失業西即變成唔使撈仲有20K洗費 #1867

諗Sir,求高見   本人46歲,原本月入28K降至24K, 現已失業多月,對自已前景不睇好,就算搵到工都未必到20K。至於先生同年紀,月入16K   2009年購入聯名置業位處青衣,物業662尺,for兩人住夠有突。現物業樓齡18年,市價620萬,只欠百餘萬。我們仲淨100萬cash   有感自己前途未明,於是計劃賣樓,想換一個樓齡舊35-40年,細面積有有天台既長沙灣或荃灣盤,想借此套多小小現金待樓市回落買多層單位收租養老   但先生唔捨得現住單位,提議不如先轉單人名(照依家情況,會寫先生名),再套現買上文講既單位自住,現單位出租.   雖然我亦對現居有感情,但長遠例如賺錢能力,管理費升幅樣樣都係錢,實在無法唔放棄   兩夫妻各自在思想爭鬥,還望諗sir指點迷津!   ANSWER: 建議是賣樓如得10年所儲,不坊賣樓,因樓市十年總會等到一個週期低位。當然你要有心得將套出既錢好好運用才好賣樓,莫要將錢錯買股票。當然股場有叻人,不過但凡有正職者,要管好有股票組合唔容易,更莫因以為自己叻而錯入股市。讀者賣樓後套近500萬,同意要抽100萬去買番間樓,防止樓市再升令自己追唔返上車。   另一方法是按爆八成,將樓由太太轉老公單名,如一個合適的「轉」,是可將青衣樓的八成價按出。好似讀者青衣樓照可按到八成得400萬,而夫婦照可住返原居。咁做可省回賣樓支出佣金,更可省回再買樓要付十幾萬的印花稅。故懂得按爆,夫婦自不用思想鬥爭。亦不用落銀行被職員講「自住樓只可按六成」之說話忽悠。先講按六成之答案係正講,但懂更多可令成數按得更高。   按爆八成其中一障礙,是讀者只有先生有收入。讀者自己冇工返及未返夠半年係批唔到按揭。有些銀行確實可返三個月工就批到,但只限autopay出糧及某些銀行。所以讀者失業不單只係佢收入有問題,而係佢借錢都有問題。借唔到錢,就更難去買第二間樓令退休時間更為延後,所以懇請勿因工資唔合心水而唔去做野。就當真係好討厭呢份唔及之前工資既人工,都請做夠6-9個月捱到按揭批到及買埋第二間樓先好唔做。   假設搵到份18k既工,連同先生收入借貸力有(18k+16k)/10000*50%*2.59 = 440萬。計加按第一間樓拎400萬已用盡借貸力。除非讀者新一份工的薪水遠高於18k,否則就要行買樓003借貸力由無變有之法,出第二份糧比自己令借貸力變大。除正職外假設出到20k糧比自己,那家庭借貸力升為(18k+20k+16k)/10000*50%*2.59 = 699萬,表示按完400萬之後仲有299萬借貸力淨,加上手上有成400萬現金,最盡可買成700-800萬樓。當然用盡借貸力不可以,但買到新界區兩房再收租可期待。對於呢對月入咁平凡既夫婦,攪到有兩樓在手,同埋買第二樓後淨成200-300萬作債基疊增收息,15%年息下可收近40萬息一年,即每月有成三萬幾,做到咁已經好盡。當然先首按了400萬出黎要月供400/259*10000 = 15k,但35k債基收入減15k供樓都仲有20k淨,已足夠令讀者真。唔做,辭工去也,又同時滿足埋老公唔想搬個鋪癮。

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表面風光的中產#1866

Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,    本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況   本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊 太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定 沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支   1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, 3年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m   2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate […]

