供樓負擔咁大,公屋點轉私樓?#439屋村仔

小女子年近四十, 與父母同住公屋近三十年, 兄弟姊妹已除戶籍.  本人資產總值不過五十萬, 月入兩萬頭, 屬夕陽行業, 前景不明.  本人需供養父母, 每月只可儲七至八千, 希望兩年內儲夠首期成功上車並將每月儲蓄用作供樓, 同時保留公屋戶籍, 以便物業可作收租.   另一想法為以公屋換居屋, 但擔心多年後轉行收入下降, 供樓支出成問題.   請問第一種想法是否可行?  有何其他建議, 謝謝. 答案 總括而言小女子要改變的是心態。當然未見其人而作出判斷是不公道的。那先不談小女子,講幾個筆者經常在港遇到的做人做事心態。   我擔心供唔到樓 其實筆者唔係只想講供樓。你留意下呢類朋友,佢除左擔心自己買樓供唔到外,又擔心轉行做唔到,見工見唔到又或擔心同對象傾計而不獲傾聽。其實講到尾就係想活在自己comfort zone, 即做一些自己只喜歡或冇壓力的事。留意當你每日都退後少少,十年夾埋你退步好多。相反每隔一排做起些新鮮有建議性的事,到四十歲相信你同中學同學比較你會有點不同。比較很難避免,留意既係最緊要大家各有所長,過著為自己設計的生活。所以除非你客觀環境好差,否則努力去供樓,等於為自己添置一件資產,昨晚在龔成堂有講資產的特性和好處了。另外人在三十去供樓,唔通等五十歲咩? 擁有一件資產係人都要努力,冇話人供樓唔辛苦淨係你自己苦,請盡力走出comfort zone。 讀者住緊的公屋,應父母是戶主,讀者係同住家庭成員。家庭成員在外頭置業審查較寬。就當戶主自己都不少在外持有物業,大不了成為公屋富戶,留返間風水屋放雜物。如讀者要置業,不建議放棄公屋換綠表排居屋,好處是可以九五成按揭上會,壞處是居屋根本是差的投資物,冇抵押力,不能吸引優秀買家長期持有。所以都係儲下錢,買私樓的好。 大家請留意香港大部份行業都夕陽,由沙士自由行帶來的經濟繁榮只會下降,除非中國政局極不穩才會上升。上海從來都比香港好,只會在打仗時比香港差。對於國內中高產而言,其實香港只是他們移民的中轉站,比著你係內地挖到可觀數目,會唔會將錢就咁放係香港呢? 大陸團去美國買樓唔係買回報,係買安全。當你有得幾個億,其實投資已到另一層面。就像現金流遊戲走出老鼠賽道一樣。有請小女子將自己手上的錢變為資產,再在呢十年努力工作。你現時都話搵唔到錢供樓,五年後情況只更差。你想等跌市先買樓,可能跌市你要賦閒在家。   好的心態可將早年讀書差的成果修正。畢竟準備公開試只用十年,而工作是幾十年。解決問題可在此問方法,惟最重要是你個人會否執行。

