新世界債券收12%,太古城即刻要摺起 #2116

諗SIR您好, 本人是homebloggerhk的讀者, 拜讀後我們發現之前我們一直對理財抱持錯誤觀念. 我和先生分別已報讀收息101及買樓001課程希望為時未晚   我 46 穩定的工作受僱於不同的私人機構 月薪約六萬,現在凍薪 我有個繼承自父親的三百尺一房單位(沒按揭) , 位於西環, 市值約四百餘萬, 現有親人居住,親人五年後會遷出之後可自己處置 我們在西環租樓住, 租金萬五   先生47歲 月薪同六萬,僱傭關係很長而又良好 , 相信工作暫時應該還是穩定 不過如果經濟繼續變差, 恐有減薪的可能 繼承自母親太古城的單位,市值1300萬尚欠560,短期內不可以賣出, 也不能出租.   手頭上有現金加股票約百五萬. 每月可儲蓄約四萬. 我們沒有兒女,股票的整體狀況只是打個和. 我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算? 希望諗SIR指點一下~謝謝~   ANSWER: 買股票,對大部份人而言浪費時間。市面上有不少人有金主力捧出黎講股票,微信女免費派NUMBER,成個產業鏈勢力龐大,筆者無必要惹禍上身,起你底放你入公海好容易,你估網上世界大家真係隱身?  留番你自己諗。   讀者於香港而言算係撈得唔錯個批,夫婦每人六萬月入,名義上持有了太古城,繼承資產獲福蔭不少。但是否大到可以比讀者HOLD實1300-540 = 760萬資金去自住太古城呢? 我們計一計如讀者賣走三房太古究竟760可以做什麼?   760萬用作買直債由於現時HIBOR低,獲低成本融資。當然補多少少夠1000萬用私銀融資,成本更低。不過私銀又有另外的煩惱,這個另章再談。 標的: 新世界直債 3年半後到期、5.85%息 單在7月個價已升2%。對於保本之直債而言,頗為強勁   買入後,再槓桿LTV=60%,當融資息貴為2%,年回報約為(58500-12000)/600000 = 11.6%   換言之,只要買入後唔贖,最大近12%之保本(由新世界鄭生)回報隨即奉上。當然,唔槓桿有近6%都開心。   當然,新世界發債都有唔少,更有不同幣值,諗sir要提既都提夠,希望大家買得穩妥。   […]

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150萬收息四個方法 #2115

  諗Sir 你好   本人姓陳50歳和老公56歲,一齊經營火鍋店,原本每月也有十多萬收入,但因疫情關係,收入減少,想你給下意見有咩投資計劃,可以介紹一下? 現住居屋已供滿,現金流有一佰五十萬。 謝謝   ANSWER: 150萬的投資,收息的方法,比四個。買樓收租應唔夠,買車位現在唔好,你睇睇而家成排的士等你CALL,二手車經紀成逆市奇葩,生意奇好,因為多了人要放車(但放唔放到另一回事)。   利用直債 直債到期保本,其實可買的債券多著,不過免費文章較常用是新鴻基及煤氣吧。新鴻基直債派息約5%,2023-24年都有到期而到期會保本。入場門檻稍高,20萬美金的。不少更是買完直債就轉去海外,令海外由存放活期變存放債券,令你海外的錢都收高息。20萬美金投入一年收USD200,000*5.7% = 11400 若用槓桿,保守些比率為50%,回報為(11400-2000)/100000 = 9.4%。   我地舊生做到效果是每10萬美金年收益USD9400,即73000港幣一年 到期保本 存放海外可以,而香港有office常駐人員跟進你海外戶口的   至於煤氣直債派息好低,2.3%,不過都比銀行定期好! 講煤氣債主想提出概念: 今年當旺高評級的債,投資唔係買差既野收高些息咁簡單,有時好野升得仲好過差野。   利用債基 債基就唔保本啦,不過派息更高。由10%年息起步,用美國公債為主的E餐。近日美國公司債走好,見下圖E餐價格(黃線)升穿中軸線(籃線)後突破向上,一眾E餐的持有者應感開心。我們會加密留意,提出E餐的止賺時間。當然如配置只佔好少,可照放唔止賺。 E餐投入100萬港幣,約收息8300-8800,入手時機,融資成本都對結果有影響。另外入場銀行找銀行要HKD100-150萬入場,太細唔肯做。諗sir自己網絡平台可以有HKD40萬開始的入場銀碼,達至「集運」效果。好似讀者150萬投入收息過萬,應對佢每月洗費有一定支持。   利用美國房託 提出美國的Sabra Healthcare REIT (SBRA)派息年8.7%(as of 24.7.2020)。不保本,但好處是可隨時出入而入場門檻只係買美股價,幾百美金都得! 當然美股要為利息收入打算,你預8.7%息當中四分之一要貢獻比美國。然而本篇為起始開端,先由些當旺而又易入門的醫療類REITs說起吧。 醫療類房託收入在於老人院,不過更能提供收入的是加護房床,或為無能力自我照顧的人提供服務。大家都明家中長輩如果屋企人唔夠知識及能力照顧,送去專業團體照料的支出都幾龐大,亦都係難以取締的。尤其未來人類對保健需求有增無減,從今開始留意醫療類房託更為重要。   利用股票收息 此舉係人都識,不過點買先精明同點計,看下表:   領展派息3%,風險波幅(Standard Derivation)為28.77%,但因所予回報比盈富基金仲差,夏普比率Sharpe ratio為-0.59。夏普比率為90年Nobel Prize得主倡用量度投資方案。 盈富派息3%,風險波幅(Standard Derivation)為21.74%,夏普比率Sharpe ratio為-0.25。用上面個excel將不同股票輸入,大致可知邊度股票過去特定時間內,予幾多回報及風險之間的比率,夏普比率越大你可以講買呢隻越「抵」。   由於股票不一定派息,所以就當用股票收息都只佔組合的一少部份。

