過份運用借貸後果(答)

->>按此看問題 生意人小心 讀者是生意人。雖然筆者不時在BLOG中建議網友買樓作投資,但生意人務請留意風險謹慎行事。很多時借貸可以幫到一盤生意,但在金融風暴下令不少人血本無歸。筆者講過銀行在負資產情況下只要還款準好少call-loan,但如個人有公司戶口名個人樓按在同一銀行,或根本用左間樓作抵押去開立備用信貸,咁會引致逼令還款機會倍增,即係落雨收遮。  ->>按此到討論區發問 明白你點解想將樓租出,一個月才回港兩三天,倒不如將元朗樓租比人自己住酒店好過,仲唔駛煩執屋。但香港總是個投資環境好既地方,有錢賺到應該搬返黎香港,就算你話人民幣越見值錢,但香港實物上之升值早已補回人仔與港幣計價之差距。 過份運用借貸 如何有效地管理投資確視乎不同人有不同答案。筆者識得有一生意人佢係先樓後股,年青時每走左幾轉貨就將賺左既錢作首期買入小單位,而現時香港情況,即每儲夠五成首期就買間三百餘萬既樓收租,及與家人承諾不將樓房用作公司借貸之抵押品。生意人其中一情況就係過份運用借貸,及用於回報不確定之生意上。樓宇按揭是一借貸,但回報多抵是確定的,點都係幾厘租收,否則銀行根本唔會借比你。請將賺到既錢藏於法製較健全及資金流動客易之香港,內地人到港投資都係基於這主要原因。 由樓轉股債之投資進程 到年紀大其實投資樓房既好處減少,因年紀大係心理上都唔想拖十幾廿年數,另外個人名借唔到,公司名借好不少好處但要勞心勞力將每年業務做好,因用公司借錢買樓是要付費給銀行定期(年)做REVIEW的,萬一生意大跌又係煩。所以不少UNCLE都將早年賺到既錢放係股票賺價,想要收入既可將部份放係債券,咁去做個PORTFOLIO而幾攻守兼備,近年加入黃金亦是一好策略。你可以去銀行買總黃金,報價係一錢計的,千餘元一錢。你可以參加由樓轉股債之投資進程,年齡越大債券比重越多,最後提及兩個法則,第一係美國提及之股債投資比例,將(100-自己年齡)就係你投資於股票之適合份額,如我48歲,適宜將52%投資於股,另外債48%。當然此例係想幫助唔知點分配股債之人,外國人主要買股同債,香港人「股完又股」。當然除左股債外仲有樓同黃金可以投資的!   另一法則係72法則,即如果你借錢係4%年息,用72/4可計到你幾耐要連本帶利還DOUBLE。即我收你4%,如你分16年還咁就借十萬還廿萬! 用此計落你的大陸按揭,確是清還較好。當然息最貴既唔係中國,係南半球既澳洲仲貴息!

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過份運用借貸後果(問)

->>按此到討論區發問 你好! 本人33歲,已婚,未有孩子,計劃這兩年生育, 由於我是開廠的,所以現在和老婆定居於佛山,一個月才回港兩三天。 我在2003年買了元朗細單位,持有至今大約值3.6m,再在2008年期加按至1.4m,在大陸買了兩套單位收租,現在大陸的租金足夠支付大陸的按揭。現已升值至 RMB1.2m 和 RMB 250k。由於大陸限購,不能再買商品樓。 由於做生意的關係,所以每月的收入也不穩定,我報稅是以330k算的,所以貸款能力應有$13750/月的。現金都會留給生意上周轉,只有300k放在股票市場上投資。在投資方面比較保守和希望有天能夠可以足夠家庭開支,現在希望將元朗的單位出租,每月收租9.5K。請問Lum Sir, 我感覺自己沒有什麼計劃去有效管理好自己的投資。   現在的樓價太貴,有想過再加按多100k 在元朗買多一個細單位收租,但怕負擔太大而不敢出手。如在生意上有盈餘,應否還掉大陸的貸款呢,因為比香港息口貴,大約4.5厘(是比現在大陸的息口低)還是繼續投資在房產或其它投資上? ->>按此看答案

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樓價跌的時候為甚麼基金會升呢?

