愚蠢的新樓買家(2020篇)#1990

諗sir,   你好,本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG,對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民,對於日後收息管理及資金提取存有疑問,希望諗sir抽空分析及解答。   基本資料 男,32歲,妻子同年,育有兩幼兒,夫妻二人年收入共1.2M,年儲0.6M 現金/定期500K,股票350K(虧約10%) 住宅物業: 住宅物業 樓齡/實用面積 市值 借貸餘額 月供 A(沙田三房) 28年樓/80m2 8.5M 2.9M 14K B(自住三房) 30年樓/50m2 4.5M 2.5M 10K(租11K) 現時均接近最高按成數及限額,再加按也按不多。 自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%),感再置業成本太高。   目標: 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M) 50歲時每月可有100K被動收入   疑問: 由於不想經常往返港澳,有關收息課堂可否網上教學?課堂後如何跟進及提供市場意見? 往後的基金買賣,收息管理,資金匯款、提取是否均可網上操作? 外地人仕開戶有何要求,是否合法的金融公司,帳戶資金有何保障? 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少?   盼覆,祝生意興隆   有心讀者上   ANSWER: 沙田三房應是舊樓,可考慮賣走套錢,再在別區置業。賣樓返錢550萬,又或唔賣樓將其加按至六成,都可套成200萬。   就當200萬,入手債基收息12%-14%年息,都是好開始。若不槓桿,6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。   至於實行,筆者不打算做網上教學,過去有學生曲解筆者內容,筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法,總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名,投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃,2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的,所以跟PLAN名買本身就內藏殺機,同一道理在不少投資物都適用。   我們的方法在香港銀行及證券行都實行到,澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著,可能因為方法無咩佣賺,令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批,銀行保障性高於證券行,勿因省些少洗費而TOTAL LOST。   筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈,佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚,至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。   買賣佣金收費因執行方案而不同,大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起,打從2013年辦學,絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。   留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升,相反馬鞍山同大圍更見潛力,這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通,大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人,加上1200萬既沙田三房,此叫價應是舊樓,雖自己覺得好住但要回應市場,建議準備賣走換另一間。 […]

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中層如何改善理財? #1989

諗Sir你好. 我是收息101(TEDV70XX)及103(TEDP53XX)的學生,上課之後再看了諗Sir的收息書, 收穫很多, 諗Sir見解獨到分析合理, 十分敬佩; 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見   收入/支出: 本人40歲, 月薪10萬 ,老公44歲, 月薪10萬, 有1子1女, 四大長老健在, 扣減支出, 月儲10萬 資產/負債: [1] 與老公聯名自住樓, 市值2000萬, 欠262萬, 每月供款40K, 供期剩餘5年 [2] 香港收租樓 – 市值830萬, 欠425萬, 收租18K, 供款也是18K,我和親人聯名擁有,剛做轉供, 我收回一半現金85萬 [3] 英國收租樓 B,市值港幣120萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [4] 英國收租樓 C,市值港幣135萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [5] 英國收租樓 D,市值港幣150萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K   現金/債基 2人聯名現金約300萬, 人民幣 20萬 債基150萬 […]

