放棄老散的投資思維

諗Sir 你好, 一直拜讀你的Blog和”樓換樓”, 實在獲益良多, 因想達至財務自由和賣樓能賺的錢絕對是十年儲不到的錢, 所以去年中將自住樓賣了套現約200萬。現家庭狀況和資產如下 : 本人和太太年約35歲,月入分別30K和23K, 年尾會有花紅約共80K; 現租屋每月13K, 有兩個小孩. 現在每月只能儲約4K, 再加上年尾花紅。 手上持有股票: 1.4M, 都是一些收息藍籌股 人民幣定期: RMB 220K 港幣定期: 1M 港幣現金: 100K 目前沒有任何負債。 股票的資金盡量不打算動用, 希望保持收息和增值。剩下的港幣定期(以及如有需要的話人民幣定期)是想要等樓價有所下調時本人和太太各單名借9成買入2個(大約3M/每個)私樓單位收租,自己繼續租屋住。收租物業地點考慮馬鞍山或屯門, 諗Sir 有否哪些屋苑或其他地點覺得合適? 之前最理想的想法是樓價下跌3成即會買入, 但坦白講自己都覺得2~3年內樓價下跌情況未必會發生。現正考慮是否應先買入一個單位先上車好過一直等? 目前3M應只可買到屯門私樓,而自己計算過現價借9成買, 收租的錢應是cover不到供樓和雜費的,即是沒能製造正現金流。希望諗Sir提供寶貴意見. 是否有哪一部分想錯了?非常感謝。   ANSWER: 股票是不可以保持收息及增值的,先搞清楚。如果讀者到達一千萬「淺灘區」咁仲有條件將一百六十萬放係股票消磨一下。可是此數目現佔身家六成,不好浪費。至於投資選好地區之後、更要深入了解當地幾個屋苑,唔係話你睇到馬鞍山好就是但入個富安花園,隨時害左你。昨日政府新低價開馬鞍山地比地產商投地,為免步大埔越賣越平的後塵,都係睇定些少先諗馬鞍山。    *註: 現今一千萬令你可靠近岸邊都淺灘。再差一點點就上岸。可是一不小心又被淹入大海   至於屯門,買錯單位、買錯屋苑分別好大。先要攬清楚屯門人流係邊,及ABCDE邊類型單位供應最缺呢? 選好區域屋苑,最終當然要看間屋本質。如一間樓產生的正現金流比市場偏低,那不買也罷。鑑於讀者想借九成鬼祟出租,借貸成數高令產出現金流偏少為正常,舉例買間28年樓齡收租4.2%的330萬樓計,每月收租$11600而供樓都要$10800,現金流只少得可憐之$800,仲有雜費。咁鬼叫要九成買間樓出租咩? 如果真係鬼叫你,買間兇宅租比巴基X坦,那現金流即可倍升,不過又係做唔到按揭。   所以做得九成預左渴,就當真係正現金流得$800,由於買家只出$330,000一成首期,該項回報已有800*12/330K = 2.9%年回報,再加埋供按揭還本部份屬於自己,計落都唔係好差劣。所以讀者應比心機找些再高少少回報的樓房,小心了解九成樓出租之風險,那自己決定要比幾錢上會。     攪好有一間樓係手對沖樓市升跌風險,淨低既錢要用其他投資工具製造正現金流。坊間有不少人錯誤認為只係買樓才可製造正現金流,其實買股、買債、買ETF、又或買你最驚聽到既保險都得! 所以懂得投資、或深化樓房買賣技巧,其實係現樓市高踞不下的情況一點也不寂寞,詳情見收息課程!   買股當然唔係好似讀者咁買,雖然佢無係文中談及選股策略,可是利用股票去收息的法門,就係唔好似老散咁simply企係long position買單邊。好似錢志健先生同筆者見面時重提的一個概念,就係於投資市場做單邊是一件好危險的事。讀者早年棄樓換股,其實就係由看「樓單邊」變做「股單邊」,係上年中到而家有賴大市波動不高,未有慘劇出現。懇求讀者為家庭著想,好好思考在自身儲蓄率不高情況之下,先為自己買間樓仔為自己一家買個保險,再用1.4mil為自己妥當收息。事實係你將全部錢放埋係中電收息、波幅同息率都只係勉強成正比,其他更差。標榜8%高息率的小小超電訊上版無耐又要供股,你想將自己升汗錢不明不白咁放係市場任人宰割嗎?? 不要人云亦云,將全家福祉單邊配置於萬變的市場身上! […]

