10年內財務自由 #1960

本人十分仰慕諗SIR, 曾報讀收息101,將會上買樓001   自己: 37歲,月入4萬,手上有120萬現金及有一沙田物業,市值約450萬欠144萬,收租中14K   先生: 40歲, 月入同4萬,現金約150萬,已投入債基戶口收息,月收$13726利息   住在黃埔細單位,市值應達500-600萬欠300幾萬按揭   已婚有一小孩, 希望你指正方向,加快進度於10年內財務自由?   1-2年後看時機再計劃買第三層物業收租? 已有2間不急入   希望50歲可隨心到處走一走   answer: 恭喜讀者收到債基利息,有了150萬產出13K月入之法,就更易規劃往後財務自由生活。首先何謂財務自由? 大致共識係唔使為錢而工作吧。讀者及先生月入共80k,當佢唔使做野洗費打七折,先用56k被動收入做十年目標。   當然,有些人係唔做野仲洗多左錢,這個也易理解。筆者認為平衡之做法,係財務自由後用時間從事一門生意,可以網上的唔使比人硬掘租金,那可爭取些少收入更可讓工作保持人精神。   自己幢沙田樓加按吧,由於讀者工資不太高又想未夠50就唔使撈,要可能違規按到八成拎多些現金,而唔係為保出租正名而只按五成。按八成拎到450萬*80%-120萬 = 240萬。留意唔係就咁走入銀行加按,要將物業由自己轉比老公。咁當然有人問:「老公已有樓,再食老婆間樓咪要比15%稅?」那你要去稅局網頁查查什麼是第二標準,搵搵佢,其實唔使的。   轉左名老婆冇樓,但有現金,又可行先生150萬收13.7k利息之法。今次將240萬投入收22k月入。夫婦用債基可收息13.7+22 = 35.7k月入,在港算很「高級」的了。當然按出240萬現金入投同一隻債基筆者唔贊成。債基是一類投資物,而當中有很多唔同類之選擇。可用美國國債類、可用美國公司債類,可用新興市場政府債,而讀者可將新的240萬投入美國國債類債基,原則是要同先生持有之類別不同,最好走勢相反。   下圖展示如何觀察A餐及B餐的買賣時機,將A餐類同之ETF放入計算通道,大家見到(下圖)A餐現價貼通道底而行,表示現不是買入時。至於B餐在通道頂,表示可持有直至賣出訊號發出。收息101學生在課上不只學到錢應投那一隻,更學到買入後怎應對升跌市。 同意讀者暫不要再買樓,因為計出佢只用債基或者加些少REITs,都夠做。留意現時有工返,買債基收到的息可重投入債基。在先生150萬加太太240萬投入債基平均年收15%息之下,5年間收息(150+240)*15%*5 = 292.5萬。5年後有資金150+240+292 = 682萬。到時自己再儲些少700萬投入債基,年15%息之下,年收105萬利息而月入即8萬7,已達成讀者唔使做之目標。   所以如何你月入未必有讀者咁高,只要儲到100-200萬,就當間樓按唔出錢,只要由今日開始選擇穩定的投資物收息,學好方法及其風險,目的地還是會達到。當然稍進取的可將收到既錢當首期置業,擴大資產為更充裕的往後生活部署。

