低收入單身人仕點買樓?#504案公居仔

你好,本人今年32歲,單身,月入HKD22K, 與母親同住公屋(己買了,月供HKD4K), 手持RMB70K & HKD390K, 月儲HKD5.5K, 自知收入不能再提升,為了將來的生活,所以想買樓收租. 以本人手上的現金, 只足夠支付一成首期. 因手頭現金不足以支付三成首期來買樓收租, 但眼見現時樓價仍然高企, 不知幾時才何實現買樓收租的目標?   答案   如何圓低收入單身女子置業夢? 社會上單身男女漸變為一個顯眼族群,原有舊社會認為單身人仕在性格上、或經濟能力上有一定問題。可是在現今香港見單身人仕收入絕不比他人低,更有人用原本照顧小朋友、家庭的時間去貢獻社會,獲得不少掌聲。今次讀者用「低收入單身女仕」為題,且看如何能為發問者解難。     有看<樓換樓>一書者知道庸才買樓需要找人襄助,一是本身人工高銀行可以大開方便之門借錢比你購入資產,打開正現金流之路。另一是找出伴侶令借錢能力加倍,控制購買份額而達到資產平衡分佈。點解咁鐘意借錢呢? 可由借入品為美元去想。今天借錢買入資產他日只用眨值後的美元清還。可是美元定要長期和港元有關係麼? 只好說港元和人民幣掛上後,通賬定必不會停止,資產在內地膨漲遠度比香港更快。     在於戰略觀點,阿爺未必想香港用人民幣。將人民幣各國際開放之任務已交付上海、更有深圳前海,留起港幣流通對全盤大局應更有為。此如1949年後中國有不少機會可收回香港,在毛、周年代香港成為不少領導人過境往外地之地方,因當時英美大國傾向承認中華民國。到67暴動傳言解送軍到港,終未有成事。反而暴動之後香港政府始積極發展新界土地,你見荃灣沙田都是此後才開始拓建,不知中英底下有否協議,在中國於國際舞台的地位提高後,英國人於香港的牢控實在了不少,於是有麥理浩事代後開始建新市鎮、快手起公屋。於韓戰期間冇香港就冇中國,軍火同食品不斷由香港源源輸入內地,由上述幾件事見香港對於中國而言是個後備iPhone,其一原因點解要用iphone做後備?是因為iphone運行制式同三星android不同。萬一原本部機有咩事,或有咩舊program係android行唔到既,部iphone就可以上場「頂一頂」。     如將香港金融制度與內地同化,筆者不見得內地會開心多少。多一個廣州,中央跟本不在意。將香港等同上海? 觀歷史只會在北方戰亂時香港才有機可乘,此乃另一個例子證明香港最適宜成為一部後備電話。不少iphone迷會責罵筆者點解要搵部iphone做後備,android唔得咩? 只好說如有機會將iphone呢年既數薄同香港回歸後之數薄一齊睇,會發現感覺都是一樣sad,一樣向下。   至於讀者在此時勢如何上流? 首先幾可肯定是靠打工加人工致富,一百個都有幾位(參考香港2011年人口統查: 港人平均收入分佈)。如是跑輸個九十幾個人,又唔想鬱鬱一生,如何解決? 都係靠朋友。請在拜年時走訪你的親戚,應不少人是有工份而冇借錢,有剩餘借貸力的! 可買樓房用自己單名,找人擔保即可買房。當然讀者由細價樓開始較好。另外是原有之五十萬儲蓄可以用收息模式拓展每月5400收入,方法見「收息101、102」,今日教12月班,2014年1月班已半滿,先謝各位。     最後是解答讀者何時能實現財自由目標? 你由上段尾都留意到如果一個人有二百萬現金在手,每月收息$22000是有可能的。即讀者如有二百萬在手即可「炒左佢老細」。如定要買樓收租,正路要供滿有五百萬多點市值之供滿樓房才可行,32歲若收入不再增那要現在開始計劃開樓才有機在退休前供滿,第一間樓點都買到,第二間樓要搵人幫手。當然計算要先攪清楚,不能一文道出。

