加息、供樓金額、樓價關係#487案偽專才

Hi 諗Sir,   如果我20歲的時候有這個網頁,我想我對財務計劃一定會更好!不用像現在好像殺到黎先知…   想請教一下以我們的狀況應否再買樓:   男朋友(35嵗)和我(31嵗)每月收入共53K,男友正在供一居屋並與父母自住,月供5K,市值約300-350萬。我與家人同住,間屋已經供完。我與家人合買了海外房子投資,我月供大概6K,市值約250萬,打算最快2015-16才會賣出。我們只有很少現金資產約 540K,有少量股票和基金 。 打算下年結婚,估計花費 300K (人浮於事,很多項目和費用並不是我倆可以控制)。我每月付家用6K, 男友比較自由,沒有固定家用要付。   男友計算明年中我倆可以存到50萬首期(減去300k結婚消費),希望可以買到350萬以下的單位9成上會自住,但是我又擔心如果美國加息,我倆的負擔可能有點大,但是不買又怕樓价會一直上升,到時租樓又係一大筆。   想請教諗Sir, 以我們的財政狀況,還可以買樓嗎?還是先租樓,等再儲大舊d錢先買呢?   感激您的分享! 答案   計算應否買樓要先計算借貸力,53000/10000*2.59*50%=6.86mil。在港沒有物業而在外地有樓要供,因讀者未有提供借貸是由那機構所舉,不明海外物業會對現有借貸力作何扣減。   本blog其一要旨要為大家應否買樓作個客觀判斷,決定因素一是先看自己能力,即總借貸力如何,亦即買野前睇清楚你荷包有幾錢此步驟。另一因為讀者都有提出,就是外在因素如何影響自己,如美國加息,影響有幾多呢? 上圖可見如香港利息由現時約2.15%加至4.15%,每月供款和還息部份之變化。(借3.5百萬之90%,分25年還)   由於銀行是用「息除本減」之模式去計算每月應收款項,你會留意利息加一倍,每月要還多的銀碼增加不算多,由$13583至$16889。可是細心察看利息支出大增,由$5644至$10894。結論是加息讀者可以應付,只供多三千,但當中利息支出由$5000增至$10000,實在令供樓者有點難過。再細想一層,由2008年後之瘋狂減息潮是何等將業主逼上梁山、原本比開六千蚊息而家只用比三千,收租樓真係要買完又買、大家將樓盤搶購一空的!   返回當下,一旦美國加息定會令港人供樓不爽。可以要有兩個問題要問,就是美國會加息嗎? 同埋加息又會逼業主們賣樓引發人踩人? 對於美國加息筆者樂見其成,因為肯定就算加都係逢二進一,加兩下又減一下咁,此舉反而令樓市出現適當微調,更大機會出現筍盤! 而美國一口氣加息十次不回頭之景象,筆者看法是冇可能。加息源於經濟活動擴張,政府又收緊銀根而調控過熱經濟。筆者察看現下美國除了股市是過熱外,實體經濟冇一忽是熱的! 再看歐洲最近做了什麼呢? 就是將加了的息減回。說好的加息、根本唔會見。   另一個問題是:「加息會否逼業主們賣樓?」首先要搞清楚做業主唔一定息口扯上關係。如果家中父母有間舊樓在手,你問下佢加息驚唔驚? 佢可能問返你息口係咩? 因為老父間屋可能n年前已經供完。那究竟香港有幾多呢類型「型業主」,有間冇爭銀行錢既樓係手呢? 要看金管公佈之負擔比率樓告,及最新之樓房交易金額、最新之取用按揭金額。   負擔比率(2013): 創新高,但只是50%左右,比1997年的「100%開外」少一半 2013年9月樓宇買賣合約總值: 24,217百萬 2013年9月新取用按揭貸款金額: 11,627百萬 source: 金管局、土地註冊處   雖然9月之新取用貸款應該係幾個月前之deal借出的。但你見到2013年9月貸款和買賣合約比只是11627/24217 < 50%,點比都同1997年既盛況爭好遠。所以有初步結論是港人現在借貸買樓大大減少,加息威力不再復現。    讀者有能力供樓,加2%息亦負擔有餘,三百萬樓房可以買入。太高價不宜。 […]