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將80萬增值至夠首期同裝修 #1959

諗SIR, 你好!   呢幾個月在YOUTUBE頻道發現諗SIR既存在,實在造福我們一眾上班族   本人今年30歲住公屋, 畢業時07年浪費時間炒股,唔做好正職,睇好多投資書,最後都係輸錢收場   之後要還債,唯有由marketing轉做sales,起初賺到些少錢,跟住2010年世界杯又手痕買波,由贏近十萬轉倒輸廿幾萬,要朋友幫手。好辛苦才還清債比好友,跟住頹左成年思考人生   然後入左銀行,撈到而家。食麵包儲錢,加上網上賣下精品,現金儲到80餘萬。係銀行工作令我明白越有錢越唔靠買股票,令我記起諗SIR不買股票的理念,令我想趁今次機會部署九成上會買樓   女友當然想逼婚,明白我已到三十, 女友廿到尾,係時候拉埋天窗   如何穩定將八十萬增值至夠首期夠裝修夠買下債基收息咁?   每天在收看你文章的人上 ANSWER: 有些錯,要自己撞個版先認得深,至少對某些人而言,要真係用刀自己一下才明咁會痛。   買債因保本,更易預算支出。買股潛在升幅大,但亦可血本無歸。因此頭幾年投身社會的,很少到筆者本blog發問,大多是經歷數次投資失利後,才知穩步收息的好處。人人都想在理財路上行得快,但筆者理財先由股轉REITs,再由REITs轉債,再由債轉定期,越轉越穩,越大越唔會博。   或者你想想,為何「越窮越見鬼」是名句?   當然,做生意致富是破局之法,一旦生意成功豬籠入水,你就唔使慢慢「由股轉REITs,REITs轉債咁老土了」….好似康樂棋咁即跳上兩層。然而要生意長期做得住,老板大多是通才,擁幾項專精加上面面俱圓才守得住,呢份本事在20-30歲要有機緣及耐性才學得上。   只得一至兩項專精的通常生意一做大就比人抄左(因為獨特性不夠),紅一下子就收皮。   明白95%都是打工仔,所以本blog多談打工仔理財之法。我們的youtube頻道(homeblogger hk)講了幾集孫子兵法生意經,影片瀏覽量即大跌,那還是同汪總講下樓談一談升跌。至於讀者下步,要認識下美國REITs,要試將少量錢投入債基。做好穩守才轉主攻,由REITs、債基開始分段把80萬投入最好。   下圖是一隻進攻性強的manufactured home(MH)REITs,提供積木屋社區,2019年升了六成,筆者在12月收息104課會詳解。派息低只1.88%,但今年升了60%乜都贏返哂。由此同你講,好的REITs不只領展,不只又一城那隻Mapletree的。更何況如你過去一年死揸領展同那隻Mapletree,輸20%是基本。投資賺錢,勿想「搵一隻野」而「揸死一世」。筆者都唔會諗自己盤生意日日咁重覆做,往後都可似之前幾年咁賺錢請人又換office啦。 防守性高的美國REITs看下圖,由1994年至今長升長有,由$0.90升至$2.6,但留意平均每年只升4.6%,因為94年至今已廿五年,升倍幾唔算多,但呢隻REITs勝在行得穩波幅唔大。試過連續升84季,即成廿年呀BB~ 至於有D人話買股票有平均年15%升幅的,真正的數字為五年每年升跌為(+1%, +30%, -10%, +60%, -6%)而將佢加埋而平均係15%,絕不是你心想(15%, 15%, 15%, 15%, 15%)的假象。那你將血汗錢投入大升大跌的股市,會否被升跌震走? 你又有本錢去將大錢買足指數30%而等佢年年平均升15%之承諾嗎? 何不用債基,每年派息10%又有,另一隻15%又有,再唔係take risk收20%年息都有。今日買下個月都知派息有幾準(因為知道每月派息數,可推返年息準確否)。   筆者都唔好講新E餐那隻表現更好的債基,就當收息101課有提詔的舊E餐,過去半年個價都由$15.4水平升至$16.1(下圖),又有息派,投資佢錢留係香港唔需要搬去外國,更不要在美國券商打減佣戰下將你身家過份投入美該等券商戶口。下圖再一次展示,咁多年比人話唔睇好的債基,去到而家香港都沉左一半,佢都未沉。大家只要同心協力,香港定可翻身。

