月入大減一半至25000,仍要苦供元朗三層樓? 收息及拆名轉逆轉勝? #2088

希望諗sir能解答問題,謝謝! 諗sir: 小弟睇左你嘅文章已久,亦有朋友係你嘅學生,想問有關現金流同債券基金投資問題。    小弟38歲任職航空公司,疫症前連OT約有35-38k,現在只得大約25k,預計要年尾到出年先會返到正常水平。    太太40歲任職印度成衣公司,原本US$5500一個月,但受疫情影響,4-6月只得US$1000,未知幾時會回復正常。    屋企由月入大約80k到現在只得大約33k。 開支方面,正常連供樓大約50k一個月,再加保險同旅行各100k一年。   由於有兩位小朋友分別4同6歲,呢方面開支基本上無得減少。現已申請自住樓還息不還本一年,減省每月約9k開支。暫時無得去旅行,可又慳到呢方面嘅開支。    資產方面,小弟可叫做一生三宅進行中,只係仲有排供。小弟啲樓都係諗sir不太建議既元朗區,但買左多年同埋係自己第一桶金嘅地方,有啲情意結,宜家換貨亦有困難。    單位A,天水圍未補地價居屋,父母細佬自住中,同爸爸長命契聯名持有,年少無知要用單名持貨。錢係我同細佬一人一半,已供滿,估價約4.2M。要到父母百年歸老先會處理。    單位B,元朗市中心25年樓細屋苑3房自住樓連一個車位,太太單名,單位估價約7.2M,車位約1.4M,一齊上會欠3.8M,供15.5k,車位收租2.5k。會自住到搬到4房之後再出租。已做還息不還本一年,現供7k。    單位C,元朗大馬路30年單支樓,細佬單名,實際權益全數屬於我,估價約4.5M,欠2M,供8.2k,管理費1k,因為十分殘舊,只收租8k。市價租金約11k。現有租客唔搬會繼續出租,租客搬走會考慮大翻新再出租,之前預計25萬。有機會留返同太太退休時住。已做還息不還本一年,現供4k。    單位D,元朗市行10分鐘11年樓屋苑4房連車位,媽媽單名,實際權益我同媽媽一人一半,我係聯名借貸人,單位估價約9M,車位約1.2M,一齊上會欠4.6M,媽媽半職收入8k,供18.3k,管理費3.3k,單位收租17.8k,車位收租2.7k。單位會係大仔升中,約6年後收回自住。已做還息不還本半年,現供8.5k。    單位E,日本難波樓,900萬日圓買入,現約1000萬日圓,無按揭,淨租金收入3.5萬日圓。因買之前無做足功課,未知轉換租客同當中嘅室內維修費用高昂,蠶食租金幅度太大,有意輸少當贏,如賣出約收回港幣60萬。 兩個收租物業都因加按導至有少量負現金流,小弟心態係當賺左本金同銀紙貶值,物業長遠比較保值。還息不還本暫可帶來正現金流以幫補減少嘅收入。    小弟慶幸10多年前大學畢業就開始買樓,免強都叫做有3個單位。但因之前非常進取,加按夠錢就買,樓市升值loop loop loop大法。可惜入錯行令人工升幅不太理想,所以現在現金流非常不足,流動現金只得20萬,可賣股票30萬(股票輪多贏少)。 眼見本人同太太可以加人工嘅機會不大,現希望改善現金儲備到0.8-1M放係deposit link收息。其餘就買債基或直債收息,希望可以有8-10k利息收入。    原有打算將自住樓同車位拆開再賣掉車位,可惜太太近期收入大減,要等到正常後有齊入息証明才可行動。之後亦計劃將媽媽的單位同車位作相同做法。同樣因本人收入大減變得行不通。 現在可以做嘅就係試放日本樓吐現60萬,再等太太收入正常化,賣車位吐現140萬。預計收回200百萬現金,再作新的資產配置。 希望諗sir指教一下,我個計劃可行嗎?有無更加可行嘅方案? 長文同比較複雜,希望諗sir可以解答一下!成功吐現後一定報讀諗sir收息班! P.S. 全部收租物業都有用租約加大借貸額。    answer: 此個案反映平民如一畢業就行儲樓呢條樓,最博咁槓,level升盡可以係咩樣? 即係打機咁係起始選魔法師,呢篇文就好似攻略咁話定你知,點齊所有技能後你主角輸出可以有幾大?   現時單位面值: 約2800萬hkd,按揭結欠: 1000萬,現金50萬左右。咁以一個月入3-4萬既人而言,佢同事可能都估唔到佢已「羸」了個細六合彩係手: 1800萬淨值   點都好「阿主角」都算叻仔,如果佢貪過龍諗住成世炒股票唔努力返工,個種角色九死一生。佢股票方面蟹緊貨,樓賺左千八萬,咁大家話見到讀者呢類case多? 定係10萬炒到1800個既case多呢?   當然而家面對困局,人要長期掂要識「轉賭」,或你可先認為是不斷調整手上策略。現時工資大跌,不少人似讀者咁唔可隨便轉按「甩名」或重整物業組合,按現金出黎更加難諗。按唔到手上現金又無,可以點做呢?   首先要讓自己面對市跌,都唔可以輸超過500萬。有錢既人,正手出牌是向下諗,即係先諗防止咪輸咁多。窮人簡單。向上諗,除了坐監或失去家人或破產是更壞要避免之外,大把方法可以試。   […]

