全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩! – 先生47歲入息HKD 12萬(公務員) 本人3x歲入息HKD3萬 – 資產 2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。 其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。 – 負債 只有上述供樓款項 – 支出 剛租三房單位每月HKD3.5萬 其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬 借貸力 HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬 但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬 若加兩房收租收入,增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬 財務自由 第一步: 被動收入夠支付每月開支 HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%) – 第二步: 被動收入等於勞動收入 HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%) 本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。 – 物業投資 已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= […]

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如何重新配置去提升月入?#692

  你好諗SIR: 小弟近半年開始閱讀諗SIR的文章及意見,覺得非常有用, 並已報讀你在8月尾的收息課程.而在上課前,小弟希望能在上課前向你咨詢有關理財的意見,使我在上課後能更好地規劃我的理財方案. – 以下為小弟的資料以供諗SIR參考: 年齡:40 月入:港幣35000 家庭狀況:太太無工作,現有一年幼孩子 支出每月23000 每月儲現金2000元,月供股票10000元(分別為盈富,領匯及長江基建) – 資產: 活期儲蓄:港幣30萬 定期:約港幣35萬,當中10萬屬人民幣 股票:約港幣80萬,主要屬藍籌及ETF,股息約3厘 基金:約港幣70萬,有派息年只3.8% 債券:ibond及人民幣債券共約港幣10萬(約3至4厘) MPF:約港幣50萬。 樓宇:自住物業一間,於2001年用140萬買入,現估值約400萬,每月供款5200元,剩餘10年供款期,利息2.5厘,剩餘本金約港幣58萬. 借貸力: 35000/10000*50%*2.59=4.5MIL (只是參考諗SIR過往用的公式,如有不對,請指正) – 問題: 1本人想將樓宇加按至200萬(連同舊有按揭金額),再用當中150萬去投資於你在課堂上介紹的產品,並等待下一次樓市調整時買多一層樓,這是否可行?(不過小弟仍有點擔心下年利息會上升) 2.我現有的資產可如何重新配置以增加現金流? 3.諗SIR有否其他意見可進一步改善小弟的財務狀況? 謝謝諗SIR,期待8月出席你的課堂。   ANSWER:   一個好典型既香港人,在理財方面已做得不錯。唔計MPF儲到215萬加上樓已就供滿(只剩58萬),感覺到是個殷實的香港人。其實沙士對港人而言真是個深刻記憶,起碼大家仲記得有樣野叫「沙士價」,此事往後申延令香港人起碼5年都唔敢唔買樓,就當係2007的炒樓活動已比97年收斂不少。2010年開始更因SSD冇樓可炒。正事造就出一批冇買樓只供樓既人,即好似本案讀者咁。400萬樓只欠58萬,係呢批業主大量存於市面,加上上星期歐洲又再減息,你話想樓市快速急跌,確實十分之難。唔夠實力,千萬不要放棄自住樓走去做「裸租族」。 – 當然讀者問題在於收入只中等,加上太太無工作照顧家庭,實在要想好他人二人退休之法。加按是必須的,即用自住樓套出150萬,另加按至50%的水平實為正確,趁手同埋銀行講間樓會轉出租用途,若有租約租貸力即升至(35000+12000)/10000*2.59*50% = 6.08mil。比起取了150萬後咩都唔做令借貸力減至4.5-1.5 = 3.0mil好了不少。 – 看讀者組合,明顯是個乖學生但冇努力方向,努力了可是心不安。改變點是訂立自己理財目標為提高每月正現金流,他日就當唔撈都有糧出比自己,咁就安心享受生活。樓房當可提供正現金流、所收租金更是隨通賬上升,對沖通賬風險十分有用,所以有財商既人都唔會輕易放比你,何況佢係做緊收租個位? 所以樓賣得貴係必然的。在世界自有市場為各種商品定價,一樣野賣咁貴而你唔明,原因應在你個邊,而唔係人地賣貴個邊。而於債券同ETF,你留意到不少機構是收埋唔賣的,原因當然在收息堂再解。而你作為各「霸權」隙縫中的生還者,各種節目教導你每日炒多幾轉股票,信多d「生埃」點士,咁產出傭金咪為人提供定額收益,而長賭必輸下你份糧又再流返入「霸權」手上。 – 可惜,不少人到今天仍是心甘情願的。 – 讀者在收息堂後應知咩基金應買、咩基金係唔抵買,不會再成為銀行的「水魚」。重組後再用債基之法,銀行不情願地幫你做多了文件、更因讀者已知一般所應收的傭金水平而令行賺少了。將那70萬基金A加上從股票套出之30萬,合成一百萬買番基金A、可是轉另種外幣買,再加債基方法收手只做一轉,收息率即由3.8%提升至10%。而基金A在2008年用港紙買就當金融海嘯都係成年跌3%,算太穩陣,因此筆者注入了外幣因素再行債基,回報即大於10%。可是波幅仍是低,我們在下段行一個更進取收息法門。當年更有極「狼死」同學,是上方法行配更進取基金收19%年回報,可是讀者新手不要攪太複雜,有100萬收到10%已完成第一步,月息$8333。 – 至於讀者套出之150萬仲未攪。筆者建議全投資。因見讀者底子,此時不可再買樓。佢就好似一個兵少既小城主,你自己一個領兵進發都係冇用,只好慢慢等時勢轉而進之。可以用40萬入手「5年115%回報」保險方案,這名稱是由收息堂師兄李生提的,他已入手了翠屏、又有5年115%幫手,理財可找到了路向。那讀者不妨抽40萬出黎,5年後有多於100%回報,即有多40萬係身,呢份咪就係買樓既首期。如果唔夠5年樓市就急跌,債基方案的錢可隨時贖回,咁即係有得諗。淨低150-40 = 110萬。唔用基金A而用返我地常用之基金B去做債基,收年12%息是正常,即又多了月$11000收入。 – 最後係股票在上上段叫讀者沽出了30萬,那用活ETF去幫讀者買入更有用的投資物。item 1係倍空於中國市場之ETF,半年已升92%,同比盈富基金升19.53%,見#689「六間樓係手仲有咩擔心」http://homebloggerhk.com/?p=25871 有左呢隻野,你仲買咩大籃籌。買股就要爆升的! 因為股票係用黎賺價、唔係收息。今次快手咁談及了幾種投資物,讀者完成後正現金流為 […]

