樓市幾時先跌完?

你可以問諗樣係咪搞錯? 呢兩個星期業主叫價又再升5-10%,咩事係度講「幾時跌完」?其實升同跌只係相對,望一望上圖: 黃金原來先至係1978先到而家既嬴家,大升41倍,比恆生指數仲勁! 但係如果由1968年開始計,始終都係恆指高些少。仲有就係大部份黃金既升幅,都係2000年後開始。究竟2000年後發生咩事?   現時好多人開始問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」 你會發現係呢十年,最顯而易見係大部份物品同黃金計,對有相對下跌既情況。如果用車既價錢同黃金比,個傾斜度肯定仲大,因為樓都有租收,仲可以同黃金比下。香港樓宇對黃金既價錢比可看下圖(借用卓百德先生之報告):   黃金原來先係自1978到現時之嬴家,大升41倍,比恆生指數仲犀利! 但如由1968年開始計,始終都係恆指高些少。還有大部份黃金之升幅,都是由2000年後開始。究竟2000年後發生何事?   放眼黃金,為何不問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」即要用幾多黃金先可買入「一格」樓房呢?   你會發現係最近十年,顯而易見是大部份物品與黃金對比,均有相對價格下跌之趨勢。香港樓價和黃金價格對比,呈現下跌趨勢。往後你把持有的一「舊」金,可以換到更多樓房面積。如用車之價錢與黃金比,傾斜度肯定更大,因樓都叫有租收,價值上仲可以同黃金一比。希望本文字解圖說後,請不要對前幾年在港之樓價大升感嘩然,有此現象是物業為了追趕升得更狂的金價。而香港樓宇對黃金之價錢比可看下圖:   可見於1996年後黃金對樓價比開始跌多升少,而該個時間有一人物上場,就是幾年前「收山」的前聯儲局長: 格林斯潘。黃金於他上任之後,只是大漲小回。而聯儲局長之特點是: 不同於總統只可一次連任,呢個位冇話可做幾多次。格林斯潘五次,現時的伯南克,暫連任一次任期到2014。   你可能有諗為黃金是否無敵之投資場所? 那又未必。不過至少維持多幾年。早前已有很多文章指出金價同貨幣供應量是成正比,金價還比供應量「跑」得快些少。可惜金有近九成(12%)只作儲藏用途,比起其他實物如貴金屬或樓房在投資角度上總是差。長者在投資組合中放入黃金有幫助,而後生先用槓桿買樓看來更有著數。至於股票與金根本找不到任何關係(correlation),都係短炒當娛樂就算。   於貨幣脫離金本位後,如脫疆野馬不斷眨值。美國最終目的當然係利用貨幣貶值去減少債務,有別國睇唔過眼想同美國鬧番既,更可打場仗等美國有藉口「reset」過全部欠債。至於幾十年後美國有何招數,根本無謂去諗。在紙鈔被不斷印製下把人工換作實物更是王道。   另外亙聯網已成為日常生活一部份,網上購物越盛行有機會令樓價上升現阻滯,因公司租街鋪之意欲將減少,此乃亙聯網於廿年後或會給予樓市的衝擊。現在要令網上世界變得更有價值,先解決大眾對網上資訊之不信任。根據美國調查市民對電視及報紙上資料確信性達61%及66%,亙聯網只有41%,兩方面的距離有望逐漸拉近。但網上地域名有價有市已是不爭事實,到時或會成為另一個炒賣市場,到時真係虛則實之,實則虛之!   請到下方facebook logk like諗樣網表支持!

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樓市下行既投資部署

有讀者問可唔可以寫下樓市跌點算? 大家討論一下   鄧女仕係2005年買入元朗YOHO town一個683呎單位,當時作價2.50mil。有感2012年已升至3.88mil,元朗呎價都近七千,鄧女仕基於未來樓價下跌既睇法,睇下佢點部署樓市下行既投資。   如果你覺得樓市跌,當然係要沽樓獲利。如有間舊樓或唐樓可以「賺盡D」搬返去住,將現有樓全賺。如只得一間屋(即賺錢既係自住樓),在早文亦有提及做法大約是買返舊些少但size差不多既樓,務求維持相差不遠的生活質素而good左舊錢落袋。至於有讀者係粉絲專頁提問可唔可以又賣樓賺錢又唔降低生活質素,基本上係呢個透明度高,買賣雙方資訊平衡既香港社會,係冇乜可能的。   鄧女仕已有幾間樓在手,佢無需要將YOHO TOWN套到既錢再放入樓市。對於已有資本在手者無需咁積極利用按揭槓桿為自己創造財富,亦即前文「樓宇買賣一開三」既投資策略。另外係近排債王Bill Gross都講股市已死之下,鄧女仕實在可考慮將部份既錢放入股市。而本篇介紹既,係集中債券既投資方法。   知道好多人都將部份身家敗左係比亞迪呢隻股票,而家該股應該接近行完下行既循環,正因為咁呢隻殼都幫大股東吸到唔少水,加上有股神入過股支持,聲名大噪,淨計個殼都值唔少錢而倒閉風險逐減。鄧女仕可考慮以下該公司既債券:   BYD (H.K.) COMPANY LIMITED ISIN: HK0000079316 Offer: 91.50 Maturity:28/4/2014 Coupon: 4.50% Yield to Maturity: 9.98% (到期總計回報)   入場1.0mil 人仔,風險集中於間車廠係呢兩年會唔會執。如你冇需要(或年老不能)運用按揭槓桿,債券絕對係你尋寶場所。放出YOHO town回番3.88mil,找番欠銀行1.20mil,淨袋2.60mil,用一百萬照樣可以係不失本金下幫襯火兄既比亞迪,仲有1.4mil諗下有乜好買。呢兩年當筆錢歇一歇,等樓市低再算。 淨返既錢可以換做美金睇下呢隻: STATE BANK OFINDIA ISIN: XS0458057352 Offer: 103.39 Maturity:23/10/2014 Coupon: 4.5%p.a. paid half yearly Yield to Maturity: 2.9%   呢間bank標準普爾評級去唔到和黃既A-水平,不過都keep係investment grade […]

