買樓心路歷程#435

諗Sir 你好!小弟行年32,單身,公務員,月入27K,傭才一名,可見將來人工大幅加薪機會不大。本人現與家人同住居屋,無供樓負擔。本人希望置業放租,如有機會結婚才考慮收回自住,曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤。 一直有留意樓價走勢,錯過太多機會,但認為現時樓價太高,動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心,不境收入不多,只得一發子彈,因此希望樓價下跌才考慮入市。但何時跌市無人知,趁現時入市呢? 請問諗sir, 依小弟現時收入,我應如何做才可於晚年擁有兩間物業呢?我該如何部署?謝謝!   補充資料: 收入            : $27K 人民幣定期:¥550K 現金儲蓄    :$100K 無其他任何投資。 答案 讀者在描述自己買樓心路歷程中已提及兩個買樓要考慮的地方,兩點對解釋樓價升跌,及樓價點解現時咁貴很有幫忙,我地去片! 1. 「曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤」 意見: 筆者上堂在初期已提及,樓房既是消費品,亦是投資品,要解釋其價值需要考量間屋能提供的居住環境有幾獨特,及當時投資人對樓房作投資有幾渴求。地段獨特、間隔獨特都令樓房好住又升值。另外在沙士期間、三十萬一間居屋都冇人要的! 因大眾的投資需求縮縮不行了! 另外有人說買樓好住最緊要,其實不然,由讀者自述的家人對話已說明買樓另一邊是投資行為,要顧及放售價格。至於村屋有獨特性影響其價值,見點二   2「動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心」 意見: 其實你從來無比三、四百萬去買間樓,你只係比左首期,其餘問銀行借。當然你心諗咪都係要還!? 巧妙的地方是你分廿幾年還,當中的時間十分影響還款人在供樓上要作的物質分配。即是開首供樓是大部份人供得好辛苦,但係番查廿年前買落既樓供到而家,每月供兩千蚊真係連半部電話都買唔到! 所以按揭是很多人買樓之中的重要部份,當然有份影響樓價。如果世上沒按揭,肯定樓價即時跌幾成。反轉咁睇,樓價有一部份是該樓有「抵押力」所予,村屋就比大屋苑樓房抵押力低,所以樓價較平。   請搞清上方各點才去買樓,只用自住考慮去買樓是敗筆,只考慮投資性質唔考慮間屋點住人可能令你幾年都出唔到貨,走少兩轉一樣令你有損失。   3. 「不竟收入不多,只得一發子彈」 讀者借貸力為27000/2*2.59/10000=3.5mil。又係由大埔翠屏出發,預算2.5mil再加手頭上現金,有望在下輪跌市再買入下一間樓。

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租樓定買樓再解#430

本人30歲, 收入$43k 太太29歲, 收入$33k 兩人都是公務員, 收入每年可預見穩定增長 現時租樓每月租金10.5k 都恨自己想買樓先開始留意樓市, 兩年前開始留意樓市, 覺得貴等下先, 點知愈等愈升. 年幾前用左屋企人層現契舊樓黎按, 我做擔保人, 借1.3M按16年每月還9k. 因為係用存款掛鉤按揭計劃, 1.3M當中有50%係可以同一樣既利息, 所以呢年幾以來, 50%既錢放番係戶口當備用, 50%錢用黎做定期投資股票, 但回報並不理想, 只有3%增長   目標: 先買一個理想單位自住, 再買第二三四…個收租   問題一: 幾時先應該入市買第一個單位自住? 本金唔係無, 但覺得樓價在歷史高位先入市好似好傻仔, 擔心第一步行得唔好會好影響日後加按買第二, 三層樓收租既計劃. 但同時交租幫人供樓既感覺好差…加上加租同逼遷等因素, 好想盡快擁有自己既家. 要等的話, 等到何時? 2015美國加息同香港新樓供應大增, 但好似人人都知咁, 係咪真係會跌? 唔跌唔同又繼續等?   問題二: 買大單位先還是細單位先? 問過按揭公司, 太太最多可借3.2M, 而我因為有按揭在身最多只可借2.7M. 第一個單位想用一個人名義買, 以便日後用另一個名義買第二個單位. 如果買一個3M兩房細單位, 用太太名義足夠有餘. 好處可能會留番多D錢過幾年樓價回落買個大單位自住, 再出租細單位. 壞處可能係呢幾年想要小朋友就唔夠地方住, 而且可見趨勢係市場有大量細單位同時唔夠大單位俾人換樓, 到時細單位升唔起而大單位價好硬好難買. […]

