渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民

渴望退休的人。每月要出7萬。   諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿; 2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。 3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。 6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎? […]

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年跌15%反產出8%回報。保本 #649案偽專才

諗sir,你好,本人39歲,和父母親同住私樓,現單身患病前已經供滿,由於在這幾年身患長期病症醫生確定不能夠長時間工作要放棄正職,醫療開支方面靠政府,收入現只能每月接freelance,太約15,000元左右穩定但冇入息証明,每月支出約9,000元,可儲蓄5000元,希望諗sir幫忙分析我可如何分配及投資達才至財務自由?現有資產如下: 1.已經供滿私樓一層現值4.0M 2.現金2.3M 3.股票面值大約2.3M包括(中電,電能,中移動,滙豐,工商) 4.收息基金35萬元 5.RMB 28萬 敬請指教   你好,小弟補充番前文,我其實好擔心之後日子因病已不能長期做正職而令日後生活拮据,我更不想連累她人所以暫時未想再結識女朋友,因之前用哂時間在供樓及工作和儲蓄上,另外醫療方面因在政府醫院專科覆診所以開支有限,諗sir我真心想請教你應如何運用我手上的資產令我可以增加被動收入,就算面對日後通賬澎湃的日子也可應付,其實我病前買股票及基金也是希望可以賺價及息對抗通賬,但拜讀你的文章後我想有否其他方法更有效地做到呢? 懇請諗Sir幫忙回覆賜教   ANSWER: 對於筆者既遭遇、唔好淨係一咪講遺憾。本網聚集各位想匯集在港生活故事,總結多個向上流的經驗。新人事新香港、要上進既法門你父母唔知、你老闆又唔肯講你知,唯有係度交流將方法揭示。各位時間有限、趁有心有力快將錢財事辦好,咪再諗一步登天,買股票一年升十倍去解決問題。十倍呢個機會,好應該輪到我都未輪到你,起碼筆者每日都可分配時間做本人認為重要的事,但由於才幹有限未能搭上十倍快車。   讀者只有freelace工作,借貸力大大降低。無收入,用資產證明仲可以借到錢,計法在買樓課程解答,而答案約為2.2mil。當然將freelance工作報稅有幫忙,$15000月入就算報明也不用交稅,而借貸力可再升15000/10000*2.59*50% = 1.94mil。大家可比較,一份$15000的收入可產出之借貸力(1.94mil)是可逼近800萬資產可產出的借貸力的(8.0mil)! 當然,讀者識再執執資產,用資產去證明的借貸力可再提高,筆者責任,在於提醒大家點計出及用盡自己借貸力(當然在安全情況下)。   由於收入大不如前、讀者理財主軸是將股票推向收息保本產物,畢竟輸去的錢再沒力賺回來。另外要運用息差去為自己提供多份被動收入,可以說是39歲人用50歲的理財方略。關於股票,知道世界第一隻股票係邊度黎? 不少人應知道是荷蘭。而第一隻股票發行人為荷蘭聯合東印度公司,講到明,又係一間靠航運貿易起家的公司。可是我們老祖先在股票的瘋狂情況,其實同今時今日都不逞多讓。荷蘭王室試過將困犯的審判權注入該公司去換取股份,well,原來係1600年公義已經同錢掛左勾,當然王室之後回報十分豐厚,股票用1200%升幅作回。重點係呢隻股票係頭十年上市之後都唔派息,所以….股票根本唔係用黎收息,阿媽話佢要落街炒股票,其實都正確。你試過「蒸股票」麼?   先將230萬「保本」 雖(中電,電能,中移動,滙豐,工商)都是大眾應為穩陣之選,可是你了解箇中風險? 如果讀者想賺價,可用贏返黎既錢再博! 點先嬴? 先將投資物用於五年升一倍的回報方案投資於保險(參考5年115%回報方案),真人真事,有些有緣同學已助安排了。那他投入120萬,5年後倍升至120*(1+115%) = 258萬,另外(230-120)=110資金再打算。此230總數,5年後保本加收(258-230)=28萬利息。年利回為28/230/5 = 2.4%,由承保公司保本。當然要知清影響此事的風險,話唁定真係有保險公司要走佬。   年跌15%都可產出8%回報 那剩餘的110萬資金點打算? 不如買恆指。還掂上面5隻股都係成份股,咁點解唔直接押於香港指數的產物? 由於電能在過往一年大幅跑嬴恆指,可抽出另買。不過其實4隻都不比恆指好。而讀者在上段已將230萬「保本」,5年後收回$258萬。那餘下110萬我們不只買同港股同走勢的ETF,更可入手三倍於中國指數升幅的ETF(見上圖)。上證綜指已走軟多年,那現時升勢是否不過契機? 自行判定。如內地指數升10%,此產物約升30%,唔駛理咩公司風險。當然如內地指數仲有能耐每年跌15%持續三年,那此方案買ETF部份只六折收回110*60% = 66萬,5年綜合回報為(258+66) = 324萬。年回報為(324-230)/230/5 = 8%,都算有交待。何況如內地股市三年再累跌40%,那讀者可在遍地屍骸中尋找機會。     筆者重點提出了個保本又可賺價的方法,重點是將保本同賺價兩部份分離了,情況就易控制好多。有一個同學自行去問關於「5年115%回報方案」,說問到 先付$581,472.8 一份2MIL面額保單 退保價是HK$1,420,487 5年期 借錢息口P-2.85% 計及回報只: 159,975.27/703,634.73/5 = […]