  原來 lumyeung 先生已在 blog 回應了小弟的個案查詢,真是萬分感激! 小弟有以下 follow-up question:  ->>按此到討論區發問 1.小弟想將自己用85%按揭上會的自住樓出租,想問下將超過做7成按揭上會的自住樓出租,而被政府 / 按揭證券公司檢控的案例多嗎? 答: 檢控的案例不多。但現時政府不斷收緊投資借貸,不排除佢係出新招之餘,會加大監察力度,所以出租借左七成以上之樓房,實在不建議。   2. 如果將我自住樓租出,又打厘印,又報 CR109,咁政府 / 按揭證券公司咪會知道? 答: 其實政府部門真係運作「好獨立」,我n咁多個客間屋仲健在未被call loan。換轉話政府其實仲有收緊樓市空間,不似出面成日講已「出無可出(招)」。只要佢搵人學你查番哂d偷雞出租既屋出黎,即cross check按揭證券公司 with CR109,即刻借九成而又博出租既人一係補差價,一係賣樓。到時又有新供應。再入銀行check埋七到五成個堆,咁就真係前世~   當然唔好睇少香港人,比足五成首期或一炮過買入收租樓之買家仍佔多數。   3. lumyeung 先生在 blog 中提到: “另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以,如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金,港元有5.5厘而澳元約8厘,在此不作推介,無謂踏界。”請問 lumyeung 先生可以告訴小弟是哪隻債券基金?   答: 現時我提及了的債券基金在2013年1 月累跌了1.5%,不少同類之基金亦有跌幅。在此暫不作建議,還需觀察。另外債券基金係唔等於債券。 4.我問過朋友意見,佢話:「為甚麼要按錢出來投資基金呢?如果你覺得樓市見頂,即是估計樓價會跌,樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?如果套現出來,是為了等機會再買一層低水樓收租,我是同意的。因為你太太應該還有一個九成按揭的名額吧!」請問 lumyeung 先生對此有什麼意見?   你朋友一定假設左樓價同債券基金的基準之correlation 為+1,即相同走勢。所以問樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?實際不是的。樓價跌唔一定全部債券,或債券基金都跌。相反樓升唔一定債升喎! 所以係樓套錢出黎買一些同樓關連性低既野而收下月息,可為一建議。   另一方面就算係樓債同跌,如果係樓市套左舊錢出黎放係政府債券基金入面,假如樓市之後真係大跌一年跌40%,而隻政府債券基金跌7%,呢個情況筆者都覺得你贏左。   當然如你是一個追求絕對回報的投資者,即永遠都要正回報個一隻,筆者未能做到,幫唔到你。我十鋪贏七鋪已很高興了。

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居屋私樓共存的房屋對策(答)

>>按此看問題 Hi Rex, 回想當年諗樣明白你的困難,如果你要係蛇年於酒樓擺酒加上新居置業,你今年要一次過洗六十萬(保守計)。根據友人告知現時最平既酒樓全包都要$7000一圍,假設你只擺十二圍而收回禮金八成,影番次婚紗相又萬餘元,租衫租車派利則可平可貴,但十餘萬係香港攪個婚宴已是好慳家。至於結婚先定係買樓先可能困擾緊現時不少青年男女,因為結婚買樓於時下難於一時做到。   當然買樓先係理智上既選擇,結婚先係 ……….已隱其餘內容   (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

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如何賣樓大賺六百萬?

