買樓四大諗法:怕!太危險、是否值得?無乜選擇…(答)

->>按此看問題 Andy, 多謝你的來文,看見你followup question用字有(太危險、是否值得?怕! 無乜選擇)。簡直就道出左時下買家的四大諗法。雖然筆者未同你見過面,不過似係腳踏實地形,在上篇回信筆者建議你買樓,因如你收入不向上出現突破(在35之齡發生機會比前10年低,請勿見怪),即唔會出現大額流動現金去等終極大跌,咁情況下不如乖乖地買多間,減省租金支出,又可同時間做朋友,用時間將債務貶抑,早日供滿樓享受生活(同女友聯名一間,女友單名一間,第時阿媽可能留落一間),實現退休淨落三層樓之格局。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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買樓執平貨建議步驟(答)

    ->>按此看問題   首先N小姐問問題都好有系統,抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解,最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年,供應最多係將軍澳同元朗,只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎,諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看,何文田供應有限,屯門仲係一手掛帥,睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後,你要執平貨請根據以下步驟。   搵幾個你熟而又住係附近既樓盤 如你屋企附近既樓太貴唔合budget,咁就去第二區搵個大型盤算 因自己budget,諗好邊兩至三個類型既單位你會考慮 承上點,例如你budget只有四百萬,咁你就只睇518呎既置富花園,及535呎既薄扶林花園啦 睇好哂合意單位既圖則,因為係筍野而家都唔會有樓睇 克服唔睇樓就買既心理障礙,只要你當間樓係爛哂冇裝修咁開價,問題不大 如果你問諗樣買樓通常有定冇裝修好? 其實我perfer冇裝修 盡量叫agent幫你簽字買樓前開門睇一睇,有一半機會成功 冇樓睇而價錢係平5-10%,可以去馬 冇樓睇又平好多,或嚴重估唔到價既,咁就咪博   讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓,係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主,其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神,價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑,個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價,你自己知筍唔筍。而唔做功課,一味靠聽個agent講筍唔筍既,你註定都係買入一般貨色。   買幾錢既樓可參考前文,有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機,係幾時都應該做既。

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冇錢係咪一定要博?(答)

->>按此看問題   除左解答初心者難題外,諗樣希望再講解冇錢係咪一定要博? 相信八成以上既讀者初出社會都係由零開始,至多好似本文初心者咁好彩父母有樓留比佢。如有名校畢業文憑,事業確實在起步期快人一步,但唔代表可以由頭帶到尾。講返初心者,總括咁講都同其他人一樣都屬冇錢,而大專畢業有幾十萬係袋兼冇卡數係呢個世代值得稱讚。佢睇諗樣講「冇錢者絕對要博」,反而有錢有樓係手應該穩打穩紮行落去。咁講佢應否趁後生利用槓桿係物業市場獲利呢? 其實都係諗樣既錯,講D唔講D。人老確實需要用手上資產錢搵錢,而後生仔必須著重人搵錢,此乃諗樣想講既道理。希望初心者唔好誤會諗樣叫大家趁冇錢時放手係物業市場一博,而放棄進攻自己實務本業。後生仔初出社會一定冇錢,照咁講全部大專大學畢業生都要去「博」? 讀得咁多書父母當然唔想你只靠博去搵錢,所以之前先有庸才之文,叫大家先努力工作了解自己係專才庸才天才後才決定「點入軌」。     另外,千祈唔好建議父母按層私樓比你去作投資(當然如你有必須既自住需要而冇其他方法下按出黎就可以)。就當你靠呢舊錢發左達,我諗你就算唔後悔都難免一生心中有憾。諗樣唔係只講初心者,係要趁呢次發文重申你去打理財富既重點同原由。     講返初心者,未做野先儲到幾十萬非常好。政府現時正設法幫緊佢地上樓,宜在此時靜待政策出籠,做一個冇樓係手既業主。另外就當佢係拚博非常,佢係而家博左買樓反而第時少左個機會。就好似有張大牌係手咁,而家出定留番第時出呢? 建議等待時機,等待都係一種藝術。     所以如果你只有一注錢投資物業市場而沒有居住需要既,都係隔岸觀火為佳。至於之前有建議其他讀者買樓換樓,係因為根據佢地提供既收入計算,及已預留借貸力係淡市入貨之用。如果我係初心者,會將已有約四十萬作低風險投資,努力係呢幾年用人搵錢賺多四十萬。到時父母有間樓比佢,自己又再將儲到近一百萬,及後一拆二於不同時段買兩間樓。淨係三十歲前做到擁有三(兩間買一間)間樓係手已經羨剎旁人。當然「好仔不望爺田地」,集中精力發展事業,靠自己成就事業,呢個過程絕對係無價! 亦都冇人可以比到你既美好記憶。  