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買樓入門 – 25歲讀者#436庸才

你好。本人有關於買樓的問題想你們解答!我們想買樓,但應該買多少價錢為佳?一手定二手樓好? 我25女友22。未來人工會有增幅!!!   地區可以係屯門青衣元朗。本人與女朋友 二人收入合共$40000。  二人現金$400000。股票和基金$60000。二人每月儲蓄$20000-$22000。   我想問下.如果而家推出既新樓,以我現在的資金可以應付到?  請回應我!!!THX 答案 筆者觀察現在讀者群由不同年齡組成,正想方法作應對,有良策可電郵本會作建議。本案讀者明顯在初階情況,各項智識經驗都有待磨練,當然人生可塑性更佳! 看見讀者和作出明智買樓決定的距離尚遠,必須花時間上堂了解買樓流程及方式。切勿只叫罵而對自身不作任何改善。     對於買「多少價錢」的樓房,我們用借貸力計算,在此時間最好用借貸力一半用作買樓,借貸力為40000/10000*50%*2.59=5.18mil,而一半即約2.6mil。換言之如堅持要現時買樓,入手2.6mil的樓房為佳。至於現在的新樓,如果讀者用盡借貸力去買,勉強可買入低層入手版的。發展商在現時出貨為主的時間,必會用免供、首幾年免息的優惠作招徠,更會用發展商自己提供二按務求令讀者可以上車。惟「上得太勉強」,在起首做錯只會令後事向更差方向發展。     買新樓同舊樓有咩唔同,何謂二按,居屋私樓如何選擇,借貸力為何那麼重要? 點樣易些批出按揭? 出糧方法與信用卡點影響批按揭都是「買樓101」的課程,請掌握此等知識再去作買樓決定。對自身咁有計劃既讀者可以搞清楚哂才向下步邁進、畢竟年齡廿五,還有大把時間。仲有就係自己都堅信的人工增幅,實在需落力工作令自己收入提高,起碼用提高現收入一倍作首個指標。筆者在廿六歲做到,想起來都是勉強「交到功課」,起碼對得住每天吃的飯吧! 所以千祈唔好話(亦唔好諗)自己做唔到! 另外投資自己先至係享有最大槓桿,參考「樓換樓」書本當中常被師兄們所引用的「庸才論」可令你更有啟發!     社會新手住新樓實在不宜,亦不見讀者的月入可令他安穩可享此條件。如一定要買樓,建議在新界西買入舊房九成上會,單名買入亦具好處,可為日後買第二間作好部署之餘,亦為未婚者減少共同財產管理的麻煩。祝各位年青人在自我發展旅途上一順風順,如認為本樣參與的致富教室有什麼如活動可提供予各年青人、不妨電郵我們或在facebook留言提出!

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買樓心路歷程#435

諗Sir 你好!小弟行年32,單身,公務員,月入27K,傭才一名,可見將來人工大幅加薪機會不大。本人現與家人同住居屋,無供樓負擔。本人希望置業放租,如有機會結婚才考慮收回自住,曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤。 一直有留意樓價走勢,錯過太多機會,但認為現時樓價太高,動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心,不境收入不多,只得一發子彈,因此希望樓價下跌才考慮入市。但何時跌市無人知,趁現時入市呢? 請問諗sir, 依小弟現時收入,我應如何做才可於晚年擁有兩間物業呢?我該如何部署?謝謝!   補充資料: 收入            : $27K 人民幣定期:¥550K 現金儲蓄    :$100K 無其他任何投資。 答案 讀者在描述自己買樓心路歷程中已提及兩個買樓要考慮的地方,兩點對解釋樓價升跌,及樓價點解現時咁貴很有幫忙,我地去片! 1. 「曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤」 意見: 筆者上堂在初期已提及,樓房既是消費品,亦是投資品,要解釋其價值需要考量間屋能提供的居住環境有幾獨特,及當時投資人對樓房作投資有幾渴求。地段獨特、間隔獨特都令樓房好住又升值。另外在沙士期間、三十萬一間居屋都冇人要的! 因大眾的投資需求縮縮不行了! 另外有人說買樓好住最緊要,其實不然,由讀者自述的家人對話已說明買樓另一邊是投資行為,要顧及放售價格。至於村屋有獨特性影響其價值,見點二   2「動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心」 意見: 其實你從來無比三、四百萬去買間樓,你只係比左首期,其餘問銀行借。當然你心諗咪都係要還!? 巧妙的地方是你分廿幾年還,當中的時間十分影響還款人在供樓上要作的物質分配。即是開首供樓是大部份人供得好辛苦,但係番查廿年前買落既樓供到而家,每月供兩千蚊真係連半部電話都買唔到! 所以按揭是很多人買樓之中的重要部份,當然有份影響樓價。如果世上沒按揭,肯定樓價即時跌幾成。反轉咁睇,樓價有一部份是該樓有「抵押力」所予,村屋就比大屋苑樓房抵押力低,所以樓價較平。   請搞清上方各點才去買樓,只用自住考慮去買樓是敗筆,只考慮投資性質唔考慮間屋點住人可能令你幾年都出唔到貨,走少兩轉一樣令你有損失。   3. 「不竟收入不多,只得一發子彈」 讀者借貸力為27000/2*2.59/10000=3.5mil。又係由大埔翠屏出發,預算2.5mil再加手頭上現金,有望在下輪跌市再買入下一間樓。