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四間樓點用萬四人工在四十歲可達?#483案庸才

諗sir,你好! 本人40歲,月入14k+兼職3k(有報稅)另有替更的士但收入不穩且沒有報稅每月收入約為2至4k。另太太(未注冊,但有2名小孩分別4&2歲)34歲月入17k。 有一層08年購入140萬市值300萬並於今年6月轉按到痕生銀行,按7成210萬(扣回之前欠款可得100萬),每月還10k,租金收入10k。   另一自住樓(同屋苑)11年購入220萬,自住,按7成,原來月供5500,太太在滿2年SSD之後,把樓以200萬轉名給她弟弟,借5成,每月供4800。仍然自住。 再以我名購入2間屯門,1層1房183萬7成上會月供6k,收租6.5k;另一間2房200萬,5成上會,月供4600,租回原業主,收租6000,都要加太太擔保。 另再借多私貸25萬,分5年供,每月約還5K; 每月仍然月供股票10K(1398 & 3988)之前供果D已經在今次買樓沽出套現。 現手中已無餘$。 想請教如何繼續再財富增值,本身亦有些打算。 1/等2015年過罰息期可出售08年所購入之出租樓約可得100萬。 2/等2015年過罰息期可轉按現自住外弟名下現市值300萬之樓,如5成按可套得50萬,7成按就有100所得 3/之後再等時機用太太單名購入較大之3房單位自住,本來自住的就可出租 4/ 本人之工作已經屬夕陽行業,如失業將會轉做職業司機。因此亦希望能夠於將來或者能在2018至2019年買入一部的士。 希望諗sir教路令之後的路更易行。 萬分感激! 肥全 上 答案 肥全萬四人工,己在四十歲擁有四間樓,實在令筆者眼前一亮。你可以話佢好彩,博到盡買到一蚊冇剩再遇上大升市。但90%之成功皆不是僥倖,起碼佢之前每月供一萬蚊股票就唔係好多人做到。   是的,月儲一萬其實真係唔多,可惜在筆者以往所見無邊幾個能做到。現在肥全已在四十歲前盡佢能力播種,是時間加強防守,等待收成。肥全能頗清楚列出現有資產的借貸、現金流,實是大家投資前需注意地方。       現值 購入 借貸萬元計約數(月供) 租金收入 物業A(原住房) 300 140 7成上會210(供10000) 10000 物業B(轉到弟弟名下後搬入) ?? 220 5成上會100(4800) 自住 物業C(一房) ??? 183 7成上會128(6000) 6500 物業D(兩房) ??? 200 5成上會100(4600) 6000   現時讀者手上已無現金,主要原因是未有好好運用自住樓可以新造按揭至樓價九成的特質。另外用平於市價的價錢轉讓比太太之弟弟,好處是可以打少些少印花稅、但按出金額只能到平價計之九成。何況讀者只套至一半,實在是全盤計劃中之敗筆,令現在自身防守力減低,一定要為跌市作好好打算。   […]

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我應該賣樓嗎? 買樓市況如何?#468案窮中產

諗sir,   您好!我嘅近況有更新,我層兩房放緊,但一直都無人要. 代理話係因為我要連約賣,現在用家多所以無人會畀50%首期去買. 叫我等到完約再放機會會大啲. 下年一月尾就完死約.   另外,我老公早前開咗間公司(係有業務做緊),依家間公司每個月都會出糧畀佢,所以我哋家庭收入會由每月HK$50,000升至HK$75,000. 現在租樓業主剛加租到HK$19,500,原本係HK$18,500. 我現有下列想法:   1) 等自己層樓完死約,搬返去住. 之後加按到七成,借多70萬(轉名到其中一個名下,唔再聯名). 再等機會買多層 2) 等層樓完死約平少少賣咗佢(應該可以收返2百萬現金),再用其中一個名買層細三房或大兩房自住(大約4百萬),之後等機會先再買多層. 3) 賣咗層樓之後自己繼續租樓,但租層平啲. 再揾兩層3百萬左右嘅樓九成上會,之後租畀朋友住 4) 賣咗層樓之後用其中一個名買層細三房或大兩房自住(大約4百萬),再買多一個荃灣工廈單位租畀我老公公司,因為佢間新公司需要租個工廈單位(大約1百五十萬)   背景:  本人及丈夫36歲,有兩位小朋友分別3歲及歲半, 家庭收入5萬 有一深井兩房私樓出租,租金收入$13000 市值四百一十萬,欠銀行二百一十萬 H+0.65 每月還款九千 自己租同屋苑三房租樓支出$18500 手上現金大約四十萬 加股票十萬   煩請諗SIR再次賜教   長期讀者ADA敬上 答案 不經不覺已為讀者解答問題達一年有多,多謝大家支持,開始解答「覆診」個案。Ada幾月前來文詢問賣樓與否,筆者提出如沽出現樓可收回十年儲蓄所得,那一沽無妨,畢竟將未來十年所儲先入袋,唔難係「賺回來」的時間等到下一個樓市低潮。用「月儲金額比較賣樓所賺去決定賣樓」是筆者提議的思考角度,因為有人搵錢多而儲錢少,所以用儲蓄金額較用月入去比有意義。 按筆者所見,錯誤沽出樓房者有兩大情況: 其一是「儲錢多而睇舊錢鬼咁大」之輩,即有不少人月入十幾廿萬,儲起又有五成。惟沽出樓房後發覺間樓又升三十萬,心有不甘又想再買入。其實抽身睇佢地每月都儲起十幾廿個,那何為眼前「蝕去」的幾十萬而心有不甘呢? 講到底,都係過份被貪念影響了客觀思考。   其二是「儲錢少而睇舊錢鬼咁細」之輩,即自己每月儲得幾千銀,間樓賺成二百幾萬都唔走,最尾到市崩人亡時才肯沽既一群。如果你聽到一個九七年摸貨摸到曉飛既故事,到沙士忍痛簽字投降後發誓一世都唔買樓既人,佢地又係被自身經驗影響了客觀判斷之,大家身邊不少。   儲錢與睇錢觀 其實無論你搵錢多或少,如你「儲錢少」應將舊錢「睇得大」,賺到近百倍月儲金額就應套現,如房價在沽出後再攀升,你就做個好心比下一手再賺一下吧! 想將全部利益侵吞、自己賺盡,這些自私的想法在工作、投資上都影響了你。   如你「儲錢多」,那請將舊錢「睇得細」。不要隨便沽出樓房,學家燕媽媽只買不沽。因現金流充足,持貨力強勁,那買一間儲一間在樓市「集郵」無妨。   讀者在參與筆者活動後,喜見有其中兩個take-out。 首先是懂得如何去執靚「自己盤數」。其實唔係上市公司先要執數的,你想銀行幫手借錢比你,你自己都要present得好些少先得架!? 剛想起另一讀者間之情況,在此一併回覆,就是用有限公司去提出收入證明,往往比無限或個人公司有優勢。另外該公司需要有業務的,請勿試圖為自己「製造」任何假入息,這已在每個課堂一一說明。   […]