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信貸評分與按揭借多少何關係? #1865

諗sir,你好,最近我在TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,    本人46,自僱人士,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job已還清債,收入約50,000元左右一個月,但12月淡季沒收入,不時收現金故沒什麼糧單   太太家庭主婦照顧一名小朋友讀小學。本人同年邁母親一齊住係公屋,希望置業,已經依靠母親多年,希望母親有生之年能得知我置業。但錢已用作還債,太太同我夾埋只幾十萬在手。   我很想重新檢視自己理財態度,希望可以借到錢及買樓,懇請諗sir給予意見,謝謝。   answer: 堂上有同學問,如何得知個人信貸評分? 其實你只要去環聯網站比幾百蚊買份信貸報告,就可知你評分,例如A係最好,F係差勁。然而信貸評分好同借到幾多錢係兩回事,你評級係A,但你人工只兩萬,那借盡就259萬。無論你評級AA定係再AAA,係自己都借唔到錢買一千萬樓。有些機構賣廣告,話比幾百蚊買份報告,就可知道自己按揭批唔批到。如果真係可以,那香港做按揭中介就無角色,亦唔會有人因買樓後上唔到會而撻訂。   若債務纏身引致人過左時限而還卡數,一次遲還信貸報告會有記錄,連續兩次會降低評級,如買樓之前半年試過連續兩個月遲還錢,那怕是遲一日,都好有機會令按揭批唔到。相反月月準時找卡數,但只找Min-pay,銀行鍚哂你,你的信貸評級都無影響,但肯定借到既錢就少左。爭幾多會少左幾多就係買樓001內容會教。   至於破產,如果破左產而無同銀行還錢的,你唔找清之前條數,那怕破產令已除都唔會同該行有任何往來。假如你永不同破產前的銀行往來,但可能因些事令你重新在信貸記錄中「蒲頭」,例子是你阿媽同你係某銀行申請了信用附屬卡,一旦阿媽又自己申請野而同意另一銀行查佢信貸報告,而另一銀行剛好就是你破產前之欠數行,佢地知道你「翻生」,咁追數的響鈴,就會係你打邊爐個陣出現….   講黎講去,人就是要保護好自己的借貸力(credibility),因人抵押住宅而借到的錢,少都4-5百萬,多則幾千萬,此數目是大部份打工仔儲20、30年都儲唔到的。好似讀者咁賺錢能力返到黎,但因沒糧單令借貸力很多,因就永遠建立唔到自己資產以至收租,終日停留在人搵錢的境界,而唔可以升到錢搵錢,成日可料一下啦。讀者應先將月入用一間有限公司儲好,再用公司出番糧比自己,然後出示出糧的記錄如支票及入數記錄,咁就會有改善。當然要銀行批到你既層次,幾張支票影印本唔夠照,除了我們買樓003課程外,亦懇請識既人可免費網上寫寫點做點名銀行答教下大家。   事無兩全,穩定有租收既樓同埋進取地做生意或買股票都要,後生未夠28歲可七成錢買股票同埋成日試下創業,到50-55歲應有1-2間就供滿既樓同少用股票。至於30-40歲做法在上述兩者之間。凡事去得太盡,緣份確會早盡架。另外「一口和牛」時間: 筆者舊同事成立的買樓易公司營辦按揭轉介服務,佢地會搵真係要跑mortgage數既人同你係銀行做按揭,而唔係求其同你間間fax去申請。現金回贈同利率基本上可同出面睇齊,想加按番幾個錢係手又或轉會拎回贈,可whatsapp 96991141搵買樓易同事註明問按揭查詢。

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輸了錢我問,AGENT總說: 可以長放, 不用理會… #1864

諗SIR你好, 有些急事望你能襄助!,我需要一個專家幫我, 因為D agent 一心只想賺佣.意見不中肯.   上年開始睇你的BLOG, 已讀收息101及上星期的英國移民講 . 2017年我將 $200 萬, 分別買了2隻美國債基, 打算有高收息回報. 每月大約有12000幾利息. 我買︰ Allianz Mortgage Income Portfolio Allianz Income & Growth 由於家庭支出不少,只能cash out 利息幫補,2018年中發現債基價格跌, $200 萬投資, 變成 $180 萬. 我問番AGENT, 他說長放, 不用理會…    到今年,個市稍升但我仍未賺返,於是我今年4月主動要求AGENT轉另一隻, 佢同我講不妨用外幣買及轉股票派息基金,轉後發現派息好唔穩定。AGENT 又冇乜比意見我, 只係叫我睇定D 先.   直至上完諗SIR你的堂,方知比人玩弄了。由於下堂時很多同學都提出有用的提問,我不好意思問,現想請教你一下,點算?   ANSWER: 首先,筆者課上授之債基用全債之餘、波幅及派息穩定度都有數字計出總結,究竟同佣金賺取者比的意見有何分別? 相信不少同學上完收息101課再介紹朋友黎讀,足以證明。次之,就當比埋投資物個名你去買都沒用,本案讀者就是一例,當佢想搵AGENT去轉個陣,估計AGENT引佢買外幣版是想拎更多佣,而轉股票基金因為佢已開始輸錢,唯有利用更高波幅的股票基金把錢博一博:   博得到,個客平到手又更信你,可以你下一單生意 博唔到,錢只不過係個客輸,AGENT已錄起哂免責聲明,或者叫客網上做,錄都唔使,客已釘死。   讀者呢類蝕價型,或可選用美國國債為主的B餐,若有錢淨不妨加注買看淡美國股市之ETF,當然95%既錢投入債基收息,淨低5%少少錢沽空(看淡)美國市場就夠,只為加上自己可回本的可以。這個配置亦會是市越差越有淨的,因為美國股市唔好,沽空美國市及持有美國國債收息,兩者都可賺價。當然B餐本身成15%年息派,佢揸一年應令每月利息由12K再上升,抗跌能力很不錯。2019年至今個價不跌反升,因市場氣氛差造好美國國債。   Allianz Income […]