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租樓定買樓再解#430

本人30歲, 收入$43k 太太29歲, 收入$33k 兩人都是公務員, 收入每年可預見穩定增長 現時租樓每月租金10.5k 都恨自己想買樓先開始留意樓市, 兩年前開始留意樓市, 覺得貴等下先, 點知愈等愈升. 年幾前用左屋企人層現契舊樓黎按, 我做擔保人, 借1.3M按16年每月還9k. 因為係用存款掛鉤按揭計劃, 1.3M當中有50%係可以同一樣既利息, 所以呢年幾以來, 50%既錢放番係戶口當備用, 50%錢用黎做定期投資股票, 但回報並不理想, 只有3%增長   目標: 先買一個理想單位自住, 再買第二三四…個收租   問題一: 幾時先應該入市買第一個單位自住? 本金唔係無, 但覺得樓價在歷史高位先入市好似好傻仔, 擔心第一步行得唔好會好影響日後加按買第二, 三層樓收租既計劃. 但同時交租幫人供樓既感覺好差…加上加租同逼遷等因素, 好想盡快擁有自己既家. 要等的話, 等到何時? 2015美國加息同香港新樓供應大增, 但好似人人都知咁, 係咪真係會跌? 唔跌唔同又繼續等?   問題二: 買大單位先還是細單位先? 問過按揭公司, 太太最多可借3.2M, 而我因為有按揭在身最多只可借2.7M. 第一個單位想用一個人名義買, 以便日後用另一個名義買第二個單位. 如果買一個3M兩房細單位, 用太太名義足夠有餘. 好處可能會留番多D錢過幾年樓價回落買個大單位自住, 再出租細單位. 壞處可能係呢幾年想要小朋友就唔夠地方住, 而且可見趨勢係市場有大量細單位同時唔夠大單位俾人換樓, 到時細單位升唔起而大單位價好硬好難買. […]

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沙中線帶旺新蒲崗?#429

你好諗sir,   我與女友明年結婚,兩人共有八十萬,二人入息共六萬,可儲三萬元。想住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站    旺市用能力的一半 1.5*2.65 = 3.975M    另外我與母親在新蒲崗有一層聯名單位(>35 樓齡),現值3百萬,媽媽想住同大廈住大一點,亦希望可裝修由舊屋搬新屋,留有空間將來可與我和妻子可一同居住    以下是我的問題,  1. 如我想租/買(住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站),有什麼建議? 2. 我媽媽想用長名契與我聯名買新單位,而一次過俾其差價, 有何建議? 3. 新婚,二人世界好,還是與母親同住儲多些錢上樓? 4. 你新書提及深圳,可否提議去那間商戶? 答案 新蒲崗未為新地鐵沙中線經過,不過第四條海底隧道加上直貫南北,現時office呎價十蚊的該處應可受惠。既然決定了新婚後同媽媽一齊住,那在未來數年應有很多裝修事忙及各種適應。惟不建議你放棄舊樓,原因為:           拓展正現金流的好機會           雖然已知幾年前已有觀塘炒家去新蒲崗尋寶,但住宅仍算對比合理           新蒲崗是臥虎藏龍的地方。工廠區內一眾養尊處優的老廠家,「上岸」後將間office改左做音響房           當然同新界西的機遇比,仍是新西可塑性高點     如果首期來源是加按舊樓,那新屋和母親長命契亦無可厚非。不過由於母親已有物業,再買要比double印花稅。當然如你樓換樓即賣出原居而買新樓就唔使比double,但此舉一來會令你在年內經歷結婚買樓搬屋等事,再叻都會覺得煩。如長遠計只選擇先和母親住、或買間大屋同母親住同將舊樓租出,而不會放棄舊樓(當然如果你間舊樓好有結構性危險、或超煩鄰居除外)!   你將舊樓套四十萬,如要符合旺市持貨一半原則,仲有(3.975-0.4)=3.575mil借貸力。如先和母親同住而又等樓市稍跌10%,在市區買入三房有望的。當然你可以再加按多些少錯。因為加按四十萬咁不如借平息私貸,現在銀行已在此市場混戰,息低至2%而可達月薪廿倍。讀者最有edge的,就是可留守原居等市跌,婚後應未有逼切的居住需要。

