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^^【聶升股解碼】你會選擇可炒作的材料嗎？

    貴聯控股 (1008) 是筆者於5月26日分析股份，當時留意此股是前一個交易日晚上宣佈配股，其中有1,500萬股和10萬股分別配予欽松 (行政總裁兼執行董事) 和姜仲賢 (執行董事)，所以被界定為「關連交易」，需要通過特別股東大會決議案，才能批准配股。由於有兩名承配人為董事，因此配股給「自己人」是毋庸置疑。     另外，此股分別於今年1月19日和21日發布兩則標題為「公布」的公告，內容是現有股東轉售股份的消息。第一宗潛在交易是Partners Group Holding AG可能出售全數1.036億股份 (佔已發行股本6.95%)，每股平均買入價為2.263元 (經一拆二調整)；第二宗已落實交易是Ares BCH Holdings, L.P.及YF BCH Investment Limited分別出售全數1.83億和0.675億股份，合計佔已發行股本16.83%，每股平均買入價為2.2625元 (經一拆二調整)，買家是於深圳交易所上市的長榮股份 (300195.SZ)，每股作價為2.42元，並於4月23日才向公眾披露。長榮不屬細價股，按5月25日收市價為人民幣37.90元計算，此股現時市值超過人民幣129億元，與貴聯市值26億元相比，即使未有計入匯率因素，兩者已相差近4倍，何謂又是內地大企泊上香港小企。       兩日後高見2.18元，假若以1.9元為買入價，賬面回報率為14.74%，績效一般。其後兩日股價雖收報2元，但都是高開低收的陰燭，第三日 (6月2日) 更收報1.99元，跌破2元，技術走勢不利。從6月3日至30日，收市價介乎1.99至1.86元之間，低位為1.79元，即最大賬面損失為5.79% (1.9 → 1.79元)，算為輕微。而同期恆指已下跌1,466點 (27,716 → 26,250點)，可見大市氣氛由利好轉為利淡。     此股現報1.46元，即或當時未有離場，賬面損失也只有23.16%，優於同期不少細價股的表現，畢竟長榮是斥資逾6億元入股貴聯，同時上述的關連人士也於7月6日完成配股，配股價為1.7元，並且公司上周發佈成功展開二維碼印刷業務的消息，預算股價短期會重上1.7元。   (以上純屬個人分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

人到四十做仔-好徬徨! #938

  諗sir, 您好：拜讀貴網頁已有一段時間，獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況，還望賜教！   本人剛剛四十歲，與太太（之前未有置業紀錄）原本是做自由工作，年前才轉全職工作，各月入四萬元，正租住月租八千元的郊區村屋，生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓（家母）自住單位，估價大約六百五十萬，尚有十萬元便搞定按揭，大廈正展開外牆維修；除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票，還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入，方便上會供樓，我們倆本來打算着手籌備於郊區置業，目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題，家母想遷出銅鑼灣的舊宅，另找港島區平地樓，方便出入；她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後，我們早已放棄於原區換樓，並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位，例如北角的健威花園（有親戚照應）或西灣河的鯉景灣（家母非常心儀那邊的環境設施），以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下，我們想出以下幾個方案：   1. 先將舊居加按（銀行已確定可套出三百萬），然後積極物色新居，同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力（若半年內我未能將舊居脫手，便要支付雙倍印花稅；另銀行那邊做加按，若一年內全數還款，我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現，然後替家母在港島東區租房子，靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行，我們應該選擇較便宜的屋苑（即若成功賣出舊居套現後，便可將錢轉到新居，隨即回復自由身）還是入場費較高（需再做大約一百萬左右按揭）的鯉景灣屋苑？ 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路？   不勝感激，謝謝！   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨，皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足，只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財，現時手上一旦多左300-500萬運用，此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕，就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題，只要唔借錢咪搞到破產就得啦，畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資，要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個，呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案，什麼將舊居按完又再賣，這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者，會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究，好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息，那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基，當唔去咁盡收10%一年，即能增加月入54000，已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知，不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己，實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球，講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成，其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

