40歲才開始一生三宅 #1948

尊敬的諗sir, 您好!   拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了課程, 排期一月上課.   本人41歲女有屯門單位一個 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值480萬) 月入38k手上cash約60萬   想有被動收入,但不知應否賣走樓房再買回,然後將套出現金買債基? 如買回應買那一類的單位?    本人希望債基能產出被動收入,資金讓我做小生意自給自足。計劃下年辭工過新生活   祝事事順利   ANSWER: 不建議讀者賣樓,因為一出一入的成本對讀者而言是高。始終讀者小小打工仔一個,在買樓大動作上要量入為出。當然老闆們的「肯花才有賺」都係無錯,但未到此階段還是採用打工仔小心翼翼的想法吧。   唔賣樓可將樓加按,480萬普通加按去做可六成按,套480*60%-130 = 158萬。如有家人,可將樓賣比家人,套用下片段中筆者講的方法,按至八或九成。特首都係想爭取中間市民,一批有樓有仔女既人的「票源」,而上月轉按揭規例你認既等於派錢,仲要一派幾百萬。或者講得文雅點,為業主釋出樓價賺幅。 480萬樓轉比親人省稅,套出480萬*90%-130 = 302萬。38K月入即借貸力為38000/10000*50%*2.59 = 492萬,套錢呢關應無問題。最緊要係如讀者有個未有樓係手而又可信的親人(例如父母、姊妹),三宅進取可快不少。無論套158萬又或302萬,讀者下步應好好利用呢筆錢部署買第二宅而最終達成三宅退休。當讀者只得158萬,連同手上資金應約210萬在手,不妨來個B餐加舊E餐組合,再加美國科技股ETF月月派息年息8.44%(下圖),扣埋股份稅都過6%息。至於B餐是12%-15%年息,E餐是10%。過去一年B餐升了10.8%不再提,E餐升了7.37%,美國科技股ETF微跌但年初至今仍在$23蚊手平,反映三項收息物之波幅唔高。 210萬拎其中160萬投入上述三項,計一年回報12%,三年間已近40%,賺多64萬了。如父母未有樓在手到時不妨利用他們名買樓,頂多自己擔保,但可免付15%重印花稅。那讀者只492萬總借貸力,夠人工再擔保下一間? 顯然未夠,但可利用買樓003借貸力由伙7變有之法,自己出糧比自己產出第二收入,賣買第三間樓市值是600萬要八成上,讀者要288+480 ~ 760萬借貸力。讀者工資要再增長60-38 = 22000/月。大家明白要搵人或開間公司出糧自己,但銀行都是醒目的! 點先可正確回應銀行就此提問? 及行入門口前都預備咩銀行要睇既文件? 這在買樓003再解。   做好少少人工又等債基收下息賺到第二間樓之首期,幾年後再部署買第三間樓。買第三間之關鍵是第一/或二間其中一間要轉正出租用途,令其租金收入提供下次按揭借錢的借貸力,那就一個人可上三間樓。大家明白上三間樓最難反不是工資,因為只要文件配合問題。在新按揭政府下,最需要還是親人「人頭」買樓。  

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不知所措的父親怎為孩子打算? #1947

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲,沒自住樓,最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學,有錢退休,但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息,行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才,勿怪我沒錢儲,社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後,讀者年到四十開始要當家作主,手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k,借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬,旺市下宜用50-60%借貸力,計及現時1000萬樓可高成數八成上會,故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢,才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬,唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你,令個人資產達1000萬呢? 有1000萬,才有賺幾百萬既可能。有一間樓,才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想,如果買後樓價跌,我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢,又冇錢或冇贍移民,其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異,那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者,筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月,都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬,如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難,趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按,按出現金買些債基,補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多,早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說,主因政府為跑數狂谷1房單位,發展商又起埋些騎呢STUDIO,然而市民換樓係要四正三房,舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎,仍是MARKUP了不少。諗sir打算,本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可,由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉,要將父母樓按出300萬補充現金,引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬,分三注入手債基B餐,年收息12-15%之下月入增了15K-18K,夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍,租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事,才為下步退休或讀者部署吧。