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置業換樓階梯與屋苑跑贏的關鍵 #2087

Hello 諗sir   本人有1深水埗單棟物業市值750萬,欠銀行380萬按揭及加按部分還欠82萬,現時cash有62萬。樓是同老公兩人名,老公34歲係公務員收入35000, 本人36歲,是上市公司文職40000, 1個月糧。有一歲半女,黎緊要開始返n班6000學費。 無任何債務,大陸有少許樓鋪投資,但暫時無進帳收入。 想購入將軍澳1000萬3房單位。    感謝解答  從我的iPhone傳送   answer: 哈,將軍澳、青衣都出名津校校網唔係太好,私校除外,諗sir同一些子女選校專欄作家傾過,知道將軍澳住既人,通常都唔係將軍澳讀書。咁當然讀書只屬人生某一部份,唔使太在意。諗sir亦唔會幫你諗埋學校個範,以上你當我開場白閒談吧。   「賣樓如得十年儲蓄,請賣」這句說話至今仍適用。唔知讀者能月儲多少,不過佢賣深水埗單棟可返750-380-82 = 290萬,夫婦工作至今只儲到62萬,估計290萬接近夫婦十年可儲。   十年近乎必見樓市半個週期,最近一次小低潮在2015,中原城市指數回至146點。因此你賣樓拎到十年錢,點都夠你捱到一個小中期低。但請留意,「唔到沙士價就唔買」既心態唔可取,買野係睇價格趨勢,及價格相對數值,而唔係睇價格名義數值。   賣完樓仲可甩埋名,未來乖乖地儲樓穩退休就最好。讀者是公務員,借錢較易,此為優勢。資金唔多,此為短版,所以要賣樓賺左呢浪去彌補此缺點。至於去海外發展或者離岸戶口,這方面都對讀者工作構成危險及其優勢不在此,小朋友亦太細配合唔到既,所以就慳返時間咪近排「人諗佢諗」。   常言做人做投資,知清自己副牌有咩,諗清楚先出,做個相對上你well-off既結果,就對。   將軍澳(西貢)區空置率高,不斷有新盤出,你諗住就有橋到買個邊會升? 就中招。前兩年日出康城按中原數據呎價表現,跑贏呢2-3年先落成既同區新樓,仲要係長實出品,點解呢? 同區入面都有好屋苑都差屋苑,亦會因時而變,這在買樓001網上課程都教到因素。如果無將軍澳偏愛,想上車你問諗sir,荃灣幾好。如果有預算搬出九龍都唔錯。因為是:   PLANA 後生窮既無咩錢,荃景圍附近幫到你 事業漸入佳境或者夾埋老婆計開始搵到錢,搬去荃灣西較新樓住個兩房。有錢就海之L,冇錢可以去三寶,會所唔錯夠你個仔玩到六歲 再有些錢兩條路,一係自己住靚D,搬四房,有些門面野。或者將盈餘投資,同區有唔少洋樓或半新樓比你改做高收益樓 人漸暴富開始孤癖,搬去荃灣至深井青山公路旁既別墅,都有選擇   PLAN B 至於西九龍,冇咩錢由美居中心開始 事業漸入佳境或者夾埋老婆計開始搵到錢,搬去四小龍較新樓住個兩房,唔怕舊住美孚「新」村會大點。再有錢就直接奧運站,冇錢四小龍有大兩房,會所唔錯夠你個仔玩到六歲 再有些錢兩條路,一係自己住靚D,搬去銀海,有些門面野。或者將盈餘投資,同區有唔少洋樓或半新樓比你改做高收益樓 人漸暴富開始孤癖,搬去九龍站或者尖沙咀名鑄,都有選擇   但你留意有些區如西貢,係無咁完善既置業上流階梯,會導致有能力搵到錢既客搬出去第二度,成區及其中有些屋苑個價無咁易谷起。   呢d野,香港任何經紀行唔會講,你唔怕得罪行家…都先得罪某些幫你坐緊貨既業主! 所以請大家去facebook like多呢個post兩野,支持下諗sir! 另外政府取消室內限聚令,所以收息101及買樓001課程將數天內停止予網上班,轉回真人授課。如你想在家修讀收息101及買樓001請盡快聯絡我們報名謝謝。   所以290萬當中用150萬八成上會買返間細三房先,或大兩房改三房,「改上唔改落」。有淨錢用下債基,每月派息。好似B餐派息12%,買入時機相信好快見。100萬都收多10-12K/月,大大改善讀者收入水平。如果唔想用債基可轉用美股收息,你可以用data storage center的房託之優先股訂明收5.85%息(下圖),利息可以槓大至10%年息,個價長期維持在26-28元水平,2020年3月試過下調30%但可即彈返起。