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有一間樓如何發大財富? #1863

諗sir   你好!本人剛剛上完TEDV64 收息101, 多謝諗sir講解,獲益良多,亦打算增加被動收入,以下是個人背景:   – 本人今年44歳,單身亦沒有結婚打算。 – 文職人員,月薪 hkd36000, 13 個月糧。 – 2012 年購入沙田一單位,2.3 mil 做左九成mortage. 尚餘供款約 1.8 mil, 現時估價5.4 mil – 此沙田單位現時租出用,租金可cover 每月銀行還款 – 本人現跟母親同住,沒有租金負擔 – 扣除mpf, 保險,家用及一般開支,每月可儲10k 左右 – 現金約400k   想問一下應該如何作適合的安排? 謝謝!   ANSWER: 現金少,需自理,有錢買樓,未夠錢就債基儲住先,何解屬合理選擇? 買股票波幅好高,讀者輸埋淨低40萬點辦? 買房託沒槓桿,但買樓有。那用40萬就當之後加碼月月一萬,40幾萬房託可以升得去邊? 夠付讀者幾十年養老費? 所以人窮,才要槓。你有得2000萬現金,做定期一年2.2%都收44萬一年啦,何需黎收息課學懂債基加槓桿及其風險? 至於讀者,間樓七年間幫佢賺左5.4MIL-1.8MIL = 360萬,係佢儲360個月之總和,即做30年野。那試問人唔用債用樓槓,才能儲夠錢安心退休?   用股票再槓桿? 只好說股票槓的成本很高,達6%年息或更高。早幾個月有證券行找筆者撰文,想宣傳叫客買股再槓。誠然此為證券行零佣下都能賺錢的板斧之一,但客人對買股一事都多不能掌握,市場又太多免費去叫人亂買股的資料,此情下用股去槓大風險很高。由1萬炒到1千萬既人少,到1千萬有好心態唔自我膨脹再爆炸既人更少。   買車位只係迎合人唔夠錢轉細碼之心理(原理近似叫你買日本或東南亞樓),始終車位在淡市時先被放棄,而車場是否難入? 要否搭車lift? 水浸及附近路面的影響都要常用開車既人至知,比起買住宅較易中伏。始終住宅,大家都住開,唔上堂都識選個平穩的。至於有些人叫你借錢去買挖礦合約,即槓桿去買一樣流通性低而市場少認可既野,筆者認為仲衰過博牛熊證。牛熊證起碼有港交所做公開市場,要走可以走,當然個價可以好核突啦。所以筆者提出買樓、直債、債基、保險槓桿,是很合有些儲蓄在中層而唔上唔落既一批人。筆者不是近來有人所講,只顧招呼有錢人而辦私人銀行講座的博客。   […]

