有錢係手但手上既錢能買既野每日變少。若人終此一生都不明此兩道理,只能每天過著營役生活,走不出資本家及官員為你早設下的牢籠。現時大學提早開學為求早完成學期、令學生提早搵工,專上學府淪為職場培訓所,人靠讀書去上流機會越見渺茫。 […]
2015樓市第四季展望#936
諗SIR,你好。 本人31歲,月入$19,000 , 老公31,月入$54,000 ,老公單名擁屯門碼頭24年齡物業,三房,物業估價$6.68 m(買3.98m),按揭35 年,每月供約$12,000,已供4年。現有儲蓄1m,只是放在按揭掛鈎戶口收息,2.5厘。另有股票,ibond約值$200,000。每月扣除家用,按鍻及其他生活開支,可儲45,000。短期內有生小朋友的打算。 我們現打算添置第二層物業,但不知現時是否好時機。本人屬意碼頭區,但那裡樓齡普遍較高,不知是否合適,亦不知會否受惠於港珠澳大橋。還是買元朗或洪水橋的新樓會較為好? 免卻維修及裝修的使費? 另外想請問諗SIR長遠我們應該如何計劃,達成有三層樓在手的目標? 謝謝你的解答。   ANSWER: 踏入九月首日,剛收到昨日公佈的數據,發覺大超預期。只待九月尾確實,或能確認樓市下一輪升浪! 但用今日的資料至少能肯定,樓市不是如報章所說的弱不禁風。   知道生果報用大興花園劈價兩成為題、豪宅2000萬劈價20%云云,各區亦顯現不少減價放盤。但請留意有記錄的大減價成交只屬少數(按土地註冊處: 2015/7月全港交易數為5393宗)、而業主減價掛盤更是可隨掛隨撤,就像港交所的競價時段一樣,毫無代表性。紙媒不時以網上新聞作報紙內容、或在報導時以跨張字眼作吸引手法,最後只會自絕後路。而看倌經過近月的股市大幅波動之後,最好是遠離群眾作個人思考。個別傳媒對樓市大吹淡風之事,不要太放在心上。在數據支持加上壞消息出籠不少之後,第四季樓市看法向好一面上調。   另,估計出現市場兩極化行為,豪宅定位規律將奢侈品化,而劏房類及一千萬之下的住宅的價變幅可以同豪宅近乎零掛勾。你可以見有成交話西半山豪宅減價30%出售、而你屋苑呎價郁都唔郁既情況。相信香港已不少人認同「某些屋苑」係唔屬於香港人的,如九龍站、奧運站….某些屋苑云云。同沙士或再之前比同意香港樓市的參與者已不同往時。豪宅的業主用投資物心態作決定,議價空間較大,加上唔住太平山可以搬返去九肚山、好多選擇。更要注意係中原城市指數沒包含精品類的單位成交、亦唔包新盤,結論是如中原真係有個「豪宅指數」,應已跌左好耐。而家係每當市場氣氛差,先有人quote返下跌成交出黎。   相反400-1000萬市價的「中庸之選」以本地用家為主,若市場氣氛不佳、細價樓的業主或會棄樓而投劏房,惟見2009年至今業主賺價極深(中原指數2009約77點而現時2015約145點),大規模劈價出現之可能性不大。2012年至今在上文已提及成交比之前少近30%,在高位買貨之業主很少,這種種市場結構之不同、大家要留意。   筆者所用的數據分析已有5年實證,只要相關數據有上升之勢、中原城市指數必在隨後數月跟隨走高,屢試不爽。見圖5號箭咀,交待2014年尾香港樓市再升一事,在2014年4月已能證實。今次在2015一片淡風之下數字再「力排眾議」彈出! 筆者都好期待在9月與同學一齊在課堂證實數字說的話。   至於讀者只一樓在手,其實犯不著過份捕捉樓市升跌去作入市決定。應看自己能力為首要、看往後市況為次要。1997年就係大把人睇升、而妄顧自己實力不足之事而借盡入市,最尾無人可憐。相反唔大貪既人只用自己半份銀彈入貨,能順利過渡「沙士」之餘而家間樓都供甩哂! 修成正果! 讀者家庭借貸力為(54000+19000)/10000*50%*2.59 = 9.45MIL。4年前借左3.98MIL而家估計爭3.5MIL,即借貸力已用3.5/9.45 = 37%。再買上去定會令借貸力使用超半,有違「樓市必勝法」規定旺市保留一半借貸力之原則。加上手上資金只100萬,「兵力」略為不足。   當然讀者月儲45000,未有小朋友前儲蓄率達45000/73000 = 61%,已做好理財第一步。下步要懂用點財技,行一拆二將現居按爆八成,套6.68*80% – 3.5 = 184萬出黎,令家庭儲蓄加埋IBOND暴增至184+100+20 = 300萬,此為極關鍵的一著。呢300萬收息及幾年後再買樓買得好,40歲定必比人過得輕鬆。就當佢他日找到跑贏屋苑或入手套房作收租樓,比首期100萬,由33歲至40歲供7年,到時除自住樓外收租樓已供了近一半! 加上200萬現金用債基收息12-15%,月入增加20000-25000,己等於太太人工有突。到時有樓收租又有多份糧,全憑讀者是否在31歲懂得理財法門,用時間慢慢穩陣為自己累富。   至於元朗區是好是壞,已在本BLOG其他文章交待,不重複。而18區睇好睇淡全透析不在網上公開展示。

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2015樓市第四季展望#936
諗SIR,你好。 本人31歲,月入$19,000 , 老公31,月入$54,000 ,老公單名擁屯門碼頭24年齡物業,三房,物業估價$6.68 m(買3.98m),按揭35 年,每月供約$12,000,已供4年。現有儲蓄1m,只是放在按揭掛鈎戶口收息,2.5厘。另有股票,ibond約值$200,000。每月扣除家用,按鍻及其他生活開支,可儲45,000。短期內有生小朋友的打算。 我們現打算添置第二層物業,但不知現時是否好時機。本人屬意碼頭區,但那裡樓齡普遍較高,不知是否合適,亦不知會否受惠於港珠澳大橋。還是買元朗或洪水橋的新樓會較為好? 免卻維修及裝修的使費? 另外想請問諗SIR長遠我們應該如何計劃,達成有三層樓在手的目標? 謝謝你的解答。   ANSWER: 踏入九月首日,剛收到昨日公佈的數據,發覺大超預期。只待九月尾確實,或能確認樓市下一輪升浪! 但用今日的資料至少能肯定,樓市不是如報章所說的弱不禁風。   知道生果報用大興花園劈價兩成為題、豪宅2000萬劈價20%云云,各區亦顯現不少減價放盤。但請留意有記錄的大減價成交只屬少數(按土地註冊處: 2015/7月全港交易數為5393宗)、而業主減價掛盤更是可隨掛隨撤,就像港交所的競價時段一樣,毫無代表性。紙媒不時以網上新聞作報紙內容、或在報導時以跨張字眼作吸引手法,最後只會自絕後路。而看倌經過近月的股市大幅波動之後,最好是遠離群眾作個人思考。個別傳媒對樓市大吹淡風之事,不要太放在心上。在數據支持加上壞消息出籠不少之後,第四季樓市看法向好一面上調。   另,估計出現市場兩極化行為,豪宅定位規律將奢侈品化,而劏房類及一千萬之下的住宅的價變幅可以同豪宅近乎零掛勾。你可以見有成交話西半山豪宅減價30%出售、而你屋苑呎價郁都唔郁既情況。相信香港已不少人認同「某些屋苑」係唔屬於香港人的,如九龍站、奧運站….某些屋苑云云。同沙士或再之前比同意香港樓市的參與者已不同往時。豪宅的業主用投資物心態作決定,議價空間較大,加上唔住太平山可以搬返去九肚山、好多選擇。更要注意係中原城市指數沒包含精品類的單位成交、亦唔包新盤,結論是如中原真係有個「豪宅指數」,應已跌左好耐。而家係每當市場氣氛差,先有人quote返下跌成交出黎。   相反400-1000萬市價的「中庸之選」以本地用家為主,若市場氣氛不佳、細價樓的業主或會棄樓而投劏房,惟見2009年至今業主賺價極深(中原指數2009約77點而現時2015約145點),大規模劈價出現之可能性不大。2012年至今在上文已提及成交比之前少近30%,在高位買貨之業主很少,這種種市場結構之不同、大家要留意。   筆者所用的數據分析已有5年實證,只要相關數據有上升之勢、中原城市指數必在隨後數月跟隨走高,屢試不爽。見圖5號箭咀,交待2014年尾香港樓市再升一事,在2014年4月已能證實。今次在2015一片淡風之下數字再「力排眾議」彈出! 筆者都好期待在9月與同學一齊在課堂證實數字說的話。   至於讀者只一樓在手,其實犯不著過份捕捉樓市升跌去作入市決定。應看自己能力為首要、看往後市況為次要。1997年就係大把人睇升、而妄顧自己實力不足之事而借盡入市,最尾無人可憐。相反唔大貪既人只用自己半份銀彈入貨,能順利過渡「沙士」之餘而家間樓都供甩哂! 修成正果! 讀者家庭借貸力為(54000+19000)/10000*50%*2.59 = 9.45MIL。4年前借左3.98MIL而家估計爭3.5MIL,即借貸力已用3.5/9.45 = 37%。再買上去定會令借貸力使用超半,有違「樓市必勝法」規定旺市保留一半借貸力之原則。加上手上資金只100萬,「兵力」略為不足。   當然讀者月儲45000,未有小朋友前儲蓄率達45000/73000 = 61%,已做好理財第一步。下步要懂用點財技,行一拆二將現居按爆八成,套6.68*80% – 3.5 = 184萬出黎,令家庭儲蓄加埋IBOND暴增至184+100+20 = 300萬,此為極關鍵的一著。呢300萬收息及幾年後再買樓買得好,40歲定必比人過得輕鬆。就當佢他日找到跑贏屋苑或入手套房作收租樓,比首期100萬,由33歲至40歲供7年,到時除自住樓外收租樓已供了近一半! 加上200萬現金用債基收息12-15%,月入增加20000-25000,己等於太太人工有突。到時有樓收租又有多份糧,全憑讀者是否在31歲懂得理財法門,用時間慢慢穩陣為自己累富。   至於元朗區是好是壞,已在本BLOG其他文章交待,不重複。而18區睇好睇淡全透析不在網上公開展示。
食豬柳變食豬仔包的羊小姐#931
諗Sir,   你好!看你的<收息論><楼换楼>,又驚又喜,喜是收益良多,驚是自己一事無成,無樓無依靠(單身中年女人)無父蔭(父母與兄弟同住公屋),一分一毫靠自己一雙手,有時只吃猪柳蛋一餐為慳钱,可惜活到現在離三宅太遠,懇請指點指點。 背景資料: 今年45歲,月入$28000,手頭現金50萬, 人民幣30萬,支出每月租金$9800,家用$3000,每月剩$9000。 快要做單身老女人了,因怕老來孤苦無依無人養,無錢看醫生,所以聽朋友介紹2012年及2014年用積蓄買了二份保險(附1,2圖)求安心,看了你的分析,擔心被保險骗,到老一場空,而且供的很辛苦很辛勞,日日用錢計過算計,買麵包也買大包可分兩次吃和夠飽肚,請你幫助回覆以下問題:   1.兩份保險每年回報多少?我真的吾識睇,保險sales 講每年5%以上。如不好,怎算?何時cut抑或贖回? 2.想買第一層楼收租,可行嗎?最多能做按揭多少?能買多大的銀碼? 心急人,請賜教,多謝。 楊小姐   answer: 若果一份保險係唔識睇,何苦要買呢? 聽人講? 係聽咩人講? 佢又有咩動機的。雖每日食豬柳蛋係有感困苦,但經濟社會仍會對知識不足及不認真去理財的人作出懲罰。每天努力返工,亦好要花些時間去打理財產,至少了解幾項投資物的特性。 保險公司收取保費,扣除享有保額所需支付保險成本後,淨低一般會投入債券。債券市場的深度比股票還高,可惜不合香港人愛快上快落的性格,本地幾本主流財經雜誌都以講股票為主。大家投入保險後收取的紅利,就是保險公司操盤後獲得之利潤。由於操盤者都係人,所以回報一般同外間買債息口相近,不同處是保險公司比機會大家用幾萬蚊就可間接進入債市。當然獲利後會分幾多成利潤比客人,全由公司決定。   坊間有些保險之費用是透明性高的,亦因透明性所以利潤會多分,造成較好回報。惟此類XX保險因年期短及經紀不太想講收費所以經紀少提。而讀者買入的是「無收費」人壽保險(因保監不需人壽保交待費用,所以經紀話無收費亦可過關,當然將原本賺到10蚊比2蚊你,只要你肯簽名接受佢就是賺了)。   先睇第一份保障,回報簡單計計,不搞什麼IRR。以15年為例,頭5年供了573,000,在起保後15年保證有690,000。計埋不保證的紅利回報為1,056,832。假設紅利「全成真」! 簡單計回報為(1056832 – 573000) / 573000 再除以15年,即簡單年回報為5.6%。留意已用紅格圈起,所派紅利是不保證的及會隨時調整。另外,呢個數係假設你每年派紅利後都唔攞走,一直滾存15年後至有呢個數 = $1,056,832 其實要5.6%回報有何難? 誠哥幫到你,昨天已提及佢公司有直債年回6%。當然收息同學追求的,不是5-6%的回報、而是10-15%的,原因如下:   圖表展示了香港由1999-2013年年通賬數字。由2009年有QE之後通賬率為2.4%, 5.3%, 4.1%及 4.3%。筆者再查埋2014數據,為4.4%,即過往5年共通賬為22.22%。換言之銀紙內含值5年少了1/5有多。若果讀者捱猪柳蛋只為一年5.5%不保證之回報,到老黎預示只可食冇肉在內既「豬仔包」,連塊「柳」都比西裝友拎走埋。仲有若大家只保持回報在5%水平,如何對衡通賬呢?   留意,政府有印鈔權,行QE將銀紙多發可解決出糧問題,銀行炒燶輸錢問題,而埋單既就係小市民。較細既個體,就希望蝦你唔識野做錯投資,說服你要求一個低得可憐既回報仲要十幾年之後先有、而自己就即時攞走你既錢去享受嘆世界。 當然,見圖亦示1999-2003年有通縮,這世代亦是近年初投股市的年輕人未經歷的、而14年夾埋通賬只升了10%,不太嚴重。可是筆者看法是2008年後始有QE,往後通縮的時期會比之前短。另外讀者提及佢仲做左另一份年金plan,而家約45歲月供$3600打算20年後月收$2750為期20年。這不其言令筆者想廿年後$2750可以仲買到d咩呢? 而家50蚊想食lunch都難,20年後300蚊一餐飯是起碼的了。 「日日開心MORE」推廣優惠 20/8: $10漢堡飽2個 24/8: $12板燒雞腿飽 25/8: 6件麥樂雞買一送一 26/8: 豬柳漢堡買一送一 - 當然保險要取消等於全份沒收,尤其此兩份保單只供5年,所以建議是死捱供埋落去,當買個教訓。由於要再食2-3年,所以要求尋豬柳之外的菜式,否則食老麥太多有健康問題。今日睇頭條得知豬柳包買一送一,或能慳返些少。至於讀者可以買市價多少的樓,不在此談這技術性的。只想說知識不足導致投資失誤,所錯失的時機及費用高昂得令人後悔不堪。   […]
論收息及投資的風險/回報比#926
收到有人在fanspage留意說筆者提及的收息方法「賺就少少,蝕就大大穫」。之後為求教,希望留言者能提供方法將風險與回報作對比,若真係「大大鑊」,咁應有數據支持是波幅相對高而回報很低的。可惜人微言輕,未能求得答案。所以唯有自己包辦埋,係本篇文章計一次。   要對比一項投資對比另一項投資是否吸引,或稱之為風險/回報之比較、在眾多方法之中今次我們用夏普比率(Sharpe ratio)   The Sharpe ratio is the average return earned in excess of the risk-free rate per unit of volatility or total risk.   夏普比率一般用過往三年價格之平均回報、平均價格波幅、及無風險回報作算乘。就以港股為例,當中用作control的無風險利潤是香港政府所發行的十年期債券,截至 2015 年 7 月的每月平均利率估計出來。   夏普比率(sharpe ratio) = (三年平均回報 – 無風險回報) / 三年價格波幅 夏普比率(sharpe ratio) 越大,代表你付出每1單位的波幅,將獲得更高的回報。換言之,夏普比率(sharpe ratio) 越大越好。而怎將波幅數字化暫不在文章解釋。   我們運用了一些免費網站加上筆者的人工智慧,對比了幾個投資物的sharpe ratio:   1.收息101提及的其中一隻債基,效果可達年息12-15% 2.收息ETF,以買NASDAQ 成份股為主,年派息8-9%(已除稅) 3.中電控股(0002.HK),年派息4.02%,應係無人異議既穩陣股 4.領匯(0823.HK),2006年上市到而家,買既人賺多輸少 […]

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人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
從現在再次計劃以後的人生#937
諗SIR您好! 自知理財能力奇差, 在機緣下看到你的網誌, 其後還購買你的樓換樓及收息論, 看畢後更如被當頭棒般, 當初只知要盡快還清按貸, 不知還可再作投資, 實在笨拙, 發覺實在浪費了大多時間, 希望從現在再次計畫好以後的人生. 請作指點.   本人入息: 28080, 39YRS 丈夫入息: 28140, 39YRS 有一女兒4YRS   兩房單位2007年尾以225萬買入, 現欠110萬按貸, 樓價現估值610萬, 自己名下, 丈夫作擔保 想換大單位, 但手頭現金只得10萬, 我該如何是好?   1)      是把現有單位轉按, 用自己名義借盡按貸套現, 約可套65萬, 留作給丈夫購買第二細單位之用, 而現有單位出租以增加收入.   2)      是把現有單位轉按, 用自己名義借貸套現, 約可套65萬, 把資金作5年DOUBLE投資, 先儲資金.   3)      是把現有單位轉按, 用自己加丈夫名義借貸套現, 約可套260萬, 把部分資金作5年DOUBLE投資, 其餘作值債投資, 先儲資金後再購入另一單位, 但就用盡兩人的借貸力.   謝謝指點.庸人上 ANSWER: 相信讀者沿用典型教科書授予的理財方法,即「唔好爭人錢、樓按盡快還」既法門。就算高階管理層,樓按都要5-7年先可供完。銀行用「息除本減」既方法同大家計息、頭幾年供樓已從債仔的借貸中獲利、就算5年供完樓,其實已被銀行大賺一筆,早還唔會慳到好多息。另外政府控有發鈔權可開印鈔機去榨取員工勞力,人打工有錢係手但手上既錢能買既野每日變少。若人終此一生都不明此兩道理,只能每天過著營役生活,走不出資本家及官員為你早設下的牢籠。現時大學提早開學為求早完成學期、令學生提早搵工,專上學府淪為職場培訓所,人靠讀書去上流機會越見渺茫。 […]