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銀行光棍與你做節,債基買錯很快就蝕 #1946

諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少 寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一 至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬 . 老公44歲, 也是高管, 年薪100萬, 正職穩定, 有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).   支出明細: 1子1女學費12,000 X12 = 144k一年(香港學費); 自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年 長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病,每月支付 25k ~30K醫藥費) 保險=14,500×12 = 173k 一年 其他支出:20,000×12 = […]

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賣樓後怎幫子女到英國升學去? #1945

致諗sir 耆英組人士煩問投資方案 本人快將50歲人工$50,000,職業是醫務人員 先生57歲,人工55,000公務員 除去支出每月剩$20,000全家共有四份年金,8份保險 物業方面 自住物業估值1000萬在美孚 780尺實用 尚欠70萬貸款,樓齡48年 放租物業英國樓16萬英鎊估值 680尺實用,full paid 租800英鎊一個月樓齡七年 放租物業估值420萬在元朗 260尺實用,尚欠130萬,租金$10,000,樓齡36年 想問諗sir 1)如果先生於2023年退休有300萬退休金及月入19000元長糧應如何投資 2)因有兩個小朋友在學,一個係英國讀大學,一個喺香港讀中學,應如何運用財富增加收入 3)應否趁現在樓價高,賣出元朗物業因樓齡高及size細,如果賣左呢筆錢應如何投資 煩望諗sir 賜教,感激萬分 相逢恨晚的耆英上 (原信件) (END) ANSWER: 同事話有耆英親筆寫信請教,閱畢個案發現夫婦平均都是五十餘歲,更是在職,說不上是「老」了。首先同意讀者賣走元朗樓打算,該區雖然在2019年從三大供應榜之中跌出,但供應仍偏多,加上細單位在元朗收租比冰水凍,區內很多村屋同農地為細劏房及鐵皮屋作供應,連菲傭都會夾份在元朗租間劏房於假日大家聚頭,因此要賣回籠290萬。   年金由始到終都不建議,實在本BLOG的數個理念,如「收息買債咪用股票,股票另有大用」、「買樓按能力做盡按揭去沽空美金倍大資產」、「買年金是做按揭之反轉」這些理念不會因時而變。不少本BLOG讀者最終成為同路人,他們說「喜歡BLOG有套既定而又可行之方法,很實際; 不像坊間講升跌分享秘技咁虛無」。年金是開頭拎你一大筆錢而往後定額派比你,那若通賬上升或港紙唔受認怎辦? 買樓是開頭你拎細筆錢借錢去控有資產,隨時間過定額供款會供得好輕鬆。好似25年前你開始供樓辛苦供成7-8千/月,到現在已不算什麼。所以買樓是順著通賬去賺,做年金是比通賬日日追打。讀者做成四份年金,那總算比買中什麼挖礦合約或P2P借貸被全騙的好。   用16萬鎊去收800鎊月租,回報年6%唔算差。但將來有錢,投資債會更實際。我們不是為了推介收息101課程才常說債券,我們認為提升香港人對債券的認識才是重點。股票市場太多人收錢有大把贊助去講,我們少人贊助而只能收學費的,無過去70次一班又一班學生,根本難再為理念宣揚。至於買股票收息此一概念是錯的。買股就是夾份做生意,而做生意受的風險多著。你真會為了丁點息而冒全蝕風險? 不是說買股不好,但像讀者年長的10蚊有8蚊收息2蚊去博,那才正常。從生22歲10蚊全買股票去博,都正常。但銷售人員叫長者同後生仔都全買股票,為了賺佣金,那就不專業了。   讀者賣元朗樓後返290萬,拎其中140萬可去試試。債基其實都是買了一堆有質素公司的債券,如匯豐、泰國國家債券、美國債、新加坡銀行債咁咁,將佢地既息派比持有者你,而筆者在課堂更會提及如要再槓高回報至10-15%點做及其風險仲有點買先唔比銷售人員老點。由於債券入場一條都廿萬美金,所以你自己買有能力都係幾條,已用你60-80萬美金。那不如學用債基做。140萬投入12%年息之專案,一個月有12000息回袋。由於本BLOG發問的不少是30-60歲的人加上資金唔少,所以回應才用債。若有20-25歲少年提問,答案會偏向股票。   試好140萬收成點,當為幾年後返300萬部署吧。至於月月提高了14K月入,已幫到了子女英國學費。