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未來十年我的一生三宅計劃 #2114

諗SIR,    本人是你的忠實讀者,經常追看你的video及專欄,希望得到諗sir賜教。    本人於 2017年10月以 $460 萬購入元朗一物業 (現21年樓齡,尚欠 $350萬按揭),以$11000/月 出租,物業現時估值 $610萬。    本人現時30歲,月入 $68000,月儲$25000,希望於今年下半年換樓,請問諗SIR有何建議? 啟德或將軍澳的新盤會是換樓的好選擇嗎? 還是應該留意其他區分?  望諗SIR賜教,謝謝。   answer: 是的,可能諗sir出專欄唔夠密,讀者提出的三個區域都唔係考慮。根據政府數字   西貢區空置率9.3%(2018)/7.4%(2019) 九龍城區7.5%(2018)/3.4%(2019) 元朗區4.3%(2018)/3.8%(2019) 全港平均3.7%   未來2年供應預期: 西貢區 7018 九龍城區 3832 元朗區 4464 其實全香港新供應都每年唔夠20000個單位一年,而將上述3區數字加埋已佔全港18區供應近40%   所以我上美聯,只談按揭,唔會評區份。其實在此免費文章談及的,都已避重就輕,盡量唔得罪某區經紀,無奈真相只在私人場合見面時分享。 點都好,有樓好過無樓。68k月入亦都唔錯,三十歲要諗既應不是換樓,而係睇遠些部署5-10年點打靚自己幅牌。工作計劃一年都好夠,但買樓動用之財力及要見效果都需三五七年,所以買樓大計確實需計劃未來十年。   讀者如想30歲再用自己財力換大屋,及將辛苦累積資金消散在新樓高溢價賣出之中,那不妨sea to sky。然而保持原居不賣住細些,盡快40歲儲夠三間樓幫自己提早唔做,換加快財務自由進度,諗sir認為更值去做。至少對甘於打工既人而言,今時住細些盡快儲樓幫自己同老闆贖身,好過後生住大左中年返唔到轉頭。   三宅第一件事,如已有對象就結婚,就計埋佢收入去睇自己未來十年借貸力去到邊先! 例如讀者68k,估佢未來妻子都應有34k月入左右,就當人工唔加,借貸力max為(68k+34k)/10000*50%*2.59 ~ 1320萬。如人工真在30-40歲無大進,讀者目標入3間700萬既樓去湊夠三間。   一間700萬既樓首期為140萬,讀者仲有兩要間去齊一生三宅,當安全此比20%首期上會,首期要280萬。對於讀者月借25k,10年有120個月就當只儲不投資都會上到120*25000 =300萬。故買700萬樓的首期能儲到之機會很大,至於700萬借80%即560萬,借兩間需1120的借貸力,計埋佢原本個間去到38-40歲仲供淨200萬,咁去諗hold三間樓所需借貸力為(1120+200)=1320萬,都仲可係讀者負擔之內。如10年內能加人工,加以著量再買大些。   當然你會諗猛咁八成上會買樓,該單位能出租嗎? 諗sir的買樓001課程有師兄分享佢為何將間樓偷偷八成租出,當日之風險及考量由佢說出。   至於最尾無結婚? […]