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究竟做劏房定學生宿舍去double租金? #1862

  諗sir你好我已經報左今個月的101同003,就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問,希望回覆 本人有意買劏房收租增加現金流,近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租,45年樓但有orders可能做唔足8成,售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬   如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手 做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年,計埋管理費月供都要15000,只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?   如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍? 祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆 我留位編號TELY57TELY58,電話66xx-xxxx   ANSWER: 劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓,上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓,值得一博既。另外有些銀行內的人,勤做驗樓既。亦有些銀行既人,懶做驗樓既。大家咁醒,當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭,最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費,你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。   上星期六完左買樓班,竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice,照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女,問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇,入埋佢年齡同保額,佢睇完個價先知而家年供50000保險,簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野,有價值。」   買樓咪買到坐監 當然我地要尊重唔同人既諗法,筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財,匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕,又有位哥哥仔買樓時,被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法,係買樓臨約寫交吉,同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客,可能要收樓後3-4個月先搬走,交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度,筆者就知唔可唔救,夠鐘前去唔切車場,唯有叫同事拎車先。   我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片,就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起,筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮,隊佢作虛假陳述,嚴重既要坐監,亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左,監又判埋,到時去邊面住先有選擇困難…   有order既樓未必表示成交唔到,但有order與否好少影響按揭成數,而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order,若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊,法庭落charge凍結佢資產個類,你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成,這些創意野筆者未聽過,或者本人見識少。要更準可付款請教律師。     其實係平台既劏,一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建,還是不要攪上身。至於一旦攪到你,先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔,叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何? 梗係下回分解。   學生宿舍 最後如有250萬,又或不論任何budget,你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房,亦唔一定係學生住,不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位,佢只要將廳一開二,連埋房三間就已做到一屋5房,每間房收7千,那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔,每床位5千,即一間房成1萬,會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎,我們在買樓003會講原因。如有興趣,可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃,不涉及建築物條例。 至於劏房,如用磚間房,又無向屋宇署入則,很大機會違反建築物條例,被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多,因為學生宿舍之裝修費便宜很多,有機會五位數字都搵掂,但收租double!   筆者除按揭同買樓、還對債券收息、資產調配海外、基金買賣及私人銀行操作都有些淺薄見解,大家可在本BLOG其他文章找到。 我們講學生宿舍的買樓003在7月尾之星期六班已滿(TELY58),要報只有星期一晚班(TELY60)仲有些少位。003還有講租務管理、如何寫好租約,一拆二、借貸力由無變有各種事項。