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沙中線帶旺新蒲崗?#429

你好諗sir,   我與女友明年結婚,兩人共有八十萬,二人入息共六萬,可儲三萬元。想住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站    旺市用能力的一半 1.5*2.65 = 3.975M    另外我與母親在新蒲崗有一層聯名單位(>35 樓齡),現值3百萬,媽媽想住同大廈住大一點,亦希望可裝修由舊屋搬新屋,留有空間將來可與我和妻子可一同居住    以下是我的問題,  1. 如我想租/買(住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站),有什麼建議? 2. 我媽媽想用長名契與我聯名買新單位,而一次過俾其差價, 有何建議? 3. 新婚,二人世界好,還是與母親同住儲多些錢上樓? 4. 你新書提及深圳,可否提議去那間商戶? 答案 新蒲崗未為新地鐵沙中線經過,不過第四條海底隧道加上直貫南北,現時office呎價十蚊的該處應可受惠。既然決定了新婚後同媽媽一齊住,那在未來數年應有很多裝修事忙及各種適應。惟不建議你放棄舊樓,原因為:           拓展正現金流的好機會           雖然已知幾年前已有觀塘炒家去新蒲崗尋寶,但住宅仍算對比合理           新蒲崗是臥虎藏龍的地方。工廠區內一眾養尊處優的老廠家,「上岸」後將間office改左做音響房           當然同新界西的機遇比,仍是新西可塑性高點     如果首期來源是加按舊樓,那新屋和母親長命契亦無可厚非。不過由於母親已有物業,再買要比double印花稅。當然如你樓換樓即賣出原居而買新樓就唔使比double,但此舉一來會令你在年內經歷結婚買樓搬屋等事,再叻都會覺得煩。如長遠計只選擇先和母親住、或買間大屋同母親住同將舊樓租出,而不會放棄舊樓(當然如果你間舊樓好有結構性危險、或超煩鄰居除外)!   你將舊樓套四十萬,如要符合旺市持貨一半原則,仲有(3.975-0.4)=3.575mil借貸力。如先和母親同住而又等樓市稍跌10%,在市區買入三房有望的。當然你可以再加按多些少錯。因為加按四十萬咁不如借平息私貸,現在銀行已在此市場混戰,息低至2%而可達月薪廿倍。讀者最有edge的,就是可留守原居等市跌,婚後應未有逼切的居住需要。

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樓換樓一拆二再談#428

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾 本人及先生 34歲,  月入18K, 先生自僱人仕 月入25k-30k. (月儲15k) 現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按, 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求. 1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓? 2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD. 3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k) 希望盡快收到你的回覆. 謝謝   Author Posts 答案 讀者個案令我諗起年前解答的一個問題,該事主用左50萬裝修新居,令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要,遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝,你可能諗裝修靚些少可以賣貴些,那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好,同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客,幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間,然後又將現樓租出去,恐怕先生收入計唔到入借貸力,行不到兩樓在手之策,相信此為讀者之煩惱。   首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的,銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司,仲要兩邊係director,將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入,是叫公司出董事袍金比先生,一筆過亦可,那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入,交的稅項是很少的,如自僱人仕想維持些少借貸力,幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢,那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定,實在不宜叫你再舉債。   […]

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是否不要再租樓?#423

諗SIR   我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。   本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。   夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。   二人資產 現金      500K 股票      200K 人民幣  100K   每月儲蓄 25K     1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。   2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?   3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?     心急人上 答案 首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。    所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。      再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。