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細屋換大樓三個方法 #2113

諗sir 你好 本人一家三口(想再生一個小朋友)加一個工人姐姐同住 財務狀況如下:   月入:本人 43000 + 老公 52000 = 95000 儲蓄:現金350萬(放mortgage link 或定期) 股票:90萬 (主要收息股 股息平均每月三千) 無其他投資/欠債/保險 老公借貸力未用   開支: $19,000 月供 自住本人單名持有及借貸 大圍名城三房單位 現估值1137萬 未還按揭320萬 $13,000 月供 用老爺名持有及借貸 出資及代供新居屋欠款 290萬 (不影響借貸力 mortgage link 額度歸老公)百年歸老後由老公繼承 $30,000 生活開支-工人+飲食+交通+bb playgroup 剩下$33,000儲蓄   一直有睇你專欄 原本想用350萬做首期投資一個兩房單位收租 但先生想小朋友更大空間 正考慮換同屋苑 1600-1800萬 四房單位(應該不會換區 方便返工返學)   請問應先買後賣 還是先賣後買 現在資金分配可以嗎 有無更好投資方法? 多謝 […]

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老豆淨半億身家比我,23歲如何理財? #2112

你好諗sir ,本人未係你學生 因尚在考慮應該報咩班,暫時睇左三四個月你既文章 都比較少我呢類型既個案,比較迷茫我的處境應該用甚麼策略 但有感你日前關於第一千五百份個案,提到每日一小步既道理 知道未必會在短期内( 半年) 會得到答覆,但相信投資道路長遠漫長。金言良語不怕聽亦不怕等 廢話太多,抱歉以下非常複雜既財政狀況: 因家人希望未來5-10年小弟接管家庭既資產,盡量講詳細小小 自身23歲,單身,個人追求下尚在學中,27歲畢業,畢業都未必搵得多,以中位數17k 參考好了,十年八載升職加薪又係後話,單名持有粉嶺村屋單層 一位家姐34歲,單身,係free lancer,月入2-4萬不等,有用公司名出糧,現金100萬左右,希望自己開公司打世界,單名持有粉嶺村屋單層 另一位家姐32歲,打普通工,單身,月入約二萬,抱歉兩位家姐都比較少分享自己資產,流動資產不詳,無升職機會,單名持有粉嶺村屋單層 家父62歲,名下物業如下 一個元朗唔近鐵路1300呎五房私樓連天台(父母同我自住) ,銀行估價1500萬,08年買加裝修費620萬,已供完 一個元朗鐵路上蓋800呎,銀行估價1200萬,爭四百萬供完,家姐自住 一個大角咀地鐵附近物業800呎,銀行估價1000萬,爭二百萬供,23k租 粉嶺村屋一棟(因係家父擔保),standard 2100呎,估價一千四百萬,爭六百萬供,20k租 大陸有棟樓,偏遠地方,一百萬,一筆過買,收3k 租 家父人工48k,股票2000萬以上,每年收息200萬左右,現金200萬,垃垃雜雜基金乜乜400萬 家母63歲,無業,流動資產三百萬 單名持有元朗唔近地鐵私樓八百呎,供完,銀行估價860萬收14k 另有一工廠單位 400萬估價已供完,攞左黎做生意,生意可惜無乜現金流,打個和 有一點很重要,兩位家姐既人工基本上唔會攞黎供樓,兩位都唔想供樓,所以只可以拎黎攞借貸額同攞名 另一點係啲樓基本上過哂辣招,因樓都係大慨08到13年買 做個小總結,希望會睇得舒服少少: 兩老有六層樓,一個工廠。總共爭銀行1200萬 人工 產出既現金流 48k。樓 產出既現金流 60k。股票 產出現金流160k(2m/12) 供樓 ( 冧深).      -50k,使費(唔計供樓) -40k   近年小弟開始接觸投資市場,會發現家父既投資有以下數個問題: 其中粉嶺拆左三個名( 原因你明的) ,其實哂曬啲名。槓桿太少,好多樓供滿左又冇按出黎,不過又因家父就65歲,都唔想揹咁多上身 地區揀得麻麻地,元朗始終地方多,樓有排起,有能力有選擇應該揀其他地區。 兩老太多垃垃雜雜野,比銀行啲人sell 得有多啲貴夾唔扺既野,到買左十年八年後反而問番我呢啲投資初哥嗰啲係咩黎。實際上大部分一拆出黎計下數小弟都發現根本係世紀大騙案,可憐好多人中左招都唔知。 對於我而言,該股票公司絕對不值得長線持有,一來價六,七年無郁過,二來賺錢唔穩定無增長,但因家父在公司工作數十載太有感情。將感情與財富掛勾,一大敗北,如細佬仔玩泥沙。慶幸有將現金流買樓,尚未被印走大部分錢。 到小弟想問既問題: 最大既問題係如何更進一步,咁樣搞足十年,係有啲供完既樓,但搞到最終最大現金流既都仲係十年前因工作機會得到既財富,有感迷惘到底樓是否適合投資物。 […]