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被束搏的苦惱80後#473案窮中產

你好, 小女子今年29歲,之前一直傻更更覺得買樓投資同自己無關,人到30被業主狂加租先覺得有危機,現想請教買樓策略以達財務自由.   本人現況如下: 月入:40K 現金: 400K 人民幣: 40K 現和父母同住大圍村屋,月租$7300由本人出,父母因理財不善雖有工作但只能照顧自己生活,可謂月月清亦冇醫療保險,有事只能由本人出錢.本人亦有借大學non-mean, 現還有80K債務. 現址租約將在12月底完結,業主說將會加租至$10,000以上,雖明白這是市價但仍心有不甘因現居村屋其實十分陳舊,玻璃窗裂,天花漏水掉灰問題嚴重,加租$3000有點過份.   現想有以下options, 想請教哪個比較好一點: 1.因父母在粉嶺工作,租一間約7K的細屋而自己搬出和男友租住另一間市區屋, 待跌市時再以本人名購入約250萬樓給父母住/出租  (名一定要是本人而非父母,否則可能連樓都被賣拿去賭錢)   2.現在買一間約250萬樓給父母住/出租   3.以市價繼續租住現址, 待跌市時再購入約250萬樓 謝謝!被束搏的苦惱80後 答案 講左幾日買貴左樓有何處置方法後,番去幫下未曾置業既讀者。今次讀者要還大學貸款,加上父母理財不善,情況實在艱險。不宜搬開住,分開兩間屋住令洗費不只上升一倍,記緊一闊三大。讀者一人借貸力有$5.2mil,還要減除外邊貸款,或已有擔保。幸好在30歲前醒覺,真的要趁後生咬緊牙關才有日後好走的路。     與其在外租兩間樓,平都要萬五銀,到不如租間大些少既唐樓,或細心行盤,其實有些元朗大圍荃灣舊樓,是二百六十萬可以再傾的! 如慣了和父母分開住,更可間開不同門口,更有私隱。租一間樓已是不智,租兩間樓只好同業主講多謝哂你! 時間過後力氣漸減,個人借貸力降低,令自己更難翻身。     那問題剩低是租樓好? 定係買間樓? 如可住細些少單位,那可細細地買間兩房上會,目標找二百六十萬左右有lift的單幢樓,連附裝修絕有可能,當然肯定沒村屋那麼大。如想新居同村屋同大細,只有唐樓幫到讀者。唐樓現時樓梯乾淨,環境此之前好多了,問題是上落要辛苦一點,先住幾年應問題不大。面對自己的困難,減低開支再將租金轉作供樓款項,肯定個令個人實在一點。   日後想改善生活即搬出唐樓,再租予不同租客,隨時每月幫手增加一萬幾千落袋錢,11月26日有堂細談作法。至於買賣樓房流程、法律、講價、借貸要點,還看買樓101、102視頻。   買一間樓,又再租一間,會令居住支出大增,怕讀者一個人承擔不起。租樓一萬、供樓又一萬,手頭現金又用了作首期。加上自己又有貸款,萬一買樓遇上市跌,無處可退,令困局更被困。買樓不是看標價、而是看自己持貨之能耐,防守時可每月收回之租金。如你只看升跌而不花時間作了解、自身永遠沒有進步,他日難題角度稍轉又被困住了。   開首買入細價樓一間,風險不大。始終蝕本比起中價樓少很許多。他日結婚再加埋另一半之購買力,跌市對讀者反而是好事,可以加速由舊樓搬出,獲得低價購入理想安樂窩的機會。對於一眾有能力但未置業的朋友,筆者建議是不要等,平平地買細些少住一排先,記緊剩低子彈再在跌市出發! 未有能力的,請善用時間、專注工作!

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十一年沒交稅點買樓?#469案半山居民

本人不是庸才是蠢才一名, 41歲單身,  十一年前辭掉工作, 就靠當時百來萬積蓄,間中做下網上拍賣及投機賺了生活及一些積蓄, 現有六百六十萬元積蓄(基本我只是十一年年內有年多時間月入三十萬以上, 兩年多時間月入十來萬, 其餘時間很多時都沒甚麼收入,而不是有固定平均收入), 其中存了460萬人民幣在國內收息2.85-3.05厘 , 港幣只有八十萬元   因為一直未婚就與家人同住, 自覺沒急切置業需要, 又沒固定工作收入證明及十一年沒再交稅, 所以覺得不能做按揭, 等待一炮過, 但現在又覺錯失了時機, 我現時個人一年平均支出大約是20-25萬左右   所以現剛開設了獨資公司, 準備正式做生意, 希望重建借貸能力,可以過1-3年後做按揭上車(亦希望到時樓價回落20-30%),     現請教: 1. 如想準備做按揭, 我應該開獨資還是有限公司, 應該固定每月做一個出糧的AUTOPAY嗎? 如不每月做, 就只有年終報稅填寫的全年收入, 能借到70% 甚或90%嗎?, 但如自己一人做董事的有限公司, 出糧給自己又可以嗎?? 我想每月固定出大約40000月薪, 不知可不可咁做 2.  十一年沒交稅, 突然交大額稅款, 會不會被調查過去十一年沒交稅的原因? 如真的每月支40000元交稅上應該怎樣可合法交到最少稅? 應該開多間公司做不同類產品嗎? 還是一間公司運作較好? 3. 我的生意還在籌備, 40000月入只是假設, 我現收息只有14000月入, 以我現金多但收入少的情況, 我的借貸能力應怎計算 ??   是不是暫時跟月入14000元的打工仔沒分別??  所以我不知我應該可買幾錢的樓,  如目標是中原指數 […]

