現在買第二層樓是否安全? #612案窮中產

本人在兩個月前留意你的blog ,發現非常有用,會報讀有關課程,現有以以下問題,本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000),每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,因之前沒有加按想法,所以錯失兩年2層樓升值機會,現有以下想法 1)短期在沙田火車站附近買第二個自往物業 2)在屯門用太太名再買第二個物業主租出,繼續租市區,但由於現在樓價很實在很貴,280 萬至350樓,一是實用太細(300 以下) 或二是遠離市區,租金又貴,所以很多人都不能付擔,我上一個租客就是早年放樓,然後租樓,最終上年破產,還有之前放樓的業主,97買第二層樓,在樓價急跌下,最終將第一層樓低價賣給我,所以在高樓價買第二層始終擔心,還有,現在好似經濟好,失業率低,但我發現多個一個朋友的公司開始出現裁員或業務向下。   ANSWER:  要解答此案的重點是: 「現在買第二層樓對我可能好安全、不過對我個朋友未必係。」咁睇下呢位讀者財政狀況如何?   家庭收入(25000+25000)=50000,借貸力為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil。已借按揭為30萬,即已用借貸力為30/647 = 4.6%。現正租緊樓、讀者單名擁上水物業,租出收$9700所以收正現金流9700-3800 = $5900。太太想九月開始唔做野、現金加股票130萬。學佢咁講、之前唔識加按,所以錯失了一次機會、而家返手做會否瀨野?   投資八成八是講計數、識計知風險便贏面大增。至於淨低那12%係講感應、或有人用藝術去形容。筆者自己都唔敢講自己投資係去到藝術層面,你知諗sir都係懶底、每月收夠數就去陪下屋企人、再唔係坐低睇下書或聽下恐怖在線既地產鬼故都好。投資12%既藝術都係留比索羅斯同巴菲特。至於讀者層上水中心、賣比你個業主焗賣蝕錢、上手個租客住到破產、勸讀者都係咪搬入去住。細心一想佢上水租客賣樓之後、如果有預留5-6年租金、佢又點會破產呢? 定係該位人仕投資無道、輸哂賣樓套現既錢? 至於97年賣樓比你既業主、如果唔係借得太盡,佢又點解要焗賣? 這好比2007年在私銀大做既I KILL YOU LATER(Accumulator) – 正名係累計式股票認購期權,如果你唔貪心借錢買貨、最worse都係成張Accumulator接哂港交所股票、二百幾三百蚊接、不過接貨係唔使死! 最多做蟹、而且帳面數輸哂都係一半(計現港交所$140而接貨價當年平均$280吧)。真正比人kill左的,係班貪心要用一控四既盲毛,同時遇上被call loan又要接貨既壓力、唯有焗斬。   讀者已用借貸力係好少、太太更是9月就唔做野,好快手襯太太有野做時利用佢將消失的借貸力。將上水樓套現至五成、套有3.2*50% – 0.3 = 130萬。夾埋自己手上現金、去市區用BUDGET四百萬買間二手樓住吧! 套出130萬再加埋讀者自己130現金加股票,比五成首期買間400萬市值既樓夠數仲有突。到時讀者控有兩間樓、每間樓結欠只為現市價一半,手頭上仲有成60萬現金,那讀者資不抵債被銀行CALL LOAN的情況是: 香港樓市急跌六成。     […]

Read more

後生仔上車: 大埔與沙田(沙田中心與大埔中心)