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沙田寓言:雙重15分鐘生活圈

沙田未來十年可以提供多達二萬六千幾個單位,分佈在大圍、水泉澳、火炭、九肚山麗坪路及烏溪沙等地,人口由現時約63萬人增加至71萬人。 現時沙田新城市廣場已經迫得水洩不通,除了本區人外,也吸引外區人前往購物,十年後再多8萬人搬入沙田的話,單靠新城市廣場一帶的商場帶應該唔夠用,咁邊個地區可以乘勢而起呢?   呢度筆者又想分享一個生活體驗,就係一般人免得過都唔會去車程超過15分鐘的地方行街買野。 15分鐘生活圈,成為了沙田市中心跑出的原因。 相比起其他地方,如現時的大圍及馬鞍山,15分鐘的覆蓋面都不夠全面,原因有二: 一是大圍及馬鞍山的位置問題,一個南一個北,點都唔夠位於中央的沙田市中心覆蓋面廣。 二是大部份主要幹線都係去沙田市中心比較直接,例如由獅子山隧道、金山隧道同城門隧道都係一條路直到市中心,就算距離上大圍比沙田市中心近,都要兜大個圈同埋多幾支紅綠燈,結果就係大圍只能靠鐵路接駁才算方便。而沙田市中心除了鐵路外,也有巴士小巴等前往,雖然巴士小巴載客量少過鐵路好多,不過山大斬埋有柴,巴士接駁對沙田市中心都幫助唔少的。 結果,除左區內大部份地區都可以坐15分鐘車到新城市廣場外,外區如荃灣,大埔,甚至紅磡、旺角等地方都可以好快去到沙田,沙田市中心就有雙重15分鐘生活圈覆蓋,市中心的地位是無可取替的。   不過牡丹雖好都要綠葉扶持,沙田咁多人口玩內需都有排旺,單靠一個新城市廣場是不足夠的,大圍、馬鞍山甚至火炭都可以靠周邊的15分鐘生活圈來建立一個小商城。 大圍站上蓋就會起一個商場,馬鞍山現時都有一組商場群,要應付區內人流甚至部份外區客都無問題。 當中以大圍前景好過馬鞍山,因為大圍站到沙中線通車之後會變成東西鐵轉車站,大圍的15分鐘生活圈可擴展至土瓜灣、九龍城一帶,加上大圍站上蓋物業入伙的人流,到時就會多左好多人去大圍,人流加交通就自然會帶旺大圍的產業。   馬鞍山受到位置局限,就算馬鐵擴展成東西幹線,都唔會多好多外區人流。不過唔緊要,烏溪沙,甚至再入少少的十四鄉都會有大量單位落成,商業價值都會隨人口增加而上升。 火炭雖然受惠麗坪路大量單位落成帶來人流,可惜產業發展受到鄰近屋苑小業主大力反對而令到區內部份工廈不能轉型做商住用途,火炭只好繼績同工廈貨倉為伍,區內居民買野唯有繼續依賴已經迫到爆的新城市廣場了。 by準隼 http://notcomment.com/wp/?p=8631   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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三百萬樓盤選擇(答)

