怎能由夢想每天喚醒我? 而唔係返工! #1956

諗Sir你好:   我今年35歲,上個月先至睇到《富爸爸窮爸爸》這本書,開始明白增加財務知識、以錢搵錢嘅重要。之後巧合睇到你收息論嘅文章,覺得你提出賺取穩定而可持續嘅收入好有道理,多謝你咁有心肯教其他人,已報讀你12月嘅TEDV70(收息101),希望於理財方面急起直追。   我最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少。   背景資料: 本人35歲 丈夫43歲 一個小朋友3歲 夫妻月入共10萬元,收入穩定 無樓 無負債   財務狀況: 現金20萬 一塊位於尼泊爾嘅住宅地,約2000呎,2019年初以40萬港元買入,現值約50萬港元 股票 主要是: 0508: $1.12買入600,000股, 現價$0.21 0360: $3.81買入36,000股,現價$2.20 仲有啲濕濕碎碎嘅股票,如果現價賣晒啲股票,吐現約$30萬   每月支出: 供養雙方父母$20000 租金$20000 小朋友學費$15000 夫婦個人消費$20000 家庭開支$15000 每月儲蓄$10000   希望諗Sir建議我大方向應怎樣做去建立資本。應否賣哂啲股票,重新開始?   謝謝你!   ANSWER: 絕不是叫大家唔買股票,但著重研究股票可以是年輕22時,又或屬收成期錦上添花時。工作忙靠跟風買想賺的,結果讀者總結左:「我(讀者)最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少」   而,你買股就是壯大了該上市公司,所以怎改變貧者越貧,富者越富,就屬筆者每工作天出文章之由來。   讀者十萬月入而儲蓄只廿萬,同老公拉平計成40歲,佢認為咁既成績表咁得住仔女嗎? 大家寫信黎排隊就係想要真話,對? 故讀者叫仔女努力學習之餘,自己都要理財上盡力。盡力為自己拓展月現金流,而唔係野野想一變四、四變十六咁賺價。   筆者收息論重要主張一: 投資物分收息類及賺價類兩種。因世間要獲利主要靠兩條路(係主要,唔係只有)。一係靠借出資源去收租,即收息。二是靠智慧創作去創富,即做生意。買樓收租買債收息係收息類。買股票即做生意,要食腦,賺價類。而人在中年,輸唔起,將錢撥入收息類的份額應越來越多。沒投資物是收息賺價兩相宜的,起碼你還屬初階時,唔好先諗要買收息賺價皆掂既野。   如果讀者連360、508股票過去一年的公司活動都未在披露易掌握好,佢應該先賣走股票。30萬回籠錢加20萬現金,共50萬一買美股、二做債基、三做保險。保險唔係你成日比經紀SELL個D保險,而係讀者將在12月收息101課學到的融資類保險。有些人自學再希望透過經紀買入較好回報的保險,可惜佢連保單抵押、保單借貸、保費融資三個概念都未分清楚,令財務革新葬身於過份計較的想法之前。 港股市場很細,上圖梳理出全球股票市場市值,美國佔44%(上圖)而內地9%,香港5.5%。市場大代表可運用的投資工具更多同一旦要出貨更有承接。好似DATA STORAGE的房託、買黃金跌的ETF,美國選擇不少。讀者只用2000-5000美元小試牛刀,從觀察好金價同S&P走勢做起,買入同其相關的股份/ETF,一旦掌握好S&P及金價的走勢及預測,日後研究其他投資物更能上手。只如預測投資物走勢,可靜待筆者公司(成家博客)於1月舉行的量化股份分析講座。   買債基很合30-45歲人仕,因可隨時放加上波幅低,而派息達10-15%年息。讀者可將10萬投入,起首不槓桿收6%,即月月有500蚊。其後可增金額例如30萬及加槓桿,30萬派15%即月月3千8。觀察派息是否月月準確,一旦派息達標即讀者有辦法可每儲100萬就派到10K-12K息。即儲到300萬就接近唔使做,或唔使咁趕日日仆住去返工。 […]