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再談三十歲擁有兩間樓

按此到第一篇: 三十歲擁有兩間樓 你好!!我叫阿勇, 早前有幸睇到你係homebloggerhk 入面既文章, 希望向你請教多一點關於買樓既事!!我今年26歲沒有任何物業資產包括股票,     只有現金約近四十萬, 每月收入約$25k, 月儲約$10k, 其實早幾年已想買樓收租, 但係當時冇乜決心… 我自己都認為樓市係有循環, 只係個樓市既循環幾時完結。當然以我簡單既腦袋係唔知將來既發展, 但係我要請教一下好似我咁既年齡, 是否應該選擇樓齡較新(25年內的樓?)的樓呢??地區方面有冇好選擇呢? 我家住錦上路附近村屋,     只對元朗盤有多少少了解而已…我自己對樓價升幅既期望不太高, 有升既係bonus, 可以第日加按之類, 我最希望有個穩定既租客幫手供樓, 等第時可以有多d被動收入! 因為而家現金放係到都係比通脤食返轉頭, 有諗過放上大陸做人民幣定期但驚d $好難過返黎香港…有時間麻煩你解答一下我:) 答案   其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。   

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樓與股哪樣回報好?

呢個係香港人不時問既問題,你見諗樣成日講樓宇買賣,一定認為諗樣會選樓為較好既投資。不過諗樣從數據所得,很多股票既升幅比起樓價更大時間更快,但本樣選擇不把資本押在股票身上只是對該非實物既財務產品看不通而矣。 計算股票投資是否有可觀回報,最百搭既係用市盈率。市盈率係該公司每股價錢除以該年度利潤,如市盈率等於14倍即係你今日用一百蚊買隻股票14年後可收番哂當初比既一百蚊,而擁有多了既就你手上股票。但公司每年賺既錢都唔同,而賺幾多錢好多時候係「人為後果」,例如會計制度既灰色地帶,應收賬項幾時入薄等,都可以人為咁令市盈率以致股票價格大幅波動,所以話香港上市公司既殼有價有市,不無道理。 另外有人話買賣股票收費低廉,又無資產管理費。其實你投資間公司點去運用公司既錢,你都冇權過問。公司點去貴判工程比同系未上市公司,另外用幾千萬買隻遊艇話係員工福利支出,你都不能過問。總之股票就係人衝你就衝,跟紅頂白執返一萬幾千就是了。所以阿媽講左幾十年都係講「炒股票」而唔係「炆股票」或「煲股票」,不無道理。 投資地權係一個實物,可以係樓房車位外牆使用權,比較簡單易明。先論回報,其實樓房一定比股票慢同回水耐(即係股票一日可以走幾水,樓有時以年計)。再講樓既「市盈率」,如夾硬要舉出現為25倍,即係你買間樓如租金回報係4%都要25年先回本。但係樓房定價可用地點、座向、間隔訂明,比較容易明白。師奶唔使睇財務報表都明,亦唔會「人為」咁被上調下調盈利,仲唔會有「渾水」出黎唱衰你。只要你勤力D去睇樓,你會越睇越明,但係你買隻股票幾時約你去睇廠呀!? 又如果你驚買中兇宅或遇租霸,去買個車位係不錯選擇。 至於買樓附有高傭同印花稅,你可以靠買新樓(發展商回贈)或空殼公司買賣避免。起碼買賣前講清楚收費「條氣都順D」。總好過死揸隻八號仔,多年睇財技如表演,最尾黎一個私有化,投資者幾時被逼離場都唔知時間。 總結係股票投資係一個好正既短炒恩物。現時股票上升係靠銀紙泛濫帶動,唔可以再用old book咁教話要睇經濟增長。咁既情況下你死揸股票只係得個桔,倒不如學曹sir咁話投資要趁勢,搭程順風車就算數。

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如果我而家有一層樓係手,我會點做?