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一拆兩間樓之做法#465案庸才

諗Sir, 你好, 上完你的課堂后, 實在獲益良多, 尤其一拆二之講解, 令我反思可否實踐你的理論 : 收入: 單身年齡快將40, 政府工月入2.4萬, 投資: 成手蟹貨、人仔債券值40萬   月儲6千 (除按揭外,沒有其他負債) 背景: 現有一層市值2.4mil位於屯門較偏遠的私人住宅, 2009年買入1.25mil, 樓齡超過22年, 息口2.1厘供20年, 按揭7成, 每月供5千。現想加按物業, 套現加上手上流動資金, 可否靠一人之力(沒有家人支持) 購買第2層樓? 因想將現有物業放租, 搬出市區, 鎖定位置在荃灣、青衣, 如追不上樓价元朗亦可, 自知通過壓力測試比較困難, 如果不行, 想過用這几年時間還清手上按揭, 再用9成上會購買市區樓, 希望樓价跌至本人購買力水平,請問諗sir賜教, 謝謝. 答案 讀者主意是要清還手上按揭才買入下一層樓,踏上「一生三宅」之旅。那要看原有之住宅的按揭還欠多少。如結欠頗多再加上一般人工,實在很難再添一間。今次讀者得近年樓市上升扶助,和香港現時不少業主一樣有間獲利不少的自住房,那如何利用? 就算人工只是平如兩萬幾都有機為退休時準備三間樓呢?   要點是肯「搬屋」。搬出現有住宅再租比人,拓展租金收入,最後增強借貸力。要知道簽下租約再加上六個月租客入數証明銀行可以將你租金收入之部份計行核實收入的,換言之借貸人人工高了,可借金額亦高了。所以如果你有間升值超過三成的樓,你可以將佢租比人,再利用自己手上既錢買另一間,那租客會幫你供埋原居之舊樓,你自己只負責供新樓,退休時就多間樓傍身,比人中途炒左都冇咁驚!   大家有間升值超過三成的樓可按以下簡化步驟完成「一拆二」: 先同銀行提出轉換住宅用途至投資 亦可找新銀行作轉按 趁轉按攪好聯名轉單名 舊樓簽租約租出 睇中新樓只要一成首期即可上會,不用繳付雙倍印花稅 如買三百幾萬樓房,而舊樓升幅鉅大,可以由舊樓套出首期,一拆二全程不用繳付一蚊!     睇返讀者,現居估計只欠1.0mil,可加按至樓價5成,即1.2mil。那1.2mil-1.0mil之金額,就是轉按可套出之金額。留意按轉要用現息計,如舊有是低息plan那要放棄了。當然不轉按而在原銀行重做有可能是新套錢用現息,原有低息不動。那看間銀行有幾俾面你。轉按後租出收租$7500,那新總收入為$24000+7500 = $31500。借貸力增為31500/10000*50%*2.59=4.1mil。讀者現只借了1.2mil,仲有4.1-1.2 = 2.9mil可借,加埋套出廿萬加上手上現金,可付一成首都做九成按上會。當然不建議借盡,旺市不宜作之。原有樓講明是投資用途,不妨礙新居之九按申請了,首期只需幾十萬,比埋些少雜費,搬新屋之餘仲搵到個租客幫手供樓,就是moneytalk學員本色!  