*此文寫在早年。惟區內格局不變 收到apple讀者上留言問大埔上車有咩好選擇,想買樓作上車之用。Apple話先前既case主角家庭收入都過$40,000,可唔可以睇下初出茅廬既後生仔點計掂數係大埔置業。   大埔河畔與火車站 先講大埔,墟內單幢樓不談。近火車站既選擇有新達中心及居屋富雅花園,近林村河畔一帶有大埔中心及翠屏花園。係大埔火車站一帶私人屋苑未有貼近二百萬既一或兩房出售,貼近二百萬既上車盤只有遠離車站既大埔中心及翠屏花園提供。翠屏花園以三百幾呎既一房及細兩房為主,1.70mil至2.10mil有售。大埔中心一般size大過翠屏,最細既433呎單位都要2.30mil。兩個屋苑平均呎價$5000。平既原因顯然係屋苑間格及近河屋苑交通只有巴士冇火車。   買唔買居屋? 一行近大埔火車站,價錢即有反映,新達中心平均成交價$6500呎,沒有二百萬既兩房供應。唯一方法係用「綠表價」去買居屋富雅花園,514呎未補地價二百期都有得傾。可惜補埋地價都已經成$6000蚊呎,而樓齡已近三十。另外係富雅用$2.00mil買個514呎既兩房富雅都幾夠住,內籠十分實用住到生埋小朋友都勉強可以,屋苑現正逐間維修。留意居屋既升值能力不及私人樓,筆者不建議你補埋地價咁去買居屋。一是新特首已鐵定增加一至兩房公屋及居屋供應,未來升勢會受阻。二是現時居屋補埋地價已經炒到同私樓差不多,加上居屋有標籤效應及買家市場比私樓細。總括是買居屋最正既地方係唔使補地價同平管理費。   沙田正街 筆者愚見,都係買沙田好過大埔。買沙田指買沙田正街既沙田中心及好運中心一帶屋苑,呎價$6000-$6500不等。沙田比大埔所述屋苑呎價平均貴一成,不過以間格黎講沙田390至450呎既一至兩房,做緊$2.30mil至2.80mil不等,而大埔河畔一帶四百幾呎既兩房都要2.10mil。係咁既報價之下筆者會棄大埔而選沙田。   如因個人因素要住大埔,近火車站會更好。政府正計劃將大埔東鐵經上水通元朗及錦上路,交通要素令該地更上層樓。至於沙田中心(正街)加上附近新城市中心係獅子山以北人口最為稠密一帶,交通便利對後生上班一族最為合適。當然4%以上的租金回報率加上屋苑既高流轉性亦為投資帶來誘因,需知地產根本性就在地點,即係人地話”location location location”。 沙田中心(正街)呢個地段係不二選擇。   上圖為好運中心一個423呎一房單位,樓齡29年。相片只顯示大廳間隔,可見頗為寬敞。地上每個階磚為2呎x 2呎,由「最遠既窗」到中間「附有窗台既窗」照數地下有兩個半階磚,即為5呎,夠間多一個房之用,自行將一房變做兩房。如果諗住兩公婆二人世界可索性保留大廳,保證你間屋大過九龍賣緊三四百萬既樓。     以上係筆者對apple諗住用少少錢開始上會既推薦,畢竟樓價急升後選擇不多。係旺區買番間舊樓係為第時環境更好時換樓而鋪路。沙田正街一帶屋苑根本不愁租客,間格可以。第時買大屋可將呢間樓租出或沽售肯定好快有承接,咁你先可以套番舊錢買新屋或令頸寸「鬆動一下」。   樓齡29年當然算老,不過冇人叫你買間屋住成世既。係集合價錢地利樓齡間隔後筆者還是認為沙田佔先,沙中線通車及香港地運北移只會更利沙田。要知內地同胞對香港既認知係由北向南望,城鎮概念為沙田元朗大九龍,過海根本請都唔到。至於將軍澳同馬鞍山,暫時來說只是偏遠小城。   買呢間樓要準備25萬首期,佔樓價一成。用2.1%利息分30年還每月供款$8429,兩夫婦月入達兩萬元即可負擔。要注意印花稅要成三萬七千元,如果你還是想樓價少於200萬,只可考慮更偏遠既河畔花園了或大埔翠屏了。

