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下沉中的香港三步投資意見 #1231

諗sir你好，小弟今年34，依家返工月入兩萬，個人資產只有銀行存款 + 股票大約三百萬左右，冇車冇樓冇野供緊。現在計劃辭職靠被動收入過活，再全職投資，計過條數查實只要有萬五一個月都已經夠駛，兼儲到少少，當然有兩萬就更好。 個人理財知識有限，只係諗到買匯豐，而且唔想買樓收租，因為一諗到要按要爭住銀行錢先就頭痕。如果我將三百萬資產買晒匯豐，以現價61.15入到120手左右，每月股息大約萬六，理論上夠數，不過真係好驚放晒Ｄ雞蛋入一個籃度，所以暫時唔敢行動住，跪求諗sir意見，謝謝。   answer: 本案讀者不屬付費學生，但仍抽空作答，因恐怕有人做錯決定，抱憾終生。讀者估計是因買股有道，月入二萬但獲得150倍於人工的資金，想透過收匯豐股息轉做全職投資人收息而行。知道網上有不少群組提倡作全職炒家，唯筆者認為成為全職投資人的條件，必先不需為錢而忙著。原因是，一旦閣下將投資成為職業，壓力會扭曲下注落盤的心歷。網上買入賣出賺差價看似輕易，以筆者看來在投資市場賺錢付出努力比打工賺錢仲多。打工或做生意競爭對手有限，將錢放上網賺差價即同全世界人鬥緊。投資有道而又長期能贏著走既人，筆者在各級銀行工作時所見一百個都難找一件。   誠然，有錢人賺錢確實係好輕易。回想2008年金融海嘯後無人入銀行。於筆者工作的銀行有日下午接到客人落order用戶口1/4資金用$40買匯豐股份。由於戶口有4千萬，所以就算在惶恐之時動用成千萬入市，面容仍見輕鬆，往後亦爽快幫匯豐供股。就咁幾月後股價由$28升番上$70，個客就咁賺多左一千萬。佢既投資方法極輕鬆，無技術，但勝在有資金。故閣下在資本為主的社會，務必累積及慎用資本為主。   筆者在一些免費頻道都提及過風險是可以量化，審視讀者的計劃希望用匯豐收息「養生」，在評核上先計匯豐股份一年波幅之標準差幅，為約9%，此就是風險。在派息率樂觀計有6%之下，投資人用1.5個「風險」換1%回報，有感此比率唔太著數。因筆者在收息101的債基疊增收息物，往往提供付1.0個風險，就可換取1%年息，在風險/回報之換取比率上，債基或到期保本的直債比買股收息更佳。當然筆者唔係叫人唔好買股，惟股票用途是利用人們對一盤生意前景的響往而捕捉無限升幅的機會。股票賺價的回報是吸引的，但只可用少量金額賺價作先鋒用，年齡在28以上者不應用全幅身家押注股票。   建議是300萬將100萬物色適當單位作劏房收租，按揭供8.8k而收租20k，月淨袋約11k。另75萬投入防守性強的債基收息年8%，產出月5k利息另75萬投入高回報之債基，收息20%一年，即月15k。上述三項投資收息31k。淨低50萬可用作買股票。務必以千萬為目標，在全球成立兩個資產中心。總括第一步攪好自己間屋，第二步令收息金額等同支出，第三步去外國建立資產多作預備。   最後有關香港股市，有感市場正被內地資本家蠶食。見10月17日， 中銀香港(2388) 完成收購馬來西亞中國銀行。用子公司買野而唔用阿媽中國銀行(3988)買，實感奇怪。估計是馬來西亞近月貨幣令吉下跌，用香港公司食左件跌緊既資產就唔使阿媽自己「找數」。另一個案例，新昌(0404)賣走新昌管理集團(2340)比朱太。新昌營造原本好人好姐香港建築公司，旗下物業管理服務能為集團產出正現金流。自內地資本入主後狂買內地鬼城爛地，總之死貨就塞比香港公司，公司現金就提走。最終要賤賣資產cover番公司盤數。所以有人話內地帶資金過黎香港，講真實在不同意。何況內地有錢人只視香港為跳板，用完即棄。有聲望既公司就比佢整死哂，努力賺到錢條正數就用黎轉移內地毒資產。各位不再善用資本為自己理財，他日船一沉你成家都無救生圈幫上岸。有能力既當然要發大資產攪好移民，call定救生艇。筆者咁講是否攬亂香港，自己判斷。至少司長同議員的仔女同護照都不探用國貨的。