2015樓市第四季展望#936

諗SIR，你好。 本人31歲，月入$19,000 , 老公31，月入$54,000 ，老公單名擁屯門碼頭24年齡物業，三房，物業估價$6.68 m（買3.98m），按揭35 年，每月供約$12,000，已供4年。現有儲蓄1m，只是放在按揭掛鈎戶口收息，2.5厘。另有股票，ibond約值$200,000。每月扣除家用，按鍻及其他生活開支，可儲45,000。短期內有生小朋友的打算。 我們現打算添置第二層物業，但不知現時是否好時機。本人屬意碼頭區，但那裡樓齡普遍較高，不知是否合適，亦不知會否受惠於港珠澳大橋。還是買元朗或洪水橋的新樓會較為好? 免卻維修及裝修的使費? 另外想請問諗SIR長遠我們應該如何計劃，達成有三層樓在手的目標? 謝謝你的解答。   ANSWER: 踏入九月首日，剛收到昨日公佈的數據，發覺大超預期。只待九月尾確實，或能確認樓市下一輪升浪! 但用今日的資料至少能肯定，樓市不是如報章所說的弱不禁風。   知道生果報用大興花園劈價兩成為題、豪宅2000萬劈價20%云云，各區亦顯現不少減價放盤。但請留意有記錄的大減價成交只屬少數(按土地註冊處: 2015/7月全港交易數為5393宗)、而業主減價掛盤更是可隨掛隨撤，就像港交所的競價時段一樣，毫無代表性。紙媒不時以網上新聞作報紙內容、或在報導時以跨張字眼作吸引手法，最後只會自絕後路。而看倌經過近月的股市大幅波動之後，最好是遠離群眾作個人思考。個別傳媒對樓市大吹淡風之事，不要太放在心上。在數據支持加上壞消息出籠不少之後，第四季樓市看法向好一面上調。   另，估計出現市場兩極化行為，豪宅定位規律將奢侈品化，而劏房類及一千萬之下的住宅的價變幅可以同豪宅近乎零掛勾。你可以見有成交話西半山豪宅減價30%出售、而你屋苑呎價郁都唔郁既情況。相信香港已不少人認同「某些屋苑」係唔屬於香港人的，如九龍站、奧運站….某些屋苑云云。同沙士或再之前比同意香港樓市的參與者已不同往時。豪宅的業主用投資物心態作決定，議價空間較大，加上唔住太平山可以搬返去九肚山、好多選擇。更要注意係中原城市指數沒包含精品類的單位成交、亦唔包新盤，結論是如中原真係有個「豪宅指數」，應已跌左好耐。而家係每當市場氣氛差，先有人quote返下跌成交出黎。   相反400-1000萬市價的「中庸之選」以本地用家為主，若市場氣氛不佳、細價樓的業主或會棄樓而投劏房，惟見2009年至今業主賺價極深(中原指數2009約77點而現時2015約145點)，大規模劈價出現之可能性不大。2012年至今在上文已提及成交比之前少近30%，在高位買貨之業主很少，這種種市場結構之不同、大家要留意。   筆者所用的數據分析已有5年實證，只要相關數據有上升之勢、中原城市指數必在隨後數月跟隨走高，屢試不爽。見圖5號箭咀，交待2014年尾香港樓市再升一事，在2014年4月已能證實。今次在2015一片淡風之下數字再「力排眾議」彈出! 筆者都好期待在9月與同學一齊在課堂證實數字說的話。   至於讀者只一樓在手，其實犯不著過份捕捉樓市升跌去作入市決定。應看自己能力為首要、看往後市況為次要。1997年就係大把人睇升、而妄顧自己實力不足之事而借盡入市，最尾無人可憐。相反唔大貪既人只用自己半份銀彈入貨，能順利過渡「沙士」之餘而家間樓都供甩哂! 修成正果! 讀者家庭借貸力為(54000+19000)/10000*50%*2.59 = 9.45MIL。4年前借左3.98MIL而家估計爭3.5MIL，即借貸力已用3.5/9.45 = 37%。再買上去定會令借貸力使用超半，有違「樓市必勝法」規定旺市保留一半借貸力之原則。加上手上資金只100萬，「兵力」略為不足。   當然讀者月儲45000，未有小朋友前儲蓄率達45000/73000 = 61%，已做好理財第一步。下步要懂用點財技，行一拆二將現居按爆八成，套6.68*80% – 3.5 = 184萬出黎，令家庭儲蓄加埋IBOND暴增至184+100+20 = 300萬，此為極關鍵的一著。呢300萬收息及幾年後再買樓買得好，40歲定必比人過得輕鬆。就當佢他日找到跑贏屋苑或入手套房作收租樓，比首期100萬，由33歲至40歲供7年，到時除自住樓外收租樓已供了近一半! 加上200萬現金用債基收息12-15%，月入增加20000-25000，己等於太太人工有突。到時有樓收租又有多份糧，全憑讀者是否在31歲懂得理財法門，用時間慢慢穩陣為自己累富。   至於元朗區是好是壞，已在本BLOG其他文章交待，不重複。而18區睇好睇淡全透析不在網上公開展示。