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勁想財務自由+專注炒股#691

諗sir你好, 書已買, 收息course 已報, 下星期上堂~客套說話唔多講~ 小妹單身, 月入$32k, 31歲, 每月洗費連家用$15k, 現金$500k, 股票$1m, (當中$1m係媽咪借的, 無息) 股票回報根據最近兩年往績大約15%-20% p.a. – 本人因家庭資產分配, 上年得到了一層供滿的中上環唐樓 (銀行估價$3.8m), 因30年無裝過修, 只能出租$8,800 (已報稅), 打算今年10月收回, 用$300k作大廈消防維修及全屋大執,完成後望能以$13,000-15,000租出。因只名義上係我名, 每月仍需給家人$7k, and短期內不可放售。 現已申請mortgage套現, offer: loan $1.8m, 2.3% p.a., 23 yrs (因樓齡舊,已經係最長年期), 如借, 每月還$8.4k, 打算全部買高息債, 年回報10%, 勁想財務自由 + 專注炒股 , – 問題如下: 1) 想Quit左份工, 炒股+freelance financial planner/幫人做bookkeep+報稅 (因已有CPA牌)/做小生意, 每月保守估計月入 :股票25K+收租12K+Freelance $15k+bond int:$15k=$67k, 打算quit前買入第二層樓, 可借哥哥過橋,當買俾家人, […]