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月供盈富十年,仲衰過供保險! #2086

節錄諗sir之前講「10年110%plan」既內容,計劃唔敢叫好掂,不過都贏哂大部份保險agent比你既野。無他,低佣又煩既plan無經紀肯sell,唯有諗sir肯執二攤。   ->有些保險公司提供4年就break-even的計劃,但如你放到第10年,累計回報約110%,都唔錯。見下表 上述計劃客戶付美金30400即可買入美金100000計劃。有港幣版的如你喜歡。 由於借了69600,在2.6%借貸利息下,年利息1810,十年利息支出共18100 回報為(152906-69600-18100-30400)/30400 = 34806/30400 = 115% 如果未來利息加,回報會降低,息減回報會比110%更高。點都好,約4年都breakeven,唔對路可快撤退。呢d先叫做真相,下下sell你月供仲要廿年都未breakeven個d叫賣野。 此等內容及做法在收息101有授。俾幾千,知道既野幫你慳返幾十萬。   至於月供記錄,例如盈富(2800),我地計一計: 日期 股價 買入股數 投資金額 總持股 總投資金額 總股息收入 04/01/2010 $21.95 500 $10,975 500 $10,975 $60 02/07/2010 $20.25 500 $10,125 1,000 $21,100 $520 03/01/2011 $23.60 500 $11,800 1,500 $32,900 $715 04/07/2011 $23.25 500 $11,625 2,000 $44,525 $1,715 03/01/2012 $19.02 500 $9,510 2,500 $54,035 […]

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按揭壓力測試點過? 花紅債基點計作收入? #2085

諗sir你好   本人35歲,3年前結婚。太太30歲,暫預計3年內不會生育,現時本人以自傭形式加兼職收入每月大約$13000,太太穩定收入約$25000,半年前買了250萬村屋自住現月供約$4300,現時扣除生活費用會儲蓄約每月約$18000-$20000現時現有資產約有75萬現金+30萬股票。   近幾月與太太討論有意想投資物業為增值資產為目標,購買自住物業時以本人名義,太太有一名額可購物業,但與按揭代理查詢後,壓力測試限制於320萬以內物業,借貸額大約240萬,未知以上壓力測試準確嗎?因未有太多相關投資經驗,所以電郵諗sir查詢,如果有意投資物業有否其他意見可以善用資產?   另外有幾條問題幫朋友問:  朋友是公司A 的40% 股東, 同時亦全職在公司上班,  有顧傭合約, 有交MPF. 另外, 準備開新公司B 做網店, 100% 獨資.     請問A公司的工資部份(薪金/佣金), 是一般入息, 不用考慮A公司的財務報表是否有盈利?     若最近6-12個月, 公司A有盈利, 盈利部份銀行是否可計算為入息? 還是必需發放”董事薪金” 給個人 ?    如果我已用收息101方法買左債基,可以將收入轉比公司,再當自己買樓收入?   有心人 李先生   answer: 買住宅物業,只要過到金管借貸比率測試的,唔使太在意壓力測試,因過到比率那關絕大部份都可過到壓力個關,假設讀者自僱加兼職收入可計哂先,能否過關計如下:   讀者收入(13000+25000) 金管只批總借貸不超入息之50%的申請,對讀者而言即19000 利用諗sir 2.59法則,即每可供10000元按揭,就借到2.59百萬 那讀者可供19000,即最盡可借1.9*2.59 = 492萬 當然如有其他借貸,例如讀者有4300村屋按揭,最盡可借(1.9-0.43)*2.59 = 380萬   第二關壓力測試,指利息加3%之下供款比率會否超總入息之60%。留意入息之限由50%提至60%了,所以只要你借1000萬之內,通常第一關過到; 去到壓力測試都過到。   如讀者,假設借300萬,攤30年,未加息之前供10500,加3%之後供15000但threshold 60%。第一關要21000總入息就過到,過壓測要15000/60% […]

