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補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

By Homeblogger September 24, 2015 偽專才, 諗sir, 買樓個案 35<=年齡<40, 4萬<=家庭月入<8萬, 500萬<=資金<1000萬

*上圖: 深水涉1500長者等派米諗sir 你好我家庭總收入大約8萬，有一供滿的樓自住，現金大約80萬 40歲，做工程，另老婆係教書，收入比較穩定。聯名自住樓估計有450萬，應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽，怕現在高位買樓市下跌。希望諗sir 解答，謝謝庸才上 ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產，若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理，持有樓房便獲益較少兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值，一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世，在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況，會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance) 執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力)，呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課，拎唔到「兔仔」。唔係大隻講，計佢30歲時， – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭，樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD 所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄，唔知讀者係咪負擔重要養3個細路，否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。講返而家，先將聯名樓行筆者授方案一拆二，按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓，40歲既佢已錯失黃金十年，又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失，佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說，如例子運用失宜請見諒有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書，都多數是分析數據，或教授一些基本概念，實際上如何操作，往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後，獲益良多，引導我的思維走向正確的方向。」文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

[股市奇兵專欄文章試閱]股票下調後的防線

By tonywong September 9, 2015 股領袖

收費專欄9月9日文章試閱港股終於迎來一個反彈，經過多日連跌之後終有丁點起色。不像七月份股災時的恐慌式急挫，今次則是連續走低幾日，慢慢陰乾場內資金。不知不覺間，大市已經連挫幾個月，是繼2008年金融海嘯後的首次，可見大市跌幅之深。除了大市被陰乾，一眾細價股繼續無運行，那到底在跌市過後，對於這些細價股來說，它們的「質地」又有甚麼影響呢？在探討這個課題前，筆者首先想強調一點，就是今次跌浪的主要受害者，其實是那些中型股，甚至藍籌股，以致指數可以連挫數月而仍然未見任何明確見底訊號。至於財技股板塊，反而是七月股災時的主要對象，在今次跌市中，它們的走勢相對上已經比大市更加「硬淨」。儘管如此，這並不代表對細價股毫無影響。回顧幾個月前的「港股大時代」，那些單純有賣殼概念的殼股，就算中間並沒有任何賣殼跡象，表現卻可以頗為凌厲，那些本來就沒有基本因素支持的股票更加不在話下，希望嬴盡資金市，搶奪散戶的利益以自肥。可是好景不常，很快便到了股災的時候。正正經歷完一次大升，隨後便迎來突如其來的急跌，令不少投資者的資金都被套牢，帳面上錄得大幅的虧損，這便影響到這些股票之後的防守力。假設一隻股票的股價是$1，在港股大時代中升至$3，在這次跌浪中，股價亦跟隨大市而回調，就算股價跌回至$1這個橫行區，在筆者眼中卻仍未見底。這個說法背後的原理，是基於當股價炒高時，自然而然吸引了不少散戶進場，令股票的股權相對而言已沒大升前那麼集中。所以，當股票處於跌浪時，因街貨量增加，股票的質地已經略為扣了點分，即使返回之前的橫行區，也不能當作支持位看待。換句話說，曾經炒過的股票，在回調過後就算返回原位，其支持位理應要下調。從另一個角度解釋，就是在炒作期間才進場的投資者，其持貨能力較由低位買入坐貨的投資者較低。在面對跌浪時，他們也是最早沽出股票的那一批，就算過程中間，大股東並沒有散貨給散戶，但一下子要消化這些投資者的股票也是一大難題，所以股價通常跌得較急。既然股價已被投資者壓低，大股東就算要力撐股價，也會選擇在低位才慢慢收集，以減低自己維持股價秩序的成本。最終與上述的結論一樣，股價的防線也會相應地下調。因此，就算現在有些股票的市值已經低於主板殼價，但也不並等於其估值屬於便宜，或者輸面已經很少，這點投資者要多加留意。 (利益申報：於執筆時，筆者並沒持有上述股票) (以上純屬個人意見，並不構成投資建議或勸誘。)