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殷實香港仔如何上流?#463案屋村仔

Hi 諗Sir 小弟33歳未婚,與家母同住公屋,庸才一名,在IT行業工作,月入25K,每月可儲蓄8K。 現金330k,股票基金420k。每個月幾千card 數都準時清。事業方面努力預備中,目標挑戰30k以上的工作。 想力爭上流,目標可以有兩至三層收租,請幫忙指教   答案 相信讀者是在港「灰色的一群」,即不顯眼,平凡,就咁將個人portfolio比老細同各女仕們睇應該不會吸引到人注意。當然人生活得快樂與否、理財成功與否由眾多因素決定。不應就用讀者來文百字而主觀地除去某可能性。   攪亂了次序 先不談買樓,研究一下如何力爭上流。那一定要提上星期六筆者、龔成和上市公司主席thomas在灣仔辦的「向上流講座」。筆者聽罷再融合自己觀點,發覺不少人理解「向上流」就是要賺多點錢,惟當中有人只是一心搵錢而忽略先提升自身質素 ; 即所擁技能、所能動用之人脈。最尾想出辦法就係每日放工走去七仔做多幾個鐘part-time,當然有行動聊勝於無。惟此舉顯然是費勁但不有效。   注意「客觀認同」 提升所擁技能需細心了解一個行業、或如認定所在行業無望需快手轉行(轉行的理念和thomas提倡實屬不同)。了解之精確,在於你同成班新人出去食飯,起碼在介紹自己行業都會引起到人有興趣聽你做乜的。其實唔一定要做Jayden咁揸飛機先有人主動同你傾計、做I.T.都可以靠自己編程產出好玩既online game,一樣可引起人興趣。可能你會問:「做乜野要同人傾計? 我見型既人都係cool魔託世。」筆者意見是有人同你談自身工作,代表你每日辦的事比較有趣,日後人們會找你幫忙、至少記得你的機會肯定增多。再者人們談你的工作是一種「客觀認同」,廣受人認同的工作一定有更高「含金量」,那錢就隨之而來了。所以請找種工作是會引起人注意及能貢獻社會的。   所以要提高收入,必先要改善自己,無論是工作態度、及待人處事態度都要。香港仍是「中國人的社會」,深受儒家思想影響,任你武力再高,如一日講人壞話,對老細不忠,時間一過始終不能「笑到最後」。這在西方世界會好一點,但擔任工作和私生活始終不能分割,在「克仔」克林頓偷搭秘書時件上可見。你走在街上會見到不少朋友會轉做修身、財務經紀,突然極之殷勤咁對待自己,但不少人對此不受樂,原因係當中大多人只係勤力為自己把握賺錢機會,出發點由錢開始,亦不見得真係幫到朋友。這種人在自身知識提高、對朋友之付出方面都不見有所作為,正常人都唔會幫襯佢,呢類朋友大家身邊總有一個。   所以豐富自己思想、提升說話能力、學一種合時的專業技巧,三件事做妥保你百年不敗。筆者自己都每人努力提升專業知識、亦廣交思想相近之同行者。   要「上流」,請想辦法獲多點客觀認同。第一個客觀認同是有否人和你誠懇地交流。注意你除了談話要有內容外,思想要除去害人、終日說他壞話、用詞不恰當這些劣根性。當然說話出口容易,你自己都控制不來,所以最好作法是不要有害人,妒忌之心。第二個客觀認同就係「錢」,錢是用來獎勵幫到手既的士司機、收銀、星級大廚。幫忙越大獎賞越多! 所以錢唔係去「搵」的,而是你做好自己,自然彈出來的。可能你話我公司「強敵環伺」,十分政治,那你要找個讓你能夠發揮的工作地方。又或你根本冇咩可以發揮,那更好! 你可以由頭學起。   相信不少人相信與其努力工作,不如捉個機遇。筆者看法是機遇確是能快手為你提升層次。可是機遇到手之前,努力工作令自己言而有物,用說話去拓闊人脈是需狠下苦工之程序。大家在「向上流講座」中上市公司主席thomas所提倡的「一年認識100個新朋友」計劃很感興趣,為了令大家多作交流,筆者在十月每個星期六都舉行現金流遊戲舊生回巢,及創業者團圓會,希望大家互相認識一下。通常文章下方有報名詳情。   IT人儲蓄力實在不錯,個人儲蓄達750K,在月入25000情況下已是叻仔! 可是人工不高,加上未婚令其「收租佬」夢想難圓的! 睇過<樓換樓。一>同學都知庸才需要貴人相助,貴人可以係屋企人或終生伴侶,或如你人工高銀行都願意幫手! 可是讀者未有高人工,終生伴侶亦未出現,致使借貸力只是25000/10000*50%*2.59=3.23mil。如果政府唔派米基本上「冇運行」,買到第一層樓都好難再添一間。其一可取辦法是找兄弟擔保(要親兄弟姊妹),將借貸力即時擴張。惟此舉令擔保人的借貸力轉贈予你,係社會大家都有壓力之可實在可遇不可求。所以老公老婆實在重要的! 你見局長出左事都係靠老婆支持,大家開公司、借錢都好靠另一半支持! 無另一半你一係叻仔搵埋佢個份、一係搵另一半。   「不正常」的一小撮人 相信香港有不少此個案讀者之類型,筆者相信他們是「乖」的,即跟循父母所講努力打工、又準時交稅,又唔會爭卡數。可是在現今社會有太多正常的做法、得出低於正常之生活。優越、富足只屬於「不正常」的一小撮人。  