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開心上車盤(答)

連結->按此看問題   年青人嚮往一個人住係正常心態,係香港呢個咁細地方更易理解。 但凡事有代價,搬出黎住影響儲錢進度,就當你交完租仲有錢置業,都只能買次一級既樓房,影響投資回報。亨利現受加租潮所累,防守能力大減,每月要將家庭收入兩成奉上作租金。本blog不知不覺在半年間記載左許多人既買樓故事,願讀者花時間睇一睇,考慮湖清楚後才行事。   咁搬出黎住冇話唔岩,對一些人黎講更是必要的。首先建議佢地結婚同買樓唔好同時進行,當中之忙碌及複雜多令大家爭吵。諗樣認為你地要係結婚用少d錢,作首期買番間樓,作為你地未結婚先搬出黎住既compensation。當然講到compensation你會問「點解要係我!!!」。諗樣客觀咁睇以你收入確實難將買入高質素單位同豪華婚禮一齊進行,比我選我寧願婚禮用少d錢,只要有親朋到賀其實都好開心。   你地應該先買入一間銀碼細而有裝修既屋苑樓,原因係你可慳租、慳返裝修錢、第時又客易將間樓租出。記住通常人買第一間樓都唔係住成世,唔駛豪裝、最緊要第時租或賣得出。   好多人都要先屈就的,冇屋企人幫或強勁收入係2012年第一間屋真係連西九四小龍都唔使諗。你提既「荃灣及大埔以北」地區唔考慮,咁即係荃灣及大埔可否作考慮呢?? 荃灣中心就係一個上車盤,個404呎筆者有幾個friend都住過,而家都搬左去第度。其實流程就係先住細再將租金儲起,再將細屋租出換大樓,咁就有兩間,有心做既唔難。翠屏、九龍灣得寶、牛池灣新麗花園、荃德花園、沙田河畔、大圍金獅現時仲有二百幾萬既盤,你地可以比一成首期。打比喻買入兩年後跌兩成,其實你而家比四年租都等同呢個價,反而供左樓既錢,仲有一半係還本可儲起。   如果想住好些少請你入元朗睇下,自己試搭一下西鐵或巴士,其實冇你想象中咁遠的。將軍澳同元朗一齊去中環,時間唔係差好遠。至於買樓要注意既地方、我好似係幾個月前已講過。   你可能好frustrated點解間屋比你心目中細咁多! 我只能安慰你呢度就係香港,暫時忍耐。至於你財務上既安排,就係死儲爛儲! 同埋咁好諗住博一鋪買股票。搞好結婚同買樓,除非世界未日,否則你仲有成世人時間買股票。  

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後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ?