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買樓定係租樓#464案窮中產

諗SIR,你好! 拜讀你的文章一段時間,學到好多野,本身有個難題想問下你意見,情況如下: 本人及太太35歲左右,家庭月入70K,另有D外快收入,大約一年300K左右,有兩個三歲以下的小朋友 2009年以公司名義買了一間3房700呎收租係鰂魚涌(高層靚景),3X年樓,買入價3.8M,市值6.8M,按揭3.2M(仲有廿幾年供),收租17.8k,每月扣除供樓雜費收3K 另外2012年以我名買了一間細3房600呎係紅磡,3X年樓(本想自住及後改變計劃,又有SSD唔賣得焗放租),買入價4.5M,市值5M,按揭3.1M(仲有廿幾年供),收租15k,每月扣除供樓雜費打和 本身租緊600呎兩房住,月租13K,依家想換3房住,小朋友開始大又有工人所以唔夠住,有以下計劃: A -賣出鰂魚涌單位(因為小朋友係九龍返學,用唔著),換黃埔花園3房目標7-7.5M左右,但會放棄咗公司名買入個名額,減低用太太名買第3個物業嘅可能,而且有D唔捨得(正現金流又有靚景) B -租黃埔花園3房目標18K-20K左右,希望租到紅磡收租單位過SSD後放賣換樓(唔知得唔得,而且要等多幾年) 以上選擇各有優點缺點,(A 風險高D,不過有得早D享受及安定D; B 風險相對低D,彈性高D,不過遲D享受同要搬來搬去) 同埋依家入市買成7M樓會唔會好大風險?除了以上選擇,仲有冇其他更好嘅選擇? 一直想住自置物業,為了慳錢所以情願住一些比較低租值嘅樓,不過依家有小朋友想安定D,所以好苦惱,煩請諗SIR指點迷津,謝謝!!     補充多少少資料,家庭每月可儲蓄20K左右,另外之前提及嘅外快收入基本上可以全作儲蓄,多謝諗SIR指教! 答案 看讀者之個案是做錯了買紅磡三房之決定。本想買入自住又改變計劃,扣除供樓雜費只是打和,在投資角度而言,買三十幾年樓都只能收租打和是不合格,無論在2012或2013年都是。四十年有lift舊樓收租,每月絕可產出萬元正現金流,已計及按揭不能拉長30年還之因素。三十幾年樓雖只差幾年,但因開則較貼近現時,一般不太實用,租金回報會下降但每月產出幾千正現金流一般可以的。希望大家在作買樓決定之前做好點計算,買樓唔同買股票,買樓洗費動輒十萬元計。   讀者收入是可以,惟外快收入應不能計入核實收入,如有作報稅就有點生機。先保守計出借貸力為70000/10000*2.59*50%=9.06mil。已借金額為3.2mil+3.1mil = 6.3mil。借貸力已用了2/3,在旺市持貨超半。雖然筆者不時將黃埔花園做例子,原因是此大屋苑多圖則供學習之用,但區內價格仲有幾多水位,實在十分質疑。如果我係讀者,會想辦法快手將買錯的三房沽出,如要扣5%SSD但可打平手,亦會考慮。因為讀者的樓房應是「錯區底層貨」,即買錯區份仲要排序比黃埔花園差的舊屋苑,樓市一旦下跌個盤掛出幾個月都冇人買,到時租出唔賣又唔係、每月打開門比人睇樓蝕租又唔係,令形勢十分受制。   如果真係好鐘意黃埔可以租樓,你可以留意的是,讀者已提供該區三房租金18-20K,惟在另一區域買樓收兩萬蚊租,樓價比黃埔平一大段。所以住黃埔要比溢價,那你寧願比多百幾萬係黃埔買間樓住? 定係比多每月幾千蚊係黃埔租樓住呢? 當然買樓可以不用煩搬遷,但要看一看自己借貸力是否符合。   公司名義的樓是十分值錢的! 你想一想BSD就知! 不要放售。方案是求神在未來半年樓市不要下跌,再快手將買錯的樓房出貨,然後買入租金回報率高的三房,應鎖定四百餘萬之三房做目標(現價),這一般是廿幾年樓的舊三房,但租金回報及正現金流是最高的。因按揭年期可做足三十年,每月租金亦維持在14-16k,七成上會產出每月$5000現金流可補貼在黃埔的樓租。此文解釋如何租樓而又兼用買樓理財,決定買樓投資前要考慮之因素。  