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投資自住兩棲買樓策略#460案 偽專才

小妹30餘歲﹐月入35k,儲蓄+股票+定期約900k.現同家人租住港島東一大型屋苑﹐三房月租15k。 有感近月樓價回調﹐考慮緊年底買樓上車(初步考慮過荃灣荃灣中心﹐九龍灣得寶花園同珀麗灣)﹐初步想買左先﹐跟住租出去比人﹐到必要時才收回自住。呢三個地方可取嗎?現價合理嗎? 謝謝指點。 答案 首先筆者提出的理念是先看自己購買能力,亦可理解為持貨能力。在多年工作經驗見輸錢的人不是選錯投資物,而是在跌市信心不足,或突然有筆額外開支令他們在低價沽出投資品,致使未能獲利。所以買何方地段之前,請計好自己預算,才出發睇樓。讀者收入$35000, 借貸力為$35000/10000*50%*2.59=4.4mil, 購買力為4.4+0.9 = 5.3mil。如一心打算買樓收租,不如買舊一點的樓房,一般回報更高。     另外,買樓不是用現價。筆者幾時都用低於現價去買。問題係你點搵到該業主。     舊樓為何回報較高呢? 昨晚在視頻教學也和同學提及,決定樓價的因素可劃分為消費因素和投資因素。消費因素和買家有關、投資因素就算你唔去睇樓都會留意得到。對於新樓,其一好處肯定係易借錢、靚裝修,基本上你肯「劃押」就有新樓住,當然樓按息口是另一回事。換言之新樓是良好抵押品,息口低加上銀行願意提供一個較長還款期,這令新樓價值有一定程度溢出。舊樓明顯抵押力低,但抵押力對於租客來說不是考慮因素,租客最緊要是本月租金消費能「買」到幾舒服和方便之環境。因此舊樓的租金對比新樓不是下跌很多(有時新盤收租租金更被劈價),但舊樓的價值會下降較快,在此情況下舊樓租金回報一般是較高的!   又自住又半投資之策略 珀麗灣兩頭唔到岸,未見有何催化因素。荃灣中心及得寶花園都係「三十而立」之屋苑,代表讀者都不抗拒買舊樓。那不如學像筆者前兩天和學員去「實地考察」的一個業主。她專門選取間格可以「一開二」的單位買入,再用木板間出一房一廳予自己自住,另一個「一房」租出,單是收回「一房」租金已夠供大半間樓。該單位叫價三百萬之下,如有人九成上會買入後再邀請朋友住進較少套房,自己住在一房一廳,那按揭可分30年還(因該幢樓房樓齡只30),月供約10600,收回朋友租金已$5300。那自己只需提出$5000就可以供起成間樓。自己同朋友都有所得著。如七成上會提資金90萬,按揭月供低至$8300。在此會面教曉了筆者香港之單身女仕實在十分自發,現已想出不少方法去省回居住開支。就學該單位業主自己話:「有時自己一個住成六百幾呎樓、都幾浪費。能不如益下朋友又有個照應!」若然租客是稔熟,可以用木板間房,那在符合法規上會較少要求。當然打本用磚間房可令單位回報高一點。   「全投資」部署 讀返讀者,如選擇和父母續住,那買入單位收租要付多點首期。惟無論在荃灣或九龍灣,「一房一廳」可收$7500租金再加上租客的$5300,每月$12800租金收入已令你可見$12800-$8300=$4500現金流就在眼前。當然有不少法規、步驟要好好留意。在10月23、25日的投資方案講座會再作解說。其實擁有自己居住空間的辦法多的是,最重要係你要動腦筋去想想!    