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一個月賺13萬的債券投資(即8%月息) #1988

你好諗sir,   本人為你收息101(DV69XX)的學生,阿sir幽默風趣,令我本來很抗拒讀書的人,都能清醒完成課程,現在想學以致用,向你請教。   早年因家父欠債,很早投身社會。現在從事電子行業生意,略有小成,更騰出時間讀返大學,完成心願。於2007年買了樓之後再買,資產收入如下:   個人收入90K(有證明的收入約35K),太太閒工20K,有一子一女 年齡: 42 沙田三房1280萬,自住,已供滿 大圍三房1600萬,出租,欠下600萬 直債年息9.25%,投入26萬美金 英國樓劏房計劃,投入20萬鎊,收£600-700左右   希望有效產出被動收入,望諗sir明言   祝生意興隆 ANSWER: 沙田三房開始舊,可決定是否賣走換債。   進取 讀者如行進取可賣走沙田樓,將有1280萬返錢,拎300萬去做首期買1000萬樓,借比親戚住,而自己租樓。工作多年40-50k月租讀者有能力比得起,去九龍站住下無妨。再加些少錢可去紅磡海名軒,或跑馬地小別墅都可! 當然筆者只提出讀者有條件去嘆一下呢點,明白要同時尊重讀者生活模式。300萬首期間樓要供700/259*10000 ~ 27K,計現時1000萬估計租出收22K左右,現金流為負5K。剩餘700萬可分段投入收息101教授的債基收息,2020年用B餐40%加C餐60%較好,去到一月由於股幣都升,有人提出B餐升得比市慢。   大家留意買債就是升市時會跑輸,但B餐用美國國債為主,一進入跌市會提供很好防守力,槓桿後提供12%-15%年息回報。280萬投入收購$35000月息。至於420萬投C餐,投入C餐收10%-12%左右。C餐派息小一點但提供價位上升之可能。暫不提價升定跌,420萬派息36K-40K/月。B及C餐合共70K-75K左右,夠哂讀者津貼那5K多付的租或住更大的屋。   保守 行保守的不把自住樓賣,只將1280萬的樓其中六成錢加按,得768萬。讀者如工資不夠,可用買樓003的「借貸力由無變有之法」將人工重組。768萬其中一半投入B餐,唔好預賺價,380萬買B餐收息約$42000月,債基不保本但波幅低。至於另一半淨錢380萬可投入直債,直債是到期保本的。筆者早前在債市心電圖明言及於12月6日免費文章暗示提一隻直債:路勁,一開波IPO個陣都提過,寫文時最低$93,成個12月都約$100蚊報價,而家$107。用$100入貨計,買20萬美金的學生賺8%(2019年12月6日至今2020年1月中),即賺左16000美金(成13萬港紙),等於讀25次收息101學費,這個筆者樂於見到,亦唔駛佢請返我飲茶,這是精明又肯付出時間及金錢去學習者,應得之回報。未買既人可利用下圖幫手買債接貨。 12月6日文章 https://homebloggerhk.com/96718/   明白有些人唔會係93蚊最低價買,但如你是100蚊入個批,年尾賺唔少,派利是都起碼100蚊一封吧。   筆者發覺收息103群組提出的債,很多時提出後都獲一定升幅,故此在債市心電圖節目會更為慎言。而讀者將380萬投入直債收息5-7%左右,380萬都收19萬-26萬年息,月月都有約20K返。那768萬產出62K月息,有一半錢仲要保本,交易不俗。 當本文刊出之時,收息103同學在舊生群,應會看到新一集債市心電圖,會講一隻知名銀行的債券,派息5%,2023年會再變。若當時息口比而家高,派息會提。反而,派息會減。最令人留意的,是踏入2020年只15日,佢個價很走好(見上圖)。買入後如不賣走可獲到期保本之保證。   心電圖有上有落,但債市心電圖的債價經常只升不落,難怪咁多人鐘意睇。債基及直債由收息101課程開始研習。

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怎賺回老婆人工? 到四十歲可輕鬆? #1987

HI諗SIR, 新年快樂   本人現年32,現在月入$42,000 + 不穩定freelance平均10,000一個月,同齡老婆收入40,000,預期3月小朋友出世她便不工作,搬與她父母共住。   資產方面: 儲蓄: 170萬(放銀行) 股票: 30萬 (成本40萬) 3988(29%); 0008(15%); 1038(9%); 2380(8%); 1566(8%); 6823(6%); 11(6%); 3(6%); 2388(5%); 62(4%);1137(4%) 3個月定期2月到期: 30萬   收入方面: 月薪: 42,000 (假設老婆之後不上班) 不穩定freelance:平均每月$10,000 與朋友夾份餐廳 (原本不穩定,最近更差): 平均每月$10,000 (希望一兩年回本)   支出方面:  保險每月(連父母: )8,000 家用: 5,000 小朋友(預期): 10,000 工人連雜費: 10,000   由於早年股票也是輸多贏少,希望諗Sir可以指點一下,應該上什麼課程,set什麼長短目標(例如賺回老婆人工,送小朋友到外國等),以走回理財正途。   煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上     ANSWER: 其實讀者都講左自己要行條路,就係先賺回老婆人工。點做? […]