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30萬做債基槓桿收高息為何不建議? #2111

Hello 諗Sir,   本人為ETF, 收息101, 收息103 (已報103 8月重讀)學生及漁夫系統年繳用戶.   本人32歲, 已婚, 家庭月收入約6萬2 / 年收入75萬左右 (已扣除MPF), 現居於青衣區一自置物業, 14年3.5M 買入, 現在銀行估價5.6M. 另外持有約60萬港幣現金, 30餘萬香港股票, 200萬債基 (1槓1, 年回報約8-9%)   疑問: 由於小朋友將於年尾出世, 所以現在有換樓打算, 但以後需委託家人照顧小朋友, 所以短時間內並沒有打算搬離青衣區 本人自知以現時財務狀況於區內買入更大單位會比較困難, 所以現正考慮於同區內尋找約16-18K 的單位租住,  及於其他有區份買入單位收取租金以補貼租樓開支   希望請教諗sir以上方案的可行性 謝謝!   ANSWER: 係,用真金支持我地既讀者會先答,先恭喜讀者年尾小朋友出世,唔少學生都跟住我地個blog成家立室,故諗sir個blog叫成家博客!   諗sir於文章及影片會恆常為大家詳細交待公司債、新興債、美國國債、高評級公司債、垃圾債分類走勢,包講及教埋有咩好買點買先抵!    讀者2014年應買了兩房,而家住左6年先搬,都叫合理。有些朋友上車買studio/一房,一旦有小朋友又要換樓,當中浪費佣金雜費時間裝修都構成較重損失。後生仔如能力一般,寧願買舊些都最好兩房同埋有少少裝修的,慳支出再儲下錢,慢慢換大。同埋第一間樓絕不要浪費大量金錢裝修dream house,婚姻生活起初要磨合,就當你之前同居開…結左婚都有野唔一樣。 講下債,讀者係一年讀過收息103可去會員區睇哂全片段,上圖將債基E餐即公司債近一年之走勢加自用分析方程利用EXCEL畫出,E餐進入上落市偏弱,比中軸線更低,我們數據化分析,更明走勢。若閣下買些評級中等的債券,例如係內房而沒煤氣咁靚個種,要準備未來一個月債基唔會點升。   讀者如果覺得買三房支出大,唔好夾硬黎先租合理。投資首戒條,絕不要盡借盡買令自己跌市無路可退無注可加,無現金等於悲修同破產。重負債只要還到息都可以捱一排,其實唔少香港業主都係債務多於現金。你唔買樓槓大資產變相沽空港元,就咁打工儲份糧想發達都幾難。當然你係打工仔如霍建寧,係得既。   租青衣樓可以,因為買青衣樓不建議,如果家人在青衣要住近就租吧。青衣屬葵青區,沒換樓階梯,小學校網都無亮點,即聚唔到貴客,換樓換到盈翠已叫近頂,再換就搬走變相留唔到客。當然我地都要補返句盈翠同葵芳樓唔錯,係建議讀者唔應該,大家可以照買。   其實讀者都試左債基,100萬1槓1,收8-9%息,應該係槓B餐或老豆之選才會收得咁低。點都好,100萬投入都收緊9%息,成9000一個月,唔錯吧。可以再收多點息支持佢租三房,同埋原本2014年間樓買落反租出去,至少都有10K-12K/月收番(除非佢係長亨山頂…)   想再收多點,方法一就加本金。將原本間青衣樓按爆八成就可,如果係聯名順便做埋一拆二為他日低稅買第二間樓準備。560萬*80%-290萬結欠可能按出~150萬。將呢150萬投入收9%息,共250萬可收20K一個月。之前讀者都用債基收開9%息,過埋2020年3月大跌市都照行,即係已知債基收息夠穩定啦   […]