無穩定收入想搬去西區三房#935
Hi Lum sir, 本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。 還有,本人現在沒有任何物業,租住單位月租$13k。 現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。我現時為自由工作者、預計三個月內轉到長工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報? 謝謝 ANSWER: 讀者情況頗特別的,是他與太太都沒有借貸力,即借貸力今次為零。轉工後一般六個月借唔到按揭,起碼六個月內上會做二按借八成都難。若買樓要唔借錢、咁買樓係冇意義的。買樓最大好處,是先問銀行舉債、承諾長時期定額還款去擁有資產收息,再讓通賬令投資人原本擁有的債務貶掉。現手執400萬,有兩個小朋友而工作不見穩定,比著筆者仍會心感不安。畢竟已是不惑之年,一職真是難求、何況香港經濟不免在短時間內下行、現時老闆輩多正安排「防風措施」、即三號風球戒備個種。   由於借唔到錢、同時買西區三房再加一個收租單位似沒可能,當然假設讀者無法定關係之「勁人」擔保吧。但事情仍未必咁灰,自由工作者的借貸力可以自行構成,除了比萬幾銀予銀行去搵人做好佢,其實筆者課上亦有解說程序。方法亦不會粗疏到就咁搵間公司開支票比自己當出糧咁樣、而家金管睇借貸較緊加上讀者「個底」己叫approver無好感。   退落黎先選擇較高回報的屋苑入手收租、再自行租住另地方,以租養租行雙租族之法為上策。讀者優惠係近幾年都冇物業係手,令佢可予二成首期即可做業主! 當然,按揭保費係要比的,計買間屯門大興花園,544開則目標380萬,收租月$10000,租務回報都係唔高3.15%,不過大興花園貴為過去六年數據第二升幅鉅既屋苑,不妨在此下注。而租務成交極活躍,這也是需留意因素。   新界區各個屋苑之升幅及排名,部份期內(2008年6月至2014年3月)升幅見下: 大興花園 (2/45) 144.64% 荃威花園 (14/45)104.86% 沙田第一城 (18/45) 96.87% 盈翠半島 (40/45) 59.43%   可見榜首與尾的升幅可差達80%! 就計400萬數在6年升60%同140%係640萬同976萬既分別!! 所以讀者在發問時已有意識將錢投入升幅較好的屋苑是很好的。另外港島區既屋苑一般較落後、較少談。在港島做租客都係比較好,三萬銀在跑馬地已在不少三房選擇,而該區三房樓價係1200-1500萬。   當然你或會問:「讀者在港島租樓、租金何來?」當然是讀者四百萬給予76萬作屯門買樓首期後,淨低300萬可作收息。由於暫未有長工,可減低風險只用債基收息年8-10%、而不用12-15%的。看只要肯收少些利息,近一個月波幅為-1.71%, 而持有一年跌3.8%,算交足功課。300萬收息20000-25000一個月,夠津貼讀者在西區租樓。 出租樓問銀行借左80%即304萬,月供304/259 *10000= $11700,即此現金流約為負17000。在此時間買樓收租而唔間套房,回報預左係麻麻地。惟讀者一樓都未有在手,持有至少一間樓收租作對沖樓市再升風險是必要的。四十歲人請勿再憑自己智慧去估樓市升跌。

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時間有限、水浸眼眉的中年人#920
Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  
無奈樓市高位的小天地部署#917
諗SIR,你好! 小弟曾報讀收息101, 現有置業需要但無奈樓市高位, 想問問諗SIR意見: 本人現況: 年紀: 30歲, 月入: 120K  女友月入: 42K, 現金: 3.3M   女友之前幸得諗SIR指點, 在一年前以單人名義購入沙田一細單位,作為她和她家人租大單位對沖之用, 單位已有顯著升幅, 在此先謝過諗SIR! 我和女友現和自己家人同住,想搬出來建立自己的小天地, 現正考慮以下方案: 1. 因有感 400萬以下單位已升值太多及按揭成數問題, 所以覺得有能力的話應購入600萬以上單位, 而港島區地點較保值亦方面返工, 正考慮用750萬購入西半山單位, 但就會用盡所有 cash……  2. 用3.3M cash 收息, 用利息再加少少錢租樓. 但就係賭樓市不會再升或平穩, 一定要跌先有著數. 另女友亦希望有安樂蝸….   購入細價單位再雙租, 但同一問題就係女友希望有安樂蝸… 不過當然, 如果理性上呢個先係最佳方案, 她亦會接受的 4. 因地產商近來多細單位推出, 正考慮在沙田或大圍用西區2房價錢購入3房2廁單位, 因覺得將來3房單位會短缺, 若樓市真的下跌自己亦足夠住10年8載,唔需要為將來家庭需要換大單位 諗SIR可否就小弟的個案給我一些建議呢? 謝謝!   ANSWER: 星期六在旺角麥花臣室內場有筆者的簽名新書<樓市雙租族>優惠價發售。活動時間為上午11時至晚上8時 詳情: http://www.homebloggerhk.com/bookfair/ 答讀者呢類個案真係好危險,因又會惹來一陣責難之聲。話點解個個學員都咁有錢又月入10萬咁!!。正所謂乜類型既文章就吸引乜人黎睇,筆者沒能力選擇讀者,只有讀者選擇睇唔睇本網文章既可能。此案令筆者想起早前和朋友的一番對話,朋友說「為愛兒返學之便、租九龍塘新淨兩房、月租只$22000感覺好抵!」有感如此、因香港樓打從中價位的就有頗位的租務回報,一個理性的投資人、不應用1000萬買入只需$25000/月就可以租到既樓房、而此單位租務回報只3%。   高價位的香港樓、情況更差。基本上買佢同買古董花樽無異。不求息口、只求奢侈品有日爆炸式的價漲,及自身的榮耀感加上與有錢佬為鄰的良好感覺。當然唔係話豪宅因租務回報低而唔值買、但買得既好應係手上既錢多到洗唔哂。讀者及筆者當然未到此層次,如今讀者已用「雙租族」之法成功為家人搬大屋、今次想自己同女友搬出黎住好應用同一方法。   若自己買樓住,計及700萬樓需印花稅$262,000,已夠交租成年。所以在此按揭收緊既情勢之下、買租務回報高既舊樓收租去對沖自己租新樓所付的租金是必要的。租新樓住有幾個誘因: 1. 傢俱全新、任你損耗 2. 管理費業主比。計及而家新樓管理費成3.7/呎,三房單位每月交$2500已是必然。即新樓業主的實質租務回報遠低於用租值所計算得出的 3. 新樓收租為最多供應既一刻、大把單位任你睇住人壓價   當然,如閣下買既新樓係有獨立電梯間既天鑄,咁又另作別論。 所以讀者應再出同一招,在課堂選取十大跑贏屋苑當中合自己區份的、入手後再租比人。租金收入加上收息所得已夠cover佢係西半山租乜乜居既兩房有餘。用盡現金的投資幾乎永不應作的、讀者用「細樓養大屋」亦不怕自己失去未來樓市失幅。婚前不應有買間樓打算住十年八載既想法、尤其讀者有能力。到時錢多左市又回調返再經歷結婚同生仔兩大人生環節、想法會係完全另一回事。   自己有錢、或用女友的330萬收息津貼租樓見好充裕。後生仔可冒少少風險買債基、300萬收息10-12%即月收$25000-30000。錢夠多可因應103所授放入適當市場,對沖風險。或主動用ETF消除一部份風險。若完全唔可以蝕、入手直債亦可以。現時資金未夠500萬只能作8-10%的保本收息、而流動資金夠500-700萬即可作保本而又15%的收息、此為讀者中期應努力邁進之格局。   近日關於樓宇既新聞有維修商因圍標而遭檢控、屋苑管理商因收取過高管理費而被小業主控訴。香港而家已陷入惡性循環。人材流失令生產力向下、生意額減少令人想做一筆過呃到盡既生意、負面消息令人材再流失。那樓價會否因此而走入長期下降軌? 要知時代洪流是美國將貨幣稀釋而享有餘暉,世界重心將重回最大陸地版塊即歐亞大陸。美國搞小動作阻止俄羅斯同西歐結盟、加上用日本能否拉扯中、俄合作關係將決定美國距離讓出「世界一哥」既時間仲有幾耐。大家活在此背景時代、揸錢既人最蝕底、擁有資產既人仲可因土地兼併而享有亂世前最後一次膨脹潮。
有錢怎用才可享受下半世?#911
您好,   剛上完收息101, 很滿意堂上所教授的資訊, 亦準備執行, 但有幾個問題想問清楚。我今年35歲,之前份工月入$30000,太太同月入,每月只能儲$15000。有幸懂一些期權操作、早前4-7月利用港交所期權做對了方向、賺得600萬。現怎作部署? 1. 是否所有債基方案不會影響日後買樓的按揭上限, 及不會入TU? 如果我準備買樓, 需要停止債基方案的投資令按揭借得更多嗎?   2. 另外, 債基方案或5年double保險方案, 銀行會不會根據薪金收入而作審批? 如會的話, 入息大約30000, 可借多少?   3. 面對美國可能在2015年年尾或下年年頭加息, 如已持有債基,會否因加息而虧損?   在堂上得到不少資訊,方法新穎而每樣都想試下! 債基、直債、保險、我應該做邊樣好?   4. 已落訂10萬希望買入屯門置樂花園附近400萬樓房,由於剛辭職、諗住full paid層樓收租、你應為好嗎? 謝謝!   ANSWER: 先恭喜讀者,筆者自己對期權操作不熟悉、不過要在股票市場賺得600萬,確實不為易事。筆者在落堂後與讀者交流了一會,給了少許個人意見,認為將600萬合理定應用,平食大家樂有望夠半世人用。究竟此推算何來?   在文章介紹了債基、現金流產出率為12-15%。即只要你有一百萬,產出一年120,000是正常的。至於間套房、依2015看產出率約為10%(已扣差餉及雜費)。直債要看融資的成本為多少、但8%是存在的、更是到期保本。那就當一個人將600萬平放於以上3個投資案,債基部份為200萬*12% = 年240,000、間套房為200萬*10%即一年收200,000。3最後直債8%、即投入200萬年收$160,000。那600萬一年共收240,000+200,000+160,000 = $600,000。即每月$50000收入,已早過不少人的月入、就咁睇每月有$50000糧、捱成世都可以。不過睇埋香港在1999年至今的通賬為年度化11%(另文有提及)、而20年過來$50000的購買力若情況不佳會貶淨一半。即35歲人都55歲只可每月得$25000之洗費。   這要提一提樓的好處。買樓收租所產出之正現金流可隨通賬升及跌、雖很難和同賬同步但勉強在近似水平,這減輕了通賬侵蝕購買力的情況,亦是債基同直債都不能給的。   作為香港人、不好將賺價的投資放在首位。這一變二、二再變四然後發達的機遇唔係咁容易遇上。正如本案讀者,大家睇佢好傻咁諗住將贏返黎既600萬當中400投入買樓、其實佢參透了<大時代>中股票必勝法之其一心法:「及早離去」。正所謂「長賭必輸」、亦有人日日發夢想中六合彩、但其實更考工夫是萬一錢到手、投資人究竟有冇能力保存財富及運用去幫家人擁有平穩的生活。   回答讀者問債基方案不會影響日後買樓的按揭上限,已幾次問過銀行朋友、說不會影響。當然錢係銀行借出黎、決定權始終係銀行那裡。另外早幾日有人問係銀行借p-loan再問同一銀行執行債基方案,會唔會有影響? 答案是會的。因為借p-loan時會問借貸人用途如何。若寫投資(investment)、一般不會批准。但若投資人用其他原因搞了幾十萬出黎、然後又同近似銀碼短期內在同一銀行買債基、那令職員太難做、真係有錢都唔敢賺。   最後是保險方案。綜觀保險方案能提供保障(protection)與投資(investment)兩大功能、而兩大功能是不可共存的。坊間為了銷售原因才將沒用的保險解作保障與投資俱佳。所以回報好的保險一般沒保障功能、即保額低。所以對投保人的職業及健康情況不怎要求。最後予讀者的答覆是,用無年期的債基作試水收息為佳、收半年息見效果不錯才進化直債、保險。至於樓房、讀者在上畢課程後已有全新想法、根據佢講會撻訂及看更高回報的套房投資。

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棄股票奔一生三宅與跑馬地目標#930
諗SIR你好, 有幸於今次收息班向諗SIR請教,獲益良多。 要向你說聲不好意思及謝謝,因為我太多問題要在課堂後打搞你,真的抱歉! 本人31歲,月入41,000。太太30歲,月入70,000 。兩人都未計BONUS, DOUBLE PAY   持有2個物業: 香港仔屋苑,2012年買入,360萬。及後於2014年加按並轉Mortgage-Link,現欠264萬,Mortgage-LinkL戶口有50萬。今年年尾過SSD,但因為加按左所以有3年罰息期。現為本人及母親聯名,自住。 海怡半島。2015年沽出自住細價樓並補錢換入海怡。買入價700萬,借貸420萬(60%),出租收17K,月供15.5K。 因為現正打算生小朋友,所以搬回太太娘家居住,方便日後照顧,亦不預期將來會分開住。   借貸力/欠債: 夫婦二人借貸力為 (41,000+70,000)/10,000 x 2.59 x 50% = 14.25M 已用借貸力為 4.2M + 2.64M = 6.84M (48%) 現金約有100萬,股票100萬 欠債:本人剛借私貸50萬。還款期<5年,每月還10,000。太太沒有欠債。   開支: 本人家用10,000。母親退休後會稍加。 太太家用約10,000。 供樓(海怡) 15,500,香港仔: 11,000,共26,000 兩人每月生活費:約15,000 保險(人壽+危疾) 約2,000 想法: (A)          於2015年尾賣出香港仔自住(約5.5M – 6M),資金回籠約3M,再用80%按買回北角(6M 樓下)。以騰出資金給母親退休之用。6M樓月供約16.5K。 (B)          因為家母將於2年內退休。想買多間樓,以用盡她的借貸力。家母並沒有閒錢及退休金,所以一定要有足夠的現金應付她退休生活所需。(1A) 想儘快買多2-3間樓,一生3宅,拿回屬於自己的時間及應付小朋友生活開支。 想於2018年搬往跑馬地。現價約為1200萬。我打算待南港島綫通車後沽出海怡作首期換入跑馬地。 會將股票慢慢出售,並入手直債/買多層樓作退休收息之用。因感股市風高浪急,年紀漸大,想有點長遠點的預算。   不知諗SIR對本人的PORTFOLIO 有何指導?謝謝 […]
股票跌後之療傷性部署#929
  諗Sir你好, 先多謝你對本人之前的疑難  (個案#881) 的極速回答!亦祝新書《樓市雙租族》大賣,令更多讀者能對自己的理財方向更有目標及規劃。本人第一時間買了此書亦已閱畢,現在對選區選盤有更深概念,本來一直心儀元朗樓,現在有感需要重新部署,提高資金效能。 - 本人今年2月上收息103課程,亦打算報讀10月ETF課程,現有些關於債基問題想再請教,希望諗Sir能撥些寶貴時間給予意見以作參考,感激不盡! - 事情是這樣,本人6月中約見三位銀行尃人之一會面,會面中本人表示有興趣投放資金於其一債基,由於當時正值美國將加息之言來勢洶洶,而此Bond價有下跌趨勢,因此專人提議我再三考慮。本人呢幾個月再三考慮下,還是鎖定以收息為目標,現決定投資債劵基金。有以下問題請指教﹕   現在入債基時機對嗎? 一些派息高達10%的債基仍是好的投資物? 若買直債、息口比之前更吸引,可以吸納? 好似你收息堂上咁講、投資在選取投資物外、更要注意投入金額,那買多少如何? - 時間就係金錢,已燃燒很多本錢, 很希望諗Sir能給寶貴意見!! 仍然矛盾和心急的人上   ANSWER: 香港股市連跌一星期,筆者原本以為市場人仕對投資興趣大減,可是在此時刻不斷收取讀者來信,希望做好收息部署,有些語氣重的話要準備度過冰河時間,另一些輕鬆說股市「無野好玩」、不如每月收番一萬幾千止下痕。但由於人民幣貶值牽一髮動全身,外資若保留人仔資產即有機令兌回美金後的價值受損,係匯債拆倉下,再用槓桿錢黎買既股市要跌是少不免。可況借美金做人仔呢個套息pair已建立多年,要還原可要一段時間。   債基的根本仍是直債,要考究往後投資直債是否吸引,我們應先比較過幾星期股市同直債比的跌幅如何。及往後若股市真是崩塌,債市會傷得更深或獨善其身? 對一間上市公司而言,發股票去集資算是最好渠道,因不保證要派息亦可趁低價將股票贖回(即私有化),可是公司債券無此彈性,每年多數要派息之餘更是到期保本。而最慘既莫過於一些穩健公司於股票跌市時有債券到期、係股市cap水還本金不得要領、被逼係市差時用高息發債去清還上輪到期之本金,而這些都是投資人在跌市時應觀察之獲利契機。筆者看法是跌市時莫灰心,若看倌肯認真學習及做好資產配置、到今日應該是部署入貨之時、而首注可用直債或股票掛勾黎完成。直債入手後就當個股市點跌,只要發行人仍在依然保本。   看下圖見李生公司既一隻直債、價格由年初107.28跌至近日105.87,跌幅為1.4%,係債券黎講,呢個已經叫跌左。而買入後年回報為6.3%,最少50000美金就有交易。如果你仲諗住將輸左兌價既人仔再投入1個月4.88%銀行定期「博一博」,倒不如轉做美金年收6.3%好過。之前蝕左那4%匯價,係較高息下好快就追返。當然我們有其他更好選擇。在免費平台只予基本的解說。 那唔講直債、債基應否吸納? 筆者認為由股轉債起碼都可以跌住黎收息、而在每年收10%息之下起碼對閣下筆輸左既錢有療傷性。若未建倉可考慮在九月中開始積極建倉,而最遲都應在12月之前。因市場在美國落實第一次加息後,應對「加息>債價跌」此不利因素一掃而空。所以美國只要一開始加息、反而是將資金投入高息債的好開始,而將全幅身家一筆過投入幾時都唔可以的,經驗所見,投入資金的20%不令人徨恐,就以此為開展好予。計及下次議息日期為9月18日、而本年最後一次為12月16日,故12月初點都有較明確情況。根據市場數據現時估12月先加第一次息既人明顯多了,估計可以係10月28日那次就會調升息口的、只有29.6%。   那債基在這個月跌勢如何? 同股票相比如何? 見下圖近1個月跌1.86%。係股票大縮水而閣下若能維持自己筆錢係少跌更有息收的話,基本上是贏了。當然造藝高者可用ETF先收息8-24%不等更可買市再跌獲利。惟作此事幾時都唔應投入大額資金,這留待往後再談。
