購入美元債券或保險去對沖港幣 #2079

(本個案解答是昨天之延續,下列個案與昨日大致相同,但諗sir解答部份是新的) 諗Sir, 你好: 小女比較保守,不宜因投資大量輸蝕而受驚。   女 35歲 , 長工月入45000,今年應沒有花紅,兼職教學月入12000 2013年因結婚自資購買1間東九龍400呎單幢樓,極近地鐵落本幾萬執修自住,380萬, 2018年賣出620萬,獲利240萬。 2018年自己名下換樓東九龍沙中線約500呎2房,20年樓齡,758萬,現有18年按揭270萬,月供15000 父母家用 8000, 每月儲44000   30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,60-80歲派錢,只為退稅,如果唔等錢用就60歲先拿 現金 100萬mortgage link, 今年1月不扞摃買15萬爸爸首選的債基,每月收息600,2手盈富基金   男41歲, 長工月入36000, 有1個月花紅,兼職教學月入300 早前因家庭情況而沒有儲錢,現已完成所有讀書的債務 負責供樓15000及生活費,所餘是自己錢不干涉 30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,跟本人相同情況  現在未有子女,將來有冇就隨緣。     小女自小相信老人家教導:讀書改變命運,由幼稚園讀書開始都十分努力,至碩士都取得甲級成績,加上喜歡儲錢多過扮靚,大學畢業工作後幾年升上經理級及儲到100萬就以為可從此過舒適生活。誰知2013年尾買樓準備結婚時才恍惚大悟, 覺得多年的搏命未能得到自己的理想生活,自此知道只有努力讀書及搏命工作不等於保證將來過舒適生活。小女2019年尾上了101收息堂及追閱你的影片後自知自己對投資仍要繼續努力,現希望得到諗sir的指導,希望為將來退休或移居有所準備。 以上情況應再儲錢用先生個人首置人頭買2手荃灣/東九2房收租 (3房明白是你的教導,但對我們好似有點大負擔)? 還是儲錢買直債好呢?還是要開始投資外國樓 (資金分散風險)?     努力計劃生活保障的香港蟻民    answer: Mortgage link計劃,銀行唔想做。至於想要較高之現金回贈,而家要3年罰息期才比你,2年罰息期的現金回贈大大降低。至於有銀行是有一年罰息期的plan,不過息高些少同沒回贈,大致叫「炒樓plan」,顧名思義,係比些諗住快甩間屋既人用,又或者要多次轉業權方便甩名既人用。   坊間電視台近月有談「甩名」何解,就是內部轉讓吧。不過點轉先合法又省稅,相信電視台都唔會邀請到律師公開講。至於近日有人問將香港樓加按再轉美金是否明智? 因假設港幣若長遠貶值,你按了80萬出黎月供3500hkd,然後80萬轉為10萬美金,一旦港幣貶就可用更少美金去買返3500hkd作月供,變相「贏」。   誠然脫勾唔係短時期見到既事,你將舊錢轉左做美金都要用債收息去幫補一下,否則你香港的浮息按揭plan一旦hibor或prime rate升利息支出將大增,到時贏家就係銀行而唔係你。另外如心癮大會將按出既錢轉買股票既人,唔按好過按,此時買股必需小注及出入快,絕不長坐。   另外做保費融資,把保單出美金,而儲錢用港紙,這個手段近日熱詢,將來會是香港保險業救命的一條繩。眾所周知內地人最愛到香港買單,然而香港繕發的單日後仲會唔會咁受歡迎? 大家心中有數。其實香港唔係唔比走錢,只不過將來要問多個部門,所以中國好,香港好係對的! 另外走錢會地下化,所以筆者才在上星期建議海洋公園開賭,就是既然都「行地下」,咁不如全套地下野做好佢,順便打旺埋香港足球界。   賭場、賭波、手遊環球性打麻雀根本是同一套野,國外勢力雖拆走緊佢總部,但人脈係唔會走架。香港好多野會地面搬地下,香港仲有得玩落去既,不過要習慣70年代個種「差人收片、多個碼頭」咁既形態。明白上述建議對教徒不友善,不過教會都要奉獻,廟都要香油錢架! 而講返轉頭,諗sir提及8年有7%息大部份保證之保險計劃(7% […]