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儲唔到錢既死局如何解? #1861

先生: 月入八萬 太太: 家庭主婦 月儲: $4000   住在北角,兩位小朋友港島讀書,現金有100萬,請了一工人。過去一直等樓價跌而未買樓,租屋支出約18K。現在希望置業一間。   老爺有自住北角樓一間,市值約700萬而結欠應只少餘,供了十幾廿年。用自己儲蓄買樓就當香港島的兩房仍不夠,加按老爺屋買樓可行嗎?   謝謝解難 (此為課後學生問題,現用文字列出) ANSWER: 呢位學生儲蓄能力低,講過好多次,勿用收入能力去衡量自己支出,有冇錢係睇手上即變現之現金數量,而唔係什麼「要過月入十萬之生活」。正因此,香港很多職高但窮活既人,如果此點令閣下不安,僅此致歉。誠如你教小朋友讀書,都會話學習要下苦工辛苦是必然。那你在改進理財個人score card用同道理,改善財務絕不是愉快之過程。   先生月入八萬而太太唔做野,月入拉平只夫婦每人四萬,收入水平很平常。太太唔做野又應否請工人? 自己諗。一家四口是否必須每月支出七萬六? 閣下自決。   另外同學生短時間討論了幾個選項利弊:   買香港三房自住,停止租樓 香港島三房質素差的平均都要1000萬,1000萬樓沒什麼九成上會,因七至九成如HKMC批了,借出是有400幾萬之上限的。那1000萬樓自住只能六成上,首期要400萬,讀者去到呢點已拜拜。   買香港島較偏區兩房自住,停上租樓 如先買兩房可防止樓價再升讀者追唔返的風險。但由於灣仔兩房都1000萬,讀者要一間近阿仔灣仔學校的兩房都唔夠借貸力。可考慮筲箕灣兩房,600餘萬都有選擇。先生可八成上會付120-150萬首期,借約480-520萬,月供為480/259*10000~ 18K,或借至520要供20K,咁做都要先按到老爺間屋借100萬出黎作首期才可買兩房,絕不建議用埋手上100萬令自己買樓後零現金。   老公借貸力為80000/10000*50%*2.59 = 1040萬。如買筲箕灣兩房借貸力用掉約480萬,係夠能力先擔保老爺(即讀者老公既老豆)套100餘萬出黎做首期。當然套100萬會否令老公難向兄弟抬頭? 這就不屬筆者能解之事。總之老公確實可一個打哂按樓及買筲箕灣樓兩條戰線。   買返九龍或新界升得好的區份兩房去收租? 相比下筲箕灣客源少,九龍或新界東鐵沿線可做埋內地租客、這是事實。作為業主你都要明白自己件貨合到幾多客源? 如何搵到此類客? 思考與老闆相近。一世只抱打工思想,可能最尾沉淪到打工仔都無得做。大家生活在金權為主社會,唔用錢衡量近乎零可能。一係你就離開香港轉去王權為主國度,量的是你同皇帝的關係有幾近? 再唔係可以去神權為主的角度,被滅的中東ISIS就是此類型。不少中東婦女都被石頭擲死,主因神權,而不因錢。   讀者買新界兩房就即刻輕鬆好多,500幾萬基本上可以係大埔或屯門有大兩房。其實金權體制具無形之手給予讀者答案: 佢此等收入又只單拖一人返工,又要請工人及小朋友花費讀書,要麼死頂及空槍應付退休,要麼就轉轉角度出發,筆者不打算亦無資格干涉。   買香港島新樓 這可以的,因買新樓主打用少首期,但留意少都要比15%,早年滿名山那類零首期可「賭手指」的玩法不再現。港島新樓的15%究竟要否100萬? 你懂的….都仲未計買後三年要麼有幾百萬將樓轉走、又或留低捱發展商5-6%貴年息。同埋管理費金額都很不友善。   買間樓做學生宿舍DOUBLE租金去收租? 一間新界三房,改做5個房出租,一間平均收7千,點睇都35000月租,仲未計有些房可做上下格床每張$5000租出,用木改及木傢俱成本低廉。那究竟邊個屋苑及那個則最好用最易間最好租? 這是買樓003知識。讀者用幾百萬買間新界樓供15-18K,而收租成35-40K,那15-20K/月之正現金流大大助佢儲蓄進度,又或用此租金津貼佢日後再搬更好既屋。   結語是: 大洗才是問題,買到樓亦不可解全局。係新界買樓收租又或做宿舍是最建議的。