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理財個案:42歲、小朋友大左、買三房 #2110

你好!本人42歲已婚,與太太育有兩名小朋友,分別6歲及12歲。家庭收入約48000一個月,現時自住一層居屋(未補地價,市值約560萬左右,還欠約23萬借貸,2022尾供完),持有現金約120萬,股票市值約18萬,一份供完的基金約45萬,已幫小朋友購買了醫療保險,自己及太太都有醫療及人壽保險   有感小朋友長大,現時希望考慮多購入3房單位(800萬以下),未知現時的市況及自己的情況,會否很冒險或是否有足夠能力這樣做?還是有其他方法可以再把現時的有限資源再去增值,希望諗sir可以幫忙解答及提供議見,謝謝   李先生   ANSWER: 很多平凡香港人工作繁忙,少去理財。可是一旦失業或身體有事,唯一收入來源即告中斷。   讀者情況買樓唔冒險,最冒險就係乜都唔識他日再比人點。 48000收入提供48000/10000*50%*2.59 = 620萬 老居就供滿,市值560萬,減去23萬outstanding仲值500幾萬 120萬現金   即係成套戰鬥力為620+540+120 ~ 1280左右,唔差的   大部份打工仔,都只考慮一邊,諗做既話有咩風險。可能習慣左老闆唔講既野最好唔做。大部份人諗如買多間樓? 一旦跌左佢點算。   然而更進一步,應考慮埋唔做又有咩風險。未來通賬才是你最大敵人,銀紙印左咁多唔通真係當無事咩? 不過今年中美都怒拓(市)所以未現形。到時如廚師腸50蚊包,茶餐70,一間舊兩房成為900萬,生活洗費比而家貴一倍,咁讀者120萬現金…就當佢到時儲到150萬,夠捱幾耐?    而家巴士出入加一日兩餐大家樂,一餐mcdonald,唔買野唔出街,死仕博生癌生活模式,每月要花(120+25+100)雜費 = 250蚊一日,一個月用7500蚊。假設他日生癌mode過活漲價1x至15000/月,150萬可頂100個月,即係咬10年就要執(爭)紙皮,同埋計你唔病唔傷阿仔又生性。   所以,買金抗通賬,買樓抗通賬,同意的。但諗sir好少聽到人講買股票抗通賬。大部份香港人都係於股市贏少少就急放走派彩,sad but true。   小朋友生病,一係冇事,一係好大件事。然而公家兒童醫護服務在港都唔錯(因為少人咁唔好彩),當然老人科就等到死都未等到,這也清楚易明。因此小朋友保險除非錢多到瀉,否則可以慳返。   如筆者係讀者,唔使諗,賣走居屋唔使諗補價,即可套回500萬夠夫婦拆買一人一間。然而信心的建立很看你平時究竟有冇練功。讀者平時相信樓都少睇、儲錢靠高收費基金、一味供樓而又唔會諗下將樓加按錢出黎發下圍,好日都唔練兵而今日你叫佢打大仗? 所以話理財建議,很要就個客。   講返最應該點做: 賣樓返500萬錢拎其中80萬出黎,看看老婆是否從未買樓,如未可九成上會即80萬首期借720萬買三房,月供720/259*10000 ~ 27K。如只可八成即160萬首期月供24.7K。淨350-400萬左右用債基不槓桿收息,約7%一年,先用150萬投入債基收7%息即8.7K,夠幫補佢供樓。收等好先至加注買債基,唔好比SALES點左你一野用哂350萬投入。   第二間唔急買,等一等隔年再買當分注,香港人其中一常犯投資錯誤是有錢就身痕,硬係要拎「將手頭現金已買哂野」那種滿足感。買完債基淨200萬,加埋45萬未贖基金,有近250萬可隨時動用資金已幾夠。所以債基如見到5粒豆訊號適宜,可再撥245萬之中50%即120萬買入,TOTAL買入270萬不槓桿收7%,月派息可升至16K水平。如槓桿令年息至10-12%,月派息達27K水平。呢個數都夠係九龍租三房。   至於第二間樓500-600萬市價買入,首期連雜都係百餘萬,買入時間可以是比中原城市低15%,再付20%首期去買。那你要樓市由高位急跌35%你才負資產,1-2年跌40%咁急只1997年試過。而家住宅唔似97年,2010年後近乎無摸貨,急跌比較難。   有債基提供約27K月入,加上兩間樓由42歲開始比租客供,預55-60歲供滿,到時可保富足一生。當然你話你擔心香港2047又話聯繫匯率會變? 其實香港仍需不少人力,1000萬之下樓房下跌空間不大。大家理財不要人云亦云,要看清自己手牌。若只屬平凡,夾硬出國或者拎太少錢擺係遠方國家,人地都既係太想歡迎你,搞咁多野會否效益太低呢?