Read more

怎樣起步買樓理財?#606案屋村仔

睇咗諗SIR嘅BLOG好耐, 獲益良多,所以想請教諗SIR 小弟27歲, 月入18K 每月支出: 5K基金 5K月供股票 8K消費連家用   總資產: 175K 基金 80K 股票 20K iBond 小弟計劃2年內買樓, 目標係港島東>將軍澳>沙田第一城>淘大 自知月入唔高, 但7月人工可升至22K 亦怕俾到首期但供唔起嘅情況 諗SIR有咩寶貴意見呢? 感謝!   answer: 後生仔適宜攪清楚不同投資物的特性,避免中年有米時輸一鋪勁的。有人話投資只係關有錢人既事、自己無錢係手理黎做什麼? 有此想法,難怪此類人一世同投資無緣。   我們為呢個後生仔定案之前、先花點時間了解現今是怎麼樣的一個世界。   多得電腦及亙聯網我們搞定了三維世界的的限制,即眼光及知識不受地理位置所限。上述兩項發明(電腦及亙聯網)筆者相信是繼工業革命時發明蒸汽機後下一個大突破。蒸汽機令能源轉化成力量、大大減少依賴人力、解放黑奴世界、自此之後人先有咁得閒踼波(幾百年前撥扇都係一份工)、你先見到係法國既黑人有閒暇代表該國出戰世界盃。   那電腦及亙聯網又如何改變世界? 筆者看法是腦力將被取代、人們習慣將思考交予電腦、大量資源儲存在雲端。人將會越黎越得閒、受僱人的數目將逐步減少、而靠人腦所得的打工報酬將降低。專才會遂步被消滅、會計程式、醫學知識庫又或維基百科都會取代社會上的專業權威。那有什麼行業是看好呢? 答案可能令你摸不著頭腦、筆者意見是觀感及直覺有關行業! 因人腦的運算能力及記憶能力將被取代、但直覺係唔會的。未來世代、亙聯網正改革每一個行業、就如蒸汽機改變運輸業。另外藝術、音樂創作、思緒治療最看俏。   人會有過多的腦力剩餘、那人腦空轉會在社會將產生什麼效果呢? 罪案率會有升冇減、亦會出現不少用金錢、人力都解釋唔到動機的罪案。大家面對此世代將如何自處? 由於我們面對變革時代、工業革命是橫跨世紀(18-19世紀)的,改變了各行各業的運作。而電腦是1980年的發明、亙聯網普及是近十年的事、今日數有眼光的當然是李先生的「3和橙」了、真不明白一個年近八旬的生意人點解仲可以咁有洞察力。至於好似讀者呢類後生仔、可以再諗一次自己應做咩工作,可以敢講耕田出路好過做白領office,已有資金者更應保護辛苦賺黎既財富。   美國崩圍會比想像中慢、他發明了亙聯網、國土擁有天然資源。說不定國運終結在他日在外太空與中蘇對著幹的一場戰役。這好比英國起始了工業革命、成就日不落帝國、最終與希特勒的德國雙雙攜手在歷史高台退下來一樣。本世紀不會重複事件但凡事有個循環、因人性的貪念由始至終未變。在美國退場之前、會不斷用當初輸入各國的美金去眨去大家的貨幣購買力、眾人都要明或暗地裡交美國政府的稅。你唔分清楚咩係錢、同資產、除非你有盤比美金跑得快的生意、否則計埋都係輸。   讀者宜攪清楚手上係買咩基金、一般月供基金看不出有什麼好苗頭。學好股票、基金、債券的優與劣勢、保證自己一世都唔會走回頭路。在未來一年建議買股、睇樓、目的是訓練自己對投資物的優劣之判斷。好似尋日中坑讀者話580000一個車位收$1500租值唔值得投資? 大家應趁後生就鍛鍊好選取投資物的觸覺。請勿在需要買樓時才走去睇樓、另外在讀者提出的港島東、將軍澳、沙田第一城、淘大究竟做緊咩價位? 自己TARGET邊個則的單位、都是讀者要落實做的事。買樓是同意的、供唔起可以先搵個擔保人磅住自己供。   當然不少人是月入22K、但銀行肯借的竟然少到可憐。原因是自己都唔知有部份債項是被隱藏而又未發覺。第一次買樓在收入證明上、睇樓執行上都要預六個月的準備、這是買樓教學課程起始的投影說明。年青人有個意識已不錯、但成功在於要用行動實踐想法。  