由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?   你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?   生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。   2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?   當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。   生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。   你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!   買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。   生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。   當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。   生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。   最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。     生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。    生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。   係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。   生果報 […]

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跌市買樓既準備

現今大部份既人,都話要等個樓市跌先買,咁你有冇諗住跌到幾時先買? 答唔出既人你好可能係貪心既人,一心諗住跌得越多越好,睇戲食花生諗住全香港既業主x街死你先入市。根據本樣所見,呢類人有八成以上都係未買過樓既,對買賣流程、交易所需、上會必備都未諗齊而到真係跌時又未必買。對地產agent哥哥而言,呢班人真係齋諗唔買,確實係「諗樣」一個,避之則吉。   香港樓市行順水已經近九年啦,近一代既人可能唔知沙士個陣問銀行借錢有幾難。就等我地講下跌市買樓有咩分別。   買樓要講金,總括而言你要係跌市時買間三百萬既樓自住,最少都要有樓價既四成錢先有得諗。先比條數你睇: 當你係後生仔想買間新淨D既兩房上車,現市價為HKD3.0mil,例如荃灣爵悅庭細兩房咁。係樓市大跌三成之後該樓跌價至2.1mil,你要需準備3成首期,銀行再比個九折估價你,你要上會既首期係2.1mil-2.1mil*0.9*70%=0.78mil 你可能問唔係呀! 78萬我儲n年都未有,你玩我咩? 乜自住樓唔係有九成上會既咩?本文列出以下因素,為上段觀點提出理據。   特種職業免問 唔好以為銀行淨係唔想借錢比低下階層,就講2008年既金額海嘯,咩i-banker,證券分析員全部借錢免問。連銀行一個普通員工都唔想點借比你,因為電視上面日日播住獅子錢莊點「送人出門口」既情景。專業人仕會唔會最穩陣? 如果你係一個事務律師,銀行都唔會借咁多比你。因樓市一差冇人買樓,做樓契生意自然少而事務律師首當其衝。會計師唔荒有啖好食,你可以番睇08年四大會計師行點炒人點安排人放冇薪價。連律師咩師都攪成咁,你都係時候問下自己有幾多cash係手先敢係跌市買樓。千祈唔好諗都唔諗就劈頭同人講句:「我等跌市先買!」如果條友識野兼唔俾面再問落去,冇planning既你可能顯得傻仔兼低能。   醫生或警察 如果樓市已大跌三成,手上真係得幾十萬既你要問下自己肯唔肯冒借九成既風險。如果你唔係醫生或警察(or公務員),你行入銀行借九成都已經比職員「西」面,因為申請九成要比更多文件,仲有就係攪一大輪你都未必批到。如果你年過廿八都仲係諗自己可以等出面跌到x街而自己可以施施然咁上會,你需要醫生或警察。幹麼醫好自己,一係叫警察一槍了結自己。   佔價嚴重不足 樓市大跌同股災一樣,成個market既人都係「死老豆既樣」。建行(0939.HK)股票會有人同你講$3.6唔好買,等兩蚊先。樓市一樣,銀行聘請班「產業測量師」已經將佢心中過份悲觀既情緒反映係估價上面,個業主開價三百萬,可能銀行估得二百六十,好似知道樓市黎緊仲會跌兩三成咁! 銀行估2.6mil就算佢肯乖乖地借七成比你你都要比$(3.0-2.6*0.7)=$1.18mil先上到會! 聽到呢度,希望你知道做沙士撈底而成功沽樓大賺既人一D都唔容易,學簡炳墀咁話:「有食力先係最重要!」 你想買都冇盤 呢幾年樓價升幅已鉅,係2010年前置業既業主至少有兩三成水位。股市又唔生性引唔到人用孖展炒,即係唔能夠用三四千點股指跌幅引發業主套樓救股。要得業主用大舊錢買股然後走投無路賤賣間樓比你,恆指起碼要升番二萬五再倒插去萬六先有人「死比你睇」。咁即係股樓兩邊都見唔到熱熾既炒風,好難逼到人劈價賣樓。諗樣相信呢兩年樓價就算跌,都未必有大把樓盤比你睇! 冇盤,買左都係一般貨色,價錢冇水位單位又唔矜貴。對此點有疑問可以學新特首落下區、睇下樓。你就知而家睇黎睇去都係幾個盤,講5-10%價都好困難。 總括而言,跌市買樓要準備好證明比銀行同埋三成以上既首期。 準備好證明比銀行見:買樓之前既幾個準備  仲有,78萬係唔夠的! 經紀傭兩萬幾、印花稅為樓價1.5%,再加十幾萬裝修家電,你冇九十幾萬都唔掂。請及早作出準備,庸才需找份穩定工作(見另文「庸才免費有屋住」)。筆者最唔想見到人齋等而咩都唔諗,如果你話工作忙唔得閒諗,請再問自己心水樓盤既1-2%升跌,抵得過你成個月人工嗎?