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樓市還有小陽春? #1986

你好本人剛上了收息101 TEDV70 我與女兒住在家人居屋,市價480萬,按揭260萬,20年還,月供約14000 月入30K,儲蓄都有150萬左右 近日有兩項投資,希望指點:   自己名買新界一房細單位投資,490萬大屋苑,估計易租易放,收租有13000   另外利用500000買入收息保險,派息4.7%,縛5年 有感這計劃或許不是太好,怕投資錯,想請問好不好在冷靜期前停左佢?   希望用手上現金150萬做增值以及十年後有間供滿既樓,女兒出國讀書,自己有間樓仔收租,債基派下息比我同朋友去下旅行,已經無憾,希望你比下意見。 謝謝 ANSWER: 樓市的momentum,在傳統小陽春期(農曆年立春後)之前已動起來! 此見於土地註冊處12月公佈的物業成交宗數(下圖),已連續兩個月比上年宗數多。在逃犯條例反對遊行後,社會一直觀望,2019年6月的成交6211宗,比2018年同月9252宗跌了不少。之後七、八、九、十月都比上年差,但十月5000宗左右已同上年差不多,情況在看似很差時,數字上反而說了話。而宗數在11及12月都比上年多,加上筆者到地產鋪及行家觀察,睇樓量在12月大幅上升,不少死盤都翻生,靚野一早(賣)走左,筆者希望結合數據分析加上身作地產前線,同你親手感受熱鍋上的溫度。 然而490萬買一房,筆者仍覺不合。一房客源少,同樣銀碼可在屯門買到大屋苑兩房,或荃灣中心荃德的細兩房都可。當然加些少錢最好,換間20-30年樓齡兩房,好租又正路,買樓最怕長空租期,白供樓。至於升唔升都係後話,唔好太睇重。留意唔係越大越好,1500萬價碼或其上的,實力少唔好諗。   讀者借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬,現時按揭政策註定單打獨鬥係難。統計處預估香港有約250萬個家庭,平均家庭人口2.8位,政策大多以一夫一妻再加小孩一個去量度,所以早年買間細兩房可以九成上會,夫婦如月入每人兩萬,借貸力盡計為520萬,只要儲到50萬而市區大有500萬兩房選擇,政策區條數就係咁計。2019年要討好一班有兒有女的中產,佢地肚腩大抗議無份,更為仔女不容有失,讀書又係政府津貼學校,只要稍轉按揭政策令換樓更易,例如買800萬樓上到九成的「喜訊」! 可能會「收貨」!當中只需有5-10%,或可將「局勢」反過來。   按2016年人口統計,46.9%的人口都介乎25-55歲,呢批人就當10%已佔很多。而讀者有個小朋友,相信仍可陸繽收到些恩惠,放寬按揭只係第一份禮。同意政府仍有不少作為,加上市民仍很有「子彈」,可支撐1500萬市值以下的樓市。   同於2016年人口普查,全港約120萬間私樓,約79萬間已供甩左。順提: 老居有約40萬間,公屋有70萬間。所以全港得160萬間住宅樓係可投資,對於全世界及中國市場,確實唔夠。   至於收息保險,留意要同時比保險計劃之平台費,又要付基金之管理費。那何不同證券行與銀行認購,都係買同一基金,但免去保險公司平台費呢? 雖保險公司有回贈比你更可免認購費,但證券行與銀行的認購費多少可以傾。更重要係,筆者與市面有些持牌人,正努力經營新模式:  不靠收取投資產品佣金去予投資意見,只在提供資訊及課程上收取費用。過去不少舊生到收息堂先知之前投資做錯哂,被繞圈….才意識到獨立人仕提供之意見,十分重要。