棄股票奔一生三宅與跑馬地目標#930

諗SIR你好， 有幸於今次收息班向諗SIR請教，獲益良多。 要向你說聲不好意思及謝謝，因為我太多問題要在課堂後打搞你，真的抱歉！ 本人31歲，月入41,000。太太30歲，月入70,000 。兩人都未計BONUS, DOUBLE PAY   持有2個物業： 香港仔屋苑，2012年買入，360萬。及後於2014年加按並轉Mortgage-Link，現欠264萬，Mortgage-LinkL戶口有50萬。今年年尾過SSD，但因為加按左所以有3年罰息期。現為本人及母親聯名，自住。 海怡半島。2015年沽出自住細價樓並補錢換入海怡。買入價700萬，借貸420萬(60%)，出租收17K，月供15.5K。 因為現正打算生小朋友，所以搬回太太娘家居住，方便日後照顧，亦不預期將來會分開住。   借貸力/欠債： 夫婦二人借貸力為 (41,000+70,000)/10,000 x 2.59 x 50% = 14.25M 已用借貸力為 4.2M + 2.64M = 6.84M (48%) 現金約有100萬，股票100萬 欠債：本人剛借私貸50萬。還款期<5年，每月還10,000。太太沒有欠債。   開支： 本人家用10,000。母親退休後會稍加。 太太家用約10,000。 供樓(海怡) 15,500，香港仔: 11,000，共26,000 兩人每月生活費：約15,000 保險(人壽+危疾) 約2,000 想法： (A)          於2015年尾賣出香港仔自住(約5.5M – 6M)，資金回籠約3M，再用80%按買回北角(6M 樓下)。以騰出資金給母親退休之用。6M樓月供約16.5K。 (B)          因為家母將於2年內退休。想買多間樓，以用盡她的借貸力。家母並沒有閒錢及退休金，所以一定要有足夠的現金應付她退休生活所需。(1A) 想儘快買多2-3間樓，一生3宅，拿回屬於自己的時間及應付小朋友生活開支。 想於2018年搬往跑馬地。現價約為1200萬。我打算待南港島綫通車後沽出海怡作首期換入跑馬地。 會將股票慢慢出售，並入手直債/買多層樓作退休收息之用。因感股市風高浪急，年紀漸大，想有點長遠點的預算。   不知諗SIR對本人的PORTFOLIO 有何指導？謝謝