買樓投資應怎盤算?#928
諗 Sir你好,有幸發現你所撰寫的「樓換樓」及「收息論」,對於每日面對生活迫人的香港人而言(包括本人在內),真是一個好消息—為香港市民帶來「多一個選擇」﹑「多一個出路」!   *本人與太太均43+歲,本人月入$30,000,投資在股票上共有$30萬;儲蓄有29萬。 *太太月薪$37,000,持有股票40萬;儲蓄有20萬。所住的物業已無欠款,買入時期145萬,現值370萬。 *原本物業(嘉湖山莊)是與太太聯名,早於6年前已轉為本人獨立名義持有;以保留太太在樓房上的購買力。 *我們有一名約兩歲的孩子,扣除所有支出,現在兩人每月共儲蓄約 3-3.5萬。 二人每月共支出 薪金 = $67000   供養家中長輩 = $4,500 個人支出共  = $11,480 家庭支出 = $12,100 總支出 = $28,880   收入-支出 = $38,920 BB每月支出 = $3,000   本人的疑問是: 1.以本人家庭的經濟狀況,是否適宜作出一拆二的買樓安排?還是留錢作孩子學費或退休生活費更實際?還是有其他建議? 2.現在在購買樓房上應如何善用太太現有的身份? 3.而現在樓價高企又是否合適入市呢?因身邊有部份朋友時常提醒朋友圈不宜入市,以免變成負資產。  因收到部份電子業公司,因環球經濟欠佳已開始出現裁員;而部份金融界撰文人士,也表示股市已升至頂位,樓價稍後會出現 下跌,所以有樓要快賣。  由於身邊資訊太多,真是有點迷網,期望諗 Sir能為本人指點迷津,多多賜教,感激感激!   answer: 今日再跟進讀者其他提問,話說心急人為孩子升讀名算作出搬入名校區之打算,有關此事之執行已在昨日交待。今日且集中為讀者財務狀況打脈。   讀者家庭借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67mil,由於嘉湖已供滿身上無負債。本應再運用淨餘借貸力再買樓。可是由於心儀目標為九龍塘、灣仔,若在該區購房而面積起碼在建呎600的,以讀者能力否太過牽強,加上現今樓價在800萬的,首期做二按或否都要300萬以上。讀者可套資金(370萬)集中在嘉湖一間樓、手上夫婦每人只幾十萬傍身,這就被經濟力量禮貌地拒絕在某區之外了。如夾硬上馬即在旺市過份投資,手上現金唔夠很容易被一鋪清袋。   應作法是先找個中間台階、而對人工一般而有些少資金在手的夫婦,攪套房這些高回報投資是建議的,380萬入手舊樓再收租月$20000,當中點搵好租客同合適單位有著學問。如讀者夫婦改為就咁買間400餘萬的單位收租、計3成首期上會再偷偷租出,月供款為266/259*10000 = $10800、在借設租務回報為3.5%之下此項投資之月正現金流為400萬*3.5%/12 – 10800 = $800蚊。即扣埋雜費出$120萬黎買樓在現金流上只可打平。 […]

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10年後想退休的胆小鬼#934
諗Sir, 您好。拜讀 閣下的 “收息論” 和 “樓換樓” 後,獲益良多。 現正計劃10年後的退休計劃。現正考慮各保險公司的儲蓄計劃。目標第11年後,可每年可固定取得大約HK$ 20萬作使用。已投資過股票,知道這不是一個可取的收息或理財方法。   因得到 閣下所提點,知到保險公司的回報表内的非保証部份,最富爭議。很多網友更批評這些計劃是騙人的。固我特別看重保証部份加上打折扣後的非保証部份作為”合理”的每年總回報。   和家人反覆討論後,最大的疑問是這些保險公司的儲蓄計劃是否可信? 現構思如下: 1.AIA ADMIRE LIFE 2 PLAN: 整付HK $240萬,第11年起每年可预期提取HK$216,457.00至90歲。這計劃另包括人壽保额HK$ 4,345,600.00。   2.另一保險公司(Prudential 雋陞),同樣計劃整付HK$240萬(但冇人壽成份)。但目標是更長遠保值,希望做到富傳3代(留给後人)。如真的有很大需要,才每年提取款项幫保。   第一間保險公司保証部份較高。第二間公司預期部份較高,所以希望長時間滚存的預期金較多。平均抵銷了投資回報不好的負面影嚮,實行鬥長命。   本人今年46歲,有3名7-12歲小孩,要供養,太太為家庭主婦,無任何收入。本人平均月入HK$30萬左右,冇其它負債和有樓自住。预計未來10年收入大致穩定,直至退休。本人冇胆作其它高風險投資。也沒有時間和心機去作短期抄賣。只希望藉此2間保險儲蓄計劃作中長期的稳定回報。本人現已有人壽(因保额不太高,故AIA plan可視作補充現有人壽不足)和醫療保險,10年後剛好供完了。   如參加這些儲蓄計劃,美元單是否比港元單更能抗通脹呢? 手持現金HK$480萬,有沒有其它 “安全” 的中長期投資高見可以考慮呢? 當然,如有餘錢,也會考慮跟 您的建議買舊及細價樓收租。但這要看機會吧。樓市的後市升跌仍看不透。 因以上2間保險公司今年3月份前投保也都有大约5%本金回贈,固希望先處理。 萬望賜教,感激萬分。 10年後想退休的胆小鬼上   answer: 首先要明白,世上是沒有回報好而又唔使點花時間打理的收息或投資計劃的。而一些由經紀告訴的計劃,筆者感觀是很難在當中搵到「筍野」。用保險做理財最大既敢筆,係如投資年期屬超長的、很多時回報根本連通賬都追唔上。而年金屬眾多保險的其一種,特色係有點像公務員的長糧,每月有錢洗、很令人羨慕。當然問題就係,你用多少的代價、去換取多少的月(或年)派發之年金呢? 用財務計算機演算過,讀者今日投入2.4MIL,10年後開始每年取216,457至90歲(即35年),在假設今日至10年後年均遇賬為4%之下,此項投資的年回報為5.63%。若以今日美國30年國債孳息率為2.92%之情況下,讀者放錢係呢間保險公司長達45年而只換黎5%多一點之回報,算是不太值得。何況而家息口同意係低點(因減無可減,所以美國在之前1-2年將美金幣值成功抽高、將通賬輸出國外,就係為今日手上有貶值空間同習總打個貶值戰)。好戲、而家先至開始!   註: 2010-2014香港通賬率為2.4%, 5.3%, 4.1%, 4.3% 及4.4%,即過往5年共通賬為22.22%。2009年市況不景、仍錄通賬0.9%   年金其實是買樓的「倒轉」,在看畢筆者在<樓換樓>提出之買樓用處之後,你都知筆者對年金之看法是頗負面的。 買樓: […]
加息的預期及收息部署#916
諗sir你好: 去年非常感謝你回覆我的問題,過去一年我有報讀諗sir的etf班,在8月8日也會去私人銀行的分享班。先祝homeblogger 的書展成功及新書大賣。 去年我有幸得諗sir分析我的財務狀況,一年過去,以下是我現時的情況。    月入$150,000,年終花紅$600,000  細價樓買入價$320萬,最近成交價$415-420萬,SSD要到2017年才完結。現放租,租金$12,000,月供$8,000。  債劵基金現值$190萬,月派息$14,000。一直想賣一部分基金,但由於現是虧蝕狀態,所以未有行動。  美國ETF $200,000,多為收息類,包括(QYLD, CEFL, MORL, BIB),月收$2,500 – $3,000, CEFL及MORL現也是虧蝕。 保險收息,我出資$140萬,保險面額共$830萬,打算8年後贖回  另一銀行的5年保險,我出資$38萬,5年後double取回。每月付息$3,000多  私人銀行戶口$8百萬,主要做直債收息,現正在construct portfolio,現計淨回報為8%,fully invest後希望可提升年回報到10%。  支出方面, $120萬p-loan每月償還(分5年還,利息1.5%)$25,000,自住物業按揭每月還款$4,000。  年儲$150萬應沒有問題。 10.手上有現金$2百萬,另國內人民幣定存120萬(5.25%利息,2018年到期,不打算動用)。   以上的投資(如ETF及債基)多在去年未宣報加息時買入。明年預期加息(雖應不會加很多或很快),收息類投資物是否應該繼續買入?   我投資組合還有什麼可以優化的地方?我認同買樓是最可取的投資方法,但住宅現只可做6成按揭(我相信長遠都會是6成)及有DSD和SSD的情況下,是否應轉戰工廈?   謝謝你抽空讀我的個案。   渴望退休的人 ANSWER: 收息物入手後不輕易賣走,雖價格會有+/- 10%的升跌、但每月有錢落袋加上再買又要再比手續費,所以不建議經常換馬。若有心水想主動靠買賣出賺價,好應投資股票。搞清楚自己的投資組合內作賺價、同收息之分配。   同意美國行將加息、惟加幅累積能否有一厘都係未知之數。要知美國幾時加息、唔使聽信報講、亦唔使睇電視講。免費資訊平台的服務對象是金主、唔係為你的個人投資打算。而家連阿婆都識網上理財,要知美聯儲下次幾時議息同加息機率、有免費地方可即時考察。看下圖(2015/8/3報價) 美聯儲在2015/9/17議息後加息次機率為0% 今年最後一次議息在2015/12/16,到時加息至0.5%(即加一次)的機率為55%   價格由利率期貨之價格走勢而推率,即投資人要用錢買的。正所謂「磅水最誠實」,呢個方法去洞察幾時加息最實際! 有知識即可為自己省回不少時間,無謂聽人講之後諗埋D無謂野。   房地產 那年底若一半之加息機會成真,保險的派息會很大機會同步上升、故兩份保險問題不大。至於加息會否令樓價下跌? 若計借下220萬,供樓息口加0.25%(即2.4%)令月供金額由$11286增至$11551,就當再加多兩次,每月供款都只增一千元左右,此數目對業主們不構成影響,要他們劈價賣樓實為困難。當然,近日新聞報導不少商戶結業,這令樓價升勢停止或微調(10-20%)不足為奇,惟此等波動不應對收息人構成任何買入賣出指示。廠廈買入主要博升值,留意經濟下行連租都收唔到。   直債 直債是讀者應努力改進的、由於有到期保本特性,好應利用私銀之融資將回報增至15%及保本。就當搵雅居樂加大新直債做槓桿,一個7%綜合收息之組合在1.2%融資後會變成 (1000000*7% – 1000000*60%*1.2%) / 1000000*40% […]
資產配產怎計出理財退休目標? #900
諗 sir:      你好,本人51歲,遇然看見這個blog ,發覺獲益良多,已報讀7月份的收息班。我發覺過去浪費了好多時間,致另現在仍未做到財務自由,希望盡快利用手頭的資產增加財富。 (本人確實沒有好好理財,股票户口開了6,7年,回報一成,如果不是近來標升,個户口差不多原地踏步 本人:51歲 月入5萬 先生,55歲 月入7萬 2名子女 一個在外國讀書,2年後畢業,另一個在香港讀大學 每月開支很大,約可儲蓄三萬五千 資產 1. 有一自住市區樓單位,市值約780萬,本欠按揭200萬,最近加按套現250萬,利息為h+1.7,    28年年期,另原本200萬亦調整還款年期至28年,h+0.65 2. 股票市值約140萬 3. 基金80萬 4.人民幣定期:60萬 5.101儲蓄保險:約50萬 6. 另5年後,先生退休,估計約有500萬退休金 問題 以目前情況,如何利用套現的250萬 1. 如何調動手頭的資金增加被動收入 2. 可否再買一層樓收租,甚麼地點和尺數比較有前景 3. 現在樓宇是本人名下,我的先生沒有任何物業,如何在他退休前盡用他的借貸力呢? 4. 現時樓價高,應否現在入市,還是待樓價下跌才買。    希望諗sir賜教,謝謝!   answer: 讀者發問在六月,相信此時股票的回報應錄負回報,即7年買股得個桔。51歲發現理財在原地踏步,原因是不懂各投資物的特性、及未有按自身情況作良好資產分配。筆者唔反對大家利用選股技巧令大家理財進程快一點、但反對以買股賺錢為理財主軸,尤其是近退休年齡的人仕。   那關鍵是「良好資產分配」,係咪? 大部份人投資都只曉問今日買咩好? 完全係因為香港講投資既人大部份都係sales-driven,即佢想你幫佢買野,咁梗係擺樣野出黎叫你買先啦,絕不會同你分析買股定買債或買樓好? 就當有做,最尾都係推客人向高傭金那一隻產品裡頭、而蝕錢埋單就要客人負責。   當然,若你是窮到無朋友,那集中一注投資是必須的,節錄William Bernstein 所述”One of finance’s ironies is than concentrating your portfolio is the best  way to become very rich; it is also the best way to become poor.”   但是讀者,樓房淨值780-200=580萬,加上股票及其餘投資,資金值為580+140+80+60*1.2+50 = 922萬。未到手既退休金唔計。投資目標建議先令被動收入等於現時每月支出。大部份人理財成世踏步,係因為從不知理財有何目標。讀者現支出為120K-35K = 85000,由於佢無提及每月開支包唔包供樓,那筆者假設上述開支已包供自住樓的部份。   若用較寬鬆計量,讀者要達成每月唔使做都夠生活費既目標,投資收息率需為85000*12/922萬= 11%。但留意如資產計及香港樓房,我們只可使用該房之可套現金額計入資金值,即讀者為780*60%+140+80+60*1.2+50 = 810萬、而需要的收息報酬率為85000*12/810 = 12.6%。大家都可同自己計一計,看看是否同退休目標相差太遠。   要達成12.6%目標,我們有不同收息物、而早前亦介紹過,下列幾類的收息物有不同之現金流產出效率。   債基(較高風險): 14% 債基(中低風險): 8% 直債(500萬以下資產人仕): 6% 直債(高資產人仕): 15% 套房收租: 11% 買樓收租: 3% 保險: 20% ETF: 8-24%、可作其他複合策略 股票: 不算收息物、作賺價之用 黃金: 不算收息物、作避險之用   咁應該用咩投資物去完成12.6%之目標? 今時建議是債基(較高風險)及直債。由於讀者資產達500萬之上、可用私銀戶口提供低息(1.2%p.a)融資,保本地收息近15%,上次已將大新銀行的直債作計算。當然讀者先生仍有工作,債基可選取較高風險的,昨天文章已提及在整個六月,筆者所用的債基只跌0.81%,不少朋友仍質疑15%的收息方案同股票比會不會冒類同風險,相信到今日已有答案。   至於分配,應為 76萬 cash 110萬 套房投資 […]

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人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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睇樓報告
[汪敦敬]樓價跌 無產者所得有限
準買家在現今世道是十分迷網的,打開報紙,負面消息充斥!中國經濟不妙!零售業萎縮!股市破勢!加上,普遍的朋友圈中都有不少是反映消費市場的慘淡,連搭的士司機都會抱怨「無啖好食」!看來樓市要面對下調壓力似的!不過,另一方面元朗站新地王誕生,6,275元一呎的地價令一些人認為將來要賣16000元,這個推斷竟受到市場支持!如此,YOHO 三期未推出便變了「平貨」了!如果YOHO 三期銷售成功的話,就會反過來鞏固這元朗地皮的新高價了!加上,人民幣突然貶值令到人們驚醒貨幣戰爭的白熱化!環球量化貨幣未停,樓價的上升又如何能止!?話又說回頭,如果印銀紙令百物騰貴,若果樓價停滯不上升的話,香港人的財富就白白地蒸發了!樓市辣招雖帶給不少人痛楚!但在成功抑壓下產生的低借貸效應,的確令樓市成功地成為資金避難所!在貨幣戰爭的槍林彈雨下,市民的財富仍然保持安好!只是,這安好的背後必然會付出代價,包括貧富懸殊! - 在量化貨幣下,如果沒有樓市辣招抑壓,樓價飇升必失控!但出辣招就會令到成交少!當市場成交少成為常態的時候,入得市的都是能跳過高門檻的精英!樓市從此買家就會「優生化」,而樓盤就會「奢侈品化」,而跳不到門檻的不少仍然是一班優質購買力,而這班優質購買力流入租務市場的話,亦令到租價更容易上升! - 在09年之前的舊常態市場,是大部份人一起瘋狂然後下跌,最後由極少部份人去接收市場!當時的財富轉移是由一個板塊轉換到另外一個完全不同板塊的!但是我想提醒各位,09年後的新常態是少部份人瘋狂,大部份人接收!這樣即是將原有既得利益者再優化!即是說若樓價下跌,並不會再是無產者得到最多,而是更強的有資產者搶得最快和最多!所以新常態的調整方式、闊和深度也不會如過去經驗啊!  