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比市價平40%既盤,係咪買入機會? #1985

諗Sir你好   想請教一吓你幾個問題,有D複雜,我盡量簡化。Thanks.   背景: A1)我親戚將會以優惠價賣一層舊樓給我(大約55年樓零,有lift)。買給我低於市價大約40%(check過HSBC)。 or A2)應該買新工廈(似商廈但契約是工業大廈, around a year) B) 本人年齡37,月入$35000左右   兩者也不用申請按揭: i)我本人能夠full pay 舊樓。 ii)工廈亦不需按揭,因為親戚已full paid。只需要月供給親戚。 iii)我亦是該名親戚嘅擔保人(沒有其他負債)   我男朋友未嘗試過上車,請問吓:   1)以投資角度,應該選舊樓還是工廈?   2)如果親戚直接賣俾佢,而我付款(fullpaid),有什麼法律文件能夠保障我?我只需要男朋友承擔賣樓時的價格(例如,我以一百萬買入,佢只需歸還我一百萬),有賺的差額將屬於佢。   3)如果用我名字買,有沒有法律無文件可以分享50%業權俾佢?   4)如果以上情況apply落工廈,是否更好?(大角咀區)   如果資料不足,麻煩你話我知🏻 ANSWER: 無論A/B都唔係好選擇,當然我地收得錢都會夾硬同客二選一,始終阿客個問題係咁出~   首先將住宅比市價低40%賣樓比人,好似係讀者「賺左」40%。然而從價印花稅(從賣價打的印花稅)在此交易是不是徵少了? 如果人人咁做而此路是通,每買一層樓稅局咪收少最少幾十萬稅? 那為何稅局上年收既印花稅以百億計? 係咪炒開樓既人唔敢做而只係讀者敢?    所以合法避稅有技巧,賣價亦不能無限低,做一系列買賣之前,每步出現的文件及對答要準備好哂。邊做邊諗邊出文件的,死梗。嚴重者更傻到出假文件既,坐監。至於合規及正常做法,買樓003有授。   如筆者有同一情況,既然樓係親戚,不如將盤放比地產,睇睇有幾多人黎睇樓同出咩價? 留意對於45年或其上之舊樓,由於成交疏落,網上查到既價可能係舊年賣的,又或是不同開則之單位類型,參考性有但較低。加上買入產權要同時處理佢既負擔,例如有冇被政府釘契、原業主有否比人告,這些查冊事項在下星期買樓001有授。少量剩位。   留意釘左契既樓又唔一定「死」既,可能只係渠有些少漏而被投訴落左SECTION 26,買家識既仲可趁機屈業主減價。而你簽約後整返好及找政府出番compliment letter,咁你就重新洗淨個業權,真有賺啦。   至於未做過生意既人,不太建議投資工商廈。例如一幢商廈可以好合做整指甲,但做唔到診所既。大家最好明白不同行業的出牌條件及開檔所需,要唔要成日搬野? 單位自來水等等,還有很多…所以打開工既人,好少肯額外學習某工商單位之投資價值。   由於工商廈一旦失手,加上經濟下行,空租期可達半年或幾年。而住宅只要係大屋苑,避開底層唔講,其餘單位肯減一千幾百好快可租出。當然讀者那50幾年舊樓,按揭做唔到20年之餘(連15年都唔樂觀),唔似屋苑樓咁好似。如有些少現金係手,可應付一旦需維修之費用或渡過空租期,在只有A/B的選擇下,筆者寧願A。   […]