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殷實香港仔如何上流?#463案屋村仔

Hi 諗Sir 小弟33歳未婚,與家母同住公屋,庸才一名,在IT行業工作,月入25K,每月可儲蓄8K。 現金330k,股票基金420k。每個月幾千card 數都準時清。事業方面努力預備中,目標挑戰30k以上的工作。 想力爭上流,目標可以有兩至三層收租,請幫忙指教   答案 相信讀者是在港「灰色的一群」,即不顯眼,平凡,就咁將個人portfolio比老細同各女仕們睇應該不會吸引到人注意。當然人生活得快樂與否、理財成功與否由眾多因素決定。不應就用讀者來文百字而主觀地除去某可能性。   攪亂了次序 先不談買樓,研究一下如何力爭上流。那一定要提上星期六筆者、龔成和上市公司主席thomas在灣仔辦的「向上流講座」。筆者聽罷再融合自己觀點,發覺不少人理解「向上流」就是要賺多點錢,惟當中有人只是一心搵錢而忽略先提升自身質素 ; 即所擁技能、所能動用之人脈。最尾想出辦法就係每日放工走去七仔做多幾個鐘part-time,當然有行動聊勝於無。惟此舉顯然是費勁但不有效。   注意「客觀認同」 提升所擁技能需細心了解一個行業、或如認定所在行業無望需快手轉行(轉行的理念和thomas提倡實屬不同)。了解之精確,在於你同成班新人出去食飯,起碼在介紹自己行業都會引起到人有興趣聽你做乜的。其實唔一定要做Jayden咁揸飛機先有人主動同你傾計、做I.T.都可以靠自己編程產出好玩既online game,一樣可引起人興趣。可能你會問:「做乜野要同人傾計? 我見型既人都係cool魔託世。」筆者意見是有人同你談自身工作,代表你每日辦的事比較有趣,日後人們會找你幫忙、至少記得你的機會肯定增多。再者人們談你的工作是一種「客觀認同」,廣受人認同的工作一定有更高「含金量」,那錢就隨之而來了。所以請找種工作是會引起人注意及能貢獻社會的。   所以要提高收入,必先要改善自己,無論是工作態度、及待人處事態度都要。香港仍是「中國人的社會」,深受儒家思想影響,任你武力再高,如一日講人壞話,對老細不忠,時間一過始終不能「笑到最後」。這在西方世界會好一點,但擔任工作和私生活始終不能分割,在「克仔」克林頓偷搭秘書時件上可見。你走在街上會見到不少朋友會轉做修身、財務經紀,突然極之殷勤咁對待自己,但不少人對此不受樂,原因係當中大多人只係勤力為自己把握賺錢機會,出發點由錢開始,亦不見得真係幫到朋友。這種人在自身知識提高、對朋友之付出方面都不見有所作為,正常人都唔會幫襯佢,呢類朋友大家身邊總有一個。   所以豐富自己思想、提升說話能力、學一種合時的專業技巧,三件事做妥保你百年不敗。筆者自己都每人努力提升專業知識、亦廣交思想相近之同行者。   要「上流」,請想辦法獲多點客觀認同。第一個客觀認同是有否人和你誠懇地交流。注意你除了談話要有內容外,思想要除去害人、終日說他壞話、用詞不恰當這些劣根性。當然說話出口容易,你自己都控制不來,所以最好作法是不要有害人,妒忌之心。第二個客觀認同就係「錢」,錢是用來獎勵幫到手既的士司機、收銀、星級大廚。幫忙越大獎賞越多! 所以錢唔係去「搵」的,而是你做好自己,自然彈出來的。可能你話我公司「強敵環伺」,十分政治,那你要找個讓你能夠發揮的工作地方。又或你根本冇咩可以發揮,那更好! 你可以由頭學起。   相信不少人相信與其努力工作,不如捉個機遇。筆者看法是機遇確是能快手為你提升層次。可是機遇到手之前,努力工作令自己言而有物,用說話去拓闊人脈是需狠下苦工之程序。大家在「向上流講座」中上市公司主席thomas所提倡的「一年認識100個新朋友」計劃很感興趣,為了令大家多作交流,筆者在十月每個星期六都舉行現金流遊戲舊生回巢,及創業者團圓會,希望大家互相認識一下。通常文章下方有報名詳情。   IT人儲蓄力實在不錯,個人儲蓄達750K,在月入25000情況下已是叻仔! 可是人工不高,加上未婚令其「收租佬」夢想難圓的! 睇過<樓換樓。一>同學都知庸才需要貴人相助,貴人可以係屋企人或終生伴侶,或如你人工高銀行都願意幫手! 可是讀者未有高人工,終生伴侶亦未出現,致使借貸力只是25000/10000*50%*2.59=3.23mil。如果政府唔派米基本上「冇運行」,買到第一層樓都好難再添一間。其一可取辦法是找兄弟擔保(要親兄弟姊妹),將借貸力即時擴張。惟此舉令擔保人的借貸力轉贈予你,係社會大家都有壓力之可實在可遇不可求。所以老公老婆實在重要的! 你見局長出左事都係靠老婆支持,大家開公司、借錢都好靠另一半支持! 無另一半你一係叻仔搵埋佢個份、一係搵另一半。   「不正常」的一小撮人 相信香港有不少此個案讀者之類型,筆者相信他們是「乖」的,即跟循父母所講努力打工、又準時交稅,又唔會爭卡數。可是在現今社會有太多正常的做法、得出低於正常之生活。優越、富足只屬於「不正常」的一小撮人。  