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由貧變富三件要學習的事、First Hon學霸月洗一千都唔掂? #2078

諗Sir, 你好:   小女自小相信老人家教導:讀書改變命運,由幼稚園讀書開始都十分努力,至碩士都取得甲級成績,加上喜歡儲錢多過扮靚,大學畢業工作後幾年升上經理級及儲到100萬就以為可從此過舒適生活。誰知2013年尾買樓準備結婚時才恍惚大悟, 覺得多年的搏命未能得到自己的理想生活,自此知道只有努力讀書及搏命工作不等於保證將來過舒適生活。小女2019年尾上了101收息堂及追閱你的影片後自知自己對投資仍要繼續努力,現希望得到諗sir的指導,希望為將來退休或移居有所準備。   女 35歲 , 長工月入45000,今年應沒有花紅,兼職教學月入12000 2013年因結婚自資購買1間東九龍400呎單幢樓,極近地鐵落本幾萬執修自住,380萬, 2018年賣出620萬,獲利240萬。 2018年自己名下換樓東九龍沙中線約500呎2房,20年樓齡,758萬,現有18年按揭270萬,月供15000 父母家用 8000, 每月儲44000   30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,60-80歲派錢,只為退稅,如果唔等錢用就60歲先拿 現金 100萬mortgage link, 今年1月不扞摃買15萬爸爸首選的債基,每月收息600,2手盈富基金   男41歲, 長工月入36000, 有1個月花紅,兼職教學月入300 早前因家庭情況而沒有儲錢,現已完成所有讀書的債務 負責供樓15000及生活費,所餘是自己錢不干涉 30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,跟本人相同情況   現在未有子女,將來有冇就隨緣。   以上情況應再儲錢用先生個人首置人頭買2手荃灣/東九2房收租 (3房明白是你的教導,但對我們好似有點大負擔)? 還是儲錢買直債好呢?還是要開始投資外國樓 (資金分散風險)? 小女比較保守,不宜因投資大量輸蝕而受驚。    努力計劃生活保障的香港蟻民      ANSWER:   唔簡單,35歲搵4萬5儲足4萬4。唔講以為係坊間一味教人努力堅持同埋月供盈富個種case。筆者欣賞讀者所作出之努力。但知識同見識,比起努力而言,對欲上一層樓者更具決定性。   知識: 趁後生學習投資及落場是必要的,讀者學習全First houour但只拎到勉強夠開飯的人工,已說明學校教唔到你點懷著明白事理的心去活好人生。銀錢的內含值是抽象,你點儲都唔夠通賬黎得快。   學投資同學游水一樣,唔真正落場係學唔到。你唔識可以搵人陪游水及拎多個水泡。但絕不要用避免風險的態度去完全拒絕投資。這不是因為諗sir開投資學校咁講,而係太多人到中年發現唔夠錢洗而來信的個案證明   買年金唔好,不過讀者買政府的延期年金就算啦,起碼年省11k稅更可逼大洗L儲錢。但讀者的強項就係死儲爛儲同爛做,買保險當儲錢對佢專屬錯配的。保險如就咁買大部份plan內在回報率(IRR)都在3%之下,只會唔緊貼呢個blog既人先會輕易落搭。   另一個技能是修正及再實行的智慧,就如讀者已幫父親買了15萬債基,不槓桿下收息600元年息約5%。既然都試左一段時間無伏,加上2020年3月股市大跌都嚇唔死佢,咁點解唔作出「修正」去加碼? 話唔定加加下第日讀者買夠100萬,收緊7倍息即4500/月,佢再問問能否接受其波幅? 如不可以就「修正」將投資額向下,若能接受波幅就將槓桿加入作出「修正」,令年派息由5%慢慢升至12%暫時最盡年18%,一旦接受唔到又下調槓桿。此等修正下若發現槓後收年息12%可接受,那每100萬派到10K/月息比自己,咁就又成就另一件事,唔需要等咩咩保險供滿十幾廿年先月月派。債基是本月買下月派息,直債同股票都可做到每季或每一年派,這在收息101課有授。 […]