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年青人於買樓上車的出路 #1984

剛踏入社會時沒有即時遇上諗sir,如果我們想結婚置業,最快一房就夠,新界不拘,我們有沒有方法短時間內擁有首期上會組織家庭呢?   我現年29,薪酬25K,沒有花紅雙糧,每年增薪幾百2020年更要話無。未婚妻同年,約22K,我們現時手上現金有25萬,家人都住公屋沒支援提供,更要還學生貸款,希望諗sir告知後生如何應對高樓價?   慨嘆讀書不能幫助事業,多年寒窗根本助不了我們成家,連這一基本需要都要被社會抑制,諗sir多年寫作經驗豐富,希望能在你身上獲得啟發。   answer: 年青一代必先望清兩個事實 政府印銀紙令資產價格膨漲,樓價升幅與工資脫軌屬必然 電腦令人生活變得方便、同時令書本知識變得廉價   然而筆者從事投資教學收費,為什麼我們的課程有價有市呢? 因為我們課程教的是竅門,是很多人將事情做一百次之後領略到既事。就如我們自己同幫學生做學生宿舍,自然會知點去應付租客同管理最好。我們有個可信任的投資顧問持牌人團隊,佢地見到我地學生只會提出課堂上一些高效而又低佣既產品,而唔係鎖住個客狂SELL三粒鐘儲蓄保。   竅門同關係,網絡,是無價。一講就明既師傅更助你省下時間。所以如你要投放時間,必須日益增長自己在某一方面的竅門,而最好該竅門直接同搵錢有關。用心建構人際網絡,大家應已聽好多人講過。   還有一點,耐心。每樣訓練不用時間去倍大佢,效果不顯著。至於讀者29歲工作應起碼5年,同未婚妻兩人平均五年計共儲25萬,平均每年5萬,呢個數唔合格。就當人工之前無咁高,都唔合格。你可能認為儲極都唔夠,但同一道理放係工作,你可能認為個客SELL極都唔掂。但只要你再加努力,再堅持一下,終點轉埋彎就見。   至於讀者及其未婚妻借貸力為(22000+27000)/10000*50%*2.59 = 634萬。計買間400萬既樓,一定夠借。而首期只需40萬,又唔見得做唔到或要家人幫。400萬二手樓新界處處,當然由質素一般住起再轉大,人人都係咁架啦。   所以筆者認為堅持同排隊萬難既心態,對於再下一世代而言好重要,更何況下代要面對的可能是戰爭,是野外求生,你係唔可以見到條蛇才用GOOGLE SEARCH點去對付佢,加上電力不見得處處有。亦因為咁筆者提出儲錢唔係因為錢,而係要體現執行力及堅持。   至於將25萬滾大,都要教教,雖然透過改變個人行為去改變未來,遠比想靠投資去大賺更為有效。25萬投資策略對30歲未夠的人而言,20%即5萬可用於高風險投資,20萬可投資於REITs及債券。債券今年主打非美元類,及利用債券週期性低位買進。美國同伊朗交惡引申震盪既危亦屬機會,下圖見A餐的proxy,在通道擴闊下擺脫上落市,若上穿通道中軸各上機會較高,至於現時應耐心等待下穿中軸引出下次買入時機。   當然如果你是用B餐美國國債為主,可較少睇上落。專心享用B餐派12%-15%年息。至於A餐,達20%年息當然風險會高一點,但已在收息101課與學生計出風險約為香港大籃籌的六份之一。 那讀者20萬收息兩年,20萬變24-28萬(視乎選那項債基)。至於REITs亦有不少派10%-20%年息選擇,但都在美國而不是香港。兩年間本金用債保住了,封了蝕本門。另外5萬有系統地投資股票,將其滾大。可能你心諗股票我都係買匯豐建行,能滾大多少? 正因為買股票的基本原則就是找出來年具爆發力的股票,你買街合巷聞又上了市的生意,根本再升空間有限。只不過有些人收了錢去唱好大公司股票吧….買股票就是先持幾間公司正經做生意的,再捕捉其價量異常的時間,這時侯初心的用正股,較高階的用期權,短時間倍利也。   當然投資也有睇錯時,但利用50000元在期權開始,可以分好多注,有不少容錯空間。就當呢兩年做唔好,讀者還年輕有時間,何況買股票已幫佢保了本,頭兩年攪清了一套合自己的投資策略,往後時間多著。行動與及不斷改正,達至成功,讀者要及時起行。