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容易買樓的男人 #686

Thank you very much for your previous reply. – 關於本人財產(2014年1月): A. 07年買的房子樓齡35年現約360萬, 欠款約200萬,25年抵押 (自己名下) –每月分期付款9千但有租金收入8.5千. B. 12年買的房子現約460萬, 欠款約240萬,25年抵押 (自己和老婆名下) –每月分期付款1萬自住. C. 40萬RMB定期存款, 4萬iBond, 5萬股票,5萬黃金和10萬現金. – 聽諗SIR意見,明白現金過少,故本人決定出售my 舊樓-A and 套現約200萬現金. And the current assets are listed below(2014年9月): 樓房B自住每月供1萬 48萬RMB定期存款,6萬iBond,6萬股票,5萬黃金和200萬現金. 家庭月入為5.9萬 剩餘購買力為($59000*50%-$10000)/10000*2.59=5.05mil – 購買三房太貴了, 但是我的妻子不想租, 下一步我能做些什麼, 等待樓價調整或有何收息方法? 請幫忙幫忙分析!! 多麼的感謝您 !!! – ANSWER: 筆者在本年初解答讀者問題,賣樓後有200萬現金。對於一個家庭月入近六萬的殷實香港人可作什麼? 讀者現有一間樓,借貸力剩餘應是先減去債項再乘以2.59常數的,應為6.34mil。下一步就係要為自己爭取更多現金為等機會出擊。再解說一下讀者現在位置: – Strength: 賣樓後有不俗現金在手 […]

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中年翻盤求出路 #685

諗Sir , 你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚, 如早十年前有如此好書相能遇上,肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年2013年4月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓,  220 萬睇到現在308— 310萬 (叫價已叫330 啦 ,上水,粉嶺區2細房太約470—520呎建築,實用只有360—400呎上車盤) 每次睇樓,我老公都話仲咩咁心急,價又貴,只有等了又等……….,做了心急人,好似今日再睇樓咁,粉嶺中心,業主叫315,租客今11時剛搬走,下午3時已309萬已賣出了,追也追不到啦,上個月先成交283 — 295萬。太過份了!   現小妺以下難題,請諗Sir教路 : 現住居屋3房,已供完,每月有5千可以供樓,現有100萬Cash,另老公公務員,有十年房津,每月太約有4千,但樓必須自住。  1)想自我升價,如賣出自住居屋3房,未補地價,只有250—280萬,家對面私樓3房,最平都要  430—480萬,相差180—200萬,但實際相差實用只有50呎,分別只不過多了一個厠所,  廳大了少少,十年房津50萬,人出雞汁,我哋出雞,都唔未化唔化算 。  2)或+不選擇十年房津,直接買入上水,粉嶺區2細房收租,如租給本地人可租9000—9500,如租比      大陸學生,一年約可租1萬,但因老公係公務員,不能有任何不合法的行為,必須交足15%租稅,另加上700管理費,2細房每月成本都要1.1 — 1.2萬(計供30年,3%),收1萬租,不能自已養自已,好彩現有樓自住, 每月不用供樓,每月可有5千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3成, 心大心細, 小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水,粉嶺區2細房300萬 – 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦.  )  誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !   等了又等……….的心急人 小妺上 6月30日2014年 ANSWER: 同意讀者小妹是心急的,講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題,問題在於小妹同不少港人一樣,希望買樓賺價,希望搵筍價低入高賣,對自己能否承受該投資物的風險一概不理。 – 呢句說話你聽過李超人up過n次,聽落十分刺耳,可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工,幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入,莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析,事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住,佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。 – 請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程,方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失,是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局,間樓業權結構又冇問題,就去買。 – 其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。   不好意思都講句,大家今日面對的煩惱,都係因為當初想慳返少錢幾個。 1. […]