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27萬美金收息30000港幣/月被動收入 #2084

諗sir你好,   本人係收息101同買樓003學生,想請教諗sir如何投資是最好。   而家33歳, 專業人士, 月入 $60k加bonus 大約4-5個月人工. 同細妹一齊投資, 佢人工同我差唔多, 現有兩個物業係港島分別HK$8.3m (康怡自己名欠銀行HK$4m)及另一個HK$7m (上環單幢妹妹名下欠銀行HK$3.5m). 兩個物業分別收租HK$19k同HK$17.8k. 自己同細妹呀媽租樓住支出21k.   手頭上香港有現金$750k, 新加玻離岸戶口有美金$275k, 香港股票值$600k (blue chip 不過蟹貨). 海外都有同朋友夾份買左兩個物業收租.   我又無想話想移民, 畢竟好難成家移. 但想話分散下投資, 可以點樣分配令自己多d被動收入?是否應該買掉咗其中個物業?再買債基?   求指教!謝謝!   answer: 再諗一次,自己想點。係咪做左十年野之後,都係鐘意月月自動有糧出,即係被動收入,係咪?   拿可以有其他答案,例如年少輕狂式既「一年贏一億」,或者諗住月供盈富十年諗住修成正果咁。諗sir只係想問清楚: 你係咪想搵多個老細出糧比你,然後自己打下悠遊工,係咪咁?    如果要被動收入,用債用樓係最好。如果想快手滾大舊錢,或者靠籌錢去令自己發達,股票是好的。股同樓易明但贏得慢,因為你靠借野出去收租金此概念去賺,賺唔會多但臨尾可收番借出去舊野。股票炒起靠未來生意增長的憧憬,呢樣野好虛無但正因如此: 佢易炒起。生意爆唔爆得升亦唔係拎住年報死計出黎。股同債,基本上有別,用法亦有別。   33歲買股未見心得,不如將淨低蟹貨都賣走。轉蟹貨去買債基C餐不槓下派8%一年,槓1X有接近16%息,收3年已近50%息,可將你的蟹貨解縛,好過而家唔知坐到幾時。   讀者及妹妹收入共約14萬,假設bonus註齊係糧單及有打稅計起碼到七成,借貸力為(140000/10000)*50%*2.59 ~ 1813萬。現時已借(8.3-4)+(7-3.5) = 780萬,即借貸力用了43%。如母親無樓在手可考慮他日再借500-600左右買第三間樓,借貸力用掉60-70%不為過,但買超1000萬樓既令自己借得太盡,亦因按揭政策不利借唔易升上。   當然香港前途不明朗,現有兩樓者再買實在不宜,不妨將賣股票返既現金轉埋做美金,係新加坡買債基或直債收息。當然想買股票或期權諗sir唔阻你,然而目標定下為「有糧出為主」,用債收息當然之選。   債基C餐不槓桿下派息8%,可適量槓桿 B餐5.0%,可適量槓桿 至於舊E餐派5.5%息,可大量槓桿   […]