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40歲有錢洗有後路,怎做? #1958

諗Sir,   你好,有幸早前看到你在youtube上投資教學,有相逢恨晚的感覺。已即時報了收息101,希望迎頭趕上   本人已達40餘歲,先生情況近同,仔女升中 希望利用下資產去達成備有第二家園,洗費自給自足之願望   800萬供淨100萬的三房 現金300萬 兼職月入1.2萬 MPF 50萬 內地幸運賺取500萬港元的廣州樓房   職場失意,再工作恐怕收入不多,願能不時離港,睇住仔女成長 盼望得到答覆。謝謝   ANSWER: 近月不少港人都為自己想後備方案,說到底要在外地生活最要緊有錢。一旦攪好被動月入,移唔移民都無所謂。反正自己出糧比自己,長期旅遊買返份保障足既醫療保,情況或比入藉他國被雙重徵稅更好! 誠然讀者是幸運一群,乘著樓市升軌大賺幾筆,幸勤打工仔未夠五十儲有現金1600萬,比上不足但比下都很有餘,究竟點用錢才達成理想,唔使比人呃走?   大方向是內地樓搬返黎香港,現有樓都加趁,趁四十幾歲銀行仲肯借就把樓按揭盡或換返香港,再拎錢買債去坐定收息,生活自然好過。1500-2000萬現金是第一個上岸點,將筆錢用得好基本生活質素加不時旅居絕可做到,方法如下:   內地樓賣走,資金不多者絕不要將錢投在資金進出受限之國度。人地百億身家投其中廿億係內地,做法可以,但你情況唔同人地。   賣走後設約550萬港幣,伺機在港買樓。香港地500-1000萬價碼的實用樓,要跌幅度都唔會大。中港還有不少人要利用香港的低稅率慳錢,內地33%稅同香港17%比絕對值得將盈利搬到香港,請番些少人。還有未足200萬盈利的小公司稅率低至8.25%。還有廣州是不可直接匯款去美國。   800萬在港樓如是聯名,請先拆為單名持有,順便加按。大致是聯名賣予單名時既有稅務豁免及可利用800萬樓上九成之新按揭措施。即套800*80%-100 = 540萬加上甩一個名出黎   540萬現金加上550萬內地返錢仲有自己300萬,成1400萬在手,幾好用了。在樓市跌離高位20%之時(即中原城市指數報約150-155點),在港買另一間樓,預算650-800萬。用20%首期即130-160萬,單名分權契持有。   持有兩樓主想形成他日有兩樓收租之局,60歲估計兩間屋已供了超一半,租金兩間聯合收現時值的40K(此數或會因通賬而再上調),如現時呢兩間樓的樓齡未過20,到讀者60歲時兩間樓應仲可將按揭餘款拉到30年黎還,到時收租再扣除按揭供款後之現金流大增,無三萬估計都月月兩萬之上   買樓後仲有超1200萬淨,建議拎其中800萬去開入門版私人銀行戶口。留意現時不少銀行將佢個高級版零售銀行戶口冒充私銀戶口,既沒將錢轉打瑞士/新加坡,融資成本亦超過2%年息,大家要小心分辨。   私銀戶口入面既錢買直債好,幫你操私銀戶口的經理都是資深,要落你藥好易,所以請先在收息101課學好如何選取直債咁點買先正確。800萬被說了交多1%佣,即多付8萬,所以大把「藥師」在等人上釣。然而幾億身家的有錢人,他們明知上釣亦無妨,反正其他生意要銀行幫,小輸一鋪其後大贏無問題,但此模式對讀者打工仔不適用   直債用匯豐加渣打或加隻Barclays都夠用。如進取一點用東亞加內房,選取準則與讀者見時面授。直債槓完提供6-8%年息(如進取的做可10-13%年息),直債是到期保本的,那800萬投入可收年50-60萬或80-90萬不等,看讀者意思。直債亦可中途賣走。   最後做少少債基,1200萬用了800萬在私銀,不妨將200萬先投在香港銀行,再轉倉去外國,形成一個在離岸派錢戶口,不受香港影響。由於直債已保本,故此200萬可進取點一半投B餐收12-15%年息,另一半A餐收20%年息,平均派息在17%左右,月月派息28K港元,淨係呢個數都夠係泰國安居,不時返港,何況仲有800萬係直債同兩間樓收租呢?  

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越儲越少錢,怎走出困局? #1957

諗 SIR 你好,   本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。 基本資料:   本人35, 月入42K 妻子 33,月入 50K 兩小朋友分別4歲及1歲 現金140萬,租住黃大仙三房單位租金$22K 單名擁有土瓜灣舊樓 400尺,市值440萬,租金14K,沒有借貸   每月儲蓄28K 有些保險,基金,合共不過30萬 小朋友未來開支將增加,儲蓄可能更少   還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何: 運用太太無樓名額? 使用手上資源達一生三宅? 祝教安   ANSWER: 面對能儲蓄之金額不斷下降,是已婚有小孩者常面對的問題。如果你儲蓄慢又無資產,係無得救架。先講明筆者唔係上帝,唔勤做野又大洗父母又無剩落既人,只好靠買礦機博一變十,日日自然醒咁話。最近bitcoin價格下跌穿兌美金10000元關,騙局擺唔成。下陣子升穿10000蚊關,post又會再出黎。   所以乜都無既人,你除左可埋怨下去,仲可以一日打三份工趁後生儲幾個錢,先用股票再用債,逐步改善人生。然而讀者有間供滿既樓,絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走,換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。土瓜灣鄰近啟德供應重災區,上年產出近8000個單位,是高供應區如將軍澳(西貢區)兩年供應之總和,仲要係細單位。在啟德不斷有唔使兩萬蚊都租到既新三房之下,讀者間舊樓租到12-14k都偷笑。加上啟德賣左既樓一到SSD期滿,業主又被AGENT游說放盤,造成高沽壓而令鄰近區域升唔起。   提提你,下一年,到大埔,再唔係啟德(九龍城)。九龍城亦唔係每單位都屬34校網,何況為仔女搬去九龍城既人,聽晚都黎左筆者公司舉行的英國教育講座。至於買樓睇區份屬其次,首要睇間隔及屋苑。然而經紀很少教你買樓要選的間格及屋苑,因合間格選取原則的單位只得一至兩個,咁講咪只可做1-2個客生意? 所以講區份最好,成區大把盤,梗有個你想買。   讀者賣樓返440萬,要買返咩樓先計家庭借貸力。借貸力為(42K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1190萬。由於旺市不要用超6成借貸力,所以讀者夫婦宜入手600-650萬左右的樓房,付20%首期上會,兩間屋夾埋要約250萬首期。市面亦不少600-650萬屋苑樓之選,在按揭政策下此類單位受惠價硬,加上多屬市區兩房或新界的細三房,有一定客路要租出產生現金流唔難。留意現金少者不要買單幢樓,入左唔易出,壓死資金隨時引來危機。樓不要兩間一齊買,第一間可在賣樓後即補回,反正中原城市指數比高位已下調了超10%,若買家付20%首期上會,意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者負資產。此跌之急在98年才試過。   至於再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入,145點為2014-15年價位,若呢個位買再付20%首期,指數要跌到116點才令人負資產。加上112點是2012年之價位。若跌穿此位(112)必引發大量業主尋求幫助,似足2003年富榮花園的「苦主」,最終亦可在政府幫助之下捱過關。當然筆者對樓市看不太淡,始終香港低稅亦有其功能發揮,就當11月決戰FEEL都有阿里巴巴夾硬黎圈錢。   440萬用了250萬做首期,淨190萬可用黎做債基,主打買美國債類的B餐,或價升得好的新E餐,分別派15%及12%年息,令讀者新增19K-23K月現金收入,夠找三房的租金,令讀者月多20K儲蓄,加上兩間樓借比朋友住更易供滿,5-10年後睇返格局比現時改善不少。