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為樓死為樓亡的煩惱人#462案窮中產

諗Sir,  你好,拜讀貴網站一段長時間,實在獲益良多,萬分感謝,希望你能繼續寫落去,幚到大家。第一次寫問題俾你,望能得到你寶貴意見。 本人三十二,老婆二十九,育有一子,一歲,家有工人。  家庭月入五萬五,尚算穩定。另有小生意做,收入不穩定,約有一萬。打算再生一個小朋友。家庭開支唔計供樓約要二萬。     本人由零五年開始踏足物業市場,當時冇錢,由細間九成玩起。今年放左二間細,年中入左西九大屋苑,四房,八百萬,借一半,月供萬五。本打算自住,后來因時間差關係,租左同區兩房租金萬五。 新屋打算租出,預計租金二萬四。年半後收回大裝自住。 另有間西九半新屋苑全海景二房,市價六百,四佰六入,借四成,月供八千。暫給父母住。父母俾供款。     現金+人仔定期一百四十萬,3988股票約四十萬,純收息用。另之前賺落俾左父母一佰萬,佢地想俾返我,我一直冇要到,除非有必要,亦可運用此資金。 海南島二間屋仔,市價一佰二十萬人仔。年尾可放。已Full Paid.     月頭同銀行講落可最多再借三百萬。本來已唔想再買嘢,但好似唔借白唔借,又身痕,想係附近買間四佰尺實用兩房,三佰四十萬,借六成。月供九千。俾父母住,原本二房出租一萬六,或年頭過SSD,放賣亦可。可套約四佰萬。 肯問諗Sir是否如今再買太過進取。如吾買,又唔知有何途徑可以再運用資金再揾錢。 為樓死為樓亡的煩惱人上。 答案 先謝為樓死為樓亡的煩惱人,為筆者寫作加添動力。看文感覺是讀者收入很一般,更有人說此等收入簡直在港不配擁有樓房,為何讀者可以有四房西九大屋苑一間、西九半新屋苑全海景二房一間、有股票加現金二百萬,仲係個島有兩間屋仔,跟手比左一百萬屋企人洗,而讀者只係32歲! 可能係話讀者本身好有錢、諗sir係邊知咁多呀! 但起碼你看此文比昨日那篇,今日的「煩惱人」比昨天的「蝸居居民」明顯知自己諗緊咩。論點有幾個: 昨天的「蝸居居民」見:  http://homebloggerhk.com/?p=15388   知道自己最多可再借三百萬。姑勿論佢計得準確與否,起碼對自身財務有做量度 明白買入二手樓不妨先租出、比租客住殘再收回大修之道理 除了買樓,有開拓小生意,開展被動收入     所以,不要用年歲去量度一人之成就。大家習慣了讀書時高年級比低班同學學識廣之道理,可是投身社會工作十年,界線會漸模糊。此案可見讀者三十歲出頭就「醒」左一舊水比老父母,四十幾歲既你能否有此成就?   可能又有人心諗:「佢都係好彩搭到05年樓市大升既快車,一味炒賣而唔做實務,遲早破產!」筆者只好說成日食住花生等睇戲既人,邊度都唔洗去,老來露宿戲院門口。」   現時讀者之借貸金額為8.0mil*50%+6.0mil*40% = 6.4mil。 可再借額度為3.0mil,這和5.5/2*2.59 = 7.12mil的計算不同,原因多是讀者樓房有租約在手,借貸力比用$55000月入再大些少。若用旺市只持一半貨之原則,不應該再加貨了。海南島樓市真係考起筆者,只好說筆者不懂。如筆者有此情況會賣比海南樓房再將錢用在香港買舊樓收租。由於筆者已有良好根基,他可以買入舊樓、更可以找未有樓在身的父母九成上會,自己做擔保人,一樣可以借到錢。至於在課堂上有不少同學討論九成上會買樓點可再收租? 建議親臨homeblogger課程,同學有新穎的想法幫手。父母如有樓在手可一拆二、收租怕煩可以交比人做。一般舊樓年回報可達15%之上。   世事有因有果,請在今日努力開始去種善因。