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賣樓後痛心疾首的人 #1944

你好,諗sir !我理財嚴重不善,急需求救!我和太太都是43歲,有讀緊小學同幼稚園孩子各一。   我們各自月入約$70000,扣除交租及其他使費共可儲約$50000。我是舊制公務員,估計正常60歲退休時最少一次過取$420萬退休金,然後每月收約$25000直至過身(或者退休時唔攞,每月收$50000至去世)。太太份工唔太穩陣,可能1-2年後就沒有工作,就算搵到都得番一半人工。2009年賣掉自住物業,至今未有買回任何物業,痛心疾首。現時每月交租$30000。現共持有約$800萬,大部分為現金,2釐左右定期為主。   目標:1. 約3年後開始逐個孩子送往英國讀寄宿學校。2. 買入$1000萬左右2-3房自住物業。3. 為太太沒有工作/退休部署。   未知是否有可能達成上述目標。尤其心儀香港買樓收租但現時價錢高企,租金回報偏低,又擔心後市不穩,不知是否值搏。正研究英國樓收租,直債等。是否應該考慮埋債基和REITS等?懇請指點迷津。 敬祝身體健康,感激萬分!   answer: 見過太多公務員個案,一心認為有長俸就唔理財,臨尾發現唔夠錢用,趁而家重溫三個概念:  貨幣供應情況、沽空概念、歷史鐵證。   面對前路,讀者先要認清,收25K一個月長俸未必夠洗,前兩月各國已開始重新量化貨幣,到退休選擇拎5萬成世係較差做法。2006年1月,金管局資料顯示,M3貨幣供應為2420246百萬港元,到2019年8月為7417032百萬港元。這13年間中原城市指數由70水平升至180,而貨幣供應亦多了3.06倍。仍是樓價升幅追唔上貨幣增長。   當然大家同時應到,人工升了30%都無。所以打工儲蓄,在現世代有出路,但要行越見辛苦同無保障既路。若你認為各國政府未來會停印銀紙,就停止儲硬資產,住宅是其中一種。買資產再做長按揭,等於先借港元後攤還,變相沽空港紙,讀者如早年明白上述知識,今天成家人命運就會改寫。   睇死政府只會花錢做乜做剩,加上閣下如能在香港做高成數按揭,在港置業第一至兩間就有很大勝算。買第1-3間樓是必需而不屬賭博,所以唔好再諗什麼「值唔值博」。當你有齊三間樓有些少現金,起碼唔使煩退休,到買第四至五間樓時,才用純投資行為去考慮買賣樓房,想「值博」一事吧。   在香港應買回一樓,在新界選些三房太太單名買再借比朋友住吧。10月成交的620萬的三房,已有幾張臨約幅本放在係筆者工作台面了。8成上會借500萬,月供500/259*10000 ~ 19K,收回租金約17K,補些少錢去供呢間樓都值得,因為老黎呢間樓的租金是會跟隨通賬上升的,亦可隨時變現及留比後代。至於遇租霸或不時空租,首先你遇對一些大屋苑要租出唔難,第二是你實踐過後自有經驗點去應付租客及隔走租霸。好多時人都因為唔認識又唔想去學而卻步於一些好事,反而餵到你口邊又話有保證既年金竟都仲有些人去做,筆者只好說在貨幣濫發下,只見到撈得掂既人只會拎錢去買樓或其他可變現資產,找去做年金只係視野窄既人,或太有錢唔旨在既人。   當然讀者份長糧係年金一種,這由政府提供的,當然要拎。但如有機會有退休時變現部份作現金,記緊套出。   800萬用了120萬買三房,令自己起碼跟到樓市同升跌後,下一步用債基收息產出現金吧。買債波幅低而派息率在10-15%之間,100萬投入已月收約12K港幣,筆者在收息101課上會同你計出究竟比起買籃籌股收息,債基準確計是低了多少? (例如45%? 70%?)另外怎控制槓桿風險都會做埋。最重要既,係10-20萬都可入場,讀者可將100萬分段收入,11月買等12月派息對版再加碼未遲,逐步驗證。亦會用早年在銀行工作經驗,告知同學一些不良銷售手法要點去避免。   係未買返一間樓及做好債基收息為下十年部署之前,筆者唔認為讀者要花心力開英國樓一事。至於直債,保本但有年期,入場在20萬美金,連債基都未做好一般不建議買直債。至於REITs買香港的無肉食,買外國的REITs對於一般少投資而又少理財的讀者,暫時不是好建議。   筆者為你指出是「怎每步達成你的理財目標」。第一步做唔好就別想下一步,初階者亦不要一次過想幾步。相反常談多年之後你會點好點發達既人,只提願景而不談怎每步完成的,總是假大空一輪而騙走你手上的錢。