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怎能由夢想每天喚醒我? 而唔係返工! #1956

諗Sir你好:   我今年35歲,上個月先至睇到《富爸爸窮爸爸》這本書,開始明白增加財務知識、以錢搵錢嘅重要。之後巧合睇到你收息論嘅文章,覺得你提出賺取穩定而可持續嘅收入好有道理,多謝你咁有心肯教其他人,已報讀你12月嘅TEDV70(收息101),希望於理財方面急起直追。   我最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少。   背景資料: 本人35歲 丈夫43歲 一個小朋友3歲 夫妻月入共10萬元,收入穩定 無樓 無負債   財務狀況: 現金20萬 一塊位於尼泊爾嘅住宅地,約2000呎,2019年初以40萬港元買入,現值約50萬港元 股票 主要是: 0508: $1.12買入600,000股, 現價$0.21 0360: $3.81買入36,000股,現價$2.20 仲有啲濕濕碎碎嘅股票,如果現價賣晒啲股票,吐現約$30萬   每月支出: 供養雙方父母$20000 租金$20000 小朋友學費$15000 夫婦個人消費$20000 家庭開支$15000 每月儲蓄$10000   希望諗Sir建議我大方向應怎樣做去建立資本。應否賣哂啲股票,重新開始?   謝謝你!   ANSWER: 絕不是叫大家唔買股票,但著重研究股票可以是年輕22時,又或屬收成期錦上添花時。工作忙靠跟風買想賺的,結果讀者總結左:「我(讀者)最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少」   而,你買股就是壯大了該上市公司,所以怎改變貧者越貧,富者越富,就屬筆者每工作天出文章之由來。   讀者十萬月入而儲蓄只廿萬,同老公拉平計成40歲,佢認為咁既成績表咁得住仔女嗎? 大家寫信黎排隊就係想要真話,對? 故讀者叫仔女努力學習之餘,自己都要理財上盡力。盡力為自己拓展月現金流,而唔係野野想一變四、四變十六咁賺價。   筆者收息論重要主張一: 投資物分收息類及賺價類兩種。因世間要獲利主要靠兩條路(係主要,唔係只有)。一係靠借出資源去收租,即收息。二是靠智慧創作去創富,即做生意。買樓收租買債收息係收息類。買股票即做生意,要食腦,賺價類。而人在中年,輸唔起,將錢撥入收息類的份額應越來越多。沒投資物是收息賺價兩相宜的,起碼你還屬初階時,唔好先諗要買收息賺價皆掂既野。   如果讀者連360、508股票過去一年的公司活動都未在披露易掌握好,佢應該先賣走股票。30萬回籠錢加20萬現金,共50萬一買美股、二做債基、三做保險。保險唔係你成日比經紀SELL個D保險,而係讀者將在12月收息101課學到的融資類保險。有些人自學再希望透過經紀買入較好回報的保險,可惜佢連保單抵押、保單借貸、保費融資三個概念都未分清楚,令財務革新葬身於過份計較的想法之前。 港股市場很細,上圖梳理出全球股票市場市值,美國佔44%(上圖)而內地9%,香港5.5%。市場大代表可運用的投資工具更多同一旦要出貨更有承接。好似DATA STORAGE的房託、買黃金跌的ETF,美國選擇不少。讀者只用2000-5000美元小試牛刀,從觀察好金價同S&P走勢做起,買入同其相關的股份/ETF,一旦掌握好S&P及金價的走勢及預測,日後研究其他投資物更能上手。只如預測投資物走勢,可靜待筆者公司(成家博客)於1月舉行的量化股份分析講座。   買債基很合30-45歲人仕,因可隨時放加上波幅低,而派息達10-15%年息。讀者可將10萬投入,起首不槓桿收6%,即月月有500蚊。其後可增金額例如30萬及加槓桿,30萬派15%即月月3千8。觀察派息是否月月準確,一旦派息達標即讀者有辦法可每儲100萬就派到10K-12K息。即儲到300萬就接近唔使做,或唔使咁趕日日仆住去返工。 […]