[脫苦海、梁隼] 落車再上,要做好佈署
諗sir你好: 本人剛賣了天水圍未補地價居屋,約吐現120萬。現跟我老婆和一歲大兒子,想在荃灣找兩房單位自住。賣樓得120萬+家中現金30萬=150萬。但最大的難題是我我老婆在家照顧小孩,而我本職是的士司機,每月約30000收入,無奈沒有報稅。現有問題如下請問諗sir: - 1.如想買一300萬左右之單位,我如何能夠成功做到按偈? 2.近來看很多報道,都說樓價未來一年會下調。我應否現在入市?還是先租一年樓,謀定而後動呢? 3.我常想買兩個單位,一個自住,一個用作收租。請問諗sir,以我現在之狀況有可能實現嗎? 還望諗sir不吝賜教。 - 答: 現時銀行批出樓宇按揭,要受到金管局的嚴格限制,甚至有收租物業的收入,都要按指引的成數折讓計算。有固定收入人士,亦要通過銀行的按揭壓力測試,方能獲得按揭。 至於讀者所屬的非固定收入人士,銀行亦都大開方便之門,除了商業登記之類的基本文件,更為重要的是每月銀行的收支紀錄,以及報稅的紀錄,否則銀行又如何相信申請人有供樓的能力呢? - 如果沒有在事前做好佈署,自然是賣了樓之後不能再買。現時按揭的遊戲規則,已經嚴到連參與者(銀行)都覺得煩,卻又不得不從。既然讀者都明言沒有報稅,相信都知自己是難以申請按揭,而太太在家沒有工作,亦都是沒有入息證明,真的連申請按揭的基本條件都沒有。更麻煩是有入息證明的,剛剛賣了樓,要等多四年多才可以獲得二按;沒有置過業的卻又沒有入息證明。 當然,筆者不會一口咬定讀者一定不能獲得按揭,條件是可以創造的,一般銀行要求6-12個月的收支紀錄和報稅表,讀者可以找相熟銀行商量,把做的士司機的現金收入存進銀行,然後去報稅,則大概一年多左右,就可以拿回做按揭的入門磚。 - 或者會認為,報足稅,每年就要進貢數萬元給政府,又返翻去作為公民的責任,有能力的就應該去納稅,避稅行為不值得鼓勵,逃稅行為更加是犯法的,買得樓的當然是一等良民,就不宜去走精面了。若果以公司形式報稅,支出是可以從收入中扣除,即使一年有36萬收入,扣除各種開支後,並不是以總收入評稅,以減輕稅務支出。讀者可以諮詢相關專業人士意見。 既然最快也要一年後才能置業,所以讀者考慮一年後的樓價是否比現在高,未必是重點所在,而是若果明年的經濟環境不如今天,收入會不會比現在低呢?就當到時樓價真的比現在低,亦要看看到時的收入會不會出現「唔夠計」的情形。 - 現時正有財團打出租車輛行業的主意,未來是充滿變數的,當然亦可能是作為司機非牌主,到時出路更多呢!變數太多,只有到時至算了。至於能否買到兩間屋,要實行這個計劃,需要一步步的規劃,但肯定不是即時可以做到的事情,只好奉勸讀者,要適時做定部署,早為之計。 http://www.notcomment.com
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp52 30032015 諗sir汪敦敬 論樓市(2015第二季)及新辣招的影響?
日本樓
黎國佳 – 日本兇宅
區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  
黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同
TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。  
李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢
TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
賣價¥800萬。表面利回9.6%
只節錄27點中其中7點。詳見下方<進擊日本樓>     1.賣價¥800萬。(即港幣約800*0.074 = HK$59.2萬) 2.由大森站(東京。品川區)行7分鐘、或海岸站行5分鐘 3.右上:大廈稱呼。 4.住所:即郵寄地址。你可以用此地址放上Google map search function,建築物的樣貌即時呈現在你眼前 5借地權、所有權:此圖例是所有權(即free hold),即業主可全權擁有建築物及單位擁有權利。有些單位要以借地權擁有(即lease hold),如屬此類者你會見到借地料是幾多円的金額,即你要每年繳交定額地租才可使用,香港有些土地的使用權亦只到2047,之前須每年交地租。 6.日本人計樓房面積是用平方米的,香港現時用平方呎。你睇下香港有些舊樓的入伙紙會發現香港以前都用平方米計多,可能因為想聽落幾百呎所以換個計法。而1平方米約為10.67平方呎。 7.構造: RC 是鋼筋混凝土。 SRC 是鋼筋水泥。     那實際利回有什麼要計算? 續留意HOMEBLOGGER
買樓雜費夠去日本買樓
節錄新書<進擊日本樓> – 3月1 日出版 作者 諗sir 。李翰斌   (問) 本人36歲, 未婚夫38歲,月入共HK$64,000。聽網上電台得知有「買日本樓收租」的理財方法。我倆做文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友。2011年我和未婚夫聯名買入HK$192萬2房單位, 單幢34年舊樓, 現在只值HK$260萬,升幅不大。不過租金回報高,有4.6厘,按揭做Hibor+0.8,25年供款, 尚欠HK$120萬,月供HK$5,000 (HK$4,062 本金,HK$948利息) 。首2年租出去收HK$7,800,現已收回來作自住之用。   由於現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去,可收HK$9,500。想問諗Sir以我現在的狀況, 有足夠能力在香港買入第2間自住物業嗎,還是只能租呢?另外有感將來供養仔女的費用頗大, 我如何運用手上的資金去投資以減輕日後支出?結婚之費用由男方支付, 不包括以下手上現金。     我的夢想是老來有4層樓收租(在港與否不拘),希望可在50歲前達成。 二人手上共現金:HK$60萬 二人手上共基金:HK$30萬    支出(包供養父母):HK$12,000 (未計將來有小朋友和工人的費用) 二人現在可每月供儲蓄:HK$25,000   謝謝諗Sir抽空回答。   (答) 由於兩人合共人工是HK$64,000,是中等偏好的,再加上現在可儲蓄近收入一半(HK$30,000),理財底子觀感上是頗好!當然見面才可確實知情況,現在惟有是盡量抓著讀者提供資料作答。   借貸力:HK$64,000 ÷ HK$10,000 × 50% × HK$259萬 = HK$828萬   現在借貸力只用了(1.2 ÷ 8.28)~15%。 由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是可買多個大單位。鑑於現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間樓齡約「20到尾」的大單位作自住,後將現2房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供HK$5,000,當中大約每月HK$4,000是本金而HK$1,000是利息。其實讀者而家住緊間舊樓,在低息hibor plan下每月住屋支出只是HK$1,000,平過租公屋!如將該屋依市價租出去可收租HK$8,500,每月還按揭部份有槓桿儲蓄HK$4,000,淨落袋又有(HK$8,500 – HK$5,000)= HK$3,500!此目標亦是該房產生出之正現金流。   把兩個單位「一拆二」 由於年齡已近40,再不擴展借貸到40出頭會步入借貸力收縮階段,建議單名再買間大2房用9成上會。但上一間樓是聯名買入,下一間買入樓房怎去報稱自住而9成上會呢?   那夫婦要行「一拆二」之法,即將原有樓房由聯名轉做單名,亦因轉了名要重做按揭。不少人更會把握此機會將樓房加按後再出租。留意聯名轉單名是用樓價之一半價錢去打印花稅,及要付貴一點之律師費,但仍堅持此作法有兩大因素: 拆了夫婦之其中一個名出嚟可在下次買樓時借足9成,用盡槓桿。 由於買樓者「無樓在手」,省回畀Double […]

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身家多個零, 星期一、三、五播出
esp48 16032015 諗sir汪敦敬 而家換樓好唔好 ?
即時市評
亂象 – 八點鐘費Sir
《八點鐘費Sir》朝朝早起,準時八點,拆解股壇內大小變動。 上週五從台灣博客來訂來的兩本Barton Biggs著作,順豐週二送到,還可網上查察去向。對此速送公司,我這用家感覺比外傳的好。 刻下亂象頻生,港匯急升至強方兌換水平,金管局需注資。銀行水浸,是的,但它們隨後去向,或會否投入港股?暫時未見得。個操作,可謂逢港匯大幅走弱就造沽,因資金走弱必影響港股;但港匯轉強,股票市場卻不見得一定惠澤。香港,應被暫時視作資金避風港。 投機者看中長期趨勢,就不過一條線。油價與黃金樣,連下降軌亦未穿上,幾日急升20巴仙,又何來言勇?油價與中石油(0883)等油股,的短期升跌關係其實不高,搏前者短期升,不嘗試買期貨,而買高追後者,又是一小伏。 個等市況及機會,去選擇什麼交易工具,發覺小投資者非常亂來。這是下週分享會最想與朋友一起研究之事。 https://www.facebook.com/figoinstock
[陶冬] 中國經濟出路何在?