Read more

大西北、天水圍

天水圍是一個很特別的地區,人口近三十萬,除嘉湖山莊這個大型屋苑外,絕大部份是公屋和居屋。一個純住宅區,加上區內居民大多外出打工,缺少商業重地,因此樓價長期跑輸大市(再次強調並非因交通問題)。   近月來,該區的樓價上升不少,然而較諸其他區域(西區,西九,沙田),升幅仍然遠有不及。單純因為追落後而買入天水圍,於2008年得到的回報,很可能並不太理想。個人認為天水圍真正轉勢的時候,該在2009年後。   香港本土因素:2009年西鐵九龍南線通車,天水圍將可直達尖沙咀,但正如之前文章所言,交通時間/便利與否只是一個較次要原因,最重要還是該區有沒有商業價值   深圳因素:2009年底,深圳地鐵廷伸至蛇口區,至2011年底,深圳地鐵將會覆蓋深圳市大部份區域,詳情可參考維基百科 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%9C%B0%E9%93%81   廣深快速鐵路的終站將設於福田,配合少年宮的新商業區及音樂館,福田區活脫就是香港西九商業文化合一發展的翻版(可能更佳,因為西九到而家都係得個講字,快極都2012年先上馬)隨著福田區及蛇口區的大旺,整個深圳的重心西移,天水圍將可反過來成為福田蛇口的後花園,內地同胞經西部通道或落馬洲來港,往天水圍走一圈,購物/觀光(米埔)/個人理財相當輕鬆,猶如今天的上水。   因此,小弟相信,天水圍的商業價值及本區就業機會,應該會在2009-2010年間開始大幅上升。 以另一角度看,西九的堀起及深圳西部的發展,將會令兩地起著翻天覆地的變化,我們了解機遇之餘,亦要想像一下未來那一區域最受害,避免高位接貨。 P. S. 這篇,大方向正確,不過現實情況有些分別,最受惠的唔係天水圍,而係屯門市中心,皆因大大一個屯門市廣場,真正體現了何謂商業價值。    BY笨發   置業信箱(1):如何識別化粧樓? (4)   置業信箱(33):連裝樓不同化妝樓 (4)   置業信箱(34):買村屋是著重居住價值 

Read more

西九與大圍

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。   有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓 有人鍾意養狗要住村屋 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間 唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。 上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。   中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。 中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。 另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。 因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。   西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。 而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。 http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html 八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。   因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。 沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。   P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。 BY笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