Lum sir: 我們兩夫婦見樓價上升不少,三房單位只有兩人居住,剛賣了20幾年樓但新裝的三房單位(未交吉).因接近供滿所以Net Profit扣俑金後接近有600萬Net profit, 想計劃一下之後投資. 我們現有資產如下: 1) 現金 : 600萬 + 96萬(40萬為人仔定期) = 696萬 2) 基金+保險 : 63萬 3) 股票 : 23萬 4) 物業 : 308萬 (實用300呎單位兩房現由家人居住, 五年後或收回) 我們現有欠款如下: 1) 按揭 : 130萬 (實用300呎單位兩房現由家人居住) 2) 其他貨款 :10萬 淨結餘: 950萬 MPF結餘:30萬(丈夫)+25萬(本人)= 55萬 我們月入5萬, 丈夫50歲,本人33歲沒有子女亦不計劃生育,所以丈夫和我決定今年內提早退休(出外玩1至2年之後可能找些partime唔想太大壓力). 現單位交吉後暫會先租屋,預算每月1.7-2萬(連車位). 想有以下問題: 1) 我們計劃都會買返間兩房自住, 現在樓價是否太高呢(看過有盤質素都不太好)?應否等樓價回落先再買? 2) 有什麼投資組合可以保持購買力,幫補租金,等樓價回落再買(e.g.我們計劃把部份現金轉成人民幣放回內地賺4厘)? 3) 如我們決定提早退休,由家人居住的兩房單位是否應於收回後出租提供穩定收入? 煩惱人上   答案 […]

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如何賣樓大賺六百萬?(答)

->>按此看問題 恭喜哂! 賣樓大賺六百萬。不少在香港年近五十之人仕或許有近似背景,早前買落間棲或先輩留低,但以賺兩三百萬為多。當然大賺過千萬都大有人在。歸根究底都係幾十年前買落既自住樓如較優質,用時間好好滾存,到日後回報更大。請趁後生努力奮作! 錢係20歲同60歲出現很大分別。煩惱人算是中規中矩,賣樓賺既錢要好好打理下先可以退而無憂。  ->>按此到討論區發問 咁六百萬代表咩呢? 應係一個食本唔食息而可提供每月20000-30000港元月入之數目。但煩惱人已將其自住物業套現,好彩仲有間兩房係手,現由家人居住及欠$1.30MIL按揭。既然仲有間兩房係手,衰極都仲有屋住,已有效抗衡樓市大升之風險,不如用現時現金部署持續收入及幾年後入市之策。   如果你真係想環遊世界兩年,更可試在中國內地居住,淨係周未先回港。將資金調回內地定存近日息率稍為下調,一年期定存有4%年息。一半(即300萬)可作人民幣,但留意調左返內地既錢受外匯管制所限,你只可作定期及不能調離當初到匯之戶口,否則唔可以轉返香港。由香港轉上大陸作定存既步驟如下: 1.        梗係帶回鄉卡返大陸開戶口,而家唔係間間香港銀行肯幫你係香港開埋大陸戶口 2.        最好要埋網上理財,你人不在中國就要靠上網 3.        由港幣轉人仔如經私人戶口,每日最多五萬,假設你買四十萬人仔要八日 4.        題外話,如果用聯名戶口買人仔,老婆今日買左五萬,老公就冇得買架啦 5.        由香港電匯返內地,每日最多八萬人仔 6.        所以煩惱人如真係要將三百萬調回內地,用埋老公每人一戶口都要一個月 7.        調上去既目的地戶口,係到匯戶口,唔好亂咁寫 8.        當你用左300/8=38個公作天調人仔哂上去後,可以用網上理財辦好定期,成個程序只係步驟一要上大陸一次 9.        如果只做定期,你第時調返香港係可以的。留意調左上去唔可以用黎買樓買股票,香港人更不可將人仔係大陸轉做外幣 煩惱人另一半錢,可以買入美元計之債券,年息吸引而又買得過既,至少要三到五年,算合乎佢地投資準則。人民幣加債券佔八成,另外之兩成買入港股都可以。諗樣都唔係一個股票專家,但如你有睇本BLOG不少拙作,都知收租股係穩健而貼市之選。假若港樓再升,擁有大量優質商場既…都會受惠,係現時香港欠缺樓房升跌方效對沖方法下,此為令你組合保持購買力之法。 […]

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專科醫生 買樓疑難(答)