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樓市敗局:十大不買樓的理由(二)

係上一篇「十大不買樓的理由(一)」開始探討十大不買樓的理由,講左香港既樓係升左三十之後可以再升,同埋人口老化唔一定拖垮樓價之後,今次講下原因三至五。   未來供應量會大增 如果供應量真係會大增,咁千祈唔好買樓。但係有發展商會做蝕本生意吧? 把自己擁有地皮一次過起哂樓隊冧個市然後將間屋蝕賣比你? 樓價跌令政府賣地稅收少左筆數又邊個填? 供應量係人為控制因素,而香港政府就係地皮最大供應商。你只能望未來供應量逐步增加而令樓價在幾年內有所調整,你可以等樓價下調10-15%而入市的,或積極去搵市場內一個平10%的筍盤。可惜美金一跌下來,樓價又要漲了。政府想國泰民安,樓價平穩而上升係必要的!     未來息口只能上升 息口只能上升是正確的! 因為而家貼近零。筆者都好想美國同香港一齊加息,好似零七年個陣做幾個月港元定期有4%都不知幾好。加息只因經濟好,你睇下九七年成10%息都仲有人去買樓。加息週期只會在開端時抑壓樓市,當息口持續向上,確認經濟好轉時又係另一個故事。所以息口只能上升係一個”statement”, 而唔係”reason”。     內地人購買力能否持續成疑 內地人購買力於經濟下行時稍微減退筆者是同意的。但如未來十年內地發生重大經濟事故或政治事故令經濟重創,恐怕會有更多錢停泊在香港。 至於幾十年之後,筆者預測內地人在港買樓會由佔成交14%升至同香港人平分春色。到時「兩種人」漸失去界線,平分香港資源之餘內地人會持續為香港帶來新資源。結論是內地人遲早會再香港落地生根的,如果你講長期樓市睇法,不需要談論什麼「內地人」。經濟好自然香港多左人買樓。     第十一個原因: 我等跌市先買樓 係跌市買樓你仲難借錢。假設冇任何負債,你要穩陣咁係跌到x街之後走去買間三百萬既樓最少要係當時輸淨一百九十萬港元現金。我會係後篇講下跌市買樓既準備。請like諗樣網以便留意。 做人最忌太大貪,還是等樓價下調一至兩成,見好就收而上車或「上返車」吧!炒樓根本唔使睇理由,跟紅頂白最緊要! 再一次: 筆者係支持樓價長遠看升的,直至人類拚棄濫用現有貨幣系統為止。 ——————————————————– 課題: 買樓心得交流課程(上) 2013年5月23日(星期四) 晚上7.30-9.50 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓 費用: 港幣$150 *全買樓心得交流課程(上及下)長度約為4.5小時共兩堂 由於場地旺季問題,只能先開一堂講解課程之上部份 會完結上半堂後和全學員相討下部份課堂[即買樓心得交流課程(下)]之日期。班中學員當然可優先留位。有所不便請原諒。 當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。   本班公開報名。請來郵查詢,未能有位者會放在waiting list在六/七月開班時獲先行通知 [email protected] 詳情:  http://www.homebloggerhk.com/?p=7194 不論成功與否,一般會在數天內回覆。如未有請再send mail提示  鼓勵小組參與,四人聯同報名可優先配位