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百餘萬本金點月派一萬蚊息? #1943

諗Sir:   您好!本人是您的忠實粉絲,感謝您在各大媒體和課堂上的經驗分享,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。   我門夫婦年近30歲 準備生仔女 月入每人約4.2萬,能月儲蓄2萬 現住在家人名下物業 現金80萬   為使手上資本不斷增值,我們有意作投資,應各港股、美股、又或買樓入手?    如買樓,按常規租出或是間學生宿舍租出好? 當買入沙田約600萬樓價450實尺的物業(還款期25年),並間4間房: 每間套房(約100實尺)每月收租8,000元,扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,000元。八成上會,每月供款約20,000元,產生正現金流每月達10,000元,此銀碼很吸引   又或美股收息,都可百餘萬本金收成一萬蚊息?   希望諗Sir指點迷津。在此先行致萬二分謝意。 進擊的90後收租族   ANSWER: 讀者學生宿舍條數都計得好清楚,但問題在於600萬樓有點細,間唔成六個人房。本年始終市唔係咁好,向下修訂為只租五個人吧。另外唔係沙田買,去另外一些區份買會好一點。就好似長實通常唔會爭地皇,做法常是投二線地,但賣一線半既價。當年都係用此法說服了唔少人搬入天水圍,汀九,或者而家荃灣西。相反九龍站少見長實跡影。估計換區買樓後供款少了,但房間亦少間一個,月現金流仍可產出7-8千。   當然除了買樓003教的學生宿舍,我們仍有不少方法,其一是常用的債基。由於入場銀碼50萬都可開始,10萬亦可在8-9%年息水平下試試,故經常在本BLOG提及。債基亦即債券基金,你可在各大銀行找到買入方法。但很多人在銀行買賣多年都是無所獲,付了佣金但叻都只係打平,究竟點做至好在收息101等筆者這前銀行職員教你破解。   債基投入80萬,由於槓桿後年派息12%-15%,80萬投入月息派8千至1萬。月月派息。至於咁高息會否價格波動很大? 就以下圖其中一隻債基而言,展示其過去五年價格,2019年至今升了0%,2018年升了不足1%,之前幾年都低波幅,證明派息唔錯而又低波幅既投資物實存在。只是坊間免費理財資訊,營造了派6%年息既,一定都要有匯豐同中銀咁高每年30-40%波幅。然而唔集中股市,只要比心機學去債市,即刻為思考轉了角度,豁然開朗。   當然直債都可以,直債保本,上段的債基少波幅但唔保本。直債保本,但入場費10萬至20萬美金。直債唔槓桿而又買香港大銀行,免內房的,都去到4-6%年息。當然筆者有些心水,唔槓桿都可在香港老牌公司拎到年15%回報。至於將香港大銀行的債槓了,咁就8-10%年息,對不少人而言揸隻揸打直債收息已心滿意足。但不少人到銀行自己問,都得不到效果,或更慘的是買了份「渣打保險」收場….   買REITs都可以收高息,但唔係領展。下圖展示領展(0823)股價,及我們用私伙工式計的動量,用excel就可計出黎。星期四的excel股市介紹班有其他股份的示範及介紹原理,可whatsapp 63832145或按link報名(course code填YUEX18): https://homebloggerhk.com/apply 見到橙色線已跌多時,如跟橙色線跌破「三色線之通道中軸」就放,係唔可以做到$99放領展,但$90-95你就依糊了。而家未是再買時,要動量上穿到黑色之下降軌。我們投資不是睇價,睇動量。下球入波唔係睇比分,係睇而家場上面班球員邊面有能量同積極。   那買什麼? 看下圖另一隻美股REITs,如果就咁睇報價圖(下圖),派11.32%年息,你以為個價跌跌地冇料到。 我地開excel睇埋動量(下圖),就知早前要買,因為升穿中軸線。excel介紹班,睇埋美股都得! 有成11.32%息,100萬投入派息幾多? 月入過唔過10000? 你自己都識計啦。講美股及睇中邊隻的在筆者收息104有講。至於想知動量? excel介紹班不時都有,報名方法在上。