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三樣野好過你買樓收租? #2077

報告諗sir 臉書近日大量湧現收息達12%方案,話PM專頁有專人跟進,我抱住搗破微信女的好奇心留名,真相如下:   隔兩日真係有人打比我,A記agent 年息12%之方法,就係用佢公司 platform買基金 頭5年收2.5%任轉 選擇隻基金A每8號就派6%息,先係8號收一次息,然後轉去B基金 由於免費轉換,B基金轉入免費,又可再派一次6%息 一筆錢一個月loop兩次,咁就12%,而家買有bonus送 ……聽到好似騙案……收線了 其實要搞10%息,有冇簡單些既做法?   ANSWER: 1.投資相連保險買基金? 聽讀者講佢既方法係利用投資相連保險買基金,保險計劃容許客人在付2.5%年費後全轉基金,即係假設你投入100萬,只年付25000就可任轉plan內的基金。由於債券基金有些除息日是不同的,假設有些8號而另一些在28號,咁你係7號轉入A基金而10號走,收一次息0.5%(因年息是6%)。之後因轉換免費係11號轉入B基金而30號走,再收另一次息0.5%(假設B基金同A一樣都派6%年息),咁咪一個月內收1%息即年息12%?    留意基金派息後會除息的,即個價會跌,所以上述做法邏輯上行不通。至於買保險送的BONUS現金要入落保險戶口內,令保險戶口淨上升,由於年費是按戶口值去收所以「送的BONUS」只會令日後年費上升,嚴格黎講唔係叫送。   2.年金保險計劃? 其實諗sir都留意到網上賣保險的手法極具創意,你唔提我唔會主動講。尤其經紀而家無左大陸單,唔好再刺激佢地。好似下面賞悅。連年保險計劃,用保費638萬一筆付,同可六至九成上會的沙田第一城550萬樓價比,已犯錯誤。樓可以抵押只付10%首期上,難度賞悅。年年可以? 當然保費融資是諗sir的拿手好戲,一個保險plan可做抵押的,究竟而家邊間銀行肯做同埋息低? 諗sir可跨公司跨銀行同你搵而家既答案出黎。有些保單真係都可「九成上會」,即係600萬面值單只需擺低60萬就買到,而派息用3-4%保證計。咁計落派息回報比買樓收租好。但買樓同買保險收息比有兩大差異:   樓的租金可跟隨通賬升跌變相保到購買力,但保險冇。你成世派19萬一年,到20-30年後恐怕19萬一年唔係太夠洗   樓收左幾十年租仲可以賣走拎番舊大錢,然而保險很多時都將在幾十年後把內含值派盡了乜都拎唔返   當然香港樓現時都面對不值定因素,好似港幣同美元的匯率再不掛勾下,港樓或有唔少波動,但用港幣計價的保單都會中招。識玩既想用保險收租要「咁玩」: A.盡量買有保證回報的單,保險公司的紅利率佢講到天花龍鳳都無用。而近年筆者發現有保險公司另立「特別變賞」一欄去取代「紅利」,以營造保單紅利實現率高的假象,但未來承諾回報大多用「特別變賞」去實現。一旦獎賞冇左,回報少到可憐或見負。 B.做保費融資係好。但主打10年內的單夠了,同要保證回報個部份好的。這舍就是收息101學生獲得的資訊。佢地唔只有PLAN名,更重要是想做個陣有人提點去邊借較好。而家靚又對客好既PLAN,保險公司係唔會亦唔需要放比銀行做,只會經熟人內部認購。   3.答返: 要搞10%息,有冇簡單些既做法?   找經歷一劫而沒點減派息的投資物 利用美國上市的REITs收息,穩定性不俗。好似上方REITs在2020年3月美股大跌,佢都由19蚊跌到10蚊,而家升番上13蚊。見上圖派息約年率12%更是月月派。圖見佢5月派息的金額由出事前$0.15減至$0.12,叫交到哂功課,唔會似匯豐除左息都唔派。每月派息的REITs有好處是你能好去監測佢派息有冇走樣,而經過2020年3年仍不走樣可以保留大部份派息既,質素已經驗證。REITs及收息的美股、ETD、優先債買法在收息104有授,六月有課網上或真人上都可。   派8%仲有特朗普怒撐的投資物 收息101提及的債基(舊E餐),現時不槓桿下派息已升至8%。如用人仔買可不槓都10%。不過先講揸人仔幾時都唔建議。你睇返諗蛇之前既文,提出人幣不流通及受管制下出唔到咩投資產品,淨係此兩點已教人不要投入。舊E餐找美國公司債為主,受惠美國聯儲3月時入市支持的計劃,加上現時已由高位回調至吸引水平,下圖展示由105水平跌過落90而家返上95左右。 不槓桿就咁買就當跌左都照擺長揸唔使理CALL LOAN(因為根本無槓),都係一個方法。始終8%年息,係而家定期開始貼0%的時代,係唔錯選擇。當然佢可以債基疊增住咁就,那就更似買樓槓桿的概念   監獄股 是的,跌市無礙監獄「事業」。係美國有上市的監獄REITs。因美國懲教服務是私營,所以仲可以有埋REITs上市。下圖的REITs派年息14%,76%payout ratio係2020年1Q,持335million現金而2020年3月大跌市見回調水平只係30%,對比其他美股跌得較少。 下圖見監獄股2020年1Q,revenue仲升些少,不過operation income下調無可避免,算跌好少而估計佢現金夠維持佢派息。在6月初的收息104會詳解此等REITs。