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80後同大陸老公結婚 #648案屋村仔

諗Sir你好!小妹拜讀你的文章已有一段時間,現有置業煩惱想請教。本人現年三十二歲,現在國內工作,先生是國內人,我們現居國內。我們剛有小孩,打算數年後回港生活,所以有置業打算。由於只有我是香港居民,所以唯有我可以在港貸款。我們的資產情況如下: 本人月薪約人民幣三萬,有約六十萬人民幣現金,另有一套房產打算賣掉套現,大約可套現二百萬人民幣左右。 1. 我們打算買四百至五百萬左右的樓,是否可行?我可以提供糧單稅單等資料,但不太肯定銀行會批多少按揭。 2. 我們打算儘量把資金用來買樓,減少貸款,但又覺得將會沒有了投資的被動收入。應否只把部分拿來買房?應該怎樣分配? 3. 由於我不在香港,雖然很想參加你的投資理財課程但時間不容許(因為每次最多逗留一星期)。我下次回香港時可否約見你提供理財資訊?因為本人與先生在理財方面全沒概念,只會買銀行的理財產品。但是人到中年覺得逼切需要增加被動收入,好好規劃財政。萬分感謝!发自我的 iPad VIDEO ANSWER

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後知後覺理財。32歲。計現金流效率 #646屋村仔個案

諗SIR你好: 本人與女友非常後知後覺,近一年多才開始真正理財,奈何我們都對投資毫無知識,而且更是保守派,只懂得買磚頭和定期儲蓄。 以下是本人與女友的財政狀況:   本人32,月入50K。女友自由業,大概月入70K。 剛於4月購入大圍單位345萬(我的名),9成貸款,月供11.5K+管理費 = 大約12K。放租12K,剛好打個和。(一次過收1年租) 現以超低價租住親戚家,月租$3K。 在大陸中銀做人民幣定期$20萬及現金港幣$40萬。 兩人每月可一起儲6萬。   問題: 因為大圍單位純粹作投資用途,現在想盡快於將軍澳區買一層約500萬的自住單位,究竟應該怎去分配現有資金(股票?債券?外幣?),先可以盡快達到目的呢?   心急人上 M&M   ANSWER: 究竟是否每人都需要理財呢? 明顯有些人是無此需要的。理財目的? 絕大部份人仕為了滿足自己日常洗費。讀者及女友共收入(50000+70000)=120,000,月儲60000,即每月洗費$60000。那只要讀者有跟隨通賬上升的租金收入及等於60000、或唔做野只準備7成洗費等於42000即可! 計鬆一點,42000洗費由投資於各項的正現金流產物而來,產物可以係樓房、債券、ETF、保險、股票都可! 明顯的是,筆者自己為免身癢有錢都會用於買樓、可是說樓是任何時間都跑嬴的ALL TIME WINNER,明顯不夠全面的,故筆者現正每日都努力提升自己知識水平。   對此讀者,32歲在2014件初置業,明顯是遲。過十萬月入加上懂得理財,40歲做好財務自由是計得到既事。另外一個月儲60000的partner,現金及定期只有60萬,十分有問題。究竟是讀者打錯定係資料提供得不夠全面? 話年初買樓用哂資金? 可是九成上僧偷摸出租,幾十萬已可做到。現在先計總物業需求: 如要全用樓部署42000月入作退休,要$42000*12/4% = 12.5mil,即供滿的1250萬物業可成。對於不少人而言此為天文數字,可是搵幾個人一齊出力供樓,供哂千幾萬樓又唔係登天咁難。套用保險經紀同我講既一句:「你而家開始儲1200萬,有20年時間,每年只係要儲60萬。如果5年之後,你要儲80萬架啦……」   筆者都明,所以將經紀既說話反轉再用一次:「要儲1200萬,不如我先問你借1200萬係手、再搵四條友還比你咪得囉! 我知咁做經紀你會掉失傭金同每年5%之管理費….可是,我每年都會比返2-3%年息你的!」   當然,保險經紀有1200萬係手根本唔會係sell你個經紀,佢一係帶team,一係都等九月無咁熱先出黎跑數。筆者初入社會時做過經紀,真係一份好辛苦既工作,奉勸一眾拚博中的經妃們,時代轉移,及早搵個新的跑數方法,另外投資保的暴利時間已過。   講返讀者,答案已在前喻,問題係讀者能否找到人先借呢1200萬,再慢慢定額用廿年歸還呢? 最大難度要搞好女友呢個自由業搵到的月入70k。用公司賺? 家族生意賺都有唔明證明方向,要在買樓教學課程再深究。至於12萬家庭月入,借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.6mil。所以讀者只要收入搞好、借錢買樓係頗易的事。   對投資毫無知識的讀者,宜努力將投資水平提升至中等。畢竟人在40歲前有力幫公司,老闆肯比錢你。可是認為人到40之後力氣及個人經濟價值還會提升,你要肯定自己腦中握有瑰寶才行,更要不可被後生取代。買債券、ETF都是適合讀者,股票較不合適。股票之特性筆者覺得係澳門既「埋黎睇埋黎玩」,只不過細價股像舊葡京,附近污煙瘴氣。大價股似金沙或銀誤,包裝好更不時比杯奶茶你飲吧(股息)。如何你係有資產或有儲蓄能力,宜展開低維持費的ETF、債券學習。當然如你是30歲的rookies,玩下股票以小博大是好的。惟不要將全部儲得去博,要消將10-30%儲蓄投放於市場。買股票如果方法對、用10萬同100萬去玩結果都一樣。   另去將軍澳睇樓都係錯,不作明言。由於人工高而儲蓄低,今年先儲錢及睇樓。往後的目標,是要提高自身的「現金流產出效率」。讀者為例,用了34.5萬控有大圍樓,冇現金流,效率為0%。   如用30%資金控有5.6% coupon rate,4.4% offer yield的中國銀行債券,需要資金為800,000*20% = […]

