臨老變富貴、全不用炒樓 #980
*上圖借用，source: http://www.edigest.hk/ (部份用google translate 翻譯) 諗先生，謝謝你回答我的查詢。但我認為你還沒有完全理解我的情況。 再作陳述: 上完收息堂後已重按我的自住房套現約$150萬，總貸款達$270萬。該房出租收入約$15K和償還銀行將從$9K提高到$13K。 2. 我還有另一物業，銀行將另外$1.8M再預先批核予我。我需要你的觀點，看看我是否應該使用$（1.5+0.3）=$1.8M和銀行貸款$180萬 = 360萬買一個小單位自住。 3. .我將在2017年退役，到時我將有大約$4M的退休基金。目標為生成$40K的每月的現金流，我想看你的看法及有否任何機會去實現這些目標。欣賞你的幫助。 個人有一個聯名自住房： 值：5M，貸款：1.2M, 月付：9K, 租金收入：15000 有另一物業，加上手頭現金：300K（儲蓄+貨幣+股票） 謝謝， 劈炮老兵 answer: 再將讀者情況睇一次，將問題主要歸納為讀者將得360萬，究竟搞咩好? 主要係想收息月四萬。另佢將於2017年退役會擁更多資金之事就唔提啦。係介紹方法之前，相信更幫到讀者係投資心理。千萬要留意加按前只有30萬現金、當手上錢碼加到360萬之時，會有唔識處理既情況。 當然，偏低儲蓄率亦需留意的。而此個案亦解釋到樓房投資幾咁能改變香港人人生。知道市面上有不少人對炒賣獲利既人投以怒目，惟就以本案老兵去睇，佢手上兩間樓係未曾出入炒賣的。現在臨老「富貴起來」賺到幾百萬，若說佢都係炒家有份炒貴哂D樓，咁講未免要老兵「躺著也中槍」、太不人道了。 另外想談這幾年樓價的升幅唔係炒出黎的。「炒樓」亦即「樓房投資」，在稅局定義上有3個(但不只於)因素: 1. 太短單一物業持有期 2. 買入樓宇後不為其作增值(如裝修) 3. 投資人在短時間內作其餘多項物業買賣 惟2010年後有特別物業印花稅阻止人入手樓房後短時間內賣走(半年內賣要比30%稅)、2012年又有買家印花稅阻止人先將住宅物業轉入公司、再用公司名義完成交易去避稅、基本上現時樓市炒家已絕跡。惟中原城市指數仍從2010年約90多點升至今日144點，可見今日的樓價令很多人買唔起、怪不得炒家。 而假如香港樓價由2009年金融風暴後無升過，即中原城市指數停留在70點，一個荃灣三房大屋苑廿年樓齡單位200萬搞掂，樓價亦只比沙士復原後的首年(2004)之年終數58點高20%左右、究竟香港會發生咩事呢? 這個筆者會在另一類文章說明。講返老兵，由於要將佢既英文先google translate再理解然後解答，希望今次做到佢要求啦。將手上既錢一步步投入債基較明智，直債太錢少，上唔到。債基幾多錢都可開始先買、收息在8-15%p.a都有選擇。見下圖，黃線個隻係老兵上完既收息103有講的，這也解釋了為何先講呢隻。黃線個價格已返回6年前原價，即呢半年價打和而利息全落袋。至於呢半年想又賺價又賺息、實在太貪心啦，筆者只能幫手到袋10%鬆d既息口呢個地步。 將360萬收息，就當年12%，一個月都收$36000，已近達讀者目標。 另一隻是股債混合之基金，第一個缺點係呢類基金再融資能力不高，已在收息101計左點解唔應買。另外睇圖見價格，籃線既波幅大而派息亦唔見高。所以一筆有人問筆者呢類基金都是不建議的。 有錢淨可以將聯名樓拆單名出黎做劏房，租金回報同債基一樣但有抗通賬能力。這個在早前文章已述、不重覆。