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2020國際投資策略(續) #1983

諗Sir:   我倆夫婦是您的忠實粉絲,現有意購入首個投資物業,望諗Sir指點迷津,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。   夫婦年約30歲,有一子女,每人月入4萬,兩人共儲2.5萬,工作穩定。   自住在元朗單位,價值約600萬,其中約300萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約80萬,需在港島工作。   計劃儲蓄兩年得現金60萬,連同自己80萬,共140萬現金作下列投資:   買入約20年新界三房作學生宿舍,750萬入手,付10%首期用夫婦拆出一人名購入 用木間為5間房,保守計每間套房每月收租6,500元 扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,500元 假設屆時實際按息為2.4%,每月供款約24,000元。扣除供款後,每月淨現金流為7,500元。   50萬投入債基,年息12%,佣金2%計首年收息淨10%,之後每年12%,每月有$5000收入   上述兩件事做好之後,將元朗單位出租,應租金可夠$12000供款,而夫婦行用(7500+5000)=12500加上原本要供樓的12000,共24500去荃灣或荔枝角租三房,方便小朋友上學   請問上述計劃是否可行?有否更好的選擇?   希盼賜覆   ANSWER: 讀者的計劃作得頗周詳,計算準確,用此態度理財就當沒諗sir亦能活出一片天。然而執行上點做好細緻位,就係成敗的判定關鍵。   套房唔係每一處都做到,至於人地講既location, location, location,唔係就咁選個最旺既地方。而係指投資地產,屬排他性投資。即係呢個地方我霸左,你就無,唔同股票,你買完我再印,印到你唔夠錢買為止,仲可以掉轉數叫你供股。所以買樓,要選一個地方對於某些人能提供exclusion的。   好似97至2007年落成既樓,開始有會所又沒陽台,呢類屋苑既兩房較合一些單身而又高薪既單身族,加上97-07年既樓管理費一般無咁貴(同而家新樓比),而單位開始因為樓齡高而出現折舊,令租務回報稍高,大家買樓投資時要考慮埋呢類因素。   至於三房客係要陽台、較要停車位同學校/補習社的。陽台大部份人覺得浪費,不過三房家庭多衫要洗,有陽台好重要。亦有些內地客佢地係好喜歡陽台既,可能慣左。至於會所大多數有健身房,這些對單身女或異地工作的人,都有吸引力,佢地較少落街跑步。有時睇一個經紀勁唔勁,熟地區熟書為基本。再高一層次睇佢識唔識因應面前個客既背景,找出「痛點」打中佢「要害」,說服呢間屋有佢想要既野。一個好經紀,少既幫你賺多一百幾十萬,多既真係可以助你發達。   當然租比學生做宿舍,又是另一類「痛點」。筆者在買樓003課交待。至於學生宿舍唔一定租比學生,很多內地人為求身份證或真事業,在港工作。第一味可以叫佢地租樓,第二味可以問一些內地業主有冇意平賣手上香港樓盤? 時局不明,機會更是處處。 2020年最不明不是香港,中東打從2019開始筆者就留意,如今真要爆發。中東因回教什葉派同遜尼派兩邊邀對,時常被不同國家陣營拉攏而打起來,什葉派伊朗超過六成石油產出都到中國,如美國能助沙地阿拉伯打擊伊朗,既鞏固英國新在埃及與也門成立的新美國勢力,亦打制著中國咽喉,一舉兩得。土耳其原本親歐,現在加入中、俄聯盟,加上中國硬係覺得美帝要亡佢咁,在預期會自我實現之下,貿易戰轉為熱戰,真由中東打起。怪不了國泰要賣中國的帳,更要徹底的跪。因國泰飛英國的油水航線,很可能再經不了中東飛,透過中國去是後2020年的唯一路徑。   打從2019香港人多了國際視野,來得正是時候。欲知後事發展必先明白運行著的主旋律,而最軸心的旋律不是貿易戰,而是早年疑似俄羅斯向北韓輸出技術射彈惹美國,美國利用貿易問題逼中國攪掂「金仔」單野,中國唔想上身而在貿易戰問題上又拖拖拉拉。家陣美國向中俄陣營反擊於伊朗製造問題。你見貿易戰只係「副產品」,核心還是伊朗究竟在中俄力撐之下,夠膽去到幾盡。同時油價唔係必升的,美國要打壓伊、俄最有效還是力壓油價。至於俄羅斯點解咁攪事? 君不見俄羅斯三倍ETF(下圖)在過去一年由$34水平升一倍$70,就知俄羅斯呢幾年無人攪加上英國內亂法國(派人成功)混亂,開始自大又身痕了。英、德、俄打從1890年開始就是西方三國誌,只要有任何一方缺角,就會助長其他方聲勢。何況克利米亞大捷、土耳其靠攏,俄人不趁此時向南擴張勢力,更待何時呢?  上圖的俄羅斯三倍ETF,前幾天在伊朗大事發生之後,再急跌5.8%。明眼人知道,這件事唔只美國同伊朗咁簡單。   留意細節,集中分析同主旋律有關的新聞而消除雜音,是2020投資獲利的重要原則。    