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為小康之家營造美好生活 #1955

諗Sir你好, 拜讀閣下【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息課,相見恨晚。早年在股票輸唔少,因為以為識,更認為內幕消息可靠,點知…. 自上你堂後明解了各項投資物之優劣,令我不再迷茫,希望可追回所失光陰,為日後安穩生活打下基石   本人 41歲收入4萬,太太 34歲收2.8萬 兩個女兒已7及10歲,父母已退休 持有現金180萬,債基12萬 股票40萬,現時轉買香港電訊SS(6823), 泓富(808),只求啖飯,唔諗發達,買入價計派息率5-6% 自住樓: 新界西兩房銀行估價700萬,按揭欠款217萬 車位: 市價約180萬供滿,自用,租值應3.4K 工廈: 市價280萬按揭欠90萬月供5K,出租收8K    請諗Sir指點迷津,部署如何利用現有資產增加被動收入 懇請諗Sir賜教   answer: 讀者小康之家,怎利用有限資源獲得美好生活? 靠賺價一百變四億,機會率低,等運到恐怕浪費你青春。每月累積除工資外的收入,最尾你才可以儲夠額外收入,令你唔使打工,或唔驚無左份工。人唔打工,機會就黎啦。因你拜拜老細為自己工作,才真正進入上升軌道,每日為自己累積實力。當然本案讀者打工仔一個,談「拜拜老細」言之尚早,第一步是增加自己工資外的收入。   自住樓唔計,屬支出。但讀者手上有其他資產: 車位現金流產出效率為3400*12/1800000 = 2.26% 工廈現金流產出效率為(8000-5000)*12/(2800000-900000) = 1.89% 40萬股票由於不涉借貸,派息在5%左右,雖近月兩股價格都比一季前下挫,仍當產出效率為為5%     理財目標為進一步增加產出效率: 車位建議可賣走,反正未來一年買靚車既人估計少,車位需求比住宅縮得更快。加上周街泊違例的習慣已成,相信車位投資價值不大。如有需要泊車,可賣車位套回180萬,將其不槓桿咁買入債基新E餐,派5.9%,180萬不槓桿下已收$8850。月月有$8850夠你比兩個車位既尖沙咀月租架啦,而家筆者尖咀公司樓下車場SELL緊一萬蚊季租添呀~ 上圖見E餐由2019年始至10月尾,升10.23%。而業務穩定的香港電訊(6823),年初至今升6.38%(下圖)。當然係香港捱到而家都有得賺既投資物,都算叫唔錯。筆者不反對大家買股票,而係股票一係唔買,一買就要選波幅夠而潛在升幅大的。就好似你做生意一樣,如果你盤生成功只令你月入由2萬升至2.8萬,你博黎做乜? 一入經濟寒冬你輸突。 工廈都要賣走,經濟回調生意唔想做,係事實。香港經濟由2008年行好至2018年,大家都唔好再怨,過番1-2年苦日子是應份。留意下讀者工廈內主要聚集那種行業,再思考該行業是否受主要打擊一群。婚紗街在尖沙咀某處,因為條行既商廈大多入面口有樓梯,搬野唔方便,所以只可做全港客的輕工業,婚紗教學及命理就中。葵芳工廈做凍倉,因為承重條件符合及及近碼頭。用錯地方做生意既公司,做一張約就自己知會走。所以買工廈前你要明自己間野合那些行為? 最好梗係唔拖數既行業啦。至於讀者工廈現金流產出效率1.89%太低,都係賣走啦。相信住宅回報比佢仲好一些。   當然同債基比,住宅回報仍是差一點。不過住宅有一好處是債基沒的,是其租金收入可與通賬同住跌,故用租金為退休支出籌謀,更為合適。債基派息雖好,但長遠穩定一萬的派息,其購買力在10-20年後會退減。筆者認為讀者錢回籠後部份買債基及6823,加些收息104教授的美國REITs,留一半錢等時機買第二間樓,咁做會更實際。要錢返亦即隨時套現,相反工廈要賣有幾難? 讀者可現在試試。

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為月入15萬的月光族理財 #1954

諗Sir,   您好!本人四十出頭,屋村妹冇父幹,從不理財,是高收入的月清族,僅靠幸運而非才智擁有現時的資產。但知幸運之神不會常在,且不想亦冇資格再過揮霍無度生活。希望現在開始好好學理財,多謝賜教!   月入150k + 約3個月bonus + share option (我的幸運快車) 2013年買九龍市區樓13.3mil自住,用自己名,現估價約18mil-20mil,剛轉按,outstanding 6mil,另draw多2mil睇下點投資。total outstanding 8 mil。每月還42k。 2018年用親人名持有full paid 7.5mil九龍市區新樓300 sq ft studio flat, 剛收樓,已出租每月13.5k 2019年自己名full paid GB290k mil買英國樓two suites出租, 每月收GB1350。如香港淪陷,當買個保險。 Exercised shares option 現市值5mil ,冇息收,應該冇再爆升空間 Cash 4mil (包括轉按2mil) MPF + Provident Fund市值大約2mil 剛開始月供股票基金10k,人買我買之類 冇personal loan, 冇持任何其他股票,冇private banking  已拎第二國藉 現在打算每月儲蓄約50k + all bonus and incentives。   […]