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規則人生七個要點 – 買樓篇#427

諗sir 您好, 小弟不才(32歲), 賺錢少而且零理財計劃…最近才發現諗sir的blog, 現有以下問題想請教: 小弟+女友月入=$30K, 合共saving 約30萬, 現每月合共可save$8K, 目標樓250-300萬/區域不限 1) 首期如問家人借多20萬, 共50萬, 買樓會否太勉強? (因怕樓價繼續上) 2) 沙田第一城/得寶/元朗/屯門 哪裡適合我們? 潛質較好? (九龍工作, 現跟家人住九龍) eg: 應揀市區方便但地方好細(樓齡大d), 或看重未來升值潛力(返工遠d, 地方大d, 樓齡輕d)? 多謝指教~ 答案   讀者每月可儲$8000,兩人收入共$3000,實已將每月收入的26%儲起,不算失禮。當然入息低是「致命死因」,好在仲肯儲些少錢令現時有選擇在手。那對於收入少的人,現在是否置業良機呢?   除非人工再低加上周身債,筆者都建議無殼蝸牛置業在先。當然如你可以和長輩一齊住,那可先不買,因根本未有居住需要。買市升跌可作預測,但連自住樓都未攪好就參與估升跌遊戲,未免太過心急。相信讀者可由龔成兄在堂上的理財指示,做好自己的理財計劃致重新規則人生。   先儲蓄後消費。筆者在堂上已提及有效儲蓄方案,簡單而又給予適當壓力等自己儲多點 趁後生擴大收入。如果後生未成家立室時仍然未利用空閒搵錢,他日怎去負擔一籃子的家庭開支呢? 雖然而家做小販唔係咁易,不過你成日話收入已見頂,其實是給自己留守原地的藉口。留在comfort zone永遠是易的,而獎賞真係只會比衝出comfort zone的人 在30歲前儲起一百萬的人,就算往後只投資不再儲錢,都會比30-50歲狂儲錢既人累得更多資產。方程式見課堂講義。 累有金錢就是時間、投資回報、本金的方程式計算結果,上述三個因素邊樣最影響累興結果? 永遠都有同學點點先可達到年均10%回報? 其實好多時是你將單車經常轉向引致自己未到達成預期收益。單車見「理財單車論」 昨晚又有同學問咩投資工具最好? 其實無一種最好,我們教的是如何在不同時機,運用那種工具獲利 儲錢永遠失敗在欠缺了堅持   讀者應選現在不方便而又樓齡十至二十年的。因為此等樓宇已沒有了新樓溢價、亦會因交通改善而引發樓價上升。一間樓房的生命周期,在明天的2013樓市再出發有講、買樓102有講,可多作參與。

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享褔利,等時機,盡舉債之購房策略#424

你好,諗Sir,   知道你每天也必定會有很多來信查問,本人也閱讀了你的blog一段時間,今次本人有一些問題,很煩惱,想請求幫忙!   本人今年30歲,與女友(29歲)將於年底結婚,女友2年前以外婆公屋(綠表)資格購入了粉嶺一居屋(購入時110萬,2房,515尺),月供約4000元,今個月剛已供了2年。同類型單位現已升值為158萬(綠表成交價)。   我正與女友希望計劃婚後的換樓計劃。我們短期目標是希望住近一些沙田或大圍區,長遠目標為自住一層,另多買一層作收租。3年內也不生小孩。 本人與女友希望於婚後搬回沙田或大圍區,因粉嶺確實不方便上班,(我們同在港島區上班),較接近父母方便照應,本人母親於大圍有一私人樓,2房,約460尺,已供滿,市場價約320萬,與弟弟同住。   本人收入27,女友23k,婚後估計約剩餘合共儲蓄只餘10萬,我們並沒有任何其餘投資。(預計婚後兩人每月儲蓄合共2萬5千)   你認為我們應該怎樣部署?(本人從未以自己名義置業,居屋綠表是女友家人名義,但按揭是女友供) 1)      將居屋綠表賣出,再加母親私人借貸50萬,以本人名義9成上會買約300萬大圍私人樓,即時滿足回到大圍居住的心願。 2)  不賣居屋綠表,婚後暫住2-3年,一邊儲錢一邊等樓價回落一點,以3成首期購入大圍私樓。 3)      有親戚建議我們將母親私人樓重按,將一拆二,為最大效益。問過交X、建X、X新銀行,母親現樓估價約390萬,最高可按280萬。親戚建議將按得之280萬用3成首期購入一300萬私人樓,其餘再作人民幣定期投資。本人對財技可說全無概念,諗sir可否幫幫小弟拆解疑惑?究竟這樣一拆二做法重按是否一個比較好(大效益)的方法? 母親說也不介意我們重按她的私人樓,但這始終是她的物業,我想考慮研究清楚才作決定,想請我們應該如何運用這家人供滿了的私人樓才是最大效益? 感激指點!   ANSWER: 如果你問筆者意見,雙方家長都有為你們日後置業打下良好根基。粉嶺樓可提供極好現金流,在按揭只供四千之下,收租再供樓後有每月至少有四千落袋。當然未補價居屋係唔比租出,要有朋友或其他方法才可成事。另外男方母親有供滿樓房,套出3.9mil之七成=2.8mil有可能。在雙方收入加起等於50000的情況下,買入三百萬的樓房是可行亦在負擔內的,而粉嶺居屋一係搵人租,再唔係叫外婆母親住係粉嶺,反租出大圍樓,相信仲可以每月多5000~7000洗用,常然要顧及老人家肯唔肯。   如果人工未來加幅不多(兩人合共困在70000)之下,筆者建議是享褔利,等時機,盡舉債之購房策略。     享褔利即係建議讀者絕對唔好輕易放棄公居屋。其實未補價又放棄將單位收租實在常見,因租客只消去房署check一下,業主有否補價已即知了。,你而好多丟空公居屋就知。而比著筆者同樣會將居屋丟空亦不會賣出。首要是公、居屋福利一經補價套現或租出等同放棄所予政府褔利,六十五歲前都冇得再享。而讀者將樓租出現時平均租金收入為樓價之3.8%,計及每月利息支出加雜費一年實收樓價約3%,但補價要一次過支付樓價30-50%,。所以價還是等市跌,租金回報高些時去補。   而等時機,都要有條件先可等。讀者現有住所就建議年尾再行。補價都不是適合時機。惟收入高者而低負債就可不理市況慢慢加碼。緊記人地的時機未必係自己時機。況且留有居屋是為慘淡時間準備,因為按揭只還四千,供息部份只是每月千餘元,留間樓係度等於留條後路比自己,日後都可用此廉價解決在港居住問題。     盡舉債不是指即時借錢,要計好自己借貸力,亦可先套現存在收息工具。  