【金SIR】資產配置05－股債密不可分的背後原理

By Homeblogger September 8, 2015 港股, 陳建良

全球同步冧市，中國、香港及美國股市都不能倖免。市場上的聲音，都聚焦股票市場，卻沒有留意相關企業的債券價格。舉個例子，很多香港人都曾聽過一種名為「點心債券」的投資產品，簡單一點來說，這就是香港的離岸人民幣債券市場。稱之為「點心」主要因為對老外來說，點心就會想起中國！點心債，特別是內房所發的美元債，於未爆發「暴力救市」之前，中國內房企業所發售的美元債券，投資級別的平均每年有4至5厘債息，其他非投資級別能派到8至9厘息。點心債之所以有市場，原因就是之前人民幣年年升加上美息比人民幣息低，收益為人民幣欠債為美元基本上就是既賺息又賺匯。暴力救市後，理論上債券已可為投資者們帶來更穩健的收益，因為股既然不濟固定收益產品自然有市場。不過很多這類債券的價格，在今年七月的內地小型股災後，已是近乎日日跌。原因簡單易明，內房收益為人民幣，如負債為美元，人民幣貶值的話，一方面樓市未必會暢銷，二方面年前的既賺息又賺匯將會變成蝕匯又蝕息（內地同時開放了內房於內地舉債），市場擔心內房無力還債，債價自然要跌。 – 資產配置課程上，有教授過股債相通的背後理論，讓學生們明白股債密不可分的背後原理。股債有相通關係，美國同時有發生。2008年金融海嘯，市場普遍稱它為股災，但實情上是債災先行然後股災殿後，搞清股債關係是資產配置的必修科目，不論買股好還是買債好，背後的理論搞清楚了，在決定資產如何配置方面才能得心應手。如果閣下有留意原材料例如石油、銀價和銅價大跌的話，你便會發現這些商品價格的波動，都會影響到股票價格的表現，因為商品和股票的價格自有它們一套的互動關係，價格會互相牽扯，不是獨立的個體。這亦部份解釋了為何股災時，Smart Money普遍會流向買國債和好的企業債券收息。10年期美國長期息率已跌到接近1.9%，但點心債券係價跌債息升。 – 話說回頭，既然點心債價下跌，相關股份其實很難有運行。這應該不是一頭半個月的事，有機會長達幾年以上。作者簡介：陳建良(洋名KL) ，人稱金Sir https://www.facebook.com/smartobservers/ KL曾任職基金經理，主管資產營運，位至公司董事；於2008年金融海嘯期間，旗下基金獲+20%年度業績回報，增長淨值率創下當年同業最高，自此廣為基金界所認識。KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員，是學術與實戰雙軌並行的主義者，他主張公司業務應不斷與現代科技融合，藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選，其撰文散見於《信報》專欄，亦數度為《經濟一週》封面專訪人物，最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL，著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。金SIR －股票301 學懂睇市。大價股爭取穩健回報方法/ST1H http://homebloggerhk.com/6095/ 1. 宏觀導論 2. 板塊及個股 3. 投資心理簡述第一堂: 2015年11月24日(星期二) 時間:19.00-22.00 第二堂: 2015年11月25日(星期三) 時間:19.00-22.00 兩課共6小時,費用$2800 地點: 尖沙咀金巴利道金巴利中心502室