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無財主作靠。庸才變強7點 #2076

你好諗 sir,小弟既無呼風喚雨之材,亦無金山財主作靠,只為一名小小公務員。幸得拜讀老師理財著作,始感一生三宅之曙光。但正煩惱不才應先修讀「買樓001 或003」定「收息101」,還望諗sir不吝指點方向,以下為不才資料:   先生(37)入息:$34000 太太(35)入息: $18000 育有一子一女   月儲:$20,000 現金:300,000 最大借貸力: 52000/10000*50%*2.59 = $670萬   現有第一城兩房(實用面積284方呎) 以$400萬買入尚欠按揭 $310萬, 月供 $12500,現借予朋友居住。 現估價:$540萬 (on 21/5/2020)   小弟有以下疑問: 第一城因樓齡及細兩房多供應,是否應將其換另一潛力地區的小有靚則,如荃灣、東涌? 或應進取地將賣出第一城所得約$230萬,以8成買入另一$500萬左右二手樓,借俾朋友住,另外約$100萬買入債基B餐,過幾年再向第二間屋進發? 或保守些,第一城按兵不動,待樓價上升,再加按數十萬買入債基,儲錢再買第二間屋?但怕此計劃太長遠,年紀漸大,借貸力漸減……   現正居住公司宿舍,希望藉此優勢向一生三宅進發。礙於公務員此一雙刃劍,不敢在按揭理財上過於進取,觸犯規條。又怕理財上捉見肘,原地踏步。望諗 sir 指引可行方案,不才定必謹遵教誨,儘快報讀適合課程,以長識見,達成一生三宅。   謹祝貴公司 桃李滿門、業務蒸蒸日上   希望為時未晚的庸才上   ANSWER: 讀者最大問題咪係儲錢紀律低,手上30萬現金而報稱可月儲兩萬,咁咪即係最近15個月先開始儲錢? 明白第一城可能買左幾年,現欠310萬而樓價540。不過婚後莫非壓力好大? 有公務員宿舍資助仍儲不到錢? 只好說: 木宰羊。   誠然賣第一城可得接近讀者十年可儲,那就賣第一城吧。賣樓唔係唔可以,不過咪因為些少現金去賣,但如是讀者再儲落去恐怕起色不大,不如將第一城賣走拆兩間,搵多些朋友幫自己住入間屋加快供樓當儲錢好過。要加快儲蓄,一係自己生性、二是找多幾個人幫手儲,就係咁簡單。   賣第一城得320萬,此為十倍於讀者年儲蓄24萬。第一城一房及細單位同意供應頗多,唔係差但因讀者強項是公務員容易問銀行借錢,那就不妨一拆二。   320萬抽其中100萬作首期入手500萬樓房,要兩房選擇唔少,但都要在舊的大型屋苑,買樓003可助讀者作出決擇選屋苑。買新樓收租就一向唔支持架啦。   淨220萬一半做定期,很怕讀者一有錢就大洗怪上身。其實靠儲一定無發達,但為何仍花篇幅叫人儲錢? 因儲得好既人在理財上執行性及持續性較強,下面條方程式都講左,一件小事只要持續執行(例如每日唔洗超過200蚊),效果可以很強。正因如此,1讀者樓可以賣> 2儲錢習慣請培養> […]

