河畔花園、海怡半島

近來好很多人買樓,亦有朋友對現時的各區樓價表現深感不解。在此淺談一下影響各區屋苑的因素。

 

 

沙田市中心有全香港人流最多的新城市廣場,幾乎做晒成個新界東的生意,定位亦走中高檔路線,因此商業價值奇高。 上水位處新界北,好多人心目中可能係不毛之地,然樓價亦表現突出,遠勝一站之隔的粉嶺,亦主因上水商場,人流極多,吸引了極多單日來回的內地客源。 如此,我們不難理價,何以天水圍,深井等新界西地區自97長期跑輸大市,並不因為交通不便或車費昂貴,而因為該地區缺乏高增值的商業區。 以新界沙田為例(即使是市中心)出中環的時間及車費,都不比天水圍優勝,但單一個新城市廣場,便足以令整個市中心表現突出。而同處沙田,各方質素與新城市相若的帝堡城,離商場有一段距離,呎價便差每呎一千幾百。

 

事實上,香港公共交通超級發達,無論巴士小巴或港鐵,各區出入傳統商業區的交通時間及交通費並不會相差太遠,以上例子說明,交通在衡量樓宇價值時,只佔一個很小比例,該地點是否具有商業價值,才是最最最重要的因素。  

 

 樓宇質素 呢點好易理解,新樓勝舊樓,實用好的勝唔實用的,SHK太古勝小甜甜。值得一提的,是維修後的舊樓(20年以上),是有很高的價值。 又以沙田市中心為例,同樣小甜甜牌頭的好運中心及希爾頓中心,一個做左大修一個未,現時呎價相差近$800。一層四百呎的樓便差50萬以上。而大修時每戶夾錢可能只係三幾萬。 而隔一條河的河畔花園,於大修後,樓價於07年下半年急升近3成,表現突出。 因此,買樓時緊記調查該屋苑的業主立案團,是否已通過或有維修計劃。  

 

E3河畔花園-338x480

 週邊環境 如海景,山景,人口密度等等。按前述的樓價組成因素,如單位處於/鄰近商業價值高的地區,再附加優質環境,則造價上萬呎,便不令人意外。 如前述的銅鑼灣大廈50年有多樓都成萬蚊呎,貝沙灣於南區,環境極佳,加新樓配套足,點可能唔係萬幾兩萬蚊呎?海怡又點解唔會係成萬蚊呎? 然而,必須一再強調,重點先是商業價值,後環境。同樣風光明媚的新界地區,如東涌的全海景,較諸現時的海怡,並不遜色,但呎價差一倍以上。 而我認為海怡的急升,並不因為單純交通時間的改善,而先決係港鐵南線令原來純住宅區的海怡,搖身一變成為奇貨可居商業價值勁高(近金鐘)的商住區。 記着,每天車程來回慳一個鐘,並不足支持你層樓貴多人300萬。

 

H4海怡半島-338x480

網上討論區,經常見有網民爭吵邊個區方便,地鐵上蓋,返工快之類。 如前文所述,香港公共交通超級方便,各區往來商業區的時間,並不相差太遠,天水及屯門元朗坐巴士經西隧往中上環,計埋等車,一定唔洗45分鐘。東涌東堤灣畔坐港鐵出中環,亦不過30分鐘。 最重點係,香港中上層,好多都係渣車或搭的士返工,根本唔在乎有冇港鐵或直巴。早上返工時間由貝沙灣經香港仔隧道渣車出銅鑼灣,分分鐘塞大半個鐘,然則唔通咁樣會賣平$2,000呎? 因此,我認為交通因素,只佔樓價的一個很小部份。  

 

****** 分析完樓價的組成部份後,作進一步分析,作為一個用家,點揀?事實上,十個九個半人都會話俾你聽自己係用家,睇長線,咁又係多餘,有邊個唔想自己層樓住得黎又有得升? 如現時買樓自住,應盡量唔揀純住宅區的,如東涌。純住宅區但以商業區價出售的盤,更加要避之則吉,如彩虹/長沙灣的單幢新樓。 逆向思維去想,現時最值得買的,一定係具有商業價值潛質,同時於樓宇質素,環境,交通方面表現不錯的盤。 筆者重心推介的地區,乃沙田大圍一帶,以及新界西的天水圍。   P. S. 呢篇文提過的嘉輝花園、河畔花園等,如果果時有錢買,真係發達。不過都係果個窮小子的問題:沒有第一桶金,眼高手低,超可惜,so sad!
想知多D?不如睇埋:

樓市分析(37):區域商業重心區的轉移

樓市分析(12):戰略性選擇區域(1)跨境基建

樓市分析(2):樓市PE的意義

樓市分析(27):人流走向(2)

樓市分析(7):樓價分析的四大要素

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

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– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢

地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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