進入理財的高速公路 #1229

  你好諗Sir 自從早前發現你的網站後，尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外，也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103，當中得到不少啓發，也開始行動(本人較為驚死，往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行，希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。 本人已年屆41，年收入約60萬(己除稅)，主要數入來源為公共機構(非香港)，工作穩定，預期可做到65歲退休。巳婚，太太因病沒工作能力，沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按，估值6.3M，欠3.6M，月供約13,000)。資產如下： 現金：    約80萬                1M Mortgage Link,                1M 定期 股票：    藍籌約20萬 其他約10萬 MPF：     47萬(其實可提取因已不會在港工作) 年金56歲起每月收$4000，20年 每月可儲約2.5萬 由於家人不同意出售居屋，所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多，考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷，將來或可即日來回，在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位，完成一生兩宅，好讓老來退休回港也有點被動收入! 按本人對諗Sir理論的理解，本人打算行動如下，請給與意見及指正： 跟據諗Sir所提供的計算方法，本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺，所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘，也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降，故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法，以1M資本收10%-12%息，等待機會。 早年一直有留意財經理財資訊，但總是不得其門而入，也浪費了不少資本。人生到這階段，自知一生三宅已沒可能，只希望可一生二宅，老來和老伴有點依靠行埋下半生，希望不用靠綜援! L 君   ANSWER: 明白L君太太有病，想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗，雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬，筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬，一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法，可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客，代表你過10-20年就有間供滿既樓，對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢，趁市高按得10萬得10萬。   惟讀者自住樓市值在630萬，基於二按借盡只420萬，按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤，因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高，不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求，故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多，出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升，加上細價樓風潮不再，故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。   基於L君借貸力已用掉一半，再買便會用超購買力。現在惟有專心收息，他日將太太的借貸力「造好」之後，用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有，故只消做好部署，唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身，財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買，那不如先收住息咁等市跌。   唔太買股票是正確的，筆者都係。唔計MPF的300萬，可將其分三注，然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息，每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市，第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理，才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。   若投入200萬收息三年，只用較低波幅的借基產出月$20000利息，3年間得到$20K*36 = 72萬，應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力，加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用，要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者，唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。

買樓收租竟比揸ibond更糟? OMG!!! #1215

諗Sir, 你好。小弟與太太自2009年開始投資物業，早前亦報讀過坊間的相關課程，最近亦開始追看你的網上分享，深感佩服！ 小弟38歲，和太太合共每月收入為22萬，育有一小孩。我們的資產如下:   (i)         自住港島藍籌屋苑連車位，2014年1100萬買入，現估值(中銀)1600萬，2016年7月轉按及加按套出120萬，現欠銀行660萬，月供23,000。 (ii)       家人自住新界新地屋苑，2009年200萬買入，現估值(中銀)540萬，2013年曾按出300萬做其他投資，2016年7月轉按及加按套出30萬，現欠銀行300萬，月供11,000。 (iii)     上環單幢收租樓，家人早年買入，現估值(中銀)660萬，早前加按套出約400萬，現欠銀行370萬，月供21000，每月收租19,000。 (iv)     灣仔單幢收租樓，2015年410萬買入，現估值(中銀)相約，但同層一樣則的單位年頭成左500萬，現欠銀行180萬，月供7500，每月收租13,000。 (v)       港島有蓋車位，2016年55樓Full Paid買入，市值85萬，每月收租約2000。 (vi)     新界有蓋車位，2016年118樓Full Paid買入，市值130萬，每月收租約3500。 (vii)   合共有現金50萬；MPF 合共約有400萬 (viii) 股債基金300萬，每月回報8,000。   借貸力： 夫婦二人借貸力為 220,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 28.49M 已用借貸力為 6.6M + 3M + 3.7M + 1.8M= 15.1M (53%)   開支：           四老家用約11,000。           工人約5,000。           供樓：23,000 + 11,000 + 21,000 +7500，共62,500