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買樓投資應怎盤算?#928

諗 Sir你好，有幸發現你所撰寫的「樓換樓」及「收息論」，對於每日面對生活迫人的香港人而言(包括本人在內)，真是一個好消息—為香港市民帶來「多一個選擇」﹑「多一個出路」!   *本人與太太均43+歲，本人月入$30,000，投資在股票上共有$30萬；儲蓄有29萬。 *太太月薪$37,000，持有股票40萬；儲蓄有20萬。所住的物業已無欠款，買入時期145萬，現值370萬。 *原本物業(嘉湖山莊)是與太太聯名，早於6年前已轉為本人獨立名義持有；以保留太太在樓房上的購買力。 *我們有一名約兩歲的孩子，扣除所有支出，現在兩人每月共儲蓄約 3-3.5萬。 二人每月共支出 薪金 = $67000   供養家中長輩 = $4,500 個人支出共  = $11,480 家庭支出 = $12,100 總支出 = $28,880   收入-支出 = $38,920 BB每月支出 = $3,000   本人的疑問是: 1.以本人家庭的經濟狀況，是否適宜作出一拆二的買樓安排?還是留錢作孩子學費或退休生活費更實際?還是有其他建議? 2.現在在購買樓房上應如何善用太太現有的身份? 3.而現在樓價高企又是否合適入市呢?因身邊有部份朋友時常提醒朋友圈不宜入市，以免變成負資產。  因收到部份電子業公司，因環球經濟欠佳已開始出現裁員；而部份金融界撰文人士，也表示股市已升至頂位，樓價稍後會出現 下跌，所以有樓要快賣。  由於身邊資訊太多，真是有點迷網，期望諗 Sir能為本人指點迷津，多多賜教，感激感激!   answer: 今日再跟進讀者其他提問，話說心急人為孩子升讀名算作出搬入名校區之打算，有關此事之執行已在昨日交待。今日且集中為讀者財務狀況打脈。   讀者家庭借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67mil，由於嘉湖已供滿身上無負債。本應再運用淨餘借貸力再買樓。可是由於心儀目標為九龍塘、灣仔，若在該區購房而面積起碼在建呎600的，以讀者能力否太過牽強，加上現今樓價在800萬的，首期做二按或否都要300萬以上。讀者可套資金(370萬)集中在嘉湖一間樓、手上夫婦每人只幾十萬傍身，這就被經濟力量禮貌地拒絕在某區之外了。如夾硬上馬即在旺市過份投資，手上現金唔夠很容易被一鋪清袋。   應作法是先找個中間台階、而對人工一般而有些少資金在手的夫婦，攪套房這些高回報投資是建議的，380萬入手舊樓再收租月$20000，當中點搵好租客同合適單位有著學問。如讀者夫婦改為就咁買間400餘萬的單位收租、計3成首期上會再偷偷租出，月供款為266/259*10000 = $10800、在借設租務回報為3.5%之下此項投資之月正現金流為400萬*3.5%/12 – 10800 = $800蚊。即扣埋雜費出$120萬黎買樓在現金流上只可打平。

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時間有限、水浸眼眉的中年人#920

Dear 諗sir， 拜讀了您的「收息論」，獲益良多，現有問題想不通，請賜教。 本人48歳，太太38。我工作隱定，月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師，月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬，欠銀行130萬，20年屯門樓3房。另有出租物業，現值630萬左右，欠銀行340萬，每月收租約萬三，好租客，是公司客，2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單，危疾保險和醫療保險。手上沒現金，但有七十萬股票基金。 請問諗sir，我們應否再買第三層樓？因之前2層樓只是上了我的名，所以若買第三層，會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額？可買什麼區域的樓？其實想住近太太家人，她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單，危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束，先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元，手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧，莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠，若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性，基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下，什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000，回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動，將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset，而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成，做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil，現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況)，係借係唔難既情況下，要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法，肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容，詳見#458「窮中產如何上流?」  