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2020樓房投資策略(上) #1982

諗SIR , 你好!   近日接觸諗SIR文章, YOUTUBE,十分概嘆,過去十年為家人還債錯失置業成家時機,現總算安頓好日子,來信希望為人生下半場籌劃查詢   本人39歲月入38K 與家父共住公屋  應該自己買私樓還是同家父搬去居屋? 現金有60萬沒什麼投資 想滾大資產及買樓,應由投資什麼做起?   買樓60萬似夠唔夠,股票或ETF或房託好?   迎頭趕上的「年青人」上   ANSWER: 近農曆年,用年宵做例子,想攪年宵唔係點蝕,不妨入下D賣10蚊8蚊既生肖鎖匙扣。由於行得年宵既人都預左一件「濕星野」點都賣10蚊,所以市面300-500萬既樓就好似生肖鎖匙扣咁,輸極有限。香港人搵2-4萬既大有人在,佢地最起碼都可將全港約160萬間私樓加居屋撐在此等價碼。然而鎖匙扣多人睇但要逐蚊賺,更有些X街賣10蚊都敢同你講價,所以辛苦錢。   想賺些少錢,又冒到些風險,賣下賀年梳化套,梳化咕臣,將個價位提至30-88蚊,如果發覺市向好或清貨快,你入貨眼光又叻! 臨尾100蚊一個咕臣都做得到。這些做「上一個價位的必需品」,放番入樓市就如投資三房,即全港700-1200萬既三房樓。入手後就當跌,500萬已近底價。向上走升幅都吸引,幾百萬咁賺唔難,同埋唔會放極都冇人要(即係有流通性),適合開始有些少經濟能力既人入手住/投資。   想輕鬆賺大錢,必須同有錢人做生意,當然你要先懂同有錢人溝通之技巧,同埋唔怕壓貨(即係有持貨能力)。入返年宵,賣風水野充滿挑戰性,你口技好加上個客中,貴一貴都肯同你買。當然風水擺設唔係必須品,可能今年無人問津。這好比1800萬或其上的樓房。   再上位的,賣野不再拘限其主體。就好似香港會會藉,未必有錢有得賣。馬主成百萬買隻馬入賽馬會,未必有養馬興趣。這就如老闆住別墅,一間屋十幾個廁所,你估佢可以用得哂咩?   當然老闆如主為錢唔為名,可以將一間別墅打散做10間1200萬既樓,請人收租,咁個租出率同回報都可提早,價位亦可硬很多。講到呢度,相信大家打算投資樓市,都心中有數。   至於時機,如未有樓的,只要你借貸力夠計就係上車時侯,通賬唔等人,這在之前文章講過。有至少兩樓在手的,等中原樓市指數由高位回15%-20%再出手,即早前高位190點計可等161點。   至於讀者,買居屋好處是省卻地價及低維修成本,加上不少叫價只300-600萬,用上段原理,向下輸的幅度有限。當然壞處是遇上升市個價唔係點叫得起,住客質素一般。加上很難其後加按套現樓市升幅。讀者應考慮私樓,佢人工唔算差加上老父留係公屋,方便自己他日萬一有家庭。   當然今時只60萬,買樓係可以但恐怕一買就用哂(手上的錢),犯下將現金用盡的大忌,呢件事在諗sir BLOG同唔儲錢既人一樣,同列戰犯級別的! 不妨將60萬拆20萬出黎買ETF,另外20萬投入債基,淨20萬現金。早前文章已交待10年利用債基儲1000萬的方法,就係每年用50萬買年回12%-15%的債基穩定收息再滾大。而讀者無能力年儲50萬,但20萬應可以,那8-10年後有400萬係手都唔錯。   做完遠的打算,不妨用ETF去低炒今年主題。伊朗事件在2019年中於收息103詳細討論,半年後終爆發! 始終要打就出門口打,唔好整爛間屋D野,所以打架還選中東,中北亞(香港南北韓日本))可以料料。打仗利金、美國亦試過刻意壓低油價去剋死俄羅斯,2020應有同一招數。至於澳元走好,如上穿兌美金0.70及企穩,應再有升浪,可達10-15%年升幅,放係ETF槓桿計可年賺一倍,學生用債基亦可考慮澳元版,2020波幅擴大將為努力者提供機會。 當你考慮是否購入黃金之時,收息104舊生已傳出來喜訊,黃金相關ETF由$28升至上$34(上圖),執20%。識ETF,你仲使鬼等金價去$1700咩? 有人已轉介佢朋友黎上堂睇片,等唔到再下月的真人班。  