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居屋仔vs柏慧豪園vs盈翠半島? #2075

諗sir,你好!   本人38歲,太太37歲,兩位小朋友,現住兩房居屋(未補地價),尚餘5年供斷。因小朋友年紀佔大,想換三房居住。 資產狀況: 每月收入: 本人$40000 太太$17000 每月儲蓄$20000 居屋估值$730萬 (補地價後) (尚餘30萬未供完,本人名持有的) 定期及現金 $160萬 股票 $65萬   問題: 1.如果保留現有物業,再買多間兩房租出,自行租住三房單位,是否可行? 現有居屋補回地價租出,再自行租三房,等待機會買多間兩房,慢慢達成一身三房子的目標,是否可行? 3.有否其他更好的投資方案?   謝謝你的分析及解答!幫助迷惘的我   讀者 Mr J     ANSWER: 迷惘既讀者要計清自己借到幾多,望好手上幅牌有幾大先出手。   借貸力: (40000+17000)/10000*50%*2.59  ~ 7.38百萬。 儲蓄: 做得合格但由於工資本身唔高,所以一年只可儲24萬(理論上同唔好有意外)。 手上現金: 中規中矩。未來工資會唔會再加讀者無提,不過在廉價外勞行將湧入香港之下,讀者都唔好太旨意工資會加。     格局係只靠自力發唔到達,唔好介意。大家來信都想聽真說話,你想安慰可叫同事比另外熱線你。老三想上位,必須等到時機就,現時保留實力,以戰養戰。至於安穩一世做老三的想法? 筆者不敢建議你。未來世界格局多變,你唔好以為乜都唔做就可以留係香港,大把外勞睇住你個位。仲唔力爭上游為自己打點? 他日連阿四都無得你撈。     有冇幫小朋友選學校? 如果兩間學校同band,家長偏向選唔係公居屋包住個間,而選私樓群附近既屋,點解? 問家長。未來此現象必再極化,然而對於屯門瓏門此等屋苑,由於屬於區內極少數有配套及裝潢的私人屋苑,就當屯門公營房屋佔比高之下,負面影響不大。至於葵青是18區中公營房屋佔比最高的,盈翠半島上排出連環三破頂新聞不過諗sir都唔睇好,下圖見盈翠半島同「山旮旯」柏慧豪園(天水圍)相比,可能一般人認為唔使比盈翠贏硬,不過數字上 盈翠半島實呎(過去2年 2018-2020): 17646>16596 (-6%) 柏慧豪園(過去2年 2018-2020): 11310>11448(+1.2%) […]

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銀行趁低息劏客。槓盡買債上路 #2074

諗SIR 你好! 我是收息101 ,買樓001 & 003 舊生. 天天追看你私CASE, 希望有INSIGHT… 望LUM SIR 能抽空看看我這個CASE 有沒有什麼改善的地方. 家庭月收入:   先生 (36):55000 我 (37): 30000  家庭月儲 :35000 有一個2歲小朋友    資產: 現有110萬現金放Mortgaged link 先生單名持有私樓 (一房)- 收租 $16000 (尚欠按揭 330萬)現樓價估值約600 萬 。月供$13000   2年前 40 萬入了債基 E 餐 月收 $2000 息。今價跌了 20%。吾敢亦吾識郁   現租單位 (兩房)$17000   目標3年後  先生做轉讓 私樓到我名下  3 % 稅支出20 […]