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特朗普勝選對樓市及債市影響 #1214

特朗普勝選，對香港業主或持有債基再疊增的學生，應如何部署?     由於選舉前傳統媒體報導希拉莉勝出機會較高，故事實與預期不合，令市場避險情緒高漲。由於筆者不相信特朗普就任後會依照競選時提倡的政綱而行，但佢幾個主要主張應會跟住黎行，加上參眾兩院都由共和黨人佔了大多數，只要特朗普在未來兩個月好好安撫下班黨友，未來將可強政勵治。 至於對香港收息資產的影響，分樓市同債市黎講。   樓市 特朗普主張拋棄自由貿易，實施關稅。工廠撤回美國、亦會運用舉債強項加強基建，國債債項上升(佢係勝選後都不忘重提:”WE WILL FIXED INNER CITIES, REBUILD INFRASTRUCTURE”)，預期美國內需應真係可以向好，令通賬重現，重而令美國加息機會上升。聯儲主席耶倫好可能被撤換，美國息口政策比往事有改變。留意到特朗普於當選後一日，開口話會保住「耶倫大姐」(美聯儲局主席)。筆者認為此為暫時性的手段，在今日至1月20日準總統必須保持謙卑去吸引人材而來，特朗普才有能組力強力班底。一個cheap既班底究竟會令管治如何艱難，睇香港就知。在港不少高官議員仍被十幾廿萬月薪吸引，懶做事或做錯事，最終誤港前途，仲衰過誤人子弟。   至於施老闆一向是希拉莉fanspage，由於支持邊個人一向反映個人意志及手上利益。故加此為看淡香港樓市的附點。   先講「拋棄自由貿易是否一定有害」呢點筆者都未想到答案。自由貿易出自國富論(ADAM SMITH)，指如各國集中做自己生產強項，實行自由質易就可令每人得到最大生產效應。不過時至今日，大家明白中國生產既波鞋，個性能未必同美國生產既一樣。所以透過貿易交換生產去到今時仲work唔work? 筆者開始質疑。雖過去200年各大國對自由貿易奉而行之，而每當有國家實行單邊主義，就係下沉徵兆。如荷蘭、英國。惟今次特朗普再引美國行單邊，未必一定「衰硬」。如果佢咁做成功左，美國人有工做錢又留返係美國洗，實在會對他國造成壓力。 – 估計美國會因而通賬升溫而引發加息，利率政策將改變會是特朗普當選對港影響最深入之事。惟香港業主應唔會因加2-3%息而賣走住宅，計算如下:   計算: 500萬按揭借貸(攤30年還)如由1.8%年息加至3.8%，月利息支出由$7500加至$15000。即供3年貴息要供多27萬   考慮: 如賣樓第時再買要比倍於27萬之印花稅   答案: 所以加印花稅剛好抵銷了業主因加息而賣樓之欲望。香港樓市仍會困死在120-140之死局。留意死局會慢慢消磨一些人的創新意志，咁行比樓市大跌重新洗牌仲慘。   伸延: 另外係租盤短缺下，業主會將供樓新增成本轉架了租客，而銀行就賺多左。所以錢又係由打工仔流向銀行。同時係特朗普奉行單邊主義加上政治班底不夠厚之下，估計先不會對美國銀行業打壓、而香港銀行業或者會見到曙光。   報章式「老鳳」答案: 樓市係未來兩季會調整，惟今之黑天鵝事件出現會令調整深一點，未上車者好去睇樓。留意2008年金融海嘯香港樓市都係跌約20%，所以黑天鵝一出令香港樓市大跌之說是不成立。至於特朗普有加息之偏向是會壓抑樓市上升，但準買家不要預會樓市跌30-50%比你入貨。   債市/REITS 特朗普政策賭博性強，未來市場風險大增，美國國債短期需求上升。但在實體經濟向好加上息口上升之下，公司債需求仍在而不會大跌。反而股市會出現資金流出，預期在1月20日特朗普就任後市場才會開始明朗，2月才會再現升軌。   其實不少學生都在等待買入債基的機會，今次事件令投資契機出現。雖港股於特朗普當選後第二日大升，但筆者認為如果閣下是收息者，過去兩天是情緒性波動，不要太被牽動。反而要開始準備美股有加息及有通賬後，於港美聯匯下應作之部署。加息下高評級債如美國國債會受影響，宜放走。拉丁美洲市場看淡，估計特朗普就當唔係墨西哥邊境起牆，都會認真加由墨入口之關稅。至於公司債在下年應被看好，因為美國實體經濟有所改善，最後令公司倒閉機率下降。但在1-4月於推行政策之初，股市波動較大，留錢係金、樓、債將是明智之選。   另外係加息預期下，定息債因加息而遭拋售，浮息債看俏，REITS唔睇好，係香港只睇好與香港商廈有關聯的陽光(0435)及泓富產業(0808.HK) 。一些香港住宅類的REITS宜避開。另外為求 安撫共和黨人，油價走勢向好。而特朗普另一主張是加稅，傾向與富人徵稅，相信呢個都係佢咁贏得人民支持之原因之一。