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盛女退休部署#422

諗 Sir,   您好,拜讀你的文章一段時間,好感謝你的分享和賜教。小女子已購入你的新書和參加八月之課程,希望自己貧乏的理財知識有改進。本人是一名中年剩女(41歲),能有伴侶机會愈來愈渺茫。望早日作財務打算,不用晚境無依。   本人為專業人士,有一份穩定工作,月入$65,000,有10年住屋津貼 (現在$19,000,如升職有$30,000,尚未用,條件必須自住),此外本人居住在西環一單幢式物業,位實用面積311呎。2010年買入$2.13 m,九成按揭,利率0.9%,月供$7,500 ,現尚有欠款 $1.8m,除此外沒負債。本人手持現金股票共$700K。   本人想買第三層樓作退休保障。請教如何部儲呢?請請購教。 中年剩女敬上 答案 讀者情況在港越見普遍,單身女仕們推動了細單位又或套房之需求,更有樓房投資需要。歸根究底買樓收租實在為人提供串流式每月收入,安全感比放成千萬係戶口仲好。另一種投資方法是女仕明顯比男士們更有意欲參與的,就是銀行力推之年金計劃。當然銀行在全線分行力谷下,難免有人買到與自己不合適的投資方案,產品本身沒問題,要留意為你提供免費理想建議的同事,是否真的為客人而非僱主盡心了。 今次讀者又有兩件神器是他人沒的,分別是有人幫手供樓每月兩萬,及退休後長俸月月在手。當然錢冇咩人嫌多,亦趁此案例作解說,為一眾盛女出謀獻策。 上段已提及買樓收租能提供每月收入及與通賬上升之租金,那應否在現時即入住宅數間? 早買早著呢? 未計清目標而將手上所有的籌碼一次過推出,只是賭博予你的刺激享受,而不是理性之投資決定。現時人工$65000而定下退休享有現時人工一半最為妥。其他人可用七成作目標,而本讀者很可能有長俸加上人工一半亦過三萬,所以用月入$32500作目標。   在租金回報為3.8%之下,所需供滿物業價值為32500×12÷3.8%=10.2mil。現時讀者只擁有樓房2.18mil,尚需努力。請補錢令現樓房欠款少於樓價一半,再將現自住物業租出。至於呢件事幾時做呢?由於有人幫手供樓19000為期十年,再加上自己如月儲$40000,那儲十五年加上那為期十年之供樓福利,加埋都9,480,000。已接近讀者要搵成千萬黎買樓收租之目標,何況他日仲搵到租客拓展槓桿儲蓄呢。所以讀者現時應做是保持高儲蓄水平,留意買樓收租各樣需知事項,學懂買入舊些少既樓再出租,維持終生在高收入水平有望。如可把握時機買進更達財務自由,做自己喜歡作的事。

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交多五百換大樓,人人可以住公屋#421

本人36歲, 丈夫38歲,與未婚夫月入共$84K, 文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友, 於2011年時買入192萬2房單位, 單棟34年舊樓, 現在只值260萬,升幅不大, 不過租金回報高,有4.6厘,按揭做H+0.8, 25年供款, 尚欠120萬, 月供5K ($4,062 本金, $948利息) 首2年租出去收$7800, 現已收回來作自住之用。   由於這層樓是我媽媽名,我做担保人,所以現在我還可用9成按揭,兩公婆還可1人買1間, 現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去, 可收$9500。想問諗sir以我現在的狀況, 有足夠能力買入第2間自住物業嗎? 還是我現在租層大的單位為結婚之用才化算? 有感將來供養仔女的費用頗大, 我應是用了手上的資金去準備將來的需要定用來投資? 結婚之費用由男方支附, 不包括以下手上現金。      我的夢想是老來有4層樓收租,希望可在50歲前達成。  2人手上共現金: 60萬 2人手上共基金: 30萬     支出(包供養父母): $25K (未計將來有小朋友和工人的費用) 2人現在可每月供儲蓄:40K  謝謝諗sir抽空回答。 答案 由於兩人合共人工是84k,是中等偏好的,再加上現在可儲收入一半($40k),理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況,現在惟有是見有寫一句,盡量抓著資料作答。   借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住,將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供五千,應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓,係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000,平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000,每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000,淨落袋又有$3000!   由於年齡已近40,再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段,建議是九成上會再買間大兩房,比心機睇下樓,睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情,更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓,比30萬首期而借入2.7mil,分25年收2%息,本金每月還$7000而利息支出$4500,即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?         舊樓的槓桿儲蓄(還本部份) $4000   舊樓供樓後淨落袋$3000  $3000   新樓利息支出   $4500 新樓的槓桿儲蓄(還本部份) $7000     其實細心再想,就當唔好理的還本部份,你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後,只不過是$4500-$3000=$1500,比起你之前「公屋價」,只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000,真係只要你肯供落新樓儲$7000,就有租客幫你儲多$4000,你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你,頂多被逼下同你供5-10%既MPF!   比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通,請留意! 新樓是價錢貴、租金低,只勝在有悅目的裝修,招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議,尤其係雜區會比人打劫!