一家大型國有企業董事長,近月在辦公室裝了一架帶有電視的跑步機,每天上下午各跑兩個小時,據稱已經看了七十多套電影。這家公司除了部委指定的項目外,近月沒有主動參加過一次投標。公司自己的招標項目,也沒有其他公司來投標,民企不敢參與,國企懶得參與。 “不作為”,近月像山火一樣在國營企業和地方政府中蔓延,而且中央不少部委也出現了同樣的怠政傾向。對本來就內需不足的中國經濟,可謂雪上加霜。 最近發生的股災,對實體經濟的打擊也是巨大的。股市暴漲時,企業將流動資金、個人將儲蓄傾入資本市場,借錢炒股的不在少數。上市公司將股市所集資金,多數留在股市賺快錢。實體經濟不僅沒有受惠於股市,反受資金流出的虹吸效應的打擊。股市下跌,中產階層財富遭到重創,消費明顯放緩;企業的資金受影響,投資意欲低下,訂單數目下降。 本來銀行並沒有太深地卷入這場股市泡沫,但是央行在發放上一輪救市資金時,不願直接將流動性釋放給中國金融證券公司,而是將資金交給了銀行,再由銀行轉手給中證。此舉大大增加了銀行在股市的風險敞口,股指跌破3400-3500,銀行便出現壞賬,抑制了借貸的意欲。至於券商、資產管理公司的賬面,已經一片狼藉,隱含金融風險。 這些是在制造業產能過剩、出口業競爭力弱化、國企缺乏活力之上的新問題,是在地方債務高企、地產商庫存驚人、礦產業價格暴跌之外的新風險。七月以來,訂單數驟降,應收款暴升,經濟面臨進一步的下行風險。這在財新PMI數字上已有體現。 從全國各區域來看,東北地區(國企)與西北地區(礦產)情況最為嚴重,給人以已經進入衰退的感覺。廣東與浙江則受到出口下降的衝擊很大,民企的資金鏈壓力也很大。江蘇、四川則受地方債困擾。華東、華北地區經濟總體上比東北、西北要好一些,不過受到股市暴跌的打擊也更大,預計消費滑落。從產業上看,制造業一片低迷,全行業出現負增長也不出奇。服務業則相對比較健康,但是第二季度的GDP增量中,金融服務業貢獻了三分之一,下半年預計動能消失殆盡。IT服務業是中國經濟中的一個閃亮點,不僅創造出一批傳奇企業,也為找不到工作的大學生提供了開發APP致富的夢想,不過以移動裝置和電子商務為原點的IT服務業的爆發性增長期似乎已過。IT服務業帶來了增長與機會,也為不少傳統行業(如商場、出租車)帶來了通縮。 預計中國國家統計局,最終公布2015年全年GDP增長在7%左右。 筆者認為,目前中國經濟所面臨的挑戰,不在GDP數字,而在經濟缺乏內在動力,在宏觀政策不得要領,在改革舉措雷聲大雨點小,在系統性風險仍在積聚。增長數字是標不是本。至於試圖通過股市來刺激經濟,根本就是左道旁門,不僅無法得到可持續的增長動力,反而促生系統性風險。在筆者看來,救股市不如救經濟,救經濟不如促改革。固本清源,方是正道。 筆者在市場上研究中國經濟二十余年,第一次被客戶問及中國會不會重蹈俄羅斯覆轍。中國經濟的基本面與俄羅斯不同,管制體系也不同。但是市場提出這個問題,有其道理和邏輯,資金在用真金實銀投票。中國經濟的問題不在GDP或股市,沒有一個國家可以無限期高速增長的,所有經濟都有周期現像、結構轉變,沒有一個市場沒有經歷過熊市的,所有股價都有起跌。中國經濟的真正挑戰,在於敢不敢面對現實,從基本面著手,用改革作杠杆促成經濟轉型。打破目前經濟困局的錦囊妙計,其實三十幾年前鄧小平已經用過了,當年的中國經濟比如今差很多。改革的能量,有目共睹。 本文原載於今周刊,為個人意見,並非投資建議或勸誘   Source: 陶冬的博客  
[市場先生] 人民幣貶值不是救出口, 也不會持續大貶
果真變幻才是永恆, 幾年前美國發生次按風暴觸發金融海嘯, 為救市美聯儲進行三輪量化寬鬆, 並把聯邦基金目標利率下降至0至0.25%, 聯邦政府債務觸及發債上限, 又幾乎墜入財政懸崖, 更失去AAA信用評級, 當時市場憂慮美元貶值, 人民幣保單成為銷售賣點, 有朋友還擔心供了多年的美元保單在到期日時不知美元會貶值到什麼程度. 然而, 現時美國還未加息, 聯儲局資產負債表的資產總額仍然高達4.489萬億美元, 但美元卻成為全球最強勢的貨幣之一. 相反, 上星期人民幣在離岸市場一度大跌超過5.7%, 更有上市公司隨即將人民幣定期存款透過遠期合約兌換成港元, 因而錄得顯著匯兌虧損而要發盈利警告. 人民幣會否進一步貶值頓時引起市場和投資者熱切關注.   對於今次人行主動將人民幣貶值的動機和目的眾說紛紜. 筆者對有言論認為是次行動為救出口有保留. 首先, 貶值幾個百分點效果有限, 況且, 其他競爭對手也可以繼續貶值. 情況就如多年前曾經有資訊系統供應商上來筆者公司推銷產品, 賣點就是可以提升競爭力, 問題是, 如果所有同業競爭對手都同樣採用該資訊系統, 結果是大家的相對競爭力保持不變, 但就增加了資訊系統的支出. 其實, 影響出口的重要因素之一是外部需求, 但現時歐美的經濟像是一個大病初愈的人, 尤其歐洲普遍實施緊縮措施, 如果需求沒有提升, 那只會是”賤物鬥窮人”, 即使出口國的貨幣互相鬥貶值, 最終只是”塘水滾塘魚”.   筆者不認為人民幣會持續及大幅度貶值, 因為不附合中國的利益. 內地正進行經濟結構轉型, 促進內部消費對內地經濟長遠可持續發展越趨重要. 此外, 不少內地企業借下大量外幣債務, 人民幣大幅貶值的後果可以是災難性的. 因此, 筆者更傾向相信今次人行的行動是為推動人民幣匯率形成機制市場化改革進程, 是內地金融改革重要的一環, 目的之一是爭取人民幣被納入SDR特別提款權. 人民幣已經符合SDR的兩大標準之一: 出口貨物和服務總量居所有成員國前列. 今年SDR貨幣籃子評估會的主要任務就是評估人民幣是否滿足第二個標準: […]
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

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潛力股發掘區
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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紅猴股評
[紅猴] 親身感受Facebook
上次提到Facebook(FB)的視像廣告(Video Ad)發展被市場看好,自加入Autoplay功能後瀏覽量大幅上升,每天視像瀏覽量由去年第三季的10億次大增至今年4月的40億次。上載者以前在NewsFeed多放YouTube連結,現已越來越多直接將視像上載到Facebook,Google(YouTube母公司)越加擔心鞏固的YouTube地盤被浸蝕,不無道理。事實上,Facebook於7月初宣布,將與上載視像的合作夥伴分拆55%的相關廣告收入,藉此吸引更多視像上載,可見其發展視像廣告的決心。   最近,有傳Facebook將繼Apple後推出音樂服務,但很快便被集團否認。其實,類似的傳聞時有出現,因為Facebook擁有以億計黏性強的活躍用戶,就如騰訊(700)般,可以開拓的服務充滿很多可能性。雖然Facebook不斷對版面內容作更新,但是為了盡量平衡用戶體驗,目標是賺錢的服務還是循序漸進地推,始終基本廣告業務本身增長仍可人,策略上可看得遠些。跟據至今年3月首季業績,平均每天活躍用戶按年升17%至9.36億,當中85%,即7.98億為流動用戶,按年更升31%。收入按年升42%至35.4億美元,當中94%,即33.2億美元為廣告收入,按年增長46%,而流動廣告佔整體廣告收入由去年同期的59%增至73%。   過去數年,Facebook作了數個重大收購,分別為Instagram、Whatsapp及Oculus,每次收購時市場皆認為是買貴貨,但隨著時間過去,此三項服務的潛力不斷湧現,質疑之聲日減。集團繼續循序漸進,暫只開始推廣商家在Instagram刊登廣告,仍稱Whatsapp未有計劃於短期有重大改變,不過三者之中我最看好是主打虛擬現實(Virtual Reality,簡稱VR)的Oculus。還記得首次接觸VR這名詞是1990年看阿諾舒華辛力加主演的「宇宙威龍」(Total Recall),但這概念其後不了了之,在上世紀被稱為無法實現的科學幻想。到2009年電影「阿凡達」(Avatar)全球大賣,VR熱潮再起,但要到最近這個曾是科學界的笑話,才能隨著科技突破而行將成為消費者可負擔的真實應用。Facebook在接下來十年的其中一個主要願景便是打造虛擬現實,來讓人們和自己願意的人在願意的地方,進行自己想要的體驗,我相信VR將是Facebook未來的一隻重要旗子。   Facebook在執筆時股價約$88,近歷史高位,預期今年及明年市盈率分別約44倍及33倍,絕不便宜,但相對騰訊近年的最高市盈率皆處40倍以上,Facebook的估值還說得上。若你是一個活躍Facebook用家,可自己現身感受Facebook的競爭力是增強還是減退,若持有其股票更易決定知所進退。   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有Facebook(FB)及騰訊(700))
[紅猴] 沒有「黑天鵝」
先前憑觀察及過往經驗,認為香港還未「全民皆股」,不過需承認看漏了一個問題,就是國內已是「全民皆股」,還用上很多融資入市,情況就如二十世紀尚未成熟的香港股市般,泡沫爆破其實也會連累香港,可是也想像不到負面影響如此急勁及全面,此則源於中國政府處理這次事件暴露了不成熟的一面,令市場更添擔心。上週提到,中國政府加緊監控股票融資活動,投資者爭相去槓杆下,造成股市大跌,期間政府救市的進退失據及本末倒置,被形容為意想不到的「暴力救市」,市場及傳媒傾向說成為「黑天鵝事件」或「完美風暴」。我不大認同這些形容詞,因這只是強找藉口推卸過失,為什麼從沒人說自今年4月股市意想不到的急升其實也是「黑天鵝」事件?因為「輸打贏要」是人的本性吧!股市基本上是充滿很多可能性,不要想當然,任何事也可發生,投資者是需要有很多手準備,去應對不同情況,若錯了不需找藉口,但要查找真正原因,並設法改進。   我有一則投資規條,就是「買入的原因不在,應考慮沽出」,若大家非因公司優良加上估值合理甚至便宜,只因大市資金氾濫而買入股票,中國政府開始加緊監控股票融資活動,其實已應有撤退的準備,因此我亦自6月下旬逐步增持現金,並減持風險相對較高的股票,進入「進可攻、退可守」的狀態。另外,我亦有另一則投資規條,就是「投機的股投機了」,不要勉強找藉口說服自己以高價買入好股,或以任何價買入劣股時,是一個「投資」,而最終因此未有止賺止蝕,在旺市時熱情的股民未必能聽得入耳,但這是個鐵律。為什麼一些投資鐵律經得起時間考驗,卻往往不受投資者重視?主因是貪念,每每想賺盡,因為止賺止蝕在牛市時會令投資者賺少了。結果在執行上逐漸忘記投資鐵律的好處,而其好處往往在大跌市後才明顯見到,更可惜的是,到下一次旺市時,這些鐵律又會再次被忘記!   (利益申報:筆者為持牌人士)  
[紅猴] 梗有一間喺左近
  在香港,Starbucks(SBUX)差不多已發展到「梗有一間喺左近」的地步,有時連商場小小的位置也不放過,縱使座位不多,始終外賣也是一個很重要的收入來源。不看其截至3月尾的第二季業績,也不知道Starbucks全球分店已超過22,000間,涉足國家達67個,在中國及亞太區(CAP)亦已開設了第5,000間分店。業績報告亦提到,全球同店(開業最少13個月)銷售增長為7%,比市場預期的5%理想,當中CAP地區以12%居首,收入雖然只佔整體的13%,但卻貢獻了溢利的22%。難怪集團已決定在CAP地區的分店數目於五年內升至10,000間,目標令相關收入增加300%。當然,中國區亦不遑多讓,目標將目前1,800間分店於同期倍增,即平均每天會開一間分店,預期二三線城市的佔比將越來越多。   根據北京咖啡行業協會資料,中國咖啡消費年增長率為15%左右,遠高於全球的2%,難免是兵家必爭之地。Euromonitor的數據顯示,Starbucks在中國市場於2014年的市佔率已高達37%,接著是上島咖啡(UCC)的18.8%、兩岸咖啡的6.7%、Costa Coffee的5.7%及McCafe的5.2%,反而現時屬華潤集團的Pacific Coffee仍五甲不入。中國的咖啡消費市場並非已成定局,反而競爭仍非常激烈,Starbucks的高市佔率並不代表勢力已鞏固,好像Costa Coffee最近亦拋出於未來五年每三天開店一間的大計。不過,南韓最大的咖啡品牌咖啡陪你(Caffebene)曾宣稱2016年要在中國市場的分店數目超過Starbucks,但最近卻傳出經營及資金受困。另一方面,Starbucks亦積極在中國拓展價值60億美元並預計未來三年年增20%的即飲(Ready-to-drink)咖啡市場,今年3月宣布與康師傅(322)合作,由後者負責生產及分銷。   Starbucks在是年度(9月年結)首兩季收入按年升15%,經營溢利升16%,每股盈利由0.63美元升至0.97美元,增幅高達54%源於期間成功全面收購原本合資的Starbucks Japan而產生的特殊盈利。市場預測其是年度核心業務每股盈利1.57美元,按年增18%,以執筆時股價約52.3美元計,預期市盈率約33.3倍,處過往三年平均最高估值水平,預期下年度市盈率則為28.1倍,可考慮待股價回調才買入作中線投資。題外話,在曼哈頓地區擁有60多家分店的美國漢堡包連鎖食肆Shake Shack(SHAK)於今年1月尾以每股21美元上市,執筆時股價已升至約74.9美元,預期是年度市盈率高達576.2倍,預期下年度市盈率則為468.1倍,這個誇張的估值水平和互聯網新創企業無異,真有興趣一兩年後再看其發展,以引證市場是否真的如此獨具慧眼!   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票)  
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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樓市拆局
[Peter Paker] 從租管歷史看今日香港樓市
簡介 1947年起,政府對戰前舊樓實施租務管制,使到當時樓市出現翻天覆地的巨變,而當年樓市發生的現象其實與今天辣招下的樓市有不少相似的地方,個人認為當年租管下的樓市對今天也有一定的參考價值。本文首先敘述: 1. 當年實施的租務管制下樓市的狀況; 2. 然後將當年歷史發生過的事情作比對; 3. 根據當年租管歷史去比較今天辣招下出現的供應困局; 當年租管下的香港樓市 這部份的香港租管歷史內容節錄自王于漸教授著的《香港長遠房屋策略和港人港地》一書。 二戰後,淪陷期間北上逃難的港人大量回流,香港人口由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,創下人類社會和平時期人口帶動房屋需求的紀錄。由於人口短期內急升,對住屋的剛性需求大增且供應嚴重不足(當時市區住屋普遍只是幾層的唐樓),以致當時租金急升。 為了保護本地市民的利益,港英政府自1947年起對戰前舊樓實施租務管制,除了規定限制加租外,為確保租管有效實施,港英政府當時更立法禁止逼遷,以防止業主在租約期滿後收回單位並再大幅加租,原本政府打算實施一年租管,但後來一延再延。 由於人口急增,理應將唐樓拆卸重建至多層大廈,以增加供應去滿足需求。但由於有法例禁止業主向租戶收回單位,在這法例下,以致透過收回舊樓、拆卸再重建是十分困難的,當時供應因而無法增加。 後來,政府再修例規定業主可收回單位,但新租約不得加租。這不但保障了租客,更使業主失去足夠經濟誘因以迫遷租戶、收回單位,在這新例下,物業在供不應求下的應有價值被租管所抑壓,再加上全球戰後重建物料成本急升,舊樓更不可能被拆建。當時香港面對人類有史以來罕有的、最惡劣的一次房屋短缺,但礙於租管法例下,卻無法增加供應以對症下藥。由於正規住宅供應因租管無法增加,但同時需求卻快速上升,這導致數戶人、甚至十數戶人須擠在同一個單位內,可想而知當時住屋短缺是何其嚴重! 由於移民湧入,當局籍租管來保障港人,但租管反而加大發展及增加供應的難度,何其諷刺,租管對業主不利,對租客也不好,唯一得益者是二房東,透過分租而自肥,但同時他們也得縮小自住的空間。 由於舊樓過於擠迫,有人搬到僭建在官地的寮屋,但居於竂屋的人數遠遠少過舊樓的住客。1945至1948年間,香港人口由60萬升至180萬,但在1948年只有3萬寮屋居民,佔人口不到2%;即使1953年增至30萬,也才只佔人口10%。新移民仍然主要以靠舊樓棲身為主,其擠迫情況不問而知。 當年嚴厲租管使到舊樓難以重建,變相無法增加供應,亦間接令到非法佔用官地的寮屋出現。筆者個人估計,應該租管應不會在今個時空再度出現。 租管歷史與今天辣招的比較 供不應求 今天與當年樓價(租金)上升的原因,同樣都是由於供不應求。1940 – 1950年代,人口由由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,導致房屋極度短缺,但當年並無空置率的統計。 儘管今時今日香港人口沒有當年這爆炸性增長,但2014年末住宅空置率跌至3.8%,創1997年至今的18年新低。佔總存量 > 92% 的A–C類單位(實用面積 < 1,076呎),其空置率處於長期下跌趨勢之中,且更處於多年的新低水平。其中,佔總存量約49%的B類單位(430–753實呎),其空置率於2014年年末更跌至3.6%,創1988年後的26年新低; 2014年末,佔總存量約31%的A類單位空置率更跌至2.4%,貼近10 – 20多年的歷史低位水平。