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投資自住兩棲買樓策略#460案 偽專才

小妹30餘歲﹐月入35k,儲蓄+股票+定期約900k.現同家人租住港島東一大型屋苑﹐三房月租15k。 有感近月樓價回調﹐考慮緊年底買樓上車(初步考慮過荃灣荃灣中心﹐九龍灣得寶花園同珀麗灣)﹐初步想買左先﹐跟住租出去比人﹐到必要時才收回自住。呢三個地方可取嗎?現價合理嗎? 謝謝指點。 答案 首先筆者提出的理念是先看自己購買能力,亦可理解為持貨能力。在多年工作經驗見輸錢的人不是選錯投資物,而是在跌市信心不足,或突然有筆額外開支令他們在低價沽出投資品,致使未能獲利。所以買何方地段之前,請計好自己預算,才出發睇樓。讀者收入$35000, 借貸力為$35000/10000*50%*2.59=4.4mil, 購買力為4.4+0.9 = 5.3mil。如一心打算買樓收租,不如買舊一點的樓房,一般回報更高。     另外,買樓不是用現價。筆者幾時都用低於現價去買。問題係你點搵到該業主。     舊樓為何回報較高呢? 昨晚在視頻教學也和同學提及,決定樓價的因素可劃分為消費因素和投資因素。消費因素和買家有關、投資因素就算你唔去睇樓都會留意得到。對於新樓,其一好處肯定係易借錢、靚裝修,基本上你肯「劃押」就有新樓住,當然樓按息口是另一回事。換言之新樓是良好抵押品,息口低加上銀行願意提供一個較長還款期,這令新樓價值有一定程度溢出。舊樓明顯抵押力低,但抵押力對於租客來說不是考慮因素,租客最緊要是本月租金消費能「買」到幾舒服和方便之環境。因此舊樓的租金對比新樓不是下跌很多(有時新盤收租租金更被劈價),但舊樓的價值會下降較快,在此情況下舊樓租金回報一般是較高的!   又自住又半投資之策略 珀麗灣兩頭唔到岸,未見有何催化因素。荃灣中心及得寶花園都係「三十而立」之屋苑,代表讀者都不抗拒買舊樓。那不如學像筆者前兩天和學員去「實地考察」的一個業主。她專門選取間格可以「一開二」的單位買入,再用木板間出一房一廳予自己自住,另一個「一房」租出,單是收回「一房」租金已夠供大半間樓。該單位叫價三百萬之下,如有人九成上會買入後再邀請朋友住進較少套房,自己住在一房一廳,那按揭可分30年還(因該幢樓房樓齡只30),月供約10600,收回朋友租金已$5300。那自己只需提出$5000就可以供起成間樓。自己同朋友都有所得著。如七成上會提資金90萬,按揭月供低至$8300。在此會面教曉了筆者香港之單身女仕實在十分自發,現已想出不少方法去省回居住開支。就學該單位業主自己話:「有時自己一個住成六百幾呎樓、都幾浪費。能不如益下朋友又有個照應!」若然租客是稔熟,可以用木板間房,那在符合法規上會較少要求。當然打本用磚間房可令單位回報高一點。   「全投資」部署 讀返讀者,如選擇和父母續住,那買入單位收租要付多點首期。惟無論在荃灣或九龍灣,「一房一廳」可收$7500租金再加上租客的$5300,每月$12800租金收入已令你可見$12800-$8300=$4500現金流就在眼前。當然有不少法規、步驟要好好留意。在10月23、25日的投資方案講座會再作解說。其實擁有自己居住空間的辦法多的是,最重要係你要動腦筋去想想!    

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應否放棄居屋換私樓? 買樓究竟邊個地段好?#453窮中產