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是否不要再租樓?#423

諗SIR   我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。   本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。   夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。   二人資產 現金      500K 股票      200K 人民幣  100K   每月儲蓄 25K     1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。   2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?   3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?     心急人上 答案 首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。    所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。      再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。

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人搵錢點都唔及錢搵錢?#414

Hi 諗樣兄, 我係之前參與課堂的學員, 我與男友打算於2016年買樓(估計到時僧跌掛~),以下係我地簡介及問題:   1.      男友30歲我就細佢幾年 2.      兩人收入每月合共大慨$35000(未扣MPF) 3.      男友有銀行貸款要還每月$2300, 直至2015 / 6 月 4.      兩人共已儲有$40萬 (其中包括股票及債券) 5.      二人預定每月儲蓄$6000(月供股票)至2015年作買樓之用 6.      男家父母有一層已供斷的三十年樓齡居屋(銀行現時估價大概$240萬) 7.      婚後會同男友父母同住   問題如下:  1. 2015 年應否加按居屋套現(作補地價及買樓之用),然後出租,其餘資金加上儲蓄作為抽居屋或買私樓?   2. 或是直接賣掉居屋套現後再加上儲蓄另購入兩層住宅,一作自住(新界西區), 一作放租(沙田或荃灣)   3. 應如何計劃部署,才能於60 歲前擁有一層樓作自住, 另擁兩層或甚至三層作放租為養老之用.   4. 或諗樣兄另有更佳提議?   感激不盡! Thanks ! 答案 讀者入息是較低不過年紀尚輕加上儲蓄能力還好,希望今次可為讀者解難。再加上讀者婚後會與父母同住,有機會利用此優勢望追趕他人。首先都係計一計借貸力: 35000/10000*2.59*50%=4.53mil。如果讀者將居屋補地價再套現,補價少都100萬(如補價因子是30%),   居屋不用補價,因為補左地價都未必能同時負擔兩間樓。價設讀者參考新推出的分期補價計劃,即借錢比你先補價再分期還比銀行,每月讀者供款要先增五千幾,仲有利息支出比一般樓房借貸高,在此樓價高企之際,不宜趁高位去補居屋價。   反而由於讀者儲蓄有法,可以在四十歲前擁有兩間收租樓。讀者每月儲$6000,到2015即約三年後可以儲多二十萬,可以先用單名九成上會先買一間。至於當時會否還有投資物業只借樓價五成的規定,要睇到時市況係點。要知出租物業不可以借超樓價五成是可變的,市差時(如2003、2008)借夠九成都冇人肯買樓收租。既然現時入息不高,那先和父母同住,養成儲蓄習慣、學好樓宇買賣技巧,其實人到五十生活不會比別人差。諗樣欣賞讀者的想法及做法,緊記成事要堅持、及堅持!   由於第一間樓只用單名買入,另一間可以用太太名再九成上會,或倒轉做亦可以。那樣分配已可以令你們四十歲前「管有」兩間樓了。因為未供完,未能擁有。當然借貸力不高,兩間樓只可以係新界兩百幾萬兩房樓,或學藝高可以買舊樓拆開收租,專注於錢搵錢!   […]