Read more

河畔花園、海怡半島

近來好很多人買樓,亦有朋友對現時的各區樓價表現深感不解。在此淺談一下影響各區屋苑的因素。     沙田市中心有全香港人流最多的新城市廣場,幾乎做晒成個新界東的生意,定位亦走中高檔路線,因此商業價值奇高。 上水位處新界北,好多人心目中可能係不毛之地,然樓價亦表現突出,遠勝一站之隔的粉嶺,亦主因上水商場,人流極多,吸引了極多單日來回的內地客源。 如此,我們不難理價,何以天水圍,深井等新界西地區自97長期跑輸大市,並不因為交通不便或車費昂貴,而因為該地區缺乏高增值的商業區。 以新界沙田為例(即使是市中心)出中環的時間及車費,都不比天水圍優勝,但單一個新城市廣場,便足以令整個市中心表現突出。而同處沙田,各方質素與新城市相若的帝堡城,離商場有一段距離,呎價便差每呎一千幾百。   事實上,香港公共交通超級發達,無論巴士小巴或港鐵,各區出入傳統商業區的交通時間及交通費並不會相差太遠,以上例子說明,交通在衡量樓宇價值時,只佔一個很小比例,該地點是否具有商業價值,才是最最最重要的因素。      樓宇質素 呢點好易理解,新樓勝舊樓,實用好的勝唔實用的,SHK太古勝小甜甜。值得一提的,是維修後的舊樓(20年以上),是有很高的價值。 又以沙田市中心為例,同樣小甜甜牌頭的好運中心及希爾頓中心,一個做左大修一個未,現時呎價相差近$800。一層四百呎的樓便差50萬以上。而大修時每戶夾錢可能只係三幾萬。 而隔一條河的河畔花園,於大修後,樓價於07年下半年急升近3成,表現突出。 因此,買樓時緊記調查該屋苑的業主立案團,是否已通過或有維修計劃。      週邊環境 如海景,山景,人口密度等等。按前述的樓價組成因素,如單位處於/鄰近商業價值高的地區,再附加優質環境,則造價上萬呎,便不令人意外。 如前述的銅鑼灣大廈50年有多樓都成萬蚊呎,貝沙灣於南區,環境極佳,加新樓配套足,點可能唔係萬幾兩萬蚊呎?海怡又點解唔會係成萬蚊呎? 然而,必須一再強調,重點先是商業價值,後環境。同樣風光明媚的新界地區,如東涌的全海景,較諸現時的海怡,並不遜色,但呎價差一倍以上。 而我認為海怡的急升,並不因為單純交通時間的改善,而先決係港鐵南線令原來純住宅區的海怡,搖身一變成為奇貨可居商業價值勁高(近金鐘)的商住區。 記着,每天車程來回慳一個鐘,並不足支持你層樓貴多人300萬。   網上討論區,經常見有網民爭吵邊個區方便,地鐵上蓋,返工快之類。 如前文所述,香港公共交通超級方便,各區往來商業區的時間,並不相差太遠,天水及屯門元朗坐巴士經西隧往中上環,計埋等車,一定唔洗45分鐘。東涌東堤灣畔坐港鐵出中環,亦不過30分鐘。 最重點係,香港中上層,好多都係渣車或搭的士返工,根本唔在乎有冇港鐵或直巴。早上返工時間由貝沙灣經香港仔隧道渣車出銅鑼灣,分分鐘塞大半個鐘,然則唔通咁樣會賣平$2,000呎? 因此,我認為交通因素,只佔樓價的一個很小部份。     ****** 分析完樓價的組成部份後,作進一步分析,作為一個用家,點揀?事實上,十個九個半人都會話俾你聽自己係用家,睇長線,咁又係多餘,有邊個唔想自己層樓住得黎又有得升? 如現時買樓自住,應盡量唔揀純住宅區的,如東涌。純住宅區但以商業區價出售的盤,更加要避之則吉,如彩虹/長沙灣的單幢新樓。 逆向思維去想,現時最值得買的,一定係具有商業價值潛質,同時於樓宇質素,環境,交通方面表現不錯的盤。 筆者重心推介的地區,乃沙田大圍一帶,以及新界西的天水圍。   P. S. 呢篇文提過的嘉輝花園、河畔花園等,如果果時有錢買,真係發達。不過都係果個窮小子的問題:沒有第一桶金,眼高手低,超可惜,so sad! 想知多D?不如睇埋: 樓市分析(37):區域商業重心區的轉移 樓市分析(12):戰略性選擇區域(1)跨境基建 樓市分析(2):樓市PE的意義 樓市分析(27):人流走向(2) 樓市分析(7):樓價分析的四大要素

Read more

港島東寓言:小西灣線不能說的秘密

筆者曾在港島西寓言提過政府的鐵路諮詢計劃,當中除左現時港島線東區部份改為接駁東涌線,令到港島人有被分離的感覺外,另一題目就係將現時港島線尾站伸延到小西灣。   初步構思中,方案一係起條線由杏花邨站起條支線或者接駁線去小西灣,另一方案係去到柴灣站之後再起條延線去小西灣。 所謂有圖有真相,呢張真相就話俾我地知柴灣站之後再起延線係好難做到的,要拆左圖左的興華邨商場,再要炸穿座山起隧道,不要忘記柴灣後山就係哥連臣角墳場,咁樣起法係唔係又想包圍政總保商場、保山墳?   而且小西灣並唔係話多人口到可動用咁多資源去起個站方便該區居民,咁有人會問:沙中線都起個顯徑站,顯徑邨人口都唔多啦,但係顯徑站附近有個沙田濾水廠,呢個濾水廠係有可能搬入岩洞騰出地方起住宅,假如落實顯徑站就好重要了。 同樣,搞咁多野去起個小西灣站,目的只有一個,就係部署在維港範圍以外的柴灣及小西灣填海。 而填海多出來的地方,才可以為無機會轉型的港島東帶來城市重組的契機。   港島東地方看似好大,但可供發展的地方都用到好盡,剩下來的只有高山。居住人口達到58萬人,幾乎有一半港島人住係東區。要為東區注入新景象只有舊樓重建,但欠缺重組後更善用土地的效果。 現時港島東杏花邨至柴灣一帶正是工貿用途為主,而柴灣本身也是一個工業區,填海騰出的土地可以同時作工貿及住宅發展,吸引現時住在北角、鰂魚涌等地居民遷入,而北角及鰂魚涌就有空間延伸港島的商業圈。 再進一步,柴灣以東的部份也不受海港保護條例限制,到時只要再延伸小西灣支線就可以為新填海地提供鐵路服務。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=9137   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