10年後想退休的胆小鬼#934

By Homeblogger August 28, 2015 半山居民, 諗sir, 買樓個案

諗Sir, 您好。拜讀閣下的 “收息論” 和 “樓換樓” 後，獲益良多。現正計劃10年後的退休計劃。現正考慮各保險公司的儲蓄計劃。目標第11年後，可每年可固定取得大約HK$ 20萬作使用。已投資過股票，知道這不是一個可取的收息或理財方法。因得到閣下所提點，知到保險公司的回報表内的非保証部份，最富爭議。很多網友更批評這些計劃是騙人的。固我特別看重保証部份加上打折扣後的非保証部份作為”合理”的每年總回報。和家人反覆討論後，最大的疑問是這些保險公司的儲蓄計劃是否可信？現構思如下: 1.AIA ADMIRE LIFE 2 PLAN: 整付HK $240萬，第11年起每年可预期提取HK$216,457.00至90歲。這計劃另包括人壽保额HK$ 4,345,600.00。 2.另一保險公司(Prudential 雋陞)，同樣計劃整付HK$240萬(但冇人壽成份)。但目標是更長遠保值，希望做到富傳3代(留给後人)。如真的有很大需要，才每年提取款项幫保。第一間保險公司保証部份較高。第二間公司預期部份較高，所以希望長時間滚存的預期金較多。平均抵銷了投資回報不好的負面影嚮，實行鬥長命。本人今年46歲，有3名7-12歲小孩，要供養，太太為家庭主婦，無任何收入。本人平均月入HK$30萬左右，冇其它負債和有樓自住。预計未來10年收入大致穩定，直至退休。本人冇胆作其它高風險投資。也沒有時間和心機去作短期抄賣。只希望藉此2間保險儲蓄計劃作中長期的稳定回報。本人現已有人壽(因保额不太高，故AIA plan可視作補充現有人壽不足)和醫療保險，10年後剛好供完了。如參加這些儲蓄計劃，美元單是否比港元單更能抗通脹呢？手持現金HK$480萬，有沒有其它 “安全” 的中長期投資高見可以考慮呢？當然，如有餘錢，也會考慮跟您的建議買舊及細價樓收租。但這要看機會吧。樓市的後市升跌仍看不透。因以上2間保險公司今年3月份前投保也都有大约5%本金回贈，固希望先處理。萬望賜教，感激萬分。 10年後想退休的胆小鬼上 answer: 首先要明白，世上是沒有回報好而又唔使點花時間打理的收息或投資計劃的。而一些由經紀告訴的計劃，筆者感觀是很難在當中搵到「筍野」。用保險做理財最大既敢筆，係如投資年期屬超長的、很多時回報根本連通賬都追唔上。而年金屬眾多保險的其一種，特色係有點像公務員的長糧，每月有錢洗、很令人羨慕。當然問題就係，你用多少的代價、去換取多少的月(或年)派發之年金呢? 用財務計算機演算過，讀者今日投入2.4MIL，10年後開始每年取216,457至90歲(即35年)，在假設今日至10年後年均遇賬為4%之下，此項投資的年回報為5.63%。若以今日美國30年國債孳息率為2.92%之情況下，讀者放錢係呢間保險公司長達45年而只換黎5%多一點之回報，算是不太值得。何況而家息口同意係低點(因減無可減，所以美國在之前1-2年將美金幣值成功抽高、將通賬輸出國外，就係為今日手上有貶值空間同習總打個貶值戰)。好戲、而家先至開始! 註: 2010-2014香港通賬率為2.4%， 5.3%, 4.1%， 4.3% 及4.4%，即過往5年共通賬為22.22%。2009年市況不景、仍錄通賬0.9% 年金其實是買樓的「倒轉」，在看畢筆者在<樓換樓>提出之買樓用處之後，你都知筆者對年金之看法是頗負面的。買樓:

食豬柳變食豬仔包的羊小姐#931

By Homeblogger August 26, 2015 屋村仔, 諗sir, 買樓個案 Double保險

諗Sir, 你好！看你的<收息論><楼换楼>，又驚又喜，喜是收益良多，驚是自己一事無成，無樓無依靠（單身中年女人）無父蔭(父母與兄弟同住公屋），一分一毫靠自己一雙手，有時只吃猪柳蛋一餐為慳钱，可惜活到現在離三宅太遠，懇請指點指點。背景資料: 今年45歲，月入$28000，手頭現金50萬，人民幣30萬，支出每月租金$9800，家用$3000，每月剩$9000。快要做單身老女人了，因怕老來孤苦無依無人養，無錢看醫生，所以聽朋友介紹2012年及2014年用積蓄買了二份保險(附1,2圖)求安心，看了你的分析，擔心被保險骗，到老一場空，而且供的很辛苦很辛勞,日日用錢計過算計,買麵包也買大包可分兩次吃和夠飽肚，請你幫助回覆以下問題: 1.兩份保險每年回報多少？我真的吾識睇，保險sales 講每年5%以上。如不好，怎算？何時cut抑或贖回？ 2.想買第一層楼收租，可行嗎?最多能做按揭多少？能買多大的銀碼？心急人，請賜教，多謝。楊小姐 answer: 若果一份保險係唔識睇，何苦要買呢? 聽人講? 係聽咩人講? 佢又有咩動機的。雖每日食豬柳蛋係有感困苦，但經濟社會仍會對知識不足及不認真去理財的人作出懲罰。每天努力返工，亦好要花些時間去打理財產，至少了解幾項投資物的特性。保險公司收取保費，扣除享有保額所需支付保險成本後，淨低一般會投入債券。債券市場的深度比股票還高，可惜不合香港人愛快上快落的性格，本地幾本主流財經雜誌都以講股票為主。大家投入保險後收取的紅利，就是保險公司操盤後獲得之利潤。由於操盤者都係人，所以回報一般同外間買債息口相近，不同處是保險公司比機會大家用幾萬蚊就可間接進入債市。當然獲利後會分幾多成利潤比客人，全由公司決定。坊間有些保險之費用是透明性高的，亦因透明性所以利潤會多分，造成較好回報。惟此類XX保險因年期短及經紀不太想講收費所以經紀少提。而讀者買入的是「無收費」人壽保險(因保監不需人壽保交待費用，所以經紀話無收費亦可過關，當然將原本賺到10蚊比2蚊你，只要你肯簽名接受佢就是賺了)。先睇第一份保障，回報簡單計計，不搞什麼IRR。以15年為例，頭5年供了573,000，在起保後15年保證有690,000。計埋不保證的紅利回報為1,056,832。假設紅利「全成真」! 簡單計回報為(1056832 – 573000) / 573000 再除以15年，即簡單年回報為5.6%。留意已用紅格圈起，所派紅利是不保證的及會隨時調整。另外，呢個數係假設你每年派紅利後都唔攞走，一直滾存15年後至有呢個數 = $1,056,832 其實要5.6%回報有何難? 誠哥幫到你，昨天已提及佢公司有直債年回6%。當然收息同學追求的，不是5-6%的回報、而是10-15%的，原因如下: 圖表展示了香港由1999-2013年年通賬數字。由2009年有QE之後通賬率為2.4%， 5.3%, 4.1%及 4.3%。筆者再查埋2014數據，為4.4%，即過往5年共通賬為22.22%。換言之銀紙內含值5年少了1/5有多。若果讀者捱猪柳蛋只為一年5.5%不保證之回報，到老黎預示只可食冇肉在內既「豬仔包」，連塊「柳」都比西裝友拎走埋。仲有若大家只保持回報在5%水平，如何對衡通賬呢? 留意，政府有印鈔權，行QE將銀紙多發可解決出糧問題，銀行炒燶輸錢問題，而埋單既就係小市民。較細既個體，就希望蝦你唔識野做錯投資，說服你要求一個低得可憐既回報仲要十幾年之後先有、而自己就即時攞走你既錢去享受嘆世界。當然，見圖亦示1999-2003年有通縮，這世代亦是近年初投股市的年輕人未經歷的、而14年夾埋通賬只升了10%，不太嚴重。可是筆者看法是2008年後始有QE，往後通縮的時期會比之前短。另外讀者提及佢仲做左另一份年金plan，而家約45歲月供$3600打算20年後月收$2750為期20年。這不其言令筆者想廿年後$2750可以仲買到d咩呢? 而家50蚊想食lunch都難，20年後300蚊一餐飯是起碼的了。「日日開心MORE」推廣優惠 20/8: $10漢堡飽2個 24/8: $12板燒雞腿飽 25/8: 6件麥樂雞買一送一 26/8: 豬柳漢堡買一送一 – 當然保險要取消等於全份沒收，尤其此兩份保單只供5年，所以建議是死捱供埋落去，當買個教訓。由於要再食2-3年，所以要求尋豬柳之外的菜式，否則食老麥太多有健康問題。今日睇頭條得知豬柳包買一送一，或能慳返些少。至於讀者可以買市價多少的樓，不在此談這技術性的。只想說知識不足導致投資失誤，所錯失的時機及費用高昂得令人後悔不堪。

[汪敦敬]樓市調整完仍會再升

By Homeblogger August 25, 2015 樓市文摘, 汪敦敬

近年，每次傳媒或者公眾認為樓價會跌的時候，我都會強調「不買樓的風險」很高和樓價續升的機會很大！雖然我今年初年頭已發表樓價「先升後跌」，近期我更提醒在策略上應預算零售業的衰弱會引起樓價微調，但對不起！大家不要以為樓市微調就等於不買樓的風險減低，相反地，不買樓的風險正在不斷提高！顯然，人們仍然困在舊常態的經濟邏輯下。 09年金融海嘯後，國際市場已出現了新常態(New Normal)！「成交少不等於樓價跌！」故多年前我已認為市場會出現「價升量跌」，結果很清楚！另外「樓價可在微調的同時結構性上升！」我們看看過去幾年的多次樓市辣招，每次出招後都會有樓價調整的時刻，但同時二手放盤量是減少的，這幾年我都在做著倒數的工作，屯門區100萬及200萬以下的放盤量紛紛技術性絕跡（低於50個放盤量），而300萬以圖表的趨勢是會今年11月，400萬就會在2016年的8月，這個就是不斷出辣招下，樓價仍不斷上升的原因，因為在結構上「河床」其實是不斷上升，河床上升水漲令船高！所以我多年來每次樓市微調我也認為是「假跌」的原因了！執筆時二手租盤正出現銳減，代表甚麼？甚麼決定樓價的升跌？樓價升跌的關鍵是「買家板塊和業主板塊的博奕結果」！即是說手瓜硬者勝，為了應付金融風險，政府要抑壓借貸，也因此業主們只會愈來愈穩健及富有！另一點亦是很重要的，就是樓價上升的原因，問題根本不在於樓市內！相對地，近期出現的風險，其實也並不因樓市而起！無論是量化貨幣、股災、還是零售業的衰退，都並不是因為樓市而來，相反引證了樓市的防空洞效應，因此即使調整，時間亦不會長，或者反彈的時候會是大家意料之外。以上的新常態，希望大家好好參考一下，因為如果用錯邏輯計算，就算樓價下跌，不買樓一樣是慘敗的！

