2020 ALL-IN買樓後的下一步? #1980

諗sir︰       你好,本人及丈夫均報讀了您的「買樓003」課程(一拆二收租睇市班 / TELY54,於1/2019上課),有感香港前景及房屋政策有變,特意來函欲尋找更加佳的投資方案。       本人31歲,丈夫34歲,收入每月$200,000$至300,000(但由於二人自己做生意,故此不太穩定),儲蓄$120,000(扣除$15,000家用、$15,000供樓、$10,000多卡數、$8000多供車、其他開支約$30,000),並因剛買入鋪位,手上現金只餘$150,000,沒有買任何股票。   本人和丈夫資產如下︰   2017年買入    (太太名) 屯門青榕街3號海譽       買入價 $9,800,000 (付4成,後加按套現$1,850,000購入屯門盈豐商場鋪)    自住物業   2015年買入    (先生名) 屯門滿名山一房單位  買入價 $3,980,000 (付兩成,已做轉按,不是借發展商,供$10000多,收租$12300)   2019年買入    屯門盈豐商場鋪       買入價 $5,050,000 (付7成,供$7000多,收租$14500)   2013年買入    (先生名) 錦田石湖塘無滿意紙村屋    買入價 $460,000 (Full paid, 收$3500租)   2018年買入    屯門海景花園車位 […]

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十年儲1000萬大計 #1979

諗sir,   抱歉。我不擅長輸入中文。我是您目前的“收息101”課程的學生,很快將參加103課。Read all your books, insighful and most importantly – PRACTICAL !!   在這裡,我想就以下方面尋求您的建議:   我的目標 在最短的時間內(5-8年)獲得財務自由 為家庭維持足夠的現金緩衝 情況: 我今年35歲,月收入110k +年獎金200-400k 我老婆34,月收入6萬   我在馬鞍山站附近有2間公寓: 公寓A(3個房間,低層,600平方英尺):在2016年購買,價值從570萬增加到現在的700萬重新抵押。未清償貸款480萬。每月還款2萬。 B公寓(4個房間,中層,800平方英尺):最近以10m的價格購買。 80%抵押。每月還款33k   家庭每月淨儲蓄(出租公寓A並搬入公寓B後):80k 現金:購買公寓B後50萬   計劃 將每月租金收入18k的公寓A出租給密友。假設通貨膨脹率為3%,它將使每月還款收支平衡。 我有點擔心房價下跌。我應該賣公寓A嗎?但是,如果我現在要出售它,那麼叫格必須大大降低。我的計劃是將它出租給親密的朋友,直到社會動蕩平靜下來。   在2020年向債券基金投資50萬現金+ 50萬稅收貸款,以在2020年產生12-15%的收益 每年投資額外的儲蓄以達到10%的收益率,那麼到2028年,我將實現1400萬總儲蓄,這可以產生100萬的年度被動收入(折算成2019年的現值,通脹率為4%)   問題: 您如何看待房價?儘管市場在2020年通常不會出現太大的下跌,但我需要為最壞的情況做些準備嗎? 我對我的投資組合有什麼建議,可以在有足夠安全緩衝的情況下加快被動收入的積累? 現在消耗了我們家庭總貸款能力的50%至60%,什麼是規劃剩餘貸款能力的最佳方法? (鑑於美聯儲將在未來2-3年內繼續印鈔)   預先非常感謝您的建議!   問候 K先生   ANSWER: 人有三間樓一自住兩收租是必須,對於資產不夠者利用買樓舉債變相沽空美金(即港元),長遠利用時間將債務貶走,令自己老來有供滿既樓係手是最穩嬴之策略,因此讀者還未需要因價位而買賣樓。若你已有四間樓或更多,買賣樓接近純投資行為,到時再睇價位出入未遲。留意市場永遠有人同你講個價第日會升同跌,第一時捉人看預知未來的心理,二是經紀希望透過升跌預期去鼓勵客人買賣而促成交易,2020年希望大家努力行好自己條路,而唔係受人言而被左右下一步。   「舉債變相沽空美金」再解解,即係廿幾年前買落第一城,30幾萬,月供幾千很辛苦(當時人工普遍只一萬幾千)。然而十幾廿年過後,市場資金多了樓價升之餘,通賬令幾千蚊之購買力下降,變相供樓只係頭幾年辛苦而之後好輕鬆,令人在勝率高的情況下「贏」返間樓黎。留意其間租金是隨通賬升值的,只要政府未來會續印銀紙就得。我們重用2019年最後一篇文那幅圖,下圖顯示美國物價指數,2010年至2019年,十年間由約300點升至600萬,平均物價翻了一倍,所以香港樓價由2010年中原城市指數約85點,升至而家約175點,不過份。 […]