>>按此看問題   多謝專才來信,諗樣相信無論通才專才庸才都各有自己煩惱及疑惑,最緊要係活得開心,在此祝各讀者心想事成,萬事如意。    Background: 專才有兩大問題,分別係佢借幾多錢好?同埋佢借幾多為上限? 正因專才收入比較穩定,所以可以較早定下目標,筆者建議讀者為自己盡快拓展等於現收入七成的銀碼為被動收入,有左個目標後專才會更有系統地完成。專才既文筆顯出佢係好有條理同埋理解力較高的,但在醫院工作壓力較大,而家又少左「執仔」呢個門路,在如此香港難聽D講句都係盡早搵夠,做你真正想做既事啦。早前接觸都另一位醫生都是三十出頭,佢預留左一大筆現金係戶口,先打算用半年時間試當無國界醫生,在此祝佢旅途順利。    講返專才,每人會因搵既錢不同而在不同的生活水平,專才之安全線,亦即退休後可以搵返現時每月收入七成既錢係$185000*70%=$129500。專才有兩間樓收租,未供斷按揭,但照用日後供斷之收益計算,即$13000+8700-2000 = $19700    Objective: 講到呢度先要搞清楚幾點,首先計安全線應用退休前之收入七成作計算的,但基於專才現收入可能以等於不少人臨退休前之收入水平,所以就咁用$185000月入計數,專才可自行將收入PROJECT到退休時可能之月入再計一次。諗樣唔知醫護專才到臨退休搵幾多,除非佢再提供計多一次。另外計退休要考慮通賬元素,用樓房拓展被動收入有個好處,就係租金收入會跟通賬自然提升,在此案例勉強可暫不加入通賬作考慮。    Progress: 即現時專才之進度,係做好左安全線條件之19700/129500=15%的被動收入。    Suggestion in longer term: 以專才穩當之風格,加上要ON CALL36小時,商鋪買賣未必合適,但在政府兇猛既SSD下,購入觀塘或九龍灣近地鐵之工商廈收租更有可為,缺點是按揭只做50%。另一可優化之處係攪劏房,提升租金回報,可能有部份人對劏房好反感,但唔係個個劏房都好似你電視睇到既棺材房咁既,而家美孚新村同黃埔都有劏房租已是公開秘密,劏完仲靚過大把人間房。如果有人唔問銀行做按揭,用木材(例如到頂既櫃)將樓房「間房」應此行為在灰色地帶,有法律學識既讀者煩請提供意見。    Suggestion in short term: 而家可以咁逐細價樓買入,因專才煩惱不在於冇資本,而係驚將D錢擺錯位。更實在既理據,請看其收入: FAMILY INCOME – EXPENSE = (185000=86400) = $98600,即可夾埋太太月儲十萬。更由於收入穩定,每隔年半就可儲起50%首期買入三百幾萬既樓。回答專才之首問題借幾多錢好? 應在現時至2016只買入區內交通會改善之較舊樓,比50%首期再借一半,咁做可睇埋連約成交之樓睇下有冇筍貨機會。現時連約樓比市價平5-10%因唔係人人都比到50%首期。到2016都係買多兩間樓而夾埋都係借多左三到四百萬,就當唔計新租金收入,借多三百幾萬總按揭供款只增約一萬五,而供款比率現時的(3.83+0.9+0.7)/(185000+(13000+8700)*70%) = 27% 升至(3.83+0.9+0.7+1.5)/(185000+(13000+8700)*70%)=34.6%,仍在健康水平,因你cash返得快。    借幾錢為上限? 在政府撤回對樓市之政策前你都係唔好大動作。可以鋪好人事網絡為工商或其他形式增加回報作認知及準備。其實你既portfolio唔應該太則重樓,可在三十餘歲時先借貸買入樓宇,過多十年用信託形式為自己退休準備穩定月入,最後以$129500達成目標。由於該範疇涉及太多,唯有日後再談。    相信不少人都羨慕專才之月入,可惜你睇到既只係一個數字,不知當中工作之艱辛及壓力。正所謂各有前因莫羨人,如果你認為錢係現時真係好幫到你,請你多加努力,善用時間。

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專科醫生 買樓疑難

諗樣你好, >         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。 >         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下: > > 供樓(全部聯名): > 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000 > 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700) > > 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000 > 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒 > 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒 > > 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。 > > 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, […]