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後生大洗、現在如何急起直追?#454庸才

諗Sir你好, 小弟上月才得知Homebloggerhk的網址,有些相逢恨晚的感覺。小弟的個案,亦希望得到諗Sir指點一下! 小弟35歲,現時月入$24k 太太35歲,現時月入$53k 1. 太太是教書的,上年升職,人工提高了不少,亦有穩定的增長。 2. 我們有2個小朋友,姊姊今年9月升小二,弟弟今年讀N1。 3. 現在我們租樓,每月租金11k。 4. 扣除所有的保費,教育,生活使費等,現時每月可儲43k。 我們都後悔當初沒有好好管理財務,當年把所有的錢都花費於旅遊及娛樂等。近年看見樓市不停地升,開始急起來,希望為我們的未來作準備。 因樓宇是親屬的,答應未來2年也不會加我們租。我們有以下的想法: 1. 我們現時只有200k的流動資金,希望由現在起,儲2年,2年後可有1.2M。 2. 用1.2M的其中2/3,以太太名義,買入一個約400佰萬單位自住,餘下的作為備用。 目標:希望日後有個自住單位及2~3單位作為放租。 請教諗Sir,如果以1.2M資金為大前提,以上的做法合適嗎?另外我們起步較遲,有機會達致財務自由嗎? 希望能得到諗Sir指點迷津,謝謝! 答案 明顯是後生過份消費了,現在每月可儲43K,手上卻只200K現金。在有感樓價的變動根本是人工增長無能力追之下,開始焦慮買樓決擇。原本讀者夫婦是教師,應利用良好借貸力去盡早借貸,拓展被動收入及賺價的,現在後悔原因直接不過,就是至少賺價少了一百幾十萬。希望各位後輩好好計劃,知自己長短之處再做好買樓籌劃。     在考慮方面,讀者有多兩方面要知。一是讀者未有樓在手,可借盡九成而買入自住房。用九成上會的好處是為讀者保留更多資金在手,為買入下個物業做準備。睇開本BLOG都知筆者是鼓勵人借貸,趁後生早借入港元(亦即美元),隨通賬加上時間你在銀行的債務會被貶去,十數年後就是租客幫你供滿既幾間樓。做租客唔一定蝕底,但必須有物業或你熟悉之對沖方法係手,自己租住近公司或方便地方亦行。第二考慮是不要在現今市況買入價值七百萬之上的樓房(即想買個欣榮四房大單位都不行了),因為在按揭收緊下大碼樓難被承接,買入六百萬樓做九成上會只借四百幾萬,即自己未計稅同裝修都要先付一百五十萬首期了,香港人有錢都未必會手持此數目現今。在現市況買賣較少下,較找到人買入大碼樓房,所以重申讀者買入四百萬或更低值樓房是可取的! 如要四百餘萬有三房就不在九龍,要入新界了。     由於借貸力始終見頂,做校長都係打份工(當然名校有額外收入,不過未必上到稅表),所以建議兩公婆一人一間借盡為好方法,否則自住加兩宅放租(即一生三宅)理想較難完。另外如買入第一單為是聯名,他日再買多間樓很有可能要付BSD,除非政府撤招。讀者已在解決問題的開端,相逢是晚了一點,但也比未見過好吧。希望人家將本網課程將朋友推介,可EMAIL筆者聯繫,你和朋友都可在下一個課程得到優惠(可不同課程)。   達成財務自由點去計呢?先將現收入乘70%再除以現在投資樓房收租的回報率。即$77000*70%/3.8%=14.18mil 即如本港樓房收租回報不變在3.8%,你退休時想維持現70%的生活水平,那要在退休前入手一千四百萬物業。大致是除了自住外再買四間細價樓吧! 如沒有把握,可調低目標。  