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大埔公屋仔、頓成收租佬! #1860

你好諗sir,   本人係諗sir專頁既長期讀者,很多理論看似明白,但當應用於自己身上既時候就好難掌握,希望諗sir可以幫忙指點迷津,教下我如何理財同投資。   丈夫:月入4萬,儲蓄20萬 本人:家庭主婦,儲蓄50萬 物業:丈夫擁有一居屋已斷供,未補地價;早年買入2百多萬,現時估價6百萬   每月支出:$31000 每月儲蓄:$8000   家中育有1名幼兒,另外剛聘請外傭,本人亦打算3個月後搵份工,幫補家計。   適逢家中有親人A做地產代理,介紹我買新界新樓盤,5百多萬可買3百多呎既樓宇放租,租金回報1萬2千左右,先俾1成首期,2年後再俾多1成首期,可向銀行借6成按揭,利率為2.375,另外25%要向發展商既財務公司借款,首3年P-2.75%,之後3年5.125%,由於本人第一次置業,實在感到難以作出決定,希望諗sir給予寶貴既意見,分析一下本人現時既狀況,應否置業?   萬分感謝 祝諗Sir業務蒸蒸日上,長搵長有 忠實讀者上   ANSWER: 諗sir都係裝修師傅既長期fans,塗油同鋪水喉既理論我看似明白,但當我落場做既時候發現難掌握。 所以你想慳人工自己裝修間屋? 定係利用城市的專精制度每人只做一行,搵獨立人選助你理財,閣下自決。下方為買樓003學生就裝修好的學生宿舍。     很久之前,根本無城市這回事。國王分封土地比領主,領主交地比農奴耕田令大家有飯開,農奴屬於領主的財產,1000年前大致就係咁過,歐洲係.,中國係,沒什麼個人權利的。打後有農奴逃出領主之手,聚埋一齊依賴打鐵、或近似技巧維生、最後因聘任民兵防守家園而有打稅及城市之初型。在精專制下城市打到既稅仲多過領主榨壓他人所得,最後才滅了分封,確立城市。精專制是行資本制度的基本,而資本制亦即拜金權。其實世界上除了金權管治模式、拜神權或王權都可找到平衡模式。金權、君權、神權各有好壞,就如北方大陸行君權,都令社會拎到平衡。大家對各種模式都要尊重,及要利用修補主義對待各種模式之缺憾。     讀者的親人介紹讀者買新盤,真係唔知咁做是否專業? 符合專精令客人同工作者都獲益了。當然幾年前買新盤,零首期「賭手指」都不少人贏左,如滿名山。但而家先買,2-3年後收樓都時個市係點? 最緊要唔係估個市,而係量度你是否夠實力。很多人鐘意睇市,明明做收銀都講到自己成個專家咁,筆者相反為讀者計實力,讀者4萬家庭收入借貸力最盡為40000/10000*50%*2.59 = 520萬,仲未計佢有些消費會削走借貸力令數達520之下。大家留意: 唔淨只借貸會削減借貸力的。一個無任何借貸既人,借貸力都未必可及2.59方程計出之最大數。由於讀者已有居屋,估計借貸力要減1-2百萬,那只剩300餘萬借貸力係手。能否行出公屋又或再次被坑? 很多時看知識及何人相助?     當然買新樓,由於有呼吸plan,肯簽就有樓。讀者如500萬樓七成上,頭三年後供息5.125%,即350萬還息都17萬9,未計還本。那讀者月供二萬幾一個月可以嗎? 間樓收租有機收等返15k一個月? 都未計新界有咩區份會供應太多,或者會唔會不知情下食左低層曬足幾年太陽租唔出個D了。新樓: 你諗下收樓個陣會有幾多租算供應? 這好基本。博個價升? 你有幾多籌碼去博升?      經紀想推新樓,除了佣高,另外就係唔使理個客上唔上到會既野,唔會好似筆者咁用2.59或什麼借貸力計計計。至於讀者話睇左筆者專頁多年,最後連簡單借貸力、供樓款項及新樓利弊都講唔到,等於基本護身術都無,看來免費文章都是白寫。買新樓明細可到youtube看「愚蠢的新樓買家」video,唔詳談。     有時間可諗下賣左居屋返400萬再自己同老公每人一間私樓啦。返400萬,100萬用黎老公八成上會買間兩房自住,另100萬太太買兩房八成上會租比朋友住。淨200萬債基收息。兩間樓唔好同一年買,分年去。債基200萬收息,基本上15K-20K/月收息無問題。仲有太太冇野做,可用買樓003借貸力由無變有之法去建構收入,借到錢。在此祝賀大家,早日找到生活,而不只在生存。

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錯誤理財示範 #1859

你好諗sir,    我係報讀咗你TEDV66嘅學生,已留位:TEDV6619 而家係人生交叉點,希望諗sir 可以畀啲意見   我先講下我個background: 我44歲, 月入$69,000,  年尾bonus可能有兩個月 老公51歲, 做銀行月入$40,000, bonus大概一至兩個月 冇小孩   每月洗費: 供樓$30,000 (如果減左mortgage-link,實質供樓大概$24000) 供養父母, 保險, 管理雜費$20,000 自己同老公夾埋每月使$20,000 Total $70,000   共有資產: 自住樓三房,九龍區,市值1100萬   出租物業兩個,兩個都over 32年 荃灣區兩房市值$600萬 租金$14800  九龍區一房市值$510萬 租金$12500 住宅物業市值共2210萬   車位三個及一劏工廈,total 市值700萬, 全數出租   所有租金收入夾埋每月係$42500   現金 今年6月轉按 按出780萬 所以现在有現金有八百萬左右。 其實夠錢還曬啲按揭。   不過因為我諗緊好唔好退休,所以就轉定按先,我怕將來冇入息證明不能夠轉按。亦都順便拉長返去30年。   呢八百萬現金: 我買咗半條恆大直債10萬蚊美金 100萬放咗喺人民幣定期(N年前做落) 另外400萬就放喺mortgage link戶口 […]