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半談樓市敗局:十大不買樓的理由

Billy既客人有日攞左上年書展一本引起網上討論的書,名為「樓市敗局:十大不買樓的理由」黎質問billy,話做咩呃佢買樓? 樓價一定跌咁話。作為一個講及樓宇買賣既blog,想在本文討論該書作者金道夫所述原因。   筆者係支持樓價長遠看升的,直至人類拚棄濫用現有貨幣系統為止。係開首談論之前,先界定本文所述係三十年內的樓價,以及假設香港唔會發生戰爭同核爆諸如此類既事件。講下金道夫提出樓市敗局既理據。   原因一: 香港既樓已經升左三十年唔會再升?   香港樓價係2000年前由經濟發展帶動,而2000年後由過多貨幣流竄帶動。係未來貨幣不斷加印之下,無論香港經濟仲係好定壞樓房資產都仲會升。一日使用貨幣系統交易,便需承受系統風險。而現時有人濫用該貨幣系統,引發資產價格暴升。   點濫用? 1971年前行金本位制,社會上物價高低係同人既生產力成正比的。你生產一件貨會得到一萬蚊貨幣回報,而該地區既人夾埋生產越多,該地區所賺貨幣越多而推升物價,此為定立貨幣系統既原意。但現時有幾個大戶就算唔生產都有人開機印鈔比佢去洗,過多貨幣從不同渠道滲入系統,出現了無生產但勁通賬既情況,令金、銀、樓價推升。   係該書第七點連作者自己都引用原因二:香港入息中位數10多年都沒有上升而定論入息不能支撐樓價(其實中位數都升左一成左右)。但係最奇既就係香港既樓呢十年都仲係猛升喎,即係個hot-button唔係入息同實體經濟度囉。經濟差只係第三或第四因素,如發生勉強可推低樓價幾季。   原因三: 人口老化令香港樓價下跌 昨日政府發表的<<人口政策督導委員會報告>>提及人口嚴重老化,2020年要一個年輕人養一個老人家,更建議延遲退休年齡。可惜作者覺得2020年班後生都係要靠班老人家養居多。表面睇人口老化令生產力降低致樓價失支持,但係而家社會資源過份集中於老一輩。你睇下阿媽成日要幫仔買樓都知啦! 所以當老一輩長命百歲,反而令樓房keep係一班更有實力既業主度,要樓價跌仲難。你諗下如果曾時代既置安心起得成而成班後生仔搬入去,「精叻到極」既後生仔一定趁樓價升而大舉出貨,變相就令樓價升唔起囉。相反現時大部份樓房落入班「老野」手中,升跌賺蝕一百幾十萬都唔會「走貨」,為樓價提供極大支持。想呢個情況改變? 除非香港人均年齡回到65歲而加快社會洗牌吧! 當然錢銀都係好少事,請大家爭取多與老人家相處時間。   講開又講,想比多D機會予年青一輩,請不要參照林瑞麟咁講推遲退休年齡了。現時社會遊戲規則就係favour擁有資產既一班(老)人,佢地收息收租都多過後生仔死做爛做。要將社會崗位更快交捧到年輕人先可助香港經濟轉型。就講網上銷售、網上群組,好多資深管理層都未曉或知其一二而已。   至於出生率低引致未來買家驟少。筆者會睇新一代反而對個人空間更有要求同願意付出更多金錢去換取就真。而家有部份年青人出黎做野冇耐就要求政府起樓比佢住,比起以前幾房人逼係一間屋大為不同。所以如果人口減少只係源於降低了的出生率,這樣不一定令樓價下跌。何況而家又話要起番新學校了。   人口老化一邊係越黎越少後生仔去賺錢支撐經濟維持樓價,但另一邊就係更多老人家長命百歲而霸住塊地,更會延遲退休年齡,請不要一面倒咁話人口老化肯定利好樓價下跌。   唔買樓既理由真係有十個? 筆者不是抱有樓價只升不跌的死硬派,但以上所列原因不是「不買樓的理由」。係未來篇幅會講下原因三至五「未來供應量會大增, 未來息口只能上升,內地人購買力能否持續成疑」會點左右樓市。我只談十中之五,算叫「半談」吧!   至於餘下因素「樓宇會不斷折舊, 投資回報率極低, , 香港似乎漸失競爭優勢, 不想一世幫地產商打工」不談也罷,相信係作者被逼要交夠十個原因而寫的,大家可自行係網上搵到答案。請支持諗樣網,下章再談。 ——————————————– 課題: 買樓心得交流課程(上) 2013年5月23日(星期四) 晚上7.30-9.50 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓 費用: 港幣$150 *全買樓心得交流課程(上及下)長度約為4.5小時共兩堂 由於場地旺季問題,只能先開一堂講解課程之上部份 會完結上半堂後和全學員相討下部份課堂[即買樓心得交流課程(下)]之日期。班中學員當然可優先留位。有所不便請原諒。 當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。   本班公開報名。請來郵查詢,未能有位者會放在waiting list在六/七月開班時獲先行通知 [email protected] 詳情:  http://www.homebloggerhk.com/?p=7194 不論成功與否,一般會在數天內回覆。如未有請再send mail提示  鼓勵小組參與,四人聯同報名可優先配位