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如何由月入14K爬升至十萬? #1978

諗Sir          你好,本人以往一直只會吃喝玩樂、沒有投資概念。直到發現諗Sir的Blog,看了近六十個case的分析,諗sir的分析如同荒漠甘泉、讓投資想法如同甘泉在我貧乏的腦中源源不絕的溢出而瀉。更讓我知道及早學會理財的重要性。本人希望借諗sir之力及早學會理財、看看我一家能否達到一生三宅的夢想。   資產如下:   一家三口 我與父母 同住居屋 市值540萬(已補地價、已供斷、父母聯名 )   有200萬現金,75萬股票,10萬債券,10萬基金,30萬儲蓄保險,40萬匯豐年金。   家父明年退休。家母月入15k,大約十年後退休。   家父為舊制公務員,有大概110萬 一筆過退休金,而退休後每月政府供給他2萬2千退休金。   本人23歲,明年才大學畢業,讀的科目不是專業。   我以下兩個事業發展的考慮:   成為紀律部隊,因看上其紀律部隊宿舍,以及穩定收入能成為可靠的借貸力、不易斷供樓。   做地產,看上其無限佣金的錢途。     另外,以我家的財政狀況,未來我們是否應該供較平的樓 (500萬至600萬)?   不知我現時還未工作、談及供樓會否言之尚早,還望諗sir賜教,謝謝。   無知少年上   ANSWER: 近年尾,幫助年輕人回應他們個案吧   由於衣食住行是人之必須,及早面對有益無害。當然唔好左膠到問「咁教小學生買樓是否正確?」讀者為家中獨子,更應好好計劃,一旦無錢無樓無老婆,老黎過節都唔知搵邊個? 是涼薄還是現實? 自己諗。   年輕人,要認識唔同投資物的特性,決出不同投資方案是否值得投資,及發展個人能力,由此三方前進。   先講個人能力,筆者認為太早加入紀律隊伍,未免誤了自身。先用月入十萬一個月做目標,做好下列四件事:   和朋友傾談其間,做一個精彩的故事演說者 記錄每天洗費,必須每天,務必堅持 早上列出今天需做的事及須當日辦妥 與朋友傾談時問得仔細,記得清楚,你可以用日記型式記一下同朋友/同事之間一些工整的談話。從而理順出朋友現在開心或憤怒,及隨後所作行為之原因   當你的執行力、親和力、演說能力、堅持程度,及對錢的重視都提高,好難相信佢會撈唔掂。千萬富翁(現金計)可以打造,億萬富翁確實要睇睇你命水。同時人際關係都會好,感受到滿足,錢都買唔到。   有能力,才跟有為的老闆及公司做事。而唔係做事之時,才妄想從中習得能力。有工資的工作都是想你機械性重覆某事項,學習性有但屬於低。   […]