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怎樣判定應否買入資產?#452偽專才

你好呀諗sir!   睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享! 因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉,工作壓力過大或不幸在其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:   小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工可令月入提升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。   男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。   由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。 資產如下:   本人: 股票/基金儲蓄:HK$20,000 其一投資目標: 希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情) 流動資金:HK$140,000 扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000 一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。   男友: 流動資金:HK$20,000 每月儲蓄 : HK$3,500 他一家三口住未供完的東涌私樓 我們另有聯合資產如下: 流動現金:HK$150,000 內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出) 由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。   問題如下: 1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?小女子想法是較為保守,對房地產最有興趣。如果另作投資有那種工具合適?由於工作較忙,分秒留意市況之投資暫不合本人。之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合以破斧沉舟心態辭職創業呢 ? 2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣<荃威/荃德花園>,九龍灣<得寶花園>,城門河<河畔花園>等上車盤,如今年內購買引起三個問題: 1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試 […]

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賣樓十年、重新做人#448窮中產

諗SIR好, 本人是中年一位, 月入約45K, 十年前賣樓到現在一直未能再上車. 近日業主狂加租才令我再認真諗要買樓. 可惜本人情況有點不上不下, 故想向諗SIR請教指點. 本人有份做了10多年的穩定工作, 公積金約儲至100萬, 可惜現在沒有任何積蓄, 還有約10萬私貸未還清. 如可向家人借50萬周轉, 有以下問題: 1. 我應先還欠款才想買樓, 還是繼續分約12期攤還? 2. 以50萬做首期, 最盡可買多少錢的樓? 3. 如果也想轉工, 應在轉工前買樓? 還是轉工後用公積金買樓?(但轉工可能收入大減) 希望指點迷津, 謝謝. 答案   讀者欠十萬私人貸款仲有一年清還,即每月清還八千餘元,月入是45k,如不清債借貸力只剩約(45000-8000)/10000*50%*2.59mil=4.8mil。如買入是自住,借貸可達樓價九成,惟受420萬所限,50萬首期只能買約420+50=470萬之樓房。     昨晚都有同學問及,如果轉了工,是否不能在新工做滿六個月前借貸買樓。答案為是的。轉工後最少都要做滿三個月,一般要半年銀行才會放心批貸予你。另外轉工可獲得一筆公積金,亦為是的,但要看你公司的vesting scale。由於公積金或強積金都是有部份供款來自公司,離職時要看份工做了多久,再依工作年期長短決定有幾多錢直接發放比僱員、幾多要保留係公積金戶口,等退休時才可獲取。當然詳情要參考積金局的詳細說明。依讀者工作年份,離職可獲數十萬僱員利益存入戶口不足為奇。讀者想法是離職後用工積金作首期置業,如轉工後會收入大減,何不問父母先借入首期,批出按揭貸款後再轉工呢?     當然買樓係自己的事,要麻煩父母更要將公積金取出作首期實在不是建議做法。讀者打工已十幾年,沒有任何積蓄更被業主「逼到埋身」狂加租才考慮買樓,在人生規劃上應已知出事。建議讀者用九成上會先買入自住房,最好是舊一點和細一點的,因讀者現情況已不容許佢住大屋及擁有奢華生活,原因是現時情況再持續五年,到讀者年近五十時手上毫無分文,住又要睇業主面色,萬一不幸被裁,真係要搬返去同父母住嗎? 雖然在港唔會有人餓死,但睇得呢個網誌既人相信都係想自食其力,想在萬難的香港過著過有尊嚴的生活。當你到五十歲發現自己同廿幾歲時出黎做野一樣冇存款、冇居所,心中感覺應比「難受」更差。