  相信香港得一層樓係手或仲未置業既人佔人多數。係金融海嘯睇住間樓升到而家都忍到手未將層自住樓放出既你,值得贏到2012年頭半年個十幾廿個%升幅。以香港人主流意見認為樓價偏高之際,得一層樓係手既你應如何自處呢? (如已有幾層樓係手實在無須幻想自己輸淨一層樓係手既慘況,請移玉步觀看其他文章 ) 個案: Tom同老婆每人月入兩萬。手上兩人夾埋現金30萬。按揭借貸利率均為年息1.8%。     步驟一: 打去銀行估價 你梗係要知道你手頭上間樓值幾錢,可以用下銀行網上既估價睇下,再唔係落銀行問下。假設業主Tom住係麗港城兩房,估價HK$4.0mil。然後check下銀行比你張repayment schedule,check下而家還淨幾多。Tom在08年用約2.2mil同老婆聯名買入該單位,借九成上會分25年還每月$8284,現時已還5年本金尚欠$1.668mil。而家間樓值4.0mil,根據金管指引你可以借到樓房市值5成既現金出黎,即係cash-out。四百萬既樓借盡2.0mil,而Tom只欠$1.668mil,所以應可cash-out到$(2-1.668)=$0.33mil現金,提供要用錢幫屋裝修既原因。     步驟二: 套現之後,選擇細妹落手! 有三十幾萬係手,當然手痕買下股票啦。如果你選擇投資樓房,就要計好條數等自己第時可以買多間上會。Tom兩公婆搵四萬,如果佢cash-out返0.33mil出黎,就要回復到爭$2.0mil狀態。由於兩個人入息唔係多,佢最好將還淨20年的按揭展期至25年,盡量減低供款額。「展」左之後每月又3還$8284,不過仲有25年gogogo!  雖然有(0.3+0.33)=0.66mil係手,但係再聯名買多一間樓只可做5成(投資)或7成(自住)按揭。阿Tom真係好鬼aggressive,諗到買間樓平租比自己細妹。還掂細妹每月都交成$9000租,不如買間沙田中心細單位$8000蚊租比佢,平出面一萬市價唔少。 細妹係極品租客,唔會揭發佢用九成按揭幫投資物業上會呢件事。為左費事比人call loan要急急腳台錢轉按,Tom搵左渣x銀行拍住既昆人保險公司做二按,費事比人香港按證公司check得太緊。     步驟三: 圍好條數,沙田中心 當自己仲係冇咩銀彈,防守能力不強。最好就搵流轉量(可當作成交)高既屋苑同埋方便既屋苑開始做投資。由於現時買新樓收租回報太低,方便而又有番咁上下肉食既屋苑一般都十幾廿年樓齡。租樓既人較多係貪方便,如你買沙田無論出租或甩手都快D。現時細單位做$2.50mil,Tom先係屋企用銀行網頁既mortgage calculator計諗條數先出去睇樓。佢發現做2.25mil做九成上會分廿五年每月還$9000蚊,但係老婆人工得$20000如果利息加到4%佢每月要還約$11000,大於老婆人工一半而過唔到壓力測試(即係批唔到)。 就咁Tom係睇樓之前就圍好條數,知道老婆借盡都係2.2mil左右,間樓再貴D就要自己補cash或拉細妹落手做擔保人。佢自己一定要同呢單借貸分開,如果唔係佢地兩公婆可能因擁有第二間樓而借唔到九成上會。     步驟四: 間樓聯名變單名 原本麗港城係聯名,為左令老婆無樓手而可以借盡究成上會,Tom要將間麗港城變做單名。呢樣野要搵律師樓做,你可以係process期間睇下樓,因為攪都要成個月。聯名轉單名可以叫老公將間樓轉贈比老婆,或用約市價賣出自己一半既業權比老婆。轉贈方法不適用於仲未還哂樓按既單位,因單位一由聯名轉單名,你就要去銀行重新搞過哂D按揭,而銀行一般不會接受轉贈樓宇既按揭申請。     所以Tom老婆要用市價「賣一半樓」比老公,成交價為四百萬減些少既一半,即一百九十幾萬,為的要令交易所微印花稅減至一百蚊。做好之後Tom就自己單拖問銀行借還淨既200萬上會,而令老婆無債一身輕。做好單麗港城單野最好隔返幾月或等到樓市低迷先去買心儀單位。以上做法令Tom及老婆合共資產市值增至(4.0+2.5)mil=$6.50mil,仲有細妹交租既被種收入,須知收左阿妹租後還按揭可令已清還本金增加,還哂就可以多層樓在手! 如果我有一層樓係手,我就唔會滿足只係得一層樓,我亦承認自己唔係股神,比股票玩多過玩股票,既然自己可能有九十幾歲命,有抗通賬既租金收入先可令我好過一點的!

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