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公屋仔如何步向千萬資產 #1977

諗SIR你好   本人早前報讀收息101,誠如您入門上課所講,二十多歲報讀諗SIR班的乃少數 (大部分報讀人士為已婚或收入/資產有一定水平之人) ,而我正正為該少數   來信當然希望得到額外幫助,先講背景﹕   本人27歲,月入33K金融業;女朋友30歲,月入25K。與母親住公屋。資產約100萬 (股票30萬,現金/短期定期70萬)。 有賴2017年股票升市帶動資產有少少提升。現時每月扣除所有洗費支出,可儲約20K。買樓或投資不會有家人幫忙或資助。   自知收入不高,亦無一技之長去要脅老闆加人工,未來唯有多著墨開源和儲蓄。希望兩三年內結婚,不知諗SIR對呢類普通草根,無父母幹青年,大學畢業就旋即錯過樓市增值十年順風車的貧苦青年,於下列選擇有何建議?   (題外:有印象曾於大半年前諗SIR有Blog稱會誠請其他人處理資產和收入能力稍遜的人又或年青一輩,請問是否太難救搵唔到人救 ?諗SIR親自操刀如何? )   物業方面: 以母親公屋綠表抽居屋,繼續與母親同住,以折讓價九成五上會購置約500呎單位,有錢以及未以收入有所提升再考慮私樓 抑或自己/女朋友單名九成上會購買500萬樓下單位,並為對方擔保,用借貸力[ (33,000+25,000)/10,000*50*2.59~750萬 ]中約七成 。目標第一城300多呎細單位,或屯門近400呎,月供兩萬多。現時公屋大細無法再邀女朋友婚後加入同居,相信會自住 還是諗SIR有更好建議?先再儲數年,夠錢再上大兩房做學生租?以租養租,與女朋友租細單位   基金方面 :(內有課堂內容,請斟酌貼出) 本人仍以為Premium Financing(保費融資)乃銀行特選產品,請問是否真的有Investment Consultant可以為不足過百萬資產值之客人承造? 如有,是否請問是否要收300元月費? 閣下對此年齡層,擁約100萬 的讀者資產分資分佈有何提議 ?50% E餐  30%股 20%應急是否理想 ?   收入方面: 雖知Master性價比低,對搵錢能力亦無大進。閣下亦多番提及建議年輕者嘗試銷售,以理解有求於人之難,更是精進自己各項軟實力。但無奈本人性格木訥,非能言之輩,只怕做SALE難有大進。如是者退而求其次,還是要進修,請問您會建議讀者修讀本地兼讀型碩士抑或讀有牌照門檻之證書例如PGDE,但求穩穩陣陣 2.抑還是多參與工餘活動,多做Part-time慢慢摸索發展副業   有點冗長,謝謝。會繼續支持。     ANSWER: 寫給年青人,本文要點列   PART1 回應讀者,即係談年青人理財的三大方向吧:  流動性高的投資 流動性低的投資(如房地產) 個人投資(打工及進修都係) […]

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積蓄少儲錢能力低怎增加被動收入? #1976

諗Sir您好﹐   本人以往一直沒有投資概念﹐生於基層﹐理財方面很失敗。直到發現諗Sir的Post﹐才深知自己實屬井底之蛙。不斷看你分析的Case﹐才明白供樓的重要性﹐現希望諗Sir可以指點無知的我如何理財﹐早日脫貧。   本人27歲﹐有一個細佬 一家3口住坪石邨公屋單位 家境貧困﹐家人不能在經濟上支持我﹐我是家庭支柱需要供養家人 有現金13萬 做政府工、月入2萬8 (未扣MPF) 每年跳Point﹐最盡15年後人工 $44000   買了9份保險 年供約13萬 7份保險為消費型保險﹐得2份是會回本的儲蓄保險 (兩份儲蓄保險﹐ – 1份仲有2年供斷﹐另一份仲有4年先供斷﹐下圖為兩份儲蓄保險的單)   家用每月6000 個人消費 每月6000 平均每月儲蓄5000   年紀不小﹐考慮到要脫貧就必須供樓﹐但我積蓄少、儲錢能力低﹐請問諗Sir能否給我一些投資建議去增加儲蓄﹐增加被動收入? 若果供樓的話﹐以我的能力應供納米樓、或是舊唐樓、抑或是 申請 居屋?     迷惘而希望脫貧的Fans上   ANSWER: 讀者附上保單,五年供20592,到第二十年悲觀拎返35000左右,樂觀79000左右,當中22140是保證。所以悲觀再悲觀黎講,保險公司拎左你20000蚊,廿年後只需付22140予你,增長10%左右,仲衰過定期。當然此刻又有經紀出黎用下列三個原因講下: 五年供20592是分5年入,唔應該當第一年就有20592 in cashflow 咁計 紅利回報可以高達79000-22140 ~ 57000,很豐厚 呢份保險「送」保障,唔應該咁計 我地中庸去看看,假設廿年後回報是樂觀與悲觀之間,拎返(35000+79000)/2 = 57000。約廿年由20k變57k,抵嗎? 坊間已有計劃基本每五年增20%,仲要保證,不用槓桿,如利用收息101的方法槓埋即變48%/5年回報之計劃。但讀者20k變57k即廿年升了185%,投保頗為不智。同時人生28-35歲一般是大花金錢機,又買樓又結婚仲n咁多支出,佢24歲個陣儲7萬美金比44歲既自己做乜春野呢?   所以筆者才致力做好成家博客,提供客觀理財資訊。手上既錢一旦用唔好,損失數萬計。如買樓時做錯決策,一百幾十萬咁輸,好多人儲十年都儲唔到。投放資源學好理財知識,最好只限一小撮人有做,令筆者學生更輕易在理財上大贏同儕。   如筆者遇上讀者此情況,一定唔會再做公務員,明白頂薪可達44k都屬吸引。但你看看本blog大量40k-70k月入的師兄師姊,有埋人生另一半有家庭,佢地洗錢可以鬆動嗎? 一世人活得精彩及無悔最要緊,唔想為奴直至退休,緊急呼籲讀者多去認識新朋友及攪下關係,提供親和力。多點注意每日時間點運用,練成執行力。從朋友聚會多發言多點做中心人物,培養演說及銷售能力。能力不同,收入也不同。改善每日習慣例如在公共交通工具聽聽英文或普通話新聞、回到公司多叫人早晨,堅持下去你會看到人生在改變著。   明白上幾段同財技呀~按揭呀~買樓呀~無關。不過人叻受認同是基本,必需做。有錢買樓同收入高是end product,無需強求。前面做得好,end […]