->>按此看問題   應該選擇那個價位的樓? 諗樣都係番之前用過既forumla,就係現時旺市只宜用總購買力既一半去買樓。就算樓市下滑都仲有資金係手加碼(或防守)。你同女友人工總數$47,000,按照金管比銀行指引,最多借月供$47000*50%~=$23,000既樓按比你,計番轉頭如果你用三十年按揭,2.15%年息借盡樓係6.09mil。而旺市load一半貨既建議,即係你應買3.00mil左右既樓。   聚唔到人而樓價升幅多跑輸 係三百萬budget之下,原本係兩年前可買大兩房,而家只可買細兩房或更細更舊既樓,但建議你都係上左車先,因為你估佢唔到幾時跌,再加上你家庭總收入未必低到政府會幫你既類別。相信你都睇緊樓,你提出既選項以你屋企附近為先,可惜西九樓價數埋都七千,如果要維持原區生活,希望方便探下父母,最為適合有美居中心,廿幾年樓可惜只提供三百幾呎單位為主,唔知你鐘唔鐘意,而索價竟要六千幾蚊呎先最離奇。講返深水涉區,由於樓宇集中舊樓,換樓客失去上流階梯而多搬出該區,所以聚唔到人而樓價升幅多跑輸。你亦都係其中一個改善了自己人工而未必留返係深水涉住既人,其他market player亦都一樣會咁諗。   三百萬樓下、不太殘舊而交通尚方便的,有幾個地區可以諗。首先係馬鞍山,有直接巴士去北角,搵日自己同女友去行下,已經唔係舊時你去烏溪沙YMCA宿營個樣。返大陸可以極快到大學站北上,出九龍好多巴士線可以選擇。新港城十八年樓仲有極多三百萬出頭既樓房考慮。第一間樓真係唔好買太貴,買四百萬樓都要交成七萬幾印花稅。如果你唔係根本係樓市賺過錢而樓換樓,用呢七萬蚊買個印真係好肉痛,直情係一條毛都買唔到。 如果決意死守九龍,咁就跟大隊去淘大,所以個度呢排越升越有。但當注意力集中在附近供應不斷增加,小心黎個反高潮。荃灣區供應多而交通方便,係另一個搵三百萬樓既選擇。你個budget如果買海濱花園仲勉強買到三房,第時唔駛煩換樓。爵悅庭附近「工廠三寶」仲有些少三百貨,細心搵下應該買到十年樓齡既上車盤。你提及愉景新城在間隔與呎價關係需要再思考,倒不如駁程車買附近舊些少荃景花園或麗城花園仲好過。相反荃灣地鐵站一帶已漸高水,廿幾三十年既兩房都要至少三百萬先有交易。   筲箕灣舊樓有三百萬選擇,但係以單幢主打,可以考慮。港島一頭一尾都會搵到合你budget既盤。你女方父母住係筲箕灣,如考慮生小朋友不如就落地該處,方面照應。該區新淨而又合你價錢既大型屋苑不多,如有網友知道可提供一下。   由於樓價較貴,如果借九成按揭分三十年還要先支付按揭保費十幾萬,可以問銀行加借但係都要比。建議買二百幾萬既樓分短D如十五年還可令按揭保費可大減。至於點解都要做九成上會,因為結婚裝修買電器少不免用錢,上述三項四十萬埋單「冇走雞」。你必定好燒一大筆錢,謹此祝賀你娶得美人歸!    

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樓市淡友都係要向現實屈服(答)