Read more

沙田寓言:雙重15分鐘生活圈

沙田未來十年可以提供多達二萬六千幾個單位,分佈在大圍、水泉澳、火炭、九肚山麗坪路及烏溪沙等地,人口由現時約63萬人增加至71萬人。 現時沙田新城市廣場已經迫得水洩不通,除了本區人外,也吸引外區人前往購物,十年後再多8萬人搬入沙田的話,單靠新城市廣場一帶的商場帶應該唔夠用,咁邊個地區可以乘勢而起呢?   呢度筆者又想分享一個生活體驗,就係一般人免得過都唔會去車程超過15分鐘的地方行街買野。 15分鐘生活圈,成為了沙田市中心跑出的原因。 相比起其他地方,如現時的大圍及馬鞍山,15分鐘的覆蓋面都不夠全面,原因有二: 一是大圍及馬鞍山的位置問題,一個南一個北,點都唔夠位於中央的沙田市中心覆蓋面廣。 二是大部份主要幹線都係去沙田市中心比較直接,例如由獅子山隧道、金山隧道同城門隧道都係一條路直到市中心,就算距離上大圍比沙田市中心近,都要兜大個圈同埋多幾支紅綠燈,結果就係大圍只能靠鐵路接駁才算方便。而沙田市中心除了鐵路外,也有巴士小巴等前往,雖然巴士小巴載客量少過鐵路好多,不過山大斬埋有柴,巴士接駁對沙田市中心都幫助唔少的。 結果,除左區內大部份地區都可以坐15分鐘車到新城市廣場外,外區如荃灣,大埔,甚至紅磡、旺角等地方都可以好快去到沙田,沙田市中心就有雙重15分鐘生活圈覆蓋,市中心的地位是無可取替的。   不過牡丹雖好都要綠葉扶持,沙田咁多人口玩內需都有排旺,單靠一個新城市廣場是不足夠的,大圍、馬鞍山甚至火炭都可以靠周邊的15分鐘生活圈來建立一個小商城。 大圍站上蓋就會起一個商場,馬鞍山現時都有一組商場群,要應付區內人流甚至部份外區客都無問題。 當中以大圍前景好過馬鞍山,因為大圍站到沙中線通車之後會變成東西鐵轉車站,大圍的15分鐘生活圈可擴展至土瓜灣、九龍城一帶,加上大圍站上蓋物業入伙的人流,到時就會多左好多人去大圍,人流加交通就自然會帶旺大圍的產業。   馬鞍山受到位置局限,就算馬鐵擴展成東西幹線,都唔會多好多外區人流。不過唔緊要,烏溪沙,甚至再入少少的十四鄉都會有大量單位落成,商業價值都會隨人口增加而上升。 火炭雖然受惠麗坪路大量單位落成帶來人流,可惜產業發展受到鄰近屋苑小業主大力反對而令到區內部份工廈不能轉型做商住用途,火炭只好繼績同工廈貨倉為伍,區內居民買野唯有繼續依賴已經迫到爆的新城市廣場了。 by準隼 http://notcomment.com/wp/?p=8631   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

Read more

新界北寓言:向純住宅區進發!