諗Sir你好, 小弟最近感到迷惘,希望諗sir可指點迷津: 是咁的,小弟二十九歲,目標是盡快財務自由,然後繼續努力工作爭取理想生活之餘亦可不必在中年憂柴憂米憂份工。     財務狀況如下: 早幾年前以綠表購入天頌苑570呎居屋單位自住,買入價70萬, 95%按揭2.15%利率供25年,目前月供2.8k,尚欠銀行59萬。 辣招前和母親以大約200萬元購入新田一私樓單位出租(本人佔40%,因母親沒工作關係本人為擔保人), 70%按揭2.15%利率供25年,尚欠銀行約135萬。目前月供7.2k,收租8k。 現手頭上流動資產約85萬,月入4萬,月儲蓄最少2萬。 現問題如下:     深明早買早享受道理,亦明白早一點買多幾層樓收租對日後的好處,我應該: 1,襯樓價高把現有居屋於綠表市場放盤,再買350萬以內私樓(目標柏慧666呎/嘉湖700呎單位)用於結婚居住改善生活環境。等機會再以儲蓄買入房屋放租 2,現有居屋用作結婚居住(其實天頌苑都唔係好差,買柏慧都只係諗sir所講假中產哈哈!),和女朋友谷盡買入一單位收租(女朋友入息相若,沒有任何按揭,流動資產規模相若,可以買盡買間市區樓收租不過個yield好似唔夠細價樓高!) 3,小弟不理辣招以個人名義再買入200萬沙田舊樓收租用,女朋友亦以個人名義買入細價樓放租,一起實行早買早放租早D供完樓。 4,忍手忍到樓市跌,到時買乜都得啦!(相信到時份工應該冇問題)現金一半放銀行人仔定期收3%利息,25%港幣買大股債券,25%contingency money。 5,諗Sir其他更高明可以令我早日財務自由的招式。 謝謝。 補充:選擇一假中產生活可讓我日後放租柏慧再在市區/其他地方租新樓,增加居住彈性(如上班/日後小朋友上學)因現在綠表居屋一定不能合法出租 答案   真抱歉,此讀者問題為8月25日,到一個月後才有時間回答。回想本月作了不少有意義的事,除了邀請了不同知名講者到致富教室開talk外,更為<樓換樓二>及十月尾的<收息。投資課程>定立了內容,昨晚來上堂的同學一次過將新的投資課程報得半滿,實在多謝大家支持。亦有勞各位費心等待回覆了,本樣時間用在了不同有用之地方。   今次讀者一連串問題,只好逐項解說。首先是應否放售天頌苑居屋,讀者人工不俗,計埋女友有月入八萬,借貸力已達80000/10000*2.59*50%=10.3mil,而已借款項只0.59+1.35=1.94mil,借貸比率為19%,實在偏少亦可加借。但應否因為居屋之投資價值較差,而放棄此一世人只享用一次的福利呢? 鑑於讀者在天頌苑的欠借只為0.59mil,加上月供只是$2800,利息支出相信只是一千餘元,那不如為自己留條後路,保有一間每月洗費只是$1200的住房,比起公屋戶住得更抵!   如果讀者買入柏慧/嘉湖,計用女朋友單名九成上會攤分三十年,每月還$11880而當中利息支出$5600,會令住房支出由$1200增至$5600,每月多付$4300。那筆者會寧願用3.20mil在荃灣或土瓜灣買幢舊樓出租,租金可達$12,000(4.5%),當然首期要多付一點。而收回之租金可用作租樓實行以租養租,到時讀者婚後想住邊都得。不直接買入柏慧自住的原因是舊樓收租回報肯定比較新柏慧高,加上天水圍不是「西部大開發」之直接得益者,連過境既車都好少經天水圍再行西部通道過關。沒有人流就沒有奶粉生意、少藥房、少賓館、加上天水圍大部份樓是公營或資助房,根本將日租或月租客排除在外,所以投資應會跑輸了。上段叫讀者保有天頌苑,只是用千餘元買條後路,下次樓市上升周期如讀者已有十桶金加上理財技巧成熟,不妨將居屋沽出,和母親住得好一點。   為什麼是荃灣和土瓜灣? 分別是賓館和校網。在荃灣可找到不少賓館、藥房、金鋪,代表區內有外來客。難度金鋪會做街坊客生意咩? 你睇下供有幾多人「供金會」? 你屋企幾耐先買次金? 你隻佬會唔會帶二奶去屋企樓下睇鑽石呢!? 今日報章和「謝端麟」做了訪問,該行亦行二線地區策略,即落戶大埔觀塘荃灣、減少鋪租支出,睇準城區伸延效應了。有人將土瓜灣舊樓間套房「賣地址」,昨日才在報章踢爆,其實早在8月初筆者已有提及。香港和內地人都有特性就是要小朋友「贏在起跑點」,不過香港人是ver2.0,內地人仲恐怖,是ver4.0! 既然家長咁肯花錢,那大家就不好拒絕諗計賺錢了。八月初之文章見下link: http://homebloggerhk.com/?p=10024   讀者現可買入價值約三百萬的樓房放租,最好是用女友名買,因男方已有樓在身,再買要付double stamp duty。買入後借貸力用了一半,符合旺市只用一半購買力之原則。買入細價樓可令資產分佈在不同樓房,減低租客欠租或兇宅風險。另外細價樓再跌之空間應有限,在最低工資實行、借貸越見艱難下,大價樓房難有承接,細價樓跌極有個譜。讀者儲蓄率高,搵四萬儲兩萬,未夠三十歲已開始收租,女朋友收入相若,加上文筆不俗,就像教練看見練武之好材料。

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最後一次機會去準備退休!#438庸才

Lum Sir, 你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓: 年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000 與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭 與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!! 妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住 與妻子無欠債,有現金50萬 請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成?   答案 讀者的購買力是可以買多間樓的,不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅,如買小型單位,比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手,買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的,不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手,買第二間樓再借九成其實都有機會,只要你申明買第二間樓是作自住,批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。     為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭,家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil,現用借貸為1.9mil,即28%。讀者適宜在43之年再進一步,希望幾年內樓價下跌,可再添一間房。如樓價在2018都未跌,註定讀者錯失後生良機,未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債),現在買是可以但不適宜,要比雙倍印花近十萬元,已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬,無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價,不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半,套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil,加按一半即得200萬現金,分30年月供約$7600,妻子一人不能負擔,可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後,剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手,購買力維持4.8mil不變,只不過為了先套200萬作子彈,每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產,相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。

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