->>按此看問題   其實係人都想返工方便又可以住新淨兼大既屋,不過你生於香港只能只無可奈何。你想近市區而又合你budget既大型屋苑有大角咀大同新村,新光中心,美居中心。如果我係你,就會搬到偏遠地方住大型屋苑,即荃灣大埔九龍灣一帶,其實都係早十五分鐘起身,乜真係好大問題咩?   只要你能放眼荃灣大埔九龍灣,你個budget仲有不少選擇,好似九龍灣得寶、大埔翠屏、荃灣既荃灣中心,都係不少後生仔上車之選。諗樣亦係前文把屋苑介紹過。遇著你budget只能買自住樓上車,比一成首期去買樓及後偷雞放租又見危險,因為人地銀包厚比銀行捉到都係補差價轉按了事,而你地小朋友都未出世可見未來幾年都係財來財去居多。加上你首次置業,實不宜未做業主先做包租公,所以你主要都係諗買唔買樓自住,唔駛咁心急放租。   因為唔知你住邊,所以都係大包圍比大屋苑你諗。本住上兩後所予原則,對你既ABCDE有以下回應:   A + C 選偏遠地區私人屋苑 , 女友較不屬意此選擇 , 因一直住開九龍市區 , 習慣了返工放工只需15分鐘 ,並考慮到將來有小朋友後不方便老人家幫手湊。買市區地鐵沿線單棟樓 ,好處係方便 , 第時放租亦較易 ,但一般都不太實用 ,銀行亦可能估價不足 ,而且筆直可買的都是非常細的單位   答: 其實你自己都考慮詳細,自己講左做「九龍人」定「新界人」之好壞處。If I were you,我會住係「九龍邊緣,新界之中」既地方。咁即係邊?? 荃灣馬鞍山。 B  買市區的二手居屋 , 較實用 , 位置亦較方便(其實女友都仲係覺得返工遠左,因好多居屋都要駁多一程車) ,但一般樓齡都很舊 , 怕居屋的質量在再過一段時間後問題會慢慢浮現 ,而且如果第時想換樓亦較難出售 答: 市區既二手區屋都幾貴,好似唔係三百萬樓下可買到。除非係黃大仙有幾個勉強OK。請按此睇前文居屋上車盤巡禮(一) http://www.homebloggerhk.com/?p=5558   D 繼續租樓住 , 等抽白表免補地價居屋資格, 不過唔知等到幾時 , 但抽到的話可節省約100萬地價 , 足夠抵消很多年的租金支出 呢個絕對OK,相信你都入左白表申請免補地價買二手居屋,即係那個戰狼5000 scheme呀! 你地兩人資產80萬,剛好少於上限81萬呢! 只能講祝你好運,同埋係等佢出之前,樓咪再升。不過諗樣確信大部份資深投資者已離了買賣住宅市場,應升幅有限。 E 7成按買入新界200萬以下單位偷雞放租 , 自已繼續租市區樓住 , 主要用黎抵消租金的支出 呢個建議諗樣係不少文章都提過。不為都係先「試下」買一間自用先啦。

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能力高既人都會比同事排擠? (屯門市廣場篇)