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14000月入。因貪成貧。欠下巨債 #645案屋村仔

諗sir你好, 本入24歲,sales1名,就黎做滿2年。每月收入中位數$14,000左右,無其他收入來源。 每月支出: 1.銀行貸款:$3,000(2/60個月) 2.保險費:$1,650(基金混合) 3.車資:$500 4.卡數:$1,400 5.學生貸款:$600 其實即是話唔食飯,總支出每月$7,000都走唔甩。   儲蓄:得10萬 負債原因: 槓桿投機(用plus500玩),因貪成貧,欠下巨債(對我來說)。因不想每月還min pay,所以問銀行私人借貸15 萬,每月息0.31%,還60個月。 其實都知自己事,所以都唯求有救,惡補理財知識,上晒諗sir收息班,發覺自己無幾十萬都無機會玩收息遊戲。而且本人悟性又唔高,聽完都未能捉到鹿脱角。現在眼前條路都真係睇唔透,請諗sir賜教! (當然諗sir可能都會覺得我個底好爛,然後對我長嘆一聲,叫聲施主請回吧啦。不過,就算如此,都希望諗sir可以俾個方向我,為日後同埋教育家人之用,無言感激) 祝安 社會新鮮人上 answer: 「因貪成貧,欠下巨債」,筆者都無謂係呢個時間再加一腳。讀者當然想上進,飯都唔食用錢去炒股,用力於錯地方將自己推向更差地步。投資係一門學問,唔痛下苦工近乎無人可以賺到大錢。點解筆者會搞收息課程? 因為筆者深信靠自己所謂「技術」,去賺倍計升幅長期而言無可能。不如腳踏實地每年收10-20%利息,比人快些少到步。(但諗sir無講過有方法幫你一步登天)。   負上債務令自己借貸力下跌、買樓一事比原定時間等更久。點解要買樓呢? 因為樓適當運用,所賺既錢根本係你十年所儲財富。那….如買完、樓價即跌、陷入負資產怎麼樣? 正因如此我們強調買樓前要計好家庭借貸力,若買樓未用盡,跌市可以守,其實只要你夠錢供,銀行根本冇咩意欲收你樓,逼死債仔又如何?   讀者現借貸力為(14000-3000)/10000*50%*2.59 = 1.42mil。私貸未清,要有人幫助才可買到樓。惟筆者建議讀者先做些實事,此時擁有樓在手讀者都唔識打理。要做事項一係做好工作,少些躲懶。一個人搵$14000,證明佢在社會的被受認同值只得$14000,請勤力工作去提高。寄予一眾讀者,由$14000提高至約$22000的工資水平當中是不需什麼技術含量的,出盲力都做到,大家唔好講什麼學識低冇上流機會了。當然有人唔同意筆者所言是可預見的,那佢有佢講,大家各行各路吧。   當然工資都約$30000是一個樽頸位,筆者同意的。本案讀者未到此地,所以請用心工作,炒股次要。另外不少人想讀多個學位求加人工,請做之前好好計算下你讀書要比幾錢而次後人工又加左幾多。老闆請人係要個識幫公司搵錢既人、唔係學識高。讀者如幾年後人工加至$22000又還哂欠債,情況已大有不同,$22000/10000*2.59*50% = 2.85mil,一個人已有能力供到間樓,那人再找個未婚妻人工差唔多既,兩人借貸力已是2.85mil*2 = 5.7mil,脫貧一事已見曙光。仲有,讀者現可儲約$7000 (因人工$14000, 而支出$7000走唔甩),減埋家用$2000,每用儲$5000,儲4年都有$5000*48 = $240000,夠哂首期。若到時未婚妻儲到錢根本買1-2間樓絕有可能(每人九成上會)。上述事務不涉任何投資,只係簡單乘數。寄予一班有心置業既朋友,買樓就係咁簡單! 至於點解有人會做左5年野連20萬都儲唔到? 答案係你自己心入面。     其實任何事要成,最需要係落手做同堅持。讀者連「社會基本功」都未做好,現時只需每月將$500撥出黎買下股票即可。另將自己工餘學習到的投資知識應用一下,輸哂都無妨。關於人工低而又想靠買股翻身既各位,只好說做此事情尤如「波都未識交就學人扭波」,還是狠下苦心,先學基本功吧! 現時人人有電腦、有手提電話,而每人對親人、下屬的要求都想似你部電腦咁,一按就有個答案彈出黎,變相無任何等待的耐性了。所以你可以話而家社會無機會,不過筆者看法,係一班經常指罵他人作去要求的人當中,只要你做好自己,要嬴根本唔難。   另外加入winner-circle確可對個人發展有幫忙,但是人的交際不少得利益交換,識講笑談吐風趣都是可輸出利益。讀者情況,先雕琢自己再識朋友未遲。