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為小康之家營造美好生活 #1955

諗Sir你好, 拜讀閣下【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息課,相見恨晚。早年在股票輸唔少,因為以為識,更認為內幕消息可靠,點知…. 自上你堂後明解了各項投資物之優劣,令我不再迷茫,希望可追回所失光陰,為日後安穩生活打下基石   本人 41歲收入4萬,太太 34歲收2.8萬 兩個女兒已7及10歲,父母已退休 持有現金180萬,債基12萬 股票40萬,現時轉買香港電訊SS(6823), 泓富(808),只求啖飯,唔諗發達,買入價計派息率5-6% 自住樓: 新界西兩房銀行估價700萬,按揭欠款217萬 車位: 市價約180萬供滿,自用,租值應3.4K 工廈: 市價280萬按揭欠90萬月供5K,出租收8K    請諗Sir指點迷津,部署如何利用現有資產增加被動收入 懇請諗Sir賜教   answer: 讀者小康之家,怎利用有限資源獲得美好生活? 靠賺價一百變四億,機會率低,等運到恐怕浪費你青春。每月累積除工資外的收入,最尾你才可以儲夠額外收入,令你唔使打工,或唔驚無左份工。人唔打工,機會就黎啦。因你拜拜老細為自己工作,才真正進入上升軌道,每日為自己累積實力。當然本案讀者打工仔一個,談「拜拜老細」言之尚早,第一步是增加自己工資外的收入。   自住樓唔計,屬支出。但讀者手上有其他資產: 車位現金流產出效率為3400*12/1800000 = 2.26% 工廈現金流產出效率為(8000-5000)*12/(2800000-900000) = 1.89% 40萬股票由於不涉借貸,派息在5%左右,雖近月兩股價格都比一季前下挫,仍當產出效率為為5%     理財目標為進一步增加產出效率: 車位建議可賣走,反正未來一年買靚車既人估計少,車位需求比住宅縮得更快。加上周街泊違例的習慣已成,相信車位投資價值不大。如有需要泊車,可賣車位套回180萬,將其不槓桿咁買入債基新E餐,派5.9%,180萬不槓桿下已收$8850。月月有$8850夠你比兩個車位既尖沙咀月租架啦,而家筆者尖咀公司樓下車場SELL緊一萬蚊季租添呀~ 上圖見E餐由2019年始至10月尾,升10.23%。而業務穩定的香港電訊(6823),年初至今升6.38%(下圖)。當然係香港捱到而家都有得賺既投資物,都算叫唔錯。筆者不反對大家買股票,而係股票一係唔買,一買就要選波幅夠而潛在升幅大的。就好似你做生意一樣,如果你盤生成功只令你月入由2萬升至2.8萬,你博黎做乜? 一入經濟寒冬你輸突。 工廈都要賣走,經濟回調生意唔想做,係事實。香港經濟由2008年行好至2018年,大家都唔好再怨,過番1-2年苦日子是應份。留意下讀者工廈內主要聚集那種行業,再思考該行業是否受主要打擊一群。婚紗街在尖沙咀某處,因為條行既商廈大多入面口有樓梯,搬野唔方便,所以只可做全港客的輕工業,婚紗教學及命理就中。葵芳工廈做凍倉,因為承重條件符合及及近碼頭。用錯地方做生意既公司,做一張約就自己知會走。所以買工廈前你要明自己間野合那些行為? 最好梗係唔拖數既行業啦。至於讀者工廈現金流產出效率1.89%太低,都係賣走啦。相信住宅回報比佢仲好一些。   當然同債基比,住宅回報仍是差一點。不過住宅有一好處是債基沒的,是其租金收入可與通賬同住跌,故用租金為退休支出籌謀,更為合適。債基派息雖好,但長遠穩定一萬的派息,其購買力在10-20年後會退減。筆者認為讀者錢回籠後部份買債基及6823,加些收息104教授的美國REITs,留一半錢等時機買第二間樓,咁做會更實際。要錢返亦即隨時套現,相反工廈要賣有幾難? 讀者可現在試試。

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為月入15萬的月光族理財 #1954

諗Sir,   您好!本人四十出頭,屋村妹冇父幹,從不理財,是高收入的月清族,僅靠幸運而非才智擁有現時的資產。但知幸運之神不會常在,且不想亦冇資格再過揮霍無度生活。希望現在開始好好學理財,多謝賜教!   月入150k + 約3個月bonus + share option (我的幸運快車) 2013年買九龍市區樓13.3mil自住,用自己名,現估價約18mil-20mil,剛轉按,outstanding 6mil,另draw多2mil睇下點投資。total outstanding 8 mil。每月還42k。 2018年用親人名持有full paid 7.5mil九龍市區新樓300 sq ft studio flat, 剛收樓,已出租每月13.5k 2019年自己名full paid GB290k mil買英國樓two suites出租, 每月收GB1350。如香港淪陷,當買個保險。 Exercised shares option 現市值5mil ,冇息收,應該冇再爆升空間 Cash 4mil (包括轉按2mil) MPF + Provident Fund市值大約2mil 剛開始月供股票基金10k,人買我買之類 冇personal loan, 冇持任何其他股票,冇private banking  已拎第二國藉 現在打算每月儲蓄約50k + all bonus and incentives。   […]