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唐六樓過五關四出買私樓建議#413

諗樣SIR, 您好,我跟我男友明年5月結婚,屆時我32歲他31歲,各自月入約2萬,均屬公營機構。 我們現時財政狀況如下,女:股票+儲蓄約25萬,來年將讀MASTER,需預留8-10萬學費;男:股票+儲蓄約30萬另加上家人襄助30萬結婚OR買樓開支,共有60萬。另外,現居住於弟弟聯名的元朗市中心40年唐6樓,市值約240萬(此樓乃長輩饋贈,沒樓按,將來可租可賣,但所得將與其弟對分)。 我們多次在元朗及大埔看樓,但有於有樓在手又變得心大心細,不知哪個建議較為可取,但想及樓價還節節上升,未知諗樣SIR有何建議。謝謝! 1.買入元朗350萬以下單位,實用400尺,付1成首期自住,唐樓賣出套現100萬左右,現有一極安穩管道收息約3-4厘 2.買入元朗/大埔洋樓280-300萬,實用300尺,付1成首期自住,唐樓出租收租約7K/2=3.5K/月 3.住唐樓,再儲蓄更多彈藥,待數年後樓價下滑在買入其他/或買入唐樓弟弟業權,但來年或有小孩,大肚婆上下6樓較危險。 由於男友較為抗拒租樓,故不贊成租樓住,出租唐樓這方案。 謝謝諗樣SIR分享。 煩惱人上 答案 過五關為: 結婚、買樓、搬屋、生仔、讀master 讀者最特別地方是只擁一半業權但可住在唐六樓,唔使供樓唔使交租。當然唐樓係越高越唔值錢,讀者大肚處境都解釋左有幾唔方便。不建議趁低吸納未來舅仔之業權,後果係點不難想像,除非是有人主動要求。   既然你都住慣了唐六樓,其實是應該住落去。因為綜看情況,倆夫婦搵錢能力一般,筆者不知道你讀master的「投資」如何,但大學畢業後,至人到三十在過往路途「跑」成點,相信讀者自己最清楚。   當然唐樓除了是行樓梯之外,真假老鼠都橫行,帶住小朋友真不宣再住落去,但發現有左到BB出世那半年,去屋苑簽個短期租約住半年得唔得呢? 假如你預約了屯門醫院,咁真係唔使諗租個兆康苑,又近而租都係八千有找。假如你book養和醫院,就…….   另外經驗一談,先恭喜你找到人生的另一半,其實錢講到呢都係其次的。諗樣見到d Uncle立遺囑或信託,佢都係講自己既威水史及二奶史再加仔女經成個鐘,然後求其就up左個數,咁就係張遺囑架啦,錢係重要不過如果考慮到親情、生與死,其實都係小事一樁。筆者認為你婚都未結,一般黎講到婚後有左都要近兩年之後,所以你應該利用唐樓此「天險」,再儲一會。結婚盡量慳些少都完成件事後再數下銀包、數下禮金、睇埋到時個市再決定點做未遲。   當然有人會問,諗sir,你唔係鼓勵無樓在手既後生先上會架咩? 正因為今次讀者有間唐樓,可以守一守。至於間唐樓其實租出都幾麻煩,正所謂咩人租咩樓,收租個陣真係慘過隻狗,讀者都係唔好連都樓都未買過就攪呢味野啦。假設人工冇變,其實兩人可買$(20000+20000)/10000*50%*2.59mil=5.18mil,真係要而家買其實比廿幾萬首期入手豫豐花園 、疊茵庭九成上會係可行的。不過現時等一下、唔好將結婚再搬屋放係同一年做、諗樣保證你兩位嗌交都少d。理財呢件事不時要顧及埋個人心理負荷,勿設下太繁重財務目標而令自己心理受壓。煩惱人現時當然為人生首件大事不斷深思、希望看完本樣意見令人減壓。仲有你既MASTER,計下讀完要幾耐先可由人工增幅去彌補支出先好報讀。除非你係一個為興趣而讀書既香港人啦。