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疫情下40歲生意人好唔好再買樓? #2109

諗Sir 你好!我係TEDV66學生,今年遇到人生中的轉折點,想請你指點迷津。   本人41歲,先生45歲,有一個1歲大BB,工人姐姐。每月家庭開支約40-45K(其中13K供樓)。   前年開始和先生經營自己的公司仔,但遇上社會運動同疫情以至生意很差,扣除公司支出,每月只有大約20-30K收入。   今年年頭買咗荃灣30年屋苑600萬的大兩房,做6成按揭,每月供款約$13K。   現剩下約120萬港幣現金,50萬人民幣定期,想攞部分做債基,每月收息13K用以供樓,減輕生活壓力。此方法是否可行?應該攞幾多出來買?買乜嘢產品?   另外本人希望幾年後生意好轉,5年內買多一間兩房或三房,請問可以如何部署? 祝諗Sir 生意興隆!   answer: 話哂讀者係「人生中的轉折點」要黎請教,諗sir想認真些少為佢審視。當然明白提供資料有限,本回應只可劃框但未能指到痛點。   第一,諗sir希望知道公司每月的operation cost幾多? 如果operation cost遠大於呢間公司既profit,呢盤野好易死。你見靠鋪賣衫賣藥賣野食,人工同鋪租仲要拆返比供貨商,costing佔比很大,呢次先死個批。   好似讀者盤野只30k profit,仲要兩公婆做埋同一檔野,安全系數好低。諗sir只想善意提醒。   當然,759超市同360優品個margin都好細,但人地盤生意唔係靠賣野賺錢的,佢地自有agenda,亦已都唔係hidden個隻,網上比心機搵都睇到。   提提,如果你賣野只係靠價差賺錢,就當今日搵到都只會越見辛苦。   第二,除非你年老就收山,或者你指既「等」只係你自己唔做野,不過你班手下好勁可自動波。否則靠「希望幾年後生意好轉」去翻身既想法,等運到真係唔要得。   發展事業,無論你做生意或打工,先學攻,後學守。同意「等」係一項藝術,確定「等完」需判斷力。尤其讀者生意做左1-2年,應未成熟,故要先學攻,更要邊學邊攻,相反等運到九死一生。   第三,讀者想荒廢主業,反用投資救主業,敗象已呈。一係你將主業換左佢。   教你投資唔係問題,但如你錢未賺夠而主業又唔掂,你心理壓力將會大到令自己投資做錯決定,全局盡輸。   諗sir自己生意唔係大,只係請左十幾人,求其搵個老闆都比我勵害,不過我預視到呢個家庭,尤其疲情沒完沒了之下,情況會更差,所以斗膽提一下。   好,part 2 講投資,先講荃灣自住樓批左按揭,日後就當失業銀行唔會點查你,按揭批到就等於過到海,故諗sir在買樓易中介的舊同事都會幫客展現最靚而誠實一面比銀行睇,過到銀行之後問題不大。買樓易按揭查詢可whatsapp 96991141 做新買樓上會、轉揭、加按、或者你有盤想放(大屋苑樓),都得!   諗sir很建議兩公婆是但一個人出番黎打工,同時自己公司要出糧比設夫婦其中一人,交好稅供好mpf,此為幾年後買樓準備之一。例如公司出到糧30k比老婆,借貸力有30000/10000*50%*2.59 = 388萬。加埋老公如出去做番野有20-30k,兩公婆買第二間樓可用其其中一人單名,夾埋可借700萬-已借的360萬 = 340萬。到時出左首期,300-400萬借貸力夠佢到再係荃灣買到兩房,當然舊個隻,但都可以啦。   建議將人民幣沽走。投資首條同食飯一樣: 開餐既地方要有逃生門。人仔是受管制貨幣,不要被其一時升值迷惑。人仔可以買既野亦很有限,人仔計價股票很少,人仔幫唔到你炒美股,轉去新加坡煩到n! 其實偉大既中華民族,已經將答案講左比你知。對唔住,呢段係廢,但唔會刪。 […]