目前住宅市場(豪宅大單位除外)處於頗為嚴重的供不應求之中,相信這已是不爭的事實 劏房的盛行 在1950年代,由於人口急升且沒有足夠的住宅供應,當時一個單位往往容納幾戶甚至十幾戶租戶,更有人用「七十二家房客」去形容當時擠迫的居住狀況。 政府估計於2014年底本港共有86,400個劏房戶,較2013年底的66,900個急升近30%,劏房增長速度十分驚人。一般而言,劏房大多位於舊樓內,但2010 – 2014的過去5年,每年平均有約1,900伙住宅被拆卸,而拆卸的理應大多是舊樓。 大家試想一下,劏房的供應主要來自舊樓,當每年平均有1,900伙舊樓被拆卸時,即是說,用來做劏房的貨源愈來愈少,但最低下階層劏房需求因整體樓價及租金向上而持續上升,劏房租金不急升才奇怪,普遍劏房呎租及其升幅比豪宅還要高,還要快。 干預措施反會收緊新供應 當住宅處於供不應求的時候,是極須要新供應去滿足需求,但是這些人為干預的辣招反而會更緊鎖供應,何其諷刺。當年,租管使到物業應有的價值被抑壓,使到業主失去經濟誘因去收樓、重建,以致住宅供應無法增加去應付需求。 在1940–50年,由於全球戰後重建及個別政治原因,通脹高企,當物業應有價值受到租管所抑壓,但同時成本卻高企,這兩點會使到業主或者發展商失去經濟誘因去重建,人為干預反而會更收緊新供應的落成。 - 或者,在開始講今天樓市麵粉供應前,我想用快餐店焗豬扒飯的例子去解釋價格干預措施對供應的影響。某快餐焗豬扒飯好好食,豬扒厚切大件啖啖肉兼無骨,不過要$40,有一日村長經過快餐店時覺得焗豬飯好貴,影響民生,回到村公所後,立即對焗豬飯實施限價令,規定今日起全村焗豬飯只准以$25出售。從此,焗豬飯的豬扒一係好似薄如紙,兼搭舊大骨頭,情況有如板間房般影響居住質素。或者成本太貴快餐店冇錢賺,索性唔賣焗豬飯及關門結業。 在香港,目前約66%私樓家庭居于其自置的單位內(統計署人口估計家庭住戶統計數字),即是說香港大部份私樓家庭是買樓自住的,因此,我有理由相信當局是希望透過辣招去壓低樓價。 - 3D辣招、收緊按揭成數、壓力測試某程度上是希望減少某種原因買樓的客源(炒家、收租客、大陸客等)、提高置業者的入場門檻,從而希望使到樓價回落。樓是必需品,就算唔買來住,但仍都要租來住,當市場單位供應不足時,租金便會升,租金升便會支持樓價,辣招其實只將買樓的需求轉至租樓的需求,但整體自住需求不會因一眾辣招而減少。 問題出現,今天樓市正處于供不應求,極需要更多新供應去解決供不應求的情況。 - 但辣招雖減少買樓的客源,但供應者會否減少買入麵粉(地皮)以調整減少後的客源? 根據圖1顯示,儘管在一眾辣招下,2012/13、2013/14、2014/15、2015/16 政府持續大幅增加其賣地的數量,包括來自土地招標、市建及鐵路項目,現實供應情況好似與筆者所述的不太一樣。 根據仲量聯行2015年6月25的新聞(仲量聯行籲政府檢討補地價估算),涉及私人土地(不包港鐵及西鐵項目)之換地及土地契約修訂而完成補地價的住宅單位土地供應於: * 2011/12年度4,000伙; * 2012/13年度700伙; […]
[脫苦海、梁隼]中港樓市大對沖
諗兄 你好! 拜讀多時,還望指教。 小女子27歲,丈夫32歲,長年在內地工作。家庭月入25000,每月儲蓄約14000。育有一子,六個月大。 - 可動用資產,現金5萬,坐艇基金13萬。內地三線城市一個三房單位,三年前以42萬(人民幣)購入,現值75萬。由於內地有限購政策,五年內放售需多付樓價8-10%稅,一般買賣雙方會協議共同支付,變相減少回報。由於買入價非常低,而且該城市的樓價還有很大的上升空間,兩年後放售的風險不太。 - 現時丈夫長年在內地工作,我和兒子寄住娘家(港島區綠表居屋),一來節省租金,二來方便家人幫忙照顧孩子。原本打算等兩年後限購令一結束後,就把內地房子放售,目標價85萬(人民幣),以作在港買樓首期。 - 可是有見香港的樓價近年越升越有,開始反思應否把房子馬上套現上車?抑或按照原定計劃再等兩年?近日樓市有向下跡象,請問諗兄有何看法? ANSWER: 近年有一派人鼓吹,既然在香港無法置業,又不想錯過量化寬鬆資產升值的機會,倒不如去外地置業,而在香港租樓住。比如日本樓、英國樓,甚至國內樓,也是以此招徠。 - 海外置業除了物業升降的風險外,還有一樣是匯率風險,特別是各國競相以貶值救經濟,特別是香港人海外置業的熱門地點日本,匯價的跌幅只可以用驚心動魄來形容,真是樓價升都未夠匯價跌。 讀者所買的是國內物業,過去幾年除了樓價表現不錯外,亦因為人民幣與包括美元在內的一籃子貨幣掛勾,加上有官方參考價護盤,匯率風險本應不大。可是大家有眼見,近期官方主動將官價貶值,可算是打破了人民幣長遠升值的預期,買國內樓風險要考慮匯價在內了! - 大路野上面講完,回到讀者的case,讀者的資產拿得出來的大約只有百多萬,而金管局除了把住宅的按揭成數壓到六成按揭外,若果申請按揭者主要收入並非來自香港,又要扣除10%的按揭成數,所以若以讀者丈夫名義在香港買樓,按揭成數就要被降低到50%,百多萬資產,只可以買到200萬左右的物業,以現時的樓價水平,質素都未如理想。 若果現時去賣掉國內物業,由於限購而要交8-10%稅,就當可以賣得85萬,實際所得可能只有90萬港元多一點,這還未知是否有按揭要還。當然,若果人民幣會在兩年內大幅貶值,當然是寧願被抽稅也要先走為敬,但讀者會否衡量一下,在人民幣已跌了5%之下,再跌多8-10%就等如下跌了接近15%,不要忘記今次是主動貶值,而不是被人衝擊而貶值,雖然未必是一貶到位,但再大幅下跌,又會引發新的問題。 - 以上千頭萬緒的因素,其實都不及讀者所講的一句話:「該城市的樓價還有很大的上升空間。」由於讀者沒有提供資料,無法評估這句話有多真確。在香港和國內置業一項最大的不同,是香港始終是一個小地方,各區樓價的表面差異大同小異,反之由於國內的城市急速發展,基建又頻頻上馬,自然就造成一些國內城市的個別物業,表現也可以遠超大市,亦當然比香港樓的升幅更大。 所以,若果國內物業還有升值潛力,何不維持現狀睇多兩年,看看香港政府會不會到時放寬按揭?反正真的現在賣掉回港置業,也不會有好果子吃。
[汪敦敬]倘無樓市辣招 樓災一樣出現
國際金融動盪!人們都夢醒原來身處在脆弱的世界!看來環球經濟仍然「有排衰」!究竟被人稱為「金融避風港」的樓市,在未來日子是否頂得住?始終,量化貨幣這詭術,最後都要「還」! - 量化貨幣第一階段是會令市場出現「滯脹」!「印銀紙」多了,令價格上升,但購買力追不上,後果是「價升量跌」!但當成交量減少去到一個程度的時候,就會去到另一個階段──「通縮」!最後市場都是走向「死亡」!就等於一個97金融風暴的翻版,不過範圍不只在亞洲,是全世界!而悲劇的第一主角已經不是亞洲,正正是美國,中國在這大災難前,以宏觀調控做了一些部署,就是將房地產市場去槓桿化!即是大幅減少按揭,據說內地的房地產借款率只是5%,而這個做法在香港就正是「樓市辣招」!而香港的住宅借貸率,筆者相信只是三十多個百分比,在大部份人供滿樓之下,樓市辣招令到香港這活躍的投資市場改以龜速運作,而且進入場的市民都要通過多重的高門檻!這無疑是進一步優化房地產市場!最後,近年雖然不斷有金融考驗,甚至近期還出現大小的股災,但是樓市卻固若金湯。 - 顯然A股市場去槓桿的成績並不理想,所以股災才會出現!但是房地產就似乎只會出現微調,不會結構性下跌,守得住!這可說是樓市辣招的功勞,如果沒有樓市辣招,今天樓災一樣會出現,大家便難以避免財富蒸發的災難!不過,香港人似乎只會對政府問責!吝嗇讚賞!樓市辣招總算做得對(雖然有副作用)!但香港人不會讚!其實白居二政治亦一樣!根據差餉物業估價處的統計,在第一期白居二實施的23個月裡,全港431平方呎以下的小型單位價值共升了約22%!但是全港居二成交卻只升16%(根據祥益全港居屋第二市場指數)!在居二樓價仍跑輸大市下增加了供應,做得對的政策被千夫所指,誰人肯會為香港出力!?
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

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期權學堂
施諾登 – 第二季市況展望
  由一月初至今,市況出現明顯改變: 1. 一月港資企業股價不斷上升,除了長期積弱的匯豐外,港鐵,中電,長實,和黃,領匯,友邦及恆生不斷創新高;但中資企業或中資相關股股價一月開始下跌,包括中資保險股,內銀股,內房,出現了中資股先行,港資股「托住派貨」的現象,「溫水煮蛙」的感覺很強。   2. 1月19日為內地小股災日,國指單日跌600點,多隻內資股當日的成交量為這兩個月來最高。高位出貨後,2月及3月多隻內資股成交未見上升但股價「陰住跌」,包括2823, 2628, 1398。要注意,2月中及2月尾內地降準及減息,消息公佈後的交易日,市場都是高開低收,借好消息出貨的做法非常明顯。   3. 一邊借好消息出貨都需要市場氣氛配合,散戶才參與成為對手,所以必須依賴重磅股托市,營造支持的感覺。托市股有3隻,中移動,港交所及新貴騰訊,此3股於1月升幅明顯,2月高位徘徊,3月第一週已出現股價高位,似乎其托市的任務已完成。當中值得留意騰訊,如果以上立論成立,騰訊這2個月的「成就」將成為第二季沽貨的好對象。4. 匯率調整訊號已於2月中出現,港股開始向下。   第二季展望: 所有股票已進入下降軌,值得留意兩類股票: 1. 由1月至今已不合理升了很多的股票: 包括騰訊,中移動,港交所,恆生。尤其是騰訊,它是內地小股災日唯一上升的大股。   2. 由1月至今已快人一步沉底的股票: 包括銀河,金沙,匯豐,領匯。尤其是匯豐,過去數年每季都被美國政府徵收數十億元的保護費,2015年都應該輪到獅子銀行做番一次庄。第二季以做淡為主,有貨在手要SC + LP X 2,而調整過後將會締造一年只有2-3次的番倍良機,第二季必須無時無刻於調整發生的過程留意期權異動。 對沖王道 2015年3月10日
千呼萬喚跌出來
   由1月9日至今,等緊的就是一個「跌」! 由當時預計的農曆新年前,到今日確認應該會發生在下星期一,即港股假期後的第一個交易日。 由期權數據分析,倉位的改變,以至匯率的配合,通通都是為了這個完美的舖排揭開序幕。 2月的期權高級課程班提出,中資股在港股的掩護下已準備沽一個措手不及,1月9日各內地股市ETF 定出高位後,中資股出現逢升出貨,降準後交易日都要跌市收場,派貨的急勁可見一班。 今日再出現匯率訊號,港股不跌還待何時?! 同學們,你們的SC+LP, LP+SP 準備好未? 對沖王道 2015年2月16日
大家會如何推斷騰訊(700)走勢?
圖一   圖二   很多人都有提問,期權異動有LONG 有SHORT,有時很難區分究竟是看好或看淡。 我們嘗試從一個更高的層次去看這類情況,從同時段CALL 及PUT 的建倉去剖析,結論可能更明顯。 圖1顯示<700> 於1月27日CALL 及PUT 的加倉,加倉金額相近,同一日加倉,$140 CALL及$127.5 PUT 都是價外,可以假設主力是SC + LP 對沖為主。主力LC + LP 兩邊機會很微,因為賭兩邊的金額合共接近70萬,所以升跌的方向並不明朗。 圖2顯示<700>於1月30日,2月2及3日在同一準則下,清一色出現全PUT 情況。 會否對沖?你問問自己,會不會LP 多個行使價對沖?會否多個大戶基金同一天一系列行使價對沖? 亦沒有出現SC,以收回的期權金LP,對沖的機會更低。剩下的只有方向。 再加上<700> 的MAXI 數字,大家會如何推斷<700> 的走勢?   對沖王道 2015年2月
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

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收息方法
居屋仔150萬收息攻略 #690
Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… - 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? - 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 - 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 - 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? - 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? - 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 - 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 - 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 - 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?
居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677
諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! - 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd - 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 - 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]
超低債息
美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 - 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 - 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 - 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 - 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

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[市場先生] 人民幣貶值不是救出口, 也不會持續大貶
果真變幻才是永恆, 幾年前美國發生次按風暴觸發金融海嘯, 為救市美聯儲進行三輪量化寬鬆, 並把聯邦基金目標利率下降至0至0.25%, 聯邦政府債務觸及發債上限, 又幾乎墜入財政懸崖, 更失去AAA信用評級, 當時市場憂慮美元貶值, 人民幣保單成為銷售賣點, 有朋友還擔心供了多年的美元保單在到期日時不知美元會貶值到什麼程度. 然而, 現時美國還未加息, 聯儲局資產負債表的資產總額仍然高達4.489萬億美元, 但美元卻成為全球最強勢的貨幣之一. 相反, 上星期人民幣在離岸市場一度大跌超過5.7%, 更有上市公司隨即將人民幣定期存款透過遠期合約兌換成港元, 因而錄得顯著匯兌虧損而要發盈利警告. 人民幣會否進一步貶值頓時引起市場和投資者熱切關注.   對於今次人行主動將人民幣貶值的動機和目的眾說紛紜. 筆者對有言論認為是次行動為救出口有保留. 首先, 貶值幾個百分點效果有限, 況且, 其他競爭對手也可以繼續貶值. 情況就如多年前曾經有資訊系統供應商上來筆者公司推銷產品, 賣點就是可以提升競爭力, 問題是, 如果所有同業競爭對手都同樣採用該資訊系統, 結果是大家的相對競爭力保持不變, 但就增加了資訊系統的支出. 其實, 影響出口的重要因素之一是外部需求, 但現時歐美的經濟像是一個大病初愈的人, 尤其歐洲普遍實施緊縮措施, 如果需求沒有提升, 那只會是”賤物鬥窮人”, 即使出口國的貨幣互相鬥貶值, 最終只是”塘水滾塘魚”.   筆者不認為人民幣會持續及大幅度貶值, 因為不附合中國的利益. 內地正進行經濟結構轉型, 促進內部消費對內地經濟長遠可持續發展越趨重要. 此外, 不少內地企業借下大量外幣債務, 人民幣大幅貶值的後果可以是災難性的. 因此, 筆者更傾向相信今次人行的行動是為推動人民幣匯率形成機制市場化改革進程, 是內地金融改革重要的一環, 目的之一是爭取人民幣被納入SDR特別提款權. 人民幣已經符合SDR的兩大標準之一: 出口貨物和服務總量居所有成員國前列. 今年SDR貨幣籃子評估會的主要任務就是評估人民幣是否滿足第二個標準: […]
[昕夕] 為什麼散戶們總是輸錢? - 避開股市的陷阱(下)