細價股、低息借貸、與一生三宅#914

諗Sir你好   來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。   本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。   Background/ 每月saving 我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。   Assets 我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。   Liabilities 我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。   請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。   我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!   謝謝諗Sir! PH answer: 呢個個案減輕了筆者負擔，雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan，睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事，一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。   樸水主要在於識行一拆二，完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按，只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出，即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil，有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身，就算假設往後按規不放鬆，夫婦仍享一次8成再買樓的機會。   撥出黎110萬，用30萬做5年double回報保險方案，令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基，收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明，10萬港幣都可收息近10%，當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻，筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。  

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理財不善的爸爸求助#910

    諗sir您好， 本人36歲，月入43k, 太太35歲，月入15k。有一私人物業在九西區與太太聯名用200萬買入，現價580萬，月供約9千，還欠銀行約140萬(原本借180萬)。由 於我們有兩個小朋友，一個小學及一個幼稚園，每月只能儲兩萬，現金大約80萬。 現在有兩個想法，1)想買多一個單位收租，2)買個大D既單位自住，將現在建築約450尺的單位租出。 請問建議我們買樓價多少的單位，銀行借貸策略或者其他更好的建議。多謝賜教。  理財不善的爸爸上    ANSWER: 讀者未致於理財不善、但手上只幾十萬資金仲要養兩個小朋友肯定是艱難的。當然小朋友每日花費幾錢同住後生活質素如何無直接關係、不過要形容本案讀者為夾心階層中的夾心、實為不錯。   應否買樓、在於現時個人借貸力是否已用60%。一個人投資失敗多因過份投資、錯下注碼。而不是錯選投資物。一艘船會唔會沉取決於是否犯下致命性錯誤、只要唔沉，就好似哥倫布咁唔能夠由西班牙去印度、都可以先發現美洲。所以爸爸輩將超過一半資金放於有息收及本金會歸還的投資工具好重要。因自己投資決策錯誤而令仔女有所遷就、或更遷怒自己仔女，絕對不是好爸爸應作的。當然仔女最想要既，肯定係爸爸多留時間陪伴仔女、係香港而家咁既環境，仲有冇可能做到呢?   讀者借貸力理論為(43000+15000)/10000*2.59*50% = 7.51mil。說是理論性，因為實質計起黎會因壓測及個人財務狀況有上下調整，至於有何因素則不在此論述、亦有人可做對證明令成盤數睇升。由於個人儲蓄不算多，現時最應做是將現居行一拆二按爆八成，狠狠的趁樓價高套錢落袋，彌補資金水平低下之不足。   轉老婆單名、就算月入萬五仍可上會的。按出580*80%(cap by 420) – 140 = 280萬。呢舊錢好說明35歲讀者努力供樓是正確的。有能力買樓但想趁樓價低撈既人，就好似哥倫布想係航行當中跳船換艘快艇，抄捷徑但經唔起風暴考驗。那應否用錢再買另一間樓收租? 筆者自己不建議，因套錢後家庭借貸力已用4.2/7.51 = 56%。就當只將原居加至一半租出，即得580*50% – 140 = 150萬，家庭借貸力提振至(43000+15000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 8.87mil，而剩餘借貸力為8.87 – 2.9 = 5.97mil。係再買樓下睇至家至少都要借400萬，咁做法家庭借貸力又用爆，都是不宜。除非佢入手300萬以下的單位、係而家真係幾難搵，搵到都未必係初心者能處理。   所以力弱始終要趁勢，即風黎既時間豬都識飛既一刻。問題係豬會否因自己實力飛到足夠既高度、而唔會一味走高而最後跌死呢? 所以將套出的280萬一半直債、一半債基，好為適合。有朋友提供近日報價，列出一隻新昌營造既直債(hkex : 0404)，在此提出除股票外有不少收息好選擇。   新昌營造 8.75% 2018 / YTM = 7.74% / 半年派息一次 新昌營造集團（Hsin

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