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怎找到好的投資物? #1953

諗sir你好!   近幾個月透過朋友認識你,從此追看你的專欄,才知道自己一直用錯方式儲錢,現已報讀12月TEDV70,希望還來得及矯枉過正,因上年做過手術,更覺身體健康狀況不如從前,要供養父母,要為兩個小朋友的將來籌謀,又要為退休生活作好打算,實在有點壓力,希望諗sir可以指點一下:   本人40歲,近幾年升職加薪才達月薪6萬,bonus大概兩個月;丈夫43歲,月薪2萬3,bonus大概兩個月。有兩個兒子,分別10歲同六歲,扣除每月供養父母、租金、工人薪資、保險、小朋友日常開支後,平均每月儲1萬,現手持100萬現金,股票20萬。   本人2013年在離島買入一個兩房連天台單位,買入價480萬,現值800萬,樓齡16年,今年年頭加按套現200萬(按揭六成),以丈夫名義在土瓜灣買入一個300尺兩房單位,34校網,按揭六成,樓齡32年,市值500萬。兩層樓都分別租出,每月租金收入合共3萬,剛好cover按揭供款及管理費支出。   除了一般基本人壽、意外、危疾保險,另外在銀行有三份儲蓄保險: 一份2008年供滿(已繳保費約18萬),隨時可以套現,現值大約30萬,若等到退休年齡60歲才套現,大約有$100萬。 一份2018年供滿(已繳保費約40萬),現在套現只得33萬,若5年後套現大約有44萬,若10年後套現約有60萬。 一份2021年才供滿(總保費約38萬),若10年後套現約有44萬,若15年後套現約有62萬。   現想請教諗sir: 兩份已供滿的儲蓄保險,應該現在套現還是等到退休當退休金? 土瓜灣層樓,雖然高層望海及近港鐵站,但過咗鬆綁期,樓齡已經35年,如果樓價仍然企硬,是否應考慮賣走套現? 若想一生三宅,應如何部署?以我們的年齡及收支狀況是否太進取? 望諗sir指點一二!   祝一切順心, 安好! 你的忠實讀者   ANSWER: 到收息課,起首便會談一份「10年升48%」的保險計劃係咪好? 答案當然係不太好啦,美國國債孳息率平均有2%,買匯豐直債都有年3%,渣打的4-5%,那「10年複利回報48%」,雖未叫差但一定有更好的! 因此讀者現時40歲有30萬,20年後拎返100萬係咪好? 只說很一般。根據友邦保險年報,友邦將客及自己既錢約69%投在債、31%投在股。既然保險公司收你既錢都係買債,那何不自己買債呢? 保險公司強在做醫療,賣人壽,但說到幫人投資? 只好說有點撈過界。然而拎走人既錢去自己戶口,呢檔生意好吸引! 除了正規持牌銀行、保險公司、另外劏工廈計劃、挖礦機公司都打算去做。   下圖自友邦(1299)2018年業績年報,債券投資估公司錢79%,股票只11%。所以上市公司都係呼籲你買佢隻股票,但落左公司袋既錢都係投債券好。至於下圖的第二個表,展示投資相連保(LINK單)的錢買在那? 77%係股票而20%係債券。所以話睇人睇公司好,睇佢將自己錢同老婆仔女放邊就係最真展示。口講的5成都係空話。 另外比多個TIPS,保險公司要賣野大致由三個渠道,Bancasurrance, Agency, Brokerage,即比銀行賣,由自家掛牌的經紀賣,又或比出面的中介賣(例如證券行或獨立理財顧問公司、試過財仔都係撈埋保險)。而靚既plan,即回報好的,很多時只會比brokerage賣。因為銀行客多,拎垃圾入去都中,經紀同客講感情同埋要留佣送佢地年年旅行,故賣既plan都要食水深的。然而brokerage firm不用保險公司出錢養佢只係有生意就同保險公司拆數,所以賣既plan很多時銀行都冇。當然啦,brokerage firm有些人都照賣食水深既plan,即agency賣那些,令自己更「肥仔」。然而你若似筆者一樣在幾邊都有人,你就會收到風靚既plan幾時出同埋會放邊賣。   保險方面讀者應有決定,至於土瓜灣區未必一定在34樓網,然而讀者已查在34,樓房當然更保值。受2018年供應重災在九龍城區影響,土瓜灣區呎價升幅受限,該區持一房單STUDIO單位的情況更差,因九龍城區新建成都是一房多。幸好讀者為兩房及34網,加上手上現金只100萬要攪大動作都無錢裝修及比稅,那一動不如一靜,留土瓜灣樓。看倌若是未買樓的,就唔好諗土瓜灣區,至於離島村屋恐怕成交唔夠要套現時難,不屬上佳選擇。   想一生三宅,將兩間樓轉為五成按正名出租用途,借貸力有望增大。要知租金收入的70%是計作核實收入,可增大按揭借貸的。讀者租金收入30K,加埋夫婦月入,借貸力可達(60K+23K+30K*70%)/10000*50%*2.59 ~ 1350萬。估計讀者現時兩間樓應只借了600-700萬按揭,意味還有1350-700 = 650萬借貸力淨,肯將手上100萬增長成為首期,買第三間樓絕對有望。當然要肯定租金收入成為借貸力之源頭,要做足三類文件。   100萬可將其中50萬投入債基用新E餐收一下息,下年1月10日就知收唔收足,是否穩定。試好之後像其他收息101舊生一樣,加碼投入,等2-3年又一間新樓之首期就收左番黎。