【金SIR】買股看長線宜選龍頭

By Homeblogger August 12, 2015 港股, 陳建良

上文提到有美國基金經理想了解二十年後的中國境況，筆者認為這看得太過遙遠。投資經驗告訴我，一個國家的發展不會一帆風順，內裡總有很多變數，因此不宜看得太過長遠，反而在選股方面不能太過短視，要多看個股的基本因素及展望公司的業務規劃。文章刊登後，隨即收到學生Whatsapp提問：「如果在2008年金融海嘯後已看好中國的內房發展，投資者便買入內房股長揸七年的話，今日豈不是身家翻倍嗎？」筆者認為在這個話題上，香港地產股的往史很值得借鑒： 1969年12月「遠東會」成立，促使具規模的地產公司紛紛上市。據坊間統計的資料顯示，1972年尾共有34家地產公司在港上市，截至1973年9月更增加到至少65家，若然閣下能在當時買入大量地產股並長揸至今的話（即使持貨至90年代），則理論上已可富甲一方，成為某地區的隱世小富豪。上述的論調，跟我學生所說的「在金融海嘯後長揸內房股七年能發達」很相似，但個股的發展以及其實質操作卻不盡如人意，須知道任何行業和個股的發展，都有其曲折性和獨特性。以70年代為例，一眾上市的地產公司要經歷80年代的汰弱留強階段，然後到90年代又要汰強留更強，經歷了四十年考驗而至今迄立不倒的，只剩下有信和、新鴻基、恆隆、新世界及重組合併之前的長實；其他二線地產股有合和、鷹君；三線的則有大昌和廖創興（二者均不活躍投地起樓）。由此可見，想在70年代「買中」新鴻基和信和，是一件何等困難的事，更何況要閣下長揸至今？當中所承受的「痛苦」不是一般人所能明白。如果閣下在70、80年代買錯嘉年地產和佳寧集團，你能想像到你的下場將會更慘嗎？！又或者說內地體育用品股吧，07及08年前的行業龍頭仍然是李寧（02331.HK），現時卻被安踏體育（02020.HK）所取代，因此買龍頭股，正常都會較為心情輕鬆，並且會比較大機會跑贏。買龍尾追落後，最重要是營運效率有改善才追入、單單因為估值折讓而買入，風險其實不低。龍尾股突然營運情況有所改善，造就股價有大升空間，例子也著實不少，最為人知的就是大家樂（00341.HK）和大快活（00052.HK）。兩間公司均是行業泰斗，但大家樂一向被視為行業龍頭，大快活一直抄龍尾，然而大快活卻因為經營質素改善及品牌年輕化，盈利狀況得到持續的改善，致使它的股價有一段時間大幅跑贏龍頭大家樂（00341.HK）。當然，大家樂業務廣、品牌多，市值於執筆之時仍然是大快活的五倍有多。