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應否買多間樓作投資? #1942

你好,   我最近苦惱應否買多間樓作投資,希望諗Sir指教下。 小弟已婚37歲,月薪5萬,太太月薪1.8萬 2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓 按9成,現尚欠按揭約270萬,現樓價巿值635萬 現持有現金95萬 有小孩一個   問題: 應以什麼投資策略去增值? 怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓,用太太名可否做到按揭? 知道老師認為將軍澳沒投資價值,那應買何區樓? 投資股票收息較適合嗎?利用IB去投資按出黎既錢適合我?   十分感謝老師寶貴時間,先祝老師生意興隆   ANSWER: 一些人曾受惠於政府政策,大家要明白,好似讀者就是一例,靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會,400萬樓上足九成,令細價樓爆升,將軍澳樓當年可能只付30-40萬首期而現時放賣回錢635-270 = 365萬,即將原本幾十萬首期賺翻了十倍,這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難? 如果唔係搬屋難? 一個打工仔有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐? 通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值,政府為解決問題就濫發錢,你買樓就是借錢變相沽空銀紙。   不少港人明白此理,即主旋律無變,就會明白為何要買樓。若買中好區份,會比將軍澳升得好。若買中獨特間格,升幅又再比區份好緊要。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境。這在近2000篇免費個案解答內提過幾次。所以importance of location不只說區份,而是就近你的location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好,因為一區內總會搵到很多fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要,因為同一間格又同區的,一賣左好難返第二個,咁講佢咪最盡只做到一個客生意?    這幾年發展商狂建細單位,然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本blog發問個案的人,或看倌你: 都是有能力的! 沒能力的筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房,因此九龍區平民三房,在2017-2019年筆者都說可買。現在買未算就太遲,但買左既學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可,有些新界地方客源唔錯,屋苑條件也利佢上升,這選取單位過程在買樓001/003已授。   讀者行「一拆二按爆八成」,即可將635萬之80%-270 = 238萬套出。由於夫婦其中一人已無樓,就可八成高按揭上會。238萬新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住,又得,更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法,要理解。   買樓後淨幾十萬,加手上95萬,同意可做些投資,利用IB網上買REITs或債或ETF收息,筆者認為屬睇就容易,做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返黎求助既個案,大致是: 不明白怎研究一隻股份之market depth,買左投資物但慘放唔出被套 跟人買想抄功課,但不明白投資物本身是什麼,見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢? 有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的 未明交30%股息稅 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股,更或衍生物,一些基本如提存錢都未懂就買,最後又要筆者同事幫手應下執手尾   筆者自己不會存多錢入IB,戶口不會超20萬美金,原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計,如果想學新野又挑戰自己,可以一試。   筆者認為讀者後生幾件事都可試,你可以聽筆者講邊件事我認為好,筆者亦會同時叫你幾年事都試可,因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確,就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基,留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐,15%息同意唔少野,但不少收息101的師兄師姐已收了,反正派息一個月都成$6250,收息101的學費只$4900,你若唔同筆者make a deal,當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開,default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得! 所以投十萬HKD入去可以了。你自己選些美股買,或者睇睇報紙有邊個美股專家,能予精準貼士。   今晚就係11月收息班的第一課,由於上個月不少朋友因交通問題無黎,今晚會很爆。佢地最快12月10日收第一次息。 […]