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買基金跟銀行定保險公司買抑或ETF化算? #1952

諗sir好!   與你認識在亂世之始,六月在網絡看見你的文章後,對我這井底之蛙有很大啟發 已報讀(收息101)DV69課程,號碼:DV6921   本人38歲收入68000太太33歲家庭主婦小孩2個   3年前用了200萬積蓄(由太太約滿金支付)買了份派息保險,利用安聯增長基金派息。可惜價格不見上升現有少蝕,派息漸少,已附上基金章程希望你指點,應否持有?   物業有居屋一間: 新界西470萬(未補地價),供淨90萬 股票: 45萬(-15%) 人民幣120萬: 定期中(賣走大灣區樓所得)   想問點樣可以將現有的資源可以重新分配? 人民幣要轉美金? 居屋應補地價贖返? 保險要拎返錢?(好似有1-2%贖回費)   希望得到你的指引,保險經紀同地產人仕服務專業,但不夠中立 P.S 你的課堂令我印象深刻,內容充實 訊息由華為手機發送   ANSWER: 很多經紀都貪方便推介那隻增長基金比客戶,然而此基金持有之債務獲普遍較低的評級,為了唔槓桿省下做文件的功夫去獲9%年息,叫客買評級低的債券,往後為禍很深。加上股債基金佣比較高,總之基金經濟一聽到你同意可拎佢錢去買股票,有些開心得唔收你管理費都可以! 結果就像讀者般投資成績不佳,縱過去半年表現都比買香港地產股好或煤氣股份好,然而一般債類基金與安聯增長基金比較,他人其年初至今升7-12%,而安聯增長基金呢? 留待大家探究   至於透過保險公司買基金,等於雙重徵費。利用保險公司平台買要付平台費,月月收些少而「長尾的」,只要計劃未斷就要比。同銀行買起首時要一次性付費,即「可斷尾的」認購費。要怎做還是尊重客人決定。最慘還是同保險公司做月供的,因為保險公司的月供計劃一般會對戶口價值進行4-10%年費扣減。在基金一般年回報未必過10%之情下,保險公司收月繳PLAN 4-10%費用都幾好賺。而大家可留意經紀一般自動波叫你月供,話儲下錢冇壞,然而月供單的佣金係肥肥好多既。   至於ETF是交易所買賣基金,就是將單位放到交易所(如港交所或美國納斯達克交易所)去賣。好處是你買的價就是交易所的掛盤價,而不像到銀行或保險公司都是買基金的NAV(資產淨值),透明度高一點但一些知名度高的ETF,可能要溢價買入,即要用高於基金的NAV(資產淨值)去買。筆者最偏向買ETF,因費用最低而透明度高。可是大部份睇得上眼ETF都係美國掛牌而隻ETF若派息美國要打約25%派息稅,所以同香港銀行/證券行買基金可省去稅務問題,加上銀行/證券行提供槓桿及穩當,又屬另一好處。   至於保險公司還是利用其老本行好,買人壽同醫療是不二之選,但說到投資有太多機構更在行。筆者做些利申,曾在銀行、證券行及保險公司都服務過,現時從事教育及地產公司生意。   至於讀者人民幣當然先換返美元,唔係睇人幣升跌,而是人幣可投資的產物少及流通性明顯低。流通性低令人想沽貨時未必有持有人仔的買家接手,現時人幣跌當然令人幣市場入負性循環,所以又是流通性問題。入場投資前唔係問升定跌,而係問一旦要走貨有冇人接?   若閣下想有日發圍而擁有自己資產,同意未補地價居屋要換走。居屋很難加按,加上升幅很多時落後私樓。現時800萬樓可上九成會,買家就唔會因上九成原因而屈就入200-500萬居屋。當然居屋有其市場,如想解決眼前問題想比少點而住大點,免地價居屋是好方法。或薪金不便提高加上計哂數都只可上居屋,咁有居就上居先係好方法。讀者就是二例,拎左居屋先再隨樓市上流。萬事有過程,不能一蹴而蹴。    讀者將人仔轉設港紙後有約140萬,基金又返200萬,賣樓再返380萬,成近700萬資金可將20%用黎買新界三房住遠點而慳一些,另200萬投無計劃縛死的債券基金收下息,好似尋日個案讀者咁上克收息101小試牛刀做到100萬收8千幾之效果,最後有淨錢做定期先留住,部署買第二間樓。      