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諗sir撐住單親媽媽、失埋業點加按單位? #2108

諗sir 你好, 孔子說人生四十而不惑,偏偏剛踏入四十的我,突然面對失業同婚姻問題,令我有點進退失據。偶爾拜讀到你的文章,如蒙指點迷津,總算是黑暗中的一道光。   本人41歲,剛於三月因公司經營困難而被裁員。慶幸家住家族物業不用供樓,我負責所有水電煤管等雜費,與父母和兩子女(小學一及三年級)同住,每月支出四萬五左右。   資產方面,我有一個物業收租,市價1600萬,按揭280萬,月租35000, 股票65萬左右,外幣(AUD & RMB) 約70萬, 基金值38萬左右(蝕緊18%),現金120萬左右(分批做定期,收入約2厘), MPF約100萬。 就業市場持續不明朗,最壞的打算是萬一失業的時間比預期長(例如1年),在這期間,我應該如何增加我的被動收入呢?如果被動收入有15k, 再加收租35k, 至少可抵銷每月開支。失業期間,要把物業加按套現,是否有困難?是否太高風險呢?直債應該點買?另一考慮是去英國,買三個細單位收租,順便帶兩個女去讀書,又是不是一個好選擇?   望賜教。 一個撐起成頭家的媽媽上   ANSWER: 先講諗sir內心支持來信發問女仕,面對雙重打擊仲要睇住兩個細,真係唔容易。幸好屋企錢財上很有照顧,有樓比佢住仲要有間1600萬既樓,此屬幸運但亦因此有不幸。老子名言:「禍兮福之所倚,福兮禍之所伏。」後生太順好多時下半世要捱,當然諗sir唔認識讀者,不可憑一封信假設讀者後生好順,但讀者要努力解決現時困難就肯定。   第一,亦很重要的,讀者唔好急於做野解決現時問題。應諗清楚、逐步做。讀者應為實踐形強及主導性高的人,一下子來信已提出換個環境一間香港樓拆三間英國樓,帶埋兩個仔女去。可是一次過買哂三間英國樓? 相比下先買一間係咪仲有進退呢? 至於直債係保本年息5-10%,債基就唔保本但息更高達10%-15%,買之前後咪要了解下邊一個人能有提供客觀資訊比他既動機呢? 有些sales,佢地就睇中有些人重於實踐的性格,有錢就唔理好醜幫客買哂佢賺佣,最尾買左堆垃圾。     英國樓,可以做按揭的,讀者將1600萬樓加按後如拎錢去英國一炮買,就屬下手,上手者: 借力打力。你見誠哥幾何做生意用自己本? 梗係搵銀行借比佢,唔掂至多公司清盤。   英國人借唔借比你,很看Credibility。要靚? 當地有銀行戶口、再有信用卡、有小朋友visa、有親戚擔保、你香港有份工,有mortgage broker力薦,全部都可提高你Credibility(借貸力)。     香港人著重自己earning ability,但好少培養自己Credibility,錯的。銀行見你糧單靚行業好一借成千萬,成世儲唔到既數。如讀者無工做,當然最簡單是搵返份工,做夠6個月之後可以借。亦可自己做生意成立公司,不過董事就應該唔係自己啦,然後出糧比自己。用支票出糧夠六個月,再加其他佐證及解釋好成件事,銀行貸款照可做到,更精細的優質資訊在買樓003學習。另外提提一間樓轉了用途之後,其租金收入是可作買樓借貸用途的,厘印租約入數證明轉用途契三件事要齊。     留意,買樓是最後一個結果。但好多人係心急比人推去買左樓,之後先問返點借,那你能否如期complete deal就看你運數家底。     諗sir反而建議讀者間1600萬樓一拆二,係香港買兩間800萬樓。一黎800萬樓客路好的可轉做學生宿舍,都係買樓003業主收租關鍵課的精要內容,一間三房變1開5,每間租6000,那租值就由18k提升至30k。讀者買兩間三房一間付50%首期400萬,另一間八成上160萬,出資共(400+160) = 560萬,兩間收租60k而供(400+640)/259 ~ 40K。即560萬資金付出月月正現金流收60K-40K=20K,分段買完兩間樓仲淨1600-280-560 = 760萬。   760萬如需要,付150萬首期買間300萬市值英國樓,在非London的城市大把選擇。留意賣樓再買兩間香港同一間英國樓,逐步來的,亦要建構好自己借貸力才逐間分段買平均買入價。最後淨500萬,可將240萬投入債基或直債收息。債基不保本,但每月派息達10%-15%年息,方案在收息101,同學除了學習買乜最緊要係學懂點處理出入時機及獲諗sir走勢文章跟進。全香港會按公司債、新興債、英國國債、高評級公司債、垃圾債分類咁去解說走勢既人,應該得諗sir自己一個人做。其他叻人就教你炒股票,佢地人數大把。 […]