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9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]

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如何四十歲有鋪揸手? #633案屋村仔

本人28歲, 未婚. 月入49k(已扣MPF), 現時手頭上現金550k, 股票800k, 債券20k, 無樓. 每月儲蓄率大約40%. 想在40歲前有舖(或2層樓)揸手的願望可怎樣實現? 現與父母同住無住屋壓力. VIDEO ANSWER:

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結婚買樓完美部署 #640案屋村仔

諗sir你好. 小弟今年36歲, 計劃於下年跟32歲女友結婚. 現與退休父母同住一已供完私人單位, 樓價約9百萬. 小弟月薪3.5萬, 女友約4.5萬, 存款約30萬. 兩人均無物業,亦沒有借貸. 計畫於婚前置業, 目標為4-5百萬單位,考慮方案如下: 以自己擔保父親按出現居, 約借6百萬, 全數用於購買新單位, 跟女友一同負擔父親樓按還款當供樓. 請問以本人及女友收入是否可行? 又諗sir有沒有其他更好的方案於小弟參考?? 謝. VIDEO ANSWER:

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呢一年內係咪上車良機? #636案屋村仔

諗SIR你好! 睇完你本<<樓換樓>>及BLOG之後十分受用! 本人及女友今年27,打算於未來兩年買樓結婚, 希望你能提供一些建議! 財政狀況 本人: Salary: $35K Non-taxable other income: HK$10-15k per month Cash: $450K (HKD), $100K (RMB 3個月定期收息) Stock: $80K (主要係收息股) Debt: none 女友 Salary: $20K Cash: $200K Debt: None 本月兩人可儲約 HK$35K 已跟屋企人商量過, 會支持$500K比我地買樓裝修及結婚 現時計劃 根據諗SIR教既一半購買力計算法, 我地兩個建議應購入$364萬元或以下既單位(我無計OTHER INCOME因不是長期穩定收入), 做9成上會, 打算係2015年買樓及裝修, 2016年結婚, 我地屬意青衣區及荃灣區樓盤 結婚買樓相關預算如下: 首期: $350K 印花稅,律師費及經紀佣金等等: $150K 裝修: $200K 結婚開支: $200K (未計算人情) 總所需資金: […]

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35歲。40萬。沒房子 #631案屋村仔

你好, 本人今年35歲,收入$18450,穩定職業,沒房子,儲蓄40萬元左右,每個月可以儲大概九千元左右。現在看樓市往下跌,希望等長一點時間就買房子,希望在兩年內置業。之前沒有好好為財務計劃過,希望現在以35歲之齡也不太遲,謝謝指點謎津! 有心人上 VIDEO ANSWER: -低收入翻身理財方略 – 對沖樓市方略

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