上文「揸的士都唔好做銀行」提要: Billy原本係一個廢青,幾年前認識左佢現時既team leader,開始在馬鞍山做地產agent既生涯。憑車位買賣識到唔少熟客,同時認識左銀行識員michelle。係銷售成績優異之下,就因為人氣過盛而招事非。同佢一齊入行及同team既agent Kenji,更因此而極度眼紅。 「能力高既人最尾會比同事排擠?」 先講下Kenji,佢朝九返工七點先走,返到公司就大大聲同同事傾計。每次Billy比人讚賞Kenji總是心有不甘,認為自己能力更強又準時返工,老闆唔睇佢真係唔識貨。Kenji由於係公司時間較多(冇客見),就努力巴結同事同埋講Billy壞話,同時宣稱自己成日早返工好勤力。畢竟都係懶既同事居多,負面鬧人鬧老闆既說話較受同事認同,Kenji係公司好快有一批「知心好友」! 有一次Kenji已經連續兩個月冇數,Billy再蠢都知成日講佢壞話既係Kenji,心諗今次仲唔係機會整死佢! 有一日Billy係公司同Kenji大吵,內容離不開話Kenji成日冇數累街坊,叫Kenji收口專心做野唔好再講佢壞話。 「今次先升你職,人工暫不review」 team leader當然知呢件事。逐搵Billy入房「傾計」。當Billy一心諗住team leader點討好有數既佢而趕走Kenji時候,leader就同Billy講:「我認為你要再去幾個地區見下世面先可以成材。你聽日開始入屯門區學野。屯門正受多方面沖擊,對你有益。」Billy真係晴天霹靂,leader再講:「今次先升你職,人工暫不review,等你做到成績再算吧!」 就咁Billy係冇諗過情況之下升左做「高級營業顧問」,收commission既scale冇變,又冇得食「override」。其實現時香港大把人都係咁,返工好似讀書咁比人攪「試升」,人工唔變不過做野多左。Billy冇諗過比人調走去大西北既竟然係表現良好既自己。第日返工已經坐係屯門分行,打開地產鋪專做比新人睇既天書:「西鐵通車方便了屯門交通、深圳灣通道帶來了大陸人流,信和亦正更新附近商場。現時香港快通行的鐵路有: 1.港島西延及南通行於2015 2觀塘延至黃埔通行於2015, 3.至於沙中線快都2020攪掂。立法會剛通過沙中線的撥款。」 現正咨詢中,對新界西especially屯門極有震撼力既鐵路有三條,借他人圖一用: 1)北環線錦上路至上水: 最大機會會起動,配合梁特首開發北方土地之建議 2)機場連線至深圳機場: 最令人爭辯一處反而係香港機場連接屯門大橋在屯門一方的落橋位。一個建議在大欖附近,可令荃灣及深井更受惠。如採用在青山灣一帶,則會有屯門南站之配套,所有行橋既車都會引到屯門,港鐵又多一個南站賺錢。 3)荃屯線荃灣到屯門: 會令青山公路荃屯段既居民大大受惠,但基於地理問題,建站要先行填海,建成後可供新發展既土地又唔係多,港鐵無著數,市民唔使諗。你而家仲可以上網對咨詢發表意見的! Billy再睇返屯門樓盤,究竟有咩投資機會呢?佢發覺係屯門市中心一帶(泛指屯門市廣場、錦華、時代廣場三個屋苑)極少三房單位供應,原因是早年搬入屯門都係經濟條件差既家庭,買唔起三房。而家該區飛黃騰達,呎價由兩年前三千鬆勁升至五千,三房單位變得渴求。究竟仲有冇見到水位既三房? 食盡物以罕為貴同低水既優勢呢? 屯門機遇 三房只有屯門市廣場第6、7、8座,時代廣場向南590呎以上單位有供應(見圖二)。由於市中心最旺一帶係屯順街,有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套,行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸,所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第7、8座偏離最旺地段,有三房都平成千蚊一呎。佢打開旺區附近既成交記錄,發覺三房連放盤都少。係明查暗訪之下,發覺有兩對老夫婦都想將手頭上單位放出。佢地既單位都係廿幾年前新樓建成時購入,夫婦水位極多。Billy猛咁同佢地講個市炒都大西北已經炒完,屯門咁偏遠應該趁高位放左個單位佢,係幾經辛苦下用平市價15%買到個時代廣場三房單位,597呎買入2.50mil。因為老人家始終唔識上網,仔女又冇幫手,令Billy運用不對稱資訊而由賣家中得益。佢買入左呢間屋比自己自住,方便係樓下返工。 另一對老夫婦既盤有意2.60mil沽出,Billy就問佢既舊客有冇興趣。為左「一盤幾用」佢唔係淨搵一個買家,佢分別打電話比三個買家,最熟既報2.60mil,第二個係2.80mil,第三個報3.0mil。咁樣如果2.60mil真係成交左,佢就可以sell第一個買家用2.80mil摸比第二個啦,如此類推收三次傭。可惜時至今日,係額外印花稅之下呢招已經冇得用,要睇下政府幾時再放寬。Billy開始為錢而去呃D唔識野既老人家,比起佢未入行前成日打機絕對有大改變! 你公司又有冇一個kenji呢? Billy無諗過係馬鞍山「響朵」既佢會被「升職」入新界西。可幸是危中必有機,新界西既樓係2008年一浪跑贏大市。今次教訓是「寧得罪君子,莫得罪小人」&「人紅唔好衰多口,比人做低有排受」。佢學懂了用謙卑態度加上少講壞話多做事絕對令自己在工作得益! 讀者有冇試過Billy既經歷? 包括「今次先升你職,人工暫不review」,「能力高既人最尾會比人排擠」呢? 你公司又有冇一個kenji呢? 下章Billy會聯同michelle一齊去見客,睇下michelle用咩方法榨取客人戶口內的錢去賺取傭金,欲知後事如何,請like諗樣網! 及收看下回分解。

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