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「大款」和褲穿窿的賭仔#409

諗sir您好!追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合,例如有得借就盡借,盡拖長年期去抗銀紙貶值,小妹也想請諗sir幫手分析下我應如何部署自己手上的物業:   本人30歲不是HK永久居民,每月穩定收入50k,於09年買過2個物業微賺沽出後現手持3個物業, 已過2年SSD期   1.     奧運站3房,自己名持有,2010買入693萬7成按,H+0.65%,30年,3月份租出27.8K,銀行欠442萬,市值約1000萬,月供15k,公司租客   2.     美孚2房居屋,借母親(非永久居民)名持有,2011買入228.8萬,現租10.1K ,full pay,市值約350萬,穩定租客   3.     西灣河3房新樓,公司名持有,2011買入樓花2012年10月收樓,816萬現自住,3.15% , 40年,銀行欠406萬,月供15k。另用美孚的樓按出80萬作首付,現欠78萬分27年,息口2.4%月供3千3,合共欠銀行約484萬,合共月供18.3k,可租25k市值約980萬   4.     其他資產如下- 股票+現金:HK$800,000基金:月供10k,現淨值約280,000,還有8期供滿   問題如下:   1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返,如果是,沽出哪個物業較好?或者租出西灣河物業,租返約1萬左右物業,由於一個人住所以無需3房,以租養租   2. 定系以不變應萬變(由於不是3粒星),手上現金等加息跌市時用男友名(3粒星)入返間4mil左右做9成按揭的物業,看好新界西/東九龍沙中線方位   3. 或者趁樓市還未跌時,用奧運站物業轉按調出資金做諗sir之前撰文提供的方法待跌市時用作投資物業和股市? 諗樣sir有否更好的建議?希望可以刊登,感謝您的寶貴時間, 謝謝! 答案   已用144%借貸力 今次讀者的問題格式和其他讀者近似,但財務狀況和之前發問的讀者不大一樣,因為所借金額根本不是本身人工所能達成。讀者人工只五萬元,借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.4mil。現欠款項為奧運站442萬,西灣河406萬,美孚又套現78萬,即現所欠的為(442+406+78)/640=144%,即已用借貸力144%去買樓。就當用人工計,三單貸款月供為15000, 25000及3300,合共明顯超過人工一半。由於西灣河樓用公司名持有,不知該公司有否業務可提供收入證明,總結是讀者的總收入不明,所以不知現時她的持貨水平。既然讀者提及策略是可買可換,那一於看看所擁的千萬借貸力如何運用。   西灣河是買樓花,有望兩件期SSD快完,用3.15%分40年還,雖然年期是攤長了,但此息口欠406萬攤至40年,每月按揭還本部份根本係少得可憐。由於讀者的借貸力強頑,可行每隔幾年買間細樓收租之策略,此舉有幾個好處: 買樓都可以行成本平均,問題係你購買力是否出達至每隔幾年就可加借幾百萬。如單睇讀者人工五萬是不能單人行此策的,惟肯定有「外力」幫忙,所以唔好浪費 有兩間細樓合共市值為八百萬,是較一間八百萬樓房好。起碼跌市時你可以諗下沽一半(一間)減磅 雖然話大價樓在1991-2010年都係號贏細價樓,不過跑贏幅度是在千呎單位和七百呎單位以下作對比最明顯,你hold一間700-1000呎,同500-700呎比,分別是不大的。只不過是35A同38C兩個單位比,而不是屋村單位同HOUSE咁比吧!   另一點想知既係幾年後讀者會否成為永久居屋,因為賣樓比他人多一考慮,就是如BSD成幾年都唔撤銷,再買樓時都幾頭痕。但西灣河根本利潤不多(只20%),即防守力不強,還是先沽為炒,980萬新樓只租25000,仲要用3.15%比息,現時肯定會有更好方法提供更大正現金流。當然你話好享受係新樓住,享受新裝修又是另一回事。但投資就不是先付出,延遲收成嗎? 那還看讀者自己。   賭仔戰場論 奧運樓可加按(不過新部份不會享有低息)再加上賣樓所收回的資金,放係債券收息都有$15000-20000一個月。有能者可以等時機,而資金稍遜的無殼者反而要先上車去減低樓市再升帶來風險,諗樣和傳統的觀點實有些分別。至於無產階級,都要等時機放手一博。這就解釋了賭場裡的常客是「大款」和「褲穿窿的賭仔」,平民根本賭唔起!   在社會 在賭場 在戰場 大款 […]

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低收入80後,但想置業, 是妙想天開嗎?

