理財A餐定B餐?#627案窮中產

諗Sir, 看到你的blog, 很有啟發性, 自問理財麻麻地, 希望可以買多一至兩個物業(其中一個是村屋作退休自住)及早日計劃一下退休生活, 希望諗Sir幫忙, 謝謝! 現況: 物業業主現況 居屋(已供完,但未補地價) 本人與家人同住 唐樓(沒有任何按揭) 媽媽放租 (收租$5,900) 唐樓(沒有任何按揭) 男友放租 (收租$4,500)   本人現況: 40歲, 銀行工, 月入約$38000, 另外現金 + 股票約$8 萬, 沒有太多流動現金 (因為剛完成碩士學位, 從英國回來, D錢用完了)! , 唐樓收租用來作家用, 月可儲$12,000人仔, 銀行福利的9成按揭未用   男友現況: 41歲, 政府工, 月入$2 萬多, 另外現金 + 股票約$20萬, 唐樓收租用來補貼租屋與家人自住   ANSWER: 幾件事要留意,一間供完既未補價居屋、可以住人、不過唔可以加按,大大影響之後部署。如將間居屋補價做價投入私人市場,咁不如買私樓。當然如閣下打工收入已近見頂、亦有些原因令資產不在自身名下,那用綠表買間居屋住大些少都係好。今次讀者間居屋可能是家中父母名下,暫且當讀者可有權打理。   另一件是係,40歲人從英國留學碩士後返回香港,現金及股票淨8萬。相比如果有另一個香港40,土炮大學加上150現金係手,今會想做邊個? 學歷係A餐而錢銀係B餐,筆者會選B餐的。可能不少人會話筆者過份市儈,可是在現今學歷大幅縮水、網上資訊爆澎之下、真係要付出全職時間及學費去搞個碩士博士返黎嗎? 當然如果尋覓知識、發掘道理是閣下興趣或志向,那請勿因錢財事而誤失時機,好應深化本身學問,造福人群。若進修是想增加收入,那不如省下時間,將心力去為自己累積財富,再入手資產去替自己加人工。好過讀完Master返黎又等老細發落,一句無位比你升你個master都唔知讀黎做乜。   係英國讀個碩士,全職可要兩年。再加上每年15000鎊學費,讀master之成本為15000*2*13 + (38000*24) […]

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1500萬理財方略 #621案半山居民

諗sir, According to 會員專頁: My member ID: 5800 Last 1 year spending in Homeblogger: $5044   你好,有幸拜讀閣下的blog, 穫益良多,亦已買了(樓換樓)一書及上了收息101~103課堂,對投資多了點理解. 現有個問題,希望閣下給予些專業意見. 市值1千萬的地鋪(租出$13000)有租約,有入銀行記錄 市值500萬住宅(母親,弟弟及弟婦自住) 以上2個物業是父親的遺產,因當年父親沒有立遺囑,法律上分配為母親佔1半,4兄弟姊妹均分另外1半     姊,37歲,家庭主婦,有1個小朋友 姊夫,38,月入約$35000 姊夫持有一物業,2010年買入價$210萬,現估價$400大約,按揭9成,息口2厘,供30年 本人,36歲,月入約$30000 男友,38歲,月入約$30000 我們租屋,月租$7000 弟1,35歲,月入約$15000 弟1婦,34歲,月入約$25000 2弟,30歲,月入約$15000     看到諗sir 的blog,有所啟發,希望能運用以上的物業,提高家人的生活質數,現最需要買樓的是本人和男友. 他的婆婆現居公屋,可用作買居屋,有想過用男友單名用婆婆公屋買$250~300居屋自住,但見諗sir一直不主張買居屋,對嗎?另外用父親物業,貸款出首期,用我名買$300萬私人樓出租. 弟弟也有換樓的需要,姊姊姊夫也希望買多層樓收租.     1千萬物業,最高可按1半,即$500萬 $500萬物業,可按7成,即$350萬,有錯請指正 共可按出$800萬,我們如可好好運用這$800萬呢? 以上的方案可行嗎?上了收息堂,得知有回報高的收息方法,或是應用男友單名先買約$300萬樓,其他錢用來投資或收息,待樓時回落時再買樓呢? 但最大問題是,這2個物業我們4姊弟都有名,要買樓先要除名,如把業權送給母親,銀行是不接受按揭的,對嗎?如何用最少錢除名而又不影響按揭呢? 問題太多,比較複雜,先感謝諗sir 祝諗sir及家人安康 忠實讀者Alice   ANSWER: 買樓係唔需要除名的,除名只可幫你係某情況不用付DSD、或有些人想九成借盡先咁做。將業權送比人係做唔到按揭、賣就可以。所以筆者在BLOG只建議過有CONSIDERATION的買賣要約。   另外相信四兄弟姊妹唔會一齊願意除名將業權讓比母親,轉名雖可省下再買樓的雙倍印花稅,但自身將失去1500萬資產的除2再1/4業權、市值為近200萬,四兄弟姊妹應好難傾得成。筆者勸讀者唔好沾呢淌渾水,萬一轉名或調動後樓價是升或跌,讀者都會成為箭靶。   […]