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怎找到好的投資物? #1953

諗sir你好!   近幾個月透過朋友認識你,從此追看你的專欄,才知道自己一直用錯方式儲錢,現已報讀12月TEDV70,希望還來得及矯枉過正,因上年做過手術,更覺身體健康狀況不如從前,要供養父母,要為兩個小朋友的將來籌謀,又要為退休生活作好打算,實在有點壓力,希望諗sir可以指點一下:   本人40歲,近幾年升職加薪才達月薪6萬,bonus大概兩個月;丈夫43歲,月薪2萬3,bonus大概兩個月。有兩個兒子,分別10歲同六歲,扣除每月供養父母、租金、工人薪資、保險、小朋友日常開支後,平均每月儲1萬,現手持100萬現金,股票20萬。   本人2013年在離島買入一個兩房連天台單位,買入價480萬,現值800萬,樓齡16年,今年年頭加按套現200萬(按揭六成),以丈夫名義在土瓜灣買入一個300尺兩房單位,34校網,按揭六成,樓齡32年,市值500萬。兩層樓都分別租出,每月租金收入合共3萬,剛好cover按揭供款及管理費支出。   除了一般基本人壽、意外、危疾保險,另外在銀行有三份儲蓄保險: 一份2008年供滿(已繳保費約18萬),隨時可以套現,現值大約30萬,若等到退休年齡60歲才套現,大約有$100萬。 一份2018年供滿(已繳保費約40萬),現在套現只得33萬,若5年後套現大約有44萬,若10年後套現約有60萬。 一份2021年才供滿(總保費約38萬),若10年後套現約有44萬,若15年後套現約有62萬。   現想請教諗sir: 兩份已供滿的儲蓄保險,應該現在套現還是等到退休當退休金? 土瓜灣層樓,雖然高層望海及近港鐵站,但過咗鬆綁期,樓齡已經35年,如果樓價仍然企硬,是否應考慮賣走套現? 若想一生三宅,應如何部署?以我們的年齡及收支狀況是否太進取? 望諗sir指點一二!   祝一切順心, 安好! 你的忠實讀者   ANSWER: 到收息課,起首便會談一份「10年升48%」的保險計劃係咪好? 答案當然係不太好啦,美國國債孳息率平均有2%,買匯豐直債都有年3%,渣打的4-5%,那「10年複利回報48%」,雖未叫差但一定有更好的! 因此讀者現時40歲有30萬,20年後拎返100萬係咪好? 只說很一般。根據友邦保險年報,友邦將客及自己既錢約69%投在債、31%投在股。既然保險公司收你既錢都係買債,那何不自己買債呢? 保險公司強在做醫療,賣人壽,但說到幫人投資? 只好說有點撈過界。然而拎走人既錢去自己戶口,呢檔生意好吸引! 除了正規持牌銀行、保險公司、另外劏工廈計劃、挖礦機公司都打算去做。   下圖自友邦(1299)2018年業績年報,債券投資估公司錢79%,股票只11%。所以上市公司都係呼籲你買佢隻股票,但落左公司袋既錢都係投債券好。至於下圖的第二個表,展示投資相連保(LINK單)的錢買在那? 77%係股票而20%係債券。所以話睇人睇公司好,睇佢將自己錢同老婆仔女放邊就係最真展示。口講的5成都係空話。 另外比多個TIPS,保險公司要賣野大致由三個渠道,Bancasurrance, Agency, Brokerage,即比銀行賣,由自家掛牌的經紀賣,又或比出面的中介賣(例如證券行或獨立理財顧問公司、試過財仔都係撈埋保險)。而靚既plan,即回報好的,很多時只會比brokerage賣。因為銀行客多,拎垃圾入去都中,經紀同客講感情同埋要留佣送佢地年年旅行,故賣既plan都要食水深的。然而brokerage firm不用保險公司出錢養佢只係有生意就同保險公司拆數,所以賣既plan很多時銀行都冇。當然啦,brokerage firm有些人都照賣食水深既plan,即agency賣那些,令自己更「肥仔」。然而你若似筆者一樣在幾邊都有人,你就會收到風靚既plan幾時出同埋會放邊賣。   保險方面讀者應有決定,至於土瓜灣區未必一定在34樓網,然而讀者已查在34,樓房當然更保值。受2018年供應重災在九龍城區影響,土瓜灣區呎價升幅受限,該區持一房單STUDIO單位的情況更差,因九龍城區新建成都是一房多。幸好讀者為兩房及34網,加上手上現金只100萬要攪大動作都無錢裝修及比稅,那一動不如一靜,留土瓜灣樓。看倌若是未買樓的,就唔好諗土瓜灣區,至於離島村屋恐怕成交唔夠要套現時難,不屬上佳選擇。   想一生三宅,將兩間樓轉為五成按正名出租用途,借貸力有望增大。要知租金收入的70%是計作核實收入,可增大按揭借貸的。讀者租金收入30K,加埋夫婦月入,借貸力可達(60K+23K+30K*70%)/10000*50%*2.59 ~ 1350萬。估計讀者現時兩間樓應只借了600-700萬按揭,意味還有1350-700 = 650萬借貸力淨,肯將手上100萬增長成為首期,買第三間樓絕對有望。當然要肯定租金收入成為借貸力之源頭,要做足三類文件。   100萬可將其中50萬投入債基用新E餐收一下息,下年1月10日就知收唔收足,是否穩定。試好之後像其他收息101舊生一樣,加碼投入,等2-3年又一間新樓之首期就收左番黎。