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滄海孤舟在風雨,理財如何走下去? #1951

諗SIR你好,   本人已上諗SIR收息課程,我做了94萬債基投資,每月收息8千港幣。   月入平庸2.8萬,太太月入3.2萬,育有一兒現五歲,夫婦同為40出頭   現居三房單位尚欠150萬按揭,現價830萬,每月可儲1.0萬左右。 夫婦有現金50萬 股票投資不佳輸淨30萬   目標希望10年內持兩個或以上物業退休,子女升學英美加其一   要達成財務目標, 請問下步如何走? 前路難見光明,希望指點一下 DV52收息101舊生上   ANSWER: 讀者年幾前修畢收息班,應已試了債基收息近一年,相信看到穩定派息月月有收入之重要性。下一步必要擴大資產,利用買樓槓桿去有序擴大資深規模及找到租客加快儲蓄進度,這樣財富才能不尋常地上升,令晚年生活安穩。現在時勢,你辛苦咁月月儲1-2萬,係追不上資產膨漲速度,你怪人工追唔上樓價係無用,打從2008年各國政府爭相印銀紙解財困一刻,就註明硬資產要倍升。當然資產價格會中期調整,絕不是只升不跌,不過平民能回應政府印銀紙變相偷走你勞動成果之事,就只有買樓一途。   為什麼只有買樓一途? 因樓是可按八至九成,借貸息率只2-3%年息(或許未來幾年更低息),更可攤30年還。試問香港,除住宅外能有其他投資物有此特性? 車位只可按五成除非連住宅買,股票只籃籌可押息率較高,銀行按股票按得少。債券就咁按只六成左右,工廈只五成莫非「金勞」可九成按? 誠然有一投資物按比銀行可達住宅相同之效,一如既往,我們在收費收息101課堂慢慢講解此等方法。   當然現金達1000萬港幣或之上,就有第二條路。1000萬者拆600萬出黎入四條直債,長建保誠渣打恆大,各有特性,混合後年息約派7%。其中渣打有派息年7%的,然而銀行對於佣金低的直債不太想賣,不少學生到課才知當初為何比人打PI牌擋住及點拆。至於恆大近年高息,與長建保守性拉平。那600萬收7%平均,一年收42萬,月月都有3萬幾正現金流不用槓桿而年尾保平,月月4萬幾當然就可少用樓了。至於投資幾時都不能ALL-IN,所以1000萬只可以買600萬。平均銷售人員叫你有幾多錢都買盡,當然都係佣作怪啦。   對於讀者,上述只屬題外話。讀者勝在買樓早,三房升達800萬,筆者建議佢將樓賣走,盡套830-150萬 = 680萬提此升首期夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房付160萬首期,借800-160 = 640萬,至於夫婦另一人買600萬收租樓,令300萬首期5成上會,那該房就可正名出租,租金收入之70%可作核實收入為買樓提供借貸力。   買兩間樓共借640+300 = 940萬,夫婦借貸力能夠? 用2.59法則,夫婦借盡為(28000+32000)/10000*50%*2.59 ~ 780萬。如先買收租樓先後買三房,租約在假設15K月租下,將借貸力提升至(28000+32000+15000*70%)/10000*50%*2.59 ~ 906萬,意味只要佢三房肯買細些少,兩公婆係有能力買的。何況兩間樓買哂,都淨現金(680-300-160)+50+30+100萬隨時可沽債基 ~ 400萬。更可加碼佢買開的債基,由100萬增至200萬,令月入達16K幫補供樓支出。亦可在沽走三房而未買下間三房,即換樓時,用債基的月息幫補供樓支出。   當然亦可「抄小路」,買的600萬收租樓唔比足五成按揭。有些人係咁,偷偷出租,當然筆者唔建議。另外借貸力亦可安排好個人第二收入而增加,希望比多幾舍想法讀者。   筆者教室位於尖沙咀,撰文當時尖沙咀路多不暢通,今晚兩個課程大多會取消。謹此希望對抗雙方都不要往牛角尖處鑽,事情總有一個和平解決方法。