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中國銀行。9.3%年回。23.8萬(HKD)本金

(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在六月底,我應該如何在六月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2015年買入372萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(在2017年及2019年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的內地投資,預計年回報20%至25%…. 2020尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3 , 物業位於屯門 4,   港元現金:400K 5,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒出國(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項:   賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上謝謝   ANSWER: 你知諗sir都不斷同學生添加些低風險、而又有約10-30%年回報之投資方案。早年有「5年doulbe保險方案」,由某香港上市金融機構保證。最近有「10年10%保險plan」或者「7%plan」。由於保險由保險公司保本,債券可由發行人評級得知是否穩健,至於讀者做既「中等風險」20%年回報投資,或者真比諗sir告知學生的還卓越,希望在此時勢,佢可以年尾真係拎返錢啦。   讀者所出五點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.8mil,當中有1.0mil唔知乜黎。有感買日本搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(即利用2019年巴菲特係CNBC訪問話30年按揭係最好投資工具的原理)。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在1M放在內地,聽聞而家係內地轉錢黎香港十萬都難,唔係話你係香港同內地都有公司兩邊換換下都就過骨。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他可再在港買樓作投資的。當然你話香港有咩政治因素又A又B? 然而你買左香港樓你只冒共同風險,留係香港大家好又一齊衰都一齊,唔太傷。你懶醒去做什麼P2P或者由不受監管既機構發出之產品,中左就好傷。   本案讀者銀彈比上次較少,談談24萬都有得玩的債券方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 3.9% 借貸息口: 1.5% (HIBOR+0.6%) 入場費: 約港幣24萬 每年所收息口: 30420 每年要支付息口: 8190 […]

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學生宿舍去double租金及債券收息搬大三房 #2083

諗SIR, 你好,本人於早前上了買樓003 (TELY66),得益不少。本人有以下問題,希望得到諗SIR既寶貴意見。 本人和太太背景如下: 本人34歲,打工月入98K,名下有屯門站附近私樓屋苑兩房,樓齡32年,現欠銀行3.6M,估值約5M,由本人母親居住。 太太33歲,打工月入98K,名下有沙田已補居屋三房,樓齡35年,現欠銀行4.2M,估值約6M,自住。 現金有0.6M,月儲100K-120K。   本人在下年年中有個計劃: 一)  2021年中,現金應有0.6M+12×0.1M=1.8M 二) 先以約7M賣出沙田居屋三房,資金回7M-4.2M=2.8M 三) 再用太太名以約9M八按買三房做學生宿社(估每月收$6K x 5) / 約7M九按買新界三房做學生宿社(估每月收$5K x 5) / 約9M八按買九龍兩房自住 / 約9M八按買奧運兩房兩房自住。現金餘1.8M+2.8M-1.8M = 2.8M – 太太借貸力餘98000/20000*2.59*0.7 -7.2M= 1.7M,如果以月租11,000租出屯門樓,太太連約成交以6M四按 (借2.4M)買本人單位,之後俾留番俾母親居住。太太借貸力為1.7M+11000/20000*2.59*0.7 = 2.7M >2.4M,即要補1.2M現金。現金餘2.8M-1.2M = 1.7M。 – 再儲多半年錢,再用本人名買九龍區兩房自住(如已買學生宿社)或買學生宿社(如已買兩房自住)   問題 一)  計劃是否可行定方向全錯? 二)  本人可否同母親簽租約?定要搵親戚幫手? 三)  請問9M預算,有無其他好介紹? 四)  如有幸一生三宅後,應否再儲錢買香港樓定投資直債?   希望賜覆!!! 平凡打工仔上(tel: 933x xxxx)   answer: […]