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為小妹重返財務自由之路 #620案屋村仔

諗sir你好, 自拜讀〈樓換樓〉及上完收息課程後,令小妹反思不小。想在103之前做做功課,望諗Sir指教。   小妹25歲,收入18K x13 個月 (因小妹想年青時試試不同的東西,所以現在不是做本行,如轉回本行,市價月薪starting rate ~28-30k) 男友33, 月入30k 資產: 1.英國Studio,本人單名,12年 £32k 購入,沒有按揭, 收租£270 monthly 2. 澳洲樓花2房,本人單名,13年$540k AUD購入,15年初上會,預7成按揭,租金保守約5-6厘,但除開稅務及其他費用,正現金流應不多 3. 減去其他支出,月儲$5-6k   讀者 換算港幣/Remark 男友 換算港幣/Remark 港幣 250k 250000 港幣 400k 400000 人仔定期100k  125000 股票蟹貨 50000 50000 澳幣 100k 728000     紐幣 20k 130000     英鎊歐羅 5000/8000 140000     Fidelity Glb […]

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低收入80後完成一生三宅夢 #618案屋村仔

諗sir: 本人28 人工20k。女友26 人工16k。將在未來兩年內結婚。 今次去信想諗sir 比d建議,因想搞清楚自己諗法是否正確。 小弟資產: 股票100k 可隨時止賺 基金 250 k, 如要戶口提現,現可提大約100k。 月供基金4.1 k (此供款比較高,係因為08年年底低位開始買,因朋友關係買左三份(第三份10年買),不過目前三份都有正回報,但唔高。) 流動現金不多,少於80k 如連基金,每月最少可儲13k。 女友資產: 外滙連流動資金共300k。 每月可儲最少10k。     問題1:(借貸能力) 我地想結婚前買樓作投資。因女友與其家人同住公屋,所以只能我單名加我爸做擔保,借貸力為(20k+ 20k) *2.59*50%/10000=5.18。可是因為小弟在深圳返工,有4成係大陸出糧,所以借貸力只有(12k+ 20k) *2.59*50%/10000=4.14 ,如想大陸的人工納入借貸力,可有辦法? 我聽講可以在一年或半年內自己每月定時自動轉入香港出糧戶口,製造出糧的transaction ,再叫公司出份大陸的入息證明,不知此方法可行?     問題2: (買樓) 因家住屯門、女友住葵涌區,所以買樓會選擇荃灣,我地比較想買麗城,因為成交比較活躍,想作為買樓投資。 但諗SIR都見到我倆總資產,是難以同時買樓同結婚,所以小弟想到以下方法,不知可行與否。 1) 小弟weekday 要駐深圳寶安上班,周未才回香港。所以我跟女友有共識,結婚後同女方家人住,起碼有個照應,同埋買的樓可以租出去,增加被動收入。 2) 至於買樓方面,其實可問家人借一成首期入市,但麗城兩房不便宜,就算一成買入都出唔到租。依家希望轉移買屯門樓,尤其屯門碼頭。因為1)如果西鐵南線(屯門碼頭站), 屯門西鐵與機場連接和東西鐵路連接這三大發展項目真的實行,估計屯門樓房的潛力會好大。2) 我地係呢區住左超過二十年,就算只比一成首期買樓,相信私底下搵租客都唔難。 3) 另外,家人多年前已供完新屯中三房單位,銀行估價400萬,我想趁依家樓市高位加按3成套出120萬作收息之用。小弟上完收息課程後,幾個高收息方案中覺得債基比較適合我,希望爭取萬元被動收入之外,為未來低位買第二層樓作打算。   我和女友都承認自己是庸才一名,希望借努力儲蓄,衡量好能承受到的風險能力之下,達到一生三宅。之後會繼續拜讀諗SIR 的收息102,103,增長自己的財技。 謝謝。   answer: 讀者是個殷實香港仔,經過筆者教壞之後,大膽想去將九成樓出租之方案。跟手又向阿爸阿媽間新屯中打算,加按120萬再收息。上述兩件事有不少人認為屬不孝或犯法之舉,惟按筆者理解是法網可逃、孝義難解。時下年青人在現今社會型態靠份工已很難突圍,大家見不少來信問案的讀者人工無十萬都有五萬,可是沉默的一群應佔更大多數,而收入不高又無專業技能的朋友應多花時間去同銀行搞好關係借錢、多交益友為自己開路、努力豐富自己內涵。當連自己都未做好既時候、點能奢望他人肯花時間聽你既訴求呢?   […]