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年10%直債保本、香港地產公司 #1975

諗sir, 你好!   我是你收息101的學生, 編號DV69XX   在堂上學到坊間少有提及之知識,令本人明白正確的投資要怎去完成。諗sir 風趣非常, 對於課堂有感飛快地完結,意猶未盡 .    現總括本人情況如下: .   31歲,月入$28,000,過埋年會找新工 未婚妻同年,月入約20K+ 如結婚,父母有居屋予本人住,未有急置業需要 當然自己置業責任所在,無諗過長住居屋 自己現金有97萬,當中一半投於美國股票及ETF 本人亦是股市漁夫系統用家,莊博眼光獨到令本人獲利不少 未婚妻同意如買私樓大家要夾下首期,供樓我可主要負責   問題:   如何將97萬滾存至200萬? 令本人買私樓後仍有些錢投資 本人年青買保險收9%年息打底好嗎? 不想將97萬入投入股市,明白買保險收下息亦是好 債基適合本人嗎?   本金不多, 希望諗sir能指點, 謝謝   answer: 一般而言,年青的偏向買股票賺價、買REITs收息、趁後生買樓擴大資產迎接膨漲潮,債基收下息咁   中年至老的資金多用直債、資金少例如10-50萬,保險融資年息8-9%都唔錯。   留意保險融資做法幾複雜,涉及經紀、保險公司、及銀行三方,雖保本息又唔錯而入場銀碼細,但一不小心經紀有位獲取比原本更多佣金: -融資銀行將客戶原有之回贈金額降低去出佣比經紀 -有些融資銀行亦試過見到往後有張大單,由於自己能借的個案有限,取消原本應承借的單而令排先的客做唔到融資 -有些經紀會叫客人將樓加按去投放更多資金落一保險計劃,同時收取轉按公司之回佣   當然有些經紀見融資計劃做法複雜,客人問佢直接答無得賣,轉sell高佣plan,又月供又基金那些。至於筆者在收息101教授融資做法外亦會睇住邊間銀行肯借既額就滿,為同學創造價值,同時買到街邊無人肯sell既野。   至於直債,亦是收息101課題。有間香港based,雀仔地產公司,幾個月前成功發了條美金債。現約賣100.8,4年期到期,派息5.75%,可以槓六成。簡單計,假設槓桿利息支出為2.5%p.a,槓後回報為(5750-1500)/40000 = 10.6%,有贖回條款,call yield更豐富。在前日債市心電圖節目講左比103有會藉學生知啦。   年10%回報,其實係有,亦唔係叫你買劏鋪或天仙局叫你夾份買舊樓個d。   上次隻road king,四日由$93炒至$103,20萬美金一條。先講明,凡事不會重演,咪老鳳以為會升。   債基用新E餐,佢比直債之好處是: […]