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買基金跟銀行定保險公司買抑或ETF化算? #1952

諗sir好!   與你認識在亂世之始,六月在網絡看見你的文章後,對我這井底之蛙有很大啟發 已報讀(收息101)DV69課程,號碼:DV6921   本人38歲收入68000太太33歲家庭主婦小孩2個   3年前用了200萬積蓄(由太太約滿金支付)買了份派息保險,利用安聯增長基金派息。可惜價格不見上升現有少蝕,派息漸少,已附上基金章程希望你指點,應否持有?   物業有居屋一間: 新界西470萬(未補地價),供淨90萬 股票: 45萬(-15%) 人民幣120萬: 定期中(賣走大灣區樓所得)   想問點樣可以將現有的資源可以重新分配? 人民幣要轉美金? 居屋應補地價贖返? 保險要拎返錢?(好似有1-2%贖回費)   希望得到你的指引,保險經紀同地產人仕服務專業,但不夠中立 P.S 你的課堂令我印象深刻,內容充實 訊息由華為手機發送   ANSWER: 很多經紀都貪方便推介那隻增長基金比客戶,然而此基金持有之債務獲普遍較低的評級,為了唔槓桿省下做文件的功夫去獲9%年息,叫客買評級低的債券,往後為禍很深。加上股債基金佣比較高,總之基金經濟一聽到你同意可拎佢錢去買股票,有些開心得唔收你管理費都可以! 結果就像讀者般投資成績不佳,縱過去半年表現都比買香港地產股好或煤氣股份好,然而一般債類基金與安聯增長基金比較,他人其年初至今升7-12%,而安聯增長基金呢? 留待大家探究   至於透過保險公司買基金,等於雙重徵費。利用保險公司平台買要付平台費,月月收些少而「長尾的」,只要計劃未斷就要比。同銀行買起首時要一次性付費,即「可斷尾的」認購費。要怎做還是尊重客人決定。最慘還是同保險公司做月供的,因為保險公司的月供計劃一般會對戶口價值進行4-10%年費扣減。在基金一般年回報未必過10%之情下,保險公司收月繳PLAN 4-10%費用都幾好賺。而大家可留意經紀一般自動波叫你月供,話儲下錢冇壞,然而月供單的佣金係肥肥好多既。   至於ETF是交易所買賣基金,就是將單位放到交易所(如港交所或美國納斯達克交易所)去賣。好處是你買的價就是交易所的掛盤價,而不像到銀行或保險公司都是買基金的NAV(資產淨值),透明度高一點但一些知名度高的ETF,可能要溢價買入,即要用高於基金的NAV(資產淨值)去買。筆者最偏向買ETF,因費用最低而透明度高。可是大部份睇得上眼ETF都係美國掛牌而隻ETF若派息美國要打約25%派息稅,所以同香港銀行/證券行買基金可省去稅務問題,加上銀行/證券行提供槓桿及穩當,又屬另一好處。   至於保險公司還是利用其老本行好,買人壽同醫療是不二之選,但說到投資有太多機構更在行。筆者做些利申,曾在銀行、證券行及保險公司都服務過,現時從事教育及地產公司生意。   至於讀者人民幣當然先換返美元,唔係睇人幣升跌,而是人幣可投資的產物少及流通性明顯低。流通性低令人想沽貨時未必有持有人仔的買家接手,現時人幣跌當然令人幣市場入負性循環,所以又是流通性問題。入場投資前唔係問升定跌,而係問一旦要走貨有冇人接?   若閣下想有日發圍而擁有自己資產,同意未補地價居屋要換走。居屋很難加按,加上升幅很多時落後私樓。現時800萬樓可上九成會,買家就唔會因上九成原因而屈就入200-500萬居屋。當然居屋有其市場,如想解決眼前問題想比少點而住大點,免地價居屋是好方法。或薪金不便提高加上計哂數都只可上居屋,咁有居就上居先係好方法。讀者就是二例,拎左居屋先再隨樓市上流。萬事有過程,不能一蹴而蹴。    讀者將人仔轉設港紙後有約140萬,基金又返200萬,賣樓再返380萬,成近700萬資金可將20%用黎買新界三房住遠點而慳一些,另200萬投無計劃縛死的債券基金收下息,好似尋日個案讀者咁上克收息101小試牛刀做到100萬收8千幾之效果,最後有淨錢做定期先留住,部署買第二間樓。      