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賣走太古城間樓移民 #2073

本人47,月入75000,太太43,月入90000.兩個小孩(年齡:8,5)。太古三房現值聯名1300萬.尚欠350萬(五個人住,想住大d)。現金300萬,債券加股票etf 70萬   objective: 三年/五年後移民退休。每月50000被動收入,應該買多一層樓收租,or 賣左現樓,再買一層1600萬大d 嘅太古樓望長遠有upside?   answer: 太古城1600萬既樓沒upside。唔關政治因素,你都知本blog主談萬惡的金錢,屬實事求事的blog。   香港開埠至今百幾年,然而廣州從三國時代已有記載,當時孫權平定嶺南,為討好百姓定期在廣州派米,讓信廣而佈之,這是五羊城為什麼同叫廣州的其一說法。當然網上有更奇幻的解說,如你有睇過「火星男孩」的各種解說,或會有另類觀點。   點都好,為什麼近百年多左個「香港」? 結合近年政策歸類三大支柱: a與大陸不同的法制 b低稅 c資金自由進出及縛定美元   而家法制稍為改下,各位打工仔就當有諗法,那又如何? 畢竟錢是有限而移民外地有又有否能力重頭黎過? 大家好好考量。你估咁多人真係好似哈里咁有型? 由英國移民加拿大仲住大屋? 過住王子咁既生活咩? 你不如發夢自己係下個火星人轉世仲好啦。   所以香港$500-$1500萬樓仍然企硬,無論多緊條法例或者少緊一條,都唔變。至於大劉會唔會好似上次咁黎過司法覆核呢? 我相信唔會。細劉就剛再於英國增持。5月23日有報導,香港富豪劉鑾雄的弟弟劉鑾鴻出手英国。通過其控制的香港利福集團( Lifestyle Intenational),大量買入英國大型商業地產公司Land Securities的股票。   留意,諗sir唔係話全部樓唔跌,不過持市值500-1500萬樓既平民你放心,香港樓市從2012開始已斷層,可以一類樓升而另一類跌的。 好多買開直債既人都唔知,大劉既利福集團( Lifestyle Intenational)係有直債既,2022年10月之前都未有直債到期,所以買(2022/oct)之前到期既債令違約率降低。剛好利福2022/oct之前到期的直債有市面有渠道取到,美金債有4.6%派息算唔錯,不過買緊係唔再買大劉啦,人地忙緊去其他國家。   只想提出投資概念: 各地政治風險大增而聯儲局或將利率壓至負數之時,持有到期保本又保證有4-5%的高評級直債最為妥當。好似煤氣直債諗sir之前拍片講過,2020年3年不跌仲要升因為smart money一知美國要長時間低息就將2-3%又唔會點出事既公司債狂炒上。誠然煤氣升極都係幾個百份點,想趁市場今年炒負利率加上買入到期保本的直債,穩定收住息咁賺價? 收息103同學可在會員片[債市心電圖- 名門望族」當中獲得啟示,然後去再助教GARY去跟進實行,得知我地認為有得諗既bond list。   讀者1600萬預算,寧願要兩間800萬。做按揭又可盡些,又好租些,更唔會一野比一個租客玩死收唔到租。買1600萬樓如自住50%首期即800萬,攤兩間黎買只需80萬一間可九成上會,兩間只需160萬首期。咁當然係留cash係身邊用小點首期為上算。   1300萬樓不如賣走去補間細,然後自己租新三房。1300萬樓最唔好按,按只到5成得650-350=300現金太少,亦即太多樓價升幅困在樓內,錢就要留係香港沒隨時拎走之選擇權。叔而賣樓即返950萬,可將其中300萬拎去做新樓首期,港島細三房應買到亦可搬去九龍新盤住大三房。更好是買新樓後淨650萬,連同手上現金、債券加股票、ETF370萬,共計1020萬,可配在直債、基金、這些不依賴香港或美國交易所上市的投資物,更可隨時射倉走到時讀者不會因移民而難把舊投資物賣走或影響收息。   直債用咩係收息101再談,而103舊生更有債市心電圖更新資訊,未槓前直債大都有4-5%年息而讀者將1020萬當中480萬投入,不槓桿都收息2萬/月。另外200萬何不利用海外戶口入手新加坡或英國的REITs? 好似British Land(BLND),雖同匯豐一樣最近一期唔派,不過平常息率都有6.5%左右。最後是添200萬入美國國債為主的B餐,派息12%,或可因上調槓桿而派息更高。點都好債基個200萬都係派2萬/月。三樣野加埋肯定過5萬/月,更重要是可很快就調入調走,還有超過100萬CASH比讀者用下。相反港股及美股除了不保證派息,波動亦高。一個良好的理財建議唔係只叫你買入賣出,而是能經得起大跌市考驗,又有流通性又可環球調撥,抵押力高的方案。本blog把握時間為你談此等建議,而唔係浪費有錢人僅餘窗口談什麼升跌? 