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140萬派12K月息及跟金價上升之方案 #1941

你好諗Sir:   本人是2018年買樓001、買樓003、收息101、及收息103的學生. 有以下問題想請教諗sir.    本人35歲, 單身, 無父母幹,家中主要經濟支柱,現租住單位HKD18,000/月 一家人住,本人經營一小型市場推廣公司已六年.   以下是本人資產分布:   1) 在上你堂之前,本人買下物業太子單幢樓53年樓齡,實500 呎,市值HKD5,500,000,2018年6月本人名下首置買入,同另外四位朋友夾份買(知道錯誤投資,但至少租金收入HKD12,800剛剛補貼按揭),現在爭銀行2,860,000左右,只想兩年後盡快賣出 [租金收入全數ATM transfer 入本人銀行戶口]   2)大圍美松苑車位一個,市值HKD1,460,000,沒有借貸,同另外三位朋友夾份買,每月收租4600左右,2018年11月買入 [租金收入全數Autopay入本人銀行戶口]   3)MPF HKD260,000   4)現金及股票總值約約HKD1,400,000,股票方面,主要集中一些潛力增長型股票如,敏華控股(01999)、吉利汽車(00175)及金界控股(03918)   5) 每月個人收入HKD60,000 -90,000不等, 每月大概儲HKD20,000至35,000.   因為家庭負擔越來越大,要負擔父母支出,又考慮到將來萬一結婚建立家庭的開支,知道自己要好好計劃財務.  有以下問題想請教諗sir:   (附加一些資料:本人過去稅務入息紀錄不足以做八至九成按揭,知道做生意較難借低息貸款,現在終明白到槓桿的重要性,之後會做一個交足稅的市民,我有一位老闆朋友下個月開始幫忙每月出糧俾我,希望做返好一些紀錄,亦明白至少需六至七個月時間.)   本人算是進取型,缺點是比較衝動, 了解第一投資單位決定是錯誤,因樓齡太舊,升值力有限, 當初買來是想做劏房,但後來投資朋友各有不同意見,就決定唔劏,現只希望盡快到期可賣掉。在等的同時,我想準備投資第二物業,你建議我應該在香港或海外作投資,因為家人中只有我一個名可以用, 而我首置物業嘅名額已經用咗,媽媽是家庭主婦,沒多積蓄,亦不方便用爸爸名字。 若你建議香港,你會建議投資還是自住? 是否投資較好 — 因為本身做生意需要多些流動資金? 我可擔保媽咪去買第二物業嗎? 最理想應該怎樣做可以按到最多投資第二物業? 最近六個月至十二收入應該至少有多少呢?   2. 理想希望五十歲左右可以退休, 但知家庭負擔較大,  生意方面今年尾已穩拿一些重要客戶, 望可再提高整體收入來源,除此之外,有何其他建議進一步提高資產増值及被動收入來源呢?   […]