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樓市下半年點睇? #617案偽專才

我看過你的文章,我想和你分享我的情況和是否再進行投資。 我今年29歲,和女朋友很快就會結婚。 我的月收入是〜85K和我女朋友是35K,每年將穩步上升。 我個人擁有的兩個物業。 1,灣仔單座物業 2009年 3.5M購買, 現升值至6M。每月分期付款13K。至~2030年 (與家人同住) 2,將軍澳2房一手2013年 5.3M買入,現在升至大約6M。每月分期付款〜18K ~2040年 (會與女友住) 我們有〜1M的現金和一些穩定的股票用來收息 在我心中一個計劃是去轉按為第一家在灣仔並獲得現金約 4M, 再購買多個單位再租出去,用意是想利用樓1 的升值去作長期投資. 但是主要關注的是住房價格的穩定性, 會否有下行下跌的可能,和一旦加息後的影響 (三個物業都有按) 你怎麼看?   ANSWER: 係咪筆者理解錯? 定讀者計錯數? 轉按灣仔6mil(現市值)能獲得4.2mil現金? 一間自住樓可套現至市價七成,仲有可能可搵三間行估價取其平均,那讀者2009年3.5mil買入、已提及是有按揭在手,那點可能將此物業加按四百幾萬出黎呢? 加盡都係四百二、開首買樓時又有做按揭、所以很懷疑當中有否資料遺漏。   至於讀者應否再買多間樓、視乎佢而家借落多少。雖然憑讀者提供數據可反推出讀者而家兩間樓仲爭銀行幾錢,不過由於時間有限所以不作計算。讀者借貸力計算為(85000+35000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,可是又無講自己按揭欠下多少,不知佢有否看過筆者<樓換樓>一書去先了解借貸力的運用之法。另外做好計算後根本就知道再買樓後樓市跌幾多會變成負資產、而自己可衡量應否承擔此風險。   至於買得樓就根本預左有升有跌、仲問買樓後有否下跌之可能? 令筆者語塞。至於加息同樓價關連性比想像中低。回望2005-2007的加息周期,樓價有跌麼? 至於用股票黎收息、上過堂既朋友都知根本違反該投資物的特性。勸讀者重頭再想一遍、用心去加強自己投資知識。而筆者決定將時間先留比有付費上堂及後發問的學生。   有一個問題可作答的是樓市下半年展望。知道經過新盤大賣後市場人仕看好後市。筆者意見是樓市先在夏天上揚、及後在年尾前會有少調整、暫維持早前在媒體對港樓市看法。知道香港人對住樓有需求、由租務市場得知用家的居住需求殷切。可是樓市除上點外亦有投資需求、不可忽視。此因素很受外圍氣氛影響。君見美國十年期國債孳息率見橫行通道之底部、歐洲負利率、一切對市場的利好消息已盡出。結果為道指17000而德國DAX見10000。引致眾香港發展商趁機推盤、李生荃灣盤成功出逃後大把發展商跟隨將貨開賣。且看此樓市旺風支撐到幾時、而美政府為了維持當前格局必出口術將大市降溫、壓低道指、好等自己享受透過印銀紙問你攞錢而又享低息的好時光。下一季市場氣氛逆轉、投資客怕怕,新盤自然要減價促銷。  

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比較不同屋苑升幅 #614案偽專才

lum yeung你好之前請教過,多謝你的提點, 已聽取建議放九龍灣低層次等, 賺~750k, 共有現金1.5m, 股票0.6m兩人都係36歲, 合共年薪838k, 約69k一個月,冇負債,今年打算結婚,同時間明年會生bb。結婚使100k, 婚後可以同媽咪住, 但因生bb, 想係藍田買3房作為1-2年之後所用。想問現應該9成上會4.5m下兩房先, 定係8成上會6m下3房, 比較適合呢?請問匯景前景如何, 如果買6m下3房, 都係低層 – 5樓下, 單名上會比較辛苦定係買已補地價的居屋, 又怕他日好難出售又或者等明年加息時, 入平貨呢?thanks心急人上 video answer:

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四百萬海胆收息方法 #613案庸才

Hi 諗SIR,   想跟你學習一下如何規劃:   本人31歲, 男, 未婚. 固定月薪45K. 如計及BONUS, 上年度總收入690K, 月均57.5K. 每月支出16K, 如以45K人工計, 每月儲29K.  以57.5K計, 就儲41.5% 本人現無任何借貸, 現況:   現金= 200K +父母可加1M一起投資 = 1.2 M 股票= 910K  保險= 有人壽保險, 究竟對借貸規劃有無幫助? 基金= 141K 但提早取有罰款, 五年內不考慮   和父母哥同住一層已供滿的樓, 由父母聯名, 現值6.29M, 租金巿價約18K 本人借貸力為(應用45K定57.5K?): 45K/10K*50%*2.59= 5.8M 父已退休, 母為保險經紀, 月入20K, 但已64歲, 不可作借貸主力. 另哥為醫生,同住, 月薪75K, 無持有任何物業. 因他有自己組織家庭的打算. 先不把他放入此方案中. 如有很大的幫助, 他才作擔保. […]

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零首期買樓結婚 #611案屋村仔

諗SIR你好   本人拜讀你的文章已有一段日子,獲益良多。現希望能賜教:   本人年32,女朋友30,月入各25K。 本人有一現值約3M物業,5年前以2成首期上車1.5M購入,供25年息1厘,剩1M未還,月供約5K,現收租約9K,租客十分穩定,已租出約3年。女朋友及其家人共同持有一市值約3M自住物業,每人月供約3K,現剩下少於10年供款。女朋友及本人約有80K現金+股票。   由於本人及女朋友均持有物業,而女朋友家人因私人原因不肯把女兒的業權從聯名中除去,故未能把物業轉讓給女朋友單身上路。由於希望踏入人生另一階段,故我們想購入一3.5M 至4M物業作婚後自住用途。但礙於各自持有物業,又已用8成按揭及首期有限,故實在無力付出3成的首期再購入第二層物業。再加上有未來外母,租樓NO WAY,導致婚期一拖再拖,還望諗SIR可以指點出路,是否除了出售現行放租的物業外,別無他法?   心急人上  VIDEO ANSWER:

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入門新手買樓疑難 #610案偽專才

Hi 諗 sir, 本人是80後專業人士, 前幾年錯過低價低首期買樓的機會, 現在要重新計劃,努力儲錢中 穩定月入約87k, 每月支出計埋家用+個人洗費+保險盡量keep在10k以下 現有現金+股票約1.7m 基金約1.1m, 其中約0.27m可隨時套現, 月供19k 未有自置物業 現居家人名下約千尺臨海私樓(2013年頭買入,現時銀行估價已-0.2-0.48m),首期借了800k出去,未來半年會收回還款, 不用交租  有感股票要費神留意價格波動而收益都是平平不能做到月月有passive income, 長遠不是辦法, 所以想置業收租, 現有數個考慮 -買入債券每月收息,待樓價瀉2-30%後才出擊(個人覺得數年內機會不大) -現在買入1個5-6m單位2房 -現在買入2個3-4m單位1-2房, 可能要減少每月基金供款 -待數月後收取還款後而樓價有些微調整後買入1個8-9m3房(尺價應會低過1/2房而長遠來說大單位都較受歡迎 but 租金回報會低於細價樓), 因首期差不多要3-4m cash, 會用盡所有流動資金並可能要     借入銀行p-loan 應付 目標地區九龍東或新界西(最好是未來鐵路沿線) 又現在新樓或二手樓較好呢(一手有溢價而地點不甚佳,但二手現在議價甚難) 謝過lum sir 意見 for this 入門新手 question mark 上   answer: 股票係可以做到每月有入息的、不過唔係平常人咁買買賣賣做法。讀者無樓在手、收入高而儲蓄率高(洗費只10,000或更少),一幅買樓做收租佬的好材料。他在問題中已總結了初心者買樓要留意既幾個事項:   樓價走勢看法 大單位定細單位好? 咩地區好? 新樓定二手樓好?   那我們逐一解答: […]

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三十男的賭博 #609案庸才

諗sir and 各位投資達人 您們好!知道您們投資有道!想向你們請教!想將來好像您們一樣!財務自由 本人今年31歲,單身,與家人同住! 酒店工作,月入約2萬 每月太約儲$6000 現時荃灣中心有一層樓,上月估價$260萬 ,供$5000 收租$8500! 現在想加按後(今年九月先過罰息期),有大約四十萬可借出,月供會增加到$6800 你覺得現時做加按好嗎? 加按攞左錢出來,如果是你會怎樣做步處? 投資屯門車位(around $20萬)這樣做好嗎?其他買入股恆生銀行或者工商銀行好嗎? 之後打算上收息班,但覺資金太少合適上課嗎? 祝投資得心應手 Alan   VIDEO ANSWER: – 樓市最新看法 – 加按解難

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