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想退休好及留錢比仔女升學,怎辦? #1974

諗 sir 你好!   本人已拜讀諗sir 兩本著作『樓換樓』 和 『雙租簇』,現在思考理財,希望諗sir 能抽出極寶貴之時間賜教,造福本人,造福萬民   由於5月家庭會有新成員,需要請姐姐,打算轉租同區三房,租金需$18-20K,希望得到指點。我們在荃灣有個自住兩房單位,2011年夫婦二人聯名購入,當時 $283 萬做10成銀行職員計劃上會供20年,現欠銀行約$180 萬,月供約 $5,500. 銀行估價達 $617 萬   夫婦齊年39,兩人月入都是30-40K,能儲20-30K每月 有兒子x1 手上資金只六十萬,沒有什麼投資,工作由早到晚   究竟我們要賣走兩房換三房? 還是做雙租先租三房? 利用債基去抵銷租三房的租金升幅可以嗎? 將來如何能有足夠既錢退休同留比小朋友升學?   再次感謝 諗sir 寶貴時間,希望 諗sir 有空回覆   ANSWER: 讀者儲蓄速度慢,幸好早年買樓獲利豐厚,今時持有皇牌。誠然到中年仍陷無物業無錢儲之人,同本blog很少會有聯繫,原因明顯不過。先講每買一間樓佣金、印花稅支出都數十萬,此金額對於讀者殷實打工仔而言算唔少錢,所以原本的樓不要賣,只加按,免得第時有米要再買樓收租為退休打算時,又長出堆買樓雜費支出了。   加按最有效是做單買賣,例如夫婦之間的內部轉讓。(老公+老婆)聯名賣比(老婆單名),印花稅係唔使比15%咁早的,縱使老婆已有樓。但現在呢類個案都多,主要想在買賣中借盡八成當套錢,好似讀者可套617*80%-180 = 313萬。比起你就咁落銀行問加按,職員只按書說加按自住樓可六成,即套617*60%-180 = 190萬,識轉讓可按多超100萬在手。   然而個案多了,主批八/九成按揭的HKMC也醒了,好似昨日文章那封HKMC對於某借貸申請之回信,HKMC問買家同賣家有什麼關係? 如有關係究竟此單買賣之目的為何? 當然,你答「我想按多D錢」,答完後所有在各銀行之申請都「玩完了」。HKMC提供八/九成按係想人人有樓住,而唔係縱容你大洗,可接受的答法筆者在買樓003會同大家一探究竟。   讀者按得313萬在手後,原兩房供樓要500/259 ~19K/月。增大的供款額由租金收入及債基收息支持。租金收入荃灣兩房租15K樂觀的。債基見讀者有313+60 = 373萬資金在手,可將錢先放入MORTGAGE LINK戶口做活期,利息等同按揭的供款息率,即約2.5%,但最多只可放借款額之一半,約250萬。那不妨將淨373-250 ~ 123萬投入債基收息。由於是穩陣錢息要用黎供樓,所以只可入B或E餐,收12-15%年息。至於博賺價的D餐或派約20%的A餐就唔好試。123萬收13%之下,月月收13.3K,加埋租金收入15K,共28.3K新月入,夠補貼19K的供樓支出,更有近10K可津貼讀者租三房。   […]