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三十歲擁有兩間樓 – 退休買落五層樓卷一

*本文有些數字為方便計算, 已round-up,買入樓價的價錢和年份大抵是吻合的。(數據:網上樓書)。 #根據政府統計處所予的工資指數,2011年 薪酬為1992年的1.77倍。工資指數涵蓋督導級、技術級、文員級及非生產級工人 ## 錄自明報-黎耀祥訪問對答筆錄 @錄自明報-何雨盈致女兒家書 Mr. Humble 係一個老實人, 生於1971年。如果佢知道要面對九七摸頂同「八萬五」既打擊可能佢會選擇唔出世。 家中清貧,係自己十六歲之年在父親引薦下認識到富爸爸。時值1987年,經典既一年。係同富爸爸第一次對話之後,Mr. Humble成為一個每月定薪的裝修學徒。 做好左牆身塗油基本野之後,Mr. Humble比師傅教做專門水喉工。係出黎做野頭幾年,見個股票市場猛咁升,佢細個成日睇黃玉郎畫既<小流氓.>,佢因為情意結用成副身家買左黃玉郎旗下既玉郎集團。開頭越升越有,玉郎旗下既<天天日報>仲話會取代<東方>成為香港第一大報。Mr. Humble學識先洗未來錢,心想今日洗突左聽日股票都賺返。可惜10月到來,黃玉郎用公司錢炒期指輸到一仆一碌, 而Mr. Humble緊係輸到渣都冇得剩,佢走左去搵富爸爸。 1989年6月,香港的天空刮上大風暴。垂頭唉氣既Humble見到富爸爸,佢好平淡咁話:「我地身邊既人有唔同性格,有好、壞、惡、衰人。有醒目仔、叻仔,有蠢仔、有學職好既人。但在現實環境做一個好人同沉實既人,往往被誤會為蠢人,又有誰願去當呢?但理智告訴我們,最終也是這種人勝利和最開心的。你要去狠下苦工,好好學習,凡事務實,由而家開始你要更努力去儲錢,後生時多吃苦,但心中要有數,到錢累積到一個數目就好辦事了,你到儲到十萬再黎搵我吧!」 經歷人生低潮之後,Mr. Humble明白人生睹幾次就夠。可能大受「輸身家」所激,Humble認為股票只是騙局、及騙局、一般人不壇買股票,要贏既方法係等低位一次買入就夠。股票每隔十年進入低潮期,要賺錢必須把握低潮低位(註##)。Mr. Humble開始更有熱誠地工作。 接近社會低層既Mr. Humble 係1992年結識到現時太太,佢地兩個人工都係$7000(註#)。其實Humble做左五年野之後 Humble月入$7000,已等於2012年搵約$12500一個月既後生仔。係富爸爸教誨下,佢地兩個都將收入60%儲起,即(7000+7000)*12*60%=100800 。好辛苦咁樣三年之後有 $302400結婚。到1995年,兩個人人工仲加到HK$12000一個月 ,等於2012年搵約$21000一個月的後生仔。由於裝修生意極之興旺,Mr. Humble 係92-95年比平時夾埋賺多左$100000。而家佢地手頭上有現金$402400,加上1995-97年又將收入60%儲起,即(12000+12000)*12*3*60%=518400,出左黎做野10年之後Humble係1997年尾有cash 0.95m 係手。其實1997年既收入指數已同現時無咩分別。係物價指數係呢十幾年不斷升。佢地兩公婆諗左好耐,去問富爸爸好唔好買樓搬出黎住。 富爸爸話:「我建議你買入一間細單位自住,將來跌既可以當交租,有錢可以買更大單位。唔夠錢既買舊單位都無問題,因為香港無地震,起樓按英式有比標準八倍既承力。樓價幾時高幾時低,你真係要入左場先知。如果你唔入戲院,根本上你唔知場戲做什麼。金融風暴樓價暴平你都唔知道,因為沒有比對,腦袋一片空白。人就係咁架啦,不在其位不謀其策。」(註@) 係富爸爸鼓勵之下,Mr. Humble買佢人生第一間樓。佢真係超黑仔,係1997年尾 上車。 當年佢地兩個人工都加到 $22000。上車買落沙田第一城一個395呎既單位,造價1.8million。當時利息 6%,佢地比左90萬做首期,分25年攤還每月還款$6978 本金佔 1728 。