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500萬預算買樓選擇? #2072

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓101+103的課程 (Phone num: 90xxxxxx)。 誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現正審視自身財政和積極看樓, 在實行上遇上幾大謎思, 懇請呀Sir可以解答一下:   背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)   問題1: 之前因家母有疾病的原因 「在沒有」補地價的情況下用父母名做按揭借了30萬 (我做擔保)每月還 $5631 到 10/2022。這條數會影響我做按揭嗎? 因小弟去查 TU時資料沒有明確顯示,但如有影響是不是現在立即還清來解決?   問題2: 因小弟不才只可做到500萬為目標, 但現在大型屋苑在這價錢以下的,好像只有九龍東區九龍灣和新界沙田區 (或只有 “半新樓-零實用則+貴管理費”),在這情況還有其他方向指點一下嗎?   問題3: 現在積極睇樓中發現,業主開價一般比銀行高8-15%,而小弟策略是看緊銀行估價來還價。如估價是$480我會回$468希望可以咬住480買到, 主要因為怕自己不夠首期,我這樣做法正確嗎?   問題4: 買樓之前,現金如何投資?   謝謝你! 沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才上   ANSWER: 擔保人需與借款人同扣同一數額的借貸力,縱使房委因病批出免補地價可加按,仍需扣借貸力的。由於只剩廿幾期未供,日後發覺上車唔夠計可清數解決。   […]

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十年間改進財務4個要點 #2071

諗Sir你好,本人是你的BLOG 忠實讀者,最近報讀了買樓001 (帳單編號Receipt #1616-2859) 未上真人堂,剛畢業時從事會計業,但僧多粥少,自己能力一般庸才一名,眼見身邊有牌的同事都係搵唔過2萬,數年前把心一橫,努力學習加上運氣,兩年前終於成功轉行先有今日不過不失的收入水平。可惜自己儲蓄力不強,事業已到瓶頸位知道自己唯一出路是儲樓只買不賣,下面是我嘅一些基本資料、當前難題同埋未來目標,求諗sir 指教。   年齡: 31 剛結婚,所幸與外家同住,暫時未被外父外母趕走。 職業: 銀行後勤(冇staff loan) 。金融業工作不穩係人都知,有被炒風險。 太太係普通文職,家庭負擔不輕(幫家人供樓),月月清 收入: 54K(本人) ,另上年有11萬bonus,今年冇被減薪都偷笑。 現時資產: 總數約90萬隨大市波動,現金極少,如下:   行山銀行 儲蓄保 – 30萬。早年買落,已供滿,2年後先可以拎 保險公司買的股票基金 – 39萬。又係早年買落,月供4千,隨大市下跌基金價值比高峰時期跌左20%,回報一般但都係keep 住逼自己儲錢。 股票ETF – 20萬。都係盈富SPY 等。流動性高可隨時賣。 現金 19萬 仲有一分年金月供5千,5年前買落,識左諗sir 之後好後悔,想cut jor 佢慳返5千蚊,但而家cut會total loss保險公司多謝我。  負債: 信用卡現金分期18萬,apr 2.5% 支出: 甚大,又養車又保險又交稅又年金又家用又還分期仲要去旅行,好彩而家周圍冇得去慳返,但實際每月只能儲蓄現金8千。 家庭背景: 父母出身家境清貧,後來生意成功,我出世時住港島東半山,可惜守唔到尾現在已家道中落,父母已過退休年歲,好彩身體健康仲做緊兼職,沒有自己物業,現租樓住幫業主打工多年,優勢是尚有人頭可借用。   短期目標及難題:   希望買入2房單位,以供父母養老用以盡考道,用父母人頭我全擔保。   難題:借貸力最盡只有7百萬(假設我還晒債),首期要自己出(父母錢已經俾晒我教育+業主),所以我預算5百萬樓已經好盡,想買金獅花園或類近預算的物業,但家母想要港島區,港島區呢個budget偏舊,自己覺得難有投資價值只能住過世。   長期目標及難題: […]