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2020年買樓要注意事項 #1973

諗Sir您好   以往錯在股市交學費,直到發現Homeblogger,一直留意您出嘅片,不盲目投資,很有得著   我倆夫婦刻苦租劏房儲錢,不搞婚禮減低開銷,終在早年上到車,現在打算趁跌市再置業   先生33歲月入40k,中資金融機構,工作開始唔穩定 我30歳,月入28k,工作相對穩定 現有60萬儲蓄每月開支13k,兩人要進修年學費共60k 抽取父母開支供樓後,能月儲30k 本人單名持有物業: 大角咀單幢樓三百幾尺,市價近五百幾萬,月供11k   考慮我們的情況後,應2020年內置業還是等一下? 如暫不買樓,債基收息是否好選擇? 地產經紀聲稱如果銀行估到價,凶宅同層都可按9成,唯上網自動估價估不到該層,HKMC又會否有問題? 地產經紀話一些小僭建如陽台封頂、門口位改動對借貸不構成影響,是否屬實?   喜歡看您上鏡錄影的一對小fans上   answer: 讀者緊儉儲蓄,為理財打好根基,往後只要用對方法及利用時間倍大效果,得著定必比他人更多。先講如果英國政府批你,有案底都可以移民英國。所以「如果銀行估到價,凶宅同層都可按9成的!」我們不是質疑地產經紀的專業性,但經紀不熟悉銀行批按揭的程序實為正常。第一要明,估價者是估價行而唔係銀行,銀行付費叫例如戴德梁行為某單位估價,而該行可決定是否派人到單位視察,又或斷定該單位是否兇宅。所以另一謬誤,是認為銀行判定兇宅之說。   凶宅同層不建議買,因為就當你攪到銀行肯借比你,下家都難,平市場10-20%無謂攪。在2019年10月新政策後,多了人想八/九成上會買800萬市值之下樓,利用HKMC服務。在此先告知大家如在A銀行利用HKMC衰左唔批,全部銀行都有同份記錄,換言之無「一間衰左去另一間之事」。那有心上八/九成會者在買樓前要知一些關鍵事項如僭建及借貸力計法,免得「第一審衰左,又急急腳黎搵諗sir補鑊…」   先講諗sir不是女蝸,唔係咩鑊都同你補到。下方列出近月收到的求助個案,有人入表比HKMC做八/九成後,被HKMC大幅作出提問,大家要盡力避免此情況,而筆者會講解如何在買樓前就避免。或睇得到不可能避,就唔好買該單位。下圖文件一般只經HKMC同銀行職員手,唔會比客睇的。 大家懂英文又有睇既,應知此申請是關於一間村屋。第一點有關DTI(debt to income ratio),申請人連自己收入都未計好,或有些隱債在借錢前未攪清,HKMC睇到佢總債比收入超出50%,那就要申請人解決了。所以筆者成日係文教計借貸力,是有原因的,就是令大家借錢要懂盡借何額。   第二(2)點,想自己整第二收入,但竟然唔知支票出糧數要先扣MPF,這太核突了。就當之後補鑊話公司負責全兩部份MPF供款,人地都為你好唔會信。因為咁基本既「停波」都做唔好,放你落埸鬥波真係害左你。   第四(4)點,HKMC懷疑賣家同借款人有否關係? 是否內部轉讓。賣樓為名,接爆八成為實?   第7-8點,最致命: 間村屋應有天台屋,HKMC講明要有ON SITE INSPECTION(真人驗樓)的報告,睇完冇僭建才會批。留意間樓仲未轉名比借款人,你又如何說服業主拆很左佢呢? 業主可能想:「唔幫你拆你上唔到會,我可以殺訂又翻賣,仲爽!」   所以呢,知識有價,咪怪我地SELL一月份既買樓001及買樓003課程。而家買家如可以比等同兩課學費的5千蚊就可解決上述一封信,我相信佢即比,而唔係維持呢個心結1-2個月,過埋年…   (再)所以呢,經紀永遠講到乜7都無問題,因為簽左約之後如果佢上唔到會,唔關佢事。不如買家隊上面HKMC封信比經紀,睇下邊個識答你再傾啦。   至於讀者唔好著眼2020買樓,是睇市點變再加按自己能力決定買。夫婦借貸力共(40K+28K)/10000*50%*2.59 ~ 880萬。現已用掉借貸力約300萬,借貸力用掉34%。再買樓借貸力不好用盡,估計只可再加用借貸力300萬,加埋自己比100萬首期左右,預期再買樓應用400-500萬樓作目標,或者讀者有方法產出第二收入令工資提高。另外時機在中原城市指數回至160點,即比高位回15%-20%之時。相信2020樓市會再小調,未來半年積極睇樓,現金先放E餐收息10-12%,60萬產出6000元新增月入,儲儲下都夠付部份首期。直債入場門檻高而REITs要相對於債基之後部署,決出讀者做債基先較適合。 [frame id=6