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沒佬大翻身 #683

諗Sir, 您好! 本人31歲:收入25k/月,太太:17k/月。(除樓按外,無其他債項) 200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨) 2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m,9成上會利率2.25%),現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出),扣除供養父母,每月有約8k儲蓄。 – 一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書,唯: 親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住),眼見如放售樓房有近10年儲蓄,及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢,考慮襯市場成交反彈(較旺)出售,套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高,擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手,9成上會後(家人入住,會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。 曾考慮加按,但因只可加按至樓價7成,套出100k沒甚作為,如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行? – 還是放售後用盡所有儲蓄,用太太單名5成購買上會再出租物業,產生多8~9k銀行認可的收入,為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄,需重新儲首期) 還是一動不如一靜。 希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。 謝謝, 心大心細煩惱人上 ANSWER: 讀者2012年九成上會買入新西樓房,2014年現今可按至七成只套有100K現金,沒作為。這也是的,大家有留意銀行現時做按揭較難批,反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的,最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件,長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%,即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%,即借出收回息口不比資金成本高,所以不少銀行已提早收爐,中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買,減低PANIC BUYING的情緒之外,計好自己買唔買到樓,買樓之前算好借貸力為上策。 – 同意讀者加按套十萬不如借私貸,所以不搞也罷,律師費都要$5000。當然讀者也是賺了,由欠九成既樓降低都欠七成,惟在現今房策下樓只可加按至70%,所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil,儲蓄睇哂只28萬,算係典型受困香港人,即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬,呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄,仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨,唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女,人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人,點去「沒佬大翻身」呢? – 既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住,二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事,但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲,再循規蹈矩咁做,佢真係會有出路嗎? 樓要賣出,不過唔係賣比其他人,而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人,可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓,都可將原本新西住宅「按」至樓價90%,即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬,即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。 – 那新西自住樓比家人住,按揭同收家人的租金應可平手,該房在2012至今的升幅已釋出,73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩,有間平價屋租點算? 比著筆者,會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會,就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息,100萬應可收12-15%年回報,即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380,每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作,因為輸都不見有咩可輸。 – 當然讀者自己有親友提供住宅,那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬,即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000,那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手,原本間新界西欠貸水平又下降了,如樓市適量下跌,才領軍出關博殺,九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間,話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道,唔通旨意老闆會幫你發達!?

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買樓換樓必要參考個案 #680

  諗Sir,很高興能看到過你個Blog,上左一堂“買樓教學課程“,獲益良多,已即報左“即買樓103″,現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性,望能給小弟寶貴意見。 本人,太太和兩歲兒子住鑽石山居屋,外父外母住馬鞍山居屋,家人需要$1,000,000應急,所以他們決定賣馬鞍山居屋套現,基於想兩老毋需擔心以後住屋問題,而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。   – 本人和老婆一同搞生意年半,兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位,2012年7月自由市買入已補地價,月供12,000,現估值約4,550,000,尚欠銀行2,870,000。 外父大陸搞生意,一半時間不在港,外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋,綠表買入未補地價,現已供完,現估值約2,800,000綠表價。 – 我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金,一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡,最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費,我和外母一齊上會,按59%,按揭年期30年,我負責供樓,大概可買到7,000,000既單位。 1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎?其實本人希望能為未來開始新的投資項目,希望能夠錢小朋友將來可外國升學。 2. 如果用這個方案,賣兩個單位再買返個單位,呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎? 3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法? – ANSWER: 讀者呢個想法不少人都有,就係賣左自己間樓,再買間大D既樓,細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>,你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓,要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕,樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟,所以再參考前人經驗而不稍加改善,就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗,真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高,養有「不死身」更有能無視樓市上落,否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。 – 讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房,再脅有手上5萬現金,真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎,讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意,賭博心態稍重,可是筆者見不少老廠客,都係手持四間供滿既樓,每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的,盤自己生意唔蝕就算。所以,五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。 – 黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係,離島區空置率急跌,將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 西貢 6.2% 2.7% 4593 – 那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好: Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會 […]