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擁抱正面借貸,拓展被動收入

->>按此到上回看原案例:年輕人的面子花去了幾錢 上回提及阿sam每月洗費不少,係價設阿sam同細佬月入都係$40000,佢地每月淨落袋幾多呢比自己用同儲呢? sam約為 $40000 – 15%稅 – $5000專業人仕洗費同牌費 – 家用- 養車 = $13000 細佬有屋收租,因佢既資產(幾間收租樓)係可以放賣及提供收入的,佢將收番黎既租供按揭就等於儲錢,一間屋就似係一個saving plan 細佬為 $40000 – ($9000/12)稅 + 大埔村屋租金收入用於還按揭本金部份 + 花都廣場租金收入用於還按揭本金部份 + 上水廣場租金收入用於還按揭本金部份 – agent 冇咩專業洗費 – 家用 – 食野搭車 = $40000 – $750 + $3500 + $4500 + $6000 – $10000 – $6000 = $37250 即係細佬成份糧冇郁過,入$40000每月淨儲$37250 而佢地兩個搵既錢係一樣,但S因拓展被動收入,加上唔買只提供負現金流的資產(平車),每月落袋係阿sam近三倍! ($37250/13000)   另一個問題係: 阿sam咁鐘意買太古城,但係人工又追唔到太古城既升幅,點解呢? 因太古城算是港島大型而又出名既屋苑,當地業主都較年長及累有資產。附近有多個放盤隨時問銀行借些少又買多一間。你後生又冇父蔭想靠自己之力而同當地業主搶盤,實在係夾硬黎。所以奉勸現時年青一輩都係由細由平樓開始,用divide […]

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間樓賺左點樣辦(債券篇)(答)

->>按此看問題 有100萬買咩好? 現時手頭上既股票已經有成0.5mil,今次係借錢出黎投資,想將借出黎既一百萬放落穩定投資工具。佢學人上網睇下點買債券。   打開銀行網頁,見到有隻KAISA GROUP HLDG LTD 派13.5%一年咁多,Joe心諗借出黎先2%,如果買隻bond收13.5%咁咪賺成10%以上!? 即管睇下個報價:   Bid/spread 100.3677/101.3425 ISIN USG52132AA85 Maturity / Callable 4/28/2015 : 4/29/[email protected] Collateral Type COMPANY GUARANT Coupon 13 -1/2% fixed Rating Moodyz B2 / S&P B+ Min Piece USD 100,000   佢睇完都唔明,即管打比新x基證券個朋友問下咩黎。原來呢D債券係已發行,而家係二手市場幫客「撈」番黎的。不一定有貨,因香港債市實不活躍所以未必搵到人同你對盤。   Joe再問點買? 原來要成美金十萬一手。上面貴個價就係沽比你個價,如果你買就要用US101342.5去買呢個2015年到期既債券。仲要比番賣家計到買賣當日既已累利息。留意如果係2013年4月個價去到106.75,會觸發early call。即係比番個本阿Joe,但係就冇左13年4月打後既利息啦。個ISIN number係每隻bond unique既,例如Joe係新x基買完就係靠呢個好似股票咁既number轉去另一銀行個投資戶口。有時債券係有其他公司做擔保人的,不過呢隻係自己擔保。亦可留意發債人有冇放低咩做抵押,有起事上黎可以用抵押品賠付你既損失。     至於風險係點? 佢見個S&P rating係 B+。Joe見東亞銀行都有A-,連南豐都有幾個B而佢得一個,有些擔心。佢心諗如果我有幾百萬放五分一係呢隻bond無所謂,但係佢借一百萬出黎放係一隻低rating既債券好似好冒險。佢叫朋友再quote下rating去到A既bond有幾多%?     朋友話去到A都係得4% around,如果去到6.5%左右既要2018先到期,Hutchison有好選擇,都係十萬美金入場。Joe見要換港紙去美金又「蝕水」。呢個年期比既回報又唔算高,都係算數。朋友話其實bond都好似股票咁要等市跌執平貨。一隻原本100面值既債券可能係大跌市比你平幾成執到。   係證券行做既朋友緊係發揮sales本色,問Joe如果本金較少買債券基金又如何? 即係一隻基金既portfolio「載住」一百隻以上既債券。如果portfolio包含政府債券多風險一般較少,如公司債多風險都會增加。Joe問有幾多回報先? 朋友答係5.5%年回報左右。     […]

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