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沙士成功撈底買樓、生活仍感飄泊個案  #1972

諗sir你好!本人已修畢收息101、收息103,並已報讀買樓001課程。   本人現年46歲,現為全職家庭主婦。過去努力工作和儲蓄,可恨並未有好好投資,白白浪費了黃金資產增長期。若現在不努力追趕,恐現金被迅速蠶食,生活質素將不斷倒退,故希望諗sir可以給我一些意見。   家庭狀況:丈夫49歲,育有兩名兒子分別17和15歲。夫婦二人向來財政獨立,從未過問先生財政狀況。離職後,家庭支出全部由先生負責,每月約四萬。先生收入每年120萬,不過他投資意識更薄弱。他的資產部份,暫且不作討論。   本人持有資產: -保險公司產品 渣打保誠理想人生/雋陞 $120萬 -渣打智富八年保險計劃 $100萬 -中人壽盈豐寶 $100萬 (由於投資傾向保守,以往保險顧問常說用時間換回報,所以不知不覺買落唔少長年期保險儲蓄產品⋯) -強積金$30萬 -債基B餐 $100萬 未摃 -債基E餐 $100萬 未摃 -JPM老竇之選人民幣 $80萬 未摃 (2019年11月於上完103後買) -現金$550萬 -九龍區三房市值$1,200萬,已供滿,我單獨名持有,丈夫已甩名 以往一直持有現金因為買股票蝕多賺少,個人膽小,另想於樓市回落時,再買物業。現在持有之物業是於2003年買入,因為係超低價買入,之後睇物業所有價錢都覺得貴,一次又一次錯過入市時機⋯絶對應驗左”what got you here won’t get you there”!     目標: 1)一生三宅;2)製造被動收入每年$70萬為兩孩子海外升學做準備   求教: -第二注債基,想再買$200萬,摃多$600萬。連原來持有的,扞摃比例約1.2x, B餐與E餐比例70:30。什麼時候為買入時機?計劃第三注再摃$500萬,建議什麼時候買入? -應否買直債及個人推介 -打算按現有物業取首期,用先生名買第二、三個物業出租。因為年紀大,估計按揭年期未能做太長,故有點心急但又怕摸頂⋯想請教入貨時機。   感謝賜教 一位努力的媽媽上   answer: 香港人很多所謂「智慧」,例如「努力工作」、「最緊要有著數」,如理解只在字面上,很害人。   讀者錯在沙士用低價買入一間樓,之後或覺得幾時買都係貴,無著數,最終錯失資產膨漲潮,現時再返做效果只減半。留意這是想法同性格害左佢,而唔係讀書小害左佢。誠哥讀書,小過佢成堆員工。老闆難在,要先應承大家月底有糧出,自己才看看搵返黎條數多唔多過出糧。先付出,後得到,控制風險,唔先講著數。   所以,論投資:「平買、貴買、中平價買,平均而言仍是少平。」論財富:「做人、做事、留有餘地,次次唔會你最著數。」 […]

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年薪百萬的無殼蝸牛 #1971

林sir 你好!我係大概一年之前103班嘅學生   我哋係三人家庭 有個一歲嘅女女 未有物業, 現時住喺家人物業,每月比租金八千。 打算買樓喺12校網, 女兒四歲左右需要搬。   先生係自僱人士 扣除所有開支每年儲400k 每年醫療加人壽供60k(供20年) 供車每月5k(餘1年)   太太打工,年薪500k左右 扣除開支每年儲$250k 每年保險20k (無储蓄成份) Mpf 大概有4-500k   夫妻每年共儲650k一年   二人共有以下嘅資金 200k 公司營運 200k 股票 200k 保險定期(10%利潤一年) 1400k 存款   問題一 我哋睇緊天后,大坑嘅樓 唔急要住,想問宜家係咪一個買樓好時機?   問題二 對於我哋現有储蓄,我哋期望有10-20%回報,請問有無建議或方法係較安全,回報又較高?   問題三 聽到一啲關於rent to rent 及收購重建的物業講座,想問一下林sir 嘅見解!   ANSWER: 答個案,很難。難在選擇堅持講人話,定用鬼話敷衍一下?   對於讀者而言,現在是買樓時機,因為佢現有資產大概應付唔到往後洗費。一旦超級通賬到,生活質素要進一步降級。筆者已不只一次提過:「是否時機? 很看個人」。上星期同汪總訪問提到,現時彌敦道有6800萬既靚鋪位放售,比起早前一般開位點都過億計,6800好平。然而此對汪總是時機,但唔係諗sir既時機。諗sir幾千萬可以,但成6千8無能力亦唔想借,加上只睇住宅唔識睇鋪,涉足生意類別唔夠廣,所以就唔應該考慮。   正如讀者無樓在手,如果經濟大崩潰樓市大跌,筆者唔知佢夫婦份工同生意可否保住。但如經濟上揚樓市重回升軌,雖然有家人提供8k住處,但現時年儲65萬的預期,即十年後估計儲到650萬,夠唔夠應付心儀12區跑馬地地區的三房,2-3年的樓價升幅呢? […]

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