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五十歲圓三宅夢 #1981

你好諗Sir,    非常贊同你一句說話:「一間自住一間收租是理所當然的」。遺憾認識你稍遲,令個人資產暫不足應付退休,生活環境多年未有改善,祝福你身體健康生意興隆能為我們多點寫作,提點更多迷路人   本人 44歲為全職媽媽, 丈夫47歲月入40000 有一仔一女: 大女13歲兒子9歲 單名沙田區單位供滿,市值850萬   現有現金150萬 將有份晉富保險到期,回籠100萬   目標: 希望50歲有三宅   ANSWER: 讀者屬不少仔女將成人的港人寫照,與孩子仍在3-9歲的情況稍不同。呢批「中港」在97年左右投身社會,做得4-8年野之後買樓正值樓市低潮,其後食盡整個資產泡沫浪,好似讀者咁樓已供滿淨資產值過千萬,形勢不俗! 既無「老港」那份回望式慨嘆,亦未見「幼港」那份無力感。究竟點先可用好手上皇牌,成就美好退休生活?   都是那句: 要加按樓。始終大部份人的錢都是靠樓市膨漲而賺返黎,有小部份人炒股及投資發達的,未到最後一鋪都未知成世人贏定輸。至於有本事憑事業去賺千萬或過億的,係時候問自己你目前的工作對你是興趣? 還是都係用樓+債去收番幾十萬月息,及早離開職場?   政府上年尾的放寬按揭政策害了不少人,當然被害者都錯在少為自己做準備,不明白八成經HKMC或其他保險公司上會買樓,批核所需條件比六成難,買左樓或上左船先知銀行借唔到,撻訂情況增多。踏入一月,明顯睇樓量增加,如未儲齊三間樓既人應考慮在未用超70%借貸力之下置業,已四間或更多樓者宜觀望,因為佢地再買樓屬純投資行為,這批人才應利用市場升跌作入市指標。當然薄有資產及對投資有經驗者,都明白撈底好難撈到最底,適可宜止。   讀者自己冇做野,家庭借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 520萬。即爸爸的人工只夠將自住樓的錢按出黎,其後用盡借貸力。要買第二間樓,太太必須有份工,或利用買樓003借貸力由無變有之法令自己借到錢。   關於借貸力由無變有、及八/九成上會批核條件變兩之事,發現不少人都未能掌握,故先拋出幾個要點比大家思考:   如果你去A銀行批八成上會「瓜左」,由於你的資料(及錯誤做法)已通銀行上了HKMC,再搵B銀行去批好多時無用   很多時借款人係有條件去上會的,只不過佢唔識點合規去展現美好條件及把拙項收藏   寫公司信去證明自己幾多人工,寫銀行批貸,如果你封信既發出公司不屬全港知名的,基本上是白寫,銀行只會加0.001%的信任度。當然你問佢公司信有冇用,佢梗係答有啦! 那怕是0.001%   做六成借一按上會,批貸人只涉及銀行,快同易好多。要做七至九成二按,一般要經半官方機構HKMC,難了。   買樓前落銀行問借唔借到,很可能是白問。銀行不會為其後能否批貸而保證   做八至九成上會,很多消費或月扣式項目,HKMC都可懷疑你是隱藏債務,叫你解釋。   讀者可將自己借貸力建構,例如令自己擁有份月薪3萬5的工作,令家庭借貸力上升至(40000+35000)/10000*50%*2.59 = 970萬。那加按完自住樓後,假設加按400萬之下,仍有520萬借貸力比佢買第二間樓。   400萬現金拎返黎,一半放定期,另一半可投入收息101的債基,做C餐及E餐各一半,利用2020市況稍轉好之象,希望有12%年息收之餘又有價賺。200萬收12%-14%年息,一個月月入多了20K-22K,儲返2年,其實第三次買樓都係度啦。至於第二次買樓,就用200萬定期打算。由於太太未有樓,可高成數上會第二間樓。而第三間可逐步將夫婦其中一人甩名而省印花稅又可淨身有人頭。   諗sir買樓001課程這兩天停收,比收息班更提早收滿,如要取淨位請拉下看課程內容,報名步驟。     […]

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