由於自己識裝修,只係用左幾萬蚊買料就裝修好哂間屋連水電。 1999年 兩年後, 沙田第一城先還左本金合共 $1728 X 24 = $41472 。由於沙田第一城有五成首期,加上樓市連跌兩年,風險因素大大降低,佢地又想伺機入市。Mr. Humble見到行內幫人裝修既師傅大部份無工開,得番自己仲有穩定生意,佢就覺得而家係低位可以入市。水喉工係裝修師傅咁多工種入面最穩定既,因為經濟差你可以唔搵油漆工翻新牆身,可以唔搵砌磚同你間牆修地,更可以唔搵木工同你做新傢私,不過水喉爆左你鄰居會「提」你整,同埋爆水喉與經濟無關連。同個「水喉佬」混熟佢第時做左判頭都可以計平D比你。裝修師傅好少會一個人識哂油漆、水喉、砌磚、木工咁多樣,通常會搵一個老細同你接洽而筆者所見老細成日都係「抗跌力勁」既水喉佬。 婚後每月儲起50%收入。之前買樓淨$50000 cash再加新儲既錢 (22000+22000)*12*50%*2年 = $50000 + $528000 = $578000 。佢地用190萬買左一個香港置富花園694呎既三房單位,租金回報4.5% 約$7700,比首期3成, 當時利息 6%,佢地比左57萬做首期,分25年每月還款$9400本金佔 1642, 交易完之後無cash淨。Mr. Humble心諗如果呢間樓仲可以再跌超過三成佢就認命放左佢啦。況且同老婆儲開一年廿幾萬,可以頂得順。 第一次租樓比人,Mr. Humble鋪無縫地板(2012三房價約$12000),牆身上返油漆(2012三房價約$5000)就算。天花板同廚房為求美觀,花左$3000蚊就整哂兩邊假天花。無縫地板即係現有地板鋪上一層木地板,會係夾層加入棉花減低冷縮熱脹影響,完工後會好似新鋪地板一樣,但係用鞋踩落去會有些少「架空」感覺。Mr. Humble同第一個租客簽約唔包佢傢私,博佢兩年後搬走留返些少比佢。另外,為左節省時間佢配左幾條木門匙比幾個agent放租,到成功租出之後,佢就上樓鎖返個鐵閘,咁就確保到租出既樓唔好比人整亂同埋慳返同agent收匙既功夫。 2003年 由2000到2003年樓市不斷向下, 但係跌得極慢。係2003年低潮,兩間樓分別值 $1.4million 同 0.9million,而置富花園已還按揭四年,本金結欠由一開頭的1.33million減少到$1211598。自住既第一城已經還左六年,本金結欠約為$($0.9m – 1728*72) = $775584,兩層樓都無變為負資產,加上佢地維持儲起收入一半,係呢四年儲起左(22000+22000)*12*50%*4年 = $1.06million,即係cash就有約$1.06m。就算樓價再係2003年價位跌多一半,佢地都可以再補比銀行。 Mr. Humble回憶第一次見到富爸爸,富爸爸同佢講左一番說話:「對於年輕人來說,前路茫茫而不易找到方向。現時(1987年)社會人仕對香港前景睇法暗淡,紛紛移民撤資。百萬人上街之後社會香港前途未卜,年青人在亂世中應做既就係要先選一個行業踏實去做,討些專業本領,記緊在努力學習之餘儲起你賺到既錢,到時你好似我咁年紀大左你就知道後生開始儲錢係非常重要。」其實1987年既難處比而家2012年仲多,未來可預見性更低,加上仲要無手提電話同電腦,Humble一樣捱得到。另外風險控制十分重要,本文既 Mr. Humble佢係1997年「成功摸頂」,2003年又錯過沙士機會。再加埋筆者係後章會假設2008年樓市開始下跌同加息到2012,Humble只係常人一個,收入一般。都可以為自己透過買樓安排退休保障,你仲有冇藉口拖延計劃自己既買樓大計呢?你就算覺得現價過高都可以留意住,一年入面總有機會。本文洋洋二千餘字只想表達本段粗體字既意思。下篇會再講Mr. Humble點樣瑞買第三間樓,煩請到下面FACEBOOK BOX LIKE諗樣網支持筆者創作。而家Mr. Humble三十出頭手上有兩層樓,對於冇咩讀過書既佢已經非常欣慰了,三十出頭既佢之後會點做? 請看下回分解。 […]

