低實用樓應否止賺?

link to 上文「 買樓上唔到會點解救 」: Billy由屯門轉戰九龍南做地產代理,銷售成績算可以。係轉區一年之後,政府在2012年底實施一手樓銷售新指引,規定一手樓報價需採用每呎實用面積,而二手樓則在2013年開始需為買家提供每呎建築面積報價或實用面積報價。如現有二手樓有多重實用面積參考,需參考該樓房第一次買賣所用的實用面積為準。 係用實用面積報價之下,太古城既呎價會比現價升一成,相反將軍澳中心會勁升25% 屋苑 平均建築面積報價 估計在2013實用面積報價   太古城 $10369 $11521 90% 將軍澳廣場 $6330 $8440 75%(此為1026呎單位比率) 南豐廣場 $5798 $7679 75.5% YOHO town $6076 $7691 79% 港灣豪庭 $7070 $10246 69-78% 黃埔花園 $8128 $9562 84-86% 和富中心 $9968 $11327 85-90% 海濱花園 $4793 $5845 80-82% 名城 $7636 $10605 唔敢計亦唔識計,較樂觀在72% 係新措施之下,幾年樓齡既YOHO town呎價會同十幾年既南豐廣場拉平,港灣豪庭晉身豪宅行列,有部份單位呎價過萬。名城可在網上多加留意,樓盤未去哂貨唔可以亂講。 Billy知道港灣豪庭在2013年將受一劫,係2012年樓市經歷升市,股票整年陰晴不定之下,佢叫港灣既業主係2013年頭賣盤搬去未有地鐵但有不俗交通配套既屋苑,佢同傲雲峰及俊民苑附近同事合作,其中一個case就咁做左: *以下按揭利率為2% 客戶A係2008年用337萬買入港灣豪庭778呎一單位,買入時向銀行借七成上會,現樓價已升至580萬。即借2.359mil分25年還每月$9990(本金佔6100),四年過來,本金已清還$6100*48=$475800,賣樓前尚欠$1.88mil。客戶將樓用5.80mil賣出,清還按揭後止賺共得$(5.80-1.88)=$3.92mil。Billy同客講四年過來,客人用首期$1.01mil變成$3.92mil, 換句話客人四年(賺)四倍! (其實嚴格黎講唔係…) 賣樓之後客戶A有3.92mil現金係手,用4.65mil買入傲雲峰一個637呎單位,實用面積都係510餘呎,同以前港灣豪庭778呎既實用差唔多。新地方管理費都係$1.4/呎,樓下經過巴士到港島觀塘旺角極多選擇。仲有就係沙中線對該區樓價有推升能力。客戶遂接受billy建議,一買一賣促成兩單生意。 四年賺十倍!? 另一個人客B有小朋友,貪何文田俊民苑擁有良好校網,所以成三十年樓齡都照搬過去。佢係港灣用3.80mil將個499呎單位出貨,4年前用1.99mil做九成按揭上會,借埋按揭保費用25年還每月$7969(本金佔4835)。四年已清還本金$4835*48=$232000,2012年出貨減除本金後$(3.8mil-(1.88-0.232)mil)=$2.152mil。呢個樓主仲離譜,用首期廿萬唔到四年賺十倍。以下AB個案解釋到點解炒樓咁好賺。不過遇著大跌市輸都可以咁快。 人客B用3.60mil買入629呎俊民苑一單位,居住環境大大改善! 買樓係要買內籠。交通同校網配套令屋苑能更保值。新樓做7成按揭,每月還$10682(本金佔6482),人客B每月要供多$2500蚊,cash就有約一百萬淨落袋,而間屋就由實用面積三百幾變成五百幾呎! […]

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