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35歲雙租族、5萬月入,賣唔賣青衣樓? #2107

諗Sir︰ 本人看了樓換樓和樓市雙租族2書,閱讀後很有啟發(例如雙租和傷租之分別),可惜收息論斷市無法拜讀,有一些問題想向你請教,狀況如下︰   本人35歲,月入54K(已扣強積金),工作穩定,但沒有增薪空間。太太35歲,是公務員,月入31K(已扣強積金),還有至少十多年增薪空間,育有1子1女,月儲35K。   出租元朗兩房單位,估值7M,本人單名持有,太太無需擔保亦未置業,尚欠按揭3.4M,租金14.5K,有銀行不反對通知書,大約供租相抵   租住青衣兩房單位,租金12K,方便孩子上學和親人照顧   持有現金80萬,股票80萬(非蟹貨,收息用,隨時可以套現)   希望購買青衣入門三房單位(7-7.5M)作自住之用,之前受制於6M按揭政策無法上會,現在希望把握時機,在能力許可的情況下上會。雖然沒有父幹,但慶幸長輩身體健康,沒有特別負擔,我們不希望動用長輩資金,但必要時可尋求不會買樓的親人(月入13K)幫忙做擔保人。   請問我和太太還有什麼行動可做?   謝謝你的解答 人窮志不窮的中下產上   ANSWER: 第一個行動,就係唔好買青衣。葵青區無置業階梯,最靚都只係盈翠,留唔到貴客。加上校網雖然英中多,但同區人又唔肯留係度讀,所以諗sir好少講葵青。當然我地唔會公開講邊區唔好,讀者花百餘元買既樓抱歉唔會有此等知識,有些經驗之談或者好壞之判,唔可以印低。   諗sir新書「理財個案100問」在網上發售,諗sir會親筆簽名後寄出比你! 下列3個方法可自選,網上即信用卡付或入數都得! $128於佐敦自取 $140包順豐寄出 $738包書本及一個網上股票課程「投資優質股課程(7月)」,該課諗sir會選取7月重點股份(有幾隻)於課程後部份提出。而由一開始至近尾課程內容全由大台主播張文采配音,課程內容經成家博客團隊及諗sir精心炮製,內容適合股市初學者。高階班要稍後才會推出。課程內容及買書詳情可按下link去網頁詳解 按下link到網頁看書本目錄及買書詳情: https://bit.ly/3iXsTKS     讀者第二行動,賣走元朗樓及後再自己或太太八成上會買好區份既樓。其實賣元朗主因不是區份,而是讀者現金唔多,趁而家樓市仲高賣樓回350萬,再拎其中70萬九成上會買返另一間,一出入即套多350-70 = 280萬係手。   月入13K最多可幫手擔保13000/10000*50%*2.59 = 168萬。其實用途不大。另外45歲後借貸力開始跌,50歲用上數打八折(即168萬*80%),55歲打八折再八折。當然有人幫手係好事!   呢280萬用得生性,包括最唔理咁例如用渣打7%直債收息,與渣打共存亡,一年收息280萬*7% = 196,000。等於1/4讀者而家儲蓄。直債風險在發行人會否倒閉。再唔係唔用渣打大把選擇。   當然可拆280萬之一半例如140萬做債基,債基只不過是用基金承載近千條直債,分散單一公司倒閉風險。然而諗sir的收息課,除了講邊隻因咩原因可以諗,更會講槓桿要去咩水平同埋幾時把握出入時機,及通常sales會用咩原因水客,咁去準備加上最近有50萬都可開始收超10%年息之槓桿方法,全新內容學生更可有效運用資本。如讀者120萬投入債基收12%年息,另160萬收7%息,280萬一年收256,000,慳慳地夠每月洗費。   家陣拎280萬出去買股票或買其他收息,有冇一年收到25.6萬先? 仲有大部份係月月收。有多此被動收入,讀者可改更好的樓。至於元朗樓賣走換其他地方,呎價應可跑贏。最後比比你睇,5年計YOHO TOWN只升22% ($12802>15659),有改善空間。   人窮志不窮很重要。意志力主助你改變人生,不是知識。

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