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一間屋變出三間樓 #2070

如果本身一間收租樓 日出康城11座 1333呎,4房,銀行估價1300萬,已經供斷, 月收23000租,賣左佢換大圍站新盤3房放租及等升值,值搏嗎?   answer: 建議由「博唔博得過」咁問將投資提升為「風險與回報」之間的的衡量,當你知道自己手上有幾錢同埋計出過往樓價波幅後,就可更數理決出應否投資此樓房項目。留意買樓可以借,因為考慮買樓不只係你有幾錢? 更要計出可問銀行借幾錢? 即將借貸力一併考慮。   至於將投資簡化做「睇升定睇跌」? 有如一眾電視機前問股既「股民」,佢地咁問左幾十年,到尾都仲係得個「問」字,而唔係揸住幾間樓去嘆。所以欲投資上作精明決策,筆者已為你理順一二。   至於本案案主梗係唔屬無知股民,話哂人地有間供滿4房,都值1300萬right? 但由於佢無提供個人月入及資金水平,及年齡,我真係唔知一旦佢入手大圍新盤,若果跌佢有冇能力守? 同埋佢個預算夠買而家sell緊既第一期向西? 望針山(大約荃灣)個邊? 定係更多人接受既望東? 向獅子山個邊?   當然最尾個期會係最靚仔,而家起到10層都未夠,佢向北有城門河景,三房望河就最貴啦。但大圍三房向河是否稀有? 諗sir唔認為。因隔離名城全三期都係供應三至四房為主,呎價只16000/呎附近十年樓齡未夠。比你千八萬預算,會買間城門河景向北三房? 定係入名城住四房? 可能真係有人選擇住大些(名城四房)…所以大圍新盤既三房係咪之後會跑贏大市? 諗sir係有疑惑。   家陣天氣咁熱,企係新盤售樓處既經濟辛苦非常,你見上星期係觀塘已有不少經紀為爭個細盤生意而群聚武鬥。今次大圍新盤未確定係新世界邊個場開賣,但點都唔好因諗sir一個意見而令佢地無左生意。   如讀者係30歲,等得下? 又或者4-5千萬淨資產,守得下,咁就當佢大圍間新屋2020-2030年跑輸當然無問題。好似佢原本間康城,入伙頭幾年都係跑輸大市,到2018年先榮登十大屋苑全年升幅榜。要知新樓頭個3年由於高溢價賣走,想再升較難。3-6年間因過了SSD不斷有人催業主賣樓,沽壓又大。到得第七年先叫「守得雲開見月明」,所以你睇下康城而家咩樓齡?   重申一下,諗sir支持大家入飛抽新盤。如果諗sir係讀者,會入飛抽兩房新盤。其實大圍呢個鐵路盤對年青才俊,最具吸引力。新兩房在大圍供應少,加上一落就三條地鐵線,合要搭地鐵既人仕。不過心水清既你都知: 香港更有能力將樓價bid上去既人,通常都唔搭巴士地鐵既…   新盤如抽中,15%首期入手兩房,開心的買左佢。120-150萬左右首期,讀者當然有。淨低1150萬,用600萬首期買間九龍區三房,出租用途上會,供預600/259*10000 ~ 23k而收租估計25k,呢間自給自足。淨低1300-150-600 = 550萬,可入手收息101有授之直債,一內房一銀行一地產,年派息是12%內房、銀行7%,而地產那條最保守只3.5%,到期保本。銀行那條要用coco bond,不過讀者應有能力受此風險。最後550萬平均收息8%一年,即40萬息一年。有發鈔銀行及全港全國最大地產商保證、收3-4年加埋本身550萬都夠700萬,又買第三間啦。咁係咪一間康城拆三間,死錢變生錢。

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