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唐六樓過五關四出買私樓建議#413

諗樣SIR, 您好,我跟我男友明年5月結婚,屆時我32歲他31歲,各自月入約2萬,均屬公營機構。 我們現時財政狀況如下,女:股票+儲蓄約25萬,來年將讀MASTER,需預留8-10萬學費;男:股票+儲蓄約30萬另加上家人襄助30萬結婚OR買樓開支,共有60萬。另外,現居住於弟弟聯名的元朗市中心40年唐6樓,市值約240萬(此樓乃長輩饋贈,沒樓按,將來可租可賣,但所得將與其弟對分)。 我們多次在元朗及大埔看樓,但有於有樓在手又變得心大心細,不知哪個建議較為可取,但想及樓價還節節上升,未知諗樣SIR有何建議。謝謝! 1.買入元朗350萬以下單位,實用400尺,付1成首期自住,唐樓賣出套現100萬左右,現有一極安穩管道收息約3-4厘 2.買入元朗/大埔洋樓280-300萬,實用300尺,付1成首期自住,唐樓出租收租約7K/2=3.5K/月 3.住唐樓,再儲蓄更多彈藥,待數年後樓價下滑在買入其他/或買入唐樓弟弟業權,但來年或有小孩,大肚婆上下6樓較危險。 由於男友較為抗拒租樓,故不贊成租樓住,出租唐樓這方案。 謝謝諗樣SIR分享。 煩惱人上 答案 過五關為: 結婚、買樓、搬屋、生仔、讀master 讀者最特別地方是只擁一半業權但可住在唐六樓,唔使供樓唔使交租。當然唐樓係越高越唔值錢,讀者大肚處境都解釋左有幾唔方便。不建議趁低吸納未來舅仔之業權,後果係點不難想像,除非是有人主動要求。   既然你都住慣了唐六樓,其實是應該住落去。因為綜看情況,倆夫婦搵錢能力一般,筆者不知道你讀master的「投資」如何,但大學畢業後,至人到三十在過往路途「跑」成點,相信讀者自己最清楚。   當然唐樓除了是行樓梯之外,真假老鼠都橫行,帶住小朋友真不宣再住落去,但發現有左到BB出世那半年,去屋苑簽個短期租約住半年得唔得呢? 假如你預約了屯門醫院,咁真係唔使諗租個兆康苑,又近而租都係八千有找。假如你book養和醫院,就…….   另外經驗一談,先恭喜你找到人生的另一半,其實錢講到呢都係其次的。諗樣見到d Uncle立遺囑或信託,佢都係講自己既威水史及二奶史再加仔女經成個鐘,然後求其就up左個數,咁就係張遺囑架啦,錢係重要不過如果考慮到親情、生與死,其實都係小事一樁。筆者認為你婚都未結,一般黎講到婚後有左都要近兩年之後,所以你應該利用唐樓此「天險」,再儲一會。結婚盡量慳些少都完成件事後再數下銀包、數下禮金、睇埋到時個市再決定點做未遲。   當然有人會問,諗sir,你唔係鼓勵無樓在手既後生先上會架咩? 正因為今次讀者有間唐樓,可以守一守。至於間唐樓其實租出都幾麻煩,正所謂咩人租咩樓,收租個陣真係慘過隻狗,讀者都係唔好連都樓都未買過就攪呢味野啦。假設人工冇變,其實兩人可買$(20000+20000)/10000*50%*2.59mil=5.18mil,真係要而家買其實比廿幾萬首期入手豫豐花園 、疊茵庭九成上會係可行的。不過現時等一下、唔好將結婚再搬屋放係同一年做、諗樣保證你兩位嗌交都少d。理財呢件事不時要顧及埋個人心理負荷,勿設下太繁重財務目標而令自己心理受壓。煩惱人現時當然為人生首件大事不斷深思、希望看完本樣意見令人減壓。仲有你既MASTER,計下讀完要幾耐先可由人工增幅去彌補支出先好報讀。除非你係一個為興趣而讀書既香港人啦。

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