諗SIR, 本人是無意間發現了這個禁好的BLOG. 看了數篇文章後,覺得好多資信都很實用.所以,我都想POST自己的問題上來,希望諗SIR可以幫幫我. 本人月入: 12000 ; 老公月入: 17000, 負債: 本人借LOAN用來讀書,現在還有7-8萬要還.(每季還錢) 每月支出: 基本是入不敷支,因為自己現在和老公租住村屋, 俾阿媽家用, 養狗,還錢,保險等等… 而我們現在想買村屋住, 而要買全橦. 因為老公阿媽已賣左自己間居屋,搬來同我們一起租住同一橦村屋. 雖若我們買村屋會有老公媽媽支助, 但一橦都要成800-1千萬(天文數字..) 所以, 覺得購買自己的屋企是一個遠遠無期的夢… 現階段我是否只需著重還了所有貸款才去想其他事呢? 因為自己有了孩子..覺得沒有一個安穩的家, 是很沒安全感. 希望我的問題不會太…煩吧.   ANSWER:   正在煩擾妳的問題,相信亦煩著不少香港人。房屋問題攪不好,人自然少個安全感,難怪走上街的人漸多。當然將煩惱的出處歸咎於政府,不見得可以助你解決問題,本站的設立目的不是派糖,而是希望大家可以自助,免存於困境之間。筆者主觀意見是,讀者顯然是做錯了,仲要錯了幾次。搬出黎住有私人空間梗係好,但今日「先享受」,是會延遲達成買樓目標之時間。另外仲要奶奶賣埋間居屋搬黎同住,自行放棄政府資助居所,雖然錢可以套返一舊,但小朋友出埋世都唔知用到幾耐。至於讀書唔一定正確,可能你會想有個學位人工自然高。如果付出廿萬,有信心令自己人工高八千餘元,那三年回本期是可以接受的,但諗樣見不少學子讀完書都係原地踏步,又或者半途而廢,如果是看了學院那清晰前路的佈景版廣告而報讀,自己又毫無頭緒讀完作什,那請不要浪費金錢和時間。     由於不知道讀者本身學歷和狀況,可能要交換更多資料才有更真確之判定。但同意的是,讀者現時諗住買入全幢村屋之理夢想還不能實行。讀者現時借貸力為(12000+17000)/10000*50%*2.59=3.88mil,仲要假設沒有任何負債,在現時想買入全幢村屋再配上複色單位(即1400呎),就當$2500蚊一呎賣比佢都買不到。如買入一個村屋單位,即700呎,冒上和奶奶同住之「險」,都要找個開價$5000一呎以下的地方了,不見得容易找著。所以經歷此事,希望你都我都進步一點,首先你眼見別人的幸福,安樂窩加上仔女同住一堂,在香港是要付出奠大代價的,如果你叫兩聲又有人比間複色單位你,未免大對唔住比左千幾萬買入同類單位的人了。另外買賣樓房前請想清楚,你賣走樓房再想買村屋之事,細心計下應該幾勉強。現在你樓賣了,村屋又要比三成首期先買得成,而家又大緊肚仲要比錢比心力裝修生小朋友,真係要好有能耐才能一次過做好。     但凡理財都是由節儉開始,就當你中左六合彩但唔識計數又不懂節儉,早些文章都有提及難免打回原形。養狗實在是積福德本樣不建議你放棄,但其他無謂支出,請能省就省。原本有間居屋,最懷情況就係同奶奶住1-2年,將現租金省回及後做首期買樓,他日老人家有間屋淨落,你們仲有些少機會出生天。現在請你趁後生想辦法(老公做兼職又好、奶奶未夠六十歲出黎做返幾個鐘又好)儲多些少錢,起碼每月有錢淨先有故講。如果唔能夠放棄隻狗,又唔想住屋苑樓那搬入坪洲長洲真係不錯方法,其實當地升幅顯著,如你以為我是說笑? 那便讓真的作假吧。     低收入80後,如果奉行節儉,知道能力所及而先買屋苑私樓,是有辦法置業的。

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