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租樓定買樓?

 *此文撰寫日期約在2013年。表達意旨不因時間過去而改變。 Ms. Florence 係一個accountant,佢係2010初結婚,未曾置業。在2009至2010年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。 Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000 老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000 同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買,只不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$5.0million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$16000蚊租。即係業主有4%租金回報。     如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此講述。 佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓,房價跌幅。 Florence都叫一個後生女。係以下假設,Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2.5%。計算中不把新居裝修費用加在內。 Florence一年後的買樓得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月   假如Florence買番而家住緊同樣市值5.0million既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.25m + 16000*12 -9688*12 = -$174256 可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租 假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.15m + 16000*12 -5813*12 = -$27756 可見樓價只要降到3.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金  假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.10m + 16000*12 -3875*12 = $45500 第一次正數。樓價降到2.0mil,連埋你慳返既租金可見防守力  假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左20% 一年後的買樓得益 = -0.40m + 16000*12 -3875*12 = -$254500 間樓跌左兩成計埋慳到既租金都要蝕廿萬? 是的! 對於Florence黎講廿萬約是四個月的family income。佢一年儲到既cash絕對抵消到樓價跌幅,Florence唔會變成負資產。如果再過一年,樓價再跌20%,即係20%又20%,Florence係咪會蝕到無眼睇?     […]

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