讀者們好,上星期提到,超智能控股(8355-HK)在三天之內便從高位下跌近九成,翻查港交所中央結算系統持股紀錄(CCASS)後發現,原來三天之內股票已成功從庄家手中盡轉入弱者處,究竟散戶們有什麼方法能在下次遇上同樣的事情時,能避免成為散貨對象呢? - 筆者從來相信,任何大事發生前總有先兆可尋,關鍵是大家能否在當時便留意到有關徵兆。股票大跌也是一樣,事前總是有跡可尋的。翻查事前事後所有公開資訊,筆者發現一樣有趣之處,根據網上系統「論盡股評人」所提供的資料,筆者發現該股在大跌前一個月、大跌當天(7月15日)以致大跌後兩天(7月17日),分別有三位股評人在報章推薦該股,理由離不開貨源集中、從高位回落不少、以及趁機撈底博反彈,這些建議買入理由本來也情有可原,始終推薦股票也離不開這些原因。 - 股評人居心叵測 可是筆者再翻查三位股評人的背景資料,發現除了其中一位股評人任職於該股原來的最大持股參與者外,其餘兩位近年名氣顯赫的股評人,也和該股最大持股參與者所贊助的財經雜誌有合作關係,當中的共通之處是否巧合,有待讀者自行定奪。 - 不過筆者想帶出的訊息,當然並非單單表揚幾位員工對公司「我要好做呢份工」的那份情懷和責任感,而是希望提醒投資者,參考股評時亦應保留獨立思維(包括對筆者的文章在內),始終把辛苦得來的金錢盡寄托於短短數行文字,實在不智。當然筆者亦相信世界是善良的,沒有任何股評人真心希望讀者輸錢。不過防人之心不可無,讀者們宜在根據股評人推薦做買賣決定前,對股評人也多做一些背景搜查,此舉必定有助避開更多陷阱。根據筆者多年的街頭智慧,當發現同一隻股票不停出現在報紙之時,便是離場的最好時機。 - 除了不應盲目盡信股評外,避免陷阱的第二個忠告,是多做資料搜集。除了必須透過閱讀年報和「披露易」了解公司的背景資料外,在投資細價股時,翻查CCASS也能協助投資者了解股票在不同參與者之間的流動。由於香港股票市場採用T+2結算制度,致使有關資訊會有兩天滯後,但如果能定期查閱最大持股參與者持股量有否重大變化,相信亦能趨吉避凶。如果嫌CCASS資訊不夠即市,坊間有很多軟件包括筆者所使用的大利時付費軟件,也有提供追查當天個別股票買賣大戶的功能,如翻閱7月20日當天的買賣券商測算,還可見到某些較大持股的持有人在沽貨。 - 傳統智慧有懷疑揸現金 股東們以後如果留意到手上股票大跌當天,有一些較大的持股參與者出現在淨賣出的列表中,理應考慮即時狠心平倉。始終對比大戶們,散戶們沒有任何資訊優勢,當懷疑大戶在沽貨時,傳統智慧「有懷疑,揸現金」絕對沒錯,先離場觀望,待形勢明朗再入場最為明智。 - 最後一個避免陷阱的老掉牙忠告是,不應只留意股票從高位回落多少,亦應留意股票已從低位上升了多少,尤其是投資細價股時。好像以超智能為例,即使第一天大跌後收市價仍為2.78元,表面上好像已從高位計回落了近六成,但對比起配售價0.36元,其實仍上升了7.7倍,估值是否合理留待讀者自行判斷,但以筆者經驗所見,在股票下跌時因撈貨而輸錢的投資者,往往比因高追而損手的投資者數量更多。 - 投資市場陷阱眾多,筆者當然也不能一一盡列,但希望藉本文提醒一下讀者們,「Invert, always invert」,避開一些致使輸錢的原因,自然便能投資獲利。對了,忘了和讀者說,查理.蒙格就是畢菲特50年來的拍擋,即是巴郡 (BRK-US) 的第二掌舵人,沒有他,相信也絕不會有今天的畢菲特。文末,筆者以另一偶像傑西.李佛摩 (Jesse Livermore) 在《股票作手回憶錄》中提過的一句話作結,「There is nothing like losing all you have in the world for teaching you what not to do. And when you know what not to do in order not to lose money, […]
樓市宅男
早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。   包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。   港人以當收租佬為理財,甚至人生目標,原因自然是多年歷史告訴港人,「有樓」與「無樓」對財務的影響差天共地。自己買樓滿足基本的住屋需求後,「置業投資」便是簡單有效累積財富的途徑。但宏觀而言,此種傾向不見得健康。 早前曹仁超接受訪問時表示:「人人尋租,統統做收租佬。從經濟學來說,收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。」是相當公允的批評。人人想當收租佬的集體傾向大有問題:社會層面上,資金集中樓市,不利於其他業務的發展,例如積聚一筆資金後,會用於創業的人將遠較其他社會為少,長遠而言不利香港整體發展。   樓市宅男的道德判斷 我們也不妨以倫理角度審視收租行為;筆者認識一小撮人,財務上有能力購買2個或以上的單位,但除了自住單位外,他們卻出於一種「道德自覺」而拒絕置業投資,部分甚至連置業也不為,索性長期租樓;他們與樓市、樓價欠缺互動;有如「宅男」與社會欠缺互動一般。   樓市宅男的道德判斷基於一個事實:小型住宅樓價對用家來說難以負擔,但對資金持有者來說卻是回報合理的投資產品。此事實表明,置業本身是資金密集的活動,沒有第一桶金的人,根本難以參與。而買樓收租不同於股票或債券投資,本質上是零和遊戲(Zero Sum Game)──業主所得即租客所失。而樓價、租金高企,小單位用家難以置業,情況發展下去,是貧富懸殊加劇。對此現象的道德判斷是:現時的樓市,本質上是一種不義結構。因此,此群「樓市宅男」的道德決定是「勿以惡少而為之」,寧可不入市。   貧富懸殊受害者 當然,以上信念可說曲高和寡,持類似立場的人恐怕少之又少,在本地應該是瀕危物種,對大市不會有任何影響。但他們的想法其實值得思考:小單位樓價脫離了用家購買力的情況已持續數年,再發展下去,難道對社會整體毫無影響?樓市宅男們看到貧富差距,所產生的負面作用,其實不只影響窮人,對富者處境亦不是怎樣正面。以下的一個寓言或可說明箇中。   有一個百萬富翁和一個窮人比鄰而居。一天,神仙下凡,先賜富人一個願望。願望是有條件的:神仙對富人說:無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的一半。富人希望更富有,就對神仙說:我想我的家財有2000萬元;願望達成,富人身家增至2000萬元,但窮人也有了1000萬元。神仙又對現時有了1000萬元的窮人說,你也有一個願望,但無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的多一倍。窮人想了又想,無論他許的願是什麼,富人所得都會多他一倍,最後他說:「請你把我的財產變成零」!   貧富懸殊未必是最壞的情況,但貧富懸殊至一個地步,令窮人普遍仇富、寧可自損來損害富人利益時,那才是最可怕的情況。 source: 按計劃 facebook 專頁: https://www.facebook.com/pamortgage  
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
將死錢變為活錢
為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教 自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一d單位,嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。 過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。 眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。 講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), […]
菜市場的智慧
睇左龔成兄既文章,  搵返本人响BLOG度寫既陳年舊作, 趁下熱鬧: 除了炒股是我的興趣外, 我還喜歡炒另一樣東西—–炒菜。早於炒股前, 我在台灣一個人生活, 唸大學二年級時已開 始自已做菜, 那是因為吃不慣台灣的東西, 唯有自己做菜囉。 在台北工作三年中都是在住處附近的菜市場(路邊攤)買菜, 漸漸與那些老板混熟了, 有空也跟他們聊聊。 有一個賣水菓的老板, 有次跟他談起水菓價錢, 他跟我講了一個道理, 聽似簡單, 但我郤從來沒想過, 他說:”東西要最便宜的時候才是最好吃的, 那是合時的產品, 因為供應多才便宜, 而不是因為它的品質差, 相反賣得貴的東西才不好吃。” 說得好對哦, 不時不食, 我們老祖宗早就講過。 另外一則是我近年的體驗, 尤其是女兒出生之後, 下班要去買當菜,到菜市場都最少晚上七點了,八點關門, 只有約半小時買, 其實也足夠了, 那時人流較少, 各攤位都急著收工, 所以賣的東西都較便宜, 倒喜歡殺價,從市場學(MARKETING)來講, 那是買方市場,市場一關門, 他們要去處理這些賣不出去的菜, 所以通常都會得逞, 減一塊錢給我(純心理感覺好, 想買那東西沒差一塊錢)。有次買菜, 那老板像半買半送的給我大堆菜, 我多口說, 那麼便宜呀, 她說:”龔如心也有很多資產,現在怎樣了?”哦!高人!領教了。 還有一個例子, 就是當年女兒快出生, 家裡想買個大一點的冰箱, 與大著肚子的老婆走進電器行, 那店員迎上來, 看我打開一款冰箱, 首先向我推薦那款怎麼好, 功能等, 看幾款後, 我老婆在旁嘮叨怎麼不好, 她就自己找別的, […]
3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?
>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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創業上流
金Sir – 千三萬退休堅離地嗎?
  剛過的週五於Now TV的訪問,網上重播果段其實關於內房和內房股的,可能未必是大家最需要知道的。大家均知,不少香港人開口埋口茶餘飯後都談論投資,都是為了退休做準備。近日,某保險公司向自認中產人士做調查,結果發現接近八成(79%)的中國大陸、香港、韓國及台灣受訪者對生活感到滿意。然而,只有少於一半(41%)的受訪者在對生活感到滿意並同時具成功感。大部分受訪者將健康、安心、無憂和舒適的退休生活列為首要的人生目標。   但其中最重要的,是香港的中產階層認為需要約 172 萬美元(1,340 萬港元)才可以安享退休生活, 2013年調查的有關金額為140萬美元(1,100 萬港元),退休調查對象感覺所需,短短兩年內上升了超過兩成。平均來說,他們每月儲蓄 9,553港元(1,228 美元)作退休之用。逾半數(52%)香港中產階層並無計劃退休,當中47%表示這是由於他們的儲蓄不足以支持退休生活。節目主持人問到筆者,究竟這個數字屬於合理,還是「堅離地」,能否實現呢?   筆者的答案相當簡單,其實退休後需要多少錢,並不在乎是中產抑或拍擋諗Sir所言之窮中產或是偽專才,而是閣下的年紀與資產配置。如閣下今年已屆花甲,兒女已出身又沒有不良大花筒嗜好,一千三百多萬配合適當資產配置,應該可以夠你安享晚年(當然只係擺舊錢向獅子銀行係除左如金鐘罩般安全感以外,並不能產出賺價或收息以提供晚年所需的)。   假如閣下是男人四十一支花、或是花樣年華的OL,則上面所見到的預期退休資產增幅(兩年加兩成),已經足以警示各位『你不理財,財不理你』。不做適當資配和投資,強迫金及iBond是救不到大家的。是難以追到退休所需的。究竟是大價股年賺兩成適合你,還是高息股?債券年賺十巴仙,還是財技股一博?還是買磚收租,或靠黃金認為可抵禦通脹?何時投資那類資產?這都是如該保險公司月儲一萬以外,必需要從心底知道的。只要閣下資產配置適當,不單不會堅離地,時間永遠是你的朋友,兼且晚上唔會發惡夢添!
男人如何成就事業?
男人要成就事業,必須要有一定的手段。而且要知道,任何一種手段,都可以導致一種結果,但這個結果是不是最佳的結果,恐怕就很難說了。成大事者總是選擇最佳的手段,達到最完善的結果,這就是非一般人所能做到的。因此,在走向成功之路上,你首先要解決的問題就是要找到你的手段—-   1、敢於決斷——克服猶豫不定的習性。很多人之所以一事無成,最大的毛病就是缺乏敢於決斷的手段。他們總是左顧右盼、思前想后,從而錯失成功的最佳時機。成大事者在看到事情的成功可能性到來時,敢於做出重大決斷,並且義無反顧,因此取得先機。   2、挑戰弱點——徹底改變自己的缺陷。一個連自己的缺陷都看不到,不能糾正缺陷的人,注定隻能是個失敗者!人人都有弱點,不能成大事者總是固守自己的弱點,一生都不會企圖發生重大轉變;能成大事者則總是善於拿自己的弱點上開刀,去把自己變成一個能力超強的人。   3、突破困境——從失敗中積攢成功的資本。人生總要面臨各種困境的挑戰,甚至可以說困境就是“鬼門關”。一般人會在困境面前渾身發抖,而成大事者則能把困境變為成功的有力跳板,堅韌不拔,百折不撓,勇往直前。   4、抓住機遇——善於選擇、善於創造機遇,就是人生最大的財富。有些人輕而易舉就浪費了機遇,一個個有巨大潛力的機遇都悄然溜跑;而成大事都絕對不可能讓機遇溜走,而是看到機遇就會奮不顧身,縱身扑向機遇。   5、發揮強項——做自己最擅長的事情。一個能力極弱的人肯定難以打開人生局面,他必定是人生舞台上重量級選手的犧牲品;成大事者則善於在自己要做的事情上充分施展才智,一步一步地拓寬成功之路。   6、調整心態——切忌讓情緒影響自己的心態。消極的人,無論如何都挑不起生活和重擔,因為他們無法直面一個個人生挫折;成大事者遇到困境是,會當機立斷,迅速調整心態,即使在毫無希望時,也能看到一線成功的亮光,這就是自信。   7、立即行動——隻說不做,徒勞無益。一次行動勝過百遍心想。有些人是“語言的巨人,行動的矮子”,看不到他實際的行動;而成大事者每天都在用自己的行動來落實自己的人生計劃。   8、善於交往——巧妙利用人力資源。一個人不懂得交往,就必然缺少可以改善人際關系的力量。成大事者的特點之一就是:善於借力、借熱去營造成功的局勢,從而能把一件件難以辦成的事辦成,實現自己人生的規劃。   9、重新規劃——站到更高的起點上。人生是一個過程,成功也是一個過程。你如果滿足於小成功,就會阻礙大成功。成大事者懂得從小到大的艱辛過程,所以在實現了一個個小成功之后,能繼續拆開下一個大成功的“密封袋”。   10、組織團隊——具有充分戰斗力。“一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫”。要成功,你要有一個團隊,要抱成一團,能上下同心、同苦、同謀、同戰,這樣才能達到預定完成的目標。   當然,上面是內因,要成功,還得有外因的推動,也就是說,你周圍要推動你成功的環境。具體地說,有以下幾個方面: 第一,高人指點。每一個成功的男人,都經歷過高人的開悟甚至指路。解決智慧、覺悟及方向等關鍵問題,是需要有高人指點的。在人的成長過程中,高人開悟應該是成本最低也是最為關鍵的一步。 第二,貴人相助。人在成長和追求成功的過程中,總會出現若干次拐點,或者低潮處。這時候,若能得到貴人的真心摻扶,則容易走出困境,時來運轉。 第三:內人支柱。這個道理不言自明。就是說,每一個成功的男人后面,都有一個杰出的女性為你修筑港灣。港灣,是一種精神象征,起著心靈休憩和精神支柱的作用。 第四:對手激將。沒有對手,人是不能不斷創造、不斷開拓的。所以,要做成大事情,一定要找到對手,通過對手來激勵你的斗志。最高的境界是,沒有對手,著力培養對手…… 第五;小人警示。如果隻想做小事情,一定要拒絕小人。但做大事情就需要小人來成就你。小人讓你時時刻刻保持警覺、清明。沒有小人來成就的男人,通常容易自滿,容易妄自尊大,容易迷失……所以,上帝就制造了小人,小人是用來成就大人物的。
麥當勞道計劃
       正能量可以改變思想,久而久之就是可以改變整個人生…        我就是其中一個例子了。        當然正能量是需要行動去配合,成為它的催化劑,令其能發揮到最好!        我現在家住麥當勞道。 -          我和很多六十年代的朋友一樣,自小在深水埗長大,住過鴨寮亍(現在它已經是一條人所共知的亍道)、北河亍,出來工作後便搬入沙田,然後至1995年便移民澳洲,3年移民生活後我便回流香港,但感恩的是我可以避過了金融風暴,起碼我沒有成為負資產,亦是因為移民,我 在財務自由上起步確是比別人遲了點!         在98年中回流,昔日是教師的我很不想走回教育界,因看到各方好友都已經做得很有壓力,很辛苦。        既然我是一個充滿正能量且執行力很強的人,縱然教師薪資碓實高而穩定,但是我仍願意出外闖闖,看看自己可以成就什麼?但當時我連用fax 機都不懂,但仍然不能阻止我轉工的念頭。        去意已決,就要行動去解決沒有收入的問題,暫時不工作,但又要使家庭收入保持一定的水平時,我決定整家搬到港島區,為何? -        我計萛過:現在家中只有丈夫賺錢(他是自僱的專業人仕),如果低俗的説法:他是家中唯一的搖錢樹,因為我沒有工作而他需要加班(OT)搖,否則錢是不夠用的,而且怎樣的加班才令他不覺疲累呢? -         就是:住近工作地點,減少交通時間,減少舟居勞頓,如常上班,如常下班,可以省回近2小時的交通時間,而他是自僱人仕,每小時$2000,即每日多賺$4000,以25天計(他只會在星期日放假)一個月下來,已經多賺10萬元,換言之,租金幾貴都有so 呢,而且這樣還可以將自己推向上游添。最後,我們搬到西半山干德道近1300呎的新屋苑,從山頂望下來聳立在眼前,因為有50多層的高度,簇新豪華得一柱擎天!最重要是免費屋苑邨巴到中環office只是15分鐘。 -        這樣,一個念頭和計算得到風險的行動,開始了我走向麥當勞道和投資買樓的練歷旅程! ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 […]
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

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結婚裝修
裝修 – 裝修「全包」有沒有定義?