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怎從買樓、收息計劃下一個十年? #1950

諗SIR 你好! 小弟是30歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息104班,諗SIR將虛無的投資理念淺白在課上解釋了,令我等投資素人都易去明白,現將奮發為下一個十年打併,實現40歲財務自由。   本人月入約33K現月儲約20K,與父母同住屯門公屋,女朋友估計月入約20K,持 現金500K,股票+ETF有420K   本人將採用諗SIR提及的策略,於樓市最高點回調15-20%入市,九成上會。到時應拆資50萬置業,希望今明兩年把手上資金增值,令我在幾年買樓後仲有現金可作投資   想問現時於債基,房託及ETF應如何配置? 先祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上,繼續坐爆每次課室   ANSWER: 年輕人買樓應選大屋苑為先,好像本案讀者流動現金不多,將錢全壓在賣半年都可能賣唔走既單幢樓、又或工商樓是不智的。投資人現金不足,即告破產或被逼賤賣資產,你話你件貨未來可能升幾很多倍都無用。筆者常見錯誤一: 「買左一件投資物,就mark動用資金數目入你本book。」其實這很錯,如投資物流動性不足,如劏場既鋪、或舊的單幢樓,你要賣走很難搵人接。常見錯誤二: 「睇樓時常問經紀呢度好唔好租或者租到幾錢?」先講你係咪想逼經紀答你呢度唔好租同埋會住到成家鏟先安樂? 另外你必須找些客觀的數據,如該屋苑近期租務成交及幾密去參考。你作上述查詢只會令經紀更有信心派個爛盤比你。   不少人同經紀睇樓常閒聊一番,然而作為買家應把握當中時間向經紀展示手上籌碼。要知經紀大多是向錢看,又或想搵快錢然後早些唔撈,好少聽人講為興趣。因此經紀都是幫業主七成,小買家只三成。原因是業主本身不只一間樓,同業主高價賣走表示還有下單生意。業主賣樓後大多有筆錢,商機呈現。相反買樓一方已「功力盡失」,話唔定未來四年都要食公仔麵。又或根本經紀已set個局,賣樓前已諗一放到某價位之上就利誘個客做串燒單,用一些terms叫個客下一單都搵同一個經紀買。因此作為小買家,你可在睇樓時按自身情況,向經紀發放這些訊息:   你是換樓客,在另一區有樓要放。如經紀與外區同事合作促成生意,佢都可拆到1/4或1/5既佣金   你買間樓係用黎收租。意味經紀仲有一單租可以做,同一年後有單買賣可以做   問下對家係咩料(文雅點說就話對家點解賣樓),想想你有何條件令經紀幫你多過幫佢   單刀直入: 問其他買家對呢個盤傾價傾到咩價位,由此可見呢個盤有冇人傾,業主之前落價的原因總結為何,就可針著「痛點」去打   好啦,教一些買樓技巧後,講講讀者現時資金點做。由於年齡不高加上現金屬一般水平,建議買些「天下大亂股」,博一旦真。出現大跌市,怎去執金再食埋低撈個浸,完成一次上位之旅   咁天下大亂,有合會升? 黃金 美國國債/投資評級債 穩當性高房託 軍工股   讀者可將70萬其中50萬買B餐,年收息12%-15%,投放2-3年表現50萬定可回到$70萬本金。淨出20萬下投下列一些有風險但倍升計的ETF。   市亂錢會投入美國國債,2008年金融海嘯令美國債成當年表現最好資產。下列ETF在收息104課程會介紹,ETF現價由高位34回落至現時$25,一旦壞消息再出必再抽升 黃金有避險功用,下列ETF亦在104教授,高位$45,現時$28,年初只$14水平,今年用高位計升了3倍 下年美總統大選年軍工股又再炒過,2019年下列軍工ETF由$29.66水平升至現時$62。