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100萬夠買樓再住三房 #679

諗Sir:   你好,一個月前無意中拜讀了你的博文,獲益良多。本人有感一直以來的理財知識貧乏,一知道諗Sir近月有教授收息及買樓之課堂,已即時報了名!但由於理財確實需要做足準備,故本人想於課堂開始之前,先請諗Sir就本人目前財務狀況做個分析,好讓於課堂上所學的能夠更容易套用到自身當中。   本人現年36,已婚,月薪29K,另沒報稅收入每月大概10K 太太年齡相約,月薪35K 現下沒有小朋友,但有意於一兩年內迎接小生命 XDD   財務狀況: 1) 2011年以2.5M買入青龍頭兩房單位自住(太太一人名下),30年樓齡、借9成、Hibor+0.7、30年攤還,現市值3M 2) 兩人手頭現金大概1M 3) 家庭洗費不大,扣除供樓、雙方父母家用及其他支出後,兩人每月可儲共20K。 4) 本人於內地有回遷房收租,每月有4K人仔租金收入,市值則不清楚。 5) 本人另有400K人仔於上年在內地工商銀行買入了保本保息的保險產品,2015年年底後可贖回,回報大概4.9%,保息息口為2.5% 6) 本人另有50K人仔在年初買入了類余額宝的貨幣基金,回報大概4%,貪其流動性高(T+1買入贖回),買入贖回管理費全免(暫時),   現就上述的財務狀況,有以下想法: 1) 有打算以手頭現金以本人名義買入同一屋苑現價價格為3M-4M的物業出租或自住,根據樓換樓書中所提及以時間貶債的做法,打算借9成,30年攤還,現階段是時候嗎?因現在距最高位還沒有跌至一成的情況下,有點心急。還是多等一會? 2) 由於對內地的房地產市場不熟悉,所以一直沒有去管理內地之物業,雖然目下可以帶來正現金流,不知諗Sir有沒有其他更好的安排來累積財富? 3) 內地每月大部份的租金收入,年初開始都用來購買上述的貨幣基金,期待上了諗Sir的收息課後能學會如何在市場上尋找高息方案。但有一問題,就是是應該把人仔兌換為港幣來購買高息產品?還是在內地尋找類似的債券,那個比較好? 4) 看了好幾篇諗Sir為網友解答的來信,知道自己於內地購買的保本保息的保險產品,可能會有些隱憂,希望明年贖回時沒甚麼其他收費吧   先謝過諗Sir了   ANSWER: 又係一個殷實既香港人,月入夫婦每人約三萬,手頭又有些少現金,點搞呢? 首先想靠樓食糊就要去睇下樓,樓市市場數字及觸覺不像股票咁睇報價機就見到。讀者在2011年買入一間樓2.5MIL,到2014年先市值300萬,其實都係頗差的投資。需明白買樓除了是消費行為、亦是投資行為,再深入想想、自會明白點解舊樓回報較高、更有港島區有人肯出8000蚊租80呎套房之道理。(自8月25日東方頭條。資料未經核實)   2011年尾中原城市指數報約85點,到2014年現報約125點,升47%。青頭龍及深井一向係好睇唔好食,搬入去會被大海景同15年樓齡新鴻基樓吸引,可是路網限制了外區人流,所以不見有水籠浸升之象。