所謂的裝修「全包」有沒有定義?我發現客戶和裝修師傅都各有定義。以我的個案做例子,師傅裝修合約裡寫明「包安裝潔具」,但我把這五隻字理解為「包括安裝浴屏」,到底誰是誰非?   ANSWER: 在你的個案中,浴屏不包括在潔具之內。 一般客戶都會有一個念頭:話明全屋裝修,理應包括所有裝修工程吧。其實,師傅負責的都是報價單上有列明的項目,若沒列明,理應不包。在這點來說,沒有誰對誰錯,大家跟從合約精神嘛,因此在報價的時候,客戶和師傅應溝通清楚,那些是報價包括的,若不包括又如何單獨計算該項目,這便不會使雙方發生誤會了。以你的個案為例,就因為雙方在事前沒有溝通清楚,你有你的以為,師傅卻跟合約所列之項目做工程,衍生出不包括安裝浴屏的問題。 有些客戶或者有這個想法:當初報價沒有列明的,後補就不可以客戶有所不知,其實很多工程項目,都是分開計算價錢的,原理上是師傅情願你一次過付一筆全包的裝修費,總好過跟你每一個項目細節報價,一次過收錢的報價相比逐個項目報價來得便宜,這亦是現今都採用的報價方式。  
設置自家日式風呂問題 #19
  網友小花:我想日式浴缸?請問有什麼應該要注意。 師傅答案 風呂主要問題是太重, 當然尺寸厚薄可以有偏差, 太重會容易整裂樓下天花, 要看看你所住的樓房的承受能力。第三保是不包施工後對其他單位的損害,即是你要賠, 而如果到時你想拆風呂, 清拆的費用也不便宜,所以你要看看你的樓宇結構是否適合做風呂。 - 另外, 風呂好大水壓,的確要預有一天,防水不再生效。如果幾年後防水出問題,首當其衝樓下投訴天花滲水。然後你向樓下住戶賠償之後,又要想想風呂還有沒有用。 師父經驗也很重要。如果他的經驗尚淺,你報價時要確保師父如期完成,自己多做功課。提升自己的裝潢思維,例如水在頭那邊出,還是腳那邊出是否重要, 如果是頭的話, 那麼花灑水喉是否要做伸縮, 具體內外尺寸如何, 坐位尺寸又是如何, 不能憑空再想。 - 用戶經驗也是值得注意, 那麼大的風呂, 儲水的時間會否很長, 會不會浪費了那個風呂。全屋一家大小多少人共用,一個人的輪候時間問題等, 另外, 還有一些問題是問自己的, 你是否真的很想一個風呂, 目的是什麼, 有其他選擇嗎, 清楚這些答案比一切都重要。 最後, 若不想水溫下降得太快,配合浴室寶,是最基本的事情。 總結來說, 浴缸的款式也有很多, 市面上有輕身的,鑄鐵的。至於風呂,做幾高幾大都會影響水的重量。
裝修收樓前注意點2 #18
有什麼一定要在起貨前CHECK好呢? 網友詩琳: 由小到大, 我的個性都是比較獨立的女孩, 有好多問題都是自己一個人解決的, 包括搬屋找師傳。幾年前, 我搬到去現在的住所, 這裡是我一個同事租給我住的, 她當時手持幾層物業, 當時她一買到我現時住的樓房後就放租給我, 但是這幾年住下去, 都會發現有很多不妥的裝潢問題浮現出來。我有跟同事反映過, 都知道我同事當年趕著裝潢讓我入伙, 我都不好意思常常煩著她, 雖然她是業主, 有責任去處理一些租客住下發現的家居問題。好像前日, 我發現屋企滲水, 牆身的批檔又有少許脫灰現象, 於是, 我私下找師傳上來幫我看看。 - 師傳上來一看, 就發現水經與浴室相連的廳的地板滲了出來, 我請教師傳原因, 他指出這是因為在入伙前裝潢時防水層做得不好的結果, 其次補油也造得不夠細心, 師傳的忠告是, 有好多細節位, 應該在裝潢時打好基礎, 裝潢最忌就是急, 急起貨, 以為好多細節被遮著, 以為看不見, 其實問題往往隱藏在背後, 到發現問題的時候, 已經太遲, 師傳還分享個案說以前有住戶發生幾年後家居爆炸, 都是跟基礎不好有關, 暗藏殺機就在這裡。其實, 有什麼東西一定要在起貨之前檢查清楚的? 讓我可以跟我的同事兼業主講講。 師傳答案 這個故事又是說明了一個道理, 在裝修開始期間,你要講明有什麼是需要裝潢師傳一定要讓你過目的。否則當你錯過了時機之後, 客人很難在起貨後再要求針對些工程重造, 最簡單一個例子就是起磚再看看磚下面的批灰批得如何。 那到底有什麼一定要在起貨前檢查好呢?我就在此簡單分享六個點。 - 第一是廁所常見的事, 舉個例子, 你報價前最好問師傳,浴室防水底漆將會如何裝潢, 並在師傳塗完之後,讓你先過目一下。原因是, 有些裝潢公司的標準是只塗到一點二米高,有的則可以塗到頂、有的只塗兩面牆,有的不把天花板計數在內的話, 則是五面都塗, 這些基本知識你最好有一個了解。沒有塗的地方,經不起長年受潮,對面牆會發霉。另外還有一點,這底漆到底尚有塗多少層的分別, […]
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。
來港投資有咩好?(問)
Lum Sir, 拜讀老師文章,獲益良多!遂提筆發問望老師賜教!   本人38,月入€2000,丈夫35,月入€2500,兒子9個月大!現居於外國公屋!扣除開支,每月可儲€1000-€1500!   本人在港有居屋一間,已供完!現借朋友居住,象徵式收$4000 租金!另跟2名家人聯名持有家人居所!在港現金,股票,基金約$200000 ! 因已移居外地,$200000強迫金亦應可動用!另有2份月供基金共值約$300000!(其中一份將於2015供滿,值約$180000) 現居地現金約€60000!   因現居公屋,以現時租金€700及生活環境,暫無意遷出! 但礙於稅重及繁復,暫無意於現居地置業!   問題如下: 1)如可重組資產組合?  2)強迫金應如可處理?  3)是否應退出聯名物業,以便樓巿下跌時入巿?或到時應用丈夫名字買入物業?  4)曾硏究現居地買約15Sqm studio,租給留學生,約須€100000-€120000,租金約€500, 諗sir 認為值得嗎?  5)如希望再在港置業,須定期定額,從國外轉錢到香港戶口,以証收入嗎?或可以外國糧單做收入証明?  希望諗Sir 抽空回答!   未受富人稅影響的人   ->>按此到下篇看答案
樓市展望2013(問)
->>連結: 按此到討論區發問   背景:二人家庭(兩個皆是三十多歲)本身希望住較大的單位,因此於2012年春天,自覺價錢合適,賣出位於沙田的自住細單位。當時始終認為樓價不會長升,故先租住大一點的單位再等機會買入。   現況:賣出單位後,連同本身積蓄,有現金約4M。現時家庭月入約70k,未有子女,但有計劃未來一兩年會有。再買樓目標是一間現價約5M的沙田區二手樓。   問題: 雙辣出招喘定後,似乎樓價又開始重上升軌。大眾普遍認為2015年過後,樓市供應及加息環境會令樓價下跌。比三年租錢是否已可抵消預期將來樓價兩至三成的下跌幅度(假設),是否應繼續等?   連結->>按此看答案
買樓之前既幾個準備
Mr.Face 為「潮人」一族,情場事業兩得意,係中環「big4」返工做一個auditor,朝九晚十,生活還算吃得開。女朋友任職空中小姐,工作穩定。倆人有感「年事已高」,逐想拉埋天窗而買樓。先睇下佢地既個案: (本文中所用貨幣為港幣)     Mr. Face同女友係上環租屋住,貪大家返工都較方便,呢幾年每年都比人加租,現時月租$9500 Mr. Face 月入$40000,女友月入$18000,手上現金夾埋$400000 Mr. Face 都算有孝心,每月會過$6000比阿媽做家用,佢係銀行無打薄或儲存記錄既習慣,反而阿媽就不時去打下銀行「薄仔」。   Mr. Face 鐘意去旅行,申請埋一大堆卡儲飛行里數,銀行打電話黎sell佢借錢佢又應承,幾個月前apply左個首年免年費既循環貸款都無用過。由於覺得自己搵到錢,買野無乜睇價錢,洗下洗下發覺其中一張卡有成十萬蚊卡數,雖然有些少cash在手,但係因為唔想無cash係手,於股市下跌時「蝕底」。所以有錢都唔還卡數住,仲要成日遲還比銀行打電話黎催先還。 Mr. Face 銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為99000 Bank X  信用卡現正還最低還款額為結欠5%(俗稱老min) Bank Y  信用額 $100000 沒有使用最低還款額為結欠3% Bank Z  三張卡信用額共 $120000沒有使用最低還款額為結欠5% Bank Z  循環貸款 $100000沒有使用最低還款額為結欠5%   女友銀行信貸資訊: Bank X  信用額 $100000 已使用額度為40000, 還款額為結欠5% 前年媽媽買樓搵佢做左擔保人,而家個間樓每月還$9000   「買樓」、「上會」勿憑感覺 由於港島樓太貴,佢地想買西九四小龍既昇悅居,貪佢樓齡新之餘兩房單位價錢都係四百餘萬。經紀話呢間無裝修所以價錢最低水,要即刻決定。佢地覺得兩個人人工夾埋都超過五萬,無理由上唔到會,係無估過價之下就咁比左5%訂,即二十萬個賣家。成交價$4.0million      佢地諗住做九成按揭「上會」。咁首期四十萬點黎? 佢地因為想留番筆錢「豪裝」Dream House,所以比頭10%訂有$200000都係信用卡攞。咁而家問銀行借九成,即$3.6million,上唔上到會呢? 按揭保險費貴到你諗唔到 因為佢地心急買樓,係無估價既情況下簽約,到銀行打比估價行時只估到$3.8million,借九成都係借到$3.42million,分三十年還每月$12890,因做七成以上要比按揭保險費,借埋費用$121410每月就還$13360。Mr. Face慨嘆個保險費等於成年屋租,早知佢同阿媽住儲多個錢做七成按揭。   七卡傍身 借錢免問 開頭諗住兩個人夾埋人工$58000,除二都有$29000,無理由上唔到會,一落銀行就同人講佢係「靚料」。但係原來兩人係銀行既信用卡同貸款就算沒用過都會計入支出項目,一張$100000而最低還款額3%既卡,就當一個$3000既支出,同時女友做左擔保人,最少都計佢一半,即等於一個$4500的支出,所以,佢地支出係Face: $(5000+3000+5000)、女友: $(5000+4500)。兩人現時總支出為$22500 ! 計埋$13360,已經抵觸每月總還款不能超過借款人合共總收入既一半呢個原則。佢地真係晴天霹靂,擔心個20萬訂金石沉大海。   準時還款有著數 為比,佢地即刻死出去cut信用卡,仲要跪玻璃咁要銀行cut完之後兩日就比封信證明佢地cut左。而家信用卡cut哂,手上cash用哂黎還卡數。銀行又話Face先生成日唔準時交卡數令信貸記錄變壞,叫佢比出糧證明佢又因為無去打薄所以比左成千蚊叫銀行重新印過,足足兩個禮拜之後先至有番哂兩人既入息證明。但係女友個擔保就無辦法清到。而家再計一計: $4500+13360就少過總入息一半!   家用轉數要小心 不過銀行又問點解Face先生每月有$6000由出糧戶口轉走呢? 銀行懷疑佢仲有私人貸款未披露! A先生要搞到搵阿媽影印個薄仔然後再寫信澄清先解決到。搞到阿媽真係好擔心。  最尾Face先生都「上到會」,不過cash無哂,仲要問阿媽借錢去比大訂,冇哂Face。而家買左間屋但係無錢裝修,以為自己係「精英份子」最終落得「住爛屋」既下場。最唔願意既,莫過於要由頭開始儲錢結婚,同女友結婚無期,因為買樓而拉唔埋天窗。    

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創富貼士
有膽量才能打開生命的罐
船,停泊在港內,是十分安全, 但,船的建造,豈是為了停泊在港內? 假如我們「沒鬥志、不爭氣」, 我們就沒有資格要求別人一定要瞧得起我們。 - 譚盾是一個喜歡拉琴的年輕人, 可是他剛到美國時,卻必須到街頭拉小提琴賣藝來賺錢。 事實上,在街頭拉琴賣藝跟擺地攤沒兩樣, 都必須爭個好地盤才會有人潮、才會賺錢; 而地段差的地方,當然生意就較差囉! - 很幸運地,譚盾和一位認識的黑人琴手, 一起爭到一個最能賺錢的好地盤, 一家商業銀行的門口,那裡的人潮好多哦! 過了好一段時日,譚盾賺到了不少賣藝錢之後, 就和黑人琴手道別,因他想進入大學進修, 在音樂學府裡拜師學藝, 也和琴技高超的同學們互相切磋; 於是,譚盾將全部時間和精神, 投注在提升音樂素養和琴藝之中... - 在大學裡, 雖然譚盾不像以前在街頭拉琴一樣賺很多錢, 但他的眼光超越金錢,轉而投向那更遠大的目標和未來。 - 十年後,譚盾有一次路過那家商業銀行, 也發現昔日老友--黑人琴手, 仍在那「最賺錢的地盤」拉琴, 而他的表情一如往昔,臉上露著得意、滿足與陶醉。 當黑人琴手看見譚盾突然出現時, 很高興地停下拉琴的手,熱絡地說道: 「兄弟啊!好久沒見啦!你現在在哪裡拉琴啊?」 譚盾回答了一個很有名的音樂廳名字, - 但黑人琴手反問道: 「那家音樂廳的門前也是個好地盤、也很好賺錢嗎?」 「還好啦,生意還不錯啦!」 譚盾沒有明說,只淡淡地說著。 - 而那黑人哪裡知道,十年後的譚頓, 已經是一位國際知名的音樂家, 他經常應邀在著名的音樂廳中登台獻藝, 而不是只在門口拉琴賣藝呀! - 我們會不會也像黑人琴手一樣, 一直死守著「最賺錢的地盤」而不放, 甚至還沾沾自喜、洋洋得意? 我們的才華、我們的潛力、我們的前程, 會不會因死守著「最賺錢的地盤」,而白白地斷送掉? - 人,必須懂得即時抽手,離開那看似最賺錢, 卻不再進步的地方; 人,必須鼓起勇氣,不斷學習, 再去開創生命的另一高峰啊! - […]
“拙”是一種深藏不露的智慧
  一個人不聰明,動作遲鈍,反應慢半拍,就會被人譏為”笨拙”。但有的人故意表現自己笨拙,所以老人家自稱”老拙”,高僧大德自稱”拙僧”,以”拙”自得,以”拙”自謙。其實拙是一種深藏不露的智慧。      一、大智若愚是拙 有的人深懂處世哲學,知道不該出頭的時候不能強出頭,不該顯露鋒芒的時候不要鋒芒畢露。平時總是表現出愚笨的樣子,其實他冷眼旁觀、分析局勢的變化,必要的時候,總能一語點醒夢中人。         二、難得糊塗是拙 鄭板橋先生一生為官,自有一番心得,他曾以”難得糊塗”四個字,賣給有錢士紳三十兩白銀。其實,”難得糊塗”何止價值三十兩銀子,能懂得此中之妙的話,可說一生受用無窮。         三、裝聾作啞是拙 有一次,六祖惠能大師集合大眾說:”吾有一物,無頭無尾,無名無字,無背無面,諸人還識得否?”神會禪師即刻站起來回答:”這個我知道,是諸佛的本源,是神會的佛性。”六祖聽後呵斥他:”跟你說過,無名無字,你偏要喚做本源,偏要喚做佛性,你就是將來有出息,也是個知解宗徒,也只是個知識分子!”所以,有時候裝聾作啞是比語言更高的智慧。          四、以退為進是拙      有的人,利益當前,明明可以搶占,卻放棄;明明可以高升,卻後退。有人以為他放棄機會和成就,太愚笨了。其實他深知”進步哪有退步高”,所以一點也不笨。      五、呆若木雞是拙      有一位鬥雞師名叫紀省子,訓練鬥雞遠近聞名,他接受周宣王之託,訓練一隻勇猛無比的鬥雞。數十日後宣王催問結果,紀回答道:”還不行,此雞生性自狂自傲,只會虛張聲勢,其實遇到強者,不堪一擊!”      宣王等了多日,再問如何?紀回答道:”還是不行,此雞沉著不夠,一聽到其他雞叫就會衝動,還不是大將之風!”又過多日,宣王再催,紀回答道:”大王!現在仍不行,此雞一接近其他雞,就會氣昂昂雄赳赳,如此匹夫之勇還不是最好的鬥雞。”最後,宣王失望,不再催問。      一日,紀省子主動向周宣王報告:”大王!任務已完成。此雞現在聽到其他雞啼叫,恍如不聞;見到其他雞跳躍,恍如不見,簡直就像一隻木頭雞,氣定神閒,已是全能全德。其他鬥雞隻要見到它,就會落荒而逃,不戰而勝,這才是真正的鬥雞。”可見,”呆若木雞”非拙也。      唐宋八大家之一的蘇東坡曾慨嘆:”人皆養子望聰明,我被聰明誤一生。”可見”拙”一點,人生比較平安、順利。
改變你一生的15個定律,不得不看
  1.藍斯登定律:在你往上爬的時候,一定要保持梯子的整潔,否則你下來時很可能會滑倒。 - 2.盧維斯定律:謙虛不是把自己想得很糟,而是完全不想自己。 - 3.洛伯定理:對於一個經理人來說,最要緊的不是你在場時的情況,而是你不在場時發生了什麼。 4.奧格爾維法則:如果我們每個人都僱用比我們自己都更強的人,我們就能成為巨人公司。 5.薩蓋定律:戴一塊手錶的人知道準確的時間,戴兩塊手錶的人便不敢確定幾點了。 6.巴菲特定律:在其他人都投了資的地方去投資,你是不會發財的。 7.列文定理:那些猶豫著遲遲不能作出計劃的人,通常是因為對自己的能力沒有把握。 8.弗洛斯特法則:在築牆之前應該知道把什麼圈出去,把什麼圈進來。 9.韋奇定理:即使你已有了主見,但如果有10個朋友看法和你相反,你就很難不動搖。 - 10.王安論斷:猶豫不決固然可以免去一些做錯事的機會,但也失去了成功的機遇。 - 11.格瑞斯特定理:傑出的策略必須加上傑出的執行才能奏效。   12.吉德林法則:把難題清清楚楚地寫出來,便已經解決了一半。 - 13.阿什法則:承認問題是解決問題的第一步。 - 14.洛克忠告:規定應該少定,一旦定下之後,便得嚴格遵守。 - 15.舍恩定理:新思想只有落到真正相信它,對它著迷的人手裡才能開花結果。
人到四十做仔-好徬徨! #938
  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

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