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匯豐會否因聯匯脫勾消息炒作再行大跌? #2082

諗SIR你好,   希望諗SIR可指引小弟如何步署餘生, 本人希望擁有自己樓,租左7年樓已經俾左100萬租金,再咁落去怕退休冇地方住。。。。。   本人與太太同樣40歲,育有1女(6歲),本人月入39,000 (Bonus 80K/年), 太太月入35,000(Bonus 35K/年) ,每月家庭收入連bonus約$83,000,兩人均從未持有物業,現時大概月儲$30,000,現金約$400,000,mpf 自願可提供款約$200,000. 現時租住馬鞍山私樓兩房單位,月租$18,000。要供養各自父母及債務$10,000尚餘50期(債務是本人和太太完成MBA 課程的學費). 所以儲3萬已是上限。 本意想購買2房單位500尺左右, 但馬鞍山區平均要700-800萬左右, 選這區原因是家人可方便照顧女兒上學。   問題: 1) 以現時狀態, 要儲夠9成首期要多1年時間左右, 但俾左首期就無曬流動資金, 現在我可點樣步署買樓? 要做其他投資? 請工人照顧女兒而買其他區的新樓盤借盡? 2) 我應該要買多少樓價既樓去起步?    ANSWER: 租樓係可以,如果你做定期既息都夠租樓,或者租金只是1/10人工。   租樓都可以,例如你投資樓收租,好似我地買樓003學生陸續收樓,將單位用木一開五,$5500一間收五間即$27500/月,而間樓只700幾萬買返黎。相反$32500可租市值近1800萬既樓,表示比些少錢裝修自己住貴1000萬樓,加上樓市再升佢有樓追平。 不少人只諗睇升就買、睇跌就要放。然而這世界更要考慮是相對地升定跌? 好似你有一間樓,就可保障自己相對上同樓市近同升跌。有一間樓起碼保證自己同一眾香港業主同步,至於實力一般既朋友,你真可將樓股匯債同份工都搬哂去新加坡? 令自己免於聯繫聯率脫勾之不穩定? 何況搬到不保證唔傷,不如留在香港好好幹起碼做個小市民,難度高既事留比有錢人啦。   當然世上梗有人認為自己可超前大部份人,獨具慧眼睇中市贏大錢。用讀者經歷說明,有此想法只屬小聰明,要長期撈得掂要大智慧。   港紙同美金脫勾? 筆者唔認為短時期內會。然而你如揸了香港樓,努力換些美金去降低港幣exposure可以理解。有些人更談沽空匯豐,鑑於香港大部份銀行股持大量港幣計資產,但又在英國主上市,一旦港元兌美金跌,若香港債務組合折計英鎊預期下調10-20%,再看匯豐2018年年報,此等想法不無道理:   下圖可見香港佔2018年集團總收入之接近1/3,17162百萬美元。香港咁細地區貢獻佔匯豐收入主要部份。盈利集中在香港相估原因是香港低稅,將盈利報係香港利多於弊。 另外匯豐有個負債是獨有而又近乎甩唔到既,就係永遠爭港府一些錢。下圖見有35859百萬美金的短期負債,因為匯豐是發鈔銀行需同港府壓死舊錢。港幣兌美金一跌比其他銀行而言唔係咁易避。呢個feature只匯豐獨有,渣打大家明發鈔比例少,中銀盤數而用港紙或人仔報,無咁傷。 有銀行2020年6月拉停按揭批核,因按揭債券為銀行提供長遠的港幣收益,一旦脫勾又係弊多於利。匯豐在港的按揭業務已由首名回落,然而按揭提供之收入對零售銀行仍屬主要一環。下圖指出,匯豐第一級(最靚)貸款組合374661百萬美金計,有104909百萬美金係香港的,都算幾多。如果港幣兌美金跌10%,呢條數已等於佢一年71百萬美元損失撥備之147倍,等於一野輸足147年預要輸既錢? 當然,匯豐都可以做定對沖,而家或早前可能已補注買返港元兌美金開跌。不過人買佢又買,攪得唔好隨時變國泰,對沖燃油對到焦頭爛額。另外將港元脫勾改掛人民幣,話唔定比之前升呢? 可能匯豐成為第時兌人民幣「最當然選擇」都唔奇。東亞傳賣出香港業務,恆生亦唔係永遠唔賣,易手去中國人手上可能成為借貸人民幣試點仲好過之前添…   故脫勾究竟弊多於利? 對不同人而言有不同答案。但對於讀者: 弊處不大。讀者還是買間樓先治好頭家,下步才擔心國事未遲。   讀者搞清自己定位,以佢收入亦即佢既能力,買返間樓同香港一眾業主同步,做個比上不足,比下有餘既人已唔錯。七年前佢決定唔揸樓,後果是要自負的。人工呢十年,亦唔見躍進,自己又明咩事啦。一旦真係港元脫勾而引入大通賬,好似82年咁米價罐頭價急升,佢可唔可以同成家人去台灣或者澳洲玩兩年再睇定D返黎? […]