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賺盡樓價升幅七年,窮人升呢住千萬屋? #1949

諗SIR你好! 本人近月追踪你對理財的個案分享,覺得十分有啟發,故希望諗SIR可以給予本人意見。 本人是公務員,現月收入(28000,已扣強積金);太太是文員,現月收入(25000,已扣強積金),有一個女兒自住在將軍澳   本人2013年按8成以265萬買了將軍澳兩房433實呎的二手居屋(已補地價),放租一年後結婚自住,有感當時想改善居住環璄(因居屋位置比較近馬路,較嘈,而且沒有會所,而且日後不保值),後來於2015年6月膽粗粗以高價442萬賣出,還返190萬LOAN俾銀行,並於同月以548萬買回將軍澳同區兩房454實呎的二手私樓作自住用途。   由於當時本人覺得難得可以向銀行借一舊LOAN,故2013年換樓,本人只是利用賣樓所得的其中170萬作首期,按30年,每月供款14000元左右,並套現大概70萬作為日後投資之用。   時至今日,好好彩兩房已升至700萬,只欠銀行350萬。由於近日政府放寬按揭,不知是否再換三房契機? 另外70萬放股票,有幸早買經歷過去一年跌市,仍可保持不蝕但都無賺,總結就是放股票投資浪費了本人三年機會成本,但唔使蝕都算好彩。 自己都儲了些錢,加上70萬回籠都叫有140萬係手。呢筆錢應怎投資? 除股票外有何好選擇? 靜候諗SIR用你寶貴的時間回覆。   ANSWER: 讀者唔知係咪名叫「阿彩」,來文短短已不止一次說自己好彩。然而此正面想法很需要,人生不如意事十有八九,問題係你點面對,讓困難的時間可固守,好運時又可再進一步。心態影響你每日行為,而行為累積下來決定成敗。這些心態上的事看似虛無,筆者亦認為不應放在本求務實的blog去講,但認為正確心態很重要。 讀者當然是樓市的大贏家,政策下的受惠者。2012年先中居屋,食了細價樓升浪,3年後upgrade換私樓,而家帳面賺了350萬,諗緊究竟應否換1000萬私樓,有政府鐵飯碗backup。由於工作穩定而夫婦借貸力為(28000+21000)/10000*50%*2.59 = 686萬,現時買686萬(借貸力)+350萬(手上現金) = 1036萬價碼之下樓房有能力的。然而借貸力永不要用盡,此時變數多而你將手上現金及借貸力用了「一蚊都無淨」,大大不智。   市面不少由700-800萬價碼之三房,更合適讀者購買。由於之前夫婦是聯名持有樓,所以今次買樓沒了首置,最多八成上會。最輕鬆做法是賣兩房回籠350萬再拎其中160萬作首期八成上會買800萬三房,借640萬。然而進取一點做法是將兩房拆名,由聯名轉為夫婦其中一人單名持有,然後另一人單名買三房,原有的單位借比朋友住。   700萬樓拆名比老婆,老婆單名買入按盡八成借700萬*80%,套出560-350=210萬 你就咁落銀行問加按,職員當然跟書答你自住樓只可按六成,唔會教你怎攪八成 如果老婆一個人借貸力唔夠,老公可擔保。老公擔保了老婆仍是無樓在手,不影響佢單名買樓唔使比15%重印花稅的名額 老公單名買720萬三房,當八成上,首期144萬由之前210萬套出的錢付,最難反而是已擔保了老婆借560萬的老公,怎再借576萬呢? 之前計過兩公婆,借貸力盡計都是686萬 提高借貸力有兩個做法,一是再找老公的親人擔保。例如佢兄弟有人肯出黎擔保一下,借多300-400萬唔算太難。二是靠自己唔搵人做擔保,就是要提出自己有另一份收入,及向銀行出示公司出糧證明。這些前人例子在買樓003再教授。可惜老公是公務員,報有第二收入比較難,但如看倌你唔係公務員,那此路能通   當然「騎」兩樓去得確實有點盡。讀者不妨先將自住兩房加按,再待樓市比高位調了20%後,才出兩成首期入市,即樓市直跌四成你才要負資產,變相大大提高安全系數。然而對於2萬零蚊既打工仔,唔靠樓去谷大資產加快儲蓄,辛勤工作到60歲都未見有好收入,這對私人公司的打工仔而言更能感受。試問兩萬多人工,月儲能有多少呢? 所以有些人唔係想買樓,而係逼住要靠樓。最後是手上資金,當然是利用收息101的E餐或其後B餐收息,直債入場門檻高讀者去不了,債基只10萬就可入場息又高,屬讀者不二選擇。   可能看倌想: 又係債基? 又係收息101? 只好說: 有錢有選擇,但讀者暫時錢不夠,你見本文可予的選擇便少了,但未至於無路無光。若你有得4-5千萬現金,定期一個月都收成七萬息,那就唔使什麼債基或直債了…              