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千萬求一路,我想放工早! #1940

諗sir您好,   剛剛上完收息101,成為你學生感幸運,理財任督二脈課後被打通,頓時開竅!    本人45歲收入穩定,月入7.4萬月儲蓄3.0萬港幣 太太為家庭主婦,還有一兒子 住在沙田區三房,市值1400萬,欠款400萬 由於工作忙不時離港,儲蓄現金為主,無暇炒股   現有20萬債券基金,無槓桿收息4%,小試牛刀 車位200萬自用 早年決定將另一住宅730萬元放售,後悔莫及, 手上現金有600萬   現時人到中年,希望諗Sir指教指教,改變本人下半生 想買回一樓收租,本人情況應選何類單位? 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議? 買樓同買債,何樣先做? 放寬按揭後又有何策略要改變?   一位愚笨學生上 ANSWER: 批按揭最長還款期受借貸人年齡而限制,為75減,即55歲人最多批75-55=20年還款期。至於讀者借貸力在本年45歲後開始下降,攤唔盡30年去供。買多一間樓的想法可以,因自住一間,起碼收租仲有一間,避免了退休後無糧出之困境。   市面不少年金計劃,提供長糧比供款者。年金筆者多數唔建議大家做,先唔探討保險公司的儲蓄率偏低而用銷售技術遮掩一事,就當年金每月派1萬,你60歲開始拎個陣都叫花得下,但去到75或80歲時1萬蚊剩餘購買力幾多? 相反樓的租金收入隨通賬升跌,及高槓桿,上述兩點都齊的投資工具,市面少之又少。   最能改變人生都是開拓第二收入,要改變人生就從不再返工著手。股票本身只屬公司股權,公司業績下滑會令股票變得毫無價值或大跌,所以計劃退休,唔好用股票。後生用些少錢當訓練、或者已有錢再想錦上添花,才用股票黎做。   買樓是擴大資產規模最住做法,就當你話香港前景點唔好,樓都係唯一可提供九成槓桿攤30年還又借幾百萬比你既物品。除了買樓,仲有咩有此效果? 其實是有的,但收息101再談吧。加上供樓等同逼你儲錢,又唔使好似買股票咁睇圖睇年報,所以大部份突然富貴既人,都係從樓贏錢。由股票市場幾百萬咁贏的,你識幾多個? 夠樓多嗎?   當然樓升左要take profit,即係去賭場連贏五鋪咁叻叻,都要計數先啦。將贏到既錢放係保本直債,又或波幅少而不保本但派息高些既債基,就係好選擇。REITs筆者2019年初已在now TV訪問提過看好,然而升幅到今已走了一段,所以暫不用REITs。黃金礙於有限金令及目標太大,請大家不好認為黃金是「終極投資物」…又或「打仗福星」咁咁。二戰時期係歐洲發現你私藏黃金,就地即刻送見天父,你咪旨意有集中營住。   用期權收息,本質無問題。不過一般打工仔要學期權,我唔知時間是否兼顧到。最大問題還是,為左想用平佣及自控全盤投資,外行人自己網上自學試做。這好比諗sir想省卻裝修師傅人工,自己DIY塗油及鋪磚,這在效益上明顯不智。肯花錢期權虛無性比股票還高,未攪清就跟買,這不屬負責任的人在網上要發佈的事。   至於劏鋪劏場,通常要賣既時候走唔到,不談了。綜合上述對不同投資物的見解,45歲讀者要添一樓,然後剩錢買債、買些少保險放3-5年都可以。買樓買大屋苑,至少兩房,最好三房。單你去到第四至五間樓富有些少,才去攪單幢樓尋寶未遲。單幢樓有時你覺得平,因為業主等極都冇人買而佢又等錢洗,跳價沽比你。   然而若閣下經濟能力不足,他日或同陷賤賣苦況。大家知筆者一向不喜港島屋苑樓,升得慢。新界東或九龍區,有些屋苑可留意。至於三房可塑造性高,有些買樓003課後將三房變六房,月租即刻由18K升至36K,用木改建免除違規。一間三房現時600萬餘有售,800萬預算更多選擇,讀者可利用600萬其中的200萬,八至九成上會。   買債基再用200萬,用B餐美國國債為主,收息12%-15%。200萬投入月息在20K-25K,計埋改建三房做宿舍那約12-15K月正現金泡,花400萬得25K+15K=40K月收入,令唔返工或早放工距離近了很多! 淨200萬放現金吧,很多人想你將錢買完又買,而筆者只賣課程唔SELL基金投資產品,主授知識免大家被導錯做投資。