一個地區的健康發展,來來去去都係三個條件:人口、產業、交通。 所以三者都同樣重要。 成功例子之一係沙田,未開發前係一個山谷下的農村仔,成熟發展後交通四通八達,有大型商場,又有金融機構成立後勤辦公室,就能吸引外區人特登入沙田買野或者搬入去住。 咁唔成功的例子又會點呢?天水圍就係一個反面教材,成個社區都係住宅,商場只為區內人服務,又缺乏就業機會,結果交通只為區內人外出服務,外區人唔想入去住,產業塘水滾塘魚,三敗俱傷。 咁今期主題北區又如何?已開發地區中,上水、粉嶺、聯和墟都係住宅為主,商業活動以零售為主,連上水廣場的寫字樓都變埋樓上舖,交通有東鐵線直達羅湖、落馬州口岸,算係吸引國內人前往。工廠區不是沒有,粉嶺聯和墟對面同上水站石湖墟一帶都有好多工業大廈,不過多數做晒貨倉,政府仲打算將石湖墟果堆工廠地改變用途起住宅,即係令產業再進一步流失,區內人返工真係只可以向外闖,一係出香港九龍,一係返國內。 交通又如何?北區居民外出靠東鐵同巴士,巴士隨著落實重組計劃後,巴士服務可以講得上選擇多左。不過由於缺乏產業,令到交通配套只為區內人外出服務,吸引唔倒外區人前往。 結果,北區只係一個有人口但缺產業的純住宅區。 咁政府提議的東北發展可以改變北區的命運嗎?對不起,三個發展區中,坪輋原發展作低密度住宅本來可引入外區高收入人士,可惜被塑造為國內人殖民地而被擱置;粉嶺北就以公營房屋為主,剩下的古洞北會發展下少少商業,但係對龐大的北區人口而言,相信只屬杯水車薪。 本來搞到東北三個發展區可為北區發展帶來轉機,可惜到頭來又係變成住宅大躍進,一心只想塞多D人入去住,但係又忽略產業計劃,北區將無可避免繼續成為住宅為主的區域。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=7683 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

Read more

東九龍寓言:觀塘油塘究極進化

作者: 梁隼   政府去年話要起動九龍東,十年內將東九龍變成第二個商業重心區,除此之外,仲可以為東九龍帶來一個重組區域架構的契機,既增值又可改善社區。     先講下城市架構的重要性,就拎新市鎮典範沙田黎做例子,首先就係拎一個鐵路站兼主幹線交匯點(沙田站)做商業中心,四周(沙田圍,瀝源、大圍)分佈公營住宅及大型住宅群帶來人流,高級住宅(大圍半山、九肚)就擺到邊皮位置,工業區(石門、火炭)亦放去較偏遠的地方。     咁既架構可以吸引外區人乘車前往,區內人又一定要商業中心轉車,將人流集中,咁住宅區就唔會太多人而搞到環境差左,商業區又可保持人流,資源就可以有效率地分佈。     講番東九龍,商業中心一定係觀塘,因為觀塘係一個轉車點,除左駁車上秀茂坪之外,部份將軍澳的巴士線也以觀塘作落客點,加上裕民坊重建後也規劃起一棟地標式商廈,可預期人流一定最集中於此,至於九龍灣站本來都係可考慮作商業中心,可惜大部份地段已發展,沒有重建的可能,而九龍灣工貿區始終距離港鐵站有一段距離(相比起觀塘站同觀塘商業用地),所以最多都係做阿二。 而九龍灣、觀塘及藍田早已規劃作公營房屋發展,私樓群中樂意山、月華街及茶果嶺(麗港城及匯景)也沒有多餘用地,只有油塘、觀塘海濱如海濱道一帶有大量重新規劃地段可作住宅發展,由於兩地都有永久海景(維港不能再填海),所以有潛力發展為高級住宅。     至於本來在九龍灣及觀塘的工廠,只好再向內遷移,例如將軍澳工業邨及新界的工業區了。 * ********************* 嗚謝: notCommenting, 作者: 梁隼 http://notcomment.com/wp/5120 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)  

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室