如讀者2011年買入其餘區域,250萬樓跟大市已升至3.7MIL,那如有人有此3.7mil情況,再加上人工在合共少於五萬水平或更低,可作之法係將原住宅轉按及同時申明轉出租用途,同時將結欠補至市值50%之下,樓房即可告出租,為的是一張簽實之租約,保守計3.7MIL樓租出$12000元。此作法令(29000+35000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL的借貸力升至(29000+35000+12000)/10000*50%*2.59 ~ 10MIL。如看倌家庭收入是50000元或之下,行此法令你借貸力增加了,更是第三間樓前必作之準備(因借貸力唔靠租約根本上不到3)。而讀者是剛好交界、更可惜是樓升太少,如果要令結欠少於50%之下轉投資用途要先補超50萬的資金,所以對於讀者此法不宜,另外更不應越踩越深,再買一間青龍頭,真係要自己人工再升一倍先有得再搞。   另外,<樓換樓>呢本書係冇教人將九成抵押的樓房租出的,真係唔好亂講。此是為不合規。另外讀者已有餘額寶加內地理財產品,萬一內地經濟真下行再加埋香港樓剛九成上會,難堪情況不敢想像。關於樓市走勢的看法,剛出版的<經濟一周>有跟進,就要維持此升浪未見長久的看法,樓市走勢跟政府公佈的一些數字是有吻合性的,而詳細在下班買樓103再說明,10月25日班已滿。   如筆者自己,真係會考慮係未有小朋友之前賣鬼左青龍頭算數。買荃灣或青衣或屯門 都好過阿邊度,冒死相諌。青衣翠怡,根據中原網上資料2012年年中實呎7400,現時9200,兩年都升24%,此處的社區配套更比青龍頭好。讀者換樓,要先比DOUBLE印花稅,惟半年內完成買賣可回贈一半。翠怡300-370萬都有選擇,而由於之前做錯決定,買入三房不可,租入三房尚可。但無論出去租定買,自己都先要有間樓係手,否則樓市再升,真係不敢解釋。另一個原因要賣青龍頭,係因為讀者換貨之餘可將困於該房的錢盡套出、有300-約220=80萬,而買翠怡只付40萬首期連稅(稅要六萬幾),可淨40萬比自己係手。另外不要在意原有的低息HIBOR PLAN,真係未有能力去揸埋呢個著數係手。   關於青龍頭筆者再順手查埋,其實2012年至今實呎均價都升20%,那不知是否讀者因層樓及景觀致市值限在300萬。最後樓者考慮用太太單名持有青龍頭而自己又單名買另一間,不建議。因為在未有新租約加強家庭借貸力之前,夫婦每人一間三百萬各上近九成已令全家借貸力在旺市近消耗盡。   搞好借貸力就作收息,讀者如只予少於50萬想投入債基、或50-100萬投入債基,都有不同處理手法。惟收息率已在堂上授予為10.8(堂上計出了)或更高之15%。人仔係難處理,只可收約年10%max,已在堂上言明。那套出40萬再補原有資金60萬即100萬收$10000-$12500一個月,其實係翠怡買返黎間屋自己住又得,或用呢12500出去租三房都得(可能要補些少錢),真係一百萬現金可令你租到三房。所以計埋首期呢40萬呢,其實140萬懂得用及控制風險,已搞定「有樓係手」及「住係三房」兩件事。另幾年前買樓大賺既人,當然有更強勁做法。