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給起步買樓及投資者的小建議 #1939

諗Sir 你好,   我一直有留意你於經濟一週的文章。 小弟28歲,希望能夠置業,首次置業,腦海裡有不少問題,望諗Sir能幫助。   單身,現時月入七萬,下年年中可以領取Housing allowance   有儲蓄習慣,加上屋企人協助,現在手上大概有500萬現金   想先買樓後放租,等未來三,四年再搬進去自住   或者不買樓,先買債收息?   如買樓,問題是: 應買 (A)一個大單位(三房,1000萬左右),還是 (B)先買一個較細的單位(兩房,700至800萬左右)。無論兩者都會選擇交通方便的地區   想法是大單位住一世,一勞永逸。好處: 細單位放租比較容易;供樓壓力會細一點。然而終有日細換大單位,未來大單位供應相對小,怕大單位樓價大幅度上升;蝕換樓時的手續費   不知道哪種方案比較適合我? 望指教   ANSWER: 讀者列出不少未曾置業者常考慮的問題,例如諗住後生買大單位會住一世,這顯然是想多了。不少人上年話買呢間屋打算住十年,要睇清一點; 誰不知兩年後又致電問換邊好。另外是傾向買交通方便的地區,留意單位升值不只看交通方便,屋苑的樓齡去到某一年期,會開始升得較爽。單位的間格有些特點,會易賣走同租出。同時交通方便有不少定義,不過如你買1200萬之下樓房,確實是5MIN步行到地鐵有著數。因為呢類樓既租客仲要返工,打工仔始終諗地鐵。但如你投資是選40K或以上月租值的,近地鐵反而唔好,租客一般想要靜一點。或者租客都係車出車入,唔想見到咁多人。   讀者睇樓方面實在要精進,而方向就是將「解像度」提高,不再流於「交通方便」這睇樓要求。另外選取樓房都唔係入地產鋪話「我想睇下800萬樓」呢類對答,應該是「屋屋苑的666實呎三房仲有冇盤呢?」你有準備而黎,經紀反而幫你認真做。當然再進一步,就是要探口風呢個經紀會出力幫你講低個價些少? 還是主力為業主維護? 買家通常是一deal過,經紀多數唔偏幫。買樓001將授法門扭轉此命運。   如有錢趁後生先買樓租出,日後結婚收回再裝修自住,此法可取的。原因一是買二手樓內含裝修先比租客用盡了,幾年後收番再裝修自用更抵。另外買樓賺錢是利用時間值的遊戲,即樓價格升主因錢幣隨時間增發,資產在銀紙多的時候會升值之原理,相反住的消費因素推升樓價不屬主因。由於通賬見效需時,讀者趁28歲早買更易見效。當然唔係人人都可未夠三十歲都弄到幾百萬係手,情況人人唔同,但樓上升的原理相同。   至於買樓收租,揸正需付五成首期上會。自住及首置而800萬樓價之下才可九成上。有些人因唔想放棄首置可九成上會此皇牌,報稱自住而偷偷九成出租,如做要先明解其中風險,同埋唔係多人做你就去做。另外通常呢類單位會收到什麼政府部門寄比佢既信,有些人點處理? 這些在買樓001有分享。   起首在樓市投資,都是寧要兩個細單位都唔好揸一個大。即要兩個700萬,都唔好買一個1400萬。在現時按揭政策,1000萬之下樓可按八成,即買700萬樓的業主日後如樓價升了,佢識方法既話就可將升的內含值用按揭套出,但由於1400萬樓點按都係低成數,升左只可按到少少,故700萬樓係更留歡迎。另一原因是兩間700萬可選留一放一,但1400萬樓只可選揸定沽。   至於讀者手持500萬,當然買樓唔會用哂。不妨拎其中100萬入手收息101的債基。體驗下債基真的有年派15%-20%息之能,如試到對版,一生受用,同時表示你儲到300-400萬,近乎唔使做。因為400萬的15%為年60萬派息,一個月有成5萬用唔駛返工,慳慳地都夠。當然小有小做,試到月月1萬蚊收息,都幫到唔少人。你10月買,11月10日就派息了。10日就知得定唔得,派息在銀行帳戶唔會講笑。

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