[汪敦敬] 國際新常態樓市價升量跌

By michael August 11, 2015 Trash

時間有限、水浸眼眉的中年人#920

By Homeblogger August 10, 2015 偽專才, 諗sir, 買樓個案

Dear 諗sir，拜讀了您的「收息論」，獲益良多，現有問題想不通，請賜教。本人48歳，太太38。我工作隱定，月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師，月薪5萬左右。我們沒有兒女。現自住物業約500萬，欠銀行130萬，20年屯門樓3房。另有出租物業，現值630萬左右，欠銀行340萬，每月收租約萬三，好租客，是公司客，2年屯門樓2房。兩人有齊人壽儲蓄單，危疾保險和醫療保險。手上沒現金，但有七十萬股票基金。請問諗sir，我們應否再買第三層樓？因之前2層樓只是上了我的名，所以若買第三層，會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額？可買什麼區域的樓？其實想住近太太家人，她家人住油麻地。謝謝指教 Koala 仔 answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單，危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束，先謝各位蒞臨! 48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元，手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧，莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠，若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性，基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下，什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無屯門2房市值630萬收租$13000，回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動，將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset，而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。自住樓按爆八成，做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil，現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況)，係借係唔難既情況下，要考慮反而是有否20%樓價作首期先謝讀者提供想法，肯定對各人都有所裨益香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容，詳見#458「窮中產如何上流?」

理財零概念如何獲得長糧#918

By Homeblogger August 6, 2015 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案

諗sir, 剛上完收息班,令本來對理財零概念既我對投資有了正確價值觀及了解,現有以下問題希望賜教! 本人資料: 女,36歲,未婚,與家人同住,月入33,000. 08年換樓, 以348萬與家人聯名購入港島單位現市940萬, 按揭2019年供完, 現月供$7000. 因家人問題暫時不能加按吐現. 已安排投入33萬在5年double保險方案,另有10萬股票在手. 附件之保險計劃是在10個月前買的,每月供款$6666. 現已供款:$66,000. 供款年期20年. 第30可取回所有供款或分開每月提款直至死. Option 1: 停止供款. 這幾年把錢先儲起來. 等待5年double保險計劃完成後考慮買第二層樓或其他投資 . Option 2: 繼續供款, 30年後分開每月提款直至死…….. 請諗sir指點迷津.謝謝! answer: 恕筆者直言，中年未婚女仕為不少人銷售年金計劃之目標。原因一是多喜愛「每月提款直至死」呢類型計劃。二是對幾方面都難下決定既女仕，反對理財一事頗為著緊、由銷售至下單時距較短。本案讀者10個月前入手下圖的保險計劃，建議書列明30年後開始派年金、而現金價值3,613,140，足足為20年供款每年80,000即3613140/1.6mil 的226%。根據法則、就當你冇計數機係手，好快都計到此案回報只為年2.4-3.0%中間。若早點對投資有正確觀念及知識，基本10個月前供左那$80,000可以慳返。難聽講就係「辛苦儲埋比人呃」、若看倌更為富有、損失更大。當然用「呃」一字是錯誤的、因讀者是想清楚之後簽埋名去比錢人、從無中聯辦或內地公安局既干預、只好怪自己知識不足、未能判斷。而家應忍痛停止再供、原因見下: 其實2.4%一年回報係好定壞、唔可以從這數量(magnitude)作判斷。若全世界既投資都係得0.1%，那2.4%一年確實是皇牌。但計及今日美國30年國債孳息率為2.93%(@06/08/2015 )，那2.4%是不要得的。另一察看是我們不要看回報的淨值、而需計入通賬後看一項回報之有效回報(effective yield)。年金好處在固定每年派一定數額，但壞處亦在只每年定額派錢。計及讀者由65歲開始年收257,974，若假設今日到30年後通賬率為每年3.0%，基於(1+3%)^30 = 2.42，那到時一年25萬只等於今日103,000的購買力。此時讀者應問，由65歲開始每年用10萬蚊，係唔係夠用? 當然讀者或有其他產出資金的方案，而筆者亦只針對此一計劃作推算。在此提出買樓收租剛好是年金計劃之相反。年金: 供足30年定額然後在30年後才定額支取月入。即用供款去買一個已知數額的現金流。買樓:先獲取行使權、雖供足30年定額但在首年已開始收租、租金跟隨通賬升跌。係銀紙內含值不斷被稀釋之下、30年之後攞既錢、仲有冇得用都係未知之數。錢而家係先攞先用為上策、而閣下可選將錢變做可再producing的asset、或一個令你心情愉快的日本/歐洲trip。當然，先付出後得到、有左producing 的asset，自己再慢慢去下旅行都得。當然有本事既、未到35已儲夠asset可以去旅行。最後還雖看自己。不過見本blog不少專業人仕、無上述之考慮，苦為老鼠一生在籠內跑。在此列出幾個地區在30年前至近期的樓價升幅與年均通賬升幅。樓價升幅(714%)比通賬(435%)更高。租金有對沖通賬之作用，而保險沒有。