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居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! – 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd – 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 – 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]

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師奶仔如何處理$100萬 #675

自幼不懂理財,讀了homeblogger文章,比阿媽自少教的一套:全部錢放進樓宇按揭跟錢行少借錢似乎更能有效理財,與朋友細讀此blog,互相討論交流,大家也覺獲益良多,從以前不懂亦不會理財,到現在相信遲起步比不起步的好。 – 師奶仔對理財理解力有限,已盡量爬文,閱讀了”樓換樓”及”進擊日本樓”,並報名上八月份收息課,望將勤補拙,先問問題,好作預備。得出以下總結: 本人36歲,新制公務員(強積金我1政府3),月入38000,房屋津貼可取十年,每月$5500;丈夫40歳,自僱人士,有報稅,大約月入30000。 家中有4歲兒子及傭人。 – 原本一直租樓,每月租金$18000。始終有住屋需要,要鄰近家人,今年頭以本人單名買了太古城細三房,650萬,家人年息2厘借$200萬給我,每月還息大約$4000另$10000本金,如有困難可再商量還少一些。銀行按揭$420萬,30年,P-3.1%,月供$16000。 借貸力: 38000+30000/10000*50%*2.59=8.8mil 在旺市只用一半借貸力,現已用盡。 如計錯,請指正。 買樓後儲蓄少了,又要還錢給家人,現只餘每月$6000儲蓄。 手上有$100萬現金 我們希望這100萬能取年息10%-15%幫補家計,增加現金流為目標。 – 盼望諗sir給予意見: 一半錢買日本樓,另一半錢放債基方案?還是全100萬放債基方案? 如樓價下行,希望幾年後以此100萬用丈夫名義多買一間樓收租,未知是否可行?方案如何建議? 還是有其他更具建設性的提議? 有1份純儲蓄基金,跟銀行做的,隨時可提取,銀行每月供$1000(供了42期,現值$48170)息率不懂計算。究竟是否值得繼續? 謝謝指教,感激! ANSWER: 讀者係兩個月前報名收息班兼問埋個案,而家上8月堂又排到答佢個case,時間剛好。首先師奶仔對息率不懂計的投資物、為何要投資呢? 你話買股票就話估估下,可是用債券、保險(其實都係債券之複合品)收息,全利息及回報點黎係可以清楚明解的。 – 年頭搬左入太古城,幸運有屋企人借200萬出黎,自己首期只放了30萬,簡單而言係借足620萬,每月還款約為16000+14000。對讀者而言是超多的,因為之後儲蓄只6000元,影響了理財格局。最大問題係: 兩公婆因住而坐死左620萬借貸力係底。其實當初只要將屋企人的200萬收下息、保守計都月出$18000,自己再補六千蚊即可租太古城同類單位(年頭6.5mil可入手應是六百幾呎細的)。到時兩公婆仲有(38000+30000+5500)/10000*50%*2.59=9.5mil借貸力,兩個又未有樓係手可每人九成上會、真係大把世界。 – 如果你問筆者、本人原意是大家先用買樓教學課程的知識為自己情況打脈後、「食藥」改善增大借貸力後,再將餘款利用收息課程的方法去增大自己月入、完成提高個人現金流,達成財務自由的任務。可是讀者年初夾硬黎,原本政府只予4.2mil借貸,就問屋企人借埋2百萬,更購入B類港島細單位,心又再沉一沉。要勉強幫助一下,第一當然希望丈夫的收入是虛報,真正比三萬以倍多,咁就可以解決。 剩低一百萬,是不可買足貨全投資的。在現今恆指25000點、中原城市指數125點(政府公佈樓價指數~250點)情況下,如買齊貨遇上大市下跌,恐怕到時讀者未必有能自己搞掂。可幸是讀者入手太古城後樓升了,讀者係有方法將其行一拆二之半法而將全數九成價值套出的。可是? 讀者的太古城已是單名,如何一拆二? 如何九成套出呢? 先賣個關子,另外讀者在下年初前仍受制SSD,所以現在可求知但方法未可行。 – 講到最尾都要交待下一百萬點攪,讀者令自己全部野鎖哂係一間樓仲要自住,所以只得番一百萬可諗下。對於日本樓、未攬好香港真係唔好太多心。佢可以將一百萬的一半投放於債基,收12%年息,月收$5000。當幾年後樓市真下行(假設跌30%),讀者的太古城樓負資產緊(當時應市值五百萬以下而借貸為620),如果到時佢仲有心情再買樓更想九成上會,佢理論上係可以再用幾十萬比首期用先生名買多間的。 銀行的錢取回吧,月供1000,儲都冇用。希望債基提供的5000-7000月入可改善現在低儲蓄之情況。當然如果屋企人再有2百萬借出黎比佢沖走每月供款,情況可不同。此案有另一番揭示,大家好要知道自己能力再做未遲。 – 1. 先計劃理財、後行事。幸好讀者用單名上會,2015年先有得再諗。 2. 如果真係要住一間自己負擔不起既樓,不如租。唔掂即撤。 3. 理財你可以話成世都冇需要。可是如果理財不善,可令人每日辛勤打工的成果盡毀。

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