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40歲才開始一生三宅 #1948

尊敬的諗sir, 您好!   拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了課程, 排期一月上課.   本人41歲女有屯門單位一個 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值480萬) 月入38k手上cash約60萬   想有被動收入,但不知應否賣走樓房再買回,然後將套出現金買債基? 如買回應買那一類的單位?    本人希望債基能產出被動收入,資金讓我做小生意自給自足。計劃下年辭工過新生活   祝事事順利   ANSWER: 不建議讀者賣樓,因為一出一入的成本對讀者而言是高。始終讀者小小打工仔一個,在買樓大動作上要量入為出。當然老闆們的「肯花才有賺」都係無錯,但未到此階段還是採用打工仔小心翼翼的想法吧。   唔賣樓可將樓加按,480萬普通加按去做可六成按,套480*60%-130 = 158萬。如有家人,可將樓賣比家人,套用下片段中筆者講的方法,按至八或九成。特首都係想爭取中間市民,一批有樓有仔女既人的「票源」,而上月轉按揭規例你認既等於派錢,仲要一派幾百萬。或者講得文雅點,為業主釋出樓價賺幅。 480萬樓轉比親人省稅,套出480萬*90%-130 = 302萬。38K月入即借貸力為38000/10000*50%*2.59 = 492萬,套錢呢關應無問題。最緊要係如讀者有個未有樓係手而又可信的親人(例如父母、姊妹),三宅進取可快不少。無論套158萬又或302萬,讀者下步應好好利用呢筆錢部署買第二宅而最終達成三宅退休。當讀者只得158萬,連同手上資金應約210萬在手,不妨來個B餐加舊E餐組合,再加美國科技股ETF月月派息年息8.44%(下圖),扣埋股份稅都過6%息。至於B餐是12%-15%年息,E餐是10%。過去一年B餐升了10.8%不再提,E餐升了7.37%,美國科技股ETF微跌但年初至今仍在$23蚊手平,反映三項收息物之波幅唔高。 210萬拎其中160萬投入上述三項,計一年回報12%,三年間已近40%,賺多64萬了。如父母未有樓在手到時不妨利用他們名買樓,頂多自己擔保,但可免付15%重印花稅。那讀者只492萬總借貸力,夠人工再擔保下一間? 顯然未夠,但可利用買樓003借貸力由伙7變有之法,自己出糧比自己產出第二收入,賣買第三間樓市值是600萬要八成上,讀者要288+480 ~ 760萬借貸力。讀者工資要再增長60-38 = 22000/月。大家明白要搵人或開間公司出糧自己,但銀行都是醒目的! 點先可正確回應銀行就此提問? 及行入門口前都預備咩銀行要睇既文件? 這在買樓003再解。   做好少少人工又等債基收下息賺到第二間樓之首期,幾年後再部署買第三間樓。買第三間之關鍵是第一/或二間其中一間要轉正出租用途,令其租金收入提供下次按揭借錢的借貸力,那就一個人可上三間樓。大家明白上三間樓最難反不是工資,因為只要文件配合問題。在新按揭政府下,最需要還是親人「人頭」買樓。  

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不知所措的父親怎為孩子打算? #1947

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲,沒自住樓,最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學,有錢退休,但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息,行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才,勿怪我沒錢儲,社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後,讀者年到四十開始要當家作主,手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k,借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬,旺市下宜用50-60%借貸力,計及現時1000萬樓可高成數八成上會,故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢,才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬,唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你,令個人資產達1000萬呢? 有1000萬,才有賺幾百萬既可能。有一間樓,才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想,如果買後樓價跌,我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢,又冇錢或冇贍移民,其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異,那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者,筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月,都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬,如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難,趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按,按出現金買些債基,補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多,早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說,主因政府為跑數狂谷1房單位,發展商又起埋些騎呢STUDIO,然而市民換樓係要四正三房,舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎,仍是MARKUP了不少。諗sir打算,本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可,由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉,要將父母樓按出300萬補充現金,引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬,分三注入手債基B餐,年收息12-15%之下月入增了15K-18K,夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍,租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事,才為下步退休或讀者部署吧。

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