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派57%息既投資有幾兇險!? #2081

林Sir 你好, 最新想投資一下, 請教請教    我是公務員, 收入: 68,000,  太太是教師, $34000 現金$800,000 我們住宿舍, 1年後要搬出, 有買樓自住需要。    第一層樓 兩年前我借了稅貸, 一共134萬, 給太太做首期, 買了500萬的屯門樓, 現給朋友住, 自己每月供$8000。    計劃 我太太借稅貸, 應可借119萬, 給我清左筆數,  然後買750萬的樓。 請問我計劃可行嗎?  請問當我還清數後, TU 幾時update, 我幾時先去做按揭?  另外現金800,000想增值,買些什麼? Thank you very much!!   answer: 現時主要借貸先生: 兩年前稅貸134萬月,假設佢可攤60個月供,月供最少都134萬/60月= 22000   現時主要借貸太太: 500萬的屯門樓借了370萬,假設攤30年還: 14200   夫婦收入共102,000,由於上述總給欠對於先生而言不過半(銀行只會批出總結欠不多於入息50%的CASE),太太而言只14200/34000 ~ 41.7%,因此可以過關   2020年想: 太太借稅貸119萬估計月供119萬/60月 = […]

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收高息移居外地? 投資版離岸戶口幫到你 #2080

你好諗sir,   本人係收息103嘅學生上班想虛心請教關於投資的部署為家人作好安排 現在月入大概HK$130K 家有太太及兩小孩分別7歲及10歲。太太現在是家庭主婦全職照顧孩子。   現有兩個物業在港島分別HK$13M (康怡花園與太太聯名欠銀行HK$6.4M) 及另一個HK$10M (LIME GALA我自己名 欠銀行HK$2.4M) 兩個物業分別收租HK$30k 同 HK$21K。自己則租住將軍澳每月租金支出HK$35K   現在有市值HK$4.8M 的B餐 (LTV 50% 有HK$1.2M 為港紙版 其餘為美金版)   手頭上現金如下: HK$570,000 USD410,000 CAD179,000   本人打算一年後一家四口移民離開香港到加拿大定居,因為未知有沒有工作,希望可以每月產出CAD$8000   想問我是否應該買掉其中一個物業?另外我正在開設離岸戶口想問現在可以點樣分配投資及操作?是否應該買加元版B餐債基?   求指教。謝謝 心急人上   ANSWER: 讀者擺位唔錯,自己樓買係香港東,住就租大些於將軍澳,在香港東的空置率比將軍澳(西貢區)低,加上將軍澳仍有天量供應之下,上述安排既可令物業呎價未致跑輸。而35K係將軍澳應租到四房有突,咁就將自住同投資需要兩方兼顧哂。   當然買樓考慮區份是次要,選開則及屋苑為更重要。將軍澳康城在2018年回勇追落後,大圍名城出世入時但入伙十年終跑輸,再次說明睇樓唔係只考慮區份咁簡單。   人材各有自己的意見、政見。但在分散風險及為家人降低不穩定性之考量,則每位相同。相信本blog網友平均收入較高,移居及資金部署為熱門話題。   讀者1100萬資金在手而兩住宅淨值1400萬,諗sir應為適量降低在港物業比重,例如賣走康怡返650萬令隨時可提的現金水平升至1750萬而住宅只750萬,令2/3既錢變成流動資產及妥當。就當有日因加拿大重稅而想重返香港,咁做可預先鋪定轉彎路線。   B餐240萬投入槓1x變成480萬總持貨、其中120萬配置港幣可以。480萬買B餐派5.5%息即264000一年,借了360萬基於HIBOR只1%附近,LIBOR更低,360萬借貸利息支出約在50K,每年淨得214000,以240萬投入計派息9%,債基跌40%先CALL LOAN。此配置合格,進取些少去到1.5X都可以,但槓都3X就不可取,這些調較建議搵收息103助教傾,因為風險接受程度人人唔同。   為配合現況,可將債基投資組合搬去新加坡。我們的sourcing agent為收息學生選取幫新加坡部門打理開強積金的證券行,當地既免利息稅亦有國際認受的法規嚴管,離岸保障港人資產。同坊間大把免費片教你開個外國儲蓄saving唔同,我地行內人做堅野,開投資戶口。如你只開saving擺下錢無息收,落HSBC Premier排隊或者攪什麼英國虛擬銀行都得,仲虛擬到3-5月lockdown個英國個邊無客服。 而我地認識之sourcing agent可幫你係香港簽文件,外地開到個投資戶口,擺債券美股港股都得! 更在註港有專人同你跟進債基或直債組合。選取新加坡中立場比起英資或美資銀行,一旦阿爺唔開心唔知發生咩事,咁做睇黎符合唔少人心水,所以約見要先搵助教預約sourcing agent及排隊。 […]

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