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為何我買錯第四間樓? #1858

諗Sir,你好,我有一個物業投資疑難,急著向你請教一下: 本人兩公婆,各50歲,一子15歲,家庭薪金月入$12萬 租住村屋,月租$17K 擁有資產如下: 流動資產$2.8M 強積金現值$1.5M 一層2012購入之麗城花園兩房,收租$14,300,欠銀行$2.7M 一層2019年頭購入之大興花園大兩房,收租$14,000,欠銀行$4.6M   一層2015購入之珠海樓,收租$3,400,欠銀行人仔$0.45M 一層2017購入之曼谷通羅區兩房樓花,比咗首期港幣$0.5M,今年十月收樓,要交付尾數港幣$1.75M,預計租金收入港幣$10K。   疑問: 由於最近改変計劃,未必到曼谷退休,叧外考慮到曼谷二手樓成交疲弱,現已將樓花放售,但倘若不能於今年十月成交前售出,考慮撻訂,因為要交付$1.75M,才可完成交易。如用$1.75M,買高息債加高息股,折算每月收入應可高於$10K。所以想徵求閣下意見。   ANSWER: 都係個句:「免費的才是最貴的」。讀者買了曼谷樓花,竟有賣唔出就撻訂打算,究竟買現樓有香港田土廳註冊的好? 還是今個月投入下個月就收息的債基好? 定係REITs好? 或海外樓花好? 相信答案都唔使筆者比。   至於先買樓後移民這個打算,筆者認為唔好。大家留意美金同港銀處處通行,想移民需努力造出除打工外之正現金流,有被動收入自然搬去邊都可以! 網上賣野是一途、債基收息是一途,買樓收租利用學生宿舍將租金收入DOUBLE是一途。由於讀者本身年紀比筆者大,筆者不好意思說教其他了。剛網上睇了條片覺得幾好,今次就請「大隻佬」出黎分享下:   想為mission driven那點再講講,要成大事必先完成種種小任務,絕不要在計劃一開始時就訂下N個任務,就好似讀者一野就隊間曼谷樓,撻訂就無50萬。成就大事當中涉及太多變化,越搵銀既事就越多人攪你。所以逐個小任務擊破而唔好一早plan哂,完成一個任務再看形勢做好下一個,這才是實戰者應作的。留意如你做野習慣有mission咁去organize,你講野自然更有條理,communication skill都好左。   Perform under Pressure這亦有共鳴,確實越有壓力而表現得越好的人,時常令自己進入「人人輸而自己贏」的局面,進度比人快不少,因社會確實較多人因壓力而表現得唔好。更重要的是: 無人係天生就有呢個能力,究竟點先學到返黎先? 筆者自己,年青時從事保險工作,見到夜晚十點台客都無數返,第朝返公司比老闆鬧唔緊要,自責事業不成才是最慘。在此推動下時常背水一戰,無單返既樣又不能在客前表現,壓力不少。如小朋友在校未需跑數,可以參加舞台表演。你見社會上不少由低層爬上來既人,後生都是good 「sell屎」。好似富爸爸作者清崎後生都係賣野,李嘉誠20歲已經是sales manager,至於大劉究竟幾厚面皮(Thick Skin)? 你上網搵應該睇到。當然勝者會為自己的自傳加點顏色,但大方向點行唔會呃你。Thick Skin一定要有,如果你無個有錢老豆。   在片段開初大隻佬話佢入軍校不斷被人discourage,日日有師兄叫佢收皮離開軍校。筆者認為如果你立心從底向上爬,要有心理準備日日被人discourage。當然事業到達一定水平,你就要反手控制過多人奉承下的自我膨漲。自我膨漲很危險,隨時禍國殃民,你懂的。   講返讀者,家庭月入12萬,借貸力為(120K/10000)*50%*2.59*80% = 1550萬*80% = 1240萬。讀者現借了2.7+4.6 = 730萬,用了借貸力之60%。再買樓不需要,因剩餘借貸力只500萬左右加上現金280萬,夾硬買間700萬有可能。但由於年歲已50借貸力被打八折(55歲八打再八折),加上已有兩樓在手不怕樓市再升,所以同意讀者唔再買樓而轉用債基。   280萬可分段投入債基。由於直債入場20萬美金起跳,所以讀者不應將大部份資金用直債,利用債基較合。加上債基可月月派息,買入後下一個月已知派息是否在10-18%年息之間,所以由收息101的債基E餐開始收息,280萬分段買入為妥。

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