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六百萬樓上的二手樓笈笈可危#446偽專才

諗Sir你好, 多謝你一路在網上分享財政自由心得,小妹與先生亦著手計劃。唯過程上有不少問題未能想通,望請賜教。 先生與小妹每月入息各35k,共70k。兩人均已35歲。 小妹現金約500k,而股票、人民幣定期及政府債券約共300k。每月可儲18k。 而先生則有800k現金。  現於旺角租住一單位,月租8.6k。因物某些原因,所以每兩年的租金調整比市面略低。雖不會有被包租公迫遷之事,但租金的支出始終只會減小儲蓄,所以想早日置業,希望10年內最少有兩個物業。 計算二人的借貸力﹕(70,000/10,000 )x50%x 2.59m=9m 旺市只用借貸力一半,所以目標4.5m以下的自住單位。 首期方面亦得奶奶襄助借予1m。 先生於中環上班,而小妹於將軍澳上班。由於家人需小妹定期回家或到醫院照顧,所以考慮於同區居住,油尖旺為首選。 我倆於旺角找到一頂層單位,電梯可直達,開價3.38m。同座的其他單位開價3.89m。於網上數據顯示成交疏落,7月一宗金額為3.02m,5月三宗金額為3.28m至3.48m。該大廈29年樓齡,已完成大維修並為新鴻基樓。 由於上手為長者並居住多年,現單位非常殘破,樓上為大廈水缸,作為新手不知到有哪些事需要留意,並是否值得以7成上會買入。 由於現居租約於去年尾續租兩年,未知可否提前解約。如不能,是否應考慮於另一些區域(如﹕屯門,九龍灣)置業,反作包租婆? 總結以上,請教諗Sir,我倆應現時入市,不等年尾,並以解決自住單位為定位。就初次置業區域考慮是否正確。買入單位需留意哪些地方。  謹祝諗Sir生活安康。 答案 大廈水缸如果個泵唔成日壞就冇咩問題。另外買頂樓更留意天花滲水情況,如有滲水唔係就咁叫上面業主整整佢咁簡單的。因頂樓再上交由業主立案法團維護,而法團不是維護你個人的權益,而是要整完全部業主都要有著數。如天台防漏工作拖長唔整,樓上滲水落黎你都冇符。至於讀者兩人為香港典型小康家庭,應在三十歲之年買間樓吧! 想等樓市跌而執平貨,起碼等自己有間屋仔後再講。萬一睇錯邊樓市再上,自己有番層樓都起碼無咁傷。     殘破樓沒有問題、長者業主更是講價精選。筆者買樓主打冇裝修的,由於讀者可享有低於市值之租金,何不買入增長區域用樓收租,又令自己不免跑輸大市,又可淨袋租金收入和現交$8600租當中之價差呢? 就當你比三成首期入手3.2-3.5mil之樓房,收租$11000已是頗基本的了。那租金用作交租後再有$2400落袋,可當作利息還比奶奶,一年計番都有$28800,好過筆錢就咁擺定期。     若讀者再等落去,留意市差時自己很難做買樓決定,筆者擔心你等了又等,人到四十連一間供緊既樓都未有係手,壓力比現時顯著大增。就當未有奶奶資助,筆者亦建議讀者現時著手開始買樓,因讀者現有投資大部份是現金,而股票定期、政府債券加股票佔18%,看來投資方面未見熱衷。為及有一個和香港通賬掛勾之每月退休收入,現在開始投資房產是好辦法。當然如看倌在某項投資很有心得,那買樓對於你而言是分散風險及控制投資心理,不是整個部署之主軸。     買二百至三百萬的樓風險不大,因為政府政策令市面上只是該類樓房有交投,價錢有一定承載。現時一手樓為求銷售法門盡出,六百萬樓上的二手樓房笈笈可危。買一手樓有回贈有裝修又有人幫手上會,經紀一定落足咀頭帶買家睇效外盤精彩一面。而現時九成上會借盡都係420萬,買入600萬樓要比180萬首期,可看一下在本blog中發問的讀者有1.8mil樓上現金係手的少之又少。加上買入六百萬樓房之印花稅基本上可夠人在港租樓兩年。且看2013年淨低呢四個月,樓市會否先揚後挫。

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樓市大茶飯#444窮中產

Dear Lum sir I and my wife (both 32) have 3 children(age 2,6,7). My salary is 24000 and my wife is 36000. webought a flat A in 2009.  the flat A is re-mortage this year. The owner is we both and the borrow is my wife only.  During  the re-mortage, 1.2M is released. the flat […]

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