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滄海孤舟在風雨,理財如何走下去? #1951

諗SIR你好,   本人已上諗SIR收息課程,我做了94萬債基投資,每月收息8千港幣。   月入平庸2.8萬,太太月入3.2萬,育有一兒現五歲,夫婦同為40出頭   現居三房單位尚欠150萬按揭,現價830萬,每月可儲1.0萬左右。 夫婦有現金50萬 股票投資不佳輸淨30萬   目標希望10年內持兩個或以上物業退休,子女升學英美加其一   要達成財務目標, 請問下步如何走? 前路難見光明,希望指點一下 DV52收息101舊生上   ANSWER: 讀者年幾前修畢收息班,應已試了債基收息近一年,相信看到穩定派息月月有收入之重要性。下一步必要擴大資產,利用買樓槓桿去有序擴大資深規模及找到租客加快儲蓄進度,這樣財富才能不尋常地上升,令晚年生活安穩。現在時勢,你辛苦咁月月儲1-2萬,係追不上資產膨漲速度,你怪人工追唔上樓價係無用,打從2008年各國政府爭相印銀紙解財困一刻,就註明硬資產要倍升。當然資產價格會中期調整,絕不是只升不跌,不過平民能回應政府印銀紙變相偷走你勞動成果之事,就只有買樓一途。   為什麼只有買樓一途? 因樓是可按八至九成,借貸息率只2-3%年息(或許未來幾年更低息),更可攤30年還。試問香港,除住宅外能有其他投資物有此特性? 車位只可按五成除非連住宅買,股票只籃籌可押息率較高,銀行按股票按得少。債券就咁按只六成左右,工廈只五成莫非「金勞」可九成按? 誠然有一投資物按比銀行可達住宅相同之效,一如既往,我們在收費收息101課堂慢慢講解此等方法。   當然現金達1000萬港幣或之上,就有第二條路。1000萬者拆600萬出黎入四條直債,長建保誠渣打恆大,各有特性,混合後年息約派7%。其中渣打有派息年7%的,然而銀行對於佣金低的直債不太想賣,不少學生到課才知當初為何比人打PI牌擋住及點拆。至於恆大近年高息,與長建保守性拉平。那600萬收7%平均,一年收42萬,月月都有3萬幾正現金流不用槓桿而年尾保平,月月4萬幾當然就可少用樓了。至於投資幾時都不能ALL-IN,所以1000萬只可以買600萬。平均銷售人員叫你有幾多錢都買盡,當然都係佣作怪啦。   對於讀者,上述只屬題外話。讀者勝在買樓早,三房升達800萬,筆者建議佢將樓賣走,盡套830-150萬 = 680萬提此升首期夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房付160萬首期,借800-160 = 640萬,至於夫婦另一人買600萬收租樓,令300萬首期5成上會,那該房就可正名出租,租金收入之70%可作核實收入為買樓提供借貸力。   買兩間樓共借640+300 = 940萬,夫婦借貸力能夠? 用2.59法則,夫婦借盡為(28000+32000)/10000*50%*2.59 ~ 780萬。如先買收租樓先後買三房,租約在假設15K月租下,將借貸力提升至(28000+32000+15000*70%)/10000*50%*2.59 ~ 906萬,意味只要佢三房肯買細些少,兩公婆係有能力買的。何況兩間樓買哂,都淨現金(680-300-160)+50+30+100萬隨時可沽債基 ~ 400萬。更可加碼佢買開的債基,由100萬增至200萬,令月入達16K幫補供樓支出。亦可在沽走三房而未買下間三房,即換樓時,用債基的月息幫補供樓支出。   當然亦可「抄小路」,買的600萬收租樓唔比足五成按揭。有些人係咁,偷偷出租,當然筆者唔建議。另外借貸力亦可安排好個人第二收入而增加,希望比多幾舍想法讀者。   筆者教室位於尖沙咀,撰文當時尖沙咀路多不暢通,今晚兩個課程大多會取消。謹此希望對抗雙方都不要往牛角尖處鑽,事情總有一個和平解決方法。

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